ch_vb · JAAC 56.21 · 1991-06-17 · de


JAAC 56.21
Bundesamt für Justiz, 17. Juni 1991
Bail.
Art. 254 CO. Transactions couplées.
Inapplicabilité aux rapports juridiques entre une coopérative
d’habitation et ses membres en ce qui concerne l’achat d’une part et
l’octroi d’un prêt à la coopérative.
Mietvertrag.
Art. 254 OR. Koppelungsgeschäfte.
Unanwendbarkeit auf Rechtsverhältnisse zwischen einer
Wohnbaugenossenschaft und ihren Genossenschaftern betreffend den
Kauf eines Anteilscheins und die Einräumung eines Darlehens an die
Genossenschaft.
Locazione.
Art. 254 CO. Negozi abbinati.
Inapplicabilità ai rapporti giuridici tra una società cooperativa
d’abitazioni e i suoi soci per quanto concerne l’acquisto di un certificato
di quota e la concessione di un prestito alla società cooperativa.
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Dem Bundesamt für Justiz (BJ) wurde die Frage gestellt, ob der Abschluss
eines Mietvertrages über eine Wohnung einer gemeinnützigen
Wohnbaugenossenschaft von der Zeichnung eines Anteilscheins und der
Einräumung eines Darlehens an die Genossenschaft abhängig gemacht werden
kann. Das BJ nahm dazu wie folgt Stellung:
1. Man kann sich fragen, ob die Rechtsverhältnisse, die zwischen den
Beteiligten (Genossenschaft, Hausgemeinschaft, Bewohnern) bestehen, als
Mietverträge im Sinne der Art. 253 ff. OR zu qualifizieren sind. Wie sich aus
den folgenden Überlegungen ergibt, kann die Frage allerdings offen bleiben.
2. Art. 254 OR untersagt den Abschluss von Koppelungsgeschäften bei der
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen: Ein Geschäft zwischen dem Mieter
und dem Vermieter ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung
des Mietvertrags vom Abschluss eben dieses Geschäftes abhängig gemacht
wird und wenn der Mieter dabei eine Verpflichtung eingeht, die nicht
unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt.
Die Verpflichtungen zum Kauf eines Anteilscheins und zur Gewährung eines
Darlehens an die Wohnbaugenossenschaft dienen der Finanzierung der
Liegenschaft und - sei es direkt, sei es indirekt als Voraussetzung für die
Gewährung von Subventionen oder andern Beiträgen der öffentlichen Hand -
der Verbilligung der Mietzinse.
Das BJ ist deshalb der Auffassung, dass das Rechtsgeschäft, mit dem der Mieter
eine solche Verpflichtung eingeht, unmittelbar mit der Miete (also mit dem
Gebrauch der Mietsache) zusammenhängt und somit kein Koppelungsgeschäft
im Sinne von Art. 254 OR darstellt.
Weitere Überlegungen bestätigen diese Aussage:
3. Art. 254 OR entspricht weitgehend dem Art. 7 Abs. 1 des bundesrätlichen
Entwurfs vom 27. März 1985 zu einem BG über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen (BGMM, BBl 1985 I 1526 ff.). Das vom Bundesrat
vorgeschlagene Verbot von Koppelungsgeschäften wurde vom Parlament - in
Übereinstimmung mit dem damals geltenden Recht - auf die Weiterführung
des Mietvertrages ausgedehnt.
Für die Auslegung von Art. 254 OR kann somit auf die Ausführungen
der bundesrätlichen Botschaft vom 27. März 1985 zu Art. 7 Abs. 1 BGMM
zurückgegriffen werden. Diese verweist wiederum auf das damals geltende
Recht (Art. 16 des BB vom 30. Juni 1972 über Massnahmen gegen Missbräuche
im Mietwesen [BMM], AS 1972 1502 f.).
4. Art. 16 BMM und Art. 7 Abs. 2 des Entwurfs zum BGMM enthielten eine
beispielhafte Aufzählung von Koppelungsgeschäften. Das Parlament erachtete
eine solche Aufzählung für nicht gesetzeswürdig und verwies sie in die
Verordnung (vgl. Art. 3 der V vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG], SR 221.213.11).
Die im genossenschaftlichen Wohnungsbau verbreiteten vertraglichen
Nebenpflichten, wie die Zeichnung von Anteilscheinen und die Gewährung
eines Darlehens sind in Art. 3 VMWG - wie schon in Art. 16 BMM - nicht
erwähnt.
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Die Aufzählung der verpönten Koppelungsgeschäfte ist allerdings im
neuen Recht (vgl. BBl 1985 I 1484 f.) - wie schon im alten (vgl. Raissig
Walter / Schwander Urs, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen,
4. Aufl., Zürich 1984, S. 113) - nicht abschliessend. Deshalb ist noch nach Sinn
und Zweck der Norm zu suchen.
5. Mit den Bestimmungen über die missbräuchlichen Mietzinsen und
die andern Forderungen des Vermieters versuchte der Gesetzgeber, den
Gefahren aus den andauernden Störungen von Angebot und Nachfrage
auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen. Zu diesem Zweck unterzog er die
Mietverträge einer griffigen Inhaltskontrolle (vgl. Hausheer Heinz, Die
Allgemeinverbindlicherklärung von Kollektivverträgen als gesetzgeberisches
Gestaltungsmittel, in: Zeitschrift für schweizerisches Recht [ZSR] 1976 II
293). Er ging dabei von einem veränderten Vertragsverständnis aus und
deutete den Vertrag als Sozialakt, «der die Bestimmungsfreiheit wieder mit
der Idee der inhaltlichen Äquivalenz der vertraglichen Austauschleistungen
zu verbinden versucht … (und dabei von der Überlegung ausgeht) …, dass bei
der vertraglichen Einigung beidseitig die eigenen Interessen wahrgenommen
werden, indem jede Partei von sich weisen könne, was sie nicht haben wolle»
(vgl. Hausheer, a. a. O., S. 261).
Zur Vertragsinhaltskontrolle gehört nicht nur die Prüfung der Äquivalenz der
Leistungen aus dem Mietvertrag, sondern auch die Überprüfung allfälliger
anderer Forderungen des Vermieters.
Demzufolge ist im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und
Geschäfträumen verpönt, Geschäfte abzuschliessen, bei denen es der
schwächeren Vertragspartei nur beschränkt möglich ist, ihre eigenen
Interessen wahrzunehmen. Dies trifft nach Art. 254 OR - und nach Art. 16
BMM - zu, wenn die vom Mieter eingegangenen Verpflichtungen nicht
unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, somit
nicht in sachlicher, aber in tatsächlicher Hinsicht an den Abschluss eines
Mietvertrags gebunden sind (Raissig/Schwander, a. a. O., S. 113).
Auch die Verpflichtungen zur Gewährung von Darlehen und zum Kauf
eines Anteilscheins an der Wohnbaugenossenschaft lassen sich einer
Überprüfung in bezug auf Äquivalenz der Leistungen unterziehen, weil sie der
Finanzierung der Liegenschaft und der Verbilligung der Mietzinse dienen.
Mit der Zeichnung eines Anteilscheins wird der Mieter Mitglied einer
Genossenschaft und dadurch auch Vermieter. Als «Bewohner» gehört er
der Hausgemeinschaft an, welche die Liegenschaft selber verwaltet und die
Höhe des Mietzinses bestimmt. Mit der Gewährung des Darlehens trägt er zur
Verbilligung des Mietzinses bei.
Aus diesen Gründen kann - verallgemeinernd und ohne Prüfung der konkreten
Situation im Einzelfall - eine Äquivalenz der Leistungen festgestellt werden:
Der Mieter erhält für die zusätzlichen Verpflichtungen Mitwirkungsrechte,
die er bei einem «normalen» Mietverhältnis nicht hätte, und muss für das
Mietobjekt einen im allgemeinen unter dem Marktwert liegenden Mietzins
zahlen. Dies sind Gegenleistungen, die sich direkt auf das Mietverhältnis
beziehen.
Diese Meinungsäusserung hat rein konsultativen Charakter und die Fragen
können allein vom Zivilrichter endgültig beantwortet werden.
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Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
JAAC 56.21 - Bundesamt für Justiz, 17. Juni 1991
In
Verwaltungspraxis der Bundesbehörden
Dans
Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération
In
Giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione
Jahr
1992
Année
Anno
Band
56
Volume
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Seite
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Ref. No
150 001 517
Das Dokument wurde durch das Schweizerische Bundesarchiv und die Bundeskanzlei konvertiert.
Le document a été digitalisé par les Archives Fédérales Suisses et la Chancellerie fédérale.
Il documento è stato convertito dall'Archivio federale svizzero e della Cancelleria federale.