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Protection des locataires. Révision de la loi
506
16 mars 1989
#ST# Fünfzehnte Sitzung - Quinzième séance
Donnerstag 16. März 1989, Vormittag
Jeudi 16 mars 1989, matin
05.00 h
Vorsitz - Présidence: Herr Iten
85.015
Mieterschutz.
Revision des Miet- und Pachtrechts
Protection des locataires.
Révision du droit du bail à loyer
et du bail à ferme
Fortsetzung - Suite
Siehe Seite 495 hiervor - Voir page 495 ci-devant
Art. 31 Abs. 2 - Art. 31 al. 2
Fortsetzung - Suite
David: Wir stehen noch bei der Frage, was mit dem Mietver-
trag passiert, wenn jemand sein Haus verkauft. Diese Frage
ist im heutigen Recht so geregelt, dass der Mietvertrag
weichen muss und der Eigentümer grundsätzlich das Recht
hat, das Haus leer zu verkaufen. In der Form geht es aber bei
dieser Bestimmung - ich bitte Sie, das zu beachten - nicht
um eine zwingende Regelung, sondern um eine Regelung,
die den Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) die Mög-
lichkeit eröffnet, im Vertrag von ihr abzuweichen. Man kann
also heute von der Regel, dass das Haus leer verkauft
werden kann, abweichen und einen Vertrag abschliessen,
der besagt, dass der Mietvertrag den Verkauf des Hauses
überdauern soll.
Was die Kommission vorschlägt, ist eine Umkehrung von
Regel und Ausnahme. Das heisst, es soll künftig die Regel
sein, dass das Haus mit dem Mietvertrag verkauft wird, dass
also der Mietvertrag im Grundsatz weiterdauern soll. Die
Ausnahme soll künftig sein, dass das Haus leer verkauft
werden kann, dass der Mietvertrag also auf den Zeitpunkt
des Hausverkaufes oder nach dem Hausverkauf zur Auflö-
sung gebracht werden kann. Die Umkehrung von Regel und
Ausnahme hat eine bodenpolitische Bedeutung, die ich Sie
zu beachten bitte. Worum geht es ganz konkret?
Im Liegenschaftenhahdel wird heute der Leerverkauf eines
Hauses, also der Verkauf der leeren, gekündigten Liegen-
schaft, dann angestrebt, wenn der Schadenersatz, der den
Mietern bezahlt werden muss, geringer ist als der Kaufpreis,
der erzielt werden kann. Wenn im Ständerat ein Postulat
durchkommt, das ein Veräusserungsverbot für Liegenschaf-
ten von fünf Jahren vorsieht, ist das ein ganz gewaltiger
Eingriff in unsere jetzige Eigentumsordnung. Der Vorschlag
der Kommission bremst ebenfalls die Spekulation, aber der
Eingriff ist viel geringer. Man verlangt vom Käufer nur, dass
er die Mietverträge im Grundsatz übernehmen soll.
Ich verstehe nicht richtig, wie man sich aus eigentumspoliti-
schen Gründen gegen diese geringfügige Massnahme
gegen die Bodenspekulation und die Preissteigerung am
Liegenschaftenmarkt wenden kann, wenn man auf der
anderen Seite Postulate gutheisst, die viel weiter gehen.
Ich bitte Sie daher, die Interessenlage nüchtern zu betrach-
ten und davon auszugehen, dass diese Regel ein ganz
kleiner Beitrag ist, die Bodenspekulation im Liegenschaften-
handel zu bremsen. Wenn man die Vorschrift unter diesem
Aspekt betrachtet, kann man ihr ohne weiteres und mit
guten Gründen zustimmen.
Ich bitte Sie, der Mehrheit zu folgen und den Minderheitsan-
trag abzulehnen.
Leuenberger Moritz: Es geht neben den Problemen, die
Herr David aufgeworfen hat, auch um Treu und Glauben. Es
gibt drei Parteien:
Zunächst einmal den Käufer einer Liegenschaft. Wer eine
Liegenschaft kauft, erkundigt sich doch, wie sie aussieht
und was für Eigenschaften, die man auf den ersten Blick
nicht sieht, sie allenfalls aufweist. Er muss beispielsweise
abklären, ob polizeiliche Auflagen vorliegen, ob die Liegen-
schaft in nächster Zeit umgebaut werden muss. Er muss
nach versteckten Mängeln Ausschau halten, weil er nach
Vertrag nämlich für versteckte Mängel selbst aufkommen
muss. Er muss sich vergewissern, ob es in diesem Haus
Termiten oder Schädlinge hat. Er muss sich selbst erkundi-
gen, wieviel das Haus in Tat und Wahrheit wert ist. Das
heisst doch, dass er wenigstens auch beachten muss, ob
Mietverträge auf dieser Liegenschaft lasten, dass also viel-
leicht ein Mieter noch etwas länger bleiben kann. Es kann
doch nicht angehen, dass er sich zwar nach allem und
jedem erkundigen muss, aber nicht danach, ob Mietverträge
vorliegen.
Umgekehrt gibt es den Verkäufer. Es geht doch nicht an,
dass der Verkäufer einen langfristigen Mietvertrag mit den
Mietern abschliesst und, um sich nicht daran halten zu
müssen, die Liegenschaft wieder verkauft. Herr Aliesch hat
gestern gesagt, das laufe auf einen Bumerang heraus, weil
die Vermieter dann einfach keine langfristigen Mietverträge
mehr abschliessen würden. Das wäre viel besser; das wäre
wenigstens ehrlich! Dann sollen normale Mietverträge abge-
schlossen werden, damit der Mieter weiss, dass ihm auf den
normalen Kündigungstermin durch den jetzigen oder den
künftigen Vermieter gekündigt wird. Aber es ist doch ein-
fach eine Sauerei, wenn man einen zehnjährigen Mietver-
trag abschliesst, aber dann die Liegenschaft verkauft, damit
jemand anderes kündigen kann. Das ist gegen Treu und
Glauben.
Darum geht es auch bei der dritten Partei, dem Mieter. Er
soll auf seinen Mietvertrag vertrauen können. Es ist etwas
einfach, wenn Herr Aliesch sagt, der Mieter habe ja eine
Schadenersatzklage zur Verfügung. Natürlich hat er eine
Schadenersatzklage zur Verfügung. Aber er muss zu einem
Anwalt gehen; es gibt einen Prozess, und er hat Mühe,
seinen Schaden zu berechnen - und ausziehen muss er
trotzdem. Der Mieter hat vielleicht investiert, im Vertrauen
auf den langfristigen Vertrag. Er hat sich darauf eingerich-
tet, dass er längere Zeit im Quartier bleiben kann. Das ist ein
minimaler Anwendungsfall der sozialen Verpflichtung des
Eigentums.
Ich bitte Sie daher, der Kommissionsmehrheit zuzustimmen.
Oehler: Es gibt niemanden in diesem Saal, der über irgend-
eine Gesetzesbestimmung den Spekulanten Schutz zukom-
men lassen will, im Gegenteil. Wir alle sind daran interes-
siert, den Spekulanten das Handwerk zu legen. Dennoch
bitte ich Sie, beim Artikel 31 die Fassung des Bundesrates
anzunehmen und die Vorschläge der Mehrheit abzulehnen,
weil es doch in der Rechtswirklichkeit auf dem Markt Gele-
genheiten, Möglichkeiten und Zustände gibt, unter denen
ein Haus verkauft werden muss, bei denen Mietverträge
gekündigt werden müssen, weil sich die Verhältnisse geän-
dert haben. Ich denke dabei beispielsweise an Handände-
rungen, die vollzogen werden müssen, obwohl längerfristige
Mietverträge bestehen, weil Sanierungen vorzunehmen
sind; nicht nur Sanierungen in den betreffenden Häusern
oder Liegenschaften, sondern auch Quartiersanierungen,
Sanierungen von Strassen oder Anpassungen, bei denen
gewisse Veränderungen an Liegenschaften vorzunehmen
sind, bei denen im schlimmsten Fall beispielsweise sogar
wegen Strassensanierungen ein Haus zu weichen hat.

16. März 1989 
N
507
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
Dazu kommt, dass wir in den Mietverträgen so oder so
aufgrund unserer Idee der Vertragsfreiheit das eine oder
andere gemäss den Ansichten der Parteien aufzunehmen
haben und aufnehmen können. Wenn Sie gleichzeitig Arti-
kel 7 des heutigen Gesetzes mit in Ihre Ueberlegungen ein-
beziehen, stellen Sie fest, dass Verträge, welche Bestim-
mungen zum Nachteil des Mieters beinhalten, von vornher-
ein nichtig sind.
Im weiteren kommt dazu: Wenn ein Mieter darauf besteht
und der Eigentümer mitmacht, dass der Mietvertrag auch im
Falle eines Kaufes weiterläuft, können die beiden Parteien
absprachegemäss den Mietvertrag im Grundbuch eintragen
lassen.
Ich bin der Meinung, dass mit der Fassung der Mehrheit der
Kommission wohl eine Bremse, aber nicht nur eine Bremse,
sondern letztlich sogar ein Stopp eingebaut wird. Dazu
kommt, dass es auch Fälle gibt, bei denen Mieter ein Inter-
esse daran haben, dass über die Veräusserung einer Liegen-
schaft Veränderungen vorgenommen werden können und
dass sie allenfalls zu weichen haben. Mit der Fassung der
Mehrheit wäre dies auch in einigen Fällen nicht mehr mög-
lich.
Hubacher, Berichterstatter: Artikel 31 ist wahrscheinlich der
erste Artikel von substantieller Bedeutung, der eine Eckpfei-
lerfunktion ausübt und gegenüber der bisherigen Praxis
eine Verbesserung für die Mieter bringen soll. Man muss
sich wohl immer wieder an den Auftrag erinnern, den wir
alle in diesem Saal haben, gestützt auf eine Volksabstim-
mung, die mit Zweidrittelsmehrheit diesen Auftrag erteilt
hat: Der Mieterschutz ist zu verbessern. Die Massnahmen
gegen Missbräuche sind zu verstärken. Das ist unser politi-
scher Auftrag.
Herr William Wyss hat gestern in der Eintretensdebatte
erklärt, dass die SVP-Fraktion der Meinung sei, die Position
des Vermieters dürfe nicht verschlechtert werden. Herr
Wyss, darum geht es eben nicht! Es geht wohl auch nicht
darum, einfach «à tout prix» fast bösartig die Position des
Vermieters zu verschlechtern, aber es geht-um es positiver
zu formulieren - darum, die Position des Mieters zu verbes-
sern.
Herr Aliesch als Sprecher der Minderheit hat gestern darauf
hingewiesen, dass bei einem Handwechsel der Liegenschaft
der betroffene Mieter, dem gekündigt wird, alle Einsprache-
möglichkeiten besitze. Er kann an die Schlichtungsstelle
gelangen. Er hat dieses ganze Prozedere aufgezeigt. Das hat
mich etwas erstaunt, weil Herr Aliesch eher zur Gruppe
Politiker gehört, die möglichst unbürokratisch vorgehen
wollen, die eigentlich immer die individuelle Freiheit in den
Vordergrund stellen und nicht derart komplizierte Verfahren
befürworten.
Von daher ist die Position, wie sie die Mehrheit der Kommis-
sion einnimmt-sehr knapp, mit 9 zu 8 Stimmen, das will ich
auch korrekterweise darlegen -, sehr viel klarer. Ich glaube,
der Antrag trägt den heutigen Verhältnissen auf dem Lie-
genschaftsmarkt besser Rechnung.
Und diese heutigen Verhältnisse, HerrOehler, sind in Basel,
Zürich, Genf oder in welchen grossen Agglomerationen
auch immer wohl etwas anders als in Balgach, wo man das
Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter vielleicht sehr viel
direkter spürt und noch sehr viel persönlicher gestaltet.
Aber in den grossen Agglomerationen ist diese Fairness,
dieses sogenannte Partnerschaftsverhältnis, teilweise nicht
mehr vorhanden. Es geht ja vor allem darum: Sie haben erst
gestern in einem Artikel des «Tages-Anzeigers» über ein
neuestes Beispiel gelesen, dass 35 Mieter einfach so auf die
Strasse gestellt werden. Das ist die existierende Wirklichkeit
in den grösseren Agglomerationen, speziell in einer Phase,
wie wir sie heute haben, wo der Wohnungsmarkt ausge-
trocknet ist, wo keinerlei Marktregeln mehr existieren, weil
Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht, sondern im
gestörten Ungleichgewicht liegen.
Es gibt zu wenig freie Wohnungen, und es gibt zu viele
spekulativ veranlagte Käufer, die diese Rücksichtnahme
nicht beachten, wie wir sie vielleicht aus guten alten Zeiten
noch in Erinnerung haben, wie sie als normal gilt und wie sie
von vielen Vermietern - ich möchte das auch betonen -
nach wie vor hochgehalten wird.
Der Vorschlag der Kommissionsmehrheit trägt den neuen
Verhältnissen, wie sie zum Teil in Agglomerationen herr-
schen, besser Rechnung und kommt dem Auftrag, den
Mieter zu schützen, besser nach. Er ist realistisch; es ist
doch eigentlich stossend, wenn diese Fälle immer wieder
zur Kenntnis genommen werden müssen, dass bei spekula-
tiven - es geht in der Regel darum - Liegenschaftsverkäufen
dann der Mieter eigentlich der Dumme ist.
Herr David hat es dargelegt: es geht dann darum, das Haus
sozusagen leer zu verkaufen und die Mieter auszuverkaufen.
Wir glauben - das ist auch die Meinung der Kommissions-
mehrheit —: wenn ein Vermieter längerfristige Verträge ein-
geht, muss er dann auch diesen Fall einkalkulieren, wenn er
diese Verträge abschliesst. Wenn er trotzdem seine Liegen-
schaft verkauft, kann er sich doch nicht einfach bei den
Mietern, mit denen er einen langfristigen Vertrag eingegan-
gen ist, abmelden und sagen: Jetzt sind mir meine langjähri-
gen Mieter völlig gleichgültig. Ich glaube, es trifft hier viel-
leicht noch viel stärker als eigentliche Wohnungsmieter jene
kleineren, mittleren Geschäftsleute, Gewerbetreibende, die
ja in der Regel längerfristigere Verträge abschliessen, die
darauf angewiesen sind, weil sie sehr oft in ihr kleines
Geschäft zusätzlich etwas investieren.
Im Hinblick darauf müsste man doch auch in der heutigen
Zeit den Schutz dieser kleineren und mittleren Geschäfts-
leute, dieses Mittelstandes, den wir doch alle erhalten wol-
len, verstärken.
Letzte Bemerkung: Es ist gesagt worden - ich glaube von
Herrn Aliesch -, es würden dann einfach keine langfristigen
Mietverträge mehr abgeschlossen.
Wir haben in dieser Vorlage - das wird später noch zu
diskutieren sein-vorgesehen, dass inskünftig bei langfristi-
gen Mietverträgen die Mietindexierung möglich sein soll,
ohne dass diese Indexierung während der Vertragsdauer
angefochten werden kann. Heute können Sie auch inde-
xierte Mieten immer wieder anfechten, d. h. es besteht die
Möglichkeit, dass man das Instrument der langfristigen
Mietverträge mit indexierten Mieten fördern, ausbauen, ver-
bessern will. Um so mehr wäre es richtig und nötig, dann
eben beim Verkauf der Liegenschaft zu diesen langfristig
abgeschlossenen Mietverträgen auch zu stehen. Es geht ja
hier - das ist gestern oft gesagt worden - nicht um irgend-
eine beliebige Ware, sondern es geht um das Dach über
dem Kopf, es geht um das Lebenszentrum eines Menschen,
einer Familie, einer Gemeinschaft. Die Kommissionsmehr-
heit meint, dass hier ein kleiner Pfahl zugunsten des Mieters
eingeschlagen werden sollte.
Ich bitte Sie, daraus keine ideologische Frage zu machen,
sondern den Verfassungsauftrag, wie er uns gegeben ist, zu
beachten und der Kommissionsmehrheit zuzustimmen.
M. Guinand, rapporteur: L'article 31, tel qu'il vous est pro-
posé, mettra fin à la querelle qui porte sur la question de
savoir quels sont les effets de la vente de l'immeuble sur le
bail. Désormais, selon l'article 31, alinéa 1er, la vente ne
rompra plus le bail mais en cas de vente, le bail passera à
l'acquéreur avec la propriété de la chose. Je crois que c'est
une clarification qui est ici bienvenue.
Il s'agit donc de savoir quelles doivent être les consé-
quences de ce passage du bail de l'ancien au nouveau
propriétaire de l'immeuble. Selon la proposition du Conseil
fédéral, le passage se fait automatiquement mais avec la
possibilité, pour le nouveau propriétaire, de résilier le bail en
observant le délai de congé légal pour le plus prochain
terme légal. Que cela signifie-t-il? Cela signifie qu'il faudra
respecter dans ce cas-là les dispositions de l'article 40 pour
les baux d'habitations et de l'article 41 pour les locaux
commerciaux. Le nouveau propriétaire pourrait donc résilier
le bail en respectant le délai de trois mois pour le terme fixé
par l'usage local, ou pour la fin d'un trimestre s'il s'agit de
locaux d'habitation.

Protection des locataires. Révision de la loi
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N 
16 mars 1989
Selon la proposition de la majorité de la commission qui a
été adoptée par neuf voix contre huit, cette possibilité
n'existerait pas. Le nouveau propriétaire devrait donc assu-
rer entièrement le bail et s'il veut résilier, il ne pourra le faire
qu'en respectant les clauses du bail.
Dans la pratique, il faut bien voir que la plupart des baux
d'habitations sont conclus pour une première période fixe et
sont ensuite tacitement reconduits pour des périodes plus
courtes, généralement d'année en année et moyennant un
délai de résiliation de trois ou de six mois, en fonction des
contrats passés. Vous voyez donc bien la différence. Dans la
proposition du Conseil fédéral, le nouveau propriétaire
pourrait résilier en respectant les termes légaux; dans la
proposition de la majorité de la commission, le nouveau
propriétaire ne pourrait résilier qu'en respectant les termes
du contrat.
Le Conseil fédéral, dans sa version, a toutefois apporté une
correction à la possibilité offerte au nouveau propriétaire.
C'est le troisième alinéa de l'article 31 qui, dans ce cas-là,
oblige le bailleur précédent à réparer le dommage ainsi
causé au locataire.
Il s'agit de savoir finalement quelle est la pesée d'intérêts à
prendre en considération. On est en présence de deux
intérêts dans l'hypothèse de la vente. Vous avez, d'une part,
l'intérêt du locataire qui est au bénéfice d'un contrat et
l'intérêt du nouveau propriétaire qui est au bénéfice du droit
de propriété. Le Conseil fédéral vous propose de tenir
compte de l'intérêt du nouveau propriétaire, mais en accor-
dant des dommages-intérêts, le cas échéant, au locataire. La
proposition de la majorité de la commission vous recom-
mande de tenir compte exclusivement des intérêts du loca-
taire pour les locaux d'habitation et les locaux commerciaux
pour un certain nombre de raisons que le président de la
commission a déjà rappelées tout à l'heure.
Voilà quel est l'enjeu. J'ajoute encore qu'il est évident que la
version de la majorité de la commission ne favorise pas la
conclusion de longs contrats de baux.
Pour ma part, j'ai signé la proposition de minorité que je
soutiendrai.
Bundesrat Koller: Dieser Artikel ist ein schönes Beispiel für
die Rechtsentwicklung.
Während im römischen Recht das Prinzip «Kauf bricht
Miete» - d. h. dass sich der Käufer einer Sache überhaupt
nicht um bestehende Mietverträge zu kümmern hatte-noch
absolut galt, haben wir im heute geltenden Recht, in Arti-
kel 259 des Obligationenrechts, dieses römischrechtliche
Prinzip zwar noch als Marginalie erwähnt, aber bereits mit
einer wichtigen Ausnahme in bezug auf unbewegliche
Sachen in Absatz 2 des geltenden Artikels 259.
Die Mehrheit Ihrer Kommission möchte noch einen Schritt
weiter gehen und in bezug auf Wohnungs- und Geschäfts-
mieten dieses römischrechtliche Prinzip endgültig aufgeben
und eigentlich durch ein neues Prinzip ersetzen, das dann
lautet: «Bestehende Mietverträge verpflichten den Käufer
vollumfänglich.»
Es geht also um die Ablösung des Prinzips «Kauf bricht
Miete» durch das Prinzip «Bestehende Mietverträge ver-
pflichten den Käufer vollumfänglich». Der Bundesrat emp-
fiehlt Ihnen auch hier eine mittlere Lösung. Danach sollen
bestehende Mietverhältnisse bei Veräusserung der Mietsa-
che von Gesetzes wegen im Zeitpunkt des Eigentumsüber-
gangs auf den Erwerber der Sache übergehen. Ich verweise
auf Absatz 1 von Artikel 31. Der neue Eigentümer soll nun
aber gemäss Absatz 2 der Vorlage und auch der ständerätli-
chen Fassung nicht in die genau gleiche Rechtsstellung
eintreten, wie sie der bisherige Vermieter hatte, sondern er
muss den Mieter nur bis zu dem Termin in der Miete belas-
sen, aufweichen nach den gesetzlichen Vorschriften gekün-
digt werden kann. Diese Regelung stimmt mit derjenigen
des geltenden Rechts in Artikel 259 Absatz 2 des Obligatio-
nenrechts für die Miete unbeweglicher Sachen überein und
scheint dem Bundesrat ein gerechter Ausgleich zwischen
den Interessen des Käufers und denjenigen des Mieters zu
sein.
Der Bundesrat empfiehlt Ihnen daher, seiner Fassung zuzu-
stimmen.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag der Mehrheit
Für den Antrag der Minderheit
83 Stimmen
76 Stimmen
(Die Abstimmung wird nach Behandlung des Artikels 40
wiederholt)
(Le vote est répète après le débat sur l'article 40)
Abs. 3 und4-Al. 3 et 4
Angenommen - Adopté
Art. 32 bis 36
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Art. 32 à 36
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 36bis
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates
(Art. 265)
Proposition de la commission
Adhérer au projet du Conseil fédéral
(Art. 265)
Angenommen - Adopté
Art. 37 bis 39
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Art. 37 à 39
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 40
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Antrag Longet
.... einer Frist von sechs Monaten auf einen .... auf Ende
einer sechsmonatigen Mietdauer kündigen.
Art. 40
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Proposition Longet
.... six mois .... semestre de bail.
M. Longet: Ma proposition porte sur les délais qui sont
prévus à l'article 40, et cela pour deux raisons. Première-
ment, j'ai quelque peine à comprendre la différence de
traitement qui est faite entre les baux d'habitations et ce que
le message expose sous constructions mobilières. Il est en
effet étonnant que, pour ces constructions mobilières, qui
peuvent facilement être déplacées - selon la page 62 du
message-on dispose d'un délai de six mois et que, pour les
baux d'habitations, on ne bénéficie que d'un délai de trois
mois. Cette disparité me paraît insuffisamment motivée et le
message n'est pas clair a ce sujet.
Le deuxième point concerne la situation matérielle elle-
même. Le code des obligations actuel, à son article 267,
alinéa 2, chiffre 1, stipule qu'à défaut d'un usage local, le
congé ne peut être donné que pour la fin d'un terme de six

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Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
mois. Cela signifie qu'alors que l'ensemble de la révision de
la loi s'effectue dans l'idée de concrétiser l'article constitu-
tionnel, dont le but est d'améliorer la position des locataires,
ce délai se réduirait de six à trois mois. On aurait donc un
amoindrissement de la protection dont bénéficient actuelle-
ment les locataires. J'ai de la peine à comprendre pour
quelle raison.
Sur le fond lui-même, il est clair que, lorsque des problèmes
particulièrement aigus de pénurie de logements se présen-
tent, comme c'est le cas dans les grandes agglomérations
du pays et particulièrement dans le canton de Genève, trois
mois peuvent paraître assez courts pour retrouver une situa-
tion acceptable et comparable. Les familles et les personnes
âgées, notamment, ont de la peine à se reloger à des
conditions économiques et autres équivalentes.
Par conséquent, je voudrais que l'on donne la raison d'une
telle différence de traitement entre ces deux types de baux,
et aussi la raison du passage de la situation actuelle de six
mois à celle de trois mois.
J'attends avec intérêt les explications des rapporteurs et du
Conseil fédéral.
Hubacher, Berichterstatter: Der Antrag Longet lag in der
Kommission nicht vor; wir haben darüber nicht diskutiert.
Ich glaube aber im Sinne einer Interpretation der Kommis-
sion sagen zu dürfen, dass wir diesen Antrag abgelehnt
hätten.
Erstens haben wir jetzt bei Artikel 31 der Mehrheit zuge-
stimmt, zweitens ist die in Artikel 40 festgelegte Kündi-
gungsfrist, wenn ich mich nicht täusche, die seit langem
landesübliche. Für derart relativ kurzfristige Erstreckungen
- ob drei oder sechs Monate - steht ja die Einsprachefrist
bei der Schlichtungsstelle zur Verfügung.
Doch wird sich in der Regel eine Verlängerung um zwei, drei
Monate, falls sie nötig sein sollte, zwischen den Vermietern
und Mietern vielfach auch freiwillig regeln lassen. Ich bitte
Sie, den Antrag Longet abzulehnen.
M. Guinand, rapporteur: La proposition n'a pas été traitée
par la commission.
M. Longet s'étonne de la réglementation des articles 40 et
41 qui font la distinction entre les baux d'habitations et les
locaux commerciaux. En fait, ces articles sont calqués sur la
pratique et visent à clarifier ce qui était parfois difficile à
interpréter à l'article 267 du code des obligations. La distinc-
tion entre les baux d'habitation et les locaux commerciaux
se justifie par les natures différentes des deux contrats.
D'ailleurs, le droit maintient toujours la précision entre ces
deux sortes de baux.
J'insiste encore sur le fait qu'il s'agit de délais légaux qui
n'ont un caractère impératif que dans leur durée minimale et
que la plupart des contrats prévoient généralement un délai
plus long que celui prévu par la loi.
Bundesrat Koller: Der Antrag von Herrn Longet entspricht
an sich dem geltenden Recht. Die Revisionsvorlage wollte
hier jedoch angesichts der erhöhten Mobilität auch im Inter-
esse der Mieter bewusst einen kürzeren Rhythmus, eben
drei Monate, vorsehen und damit etwas mehr Flexibilität
schaffen. Im übrigen darf ich Sie daran erinnern, dass diese
Termine nicht zwingend sind. Zwingend ist allein die Min-
destfrist für die Kündigung.
Aus diesen Gründen beantrage ich Ihnen, den Antrag von
Herrn Longet abzulehnen.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Longet
Für den Antrag der Kommission
46 Stimmen
96 Stimmen
Präsident: Ich wurde darauf aufmerksam gemacht, dass bei
der Abstimmung über Artikel 31 Absatz 2 vermutlich ein
Missverständnis bestanden haben könnte. Ich habe dort vor
der Abstimmung gesagt: «Mehrheit und Bundesrat gegen
Minderheit Aliesch». In der Tat war es so: Mehrheit gegen
Minderheit Aliesch und Bundesrat.
Damit die Ermittlung des Mehrs korrekt erfolgt, lasse ich die
Abstimmung über Artikel 31 Absatz 2 wiederholen.
Antrag Leuenberger Moritz
Rückkommen auf Artikel 31
Proposition Leuenberger Moritz
Revenir sur l'article 31
Präsident: Herr Seiler Rolf hat das Wort verlangt. Er stellt
den Antrag, die Abstimmung nicht zu wiederholen.
Seiler Rolf: Es sind hier im Saal gut 200 Leute, die eigentlich
eigenständig denken können und die nicht auf einen Ver-
sprecher des Präsidenten hin nun ihre Meinung ändern.
Wenn wir so weiterfahren, ist das auch eine Kultur, aber das
sind nicht mehr als faule Tricks. Wenn man eine Abstim-
mung einmal verloren hat, ist man anscheinend nicht in der
Lage, diese Niederlage zu akzeptieren. Das ist doch nicht
unsere Art und Weise, wie wir in diesem Saale arbeiten
wollen. Ich bitte Sie, diese Abstimmung nicht zu wieder-
holen.
Was ich jetzt beantrage, ist ein Ordnungsantrag: Es müsste
zuerst darüber abgestimmt werden, ob wir auf diesen Arti-
kel 31 zurückkommen wollen.
Ich bitte Sie, dies nicht zu tun.
Abstimmung - Vote
Für den Ordnungsantrag Seiler Rolf 
73 Stimmen
Für den Rückweisungsantrag Leuenberger Moritz
75 Stimmen
Präsident: Soeben ist der Antrag eingegangen, über Arti-
kel 31 Absatz 2 eine Abstimmung unter Namensaufruf
durchzuführen.
Der Generalsekretär kontrolliert zurzeit noch die Unter-
schriftenzahl.
Art. 41 bis 48
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Art. 41 à 48
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 49
Antrag der Kommission
Abs. 1
.... werden; kann die Unterschrift des Ehegatten nicht einge-
holt werden oder verweigert er sie ohne triftigen Grund, so
kann der Mieter den Richter anrufen (Art. 169 Abs. 2 ZGB).
Abs. 2
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Antrag Petitpierre
Randtitel
2. Wohnung der Familie
Bst. a
a. Kündigung durch den Mieter
Abs. 1
Dient die gemietete Sache als Familienwohnung, kann ein
Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen
Zustimmung des anderen kündigen.
Abs. Ibis (neu)
Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder
wird sie ihm aus triftigem Grund verweigert, so kann er den
Richter anrufen.

Protection des locataires. Révision de la loi
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N 
16 mars 1989
Art. 49
Proposition de la commission
Al. 1
le congé doit être signé par le locataire et son conjoint;
s'il n'est pas possible d'obtenir la signature ou si le conjoint
la refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au
juge (art. 169, al. 2, CC).
Al. 2
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Proposition Petitpierre
Titre'marginal
2. Logement de la famille
Let. a
a. Congé donné par le locataire
Al. 1
Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un
époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès
de son conjoint.
Al. Ibis (nouveau)
S'il n'est pas possible de recueillir ce consentement ou si le
conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en
appeler au juge.
Art. 49bis (neu)
Antrag Petitpierre
Randtitel
Bst. b
b. Kündigung durch den Vermieter
Abs. 1
Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung
einer Zahlungsfrist sind dem Mieter und seinem Ehegatten
separat zuzustellen.
Art. 49bis (nouveau)
Proposition Petitpierre
Titre marginal
Let. b
b. Congé donné par le bailleur
Al. 1
Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un
délai de paiement doivent être adressés séparément au
locataire et à son conjoint.
M. Petitpierre: Ma première proposition à l'article 49 repose
sur le fait - vous vous en souvenez - que depuis le 1 er jan-
vier 1988, nous avons un nouveau droit du mariage dans
lequel nous avons introduit l'article 169 du code civil, qui
régit précisément la situation des conjointS'qui donnent ou
qui reçoivent un congé, ceci en combinaison avec l'arti-
cle 271a du code des obligations. Quoi que vous décidiez
sur le fond, il faut que les rédacteurs se penchent sur le
vocabulaire. Lorsqu'on veut régir des situations semblables
dans deux lois différentes, il faut en tout cas utiliser le même
vocabulaire.
Ma deuxième proposition touche le fond. Sur la base de ce
nouveau droit civil de 1988, des pratiques se sont déjà
établies, telles que des conventions formalisées, des
accords entre associations de locataires et de bailleurs, des
formulaires. Il serait donc malheureux que, dans ce con-
texte-là, un an et demi après l'entrée en vigueur de la
nouvelle loi, on la modifie une nouvelle fois, en adoptant le
texte de l'article 49, tel que vous l'avez sous les yeux.
On veut créer plus de clarté - c'est probablement ce qu'on
va nous dira - mais cette clarté nouvelle, c'est-à-dire l'obli-
gation pour les deux conjoints de signer le congé, se paiera
cher. On aura, à côté de l'ancien texte-puisqu'il n'a pas été
proposé de modifier le texte du code civil - un nouveau
texte. Ce n'est vraiment pas appliquer une bonne technique
législative que de vouloir, au nom de la clarté, introduire
deux textes qui disent des choses différentes sur le même
sujet.
Dans ces conditions, je vous demande de ne pas changer ce
qu'on vient d'adopter, et qui est en vigueur depuis un an et
demi. J'ai préparé un texte qui tient compte de cela, qui
respecte exactement ce qui est dit dans le texte du code civil
et je vous invite à me suivre au nom de la clarté.
Hubacher, Berichterstatter: Herr Kollege Petitpierre war
Kommissionssprecher bei der Revision des Eherechts. Ich
bin nicht Jurist. Der Antrag Petitpierre hat in der Kommis-
sion nicht vorgelegen. Ich bin aber sicher, dass wir ihm, was
die Qualität des Antragstellers betrifft, zustimmen können.
M. Guinand, rapporteur: II est bien évident que M. Petit-
pierre a raison d'insister pour que les dispositions du droit
des obligations en matière de bail correspondent aux dispo-
sitions du droit matrimonial qui sont récemment entrées en
vigueur. La commission en a discuté et a essayé de faire
coïncider le nouveau droit matrimonial avec les nouvelles
dispositions. Si nous avons prévu que le congé devait être
signé par le locataire et son conjoint, dans le cadre de
l'article 169, c'est essentiellement pour des questions de
sécurité. S'il y a consentement, le congé est valable et il
déploie des effets; s'il n'y a pas consentement, le congé
n'est pas valable et ne déploiera pas d'effet.
C'est la raison pour laquelle nous avons proposé cette
formule. Pour ma part, je ne vois pas d'inconvénient à ce
que l'on en reste à celle de l'article 169. Il faut simplement
savoir, à ce moment-là, qu'il pourra y avoir, dans certains
cas, des hésitations sur la question de savoir si le consente-
ment est intervenu ou non. Cela d'autant que les nouvelles
dispositions du contrat de bail exigent le respect de la forme
écrite pour le congé.
Il me paraît donc que la première partie de la phrase propo-
sée par M. Petitpierre est meilleure que celle de la proposi-
tion du Conseil fédéral. Il reste la question de savoir si le
congé doit être signé par le conjoint. Pour ma part, je suis
prêt à me rallier à la proposition de M. Petitpierre.
Präsident: Wir bereinigen die Artikel 49 und 49bis. Die
Berichterstatter und der Bundesrat sind mit den Anträgen
von Herrn Petitpierre einverstanden.
Angenommen gemäss Antrag Petitpierre
Adopté selon la proposition Petitpierre
Wiederholung der Abstimmung zu Artikel 31
Répétition de la votation sur l'article 31
Nussbaumer: Die Mehrheit geht mir zu weit, weil sie den
Eigengebrauch nicht vorsieht. Wenn wir eine Differenz
schaffen, hat der Ständerat die Möglichkeit, die gleiche
Lösung wie im landwirtschaftlichen Pachtrecht Artikel 14
und 15 zu wählen. Nur deshalb bitte ich Sie, mit der Mehr-
heit zu stimmen.
Namentliche Abstimmung - Vote par appel nominal
Für den Antrag der Mehrheit stimmen die folgenden Rats-
mitglieder:
Votent pour la proposition de la majorité:
Aguet, Ammann, Bär, Bäumlin Richard, Bäumlin Ursula,
Béguelin, Bircher, Bodenmann, Borei, Braunschweig, Bré-
laz, Brügger, Bundi, Carobbio, Columberg, Danuser, Darbel-
lay, David, Déglise, Diener, Dormann, Dünki, Engler, Eppen-
berger Susi, Euler, Fankhauser, Fehr, Fierz, Grendelmeier,
Günter, Hafner Rudolf, Hafner Ursula, Haller, Herczog,
Hubacher, Jeanprêtre, Lanz, Ledergerber, Leuenberger-
Solothurn, Leuenberger Moritz, Leutenegger Oberholzer,
Longet, Maeder, Matthey, Mauch Ursula, Meier-Glattfelden,
Meizoz, Mort, Müller-Aargau, Neukomm, Nussbaumer,
Oester, Paccolat, Pitteloud, Rebeaud, Rechsteiner, Reimann
Fritz, Ruckstuhl, Ruffy, Savary-Fribourg, Schmid, Segmüller,
Segond, Seiler Rolf, Spielmann, Stamm, Stappung, Steffen,
Stocker, Theubet, Thür, Uchtenhagen, Ulrich, Weder-Basel,
Widmer, Zbinden Hans, Ziegler, Züger, Zwingli, Zwygart (80)

16. März 1989 
N
511
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
Für der Antrag der Minderheit stimmen die folgenden Rats-
mitglieder:
Votent pour la proposition de la minorité:
Aliesch, Allenspach, Antille, Aubry, Auer, Basler, Bremi,
Bühler, Burckhardt, Biirgi, Cavadini, Cevey, Cincera,
Couchepin, Coutau, Daepp, Dietrich, Dreher, Dubois, Eggly,
Eisenring, 
Etique, 
Feigenwinter, 
Fischer-Hägglingen,
Fischer-Sursee, Fischer-Seengen, Frey Claude, Frey Walter,
Friderici, Früh, Giger, Graf, Grassi, Gros, Guinand, Gysin,
Hänggi, Hari, Hess Otto, Hess Peter, Hösli, Jeanneret, Jung,
Kohler, Kühne, Leuba, Loeb, Loretan, Luder, Martin, Massy,
Mühlemann, Müller-Meilen, Müller-Wiliberg, Nebiker, Neu-
enschwander, Oehler, Perey, Petitpierre, Philipona, Pidoux,
Portmann, Reichling, Reimann Maximilian, Rohrbasser,
Rutishauser, Rüttimann, Rychen, Sager, Salvioni, Savary-
Vaud, Scherrer, Schmidhalter, Schnider, Schule, Schwab,
Seiler Hanspeter, Spoerry, Steinegger, Stucky, Weber-
Schwyz, Wellauer, Widrig, Wyss Paul, Wyss William, Zölch
(86)
Der Stimme enthalten sich - S'abstiennent:
Saggi, Hildbrand, Nabholz, Scheidegger, Tschuppert, Wan-
ner 
(6)
Abwesend sind die folgenden Ratsmitglieder - Sont ab-
sents:
Aregger, Berger, Biel, Blatter, Blocher, Bonny, Büttiker, Cac-
cia, Cotti, Ducret, Eggenberg-Thun, Fan, Fetz, Houmard,
Humbel, Jaeger, Keller, Maître, Mauch Rolf, Meier Fritz, Ott,
Pini, Reich, Ruf, Spalti, Wiederkehr, Zbinden Paul 
(27)
Präsident Iten stimmt nicht
M. Iten, président, ne vote pas
Art. SO bis 52
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Art. 50 à 52
Proposition de la commission 
x
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 53-55
Antrag der Kommission
Mehrheit
Streichen
Minderheit
(Wyss William, Aliesch, Aubry, Bonvin, Frey Claude, Früh,
Guinand, Gysin, Humbel)
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Art. 53-55
Proposition de la commission
Majorité
Biffer
Minorité
(Wyss William, Aliesch, Aubry, Bonvin, Frey Claude, Früh,
Guinand, Gysin, Humbel)
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Präsident: Ich schlage Ihnen vor, die Diskussion über die
Artikel 53, 54 und 55 gemeinsam zu führen.
Wyss William, Sprecher der Minderheit: Artikel 53 steht in
einem gewissen Zusammenhang mit Artikel 15. Wenn der
Vermieter die nicht zwingend vorgeschriebenen Sicher-
heitsmöglichkeiten von Artikel 15 ausschöpft, erübrigt sich
das Retentionsrecht gemäss Artikel 53. Die Minderheit der
vorberatenden Kommission war überzeugt, dass nach wie
vor Mietverhältnisse eingegangen werden, bei denen keine
speziellen Sicherheitsabmachungen gemäss Artikel 15 ge-
troffen werden. Für diese Fälle erachten wir es als nötig,
dass mindestens für Geschäftsräume das Retentionsrecht,
wie es auch der Ständerat vorschlägt, in die neue Vorlage
aufgenommen wird.
Was ist eigentlich das Retentionsrecht? Ich versuche, es in
einem Satz zu erklären. Das Retentionsrecht berechtigt den
Vermieter von Geschäftsräumen, als Ersatz für einen ausste-
henden Jahreszins oder mehr, bewegliche Sachen, die sich
in den vermieteten Räumen befinden, entgegenzunehmen.
Um Ihnen den diesbezüglichen Entscheid zu erleichtern,
möchte ich zum Schluss noch folgende Feststellungen ma-
chen:
I.Vom Retentionsrecht sind besonders die unpfändbaren
Gegenstände des Mieters ausgeschlossen.
2. Dieses Recht des Vermieters kommt erst dann zum Tra-
gen, wenn der Mieter wirklich trotz Mahnungen seinen Ver-
pflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht nachgekom-
men ist.
Artikel 54 regelt die Rechte Dritter bei der Anwendung des
Retentionsrechts. Artikel 55 enthält die nötigen Details für
den Fall, dass der Mieter wegziehen will.
Ich bitte Sie im Namen der Minderheit der Kommission, aber
auch im Namen der SVP-Fraktion, den Artikeln 53,54 und 55
gemäss Ständerat zuzustimmen.
Thür: Ich bitte Sie, diesen Antrag abzulehnen. Es gibt zwei
Gesichtspunkte, die bei der Beurteilung dieser Frage
berücksichtigt werden müssen.
Zur Diskussion steht zunächst einmal die Stellung des Ver-
mieters als Gläubiger. Wenn wir am Retentionsrecht festhal-
ten, akzeptieren wir, dass der Vermieter gegenüber anderen
Gläubigern massiv bevorzugt wird. Beim Konkurs des Mie-
ters werden ja zuerst die pfandgesicherten Forderungen
gedeckt. Erst dann werden die Gläubiger befriedigt. Das
heisst konkret: Die Arbeitnehmer und die Vorsorgeeinrich-
tung des gewerbetreibenden Mieters werden erst nach voll-
ständiger Deckung der Mietzinsforderung ihren Lohn bzw.
die ausstehenden Beiträge erhalten.
Ich verstehe absolut nicht, weshalb der Vermieter als Gläubi-
ger gegenüber anderen Gläubigern derart bevorzugt wer-
den soll, erst recht nicht, wenn man in Betracht zieht, dass
der Vermieter auch ohne Retentionsrecht eine bevorzugte
Rechtsstellung gegenüber den anderen Gläubigern hat.
Ich erwähne drei Punkte, die das erhellen.
1. Der Vermieter kann durch die Einrichtung eines Mietzins-
depots den Schaden für sich zum vorneherein eliminieren.
2. Durch das Gesetz hat er die Möglichkeit, einem saumseli-
gen Mieter innert einer Frist von 30 Tagen zu kündigen und
ihn aus dem Mietlokal zu befördern.
3. Die Mieten werden in der Regel zum voraus entrichtet,
also bevor der Mieter die Leistungen des Vermieters konsu-
miert hat. Das heisst: Der Vermieter hat auch ohne Reten-
tionsrecht vom Gesetz her Instrumente, einem allfälligen
Mietzinsausfall vorzubeugen. Unter diesen Umständen sehe
ich absolut nicht ein, weshalb der Vermieter gegenüber
anderen Gläubigern noch zusätzlich bessergestellt werden
soll. Auch aus der Sicht des Mieters ist eine solche Besser-
stellung absolut nicht zu begründen.
Ich bitte Sie aus diesen Ueberlegungen, dem Antrag von
Herrn Wyss nicht Folge zu leisten.
Seiler Rolf: Auch ich bitte Sie, im Namen der Mehrheit der
CVP-Fraktion, die Artikel 53 bis 55 zu streichen. Ich will drei
Gründe für unsere Haltung anführen.
1. Dieses Retentionsrecht ist systemwidrig und atypisch und
war es schon immer; denn es besteht für Sachen, die sich
nicht mit dem Willen des Schuldners im Besitze des Gläubi-
gers befinden, wie das nach dem Retentionsrecht gemäss
ZGB 895 sein sollte.
2. Dieses Retentionsrecht ist - wie die verschiedenen Ver-
nehmlasser geschrieben haben - anachronistisch; denn
heute wird ja die Miete meistens monatlich, und zwar zum
voraus, bezahlt.
3. Dieses Retentionsrecht bedeutet - auch wenn man es nur
für die Geschäftsmieten beibehalten will - ein stossendes
Privileg des Vermieters gegenüber anderen Gläubigern des
Mieters.

Protection des locataires. Révision de la loi
512
N 
16 mars 1989
Wenn wir es auf die Geschäftsmieten beschränken, könnte
z. B. folgendes eintreten: Ein Gewerbetreibender ist Mieter
und macht Konkurs. In diesem Fall hat der Vermieter ein
Privileg auf den Sachen, die der Gewerbetreibende noch
hat. Dieses Privileg geht vor; es hat vor allfälligen Lohnan-
sprüchen des Arbeitnehmers Vorrang.
4. Der Vermieter kann sich ja -auch ohne Retentionsrecht -
ohnehin bei Zahlungsverzug schadlos halten. Er kann den
Vertrag sofort auflösen, den Mieter ausweisen und auf hin-
terlegte Sicherheitsleistungen zurückgreifen.
Ich bitte Sie daher im Namen der CVP-Fraktion, die Arti-
kel 53 bis 55 zu streichen. Es entbehrt auch jeder Logik, das
Retentionsrecht für Wohnungen aufzuheben und für
Geschäftsmieten wieder einzuführen.
Hubacher, Berichterstatter: Die Kommission hat mit 11 zu 9
Stimmen die Fassung des Ständerates mit genau der
Begründung gestrichen, wie sie die Herren Thür und Seiler
hier vorgetragen haben. Es bedeutet eine unnötige Privile-
gierung des Vermieters und eine ebenso unnötige Benach-
teiligung des Arbeitnehmers und der Vorsorgeeinrich-
tungen.
Ich will nichts wiederholen; ich bitte Sie, der Kommissions-
mehrheit zuzustimmen.
M. Guinand, rapporteur: Le message du Conseil fédéral
explique clairement les raisons pour lesquelles il propose de
supprimer le droit de rétention qui existe aujourd'hui. Je ne
pense pas qu'il soit nécessaire de citer encore une fois ce
message. On a surtout relevé qu'il s'agissait d'une institu-
tion qui était dans une certaine mesure anachronique, puis-
qu'on fait les loyers sont généralement payés d'avance et
surtout que le droit de rétention du bailleur crée un privilège
qui est peut-être difficilement acceptable.
La commission a rejeté la propositon du Conseil des Etats
de maintenir le droit de rétention uniquement pour les baux
commerciaux par 11 voix contre 9. J'ajoute que, avec ou
sans droit de rétention, le bailleur a toujours la possibilité de
réclamer des garanties pour le paiement de son loyer.
Bundesrat Koller: Der Bundesrat verzichtet bewusst auf die
geltenden Bestimmungen über das Retentionsrecht. Der
Ständerat möchte die geltenden Regeln wenigstens für die
Vermietung von Geschäftsräumen beibehalten.
Der Bundesrat bleibt bei seiner Auffassung vor allem aus
folgenden Gründen: Es geht hauptsächlich um das Problem
einer gerechten Ordnung unter den verschiedenen Gruppen
von Gläubigern bei Zahlungsunfähigkeit oder Konkurs des
Mieters. Bei Konkurs des Mieters werden bei Aufrechterhal-
tung des Retentionsrechtes zuerst diese pfandgesicherten
Forderungen gedeckt. Erst dann werden alle anderen Gläu-
biger-je nach ihrer Zuordnung zu den einzelnen Konkurs-
klassen - befriedigt. Dies bedeutet, dass die Arbeitnehmer,
aber beispielsweise auch die Vorsorgeeinrichtung eines
gewerblichen Mieters, erst nach vollständiger Deckung der
Mietzinsforderung ihren Lohn beziehungsweise die ausste-
henden Beiträge erhalten.
Eine solche Rangordnung der Gläubiger ist aus unserer
Sicht vor allem aus zwei Gründen nicht mehr gerechtfertigt:
Zum einen werden heute die Mietzinse regelmässig zum
voraus entrichtet und geben insofern dem Vermieter eine
gewisse Sicherheit. Zum zweiten - das scheint mir noch
wichtiger-gibt Artikel 15 des Gesetzes dem Vermieter aus-
drücklich die Möglichkeit, seine Forderungen durch Kautio-
nen sicherstellen zu lassen. Wenn der Vermieter auf diese
Möglichkeit verzichtet, ist eigentlich nicht einzusehen, wes-
halb er dann bessergestellt werden soll als andere Gläubiger
des Mieters wie Arbeitnehmer oder Vorsorgeeinrichtungen.
Aus diesen Gründen empfehle ich Ihnen, dem Antrag der
Kommissionsmehrheit und dem Bundesrat zuzustimmen.
Art. 53
Abstimmung - Vote
Für den Antrag der Mehrheit
Für den Antrag der Minderheit
87 Stimmen
59 Stimmen
Art. 54 und 55: Angenommen gemäss Antrag der Mehrheit
Art. 54 et 55: Adopté selon la proposition de la majorité
Art. 56
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 57
Antrag der Kommission
Mehrheit
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Minderheit
(Carobbio, Leuenberger Moritz, Rechsteiner, Seiler Rolf,
Stocker, Weder-Basel)
Abs. 1
b 
oder für den Mieter nützliche Mehrleistungen ....
Abs. 2 und 3
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Antrag Meizoz
Abs. 1 Bst. a
Streichen
Eventualantrag Rebeaud
(falls der Antrag Meizoz abgelehnt wird)
Abs. 1 Bst. a
a 
quartierüblichen Mietzinse liegen, sofern diese nicht
auf einem stark aus dem Gleichgewicht geratenen Markt
beruhen;
Art. 57
Proposition de la commission
Majorité
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Minorité
(Carobbio, Leuenberger Moritz, Rechsteiner, Seiler Rolf,
Stocker, Weder-Bäle)
Al. 1
b 
du bailleur utiles au locataire;
Al. 2 et 3
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Proposition Meizoz
Al. 1 let. a
Biffer
Proposition subsidiaire Rebeaud
(au cas où la proposition Meizoz serait refusée)
Al. 1 let. a
a 
ou dans le quartier, pour autant que ceux-ci ne résul-
tent pas d'un marché fortement déséquilibré;
Abs. 1 Bst. a-Al. 1 let. a
Präsident: Bei Absatz 1 Buchstabe a hat Herr Carobbio den
Antrag der Kommissionsminderheit zugunsten des Antrages
Meizoz zurückgezogen. In der ersten Abstimmung wird
somit der Antrag der Kommission dem Antrag von Herrn
Meizoz gegenübergestellt.
Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass zu dieser Frage
57 Ratsmitglieder die Abstimmung unter Namensaufruf ver-
langt haben.
M. Meizoz: Avec l'article 57 nous nous trouvons au coeur du
dispositif de protection des locataires contre les loyers abu-

16. März 1989 
N
513
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
sifs. Sa teneur n'en prend que plus d'importance. Je vous
propose de biffer à l'alinéa premier de cet article, la disposi-
tion figurant sous lettre a, au terme de laquelle ne sont pas
considérés comme abusifs les loyers qui se situent dans les
limites des loyers usuels, dans la localité ou dans le quartier
pour des logements ou des locaux commerciaux compara-
bles.
Il découle de cette disposition que le loyer admissible n'est
pas fixé en fonction des coûts effectifs, en fonction d'un
rendement équitable des fonds investis, ou encore en fonc-
tion de prestations supplémentaires du bailleur. Il est fixé
par rapport au loyer moyen, révélé par l'évolution du
marché, pour chaque catégorie d'appartement, dans le
quartier ou la localité. En conséquence, seuls sont consi-
dérés comme abusifs les loyers qui dépassent nettement ce
chiffre moyen dont je vient de parler. C'est une manière de
légitimer des loyers dont le niveau peut procurer au proprié-
taire un rendement excessif. Ce faisant, on porte un coup
très durala fiabilité d'une loi dont on attend pourtant qu'elle
mette un terme aux abus engendrés par un système d'éco-
nomie de marché qui, dans le secteur locatif, ne fonctionne
pas du tout. Le critère de hausse défini à l'article 57, lettre a,
est donc plus que discutable.
Je vous donne encore quelques autres bonnes raisons d'y
renoncer. De l'aveu même des commissions de conciliation
et du Tribunal fédéral, son application est problématique,
faute de données statistiques suffisantes, recueillies systé-
matiquement et régulièrement, offrant la possibilité d'appré-
cier la situation en toute objectivité. Ce critère conduit à
réaligner les loyers les plus bas sur les loyers les plus chers.
Il est non seulement un facteur de hausse lorsque tout
augmente, mais aussi de nature à empêcher une baisse que,
par exemple, un recul du taux d'intérêt hypothécaire pour-
rait motiver ou appeler. Ce critère peut entraîner une adapta-
tion du prix de location d'appartements anciens à celui de
logements neufs, sans qu'il y ait eu contreprestations de la
part du bailleur. Il a aussi pour effet que les loyers majorés à
la suite de hausses n'ayant pas été contestées servent de
base pour l'estimation des loyers usuels dans le quartier ou
la localité.
Tout aussi important - si ce n'est plus - ce critère comporte
un autre danger, dont il sied de mesurer la gravité. Des
accords entre bailleurs deviennent, dans ce contexte, tout à
fait imaginables, au point de placer ces bailleurs dans une
position dominante, donc dans la capacité de dicter leur
politique des loyers sur un marché local ou régional. La
concentration de la gestion du parc immobilier dans les
mains de quelques régisseurs, phénomène que la Suisse
romande connaît bien, présente le même danger.
Dans ces conditions, je vous recommande instamment de
renoncer au critère du loyer comparatif, pour ne retenir
qu'une réglementation fondée sur le loyer couvrant les
coûts ou, en d'autres termes, dont les variations procèdent -
à la hausse ou à la baisse-exclusivement de l'évolution des
charges effectives. Dans ce cas, la marge de manoeuvre
reste suffisamment large pour que le propriétaire puisse
retirer de son patrimoine immobilier un revenu locatif équi-
table, c'est-à-dire un rendement correct de ses fonds
propres.
En ma qualité de responsable d'une coopérative d'habita-
tion, je puis dire qu'il peut en être ainsi. J'ajoute que si nous
nous avisions d'appliquer le critère défini à la lettre a de
l'article 57, nous pourrions nous procurer de confortables et
très faciles revenus supplémentaires.
Le critère des loyers comparatifs n'a pas, n'a plus sa place
dans cette loi. En plaidant la cause de son abandon, je me
trouve en bonne et respectable compagnie, aussi bien celle
des associations de locataires que celle d'un certains
nombre de cantons. Ce critère a été vivement combattu lors
de l'adoption, en 1972, du premier arrêté fédéral instituant
des mesures contre les abus dans le secteur locatif; il l'a été
ensuite lors de la révision dudit arrêté en 1976/1977. A
l'époque, la consultation des cantons avait donné l'occasion
à plusieurs d'entre eux d'exprimer de sérieuses réserves
face à une telle disposition légale. C'était le cas notamment
des cantons de Genève, Vaud, Jura, Fribourg, Neuchâtel et
Saint-Gall. Les hausses fondées sur le critère des loyers dits
comparables se sont multipliées et accélérées ces dernières
années.
Le moment paraît donc venu de bannir une pratique dont la
justification qui n'a aucun fondement économique, qui est
artificielle, est à la mesure de l'attente et des exigences des
milieux immobiliers. On comprend que ces derniers y tien-
nent comme à la prunelle de leurs yeux. Ce n'est pas une
raison suffisante pour s'y plier. Voter l'amendement que j'ai
l'honneur de vous proposer revient à faire un pas décisif
dans la direction de la paix du logement que M. Guinand,
rapporteur de langue française, appelait de ses voeux hier
matin.
Rechsteiner: Ich möchte Sie bitten, den Antrag Meizoz zu
unterstützen und Artikel 57 Absatz 1 Litera a in der durch
die Kommissionsmehrheit vorgelegten Fassung zu strei-
chen. Ich möchte dies damit begründen, dass man anerken-
nen muss, dass der Bundesrat den Verfassungsauftrag im
Bereich des Kündigungsschutzes erfüllt hat, wenn er uns
diese Vorlage vorgelegt hat. Der Kündigungsschutz würde
verbessert, falls nicht etwa im Rahmen der Beratungen die
entscheidenden Elemente des Kündigungsschutzes wieder
herausgebrochen oder verwässert werden, wie dies im Stän-
derat teilweise geschehen ist. Das ist vorerst nicht zu hoffen.
Ich hoffe nicht, dass die Entscheidungen weiter in dem Stil
getroffen werden, wie sie bei Artikel 31 erfolgt sind.
Im Gegensatz zum Kündigungsschutz muss man feststellen,
dass der Preisschutz das eigentliche schwache Kapitel die-
ser Revisionsvorlage darstellt, in erster Linie deshalb, weil
der heute gültige Bundesbeschluss über Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen praktisch unverändert ins
ordentliche Recht übernommen wird. Wir hatten bis heute
eine befristete Ordnung, eine Ordnung, die in einem
bestimmten Zeitpunkt entstanden ist: 1972. Diese Regelung
wird nun unverändert mit allen ihren Mängeln ins ordentli-
che Recht übergeführt.
Der problematischste Punkt der heutigen Regelung, die ins
ordentliche Recht übergeführt werden soll, ist die Bestim-
mung über die orts- und quartierüblichen Mietzinse. Der
Bundesbeschluss - der BMM - orientiert sich bezüglich
Mietzinserhöhungen in erster Linie an Kostenfaktoren.
Diese Kostenelemente bis hin zu einer angemessenen Ver-
zinsung des investierten Eigenkapitals sind überprüfbar und
haben eine innere Rechtfertigung; niemand bestreitet, dass
der Vermieter einen angemessenen Ertrag aus der Liegen-
schaft ziehen soll.
Die Bestimmung über die orts- und quartierüblichen Miet-
zinsen bringt aber ein Marktelement ins Spiel, das insbeson-
dere unter dem Druck des Anstiegs der Bodenpreise in den
letzten Jahren sehr bedenklich geworden ist. Es ist also
möglich, die Mietzinse zu erhöhen, ohne dass dem Vermie-
ter irgendwelche Mehrkosten erwachsen. Bei den gestörten
Wohnungsmarktverhältnissen und den gestörten Verhältnis-
sen auf dem Bodenmarkt mit einer derartigen Bodenpreis-
explosion wirkt sich dieser Erhöhungsgrund sehr fatal aus.
Mit Blick auf die Situation, die in den letzten Jahren auf dem
Wohungs-und Bodenmarkt entstanden ist, kann der Verfas-
sungsauftrag, nämlich einen Schutz vor missbräuchlichen
Mietzinsen herbeizuführen, meines Erachtens nicht mehr
erfüllt werden, wenn Marktelemente wie die Berufung auf
orts- und quartierübliche Mietzinse weiterhin massgebend
sind.
Ich möchte Sie deshalb ersuchen, einen Schritt zu machen
in der Konkretisierung des Verfassungsauftrages und dem
Antrag Meizoz zuzustimmen.
Frau Stocker: «Im Rahmen der orts- oder quartierüblichen
Mietzinse», das hat etwas Rührendes. Da hört man die
Betzeitabendglocke läuten und den Schmied seine Geräte
versorgen, und man geht zum gemütlichen Feierabend
gleich um die Ecke nach Hause. Das ist ein Bild von vor
hundert Jahren.

Protection des locataires. Révision de la loi
514
N 
16 mars 1989
Heute ist die Realität doch ganz anders. Da weiss ich heute
nicht, dass der Quadratmeter im Haus nebendran über
Nacht um so und soviel Prozent gestiegen ist, und das ist
dann morgen schon quartierüblich. Ich finde es rührend,
wie das hier steht; es wäre fast verführerisch, darauf einzu-
treten und zu sagen: «Aber natürlich, das ist das Selbstver-
ständlichste der Welt.» Aber wenn Sie zum Beispiel sehen,
was im Kanton, wo ich herkomme und wo jetzt die S-Bahn
gebaut wird, läuft, was da bereits als quartier- und ortsüblich
abgesegnet wird, dann müssen wir diesen Artikel hier
gemäss Antrag Meizoz streichen, oder wir müssten eigent-
lich sagen, dass wir kein Mieterschutzgesetz machen
wollen.
Ich bitte Sie daher dringlich, den Antrag Meizoz oder
allenfalls den Eventualantrag Rebeaud zu unterstützen. Wir
machen nämlich hier ein Mieterschutzgesetz.
Hess Peter: Das Votum von Frau Stocker fordert mich nun
doch heraus. Ich glaube, dass es zu berücksichtigen gilt,
dass wir im Mieterschutzrecht, also in der Missbrauchge-
setzgebung, eine langjährige Praxis entwickelt haben, und
in dieser Praxis ist gerade der Ortsgebrauch ein sehr wichti-
ges Kriterium. Es geht nicht an, dass man jetzt wegen
gewisser Exzesse, die in der Tat vorgekommen sind und die
wir hier ja bekämpfen wollen, nun daraus schliesst, der
Ortsgebrauch mache heute generell diese Exzesse mit.
Ich möchte darauf hinweisen, dass auch in «Hitzegebieten»,
wie z. B. im Kanton Zug, die ortsüblichen Mieten immer
noch ein Durchschnittsniveau darstellen, weil das etwa
80 Prozent der Mieten ausmacht. Es sind die Fälle, die oben
hinausschiessen, die wir bekämpfen müssen. Aber daraus
generell ableiten zu wollen, dass die orts- und marktübli-
chen Mietzinse heute kein Kriterium mehr sind, dass in der
Regel - wie es ja heisst - nicht mehr davon abgewichen
werden dürfte, geht nun doch zu weit.
Ich empfehle Ihnen daher, den Antrag Meizoz abzulehnen.
Herczog: Jetzt hat mich Herr Hess herausgefordert. Die orts-
und marktüblichen Zinse gibt es in diesem Sinne tatsächlich
nicht, und zwar in der Mehrheit der Agglomerationen.
Weswegen nicht? Das Kriterium orts- und marktüblich wird
ja heute von der Standortgunst der Bauten und der Planun-
gen bestimmt. Wenn Sie Raumplanung bestimmen oder
Investitionen planerisch vorsehen, wird selbstverständlich
eine bestimmte Standortgunst vorgesehen. Frau Stocker hat
ein Extrembeispiel im Zusammenhang mit der S-Bahn
genommen. Ja, Sie brauchen nicht die S-Bahn zu nehmen,
Sie brauchen nur planerisch bestimmte Parameter festzu-
legen.
Raumplanung bewirkt folgendes: Wenn irgendwo ein zen-
traler Ort oder grosse Investitionen geplant werden, wird der
daraus resultierende Planungsmehrwert ortsüblich. Ortsüb-
lich, im Sinne des letzten Jahrhunderts, als man sich in der
Käserei beim Milchkesseli getroffen hat, existiert in den
Agglomerationen schon lange nicht mehr. Ortsüblich ist
das, was mittels Planung begründet wird und dann in den
Planungsmehrwert hineinfliesst. Das ist ortsüblich, nichts
anderes.
Ich meine, es ist nicht nur mieterfreundlich, es ist generell
demokratisch und politisch richtig, das hier endlich einmal
herauszunehmen. Das ist eine veraltete Geschichte. Ortsüb-
lich überhaupt: dieses Kriterium ist etwas Veraltetes, das es
eigentlich gar nicht mehr gibt; es ist eine modernere Anpas-
sung.
Ich bitte Sie, unbedingt dem Antrag von Herrn Meizoz zu
folgen.
Weder-Basel: Diese Bestimmung, die wir jetzt diskutieren,
ist ein ganz wichtiger Punkt. Wenn wir nämlich jetzt zulas-
sen, was da vorgesehen ist, dann ermöglichen wir, dass
übersetzte Mieten für die Beurteilung zulässiger Mietzinser-
höhungen herangezogen werden.
Ich mag Herrn Hess schon folgen: In ländlichen Gegenden
mag zutreffen, was er beschrieben hat, aber bei uns, in den
städtischen Agglomerationen, wo die Mietzinsnot derart
gross ist und wo die Bodenpreisexplosion nun Formen
annimmt, die selbst bürgerliche Politiker erschüttern, kön-
nen wir eine solche Bestimmung überhaupt nicht mehr
genehmigen. Sonst setzt der Teufelskreis ja gerade wieder
ein.
Wir haben einen Verfassungsauftrag bekommen mit der
Abstimmung 1986. Der ist klar auf die Mieter und auf deren
Schutz ausgerichtet, und wenn wir jetzt nicht dem Antrag
Meizoz folgen, wenn wir das also belassen, wie das hier
vorgesehen ist, ist eigentlich die ganze Revision illusorisch.
Ich bitte Sie ganz dringend, dem Antrag Meizoz zuzu-
stimmen.
Hubacher, Berichterstatter: In der Kommission haben wir
eine mildere Fassung des Antrags Meizoz diskutiert, näm-
lich einen Antrag, Ziffer a zu streichen, in Ziffer a neu zu
formulieren «bei älteren Bauten im Rahmen der orts- oder
quartierüblichen Mietzinse», d. h. die Neubauten wären die-
ser Automatik ausgesetzt geblieben, die älteren Bauten
wären davon ausgenommen worden. Die Kommissions-
mehrheit hat mit 11 zu 5 Stimmen auch diesen milderen
Antrag abgelehnt. Daher besteht nicht allzu grosse Hoff-
nung, dass die Mehrheit im Rat anders entscheiden wird.
Wie ist es zur Formulierung «orts- und quartierüblich»
gekommen? Wir sind in der Kommission orientiert worden.
Bei Beginn der Einführung des Bundesbeschlusses über
Missbräuche im Mietwesen war das die sine qua non-Bedin-
gung der Hauseigentümer und Vermietervertreter. Seither
ist sie bestehen geblieben. Es gibt regional unterschiedliche
Interpretationen dieser Automatik. Beispielsweise in Basel-
Stadt werden viel stärker als in vielen anderen Kantonen die
Kostenelemente der Miete berücksichtigt und nicht einfach
die hier geschilderten Bodenpreiserhöhungen. Aber es ist
kein Zweifel daran, was Frau Stocker und andere hier gesagt
haben. Es entspricht völlig der Realität.
Es ist die S-Bahn in Zürich erwähnt worden. Mit dieser Bahn
kann man jetzt dann in etwa 11 bis 12 Minuten von Uster
nach Zürich fahren. Das hat zur Folge, dass die Bodenpreise
- ich weiss es zufällig, weil ein Mitglied der Exekutive in der
Geschäftsleitung unserer Partei ist - von 800 auf jetzt
5000 Franken pro m2 gestiegen sind. Das wird dann ortsüb-
lich, und die Mieter in Uster haben das «Vergnügen», dank
dieser S-Bahnverbindung eine viel teurere Miete- auf Dauer
gesehen, nicht gerade morgen - bezahlen zu müssen.
Natürlich wäre der Antrag Meizoz dem Verfassungsauftrag
adäquat. Aber dieses Parlament ist eher eine Vermieterver-
tretung als eine Mietervertretung, das muss man hier auch
einmal klar sagen. Daher nehme ich nicht an, dass ein
Plenum, das in der Kommission mit 11 zu 5 Stimmen eine
viel harmlosere Fassung abgelehnt hat, dieser an sich
berechtigten - ich gehe da etwas aus mir heraus - Forde-
rung von Herrn Meizoz zustimmen wird.
M. Guinand, rapporteur: En concluant son intervention,
M. Meizoz a dit que si l'on biffait l'article 57, lettre a, on
favoriserait la paix du logement. Je suis désolé de devoir lui
dire que je ne suis pas d'accord avec lui, parce que j'aime-
rais rappeler que c'est précisément l'inscription, dans
l'AMSL, de la référence aux loyers usuels de comparaison
dans les localités ou les quartiers, qui lui a permis d'être
adoptée sans trop de difficultés en 1972. J'ai expliqué hier
que les propositions faites par le Conseil fédéral visaient, au
fond, à asseoir le système actuel dans le droit commun, le
Conseil fédéral renonçant à en proposer un autre. Je vous
renvoie pour cela à la page 102 du message qui explique
bien les raisons pour lesquelles le Conseil fédéral renonce à
changer de système. Je ne reviens donc pas sur ce point.
La comparaison des loyers du quartier est un des critères
qui permet de savoir si un loyer est ou n'est pas abusif, et il y
a une jurisprudence du Tribunal fédéral qui vient d'être très
largement développée sur la manière d'appliquer ce critère
par rapport aux autres. Je pense qu'il faut maintenir cette
disposition de l'article 57, alinéa premier, lettre a. Une pro-
position avait été faite à la commission de ne permettre la
comparaison des loyers usuels dans la localité ou le quartier

16. März 1989
515
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
que s'il s'agissait de constructions anciennes et non de
constructions nouvelles. Cette proposition a été rejetée par
11 voix contre 5. J'ajouterai que, de toute manière, pour les
immeubles neufs, le Tribunal fédéral a déjà dit que seul le
coût de revient était à prendre en considération dans cette
hypothèse-là.
Je vous propose donc de rejeter la proposition de
M. Meizoz.
Bundesrat Koller: Der Bundesrat empfiehlt Ihnen, den
Antrag von Herrn Meizoz abzulehnen, und zwar gerade auch
aus verfassungsrechtlichen Ueberlegungen. Es ist vorhin
viel vom Verfassungsauftrag die Rede gewesen. Nun würde
aber der Antrag von Herrn Meizoz dazu führen, dass wir zur
reinen Kostenmiete übergehen würden. Das Marktelement,
das in diesem Absatz a mit den orts- und quartierüblichen
Zinsen angesprochen ist, fiele aus Abschied und Trak-
tanden.
Die Ablehnung des reinen Kostenprinzips war einer der
Gründe, dass die damalige Mieterschutz-Initiative zurückge-
zogen und der bundesrätliche Vorschlag sowie der Gegen-
vorschlag des Parlaments angenommen wurden. Gerade
der Verfassungsauftrag ist es, der die Ablehnung des
Antrags von Herrn Meizoz erforderlich werden lässt und
damit das Festhalten am geltenden Recht - dem geltenden
Bundesbeschluss gegen Missbräuche im Mietwesen - emp-
fiehlt.
Aus diesen Gründen empfehle ich Ihnen, den Antrag von
Herrn Meizoz abzulehnen.
Präsident: Sie haben über Artikel 57 Absatz 1 Buchstabe a
zu entscheiden. Herr Meizoz hat mir mitgeteilt, dass das
Begehren um Abstimmung unter Namensaufruf zurückge-
zogen worden ist.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Meizoz
Für den Antrag der Kommission
63 Stimmen
91 Stimmen
Präsident: Wir kommen zum Eventualantrag Rebeaud zu
diesem Buchstaben a.
M. Rebeaud: Ma proposition subsidiaire maintient le prin-
cipe de la référence aux coûts usuels dans le quartier ou la
localité, mais elle permet aux tribunaux qui auraient à juger
de cas de loyers abusifs d'éliminer ce facteur quand, dans
tout un quartier, toute une localité, il y a eu un affolement
'des prix par déséquilibre du marché. Autrement dit, il per-
met à un juge de ne pas accepter une augmentation de loyer
qui ne ferait que s'adapter à un phénomène de spéculation
dans un quartier tout entier. Vous savez que dans les
grandes villes - nous avons entendu quelques exemples
tout à l'heure - il y a des phénomènes de flambée des prix
qui sont le résultat de ventes et de reventes d'immeubles à
court terme, donnant lieu à une perception fiscale de l'ordre
de 30 ou 33 pour cent de la part de l'Etat. Il peut y avoir
plusieurs ventes successives qui aboutissent quelques fois à
des doublements ou même triplements du loyer. Il peut
exister, dans le même quartier, des immeubles du même âge
n'ayant fait l'objet d'aucune transaction parce que le pro-
priétaire n'avait pas envie de les vendre et a continué à
pratiquer un loyer normal. La référence au prix du marché
permet au propriétaire n'ayant pas vendu, de réaliser à peu
près le même bénéfice que les spéculateurs, même peut-
être plus, car l'Etat n'a pas pu percevoir une partie de la
plus-value.
Ce genre de situations existe et je crois que nous allons vers
une période où les tensions, les déséquilibres sur le marché,
en tout cas dans les grandes villes, ne vont pas s'atténuer.
Par conséquent, il faut absolument que le tribunal ait une
possibilité, dans la nouvelle loi sur la protection des loca-
taires, d'éviter d'être obligé d'accepter des augmentations
de loyer manifestement abusives, dues à des opérations
spéculatives dans un quartier.
Je vous prie donc d'accepter cette proposition éventuelle. Je
crois que, dans son esprit, elle ne contredit pas l'argumenta-
tion que nous a présentée tout à l'heure le Conseil fédéral.
C'est simplement une précaution pour éviter que le tribunal
soit dans l'incapacité de sanctionner des augmentations
que le bon sens, simplement, considérerait comme abu-
sives.
Hubacher, Berichterstatter: Der Antrag ist in der Kommis-
sion nicht diskutiert worden, daher gibt es keinen Stand-
punkt einer Mehr- oder Minderheit der Kommission. Herr
Bundesrat Koller hat vorhin darauf aufmerksam gemacht,
dass das Marktelement bei der Formulierung «orts- und
quartierübliche Mietzinse» berücksichtigt werde, d. h. dass
nicht nur die Kostenmiete hier eine Rolle spielen dürfe. Ich
meine nun, mit dem Antrag von Herrn Rebeaud wird dieser
Grundsatz akzeptiert. Es ist aber eine kleine Barriere vorge-
sehen für die Situation, wenn dieser Markt nicht mehr spielt;
das ist dann wahrscheinlich regional sehr unterschiedlich.
Das mag in Genf z. B. bereits jetzt sehr viel drastischer aus
dem Marktgleichgewicht geraten sein als in irgendeiner
eher ländlichen Region.
Daher, nachdem wir gesehen haben, dass der Beschluss
«orts- und quartierübliche Mietzinse» regional sehr unter-
schiedlich angewendet wird, meine ich - ganz persönlich -,
dass der Antrag Rebeaud dieser Situation gerechter wird
und hier berücksichtigt, dass unser Land im Bereich Woh-
nungsmarkt nicht überall gleich aussieht, sondern dass
enorm krasse Differenzen vorhanden sind. Vor allem die
Bewohner von Agglomerationen werden sehr oft stärker
benachteiligt, als es sich Leute, die nicht in diesen Agglome-
rationen wohnen, überhaupt vorzustellen vermögen.
M. Guinand, rapporteur: La proposition de M. Rebeaud n'a
pas été discutée dans le cadre des travaux de la commis-
sion; je voudrais lui dire que ses soucis sont déjà pris en
considération à l'article 56 qui parle de loyers abusifs dans
la mesure où ils résulteraient d'un prix d'achat manifeste-
ment exagéré. Par conséquent, dans une hypothèse comme
celle là, il y aurait déjà un marché fortement déséquilibré.
J'ai dit tout à l'heure que cette notion de loyers du quartier
avait été interprétée par la jurisprudence. J'aimerais donc
rassurer M. Rebeaud en citant le rapport d'un magistrat lors
du dernier séminaire sur le bail à loyer, qui à eu lieu à
l'Université de Neuchâtel, résumant ainsi la jurisprudence
du Tribunal fédéral en ce qui concerne cette question des
loyers du quartier: «Les prix usuels du quartier doivent être
déterminés sur la base de statistiques officielles après avoir
procédé, le cas échéant, à l'audition des responsables des
services administratifs compétents, ou sur la base d'au
moins deux à six exemples de comparaison, si dans des
immeubles différents et construits à la même époque que le
bâtiment litigieux, ce dernier ne pouvant pas lui-même servir
de référence. Face à un écart entre des exemples de compa-
raison et des statistiques officielles, il faut donner la préfé-
rence aux secondes.»
Il me semble que la manière dont la jurisprudence interprète
cette notion de loyers du quartier devrait rassurer M. Re-
beaud. Pour ma part, je pense que sa précision ne va pas à
rencontre de cette jurisprudence. Mais il me paraît que le
texte de la lettre ade l'alinéa premier que vous avez accepté
tout à l'heure est un texte maintenant bien connu des
praticiens et, pour ma part, je préférerais donc qu'on le
maintienne dans la version du Conseil fédéral.
Bundesrat Koller: Das Anliegen von Herrn Rebeaud ist an
sich legitim, aber der Antrag ist unnötig, weil sein Anliegen
schon im geltenden, Ihnen vorgeschlagenen Recht enthal-
ten ist: einmal dadurch, dass in Artikel 56 festgehalten ist,
dass Mietzinse missbräuchlich sind, die auf offensichtlich
übersetzten Kaufpreisen beruhen. Und das sind solche, die
auf Märkten entstehen können, die aus dem Gleichgewicht
geraten sind. Das Anliegen von Herrn Rebeaud ist anderer-
seits bereits enthalten in Artikel 57 Absatz 2 mit dem

Protection des locataires. Révision de la loi
516
N 
16 mars 1989
Schlusssatz, wo ganz klar festgehalten ist, dass kartellistisch
bestimmte Preise nicht zu berücksichtigen sind.
Aus diesem Grund - weil das Anliegen von Herrn Rebeaud
in diesen beiden Artikeln schon genügend abgedeckt ist -
beantrage ich Ihnen, den Antrag abzulehnen.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Rebeaud
Für den Antrag der Kommission
Abs. 1 Bst. b-AI. 1 let. b
62 Stimmen
89 Stimmen
Rechsteiner: Ich möchte zu Artikel 57 noch Bemerkungen
anbringen; nicht zu den behandelten orts- und quartierübli-
chen Mietzinsen, sondern zu Buchstabe b, wo vorgesehen
ist, dass der Mietzins wegen Kostensteigerungen oder Mehr-
leistungen des Vermieters erhöht werden kann.
Diese Bestimmung ist seitens der Mieterorganisationen im
Bereich der Kostensteigerungen unbestritten. Ich äussere
mich nicht zur vorgeschlagenen Formulierung, sondern zur
Praxis zu dieser Bestimmung. Diese hat an Bedeutung
gewonnen, gerade im Zusammenhang mit den Hypothekar-
zinserhöhungen, die in diesem Frühjahr vorgenommen wor-
den sind und noch vorgenommen werden. Es ist unbestrit-
ten, dass der Vermieter unter diesem Titel Kostensteigerun-
gen durch Hypothekarzinserhöhungen auf den Mietzins
überwälzen kann. Das Problem liegt nicht bei der gesetzli-
chen Bestimmung, sondern bei der Rechtsprechung zum
Problem Kostensteigerung.
Das Bundesgericht hat nämlich vor rund zehn Jahren
entschieden, dass der Vermieter bei einer Hypothekarzinser-
höhung den Mietzins nicht nur dann erhöhen darf, wenn er
effektiv mehr Hypothekarzinsen zu bezahlen hat, sondern
auch, wenn er keinen Franken mehr an Hypothekarzinsen zu
entrichten hat: nämlich beispielsweise dann, wenn die Lie-
genschaft ausschliesslich mit Eigen kapital finanziert ist. Für
das Bundesgericht ist der Hypothekarzins nach dieser rund
zehn Jahre alten Rechtsprechung somit nicht ein Kostenfak-
tor, wie es eigentlich die gesetzliche Bestimmung will, son-
dern ein reiner Leitzins.
Das ist fragwürdig bei eigenkapital-finanzierten Liegen-
schaften, erhalten diese doch dadurch - unabhängig von
den effektiven Kosten-bei Hypothekarzinserhöhungen eine
Sonderrendite, obwohl ja schon die Bestimmung über die
Kaufkraftsicherung des risikotragenden 
Eigenkapitals,
Buchstabe e von Artikel 57, eine Realrendite gestattet, die
über anderen Anlagearten liegt.
Noch fragwürdiger wird diese Rechtsprechung des Bundes-
gerichts heute in Anbetracht des Umstandes, dass zuneh-
mend Festhypotheken vereinbart werden. Es kann doch
nicht angehen, dass der Vermieter, der Festhypotheken
vereinbart hat, bei Hypothekarzinserhöhungen den Mietzins
erhöhen darf, ohne dass ihm die geringsten zusätzlichen
Kosten erwachsen. Man sagt heute, dass bei gewissen Ban-
ken die Festhypotheken bereits 30 bis 40 Prozent des
Bestandes ausmachen, insbesondere bei den Neuhypo-
theken.
In diesem Sinne geht es darum, dass die Bestimmung über
die Kostensteigerungen wieder so ausgelegt wird, wie es der
Wortlaut sagt und wie es der Sinn dieser Bestimmung ist,
wie sie in guten Treuen nur interpretiert werden kann:
nämlich im Hinblick auf die tatsächlichen Kosten, die dem
Vermieter entstehen. Das heisst nichts anderes, als dass die.
Rechtsprechung sich wieder dem Wortlaut und Sinn der
Bestimmung anpassen muss oder dass dann sekundär, falls
dies die Rechtsprechung nicht tut, der Bundesrat aufgefor-
dert werden muss, dieses Problem auf der Ebene der Ver-
ordnung anzugehen.
Angenommen - Adopté
Abs. 1 Bst. c bis f
AI. 1 let. c à f
Angenommen - Adopté
Abs. 2 und 3 - AI. 2 et 3
Angenommen - Adopté
Art. 58 und 59
Antrag der Kommission
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Art. 58 et 59
Proposition de la commission
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Angenommen - Adopté
Art. 60
Antrag der Kommission
Mehrheit
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Minderheit
(Leuenberger Moritz, Carobbio, Hubacher, Meizoz, Rech-
steiner, Seiler Rolf, Stocker, Weder-Basel)
Abs. 1
Der Vermieter kann den Mietzins bei Abschluss eines Miet-
vertrages oder danach jederzeit auf den nächstmöglichen
vertraglichen, bei dessen Fehlen gesetzlichen Kündigungs-
termin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung
mindestens zehn Tage vor Beginn des Mietverhältnisses
oder vor Beginn der Kündigungsfrist unter Angabe des
bisherigen und des neuen Mietzinses und unter Hinweis auf
die Anfechtungsmöglichkeit auf einem vom Kanton geneh-
migten Formular mitteilen und begründen.
Abs. 2 und 3
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Antrag Herczog
Abs. 4 (neu)
Wurde ein Mietzins mit der Begründung der Anpassung an
die orts- oder quartierüblichen Mietzinse erhöht, ist eine
weitere Erhöhung nichtig. Diese Bestimmung gilt auch bei
einem Mieterwechsel während der 10jährigen Sperrfrist.
Art. 60
Proposition de la commission
Majorité
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Minorité
(Leuenberger Moritz, Carobbio, Hubacher, Meizoz, Rech-
steiner, Seiler Rolf, Stocker, Weder-Bâle)
Al. 1
Le bailleur peut majorer le loyer lors de la conclusion du bail
ou, par la suite, en tout temps pour le prochain terme
contractuel de résiliation ou, à défaut, pour le terme légal. Il
doit communiquer au locataire le montant de la majoration
de loyer, avec indication des motifs, au moins dix jours avant
le début du bail ou avant le début du délai de résiliation avec
mention de l'ancien et du nouveau loyer au moyen d'une
formule agréée par le canton et en indiquant les possibilités
de contestation.
Al. 2 et 3
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Proposition Herczog
Al. 4 (nouveau)
Lorsqu'une majoration de loyer est motivée par l'ajustement
aux loyers habituellement pratiqués, sur la place ou dans le
quartier, toute nouvelle hausse pour les mêmes motifs est
réputée nulle et non avenue pendant les dix ans qui suivent
l'entrée en force de la majoration. La présente disposition
s'applique également lorsqu'un changement de locataire
survient pendant ladite période décennale.
Abs. 1-AI.1
Leuenberger Moritz, Sprecher der Minderheit: Artikel 60
und 61 gehören natürlich zusammen. Der Vorschlag, den
die Minderheit zu Artikel 60 macht, betrifft auch den Arti-

16. März 1989 
N
517
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
kel 61 und die dortigen Anträge, und zwar geht es um den
Anfangsmietzins.
Gegen missbräuchliche Mietzinsaufschläge kann sich ein
Mieter bekanntlich schon heute wehren. Diese Möglichkeit
bringt eine gewisse dämpfende Wirkung auf die Mietzins-
entwicklung auch deswegen, weil der Vermieter weiss, dass
er eine Mietzinserhöhung begründen muss und dass er sie
nicht in missbräuchlicher Art und Weise vornehmen darf.
Nicht so verhält es sich beim neuen Mietzins. Das hat zur
Folge, dass derjenige, welcher heute in eine neue Wohnung
einziehen muss, durchschnittlich doppelt soviel bezahlt wie
derjenige, der in einer bisherigen Wohnung bleibt.
Weil der Wohnungsmarkt dermassen gestört ist, weil Woh-
nungsnot herrscht, wird ein neu in eine Wohnung ziehender
Mieter gezwungen, einen Mietzins zu bezahlen, der über
seinen persönlichen Verhältnissen, aber auch über dem
eigentlichen Wert der Wohnung liegt. Das hat dazu geführt,
dass die Kündigung durch Vermieter dazu benützt wird,
missbräuchliche Mietzinse durchzudrücken.
Nur ein Beispiel: Ein Vermieter an der Poststrasse in Luzern
hat die Mieter gezwungen, die Wohnungen innerhalb einer
Liegenschaft zu wechseln. Dem Mieter in Wohnung A wurde
gekündigt, dem Mieter in Wohnung B ebenfalls, und der
Mieter von Wohnung A musste in die Wohnung B und der
Mieter von Wohnung B in die Wohnung A ziehen, damit mit
dem neuen Mietvertrag je ein viel höherer Mietzins verlangt
werden konnte. Die Mieter konnten den erhöhten Zins, weil
sie in eine neue Wohnung zogen, nicht anfechten. Es gibt
noch viele weitere Beispiele.
In einer Liegenschaft, wo ich selbst verkehre, ist nun eine
Wohnung von 1800 Franken bei Mieterwechsel auf 3000
Franken erhöht worden, ohne irgendeine Renovation, ohne
Investition, nichts! Das einzige, was geschehen ist, ist der
Mieterwechsel!
Das hat noch weitere Folgen: Es gibt viele Mieter, die ihrer-
seits nicht mehr künden, weil sie auf dem Wohnungsmarkt
nur noch eine sehr viel teurere Wohnung finden würden.
Das führt wiederum dazu, dass Mieter infolge Hinschied
ihres Ehepartners oder Auszug ihrer Kinder in einer viel zu
grossen, aber günstigen Wohnung wohnen, die sie eigent-
lich gerne gegen eine Zweizimmerwohnung tauschen wür-
den, um so ihre Fünfzimmerwohnung einer Familie zur
Verfügung stellen zu können. Aber die Zweizimmerwoh-
nung ist so teuer, dass sie nicht dort hineingehen können,
und wenn sie aus ihrer grossen Wohnung auszögen, würde
umgekehrt die Miete für die neue Familie erhöht. Das führt
dazu, dass keine Durchmischung mehr stattfindet.
Der unkontrollierte Anfangsmietzins ist eine Hauptursache
für die Teuerung auf dem Mietzinssektor und auch eine
Ursache für Spekulationsfälle. Es gibt einen Einwand gegen
die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses, den wahrschein-
lich einer der Redner nächstens vorbringen wird; ich
möchte deshalb bereits jetzt darauf eingehen: Es gibt Fälle,
in denen über lange Zeit ein zu günstiger Mietzins verlangt
wurde, vielleicht weil eine ältere Frau darin wohnte, mit der
man Erbarmen hatte, und man deshalb den Mietzins nicht
hinaufsetzte. Der Mietzins war also zu günstig; es wurden
keine Reserven für die Liegenschaft angelegt. In einem
solchen Fall sollte bei Mieterwechsel der Mietzins auf ein
vernünftiges Mass angehoben werden können. Dieser Ein-
wand ist richtig. Aber wenn der Vermieter nachweisen kann,
dass bisher ein zu günstiger Mietzins verlangt wurde, kann
er bei Mieterwechsel diesen Aufschlag begründen; dann ist
der Mietzins auch nicht missbräuchlich. Wer die Mietzinser-
höhung begründen kann, kann auch einen höheren
Anfangsmietzins verlangen.
Nun ist das Modell, das Ihnen die Minderheit vorschlägt,
das: Jeder neue Mieter hat Anrecht darauf zu erfahren,
welchen Mietzins sein Vorgänger bezahlt hat. Wenn der
Mietzins gegenüber vorher höher ist, muss ihm das auf
einem Formular mitgeteilt werden, genau gleich, wie wenn
es um den bisherigen Mieter ginge. Beachten Sie, dass es
nur darum geht, missbräuchliche Mietzinse zu verhindern.
Es muss gesagt werden, dass ein missbräuchlicher Mietzins
ein missbräuchlicher Mietzins ist, ob nun der Mieter wech-
selt oder ob es noch der gleiche Mieter wie vorher ist. Die
Verfassung beauftragt uns, missbräuchliche Mietzinse zu
bekämpfen.
Ich bitte Sie daher, diesem Verfassungsauftrag nachzukom-
men und der Minderheit zuzustimmen.
M. Meizoz: La proposition Leuenberger Moritz, que je vous
invite à soutenir, porte sur la mise en place de moyens
légaux propres à conforter la position du locataire dans le
cas d'une hausse de loyer abusive entrant en vigueur au
moment de la conclusion du bail.
En effet, si le locataire dispose de moyens de lutte relative-
ment efficaces contre les augmentations signifiées en cours
de bail, il n'en va pas de même lorsque celles-ci sont
appliquées à la signature du bail. Trop de restrictions entra-
vent des velléités de s'y opposer. D'une part, le nouveau
venu n'est pas automatiquement renseigné sur le loyer payé
par son prédécesseur. En vertu de l'article 8 de la loi que
nous avons votée hier, il lui appartient d'entreprendre les
démarches utiles pour en connaître le montant. D'autre part,
faute d'être informé, sur formule officielle, du motif et du
montant de la hausse ainsi que de ses droits, les atouts lui
manquent qui pourraient l'éclairer sur ses possibilités de
contestation.
La situation que je viens de décrire ne constitue pas une
exception. Elle n'est pas un phénomène isolé ou marginal.
Elle est au coeur d'un vaste problème dont je veux croire
que la véritable dimension vous apparaîtra au travers des
quelques chiffres que je veux vous signaler.
Le taux de rotation des locataires étant estimé au 10 pour
cent environ du parc immobilier, on peut considérer que
chaque année plus de 200 000 appartements changent de
titulaires. Ce sont donc 200 000 nouveaux arrivants qui sont
exposés aux risques de devoir supporter le poids de
hausses de loyer qu'aucune prestation supplémentaire du
bailleur ne justifie.
Des dizaines de milliers de locataires, désarmés face aux
exigences des propriétaires, ont déjà vécu ou subi les effets
négatifs d'une telle situation. Cette pratique touche aujour-
d'hui toutes les régions du pays. Les exemples abondent qui
révèlent des hausses considérables pouvant atteindre de
30 pour cent à plus de 100 pour cent. Seul le canton de
Genève est à même de fournir des statistiques à ce sujet.
Celles-ci nous révèlent que les loyers fixés aux nouveaux
locataires sont, à Genève, en moyenne de 50 pour cent plus
élevés que ceux payés par les personnes en place.
Curieusement, le Conseil fédéral n'a pas pris la juste mesure
de ce problème. Il l'ignore au point de rendre inopérante ou
d'affaiblir la portée des améliorations qu'il souhaite intro-
duire à l'article 61. Un article 61 qui ne serait pas assorti des
dispositions que nous vous proposons à l'article 60 serait,
en quelque sorte, privé de son support naturel.
Se refuser à suivre la minorité de la commission, c'est
maintenir ouverte une brèche importante dans le dispositif
de protection des locataires contre les loyers abusifs,
brèche au travers de laquelle continuera à déferler le flot des
hausses de loyer. C'est aussi faire une concession injustifia-
ble aux milieux immobiliers dont l'attachement au statu quo
est plus que suspect, en tout cas révélateur du profit qu'ils
peuvent tirer d'une loi lacunaire sur ce point.
L'une des conséquences de cette situation est de favoriser
la spéculation immobilière en permettant de rentabiliser des
prix d'achat largement surfaits. C'est pourquoi la logique, le
bon sens, le souci de promouvoir la détente dans les rela-
tions entre locataires et bailleurs plaident en faveur de la
thèse défendue par la minorité de la commission.
M. Coutau: Je vous invite à rejeter la proposition de
M. Leuenberger, qui correspondrait à une sorte de moteur à
la hausse des loyers, et cela pour les raisons suivantes.
Je reviens à l'exemple que M. Leuenberger a lui-même
donné. Il arrive que, dans des immeubles, les bailleurs
n'exigent pas nécessairement de tous les locataires le loyer
maximum que la loi leur permettrait d'encaisser. Cela peut
se passer pour toutes sortes de raisons, par exemple parce

Protection des locataires. Révision de la loi
518
N 
16 mars 1989
que le locataire a des relations de famille avec le bailleur qui
lui consent par conséquent un loyer de faveur. Il peut
également arriver que le propriétaire soit négligent et qu'il
n'ait pas utilisé toutes les possibilités d'augmentation
légales et correctes du loyer. Il peut se trouver aussi que le
propriétaire tienne compte des situations sociales difficiles
que certains locataires rencontrent dans l'immeuble où ils
habitent. C'est notamment le cas de toute une série de
personnes qui occupent un même logement depuis une très
longue période et qui ne sont plus en mesure d'augmenter
leur revenu au fur et à mesure que le loyer pourrait, légale-
ment une fois encore, être majoré.
Dans tous ces cas, le bénéficiaire actuel du bail paie un loyer
inférieur à la valeur qui serait normale. Au moment où ce
locataire quitte cet appartement, il est absolument légitime
que le propriétaire puisse réajuster le loyer au montant qui
pourrait être considéré comme normal, faute de quoi le
rendement de son immeuble ne lui permet plus de couvrir
des frais d'entretien et d'obtenir, sur l'ensemble de sa pro-
priété, ce que la loi considère comme un rendement normal.
Je viens de parler de cas particuliers, individuels. Il peut
arriver - et cela s'est passé à Genève également - qu'il
s'agisse là de l'attitude d'un propriétaire d'un très grand
nombre de logements, qui possède un parc immobilier non
négligeable. Ce propriétaire, loin d'être un spéculateur, est
une institution caritative dont l'objectif est d'apporter une
aide sociale à un certain nombre de personnes qui en ont
besoin. Pour obtenir une partie des ressources qu'il met à
disposition de cet objectif de politique sociale, ce proprié-
taire doit donc tirer de son parc immobilier un revenu lui
permettant de remplir la fonction sociale qu'il s'est fixée. Or,
il s'est trouvé que cette institution caritative, pendant de
nombreuses années, a précisément négligé d'ajuster les
loyers en pensant que, de la part d'une organisation sociale,
il n'était pas opportun d'envisager des augmentations de
loyers même si elles étaient conformes à la loi.
On est parvenu progressivement, dans tout ce parc immobi-
lier, à avoir des locataires qui, sans aucun besoin, bénéficia-
ient de loyers privilégiés. Précisément au moment où cette
institution caritative s'est rendu compte des conséquences
non sociales de cette attitude, elle devait pouvoir corriger
cette politique et réajuster, au moment du départ des loca-
taires, un état locatif lui permettant de poursuivre utilement
les buts sociaux que, selon ses statuts, elle doit atteindre.
Faute de pouvoir procéder à de tels ajustements, ces pro-
priétaires renonceraient à tenir compte de la situation diffi-
cile de certains de leurs locataires.
Il y a donc là une perversion. C'est pourquoi, si l'on acceptait
la proposition de M. Leuenberger, on inciterait les proprié-
taires à augmenter, chaque fois que cela est possible, les
loyers de l'ensemble de leur parc immobilier et cela au
détriment d'un certain nombre de locataires nécessiteux.
M. Ziegler: Je conteste l'intervention de M. Coutau, qui est
très dangereuse, car elle se réfère à une fausse situation. Il a
cité l'exemple de Genève, mais je vous communiquerai
quelques chiffres ultérieurement. M. Coutau, qui est un
homme habile, a souligné quelques cas qui sont la très
grande exception. A Genève, nous n'avons pas de crise du
logement, mais une catastrophe du logement, avec un man-
que de 7000 appartements et une spéculation qui ravage la
ville.
Nous discutons ici de l'article 60. Le propriétaire doit-il, oui
ou non, communiquer le montant de l'ancien loyer au nou-
veau locataire? Le nouveau locataire a-t-il le droit, oui ou
non, de savoir ce qu'a payé son prédécesseur? Il est évident
que M. Moritz Leuenberger a raison. C'est un droit élémen-
taire du nouveau locataire que de connaître ce que son
prédécesseur a payé. Cet article 60 tend à ancrer ce droit
dans la loi.
Examinons maintenant quelques chiffres. En 1988, à
Genève, 51 pour cent des loyers ont augmenté au moment
du changement de locataire. Ces augmentations se sont
situées entre 20 et 100 pour cent (très fréquemment
100 pour cent). Ces chiffres concernent un peu plus de
4000 locataires sur une année. Par conséquent, plus de
2000 familles ont subi des augmentations massives, sans
savoir ce que payaient leurs prédécesseurs.
M. Coutau s'est fait ici le champion de la théorie de la
Chambre immobilière genevoise qui nous a fait parvenir une
documentation assez abondante. Cette chambre représente
les régisseurs, les propriétaires et les spéculateurs, et com-
bat cet article très violemment en disant: «Ce projet de la
minorité Leuenberger est grave. Il met en cause le concept
même du contrat de bail et le principe de la liberté contrac-
tuelle.» Si le fait de communiquer au nouveau locataire ce
que l'ancien a payé remet en question le principe de la
liberté contractuelle, dans quel monde vivons-nous? Jean-
Jacques Rousseau, qui a d'ailleurs été expulsé très rapide-
ment de la République de Genève, a dit une chose très juste
qui est encore valable aujourd'hui, 250 ans après l'avoir
écrite: «Le riche porte la loi dans sa bourse.» Evidemment,
la Chambre immobilière genevoise revendique de nouveau
le droit du riche, de la minorité, le droit oligarchique dans
lequel la violence devrait dicter le rapport contractuel.
Cet article 60 n'a l'air de rien puisqu'il y est simplement
question d'un formulaire que les cantons pourraient décla-
rer obligatoire, mais les applications sont absolument
essentielles pour aider et protéger un tant soit peu le loca-
taire exploité en milieu urbain. Dans tous les cas, il offre le
droit de connaître ce que le prédécesseur a payé et, par
conséquent, de formuler des revendications contre un nou-
veau loyer abusif qui serait imposé.
Je termine en rappelant une statistique. Dans une société
aussi mobile que la nôtre, il y a des changements massifs de
locataires et, pratiquement chaque fois, il y a des augmenta-
tions. Bien entendu, il n'y a jamais de rectification à la
baisse.
Je vous prie donc de bien vouloir accepter la proposition
défendue par M. Moritz Leuenberger et par la minorité de la
commission.
Hubacher, Berichterstatter: Artikel 60 und 61 sind zusam-
men zu betrachten. Der Antrag der Minderheit enthält die
wichtige Bestimmung - darum geht es wahrscheinlich -,
dass der bisherige und der neue Mietzins angegeben wer-
den müssten. Die Kommission hat diesen Antrag mit 11 zu 5
Stimmen abgelehnt, ist dann aber auf eine Art Kompromiss
eingegangen, indem sie den folgenden Artikel 61 mit 14 zu 5
Stimmen angenommen hat. Das ist irgendwo also nicht
ganz logisch. Da ich aber den Minderheitsantrag Leuenber-
ger unterschrieben habe, finde ich es korrekt, wenn der
französischsprachige Berichterstatter die Gegenargumente
vorbringt.
Herr Leuenberger hat wie immer recht, aber es ist sehr
schwer, Recht zu bekommen!
M. Guinand, rapporteur: La proposition de la minorité
Leuenberger a été rejetée par la commission par 11 voix
contre 5. Comme vient de le dire le président, l'article 60 est
lié à l'article 61, mais de manière indirecte. En effet, l'arti-
cle 60 concerne les augmentations de loyer en cours de bail,
alors que l'article 61 concerne la contestation d'un loyer
convenu au moment de la conclusion d'un nouveau bail.
Jusqu'à maintenant, le système de l'AMSL est le suivant:
toute augmentation de loyer en cours de bail doit être
notifiée sur un formulaire officiel et indiquer les motifs de la
hausse pour permettre au locataire de contester le bien-
fondé de celle-ci et apporter la preuve qu'avec la hausse, le
loyer devient abusif. C'est le système actuel et c'est le
système que le projet propose de reconduire.
La minorité représentée par M. Leuenberger voudrait aller
plus loin et considérer que, lorsqu'un bail prend fin et qu'un
nouveau bail est convenu, le loyer du nouveau bail, s'il
diffère du loyer du bail précédent, soit considéré comme un
loyer ayant été augmenté - on parle d'augmentation, mais il
pourrait aussi avoir été diminué. La minorité voudrait lier le
loyer à toute la «vie» de la location de la chose, qu'il s'agisse
du loyer augmenté dans le cadre du contrat existant ou du

16. März 1989 
N
519
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
nouveau loyer contracté dans le cadre d'un nouveau
contrat.
La majorité de la commission estime qu'il ne faut pas
confondre les deux choses, qu'il faut maintenir le système
actuel pour ce qui concerne les augmentations de loyers
mais qu'il faut, par contre, à l'article 61, laisser la possibilité
de contester le loyer initial - nous expliquerons tout à
l'heure pourquoi - dans le cadre d'un nouveau contrat.
Voilà les deux options en présence et vous devez choisir:
soit une rupture entre la fin d'un contrat et un nouveau
contrat, soit une continuité qui peut avoir un certain nombre
de conséquences, dont celle que M. Coutau a décrite précé-
demment.
J'ajouterai à l'intention de M. Ziegler que le droit pour le
nouveau locataire de connaître l'ancien loyer, nous l'avons
accordé à l'article 8. Cet article offre, en effet, la possibilité
pour le locataire d'exiger que lui soit communiqué le mon-
tant du loyer découlant du précédent contrat de bail.
Leuenberger Moritz: Ich war etwas überrascht, dass ich von
keinem Vertreter aus dem Kanton Fribourg unterstützt
wurde. Der Kanton Fribourg hat nämlich eine Standesinitia-
tive eingereicht, die genau das will, was ich in Artikel 60
vorschlage. Frau Déglise wird nachher den Vorschlag unter-
breiten, die Kantone könnten einen solchen Formularzwang
einführen. Ich höre aber schon jetzt die Gegner, die sagen
werden, wir wollten nicht wieder eine Kantonalisierung ; man
hat jetzt alles eidgenössisch geregelt, und dabei soll es
bleiben.
Wenn Sie mit der Idee Déglise und mit der Standesinitiative
des Kantons Fribourg im Prinzip einverstanden, aber gegen
eine kantonale Verzettelung sind, müssen Sie jetzt meinem
Antrag zustimmen!
Sie wissen, dass im Kanton Fribourg im Parlament diese
Initiative praktisch einstimmig verabschiedet wurde.
Bundesrat Koller: Nach Auffassung des Bundesrates genü-
gen die im Entwurf vorgeschlagenen Bestimmungen zum
Schutz der Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen. Es sind
vor allem die beiden Bestimmungen in Artikel 8 und 61 des
Gesetzes. Artikel 8 gibt dem Mieter das Recht, vom Vermie-
ter die Höhe des Mietzinses mitgeteilt zu erhalten, den der
frühere Mieter bezahlt hat. Artikel 61 - wenn Sie ihn in der
bundesrätlichen Fassung annehmen - gibt jedem Mieter die
Möglichkeit, auch den Anfangsmietzins auf Missbräuche hin
überprüfen zu lassen.
Dieser Schutz scheint uns ausreichend. Die obligatorische
Verwendung eines amtlichen Formulars ist nach Meinung
des Bundesrates sicher gerechtfertigt, wenn das Mietver-
hältnis bereits besteht, nicht aber, wenn der Mietvertrag
gerade abgeschlossen wurde. Denn hier verfügt der Mieter
über die beiden genannten Behelfe. Es scheint uns unver-
hältnismässig, die obligatorische Verwendung eines Formu-
lars auch in all jenen vielen Fällen vorzuschreiben, in denen
der Anfangsmietzins überhaupt keinen Anlass zu Kritik gibt.
Aus diesen Gründen beantragen wir Ihnen, den Antrag von
Herrn Leuenberger abzulehnen.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag der Mehrheit 
93 Stimmen
Für den Antrag der Minderheit 
61 Stimmen
Abs. 2 und 3-AI. 2 et 3
Angenommen - Adopté
Abs. 4-AI. 4
Herczog: Ich habe Ihnen folgenden Antrag gestellt: Wenn
aufgrund der Orts- und Quartierüblichkeit eine Mietzinser-
höhung durchgeführt wurde, soll dieselbe Begründung
innerhalb von 10 Jahren nicht mehr für eine weitere Miet-
zinserhöhung gelten. Es geht hier aber um eine Sperrfrist für
eine Mietzinserhöhung mit der Begründung «orts- und quar-
tierüblich».
Sie haben in der vorhergehenden Abstimmung und in der
Diskussion gesehen, dass «orts- und quartierüblich» eine
relativ schwammige Formulierung ist. Wenn Sie aber schon
beschlossen haben, dass «orts- und quartierüblich» als
Massstab für die Bestimmung der Mietpreise zu gelten hat,
wäre es nur billig, dass eine weitere Mietzinserhöhung -
zumindest innerhalb von 10 Jahren - nicht nochmals auf
dieselbe Art zu begründen wäre.
Stellen Sie sich ein Beispiel auf dem Mietmarkt vor, z. B. bei
einem Erbgang. In den Agglomerationen sind das nicht
irgendwelche nette Tanten oder besonders grosszügige
Herren, sondern es ist eine Erbengemeinschaft, die sich
schon vor dem Ableben der jeweiligen Person organisiert
hat und nur darauf wartet, dass sie zuschlagen kann. Es
heisst dann in etwa: Ja, die Person war sehr nett und in
Ordnung, aber wir müssen mit der Miete jetzt wirklich
zuschlagen, und dann wird die Orts- und Quartierüblichkeit
als Grund angegeben. So weit, so gut. Das kann ja noch
gehen. Aber es kann durchaus auch passieren, dass inner-
halb der nächsten zwei Jahre, namentlich bei Mieter- oder
Mieterinnenwechsel, 
nochmals 
dieselbe 
Begründung
kommt.
Es wäre also wichtig, dass bei einem Mieterwechsel nicht
nochmals aufgrund der Orts- und Quartierüblichkeit Miet-
zinse erhöht werden können. Es gibt eine bestimmte
Gerichtspraxis zur Orts- und Quartierüblichkeit. Aber es ist
für eine Mieterin oder einen Mieter auf alle Fälle schwierig,
diesen ganzen Rechtsweg einzuschlagen, sei das, weil man
Angst vor Rachekündigungen hat, sei es, dass man mit dem
ganzen Justizapparat Schwierigkeiten hat, oder sei das aus
finanziellen Gründen.
Sie wissen, dass man sich während der Kampagne zur Stadt/
Land-Initiative vehement gegen die Bodenspekulation aus-
gesprochen und zu Recht auch bestimmte Fehler der Stadt/
Land-Initiative kritisiert hat. Es wurden unmittelbar nach der
Abstimmung - zunächst im Ständerat von bürgerlicher Seite
- Vorstösse eingereicht (Carlo Schmid, René Rhinow) in
bezug auf Sperrfristen bei Kaskadenverkäufen, mit der For-
derung, dass man innerhalb einer bestimmten Zeit nicht
nochmals Boden und Liegenschaften solle verkaufen kön-
nen. Diese beiden Vorstösse wurden in dieser Session-wie
Sie vielleicht wissen - im Ständerat behandelt und sehr
wohlwollend angenommen.
Herr Bundesrat Koller hat meiner Mienung nach eine sehr
interessante Ausführung zu den Sperrfristen in bezug auf
die Bodenspekulation abgegeben. Ich bin persönlich nicht
ganz sicher, wieweit eine derartige Sperrfrist real greifen
kann. Ich erwarte mir etwas mehr davon, wenn man auf der
Mietpreisebene mit einer Sperrfrist einfahren könnte. Dies
versuche ich jetzt mit meinem Antrag: Es soll zumindest für
die Begründung «orts- und quartierüblich» - namentlich in
dem Bereich, in dem der Markt keinesfalls mehr spielt-eine
Sperrfrist eingeführt" wird, und zwar auf 10 Jahre. Es ist
einigermassen legitim zu fordern, dass diese Formulierung
erst wieder nach einer Sperrfrist von 10 Jahren für eine
Mietzinserhöhung soll angewendet werden können.
Ich bitte Sie in diesem Sinne, meinem Antrag zuzustimmen.
Hubacher, Berichterstatter: Der Antrag Herczog lag in der
Kommission nicht vor. Aber wenn ich die Beschlüsse und
die Anträge der Kommission korrekt interpretiere, muss ich
Ihnen folgerichtig beantragen, den Antrag Herczog abzu-
lehnen.
Die Sperre von zehn Jahren -überhaupt immer diese Fristen
- ist etwas zufällig, es könnten auch zwanzig, fünf oder drei
Jahre sein. Von da her, glaube ich, ist dieser Antrag nach
dem bisherigen Verlauf der Debatte und nach den gefassten
Beschlüssen nicht systemkonform.
Ich beantrage im Sinne der Kommission, ihn abzulehnen.
M. Guinand, rapporteur: La proposition de M. Herczog n'a
pas été discutée par la commission. Je vous propose de la
rejeter essentiellement pour les raisons suivantes:
Tout d'abord, je constate qu'elle est formulée à l'article 60 et
qu'elle concerne les motifs de majoration qui, nous l'avons

Protection des locataires. Révision de la loi
520
N 
16 mars 1989
dit tout à l'heure, sont réglés maintenant par l'article 57 tel
qu'il vient d'être accepté et qui tient compte de tous les
critères indiqués à l'article 57, alinéa premier. Par consé-
quent, une nouvelle augmentation du loyer qui s'ajuste à
ceux du quartier doit prendre en considération l'ensemble
des critères prévus à l'article 57.
En ce qui concerne la liaison entre la proposition de
M. Herczog et les propositions qui ont été acceptées l'autre
jour par le Conseil des Etats, je pense qu'elles doivent être
séparées, car, en ce qui concerne le Conseil des Etats, il
s'agit de restrictions pour la revente des immeubles et non
pour les loyers qui peuvent être fixés maintenant dans les
limites de la loi que nous sommes en train d'adopter.
Bundesrat Koller: Der Antrag von Herrn Herczog nimmt der
Tendenz nach den Antrag von Herrn Meizoz wieder auf, den
Sie vorhin abgelehnt haben.
Es ist irgendwie widersprüchlich, auf der einen Seite das
Marktelement zunächst zuzulassen und es dann nachher
während 10 Jahren doch wieder vollständig auszuschalten.
Das könnte sich meiner Meinung nach übrigens auch leicht
kontraproduktiv auswirken, weil nach zehn Jahren der
Anstieg für die betroffenen Mieter nur um so härter sein
müsste. Ich bin daher der Meinung, wenn man die Quartier-
und Ortsüblichkeit schon als Kriterium zulässt, dass man
das konsequent durchhalten muss.
Aus diesem Grund beantrage ich Ihnen, den Antrag von
Herrn Herczog abzulehnen.
Abstimmung - Vote
Für den Antrag Herczog
Dagegen
46 Stimmen
82 Stimmen
Art. 61
Antrag der Kommission
Mehrheit
Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates
Minderheit
(Früh, Aliesch, Aubry, Bonvin, Fischer-Hägglingen, Spalti,
Wyss William)
Zustimmung zum Beschluss des Ständerates
Antrag Gysin
Der Mieter einer Wohnung kann den Anfangsmietzins innert
dreissig Tagen nach Abschluss des Mietvertrages bei der
Schlichtungsstelle als missbräuchlich anfechten, wenn er
sich wegen einer Notlage zum Verträgsabschluss gezwun-
gen sah.
Antrag Petitpierre
Bst a
a 
oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse
auf dem örtlichen Markt....
Antrag Déglise
Abs. 2 (neu)
Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr
Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des offiziellen
Formulars gemäss Artikel 60 beim Abschluss eines neuen
Mietvertrages obligatorisch erklären.
Art. 61
Proposition de la commission
Majorité
Adhérer au projet du Conseil fédéral
Minorité
(Früh, Aliesch, Aubry, Bonvin, Fischer-Hägglingen, Spalti,
Wyss William)
Adhérer à la décision du Conseil des Etats
Proposition Gysin
Le locataire d'un logement peut contester le montant du
loyer initial qu'il estime abusif devant la Commission de
conciliation dans les trente jours qui suivent la conclusion
du bail, si la situation difficile dans laquelle il se trouve l'a
contraint à conclure le bail.
Proposition Petitpierre
Let. a
a 
familiale ou en raison de la situation ....
Proposition Déglise
Al. 2 (nouveau)
Les cantons, en cas de pénurie de logements, sur tout ou
partie de leur territoire, peuvent rendre obligatoire l'usage
de la formule officielle de l'article 60 lors de la conclusion
d'un nouveau bail.
Früh, Sprecher der Minderheit: Es kommt wahrscheinlich
nicht von ungefähr, dass sich in der Kleinen Kammer mein
Appenzeller Kollege, Ständerat Otto Schoch, mit Händen
und Füssen, aber auch mit Herz und juristischem Verstand
gegen diesen unehrlichen Artikel gewehrt hat.
Ich wehre mich in unserem Rat auch, weil ich überhaupt
kein Verständnis habe für eine solcherart unmögliche Ge-
setzgebung.
Moritz Leuenberger würde in seiner Art und Ausdrucks-
weise dem eine «Sauerei» sagen. So heute morgen.
Meine ganze Hoffnung ruht oder ruhte auf dem dritten
Appenzeller-Herr Bundesrat, auf Ihnen nämlich-: dass Sie
gleichermassen empfindlich reagieren würden. Nach Ihrem
gestrigen Eintretensvotum muss ich leider feststellen, dass
diese Hoffnung falsch war.
Mit diesem Artikel, so wie ihn der Bundesrat vorschlägt, d. h.
Einfügung 
des harmlosen Artikels «Anfechtung des
Anfangsmietzinses», geht es schlicht und einfach um die
Einführung der staatlichen Mietzinskontrolle.
Worum geht es? Zwei mündige Bürger, der eine Vermieter,
der andere Mieter, schliessen miteinander einen Vertrag ab.
Kaum ist die Tinte trocken, geht der Mieter auf dem näch-
sten Weg zur Schlichtungsstelle. Bezugnehmend auf Arti-
kel 61 ficht er den Anfangsmietzins an und verlangt dessen
Herabsetzung. Stunden zuvor hat er in voller Freiheit als
mündiger Bürger dem Mietzins zugestimmt.
Ich bin Mieter, und ich bin Vermieter. Ich habe kein Feind-
bild, aber ich habe noch ein unverdorbenes Gefühl für
Ehrlichkeit und Redlichkeit. Für mich ist ein Vertrag noch
ein Dokument, das beide Vertragspartner an den Inhalt der
Abmachung bindet.
Es gibt grundsätzlich vier Argumente, die mich gegen eine
solche legislatorische Lösung Sturm laufen lassen: Die
Lösung der Mehrheit ist einmal grundsätzlich unehrlich. Sie
entbindet uns grundsätzlich vom Einhalten von Verträgen,
diese würden zu einem blossen Blatt Papier degradiert. Die
Mehrheitslösung würde nicht nur die Eigentumsfreiheit, die
durch die Bundeverfassung übrigens garantiert ist, verlet-
zen, sondern auch die Vertragsfreiheit.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht muss man diese Lösung
als aufgelegten Unsinn betrachten. Der Ausdruck «unehr-
lich», ist absolut richtig plaziert. Der Mieter kann einen
Mietvertrag unterzeichnen, obwohl er schon beim Ab-
schluss weiss, dass er den Vertrag nicht erfüllen, sondern
zur Schlichtungsstelle gehen will, um den Mietzins überprü-
fen und herabsetzen zu lassen. Ich meine, dass ein Miet-
recht, das den Mieter zur Unehrlichkeit anhält, einfach nicht
akzeptabel ist.
Ich habe ausgeführt, dass der bundesrätliche Vorschlag
gegen den Grundsatz verstösst, wonach Verträge zu halten
sind. Für den Vermieter würde dieser Grundsatz gelten. Der
Mieter ist jedoch völlig frei, er kann unterschreiben, ohne
dass man ihn bei seiner Unterschrift behaften kann.
Das ist aber noch nicht alles! Ich habe dargelegt, dass der
bundesrätliche Vorschlag gegen die Eigentumsgarantie und
gegen den Grundsatz der Vertragsfreiheit verstösst. Es lässt
sich nicht wegdiskutieren, dass wir uns de facto eine Geneh-
migungspflicht des Mietzinses oder - klar ausgedrückt -
eine Mietzinskontrolle einhandeln.
Wollen wir das wirklich? In ländlichen Gegenden, wo die
Verhältnisse noch weniger prekär sind, würde diese Mög-

16. März 1989 
N
521
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
lichkeit vielleicht weniger genutzt. Aber wer möchte in den
Ballungszentren, wo Wohnungsnot herrscht, schon freiwil-
lig auf die Möglichkeit verzichten, den Zins herabsetzen zu
lassen? Mietzinskontrolle greift in die Eigentumsgarantie.
Eine neue Verfassungsbestimmung wäre aber hiezu nötig.
Das führt mich zu meinem vierten Gedanken.
Nach Bundesrat ist vorgesehen, dass man mit dem frisch
unterzeichneten Vertrag zur Schlichtungsstelle geht und ein
gerichtliches Verfahren auslöst. Es sei zugegeben: das hätte
den Vorteil, dass alle Rechtsmittelmöglichkeiten, gegebe-
nenfalls bis zum Exzess, ausgeschöpft werden können.
Dieses Verfahren wird sich aber ins schier Unüberblickbare
aufblähen, mindestens in den Ballungszentren. Der Staat
bezahlt ja die Kosten der Schlichtungsstellen. Für den Mie-
ter besteht keine Gefahr, dass er nur einen Franken an die
Verfahrenskosten übernehmen muss. Der Mieter wird mit
diesem Artikel geradezu zur kostenlosen Vertragsuntreue
eingeladen. Ehrlicher und redlicher wäre eine Mietzinskon-
trollbehörde, allerdings müsste zuerst eine Verfassungsbe-
stimmung eingeführt werden.
Ziel dieses Gesetzes ist ein verbesserter Mieterschutz. Das
hat Herr Hubacher an den Anfang unserer Verhandlungen
gestellt. Missbräuche sollen bekämpft werden. Aber hüten
wir uns doch davor, unsere Mitbürger zur Unehrlichkeit, zur
Unredlichkeit, zum Vertragsbruch, zur Vertragsuntreue auf-
zufordern! Ich bin für Erfüllung des Wählerauftrages. Der
Minderheitsantrag berücksichtigt diesen Tatbestand. Dies
möchte ich noch sagen, weil sich Herr Hubacher so grosse
Sorgen darum macht.
Ich bitte Sie im Namen der FDP-Fraktion, dem Antrag des
Ständerates mit der Modifikation meines Kollegen Gilles
Petitpierre zuzustimmen. Er wird in der Folge dann diesen
Antrag vertreten.
Gysin: Die vorbehaltlose Anfechtung des Anfangsmietzinses
ist der schwerwiegendste und umstrittenste Punkt der gan-
zen Mietrechtsrevision. Der Bundesrat und die Mehrheit der
nationalrätlichen Kommission haben sich für eine vorbehalt-
lose Anfechtung ausgesprochen. Sie sind der Ansicht, dass
der Anfangsmietzins in jedem Fall innert 30 Tagen nach
Uebergabe der Mietsache anfechtbar sein soll.
Die Anfechtung einer Vereinbarung, unter die man erst vor
kurzem seine Unterschrift gesetzt hat, verstösst im Regelfall
gegen jedes Rechtsempfinden. Deshalb war ich in der Kom-
mission zuerst für Streichung. Ich gebe aber zu, dass eine
Notlage bei Vertragsabschluss die Anfechtung begründet,
wie bereits im geltenden Beschluss. Ich beantrage Ihnen
daher, die bewährte geltende Regelung zu übernehmen.
Leider konnte ich wegen Krankheit an der Kommissionssit-
zung selber diesen Antrag nicht mehr einbringen und bringe
ihn deshalb heute vor. Es ist ein allgemein anerkannter
Grundsatz, dass Notlage bei Vertragsabschluss die Anfech-
tung eines Vertrages rechtfertigt. Die Botschaft behauptet
zuerst, die Bestimmung im geltenden Beschluss sei toter
Buchstabe geblieben, und sagt darauf im gleichen Satz, die
Gerichte hätten höchst selten eine Notlage angenommen.
Also gäbe es doch Anwendungsfälle. Dass sie nicht häufig
sind, erklärt sich aus der Tatsache, dass die meisten Mieter
den Rahmen der üblichen Mietzinse kennen und daher zum
anfangs vereinbarten Mietzins stehen.
Die Begründung des Bundesrates ist unhaltbar. Welches ist
denn die Zielsetzung der vorliegenden Mietrechtsrevision?
Geht es darum, dass wir hier ein Gesetz schaffen, das die
Mieter zu möglichst vielen Anfechtungen veranlasst bezie-
hungsweise animiert, oder geht es darum, die Mieter vor
einer Notlage zu schützen, vor der Notlage nämlich, keine
Wohnung zu einem annehmbaren Mietzins zu finden? Die
Gerichtsurteile seit Bestehen des BGMM, das heisst seit
17 Jahren, sind keineswegs einseitig zugunsten der Vermie-
ter ausgefallen. Das wird wohl niemand in diesem Haus
behaupten. Die Mietgerichte sind auch absolut in der Lage,
die Notlage eines Mieters objektiv zu beurteilen und bei
Vorliegen dieses Tatbestandes die Anfechtbarkeit des
Anfangsmietzinses zuzulassen.
Die Möglichkeit, den Anfangsmietzins auch ohne Not
anfechten zu können, war in der ursprünglichen Fassung
des BGMM ausdrücklich vorgesehen. Das Kriterium der
Notlage wurde erst bei der Revision des Missbrauchsbe-
schlusses im Jahre 1977 gegen den Antrag des Bundes
eingeführt. Darüber steht in der bundesrätlichen Botschaft
nichts.
Es geht doch wohl nicht an, dass der Bundesrat einen
Tatbestand, der ihm nicht passt, einfach verschweigt. Es
kommt dem Bundesrat heute sicher auch ungelegen, wenn
ich in Erinnerung rufe, was Herr Bundesrat Brugger damals
zur Anfechtung des Anfangsmietzinses gesagt hat. Er vertei-
digte zwar den Antrag des Bundesrates zur vorbehaltlosen
Anfechtung des Anfangsmietzinses, sagte zum Postulat der
Notlage aber wörtlich: «Auch der Bundesrat hat ein gewis-
ses Verständnis für diese Einschränkung. Ich möchte fast
sagen, sie sei logisch. Es soll nur in den Fällen von einer
klaren Lage Abstand genommen werden (und auch von
Treu und Glauben, wenn Sie so wollen), wenn das durch
äussere Umstände und durch eine persönliche Notlage wirk-
lich gerechtfertigt erscheint. Man kann diese Auffassung
tatsächlich ebensogut vertreten wie die andere.»
Bei den Beratungen zum neuen Verfassungsartikel vom
Dezember 1968 wurde seitens des Bundesrates versichert,
der generelle Antrag zur Missbrauchsbekämpfung taste die
Vertragsfreiheit nicht an, es sei deshalb nicht nötig, einen
solchen Zusatz ausdrücklich in der Vorlage zu verankern.
Wenn nun aber ein Mietvertrag unmittelbar nach der Unter-
zeichnung vorbehaltlos angefochten werden kann, wird die
Vertragsfreiheit aufs schwerste eingeschränkt und ausge-
höhlt. Der Vermieter verliert dadurch die Gewissheit, dass er
sich auf den ausgehandelten und vereinbarten Mietzins
verlassen kann, ja er verliert sogar den Glauben, dass man
sich auf die Willensäusserung des Vertragspartners verlas-
sen kann. Dem Mieter hingegen wird von Gesetzes wegen
das Recht eingeräumt, bezüglich des Mietzinses den Ver-
mieter täuschen zu können.
Die angestrebte Gesetzesrevision führt so zur Zerstörung
der Basis des ganzen Vertragsgedankens überhaupt, denn
die Basis aller Verträge bildet der Grundsatz, dass sich die
Vertragspartner gegenseitig vertrauen und an ihr Wort
gebunden sind. Wenn wir jetzt diesen Grundsatz ohne Not
opfern, hat das schwerwiegende Folgen für unseren Rechts-
staat.
Von den Befürwortern der vorbehaltlosen Anfechtung des
Anfangsmietzinses wird vor allem damit argumentiert, der
Missbrauch sei immer und überall zu bekämpfen, also auch
beim Anfangsmietzins. Dieser Grundsatz hat viel für sich,
das will ich nicht bestreiten. Aber wir dürfen bei einer
Missbrauchsbekämpfung nicht so weit gehen, dass wir das
Vertragsrecht ohne Not aus den Angeln heben. Vor allem
dürfen wir nicht ein Unrecht durch ein noch grösseres
Unrecht aus der Welt schaffen. Auch der Vermieter hat nach
der parteineutral formulierten Verfassungsbestimmung An-
spruch darauf, vor Missbräuchen geschützt zu werden. Es
sind nicht nur rechtliche Gründe, die gegen die Aenderung
des geltenden Artikels 17b sprechen, auch der gesunde
Menschenverstand sollte uns davon abhalten.
Wir müssen akzeptieren, dass zwischen Vermieter und Mie-
ter ein Interessengegensatz besteht, den auch eine noch so
weitgehende Mieterschutzgesetzgebung nicht beseitigen
kann. Die vorbehaltlose Anfechtung der Anfangsmiete
könnte in der Praxis dazu führen, dass der Vermieter sich
selber zu schützen beginnt, indem er seine Mieter sorgfälti-
ger ausliest. Können wir ihm verargen, wenn er einen Mieter
ablehnt, weil dieser bereits früher einmal den Anfangsmiet-
zins angefochten hat? Wenn die Vermieter eine gesetzliche
Regelung als Unrecht und sogar als Gemeinheit empfinden,
ist es ihnen wohl kaum zu verwehren, wenn sie sich in
Zukunft so gut wie möglich selber schützen. Wenn der
Vertrag nichts mehr gilt, wenn das Gesetz den Vertragsbre-
cher schützt, was soll da der Vermieter anderes tun, als
irgendwie herauszufinden, welchem Mieter er überhaupt
noch vertrauen kann?

Protection des locataires. Révision de la loi
522
N 
16 mars 1989
Der Antrag des Bundesrates ist weiter ein Versuch, auf
einem Umweg eine eigentliche Mietzinskontrolle einzufüh-
ren, und zwar in beliebigen Fällen. Ist denn die Missachtung
eines unterzeichneten Vertrags nicht verwerflich? Man will,
dass der Vermieter in diesem Verfahren gewissermassen
weichgekocht wird. Das nenne ich Mietzinskontrolle auf
Umwegen. Dabei wird nur jemand, der sich in einer Notlage
befindet, eine für seine Verhältnisse exorbitante Miete ver-
einbaren; dann, aber auch wirklich nur dann, sollte deren
Anfechtung zulässig sein.
Die Bestimmung des Bundesrats würde übrigens die Ver-
mieter veranlassen, möglichst jede Gelegenheit zur Miet-
zinserhöhung voll auszuschöpfen. Es gibt heute zahlreiche
Vermieter, die dies nicht tun. Sie wären aber mit der generel-
len Anfechtungsmöglichkeit die Dummen. Man würde sie
vorwurfsvoll fragen: Warum soll für den neuen Mieter der
Betrag 10 Prozent höher sein als bisher? Worauf er den oft
nicht einfachen, mühsamen Beweis antreten müsste, er
habe früher darauf verzichtet, die Möglichkeiten auszu-
schöpfen. Und der Vermieter wird die Lehre daraus ziehen,
diese in Zukunft fleissig auszuschöpfen.
Da haben Sie recht, Herr Moritz Leuenberger-daraus folgt
ein höheres Mietzinsniveau, just kein tieferes.
Noch ein Detail, ein immerhin wichtiges: Die bisherigen
Anträge sehen für die Anfechtung 30 Tage nach Uebergabe
der Sache vor, d. h. 30 Tage nach Einzug in die Wohnung.
Wie im geltenden Beschluss sagt mein Antrag: « .... innert
30 Tagen nach Abschluss des Mietvertrags.» Massgebend
muss doch der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags
sein. Im anderen Fall ist ein Vertrag, der drei Monate vor
Antritt der Miete geschlossen wird, noch vier Monate nach
Abschluss anfechtbar. Dieses Hinausziehen über mehrere
Monate geht entschieden zu weit.
Ich bitte Sie dringend, die vorbehaltslose Anfechtung des
Anfangsmietzinses fallenzulassen. Ich bin fest davon über-
zeugt, dass auch viele Mieter diese Gesetzesbestimmung
nicht wollen, nämlich alle jene Mieter, die aus Ehre und
Anstand heraus nie ihre Unterschrift unter einen Vertrag
setzen, den sie ohnehin nicht halten wollen.
M. Petitpierre: Trois solutions principales sont offertes dans
la situation actuelle: celle du Conseil fédéral qui élargit
l'ouverture, l'entrée de la contestation du loyer initial, reve-
nant pratiquement au texte de l'arrêté tel qu'il a été pratiqué
jusqu'à ce qu'il soit modifié ici en 1976. C'est la première
possibilité.
Deuxième possibilité: c'est une solution étroite qui signifie
qu'on ne suivrait pas le Conseil fédéral mais qu'on revien-
drait au texte actuel. Et, d'après M. Gysin, on interpréterait
ce texte actuel restrictivement; c'est donc la porte fermée.
Troisième système, celui que je viens maintenant vous pro-
poser à titre éventuel, c'est de s'en tenir à la pratique
actuelle du Tribunal fédéral telle qu'elle ressort d'un arrêt de
1988, deuxième partie, page 74, pour ceux qui s'y intéres-
sent et veulent le lire.
Dans la solution de la pratique actuelle, le texte du Conseil
des Etats, article 61, alinéa premier, lettre a, serait traité non
pas comme un cumul de conditions mais comme une alter-
native de conditions. Le Tribunal fédéral interprète actuelle-
ment l'article 17 AMSL et LMSL comme contenant deux
conditions alternatives: les difficultés personnelles ou le
marché du logement. Cela peut être transposé dans l'arti-
cle 61, lettre a, version du Conseil des Etats, si, au lieu de
mettre «nécessité personnelle ou familiale et en raison de la
situation sur le marché», on met «nécessité personnelle ou
familiale ou - oder- en raison de la situation sur le marché».
Je vous fait donc cette proposition parce que j'ai l'impres-
sion que le Conseil des Etats va tenir fermement sur sa
position, que de ce fait les chances de la version de la
majorité, finalement, sont faibles, et qu'en revanche la prati-
que actuelle est assez bonne dans la mesure où elle ouvre
relativement la possibilité de contester. C'est dans cette
optique que tout notre groupe, que je représente ici, fait la
proposition. On confirme une pratique établie dans le cadre
de l'article 17 AMSL, mais c'est une interprétation ouverte
par opposition à celle à laquelle M. Gysin semble penser.
Je vous propose donc, à titre transactionnel, de modifier le
texte du Conseil des Etats et de l'adopter ensuite comme
texte définitif.
M. Meizoz: Nous sommes en présence d'une multiplicité de
propositions. Personnellement, je vous propose de soutenir
celle de la majorité de la commission pour plusieurs raisons.
Premièrement, il faut se souvenir que le peuple suisse a
accepté le 7 décembre 1986, avec 64 pour cent de oui,
l'article constitutionnel concernant la protection des loca-
taires. Le peuple suisse a émis son vote en connaissance de
cause, c'est-à-dire après avoir pris acte de la publication de
deux projets de loi en guise de contre-projet à l'initiative
populaire, l'un prévoyant précisément une révision du droit
du bail à loyer, l'autre instituant des mesures contre les abus
dans le secteur locatif.
On peut donc admettre qu'en disant oui à l'article constitu-
tionnel, le citoyen helvétique a également donné son agré-
ment à des dispositions légales nouvelles offrant des
moyens efficaces de protection des locataires.
Notre crédibilité serait affectée si, aujourd'hui, après avoir
tenu le langage de l'ouverture face aux revendications des
locataires, nous nous en distancions sur des points essen-
tiels. En l'occurrence, le respect de la volonté du souverain
commande que nous soutenions la version du Conseil fé-
déral.
Deuxièmement, ce qui m'inquiète le plus dans la démarche
du Conseil des Etats et de la minorité de la commission,
c'est qu'elle marque un recul par rapport au droit en
vigueur, par rapport aussi à la jurisprudence du Tribunal
fédéral. La position du locataire en serait affaiblie, fragilisée,
rendue plus inconfortable encore qu'elle ne l'est dans la
situation actuelle. Adopter la proposition de la minorité de la
commission, c'est assurément se priver de la possibilité
offerte par le texte du Conseil fédéral de réduire progressi-
vement le nombre des baux dont les loyers initiaux sont
abusifs, donc d'assainir un climat insalubre qui engendre
chaque année, pour des dizaines de milliers de locataires,
une situation difficile.
Troisièmement, ce que nous voulons en définitive, en
accord avec le Conseil fédéral, c'est que la contestation d'un
loyer initial, estimé abusif par le preneur de bail, puisse
intervenir sans que l'exercice de ce droit soit amoindri par
les conditions que veulent y mettre le Conseil des Etats et la
minorité de la commission ainsi que M. Gysin. C'est asseoir
la situation juridique du locataire par rapport au bailleur sur
des bases plus solides et surtout plus équitables.
Enfin, comme l'a souligné M. Béguin, conseiller aux Etats,
c'est éviter que l'on en arrive à devoir distinguer entre deux
sortes de loyer, ceux qui peuvent être contestés- hausse de
loyer notifiée en cours de bail - ceux qui ne le peuvent être
que très difficilement à partir d'une procédure qu'il appar-
tient au locataire d'ouvrir- hausse de loyer prenant effet en
début de bail.
En conclusion et vu l'importance capitale que revêt cet
article, je vous demande de le voter dans la version du
Conseil fédéral.
Müller-Meilen: Ich setze mich für den Antrag des Ständera-
tes, ergänzt durch den Antrag Petitpierre, ein, der den bishe-
rigen Rechtszustand beibehalten will, d. h. im wesentlichen
nur bei einer Notlage eine Anfechtung des Anfangsmietzin-
ses erlaubt. Dieser Antrag wird sowohl den Mietern als auch
den Vermietern gerecht.
Wenn zwei Partner miteinander einen Vertrag abschliessen,
ist man bisher davon ausgegangen und sollte wohl auch
künftig davon ausgehen, dass beide gewillt sind, diesen
Vertrag einzuhalten. Wenn eine Partei bereits bei der Unter-
schrift den Gedanken im Hinterkopf hat, das gegebene Wort
sofort nach der Unterschrift zurückzunehmen und die
beschlossenen Abmachungen anzufechten, hintergeht er im
Grunde den Vertragspartner; der Vertragsgedanken wird
damit grundsätzlich in Frage gestellt.

16. März 1989 
N
523
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
Es kann ausgesprochene Notlagen geben, in denen der
Mieter einen solchen Vertrag eingeht, um überhaupt eine
Wohnung zu finden und nicht mit der Familie auf der
Strasse zu stehen; Notlagen auch, bei denen ein schwarzes
Schaf unter den Vermietern - auch das gibt es - diese
Situation mit überhöhten Mietzinsen ausnützt. Dafür muss
eine Korrekturmöglichkeit bestehen, und sie besteht beim
Antrag Petitpierre.
Aber generell - wie die Mehrheit es will - bei jedem Ver-
tragsabschluss die Möglichkeit der unmittelbaren Anfech-
tung einzuräumen, ist im Grunde nichts anderes als eine
Einladung des Gesetzgebers an die Mieter zur Hinterhältig-
keit. Sie ist wie geschaffen, schon beim Vertragsabschluss
den Keim des Misstrauens zwischen Vermietern und Mietern
zu säen. Das hat weder der Grossteil der Mieter noch der
Vermieter nötig, die zweifellos gewillt sind, sich an den
abgeschlossenen Vertrag zu halten.
In der Vox-Analyse nach der Abstimmung über den Mieter-
schutz-Verfassungsartikel zeigte sich, dass 78 Prozent der
Mieterden Mietzins als «angemessen» beurteilen. Die Befür-
worter einer Verschärfung des Mietrechts weisen immer
wieder dramatisch auf die Wohnungsnot hin - vor allem in
Städten wie Zürich und Genf. Dabei ist in erster Linie darauf
hinzuweisen, dass die Städte allein keinen geschlossenen
Wohnungsmarkt bilden und auch nicht allein die Woh-
nungslage innerhalb der Städte verbessern können. Würden
in Zürich noch gleichviel Leute in jeder Wohnung leben wie
1960, hätte Zürich etwa 100 000 Einwohner mehr. Die Woh-
nungsknappheit ist in erster Linie eine Folge des Wunsches
nach mehr Wohnraum, 1 Quadratmeter mehr pro Jahr und
Einwohner.
Die Wohnungsnot kann nur durch den Wohnungsbau gelin-
dert werden, wenn wir den Wohnraum nicht rationieren
wollen. Da ist es schon bemerkenswert, dass die grössten
Jammerer über die Wohnungsnot merkwürdigerweise in der
Regel auch die grössten Bauverhinderer sind. Man muss
sich fragen, ob sie die Wohnungsnot durch die Bauverhin-
derung nicht indirekt fördern: «Erkläre mir, Graf Orindur,
diesen Zwiespalt der Natur.»
Zurück zum Artikel 61. Die neue Bestimmung der Mehrheit
in Artikel 61 ist längerfristig dazu angetan, das bisher gute
Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern zu trüben. Ich
bitte Sie deshalb, den im Grunde unmoralischen Antrag der
Mehrheit abzulehnen und den Antrag Ständerat/Petitpierre
anzunehmen, der die bisherige Regelung beibehält.
Hess Peter: Gestatten Sie mir ein paar allgemeine Ueberle-
gungen zum Thema «Anfechtung des Anfangsmietzinses».
Unser Mietrecht ist ein Teil unserer Privatrechtsordnung,
d. h. es gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit. Wir wollen damit
zum Ausdruck bringen, dass beide Parteien - Mieter und
Vermieter- frei darüber befinden können sollen, ob sie ein
bestimmtes Vertragsverhältnis eingehen wollen oder nicht,
bzw. wie dieser Vertrag ausgestaltet sein soll. Das ist der
Grundsatz, notabene ein Grundsatz, der sich im grossen
und ganzen bewährt hat.
Nun ist zuzugeben, dass nebst den rund 80 bis 90 Prozent
Mietverhältnissen, die zu keinen Klagen Anlass geben -
weder von selten des Mieters noch des Vermieters - immer
wieder Mietverhältnisse aufscheinen, bei denen sich entwe-
der der Vermieter oder der Mieter missbräuchlich verhält.
Auf diese Fälle ist die Missbrauchsordnung zugeschnitten,
die wir nun definitiv ins vorliegende Gesetz aufnehmen.
Ein Fall von Missbrauch kann vorliegen, wenn der Vermieter
seine Stellung in dem Sinne ausnützt, dass er bestehende
Mietverhältnisse nur deshalb kündigt, um dadurch - ohne
sachliche Legitimation - einen erhöhten Mietzins zu erzie-
len. Es steht für mich ausser Diskussion, dass wir solchen
Praktiken einen Riegel schieben müssen.
Nun geht es aber nicht an, dass wir- wie es der Bundesrat
und die Kommissionsmehrheit beantragen - den Miss-
brauchsfall gleichsam zum Regelfall machen. Welche Fol-
gen hätte dieses Vorgehen? Inskünftig - das ist bereits
angetönt worden - könnte jeder Mieter einen Vertrag, den er
kurz zuvor abgeschlossen hat, als missbräuchlich anfech-
ten. Diese Bestimmung widerspricht in dieser offenen For-
mulierung dem Grundsatz der Vertragstreue und damit auch
unserem Rechtsempfinden. Sie führt für den Vermieter für
die Dauer der SOtägigen Anfechtungsfrist zu einer unerträg-
lichen Rechtsunsicherheit; sie müsste in dieser Konsequenz
meines Erachtens auch zu einem unnötigen Anstieg der
Mietstreitigkeiten führen.
Man wird mir nun entgegenhalten, dass der Richter ja nur
Anfangsmietzinse, die im Sinne der Artikel 56 und 57 miss-
bräuchlich sind, wird aufheben können. Das ändert aber
nichts an der Tatsache, dass kein Anlass besteht, hier einen
so tiefgreifenden Systemwechsel herbeizuführen.
Im Gegensatz zum bundesrätlichen Entwurf bringt nämlich
der Antrag Petitpierre/Ständerat eine Lösung, die dem Ziel
der Missbrauchsbekämpfung wieder näher kommt. Er über-
nimmt bei Buchstabe a die neueste Rechtsprechung des
Bundesgerichts und führt bei Buchstabe b eine vernünftige
Begrenzung der Anfechtungsmöglichkeit für den Fall ein,
wo der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem frü-
heren Mietzins erheblich und - wie es der Gesetzgeber hier
wohl unterstellen will - missbräuchlich, ohne sachliche
Legitimation, erhöht hat.
Aus diesen Gründen ersuche auch ich Sie, dem Antrag
Petitpierre/Ständerat zuzustimmen.
Frau Stocker: Mir ist wie immer etwas seltsam zumute, wenn
hier vom mündigen Bürger, von Vertragsfreiheit und von der
Selbstverständlichkeit die Rede ist, mit der zwei Mündige
einen Vertrag abschliessen und ihn selbstverständlich
gleichberechtigt einhalten können.
Warum haben Sie denn solche Angst vor der Möglichkeit,
dass der Mieter oder die Mieterin den Anfangsmietzins
anfechten kann, wenn es - wie Sie hier behaupten - gar nie
Missbräuche gibt? Dann erübrigt es sich ja, hier grosse
Angst zu empfinden. Offenbar halten Sie da zweierlei Recht:
Den Anfangsmietzins soll man nicht anfechten können, hin-
gegen irgendwelche Missbräuche später dann sehr wohl.
Das ist doch einfach ein juristisches Geknobel, das an der
Realität vorbeigeht. Hätten wir diesen freien Wohnungs-
markt, den Sie sich vielleicht sogar wünschen - ich weiss es
ja nicht -, dann könnten wir wieder darüber diskutieren. Im
Moment aber ist der oder die Wohnungssuchende auf dem
Wohnungsmarkt so oder so in einer Notsituation. Wir im
Parlament sind verpflichtet, diese Notsituation bestmöglich
in ein Gesetz einzubinden. Da dünkt es mich ein bisschen
scheinheilig, nun gerade hier die Vertragsfreiheit schlecht-
hin ins Zentrum der Diskussion zu stellen.
Mindestens die Anfrage müssen Sie sich gefallen lassen:
Wie halten Sie es mit der Bodenspekulation? Ich erinnere
mich gut an die Kommissionsdebatte, wo von selten des
Bundesrates und seiner Vertreter sehr deutlich gesagt
wurde, dass gerade dieser Punkt ganz entscheidend in das
Konzept des Bundesrats zur Bodenpolitik gehört. Ich hoffe,
Herr Bundesrat Koller, dass das stimrfit und Sie daran fest-
halten.
Also die Anfrage: Warum gerade hier diese grosse Aufre-
gung, wenn doch - wie Sie sagen - alles in Ordnung ist?
Ich bitte Sie selbstverständlich, dem Bundesrat zuzu-
stimmen.
M. Ziegler: Je plaide pour le maintien du droit à la contesta-
tion du loyer sans aucune restriction. J'émettrai quelques
remarques sur le fond. La version du Conseil des Etats parle
de contrainte comme si le locataire pouvait se trouver tout à
fait exceptionnellement dans une telle situation.
Dans les universités de Genève, de Berne, de Zurich, par-
tout, en première année d'économie politique, on apprend
qu'on peut parler d'un marché du logement ou d'un lien
quelconque, uniquement s'il y a des biens de réserve. Autre-
ment dit, on pourrait parler d'un marché du logement en
Suisse s'il y avait en permanence au moins 5 pour cent de
logements libres.
Mais, mentionner ici - comme l'a fait M. Müller et d'autres
représentants de la droite - du marché du logement est
totalement absurde au vu des statistiques. En Suisse, il

Protection des locataires. Révision de la loi
524
N 
16 mars 1989
n'existe plus de marché du logement, puisque les logements
libres sont insuffisants. En juin 1988, 0,49 pour cent des
logements en Suisse étaient disponibles. A Zurich, le chiffre
était même de 0,02 pour cent et à Genève de 0,028 pour
cent. En Suisse, il n'y a pas de marché du logement; le
locataire est soumis à une contrainte généralisée.
Il n'y a donc plus égalité et situation contractuelle entre les
locataires et les propriétaires, mais un contexte de
contrainte généralisée. Le locataire est livré pieds et poings
liés, dans une situation de contrainte permanente aux pro-
priétaires, c'est-à-dire à celui qui offre le logement.
Tout à l'heure, M. Müller a cité une enquête sociologique
tout à fait fumeuse de «Vox» qui est un institut très contesta-
ble révélant que les locataires suisses sont contents et que
la majorité estime que tout va très bien. J'ai devant moi une
enquête d'octobre 1988 de l'Institut Demoscope qui compte
un certain nombre de sociologues de très haut niveau, qui a
touché cinq mille personnes. Selon Demoscope, il y a quatre
mois, 65 pour cent de la population suisse et 76 pour cent
des locataires vivant dans les grandes villes estimaient que
les loyers actuels sont insupportables. Ces chiffres démon-
trent que la situation de contrainte en matière de loyers est
généralisée.
Tout à l'heure, M. Petitpierre a dit qu'il y a abus quelque part
et M. Müller qu'il y a une situation de gêne. Mais la crise, la
catastrophe du logement frappe des classes possédantes et
des classes moyennes, pas des gens qui sont dans la gêne.
J'ai un exemple précis - je pourrais les multiplier - à partir
d'un excellent dossier du Rassemblement genevois pour le
logement. Il y a une année et huit mois exactement, à
l'Université de Genève, on a essayé de nommer deux profes-
seurs à la Faculté de médecine. Les deux qui ont été choisis
étaient des étrangers: l'un de France et l'autre de Belgique.
Ils auraient donc dû venir à Genève avec leur famille. Or, ils
ont dû renoncer tous les deux parce qu'ils n'ont pas trouvé
de logement adéquat, c'est-à-dire un logement dont le prix
correspondait à leur salaire. Aujourd'hui, la catastrophe du
logement est généralisée et frappe des classes de revenus
élevés. C'est la raison pour laquelle il faut permettre la
contestation sans restriction.
En définitive, nous ne maîtriserons bien entendu pas le
problème du logement. Tout ce que nous pouvons faire ce
matin, c'est renforcer un tout petit peu la protection du
locataire martyrisé, exploité et matraqué par les proprié-
taires et, surtout les spéculateurs. Tant que l'on ne bloquera
pas par un arrêté fédéral urgent le prix des terrains pour
trois, quatre ou cinq ans, ce qui serait l'arme absolue contre
la spéculation, les Gaon, les Lavizzari, les Tamman à
Genève, la Mobag, le Crédit Suisse à Zurich et ailleurs
continueront à dévaster nos villes et à imposer des condi-
tions absolument insupportables aux locataires de notre
pays. Je vous prie donc d'accepter la proposition du Conseil
fédéral.
Fischer-Sursee: Wir müssen uns die Frage stellen: Was
wollen wir? Wir wollen den Missbrauch im Mietwesen
bekämpfen. Der Vorschlag des Bundesrates birgt die Gefahr
in sich, dass die Missbrauchsbekämpfung durch Böswillige
missbraucht werden kann. Das sollte verhindert werden.
Es geht nicht, Frau Stocker, um juristisches Geknobel, son-
dern es geht um die Frage der Rechtssicherheit und gegen
die Rechtsverwilderung. Es sollte doch immer noch das
Wort gelten und nicht umgekehrt.
Der Vorschlag der Minderheit, modifiziert durch den Vor-
schlag von Herrn Petitpierre, kommt dem Schutzbedürfnis
des Mieters entgegen und wird ihm gerecht. Es gibt Miss-
bräuche im Mietwesen, und die wollen wir bekämpfen. Der
wesentliche Unterschied zwischen dem Vorschlag Petit-
pierre und dem Vorschlag des Ständerats liegt in einer
Verschärfung. Der Ständerat hat die beiden Voraussetzun-
gen «persönliche Notlage» und «örtlicher Markt» kumulativ
gesetzt. Es müssten beim Ständeratsvorschlag beide Bedin-
gungen erfüllt sein, damit eine Herabsetzung erfolgen kann;
das ist zu eng. Wie Sie gehört haben, hat das Bundesgericht,
gestützt auf das geltende Recht, bereits erkannt, dass per-
sönliche Notlage und örtlicher Markt alternativ genügen, um
eine Herabsetzung vorzunehmen.
Der Ständerat wollte nicht, dass ein allgemeiner Sozialfall
über den Vermieter abgewickelt wird. Das war aber gar nie
die Meinung. Das findet gar nicht statt. Die persönliche
Notlage, wie sie in dieser Vorlage verlangt wird, muss näm-
lich im Zusammenhang mit der Miete und mit dem überhöh-
ten Mietpreis bestehen.
Wenn zum Beispiel ein Mieter wegen der Ortsgebundenheit
auf eine bestimmte Wohnung angewiesen ist, kann das eine
persönliche Notlage sein. Das gleiche kann bei der
Geschäftsmiete sein. Nehmen Sie einen Gewerbetreiben-
den, der auf ein Ladenlokal oder eine Werkstatt in einem
Quartier angewiesen ist. Das kann zu einer Existenzfrage
werden. Wenn der Preis übersetzt wäre und er deswegen
den Vertrag nicht einhalten könnte, wäre das eine persönli-
che Notlage.
Ganz entscheidend aber ist der Konnex zwischen Artikel 56
und 57. Die Voraussetzungen dieser beiden Artikel müssen
erfüllt sein. Das heisst, der Zins muss, damit er herabgesetzt
und angefochten werden kann, missbräuchlich sein. Miss-
bräuchlich, weil er auf einem übersetzten Betrag beruht
oder weil der Kaufpreis überhöht war und der Vermieter
deshalb einen höheren Mietzins verlangt.
Hier decken sich die Version des Bundesrates und die
Version der Minderheit. Bei beiden Vorschlägen müssen die
genau gleichen Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine
Herabsetzung überhaupt erfolgen kann. Der Unterschied
liegt lediglich beim Einstieg. Beim Minderheitsvorschlag
müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein, damit das
Begehren gestellt werden kann.
Ganz entscheidend scheint mir aber die Verbesserung in
Litera b der ständerätlichen Version zu sein, nämlich die
Anfechtbarkeit, wenn der Mietzins gegenüber früher erheb-
lich erhöht worden ist. Das ist ein sehr guter Schutz für den
Mieter und wirkt sich gleichzeitig gut auf den Bodenpreis
aus. Wenn nämlich der neue Mieter nicht wesentlich mehr
Mietzins als der vorherige Mieter zahlen muss und darf, ist
der Spekulation doch - wenigstens teilweise - ein Riegel
geschoben. Diese Verbesserung scheint mir ganz entschei-
dend zu sein.
Aus diesem Grunde empfehle ich Ihnen, der Minderheit mit
der Modifikation von Herrn Petitpierre zuzustimmen.
Carobbio: Ascoltando tutti coloro che sono intervenuti a
combattere la proposta del Consiglio federale e della mag-
gioranza della commissione, ho avuto la netta impressione
che questi signori fanno un discorso in stratto e non sono
mai andati una volta presso le associazioni degli inquilini
per costatare di fatto qual'è l'ampiezza del fenomeno del-
l'uso dell'affitto iniziale come mezzo per aumentare eccessi-
vamente gli affitti.
Si direbbe, sentendo loro, che questo mezzo, questa pratica,
sia l'eccezione. Invece la realtà è che non è l'eccezione, è,
soprattutto nelle regioni dove il mercato dell'alloggio è più
teso, la regola.
Allora, se questo è vero come lo è, non possiamo dimenti-
care una cosa: che noi stiamo mettendo in piedi una legisla-
zione che deve proprio cercare, in condizioni eccezionali, di
impedire queste pratiche. Perciò ci vogliono - l'avevo già
detto nell'intervento d'entrata in materia-disposizioni effi-
caci.
Ogni norma che viene lasciata vaga è utilizzata, non da tutti i
proprietari immobiliari è vero, ma da chi specula sull'allog-
gio proprio per aumentare eccessivamente gli affitti a danno
di categorie ben precise d'inquilini, quelli a edditi modesti.
Questa, la prima considerazione.
Il collega Fischer-Sursee ha detto che dobbiamo preoccu-
parci della sicurezza giuridica, lo dico, dobbiamo prima
preoccuparci della sicurezza materiale della parte più
debole: l'inquilino.
Ecco perché credo che bisogna sostenere una proposta che
non viene da chissà quali ambienti, ma viene dal governo
stesso, cioè la versione proposta dalla maggioranza senza
limitazioni alcune.

16. März 1989 
N
525
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
Inoltre vorrei fare una seconda considerazione.
Credo che qui stiamo un po' dando l'impressione, sopra-
tutto nei confronti della maggioranza della popolazione -
che sono poi in maggioranza inquilini - che, votato l'articolo
costituzionale che dava certe indicazioni e prometteva delle
misure precise, ora si cerchi di far di tutto, invocando
questioni formali, per svuotare di contenuto e di efficacia le
norme legali proposte dal governo stesso.
Un momento fa abbiamo respinto la proposta di minoranza
Leuenberger, che di fatto creava la possibilità di far cono-
scere in anticipo all'inquilino attraverso la comunicazione
ufficiale dell'affitto iniziale, gli affitti abusivi; ora stiamo
condizionando una disposizione proposta dal Consiglio
federale facendo così passi indietro anche rispetto alla
situazione precedente.
Non credo che questo sia il modo migliore di rispettare una
volontà popolare che si è espressa nell'80% di coloro che
hanno votato l'articolo costituzionale.
Per questo, senza entrare in altri dettagli, vi invito a votare la
proposta della maggioranza perché un aumento ingiustifi-
cato di affitto non è accettabile anche se l'inquilino non è
stato costretto a doverlo accettare in condizioni particolari e
un affitto abusivo va contestato anche se il precedente
inquilino, per ragioni X o Y, l'ha subito. Solo intervenendo
così contribuiamo, attraverso una legge che ha appunto lo
scopo di proteggere gli inquilini, a modificare la situazione
di tensione sul mercato dell'alloggio.
M. Leuba: Le problème soulevé par l'article 61 est l'un des
plus importants de ce droit de protection des locataires. Au
nom du groupe libéral je vous invite à voter la proposition de
la minorité de la commission, la proposition Früh, qui est
celle du Conseil des Etats et qui nous paraît à tous égards
équilibrée.
Je crois qu'il est important de revenir aux deux principes
que nous cherchons à appliquer dans ce domaine. Le pre-
mier est celui de la liberté des parties. S'il fallait une justifi-
cation à rappeler ce principe, il faut voir ce qui se passe dans
les pays de l'Est où, précisément, cette liberté, pour la
conclusion des contrats, n'existe pas. Voyez l'état des loge-
ments dans ces pays! Le deuxième principe concerne la
protection du locataire, lorsqu'il est en position de faiblesse
pour conclure le contrat.
Si l'on se réfère au premier principe, il ne devrait pas y avoir
de contestation possible du bail qui vient d'être signé.
Contester le bail qu'on vient de signer, c'est remettre en
cause sa signature, tout en sachant, bien souvent, qu'on
n'entendait pas la respecter. C'est également remettre en
cause la parole donnée; c'est un principe moral et je
m'étonne, Madame Stocker, que ce principe, qui n'est pas
une finasserie juridique, n'ait pas plus d'importance à vos
yeux. Les Romains disaient déjà: Pacta sunt servanda, et je
crois qu'il s'agit là d'une application de ce principe.
Nous avons d'autant plus de raisons de nous en tenir à cet
article que, dans le cadre du loyer initial, le locataire n'est
pas lié à son logement, il n'est pas dans le logement, -
situation qui est une contrainte- mais il arrive pour conclure
un nouveau bail. Toutefois, nous savons bien que dans un
certains nombre de cas, en raison de la crise du logement, le
locataire n'est pas libre de le choisir, il est dans une certaine
contrainte morale. Dans cette contrainte qui peut être très
forte - nous n'en disconvenons pas - la liberté de conclu-
sion n'est plus garantie au locataire et c'est alors que doit
intervenir la possibilité de protection.
C'est exactement ce que prévoit la proposition du Conseil
des Etats ainsi que celle de la minorité. Il faut, dans les cas
où le locataire se trouve dans cette situation de contrainte
que le législateur vienne à son secours; ce sont les hypo-
thèses qui sont prévues par la solution du Conseil des Etats.
Cette dernière solution, qui est celle de la minorité, se
distingue de la majorité en ce sens qu'elle n'admet pas la
contestation systématique de la signature qu'on vient d'ap-
poser sur un contrat, mais seulement lorsqu'on fait la
démonstration que l'on a apposé cette signature dans une
situation où l'on était empêché de se déterminer, en raison
d'une contrainte résultant de la situation du marché du
logement ou résultant d'une situation personnelle qui obli-
geait de donner cette signature.
Avec la thèse du Conseil fédéral ou de la majorité, nous
arriverions à la situation bizarre qu'en louant un logement
au prix de l'ancien locataire, le nouveau locataire pourrait le
contester, disant le trouver abusif. C'est une situation qui
n'est pas acceptable sur le plan de l'équité ainsi que sur le
plan des principes juridiques.
On a invoqué ici la volonté de la majorité de la population,
mais je peux vous dire que, sur ce point, je suis absolument
sûr que cette majorité ne comprendrait pas qu'on puisse
renier immédiatement la signature qu'on vient de donner. Le
peuple suisse est encore suffisamment attaché au respect
de la parole donnée pour que ce ne soit que dans les cas
d'abus manifeste que la contestation soit possible, comme
vous le propose la solution du Conseil des Etats.
Seiler Rolf; Zuerst eine Vorbemerkung. Herr Früh hat uns
Unehrlichkeit vorgeworfen, Herr Müller-Meilen Unmoral -
und dass wir Einladungen zur Hinterhältigkeit betrieben. Ich
möchte diese Vorwürfe an die Kommissionsmehrheit und an
den Bundesrat in aller Form zurückweisen. Ich bitte beide
Herren: Lesen Sie in aller Ruhe Artikel 21 des Obligationen-
rechts! Er trägt den Randtitel «Uebervorteilung». Genau
darum geht es, nur heisst es hier Missbrauch.
Die Erfahrung zeigt aber auch, dass es, wenn in diesem Rate
so hart um eine Bestimmung gestritten wird, meistens auch
um sehr viel Geld geht. Gestern und heute wurde an diesem
Pult mehrfach erklärt, man müsse endlich etwas gegen die
Bodenspekulation tun. Wer das wirklich meint und wirklich
will, hat bei diesem Artikel Farbe zu bekennen.
Worum geht es? Es geht um nichts mehr und nichts weniger
als um die Ausführung von Artikel 56 und 57. Es geht darum,
ob die Artikel 56 und 57 für alle Bürger in diesem Lande
gelten oder nicht. Was die Minderheit macht, ist nichts
anderes, als die Mietergesellschaft in zwei Klassen aufzutei-
len: in jene, die das Recht haben, gegen missbräuchliche
Mietzinse anzutreten und sie anzufechten (sie müssen sich
in einer Notlage befinden), und in jene, die dies nicht kön-
nen. Ich frage den Bundesrat: Wie verträgt sich dieses
Vorgehen mit Artikel 4 unserer Bundesverfassung, nach der
jeder Bürger vor dem Gesetz gleich sein sollte? Wie verträgt
sich die Anfechtung mit dem neuen Artikel 34septies, der
keinen solchen Unterschied vorsieht? Wie verträgt sich die-
ses Vorgehen mit Artikel 2 unseres Zivilgesetzbuches, nach
dem Missbrauch keinen Rechtsschutz findet? Wo bleibt die
Rechtssicherheit? Wo bleibt die Gerechtigkeit?
Sie schaffen zudem in unserer Mietergesellschaft zwei Klas-
sen, nämlich diejenigen Mieter, die potentielle Anfechter
sind, das heisst, die sich bereits in einer Notlage befinden,
und die anderen, die dieses Risiko eben nicht bieten. Das
heisst: jene, die Sie auf dem Wohnungsmarkt schützen
wollen oder zu schützen vorgeben, benachteiligen oder
verdrängen Sie zum Teil.
Ein Letztes: Wenn Sie missbräuchliche Anfangsmietzinsen
tolerieren, und das will die Minderheit (Zwischenruf Feigen-
winter) - nein, das ist kein «dummes Zeug», genau das
wollen Sie, Herr Feigenwinter-, heisst das, dass sich weitere
Mietzinserhöhungen auf diesen überhöhten Mietzins abstüt-
zen und sich der Missbrauch damit fortpflanzt. Sie machen
noch etwas: Sie treiben die ortsüblichen Mieten in die Höhe.
Bei diesem Vorgehen sind die Leidtragenden immer diesel-
ben, nämlich die Mieter. Da frage ich mich, wo die Moral
bleibt.
Die Minderheit hat nach meiner Meinung den Schritt von der
alten Verfassungsbestimmung zur neuen, jetzt geltenden
Verfassungsbestimmung, die wir auszuführen haben, nicht
vollzogen. Artikel 61 ist ein ganz zentraler Punkt dieser
Mieterschutzgesetzgebung. Wenn wir dem Bundesrat nicht
folgen, haben wir unsere Aufgabe schlecht gelöst.
Ich bitte Sie, der Mehrheit der Kommission zuzustimmen.

Protection des locataires. Révision de la loi
526
N 
16 mars 1989
Rechsteiner: Gestatten Sie auch mir, etwas zum Minder-
heitsantrag, zu den eingereichten Anträgen sowie zu einigen
Voten, die gefallen sind, zu bemerken.
Herr Früh hat sich auf den Grundsatz der Vertragstreue
berufen. Es wirkt wenig glaubwürdig, dass mit diesem Argu-
ment im Zusammenhang mit der Anfechtung der Anfangs-
mietzinse operiert wird, während zuvor über einen Artikel 31
abgestimmt worden ist, der bei der Eigentumsänderung von
Grundstücken den Vermieter dazu ermächtigt, den Mietver-
trag zu brechen. Bei der Handänderung von Grundstücken
ist der Grundsatz der Vertragstreue im Hinblick auf Mietver-
träge, Herr Früh, nichts wert gewesen.
Dann haben die Herren Müller, Früh und Gysin mit morali-
schen Kategorien - Unredlichkeit, Unehrlichkeit usw. -
argumentiert. Aber ist es denn ehrlich, ist es denn redlich, ist
es denn moralisch, wenn ein Vermieter bei einem Mieter-
wechsel Missbrauch treiben kann, wenn er eine missbräuch-
liche Mietzinserhöhung durchführen kann, ohne dass dies
Konsequenzen hätte? Dieses Verhalten ist doch unmora-
lisch, unredlich, und das soll durch die Vorlage des Bundes-
rates und durch den Antrag der Kommissionsmehrheit ver-
hindert werden.
Herr Petitpierre hat seinen Antrag als Vermittlungsantrag
begründet. Er hat damit argumentiert, dass der Vorschlag
des Bundesrates und der Vorschlag der Kommissionsmehr-
heit im Ständerat keine Chance hätten. Man muss doch
sagen, dass Herr Petitpierre den Stand des Verfahrens ver-
kennt. Es wäre verständlich, wenn im Differenzbereini-
gungsverfahren mit Entgegenkommen argumentiert würde.
Wir sind aber nicht im Differenzbereinigungsverfahren. Der
Nationalrat ist gezwungen, als Zweitrat selber Stellung zu
nehmen. Er ist gehalten zu sagen, was aus seiner Sicht die
richtige Lösung wäre. Das wäre die Lösung, die der Bundes-
rat vorschlägt.
Herr Petitpierre knüpft sodann bei der heutigen Praxis des
Bundesgerichtes an. Er verkennt damit etwas sehr Entschei-
dendes: nämlich den Verfassungsauftrag, den das Volk die-
sem Parlament in diesem Zusammenhang gerade gegeben
hat. Der Verfassungsauftrag lautet: Schutz vor missbräuchli-
chen Mietzinsen. Verfassungsauftrag ist es nicht, den
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen nur in Fällen zu
gewähren, in denen kein Mieterwechsel vorgenommen wird.
Was die Minderheitsanträge wollen und was mit den Anträ-
gen der Herren Gysin und Petitpierre anvisiert wird, ist eine
Einschränkung des Verfassungsauftrages, der den integra-
len Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen fordert und
nicht nur einen Schutz dann, wenn kein Mieterwechsel
stattfindet.
Ich habe den Eindruck, dass die Mehrheit dieses Rates - das
kommt in den Anträgen zum Ausdruck - genau das zu
machen beginnt, was im Ständerat bereits erfolgt ist und
was nach der Volksabstimmung über den Verfassungsarti-
kel angekündigt worden war: Damals hatte der Sekretär des
Schweizerischen Hauseigentümerverbandes erklärt, dass
man im Gesetzgebungsverfahren schon noch zurückbuch-
stabieren werde. Das wäre genau der Fall, wenn diese Min-
derheitsanträge durchgingen und der wohlüberlegte, wohl-
begründete Vorschlag des Bundesrates - der ja dem Volk
bekannt war, als über den Verfassungsartikel abgestimmt
wurde - keine Mehrheit finden würde.
Reichling: Der Tatsache, dass die beiden Vertragsparteien
nicht immer von einer ausgewogenen Stärkeposition aus
verhandeln können, möchte ich nicht widersprechen. Ich
bin aber der Auffassung, dass dieser Tatsache in der Fas-
sung des Ständerates Rechnung getragen ist.
Wenn das Herabsetzungsverlangen für den vereinbarten
Mietzins ohne Auflagen zugelassen wird, wie das der Bun-
desrat vorschlägt und wie das auch die Mehrheit will, öffnen
wir dem Missbrauch Tür und Tor. Statt Missbrauch zu
bekämpfen, fördert der bundesrätliche Vorschlag den Miss-
brauch. Ich darf das behaupten, weil sich im landwirtschaft-
lichen Pachtrecht eine reiche Erfahrung findet. Dort sind
unter der Vielzahl der sich bewerbenden Pächter immer
solche zu finden, die sich mit dem Angebot eines überhöh-
ten Pachtzinses einen Vorteil verschaffen wollen.
Nicht alle Eigentümer können solchen Versprechungen
widerstehen. Es gibt auch sehr viele, welche die Hinterhäl-
tigkeit des Bewerbers nicht zum vornherein zu beurteilen
vermögen und Schwierigkeiten haben, die Qualität des
Bewerbers überhaupt einzuschätzen.
Tatsache ist, dass in der Regel solche Pächter ihr eigenes
Ueberangebot nach Vertragsabschluss postwendend von
der zuständigen kantonalen Stelle überprüfen lassen, sehr
wohl wissend, dass diese Stelle von Gesetzes wegen gehal-
ten ist, den Pachtzins auf das gesetzlich vorgeschriebene
Mass herabzusetzen.
Das Nachsehen hat dann der Eigentümer, der wegen des
verlockenden Zinsangebotes nicht die Qualität des Pächters
in den Vordergrund gestellt hat. Ich glaube, es hat viele
Leute im Lande, die sich von einem hohen finanziellen
Angebot blenden Messen und ihm den Vorzug geben wür-
den. Er ist dann aber an einen minimal sechsjährigen Pacht-
vertrag mit einem möglicherweise ungeeigneten Fächer
gebunden, der nur dank seinem verlockenden Angebot in
den Besitz dieses Vertrages gelangen konnte. Leider haben
wir auch mit dem neuen Pachtrecht diesen Missstand nicht
behoben.
Eine Anfechtung des gütlich vereinbarten Mietzinses könnte
nach meiner Auffassung dann akzeptiert werden, wenn der
festgestellte Missbrauch zur Nichtigkeit des Vertrages füh-
ren würde und ein neuer Vertrag ausgehandelt werden
müsste. Das ist nun aber im bundesrätlichen Vorschlag
nicht vorgesehen. Er hat nur die Herabsetzung zur Folge
und ist damit offensichtlich eine Einladung an jenen, der in
der Not eine Wohnung sucht, eine übersetzte Offerte zu
machen, um dann am ändern Tag die Herabsetzung des
Mietzinses zu verlangen.
Ich glaube, dass solche Zustände einreissen, kann nicht im
Willen des Bundesrates liegen.
Ich bitte Sie aus diesen Gründen, der Minderheit und dem
Ständerat zuzustimmen.
Hubacher, Berichterstatter: Hier geht es jetzt offenbar um
eine wichtige Bestimmung. Ich möchte versuchen, verschie-
dene Aussagen zu entschärfen, die mir etwas zu dramatisch
waren.
Was wird neu vorgeschlagen? Der Bundesrat hat neu drei
Punkte aufgenommen: er hat die Geschäftsräume in die
Anfangsmiete einbezogen, die Notlage weggelassen und
den Termin nicht bei Abschluss des Mietvertrages, sondern
bei Uebergabe des Mietobjektes festgelegt. Diese drei Neue-
rungen geben jetzt offenbar zu einer grossen Auseinander-
setzung Anlass.
Die Kommission hat in ihrer Entscheidung in einer ersten
Abstimmung Version Bundesrat gegen Version Ständerat
mit 14 zu 5 Stimmen der Version Bundesrat zugestimmt.
Auch in der definitiven Abstimmung Version Bundesrat
gegen Streichungsantrag wurde mit 17 zu 2 Stimmen der
Version Bundesrat zugestimmt.
Das Plenum kann ja vieles, aber wenn Sie eine Kommission,
die mit M zu 2 Stimmen entscheidet, auch noch desavouie-
ren, dann können wir eigentlich die Kommissionsberatun-
gen als überflüssig erklären und machen erweiterte Kom-
missionssitzungen im Ratsplenum. Das als Zwischenbemer-
kung.
Es geht nicht darum, wie soeben Herr Reichling dargelegt
hat, dass man einen Vertrag praktisch erschleichen, nach
dem Abschluss sofort die Schlichtungsstelle anrufen und
irgendwie gegen Treu und Glauben verstossen kann.
Im Vorschlag des Bundesrats ist ganz klar definiert, dass
Missbräuche von der Schlichtungsstelle abzuklären sind,
also wenn ich beispielsweise einen Vertrag abgeschlossen
habe, bei dem ich doppelt soviel Mietzins bezahlen muss
wie der Vorgänger, das aber erst nachträglich erfahre.
Es kann also nicht jeder den Vertrag kündigen, sobald er die
Unterschrift des Vermieters hat, sondern der Missbrauch
muss nachgewiesen werden. Die Praxis zeigt ja, dass etwa

16. März 1989 
N
527
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
80 Prozent aller Fälle, die vor die Schlichtungsstellen kom-
men, mit gütlichem Vergleich abgeschlossen werden. Auch
das ist ein Instrument, das sich bewährt hat. Daher ist es
meiner Meinung nach übertrieben, wenn Herr Früh es mit
einer Mietzinskontrolle vergleicht.
Die Notlage ist gestrichen worden. Weshalb? Ich zitiere den
zuständigen Fachmann, den Direktor des Bundesamtes für
Wohnungswesen, der uns in der Kommission erklärt hat:
«Die Notlage wurde 1972 eingeführt. In der Praxis hat sie
keine Rolle gespielt. Die Gerichtspraxis ging nämlich davon
aus, dass überall dort, wo der Bundesbeschluss gegen Miss-
bräuche im Mietwesen gilt, auch eine Notlage für den Mieter
besteht.»
Nachdem nun dieser Bundesbeschluss für die ganze
Schweiz gilt, ist eben die Notlage offensichtlich ganzheitlich
gegeben, das heisst, sie spielt keine Rolle mehr. Deshalb hat
der Bundesrat diesen Zusatz gestrichen.
Ich habe mir notiert - Herr Seiler hat darauf hingewiesen -,
was dem Bundesrat und der Kommission alles vorgeworfen
wird. Es widerspricht allen Legenden im Lande, dieser Rat
sei ein langweiliges Gremium, es gebe keine Auseinander-
setzungen, wir hätten in der schweizerischen Politik keiner-
lei Konflikte. Offenbar ist das nicht genügend bekannt. Es
sind dem Bundesrat und der Kommissionsmehrheit Unred-
lichkeit, Unehrlichkeit, Vertragsbruch, Aufmunterung zur
Hinterhältigkeit vorgeworfen worden. Es sei ein unmorali-
scher Antrag, er verstosse gegen Ehre und Anstand, und er
sei überhaupt insgesamt ein vollständiger Missbrauch. Das
alles müssen sich der Bundesrat und die Kommissionsmehr-
heit gefallen lassen.
Zum Glück stehen wir alle unter Immunität, sonst gäbe es
jetzt eine ganze Reihe von Ehrverletzungsklagen. Wir neh-
men das nicht allzu tragisch. Es widerlegt die Legende im
Volk, wir seien eine langweilige Gesellschaft. Vielleicht
zeugt es nicht gerade von einer absoluten Höchstleistung an
politischer Kultur, wenn wir eine an sich harmlose Bestim-
mung derart überdramatisch beurteilen.
Ich schliesse dort, wo ich angefangen habe. Die Kommis-
sion hat sich nach reichlicher Aussprache - wir haben viele
Protokollseiten über diesen Artikel - mit 17 zu 2 Stimmen
für die Fassung des Bundesrats entschieden.
Ob wir links oder rechts stehen, ob wir bürgerlich, sozialde-
mokratisch, grün oder was auch immer sind: wir sollten
unser Paket einigermassen ausgewogen verabschieden. Sie
haben Artikel 31 gestrichen, entgegen der Kommissions-
mehrheit. Wenn Artikel 61 auch noch fällt, bleibt vom Auf-
trag, den wir alle vom Volk bekommen haben, praktisch
nichts übrig. Dann heisst es wieder in der Presse - ausge-
nommen in der «NZZ», Herr Kurt Müller ist der einzige, der
fröhlich triumphiert; er hat dieses Paket von Anfang an als
bürokratische Unnötigkeit dargestellt -, dass wir Volksver-
treter sind, die nicht für dieses Volk arbeiten.
Ich bitte Sie aus politischen Ueberlegungen und zugunsten
einer gewissen Ausgewogenheit, dem Artikel 61 gemäss
Bundesrat und Kommissionsmehrheit zuzustimmen.
M. Guinand, rapporteur: Je ne vais pas répéter ce qui a été
largement dit à cette tribune au sujet de cet article 61. Je
voudrais simplement rappeler que la commission s'est ral-
liée à la proposition du Conseil fédéral par 14 voix contre 5
et qu'elle avait rejeté une proposition de biffer l'article 61 par
17 voix contre 2.
Je constate qu'au moment où nous allons voter, il n'y a
pratiquement plus de contestation sur le principe même qui
devrait permettre au locataire de contester le loyer initial. La
divergence réside dans les conditions auxquelles le loca-
taire devrait pouvoir exercer ce droit.
Le Conseil fédéral propose que le locataire ait la possibilité
de contester le loyer initial, s'il est abusif, dans un délai de
trente jours suivant la délivrance de la chose et, par consé-
quent, d'en demander la diminution.
Je voudrais insister sur la condition objective qui devrait être
réalisée de toute manière quelle que soit la solution qui sera
acceptée. Que ce soit celle du Conseil fédéral ou celle du
Conseil des Etats amendée par M. Petitpierre, il doit y avoir à
la base une condition objective qui doit être réalisée, à
savoir l'existence d'un loyer abusif, et ce loyer abusif il ne le
sera qu'en fonction des dispositions que nous avons adop-
tées tout à l'heure.
Comme nous n'avons pas accepté la proposition de mino-
rité à l'article 60, s'agissant d'un loyer initial dans le cadre
d'un nouveau contrat, le juge, le cas échéant, aura à exami-
ner si ce nouveau loyer est ou n'est pas abusif au sens des
dispositions que nous avons adoptées tout à l'heure.
La question est ensuite de savoir s'il faut ajouter à cette
condition objective une condition subjective. Faut-il que
cette contestation ne soit possible que dans la mesure où le
locataire s'est trouvé dans une situation particulière: situa-
tion difficile, on l'a dit en français, «Notlage» a-t-on dit en
allemand, situation où le locataire n'a pas d'autre possibilité
que d'accepter les propositions qui lui sont faites?
On a parlé tout à l'heure de pacta sunt serranda, on a parlé
des grands principes. Nous sommes ici dans un cas d'appli-
cation d'une règle générale qui est connue à l'article 21 du
code des obligations et qui concerne la lésion. Cette dispo-
sition autorise celui qui a conclu un contrat dont les presta-
tions sont disproportionnées l'une par rapport à l'autre, à
annuler le contrat dans l'année qui suit la conclusion du
contrat. Mais l'article 21 du code des obligations ne permet
cela que si celui qui a conclu le contrat l'a fait parce que l'on
a exploité sa gêne, sa légèreté ou son inexpérience.
L'article 17, AMSL, reprend le principe général de l'article 21
du code des obligations mais atténue les conditions subjec-
tives qui sont exigées. Il en est de même pour la proposition
du Conseil des Etats amendée par M. Petitpierre. Le Conseil
fédéral nous propose d'aller plus loin: supprimer toute
condition subjective. Est-ce admissible ou non? On a
entendu les arguments pour ou contre tout à l'heure. '
Pour ma part, je voudrais dire qu'il y a déjà une disposition
légale dans le droit suisse qui permet de mettre en cause
une convention même en l'absence de conditions subjec-
tives. Cette disposition se trouve dans la loi sur la circulation
routière. Si la victime d'un accident signe une convention,
par exemple avec une compagnie d'assurances, et qu'il
s'avère que cette convention prévoit une indemnité manifes-
tement insuffisante, elle peut, dans le délai d'une année,
annuler cette convention. Il n'y a pas là de conditions
subjectives. Donc, la proposition du Conseil fédéral, à l'arti-
cle 61, n'est pas en soi révolutionnaire ou totalement nou-
velle. On a déjà dans l'une de nos lois un cas identique.
Alors qu'en est-il en l'occurrence? Si l'on maintient des
conditions subjectives, cela permettra de limiter les contes-
tations aux cas importants et il est vrai que cela empêchera
que des quérulents veuillent systématiquement contester le
loyer initial.
Mais il faut bien se rendre compte qu'en inscrivant les
conditions subjectives, même celles du Conseil des Etats,
dans la loi, on rend extrêmement difficile la constestation du
loyer abusif. Il faudra d'abord que le locataire rapporte la
preuve de l'existence des conditions subjectives avant de
pouvoir rapporter la preuve de l'existence des conditions
objectives. Et puis surtout, ce qui me paraît déterminant,
c'est que le maintien de conditions subjectives n'empêchera
pas que soient conclus des contrats aux loyers abusifs.
Le Conseil fédéral nous propose de lutter contre les loyers
abusifs. Si l'on veut lutter efficacement contre les loyers
abusifs et par là-même contre la spéculation, il faut suivre
les propositions du Conseil fédéral et de la majorité de la
commission.
Bundesrat Koller: Halten wir zunächst fest, worin die Neue-
rung des bundesrätlichen Vorschlags gegenüber dem heuti-
gen Recht besteht.
Erstens soll nicht nur der Mieter von Wohnräumen, sondern
auch der Mieter von Geschäftsräumen zur Anfechtung miss-
bräuchlicher Mietzinse befugt sein.
Zweitens braucht sich der Mieter nicht in einer Notlage zu
befinden. Dadurch soll der Rechtszustand wiederhergestellt
werden, der im Missbrauchsbeschluss der Jahre 1972 bis
1977 gegolten hat. Insofern liegt keine totale Neuerung vor.

Protection des locataires. Révision de la loi
528
16 mars 1989
Drittens soll die SOtägige Frist erst mit der Uebergabe der
Mietsache und nicht bereits mit dem Vertragsabschluss
beginnen.
Der Ständerat hat im Vergleich zum bundesrätlichen
Entwurf den Schutz des neuen Mieters wesentlich einge-
schränkt, indem er die Anfechtung des Anfangsmietzinses
bloss in zwei Fällen zulässt:
Lwenn sich der Mieter infolge einer persönlichen oder
familiären Notlage und - kumulativ - wegen der Verhält-
nisse auf dem Wohnungsmarkt zum Vertragsschluss
gezwungen sah (Bst. a);
2. wenn der Vermieter den neuen Mietzins gegenüber dem
früheren erheblich erhöht hat (Bst. b).
In bezug auf den Buchstaben a geht der Ständerat - das
muss ich hervorheben - sogar hinter das geltende Recht
zurück. Dieses lässt nämlich eine Anfechtung des Anfangs-
mietzinses schon beim Vorliegen einer Notlage des Mieters
zu, wie das auch im Antrag von Herrn Gysin vorgesehen ist,
während der Ständerat zusätzlich noch gestörte Verhält-
nisse auf dem Wohnungsmarkt verlangt.
Insofern möchte ich Ihnen für diesen Eventualfall eindeutig
die Annahme des Antrags von Herrn Petitpierre vorschla-
gen, der diese beiden Voraussetzungen einander alternativ
und nicht kumulativ gegenüberstellt. Damit ist Gewähr
geboten, dass wir wenigstens nicht hinter den jetzt gelten-
den Rechtszustand zurückfallen.
Es kommt hinzu, dass die geltende Bestimmung in der
Praxis kaum angewendet wurde, wohl deshalb, weil der
Begriff der «Notlage» nach dem Vorbild von Artikel 21 OR
(betreffend die Uebervorteilung) sehr restriktiv interpretiert
worden ist.
In bezug auf den Buchstaben b der ständerätlichen Lösung
ist folgendes zu bemerken: Er ermöglicht nur dann eine
Anfechtung des Anfangsmietzinses, wenn ein Mieterwech-
sel stattgefunden hat, und schliesst somit jegliche Ueber-
prüfung des Mietzinses bei erstmaliger Vermietung einer
Wohnung oder eines Geschäftsraums aus. Hierin liegt die
entscheidende Lücke dieses Vorschlags. Missbräuchliche
Mietzinse können eben auch bei erstmaliger Vermietung
einer Sache vorliegen; es muss dann auch die Möglichkeit
der Anfechtung bestehen.
Dem Vorschlag des Bundesrats wurde von verschiedener
Seite vorgeworfen, er unterminiere die Vertragsfreiheit und
sei daher mit grundlegenden Prinzipien unseres Vertrags-
rechts, vor allem mit dem Grundsatz, dass abgeschlossene
Verträge einzuhalten sind, unvereinbar.
Der intellektuellen Redlichkeit willen muss ich zugeben,
dass ein Schutz der Mieter vor missbräuchlichen Mietzin-
sen, der allein mit privatrechtlichen Mitteln zum Ziele kom-
men will, hier wahrscheinlich an eine gewisse Grenze
gelangt. Darin liegt die Grundproblematik dieses Ansatzes.
Diesen rein privatrechtlichen Ansatz haben Sie mit dem
Verfassungsartikel gewählt. Der Verfassungsauftrag macht
keinerlei Einschränkungen, dass Anfangsmietzinse, wenn
sie missbräuchlich sind, nicht angefochten werden können
sollten. Der Verfassungstext sagt denn auch in keiner Weise,
dass nur Mietzinserhöhungen missbräuchlich sein und
daher angefochten werden könnten. Der Bundesrat hat sich
in seinem Gesetzesvorschlag an diesen umfassenden Ver-
fassungsauftrag gehalten.
Es kommt noch folgendes hinzu: Wenn man nicht die Mög-
lichkeit gibt, missbräuchliche Anfangsmietzinse anzufech-
ten, hat das zweifellos schwerwiegende Auswirkungen nicht
nur für das einzelne, konkrete Mietverhältnis, sondern ganz
generell auf die Verhältnisse im Wohnungsmarkt, beispiels-
weise auch auf die vorhin diskutierten orts- und quartierübli-
chen Mietzinse.
Sind die Anfangsmietzinse nämlich unanfechtbar, dann
geraten wir diesbezüglich in einen eigentlichen circulas
vitiosus. Da bei der Beurteilung späterer Mietzinserhöhun-
gen regelmässig die sogenannte relative Berechnungsme-
thode gewählt wird, haben missbräuchliche Anfangsmiet-
zinse auch diesbezüglich nachher unerwünschte Auswir-
kungen auf das Gesamtzinsniveau.
Aus all diesen Gründen ist der Bundesrat überzeugt, dass
die Möglichkeit bestehen muss, auch missbräuchliche
Anfangsmietzinse anzufechten; dass es eine stossende
Erscheinung wäre, wenn wir hier in der Ausführungsgesetz-
gebung gegenüber dem Verfassungsauftrag eine entspre-
chende Lücke offenliessen. Der Bundesrat ist daher über-
zeugt, dass der Vorschlag, den er Ihnen hier unterbreitet, die
einzige Möglichkeit ist, den Schutz der Mieter vor miss-
bräuchlichen Mietzinsen gemäss dem Verfassungsauftrag
wirklich umfassend zu realisieren, und dass er auch die
einzige Alternative zu einer amtlichen Mietzinskontrolle ist,
die - das gebe ich zu - uns gewisse privatrechtliche Pro-
bleme ersparen würde. Aber die Wahl ist mit dem Erlass des
Verfassungsartikels getroffen worden. Jetzt müssen wir die
Wertung und die Mittel, die wir dort vorgesehen haben,
konsequent durchführen.
Ich beantrage Ihnen daher mit der Mehrheit der Kommis-
sion, dem Bundesrat zuzustimmen.
Präsident: Frau Nabholz hat das Wort verlangt für eine
kurze persönliche Erklärung.
Frau Nabholz: Im Laufe der Behandlung dieses Artikels ist
jetzt mehrfach der Begriff pacte suntservanda gefallen. Ich
habe heute morgen im Zusammenhang mit Artikel 31 einen
Antrag stellen wollen, als Vermittlungsantrag zwischen
Mehrheit und Minderheit, der genau diesem Grundsatz
pacta sunt servanda für langfristige Verträge Rechnung
getragen hätte. Mit Erstaunen muss ich feststellen, dass
offenbar bereits geschriebene und übersetzte Anträge in
diesem Rat nicht verteilt werden und dass die Antragstelle-
rin den Hinweis erhält, diese Anträge seien zu spät einge-
gangen. So etwas ist nicht akzeptabel, namentlich wenn es
sich um eine derart heikle Materie wie bei Artikel 31 handelt.
Präsident: Herr Früh hat das Wort für eine kurze persönli-
che Erklärung.
Früh: Ich bitte Sie, dem Ständeratsvorschlag zuzustimmen,
modifiziert durch den Antrag von Herrn Petitpierre. Ich ziehe
zu seinen Gunsten meinen Antrag zurück.
Herrn Seiler bitte ich, jeweils die Zeitungen zu lesen. Sie
wissen, dass die Vergangenheit gezeigt hat, dass die Vor-
stösse betreffend Bodenspekulation mehrheitlich aus frei-
sinniger Küche stammen. Ich möchte ihm ans Herz legen,
das jeweils zu sagen.
Ich erinnere Sie daran, dass wir beauftragt sind, hier eine
Missbrauchs- und keine Misstrauensgesetzgebung zu ma-
chen.
Präsident: Herr Gysin hat das Wort für eine kurze persönli-
che Erklärung.
Gysin: Ich habe die lange Diskussion zu diesem Artikel sehr
aufmerksam verfolgt. Bei den Sprechern der Minderheit und
den Sprechern für den Antrag Petitpierre habe ich sehr viel
Verständnis herausgespürt für die grundsätzlichen Anlie-
gen, die ich Ihnen bei meinem Antrag vorgetragen habe. Bei
den Sprechern der Mehrheit spürte ich hingegen eine Ver-
härtung der Positionen.
Nachdem Herr Bundesrat Koller nun eine Brücke gebaut
und selber zum Ausdruck gebracht hat, dass er eventualiter
doch noch dem Antrag Petitpierre den Vorzug geben würde,
sage ich schweren Herzens - ich tue es nicht gerne, weil ich
den Absatz b in der Fassung des Ständerates nur sehr
schwer akzeptieren kann -: «Lieber einen Spatz in der Hand
als eine Taube auf dem Dach.»
Ich ziehe meinen Antrag zugunsten des Antrags Petitpierre
zurück.
Präsident: Der Antrag der Kommissionsminderheit Früh
und der Antrag Gysin sind zurückgezogen zugunsten des
Antrages Petitpierre. Demnach ergibt sich bei Artikel 61 eine

16. März 1989 
N 
529 
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
Abstimmung: Mehrheit und Bundesrat gegen Antrag Petit-
pierre.
Namentliche Abstimmung - Vote par appel nominal
Für den Antrag der Mehrheit stimmen die folgenden Rats-
mitglieder:
Votent pour la proposition de la majorité:
Aguet, Ammann, Antille, Baggi, Bär, Bäumlin Richard,
Bäumlin Ursula, Béguelin, Bircher, Bodenmann, Borei,
Braunschweig, Brélaz, Brügger, Bundi, Caccia, Carobbio,
Danuser, Darbellay, Déglise, Diener, Dormann, Dünki,
Eggenberg-Thun, Euler, Fankhauser, Fehr, Fetz, Fierz, Frey
Claude, Grendelmeier, Guinand, Günter, Hafner Rudolf, Haf-
ner Ursula, Haller, Herczog, Hubacher, Jaeger, Jeanprêtre,
Keller, Kohler, Lanz, Ledergerber, Leuenberger-Solothurn,
Leuenberger Moritz, Leutenegger Oberholzer, Longet, Mae-
der, Martin, Matthey, Mauch Ursula, Meier-Glattfelden, Mei-
zoz, Morf, Müller-Aargau, Neukomm, Oester, Paccolat, Pitte-
loud, Rebeaud, Rechsteiner, Reimann Fritz, Ruf, Ruffy, Sal-
vioni, Schmid, Segond, Seiler Rolf, Spielmann, Stamm,
Stappung, Steffen, Stocker, Theubet, Thür, Uchtenhagen,
Ulrich, Weder-Basel, Widmer, Wiederkehr, Zbinden Hans,
Ziegler, Züger, Zwygart 
(85)
Für den Antrag Petitpierre stimmen die folgenden Ratsmit-
glieder:
Votent pour la proposition Petitpierre:
Aliesch, Allenspach, Aregger, Basler, Blatter, Blocher,
Bremi, Bühler, Burckhardt, Bürgi, Cavadini, Cincera, Colum-
berg, Couchepin, Coutau, Daepp, David, Dreher, Dubois,
Ducret, Eggly, Eisenring, Engler, EppenbergerSusi, Etique,
Fäh, Feigenwinter, Fischer-Hägglingen, Fischer-Sursee,
Fischer-Seengen, Frey Walter, Friderici, Früh, Giger, Graf,
Grassi, Gros, Gysin, Hänggi, Hari, Hess Otto, Hess Peter,
Hildbrand, Hösli, Houmard, Humbel, Jeanneret, Jung,
Kühne, Leuba, Loeb, Loretan, Luder, Maitre, Massy, Mauch
Rolf, Mühlemann, Müller-Meilen, Müller-Wiliberg, Nabholz,
Nebiker, Neuenschwander, Nussbaumer, Oehler, Perey,
Petitpierre, Philipona, Pini, Portmann, Reich, Reichling, Rei-
mann Maximilian, Rohrbasser, Ruckstuhl, Rutishauser, Rüt-
timann, Rychen, Sager, Savary-Fribourg, Savary-Vaud,
Scheidegger, Scherrer, Schmidhalter, Schnider, Schule,
Schwab, Segmüller, Seiler Hanspeter, Spoerry, Steinegger,
Stucky, Tschuppert, Wanner, Weber-Schwyz, Wellauer,
Widrig, Wyss Paul, Wyss William, Zbinden Paul, Zölch,
Zwingli 
(101)
Abwesend sind die folgenden Ratsmitglieder - Sont ab-
sents:
Aubry, Auer, Berger, Biel, Bonny, Büttiker, Cevey, Cotti,
Dietrich, Meier Fritz, Ott, Pidoux, Spalti 
(13)
Präsident Iten stimmt nicht
M. Iten, président, ne vote pas
Hier wird die Beratung dieses Geschäftes unterbrochen
Le débat sur cet objet est interrompu
Schluss der Sitzung um 12.40 Uhr
La séance est levée à 12 h 40

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Mieterschutz. Revision des Miet- und Pachtrechts
Protection des locataires. Révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme
In
Amtliches Bulletin der Bundesversammlung
Dans
Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale
In
Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale
Jahr
1989
Année
Anno
Band
II
Volume
Volume
Session
Frühjahrssession
Session
Session de printemps
Sessione
Sessione primaverile
Rat
Nationalrat
Conseil
Conseil national
Consiglio
Consiglio nazionale
Sitzung
15
Séance
Seduta
Geschäftsnummer
85.015
Numéro d'objet
Numero dell'oggetto
Datum
16.03.1989 - 08:00
Date
Data
Seite
506-529
Page
Pagina
Ref. No
20 017 243
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