ch_vb · 93.3076 · 1994-06-09 · de


Droit de bail
948
N 
9 juin 1994
#ST# 93.3076
Motion Carobbio
Mietverträge. Nebenkosten
Contrats de location. Frais accessoires
Wortlaut der Motion vom 4. März 1993
Bei Mietverträgen kommt es bei der Anrechnung der Nebenko-
sten häufig zu Missbräuchen und folglich zu Streitigkeiten zwi-
schen Vermietern und Mietern. Manchmal werden über die Ne-
benkosten versteckte Mieterhöhungen durchgeführt Diese Ge-
fahrbesteht besonders für MietersubventionierterWohnungen.
Dies ist zum Teil auf die Bestimmungen des Wohnbau- und Ei-
gentumsförderungsgesetzes und der dazugehörigen Voll-
zugsverordnung sowie der Vollzugsverordnung zum Miet-
recht des Obligationenrechts (VMWG) zurückzuführen. Nach
diesen Bestimmungen gelten beispielsweise als Nebenko-
sten auch die Objektsteuer und die Gebäudeversicherungs-
prämien, welche offensichtlich nicht Kosten sind, die dem Ver-
mieter aus effektiven Leistungen an den Mieter entstehen.
Wir ersuchen den Bundesrat, die Bestimmungen von Arti-
kel 38 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes so-
wie der Artikel 4,5,6 der VMWG so zu ändern, dass:
- sowohl für die Vermietungen auf dem freien Markt als auch
für subventionierte Vermietungen als anrechenbare Kosten
nach den Bestimmungen von Artikel 257a und 257b OR nur
jene Kosten gelten, die ausdrücklich vertraglich vereinbart
sind und den Kosten für eine tatsächliche Leistung entspre-
chen, die dem Mieter zugesichert wurde;
-aus den Beispiellisten der erwähnten Verordnungen alle
Hinweise auf Objektsteuern und Gebäudeversicherungsprä-
mien gestrichen werden.
Texte de la motion du 4 mars 1993
Dans les contrats de location, la facturation des frais accessoi-
res donne souvent lieu à des abus et par conséquent à des dif-
férends entre bailleurs et locataires. Dans certains cas, les frais
accessoires sont en fait des hausses de loyer camouflées. Les
locataires de logements subventionnés sont particulièrement
exposés à ce risque.
Une situation similaire résulte des dispositions relatives aux
frais accessoires qui figurent dans la loi fédérale encourageant
la construction et l'accession à la propriété de logements,
dans l'ordonnance afférente, ainsi que dans l'ordonnance
d'application des règles du droit de bail dans le Code des obli-
gations (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habi-
tations et de locaux commerciaux, OBLF). Ces dispositions in-
cluent par exemple dans les frais accessoires les impôts fon-
ciers et les cotisations d'assurance immobilières, qui ne cons-
tituent manifestement pas de frais assumés par le bailleur pour
des prestations effectives au locataire.
Les soussignés demandent au Conseil fédéral de modifier les
dispositions prévues à l'article 38 de la loi et aux articles 4,5,6
OBLF, de manière à ce que:
- les frais accessoires imputables, conformément aux
articles 257a et 257b du CO, tant pour la location de loge-
ments sur le marché libre que pour les appartements subven-
tionnés, soient exclusivement ceux qui ont été expressément
convenus et qui correspondent au coût des prestations effecti-
vement fournies au locataire;
- les références aux impôts immobiliers et aux cotisations
d'assurance soient éliminées des listes d'exemples figurant
dans les ordonnances susmentionnées.
Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Béguelin, Boden-
mann, Brügger Cyrill, Danuser, de Dardel, Duvoisin, Eggen-
berger, Fankhauser, Goll, Haering Binder, Herczog, Jori, Le-
dergerber, Leemann, Leuenberger Ernst, Mauch Ursula,
Rechsteiner, Spielmann, Steiger Hans, Strahm Rudolf,
Tschäppät Alexander, Vollmer, Zisyadis 
(24)
Schriftliche Begründung - Développement par écrit
La question des frais accessoires qui peuvent être perçus au
titre d'un contrat de bail est réglée par une disposition géné-
rale, une disposition spéciale, ainsi que par quelques règles
d'exécution. La disposition générale figurant à l'article 257a
du Code des obligations établit de manière imperative trois
principes, qui ne peuvent être éludés par contrat:
1. les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que
s'ils sont expressément convenus (art 257aal. 2 CO);
2. ces frais ne peuvent être imputés, pour les logements et les
locaux commerciaux, que s'ils sont dus à des dépenses effec-
tives (art 247b al. 1er CO);
3. ils doivent correspondre à des prestations effectives, jugées
comme telles seulement si elles ne sont pas déjà incluses
dans le bail, comme le sont les frais d'entretien.
Par ailleurs, l'article 256 alinéa 2 CO détermine clairement
qu'en échange du versement d'un loyer le bailleur doit fournir
l'objet loué et le maintenir dans un état propre à l'usage
convenu. En vertu de ces principes, il nous semble que ni les
cotisations d'assurance ni les taxes d'usage (comme la taxe
d'évacuation des eaux usées) ne devraient être considérées
comme frais accessoires, car elles ne servent qu'à couvrir des
risques encourus par le bailleur (s'agissant des cotisations
d'assurance) ou des frais subis par lui qui sont déjà inclus
dans le calcul des loyers (taxes et impôts immobiliers), et ne
correspondent donc pas à des prestations fournies au loca-
taire.
Or, les articles 4, 5, 6 de l'OBLF, qui précisent les normes gé-
nérales rappelées plus haut, fournissent une série d'exem-
ples, parmi lesquels figure l'imputation des cotisations d'assu-
rance, concernant uniquement, il est vrai, l'installation de
chauffage (art. 5 al. 2 let h OBLF).
Pire encore, l'article 38 alinéa 2 de la loi, qui établit comme rè-
gle imperative le principe selon lequel, pour les appartements
subventionnés, les frais accessoires ne sont à la charge du lo-
cataire que s'ils sont expressément convenus, inclut dans la
liste des exemples de tels frais:
-les impôts fonciers;
- les cotisations d'assurance sur les bâtiments.
Ces dispositions sont contraires aux principes généraux qui
établissent que seuls peuvent être considérés comme frais
accessoires les coûts correspondant à des prestations effec-
tives.
Enfin, si l'on tient compte du fait que le système légal prévoit
que le loyer fixé par les parties sur le marché libre est calculé
sur la base des coûts financiers (charges hypothécaires, ré-
munération du capital propre), des frais d'administration et
d'entretien, ainsi que des charges fixes (tels les cotisations
d'assurance et les impôts fonciers), tandis que le loyer des ap-
partements subventionnés n'inclut pas les charges fixes, les
dispositions de l'article 38 alinéa 2 de la loi paraissent encore
plus discutables. En effet, cette situation crée une inégalité de
traitement entre locataires d'appartements du marché libre et
locataires de logements subventionnés.
Pour tous ces motifs, les dispositions en vigueur doivent être
modifiées dans le sens indiqué par la motion.
Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates
vom 12. Mai 1993
Rapport écrit du Conseil fédéral
du 12 mai 1993
Dans le cadre de la loi fédérale encourageant la construction
et l'accession à la propriété de logements (LCAP), le loyer est
déterminé selon le principe du loyer couvrant les coûts. Cette
couverture par le loyer s'étend à l'intérêt du capital étranger et
du capital propre, à un amortissement du capital étranger de
25 pour cent en 25 ans ainsi qu'à un forfait pour l'entretien et
l'administration. Toutes les autres prestations fournies par le
bailleur au profit du locataire sont à imputer en tant que frais
accessoires. Cette réglementation se fonde sur l'article 38
LCAP où sont mentionnés ces frais accessoires; l'article 25 de
l'ordonnance LCAP complète les frais listés dans l'article 38 et
rappelle qu'il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisa-
tion de l'immeuble loué, y compris les contributions publi-
ques. Cette réglementation a été établie en vue d'unifier les

9. Juni 1994
949
Mietrecht
frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et
d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas
échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités
de conciliation compétentes.
La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'appli-
cation de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant
aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non né-
gligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires.
En revanche, dans la construction de logements ne béné-
ficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux par-
ties de décider si les frais accessoires doivent être payés sé-
parément.
La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1 er janvier
1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré
comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de loge-
ments. Il est appliqué uniformément dans tout le pays.
En ce qui concerne l'article 5 alinéa 2 de l'ordonnance sur le
bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux com-
merciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà
valeur dans l'ancien droit (art 5a let. g de l'ordonnance
concernant des mesures contre les abus dans le secteur loca-
tif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun
problème dans son application.
C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier
la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preu-
ves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la
motion.
Schriftliche Erklärung des Bundesrates
Déclaration écrite du Conseil fédéral
Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.
#ST# 93.3460
Motion de Dardel
Hypothekarzinssenkung.
Auswirkung auf die Mietzinse
Répercussion de la baisse des intérêts
hypothécaires sur les loyers
Wortlaut der Motion vom 5. Oktober 1993
Der Bundesrat wird ersucht, den Räten einen Entwurf zu ei-
nem dringlichen Bundesbeschluss zu unterbreiten, der
a den Bundesrat ermächtigt, bei Hypothekarzinssenkungen
eine allgemeine Mietzinssenkung anzuordnen;
b. die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer berechtigt, sich
dieser Mietzinssenkung ganz oder teilweise zu widersetzen,
indem sie allen Mieterinnen und Mietern ein entsprechend be-
gründetes Schreiben zukommen lassen;
c. den Mieterinnen und Mietern ermöglicht, dieses Schreiben
mit Beschwerde an die Schlichtungsstelle anzufechten.
Texte de la motion du 5 octobre 1993
Le Conseil fédéral est invité à présenter aux Chambres fédéra-
les un projet d'arrêté fédéral urgent:
a autorisant le Conseil fédéral à décréter une baisse générale
des loyers en cas de baisse des intérêts hypothécaires;
b. réservant aux propriétaires le droit de s'y opposer totale-
ment ou partiellement en adressant à chaque locataire une for-
mule officielle dûment motivée;
c. permettant au locataire de contester cet avis sur formule
officielle par une requête adressée à la Commission de conci-
liation.
Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Bäumlin, Boden-
mann, Carobbio, Caspar-Hutter, Danuser, Duvoisin, Eggen-
berger, Fankhauser, von Feiten, Gross Andreas, Haering Bin-
der, Hämmerle, Herczog, Hubacher, Ledergerber, Leemann,
Leuenberger Ernst, Rechsteiner, Steiger Hans, Strahm Rudolf,
TschäppätAlexander, Vollmer, Zbinden, Zisyadis, Züger (26)
Schriftliche Begründung - Développement par écrit
Les loyers, en Suisse, ont explosé à la faveur de la hausse des
intérêts hypothécaires. Les bailleurs ont fait valoir tous les
moyens prévus par la loi et il s'en est suivi une hausse géné-
rale des loyers de plus 35 pour cent, soit le double de l'aug-
mentation du coût de la vie en trois ans et demi.
Dans le courant de 1993, les intérêts hypothécaires ont com-
mencé de baisser de manière importante. Mais les bailleurs ne
répercutent pas cette baisse sur les loyers ou, dans le meilleur
des cas, ne la répercutent que de manière très insuffisante.
Or, une baissé générale des loyers est souhaitable pour plu-
sieurs raisons:
a En ne répercutant pas (ou pas suffisamment) la baisse des
intérêts hypothécaires sur les loyers, les propriétaires encais-
sent une augmentation de leurs revenus de manière totale-
ment injustifiée.
A l'heure où les salaires sont soumis à des pressions à la
baisse (nominale ou, en tout cas, réelle), les propriétaires peu-
vent être légitimement invités à contribuer à l'effort collectif en
supportant simplement de renoncer à une hausse injustifiée
de leurs revenus.
b. Selon un sondage MIS Trend de Lausanne, 21 pour cent
des locataires de Suisse supportent un loyer supérieur à
33 pour cent de leurs revenus et 31 pour cent des locataires
aux revenus les plus modestes (en dessous de 5000 francs
par mois) consacrent plus du tiers de leurs revenus au paie-
ment du loyer.
Or, il est admis actuellement que le loyer implique une dé-
pense de 20 pour cent au plus du revenu (il y a 20 ans, on
parlait de 15 pour cent du revenu). C'est dire si les loyers ont
explosé en peu d'années et s'ils enfoncent des centaines de
milliers de personnes dans de grandes difficultés. Une baisse
générale des loyers soulagerait nombre de difficultés, tout en
réduisant le montant des aides sociales des cantons et com-
munes.
c. Une baisse des loyers aurait par ailleurs l'avantage de déga-
ger des moyens supplémentaires pour une augmentation de
la consommation des biens et des services, autrement dit, elle
aurait l'avantage de contribuer à la relance nécessaire de
l'économie.
La procédure de baisse de loyer prévue par la loi est trop com-
plexe, trop lente et trop astreignante. Elle est donc insuffisante
pour provoquer une baisse générale des loyers. Il faut donc
modifier cette procédure par un changement légal institué par
arrêté urgent
Le taux des intérêts hypothécaires a baissé de 7 à 6 pour cent
en 1993. Les perspectives de baisses supplémentaires sont
très vraisemblables dans un avenir proche. Il y a lieu pour le
Parlement de prendre des mesures par un arrêté fédéral ur-
gent, qui prévoirait que:
1. Le Conseil fédéral est autorisé à décréter une baisse géné-
rale de tous les loyers pour les taux équivalant à ceux prévus
actuellement dans la loi et l'ordonnance d'application.
2. Le bailleur qui conteste partiellement ou totalement devoir
accorder la baisse prévue par le Conseil fédéral devra alors
notifier cette contestation au locataire sur la formule officielle
en indiquant les motifs pour lesquels il refuse totalement ou
partiellement la baisse décrétée par le gouvernement.
3. Le locataire pourra alors à son tour contester la notification
du propriétaire auprès de la Commission de conciliation.
Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates
vom 17. November 1993
Rapport écrit du Conseil fédéral
du 17 novembre 1993
Conformément à l'article 270a du Code des obligations, le lo-
cataire peut, entre autres, demander une diminution du loyer
s'il aune raison d'admettre que la chose louée procure au bail-
leur un rendement excessif à cause d'une notable modifica-
tion des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse
des frais. Le bailleur doit présenter par écrit sa demande de di-
minution au bailleur. Si ce dernier ne donne pas suite à la de-

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Motion Carobbio Mietverträge. Nebenkosten
Motion Carobbio Contrats de location. Frais accessoires
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Année
Anno
Band
II
Volume
Volume
Session
Sommersession
Session
Session d'été
Sessione
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Rat
Nationalrat
Conseil
Conseil national
Consiglio
Consiglio nazionale
Sitzung
09
Séance
Seduta
Geschäftsnummer
93.3076
Numéro d'objet
Numero dell'oggetto
Datum
09.06.1994 - 08:00
Date
Data
Seite
948-949
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