ch_vb · 93.3460 · 1994-06-09 · de


9. Juni 1994
949
Mietrecht
frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et
d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas
échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités
de conciliation compétentes.
La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'appli-
cation de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant
aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non né-
gligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires.
En revanche, dans la construction de logements ne béné-
ficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux par-
ties de décider si les frais accessoires doivent être payés sé-
parément.
La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1 er janvier
1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré
comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de loge-
ments. Il est appliqué uniformément dans tout le pays.
En ce qui concerne l'article 5 alinéa 2 de l'ordonnance sur le
bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux com-
merciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà
valeur dans l'ancien droit (art 5a let. g de l'ordonnance
concernant des mesures contre les abus dans le secteur loca-
tif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun
problème dans son application.
C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier
la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preu-
ves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la
motion.
Schriftliche Erklärung des Bundesrates
Déclaration écrite du Conseil fédéral
Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.
#ST# 93.3460
Motion de Dardel
Hypothekarzinssenkung.
Auswirkung auf die Mietzinse
Répercussion de la baisse des intérêts
hypothécaires sur les loyers
Wortlaut der Motion vom 5. Oktober 1993
Der Bundesrat wird ersucht, den Räten einen Entwurf zu ei-
nem dringlichen Bundesbeschluss zu unterbreiten, der
a den Bundesrat ermächtigt, bei Hypothekarzinssenkungen
eine allgemeine Mietzinssenkung anzuordnen;
b. die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer berechtigt, sich
dieser Mietzinssenkung ganz oder teilweise zu widersetzen,
indem sie allen Mieterinnen und Mietern ein entsprechend be-
gründetes Schreiben zukommen lassen;
c. den Mieterinnen und Mietern ermöglicht, dieses Schreiben
mit Beschwerde an die Schlichtungsstelle anzufechten.
Texte de la motion du 5 octobre 1993
Le Conseil fédéral est invité à présenter aux Chambres fédéra-
les un projet d'arrêté fédéral urgent:
a autorisant le Conseil fédéral à décréter une baisse générale
des loyers en cas de baisse des intérêts hypothécaires;
b. réservant aux propriétaires le droit de s'y opposer totale-
ment ou partiellement en adressant à chaque locataire une for-
mule officielle dûment motivée;
c. permettant au locataire de contester cet avis sur formule
officielle par une requête adressée à la Commission de conci-
liation.
Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Bäumlin, Boden-
mann, Carobbio, Caspar-Hutter, Danuser, Duvoisin, Eggen-
berger, Fankhauser, von Feiten, Gross Andreas, Haering Bin-
der, Hämmerle, Herczog, Hubacher, Ledergerber, Leemann,
Leuenberger Ernst, Rechsteiner, Steiger Hans, Strahm Rudolf,
TschäppätAlexander, Vollmer, Zbinden, Zisyadis, Züger (26)
Schriftliche Begründung - Développement par écrit
Les loyers, en Suisse, ont explosé à la faveur de la hausse des
intérêts hypothécaires. Les bailleurs ont fait valoir tous les
moyens prévus par la loi et il s'en est suivi une hausse géné-
rale des loyers de plus 35 pour cent, soit le double de l'aug-
mentation du coût de la vie en trois ans et demi.
Dans le courant de 1993, les intérêts hypothécaires ont com-
mencé de baisser de manière importante. Mais les bailleurs ne
répercutent pas cette baisse sur les loyers ou, dans le meilleur
des cas, ne la répercutent que de manière très insuffisante.
Or, une baissé générale des loyers est souhaitable pour plu-
sieurs raisons:
a En ne répercutant pas (ou pas suffisamment) la baisse des
intérêts hypothécaires sur les loyers, les propriétaires encais-
sent une augmentation de leurs revenus de manière totale-
ment injustifiée.
A l'heure où les salaires sont soumis à des pressions à la
baisse (nominale ou, en tout cas, réelle), les propriétaires peu-
vent être légitimement invités à contribuer à l'effort collectif en
supportant simplement de renoncer à une hausse injustifiée
de leurs revenus.
b. Selon un sondage MIS Trend de Lausanne, 21 pour cent
des locataires de Suisse supportent un loyer supérieur à
33 pour cent de leurs revenus et 31 pour cent des locataires
aux revenus les plus modestes (en dessous de 5000 francs
par mois) consacrent plus du tiers de leurs revenus au paie-
ment du loyer.
Or, il est admis actuellement que le loyer implique une dé-
pense de 20 pour cent au plus du revenu (il y a 20 ans, on
parlait de 15 pour cent du revenu). C'est dire si les loyers ont
explosé en peu d'années et s'ils enfoncent des centaines de
milliers de personnes dans de grandes difficultés. Une baisse
générale des loyers soulagerait nombre de difficultés, tout en
réduisant le montant des aides sociales des cantons et com-
munes.
c. Une baisse des loyers aurait par ailleurs l'avantage de déga-
ger des moyens supplémentaires pour une augmentation de
la consommation des biens et des services, autrement dit, elle
aurait l'avantage de contribuer à la relance nécessaire de
l'économie.
La procédure de baisse de loyer prévue par la loi est trop com-
plexe, trop lente et trop astreignante. Elle est donc insuffisante
pour provoquer une baisse générale des loyers. Il faut donc
modifier cette procédure par un changement légal institué par
arrêté urgent
Le taux des intérêts hypothécaires a baissé de 7 à 6 pour cent
en 1993. Les perspectives de baisses supplémentaires sont
très vraisemblables dans un avenir proche. Il y a lieu pour le
Parlement de prendre des mesures par un arrêté fédéral ur-
gent, qui prévoirait que:
1. Le Conseil fédéral est autorisé à décréter une baisse géné-
rale de tous les loyers pour les taux équivalant à ceux prévus
actuellement dans la loi et l'ordonnance d'application.
2. Le bailleur qui conteste partiellement ou totalement devoir
accorder la baisse prévue par le Conseil fédéral devra alors
notifier cette contestation au locataire sur la formule officielle
en indiquant les motifs pour lesquels il refuse totalement ou
partiellement la baisse décrétée par le gouvernement.
3. Le locataire pourra alors à son tour contester la notification
du propriétaire auprès de la Commission de conciliation.
Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates
vom 17. November 1993
Rapport écrit du Conseil fédéral
du 17 novembre 1993
Conformément à l'article 270a du Code des obligations, le lo-
cataire peut, entre autres, demander une diminution du loyer
s'il aune raison d'admettre que la chose louée procure au bail-
leur un rendement excessif à cause d'une notable modifica-
tion des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse
des frais. Le bailleur doit présenter par écrit sa demande de di-
minution au bailleur. Si ce dernier ne donne pas suite à la de-

Droit de bail
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N 
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mande ou s'il ne répond pas, le locataire peut saisir l'autorité
de conciliation dans un délai de 30 jours.
On constate ainsi que la législation en vigueur octroie déjà au
locataire la possibilité de faire valoir ses droits en cas de baisse
des intérêts hypothécaires et de demander une diminution de
loyer.
Bien que le Conseil fédéral ait une certaine compréhension
pour la demande du motionnaire, force est de constater
qu'une réduction générale des loyers, décidée par le biais
d'un arrêté fédéral urgent, entraînerait de grandes difficultés
dans la pratique et que des collisions entre divers instruments
juridiques seraient inéluctables. L'élément de l'usage local ou
de l'usage dans le quartier en particulier ainsi que les réserves
figurant dans les contrats individuels de baux à loyer seraient
pratiquement vidés de leur substance. Enfin, les loyers s'éloi-
gneraient encore davantage du marché.
Le Conseil fédéral n'entend pas suivre le motionnaire lui de-
mandant de présenter aux Chambres un projet d'arrêté fédé-
ral urgent Cela étant, il faut cependant bien constater que cer-
tains locataires ignorent leurs droits ou hésitent à en faire
usage. C'est pourquoi le Conseil fédéral invite les bailleurs à
procéder aux baisses de loyer économiquement indiquées,
faute de quoi les bases légales devraient faire l'objet d'un
réexamen approfondi.
Schriftliche Erklärung des Bundesrates
Déclaration écrite du Conseil fédéral
Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en pos-
tulat
#ST# 93.3677
Interpellation Hegetschweiler
Fragen zum Bericht
der Studienkommission Marktmiete
Commission d'étude «Loyer libre»
Diskussion - Discussion
Siehe Seite 660 hiervor - Voir page 660 ci-devant
Le président: M. Carobbio communique qu'il retire sa motion.
Je rappelle que nous débattons sur l'ensemble des interven-
tions.
Baumberger Peter (C, ZH): Bevor ich zu meiner Motion
komme, habe ich noch zwei, drei Vorbemerkungen, nachdem
ich in der Diskussion zu den parlamentarischen Initiativen ver-
schiedentlich angegriffen worden bin - angegriffen einfach
deswegen, weil die Leute offenbar nur die Titel der Vorstösse
lesen und nicht die Texte.
Auch wenn ich Präsident des Hauseigentümerverbandes Win-
terthur bin, verfolgen diese Motion und das, was wir wollen
und worüber wir abgestimmt haben, entgegen dem, was von
selten organisierter Mieter gesagt wurde, keine gegen die Mie-
ter gerichteten Ziele. Die Motion strebt auch keine finanzielle
Umverteilung an, wie das von Herrn Strahm Rudolf erwähnt
wurde, im Sinne von: Gewinne privat, Kosten dem Staat Es
geht vielmehr- auch in meiner Motion, ich bitte Sie, diese zu
lesen - um den schrittweisen Übergang, ausdrücklich unter
Beibehaltung des Schutzes vor Missbrauch.
Die Motion will dies im Interesse der besseren und sozialeren
Wohnraumversorgung gerade für Familien und für jüngere
Leute, und sie will es auch zur Förderung der Investitionen auf
dem Wohnungsmarkt Meine Motion definiert diese Begriffe
anders als der Mieterverband in der kürzlich publizierten Bro-
schüre. In dieser Broschüre schreibt der Mieterverband auf
Seite 5, es gehe darum, bei der Marktmiete die staatlichen Re-
gulierungen betreffend missbräuchliche Mietzinse abzuschaf-
fen. So steht es nur dort, jedoch nicht in meiner Motion. Meine
Motion behält diese Missbrauchsgesetzgebung vor. Auch
alle, die für die parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler
gestimmt haben, wollen den Schutz der Mieter vor Missbräu-
chen beibehalten.
Wir alle wissen, dass die Wohnbauproduktion nach wie vor un-
genügend ist, um wirklich Markt zu schaffen. Wir sollten auch
wissen, dass es nicht vertretbar ist, ein Drittel und mehr der
Wohnungsbauproduktion nun mit staatlicher Unterstützung
zu realisieren. Auch hier werden mir Aussagen unterstellt, wel-
che ich nicht gemacht habe. Ich habe nie gesagt, es seien
1 Milliarde Franken Bundesgelder verloren und dergleichen.
Es stimmt anderseits auch nicht, was in der erwähnten Bro-
schüre steht: Es geht nicht nur um die 100 Millionen Franken
Direkthilfe des Bundes, sondern es sind viele Millionen Fran-
ken der Kantone und der Gemeinden zu berücksichtigen. Ich
mache lediglich immer wieder darauf aufmerksam, dass die
Eventualleistungen des Bundes, diese Bürgschaften, letztlich
doch gefährdet sein können und gefährdet sein werden, näm-
lich dann, wenn sich die Schere öffnet zwischen den laufen-
den Erhöhungen der Mietzinse - alle zwei Jahre nach WEG -
und den Löhnen, die möglicherweise nicht mehr mit der glei-
chen Schnelligkeit zu steigen vermögen. Diese Gefährdung
besteht
Für alle Fachleute - ich möchte das im einzelnen nicht wieder-
holen, Herr Jaeger hat darüber gesprochen - liegt es auf der
Hand, dass der überdehnte Mieterschutz, und nur um diesen
geht es, heute zu volkswirtschaftlichen Nachteilen führt. Ich
verweise auf die neueste Umfrage Farago (1993, Band 54 der
Schriftenreihe «Wohnungswesen»). Diese hat aufgezeigt,
dass das Mietrecht nicht nur zu einer Zurückhaltung der Inve-
storen und damit zu Nachteilen für die Mieter geführt hat, son-
dern dass es auch ein Hindernis für die zunehmend wichtige
Erneuerung - ich erinnere an die Wohnbaubestände der sech-
ziger Jahre - von Altwohnungen darstellt Auch der Göhner-
Merkur-Chef hat übrigens - Sie haben das am 3. März in der
«Handelszeitung» gelesen - ganz klar gesagt, das Mietrecht
sei eindeutig die Investitionsbremse. Wir müssen da tatsäch-
lich etwas unternehmen.
Der Bericht der Studienkommission Marktmiete ist erst her-
ausgekommen, nachdem der Bundesrat in seiner Stellung-
nahme vom 5. Mai 1993 beantragt hatte, meine Motion in ein
Postulat umzuwandeln. Der Bundesrat hatte damals auf die-
sen Bericht verwiesen und gesagt: Wenn wir mehr wissen,
können wir entscheiden. Heute wissen wir mehr, deshalb
müssen wir entscheiden und dem Bundesrat den Auftrag ge-
ben, nun das Nötige vorzukehren.
Der Bericht der Studienkommission Marktmiete, diese gelben
Bücher, die Sie gelesen haben oder vielleicht auch nicht - ich
muss feststellen, dass beispielsweise Frau Kollegin Misteli oh-
nehin nur den Titel meiner Motion gelesen hat und nicht deren
Inhalt -, hat sich nun zu Recht einerseits mit der reinen Markt-
miete befasst; die sogenannte reine Marktmiete ist das, was
die Leute vom Mieterverband meinen, was ich aber mit meiner
Motion nicht meine. Ich habe den Begriff anders definiert.
Im Zusammenhang mit der Marktmiete ist klar: Da kommen
auch die Probleme der Subjekthilfe, des Wohngeldes, zum
Tragen. Aber, Frau Misteli, Sie haben auch das nicht fertigge-
lesen ; selbst in jenem Fall sind - auch gemäss Bericht der Stu-
dienkommission - diese Mehrausgaben durch die künftigen
Mehrerträge bezahlbar, das soll heissen, durch die auf den Er-
trägen zu bezahlenden Steuern. Im übrigen ist wie bisher nicht
zu erwarten, dass die Vermieter die Möglichkeiten voll aus-
schöpfen würden.
Verdienstvollerweise hat sich die Studienkommission Markt-
miete andererseits auch mit Teilschritten, mit einem schrittwei-
sen Übergang zu mehr Markt, befasst Es geht dabei um die
Verstärkung der Marktelemente - Ortsüblichkeit usw. -, das
wurde alles schon gesagt Die Kontroverse, die darüber in
Gang gebracht wurde, ob eine Revision von Artikel 34septies
Absatz 1 der Bundesverfassung notwendig wäre, können wir
beiseite lassen. Sie ist gegenstandslos, weil der Mieterschutz-
artikel auch gemäss meiner Motion beibehalten werden soll.
Das steht in meiner Motion; man muss nur den Text lesenl

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Motion de Dardel Hypothekarzinssenkung. Auswirkung auf die Mietzinse
Motion de Répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers
In
Amtliches Bulletin der Bundesversammlung
Dans
Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale
In
Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale
Jahr
1994
Année
Anno
Band
II
Volume
Volume
Session
Sommersession
Session
Session d'été
Sessione
Sessione estiva
Rat
Nationalrat
Conseil
Conseil national
Consiglio
Consiglio nazionale
Sitzung
09
Séance
Seduta
Geschäftsnummer
93.3460
Numéro d'objet
Numero dell'oggetto
Datum
09.06.1994 - 08:00
Date
Data
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949-950
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20 024 118
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