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2003-1481
5935
00.405
Initiative parlementaire
LP. Protection des acquéreurs de bonne foi
Rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national
du 23 juin 2003
Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs,
Conformément à l’art. 21quater, al. 3, de la loi sur les rapports entre les conseils
(LREC), la commission vous soumet le présent rapport qu’elle transmet simultané-
ment au Conseil fédéral pour avis.
La commission propose par 13 voix et 2 abstentions d’adopter le présent projet
de loi.
23 juin 2003
Pour la commission:
La présidente, Anita Thanei

5936
Rapport
1 
Situation initiale
1.1 
Initiative parlementaire
Le 23 mars 2000, M. Jean-Michel Cina, conseiller national, a déposé une initiative
parlementaire visant à protéger les acquéreurs de bonne foi de biens immobiliers
d’une personne en faillite entre le moment de l’ouverture de la faillite et sa publica-
tion ou sa mention au registre foncier.
Le 23 janvier 2001, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a
procédé à l’examen préalable de l’initiative parlementaire. Elle a proposé par 9 voix
contre 8 de ne pas y donner suite. La commission estimait notamment que le prin-
cipe de la protection des créanciers était aussi important que celui de la protection
des acquéreurs de bonne foi. Elle craignait que le renversement de la priorité accor-
dée aux créanciers ne conduise à léser un cercle de personnes potentiellement plus
grand que celui des acquéreurs de bonne foi. Une minorité de la commission a
proposé de donner suite à l’initiative.
Le 15 mars 2001, le Conseil national a décidé de donner suite à l’initiative par
83 voix contre 591.
Conformément à l’art. 21quater, al. 1, de la loi sur les rapports entre les Conseils
(LREC)2, le Conseil national a chargé sa Commission des affaires juridiques d’éla-
borer un projet d’acte législatif.
1.2 
Travaux de la commission
La Commission des affaires juridiques a traité cette initiative parlementaire les
4 septembre 2002, 17 février et 28 avril 2003. Le 23 juin 2003, elle a adopté par
13 voix et 2 abstentions le projet de loi ci-joint. Elle a été secondée dans ses travaux
par le Département fédéral de justice et police conformément à l’art. 21quater, al. 2,
LREC.
2 
Grandes lignes du projet
2.1 
Droit actuel
2.1.1 
Primauté du principe du dessaisissement du débiteur
en faillite
Entre la déclaration de faillite et la publication de la faillite ou sa mention au registre
foncier, il s’écoule en pratique un certain temps. Durant cette période, le failli peut
soustraire illégalement des biens – nous nous intéressons ici aux biens immobiliers –
à la masse en faillite, en les aliénant. Dans un tel cas se pose la question de savoir si
 
1
BO 2001 N 230
2
RS 171.11

5937
le dessaisissement du débiteur prime la protection de la bonne foi ou s’il convient de
protéger l’acquéreur de bonne foi.
L’art. 204, al. 1, LP3 prévoit que les actes juridiques que le débiteur accomplit en
relation avec ses biens après l’ouverture de la faillite, biens qui appartiennent à la
masse en faillite, sont inopposables aux créanciers de la faillite. Selon la doctrine
majoritaire, cette inopposabilité prime également le principe de protection de la
bonne foi en matière de droits réels immobiliers selon l’art. 973 CC.4 La consé-
quence de ce principe est que, après l’ouverture de la faillite, le failli ne peut plus
disposer de ses biens immobiliers. Ses actes de disposition relatifs à ces biens ne
produisent pas d’effet, même si l’acquéreur est de bonne foi.
2.1.2 
Protection de l’acquéreur de bonne foi
L’acquéreur de bonne foi d’un bien immobilier n’est cependant pas sans protection
malgré la primauté du principe du dessaisissement du débiteur. Bien au contraire, le
droit actuel prévoit les mesures suivantes:
En premier lieu, l’art. 176 LP prévoit que le juge de la faillite doit annoncer
l’ouverture de la faillite sans délai au registre foncier. Avec les moyens techniques
qui existent aujourd’hui tels que le téléphone, le fax et le courrier électronique5,
l’annonce peut être facilement transmise le jour même ou le jour suivant. La men-
tion de l’ouverture de la faillite dans le registre foncier rend l’incapacité de disposer
du débiteur reconnaissable pour tout tiers.
En second lieu, l’art. 170 LP permet une publication immédiate provisoire de
l’ouverture de la faillite, donc bien avant l’appel aux créanciers de l’art. 232 LP et
avant que soit établie la procédure devant s’appliquer à la faillite.
Enfin, l’acquéreur de bonne foi a en dernier recours la possibilité d’invoquer la
responsabilité de l’Etat de l’art. 5 LP lorsque les autorités n’ont pas rempli leurs
devoirs d’annonce et de publication à temps.
2.2 
Problèmes liés à l’inscription
L’expérience montre qu’en pratique un certain nombre de semaines peuvent
s’écouler entre l’ouverture de la faillite et sa mention au registre foncier et ce malgré
le devoir d’annonce immédiate décrit ci-dessus. Pour l’acquéreur d’un droit réel sur
 
3
Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1
4
Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne
1997, § 41, no 10; Jent-Sörensen, Die Tragweite von Art. 204 Abs. 1 nach geltendem und
revidiertem SchKG, in: BlSchK 1995, p. 41 et 47; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4e éd., Zurich 1997/1999, art. 176
n° 7 et art. 204 n° 11; Jörg Schmid, in: Honsell/Vogt/Geiser (éditeurs), Kommentar zum
schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, Bâle 1998, art. 973
n° 16; Roger Giroud, in: Staehelin/Bauer/Staehelin (éditeurs), Kommentar zum SchKG,
Bâle 1998, art. 176 nos 13 et 16 contra Heiner Wohlfahrt, in: Staehelin/Bauer/Staehelin
(éditeurs), Kommentar zum SchKG, Bâle 1998, art. 204, n° 26
5
L’art. 13, al. 4, de l’ordonnance sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1) permet
l’utilisation de ces moyens de communication.

5938
un bien immobilier, ce constat peut entraîner une insécurité considérable. En effet,
faisant confiance à l’extrait du registre foncier, il paiera le prix convenu le jour de la
déclaration de la transaction au registre foncier. Si la faillite est ouverte avant cette
déclaration, cet acte du failli ne sera pas opposable aux créanciers de la faillite.
Ainsi, ce transfert de droit réel s’avèrera inopposable aux créanciers. L’acquéreur
spolié pourra alors actionner le failli en restitution du montant payé et l’annoncer
comme une créance à l’égard de la faillite. Faute de privilège dans la faillite, sa
créance ne sera colloquée qu’en troisième classe. Pour l’acquéreur, cette situation
aura généralement pour conséquence qu’il ne pourra récupérer qu’une petite partie
du prix de vente voire même rien du tout. Comme dans la pratique ce risque peut
parfois s’étendre sur des semaines, il n’est plus supportable par les acquéreurs de
droits réels sur un bien immobilier.
3 
Commentaire du projet
Afin d’assurer une protection complète de l’acquéreur, la commission s’est d’abord
penchée sur une modification de la loi visant à faire primer le principe de la protec-
tion de la bonne foi en matière de droits réels immobiliers sur celui du dessaisisse-
ment du débiteur. Un tel changement du système a cependant été rejeté pour diver-
ses raisons et notamment parce qu’il ne résoudrait pas le problème mais ne ferait que
le repousser. En effet, cette solution obligerait les créanciers de la faillite à supporter
le risque que le failli aliène des droits réels sur ses biens immobiliers après l’ouver-
ture de la faillite comme c’était le cas avant la révision de 1994. Le risque du créan-
cier consisterait en ce que le failli pourrait disposer du prix de vente à sa guise au
lieu de le verser dans la masse en faillite.
La commission a alors décidé de traiter le problème à la racine. Pour ce faire, il
convient de garantir que la période critique entre l’ouverture de la faillite et sa
mention dans le registre foncier soit aussi courte que possible. Il faut donc prévoir
un délai dans la loi.
Pour évaluer la durée de ce délai, il est nécessaire de prendre en compte le fait
qu’une mention portée au registre foncier implique deux opérations: premièrement
l’annonce à l’officier du registre foncier et deuxièmement l’inscription de la men-
tion. Il y a donc deux autorités concernées: le juge de la faillite et l’officier du regis-
tre foncier. Un délai de 24 heures serait donc trop court. Même si le respect d’un tel
délai est possible grâce aux moyens de communication actuels tels le téléphone, le
fax et le courrier électronique, le risque d’engager la responsabilité de l’Etat est trop
élevé. Il faut prévoir pour chaque autorité un jour afin qu’elle puisse accomplir son
devoir. Le délai a donc été fixé à deux jours, lesquels sont calculés selon l’art. 31
LP.
Afin d’exclure le risque qui subsiste durant ces deux jours critiques, l’acquéreur
peut, au jour où la transaction juridique s’effectue, obtenir de l’office des faillites un
document attestant qu’aucune faillite n’a été prononcée contre l’aliénateur,
qu’aucun sursis concordataire ne lui a été octroyé et qu’aucune procédure de ce type
n’a été ouverte contre lui. Quelques cantons connaissent déjà cette procédure.

5939
4 
Conséquences financières et effet sur l’état
du personnel
La modification proposée n’a pas d’incidence sur les ressources matérielles et
humaines de la Confédération ou des cantons.
5 
Constitutionnalité
En vertu de l’art. 122 de la Constitution6, la législation en matière de droit civil
relève de la compétence de la Confédération.
 
6
RS 101

5940

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