ch_vb · JAAC 65.46 · 2000-07-07 · de


JAAC 65.46
Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der
Rekurskommission EVD vom 7. Juli 2000 in Sachen
B. gegen Volkswirtschaftsdepartement des Kantons
Luzern [99/JB-001]
Bail à ferme agricole. Calcul du fermage. Supplément de fermage.
Art. 37 LBFA. Art. 7 al. 1 et 2 LDFR. Entreprise agricole.
- Le fait qu’une exploitation horticole soit établie sur un seul bien-fonds
n’exclut pas a priori qu’elle constitue néanmoins une entreprise
agricole (consid. 3).
- Une exploitation horticole peut être assimilée à une entreprise
d’horticulture productrice même lorsqu’elle réalise une (petite) part de
son chiffre d’affaires avec des travaux qui, par nature, ne resortissent
pas de l’horticulture et qu’elle restreint sa production au cours des mois
d’automne et d’hiver (consid. 4).
Art. 41 LBFA. Supplément de fermage à raison d’un bail de plus longue
durée.
- Le droit de percevoir un supplément de fermage présuppose une
prolongation contractuelle du bail à ferme (consid. 8).
- En cas de litige relatif au fermage, les autorités chargées de statuer
sont tenues de mentionner, dans le dispositif, le fermage total y compris
les éventuels suppléments invoqués (consid. 8).
Landwirtschaftliche Pacht. Pachtzinsbemessung. Zuschlag.
Art. 37 LPG. Art. 7 Abs. 1 und 2 BGBB. Landwirtschaftliches Gewerbe.
- Umfasst eine Gärtnerei nur ein einzelnes Grundstück, schliesst dies
die Qualifikation als landwirtschaftliches Gewerbe noch nicht aus (E. 3).
1

- Eine Gärtnerei kann als Betrieb des produzierenden Gartenbaus
qualifiziert werden, selbst wenn sie einen (kleinen) Teil des
Betriebsergebnisses durch auswärtige Gärtnereiarbeiten erzielt und die
Eigenproduktion in den Herbst- und Wintermonaten einschränkt (E. 4).
Art. 41 LPG. Pachtzinszuschlag infolge längerer Pachtdauer.
- Nur eine vertraglich vereinbarte Fortsetzung der Pacht berechtigt zum
Zuschlag (E. 8).
- Bei Pachtzinsstreitigkeiten haben die rechtsanwendenden Behörden
im Urteilsdispositiv den gesamten Pachtzins unter Einschluss allfällig
zugesprochener Zuschläge aufzuführen (E. 8).
Affitto agricolo. Determinazione del fitto. Supplemento.
Art. 37 LAAgr. Art. 7 cpv. 1 e 2 LFDR. Azienda agricola.
- Quando un’azienda orticola comprende solamente un unico fondo, ciò
non preclude ancora la qualifica di azienda agricola (consid. 3).
- Un’azienda orticola può essere qualificata quale industria di
produzione orticola anche se una parte (minima) della cifra d’affari
aziendale è raggiunta con l’esecuzione di lavori estranei alla
produzione orticola e che limita la sua produzione ai mesi autunnali
ed invernali (consid. 4).
Art. 41 LAAgr. Supplemento per affitto di più lunga durata.
- Il supplemento è giustificato unicamente da una proroga del contratto
d’affitto (consid. 8).
- Nelle liti in merito al fitto, le autorità decisionali competenti devono
indicare nel dispositivo il fitto complessivo inclusi i supplementi
eventualmente riconosciuti (consid. 8).
Zwischen B. als Verpächter und der Stiftung A. als Pächterin besteht seit
dem Jahr 1976 ein Pachtverhältnis. Nach verschiedenen Änderungen und
Ergänzungen des ursprünglichen Pachtvertrages unterzeichneten dieselben
Vertragsparteien den heute gültigen Pachtvertrag vom 10. März 1992. Als
Pachtgegenstand wurde die Gärtnerei F. bezeichnet, bestehend aus einer
Fläche von 10 000 m2 ab dem Grundstück (…) sowie mehreren Gebäuden mit
festem Inventar. Die Dauer des Pachtvertrages wurde auf 15 Jahre festgelegt.
Als jährlicher Pachtzins wurde ein Betrag von Fr. 84 000.- vereinbart.
Nachdem im Juni 1997 das Schatzungsamt des Kantons Luzern hinsichtlich
der Gärtnerei F. eine neue Katasterschatzung vorgenommen hatte, stellte
die Stiftung A. als Pächterin am 8. Juli 1997 ein Gesuch um Überprüfung und
Anpassung (Reduktion) des Pachtzinses an die neuen Bodenrechtsgrundlagen.
Mit Verfügung vom 6. März 1998 hiess die Bodenrechtskommission des
Kantons Luzern das Gesuch der Stiftung A. gut und bewilligte für die
Gärtnerei F. einen jährlichen Pachtzins von Fr. 31 000.- mit Wirkung
2

ab dem Pachtjahr 1998. Zur Begründung erwog sie im Wesentlichen,
die Gärtnerei F. sei ein Betrieb des produzierenden Gartenbaus und
erfülle nach den einschlägigen Bestimmungen des Bundesgesetzes vom
4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11)
sowie des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche
Pacht (LPG, SR 221.213.2) die Voraussetzungen zur Qualifikation als
landwirtschaftliches Gewerbe. Als solches unterliege die Gärtnerei F. den
Bestimmungen über die Pachtzinskontrolle, wonach der Pachtzins der
behördlichen Bewilligung bedürfe. Nach Massgabe der relevanten Normen des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht sowie der Verordnung
vom 11. Februar 1987 über die Bemessung des landwirtschaftlichen
Pachtzinses (Pachtzinsverordnung, SR 221.213.221) erweise sich der
zwischen den Parteien vereinbarte jährliche Pachtzins von Fr. 84 000.-
als wesentlich überhöht und sei demzufolge herabzusetzen. Die durch
die Verpächter gegen diese Verfügung erhobene Verwaltungsbeschwerde
vom 20. April 1998 wies das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons
Luzern mit Entscheid vom 20. April 1999 ab und bestätigte die Verfügung
der kantonalen Bodenrechtskommission vom 6. März 1998. Gegen den
Entscheid des Volkswirtschaftsdepartements des Kantons Luzern vom
20. April 1999 erhoben die Verpächter B. (Beschwerdeführer) am 21. Mai
1999 Verwaltungsbeschwerde an die Rekurskommission EVD (REKO/EVD)
und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und das Gesuch
der Stiftung A. (Beschwerdegegnerin) vom 8. Juli 1997 um Überprüfung und
Anpassung des Pachtzinses abzuweisen. Dabei führten sie im Wesentlichen
aus, die Gärtnerei F. stelle zwar ein zur landwirtschaftlichen Nutzung
geeignetes Grundstück, aber keinen Betrieb des produzierenden Gartenbaus
und demzufolge auch kein landwirtschaftliches Gewerbe dar. Deshalb
gelangten die Bestimmungen über die Pachtzinskontrolle und namentlich
über die Pachtzinsbewilligung und -anpassung vorliegend gar nicht zur
Anwendung. Die umstrittene Anpassung des Pachtzinses sei daher zu Unrecht
erfolgt.
Nachdem das Bundesamt für Justiz (BJ) im Namen des Eidgenössischen Justiz-
und Polizeidepartements mit Schreiben vom 4. Juni 1999 die Geltendmachung
von Parteirechten angemeldet hatte, beantragte es mit Stellungnahme vom
30. Juli 1999 Folgendes:
«1.
Es sei ein Pachtzins von jährlich Fr. 31 000.-, Zuschlag nach Art. 41 LPG
nicht inbegriffen, mit Wirkung frühestens ab Pachtjahr 1998 zu bewilligen.
2.
Die Sache sei zur Festsetzung des Anfangs-Pachtzinses (Pachtzins
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, 10. März 1992) an die
Bodenrechtskommission des Kantons Luzern zurückzuweisen.»
Aus den Erwägungen:
(…)
2.
Im vorliegenden Verfahren ist vorab streitig, ob das interessierende
Pachtverhältnis der landwirtschaftlichen Pachtzinskontrolle unterliegt
und die Bodenrechtskommission und das Volkswirtschaftsdepartement des
Kantons Luzern befugt waren, den zwischen den Parteien mit Pachtvertrag
vom 10. März 1992 vereinbarten jährlichen Pachtzins von Fr. 84 000.- auf
Fr. 31 000.- herabzusetzen. Damit stellt sich die Frage, ob es sich bei der
3

Gärtnerei F. als Gegenstand des streitbezogenen Pachtvertrags um ein
landwirtschaftliches Grundstück beziehungsweise Gewerbe handelt oder nicht.
Schatzungsamt, Bodenrechtskommission und Volkswirtschaftsdepartement
des Kantons Luzern sowie die Beschwerdegegnerin vertreten die Auffassung,
es handle sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe. Demgegenüber
sind die Beschwerdeführer der Meinung, es handle sich um ein zur
landwirtschaftlichen Nutzung geeignetes Grundstück, das jedoch nicht
landwirtschaftlich genutzt werde und zudem nicht unter die Bestimmungen
des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht und damit die
obligatorische Pachtzinsbewilligung falle. Es ist daher im Folgenden zu prüfen,
wie es sich damit verhält.
2.1.
Nach Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die
landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) gilt dieses Gesetz für die Pacht
von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung, von landwirtschaftlichen
Gewerben und von nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerben, die mit
einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Der Pachtzins unterliegt der Kontrolle und darf das zulässige Mass nicht
übersteigen. Der Bundesrat setzt die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts
und die Abgeltung der Verpächterlasten fest und bestimmt den Zuschlag für
die allgemeinen Vorteile (vgl. Art. 36 ff. LPG). Gestützt auf diese Bestimmungen
erliess der Bundesrat die Verordnung vom 11. Februar 1987 über die
Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses (Pachtzinsverordnung, SR
221.213.221).
2.2.
Das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht enthält keine
Legaldefinition des landwirtschaftlichen Gewerbes. Indessen umschreibt Art. 7
des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht
(BGBB, SR 211.412.11) den Begriff wie folgt:
«1Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von
landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der
landwirtschaftlichen Produktion dient und die mindestens die halbe Arbeitskraft
einer bäuerlichen Familie beansprucht.
2Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden
Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
(…)»
Aus Entstehungsgeschichte und Systematik der beiden Gesetze ergibt sich, dass
diese Umschreibung auch für die landwirtschaftliche Pacht gilt (vgl. Eduard
Hofer in: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom
4. Oktober 1991, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, Rz. 19 zu Art. 7 BGBB).
Demnach gilt die Pachtzinskontrolle auch für Gärtnereibetriebe, wenn sie dem
produzierenden Gartenbau zuzurechnen sind und die übrigen im Gesetz für
die landwirtschaftlichen Gewerbe näher umschriebenen Voraussetzungen
erfüllen (vgl. hiezu grundlegend: REKO/EVD 96/JB-003 E. 2.2, publiziert in:
VPB 63.87; Blätter für Agrarrecht [BlAR] 1998 67). Im Weiteren ist für den
vorliegenden Streitgegenstand die Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das
bäuerliche Bodenrecht (VBB, SR 211.412.110) von Bedeutung.
3.
Die Beschwerdeführer führen aus, die verpachtete Gärtnerei F.
befinde sich nur auf einem einzelnen landwirtschaftlichen Grundstück,
weshalb bereits aus diesem Grund kein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege.
4

Der Ansicht der Beschwerdeführer, wonach es zur Qualifikation eines
landwirtschaftlichen Gewerbes einer Mehrheit von landwirtschaftlichen
Grundstücken bedarf, kann nicht gefolgt werden. Es ist nicht einsehbar
und lässt sich sachlich nicht begründen, weshalb nicht auch ein einzelnes
Grundstück die Basis für ein landwirtschaftliches Gewerbe abgeben können
soll, wenn es hiezu von seiner Grösse und Beschaffenheit her objektiv
geeignet ist. Dies ergibt sich bei richtiger Auslegung unmittelbar aus dem
Gesetz, welches seinen Geltungsbereich für Grundstücke umschreibt,
die für sich allein oder zusammen mit anderen Grundstücken ein
landwirtschaftliches Gewerbe bilden. Hinsichtlich der dabei erforderlichen
Landfläche sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, zumal bei
reinen Gewächshausbetrieben in der Regel bereits die Gebäudefläche
und der Hofraum ausreichen (vgl. zum Ganzen Art. 4 Abs. 1 BGBB; ferner
Christoph Bandli in: Kommentar zum BGBB, a. a. O., Rz. 1 zu Art. 4 BGBB
sowie Hofer, a. a. O., Rz. 22 und Rz. 73 zu Art. 7 BGBB). Demnach schliesst
der Umstand, dass die Gärtnerei F. nur ein einziges Grundstück umfasst,
seine Qualifikation als landwirtschaftliches Gewerbe nicht aus. Das bedeutet,
dass die Beschwerdeführer mit ihrer gegenteiligen Auffassung nicht
durchzudringen vermögen.
4.
Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, die Gärtnerei F.
stelle keinen Betrieb des produzierenden Gartenbaus dar, was indessen
eine (zwingende) Voraussetzung zur Anerkennung als landwirtschaftliches
Gewerbe wäre.
4.1.
Die Gärtnerei F. wurde bis zur Verpachtung im Jahr 1976 an die
Beschwerdegegnerin von den Beschwerdeführern geführt. Sie liegt im
übrigen Gemeindegebiet der Gemeinde (…) und umfasst im Wesentlichen
6 000 m2 Freiland, ein Gärtnereigebäude und verschiedene Gewächshäuser
von insgesamt 1 737 m2 Grundfläche sowie 2 931 m2 Gebäudeplätze und
dergleichen (vgl. Schatzungsprotokoll der Besichtigung vom 4. Juni 1997 des
Schatzungsamts des Kantons Luzern). Einem Gesuch der Beschwerdeführer
vom 29. Oktober 1996 um Umzonung in die Bauzone war kein Erfolg
beschieden. Dem betriebswirtschaftlichen Gutachten vom 19. Dezember 1994
des Verbands Schweizerischer Gärtnermeister ist sodann zu entnehmen, dass
dieser den Gärtnereibetrieb als herkömmlich und technisch als teilweise
veraltet sowie renovationsbedürftig einstufte und überwiegend dem
produzierenden Gartenbau zurechnete (vgl. zum Ganzen die amtlichen
Akten der Vorinstanz). Im erwähnten Schatzungsprotokoll findet sich ferner
folgender Eintrag:
«Der Besitzer, (…) und der Betriebsleiter, (…) waren sich in der Beurteilung einig,
dass der Anteil Eigenproduktion (inkl. Handel u. Verarb. Eigenprod.) tendenziell
sinkt - aber noch klar über 50% (ca. 70-80%) liegt.»
Die Bodenrechtskommission des Kantons Luzern erwog nach einem
Augenschein sowie nach Einblick in das Gutachten des Verbands
Schweizerischer Gärtnermeister und in einen Buchhaltungsauszug, die
Gärtnerei F. sei namentlich deshalb dem produzierenden Gartenbau
zuzurechnen, weil das Einkommen aus der Produktion oder die
Arbeitsleistung in der Produktion, Verarbeitung und Vermarktung eigener
5

Erzeugnisse mehr als 50% ausmachten und damit den Handel und die
Verarbeitung zugekaufter Ware überwögen. Das Volkswirtschaftsdepartement
des Kantons Luzern äusserte sich zu dieser Frage nicht abschliessend.
4.2.
Demgegenüber wenden die Beschwerdeführer ein, in der Gärtnerei
F. werde überwiegend bodenunabhängig produziert. Zudem überwiege der
Handel und die Verarbeitung zugekaufter Waren die Produktion, Verarbeitung
und den Handel eigener Erzeugnisse seit längerer Zeit. Aus diesen Gründen
könne nicht von einer landwirtschaftlichen Tätigkeit gesprochen werden. Sie
beantragen die Erstellung einer neutralen Expertise, die Befragung eines
Zeugen und die Edition der Jahresrechnungen 1994-1998 und bestreiten
integral die protokollarischen Feststellungen sowie die Schatzung des
Schatzungsamts des Kantons Luzern.
Im Einzelnen bringen sie vor, der Betrieb habe sich immer mehr von einer
Gärtnerei im herkömmlichen Sinn zu einem Gartencenter entwickelt.
Die Verarbeitung und der Handel mit zugekauften Produkten aus dem
Gärtnerei- und Floristikbereich habe massiv zugenommen und umfasse
inzwischen ein breit gestreutes Spektrum, welches von Sämereien im Bereich
Sommerflor, ferner Balkon- und Kübelpflanzen, Stauden, Baumschulartikel,
Ton- und Topfwaren bis zu Schnittblumen und Dekorationsmaterial wie
Holz- und Strohringe, Zierquasten und -drähte, Wurzeln, Ziersteine, Kies,
Duftessenzen, Farnwedel sowie Stauden- und Schnittgehölzzweige reiche.
Dies gelte in besonderem Mass für die Herbst- und Wintermonate, in
denen die Eigenproduktion der Beschwerdegegnerin fast vollständig zum
Erliegen komme. Die eingekauften Pflanzen würden nicht weiterverarbeitet,
sondern bis zum Verkauf in Ton- und Plastiktöpfen zwischengelagert. In
Ermangelung einer ausreichenden Kultivierungsphase könnte selbst eine
allfällige Verarbeitung nicht der Eigenproduktion zugeschrieben werden. Die
bescheidene Eigenproduktion entfalle aber zu rund 50% auf Topfpflanzen.
Diese Produktion könne ebenso wenig als bodenabhängig bezeichnet werden,
da die Pflanzen während der Kultivierung zum grössten Teil vom natürlichen
Boden abgeschottet seien.
4.3.
Es stellt sich demnach die Frage, ob und allenfalls inwiefern die
Kriterien der bodenabhängigen Produktion sowie der überwiegenden
Eigenproduktion für die Zuordnung eines Betriebs zur Landwirtschaft oder
zum produzierenden Gartenbau vorliegend relevant und, wenn dies zu
bejahen ist, ob sie erfüllt sind.
4.3.1.
Nach herkömmlicher Auffassung wurde die Bodenbewirtschaftung
seit jeher als ein unerlässliches Element der landwirtschaftlichen Tätigkeit
angesehen. Nicht mehr von landwirtschaftlicher Nutzung im Sinn des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht konnte demnach bei
der völlig bodenunabhängigen pflanzlichen Produktion gesprochen werden
(vgl. Benno Studer / Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg
1987, S. 21 und 29). Mit der Reform der Agrarpolitik wurde indessen insofern
eine Öffnung eingeleitet, als neben der Produktionsweise zunehmend
die Art der produzierten landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen
Güter begriffsbestimmende Bedeutung erlangten (Übergang vom so
gennanten Produktionsmodell zum Produktemodell; vgl. Botschaft vom
26. Juni 1996 zur Reform der Agrarpolitik, BBl 1996 IV 1 ff., insb. 85 f.).
Soweit die landwirtschaftliche Pacht betreffend erachtete daher die
6

Rekurskommission EVD im erwähnten Entscheid (REKO/EVD 96/JB-003,
publiziert in: VPB 63.87) einen Topfpflanzenbetrieb von vergleichbarer
Grösse als dem produzierenden Gartenbau zugehörig. Dabei ging sie,
dem Produktemodell folgend, vom produzierten Rohstoff aus, den sie bei
einer überwiegenden Produktion von Schnittblumen und Topfpflanzen
als gartenbaulich einstufte. Dem Produktionsmodell folgend prüfte sie
indessen ergänzend, ob die vom Bundesgericht für die Beurteilung der
Zonenkonformität von Gärtnereibetrieben in der Landwirtschaftszone
aufgestellten (raumplanungsrechtlichen) Kriterien erfüllt seien. Mit Blick
auf den vergleichsweise geringen Stand der Technisierung und den nicht
unbedeutenden, im Freiland liegenden Anteil von Produktionsfläche bejahte
sie auch diese Frage.
Wie eingangs dargelegt, verfügt die Gärtnerei F. über mehrere Gewächshäuser
und über einen im Verhältnis zur gesamten Produktionsfläche bedeutenden
Anteil Freiland. Die Beschwerdeführer wiesen zudem auf die erhebliche
Menge vorhandener Topfpflanzen und brachten entsprechende Fotografien
bei. Die Gebäudeeinrichtungen und der Stand der Technisierung wurden
vom Verband Schweizerischer Gärtnermeister als herkömmlich und teilweise
veraltet bezeichnet. Nichts Gegenteiliges ergibt sich aus den Feststellungen des
kantonalen Schatzungsamtes und der kantonalen Bodenrekurskommission,
welche je einen Augenschein durchführten. Damit liegen, was das Kriterium
der Bodenbewirtschaftung betrifft, im Wesentlichen die gleichen Verhältnisse
wie im erwähnten, von der Rekurskommission EVD bereits beurteilten Fall
(REKO/EVD 96/JB-003, publiziert in: VPB 63.87) vor. Die Art und Weise, wie
vorliegend in der Gärtnerei F. produziert wird, spricht demnach nicht gegen
ihre Anerkennung als Betrieb des produzierenden Gartenbaus. Indessen bleibt
zu prüfen, ob ihre Eigenproduktion hiezu genügt.
4.3.2.
Anhang II zur Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche
Bodenrecht (vgl. E. 2.2) umschreibt in Ziff. 1.1 den Betrieb des produzierenden
Gartenbaus wie folgt:
«Ein Betrieb ist produzierend, wenn entweder das Einkommen aus der
Produktion oder die Arbeitsleistung in der Produktion sowie Handel und
Verarbeitung der eigenen Erzeugnisse mehr als 50 Prozent ausmachen.
Produktion sowie Handel und Verarbeitung der eigenen Erzeugnisse müssen also
gegenüber Handel und Verarbeitung zugekaufter Ware überwiegen.
Nach den nachstehenden Normen werden insbesondere geschätzt:
-
Topfpflanzenbetriebe
-
Schnittblumenbetriebe
-
Baumschulen
-
Stauden- und Kleingehölzbetriebe
-
Kombination obgenannter Betriebe.
(…)»
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, zwischen 70 und 80% ihres Ertrags
stamme aus der Eigenproduktion, womit sie die Voraussetzungen des
produzierenden Gartenbaus erfülle. Bereits anlässlich der Schatzung
durch das Schatzungsamt sei zwischen den Parteien einvernehmlich
7

von einer Eigenproduktion von 70 bis 80% ausgegangen worden. Sowohl
im Verfahren vor der kantonalen Bodenrechtskommission und dem
kantonalen Volkswirtschaftsdepartement wie auch im Verfahren vor der
Rekurskommission EVD legte sie Auszüge aus ihrer Buchhaltung und weitere
Zahlen vor, wonach der Ertrag aus der Eigenproduktion über 70% ausmacht
und demnach deutlich über demjenigen aus Handel und Verarbeitung
zugekaufter Ware liegt.
Dem halten die Beschwerdeführer im Wesentlichen entgegen, in der
Gärtnerei F. werde seit längerer Zeit überwiegend zugekaufte Ware
weiterverkauft, und die vorhandenen Produktionsflächen würden
überwiegend als Zwischenlager benutzt. Diese Behauptung wird indessen
nicht näher belegt, und es finden sich hiefür auch keine konkreten
Anhaltspunkte in den Akten. Im Gegenteil erscheint es als unwahrscheinlich,
dass ein (zumal auch therapeutisch) geführter Gärtnereibetrieb seine
rund 10 000 m2 Produktionsfläche seit Jahren überwiegend nicht mehr
zur Pflanzenproduktion sondern hauptsächlich als Zwischenlager für
Baumschulartikel, Ton- und Topfwaren, Ziersteine usw. genutzt haben soll
und dass dies bei einem Augenschein im Schatzungsverfahren sowohl dem
Verpächter und den landwirtschaftlichen Schatzungsexperten als auch
beim darauf folgenden Augenschein im Pachtzins-Festsetzungsverfahren
der Delegation der Bodenrechtskommission verborgen geblieben wäre.
Übrigens finden sich auch im erwähnten, vergleichsweise ausführlichen
Gutachten des Schweizerischen Gärtnermeisterverbands keine Hinweise,
welche in diese Richtung deuten würden, sondern der Betrieb wird im
Gegenteil als überwiegend produzierend beschrieben. Demnach ist mit der
Beschwerdegegnerin und dem Schweizerischen Gärtnermeisterverband
sowie mit den kantonalen Behörden davon auszugehen, dass es sich bei
der Gärtnerei F. in erster Linie um einen Produktionsbetrieb handelt, bei
welchem die vorhandene Fläche überwiegend der Eigenproduktion von
Pflanzen dient. Anders als die Beschwerdeführer meinen, ist es dabei auch
grundsätzlich unerheblich, ob ein (kleiner) Teil des Betriebsergebnisses durch
auswärtige Gärtnereiarbeiten erzielt wird, gehören solche Arbeiten doch
regelmässig zum herkömmlichen Angebot einer (zumal bodenabhängig
produzierenden) Gärtnerei. Zu keinem anderen Ergebnis führt der von den
Beschwerdeführern angeführte weitere Umstand, dass die Eigenproduktion
der Gärtnerei F. offenbar in den Herbst- und Wintermonaten eingeschränkt ist.
Auch hierin ist vielmehr ein zusätzliches Indiz für die auf eine überwiegend
bodenabhängige Produktion ausgelegte Betriebsstruktur zu erblicken. Damit
vermögen die Beschwerdeführer bereits im Ansatz nicht mit ihrem Einwand
durchzudringen, bei der Gärtnerei F. werde überwiegend zugekaufte Ware
zwischengelagert und weiterverkauft. Aus diesem Grund erübrigt sich
auch die Anhörung eines früheren Angestellten der Beschwerdeführer als
Zeugen oder die umfangreiche Edition von Buchhaltungsunterlagen. Die
entsprechenden Beweisanträge sind abzulehnen.
4.3.3.
Im Sinn eines Zwischenergebnisses ist daher festzuhalten, dass die
Gärtnerei F. dem produzierenden Gartenbau zuzurechnen ist. Die (weiteren)
Voraussetzungen zur Qualifikation als landwirtschaftliches Gewerbe
nach Art. 7 Abs. 1 BGBB liegen unstreitig vor. Demzufolge gelangen die
Bestimmungen über die Pachtzinskontrolle für landwirtschaftliche Gewerbe
zur Anwendung. Ob und allenfalls inwiefern die in der Zwischenzeit in Kraft
8

getretene Revision vom 20. März 1998 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (BBl 1998 II 1455), welche eine weitere Ausdehnung
des Landwirtschaftsbegriffs in Richtung der bodenunabhängigen Produktion
gebracht hat, auch auf das landwirtschaftliche Pachtrecht Auswirkungen
zeitigt, kann damit offen bleiben (vgl. hiezu immerhin: Reinhold Hotz,
Auswirkungen der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes auf das bäuerliche
Bodenrecht, in: Raum und Umwelt, Februar 2000, S. 1 ff.).
5.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Gärtnerei F. werde von
einer Stiftung und damit von einer juristischen Person geführt. Die Stiftung
verfolge zudem in erster Linie therapeutische Zwecke. Auch aus diesem Grund
unterstehe die Gärtnerei nicht der Pachtzinskontrolle.
Aus dem oben Gesagten ergibt sich, dass sich die Gärtnerei F. in objektiver
Hinsicht zum produzierenden Gartenbau eignet und überwiegend so
genutzt wird. Damit erfüllt sie, soweit das landwirtschaftliche Pachtrecht
betreffend, die gesetzlichen Voraussetzungen für die Pachtzinskontrolle.
Andere Voraussetzungen nennt das Gesetz nicht. Insbesondere schliesst es die
Pachtzinskontrolle nicht für bestimmte Rechtsformen aus (vgl. Studer/Hofer,
a. a .O., S. 55). Anders entscheiden hiesse, es von der Wahl eines bestimmten
Pächters abhängig zu machen, ob das landwirtschaftliche Pachtrecht auf
einen objektiv der Landwirtschaft oder dem Gartenbau zugehörenden und so
genutzten Betrieb Anwendung findet oder nicht. Das kann nicht der Sinn des
landwirtschaftlichen Pacht- oder des bäuerlichen Bodenrechts sein. Diese
Überlegungen gelten in gleicher Weise für die Wahl der auf dem Betrieb
angestellten Personen. Massgebend ist, dass auf dem fraglichen Betrieb
insgesamt eine Tätigkeit ausgeübt wird, welche es gestattet, von einem der
Landwirtschaft oder dem Gartenbau zugehörenden Gewerbe zu sprechen. Das
ist nach dem Gesagten vorliegend offensichtlich der Fall.
Damit vermögen die Beschwerdeführer auch mit diesem Vorbringen nicht
durchzudringen.
6.
Die Beschwerdeführer rügen sodann verschiedene Fehler in der
Katasterschatzung des Schatzungsamts des Kantons Luzern vom Juni 1997.
Ihres Erachtens seien diese Fehler offensichtlich. Sie hätten im Rahmen der
so genannt bereinigten Miet- und Ertragswertschatzung der Vorinstanzen
zwingend berücksichtigt werden müssen. Im Einzelnen bringen sie vor, die
Einstufung von Bauart, Ausbau und Grundausrüstung der Gewächshäuser und
des Gärtnereigebäudes sei in vielen Positionen zu tief ausgefallen und folglich
anzuheben.
Die Beschwerdeführer haben gegen den ihnen eröffneten
Katasterschatzungs-Entscheid des Schatzungsamts vom 23. Juli 1997
(Zustelldatum: 28. Juli 1997) kein Rechtsmittel erhoben. Diesen Umstand
stellen sie selber nicht in Abrede. Eine Anfechtung dieses Entscheids
ist daher nicht mehr möglich. Dass die Bodenrechtskommission im
Verfahren zur Pachtzins-Festsetzung den (unangefochten gebliebenen)
Katasterschatzungs-Entscheid des Schatzungsamts heranzog, ist
nicht zu beanstanden. Die infolge zwischenzeitlicher Veränderungen
von der Bodenrechtskommission für die Berechnung des zulässigen
Pachtzinses vorgenommenen und durch die Vorinstanz bestätigten
Bereinigungen haben die Beschwerdeführer ebenfalls nicht beanstandet.
Sie bilden ebenso wenig Streitgegenstand dieses Verfahrens. Indessen
9

verlangen die Beschwerdeführer in einer Vielzahl von Positionen, die
der Katasterschatzung des Schatzungsamts zu Grunde lagen und die
auch die Bodenrechtskommission im Pachtzins-Festsetzungsverfahren
herangezogen hat, eine Korrektur nach oben. Dabei verzichten sie freilich
darauf, diese Korrekturen im Einzelnen näher zu begründen. Es ist daher
aus ihrer Beschwerde nicht ersichtlich, inwiefern die beanstandeten
Positionen unrichtig ermittelt wurden und nicht den tatsächlichen
Gegebenheiten entsprechen. Bereits aus diesem Grund vermögen sie mit ihren
Argumenten nicht durchzudringen. Dies umso weniger, als das erwähnte
betriebswirtschaftliche Gutachten des Verbands Schweizer Gärtnermeister
den Gärtnereibetrieb ausdrücklich als technisch teilweise veraltet und
renovationsbedürftig einstufte (vgl. vorne E. 4.1). Das spricht ebenfalls
gegen die Vorbringen der Beschwerdeführer, weshalb sich Weiterungen zur
aufgeworfenen Frage erübrigen.
Die Beschwerdeführer machen auch nicht geltend, die
Bodenrechtskommission habe in ihren Berechnungen die Anleitung
für die Ertragswertschätzung rechtsfehlerhaft angewendet. Damit ist -
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - vorliegend grundsätzlich von
dem durch die Bodenrechtskommission berechneten Wert beziehungsweise
von einem jährlichen Pachtzins von Fr. 31 000.- auszugehen.
7.
Die Beschwerdeführer verlangen eine Erhöhung des Pachtzinses nach
Art. 14 Pachtzinsverordnung. Diese Bestimmung lautet wie folgt:
«Ist die Berechnung des Pachtzinses nach den Art. 2-12 nicht möglich, weil
allgemeine Grundlagen für die Schätzung des Ertragswertes fehlen oder führt
diese Berechnung in Anbetracht der besondern sachlichen Verhältnisse zu einem
unbilligen Ergebnis, so kann der Pachtzins anders berechnet bzw. der berechnete
Pachtzins angemessen erhöht oder vermindert werden. Die Grundsätze nach den
Art. 36-40 des Gesetzes bleiben in jedem Fall anwendbar.»
Vorliegend sind die allgemeinen Grundlagen der Schätzung gegeben, sodass als
Grund für die Pachtzinserhöhung die besonderen sachlichen Verhältnisse,
welche zu einem unbilligen Ergebnis führen würden, bleiben. Solche
Verhältnisse müssen indessen «sachlicher» beziehungsweise objektiver
Natur sein. Das ist etwa der Fall, wenn ein Betrieb infolge seiner besonders
komplizierten Struktur oder infolge besonderer Aufgaben nur schwer oder
überhaupt nicht rentabel zu führen ist, oder wenn der Pachtzins für ein
bestimmtes Objekt bei landesüblicher Bewirtschaftung und Lebensführung
nicht tragbar ist (vgl. Studer/Hofer, a. a. O., S. 340). Die Vorbringen der
Beschwerdeführer weisen auf keine besonderen sachlichen Verhältnisse im
Sinne der zitierten Bestimmung hin. Derartige Verhältnisse sind auch für die
Rekurskommission EVD nicht ersichtlich. Damit fällt eine Pachtzinserhöhung
nach Art. 14 der Pachtzinsverordnung ausser Betracht.
8.
Weiter verlangen die Beschwerdeführer einen Zuschlag von 15%
zum Pachtzins gemäss Art. 41 LPG. Einen solchen Zuschlag habe ihnen
zwar die Vorinstanz in der Entscheidbegründung zuerkannt, doch werde er
fälschlicherweise nicht im Dispositiv erwähnt. Demnach hätten sie einen
jährlichen Pachtzins von zumindest Fr. 35 650.- (und nicht lediglich von
Fr. 31 000.-) zugute.
10

Gemäss Art. 41 LPG ist ein Zuschlag von 15% zum Pachtzins zulässig, wenn
die Parteien eine Fortsetzungsdauer verabreden, welche die gesetzliche
Fortsetzungsdauer von 6 Jahren (vgl. Art. 8 LPG) um mindestens 3 Jahre
übersteigt. In solchem Fall gilt der Zuschlag für die ganze Fortsetzungsdauer.
Die vertraglich vereinbarte Fortsetzungsdauer muss demzufolge mindestens
9 Jahre betragen. Es genügt nicht, dass die Pacht ohne feste Verpflichtung
nur faktisch während 9 Jahren oder mehr fortgesetzt wird. Allein die feste
Vereinbarung der längeren Fortsetzungsdauer berechtigt zum Zuschlag.
Wenn einmal die Erstpachtdauer nach Art. 7 LPG abgelaufen ist, sind alle
weiteren mit demselben Pächter über dasselbe Pachtobjekt abgeschlossenen
Pachtverträge Fortsetzungen im Sinne von Art. 8 LPG. Dabei gilt die
Erhöhung oder Herabsetzung des Pachtzinses nicht als Abschluss eines neuen
Pachtvertrages (vgl. Studer/Hofer, a. a. O., S. 89 und 276 sowie BGE 103 II 149).
Vorliegend stehen die Parteien seit dem Jahre 1976 in einem dasselbe
Pachtobjekt betreffenden Pachtverhältnis. Das bedeutet, dass die im
Pachtvertrag vom 10. März 1992 vereinbarte Pachtdauer von 15 Jahren
(1.1.1992 bis 31.12.2006) als Fortsetzung im Sinne von Art. 8 LPG gilt.
Die Erteilung des Zuschlags von 15% gemäss Art. 41 LPG ist unter den
Parteien nicht umstritten. Zu Recht hat deshalb die Vorinstanz in E. 7 des
angefochtenen Entscheids festgehalten, dass dieser Zuschlag gewährt werden
könne. Indessen erachtete sie eine explizite Erwähnung des Zuschlags
im Dispositiv als unnötig. Sie erwog, nur der Pachtzins bedürfe einer
Bewilligung (Art. 42 Abs. 1 LPG), nicht hingegen der Zuschlag für längere
Pachtdauer, welcher von Gesetzes wegen bestehe (Art. 41 LPG). Indessen
gehören auch allfällige Zuschläge zum Pachtzins. Dreht sich, wie hier, ein
Streit auch um die Höhe des Pachtzinses und namentlich um die von einer
Seite geltend gemachten Zuschläge, ist demnach im Urteilsdispositiv der
gesamte Pachtzins unter Einschluss allfälliger Zuschläge aufzuführen. Denn
nur das Urteilsdispositiv erwächst in Rechtskraft, und es liefe letztlich auf
eine Rechtsverweigerung hinaus, wenn sich das Urteilsdispositiv nicht zum
(gesamten) Streitgegenstand äussern würde. Weder das Urteilsdispositiv
des angefochtenen Entscheids noch das Urteilsdispositiv der Verfügung
der kantonalen Bodenrechtskommission nennen den nach dem Gesagten
massgebenden Zinsbetrag. Das ist im vorliegenden Verfahren zu korrigieren,
womit die Beschwerdeführer in diesem (Neben-) Punkt mit ihrer Rüge
durchdringen.
9.
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die
Gärtnerei F. als Betrieb des produzierenden Gartenbaus zu qualifizieren
ist und zudem ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 1 Abs. 1
Bst. b LPG in Verbindung mit Art. 7 BGBB darstellt, weshalb der von den
Parteien vereinbarte Pachtzins der behördlichen Bewilligung bedarf (vgl.
Art. 36 ff., insbes. Art. 42 und 44 LPG). Der von der Bodenrechtskommission
des Kantons Luzern errechnete und vom Volkswirtschaftsdepartement des
Kantons Luzern bestätigte zulässige jährliche (Grund-) Zins in der Höhe von
Fr. 31 000.- ab dem Pachtjahr 1998 erweist sich als rechtmässig. Soweit sich die
Beschwerde hiegegen richtet, ist sie als unbegründet abzuweisen. Indessen
sind auch die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Zuschlag von 15%
erfüllt, sodass sich der jährliche Pachtzins auf Fr. 35 650.- erhöht. Weil der
Entscheid der kantonalen Bodenrechtskommission, welchen das kantonale
Volkswirtschaftsdepartement im angefochtenen Entscheid vollumfänglich
11

bestätigt, in Ziff. 1 des Dispositivs lediglich den Grundzins in der Höhe von
Fr. 31 000.- nennt, sind beide Entscheide in teilweiser Gutheissung der
Beschwerde abzuändern und ist der jährliche Pachtzins auf Fr. 35 650.-
festzusetzen.
10.
Das BJ beantragt zudem die Rückweisung der Streitsache an
die Bodenrechtskommission des Kantons Luzern zur Festsetzung des
Anfangspachtzinses ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 10. März
1992. Damit stellt das BJ ein aufsichtsrechtliches Begehren, das zudem
nicht Streitgegenstand bildet. Es ist der Rekurskommission EVD daher im
vorliegenden Verfahren verwehrt, hierüber zu befinden. Nichts Aanderes
ergibt sich aus dem vom BJ erwähnten Entscheid der Rekurskommission EVD
vom 12. Februar 1999 i. S. U. (98/JB-001), wo es in erster Linie um die Frage des
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses anwendbaren Rechts beziehungsweise
einer zwischenzeitlichen Rechtsänderung ging.
11.
Die Beschwerdeinstanz auferlegt die Verfahrenskosten in der
Regel der unterliegenden Partei. Keine Kosten werden Vorinstanzen und
Bundesbehörden auferlegt (Art. 63 VwVG). Bei diesem Verfahrensausgang
unterliegen die Beschwerdeführer hauptsächlich, da der Entscheid der
Rekurskommission EVD im Ergebnis zu einer Bestätigung des angefochtenen
Entscheids führt. Der Umstand, wonach der (in materieller Hinsicht
unbestritten gebliebene) Zuschlag von 15% formal Eingang in das Dispositiv
findet, vermag daran nichts zu ändern. Gelten sie insgesamt als unterliegende
Partei, haben sie die Verfahrenskosten zu tragen. Diese werden mit dem
durch die Beschwerdeführer am 28. Mai 1999 bezahlten Kostenvorschuss
in der Höhe von Fr. 2 000.- verrechnet und ein allfälliger Überschuss wird
zurückerstattet (Art. 5 Abs. 3 der Verordnung vom 10. September 1969
über Kosten und Entschädigungen im Verwaltungsverfahren [VwKV],
Kostenverordnung, SR 172.041.0).
Zudem haben die Beschwerdeführer der obsiegenden Beschwerdegegnerin
eine Parteientschädigung für die ihr erwachsenen notwendigen und
verhältnismässig hohen Kosten zu entrichten (Art. 64 VwVG). Mangels
einer Kostennote der Beschwerdegegnerin ist die Entschädigung von Amtes
wegen und nach Ermessen zu bestimmen. Die Parteientschädigung soll
unter anderem die Kosten der Vertretung oder Verbeiständung sowie
die Fr. 50.- Franken übersteigenden Barauslagen und anderen Spesen
der obsiegenden Partei ersetzen. Die Entschädigung für das Honorar des
Vertreters oder Beistandes bemisst sich im Rahmen der Tarifbestimmung
über die Verwaltungsgerichtsbeschwerde; der danach in der Regel zulässige
Höchstbetrag findet Anwendung auf die Beschwerde an den Bundesrat und
vermindert sich für Beschwerden an die Departemente oder eidgenössischen
Rekurskommissionen um einen Viertel (Art. 8 VwKVder Kostenverordnung).
Das Honorar richtet sich in der Regel nach dem Streitwert. Es wird im
Rahmen des im Tarif vorgesehenen Höchst- und Mindestbetrags nach der
Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit sowie dem Umfang der
Arbeitsleistung und dem Zeitaufwand des Anwaltes bemessen (Art. 4 und
Art. 6 des Tarifs vom 9. November 1978 über die Entschädigungen an die
Gegenpartei für das Verfahren vor dem Bundesgericht, Tarif, SR 173.119.1).
Unter Berücksichtigung dieser Kriterien wird die Parteientschädigung auf
Fr. 3 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) festgesetzt.
12

(…)
(Die Rekurskommission EVD heisst die Beschwerde teilweise gut, weist sie
jedoch zur Hauptsache ab)
(Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 7. Juli
2000 in Sachen B. gegen Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Luzern
[99/JB-001])
13

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
JAAC 65.46 - Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 7.
Juli 2000 in Sachen B. gegen Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Luzern [99/JB-
001]
In
Verwaltungspraxis der Bundesbehörden
Dans
Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération
In
Giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione
Jahr
2001
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Anno
Band
65
Volume
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150 005 195
Das Dokument wurde durch das Schweizerische Bundesarchiv und die Bundeskanzlei konvertiert.
Le document a été digitalisé par les Archives Fédérales Suisses et la Chancellerie fédérale.
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