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21. Juni 1989 
N
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Bodenspekulation. Parlamentarische Initiativen
#ST# Dreizehnte Sitzung - Treizième séance
Mittwoch, 21. Juni 1989, Nachmittag
Mercredi 21 juin 1989, après-midi
15.00h
Vorsitz - Présidence: Herr Iten
89.221
Parlamentarische Initiative
(Kommission des Nationalrates)
Sperrfrist zur Weiterveräusserung
von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken
Initiative parlementaire
(Commission du Conseil national)
Délai d'interdiction de revente
des immeubles non agricoles
88.236
Parlamentarische Initiative
(Leuenberger Moritz)
Stopp der Bodenspekulation
Initiative parlementaire
(Leuenberger Moritz)
Halte à la spéculation foncière
Fortsetzung - Suite
Siehe Seite 974 hiervor - Voir page 974 ci-devant
Bodenmann: Die Schweiz ist, je nach Dollarkurs, das reichste
oder eines der reichsten Länder der Welt. In diesem reichsten
Land der Welt war es bis heute in weiten Landstrichen der
Mehrheit der Bevölkerung nicht möglich, selber Eigentum an
ihrer Wohnung zu erwerben. Neu wird es, wenn wir die Situa-
tion in den Städten betrachten, bereits zu einem Luxus, sich
einzumieten.
Das Uebel haben praktisch alle Vorredner beim Namen ge-
nannt: es ist die Spekulation. Herr Seiler von der SVP hat uns
ermahnt, die Spekulation an der Wurzel zu behandeln, und
trotzdem beschränkte sich die Mehrheit der Interventionen auf
die Sperrfrist, auf deren Auswirkungen, auf allenfalls mehr
oder weniger weitgehende flankierende Massnahmen.
Die Sperrfrist im heute überbauten Gebiet bringt unbestreitbar
eine Entschärfung an jener Spekulationsfront, die Herr Se-
gond aus Genf so treffend geschildert hat. Sinnvoll sind im
überbauten Bereich nicht nur eine Verlängerung der Sperrfrist,
wie sie uns Herr Humbel vorschlägt, sondern auch weiterge-
hende Ausnahmen zugunsten der Gemeinden sowie das
Recht des Erwerbs der selbstgenutzten Liegenschaften durch
Mieter und Pächter, wie sie uns Herr Rechsteiner in seinen An-
trägen vorschlägt.
Für heute noch nicht überbautes Bauland kann die Sperrfrist
zu einer Selektion der Spekulanten, zur Bildung von lokalen
Bodenkartellen - und dies auf dem Hintergrund eines sich ver-
engenden Bodenmarktes - führen und deshalb auch kontra-
produktive Wirkungen haben. Deshalb steht zentral und sinn-
voll einzig die Initiative Leuenberger Moritz im Raum. Nur sie
lässt es zu, dass wir in Zukunft die Frage der Bodenrente, die
Frage der Nutzung des Bodens sinnvoll lösen. Die Zustim-
mung zu dieser Initiative würde den Weg öffnen zu einer Lö-
sung, die folgenden Elementen Rechnung tragen müsste:
1. Die Preise für Bauland müssten sinnvollerweise nicht nomi-
nal, sondern real eingefroren werden. Mit dieser Massnahme
wäre die Spirale der Spekulation definitiv gebrochen.
2. Wir brauchen auf dem Hintergrund allenfalls eingefrorener
Preise ein Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand, um sonst si-
cher vorkommende Umgehungsgeschäfte wirksam verhin-
dern zu können.
3. Die öffentliche Hand müsste die Möglichkeit haben, von juri-
stischen und von Privatpersonen mit grossem Bodenbesitz
jene Flächen zu enteignen, die nicht deren absehbarem und
sicher auch grosszügig zu bemessendem Eigengebrauch
dienen werden.
Diese drei Massnahmen - reales Einfrieren der Preise auf der
heute bereits hohen Basis, Vorkaufsrecht zugunsten der Ge-
meinden und Kantone, verbunden mit einem Expropriations-
recht derselben zur Förderung der sinnvollen und rationellen
Nutzung des Bodens - kommen allen hier immer wieder for-
mulierten Forderungen entgegen. Das Bauland wird, wie dies
immer wieder verlangt wird, im notwendigen Ausmass verflüs-
sigt. Die Preise des Baulandes steigen nicht weiter. Mieten
und auch der Erwerb von Eigentum werden wieder erschwing-
licher.
Wer der Initiative Leuenberger Moritz nicht zustimmt, der ist of-
fensichtlich nur an Kosmetik interessiert und nicht an der Lö-
sung der Bodenfrage. Leider scheint das hier die Mehrheit zu
sein. Herr Bonny hat das mit ordnungspolitischen Argumen-
ten begründet. Also, wenn ich an den Bodenmarkt denke,
habe ich den Eindruck, es handle sich weniger um Ordnung
denn um Unordnung. Und die ordnungspolitischen Beden-
ken von Herrn Bonny dienen weniger den Mietern und jenen,
die Eigentum erwerben wollen, als den Spekulanten, die die
bisherige Entwicklung weitertreiben wollen.
Fischer-Sursee: Die enorme Bodenpreissteigerung ist sozial
schädlich und enthält politischen Sprengstoff.
Handeln tut not. Als eine Sofortmassnahme befürworte ich die
Sperrfrist, nicht weil sie das Bodenproblem löst, das tut sie
nämlich nicht, sondern weil sie psychologisch preisdämpfend
wirken kann, wenn sie richtig ausgestaltet und im Verbund mit
anderen Massnahmen beschlossen wird.
Die parlamentarische Initiative der Kommission ist nun aberfür
mich zu holzschnittartig, zu undifferenziert und kann kontra-
produktiv sein. So oder so ist ja die Sperrfrist kein Wundermit-
tel. Um so subtiler ist sie auszugestalten.
Wir müssen uns einmal fragen, was das Ziel dieser Sperrfrist
ist. Wir wollen damit den Missbrauch bekämpfen. Wir wollen
mit der Sperrfrist vor allem die Kaskadenverkäufe erfassen, die
schnellen Käufe und Verkäufe, wo enorme Gewinne ohne
Wertschöpfung gemacht werden. Denn diese Verkäufe haben
Signalwirkung auf die Nachbargrundstücke. Kein Grundei-
gentümer verkauft mir sein Grundstück zum Preise Y, wenn
sein Nachbar das Doppelte verlangt. Also steigt ebenfalls der
Preis des Nachbargrundstückes.
Einen zweiten Nachteil haben die Kaskadenverkäufe: Die Bo-
denspekulanten finanzieren ein Geschäft mit dem anderen.
Sie kaufen, verkaufen und finanzieren damit das nächste,
ohne dass sie eigene Mittel einsetzen müssen. Auch das wol-
len wir nicht. Das wollen wir verhindern.
Wir müssen aber darauf bedacht sein, dass diese Sperrfrist
nicht unerwünschte Nebenwirkungen hat, indem wir wohl ein
Uebel bekämpfen, aber dafür ein noch schlimmeres anrich-
ten. Es ist nämlich durchaus möglich - es wurde darauf hinge-
wiesen -, dass diese Sperrfrist zu einer noch grösseren Ver-
knappung des Bodens führt, und zwar aus einem ganz einfa-
chen Grund: Die Nachfrage nach Bauland ist gross. Führen
wir die Sperrfrist ein, so kommt ein Teil des Baulandes vor-
übergehend nicht mehr auf den Markt. Die Leute, die seit über
fünf Jahre Grundbesitz haben, werden ihr Land anbieten, und
weil die Nachfrage grösser ist als das Angebot, wird der Preis
dieses freien Landes noch erheblich mehr steigen.

Spéculation foncière. Initiatives parlementaires
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Mit der Sperrfrist bewirken wir natürlich auch eine Bodenteue-
rung, weil die Zinsen, die in diesen fünf Jahren bezahlt werden
müssen, allein schon ungefähr 30 Prozent ausmachen.
Wir wollen auf keinen Fall einen Wohnungsmangel verursa-
chen. Wir haben jetzt schon in vielen Gebieten Wohnungs-
knappheit. Der Bedarf ist vorhanden, und wir dürfen also nicht
etwas vorkehren, das einen echten Wohnungsmangel hervor-
ruft.
Weil nun die Lösung der Kommission diesbezüglich zu undif-
ferenziert ist, bin ich für Rückweisung, denn zu viele Fragen
sind offen. Da ist einmal die Frage des Geltungsbereiches.
Soll die Frist nur gelten für Wiederverkäufe, deren Kauf nach
Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt ist oder auch für Käufe, die
ein, zwei Jahre vorher schon getätigt worden sind?
Zudem sind die Ausnahmen zu grobschlächtig geregelt. Es ist
an sich gut, eine Generalklausel zu haben, aber hier spielt sie
nicht. Hier kann sich in der kurzen Zeit keine Praxis entwickeln,
und der Vollzug ist recht problematisch.
Aus diesen Gründen bin ich für Rückweisung.
Zusätzlich, und das ist ganz entscheidend, sind meines Erach-
tens flankierende Massnahmen erforderlich, denn das Grund-
problem liegt doch darin, dass das Angebot die Nachfrage
nicht zu befriedigen vermag. Hier liegen der Kern und der
Keim der Bodenpreissteigerung. So sind z. B. auch im Raum-
planungsrecht meiner Meinung nach grosszügigere Ausnah-
mebewilligungen für bestehende zonenfremde Bauten erfor-
derlich. Das kann mit der Veränderung der Verordnung be-
wirkt werden. Auch ist die Frage der Eigenmittelvorschriften zu
prüfen. Dies kann durchaus ein wertvolles Instrument sein,
wenn es auch hier Nachteile hat.
Wenn wir nicht zurückweisen, laufen wir Gefahr, dass wir eine
Lösung übers Knie brechen, eine Krankheit beim Patienten
wohl heilen, die Nebenfolgen für andere Bereiche aber um so
schädlicher sein können.
Frau Zölch: Ich bitte Sie, den Antrag Fischer-Hägglingen zu
unterstützen.
Wenn wir das Geschäft heute zurückweisen, heisst dies nicht,
dass die bestehenden Probleme auf dem Bodenmarkt von
uns verkannt werden und dass nichts unternommen werden
soll. Die Bodenpreise müssen stabilisiert werden, und das
Problem ist mit mutigen Ideen anzugehen.
Wir wollen nicht Kosmetik, Herr Bodenmann. Das Verhältnis
zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Bodenmarkt ist ge-
stört. Da der Boden nicht vermehrbar ist, können auf der Ange-
botsseite nur beschränkt Korrekturen vorgenommen werden.
Aber die Nachfrage können wir mit Massnahmen dämpfen.
Solche Massnahmen dürfen jedoch nicht übers Knie gebro-
chen werden, ohne dass sämtliche Auswirkungen sorgfältig
geprüft und abgewogen werden.
Die geplante Einführung einer Sperrfrist überzeugt mich nicht,
weil sie das eigentliche Uebel nicht an der Wurzel packt.
Die Anträge Allenspach enthalten verschiedene Ideen, die
aber im Rahmen des Gesamtpakets diskutiert werden müs-
sen. Es darf dabei jedoch nicht vergessen werden, dass der
Boden als Kreditmittel für Gewerbe und Industrie enorm wich-
tig ist. Wird die Vorlage zurückgewiesen, müsste meines
Erachtens, basierend auf dem Verkehrswert, die befristete Ein-
führung einer Randbelastungsgrenze für nichtlandwirtschaft-
liche Grundstücke geprüft werden. Eine solche Massnahme
könnte die Nachfrage dämpfen und wäre vor allem einfach
kontrollierbar, nämlich bei der Eintragung in das Grundbuch.
Es müssten minimale Eigenmittel vorhanden sein, wenn ein
Grundstück erworben werden soll. Dabei sollten jedoch Son-
derregelungen bei selbstgenutztem Eigentum geprüft wer-
den. Der Markt darf auf jeden Fall nicht so verfälscht werden,
dass er nur noch institutionellen Anlegern offen steht. Die An-
lagevorschriften dieser Anleger müssten daher parallel über-
prüft und gelockert werden. Zudem ist mit Massnahmen oder
mit Gesetzesänderungen zu erreichen, dass die Kapitalgeber
bei der Errichtung neuer Hypotheken sehr vorsichtig sind.
Ich bitte Sie, dem Rückweisungsantrag Fischer-Hägglingen
zuzustimmen, damit Bundesrat und Kommission die heute de-
ponierten Ideen und Massnahmen noch eingehend prüfen
können.
M. Spielmann: Tous ceux qui se sont exprimés à cette tribune
sont d'accord au moins sur un point: la condamnation de la
spéculation. Mais pour changer la situation, il ne suffit pas
d'être d'accord sur le constat, il faut aussi et surtout se doter
des moyens efficaces pour combattre cette spéculation. Pour
ce faire, il convient de se tourner vers les juristes et il est in-
téressant de connaître leur opinion sur cette question. En ce
qui concerne par exemple le phénomène de la spéculation,
Jean-François Aubert, dans un article intitulé «Les moyens juri-
diques de freiner le renchérissement du sol» s'exprimait ainsi:
«II est bon de combattre la hausse de la valeur du sol quand ce
ne serait que pour freiner la spéculation, car nul ne peut tenir
pour satisfaisant l'état d'une société dont certains membres
s'engraissent de l'industrie des autres».
C'est donc au moyen d'une série de mesures légales qu'il
nous faut intervenir et dans ce problème du renchérissement
foncier il s'agit bien sûr de savoir aussi que la loi n'empêchera
pas le renchérissement du sol, mais que le droit peut combat-
tre la plus-value ou en modifier la répartition. C'est donc sur ce
terrain-là que nous devons intervenir, et intervenir efficace-
ment.
Or, les propositions qui sont faites, par exemple celle d'inter-
dire la revente temporaire, est un argument qui tient beaucoup
plus du sentiment que de la raison. S'il est vrai que les profits
de la spéculation sont d'autant moins justifiables qu'ils ont été
acquis plus rapidement, et que les bénéfices paraîtront moins
scandaleux si trois ou cinq ans sont nécessaires pour les réali-
ser, c'est oublier aussi que ce qui l'importe avant tout, c'est de
savoir si les dispositions que nous allons prendre vont ralentir
la hausse de la valeur du sol. La question que nous devons
nous poser-et Jean-François Aubert l'avait déjà fait en 1964-
est la suivante: «est-il utile de voir se volatiliser des spécula-
teurs à court terme s'ils se transforment tout simplement en
spéculateurs à moyen terme qui, par la patience que vont leur
imposer les dispositions, sauront en faire une vertu rémunéra-
trice?». Si encore une telle mesure n'était qu'inefficace, ses
avantages moraux pourraient suffire à la justifier. Mais en fait,
elle ne réduit pas la demande mais l'offre de la terre. Toute res-
triction à la vente ne fait que rétrécir la surface du sol aliénable.
Nous devons donc prendre d'autres types de mesures pour
aller dans le sens de la lutte contre la spéculation, et Jean-
François Aubert, que je cite encore, disait: «Puisque la terre ne
se multiplie pas volontiers, qu'elle doit satisfaire à d'innombra-
bles besoins, que les personnes qui en peuvent disposer pro-
fitent de sa rareté, pourquoi ne s'avise-t-on pas de la ration-
ner? Pourquoi n'userait-on pas à l'égard de la terre comme on
fait des aliments dans un pays assiégé? Quand le pain est rare,
la prudence et la justice ne veulent-elles pas qu'on distribue
un morceau à chaque famille?». Je répète que c'est Jean-
François Aubert qui tenait ce raisonnement.
Pour nous, il s'agit de prendre des armes efficaces dans la
lutte contre la spéculation, et cette lutte passe par un véritable
contrôle des prix des terrains, doublé du droit de préemption
tel qu'il existe déjà dans certains cantons, complété par des
mesures d'expropriation en cas de non-utilisation des terrains.
Ce serait déjà une première arme que celle qui est proposée
par l'initiative de M. Leuenberger Moritz.
Il existe bien sûr d'autres possibilités. Je pense à l'exclusion
de certaines catégories d'acquéreurs, au contingentement in-
cessible, aux lois d'aménagement du territoire, à l'encadre-
ment du crédit, à l'accroissement du patrimoine immobilier,
aux expropriations. Bref, il existe toute une série de solutions
dans notre législation, il faut donc aujourd'hui nous donner les
moyens d'agir et d'avancer sur ce terrain. C'est pourquoi je
vous invite à accepter l'initiative de M. Leuenberger qui est le
moins que l'on puisse faire dans la situation actuelle.
Herczog: Es geht hier offenbar um die Frage, welche Not-
bremse zu ziehen sei. Bei der Beantwortung dieser Frage soll-
ten wir nicht aus Akzeptanzgründen eine Massnahme be-
schliessen, die eher ungeeignet wäre. Und ungeeignet wäre
z. B. eine reine Sperrfrist. Um dies darzulegen und zu zeigen,
welche Problemkreise es betrifft, nur zwei Bereiche der Boden-
problematik:

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Bodenspekulation. Parlamentarische Initiativen
Erstes Problem: die Preisbildung. Die Bodennachfrage orien-
tiert sich an der Erwartung einer zukünftigen Grundrente; die-
ser Markt ist demnach stark zukunftsorientiert. Man erwartet,
was auf einen zukommt, somit ist der Markt an sich «spekula-
tiv» im weitesten Sinne; die Grundrente, die erwartet wird,
hängt somit letztlich davon ab, welche Preise dannzumal reali-
sierbar werden. Mit anderen Worten, das enorme Ausmass
der Bodenpreissteigerung der letzten Jahre basiert auf der Er-
wartung der steigenden Bodenpreise: je mehr Nachfrager auf
die Bodenpreissteigerung spekulieren, desto mehr Erwartun-
gen werden letztlich erfüllt, und desto mehr vergrössert sich
die Nachfrage. Anders ausgedrückt: Wenn man hier schon
eingreift, sollte man das eher auf der Nachfragerseite und
nicht auf der Angebotsseite tun. 70 bis 80 Prozent aller Neu-
wohnungen werden heute von institutionellen Anlegern und
Immobilienfirmen produziert.
Die Pensionskassen investieren pro Jahr 3 Milliarden Franken
in Liegenschaften; das ist ein Anteil von etwa 19 Prozent. Ihre
aufgestaute Nachfrage ist aber wesentlich höher und liegt bei
30 bis 35 Prozent, d. h. wenn man so weit ginge, fünf bis zehn
Jahre zu warten, wie es der Bundesrat vorschlägt, wäre das für
die Pensionskassen überhaupt kein Problem. Die Pensions-
kassen als langfristige Anleger würde man so nietreffen.
Das zweite Problem: unzweckmässige Bodennutzung. Bei
den steigenden Bodenpreisen und den entsprechenden Er-
wartungen passiert folgendes: die räumliche Verteilung der
Nutzungen erfolgt nicht nach zweckmässigen, planerischen
oderSiedlungsentwicklungskriterien, sondern nach den Krite-
rien der Möglichkeit der Wertsteigerung, d. h. es wird dort ge-
baut und investiert, wo man Mehrwert erwartet, und nicht nach
dem Konzept einer sinnvollen Siedlungsentwicklung. Dies
führt selbstverständlich zur Baulandhortung.
Wenn Sie heute die Kantone Zürich, Bern, Luzern und Aargau
zusammen betrachten, sind dort 30 bis 40 Prozent der Bauzo-
nenfläche unüberberbaut, d. h wir haben eigentlich riesige
Baulandreserven, aber sehr wenig Bauland, das effektiv zur
Verfügung steht. Konkret steht im Kanton Bern etwa nur ein
Fünftel der vorhandenen Baulandreserven real zur Verfügung,
was zeigt, dass die Baulandhortung genau auf die erwähnte
Preissteigerungserwartung hin prädestiniert ist. Die Sperrfrist
würde hier die Situation noch mehr verschlechtern.
Wenn man heute dringliche Massnahmen will, sehe ich nebst
den dringlichen Massnahmen und der mittelfristigen Initiative
Leuenberger Moritz eigentlich vier Bereiche:
LAenderung der Anlagevorschriften der beruflichen Vor-
sorge, so dass die Pensionskassen vom Immobilienmarkt
wegkommen und sich nur am Hypothekenmarkt betätigen.
2. Im Fiskalrecht: Grundstückgewinnsteuer und Vermögens-
steuer gemäss Artikel 5 Absatz 1 Raumplanungsgesetz, näm-
lich die berühmte Möglichkeit, Mehrwert abzuschöpfen.
3. Im Mietrecht: Stabilisierung der Mietzinse.
4. Im Raumplanungsrecht eine absolute Vollzugssicherung.
Zum Schluss: Es ist nicht so, dass die Raumplanung an sich
an der Bodenpreisentwicklung Schuld trägt, genau aus dem
Grunde nicht, weil man dort investiert, wo die Preise zu erwar-
ten sind und sie realisierbar werden. Sie müssen das Boden-
angebot nicht erweitern, sondern Sie.müssen es steuern, und
Sie müssen vollziehen können.
Dreher: Die Schweizer Auto-Partei unterstützt den Antrag Blo-
cher auf Nichteintreten, eventuell den Antrag Fischer auf Rück-
weisung.
Die Staatsgläubigkeit, die heute aus den Voten zu erkennen
war, ist wieder einmal enorm. Man schlägt den Sack und meint
den Esel. Glauben Sie denn im Ernst, dass mit einer Sperre,
wie das heute zur Debatte steht, auch nur eine Hektare mehr
eingezontes, erschlossenes Bauland auf den Markt kommt?
Wer die Sache einigermassen studiert hat, wird doch zur Er-
kenntnis kommen, dass das nicht der Fall ist. Warum?
Es ist wiederholt von Herrn Nussbaumer, von Frau Zölch ge-
sagt worden, der Boden sei nicht vermehrbar. Das ist an sich
richtig. Aber die Nutzung des Bodens ist vermehrbar. Wir ha-
ben in der Stadt Zürich einen fünfstöckigen Finanzplatz. Es
liegt auf der Hand, dass Sie mit Bauvorschriften, welche die
Nutzung zwangsläufig reduzieren, zu einer Verknappung des
Angebotes kommen. Wenn Sie ein Kernzonengrundstück von
500 m2 haben und darauf 20 Stockwerke hoch bauen, dann
haben Sie 10 000 m2 Nutzfläche; das ist eine Kopfrechnung,
die am frühen Nachmittag noch zumutbar ist. Wenn Sie dage-
gen diese Nutzung auf fünf Stockwerke limitieren, dann brau-
chen Sie vier Grundstücke à 500 m2. Genau das passiert in
den Kernzonen unserer Städte.
Die Wirtschaft braucht Büroraum, Parkraum; sie dehnt sich
daher in benachbarte Häuser aus und vertreibt die Mieter.
Dann kann natürlich wieder von City-Druck und Wohnungsnot
gesprochen werden. Diese Sache wäre wirtschaftlich zu erklä-
ren, wären nicht exakt jene politischen Kreise, die am lautesten
über Wohnungsnot jammern, diejenigen, die eine vernünftige
Nutzung der vorhandenen Grundstücke systematisch poli-
tisch hintertreiben.
Man hat heute nachmittag von Expropriationsrecht gespro-
chen. Man spricht in der Stadt Zürich von Abzonung. Man
will also den vorhandenen Boden noch schlechter nutzen,
und dann wundert man sich, wenn die Preise in die Höhe
gehen. Sie erreichen mit dieser Sperrfrist also gar nichts. Die
Gründe liegen anderswo. Im Paragraphen 47 des Zürcher Pla-
nungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 ist festge-
halten:
«Die Bauzonen umfassen Land, das sich für die Ueberbauung
eignet und
a. weitgehend überbaut ist oder
b. voraussichtlich innert 15 Jahren für eine Ueberbauung be-
nötigt und erschlossen wird.
Bei der Festsetzung der Bauzonen ist darauf zu achten, dass
immer genügend Land für Wohnungen und Arbeitsplätze ein-
gezont ist.»
Sie wissen: 1973 hatten wir den Oelschock und die daran
anschliessende Wirtschaftskrise. Damals sind die Grund-
stückpreise real zurückgegangen. Optimismus bei der Be-
messung der Bauzonen war somit anlässlich der Redaktion
dieses Gesetzes nicht die vorherrschende Meinung. Was ist
passiert? Diese Bauzonen wurden viel zu klein bemessen, und
noch weniger davon wurden erschlossen. Darum haben wir
heute den enormen Preisdruck. Wir haben einen Wohlstand,
der damals nicht vorausgesehen werden konnte. Wir haben
heute Tausende von gut verdienenden Mitbürgerinnen und
Mitbürgern, welche gerne Land kaufen würden; aber es ist
kein Land vorhanden, weil zu wenig eingezont ist und ins-
besondere zuwenig erschlossen wurde.
Ich bin nicht Staatsrechtler, Herr Bundesrat Koller. Ich bin
aber der Meinung, hier sollte man mit Notrecht die Gemeinden
zwingen, Land zu erschliessen, um dem Nachfragedruck Herr
zu werden. Sperren, welche die Spekulation eindämmen, sind
ein Tropfen auf den heissen Stein. Davon werden weder der
Grundstückmarkt noch die Preisfront entlastet. Wir müssen
das Angebot vermehren, wir müssen der Nachfrage entge-
genkommen.
Wenn Sie 50 Grundstücke haben und 100 Leute, die eines
wollen, dann steigen die Preise. Und wenn Sie 100 Grund-
stücke haben und 50 Leute, die eines wollen, dann fallen die
Preise. Ich hoffe, Sie konnten mir folgen.
Meier Fritz: Ich entnehme der Monatsschrift «Volkswirtschaft»
des EVD vom Januar 1976, dass 1960129 000 und 1970 über
337 000 Wohnungen von Ausländern belegt wurden. Heute
sind es weit über 400 000. So wurden bereits in jenem Jahr-
zehnt pro Jahr durchschnittlich 20 800 Wohnungen für die
Unterkunft der Zugewanderten benötigt, was ungefähr einem
Drittel der damaligen Wohnungsproduktion entsprach. Was
die Belegungsdichte betrifft, war die durchschnittliche Grosse
der ausländischen Haushaltungen gleich gross wie diejenige
der Schweizer. Sie war 1950 3,5 Personen und 1970 2,8 Per-
sonen pro Haushalt.
Was hat das mit der Sperrfrist zur Weiterveräusserung von
nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken zu tun? Durch die
Masseneinwanderung von Ausländern und Flüchtlingen in
den letzten 40 Jahren ist die eingewanderte Wohnbevölke-
rung auf über eine Million Personen angestiegen, und da wir
pro Person für Infrastrukturaufwendungen bekanntlich 200 m2

Spéculation foncière. Initiatives parlementaires
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Bauland benötigen, sind allein für die eingewanderte Wohn-
bevölkerung über 26 000 Hektaren Bauland benötigt worden.
Sie haben heute morgen zum Teil Schaumschlägerei und Vo-
gel-Strauss-Politik betrieben. Sie haben, mit Ausnahme von
Kollege Fischer-Hägglingen, den durch die Masseneinwande-
rung ausgelösten Boom auf Immobilien in Ihren Voten total
vernachlässigt. Ohne Begrenzung der Masseneinwanderung
von Ausländern und Asylanten beruhen Ihre Anträge weitge-
hend auf Hypothesen und werden von der Realität bald Über-
rolltwerden.
Ich ersuche Sie daher, dem Rückweisungsantrag Fischer-
Hägglingen zuzustimmen.
Bühler, Berichterstatter: Vorerst zur Initiative von Kollege Mo-
ritz Leuenberger. Herr Ott hat als Vertreter der Minderheit ge-
sagt, die Begründung in der Kommission gegen die parlamen-
tarische Initiative Leuenberger Moritz sei äusserst dürftig aus-
gefallen, es werde einzig festgehalten, sie gehe zu weit.
Ich weise nochmals mit Nachdruck auf die äusserst klare
Volksabstimmung über die Stadt-Land-Initiative hin. Dieser
Eingriff ins Grundeigentum, der-wie die parlamentarische In-
itiative Leuenberger Moritz - sehr weit gegangen ist und an un-
seren ordnungspolitischen Grundsätzen rüttelte, ist vom Volk
erst im letzten Dezember ganz klar abgelehnt worden, so klar,
dass ein gegenteiliger Beschluss des Parlamentes nach weni-
gen Monaten praktisch einer Missachtung des Volkswillens
gleichkäme. In einer direkten Demokratie muss man den
Volkswillen auch dann respektieren, wenn er anders heraus-
kommt als das eigene Wunschdenken. Aus diesem Grunde ist
es verständlich und auch arbeitsökonomisch sicher richtig,
dass man dafür in der Kommission nicht allzuviel Zeit auf-
gewendet hat.
Ich bitte Sie namens der Kommissionsmehrheit nochmals - es
waren 13 zu 7 Stimmen -, der Initiative Leuenberger Moritz
keine Folge zu geben.
Nun zu den Nichteintretensanträgen Fischer-Seengen und
Blocher. Herr Fischer-Seengen hat gesagt, es würden neue
Nachteile eingehandelt, so etwa: die Angebotsverknappung
führe zu weiterer Preissteigerung, noch weniger Leute mach-
ten noch höhere Gewinne, noch weniger Schweizer könnten
Boden erwerben.
Da ist die Kommission ganz anderer Meinung. Verknappt wird
- dank einer genügend ausgebauten Ausnahmeregelung -
eben nicht generell, sondern einzig für jene Leute, die den Bo-
den nur zu Spekulationszwecken erwerben wollen. Die Aus-
nahmeregelung ist in diesem Zusammenhang sehr entschei-
dend. Wer aber für sich selber Boden zur Ueberbauung er-
werben will, kann das ohne weiteres tun. Auch jedes erschlos-
sene Grundstück kann problemlos überbaut werden. Das er-
. stellte Gebäude kann sogar problemlos verkauft werden, ein-
zig auf dem Bodenpreis darf kein Gewinn erzielt werden.
Zur Behauptung, dass noch weniger Schweizer Grundeigen-
tümer werden könnten: Auch das stimmt unseres Erachtens
überhaupt nicht; denn diejenigen, die Eigentümer werden
wollen, können das ohne Umweg und Preisabschöpfung über
die Spekulation tun.
Zur Argumentation von Herrn Blocher: Etwas tun, das auch et-
was nützt. Wenn der Preis nicht stimme, stimmen Angebot und
Nachfrage nicht, hat er gesagt. Da hat er ganz sicher recht.
Aber Angebot und Nachfrage kann man bei Produkten durch
mehr oder weniger grosse Produktion des entsprechenden
Gutes beeinflussen. Nicht so beim Boden. Man müsste die
Nachfrage senken oder das Angebot erhöhen, hat Kollege
Blocher gesagt. Die Nachfrage senken: Genau das tun wir, in-
dem wir die kurzfristige Spekulation ausschalten. Damit wird
eine bestimmte Anzahl Nachfrager ausgeschaltet.
Umgekehrt, das Angebot können wir gar nicht erhöhen. Der
Boden ist ein unvermehrbares Gut. Wir können zwar beim
Bauland das Angebot - wenigstens vorläufig noch - durch zu-
sätzliche Einzonung etwas vermehren. Aber nur auf Kosten
des landwirtschaftlichen Kulturlandes. Den Boden als solchen
können wir nicht vermehren, es sei denn, wir wollen - statt die
Armee abzuschaffen - wie die alten Eidgenossen auf Erobe-
rungszüge ausgehen. Das will, so hoffe ich, niemand in die-
sem Saal. Bei einem unvermehrbaren Gut können wir die Pro-
blematik nicht mittels Angebot und Nachfrage lösen. Das müs-
sen wir bei aller unterschiedlichen ideologischen Einstellung
einfach sehen.
Ich bitte Sie namens der einstimmigen Kommission, auf die
Kommissionsinitiative einzutreten und ihr Folge zu geben.
Noch ein Wort zu den Rückweisungsanträgen. Die beiden
Rückweisungsanträge sind mit dem Hinweis begründet wor-
den, dass in der Flut der jetzt vorliegenden Anträge eine auch
nur einigermassen sinnvolle Beratung heute im Rat kaum
möglich sei und dass das Konzept des Bundesrates mit zu-
sätzlichen Massnahmen viel besser sei. Die Kommission hat
für die ersteren Bedenken einiges Verständnis.
Zum zweiten Bedenken: Das Konzept der Kommission ist vom
genau gleichen Team der Verwaltung ausgearbeitet worden
wie jenes des Bundesrates. Die beiden unterscheiden sich bei
genauem Studium - was die Sperrfrist anbelangt - nicht ei-
gentlich voneinander.
Zum Detail Ausnahmen: Die kann man abschliessend aufzäh-
len - wie das der Bundesrat tut - oder etwas offener im Sinne
der Kommission gestalten. Das ist eine rein politische An-
sichtssache.
Wir von der Kommission sind allerdings der Ansicht, dass die
weiteren, vom Bundesrat vorgeschlagenen Elemente bei wei-
tem nicht einhellige Zustimmung ernten werden. Wir waren
und sind nach wie vor der Meinung, dass die Sperrfrist jene
Massnahme darstellt, die am allerehesten eine breite Zustim-
mung erfahren kann und darum auch rasch wirksam einge-
setzt werden könnte. Die Kommission wehrt sich aber nicht
gegen die Rückweisung.
Herr Günter, die Spekulanten haben bei einer Rückweisung
nicht noch vier Monate mehr Zeit. Selbst wenn wir heute die
vorgeschlagenen Massnahmen verabschieden, können sie -
weil sie vom Ständerat nicht behandelt sind - bis im Herbst
nicht in Kraft treten. Also kein Zeitgewinn auch bei der jetzigen
Behandlung.
Wir haben aber bereits Informationen, dass die Spekulanten
ordentlich kalte Fusse bekommen haben, weil sie die unechte
Rückwirkung fürchten und darum - seit der Diskussion in der
Kommission - nur noch zurückhaltend tätig wurden. Also kön-
nen wir bereits eine positive Wirkung registrieren. Schade bei
einer Rückweisung ist einzig, dass wir damit um eine span-
nende Begründung geprellt werden, weil wir Herrn Allenspach
nicht die Gelegenheit geben, alle seine Anträge zu begrün-
den.
Falls Sie den Rückweisungsanträgen zustimmen, bitten wir
den Bundesrat, aber auch unsere Kollegen im Ständerat ein-
dringlich, die Sofortmassnahmen so rasch vorzubereiten und
voranzutreiben, dass die Verabschiedung und Inkraftsetzung
auf Ende der Herbstsession 1989 in jedem Falle möglich wird.
An unserer Kommission soll es nicht fehlen. Wir haben bereits
fünf Tage nach der vorgesehenen Verabschiedung der Bot-
schaft durch den Bundesrat ein Datum festgelegt.
M. Houmard, rapporteur: Le débat d'entrée en matière aura
confirmé nos préoccupations, c'est-à-dire que chacun est
conscient du mal mais que les remèdes efficaces ne sont pas
légion. Augmenter l'offre, diminuer la demande, voilà un prin-
cipe évoqué par plusieurs intervenants, principe bien connu
dans le monde des affaires mais difficile à appliquer dans l'im-
mobilier, et très difficile à réaliser lorsqu'il s'agit de terrains.
Nous avons dit ce matin que toute mesure visant à équilibrer
l'offre et la demande doit être retenue et étudiée en priorité,
afin d'essayer de juguler ce problème social.
Je rappelle que la commission, qui s'est occupée du dossier
et qui est maintenant accusée de ne pas avoir trouvé la solu-
tion miracle, était en fait confrontée à l'initiative Leuenberger
Moritz, c'est-à-dire à l'instauration du contrôle des prix sur les
biens fonciers non agricoles. Cette solution ne pouvait pas
être retenue pour des raisons évidentes. Nous savons en effet
trop bien que le blocage des prix qui, de surcroît, serait un blo-
cage temporaire, ne saurait régler le problème qui nous préoc-
cupe aujourd'hui. En outre, il exigerait un appareil administratif
très important. Le vote populaire de décembre sur l'initiative
ville-campagne ne nous autorisait d'ailleurs pas à nous éten-
dre longuement sur cette proposition.

21. Juni 1989 
N
1001
Bodenspekulation. Parlamentarische Initiativen
Augmenter l'offre, diminuer la demande, c'est bien la solution
la plus efficace. Encore faut-il en trouver les moyens. M. Burck-
hardt et bien d'autres ont évoqué les causes profondes de la
situation qui a trait à l'immobilier: explosion du nombre d'habi-
tants, du confort, de l'économie et des nouvelles technolo-
gies.
Tous ces éléments ont été évoqués au sein de la commission
et ils l'ont incitée à agir par des mesures simples et applicables
rapidement. C'est en collaboration avec l'administration que
nous sommes arrivés à la proposition d'interdiction de reven-
dre le terrain pendant un certain délai. Entre-temps, le Conseil
fédéral a remis l'objet sur le métier et présente le train de mesu-
res que nous avons déjà évoqué. Nous l'en remercions au
nom de la commission, mais nous ne pouvons que déplorer
que ces propositions, qui étaient, semble-t-il, déjà en gesta-
tion dans l'administration, n'aient pas été présentées à la com-
mission. D'ailleurs, seule l'étude de détail permettra de se pro-
noncer sur l'efficacité des mesures retenues par le Conseil
fédéral.
En conclusion, je vous donne mon appréciation de la situa-
tion. Nous devrions accepter l'entrée en matière. Cela fixerait
la volonté du Parlement d'agir contre les spéculateurs axés sur
le court terme. Si vous décidez d'entrer en matière, nous de-
vrons ensuite nous prononcer sur les propositions Gysin et
Fischer-Hägglingen, c'est-à-dire renvoyer le projet à la com-
mission en l'invitant à soumettre à nouveau l'objet au Conseil
national en même temps que le train de mesures annoncé par
le Conseil fédéral.
Faut-il suivre cette proposition? Je rappelle qu'au début de
cette semaine le Conseil fédéral a mis son avant-projet en con-
sultation. Il a demandé aux intéressés de prendre position
jusqu'au 28 juin. Examinons la situation dans laquelle se trou-
vera le conseil au début de la discussion de détail. Nous se-
rons en présence de trois propositions: celle de la commission
qui, s'appuyant sur l'article 64 de la Constitution fédérale, veut
agir par une révision des articles 218 et suivants du Code des
obligations, celle de M. Scheidegger, qui utilise l'article 89 de
la constitution pour proposer un arrêté fédéral urgent de
portée générale soumis au référendum obligatoire, et enfin
celle du Conseil fédéral qui, par un train de mesures urgentes,
désire combattre l'esprit de spéculation et stabiliser les prix
fonciers. Ce projet comprend quatre éléments: un délai
d'interdiction que nous avons présenté, trois autres disposi-
tions qui concernent une charge maximale en matière d'enga-
gement des immeubles non agricoles, les limites des place-
ments immobiliers opérés par des institutions de prévoyance
professionnelle et par des institutions d'assurance, et enfin la
révision de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire.
Plusieurs membres ont déposé un nombre important d'amen-
dements. Toutes ces propositions, que ce soit celle de M.
Scheidegger, l'avant-projet du Conseil fédéral qu'il faudra in-
tégrer dans notre projet ou les nombreux amendements indivi-
duels, n'ont pas été discutées en commission. Par consé-
quent, le débat de détail débouchera en fait sur un travail de
commission.
Votre décision d'accepter ou de refuser les propositions de
renvoi Gysin et Fischer-Hägglingen est donc d'importance pri-
mordiale. La commission s'est réunie ce matin. Elle nous auto-
rise à vous communiquer que, étant donné les circonstances
particulières qui résultent de la multitude des propositions
qu'elle n'a pas examinées, elle serait d'accord de revoir l'en-
semble du dossier lors de sa séance du 21 août 1989, séance
qui est d'ailleurs réservée pour étudier le projet du Conseil
fédéral.
En revanche, la commission demande au Conseil fédéral de
traiter ce dossier en priorité, lors de la session d'automne,
dans les deux conseils. Donc, décider l'entrée en matière et
éventuellement le renvoi à la commission et refuser l'initiative
Leuenberger Moritz.
Bundesrat Koller: Die Verhältnisse auf dem Bodenmarkt sind
Anlass eines weitverbreiteten und wachsenden Unbehagens
in unserem Volk, und Sie haben in dieser ausführlichen Eintre-
tensdebatte diesem Unbehagen beredten Ausdruck gege-
ben. Der Bodenmarkt ist zurzeit tatsächlich vor allem gekenn-
zeichnet durch ausgeprägte Knappheit an Wohn- und Gewer-
beraum, durch einen Mangel an baureifem Land, durch be-
sorgniserregende Preissteigerungen, durch aufsehenerre-
gende Fälle von Spekulation und durch eine zunehmende An-
onymisierung des Grundeigentums. Von 1950 bis 1980 haben
sich die Bodenpreise verfünfzehnfacht, die Löhne hingegen
nur verdreifacht. Nach 1980 stiegen die Bodenpreise weiterhin
stärker als die allgemeine Teuerung, und seit 1985 ist eine ei-
gentliche Bodenpreisexplosion zu verzeichnen. Wir kennen
auch die Gründe dieser Entwicklung: Einer grossen Steige-
rung der Nachfrage nach Boden und Wohnraum steht ein rela-
tiv knappes Angebot an Boden und Wohnraum gegenüber.
Ich möchte das an einigen wenigen Zahlen aufzeigen: Unsere
Bevölkerung hat sich zwischen 1970 und 1985 nur um etwa
4 Prozent vergrössert, die Wohnraumzunahme betrug jedoch
rund 30 Prozent. Neben der erfreulichen Einkommensent-
wicklung hat aber zweifellos auch die übermässige Beleh-
nung durch Banken und andere Institute beim Erwerb von
Grundeigentum zu dieser Steigerung der Nachfrage beigetra-
gen. Demgegenüber haben wir auf der Angebotsseite das
Faktum, dass die ausgeschiedenen Bauzonen zwar recht
gross sind - im schweizerischen Durchschnitt sogar zu gross;
wir wissen, dass die ausgeschiedenen Bauzonen 30 bis 50
Prozent über dem Bedarf liegen -, dass aber kein entspre-
chendes überbaubares Land zur Verfügung steht. Wir stehen
daher vor dem Faktum, dass für einkommensschwache Per-
sonen die Finanzierung von Wohneigentum und von preis-
günstigen Gewerberäumen Probleme stellt und dass beim
Zwischenhandel mit Grundstücken teilweise Gewinne anfal-
len, die in der Oeffentlichkeit zu Recht als ungerecht, stossend
und als Aergernis empfunden werden. Wo der Zugang zum
Grundeigentum aber nur noch wenigen Menschen offensteht,
ist die Eigentumsgarantie selber in Gefahr.
Vielleicht erlauben Sie mir hier doch noch ein Wort zu jenen
Votanten, die gesagt haben, dieses ganze Problem sei durch
die jüngsten Hypothekarzinserhöhungen bereits gelöst. Ich
gebe gerne zu, dass die jüngsten Hypothekarzinserhöhungen
gewisse nachfragedämpfende Wirkungen für den Boden-
markt bringen. Wie lange sie aber anhalten und wie lange sie
wirksam sind, wissen wir keineswegs mit Sicherheit. Es ist
durchaus auch denkbar, dass die Zinssätze wieder sinken
oder dass der Hypothekarzinssatz seine nachfragebestim-
mende Funktion einbüsst, sei es, weil die Erhöhungseffekte
durch den Basiseffekt nach den Erwartungen und Wünschen
nach weiterem Boden bald wieder neutralisiert werden, sei es,
weil die Hypothekarzinssätze als Folge sich verändernder
Wettbewerbsverhältnisse im nationalen und internationalen
Kapitalmarkt volatiler werden.
Aus all diesen Gründen ist der Bundesrat überzeugt, dass aus-
serordentliche Massnahmen auf dem Gebiete des Boden-
rechts unausweichlich geworden sind. Zwar waren in den letz-
ten Jahren Parlament und Regierung auf diesem Gebiet nicht
untätig. Ich erinnere Sie daran: Im Jahre 1980 ist das Raumpla-
nungsgesetz in Kraft getreten, seit zwei Jahren ist das neue
Pachtrecht in Kraft, das neue Mietrecht steht vor dem Ab-
schluss in beiden Räten, ein neues Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht steht zur Behandlung bei einer stände-
rätlichen Kommission.
Trotz all diesen gesetzgeberischen Bemühungen müssen wir
heute in aller Offenheit feststellen: Die Entwicklung auf dem
Bodenmarkt hat den ordentlichen Gesetzgeber eben nicht nur
eingeholt, sondern längst überholt. Wir dürfen daher - nach
Auffassung des Bundesrates - den Boden nicht weiter bloss
den Marktkräften allein überlassen. Wenn wir aber in dieses
Spiel der Marktkräfte von Staates wegen korrigierend eingrei-
fen, dann ist der Bundesrat auch davon überzeugt, dass diese
korrigierenden Eingriffe in Richtung einer besseren Ueberein-
stimmung von Angebot und Nachfrage gehen müssen. Das
heisst, wir müssen die Nachfrage nach Boden bremsen, und
wir müssen das Angebot an Boden zu steigern versuchen.
Im übrigen lässt sich der Bundesrat beim Sofortmassnahmen-
paket, das er Ihnen im Mai angekündigt hat, von folgenden Kri-
terien leiten: Die Massnahmen dieses Sofortpakets sollen so-
fort Wirkung zeigen, sie müssen also sofort in Kraft gesetzt
werden können. Die Massnahmen sollen sodann keine auf-

Spéculation foncière. Initiatives parlementaires
1002
N 
21 juin 1989
wendigen Abklärungen und Arbeiten gesetzestechnischer Art
bedingen. Aus diesem Grunde vor allem haben wir sehr viele
überlegenswerte Ideen - ich werde nachher noch darauf zu-
rückkommen - zu den mittelfristigen Massnahmen verscho-
ben. Hier bei den Sofortmassnahmen müssen wir uns wirklich
auf jene Massnahmen beschränken, die spruchreif sind und
die Sie in der Herbstsession verabschieden können.
Als weitere Kriterien für die Zusammenstellung des Massnah-
menpakets war für den Bundesrat der Gedanke wegleitend,
dass die Massnahmen ohne grossen zusätzlichen administra-
tiven Aufwand realisiert werden müssen, und schliesslich,
dass auch dieses Sofortmassnahmenpaket möglichst markt-
konform und politisch konsensfähig sein muss.
Welches ist das Ziel des Sofortmassnahmenpaketes, das Ih-
nen der Bundesrat nach Ende der Sommerferien mittels einer
Botschaft unterbreiten wird? Auch hier müssen wir realistisch
sein. Es wäre eine Illusion, wenn wir meinen würden, wir könn-
ten mit diesem angekündigten Sofortmassnahmenpaket das
Bodenproblem in unserem Land ein für allemal lösen. Sinn
und Zweck dieses Sofortmassnahmenpakets ist es vielmehr,
die Spekulationsmentalität auf dem Bodenmarkt zu brechen,
zur Preisstabilisierung beizutragen und vor allem auch die
nötige Zeit zu gewinnen, um tiefergreifende Massnahmen im
Sinne einer weitergehenden Ursachentherapie zu planen.
Grosses Gewicht wird dabei insbesondere der Revision des
Raumplanungsgesetzes zukommen, deren Hauptzielrichtung
in der Bereitstellung von mehr überbau barem Land liegt, ohne
dass dafür irgendeine Ausdehnung der Bauzonen nötig ist.
Bei diesen mittelfristigen Massnahmen, die das Sofortpaket
dann ablösen müssen, ist an Erleichterungen für das verdich-
tete Bauen zu denken, weiter an neue Vorschriften über die
Ausnützungsziffern, an fiskalische Massnahmen wie Verkehrs-
wertbesteuerung von Bauland, Anhebung der Grundstück-
gewinnsteuern für kurzfristige An- und Verkäufe, steuerliche
Begünstigung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh-
nungen, sodann an eine Erhöhung der Mittel für die Wohnei-
gehtumsförderung, an Vereinfachungen im Bereich des
Stockwerkeigentums, an die zwingende, heute ungenügend
wahrgenommene Abschöpfung planerischer Mehrwerte, an
ein Vorkaufsrecht für Mieter, an neue Formen der Mieterpartizi-
pation sowie an die verbesserte Nutzbarmachung von Gel-
dern der zweiten Säule für den Wohneigentumserwerb.
Wenn man diesen nicht abschliessenden Katalog möglicher
mittelfristiger Massnahmen auf dem Gebiete des Bodenrechts
durchsieht, stellt man freilich auch sofort fest, dass zahlreiche,
insbesondere fiskalische, raumplanerische und baupolizeili-
che Massnahmen nach geltendem Recht im Kompetenz-
bereich der Kantone und zum Teil sogar der Gemeinden lie-
gen. Soll der Bund daher nicht weitere Kompetenzen an sich
ziehen müssen, so sind die Kantone und Gemeinden auf-
gerufen, dass ihrige zur Problemlösung beizutragen und ihre
Kompetenzen auf dem Gebiete des Bodenrechts zu nutzen.
Ich darf im übrigen Herrn Nationalrat Bundi mitteilen, dass der
Bundesrat mein Departement beauftragt hat, längerfristig
auch die Verfassungsgrundlagen zu überprüfen, weil gerade
die Zusammenstellung dieses Sofortmassnahmenpakets den
doch recht engen Handlungsraum aufgezeigt hat, den wir auf
bodenpolitischem Gebiet der Verfassung wegen haben.
Der Bundesrat ist allerdings der Meinung, dass bei einer so
delikaten und auch schwierigen Frage wie den neuen Boden-
rechts-Verfassungsbestimmungen der richtige Vorgehens-
weg wahrscheinlich doch eher über eine Expertenkommis-
sion als über die Beratung in einer parlamentarischen Kom-
mission Ihres Rates sein wird.
Das Sofortmassnahmenpaket des Bundesrates enthält drei
dringliche befristete Bundesbeschlüsse über eine Sperrfrist,
über eine Randbelastungsgrenze sowie über Anlagevor-
schriften für institutionelle Anleger und daneben eine Mass-
nahme, die wir in eigener Kompetenz realisieren können, näm-
lich eine Revision der Ausführungsverordnung zum Raumpla-
nungsgesetz.
Zur Frage der Verfassungsmässigkeit der vom Bundesrat in
Aussicht genommenen Massnahmen haben wir ein Rechts-
gutachten in Auftrag gegeben, weil sich erwiesen hat, dass
wir hier - wenn wir diese Massnahmen realisieren wollen -
zweifellos an die Grenze des geltenden Verfassungsrechts
kommen.
Wenn Sie dem Vorgehen des Bundesrates zustimmen, wird
der Bundesrat - so ist es geplant - in der ersten Sitzung nach
den Sommerferien dieses Sofortmassnahmenpaket verab-
schieden und die Botschaft an Sie weiterleiten. So wäre genü-
gend Zeit vorhanden - ich glaube, alle Kommissionssitzungen
sind organisiert -, dass beide Räte in der Herbstsession die-
ses Sofortmassnahmenpaket des Bundesrates aufgrund
sorgfältiger Vorberatung in Ihren Kommissionen und auch auf-
grund einer besseren Kenntnis der Frage der Verfassungs-
mässigkeit beschliessen könnten.
Noch ein Wort zum Inhalt des Sofortmassnahmenpakets und
zu der von der Kommission vorgeschlagenen Sperrfrist: Für
den Bundesrat ist diesbezüglich entscheidend, dass bereits
dieses Sofortmassnahmenpaket auf die eigentlichen Ursa-
chen des Bodenproblems eingeht. Deshalb soll zur Dämp-
fung der Nachfrage einerseits eine Randbelastungsgrenze
eingeführt und der Erwerb von Grundstücken durch institutio-
nelle Anleger eingeschränkt werden. Durch die Revision der
Raumplanungsverordnung soll andererseits das Angebot im
Sinne einer rascheren Erschliessung der Bauzonen und einer
besseren Ausnützung und Erhaltung von bestehender Bau-
substanz gefördert werden.
Ich gebe zu, dass diese angebotsseitigen Möglichkeiten rela-
tiv beschränkt sind. Aber was im Rahmen einer Ausführungs-
verordnung zum geltenden Raumplanungsgesetz möglich ist,
werden wir tun. Wir denken hier vor allem etwa an die Schaf-
fung von Kleinbauzonen bei Weilern in landwirtschaftlichen
Gebieten, aber auch an die Erhaltung von Bausubstanz in Ab-
wanderungsgebieten mit Streubauweise, wie man sie etwa in
der Ostschweiz vielfach vorfindet.
In diese ursachentherapeutischen Massnahmen ist nach Auf-
fassung des Bundesrates die aus ökonomischer Sicht nicht
ganz unproblematische Sperrfrist einzubinden. Mit der Sperr-
frist sollen nämlich die kurzfristigen Weiterveräusserungen
von Grundstücken, die sogenannten Kaskadenverkäufe, un-
terbunden werden, bei denen hohe Spekulationsgewinne er-
zielt werden, ohne dass der Veräusserer zur Erschliessung,
Ueberbauung oder Verbesserung des Grundstückes irgend
etwas beitragen würde.
In bezug auf diese Sperrfrist möchte ich jenen, die mit einem
gewissen Recht ökonomische Bedenken gegen diese Sperr-
frist geäussert haben, antworten, dass es ein gesellschaftspo-
litisches Aergernis ist, wenn in unserem Land bei einzelnen
Handänderungen - ohne dass der Verkäufer jeglichen eige-
nen Beitrag geleistet hat - Spekulationsgewinne in Millionen-
höhe realisiert werden. Das traf etwa in diesem berühmt-
berüchtigten Freiburger Fall tatsächlich zu.
Wir können es uns schlicht nicht leisten, uns auf der einen
Seite über das abnehmende Unrechtsbewusstsein vor allem
unserer Jugend zu beklagen, beispielsweise im Zusammen-
hang mit den grassierenden Lebensmitteldiebstählen, und auf
der anderen Seite tatenlos zuzuschauen, wie solche Spekula-
tionsgewinne und derartige Auswüchse des Bodenmarktes
realisiert werden können, ohne gegen das Gesetz zu verstos-
sen.
Bei der Einzelausgestaltung der Sperrfrist ist freilich darauf zu
achten, dass die Sperrfrist nicht kontraproduktiv wirkt, das
heisst, dass das Angebot nicht unnötigerweise eingeschränkt
wird. Vor allem werden wir darauf achten müssen, dass die
Wohnungsproduktion durch diese Sperrfrist nicht gehemmt
wird und dass überhaupt der Bodenmarkt nicht über Gebühr
verfestigt wird.
Ferner muss die Sperrfrist nach Meinung des Bundesrates
praktikabel bleiben und durch die Vollzugsbehörden ohne
lange Einführungszeit anwendbar sein.
Dies bedeutet, dass die Dauer der Sperrfrist, die Veräusse-
rungstatbestände, die der Sperrfrist nicht unterliegen, und die
Bewilligungsgründe für eine vorzeitige Veräusserung sehr
sorgfältig geprüft und aufeinander abgestimmt werden müs-
sen.
Nach Meinung des Bundesrates ist daher zur Sicherung einer
einheitlichen Praxis in unserem Land auch eine abschlies-
sende Aufzählung dieser möglichen Ausnahmebewilligungen

21. Juni 1989 
N
1003
Bodenspekulation. Parlamentarische Initiativen
im dringlichen Bundesbeschluss unbedingt nötig.
Im übrigen soll die Sperrfrist nach Meinung des Bundesrates
tatsächlich eine Sofortmassnahme sein und bleiben. Wir be-
antragen Ihnen daher einen besonderen Bundesbeschluss
und keine Einordnung ins Obligationenrecht.
Wenn wir diese Sperrfrist in die übrigen ursachentherapeuti-
schen Massnahmen einbinden und später durch mittelfristige
Massnahmen sogar wieder ablösen, dann hat sie als Mittel ge-
gen die grassierende Spekulationsmentalität durchaus ihre
Berechtigung im Sofortmassnahmenpaket.
Nun noch ein Wort zur Initiative von Herrn Leuenberger: Wir
stimmen dem Antrag Ihrer Kommissionsmehrheit zu, dieser
Initiative keine Folge zu geben. Der Bundesrat ist nämlich der
Ueberzeugung, dass das anvisierte Ziel mit dem geschilder-
ten Sofortmassnahmenpaket auf eine systemkonformere und
mindestens so wirksame Art erreicht werden kann.
Der Vollzug der Einzelinitiative von Herrn Leuenberger würde
übrigens auch sehr schwierige Probleme stellen. Ich denke
hier insbesondere an die Koeffizienten zum Ausgleich der un-
terschiedlichen kantonalen Bewertungen. Wie ich Ihnen dar-
gelegt habe, kommen aus der Sicht des Bundesrates für So-
fortmassnahmen nur Behelfe in Frage, die sofort, ohne kompli-
zierte zusätzliche Abklärungen, im Herbst realisiert werden
können.
Gegen die Einzelinitiative von Herrn Nationalrat Leuenberger
sprechen nach der Meinung des Bundesrates aber vor allem
auch die Erfahrungen, die im Ausland mit Preisstopps immer
wieder gemacht worden sind. Preisstopps führen bekanntlich
zu einer künstlichen Einfrierung von Preisen. Sie bringen da-
mit das Angebot zum Erliegen. Die Nachfrage besteht dage-
gen unbeschränkt weiter; wegen der eingefrorenen Preise
wird die Nachfrage sogar weiter steigen, und die Folge ist ein-
deutig die: Schwarzmarktgeschäfte sind unausweichlich,
wenn nicht durch einen ungeheuren administrativen Apparat
dafür gesorgt wird, dass anstelle des Preismechanismus be-
hördliche Allokationen treten.
Aus diesem Grunde beantragt Ihnen der Bundesrat, der Initia-
tive von Herrn Leuenberger keine Folge zu geben.
Dagegen beantrage ich Ihnen im Namen des Bundesrates,
auf die Kommissionsinitiative einzutreten, die Detailberatung
aber auszusetzen und im Rahmen des bundesrätlichen Ge-
samtpakets vorzunehmen. Sie haben dann die Chance einer
gründlicheren, sorgfältigeren Vorberatung in den Kommissio-
nen, und Sie erleichtern im übrigen auch die Stellung des für
die Beratung dieser Beschlüsse zuständigen Bundesrates;
denn selbstverständlich wäre es mir nicht möglich - nachdem
wir jetzt ein Vernehmlassungsverfahren im Gange haben -, in
der Detailberatung überhaupt Stellung zu nehmen, da der
Bundesrat seine massgeblichen Entscheide erst aufgrund der
Vernehmlassungsergebnisse in der ersten Sitzung nach den
Ferien treffen wird.
Aus all diesen Gründen beantrage ich Ihnen Eintreten und Be-
ratung im Rahmen des bundesrätlichen Gesamtpaketes.
Auf etwas möchte ich zum Schluss noch hinweisen: Wenn Sie
diesem Antrag des Bundesrates folgen, dann verlieren Sie
keine Zeit, allerdings unter einer klaren Voraussetzung: dass
Sie den entscheidenden politischen Willen haben, boden-
rechtliche Sofortmassnahmen in der Herbstsession in beiden
Räten zu beraten und zu verabschieden. Auf selten des Bun-
desrates ist dieser Wille vorhanden, und ich glaube, die heu-
tige Diskussion hat - wenn nicht alles trügt - doch gezeigt,
dass dieser Wille auch auf selten Ihres Rates gegeben ist.
89.221
Präsident: Wir bereinigen die Anträge der Kommission auf
Seite 2 ihres Berichtes.
Sie haben über zwei, eventuell drei Fragen zu entscheiden.
Die erste Frage: Die Kommission beantragt Ihnen, der Initia-
tive der Kommission Folge zu geben, während die Herren Fi-
scher-Seengen und Blocher beantragen, der Initiative der
Kommission keine Folge zu geben.
Die zweite Frage: Die Kommissionsmehrheit und der Bundes-
rat beantragen Ihnen, die parlamentarische Initiative Leuen-
berger Moritz nicht weiter zu verfolgen, ihr also keine Folge zu
geben, während die Kommissionsminderheit Ott beantragt,
der Initiative Folge zu geben.
Für den Fall, dass Sie in der ersten Abstimmung über die Initia-
tive der Kommission Eintreten beschliessen, haben Sie an-
schliessend über den Rückweisungsantrag Gysin/Fischer-
Hägglingen zu befinden.
Wir stimmen ab über die erste Frage.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag der Kommission
Für die Anträge Fischer-Seengen/Blocher
Rückweisungsanträge - Propositions de renvoi
155 Stimmen
10 Stimmen
Präsident: Sie haben beschlossen, auf die parlamentarische
Initiative der Kommission einzutreten. Wir entscheiden jetzt
über die Frage der Rückweisung an die Kommission gemäss
Antrag Gysin/Fischer-Hägglingen. Der Bundesrat unterstützt
den Rückweisungsantrag. Die Kommissionssprecher haben
erklärt, dass sie nicht opponieren.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Fischer-Hägglingen/Gysin 
109 Stimmen
Dagegen 
45 Stimmen
An die Kommission -Ala commission
Ordnungsantrag Leuenberger Moritz
Motion d'ordre Leuenberger Moritz
Leuenberger Moritz: Sie haben jetzt zurückgewiesen. Das ak-
zeptiere ich natürlich. Es ist auch praktischer. Ich möchte Ih-
nen aber vorschlagen, dass sämtliche Vorschläge zum Bo-
denrecht, die sofort behandelt werden müssen, in einem Auf-
guss durch uns entschieden werden. Ich möchte anregen,
nun die Abstimmung über meine parlamentarische Initiative
auszusetzen und die Abstimmung erst vorzunehmen, wenn
der konkrete Vorschlag aus der Kommission vorliegt. Wir müs-
sen doch wissen, welcher konkrete Vorschlag da ist. Es sind
zwei Ideen, die einander gegenüberstehen. Sie können erst
dann verbindlich Stellung nehmen, wenn Sie wissen, was kon-
kret aus der Kommission kommt. Es wäre auch politisch nicht
klug, nur ein Nein zu hinterlassen und den Rest zu verschie-
ben.
Präsident: Herr Leuenberger Moritz stellt den Ordnungsan-
trag, die Abstimmung über seine parlamentarische Initiative
bis zur Behandlung der Vorlage über die Sperrfrist auszuset-
zen.
Leuenberger Moritz: Ein Ordnungsantrag ist es erst dann,
wenn jemand einen Gegenantrag stellt, und das kann ich mir
fast nicht vorstellen. (Heiterkeit)
Bühler, Berichterstatter: Namens der Kommission muss ich
hier diesen Nichteintretensantrag doch stellen. Die Kommis-
sion hat mit 13 zu 7 Stimmen beschlossen, der Initiative Leu-
enberger Moritz keine Folge zu geben. Ich muss Ihnen das
weiterhin empfehlen.
Abstimmung - Vote
Für den Ordnungsantrag Leuenberger Moritz 
64 Stimmen
Dagegen 
88 Stimmen
88.236
Präsident: Sie haben also zu entscheiden über die Anträge
zur parlamentarischen Initiative Leuenberger Moritz: Folge ge-
ben gemäss Antrag der Kommissionsminderheit beziehungs-
weise keine Folge geben gemäss Antrag von Kommissions-
mehrheit und Bundesrat.

Interpellation Hänggi
1004
N 
21 juin 1989
Abstimmung - Vote
Für den Antrag der Minderheit 
53 Stimmen
Für den Antrag der Mehrheit 
114 Stimmen
#ST# 88.800
Interpellation Hänggi
Massnahmen gegen
die Inflation der Bodenpreise
Hausse des prix des terrains
Wortlaut der Interpellation vom 7. Oktober 1988
Die Bodenpreise in unserem Lande steigen in einem nie dage-
wesenen Aussmass. Das noch verfügbare Land wird daher für
die meisten Bürger unerschwinglich. Dabei hat die Schweiz,
im Vergleich zu den anderen Industrieländern, schon heute
die geringste Eigentumsquote. Sie beträgt gerade noch 30
Prozent.
Die neueste Entwicklung auf dem Bodenmarkt wird diesen
Prozentsatz in Kürze massiv reduzieren, was zwangsläufig zu
sozialpolitischen Veränderungen führen wird.
Ich bitte deshalb den Bundesrat um Stellungnahme zu den fol-
genden Fragen:
1. Welchen Stellenwert misst der Bundesrat heute der Eigen-
tumsstreuung bei?
2. Welche Massnahmen drängen sich auf, um die Eigentums-
förderung wirksam zu unterstützen?
3. Sind fiskalpolitische Eingriffe denkbar, um die BVG-Gelder
vom Boden- und Liegenschaftsmarkt fernzuhalten?
4. Besteht nicht auch eine zusätzliche «Anheizung» durch die
vorzeitige Rückzahlung von Bundesanleihen in der Höhe von
etwa 1 Milliarde Franken?
5. Wo liegen die Stossrichtungen bei der Revision des Raum-
planungsgesetzes, um der Verknappung des handelbaren
Bodens Einhalt zu gebieten?
Texte ofe l'interpellation du 7 octobre 1988
Les prix des terrains dans notre pays croissent à un rythme in-
connu jusqu'ici. Le terrain encore disponible devient de ce fait
inabordable pour la majorité des citoyens, ce qui explique
qu'en comparaison avec les autres pays industrialisés, la
Suisse compte aujourd'hui déjà la plus modeste proportion de
propriétaires: cette dernière n'atteint que 30 pour cent à peine.
L'évolution récente du marché foncier réduira massivement et
à court terme ce pourcentage et entraînera nécessairement
des mutations socio-politiques.
Je prie dès lors le Conseil fédéral de répondre aux questions
suivantes:
1. Quelle place accorde-t-il actuellement à la généralisation
de l'accès à la propriété?
2. Quelles mesures d'accompagnement doit-on prendre pour
promouvoir efficacement l'accès à la propriété?
3. Peut-on envisager des mesures fiscales en vue d'éloigner
les capitaux de la LPP des marchés foncier et immobilier?
4. Le remboursement anticipé d'emprunts fédéraux pour un
montant d'environ un milliard de francs ne risque-t-il pas de
«jeter de l'huile sur le feu»?
5. Quelles sont les orientations dans la révision de la loi sur
l'aménagement du territoire susceptibles de freiner la raréfac-
tion des terrains négociables?
Schriftliche Begründung - Développement par écrit
Der Urheber verzichtet auf eine Begründung und wünscht eine
schriftliche Antwort.
Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates
vom 24. Mai 1989
Rapport écrit du Conseil fédéral du 24 mai 1989
1. Der Bundesrat misst einer breiten Eigentumsstreuung hohe
Bedeutung zu, und dies vorab aus zwei Gründen: Zum einen
vermag Grundeigentum das Bedürfnis des einzelnen Men-
schen nach Individualsphäre und Sicherheit in zentralen Le-
bensbereichen zu befriedigen. Kaum ein anderes materielles
Gut vermittelt diese Lebensqualitäten so direkt wie Grundei-
gentum. Zum ändern ist die Eigentumsstreuung von Bedeu-
tung für den Bestand der heute geltenden Eigentumsordnung
als solcher. Dem Nichteigentümer müssen reale Chancen ver-
bleiben, selber Grundeigentum zu erwerben. Wo der Zugang
zum Grundeigentum nur noch wenigen offen steht, ist die Ei-
gentumsgarantie selbst in Gefahr. Der Bundesrat hat diesen
Zusammenhang bereits 1981, in seiner Botschaft zu einem
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Per-
sonen im Ausland, betont (BB11981 III585,644). Der Bundes-
rat betrachtet die heutige Eigentumsquote von knapp 30 Pro-
zent als Grenze, die längerfristig nicht unterschritten werden
sollte.
2. Massnahmen der Eigentumsförderung stossen an zwei
Grenzen: Angesichts der Unvermehrbarkeit des Bodens dür-
fen sie nicht zusätzlich preistreibend wirken, und sie dürfen
sich nicht gegen die Raumplanung werden. Der Eigentums-
förderung muss es mit anderen Worten vor allem darum ge-
hen, die Stellung der natürlichen Personen am Bodenmarkt zu
stärken und insbesondere ihre Erwerbschancen zu heben. Im
ländlich-bäuerlichen Bereich wird man diesem Ziel mit dem
neuen Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht einen
Schritt näher kommen. Für den städtischen Bereich ist zu-
nächst an die Mittel des Wohnbau- und Eigentumsförderungs-
gesetzes zu erinnern. Im weiteren hat der Bundesrat das Ju-
stiz- und Polizeidepartement im August 1985 beauftragt, kon-
krete Vorschläge zur Weiterentwicklung der privaten Eigen-
tums- und Nutzungsrechte auszuarbeiten. Dabei ist vorgese-
hen, auch eigentumsbildende Instrumente des Privatrechts
näher zu prüfen, wie beispielsweise ein Vorkaufsrecht des Mie-
ters, eine Weiterentwicklung des Modells «Locacasa», eine At-
traktivitätssteigerung der Baurechtsdienstbarkeit, eine Förde-
rung des genossenschaftlichen Eigentumerwerbs. Derartige
Massnahmen des Privatrechts bewirken zwar keine wirtschaft-
liche Eigentumsförderung; es darf aber erwartet werden, dass
sie den Zugang zum Eigentum wenigstens in rechtlicher Hin-
sicht erleichtern.
3. Der Interpellant geht von der Annahme aus, die Anlage der
Gelder der beruflichen Vorsorge in Grundstücke sei eine we-
sentliche Ursache für die Preisentwicklung auf dem Boden-
und Liegenschaftsmarkt. Dieser Auffassung kann der Bundes-
rat nicht zustimmen. Eine wissenschaftlich einwandfreie Verifi-
kation der Behauptung, die Inflation der Bodenpreise ent-
stünde infolge der Anlagepolitik der Vorsorgeeinrichtungen,
liegt nicht vor. Vielmehr bestehen Indizien für die Annahme,
dass die Preisentwicklung auf dem Boden- und Mietmarkt im
wesentlichen nicht als Folge der Anlage der Gelder der berufli-
chen Vorsorge, sondern mit der grösseren Nachfrage nach
dem unvermehrbaren Wirtschaftsgut Boden bzw. den höhe-
ren Baukosten zu erklären ist. Zurzeit beschäftigt sich eine For-
schungsgruppe im Rahmen des Nationalfondsprojekts 22
(Nutzung des Bodens in der Schweiz) mit der wissenschaft-
lichen Abklärung der Zusammenhänge zwischen der Anlage
der Gelder der beruflichen Vorsorge auf dem Grundstücks-
markt und der diesbezüglichen Preisentwicklung. Zudem hat
das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement eine inter-
départementale Arbeitsgruppe eingesetzt, sie sich vor allem
auch mit der Anlagetätigkeit der institutionellen Anleger auf
dem Bodenmarkt beschäftigt und dem Bundesrat allenfalls
entsprechende Vorschläge unterbreiten wird.
Die Frage, ob und allenfalls welche fiskalpolitischen Eingriffe
die BVG-Gelder vom Boden- und Liegenschaftsmarkt fernhal-
ten, stellt sich deshalb zurzeit nicht.
4. Der Bund hat den Verfassungsauftrag, den Fehlbetrag der
Bilanz abzubauen. Er darf sich nicht über seine Finanzierungs-
bedürfnisse hinaus verschulden, um den Pensionskassen An-
lagemöglichkeiten anzubieten.
Die Nettorückzahlung von Schulden des Bundes belief sich im
Jahre 1986 auf 692,1987 auf 545 und 1988 auf 1953 Millionen

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Parlamentarische Initiative (Kommission des Nationalrates) Sperrfrist zur
Weiterveräusserung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken
Initiative parlementaire (Commission du Conseil national) Délai d'interdiction de revente
des immeubles non agricoles
In
Amtliches Bulletin der Bundesversammlung
Dans
Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale
In
Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale
Jahr
1989
Année
Anno
Band
III
Volume
Volume
Session
Sommersession
Session
Session d'été
Sessione
Sessione estiva
Rat
Nationalrat
Conseil
Conseil national
Consiglio
Consiglio nazionale
Sitzung
13
Séance
Seduta
Geschäftsnummer
89.221
Numéro d'objet
Numero dell'oggetto
Datum
21.06.1989 - 15:00
Date
Data
Seite
997-1004
Page
Pagina
Ref. No
20 017 445
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