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2006-0076 
2507 
ad 00.421 
Initiative parlementaire 
Time-sharing en matière immobilière. 
Protection des consommateurs 
Rapport du 21 octobre 2005 de la Commission des affaires juridiques 
du Conseil national 
Avis du Conseil fédéral 
du 1er mars 2006 
 
Monsieur le Président, 
Mesdames et Messieurs, 
Nous exprimons ci-après notre avis, conformément à l’art. 112, al. 3, de la loi sur le 
Parlement (LParl), au sujet du rapport de la Commission des affaires juridiques du 
Conseil national du 21 octobre 2005. 
Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, l’assu-
rance de notre haute considération. 
1er mars 2006 
Au nom du Conseil fédéral suisse: 
 
Le président de la Confédération, Moritz Leuenberger 
La chancelière de la Confédération, Annemarie Huber-Hotz

2508 
Avis 
1 
Le point de la situation 
Le 21 octobre 2005, la Commission des affaires juridiques du Conseil national 
(CAJ-N) a adopté son rapport sur l’initiative parlementaire de Dardel (00.421) 
«Time-sharing en matière immobilière. Protection des consommateurs» et le projet 
de modification du code des obligations (CO) et de la loi fédérale du 19 décembre 
19861 contre la concurrence déloyale (LCD). Le Conseil fédéral a été invité à donner 
son avis. 
Le but des modifications du CO et de la LCD proposées par la CAJ-N est de proté-
ger les acquéreurs de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé de la même 
manière que le fait dans l’Union européenne la directive 94/47/CE concernant la 
protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l’acquisition 
d’un droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers2 (ci-après: la directive). 
Une obligation d’information du fournisseur de droits d’utilisation d’immeubles en 
temps partagé avant la conclusion du contrat et au moment de la conclusion (art. 3a 
LCD et 40h P-CO) et un droit de révocation de 10 jours en faveur de l’acquéreur 
(ci-après: le consommateur) d’un droit d’utilisation d’immeubles en temps partagé 
(art. 40i P-CO) sont prévus. 
2 
Avis du Conseil fédéral 
2.1 
En général 
Comme l’a montré la procédure de consultation, la CAJ-N, par son projet, répond à 
une demande de protection des consommateurs qui bénéficie d’un soutien large. 
Plusieurs recommandations de la Commission fédérale de la consommation en 
témoignent également. Dans l’intérêt de la protection des consommateurs et de la 
sécurité du droit, il semble indiqué que le Parlement entre en matière sur le projet, 
après que la CAJ-N l’a adopté à une majorité claire de 18 voix contre 3 (et une 
abstention). 
Pour le reste, le Conseil fédéral renvoie à son rapport complet adopté en réponse au 
postulat Frick (98.3488) «Commerce avec le droit de domicile temporaire dans le 
domaine du tourisme. Protection envers des méthodes douteuses».3 Les considéra-
tions suivantes sont encore valables aujourd’hui: 
1. 
Les utilisateurs de logements de vacances en Suisse ont recours à la location 
ou à l’acquisition des logements; les droits d’utilisation d’immeubles en 
temps partagé sont par contre rares et leur existence est établie dans quel-
ques cantons.4 La société «Hotel- und Appartmenthaus Immobilien AG» 
(Hapimag) a acquis une certaine notoriété. 
 
1 
RS 241 
2 
JOCE L 280 du 29.10.1994, p. 83 ss 
3 
Le rapport a été adopté par le Conseil fédéral le 31 mars 2000 et peut être téléchargé à 
l’adresse Internet suivante: http://www.ofj.admin.ch/etc/medialib/data/wirtschaft/ 
gesetzgebung/konsumentenschutz.Par.0008.File.tmp/frick-f.pdf 
4 
Voir rapport (op.cit., n. 3), p. 6

2509 
2. 
Le droit en vigueur offre déjà certaines possibilités de combattre les abus 
dans la commercialisation de droits d’utilisation d’immeubles en temps par-
tagé. Les acquéreurs de droits d’utilisation en temps partagé peuvent ainsi 
attaquer le contrat sur la base des règles générales du code des obligations 
lorsqu’ils sont victimes d’une lésion ou d’un dol de la part du fournisseur 
(art. 21 et 28 CO) ou qu’ils sont dans l’erreur au moment de la conclusion du 
contrat (art. 23 CO)5. De plus, les fournisseurs utilisant des méthodes de 
vente particulièrement agressives sont passibles de l’emprisonnement ou 
d’une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 francs (art. 3, let. h, en relation 
avec l’art. 23 LCD). Les droits d’utilisation en temps partagé sont enfin 
explicitement mentionnés à l’art. 10, al. 1, let. s, de l’ordonnance du 
11 décembre 1978 sur l’indication des prix (OIP) 6. Les acquéreurs de droits 
d’utilisation en temps partagé sont ainsi assurés d’être informés du prix en 
temps voulu et de manière exacte. 
3. 
Les contrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé présentent souvent 
un caractère international, soit que l’immeuble concerné se trouve à l’étran-
ger, soit que le fournisseur est domicilié ou a son siège hors de Suisse. Dans 
ces cas, les règles de droit international privé et de procédure internationale 
sont à prendre en compte: elles entraînent l’application du droit étranger à 
certains état des fait et, dans certaines circonstances, l’impossibilité de porter 
une affaire devant les tribunaux suisses.7 
Le Conseil fédéral exprime un avis positif sur le principe du projet. Il émet toutefois 
quelques réserves sur les propositions concrètes faites dans le projet. Ses proposi-
tions de modification se trouvent au ch. 2.2. Son avis sur les propositions de minori-
té suit au ch. 2.3. 
Le Conseil fédéral n’a pas de remarques particulières à formuler sur l’art. 40j P-CO 
(Paiement) et l’art. 40k P-CO (Annulation de contrats de crédit). Ces deux proposi-
tions contribuent substantiellement à l’effectivité du droit de révocation proposé (art. 
40i P-CO). Le Conseil fédéral approuve également l’idée de renoncer à exiger une 
autorisation préalable des fournisseurs professionnels de droits d’utilisation 
d’immeubles en temps partagé et à prévoir des règles particulières sur la langue du 
contrat, approche qui s’écarte volontairement du modèle européen (art. 4 de la 
directive). 
2.2 
Propositions de modification 
2.2.1 
Systématique 
La CAJ-N propose de placer la nouvelle réglementation en matière d’utilisation 
d’immeubles en temps partagé dans la partie générale du code des obligations. Elle a 
fait ce choix, car les droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé se présentent 
sous différentes formes (sous la forme d’un droit personnel, réel ou d’une participa-
 
5 
Voir rapport (op.cit, n. 3), p. 7 
6 
RS 942.211 
7 
Voir rapport (op.cit, n. 3), p. 9 ss et l’arrêt de la CJCE du 13 octobre 2005, affaire C- 
73/04, Klein. Cet arrêt a pour but de réduire la portée du for au lieu de situation de 
l’immeuble au profit de la compétence des tribunaux de l’Etat où les acquéreurs de droits 
d’utilisation d’immeubles en temps partagé sont domiciliés.

2510 
tion à une société) et la CAJ-N voulait éviter des répétitions et des renvois fasti-
dieux. Cette réglementation constitue toutefois un corps étranger dans la partie 
générale du code des obligations. Les contrats d’utilisation d’immeubles en temps 
partagé portent sur un type de cession qui se situe entre la vente traditionnelle et le 
bail portant sur un immeuble. Il serait donc opportun de placer la nouvelle réglemen-
tation dans la partie spéciale du code des obligations, consacrée aux contrats spé-
ciaux. La place la plus adéquate serait dans le Titre sixième, à la suite des disposi-
tions traitant «De la vente et de l’échange» (art. 184 à 238 CO).8 
Les adaptations suivantes en résulteraient: Le Titre sixième aurait un nouvel intitulé: 
«De la vente, de l’échange et de l’utilisation d’immeubles en temps partagé». Le 
Chapitre V qui serait ajouté s’intitulerait quant à lui «Utilisation d’immeubles en 
temps partagé» et comprendrait les dispositions suivantes: 238a [40g]9 (Objet et 
champ d’application); 238b [40h] (Forme et contenu du contrat); 238c [40i] (Droit 
de révocation); 238d [40j] (Paiement) et 238e [40k] (Annulation de contrats de 
crédit). 
2.2.2 
Champ d’application 
Le projet de la CAJ-N ne se limite pas à la reprise du droit européen (voir ch. 1). Sur 
trois points importants, il va au-delà. 
1. 
Si l’on s’en tient à l’art. 1 de la directive, les obligations d’information et le 
droit de révocation ne s’imposent qu’aux fournisseurs qui commercialisent 
des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé dans l’exercice de leur 
profession. Ces obligations s’appliquent également, selon le projet, aux 
consommateurs qui aliènent des droits d’utilisation d’immeubles en temps 
partagé entre eux (art. 40g, al. 2, let. a, P-CO). L’extension proposée du 
champ d’application n’est pas praticable. Elle impose des obligations dis-
proportionnées aux consommateurs. Il est à craindre qu’ils ne soient plus en 
mesure de revendre des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé 
sans l’aide de professionnels. 
2. 
Contrairement à la directive, les modifications proposées s’appliqueraient 
non seulement à l’aliénation de droits d’utilisation d’immeubles en temps 
partagé, mais également aux intermédiaires qui mettent en contact des alié-
nateurs et des acquéreurs potentiels de ces droits (art. 40g, al. 2, let. b, 
P-CO). Cette proposition risque elle aussi de devenir une nouvelle source 
d’insécurité juridique. Il s’agira par exemple de déterminer si l’interdiction 
de paiement avant l’écoulement du délai de révocation (art. 40j P-CO) 
s’applique également à l’activité d’intermédiaire et de délimiter le droit de 
révocation accordé dans ces cas (art. 40i P-CO) par rapport à la possibilité 
de révoquer une procuration (art. 34, al. 1, CO) et de résilier un mandat 
(art. 404 CO). 
 
8 
Cette solution correspond sur le plan de la systématique à la situation juridique en Alle-
magne: la loi spéciale a été abandonnée avec la révision tendant à moderniser le droit des 
obligations. La réglementation des contrats d’utilisation en temps partagé a été placée 
entre le contrat d’échange et le contrat de prêt (§ 481 à 487 BGB). 
9 
La numérotation indiquée entre crochets se réfère à systématique proposée par la CAJ-N.

2511 
3. 
L’art. 40g, al. 1, P-CO définit les droits d’utilisation en temps partagé 
comme des périodes de temps déterminées et récurrentes pendant lesquelles 
le droit d’utiliser un immeuble est cédé. Cette condition est également rem-
plie lorsqu’une personne loue un logement de vacances pendant une semaine 
au printemps et une semaine en automne. De l’avis du Conseil fédéral, une 
définition si large des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé 
n’est pas praticable et n’est certainement pas voulue par la CAJ-N. Confor-
mément à l’art. 2 de la directive, seuls les droits d’utilisation d’immeubles 
en temps partagé d’une durée de trois années au minimum devraient être 
inclus. 
Pour ces motifs, le Conseil fédéral propose de reformuler l’art. 40g, al. 2, P-CO 
comme suit: «Les dispositions qui suivent s’appliquent aux contrats d’une durée 
minimale de trois ans.» 
Si l’on renonce, comme nous le proposons, à inclure les contrats entre intermédiaires 
et aliénateurs de droits, les art. 40h, al. 6, P-CO et 3a, al. 2, P-LCD deviennent sans 
objet. 
2.2.3 
Droit de révoquer 
des contrats fait en la forme authentique 
L’art. 40i P-CO accorde un droit de révocation aux acquéreurs de droits d’utilisation 
d’immeubles en temps partagé, que le contrat ait été fait en la forme authentique ou 
non. De l’avis du Conseil fédéral, la protection du consommateur qui en résulte va 
au-delà du but visé pour ce qui est des contrats faits en la forme authentique. Dans 
ces cas, il revient à l’officier public d’attirer l’attention de l’acquéreur sur la portée 
de la transaction et d’empêcher ainsi la conclusion d’un contrat qui lui serait défavo-
rable. Le droit de révocation s’avère alors superflu. La liquidation du contrat s’en 
trouve aussi grandement compliquée, si le contrat fait en la forme authentique a déjà 
fait l’objet d’une inscription au registre foncier. L’ajout d’un al. 4 à l’art. 40i P-CO 
permet d’éviter ces conséquences indésirables: «Le consommateur ne peut pas 
révoquer un contrat fait en la forme authentique.» 
Au cas où le législateur exclut le droit de révoquer les contrats faits en la forme 
authentique, l’art. 40h, al. 2, let. l, P-CO doit également être adapté. L’information 
devra alors seulement porter sur le droit de révocation qui est effectivement donné: 
«[…] s’il est donné, le droit de révocation du contrat ainsi que les conditions d’exer-
cice de ce droit et le délai de révocation; […]». 
2.2.4 
Sanctions en cas de non-respect des prescriptions 
de forme 
Les contrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé requièrent, selon le projet, 
la forme écrite qualifiée. Ils doivent en d’autres termes être signés à la main par le 
consommateur et contenir les indications prescrites par la loi. Le non-respect de ces 
prescriptions risque d’entraîner la nullité du contrat ou l’interprétation des indica-
tions manquantes en défaveur du fournisseur de droits d’utilisation d’immeubles en 
temps partagé (art. 40h, al. 5 et 6 en relation avec l’art. 40g, al. 1 et 2, P-CO). Le 
système proposé est inutilement compliqué et nuit à la sécurité du droit.

2512 
Selon l’art. 11, al. 2, CO, la validité du contrat est subordonnée à l’observation de la 
forme prescrite par la loi. L’application de cette règle aux contrats d’utilisation 
d’immeubles en temps partagé est suffisante. L’invocation abusive de la nullité du 
contrat ne sera pas possible en raison de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2, 
al. 2, CC). Cette solution éprouvée devrait également s’appliquer aux contrats 
d’utilisation d’immeubles en temps partagé. La question de la validité d’un contrat et 
celle de son interprétation et de son complètement sont des questions qu’il faut 
éviter de mélanger. 
Pour ces raisons, le Conseil fédéral propose de renoncer à l’art. 40h, al. 5, P-CO. Il 
en va de même de l’al. 6, s’il n’a pas déjà été abandonné pour les raisons exposées 
au ch. 2.2.2. 
Il est par contre nécessaire de ne pas se limiter à la mention du droit de révocation à 
l’art. 40k P-CO. Un contrat de crédit lié à l’acquisition de droits d’utilisation en 
temps partagé doit pouvoir être annulé dans les cas où un contrat d’utilisation 
d’immeubles en temps partagé n’est pas valable car il n’est pas conforme à l’art. 40h 
P-CO et donc frappé de nullité en raison du non respect des prescriptions de forme. 
L’art. 40k, al. 1 devrait de ce fait être complété comme suit: «La révocation et la 
nullité du contrat relatif à l’acquisition d’un droit d’utilisation d’immeubles en temps 
partagé annulent automatiquement tout contrat de crédit […].» 
2.2.5 
LCD 
Le Conseil fédéral propose d’abandonner la modification de la LCD (art. 3a P-LCD) 
proposée par la CAJ-N. 
La LCD contient, à l’art. 2, une clause générale qui prévoit le caractère déloyal et 
illicite de tout comportement ou pratique commercial qui est trompeur ou qui 
contrevient de toute autre manière aux règles de la bonne foi et qui influe sur les 
rapports entre concurrents ou entre fournisseurs et clients. L’art. 3 LCD comprend 
les principaux états de fait considérés comme déloyaux, comme la tromperie (let. b), 
les méthodes de vente particulièrement agressives (let. h) ou la dissimulation (let. i). 
Ces quatre dispositions, qui s’appliquent à tous les types de relations commerciales 
ou économiques, offrent une base solide contre tout acte déloyal. L’interdiction de la 
tromperie et de la dissimulation en particulier, s’appliquent aux indications incom-
plètes sur l’entreprise, les prestations offertes, les affaires ainsi que la qualité, les 
possibilités d’utilisation et l’utilité des prestations. Des indications objectivement 
exactes peuvent être trompeuses si le destinataire les comprend mal.10 Ce n’est pas 
uniquement la formulation de l’offre qui est déterminante, mais aussi la présentation 
et l’ensemble des circonstances. Des affirmations inexactes qui seraient suggérées 
entre les lignes ou qui ne seraient rectifiées ou précisées qu’à un autre endroit, 
souvent difficile à trouver, sont également constitutives de tromperie. 
La LCD dans sa teneur actuelle, qui a sa raison d’être dans son caractère général et 
son applicabilité à tous les secteurs de l’économie, comprend ainsi déjà les obliga-
tions d’information prévues à l’art. 3a. L’énumération trop détaillée engendre des 
répétitions et des recoupements entre les différentes dispositions. 
 
10 
Voir ATF 106 IV 218

2513 
Du point de vue de la technique législative, il est à relever que l’art. 3a P-LCD 
constituerait un corps étranger dans la LCD. Du fait de la densité normative de la 
réglementation, cette disposition acquerrait une importance qu’elle n’a pas du point 
de vue matériel (voir ch. 2.1) 
2.3 
Propositions de minorité 
Le Conseil fédéral reconnaît que le projet de la CAJ-N est le résultat d’un compro-
mis. Il soutient de ce fait la majorité de la commission sur tous les points contestés. 
Voici les détails de sa position sur chaque point: 
1. 
Art. 40h, al. 2, let. j, P-CO: La minorité (Thanei) demande la mention dans 
le contrat que le consommateur n’a pas d’autres frais à sa charge. De l’avis 
de la majorité, cette règle n’est nécessaire que dans la mesure où il s’agit de 
frais liés à l’utilisation du bien ou aux services offerts dans le contrat. Ce 
dernier avis est à privilégier dans le sens où il apporte une précision utile 
sans restreindre inutilement le champ d’application de la disposition. 
2. 
Art. 40h, al. 2, let. l, en relation avec l’art. 40i P-CO: La minorité (Baumann) 
demande de renoncer au droit de révocation. Il est patent que le projet per-
drait beaucoup de son importance pratique si cette proposition venait à être 
acceptée. Le droit suisse en vigueur présente principalement des lacunes en 
relation à l’absence de droit de révocation. Celui-ci existe certes en cas de 
contrat conclu par démarchage ou de contrat semblable, mais il se limite aux 
choses mobilières et aux services (art. 40a, al. 1, CO). 
3. 
Art. 40i, al. 2 et 3, P-CO: La minorité (Garbani) souhaite un droit de révoca-
tion plus incisif et propose de prolonger le délai de révocation de 10 à 
14 jours. Le Conseil fédéral ne voit pas de fondement à cette prolongation 
alors que le droit européen se contente d’un délai de 10 jours (art. 5 de la 
directive). 
4. 
Art. 40ibis P-CO: Deux minorités (Garbani et Thanei) souhaitent que le 
consommateur ait le droit de se départir du contrat d’utilisation d’immeubles 
en temps partagé après trois années (minorité Garbani) ou cinq années (mi-
norité Thanei). Il s’agit d’une restriction extraordinairement lourde de la 
liberté contractuelle des fournisseurs. On ne peut exiger d’eux qu’ils repren-
nent dans chaque cas les droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé 
après trois ou cinq années. 
5. 
Art. 3a, al. 1, let. i, P-LCD: La minorité (Baumann) refuse les sanctions re-
levant du droit de la concurrence déloyale si le fournisseur a omis d’infor-
mer sur la possibilité de révoquer le contrat. Le Conseil fédéral est d’un au-
tre avis. L’omission d’informer sur le droit de révocation est à traiter de la 
même manière que celle des autres indications prévues à l’art. 3a, al. 1, let. a 
à h, P-LCD. Le Conseil fédéral renvoie par ailleurs à l’abandon complet de 
la révision de la LCD qu’il a proposé (voir ch. 2.2.5). 
6. 
Art. 3a, al. 4, P-LCD: La minorité (Thanei) souhaite une mention explicite 
des méthodes de vente agressives de droits d’utilisation d’immeubles en 
temps partagé. Le Conseil fédéral considère une telle disposition comme 
superflue, vu que l’art. 3, let. h, LCD réprouve déjà ce comportement (voir 
ch. 2.1). Le risque existe par ailleurs que cet état de fait spécial vide

2514 
l’interdiction générale de méthodes de vente agressives de sa substance. Le 
Conseil fédéral renvoie par ailleurs à l’abandon complet de la révision de la 
LCD qu’il a proposé (voir ch. 2.2.5). 
3 
Résumé 
Le Conseil fédéral propose au Conseil national d’entrer en matière sur le projet, 
d’adopter ses propositions de modification (voir ch. 2.3) et de rejeter les proposi-
tions de minorité de la commission (voir. ch. 2.3).

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07.03.2006
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