ch_vb · No 21 29 mai 1990 · 1990-05-29 · de


® Recueil officiel
des lois fédérales
No 21
29 mai 1990
802
Code des obligations (bail à loyer et bail à ferme)
835
Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
843
Emoluments pour la surveillance des banques et des fonds de placement
845
Taxe complémentaire perçue pour la surveillance des banques et des fonds
de placement
846
Simplifications dans les opérations douanières
848
Limitation du nombre des étrangers (OLE)
850
Dépôt international des dessins ou modèles industriels. Arrangement de
La Haye revisé à La Haye
851
Traité de coopération en matière de brevets (PCT)
852
Unification de certains éléments du droit des brevets d'invention. Conven-
tion
801

Code des obligations
(Bail à loyer et bail à ferme)
Modification du 15 décembre 1989
L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu le message du Conseil fédéral du 27 mars 19851),
arrête:
I
Le code des obligations2) est modifié comme il suit:
Titre huitième: Du bail à loyer
Chapitre premier: Dispositions générales
A. Définition et
champ d'appli-
cation
I .Définition
I I .Champ
d'application
1 .Dispositions
concernant les
baux d'habita-
tions et de
locaux com-
merciaux
2 .Dispositions
concernant la
protection
contre les
loyers abusifs
Art. 253
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder
l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer.
Art. 253a
1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux
commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé
avec ces habitations ou locaux commerciaux.
2 Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués
pour trois mois ou moins.
3 Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution.
Art. 253b
1Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs
(art. 269 ss) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agri-
coles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à
titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
tl FF 1985 I 1369
2) RS 220
802
1990 —263

A
CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
2 Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons
familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non
comprise).
3 Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne
s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des
mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et
dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.
Art. 254
B. Transactions
Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux
couplées
commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du
bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire
contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont
pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.
C .Durée du
bail
D .Obligations
du bailleur
I. En général
H. Obligation
de renseigner
Art. 255
I Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indétermi-
née.
2 Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à
l'expiration de la durée convenue.
3 Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.
Art. 256
I Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un
état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entrete-
nir e n cet état.
2 Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont
prévues:
a .Dans des conditions générales préimprimées;
b .Dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux.
Art. 256a
1 Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la
fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce
document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose.
2 De même, le locataire peut exiger que le montant du loyer fixé
dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué.
803

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
III. Contribu-
tions publiques
et charges
E. Obligations
du locataire
I. Paiement du
loyer et des
frais accessoires
1. Loyer
2. Frais
accessoires
a .En général
b .Habitations
et locaux
commerciaux
3. Termes de
paiement
Art. 256b
Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui
grèvent la chose louée.
Art. 257
Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la
cession de l'usage de la chose.
Art. 257a
1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le
bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu
spécialement.
Art. 257b
1 Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais
accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations
en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage,
d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contribu-
tions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
2 Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de
consulter les pièces justificatives.
Art. 257c
Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais acces-
soires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du
bail, sauf convention ou usage local contraires.
Art. 257d
4. Demeure du
1Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
locataire
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur
peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de
dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins.
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
804

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
II. Sûretés
fournies par le
locataire
Art. 257e
I Si le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des
sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit
les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de
dépôt au nom du locataire.
2 Lorsqu'il s'agit de baux d'habitations, le bailleur ne peut exiger des
sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.
3 La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux
parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé
d'opposition ou d'unjugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la
fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le
locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une pour-
suite pour dettes ou d'une faillite, celui-ci peut exiger de la banque
la restitution des sûretés.
4 Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires.
Art. 257f
III. Diligence et
1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
égards envers
les voisins
2 S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes
habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
3 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le
bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire,
nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre
son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyen-
nant un délai de congé minimum de 30jours pour la fin d'un mois.
4 Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois
être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement
un préjudice grave à la chose.
IV. Obligation
d'aviser le
bailleur
Art. 257g
1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est
pas tenu de remédier lui-même.
2 Le locataire répond du dommage résultant de l'omission d'aviser le
bailleur.
805

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
V. Obligation
de tolérer les
réparations et
inspections de
la chose
E Inexécution
ou exécution
imparfaite du
contrat lors de
la délivrance de
la chose
G. Défauts
pendant le bail
I .Obligation du
locataire de
faire les menus
travaux de
nettoyage et de
réparation
I I .Droits du
locataire
1. En général
806
Art. 257h
1 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux
défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages.
2 Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la
mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à
une location ultérieure.
3 Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et les
inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des
intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en
réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e)
sont réservées.
Art. 258
1 Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la
délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement
l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les
articles 107 à 109 concernant l'inexécution des contrats.
2 Si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame
l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les
prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts étaient
apparus pendant le bail (art. 259a à 259i).
3 Le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux articles
259a à 259i même si, au moment de la délivrance, la chose présente
des défauts:
a .Qui restreignent l'usage pour lequel elle à été louée, sans
l'exclure ni l'entraver considérablement;
b .Auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses
propres frais (art. 259).
Art. 259
Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais
aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de
nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la
chose.
Art. 259a
1 Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à
ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose
conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
É

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
2. Remise en
état
a .Principe
b .Exception
a .La remise en état de la chose;
b .Une réduction proportionnelle du loyer;
c .Des dommages-intérêts;
d .La prise en charge du procès contre un tiers.
2 Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.
Art. 259b
Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas
remédié dans un délai convenable, le locataire peut:
a .Résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou
entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a
été loué ou si le défaut restreint l'usage pour lequel une chose
mobilière a été louée;
b .Remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint,
sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a
été louée.
Art. 259c
Le locataire ne peut pas exiger la remise en état de la chose lorsque
le bailleur remplace celle-ci, dans un délai convenable, par une
chose sans défaut.
Art. 259d
3 .Réduction du
Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été
loyer
louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction propor-
tionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connais-
sance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.
Art. 259e
4 .Dommages-
Si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur
intérêts
lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui
est imputable.
5. Prise en
charge du
procès
Art. 259f
Si un tiers fait valoir sur la chose un droit incompatible avec celui du
locataire, le bailleur est tenu de se charger du procès sur l'avertisse-
ment du locataire.
Art. 259g
6. Consignation
1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit
du loyer
a. Principe
fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui
signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès
807

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire
avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.
2 Les loyers consignés sont réputés payés.
b. Libération
des loyers
consignés
Art. 259h
1 Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait
pas valoir, dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer
consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de
conciliation.
2 Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à
échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'or-
donner le versement des loyers consignés à tort.
Art. 259i
c. Procédure
1 L'autorité de conciliation s'efforce d'amener les parties à un
accord. Si elle n'y parvient pas, elle rend une décision quant aux
prétentions des parties et à l'affectation des loyers.
2 La partie qui succombe peut saisir le juge dans les 30 jours, à
défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient
définitive.
H .Rénovation
et modification
I .Par le
bailleur
II. Par le
locataire
Art. 260
I Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les
travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le
bail n'a pas été résilié.
2 Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des
intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du
loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées.
Art. 260a
I Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec
le consentement écrit du bailleur.
2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la
remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit.
3 Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable
résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le
bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-
value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemni-
tés plus élevées.
808

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
J. Changement
de propriétaire
I .Aliénation de
la chose
II.Droits réels
limités
III.Annotation
au registre
foncier
K. Sous-
location
Art. 261
I Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée
ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou
d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la
chose.
2 Le nouveau propriétaire peut cependant:
a .Pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail
en observant le délai de congé légal pour le prochain terme
légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses
proches parents ou allies;
b .Pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de
congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat
ne permette d'y mettre fin plus tôt.
3 Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le
permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dom-
mages ainsi causés au locataire.
4Les dispositions relatives àl'expropriation sont réservées.
Art. 261a
Lorsque le bailleur accorde à un tiers un droit réel limité et que cette
opération équivaut à un changement de propriétaire, les disposi-
tions sur l'aliénation de la chose louée sont applicables par analogie.
Art. 261b
I Les parties peuvent stipuler l'annotation de baux d'immeubles au
registre foncier.
2 L'annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au loca-
taire l'usage de l'immeuble en conformité du bail.
Art. 262
Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le
consentement du bailleur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
a .Si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la
sous-location;
b .Si les conditions de la sous-location, comparées â celles du
contrat de bail principal, sont abusives;
c .Si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients
majeurs.
3 Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire
n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le
809

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y
obliger.
Art. 263
L. Transfert du
1 Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un
bail à un tiers
tiers avec le consentement écrit du bailleur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes
motifs.
3 Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au
locataire.
4 Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il
répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la
durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi
mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.
M .Restitution
anticipée de la
chose
N .Com-
pensation
O .Fin du bail
I. Expiration de
la durée
convenue
810
Art. 264
1 Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou
terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur
que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le
bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire
doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
2 A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration
de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel
ou légal.
3 Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer:
a .De la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que
b .Des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou
auxquels il a intentionnellement renoncé.
Art. 265
Le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l'avance au droit de
compenser les créances découlant du bail.
Art. 266
1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement
d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration
de la durée convenue.
2 Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée
indéterminée.

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
II. Délais et
termes de
congés
1.En général
2 .Immeubles et
constructions
mobilières
Art. 266a
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le
résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si
un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
2 Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la
résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.
Art. 266b
Une partie peut résilier le bail d'un immeuble ou d'une construction
mobilière en observant un délai de congé de trois mois pour le terme
fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un
semestre de bail.
Art. 266c
3. Habitations
Une partie peut résilier le bail d'une habitation en observant un
délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à
défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail.
4 .Locaux
commerciaux
5 .Chambres
meublées et
places de
stationnement
6 .Choses
mobilières
III. Congé
extraordinaire
1. Justes motifs
Art. 266d
Une partie peut résilier le bail d'un local commercial en observant
un délai de congé de six mois pour le terme fixé par l'usage local ou,
à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail.
Art. 266e
Une partie peut résilier le bail d'une chambre meublée, d'une place
de stationnement ou d'une autre installation analogue louée séparé-
ment en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin
d'un mois de bail.
Art. 266f
Une partie peut résilier le bail de choses mobilières à n'importe quel
moment, en observant un délai de congé de trois jours.
Art. 266g
1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable
pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel
moment, en observant le délai de congé légal.
2 Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé,
en tenant compte de toutes les circonstances.
811

C O —Bail à loyer et bail à ferme
R O 1990
2 .Faillite du
locataire
3 .Décès du
locataire
4 .Chose
mobilière
IV. Forme du
congé pour les
habitations et
les locaux
commerciaux
1 .En général
2 .Logement de
la famille
a. Congé donné
par le locataire
Art. 266h
1 En cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, le
bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les
loyers à échoir. A cet effet, il s'adresse par écrit au locataire et à
l'administration de la faillite en leur fixant un délai convenable.
2 Si ces sûretés ne lui sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat.
Art. 266i
En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat
en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal.
Art. 266k
Le locataire d'une chose mobilière servant à son usage privé et louée
par le bailleur dans l'exercice de son activité professionnelle peut
résilier le bail en observant un délai de congé minimum de 30 jours
pour la fin d'un trimestre de bail. Le bailleur n'a droit de ce chef à
aucune indemnité.
Art. 2661
1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit
être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée
par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit
procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation
du bail.
Art. 266m
1 Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne
peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint.
2 S'il n'est pas possible de recueillir ce consentement ou si le
conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au
juge.
0
Art. 266n
b. Congé donné Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de
par le bailleur
paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d) doivent
être communiqués séparément au locataire et à son conjoint.
812

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
3. Nullité du
congé
P. Restitution
de la chose
1. En général
Art. 266o
Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux articles 2661
à 266n est nul.
Art. 267
1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui
résulte d'un usage conforme au contrat.
2 Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant
que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre
chose qu'un dommage éventuel.
Art. 267a
II. Vérification
1Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et
de l'état de la
chose et avis au aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
locataire
2 Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute
responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient
pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les
signaler immédiatement au locataire.
Q. Droit de
rétention du
bailleur
I .Objet
I I .Choses
appartenant à
des tiers
Art. 268
1 Le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de
l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les
meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à
l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci.
2 Le droit de rétention du bailleur grève aussi les meubles apportés
par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n'a pas payé son
loyer au locataire.
3 Ne sont pas soumis au droit de rétention les biens qui ne pour-
raient être saisis par les créanciers du locataire.
Art. 268a
1Les droits des tiers sur des choses dont le bailleur savait ou devait
savoir qu'elles n'étaient pas la propriété du locataire prévalent sur le
droit de rétention; il en va de même pour les choses que le
possesseur a perdues, qui lui ont été volées ou dont il est dessaisi de
quelque autre manière contre sa volonté.
2 Lorsque le bailleur apprend seulement au cours du bail que des
meubles apportés par le locataire ne sont pas la propriété de ce
dernier, son droit de rétention sur ces meubles s'éteint s'il ne résilie
pas le contrat pour le prochain terme.
813

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
Art. 268b
III. Exercice du
1 Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter
droit
les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut,
avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en
faut pour garantir sa créance.
2 Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent
être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix
jours qui suivent leur déplacement.
Chapitre II:
Protection contre les loyers abusifs ou d'autres
prétentions abusives du bailleur en matière de baux
d'habitations et de locaux commerciaux
A. Loyers
abusifs
I. Règle
Art. 269
Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un
rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix
d'achat manifestement exagéré.
Art. 269a
II. Exceptions
Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a .Se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou
dans le quartier;
b .Sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations
supplémentaires du bailleur;
c .Se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les
limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d .Ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée
antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de
financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du
locataire à l'avance;
e .Ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé
aux risques;
f .N'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-
cadres conclus entre les associations de bailleurs et de loca-
taires ou les organisations qui défendent des intérêts sem-
blables.
B. Loyers
indexés
814
Art. 269b
Les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d'un
indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée
minimale de cinq ans et que la référence est l'indice suisse des prix à
la consommation.

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
C .Loyers
échelonnés
D .Aug-
mentations de
loyer et autres
modifications
unilatérales du
contrat par le
bailleur
E .Contestation
du loyer
I. Demande de
diminution du
loyer
1. Loyer initial
Art. 269c
Les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement
d'un montant déterminé ne sont valables que si:
a .Le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans;
b .Le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an; et
c .Le montant de l'augmentation est fixé en francs.
Art. 269d
1 Le bailleur peut en tout temps majorer lee loyer pour le prochain
terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication
des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le
début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule
agréée par le canton.
2 Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a .Elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b .Les motifs ne sont pas indiqués;
c .Elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de
résiliation.
3 Les ler et 2 e alinéas sont aussi applicables lorsque le bailleur
envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifica-
tions au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses
prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
Art. 270
1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est
abusif au sens des articles 269 et 269a, il peut le contester devant
l'autorité de conciliation dans les 30jours qui suivent la réception de
la chose et en demander la diminution:
a .S'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle
ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du
logement et des locaux commerciaux; ou
b .Si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la
même chose par rapport au précédent loyer.
2 En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre
obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule
officielle mentionnée à l'article 269d pour la conclusion de tout
nouveau bail.
Art. 270a
2. En cours de
1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la
bail
diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison
d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement
815

C O —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une notable
modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une
baisse des frais.
2Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au
bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur
ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partielle-
ment ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut
saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
3 Le 2e alinéa n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste
une augmentation de loyer en demande simultanément la diminu-
tion.
II.Contestation
des aug-
mentations de
loyer et des
autres modifica-
tions unilaté-
rales du contrat
III.Contesta-
tion des loyers
indexés
IV.Contesta-
tion des loyers
échelonnés
R Validité du
bail pendant la
procédure de
contestation
Art. 270b
I Si le locataire estime qu'une majoration de loyer est abusive au
sens des articles 269 et 269a , il peut la contester devant l'autorité de
conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration.
2Le
ter alinéa est aussi applicable lorsque le bailleur apporte
unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du
locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introdui-
sant de nouveaux frais accessoires.
Art. 270c
Sous réserve de la contestation du loyer initial, une partie peut
seulement faire valoir devant l'autorité de conciliation que l'aug-
mentation ou la diminution du loyer demandée par l'autre partie
n'est pas justifiée par une variation de l'indice ou qu'elle ne
correspond pas à l'ampleur de celle-ci.
Art. 270d
Sous réserve de la contestation du loyer initial, le locataire ne peut
pas contester le loyer pendant le bail.
Art. 270e
Le bail reste en vigueur sans changement:
a .Pendant la procédure de conciliation, si les parties ne sont pas
parvenues à un accord;
b .Pendant la procédure judiciaire, sous réserve des mesures
provisionnelles ordonnées par le juge.
816

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
Chapitre III:
Protection contre les congés concernant
les baux d'habitations et de locaux commerciaux
Art. 271
A. Annulabilité
1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne
du congé
I. En général
foi.
II. Congé
donné
par le bailleur
2 Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.
Art 271a
1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notam-
ment:
a. Parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions
découlant du bail;
b. Dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail
défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c. Seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'ap-
partement loué;
d. Pendant une procédure de conciliation ou une procédure
judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne
procède au mépris des règles de la bonne foi;
e. Dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de
conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si
le bailleur:
1 .A succombé dans une large mesure;
2 .A abandonné ou considérablement réduit ses prétentions
ou conclusions;
3 .A renoncé à saisir le juge;
4 .A conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre
manière avec le locataire.
f. En raison de changements dans la situation familiale du
locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour
le bailleur.
2 La lettre e du leL alinéa est également applicable lorsque le
locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le
bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procé-
dure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3 Les lettres d et e du l u alinéa ne sont pas applicables lorsqu'un
congé est donné:
a .En raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches
parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b .En cas de demeure du locataire (art. 257d);
817

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
c .Pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence
ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art.
257f, 3e et 4 e al.);
d .En cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, 2e al.);
e .Pour de justes motifs (art. 266g);
f .En cas de faillite du locataire (art. 266h).
B. Prolongation
du bail
I. Droit du
locataire
Art. 272
1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée
déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui
ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du
bailleur le justifient.
2 Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera
notamment sur:
a .Les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat;
b .La durée du bail;
c .La situation personnelle, familiale et financière des parties
ainsi que leur comportement;
d .Le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'ur-
gence de ce besoin;
e .La situation sur le marché local du logement et des locaux
commerciaux.
3 Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'auto-
rité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes
les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui
afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.
Art. 272a
II. Exclusion de
I Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
la prolongation
a. En cas de demeure du locataire (art. 257d);
b .Pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence
ou pour de graves manques d'égards envers les voisins
(art. 257f, 3e et 4 e al.);
c .En cas de faillite du locataire (art. 266h);
d .Si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le
contrat de bail a expressément été conclu pour une période
expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisa-
tion requise.
2 En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le
bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux
commerciaux équivalents.
818

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
Art. 2726
III. Durée de la
1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maxi-
prolongation
mum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une
ou deux prolongations peuvent être accordées.
2 Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles
ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer
à une deuxième prolongation.
IV.Validité du
bail
V .Congé donné
pendant la
prolongation
C. Procédure:
autorité et
délais
Art. 272c
I Une partie peut demander que la décision de prolongation modifie
le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation.
2 Si la décision de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci
reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont
réservées les possibilités d'adaptation légales.
Art. 272d
A défaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le locataire peut
résilier le bail:
a .En observant un délai de congé d'un mois pour la fin d'un mois
lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;
b .En observant un délai de congé de trois mois pour un terme
légal lorsque la prolongation dépasse une année.
Art. 273
1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de
conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
2 Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir
l'autorité de conciliation:
a .Lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les
30 jours qui suivent la réception du congé;
b .Lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard
60 jours avant l'expiration du contrat.
3 Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir
l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de
la première.
" L'autorité de conciliation s'efforce d'amener les parties à un
accord. Si elle n'y parvient pas, elle rend une décision sur les
prétentions des parties.
5 La partie qui succombe peut saisir le juge dans les 30 jours, à
défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient
définitive.
819

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
Art. 273a
1 Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, le conjoint du
locataire peut aussi contester le congé, demander la prolongation du
bail et exercer les autres droits du locataire en cas de congé.
2Les conventions prévoyant une prolongation du bail ne sont
valables que si elles sont conclues avec les deux époux.
D .Logement
de la famille
E .Sous-
location
Art. 273b
1Les dispositions du présent chapitre s'appliquent à la sous-location
jusqu'à l'extinction du bail principal. La prolongation n'est possible
que pour la durée du bail principal.
2 Lorsque la sous-location a pour but principal d'éluder les disposi-
tions sur la protection contre le congé, le sous-locataire bénéficie de
cette protection sans égard au bail principal. Si ce dernier est résilié,
le bailleur principal est subrogé au sous-bailleur dans le contrat avec
le sous-locataire.
Art. 273c
F. Dispositions
1 Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le
impératives
présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément.
2 Les conventions contraires sont nulles.
Chapitre IV: Autorités et procédure
Art. 274
A .Principe
Les cantons désignent les autorités compétentes et règlent la procé-
dure.
Art. 274a
B .Autorité de
1 Les cantons instituent des autorités cantonales, régionales ou
conciliation
communales de conciliation qui sont chargées, dans toute question
relative aux baux de choses immobilières:
a .De conseiller les parties;
b .De tenter, en cas de litige, de les amener à un accord;
c .De rendre les décisions prévues par la loi;
d .De transmettre les requêtes du locataire à l'autorité com-
pétente lorsqu'une procédure d'expulsion est pendante;
e .De faire office de tribunal arbitral à la demande des parties.
2 Bailleurs et locataires sont représentés paritairement au sein des
820

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
C .For
D .Tribunal
arbitral
E .Procédure
relative aux
baux
d'habitations et
de locaux
commerciaux
I. Principe
autorités de conciliation par l'intermédiaire de leurs associations ou
d'autres organisations défendant des intérêts semblables.
3 Les cantons peuvent désigner comme autorité de conciliation les
organes paritaires prévus dans des contrats-cadres ou dans des
conventions semblables.
Art. 274b
1 Les litiges relatifs aux baux à loyer sont portés:
a .Lorsqu'il s'agit de baux d'immeubles, devant l'autorité de
conciliation et le juge du lieu de situation de l'immeuble;
b .Lorsqu'il s'agit de baux de choses mobilières, devant le juge du
domicile du défendeur.
2 Le locataire domicilié en Suisse ne peut pas renoncer à l'avance au
for prévu au premier alinéa lorsqu'il s'agit:
a .De locaux d'habitation;
b .De choses mobilières louées par le locataire pour son usage
privé et par le bailleur dans l'exercice de son activité profes-
sionnelle.
Art. 274c
Pour les baux d'habitations, les parties ne peuvent pas exclure la
compétence des autorités de conciliation et des autorités judiciaires
en désignant par convention des tribunaux arbitraux. L'article 274a,
t e r alinéa, lettre e, est réservé.
Art. 274d
1 Les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les
litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux.
2 La procédure devant l'autorité de conciliation est gratuite; la
partie téméraire peut cependant être condamnée à supporter tout
ou partie des émoluments et frais judiciaires et à verser à l'autre
partie une indemnité à titre de dépens.
3 L'autorité de conciliation et le juge établissent d'office les faits et
apprécient librement les preuves; les parties sont tenues de leur
présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.
Art. 274e
II. En matière
1 L'autorité de conciliation s'efforce d'amener les parties à un
de conciliation
accord. L'accord vaut transaction judiciaire.
2 Si aucun accord n'est trouvé, l'autorité de conciliation statue dans
les cas où la loi le prévoit; dans les autres cas, elle constate l'échec de
la tentative de conciliation.
821

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
3 Lorsque l'autorité de conciliation rejette une requête en annulabi-
lité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le
bail peut être prolongé.
Art. 274f
III. En matière
1 La décision de l'autorité de conciliation devient définitive si la
judiciaire
partie qui a succombé ne saisit pas le juge dans les 30 jours; si
l'autorité a constaté l'échec de la tentative de conciliation, la partie
qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours.
2 Le juge tranche aussi les questions préjudicielles de droit civil et
peut ordonner des mesures provisionnelles pour la durée de la
procédure.
3 L'article 274e, 3 e alinéa, est applicable par analogie.
F. Compétence
en cas d'expul-
sion
Art. 274g
I Lorsque le locataire conteste un congé extraordinaire et qu'une
procédure d'expulsion est engagée contre lui, l'autorité compétente
en matière d'expulsion statue aussi sur la validité du congé donné
par le bailleur:
a .En cas de demeure du locataire (art. 257d);
b .Pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence
ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art.
257f, 3e et 4 e al.);
c .Pour de justes motifs (art. 266g);
d .En cas de faillite du locataire (art. 266h).
2 Lorsque le congé est donné par le bailleur pour de justes motifs
(art. 266g), l'autorité compétente en matière d'expulsion statue
aussi sur la demande de prolongation du bail.
3 Si le locataire saisit l'autorité de conciliation, celle-ci transmet la
requête à l'autorité compétente en matière d'expulsion.
Titre huitième bis: Du bail à ferme
Art. 275
A. Définition et
Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder
champ
d'application
au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit
I. Définition
productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
822

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
II. Champ
d'application
1 .Habitations
et locaux
commerciaux
2 .Bail agricole
B .Inventaire
C .Obligations
du bailleur
I. Délivrance de
la chose
H. Grosses
réparations
III. Contri-
butions
publiques et
charges
Art. 276
Les dispositions concernant les baux à ferme portant sur des
habitations ou des locaux commerciaux s'appliquent aussi aux
choses dont l'usage et la jouissance sont cédés avec ces habitations
ou locaux commerciaux.
Art. 276a
1 Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des
immeubles affectés à l'agriculture sont régis par la loi fédérale du
4 octobre 19851) sur le bail à ferme agricole, en tant qu'elle contient
des dispositions spéciales.
2 Au surplus, le code des obligations est applicable, à l'exception des
dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations
ou des locaux commerciaux, aux autorités et à la procédure.
Art. 277
Si des ustensiles, du bétail ou des provisions sont compris dans le
bail, chacune des parties est tenue d'en remettre à l'autre un
inventaire exact, signé, et de participer à une estimation contradic-
toire.
Art. 278
1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue dans un
état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels elle a été
affermée.
2 Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la
fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce
document au nouveau fermier lors de la délivrance de la chose.
3 De même, le fermier peut exiger que le montant du fermage fixé
dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué.
Art. 279
Le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses réparations qui
s'imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a
communiqué la nécessité.
Art. 280
Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui
grèvent la chose affermée.
t> RS 221.213.2
823

C O —Bail à loyer e t bail à ferme
RO 1990
D. Obligations
du fermier
I. Paiement du
fermage et des
frais accessoires
1 .En général
2 .Demeure du
fermier
II. Diligence,
égards envers
les voisins et
entretien de la
chose
1. Diligence et
égards envers
les voisins
Art. 281
1 Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais
accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à
l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
2 En ce qui concerne les frais accessoires, l'article 257a est appli-
cable.
Art. 282
1 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut
lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à
défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des
habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyen-
nant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Art. 283
1 Le fermier est tenu d'exploiter la chose affermée avec le soin
nécessaire, conformément à l'usage auquel elle est destinée; il doit
notamment en maintenir la productivité à long terme.
2 S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes
habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
Art. 284
2. Entretien de
1 Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.
la chose
2 I l doit, conformément à l'usage local, effectuer les petites répara-
tions et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont
péri de vétusté ou par l'usage.
3. Violation de
ses devoirs par
le fermier
824
Art. 285
1 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le
bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier,
nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre
son devoir de diligence, à manquer d'égards envers les voisins ou à
négliger son devoir d'entretien, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou
des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de
congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
2 Les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux
commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat si le
locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
III.Obligation
d'aviser le
bailleur
IV.Obligation
de tolérer les
réparations et
inspections de
la chose
E. Droits du
fermier en cas
d'inexécution
ou de défauts
Art. 286
1 Si de grosses réparations deviennent nécessaires, ou si un tiers
élève des prétentions sur la chose affermée, le fermier est tenu d'en
aviser immédiatement le bailleur.
2 Le fermier répond du dommage résultant de l'omission d'aviser le
bailleur.
Art. 287
1 Le fermier doit tolérer les grosses réparations destinées à remédier
aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des
dommages.
2 Le fermier doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la
mesure oü cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à un
affermage ultérieur.
3 Le bailleur doit annoncer à temps au fermier les travaux et les
inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des
intérêts de celui-ci; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et
259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les préten-
tions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dom-
mages-intérêts.
Art. 288
I Les dispositions sur le bail à loyer (art. 258 et 259a à 259i) sont
applicables par analogie:
a .Lorsque le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue
ou qu'il la délivre avec des défauts;
b .Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas
imputables au fermier et auxquels il n'est pas tenu de remédier
à ses frais ou que le fermier est empêché d'user de la chose
conformément au contrat.
2 Les dérogations au détriment du fermier sont nulles si elles sont
prévues:
a .Dans des conditions générales préimprimées;
b .Dans les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux
commerciaux.
825

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
F. Rénovation
et modification
L Par le
bailleur
II. Par le
fermier
Art. 289
1 Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les
travaux peuvent raisonnablement être imposés au fermier et que le
bail n'a pas été résilié.
2 Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des
intérêts du fermier; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et
259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les préten-
tions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dom-
mages-intérêts.
Art. 289a
1 Sans le consentement écrit du bailleur, le fermier ne peut:
a .Apporter au mode d'exploitation de la chose un changement
essentiel dont les effets s'étendraient au-delà de la durée du
bail;
b .Entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de
la chose qui dépassent le bon entretien de celle-ci.
2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la
remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit.
3 Si le bailleur n'a pas donné son consentement écrit à un change-
ment, au sens du 1er alinéa, lettre a, et que le fermier n'a pas remis la
chose en état dans un délai convenable, le bailleur peut résilier le
contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des
habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyen-
nant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Art. 290
G. Cbanpement
Les dispositions sur le bail à loyer (art. 261 à 261b) sont applicables
de propriétaire
par analogie:
a .En cas d'aliénation de la chose;
b .En cas d'octroi d'un droit réel limité;
c .En cas d'annotation du bail au registre foncier.
H. Sous-
affermage
826
Art. 291
1 Le fermier peut sous-affermer ou sous-louer tout ou partie de la
chose avec le consentement du baileur.
2 Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location de
locaux qui font partie de la chose affermée que:
a .Si le fermier refuse de lui communiquer les conditions de la
sous-location;
b .Si les conditions de la sous-location, comparées à celles du
contrat de bail principal, sont abusives;

CO - Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
c. Si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients
majeurs.
3 Le fermier est garant envers le bailleur que le sous-fermier ou le
sous-locataire n'utilisera ou n'exploitera la chose que conformément
au bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-
fermier ou au sous-locataire à l'effet de les y obliger.
Art. 292
J. Transfert du
L'article 263 est applicable par analogie au transfert à un tiers du
bail ä ,.n tiers
bail à terme de locaux commerciaux.
K .Restitution
anticipée de la
chose
L .Com-
pensation
M .Fin du bail
I. Expiration de
la durée
convenue
Art. 293
1 Lorsque le fermier restitue la chose sans observer le délai ou terme
de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il
lui présente un nouveau fermier qui soit solvable et que le bailleur
ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau fermier doit en outre
être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
2 A défaut, le fermier doit s'acquitter du fermage jusqu'à l'expiration
de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel
ou légal.
3 Le bailleur doit admettre l'imputation sur le fermage:
a .De la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que
b .Des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou
auxquels il a intentionnellement renoncé.
Art. 294
L'article 265 est applicable par analogie à la compensation de
créances découlant du bail à ferme.
Art. 295
1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement
d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration
de la durée convenue.
2 Si le bail est reconduit tacitement, il se renouvelle d'année en
année, aux mêmes conditions, sauf convention contraire.
3 Une partie peut résilier le bail renouvelé en observant le délai de
congé légal pour la fin d'une année de bail.
827

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
II. Délais et
termes de
congé
III. Congé
extraordinaire
1 .Justes motifs
2 .Faillite du
fermier
3 .Décès du
fermier
IV. Forme du
congé pour les
habitations et
les locaux
commerciaux
828
Art. 296
1Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le
résilier en observant un délai de congé de six mois pour n'importe
quel terme, s'il n'existe ni convention ni usage local contraires et si la
nature de la chose ne laisse présumer aucune autre volonté des
parties.
2 Une partie peut résilier le bail à ferme portant sur des habitations
ou des locaux commerciaux conclu pour une durée indéterminée en
observant un délai de congé minimum de six mois pour le terme fixé
par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un
trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long
ou d'un autre terme.
3 Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la
résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.
Art. 297
I Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable
pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel
moment, en observant le délai de congé légal.
2 Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé,
en tenant compte de toutes les circonstances.
Art. 297a
1 En cas de faillite du fermier après la délivrance de la chose, le bail
prend fin à l'ouverture de la faillite.
2 Toutefois, si des sûretés suffisantes sont fournies au bailleur pour
le fermage courant et pour les objets portés à l'inventaire, le bailleur
est tenu de laisser subsister le contrat jusqu'à la fin de l'année de
bail.
Art. 297b
En cas de décès du fermier, ses héritiers, de même que le bailleur,
peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour
le prochain terme légal.
Art. 298
1 Le congé des baux à ferme portant sur des habitations ou des
locaux commerciaux doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée
par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit

C O —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation
du bail.
3 A défaut, le congé est nul.
N. Restitution
de la chose
I. En général
Él J
II. Vérification
de l'état de la
chose et avis au
fermier
III. Remplace-
ment des objets
portés à
l'inventaire
O. Droit de
rétention
Art. 299
IA la fin du bail, le fermier doit restituer la chose, avec tous les
objets portés à l'inventaire, dans l'état où ils se trouvent.
2 Il a droit à une indemnité pour les améliorations qui résultent:
a .De soins dépassant une administration diligente de la chose;
b .De rénovations ou de modifications auxquelles le bailleur a
donné son consentement écrit.
3 i doit indemniser le bailleur des dégradations qu'il aurait pu
prévenir par une administration diligente de la chose.
4 Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant
que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre
chose qu'un dommage éventuel.
Art. 299a
I Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et
aviser immédiatement le fermier des défauts dont celui-ci répond.
2 S i le bailleur néglige de le faire, le fermier est déchargé de toute
responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient
pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les
signaler immédiatement au fermier.
Art. 2996
1 Si, lors de la délivrance de la chose, les objets portés à l'inventaire
ont été estimés, le fermier doit, à la fin du bail, les restituer de même
espccc et valeur ou payer la moins-value.
2 Il ne doit aucune indemnité s'il prouve que les objets non représen-
tés ont péri par la faute du bailleur ou par force majeure.
3 I l a droit à une indemnité pour la plus-value provenant de ses
impenses et de son travail.
Art. 299c
Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l'année écoulée et de
l'année courante, le même droit de rétention qu'en matière de bail à
loyer (art. 268 ss).
829

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
P .Protection
contre les
congés
concernant les
baux d'habita-
tions ou de
locaux
commerciaux
Q .Autorités et
procédure
R .Bail à
cheptel
I. Droits et
obligations du
fermier
H. Responsa-
bilité
Art. 300
1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables
par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés
concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des
locaux commerciaux.
2 Les dispositions relatives au logement de la famille (art. 273a) ne
sont pas applicables.
Art. 301
En cas de litiges découlant du bail à ferme, les dispositions sur le bail
à loyer relatives à la compétence des autorités et à la procédure (art.
274 à 274g), sont applicables par analogie.
Art. 302
t Dans le bail à cheptel qui ne se rattache pas à un bail agricole, tous
les profits tirés du bétail loué appartiennent au fermier, sauf
convention ou usage local contraires.
2 Le fermier nourrit et soigne le bétail; il paie au bailleur un fermage
consistant soit en espèces soit en une part des profits.
Art. 303
1Sauf convention ou usage local contraires, le fermier répond du
dommage subi par le cheptel, s'il ne prouve que le dommage s'est
produit malgré toute la diligence déployée dans les soins et la garde
du bétail.
2 Les frais extraordinaires d'entretien qui n'ont pas été causés par la
faute du fermier sont à la charge du bailleur.
3 Le fermier est tenu de signaler dès que possible au bailleur les
accidents ou maladies d'une certaine gravité.
Art. 304
III. Résiliation
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le
résilier pour n'importe quel terme, sauf convention ou usage local
contraires.
2 La résiliation doit être faite de bonne foi et ne doit pas avoir lieu
en temps inopportun.
830

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
II
Dispositions finales
des titres huitième et huitième bis du code des obligations
Article premier
L'arrêté fédéral du 30 juin 19721) instituant des mesures contre les abus dans le
secteur locatif est abrogé.
Art. 7
La loi fédérale du 4 octobre 19852) sur le bail à ferme agricole est modifiée comme
il suit:
Art. l e ; 4e al.
a Le code des obligations est applicable, à l'exception des dispositions relatives
aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux, de celles
relatives à la consignation du loyer et de celles relatives aux autorités et à la
procédure.
Section 7 (du Chapitre 2):
Entretien et rénovation. Comptes à la fin du bail
Art. 22a
Rénovation et modification par le fermier
Sans le consentement du bailleur, le fermier ne peut entreprendre de travaux de
rénovation ni apporter au mode d'exploitation de la chose un changement
essentiel dont les effets s'étendraient au-delà de la durée du bail.
Section 7 bis (du Chapitre 2):
Droit de rétention du bailleur
Art. 25b
Le bailleur a, pour la garantie du fermage de l'année écoulée et de l'année
courante, le même droit de rétention qu'en matière de bail à loyer portant sur des
locaux commerciaux.
Art. 3
La loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite 3) est modifiée comme il
suit:
1)RO 1972 1531, 1977 1269, 1982 1234, 1987 1189
2)RS 221.213.2
3)RS 281.1
831

CO - Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
Art. 23, 1" al., ch. 2
Abrogé
Titre neuvième:
Dispositions particulières sur les loyers et fermages
Art. 282
Abrogé
Art. 283, 1" al.
1 Le bailleur de locaux commerciaux peut . . . dans son droit de rétention (art.
268 ss et 299c du code des obligations).
Art. 4
Le code pénal suisse 1) est modifié comme il suit:
Inobservation
des prescrip-
tions légales sur
la protection
des locataires
d'habitations et
de locaux
commerciaux
Art. 3256ü
Celui qui, en menaçant le locataire de désavantages tels que la
résiliation du bail, l'aura empêché ou aura tenté de l'empêcher de
contester le montant du loyer ou d'autres prétentions du bailleur,
celui qui aura dénoncé le bail parce que le locataire sauvegarde ou
se propose de sauvegarder les droits que lui confère le code des
obligations2),
celui qui, de manière illicite, aura appliqué ou tenté d'appliquer un
loyer ou aura fait valoir ou tenté de faire valoir d'autres prétentions
à la suite de l'échec de la tentative de conciliation ou à la suite d'une
décision judiciaire,
sera, sur plainte du locataire, puni des arrêts ou de l'amende.
Art. 326, titre marginal
Personnes
morales, sociétés
commerciales et
entreprises
individuelles
1. En cas des
articles 323 il 325
1)RS 311.0
2)RS 220
832

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
2. En cas de
l'article 325'
Art. 3266"
1Si l'une des infractions prévues à l'article 325bis est commise dans
la gestion d'une personne morale, d'une société en nom collectif,
d'une société en commandite ou d'une entreprise individuelle, ou de
quelque autre manière dans l'exercice d'une activité pour un tiers,
les dispositions pénales sont applicables aux personnes physiques
qui ont commis l'infraction.
2 Le chcf d'entreprise ou l'employeur, le mandant ou le représenté
qui a connaissance de l'infraction ou qui en a eu connaissance après
coup et qui, bien qu'il en ait eu la pncsibilité, omet de la prévenir ou
d'en supprimer les effets, encourt la même peine que l'auteur.
3 Lorsque le chef d'entreprise ou l'employeur, le mandant ou le
représenté est une personne morale, une société en nom collectif,
une société en commandite, une entreprise individuelle ou une
collectivité sans personnalité juridique, le 2e alinéa s'applique aux
organes et à leurs membres, associés gérants, dirigeants effectifs ou
liquidateur fautifs.
Art. 5
1 Les dispositions sur la protection contre le congé en matière de baux à loyer et
de baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux s'ap-
pliquent à tous les baux à loyer et à ferme pour lesquels le congé est donné après
l'entrée en vigueur de la présente loi.
2 Lorsqu'un bail à loyer ou à ferme a été résilié avant l'entrée en vigueur de la
présente loi et que le congé ne produit effet qu'après cette date, les délais pour
contester le congé et pour demander une prolongation du bail (art. 273) ne
commencent à courir qu'au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi.
Art. 6
1 La présente loi est sujette au référendum facultatif.
2 Le Conseil fédéral fixe la date de l'entrée en vigueur.
Conseil des Etats, 15 décembre 1989
Conseil national, 15 décembre 1989
833
Le président: Cavelty
La secrétaire: Huber
Le président: Ruffy
Le secrétaire: Koehler

CO —Bail à loyer et bail à ferme
RO 1990
Expiration du délai référendaire et entrée en vigueur
1 Le délai référendaire s'appliquant à la présente loi a expiré le 28 mars 1990 sans
avoir été utilisé.1>
2 La présente loi entre en vigueur le ter juillet 1990.
9 mai 1990
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Koller
Le chancelier de la Confédération, Buser
29904
1) FF 1989 III 1584
834

(
É
Ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme
d'habitations et de locaux commerciaux
(OBLF)
du 9 mai 1990
Le Conseil fédéral suisse,
vu l'article 253a, 3e alinéa, du code des obligations1),
arrête:
Article premier
Champ d'application
(art. 253a, 1" al., CO)
Sont notamment réputés choses louées, dont le bailleur cède l'usage au locataire
avec les habitations ou locaux commerciaux, les biens mobiliers, garages, places de
stationnement extérieures ou souterraines ainsi que les jardins.
Art. 2
Exceptions
(art. 253a, 2` al., 2536, 2' et 3` al., CO)
1 Le chapitre II, titre huitième du code des obligations (art. 269 à 270e) n'est pas
applicable aux appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces
ou plus, cuisine non comprise.
2 Seuls les articles 253 à 2686, 269, 269d, 3e alinéa, 270e et 271 à 274g du code des
obligations ainsi que les articles 3 à 10 et 20 à 23 de la présente ordonnance sont
applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement
ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une
autorité.
Art. 3
Transactions couplées
(art. 254 CO)
Est notamment réputée transaction couplée au sens de l'article 254 du code des
obligations l'obligation du locataire d'acheter la chose louée, des meubles ou des
actions ou de conclure un contrat d'assurance.
Frais accessoires en général
(art. 257a CO)
1 Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d'un décompte, il doit établir
celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire.
2 S'il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée
sur une période de trois ans.
RS 221.213.11
1) RS 220; RO 1990 802
1990 —264
835
Art. 4

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
Art. 5
Frais de chauffage et de préparation d'eau chaude entrant en ligne
de compte
(art. 2576, 1" al., CO)
1 Entrent en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d'eau
chaude les dépenses effectives directement en rapport avec l'utilisation de
l'installation de chauffage ou de l'installation générale de préparation d'eau
chaude.
2 I l s'agit notamment des dépenses pour:
a .Le combustible et l'énergie consommés;
b .L'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes;
c .Les frais d'exploitation d'énergies de substitution;
d .Le nettoyage de l'installation de chauffage et de la cheminée, le grattage, le
brûlage et l'huilage de la chaudière, ainsi que l'enlèvement des déchets et des
scories;
e .La révision périodique de l'installation de chauffage, réservoirs à mazout
y compris, et le détartrage de l'installation d'eau chaude, des chauffe-eau et
des conduites;
f .Le relevé, le décompte et l'entretien des appareils lorsque les frais de
chauffage sont calculés de manière individuelle;
g .La maintenance;
h .Les primes d'assurance qui se rapportent exclusivement à l'installation de
chauffage;
i .Le travail administratif qu'occasionne l'exploitation de l'installation de
chauffage.
3 Les frais de maintenance et d'administration peuvent être calculés en fonction
des dépenses effectives ou portés en compte jusqu'à concurrence des taux usuels.
Art. 6
Frais de chauffage et de préparation d'eau chaude n'entrant pas en
ligne de compte
(art. 2576, 1" al., CO)
N'entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation
d'eau chaude les dépenses pour:
a .La réparation et la réfection des installations;
b .Le service de l'intérêt et l'amortissement des installations.
Art. 7
Habitations et locaux commerciaux non loués
(art. 2576, 1" al., CO)
1 Les frais de chauffage relatifs aux habitations et aux locaux commerciaux non
loués sont à la charge du bailleur.
2 Lorsqu'il n'y a pas d'appareils de contrôle de la consommation thermique
individuelle et qu'il est prouvé que des habitations et locaux commerciaux non
loués n'ont été chauffés que dans la mesure nécessaire pour prévenir des dégâts
836

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
par le gel, le bailleur ne doit prendre à sa charge qu'une part des frais de chauffage
afférents à ces locaux selon la clé usuelle de répartition. Cette part s'élève:
a .A un tiers, lorsqu'il s'agit d'une maison pour deux ou trois familles;
b .A la moitié, lorsqu'il s'agit d'une maison pour quatre à huit familles;
c .Aux deux tiers, lorsqu'il s'agit de bâtiments plus grands ou d'immeubles
abritant des bureaux ou des locaux commerciaux.
Art. 8
Décompte
(art. 2576 CO)
t Lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d'eau
chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n'est pas remis au
locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément
sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé.
2 Le locataire ou son mandataire dûment autorisé est admis à consulter les pièces
justificatives originales et à demander des renseignements sur l'état des stocks de
combustibles au début et à la fin de la période de chauffage.
Art. 9
Congé
(art. 266[, 2` al., CO)
I La formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'article 2661,
2e alinéa, du code des obligations doit indiquer:
a .La chose louée sur laquelle porte le congé;
b .La date à laquelle le congé sera effectif;
c .Le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande;
d .Les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et
demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO);
e .La liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.
2 Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans
les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins
auprès des secrétariats communaux.
Art. 10
Prix d'achat manifestement exagéré
(art. 269 CO)
Un prix d'achat est manifestement exagéré au sens de l'article 269 du code des
obligations lorsqu'il dépasse considérablement la valeur de rendement d'un
immeuble calculée sur la base des loyers usuels dans la localité ou le quartier, pour
des objets semblables.
Art. 11
Loyers usuels dans la localité ou le quartier
(art. 269a, let. a, CO)
t Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le
quartier au sens de l'article 269a, lettre a, du code des obligations sont les loyers
837

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à
l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
2 Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l'article 269a, lettre a,
du code des obligations peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel
dans le quartier pour des objets semblables.
3 N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou
un groupe de bailleurs domine le marché.
4 Les statistiques officielles doivent être prises en considération.
Art. 12
Hausse de coûts
(art. 269a, let. b, CO)
t Sont réputées hausses de coûts au sens de l'article 269a, lettre b, du code des
obligations les augmentations des taux hypothécaires, des taxes, des impôts sur les
immeubles, des rentes de droits de superficie, des primes d'assurance ainsi que des
frais d'entretien.
2 Les coûts résultant de l'aliénation de l'immeuble sont réputés faire partie des
frais d'acquisition et ne sont pas considérés comme des hausses de coûts.
Art. 13
Taux hypothécaires
(art. 269a, let. b, CO)
t Une augmentation du taux hypothécaire de '/a pour cent donne droit, en règle
générale, à une hausse maximum de loyer de:
a .2 pour cent quand les taux hypothécaires dépassent 6 pour cent;
b .2,5 pour cent quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 pour cent;
c .3 pour cent quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 pour cent.
S'il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en
proportion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient
contrebalancées par une hausse des coûts.
2 S'il existe des plans de paiement au sens de l'article 269a, lettre d, ou des
contrats-cadres au sens de l'article 269a, lettre f, du code des obligations, seules
ces réglementations sont applicables lors d'une modification du taux hypo-
thécaire.
3 Si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, à l'exclusion des critères
des loyers usuels dans le quartier et de la compensation du renchérissement, le
bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter sur le loyer
l'augmentation des charges relatives à l'ensemble du capital investi.
4 Lors d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypo-
thécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations
antérieures ont entraîné une modification du loyer.
838

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
Art. 14
Prestations supplémentaires du bailleur
(art. 269a, let. b, CO)
t Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'article 269a,
lettre b, du code des obligations les investissements qui aboutissent à des
améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que
les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par
d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 pour cent, comme
des investissements créant des plus-values.
2 Les augmentations de loyers fondées sur des améliorations entraînant une
plus-value sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équi-
tablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'inves-
tissement.
Art. 15
Rendement brut
(art. 269a, let. c, CO)
1 Le rendement brut au sens de l'article 269a, lettre c, du code des obligations est
calculé sur la base des frais d'investissement.
2 N'entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et
d'acquisition manifestement exagérés.
Art. 16
Compensation du renchérissement
(art. 269a, let. e, CO)
L'augmentation de loyer visant à compenser le renchérissement pour le capital
exposé aux risques au sens de l'article 269a, lettre e, du code des obligations ne
peut dépasser 40 pour cent de la hausse de l'indice suisse des prix à la
consommation.
Art. 17
Loyers indexés pour des habitations
(art. 2696 CO)
1 Si les parties ont conclu une convention prévoyant l'indexation du loyer,
l'augmentation de ce dernier ne doit pas dépasser 4/5 de la hausse de l'indice suisse
des prix à la consommation.
2 En cas de baisse de l'indice, les loyers doivent être adaptés en proportion.
Art. 18
Adaptation partielle
Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs
ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce.
839

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
Art. 19
Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et
autres prétentions unilatérales
(art. 269d CO)
1La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres
modifications unilatérales du contrat au sens de l'article 269d du code des
obligations doit contenir:
a. Pour les hausses de loyer:
1 .le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges;
2 .le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges;
3 .la date d'entrée en vigueur de la hausse;
4 .les motifs précis de la hausse.
b. Pour les autres modifications unilatérales du contrat:
1 .la désignation des prétentions;
2 .la date de leur entrée en vigueur;
3 .les motifs précis justifiant ces prétentions.
c. Dans ces deux cas:
1 .les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le
bien-fondé de la prétention;
2 .la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur
compétence à raison du lieu.
2 En outre, le ter alinéa est applicable par analogie lorsque le bailleur augmente le
loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé,
la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est
publié officiellement. Lorsque la hausse du loyer est fixée selon un échelonne-
ment convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois
avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie
de la convention est admise comme formule au sens du présent article.
3 Le ler alinéa est applicable par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire,
au sens de l'article 270, 2 e alinéa, du code des obligations, l'utilisation de la
formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.
aLes cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans
les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins
auprès des secrétariats communaux.
Art. 20
Obligation du bailleur de motiver les hausses
(art. 269d, 2` et 3` al., CO)
1Lorsque des hausses de loyer sont causées par des augmentations des coûts ou
par le fait que le bailleur a apporté à son immeuble des améliorations créant une
plus-value, le locataire peut exiger que le bailleur motive l'augmentation du loyer
en fournissant des chiffres précis. Le délai de 30 jours prévu pour la contestation
de la majoration de loyer n'est pas touché.
2 Au cours de la procédure de conciliation, le locataire peut exiger la présentation
des pièces justificatives pour tous les motifs que le bailleur fait valoir.
840
É

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
Art. 21
Tâches des autorités de conciliation
(art. 274a, 1" al., 274e, CO)
1 Au cours de la procédure de conciliation, l'autorité de conciliation doit s'effor-
cer d'amener les parties à un accord sur l'ensemble des questions réglées dans le
bail (montant du loyer, durée du contrat, congé, etc.). L'accord doit être consigné
par écrit et remis à chaque partie.
2 L'autorité de conciliation a l'obligation de conseiller locataires et bailleurs,
même indépendamment d'une procédure de contestation, en particulier avant la
conclusion d'un contrat de bail. Elle doit notamment aider locataires et bailleurs à
déterminer si un loyer est abusif.
3 Elle peut confier le soin de donner ces conseils à ses membres ou à son
secrétariat.
Art. 22
Composition des autorités de conciliation et frais y relatifs
(art. 274a CO)
1 L'autorité de conciliation est composée au minimum d'un représentant des
bailleurs et d'un représentant des locataires ainsi que d'un président neutre.
2 Les cantons ont l'obligation de rendre publiques, périodiquement, la com-
position des autorités de conciliation et la compétence de ces dernières à raison
du lieu.
3 La couverture des frais relatifs aux autorités de conciliation relève des cantons.
Art. 23
Rapport sur l'activité des autorités de conciliation et notification des
décisions judiciaires
1 Les cantons adressent un rapport semestriel au Département fédéral de l'écono-
mie publique sur l'activité des autorités de conciliation. Ce rapport doit indiquer
le nombre de cas soumis aux autorités, les motifs de contestation et la manière
dont chaque affaire a été réglée.
2 Les cantons chargent les autorités judiciaires cantonales compétentes en la
matière de faire parvenir au Département fédéral de l'économie publique une
copie des décisions portant sur des loyers contestés ou d'autres prétentions du
bailleur.
3 Le Département fédéral de l'économie publique est chargé d'évaluer ces
décisions et de les publier de manière appropriée.
Art. 24
Exécution
Le Département fédéral de l'économie publique est chargé de l'exécution.
841

Bail à loyer et bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
RO 1990
Art. 25
Abrogation de l'ancien droit
L'ordonnance du 10 juillet 19721) concernant des mesures contre les abus dans le
secteur locatif est abrogée.
Art. 26
Dispositions transitoires
1 Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs et autres
prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations ou de locaux
commerciaux sont applicables aux loyers initiaux ou aux majorations de loyer fixés
ou notifiés avec effet après le l e t juillet 1990.
2 Si une augmentation de loyer a été notifiée avant le l e i juillet 1990, mais avec
effet après cette date, le délai de contestation (art. 270b du code des obligations)
commence à courir le l e t juillet 1990. Si un loyer initial a été fixe avant le l e ' juillet
1990, mais avec effet après cette date, le délai de contestation est celui prévu à
l'article 270 du code des obligations.
3 Les contrats de bail, dont le loyer est indexé ou échelonné, et qui entrent en
vigueur après le ler juillet 1990, sont soumis au nouveau droit; ceux qui sont entrés
en vigueur avant le let juillet 1990 mais qui prennent fin après cette date, sont
soumis à l'ancien droit.
a Si, au l e ' juillet 1990, le loyer est fondé sur un taux hypothécaire de moins de
6 pour cent, le bailleur peut, à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3,5 pour
cent par quart de pourcentage inférieur à 6 pour cent.
Art. 27
Entrée en vigueur
La présente ordonnance entre en vigueur le let juillet 1990.
9 mai 1990
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Koller
Le chancelier de la Confédération, Buser
33650
1) RO 1972 1590, 1975 173, 1977 2233, 1978 73 et 1965, 1983 256
842

Ordonnance
instituant des émoluments pour la surveillance
des banques et des fonds de placement
Modification du 9 mai 1990
Le Conseil fédéral suisse
arrête:
I
L'ordonnance du 4 décembre 19781) instituant des émoluments pour la surveil-
lance des banques et des fonds de placement est modifiée comme il suit:
Art. le; 3e al.
3 Sont déterminants pour le calcul de l'émolument de surveillance les frais
encourus l'année écoulée au titre de la surveillance.
Art. 4
Taxe de base
1 La taxe de base est calculée pour les banques sur le total du bilan de
l'avant-dernière année civile et s'élève à:
a .Pour les banques dont le bilan total n'excède pas 20 millions de
francs
130
b .Pour les banques dont le bilan total est supérieur à 20 millions de
francs mais n'excède pas 50 millions
390
c .Pour les banques dont le bilan total est supérieur à 50 millions de
francs mais n'excède pas 100 millions
780
d .Pour les banques dont le bilan total est supérieur à 100 millions de
francs mais n'excède pas 500 millions
1 170
e .Pour les banques dont le bilan total est supérieur à 500 millions de
francs
1 560
2 Pour l'ensemble de l'organisation Raiffeisen de l'Union suisse des
Caisses Raiffeisen, la taxe de base s'élève forfaitairement à
20 000
3 La taxe de base pour les fonds de placement s'élève à:
a .Pour les fonds suisses de placement en papiers-valeurs
1 500
b .Pour les fonds suisses de placement immobilier et de placement
mixte
2 500
c .Pour les fonds de placement étrangers
1 500
1) RS 611.014
1990 - 293
843
Fr.

Emoluments pour la surveillance des banques et des fonds de placement
RO 1990
Art. 5
Taxe complémentaire sur les banques
La taxe complémentaire pour les banques est calculée à raison de 70 pour cent sur
le total du bilan et à raison de 30 pour cent sur le montant net des commissions
(commissions encaissées moins commissions payées) selon la clôture des comptes
de l'avant-dernière année civile. Elle s'élève par banque à 12 pour cent au plus du
total des émoluments de surveillance des banques.
Art. 6
Taxe complémentaire sur les fonds de placement
La taxe complémentaire est calculée pour les fonds de placement sur la fortune du
fonds (art. 25, let. A, ch. 5, et art. 26, ler al., let. A, ch. 12, de l'ordonnance du
20 janv. 19671) sur les fonds de placement) à la clôture des comptes de l'avant-
dernière année civile. Elle n'excédera pas 20 000 francs pour les fonds de
placement en papiers-valeurs et 30 000 francs pour les fonds de placement
immobilier ou de placement mixte.
Art. 9
Echéance
Les émoluments de surveillance sont échus:
a .A la fin du mois qui suit la facturation;
b .En cas de contestation, dès l'entrée en force de la décision sur recours.
II
La présente modification entre en vigueur rétroactivement le le' janvier 1990.
9 mai 1990
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Koller
Le chancelier de la Confédération, Buser
33655
1) RS 951311
844

Ordonnance
concernant la taxe complémentaire perçue pour
la surveillance des banques et des fonds de placement
du 11 mai 1990
Le Département fédéral des finances,
vu l'article 7, ler alinéa, de l'ordonnance du Conseil fédéral du 4 décembre 19781)
instituant des émoluments pour la surveillance des banques et des fonds de
placement,
arrête:
Article unique
1 Pour l'exercice 1990, la taxe complémentaire due par les banques est fixée à
3 fr. 43 par million de francs de la somme du bilan et à 0 fr. 17 par 1000 francs
de commissions nettes.
2 Aucune taxe complémentaire ne sera perçue sur les fonds de placement en 1990.
3 La présente ordonnance entre en vigueur le Zef juin 1990.
11 mai 1990
Département fédéral des finances:
Stich
33651
RS 611.014.1
1) RS 611.014
1990 - 313
845

Ordonnance
instituant des simplifications
dans les opérations douanières
du 9 mai 1990
Le Conseil fédéral suisse,
vu l'article 142, 2e alinéa, de la loi sur les douanes (LD)1),
arrête:
Article premier
Objet et but
1 La présente ordonnance règle les modalités de renonciation au contrôle formel
des déclarations en douane (art. 34 LD).
2 Elle doit contribuer à maintenir la rapidité et la fluidité du dédouanement des
marchandises, dont le trafic est en constante augmentation.
Art. 2
Renonciation au contrôle
1 Les bureaux de douane peuvent renoncer entièrement ou partiellement à
examiner si la déclaration est exacte et complète dans la forme et si elle concorde
avec les papiers d'accompagnement.
2 La Direction générale des douanes décide, selon les besoins et les circonstances,
à quelles conditions et dans quelle mesure on peut renoncer au contrôle. Elle
édicte les directives y afférentes.
3 Les déclarations non contrôlées ne peuvent pas être rendues au déclarant pour
être complétées ou rectifiées.
Art. 3
Portée juridique de la déclaration
1 La déclaration acceptée par le bureau de douane sans contrôle formel lie celui
qui l'a établie (art. 35, 2e al., LD). Le bureau de douane peut toutefois accepter,
aux conditions fixées par l'ordonnance du 10 juillet 19262) relative à la loi sur les
douanes, des demandes de modification d'une telle déclaration si elles sont
présentées avant l'établissement de l'acquit de douane.
2 En cas d'infraction, les dispositions pénales en la matière, y compris celles qui
régissent la dénonciation spontanée, sont applicables.
RS 631.281
1)RS 631.0
2)RS 631.01
846
1990 - 270

Simplifications dans les opérations douanières
RO 1990
Art. 4
Papiers d'accompagnement
Lorsque le bureau de douane renonce au contrôle de la déclaration, il ne timbre
pas les papiers d'accompagnement présentés.
Art. 5
Entrée en vigueur
La présente ordonnance entre en vigueur le 1e` juin 1990.
9 mai 1990
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Koller
Le chancelier de la Confédération, Buser
33656
847

Ordonnance
limitant le nombre des étrangers
(OLE)
Modification du 16 mai 1990
Le Conseil fédéral suisse
arrête:
I
L'ordonnance du 6 octobre 19861) limitant le nombre des étrangers est modifiée
comme il suit:
La nouvelle version de l'appendice 1 figure en annexe.
II
La présente modification entre en vigueur le ter juin 1990.
16 mai 1990
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Koller
Le chancelier de la Confédération, Buser
33646
1) RS 823.21
848
1990 - 297

Limitation du nombre des étrangers
RO 1990
Appendice 1
(art. 14 et 15)
1Les nombres maximums des autorisations à l'année initiales permettant d'exer-
cer une activité lucrative sont fixés comme il suit:
a .Nombres maximums pour les cantons: 7000
Zurich
1162
Schaffhouse
105
Berne
750
Appenzell Rh.-Ext.
107
Lucerne
273
Appcnzcll Rh.-Iul.
28
Uri
36
Saint-Gall
336
Schwyz
123
Grisons
310
Unterwald-le-Haut
44
Argovie
414
Unterwald-le-Bas
26
Thurgovie
229
Glaris
70
Tessin
276
Zoug
74
Vaud
645
Fribourg
177
Valais
281
Soleure
207
Neuchâtel
264
Bâle-Ville
253
Genève
507
Bâle-Campagne
228
Jura
75
b .Nombre maximum pour la Confédération: 4000
2 Les nombres maximums sont valables du ler novembre 1989 au 31 octobre 1990.
3 S'ils ne sont pas encore épuisés, les nombres maximums libérés par l'ordonnance
du Conseil fédéral du 18 octobre 19891) peuvent encore être utilisés jusqu'à
concurrence d'un cinquième du solde disponible.
33646
1) RO 1989 2234
849

Arrangement de La Haye
concernant le dépôt international
des dessins ou modèles industriels,
revisé à La Haye le 28 novembre 1960
RS 0.232.121.2; RO 1984 889
Champ d'application de l'arrangement le ler mai 1990, complément')
Etats parties
Ratification
Adhésion (A)
Entrée en vigueur
République démocratique
allemande
4 avril
1989 A
7 mai
1989
Italie
11 mai
1987
13 juin
1987
33582
') La présente publication complète celles qui figurent au RO 1984 904 et 1987 705.
850
1990 —224
© )

Traité de coopération du 19 juin 1970
en matière de brevets (PCT)
RS 0.232.141.1; RO 1978 900
Champ d'application du traité le ter mai 1990, complément1)
Etats parties
Ratification
Entrée en vigueur
Adhésion (A)
Canada
2 octobre
1989
2janvier
1990
Espagne2)
16 août
1989 A
16 novembre
1989
Réserve
Espagne
En vertu de l'article 64, alinéas 1)a) et b), l'Espagne n'est pas liée par les
dispositions du chapitre II ou par les dispositions correspondantes du règlement
d'exécution.
33583
') La présente publication complète celles qui figurent au RO 1978 1026, 1979 159 1124, 1981
78 1755, 1982 1291, 1984 566, 1985 1469, 1987 706, 1988 1832 et 1989 633.
2) Réserve, voir ci-après.
1990-225
851

Convention du 27 novembre 1963
sur l'unification de certains éléments du droit
des brevets d'invention
RS 0.232.142.1; RO 1980 1011
Champ d'application de la convention le ter mai 1990, complément1)
Etats parties
Ratification
Entrée en vigueur
Danemark
29 septembre 1989
30 décembre
1989
Pays-Bas2)
2 septembre
1987
3 décembre
1987
Déclaration
Pays-Bas
La convention est approuvée pour le Royaume des Pays-Bas (le Royaume dans
son ensemble).
33584
1)La présente publication complète celles qui figurent au RO 1980 1016 et 1983 27.
2)Déclaration, voir ci-après.
852
1990 —226

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
AS-1990-21 vom 29.05.1990 (S. 801-852)
RO-1990-21 du 29.05.1990 (p. 801-852)
RU-1990-21 del 29.05.1990 (p. 801-852)
In
Amtliche Sammlung
Dans
Recueil officiel
In
Raccolta ufficiale
Jahr
1990
Année
Anno
Band
1990
Volume
Volume
Heft
21
Cahier
Numero
Datum
29.05.1990
Date
Data
Seite
801-852
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Pagina
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