ch_vb · 85.015 · 1985-06-04 · de


#ST# 85.015
Message
concernant l'initiative populaire «pour la protection des locataires»,
la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code
des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre
les abus dans le secteur locatif
du 27 mars 1985
Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs,
Par le présent message, nous vous proposons de soumettre au peuple et aux
cantons l'initiative populaire «pour la protection des locataires», en recom-
mandant de la rejeter et d'accepter le contre-projet de l'Assemblée fédérale.
Nous vous demandons également
- d'adopter le projet de révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme
dans le code des obligations,
- d'adopter le projet de loi fédérale instituant des mesures contre les abus
dans le secteur locatif (LMSL),
- de classer l'initiative du canton de Zurich
1974 
12030 
Protection des locataires
(canton de Zurich, 12. 6. 74)
ainsi que les postulats suivants:
1973 P 11362 
Législation sur les loyers (N 20. 3. 73, Muheim)
1973 P 11622 
Appartements locatifs. Motifs du congé
(Nil. 12. 73, Fontanet)
1977 P 76.474 
Baux à loyer (N24. 3. 77, Grobet)
1978 P 77.469 
Protection des locataires et des fermiers contre les
résiliations (N 28. 2. 78, Muheim)
1980 P 79.455 
Législation sur les baux à loyer. Protection contre les
résiliations (N 6. 3. 80, Ammann, Saint-Gall)
1980 P 79.525 
Logement et droits des conjoints (N 6. 3. 80, Grobet)
1981 P 80,425 
Baux à loyer. Extension des contrats-cadres
(NI 2. 6. 81, Muheim)
1981 P 80.902 
Protection des locataires (N 12. 6. 81, Grobet)
1981 P 81.334 
Droit de rétention (N 19 .6. 81, Morf)
1982 P 81.394 
Hausses de loyers. Taux maximaux
(N2. 3. 82,Nauer)
1982 P 81.600 
Abus dans le secteur locatif. Application de l'ordon-
nance (N 19. 3. 82, Carobbio)
1985-230 
93 Feuille federale. 137e année. Vol. I 
1369

1982 P 82.482 
Résiliation du bail et délais de prolongation
(N 17. 12. 82, Mascarin)
1983 P 83.394 
Loyers échelonnés (N 7. 10. 83, Kloter)
Nous vous prions d'agréer, Messieurs les Présidents, Mesdames et Mes-
sieurs, l'assurance de notre haute considération.
27 mars 1985 
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Furgler
Le chancelier de la Confédération, Buser
1370

Vue d'ensemble
L'Union suisse des locataires, organisation faîtière du Schweizerischer
Mieterverband, de la Fédération Romande des Locataires et de la Federa-
zione Ticinese Inquilini, a déposé, le 27 mai 1982, une initiative populaire
«pour la protection des locataires» munie de 117919 signatures vala-
bles.L'initiative demande que la Confédération adopte des dispositions des-
tinées à protéger les locataires de logements et de locaux commerciaux
contre les loyers inéquitables et les congés injustifiés. Les congés injusti-
fiés doivent être annulés à la demande du locataire. Une protection analo-
gue doit être accordée aux fermiers d'immeubles.
Nous vous proposons de rejeter l'initiative car elle emploie des notions par
trop imprécises («congés injustifiés», 
«loyers inéquitables», «prétentions
inéquitables»). Il en va de même de la sanction prévue en cas de congé in-
justifié, à savoir l'«annulation» du congé par le juge. Des indications ap-
portées quant à la manière d'interpréter ces notions ne suffiraient pas en
l'occurrence à éliminer ces imprécisions.
L'initiative tombe en outre pendant une procédure de révision du droit du
bail déjà en cours. Si l'on en recommandait l'acceptation, on devrait sus-
pendre des travaux de révision déjà fort avancés jusqu 'à ce que le peuple et
les cantons se soient exprimés sur l'initiative. La préparation de la loi
d'application ne pourrait être entreprise qu'à ce moment-là; la révision du
droit du bail en serait ainsi retardée de quelques années.
Nous partageons cependant l'avis des auteurs de l'initiative lorsqu'ils veu-
lent étendre à tout le territoire de la Suisse le champ d'application de la
législation contre les abus dans le secteur locatif. En effet, même dans les
régions qui ne connaissent aucune pénurie de logements ou de locaux com-
merciaux, il n'est pas exclu de trouver des loyers abusifs. Le seul moyen de
supprimer la limitation territoriale du champ d'application et, par voie de
conséquence, de mettre fin aux disparités dans l'application du droit consis-
te à réviser l'article 34SCPU€S de la constitution, A cette fin, nous opposons à
l'initiative un contre-projet direct au niveau constitutionnel. La disposition
qui vous est soumise a pour objet non seulement la protection contre les
loyers abusifs, dont traite déjà l'actuel article 34sep'ies de la constitution,
mais aussi, et c'est nouveau, ta protection contre les congés abusifs. Cela
implique, il est vrai, un certain chevauchement avec l'article 64 de la consti-
tution, mais offre par ailleurs l'avantage de créer une base constitutionnelle
unique et claire comprenant tous les éléments principaux de la législation
en matière de bail.
Nous vous soumettons en même temps un contre-projet indirect prévoyant
une révision du titre huitième (bail à loyer et bail à ferme) du code des obli-
gations; nous vous proposons en outre une révision de l'arrêté fédéral du
30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif et
son intégration dans le droit ordinaire. Cette manière de présenter en une
1371

seule phase la révision de la constitution et de la loi n 'est pas usuelle, mais
elle se justifie en l'espèce par la situation particulière. Si l'on voulait main-
tenir la pratique habituelle du système dit à deux phases (révision séparée
de la constitution et de la loi), il faudrait différer pour longtemps tant La
révision du code des obligations que l'intégration dans le droit ordinaire de
la législation contre les abus; l'arrêté fédéral contre les abus, qui expire à
fin 1987, devrait être prolongé une fois de plus et l'amélioration de la pro-
tection contre les congés, qui ne nécessite en fait aucune révision de la cons-
titution, serait finalement retardée. Il s'agit, enfin de compte, uniquement
de supprimer, par une révision de la constitution, la limitation territoriale
du champ d'application de la législation contre les abus et de réaliser au
niveau législatif une conception déjà existante.
En procédure de consultation, l'avant-projet de révision législative a été
généralement approuvé, encore que les deux variantes aient été diversement
accueillies par les milieux consultés.
Le présent projet de révision du titre huitième (bail à loyer et bail à ferme)
du code des obligations tient compte dans une large mesure d'une préoccu-
pation exprimée dans l'initiative, à savoir l'extension et le renforcement de
la protection contre les congés. Cela est justifié car le bail à loyer et le bail
à ferme d'habitations et de locaux commerciaux ne sert pas seulement à
satisfaire des besoins élémentaires; les habitations et les locaux commer-
ciaux sont aussi le centre de relations familiales, sociales et économiques
qui impliquent une certaine stabilité et qui restreignent en conséquence for-
tement, pour l'une des parties, sa liberté de choix.
Premièrement, le projet protège les locataires et les fermiers contre les
congés abusifs. Un congé est abusif lorsqu'il contrevient aux règles de la
bonne foi, en particulier lorsqu'il est arbitraire ou chicanier. En règle géné-
rale, tout congé qui respecte les conditions de forme est valable; un congé
abusif n'a cependant aucun effet s'il est contesté dans les 30 jours qui sui-
vent sa réception, et qu 'il soit ensuite déclaré inefficace.
Deuxièmement, le système de la prolongation du bail dans les cas de ri-
gueur excessive est amélioré. Parmi les éléments que le juge doit prendre en
considération pour peser les intérêts de chaque partie, le fait que le bailleur
a besoin de la chose pour son propre usage demeure cènes un élément
essentiel, mais n 'est pas le seul déterminant.
Pour le reste, la révision du code des obligations est caractérisée par les
points suivants:
- Le locataire d'un immeuble peut consigner les loyers auprès d'un 
office
désigné par les cantons lorsque la chose louée présente des défauts. Le
locataire peut ainsi faire valoir plus facilement sa prétention en exécution
correcte du bail.
- Le locataire est libéré de ses obligations découlant du contrat lorsqu'il
présente au bailleur un nouveau locataire gui est solvable, que le bailleur
1372

ne peut raisonnablement refuser et gui est prêt à reprendre le bail aux
mêmes conditions. Le problème du locataire de remplacement est ainsi
résolu, conformément aux principes établis par la jurisprudence.
- Les cantons doivent instituer une autorité de conciliation compétente
pour tous les litiges relevant des baux de choses immobilières- Cette auto-
rité doit être saisie avant le juge ordinaire; par sa fonction de conseiller
et de médiateur, elle contribuera à décrisper les rapports parfois tendus
entre bailleurs et locataires.
- Le droit du bail à ferme est l'objet d'une révision, pour l'essentiel, identi-
que à celle du droit du bail à loyer. Il a été cependant pris en compte que
le fermier, à la différence 
du locataire, est tenu d'entretenir la chose et
qu'il peut en tirer un profit plus grand. Le fait qu'un projet de loi fédérale
sur le bail à ferme agricole (FF 1982 J 269) est à présent débattu par les
Chambres a aussi été pris en considération.
Nous vous proposons enfin un projet de loi fédérale instituant des mesu-
res contre les abus dans le secteur locatif. Ce projet reprend en substance
les dispositions de l'actuel arrêté'fédéral, sous réserve de quelques modifi-
cations rédactionnelles. Les loyers indexés et les loyers échelonnés font
l'objet d'une réglemenlion nouvelle. Sont en outre compris dans la nou-
velle loi les baux à loyer qui se fondent sur un système de financement
pratiqué depuis peu par les banques et les sociétés d'assurance en parti-
culier et visant à offrir sur le marché des logements dont les charges ini-
tiales sont modérées (hypothèques à intérêts échelonnés).
1373

Message
I 
L'initiative pour la protection des locataires
II 
Aspect formel
III 
Teneur
Une initiative populaire «pour la protection des locataires» a été déposée le
27 mai 1982. Présentée sous la forme d'un projet rédigé de toutes pièces,
elle a la teneur suivante:
La constitution fédérale est modifiée comme il suit:
An. 34wte, 2e à 5e al.
2 La Confédération légifère pour protéger les locataires de logements et de
locaux commerciaux contre les loyers et les autres prétentions inéquitables
du bailleur, ainsi que contre les congés injustifiés.
3 Les congés injustifiés doivent être annulés à la demande du locataire.
4 Les cantons désignent les autorités compétentes pour statuer en la
matière.
5 La Confédération prend des mesures de protection analogues dans le
domaine des baux à ferme.
112 
Aboutissement
Par décision du 17 juin 1982, la Chancellerie fédérale a constaté que l'ini-
tiative avait formellement abouti, 117 919 signatures valables ayant été re-
cueillies (FF 1982 II 554).
113 
Délai
Le délai imparti au Conseil fédéral pour soumettre aux Chambres un mes-
sage sur l'initiative populaire expire le 27 mai 1985 (art. 29, 1er al., LREC).
12 
Validité
121 
Unité de la forme
Une initiative peut revêtir la forme d'une proposition conçue en termes gé-
néraux ou celle d'un projet rédigé de toutes pièces (art. 121, 4e al., est.), les
formes mixtes ne sont pas admises (art. 75, 3e al., LDP).
La présente initiative revêt uniquement la forme du projet rédigé de toutes
pièces. L'unité de la forme est ainsi respectée.
122 
Unité de la matière
Une initiative ne doit avoir pour objet qu'une seule matière (art. 121, 3e
al., est.). L'unité de la matière est respectée lorsqu'il existe un rapport
1.374

intrinsèque entre les différentes parties d'une initiative (art. 75, 2e al.,
LDP).
La présente initiative demande à la Confédération de protéger les locataires
de logements et de locaux commerciaux contre les loyers et autres préten-
tions inéquitables du bailleur ainsi que contre les congés injustifiés (2e al.).
Selon le 3e alinéa, les congés injustifiés doivent être annulés à la demande
du locataire. Le 4e alinéa réserve aux cantons la compétence de désigner les
autorités habilitées à statuer en la matière. Selon le 5e alinéa, des mesures
de protection analogues doivent également être prises dans le domaine des
baux à ferme. Il existe donc un rapport intrinsèque entre les diverses parties
de l'initiative.
13 
Genèse et buts de l'initiative, motifs de ses auteurs
131 
Genèse de l'initiative
L'initiative pour la protection des locataires a été lancée en 1980 par
l'Union suisse des locataires, organisation faîtière du Schweizerischer Mie-
terverband, de la Fédération romande des locataires et de la Federazione
Ticinese.Inquilini. Elle a été déposée, nous l'avons dit, le 27 mai 1982.
132 
Buts de l'initiative
L'initiative demande que la Confédération légifère pour protéger les locatai-
res de logements et de locaux commerciaux contre les loyers et les autres
prétentions inéquitables du bailleur, ainsi que contre les congés injustifiés.
Ces derniers doivent être annulés à la demande du locataire. Les cantons
désignent les autorités compétentes pour statuer en la matière. La Confédé-
ration doit prendre des mesures de protection analogues dans le domaine
des baux à ferme.
133 
Motifs des auteurs de l'initiative
Selon les auteurs de l'initiative, une famille avec des enfants a les plus
grandes difficultés à trouver un appartement à un loyer abordable; dans les
régions urbaines, cette entreprise est devenue quasi impossible. Ils estiment
en outre que la résiliation d'un bail peut avoir des conséquences graves, en
particulier lorsqu'elle provoque un changement d'établissement scolaire
pour les enfants. A leur avis, la situation est au fond la même pour les
locataires de locaux commerciaux, car des congés injustifiés peuvent très
bien avoir des conséquences fâcheuses sur leur existence. Ils considèrent
que beaucoup de petits commerces ont d'ailleurs péri, non pas en raison de
la supériorité de leurs grands concurrents, mais du fait de loyers excessifs
ou de congés donnés de manière injustifiée.
Les auteurs de l'initiative estiment que la protection actuellement offerte
aux locataires contre les abus s'est avérée insuffisante. La possibilité de pro-
1375

longer le bail après résiliation s'est également révélée peu efficace en prati-
que. Quant à la notion de «prétentions abusives», elle a été interprétée jus-
qu'à présent de manière trop restrictive.
L'initiative a pour but de combler ces lacunes en instaurant en Suisse une
véritable protection contre les congés, qui donne au locataire la possibilité
de faire annuler un congé injustifié. Pour les auteurs, une telle protection
est la condition indispensable du respect de tous les droits conventionnels
et légaux des locataires: leur protection ne se conçoit pas sans protection
contre les congés. Actuellement, le simple risque d'une résiliation les dis-
suade d'engager toute discussion avec leur bailleur sur les différends qui les
opposent, voire de faire valoir leurs droits. Les initiants constatent que le
droit en vigueur ne protège pas le locataire d'une expulsion, même si cel-
le-ci ne se fonde sur aucun motif pertinent de résiliation.
D'après l'initiative, il appartient au législateur de définir plus précisément
les cas où une résiliation n'est pas justifiée. Une résiliation devra en tout
cas être considérée comme injustifiée lorsqu'elle ne repose sur aucun motif
pertinent, tel que violation grave du contrat par le locataire ou besoin du
logement par le bailleur pour son propre usage. Elle sera notamment
injustifiée si un bailleur entend, par ce moyen, exercer des mesures de re-
présailles ou d'intimidation à l'égard d'un locataire qui a usé de ses droits
ou se propose de les faire valoir.
Outre la protection contre les congés, qui est l'objectif principal de l'initia-
tive, une protection des locataires contre les loyers inéquitables est deman-
dée. Les auteurs de l'initiative estiment que c'est devenu nécessaire, car
l'idée de laisser librement fonctionner le marché en comptant qu'il régulari-
sera aussi les loyers à la baisse s'est révélée un vœu pie et cela, même en
cas de réduction du taux de l'intérêt hypothécaire ou d'augmentation du
nombre des logements vacants. Même dans les communes où il est appli-
cable, l'arrêté fédéral sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif
n'a pu empêcher, selon les initiants, des aberrations de toutes sortes. La
faute en serait imputable à son système: tout en posant les critères d'une
fixation des loyers basés sur les coûts, il fait des concessions multiples aux
loyers déformes réalisés sur le marché, notamment par la référence aux
loyers dits usuels. L'initiative demande, par conséquent, que soit instaurée
une protection durable et applicable à toute la Suisse, qui détermine les
loyers admissibles selon le principe du rendement équitable. Par admis-
sible, elle entend un loyer qui, tout en couvrant l'ensemble des charges du
bailleur (intérêts hypothécaires, contributions publiques, frais d'entretien,
etc.) procure un rendement convenable au capital, propre qu'il a investi. La
«location» devrait rester un bon placement même dans ces conditions.
L'initiative laisse sciemment au législateur le soin de décider si les loyers
devront faire l'objet d'un contrôle d'office ou s'il appartiendra au locataire
de contester le loyer incriminé. Ce faisant, elle tient compte de l'objection
formulée à l'encontre d'un système de contrôle continu qui nécessiterait un
appareil bureaucratique excessif.
Les auteurs estiment que l'initiative pour la protection des locataires ne
1376

vide pas la propriété foncière de son sens: le bailleur qui se comporte
correctement à l'égard de son locataire, c'est-à-dire qui n'agit pas de maniè-
re injustifiée, conserve toutes les prérogatives que lui confère son droit de
propriété. La propriété foncière ne saurait pâtir du fait que l'on tape enfin
sur les doigts des bailleurs tracassiers et malhonnêtes.
14 
Appréciation de l'initiative
141 
Objectifs fondamentaux
141.1 
Extension du champ d'application de la réglementation
contre les abus
Avec les auteurs de l'initiative, nous sommes d'avis que la législation
contre les abus devrait s'appliquer à l'ensemble du territoire suisse. Le fait
qu'une région ne connaît aucune pénurie de logements ou de locaux
commerciaux au sens de l'article 34scPticï, 2e alinéa, de la constitution ne
permet pas de conclure a priori qu'aucun abus n'y est commis en matière
de loyers. Sans doute les tenants du marché du logement sont-ils plus tentés
d'abuser de la situation lorsqu'il y a excès de la demande. Mais, si l'on ne
saurait en déduire que tous les propriétaires et bailleurs y succombent, il
serait erroné de croire, au vu des circonstances et des motifs subjectifs cer-
tainement dignes de protection qui les animent, que les locataires ont la
possibilité de réagir aux augmentations de loyers et de chercher un autre lo-
gement, se comportant ainsi conformément au modèle économique type
d'un marché fonctionnant plus ou moins normalement. Pour le locataire,
l'enjeu du contrat n'est pas seulement de satisfaire un besoin élémentaire,
mais aussi de constituer le centre de ses relations familiales, sociales et éco-
nomiques, gages, du moins normalement, d'une certaine stabilité. Telle est
la conception à la base de tout le droit du bail et en particulier des disposi-
tions qui régissent la protection contre les congés.
A cela s'ajoute le fait que le Conseil fédéral auquel, selon le droit actuel, il
incombe de désigner concrètement les communes, les régions, voire les can-
tons entiers où s'applique la législation contre les abus, est pratiquement
dans l'impossibilité de procéder selon des critères uniformes. Qui plus est,
il est quasiment tenu de se fonder sur les préavis des cantons, qui, de leur
côté, apprécient diversement la situation prédominant sur leur territoire.
Cette pratique conduit à des disparités dans l'application de la législation
et, parfois, à des inégalités choquantes: des situations de prime abord sem-
blables sont traitées différemment selon le tracé des frontières cantonales.
De telles disparités ne peuvent être que préjudiciables à l'ordre juridique.
Dans la mesure où l'initiative a pour but de supprimer cet état de fait, on
ne peut en contester le bien-fondé. Ce but ne peut toutefois être atteint que
par la révision de la. disposition constitutionnelle précitée. Le principe de
cette révision qui, en 1981, a rencontré un accueil positif lors de la
procédure de consultation relative au droit du bail-, doit donc être approu-
vé.
1377

141.2 
Renforcement de la protection des locataires
L'initiative demande un renforcement de la protection des locataires princi-
palement sur deux points, qui sont en étroite relation: d'une part, un déve-
loppement de la protection contre les congés, d'autre part, des mesures plus
efficaces contre les loyers et autres prétentions inéquitables du bailleur. A
cet égard, le Conseil fédéral est prêt, en principe, à édicter des mesures lé-
gislatives susceptibles d'améliorer la sécurité des locataires de logements et
de locaux commerciaux, pour autant qu'elles soient conformes au principe
de la liberté contractuelle et de résiliation, et compatibles avec les droits
fondamentaux et les intérêts légitimes des propriétaires.
Pour ce faire, point ne serait toutefois besoin de modifier ou compléter la
constitution. La compétence de la Confédération en matière de droit privé
(art. 64, 1er al, est.) offre une base suffisante à un développement mesuré
de la protection contre les congés,' telle qu'esquissée ci-dessus. L'une des tâ-
ches du droit privé consiste en effet à «intervenir lorsque, de manière géné-
rale et, partant, structurellement, le rapport des forces entre les parties est
si déséquilibré qu'un des contractants est amené à profiter abusivement en-
vers l'autre de sa position prédominante»1^ *'. Dans la mesure où l'on peut
admettre que cette condition est réalisée en matière de baux - notamment
en raison des possibilités limitées qu'a le locataire de réagir aux pressions
économiques ou autres - l'initiative ne fait que confirmer une compétence
que la Confédération possède déjà, en donnant de plus au législateur des
directives quant à l'usage de cette compétence. Cela contrevient au princi-
pe - souvent battu en brèche, il est vrai - selon lequel notre loi fondamenta-
le ne devrait fixer que les grandes lignes des tâches étatiques et du régime
des compétences.
Quant à la législation concernant les abus en matière de loyers, son intégra-
tion dans le droit ordinaire et son perfectionnement, le texte de l'actuel ar-
ticle 34sePtles
i 2e alinéa, y suffit, moyennant toutefois la suppression de la
limitation territoriale de son champ d'application. Sur ce point également,
l'initiative va au-delà de ce qui est indispensable à la réalisation de ses
objectifs.
Dans l'intérêt d'une certaine garantie politique et d'une indication de ten-
dance, on pourrait, il est vrai, s'accommoder d'une réglementation en quel-
que sorte «excédentaire» et ainsi assouplir le principe d'une législation
constitutionnelle la plus concise possible, si l'interprétation objective du
texte de l'initiative donnait clairement à penser qu'elle n'excède pas le ca-
dre esquissé ci-dessus, qui est en fait le cadre juridique actuel et reconnu. Il
est toutefois permis d'en douter, comme le démontre notre exposé, ci-après.
*> La note " comme les autres notes figurent à la fin du message.
1378

142 
Appréciation détaillée
142.1 
Protection contre les congés
A teneur des 2e et 3e alinéas du texte de l'initiative, le législateur a pour
mandat de protéger les locataires des congés «injustifiés» en donnant au
juge la compétence de les «annulen> sur demande des intéressés.
Si l'on interprète la constitution selon le principe de l'équivalence des nor-
mes différentes et susceptibles d'entrer en concurrence qu'elle contient (pro-
tection contre les congés - garantie de la propriété / liberté du commerce et
de l'industrie / liberté contractuelle) et que l'on veille à leur coordination
selon le principe de la concordance pratique, l'initiative, si elle était accep-
tée, devrait respecter les limites existantes et ne saurait porter atteinte à la
substance des libertés fondamentales précitées des propriétaires2'. De cette
manière, on veillerait au moins à ce que la mise en œuvre législative de la
protection contre les congés ne vide pas de son sens la liberté de résiliation,
en instaurant ce que l'on pourrait appeler un «bail éternel».
Or, la procédure de consultation a déjà clairement laissé entrevoir une cer-
taine méfiance à l'égard des formulations inhabituelles ou ressenties comme
trop imprécises. On ne peut la dissiper par de simples réserves d'inter-
prétation.
L'interprétation littérale crée des problèmes évidents. Ainsi, la notion de
congé «injustifié», que l'initiative introduit, manque de clarté. Qui plus est,
l'acceptation qu'il conviendrait de lui donner dans le cadre de la protection
contre les congés - notamment de par l'élément formateur et résolutoire
qu'elle sous-entend - n'est pas familière au droit privé actuel. Celui-ci
n'exige, en règle générale, aucun motif justificatif particulier pour nouer ou
délier un lien contractuel. Il se borne à définir le cadre dans lequel les
parties peuvent en toute autonomie aménager les règles propres à atteindre
les buts, présumés raisonnables, qu'elles se proposent; selon cette concep-
tion, on devrait ainsi aboutir automatiquement à un équilibre satisfaisant
des intérêts en présence. Abstraction faite des cas où elle déroge à une règle
stricte ou contrevient aux bonnes mœurs et à l'ordre public, cette auto-
nomie n'est limitée que là où l'exercice d'un droit est contraire à son
but ou ne sert en rien la défense d'un intérêt juridiquement protégé. La
notion d'exercice «injustifié» d'un droit couvre indubitablement ce
domaine. Mais elle tend aussi à en dépasser le cadre et pourrait, le cas
échéant, aller jusqu'à s'appliquer à des situations mettant en jeu un «intérêt
personnel» légitime ressortissant au droit privé. Ce risque s'avère sensible-
ment moindre si l'on se borne à contenir l'arbitraire proprement dit en
refusant toute protection légale aux «abus». Même si elle a sans cesse
besoin d'être concrétisée, la notion d'abus de droit est en effet le fruit d'une
tradition bien ancrée en droit privé; elle permet de se référer aux familles
de cas déjà connus et aux règles qu'en ont dégagées la doctrine et la
jurisprudence. Il est certes tout à fait possible que la distinction de termino-
logie n'ait que peu ou pas de répercussions en pratique. C'est ce que paraît
démontrer l'analyse des situations visées par les auteurs de l'initiative. Si
cela s'avère exact, l'introduction d'une nouvelle notion s'impose d'autant
moins.
1379

La sanction de l'«annulation» judiciaire des congés injustifiés que propo-
sent les auteurs de l'initiative suscite les mêmes réflexions. Qui plus est, sa
construction éveille des doutes du point de vue dogmatique s'il faut en dé-
duire que la faculté est donnée au juge d'écarter par simple décision une
résiliation qui déploie immédiatement ses effets. En revanche, une résilia-
tion abusive, par le fait qu'aucun intérêt juridiquement protégé ne la
justifie ou qu'elle est contraire à son but, ne peut déployer aucun effet dès
le début. Elle se situe hors de l'ordre juridique et ne peut prétendre à aucu-
ne protection légale. Dans le cadre d'une procédure, le juge ne peut ici ren-
dre de décision formatrice de droit, il n'a qu'un pouvoir de constatation. La
notion d'«annulation» des congés contenue dans l'initiative a suscité des ré-
actions en grande majorité négatives lors de la procédure de consultation de
1981. De fait, il ne paraît pas politiquement raisonnable de la consacrer
dans un texte constitutionnel, imprégné du souci d'assurer l'équilibre et de
résoudre les conflits entre parties.
142.2 
Protection contre les loyers et autres prétentions
inéquitables du bailleur
La notion de loyers et prétentions «inéquitables» contre lesquels l'initiati-
ve entend protéger les locataires (2e al.) soulève les mêmes objections que le
concept de congé «injustifié». Destinée à remplacer la notion de loyers et
prétentions «abusifs», consacrée par l'article 34scPtiES, 2e alinéa, de la consti-
tution et déjà explicitée par l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 concernant des
mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL; RS 221.213.1), elle
introduit une différence non négligeable qu'on ne saurait qualifier de simple
nuance de terminologie. Elle implique en fait une modification matérielle
du droit en vigueur, en ce sens qu'elle élargit le concept des prétentions fi-
nancières du bailleur qui pourraient être inéquitables. D'ailleurs, l'intention
des auteurs de l'initiative est claire: au lieu de se fonder sur les loyers réali-
sés sur le marché - comme le fait la réglementation actuelle lorsqu'elle fait
appel à la notion de loyers usuels dans le quartier ou la localité - ils
préconisent un système de loyers basé, dans toute la mesure du possible,
uniquement sur les coûts.
Cette manière de voir sous-entend que le jeu de l'offre et de la demande
tend généralement à réaligner les loyers les plus bas sur les plus chers et
nous ne pouvons nous y rallier. Même si l'on doit reconnaître que la haus-
se du prix des terrains se traduit, notamment dans les grandes villes, par
une forte augmentation des loyers, les exemples ne manquent pas d'immeu-
bles situés moins favorablement, pour lesquels les loyers ne couvrent pas
les coûts ou qui, pendant de longues périodes, ne trouvent même pas pre-
neurs. Dans les régions en butte aux difficultés économiques également, on
peut parfois observer une baisse massive des loyers. Autant d'indices que
les forces du marché ne s'exercent pas toujours et absolument dans la
même direction. Nous ne voyons par conséquent aucun motif de remettre
fondamentalement en question le système d'économie de marché dans le
secteur locatif. Toutes mesures législatives en matière de bail - en particu-
1380

lier si elles sont intégrées au droit ordinaire et bénéficient de ce fait d'une
durée de validité plus longue - doivent se limiter à combattre les excès
caractérisés pertinemment par la notion d'«abus». Et si la collectivité
publique est appelée à intervenir pour corriger les perturbations du marché
du logement, elle doit le faire en s'appuyant sur d'autres bases et par
d'autres moyens (encouragement à la construction de logements, construc-
tion par la collectivité publique, aide à l'équipement des terrains, aménage-
ment du territoire). Puisqu'on ne pourra jamais donner une définition satis-
faisante de ce qu'est un loyer «équitable» ou un loyer «juste», autant
renoncer à éveiller par le biais de la constitution des espoirs auxquels il ne
serait pas possible de répondre.
Enfin, la notion d'abus a l'avantage de permettre l'adoption d'une expres-
sion uniforme dans l'article constitutionnel, puisqu'elle s'applique aussi
bien à la protection contre les congés qu'aux loyers et autres préten-
tions.
142.3 
Autres dispositions proposées par l'initiative
Dans la version de l'initiative, le 4e alinéa de l'article 34septies charge les
cantons de désigner les autorités compétentes. Prise en tant que telle, cette
disposition n'a aucune signification autonome. Elle ne fait d'ailleurs que
confirmer l'actuelle répartition des tâches entre la Confédération et les can-
tons et on ne voit pas pourquoi il conviendrait de mettre particulièrement
l'accent sur ce point, s'agissant du droit du bail.
Au 5e alinéa, l'initiative demande que des dispositions analogues à celles
prévues pour les baux de logements et de locaux commerciaux soient édic-
tées pour les baux à ferme d'immeubles. Cette précision du champ d'appli-
cation matériel de la norme constitutionnelle est certes pertinente. Elle ne
mérite toutefois aucune mention particulière, puisqu'elle est déjà reconnue
et satisfaite dans la situation juridique actuelle (art. 2, 3e al., AMSL). Elle
n'est donc pas indispensable. Quant à la protection dans le domaine des
baux à ferme agricoles, elle dispose déjà d'une base constitutionnelle propre
en l'article 31bis, 3e alinéa, lettre b, de la constitution. La loi y relative fait
actuellement l'objet de débats parlementaires.
143 
Appréciation récapitulative
Quant à son contenu, on peut souscrire à l'initiative, dans la mesure où
elle tend - en ce qui concerne les loyers - à supprimer la limitation du
champ d'application territorial de la législation contre les abus que consa-
cre actuellement l'article 34septies, 2e alinéa, de la constitution et à intégrer
cette législation dans le droit ordinaire. Dans les travaux pour une révision
complète du droit du bail, entrepris avant le dépôt de l'initiative, nous nous
sommes par ailleurs déclarés prêts à ouvrir la voie à un renforcement de la
protection des locataires conforme au droit privé et à supprimer les défauts
qu'a révélés l'application de l'arrêté contre les abus. Ces objectifs se recou-
vrent en partie avec ceux de l'initiative.
1381

Nous ne pouvons par contre vous recommander de l'accepter en raison des
motifs indiqués. Une réglementation qui, en matière de loyers, ne se base-
rait plus que sur les coûts ne serait plus conforme au système et pourrait
avoir des conséquences inopportunes sur l'approvisionnement du marché
en logements. Elle contient en outre, même sur les points où les auteurs de
l'initiative déclarent ne pas vouloir forcer le cadre d'un droit privé libéral
à caractère social, des formulations équivoques qui pourraient être compri-
ses comme une modification du système.
Le facteur temps doit aussi être pris en considération. L'initiative a été dé-
posée alors que la procédure de révision du droit du bail était en cours.
Vous recommander de l'accepter signifierait suspendre des travaux déjà fort
avancés jusqu'à résultat connu du vote du peuple et des cantons sur l'initia-
tive. Sans compter, en cas d'acceptation de celle-ci, le temps requis pour la
mise en œuvre de la législation d'exécution qui occasionnera de longues
discussions sur la portée des notions nouvelles qu'elle entend introduire.
Tout le projet de révision s'en trouverait différé sans raison de plusieurs an-
nées.
Nous vous proposons par conséquent de la rejeter et d'en recommander
également le rejet au peuple et aux cantons. Nous vous soumettons, d'autre
part, un contre-projet direct d'article constitutionnel qui reprend les pos-
tulats de l'initiative qui nous ont paru fondés. Il vous sera exposé ci-après
(ch. 3).
Nous vous soumettons en outre deux projets de loi: l'un portant révision
des dispositions afférentes au contrat de bail, l'autre relatif à l'arrêté contre
les abus. Ils font tous deux office de contre-projets indirects. Cette manière
de procéder en une seule phase, à la fois sur le plan constitutionnel et sur
le plan législatif, est inhabituelle. Elle se justifie pourtant en raison de la si-
tuation particulière dans laquelle se trouve la révision du droit.du bail. Si
l'on s'en tenait à la pratique habituelle, c'est-à-dire à des procédures dis-
tinctes pour les normes constitutionnelles et pour celles de niveau législatif,
la révision du code des obligations et l'intégration de l'arrêté contre les
abus dans le droit ordinaire devraient être suspendues jusqu'au vote du
peuple et des cantons sur l'initiative et le contre-projet. Dans ces condi-
tions, il serait difficile d'éviter une nouvelle prorogation de l'AMSL, dont
la durée de validité expire à fin 1987. De plus, toute amélioration de la
protection contre les congés - qu'il serait en fait possible d'apporter sans
révision constitutionnelle - se verrait inutilement différée. Le système habi-
tuel, dit à deux phases, a surtout pour but d'éviter que, lors de sa discus-
sion, on ne préjuge d'une norme constitutionnelle du fait de l'existence de
propositions législatives concrètes. Une telle objection est sans fondement
en l'espèce: il ne s'agit en effet que de supprimer au niveau constitutionnel
l'empêchement que constitue la limitation territoriale du champ d'applica-
tion et de mettre en œuvre un concept que la législation comporte déjà et
qui, en fait, ne relève pas du droit constitutionnel. La réglementation sur
les abus et celle sur la protection contre les congés sont si nécessaires l'une
à l'autre que l'on ne saurait traiter la première sans examiner la seconde.
Et si la présentation combinée des projets de loi et d'article constitutionnel
1382

a pour effet accessoire de permettre au Parlement et au citoyen d'être
mieux à même d'apprécier l'initiative et le contre-projet, on ne saurait le
déplorer eu égard à la situation particulière en la matière. L'hypothèse d'un
retrait de l'initiative peut plus facilement être envisagée si ses auteurs
reconnaissent que nous avons tenu compte de leurs propositions dans une
mesure qui rend préférable une solution de compromis à l'éventualité d'un
double non.
2 
Aperçu général des propositions de révision du droit du bail
21 
Genèse
211 
Travaux de la commission d'experts
Afin de répondre aux interventions parlementaires qui lui avaient été trans-
mises (P Muheim, N 20. 3. 73; P Fontanet, N 11. 2. 73), l'Office fédéral de
la justice a, en 1977, chargé M. Emil Schmid, ancien juge fédéral, d'exami-
ner la nécessité d'une révision des dispositions du code des obligations
consacrées au droit du bail. Concluant à une telle nécessité, l'expert a,
dans un avis de droit daté de la même année, proposé de nouvelles disposi-
tions sur les baux à loyer et les baux à ferme et préconisé d'intégrer une
partie de la législation concernant les abus dans le code des obligations.
En 1977 toujours, le Département fédéral de justice et police a institué une
commission d'experts chargée d'élaborer des propositions en vue d'une ré-
vision totale du droit du bail à loyer et d'apporter d'éventuelles adaptations
dans le domaine du bail à ferme. Son objectif principal devait être le ren-
forcement de la protection contre les congés, question que le Conseil fédé-
ral avait, à plusieurs reprises, promis d'examiner (FF 7976 II 1341 III 880
s.). A cet effet, la commission avait pour tâche d'élaborer des solutions à
plusieurs variantes, tout en veillant à coordonner la protection contre les
congés et la législation concernant les abus.
La commission d'experts, présidée par le professeur Carlo Soliva, a déposé
en 1980 un avant-projet accompagné d'un rapport.
212 
Avant-projet de la commission d'experts
L'avant-projet comprenait trois textes législatifs. Le premier contenait une
proposition de révision de l'article 34seP'ies, 2e alinéa, de la constitution, la-
quelle abandonnait la limitation du champ d'application aux «communes
où sévit la pénurie de logements et de locaux commerciaux».
Dans le deuxième, les experts proposaient une révision du titre du code des
obligations qui traite du bail à loyer et du bail à ferme. La protection
contre les congés faisait l'objet de deux variantes. La première (appelée va-
riante sur la protection contre les congés) imposait au bailleur l'obligation
de motiver la résiliation et de la notifier au moyen d'une formule adéquate.
Le bailleur ne pouvait donner congé que s'il justifiait d'un intérêt légitime
à la résiliation du bail; faute de quoi, le juge devait annuler le congé à la
1383

demande du locataire. Les congés justifiés pouvaient, dans les cas de ri-
gueur, voir leur terme différé mais pour une durée assez brève. La seconde
variante (appelée variante sur la prolongation), suivant de près le droit
actuel (art. 261a ss CO), prévoyait seulement la possibilité pour le locataire
de demander une prolongation du bail dans les cas de rigueur. Celle-ci
devait cependant lui être accordée - pour une année au plus - même lors-
que le bailleur invoquait le besoin du logement pour son propre usage,
dans la mesure où ce besoin ne revêtait pas un caractère d'urgence.
Dans le troisième texte, la commission d'experts proposait un projet de loi
fédérale instituant des mesures contre les loyers abusifs correspondant
quant au fond et pour l'essentiel à l'actuel AMSL, qu'il était destiné à rem-
placer.
213 
Résultats de la procédure de consultation
Le 28 janvier 1981, nous avons autorisé le Département fédéral de justice
et police à soumettre l'avant-projet élaboré par la commission d'experts à
l'avis des gouvernements cantonaux, des partis représentés à l'Assemblée
fédérale et des organisations intéressées. La procédure de consultation s'est
achevée à fin août 1981.
24 cantons, huit partis et 26 des 31 organisations invitées à se prononcer
ont fourni une réponse. Outre les milieux officiellement consultés, deux fa-
cultés de droit, 16 organisations et un particulier ont spontanément donné
leur avis.
Les résultats de la procédure de consultation ont été publiés en novembre
1982.
En résumé, on constate que la nécessité d'une révision du droit du bail à
loyer et du bail à ferme a été admise presque sans exception. Quelques-uns
des partisans d'une révision ont toutefois rejeté complètement le projet des
experts, l'estimant impropre à celle-ci. Quant aux autres, ils ont formulé
une série d'objections portant sur des points précis ou sur des questions de
principe.
Le projet de révision constitutionnelle a rencontré un accueil dans l'ensem-
ble positif. On a cependant avancé de nombreuses propositions visant à
donner à la Confédération une compétence plus étendue pour les uns, plus
restreinte pour les autres.
La majorité des organes consultés ont également admis la nécessité de révi-
ser le code des obligations. De fortes divergences sont toutefois apparues
dans la réalisation pratique de la protection des locataires. Alors que les
uns se déclaraient résolument partisans de la variante sur la protection
contre les congés, les autres donnaient la préférence à celle relative à la
prolongation, tout en y apportant de nombreuses modifications et des com-
pléments pour renforcer la protection des locataires. D'autres encore reje-
taient les deux variantes et préconisaient une solution intermédiaire qui,
1384

tout en offrant une protection suffisante contre les congés abusifs, ne remet-
trait pas en question le principe de la liberté de résiliation.
Enfin, la grande majorité a également approuvé l'orientation fondamentale
donnée à la loi concernant les abus en matière de loyers. D'aucuns l'ont
toutefois rejetée, mais pour des motifs opposés: certains estimant que la
nouvelle réglementation allait trop loin, d'autres la jugeant trop timide.
214 
Activité du groupe de travail
L'initiative pour la protection des locataires fut déposée le 27 mai 1982,
alors que l'estimation des résultats de la procédure de consultation battait
son plein. Le 11 août 1982, nous avons décidé qu'il convenait de poursui-
vre la révision du droit du bail sur la base des résultats précités et en vue
d'établir un contre-projet à l'initiative, tant au niveau constitutionnel que
législatif. A cet effet, nous avons chargé les Départements fédéraux de justi-
ce et police et de l'économie publique de constituer un groupe de travail
interdépartemental. Celui-ci avait pour mandat de nous soumettre, jusqu'à
fin juin 1983, des propositions nous permettant de prendre une décision de
principe au sujet de la révision de l'article 34sePties
) 2e alinéa, de la constitu-
tion et quant à l'aménagement de la protection contre les congés dans le
code des obligations et à l'intégration dans le droit ordinaire de la légis-
lation actuelle concernant les abus.
Le groupe de travail a été institué par décision du Conseil fédéra) du 24 no-
vembre 1982. Lors de ses discussions, ce groupe s'est adjoint des représen-
tants des associations intéressées et des milieux juridiques.
Nous basant sur ce rapport, nous avons, en date du 14 septembre 1983,
chargé les Départements fédéraux de justice et police et de l'économie pu-
blique de nous soumettre un message sur la révision du droit du bail et les
avons par ailleurs autorisés à prolonger le mandat du groupe de travail in-
terdépartemental. Simultanément, nous avons confirmé notre proposition
de rejet à l'égard de l'initiative pour la protection des locataires et fixé les
principes de la révision, à savoir: le remaniement de l'article 34sePlies de la
constitution de sorte qu'il fixe le cadre de la législation d'exécution; la révi-
sion du code des obligations visant à renforcer la protection des locataires
contre les congés - d'une part, par des possibilités plus étendues d'obtenir
la prolongation de leur bail et, d'autre part, par l'introduction d'une protec-
tion contre les congés abusifs respectant toutefois la liberté de résiliation -;
enfin, l'intégration dans le droit ordinaire de la législation concernant les
abus.
22 
Contenu de la révision
221 
Grandes lignes
La protection contre les congés des locataires d'habitations et de locaux
commerciaux est renforcée ou du moins précisée. La liberté de résiliation
des partie demeure pour l'essentiel inchangée. Celles-ci n'ont en particulier
94 
Feuille fédérale. 137°année. Vol. I 
1385

aucune obligation de donner les motifs du congé. Son destinataire doit ce-
pendant être protégé lorsque le congé s'avère abusif. La notion d'«abus» est
définie par les principes dégagés de l'article 2 du code civil (obligation
d'agir conformément à la bonne foi, interdiction de l'abus de droit). Les
congés abusifs échappent à toute protection légale: selon la nouvelle régle-
mentation, ils sont inefficaces. Mais il appartient au locataire de faire valoir
leur inefficacité dans un délai prescrit devant l'autorité de conciliation.
Comme dans le droit actuel, le locataire a la possibilité, dans les cas de ri-
gueur, de demander la prolongation du bail. Cette protection a toutefois été
accrue puisqu'aucun motif ne permet plus d'exclure d'emblée une telle pro-
longation; le juge doit librement apprécier les intérêts en présence. Quant à
la durée des prolongations, elle est supérieure à celle prévue aujourd'hui.
Le bailleur a l'obligation de notifier la résiliation sur une formule qui rende
le locataire attentif aux moyens de droit dont il dispose.
La législation sur la protection des locataires contre les loyers et autres pré-
tentions abusives du bailleur sera dorénavant applicable à toute la Suisse.
A cet effet, il est nécessaire de modifier l'article 34septies, 2e alinéa, de la
constitution, car celui-ci prévoit actuellement que les mesures ne seront ap-
plicables que dans les «communes où sévit la pénurie de logements ou de
locaux commerciaux».
222 
Structures
L'article constitutionnel, présenté à titre de contre-projet à l'initiative popu-
laire, traduit ces idées fondamentales en mandats impératifs pour le législa-
teur.
Les dispositions révisées du code des obligations qui régissent le bail à loyer
et le bail à ferme règlent la protection des locataires d'habitations ou de lo-
caux commerciaux contre les congés. Elle prévoient aussi d'autres prescrip-
tions qui reprennent en partie celles contenues dans l'actuel AMSL. Cette
révision a en outre fourni l'occasion de revoir l'ensemble des dispositions
du code des obligations applicables aux baux à loyer et à ferme, notam-
ment la réglementation des baux portant sur d'autres objets que les loge-
ments ou les locaux commerciaux. C'est ainsi que des dispositions particu-
lières à la location de biens meubles ont été prévues.
Enfin, une loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le sec-
teur locatif remplace l'AMSL actuel.
23 
Forme et procédure
Nous vous soumettons tout d'abord un arrêté fédéral relatif à l'initiative
populaire «pour la protection des locataires». Il recommande au peuple et
aux cantons de la rejeter et d'accepter le contre-projet. Par ailleurs et en re-
lation avec le contre-projet d'article constitutionnel, nous vous soumettons
deux projets de loi: l'un portant modification des dispositions du code des
1386

obligations qui régissent le bail à loyer et le bail à ferme, l'autre relatif à
une loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur loca-
tif.
Nous vous proposons par conséquent de traiter simultanément, c'est-à-dire
en une seule phase législative, et la modification constitutionnelle et la révi-
sion de la loi. Nous avons déjà indiqué les raisons qui nous ont incités à
choisir cette procédure (ch. 143). Elle a d'ailleurs déjà été suivie pour le
premier paquet de mesures relatives à la répartition des tâches entre la
Confédération et les cantons. Ce système à une phase ne s'appliquera qu'à
la procédure législative préliminaire et aux débats parlementaires. Eu égard
aux droits du peuple et des cantons, la procédure sera séparée dès que les
projets auront été votés par les Chambres. L'initiative populaire et le
contre-projet d'article constitutionnel seront, dans un premier temps, sou-
mis au vote du peuple et des cantons. En cas d'acceptation du contre-pro-
jet, on procédera à la publication des normes de niveau législatif dans la
Feuille fédérale; le délai référendaire commencera alors à courir. Si, au
contraire, l'initiative était acceptée, les dispositions finales des lois pré-
voient l'abandon pur et simple de celles-ci. Il en irait de même si l'initiati-
ve et le contre-projet étaient refusés.
L'Assemblée fédérale dispose d'un délai échéant le 27 mai 1986 pour se
prononcer sur l'initiative populaire et le contre-projet (art. 27, 1er al,
LREC). Elle peut prolonger ce délai d'une année lorsque les décisions des
conseils diffèrent au sujet d'un contre-projet ou d'un acte législatif en étroit
rapport avec l'initiative populaire (art. 29, 4e al., de la loi précitée). Les
Chambres pourraient donc décider de prolonger le délai précité en cas de
divergences sur les projets de lois qui lui sont soumis.
S'agissant précisément de la discussion de ces projets, il convient de ne
pas perdre de vue que la durée de validité de l'AMSL expire au 31 décem-
bre 1987. La loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le sec-
teur locatif devrait donc pouvoir entrer en vigueur le 1er janvier 1988, d'au-
tant plus qu'à plusieurs reprises on a exprimé le vœu d'une réglementation
durable en la matière. C'est pourquoi, il importe que la votation sur l'ini-
tiative et le contre-projet puisse avoir lieu en 1987, car sinon il faudrait à
nouveau proroger l'AMSL. Il faudrait également recourir à cette solution
transitoire si l'initiative était acceptée ou le contre-projet refusé.
3 
Contre-projet d'article constitutionnel
31 
Teneur
L'article 34scpties de la constitution est modifié comme il suit:
1 La Confédération a le droit d'édicter des prescriptions contre les abus
en matière de bail. Elle légifère pour protéger les locataires contre les
loyers et autres prétentions abusifs des bailleurs et sur l'inefficacité des
congés abusifs ainsi que sur la prolongation limitée dans le temps du bail.
2 La Confédération peut, afin d'encourager la conclusion d'accords pris en
commun et d'empêcher les abus dans le domaine des loyers et du loge-
1387

ment, édictcr des prescriptions concernant la déclaration de force obliga-
toire générale de contrats-cadres et d'autres mesures prises en commun par
les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défen-
dent des intérêts semblables. L'article 34m, 2e alinéa, de la constitution est
applicable par analogie.
32 
Caractéristiques de la disposition
Le contre-projet donne dorénavant à la Confédération la compétence géné-
rale d'édicter une législation instituant des mesures contre les abus dans le
secteur locatif et prévoit certains mandats législatifs particuliers. L'objectif
principal de la révision constitutionnelle est de ne plus limiter l'application
des mesures assurant la protection des locataires à certaines régions où sévit
la pénurie de logements ou de locaux commerciaux. Ce critère s'est en effet
révélé inefficace, comme le relevait déjà l'exposé des motifs du contre-pro-
jet à l'initiative populaire pour une protection des locataires de 1973 (FF
7976 II 1321 s.). Source d'inégalités, il a également conduit à l'insécurité
juridique. Par ailleurs, c'est aussi indépendamment de la situation du mar-
ché qu'il convient de préserver les rapports bailleur-locataire (ch. 141.1).
La norme constitutionnelle proposée a aussi été conçue, quant au fond,
comme contre-projet à l'initiative, laquelle fait de la protection contre les
congés un de ses objectifs principaux. Il est vrai que cette norme se recoupe
dans une certaine mesure avec l'article 64 de la constitution qui donne à la
Confédération la compétence générale de légiférer en matière de droit civil
et qui aurait fourni une base suffisante à la révision envisagée ici. Le nou-
vel article 34scptiEb a toutefois l'avantage de fournir une base constitutionnel-
le claire et unitaire qui résume tous les éléments essentiels de la législation
sur le droit du bail.
33 
Compétence facultative générale
La première phrase du 1er alinéa définit en termes généraux la compétence
de la Confédération de légiférer en matière d'abus. La formulation proposée
répond aux exigences du droit constitutionnel. La constitution est en effet
une loi fondamentale qui n'a pas à régler des questions de détail. Un texte
conçu en termes généraux est moins sujet à révision. La lutte contre les
abus peut être considérée comme une ligne directrice pour les mesures que
la Confédération édictera, que ce soit en matière de loyers, de résiliation ou
dans d'autres domaines encore.
Il convient de laisser à la loi le soin de définir la notion d'abus, en tenant
compte des interprétations données par le droit positif. En matière de
loyers, l'AMSL l'a déjà largement concrétisée; cette notion peut encore être
déduite de l'interdiction de l'usure et de la lésion. Pour la résiliation, ce
sont les principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit (art.
2 CC) qui sont déterminants.
La première phrase de l'alinéa 1 est formulée de manière neutre- En d'au-
tres termes, les abus peuvent être invoqués en justice par l'une ou l'autre
des parties au contrat de bail.
1388

34 
Mandats législatifs particuliers
La seconde phrase du 1" alinéa décerne à la Confédération des mandats lé-
gislatifs. Ainsi, elle doit protéger le locataire contre les loyers abusifs et les
autres prétentions abusives du bailleur. Comme à l'actuel article 34se'™es
i
2e alinéa, on a renoncé à définir les moyens de cette protection; ils sont
connus puisque c'est pour l'essentiel le dispositif éprouvé de l'AMSL qui
doit être repris ici. A notre avis, on ne saurait se fonder sur la nouvelle
norme pour introduire dans le droit ordinaire d'autres mesures telles qu'un
véritable contrôle des loyers. Elles ne pourraient être envisagées qu'à court
terme, en cas de perturbations aiguës du marché du logement, et requer-
raient alors une base légale expresse (droit de nécessité).
Selon le projet, il appartient dorénavant à la Confédération de réglementer
l'inefficacité des congés abusifs. La notion d'«inefficacité» a été retenue car
contrairement à celle de nullité, elle n'a encore aucun contenu juridique
déterminé et pourra être concrétisée de manière pertinente dans la loi.
Par ailleurs, il est prévu dans la norme constitutionnelle déjà que la Confé-
dération réglemente la prolongation, limitée dans le temps, du bail. Confor-
mément au droit actuel (art. 261a s. CO), cette disposition sera appliquée
lorsque des congés dont l'efficacité n'est pas discutable auraient des consé-
quences pénibles. Elle sort du champ d'application de la compétence géné-
rale définie dans la première phrase de l'alinéa, dans la mesure où elle ne
combat pas les abus mais vise plutôt à une protection sociale des locataires.
Certes, la prolongation est déjà concrétisée dans le droit actuel et trouve en
l'article 64 de la constitution une base légale suffisante. Mais sa mention
expresse dans le texte constitutionnel répond à un souci de clarté: il s'agit
de préciser que, par une mesure limitée dans le temps, une protection ap-
propriée contre les congés peut aussi être garantie dans les nombreux cas
où l'on ne saurait parler d'abus.
Les mandats législatifs afférents à la résiliation et à la prolongation limitée
du bail sont eux aussi formulés de manière neutre. En revanche, naturelle-
ment, le mandat relatif à la protection contre les loyers abusifs et les autres
prétentions abusives ne concerne que les locataires.
La. formulation très détaillée de la deuxième phrase du 1er alinéa contre-
vient, il est vrai, au principe qui veut que la constitution ne contienne que
des nonnes conçues de manière générale. Mais elle se justifie en tant que
réponse à l'initiative quant au fond et aussi pour des raisons politiques.
Elle répond, d'une part, au souhait de ceux qui, craignant une trop grande
ingérence dans les droits et libertés fondamentaux des propriétaires et des
bailleurs, se déclarent sceptiques à l'égard d'une protection renforcée des
locataires et veulent par conséquent définir le champ d'application de la lé-
gislation. D'autre part, les auteurs de l'initiative ont eux-mêmes proposé un
texte qui concrétise les mandats législatifs. En lui opposant une disposition
qui contient déjà les lignes directrices de la protection des locataires, nous
estimons que les chances sont plus grandes qu'ils retirent ladite initiative.
1389

35 
Déclaration de force obligatoire générale des contrats-
cadres en matière de loyers
L'ordre numérique des alinéas de l'article 34
SCP
UCS est inversé. La compéten-
ce générale de la Confédération de légiférer sur les abus dans le secteur lo-
catif doit faire l'objet du premier alinéa. Quant au premier alinéa actuel —
soit la compétence de la Confédération d'édicter des prescriptions concer-
nant la déclaration de force obligatoire générale des contrats-cadres en ma-
tière de loyers et d'autres mesures prises en commun par les associations de
bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts
semblables - il devient le second alinéa, sans modification. Il est vrai que
cette disposition est demeurée pratiquement lettre morte à ce jour3'. On ne
peut cependant exclure, et il serait même souhaitable, que les efforts entre-
pris à cet égard puissent aboutir à l'avenir. Il convient par conséquent de
maintenir cette réglementation.
36 
Champ d'application quant à la matière
Selon le texte proposé, l'article 34seplies s'applique à tous les types de bail et
non seulement à la location de logements ou de locaux commerciaux. Mais
pour qu'ils puissent aussi être soumis à la législation concernant les abus, il
faut que les autres types de bail (notamment la location de bien meubles)
justifient d'un besoin de protection particulier, par exemple la situation du
marché doit être perturbée et le déséquilibre entre parties généralisé.
La notion de bail dans la constitution est plus large que celle du bail à
loyer régi par le code des obligations. L'article 34seplies permet donc de légi-
férer aussi sur le bail à ferme et les autres rapports contractuels dont le
contenu réside dans la cession, contre rémunération, de l'usage de biens
mobiliers ou immobiliers. Nous avons toutefois renoncé à faire mention ex-
presse de ces rapports de droit, afin de ne pas enfler inutilement le texte
constitutionnel.
S'agissant du champ d'application quant à la matière, nous avons déjà rele-
vé lors de l'appréciation de l'initiative (ch. 141.2) que, dans la mesure où la
protection contre les résiliations relève du droit civil, les attributions de la
Confédération ressortissent déjà de sa compétence générale en la matière.
L'article 3451=Ptics se recoupe avec l'article 64 de la constitution. Il convient
pourtant de s'en accommoder, eu égard notamment aux arguments invo-
qués en faveur d'une formulation détaillée du contre-projet par rapport à
l'initiative.
1390

4 
La révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans
le code des obligations
41 
Partie générale
411 
Systématique de la révision
411.1 
Généralités
Actuellement, les dispositions relatives au bail à loyer et au bail à ferme se
trouvent dans le même titre. Le projet règle le bail à loyer, seul, dans le li-
tre huitième. Quant au bail à ferme, il est traité dans le litre huitième bis,
nouveau, comme l'avait déjà proposé la commission d'experts.
La nouvelle systématique nous permet de diviser le titre huitième en trois
chapitres. Le premier renferme les dispositions générales qui sont applica-
bles à tous les baux. Le deuxième concerne la protection contre les congés
pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Enfin, le troisième
chapitre règle la compétence et la procédure relatives aux litiges découlant
du bail. Nous avons renoncé à un chapitre qui enumererai! les dispositions
imperatives, tel que le prévoyait l'avant-projet. Les expériences faites sur ce
point dans le droit du travail (cf. art. 361 et 362 CO) démontrent que,
malgré une liste de dispositions imperatives, c'est en dernier ressort l'inter-
prétation du texte légal qui est déterminante (cf. FF 1984 639 s.). En règle
générale, le caractère impératif d'une norme résulte de sa teneur et de son
but, ainsi lorsque les délais de congé sont expressément qualifiés de délais
minimaux.
Le litre huitième bis, c'est-à-dire le bail à ferme, n'a pas besoin d'être divisé
en chapitres; en effet, les deuxième et troisième chapitres consisteraient
simplement en un renvoi au bail à loyer.
411.2 
Bail à loyer
Le premier chapitre du titre huitième (art. 253 à 270#) contient les disposi-
tions générales.
Aux titres marginaux «Définition et champ d'application» (art. 253 et
253a) et «Durée du bail» (art. 254) se trouvent la définition et les diverses
formes de baux à loyer.
Les articles suivants du premier chapitre sont ordonnés de la manière sui-
vante: obligations des parties, puis violation de ces obligations et en-
fin, extinction du bail. Cette conception tripartite et la concentration des
dispositions de protection contre les congés pour les habitations et les
locaux commerciaux dans un chapitre à part permettent de présenter plus
clairement les droits et obligations des parties au contrat de bail ainsi que
de démêler l'écheveau de droits et obligations sis actuellement dans diffé-
rents articles.
Sous le titre «Obligations du bailleur» (art. 255 à 255b) ne se trouvent plus
que les obligations principales et secondaires du bailleur. Les droits du lo-
cataire résultant de la violation de ces obligations ne sont plus réglés à cet
1391

endroit (art. 257 et 259 s.; cf. art. 254 s. CO). De même le devoir du lo-
cataire de tolérer les réparations (art. 256, 1er al, CO; nouveau art. 256/) et
la disposition sur l'impossibilité d'utiliser la chose par la propre faute du
locataire (art. 257 CO; nouveau art. 264) font l'objet d'articles à part.
A la suite de l'énumération des obligations du bailleur se trouvent - com-
me dans le droit en vigueur - les «Obligations du locataire» (art. 256 à
256f). Sous ce titre, figurent aussi les effets de la violation par le locataire
de ses obligations, afin que le locataire, qui souvent ignore la loi, puisse
mieux se rendre compte des conséquences de la violation de ses devoirs.
A l'inverse du droit actuel, on indique d'abord l'obligation du locataire de
payer le loyer (art. 256 à 256c). On a maintenant placé ici la disposition
qui règle la demeure du locataire (art. 256c), figurant actuellement sous
«Extinction du bail» (cf. art. 265 CO).
A la suite des dispositions relatives à l'obligation principale du locataire
se trouvent le devoir de diligence (art. 256d; cf. art. 261 CO), l'obligation
du locataire d'aviser le bailleur (art. 256e; cf. art. 261, 3e al., CO) qui en
découle ainsi que l'obligation faite au locataire de tolérer les réparations
(art. 256f, cf. art. 256, 1er al., CO).
Ce nouvel ordonnancement des obligations du locataire a donné l'occasion
d'apporter maintes précisions.
Après les obligations des parties, suivent les dispositions qui règlent les
conséquences juridiques en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du
contrat lors de la délivrance de la chose (art. 257) et de violation du devoir
d'entretien («Défauts pendant le bail», art. 258 à 259A); puis, la réglemen-
tation sur la rénovation et la modification de la chose louée (art. 260 et
260a); ensuite, les dispositions sur l'impossibilité dans laquelle le bailleur
se trouve de continuer à exécuter le bail en cas d'aliénation de la chose
louée («Changement de propriétaire», art. 261 à 26le). Finalement, se
trouve la renonciation totale ou partielle du locataire à l'usage de la chose
(«Sous-location», art. 262; «Transfert du bail à un tiers», art. 263; «Resti-
tution anticipée de la chose», art. 264).
A la suite des dispositions relatives aux violations du contrat est réglée la
compensation (art. 265).
D'après la division tripartite exposée ci-devant, les dispositions générales
traitent de la fin des rapports de bail («Extinction du bail», art. 266 à 269b',
«Restitution de la chose», art. 270 et 270a).
A l'inverse du droit actuel, la partie «Extinction du bail» (art. 266 à 2690)
commence par l'extinction ordinaire du bail, à savoir l'expiration de la du-
rée convenue (art 266) pour le contrat de durée déterminée proprement dit
et les délais et termes de congé (art. 267 à 267e) à respecter pour les
contrats de durée indéterminée.
Ce n'est qu'ensuite que se trouvent, au titre marginal «Congé anticipé», les
normes concernant les motifs extraordinaires d'extinction (art. 268 à 268c).
La demeure du locataire qui est le premier motif d'extinction cité actuelle-
ment (art. 265 CO) est maintenant réglée sous le paiement du loyer (art.
1392

256c). Le projet place en premier lieu la réglementation sur la résiliation
anticipée du bail pour de justes motifs (art. 268; cf. art. 269 CO). Suivent
les dispositions sur la résiliation anticipée pour cause de faillite (art. 268a;
cf. art. 266 CO) et de mort du locataire (art. 268£; cf.- art. 270 CO). Est
nouvelle la réglementation sur la résiliation anticipée d'un bail de choses
mobilières (art. 268c).
Des exigences de forme spéciales sont prévues pour la résiliation de baux
d'habitations et de locaux commerciaux (art. 269 à 269b). La disposition
relative au congé d'une habitation familiale (art. 269a) a déjà été approuvée
à l'occasion de la révision des effets généraux du mariage.
Les dispositions sur la prolongation du bail ne se trouvent plus au titre
marginal «Extinction du bail»; elles figurent dans le deuxième chapitre.
Le titre marginal «Restitution de la chose» (art. 270 et 270a) clôt le pre-
mier chapitre. Fait nouveau, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et
aviser le locataire des défauts constatés (art. 270a).
Il ressort de la présentation de la systématique du premier chapitre que le
projet n'accorde plus au bailleur un droit de rétention (cf. art. 272 à 274
CO).
Le deuxième chapitre est consacré au renforcement de la protection contre
les congés pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux (art. 271
à 273/J.'
Est tout d'abord réglée l'inefficacité du congé (art. 271 et 27la). Les dispo-
sitions sont nouvelles et elles accordent une protection contre les congés
prononcés en violation du principe de la bonne foi.
Suivent les dispositions sur la prolongation du bail (art. 272 à 212d) qui
s'inspirent du droit actuel (art. 267« à 267/CO). On trouve ensuite les dis-
positions sur la procédure applicable aux actions en inefficacité du congé et
en prolongation du bail (art. 273 à 273c), puis les dispositions particulières
pour la protection contre lé congé en cas de bail portant sur une habitation
familiale (art. 213d) et en cas de sous-location (art. 273e), ainsi que les dis-
positions imperatives du deuxième chapitre (art. 2737).
Le troisième chapitre (art. 274 à 214d) concerne les autorités et la procédu-
re en cas de litiges de droit du bail. Ce chapitre remplace l'actuelle disposi-
tion procédurale qu'est l'article 267/du code des obligations.
411.3 
Bail à ferme
Le titre huitième bis sur le bail à ferme (art. 275 à 304) n'est pas divisé en
chapitres.
Sont tout d'abord réglés la «Définition» et le «Champ d'application» (art.
275 à 276u); signalons en particulier la délimitation par rapport à la loi fé-
dérale sur le bail à ferme agricole, qui fait encore l'objet de délibérations
parlementaires.
On trouve ensuite les dispositions sur ^«Inventaire» (art. 277; cf. art. 276
CO).
1393

A partir des «Obligations du bailleur» (art. 278 à 280; cf. art. 277 à 282
CO) la systématique est la même que dans le bail à loyer. La violation de
ces obligations (art. 288; cf. art. 277 et s. CO) ainsi que la responsabilité en
cas d'usage impossible (ait. 293; cf. art. 279 CO), la garantie en raison de
droits prétendus par des tiers (art. 288; cf. art. 280 CO) et l'aliénation de la
chose affermée (art. 290; cf. art. 281 et 282 CO) font l'objet de titres
spéciaux.
A la suite des obligations du bailleur se trouvent les obligations du fermier
(art. 281 à 287). Les dispositions de cette partie ont également été inversées.
Est d'abord réglée l'obligation principale du fermier, à savoir le paiement
du fermage (art. 281 ; cf. art. 286 CO), puis la demeure du fermier (art. 282;
cf. art. 293 CO). Comme dans le projet de loi sur le bail à ferme agricole,
on a supprimé la disposition concernant la remise du fermage en cas d'acci-
dents extraordinaires (art. 287 CO).
On trouve ensuite les dispositions relatives aux conséquences juridiques en
cas de violation du bail par le fermier ou le bailleur (art. 288 à 293). Ces
dispositions se fondent sur celles du bail à loyer, dans la mesure où le bail
à ferme n'a pas déjà adopté une autre réglementation.
Comme dans le bail à loyer, la norme sur la compensation (art. 294) est
placée après les dispositions concernant la violation du contrat.
Le droit du bail à ferme renferme également des dispositions sur Y extinc-
tion du bail (art. 295 à 298).
On trouve à nouveau en premier l'extinction ordinaire du bail à ferme
(art. 295 et 296); le projet traite ensuite des motifs extraordinaires d'extinc-
tion du bail à ferme au titre marginal «Congé anticipé» (art. 297 à 2970).
Le droit de résiliation du bailleur (art. 294 CO) est réglé de manière judi-
cieuse au titre marginal «Violation de ses devoirs par le fermier» (art. 285).
La résiliation pour cause de réunion parcellaire (art. 296 CO) ressortit à la
loi fédérale sur le bail à ferme agricole.
Le dernier article qui fait partie de «l'extinction du bail» règle la forme du
congé pour les baux à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
(art. 298).
Suivent les dispositions relatives à la restitution de la chose (art. 299 à
299b; cf. art. 298 à 301 CO). On a rajouté une disposition sur la vérifica-
tion de la chose restituée et l'avis, des défauts au fermier (art. 299 à). Les
questions relatives au calcul des fruits et frais de culture à la fin du bail
(art. 300 CO) et au sort des pailles, engrais, etc. (art. 301 CO) ont été aban-
données ou réglées en rapport avec le bail à ferme agricole.
Contrairement au bail à loyer, la protection contre les congés concernant les
baux à ferme d'habitations et de locaux commerciaux n'est pas réglée en
détail dans un chapitre spécial, mais dans un seul article (art. 300), qui
renvoie aux dispositions sur le bail à loyer. C'est ce que fait déjà le droit en
vigueur (art. 290a CO).
De même, pour ce qui est de la compétence et de la procédure en cas de
litiges résultant du bail à ferme, il est renvoyé au bail à loyer (art. 301).
1394

A la suite des dispositions sur le bail à ferme, on trouve les prescriptions
sur le bail à cheptel (art. 302 à 304). Elles correspondent quant au fond au
droit en vigueur (cf. art. 302 à 304 CO).
412 
Principes de la re'vision
412.1 
Défauts de la chose louée
Actuellement, les prétentions du locataire en cas de défauts de la chose sont
réglées sous les obligations du bailleur (art. 254 et 255 CO). Cette régle-
mentation ne tient pas assez compte du fait que la relation de bail ne com-
mence que dès l'entrée en possession, c'est-à-dire dès la remise de la chose;
elle n'établit par conséquent pas clairement le rapport existant entre les dis-
positions spéciales du droit du bail et les dispositions de la partie générale
du code des obligations. En cas de défauts de la chose, les prétentions du
locataire ne sont en outre pas réglées de manière assez précise par le droit
en vigueur.
Comme la réglementation actuelle n'est guère satisfaisante, nous avons
tenté de trouver une meilleure solution à ce problème. Les questions à
résoudre étaient: Quelles sont les prestations à la charge du bailleur? En
quoi consiste un défaut de la chose louée? Quelles sont les prétentions à
accorder au locataire quand le bailleur n'exécute pas correctement ses pres-
tations et que la chose est en conséquence affectée de défauts?
En vertu de l'article 254 du code des obligations, le bailleur est tenu de
«délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été
louée et de l'entretenir en cet état pendant toute la durée du bail». Afin de
mettre mieux en évidence les obligations du bailleur, le texte allemand de
l'article 255 du projet est adapté aux textes français et italien ainsi qu'au
texte utilisé en droit de vente (art. 197, 1er al., CO); il a maintenant la
teneur suivante: «Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache ... in einem
zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in
demselben zu erhalten». Par conséquent, lors de la délivrance et pendant
toute la durée du bail, la chose louée doit être appropriée au but pour le-
quel elle a été louée.
Doit donc être considéré comme défaut toute modification de l'état de la
chose ainsi convenu. Un défaut peut donc être de nature matérielle ou juri-
dique.
Selon qu'un tel défaut existe au moment de la remise de la chose ou qu'il
survient en cours de bail, il importe de mettre à disposition du locataire des
prétentions différentes. Mais c'est aussi en fonction de la gravité du défaut
qu'il faut déterminer quelles sont les prétentions du locataire.
Afin de tenir compte de ces exigences et de présenter au mieux les diverses
prétentions du locataire, nous avons choisi de régler dans des articles sépa-
rés les prétentions du locataire en cas de violation par le bailleur de ses
obligations principales. C'est pourquoi le projet prévoit les prétentions du
locataire en cas de violation de l'obligation de délivrer la chose au titre
1395

marginal «Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la déli-
vrance de la chose» (art. 257) et traite de la violation du devoir d'entretien
au titre marginal «Défauts pendant le bail» (art. 258 à 259/z). Cette division
permet aussi, à la première de ces dispositions, de distinguer les prétentions
du locataire accordées par la partie générale du code des obligations de
celles qui sont prévues par le droit du bail.
Selon l'article 257, le locataire ne peut invoquer les droits que lui accorde
la partie générale du code des obligations que si le bailleur est en demeure
pour la délivrance de la chose ou qu'il livre une chose affectée de défauts si
graves que l'usage pour lequel elle a été louée est exclu ou considérable-
ment entravé. Si, malgré ces défauts graves, le locataire accepte la chose, il
renonce en principe aux moyens de droit de la partie générale et il ne peut
alors que recourir aux dispositions spéciales du droit du bail.
Les dispositions spéciales du droit de bail (art. 259 à 259/z) en cas de viola-
tion par le bailleur de ses obligations principales ne sont donc applicables
que dès l'instant où le contrat de durée a débuté et que le locataire a pris
possession de la chose. Mais les dispositions spéciales s'appliquent égale-
ment lorsqu'au moment de la remise, la chose présente des défauts qui ne
sont pas suffisamment importants pour justifier, selon le principe de la
bonne foi, un refus d'accepter la chose.
Après la délivrance de la chose, le locataire peut demander - comme le
prévoit déjà le droit en vigueur (art. 255 et 258 CO) - la remise en état de
la chose (art. 259a), la réduction du loyer (art. 259c) et des dommages-
intérêts (art. 259d); le locataire peut aussi exiger du bailleur qu'il prenne en
charge un procès engagé contre un tiers qui fait valoir un droit sur la chose
(art. 259e). Spécialement pour les baux d'habitations et de locaux commer-
ciaux, ces prétentions ne permettent guère de parvenir à l'élimination
rapide des défauts, c'est-à-dire d'obtenir du bailleur l'exécution parfaite du
contrat. Le locataire ne dispose pas d'un moyen de pression qui force le
bailleur à agir. Si le locataire retient le loyer, il tombe en demeure et risque
de se faire expulser. C'est pourquoi, l'avant-projet accordait au locataire le
droit de réduire le loyer à son gré. Cette proposition a essuyé de vives cri-
tiques en procédure de consultation. Par conséquent, nous avons imaginé
une solution médiane: le locataire doit certes payer le loyer, mais le bail-
leur n'entre pas en possession de l'argent. Le projet autorise le locataire à
consigner le loyer auprès d'un office désigné par le canton (art. 259/ à
259/z). L'exercice de ce droit est subordonné à une information écrite au
bailleur. La consignation de loyers déjà échus est exclue. En outre, le loca-
taire doit, dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer con-
signé, faire valoir ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de
conciliation. Par ailleurs, dès l'avertissement du locataire, le bailleur a la
faculté d'exiger de l'autorité de consignation la restitution des loyers con-
signés à tort. Ce droit de consignation vise un triple objectif. Premièrement,
le locataire obtient un moyen de pression afin que le bailleur remédie au
défaut; deuxièmement, on évite que le locataire insolvable et procédurier
puisse exercer ce droit; troisièmement, on favorise le dialogue entre bailleur
et locataire par l'entremise de l'autorité de conciliation.
1396

Parallèlement à ce moyen de pression destiné à l'élimination des défauts,
l'obligation de tolérance du locataire est étendue. En vertu de l'article 256f,
le locataire doit tolérer les travaux en vue de réparer ou d'éviter des dom-
mages; il doit donc supporter des travaux qui vont au-delà des réparations
urgentes (cf. art. 256, I4r al., CO).
La nouvelle réglementation des défauts m'améliore pas seulement la posi-
tion du locataire, mais aussi celle du bailleur. Selon l'article 2590, celui-ci
peut renoncer à une réparation onéreuse et offrir au locataire une chose de
valeur équivalente en remplacement de l'objet défectueux. Le bailleur peut
donc choisir entre l'élimination du défaut ou la livraison d'une chose de
remplacement de valeur égale dans un délai convenable.
412.2 
Protection contre les congés
La révision a pour objectif principal d'améliorer la protection du locataire
d'habitations ou de locaux commerciaux contre les résiliations arbitraires
ou chicanières du bailleur ainsi que d'atténuer les conséquences pénibles
d'un congé au moyen de la prolongation du contrat de bail.
Le droit actuel connaît déjà la nullité du congé qui n'est pas donné dans la
forme écrite (art. 13 AMSL), qui est signifié par le bailleur à l'occasion
d'une majoration de loyer (art: 18, 3e al, AMSL), pendant une procé-
dure de conciliation ou judiciaire (art. 24 AMSL) ainsi que dans les deux
ans qui suivent une procédure de contestation au cours de laquelle le bail-
leur a succombé au moins partiellement (art. 28, 3e al., AMSL).
D'après le projet aussi, le congé qui ne respecte pas les exigences de forme
est nul (art. 2690). En revanche, tout congé valable quant à la forme doit
en principe produire ses effets, sauf s'il est déclaré inefficace en raison
d'une violation des règles de la bonne foi. On peut partir de l'idée que les
congés qui sont nuls selon le droit en vigueur sont contraires aux règles de
la bonne foi et, partant, inefficaces.
Cette application plus concrète de la violation des règles de la bonne foi
aux congés signifiés par le bailleur est reprise de la législation contre les
abus dans le secteur locatif et étendue à des situations similaires (cf.
art. 271 et 27la). On pense notamment aux cas où le bailleur réagit mal
parce que le locataire a fait valoir des prétentions découlant du bail ou
lorsqu'il brandit la menace d'une résiliation dans le but d'imposer une
adaptation de loyer ou une modification unilatérale du contrat au détri-
ment du locataire. Le congé donné par le bailleur doit aussi être inefficace
lorsqu'il est signifié pendant une procédure de conciliation ou judiciaire
relative au bail. En outre, le congé est considéré comme inefficace lorsqu'il
est notifié par le bailleur dans les trois ans qui suivent une procédure de ce
genre.
A la différence du cas de nullité, le locataire doit faire valoir l'inefficacité
du congé dans un délai de 30 jours dès la réception du congé, montrant
ainsi au bailleur qu'il n'accepte pas le congé. La sécurité juridique s'en
trouve améliorée; ce procédé présente en outre l'avantage qu'en cas de
1397

congé définitif signifié par le bailleur, le locataire suivant ne se trouve pas
dans l'incapacité d'emménager parce que le locataire fait valoir la nullité
du congé - ce qu'il peut faire en tout temps, par exemple au moment d'une
procédure d'expulsion.
Le projet améliore également la protection contre les conséquences pénibles
d'un congé. Ainsi, le projet (art. 272) ne mentionne plus aucun motif
absolu, propre au bailleur, qui exclut l'octroi d'une prolongation (cf.
art. 261c CO). L'autorité compétente est tenue, dans chaque cas d'espèce,
de mettre en balance l'ensemble des intérêts des deux parties en cas de fin
ou de continuation du contrat. Pour apprécier les intérêts en présence, il
faut notamment prendre en considération les circonstances de la conclusion
du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle,
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement. Dans la
pratique, le besoin du bailleur pour son propre usage3 celui de ses proches
parents ou alliés ainsi que l'urgence d'un tel besoin garderont une grande
importance, mais n'excluront plus a priori et de façon absolue une
prolongation du bail en cas de rigueur. Sous une forme quelque peu modi-
fiée, nous avons repris aussi le critère actuel de la pénurie de logements en
ce sens que la nécessité d'une prolongation doit être évaluée en fonction des
possibilités du marché local des habitations et des locaux commerciaux.
Bien qu'il s'agisse en soi d'une évidence, le projet dispose clairement que le
locataire ne peut obtenir une prolongation en cas de violation de ses obliga-
tions (art. 272a, 1er al.), par exemple en cas de demeure ou de violation
grave de son obligation de diligence. De même, aucune prolongation ne
peut être accordée en cas de faillite du locataire.
Les conséquences pénibles d'uri congé pour le locataire sont aussi atténuées
par la nouvelle réglementation de la durée de la prolongation. L'article
272è fixe une durée maximale de prolongation de quatre ans pour les habi-
tations et de six pour les locaux commerciaux. Dans le cadre de cette durée
maximale, on peut accorder deux prolongations ou - fait nouveau — une
seule.
11 est expressément indiqué, et il s'agit là d'une nouveauté, que les parties
peuvent convenir d'une prolongation du bail. Elles ne sont alors liées à
aucune durée maximum, mais leur convention nécessite la ratification de
l'autorité de conciliation lorsqu'elle exclut une deuxième prolongation.
La nouvelle réglementation de la prolongation nous a permis de remédier
aux doutes existant au sujet des rapports entre les parties lorsque le bail a
été prolongé. Les dispositions du contrat sont valables aussi pendant la pro-
longation, pour autant qu'elles n'aient pas été modifiées par la décision de
prolongation (art. 272c). Le projet règle en outre la possibilité pour le loca-
taire de résilier le bail pendant la prolongation (art. 212d). La règle légale
n'est cependant applicable que si aucun accord contraire des parties n'est
intervenu et que le jugement de prolongation soit muet sur ce point. Il est
enfin prévu que le conjoint du locataire d'une habitation familiale peut de-
mander la prolongation du bail, comme il peut aussi contester l'efficacité
du congé (art. 273$.
1398

412.3 
Autorité de conciliation
L'introduction d'une autorité de conciliation dans le domaine du droit du
bail régi par le code des obligations est une nouveauté. Cette autorité doit
conseiller locataires et bailleurs dans toute question relative au bail et
tenter, en cas de litige, d'amener les parties à un accord (art. 214a, let. a et
b). 
.
Une telle institution n'est pas inconnue du droit actuel. Dans les com-
munes soumises à l'AMSL, il existe déjà des commissions de conciliation
ayant les mêmes fonctions. Les commissions de conciliation ont fait leurs
preuves dans la pratique et ont contribué de manière considérable à décris-
per les relations entre les locataires et les bailleurs,
Notre projet se rattache à cette institution dans l'espoir que les parties
s'adresseront à l'autorité de conciliation avant de saisir le juge dans tous les
cas, et non pas seulement lorsque l'autorité de conciliation doit rendre les
décisions prévues par la loi (art. 274a, let. c). Dans ce même dessein, le
projet permet aux parties de convenir que l'autorité de conciliation fonc-
tionne comme tribunal arbitral (art. 214a, let. e). Cela aussi devrait amélio-
rer les relations entre bailleurs et locataires. Dans le même ordre d'idées,
nous proposons que les autorités de conciliation prennent leurs décisions en
procédure rapide (art. 274^, 1er al.) lorsque la chose louée est affectée de
défauts et que le locataire consigne le loyer (art. 259g) ou lorsque l'une des
parties fait valoir que le congé donné par l'autre est inefficace (art. 273,
1er al.) ou lorsque le locataire demande une prolongation du bail (art. 273,
2e al.).
Ces considérations montrent l'importance attribuée aux autorités de con-
ciliation, importance justifiée par leur fonction de médiateur et de conseil-
ler. Le projet renonce cependant à déterminer l'autorité compétente et à
régler la procédure. Cette compétence est laissée aux cantons (art. 274), non
pas seulement parce que cela est prévu par l'article 64, 3e alinéa, de la
constitution, mais bien plus parce que nous sommes convaincus que seuls
les cantons peuvent trouver la solution la mieux appropriée à leur ter-
ritoire. Ainsi, les cantons sont en particuliers libres de prévoir des autorités
de conciliation même pour les baux portant sur d'autres objets que des
habitations ou des locaux commerciaux.
412.4 
Droit du bail à ferme
La plupart des innovations prévues en matière de bail à loyer ont été re-
prises dans le droit du bail à ferme; certaines adaptations se sont toutefois
révélées nécessaires pour tenir compte des particularités du bail à ferme.
Ces cas se présentent lorsque le fermier a des obligations plus étendues:
ainsi en est-il de l'exploitation et du bon entretien de la chose affermée. Ces
obligations accrues du fermier constituent le pendant de l'usage accru qu'il
fait de la chose. A la différence du locataire, le fermier peut non seulement
utiliser la chose, mais aussi en tirer des revenus. Diffèrent du droit du bail
1399

à loyer les dispositions relatives aux rénovations et modifications faites par
le fermier (art. 289ß), au sous-affermage (art. 291), aux délais et termes de
congé (art. 296), à la faillite du fermier (art. 291 a), à la récompense pour les
améliorations en cas de restitution de la chose affermée (art. 299, 2e al.) et à
la protection contre les congés pour les baux d'habitations familiales
(art. 300, T al). Il faut également souligner la réglementation divergente
relative aux dérogations dans le domaine de l'inexécution et des défauts
(art. 288, 2e al.). La disposition correspondante du droit du bail à loyer
(art. 255, 2e al.) se réfère aux obligations du locataire en général. En outre,
la nouveauté du droit du bail à loyer relative à l'extinction du bail en cas
de mort du locataire (art. 268b) n'a pas été reprise dans la réglementation
du même problème en droit du bail à ferme (art. 291 b).
Pour les baux à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, il est prévu
des dispositions spéciales, comme en matière de bail à loyer, qui touchent
essentiellement le congé et la protection contre les congés. La notion
d'habitation et de local commercial correspond à celle retenue en matière
de bail à loyer. II y a notamment bail à ferme d'habitations, lorsqu'une
habitation, destinée à l'usage personnel du fermier, est affermée dans le
cadre d'un bail à ferme. Les dispositions du droit du bail à loyer relatives
aux habitations et au locaux commerciaux sont applicables par analogie
aux baux à ferme; cela correspond au droit en vigueur (art. 290a CO,
art. 2, 3e al, AMSL). Cette solution se justifie par le fait qu'il est souvent
difficile de faire la distinction entre baux à loyer commerciaux et baux à
ferme.
Enfin, nous pouvons relever que les dispositions relatives aux baux à ferme
de chose immobilières sont applicables aussi bien aux baux à ferme d'habi-
tations et de locaux commerciaux qu'aux baux à ferme agricoles.
Dans tous les cas où, quant au fond, la réglementation d'une question dans
le bail à ferme est identique à la réglementation dans le bail à loyer, le bail
à ferme renvoie aux dispositions sur le bail à loyer. Il s'agit des points sui-
vants:
- Frais accessoires (art. 281, 2e al.)
- Droits du fermier en cas d'inexécution ou de défauts (art. 288, 1er al.)
- Changement de propriétaire (art. 290)
- Transfert à un tiers du bail à ferme de locaux commerciaux (art. 292)
- Compensation (art. 294)
- Protection contre les congés (art. 300, 1er al.)
- Autorités et procédure (art. 301)
Quant à l'application des dispositions au bail à ferme agricole, il faut se
référer aux mêmes principes que ceux qui régissent le projet de loi fédé-
rale sur le bail à ferme agricole (LBFA). Ce projet, qui vous a été soumis
avec le message du 11 novembre 1981 (FF 1982 I 269), a sorti du code
des obligations toutes les dispositions spéciales relatives au bail à ferme
agricole pour les réunir dans la loi fédérale sur le bail à ferme agricole
(Chap. 2: Le contrat de bail à ferme, art. 4 à 30); la modification du code
des obligations est prévue à l'article 60 du projet de LBFA. Le projet de
révision du titre concernant le bail à ferme dans le code des obligations
1400

prévoit que le bail à ferme agricole sera régi par le code des obligations,
d'une part, et par la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, en tant que
ses dispositions dérogent au code des obligations ou le complètent, d'autre
part (art. 276a).
Toutefois, les immeubles agricoles de peu d'étendue sont exclus du champ
d'application de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, sauf dispositions
contraires des cantons (art. 2 du projet de LBFA). Ces immeubles sont donc
régis exclusivement par le code des obligations.
Le projet de révision des dispositions sur le bail à ferme dans le code des
obligations prévoit que, désormais, les dispositions spéciales du code des
obligations relatives aux baux à ferme d'habitations et de locaux commer-
ciaux ne seront pas applicables aux baux à ferme agricoles (art. 276a, 2e
al.) Dans ces domaines, les besoins de protection ne sont pas les mêmes. La
réglementation doit par conséquent être aménagée différemment
Nous pouvons dresser le catalogue des dispositions du code des obliga-
tions relatives au bail à ferme qui s'appliqueront de manière directe au
bail à ferme agricole. Ce catalogue est toutefois provisoire, car la loi fédé-
rale sur le bail à ferme agricole est encore en discussion devant les
Chambres. Il s'agit.des dispositions suivantes:
- Obligations du bailleur lors de la délivrance de la chose (art. 278)
- Contributions publiques et charges (art. 280)
- Paiement du fermage et des frais accessoires en général (art. 281)
- Diligence et égards envers les voisins (art. 283)
- Obligation d'aviser le bailleur (art. 286)
- Obligation de tolérer les réparations (art. 287)
- Droits du fermier en cas d'inexécution et de défauts (art. 288)
- Rénovation et modification (art. 289 et 289a)
- Annotation du bail au registre foncier (art. 290, let. c)
- Sous-affermage (art. 291)
- Restitution anticipée de la chose affermée (art. 293)
- Compensation (art. 294)
- Faillite du fermier (art. 297a)
- Vérification de la chose et avis au fermier à l'extinction du bail
(art. 299a)
- Autorités et procédure (art. 301 ; cf. art. 274, 274a et 2740, 1er al).
Il faut observer que seuls les baux à ferme d'immeubles affectés à l'agricul-
ture, d'exploitations agricoles et d'industries accessoires non agricoles mais
formant une unité avec une exploitation agricole sont régis par les disposi-
tions relatives au bail à ferme agricole (art. 1er du projet LBFA). Les choses
mobilières comprises dans le bail à ferme sont en revanche assujetties aux
dispositions du code des obligations relatives au bail à ferme non agricole
(notamment art. 277 et 299b); pour l'affermage du bétail qui n'est pas lié à
un bail à ferme agricole, les dispositions relatives au bail à cheptel (art. 302
à 304) sont appplicables.
95 Feuille fédérale. 137e année. Vol. I 
1401

42 
Commentaire article par article
421 
Dispositions sur le bail à loyer
(Titre huitième)
421.1 
Dispositions générales
(Chapitre premier)
421.101 Définition et champ d'application
(art. 253 et 253aj
L'article 253 du projet reprend sans modification la définition que le droit
actuel donne du bail à loyer (art. 253 CO). On signalera toutefois que le
terme «locataire» remplace celui de «preneur» dans le texte français. L'ar-
ticle 253 mentionne les prestations essentielles des parties.
La prestation essentielle du bailleur consiste à céder l'usage d'une chose.
Ne sont donc pas de véritables baux les contrats dans lesquels une partie
cède effectivement l'usage d'une chose mais qui, en fin de compte, visent à
transférer la propriété de ladite chose. Ces contrats visent le même but que
la vente à tempérament et ils sont régis par la loi sur le crédit à la consom-
mation que les Chambres examinent actuellement.
La prestation essentielle du locataire est le paiement du loyer. Lorsque le
locataire s'est obligé, en tout ou en partie, à d'autres prestations, par exem-
ple à effectuer des travaux de conciergerie pour une maison où logent plu-
sieurs familles, on a affaire à un contrat mixte. Selon les circonstances, il
faudra aussi prendre en compte, à côté des dispositions sur le bail, celles re-
latives au contrat de travail ou au contrat d'entreprise, voire le cas échéant,
celles relatives au mandat.
'L'article 2S3a est nouveau. Il règle le champ d'application des dispositions
relatives aux baux d'habitations et de locaux commerciaux- Cette disposi-
tion suppose deux notions connues depuis longtemps déjà de la législation
sur les abus et qui ne nécessitent donc pas davantage de précision. Sont
considérés comme habitations les locaux loués pour y habiter (apparte-
ments et chambres meublés ou non) et comme locaux commerciaux les
locaux destinés à l'exploitation d'une entreprise ou à l'exercice d'une pro-
fession (bureaux, magasins, ateliers, dépôts, entrepôts). Il appartiendra,
comme actuellement, à la jurisprudence de marquer la limite entre les
habitations, les locaux commerciaux et les autres locaux qui peuvent faire
l'objet d'un bail.
Selon le 1" alinéa, les dispositions concernant les baux d'habitations et de
locaux commerciaux s'appliquent aussi aux objets qui sont loués avec ces
habitations ou locaux commerciaux, tels que les accessoires, garages, places
de stationnement couvertes ou non, meubles, galetas, caves, mansardes,
locaux pour le bricolage ou vitrines. Peu importe qu'un seul ou deux
contrats aient été conclus. Est déterminant le fait que les choses soient
louées par le bailleur au même locataire et que leur usage soit en rapport
avec l'usage de la chose principale. C'est pourquoi le moment de la conclu-
sion du contrat ne joue aucun rôle. Ainsi, le locataire d'un appartement
1402

peut, par exemple, s'intéresser dès le début à une mansarde ou à un garage
qui n'est pas encore libre et qui ne peut lui être loué qu'au cours du bail.
Dans des cas de ce genre, il ne serait guère logique que l'on applique, pour
la résiliation de la mansarde ou du garage, d'autres dispositions que celles
valables pour la résiliation de l'appartement. Lorsqu'un appartement a été
loué avec un local commercial, on se fondera en principe sur des considéra-
tions identiques.
Le 2e alinéa exclut du champ d'application les appartements de vacances
loués pour trois mois au plus. Il s'agit de la même limitation que celle pré-
vue par la loi instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif.
Le locataire qui a loué un appartement de vacances pour une courte durée
ne peut donc pas contester le loyer ni demander une prolongation du bail.
421.102 
Durée du bail
(art. 254)
Le bail est un contrat de durée: les parties doivent fournir de manière
continue les prestations promises; les rapports ne s'éteignent pas automati-
quement du simple fait de l'échange des prestations; on doit spécialement y
mettre fin4).
L'article 254 est nouveau dans la mesure où, déjà dans les dispositions pré-
liminaires du droit de bail, il mentionne les deux formes selon lesquelles la
durée du bail est réglée - ce qui notamment revêt de l'importance du point
de vue de l'extinction du bail - en tant qu'elles constituent les éléments es-
sentiels de l'accord des parties, ce qui d'ailleurs est aussi usuel dans les
contrats-type. L'article revêt donc principalement un caractère informatif.
Le 1er alinéa dit que les parties peuvent conclure un contrat de durée déter-
minée les liant pour une période déterminée prévue d'avance ou bien qu'el-
les peuvent assumer des obligations pour une période indéterminée. Le
y alinéa précise que le bail n'est de durée déterminée que lorsqu'il est
conclu pour une période déterminée et qu'il finit à l'expiration de cette
période sans qu'un congé doive être donné. Dans ces cas, l'extinction du
contrat est expressément fixée par les parties déjà au moment de la conclu-
sion du contrat ou ressort du but du bail.
Sont considérés comme des baux de durée indéterminée, selon le 3e alinéa,
tous les autres baux, c'est-à-dire les baux auxquels il doit être mis fin par
le congé de l'une ou de l'autre des parties, lorsqu'elle ne veut plus être
tenue à ses prestations. La disposition montre bien que les «contrats de
durée déterminée improprement dits», à savoir ceux où les rapports
contractuels continuent après l'expiration de la durée prévue lorsqu'aucun
congé n'a été donné, sont des baux de durée indéterminée.
421.103 
Obligations du bailleur
(art. 255 à 2550)
Au titre marginal «Obligations du bailleur» sont réunies trois dispositions.
La première (art. 255) correspond à l'actuel article 254, Ier alinéa, du code
1403

des obligations et concerne l'obligation essentielle du bailleur: la délivrance
et le maintien de la chose louée dans un état approprié. La deuxième dis-
position (art. 255a) est nouvelle: elle concerne le procès-verbal de restitu-
tion. La troisième se rapporte aux contributions publiques et charges sup-
portées par le bailleur; dans le droit actuel (art. 263, 1er al, CO), la ques-
tion est réglée avec l'obligation du locataire d'assumer les menus travaux de
nettoyage et de réparation.
A la différence du droit actuel ne figurent plus, sous le titre «Obligations
du bailleur», les règles sur les conséquences juridiques du non respect par
celui-ci de ses obligations essentielles (art. 254, 2e et 3e al, et art. 255 CO),
ni les règles en cas de réparation (art, 256 CO), d'usage impossible par le
locataire (art. 257 CO) ni enfin les règles sur la responsabilité du bailleur
en raison de droits prétendus par des tiers sur la chose louée (art. 258 à 260
CO). La nouvelle systématique du projet place ces questions sous d'autres
chapitres.
L'article 255, 1" alinéa, met à la charge du bailleur les mêmes obligations
que le droit actuel (art. 254, 1er al, CO), à savoir délivrer la chose dans un
état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et l'entretenir dans cet
état pendant toute la durée du contrat.
La nouvelle disposition présente des modifications d'ordre rédactionnel par
rapport à la réglementation en vigueur. Une première précision concerne la
remise de la chose que le bailleur doit délivrer à la date convenue. Si le
bailleur ne veut pas être mis en demeure, il lui faudra délivrer la chose
dans l'état approprié à son usage dès que débute le bail. On ne saurait donc
opposer au locataire le fait qu'il n'aurait pas pu utiliser la chose au
moment où commençait le bail car, en principe, le locataire n'a pas l'obli-
gation d'utiliser la chose. Une obligation de ce genre peut cependant exister
pour les baux commerciaux; mais pareille obligation ne vaut aussi au début
du bail que de façon limitée parce que souvent les locaux loués devront
être tout d'abord transformés et nouvellement aménagés par le locataire.
La deuxième précision ne concerne que le texte allemand. Pour l'harmoni-
ser avec les versions française et italienne la formule «vertragsmässiger
Gebrauch», est remplacée par la formule «zum vorausgesetzten Gebrauch
tauglichen Zustand». La nouvelle rédaction qui correspond à celle
employée en matière de contrat de vente (cf. art. 197 CO), fait mieux res-
sortir la nature propre à la chose louée: la chose doit servir aux buts pour
lesquels on Fa louée ou pour lesquels elle a été louée, conformément à
l'interprétation du contrat fondée sur le principe de la confiance. Si des
promesses spéciales ont été faites, il est bien évident qu'elles devront aussi
être tenues. Ainsi, les locaux loués comme laboratoire devront pouvoir
servir de laboratoire; pour un appartement de vacances, les voies d'accès
devront être faites et les travaux d'aménagement des abords également; les
locaux commerciaux devront être accessibles au public, la buanderie dans
un immeuble locatif utilisable et les routes d'accès pour les voitures carros-
sables5'. Mais il n'y a pas seulement des critères objectifs; des critères sub-
jectifs également, tenant à la personne du locataire, peuvent déterminer
l'usage adéquat de la chose louée, pour autant que le bailleur en ait eu
1404

connaissance6'. Ainsi, un appartement doit être accessible aux chaises rou-
lantes lorsqu'il est loué à une personne handicapée qui ne peut se déplacer
autrement.
Le projet mentionne non seulement l'obligation du bailleur de délivrer la
chose, mais aussi de la maintenir dans un état approprié. Il n'est pas néces-
saire de dire expressément que cette obligation existe «pendant toute la
durée du bail» car cela résulte de la nature même du contrat de bail qui est
un contrat de durée.
A part ces obligations principales, d'autres obligations annexes qui peuvent
découler du principe de la bonne foi (devoir de renseigner, devoir de sur-
veiller et de protéger la chose) n'ont pas besoin d'être mentionnées expres-
sément7'.
A l'instar du droit actuel (art. 254 et 255 CO), le projet ne mentionne pas
expressément que le bailleur doit faire tout son possible pour empêcher que
des tiers ne troublent la jouissance de la chose. Même en ne précisant pas
cela, le locataire continue néanmoins à être protégé contre des troubles qui
pourraient le gêner dans la jouissance de la chose parce que, dans de telles
situations, le bailleur ne remplit pas ou ne remplit qu'imparfaitement ses
obligations8'.
La doctrine dominante reconnaît que les articles 254 et 255 CO n'ont pas
un caractère contraignant, ce qui permet donc de restreindre contractuelle-
ment la responsabilité du bailleur, voire de la supprimer9'. Ces deux dis-
positions ne sont imperatives que s'il s'agit de baux d'habitations ou de
locaux commerciaux soumis à l'AMSL.
En accord avec l'article 5 AMSL et en complément des règles sur la vente à
tempérament, l'article 255, 2e alinéa, consacre une solution moyenne. En
vertu de la lettre a, les conventions libérant le bailleur de ses prestations
essentielles ou limitant celles-ci sont nulles lorsqu'elles figurent dans des
conditions générales préimprimées. Cette disposition vise surtout à empê-
cher que, dans des contrats de location de biens de consommation, les obli-
gations du bailleur soient unilatéralement écartées au détriment du loca-
taire. Ce cas mis à part, il n'y a pas lieu d'introduire d'autres limitations
pour les biens mobiliers. U convient de mentionner notamment que sou-
vent les deux parties connaissent l'existence d'un défaut particulier de la
chose, ce qui les amène à convenir d'un loyer plus bas. Ce serait le cas par
exemple d'un mécancien sur auto qui louerait à bas prix une voiture dont
la pompe à essence serait défectueuse, mais alors à charge pour lui de la
remplacer.
En vertu de la lettre b, sont nulles les conventions qui limitent la respon-
sabilité du bailleur pour les défauts de la chose pour autant qu'il s'agisse
d'habitations ou de locaux commerciaux. C'est également le cas, même si
l'on n'a pas employé une formule de contrat préétablie.
La restitution de la chose fait souvent l'objet d'un procès-verbal, surtout
pour les appartements, dans lequel on mentionne les défauts de la chose.
L'article 255a qui, à cet égard, constitue une nouveauté, donne un droit de
regard au locataire dans le procès-verbal de restitution établi à la fin du
1405

bail précédent, ce qui est de nature à lui faciliter l'établissement de la liste
des défauts éventuels. Ainsi, le locataire peut voir si les défauts constatés à
la fin du bail précédent ont été réparés entre-temps et renverser, le cas
échéant, la présomption d'avoir provoqué ces défauts par sa faute.
Cette disposition ne prévoit pas de sanction en cas de refus de ce droit de
regard: on a affaire ici à une prescription d'ordre dont la violation peut être
examinée par le juge en cas de litige.
A quelques modifications rédactionnelles près, Varticle 255b correspond à
Factuel article 263, 1er alinéa, du code des obligations. Du point de vue
systématique, cette disposition fait partie des obligations du bailleur. Celui-
ci doit supporter les contributions publiques et les charges qui grèvent la
chose louée. On pense ici aux redevances de droit public (impôts fonciers,
primes d'assurances des bâtiments, taxes pour les eaux, les canalisations, la
voirie) et aux charges réelles de droit public et privé (droits de gage immo-
biliers, charges foncières, charges préférentielles).
421.104 
Obligations du locataire
(art. 256 à 256/)
Les dispositions consacrées aux obligations du locataire comprennent -
comme dans le droit actuel, mais agencées selon une systématique meil-
leure - les termes de paiement du loyer (art. 256b; cf. art. 262 CO), le
devoir de diligence (art. 256^; cf. art. 261, 1er et 2e al., CO) et l'obligation
d'aviser le bailleur (art. 256e; cf. art. 261, 3e al, CO). De plus, deux autres
dispositions ont été intégrées dans ce chapitre, dispositions qui, dans le
code des obligations actuel, font partie d'une systématique différente: la
première traite de l'obligation faite au locataire de tolérer les réparations et
les inspections de la chose (art. 256f, 1er al.; cf. art. 256, 1er al., CO), la
seconde règle les conséquences de la demeure du locataire pour le paiement
du loyer (art. 256c; cf. art. 265 CO). Selon la nouvelle systématique, la
sanction encourue par le locataire en cas de retard dans le paiement du
loyer est réglée immédiatement après la disposition sur les termes de paie-
ment.
Il faut enfin attirer l'attention sur de nouvelles dispositions. "La définition
du loyer (art. 256) et les règles sur les frais accessoires (art. 256a) n'étaient
jusqu'à maintenant prévues que pour les baux d'habitations et de locaux
commerciaux, dans la législation sur les abus dans le secteur locatif (cf.
art. 7 et 8 AMSL et art. 4 et 5 du projet). Elles ont été transférées dans le
code des obligations parce que ces questions peuvent aussi surgir lors de la
location d'autres choses. Ce qui est nouveau, c'est l'obligation du locataire
de tolérer, moyennant annonce préalable du bailleur, que la chose soit ins-
pectée pour autant que l'inspection soit commandée par des mesures
d'entretien ou de location ultérieure (art. 256/ 2e et 3e al.).
Sous le titre «Obligations du locataire», les articles 256 et 256« définissent
le loyer et les frais accessoires pour lesquels l'article 256b fixe des termes
de paiement; l'article 256c règle les prétentions du bailleur lorsque le loca-
taire est en retard dans ses paiements.
1406

Une nouveauté consiste à définir le loyer dans le code des obligations. Var-
ticle 256 se fonde pour cela sur la législation en matière d'abus dans le
secteur locatif (cf. art. 7 AMSL et art. 4 du projet) et montre clairement
que le loyer sert en principe à couvrir toutes les prestations du bailleur. Le
loyer constitue donc la contrepartie tant de la délivrance et du maintien de
la chose dans un état approprié à l'usage convenu que de la fourniture des
prestations accessoires qui en résultent pour le bailleur, notamment le
devoir de surveillance et de protection. Sauf convention contraire, les frais
accessoires sont compris dans le loyer (art. 256a, 2e al.).
Le montant du loyer peut en principe être fixé librement par les parties;
des limites légales ne sont fixées que par la législation sur les abus dans le
secteur locatif pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux.
L'article 256a, 1er alinéa - conçu comme pendant à la définition du loyer -
définit les frais accessoires pour tout le droit du bail. Sont des frais acces-
soires les dépenses que supporte le bailleur parce que lui-même ou un tiers
fournit au locataire des prestations en rapport avec l'usage de la chose. Les
dépenses que le bailleur fait pour l'entretien de la chose, comme les répara-
tions ou le remplacement de parties usées de la chose ne sont pas des frais
accessoires et ne peuvent donc être demandés en plus du loyer puisque
celui-ci est la rémunération globale de la délivrance et du maintien de la
chose en l'état. La distinction entre loyer et frais accessoires a été progressi-
vement clarifiée dans la législation sur les abus dans le secteur locatif (cf.
art. 8 AMSL et art. 5 et s. OMSL) et peut tout à fait être appliquée aux
autres objets. Ainsi lors de la location d'une voiture, l'essence, l'huile, les
primes d'assurances qui dépassent le minimum légal peuvent être facturées
séparément comme frais accessoires; il ne serait pas admissible en revanche
d'établir une facture séparée pour les services parce que ceux-ci sont indis-
pensables à l'entretien normal de la voiture. Il en va de même pour la loca-
tion d'une machine à laver ou d'un téléviseur pour lesquels on ne peut
demander une contribution pour le service d'entretien parce que ces frais
sont compris dans le loyer à titre d'entretien de la chose.
Selon le 2e alinéa le bailleur ne peut demander une contribution pour les
frais accessoires que s'il en a été convenu expressément ou tacitement.
L'indication séparée des frais accessoires est en règle générale prévue dans
le contrat, mais elle peut aussi résulter des circonstances. Cela serait par
exemple le cas lorsqu'une machine à laver est à disposition dans la buan-
derie d'un immeuble locatif et qu'elle ne peut être employée qu'en intro-
duisant des pièces de monnaie: le courant nécessaire n'est alors évidem-
ment pas compris dans le loyer. Il en est de même pour un téléviseur qui
est branché sur le compteur électrique du locataire: l'énergie employée
pour faire fonctionner l'appareil n'est certes pas incluse dans le loyer.
Si rien n'a été convenu entre les parties en ce qui concerne les frais acces-
soires, le bailleur ne pourra pas demander que de nouveaux frais survenus
pendant l'exécution du bail soient mis à la charge du locataire (ATF 705 II
140); en effet, le loyer est la rémunération globale due pour la cession de la
chose. Il en va de même lorsque les frais accessoires doivent être augmentés
pendant la durée du bail.
1407

Relevons enfin que, s'agissant de baux d'habitations et de locaux commer-
ciaux, les frais accessoires - comme le loyer - sont soumis à la législation
sur les abus dans le secteur locatif.
L'article 256b régit les termes pour le paiement du loyer et des frais acces-
soires. Le loyer et les frais accessoires sont dus à la fin de chaque mois,
mais au plus tard à l'expiration du bail, à moins que les parties n'en soient
convenues autrement ou qu'il existe un usage local différent. Cette règle
s'écarte de l'actuel article 262 du code des obligations dans la mesure où
elle ne prévoit plus une réglementation particulière pour les baux conclus
pour plus de six mois. Comme actuellement, cette réglementation ne revêt
pas un caractère contraignant; par conséquent, la convention - usuelle
notamment en matière de baux d'appartements - prévoyant que le loyer et
les frais accessoires doivent être payés d'avance est licite.
L'article 256c traite de la demeure du locataire. Contrairement à l'article
265 du code des obligations, le 1er alinéa dispose expressément que le loca-
taire n'assume les conséquences de son retard dans le paiement qu'une fois
que la chose lui a été remise. On prend ainsi en considération le fait qu'il
n'y a lieu de déroger aux dispositions générales du code des obligations
que si la nature particulière d'un contrat, en l'occurrence le contrat de bail,
l'exige. Etant donné que les articles 107 et suivants du code des obligations
ne sont pas appropriés aux rapports contractuels de durée, il faut fixer le
moment précis à partir duquel les dispositions particulières du contrat de
bail vont s'appliquer101; dans le cas du bail, ce moment est celui où
l'échange des prestations caractéristiques a lieu, à savoir la délivrance de la
chose. Si, par exemple, l'appartement loué n'a pas encore été occupé et si
le loyer, bien qu'échu, n'a pas encore été payé, le bailleur peut se départir
du contrat en vertu des règles prévues aux articles 107 et suivants du code
des obligations; mais si le locataire occupe déjà l'appartement, le bailleur
ne peut que résilier le bail en vertu de l'article 256c.
La procédure de l'article 256c correspond en principe à celle de l'article
107 du code des obligations: dans les deux cas, le locataire doit être en
demeure pour le paiement du loyer ou des frais accessoires échus. Il faut
mentionner que le locataire n'est pas en demeure s'il a consigné le loyer en
raison de défauts de la chose (art. 259/ 2e al.).
Si le locataire est en retard pour le paiement du loyer ou des frais acces-
soires échus, le bailleur doit lui fixer par écrit un délai pour effectuer ses
paiements. La durée minimale de ce délai n'est plus déterminée en fonction
de la durée du contrat de bail - comme actuellement par l'article 265,
1er alinéa, du code des obligations -, mais en fonction de la nature de la
chose louée: pour les habitations et les locaux commerciaux, ce délai est de
30 jours au minimum; pour les autres choses, de 10 jours. II n'y a donc
plus de doute que cette règle s'applique également aux baux de durée indé-
terminéen). Il va de soi que le délai commence à courir dès la réception par
le locataire de l'avis écrit du bailleur (cf. art. 265, 2e al., CO). Ce n'est plus
un alinéa spécial qui exclut la possibilité de réduire ces délais (cf. art. 265,
3e al., CO), mais cela résulte clairement du 1er alinéa qui traite des délais
minimaux à respecter.
1408

Au cas où le locataire ne paie pas le loyer ou les frais accessoires dans le
délai que le bailleur lui a accordé, ce dernier peut, en vertu du 2e alinéa,
choisir s'il veut maintenir les rapports contractuels ou résilier le contrat. Le
droit actuel ne prévoit pas une telle faculté pour le bailleur; en effet, il doit
signifier au locataire que s'il ne paie pas à l'expiration du délai fixé, le
contrat est résilié à l'expiration de ce délai (cf. art. 265 CO).
Le choix laissé au bailleur - persister à demander l'exécution du contrat ou
résilier le bail - correspond à l'article 107, 2e alinéa, du code des obliga-
tions qui permet soit de demander l'exécution soit de se départir du
contrat. Mais la troisième possibilité qu'offre l'article 107, 2e alinéa, du
code des obligations en cas de demeure du locataire est exclue: il s'agit de
la faculté de se départir du contrat tout en réclamant des dommages-
intérêts pour inexécution. En excluant cette possibilité, on tient compte du
fait qu'il convient de s'écarter des dispositions générales du droit des obli-
gations, lorsque la nature spécifique du contrat de bail en tant que rapport
de durée l'exige12'.
Le 2e alinéa marque clairement la limite avec l'article 108 du code des
obligations: la fixation d'un délai pour le paiement en retard est une condi-
tion nécessaire pour la résiliation du bail au sens de l'article 256c.
Faute de paiement dans le délai fixé par le bailleur, celui-ci peut résilier le
bail avec effet immédiat; s'il s'agit de baux d'habitations ou de locaux com-
merciaux, le bailleur doit respecter un délai de congé de 30 jours et le
congé déploie ses effets à la fin d'un mois. Cela facilite au bailleur la
recherche d'un nouveau locataire et au locataire celle d'un nouvel apparte-
ment ou local commercial. Lorsqu'il s'agit d'habitations ou de locaux com-
merciaux, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée
par le canton comme le prévoit l'article 269, 2e alinéa.
En vertu du bail, le locataire devient possesseur d'une chose; comme le
disait le code des obligations de 1881 (art. 283 CO), il est tenu d'user de la
chose louée en bon père de famille. Il ne doit ni modifier, ni endommager
la chose, ni en faire un mauvais usage; mis à part l'usure normale de la
chose, la valeur de celle-ci ne doit pas se trouver diminuée13'. S'agissant
d'immeubles, il devra se conformer au règlement de maison; s'agissant
d'installations techniques ou de machines, il devra observer le mode
d'emploi14'. Le locataire d'un commerce devra l'exploiter convenablement;
le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux devra avoir des égards
pour les colocataires et les voisins et veiller à la bonne réputation de la
maison15'.
L'article 256d régit le devoir du locataire d'user de la chose avec diligence
et d'avoir des égards pour les voisins. Les 1er et 2e alinéas correspondent à
l'actuel article 261, 1er alinéa, du code des obligations. Le 2° alinéa con-
firme expressément la doctrine et la jurisprudence16' qui demandent au
locataire d'un immeuble d'avoir des égards pour ses voisins et les autres
habitants de la maison.
Si le locataire enfreint ces devoirs, le bailleur a le droit, selon le 3e alinéa,
de résilier le bail avant terme. Mais pareille conséquence ne se justifiera
1409

que si le locataire viole gravement ses obligations, non pas pour n'importe
quelle négligence. Il viole gravement ses obligations lorsqu'en dépit d'une
protestation écrite du bailleur il persiste à enfreindre son devoir de dili-
gence ou qu'il endommage la chose par un abus manifeste - dans ce dernier
cas, un avertissement n'est pas nécessaire; dans tous ces cas, l'attitude du
locataire doit rendre le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou
pour les colocataires.
Il y a ainsi cinq différences entre le projet et le droit actuellement en
vigueur (cf. art. 261, 2e al., CO). Tout d'abord, il n'y a pas besoin que la
violation de l'obligation soit durable; le projet couvre maintenant le cas où,
malgré l'avertissement, le locataire viole à nouveau la même obligation.
Deuxièmement, l'avertissement doit être donné par écrit afin que la sécu-
rité du droit soit garantie et que la preuve puisse être apportée facilement.
Troisièmement, il n'est plus nécessaire que le locataire cause à la chose un
«préjudice durable», mais il suffît que la chose soit endommagée. Quatriè-
mement, le droit de résilier le bail n'est garanti au bailleur que si l'on ne
peut raisonnablement lui demander de laisser le locataire jouir de la chose
ou si l'on ne peut raisonnablement exiger des colocataires qu'ils continuent
à partager l'usage de la chose avec ce locataire. Enfin, le projet ne prévoit
plus expressément pour le bailleur le droit de réclamer des dommages-
intérêts. Cette référence aux dommages-intérêts peut sans autre être biffée
car l'obligation du locataire de verser des dommages-intérêts résulte des
dispositions générales du code des obligations (cf. art. 97 et s. CO).
De même qu'en cas de demeure du locataire, le bailleur peut dénoncer les
baux d'habitations et de locaux commerciaux moyennant un délai de 30
jours pour la fin d'un mois; les baux portant sur d'autres choses, avec effet
immédiat. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, il doit
utiliser une formule officielle de résiliation (art. 269, 2e al).
V'article 256e correspond sur le fond à l'actuel article 261, 3e alinéa, du
code des obligations. La disposition oblige le locataire à signaler au bailleur
les défauts de la chose et le rend responsable du dommage s'il ne le fait pas.
Le fait que des tiers revendiquent des droits sur la chose louée n'a pas
besoin d'être expressément mentionné ici du moment que cela est mis sur
le même pied qu'un défaut de la chose, comme on le verra plus loin.
Le 1" alinéa oblige le locataire à signaler les défauts auxquels il ne doit pas
remédier lui-même. Lors de la remise de la chose, ce sont donc tous les dé-
fauts qui devront être signalés, y compris ceux qui pourraient être corrigés
par des menus travaux de nettoyage et de réparation. En revanche, pendant
la durée du bail, ces menus défauts n'auront pas besoin d'être signalés
parce qu'ils devront être corrigés par le locataire (art. 258).
Les défauts que le locataire a causés par sa faute et qu'il devra donc élimi-
ner lui-même doivent être signalés s'ils ont ou pourraient avoir des effets
qui ne se limitent pas à la chose louée. Ainsi, des dégâts d'eau causés par le
locataire dans son appartement doivent être annoncés s'il en résulte de
l'humidité ou même des dégâts d'eau dans l'appartement du dessous.
1410

En revanche, l'obligation d'aviser n'existe pas si le bailleur ou ses auxi-
liaires connaissent ou auraient dû connaître les défauts.
L'obligation d'aviser découle du devoir de surveillance, que le locataire
assume dès la réception de la chose. Pour pouvoir maintenir la chose dans
l'état approprié à l'usage convenu, le bailleur doit être informé lorsque le
locataire est entravé ou pourrait l'être dans l'usage de la chose. On ne peut
pas donner des indications générales sur l'étendue et l'importance de ce
devoir de surveillance; cela dépend dans une grande mesure de la nature de
la chose louée. S'agissant de choses mobilières, le bailleur dépend exclusi-
vement des informations qu'il reçoit du locataire: le bailleur ignore par
exemple sur quel chantier un excavateur est utilisé.
L'avis du locataire ne requiert aucune formalité. Pour les immeubles loca-
tifs, un avis au concierge suffit.
Le 2e alinéa rend responsable le locataire du préjudice résultant de l'omis-
sion fautive d'aviser le bailleur, préjudice qui aurait pu être évité si le
bailleur avait été averti à temps.
L'article 256f régit r obligation faite au locataire de tolérer des travaux.
En vertu du 1er alinéa le locataire doit tolérer l'exécution de travaux desti-
nés à remédier à des défauts ou à réparer ou prévenir des dommages de la
chose louée. Comme en droit actuel, il ne s'agit ici que de réparations; le
locataire n'est pas obligé de tolérer des travaux de rénovation ou de modifi-
cation, sous réserve de l'article 260. Cette disposition figure actuellement
sous le titre «Obligations du bailleur» (cf. art. 256, 1" al., CO); du point de
vue de la systématique, le projet l'intègre à la bonne place.
Le bailleur a l'obligation de délivrer la chose dans l'état approprié à l'usage
convenu et de l'entretenir en cet état. Il est donc tenu de prévenir ou de ré-
parer les défauts; il doit également éliminer les détériorations qui résultent
de l'usage conforme au contrat. Le devoir d'entretien de la chose par le
bailleur a nécessairement pour corollaire le devoir de tolérance du loca-
taire. Ce devoir de tolérance ne doit dès lors pas se limiter - comme actuel-
lement - aux réparations urgentes, mais il doit permettre au bailleur
d'entreprendre tous les travaux utiles au maintien de la chose en bon état,
pour autant que ces travaux fassent partie de l'obligation d'entretien du
bailleur. On entend également par là qu'il doit s'agir de travaux qui ne
soient pas étrangers à la destination de la chose louée. Une fois que le
congé a été donné, le locataire d'un appartement n'est plus obligé de tolérer
que les parois soient tapissées de neuf et les plafonds repeints, et cela tant
que son droit de jouissance continue; il s'agirait en effet de mesures qui ne
profiteraient qu'au prochain locataire. Fait exception le cas où le bailleur
exécute ces travaux dans tous les appartements de l'immeuble et où l'un
des locataires aurait son bail résilié.
Le 2e alinéa oblige le locataire à permettre au bailleur d'inspecter la chose,
si cela est nécessaire, à des fins d'entretien ou de location ultérieure. Cette
obligation du locataire existe déjà aujourd'hui17'; elle sera dorénavant
expressément ancrée dans la loi pour éviter les difficultés rencontrées dans
la pratique.
1411

Le locataire a le droit, il est vrai, d'utiliser la chose louée sans être dérangé.
Mais ce droit n'est pas absolu. Premièrement, le locataire doit tolérer les
dérangement inévitables permettant au bailleur d'établir s'il faut prendre
des mesures d'entretien de la chose. La fréquence des visites du bailleur
dépend de la nature de la chose; il est donc impossible de fixer des règles
générales. Il faut partir de l'idée qu'un propriétaire diligent ne veut pas lais-
ser tomber en ruine la chose louée. Il faut d'ailleurs aussi considérer dans
ce contexte que le locataire doit signaler au bailleur les défauts qu'il dé-
couvre et qu'il répond du dommage s'il ne le fait pas (art. 256e).
Deuxièmement, le bailleur peut déranger le locataire dans la possession de
la chose lorsqu'il s'agit de la louer ultérieurement, en particulier lorsqu'il
veut la montrer à une personne intéressée. Dans ce cas aussi, des considéra-
tions générales sont impossibles. On peut néanmoins estimer que le droit
d'inspection du bailleur et des personnes intéressées à la chose est exclu
avant qu'un bail de durée indéterminée n'ait été résilié.
Le 3e alinéa oblige le bailleur à annoncer préalablement les travaux de
réparation et les inspections et à tenir compte dans leur accomplissement
des intérêts du locataire. Le bailleur d'un appartement ne pourra donc pas
- sous réserve de cas vraiment urgents - pénétrer simplement dans les
locaux loués, mais il devra convenir d'une date avec le locataire. Comme
dans le droit en vigueur (cf. art 256, 1er al., CO), il est prévu que le loca-
taire peut prétendre à une réduction du loyer (art. 259c) et à des dom-
mages-intérêts (art. 259d) lorsque les travaux d'entretien entravent ou dimi-
nuent l'usage de la chose. Ces deux prétentions du locataire ne peuvent pas
être exclues par convention.
421.105 
Inexécution et exécution imparfaite du contrat
lors de la délivrance de la chose
(art. 257)
L'article 257 règle les prétentions du locataire lorsque le bailleur ne livre
pas la chose à la date convenue ou lorsqu'il la livre à temps mais dans un
étal défectueux. Cette disposition correspond au droit en vigueur (art. 254,
2e et 3e al, CO); toutefois, dans le projet, elle a son propre titre et ne figure
plus sous «Obligations du bailleur».
Le 1er alinéa prévoit que le locataire peut invoquer les dispositions de la
partie générale du code des obligations concernant l'inexécution des
contrats (art. 107 s. CO) lorsque la chose n'est pas livrée à temps ou lors-
qu'elle est livrée dans un état excluant ou entravant considérablement
l'usage pour lequel elle a été louée. Dans ces deux cas où le bailleur se
trouve en demeure, le locataire peut lui fixer un délai pour s'exécuter
(art. 107, 1er al., CO). Cependant, la fixation d'un délai n'est pas nécessaire
lorsque les parties ont convenu précisément d'une date déterminée pour
l'exécution (terme fixe), lorsqu'il ressort de l'attitude du bailleur que cette
mesure serait sans effet ou lorsque l'exécution est devenue sans utilité pour
le locataire (art. 108 CO).
1412

Si le bailleur ne livre pas la chose dans le délai fixé ou si la chose présente
toujours des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage
pour lequel elle a été louée, le locataire peut agir en exécution et réclamer
des dommages-intérêts en raison du retard ou résoudre le contrat et deman-
der la réparation de l'intérêt dit négatif ou encore demander la réparation
du dommage résultant de l'inexécution du contrat par le bailleur (art. 107,
2e al., CO).
Comme dans le droit en vigueur, ce droit d'option et, en particulier, la pos-
sibilité de résoudre le contrat ne sont accordés au locataire qu'en cas d'exé-
cution tardive ou en présence de défauts si graves qu'ils rendent la chose en
grande partie ou totalement inutilisable. Pour déterminer si tel est le cas, il
faut examiner la volonté des deux parties, la destination objective ou sub-
jective de la chose louée et, le cas échéant, les assurances données par le
bailleur. En cas de doute, il faut se référer à des critères communément ad-
mis. Pour la location d'un appartement par exemple, il faut que le locataire
et sa famille puissent l'habiter; cependant, l'usage ne se limite pas seule-
ment à l'appartement, mais il s'étend aussi à certaines parties communes,
utilisables par plusieurs locataires, telles que couloirs, escaliers et buande-
rie. Les conditions appropriées à l'utilisation d'une chose ne sont notam-
ment pas réalisées lorsque l'usage de cette chose mettrait en danger des
intérêts vitaux du locataire, par exemple, sa santé. A la différence du droit
en vigueur (cf. art, 254, 3e al., CO), le projet ne mentionne donc plus
expressément la mise en danger de la santé du locataire causée par la chose
louée.
L'obligation principale du bailleur, à savoir la délivrance de la chose dans
un état qui n'exclut ni n'entrave considérablement l'usage convenu, ne peut
être écartée contractuellement; car il n'y aurait alors pas de cession
d'usage, donc pas de bail. En revanche, en cas de violation du contrat, le
droit d'option du locataire peut être limité conventionnellement. De telles
conventions sont cependant exclues - comme dans le droit actuel (art. 5
AMSL) - dans les baux relatifs à des habitations et à des locaux commer-
ciaux et - fait nouveau - dans des conditions générales préimprimées, quel
que soit l'objet du bail (art. 255, 2e al,).
Le y alinéa règle les prétentions du locataire dans le cas où il accepte la
chose et réclame l'exécution parfaite du contrat, bien que la chose soit
affectée de défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour
lequel elle a été louée et qui, pour cette raison, autoriseraient le locataire -
éventuellement après fixation d'un délai - à renoncer somme toute à l'exé-
cution. On se trouve en présence d'un cas semblable lorsque le locataire
refuse d'abord la chose et exige du bailleur la réparation des défauts dans
un certain délai, mais qu'il accepte tout de même la chose, bien que le
délai ait expiré sans réaction de la part du bailleur.
Dans ces circonstances, le locataire ne peut qu'invoquer les dispositions qui
régissent ses prétentions en cas de défauts apparus pendant le bail (art. 259
à 259h). Cela signifie que le locataire qui accepte une chose inutilisable ou
affectée de défauts majeurs ne peut plus invoquer les articles 107 et sui-
1413

vants du code des obligations. Il a perdu son droit d'option et il ne peut dès
lors que faire valoir les droits que lui accordent les normes spéciales appli-
cables au bail.
Selon le 3e alinéa, le locataire dispose également des moyens juridiques des
articles 259 à 259/z lorsque le bailleur a livré une chose défectueuse, mais
dont les défauts n'excluent ni n'entravent considérablement l'usage pour le-
quel elle a été louée, de façon que le locataire n'aurait pas eu la faculté de
résoudre le contrat (let. a). Lors de la remise de la chose, tout défaut est
traité de la même manière, c'est-à-dire même les défauts mineurs qui
seraient à la charge du locataire (art. 258) s'ils étaient survenus pendant le
bail (let. b); en effet, le devoir du locataire d'entreprendre les petits travaux
de nettoyage et de réparation ne commence que dès le moment où il a reçu
la chose dans un état irréprochable.
Quelle que soit la gravité du défaut, le locataire peut par conséquent exiger
du bailleur la remise en état (art. 259a), éventuellement, une réduction pro-
portionnelle du loyer (art. 259c) et des dommages-intérêts (art. 259$, ainsi
que la prise en charge du procès contre un tiers (art. 259e); s'il s'agit d'un
immeuble, il peut en outre consigner le loyer (art. 259_/). La gravité du dé-
faut joue toutefois un rôle quand le bailleur ne remédie pas au défaut dans
un délai convenable: pour les défauts mentionnés au 2e alinéa, le locataire
peut résilier immédiatement le contrat; pour les défauts secondaires au sens
du 3e alinéa, le locataire ne dispose de cette faculté que pour les choses
mobilières, sinon il peut simplement faire réparer les défauts aux frais du
bailleur (art.-259a).
Par conséquent, mis à part les défauts auxquels on peut remédier par des
menus travaux de nettoyage et de réparation (art. 258), la même réglemen-
tation est applicable sans égard au fait qu'un défaut existait déjà lors de la
remise de la chose ou qu'il n'est apparu que plus tard.
Le locataire ne peut renoncer aux prétentions accordées par les 2e et 3e
alinéas ni dans des conditions générales préimprimées ni dans des contrats
de bail relatifs à des habitations ou à des locaux commerciaux. Le locataire
pourrait renoncer valablement à ses droits, mais de manière indirecte seule-
ment, en estimant que la chose est conforme à l'usage qu'il prévoit non-
obstant les défauts connus lors de la conclusion du bail, ce qui aura généra-
lement pour conséquence que le loyer convenu sera plus bas.
421.106 
Défauts de la chose pendant le bail
(art. 258 à 259/z)
Sous le titre «Défauts pendant le bail», les articles 258 à 259h règlent les
droits et les obligations du locataire et du bailleur pour le cas où des
défauts surviennent en cours de bail. Ces dispositions qui doivent être mises
en relation avec l'article 257 montrent clairement que même les défauts
auxquels on peut remédier par de menus travaux de nettoyage et de répara-
tion sont à la charge du bailleur, s'ils existent déjà au moment de la
délivrance de la-chose.
1414

L'article 258 oblige le locataire à remédier à ses frais, dans la mesure pré-
vue par l'usage local, aux défauts qui peuvent être réparés par de menus
travaux de nettoyage ou de réparation, indispensables à l'entretien normal
de la chose. Cette norme correspond au droit en vigueur (cf. art. 263, 2e al,
lre phrase, CO).
L'article 259 est consacré aux droits du locataire en général. Il circonscrit
les défauts dont répond le bailleur et énumère les diverses prétentions
appartenant au locataire dans de tels cas. Le bailleur ne répond pas des
défauts dont le locataire est lui-même responsable ou qu'il doit réparer à
ses frais selon l'article 258. En vertu de son obligation d'entretien, le bail-
leur répond de tous les autres défauts. Il ressort en outre clairement de cette
norme qu'un trouble causé au locataire dans l'usage de la chose équivaut à
un défaut. Par cette précision conforme à la jurisprudence18', les modifica-
tions matérielles et juridiques apportées à l'état requis pour une utilisation
appropriée de la chose selon l'usage prévu initialement sont considérées de
manière uniforme comme des «défauts».
Le 1" alinéa prévoit que, lorsque le bailleur répond d'un défaut, le loca-
taire peut exiger de lui la remise en état de la chose (let. a), une réduction
du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c); le locataire peut aussi
exiger que le bailleur prenne en charge un procès contre un tiers quand ce
tiers fait valoir une prétention sur la chose incompatible avec les droits du
locataire (let. d). Ces moyens juridiques appartenant au locataire existent
déjà dans le droit actuel (cf. art. 255 et 258 CO).
Selon le 2e alinéa - et ceci est nouveau - le locataire d'un immeuble a le
droit, après avis d'un défaut, de consigner les loyers à échoir; sa position
peut ainsi être quelque peu améliorée par rapport au droit actuel qui désa-
vantage le locataire, n'ayant à disposition qu'une prétention en. réduction
du loyer pratiquement peu efficace.
Le locataire ne peut renoncer à l'avance aux moyens juridiques mentionnés
ni dans des conditions générales préimprimés ni dans des contrats de bail
relatifs à des habitations et à des locaux commerciaux (art. 255, 2e al.); il
importe en effet que l'obligation d'entretien du bailleur ne soit pas rendue
illusoire.
L'entretien de la chose d'une manière qui garantisse l'état conforme à
l'usage convenu fait partie des obligations principales du bailleur. Le droit
du locataire à pouvoir utiliser la chose sans être dérangé est le pendant
de l'obligation d'entretien du bailleur. Si un défaut apparaît, le contrat n'est
plus exécuté correctement et le locataire a le droit de demander la répara-
tion du défaut et la remise en état de la chose conformément au contrat.
Cette prétention du locataire est réglée à l'article 259a.
Lorsque le bailleur apprend que la chose présente un défaut, il doit, en
vertu du 1er alinéa, y remédier dans un délai convenable, même si le loca-
taire ne l'a pas avisé; en effet, le défaut peut aussi être connu du bailleur ou
d'un de ses auxiliaires, par exemple du concierge, sans qu'un avis soit
donné. En règle générale, ce sera toutefois le locataire qui communiquera
au bailleur l'existence d'un défaut. Il n'est pas prévu qu'il le fasse dans une
1415

forme spéciale car les défauts sont en pratique souvent signalés oralement
au bailleur.
Dès que le bailleur a connaissance d'un défaut, que ce soit par le locataire
ou d'une autre manière, il doit prendre sans tarder les mesures nécessaires
pour y remédier. Il est par ailleurs également dans l'intérêt du bailleur de
réparer la chose aussi vite que possible, parce qu'il s'agit en fin de compte
d'un défaut portant atteinte à son bien et que le locataire peut exiger une
réduction du loyer aussi longtemps que la chose est en mauvais état.
Comme dans le droit actuel (art. 255, 1er al., CO), le projet accorde au bail-
leur un délai convenable afin de remédier au défaut. Ainsi, le devoir d'exé-
cution parfaite, qui dans les rapports d'obligations durables est par essence
continu, est tempéré par le principe de la bonne foi. Le délai est con-
venable lorsqu'il permet au bailleur de remédier au défaut compte tenu des
circonstances d'espèce et des mesures à prendre. Dans le cas où le locataire
fixe au bailleur un délai, ces critères doivent aussi être pris en considéra-
tion.
Le 1er alinéa prévoit également les sanctions pour le cas où le bailleur ne
remédie pas au défaut dans un délai convenable. Cette norme s'applique
aux baux de choses mobilières et immobilières. Elle accorde au locataire le
droit de résilier immédiatement le contrat si le défaut exclut ou entrave
considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (let. a). S'il s'agit
d'une atteinte moins grave à l'usage de la chose, le locataire peut remédier
au défaut aux frais du bailleur (let. b). Ces conséquences juridiques existent
déjà dans le droit en vigueur (cf. art. 255, 1er al, et 256, 2e al., CO); elles
sont imperatives pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux (cf.
art. 5 AMSL).
Le 2e alinéa ne s'applique qu'aux baux de choses mobilières. Il introduit la
faculté pour le locataire de résilier immédiatement le contrat, même si le
défaut restreint, sans l'exclure ou l'entraver considérablement, l'usage pour
lequel la chose a été louée. Selon le droit en vigueur, le locataire ne dispose
pas de cette prétention. Celle-ci se justifie toutefois avant tout en considéra-
tion de l'article 259b, qui offre au bailleur la possibilité d'empêcher le loca-
taire d'exiger la remise en état ainsi que de résilier immédiatement le bail
en livrant une chose de remplacement exempte de défaut; cette possibilité
est d'actualité spécialement pour les baux de choses mobilières.
Avant d'agir selon les 1er et 2e alinéas, le locataire doit attendre le temps
qu'il faut à un bailleur diligent pour au moins pallier les conséquences du
défaut, au cas où le défaut lui-même ne peut être éliminé. Si, par exemple,
un toit présente des fuites d'eau, le bailleur doit, dans un délai convenable,
installer un toit de fortune; il ne suffit pas que le bailleur demande un devis
pour des travaux de réparation ou qu'il agisse contre l'entrepreneur qui a
exécuté le toit.
Mais le locataire ne doit pas, dans tous les cas, attendre un certain temps
avant de résilier le contrat ou de faire éliminer les défauts aux frais du bail-
leur. Par analogie à l'article 108 du code des obligations, une telle attente
peut s'avérer inutile.
1416

Quand le locataire opte pour la résiliation avec effet immédiat, cela ne
signifie pas dans tous les cas qu'il doit résilier tout de suite le contrat.
Comme dans le droit actuel19), il peut attendre jusqu'au moment où il a
trouvé une chose de remplacement; cependant, il doit se montrer actif dans
ses recherches, sinon une trop longue attente pourrait être interprétée, selon
le principe de la bonne foi, comme une renonciation à la résiliation.
En vertu de l'article 259b, le bailleur peut - au lieu de remédier au défaut -
mettre à disposition du locataire, dans un délai convenable, une chose de
valeur équivalente qui remplace la chose défectueuse. Dans un tel cas, le
locataire ne peut plus résilier le contrat ou remédier au défaut aux frais du
bailleur. En revanche, il a droit à une réduction du loyer et à des dom-
mages-intérêts jusqu'au moment où une chose sans défaut lui est fournie
par le bailleur,
L'article 259c traite de la prétention du locataire en réduction du loyer, en
cas de défauts de la chose louée. Cette prétention existe déjà dans le droit
actuel, pour autant que l'usage de la chose soit notablement amoindri
(art. 255, 1er al, CO); elle est imperative pour les baux d'habitations et de
locaux commerciaux (cf. art. 5 AMSL). D'après le projet, cette prétention
ne peut pas non plus être écartée dans des conditions générales préimpri-
mées (art. 255, 2e al.).
Par rapport au droit en vigueur, il est précisé que le locataire peut aussi
faire valoir cette prétention directement auprès du bailleur sans saisir le
juge. Cette faculté revêt, dans la systématique adoptée pour notre projet,
davantage d'importance du fait que le locataire d'une chose immobilière
peut renforcer sa position par la consignation du loyer et saisir l'autorité de
conciliation (art. 259g).
La réduction du loyer entraîne une adaptation de la prestation due par le
locataire à la diminution de l'usage de la chose; la prétention du locataire
ne dépend donc pas d'une faute du bailleur.
De par la loi, la prétention en réduction existe dès la connaissance d'un
défaut par le bailleur jusqu'à son élimination complète ou jusqu'au
moment où la chose réparée est appropriée à l'usage convenu. Le dies a
quo de cette prétention dépend de la connaissance des défauts par le bail-
leur. Ainsi, on met en évidence le lien étroit existant entre cette prétention
et la prétention en remise en état de la chose.
La prétention du locataire en réduction du loyer existe jusqu'au rétablisse-
ment total de l'état conforme au contrat. Elle ne s'éteint donc pas si le bail-
leur supprime partiellement le défaut, par exemple au moyen de mesures
provisoires qui laissent subsister une restriction de la jouissance de la
chose; dans une telle situation, il faudra cependant fixer à nouveau le mon-
tant de la réduction en fonction de l'incidence des mesures provisoires. Par
ailleurs, on peut aussi appliquer par analogie les principes qui gouvernent
l'action en réduction de prix du droit de vente.
Comme dans le droit actuel (art. 255, T al., CO), l'article 259d accorde au
locataire une prétention en réparation du dommage résultant des défauts de
la chose. Cet article libère le bailleur de l'obligation de verser des dom-
96 Feuille federale. 137e année. Vol. 1 
1417

mages-intérêts s'il prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. La norme
est imperative pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux (cf.
art. 5 AMSL) et pour les baux régis par des conditions générales préimpri-
mées; pour le reste, la possibilité de se libérer de sa responsabilité est réglée
par les articles 100 et 101 du code des obligations.
L'article 259e règle le droit du locataire d'exiger que le bailleur se charge
du procès contre un tiers, quand le tiers élève une prétention sur la chose
louée incompatible avec les droits du locataire. Ce droit du locataire
existe déjà dans le droit actuel (art. 258, lre partie de la phrase, CO). Le
locataire ne peut renoncer à ce droit que dans les limites de l'article 255, 2e
alinéa.
En vertu de l'article 259f, le locataire d'une chose immobilière défectueuse
a le droit de consigner les loyers à échoir, ce qui est nouveau. On accorde
ainsi au locataire un moyen de pression afin qu'il puisse faire valoir plus
efficacement ses prétentions en remise en état de la chose, en réduction du
loyer et en dommages-intérêts. Si le bailleur n'exécute pas parfaitement sa
prestation principale, le locataire n'a plus l'obligation de lui verser le loyer,
mais il peut le consigner auprès d'une autorité sans encourir la demeure.
D'autre part, dans le cas où ses prétentions seraient rejetées, le locataire ne
court pas le risque de devoir payer plusieurs loyers en peu de temps, étant
donné qu'il n'en garde pas les montants, mais les verse à l'office de consi-
gnation. Il s'agit d'une solution intermédiaire entre la situation actuelle
défavorable au locataire et la proposition de la commission d'experts jugée
excessive, selon laquelle le locataire pouvait directement réduire le loyer,
Le 1er alinéa renferme les conditions nécessaires à l'exercice du droit de
consignation: le locataire doit signaler au bailleur le défaut et lui demander
d'y remédier; de plus, il doit avertir par écrit le bailleur qu'il consignera
désormais les loyers. Il le fera généralement par le même courrier, ce qui
améliorera la sécurité juridique, spécialement pour les baux d'habitations et
de locaux commerciaux.
Seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Le locataire ne peut donc
pas consigner des loyers pour lesquels il se trouve déjà en demeure.
L'office de consignation sera désigné par le canton.
Le 2e alinéa précise que les loyers consignés sont réputés payés. Le loca-
taire qui fait usage du droit de consignation est libéré de son obligation de
payer le loyer au bailleur et ne s'expose donc pas à la demeure. Cet effet de
la consignation ne dure toutefois que jusqu'à décision sur le bien-fondé des
prétentions du locataire, c'est-à-dire jusqu'à ce que la somme consignée soit
acquise au bailleur de par la loi - le locataire ne saisit pas l'autorité de
conciliation dans le délai fixé (art. 259g, 1er al.) -, jusqu'à ce que les parties
soient convenues de l'affectation des loyers (art. 259/z, 1er al) ou jusqu'à ce
que l'autorité de conciliation ou le tribunal ait pris une décision sur l'affec-
tation des loyers consignés (art. 259h).
La consignation ne peut être qu'une mesure provisoire. C'est pourquoi,
l'article 259g, 1er alinéa, prévoit que le locataire doit faire valoir, dans les
30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions
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auprès de l'autorité de conciliation. La situation est comparable à celle qui
résulte 
de mesures provisionnelles en droit procédural. Si le locataire
n'agit pas, les loyers consignés échoient au bailleur.
Mais le bailleur n'a pas besoin d'attendre que le locataire fasse valoir ses
prétentions; en vertu du T alinéa, il peut de son côté s'adresser à l'autorité
de conciliation dès qu'il a eu connaissance de l'intention du locataire de
consigner les loyers. Le bailleur peut faire valoir qu'il n'y a aucun motif de
consignation et exiger la libération des loyers consignés.
L'article 259h, 1er alinéa, règle les devoirs et la compétence de l'autorité de
conciliation. Celle-ci doit d'abord s'efforcer d'amener les parties à un
accord. Les expériences faites jusqu'à maintenant avec les commissions de
conciliation nous autorisent à penser que ce procédé est à même de
décrisper les relations entre bailleurs et locataires. C'est bien là l'objectif
principal de ce droit - nouveau - de consigner les loyers et, d'une manière
générale, du présent projet de révision.
Si la tentative de conciliation échoue, l'autorité prend une décision quant
aux prétentions des parties et à l'affectation des loyers déjà consignés ou à
consigner. L'autorité pourrait, par exemple, constater l'existence d'un
défaut qui n'a pas été éliminé par le bailleur dans un délai convenable et
qui, étant secondaire, peut être réparé par le locataire aux frais du bailleur
(cf. art. 259a, \" al, Jet. b). Dans un tel cas, elle attribuerait au locataire la
part du loyer consigné nécessaire à l'élimination du défaut; quant au solde,
elle le restituerait au bailleur.
En vertu du 2e alinéa, la partie qui succombe totalement ou partiellement
peut attaquer devant le juge la décision rendue par l'autorité de concilia-
tion. Faute d'action dans les 30 jours, cette décision devient définitive.
Dans l'exemple précité, le bailleur et le locataire pourraient saisir le juge
dans les 30 jours: le premier pourrait faire valoir qu'il n'y a pas de défaut
et le second que l'élimination du défaut entraîne des frais plus élevés.
Le droit de consignation est impératif pour tous les baux d'habitations et de
locaux commerciaux ainsi que pour les baux régis par des conditions géné-
rales préimprimées (art. 255, 2e al.).
421.107 
Rénovation et modification de la chose
(art. 260 et 260a)
L'article 260 est consacré aux modifications et rénovations de la chose
louée entreprises par le bailleur. Celles-ci sont-elles autorisées? La question
se pose très fréquemment lorsque la chose présente des défauts qui doivent
être supprimés. Dans ces cas, le bailleur a souvent intérêt non seulement à
éliminer les défauts, mais encore, par exemple, à équiper la chose selon les
toutes dernières innovations techniques. Cependant, le contrat de bail en
cours impose au bailleur des limites; en effet, celui-ci est en principe obligé
de maintenir la chose louée dans un état déterminé pendant toute la durée
du bail et, d'autre part, le locataire n'a pas à consentir à une modification
de cet état qui peut l'incommoder.
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Il serait toutefois peu réaliste de vouloir interdire absolument au bailleur,
qui remédie aux défauts de la chose ou effectue des travaux d'entretien,
d'entreprendre aussi des travaux qui dépassent la simple suppression des
défauts ou l'entretien normal et qui entraînent une rénovation ou une
modification de la chose.
Sur la base de ces considérations, l'article 260, 1er alinéa accorde au bail-
leur le droit de rénover et de modifier la chose louée - ce qui implique
pour le locataire un devoir de tolérer ces travaux - mais dans une certaine
mesure seulement: il faut que les travaux de rénovation ou de modification
puissent être raisonnablement imposés au locataire et que le bail n'ait pas
été résilié.
Si le bailleur pouvait entreprendre des travaux de rénovation ou de modifi-
cation après la résiliation du bail, le locataire ne devrait supporter que les
désagréments qui en résultent sans pouvoir bénéficier des avantages.
Dans les autres cas, la jurisprudence appréciera in concreto si des rénova-
tions ou des modifications peuvent être raisonnablement imposées au loca-
taire; il faudra particulièrement prendre en considération le fait que le bail-
leur qui conclut un contrat limite son droit de disposition sur la chose et
reçoit en contrepartie un loyer.
Lorsque le bailleur a le droit d'entreprendre des rénovations et des modifi-
cations, il doit, en vertu du 2e alinéa, tenir compte des intérêts du locataire
lors de l'exécution des travaux. Il s'agit d'une concrétisation du principe de
la bonne foi, en ce sens que le bailleur doit faire tout ce qu'il peut pour que
le locataire soit le moins possible gêné dans l'usage de la chose et cela, tant
en considération du degré que de la durée du dérangement. Dans un appar-
tement qu'il loue, le bailleur ne pourrait, par exemple, en modifier le plan,
utiliser une chambre comme dépôt de matériel pendant toute la durée de la
construction ou installer un atelier dans la buanderie. De même les fenêtres
ou le chauffage ne peuvent être rénovés durant l'hiver. En outre, la période
des travaux doit être convenue à temps, le début des travaux, annoncé et
les pauses de midi et du soir ainsi que celles du dimanche, respectées.
Lorsque, pendant l'exécution des travaux de rénovation ou de modification,
le locataire est gêné dans l'usage de la chose, on se trouve en présence
d'une chose défectueuse au sens de l'article 259. Par conséquent, le loca-
taire dispose en principe des droits prévus aux articles 2 59 a et suivants.
Mais comme l'article 260 l'oblige à tolérer les travaux de rénovation et de
modification, le locataire ne peut pas faire valoir la prétention en remise en
état et le droit de consignation du loyer qui en découle. C'est pourquoi,
l'article 260, 2e alinéa, mentionne les deux prétentions dont dispose le loca-
taire en cas de trouble dans l'usage de la chose à cause de travaux de réno-
vation ou de modification, à savoir l'action en réduction du loyer
(art. 259c) et en dommages-intérêts (art. 259d).
L'article 260a règle les rénovations et modifications de la chose louée entre-
prises par le locataire. Le locataire ne reçoit la chose qu'en vue de son
usage; par conséquent, il n'est en principe pas autorisé à la modifier.
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Le 7er alinéa établit donc le principe que le locataire ne peut entreprendre
des travaux de rénovation ou de modification sans le consentement du bail-
leur. Afin que la sécurité juridique soit garantie et qu'il soit plus facile
d'apporter les preuves, le consentement du bailleur doit être donné par
écrit.
Le y alinéa prévoit que si le bailleur a donné son accord, il ne peut exiger
la remise en l'état initial de la chose que s'il en a convenu avec le locataire.
Dans ce cas également, la forme écrite est exigée pour les raisons invoquées
à propos du 1er alinéa.
Le 3e alinéa prescrit dans quels cas le locataire peut, à la fin du bail, récla-
mer une indemnité de plus-value résultant d'une modification ou d'une ré-
novation de la chose. Une telle prétention existe, d'une part, lorsque les
parties ont convenu par écrit que le bailleur verserait une indemnité (let. a).
D'autre part, le locataire peut exiger une indemnité lorsque le bailleur a
consenti à la rénovation ou à la modification et que la valeur de la chose
en est considérablement accrue (let. b). Mais à défaut de consentement du
bailleur, aucune indemnité n'est due. En ce cas, le locataire ne peut invo-
quer ni les dispositions de droit réel (art. 671 et 672 CC) ni les dispositions
sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO).
421.108 
Changement du propriétaire de la chose
(art. 261 à 26le)
Au titre marginal «Changement de propriétaire» sont traités deux pro-
blèmes, qui sont actuellement réglés avec les obligations du bailleur sous le
titre «Responsabilité en raison de droits prétendus par des tiers», à savoir
les conséquences de l'aliénation de la chose louée (art. 261 ; cf. art. 259 CO)
et l'annotation du bail au registre foncier (art. 261 b', cf. art. 260 CO). La
garantie en cas de défauts juridiques qui se trouve actuellement aussi dans
les dispositions concernant la responsabilité du bailleur (art. 258 CO), est
maintenant placée, dans notre projet, sous le chapitre sur les droits du
locataire en cas de défauts pendant le bail (art. 259e). Une nouvelle norme
du projet (art. 261 a) est consacrée aux droits réels limités qui grèvent la
chose louée.
L'article 261 règle les rapports juridiques entre le locataire et le bailleur
ainsi qu'entre le locataire et l'acquéreur, dans les cas d'aliénation de la
chose ou de vente de l'objet par la voie de la poursuite ou de la faillite. Le
texte allemand du titre marginal de l'article 259 du code des obligations
(«Kauf bricht Miete») est adapté aux textes français et italien («aliénation
de la chose», «alienazione della cosa», «Veräusserung der Mietsache»),
car il est erroné; en effet, ce n'est pas la vente, mais le transfert de la pro-
priété qui rompt le bail. Cela permet en outre d'uniformiser l'expression
dans les trois langues.
Pour l'aliénation d'immeubles, la propriété est acquise par l'inscription au
registre foncier (art. 656, 1er al., CC); pour l'aliénation de choses mobilières
la propriété est acquise en l'occurrence - la chose étant en possession d'un
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tiers, le locataire - par la conclusion du contrat d'aliénation (cf art 924
1er al., CC).
Le 1er alinéa prévoit qu'en cas d'aliénation de la chose louée par le bail-
leur, les baux en cours passent, de par la loi, à l'acquéreur de la chose, au
moment du transfert de propriété. La même réglementation est applicable
lorsque la chose louée est soustraite au bailleur par la voie de la poursuite
ou de la faillite.
En revanche, selon le droit actuel, le bail ne passe à l'acquéreur de la chose
louée que si celui-ci le reprend; cependant, dans les baux d'immeubles, on
présume de manière irréfragable que l'acquéreur reprend le bail s'il ne le
dénonce pas (cf. art. 259, 1er et 2e al., CO).
Mais en vertu du 2e alinéa, le nouveau propriétaire ne se trouve pas exacte-
ment dans la même situation juridique que celle du bailleur précédent; il
ne doit souffrir la présence du locataire que jusqu'au prochain terme légal
de congé, à moins que le contrat ne permette de dénoncer le bail plus tôt.
Une telle dénonciation n'est cependant possible que si les parties ont
convenu de tenues de congé particuliers, car les délais de congé fixés dans
le projet sont des délais minimaux impératifs (cf. art. 267, 1er al.). Pour les
baux de choses mobilières, cette possibilité n'est pas prévue étant donné
que ces baux peuvent être résiliés pour n'importe quel tenne (art. 267e).
Dans le droit actuel, les délais et termes de congé ne revêtent en revanche
pas un caractère contraignant (art. 267 CO), sauf pour les baux d'habita-
tions et de locaux commerciaux (art. 12, 1er al., AMSL).
La réglementation du projet est reprise du droit en vigueur (art. 259, 2e al.,
CO) et étendue aux baux de choses mobilières. Cette simplification est jus-
tifiée par les motifs suivants: il n'appartient pas à la loi de favoriser en
général la rupture anticipée d'un contrat conclu pour une certaine durée et
puis, à vrai dire, on ne voit pas pourquoi une telle rupture serait autorisée
pour les baux de choses mobilières. De plus, selon le projet, les baux de
choses mobilières peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de
trois jours - c'est-à-dire un délai très court - pour n'importe quel terme
(art. 267e).
Pour les choses mobilières et immobilières, le nouveau propriétaire qui ne
veut pas continuer le bail peut donc le résilier pour le prochain terme légal,
même si le contrat ne prévoit qu'une dénonciation plus tardive. Cette res-
triction à la propriété, qui sera en règle générale peu importante, peut
d'autant plus facilement être imposée à l'acquéreur qu'il peut réclamer des
dommages-intérêts à l'aliénateur lorsque celui-ci ne Fa pas informé des
baux en cours.
Pour les habitations et les locaux commerciaux, le congé donné par le nou-
veau propriétaire doit aussi respecter les formes prescrites (art. 269 et 269à)
et le locataire peut également, en principe, invoquer les dispositions sur la
protection contre les congés (art. 271 ss; cf. les exceptions de l'art. 27la, 2e
al).
Selon le 1er alinéa, le bail passe à l'acquéreur de la chose louée avec le
transfert de la propriété. Cela ne libère toutefois pas le bailleur de ses obli-
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gâtions. Mais étant donné qu'après le transfert de la propriété à l'acquéreur
il ne dispose plus de la chose louée, le bailleur ne peut plus exécuter le
contrat. Par conséquent, le 3
L' alinéa prévoit que le précédent bailleur doit
fournir au locataire un dédommagement complet dans le cas où le nouveau
propriétaire résilie le bail en vertu du T alinéa plus tôt que prévu par le
contrat.
En revanche, aucun dédommagement n'est dû lorsque le nouveau proprié-
taire résilie prématurément le bail, par exemple, à cause de retard dans le
paiement ou de faillite du locataire car, dans une telle situation, le motif de
la résiliation anticipée repose dans la personne du locataire.
Nous avons examiné si, en cas de changement du propriétaire de la chose
louée, le locataire devrait bénéficier d'un droit spécial de résiliation. Nous
y avons renoncé, car un tel droit de résiliation ne serait utile que dans les
rares situations suivantes: le contrat prévoit des délais de congé plus longs
que les délais légaux ou alors le contrat est conclu pour une durée déter-
minée et demeure en vigueur pendant une longue période encore. En outre,
on peut partir de l'idée que le locataire souhaite généralement continuer le
bail et que la personne du bailleur ne joue normalement aucun rôle pour le
locataire. Dans le cas contraire, le locataire ne serait d'ailleurs pas démuni:
si la continuation du bail lui est insupportable, il peut résilier le contrat
pour de justes motifs (art. 268).
Le 4e alinéa reprend quant au fond l'actuel article 259, 3e alinéa, du code
des obligations; il réserve les dispositions spéciales sur l'expropriation.
En vertu de l'article 261a, les dispositions sur l'aliénation de la chose louée
(art. 261) s'appliquent par analogie quand le bailleur accorde à un tiers un
droit réel limité et que cette opération équivaut à un changement de pro-
priétaire. C'est notamment le cas lorsque le bailleur confère à un tiers un
usufruit ou un droit d'habitation qui n'est pas compatible avec le bail.
L'octroi de tels droits est déjà actuellement traité de la même manière que
l'aliénation de la chose20). Cette norme n'introduit donc aucune nouveauté;
elle est simplement utile à la clarté de la loi.
L'article 26Ib a pour objet l'annotation du bail au registre foncier. Cette
disposition correspond quant au fond à l'actuel article 260 du code des
obligations.
421.109 
Sous-location
(art. 262)
Contrairement au droit actuel (cf. art. 264 CO), la sous-location fait l'objet
d'une réglementation distincte de la cession (art. 263). En traitant séparé-
ment la sous-location et la cession, on tient mieux compte de l'intention du
locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage
de la chose et disposer de son droit d'usage; par la cession, il veut au
contraire transférer son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps
du bail.
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L'article 262, 1er alinéa, accorde en principe au locataire le droit à la sous-
location, mais sous réserve de l'accord du bailleur. Le 2e alinéa précise que
le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location que s'il en
résulte pour lui des inconvénients considérables. Le critère du préjudice est
déjà contenu dans le droit actuel. L'innovation réside dans le fait que les
inconvénients doivent avoir une certaine importance et que la disposition
revêt dans cette mesure un caractère impératif. Le consentement du bailleur
n'est subordonné à aucune forme. Il peut en particulier être donné tacite-
ment, par exemple, lorsque le bailleur ne réagit pas à l'avis du locataire,
l'informant qu'il veut sous-louer tout ou partie de la chose, et qu'il fait
ainsi savoir qu'il ne craint pas d'inconvénients considérables en raison de la
sous-location.
Cette réglementation veut remédier à l'interdiction de la sous-location qui
est contenue dans la plupart des contrats-type de bail pour habitations et
qui ne tient pas compte des intérêts des parties au contrat. Elle établit en
outre une situation claire pour les deux parties. Cette restriction légale à
l'interdiction de sous-louer est également justifiée par le fait qu'en vertu du
y alinéa - comme d'ailleurs dans le droit actuel (art. 264, 2e et 3e al., CO)
- le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire afin que ce der-
nier s'en tienne à l'usage convenu, et parce que le locataire répond envers
le bailleur de l'usage conforme au contrat fait par le sous-locataire.
421,110 
Transfert du bail à un tiers
(art. 263)
L'article 263 traite du transfert du bail à un tiers par le locataire. Cette
norme correspond à l'actuel article 264 du code des obligations, dans la
mesure où elle règle une situation dans laquelle le locataire veut céder ses
droits à un tiers.
Par rapport au droit en vigueur, le projet propose toutefois deux modifica-
tions importantes. Premièrement, l'article 263 ne s'applique qu'au bail de
locaux commerciaux. Cette limitation est justifiée par le fait que le
projet (art. 264) prévoit que le locataire peut se libérer du bail s'il présente
au bailleur un nouveau locataire solvable et que le bailleur ne puisse rai-
sonnablement refuser. L'intérêt du locataire à imposer au bailleur un nou-
veau locataire déterminé n'existe par conséquent que dans le cas où, en
plus du bail, il veut aussi faire reprendre une plus-value qu'il a conférée à
la chose louée, par exemple, sa clientèle. Un tel intérêt ou, par exemple,
l'intérêt de vendre des stocks de marchandises à des conditions favorables
n'existe cependant que pour les baux de locaux commerciaux. Pour les
baux relatifs aux autres choses, la cession est autorisée en vertu des disposi-
tions générales du code des obligations (art. 164 s. CO), de sorte que la libé-
ration du locataire ne s'opère valablement que moyennant le consentement
du bailleur à la reprise de dette par le tiers cessionnaire (cf. art. 176 CO).
Deuxièmement, l'article 263 ne règle pas seulement la cession des créances
du locataire, mais la reprise par un tiers du contrat en entier, c'est-à-dire
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aussi bien des droits que des obligations du locataire. On tient ainsi compte
des difficultés rencontrées dans la pratique, que la réglementation actuelle
ne parvient guère à résoudre. On évitera en particulier qu'en cas de bail
conclu pour une longue durée, le locataire puisse faire l'objet de poursuites
en loyers longtemps après son départ, parce qu'il est, formellement, encore
débiteur du loyer20.
C'est précisément parce que le locataire est libéré de ses obligations à
l'égard du bailleur après le transfert du bail que le 1er alinéa subordonne la
reprise valable du bail au consentement du bailleur. Faute de consente-
ment, la convention passée entre le locataire et le tiers n'a aucun effet sur
les rapports juridiques entre le locataire et le bailleur. Afin que la sécurité
juridique soit garantie et que les preuves puissent être apportées facilement,
l'accord du bailleur doit être donné par écrit.
Comme nous l'avons déjà dit, le locataire peut avoir un intérêt particulier à
remettre le bail à une personne déterminée. Le 2f alinéa en tient compte,
en limitant le droit du bailleur de refuser son consentement. Comme pour
la sous-location (art. 262), le bailleur ne peut refuser son accord que si le
transfert du bail présente pour lui des inconvénients considérables.
Ces inconvénients peuvent consister en ce que la nature particulière du bail
empêche un transfert, que la chose pourrait être modifiée par le tiers ou
que ce dernier n'est pas digne de crédit.
Si le bailleur donne son consentement, le 3e alinéa prévoit que le tiers entre
dans la situation juridique du locataire, c'est-à-dire qu'il devient créancier
et débiteur du bailleur.
Le 4? alinéa règle l'effet précité du transfert du bail, à savoir la libération
du locataire de ses obligations envers le bailleur. Etant donné que le bail-
leur n'est pas totalement libre de s'opposer à un transfert du contrat, il est
prévu que le locataire répond solidairement avec le tiers, pendant un cer-
tain temps, après le transfert du bail. Cette responsabilité solidaire dure jus-
qu'au moment où le bail prend fin selon le contrat ou la loi (p. ex., jusqu'à
l'expiration du contrat de durée déterminée) ou jusqu'au moment où il
pourrait lui être mis fin (p. ex., jusqu'au prochain terme de congé admis-
sible). Indépendamment de la durée convenue du contrat ou des délais de
congé prévus, la responsabilité solidaire du locataire prend fin, au plus
tard, deux ans après le transfert du bail. Il s'agit de la même durée.maxi-
male que celle qui est prévue pour la cession d'une entreprise avec actif et
passif (cf. art. 181, 2e al, CO).
421.111 
Restitution anticipée de la chose
(art. 264)
L'article 264 règle la restitution anticipée de la chose par le locataire. En
l'occurrence, contrairement au transfert du bail (art. 263), le locataire ne
veut pas que le bailleur continue le contrat en cours avec une per-
sonne déterminée; il veut simplement restituer la chose et se libérer de ses
obligations contractuelles. Cette situation correspond à celle de l'actuel
1425

article 257 du code des obligations dans laquelle le locataire qui, par sa
propre faute ou par suite d'un cas fortuit survenu dans sa personne, ne peut
se servir de la chose louée ou n'en peut faire qu'un usage restreint doit
néanmoins payer le loyer au bailleur.
Cette disposition est demeurée sans grande signification pratique dans la
mesure où, selon la jurisprudence unanimement admise22), le locataire peut
se libérer du contrat s'il présente au bailleur une personne de remplace-
ment et que celui-ci ne puisse raisonnablement refuser.
Le 1er alinéa consacre cette jurisprudence et accorde au locataire la faculté
de se retirer du contrat et de restituer la chose louée lorsqu'il présente une
personne que, d'un point de vue objectif, le bailleur ne pourrait refuser en
qualité de nouveau locataire qu'en violant le principe de la bonne foi et qui
est disposée à reprendre le bail aux conditions qui étaient valables pour le
locataire sortant. Si ces conditions sont remplies, le précédent locataire doit
être délié de ses obligations contractuelles envers le bailleur.
La solution proposée est une application du devoir général du bailleur de
faire tout son possible, selon le principe de la bonne foi, afin de restreindre
le dommage résultant de la violation du contrat par le locataire. Contraire-
ment à la réglementation de certains contrats-cadre ou contrats-type de
bail, la présentation de deux ou trois locataires n'est pas exigée. Selon le
projet, la proposition d'un seul locataire de remplacement suffit, s'il
remplit les conditions requises; en effet, il se pourrait que dans un cas 20
personnes ne suffisent pas, alors que dans un autre cas une seule personne
réussisse à satisfaire aux conditions.
Pour juger si le locataire proposé peut être raisonnablement accepté par le
bailleur, il faut se fonder - comme nous l'avons déjà dit - sur des critères
objectifs. Ainsi, on ne peut notamment exiger que ce locataire remplisse
des conditions plus sévères que celles qu'avait remplies le locataire sortant,
sauf si ce dernier avait fait l'objet de plaintes justifiées. De plus, le locataire
de remplacement doit être solvable, c'est-à-dire offrir la garantie qu'il par-
viendra à payer ponctuellement son loyer.
Les renseignements utiles à la vérification de ces deux conditions nécessi-
tent un certain temps de la part du bailleur. Cependant, celui-ci ne peut
surseoir trop longtemps à sa décision.
Pour que le locataire sortant soit libéré, il suffit que le nouveau locataire
soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Cela signifie, entre
autres, que le bailleur ne peut réclamer au nouveau locataire un loyer plus
élevé ni lui imposer d'autres modifications contractuelles défavorables. S'il
veut le faire, il peut conclure un nouveau contrat avec un autre locataire, le
cas échéant, avec le locataire de remplacement qui lui est proposé; mais le
bailleur perd alors ses droits envers le locataire sortant, car ce dernier s'est
libéré de ses obligations en présentant un locataire de remplacement.
Il faut enfin relever que le 1er alinéa ne mentionne plus le cas où le loca-
taire ne peut faire qu'un usage restreint de la chose. 11 semble aller de soi
que la réglementation valable en cas de renonciation totale à l'usage de la
chose s'applique aussi par analogie à cette éventualité.
1426

Le 2e alinéa dispose que si le locataire ne parvient pas à présenter au bail-
leur une personne de remplacement solvable que celui-ci ne puisse raison-
nablement refuser, il reste en principe tenu au paiement du loyer. L'obliga-
tion de verser le loyer dure jusqu'au moment où le locataire peut se libérer
du contrat. Pour les contrats de durée déterminée, cela veut dire en règle
générale jusqu'à l'expiration de la durée convenue; pour les contrats de
durée indéterminée, jusqu'au prochain terme de congé. Pour les deux sortes
de contrat, le locataire a cependant la possibilité de résilier de manière
anticipée s'il y a des justes motifs (art. 268).
Mais le principe de la bonne foi exige que le bailleur ne s'enrichisse pas sur
le dos du locataire - qui doit payer le loyer bien qu'il ne fasse pas usage de
la chose - et qu'il restreigne le dommage au mieux de ses possibilités.
Comme le prévoit déjà le droit en vigueur (art. 257, 2" al., CO), le 3e alinéa
décharge donc le locataire de son obligation de payer le loyer en proportion
de l'épargne réalisée par le bailleur par suite de la restitution anticipée de
la chose louée (let. a) ou en proportion d'un profit retiré d'un autre usage
de la chose ou d'un gain auquel le bailleur aurait renoncé intentionnelle-
ment (let. b). Si, par exemple, le bailleur entreprend des rénovations
postérieures à la restitution de la chose et qu'il ne puisse pour cette raison
louer la chose, il ne serait pas en droit d'exiger du locataire la totalité du
loyer.
La solution retenue dans ce cas correspond à un principe général du
droit de la responsabilité (obligation du lésé de réduire le préjudice) et elle
est expressément prévue, par exemple, dans le droit du contrat de travail
(art. 337c, 2e al., CO). Dans les rapports d'obligations durables, une partie
- dans le cas où l'autre se trouve en demeure - doit se laisser imputer tout
ce qu'elle épargne ou gagne d'une autre manière ou qu'elle néglige inten-
tionnellement de gagner.
421.112 
Compensation
(art. 265)
De nombreux contrats-types interdisent au locataire de compenser, en tout
ou en partie, ses dettes de loyer avec des créances qu'il possède envers le
bailleur. Cette interdiction contraint fréquemment le locataire à payer le
loyer sans rémission. Cela est particulièrement choquant lorsque, dans
l'exercice d'un de ses droits, le locataire a dû faire réparer des défauts aux
frais du bailleur.
Afin de remédier pratiquement à cette situation insatisfaisante, Y article 265
prescrit que ni le locataire ni le bailleur ne peuvent renoncer d'avance au
droit de compenser les créances découlant du contrat de bail.
421.113 
Extinction du bail
(art. 266 à269fc)
Les articles 266 à 269b concernent l'extinction du bail; dans le droit en
vigueur, les dispositions qui la régissent se trouvent dans le code des obliga-
1427

lions (art. 265 à 267 et 268 à 270).et dans l'arrêté fédéral instituant des
mesures contre les abus dans le secteur locatif (art. 12 et 13). Le chapitre
relatif à l'extinction du bail est divisé en quatre chiffres. Le premier traite
du contrat de durée déterminée (art. 266); le second est consacré aux délais
et aux termes de congé (art. 267 à 267e); le troisième règle les cas de congé
anticipé (art. 268 à 268c) et le quatrième la forme du congé (art. 269 à
2690).
La loi actuelle ne réglemente pas expressément le contrat de durée déter-
minée. Elle y fait allusion aux articles 267, 1er alinéa, et 268 du code des
obligations23', mais ne le définit pas ni ne règle précisément son extinction.
Le présent projet remédie à ces lacunes à l'article 254, 2e alinéa, qui le dé-
finit, et à l'article 266 qui en règle l'extinction.
Le 1" alinéa de cet article règle l'extinction du contrat de bail de durée
déterminée proprement dit et précise que celui-ci prend fin à l'expiration
de la période convenue, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
La durée déterminée d'un contrat de bail peut être convenue expressément
ou tacitement; elle peut aussi dépendre de l'arrivée d'un événement. Les
parties peuvent convenir expressément que le bail durera, par exemple, jus-
qu'au 31 juillet 1987 ou pendant cinq ans dès la conclusion du contrat. La
durée du bail peut être fixée tacitement: location d'une chambre pour la
durée d'un congrès ou d'une grue pour la construction d'un immeuble.
Lorsque la fin du bail dépend de l'arrivée d'un événement, on est en pré-
sence d'un contrat de durée déterminée si cet événement est certain et pré-
visible. Il en est ainsi du bail conclu pour la vie de l'une des parties24', mais
non d'un contrat se référant à la durée d'une coopérative25' ou d'un contrat
dont la fin dépend de la liquidation d'une société anonyme26'.
Les parties peuvent également fixer à leur contrat une durée minimale, une
durée maximale ou une combinaison des deux. Lorsque les parties convien-
nent d'une durée minimale (p. ex. le bail commence le 1er janvier et peut
être résilié au 31 décembre moyennant un délai de congé d'un mois), on
est en présence d'un bail de durée indéterminée car la fin du contrat dé-
pend d'un congé. Lorsque les parties conviennent d'une durée maximale
(p. ex. le bail prend fin au plus tard le 31 juillet 1988 si aucune partie ne le
résilie avant cette date selon les délais et termes légaux), il s'agit d'un
contrat de durée déterminée qui prend fin automatiquement le 31 juillet
1988, sauf résiliation antérieure.
Les dispositions sur la prolongation du bail (art. 272 s.) sont applicables
aux baux d'habitations et de locaux commerciaux conclus pour une durée
déterminée. Les dispositions sur l'efficacité du congé (art. 271 et 211 a) ne
sont pas applicables aux contrats de durée déterminée proprement dits.
Elles s'appliquent toutefois aux congés signifiés avant l'expiration d'un
contrat de durée déterminée prévoyant une durée maximale (ex.: contrat
conclu pour 10 ans au plus, mais avec possibilité de donner le congé tous
les deux ans dans le délai d'un an).
Le 2e alinéa reprend, dans une formulation simplifiée, l'article 268 du code
des obligations. 11 précise que le bail de durée déterminée, reconduit tacite-
1428

ment après l'expiration de la période convenue, est considéré comme un
contrat de durée indéterminée. Cette présomption n'est pas irréfragable;
elle peut être réfutée par la preuve de l'intention contraire des parties.
Cette disposition ne vise que les contrats de bail de durée déterminée pro-
prements dits (cf. art. 254 et 266, 1er al.). En effet, lorsque les parties ont
fixé une durée minimale à leur contrat, il s'agit d'un contrat de durée indé-
terminée qui, faute de congé signifié pour l'expiration de la durée minimale
convenue, demeure un contrat de durée indéterminée, sauf convention
contraire des parties.
La présomption que le contrat continue pour une durée indéterminée dé-
ploie ses effets lorsque le locataire demeure en possession de la chose et que
les deux parties ont l'intention de poursuivre le bail. C'est notamment le
cas lorsque le locataire continue à faire usage de la chose pendant un cer-
tain temps, en s'acquittant du loyer, au su et sans opposition du bailleur.
En revanche, tel n'est pas le cas, en principe, lorsque le locataire est
momentanément empêché de restituer la chose27), ou lorsque le bailleur
accorde au locataire un sursis pour quitter les Iieux28) ou laisse passer un
certain temps après l'expiration du bail avant de demander l'éVacuation29'.
La deuxième hypothèse de l'article 268 du code des obligations, à savoir
que le bail est réputé renouvelé pour un temps indéterminé si l'une ou
l'autre des parties n'a pas donné le congé prévu par le contrat, est abandon-
née. Comme nous l'avons déjà dit, il s'agit dans ce cas d'un contrat de
durée indéterminée. Par conséquent, une présomption en ce sens n'est pas
nécessaire. Evidemment, les parties peuvent convenir que le bail de durée
indéterminée continue pour une nouvelle période pendant laquelle, elles
excluent leur droit de résiliation. .Elles peuvent aussi prévoir que le bail de
durée indéterminée se transforme en un bail de durée déterminée qui
prendra fin sans qu'un congé soit nécessaire. Ces diverses possibilités
appartiennent à la liberté contractuelle des parties. C'est pourquoi, une
réglementation légale paraît superflue.
Les articles 267 à 267e règlent les délais et termes de congé du bail conclu
pour une durée indéterminée (cf. art. 254, 2e al.). L'article 267 traite des
délais et termes de congé en général.
Le 1er alinéa reprend, dans une formulation positive, l'actuel article 267,
1er alinéa, du code des obligations. Il précise que, si les parties conviennent
de délais de congé autres que ceux prévus par la loi, elles doivent respecter
les délais minimaux des articles 261a à 267e. Ceux-ci peuvent être prolon-
gés, mais non abrégés; ils peuvent être égaux ou différents pour les deux
parties301. Les termes de congé ne revêtent en revanche pas un caractère
impératif: ils sont fixés librement par les parties, sinon par l'usage local ou,
à défaut d'usage, par la loi.
Le 2e alinéa, nouveau, tranche une question qui connaît à l'heure actuelle
deux solutions jurisprudentielles. Les tribunaux genevois admettent la nul-
lité du congé qui ne respecte pas l'échéance, sous réserve de l'abus de
droit31*; les tribunaux zurichois et le tribunal fédéral admettent que le
congé est valable pour le terme suivant, dans la mesure où la volonté de la
1429

partie qui résilie peut être comprise en ce sens par le destinataire32'. L'ar-
ticle 267, 2e alinéa, opte pour la seconde solution, en partant de l'idée que
le congé - dont la déclaration constitue l'exercice d'un droit formateur -
doit être considéré comme définitif même si les effets en sont différés en
raison de l'inobservation du délai légal. Mais il n'en demeure pas moins
que la déclaration de congé, ne respectant pas l'échéance et reportée au
prochain tenne, doit être formulée clairement et sans réserve, ainsi que, le
cas échéant, observer la forme prescrite par la loi (cf. art. 269 et 2690) ou
par le contrat, sinon elle est sans effet.
Les articles 261a à 267e règlent les délais et termes de congé pour les diffé-
rents objets prévus actuellement à l'article 267, 2e alinéa, du code des obli-
gations. Le texte de cet article a été jugé imprécis et incomplet sur plusieurs
points33'. C'est pourquoi, les dispositions de ce projet tiennent compte des
remarques de la doctrine et prévoient désormais cinq catégories de choses:
les immeubles et les constructions mobilières (art. 261a), les habitations
(art. 2670), les locaux commerciaux (art. 267c), les chambres meublées,
places de stationnement et autres installations analogues louées séparément
(art. 267(3?) et les choses mobilières (art. 267e).
Sous réserve des articles 267A, 267c et 261d, l'article 267a régit d'abord
tous les baux d'immeubles. Sont des immeubles, au sens de cette disposi-
tion, les biens-fonds non bâtis (aire de stationnement, terrain de sport,
emplacement de camping), les caves, les granges, les écuries ou, exprimé en
tenues négatifs, les choses immobilières qui ne sont ni des habitations ou
des locaux commerciaux, ni des chambres meublées, des places de station-
nement ou d'autres installations analogues louées séparément.
Pour des raisons pratiques, l'article 261a régit en outre les baux de cons-
tructions mobilières34'. La définition des constructions mobilières s'inspire
de l'article 677, Tr alinéa, du code civil et de la jurisprudence y relative.
Pour déterminer si l'on est en présence d'une construction mobilière, il faut
tenir compte à la fois de l'intention des parties (élément subjectif) et de l'in-
tensité du lien entre la construction et le sol qui la supporte (élément ob-
jectif)35'- Ainsi, ont été considérées comme des constructions mobilières un
kiosque36', un jeu de quille37' et un bâtiment d'acier transportable38'. En re-
vanche, une station de pompage3'-1', une halle d'usine construite en éléments
préfabriqués40' et une grange qui n'était pas fermement rattachée au sol
mais reposait sur quatre dalles de pierre41' n'ont pas été considérées comme
des constructions mobilières.
Les baux relatifs à des immeubles ou à des constructions mobilières peu-
vent être résiliés moyennant un délai minimum de trois mois pour le
terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un se-
mestre de bail
L'article 267b concerne les baux d'habitations, c'est-à-dire de maisons indi-
viduelles, d'appartements meublés ou non meublés et de chambres non
meublées louées à des fins d'habitation. Les baux de chambres meublées
louées séparément sont réglés à l'article 267d.
En vertu de l'article 253«, 1er alinéa, les objets loués avec des habitations
1430

sont également soumis aux délais et termes de congé de cette disposition, à
condition que ces objets forment une unité avec l'habitation en question.
Ainsi, le bail d'une place de stationnement, d'une cave, de meubles ou
d'autres installations loués avec un appartement doit être résilié selon l'arti-
cle 2670.
Les baux d'habitations et d'objets loués avec celles-ci peuvent être résiliés
moyennant un délai minimum de trois mois pour le tenue fixé par l'usa-
ge local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail.
L'article 267c concerne les délais et termes de congé pour les baux de lo-
caux commerciaux, c'est-à-dire de locaux qui servent à l'exploitation
d'une entreprise ou à l'exercice d'une profession. En vertu de l'article 253a,
2e alinéa, les objets loués avec des locaux commerciaux sont aussi soumis
aux délais et termes de l'article 267c.
Bien que les baux commerciaux prévoient souvent en pratique des délais de
congé d'une année, le projet s'en tient à un délai minimum de six mois afin
de prendre en considération les baux commerciaux relatifs à des locaux
d'artisans et de petits commerçants. Ces baux peuvent être résiliés pour le
terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un tri-
mestre de bail.
L'article 267d règle la résiliation des baux de chambres meublées, de places
de stationnement et d'autres installations analogues louées séparément.
Cette disposition est applicable par exemple aux places de stationnement
délimitées, en plein air ou couvertes, aux garages, aux places destinées à ac-
cueillir un appareil de jeu (juke-box, jeux électroniques, etc.), aux boxes
pour les chevaux et aux vitrines d'exposition.
Pour que cette disposition soit applicable, il faut que ces objets soient loués
indépendamment d'un autre contrat de bail.
L'article 267^ prévoit un délai de congé relativement court de deux semai-
nes pour la fin d'un mois de bail, en raison des nombreux changements que
connaît ce genre d'objets.
L'article 267e régit tous les baux de choses mobilières, à l'exception des
baux de constructions mobilières et des baux d'objets loués avec des habita-
tions ou des locaux commerciaux.
Les baux de choses mobilières peuvent être résiliés moyennant un délai
minimum de trois jours pour n'importe quel terme. Un délai maximum et
un terme impératif sont prévus à l'article 268c pour la résiliation anticipée
du bail d'une chose mobilière louée à un «locataire-consommateuD> par un
bailleur professionnel.
Les articles 268 à 268c ont pour objet le congé anticipé du contrat de bail.
Est d'abord réglée, à l'article 268, la résiliation anticipée povr justes motifs.
Il s'agit d'une nouvelle formulation de l'article 269 du code des obligations.
L'article 269 du code des obligations s'applique en principe aux baux
immobiliers à terme fixe. Cependant, la doctrine unanime admet qu'il s'ap-
plique également aux baux immobiliers de durée indéterminée lorsque le
1431

délai conventionnel de résiliation est plus long que les délais légaux41"'.
Désormais, en vertu de l'article 268, 1er alinéa, tous les baux mobiliers et
immobiliers de durée déterminée ou indéterminée peuvent, faire l'objet
d'une résiliation anticipée. La partie qui entend résilier le bail prématuré-
ment doit invoquer des justes motifs. Il doit s'agir de motifs inconnus et
imprévisibles lors de la conclusion du contrat et qui n'ont pas été provo-
qués par la faute de la partie qui s'en prévaut.
Le 2e alinéa de l'article 268 traite des effets de la résiliation anticipée pour
de justes motifs. L'article 269 du code des obligations prévoit que la partie
qui résilie doit offrir à l'autre un dédommagement complet (1er al.). Il s'agit
de la réparation du dommage positif (art. 97 et ss CO), c'est-à-dire de l'in-
térêt que le créancier avait à l'exécution régulière du contrat. Cependant, la
jurisprudence a précisé que le «dédommagement complet» n'est pas égal au
montant total du loyer pour toute la durée du bail42'. Le calcul de l'indem-
nité doit se faire conformément aux dispositions de l'article 99 du code des
obligations, soit des articles 43 et 44 du code des obligations auxquels il
renvoie. Cela signifie notamment que le bailleur doit prendre les mesures
nécessaires afin de limiter le dommage causé par la résiliation anticipée
(art. 44, I5r al., CO). Il peut en résulter, suivant les circonstances, que la
somme due par celui qui résilie reste bien inférieure au dommage réel subi
par l'autre partie. Le même principe s'applique en cas de départ anticipé
du locataire (cf. art. 264).
Lorsque le bail a encore une durée d'un an ou plus à courir, la loi fixe ac-
tuellement une indemnité minimale forfaitaire de six mois de loyer (art.
269, 2e al, CO). Cette indemnité forfaitaire est due même en l'absence de
tout dommage. Cette réglementation a été unanimement critiquée en doc-
trine en raison de sa rigidité et de son inéquité43'. En effet, l'indemnité mi-
nimale est versée même si le dommage subi est inférieur à six mois de
loyer; de plus, elle est aussi accordée dans les cas, certes peu fréquents, où
les motifs de la résiliation résident dans la personne qui reçoit le congé.
Enfin, on ne voit pas pourquoi celui qui a la faculté de résilier le contrat
pour de justes motifs serait plus mal loti que celui qui le rompt purement
et simplement. Pour ces raisons, l'article 268, 2e alinéa, supprime l'octroi
automatique d'une indemnité forfaitaire ainsi que la notion de «dédomma-
gement complet» que la jurisprudence a déjà considérablement atténuée. Il
dispose que le juge doit dorénavant statuer sur les conséquences pécuniaires
de la résiliation anticipée en tenant compte de toutes les circonstances. Cela
veut dire que le juge calculera le montant du dommage selon les articles
99, 43 et 44 du code des obligations.
L'article 268a règle de manière plus précise le cas de la faillite du locataire.
Par rapport au droit actuel (art. 266 CO), le nouvel article précise que la
fixation d'un délai doit être faite par écrit et dit expressément à qui la de-
mande de sûreté doit être adressée. De plus, le projet règle clairement les
rapports entre la disposition générale (art. 83 CO) et la disposition spéciale
(art. 266 CO; art. 268a du projet), et il supprime la faculté du bailleur de
réclamer des sûretés pour les termes arriérés. Enfin, un délai spécial de
1432

congé a été introduit en faveur des locataires d'habitations et de locaux
commerciaux.
L'article 268a, 1er alinéa, prescrit que le délai convenable imparti par le
bailleur en vue d'obtenir des sûretés doit être fixé par écrit. Les sûretés
peuvent être demandées au locataire et à l'administration de la faillite,
laquelle peut exécuter le contrat en lieu et place du locataire selon l'article
211, 2e alinéa, de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite.
La doctrine estime à raison que l'article 266 du code des obligations est
une disposition spéciale de l'article 83 du code des obligations et qu'il ne
s'applique en conséquence qu'après la remise de la chose par le bailleur44'.
C'est pourquoi, le projet précise que l'article 268a n'intervient qu'après la
délivrance de la chose. Avant la délivrance de la chose, c'est donc l'article
83 du code des obligations qui est applicable. Celui-ci dispose que lorsque
l'une des parties est insolvable, notamment en cas de faillite ou de saisie
infructueuse, l'autre partie peut se refuser à exécuter et se départir du
contrat si des sûretés ne lui sont pas fournies dans un délai convenable.
Selon l'article 268«, 1er alinéa, le bailleur peut exiger des sûretés pour les
termes à échoir, mais pas pour les termes arriérés. En effet, par définition,
les sûretés sont destinées à garantir une obligation future en péril. De plus,
lorsque c'est l'administration de la faillite qui fournit les sûretés pour les
termes arriérés, les autres créanciers du débiteur failli sont considérable-
ment désavantagés par rapport au bailleur. Enfin, dans la même hypothèse,
le locataire pourrait continuer à user de la chose louée, sans rien fournir en
contrepartie, et ce aux frais de la masse en faillite. C'est pourquoi, le bail-
leur ne peut demander des sûretés que pour les termes à échoir. Pour les
termes arriérés, il lui appartient d'agir selon les dispositions sur la demeure
du locataire (art. 256c).
L'article 268û, 2e alinéa, prescrit que le bailleur qui n'a pas reçu de sûretés
peut résilier le bail. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux,
le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de trente jours pour
la fin d'un mois; les autres baux peuvent être dénoncés immédiatement.
L'article 268b règle la résiliation anticipée en cas de décès du locataire. La
norme correspond à l'article 270 du code des obligations qu'elle modifie
sur deux points.
Premièrement, la durée du contrat n'entre plus en considération. Pour que
les parties puissent résilier le contrat, selon le droit actuel, le bail doit avoir
été conclu pour une année ou plus; la durée restante du bail n'entre pas en
ligne de compte. Cela a pour conséquence qu'un contrat conclu, par exem-
ple, pour une durée déterminée de trois ans et qui a duré deux années et
demie peut être résilié; en revanche, le contrat conclu pour onze mois ne
peut être dénoncé, même s'il n'a duré qu'un seul mois. Afin de corriger cet-
te anomalie, l'article 268& ne fait plus référence à la durée du contrat.
Deuxièmement, en cas de décès du locataire, seuls les héritiers du locataire,
et non plus le bailleur, peuvent en principe résilier le bail. Ainsi, il appar-
tiendra aux héritiers du locataire de décider s'ils veulent continuer ou non
le bail conclu par le défunt. S'ils dénoncent le contrat en observant les dé-
97 Feuille fédérale. 137= année. Vol. I 
143 3

lais et termes légaux de congé, aucune indemnité n'est due au bailleur à ce
titre. S'ils ne dénoncent pas le contrat, le bail conclu avec le locataire décé-
dé demeure inchangé. En ce qui concerne l'extinction, cela veut dire que si
le bail a été conclu pour une durée déterminée, il prend fin à l'expiration
de la période convenue; si le bail a été conclu pour une durée indéter-
minée, chacune des parties peut résilier le contrat selon les délais et termes
prévus par le contrat ou, à défaut, par la loi.
Nous avons dit qu'en principe seuls les héritiers peuvent résilier le bail.
Toutefois, le bailleur peut aussi dans certaines circonstances mettre fin au
contrat de bail. Il en est ainsi lorsque le décès du locataire ou la reprise du
bail par les héritiers constitue un juste motif de résiliation au sens de l'arti-
cle 268. Ce serait le cas, par exemple, lorsqu'aucun des héritiers n'est à
même de poursuivre l'activité commerciale du locataire décédé. Par ail-
leurs, le bailleur et le locataire peuvent également convenir, lors de la
conclusion du contrat, que le bail prendra fin à la mort du locataire; dans
ce cas, le bail se terminera ipso jure sans qu'un congé de l'une ou de l'autre
partie soit nécessaire.
L'article 268c vise les baux d'objets mobiliers qui se rapprochent d'une
vente par acomptes lorsque la durée minimale du contrat est fixée de sorte
qu'avec les loyers dus jusqu'au premier terme possible de résolution, le lo-
cataire aura payé une partie considérable du prix de vente au comptant du
même objet. En effet, dans deux arrêts rendus à ce sujet (ATF 95 IV 101 et
101 IV 98), le Tribunal fédéral a admis qu'il y avait fraude à la loi sur les
ventes par acomptes lorsque, pendant la durée fixe du bail, le locataire de-
vait payer dans un cas 'A et dans l'autre 'A du prix de vente. Il a considéré
qu'en pareil cas, le locataire renonçait pratiquement à se dédire du contrat,
étant donné qu'une telle résolution entraînerait une perte difficilement
acceptable du point de vue économique. Le locataire se verrait dès lors
contraint de facto à poursuivre le bail.
Ces considérations s'appliquent également aux contrats de bail qui ne sau-
raient être qualifiés a priori de manœuvres destinées à éluder les prescrip-
tions régissant la vente par acomptes ou le crédit à la consommation. Il se
justifie donc de faire bénéficier le locataire d'un objet rentrant dans la caté-
gorie des biens de consommations (tels que téléviseurs, installations stéréo,
appareils ménagers, automobiles, etc.) d'un droit impératif de se défaire du
contrat dans un délai relativement bref. Cette disposition ne s'applique ce-
pendant que lorsque le bailleur conclut ce genre de contrat dans le cadre de
son activité professionnelle.
Les articles 269 à 269b traitent de la forme du congé pour les habitations et
les locaux commerciaux. L'actuel article 13 AMSL oblige les deux parties à
résilier en la forme écrite les baux de logements et de locaux commerciaux
soumis à l'AMSL. L'article 269, 1er alinéa, reprend cette obligation. Le 2e
alinéa nouveau impose au bailleur l'utilisation d'une formule officielle
agréée par le canton. Celle-ci doit contenir au moins trois indications: les
droits que le locataire peut faire valoir contre le congé, l'autorité compéten-
te à laquelle il peut s'adresser ainsi que le délai pour contester le congé ou
demander la prolongation du bail.
1434

L'article 269 s'applique à tous les baux d'habitations et de locaux commer-
ciaux sans exception. Il concerne tous les types de congé, à savoir aussi
bien le congé ordinaire que le congé anticipé. Les congés donnés en in-
observation des formes prescrites sont nuls et sans effet (art. 269b}.
L'article 269a règle les congés relatifs aux baux d'habitations familiales. Est
une habitation familiale au sens de cette disposition une habitation qui
abrite deux époux vivant en ménage commun.
Le 1er alinéa est le complément, en matière de résiliation du bail, de l'arti-
cle 169 du projet de révision du code civi!45) que vous avez adopté le
5 octobre 1984. Le congé doit être signé par le locataire et son conjoint; à
défaut de signature des deux conjoints, le congé est nul. Cette exigence de-
vrait s'avérer particulièrememt utile en cas de dissensions conjugales; elle
permettra d'éviter que l'un des conjoints résilie le bail de l'habitation fami-
liale à l'insu de l'autre conjoint.
Le 2e alinéa reprend matériellement le nouvel article 27la, 1er alinéa, du
code des obligations que vous avez accepté dans le cadre de la révision pré-
citée46'. Il est le pendant du 1er alinéa. Il importe en effet que le bailleur no-
tifie le congé au locataire et à son conjoint afin que le conjoint qui n'est pas
locataire puisse, le cas échéant, exercer les droits que lui confère l'article
27la, 2e alinéa, du code des obligations nouveau, repris dans ce projet à
l'article 273ûf, 1er alinéa.
Le congé relatif à une habitation familiale doit également respecter les
conditions de l'article 269 du projet.
L'article 269b prévoit la nullité des congés donnés en inobservation des exi-
gences prévues aux articles 269 et 269a.
421.114 
Restitution de la chose louée
(art. 270 et 210a)
Les articles 270 et 270a concernent la restitution de la chose louée, actuelle-
ment réglée à l'article 271 du code des obligations.
\Jarticle 270 traite de la restitution de la chose en général. Le 1er alinéa dis-
pose qu'à la fin du bail le locataire restitue la chose dans l'état qui résulte
de son usage conforme au contrat. Par rapport au droit en vigueur, cette
disposition supprime la référence à l'usage local et réunit les 1er et 2" ali-
néas de l'article 271 du code des obligations. Elle abandonne en outre la
présomption que le locataire a reçu la chose en bon état (art. 271, 3e al.,
CO).
L'usage local est l'expression d'un droit particulariste et régional47'. En ver-
tu de l'article 5, 2e alinéa, du code civil, le droit cantonal précédemment en
vigueur est tenu pour l'expression de l'usage local réservé par la loi, à
moins que l'existence d'un usage contraire ne soit prouvée. L'usage local
réservé par la loi constitue indirectement du droit objectif que le juge doit
appliquer d'office. Il ne faut pas confondre l'usage local avec les usages qui
se forment dans les milieux intéressés (usages commerciaux, usances) et qui
1435

n'obligent les parties à un contrat que lorsqu'elles s'y soumettent par des
déclarations de volonté concordantes et réciproques.
L'usage local, auquel renvoie l'article 271, l" alinéa, du code des obliga-
tions, est censé réglementer le lieu et l'heure de la restitution ainsi que
l'état de propreté de la chose. Or, en pratique, il faut bien constater que ces
problèmes sont réglés par les parties, souvent par les usages locatifs établis
paritairement par les associations de bailleurs et de locataires. C'est pour-
quoi, l'usage local, au sens défini ci-devant, est abandonné au profit de la
convention des parties et des usages locatifs.
Le principe selon lequel le locataire restitue la chose dans l'état où il l'a re-
çue (art. 271, Ier al., CO) ne peut être appliqué à la lettre. Il doit être com-
plété par la disposition prévoyant que le locataire ne répond pas des chan-
gements ou détériorations qui résultent de la jouissance dans les termes du
contrat (cf. art. 271, 2e al, CO). Il est en effet peu réaliste de penser que le
locataire d'un atelier mécanique puisse restituer, après plusieurs années, ce
local dans l'état où il l'a reçu48'. De même, le bailleur ne peut exiger la re-
mise en l'état initial d'un bien de consommation ni réclamer une indemnité
pour l'usure normale, même si le loyer était insuffisant49'. En fait, l'état de
la chose à la fin du bail doit correspondre à l'état résultant d'un usage nor-
mal et conforme à sa destination. Car l'usure normale est à la charge du
bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer50'.
Dernière modification, l'article 271, 3e alinéa, du code des obligations, qui
prévoit que le locataire est réputé avoir reçu la chose en bon état, est sup-
primé.
C'est le devoir du bailleur de délivrer la chose en bon état et de la mainte-
nir en cet état durant le bail; par conséquent, il ne se justifie pas de mettre
le fardeau de la preuve à la charge du locataire pour une obligation incom-
bant au bailleur. Une telle présomption est d'autant moins justifiée que
l'article 255a du projet impose au bailleur de communiquer au locataire le
procès-verbal de restitution établi avec le précédent locataire. Si ce procès-
verbal est communiqué, il permet au locataire de prouver, à la fin du bail,
que certains défauts existaient dès le début; le bailleur pourra en revanche
prouver facilement, sur la base de factures, par exemple, que ces défauts
ont été éliminés. Mais si le procès-verbal n'est pas présenté au locataire, il
serait absurde de présumer que la chose était en bon état.
On ajoutera que, dans la pratique, la présomption de l'article 271, 3e ali-
néa, du code des obligations n'a pas une grande importance. En effet, il est
usuel que le locataire avise le bailleur, dans un certain délai dès la remise
de la chose, des défauts de celle-ci. Pour tous ces défauts, la présomption
est donc réfutée. La pratique des tribunaux montre encore que les litiges
qui existent entre les parties à la fin du bail sont résolus sans que les règles
sur la preuve et le fardeau de la preuve soient appliquées strictement. Et,
même si le contraire devait s'avérer dans des cas très rares, il est justifié
que ce soit le bailleur qui en supporte les conséquences si l'état initial de la
chose ne peut être prouvé. Pour ces raisons, le projet renonce à la pré-
somption de l'article 271, 3e alinéa, du code des obligations. Les disposi-
tions légales sur la preuve (art. 8 CC) seront donc applicables à ce cas.
1436

L'article 270, 2e alinéa, introduit dans le droit ordinaire l'article 12, 2e ali-
néa, de l'AMSL, lequel dispose que les conventions aux termes desquelles
le locataire doit verser une indemnité dépassant la couverture du dommage
causé par son départ anticipé ne sont pas autorisées. Il n'est en effet pas
rare qu'en cas de résiliation anticipée notamment, le locataire doive verser
une indemnité forfaitaire souvent bien supérieure au dommage effectif.
D'autres contrats stipulent par exemple que le locataire versera à la fin du
bail un montant fixé en pourcentage du loyer annuel. Depuis l'adoption de
l'article 12, 2e alinéa, AMSL, précité, ces pratiques sont censées abolies ou,
du moins, ont régressé. Mais comme cette disposition n'est pas reprise dans
le projet de loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le sec-
teur locatif, il se justifie de l'insérer dans le code des obligations. Par rap-
port au droit en vigueur, l'article 270, 2e alinéa, étend l'interdiction de
réclamer au locataire une indemnité de fin de bail à tous les types de baux
et à tous les modes d'extinction du contrat; il restreint en revanche cette
interdiction, en ce sens que seules les conventions prévoyant d'avance le
versement d'une indemnité sont nulles.
L'extension qui est proposée est justifiée principalement par des motifs
d'équité et d'égalité de traitement. On ne voit pas pourquoi le bailleur ne
pourrait pas exiger une indemnité de fin de bail en cas de résiliation antici-
pée, alors qu'il le pourrait en cas de congé ordinaire. De même, il serait in-
juste d'autoriser le bailleur d'une chose mobilière à réclamer une indemni-
té, alors qu'il ne pourrait le faire pour une habitation.
La restriction apportée à l'article 12, 2e alinéa, AMSL est dictée par des
considérations juridiques et pratiques. D'une part, il faut empêcher que le
locataire soit dans l'obligation de verser une indemnité supérieure au dom-
mage causé. Le dommage causé par la fin ordinaire ou prématurée du bail
s'apprécie selon les dispositions légales, spéciales ou générales, prévues à
cet effet. D'autre part, le locataire doit pouvoir en connaissance de cause
convenir avec le bailleur d'une indemnité en fin de bail, afin de régler rapi-
dement les obligations de chacun et d'éviter ainsi de recourir au juge pour
calculer exactement le dommage subi.
Selon l'article 270a il incombe au bailleur, au moment de la restitution, de
vérifier l'état de la chose et d'aviser le locataire des défauts dont celui-ci
répond (1er al.). Cette incombance n'est pas nouvelle; elle résulte déjà
maintenant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, approuvée par la
doctrine 51). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur doit procéder immédiate-
ment à la reconnaissance de la chose louée et, s'il découvre des change-
ments ou des détériorations dont le locataire répond, il lui incombe d'en
aviser ce dernier sans retard. Lorsque le bailleur néglige de le faire, il ne
saurait élever après coup des réclamations au sujet des dégâts dont il eût
été possible de constater d'emblée l'existence à l'aide des vérifications
usuelles. Cette exigence a pour but de liquider rapidement et définitivement
les relations des parties à la fin du bail et d'éviter ainsi des réclamations
ultérieures. De plus, il importe que le bailleur réagisse rapidement afin de
faciliter l'établissement des preuves en cas de litige. Toute autre solution se
1437

heurterait aux règles de la bonne foi et mettrait en péril la sécurité juridi-
que.
C'est pourquoi, la nouvelle disposition reprend les conséquences juridiques
énoncées ci-dessus, c'est-à-dire que, si le bailleur néglige les formalités de
vérification et d'avis immédiat, le locataire est déchargé de toute responsa-
bilité, à moins qu'il s'agisse de défauts qui ne pouvaient être découverts à
l'aide des vérifications usuelles (2e al.). Si des défauts de ce genre se révèlent
plus tard, le bailleur doit avertir immédiatement le locataire (3e al.) sinon le
locataire est libéré de toute responsabilité.
Rappelons que le locataire répond des défauts causés à la chose louée en
vertu des dispositions spéciales (art. 256e, 270 et 270a) et des dispositions
générales (art. 97 s. CO). Lors de la restitution de la chose, cela signifie que
le locataire répond des menus travaux de nettoyage et d'entretien qui, pen-
dant la durée du bail, sont à sa charge en vertu de l'article 258. Il répond
également des détériorations qui dépassent l'usage normal de la chose, lors-
que ces détériorations ont été causées par lui-même ou par une personne
dont il répond (membres de sa famille, sous-locataires, employés, auxiliai-
res, etc.). Il s'agit d'une responsabilité contractuelle avec présomption de
faute du locataire (art. 97 CO). En revanche, le locataire ne répond pas des
défauts de la chose louée dus à l'usage normal et conforme à sa destination
(cf. art. 270, 1er al,).
421.115 
Droit de rétention
Après les dispositions concernant la restitution de la chose louée, le droit
actuel règle le droit de rétention du bailleur (cf. art. 272 à 274 CO). Ce sont
essentiellement trois raisons invoquées en procédure de consultation qui
nous ont incités à renoncer à cette institution: tout d'abord le droit de ré-
tention du bailleur est atypique et contraire au système car - à la différence
du droit de rétention prévu aux articles 895 et suivants du code civil-il
s'exerce sur des objets qui ne se trouvent pas, du consentement du débi-
teur, en possession du créancier. De plus, l'institution est considérée com-
me anachronique. A l'époque où il était usuel de verser les loyers à l'expi-
ration d'une longue durée, le bailleur avait encore besoin d'une telle sûreté.
Ce n'est plus le cas aujourd'hui où les loyers sont généralement payés à
l'avance et mensuellement. Enfin, le droit de rétention est ressenti comme
un privilège choquant du bailleur par rapport aux autres créanciers du
locataire.
421.2 
Dispositions relatives à la protection contre les congés
pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux
(Chap. II)
Le Chapitre JI (art. 271 à 273/) contient les dispositions relatives aux
moyens juridiques dont dispose une partie contre le congé donné par l'au-
tre partie lorsqu'il s'agit de baux d'habitations ou de locaux commerciaux'.
1438

les deux parties peuvent faire valoir l'inefficacité du congé; par contre, seul
le locataire peut exiger la prolongation du bail. Si le locataire fait valoir
l'inefficacité du congé et que l'autorité de conciliation ou le juge conclue à
l'efficacité du congé, il sera examiné d'office si les conditions pour accorder
une prolongation du bail sont remplies.
421.21 Inefficacité du congé
(art. 271 et 27la)
L'article 271 règle l'inefficacité du congé en général. Il décrit les conditions
de l'inefficacité tout d'abord par une clause générale: le congé est inefficace
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'obligation de se conduire
de bonne foi dans l'exercice des droits et dans l'exécution des devoirs existe
à vrai dire pour tout le droit privé en vertu de l'article 2 du code civil; cet-
te obligation doit cependant être précisée pour chaque rapport juridique. Il
est donc justifié de mentionner spécialement que le congé de baux d'habita-
tions et de locaux commerciaux est inefficace s'il relève d'un comportement
contraire à la bonne foi. Ceci est notamment nécessaire, parce que l'inter-
diction générale de l'abus de droit (art. 2, 2^ al., CC) a été jusqu'à présent
interprétée très strictement par la jurisprudence et la doctrine lorsqu'il
s'agit de l'appliquer aux congés de baux52'.
La clause générale de l'article 271 est-comme l'article 1er de la loi sur la
concurrence déloyale (LCD) - une norme spéciale de l'article 2 du code ci-
vil, norme spéciale dans laquelle on renonce à l'exigence de l'abus «mani-
feste» de droit. Il suffit que l'exercice d'un droit ne corresponde à au-
cun intérêt digne d'être protégé et qu'il apparaisse comme une véritable
chicane. En contrepartie, la sanction prévue est plus faible que celle admi-
se pour l'abus de droit en général ; un congé abusif n'est pas nul, mais inef-
ficace, et l'inefficacité doit être invoquée dans un délai de péremption de 30
jours (art. 273).
La clause générale nie toute protection juridique à la partie qui dénonce le
bail-si l'on veut reprendre la terminologie de la LCD-de manière dé-
loyale ou qui donne le congé bien qu'il existe une disproportion évidente
entre ses intérêts et ceux de la partie qui reçoit le congé. Ainsi, le congé se-
rait par exemple abusif s'il était donné parce que le locataire a, exception-
nellement, payé le loyer avec un jour de retard.
Pour décider si un congé contrevient aux règles de la bonne foi, toutes les
circonstances doivent être prises en considération. Si, par exemple, le
contrat prévoit que le bail est renouvelé pour trois ans s'il n'est pas résilié,
le comportement de la partie qui donne le congé sera pris en considération
de manière différente et plus critique que si le bail ne se renouvelait que
pour trois mois.
Outre la clause générale, l'article 271 contient la réglementation d'un cas
spécial de congé abusif: le congé est inefficace lorsque celui qui le donne -
bien qu'il n'existe aucune obligation de motiver le congé - indique un motif
de résiliation qui est manifestement un prétexte. Ainsi, un congé est en
1439

principe valable même si la lettre de congé indique un motif qui n'est pas
exact, mais le congé sera déclaré inefficace lorsqu'un élément choquant
s'ajoute, à savoir l'indication consciente et manifeste d'un prétexte. Il faut
en outre-ce qui grâce à la clause générale ne doit pas être dit expressé-
ment-que la partie qui donne le congé contrevienne aux règles de la bonne
foi. Ainsi le congé est efficace lorsque la partie indique un prétexte pour la
raison que le motif réel serait offensant pour celui qui reçoit le congé, par
exemple lorsque la partie congédiée s'adonne à la drogue ou est du genre
bagarreur. La disposition veut surtout combattre les congés-prétexte dans le
but d'empêcher le locataire de demander une prolongation du bail.
L'article 271a a pour objet l'inefficacité des congés donnés par le bailleur.
Le 1er alinéa règle quatre cas particuliers. Selon la lettre a, un congé est
inefficace lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir
des prétentions, dérivant de la loi ou du contrat, relatives au bail. La dispo-
sition veut protéger le locataire qui s'adresse au bailleur en dehors d'un
procès, par exemple pour demander de voir les pièces relatives au décomp-
te de chauffage, pour demander une diminution de loyer ou l'exécution de
travaux d'entretien ou de réparation nécessaires. Il est expressément prévu
dans la loi que le locataire est protégé seulement s'il fait valoir de bonne foi
ses prétentions.
La lettre b déclare inefficaces les congés que le bailleur signifie dans le but
d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire -
diminution des prestations du bailleur sans réduction de loyer-ou une
adaptation de loyer. La norme correspond pour l'essentiel au droit actuel
(art. 18, 3e al. et art. 20 AMSL), mais elle prévoit comme sanction, à la
place de la nullité, l'inefficacité du congé. La disposition s'applique en par-
ticulier aux cas dans lesquels le bailleur veut, au moyen du congé, imposer
une augmentation du loyer ou octroyer au locataire une diminution du
loyer inférieure à celle qu'il devrait lui accorder. Dans ces cas, le congé n'a
donc pas pour but la résolution du bail, qui doit au contraire continuer à
de nouvelles conditions, mais il veut empêcher que le locataire conteste le
loyer. L'intention d'un tel congé est particulièrement manifeste lorsque le
congé et l'adaptation du loyer doivent prendre effet au même terme.
Selon la lettre c sont inefficaces les congés prononcés par le bailleur pen-
dant la durée d'un procès ayant trait au bail. La disposition reprend le
droit en vigueur (cf. art. 24 AMSL) et l'étend à toute procédure en rapport
avec le bail: on ne voit en effet pas pourquoi le locataire ne devrait pas bé-
néficier de la protection contre les congés lorsque la procédure a un objet
autre que les loyers; même dans ces autres cas, le congé est utilisé de la
même manière, comme moyen de représailles, pour atteindre un but qui ne
lui est pas propre. Mais il serait tout aussi abusif que le locataire entrepren-
ne un procès voué à l'échec dans le seul dessein de bénéficier de la protec-
tion contre les congés; il est donc prévu expressément que cette protection
n'existe pas et que le congé du bailleur déploie ses effets lorsque le locataire
ouvre action de manière abusive ou téméraire. Est aussi efficace le congé
anticipé donné par le bailleur pendant la durée d'un procès pour l'un des
motifs indiqués au 2e alinéa.
1440

A la différence du droit en vigueur, c'est l'inefficacité du congé, et non pas
la nullité, qui est prévue comme sanction.
La lettre d, finalement, contient une interdiction de résilier pour le bailleur
pendant un certain temps après la fin d'un litige entre lui et le locataire. La
disposition s'inspire du droit en vigueur (cf. art. 28, 3e al., AMSL), dont
elle diffère cependant sur plusieurs points. La protection est-comme à la
lettre c-étendue à toute procédure en rapport avec le bail; elle n'existe par
conséquent plus seulement pour les procédures de contestation de loyer.
Cette extension de la protection est justifiée par le fait que la situation des
deux parties est la même, quelle que soit la procédure.
Si un accord est intervenu entre le bailleur et le locataire, en particulier en
cas de transaction (en. 4), la protection contre les congés est accordée
sans égard au fait que le bailleur a fait des concessions importantes au loca-
taire. Par contre, la protection n'est octroyée dans les autres cas que si les
prétentions du bailleur ont été totalement ou amplement écartées (en. 1).
Il en serait ainsi, notamment, lorsque le bailleur abandonne ou réduit
considérablement ses prétentions ou conclusions (ch. 2), ou encore lors-
qu'il renonce à saisir le juge après qu'aucun accord n'est intervenu devant
la commission de conciliation (ch. 3).
La durée de l'interdiction de résilier est prolongée et passe de deux à trois
ans. La raison en est qu'un délai de deux ans, selon les expériences faites en
pratique, ne suffit pas toujours à exclure les congés de représailles; ceux-ci
devraient toutefois être écartés grâce à la modeste prolongation de délai qui
est proposée. Même pendant cette période de protection, le bailleur peut
résilier le bail avant terme pour l'un des motifs prévus au 2e alinéa.
Contrairement au droit en vigueur, les congés donnés pendant ce délai de
protection ne sont pas nuls, mais seulement inefficaces; ils produisent effet
s'ils ne sont pas contestés dans un délai de 30 jours (cf. art. 273). Cet
affaiblissement de la sanction justifie également une prolongation de la
durée de protection.
Le 2e alinéa restreint le droit du locataire de faire valoir l'inefficacité du
congé. Le congé anticipé donné par le bailleur peut être efficace même s'il
est signifié pendant la durée d'une contestation entre le locataire et le bail-
leur (1er al, let. c) ou pendant les périodes légales de protection (1er al.,
let. d)-lorsqu'il est prononcé pour l'une des raisons suivantes: demeure du
locataire (let. a), violation grave par le locataire de son devoir de diligen-
ce ou graves manques d'égards envers les voisins (let. b), aliénation de la
chose louée (let. c), justes motifs (let. d) ou faillite du locataire (let. e).
421.22 Prolongation du bail
(art. 272 à 272d)
Les articles 272 à 272d sont consacrés à la. prolongation du bail.
L'article 272, 1eralinéa, règle le droit du locataire à demander la prolonga-
tion du bail, droit qui s'applique, comme dans les dispositions en vigueur,
1441

tant aux contrats de durée indéterminée (art. 267a, I" al., CO) qu'à ceux
de durée déterminée (art. 2670, 1er al., CO). Les conditions n'ont pas
changé: le congé ou l'extinction du contrat par l'expiration de la durée
doit avoir pour le locataire ou sa famille des conséquences pénibles sans
que cela soit justifié par les intérêts du bailleur.
Fait nouveau, le 2e alinéa indique certains éléments-la liste n'est pas
exhaustive - qui doivent être pris en considération par l'autorité compé-
tente lors de l'examen des intérêts en présence. La lettre a mentionne les
circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat. Si, par
exemple, le locataire a eu connaissance du fait que la maison louée serait
bientôt démolie, transformée ou rénovée, on n'accordera aucune prolonga-
tion ou, au plus, une prolongation de très courte durée. Il se peut aussi
qu'un appartement ait été loué comme logement de service et que cela
résulte clairement des circonstances; dans un tel cas aucune prolongation
ne serait accordée parce que l'appartement doit être mis à la disposition du
successeur du travailleur sortant. La lettre b mentionne la durée du bail
car, après une longue durée, il est plus dur de quitter une habitation ou des
locaux commerciaux. La lettre c exige que l'on tienne compte de la situa-
tion personnelle, familiale et financière des deux parties ainsi que de leur
comportement. Si le locataire a eu un comportement incorrect et n'a pas
rempli ses obligations, ce fait doit en principe être pris en considération et
peut, dans des cas précis, exclure la prolongation, même lorsqu'il ne consti-
tuerait pas une condition suffisante pour que le bailleur puisse résilier le
contrat avant terme (art. 256d, 3e al.) et n'excluerait donc pas d'emblée la
prolongation (cf. art. 212a. 1" al). La lettre d mentionne l'éventuel besoin
du bailleur, pour lui-même ou ses proches parents ou alliés, d'utiliser les
locaux ainsi que - fait nouveau —l'urgence de ce besoin. Le besoin du bail-
leur n'est plus - contrairement au droit en vigueur (cf. art. 267c CO)-un
motif absolu excluant la prolongation, mais il ne sera que l'une des circons-
tances dont le juge doit tenir compte dans la pesée des intérêts en présence.
Le besoin propre du bailleur aura certainement une grande importance
dans la pratique; il est cependant justifié et important d'avoir relativisé ce
critère, car cela permettra, en particulier, d'examiner aussi l'urgence du
besoin propre et d'en tenir compte dans la fixation de la durée d'une éven-
tuelle prolongation. Cette nouveauté devrait également empêcher que le
bailleur prétexte un besoin propre et rende ainsi illusoire la protection du
locataire. Il sera en outre possible d'accorder des prolongations là où l'exige
l'équité; ainsi, lorsqu'il s'agit d'un locataire très âgé ou d'une famille
nombreuse qui a plus de peine à trouver un nouveau logement ou d'un
commerçant qui s'est fait une clientèle dans le quartier. La lettre e men-
tionne la situation sur le marché immobilier local, car ce dernier peut aussi
être source de conséquences pénibles. On reprend dans un certain sens la
formule actuelle délimitant, à l'article 34septies, 2e alinéa, de la constitution,
le champ d'application des mesures relatives à la pénurie de logements ou
de locaux commerciaux. Il est vrai que,cette formule n'a pas fait ses
preuves; cela ne signifie cependant pas qu'elle ne puisse pas être utile lors-
qu'il s'agit d'examiner le cas d'espèce d'une manière plus individualisée.
1442

Le 3e alinéa prévoit un élément supplémentaire qui n'entre en ligne de
compte et ne doit être pris en considération que dans l'éventualité d'une se-
conde prolongation: comme le prévoit le droit en vigueur (art. 261 a, 2e al,
CO), le locataire doit avoir entrepris, durant la première prolongation, tout
ce qui pouvait raisonnablement être exigé de lui pour remédier aux consé-
quences pénibles de l'extinction du bail.
L'article 272a traite de l'exclusion de la prolongation. Le 1er alinéa énumè-
re les cas pour lesquels une prolongation est exclue. Il s'agit des trois cas
dans lesquels le bailleur a le droit de donner un congé anticipé, à savoir en
cas de demeure (let. a) ou de faillite du locataire (let. c) ou encore en cas de
violation grave du devoir de diligence (let. b). Dans un autre cas de congé
anticipé, c'est-à-dire lorsque le congé est donné pour de justes motifs, la
prolongation n'est pas absolument exclue, afin de permettre à l'autorité
compétente (art. 273c, 2e al.) de mieux peser les intérêts en présence, à sa-
voir l'intérêt du bailleur à donner le congé - considéré sous l'angle du motif
du congé-et l'intérêt du locataire au maintien du bail. On pense en parti-
culier aux cas dans lesquels le juste motif repose uniquement dans la per-
sonne du bailleur. La prolongation est aussi admise lorsque le congé est
donné suite à l'aliénation de la chose louée.
Le 2e alinéa prévoit que la prolongation n'est accordée qu'exceptionnelle-
ment lorsque le bailleur offre au locataire un logement ou un local com-
mercial de remplacement qui soit approprié.
L'article 272b règle la durée de la prolongation. Le 1er alinéa prévoit une
durée maximum de la prolongation de quatre ans pour le bail d'habitations
(au lieu de trois actuellement) et de six ans pour celui de locaux commer-
ciaux (au lieu de cinq). Par cette modification, une meilleure protection du
locataire, en particulier de celui d'habitations, est garantie. De plus, elle of-
fre au juge un champ d'action plus étendu dans les cas où l'intérêt du loca-
taire au maintien du bail demeure très important, alors que l'intérêt au
congé que peut avoir le bailleur peut être considéré comme minime, même
avec les années. Fait nouveau, on prévoit la possibilité d'accorder, dans le
cadre de la durée maximum, une ou deux prolongations. Cela signifie d'une
part que le jugement qui accorde la prolongation peut d'emblée en exclure
une seconde et garantir ainsi que le bail prendra fin à l'extinction de la pro-
longation. D'autre part, il indique qu'il y a moyen d'épuiser la durée maxi-
mum par une seule prolongation. Cette innovation aussi facilitera la tâche
du juge lorsqu'il devra trouver la solution correspondant aux circonstances
particulières du cas d'espèce.
Le 2e alinéa règle expressément le cas dans lequel les parties conviennent
d'une prolongation du bail. Cette norme est une exception au principe
général, en vertu duquel le locataire ne peut renoncer aux droits que lui
confèrent les dispositions de ce chapitre (art. 213J}. Il n'est toutefois
possible de convenir d'une prolongation que lorsque le congé a été donné
ou lorsqu'un bail de durée limitée s'approche de sa fin53'; les conventions
conclues avant ce moment sont des prolongations normales de la durée du
bail. La norme dispose que les parties ne sont liées à aucune durée maxi-
1443

mum; par conséquent, il leur est possible de dépasser la durée maximum
légale de prolongation.
Le 3e alinéa prévoit que la clause par laquelle-dans une convention de
prolongation - le locataire renonce à une deuxième prolongation n'est vala-
ble que si elle est ratifiée par l'autorité de conciliation. La jurisprudence
admet déjà actuellement que le locataire puisse renoncer à la deuxième
prolongation lors d'une transaction prévoyant la première541. Désormais,
une telle renonciation ne sera possible qu'avec la ratification de l'autorité
de conciliation, afin d'éviter que des locataires renoncent à leurs droits à
cause de leur inexpérience ou de pressions. En revanche, sont frappées de
nullité (selon la règle générale de l'art. 273/) les conventions dans lesquelles
le locataire renonce, à la fin du bail, à toute prolongation ou dans lesquel-
les il renonce à une seconde prolongation au terme de la première, par
exemple, parce qu'il touche une indemnité.
L'article 272c porte sur la validité du bail pendant la prolongation. En
principe, les dispositions du bail précédent demeurent inchangées. Ainsi,
c'est en particulier le dernier loyer qui est dû et tant le bailleur que le loca-
taire peuvent exiger, comme avant la prolongation, des adaptations du
loyer dans les limites de la législation contre les abus. En outre, le bailleur
maintient pendant la prolongation son droit de donner un congé anticipé,
par exemple, pour de justes motifs; dans ce cas, le locataire peut demander
une prolongation.
Il existe cependant une exception au principe de la validité des règles
contractuelles antérieures: ces règles peuvent être modifiées, à ]a demande
d'une partie, par le jugement de prolongation. On pense principalement au
cas où le bailleur aurait augmenté le loyer pour le terme prévu pour la fin
du contrat s'il n'avait pas donné le congé. Dès lors que le bail est prolon-
gé, il convient au moins de donner au bailleur les moyens de demander une
augmentation du loyer en procédure de prolongation, étant donné que
l'augmentation ne peut plus être notifiée dans les délais prévus par la légis-
lation contre les abus (cf. art. 10 du projet).
La possibilité de demander une modification des conditions du contrat
pour la durée de la prolongation est accordée, contrairement au droit en vi-
gueur (cf. art. 261 a, 4e al., CO), aussi au locataire. Il peut ainsi exiger une
diminution de loyer, comme il aurait pu le faire auparavant si le bailleur
ne lui avait pas donné congé. En outre, seul le locataire peut demander une
modification du délai ou des termes de congé, ce qui peut l'amener à
renoncer à la seconde prolongation.
L'article 272d concerne la résiliation du bail par le locataire pendant la
prolongation. Comme nous l'avons déjà dit, il est possible de fixer de nou-
veaux délais et termes de congé lors du jugement qui accorde la prolonga-
tion. Par ailleurs, les parties ont la possibilité de prévoir une convention à
ce sujet, qui diverge des règles initiales du contrat. Les concessions relatives
aux délais et termes de congé peuvent, dans une convention, compenser des
concessions concernant la durée de la prolongation. A défaut d'une telle
réglementation accordant la prolongation dans le jugement ou dans une
1444

convention, le bail peut être résilié moyennant un délai d'un mois pour
la fin de chaque mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;
dans les autres cas, le locataire peut donner son congé moyennant un délai
de trois mois pour un terme légal. La disposition permet au locataire de ré-
silier plus facilement le bail pendant la prolongation. Puisque la prolonga-
tion est un état transitoire, pendant lequel le locataire est tenu de chercher
un nouveau logement (art. 272, 3e al.), il semble juste de faciliter son
départ.
421.23 Dispositions procédurales
(art. 273 à 273c)
L'article 273 fixe les délais pour faire valoir l'inefficacité d'un congé et
pour demander une prolongation du bail. Pour faire valoir l'inefficacité du
congé, on a prévu, pour des raisons de sécurité du droit, un délai de pé-
remption de 30 jours (1er al.), comme celui fixé pour la demande de pro-
longation d'un bail de durée indéterminée; les baux de durée déterminée ne
pouvant faire l'objet d'un congé, il n'y a donc pas moyen d'en faire valoir
l'inefficacité.
La requête pour la première prolongation d'un bail de durée indéterminée
doit être faite dans les 30 jours qui suivent la réception du congé et en cas
de bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du
bail (2e al); la deuxième prolongation doit être requise au plus tard 60
jours avant l'expiration de la première (3e al). Les délais ont été repris du
droit en vigueur (cf. art. 267a, 3e al, et art. 261b, 2e al., CO).
La formule officielle, qui est une condition de validité du congé en vertu de
l'article 269, 2e alinéa, indiquera les droits du locataire et les délais pour
les faire valoir.
L'article 273a règle la procédure devant l'autorité de conciliation. La partie
congédiée qui estime le congé inefficace et le locataire qui demande une
prolongation du bai] doivent saisir l'autorité de conciliation. Celle-ci s'ef-
force d'amener les parties à un accord; en cas d'échec, l'autorité de conci-
liation prend une décision quant à l'efficacité du congé ou la prolongation
du bail (1er al). Lorsque l'autorité de conciliation écarte une requête du lo-
cataire faisant valoir l'inefficacité du congé, elle examine d'office si le bail
peut être prolongé (2e al.).
La décision rendue par l'autorité de conciliation devient définitive, selon
Y article 273b, 1er alinéa, lorsque la partie dont la prétention a été écartée
n'a pas saisi le juge dans les 30 jours. Cette décision renseigne rapidement
les parties sur leurs chances au procès et confère le rôle de demandeur dans
la procédure judiciaire à la partie qui semble présenter le moins de chan-
ces.
Si l'autorité de conciliation constate l'efficacité du congé et n'accorde aucu-
ne prolongation au locataire, celui-ci peut saisir le juge; s'il ne le fait pas
dans les 30 jours qui suivent la décision de l'autorité de conciliation, celle-
ci devient définitive et le congé déploie son effet. Le locataire peut encore
saisir le juge lorsqu'il ne se contente pas de la prolongation accordée, parce
1445

qu'il a fait valoir l'inefficacité du congé ou parce qu'il estime la prolonga-
tion accordée trop courte. D'autre part, le bailleur doit saisir le juge s'il
prétend, contrairement à la décision de l'autorité de conciliation, que le
congé est efficace, ou que les conditions requises pour la prolongation ne
sont pas réalisées ou ne justifient pas une prolongation d'aussi longue
durée.
Lorsque le juge écarte, contrairement à la décision de l'autorité de concilia-
tion, une requête du locataire faisant valoir l'inefficacité du congé, il doit,
lui aussi, examiner d'office si le bail peut être prolongé. Le 2e alinéa ren-
voie à cet effet à l'article 273a, 2e alinéa.
Pour les cas de congés anticipés signifiés par le bailleur, il convient d'accor-
der à l'avenir à une seule autorité la compétence de statuer à la fois sur
l'efficacité du congé et sur l'expulsion du locataire. Pour cette raison, l'arti-
cle 273c, 1er alinéa, prévoit que, dans une procédure d'expulsion, l'autorité
compétente pour prononcer l'expulsion décide aussi quant à l'efficacité du
congé anticipé que le bailleur donne parce que le locataire est en demeure
(let. a) ou est tombé en faillite (let. d), ou qu'il a gravement enfreint ses de-
voirs de diligence (let. b), ou alors pour de justes motifs (let. c). En cas de
congé anticipé pour de justes motifs-le seul dans lequel il est possible
d'accorder une prolongation du bail - l'autorité compétente pour prononcer
l'expulsion doit aussi examiner le cas échéant, en vertu du 2û alinéa, la
demande de prolongation provenant du locataire.
Si le locataire saisit l'autorité de conciliation, celle-ci doit, selon le 3e ali-
néa, transmettre sa requête à l'autorité compétente pour prononcer l'expul-
sion. Les cantons peuvent évidemment attribuer à l'autorité de conciliation
la compétence de prononcer l'expulsion du locataire.
421.24 Protection contre les congés pour les habitations familiales
(art. 273d)
L'article 273d est une diposition spéciale pour le bail de locaux servant
d''habitation familiale. Elle correspond à l'article 27la du code des obliga-
tions, tel qu'il est prévu par la révision des effets généraux du mariage.
Lorsque les locaux loués servent au locataire d'habitation familiale, le
conjoint du locataire peut agir contre le congé avec les mêmes moyens que
le locataire. Le 1" alinéa garantit au conjoint du locataire le droit de faire
valoir l'inefficacité du congé, de demander la prolongation du bail et
d'exercer les autres droits que le locataire a contre le congé, par exemple au
cours d'une procédure d'expulsion. Le 2e alinéa apporte un complément
nécessaire en précisant que les conventions prévoyant une prolongation du
bail de locaux servant d'habitation familiale doivent être conclues avec les
deux époux.
421.25 Protection contre les congés en cas de sous-location
(art. 273e)
L'article 273e, Ier alinéa, prévoit, comme le fait le droit en vigueur (cf. art.
1446

267d CO), que toutes les nonnes de protection contre les congés s'appli-
quent en principe aussi à la sous-location, à condition toutefois que le bail
principal, c'est-à-dire celui qui lie le bailleur au sous-bailleur, ne soit pas
résolu. La prolongation de la sous-location ne peut être accordée au-delà
de la durée du bail principal.
Selon le 2e alinéa, les limites mentionnées ne sont pas valables lorsque la
sous-location a pour but principal d'éluder les dispositions de protection
contre les congés. Dans ce cas, la loi prévoit que le bailleur principal est
subrogé au sous-bailleur dans le contrat avec le sous-locataire.
421.26 Dispositions imperatives
(art. 273/)
L'article 273f, 1er alinéa, énonce le principe en vertu duquel le locataire ne
peut pas renoncer aux droits que lui confèrent les dispositions du chapitre
relatif à la protection contre les congés, sauf disposition légale contraire (cf.
art. 272è). On veut ainsi éviter que le locataire renonce à cette protection
par inexpérience ou sur pression du bailleur. Le 2e alinéa prévoit la nullité
des conventions contraires.
421.3 
Autorités et procédure
(Chap. III)
Le Chapitre III du titre huitième (art. 274 à 214d) contient les dispositions
sur la compétence et la procédure en cas de litige relevant du bail à loyer.
L'article 274 ne fait que concrétiser, pour le droit de bail, le principe ancré
pour l'ensemble du droit privé à l'article 64, 3e alinéa, de la constitution: il
appartient aux cantons de déterminer les autorités compétentes et de fixer
la procédure. Cette compétence des cantons est limitée par les normes sui-
vantes.
Dans les communes soumises à l'AMSL, il existe depuis des années déjà
des commissions de conciliation, dans lesquelles les bailleurs et les locatai-
res sont représentés de manière paritaire. Ces commissions conseillent loca-
taires et bailleurs d'habitations et de locaux commerciaux dans toute ques-
tion relative au bail; elles tentent en outre de résoudre de façon équitable
pour les deux parties toutes les questions relatives au bail (art. 26, 1er et 2e
al, AMSL; cf. aussi art. 17 et 18 du projet). Les commissions de concilia-
tion ont fait leurs preuves dans la pratique et contribué considérablement à
décrisper les relations entre locataires et bailleurs.
Notre projet a notamment pour but d'améliorer encore ces relations et de
les rendre plus stables. Il était donc naturel de prévoir aussi dans le code
des obligations un tel organe auquel incombent des fonctions de médiateur
et de conseiller.
L'article 274a prescrit par conséquent aux cantons d'instituer sur le plan
cantonal, régional ou communal des autorités de conciliation. Le droit fédé-
1447

rai se borne à définir les compétences de ces autorités dans la mesure où
cela est nécessaire à la réalisation du droit fédéral; pour le reste, les cantons
sont libres de régler la procédure comme ils le veulent et peuvent ainsi
attribuer d'autres compétences aux autorités de conciliation.
Selon l'article 274(2, les autorités de conciliation doivent conseiller les loca-
taires et les bailleurs de choses immobilières dans toute question relative au
droit du bail à loyer (let. a) et elles doivent, en cas de litige, tenter d'ame-
ner les parties à un accord (let. b). De plus, ces autorités doivent prendre
les décisions dans les cas, peu nombreux, où la loi le prévoit (let. c): lors-
qu'il s'agit de l'inefficacité du congé ou de la prolongation d'un bail relatif
à des habitations ou à des locaux commerciaux (art. 273«, 1er al.) ou lors-
qu'il s'agit de la consignation des loyers par un locataire de choses immobi-
lières et de l'affectation de ces loyers (art. 259Ä, 1er al.),
Dans ces cas, l'autorité de conciliation fixe, par sa décision, le rôle incom-
bant au bailleur et au locataire dans un éventuel procès: la partie qui suc-
combe devant l'autorité de conciliation doit introduire l'action (art. 259/7,
2e al., et 213b, 1er al,), tandis que la partie qui a eu gain de cause devant
l'autorité de conciliation aura le rôle de défenseur. Cela a surtout de l'im-
portance quant au fardeau de la preuve, qui incombe en principe au de-
mandeur; s'agissant de baux d'habitations ou de locaux commerciaux, ce
principe est cependant affaibli, car le projet prévoit que le juge établit d'of-
fice les faits et apprécie librement les preuves (art. 27-W, 4e al).
Si le bailleur a demandé l'expulsion du locataire, l'autorité de conciliation
doit transmettre à l'autorité compétente pour cette expulsion la demande
en contestation de l'efficacité du congé ou en prolongation du bail que le
locataire lui aurait adressée (art. 273c, 3e al. et 274a, let. d).
Enfin, l'autorité de conciliation doit faire office de tribunal arbitral lorsque
le bailleur et le locataire d'une chose immobilière le demandent (let. e).
Une norme identique existe déjà dans la législation contre les abus en ce
qui concerne la location d'habitations et de locaux commerciaux (art. 26,
3e al., AMSL; cf. art. 18, let. d, du projet).
Comme nous l'avons déjà dit. les cantons peuvent étendre la compétence
des autorités de conciliation; ils pourraient notamment retendre aux baux
de choses mobilières ou à la décision provisoire sur d'autres questions rele-
vant du bail. Les cantons pourraient aussi introduire un autre organe ayant
les mêmes tâches de conseiller et de médiateur pour les baux de toutes les
choses mobilières en général ou seulement de certaines (biens de consom-
mation par exemple). Les cantons peuvent en outre prévoir que les bail-
leurs et les locataires soient représentés de façon paritaire au sein de l'auto-
rité de conciliation - comme le prévoit le projet de loi contre les abus (art.
17, 1er al.)-ou que la commission de conciliation instituée par la loi contre
les abus exerce aussi les fonctions que le code des obligations attribue à
l'autorité de conciliation. Le droit fédéral se garde d'empiéter ici sur l'auto-
nomie cantonale; cependant, pour des raisons matérielles et économiques,
il paraît souhaitable qu'une même instance assume ces fonctions.
On peut encore rappeler que les cantons ont la possibilité d'attribuer à une
1448

instance judiciaire, par exemple au juge de paix, les compétences de l'auto-
rité de conciliation. Que ces compétences soient données à une autorité
administrative ou à une autorité judiciaire, les cantons peuvent aussi pré-
voir que l'autorité de conciliation doit être saisie, dans tous les litiges rele-
vant du bail, avant le juge.
L'article 274b règle le for. Selon le 1er alinéa, les litiges relevant d'un bail
de chose immobilière sont portés devant l'autorité de conciliation et le
juge du lieu de situation de la chose (let. a). Ce for facilite au mieux la pro-
cédure probatoire (p. ex., pour la constatation de défauts) et permet au juge
de mieux déterminer les usages locaux, auxquels la loi renvoie plusieurs
fois. Pour les litiges relevant des baux de choses mobilières, c'est le juge du
domicile du défendeur qui est compétent (let. b). La disposition ne fait que
reprendre le principe de l'article 59, 1er alinéa, de la constitution, selon le-
quel le for ordinaire est celui du domicile du débiteur.
Le 2e alinéa prévoit une règle spéciale pour les baux d'habitations (let. a) et
de choses mobilières qui servent à l'usage privé et que le bailleur loue dans
l'exercice de son activité professionnelle (let. b). Lorsqu'il s'agit de ces
baux, le locataire domicilié en Suisse ne peut pas renoncer à l'avance au
for prévu au 1er alinéa. La disposition est prévue pour des raisons de pro-
tection sociale et est déjà connue du droit de vente par acomptes et de ven-
te avec paiements préalables (cf. art. 2261 et 228, 1er al., CO ainsi que art.
226r et 228 du projet de loi sur le crédit à la consommation).
Les baux portant sur les choses mobilières précitées présentent une situa-
tion analogue à celle qui règne dans les ventes par acomptes; il faut par
conséquent empêcher, dans le bail aussi, que le locataire puisse renoncer,
au moment de la conclusion du contrat déjà, au for de son domicile. Les
conventions contraires sont nulles; par contre, le locataire pourra tou-
jours - sans convention préalable portant sur le for - participer à un procès
que le bailleur a introduit à un autre lieu.
L'article 274c concerne les tribunaux arbitraux. Le 1er alinéa prescrit que
les parties ne peuvent pas convenir d'un autre tribunal arbitral que l'autori-
té de conciliation pour les litiges relevant de baux d'habitations. La même
disposition est contenue dans la législation contre les abus (art. 22 AMSL;
cf. art. 16, 2e al., du projet). S'agissant de baux de locaux commerciaux, les
parties peuvent en revanche convenir que les éventuels litiges seront portés
devant un tribunal arbitral autre que l'autorité de conciliation.
Le 2e alinéa est nouveau. Il exclut que le locataire domicilié en Suisse puis-
se convenir à l'avance avec le bailleur d'une juridiction arbitrale, lorsqu'il
s'agit de baux de choses mobilières qui servent à l'usage privé et que le
bailleur loue dans l'exercice de son activité professionnelle. Cette norme a
aussi un modèle dans le droit de la vente par acomptes et de la vente avec
paiements préalables (art. 2261 et 228 CO; cf. art. 226r et 228 du projet de
loi sur le crédit à la consommation).
L'article 274d règle la procédure pour les baux d'habitations et de locaux
commerciaux. Selon le 1" alinéa, la procédure relative aux baux d'habita-
tions et de locaux commerciaux doit permettre de liquider rapidement les
98 Feuille fédérale. 137e annce. Vol. 1 
1449

litiges. Le droit actuel prévoit déjà une procédure rapide pour la prolonga-
tion du bail (art. 267/CO) et pour les litiges portés devant la commission
de conciliation (art. 27 AMSL; cf. art. 19, 1er al, du projet).
En vertu de 2e alinéa, la procédure devant l'autorité de conciliation est gra-
tuite quelle que soit la valeur litigieuse; celle devant le juge ordinaire est
gratuite jusqu'à une valeur litigieuse de 20 000 francs. La gratuité de la pro-
cédure est prévue, en règle générale, par la législation contre les abus (art.
27 AMSL; cf. art. 19, 2e al., du projet). La valeur litigieuse est déterminée
par le montant de la demande, sans égard aux conclusions reconventionnel-
les. La réglementation proposée s'inspire, notamment dans la fixation de la
limite de la valeur litigieuse à 20 000 francs, de notre projet de révision du
droit du contrat de travail (cf. art. 343, 2e al., CO et les propositions de ré-
vision in FF 1984 II 638).
Le 3e alinéa prévoit des exceptions au principe de la gratuité: la partie té-
méraire peut être condamnée à une amende, au paiement de tout ou partie
des émoluments et frais judiciaires et au paiement des dépens, même en cas
de procédure téméraire devant l'autorité de conciliation.
Le 4e alinéa impose à l'autorité de conciliation et au juge d'établir d'office
les faits et d'apprécier librement les preuves. Le principe de l'examen d'of-
fice et la libre appréciation des preuves seront surtout importants dans les
procès portant sur l'inefficacité d'un congé, où le locataire aurait de la pei-
ne à obtenir gain de cause si des règles strictes sur la preuve étaient appli-
cables.
On ajoutera, dans ce contexte, que l'article 31sexies, 3e alinéa, de la constitu-
tion oblige déjà les cantons à établir une procédure de conciliation ou une
procédure judiciaire simple et rapide s'appliquant aux différends qui dé-
coulent des contrats - notamment de baux-conclus entre consommateurs
finals et fournisseurs; cette procédure'doit être prévue pour les litiges jus-
qu'à concurrence d'une valeur litigieuse fixée par le Conseil fédéral et qui
est à présent de 8000 francs (cf. ordonnance du 19 mai 1982 fixant la va-
leur litigieuse déterminante dans les procédures en matière de protection
des consommateurs; RS 944.8).
422 
Dispositions relatives au bail à ferme
(Titre huitième1"5)
422.01 Définition, champ d'application et inventaire
(art. 275 à 277)
L'article 275 correspond en substance à l'actuelle définition A.c. l'article 275,
1er alinéa, du code des obligations et à la nouvelle définition du bail à loyer
(art. 253 du projet). L'expression «moyennant un fermage» montre suffi-
samment que le fermage peut consister non seulement en espèces, mais aus-
si en une part des produits (colonage partiaire, métayage) ou en une autre
prestation en nature. L'actuel article 275, 2e alinéa, du code des obliga-
tions, de même teneur, peut donc être abrogé. Cette disposition ainsi que
1450

l'actuel article 275, 3e alinéa, du code des obligations figurent dans le projet
de loi fédérale sur le bail à ferme agricole (art. 4, 2e al.).
L'article 276 définit, de la même manière que le fait le bail à loyer (art.
253«), le champ d'application des dispositions relatives aux habitations et
aux locaux commerciaux.
L'article 276a, 1er alinéa, réserve la loi fédérale sur le bail à ferme agricole,
dans la mesure où elle contient des dispositions spéciales qui dérogent au
code des obligations ou le complètent. A défaut de dispositions spéciales ou
lorsque cette loi ne s'applique pas, ce qui est le cas pour les immeubles
agricoles de peu d'étendue (art. 2 du projet LBFA), le code des obligations
s'applique aussi aux baux à ferme agricoles, en vertu de 2f alinéa, à l'ex-
ception toutefois des dispositions spéciales relatives aux habitations et aux
locaux commerciaux.
L'article 277, qui règle l'inventaire, ne diffère pas, quant au fond, du droit
actuel (art. 276 CO).
422.02 Obligations du bailleur
(art. 278 à 280)
Les obligations du bailleur sont réunies aux articles 278 à 280. L'article
278, lsr alinéa, règle comme jusqu'ici l'obligation de délivrer la chose: la
disposition est adaptée rédactionnellement à celle du droit du bail à loyer
(art. 255, 1er al.). Des dérogations ne sont licites que dans les limites insti-
tuées en matière de responsabilité pour défauts (art. 288, 2e al.). L'article
278, 2e alinéa, est nouveau; il prévoit quant au procès-verbal de restitu-
tion la même obligation qu'en matière de bail à loyer (art. 255a). L'article
279 règle l'obligation d'entreprendre les grosses réparations pendant la du-
rée du bail. Contrairement à la disposition actuelle (art. 278 CO), cette
obligation devra être exécutée non plus «aussitôt que», mais «dès que»
le fermier en aura fait connaître la nécessité. Là aussi, les dérogations sont
assujetties aux limites de l'article 288, 2e alinéa. L'article 280, qui concerne
les contributions publiques et les charges, correspond en substance à l'ac-
tuel article 288 du code des obligations.
422.03 Obligations du fermier
(art. 281 à 287)
Les articles 281 à 287 règlent les obligations du fermier. L'article 28J a
pour objet le paiement du fermage (cf. art. 286 CO). La mention des frais
accessoires, au sujet desquels il est renvoyé aux dispositions de bail à loyer
(art. 256a), est nouvelle. La disposition relative au droit de rétention du
bailleur a été écartée pour les mêmes raisons qu'en matière du bail à loyer
(art. 286, 3e al., CO; cf, ch. 421.115). L'article 282 concerne la demeure du
fermier pour le paiement du fermage et des frais accessoires. Le délai mini-
mum de 60 jours, prévu au Ier alinéa, correspond au droit actuel (art. 293,
1er al., CO). Le 2e alinéa prévoit, comme en matière de bail à loyer (art.
1451

256c), que le bailleur ne peut désormais résilier le contrat qu'à l'expiration
du délai de paiement. La résiliation peut avoir lieu avec effet immédiat,
sauf pour les baux à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Pour
résilier ces baux, il faut en outre observer la forme légale prescrite (forme
écrite, formule; cf. art. 298). L'actuelle disposition relative au calcul du
délai (art. 293, 2e al., CO) est abrogée, comme en matière de bail à loyer,
car il est évident qu'elle s'applique.
L'article 283 règle le devoir de diligence et les égards envers les voisins. Le
lL'r alinéa prévoit l'obligation d'exploiter la chose affermée avec le soin né-
cessaire. Il correspond quant au fond à l'actuel article 283, 1er alinéa, du
code des obligations. En revanche, l'actuel article 283, 2e alinéa, du code
des obligations (changements essentiels dans le mode d'exploitation) figure
désormais à l'article 289a, 1er alinéa. S'agissant de baux à ferme de choses
immobilières, le 2" alinéa prévoit, comme en matière de bail à loyer,
l'obligation nouvelle d'avoir envers les personnes habitant la maison et les
voisins les égards qui leur sont dus.
L'article 284 prescrit en substance, pour l'obligation d'entretien, les mêmes
devoirs que l'actuel article 284 du code des obligations, hormis ce qui a
trait au bail à ferme agricole.
L'article 285 traite de la violation de ses devoirs par le fermier. Les condi-
tions du congé anticipé sont ici adaptées aux dispositions du droit du bail à
loyer (art. 256d, 3e al.). Le congé anticipé se fonde sur la violation des
devoirs et non sur la demeure au sens des articles 107 et s. du code
des obligations. Il s'agit donc, contrairement au texte allemand qui parle de
droit de résolution (art. 294 CO), d'un droit de résiliation. Par ailleurs, la
fixation d'un délai n'est plus exigée. Pour les baux à ferme d'habitations et
de locaux commerciaux, le congé anticipé doit aussi observer la forme léga-
le, conformément à l'article 298 (forme écrite, formule).
L'article 286, qui traite de l'avis donné par le fermier, correspond en
substance au droit actuel (art. 285 CO). Il est adapté rédactionnellement au
droit du bail à loyer (art. 256e).
L'article 287 est nouveau. Il règle l'obligation du fermier de tolérer les
grosses réparations nécessaires à la chose affermée, et, comme pour le droit
du bail à loyer (art. 256f), l'obligation d'autoriser le bailleur à inspecter la
chose. Pour les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage
et en dommages-intérêts, il est renvoyé aux dispositions du droit du bail à
loyer. Les articles 259c et 259^ sont applicables (cf. art. 256/j 3e al.).
422.04 Droits du fermier en cas d'inexécution ou de défauts
(art. 288)
L'article 288, Ier alinéa, règle les droits du fermier lorsque le bailleur ne dé-
livre pas la chose à la date convenue, qu'il la délivre avec des défauts, ou
lorsque des défauts apparaissent pendant le bail. Il prévoit - comme le droit
actuel (art. 277, 2e al., CO)-que, dans ces cas, les dispositions sur le droit
1452

du bail à loyer (art. 257 et 259 à 259/z) sont applicables par analogie. Ces
dispositions s'appliquent également lorsque le fermier est empêché d'user
de la chose conformément au contrat ou qu'un tiers fait valoir sur la diose
un droit incompatible avec celui du fermier. Relevons que le fermier, à la
différence du locataire, n'est pas seulement tenu d'effectuer de menus
travaux de nettoyage et de réparation (art. 258), mais aussi des travaux de
réparation plus importants (art. 284). Dans le domaine du bail à ferme
agricole, il est prévu que le fermier peut effectuer lui-même les grosses
réparations nécessaires lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les exécute pas
(art. 24 du projet LBFA). Cependant, les dispositions sur le droit du bail à
loyer relatives aux défauts seront aussi applicables aux baux à ferme agri-
coles. Ainsi, il peut être utile pour le fermier de consigner le montant du
fermage lorsqu'il a dû effectuer de grosses réparations à la place du bailleur
et qu'il réclame une indemnité à ce titre ou demande des dommages-
intérêts.
Le y alinéa limite l'admission des dérogations faites au détriment du fer-
mier. Comme dans l'actuelle législation concernant les abus dans le secteur
locatif (art. 5 en liaison avec l'art. 2, 3e al., AMSL), le bailleur d'habita-
tions ou de locaux commerciaux ne peut pas exclure sa responsabilité pour
les défauts. Il ne peut pas non plus l'exclure dans des conditions générales
préimprimées; cette disposition est nouvelle et correspond à celle du droit
du bail à loyer (art. 255, 2e al.).
422.05 Rénovation et modification
(art. 289 et 289a)
Les articles 289 et 289a sont nouveaux. L'article 289 règle la rénovation ou
la modification de la chose affermée entreprise par le bailleur de la même
manière que le bail à loyer à l'article 260; pour les prétentions éventuelles
du fermier en réduction du fermage ou en dommages-intérêts, il est renvoyé
au droit du bail à loyer (art. 259c et 259$.
L'article 289a règle les rénovations et modifications entreprises par le fer-
mier. Le 1er alinéa dispose que le bailleur doir donner son consentement
écrit lorsque le fermier veut entreprendre des changements essentiels et du-
rables (let. a; cf. art. 283, 2e al., CO) ou des rénovations et modifications
qui dépassent le bon entretien de la chose (let. b). Le 2e alinéa prévoit,
comme en matière de bail à loyer (art. 260, 2e al.), que le bailleur qui a
donné son consentement ne peut exiger la remise en état de la chose que
s'il en a été convenu par écrit. Le 3e alinéa règle les conséquences juridi-
ques dans le cas où le fermier a apporté-sans le consentement écrit du
bailleur-un changement essentiel au mode d'exploitation, dont les effets
s'étendent au-delà de la durée du bail (1er al., let. a): si le fermier ne remet
pas la chose en état dans un délai convenable, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat et, pour les baux d'habitations et de locaux
commerciaux, en observant un délai de congé minimum de 30 jours pour
la fin d'un mois. Lorsque le fermier a entrepris - sans le consentement écrit
du bailleur-des travaux de rénovation ou de modification qui dépassent le
1453

bon entretien de la chose (Ier al, let. b), il n'a droit à aucune 'indemnité,
même si ces travaux apportent des améliorations à la chose affermée (cf.
art. 299, 2e al., let. b).
422.06 Changement de propriétaire
(art. 290)
En vertu de r article 290, les dispositions sur le droit du bail à loyer (art.
261 à 26\b) sont applicables par analogie en cas de changement du pro-
priétaire de la chose affermée. On pense aux cas où le bailleur aliène la
chose (let. a) ou accorde à un tiers un droit réel limité (p. ex.: usufruit) qui
équivaut à un changement de propriétaire (let. b). Les modifications appor-
tées au droit du bail à loyer sont donc aussi applicables ici. Le droit du bail
à loyer s'applique aussi lorsque les parties ont convenu de l'annotation du
bail au registre foncier (let. c). L'article 290 remplace les actuels articles
281 et 282 du code des obligations.
422.07 Sous-affermage, transfert du bail à un tiers et restitution
anticipée de la chose affermée
(art. 29 l à 293)
L'article 291 règle le sous-affermage 
et la sous-location de la chose affer-
mée. Comme en matière de bail à loyer (art. 262), le consentement du bail-
leur est nécessaire (1er al.); le bailleur ne peut refuser de consentir à la
sous-location de locaux qui dépendent de la chose affermée que si cela pré-
sente pour lui des inconvénients considérables (2e al.). Pour ces locaux,
l'actuel article 289, 2° alinéa, du code des obligations prévoit une disposi-
tion spéciale que le projet adapte à la réglementation du bail à loyer. Elle
doit aussi être imperative. Pour le reste, à l'instar du droit en vigueur (art.
289 CO), les conditions applicables au sous-affermage et à la sous-location
en matière de bail à ferme sont plus strictes que celles applicables à la
sous-location en matière de bail à loyer. Le bailleur peut refuser son
consentement même s'il n'a pas à craindre des inconvénients considérables.
Cette différence se justifie par le fait que le bail à ferme comporte des pres-
tations personnelles, à savoir l'exploitation et l'entretien normal de la chose
affermée. 11 est par conséquent plus difficile d'imposer au bailleur l'entrée
de tiers dans le bail à ferme que dans le bail à loyer. La responsabilité du
fermier en cas de sous-affermage ou de sous-location de la chose affermée
ainsi que les droits du bailleur envers le sous-fermier ou le sous-locataire
(3e al.) sont réglés de la même manière qu'en droit du bail à loyer (art. 262,
3e al.).
L'article 292 est nouveau. Il se rapporte au transfert à un tiers du bail à
ferme de locaux commerciaux et renvoie aux dispositions sur le droit du
bail à loyer (art. 263). Comme il est souvent difficile dans ce domaine de
distinguer le bail à loyer du bail à ferme, il se justifie de prescrire la même
règle. En revanche, la disposition n'est pas applicable aux baux à fer-
1454

me qui n'ont pas pour objet des locaux commerciaux, en particulier aux
baux à ferme agricoles.
L'article 293, relatif à la restitution anticipée de la chose affermée, contient
la même disposition que l'article 264 en matière de bail à loyer et remplace
l'actuel article 279 du code des obligations qui traite de «la responsabilité
en cas de jouissance impossible».
422.08 Compensation
(art. 294)
En ce qui concerne la compensation de créances découlant du bail à ferme,
l'article 294 renvoie au bai) à loyer (art. 265).
422.09 Extinction du bail
(art. 295 à 298)
L'article 295, 1" alinéa, reprend pour l'extinction des baux à ferme de
durée déterminée proprement dits la règle du droit du bail à loyer (art, 266,
Pr al). Les 2e et 3
e' alinéas prévoient pour la reconduction tacite des baux à
ferme de durée déterminée la même réglementation que celle du droit ac-
tuel (art, 292 CO). La durée de prolongation est maintenue à une année,
surtout parce que les immeubles agricoles de peu d'étendue tombent aussi
sous le coup de cette disposition (art. 2 du projet LBFA). Le bail à ferme
sera renouvelé pour une année d'exploitation. Comme en matière de bail à
loyer, cette prescription ne s'applique pas aux baux pour lesquels les par-
ties sont convenues d'une durée minimale et qui ne prennent fin que sur
résiliation. De tels baux à ferme sont de durée indéterminée, car leur
extinction est subordonnée à une résiliation. En outre, comme en matière
de bail à loyer, il n'est plus prévu de prescription pour le cas où la résilia-
tion convenue dans le contrat de bail à ferme n'a pas lieu. Un tel bail à
ferme est aussi de durée indéterminée et peut être résilié conformément aux
dispositions de l'article 296, sauf convention contraire des parties.
L'article 296 traite des délais et termes de congé applicables aux baux à
ferme de durée indéterminée. Le 1" alinéa règle, en général, Ja résiliation
des baux à ferme conclus pour une durée indéterminée. La disposition cor-
respond, quant au fond, à l'article 290 du code des obligations tel qu'il est
prévu à l'article 60 du projet de LBFA. Comme dans le droit en vigueur
(art. 290, 1" al, CO), la réglementation légale (délai de congé de six mois
pour n'importe quel terme) n'est applicable que s'il n'existe ni convention
des parties ni usage local contraire. Désormais, la volonté des parties,
présumée en fonction de la nature de la chose affermée, est réservée. Une
telle présomption existe surtout lorsqu'il s'agit d'immeubles agricoles de
peu d'étendue, qui sont régis par le code des obligations. Il convient
d'observer pour eux les termes de printemps ou d'automne admis par
l'usage local .(cf. art. 290, 2e al., CO). Le 2e alinéa prévoit, pour les baux à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux, comme en matière de baux
1455

à loyer de locaux commerciaux (art. 267c), un délai de congé impératif d'au
moins six mois et, pour les termes, une règle non contraignante. Le 3e
alinéa règle le cas où les délais et termes de congé n'ont pas été respectés
de la même manière qu'en droit du bail à loyer (art. 267, 2e al.).
Les articles 297 à 297b règlent le congé anticipé. La prescription de forme
prévue à l'article 298 lui est également applicable. L'article 297 contient
une prescription relative au congé pour justes motifs et aux conséquences
pécuniaires qu'il entraîne, qui correspond à celle du droit du bail à loyer
(art. 268); toutefois, un délai légal de six mois est fixé ici (cf. art. 296).
L'article 297a s'en tient pour l'essentiel à la réglementation existante en cas
de faillite du fermier (art. 295 CO). Comme en matière de bail à loyer (art.
268a), la disposition n'est cependant applicable qu'après la remise de la
chose. Avant, c'est la règle générale de l'article 83 du code des obligations
qui s'applique, selon laquelle le bailleur peut retenir la chose affermée jus-
qu'à ce que l'exécution du contrat ait été garantie; il peut se départir du
contrat si cette garantie ne lui est pas fournie, à sa requête, dans un délai
convenable. L'article 297b règle le congé anticipé en cas de décès du
fermier de la même manière que le droit actuel (art. 297 CO); les délais de
congé légaux sont toutefois réservés. Il est en outre précisé, comme en
matière de bail à loyer (art. 2680), qu'aucune indemnité n'est due. A la
différence du droit du bail à loyer, le contrat peut être résilié de manière
anticipée également par le bailleur. Les obligations du fermier, à savoir
exploiter et entretenir normalement la chose, sont plus étendues que celles
du locataire; comme la personne du fermier joue un rôle important, le bail-
leur doit aussi pouvoir résilier le bail à la mort du fermier.
L'article 298 règle, comme en matière de bail à loyer (art. 269 et 269b), la
forme que doit revêtir le congé des baux à ferme d'habitations ou de locaux
commerciaux. La prescription de forme du droit du bail à loyer relative
aux habitations familiales (art. 269a) n'a pas été reprise.
422.10 Restitution de la chose affermée
(art. 299 à 2996)
Les articles 299 à 299b concernent la restitution de la chose affermée à la
fin du bail.
L'article 299 traite de la restitution de la chose en général. Les 1er et 3" ali-
néas correspondent au droit actuel (art. 298, 1er et 2e al., CO).
S'agissant de l'indemnité accordée au fermier pour les améliorations, le 2e
alinéa prescrit tout d'abord la même condition que l'actuel article 298, 3e
alinéa, du code des obligations: les améliorations doivent résulter de soins
qui vont au-delà d'une administration diligente de la chose (let. a). En doc-
trine, on considère comme telles les améliorations qui ne déploient leurs ef-
fets qu'ultérieurement, notamment dans les cas où le bail à ferme est résilié
plus tôt que prévu55). En outre, le fermier a droit à une indemnité pour les
améliorations qui résultent de rénovations ou de modifications auxquelles
1456

le bailleur a donné son consentement écrit (let. b). Le montant de l'indem-
nité se calcule, comme jusqu'ici, en vertu des règles sur l'enrichissement
illégitime (ATF 75 II 46, 93 II 110).
Le 4e alinéa contient, comme en matière de bail à loyer (art. 270, 2e al.), la
disposition nouvelle selon laquelle le fermier ne peut pas d'avance s'engager
à verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage
éventuel résultant de la fin du bail. L'AMSL contient déjà une norme iden-
tique pour la résiliation anticipée des baux d'habitations ou de locaux com-
merciaux (art. 12, 2e al., en liaison avec l'art. 2, 3e al., AMSL). Pour le res-
te, l'article 299 admet des dérogations; les parties peuvent notamment
convenir que le fermier apportera une amélioration, sans pour autant pou-
voir exiger une indemnité.
L'article 299b, qui règle le remplacement des objets portés à l'inventaire,
correspond à l'actuel article 299 du code des obligations.
422.11 Protection contre les congés pour les baux d'habitations et
de locaux commerciaux
(art. 300)
En vertu de l'article 300, 1er alinea, les dispositions sur le bail à loyer (art.
271 à 273/5 sont applicables par analogie à la protection contre les congés
pour les baux à ferme portant sur les habitations et les locaux commer-
ciaux. Ces dispositions vont donc s'appliquer en cas d'affermage de locaux
commerciaux ou lorsque l'usage d'une habitation est compris dans le
contrat de bail à ferme; en revanche, elles ne s'appliqueront pas, par exem-
ple, au fermier d'une carrière. Ces dispositions ne s'appliquent pas non
plus aux baux à ferme agricoles qui ont leur propre réglementation. A l'ins-
tar du locataire, le fermier peut, grâce à cette protection, invoquer l'ineffi-
cacité du congé ou demander la prolongation du bail à ferme. L'actuel arti-
cle 290û du code des obligations prévoit pour ces mêmes baux à ferme
l'application des dispositions relatives à la prolongation. Le 2e alinéa pré-
voit que la disposition relative à l'habitation familiale (art. 273J), en vertu
de laquelle le conjoint du locataire a les mêmes droits que le locataire lui-
même, n'est pas applicable en matière de bail à ferme. Le bail à ferme
concerne en effet l'activité économique du fermier; c'est pourquoi, seul le
fermier peut invoquer des droits contre le congé. Il en va de même lorsque
le bail à ferme comprend l'usage d'une habitation. Le contrat de bail ne
doit être tenu, à l'égard de l'habitation, pour un bail à loyer entraînant
l'application des dispositions sur l'habitation familiale que si l'habitation
est l'objet principal du contrat; ainsi, lorsque seul un pré est affermé en sus
de l'habitation. Mais les parties sont libres de conclure, dans le cadre d'un
bail à ferme, un bail à loyer séparé pour l'utilisation d'une habitation, et de
mieux protéger ainsi le conjoint du fermier.
1457

422.12 Autorités et procédure
(art. 301)
L'article 301 concerne la compétence des autorités et la procédure pour les
litiges découlant du bail à ferme. Il renvoie aux nonnes correspondantes du
bail à loyer (art. 274 à 214d).
422.13 Bail à cheptel
(art. 302 à 304)
Les articles 302 à 304 règlent le bail à cheptel. Ils correspondent quant au
fond au droit actuel (art. 302 à 304 CO).
423 
Dispositions finales
L'article premier des dispositions finales propose une révision de la loi sur
la poursuite pour dettes et la faillite (LP). Suite aux modifications du code
des obligations, le chiffre 2 de l'article 23, 1er alinéa, et les «Dispositions
particulières sur les loyers et fermages» (Titre neuvième) de la LP doivent
être abrogés.
Selon l'actuel article 282, 1er alinéa, LP, lorsque la poursuite a pour objet
des loyers ou des fermages, le commandement de payer peut énoncer l'avis
comminatoire prévu aux articles 265 et 293 du code des obligations et le
bailleur pourra demander l'expulsion du locataire ou du fermier après l'ex-
piration du délai légal. Dans le projet, on a renoncé à lier la poursuite et la
fixation du délai de paiement, car cela induit en erreur le locataire; en ef-
fet, le locataire peut être expulsé même s'il a fait opposition au commande-
ment de payer et cela, indépendamment de l'issue de la procédure de main-
levée de l'opposition (ATF 70 I 138). La commination de résiliation du
bail et d'expulsion du locataire ou du fermier devra donc, dorénavant, être
distincte de la poursuite ayant pour objet le loyer ou le fermage. La procé-
dure d'expulsion et celle de poursuite sont indépendantes l'une de l'autre. Il
faut ajouter que, selon le projet, un congé doit nécessairement être donné
après l'écoulement du délai accordé au locataire ou au fermier pour payer.
S'agissant d'habitations ou de locaux commerciaux, le bailleur doit respec-
ter un délai de congé de 30 jours et ne peut résilier que pour la fin d'un
mois (art. 256c et 282 du projet de révision du CO).
Le délai accordé au locataire ou au fermier pour s'acquitter des loyers ou
des fennages arriérés étant de dix jours au moins selon l'article 256c du
code des obligations proposé, la réduction du délai prévue à l'article 282,
2e alinéa, LP devient superflue.
Le chiffre 2 de l'article 23, 1er alinéa, LP, doit aussi être abrogé, car l'ex-
pulsion du locataire ou du fennier n'est plus réglée dans la LP. Cette dispo-
sition prévoit que les cantons désignent les autorités chargées de prononcer
l'expulsion d'un locataire ou d'un fermier. Cette compétence des cantons
ressort par ailleurs déjà d'autres normes (art. 274 du projet de révision du
1458

CO; art. 52 des dispositions finales du CC en relation avec l'art. 1er des dis-
positions finales et transitoires du CO).
Les articles 283 et 284 LP sont abrogés parce que notre projet ne prévoit
plus de droit de rétention du bailleur.
Les articles 2 et 3 des dispositions finales règlent l'application du nouveau
droit aux baux à loyer et à ferme qui existent au moment de l'entrée en vi-
gueur de la nouvelle loi et qui se poursuivent après cette date. En vertu du
principe énoncé à l'article 3 du titre final du code civil, les dispositions im-
peratives du nouveau droit devraient s'appliquer immédiatement à de tels
baux. "L'article 2 des dispositions finales s'écarte cependant de ce principe
en prévoyant un délai d'une année pour permettre l'adaptation au nouveau
droit des contrats existants. Passé ce délai, les nouvelles normes sont appli-
cables même si les parties n'ont pas procédé à l'adaptation de leur contrat.
Font exception, en vertu de ['article 3, Ier alinéa, les dispositions relatives à
la protection contre les congés en matière de baux à loyer et à ferme d'ha-
bitations et de locaux commerciaux: elles sont applicables à tous les congés
donnés après l'entrée en vigueur du nouveau droit.
Lorsque, s'agissant d'un tel bail à loyer ou à ferme, le congé est donné
avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, mais pour un terme postérieur
à cette date, celui qui a reçu le congé peut, en vertu de l'article 3, 2e alinéa,
invoquer l'inefficacité de la résiliation ou demander une (première) prolon-
gation du bail dans les 30 jours qui suivent l'entrée en vigueur de la loi. Il
peut en résulter, naturellement, une certaine insécurité juridique, car le dé-
lai pour demander une prolongation du bail pourrait être déjà expiré selon
le droit actuel, alors qu'un nouveau délai commence à courir pour le loca-
taire. Il faut toutefois s'en accommoder puisque cette disposition vise à em-
pêcher que le congé ne soit donné à titre préventif afin d'échapper aux dis-
positions plus rigoureuses du nouveau droit. Les parties ont d'ailleurs la
possibilité de lever rapidement l'incertitude en convenant de prolonger le
bail encore sous l'empire de l'ancien droit. Mais, pour éviter au locataire
de donner son accord sans connaître ses droits selon la nouvelle loi, de tel-
les conventions ne sont valables que si elles sont approuvées par l'autorité
judiciaire compétente - c'est-à-dire par l'autorité compétente selon le droit
actuel (art. 267a CO).
Comme nous l'avons déjà exposé (ch. 23), le sort de la loi que nous vous
proposons dépend du résultat de la votation sur l'initiative populaire «pour
la protection des locataires» et sur le contre-projet de l'Assemblée fédérale.
C'est pourquoi, l'article 4 des dispositions finales prévoit que la présente loi
est caduque si l'initiative populaire est acceptée ou si l'initiative et le
contre-projet sont rejetés (2e al.), et qu'elle est sujette au referendum facul-
tatif si l'initiative est retirée ou rejetée et si le contre-projet est accepté (1er
al.).
En vertu de l'article 5 des dispositions finales, le Conseil fédéral fixe la date
de l'entrée en vigueur de la loi.
1459

5 
Loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans
le secteur locatif
51 
Généralités
La révision proposée de l'article 34sepues de la constitution a pour objectif
principal d'étendre l'application de l'actuelle législation sur les mesures
destinées à lutter contre les abus dans le secteur locatif à tout le territoire
, de la Confédération et d'intégrer ces dispositions dans le droit ordinaire.
Depuis l'entrée en vigueur du code des obligations en 1912 jusqu'à aujour-
d'hui, le droit du bail n'a été régi par le droit commun - c'est-à-dire sans
réglementation spéciale-que pendant 14 ans (moins d'un cinquième de la
durée d'existence du code) et, même durant cette période, une révision du
droit du bail a été envisagée devant le Parlement. Aussi est-il difficile de
prétendre que les problèmes du marché du logement ne sont que de nature
conjoncturelle et passagère et qu'ils peuvent par conséquent être résolus par
des mesures d'urgence de durée limitée. .Quant au critère de la pénurie
d'habitations et de locaux commerciaux, nous avons déjà montré dans no-
tre commentaire relatif à la révision constitutionnelle qu'il n'a pas été pro-
bant.
L'extension du champ d'application de la législation contre les abus en ma-
tière de bail à tout le territoire de la Confédération rend sans objet les dis-
positions de l'AMSL dans lesquelles l'on se réfère à la pénurie de loge-
ments ou de locaux commerciaux (art 2, 1er et 2e al., et art. 3 AMSL). Ces
dispositions ne sont donc plus contenues dans le projet de loi fédérale insti-
tuant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Il ne sera plus né-
cessaire non plus de régler dans une ordonnance la notion de pénurie de lo-
gements et de locaux commerciaux (cf. art. 2 et 3 OMSL) ni de désigner les
communes dans lesquelles la législation contre les abus devra être appli-
quée (cf. art. 3, 1er al., AMSL et l'ordonnance du 11 décembre 1978
désignant les communes soumises à l'AMSL; RS 221.213.12).
L'intégration de l'AMSL dans le droit ordinaire a pour effet l'abrogation de
l'article 5 de l'AMSL, qui déclare relativement imperatives, en faveur du
locataire, plusieurs dispositions du code des obligations. Cela n'aura cepen-
dant aucun effet négatif pour les locataires, car le caractère impératif de ces
dispositions est maintenu et résultera directement du code des obligations.
0 en va de même pour les délais de congé et le départ anticipé (art. 12
AMSL; cf. art. 267, 1er al., 267*, 267c et 270, 2e al. du projet de révision
du CO) ainsi que pour la forme du congé (art. 13 AMSL; cf. art. 269 du
projet de révision du CO): ces questions seront réglées exclusivement dans
le code des obligations et cela, avec l'interdiction de conventions dérogeant
à la réglementation légale au détriment du locataire.
L'AMSL contient d'autres dispositions encore qui limitent la liberté
contractuelle des parties dans le but de protéger le locataire et qui modi-
fient ainsi le code des obligations. Elles concernent les sûretés fournies par
le locataire (art. 6 AMSL), la définition du loyer (art. 7 AMSL), la régle-
mentation des frais accessoires (art. 8 AMSL), les loyers indexés et échelon-
1460

nés (art. 9 et 10 AMSL). Ces normes figurent - selon une nouvelle systéma-
tique et avec des modifications - dans le projet de loi contre les abus (cf.
art. 6, 4, 5, 8 et 9).
La disposition prévoyant la nullité des clauses contractuelles qui permet-
tent au bailleur d'augmenter le loyer par une déclaration unilatérale (art.
11 AMSL) ne doit être reprise ni dans la législation contre les abus ni dans
le code des obligations. En effet, la nullité de ces clauses résulte clairement
et sans équivoque possible des autres normes, en particulier de celles
concernant les loyers indexés et échelonnés (art. 8 et 9 du projet) et la
contestation des augmentations de loyer (art. 15 du projet).
Pour le reste, les mêmes problèmes que règle déjà l'actuel AMSL sont réso-
lus dans la loi contre les abus; on soulignera cependant que T AMSL a subi
des modifications quant à la systématique et quant au fond.
Quant à la systématique, on peut indiquer que la loi contre les abus est di-
visée en neuf sections. Dans la Section première (art. 1 à 3) sont réglés le
but et le champ d'application de la loi, dans la Section 2 (art. 4 à 7) le
loyer, les frais accessoires, les sûretés fournies par le locataire et les transac-
tions couplées, dans la Section 3 (art. 8 et 9) les loyers indexés et échelon-
nés et dans la Section 4 (art. 10) les augmentations de loyer et modifica-
tions unilatérales du contrat par le bailleur. La Section 5 (art. 11 et 12) dé-
finit les loyers abusifs et la Section 6 règle le droit du locataire de contester
les loyers estimés abusifs (art. 13 à 15). La Section 7 (art. 16 à 22) traite de
la procédure de contestation. Suivent dans la Section 8 (art. 23 et 24) les
dispositions pénales et dans la Section 9 (art. 25 à 29) les dispositions
finales.
Parmi les modifications de fond, nous ne relèverons ici que la nouvelle
version touchant les loyers indexés (art. 8) et échelonnés (art. 9) pour les
opposer aux modèles d'abaissement de loyers, qui font pour la première
fois l'objet d'une réglementation. Par rapport au droit en vigueur, les dispo-
sitions sur les loyers indexés et échelonnés ont été rendues plus strictes, et
les conditions et conséquences de leur application clairement formulées.
Bien que l'indexation soit problématique de par sa nature et qu'elle contri-
bue à accélérer le renchérissement, le projet l'autorise car l'expérience
montre que les accords prévoyant l'indexation sont fréquents. Afin que les
parties saisissent plus clairement le contenu et les conséquences d'un tel
accord, on prévoit, comme dans le droit actuel, que le bail doit être conclu
pour 5 ans au moins et, de plus, que l'indice suisse des prix à la consom-
mation en soit la seule référence. En outre, dorénavant, seule la contesta-
tion du montant du loyer initial est admise. Tous les autres motifs, tels que
la hausse de taux hypothécaire, qui peuvent selon le droit actuel entraîner
une modification du loyer pendant la durée du bail ne justifient donc plus,
selon le projet, une adaptation de loyer: ces motifs sont déjà pris en compte
dans le calcul de l'indice.
La réglementation des loyers échelonnés est elle aussi plus stricte. Pour être
valable, une convention prévoyant l'échelonnement suppose que le bail soit
conclu pour une durée de trois ans au minimum, que le loyer ne soit pas
1461

augmenté plus d'une fois par an et que les loyers échelonnés soient fixés, à
l'avance, en francs. Comme pour le bail indexé, seul le loyer initial est sus-
ceptible d'être contesté; les échelons successifs ne peuvent par contre plus
faire l'objet de contestation. Aucun motif de modification ultérieure du
loyer n'est donc plus admis.
Les loyers indexés ou échelonnés, tels que les règlent aussi bien le droit en
vigueur que le projet, ne permettent pas de prendre en considération les
nouveaux systèmes apparus sur les marchés hypothécaire et du logement.
Depuis peu, le marché hypothécaire a vu apparaître de nouvelles solu-
tions, dont il faut également tenir compte dans le droit du bail.
Certaines nouveautés, telles que l'hypothèque à taux fixe et l'hypothèque à
variations d'intérêt réduites, ne difïèrent pas beaucoup des systèmes actuel-
lement en usage et leur intégration dans le droit de bail ne présente donc
pas de difficultés particulières.
Il en va autrement pour le deuxième groupe de systèmes nouveaux. Ces
derniers, que l'on désignera par le terme d'hypothèques à intérêt échelonné,
partent d'un taux hypothécaire initialement réduit. L'abaissement au cours
d'une première période de plusieurs années doit être compensé, les années
suivantes, par une hausse progressive du taux d'intérêt et, par conséquent,
du loyer.
Il en va de même pour les systèmes, mis à l'étude récemment par des com-
pagnies d'assurances et des caisses de retraite, qui se calquent sur la solu-
tion réalisée par la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construc-
tion et l'accession à la propriété de logements (LCAP; RS 843). Solution
suivant laquelle, durant un certain laps de temps, le loyer doit être abaissé
au moyen des fonds propres, cette prestation étant compensée dans une
phase ultérieure par des augmentations progressives du loyer. De tels systè-
mes entraînent un abaissement des loyers pour les constructions nouvelles;
ils ont ainsi une action modératrice sur les loyers de logements et sont donc
des plus souhaitables. En conséquence, il s'agit de créer les conditions qui
en rendent possible l'application sans pour autant ouvrir la porte à des
abus.
Il est visible que l'on n'a pas affaire ici à de nouvelles formes de loyers in-
dexés. Le système des loyers échelonnés n'est pas à même, lui non plus, de
répondre aux exigences posées par ces systèmes. Tandis que le loyer éche-
lonné englobe l'ensemble des frais pour la durée du contrat, cela ne saurait
être le cas en particulier dans le système à intérêt hypothécaire échelonné.
Des éléments qui composent le loyer, seul l'intérêt sur l'hypothèque de 2e
rang est touché par l'abaisssement et, par la suite, progressivement augmen-
té. Tout ce qui influe sur les coûts, comme par exemple l'augmentation ou
la diminution des autres intérêts hypothécaires, doit également pouvoir être
pris en considération. Il en va de même pour les systèmes d'abaissement
des compagnies d'assurances et des caisses de retraite. A l'inverse il est
indispensable que toute majoration de loyer puisse faire l'objet d'un exa-
men quant à son caractère éventuellement abusif, ce qui, s'agissant de
loyers échelonnés, n'est plus possible selon le projet. Un obstacle, au sur-
1462

plus, rendrait de tels systèmes impraticables, celui que représente l'exi-
gence, pour les contrats échelonnés, d'une durée minimale de 3 ans.
L'abaissement et la compensation s'étendent sur une période assez longue
et sont indépendants du locataire qui occupe le logement. La durée de
chaque bail individuel, en revanche, doit pouvoir être fixée librement par
les parties.
Dans ces conditions et du fait que les systèmes prévoient, dans la phase du
remboursement, un loyer compensatoire qui serait abusif selon la définition
reprise de l'AMSL, il est nécessaire de leur apporter des solutions spéciales.
Les autres dispositions touchant les abus et la procédure étant elles aussi
applicables à ces systèmes, cela peut se faire de manière relativement sim-
ple par l'introduction d'une nouvelle lettre d à l'article 12, 1er alinéa.
52 
Commentaire article par article
521 
But et champ d'application
(art. 1er à 3)
La Section première (art. 1er à 3) est consacrée au but et au champ d'appli-
cation de la loi.
L'article premier définit les objectifs de la loi; il correspond au droit en vi-
gueur (art. 1er AMSL) et reprend le mandat constitutionnel.
Aux termes de Y article 2, la loi est applicable aux baux d'habitations et de
locaux commerciaux ainsi qu'aux baux d'objets dont l'usage est cédé avec
ces habitations ou locaux commerciaux (Pr al). Sont notamment compris
dans cette notion les meubles, les garages et les places de stationnement
pour les véhicules. Les dispositions de la loi s'appliquent aussi par analogie
aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principale-
ment la cession, à titre onéreux, d'habitations et de locaux commerciaux (2f
al.). La règle de l'article 2 reprend ainsi les dispositions du droit en vigueur
(cf. art. 1er de l'ordonnance concernant des mesures contre les abus dans le
secteur locatif [OMSL] et art. 2, 3e al, AMSL).
L'article 3 limite le champ d'application de la loi: celle-ci n'est en effet ap-
plicable ni aux baux d'appartements et de maisons de luxe comprenant six
pièces ou plus (cuisine non comprise), ni aux baux d'appparternents de va-
cances qui sont loués pour trois mois au plus (1er a!.). Il convient de rele-
ver, et c'est nouveau par rapport au droit en vigueur (cf. art. 4, 1er al.,
OMSL), que la loi ne s'applique aux appartements de vacances que s'ils
sont loués pour une période supérieure à trois mois. L'affectation de
l'appartement (vacances) ne sera donc plus seule déterminante puisqu'il
s'agira de prendre également en considération la durée du bail. Aussi, les
appartements loués comme résidence secondaire pour plus de trois mois ou
pour une période indéterminée ne seront-ils plus considérés comme appar-
tements de vacances, même si le locataire y passe effectivement ses congés.
Les baux de tels appartements seront donc dorénavant soumis à la présente
loi.
1463

En vertu du 2e alinéa, comme sous l'empire du droit en vigueur (cf. art. 4,
2e al., OMSL), les locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'en-
couragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est sou-
mis au contrôle d'une autorité seront partiellement exclus du champ d'ap-
plication de la loi. Ces baux ne sont en effet pas régis par les dispositions
de la présente loi sur la contestation des loyers abusifs -exception
faite des dispositions relatives aux loyers abusifs résultant d'un prix d'achat
manifestement exagéré (art. 11,2 e al.). Ces baux se verront par contre ap-
pliquer les dispositions sur les frais accessoires (art. 5), les sûretés fournies
par le locataire (art. 6), les transactions couplées (art. 7) et celles sur la
contestation d'autres modifications unilatérales du contrat au détriment du
locataire (art. 10 et 15). Il faut toutefois souligner que la limitation du
champ d'application prévue au 2e alinéa ne vaut que dans les cas où les lo-
caux financés par des collectivités publiques appartiennent à un tiers. La
loi trouve en revanche pleine application lorsque les collectivités publiques
sont bailleurs de tels locaux.
Il n'est pas prévu d'autres limitations du champ d'application de la loi. En
outre, aucune compétence d'introduire des exceptions par voie d'ordon-
nance n'est attribuée au Conseil fédéral.
522 
Loyer, frais accessoires, sûretés fournies par le locataire et
transactions couplées
(art. 4 à 7)
La Section 2 (art. 4 à 7) a pour objet le loyer, les frais accessoires, les sûre-
tés fournies par le locataire et les transactions couplées. Il s'agit d'une part
des prestations spécifiques du locataire en faveur du bailleur, prestations,
qui, pour certaines, ne sont exigibles que si une convention spéciale a été
conclue et sous certaines conditions (frais accessoires, sûretés fournies) et,
d'autre part, des obligations que le locataire ne peut contracter valablement
envers le bailleur (transactions couplées).
L'article 4 est repris du droit en vigueur (art. 7 AMSL). Le loyer y est défi-
ni comme la rénumération globale due par le locataire au bailleur pour la
cession de l'usage de la chose louée.
L'article 5, 1er alinéa, prévoit que les frais accessoires ne sont à la charge
du locataire que s'il en est convenu spécialement avec le bailleur. A défaut
d'une telle convention, les frais accessoires sont par conséquent compris
dans le loyer (cf. art. 5 OMSL). Aussi, les modifications contractuelles par
lesquelles le bailleur envisage d'introduire de nouveaux frais accessoires - à
forfait ou sur la base d'un décompte annuel - doivent-elles être considérées
comme des modifications du contrat au sens de l'article 15, 2e alinéa, et
sont donc sujettes à contestation devant la commission de conciliation.
Le 2e alinéa définit les frais accessoires qui peuvent être exigés par le bail-
leur lorsqu'une convention a été conclue à ce sujet. Sont considérés comme
frais accessoires les dépenses du bailleur pour les contributions publiques
qui se rapportent à la chose louée (par exemple évacuation des eaux usées,
1464

ramassage des ordures ménagères) ainsi que pour les prestations en rapport
avec l'utilisation de la chose louée, l'approvisionnement et l'évacuation des
déchets. La loi mentionne expressément les frais de chauffage et d'eau
chaude; parmi les «autres frais d'exploitation», on peut notamment
compter les frais généraux d'éclairage, d'ascenseur, de conciergerie et
d'entretien du jardin. Les frais accessoires ne sont toutefois à la charge du
locataire que s'ils font suite à des dépenses effectives du bailleur pour les
prestations et les contributions mentionnées.
Les frais accessoires peuvent être perçus soit sur la base d'un décompte,
soit à forfait. Dans le premier cas, le 3
L' alinéa contraint le bailleur à éta-
blir le décompte au moins une fois par année. Si ce décompte fait défaut, le
locataire peut s'adresser à la commission de conciliation. Comme les frais
accessoires sont, des redevances périodiques, la créance se prescrit par cinq
ans (art. 128 CO). Le délai de prescription de la créance commence à
courir à la fin de l'année pour laquelle le décompte doit être établi.
En revanche, lorsque les frais accessoires sont perçus à forfait, le bailleur
n'a pas à établir de décompte; le 4e alinéa lui impose toutefois de calculer
ce forfait sur la base de valeurs moyennes.
Quel que soit le mode de calcul, le locataire a, dans tous les cas, le droit de
consulter les pièces justificatives du bailleur (5e al.). Lorsque les frais acces-
soires sont perçus à forfait, ce droit de regard sur les pièces justificatives
permet de contrôler si le bailleur a effectivement pris pour base de calcul
des valeurs moyennes.
Dans le système du décompte annuel, les données sont claires pour les
deux parties. La méthode de la perception à forfait peut par contre entraî-
ner de désagréables surprises pour l'une ou l'autre des parties lorsque cer-
tains frais, par exemple l'huile de chauffage, subissent de manière imprévi-
sible des fluctuations importantes. En outre, cette méthode ne libère pas le
bailleur de son obligation de permettre au locataire de consulter les pièces
justificatives. Aussi s'est-on demandé si la méthode de recouvrement des
frais accessoires basé sur un décompte annuel ne devait pas être seule
admissible. Cette solution a cependant dû être écartée car on ne peut igno-
rer les contrats existants qui prévoient un système de perception forfaitaire
des frais accessoires.
Les parties peuvent convenir que le locataire verse des sûretés au bailleur.
Selon l'article 6, 1er alinéa, lorsque la sûreté est fournie en argent ou sous
forme de papiers-valeurs, le bailleur est tenu de séparer ces valeurs de ses
propres biens. Cette obligation du bailleur constitue une nouveauté par
rapport au droit fédéral en vigueur (cf. art. 6, 1er al., AMSL), Elle est tou-
tefois déjà connue dans deux cantons (Vaud et Genève), La sûreté fournie
en espèces doit être déposée sur un compte d'épargne au nom du locataire.
Ce placement devra donc, comme dans le droit en vigueur, porter intérêt
pour le moins au taux usuel appliqué aux dépôts d'épargne. Il appartiendra
aux cantons de désigner la banque auprès de laquelle ce compte d'épargne
devra être ouvert. Le canton compétent sera, précision qu'il n'a pas paru
nécessaire de mentionner dans la loi, celui du lieu de situation de l'immeu-
99 Feuille fédérale. 137e année. Vol. 1 
1465

blé. Les cantons devront également désigner l'office auprès duquel la sûreté
fournie sous forme de papiers-valeurs devra être déposée.
Conformément au 2e alinéa, les sûretés ne peuvent dépasser trois mois de
loyer lorsqu'il s'agit de baux d'habitations. Le droit actuel fixe également
une limite pour les sûretés concernant des baux de locaux commerciaux.
Pour ces derniers, il n'y aura plus aucune limitation; le montant sera libre-
ment déterminé par les parties.
Selon le 3e alinéa, la banque ou l'office de consignation ne pourront effec-
tuer la restitution qu'avec l'accord des deux parties, sur la base d'un com-
mandement de payer non frappé d'opposition ou sur celle d'un 'jugement
exécutoire. Il est toutefois concevable que le bailleur ne recourt pas à la
voie judiciaire et néanmoins ne donne pas son accord à la restitution des
sûretés. Il s'agit d'empêcher dans ce cas que le locataire soit contraint d'agir
en justice ou d'envoyer un commandement de payer pour récupérer sa sû-
reté. Aussi est-il prévu, à l'instar du droit genevois, que la sûreté doit être
restituée au locataire si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur ne
fait valoir en justice ou au moyen d'un commandement de payer aucune
prétention contre le locataire.
Le 4e alinéa n'apporte aucun changement au droit en vigueur (art. 6, 2e al.,
AMSL). Il reconnaît la compétence des cantons de promulguer des disposi-
tions complémentaires relatives aux sûretés fournies par le locataire. Ils
pourront en particulier réglementer d'autres formes de sûretés, le -caution-
nement par exemple.
L'article 7 concerne les transactions couplées. Le 1er alinéa dispose qu'une
transaction couplée au bail est nulle lorsque la conclusion du bail y est su-
bordonnée (let. a) et que, par cette transaction, le locataire contracte envers
le bailleur ou une personne qui agit pour le compte de celui-ci des obliga-
tions qui ne sont pas en relation directe avec la chose louée. Le 2e alinéa
mentionne, à titre d'exemples, les cas où le locataire, pour pouvoir con-
clure le bail, doit s'obliger à acheter la chose louée, des meubles ou des
actions, ou à conclure un contrat d'assurance. Cette disposition est reprise
du droit en vigueur (cf. art. 16 AMSL). Il convient toutefois de relever que
le projet ne déclare pas abusive la créance du bailleur ou du tiers mais
frappe de nullité la clause contractuelle y relative. Dans la première
hypothèse, le locataire aurait droit à une réduction de cette créance. Force
est cependant d'admettre que cette solution n'est satisfaisante ni du point
de vue de la doctrine, ni dans la pratique. La solution adoptée par le projet
est en revanche judicieuse à tous égards: la nullité partielle prévue par la
loi a pour conséquence que la clause relative à la seconde transaction ne
déploie aucun effet, alors que le bail reste valable.
523 
Loyers indexés et échelonnés
(art. 8 et 9)
La Section 3 (art. 8 et 9) a trait aux loyers indexés et aux loyers échelonnés.
Selon le droit en vigueur, l'indexation des loyers n'est autorisée que pour
1466

les baux conclus pour cinq ans au moins (art. 9 AMSL). En outre, s'il s'agit
de baux d'habitations, l'augmentation de loyer ne doit pas dépasser quatre
cinquièmes de la hausse subie par l'indice suisse des prix à la consomma-
tion depuis la dernière fixation de loyer; les augmentations de loyer ne peu-
vent dépasser cette mesure que si des prestations supplémentaires du bail-
leur les justifient (art. 6 OMSL). Enfin, le locataire a la possibilité de
contester une augmentation de loyer qu'il considère comme abusive ou
d'exiger la diminution d'un loyer abusif, même si l'augmentation est justi-
fiée par une hausse de l'indice, ou que la diminution ne soit pas justifiée
par une baisse de celui-ci.
L'article 8, 1er alinéa, du projet s'en tient à la conclusion du bail pour une
période de cinq ans au moins comme condition de validité de l'indexation
du loyer (let. a). Lors des discussions sur l'admissibilité de la clause d'in-
dexation, on s'est demandé s'il y avait lieu de n'autoriser de telles clauses
que pour les seuls baux de locaux commerciaux. On peut en effet arguer,
contre l'admissibilité des clauses d'indexation dans le baux de locaux
d'habitation, que l'expérience démontre, d'une part, qu'il est fort peu
probable de compter sur une diminution de l'indice national des prix à la
consommation et que, d'autre part, il n'est nullement exclu que l'échelle
d'indexation conduise à une augmentation massive des loyers. Le locataire
de locaux d'habitation ne peut toutefois, au contraire du locataire de
locaux commerciaux, mettre ces frais supplémentaires à la charge d'un
tiers. Il n'a de plus aucune assurance, lorsqu'il exerce une activité dépen-
dante, d'obtenir une pleine compensation sur son salaire. En outre le projet
ne permet plus au locataire de contester durant le bail un loyer indexé jugé
abusif. Il faut cependant admettre que les baux d'habitations prévoyant une
clause d'indexation ne sont pas rares et semblent par conséquent correspon-
dre à un besoin du locataire auquel ils garantissent une durée de bail de
cinq ans au moins. Pour cette raison, le projet s'en tient à l'admissibilité de
telles conventions. Mais le seul indice qui peut être prévu, et ceci constitue
une nouveauté, est l'indice suisse des prix à la consommation (let. b). Les
parties pourront par exemple convenir que le loyer sera entièrement ou
partiellement adapté une fois par année à cet indice. Elles pourront égale-
ment préciser que le loyer sera augmenté ou diminué lorsque l'indice suisse
des prix à la consommation subit une modification de 5 points ou de 5
pour cent.
En vertu du 2e alinéa, le locataire peut contester le montant du loyer initial
qu'il estime abusif devant la commission de conciliation dans les trente
jours qui suivent la remise de la chose et en demander la diminution.
Passé ce délai, toute contestation du loyer fondée sur la présente loi est ex-
clue. Le locataire ne peut plus exiger une diminution du loyer en arguant
que le bailleur retire de la location un rendement excessif et, de son côté, le
bailleur ne peut plus augmenter le loyer, même si celui-ci lui procure un
rendement insuffisant. A l'exception de la possibilité de contester le loyer
initial en tant qu'abusif, le contrat est seul déterminant et le loyer ne peut
être augmenté ou diminué que suite à une modification de l'indice suisse
des prix à la consommation. Toute autre modification du loyer est exclue
1467

puisque les parties elles-mêmes ont opté pour la solution de l'indexation
dans le contrat.
Si une partie conteste que l'adaptation du loyer repose effectivement sur
une modification de l'indice ou que la modification de l'indice justifie
l'augmentation ou la diminution du loyer, il faut admettre qu'il s'agit
simplement de questions d'interprétation et d'application du contrat qui,
comme telles, devraient être portées devant le juge ordinaire. Le 3e alinéa
prévoit cependant que la partie qui conteste l'application de la clause
d'indexation doit saisir la commission de conciliation; dans ce cas, il sera
possible de mettre fin aux litiges sans qu'il soit nécessaire de saisir les tribu-
naux.
Le droit en vigueur (art. 6 OMSL) admet des augmentations de loyer dépas-
sant la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation si ces augmen-
tations sont justifiées par des prestations supplémentaires du bailleur. Le
projet maintient cette possibilité à condition toutefois qu'elle ait été expres-
sément prévue dans le contrat car une modification unilatérale du contrat
est évidemment exclue.
Dans le droit actuel (art. 10, 1er al., AMSL), les parties peuvent prévoir que
le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé à condition
toutefois que le bail soit conclu pour une durée minimale de trois ans et
que l'échelonnement du loyer soit fixé en francs. L'article 9, 1er alinéa,
maintient ces conditions rendant admissibles les loyers échelonnés (let. a et
c) et exige en outre que la majoration ait lieu au plus une fois par année
(let. b).
Selon le droit en vigueur (art. 10, 2e al., AMSL), le locataire est en droit de
contester le loyer comme étant abusif, même s'il correspond à l'échelonne-
ment convenu. Le 2e alinéa, en revanche, ne permet que la contestation du
montant du loyer initial. A cette fin, le locataire doit saisir la commission
de conciliation dans les 30 jours qui suivent la remise de la chose.
524 
Augmentations de loyer et modifications unilatérales
du contrat par le bailleur
(art. 10)
A la Section 4 sont réglées les augmentations de loyer et les autres modifi-
cations unilatérales du bail par le bailleur. Selon l'article 10, 1er alinéa, le
bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de rési-
liation. A l'instar du droit en vigueur, l'avis doit être notifié au locataire
dix jours au moins avant le début du délai de résiliation sur une formule
agréée par le canton; de plus, le bailleur doit motiver l'augmentation (cf.
art. 18, 1er et 2e al. AMSL).
Le y alinéa prévoit trois cas dans lesquels une majoration de loyer est nul-
le: lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule officielle (let. a),
lorsqu'elle n'indique aucun motif justificatif (let. b) et, enfin, lorsqu'elle est
notifiée avec une menace de résiliation ou avec une résiliation (let. c). Cette
disposition diffère donc du droit en vigueur (art. 18, 1er et 3e al, AMSL)
1468

non pas tant du fait qu'elle prévoit la nullité des augmentations de loyer
sans motif justificatif, mais parce que désormais une sanction sera prévue
en cas de violation de cette obligation (cf. art. 13 OMSL).
Selon le 3e alinéa, les 1er et 2e alinéas ne s'appliquent pas seulement en cas
de majoration du loyer, mais aussi lorsque le bailleur envisage de modifier
unilatéralement le bail d'une autre manière au détriment du locataire. Ain-
si, le bailleur qui voudrait, par exemple, introduire de nouveaux frais
accessoires pour un terme de résiliation déterminé devrait en aviser le loca-
taire au moins 10 jours avant le début du délai de congé, en utilisant la for-
mule officielle et en indiquant les motifs. Cette disposition correspond
au droit actuel (cf. art. 20 AMSL).
525 
Loyers abusifs
(art. 11 et 12)
La Section 5 (art. 11 et 12) est sans aucun doute le chapitre le plus impor-
tant de la loi. Il contient les dispositions relatives aux loyers abusifs. Le
droit en vigueur donne une définition générale du loyer abusif (art. 14
AMSL) et règle cinq cas particuliers dans lesquels le loyer n'est «en règle
générale» pas abusif (art. 15 AMSL).
Cette réglementation est entrée dans les mœurs bien qu'elle n'ait pas donné
pleine satisfaction pour deux raisons. Premièrement, le rapport existant en-
tre la définition générale et les cas spécialement réglés n'a pas été établi de
manière uniforme dans la pratique. En Suisse allemande, le principe qu'un
loyer est abusif s'il permet au bailleur de tirer de la chose louée un rende-
ment excessif (art. 14. 1er al., AMSL) reste inappliqué en pratique lorsqu'il
est prouvé que le loyer demandé ne dépasse pas le montant des loyers
usuels dans la localité ou dans le quartier pour des logements ou des locaux
commerciaux comparables (art. 15, Ier al., let. a, AMSL). En Suisse
romande, au contraire, on part précisément de cette relation entre principe
et exception et on examine si les loyers garantissent au bailleur un rende-
ment excessif quand bien même on est en présence de loyers usuels dans la
localité ou le quartier. Si le rendement est excessif, les loyers sont abusifs
tout en étant usuels. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il existe la
présomption légale qu'un loyer n'est pas abusif lorsqu'il est conforme aux
exigences de l'article 15 AMSL; mais si des motifs sérieux font apparaître
ce loyer comme abusif, on doit examiner s'il est admissible selon l'article
14 AMSL (ATF 108 II 137).
Deuxièmement, la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l'AMSL a
appliqué la méthode dite relative. Selon cette méthode, une augmenta-
tion de loyer est abusive lorsqu'elle n'est pas justifiée par des événements -
tels l'augmentation des frais, les prestations supplémentatires du bailleur
ou l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation (cf. art. 15,
lEr al., let. a et d, AMSL ainsi que l'art. 11 OMSL)-intervenus après la
dernière fixation du loyer. Il en va de même lorsqu'il s'agit de la possibilité
pour le locataire de demander une réduction du loyer: dans ce cas aussi,
1469

seules sont déterminantes les modifications qui se sont produites après la
conclusion du contrat, après la dernière augmentation du loyer ou après sa
dernière réduction. La méthode relative est liée à des automatismes problé-
matiques et elle favorise, finalement, le bailleur qui augmente le loyer à
chaque modification minime dés bases de calcul et le locataire qui deman-
de une réduction de loyer au moindre changement de celles-ci.
Dans le but de remédier aux défauts du droit actuel que nous venons d'in-
diquer, on a cherché, pendant la procédure de révision, une solution qui
permette, d'une part, de définir clairement le rapport existant entre les
loyers basés sur les coûts et les loyers usuels ou basés sur le jeu de l'offre et
de la demande et, d'autre part, d'exclure l'application de la méthode relati-
ve. Ainsi, on a en particulier examiné un système qui, s'inspirant de la
jurisprudence du Tribunal fédéral, occupait une position médiane entre les
deux solutions extrêmes, à savoir les loyers basés uniquement sur les coûts
et les loyers basés uniquement sur l'offre et la demande. Ce système prenait
tout d'abord en considération le loyer basé sur les coûts: le loyer «couvrant
les coûts», réputé admissible, était défini comme le loyer permettant au
bailleur de couvrir les contributions publiques et charges ainsi que les frais
d'entretien et de tirer un intérêt équitable - à fixer dans la loi - du capital
propre et du capital étranger investis dans la chose louée. C'est pourtant le
loyer usuel qui était finalement déterminant dans ce système car le loyer
ainsi calculé aurait pu être corrigé vers le haut ou vers le bas, à la demande
du bailleur ou du locataire, selon que les loyers usuels sont plus élevés ou
plus bas.
Cependant, on a finalement renoncé à reprendre dans le projet ce système,
en soi cohérent, parce qu'on a estimé choquant que le locataire puisse, en
se référant à des objets comparables, contester un loyer qu'il estime abusif,
mais qui ne garantit pas au bailleur un rendement équitable des capitaux
investis et qui ne pourrait même pas lui permettre de couvrir les frais effec-
tifs. Il était en outre à craindre que le passage à la méthode absolue crée
des difficultés, notamment en Suisse alémanique où les bailleurs non pro-
fessionnels sont encore nombreux.
C'est pourquoi, le projet reprend, quant au fond, le droit actuel qui, dans
l'ensemble, a fait ses preuves et dont beaucoup de parties sont satisfaisan-
tes. Ceci amène à accepter certains désavantages qui découlent de la struc-
ture fédéraliste de notre pays, mais qui sont supportables si on les compare
avec ceux que présenteraient d'autres solutions possibles.
Quant à la méthode relative, qui n'exclut pas entièrement le risque d'auto-
matismes, on peut dire que jusqu'ici de tels abus se sont maintenus dans
d'étroites limites. L'une des raisons, et non la moindre, en est que le loyer
usuel de la localité ou du quartier auquel on se réfère pour établir si un
loyer est acceptable représente un ordre de grandeur qu'on ne peut calculer
à un franc près, mais recouvre toute une marge à l'intérieur de laquelle les
loyers ne sont pas attaquables. Le maintien de la méthode relative se justi-
fie aussi par le fait qu'à l'avenir la législation contre les abus s'appliquera
dans tout le pays, qu'ainsi le bail sera régi partout par le même droit et
que, par conséquent, la protection sera étendue à tous les locataires.
1470

Bien que cette méthode ne soit pas la solution idéale, elle a répondu jus-
qu'ici pour l'essentiel à ce qu'on en attendait, permettant de combattre
efficacement des abus par une procédure simple et peu encombrante. Une
méthode basée uniquement sur les coûts n'entre pas dans le cadre de notre
droit du bail et ne serait pas réalisable sans de grands moyens adminis-
tratifs; elle solliciterait à l'excès les organes chargés de ces questions. D'une
part, en effet, certains éléments utilisés pour le calcul des coûts détermi-
nants sont insaisissables; d'autre part, la surveillance continuelle exigerait
un travail bien plus considérable que l'actuelle solution. La recherche des
cas de loyers abusifs obligerait les autorités concernées (commissions de
conciliation, tribunaux) à se livrer chaque fois à un calcul long et minu-
tieux, à déterminer avec peine la part de capital propre et les frais d'entre-
tien. Il est douteux que les commissions de conciliation, souvent composées
de profanes, disposent du temps et du savoir qui leur permettraient de trai-
ter chaque dossier avec toute la compétence voulue. Dans la complexité de
cette matière du droit, l'atout indéniable que représente l'institution des
commissions de conciliation en serait compromis. La législation sur les
abus doit l'essentiel de son fonctionnement à ces commissions paritaires
dont l'activité contribue pour beaucoup à la paix dans le secteur locatif.
L'article 11, 1er alinéa, s'en tient tout d'abord au même texte que l'article
14, 1er alinéa, AMSL, à savoir que le loyer d'un logement ou d'un local
commercial est abusif s'il procure un rendement excessif. La définition est
ainsi des plus simples. Une méthode absolue comportant la définition
positive d'un loyer non abusif serait assurément plus satisfaisante, mais il
faut y renoncer eu égard à l'applicabilité. Le point principal qui condamne-
rait, dans la pratique, une méthode absolue à l'échec est celui du calcul du
capital propre investi. Pour les constructions nouvelles, cette question ne
soulève pas de problème, puisqu'il est facile de connaître le capital investi à
partir du coût de revient et de son financement, tandis que, pour les
constructions anciennes, il est pratiquement impossible de connaître le
capital investi entrant dans le calcul du loyer. Si l'on recourt en remplace-
ment à d'autres grandeurs, rendement ou autres, celles-ci à leur tour
influencent le montant du capital propre investi, ce qui crée un cercle
vicieux. La méthode relative ne permet pas non plus d'exclure totalement
cette difficulté, mais elle se trouve désamorcée, s'agissant d'un critère parmi
d'autres.
Le 2e alinéa, lui aussi, reprend sans modification le texte de l'actuel article
14, 2e alinéa, AMSL. Selon cette disposition, les loyers sont également abu-
sif lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.
Quant à l'article 12, Ier alinéa, il énumère, comme la réglementation en vi-
gueur (art. 15, 1er al, AMSL), des situations dans lesquelles le loyer n'est
pas abusif. Si le bailleur peut s'y référer, il n'y a pas lieu de lui reprocher
un abus. Le premier critère est, en vertu de la lettre a, celui des loyers
usuels dans la localité ou le quartier. On les connaîtra par rapport à des
logements et locaux commerciaux comparables par la situation, l'équipe-
ment, l'état et l'époque de la construction (2e al.). Le critère de la grandeur
du logement, omis précédemment, a été rajouté. Ne sont pas déterminants,
1471

en revanche, les loyers résultant de la position dominante, sur le marché,
d'un bailleur ou d'un groupe de bailleurs (2e al.).
Selon la lettre b, il peut être tenu compte de l'évolution du taux d'intérêt,
des frais d'entretien et d'exploitation, et des contributions publiques. Les
investissements nouveaux créant une plus-value peuvent aussi entrer en
considération.
Concernant les constructions nouvelles, la lettre c se réfère comme jusqu'ici
au rendement brut couvrant les frais. Celui-ci est calculé à partir du prix de
revient; cependant, les coûts du terrain, de construction et d'acquisition
manifestement exagérés n'entrent pas en considération (3e al). Pour les
constructions récentes, comme il a été déjà dit pour l'article 11 ce rende-
ment est relativement facile à établir.
La lettre d est nouvelle, D'après cette disposition, ne sont pas abusifs les
loyers qui servent uniquement à compenser une réduction de loyer accor-
dée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement
et qui sont fixés dans un plan de paiement connu à l'avance du locatai-
re. Cet ajout a été nécessaire pour permettre des initiatives privées inspirées
de la LCAP et selon lesquelles, dans le cadre d'une convention à long
terme, les loyers sont d'abord abaissés, pour être par la suite, selon un plan
convenu avec le locataire, relevés jusqu'au niveau du coût effectif. En com-
pensation des prestations consenties précédemment, ces loyers sont pour un
temps majorés au-delà de la limite du coût effectif, ce qui ne serait pas
licite sans réglementation particulière. Lors d'un changement de locataire,
le nouveau locataire prend à son compte le plan de paiement au point où il
en est. Comme le premier locataire, il peut contester le plan de paiement,
en s'opposant au loyer initial ou à chacune des majorations. Le plan de
paiement est abusif si les majorations de loyer qu'il comporte dépassent le
montant compensatoire des prestations fournies auparavant (y compris
l'intérêt au taux hypothécaire réduit).
Cette prescription couvre également les modèles de financement à hypothè-
ques donc l'intérêt est échelonné tels que les banques les ont introduits ré-
cemment. Dans les modèles d'abaissement qu'offrent aujourd'hui les com-
pagnies d'assurances et les banques, il ne s'agit pas de loyers échelonnés au
sens de l'article 9 du projet. Les limitations légales auxquelles sont soumis
les loyers échelonnés empêcheraient la mise en pratique de ces modèles,
par eux-mêmes souhaitables. En revanche, les loyers basés sur ces mo-
dèles sont soumis à l'examen résultant des articles 13 à 15. Les majora-
tions de loyer, y compris celles qui correspondent au plan de paiement,
doivent être notifiées suivant la procédure prescrite à l'article 10.
Les lettres e (compensation du renchérissement pour le capital exposé aux
risques) et/(contrats-cadres en matière de baux à loyer) ont été reprises tel-
les quelles, le seul changement étant dans l'ordre alphabétique (cf. art. 15,
1er al., let. d et e, AMSL). Le commentaire de l'article 11 a déjà fait état
des problèmes qu'entraîné la détermination du capital exposé aux risques.
1472

526 
Contestation par le locataire
(art. 13 à 15)
La Section 6 (art. 13 à 15) a pour objet la contestation du loyer par le loca-
taire. Le locataire qui estime abusif le loyer initial peut, conformément à
l'article 13, saisir la commission de conciliation dans les 30 jours qui sui-
vent la remise de la chose et en demander la diminution. Le contrat de bail
étant conclu depuis peu, il est superflu que le locataire prenne contact au
préalable avec le bailleur.
Il convient de relever trois nouveautés par rapport au droit en vigueur (art.
17 AMSL). Premièrement, ne sont plus seuls visés les locaux d'habitation
mais aussi les locaux commerciaux. Deuxièmement, le droit de contestation
est donné au locataire dans tous les cas et non seulement, comme aujour-
d'hui, si la situation difficile dans laquelle il se trouvait l'a contraint à
conclure le bail. Il se justifie de renoncer à la condition selon laquelle le lo-
cataire devait se trouver dans un état de détresse, car l'article 17 AMSL en
vigueur est resté lettre morte dans la pratique du fait que les tribunaux
l'ont appliqué de façon restrictive et ont très rarement admis l'état de dé-
tresse du locataire. Enfin et troisièmement, le délai pour contester le loyer
ne commence plus à courir dès la conclusion du contrat mais à partir de la
délivrance de la chose. Il est en effet difficile pour le locataire de se faire
une idée des prestations effectives du bailleur avant la remise de la chose et
d'obtenir du bailleur les informations nécessaires pour déterminer le loyer.
La diminution du loyer, qu'elle soit accordée par le bailleur ou ordonnée
par le juge, retroagii - comme dans le droit en vigueur - au jour du début
du bail. Si la commission de conciliation ne parvient pas à amener les par-
ties à un accord, les conséquences restent, elles aussi, inchangées: le locatai-
re doit continuer de s'acquitter du loyer convenu; il peut en appeler au juge
dans les 30 jours et le fardeau de la preuve concernant le loyer initial qu'il
considère abusif est à sa charge.
Durant le bail, le locataire peut, en vertu de Y article 14 (cf. art. 19 AMSL),
contester le montant du loyer qu'il estime abusif et en demander la diminu-
tion pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison de présumer
que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des
articles 11 et 12, à cause d'une notable modification des bases de calcul,
résultant en particulier d'une baisse des frais. La demande de diminution
doit être adressée par écrit au bailleur. Ce dernier a un délai de 30 jours
dès réception de la demande pour donner son avis. S'il ne donne pas suite à
la demande du locataire, soit qu'il la repousse, soit qu'il ne réponde pas,
soit encore qu'il ne l'accepte que partiellement, le locataire peut s'adresser
à la commission de conciliation pour exiger la diminution demandée ou la
part de diminution refusée par le bailleur. Le locataire a un nouveau délai
de 30 jours pour s'adresser à la commission de conciliation; le délai
commence à courir dès réception de la réponse du bailleur ou à l'échéance
du délai dans lequel le bailleur pouvait donner son avis.
Si la diminution du loyer est, partiellement ou totalement, acceptée par le
bailleur ou ordonnée par le juge, celle-ci prend effet à partir du moment
1473

pour lequel le locataire aurait pu résilier le bail lors de la demande de di-
minution. Aussi, une demande de diminution du loyer ne peut-elle prendre
effet qu'après trois mois au plus tôt. Cette règle tient compte du fait que le
bailleur lui non plus ne peut tirer profit d'une augmentation de loyer d'un
jour à l'autre, mais seulement à l'échéance du délai de résiliation.
En vertu de l'article 15, 1er alinéa, le locataire peut contester la majoration
du loyer qu'il juge abusive; le cas échéant, il doit s'adresser à la commis-
sion de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
Comme dans le droit en vigueur, il appartient au bailleur de faire valoir en
justice l'augmentation du loyer - il supporte le fardeau de la preuve -, au
cas où aucun accord n'a pu intervenir devant la commission de concilia-
tion. Quant au locataire, il doit continuer de s'acquitter du montant du
loyer précédent jusqu'à la décision judiciaire.
Cette réglementation est aussi applicable aux systèmes d'abaissement de
loyer, pratiqués dans le secteur privé, qui se fondent sur le report partiel
des frais usuels de financement selon un plan de paiement connu à l'avance
du locataire (art. 12, 1er al, let. d). Toute modification de loyer, basée sur
ce système, peut ainsi être examinée quant à son caractère abusif. Par
contre, il n'est pas possible de contester les loyers des habitations en faveur
desquelles des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs pu-
blics et qui sont soumis au contrôle d'une autorité (art. 3, 2e al). Dans ce
cas, les possibilités de contester le loyer sont prévues par la législation spé-
ciale (notamment par la LCAP et les dispositions cantonales en la matière).
Selon le 2e alinéa, le locataire peut non seulement contester les majorations
de loyer, mais encore les modifications unilatérales du contrat apportées
par le bailleur comme, par exemple, une diminution des prestations four-
nies par ce dernier ou l'introduction de nouveaux frais accessoires. Cette
disposition correspond au droit en vigueur (cf. art. 20 AMSL).
527 
Procédure de contestation
(art. 16 à 22)
La procédure de contestation est réglée à la Section 7 (art. 16 à 22). L'arti-
cle 16 dispose que les parties peuvent soumettre leurs litiges à un tribunal
arbitral (1er al.) mais que, pour les baux d'habitations, seule la commission
de conciliation peut être reconnue comme tribunal arbitral (2e ai). Il ne
s'agit en fait que d'une simple amélioration rédactionnelle des dispositions
en vigueur (cf. art. 22 et 26, 3e al., AMSL).
U1 article 17 règle l'organisation des commissions de conciliation. Il incombe
aux cantons d'instituer, sur le plan cantonal, régional ou communal, des
commissions de conciliation au sein desquelles bailleurs et locataires sont
représentés paritairement (1er al). Les cantons peuvent désigner comme
commissions de conciliation les organes paritaires prévus dans des contrats-
cadres ou dans des conventions semblables (2e al). Cette norme correspond
quant au fond au droit en vigueur (cf. art. 25 AMSL).
'L'article 18 énumère les tâches dévolues aux commissions de conciliation
1474

(cf. art. 26 AMSL). Les commissions de conciliation doivent conseiller
locataires et bailleurs dans toute question relative au bail (lei. a), tenter
d'amener les parties à un accord (lei. b), constater, le cas échéant, l'échec
de la tentative de conciliation (let. c) et faire office de tribunal arbitral à la
demande des parties (let. d),
L'article 19 réunit plusieurs dispositions du droit actuel qui concernent la
procédure devant la commission de conciliation. Il appartient aux cantons
de fixer la procédure devant la commission de conciliation; celle-ci doit
permettre de vider les causes rapidement (rr al.; cf. art. 27 AMSL). En rè-
gle générale, la procédure est gratuite; cependant, la partie téméraire peut
être condamnée à verser à l'autre partie une indemnité à titre de dépens (2e
al. ; cf. art. 27 AMSL). Les litiges doivent être introduits devant la commis-
sion de conciliation du lieu de situation des habitations ou des locaux com-
merciaux (3a al. ; cf. art. 21 AMSL). Enfin, le bailleur est tenu de présenter
à la commission de conciliation toutes les pièces nécessaires à l'apprécia-
tion du litige (4e al.; cf. art. 19, 2e al., AMSL et art. 13a, 2e al., OMSL).
L'article 20 traite des conséquences de la tentative de conciliation. Si un ac-
cord intervient entre les parties devant la commission de conciliation, cet
accord a la valeur d'une transaction judiciaire (1er al). Si aucun accord
n'intervient, la commission de conciliation constate l'échec de sa tentative;
dans ce cas, le bail reste en vigueur sans changement (2e ai). La partie qui
veut continuer la procédure en modification du bail doit saisir le juge dans
les 30 jours dès l'échec de la tentative de conciliation (3^ al). Ces disposi-
tions correspondent en substance à celle du droit en vigueur (cf. art. 28, 1er
et T al., AMSL).
L'article 21 règle la procédure judiciaire. Comme aujourd'hui (cf. art. 29
AMSL et 267/"CO), il appartiendra aux cantons de désigner l'autorité judi-
ciaire compétente et d'aménager la procédure (]er al.). Selon le droit fédé-
ral, le juge compétent est celui du lieu où sont situés les habitations ou les
locaux commerciaux (2e ai). Il doit aussi trancher les questions préjudiciel-
les de droit civil et il peut en outre ordonner des mesures provisionnelles
pour la durée de la procédure (3e al.).
Contrairement au droit en vigueur (cf. art. 23, 2e al., AMSL), il n'est plus
prévu que l'autorité judiciaire établisse à partir de quel moment les préten-
tions du bailleur ou du locataire peuvent être admises. Cette compentence
du juge a été supprimée car désormais cette question est expressément ré-
glée dans la loi: si le juge diminue le loyer initial, le loyer le plus bas est
applicable dès le début du bail; si le juge accorde au locataire une diminu-
tion du loyer en .cours de bail ou qu'il reconnaisse au bailleur le droit de
majorer le loyer, la diminution ou l'augmentation prend effet pour le pre-
mier terme de résiliation qui suit la demande de diminution ou la demande
d'augmentation du loyer.
L'article 22 reprend quant au fond le droit en vigueur (cf. art. 24, lre phrase
et art. 23, 3e al, AMSL): le bail reste en vigueur sans changement pendant
la procédure de contestation devant la commission de conciliation et de-
vant le tribunal, lorsqu'il n'est pas modifié par des mesures provisionnelles
ordonnées par le juge.
1475

528 
Dispositions pénales et dispositions finales
(art. 23 à 29)
La Section 8 (art. 23 et 24) prévoyant des dispositions pénales et la Section.
9 (art. 25 à 29) consacrée aux dispositions finales n'introduisent qu'une
nouveauté importante par rapport au droit en vigueur (cf. art. 30 à 33, 36
et 37 AMSL). Comme nous l'avons déjà dit, il est prévu que cette loi est
caduque si l'initiative populaire pour la protection des locataires est accep-
tée ou si l'initiative et le contre-projet sont rejetés; le délai de référendum
ne commence à courir que si l'initiative est retirée ou rejetée et que le
contre-projet soit accepté (art. 28).
6 
Effets sur l'état du personnel et conséquences financières
de la révision du code des obligations pour la Confédération
et les cantons
Selon la révision du code des obligations proposée, les cantons doivent ins-
tituer une ou plusieurs autorités de conciliation compétentes en matière de
bail et régler la procédure devant celles-ci.
Les conséquences financières découlant de ces nouvelles tâches pour les
cantons dépendent de nombreux facteurs.
Les effets de la mise en place des autorités de conciliation sur l'état du per-
sonnel et des finances ne seront pas du tout les mêmes selon les cantons.
Ceux qui sont déjà entièrement soumis à l'AMSL peuvent attribuer les
nouvelles tâches aux commissions de conciliation ou aux tribunaux de
baux déjà existants; dans ces cas, cela ne devrait pas entraîner de nouvelles
dépenses. Les autres cantons doivent au moins instituer des commissions de
conciliation dans les communes qui ne sont pas soumises à l'AMSL ou
bien étendre à ces communes la compétence des commissions déjà existan-
tes. Dans ces cas, les conséquences sur l'état du personnel et les frais qui en
dérivent dépendent de l'organisation actuelle des commissions de concilia-
tion ainsi que de la possibilité et de la volonté de maintenir la même orga-
nisation. Il s'ensuit que les conséquences financières devraient être plus im-
portantes pour les cantons qui ont une commission de conciliation par
commune et qui veulent en rester à une structure communale pour les nou-
velles autorités de conciliation. Les dépenses supplémentaires découlant des
nouvelles tâches dépendent encore des compétences qui ont déjà été accor-
dées, sur la base de l'article 15, 4e alinéa, de l'ordonnance relative à
l'AMSL, aux commissions de conciliation déjà opérantes. Il faut ajouter
que, indépendamment de la réglementation cantonale, certaines commis-
sions de conciliation ont interprété très généreusement leur fonction de
médiateur et de conseiller et qu'elles cherchent à établir un accord entre les
parties dans tous les litiges qui leur sont soumis. Le fait que l'autorité de
conciliation devra être saisie avant le juge ordinaire n'aura en outre pour
conséquence, dans bien des cas, que le transfert, d'une autorité à une autre,
de certaines activités et des frais qui en dérivent, sans pour autant les aug-
menter. On peut encore espérer que les tribunaux en général seront déchar-
1476

gés. On peut par conséquent partir de l'idée que les éventuels frais supplé-
mentaires des cantons resteront dans des limites raisonnables.
La présente révision du code des obligations contient une disposition (art.
274rf) selon laquelle la procédure devant les autorités de conciliation est
gratuite dans tous les cas et celle devant le juge ordinaire est gratuite jus-
qu'à une valeur litigieuse de 20 000 francs. La procédure doit permettre de
vider rapidement les litiges; le juge et l'autorité de conciliation doivent éta-
blir d'office les faits.
Selon le droit actuel déjà (art. 27 AMSL), la procédure devant les commis-
sions de conciliation est en règle générale gratuite et doit permettre de
liquider rapidement les litiges. Une décision rapide doit aussi être garantie
en procédure devant le juge ordinaire (art. 267/CO et art. 29 AMSL). Les
seules nouveautés sont par conséquent la gratuité de la procédure devant le
juge ordinaire pour les litiges qui né dépassent pas une valeur de 20 000
francs et la règle selon laquelle les faits sont établis d'office.
Il n'est pas possible d'évaluer avec précision les conséquences financières de
ces modifications. On peut partir de l'idée que beaucoup de ces litiges, qui
jusqu'à présent ont été portés devant le juge ordinaire, seront liquidés à
l'avenir pendant la procédure de conciliation. D'autre part, nous ne dispo-
sons pas de données suffisantes sur les montants de la valeur litigieuse en
droit de bail, sur les coûts effectifs d'une procédure ordinaire et d'une pro-
cédure devant la commission de conciliation ni sur les émoluments et frais
judiciaires imposés aux parties en procédure ordinaire. L'extension de la
gratuité fera sans doute baisser les recettes, mais seulement dans les cantons
qui ne connaissent pas déjà la gratuité des procédures relevant du bail. La
simplicité de la procédure et la règle selon laquelle les faits sont établis
d'office devraient par contre diminuer les frais effectifs de l'Etat. On peut
donc affirmer que la révision proposée n'entraînera pas ou peu de frais sup-
plémentaires pour la Confédération et les cantons.
7 
Grandes lignes de la politique gouvernementale
Le projet est prévu dans notre Rapport sur les grandes lignes de la politi-
que gouvernementale 1983-1987 (FF 1984 I 153 s., ch. 45). La révision de
la constitution et du code des obligations ainsi que l'intégration dans le
droit ordinaire de l'arrêté fédéral introduisant des mesures contre les abus
dans le secteur locatif vous sont présentées en tant que contre-projet à l'ini-
tiative.
8 
Constitutionnalite
La constitutionnalité du projet a été examiné de manière approfondie sous
chiffre 14.
29904
1477

Notes
" Cf. le Message du 21 juin 1976 concernant l'initiative populaire «pour une pro-
tection efficace des locataires» et le contreprojet, FF 1976 II 1341. Cette opinion
est basée sur un avis de droit de l'Office fédéral de la jutice du 27 octobre 1975;
cf. Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération 1982 150.
3> Cf. à ce sujet notamment: ATF 99 la 620, 102 la 116, 103 la 592; U. Häfelin,
Verfassungsgebung, in: Revue de droit suisse (RDS) 1974 II 88 s.; R. Haller, Han-
dels- und Gewerbefreiheit - Gesetzgebungszuständigkeiten des Bundes, Berne
1983, p. 139 ss; Y. Hangartner, Die Kompetenzverteilung zwischen Bund und
Kantonen, Berne 1974, p. 66; B. Knapp, Les principes constitutionnels et leurs
relations, in: Festschrift Hans Nef, Zurich 1981, p. 177 ss.
3) Cf. pour les raisons, surtout: H. Hausheer, Die Allgemeinverbindlichkeitserklä-
rung von Kollektivverträgen als gesetzgeberisches Gestaltungsmittel, in: RDS
1976 TI 345 ss.
4> Cf. P. Gauch, System der Beendigung von Dauerverträgen, Fribourg 1968, p. 35 s.
5> Cf. casuistique: C. Raymond, Le bail à loyer - le bail à ferme - le prêt à usage,
in: Traité de droit privé suisse VII/1, Fribourg 1978, p. 213; H. Oser/W. Schönen-
berger, Zürcher Kommentar, vol. V/2, Zurich 1936, n. 4 ad art. 254 CO; Revue
suisse de jurisprudence (RSJ) 1967 326.
6) Mietrecht fur die Praxis, publié par le Schweizerischer Mieterverband, Bâle 1983,
p. 52.
7> H. Merz, Berner Kommentar, Einleitungsband, Berne 1962, n. 260 ss ad art. 2
CC; E. Schmid, Zürcher Kommentar, vol. V/2b, Zurich 1974 et 1977, n. 11 s. ad
art. 254/255 CO.
s) Cf. Schmid (n. 7), n. 8 et 10 ad art. 254/255 CO et n. l ad art. 258 CO.
') Cf. Schmid (n. 7), n. 18 ad art. 254/255 CO.
"» Cf. Gauch (n. 4), p. 164; Schmid (ti. 7), n. 4 ad art. 265 CO.
"> La norme en vigueur est critiquée par Gauch (n. 4), p. 163 s.: le texte de la dispo-
sition porterait à croire qu'elle s'applique seulement aux baux à loyer de durée
déterminée; ce n'est que la comparaison avec le droit des baux à ferme
(art. 293 CO) qui permet d'arriver à la conclusion contraire.
12) Cf. sur le rapport entre l'art. 265 et l'art. 107 CO: Gauch (n. 4), p. 165 s. et 223;
M. Keller, Das negative Interesse im Verhältnis zum positiven Interesse, thèse de
droit, Zurich 1949, p. 180 s.; Schmid (n. 7), n. 32 ss ad art. 265 CO.
13> Cf. Schmid (n. 7), n 2 s. ad art. 261 CO.
14> Cf. Reymond (n. 5), p. 227.
'9 Cf. Schmid (n. 7), n. 16 ss ad art. 261 CO.
"> Cf. ATF 54 II 183; Schmid (n. 7), n. 19 ad art. 261 CO.
17> Cf. M. Brunner, Mietrecht, 2e éd., Rorschach 1938, p. 415.
18) Cf. en particulier: B. Corboz, Les défauts de la chose louée, in: Semaine judiciaire
(SJ) 1979 131.
"> Cf. Schmid (n. 7), n. 26 ad art. 254/255 CO.
20) Cf. Schmid (n. 7), n. 5 ad art. 259 CO.
21) Cf. pour un pareil cas: SJ 1976 541 s.
22> Cf. les décisions in: RSJ 1958 151 n° 77, Blätter für zürcherische Rechtsprechung
(ZR) 1963 221 n° 79; Rechenschaftsbericht des Obergerichtes des Kantons Zug für
die Jahre 1975 und 1976 62. Cf. aussi Reymond (n. 5), p. 212; Schmid (n. 7),
n. 12 ad art. 257 CO. il est aussi admis en général que le bailleur doit chercher
lui-même un nouveau locataire lorsque le locataire se délie prématurément du
contrat: cf RSJ 1962 11 n° 14; ZR 1965 230 n" 146; Brunner (n. 17), p. 561;
Oser/Schönenberger (n. 5), n. 6 ad art. 257 CO; Reymond (n. 5), p. 212.
1478

23> L'art. 267, 1er al., CO relatif au congé dit: «Lorsque la durée du contrat n'a été
fixée ni expressément ni tacitement, ...». L'art. 268 CO concernant la reconduc-
tion tacite dit: «Si le bail a été fait pour un temps fixé ...».
24> Cf. Journal des tribunaux (JT) 1930 I 546 ss.
25> Cf. Revue des juristes bernois (RJB) 1899 491.
26) Cf. JT 1971 1 263 ss.
27> Cf. H. Becker, Berner Kommentar, vol. VI/2, Berne 1934, n. 1 ad art. 268 CO;
Brunner (n. 17), p. 576; Schmid (n. 7), n. 6 ad art. 268 CO.
2»> Cf. SJ 1950 512 ss, 1953 231 ss.
29) Cf. SJ 1955 444 ss, 1962 521 ss.
30' A défaut de disposition analogue à l'art. 336, 2e al, CO, la doctrine admet que les
délais de congé peuvent être différents pour les deux parties: cf. Oser/Schönenber-
ger (n. 5), n. 8 ad art. 267 CO; Reymond (n. 5), p. 234; Schmid (n. 7), n. 24 ad
art. 267 CO.
31) Cf. SJ 1979 574 s. nos 45 et 46.
32> Cf. RSJ 1972 10 ss; JT 1981 I 281 ss. La doctrine partage le même avis: cf.
notamment Oser/Schönenberger (n. 5), n. 11 ad art. 267 CO; Reymond (n. 5),
p. 233 ; Schmid (n. 7), n. 25 ad art. 267 CO. '
33> Cf. à ce sujet surtout Schmid (n. 7), n. 31 à 38 ad art. 267 CO.
34> Cf. Schmid (n. 7), n. 32 ad art. 267 CO, avec renvois.
35> Cf. JT 1981 I 120.
36) Cf. arrêt non publié du Tribunal fédéral du 2 octobre 1973 dans la cause AWS
c. Welti (daté par erreur 1972 par Schmid (n. 7), n. 32 ad art. 267 CO).
37> Cf. JT 1971 1 286 s.
38> Cf. JT 1973 I 166 ss.
39> Cf. RSJ 1942 118; SJ 1966 587.
 Cf. JT 1936 I 166 ss.
43> Cf. Schmid (n. 7), n. 28 ad an. 269 CO, avec renvois.
44> Cf. Becker (n. 27), n. l ad art. 266 CO; Oser/Schönenberger (n. 5), n. l ad art. 266
CO; Schmid (n. 7), n. 3 ad art. 266 CO.
45> Cf. FF 1979 U 1247 s.
46> Cf. FF 1979 II 1248 s.
47> Cf. sur la notion d'usage local: H. Deschenaux, Le titre préliminaire du Code
civil, in: Traité de droit privé suisse II, Fribourg 1969, p. 42 ss; P. Liver, Berner
Kommentar, Einleitungsband, Berne 1962, n. 67 ss ad art. 5 CC.
48> Cf. en ce sens: SJ 1970 401 ss.
4" C f . A T F 4 8 I I 3 8 4 
s
s
.
5
0
)
« 
C f . A
5» Cf. ATF 47 II 91 ss; Becker (n. 27), n. 4 ad art. 271 CO; Oser/Schönenberger
(n. 5), n. 11 ad art. 271 CO; Reymond (n. 5), p. 244; Schmid (n. 7), n. 34 ad
art. 271 CO.
52>. Cf. ATF 109 II 158 s.; SJ 1977 622; Merz (n. 7), n. 315 et 389 ad art. 2 CC.
1479

53> Le droit actuel permet aux parties, selon un arrêt cantonal et une partie de la
doctrine, de conclure une convention qui prolonge le bail déjà avant les 60 jours
qui précèdent la fin d'un bail de durée déterminée; selon les circonstances du cas
d'espèce, il importe que le bail soit déjà entré dans sa phase finale: cf. RJB 1983
247 s. et M. Moser, Die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Artikel
267a-267/des Obligationenrechts, thèse de droit, Fribourg 1975, p. 127 s.
M) Cf. Basler Juristische Mitteilungen 1973 153; RJB 1983 246.
5=) Cf. Oser/Schönenberger (n. 5), n. 2 ad art. 298 CO.
29904
1480

Arrêté fédéral 
Projet
concernant l'initiative populaire
«pour la protection des locataires»
L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu l'initative populaire, «pour la protection des locataires» déposée le
27 mai 1982";
vu le message du Conseil fédéral du 27 mars 19852),
arrête:
Article premier
1 L'initiative populaire «pour la protection des locataires» est déclarée
valable et est soumise au vote du peuple et des cantons.
2 Elle a la teneur suivante:
La constitution fédérale est modifiée comme il suit:
Art. 34*'!»™, 2e à5f al.
2 La Confédération légifère pour protéger les locataires de logements et de
locaux commerciaux contre les loyers et les autres prétentions inéquitables
du bailleur, ainsi que contre les congés injustifiés.
3 Les congés injustifiés doivent être annulés à la demande du locataire.
4 Les cantons désignent les autorités compétentes pour statuer en la
matière.
5 La Confédération prend des mesures de protection analogues dans le
domaine des baux à ferme.
Art. 2
1 Un contre-projet de l'Assemblée fédérale est soumis simultanément au
vote du peuple et des cantons.
2 Le contre-projet a la teneur suivante:
La constitution fédérale est modifiée comme il suit:
Art. 3&W™
1 La Confédération a le droit d'édicter des prescriptions contre les abus en
matière de bail. Elle légifère pour protéger les locataires contre les loyers
et autres prétentions abusifs des bailleurs et sur l'inefficacité des congés
abusifs ainsi que sur la prolongation limitée dans le temps du bail.
') FF 1982 II 554
2) FF 19851 1369
100 Feuille fédérale. 137e année. Vol-1 
1481

Protection des locataires
2 La Confédération peut, afin d'encourager la conclusion d'accords pris en
commun et d'empêcher les abus dans le domaine des loyers et du loge-
ment, édicter des prescriptions concernant la déclaration de force obliga-
toire générale de contrats-cadres et d'autres mesures prises en commun par
les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défen-
dent des intérêts semblables. L'article 34"T, 2 RS 220
1483

CO - Bail à loyer et bail à ferme
C- Obligations
du bailleur
I. En général
Art. 255
1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue
dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et
de l'entretenir en cet état.
2 Sont nulles les dérogations au détriment du locataire pré-
vues:
a. Dans des conditions générales préimprimées;
b. Dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux.
Art. 255a
IL Procès-verbal Si un procès-verbal a été établi lorsque la chose a été restituée
à la fin du bail précédent, le bailleur doit permettre au nou-
veau locataire de consulter ce document lors de la délivrance
de la chose.
III. Contri-
butions
publiques et
charges
D. Obligations
du locataire
I. Paiement du
loyer et des frais
accessoires
1. Loyer
2. Frais
accessoires
3. Termes de
paiement
Art. 255b
Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges
qui grèvent la chose louée.
Art. 256
Le loyer est la rémunération globale due par le locataire au
bailleur pour la cession de l'usage de la chose.
Art. 256a
1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par
le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
2 Ils ne sont à la charge du locataire que s'il en a été convenu
spécialement.
Art. 256b
Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais
accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expi-
ration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
4. Demeure du
locataire
Art. 256c
1 Lorsque, après la délivrance de la chose, le locataire est en
retard pour s'acquitter d'un loyer ou de frais accessoires échus,
le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement. Celui-
ci sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations et
de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1484

CO - Bail à loyer et bail à ferme
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
IL Diligence et
égards envers
les voisins
la chose avec tout le soin
Art 256d
1 Le locataire est tenu d'user de
nécessaire.
2 S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les per-
sonnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont
dus.
3 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le
bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le loca-
taire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à
enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards
envers les voisins, ou qu'il endommage la chose par un abus
manifeste, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immé-
diat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent
être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30
jours pour la fin d'un mois.
III. Obligation
d'aviser le
bailleur
Art. 256e
1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il ne
doit pas remédier lui-même.
2 Le locataire répond du dommage résultant de l'omission
d'aviser le bailleur.
IV. Obligation
de lolcrer les
réparations et
inspections de
la chose
Art. 256f
1 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux
défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dom-
mages.
2 Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose
dans la mesure où c'est nécessaire à l'entretien ou à une loca-
tion ultérieure.
3 Le bailleur doit annoncer préalablement au locataire les tra-
vaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplis-
sement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du
locataire en réduction du loyer (art. 259c) et en dommages-
intérêts (art. 259d) sont réservées.
1485

CO - Bail à loyer et bail à ferme
E. Inexécution
ou exécution
imparfaite du
contrat lors de
la délivrance de
la chose
Art. 257
1 Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou
qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent
considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le loca-
taire peut invoquer les articles 107 à 109 concernant l'inexécu-
tion des contrats.
2 Si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et
réclame l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir
que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts
étaient apparus pendant le bail (art. 259 à 259/0-
3 Le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux
articles 259 à 259/z même si, au moment de la délivrance, la
chose présente des défauts:
a. Qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans
l'exclure ni l'entraver considérablement;
b. Auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à
ses propres frais (art. 258).
F. Défauts
pendant le bail
1. Devoir du
locataire de
faire les menus
travaux de
nettoyage et de
réparation
1T, Droits du
locataire
1. En général
Art. 258
Dans la mesure prévue par l'usage local, le locataire doit
remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par
de menus travaux de nettoyage ou de réparation indispen-
sables à l'entretien normal de la chose.
Art. 259
1 Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remé-
dier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la
chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
a. La remise en état de la chose;
b. Une réduction proportionnelle du loyer;
c. Des dommages-intérêts;
d. La prise en charge du procès contre un tiers.
2 S'il s'agit d'un immeuble, le locataire peut en outre consigner
le loyer.
2. Remise en
état
a. Principe
Art. 259a
' Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a
pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut:
a. Résilier le contrat avec effet immédiat, si le défaut exclut
ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose
a été louée;
1486

CO - Bail à loyer et bail à ferme
b. Remédier au défaut aux frais du bailleur, si le défaut
restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage pour
lequel la chose a été louée.
2 S'il s'agit de choses mobilières, le locataire peut résilier le
contrat avec effet immédiat même si le défaut restreint, sans
l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a été
louée.
An. 259b
b. Exception 
Le locataire ne peut pas exiger la remise en état de la chose
lorsque le bailleur remplace celle-ci, dans un délai convenable,
par une chose sans défaut.
3. Réduction du
loyer
An. 259c
Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a
été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a
eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce der-
nier.
4, Dommages-
intérêts
Art. 259d
Si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, il peut
en exiger du bailleur .la réparation, à moins que celui-ci ne
prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
5. Prise en
charge du
procès
An. 259e
Si un tiers fait valoir sur la chose un droit incompatible avec
celui du locataire, le bailleur est tenu de se charger du procès
sur l'avertissement du locataire.
6. Consignation
du loyer
a. Principe
Art. 259f
1 Le locataire d'une chose immobilière qui exige la réparation
d'un défaut peut consigner auprès d'un office désigné par le
canton les loyers à échoir. Il en avise d'avance le bailleur par
écrit.
2 Les loyers consignés sont réputés payés.
b. Libération
des loyers
consignes
Art. 259g
' Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne
fait pas valoir, dans les 30 jours qui suivent l'échéance du pre-
1487

CO - Bail à loyer et bail à ferme
raier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès
de l'autorité de conciliation.
2 Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les
loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de con-
ciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort.
Art. 259h
s. procédure 
' L'autorité de conciliation s'efforce d'amener les parties à un
accord. Si elle n'y parvient pas, elle, rend une décision quant
aux prétentions des parties et à l'affectation des loyers.
2 La partie qui succombe peut saisir le juge dans les 30 jours, à
défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient
définitive,
Art. 260
G. Rénovation 
' Le bailleur n'a le droit d'entreprendre une rénovation ou une
et modification 
mocufication de la chose que si l'on peut raisonnablement les
I. Par le bailleur . 
. 
, , . , , . 
, , 
,
imposer au locataire et que le bail n ait pas été résilie.
2 Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir
compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire
en réduction du loyer (art. 259 c) et en dommages-intérêts
(art. 259d) sont réservées.
II. Par le
locataire
Art. 260a
1 Le locataire ne peut entreprendre des travaux de rénovation
ou de modification de la chose sans le consentement écrit du
bailleur.
2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut
exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu
par écrit.
3 A la fin du bail, le locataire ne peut exiger une indemnité de
plus-value résultant de la rénovation ou de la modification de
la chose que:
a. S'il en a été convenu par écrit ou
b. Si la plus-value est considérable et que le bailleur ait
donné son consentement à la rénovation ou à la modifi-
cation.
H. Changement
de propriétaire
T. Aliénation de
la chose
1488
Art. 261
1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose
ou qu'elle lui soit enlevée dans le cadre d'une poursuite pour
dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la pro-
priété de la chose.

CO - Bail à loyer et bail à ferme
2 Le nouveau propriétaire peut cependant résilier le bail en
observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal,
à moins que le contrat ne permette de le résilier plus tôt.
3 Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le
permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les
dommages ainsi causés au locataire.
"Les règles concernant l'expropriation pour cause d'utilité
publique sont réservées.
Art. 26.1 a
n. Droits rcds 
Lorsque le bailleur accorde à un tiers un droit réel limité et
hm.tes 
que ce^e opération équivaut à un changement de propriétaire,
les dispositions sur l'aliénation de la chose sont applicables par
analogie.
Art. 261 b
m. Annotation ' Le bailleur et le locataire peuvent stipuler l'annotation de
fonder*"
1 
baux d'immeubles au registre foncier.
2 Cette annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au
locataire, en conformité du bail, l'usage de la chose immobi-
lière,
Art. 262
j. sous-iocation ' Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le
consentement du bailleur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que si la sous-
location présente pour lui des inconvénients considérables.
3 Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire
n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal.
Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à
l'effet de l'y obliger.
Art. 263
K. Transfert du ' Le locataire d'un local commercial peut en transférer le bail à
bau a un tiers 
UQ ^ers avec ]e consentement écrit du bailleur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que si le trans-
fert du bail présente pour lui des inconvénients considérables.
3 Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au
locataire.
1489

CO - Bail à loyer et bail à ferme
4 Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. U
répond cependant solidairement avec le tiers jusqu'à l'expira-
tion de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le
contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au
plus.
L. Restitution
anticipée de la
chose
Art. 264
1 Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et
terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bail-
leur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable
et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nou-
veau locataire doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes
conditions.
2 Si le locataire ne présente pas un tel locataire, il doit s'acquit-
ter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la ré-
siliation de celui-ci selon le contrat ou la loi.
3 Le bailleur doit imputer sur le loyer:
a. La valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que
b. Les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou
auxquels il a intentionnellement renoncé.
M. Compensa-
tion
Art. 265
Le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l'avance au
droit de compenser les créances découlant du bail.
N. Extinction
du bail
I. Expiration de
la durée
convenue
Art. 266
1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacite-
ment d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à
l'expiration de la durée convenue.
2 Si le bail est reconduit tacitement, il est considéré comme un
contrat de durée indéterminée.
II. Délais et
termes de
congés
1. En général
Art. 267
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut
le résilier en observant les délais de congé et termes légaux,
sauf si elles sont convenues d'un délai plus long ou d'un autre
terme.
2 Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la
résiliation produit effet pour le terme suivant auquel le congé
pourrait être donné.
1490

CO - Bail à loyer et bail à ferme
2. Immeubles ei
constructions
mobilières
Art. 267a
Chaque partie peut résilier les baux d'immeubles et de cons-
tructions mobilières, en observant un délai de congé de trois
mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel
usage, pour la fin d'un semestre de bail.
An. 267b
3. Habitations 
Chaque partie peut résilier les baux d'habitations, en observant
un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage
local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de
bail.
4. Locaux
commerciaux
Art. 267c
Chaque partie peut résilier les baux de locaux commerciaux,
en observant un délai de congé de six mois pour le terme fixé
par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un
trimestre de bail.
5. Chambres
meublées et
places de
stationnement
An. 267d
Chaque partie peut résilier les baux de chambres meublées, de
places de stationnement ou d'autres installations analogues
louées séparément, en observant un délai de congé de deux
semaines pour la fin d'un mois de bail.
6. Choses
mobilières
Art. 267e
Chaque partie peut résilier les baux de choses mobilières, en
observant un délai de congé de trois jours pour n'importe quel
terme.
III. ConBc
anticipe
1. Justes motifs
An. 268
1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient in-
tolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail, en
observant le délai de congé légal pour n'importe quel terme.
2 Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anti-
cipé, compte tenu de toutes les circonstances.
2. Faillite du
locataire
Art. 268a
1 En cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose,
le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour
les loyers à échoir. A cet effet, il s'adresse par écrit au locataire
1491

CO - Bail à loyer et bail à ferme
et à l'administration de la faillite en leur fixant un délai con-
venable.
2 Si des sûretés ne lui sont pas fournies dans ce délai, le bail-
leur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin
d'un mois.
3. Décès du
locataire
Art. 268b
En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le
contrat, en observant le délai de congé légal pour le prochain
terme légal. Le bailleur n'a droit de ce chef à aucune indem-
nité.
4. Chose
mobilière
Art. 268c
S'il s'agit d'une chose mobilière louée par le locataire pour son
usage privé et par le bailleur dans l'exercice de son activité
professionnelle, le locataire peut résilier le bail, en observant
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un tri-
mestre de bail. Le bailleur n'a droit de ce chef à aucune in-
demnité.
IV. Forme du
congé pour les
habitations et
les locaux
commerciaux
1. En général
Art. 269
1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux
doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule
agréée par le canton et qui indique au locataire la manière
dont il doit procéder s'il entend faire valoir l'inefficacité du
congé ou demander une prolongation du bail.
2. Habitations
familiales
Art. 269a
1 Lorsque la chose louée sert d'habitation familiale, le congé
donné par le locataire doit être signé par les deux conjoints.
2 Le congé donné par le bailleur doit être adressé séparément
au locataire et à son conjoint.
3. Nullité du
congé
Art. 269b
Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux
articles 269 et 269 a est nul.
1492

CO - Bail à loyer et bail à ferme
0. Restitution
de la chose
1. En général
Art. 270
1 A l'extinction du bail, le locataire restitue la chose dans l'état
qui résulte d'un usage conforme au contrat.
2 Est nulle toute convention conclue avant l'extinction du bail
et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité des-
tinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel.
II. Vérification
de Tétât de la
chose et avis au
locataire
Art. 270a
1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la
chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont
celui-ci répond.
2 Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de
toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne
pouvaient être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il les
signale immédiatement au locataire.
A. Inefficacité
du congé
I. En général
Chapitre II:
Protection contre les congés concernant
les baux d'habitations et de locaux commerciaux
Art. 271
Le congé est inefficace lorsqu'il contrevient aux règles de la
bonne foi, notamment lorsque le motif invoqué est manifeste-
ment un prétexte.
II. Congé donné
par le bailleur
Art. 271a
1 Le congé est notamment inefficace lorsqu'il est donné par le
bailleur:
a. Parce que le locataire fait valoir de bonne foi des préten-
tions découlant du bail;
. b. Dans le but d'imposer une modification unilatérale du
bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c. Pendant une procédure de conciliation ou une procédure
judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire
ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
d. Dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de
conciliation ou d'une procédure judiciaire qui portait sur
le bail et au cours de laquelle le bailleur:
1. A dans une large mesure succombé;
2. A abandonné ou considérablement réduit ses préten-
tions ou conclusions;
1493

CO - Bail à loyer et bail à ferme
3. A renoncé à saisir le juge;
4. A conclu une transaction ou s'est entendu de toute
autre manière avec le locataire.
2 Les lettres c et d du 1er alinéa ne sont pas applicables lors-
qu'un congé anticipé est donné:
a. En cas de demeure du locataire (art. 256c);
b. Pour violation grave par le locataire de son devoir de dili-
gence ou graves manques d'égards envers les voisins
(art. 256tf, 3e al.);
c. En cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, 2e al.);
d. Pour de justes motifs (art. 268);
e. En cas de faillite du locataire (art. 268 a).
Art. 272
B. Prolongation 
' Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de
Mirait du 
durée déterminée ou indéterminée, lorsque la fin du contrat
locataire 
aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans
que cela soit justifié par les intérêts du bailleur.
2 L'autorité compétente appréciera les intérêts en présence, en
tenant compte notamment:
a. Des circonstances de la conclusion du bail et du contenu
du contrat;
b. De la durée du bail;
c. De la situation personnelle, familiale et financière des
parties ainsi que de leur comportement;
d. Du besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux, ainsi que
de l'urgence de ce besoin;
e. De la situation sur le marché local du logement et des
locaux commerciaux.
3 Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation,
l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entre-
pris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être
exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du
congé.
Art. 272a
n. Exclusion de ' Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé anticipé
la prolongation ^ ^^
a. En cas de demeure du locataire (art. 256c);
b. Pour violation grave par le locataire de son devoir de dili-
gence ou graves manques d'égards envers les voisins
(art. 256d, 3e al.);
c. En cas de faillite du locataire (art. 268 a).
1494

CO - Bail à loyer et bail à ferme
2 En règle générale, une prolongation n'est pas accordée lors-
que le bailleur offre au locataire d'autres locaux d'habitation
ou commerciaux qui, par rapport aux précédents et compte
tenu du loyer, de leur équipement et de leur situation, ne pré-
sentent pas d'inconvénients considérables pour le locataire.
III. Durée de la
prolongation
Art. 272b
1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au
maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces
limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
2 Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail,
elles ne sont liées à aucune durée maximale.
3 La convention de prolongation dans laquelle le locataire re-
nonce à une deuxième prolongation n'est valable que si l'auto-
rité de conciliation l'a ratifiée.
IV. Validité du
bai!
Art. 272c
En cas de prolongation, les dispositions du bail précédent
restent applicables, à moins qu'elles n'aient été modifiées par
la décision de prolongation, à la demande de l'une des parties.
V. Congé donné
par le locataire
C. Procédure
I. Délais
Art. 272d
A défaut de règle contraire dans la décision ou dans la conven-
tion de prolongation, le locataire peut résilier le bail :
a. En observant un délai de congé d'un mois pour la fin d'un
mois, lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;
b. En observant un délai de congé de trois mois pour un
terme légal, lorsque la prolongation dépasse une année.
Art. 273
1 La partie qui veut faire valoir l'inefficacité du congé doit
saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la
réception du congé.
2 Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit
saisir l'autorité de conciliation:
a. Dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, lors-
qu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée;
b. Au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat, lors-
qu'il s'agit d'un bail de durée déterminée.
3 Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit
saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant
l'expiration de la première.
1495

CO - Bail à loyer et bail à ferme
Art. 273a
1 L'autorité de conciliation s'efforce d'amener les parties à un
accord. Si elle n'y parvient pas, elle rend une décision.
2 Lorsque l'autorité de conciliation rejette une requête en
contestation de l'efficacité du congé introduite par le locataire,
elle examine d'office si le bail peut être prolongé.
Art. 273b
1 La partie qui succombe devant l'autorité de conciliation peut
saisir le juge dans les 30 jours, à défaut de quoi la décision de
ladite autorité devient définitive.
2 L'article 273a, 2e alinéa, est applicable par analogie.
Art. 273c
1 Lorsque le locataire fait valoir l'inefficacité d'un congé anti-
cipé et qu'une procédure d'expulsion est engagée contre lui,
l'autorité compétente en matière d'expulsion statue aussi sur
l'efficacité du congé donné par le bailleur:
a. En cas de demeure du locataire (art. 256c);
b. Pour violation grave par le locataire de son devoir de dili-
gence ou graves manques d'égards envers les voisins
(art. 2564 3e al.);
c. Pour de justes motifs (art. 268);
d. En cas de faillite du locataire (art. 268a).
1 Lorsque le congé anticipé est donné par le bailleur pour de
justes motifs (art. 268), l'autorité compétente en matière
d'expulsion statue aussi sur la demande de prolongation du
bail.
3 Si le locataire saisit l'autorité de conciliation, celle-ci trans-
met la requête à l'autorité compétente en matière d'expulsion.
Art. 273d
1 Lorsque la chose louée sert d'habitation familiale, le conjoint
du locataire peut aussi faire valoir l'inefficacité du congé,
demander la prolongation du bail et exercer les autres droits
du locataire en cas de congé.
2 Les conventions prévoyant une prolongation du bail ne sont
valables que si elles sont conclues avec les deux époux.
Art. 273e
1 Les dispositions du présent chapitre sont applicables à la
II. Procédure
devant l'autorité
de conciliation
III. Procédure
judiciaire
IV. Compétence
en cas
d'expulsion
D. Habitations
familiales
E. Sous-location
1496

CO - Bail à loyer et bail à ferme
sous-location jusqu'à l'extinction du bail principal. La prolon-
gation n'est possible que pour la durée du bail principal.
2 Lorsque la sous-location a pour but principal d'éluder les dis-
positions sur la protection contre le congé, le sous-locataire
bénéficie de cette protection sans égard au bail principal. Si ce
dernier est résilié, le bailleur principal est subrogé au sous-
bailleur dans le contrat avec le sous-locataire,
Art. 273f
F. Dispositions ' Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confèrent le
imperatives 
présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément.
2 Les conventions contraires sont nulles.
Chapitre III: Autorités et procédure
An. 274
A. Principe 
Les cantons désignent les autorités compétentes et fixent la
procédure.
Art. 274a
B. Autorité de 
Les cantons instituent des autorités cantonales, régionales ou
conciliation 
communales de conciliation qui sont chargées, dans toute
question relative aux baux de choses immobilières:
a. De conseiller les parties;
b. De tenter, en cas de litige, de les amener à un accord;
c. De rendre les décisions prévues par la loi;
d. De transmettre les requêtes du locataire à l'autorité com-
pétente lorsqu'une procédure d'expulsion est pendante;
e. De faire office de tribunal arbitral à la demande des
parties.
Art. 274b
c. For 
' Les litiges relatifs aux baux à loyer sont portés devant:
a. L'autorité de conciliation et le juge du lieu de situation de
la chose, lorsqu'il s'agit de baux de choses immobilières;
b. Le juge du domicile du défendeur, lorsqu'il s'agit de baux
de choses mobilières.
2 Le locataire domicilié en Suisse ne peut pas renoncer à
l'avance au for prévu au premier alinéa lorsqu'il s'agit:,
a. De locaux d'habitation;
101 
Feuille fédérale. 137eannce. Vol. 1 
1497

CO - Bail à loyer et bail à ferme
D. Tribunal
arbitral
b. De choses mobilières louées par le locataire pour son
usage privé et par le bailleur dans l'exercice de son activi-
té professionnelle.
Art. 274c
1 Lorsqu'il s'agit de baux de locaux d'habitation, seule l'auto-
rité de conciliation peut faire office de tribunal arbitral.
2 Lorsqu'il s'agit de baux de choses mobilières louées par le
locataire pour son usage privé et par le bailleur dans l'exercice
de son activité professionnelle, le locataire domicilié en Suisse
ne peut pas convenir à l'avance avec le bailleur d'une juridic-
tion arbitrale.
E. Procédure
relative aux
baux
d'habitations et
de locaux
commerciaux
Art. 274d
1 La procédure relative aux baux d'habitations et de locaux
commerciaux doit permettre de vider les causes rapidement.
2 La procédure devant l'autorité de conciliation est toujours
gratuite. Celle devant le juge ordinaire est gratuite si la valeur
litigieuse ne dépasse pas 20 000 francs; le montant de la
demande détermine la valeur litigieuse, sans égard aux conclu-
sions reconventionnelles.
3 Dans les procédures gratuites, l'autorité de conciliation et le
juge peuvent infliger une amende à la partie téméraire et
mettre à sa charge tout ou partie des émoluments et frais judi-
ciaires; ils peuvent en outre la condamner à verser à l'autre
partie une indemnité à titre de dépens.
"L'autorité de conciliation et le juge établissent d'office les
faits et apprécient librement les preuves.
A. Définition et
champ
d'application
I. Définition
II. Champ
d'application
1. Habitations
et locaux .
commerciaux
Titre huitième"'8: Du bail à ferme
Art 275
Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à
céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou
d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou
les produits.
Art. 2 7 6 
, 
.
-
,
.
.
.
Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux
commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage et la
jouissance sont cédés avec ces habitations ou locaux commer-
ciaux.
1498

CO - Bail à loyer et bail à ferme
Art. 276a
2. Baii agricole 
' Les baux portant sur des exploitations agricoles ou sur des
immeubles affectés à l'agriculture sont régis par la loi fédérale
du ..." sur le bail à ferme agricole, en tant qu'elle contient des
dispositions spéciales.
2 Au surplus, le code des obligations est applicable, à l'excep-
tion des dispositions relatives aux baux d'habitations et de
locaux commerciaux.
Art. 277
B. inventaire 
Si des ustensiles, du bétail ou des provisions sont compris dans
le bail, chacune des parties est tenue d'en remettre à l'autre un
inventaire exact, signé d'elle, et de participer à une estimation
contradictoire.
C. Obligations
du bailleur
I. Délivrance de
la chose
II. Grosses
réparations
Art. 278
1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue
dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour les-
quels elle a été affermée.
2 Si un procès-verbal a été établi lorsque la chose a été resti-
tuée à la fin du bail précédent, le bailleur doit permettre au
nouveau fermier de consulter ce document lors de la déli-
vrance de la chose.
Art. 279
Le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses répara-
tions qui s'imposent pendant la durée du bail, dès que le fer-
mier lui en a communiqué la nécessité.
III. Contri-
butions
publiques et
charges
D. Obligations
du fermier
I. Paiement du
fermage et des
fiais accessoires
1. En général
Art. 280
Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges
qui grèvent la chose affermée.
Art. 281
1 Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais
accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard
à l'expiration du contrat, sauf convention ou usage local
contraires.
2 En ce qui concerne les frais accessoires, l'article 256a est
applicable.
»RO...
1499

CO - Bail à loyer et bail à ferme
Art. 282
1 Lorsque, après la délivrance de la chose, le fermier est en
retard pour s'acquitter d'un fermage ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
de 60 jours au moins.
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de
locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Art. 283
1 Le fermier est tenu d'exploiter la chose affermée avec le soin
nécessaire suivant l'usage auquel elle est destinée; il doit
notamment la maintenir en bon état de productivité.
2 S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les per-
sonnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont
dus.
Art. 284
1 Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.
2 II doit effectuer les petites réparations dans la mesure prévue
par l'usage local et remplacer les ustensiles et outils de peu de
valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage.
Art. 285
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le
bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fer-
mier, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à
enfreindre son devoir de diligence, à manquer d'égards envers
les voisins ou à négliger son devoir d'entretien, ou qu'il
endommage la chose par un abus manifeste, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et
de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un
délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Art. 286
1 Si de grosses réparations deviennent nécessaires, le fermier est
tenu d'en aviser immédiatement le bailleur.
2 Le fermier répond du dommage résultant de l'omission d'avi-
ser le bailleur.
2. Demeure du
fermier
II. Diligence,
égards envers
les voisins et
entretien de la
chose
1. Diligence et
égards envers
les voisins
2. Entretien de
la chose
3. Violation de
ses devoirs par
le fermier
III. Obligation
d'aviser le
bailleur
1500

CO - Bail à loyer et bail à ferme
IV, Obligation
de tolérer les
réparations et
inspections de
la chose
E. Droits du
fermier en cas
d'inexécution
ou de défauts
Art. 287
1 Le fermier doit tolérer les grosses réparations destinées à
remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à pré-
venir des dommages,
2 Le fermier doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans
la mesure où c'est nécessaire à l'entretien ou à un affermage
ultérieur.
3 Le bailleur doit annoncer préalablement au fermier les tra-
vaux ainsi que les inspections et tenir compte, lors de leur
accomplissement, des intérêts de celui-ci; les dispositions sur le
bail à loyer (art. 259c et 259$ sont applicables par analogie en
ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en
réduction du fermage et en dommages-intérêts.
Art. 288
1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 257 et 259 à 259h)
sont applicables par analogie:
a. Lorsque- le bailleur ne délivre pas la chose à la date
convenue ou qu'il la délivre avec des défauts;
b. Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont
pas imputables au fermier et auxquels il n'est pas tenu de
remédier à ses frais ou que le fermier est empêché d'user
de la chose conformément au contrat.
2 Sont nulles les dérogations au détriment du fermier prévues:
a. Dans des conditions générales préimprimées;
b. Dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux.
F. Renovation
et modification
L Par le bailleur
Art. 289
1 Le bailleur n'a le droit d'entreprendre une rénovation ou une
modification de la chose que si l'on peut raisonnablement les
imposer au fermier et que le bail n'ait pas été résilié.
2 Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir
compte des intérêts du fermier; les dispositions sur le bail à
loyer (art. 259c et 259d) sont applicables par analogie en ce
qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduc-
tion du fermage et en dommages-intérêts.
II. Par le
fermier
Art. 289a
1 Sans le consentement écrit du bailleur, le fermier ne peut:
a. Apporter au mode d'exploitation de la chose un change-
ment essentiel dont les effets s'étendraient au-delà de la
durée du bail;
1501

CO - Bail à loyer et bail à ferme
b. Entreprendre des travaux de rénovation ou de modifica-
tion de la chose qui dépassent le bon entretien de celle-ci.
2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut
exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu
par écrit.
3 Si le bailleur n'a pas donné son consentement écrit à un
changement selon le 1er alinéa, lettre a, et que le fermier n'ait
pas remis la chose en état dans un délai convenable, le bailleur
peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habita-
tions et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyen-
nant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un
mois.
G. Changement
de propriétaire
Art. 290
Les dispositions sur le bail à loyer (art. 261 à 26le) sont appli-
cables par analogie:
a. En cas d'aliénation de la chose;
b. En cas d'octroi d'un droit réel limité;
c. En cas d'annotation du bail au registre foncier.
H. Sous-
affermage
Art. 291
1 Le fermier peut sous-affermer ou sous-louer tout ou partie de
la chose avec le consentement du bailleur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-
location de locaux qui font partie de la chose affermée que si
la sous-location présente pour lui des inconvénients considé-
rables.
3 Le fermier est garant envers le bailleur que le sous-fermier ou
le sous-locataire n'utilisera ou n'exploitera la chose que
conformément au bail principal. Le bailleur peut s'adresser
directement au sous-fermier ou au sous-locataire à l'effet de les
y obliger.
J. Transfert du
bail à un tien;
Art. 292
Les dispositions sur le bail à loyer (art. 263) sont applicables
par analogie au transfert à un tiers du bail à ferme de locaux
commerciaux.
K. Restitution
anticipée de la
chose
Art. 293
1 Lorsque le fermier restitue la chose sans observer les délai et
terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bail-
1502

CO - Bail à loyer et bail à ferme
L. Compensa-
tion
M. Extinction
du bail
I. Expiration de
la durée
convenue
il. Délais et
termes de congé
leur que s'il lui présente un nouveau fermier qui soit solvable
et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nou-
veau fermier doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes
conditions.
2 Si le fermier ne présente pas un tel fermier, il doit s'acquitter
du fermage jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la rési-
liation de celui-ci selon le contrat ou la loi.
3 Le bailleur doit imputer sur le fermage:
a. La valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que
b. Les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou
auxquels il a intentionnellement renoncé.
Art. 294
Les dispositions sur le bail à loyer (art. 265) sont applicables
par analogie à la compensation de créances découlant du bail à
ferme.
Art. 295
1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacite-
ment d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à
l'expiration de la durée convenue.
2 Si le bail est reconduit tacitement, il est réputé renouvelé
d'année en année, aux mêmes conditions, sauf convention
contraire.
3 Chaque partie peut résilier le bail renouvelé en observant le
délai de congé légal pour la fin d'une année de bail.
Art. 296
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut
le résilier en observant un délai de congé de six mois pour
n'importe quel terme, dans la mesure où il n'existe ni conven-
tion ni usage local contraires et où la nature de la chose ne
laisse présumer aucune autre volonté des parties.
2 Chaque partie peut résilier les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux, conclus pour une durée indéterminée, en
observant un délai de congé minimum de six mois pour le
terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la
fin d'un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d'un
délai plus long ou d'un autre terme.
3 Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la
résiliation produit effet pour le terme suivant auquel le congé
pourrait être donné.
1503

CO - Bail à loyer et bail à ferme
III. Congé
anticipé
1. Justes motifs
Art. 297
1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient into-
lérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail, en obser-
vant le délai de congé légal pour n'importe quel terme.
2 Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anti-
cipé, compte tenu de toutes les circonstances.
2. Faillite du
fermier
Art. 297a
1 En cas de faillite du fermier après la délivrance de la chose,
le bail prend fin à l'ouverture de la faillite.
2 Toutefois, si des sûretés suffisantes sont fournies au bailleur
pour le fermage courant et pour les objets portés à l'inventaire,
le bailleur est tenu de laisser subsister le contrat jusqu'à la fin
de l'année de bail.
3. Décès du
fermier
An. 297b
En cas de décès du fermier, ses héritiers aussi bien que le bail-
leur peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé
légal pour le prochain terme légal; ils rie doivent payer de ce
chef aucune indemnité.
TV. Forme du
congé pour les
habitations et
les locaux
commerciaux
Art. 298
1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux
doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule
agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont
il doit procéder s'il entend faire valoir l'inefficacité du congé
ou demander une prolongation du bail.
3 Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues au pré-
sent article est nul.
N. Restitution
de la chose
I. En général
Art. 299
1 A l'extinction du bail, le fermier restitue la chose avec tous
les objets portés à l'inventaire dans l'état où ils se trouvent.
2 II a droit à une indemnité pour les améliorations qui ré-
sultent:
a. De soins dépassant une administration diligente de la
chose;
b. De rénovations ou de modifications auxquelles le bailleur
a donné son consentement écrit.
1504

CO - Bail à loyer et bail à ferme
3 II doit indemniser le bailleur pour les dégradations qu'il
aurait pu prévenir par une administration diligente de la
chose.
4 Est nulle toute convention conclue avant l'extinction du bail
et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité desti-
née à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel.
II. Vérification
de l'état de la
chose et avis au
fermier
Art. 299a
1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la
chose et aviser immédiatement le fermier des défauts dont
celui-ci répond.
2 Si le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé .de
toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne
pouvaient être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il les
signale immédiatement au fermier.
Ili, Remplace-
ment des objets
portés à
l'inventaire
Art. 299b
1 Si, lors de la délivrance de la chose, les objets portés à
l'inventaire ont été estimés, le fermier doit, à l'extinction du
bail, les restituer de même espèce et valeur ou bonifier la
moins-value.
2 II ne doit aucune indemnité s'il prouve que les objets non re-
présentés ont péri par la faute du bailleur ou par force
majeure.
3 II a droit à une indemnité pour la plus-value provenant de
ses impenses et de son travail.
O. Protection
contre les
congés
concernant les
baux d'habita-
tions et de
locaux
commerciaux
Art. 300
'Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 2737) sont
applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre
les congés concernant les baux d'habitations et de locaux
commerciaux,
2 Les dispositions relatives aux habitations familiales (art.
273d) ne sont pas applicables.
P. Autorités et
procédure
Art. 301
En cas de litiges découlant du bail à ferme, les dispositions sur
le bail à loyer, relatives à la compétence des autorités et à la
procédure (art. 274 à 274$, sont applicables par analogie.
1505

CO - Bail à loyer et bail à ferme
II
Dispositions finales
Article premier
La loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite11 est modi-
fiée comme il suit:
Art. 23, Ier al, ch. 2
Abrogé
Titre neuvième:
Dispositions particulières sur les loyers et fermages
(art. 282 à 284)
Abrogé
"RS 281.1
1506
Art. 302
' Dans le bail à cheptel qui ne se rattache pas à un bail agri-
cole, tous les profits tirés du bétail loué appartiennent au fer-
mier, sauf convention ou usage local contraires.
2 Le fermier nourrit et soigne le bétail; il paie au bailleur un
fermage consistant soit en espèces soit en une part des profits.
Art. 303
1 Sauf convention ou usage local contraires, le fermier répond
du dommage subi par le cheptel, s'il ne prouve que le dom-
mage s'est produit malgré toute la diligence déployée dans les
soins et la garde du bétail.
2 Les frais extraordinaires d'entretien qui n'ont pas été causés
par la faute du fermier sont à la charge du bailleur.
3 Le fermier est tenu de signaler aussitôt que possible au bail-
leur les accidents ou maladies d'une certaine gravité.
Art. 304
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie peut
le résilier pour n'importe quel terme, sauf convention ou usage
local contraires.
2 La résiliation doit être faite de bonne foi et ne doit pas avoir
lieu en temps inopportun.
Q_. Bail à
cheptel
I. Droits et
obligations du
fermier
H. Responsa-
bilité
III. Résiliation

CO - Bail à loyer et bail à ferme
Art. 2
Les baux à loyer et à fermes existants doivent être adaptés au nouveau
droit dans le délai d'une année dès l'entrée en vigueur de la présente loi.
Art. 3
1 Les dispositions sur la protection contre le congé concernant les baux
d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent à tous les baux à
loyer et à ferme pour lesquels le congé est donné après l'entrée en vigueur
de la présente loi.
2 Lorsqu'un bail à loyer ou a ferme a été résilié avant l'entrée en vigueur de
la présente loi et que le congé ne produit effet qu'après cette date, les délais
pour faire valoir l'inefficacité du congé et pour demander une prolongation
du bail (art. 273) ne commencent à courir qu'au moment de l'entrée en
vigueur de la présente loi. Si, dans un tel cas, une convention de prolonga-
tion (art. 2726, 2e et 3e al.) est conclue avant l'entrée en vigueur de la pré-
sente loi, elle doit être approuvée par l'autorité judiciaire compétente.
Art. 4
1 La présente loi est sujette au référendum facultatif:
a. Si l'initiative populaire «pour la protection des locataires» est retirée
ou rejetée en votation par le peuple ou les cantons et
b. Si le contre-projet de l'Assemblée fédérale est accepté par le peuple et
les cantons.
2 La présente loi est caduque si l'initiative populaire est acceptée ou si
l'initiative et le contre-projet sont rejetés.
Art. 5
Le Conseil fédéral fixe la date de l'entrée en vigueur de la présente loi.
1507

Ili
Loi fédérale 
Projet
instituant des mesures contre les abus
dans le secteur locatif
(LMSL)
L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu les articles 34si:plies, 1er alinéa, 64 et 64bis de la constitution;
vu le message du Conseil fédéral du 27 mars 1985'',
arrête:
Section 1 : But et champ d'application
Article premier But
La présente loi vise à protéger les locataires d'habitations et de locaux com-
merciaux contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives des bail-
leurs.
Art. 2 
Champ d'application
1 La présente loi est applicable aux baux d'habitations et de locaux com-
merciaux ainsi qu'aux baux d'objets dont l'usage est cédé avec ces habita-
tions ou locaux commerciaux.
2 Elle s'applique aussi par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux
autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de
l'usage d'habitations et de locaux commerciaux.
Art. 3 
Exceptions
1 La présente loi n'est pas applicable aux baux:
a. D'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six
pièces ou plus (cuisine non comprise);
b. D'appartements de vacances qui sont loués pour trois mois au maxi-
mum.
2 Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appli-
quent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encou-
ragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis
au contrôle d'une autorité.
'>FF 19851 1369
1508

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
Section 2 :
Loyer, frais accessoires, sûretés fournies par le locataire
et transactions couplées
Art. 4 
Loyer
Le loyer est la rémunération globale due par le locataire au bailleur pour la
cession de l'usage de la chose.
Art. 5 
Frais accessoires
1 Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que s'il en est conve-
nu spécialement avec le bailleur.
2 Les frais accessoires sont les dépenses effectives du bailleur pour les pres-
tations en rapport avec l'usage de la chose, avec son approvisionnement et
avec l'évacuation des déchets, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et
autres frais d'exploitation, ainsi que pour les contributions publiques qui
grèvent la chose.
3 Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d'un décompte, il doit
établir celui-ci au moins une fois par an.
4 S'il les perçoit de manière forfaitaire, il doit les calculer sur la base de
valeurs moyennes.
5 Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les
pièces justificatives.
Art. 6 
Sûretés fournies par le locataire
1 Si le locataire fournit une sûreté en espèces, le bailleur doit la déposer sur
un compte d'épargne, au nom du locataire, auprès d'une banque désignée
par le canton. Si le locataire fournit une sûreté sous forme de papiers-
valeurs, le bailleur doit la déposer auprès d'un office désigné par le canton.
2 Lorsqu'il s'agit de baux d'habitations, le bailleur ne peut exiger une sûreté
dont le montant dépasse trois mois de loyer.
3 La banque ou l'office de dépôt ne peut restituer la sûreté qu'avec l'accord
des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé
d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin
du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans
le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une poursuite pour dettes ou d'une
faillite, celui-ci peut exiger de la banque ou de l'office de dépôt la restitu-
tion de la sûreté.
* Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires.
Art. 7 
Transactions couplées
1 Une transaction couplée au bail est nulle:
1509

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
a. Lorsque la conclusion du bail y est subordonnée et
b. Que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou
une personne qui agit pour le compte de celui-ci des obligations qui ne
sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.
2 Une transaction couplée est nulle lorsque, pour pouvoir conclure le bail,
le locataire doit s'engager par exemple à acheter la chose louée, des
meubles ou des actions, ou à conclure un contrat d'assurance.
Section 3 : Loyers indexés et loyers échelonnés
Art. 8 
Loyers indexés
1 La convention prévoyant que le loyer est adapté en fonction d'un indice
n'est valable que:
a. Si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et
b. Que la référence soit l'indice suisse des prix à la consommation.
2 Si le locataire estime le montant du loyer initial abusif au sens des articles
11 et 12, il peut le contester devant la commission de conciliation dans les
30 jours qui suivent la délivrance de la chose et en demander la diminu-
tion.
3 Passé ce délai, une partie peut seulement faire valoir devant la commis-
sion de conciliation que l'augmentation ou la diminution du loyer deman-
dée par l'autre partie n'est pas justifiée par une variation de l'indice ou
qu'elle ne correspond pas à l'ampleur de celle-ci.
Art. 9 
Loyers échelonnés
1 La convention prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un
montant déterminé n'est valable que:
a. Si le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans;
b. Que le loyer soit augmenté au maximum une fois par an et
c. Que le montant de l'augmentation soit fixé en francs.
2 Si le locataire estime le montant du loyer initial abusif au sens des articles
11 et 12, il peut le contester devant la commission de conciliation dans les
30 jours qui suivent la délivrance de la chose et en demander la diminu-
tion; passé ce délai, il ne lui est plus possible de le contester.
Section 4:
Augmentations de loyer et modifications unilatérales
du contrat par le bailleur
Art. 10
1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain
terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des
1510

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du
délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le
canton.
2 Les majorations de loyer sont nulles:
a. Lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule;
b. Lorsqu'aucun motif n'est indiqué;
c. Lorsqu'elles sont notifiées avec une menace de résiliation ou avec une
résiliation.
3 Les 1er et 25 alinéas sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage
d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment
du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant
de nouveaux frais accessoires.
Section 5 : Loyers abusifs
Art. 11 Règle
1 Sont abusifs les loyers qui permettent au bailleur d'obtenir un rendement
excessif de la chose louée.
2 Ils sont également abusifs lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifeste-
ment exagéré.
Art. 12 Exceptions
1 Ne sont en règle générale pas abusifs notamment les loyers:
a. Qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou
dans le quartier;
b. Qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations sup-
plémentaires du bailleur;
c. Qui, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, se situent dans les
limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d. Qui servent uniquement à compenser une réduction du loyer accordée
antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement
et qui sont fixés dans un plan de paiement connu à l'avance du loca-
taire;
e. Qui compensent uniquement le renchérissement pour le capital exposé
aux risques;
f. Qui n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres
conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les
organisations qui défendent des intérêts semblables.
2 Pour déterminer les loyers usuels de la localité ou du quartier, il faut
prendre en considération ceux des habitations et des locaux commerciaux
comparables quant à leur situation, à leur grandeur, à leur équipement, à
leur état et l'époque de leur construction. Les loyers qui résultent de la
1511

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
position dominante sur le marché d'un bailleur ou d'un groupe de bailleurs
ne sont pas pris en considération.
3 Le rendement brut est calculé sur la base du prix de revient. N'entrent pas
en considération les coûts de terrain, de construction et d'acquisition mani-
festement exagérés.
Section 6 : Contestation par le locataire
Art. 13 Contestation du loyer initial
Si le locataire estime le montant du loyer initial abusif au sens des articles
11 et 12, il peut le contester devant la commission de conciliation dans les
30 jours qui suivent la délivrance de la chose et en demander la diminu-
tion.
Art. 14 Contestation du loyer pendant le bail
1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminu-
tion pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que
la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des
articles 11 et 12, à cause d'une notable modification des bases de calcul,
résultant en particulier d'une baisse des frais.
2 Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur
qui a un délai de 30 jours pour donner son avis. Si le bailleur ne donne pas
suite, totalement ou partiellement, à la demande ou qu'il ne réponde pas
dans le délai prescrit, le locataire peut saisir la commission de conciliation
dans un délai de 30 jours.
Art. 15 Contestation d'augmentation de loyer et d'autres modifications
unilatérales du contrat
1 Si le locataire estime une majoration de loyer abusive au sens des articles
11 et 12, il peut la contester devant la commission de conciliation dans les
30 jours qui suivent l'avis de majoration.
2 Le 1er alinéa est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatérale-
ment au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par
exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais
accessoires,
Section 7 : Procédure de contestation
Art. 16 Tribunal arbitral
1 Les parties peuvent convenir de soumettre leurs litiges à un tribunal
arbitral.
1512

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
1 Lorsqu'il s'agit de baux de locaux d'habitation, seule la commission de
conciliation peut faire office de tribunal arbitral.
Art. 17 Commissions de conciliation
1 Les cantons instituent, sur le plan cantonal, régional ou communal, des
commissions de conciliation au sein desquelles bailleurs et locataires sont
représentés de façon paritaire, par l'intermédiaire de leurs associations ou
d'autres organisations défendant des intérêts semblables.
2 Les cantons peuvent désigner comme commissions de conciliation les
organes paritaires prévus dans des contrats-cadres ou dans des conventions
semblables.
Art. 18 Tâches des commissions de conciliation
Les commissions de conciliation:
a. Conseillent locataires et bailleurs dans toute question relative au bail;
b. Tentent d'amener les parties à un accord;
c. Constatent, le cas échéant, l'échec de la tentative de conciliation;
d. Font office de tribunal arbitral à la demande des parties.
Art. 19 Procédure devant la commission de conciliation
1 Les cantons fixent la procédure devant la commission de conciliation. La
procédure doit permettre de vider les causes rapidement.
2 En règle générale, la procédure est gratuite. La partie téméraire peut être
condamnée à verser à l'autre partie une indemnité à titre de dépens.
3 Les litiges sont portés devant la commission de conciliation du lieu de
situation des habitations ou des locaux commerciaux.
4 Le bailleur est tenu de présenter à la commission de conciliation toutes les
pièces nécessaires à l'appréciation du litige.
Art. 20 Tentative de conciliation
1 L'accord intervenu entre les parties devant la commission de conciliation
vaut transaction judiciaire.
2 Si aucun accord n'intervient, la commission de conciliation constate
l'échec de sa tentative. Dans ce cas, le bail reste en vigueur sans change-
ment.
3 La partie qui persiste à requérir la modification du bail doit saisir le juge
dans les 30 jours.
Art. 21 Procédure judiciaire
1 Les cantons désignent l'autorité judiciaire et fixent la procédure.
102 Feuille fédérale. 137f année. Vol.! 
15)3

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
2 Le juge compétent est celui du lieu de situation des habitations ou des
locaux commerciaux.
3 II tranche aussi les questions préjudicielles de droit civil et peut ordonner
des mesures provisionnelles pour la durée de la procédure.
Art. 22 Validité du bail
Le bail reste en vigueur sans changement pendant la procédure de concilia-
tion et la procédure judiciaire. Sont réservées les mesures provisionnelles
ordonnées par le juge.
Section 8 : Dispositions pénales
Art. 23 Contraventions
1 Celui qui, en menaçant le locataire de désavantages tels que la résiliation
du bail, l'aura empêché ou aura tenté de l'empêcher de contester le mon-
tant du loyer ou d'autres prétentions du bailleur,
celui qui aura dénoncé le bail parce que le locataire sauvegarde ou se pro-
pose de sauvegarder les droits que la présente loi lui confère,
celui qui aura appliqué ou tenté d'appliquer de manière illicite des loyers
ou d'autres prétentions à la suite de l'échec de la tentative de conciliation
ou à la suite d'une décision judiciaire,
sera, sur plainte du locataire, puni des arrêts ou de l'amende, à moins qu'il
ne soit passible d'une peine plus sévère en vertu du code pénal suisse1'.
2 La poursuite pénale incombe aux cantons.
Art. 24 Infractions commises dans une entreprise par des mandataires
1 Lorsqu'une infraction est commise dans la gestion d'une personne morale,
d'une société en nom collectif, d'une société en commandite ou d'une
entreprise individuelle, ou de quelque autre manière dans l'exercice d'une
activité pour un tiers, les dispositions pénales sont applicables aux per-
sonnes physiques qui ont commis l'acte.
2 Le chef d'entreprise ou l'employeur, le mandant ou le représenté qui a
connaissance de l'infraction ou qui en a eu connaissance après coup et qui,
bien qu'il en ait eu la possibilité, omet de la prévenir ou d'en supprimer les
effets, encourt la même peine que l'auteur.
3 Lorsque le chef d'entreprise ou l'employeur, le mandant ou le représenté
est une personne morale, une société en nom collectif ou en commandite,
une entreprise individuelle ou une collectivité sans personnalité juridique,
le 2e alinéa s'applique aux organes et à leurs membres, associés gérants,
dirigeants effectifs ou liquidateurs fautifs.
»RS3H.O
1514

Mesures contre les abus dans le secteur locatif
Section 9 : Dispositions finales
Art. 25 Exécution par la Confédération
1 Le Conseil fédéral est chargé de l'exécution. Il édicté les prescriptions
nécessaires à cet effet.
2 Le Conseil fédéral peut instituer une commission aux fins de le conseiller
lors de l'exécution de la présente loi.
3 La Confédération peut faire examiner régulièrement le marché du loge-
ment et des locaux commerciaux et procéder à des enquêtes sur l'évolution
des coûts de la construction et des loyers. Elle en publie les résultats.
Art. 26 Exécution par les cantons
Les cantons exécutent la présente loi dans la mesure où la compétence leur
en a été déléguée. Ils édictent les dispositions d'exécution nécessaires.
Art. 27 Abrogation de dispositions en vigueur
L'arrêté fédéral du 30 juin 1972;) instituant des mesures contre les abus
dans le secteur locatif est abrogé.
Art. 28 Référendum
1 La présente loi est sujette au référendum facultatif:
a. Si l'initiative populaire «pour la protection des locataires» est retirée
ou rejetée en votation par le peuple ou les cantons et
b. Si le contre-projet de l'Assemblée fédérale est accepté par le peuple et
les cantons.
2 La présente loi est caduque si l'initiative populaire est acceptée ou si
l'initiative et le contre-projet sont rejetés.
Art. 29 Entrée en vigueur
Le Conseil fédéral fixe la date de l'entrée en vigueur de la présente loi.
»RO 1972 1531, 1977 1269, 1982 1234
1515

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Message concernant l'initiative populaire «pour la protection des locataires», la révision du
droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale
instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 2...
In
Bundesblatt
Dans
Feuille fédérale
In
Foglio federale
Jahr
1985
Année
Anno
Band
1
Volume
Volume
Heft
21
Cahier
Numero
Geschäftsnummer
85.015
Numéro d'affaire
Numero dell'oggetto
Datum
04.06.1985
Date
Data
Seite
1369-1515
Page
Pagina
Ref. No
10 104 375
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