ch_vb · 97.016 · 1997-02-19 · de


#ST# 97.016
Message
concernant l'octroi de crédits de programme
destinés à encourager la construction et
l'accession à la propriété de logements
du 19 février 1997
Madame la Présidente, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs,
Nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation le projet d'arrêté fédéral
ouvrant des crédits de programme pour l'encouragement de la construction et de
l'accession à la propriété de logements.
Nous vous prions d'agréer, Madame la Présidente, Monsieur le Président, Mes-
dames et Messieurs, l'assurance de notre haute considération.
19 février 1997 
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Koller
Le chancelier de la Confédération, Couchepin
1996 - 804 
46 Feuille fédérale. 149" année. Vol. II 
697

Condensé
En vertu de l'article 34***'" de la constitution, les Chambres fédérales ont édicté, le
4 octobre 1974, la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de loge-
ments (LCAP; RS 843), entrée en vigueur le 1er janvier 1975. La LCAP vise à améliorer
les conditions générales de la construction de logements. Elle vise également à encoura-
ger la construction de logements locatifs à prix avantageux et à faciliter l'accession à la
propriété d'appartements et de maisons familiales. En outre, la Confédération soutient
l'activité des maîtres d'ouvrage et des organisations s'occupant de la construction de lo-
gements d'utilité publique. Selon le genre de tâches, les mesures d'encouragement com-
prennent des cautionnements de la Confédération, des avances remboursables, des prêts
et des participations et des contributions à fonds perdu.
- En accordant des cautionnements, la Confédération cautionne jusqu 'à concurrence de
90 pour cent les frais d'acquisition et de construction afin de faciliter le financement de
prêts hypothécaires (art. 36 et 48 1er al. LCAP).
- En accordant des avances pour assurer l'abaissement de base, la Confédération réduit
les loyers initiaux et les charges initiales du propriétaire (art. 37 et 48 1er al. LCAP).
- Les abaissements supplémentaires à fonds perdu servent à réduire davantage le coût
du logement pour les propriétaires et les locataires à faible revenu (art. 42 et 48 2e al.
LCAP).
- Les prêts et les participations visent à améliorer, sur le marché de la construction, la
situation des maîtres d'ouvrage et des organisations s'occupant de la construction de
logements d'utilité publique (art. 51 LCAP).
Pour assurer l'exécution de la loi, la Confédération a accordé jusqu'ici les crédits
suivants:
- 2151 millions de francs pour des contributions non remboursables.
556 millions de francs pour des avances, des prêts remboursables et
des participations.
-11'552 millions de francs pour des engagements éventuels
(cautions et engagements).
De 1975 à la fin de 1995, ce sont au total quelque 120'000 logements qui ont fait l'objet
d'une promesse d'aide fédérale. Diverses études ont examiné l'efficacité 
de la LCAP:
l'encouragement de l'accession à la propriété a été étudié dans le cadre du Programme
National de Recherche intitulé "Efficacité des mesures étatiques". L'encouragement de
la construction de logements locatifs a été lui évalué à la demande de la Commission de
recherche pour le logement (CRL). Ces deux études ont établi que l'encouragement de la
construction et de l'accession à la propriété de logements était adéquat et qu'il avait effi-
cacement contribué à combler les lacunes de l'offre sur le marché du logement. I^e sys-
tème d'abaissement des loyers et des charges a également bien fonctionné durant 20 ans,
mais il risque de se détériorer en raison de la situation économique actuelle.
698

Le système établi par la LCAP traverse aujourd'hui une phase difficile. 
L'augmentation
périodique des loyers et des charges, qui est liée au système, va à contre-courant de
l'évolution des références macro-économiques que sont les revenus et les prix, mais aussi
à contre-courant du niveau général des loyers. En outre, la crise immobilière perdure
malgré l'encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements.
Avec des engagements de garantie qui s'élèvent à plus de 8 milliards de francs, la Confé-
dération ne peut éviter des pertes. La conclusion est qu'il faut soit supprimer
l'encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements, soit
changer de système. La première mesure irait à i'encontre du mandat constitutionnel et
des besoins avérés, la seconde variante ne tient pas compte du fait qu'un changement de
système s'avérerait finalement plus onéreux.
Dans l'hypothèse d'une croissance économique modérée et d'un certain renchérissement
résiduel, il n'y a pas lieu de s'écarter d'un système d'abaissement qui s'oriente sur la
dynamique du processus économique. Des modifications de détail seront toutefois néces-
~ saires, certaines d'entre elles ont déjà été réalisées.
Le Conseil fédéral est d'avis que l'encouragement de la construction et de l'accession à
la propriété de logements demeure indispensable malgré la situation du marché du loge-
ment. En effet, des carences subsistent dans la couverture des besoins de groupes défa-
vorisés sur le marché. De plus, les besoins de rénovation sont grands et l'accession à la
propriété a aussi besoin d'être soutenue. Un revirement abrupt de la politique
d'encouragement pourrait rapidement s'avérer précipité. Ces raisons font que la LCAP,
une fois adaptée à la situation, continuera d'être un instrument d'encouragement appro-
prié. Les critiques émises à son encontre ont été entendues. C'est pourquoi le Conseil
fédéral, en accord avec la Commission fédérale pour la construction de logements, vous
propose une voie intermédiaire limitant à trois ans le crédit de programme qui vous est
demandé. D'ici là, l'amélioration de la situation économique devrait nous permettre de
vous présenter des données plus précises sur l'utilité de maintenir ou non des modèles de
financement dynamiques; nous devrions aussi en savoir davantage sur la nouvelle péré-
quation financière. Enfin, les résultats des deux expertises en cours pourraient, d'ici là,
éclaircir des points clés et poser les bases décisionnelles de la politique du logement du
prochain millénaire.
Nous vous proposons donc d'ouvrir les nouveaux crédits de programme suivants:
- 343,5 millions de francs pour des contributions non remboursables, accordés
durant 25 ans au maximum.
- 129,0 millions de francs pour des avances remboursables, des prêts
et des participations.
- 225,0 millions de francs pour des engagements éventuels
(cautions et engagements).
699

Ces crédits devraient permettre d'encourager directement quelque 3500 logements par
an entre 1998 et 2000.
Par rapport à la moyenne des cinq dernières années, le volume global des encourage-
ments a baissé des deux tiers, voire même de plus de 80 pour cent pour les nouveaux
logements locatifs. Les contingents annuels prévoient d'accorder l'aide fédérale directe
pour 1300 logements locatifs, 1000 rénovations de logements et 1200 objets en propriété.
A cela devraient s'ajouter chaque année quelque 1000 objets en propriété qui recevront
un soutien indirect par le biais des coopératives de cautionnement hypothécaire.
700

Message
I 
Partie générale
II 
Point de la situation
L'aide fédérale, telle que l'institue la loi du 4 octobre 1974 (LCAP; RS 843) encoura-
geant la construction et l'accession à la propriété de logements, comprend des caution-
nements de la Confédération, des avances remboursables pour l'abaissement de base, des
prêts, des participations et des contributions à fonds perdu.
Ainsi qu'il ressort du tableau suivant, six crédits de programme ont été accordés jusqu'à
présent pour des contributions et des engagements éventuels (annexes 1 à 3).
Arrêté fédéral du:
4 juin 1975 (RO 7975 1086)
21 juin 1982 (FF 1982 II 500)
9 juin 1983 (FF 1983 II 738)
30 septembre 1985 (FF 1985 II 1382)
3 octobre 1991 (FF 7997 IV 206)
6 octobre 1992 (FF 7992 VI 146)
Total
Contributions
non rembour-
sables
En millions
de francs
201
-
137
515
1205
-
2058
Contributions
remboursables
En millions
de francs
98
-
22
65
300
-
485
Cautions et
engagements
En millions
de francs
608
200
695
2400
-
7400
11 '303
S'ajoutent à cela les crédits accordés pour la LCAP dans le cadre des programmes
d'emploi et d'investissement. Durant la récession des années septante, la rénovation de
bâtiments anciens au moyen d'apports à l'intérêt du capital a occupé le premier rang des
priorités. En 1983, les fonds destinés à l'encouragement ont-été généralement augmentés
pour des motifs relevant de la politique de l'emploi; en 1993, la tranche de prêts supplé-
mentaires a fait partie intégrante du bonus à l'investissement.
17 juin 75 (FF 7975 II 215)
17 mars 76(FF 1976 
1
0
9
6
1
7 
mars 
18 mars 93 (RO 1993 1068)
Total
30
20
43
93
21
50
71
24
225
249
701

Il ressort des deux tableaux que, depuis 1975, les crédits de programme ouverts pour les
mesures prévues dans la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de
logements s'élèvent au total à 2151 millions de francs pour des contributions non rem-
boursables, à 556 millions de francs pour des contributions remboursables et à
11'552 millions de francs pour des engagements éventuels.
Le crédit de programme accordé le 3 octobre 1991 pour des contributions à fonds perdu
ou remboursables était initialement limité à la fin de 1996. Lors de l'adoption du budget
1996, sa durée a été prolongée jusqu'à la fin de 1997. D'ici là, le crédit destiné aux con-
tributions non remboursables sera épuisé. Suite à des coupes répétées opérées dans les
crédits de paiement, un montant de quelque 70 millions de francs devrait rester définiti-
vement inutilisé pour les contributions remboursables.
Le crédit de programme accordé le 6 octobre 1992 pour les engagements éventuels ne
prévoit aucune limite dans le temps. A la fin de 1997, environ 2000 millions de francs du
montant ouvert pour ces engagements devraient être disponibles, ce qui réduit d'autant le
besoin de moyens supplémentaires destinés à de nouvelles prestations dans ce domaine.
12 
Volume de l'encouragement et recours aux crédits de
programme
121 
Encouragement de 1975 • 1995
Les crédits de programme accordés jusqu'à présent ont permis d'allouer une aide fédérale
directe pour environ 92'000 logements jusqu'à la fin de 1995 (annexe 4), dont 32 pour
cent étaient des logements en propriété et 68 pour cent des unités locatives. Quelque
25'000 logements ont bénéficié d'un soutien indirect par le biais de prêts et de participa-
tions au capital de maîtres d'ouvrage et d'organisations s'occupant de la construction de
logements d'utilité publique, par le biais de la Centrale d'émission pour maîtres
d'ouvrage d'utilité publique ou par celui des coopératives de cautionnement hypothécaire
qui travaillent en coopération avec la Confédération.
Vu que les moyens de l'encouragement direct et indirect s'accumulent parfois ou peuvent
se substituer l'un à l'autre au cours du temps, le volume total des encouragements de la
LCAP est inférieur à la somme des deux sortes d'aide. Il convient cependant d'estimer la
LCAP à sa juste valeur: depuis qu'existé la loi encourageant la construction et l'accession
à la propriété de logements, quelque 120'000 objets ont bénéficié de l'aide fédérale. En
outre, les propriétaires ou locataires d'environ 12'000 logements ont profité des aides à la
rénovation et des prêts spéciaux octroyés dans le cadre des actions visant à promouvoir
l'investissement et l'emploi dans les années 1975/76 et 1993/94.
702

Dans 220 cas, les participations au service de l'intérêt des aides à l'équipement ont per-
mis de soutenir l'équipement général et le raccordement de terrains destinés à la cons-
truction de logements. En outre, de nombreux maîtres d'ouvrage d'utilité publique ont re-
couru à l'encouragement à l'acquisition de réserves de terrains.
Ainsi qu'il ressort du graphique 1 de l'annexe 5, le nombre de logements ayant bénéficié
d'un encouragement direct a évolué de manière très disparate au cours des 20 dernières
années. La raison tient aux modifications subies par les conditions-cadre de l'économie et
à la disponibilité inégale des crédits de programme.
La LCAP avait été introduite dans le contexte économique difficile qui avait marqué le
milieu des années septante. La stagnation des revenus et la diminution prononcée de la
population avaient entraîné une augmentation du nombre des logements vacants et un flé-
chissement des activités de la construction. Les coûts de construction et les intérêts hypo-
thécaires avaient baissé. Les logements concernés par l'encouragement étaient passés à
moins de 2000 unités par an, raison pour laquelle le recours à la LCAP avait été modeste
au cours de cette période.
A partir de 1980, l'essor économique provoqua un renversement de la situation. La cons-
truction se vit entravée par un fort renchérissement des coûts et des intérêts hypothécaires
élevés. Le nombre de logements vacants diminua rapidement et l'espace habitable bon
marché se raréfia. En 1983, le nombre de logements encouragés atteignit près de
5500 unités. Toujours en 1983, le Parlement accorda par anticipation une partie des fonds
du nouveau crédit de programme, poussé dans sa décision par sa volonté de promouvoir
l'emploi. Malgré cela, il s'avéra impossible de satisfaire toutes les demandes au cours de
cette période.
Après une phase intermédiaire où l'encouragement concerna chaque année moins de
4000 logements, le volume s'amplifia considérablement en 1991 pour atteindre plus de
13'OQO unités en 1993, ce qui reste une valeur historique. La population s'accrut égale-
ment de manière importante lors des années de haute conjoncture de la fin de la décennie
80. Les revenus augmentèrent, mais ne parvinrent pas à suivre la hausse des coûts sur les
marchés foncier, de la construction et des capitaux. C'était le temps où régnait une forte
pénurie de logements qui, conjuguée aux hausses saccadées des intérêts, entraînait à sa
suite une augmentation des loyers. Parallèlement, les intérêts hypothécaires, qui attei-
gnaient des valeurs records, ralentissaient les activités de la construction. C'est pourquoi,
au cours des débats concernant le nouveau crédit de programme en 1991, le Parlement
alla plus loin que le Conseil fédéral en faisant passer de 905 à 1200 millions de francs les
crédits destinés aux contributions non remboursables et de 180 à 300 millions de francs
ceux pour les prêts remboursables et les participations. Dans le même temps, le Conseil
des Etats transmit à sa Commission chargée de l'examen une motion qui invitait le Con-
seil fédéral à accepter toutes les demandes de crédit répondant aux conditions légales. Le
Conseil national approuva cette motion sous la forme d'un postulat des deux Chambres,
mais ce postulat fut classé à cause du message du 8 avril 1992 concernant des crédits-
cadres destinés à encourager la construction et l'accession à la propriété de logements. Le
703

volume très important des encouragements apparaissant au début des années nonante dé-
coule en droite ligne de ces deux décisions.
Depuis, la page a été tournée. La montée du chômage, la stagnation des revenus et la fai-
ble croissance démographique, conjuguées à l'augmentation de l'offre, ont entraîné une
hausse du nombre de logements vacants et la chute des prix de l'immobilier. L'Office
fédéral du logement a réagi à cette situation en réduisant notablement les encourage-
ments. En 1994, le total des logements au bénéfice d'une aide a été de 10'249 unités; il a
pu être ramené à 8004 en 1995 et à 6200 unités en 1996. Le contingent d'aides prévu
pour 1997 concerne 5000 logements.
122 
Recours aux crédits pour les contributions non
remboursables
Environ 98 pour cent des contributions non remboursables ont été accordées en tant
qu'abaissements supplémentaires destinés à réduire les loyers et les charges du proprié-
taire (art. 42 et 48 2e al. LCAP). 2 pour cent ont consisté en contributions à fonds perdu
destinées au service de l'intérêt de prêts bancaires pour l'équipement de terrains à bâtir
(art. 19 LCAP) et en mandats de recherche et d'études (art. 26 LCAP). Pour une modeste
part, des contributions ont aussi été versées aux organisations faîtières spécialisées dans la
construction de logements d'utilité publique pour qu'elles organisent des cours et des
réunions (art. 51 LCAP). A la fin de 1995, le montant total des promesses pour des con-
tributions non remboursables atteignait 1769,2 millions de francs (annexe 6), dont
552,9 millions de francs ont été versés jusqu'à cette date.
123 
Recours aux crédits pour les prêts remboursables et les
participations
A la fin de 1995, les prêts et participations octroyés dans le cadre de la LCAP portaient
sur un total de 311,7 millions de francs. La plus grande part de cette somme revenait aux
prêts du fonds de roulement (205,8 mio. de fr.) que les organisations faîtières s'occupant
de la construction de logements d'utilité publique tiennent à la disposition de leurs
membres. 73,4 millions de francs avaient été accordés sous la forme de prêts directs à des
maîtres d'ouvrage d'utilité publique, 32,5 millions de francs avaient servi à participer au
capital de maîtres d'ouvrage d'importance supraregionale s'occupant de la construction
de logements d'utilité publique (art. 51 LCAP, annexe 7).
704

Ce poste du crédit de programme comprend également les avances directement accordées
par la Confédération au titre de l'abaissement de base (art. 37 et 48 lerai. LCAP). Le
montant de ces avances (43,9 mio. de fr.) ne représente qu'une part infime du total des
avances d'abaissement de base, qui dépasse 3 milliards de francs. Depuis des années en
effet, elles sont directement versées par les banques afin de ménager le budget fédéral, la
Confédération se limitant à les garantir (ch. 124). Le recours à l'octroi direct d'avances
de l'abaissement de base par la Confédération est un instrument de péréquation et de ré-
serve; il est essentiellement utilisé pour les refinancements et comme financement inter-
médiaire pour les affaires en difficulté et les réalisations forcées.
124 
Octroi de cautions et d'engagements
A la fin de 1995, la Confédération avait contracté des engagements éventuels représentant
un total de 8087 millions de francs, dont 36 pour cent, ou 2900 millions de francs, étaient
des engagements concernant des avances au titre de l'abaissement de base consenties par
les banques (art. 48 lerai. LCAP). Les avances destinées à couvrir les pertes de loyer
atteignaient 21,8 millions de francs (art. 40 LCAP). Les cautions sur des hypothèques de
rang postérieur s'établissaient à 64 pour cent ou 5165 millions, de francs (art. 36 LCAP,
annexe 8).
Parmi ces dernières, les cautions accordées en relation avec la construction, la rénovation
ou l'acquisition d'objets locatifs ou en propriété occupaient le premier plan (4139 mio. de
fr.). Environ 905 millions de francs consistaient en cautionnements d'emprunts émis par
la Centrale d'émission pour maîtres d'ouvrage d'utilité publique (EGW). 95 millions de
francs concernaient les cautions encore existantes accordées pour l'acquisition de réser-
ves de terrains et 26 millions de francs étaient formés par les arrière-cautions contractées
envers les diverses coopératives de cautionnement hypothécaire.
Pour environ 80 pour cent des cautions, la somme cautionnée diminue chaque année de
4 pour cent par objet, conformément à l'amortissement obligatoire des prêts hypothécai-
res cautionnés. C'estjpourquoi les engagements qui subsistent encore devraient se situer à
environ 1 milliard de francs au-dessous du niveau des cautions initialement promises.
13 
Les effets de l'encouragement de la construction et de
l'accession à la propriété de logements
Au chiffre 121, nous vous avons informé des résultats quantitatifs de l'encouragement. Il
est également important d'examiner si la loi a rempli ses objectifs en matière de politique
du logement et si les moyens demandés ont été utilisés conformément aux buts voulus.
Récemment, des experts externes ont examiné ces questions dans deux études distinctes.
705

L'encouragement de la propriété a été examiné dans le cadre du Programme National de
Recherche "Efficacité des mesures étatiques". La Commission fédérale de recherche pour
le logement a étudié, elle, l'encouragement dans le secteur des logements locatifs. En
outre, sur la base des études') qui ont été publiées, l'organe parlementaire de contrôle de
l'administration a établi un rapport à l'attention de la Commission de gestion du Conseil
national.
A l'exception de petites lacunes, largement comblées dans l'intervalle, au niveau de
l'exécution et de l'information, ces études ont toutes attribué de bonnes notes à
l'encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements tel qu'il
a été pratiqué jusqu'à présent. Elles ont montré, en particulier, que les groupes ciblés
avaient été effectivement atteints puisque les ménages disposant d'un faible revenu, les
familles avec enfant(s) et les personnes âgées sont sensiblement plus nombreux parmi les
locataires de logements LCAP qu'en moyenne suisse. La conformité aux objectifs de
politique sociale est également attestée par le fait qu'environ 60 pour cent des ménages
locataires de logements LCAP demandent des abaissements supplémentaires à fonds
perdu - liés à une limite du revenu et de la fortune - et que plus d'un quart des logements
locatifs faisant l'objet d'un encouragement sont loués à des personnes âgées ou handica-
pées. L'enquête sur l'encouragement de la propriété donne un résultat analogue. Les
familles nombreuses et les ménages économiquement défavorisés profitent de
l'encouragement de la propriété dans des proportions supérieures à la moyenne.
L'augmentation du pourcentage de personnes qui sont propriétaires de leur logement, qui
est passé de 28,1 pour cent en 1970 à 31,3 pour cent en 1990, résulte, entre autres raisons,
du soutien ciblé accordé à ces deux groupes. Les évaluations confirment en outre que,
comparés aux autres logements, les logements qui bénéficient d'un encouragement en
vertu de la LCAP sont meilleur marché et que leurs occupants sont satisfaits de la qualité
de leur logement. Enfin, ces études montrent le bon fonctionnement du système
d'abaissement des loyers et des charges de la LCAP au cours de la période d'enquête qui
couvre plus de 20 années. Cela pourrait toutefois changer en raison de la situation éco-
nomique actuelle et future (ch. 14).
Les études se sont concentrées sur les effets déployés par les principaux instruments de la
LCAP (caution, abaissement de base et abaissements supplémentaires). Outre la diffusion
de la propriété et l'augmentation de l'offre de logements locatifs à prix avantageux, qui
constituent les objectifs visés par ces instruments, la loi a également pour but d'améliorer
les bases générales de la construction de logements. Sur ce point aussi, des effets positifs
ont été obtenus au cours des 20 dernières années, bien qu'il ne soit pas toujours possible
de les chiffrer précisément. .
" Wohneigentumsförderung durch den Bund / Die Wirksamkeit der Wohnbau- und Eigentumsförderung,
Bulletin du logement, volume 55. Berne 1993.
Les aides fédérales pour la constaiction de logements locatifs / Exécution et effets de la loi
encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP), Bulletin du logement,
volume 59, Berne 1995.
706

Plus le temps avance et plus on peut constater qu'un approvisionnement en logements
conforme aux besoins n'est pas uniquement une question de prix et de mètres carrés. Au
cours des deux dernières décennies, le spectre des désirs et des besoins en matière de lo-
gement s'est considérablement élargi dans la population. C'est pourquoi l'encouragement
de solutions variées et flexibles allant au-delà de l'offre traditionnelle demeure un postu-
lat important de la politique du logement. L'ouverture voulue de l'encouragement à tous
les cercles d'investisseurs proposant des projets de haute qualité à prix avantageux, le
soutien ciblé aux soumissionnaires de modèles de logement innovateurs, le service de
consultation maintenu en coopération avec les organisations faîtières s'occupant de la
construction de logements d'utilité publique ou encore la Centrale d'émission pour maî-
tres d'ouvrage d'utilité publique, créée avec les organisations faîtières, sont autant de me-
sures LCAP qui ont permis d'accroître la diversité du logement en Suisse et d'améliorer
la couverture des besoins.
Les répercussions politico-législatives et qualitatives des études de marché et de la re-
cherche en matière de construction sont également importantes dans ce contexte. Elles
sont à l'origine de diverses innovations en matière de politique du logement qui, au-
jourd'hui, profitent à tous. Cela s'applique, entre autres, aux modèles de financement de
la construction et de la propriété par des fondations de prévoyance professionnelle, aux
recommandations concernant la pratique en matière d'établissement des plans et de per-
mis de construire pour la réalisation de formes d'habitat groupé, aux contributions en vue
de la codécision et de la participation des habitants, aux concepts destinés à garantir
l'approvisionnement en logements de groupes défavorisés ou à l'évolution du Système
d'Evaluation de Logements (SEL), utilisé dans l'exécution de la LCAP; depuis long-
temps, la valeur de cet instrument est reconnue également dans la construction privée. En
outre, les enquêtes, les analyses et les prévisions de la recherche sur le logement, qui ont
lieu périodiquement, livrent des bases de décision indispensables, tant pour fixer les
orientations de la politique du logement menée par les pouvoirs publics que pour motiver
les investisseurs.
Il convient enfin de souligner que la LCAP a également permis de renforcer la position
des maîtres d'ouvrage d'utilité publique et celle de leurs organisations faîtières qui, dans
les vingt dernières années, ont pu se hisser au rang d'acteurs efficients et compétents sur
le marché suisse du logement. Outre leurs nombreuses activités, ils assument, sur mandat
et en coopération avec l'OFL, une multitude de tâches relevant de la politique étatique du
logement depuis l'introduction de la LCAP. Cela s'inscrit dans l'esprit de la privatisation
d'activités de l'Etat, lesquelles ne pourraient être exécutées autrement qu'au moyen d'un
appareil administratif considérable.
707

14 
De la critique de la LCAP et de son système d'abaissement
La LCAP se trouve actuellement dans une situation difficile à deux points de vue:
Premièrement, la hausse périodique des loyers et des charges, liée au système, va à
rencontre de l'évolution générale des prix sur le marché du logement; c'est pourquoi elle
se heurte à une critique grandissante.
Deuxièmement, la crise immobilière est tenace et ne lâche pas prise malgré
l'encouragement, par les pouvoirs publics, de la construction de logements. Les spécialis-
tes de la branche estiment en milliards le montant des dépréciations enregistrées sur
l'ensemble du parc immobilier au cours des dernières années; de plus, des amortisse-
ments et des remboursements d'hypothèques s'élevant à quelque 50 milliards de francs
sont devenus nécessaires. Avec des engagements de garantie excédant 8 milliards de
francs, il ne serait pas étonnant que la Confédération enregistre également des pertes
puisqu'elle est à la fois garant et prêteur.
Ces deux problèmes donnent lieu à des conclusions controversées. Les uns demandent la
suppression de l'encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de lo-
gements, les autres souhaitent qu'il soit au moins doté d'un nouveau concept
d'abaissement. La première mesure va à rencontre du mandat constitutionnel de la LCAP
et des besoins sociaux, économiques et politiques avérés. La seconde omet le fait qu'un
changement d'orientation allant vers une aide à la personne ou vers un système d'aide à
la pierre "plus favorable aux habitants" s'avérerait finalement plus onéreux. En relation
avec la demande de nouveaux crédits de programme, il convient de rappeler les quelques
considérations suivantes sur lesquelles se fonde le modèle LCAP.
En 1975, le système LCAP, proposé comme alternative aux traditionnelles aides à la
pierre, a volontairement innové, partant du point de vue que les loyers de logements
construits bénéficiant d'un encouragement devaient également être adaptés à l'évolution
des coûts et des revenus; fort d'une longue expérience, on considérait donc que ces loyers
devaient progresser lorsque le but était de parvenir à des loyers initiaux moins élevés et
parallèlement d'éviter le versement de subventions publiques trop importantes, la sous-
occupation de l'espace habitable ou une distorsion croissante entre les loyers des anciens
et des nouveaux logements.
Savoir si un mécanisme d'abaissement peut fonctionner à long terme dans une période de
loyers en augmentation et si oui, dans quelle mesure, dépend du potentiel de hausse des
loyers, donc de l'évolution des revenus, de la situation économique et de l'emploi, du
renchérissement, de la progression des loyers de logements construits sans l'aide publi-
que, de l'intérêt réel, des données des marchés locaux, ainsi que de l'évolution de la
construction de nouveaux logements et des coûts de construction. C'est pourquoi il con-
vient de surveiller en permanence, et de corriger le cas échéant, les divers paramètres du
modèle d'abaissement - c'est-à-dire l'ampleur de l'abaissement initial, la hausse des
loyers et la durée de l'aide - en partant des résultats de l'économie. Ces facteurs sont
étroitement liés entre eux. Plus les charges initiales, par exemple, sont basses et plus les
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hausses de loyers devront être élevées si l'on ne veut pas dépasser un certain temps
d'amortissement pour un coût donné.
Ceci explique pourquoi un examen ponctuel dans le temps ne rend pas compte du modèle
LCAP. On peut aussi comprendre que la hausse programmée des loyers - caractéristique
la plus manifeste du système LCAP - essuie à présent le feu de la critique. Dans le passé,
les craintes ont rapidement disparu, balayées par le rétablissement de la situation. Le gra-
phique suivant montre qu'il y a peu de temps encore, le modèle LCAP répondait totale-
ment à la capacité qu'on attendait de lui de supporter les hausses de loyer. Aujourd'hui
comme dans les phases de récession des années septante et quatre-vingt, il est difficile de
faire accepter ces hausses. La construction de logements connaît un recul important.
Malgré la récession, la population continue d'augmenter. Les attentes en matière de pro-
gression des revenus sont moindres, mais elles existent. Les loyers initiaux ne couvrent
plus les coûts, même dans la construction privée de logements et, partout, les moyens
financiers manquent pour les rénovations. Tous ces facteurs indiquent que l'excédent de
logements se résorbera de nouveau à moyen terme et que, dans un avenir proche, le ren-
chérissement et l'évolution générale des loyers pourront de nouveau se rapprocher des
valeurs moyennes à long terme qui s'opèrent dans le cadre de la LCAP.
150 -
140 -
130 -
120 -
110 -
—
-
Verschiedene Indexe seit 1975 im Vergleich
Comparaison entre différents indices depuis 1975
+-—GV Miete 
Loyer AB
X— -Miete 
Loyer 
'
O— Löhne 
Solaires
*— Baukosten 
Coûts de constructl
3— Konsumentenpreis 
Prix à la consomma
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 FF 1997 II 697
733

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Message concernant l'octroi de crédits de programme destinés à encourager la construction
et l'accession à la propriété de logements du 19 février 1997
In
Bundesblatt
Dans
Feuille fédérale
In
Foglio federale
Jahr
1997
Année
Anno
Band
2
Volume
Volume
Heft
15
Cahier
Numero
Geschäftsnummer
97.016
Numéro d'affaire
Numero dell'oggetto
Datum
22.04.1997
Date
Data
Seite
697-733
Page
Pagina
Ref. No
10 108 992
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