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Protection des locataires. Initiative populaire
202
N 
12 mars 1986
#ST# Neunte Sitzung - Neuvième séance
Mittwoch, 12. März 1986, Nachmittag
Mercredi 12 mars 1986, après-midi
16.00 h
Vorsitz - Présidence: Herr Bundi
85.015
Mieterschutz. Volksinitiative und
Gegenentwürfe
Protection des locataires.
Initiative populaire et contre-projets
Fortsetzung - Suite
Siehe Seite 190 hiervor - Voir page 190 ci-devant
Müller-Meilen: Von freier Marktwirtschaft kann im Woh-
nungs- und Mietwesen nur noch beschränkt die Rede sein.
Dafür sind die Preisbildung und die Kündigung schon zu
stark geregelt. Wir haben etwas wie eine eingemauerte
Marktwirtschaft. Das ist immerhin besser als gar keine, als
die etatistische Ordnung, wie wir sie in der Kriegs- und
Nachkriegszeit bis 1970 hatten. Ihr Resultat war die
Abschreckung der Investoren vom Wohnungsbau, was eine
chronische Wohnungsnot verursachte. Darauf kam der Ruf
nach noch mehr Mieterschutz mit der Folge von noch mehr
Wohnungsnot. Erst der Uebergang zur Missbrauchsgesetz-
gebung 1970 hat uns aus diesem Teufelskreis befreit. Es
wäre verhängnisvoll, wenn wir erneut in diesen Teufelskreis
gerieten. Die Volksinitiative würde den Weg dazu bereiten.
Die Wohnung ist ein besonderes Gut, an ihr hängt für viele
Lebensqualität. Deshalb ist auch der Schutz der Mieter vor
missbräuchlicher Kündigung und anderen missbräuchli-
chen Handlungen gerechtfertigt.
Die heutige Regelung hat sich im ganzen bewährt, und das
Verhältnis zwischen den meisten Mietern und Vermietern ist
gut. Schwarze Schafe, wie sie Herr Leuenberger genannt
hat, gibt es auf beiden Seiten.
Von einem freien Markt kann auch in bezug auf die Preisbil-
dung nicht gesprochen werden. Die mögliche Anfechtung
hat präventive Wirkungen. Für eine gleichwertige Wohnung
können deshalb heute ganz verschiedene Preise, je nach
Herstellungsjahr, bezahlt werden. Die Konsequenz ist eine
starke Unterbelegung der billigeren älteren Wohnungen,
eine übermässige Nachfrage nach mehr Wohnraum. Jeder
Schweizer bewohnt jedes Jahr im Durchschnitt einen Qua-
dratmeter mehr Wohnraum.
Diese Nachteile der heutigen Lösung muss man neben den
Vorteilen auch sehen. Sie würden um ein Vielfaches ver-
schärft durch neue staatliche Vorschriften, durch den
Uebergang von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete und
durch die Verschärfung des Kündigungsschutzes. Wir soll-
ten den Rest des Marktes, den wir in der Wohnungs- und
Mietpolitik noch haben, sorgsam hüten; denn er ist der
Garant für eine genügende Wohnungsproduktion.
In diesem Sinne halte ich die Anträge des Gegenvorschlages
für gerade noch tragbar. Aber eine verfassungsmässige
Grundlage für eine weitergehende Reglementierung auf
dem Mieterschutzgebiet würde gegen die längerfristigen
Interessen sowohl der Mieter wie der Vermieter verstossen.
Die Vorkämpfer der Initiative sind nicht die Zukunftsgerich-
teten, es sind im Grunde die Gestrigen, die die Zustände
während und nach dem Kriege wieder einführen wollen.
Ich werde gegen die Initiative und für den Gegenvorschlag
der Kommission stimmen. Ich muss dabei keine Kröte
schlucken, Herr Hubacher. Ich fühle mich, um beim Getier
zu bleiben, eher vor einem Crevetten-Cocktail mit reichlich
pikanter Sauce.
Ich möchte noch eine Frage an Frau Bundesrätin Kopp
richten: Ich bitte um eine Interpretation von bundesrätlicher
Seite des neuen Begriffes der «Anfechtbarkeit». Es würde
mich interessieren, wie er interpretiert wird, wie weit er
gehen soll. Heisst das nur «Erstreckung», oder soll das bis
zu einer Aufhebung der Mietverhältnisse gehen?
Leuenberger-Solothurn: Lassen Sie mich meiner Enttäu-
schung darüber Ausdruck geben, dass wir hier die Gelegen-
heit heute morgen und vermutlich auch diesen Nachmittag
versäumt haben und noch versäumen werden, grundsätzli-
cher über ein Mietrecht der Zukunft zu reden. Es ist ja
durchaus vorstellbar, dass in den nächsten Jahren das, was
in der Vergangenheit etwa als Wohnbauboom in die
Geschichte eingegangen ist, tatsächlich der Geschichte
angehört, zum Teil aus ökonomischen Gründen, weil offen-
bar im Wohnungsbau nicht mehr jene Renditen zu erreichen
sind, die man sich ehedem vorgestellt hat. Aus einzelnen
Kantonen liegen ja tatsächlich schon Zahlen vor, dass der
Wohnungsbau stagniert.
Aber es könnte auch ein Zeitpunkt kommen, in dem für eine
Einschränkung des Wohnungsbaus ökologische Gründe
angeführt werden. Es hat sich nach und nach herumgespro-
chen, dass mit Boden sparsam umzugehen ist, dass also der
Traum vom Einfamilienhaus mancherorts ausgeträumt ist
und in der Folge die Zahl und auch der relative Anteil der
Mieter eher noch zunehmen wird. Diese Behauptungen füh-
ren mich dazu, anzunehmen, dass in der Zukunft im Woh-
nungsmarkt, namentlich in den Agglomerationen, ein
Ungleichgewicht entstehen wird, wo es noch nicht besteht,
oder sich verstärken wird, wo es bereits besteht. Daraus
können, ja müssen soziale Spannungen resultieren. Diesen
Spannungen können wir nur vorbeugen, indem wir hier die
nötigen Regelungen verabschieden.
Man könnte sich nun, vergleichbar etwa dem Arbeitsver-
tragsrecht, darauf berufen, dass starke Sozialpartner vor-
handen seien, die diese Regelungen aufstellen können.
Aber ich glaube, wir haben gerade in dieser Debatte heute
gehört, dass es noch kaum gelungen ist, Rahmenmietver-
träge herzustellen. Die Vermutung liegt also nahe, dass hier
die nötige Kraft der Vertragspartner fehlt und sich also eine
Regelung durch die öffentliche Hand aufdrängt.
Lassen Sie mich einen Sprung machen und zur Abstim-
mungssituation etwas ausführen. Wir haben eine Initiative
auf dem Tisch des Hauses, wir haben einen Gegenvor-
schlag, und wir haben - worüber nicht abzustimmen sein
wird, aber trotzdem spielt es eine Rolle - das geltende
Recht. Ich möchte zuerst Frau Bundesrätin Kopp bitten, in
ihrem Votum präzis und detailliert den Unterschied zwi-
schen dem geltenden Recht und dem Gegenvorschlag her-
auszuarbeiten. Es ist von etwelcher Bedeutung zu wissen,
ob der Gegenvorschlag etwas Neues bringt oder im wesent-
lichen nur eine systematische Erfassung des geltenden
Rechtes plus die rechtliche Möglichkeit der Ausdehnung
des BMM auf die ganze Schweiz ist.
Mit dem Folgenden wende ich mich an die Gegner der
Initiative, die ja, nach der Zahl heute morgen zu schliessen,
recht zahlreich zu sein scheinen. Mir fällt auf, dass praktisch
sämtliche Argumente, die hier gegen die Initiative vorgetra-
gen werden, materiell ebenfalls gegen den Gegenvorschlag
ins Feld geführt werden können.
Die Initiativgegner wollen offenbar gar nichts ändern. Herr
Bonnard ist der einzige, der das ganz offen ausgesprochen
hat und zum zweimal Nein steht. Auch Herr Hess hat ange-
tönt, dass er ohne den Gegenvorschlag recht gut leben
könne. Wahrscheinlich hat auch die Weigerung des Stände-
rates, die OR- und die BMM-Revision an die Hand zu neh-
men, etwas damit zu tun, dass die Initiativgegnertatsächlich
nichts ändern wollen. Die juristischen Kapriolen, die Herr
Bonnard heute morgen hier vorgeführt hat, indem er sich
fragte, ob nicht auch ein Vermieterschutz eingeführt werden

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Mieterschutz. Volksinitiative und Gegenentwürfe
sollte, lassen bezüglich der OR-Revision nicht viel Gutes
ahnen.
Wenn heute die Initiativgegner angetreten sind und den
Initianten geraten haben, ihre Initiative zurückzuziehen, so
müssen die Initiativgegnerzwei Fragen klipp und klar mit Ja
beantworten können:
Die erste Frage. Sind die Initiativgegner dazu bereit, in der
Volksabstimmung den Gegenvorschlag auch tragen zu hel-
fen, und zwar echt tragen zu helfen - mit etwelchem Auf-
wand und nicht beispielsweise mit Parolen-Tricks, wie wir
sie jetzt kennen: schweizerische Partei, Ja; sämtliche Kanto-
nalparteien, Nein.
Die zweite Frage an die Initiativgegner könnte etwa heissen:
Sind sie bereit- und die Frage müsste heute hier beantwor-
tet werden -, die OR-Revision mindestens auf dem Niveau
der bundesrätlichen Vorlage mittragen zu helfen? Wenn sie
dazu nicht bereit sind, muss ich annehmen, dass sie als
Régie immobilière, als Regisseure, praktisch eine Regie
führen möchten, die etwa so aussieht: Die Initianten sollen
die Initiative zurückziehen und den Gegenvorschlag durch
die Volksabstimmung durchpauken. Damit sind sie etwelche
Zeit beschäftigt. Die Initianten könnten dann als brave Kut-
schenrosse am Ziel unter Umständen feststellen, dass sie
eine Kutsche über den Gotthard gezogen haben, die ihnen
sehr bekannt vorkommt, weil sie möglicherweise nicht viel
mehr als das jetzt geltende Recht wäre.
Es könnte nützlich sein, wenn wir uns über diese Fragen
noch ein bisschen unterhalten würden. Deshalb bitte ich vor
allem die Initiativgegner, heute die Karten auf den Tisch zu
legen und zu sagen, ob sie tatsächlich bereit wären, in einer
Volksabstimmung mit etwelchem Einsatz ihren Gegenvor-
schlag dann auch zu vertreten.
M. Magnin: Bien que je partage pleinement les opinions
exprimées par le porte-parole de notre groupe, M. Werner
Carobbio, je tiens à ajouter deux ou trois remarques.
Tout d'abord, je considère qu'il est anormal que nous ayons
dû attendre quarante mois avant de pouvoir débattre d'une
initiative. Cela signifie, avec les délais encore nécessaires
pour la votation devant le peuple, puis l'élaboration des lois
d'application de l'article constitutionnel éventuellement
accepté, qu'il faut attendre au minimum six ou sept ans
avant qu'une initiative déposée devant une Chambre fédé-
rale puisse produire ses effets. Lorsque je dis six ou sept
ans, je suis modeste car, par exemple, il a fallu attendre
quinze ans après le dépôt de l'initiative en faveur d'une
véritable retraite populaire à laquelle un contre-projet avait
été opposé pour que le deuxième pilier entre en vigueur. A
mon avis, ces délais sont tout à fait anormaux.
D'autre part lorsqu'on nous dit que le contre-projet présenté
par le Conseil fédéral va largement en direction des proposi-
tions de l'initiative, j'estime que cela n'est que très partielle-
ment vrai. En effet, il suffit de demander leur avis aux
auteurs de l'initiative pour se forger une opinion différente.
Dans un article de M. David Lâchât, un des responsables des
organisations de défense des locataires à Genève, on peut
lire ce qui suit: «Notre initiative contient pour l'essentiel
deux postulats. D'abord, le propriétaire aura l'obligation de
justifier le congé qu'il notifie. Ensuite, les résiliations de bail
qui ne reposaient pas sur des raisons suffisantes pourront
être annulées par le juge». Là est véritablement le point
capital de l'initiative sur lequel le contre-projet ne donne
absolument pas satisfaction. On peut donc dire que le
contre-projet ne répond que relativement peu à l'attente des
auteurs de l'initiative.
A cette tribune, certains ont jugé cette initiative excessive.
Ce qui me paraît très excessif, c'est la notion de propriétaire
de droit divin. Comment admettre dans un domaine aussi
important pour l'homme qu'un individu propriétaire puisse
donner congé sans même avoir besoin d'en donner les
motifs? D'ailleurs, le même privilège existe en ce qui con-
cerne le patronat de droit divin. Selon le code des obliga-
tions, un patron peut congédier son employé sans justifier
cette mesure. Cela me paraît absolument insoutenable en
1986. Malheureusement dans notre pays, on en est encore à
défendre de tels privilèges qui datent du début du siècle.
Dans une période telle que celle que nous connaissons
aujourd'hui, dans la plupart des grandes villes du pays où
sévit une très grave pénurie de logements, personne ne peut
le contester, la possibilité de donner congé sans explica-
tions est un moyen de pression intolérable sur le locataire;
elle permet tous les abus. Certes, s'il ne faut pas généraliser
en ce qui concerne les abus dans ce secteur, il ne faut pas
non plus minimiser ceux-ci. En effet, la situation dans ce
domaine peut être comparée à un iceberg qui flotte à la
surface de l'eau: nous n'en voyons que le 10 pour cent, le
90 pour cent reste caché. D'ailleurs, dans les régions où les
organisations de défense des locataires sont influentes, il
apparaît effectivement que les abus sont nombreux. Dans
d'autres régions, malheureusement, les locataires doivent
subir ces abus sans pouvoir se défendre, donc sans que l'on
en ait connaissance. On a alors beau jeu d'affirmer à cette
tribune que les abus sont relativement peu nombreux. A
mon avis, il est inadmissible de défendre la notion selon
laquelle un propriétaire peut librement donner congé sans
être tenu d'en indiqur les motifs.
Par ailleurs, dans les conditions actuelles, c'est-à-dire tant
que le double oui n'est pas admis - après la décision du
Conseil des Etats, il semble bien que cela ne puisse pas être
le cas avant longtemps- un contre-projet s'apparente à un
véritable chantage. La situation est la suivante: On dit aux
auteurs de l'initiative: ou bien vous acceptez notre contre-
projet, ou bien vous risquez de tout perdre. L'expérience a
en effet montré que le contre-projet a, jusqu'à maintenant,
eu pour objectif et pour effet de faire, dans la plupart des
cas, échouer initiative et contre-projet. De telles pratiques
sont, à mon avis, en train de dénaturer complètement notre
système de démocratie directe.
Allenspach: Ich gestatte mir drei Bemerkungen:
1. Der Schutz vor Missbrauch ist die Leitlinie der schweizeri-
schen Mieterschutzgesetzgebung. Das Recht des Vermie-
ters, beispielsweise einen Mietvertrag zu kündigen, darf
nicht grundsätzlich in Frage gestellt werden. Nur dann,
wenn der Vermieter die ihm zustehenden Rechte miss-
braucht, geniesst der Mieter einen zusätzlichen gesetzlichen
Schutz. In dieser Form der Missbrauchsgesetzgebung lässt
sich der Mieterschutz ohne Interpretationsschwierigkeiten
in unser allgemeines Rechtssystem einfügen. Missbräuche
finden keinen Rechtsschutz. Das ist unsere gegenwärtige
Auffassung über den Mieterschutz und wird auch unsere
zukünftige sein. Wir brauchen deshalb nicht lange über eine
andere Politik in der Zukunft zu sprechen.
Die Initiative verlangt etwas anderes. Trotz der Beschwichti-
gungsversuche verlangt sie, dass der Schutz des Mieters
auch bei einem rechtmässigen, bei einem nicht missbräuch-
lichen Verhalten des Vermieters möglich sei. Von diesem
Schütze profitierten keineswegs nur die sozial schwäche-
ren, sondern auch wirtschaftlich potente Mieter. In der Folge
könnten auch Mieter, die unter Umständen wirtschaftlich
viel stärker als der Vermieter sind, sich auf diesen Mieter-
schutz berufen.
Es ist problematisch, wenn Subventionen nach dem Giess-
kannenprinzip ausgeschüttet werden, und es ist ebenso
problematisch, wenn soziale Schutzbestimmungen auch
jenen Vorteile verschaffen, die diesen sozialen Schutz nicht
nötig haben. Ich lehne deshalb diese Initiative ab.
2. Von den drei vorliegenden Gegenvorschlägen entspricht
die Fassung des Ständerates meinen Intentionen am besten.
Der vom Ständerat beigefügte Grundsatz der freien Gestal-
tung des Mietverhältnisses enthält eine wichtige Aussage.
Seitens des Bundesrates wird zwar versichert, die Aufnahme
dieses Grundsatzes in die Verfassung sei nicht nötig; er
gelte als allgemeiner Rechtsgrundsatz ohnehin. Dennoch
würde die Erwähnung des Grundsatzes der freien Gestal-
tung des Mietverhältnisses in der Verfassung zur Beruhi-
gung und auch zur Klarstellung beitragen. Es gibt Kreise, die
diesen Grundsatz aus ideologischen Gründen oder aus der
Besonderheit des Mietvertrages heraus nicht anerkennen
wollen. Die richterliche Praxis und auch der Entwurf des

Protection des locataires. Initiative populaire
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12 mars 1986
Bundesrates zu einer Revision des Mietrechtes ritzen ihn in
manchen Bereichen. Es braucht meines Erachtens etwas
mehr an Beruhigung und Klarstellung als nur den Hinweis
auf die allgemeinen Regeln der Vertragsfreiheit.
3. Die Mieterschutzgesetzgebung birgt die Gefahr von
Marktverzerrungen. Die Höhe der Mietzinse wird in einer
Mangelsituation beschränkt. Wenn sich dann die Markt-
kräfte ändern - und sie können sich rasch ändern -, dann
sinken die Mietzinse gemäss den Gesetzen von Angebot und
Nachfrage. Ein Aufholen derart erlittener Verluste ist unter
dem Regime der Mieterschutzgesetzgebung kaum mehr
möglich. Es ist deshalb nicht überraschend, dass die Investi-
tionsbereitschaft der kollektiven Anleger und der Pensions-
kassen im Wohnsektor nachzulassen beginnt. Dem Mieter
dient ein ausreichendes Wohnungsangebot mehr als ein
ausgebauter Sozialschutz ohne Wohnungen. Wir sollten
nicht immer versuchen, einen Mangel zu verwalten und zu
bewirtschaften; wir sollten vielmehr diesen Mangel beseiti-
gen - also mehr Wohnungen bauen.
. Diese Ueberlegungen werden bei der späteren Revision des
gesetzlichen Mieterschutzes noch stärker herausgearbeitet
werden müssen. Sie sollen aber jetzt schon bei der Erarbei-
tung der Verfassungsgrundlage deutlich gemacht werden.
Wir benötigen mit anderen Worten eine Missbrauchsgesetz-
gebung, aber nicht mehr.
Nussbaumer: Ob all den Diskussionen um die Verschärfung
des Mieterschutzes werden die eigentumspolitischen Ziele,
die anzustreben wären, vernachlässigt. Wenn ich beim
Gegenvorschlag des Bundesrates zur Mieterschutzinitiative
etwas bemängle, so ist es ebenfalls das Fehlen von eigen-
tumspolitischen Zielsetzungen. Dabei könnte gerade auch
eine breitere Streuung des Wohneigentums zu einer
Entspannung im Wohnungswesen führen. Dieser Mangel
muss bei der vorgesehenen Revision des Obligationenrech-
tes behoben werden, und es ist nicht einzusehen, weshalb
diese Revision hinausgeschoben werden soll, wie dies der
Ständerat und leider auch mit knappem Mehr die National-
ratskommission beschlossen haben.
Der Anteil der natürlichen Personen, die als Eigentümer ihre
Wohnung selber bewohnen, ist in der Schweiz sehr klein.
Rund 70 Prozent der Bevölkerung leben bei uns in Mietwoh-
nungen, verglichen mit dem westeuropäischen Durch-
schnitt von 40 bis 60 Prozent. Unter Eigentumsförderung
versteht man nun leider noch allzuoft eine staatliche Unter-
stützung für Bauwillige. Die Gefährdung der Fruchtfolgeflä-
chen und der weiterhin rasante Landschaftsverbrauch zei-
gen deutlich, dass diese Form der Eigentumsförderung in
eine gefährliche Sackgasse führt.
Eigentumsförderung und Bodenerhaltung müssen aber kei-
nen Widerspruch darstellen, wenn von allen Seiten auf die
bessere Nutzung der vorhandenen Bausubstanz geachtet
wird. Dies wäre der Fall, wenn Mieter vermehrt zu Eigentü-
mern bestehender Wohnungen würden, statt allenfalls in
neue Eigentumswohnungen im Grünen zu ziehen. Dass dies
möglich ist, zeigen verschiedene Beispiele, wo Mieter oder
Mieterorganisationen zu Eigentümern bestehender Woh-
nungen werden konnten.
Das grösste Hindernis gegen diese bodensparende und
kostengünstige Eigentumsstreuung liegt in der mangelnden
Bereitschaft der Verkaufswilligen, die Mieter zu berücksich-
tigen. Bequemer ist es, die ganze Liegenschaft an eine
Versicherung oder Pensionskasse zu verkaufen. Ein gesetz-
liches Vorkaufsrecht für Mieter oder Mieterorganisationen
ist daher unbedingt erforderlich. Fehlt dieses, so bleibt die
vielgepriesene Eigentumsförderung ein Lippenbekenntnis,
oder sie wird höchstens auf Kosten der Bodenerhaltung
betrieben. Die genaue Definition des Vorkaufsrechtes ist
noch auszudiskutieren. Sicherlich müsste auch die generell
schwächere Stellung des kaufwilligen Mieters gegenüber
den institutionellen Anlegern angemessen berücksichtigt
werden.
Die Eigentumsförderung kann nicht allein mit dem WEG
betrieben werden. Es genügt nicht, einfach immer mehr
Wohnungen bereitzustellen. Wir müssen auch den Mut
haben, die vorhandene Bausubstanz besser zu nutzen, und
das geht nur über die Eigentumsförderung. Ich bitte Sie,
auch diesen Gesichtspunkt zu beachten.
Rutishauser: Die vorliegende Initiative verlangt einen
gesetzlichen Schutz der Mieter gegen unangemessene Miet-
zinse und unangemessene Forderungen sowie die Aufhe-
bung von ungerechtfertigter Kündigung.
Was sind unangemessene Forderungen bei einem freien
Markt? Einerseits ist dieser Begriff schwer zu definieren,
und andererseits ist ein gesetzlicher Schutz nicht notwen-
dig, weil der Markt spielt. Dass der Markt spielt, zeigt der
Leerwohnungsbestand. Wer Wohnungen zu vermieten hat,
schätzt sich glücklich, wenn seine Objekte besetzt sind. Das
Angebot an Leerwohnungen bietet den Mietern grosse Aus-
wahlmöglichkeiten. Dass bei diesem grossen Angebot die
Konkurrenz bei den Mietpreisen spielt, dürfte selbstver-
ständlich sein.
Wenn der Bund bei der heutigen Situation mit einem Verfas-
sungsartikel zur Schaffung eines Gesetzes verpflichtet wer-
den soll, ist dies unverhältnismässig. Die in Absatz 3 ver-
langte Aufhebung von ungerechtfertigten Kündigungen
erinnert mich stark an die Forderungen bei der Revision des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht. Auch
dort wurde dieses Problem mit Erstreckungsmöglichkeiten
gelöst. Die Aufhebung oder Verhinderung einer Kündigung
ist ein zu grosser und unverständlicher Eingriff in das Eigen-
tumsrecht.
Der Gegenvorschlag bietet Möglichkeiten, missbräuchliche
Kündigungen zu erstrecken. Auch vor missbräuchlichen
Mietzinsen kann der Mieter durch den Erlass von Vorschrif-
ten geschützt werden. Wir sehen nicht ein, warum Gesetze
geschaffen werden müssen, wenn durch den Erlass von
Vorschriften ein ausreichender Schutz gegen Missbräuche
geboten werden kann. Je mehr staatliche Eingriffe geschaf-
fen werden, desto eher wird es für Privatpersonen uninteres-
sant und mühsam, Wohnungen zu vermieten. Es ist heute
schon eine starke Verlagerung bei den Wohnungsvermie-
tern festzustellen in Richtung Gesellschaften wie Versiche-
rungen und Pensionskassen. Diese Vermieter können sich
Spezialisten leisten, die sich in Gesetzen und Vorschriften
bestens auskennen. Der Private wird hingegen immer weni-
ger Lust haben, sein Geld in Wohnungen anzulegen, wenn
er in der Verfügungsfreiheit seines Eigentums allzustark
eingeschränkt wird.
Namens der SVP-Fraktion bitte ich Sie, dem Gegenvor-
schlag zuzustimmen, wie ihn die Kommission formulierte,
und zu beschliessen, Volk und Ständen zu empfehlen, die
Volksinitiative zu verwerfen und den Gegenvorschlag anzu-
nehmen. Wir werden für diesen Gegenvorschlag auch bei
der Abstimmung einstehen, Herr Leuenberger.
Oehen: In der bisherigen Debatte sind Darstellungen ver-
schiedener Probleme gegeben worden, die aus unserer
Sicht einer differenzierten Behandlung bedürfen. Die Stei-
gerung der Bodenpreise, wie sie hier speziell von Herrn
Nauer dargestellt wurde, ist ein Faktum, das tatsächlich aus
verschiedenen Gründen zu grösster Sorge Anlass gibt. Die
Ursachen dafür aber sind vielfältig. Die Preissteigerungen
sind unter anderem Ausdruck einer steten Verknappung des
Bodens ganz allgemein und des Baulandes im speziellen bei
einer weiterhin wachsenden Bevölkerung und Wirtschaft in
einem bereits klar übervölkerten Land. Sie sind Ausdruck
weiterhin steigender Ansprüche an den Wohnraum, Aus-
druck eines unverminderten Anlagedruckes, Folge der wei-
terhin andauernden Konzentration der Bevölkerung respek-
tive der Wirtschaft in den begünstigten Gebieten usw. In
diesem Problemkomplex sind - man müsste sagen leider-
in der gegenwärtigen politischen Situation hohe und stei-
gende Bodenpreise das einzige systemgerechte Mittel, um
eine sparsame Verwendung des immer knapper werdenden
Gutes «Boden» zu erzwingen. Das bringt alle unerwünsch-
ten Folgen für die einkommensschwächeren Bevölkerungs-
schichten und für die wünschenswerte breite Streuung des
Grundbesitzes. Die angedeuteten Probleme sind aber sicher

12. März 1986 
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Mieterschutz. Volksinitiative und Gegenentwürfe
nicht über den von der Initiative aufgezeigten Weg zu lösen.
Wir haben die Auffassung, zur Entschärfung der Lage könn-
ten vor allem eine Stabilisierung der Bevölkerung, neue
Lösungen auf dem Gebiete der Kapitalanlagen - Stichwort:
indexgesicherte Nominalwerte- und ein neues Bodenrecht
beitragen. Dass übrigens neue Wohnungen sehr teuer sind,
ist ja nicht nur eine Folge der ausserordentlich hohen
Bodenpreise, sondern auch der kostspielig gewordenen
menschlichen Arbeitskraft. Noch immer ist der Lohnanteil
im Wohnungsbau sehr hoch, gottseidank möchte ich sagen,
weil wir nämlich sonst noch mehr von Arbeitslosigkeit der
Basisschichten unseres Volkes bedroht werden würden.
Zur Frage der Spekulation: Sie ist doch gewiss nicht die
eigentliche Ursache der Preissteigerungen, wie das hier
dargestellt wurde. Als Grundursache der Preissteigerungen
kann sie nicht angesprochen werden, auch wenn in Einzel-
fällen spekulative Gewinne wesentlich zu überhöhten Prei-
sen beitragen können. Die Missbrauchsgesetzgebung kann
hier aber dämpfend wirken. Die Spekulation selbst ist viel-
mehr eine Folge andauernder Preissteigerungen und der
entsprechenden Erwartungen, die sie eben auslösen.
Herrn Kollega Leuenberger-Solothurn möchte ich ganz spe-
ziell sagen: Tatsächlich werden wir uns aus ökologischen
Gründen mit dem Gedanken einer konsequenten Begren-
zung der überbauten Fläche unseres Landes befreunden
müssen. Wir werden die Konsequenzen zu ziehen haben,
zum Teil in der Richtung, wie sie vorher Herr Nussbaumer
hier dargestellt hat, nämlich durch eine wesentlich bessere
Nutzung der vorhandenen Bausubstanz, die ja nach wie vor
in vielen Gebieten tatsächlich sehr schlecht genutzt wird.
Noch ein Wort zum Problem ungerechtfertigter Kündigun-
gen, zum Schütze der Mieter. Ich habe diesbezüglich nun
eine fünfundzwanzigjährige Erfahrung und muss feststellen,
dass eine zu hart gefasste Schutzklausel vielmehr eine
Bedrohung der Mieter bedeutet als einen Schutz, indem
sehr oft schwierige Mieter-schwierig für ihre Mitmieter-Ja
überhaupt nicht mehr aus dem Mietverhältnis entlassen
werden können. Man muss doch auch sehen, dass kein
vernünftiger Eigentümer willkürlich gute Mietergemein-
schaften zerstört, indem er gute Mieter entlässt. Das gibt es
ganz einfach nicht. Wir müssen, um diese Probleme zu
lösen, alles daran setzen, um einen funktionierenden Woh-
nungsmarkt zu erreichen. Ich glaube, nur das kann auf die
Dauer zu befriedigenden Lösungen führen.
Zum Schlüsse möchte ich festhalten, dass es überall in der
Gesellschaft erfreuliche und unerfreuliche Vertreter der Gat-
tung Mensch gibt. Eine vernünftige Missbrauchsgesetzge-
bung ist die angemessene Antwort für die eine Seite, für die
andere Seite steht eine befriedigende Regelung leider noch
aus. Die angedeuteten Probleme durch einen gesetzlich
verankerten Immobilismus auf dem Wohnungsmarkt lösen
zu wollen, hiesse unseres Erachtens wahrhaftig das Pferd
am Schwanz aufzäumen. Allen jenen aber, die im Irrglauben
ewigen - sowohl demographischen wie wirtschaftlichen -
Wachstums leben, möchte ich sagen, dass sie sich nicht
beklagen dürfen, wenn die Probleme, mit denen wir uns hier
herumschlagen, immer unlösbarer werden. Wir unterstützen
den Gegenvorschlag.
Hubacher, Berichterstatter: Ich kann mich kurz fassen: Der
Gegenvorschlag der Kommission ist mit gewissen Ein-
schränkungen grosso modo auf gutes Echo gestossen. Er
stellt ja den Versuch dar, in unserem politischen Kräftefeld
einen möglichst tragbaren und auch noch zweckmässigen
Kompromiss darzustellen.
Herr Bonnard hat eine nouveauté eingeführt. Ich nehme an,
das ist vorläufig eine Bemerkung ohne weitere Folgen. Er
hat davon gesprochen, man müsste sich auch mal überle-
gen, einen Kündigungsschutz für Vermieter einzuführen.
Nachdem kein Antrag vorliegt und im Bericht des Bundesra-
tes und in der Kommission niemand auf diese Idee gekom-
men ist, nehme ich sie zur Kenntnis. Herr Bonnard, Ihr
Vorschlag kommt mir vor, wie wenn die Arbeitgeber verlang-
ten, sie möchten jetzt in die Gewerkschaft eintreten. Auch
darüber könnte man sprechen, aber vermutlich wäre das
nicht ganz so einfach.
Der Antrag der Kommission basiert ja auch auf Vertrauen,
nämlich auf der Vorleistung des Bundesrates. Der Bundes-
rat hat in seiner Botschaft gleichzeitig die Revision des OR
vornehmen wollen. Aus bekannten Gründen ist es nicht
dazu gekommen. Der Ständerat hat hier nein gesagt, und
wir sind an der Zeit gescheitert. Aber der Bundesrat hat in
dieser Revisionsvorlage, Herr Bonnard, doch einige nicht
nur unverbindliche Absichtserklärungen dargelegt. Wir soll-
ten sie ernst nehmen. Im ganzen Zusammenhang ist auch
der Entscheid der Kommission zu würdigen.
Zu den Voten der Herren Rutishauser und Müller-Meilen:
Herr Rutishauser hat vorhin gesagt, der Wohnungsmarkt
spiele - offenbar problemlos, s'o, wie ich ihn verstanden
habe. Herr Müller-Meilen hat sich eher dahingehend geäus-
sert, es gebe ja keine ganz freie Preispolitik auf diesem
Wohnungsmarkt, d. h. das Leerwohnungsangebot drücke
sozusagen nach der Regel Angebot und Nachfrage von
selber auf Preisauswüchse. In der Schweizerischen Han-
delszeitung, die wohl als kompetent in solchen Fragen
betrachtet werden darf, ist am 13. Februar dieses Jahres zur
Preissituation auf dem Wohnungsmarkt eine interessante
Publikation erschienen. Dort heisst es, dass zwar die Leer-
wohnungsbestände im Steigen seien. Nach einer Aussage
von Herrn Hannes Johl vom Zürcher kantonalen Amt für
Wohnbauförderung fehlt es an preisgünstigen Wohnungen,
d. h. es hat zwar leere Wohnungen, aber es hat sehr wenig
preisgünstige. Dieselbe Situation besteht in Basel-Stadt. In
diesem Artikel heisst es weiter, ich zitiere: «Aus etlichen
Gemeinden häufen sich die Meldungen, wonach ein Zusam-
menhang zwischen der regen Wohnbautätigkeit und den
steigenden Fürsorgelasten besteht, d. h. die Mietzinsbela-
stung belastet auch die Fürsorgeämter.» Die Feststellung,
dass teilweise wohl eher von einer Mietzinsnot denn von
einer Wohnungsnot gesprochen werden muss, ist nicht
übertrieben. Sie wird auch im Artikel der Schweizerischen
Handelszeitung bestätigt. Damit ist nachgewiesen, weshalb
ein Mieter Schutzbestimmungen braucht. Herr Müller hat
von einem betonierten oder zementierten Markt gespro-
chen. Im wahrsten Sinne des Wortes stimmt das auch. Aber
es ist doch ein Markt mit stärkeren und schwächeren Part-
nern! Herr Leuenberger hat vorhin von zwei Seiten, von
Herrn Allenspach und Herrn Rutishauser, als Antwort auf
seine Frage, ob sie auch zu ihrem Wort stünden, die Zusi-
cherung bekommen, dem sei so. Wir wissen, in der Politik
gilt ein Wort meistens. Herr Leuenberger-Solothurn hat die
Frage gestellt - ich hoffe, dass Frau Bundesrätin Kopp
darauf etwas näher eingeht -, ob der vorliegende Gegenvor-
schlag sozusagen die Legalisierung des Faktischen sei.
Wird nur die jetzt reale Situation übernommen, ohne Neues
vorzuschlagen? Aus der Botschaft des Bundesrates, bei-
spielsweise auf Seite 71, Vorschläge der Revision des OR im
Mietwesen, ersieht man, dass der Bundesrat nicht nur das
Bestehende festschreiben und die Missbrauchsgesetzge-
bung auf das ganze Land, ohne das Kriterium der Woh-
nungsnot, ausdehnen will, sondern dass er tatsächlich auch
in einigen Punkten - dort, wo der Mieter gefährdet ist -
dessen Position verbessern möchte.
Ich glaube, es ist nicht Aufgabe der Kommission, zur Frage
Eigentumsförderung Stellung zu nehmen. Herr Nussbaumer
hat sie angeführt. Die Verhältnisse und auch die Chancen
zum Erwerb einer Wohnung sind in unserem Lande unter-
schiedlich. Ich kann mir vorstellen, dass in der Region, in
der Herr Nussbaumer wohnt, sich dieses Problem völlig
anders stellt als in der Stadt, aus der ich komme. In Basel-
Stadt gibt es nur noch 9 Prozent Liegenschaftsbesitzer,
91 Prozent sind Mieter. In Basel-Stadt gibt es nur noch etwa
2300 eigentliche Hausbesitzer. Das sind gleichviel oder
gleichwenig wie vor etwa 70 Jahren. Der Wohnungsbesitz ist
nicht in öffentlich-staatliche Eigentumsverhältnisse umge-
wandelt worden, sondern hat sich privatwirtschaftlich kol-
lektiviert. Wir haben die grossen Versicherungs- und Pen-
sionskassen der Chemie, wir haben kollektive Anleger, und,
Herr Nussbauer, in Basel-Stadt müssen Sie schon sehr, sehr

Protection des locataires. Initiative populaire
206
N 
12 mars 1986
reich sein, wenn Sie sich dort privat eine Liegenschaft
leisten können oder wollen. Sogar schon das Stockwerkei-
gentum hat ein Preisniveau erreicht, für das man vor 10,15
Jahren vermutlich noch ein Haus hätte kaufen können.
Hier sind also die Verhältnisse sehr unterschiedlich, und
wenn wir - Herr Gehen erwähnte das - in einer mittleren
Stadt wie Basel im Zentrum Bodenpreise von einigen tau-
send Franken pro Quadratmeter haben, hört das private
Wohnungseigentum sehr schnell auf. Die Grenzen sind sehr
eng gesetzt, und die Möglichkeit, Besitzer sein zu können,
wird auf ganz wenige beschränkt. Ein Beispiel: Mitten in der
Stadt gibt ein sehr bekanntes Haushaltgeschäft (Familienbe-
sitz) nach 125 Jahren den Betrieb auf, weil keine Nachfolger
da sind. Diese Liegenschaft kann nur noch von einer Gross-
bank gekauft werden, da sich diese Bodenpreise nur noch
finanzstarke Käufer leisten können. Daher ist die Lösung des
Problems für die 70 Prozent Mieter in unserem Lande - in
Städten und Agglomerationen sind es 90 Prozent und mehr!
- nicht so sehr in der Eigentumsförderung zu suchen, son-
dern in einem Mieterschutz, der auch in Notfällen wirksam
ist.
Die Kommission beantragt Ihnen mit grossem Mehr - 18
gegen 2 Stimmen -, den Gegenvorschlag zu unterstützen;
sie beantragt-ich wiederhole das-mit kleinerem Mehr, die
Initiative abzulehnen.
M. Butty, rapporteur: La discussion à laquelle nous venons
d'assister a démontré que le contre-projet présenté par le
Conseil fédéral, et amendé par la commission, sans qu'il soit
modifié fondamentalement, a rencontré un bon écho. Nous
vous en remercions.
Il me semble qu'un consensus est en train de se créer pour
approuver cette solution raisonnable - cette voie raisonna-
ble comme l'a dit M. Cottet - qui a été choisie par le
gouvernement ainsi que par tous ceux et celles qui estiment
qu'une protection efficace des locataires est nécessaire.
Dans ce débat, il est étonnant que les parlementaires qui
devraient plutôt se rapprocher du contre-projet, c'est-à-dire
les auteurs de l'initiative puisque nous leur donnons partiel-
lement raison, présentent une proposition de le biffer, alors
que beaucoup d'hésitants ou de réticents, partisans d'une
économie de marché et de la liberté contractuelle en
matière de bail l'approuvent. Toutefois, cela ne nous sur-
prend pas. La solution que nous vous suggérons est la
bonne et c'est la raison pour laquelle, dans l'esprit de la
discussion que nous venons d'avoir, nous vous demandons
d'approuver les propositions de la commission.
Je voudrais souligner qu'à l'avenir des montants très impor-
tants seront mis sur le marché pour la construction de
logements par les caisses de pension, à cause du deuxième
pilier qui vient d'entrer en vigueur. Ce seront souvent les
caisses de prévoyance du personnel et des salariés qui
seront les propriétaires des immeubles mis à disposition des
locataires. Là aussi, il y aura un arbitrage d'intérêts à faire
entre le rendement nécessaire au financement du deuxième
pilier pour garantir les pensions des bénéficiaires et les
locataires. La volonté du Conseil fédéral d'aboutir à un
consensus était juste et c'est ce qu'a reconnu notre commis-
sion.
M. Meizoz a fait quelques réflexions très intéressantes à
propos du contre-projet, tout en soutenant l'initiative. Je
voudrais tout de même lui faire remarquer, comme d'ailleurs
à M. Carobbio, que le texte de l'initiative ne fait même pas
allusion à la nécessité de motiver la résiliation. Il en va de
même pour le contre-projet dont le contenu est très voisin.
Par conséquent, si on veut résoudre ce problème, dans un
sens ou dans un autre, on doit le faire sur le plan législatif.
Plusieurs orateurs sont déjà intervenus dans le domaine
législatif qui est subséquent puisque l'on a scindé les
phases: constitution et loi.
Je laisserai Mme Kopp répondre à M. Bonnard sur la parité
de droit qui est généralement prévue dans notre pays. Tant
les locataires que les propriétaires peuvent invoquer le droit
d'annulabilité des congés abusifs. En tant que juriste, il
m'apparaît que le texte est clair. Il ne donne une priorité ni à
l'un ni à l'autre. Un tel droit est d'abord prévu en faveur du
locataire, mais il n'exclut pas du tout-si on lit correctement
la proposition de la commission - que le propriétaire puisse
aussi le faire valoir s'il devait se trouver dans une situation
pénible en raison de l'attitude du locataire.
M. Leuenberger-Soleure a lancé un appel en faveur de l'ini-
tiative afin qu'elle soit défendue jusqu'au bout. Je crois que
la meilleure réponse qui peut lui être faite est celle que
j'avais donnée au début en lançant un appel aux initiants.
L'essentiel - je remercie M. Meizoz de l'avoir souligné dans
son intervention - est de reconnaître, non seulement l'inté-
rêt, mais le pas en avant proposé par le contre-projet qui
retient les principes mêmes et les revendications justifiées
de l'initiative, tout en évitant certains inconvénients inaccep-
tables.
Si le contre-projet est présenté seul au peuple, il n'y aura
plus de possibilité pour ceux qui l'ont défendu, comme nous
devant ce Parlement, de se déjuger devant l'opinion publi-
que. Je suis convaincu que tel sera le cas.
Evidemment, si par malheur vous deviez présenter deux
projets devant le peuple et choisir entre une initiative et un
contre-projet, on verrait qui prendrait le risque des deux
«non». Je renouvelle donc mon appel aux auteurs de l'initia-
tive en attirant leur attention sur le geste accompli par notre
commission et le Conseil fédéral et qui va dans leur sens.
Les conséquences à l'endroit des locataires seraient graves
et il faudra que chacun assume ses responsabilités. Quant à
nous, nous avons pris les nôtres.
Bundesrätin Kopp: Ich danke Ihnen zunächst für Ihre wert-
volle Debatte, und ich danke vor allem auch der Kommis-
sion, die sehr speditiv gearbeitet hat. Aus dem Votum des
Präsidenten war ein leiser Vorwurf an den Bundesrat hör-
bar, dass er zuviel Zeit beansprucht habe. Ich darf darauf
hinweisen, dass sich der Bundesrat nicht mit einem Gegen-
vorschlag begnügte, sondern die Zeit reichlich gut nutzte,
indem er auch die entsprechende Ausführungsgesetzge-
bung, die nun leider nicht zur Diskussion steht, ausgearbei-
tet hat.
Sie haben diese Eintretensdebatte dazu benutzt, um eine
ganze Menge Probleme auf dem Wohnungsmarkt darzule-
gen, die Sie begreiflicherweise beschäftigen. Ich kann mich
damit im einzelnen in diesem Zusammenhang nicht befas-
sen. Aber ich glaube, Sie müssen die Vorlage, die wir heute
behandeln, doch in einem gewissen Gesamtzusammenhang
sehen. Sie haben Fragen der Eigentumsförderung aufge-
worfen, dann der Preissteigerung des Bodens, was sich
natürlich auf die Wohnungsmieten auswirkt; Sie haben den
Mangel an verfügbarem Bauland beklagt, der seinerseits
wieder die Preise in die Höhe treibt. Ich darf Sie darauf
aufmerksam machen, dass eine ganze Menge von Vorlagen
in Bearbeitung sind, die diese Probleme speziell angehen
und die Sie in der Botschaft zur «Stadt-Land-Initiative»
finden. Ich darf hier einfach daran erinnern, dass der Exper-
tenentwurf für die Revision des bäuerlichen Bodenrechts
fertig ist und in die Vernehmlassung geht, dass auch eine
Revision der Raumplanung vorgesehen ist, dass eine bes-
sere Erschliessung des vorhandenen Baulandes herbeige-
führt werden soll - mit einer Verflüssigung des Bauland-
marktes werden auch die Preise gesenkt - und dass wir
kürzlich das neue Pachtrecht verabschiedet haben, das zu
einer besseren Stellung des Selbstbewirtschafters führt. Sie
müssen also auch die heutige Vorlage, die sich lediglich mit
den Missbräuchen im Mietwesen befasst bzw. die Grund-
lage zu einer entsprechenden Gesetzgebung abgibt, in die-
sem Gesamtzusammenhang sehen.
Wir haben es heute ähnlich wie beim Kündigungsschutz für
Arbeitnehmer wieder mit einer Volksinitiative zu tun, die im
wesentlichen auf eine Revision des Obligationenrechtes
abzielt und welcher der Bundesrat einen Gegenentwurf ge-
genüberstellt.
Der rechtspolitische Stellenwert der Thematik, eben die
Bedeutung der Arbeit und die Bedeutung der Wohnung für
die Familie, die Herr Nationalrat Leuenberger so hervorge-
hoben hat - und das zu Recht -, führte den Bundesrat in

12. März 1986 
N
207
Mieterschutz. Volksinitiative und Gegenentwürfe.
beiden Fällen dazu, die Anliegen der Initianten grundsätz-
lich positiv zu würdigen und ihnen mit Gegenvorschlägen
entgegenzukommen. Diese Gegenvorschläge sind aber
keine Reaktion auf die Volksbegehren, sondern in beiden
Fällen war die Verwaltung bereits an der Arbeit, und zwar
aufgrund von Vorstössen, die von Ihrem Rat überwiesen
worden waren. Hier nun zu sagen, dass der Bundesrat
bewusst einen Gegenvorschlag erarbeitet habe, um mit dem
geltenden Abstimmungsverfahren allenfalls beides zu Fall
zu bringen, trifft aufgrund der Fakten schlicht nicht zu. Herr
Nationalrat Leuenberger, wenn Sie von einer «trickigen»
Uebung sprechen, dann weise ich diesen Vorwurf zurück,
und ich weiss auch ganz genau, dass Sie dies kaum ernst
gemeint haben können; denn Sie beschäftigen sich viel zu
lange mit dieser Materie, als dass Sie nicht genau wüssten,
dass die Arbeiten in der Verwaltung schon weit fortgeschrit-
ten waren, als die Initiative eingereicht wurde.
Von der Situation im Arbeitsvertragsrecht unterscheidet
sich die Lage im Mietrecht vor allem durch die zusätzliche
Dimension, die ihr die Problematik der Missbrauchsgesetz-
gebung im Mietzinsbereich verleiht. Soll der Geltungsbe-
reich dieser Missbrauchsgesetzgebung auf die ganze
Schweiz ausgedehnt werden - das ist ein wesentlicher
Punkt, Herr Leuenberger -, so muss eine Verfassungsände-
rung in Angriff genommen werden. Für eine Revision des
Obligationenrechtes, auch für eine massvolle Verstärkung
des Kündigungsschutzes, böte die Zivilrechtskompetenz in
Artikel 64 der Bundesverfassung eine genügende Rechts-
grundlage. Die Ausdehnung des Geltungsbereiches der
Missbrauchsgesetzgebung auf die ganze Schweiz gehörte
von Anfang an zum bundesrätlichen Konzept einer umfas-
senden Mietrechtsrevision. Eine Revision der Bundesverfas-
sung war somit stets notwendiger Bestandteil dieses ein-
heitlichen, sachlichen Revisionskonzeptes, wie es übrigens
bereits in der 1981 durchgeführten Vernehmlassung präsen-
tiert wurde. Soviel zur Ausgangslage und zur Klärung des
bundesrätlichen Standpunktes.
Es wäre zum Verständnis der heutigen Situation zweifellos
aufschlussreich, die Entwicklung des Mietrechts seit dem
Inkrafttreten des geltenden Obligationenrechtes nachzu-
zeichnen. Ich verzichte darauf, möchte Ihnen jedoch eine
Feststellung nicht vorenthalten. In den 73 seit 1912 verflos-
senen Jahren hat im Bereich der Immobiliarmiete bloss
während 13 Jahren das ordentliche oder gemeine Mietrecht
ohne vermeintlich provisorische notrechtliche Abweichun-
gen, Einschränkungen und Ergänzungen, sozusagen in
zivilrechtlicher Unschuld, gegolten. Während der ganzen
übrigen Zeit wurde es durch öffentlich-rechtliche Bestim-
mungen überlagert, die von der Mietzinskontrolle und -Über-
wachung bis zum heutigen System der Missbrauchsbe-
kämpfung reichten.
Ich habe Ihnen bereits gesagt, dass sich die Ziele der Initia-
tive für Mieterschutz mit unseren Revisionsabsichten zum
Teil decken. Weshalb wir die Initiative trotzdem ablehnen,
haben wir in der Botschaft im einzelnen ausgeführt. Im
wesentlichen sind es die gleichen Gründe, die bereits 1977
zur Ablehnung der Initiative für einen wirksamen Mieter-
schutz führten.
Unsere grundsätzlichen Bedenken betreffen vor allem das
Verhältnis des Mieterschutzes zu verfassungsmässig garan-
tierten Grundrechten wie namentlich zur Eigentumsgaran-
tie, der Handels- und Gewerbefreiheit und zu der daraus
abgeleiteten positiven und negativen Vertragsfreiheit, auf
die Herr Nationalrat Spalti hingewiesen hat. Zwar würde es
die Gleichrangigkeit der Verfassungsnormen selbst bei
Annahme der Initiative verbieten, die genannten Grundfrei-
heiten in ihrem Kerngehalt anzupassen. Die bestehenden
Befürchtungen und das Misstrauen, das sich auch politisch
gegenüber dem Initiativtext bemerkbar gemacht hat, lassen
sich jedoch nicht mit einer bestimmten Auslegungsmethode
vom Tisch wischen. Der Verfassungstext soll grundsätzlich
aus sich selber heraus verständlich sein und auch die Gren-
zen einer Interpretation aufzeigen. Deshalb können wir uns
mit Begriffen wie «ungerechtfertigte Kündigung» und
«unangemessene Mietzinse» nicht befreunden. Mit diesen
Begriffen - Herr Nationalrat Hess hat dies klar herausge-
schält - soll ja offensichtlich irgend eine materielle Aende-
rung angestrebt werden, für die das geltende Recht keine
ausreichende Grundlage bietet. Dieses Ziel wird sicher beim
Kündigungsschutz verfolgt; denn die ungerechtfertigte Kün-
digung soll richterlich aufgehoben werden. Legt man diesen
Ausdruck wörtlich aus, so wird die Kündigungsfreiheit stark
relativiert. Welche politische Chance ein solches Konzept
hat, zeigt im übrigen bereits das Ergebnis des Vernehmlas-
sungsverfahrens: nämlich gar keine.
Der Bundesrat lehnt aus den genannten Gründen die Initia-
tive ab. Er anerkennt jedoch die grundsätzliche Berechti-
gung der Anliegen der Initianten und hat Ihnen deshalb in
seiner Botschaft einen Entwurf zur Revision der Bundesver-
fassung und zwei Gesetzesentwürfe unterbreitet. Sie betref-
fen die Totalrevision des Miet- und Pachtrechtes im Obliga-
tionenrecht und die Missbrauchsgesetzgebung. Der Präsi-
dent der Kommission hat Ihnen bereits dargelegt, aus wel-
chen Gründen es nicht möglich ist, diese Gesetzesentwürfe
gleichzeitig mit dem Verfassungsartikel zu behandeln. Ich
verzichte darauf, diese Gründe nochmals darzulegen.
Was will der Bundesrat mit dem direkten Gegenvorschlag?
Absatz 1 von Artikel 34sexies der Bundesverfassung lässt
zunächst cjie Einschränkung des territorialen Geltungsberei-
ches der Missbrauchsgesetzgebung fallen. Damit wird aner-
kannt, dass ein Missbrauch auch dann ein Missbrauch bleibt
- und ich glaube, auch das ist eine Antwort an Herrn
Nationalrat Leuenberger-, wenn er nicht in der Ausnützung
von Wohnungsnot oder eines Mangels an Geschäftsräumen
besteht. Es wird auch anerkannt, dass die territoriale
Beschränkung zu einer höchst unbefriedigenden Rechts-
zersplitterung geführt hat.
Ich habe auch darauf hingewiesen, dass die Verfassung
revidiert werden muss, um die Beschränkung des territoria-
len Anwendungsbereiches der Missbrauchsgesetzgebung
aufzuheben. Dafür hätte an sich eine knappe, auf das
Wesentliche 
beschränkte 
Verfassungsnorm 
durchaus
genügt. Wir schlagen Ihnen indessen einen Absatz 1 vor, der
auch Leitlinien für die Gesetzgebung enthält, und dies in
erster Linie aus politischen Ueberlegungen.
Wir haben hier berechtigten Wünschen sowohl der Vermie-
terseite wie der Mieterseite Rechnung getragen. Unser
Entwurf zu Absatz 1 entspricht den Wünschen der Mieter. Er
sieht einerseits vor, dass Mieter vor missbräuchlichen Miet-
zinsen wie auch vor missbräuchlichen 
Kündigungen
geschützt werden sollen.
Andererseits erwähnt er ausdrücklich die befristete Erstrek-
kung des Mietverhältnisses, obwohl dies nicht notwendig
wäre, weil die Erstreckung wie im geltenden Recht auf die
Privatrechtskompetenz nach Artikel 64 abgestützt werden
könnte. Mit der Erwähnung der Erstreckung kommen wir
aber nicht nur einem Wunsch der Vermieter und Hauseigen-
tümer nach, sondern wir erreichen auch - und das ist sicher
wünschenswert -, dass in einem Artikel die möglichen
Instrumente genannt sind und aufgezählt wird, was mit dem
Artikel geschützt werden soll.
Zwischen dem bundesrätlichen Entwurf zu Absatz 1 und
dem Antrag Ihrer Kommission besteht eine einzige Diffe-
renz. Ihre Kommission will bei den missbräuchlichen Kündi-
gungen den Begriff «Unwirksamkeit» durch «Anfechtbar-
keit» ersetzen. Das Gleiche entschied der Ständerat. Ich
widersetze mich dieser Aenderung nicht; denn es ändert
nichts daran, weil die Rechtsfolgen der Anfechtbarkeit bei
einer missbräuchlichen Kündigung die gleichen sind. Damit
habe ich auch die Frage von Herrn Nationalrat Müller beant-
wortet. Die Anfechtbarkeit hat zur Folge, dass ein Tätigwer-
den des Mieters notwendig ist. Eine missbräuchliche Kündi-
gung ist nicht an sich unwirksam, sondern sie wird es erst,
nachdem der Mieter innert der gesetzten Frist die Anfech-
tung geltend gemacht hat.
Gestatten Sie mir noch, hier zu erwähnen, dass der Stände-
rat die Vertragsfreiheit ausdrücklich erwähnt haben wollte.
Verschiedene Sprecher haben sich damit auseinanderge-
setzt. Herr Bonnard und auch Herr Spalti sind der Meinung,
wie der Bundesrat, dass die Erwähnung der Vertragsfreiheit

Protection des locataires. Initiative populaire
208
N 
12 mars 1986
in diesem Zusammenhang keinen Sinn hat. Man sollte sich
darauf nicht ausgerechnet dann berufen, wenn man Ein-
schränkungen dieser Vertragsfreiheit in der Verfassung sti-
puliert. Die Vertragsfreiheit - darauf wurde zu Recht wert
gelegt - ist Bestandteil unserer Rechtsordnung. Sie macht
auch den Sinn, den Grundgehalt unseres Obligationenrech-
tes aus, und selbstverständlich ist die Vertragsfreiheit auch
im Mietrecht gewährleistet.
Wenn wir die Vertragsfreiheit hier im Mietrecht ausdrücklich
erwähnten, müsste man sich fragen: Warum nennt man sie
dann nicht in anderem Zusammenhang? Gilt sie denn nur
im Mietrecht? So ist es vom System her sicher richtiger,
wenn wir sie hier nicht speziell erwähnen.
Ich gehe nun nicht auf die Gesetzentwürfe ein, das werden
wir später tun; es wird dann aber an Ihnen liegen, im
einzelnen zu sehen, ob Sie der Meinung sind, dass mit den
Gesetzentwürfen, die Ihnen der Bundesrat vorlegt, diese
Vertragsfreiheit eingeschränkt sein werde oder nicht.
In diesem Sinne bitte ich Sie, dem Antrag Ihrer Kommission
zu folgen und nicht demjenigen des Ständerats.
Absatz 2 des bundesrätlichen Entwurfs regelt die Befugnis
des Bundes, Bestimmungen über die Allgemeinverbindlich-
erklärung von Rahmenmietverträgen zu erlassen. Er
entspricht wörtlich dem jetzigen Absatz 1 von Artikel 34sep-
ties der Bundesverfassung.
Die neue Stellung des Absatzes im Verfassungsartikel hat
den Ständerat bewogen, eine straffere und konzisere For-
mulierung zu suchen, mit welcher er allerdings keine mate-
rielle Aenderung beabsichtigte. Ihre Kommission ist der
Ansicht, dass selbst bei bloss redaktionellen Aenderungen
unweigerlich der Verdacht entstehe, dass damit auch eine
materielle Revision bezweckt worden sei. Sie hat deshalb
die Fassung des bundesrätlichen Entwurfs vorgezogen. Aus
dem gleichen Grund empfehle ich Ihnen, dem Antrag Ihrer
Kommission zuzustimmen.
Gestatten Sie mir, dass ich noch zu einigen aufgeworfenen
Fragen Stellung nehme: Nationalrat Bonnard erkundigte
sich, inwieweit dieser Verfassungstext für beide Parteien,
sowohl für Mieter wie Vermieter, zu gelten habe. Um diese
Frage präzis zu beantworten, muss ich Sie bitten, die Fahne
zur Hand zu nehmen. Im ersten Satz von Absatz 1, wonach
'der Bund befugt ist, Vorschriften gegen Missbräuche im
Mietwesen zu erlassen, ist klar, dass dieser parteineutral
formuliert ist, so dass gegen Missbräuche allgemein einge-
schritten werden kann, gleichgültig, ob sie vom Mieter oder
vom Vermieter ausgehen.
Aus dem folgenden Satz, wonach der Bund den Schutz der
Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen miss-
bräuchlichen Forderungen des Vermieters regelt, geht
begriffsnotwendig hervor, dass dieser Schutz nur dem Mie-
ter gilt.
Was aber die Unwirksamkeit missbräuchlicher Kündigun-
gen und die befristete Erstreckung von Mietverhältnissen
angeht, so kann dieser Schutz aufgrund des Verfassungs-
textes wiederum sowohl dem Mieter wie dem Vermieter
zukommen. Ich kenne Nationalrat Bonnard jedoch gut
genug: Er hat die Vorlage sehr sorgfältig studiert, und er hat
nicht nur den Verfassungsartikel, sondern auch den Geset-
zesentwurf studiert und festgestellt- ich nehme wenigstens
an, das sei der Grund seiner Frage -, dass das Instrument
der Erstreckung dort nur für den Mieter festgehalten wird.
Es ist Ihre Aufgabe, während der Behandlung des Gesetzes
auf diesen Punkt allenfalls zurückzukommen. Der Bundes-
rat hat deshalb nur den Mieter einbezogen, weil es ihm
wenig sinnvoll schien, mit einer Gesetzesrevision, die einen
Gegenvorschlag zu einer Initiative darstellen sollte, hinter
das geltende Recht zurückzugehen. Sie Wissen, dass
gemäss geltendem Recht nur der Mieter bei einer Kündi-
gung die Erstreckung verlangen kann. Aber ich sage noch-
mals, die Verfassungsnorm ist neutral gefasst; sie kann
sowohl vom Mieter wie vom Vermieter angesprochen
werden.
Herr Bonnard hat eine zweite Frage gestellt, bzw. er hat
darauf hingewiesen, dass wir nun einen Verfassungsartikel
zur Bekämpfung von Missbräuchen im Mietwesen schaffen,
ohne dass eine Mangellage vorhanden'ist, also ohne dass
Wohnungsmangel vorhanden ist; dass natürlich die Miss-
bräuche vor allem dann vorkommen werden, wenn eine
solche Mangelsituation vorherrscht.
Der Bundesrat hat in seinem Vorschlag darauf Rücksicht
genommen; er hat das allerdings nicht auf Verfassungs-
ebene getan, aber er sieht im Gesetz vor, dass der Mieter die
Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietver-
hältnisses verlangen kann; in der Folge werden die mögli-
chen Fälle aufgelistet. In Artikel 272 Buchstabe e wird die
Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
für Wohnungen und Geschäftsräume vorgeschrieben. Da ist
also die Idee verankert, dass bei der Beurteilung von
Erstreckungsgesuchen vom Gericht die Wohnungslage mit
einzubeziehen ist.
Die Frage von Nationalrat Müller-Meilen habe ich bereits
beantwortet. Zu Nationalrat Leuenberger-Solothurn, der
ganz explizit die Frage stellt, ob der Gegenvorschlag über
das geltende Recht hinausgehe, noch folgendes: Wir spre-
chen heute über einen Verfassungsartikel und nicht über
eine Gesetzesvorlage. Was den Verfassungsartikel angeht,
gehen wir über das geltende Recht hinaus, indem wir, wie
ich bereits ausführte, diese Missbrauchsgesetzgebung
erstens einmal auf die ganze Schweiz ausdehnen und zwei-
tens nicht mehr von einer Notlage, einem Mangel an Woh-
nungen, ausgehen, wohl in der richtigen Ueberzeugung,
dass ein Missbrauch ein Missbrauch bleibt, unabhängig
davon, ob ein Mangel an Wohnungen vorhanden ist oder
nicht.
Ich bitte Sie, den Anträgen, wie sie von Ihrer Kommission
vorliegen, zuzustimmen und die Initiative abzulehnen.
Bundesbeschluss über die Volksinitiative «für Mieter-
schutz»
Arrêté fédéral concernant l'initiative populaire «pour la
protection des locataires»
Eintreten ist obligatorisch
L'entrée en matière est acquise de plein droit
Detailberatung - Discussion par articles
Titel und Ingress, Art. 1
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Titre et préambule, art. 1
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 2
Antrag der Kommission
Mehrheit
Abs. 1
Zustimmung zum BeschlUss des Ständerates
Abs. 2
Art. 34septies
Abs. 1
Der Bund ist befugt, Vorschriften gegen Missbräuche im
Mietwesen zu erlassen. Er regelt den Schutz der Mieter vor
missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchli-
chen Forderungen der Vermieter, die Anfechtbarkeit miss-
bräuchlicher Kündigungen sowie die befristete Erstreckung
von Mietverhältnissen.
Abs. 2
Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates
Minderheit
(Leuenberger Moritz, Friedli, Hubacher, Leuenberger-Solo-
thurn, Meizoz, Nauer, Weder-Basel)
Streichen

12. März 1986 
N
209
Mieterschutz. Volksinitiative und Gegenentwürfe
Antrag Weder-Basel
Art. 34septies Abs. 1
Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates
Antrag Longet
Art. 34septies Abs. 1
.... die Anfechtbarkeit 
ungerechtfertigter 
Kündigungen
sowie....
Art. 2
Proposition de la commission
Majorité
Al. 1
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Al. 2
Art. 34septies
Al. 1
La Confédération a le droit d'édicter des prescriptions
contre les abus en matière de bail. Elle légifère pour proté-
ger les locataires contre les loyers et autres prétentions
abusifs des bailleurs et sur l'annulabilité des congés abusifs
ainsi que sur la prolongation limitée dans le temps du bail.
AI. 2
Adhérer au projet du Conseil fédéral
Minorité
(Leuenberger Moritz, Friedli, Hubacher, Leuenberger-
Soleure, Meizoz, Nauer, Weder-Bâle)
Biffer
Proposition Weder-Bâle
Art. 34septies al. 1
Adhérer au projet du Conseil fédéral
Proposition Longet
Art. 34septies al. 1
.... des congés injustifiés ainsi que ....
Art. 3
Antrag der Kommission
Mehrheit
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Minderheit
(Leuenberger Moritz, Friedli, Hubacher, Leuenberger-Solo-
thurn, Meizoz, Nauer, Weder-Basel)
Die Bundesversammlung empfiehlt Volk und Ständen, die
Volksinitiative anzunehmen.
Art. 3
Proposition de la commission
Majorité
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Minorité
(Leuenberger 
Moritz, Friedli, Hubacher, Leuenberger-
Soleure, Meizoz, Nauer, Weder-Bâle)
L'Assemblée fédérale recommande au peuple et aux can-
tons d'accepter l'initiative populaire.
Leuenberger Moritz, Sprecher der Minderheit: Die Minder-
heit beantragt Ihnen, auf einen Gegenvorschlag zu verzich-
ten und das Volk einzig und allein zu unserer Initiative
Stellung nehmen zu lassen.
Der Text des Gegenvorschlages bringt geringe Abweichun-
gen von der heutigen Rechtslage. Ich will nicht bestreiten,
dass er auch eine Verbesserung gegenüber der heutigen
Rechtslage bringt, aber er geht lange nicht so weit, wie die
Initiative geht. Sie wissen - und Sie haben es den ganzen
Morgen und den halben Nachmittag gehört-: Die Initianten
wollen mit ihrer Initiative etwas ganz anderes als das, was im
Gegenvorschlag formuliert ist.
Zum Inhalt will ich nicht mehr Stellung nehmen. Ich habe
das heute morgen getan.
Die politische Frage ist jetzt nicht, wer recht hat, ob der
Bundesrat, der Ständerat oder die Mehrheit der Kommission
- das kann ja objektiv auch gar nicht entschieden werden -,
sondern ob die Initianten ein demokratisches und ein verfas-
sungsmässig garantiertes Recht haben, dass Volk und
Stände über ihre eigene Initiative abstimmen dürfen.
Wie weit darf eine Initiative gehen? (Es wurde mehrmals
gesagt: Die Initiative geht zu weit.) Wer hat das zu entschei-
den? Nicht der Bundesrat und nicht das Parlament, sondern
Volk und Stände sollen das entscheiden. Beim Abstim-
mungsverfahren, das wir jetzt immer noch haben, ist das
aber nicht möglich, wenn ein Gegenvorschlag lanciert wird.
Wir sind überzeugt, dass Volk und Stände unserer Initiative
zustimmen würden, wenn sie ausschliesslich zu ihr Stellung
nehmen könnten. Es geht jetzt nicht so sehr um die Frage
von Mieterschutz und wieviel Mieterschutz und ob über-
haupt Mieterschutz, sondern es geht um das Initiativrecht.
Bei dieser Initiative haben sich die Leute darum gerissen,
unterschreiben zu dürfen; Schlange sind sie gestanden. Das
war seither bei keiner Initiative mehr der Fall. Das haben die
Unterzeichner aber nicht gemacht, damit die Verantwortli-
chen diese Initiative allenfalls unter dem Druck des Abstim-
mungsverfahrens zurückziehen müssen.
Ich werfe dem Bundesrat und Frau Bundesrätin Kopp nicht
vor, sie hätten im schlechten Glauben gehandelt und sie
hätten damals einen trickigen Vorschlag aus der Mottenki-
ste genommen. Das würde ich nie. Ich weiss, wie sensibel
unser höchstes Gremium ist. Ich möchte den Bundesrat
niemals beleidigen. Ich weiss auch, dass, als er diesen
Vorschlag machte, er auch schon die Meinung hatte, das
doppelte Ja solle im Abstimmungsverfahren zugelassen
werden. Aber jetzt ist es anders herausgekommen. Der Stän-
derat hat jetzt dieses Abstimmungsverfahren wieder zurück-
gewiesen und eine Verfassungsänderung vorgeschlagen.
Das heisst: Diese Mieterschutzinitiative wird noch unter dem
Regime des alten Abstimmungsverfahrens, das ein doppel-
tes Ja verbietet und die Ja-Stimmen aufspaltet, behandelt.
Wer jetzt noch, nach dem Entscheid des Ständerates, am
Gegenvorschlag festhält, muss sich den Vorwurf gefallen
lassen, er halte an einem zum bösartigen Trick gewordenen
Abstimmungsverfahren fest, um die Initiative zu bodigen.
Deswegen muss ich Sie ersuchen: Denken Sie um, und
verzichten Sie auf diesen Gegenvorschlag, damit das Volk
zu unserer Initiative Stellung nehmen kann.
M. Longet: II y a deux voies pour éviter la juxtaposition de
l'initiative et du contre-projet qui serait effectivement fatale à
la solution du problème. La première voie vous a été indi-
quée tout à l'heure par M. Leuenberger. Quant à la
deuxième voie, je vais vous l'exposer maintenant.
Mon propos peut vous sembler une querelle de mots mais,
en matière de droit constitutionnel, il y a des mots qui ont
toute leur importance. Dans le contre-projet, vous remar-
quez qu'il y a deux fois le terme «abusifs» (loyers et autres
prétentions abusifs, et congés abusifs). Pour ce dernier
point seulement, je propose de substituer au mot «abusifs»
le mot «injustifiés». Je voudrais d'emblée répondre au
Conseil fédéral qui dit dans le message qu'il s'agit d'un
terme qui nécessite une interprétation, qu'il en va de même
du mot «abusifs» qui lui aussi nécessite une appréciation de
cas en cas. On ne saurait donc invoquer cet argument pour
combattre ma proposition.
Le but de mon amendement est d'inverser le fardeau de la
preuve en matière de congé. Cette préoccupation me paraît
tout à fait fondamentale si nous voulons véritablement
répondre à l'attente des auteurs de l'initiative car, comme l'a
dit ce matin M. Meizoz, il y a de très mauvais motifs de
congé que, dans la plupart des cas, la loi permet de ne pas
avouer, à savoir l'augmentation de la rentabilité de la chose
louée à la suite d'une augmentation de loyer ou les rénova-
tions injustifiées que l'on fait pour tirer plus de profit de
cette même chose. On pourrait énumérer toute une série de
mauvais motifs qui ne résisteraient pas face aux besoins
d'une famille de se loger décemment. Il nous paraît essentiel
que ce soit au bailleur de justifier le congé qu'il donne et
non au locataire de faire la démonstration devant le juge que
la mesure prise a subjectivement un caractère abusif. C'est
cela l'inversion du fardeau de la preuve et c'est ce qu'il faut

Protection des locataires. Initiative populaire
210
12 mars 1986
faire si nous voulons que le contre-projet puisse être consi-
déré comme véritablement favorable à la protection des
locataires.
L'exigence de devoir justifier un congé n'est pas nouvelle
dans notre législation. Nous l'avions retenue lors de notre
débat sur le bail à ferme agricole. Ainsi, l'article 16 de la loi
sur le bail à ferme agricole prévoit en cas de rupture de bail
que «l'intéressé peut demander que le congé soit justifié». Il
est vrai, malheureusement, que cette justification reste sans
grande conséquence juridique. Cela est bien dommage
mais vous l'avez voulu ainsi. Cette exigence existe néan-
moins: on a admis qu'il n'était pas normal que quelqu'un
donne congé sans explication aucune et que ce soit à la
victime de la décision de faire la démonstration - démarche
fastidieuse, pénible, compliquée et fondée sur des circons-
tances personnelles- que la mesure est abusive pour lui.
Il est faux de dire, comme le relève le Conseil fédéral dans le
message, qu'inverser le fardeau de la preuve en remplaçant
le mot «abusif» par le mot «injustifié», conduirait en quelque
sorte au bail éternel. Si cela était vrai, cela voudrait dire qu'il
n'y aurait pratiquement pas de motifs justifiés. Dès lors que
l'on admet que la rupture de bail peut se justifier dans
certains cas, il est évident que ce reproche tombe. Il serait
facile de citer quelques motifs valables qui pourraient tout à
fait être retenus par la jurisprudence et qui d'ailleurs ont été
évoqués à propos du bail à ferme agricole: le besoin person-
nel, prouvé, du propriétaire de la chose louée ou l'usage
abusif allant jusqu'à la dégradation du bien loué par le
locataire. En revanche, mettre quelqu'un à la porte par
représailles, ou parce que l'on veut tout simplement, à
l'instar d'autres propriétaires du quartier, augmenter, sans
aucune autre raison, le rendement locatif de la maison n'est
pas une raison valable.
Ma proposition permet d'améliorer de manière substantielle
la position du locataire sans péjorer celle du propriétaire qui
fait correctement son travail avec un certain sens de ses
responsabilités. Elle va donc aussi, et c'est une préoccupa-
tion de Mme Kopp également, dans le sens d'un usage
responsable, social, de la propriété qui devrait être non
seulement le souci de Mme Kopp mais aussi notre but à
tous.
Si l'on veut éviter qu'initiative et contre-projet se voient
renvoyés dos à dos dans la votation populaire, ce qui
conduirait à un échec pour nous tous, nous devons tout
entreprendre pour rapprocher le texte du contre-projet de
celui de l'initiative. Tout à l'heure, M. Butty nous a suppliés
d'aller dans ce sens et je crois qu'il est possible de le faire
concrètement.
Je voudrais très brièvement, sans revenir sur le «Sonderfall
Genf» qui est parfois cité ici, signaler tout de même la
situation assez spécifique qui prévaut dans les grandes
agglomérations. J'ai parlé du bail à ferme agricole qui nous
a occupés pendant passablement de séances. Cependant, la
situation qui règne dans les agglomérations mérite aussi
d'être examinée. Quelques agriculteurs, notamment M. Ru-
tishauser et d'autres, avaient l'air de considérer qu'il n'y
avait pas de problème en ville et que les locataires congé-
diés n'avaient qu'à chercher un logement ailleurs. Pourtant,
même pour les fermiers, ce n'est pas possible et, d'ailleurs
dans la commission sur le bail à ferme, M. Rutishauser ne
partageait pas du tout cette opinion s'agissant des fermages
agricoles.
Je voudrais rappeler que ce n'est pas un luxe si nous
légiférons en la matière car le problème du logement est
effectivement vécu par des centaines de milliers d'habitants.
A Genève en particulier, moins de une personne sur dix est
propriétaire de son logement et a comme interlocuteur non
pas un propriétaire physique, avec lequel il serait possible
de négocier un bail, mais des ensembles anonymes, des
sociétés immobilières bureaucratiques. Cette situation
nécessite véritablement que la partie la plus faible soit
protégée par l'Etat. D'ailleurs, l'Etat en tant que tel n'a de
sens que s'il protège le faible du fort. Nous en avons ici une
excellente illustration.
Je vous demande de compléter le contre-projet par mon
amendement.
Präsident: Herr Weder-Basel hat seinen Antrag bereits be-
gründet.
Frau Fetz: Unsere Fraktion unterstützt selbstverständlich
den Streichungsantrag der Kommissionsminderheit und
auch die Aenderung von Artikel 3. Es muss endlich Schluss
sein mit dieser undemokratischen Taktik, jede noch so
berechtigte und massvolle Initiative mit einem Gegenvor-
schlagsstrick zu strangulieren. Denn genauso steht die
Sache heute im politischen Kontext, auch wenn die Verwal-
tung schon vor der Einreichung der Initiative zu arbeiten
begonnen hat. Wie hohl tönen doch all die pseudomieter-
freundlichen Bekenntnisse, die wir heute von bürgerlicher
Seite im Uebermass zu hören bekommen haben, wenn man
weiss, dass sich nachher diese Damen und Herren bequem
in den Sessel zurücklehnen und wissen, dass das doppelte
Ja für diese Initiative keinesfalls zum Tragen kommen wird,
wenn es überhaupt jemals kommt.
Die vorliegende Mieterschutzinitiative braucht gewiss kei-
nen Gegenvorschlag, denn sie ist sehr massvoll. Sie verlangt
nur, was eigentlich in einem Land, das zu über 70 Prozent
aus Mietern und Mieterinnen besteht, eine Selbstverständ-
lichkeit sein sollte: einen echten Schutz vor ungerechtfertig-
ten Kündigungen und unangemessenen Mietzinsen.
Sowohl der Bundesrat als auch die Kommissionsmehrheit
argumentieren, dass das zu weit gehe. Bei den Schlagwor-
ten, die wir heute morgen und heute nachmittag hören
mussten, kann man nur sagen: Da wird mit Kanonen auf
Spatzen geschossen. Es war die Rede von Systemfreiheit,
vom freien Markt, der bedroht sei, von der so heiligen
Vertrags- und Eigentumsfreiheit, all diese Freiheiten, die mit
diesem Initiativlein in Gefahr kommen. Das ist doch wirklich
lächerlich!
Dem Gewinnstreben aber soll nicht Einhalt geboten werden,
dort, wo die schwächere Seite - und das sind heute in der
Schweiz ganz eindeutig die Mieter und Mieterinnen - chan-
cenlos der Willkür der Vermieter ausgesetzt ist. Selbstver-
ständlich haben jene anständigen Vermieter - wie man das
ja immer wieder betonen muss -, die sich effektiv um die
Bedürfnisse ihrer Mieter und Mieterinnen kümmern, von
dieser Initiative überhaupt nichts zu befürchten. Aber ich
meine, wir Mieter und Mieterinnen haben doch ein Recht,
uns gegen schwarze Schafe und Spekulanten in Hausbesit-
zerkreisen zu wehren - denn dass es sie gibt, können Sie
nicht wegdiskutieren.
Davor wollen Mieterinnen und Mieter geschützt sein. Weder
der Gegenvorschlag des Bundesrates noch die Fassung der
Kommissionsmehrheit und schon gar nicht die Fassung des
Ständerates können hier einen echten Schutz, eine echte
Verbesserung, garantieren. Die Zeit seit 1972, als der Bun-
desbeschluss eingeführt worden ist, hat gezeigt, dass die
blosse Bekämpfung von Missbrauch eben gerade nicht
reicht. Wer in städtischen Agglomerationen wohnt, kann
doch genau verfolgen, wie die Sache läuft. Immer mehr
Aktivitäten, immer mehr Handel mit Altliegenschaften, eine
Handänderung jagt die andere, und das wiederum treibt die
Mietzinspreise in die Höhe, alles wird auf die Mieterinnen
und Mieter abgewälzt. Der Schutz vor unangemessenen
Mietzinsen ist also durchaus kein Luxus. Der Wohnungs-
markt reguliert sich nicht selbständig. Das ist eine reine
Behauptung, die heute immer wieder von bürgerlicher Seite
aufgestellt worden ist. Das haben wir bei den sinkenden
Hypothekarzinsen immer wieder gesehen. Diese werden
nicht dem Mieter vergütet. Die Regulierung der Mietzinse
nach unten hat sich tatsächlich als Wunschvorstellung
erwiesen. Warum wehren sich denn bürgerliche Kreise so
vehement und übertrieben gegen diese Initiative? Man
könnte wirklich meinen, eine Verstaatlichung des Bodens
oder des Hausbesitzes würde vor der Türe stehen. Verglei-
chen Sie die Initiative doch einmal mit den Mieterschutzge-
setzen im Ausland, zum Beispiel in der BRD und in Italien.
Das sind sehr viel weitreichendere Gesetze, und dort wird

12. März 1986
211
Mieterschutz. Volksinitiative und Gegenentwürfe
auch noch in den Boden investiert. Was heute herausge-
kommen ist: Sie wollen keinen Schutz, nicht den kleinsten
Schutz für die Mieter. Nein, gerade in der umgekehrten
Richtung soll es gehen. In alter Manier verwässert man die
Vorstellungen der Initiative. Das Parlament geht noch weiter
zurück. Man legt einen direkten Gegenvorschlag vor und
hofft selbstverständlich, dass beides scheitern wird, das
kennen wir zur Genüge, und falls der Gegenvorschlag wider
Erwarten doch angenommen würde, kann man immer noch
die ausführende Gesetzgebung verwässern. Die Mieter und
Mieterinnen sind aber dabei die Lackierten und Dummen.
Deshalb streichen Sie Artikel 2. Geben Sie den Bürgerinnen
und Bürgern die Chance, über diese Initiative abzustimmen,
damit sie nicht die Katze im Sack wählen müssen.
Hubacher, Berichterstatter: In der Botschaft des Bundesra-
tes ist ausführlich dargelegt, wie problematisch unser Woh-
nungsmarkt ist und wie berechtigt die Anliegen der Initian-
ten sind. Frau Bundesrätin Kopp hat das vorhin wiederholt.
Vorstösse kamen auch aus dem Parlament, dass diese Revi-
sion vorzuziehen sei, nachdem 1977 bei der letzten Abstim-
mung über eine Mieterschutzinitiative sozusagen eine Nullö-
sung resultiert hatte. Von daher ist auch in diesem Rat die
Notwendigkeit des Mieter- und Kündigungsschutzes nicht
bestritten. Unterschiedlich sind die Auffassungen über den
Weg, wie man das Ziel erreichen kann. Wenn in der Eintre-
tensdebatte ein, zwei Redner, Herr Rutishauser zum Bei-
spiel, wirklich den Eindruck erweckten - da hat Herr Longet
recht -, als ob es überhaupt keine Probleme gäbe, muss ich
Sie daran erinnern, dass der Vertreter der Mietervereini-
gung, der am Hearing der Kommission teilgenommen hat
(Herr Fürsprech Guido Rieder, ein parteiloser Mann), in der
Stadt Bern in 15 Jahren 10 000 Konsultationen im Rahmen
der Rechtsauskunft des Mieterverbandes Bern erteilt hat.
Das heisst, es ist eine Nachfrage des Mieterpublikums vor-
handen, es gibt Probleme, und es gibt offensichtlich mit der
heutigen gesetzlichen Regelung nicht genügend Möglich-
keiten aus der Sicht des Mieters, diese Probleme effizient zu
lösen.
Zum Antrag Moritz Leuenberger: Ich habe den Antrag auch
mitunterzeichnet, und die Sozialdemokratische Partei hat
bei den vorletzten Wahlen, an die mich jetzt Herr Leuenber-
ger erinnert hat, als Slogan mitgeführt: «Recht haben und
Recht bekommen.» Aber das ist die Schwierigkeit. In dieser
Kommission hatte es nicht nur Sozialdemokraten, sondern
noch mehr andere Vertreter. Die Kommission hat aus den
dargelegten Gründen die Initiative abgelehnt.
Zum Antrag von Herrn Longet: Er möchte im Text das Wort
«missbräuchliche Kündigungen» durch «ungerechtfertigte
Kündigungen» ersetzen. Dieser Antrag lag in der Kommis-
sion nicht vor. Aber der Begriff «ungerechtfertigt» stammt
aus dem Text der Initiative, und wenn ich die Mehrheit der
Kommission redlich interpretieren will, muss ich sagen, dass
der Antrag Longet in der Kommission wahrscheinlich nicht
angenommen worden wäre, weil die Begründung - auch
vom Bundesrat aus-vorliegt, der Begriff «ungerechtfertigt»
sei im juristischen Sinne zu unpräzis, weshalb man bei
«missbräuchlich» bleiben will.
Zum Schluss: Die Frage Initiative und Gegenvorschlag liegt
in der Verantwortung unseres Rates. Wir wissen, was die
Folgewirkung der heutigen Regelung ist, und deshalb hat ja
unser Rat versucht, das doppelte Ja endlich einmal einzu-
führen. Wir haben Schwierigkeiten mit unserem Zweitrat.
Von da her, weil wir um die politische Wirkung wissen, ist
die Verantwortung für weitere Gegenvorschläge entspre-
chend höher.
M. Butty, rapporteur: Je répondrai tout d'abord à M. Longet
en ce qui concerne sa proposition relative au terme de
«congés injustifiés» à la place «d'abusifs». M. Longet nous a
affirmé que sa proposition aboutissait à une inversion du
fardeau de la preuve. Je pense que c'est là son intention,
mais le terme «injustifié» n'a pas cette conséquence du
point de vue juridique.
Il s'agit ici d'une interprétation de la loi. Actuellement, nous
discutons sur le plan constitutionnel. Plusieurs orateurs
avaient déjà réclamé un texte prévoyant la motivation du
congé ou de la résiliation. Or, je l'ai déjà dit précédemment,
le texte de l'initiative, comme celui du contre-projet, ne fait
aucune allusion à la nécessité d'une motivation en matière
de résiliation ou de congé. C'est pourquoi, dans ces condi-
tions, la proposition de M. Longet devra être présentée et
discutée seulement lorsque nous aborderons ce problème
sur le plan législatif. Avec le Conseil fédéral, je suis d'avis
que le terme «injustifié», en droit suisse, n'est pas clair.
En revanche, la jurisprudence est connue en ce qui
concerne le terme «abusif». Le Tribunal fédéral s'est pro-
noncé à de nombreuses reprises en la matière et c'est sur la
base de sa jurisprudence que nous voudrions que soient
fondés les textes que nous votons et les qualificatifs que
nous donnons aux dispositions que nous proposons au
peuple. C'est pour cette raison que votre commission s'en
tient au terme «abusif». D'ailleurs, la proposition de M. Lon-
get n'a pas été faite à la commission, mais c'est certaine-
ment l'avis de la majorité de cette dernière que je présente.
En ce qui concerne le problème fondamental que reprend la
proposition de minorité de M. Moritz Leuenberger, à savoir
recommander l'acceptation de l'initiative et le refus du
contre-projet, la décision a été adoptée à la commission par
18 voix contre 2 et 2 abstentions. Ce résultat signifie malgré
tout que lorsqu'il a été question de présenter un contre-
projet, après avoir voté le refus de l'initiative, bon nombre de
vos collègues socialistes ont été d'accord pour présenter un
contre-projet. D'ailleurs, l'initiative ayant recueilli un nombre
suffisant de signatures, le droit d'aller devant le peuple ne
vous est pas contesté.
En revanche, la majorité de la commission est d'avis que
l'on prend un risque considérable, dans l'état du droit cons-
titutionnel actuel, d'achopper sur un double non. Il faut
savoir qui prend ce risque. Monsieur Leuenberger, vous
pensez que ceux qui prennent le risque du double non sont
ceux qui présentent un contre-projet. Je crois que l'on
pourrait parfaitement vous retourner l'argument en préten-
dant que ce sont les auteurs d'une initiative dont certains
points sont excessifs qui courent ce risque. C'est pour
l'éviter que le Conseil fédéral et la majorité de la commission
ont décidé de présenter un contre-projet qui reprend d'ail-
leurs, pour l'essentiel, les principes de l'initiative; voilà la
réalitél
C'est pourquoi je n'admettrai pas que l'on dise que c'est le
Conseil fédéral ou la majorité de la commission qui veulent
entraver l'exercice des droits populaires. La situation est
claire: le droit actuel ne permet pas de voter deux fois «oui».
On va donc se trouver devant la situation suivante: le peuple
devra se prononcer sur une initiative et sur un contre-projet
si vous maintenez votre initiative, avec le risque du double
«non».
C'est la raison pour laquelle, tout à l'heure déjà, à deux
reprises, je vous ai lancé cet appel que certains ont très bien
compris: il vaut peut-être mieux aboutir à l'acceptation par
le peuple et les cantons du contre-projet qui reprend large-
ment certains points importants de l'initiative plutôt que de
risquer le double «non» comme en 1977.
Tels sont les motifs de la majorité de la commission, au sein
de laquelle certains ont accepté le contre-projet même s'ils
trouvent qu'il va très loin. On a d'ailleurs encore entendu
formuler ces réserves tout à l'heure, à cette tribune.
C'est dans ce sens que je voudrais dire que nous pensons
qu'il est important que notre conseil approuve le contre-
projet en renonçant à recommander l'approbation de l'initia-
tive. Nous pensons ainsi rendre service aux locataires.
Le but de l'initiative et celui de la majorité de notre commis-
sion et du Conseil fédéral sont identiques. Nous sommes
tous favorables à une protection efficace des locataires.
Je conclus en précisant qu'à la suite de nos débats le
Conseil des Etats devrait pouvoir se prononcer la semaine
prochaine sur les divergences qui subsisteraient encore
avec notre conseil. S'il devait se rallier à nos décisions, la
situation serait claire et il ne serait pas nécessaire de prolon-

Protection des locataires. Initiative populaire
212
12 mars 1986
ger le délai d'examen de l'initiative, ce qui permettrait au
peuple et aux cantons de se prononcer au plus tôt.
Leuenberger Moritz, Sprecher der Minderheit: Ich möchte
nur noch eine ganz kurze Erklärung abgeben.
Der französisch sprechende Berichterstatter hat. nun ein
Abstimmungsresultat zitiert, das in dieser schrecklichen
Vereinfachung nicht auf uns sitzen gelassen werden kann,
werden doch sonst sozialdemokratische Mitglieder in ihrer
Ehre geradezu gekränkt. Die Wirklichkeit in dieser Kommis-
sion war ganz anders: Wir haben eben ein anderes Abstim-
mungsverfahren gehabt als jetzt. Wir haben zunächst dar-
über abgestimmt, ob man einen Gegenvorschlag will oder
nicht. Dort hat unsere Fraktion -stramm und ehrlich, wie sie
immer ist - (Heiterkeit) gegen einen solchen Gegenvor-
schlag gestimmt, und erst als sie verloren hat, hat sie dann
dem Vorschlag der Kommissionsmehrheit gegenüber dem
Ständerat, dessen Vorschlag ja nocht viel schrecklicher ist,
mit 18 zu 2 zugestimmt. So war die Wirklichkeit. Ich wollte
Sie darüber aufklären.
Bundesrätin Kopp: Ich nehme zunächst zum Antrag von
Herrn Longet Stellung, der nicht von «missbräuchlichen»,
sondern von «ungerechtfertigten» Kündigungen sprechen
will.
Wenn ich an die Beispiele denke, welche die Initianten in der
Kommission dargelegt haben, so gebe ich Herrn Longet
insofern recht, als wahrscheinlich in der Praxis der Unter-
schied zwischen ungerechtfertigt und missbräuchlich gar
nicht so gross wäre. Nur, Herr Longet, daraus ziehe ich eine
andere Schlussfolgerung: Wenn dem so ist, dann sehe ich
nicht ein, warum wir auf den Begriff missbräuchlich, der im
Privatrecht ein geläufiger Begriff ist, zugunsten eines
Begriffs verzichten sollten, der unserem Privatrecht fremd
und der immerhin interpretierbar ist. Ich habe bereits in
meinem Eintretensvotum gesagt, was ich befürchte: dass
mit dem Begriff «ungerechtfertigt» die Grundlage gelegt
werden soll, um weiter zu gehen als das, was der Bundesrat
in seiner Vorlage will; damit könnten wir aber sehr leicht in
Konflikt mit verfassungsmässig garantierten Grundrechten
geraten. Deshalb will der Bundesrat eine klare Missbrauchs-
gesetzgebung, die im Artikel 271, den Sie noch behandeln
werden, klar festhält, in welchen Fällen eine Kündigung
missbräuchlich sein soll.
Sie haben vom Pachtrecht gesprochen und gefragt, warum
man im Pachtrecht, nicht aber im Mietrecht von «ungerecht-
fertigt» sprechen kann: Dort haben wir natürlich eine völlig
andere Situation. Im Pachtrecht haben wir eine feste Pacht-
dauer, die verlängert werden kann, und während dieser Zeit
kann die Pacht gar nicht gekündigt werden. Hier kann man
also keine Parallele ziehen. Deshalb möchte ich Sie bitten,
den Antrag von Herrn Longet abzulehnen.
Und nun komme ich zum Antrag von Herrn Weder-Basel. Ich
müsste eigentlich dankbar sein, dass er den ursprünglichen
Antrag des Bundesrates wieder aufnimmt und von Unwirk-
samkeit spricht. Die Idee des Bundesrates, als er den Begriff
der Unwirksamkeit verwendete, war die folgende: Wir woll-
ten einen untechnischen Begriff nennen, der in der Gesetz-
gebung noch alles offen lässt. Unwirksamkeit lässt sich im
Gesetz sowohl als Nichtigkeit wie auch als Anfechtbarkeit
interpretieren.
Nun ist aber dieser Begriff Unwirksamkeit, weil er eben kein
Rechtsbegriff ist, im Ständerat auf so grossen Widerstand
gestossen, dass es keinen Sinn hat, ihn hier wieder einzu-
führen. Der Ständerat wollte den technischen Begriff
Anfechtbarkeit. Ich habe mich bereits im Ständerat nicht
mehr dagegen gewehrt, weil ja die Konzeption des Bundes-
rates im vorgesehenen Gesetz die Anfechtbarkeit vorsieht.
Deswegen sehe ich keinen Sinn darin, hier nun eine Diffe-
renz zum Ständerat zu schaffen, die erstens materiell nichts
beinhaltet und zweitens absolut ohne Chancen ist, vom
Ständerat akzeptiert zu werden. Das ist der Grund, Herr
Nationalrat Weder, weshalb ich Ihren Antrag, obwohl er der
ursprünglichen Fassung des Bundesrates entspricht, zur
Ablehnung empfehle.
Ich glaube, zum Antrag von Herrn Nationalrat Moritz Leuen-
berger muss ich mich nicht mehr äussern; das habe ich
bereits eingangs getan.
Ich bitte also um Ablehnung der drei Anträge.
Art. 34septies Abs. 1 - Art. 34septies al. 1
Präsident: Hier stellen wir zuerst den Antrag der Kommis-
sionsmehrheit dem Antrag von Herrn Longet gegenüber.
Der Antrag von Herrn Longet ist an sich ein Aenderungsan-
trag zu jeder Fassung eines Gegenvorschlages.
In einer zweiten Abstimmung stellen wir das Resultat dem
Antrag Weder-Basel gegenüber, in einer dritten das Resultat
dem Streichungsantrag der Minderheit.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Longet 
54 Stimmen
Für den Antrag der Mehrheit 
98 Stimmen
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Weder-Basel 
29 Stimmen
Für den Antrag der Mehrheit 
113 Stimmen
Präsident: Der Absatz 2 der Kommissionsmehrheit ist nicht
bestritten.
Wir stellen jetzt den ganzen Artikel 2 der Kommissionsmehr-
heit dem Streichungsantrag der Kommissionsminderheit
(Leuenberger) gegenüber.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag der Minderheit 
53 Stimmen
Für den Antrag der Mehrheit 
96 Stimmen
Art. 3
Präsident: Damit ist der Gegenvorschlag gemäss Mehrheit
der Kommission bereinigt. Herr Leuenberger zieht seinen
Antrag zu Artikel 3 zurück.
Angenommen gemäss Antrag der Mehrheit - Adopté selon
la proposition de la majorité
Gesamtabstimmung - Vote sur l'ensemble
Für Annahme des Beschlussentwurfes 
103 Stimmen
Dagegen 
26 Stimmen
Abschreibung - Classement
Präsident: Der Bundesrat beantragt ferner, eine Standesin-
itiative und eine Reihe von persönlichen Vorstössen gemäss
Seite 1 und 2 der Botschaft abzuschreiben. - Ein anderer
Antrag wird nicht gestellt.
Abgeschrieben - Classé
Obligationenrecht (Miete und Pacht)
Code des obligations (bail à loyer et bail à ferme)
Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im
Mietwesen
Loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans
le secteur locatif
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
(Die Verhandlungen werden aufgeschoben bis zur Volksab-
stimmung)
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
(Les délibérations sont ajournées jusqu'à la votation popu-
laire)
An den Ständerat - Au Conseil des Etats

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Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Mieterschutz. Volksinitiative und Gegenentwürfe
Protection des locataires. Initiative populaire et contre-projets
In
Amtliches Bulletin der Bundesversammlung
Dans
Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale
In
Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale
Jahr
1986
Année
Anno
Band
I
Volume
Volume
Session
Frühjahrssession
Session
Session de printemps
Sessione
Sessione primaverile
Rat
Nationalrat
Conseil
Conseil national
Consiglio
Consiglio nazionale
Sitzung
09
Séance
Seduta
Geschäftsnummer
85.015
Numéro d'objet
Numero dell'oggetto
Datum
12.03.1986 - 16:00
Date
Data
Seite
202-212
Page
Pagina
Ref. No
20 014 160
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