ch_vb · 93.421 · 1994-06-06 · de


6. Juni 1994
885
Mietrecht
Minorité
(Leuenberger Moritz, Bär, Bühlmann, Caspar-Mutter, de Dar-
del, Engler, von Feiten, Grendelmeier, Herczog, Rechsteiner,
Stamm Judith)
Ne pas donner suite aux initiatives
#ST# 93.421
Parlamentarische Initiative
(Ducret)
Missbräuchliche Mietzinse.
Ausnahmen (Art. 269a OR)
Initiative parlementaire
(Ducret)
Loyers abusifs.
Exceptions (art. 269a CO)
Kategorie II, Art 68 GRN-Catégorie II, art 68RCN
Wortlaut der Initiative vom 16. März 1993
Gestütztauf Artikel 93 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf
die Artikel 21 bis ff. des Geschäftsverkehrsgesetzes bringe ich
in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfs folgende parla-
mentarische Initiative ein:
Das Obligationenrecht wird wie folgt geändert:
Art. 269a Bst.g (neu)
g. von einer Verwaltungsbehörde in Anwendung eines kanto-
nalen Gesetzes festgelegt werden.
Texfe de l'initiative du 16 mars 1993
Me fondant sur l'article 93 alinéa premier de la constitution et
les articles 21 bis ss. de la loi sur les rapports entre les conseils,
je présente l'initiative parlementaire suivante sous la forme
d'un projet rédigé de toutes pièces:
Le Code des obligations est modifié comme suit:
Art. 269a let. g (nouvelle)
g. sont fixés par une autorité administrative en application
d'une loi cantonale.
Reimann Maximilian (V, AG) unterbreitet im Namen der Kom-
mission für Rechtsfragen (RK) den folgenden schriftlichen Be-
richt:
Am 16. März 1993 reichte Herr Ducret eine parlamentarische
Initiative in der Form des ausgearbeiteten Entwurfes ein.
Die Kommission für Rechtsfragen (RK) des Nationalrates, wel-
cher dieses Geschäft zur Prüfung zugewiesen wurde, gab am
23. November 1993 dem Initianten Gelegenheit, sich zu sei-
nem Vorstoss zu äussern.
Begründung des Initianten (Zusammenfassung)
Artikel 269a OR enthält eine nicht abschliessende Aufzählung
von Ausnahmefällen, bei denen angenommen wird, dass die
Mietzinse nicht missbräuchlich sind. Hierbei handelt essich nur
um eine Vermutung; diese kann, wenn man die sogenannte
absolute Berechnungsmethode anwendet (nach der in jedem
Einzelfall überprüft wird, ob der durch die Miete erzielte Ertrag
zulässig oder missbräuchlich ist), widerlegt werden.
In mehreren kantonalen Gesetzgebungen, die nach Inkrafttre-
ten der bundesrechtlichen Bestimmungen betreffend die
Massnahmen gegen die Missbräuche im Mietwesen verab-
schiedet wurden, sind nun Normen enthalten, welche die Fest-
legung von Mietzinsen durch eine Verwaltungsbehörde er-
möglichen. Dabei gehen die Kantone von den einschlägigen
bundesrechtlichen Bestimmungen (Art 261 a Bst b OR und
Art 14 VMWG) aus, und zwar auch dann, wenn diese formell
im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Verhältnisses nicht an-
wendbar sind.
Solche Gesetzgebungen, die in der Regel den Abbruch, den
Umbau und die Renovation von Wohnhäusern behandeln und
damit nicht zu den Förderungsmassnahmen nach Arti-
kel 253b OR gehören, sind insbesondere in den Kantonen
Genf, Waadt und Tessin verabschiedet worden.
Es liegt auf der Hand, dass sich die zuständige Behörde bei
solchen Fällen äusserste Zurückhaltung auferlegt, was die zu-
lässige Erhöhung des Mietzinses betrifft Man kann also davon
ausgehen, dass ein unter diesen Umständen festgelegter
Mietzins innerhalb der für nicht missbräuchliche Mietzinse gel-
tenden Grenzen im Sinne des Obligationenrechts liegt
Dessenungeachtet verhindert die Bundesgesetzgebung die
Anfechtung dieses Mietzinses im Rahmen des Mietvertrags-
verhältnisses vor den zivilen Gerichten nicht, obwohl dieses
privatrechtlicher Natur ist
Unter dieser Voraussetzung ist es möglich, das Resultat einer
Berechnung anzufechten, die sich weitgehend auf das Obliga-
tionenrecht abstützt, aber von einer Verwaltungsbehörde
durchgeführt wird, und zwar bei den zivilen Gerichten. Der Ver-
mieter kann sich also vor folgende, paradoxe Situation gestellt
sehen: der von einer zuständigen Verwaltungsbehörde be-
stimmte Mietzins wird von einer richterlichen Instanz als miss-
bräuchlich erklärt. Dies ist ein Widerspruch und darf nicht ge-
duldet werden.
Aus diesen Gründen und um die chronische Überbelastung
der für die Miete zuständigen rechtsprechenden Instanzen
nicht noch zu verstärken, wird vorgeschlagen, die Feststel-
lung, der von einer Verwaltungsbehörde beim Vollzug eines
kantonalen Gesetzes festgelegte Mietzins sei nicht miss-
bräuchlich, als widerlegbare Vermutung zu betrachten. Wie
oben ausgeführt wurde, kann der Mieter weiterhin jederzeit
den Mietzins anfechten, indem er sich auf den durch die Miete
erzielten missbräuchlichen Ertrag beruft
Erwägungen der Kommission
Die Kommission beschloss nach einer eingehenden Diskus-
sion mit 9 zu 6 Stimmen, der Initiative Folge zu geben. Die
Kommissionsmehrheit stimmte dabei den Argumenten des In-
itianten zu. Sie betonte insbesondere, das es zu Härtefällen
kommen kann, wenn Mietzinserhöhungen nicht durchgeführt
werden können, ohne dass ein Vorbehalt angebracht wurde.
Die Kommissionsminderheit vertrat demgegenüber die Auf-
fassung, umfassende Abklärungen vor allem mit Bezug auf die
Auswirkungen im Falle einer Annahme der Initiative sowie de-
ren Verfassungsmässigkeit wären nötig, bevor ein Grundsatz-
entscheid gefasst werden könne.
Reimann Maximilian (V, AG) présente au nom de la Commis-
sion des affaires juridiques (CAJ) le rapport écrit suivant:
Le 16 mars 1993, M. Ducret a déposé une initiative parlemen-
taire sous la forme d'un projet rédigé de toutes pièces.
La Commission des affaires juridiques du Conseil national, qui
a été chargée de l'examen de cet objet, a entendu l'auteur de
l'initiative le 23 novembre 1993.
Développement de l'auteur de l'initiative (résumé)
L'article 269a CO contient une liste, non exhaustive, de situa-
tions dans lesquelles le loyer est présumé n'être pas abusif. Il
ne s'agit que d'une présomption, le recours à la méthode de
calcul dite absolue (selon laquelle on examine dans chaque
cas d'espèce si le rendement effectif procuré par la location
est admissible ou abusif) permet de la renverser.
Plusieurs législations cantonales, adoptées postérieurement
à l'entrée en vigueur des dispositions du droit fédéral concer-
nant les mesures contre les abus dans le secteur locatif,
contiennent des normes permettant à une autorité administra-
tive de procéder à la fixation des loyers. Pour ce faire, elles
s'inspirent des dispositions pertinentes du droit fédéral
(art 269alet b CO et 14 OBLF), et ce, même si, formellement,
ces dernières ne sont pas applicables dans le cadre d'une re-
lation de droit public.
De telles législations, qui traitent généralement de la démoli-
tion, de la transformation et de la rénovation de maisons d'ha-
bitation et qui ne sont donc pas comprises dans les mesures

Droit de bail
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d'encouragement visées à l'article 253b CO, ont été adoptées
notamment dans les cantons de Genève, de Vaud et du
Tessin.
Il est évident que, dans ce genre de situation, l'autorité compé-
tente se montre extrêmement modérée quant à l'augmenta-
tion admissible des loyers. Il est ainsi permis de considérer
qu'un loyer fixé dans ces conditions se tient dans les limites de
loyers non abusifs au sens du Code des obligations.
Ce nonobstant, la législation fédérale n'empêche pas la
contestation de ce loyer devant les tribunaux civils sur le plan
du rapport de bail, qui ressortit pourtant au seul droit privé.
Dans cette hypothèse, il est ainsi possible de remettre en
cause le résultat d'un calcul s'inspirant très largement du
Code des obligations, mais opéré par une autorité administra-
tive, ceci par le biais d'un recours aux tribunaux civils. Dès lors,
le bailleur peut se trouver confronté à la situation paradoxale
suivante: le loyer fixé par une autorité administrative compé-
tente est déclaré abusif par une autorité judiciaire. Une telle si-
tuation est contradictoire et donc inacceptable.
Pour cette raison et afin d'éviter d'accentuer la surcharge chro-
nique des juridictions compétentes en matière de bail à loyer,
il est proposé d'élever au rang de présomption réfragable que
le loyer fixé par une autorité administrative en application
d'une loi cantonale n'est pas abusif. Comme précisé ci-des-
sus, le locataire conservera toujours la possibilité de contester
le loyer en invoquant le rendement abusif procuré par la loca-
tion.
Considérations de la commission
A l'issue d'une discussion approfondie, la commission a dé-
cidé par 9 voix contre 6 de donner suite à l'initiative. Ce faisant,
la majorité de la commission signifiait qu'elle approuvait les ar-
guments de l'auteur de l'initiative. Elle a en particulier insisté
sur l'éventualité de cas pénibles lorsque les augmentations de
loyer ne peuvent être opérées sans formuler de réserve.
La minorité de la commission, de son côté, estime qu'il est né-
cessaire, avant de prendre une décision de principe, de procé-
der à des élucidations circonstanciées, surtout quant aux
conséquences d'une adoption de l'initiative, ainsi qu'à propos
de la constitutionnalité d'une telle disposition.
Antrag der Kommission
Mehrheit
Der Initiative Folge geben
Minderheit
(de Dardel, Bär, Bühlmann, von Feiten, Herczog, Rechsteiner)
Der Initiative keine Folge geben
Proposition de la commission
Majorité
Donner suite à l'initiative
Minorité
(de Dardel, Bär, Bühlmann, von Feiten, Herczog, Rechsteiner)
Ne pas donner suite à l'initiative
»en Joseph (C, NW), Berichterstatter: Am 16. Dezember 1992
reichte Herr Hegetschweiler eine parlamentarische Initiative in
Form eines ausgearbeiteten Entwurfs ein mit dem Ziel, das
Mietrecht sei teilweise zu revidieren. Am 19. März 1993 hat er
dieses Anliegen durch eine Initiative mit der gleichen Stoss-
richtung ergänzt
Unser Rat hat jetzt zu beschliessen, ob wir diesen Initiativen
Folge geben wollen. Die Kommission für Rechtsfragen hat
beide Initiativen einer summarischen Vorprüfung unterzogen
und beantragt Ihnen, den Initiativen Folge zu geben.
Am 16. März 1993 reichte Herr Ducret ebenfalls eine parla-
mentarische Initiative in Form des ausgearbeiteten Entwurfs
ein mit dem Ziel, Artikel 269a Buchstabe g OR, also einen spe-
ziellen Artikel aus dem Mietrecht, abzuändern.
Auch diese parlamentarische Initiative wurde durch die Kom-
mission für Rechtsfragen summarisch geprüft Die Kommis-
sion beantragt Ihnen, auch dieser Initiative Folge zu geben.
Während die parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler
mehrere Artikel des Mietrechts betreffen, betrifft die Initiative
Ducret-wie erwähnt- lediglich einen Artikel. Thematisch ge-
hören indessen alle drei Initiativen zusammen, weswegen wir
sie in der kommenden Debatte gemeinsam diskutieren.
Es geht darum, die von den Initianten aufgebrachten Pro-
bleme im Mietrecht einer näheren, konkreten Überprüfung
und allenfalls einer Revision zu unterziehen. Die Kommission
für Rechtsfragen hat die beiden Initianten an der Sitzung vom
23. November 1993 angehört Über die Ausführungen der In-
itianten und auch über die Erwägungen der Kommission sind
Ihnen schriftliche Berichte ausgeteilt worden.
Angesichts des Zeitrahmens, den das Büro der Behandlung
dieser Initiativen zuerkannt hat, können wir davon ausgehen,
dass die Gründe für und gegen die Initiativen heute nochmals
ausführlich ausgebreitet werden. Die Kommissionsberichter-
statter können sich demzufolge auftragsgemäss auf das We-
sentliche beschränken.
Zunächst ist festzuhalten, dass sich in der Diskussion vor al-
lem zwei Aspekte herauskristallisiert haben: Der erste Aspekt
ist der materiellrechtliche: Wir werden die Frage zu entschei-
den haben, ob die von den Initianten angestrebte Revision tat-
sächlich erwünscht sei oder nicht Der zweite Aspekt ist ein for-
meller: Wir haben darüber zu entscheiden, ob das Vorgehen
zweckmässig und richtig sei, das heisst, ob wir, selbst wenn
wir die Stossrichtung der Initianten befürworten, es auch als
richtig erachten, dass die Revision auf dem Weg der parlamen-
tarischen Initiative - konkret hiesse dies durch die Weiterver-
folgung dieses Geschäftes durch die Kommission für Rechts-
fragen - geschieht, oder ob es zweckmässiger wäre, in Form
eines anderen Vorstosses den Bundesrat zu beauftragen, eine
Revisionsvorlage auszuarbeiten und den Räten vorzulegen.
Ihre Kommission hat diese beiden Aspekte geprüft und sich
mehrheitlich den Argumenten der Initianten angeschlossen.
Die Kommissionsmehrheit ist der Auffassung, dass sich das
neue Mietrecht in verschiedenen Punkten nicht bewährt, dass
sich insbesondere in den Bereichen der Berechnung, der Er-
höhung oder Herabsetzung der Mietzinse, aber auch im Zu-
sammenhang mit den Mietzinsdepots Schwierigkeiten erge-
ben, dass das Gesetz in seiner Anwendung zu Schwierigkei-
ten führe, dass es in gewissen Bereichen zu kompliziert, zu
schwerverständlich, aber auch für beide Vertragsparteien oft
schwer anwendbar sei.
Nach Auffassung der Kommission besteht von der Verfassung
her ein Korrekturauftrag. Es soll insbesondere vertieft unter-
sucht werden, ob der wiederholt geäusserte Verdacht zutrifft,
viele Investoren hätten sich in den letzten Jahren vom Woh-
nungsbau distanziert, weil sie das neue Mietrecht vom Erstel-
len von Wohnraum abschrecke, und dass daraus mittel- oder
längerfristig eine zusätzliche Wohnungsknappheit resultiere.
Die Kommissionsmehrheit ist der Auffassung, man müsste
diese Frage genau prüfen und nach den entsprechenden
Feststellungen auch sofort reagieren. Man müsse versuchen,
das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern in diesem
sehr heiklen Vertragsbereich gesellschaftspolitisch zu über-
denken. Bei dieser Gelegenheit sei auch die Frage der Markt-
miete zu überprüfen, namentlich dort, wo es zu Härtefällen
komme, wenn Mietzinserhöhungen nicht vorgenommen wer-
den könnten, obwohl ein Vorbehalt nicht angebracht sei.
Die Kommissionsminderheit verneint einen Revisionsbedarf.
Sie weist darauf hin, dass das Mietrecht ja erst seit 1990 in Kraft
sei und man deshalb seine längerfristigen Auswirkungen noch
gar nicht kenne. Sie befürchtet auch, dass durch die Revision
des Mietrechts der Schutz der Mieterinnen und Mieter verrin-
gert werden könnte; betreffend die Frage der Marktmiete ver-
weist sie auf den Bericht, den die vom Bundesrat eingesetzte
Studienkommission im September 1993 vorgelegt hat Man
solle deshalb die Behandlung dieser komplexen Materie dem
Bundesrat überlassen, die parlamentarische Kommission
könnte überfordert sein.
Betreffend die parlamentarische Initiative Ducret ist die Kom-
missionsminderheit der Auffassung, es müssten zunächst um-
fassende Abklärungen über die Auswirkungen der Einführung
der Marktmiete vorgenommen werden. Die Kommissions-
mehrheit hingegen ist der Auffassung, dass die Gründe für die
Dringlichkeit der Revision die formellen Bedenken überwie-
gen und dass ohne Verzug untersucht werden solle, auf wel-
chem Weg die Investitionen im Bereiche des Wohnungsbaus

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Mietrecht
wieder attraktiver gemacht werden könnten, und dies - das
will die Kommissionsmehrheit betonen - ohne bei einer sol-
chen Teilrevision die Zielsetzung der Missbrauchsgesetzge-
bung aufzugeben oder zu vernachlässigen.
Die Initianten der drei parlamentarischen Initiativen wollen
nach Meinung der Kommissionsmehrheit nicht an den Grund-
pfeilern des Mietrechts, also am Schutz der Mieterinnen und
Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und missbräuchli-
chen Kündigungen, rütteln. Sie wollen die Mietrechtsnormen
nur in jenen Bereichen korrigieren, wo dies mithelfen könnte,
das Interesse am Wohnungsbau wiederum zu wecken oder zu
verstärken.
Die Kommission beantragt Ihnen deshalb mit 14 zu 11 Stim-
men, den Initiativen Hegetschweiler, und mit 9 zu 6 Stimmen,
der Initiative Ducret Folge zu geben.
Poncet Charles (L, GE), rapporteur: Les initiatives parlemen-
taires Hegetschweiler (92.445 et 93.429) et l'initiative parle-
mentaire Ducret (93.421 ) ont fait l'objet de deux rapports écrits
de la Commission des affaires juridiques, datés du 11 janvier
dernier, et il est donc inutile que je répète ici ce que vous avez
déjà pu lire dans les rapports. Permettez-moi tout au plus quel-
ques très brèves considérations introductives qui seront d'au-
tant plus succinctes que le nombre d'orateurs inscrits permet
de penser qu'aucun argument pour ou contre ces initiatives ne
nous sera épargné dans les interventions qui vont suivre.
Pour ce qui est d'abord du cadre de notre débat, il s'agit ici de
décider si ce Conseil donne suite aux initiatives, c'est-à-dire
s'il en approuve dans sa majorité et les buts et les idées direc-
trices. Il ne s'agit pas, notamment pour ce qui est des initiatives
rédigées de toutes pièces par M. Hegetschweiler, d'en ap-
prouver chaque paragraphe ou chaque article. Ce travail ne
sera fait en commission par la suite que dans la mesure où une
majorité déciderait d'y donner suite.
Pour ce qui est ensuite du contenu, l'initiative parlementaire
Ducret propose que lorsqu'un loyer a été fixé à la suite d'une
procédure administrative, parce que le droit cantonal, comme
le droit genevois par exemple, subordonne les travaux de ré-
novation ou la reconstruction d'un immeuble à la fixation des
loyers qui en résulteront, celui-ci ne puisse pas, en outre et en
plus, faire l'objet d'une contestation devant l'autorité judiciaire.
Les initiatives parlementaires Hegetschweiler sont plus ambi-
tieuses. Sans toucher à la garantie essentielle du droit suisse
du bail à loyer, c'est-à-dire la protection du locataire contre les
abus, notre collègue entend promouvoir une série de mesures
destinées à libéraliser le système complexe, rigide, introduit
dans notre législation au fil des années. A l'image de bon nom-
bre d'entre nous d'ailleurs, M. Hegetschweiler voit donc dans
le libre fonctionnement du marché la meilleure garantie pour
chacun, le rôle de la loi devant être uniquement la prévention
des abus. C'est donc reprendre tout le débat entre ce qu'il est
convenu d'appeler les mesures «marktkonform» et celles qui
ne le sont pas, ce qui suppose naturellement qu'on puisse se
mettre au préalable d'accord sur la définition même du mar-
ché dont on s'occupe, entreprise plus que complexe dans le
domaine controversé du bail à loyer.
Il n'est donc pas surprenant que les initiatives parlementaires
Hegetschweiler n'aient pas suscité, dans les milieux qui se
préoccupent de la défense des locataires, un enthousiasme
franc et massif. Ceux-ci voient au contraire dans l'initiative une
remise en cause d'acquis essentiels pour les locataires et, en
outre, un travail allant au-delà de la capacité d'une commis-
sion parlementaire, sans qu'au préalable la question ait fait
l'objet d'un message détaillé du Conseil fédéral portant no-
tamment sur l'opportunité même d'une révision du droit
suisse en matière de baux et loyers.
Après un débat nourri lors de sa séance du 23 novembre 1993,
votre commission a décidé de donner suite, par 14 voix contre
11, aux initiatives parlementaires Hegetschweiler et, par 9 voix
contre 6, à l'initiative parlementaire Ducret
Leuenberger Moritz (S, ZH), Sprecher der Minderheit: Wenn
Sie sich ernsthaft überlegen, wesentliche Äste des Mietrechts
abzusägen, müssen Sie vorher dessen Wurzeln studieren.
Wenn Sie an einem Gesetz, das gerade in Kraft getreten ist, so
bedeutende Veränderungen vornehmen wollen, müssen Sie
sich mit der Geschichte dieses Gesetzes auseinandersetzen.
Im Ersten Weltkrieg wurde Notrecht geschaffen. Die Preiskon-
trolle wurde 1936 eingeführt, und sie hat bis zum Zweiten Welt-
krieg gegolten. Dann kam die Mietzinskontrolle; sie war in
Kraft bis 1970. Auch damals gab es eine herrschende Mei-
nung, man könne die Reglementierung einfach auslaufen las-
sen. Das ist dann aber beileibe nicht gegangen, sondern es
mussten sofort die Bundesbeschlüsse gegen Missbräuche im
Mietwesen in Kraft treten - das geschah 1972.
Die Mieterverbände haben dann eine Volksinitiative lanciert,
die die Kostenmiete einführen wollte. Der Gegenvorschlag
der Bundesversammlung - von den Hauseigentümern be-
kämpft - wurde dann angenommen, und in Erfüllung dieses
Verfassungsauftrags ist das Gesetz geschaffen worden, das
seit 1990 in Kraft ist
Wichtiger als diese äussere Entwicklung der Geschichte des
Mietrechts ist auch die politische Entwicklung, sind die ideo-
logischen Veränderungen, die sich in dieser Zeit ergeben
haben.
Die Mieterverbände sind einen sehr langen Weg gegangen.
Sie haben zunächst eine Verfassungsinitiative lanciert, die
die Kostenmiete einführen wollte, und als der Gegenvor-
schlag hier im Parlament formuliert wurde, haben die Mieter-
verbände ihre Verfassungsinitiative zurückgezogen zugun-
sten des Gegenvorschlages, der nur eine Missbrauchsbe-
kämpfung vorsah.
Das waren Auseinandersetzungen sehr grundsätzlicher Art
Ich bin damals dabeigewesen. Ich kann mich erinnern, wie ge-
sagt wurde, das sei ein Verrat an den Initianten, die vorher für
die schärfere Initiative Unterschriften gesammelt hätten.
Aber es hat in den Mieterverbänden eine Entideologisierung
stattgefunden, die Mauer ist dort längst vor 1989 gefallen.
Diese Haltung der Mieterverbände, dieses Entgegenkommen,
dieser Rückzug der Initiative ermöglichte dann den Kompro-
miss, den die Kommission Ihres Rates gefunden hat Dieser
Kompromiss wurde erarbeitet - ich möchte das betonen - un-
ter Mitarbeit aller Kommissionsmitglieder. Wir waren am
Schluss praktisch einstimmig für dieses Gesetz. Dies war ins-
besondere auch möglich dank der Mithilfe von Bundesrat Kol-
ler, derCVP-Fraktion und auch der institutionellen Anleger, da-
mals vertreten durch Herrn Spalti. Diese Kommission hat den
Verfassungsauftrag wahrgenommen, und sie hat ein Gesetz
geschaffen, um Missbräuche zu bekämpfen.
Die parlamentarischen Initiativen, über die Sie heute zu befin-
den haben, bedeuten aber einen Rückfall hinter die Mauer von
1989. Die Parlamantarier, die diese Vorstösse verfasst haben,
verfallen nun ihrerseits in eine Ideologie. Sie wollen die reine
Marktwirtschaft im Mietwesen einführen, und das ist nichts an-
deres als ein extremes Pendant zu der Verstaatlichung des Bo-
dens. Gerne gäbe ich ein Beispiel eines Landes, in dem dies so
praktiziert worden wäre. Aber es gibt gar kein Land, in dem der-
massen extrem legiferiert worden ist, wie hierangeregt wird.
Nun muss ich zugeben - auch die Kommissionssprecher ha-
ben dies gesagt-: Es gibt absurde Beispiele in der Rechtspre-
chung - das ist durchaus wahr, und dies vor allem dort, wo
eine Schematisierung des Gesetzes, ungeachtet der konkre-
ten Verhältnisse, übernommen wurde. Da haben die Gerichte
ganz offensichtlich den Charakter des Gesetzes, die Miss-
brauchsbekämpfung, nicht erkannt Aber die Rechtsprechung
entwickelt sich.
Gerade letzten Samstag ist in der «Neuen Zürcher Zeitung» ein
Bundesgerichtsentscheid abgedruckt worden, der diese Fle-
xibilität durchaus zeigt, die wir vom Bundesgericht diesbezüg-
lich erwarten.
Wir sind bereit, darüber zu diskutieren, wie man dieses Gesetz
vernünftig anwendet: das kann auf Verordnungsebene sein,
das kann eine flexible Interpretation des Begriffs «Orts- und
Quartierüblichkeit» sein, das kann vor allem - das möchten wir
betonen-die Erarbeitung von Rahmenmietverträgen sein. Wir
sind bereit, als Sozialpartner mit den Hauseigentümern zu-
sammenzusitzen, und die Kommission für Rechtsfragen des
Nationalrates hat einen entsprechenden Unterausschuss ge-
bildet, in dem die gesetzlichen Grundlagen für diesen Versuch
erarbeitet werden.

Droit de bail
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Wenn die Sozialpartner auch im Mietwesen zueinander fin-
den, nämlich die Mieter und die Hauseigentümer, wird das
diesem Land sehr viel mehr bringen, als wenn wir nun Gesetze
so kurz nach ihrem Erlass wieder abändern und wieder in ei-
nen Abstimmungskampf gehen. Denn, das wissen Sie: Soll-
ten diese Gesetze abgeändert werden, gibt es ein Referen-
dum. Vor dem Abstimmungskampf müssen wir wirklich keine
Angst haben.
Sie können sich erinnern: Der Gegenvorschlag, die Verfas-
sungsänderung, wurde ja von den Hauseigentümern be-
kämpft, und das Schweizervolk hat die Vorlage sehr deutlich
angenommen. Auch wo mietrechtliche Initiativen in den Kan-
tonen zur Diskussion stehen, werden sie überall angenom-
men. Denken Sie an die Einführung der Formularpflicht beim
Anfangsmietzins! Das Zürcher Volk hat das angenommen, ob-
wohl der Zürcher Regierungsrat diese Initiative bekämpft hat
Ich bitte Sie daher, im Interesse des Verfassungsauftrags, das
geltende Recht weiterzuentwickeln, die Bahn freizugeben, da-
mit sich die Sozialpartner finden können und damit wir nicht
eine unnötige Abstimmungsschlacht provozieren.
De Dardel Jean-Nils (S, GÈ), porte-parole de la minorité: J'ai-
merais dire tout d'abord quelques mots sur l'initiative parle-
mentaire Ducret et, passant du particulier au général, je dirai
ensuite quelques mots de la politique des loyers du marché,
telle qu'elle est voulue par les initiants.
En ce qui concerne l'initiative parlementaire Ducret, il faut
d'abord dire qu'il s'agit d'une démarche qui se limite au pro-
blème des répercussions sur les loyers des transformations et
des rénovations d'immeubles. C'est donc un domaine relati-
vement restreint, mais c'est un domaine important car il y a
beaucoup de rénovations et les hausses de loyers qui en ré-
sultent sont très importantes, très lourdes.
A vrai dire, la Commission des affaires juridiques n'a pas
examiné l'initiative parlementaire Ducret de manière très ap-
profondie. A mon avis, son travail a été fait à la légère. La com-
mission n'a pas voulu faire le compte des lois cantonales qui
statuent déjà sur les loyers en matière de rénovation et de
transformation d'immeubles. A fortiori, la commission n'a évi-
demment pas pu se pencher sur le contenu des diverses légi-
slations cantonales qui existent déjà La commission n'a pas
voulu non plus savoir s'il y avait vraiment des difficultés lors-
que s'appliquaient à la fois la loi cantonale et la législation fé-
dérale. A Genève, nous connaissons cette situation et il n'y a
aucune difficulté, que je sache, n'en déplaise à M. Ducret.
Enfin, la commission n'a pas voulu se pencher sur le pro-
blème, pourtant essentiel, de savoir si l'initiative parlementaire
Ducret était constitutionnelle. On peut en effet avoir des dou-
tes quant à la constitutionnalité de cette initiative, car elle re-
vient en définitive à renvoyer aux cantons la législation sur les
loyers en matière de rénovation et de transformation d'immeu-
bles, ce qui, à mon sens, est contraire à l'article 64 de la consti-
tution qui réserve le droit du bail, le droit des contrats commer-
ciaux en général, à la seule compétence de la Confédération.
Au demeurant, abstraction faite de cette question constitution-
nelle, on peut douter que le démantèlement du droit fédéral et
sa liquidation en diverses législations cantonales soient une
bonne solution, même du point de vue des intérêts des inves-
tisseurs immobiliers. On voit mal, en effet, les conditions-
cadres des rénovations et des transformations d'immeubles
dispersées dans toute une série de législations cantonales dif-
férentes. Je vous invite, par conséquent, à ne pas donner la
moindre suite à l'initiative parlementaire Ducret
J'en viens maintenant aux loyers du marché et à la théorie de
la libéralisation du marché immobilier qui, manifestement,
anime aussi bien M. Hegetschweiler que M. Ducret. La pre-
mière chose qu'il faut constater, c'est que la législation
suisse actuelle en matière de loyer n'est pas du tout l'épou-
vantai! que l'on veut bien décrire sur les bancs de la droite de
ce Parlement et dans les milieux immobiliers. Si on la com-
pare aux autres législations européennes, cette législation
est à vrai dire très peu contraignante, elle est d'ailleurs relati-
vement peu utilisée: il y a un nombre tout à fait minoritaire de
locataires qui recourent aux procédures de contestation pré-
vues par la loi. Il ne s'agit donc nullement du corset de fer
que l'on voudrait décrire et qui ferait prétendument peur aux
investisseurs.
Les loyers en Suisse sont les plus chers de toute l'Europe.
L'enquête de l'OCDE de 1972 a établi que les loyers dans no-
tre pays étaient de 80 pour cent plus élevés que le niveau
moyen des loyers européens. Ce sont donc ces loyers, qui
sont déjà les plus chers d'Europe, que l'on veut augmenter en-
core au travers des loyers du marché préconisés par
MM. Hegetschweiler et Ducret
De combien de pour cent augmenteraient les loyers en cas de
libéralisation de ceux-ci? La question a été examinée par la
Commission d'étude des loyers du marché qui a été mise sur
pied par le Conseil fédéral, et il faut bien dire que la réponse de
cette commission constitue la bouteille à l'encre dès lors que,
selon les scénarios imaginés, les hausses de loyer seraient de
l'ordre de 20 pour cent à 85 pour cent En réalité, si l'on exa-
mine le critère des loyers en cas de changements de locatai-
res, c'est-à-dire le secteur où la loi actuelle est la moins perfor-
mante, on réalise que les hausses de loyers devraient être de
l'ordre de 30 à 80 pour cent, soit une moyenne de 50 pour
cent, en tout cas. Avec ce plus 50 pour cent de hausse de
loyers en cas de libéralisation des loyers, on fait une estima-
tion à mon sens tout à fait réaliste.
Or, une telle augmentation de loyers ne peut pas être suppor-
tée par l'immense majorité de la population. Pour une bonne
partie de la population, de telles augmentations de loyers im-
pliqueraient des aides sociales supplémentaires, ce dont la
commission d'étude sur les loyers du marché était parfaite-
ment consciente. A l'heure où les finances publiques, que ce
soit au niveau cantonal ou au niveau fédéral, ont tant de diffi-
cultés, ces aides supplémentaires sont impensables. Pour ce
seul motif-là, les loyers du marché constituent une expérience
qui est perdue d'avance.
Enfin, il faut quand même noter une chose extrêmement im-
portante. La législation sur les loyers, qui est aujourd'hui atta-
quée par les auteurs des deux initiatives, a malgré tout permis
aux propriétaires de ce pays d'obtenir, entre 1990 et 1993, une
hausse des loyers moyenne de 35 pour cent, c'est-à-dire de
plus du double de l'augmentation du coût de la vie, et cela au
travers de la hausse des intérêts hypothécaires qui a marqué
le début des années nonante. Or, actuellement, à l'heure où
les taux des intérêts hypothécaires sont en train de baisser, les
constatations statistiques montrent que les loyers ne baissent
pas. Ils ne baissent pas en tout cas dans leur moyenne, ou ils
ne baissent que de très peu. Cette circonstance-là montre
bien que le problème primordial qui préoccupe les locataires
n'est pas le problème d'une prétendue libéralisation des mar-
chés, mais celui d'une inadéquation de la loi entre le proces-
sus de hausse des loyers qui se produit au moment de la
hausse des intérêts hypothécaires et le fait que la loi ne fonc-
tionne pas à la baisse quand les baisses des intérêts hypothé-
caires sont à l'ordre du jour.
C'est ce problème-là qui est aujourd'hui le premier problème.
Préconiser les loyers du marché, c'est-à-dire des hausses de
loyers générales de 50 pour cent, à l'heure où les locataires at-
tendent, au contraire, des baisses de loyers non négligeables,
c'est une véritable provocation, c'est une déclaration de
guerre aux locataires de ce pays. Il est bien clair, comme cela a
déjà été dit, qu'une telle expérience ne peut pousser, en cas
de révision de la loi, qu'à une votation populaire à la suite d'un
référendum.
Hegetschweiler Rolf (R, ZH): Ich bin Geschäftsleiter des Zür-
cher Hauseigentümerverbandes, dies zur Offenlegung meiner
Interessenbindung.
Die drei parlamentarischen Initiativen von Kollege Ducret und
mir haben zum Ziel, Überreglementierungen im bestehenden
Mietrecht abzubauen. Das Mietrecht soll etwas näher an den
Markt herangebracht und wieder auf das für eine echte Miss-
brauchsgesetzgebuncj notwendige Mass zurückgeführt wer-
den. Die beantragten Änderungen betreffen insbesondere die
Anfechtbarkeit der Anfangsmiete, den Bereich der Kündigung
und ihrer Erstreckung sowie auch die vorzeitige Rückgabe
des Mietobjektes, das Mietzinsdepot, die Mängelbehebung

6. Juni 1994 
N
889
Mietrecht
und die Erneuerung des Mietobjektes, die Untermiete, den Ei-
genbedarf sowie die Vorbehaltsregelung.
Die Ausgangslage ist heute so, dass der Wohnungsbau seit
Jahren schleppend bis rückläufig ist. Daran hat auch die mas-
siv gesteigerte Bundeshilfe für die Wohnbau- und Eigentums-
förderung nichts geändert. Die Rezession hat zwar das Pro-
blem Wohnungsnot etwas entschärft, indem die wohlstands-
bedingte Nachfrage nach Wohnraum spürbar zurückging. An-
zustreben ist aber eine dauerhafte Ankurbelung und Verflüssi-
gung des Wohnungsmarktes, und diese wird unter dem Re-
gime des geltenden Mietrechts nicht gelingen. In der derzeiti-
gen wirtschaftlichen Rezession braucht es Mut für Wohnbauin-
vestitionen. Die Investoren planen und kalkulieren jedoch
langfristig. Voraussetzung für Investitionen im aktuellen wirt-
schaftlichen Umfeld sind vergleichsweise gute Renditeaus-
sichten gegenüber anderen Anlagemöglichkeiten. Wenn die
langfristige Rendite stimmt, nimmt der Investor sogar Anfangs-
verluste in Kauf. Deshalb drängt sich eine möglichst rasche Li-
beralisierung des Mietrechts auf, und zwar bei jenen Bestim-
mungen, welche den Markt am meisten behindern. Solche in-
vestitionshemmende Bestimmungen wie die Anfechtbarkeit
der Anfangsmiete und die rigorose Vorbehaltspflicht für noch
nicht ausgenutzte Mietzinserhöhungen müssen fallengelas-
sen werden. Ein Abbau solcher Gesetzesbestimmungen führt
zur Erhöhung des Wohnungsangebotes. Notwendig ist im be-
sonderen auch die Verstärkung des Marktelements des orts-
und quartierüblichen Mietzinses.
Einige dieser Vorschläge könnte der Bundesrat schon auf Ver-
ordnungsstufe sofort verwirklichen. Nichts würde die Glaub-
würdigkeit der vieldiskutierten Deregulierungsbestrebungen
mehr unterstreichen, als wenn auf diese Weise sofort erste
Schritte zur Stärkung der Marktmiete getan würden.
Dass ein Gesetz nur knappe vier Jahre nach seiner Inkraftset-
zung wieder revidiert wird, ist eher unüblich. Man kann sich
aber nicht länger der Einsicht entziehen, dass mit der Miet-
rechtsrevision von 1989 über das Ziel hinausgeschossen
wurde. Der lediglich auf den Schutz des Mieters gerichtete
Blick hatte die Sicht auf die Folgen der Eingriffe vernachläs-
sigt Diese sind mittlerweile offensichtlich geworden. Private
Investoren zogen sich aus dem Wohnungsbau zurück und
wandten sich anderen Anlageformen zu. Leidtragende dieser
Entwicklung sind schliesslich die Mieter. Die Mietrechtsrevi-
sion brachte ein extrem dichtes Netz von Vorschriften, und der
grossie Teil davon gilt zudem zwingend. Vertragsfreiheit gibt
es zwischen den Mietvertragsparteien kaum mehr. Für die Be-
fürworter von mehr Markt ist die geltende Mietgesetzgebung
für die gravierendsten Mängel auf dem Mietwohnungsmarkt,
wie die geringe Investitionsneigung, die grossen Preisunter-
schiede zwischen Alt- und Neuwohnungen sowie die Unterbe-
legung von Wohnraum und anderes mehr, verantwortlich. Nur
eine vorwiegend durch das Verhältnis von Angebot und Nach-
frage bestimmte Preisbildung sichert eine effiziente Produk-
tion und Verwendung von Wohnraum. Baut man die im heuti-
gen Mietrecht bestehenden Hindernisse ab, so wird sich das
Angebot der Nachfrage anpassen. Die Erstellung von Woh-
nungen wird attraktiver, das Angebot dürfte zunehmen. Miete-
rinnen und Mieter profitieren von einem höheren Wohnungs-
angebot und einer grösseren Konkurrenz der Anbieter. Mehr
Markt verringert die Mietpreisschere zwischen Alt- und Neu-
wohnungen auf das Ausmass des qualitativ bedingten Unter-
schiedes. Damit fördert der Markt die Anpassung der Wohn-
verhältnisse an individuelle Bedürfnisse. Der Wohnungsmarkt
wird verflüssigt und die oft bemängelte Unterbelegung von
Wohnraum mindestens abgebaut.
Es ist unbestritten, dass ein Systemwechsel zu einem für zu
billige Altwohnungen höheren Mietzinsniveau und zu gewis-
sen sozialen Härten führen könnte. Diesen ist jedoch nicht mit
rechtlichen Interventionen zugunsten aller Mieterinnen und
Mieter, sondern mit gezielter Sozialhilfe - wenn schon - in
Form von individuellen Mietbeihilfen zu begegnen.
Die Situation für einen Abbau der Überreglementierung ist ge-
genwärtig äusserst günstig. Selbst der Mieterverband spricht
von Entspannung im Wohnungsmarkt. Wir stellen fest, dass
die Leerwohnungsbestände markant zunehmen und Neu-
wohnungsmieten massiv fallen.
Das Mietrecht ist gespickt mit Formvorschriften, welche selbst
für professionelle Liegenschaftenverwalter kaum in ihrer vol-
len Tragweite zu überblicken sind. Mehr und mehr spielt es
beispielsweise keine Rolle, ob ein Mietzins angemessen ist,
sondern nur noch, ob bei seiner Anpassung alle Vorschriften
eingehalten werden.
Hören Sie bitte nicht auf die Schalmeienklänge wie Rahmen-
mietverträge und Allgemeinverbindlichkeitserklärungen. Über
den Inhalt dieser Rahmenmietverträge muss erst noch disku-
tiert werden. Es gilt, das mit der Mietrechtsrevision 1990 einge-
führte enge Korsett von Vorschriften zu lockern. An einem gu-
ten Einvernehmen zwischen Mietern und Vermietern bin ich
persönlich und sind die Eigentümer und Vermieter sehr direkt
interessiert. Wenn wir mit den Mietern kein vernünftiges Ver-
hältnis haben, können wir nämlich unsere Wohnungen nicht
vermieten und auch keine neuen bauen. Unser Interesse ist si-
cher vitaler als dasjenige der politischen Vertreter des Mieter-
verbandes.
Herr Leuenberger Moritz hat gesagt, alle Vorlagen im Kanton
Zürich seien zugunsten der Mieter entschieden worden. Das
stimmt bei weitem nicht In den letzten eineinhalb Jahren sind
fünf Vorlagen zur Diskussion gestanden. Nur gerade die For-
mularpflicht ist angenommen worden. Die anderen vier, jene
betreffend Mieterabzüge und Planungsmehrwertabschöpfun-
gen sowie zwei weitere, sind allesamt abgelehnt worden. Das
stimmt also nicht!
Wir beschliessen am Ende dieser Diskussion noch nicht über
konkrete Änderungen im Mietrecht, sondern erst über den
Grundsatz, solche Änderungen zur Diskussion zu stellen. Das
muss mit aller Vehemenz betont werden. Wenn Sie den Initiati-
ven Folge geben, geben Sie jedoch grünes Licht, dass in der
Kommission für Rechtsfragen, im Nationalrat und im Referen-
dumsfall allenfalls im Zusammenhang mit einer Volksabstim-
mung über die dringend nötigen Schritte zu weniger Bürokra-
tie, zu mehr Markt, mehr Bürgernähe und mehr Partnerschaft
im Mietrecht diskutiert und beschlossen werden kann.
Ducret Dominique (C, GÈ): Je pourrai être bref, puisque vous
avez reçu deux rapports et que les deux rapporteurs ont en
outre précisé le sens de mon intervention. Toutefois, j'aime-
rais vous rappeler que l'article 269a du Code des obligations
fixe un certain nombre de situations dans lesquelles le loyer
est présumé n'être pas exhaustif. C'est le cas lorsque les
loyers se situent dans les limites locales usuelles, lorsqu'ils
sont justifiés par des hausses de coûts, lorsqu'ils se situent
dans certaines limites de rendement ou de renchérissement
et lorsqu'ils n'excèdent pas les limites fixées par les contrats-
cadres, par exemple.
Or, plusieurs législations cantonales, adoptées postérieure-
ment à l'entrée en vigueur des dispositions du droit fédéral,
contiennent des normes permettant à une autorité administra-
tive de procéder à la fixation des loyers à l'instar des situations
visées à l'article253b alinéas du Code des obligations qui
vise, lui, exclusivement, les locaux d'habitation en faveur des-
quels des mesures d'encouragement ont été prises par les
pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une
autorité. Ces cas, qui étaient inconnus ou qui furent ignorés
lors de la révision du droit du bail de 1990, traitent générale-
ment des conséquences de la démolition, de la transforma-
tion, de la rénovation des maisons d'habitation et ils ne peu-
vent être considérés comme appartenant au catalogue des
mesures d'encouragement. Ils sont connus, et M. deDardelle
sait bien, à Genève, au Tessin et dans le canton de Vaud; d'au-
tres cantons, alémaniques notamment, songent à l'adoption
de telles législations.
Dans chacune de ces situations, l'autorité cantonale adopte
des critères identiques ou similaires à ceux qui sont appliqués
lors de la construction d'immeubles sociaux, ce qui permet
d'affirmer qu'ils se tiennent dans les limites des loyers non
abusifs au sens du Code des obligations. Or, en vertu du droit
fédéral actuel, ces loyers peuvent être contestés devant les tri-
bunaux civils avec le risque qu'ils soient déclarés abusifs alors
qu'ils ont été fixés non par le bailleur, mais par l'autorité admi-
nistrative. Cette situation, vous en conviendrez, est inaccepta-
ble et devrait être la première à être corrigée dans le cadre

Droit de bail
890
N 
6 juin 1994
d'une politique de déréglementation raisonnable et destinée,
avant toute chose, à simplifier les procédures lourdes et inuti-
les qui affectent la bonne application du droit du bail.
C'est pour cette raison que mon initiative parlementaire pro-
pose d'élever au rang de présomption réfragable que le loyer
fixé par une autorité administrative n'est pas abusif. Il faut tou-
tefois savoir que le locataire conservera en toutes circonstan-
ces la possibilité de contester le loyer si celui-ci provoque un
rendement abusif.
M. de Dardel met en cause la constitutionnalité de l'initiative
en soutenant qu'elle donnerait compétence aux cantons sur
un sujet de droit fédéral. J'aimerais lui rappeler que
l'article 253b alinéa 3 du Code des obligations, que j'ai déjà
cité, fixe précisément que lorsque les cantons encouragent la
construction de logements, les loyers fixés par l'autorité admi-
nistrative ne peuvent être contestés devant l'autorité judiciaire.
Mutatis mutandis, il n'y a pas de raison de considérer différem-
ment la constitutionnalité de ma proposition !
Un mot encore à titre de conclusion: cette initiative parlemen-
taire est traitée simultanément avec celles beaucoup plus fon-
damentales de M. Hegetschweiler. Son sort, à mon avis, ne
devrait pas leur être automatiquement lié, car elle traite d'un
type de cas très spécifique.
En conséquence, je vous invite à y donner suite.
Verterli Werner (V, ZH): Das Bundesamt für Statistik hat heute
bekanntgegeben, dass letztes Jahr 34 580 neue Wohnungen
erstellt worden sind. Schön. Aber das sind 11 000 Einheiten
weniger als vor 10 Jahren. In den vergangenen 10 Jahren be-
trug der Rückgang im Wohnungsbau regelmässig bis zu
6 Prozent jährlich. Das ist bedenklich, und das ist beunruhi-
gend.
Ebenso bedenklich ist ein weiteres Faktum. Die Schweiz hat
eine katastrophal tiefe Wohneigentumsquote. Der europäi-
sche Durchschnitt liegt bei 61 Prozent In Spanien, Luxem-
burg und Irland wohnen über 80 Prozent in den eigenen vier
Wänden, in der Schweiz lediglich 31 Prozent Bei uns wird also
viel zu wenig in Immobilien investiert. Warum?
Hier eine Kurzauswahl von Gründen: fast unüberwindbare,
bauverzögernde, interventionistische administrative Barrie-
ren; «Behinderungs»- statt Bewilligungsverfahren; endlose
Fristen- und Behandlungszeiten. Wer trotz hohen Land- und
Baukosten in Immobilien investiert, muss vorerst weder den
Architekten noch den Ingenieur, sondern einen Baujuristen
engagieren. Ein weiterer Schwerpunkt: Bei der Vermietung
folgt der Kampf gegen die Windmühlen des abschreckenden
Mietrechts, gegen einen Paragraphendschungel, der nur
noch von spezialisierten Juristen durchdrungen werden kann.
Zu all diesen Unannehmlichkeiten kommt noch, dass die Aus-
sichten auf eine angemessene Rendite für das investierte Ka-
pital alles andere als rosig sind.
Die heiklen eigentumsrechtlichen und politischen Probleme
schrecken private und institutionelle Anleger ab; sie legen ihr
Geld dort an, wo ohne Behinderung und ohne Ärger und si-
cherer eine angemessene Rendite zu erwarten ist Erfahrene
Anlageberater empfehlen, höchstens 20 Prozent der Anlagen
in Immobilien zu investieren.
Mit staatlicher Wohneigentumsförderung werden jährlich im
Schnitt nur rund 2000 bis 2500 Wohnungen erstellt Das ist ein
Tropfen auf einen heissen Stein und muss und soll auch so
bleiben. 85 Prozent aller Wohnungen bauen die privaten und
institutionellen Investoren. Auf sie ist der Wohnungsbau auch
weiterhin angewiesen; sonst kommen viel zu wenig Wohnun-
gen auf den Markt
Am revidierten Mietrecht, das hat die vierjährige Erfahrung er-
geben, müssen Änderungen und Anpassungen vorgenom-
men werden. Dieses Mietrecht ist undurchsichtig und unüber-
schaubar. Die Grundpfeiler sollen selbstverständlich bleiben;
die Mieter sollen vor missbräuchlichen Mietzinsen und miss-
bräuchlichen Kündigungen geschützt werden. Nach der be-
antragten Revision sollte es selbst auf diesen Grundpfeilern für
Investoren noch möglich sein, angemessene, nicht miss-
bräuchliche Mietzinse zu erzielen. Ohne diese Voraussetzun-
gen wird in Zukunft noch weniger im Wohnungsbau investiert,
wird sich das Angebot verschlechtern.
Aus diesen Überlegungen stimmt die Fraktion der SVP ein-
stimmig den parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler
und Ducret zu.
Bühlmann Cécile (G, LU): Ein paar grundsätzliche Gedanken
zum Thema Wohnen und Wohnpolitik, bevor ich auf die parla-
mentarischen Initiativen zu sprechen komme.
1. Aus sozialpolitischen Überlegungen heraus gehört das
Recht auf Wohnen zu den Grundrechten und wäre deswegen
auch als Grundrecht in der Verfassung zu verankern.
2. Da es beim Boden um ein nicht beliebig vermehrbares Gut
geht, muss mit ihm haushälterisch umgegangen werden, das
heisst, dass die Spekulation mit diesem raren Gut vermieden
oder wenigstens soweit als eben möglich eingedämmt wer-
den soll. Diese Lehre sollten wir aus der schlimmen Erfahrung
mit der Immobilienspekulation in den Jahren vor der Rezes-
sion gezogen haben.
3. Da Boden nicht vermehrbar ist, soll mit dem bereits über-
bauten Boden, das heisst mit dem vorhandenen Wohnraum,
ebenfalls haushälterisch umgegangen werden, indem dieser
zu gerechten Bedingungen denen zur Verfügung gestellt wird,
die ihn brauchen: den Mieterinnen und Mietern. Für diese ist
das Wohnen teuer genug. 21 Prozent der Mieterinnen und
Mieter müssen einen Mietzins bezahlen, der mehr als 33 Pro-
zent ihres Einkommens beansprucht. 31 Prozent der Mieterin-
nen und Mieter der unteren Einkommensklassen mit Einkom-
men unter 5000 Franken monatlich wenden mehr als ein Drit-
tel ihres Einkommens für die Miete auf. Vor 20 Jahren ging
man noch davon aus, dass durchschnittlich 15 Prozent des
Einkommens für die Miete ausgegeben werden mussten;
heute beträgt dieser Anteil bereits 20 Prozent Im Klartext
heisst das, dass Wohnen für immer mehr Leute immer teurer
geworden ist, dass die Mietzinse explosionsartig in die Höhe
geschnellt sind.
Im Zusammenhang mit der Arbeitslosigkeit, die inzwischen
nahezu 160000 Haushalte trifft, bedeutet das, dass immer
mehr staatliche Zuschüsse fürs Wohnen notwendig werden.
Wenn wir nun in dieser Situation heute den parlamentarischen
Initiativen Hegetschweiler und Ducret Folge geben, machen
wir das, was der Mieterverband auf die Kurzformel gebracht
hat: «Gewinne privat, die Kosten dem Staat», denn wirtragen
dazu bei, dass das Unrecht zwischen Mietern/Mieterinnen und
Vermietern/Vermieterinnen wieder vergrössert wird, weil das
Mietrecht abgebaut und ausgehöhlt werden soll. Das heisst,
dass wir gegenüber 70 Prozent der Bevölkerung unsere sozi-
ale Pflicht nicht wahrnehmen, denn 70 Prozent der Bewohne-
rinnen und Bewohner dieses Landes besitzen den Wohnraum
nicht, in dem sie leben. Eine Klammerbemerkung: Das ist ein
unausgewogenes Verhältnis, darin bin ich mit der SVP-Frak-
tion offenbar einer Meinung: Wohneigentum sollte in der
Schweiz breiter gestreut werden. Offensichtlich ist der Bun-
desrat neuerdings nicht mehr dieser Meinung, liess er doch
vor kurzem das Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter unter
dem Druck der Immobilienlobby, die auch in diesem Parla-
ment gut vertreten ist, aus seiner Traktandenliste fallen. Das ist
für die grüne Fraktion völlig unverständlich.
Zurück zum Mietrecht, dessen Demontage mit den parlamen-
tarischen Initiativen Hegetschweiler beabsichtigt wird, obwohl
sich Herr Hegetschweiler vorhin in seinem Votum als «Mieter-
schützer» aufgespielt hat Dieses Mietrecht wurde in seiner
heutigen, relativ mieterfreundlichen Form revidiert, und zwar
als Gegenvorschlag zur Initiative des Mieterverbandes, und im
Jahre 1990 in Kraft gesetzt Es ist also noch ein sehr junges
Recht, mit dem erst noch mehr Erfahrung gesammelt werden
soll. Weitere Erläuterungen dazu kann ich mir ersparen, Herr
Leuenberger Moritz hat das Notwendige gesagt Es gibt noch
zuwenig rechtsverbindliche Entscheide des Bundesgerichtes.
Das allein wäre Grund genug, die von Herrn Hegetschweiler
vorgeschlagene Revision dieses noch jungen Mietrechts ab-
zulehnen. Es gibt aber auch noch andere Gründe, zum Bei-
spiel den, dass das Parlament in dieser heiklen Materie mit ei-
ner solch grossen sozialpolitischen Brisanz nicht vorsichtig
genug sein kann. Es sollte nicht auf die schnelleTour via parla-
mentarische Initiativen, die den Inhalt einer grossen Revision
haben, der Mieterschutz abgebaut werden, zumal auf seilen

6. Juni 1994 
N
891
Mietrecht
des Bundesrates Revisionsvorhaben in Bodenrechtsfragen im
Gange sind. Der gewichtigste Grund aber ist, dass durch die
Hintertür die Marktmiete eingeführt werden soll. Zur Fragwür-
digkeit der Marktmiete wird sich meine Fraktionskollegin Mar-
guerite Misteli äussern. Es gibt, wie Sie sehen, Gründe genug,
die Initiativen abzulehnen.
Im Namen der 70 Prozent Mieterinnen und Mieter bitte ich Sie,
das auch zu tun.
Ducret Dominique (C, GÈ): Je reprends la parole non pour dé-
fendre mon initiative cette fois-ci, mais en qualité de porte-
parole du groupe démocrate-chrétien.
Si le groupe démocrate-chrétien soutient l'initiative dont je
suis l'auteur, il se trouve en revanche partagé dans son appré-
ciation des initiatives parlementaires Hegetschweiler. Non que
les hésitants ou les rejetants contestent fondamentalement
qu'il soit nécessaire d'apporter des corrections au droit du bail
adopté en 1990, mais plutôt parce que la méthode choisie,
celle de l'initiative parlementaire, n'apparaît pas comme étant
forcément la meilleure pour procéder à une réforme somme
toute assez importante de ce chapitre du Code des obliga-
tions.
La question des loyers libres, ou des loyers du marché, ali-
mente bien des réflexions, tant chez les locataires que chez les
propriétaires depuis qu'on s'est rendu compte que la dernière
révision du droit du bail engendre un climat d'insécurité dura-
ble pour les investisseurs à cause de la perte de confiance gé-
néralisée provoquée par ce nouveau carcan légal et par le
manque de transparence de certaines réglementations. Pour
certains, la remise en cause, même partielle, du nouveau droit
du bail, conduirait au démantèlement de la protection légale et
à une confrontation permanente entre locataires et propriétai-
res -je cite l'ouvrage «Faut-il libéraliser les loyers?» publié par
l'Asloca et qui nous a été remis la semaine dernière. Et pour-
tant il n'était qu'à lire ce matin «Le Nouveau Quotidien» pour
constater que l'ancien syndicaliste Beat Kappeler considère
que: «Le marché locatif ne fonctionne pas comme il devrait. Il
faut simplifier la base légale et tendre à une libéralisation
L'actuel droit du bail.... ne profite pas à ceux qui en auraient le
plus besoin.... notamment les jeunes ménages.» Il ajoute qu'il
ne s'agit pas d'«un débat idéologique ou politique. C'est un
point de vue qui arrange les conservateurs de gauche ou de
droite.» Et, dans la «Revue syndicale suisse» de juin 1993, Pe-
ter Füglistaler, économiste, écrivait: «Les milieux bourgeois ne
sont pas seuls à préconiser les loyers libres pour détendre le
marché du logement Je partage aussi cet avis, à condition
toutefois que les prix libres du marché restent socialement
supportables. L'exemple du loyer libre montre en effet que les
mécanismes du marché n'aboutissent pas forcément à un ré-
sultat antisocial. Il est possible d'y introduire des mesures d'in-
citation pour guider le résultat dans la direction voulue.» Voilà
l'opinion intéressante de deux personnalités dont je crois pou-
voir dire qu'elles ne sont pas du clan de la droite ou du clan
bourgeois.
Pour d'autres, en revanche, la libéralisation des loyers serait
seule à même de constituer les prémisses d'une relance de
l'investissement dans le secteur du logement.
Ce qui semble certain toutefois, et je crois pouvoir considérer
que les organisations de locataires sont également favorables
à cette idée, c'est qu'il faut étudier le moyen d'éviter le report
automatique des coûts hypothécaires sur les loyers. Cette mé-
thode lie deux marchés fondamentalement distincts: le mar-
ché des capitaux et celui du logement qui sont régis par des
mécanismes et des critères différents. L'échec du système ac-
tuel est d'ailleurs démontré par le constat, comme le disait
M. de Dardel, que les augmentations du taux hypothécaire en-
traînent des augmentations automatiques de loyers, alors que
les réductions du taux ne sont pas automatiquement suivies
par une réduction desdits loyers.
Dès lors, il apparaît évident qu'une des manières de calculer
les loyers pourrait consister à se rapprocher de la réalité du
marché de façon à supprimer certains déséquilibres dont
souffrent les rapports entre bailleurs et locataires. Les parti-
sans du lissage des taux hypothécaires contestent cette mé-
thode. C'est une autre approche, différente, qui mérite aussi
une étude approfondie. Dans ce débat académique, il faut ad-
mettre que la commission d'experts Hediger, nommée par le
Conseil fédéral, n'a pas apporté la lumière et l'ébauche de so-
lution qu'on pouvait en attendre puisqu'elle s'est limitée à éla-
borer un catalogue des avantages et des inconvénients des
loyers libres sans parvenirtoutefois à des recommandations et
en se contentant de transmettre le «bébé» aux politiciens.
Comme je l'ai déjà dit, le groupe démocrate-chrétien est,
quant à lui, hésitant et partagé quant à la méthode à choisir.
Il est toutefois unanime à affirmer qu'il ne serait pas conceva-
ble de remettre en cause l'ensemble des dispositions de pro-
tection dont bénéficient les locataires et de réintroduire la loi
de la jungle dans ce domaine si délicat L'effort doit porter sur
la définition d'un système nouveau, fondé certes sur les lois
du marché, mais aussi accompagné de mesures transitoires
et de surveillance qui permettent d'amortir- c'est important-
l'impact social des conséquences du changement de sys-
tème.
Dans un premier temps, et c'est le sens qu'il faut donner aux
initiatives parlementaires qui nous sont soumises aujourd'hui,
le plus urgent consiste à réviser la législation actuelle. Non
qu'il faille remettre tout en cause, et à cet égard M. Hegetsc-
hweiler s'est montré rassurant en commission en reconnais-
sant que tout n'est pas forcément bon à prendre dans ses pro-
positions, leur but étant de poursuivre le débat engagé par la
commission d'experts et ignoré pour l'instant par le Conseil fé-
déral.
Ainsi, par exemple, et pour être concret, il apparaît inutile de
vouloir modifier les dispositions concernant le non-paiement
du loyer, celles qui ont trait aux garanties, aux défauts de la
chose louée, au délai de résiliation d'un appartement loué, ou
à la suppression des formulaires de notification des hausses.
En revanche, les commissaires démocrates-chrétiens seront
prêts à formuler et à défendre toute une série d'autres proposi-
tions, dont l'urgence pourra d'ailleurs être discutée et qui tien-
nent compte des remarques et griefs faits au sujet de la loi ac-
tuelle, tant par les locataires que par les propriétaires, tout par-
ticulièrement lorsque ces propositions ressortent des consta-
tations faites en commun dans les régions où le dialogue entre
partenaires sociaux existe, notamment grâce aux contrats-
cadres.
Je voudrais encore signaler de manière synthétique que seuls
trois des dix-huit articles des initiatives parlementaires He-
getschweiler concernent les loyers; que le système de fixation
des loyers date de 1972, c'est-à-dire il y a 22 ans, et pas de
1990, comme certains voudraient le faire croire; que le sys-
tème actuel favorise les anciens locataires aux dépens des
nouveaux, ce que personne ne conteste; que la modification
de la fixation des loyers devrait permettre de protéger d'abord
ceux qui y ont droit et pour lesquels c'est nécessaire; que le
droit du bail enfin souffre incontestablement de défauts de jeu-
nesse, que l'on peut et que l'on doit réparer.
Pour toutes ces raisons, je vous invite à donner suite aux trois
initiatives parlementaires ainsi qu'à la motion Baumberger qui
sera discutée plus tard. M. David, quant à lui, vous indiquera le
point de vue défendu par l'autre moitié du groupe démocrate-
chrétien.
Die Beratung dieses Geschäftes wird unterbrochen
Le débat sur cet objet est interrompu

Communication de la présidente 
892 
N 
6 juin 1994
Präsidentin: Ich möchte die heutige Sitzung nicht schliessen,
ohne auch in diesem Saal des 6. Juni 1944 zu gedenken. An
diesem Tag landeten über 300 000 Soldaten aus den Vereinig-
ten Staaten, Grossbritannien, Kanada und dem Freien Frank-
reich in der Normandie. Sie haben die unterjochten Länder
Europas befreit. Das Opfer, das diese Soldaten auf sich nah-
men, kam auch der neutralen Schweiz zugute, die bis dahin
das Glück gehabt hatte, von den Kriegsübeln verschont zu
sein. Wir wissen alle, was aus unserem Land geworden wäre,
wenn die Freiheit damals nicht über Faschismus und Rassis-
mus gesiegt hätte. Heute, fünfzig Jahre danach, gedenken wir
in Dankbarkeit all jener, die damals ihr Leben für die Befreiung
Europas opferten und die die Voraussetzungen für den Zu-
sammenbruch von Faschismus und Rassismus schufen. Sie
taten dies auch für die Freiheit der Schweiz. (GrosserBeifall)
Schluss der Sitzung um 19.25 Uhr
La séance est levée à 19 h 25

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Parlamentarische Initiative (Ducret) Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a
OR)
Initiative parlementaire (Ducret) Loyers abusifs. Exceptions (art. 269a CO)
In
Amtliches Bulletin der Bundesversammlung
Dans
Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale
In
Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale
Jahr
1994
Année
Anno
Band
II
Volume
Volume
Session
Sommersession
Session
Session d'été
Sessione
Sessione estiva
Rat
Nationalrat
Conseil
Conseil national
Consiglio
Consiglio nazionale
Sitzung
06
Séance
Seduta
Geschäftsnummer
93.421
Numéro d'objet
Numero dell'oggetto
Datum
06.06.1994 - 14:30
Date
Data
Seite
885-892
Page
Pagina
Ref. No
20 024 105
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