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2001-0525
2649
02.023
Message
relatif à l’encouragement du logement à loyer
ou à prix modérés
du 27 février 2002
Madame la Présidente,
Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs,
Par le présent message, nous vous soumettons pour approbation le projet de loi fédé-
rale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés, l’arrêté sur le financement
correspondant pour les années 2003 à 2006 et le projet de modification de la loi
fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements.
De même, nous vous proposons de classer les interventions parlementaires suivan-
tes:
1991
P
91.3068
Résumé des activités d’encouragement en matière de logement
dans l’administration fédérale (N 24.9.91, Loeb)
2000
P
00.3220
Vérification des missions et de l’activité de l’Office fédéral du
logement
(N 22.6.00, Commission spéciale CN 00.016; E 3.10.00)
2001
P
00.3338
Encouragement de la construction de logements d’utilité pu-
blique (N 5.6.01, Bader Elvira; E 5.12.01)
Nous vous prions d’agréer, Madame la Présidente, Monsieur le Président, Mes-
dames et Messieurs, l’assurance de notre haute considération.
27 février 2002
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Kaspar Villiger
La chancelière de la Confédération, Annemarie Huber-Hotz

2650
Condensé
L’art. 108 de la Constitution fédérale oblige la Confédération à prendre des
mesures d’encouragement en faveur de l’offre de logements. Ce mandat consti-
tutionnel a été confirmé par l’introduction de buts sociaux dans la Constitution fé-
dérale ainsi que dans les débats sur la réforme de la péréquation financière et de la
répartition des tâches entre la Confédération et les cantons. Comme la nour-
riture, la sécurité ou la formation, le logement est un besoin fondamental de l’être
humain et les pouvoirs publiques doivent s’engager à fournir un logement à ceux
qui ne peuvent pas s’en procurer par leurs propres moyens. De plus, la politique du
logement, se situant à l’intersection de la politique économique et de la politique
sociale, contribue à la paix sociale, à l’intégration des différentes générations et
des populations étrangères ainsi qu’à une meilleure acceptation des bouleverse-
ments économiques. Elle permet ainsi de décharger les services sociaux. De bonnes
conditions de logement et d’habitat sont également un atout majeur pour la place
économique suisse, dont les entreprises à forte valeur ajoutée tiennent compte pour
choisir leur site d’implantation.
A l’heure actuelle, le mandat constitutionnel est principalement rempli par la loi fé-
dérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l’accession à la propriété
de logements (LCAP). C’est dans ce cadre que le Parlement a voté sept crédits-
cadre, le dernier en 1997 pour une durée allant de 1998 à l’an 2000 au moins. Au
cours des 26 dernières années, les moyens ainsi dégagés ont permis l’acquisition, la
construction ou la rénovation de près de 130 000 logements. Les résultats des étu-
des menées ont montré que la LCAP avait largement atteint les objectifs de politi-
que sociale qui avaient été fixés. La crise immobilière et la récession économique
des années 90 ont cependant plongé l’encouragement LCAP dans de graves diffi-
cultés. La chute des prix de l’immobilier s’est particulièrement fait sentir sur les en-
gagements de cautionnement, qui ont dû être honorés. Par ailleurs, l’augmentation
du nombre de logements vacants, la réduction des coûts de la construction et la
stagnation, voire la diminution des loyers et des salaires ont fait ressortir les fai-
blesses et les inconvénients du système en vigueur.
Les conditions existant sur le marché du logement ont entre-temps considérable-
ment changé. Sur les marchés régionaux qui sont tendus, les prix et les loyers ont
augmenté et les groupes de population économiquement défavorisés ont été touchés
de plein fouet par la hausse des charges de logement ou la restriction de l’accès au
marché. Le secteur du logement présente également des défauts à cause de son
faible taux de logements en propriété, de son énorme besoin de rénovation et des
difficultés de financement des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, qui sont tradi-
tionnellement les fournisseurs de logements des ménages économiquement ou
socialement défavorisés.
La nouvelle loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (loi
sur le logement, LOG) s’attache à résoudre ces problèmes. Afin de compléter l’offre
du marché, elle entend promouvoir une offre de logements locatifs à loyer modéré
destinée aux personnes et aux ménages économiquement défavorisés, encourager

2651
l’accession à la propriété de logements à prix modéré ainsi que renforcer la posi-
tion des maîtres d’ouvrage et des organisations d’utilité publique et améliorer les
bases de connaissance et de décision en matière de logement.
Comparés à ceux de l’encouragement actuel, les objectifs de la future intervention
de l’Etat sur le marché du logement sont moins nombreux et les aides plus ciblées.
Mais la caractéristique principale du changement de système prévu réside surtout
dans le choix du dispositif d’encouragement. L’instrument de l’abaissement de
base, au demeurant très controversé, est remplacé par un système de prêts. Des
prêts accordés directement par la Confédération comme aides au financement doi-
vent tout d’abord permettre aux maîtres d’ouvrage de rénover, de construire ou
d’acquérir des logements bon marché. La réduction des coûts du logement pour les
béné-
ficiaires est obtenue grâce à la réduction d’intérêts consentie sur ces prêts. Cette
mesure s’applique aux logements en location et en propriété. Ensuite, les arrière-
cautionnements accordés actuellement par la Confédération aux établissements de
cautionnement hypothécaire sont maintenus pour les «ménages à revenu seuil», qui
veulent accéder à la propriété, mais ne disposent pas de capitaux propres suffisants
pour le faire. Enfin, les aides aux maîtres d’ouvrage et aux organisations d’utilité
publique ainsi que les mesures en faveur de la recherche, qui ont fait leurs preuves
jusqu’à présent, sont également reprises dans la LOG.
Par ailleurs, l’Office fédéral du logement prend en charge, en tant que centre de
compétences en matière de logement, l’administration des prêts hypothécaires
accordés en vertu de l’arrêté fédéral du 7 octobre 1947, qui a été abrogé en 1993.
Dans le présent message est également proposée une modification de la LCAP, qui
doit autoriser, dans certains cas spécialement décrits, la fin avant terme de l’aide
fédérale selon la LCAP.
En annexe au présent message se trouve enfin un arrêté fédéral pour un crédit-
cadre de quatre ans, qui prévoit pour les années 2003 à 2006
–
496,4 millions de francs pour les prêts et les participations au capital;
–
1775 millions pour les engagements éventuels.
Ces moyens doivent permettre de financer la rénovation, la construction ou l’acqui-
sition de près de 6000 logements en location ou en propriété pendant les quatre
prochaines années. Pour les engagements de garantie, 1400 millions de francs vont
servir à cautionner les emprunts émis par la Centrale d’émission pour la construc-
tion de logements (CCL). De ces fonds, 740 millions de francs serviront à couvrir le
remboursement des emprunts qui arriveront à terme. Le reste, soit 660 millions de
francs, sera utilisé pour cautionner de nouveaux emprunts émis par la CCL.

2652
Message
1 
Partie générale
1.1 
Remarques préliminaires
1.1.1 
Base actuelle de l’encouragement à la construction et
à l’accession à la propriété de logements
En introduisant en 1972 l’art. 34sexies dans la constitution, la Confédération s’est
engagée à veiller durablement à l’offre de logements. Ce mandat a été confirmé dans
la nouvelle Constitution de 1999 et l’«accès aux logements appropriés» y a été
inscrit parmi les buts sociaux. Actuellement, deux lois fédérales garantissent
l’exécution de ce mandat constitutionnel:
La loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l’accession à la
propriété de logements (LCAP), qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1975 et pour
laquelle les Chambres fédérales ont voté sept crédits-cadre1.
La loi fédérale du 20 mars 1970 concernant l’amélioration du logement dans les
régions de montagne (LALM), qui a été prorogée jusqu’en 2005 au plus tard par le
Parlement lors de la session d’hiver 2000.
1.1.2 
Réforme de la péréquation financière et
de la répartition des tâches: confirmation
du mandat fédéral
L’encouragement à la construction et à l’accession à la propriété de logements a été
réexaminé dans le cadre de la réforme de la péréquation financière et de la réparti-
tion des tâches entre la Confédération et les cantons (RPT). Les propositions
envoyées en consultation en avril 1999 en vue de la réalisation du projet RPT
prévoyaient de déléguer cette tâche aux cantons. Cette idée s’est heurtée à une forte
opposition. Ses détracteurs ont notamment argué du fait que l’encouragement à la
construction et à l’accession à la propriété de logements était lié à des domaines
éminemment politiques tels que l’aménagement du territoire, le droit du bail ou à la
propriété foncière, dont les fondements juridiques étaient établis par la Confédé-
ration. Par ailleurs, le marché du logement dépasse les frontières des cantons. D’où
la nécessité d’une instance qui en aurait une vision globale et supérieure. En outre,
les petits cantons en particulier, faute de ressources, n’ont pas les moyens de
promouvoir l’accession à la propriété, de soutenir les maîtres d’ouvrage d’utilité
publique, de financer la recherche, les aides au financement ni de réduire les diffi-
cultés de logement que rencontrent les personnes âgées ou handicapées. Il en va de
même pour la participation aux échanges d’informations et d’expériences au sein
des différents comités internationaux comme l’ONU-Habitat ou la Commission
économique pour l’Europe (CEE) de l’ONU. De plus, en cas de retrait de la Confé-
dération, les différentes législations cantonales viendraient remplacer le régime
d’encouragement fédéral qui s’applique actuellement à tout le pays. Il faudrait alors
réaménager ou développer les administrations cantonales compétentes en la matière.
 
1
L’annexe A1 présente une vue d’ensemble des moyens votés avec les crédits-cadre.

2653
Les dépenses administratives risquent de s’accroître considérablement car la Confé-
dération va devoir suivre pendant 30 années encore les engagements qu’elle a pris
dans le cadre de la LCAP. Enfin, certains ont également invoqué le fait que la poli-
tique actuelle n’était plus adaptée à la nouvelle donne économique et sociale et
qu’elle devait être revue et corrigée.
La délégation responsable du projet RPT a pris en considération les résultats de la
procédure de consultation et a retiré du projet tout le volet de l’encouragement géné-
ral à la construction et à l’accession à la propriété de logements en septembre 2000.
Dans son message du 14 novembre 2001 relatif à la RPT, le Conseil fédéral a
proposé de ne transférer aux cantons que les mesures d’amélioration du logement
dans les régions de montagne. Quant à l’avenir de l’encouragement général à la
construction et à l’accession à la propriété de logements, le Parlement devait en
décider dans le cadre d’un projet séparé.
1.1.3 
Interventions parlementaires
Dans son message du 19 février 1997 concernant l’octroi de crédits de programme
destinées à encourager la construction et l’accession à la propriété de logements2, le
Conseil fédéral avait qualifié sa nouvelle demande de crédits de solution transitoire.
Contrairement à ce qu’il avait fait dans les projets précédents, il n’y requérait qu’un
crédit s’étendant sur trois ans (1998 à 2000). Dans le même temps, La Commission
fédérale pour la construction de logements (CFCL) était chargée de réexaminer la
politique menée en matière de logement. Elle a rendu son rapport et présenté ses
recommandations sur la future politique du logement au Département fédéral de
l’économie le 25 janvier 19993.
Le 8 octobre 1999, le conseiller national Hegetschweiler demandait, dans une inter-
pellation, comment le Conseil fédéral pensait couvrir la période entre la fin de l’an
2000 et la décision définitive concernant la RPT, respectivement son entrée en
vigueur. Le Conseil fédéral a répondu qu’il entendait continuer l’encouragement
au-delà de l’an 2000 en le maintenant au niveau minimum autorisé par les crédits
déjà votés. Il a également fait savoir que la réflexion sur la poursuite d’un dispositif
de politique du logement allait se concrétiser sur la base des propositions faites par
la CFCL.
En juin 2000, le Conseil fédéral a clarifié sa position quant à l’avenir de la politique
du logement. Cette attitude s’explique par le dépôt de la motion sur les grandes
lignes du 29 mai 2000 par la commission spéciale du Conseil national, qui réclamait
un examen des tâches et de l’activité de l’Office fédéral du logement. Le Conseil
fédéral a alors annoncé qu’il formulerait sa position sur l’objectif, la portée et l’am-
pleur de la future politique d’encouragement à la construction et à l’accession à la
propriété de logements dans un message qui serait vraisemblablement adopté à
l’attention du Parlement avant fin 2001. Ainsi, une nouvelle législation pourrait
entrer en vigueur dès 2003.
 
2 
FF 1997 II 697
3
Encouragement à la construction de logements et à l’accession à la propriété – Quel
avenir? Recommandations de la Commission fédérale pour la construction de logements
concernant la future politique du logement de la Confédération, Bulletin du logement,
volume 67, Granges 1999.

2654
En juin 2000 également, la conseillère nationale Bader exigeait, dans une motion,
que le Conseil fédéral propose immédiatement, sur la base de la LCAP et à titre de
mesure transitoire jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle législation, un nouveau
crédit-cadre pour les années 2001 à 2003 afin de financer les prêts accordés aux
maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Eu égard aux travaux entrepris sur la LOG, le
Conseil fédéral a proposé de transformer la motion en postulat. L’intervention a
finalement été adoptée par les deux Chambres fédérales sous forme de postulat.
1.2 
Réflexion sur l’engagement de l’Etat dans le secteur
du logement
Les interventions publiques dans le domaine du logement ont toujours été contes-
tées; les résultats de la procédure de consultation sur le nouveau projet de loi le
confirment. En effet, pour les détracteurs de l’intervention des pouvoirs publics, le
logement est un besoin privé que chaque individu doit satisfaire par lui-même selon
ses moyens personnels et financiers, dans le cadre de l’économie de marché. De
plus, l’offre de logements en Suisse a atteint un tel niveau que les interventions
publiques n’ont plus lieu d’être. L’Etat doit donc se contenter de laisser faire le plus
possible les forces du marché.
A l’opposé, les défenseurs de l’engagement de l’Etat dénoncent les disparités quant
à l’offre de logements, les difficultés des ménages économiquement défavorisés à
trouver un logement qui soit à la fois approprié et abordable ainsi que les pénuries
de logements, qui sont récurrentes. Ils revendiquent un «droit au logement», qui ne
peut exister qu’avec un engagement accru des pouvoirs publics dans ce domaine.
Pour le Conseil fédéral, ces deux positions sont trop radicales et il ne peut souscrire
à aucune d’entre elles. Mais il n’est pas question de contester la responsabilité
fondamentale des pouvoirs publics en matière de logement ni, pour la Confédé-
ration, de s’y soustraire, surtout après la décision de la RPT et les raisons invoquées
pour la motiver.
1.2.1 
Motifs de l’engagement de l’Etat
La décision du Conseil fédéral de continuer, à l’avenir, à s’engager dans le dévelop-
pement du secteur du logement procède de la réflexion suivante:
–
Comme la nourriture, la sécurité ou la formation, le logement est un besoin
fondamental de l’être humain. Un Etat responsable ne peut éviter de
s’engager à fournir un logement à ceux qui ne peuvent pas s’en procurer par
leurs propres moyens. L’accès au logement est un des buts sociaux inscrits
dans la Constitution fédérale et, dans tous les pays occidentaux, la politique
du logement fait partie des tâches traditionnelles de l’Etat.
–
La politique du logement est un moyen de prévention sociale. Elle contribue
à maintenir la paix sociale, à éviter des effets de vandalisme ou de dégra-
dation, à assurer l’intégration des différentes générations et des populations
étrangères, à mieux accepter les mutations économiques et ainsi à alléger
le poids de la prévoyance et de l’action sociale. Mais surtout, de bonnes
conditions de logement et d’urbanisation constituent un atout pour la place

2655
économique suisse; elles sont considérées par les entreprises à forte valeur
ajoutée comme des avantages pour choisir leur site d’implantation.
–
La politique du logement influence aussi les autres domaines politiques
tout en faisant elle-même partie d’un ensemble d’intérêts dans lesquels l’Etat
occupe depuis toujours une place prépondérante voire exclusive comme, par
exemple, le droit du bail, l’aménagement du territoire, la prévoyance
vieillesse, les droits réels, le développement économique régional, la protec-
tion de l’environnement, la politique des transports et le régime fiscal.
–
Le logement joue un rôle capital dans l’économie, étant très lié aux marchés
des terrains, de la construction et des capitaux. En principe, l’espace habita-
ble doit être construit, puis réparti selon les règles de l’économie de marché.
Le marché du logement subit pourtant de fortes tensions cycliques. L’offre
n’est pas élastique, ce qui se traduit régulièrement, en cas d’augmentation de
la demande, par une forte majoration des prix et conduit à un renforcement
du droit du bail. Le logement en tant que bien économique possède en outre
des caractéristiques spécifiques qui ne peuvent pas s’inscrire dans le mode et
les règles de fonctionnement du marché. Le processus du marché débouche
sur des résultats qui tiennent trop peu compte des besoins réels et des possi-
bilités de la population dans son ensemble. Les ménages à revenu modeste
sont obligés de consacrer une trop grande part de leurs ressources dispo-
nibles à un logement approprié. D’autres ménages sont discriminés par le
marché. La politique du logement doit alors atténuer l’impact des cycles
économiques et compenser en partie les dysfonctionnements du marché.
–
La politique du logement permet de remplir certaines tâches traditionnelles
de l’Etat et notamment la mise en place d’une infrastructure, l’instauration
de conditions-cadre économiques optimales, la promotion de la culture,
l’établissement de statistiques, le soutien à la formation, à la recherche et au
développement, en particulier dans les secteurs d’activité constitués de
petites entreprises et manquant du potentiel nécessaire pour les travaux
fondamentaux. Elle contribue également à la réalisation d’objectifs d’intérêt
général comme l’encouragement à l’accession à la propriété, la prévoyance-
vieillesse, l’adaptation aux besoins des handicapés ou la promotion du
développement durable.
1.2.2 
Nécessité d’une aide fédérale continue et régulière
Le degré d’intervention des pouvoirs publics sur le logement est fixé en fonction de
la situation existante et des problèmes à résoudre. Même en période de détente sur le
marché, il serait imprudent de renoncer complètement à l’encouragement et à l’enga-
gement financier des pouvoirs publics. Une politique de «stop and go» n’est pas
judicieuse en matière de logement. Le marché du logement se caractérise par une
forte dynamique et la situation peut, contre toute attente, très rapidement varier,
comme cela s’est produit il n’y a pas si longtemps. La politique du logement doit
anticiper les éventuels changements pour pouvoir réagir. Il lui faut donc un disposi-
tif souple et flexible, capable de s’adapter à différentes situations et à différents
besoins, et qui porte également sur une longue durée. Les dysfonctionnements du
marché peuvent être contrés au mieux par une politique continue et régulière
prévoyant un engagement de base permanent.

2656
La Confédération ne peut et ne doit cependant pas se charger de la résolution de tous
les problèmes en matière de logement. Les mesures prises au niveau fédéral doivent
se limiter à un approvisionnement de base à l’échelle nationale. Cela consiste, par
exemple, à apporter un soutien de base constant aux différents acteurs qui intervien-
nent sur le marché et œuvrent à l’intérêt commun. En fonction du besoin et de la si-
tuation, ces mesures peuvent être complétées par d’autres prestations cantonales
et/ou communales. Il faut néanmoins veiller à cet égard que ces dernières n’aillent
pas à l’encontre des principes de la réforme de la péréquation financière et de la
répartition des tâches. Il s’agit notamment d’éviter les effets de recoupement
financier.
1.3 
Pourquoi une nouvelle politique d’encouragement?
1.3.1 
Eléments du dispositif actuel
La loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l’accession à la
propriété de logements (LCAP) constitue le cadre actuel pour mener une action glo-
bale sur le logement en général. Elle ne vise pas seulement l’abaissement du coût du
logement, qu’il s’agisse des loyers ou des charges qui pèsent sur les propriétaires.
Elle doit également renforcer les bases de l’ensemble de la construction de loge-
ments en mettant en place un droit à l’équipement approprié, des aides à l’équipe-
ment et à l’acquisition de terrain ainsi qu’en lançant et en soutenant des programmes
de recherche et de rationalisation. Pour ce faire, elle prévoit les instruments suivants:
Acquisition de réserves de terrain
En cautionnant les crédits pour l’achat de terrain et les intérêts induits, la Confédéra-
tion permet aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique disposant d’un capital propre
limité d’acquérir assez tôt du terrain et de différer le paiement des intérêts entre le
moment de l’acquisition du terrain et le début des travaux de construction. A la suite
de la crise de l’immobilier, cette aide a été suspendue en 1995.
Aide en matière d’équipement
Cette aide, au demeurant très peu demandée, a pour but d’accroître l’offre de
terrains à bâtir équipés et à abaisser le niveau des prix. Elle consiste en un caution-
nement des prêts pour l’équipement général et le raccordement ainsi qu’en un
financement des intérêts d’un montant, selon le niveau des taux, de 10 à 15 % des
frais d’équipement imputables.
Recherche sur le marché du logement et sur la construction
Le soutien à la recherche sur le marché du logement et sur la construction ainsi qu’à
la rationalisation de cette dernière permet d’améliorer les connaissances et les bases
de réflexion et de décision de la construction de logements. La Confédération est
aussi habilitée à édicter des prescriptions sur la construction dans le but de la ratio-
naliser. Jusqu’à présent, elle n’a jamais fait usage de ce droit.
Mise à disposition de capitaux
En cas d’assèchement du marché des capitaux, la Confédération peut assurer le
financement de la construction de logements en accordant elle-même des prêts.
Jusqu’à présent, elle n’a pas non plus fait usage de cette compétence.

2657
Mesures d’encouragement en faveur des maîtres d’ouvrage et des organisations
d’utilité publique
La Confédération peut accorder des prêts directs aux maîtres d’ouvrage à titre indi-
viduel. Elle met par ailleurs à la disposition des organisations faîtières des moyens
pour alimenter un Fonds de roulement, qui leur permet de fournir à leurs membres
des prêts à taux préférentiel pour réaliser des projets de construction.
La Confédération peut également participer au capital des maîtres d’ouvrage
d’utilité publique. Avec la Centrale d’émission pour la construction de logement
(CCL), le secteur de la construction de logements d’utilité publique dispose en outre
d’un instrument de financement dont les ressources proviennent directement du
marché des capitaux et sont distribuées aux maîtres d’ouvrage. Ces emprunts sont
garantis par la Confédération.
Aide au financement et mesures destinées à abaisser le coût du logement
Ces aides et mesures sont les principaux instruments du dispositif d’encouragement
actuel. Elles servent à la construction, à l’acquisition ou à la rénovation d’im-
meubles en location ou en propriété. Il s’agit des
–
Cautionnements garantissant des prêts hypothécaires jusqu’à 90 % des frais
d’investissement.
–
Avances remboursables soumises à intérêts permettant d’abaisser les charges
effectives en dessous du niveau couvrant les coûts (abaissement de base).
Elles doivent être remboursées, intérêts compris, dans un délai de 30 ans.
Pour ce faire, les loyers abaissés sont périodiquement relevés d’un certain
pourcentage.
–
Abaissements supplémentaires à fonds perdu réservés aux ménages qui ren-
contrent des difficultés financières. Ils sont limités dans le temps et accordés
à condition que les prescriptions d’occupation et les limites de revenu et/ou
de fortune soient respectées. Leur montant est fixé en fonction des frais
d’investissement (pourcentage).
1.3.2 
Bilan et effets de l’encouragement dans le cadre
de la LCAP
Jusqu’à la fin de l’an 2001, près de 107 000 logements ont bénéficié de l’aide fédé-
rale directe accordée dans le cadre de la LCAP. Le graphique en annexe (annexe A2)
illustre l’évolution du volume de l’encouragement depuis 1976.
Le volume de l’encouragement a beaucoup varié au fil du temps. Cette irrégularité
s’explique notamment par le changement des conditions-cadre économiques et la
plus ou moins grande disponibilité de fonds publics. Le volume des demandes au
début des années 90 est particulièrement représentatif: il reflète la faiblesse de
l’offre de logements et le niveau très élevé des taux d’intérêt qui sévissaient alors
ainsi que les bouleversements qui ont marqué les marchés foncier et immobilier à
cette période. En 1991, pour des raisons de politique conjoncturelle et régionale, le
Parlement est intervenu en augmentant massivement les moyens consacrés à
l’encouragement. En 1993, un sommet a été atteint avec le financement de plus de
13 000 logements. Depuis, le volume de l’encouragement a été constamment réduit
pour se situer en deçà de 2000 unités.

2658
Parmi les logements ayant fait l’objet de l’aide fédérale directe, un tiers sont en pro-
priété, deux tiers en location, ces derniers appartenant pour moitié à des coopérati-
ves, des fondations ou d’autres collectivités de droit public, pour moitié à d’autres
personnes morales, des particuliers ou des investisseurs institutionnels.
Il faut y ajouter les quelque 20 000 logements dont la construction ou la rénovation
a été indirectement financée par les organisations d’utilité publique.
Deux évaluations portant sur les effets de l’encouragement dans le cadre de la LCAP
ont été effectuées au début des années 90. L’organe parlementaire de contrôle de
l’administration s’est en outre penché lui-même sur la LCAP4. L’étude sur
l’encouragement à l’accession à la propriété5 a conclu que, malgré un certain effet
d’entraînement, le groupe cible était atteint. La LCAP contribue à soutenir en prio-
rité les jeunes familles dont les revenus ne permettent pas encore d’accéder à la pro-
priété sans une aide au financement. De nombreux propriétaires remboursent avant
terme les avances au titre de l’abaissement de base, ce qui indique que la LCAP sert
souvent d’«aide au démarrage».
L’évaluation de l’impact de l’encouragement sur le secteur locatif6 a abouti à des
résultats positifs similaires. D’un point de vue de politique sociale, le système LCAP
a là encore répondu aux attentes jusqu’au début des années 90. Les groupes visés
sont atteints: par rapport à la moyenne nationale, les ménages à revenu modeste, les
familles avec enfants et les personnes âgées sont très largement représentés au sein
de la population des locataires des logements LCAP. Près de 60 % de ces locataires
recourent également aux abaissements supplémentaires non remboursables et plus
d’un quart de ces logements sont occupés par des personnes âgées ou handicapées.
Il est de plus incontestable que la LCAP a contribué à la consolidation de la position
des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et de leurs organisations faîtières, de même
qu’elle a servit la recherche sur le logement. Cette dernière a permis d’élaborer des
outils qui, à l’instar du système d’évaluation des logements (SEL), de la méthode
servant à calculer les coûts de rénovation ou d’autres guides et manuels, sont très
souvent utilisés. Sur le plan législatif, les travaux sur l’utilisation des fonds de la
prévoyance professionnelle pour l’acquisition d’un logement en propriété, les études
sur les formes d’habitat groupé ou, plus récemment, les propositions sur la «petite
propriété de logements» ont ouvert de nouvelles perspectives. L’examen périodique
de la situation et des tendances de l’évolution du marché du logement comme l’éva-
luation des mesures d’encouragement déjà prises influencent les décisions qui sont
prises au niveau politique. Les travaux de recherche relatifs à la participation et ceux
relatifs à l’approvisionnement en logements des groupes marginaux ont été très
utiles.
 
4
Efficacité de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de
logements (LCAP), Organe parlementaire de contrôle de l’administration, Berne 1996.
5
Wohneigentumsförderung durch den Bund/Die Wirksamkeit des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz, Bulletin du logement, volume 55, Berne 1993
(non traduit, n’existe qu’en allemand).
6
Les aides fédérales pour la construction de logements locatifs / Exécution et effets
de la loi encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP),
Bulletin du logement, volume 59, Berne 1995.

2659
1.3.3 
Problèmes de l’encouragement dans le cadre
de la LCAP
Les difficultés rencontrées depuis le milieu des années 90 sont connues et ont déjà
été présentées de manière détaillée7. Il faut simplement rappeler que l’encourage-
ment à la construction et à l’accession à la propriété de logements a dû faire face à
des dépenses imprévues lors de la crise persistante de l’immobilier et de la récession
économique. Ce sont en particulier les engagements de cautionnement qui ont été
touchés par l’effondrement des prix de l’immobilier car il a fallu les honorer. Les
faiblesses du système sont apparues avec l’augmentation du nombre de logements
vacants, la baisse du coût de la construction, la stagnation, voire la diminution des
loyers et des salaires.
–
Les augmentations périodiques de loyer ne pouvaient plus être exigées alors
qu’elles étaient la condition sine qua non du remboursement des avances au
titre de l’abaissement de base par les bailleurs.
–
De plus en plus de locataires se sont mis à rechercher et à trouver un loge-
ment en dehors du parc des logements subventionnés ou un logement LCAP
plus récent et plus avantageux.
–
Les logements les plus touchés par le départ de leur locataire sont ceux en
concurrence avec des logements non subventionnés, mais souvent moins
chers bien que construits à la même période et dont le loyer stagnait ou bais-
sait.
–
Il a été de plus difficile de trouver des locataires pour les logements LCAP
restés vacants. En période de stagnation générale des loyers, personne n’est
prêt à accepter un bail qui prévoit une augmentation régulière du loyer.
–
De nombreux investisseurs se sont retrouvés dans une impasse financière.
Les maîtres d’ouvrage ne disposant que d’un capital propre limité n’ont
rapidement plus pu supporter les pertes dues aux logements vacants ainsi
que les charges accrues dues aux changement plus fréquents de locataires.
Les pertes de loyers sont certes plus imputables à la crise de l’immobilier
qu’au système d’abaissement, mais il n’en reste pas moins que c’est la
Confédération qui a dû intervenir en accordant des avances supplémentaires
pour remédier à l’insolvabilité des bailleurs.
–
L’octroi d’aides pour assurer la liquidité et la suspension des hausses de
loyer ont considérablement augmenté les risques de pertes liés à l’impos-
sibilité pour les bailleurs de rembourser les avances faites au titre de
l’abaissement de base.
Le Conseil fédéral et le Parlement ont alors réagi. Les mesures prises dans l’arrêté
fédéral du 20 septembre 19998 pour réduire les pertes et les risques de paiement ain-
si que les adaptations entreprises sur le dispositif d’encouragement et sur l’ensemble
des bénéficiaires vont permettre de surmonter les difficultés rencontrées. D’ici à fin
2003, les affaires en souffrances les plus importantes devraient être réglées et la
 
7
Message du 24 février 1999 relatif à l’arrêté fédéral sur les mesures d’assainissement et
de réduction des pertes et des risques de paiement dans le cadre de l’encouragement à la
construction et à l’accession à la propriété de logements et sur la modification de la loi
fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements
(FF 1999 3330).
8
FF 2000 1585.

2660
situation améliorée grâce aux crédits exceptionnels prévus par le plan financier. A
partir de 2004, le plan financier va encore prévoir une simple rubrique ordinaire
pour couvrir les futures pertes liées au règlement des affaires LCAP. Au départ, 45
millions de francs y seront affectés chaque année, ce qui correspond à 1 % environ
des 4000 millions de francs de prestations de garantie restantes dans lesquelles la
Confédération s’est engagée en vertu de la LCAP. Ce montant diminuant avec le
temps, cette dotation annuelle pourra être réduite et passer à 40 millions de francs
par an à partir de 2006. En outre, d’autres modifications de la LCAP sont proposées
dans ce message. Il s’agit de la fin de l’aide fédérale pour les immeubles locatifs
fixée de façon définitive après une durée de 30 ans et de la possibilité de sortir du
système de l’aide déjà avant dans des cas particuliers.
1.3.4 
Conséquences
Il ne serait pourtant pas judicieux de renoncer à l’encouragement et donc au mandat
constitutionnel, qui est largement reconnu, uniquement à cause de certaines faibles-
ses du système actuel. Bien que certains aient de nouveau plaidé en faveur d’un sys-
tème de financement dynamique semblable au modèle LCAP, ce concept doit être
entièrement révisé pour l’encouragement à venir. Un système basé sur une augmen-
tation périodique des loyers est difficilement compatible avec la volonté de soutenir
des catégories de locataires qui sont souvent confrontées à de graves difficultés de
paiement de loyer. Sur un marché qui offre un vaste choix de possibilités, les loca-
taires sont plus réticents à conclure des baux qui prévoient une hausse régulière
de loyer. Par ailleurs, le remboursement des avances demeure laborieux malgré les
engagements contractés. Il entraîne donc de lourdes dépenses administratives. Enfin,
à l’heure actuelle et pour diverses raisons, les banques sont plus critiques envers le
système d’encouragement LCAP.
1.4 
Principes et orientation de la politique préconisée
1.4.1 
Situation actuelle et tendances de l’évolution
en matière de logement
Consommation de surface habitable et charges locatives: de fortes disparités
sociales
La consommation de surface habitable augmente régulièrement sous l’influence de
l’évolution démographique et du progrès social ainsi que de l’élévation du niveau de
vie. Si elle était encore de 34 m2 par personne en 1980, elle atteignait déjà 39 m2 par
personne en 1990. Cette tendance s’est probablement confirmée après 1990. Le
dépouillement du recensement des logements et des bâtiments de 2000 fournira des
données plus précises. Proportionnellement, l’occupation moyenne des logements
(nombre de personnes par logement) et la densité d’habitation (nombre de personne
par pièces) ont diminué, même si on constate une grande diversité régionale et
sociale. L’occupation des logements est passée de 2,9 personnes par logement en
1970 à 2,4 personnes par logement en 1990. Dans 45 % des foyers, une personne
dispose d’au moins deux pièces. Pour un cinquième des ménages, le nombre de per-
sonnes correspond au nombre de pièces. Dans 7 % des cas, le nombre de personnes
dépasse le nombre de pièces. Mais plus généralement, les disparités sociales que

2661
révèlent la densité d’habitation et la consommation de surface habitable se sont
renforcées. Les étrangers, les familles avec enfants et les personnes à faibles
ressources sont sur-représentés par rapport à la moyenne parmi les ménages subis-
sant une densité d’habitation élevée.
La charge locative est un indicateur de l’offre de logements déterminant pour la
politique du logement, qui exprime le rapport entre le loyer et le revenu. D’après les
résultats de l’enquête fédérale sur le revenu et la consommation de 1998, les valeurs
moyennes ont peu progressé depuis 1990 bien que les loyers (+26 %) aient en
moyenne augmenté plus vite que les revenus des ménages (+20 %). Leur légère
hausse est néanmoins due à une croissance supérieure à la moyenne du nombre de
rentiers dont les revenus sont faibles. Les ménages locataires consacraient en
moyenne 17,3 % (net), respectivement 19,6 % (brut) de leur revenu au loyer en
19989. Dans l’ensemble, les charges locatives qui pèsent sur près de 70 % de ces
ménages sont toujours inférieures à 20 % du revenu total. 15 % des ménages doivent
en revanche encore supporter une charge locative nette de plus de 25 % et 8 % une
charge de plus de 30 %. Ces taux sont plus élevés pour les charges locatives brutes
(incluant les frais accessoires), qui dépassent 25 % pour 22 % des ménages et 30 %
pour 12 % d’entre eux. Les ménages les plus touchés sont ceux qui disposent d’un
revenu inférieur à 4000 francs par mois. Par rapport à 1990, ce sont les familles
nombreuses ainsi que les familles monoparentales qui subissent la plus forte
augmentation de charges.
Une charge locative nette de plus de 25 % et un nombre d’occupants supérieur au
nombre de pièces sont des signaux indiquant l’insuffisance de l’offre de logements.
Tel était le cas pour près de 20 % des ménages dans les années 90, ce qui représente,
en chiffres absolus, environ 400 000 ménages. Les avis recueillis auprès des locatai-
res confirment cet ordre de grandeur10. D’après eux, la charge locative grevant le
budget d’environ un tiers des ménages de locataires est insupportable (pour 17 %)
ou difficilement supportable (pour 18 %). Plus nombreux encore sont ceux qui se
trouvent désavantagés par un environnement inhospitalier ou par des transports et
des moyens de communication insuffisants. Dans les agglomérations urbaines, un
quart des ménages disent souffrir de nuisances sonores d’une intensité forte à relati-
vement forte.
Faible taux de logements en propriété
En comparaison internationale, la part des ménages propriétaires de leur logement
est toujours très faible en Suisse. En 1990, 31 % des logements en propriété sont
occupés par leur propriétaire, dont 7,3 % étaient des logements en propriété par
étage ou en copropriété. Si on tient compte des ménages qui sont locataires tout en
possédant un logement en propriété qu’ils louent ou qu’ils utilisent comme
résidence secondaire, ce taux passe à 36 % (1998). Le nombre de propriétaires est
moitié moins élevé en ville qu’à la campagne. Outre les logements en propriété
occupés par leur propriétaire, il y avait, en 1990, 63 % de logements locatifs
«normaux» et 3,7 % de logements coopératifs, le reste étant des baux à fermes ainsi
que des logements de fonction ou de service.
 
9
Frohmut W. Gerheuser, Charges locatives et conditions de logement/Résultats de
l’enquête fédérale sur la consommation de 1998, Bulletin du logement, volume 73,
Granges 2001.
10
idem.

2662
Baisse des investissements dans la construction de logements
Depuis le renversement de tendance conjoncturel en 1997, la demande de logements
est repartie. Ce phénomène s’explique par l’amélioration des perspectives en termes
de revenus ainsi que par la croissance démographique. En 1999 et en 2000, la popu-
lation a augmenté chaque fois de près de 40 000 personnes, soit beaucoup plus
qu’au cours des années précédentes. L’offre de logements, quant à elle, n’a pas
encore réagi à l’évolution toute récente de cette demande. Le nombre de nouveaux
logements a au contraire constamment diminué depuis le milieu des années 90. En
2000, seulement 32 000 nouvelles unités ont été construites. D’après les résultats
des relevés trimestriels, cette tendance a la baisse devrait se confirmer en 2001. On
remarque toutefois des changements notables dans la structure des bâtiments pour
les nouvelles constructions. Ainsi la construction de maisons individuelles a doublé
entre 1993 et 1999, leur nombre passant de 7000 à 14 000 unités, tandis que le
nombre des immeubles à étages est tombé de 5600 unités abritant 35 000 apparte-
ments à 3000 unités abritant 18 000 appartements. Le nombre moyen de logements
par bâtiment a baissé pour une utilisation de surface au sol en hausse.
Les investissements dans la transformation et la rénovation d’immeubles locatif sont
également chuté depuis 1993. Ceci est d’autant plus problématique que la part des
logements qui ne répondent plus aux normes et aux exigences d’utilisation actuelles
croît sensiblement. L’offre existante consiste majoritairement en des logements de
trois ou quatre pièces avec une surface habitable insuffisante. Dans les aggloméra-
tions urbaines, les quatre cinquièmes des logements comptent quatre pièces maxi-
mum, dont la répartition correspond à la composition de la famille traditionnelle. Or,
cette dernière n’est plus représentative et ne constitue plus la forme de ménage
dominante. De nombreux logements doivent dès lors être adaptés aux nouveaux
besoins en termes d’habitat ainsi qu’aux nouvelles normes techniques de construc-
tion et de consommation d’énergie.
La première cause de ce recul des investissements dans la construction de logements
réside dans la faiblesse de la demande, qui a duré longtemps. Les doutes persistants
des investisseurs quant à la reprise et l’importance croissante des formes de place-
ment alternatives jouent également un rôle. En revanche, l’évolution des facteurs de
l’offre passent au second plan car les différents marchés situés en amont, à savoir le
marché des capitaux, le marché foncier et le marché du bâtiment et de la construc-
tion, présentent plutôt des conditions favorables. Jusqu’à la fin des années 90, les
taux d’intérêt ont été réduits jusqu’au taux exceptionnellement bas de 3,75 % et de-
puis, leur remontée reste modérée. Reste que les instituts de financement ont réagi à
la crise de l’immobilier et font désormais preuve d’une grande réserve quant à
l’octroi de prêts en abaissant les limites de prêt et en introduisant des systèmes de
notation (rating) spécifiques pour évaluer les objets et les débiteurs. Ceux qui,
comme les maîtres d’ouvrage d’utilité publique, ne disposent que peu de fonds
propres, se voient souvent refuser les capitaux nécessaires pour rénover le parc
immobilier.
Le prix du terrain, qui avait nettement diminué pendant la décennie passée, remonte
également dans les endroits bien situés. Et il en va de même pour le coût de la cons-
truction, après un recul limité, mais constant dans les années 90.

2663
Hausse massive des prix et baisse du nombre de logements vacants
En conséquence du décalage entre l’évolution respective de l’offre et celle de la
demande, le nombre de logements vacants régresse. Entre juin 2000 et juin 2001, il
est passé de 1,49 % à 1,34 % du parc immobilier suisse estimé fin 2000, alors qu’il
atteignait encore 1,85 % en 1998. L’évolution du marché est très variable d’une
région à l’autre. Tandis que dans les villes comme Zurich (taux de logements
vacants de 0,08 %) ou dans les cantons comme Zoug (0,31 %), Genève (0,39 %) ou
Zurich (0,47 %), il devient très tendu, dans les cantons de Glaris, de Schaffhouse ou
de Thurgovie, plus de 2,5 cent des logements restent toujours vides. 37 % de la
population se concentre de nouveau dans les cantons affichant un taux de logements
vacants qui ne dépasse pas 1 %. Si on n’observe que le marché locatif, cette propor-
tion est encore plus élevée. Comparativement, les petits logements sont plus
nombreux à rester vides. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 33 % des
logements vacants alors qu’ils ne représentent que 22 % de l’ensemble du parc
immobilier.
Ces tensions sur le marché se traduisent par les prix. Depuis le début des années 90
jusqu’en 1999, les loyers n’avaient progressé que modérément. En 2000, à la suite
de l’augmentation des taux hypothécaires, ils ont subi une forte pression à la hausse.
Pour les nouveaux logements mis en location, la tendance à la baisse des années 90
a été interrompue et s’est même inversée dans les régions qui souffrent d’un manque
de logements. Quant aux prix des logements en propriété, en particulier des maisons
individuelles, ils étaient déjà remontés dans les endroits les mieux situés depuis un
certain temps.
Conséquences
Cette évolution différenciée indique que l’offre de logements n’est plus excédentaire
en général. Le marché est désormais pluriel, à géométrie variable. Sur le plan régio-
nal, des situations de pénurie réapparaissent, qui pourraient bien s’étendre et
s’aggraver si la croissance économique se poursuit. L’évolution générale du marché
demeure incertaine et les investisseurs campent sur leur réserve. Aussi les ménages
ou les personnes économiquement défavorisés ou appartenant aux groupes margi-
naux qui n’ont pas accès au marché ne sont-ils plus les seuls touchés par les pénu-
ries régionales. La question du logement préoccupe de nouveau un large public, et
ce en raison des aspects suivants:
–
une charge locative élevée pour les personnes et les ménages économique-
ment défavorisés et une forte occupation des logements;
–
la discrimination de certains groupes à risque (étrangers, familles mono-
parentales, malades, etc.);
–
une offre insuffisante de logements adaptés aux besoins de certaines person-
nes ou de certains ménages. Ne sont pas seulement concernées les personnes
âgées ou handicapées ainsi que les familles nombreuses, mais également les
personnes, qui sont de plus en plus nombreuses, présentant des besoins en
logement que l’offre actuelle ne satisfait pas;
–
le faible taux de logements en propriété par rapport à l’étranger;
–
la réduction des investissements dans la construction de logements, en parti-
culier de logements locatifs;

2664
–
un besoin de rénovation dans certaines régions et une baisse de la qualité de
l’approvisionnement dans certains quartiers urbains à la suite de la baisse du
nombre d’habitants des centres urbains et des difficultés financières des
villes;
–
une segmentation et une polarisation croissantes du marché du logement. En
raison de la forte dynamique de marché au cours de ces dernières années, les
ménages socialement privilégiés quittent certaines zones d’habitation ou
certains immeubles qui ne leur conviennent plus, qui se dégradent et dans
lesquels sont relogés des ménages touchés par des problèmes spécifiques; on
entre alors dans un cercle vicieux générateur de conflits;
–
des difficultés financières notamment chez les maîtres d’ouvrage d’utilité
publique comme conséquence du changement des conditions de crédit (dif-
férenciation du risque et individualisation du taux hypothécaire, politique de
crédit plus restrictive);
–
le manque de connaissance et d’information sur le fonctionnement du mar-
ché et, dans certains segments, sur la gestion et la location des logements;
–
la participation toujours aussi faible et stagnante des maîtres d’ouvrage
d’utilité publique à l’ensemble du parc immobilier et donc une offre à long
terme de logements à loyer modéré trop faible;
–
une faible prise en compte des exigences en termes de développement dura-
ble (p. ex., structures nécessitant d’importantes surfaces et impliquant des
répercussions négatives sur les transports).
1.4.2 
Conditions-cadre et principes de la future politique
A l’avenir, les conditions-cadre de la politique du logement resteront les mêmes, à
savoir que l’approvisionnement du marché en logements incombe d’abord au sec-
teur privé et que le financement de la construction de logements passe avant tout par
le marché des capitaux privés. Dans les deux cas, les pouvoirs publics ne doivent
intervenir qu’en cas de nécessité et leur action doit être complémentaire au marché
et encourageante de manière active. Ainsi, la Confédération n’entend pas construire
elle-même des logements réservés aux personnes ayant des difficultés pour accéder
au marché et trouver un logement.
Enfin, la Confédération doit s’attacher à des objectifs qui correspondent à ses
compétences et qui peuvent être atteints en employant des moyens financiers raison-
nables. Il n’est, par exemple, pas question de financer globalement la rénovation
d’ensembles d’habitations afin d’empêcher les effets des dégradations qui menacent
le marché des vieux logements et d’adapter tout le parc immobilier aux nouveaux
besoins. Ce problème mérite qu’on y prête attention, mais la Confédération n’aura
pas les moyens de financer un tel programme de rénovation.
C’est pour les mêmes raisons que la solution d’une aide à la personne généralisée,
qui a été examinée lors des travaux de préparation de la nouvelle loi11, est apparue
irréaliste. On n’a donc retenu que l’option de l’aide à la pierre est plus appropriée
pour garantir un approvisionnement de base en logements bon marché pour les
 
11
Voir chap. 4.5.4 «Solutions alternatives».

2665
groupes de population économiquement défavorisés. Cette aide fédérale doit être
étroitement associée à la construction de logements d’utilité publique. Seule, elle ne
permettra pas d’obtenir l’effet escompté. Elle doit aussi être combinée, de façon effi-
cace et sous certaines conditions, avec des mesures complémentaires cantonales et
communales. Il peut s’agir non seulement d’autres aides à la pierre, compatibles
avec l’aide fédérale, mais également d’aides à la personne, qui peuvent prendre dif-
férentes formes en fonction du type de bénéficiaires, de la portée et de la durée12. La
procédure de consultation a conforté le Conseil fédéral dans sa position: il doit se
concentrer sur l’approvisionnement de base au moyen d’aides à la pierre et laisser
les cantons et les communes se charger des aides complémentaires. En effet, les
cantons et les communes possèdent déjà les services administratifs nécessaires,
capables de coordonner au mieux les éventuelles aides à la personne et les autres
aides sociales pour répondre aux besoins. La Confédération peut soutenir les
cantons et les communes dans leurs efforts à cet égard, en prenant en charge
l’estimation des coûts occasionnés grâce à des modèles de calcul dont elle dispose
déjà, en étudiant les expériences déjà faites dans ce domaine et en fournissant aux
cantons les résultats ainsi obtenus.
1.4.3 
Objectifs
Sur la base des conditions-cadre évoquées et afin de remédier aux problèmes
d’approvisionnement et de fonctionnement du marché, quatre objectifs principaux
doivent guider la future politique de la Confédération:
–
promouvoir une offre de logements à loyer modéré pour les ménages et les
personnes économiquement faibles;
–
encourager l’accession à la propriété de logements à prix modéré;
–
renforcer la position des maîtres d’ouvrage et des organisations d’utilité
publique;
–
améliorer les bases de la connaissance et de la prise de décision en matière
de logement et notamment la transparence du marché.
Il s’agit par ailleurs de faire appliquer, par le biais d’activités de recherche et de
conseil, non seulement dans tous les segments subventionnés, mais également
dans l’ensemble des domaines relatifs au logement et à l’habitat, les principes du
développement durable, en particulier celui des économies d’énergie. Cela doit
notamment se faire en concentrant l’aide fédérale sur la rénovation de logements
existants plutôt que sur la construction de nouveaux logements.
A l’exception de ceux du «développement durable», l’ensemble des principes qui
vont régir la future politique du logement sont repris de la LCAP. Malgré les boule-
versements économiques, sociaux et politiques subis, ils n’ont rien perdu de leur
pertinence. En revanche, les instruments doivent être adaptés à la nouvelle donne.
Aussi le système de la LCAP combinant abaissement de base, abaissement supplé-
mentaire et augmentation périodique des loyers ou des charges de propriété va-t-il
être remplacé par un simple système de prêts.
 
12
L’aide au loyer/Principes et modèles de solution, Bulletin du logement, volume 72,
Granges 2001.

2666
Le recentrage sur un nombre restreint d’objectifs implique néanmoins qu’il n’y a
plus de place dans la future politique du logement pour certains objectifs figurant
dans l’actuel encouragement à la construction et à l’accession à la propriété.
Cela concerne tout d’abord l’encouragement général à la construction de logements.
Il n’incombe pas aux pouvoirs publics d’assurer la croissance générale de l’offre de
logements lors des moments de tension sur le marché, qui reviennent périodique-
ment. L’expérience de ces 26 dernières années a montré que les interventions des
pouvoirs publics sur le marché pour des motifs purement quantitatifs ainsi que l’en-
gagement de l’Etat dans l’encouragement pour des raisons purement conjoncturelles
ne permettaient pas d’atteindre les objectifs fixés. Leur effets sont restreints, arrivent
trop tard et génèrent des risques élevés13.
Les autres objectifs de la LCAP qui n’ont pas été repris dans le projet de la nouvelle
loi sont ensuite l’amélioration de l’accès aux terrains à bâtir (acquisition de réserves
de terrain) et l’augmentation de l’offre de terrains à bâtir équipés (aide à l’équipe-
ment). Ils peuvent certes redevenir d’actualité puisque plusieurs personnes consul-
tées en ont réclamé le maintien. Mais ce sont les cantons et les communes qui en
seront alors responsables selon le Conseil fédéral.
Enfin, on a également renoncé aux deux compétences de la Confédération l’autori-
sant à édicter des prescriptions de construction applicables dans toute la Suisse et à
octroyer des prêts fédéraux directs en cas d’assèchement du marché des capitaux,
qui n’ont au demeurant jamais été utilisées.
Ces différences entre la législation actuelle et la nouvelle loi indiquent clairement
l’orientation donnée à la future politique du logement: concentration sur des tâches
et des objectifs moins nombreux, mais exigeant tous un engagement continu à long
terme et permettant une allocation très ciblée des ressources disponibles. Au delà de
la question de l’offre, il existe d’autres problèmes concernant le logement, qui ne
doivent pourtant pas être traités dans le cadre de la loi encourageant le logement à
loyer ou à prix modéré, mais dans celui d’une politique plus générale en matière de
logement. Cela inclut entre autres l’équilibre entre les intérêts des locataires et ceux
des bailleurs dans le droit du bail, l’introduction de mesures fiscales incitatives en
faveur de la prévoyance-vieillesse sous forme d’accession à la propriété, l’inté-
gration de la rénovation d’ensembles d’habitations dans l’aménagement du territoire
ou le développement du droit matériel en vue d’accroître la marge de manœuvre
juridique pour les nouvelles formes de propriété. L’harmonisation des différentes
réglementations qui régissent la construction à travers toute la Suisse et qui consti-
tuent un obstacle au développement du marché intérieur est encore un autre
problème à régler. Plusieurs offices sont compétents pour toutes ces différentes
mesures. D’où la nécessité de veiller à leur concertation ainsi qu’à leur coordination.
1.5 
Résultats de la procédure de consultation
La procédure de consultation sur le projet de la LOG a été engagée en mai 2001
pour durer jusqu’au 31 août 2001. Ont été consultés tous les gouvernements canto-
naux, 10 partis politiques, le Tribunal fédéral ainsi que 59 organisations. 89 prises
de position (de 26 cantons, 6 partis et 57 organisations) ont été retournées en
 
13
Efficacité de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de
logements (LCAP), Organe parlementaire de contrôle de l’administration, Berne 1996.

2667
réponse. La majorité des cantons, des partis et des organisations ont approuvé le
projet de loi sur le fond. Les instances consultées ont majoritairement accepté les
points suivants:
–
le remplacement de la LCAP par une loi plus concise et celui des avances
remboursables par des prêt sans intérêt ou à taux préférentiel est jugé positif;
–
le renoncement à l’encouragement général à la construction de logements et
la limitation des objectifs, en particulier le soutien ciblé au personnes
économiquement faibles, sont plébiscités;
–
la volonté de privilégier la rénovation de logements dans l’encouragement a
été applaudie par de nombreux cantons ainsi que par certain nombre de
partis et d’organisations;
–
l’importance de la contribution apportée jusqu’à présent par les organi-
sations d’utilité publique est reconnue par tous. La consolidation de leur
position est donc approuvé;
–
la promotion de la recherche et de l’échange des connaissances est égale-
ment jugée utile. Certains demandent que la priorité dans la recherche soit
donnée à la rénovation d’ensembles d’habitations, qui a longtemps été
négligée.
Un seul parti et les associations immobilières romandes se sont montrés critiques sur
le principe du projet de loi, considérant qu’un encouragement au niveau fédéral
n’est pas indispensable. Un canton et quelques organisations économiques ont
regretté l’absence de cantonalisation. D’autres milieux économiques ont exigé que
la politique d’encouragement se limite strictement aux mesures qui ne peuvent être
prises que par la Confédération. Certaines instances consultées ont estimé que la
Confédération doit renoncer à l’encouragement direct.
Pour les sceptiques, les dépenses prévues sont trop élevées, tandis que pour de nom-
breuses instances consultées, en particulier pour les cantons romands et pour les
organisations à vocation sociale, l’engagement financier proposé est beaucoup trop
faible par rapport aux besoins existants. La plupart des cantons et des organisations
ont estimé que la réduction apportée par les prêts sans intérêt ne suffit pas et ont
réclamé une augmentation des montants forfaitaires prévus pour les prêts ou le
rétablissement des subventions à fonds perdu.
La répartition des moyens disponibles est également controversée. Certaines organi-
sations ont expressément demandé qu’on privilégie le secteur locatif. D’autres ont
dénoncé le déséquilibre actuel entre l’encouragement à la construction de logements
locatifs et celui de l’accession à la propriété et veulent qu’on favorise plutôt cette
dernière à l’avenir.
Deux points ont été souvent abordés, suscitant le plus vif intérêt. Ils sont traités
séparément comme suit.
1.5.1 
Obligation de renforcer la promotion de l’accession
à la propriété
La grande majorité des cantons, la plupart des partis et des organisations ont exigé
un renforcement de la promotion de l’accession à la propriété, regrettant tous que
seul un encouragement indirect ne soit prévu. L’instrument des arrière-cautionne-

2668
ments est jugé insuffisant. Il faut donc que les mêmes instruments et les mêmes
moyens soient mis en œuvre pour l’accession à la propriété que pour le secteur loca-
tif. De nombreuses instances consultées ont fait remarqué que le projet de loi ne te-
nait pas compte des régions rurales, où les logements en location sont minoritaires.
Dans les régions rurales et en particulier dans les régions de montagne, l’offre de
logements destinés aux personnes économiquement défavorisées passe par l’acces-
sion à la propriété. Le projet de loi doit donc être complété par des mesures ciblées
et appropriées en faveur de cette dernière.
Le projet de loi retravaillé tient désormais compte de ces réserves et de ces remar-
ques. Les arrière-cautionnements prévus initialement s’adressent exclusivement aux
ménages à revenu seuil, qui disposent de capitaux propres insuffisants, mais perçoi-
vent des revenus suffisants. Cela ne concerne pas les ménages dont les revenus sont
trop faibles, surtout dans les régions rurales, où la propriété domine. Ce groupe cible
correspond à celui visé par le secteur locatif. Par souci d’égalité de traitement, il est
donc justifié de leur accorder, comme aides au démarrage ou pour des travaux de
rénovation, des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel. La question en suspens d’un
changement de régime fiscal ne les intéresse pas puisqu’ils ne sont que faiblement
imposés.
1.5.2 
Avenir de l’amélioration du logement
dans les régions de montagne
Dans le cadre de la réforme de la péréquation financière et de la répartition des
tâches (RPT), les mesures prévues par la loi fédérale concernant l’amélioration du
logement dans les régions de montagne (LALM) doivent être transférées aux can-
tons. Cette idée a été très contestée. La plupart des cantons ont réclamé l’intégration
de la LALM dans la LOG ainsi qu’une adaptation du volume d’encouragement en
conséquence. De même, un parti et plusieurs organisations ont demandé que la LOG
soit complétée par des mesures en faveur des régions de montagne. Seul un canton
s’est clairement exprimé pour que la LALM n’entre pas dans le cadre de la LOG,
mais bien dans celui de la RPT, comme prévu initialement.
Dans son message du 14 novembre 2001 relatif à la RPT, le Conseil fédéral est resté
sur sa position quant à l’avenir de la LALM. Il n’y a pas de raison pour revenir sur
ce transfert de compétences. Contrairement à l’encouragement LCAP ou LOG, les
mesures LALM constituent des tâches limitées sur le plan régional, qui seront plus
efficacement prises en charge par les cantons concernés. Ces derniers se verront de
surcroît offrir une compensation dans le cadre de la répartition des ressources puis-
que l’encouragement LALM est intégré à la nouvelle péréquation financière. Il faut
rappeler à cet égard que l’encouragement LOG n’est pas limité géographiquement et
que les ménages économiquement défavorisés habitant dans les régions de montagne
en bénéficieront également.
1.5.3 
Autres propositions
Plusieurs indications, remarques ou commentaires de moindre importance ont éga-
lement été pris en considération dans le projet de loi retravaillé. Il s’agit notamment
des principes régissant les mesures d’encouragement, qui avaient été jugés comme

2669
trop perfectionnistes. De même, ce ne sont plus seulement les rénovations générant
une plus-value substantielle qui feront l’objet de l’aide fédérale, mais également les
rénovations de moindre ampleur pour les ménages ou les personnes à revenu
modeste. Par contre, l’idée de lier le versement de l’aide fédérale à l’octroi de pres-
tations cantonales ou communales, n’a pas été retenue. Une telle interdépendance
entre les prestations fédérales et les prestations cantonales serait contraire aux prin-
cipes de la RPT.
Certaines autres propositions seront en revanche prises en considération dans les
dispositions et les règlements d’exécution. Cela vaut pour la consultation préalable
des cantons et la prise en compte des disparités régionales quant à la situation sur le
marché du logement lors de la fixation des limites de coûts, des limites de revenu et
de fortune, des prescriptions d’occupation ainsi que des priorités. La question de la
coopération générale entre l’office compétent et les services cantonaux sera égale-
ment réglée dans l’ordonnance d’exécution. Outre cette forme de coopération, on
peut également envisager d’autres variantes qui reposent sur l’aménagement de cen-
tres de compétences régionaux de nature privée ou publique. Enfin, il faut y prévoir
l’organisation de l’information destinée aux habitants, demandée par les repré-
sentants des locataires.
1.6 
Aperçu de la nouvelle politique d’encouragement
La LOG entend mettre des logements bon marché à la disposition des personnes et
des groupes de population, qui ne peuvent pas accéder par leurs propres moyens au
marché des logements en location ou en propriété. Pour exécuter cette tâche, la Con-
fédération a besoin de s’appuyer sur des organes et des structures. C’est pourquoi
des aides spéciales sont réservées aux institutions et les organisations œuvrant à la
construction de logements d’utilité publique, comme dans le cadre de la LCAP. Les
mandats de prestations actuels sont également repris tels quels dans la nouvelle
législation.
1.6.1 
Offre de logements en location
Dans le secteur locatif, le groupe cible est constitué des ménages et des personnes
qui n’ont pas accès aux logements appropriés correspondant tant à leur situation
économique qu’à leurs besoins spécifiques. Pour répondre à cette demande, des
aides au financement sont proposées sous la forme de prêts sans intérêt ou à taux
préférentiel.
Les maîtres d’ouvrage, qui s’engagent à satisfaire les besoins spécifiques des
habitants, disposent souvent de fonds propres insuffisants. L’expérience du simple
cautionnement d’un montant élevé de capitaux prêtés à montré que, à la moindre
perturbation sur le marché du logement, ces maîtres d’ouvrage étaient confrontés à
de graves problèmes de liquidité à cause des logements qui restent vides. L’Etat de-
vait alors assurer des aides transitoires. Afin d’éviter ces dépenses imprévues, la
Confédération va désormais leur accorder directement des prêts. Les cautionnements
ne seront plus accordés que dans les cas où le risque est limité.
La réduction des charges locatives pour les ménages économiquement défavorisés
intervient grâce à une réduction flexible d’intérêts consentie sur les prêts.

2670
Les aides sont accordées pour financer les nouvelles constructions, les acquisitions,
les rénovations ou les transformations et les conversions de logements. Ces mesures
d’encouragement sont appliquées dans le cadre de conventions de prestations, par
lesquelles les maîtres d’ouvrage déclarent louer à long terme des logements bon
marché au sens de la LOG, respecter les principes de la construction de logements
d’utilité publique et exercer les fonctions de surveillance nécessaires au nom de la
Confédération. La Confédération se limitera à procéder à des contrôle ponctuels.
1.6.2 
Promotion de logements en propriété à prix modéré
Dans le domaine de l’accession à la propriété, deux formes de soutien sont
proposées.
Pour les ménages de propriétaires disposant de moyens financiers insuffisants et
particulièrement défavorisés pour des raisons structurelles, des prêts sans intérêt ou
à taux préférentiel sont accordés comme dans le secteur locatif. Les structures exis-
tantes peuvent prendre en charge cette aide.
Pour les ménages à revenu seuil, qui disposent de capitaux propres insuffisants, des
aides au démarrage compensant le manque de capitaux propres et permettant de
réduire les charges initiales d’accession à la propriété sont prévues. Les cautionne-
ments et les avances remboursables ont auparavant fait leurs preuves. Actuellement,
les coopératives de cautionnement hypothécaire initiées par la Confédération accor-
dent déjà des cautionnements pour les hypothèques et des avances remboursables
pour réduire les charges initiales d’accession à la propriété. La Confédération les
soutient par des arrière-cautionnements, de telle sorte que le risque est partagé entre
les deux cautions. Jusqu’à présent, ce partage était de 30/70 %. Cette aide doit être
maintenue, voire étendue et développée. Il est également prévu de renforcer la posi-
tion des coopératives de cautionnement hypothécaire en participant à leur capital et
de leur attribuer des mandats de prestations.
S’il y a des difficultés de financement, on peut aussi envisager pour les ménages à
revenu seuil la possibilité de se procurer les capitaux prêtés dont ils ont besoin par le
biais des emprunts garantis, qui sont émis par la Centrale d’émission pour la cons-
truction de logements (CCL), à condition qu’ils soient membres d’une coopérative.
Les aides directes au financement et les autres avantages ne s’imposent pas dans le
cas de ce groupe cible. L’épargne-logement est déjà favorisée parmi les instruments
de la prévoyance professionnelle ou de la prévoyance volontaire (3e pilier). De plus,
sur le plan fiscal, les intérêts débiteurs et les frais d’entretien sont actuellement
déductibles du revenu imposable et il faut s’attendre à de nouveaux avantages
fiscaux pour les nouveaux acquéreurs en cas de changement du régime d’imposition
de la propriété pour usage personnel.
Les aides sont accordées pour financer les nouvelles constructions, les acquisitions
et les rénovations de logements en propriété, qui sont à la fois de qualité, bon mar-
ché, bien situés et bien desservis. Les prêts doivent être accordés en priorité pour les
rénovations.

2671
1.6.3 
Mesures en faveur des organisations
d’utilité publique
Le secteur de la construction de logements d’utilité publique ne fait pas que remplir
une tâche, certes importante, d’approvisionnement au service de l’intérêt commun; il
allie les avantages de la propriété pour usage personnel (sécurité du logement et par-
ticipation, implication personnelle) à ceux de la location normale (mobilité). Le
choix des loyers basés sur les coûts immobiliers permet d’obtenir un approvisionne-
ment de base bon marché et de freiner la progression du niveau général des loyers.
Le changement de priorité dans la nouvelle politique du logement implique un
renforcement de leur position. Pour ce faire, quatre mesures sont proposées:
Premièrement, la Confédération continue à cautionner les emprunts émis par la
Centrale d’émission pour la construction de logements (CCL) et à soutenir ainsi la
prise en charge d’activités à vocation sociale par les organisations œuvrant à la
construction de logements d’utilité publique. En effet, les maîtres d’ouvrage d’utilité
publique sont depuis peu de plus en plus confrontés à la réticence des créanciers
traditionnels à financer de nouveaux projets et même à leur retrait de certains finan-
cements en cours (annulation d’hypothèques). La CCL constitue une solution
alternative en se procurant des capitaux directement sur le marché et en les mettant à
la disposition des maîtres d’ouvrage pendant longtemps et à des conditions avanta-
geuses. L’accession à la propriété peut également être encouragée par ce biais là.
Deuxièmement, la Confédération accordent toujours des arrière-cautionnements aux
coopératives de cautionnement hypothécaire. Le risque de cautionnement est relati-
vement faible puisqu’il est ainsi réparti sur deux garanties. Là encore la répartition
du risque entre la caution et l’arrière-caution est de 30/70 %.
Troisièmement, les prêts et les participations au capital sont maintenus. Le manque
de fonds propres constitue un problème crucial et récurrent pour les maîtres d’ou-
vrage d’utilité publique. Il faut donc continuer à se concentrer sur le financement
du reste à couvrir en essayant de le faciliter. Les prêts sont accordés par les organi-
sations faîtières à leurs membres sous forme de crédits de fonds de roulement
destinés à financer des projets de construction ou de rénovation de logements. Les
organisation faîtières doivent continuer à s’occuper de leur gestion. Comme dans le
cadre de la LCAP, la Confédération se réserve ici aussi la possibilité de participer
directement au capital des organisations d’utilité publique, dans la mesure où celles-
ci ont besoin d’un capital de dotation pour remplir leurs tâches.
Quatrièmement, on propose que les organisations faîtières assurent également des
tâches d’exécution, déchargeant ainsi la Confédération de travaux administratifs.
Elles avaient déjà fait leurs preuves en jouant un rôle important dans l’encourage-
ment à la construction de logements et dans la diffusion des informations, des con-
naissances et du savoir-faire en la matière. Les mandats de prestations conclus pour
la première fois en 1999 avec les organisations faîtières sont donc reconduits. Les
prestations assurées sur mandat de la Confédération sont toujours financées par la
marge des intérêts perçus sur les crédits de Fonds de roulement qu’elle accorde. Les
conventions de prestations, qui indiquent les directives à suivre et prévoient un con-
trôle de qualité permanent, garantissent que les tâches assurées par les organisations
faîtières soient remplies de façon optimale.

2672
1.6.4 
Recherche et échange de connaissances
Les mandats de recherche attribués à des instituts de recherche privés ou publics
alimentent les recherches et les études sur l’état actuel du marché du logement, ses
interdépendances et les tendances de son évolution. La Confédération veut égale-
ment développer par ce même biais des aides à la prise de décision pour le service
public et les différents acteurs intervenant sur le marché. La Confédération reste res-
ponsable de la coordination de la recherche et de la participation aux échanges
d’informations et d’expériences internationaux. Par rapport à l’étranger, la Suisse
fait toujours preuve d’un grand manque de transparence et d’informations notam-
ment statistiques sur le marché. Il faut disposer d’une instance indépendante, char-
gée de récolter ces informations, de les analyser et de les communiquer.
Par ailleurs les projets pilotes ou exemplaires, qui peuvent servir de modèles pour
l’ensemble de la construction d’un point de vue qualitatif (bâtiments à consom-
mation d’énergie minimum, nouvelles formes de logements, transformations ou
reconversions exemplaires, etc.) doivent être soutenus. La future politique du
logement prévoit de réserver une place à cette forme d’encouragement en attribuant
une part des moyens disponibles aux innovations et aux projets novateurs. Les
projets doivent être évalués et suivis scientifiquement.
1.6.5 
Résumé des mesures préconisées
Logements en locations
pour les groupes
défavorisés
Logements en propriété
Organisations d’utilité pu-
blique
Recherche et projets pi-
lotes ou modèles
Construction/Acquisition/
Rénovation
Construction/Acquisition/
Rénovation
Construction/Acquisition/
Rénovation
Mandats/Construction
ou transformation
– Prêts sans intérêt
ou à taux
préférentiel
– Cautionnements
– Prêts à taux
préférentiel pour
un groupe de
propriétaires
économiquement
défavorisés et en
priorité pour la
rénovation
– Arrière-cau-
tionnements
– Mandats de
prestations aux
organes d’exé-
cution
– Cautionnements
pour les emprunts
et arrière-caution-
nements pour les
hypothèques de
rang postérieur
– Prêts et partici-
pations au capital
– Mandats de
prestations aux
organisations
faîtières
– Mandats de
recherche
– Cautionnements,
prêts sans intérêt
ou à taux préfé-
rentiel pour les
projets pilotes ou
modèles

2673
2 
Commentaire des différentes dispositions
2.1 
Dispositions générales (art. 1 à 9)
2.1.1 
But (art. 1)
L’art. 41 Cst. prévoit que la Confédération et les cantons s’engagent à compléter la
responsabilité personnelle et l’initiative privée pour aider les ménages à la recherche
d’un logement à en trouver un approprié à des conditions supportables. L’art. 108
Cst. prévoit, quant à lui, que la Confédération encourage la construction de loge-
ments, l’acquisition d’appartements ou de maisons individuelles par des privés pour
leur usage personnel et l’activité des maîtres d’ouvrage et des organisations œuvrant
à la construction de logements d’utilité publique. Dans l’accomplissement de cette
tâche, elle tient tout particulièrement compte des intérêts des familles et des person-
nes âgées, handicapées ou dans le besoin. Les dispositions constitutionnelles sont
donc reprises ici.
Dans l’al. 1, il est établi que la présente loi a pour but d’encourager l’offre de loge-
ments pour les ménages à revenu modeste ainsi que l’accession à la propriété.
L’encouragement concerne donc aussi bien les logements en location que ceux en
propriété à prix modéré.
Dans le secteur locatif, il faut promouvoir l’offre de logements à loyer modéré qui
sont destinés aux ménages et aux personnes économiquement ou socialement défa-
vorisés. Dans le cas de certains, il peut être difficile, pour des raisons économiques,
de trouver et de conserver un logement approprié parce que la charge locative n’est
pas ou plus supportable. C’est le cas pour les ménages et les personnes qui appar-
tiennent aux classes de revenu moyen, voir inférieur et dont la charge locative, sans
les frais accessoires, atteint plus de 25 % du revenu brut pour une occupation du lo-
gement normale. Dans d’autre cas, il peut être difficile, pour des raisons sociales
cette fois, d’accéder à un logement approprié. Cette promotion passe par l’octroi de
prêts sans intérêt ou à taux préférentiel et de cautionnements.
Pour l’accession à la propriété, il faut encourager les ménages financièrement défa-
vorisés. Il s’agit, d’une part, d’accorder des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel
aux ménages ou aux personnes déjà propriétaires, qui sont particulièrement défavo-
risés pour des raisons structurelles et qui n’ont pas les moyens de rénover leur
logement et, d’autre part, de délivrer des arrière-cautionnements pour garantir les
cautions que des établissements de cautionnement hypothécaire accordent à des
ménages ou des personnes qui n’ont pas suffisamment de capitaux propres, mais
disposent de revenus suffisants pour accéder à la propriété de logements bon
marché. Sont également prévus des arrière-cautionnements pour garantir des avan-
ces remboursables accordées sous certaines conditions.
Dans l’al. 2, on présente, sans toutefois les énumérer tous, des exemples de situa-
tions typiques présentant une difficulté d’accès au marché du logement. Il est peu
aisé de distinguer les raisons d’ordre économique des raisons d’ordre social car il
s’agit notamment des familles nombreuses, des ménages à revenu modeste, des
personnes handicapées, des personnes âgées dans le besoin ou des personnes en
formation. De même, par ménages, on entend toutes les formes de vie commune ou
individuelle. Pour les personnes handicapées, la difficulté de trouver un logement
approprié vient parfois simplement du fait que les logements ne sont pas toujours
accessibles ni aménagés de manière adaptée. Le projet de Loi sur l’égalité de

2674
traitement pour les personnes handicapées, que le Conseil fédéral propose comme
contre-projet indirect à l’initiative «Droits égaux pour les personnes handicapées»
pourrait en l’occurrence apporter des réponses et servir de catalyseur pour l’offre de
logements adaptés aux handicapés. Dans le secteur de la construction de logements
subventionnés, cet aspect a déjà été pris en compte et des normes ont été établies.
2.1.2 
Objet (art. 2)
Afin d’assurer une offre de logements pour les groupes de population mentionnés, la
Confédération encourage la construction, la rénovation et l’acquisition de logements
à prix modérés. L’accent n’est cependant plus mis sur la construction, mais sur la
rénovation des logements. En effet, là où des bâtiments existent déjà, on préfère les
rénover plutôt que de construire du neuf. Par contre, on n’encourage plus qu’avec
une grande réserve l’acquisition de logements en location.
Par ailleurs, la Confédération soutient l’activité des organisations d’utilité publique.
Plusieurs mesures d’encouragement sont d’ores et déjà appliquées indirectement par
les organisations faîtières, les coopératives de cautionnement hypothécaire et les
centrales d’émission, qui assument également certaines tâches d’exécution. Il s’agit
pour partie d’un transfert des tâches publiques à des tiers, pour partie d’une partici-
pation de privés à l’activité administrative à titre d’aide («aide administrative»). Si
les personnes juridiques mandatées disposent de compétences décisionnelles, leur
activité relève du droit public. Elles sont donc soumises, à l’instar des autorités fédé-
rales, aux droits fondamentaux ainsi qu’aux principes de la légalité et l’égalité de
droit. Leur personnel est assujetti, tant qu’il remplit des tâches de nature publique, à
l’obligation fonctionnelle de service et au secret de fonction.
La priorité doit être donnée à la construction et à la rénovation de logements dont la
construction ou la forme d’habitat fait preuve d’innovation ainsi qu’à la rénovation
d’ensembles d’habitations. Les projets de bâtiments exemplaires et novateurs sont
également soutenus dans le cadre de la recherche (voir art. 41).
2.1.3 
Champ d’application (art. 3)
La présente loi s’applique à tous les types de logements et comprend essentiellement
les formes classiques de logements en location ou en propriété, y compris les mai-
sons individuelles. C’est pourquoi ces formes sont citées en exemple.
Comme sous le régime de la LCAP, les résidences secondaires ou de vacances sont
exclues de l’encouragement dans le cadre de la LOG en raison de l’objectif fixé.
2.1.4 
Définitions (art. 4)
Dans l’al. 1, on définit la notion de «logement». La notion de logement couvre tous
les espaces qui servent durablement d’habitat. Cette notion sera ainsi comprise et
utilisée dans toute la loi.
Dans l’al. 2, on définit la notion générale d’«organisations œuvrant à la construction
de logements d’utilité publique» (ou organisations d’utilité publique) qui englobe

2675
les maîtres d’ouvrage s’occupant de la construction de logements d’utilité publique,
leurs organisations faîtières ainsi que les établissements de cautionnement hypothé-
caire, les centrales d’émission et d’autres institutions qui se consacrent à la promo-
tion des logements bon marché.
L’office fédéral du logement (office) soutient l’activité des organisations d’utilité
publique. Il faut donc déterminer ce qu’on entend par «utilité publique». Une acti-
vité est qualifiée d’utilité publique si elle est à but non lucratif et si elle sert à cou-
vrir les besoins en logements à loyer modéré. A but non lucratif signifie qu’aucun
tantième ne doit être versé. Les parts de capital ne peuvent être rémunérées (pour les
sociétés anonymes sous forme de dividendes) qu’au taux prescrit à l’art. 6, al. 1,
let. a, de la Loi fédérale du 27 juin 1973 sur les droits de timbre (LT, RS 641.10).
Actuellement les dividendes sont limités à 6pour cent maximum du capital social
versé. Lors de la liquidation de la société ou de la coopérative, le solde du patri-
moine après remboursement du capital versé doit impérativement être affecté à
l’objectif fixé.
Ces principes doivent être inscrits dans les statuts des organisations d’utilité publi-
que. Les statuts sont contrôlés par l’office. Toute modification doit ensuite lui être
soumise pour vérification.
2.1.5 
Principes régissant les mesures d’encouragement
(art. 5)
Dans cet article, on fixe les conditions-cadre de l’encouragement.
Dans la let. a, il est d’abord énoncé que les ressources comme l’énergie ou le terrain
doivent être utilisé avec économie et parcimonie. Le principe de l’utilisation écono-
mique du terrain est appliqué en donnant la priorité à la rénovation de logements
existants ainsi qu’à la construction d’un habitat densifié. L’accès aux transports pu-
blics et la qualité de la desserte comptent également beaucoup. Pour l’accession à la
propriété, l’accent est également mis sur la rénovations de logements existants et la
construction d’immeubles favorisant la propriété d’appartements par étages, de mai-
sons particulières mitoyennes ou en lotissement. Pour tous ces logements, on impose
une utilisation économique et rationnelle de l’énergie.
Les logements faisant l’objet de mesures d’encouragement doivent également ré-
pondre à des exigences de qualité et de fonctionnalité dans leur construction (let. b).
Ces deux notions proviennent du système d’évaluation des logements (SEL)14. Se-
lon ce système, il existe plusieurs critères pour évaluer les logements, qui portent
tout d’abord sur le logement en tant que tel, ensuite sur son environnement immédiat
et enfin sur le lieu d’implantation. La qualité d’un logement se mesure par sa valeur
d’usage qui représente avant tout l’utilité du logement pour ses occupants: taille,
état, équipement et possibilité d’aménagement des pièces, disposition des pièces et
communication entre elles, possibilité de changement, etc. La qualité de l’environ-
nement immédiat d’un logement se mesure à l’offre d’équipements, de locaux et
d’espaces extérieurs utilisables en commun ou en particulier par ses occupants. La
qualité du lieu d’implantation se mesure à la proximité des infrastructures comme
les écoles ou les commerces et à la proximité des lieux de repos, de récréation et de
 
14
Système d’évaluation de logements (SEL), Bulletin du logement, volume 69,
Granges 2000.

2676
loisirs du quartier, de la localité ou de la région. Outre la proximité des centres-ville,
la desserte par les transports publics est importante. En complément du SEL il faut
tenir compte des normes SIA. La protection contre le bruit n’est pas, quant à elle,
explicitement mentionnée. Elle constitue pourtant un critère d’évaluation du loge-
ment et de son emplacement selon le SEL. L’Ordonnance du 15 décembre 1986 sur
la protection contre le bruit (OPB) fixe les limites supportables. Il existe également
la norme SIA no 181.
Il faut ensuite garantir (let. c) que les logements soient adaptés aux besoins des
familles, des personnes âgées et des personnes handicapées.
Enfin, dans les grands immeubles locatifs, il convient de veiller à un mélange équi-
libré de différentes catégories sociales dans la location des logements (let. d). Seu-
lement une partie des logements doit pouvoir faire l’objet de l’aide fédérale, tandis
que le reste des logements ne doit bénéficier d’aucun soutien. On évite ainsi la for-
mation de ghettos sociaux.
2.1.6 
Besoin et priorités (art. 6)
L’examen du besoin permet d’éviter que la construction de logements ne s’oriente
pas à la demande. Pour les logements locatifs, il s’agit de prévenir et de réduire le
risque de vacance dans l’intérêt de tous. On veut financer autant de logements qu’il
est nécessaire pour satisfaire la demande et dans la mesure où on dispose des
moyens pour le faire.
Si les demandes présentées ou celles qui sont prévisibles excèdent les ressources
financières disponibles, le département compétent dressera un ordre de priorité pour
la prise en compte des requêtes. Il sera ainsi possible de réagir aux changements du
marché du logement à court terme. Cela correspond à l’art. 13 de la Loi fédérale du
5 octobre 1990 sur les aides financières et les indemnités (Loi sur les subventions,
LSu; RS 616.1).
2.1.7 
Rénovation de logements existants (art. 7)
Le cas échéant, le Conseil fédéral fixe les conditions particulières dans lesquelles
l’aide fédérale est accordée pour la rénovation de logements existants. Il s’agit, par
exemple, de montants minimaux pour les investissements. Actuellement, les travaux
de rénovation ne sont subventionnés que lorsque le montant des investissements
atteint au moins 50 000 francs par logement. Cette pratique a fait ses preuves. En
introduisant cet article dans ce chapitre, on fait valoir que ces prescriptions s’appli-
quent aussi bien au secteur locatif qu’à l’accession à la propriété.
2.1.8 
Limites de coûts (art. 8)
Les limites de coût fixées servent à maintenir le prix des logements construits, réno-
vés ou acquis à un niveau raisonnable et à garantir que l’encouragement se cantonne
à la construction, à la rénovation ou à l’acquisition de logements bon marché. Les
locaux annexes (les communs, les caves, les greniers, les mansardes, les garages,
etc.) sont également pris en compte pour la fixation de ces limites de coûts. S’ils

2677
augmentent sensiblement la valeur des logements, la limite de coûts est relevée en
conséquence. Cela ne vaut que pour les cautionnements et les arrière-caution-
nements et non pas pour les prêts qui sont accordés sous forme de montants
forfaitaires.
Il s’agit d’introduire une certaine souplesse dans le système pour tenir compte des
conditions sur le marché du logement, qui varient beaucoup d’une région à l’autre.
2.1.9 
Obligation de fournir des renseignements (art. 9)
Pour traiter les demandes d’aide fédérale, les autorités d’exécution sont tributaires
de toutes les informations requises. Si les demandeurs ne sont pas prêts à fournir les
renseignements nécessaires, les autorités compétentes ne peuvent pas disposer des
éléments qui leur permettent de juger si la demande est fondée et l’aide justifiée.
L’art. 9 de la présente loi renvoie à l’art. 11, al. 2 et 3, de la loi sur les subvention
(LSu) pour établir l’obligation de fournir des renseignements. Les demandeurs sont
ainsi tenus de communiquer à l’office et aux services compétents toutes les informa-
tions relatives à l’objet de l’aide fédérale et d’autoriser, sur demande, l’examen des
livres, des comptes et d’autres documents. Cette obligation vaut encore après
l’octroi de l’aide fédérale afin que les autorités compétentes puissent procéder aux
contrôles qui s’imposent et motiver les demandes de restitution (voir art. 11, al. 3,
LSu).
L’al. 2 se réfère à l’art. 40 LSu. En cas d’infraction à l’obligation de fournir des ren-
seignements, l’office peut refuser d’assurer ou de verser l’aide fédérale et exiger le
remboursement des prestations déjà versées.
2.2 
Logements à loyer modéré (art. 10 à 21)
2.2.1 
Principe (art. 10)
Dans cet article, il est prévu d’améliorer l’offre de logements à loyer modéré pour
les groupes de population mentionnés à l’art. 1 LOG. L’accent est mis sur l’encoura-
gement à la rénovation de logements. La notion de rénovation est prise au sens large
de telle sorte qu’elle couvre également certains travaux d’entretien ou de restructu-
ration et de réaménagement, comme le regroupement et l’assemblage de plusieurs
petits logements pour en faire un grand. On tient ainsi compte des besoins des
ménages concernés. Les rénovations qui génèrent une certaine plus-value sont
prioritaires, ce qui permet de ne pas financer des rénovations qui ne servent qu’à
rattraper des retards ou à corriger des négligences d’entretien. Pour définir la notion
de rénovation qui génère une plus-value, on peut se reporter aux principes énoncés
dans le droit du bail ainsi que dans la jurisprudence qui s’y rattache [voir art. 269a,
al. 1, let. b, CO en relation avec l’art. 14 de l’ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à
loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF;
RS 221.213.11)].
La répercussion des investissements sur les loyers sous forme de majorations doit
répondre dans tous les cas aux critères du droit de bail.

2678
2.2.2 
Instruments (art. 11)
Les instruments prévus pour l’encouragement sont cités, le principal instrument
étant les prêts sans intérêt ou à taux préférentiel. Exceptionnellement viennent
ensuite les cautionnements. Ces instruments n’interviennent qu’après les prêts
bancaires garantis par la première hypothèque. Il est exclu de les combiner car la
Confédération ne peut pas cautionner des prêts qu’elle accorde. Ces instruments
sont présentés dans les art. 12 et 18 LOG.
2.2.3 
Prêts sans intérêt ou à taux préférentiel (art. 12)
Afin d’abaisser les loyers pour les rendre supportables aux groupes de population
mentionnés à l’art. 1 LOG, des prêts sont accordés aux propriétaires de logements
locatifs et aux titulaires d’un droit de superficie pour des logements locatifs à certai-
nes conditions (al. 1, let. a et b).
Les prêts ne sont accordés que si le propriétaires dispose d’un capital propre d’un
certain montant (al. a).
Il faut également que, dans tout l’immeuble, les loyers soient fixés en fonction des
coûts (al. b). Le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer d’un logement
faisant l’objet de l’aide fédérale. Il est lié par des prescriptions dont les détails sont
réglés par voie d’ordonnance. L’art. 54 LOG prévoit que les loyers sont soumis à un
contrôle officiel pendant la durée de l’aide fédérale. Les dispositions sur la dénon-
ciation des loyers abusifs de l’art. 253b, al. 3, CO ne s’appliquent donc pas. Le
contrôle officiel ne s’exerce que sur les loyers nets. Lorsque l’aide fédérale prend
fin, que ce soit normalement ou prématurément, le contrôle officiel cesse immé-
diatement. Les bailleurs peuvent demander un examen du loyer selon la méthode
absolue qui permet de réévaluer les frais d’investissement en les actualisant et de
calculer ainsi le rendement net15.
Dans l’al. 2, on présente les conditions d’octroi d’une réduction d’intérêts. Les
réductions d’intérêts ne sont consenties que sur les prêts accordés pour des ménages
ou des personnes qui en ont besoin pour des raisons économiques et financières. Les
locataires doivent donc disposer d’un revenu et d’une fortune qui ne dépassent par
les limites fixées. Ces limites de revenu et de fortune se sont avérées efficaces sous
le régime de la LCAP. Le revenu déterminant est le revenu imposable au sens de la
loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11). La
fortune déterminante est la fortune nette, c’est-à-dire la fortune moins les dettes éta-
blies.
En outre, les prescriptions d’occupation doivent être respectées. Ces dernières per-
mettent d’accroître l’opportunité des mesures d’encouragement en empêchant les
abus. On évite ainsi qu’une personne seule, par exemple, puisse profiter d’un loyer
réduit pour occuper un logement de 5 pièces. L’expérience faite pendant l’appli-
cation de la LCAP a montré que les prescriptions d’occupation devaient néanmoins
rester relativement souples pour être efficaces.
Selon l’al. 3, il incombe au Conseil fédéral de fixer les limites de revenu et de
fortune déterminantes pour les locataires. Ces limites sont périodiquement adaptées
 
15
Voir ATF 117 II 77 ss.

2679
en fonction de la situation économique et de l’évolution générale des revenus. C’est
également le Conseil fédéral qui établit les prescriptions d’occupation, les coûts
immobiliers imputables et le montant du capital propre requis. Selon l’al. 4, les prêts
doivent être garantis par gage immobilier.
Enfin, selon l’al. 5, les prêts doivent être amortis. Faute de quoi, le rachat du finan-
cement au terme de l’aide fédérale entraîne dans de nombreux cas des risques de
pertes et des difficultés financières. L’amortissement des prêts est compté sur les
loyers au titre de facteur de coût et peut donc être répercuté sur les loyers à la charge
des locataires.
2.2.4 
Frais accessoires (art. 13)
On indique dans cet article que les bailleurs peuvent compter séparément du loyer
tous les frais accessoires liés à l’utilisation du logement. L’art. 257a CO énumère les
différents frais accessoires possibles. Ces derniers ne sont pas soumis au contrôle
officiel qui s’exerce sur les loyers conformément à l’art. 54 LOG. Ce sont les auto-
rités de conciliation prévues à l’art. 274a CO qui sont plutôt compétentes en la
matière, comme l’énonce l’art. 54, al. 4, LOG. Cela vaut également pour les procé-
dures engagées dans le cadre de la LCAP et relatives à des litiges portant sur les
frais accessoires, qui doivent encore être réglés après l’entrée en vigueur de la LOG.
Seuls les litiges portant sur les frais accessoires, qui sont déjà en cours de règlement
à l’entrée en vigueur de la LOG, seront réglés par l’office (voir art. 59, al. 5, LOG).
2.2.5 
Obligation de répercuter la réduction d’intérêts
(art. 14)
Les propriétaires et les titulaires d’un droit de superficie sont tenus de répercuter
intégralement sur les locataires la réduction des coûts immobiliers due à l’octroi de
prêts sans intérêts ou à taux préférentiel.
Si, dans un immeuble, seule une partie des logements fait l’objet de l’aide fédérale,
la réduction d’intérêts doit être répercutée sur tous les locataires des logements con-
cernés, qui remplissent les conditions prévues à l’art. 12, al. 2, LOG. Peu importe où
se situent les logements concernés dans l’immeuble. Ainsi, le plus grand nombre
possible de locataires peuvent en bénéficier. Les bénéficiaires de l’aide fédérale
signalent périodiquement à l’office la réduction obtenue, puis répercutée sur les
locataires.
2.2.6 
Contrôle des conditions de réduction des intérêts
(art. 15)
Cette disposition établit que les locataires sont tenus de fournir aux offices compé-
tents les renseignements nécessaires pour vérifier si les prescriptions déterminantes
en matière de revenu, de fortune et d’occupation sont respectées. Si elles ne le sont
pas ou plus, il faut alors appliquer les taux d’intérêt du marché aux prêts accordés,
ce qui se traduit par une augmentation des loyers. Le moment où la réduction

2680
d’intérêts prend fin et où l’augmentation de loyer prend effet est fixé par voie
d’ordonnance.
2.2.7 
Détermination des prêts (art. 16)
L’office détermine les prêts accordés sous forme de montants forfaitaires en fonction
de la taille des logements. La réduction de loyer escomptée est alors prise en comp-
te. Ce système forfaitaire permet aux maîtres d’ouvrage de calculer à l’avance le
montant des prêts qu’ils peuvent obtenir.
2.2.8 
Réduction d’intérêts (art. 17)
Les prêts ont pour objectif d’abaisser les loyers à un niveau supportable pour les
groupes de population concernés. Une charge locative (loyer net) allant jusqu’à
25 % du revenu brut sera jugée supportable. Pour atteindre la réduction de loyers
escomptée, il sera nécessaire d’octroyer des prêts sans intérêts ou pour le moins à
taux réduits. Dans l’hypothèse d’une modification générale des taux en Suisse, il
resterait alors la possibilité d’adapter le taux et les conditions générales de prêt en
vigueur dans les nouveaux contrats de prêts.
Ce tableau illustre la charge locative (part du loyer par rapport au revenu) sans
abaissement en fonction de la taille des logements ainsi que les frais
d’investissement pour différents niveaux de revenu brut. Les frais d’investissement
indiqués correspondent aux limites actuelles de la LCAP. La partie surlignée en gris
clair représente les situations où la charge locative sans abaissement est déjà infé-
rieure ou égale au quart du revenu brut et ne nécessite par conséquent aucune aide.
Lorsque la Confédération accorde des prêts sans intérêt, la situation se présente
comme suit:
Charges locatives pour des logements locatifs sans diminution par des prêts
7%
 Rendement brut
Taille du logement
Coût de revient
admis
Montant du
prêt
Effet de la
diminution
Charges locatives en % sans frais acc.
par rapport à un revenu brut de
45’000
55’000
65’000
75’000
1 / 2 pièces
200'000
0
0.00%
31.11%
25.45%
21.54%
18.67%
3 pièces
250'000
0
0.00%
38.89%
31.82%
26.92%
23.33%
4 pièces
320'000
0
0.00%
49.78%
40.73%
34.46%
29.87%
5 pièces
380'000
0
0.00%
59.11%
48.36%
40.92%
35.47%

2681
Les prêts accordés sous forme de montants forfaitaires sont calculés de telle sorte
que, selon le revenu brut, la charge locative soit supportable en fonction de la taille
du logement. Lorsque, malgré l’aide fédérale, la charge locative est encore supé-
rieure à 26 % du revenu brut parce que les ménages disposent d’un revenu très
faible ou que le nombre d’occupants impose un nombre de pièces plus élevé, il est
possible de compléter l’aide fédérale par des aides cantonales supplémentaires
(situations représentées par la partie surlignée en gris foncé).
Deux exemples de calcul pour différentes tailles de logements sont présentés en
annexe A3.
2.2.9 
Cautionnements (art. 18)
Dans certains cas particuliers, le financement de logements peut être cautionné. Les
cautionnements pour les logements en location ne sont néanmoins plus qu’excep-
tionnellement accordés. Il existe malgré tout encore des cas de figure dans lesquels
on peut envisager comme mesure complémentaire le cautionnement direct par la
Confédération d’un prêt garanti par une hypothèque de rang postérieur. Les caution-
nements remplacent alors les prêts. Les logements faisant l’objet de cautionnements
doivent viser les mêmes objectifs que ceux encouragés par des prêts. Les exigences
selon les conditions générales de la section 1 doivent également être remplies. Le
propriétaire doit en outre disposer d’un capital propre d’un certain montant. Les
loyers sont fixés sur la base des coûts immobiliers et également soumis à un contrôle
officiel.
2.2.10 
Durée de l’aide fédérale (art. 19)
La durée de l’aide fédérale est limitée à 25 ans. L’expérience a montré qu’après
25 ans même les bâtiments de bonne qualité ont besoin des premiers travaux de
rénovation importants. Si le bénéficiaire n’a plus droit à la réduction d’intérêts
depuis un certain temps, l’Office fédéral peut exiger, selon al. 2, dans un délai
raisonnable, un changement du mode de financement et la fin de l’aide fédérale. On
Charges locatives pour des logements locatifs en tenant compte des prêts
 Aucun prêt nécessaire
 Charges locatives sans frais acc. entre 18% et 26% du revenu brut
 Charges locatives sans frais acc. à plus que 26% du revenu brut
7.00%
 Rendement brut
5.50%
 Taux d'intêret pour le calcul de l'effet de la diminution des prêts
Taille du logement
Coût de revient
admis
Montant du
prêt
Effet de la
diminution
Charges locatives en % sans frais acc.
par rapport à un revenu brut de
45’000
55’000
65’000
75’000
1 / 2 pièces
200'000
70'000
27.50%
22.56%
18.45%
---
---
3 pièces
250'000
90'000
28.29%
27.89%
22.82%
19.31%
---
4 pièces
320'000
115'000
28.24%
35.72%
29.23%
24.73%
21.43%
5 pièces
380'000
135'000
27.91%
42.61%
34.86%
29.50%
25.57%

2682
cherche ainsi à faire rembourser les prêts pour pouvoir en accorder d’autres à
ceux qui en ont besoin.
Si les prêts sont remboursés ou si la Confédération est libérée en tant que caution
avant terme, l’aide fédérale peut, avec l’accord de l’office, exceptionnellement
prendre fin plus tôt que prévu. Dans ce cas, les logements ne sont plus soumis aux
dispositions concernant l’aide fédérale, mais à celles ayant trait aux logements non
subventionnés, les loyers n’étant ainsi plus contrôlés.
2.2.11 
Maintien de l’affectation (art. 20)
Tant que dure l’aide fédérale, les logements faisant l’objet de mesures d’encourage-
ment ne peuvent être destinés à un autre usage que celui de l’habitation (interdiction
de changement d’affectation). Afin de garantir le maintien de l’affectation, la Confé-
dération jouit de droits d’emption et de préemption sur les logements à hauteur de
leur valeur de rendement. Cette valeur a été choisie afin de garantir le maintien de
l’affectation quelle que soit la situation économique. L’interdiction de changement
d’affectation ainsi que les droits d’emption et de préemption qui lui sont liés doivent
être mentionnés au registre foncier en tant que restrictions de droit public à la
propriété. L’alinéa 4 prévoit néanmoins que ces droits d’emption et de préemption
peuvent être cédés aux cantons, aux communes ainsi qu’aux organisations d’utilité
publique.
2.2.12 
Réalisation forcée (art. 21)
La réalisation forcée met fin prématurément à l’aide fédérale.
2.3 
Logements en propriété à prix modéré (art. 22 à 32)
2.3.1 
Principe (art. 22)
Il est prévu d’encourager la construction, la rénovation et l’acquisition de logements
en propriété à prix modéré.
2.3.2 
Instruments (art. 23)
Pour promouvoir l’accession à la propriété, des prêts sans intérêt ou à taux préféren-
tiel et des arrière-cautionnements sont accordés.
Les prêts s’adressent aux ménages économiquement défavorisés qui pourront ainsi
rénover ou éventuellement acquérir leur logement.
Compte tenu de la réduction d’intérêts, l’accession à la propriété doit cependant
rester supportable. Pour que cet instrument soit bien ciblé, des limites de revenu et
de fortune sont fixées à l’art. 28 LOG.
Les arrières-cautionnements sont destinés à soutenir les jeunes ménages à revenu
seuil, qui n’ont pas suffisamment de capitaux propres pour accéder à la propriété,

2683
mais disposent de revenus suffisants pour supporter la charge de la propriété à long
terme. Les arrière-cautionnements permettront de combler ce manque de fonds
propres et les avances remboursables permettront de réduire la charge initiale de
l’accession à la propriété. Pour ce groupe cible, aucune limite de revenu n’est fixée.
Une limite de fortune est en revanche établie à l’art. 28, al. 1, let. d, LOG afin que
les personnes possédant une fortune et disposant de capitaux propres suffisants ne
profitent pas des mesures d’encouragement.
2.3.3 
Prêts sans intérêts ou à taux préférentiel (art. 24)
Les prêts sont accordés sous forme de montants forfaitaires.
L’office établit les montants des prêts de telle sorte qu’ils correspondent à 15 %
environ des frais d’investissement imputables sans toutefois dépasser une certaine
somme comme, par exemple, 60 000 francs. Ils sont donc moins élevés que ceux des
prêts accordés dans le secteur locatif. Pour l’accession à la propriété, il s’agit d’aider
des ménages qui traversent des difficultés financières à rénover leur habitation ou à
acquérir un modeste logement. A ce niveau, l’octroi de prêts peut apporter une
contribution non négligeable à l’accession à la propriété (voir exemple en
annexe A4). Il faut cependant renoncer à un subventionnement plus important, car
l’expérience a montré, que la propriété pouvait rapidement devenir une trop lourde
charge à supporter en cas de problèmes économiques ou de difficultés personnelles.
D’autre part, il y a le risque de privilégier plus qu’un très petit nombre de ménages à
cause des moyens limités mis à disposition.
Enfin, les prêts doivent être garantis par gage immobilier (al. 1) et amortis (al. 3).
2.3.4 
Réduction d’intérêts (art. 25)
La réduction d’intérêts consentie sur les prêts doit être calculée de telle sorte qu’elle
apporte un soutien substantiel aux groupes d’habitants concernés. Dans le contexte
actuel, seuls les prêts sans intérêt le permettent. On maintient malgré tout la possi-
bilité d’adapter le taux d’intérêt à un éventuel changement dans la situation éco-
nomique.
2.3.5 
Arrière-cautionnements (art. 26)
Les personnes intéressées peuvent s’adresser aux coopératives de cautionnement
hypothécaire prêtes à apporter leur cautionnement auprès des instituts financiers qui
assurent le financement. L’office, de son côté, garantit ces cautionnements par des
arrière-cautionnements et permet ainsi d’assurer le financement de logements en
propriété bon marché.
Le cas échéant, les arrière-cautionnements s’étendent également aux avances rem-
boursables accordées par les instituts financiers.
La procédure se déroule conformément à l’art. 55 LOG: les demandes doivent être
déposées auprès des coopératives de cautionnement hypothécaire.

2684
Il incombe au Conseil fédéral de régler la répartition équilibrée des risques entre
l’office et les coopératives de cautionnement hypothécaire. L’office peut, par exem-
ple, garantir à raison de 70 % les montants maximaux cautionnés par les coopéra-
tives de cautionnement hypothécaire. Les 30 % restants sont, eux, exclusivement
garantis par les coopératives de cautionnement hypothécaire.
2.3.6 
Bénéficiaires de l’aide fédérale (art. 27)
Dans la plupart des cas, les bénéficiaires de l’aide fédérale sont les propriétaires de
logement, mais, en principe, les titulaires d’autres droits réels ou personnels qui con-
fèrent des prétentions semblables à celle qui découlent du droit de propriété y ont
également droit. La formulation choisie permet d’englober tant le droit de cons-
truire, l’usufruit, le droit d’habitation que toutes les nouvelles formes de propriété.
2.3.7 
Conditions d’octroi de l’aide fédérale (art. 28)
En principe, ce sont les personnes qui ne disposent que de fonds propres limités qui
bénéficient des mesures d’encouragement. Les bénéficiaires doivent néanmoins faire
preuve de certaines capacités financières pour assurer le financement de l’accession
à la propriété. Le propriétaire doit notamment disposer d’un capital propre d’un
certain montant (al. 1, let. a).
Il doit également percevoir un revenu suffisant pour assurer, quoi qu’il arrive,
l’amortissement du prêt hypothécaire et le versement des intérêts dus sur ce prêt
(al. 1, let. b). En cas de prêt, il faut également tenir compte de la réduction d’intérêt.
En règle général, le logement est destiné à l’usage personnel du propriétaire et doit
être occupé de façon appropriée (al. 1, let. c). Les prescriptions d’occupation servent
à empêcher les abus tels que la construction, l’acquisition ou la rénovation de grands
logements par des personnes seules profitant de l’aide fédérale.
Sa fortune ne doit pas dépasser une certaine limite (al. 1, let. d), ce qui permet d’ex-
clure les personnes possédant une fortune qui leur permet de financer leur accession
à la propriété par leurs propres moyens.
En cas de prêt (al. 2), une limite de revenu vient s’ajouter car la réduction d’intérêts
constitue déjà une contribution non négligeable, tandis qu’en cas d’arrière-caution-
nement, le taux d’intérêt sur le prêt ne peut être abaissé qu’au niveau du taux
hypothécaire pour la première hypothèque.
Enfin, dans l’al. 3, on précise que le Conseil fédéral fixe le montant du capital
propre requis, le nombre minimum d’occupants et la limite supérieure de revenu et
de fortune par voie d’ordonnance. De même, le Conseil fédéral détermine à quelles
conditions une location peut être autorisée. Dans certains cas, la situation person-
nelle du propriétaire rend la location indispensable. Il en va ainsi quand une
personne se voit obligée de déménager à la suite d’une mutation professionnelle ou
de la prise d’un nouvel emploi. Il arrive également qu’un bénéficiaire de l’aide ne
soit plus en mesure de supporter la charge financière d’un logement en propriété.
Parfois, suivant la situation du marché, le logement ne peut être vendu qu’à perte.
Dans de telles situations, il convient d’autoriser la location et de permettre ainsi au
propriétaire de supporter les charges.

2685
2.3.8 
Contrôle des conditions de réduction des intérêts
(art. 29)
Cet article concerne principalement la réduction d’intérêts consentie sur les prêts.
Cette réduction d’intérêts n’a plus lieu d’être et tombe lorsque le propriétaire ne
respecte plus les prescriptions en matière de revenu, de fortune et d’occupation. Les
prêts passent alors aux conditions du marché. Le respect de ces prescriptions est
contrôlé. Les propriétaires sont tenus de fournir aux offices compétents les rensei-
gnements nécessaires. Lorsque les conditions d’octroi ne sont plus remplies, le
moment où la fin de la réduction d’intérêts prend effet est réglé dans l’ordonnance.
En cas d’arrière-cautionnement, on vérifie en premier lieu que, au moment de leur
octroi, les prescriptions en matière de fortune et d’occupation sont respectées.
2.3.9 
Durée de l’aide fédérale (art. 30)
La durée de l’aide fédérale est limitée à 25 ans (al. 1).
Si le prêt est remboursé ou si la Confédération est libérée en tant qu’arrière-caution,
l’aide fédérale prend fin plus tôt que prévu.
2.3.10 
Maintien de l’affectation (art. 31)
Tant que dure l’aide fédérale, les logements faisant l’objet de mesures d’encourage-
ment ne peuvent pas être détournés de leur affectation. Cela signifie qu’ils doivent
servir pour un usage d’habitation personnel et durable. L’interdiction de changement
d’affectation et la limitation du droit de cession doivent être mentionnées au registre
foncier comme restrictions de droit public à la propriété. Une vente de gré à gré
avant la fin de l’aide fédérale est autorisée à condition que le prêt soit remboursé ou
que la Confédération ait été libérée en tant qu’arrière-caution.
2.3.11 
Aliénation forcée (art. 32)
La réalisation forcée met fin prématurément à l’aide fédérale.
2.4 
Organisations œuvrant à la construction
de logements d’utilité publique (art. 33 à 40)
2.4.1 
Principe (art. 33)
Le principe du soutien aux organisations d’utilité publique déjà énoncé dans l’arti-
cle 1 LOG est confirmé dans cet article. La Confédération encourage la construction
de logements d’utilité publique autant par le biais des organisations faîtières, que
directement au travers des maîtres d’ouvrage grâce aux instruments présentés à la
section 2. Dans le cadre de la LCAP, la Confédération travaille déjà en étroite
collaboration avec ces organisations. Cette collaboration a fait ses preuves et doit
être poursuivie conformément aux prescriptions énoncées.

2686
Les organisations d’utilité publique doivent remplir des conditions minimales en ce
qui concerne le but et son maintien, la gestion, la présentation des comptes et les
statuts.
Les dispositions statutaires faisant référence au but doivent indiquer que l’organisa-
tion se consacre à la promotion des logements bon marché.
Il importe que les organisations d’utilité publique remplissent certaines exigences en
matière de présentation des comptes. Selon l’art. 957 CO, les coopératives sont uni-
quement obligées de tenir exactement les comptes «exigés par la nature et l’étendue
de (leurs) affaires». Pour ce faire, elle doivent présenter pour chaque année un
inventaire, un compte d’exploitation et un bilan «complets, clairs et faciles à consul-
ter» (art. 959 CO). Mais cela n’est pas suffisant. Les coopératives qui veulent
obtenir de l’aide fédérale sont désormais tenues de présenter leurs comptes de la
même façon que les sociétés anonymes (SA) au sens de l’art. 662 ss CO. Cette
exigence doit figurer dans leurs statuts. Ce point fera d’ailleurs objet du contrôle des
statuts. Le Conseil fédéral règle les détails.
2.4.2 
Instruments (art. 34)
Cet article présente une série d’instruments permettant le renforcement de la
position des organisations d’utilité publique. Ces instruments ont parfois un double
but: le soutien direct aux organisations d’utilité publique, d’une part, l’aide indirecte
dont bénéficient en dernier recours les occupants des logements, d’autre part.
Les instruments sont énumérés. Ils sont ensuite présentés aux art. 35 à 38.
2.4.3 
Cautionnements (art. 35)
Ces derniers temps, il est devenu difficile pour les maîtres d’ouvrage d’utilité
publique de lever sur le marché des capitaux les fonds nécessaires au financement
des logements. Comme il le fait déjà, l’office peut cautionner des emprunts par
obligations émis par des centrales d’émission d’utilité publique, qui mettent ensuite
à disposition sous forme de prêts les fonds ainsi obtenus.
Il faut faciliter le refinancement des prêts déjà accordés, qui doivent être rembour-
sés. Dans les prochaines années, de nombreux emprunts émis par la Centrale d’émis-
sion existante arriveront à échéance et devront être remboursés. Se pose alors le
problème du refinancement pour les maîtres d’ouvrage. Afin d’éviter des pertes sur
les engagements de cautionnement, il faudra leur permettre de bénéficier des
nouveaux emprunts émis.
Les centrales d’émission accordent, selon let. a, des prêts aux maîtres d’ouvrage
d’utilité publique, qui doivent respectivement servir à financer des logements en
location à loyer modéré ou du logement en propriété à prix modéré.
Les centrales d’émission accordent, selon let. b, des prêts aux associations de
propriétaires organisées dans un but d’utilité publique, qui, à leur tour, peuvent
mettre cet argent à la disposition de leurs propres membres pour financer des loge-
ments en propriété. Ces prêts ne peuvent être accordés qu’aux propriétaires qui sont
membres d’une organisation d’utilité publique et qui remplissent les conditions
mentionnées à l’art. 28, al. 1, LOG, à savoir qu’ils disposent d’un capital propre

2687
d’un certain montant, qu’ils perçoivent un revenu suffisant pour supporter la charge
financière de la propriété, que leur fortune ne dépasse pas une limite fixée et que
leur logement soit destiné à leur usage personnel. L’octroi des prêts est réglé par les
statuts et le règlement intérieur des organisations participantes. Les propriétaires qui
ne veulent pas adhérer à l’une d’entre elles ont toutefois la possibilité de recourir
aux mesures d’encouragement énoncées à la section 3 pour construire, acheter ou
rénover un logement bon marché. La centrale d’émission existante est organisée en
coopérative privée qui, d’après ses statuts, est sans but lucratif.
Etant donné que les emprunts s’étendent en général sur 10 ans, il conviendrait
d’autoriser les bénéficiaires à procéder au remboursement anticipé de leur emprunt,
mais en leur imposant un taux d’intérêt plus élevé, une prime de risque initial ou une
prime de remboursement. Les moyens ainsi dégagés pourraient alors être remis à la
disposition d’un autre membre aux conditions du marché. Les gains générés par la
différence de taux devraient obligatoirement servir à accroître les fonds propres des
organisations et à consolider leur position.
2.4.4 
Arrière-cautionnements (art. 36)
Il s’agit d’aides au financement en faveur des maîtres d’ouvrage d’utilité publique.
Les arrière-cautionnements garantissent les cautionnements accordés par les établis-
sements de cautionnement hypothécaire auprès des instituts financiers qui assurent
le financement. Il faut à cet égard veiller à une répartition appropriée des risques
entre ces établissements et la Confédération. La garantie de la Confédération peut,
par exemple, couvrir 70 % du montant maximum cautionné par les établissements de
cautionnement hypothécaire. Les 30 % restants doivent être pris en charge par les
établissements de cautionnement hypothécaire eux-mêmes. Des fonds propres mini-
maux sont également exigés, dont le montant sera fixé par voie d’ordonnance, de
même temps que la répartition des risques entre la Confédération et les coopératives
de cautionnement hypothécaire.
2.4.5 
Prêts sans intérêt ou à taux préférentiel
aux organisations faîtières (art. 37)
Actuellement, la Confédération accorde déjà des prêts à taux préférentiel aux orga-
nisations faîtières pour alimenter un Fonds de roulement. Les organisations faîtières
mettent ensuite ces moyens à la disposition de leurs membres. Cette mesure
d’encouragement a fait ses preuves et doit être maintenue. Ces prêts sont accordés
sur le long terme et servent à faciliter le financement restant. Les droits et les
obligations des organisations faîtières quant au Fonds de roulement sont réglés par
des mandats de prestations (voir art. 47 LOG).

2688
2.4.6 
Participations au capital (art. 38)
Actuellement, l’office peut déjà, exceptionnellement, participer directement au
capital des organisations d’utilité publique, à condition que ces dernières aient
besoin de ce capital de garantie pour remplir leurs tâches. L’accent va être mis sur
les participations au capital des établissements de cautionnement hypothécaire pour
l’accession à la propriété.
2.4.7 
Contrôles (art. 39)
L’office contrôle régulièrement l’activité des organisations faîtières, des centrales
d’émission, des établissements de cautionnement hypothécaire et d’autres institu-
tions concernées, qui doivent présenter leur bilan et leur compte de résultat à
l’office. Leur budget peut également être vérifié. Leur rapport d’exploitation ou leur
rapport annuel doit informer sur l’exploitation ainsi que sur la situation économique
et financière. L’office, en tant que bailleur de fonds, a le droit de demander des in-
formations supplémentaires.
2.4.8 
Suspension extraordinaire des mesures
d’encouragement (art. 40)
L’office peut suspendre l’encouragement de leur activité si les organisations d’utilité
publique ne remplissent plus les exigences requises aux art. 33 ou 39. On souligne
ainsi le fait que seuls ceux qui respectent les prescriptions établies peuvent bénéfi-
cier de l’aide fédérale.
2.5 
Recherche (art. 41 et 42)
2.5.1 
Promotion de la recherche (art. 41)
La recherche en matière de logement menée depuis plus de 20 ans dans le cadre de
la LCAP a fait ses preuves en apportant des bases de réflexion et de décision, des
informations et des connaissances. Les publications parues dans le Bulletin du
logement, dans les Rapports de travail sur le logement et sur Internet ont permis de
diffuser les résultats obtenus auprès du public intéressé. Les travaux de recherche
dans le cadre de la LCAP ont été à l’origine de plusieurs innovations en matière de
logement. Etant donné l’importance du logement, des moyens financiers investis et
vu la complexité du marché, il est nécessaire de poursuivre l’activité de recherche.
Les objectifs fixés, comme l’offre suffisante de logements pour les personnes et les
ménages qui connaissent des difficultés économiques ou sociales et l’amélioration
de la qualité des logements en général, ne pourront être atteints que si la recherche
sur le marché du logement fournit les données indispensables servant de bases de
réflexion et de décision.
La recherche en matière de logement doit notamment permettre d’améliorer la trans-
parence du marché, l’offre de logements et l’environnement de l’habitat. Il s’agit de
mieux connaître les processus du marché, les facteurs de coût du logement et les

2689
structures de la propriété. Les statistiques sur l’évolution du marché doivent être
préparées, traitées puis diffusées. Les besoins en nouvelles formes d’habitat doivent
être étudiés. Dans ce contexte, la recherche doit s’attacher à la compréhension des
problèmes existants et à la proposition de solutions pour les résoudre.
La recherche en matière de logement porte sur un large éventail de thèmes. Les prio-
rités sont fixées par la Commission fédérale du logement (CFL) et inscrites dans les
programmes de recherche pluriannuels. L’attribution, la coordination, l’encadrement
et le suivi des mandats de recherche sont assurés par le service de l’office, qui est
compétent en la matière, en collaboration avec des experts externes. Ce service
s’occupe également de l’échange de connaissances avec les institutions nationales et
internationales ainsi que de la publication des résultats obtenus.
L’office mène ses propres activités de recherche, mais il attribue en premier lieu des
mandats de recherche externes à des instituts privés ou publics ou encore à des
experts indépendants.
Par ailleurs, l’office peut participer au financement d’autres projets de recherche,
notamment des autres offices fédéraux, des cantons, des communes et le cas échéant
des personnes privées.
Le soutien aux projets pilotes et aux projets exemplaires doit avoir sa place dans la
future politique d’encouragement. C’est pourquoi on prévoit expressément de soute-
nir les projets exemplaires présentant un caractère novateur et durable par l’octroi de
prêts sans intérêt ou à taux préférentiel et de cautionnements.
Il s’agit d’encourager des projets qui, d’un point de vue qualitatif, constituent des
modèles pour tout le secteur du logement (favorisant, p. ex., les économies
d’énergie, les nouvelles formes d’habitat ou la réaffectation et la reconversion de
locaux). Chaque année, une partie des moyens alloués à l’encouragement doit être
consacrée à ces projets pilotes.
L’office veille au contrôle des mandataires et des bénéficiaires. Les mandats et les
projets doivent faire l’objet d’un suivi approprié et d’une évaluation scientifique.
La recherche en matière de logement ne doit pas rester isolée, mais doit être menée
avec d’autres institutions qualifiées. L’échange de connaissances qui se fait avec
d’autres organisations tant nationales qu’internationales revêt une importance toute
particulière. A l’échelon national, il convient de favoriser les échanges avec d’autres
services fédéraux, cantonaux ou municipaux, universités, hautes écoles et autres
intéressés. Il en va de même à l’échelle internationale, auprès des organisations avec
lesquelles des échanges d’informations et de connaissances existent d’ores et déjà
(p. ex., ONU-Habitat, Commission économique pour l’Europe (CEE) de l’ONU,
Conseil de l’Europe et European Network of Housing Research) et doivent être
maintenus.
2.5.2 
Obligation de fournir des renseignements (art. 42)
Les personnes physiques et morales de droit privé et de droit public sont tenues de
fournir les informations nécessaires à la recherche, sous réserve qu’elles n’aillent
pas à l’encontre d’intérêts privés ou publics prépondérants. Ces renseignements
doivent être fiables et fidèles, transmis gratuitement et assez rapidement. La LCAP
prévoit déjà une telle obligation, qui s’est révélée utile et a été facilement exécutée.

2690
Même dans le cadre de la recherche, on doit en principe observer les prescriptions
de la Loi fédérale du 19 juin 1992 sur la protection des données (Loi sur la protec-
tion des données, LPD, RS 235.1). L’office veille à ce que la procédure soit trans-
parente, qu’elle ménage et protège le plus possible la personnalité des personnes
concernées et qu’elle occasionne le moins de dépenses possibles pour ces dernières.
Les informations servant à la recherche, à la statistique et à la planification ne sont
transmises que sous forme anonyme. Les données anonymes peuvent être publiées
sans autorisation préalable des personnes concernées.
2.6 
Financement et émoluments (art. 43 à 45)
2.6.1 
Mise à disposition de moyens financiers (art. 43)
On prévoit que l’Assemblée fédérale adopte les moyens financiers nécessaires à la
charge du compte financier par le biais de crédits d’engagement pluriannuels. Cela
concerne les prêts sans intérêt ou à taux préférentiel visés à l’art. 11, let. a, à
l’art. 23, let. a et à l’art. 34, let. c, LOG, les participations au capital visées à
l’art. 34, let. d, LOG ainsi que les cautionnements et les arrière-cautionnements visés
à l’art. 11, let. b, à l’art. 23, let. b et à l’art. 34, let. a et b. Les moyens destinés à la
recherche ou à l’indemnisation dans le cadre des mandats de prestations n’entrent
pas dans les crédits-cadre, mais figurent dans le budget annuel. Les crédits-cadre
seront proposés dans un message du Conseil fédéral sous la forme d’un arrêté fédé-
ral simple qui n’est pas soumis au référendum. Cela donne au Conseil fédéral la
compétence de prendre des mesures en vertu de la loi et dans la limite des crédits
annuels votés par le Parlement et de prendre les engagements nécessaires à ces
mesures. Le premier de ces crédits-cadre devrait entrer en vigueur en même temps
que la nouvelle loi.
2.6.2 
Emoluments (art. 44)
On prévoit que l’office et les services chargés de l’exécution de la loi peuvent préle-
ver des émoluments raisonnables et modérés pour les décisions qu’ils rendent et les
prestations complémentaires qu’ils fournissent. Les émoluments sont versés en
contrepartie de certaines prestations de l’Etat. Ils sont établis selon les principes de
la couverture des coûts, de la proportionnalité et de l’égalité de droit. Ils doivent être
proportionnels aux prestations fournies. Leur tarif doit être fixé selon un barème et
des critères matériels objectifs et ne doit pas prévoir des variations arbitraires. Ils
doivent être comparables dans différents cas de figures, que ces cas soient impor-
tants ou insignifiants. Une requête de subventionnement ne doit en aucun cas être
rendue impossible ou difficile du seul fait de l’importance des émoluments. Le
Conseil fédéral fixe le montant de ces émoluments.
2.6.3 
Exemption d’émoluments (art. 45)
Les mentions inscrites au registre foncier ainsi que leur modification ou leur
radiation sont exemptées d’émoluments. Sans avoir elles-mêmes d’effet en termes de
droit, elles servent à signaler des faits qui, eux, ont des conséquences sur le plan du

2691
droit, indépendamment de leur inscription. Il s’agit de protéger les acquéreurs qui
doivent être informés des obligations liées à l’aide fédérale.
L’art. 20 LOG établit pour les logements en location que la Confédération jouit, afin
de garantir le maintien de l’affectation, de droits d’emption et de préemption à hau-
teur de la valeur de rendement et que ces droits doivent être mentionnés au registre
foncier comme restrictions de droit public à la propriété. De même, l’art. 31 prévoit
pour les logements en propriété que l’interdiction du changement d’affectation et la
limitation du droit de cession sont mentionnées au registre foncier comme restric-
tions de droit public à la propriété. Ces mentions, qui sont exigées par la Confédéra-
tion, ne doivent donc pas occasionner de frais supplémentaires.
Les extraits du registre foncier et du registre du commerce, dont l’office a besoin
pour remplir ses tâches, sont également exemptés d’émoluments. En effet, pour
obtenir des informations sur la situation dans des cas de mutation, de succession ou
de modification de parcelles, par exemple, l’office a besoin de ces extraits. Ces
derniers ne doivent donc pas occasionner de frais supplémentaires.
2.7 
Exécution (art. 46 à 53)
2.7.1 
Compétence (art. 46)
Il incombe au Conseil fédéral d’édicter les dispositions d’exécution nécessaires par
voie d’ordonnance (al. 1).
L’office est responsable de l’exécution de la nouvelle loi (al. 2). L’art. 10 de
l’Ordonnance du 14 juin 1999 sur l’organisation du Département fédéral de l’éco-
nomie (Org DFE, RS 172.216.1) désigne l’OFL comme étant le centre de compé-
tences de la Confédération en matière de politique du logement.
Une coopération entre l’office et les services cantonaux s’occupant du logement est
prévue. Dans les grandes villes ou agglomérations urbaines, les communes sont
également concernées. D’ailleurs, la présente loi prévoit expressément une coopéra-
tion avec les organisations d’utilité publique qui assument certaines tâches
d’exécution. A cet effet, l’al. 3 prévoit que l’office coordonne l’exécution de la nou-
velle loi avec les différentes instances.
Pour la coopération entre la Confédération et les cantons, on doit veiller à simplifier
les choses. Lorsque les cantons édictent des lois cantonales ayant trait à la LOG et
sont prêts à engager des moyens financiers, on peut rechercher, par souci d’effica-
cité, une certaine harmonisation afin d’éviter les doublons et les recoupements.
2.7.2 
Délégation des tâches d’exécution,
mandats de prestations (art. 47)
Actuellement, il existe plusieurs mandats de prestations avec différentes organisa-
tions faîtières. C’est dans ce cadre, que les organisations faîtières accomplissent,
sur mandat de la Confédération, des tâches de contrôle des prêts, de participation à
l’assainissement, de conseil ou d’organisation de cours de formation continue et de
perfectionnement. La délégation des tâches d’exécution aux organisations faîtières
s’est jusqu’à présent avérée efficace et doit être développée. Cet article confirme que

2692
la Confédération va continuer de confier ces tâches d’exécution non seulement aux
organisations faîtières, mais également aux établissements de cautionnement hypo-
thécaire, aux centrales d’émission et aux autres institutions concernées et conclure
avec elles des mandats de prestations.
Il s’agit là de déléguer à des tiers une tâche publique. Les organisations mandatées
doivent donc observer les principes du droit public dans l’exercice de leur activité.
Elles acquièrent également des compétences décisionnelles puisque les demandeurs
doivent déposer leur demande directement auprès d’elles. Aussi, les rapports entre
les organisations et les demandeurs sont-ils régis par les règles de droit public, ce
qui inclut les voies de droit.
Les organisations faîtières sont des personnes juridiques qui rassemblent en leur sein
un certain nombre de maîtres d’ouvrage d’utilité publique et dont l’activité s’étend
en général à toute la Suisse. Celles qui existent actuellement comptent plus d’une
centaine de membres. Cette taille favorise la coopération et permet une certaine
harmonisation.
Les mandats de prestations déterminent la nature, l’ampleur et la rétribution des
prestations fournies par les mandataires ainsi que les modalités du rapport périodi-
que, du contrôle de la qualité, de l’établissement du budget et de la présentation des
comptes. Les exigences servent à garantir que les tâches déléguées soient accomplies
au mieux.
2.7.3 
Evaluation (art. 48)
Conformément à l’art. 170 Cst., les mesures prises par la Confédération doivent être
évaluées et contrôlées quant à leur efficacité. Il en va de même pour l’engagement
public dans l’encouragement du logement bon marché. L’impact et l’efficacité des
nouvelles réglementations doivent donc être périodiquement évalué et contrôlé. Le
Conseil fédéral veille à ce que cette évaluation scientifique soit effectuée et, une fois
les résultats obtenus, le département qui en est responsable lui présente un rapport et
lui soumet des propositions pour la suite.
2.7.4 
Commission fédérale du logement (art. 49)
La Commission fédérale pour la construction de logements (CFCL), devenue Com-
mission fédérale du logement (CFL), reste l’organe consultatif de la Confédération
en matière de logement. Elle a surveillé les effets de la LCAP, donné son avis en
relation avec les propositions de crédits et les mesures prises dans le cadre de cette
loi, observé l’évolution du secteur du logement et présenté au Conseil fédéral ainsi
qu’au département fédéral compétent des propositions relatives aux modifications de
loi et aux mesures d’exécution. Elle a également examiné les questions concernant le
logement en général, que lui soumettaient le Conseil fédéral, le Département fédéral
de l’économie (DFE) ou l’OFL. Elle a de même pris l’initiative, dans le cadre de ses
attributions, d’examiner certaines questions sur le logement et d’en faire des propo-
sitions au Conseil fédéral. Elle est composée de 20 membres nommés par le Conseil
fédéral et représentant les cantons, les entrepreneurs et financiers, les scientifiques,
les locataires, les bailleurs et propriétaires.

2693
Sous le régime de la LCAP, la CFCL a mené une activité efficace. Elle doit être
maintenue dans le cadre de la nouvelle loi. On prévoit que la commission, sous le
nouveau nom de «Commission fédérale du logement» (CFL) continue de jouer son
rôle d’organe consultatif du Conseil fédéral en matière de logement. Elle surveillera
les effets de la loi, observe les évolutions du marché et soumettra au Conseil fédéral
ainsi qu’au département compétent des propositions relatives aux modifications de
loi et aux mesures d’exécution. Elle suivra également l’évolution du droit du bail et
prendra en charge des tâches assumées auparavant par la Commission fédérale pour
la recherche sur le logement (CRL), dont le mandat à pris fin le 1er janvier 2001. Le
Conseil fédéral nomme les membres et veille à assurer une représentation paritaire
des milieux intéressés, afin que tant les intérêts des locataires que ceux des bailleurs
soient représentés. Cela signifie que la CFL défendra autant les intérêts du côté de la
demande (locataires) que ceux du côté de l’offre (bailleurs et propriétaires). L’office
continuera de tenir le secrétariat.
2.7.5 
Protection des données (art. 50)
La LCAP ne contenait pas de base légale pour réglementer le traitement des don-
nées. Une modification de l’ordonnance relative à la LCAP, qui est entrée en
vigueur le 1er juillet 1998, a permis d’y introduire un article sur la protection des
données. Mais selon les principes de la Loi sur la protection des données, les prin-
cipales dispositions régissant la protection des données doivent être formellement
inscrites dans les lois. La LCAP a donc ensuite été complétée avec l’art. 62a intitulé
«Traitement des données», qui est entré en vigueur le 1er septembre 2000. Cet article
est repris en substance dans la nouvelle loi.
L’office est autorisé à demander et à utiliser les données nécessaires à l’application
de la loi. Il est donc amené à traiter des données sensibles et personnelles concernant
la santé ou des mesures d’aide sociale. L’utilisation de ces données est strictement
réglementée. Elles ne servent qu’à l’examen du droit à l’aide fédérale. Elles sont
confidentielles et ne peuvent être transmises à des tiers que sous certaines conditions
énumérées à l’al. 2.
L’office n’est en effet habilité à communiquer des données à des tiers que si
l’exécution de la loi l’exige et que le requérant en apporte la preuve. Pour les don-
nées sensibles, l’autorisation préalable de la personne concernée est indispensable.
Les données qui ne sont pas sensibles peuvent être rendues accessibles aux tiers
mentionnés au moyen d’une procédure d’appel informatisée. Cette procédure facilite
la collaboration entre l’office et les services cantonaux compétents dans le cadre de
l’application de la loi.
Il incombe au Conseil fédéral de régler par des dispositions d’exécution l’exploi-
tation du système d’information, la responsabilité du traitement des données, les
catégories des données à saisir ainsi que leur durée de conservation, l’accès aux
données, les autorisations de traitement et la sécurité des données.

2694
2.7.6 
Sanctions de droit administratif (art. 51)
Si les autorités sont induites en erreur par des indications inexactes ou par l’altéra-
tion ou la dissimulation de certains faits, ou encore si on tente de le faire,
l’assurance ou le versement de l’aide fédérale devra être refusé et les prestations déjà
versées devront être remboursées. Cette règle qui figure déjà dans la LCAP, s’est
révélée efficace. Elle est donc reprise et complétée par l’«altération de faits». Il
s’agit d’infractions mineures face auxquelles l’office réagit en refusant l’aide
fédérale et en exigeant le remboursement des prestations déjà versées.
Les personnes qui se sont rendues coupables d’une infraction aux art. 37 et 38 LSu
sont non seulement exclues de l’aide fédérale prévue par la présente loi, mais
également exclues de l’aide fédérale prévue par d’autres dispositions et écartées lors
de l’adjudication de travaux de la Confédération.
2.7.7 
Dispositions pénales (art. 52)
L’art. 52 de la présente loi renvoie aux art. 37 à 39 LSu. Ces dispositions permettent
d’uniformiser les éléments constitutifs de l’infraction.
L’art. 37 LSu établit que les dispositions des art. 14 à 18 de la Loi fédérale du
22 mars 1974 sur le droit pénal administratif (Loi sur le droit pénal administratif,
DPA, RS 313.0) s’appliquent à l’escroquerie en matière de prestations et de contri-
butions, aux faux dans les titres, à l’obtention frauduleuse d’une constatation fausse,
à la suppression de titres et à l’entrave à l’action pénale.
L’art. 38 LSu prévoit que la personne qui, dans une procédure relative à une aide ou
à une indemnité, fournit intentionnellement des informations inexactes ou incom-
plètes dans le but d’obtenir un avantage illégitime, est punie de l’amende. C’est l’as-
pect intentionnel qui est ici répréhensible. L’amende est prononcée conformément
aux dispositions du code pénal. Selon l’art. 106 CP, son montant ne peut dépasser
5000 francs. Si la personne en question a agi en vue de réaliser un gain, cette limite
n’est plus valable.
L’art. 39, al. 1, LSu dispose que les infractions visées aux art. 37 et 38 LSu sont
poursuivies et jugées en vertu de la Loi sur le droit pénal administratif (DPA) par
l’office, qui est compétent sur le fond, sous réserve que le Conseil fédéral n’ait
déclarée une autre unité administrative compétente. Selon l’art. 39, al. 2, LSu, les
organismes et les services cantonaux qui assurent l’exécution des actes normatifs
fédéraux relatifs aux aides et aux indemnités sont tenus d’informer les autorités
compétentes dès qu’ils ont connaissance d’infractions visées à l’art. 37 ou 38 LSu.
2.7.8 
Mesures extraordinaires (art. 53)
En cas de force majeure, pour des programmes d’assainissement qui s’imposent,
l’office peut renoncer, totalement ou partiellement, au remboursement des prêts
accordés et honorer avant terme les cautionnements en renonçant à son droit de
recours en tant que caution si cela permet de réduire globalement les risques encou-
rus par la Confédération. La contribution de la Confédération à l’assainissement

2695
n’est possible que si les pertes ainsi occasionnées sont moindres que celles
entraînées par une aliénation forcée.
2.8 
Procédure et voies de droit (art. 54 à 57)
2.8.1 
Contrôle des loyers (art. 54)
Les contrats de bail qui lient les locataires et les bailleurs tombent en principe sous
le coup du droit privé, même s’il y a aide fédérale selon la section 2 de la LOG. Les
contrats de bail sont donc soumis à l’art. 253 ss. CO, sous réserve de l’art. 253b,
al. 3, CO, selon lequel les dispositions sur la contestation des loyers abusifs ne sont
pas valables pour les logements qui bénéficient de mesures d’encouragement et dont
les loyers sont officiellement contrôlés. L’art. 2 de l’Ordonnance fédérale du 9 mai
1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux
(OBLF; RS 221.213.11) fait que les logements qui bénéficient de mesures d’encou-
ragement et dont les loyers sont officiellement contrôlés ne tombent que sous le
coup des art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 274, CO ainsi que des art. 3
à 10 et 20 à 23, OBLF. Ces dispositions évitent un double contrôle des loyers selon
différents critères et ainsi aussi des décisions contradictoires. Ici, il est établi que les
logements faisant l’objet de l’aide fédérale selon la section 2 de la LOG sont soumis
à un contrôle des loyers par l’office pendant la durée de l’aide. C’est donc l’office
qui fixe les modalités de ces loyers. Il en limite le montant par des normes de droit
public. Les règles du CO sur la fixation des loyers ne sont donc pas applicables.
En principe, le contrôle des loyers s’exerce sur l’ensemble de l’immeuble. Pour les
grands immeubles locatifs, où une partie seulement des logements fait l’objet de
l’aide fédérale, les autres logements sont également soumis au contrôle des loyers.
Les maîtres d’ouvrage qui bénéficient des mesures d’encouragement s’engagent à
construire des logements bon marché pour des groupes de population défavorisés et
donc à maintenir les loyers à un niveau peu élevé en se basant uniquement sur les
coûts. Ils ont donc tout intérêt à ce que, dans un même immeuble, les mêmes règles
s’appliquent à tous les loyers. Le contrôle des loyers exercé sur l’ensemble de
l’immeubles permet en outre, le cas échéant, de transférer sur d’autres logements la
réduction d’intérêt consentie sur les prêts.
Une exception à ce principe peut être fait avec l’accord de l’office pour les maîtres
d’ouvrage qui excluent d’emblée certaines catégories de logements des mesures
d’encouragement dont ils bénéficient. Pour ces logements à part s’appliquent les
dispositions du code des obligations.
Dans l’al. 2, la procédure de contrôle des loyers est réglée comme suit: pour les
logements faisant l’objet de l’aide fédérale dans le cadre de la LCAP ou dans celui
de la section 2 de la nouvelle loi, la fixation des loyers et les adaptations de loyers
ne peuvent pas faire l’objet d’une procédure auprès des autorités de conciliation au
sens des dispositions du CO. Les voies de droit prévues pour les locataires consis-
tent donc en une procédure spécifique. Sous le régime de la LCAP, elles sont réglées
à l’art. 17a de l’ordonnance relative à la LCAP (OLCAP), qui ne fait qu’établir que
les locataires peuvent faire contrôler simplement et gratuitement par l’office la
conformité des loyers et des adaptations de loyer.
Les voies de droit sont réglées dans la nouvelle loi et de manière plus approfondie.
Les locataires disposent d’une procédure de recours ordinaire administrative. Ils

2696
peuvent en effet demander à tout moment un contrôle des loyers. S’il s’avère, lors de
ce contrôle, que les loyers sont conformes, l’office en informe les locataires. Mais, si
au contraire, il s’avère que les loyers ne sont pas conformes, l’office impose aux
bailleurs de corriger la situation. Il s’agit avant tout d’informer les parties et de trou-
ver un accord entre elles. Les requêtes doivent donc être traitées sur le mode de la
conciliation. Faute d’accord, l’office tranche en rendant une décision. Cette décision
peut, à son tour, être attaquée devant la Commission de recours du DFE dans un
délai de 30 jours et par voie de recours ordinaire.
La disposition de l’al. 3 correspond à celle de l’art. 274d CO. A l’instar de la procé-
dure devant les autorités de conciliation, la procédure devant l’office est gratuite,
sauf en cas de procédure abusive.
Pour les frais accessoires, ce sont les autorités de conciliation au sens des disposi-
tions du CO qui sont compétentes. Tel était le cas jusqu’en 1998 sous le régime de
la LCAP, mais, dans un arrêt du 2 juillet 1998, le Tribunal fédéral a décidé que les
frais accessoires devaient également être contrôlés par l’OFL pour les logements
LCAP (ATF 124 III 463 ss). Dans les années qui ont suivi, la plupart des contesta-
tions relatives aux frais accessoires ont été réglées par un accord devant les autorités
de conciliation. Dans les cas où les autorités de conciliation se sont déclarées
incompétentes ou où les parties ne sont parvenues à aucun accord, c’est l’OFL qui
est ensuite intervenu pour procéder au contrôle. Avec la LOG, on assiste à un retour
à la pratique en vigueur avant 1998, qui s’était révélée efficace. Le loyer et les frais
accessoires sont clairement séparés: les mesures d’encouragement visent exclusive-
ment sur la réduction du loyer. Ce sont les dispositions du CO qui s’appliquent pour
la différenciation des frais accessoires. Un contrôle séparé des loyers et des frais
accessoires apparaît donc comme opportun et conforme au droit. De plus, il est dans
l’intérêt des parties de pouvoir s’adresser à des autorités de proximité plutôt qu’à
une autorité lointaine pour régler la question du contrôle des frais accessoires. Il est
donc finalement prévu que le contrôle des frais accessoires incombe aux autorités de
conciliation au sens de l’art. 274a CO.
2.8.2 
Traitement des demandes par des tiers mandatés
(art. 55)
Les demandes d’arrière-cautionnements selon les art. 26 et 36 LOG et les demandes
de prêts sans intérêt ou à taux préférentiel selon l’art. 37 LOG sont traitées par les
organisations faîtières et les établissements de cautionnement hypothécaire. Des
demandes de prêts sans intérêt ou à taux préférentiel selon l’art. 24 LOG peuvent
également être traitées par d’autres institutions mandatées. La procédure se déroule
conformément aux dispositions de la loi sur les subventions, comme pour le
traitement des demandes par l’office.
Ce sont donc des organisations faîtières, des établissements de cautionnement
hypothécaire ou d’autres institutions ne faisant pas partie de l’administration
fédérale, qui accordent des prêts ou des arrière-cautionnements aux personnes qui en
font la demande. Il s’agit là d’un transfert de tâches publiques à des tiers qui se
voient conférer des compétences décisionnelles. Les demandes doivent alors être
déposées auprès de ces organisations. La procédure se déroule comme suit:

2697
–
conformément aux art. 26 et 36 LOG, l’office garantit par des arrière-
cautionnements les financements d’immeubles cautionnés par les éta-
blissements de cautionnement hypothécaire. Ce sont donc les établissements
de cautionnement hypothécaire qui apportent leur cautionnement auprès des
établissements financiers qui ont accordés des prêts hypothécaires aux pro-
priétaires et aux maîtres d’ouvrage. Les personnes qui en font la demande
doivent donc s’adresser aux établissements de cautionnement hypothécaire,
qui examineront leur demande et vérifieront que toutes les conditions tech-
niques et financières sont remplies pour pouvoir l’approuver. Les tâches de
ces établissements de cautionnement hypothécaire sont décrites dans les
mandats de prestations;
–
conformément à l’art. 37 LOG, les maîtres d’ouvrage d’utilité publique
reçoivent des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel. Ces prêts ne sont pas
accordés directement par l’office, mais par l’intermédiaire d’organisations
faîtières qui sont chargées de mettre ces fonds à la disposition des maîtres
d’ouvrage d’utilité publique. Les personnes qui en font la demande doivent
donc s’adresser aux organisations faîtières qui examineront leur demande
pour pouvoir l’approuver. Les tâches de ces organisations faîtières, notam-
ment la tâche de l’examen des demandes et la compétence en matière de
décision, ainsi que les modalités de surveillance et de contrôle sont décrites
dans les mandats de prestations;
–
il en va de même pour les demandes de prêts sans intérêt ou à taux préféren-
tiel conformément à l’art. 24 LOG, qui sont traitées par d’autres institutions
chargées de la promotion de l’accession à la propriété de logements bon
marché et mandatées par l’office.
Cette procédure ne s’applique pas aux prêts des centrales d’émission au sens de
l’art. 35 LOG.
2.8.3 
Voies de droit (art. 56)
Pour les aides indirectes au sens des art. 24, 26, 36 et 37 LOG, on peut recourir
contre les décisions des organisations faîtières, des établissements de cautionnement
hypothécaire et des autres institutions concernées auprès de l’office dans un délai de
30 jours après la notification (al. 1). La procédure de recours contre les décisions
des organisations qui ne font pas partie de l’administration fédérale, mais qui dispo-
sent de compétences relevant du droit public pour assumer des tâches qui leur ont
été confiées, est soumise aux dispositions de la Loi fédérale du 20 décembre 1968
sur la procédure administrative (PA, RS 172.021) (art. 1, al. 1, let. e, et art. 47, al. 1,
let. b et c, PA).
On peut recourir contre les décisions de l’office auprès de la Commission de recours
du DFE (REKO/EVD) dans un délai de 30 jours après notification (art. 44 ss. et
art. 71a PA). Le recours doit être déposé en double exemplaire auprès de la
REKO/EVD, accompagné en annexe de la décision de l’office et des pièces servant
de preuves dans la mesure où le recourant en possède. Il doit contenir la requête, les
motifs invoqués avec mention des pièces servant de preuves ainsi que la signature
du plaignant ou de son représentant. Le recours représente une voie de droit com-
plète. Les motifs invoqués peuvent être la violation du droit fédéral, y compris
l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation, la constatation inexacte ou incomplète

2698
des faits pertinents et l’inopportunité (art. 49, let. a, b et c PA). En cas de besoin,
l’assistance judiciaire peut être demandée à la condition que la cause ne soit pas dé-
nuée de totale chance de succès. Le recours est en principe justifié si le recourant est
concerné par la décision contestée et s’il a un intérêt digne d’être protégé à ce que
cette décision soit suspendue ou modifiée (art. 48, let. a, PA).
On peut également recourir contre les décisions rendues sur recours de l’office
auprès de la Commission de recours du DFE.
Dans l’al. 3, il est prévu que, pour le reste, les dispositions générales sur la
procédure fédérale s’appliquent.
2.8.4 
Contestations relatives aux mandats de prestations
(art. 57)
Conformément à l’art. 47, l’office peut attribuer certaines tâches d’exécution aux
organisations faîtières, aux établissements de cautionnement hypothécaire, aux cen-
trales d’émission ainsi qu’aux autres institutions concernées et conclure avec celles-
ci des mandats de prestations. Ces mandats de prestations déterminent la nature,
l’ampleur et la rétribution des prestations fournies par les mandataires ainsi que les
modalités du rapport périodique, du contrôle de la qualité, de l’établissement du
budget et de la présentation des comptes. En cas de contestation portant sur le
respect du contrat, la Commission de recours du DFE rend une décision en tant que
commission d’arbitrage.
2.9 
Dispositions finales (art. 58 à 61)
2.9.1 
Abrogation du droit en vigueur (art. 58)
La Loi fédérale du 19 mars 1965 concernant l’encouragement à la construction de
logements (RS 842) et l’Arrêté fédéral du 11 mars 1971 relatif à de nouvelles mesu-
res visant à encourager la construction de logements (RS 842.01) sont abrogés.
En vertu de l’art. 7 de la Loi fédérale du 19 mars 1965 concernant l’encouragement
à la construction de logements, la Confédération a versé des contributions aux
intérêts sur le capital engagé pour l’ensemble des investissements nécessaires à la
construction de logements locatifs, y compris les coûts fonciers. En vertu de l’art. 13
de la même loi, la Confédération a également accordé des cautionnements à hauteur
de 40 % des frais d’investissement pour les projets de construction pour lesquels elle
versait déjà des contributions aux intérêts sur le capital engagé. Ces versements se
sont poursuivis jusqu’au 31 décembre 1974 (voir art. 21, al. 2, de cette loi).
L’Arrêté fédéral du 11 mars 1971 relatif à de nouvelles mesures visant à encourager
la construction de logements a autorisé l’octroi de 400 millions de francs supplé-
mentaires pour l’encouragement à la construction de logements en vertu de la loi
fédérale du 19 mars 1965.
L’aide fédérale accordée sous le régime de ces deux textes législatifs a désormais
pris fin et les liens qui existaient entre la Confédération et les bénéficiaires de cette
aide sont définitivement révolus.

2699
2.9.2 
Dispositions transitoires (art. 59)
Le dispositif d’encouragement de la LOG doit remplacer celui de la LCAP, même si
la LCAP reste en vigueur. Les engagements de paiement et de remboursement
découlant de l’exécution de la LCAP vont encore durer 25 ans. La LCAP continue
donc de s’appliquer pour ces engagements.
Les dispositions transitoires sont prévues dans six alinéas.
Selon l’al. 1, les demandes qui ont été déposées avant l’entrée en vigueur de la
LOG, mais qui n’ont pas encore fait l’objet d’une décision quant à l’octroi de l’aide
fédérale, sont traitées en application du nouveau droit.
Selon l’al. 2, l’aide fédérale conformément à la LOG peut être rapidement accordée,
sur présentation d’une demande, pour les logements dont les travaux de construction
auront commencés à partir du 1er janvier 2003.
Selon l’al. 3, la LCAP s’applique encore aux mandats de recherche qui ont été
attribués avant l’entrée en vigueur de la LOG.
Dans l’al. 4, on confirme que la Commission fédérale pour la construction de
logements sera remplacée par la Commission fédérale du logement dès l’entrée en
vigueur de la LOG.
Selon l’al. 5, les nouvelles prescriptions sur le contrôle des loyers s’appliquent aux
litiges survenant dans des immeubles locatifs soumis à la LCAP dès l’entrée en
vigueur de la LOG. Cela signifie notamment que, dès lors, l’examen des frais acces-
soires incombera aux autorités de conciliation conformément aux dispositions du
code des obligations. Seuls les litiges portant sur les frais accessoires qui sont déjà
en cours de règlement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi seront réglés par
l’office, ce qui permet de ne pas avoir à transférer à d’autres autorités les pièces et
les documents des procédures en cours.
L’al. 6 introduit une règle spéciale pour les cautionnements accordés par le
Confédération en vertu de la LCAP. Dans le cadre de mesures d’assainissement
financier, la Confédération peut honorer avant terme les cautionnements qu’elle a
accordés pour des immeubles locatifs en vertu de la LCAP et renoncer à son droit de
recours en tant que caution si cela permet de réduire globalement les risques qu’elle
encoure (let. a), si les autres créanciers impliqués déclarent un abandon de créance
substantiel (let. b) et si le propriétaire engage et investit de nouveaux moyens pour le
financement (let. c). Ces dispositions garantissent une certaine symétrie entre les
investisseurs créanciers quant aux pertes qu’ils auront à supporter.
2.9.3 
Prêts accordés en vertu de l’ancien droit (art. 60)
Conformément à l’Arrêté fédéral du 7 octobre 1947 encourageant la construction de
logements pour le personnel de la Confédération, 946 millions de francs de prêts
hypothécaires ont été accordés aux 157 coopératives immobilières pour le personnel
de la Confédération. Or, cet arrêté fédéral a été abrogé en 1993. Ces prêts sont
administrés par l’Administration fédérale des finances (AFF). Comme les coopéra-
tives du personnel fédéral ne peuvent plus bénéficier de nouveaux prêts de la caisse
de pension, l’AFF n’a pratiquement plus de liens avec ces dernières. La gestion des
prêts de coopératives ne constitue pas non plus une tâche essentielle pour l’AFF.
Cette tâche relève en effet de la compétence de l’office, qui, en tant que centre de

2700
compétences pour les questions de logement, est chargé de la promotion des coopé-
ratives de construction de logements d’utilité publique. A l’entrée en vigueur de la
LOG, l’administration de ces prêts sera donc déléguée à l’office. L’art. 60 LOG
constitue la base légale de ce transfert de compétence.
2.9.4 
Référendum et entrée en vigueur (art. 61)
Cette disposition précise que la nouvelle loi est sujette au référendum facultatif et
qu’il incombe au Conseil fédéral de fixer la date de son entrée en vigueur.
3 
Modification de la loi fédérale encourageant
la construction et l’accession à la propriété
de logements
3.1 
Généralités
L’abaissement des loyers prévu par la loi fédérale encourageant la construction et
l’accession à la propriété de logements (LCAP, RS 843) s’étend sur une durée de
25 ans. C’est dans ce délai que les avances accordées pour l’abaissement des loyers
initiaux doivent être remboursées grâce aux montants perçus de la progression des
loyers. Comme l’indiquait à son époque le Conseil fédéral dans son message sur la
LCAP16, le législateur savait déjà alors qu’en cas de perturbations sur le marché et
de stagnation des revenus, les augmentations périodiques de loyers ne pourraient pas
être pratiquées ni les avances remboursées comme prévu. Il a donc introduit dans
l’art. 40 LCAP la possibilité de prolonger le délai de remboursement pour le fixer à
30 ans et de faire remise aux propriétaires de logements locatifs LCAP des avances
et des intérêts encore dus après cette période.
Dans le train de mesures d’assainissement17 qui a été soumis à l’Assemblée fédérale,
une modification de l’art. 40, al. 2 LCAP avait déjà été proposée pour rendre possi-
ble la remise des avances avant l’expiration du délai de 30 ans si la situation sur le
marché du logement l’exigeait et si les pertes occasionnées par les engagements de
cautionnement ou d’endettement pouvaient être évitées ou du moins réduites ou si
les immeubles pouvaient faire l’objet d’une aliénation forcée (FF 1999 III). Cette
modification a été adoptée par les deux Chambres fédérales à la très grande majorité
et est entrée en vigueur le 15 mars 2000 (RO 2000 618, 619).
Outre cette modification qui autorise la remise des avances et des intérêts avant l’ex-
piration du délai de 30 ans, une précision de l’art. 40, al. 2, LCAP concernant la
remise des avances et des intérêts après une période de 30 ans s’imposait, et ce d’au-
tant plus que les premières aides fédérales accordées depuis l’entrée en vigueur de la
LCAP le 1er janvier 1975 arrivent à échéance. En comptant la prolongation de cinq
ans, les aides fédérales accordées en 1975 prennent fin en 2005. A cette date, il fau-
 
16
Message du Conseil fédéral du 17 septembre 1973 relatif à la loi fédérale encourageant la
construction et l’accession à la propriété de logements; FF 1973 II.
17
Message du Conseil fédéral du 24 février 1999 relatif à l’arrêté fédéral sur les mesures
d’assainissement et de réduction des pertes et des risques de paiement dans le cadre
de l’encouragement à la construction et à l’accession à la propriété de logements;
FF 1999 III.

2701
drait que la situation soit clarifiée quant au traitement des avances et des intérêts qui
n’ont pas encore été remboursées. Il s’agit en particulier de confirmer formellement
la décision, déjà prise de façon informelle depuis longtemps, de renoncer définiti-
vement à ces avances et à ces intérêts après une période de 30 ans. Concrètement, il
apparaît en effet absurde qu’un propriétaire continue de payer plus longtemps pour
des abaissements de loyers qui ont été pratiqués plusieures décennies auparavant. De
plus, les loyers basés sur les coûts conformément à la LCAP sont calculés au plus
juste et, dans la plupart des cas, l’argent fait défaut. Le peu qui reste doit de préfé-
rence être consacré aux travaux de rénovation qui maintiendront les logements en
état d’être loués.
L’art. 40, al. 2 LCAP est actuellement formulé sous la forme d’une possibilité sans
précision des conditions. La nouvelle formulation indique justement les conditions
de la remise des avances et des intérêts. La Confédération renonce au reste des avan-
ces et des intérêts si le bénéficiaire a remplit ses obligations selon le plan de
financement et d’amortissement jusqu’à la fin de l’aide fédérale et au plus tard après
30 ans.
Une première étape vers cette solution avait été franchie par le Parlement lors du
vote du refinancement par la Confédération des avances accordées au titre de
l’abaissement de base, qui faisait partie du train de mesures d’assainissement de
1999. Les énormes montants en jeu avaient alors été anticipés. Il pourrait s’agir, se-
lon l’évolution des taux hypothécaires, de 220 à 320 millions de francs étalés sur
10 ans à partir de 2010 environ. Conformément au paquet d’assainissement,
l’administration fédérale des finances prend déjà ses dispositions en vue d’amortir
de façon anticipée la position correspondant à ces prêts.
La deuxième modification de la LCAP porte sur la fin avant terme de l’aide fédérale
rendue possible par la conclusion d’un contrat d’annulation. Dans la mesure où les
intérêts des locataires au bénéfice de subventions sont protégés, la Confédération et
les propriétaires doivent pouvoir, d’un commun accord, mettre fin à l’aide fédérale
avant l’expiration du délai minimum de 25 ans prévu à l’art. 46, al. 1, LCAP. La
surveillance officielle prévue à l’art. 45 LCAP prend également fin en même temps
que l’aide fédérale.
Enfin, la troisième modification concerne les dispositions transitoires et établit que,
dès l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, l’aide fédérale sera accordée en applica-
tion du nouveau droit.
3.2 
Commentaire sur les différentes dispositions
3.2.1 
Art. 40, al. 2, 1re phrase
Selon la nouvelle teneur de cet article, pour les immeubles locatifs, la Confédération
renonce définitivement aux avances et aux intérêts encore dus après une période de
30 ans, si leur échéance de remboursement selon le plan de financement et d’amor-
tissement n’est pas arrivée à cette date. Le renoncement devient alors la règle pour le
bénéficiaire qui a toujours remplit ses obligations selon le plan de financement et
d’amortissement et lorsque le dépassement de la période de 30 ans est uniquement
imputable aux problèmes liés au système de l’abaissement de base. La remise des
avances et des intérêts dont le remboursement a été différé en dehors du plan de
financement est absolument exclue, même après 30 ans. Pour récupérer ces créances,

2702
la Confédération peut en exiger toujours le remboursement et, le cas échéant, recou-
rir à l’aliénation forcée, même après 30 ans.
3.2.2 
Art. 45
La nouvelle teneur de cet article permet de mettre fin à la surveillance officielle en
même temps qu’à l’aide fédérale à la conclusion d’un contrat d’annulation. L’Office
fédéral du logement exerce donc un contrôle sur les loyers tant que les logements
concernés font l’objet de l’aide fédérale. Dès que la Confédération n’y est plus
engagée, la fixation des loyers et le contrôle des abus éventuels sont soumis aux
prescriptions du titre huitième du code des obligations (CO; RS 220).
La surveillance fédérale prend également fin avec l’aide fédérale lorsque la Confédé-
ration fait remise des avances et des intérêts (art. 40).
3.2.3 
Art. 46, al. 1, 2e et 3e phrases
Les logements faisant l’objet de l’aide fédérale sont en principe soumis à une obliga-
tion de maintien du but pendant une période de 25 ans. La modification proposée
introduit une forme de souplesse dans la règle établie en réduisant le délai minimum
de la fin de l’aide fédérale et de l’obligation du maintien de l’affectation par la
conclusion d’un contrat d’annulation à 15 ans. Il est impossible de renoncer à ce
délai minimum parce que les locataires potentiels (personnes seules, familles ou
communauté d’habitation), qui respectent les limites de revenu et de fortune ainsi
que les prescriptions d’occupation, ont droit à l’abaissement supplémentaire I
pendant 15 ans à partir du début de l’aide fédérale. Les intérêts des locataires pou-
vant bénéficier de logements bon marché sont ainsi protégés. En outre, au moment
de la conclusion du contrat d’annulation, plus aucun locataire potentiel ne doit avoir
droit à l’abaissement supplémentaire II (personnes âgées, personnes handicapées,
personnes ayant besoins de soins, personnes soignantes et personnes en formation)
conformément à l’ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la LCAP (RS 843.1),
sachant que l’abaissement supplémentaire II est accordé pendant 25 ans à partir du
début de l’aide fédérale.
La fin avant terme de l’aide fédérale conclue d’un commun accord entre la Confédé-
ration et les propriétaires n’est néanmoins possible que si, à cette date, les avances et
leurs intérêts sont remboursés et la Confédération libérée en tant que caution. La
surveillance officielle prend alors également fin en même temps que l’aide fédérale
(art. 45).
3.2.4 
Art. 65, al. 5
Le nouvel alinéa de cet article vient compléter les dispositions transitoires de la
LCAP en indiquant la date butoir qui marque la fin de l’encouragement LCAP et le
début de l’octroi de l’aide fédérale en vertu de la nouvelle loi fédérale encourageant
le logement à loyer ou à prix modéré. L’aide fédérale selon la LCAP a encore été
promise jusqu’au 1er janvier 2002 sous forme d’abaissement de base et d’abais-
sement supplémentaire. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, seuls des

2703
cautionnements, des arrières-cautionnements et des prêts pourront être encore
accordés aux organisations et maîtres d’ouvrage d’utilité publique dans des
conditions particuliers et dans les limites des moyens financiers encore disponibles.
Ensuite, à l’entrée en vigueur de la Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou
à prix modéré (Loi sur le logement, LOG), l’aide fédérale ne sera plus accordée que
conformément au nouveau droit.
4 
Conséquences
4.1 
Conséquences financières
4.1.1 
Volume d’encouragement
S’agissant de l’engagement financier, l’enjeu est de trouver le juste milieu entre les
restrictions budgétaires et les besoins réels. Le mandat constitutionnel justifiant
l’encouragement peut être rempli de manière satisfaisante seulement si une certaine
masse critique est atteinte et si une certaine stabilité est garantie à long terme. S’il en
va autrement, on peut tout aussi bien renoncer à toute forme d’encouragement. Le
volume adéquat ne se laisse pas, par nature, fixer. La fourchette comprend, d’un
côté, les exigences minimum des groupes cible, de l’autre, les limites usuelles de
l’engagement public. C’est entre les deux que doit se situer le volume de l’encoura-
gement. Il doit néanmoins couvrir les mesures d’encouragement sous forme de prêts
pour environ 2000 logements par an. A cela s’ajoutent, sous forme de cautionne-
ments ou d’arrière-cautionnements, les prestations de garantie apportées au finance-
ment d’environ 1200 logements en location ou en propriété par an. Si toutes les
possibilités offertes sont épuisées, cela donne en tout près de 3200 logements par an,
qui seront rénovés, construits ou acquis avec le soutien de l’Etat. Si on tient compte
du fait que les frais d’investissement sont inférieurs à la moyenne dans le secteur
de la construction bénéficiant de l’encouragement, ce volume représente en valeur
à peu près 5 % des investissements opérés actuellement dans la construction de
logements, qu’il s’agisse de rénovations ou de nouvelles constructions.
Il faut distinguer du volume de l’encouragement évoqué, tous les autres moyens et
prestations de garantie qui, sous forme de prêts et de participations au capital, ser-
vent à renforcer et consolider directement et immédiatement la position des maîtres
d’ouvrage d’utilité publique et de leurs organisations faîtières ou qui servent à cau-
tionner des emprunts. Les premiers doivent permettre d’alimenter le Fonds de rou-
lements des organisations faîtières pendant un certain temps encore, tandis que les
seconds doivent permettre de générer un flux continu de prêts et de maintenir une
source de financement avantageuse pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique,
dans le secteur des logements en location et dans celui des logements en propriété.
Il ne faut pas oublier les coûts liés à l’exécution de la LCAP, qui vont encore durer
environ 25 ans. Il s’agit des paiements d’abaissements supplémentaires qui repré-
senteront encore 145 millions de francs en 2003 et diminueront ensuite chaque
année de 10 millions de francs jusqu’en 2009, ainsi que les pertes sur cautionnement
pour lesquels le plan financier prévoit 45 millions de francs par an entre 2003 et
2005, puis 40 millions de francs par an ensuite. Enfin, pour les avances au titre de
l’abaissement de base, plus aucun crédit ne devrait être accordé à partir de 2003,
sauf si les taux hypothécaires venaient à augmenter.

2704
Le Conseil fédéral entend tenir compte des contraintes budgétaires et déjà limiter à
100 millions de francs en moyenne les dépenses supplémentaires occasionnées par
le nouveau dispositif d’encouragement pendant la phase de démarrage. Ensuite, la
réduction des dépenses liées à l’exécution de la LCAP et l’amortissement des prêts
avec les retours qu’il génère permettront d’apporter une certaine détente et
d’accroître la marge de manœuvre sur le plan financier. Concrètement cela signifie
que, dans un premier temps, le volume d’encouragement fixé initialement ne sera
pas atteint. En effet, le montant des prêts permettant de financer 2000 logements par
an s’élève à 150 millions de francs. En 2003, seulement 870 logements devraient
donc faire l’objet de mesures d’encouragement. Dans un second temps, le volume de
l’encouragement devrait augmenter pour atteindre 1500 logements en 2004, puis
1850 logements en 2005 et 2006. Par la suite, même si on veut maintenir ce niveau,
le besoin de financement va progressivement diminué à partir de 2007. A ce
moment-là, le volume d’encouragement devra être établi en fonction des besoins.
Pour l’heure, le présent message ne porte que sur une première période d’encoura-
gement de quatre ans, pour laquelle le Conseil fédéral propose le crédit présenté en
annexe avec l’arrêté sur le financement correspondant.
4.1.2 
Crédit-cadre 2003 à 2006
Comme l’indique le tableau qui suit, les crédit d’engagement proposés se montent à
496,4 millions de francs pour les prêts et les participations au capital et à
1775 millions de francs pour les engagement éventuels. Les dépenses pour la
recherche ainsi que les indemnisations pour les prestations de tiers pour la promo-
tion de l’accession à la propriété ne sont pas comptées dans le crédit-cadre, mais
inscrites au budget annuel (voir le point 4.1.3).
Crédit-cadre 2003 – 2006 (en mio. de fr.)
1ère année
2003
2ème année
2004
3ème année
2005
4ème année
2006
Prêts
pour les immeubles locatifs et en propriété
60.0
106.0
135.2
135.2
0
augmentation des Fonds de roulement et participations
15.0
15.0
15.0
15.0
0
Cautionnements et arrière-cautionnements
cautionnement des émissions de la centrale d'émissions
0
0
0
0
350.0
cautionnement d'hypothèques de rang postérieur
0
0
0
0
18.0
arrière-cautionnements en faveur des institus de cautionnement
0
0
0
0
75.6
Total des besoins financiers annuels
75.0
121.0
150.2
150.2
443.6
Total du crédit-cadre 2003 – 2006
1'774.4
engagements
annuels pour les
cautionnements
engagements annuels
pour les prêts
496.4

2705
4.1.2.1 
Prêts pour la construction et la rénovation
de logements en location ou en propriété
Les prêts pour la construction et la rénovation de logements en location ou en pro-
priété sont rassemblés sous un même poste. Il est inutile d’allouer d’emblée les
fonds demandés et de les répartir d’avance entre secteur locatif et accession à la pro-
priété ou entre rénovations et nouvelles constructions. L’octroi des prêts et
l’affectation des fonds vont dépendre des besoins effectifs, du nombre de demandes
d’aide déposées et des priorités de l’encouragement. Les moyens mis à disposition
chaque année seront certes répartis par contingents, mais il faut garder la possibilité
de réagir facilement et rapidement à de nouveaux besoins, de telle sorte qu’on
puisse, le cas échéant, accorder des prêts réservés initialement au secteur locatif pour
l’accession à la propriété et inversement.
Certaines hypothèses sur la composition du volume d’encouragement doivent être
formulées pour établir le crédit-cadre pluriannuel, étant donné que les prêts sont
accordés sous la forme de montants forfaitaires calculés en fonction de la forme de
propriété, du type d’investissement et de la taille du logement. Le volume annuel
d’encouragement est donc, dans un premier temps, réparti entre les logements en
location et les logements en propriété et, dans un second temps, entre les rénova-
tions et les nouvelles constructions ainsi qu’entre les différentes tailles de logement.
La clé de répartition pour la première année est de 510 logements en location,
360 logements en propriété. Dans le secteur locatif, pour 170 nouvelles construc-
tions et 340 rénovations, sachant que les montants respectifs des prêts forfaitaires
moyens s’élèvent à 103 000 francs et 72 000 francs, le montant des engagements
atteint 42 millions de francs. Parmi les logements en propriété, pour 225 nouvelles
constructions et 135 rénovations, sachant que le montant des prêts forfaitaires
moyens s’élève à 50 000 francs, le besoin de financement est de 18 millions de
francs. En tout, on obtient une première tranche annuelle de 60 millions de francs et
il en va de même pour l’année suivante. Il faut souligner une nouvelle fois que la
répartition choisie ne constitue pas un précédent pour l’utilisation effective des
fonds.
Les estimations présentées incluent les prêts sans intérêts ou taux préférentiel desti-
nés aux innovations. L’octroi de ces prêts est subordonné à une obligation de suivi
et d’évaluation scientifique. Chaque année de 5 % à 10 % du volume d’encou-
ragement sont réservés pour la promotion des innovations et là encore répartis et
affectés en fonction des besoins réels.
4.1.2.2 
Prêt du Fonds de roulement et participations
au capital
Pour ces mesures, 15 millions de francs par an seront réservés. Ainsi la
participation au capital des organisations d’utilité publique devrait être possible à
certaines conditions et le Fonds de roulement des organisations faîtières devrait
s’accroître pendant 4 ans au moins.

2706
4.1.2.3 
Cautionnements et arrière-cautionnements
Ce poste couvre la garantie des emprunts émis par la CCL, les cautionnements
directs pour le secteur locatif et les arrière-cautionnements pour les établissements
de cautionnement hypothécaire.
Pour la garantie des emprunts émis par la CCL, on prévoit un montant total de près
de 350 millions de francs par an, qui est réparti en deux ou trois tranches. Cette
somme doit servir à la conversion (partielle) des emprunts qui arrivent à échéance
ainsi qu’à l’émission de nouveaux emprunts. Jusqu’à présent, la CCL a émis
18 emprunts pour un montant global de 1790 millions de francs. Quatre d’entre eux
ont déjà été remboursés pour un montant de 385 millions de francs et huit autres
doivent l’être pour un montant de 740 millions de francs d’ici à 2006. Il reste donc
660 millions de francs de garanties supplémentaires pour cautionner de nouveaux
emprunts émis par la CCL.
Pour les cautionnements des hypothèques de rang postérieur, on s’attend à un
volume annuel de 200 logements locatifs par an. Sachant que les frais d’investisse-
ment moyens sont de 300 000 francs par logement avec un cautionnement de 120 %
des hypothèques de rang postérieur (soit 25 % maximum des frais d’investissement),
la somme totale s’élève à 18 millions de francs.
Pour les arrière-cautionnements, l’engagement porte sur 70 % du montant maximum
cautionné par les établissements de cautionnement hypothécaire (120 % des hypo-
thèques de rang postérieur à hauteur de 25 % des frais d’investissement maximum).
On table sur 600 logements en location ou en propriété par an pendant les deux
premières années, puis sur 1000 logements par an pendant les deux années suivan-
tes, sachant que les frais d’investissement moyens sont de 450 000 francs par loge-
ment. Le montant total atteint donc 75,6 millions de francs.
Pour les cautionnements et les arrière-cautionnements, l’ensemble des engagements
se situent à 443,6 millions de francs par an. Pour couvrir les risques de pertes, il faut
prévoir un montant suffisant dans le compte financier.
4.1.3 
Conséquences du crédit-cadre
sur le compte financier
Comme l’indique le tableau qui suit, les engagements pris ne se traduisent en termes
de paiement qu’avec un certain retard (voir la partie surlignée en gris dans le
tableau). Ce phénomène s’explique par le fait que, à l’exception des prêts du Fonds
de roulement, les contributions ne sont versées que dans le courant des travaux
entrepris, à savoir 70 % à l’achèvement du gros œuvre et le reste à la livraison des
logements, sur présentation du décompte des coûts de construction. On ne peut donc
inscrire aux comptes financiers des années 2003 à 2006 que les trois quarts environ
des montants des prêts, qui vont de 35,2 à 138,6 millions de francs entre 2003 et
2006, le dernier quart des montants des prêts s’inscrivant aux comptes financiers des
années 2007 à 2009, soit 87, 31,4 et 13,5 millions de francs pour respectivement
2007, 2008 et 2009. A cela viennent s’ajouter les contributions annuelles non rem-
boursables pour la recherche (1 million de francs) et l’indemnisation des prestations
réalisées dans le cadre des mandats de prestations (0,1 million de francs).

2707
Des obligations de paiement tombent donc entre 2007 et 2009, même si aucun autre
crédit-cadre n’est autorisé. Si d’autres crédits-cadre le sont en revanche pour
financer environ 2000 logements par an, le besoin de financement pour les prêts se
stabilisera à 150 millions de francs, dont une partie croissante pourra être refinancée
par les amortissements.
Si on observe uniquement le besoin de paiement supplémentaire net après l’intro-
duction de la LOG, c’est-à-dire après le décompte des retours sur prêts et du
montant minimum des dépenses pour la LCAP, on s’aperçoit qu’il est nettement
inférieur à 100 millions de francs par an et qu’il ne dépasse pas, la limite à laquelle
le Conseil fédéral entend se tenir. Si le montant maximum des dépenses supplé-
mentaires atteint 96,1 millions de francs en 2006, il diminue rapidement par la suite,
avec ou sans l’octroi de nouveaux crédits-cadre.
4.2 
Frein aux dépenses
Afin de limiter les dépenses publiques, l’art. 159, al. 3, let. b, de la Constitution
impose que les dispositions relatives aux subventions ainsi que les crédits
d’engagement et les crédits de paiement qui prévoient une nouvelle dépense unique
de plus de 20 millions de francs ou des dépenses supplémentaires répétées de plus
de 2 millions de francs soient approuvés par la majorité de tous les membres de
chacune des deux Chambres fédérales. Etant donné que, aussi bien les subventions
qui sont fondées sur les art. 10, 22 et 33 de la loi que les crédits proposés dans le
présent message dépassent les limites fixées, ces dispositions de la loi et l’arrêté sur
l’autorisation des moyens financier est soumis au frein aux dépenses.
Crédits de paiements découlant du crédit-cadre 2003 – 2006 (en mio. de fr.)
1ère année
2003
2ème année
2004
3ème année
2005
4ème année
2006
5ème année
2007
6ème année
2008
7ème année
2009
Prêts pour les immeubles locatifs et en propriété
Paiements découlant du crédit-cadre 2003 – 2006
construction neuve: versement de 70% à la fin du gros-oeuvre
20.2
34.5
44.0
44.0
0
0
0
construction neuve: versement de 30% après décompte
0
0
3.3
10.7
14.9
18.9
13.5
rénovation / acquisition: versement de 100% après décompte
0
26.7
51.8
68.9
72.1
12.5
0
Versements ultérieurs si l'encouragement demeure constant
0
0
0
0
44.0
103.8
121.5
Prêts Fonds de roulement et participations
15.0
15.0
15.0
15.0
15.0
0
0
Mandats de prestations avec les instituts de cautionnement
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
Recherche
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
Total des besoins en financement de la LOG
si le volume d'encouragement reste constant après 2005
36.3
77.3
115.2
139.7
147.1
136.3
136.1
Remboursement des prêts pour les immeubles locatifs et en propriété
0
0
1.2
3.6
8.1
13.5
19.6
Réduction des dépenses LCAP par rapport à 2002
5.0
18.0
26.0
40.0
48.0
61.0
73.0
Augmentation nette des dépenses après introduction de la LOG
par rapport à l'année de référence 2002 (195 mio.)
31.3
59.3
88.0
96.1
91.0
61.8
43.5

2708
4.3 
Conséquences sur le personnel
Les capacités de l’OFL en termes de personnel sont épuisées pour l’exécution de la
LCAP, du droit du bail et de la loi fédérale sur l’amélioration du logement dans les
régions de montagne (LALM). Pour assurer les travaux d’exécution de la nouvelle
loi, une augmentation provisoire du personnel peut être nécessaire. Ces ressources
supplémentaires seront mises à disposition par une répartition interne au sein du
département. A moyen terme et dès que le nombre des affaires LCAP à suivre
diminuera, la dotation en personnel devrait pouvoir être réduite au moins au niveau
actuel. Pour les aides aux coopératives immobilières du personnel de la Confédé-
ration, un poste de l’Administration fédérale des finances sera détaché à l’Office
fédéral du logement.
4.4 
Conséquences sur l’informatique
Pour l’exécution de la LCAP, on dispose actuellement d’un programme informa-
tique efficace. Ce dernier doit encore être adapté au nouveau dispositif d’encou-
ragement. Le coût de l’opération s’élève à près de 300 000 francs.
4.5 
Conséquences économiques
4.5.1 
Nécessité de l’intervention de l’Etat et possibilités
Le logement est un besoin fondamental à l’instar de l’alimentation, la sécurité et
l’éducation. Et c’est parce que tous les individus ne sont pas capables de satisfaire
ce besoin par eux-mêmes que la Constitution fédérale oblige la Confédération à
encourager la construction de logements et à intervenir pour réduire le coût du
logement et inciter à l’accession à la propriété pour un usage personnel. Les mesures
proposées vont permettre de remplir ce mandat constitutionnel. On ne s’écarte
pourtant pas des principes selon lesquels l’offre de logements et son financement
doivent avant tout passer par le marché et le coût du logement doit d’abord être sup-
porté par le locataire ou le propriétaire. L’enquête fédérale sur la consommation de
1998 révèle qu’une partie non négligeable des personnes et des ménages consacre
toujours une part si importante de ses revenus au logement que la satisfaction
d’autres besoins fondamentaux est menacée, voire sacrifiée. Par ailleurs, le marché
du logement fonctionne d’une telle manière que certaines personnes ou certains
ménages sont discriminés pour des raisons ayant trait à la personne. De même, pour
nombre de familles, l’accession à la propriété au moment opportun, c’est-à-dire
lorsque les enfants sont encore petits, reste de l’ordre de l’utopie. Il y a également,
dans les zones rurales où l’offre de logements locatifs est minime, des ménages
économiquement défavorisés qui, faute de pouvoir devenir locataires, doivent
devenir ou rester propriétaires et qui sont tributaires des subsides accordés par les
pouvoirs publics pour rénover leur logement. Et plus le marché est tendu, plus le
coût du logement est élevé et l’accès au marché limité. Actuellement, après une
longue période où l’offre était supérieure à la demande, apparaissent à nouveau des
goulots d’étranglement et des risques de pénurie, en particulier dans les aggloméra-
tions urbaines où le nombre de logements vacants a chuté et où les prix remontent

2709
en flèche. La nécessité de l’intervention de l’Etat est donc d’actualité et s’inscrit de
nouveau à l’ordre du jour.
Les mesures proposées viennent compléter l’offre de logements assurée par le
marché. Elles ne se substituent pas aux mécanismes du marché, ni au jeu de l’offre
et de la demande, ni au mécanisme des prix, mais elles incitent les maîtres d’ouvrage
à construire ou à rénover des logements qui pourront être attribués à des groupes de
population économiquement défavorisés. Dans de nombreux cas de figure, les
constructions et les rénovations auraient été effectuées même s’il n’y avait pas eu
d’aide et de soutien, mais elles n’auraient pas été destinées aux groupes ciblés par la
loi. Le volume de la future aide fédérale, tel qu’il est proposé, permet d’offrir un
soutien de base, qui peut être complété, en cas de besoin, par les cantons et les
communes.
4.5.2 
Conséquences sur les différents groupes
socio-économiques
Dans le secteur locatif, les bénéficiaires directs de l’aide fédérale sont les personnes
et les ménages qui sont souvent touchés par la carence de l’offre: personnes âgées
présentant des revenus modestes, personnes handicapées, familles avec des enfants
ou familles monoparentales. La fixation de plafonds de revenu et de fortune permet
de délimiter les groupes ciblés. Si on retient les plafonds de revenu fixés actuelle-
ment dans la LCAP, on constate, d’après l’enquête fédérale sur la consommation de
1998, qu’à peu près 25 % des ménages font partie des bénéficiaires potentiels dont
le revenu mensuel est inférieur à 5000 francs. Beaucoup d’entre eux voient pour
l’instant leurs besoins satisfaits, mais ils dépendent d’une offre bon marché lors-
qu’ils sont obligés de déménager. Cela vaut également pour les nouveaux ménages
et les nouvelles familles qui se fondent et pour lesquels les prêts proposés permettent
d’obtenir la même réduction de loyer qu’avec l’abaissement de base. L’aide à la
pierre, a pour inconvénient qu’avec le volume d’encouragement visé, seul une partie
des bénéficiaires potentiels peut profiter de cette aide et saisir ainsi la chance
d’habiter un appartement subventionné. Une aide à la personne serait sans doute
plus conforme au but recherché mais également sensiblement plus coûteuse (voir
point 4.5.4).
Par ailleurs, toujours dans le secteur locatif, il importe de donner aux maîtres d’ou-
vrage d’utilité publique les mêmes moyens que ceux dont disposent les acteurs sur le
marché non subventionné. C’est à cette seule condition qu’ils pourront remplir leurs
tâches d’intérêt public. En ce qui concerne l’accès au marché des capitaux, les aides
au financement doivent permettre également aux acteurs du marché d’avoir l’accès
au marché des capitaux dont ils ont besoin. Il s’agit donc de renforcer leur position,
sans que pour autant les autres acteurs intervenant sur le marché soient écartés.
L’aide à l’accession à la propriété soutient, d’une part, les ménages qui ne disposent
pas des capitaux propres suffisants et qui rencontrent des difficultés de financement.
Le cautionnement fédéral leur facilite l’accès aux prêts et leur permet de reporter à
plus long terme la charge financière. Ensuite, ils doivent être capables de supporter
seuls la charge de leur logement. Certains effets d’entraînement ne peuvent être
exclus. Ils peuvent toutefois être tolérés, dans la mesure où les prestations de l’aide à
l’accession à la propriété ne sont que des prestations de garantie. D’autre part, l’aide
s’adresse, sous forme de prêts sans intérêt ou à taux préférentiel, aux ménages de

2710
propriétaires économiquement défavorisés pour leur donner les moyens de rénover
leur logement ou de l’acquérir dans les zones rurales, où les logements locatifs sont
rares.
Le financement de toutes ces mesures est assuré par des fonds publics provenant des
finances fédérales générales. Il s’agit donc de l’argent des contribuables. Afin d’en
garantir une utilisation efficace et conforme aux objectifs fixés, on a imposé, outre
des plafonds de revenu et de fortune, des prescriptions d’occupation. Dès que celles-
ci ne sont plus respectées, l’aide fédérale qui consiste à renoncer aux intérêts sur les
prêts accordés (prêts sans intérêt ou à taux préférentiel) est suspendue. Cela impli-
que une certaine surveillance, mais les maîtres d’ouvrage étant liés par des conven-
tions de prestations, il suffit de pratiquer des contrôles par sondage pour empêcher
les abus.
4.5.3 
Conséquences sur l’économie
Même en tenant également compte de l’encouragement selon la LCAP, l’effort con-
senti chaque année représente moins de 1 % du budget de la Confédération. On ne
doit donc pas en attendre des retombées économiques importantes. Tel n’est
d’ailleurs pas l’intention de la loi. Il ne s’agit pas de stimuler l’activité dans le sec-
teur du logement ni de redresser sa courbe de croissance. Il s’agit plutôt d’abaisser
délibérément le prix de logements qui auraient de toute façon été construits ou
rénovés et de leur donner un caractère social. L’impact de cette politique se mesure
donc avant tout au niveau individuel: amélioration des conditions de logement qui
entraîne une amélioration du bien-être personnel, qui agit, à son tour, sur les
capacités et les performances de l’individu.
Un encouragement général de la construction de logements exigerait beaucoup plus
de moyens. Il n’est toutefois plus opportun et la contribution du secteur de la cons-
truction de logements à la croissance économique reste faible à cause de la faiblesse
de la productivité. Par ailleurs, il n’est pas prévu d’agir pour des raisons de politique
conjoncturelle. L’expérience a montré à cet égard que le long processus de décision
politique et le non moins long processus de production dans ce secteur d’activité ne
permettaient pas de réagir à temps aux variations des cycles conjoncturels et qu’il y
avait alors risque de surproduction. Malgré tout, l’encouragement aura des effets
positifs sur le marché de la construction. L’aide fédérale entraîne des investis-
sements qui, sans elle, n’auraient pas été réalisés ou ne l’auraient été que plus tard.
Cela vaut notamment dans le domaine de la rénovation.
Les effets indirects sur l’économie sont en revanche importants: la satisfaction que
procure le logement apporte une forme de protection sociale dans un contexte de
bouleversements structurels économiques et technologiques. Elle permet de préser-
ver la paix sociale, de maintenir une qualité de vie élevée et représente un atout
pour la qualité du lieu. Une offre de logements satisfaisante dans toutes les régions
favorise également la mobilité et la flexibilité dont l’économie a besoin pour se
développer. Par ailleurs, une offre de logements à loyer ou à prix modérés décharge
les instruments de politique sociales et de prévoyance et prévient la marginalisation
de certaines personnes ou de certains ménages. Le risque de pauvreté et de précarité
qui menace particulièrement les familles actuellement peut être ainsi réduit. On peut
s’attendre à des effets positifs de politique sociale découlant de l’encouragement du
secteur de la construction de logements d’utilité publique puisque les maîtres d’ou-

2711
vrage d’utilité publique ne recherchent pas le profit, ils garantiront à long terme
l’existence d’un parc de logements bon marché. Sans oublier leur rôle dans
l’encadrement et l’intégration de certains groupes de population qui, autrement,
devraient être pris en charge par la collectivité.
Le soutien des projets pilotes ou exemplaire et de la recherche contribue, quant à lui,
à l’innovation et au développement de nouvelles formes de logement, d’habitat et de
construction. De plus, tous les logements faisant l’objet de mesures d’encoura-
gement doivent remplir certains critères de qualité et de coût établis par le système
d’évaluation des logements (SEL) ainsi que certaines exigences en matière de
protection de l’environnement et d’économie d’énergie. Ils permettent donc de faire
avancer la construction à la fois de qualité et bon marché et participent ainsi à la
promotion du développement durable.
4.5.4 
Solutions alternatives
Le transfert de compétences en matière de logement et la délégation de l’encourage-
ment aux cantons, qui étaient initialement prévus dans le cadre de la «réforme de la
péréquation et de la répartition des tâches entre la Confédération et les cantons»
(RPT), de même que la révision constitutionnelle qui allait de pair, ont finalement
été rejetés lors de la procédure de consultation sur la RPT. Lors de la procédure de
consultation sur la LOG, le maintien de la compétence fédérale en la matière a été
salué par une grande majorité.
Le renoncement à tout activité d’encouragement irait à l’encontre du mandat consti-
tutionnel établi et les moyens ainsi épargnés devraient alors être mis à disposition
pour financer l’aide sociale18.
Pour ce qui est des instruments, les solutions alternatives proposées en Suisse et à
l’étranger ont été examinées. L’encouragement selon la LCAP correspond bien à
une économie en pleine croissance. Mais sans un engagement à risque, elle ne peut
résoudre ni le problème de l’insuffisance de fonds propres ni le fait que les coûts
d’un logement sont très élevés. Le système des prêts envisage une solution pour ces
deux problèmes. Il a cependant l’inconvénient de nécessiter au départ d’importants
moyens financiers. Ceux-ci peuvent cependant être calculés à l’avance tandis que les
pertes qui peuvent le cas échéant se produire dans l’application du système LCAP ne
peuvent pas être connues d’avance.
D’un point de vue politico-économique, il faudrait préférer l’aide à la personne à
l’aide à la pierre. Il est actuellement reconnu que l’aide à la personne ou l’aide
directe au loyer serait plus efficace et plus appropriée que l’aide à la pierre pour
ramener les dépenses de logement à un niveau supportable. Par ailleurs, l’aide à
la personne garantit l’égalité de traitement puisqu’il s’agit d’une aide générale, à
laquelle tout le monde a droit. On constate au demeurant qu’à l’étranger, dans diffé-
rents pays d’Europe, par exemple, les aides à la pierre ont été récemment réduites au
profit des aides à la personnes qui, elles, ont été renforcées et mieux ciblées19.
L’Allemagne, l’Autriche, la France, le Danemark, l’Espagne, la France, les Pays-Bas
 
18
Voir «Wirkungen und Nutzen der Wohnbauförderung im Kanton Zürich»,
statistik.info 17/2001, Zurich 2001.
19
Favarger, Les politiques du logement en Europe occidentale, Granges 1998
(www.bwo.admin.ch/d/publikationen/publikationen_index.htm).

2712
et la Suède ont adopté l’aide à la personne sous différentes formes en les complétant
régulièrement par des aides à la pierre. Dans les Etats fédéralistes, la prise en charge
de cette aide est répartie entre les différents niveaux de l’Etat.
Toutefois, quelque soit le modèle choisi, l’aide à la personne coûterait entre 200 et
400 millions de francs par an20 et les versements sont à fonds perdu alors que les
prêts sont remboursables. En outre, dans le système des prêts, le besoin de finance-
ment ne cesse de diminuer dans le temps tandis que, dans le système de l’aide à la
personne, il reste constant mais à un niveau élevé. Enfin, le système des prêts permet
de constituer un parc de logements à loyer modéré alors que l’aide à la personne ne
permet pas d’agir directement sur l’offre. Outre les besoins financiers élevés qui ne
sont pas connus à l’avance, plusieurs arguments plaident en défaveur d’un change-
ment de système: des coûts administratifs relativement élevés, le danger d’une
hausse des prix sur un marché tendu ainsi que le fait d’éviter de charger la discus-
sion sur l’ordre social avec de nouveaux éléments. Par ailleurs, l’aide à la personne
ne résoudrait pas le problème des difficultés d’accès au marché que rencontrent
certains groupes de population. Il faudrait donc la compléter par une aide à la pierre.
Quant à l’option retenue, il faudrait également la compléter par des subventions
individuelles au niveau cantonal ou communal lorsque la réduction d’intérêts con-
sentie sur les prêts ne permet pas d’atteindre la diminution des charges escomptée.
L’option des subventions a, elle aussi, été étudiée, comme alternative à la solution
des prêts. Les subventions permettraient d’obtenir la même réduction que les prêts et
de réduire considérablement, au début du moins, le poste des dépenses inscrit au
budget. Par la suite, le coût total des subventions augmenterait rapidement par effet
de cumul. A partir de la 16e année, le montant total dépasserait le montant des prêts
nets en cours. A la 28e année, pour un volume d’encouragement stable, le montant
nécessaires ne cesserait de croître tandis qu’il n’y aurait plus besoin de nouveaux
crédits pour les prêts. Par ailleurs, un système de subventions implique des caution-
nements avec les risques de pertes que l’on sait. Il favorise également le maintien
des taux d’intérêt à un niveau élevé. En termes de simplicité et de transparence, il est
moins performant, en particulier parce que les subventions sont difficiles à budgéter,
le nombre de bénéficiaires potentiels n’étant pas connu d’avance. Cette alternative
n’a donc pas été retenue.
4.5.5 
Exécution adéquate
La collaboration instaurée entre l’OFL et les offices cantonaux chargés de l’exécu-
tion des mesures d’encouragement a bien fonctionné et s’est avérée efficace sous le
régime de la LCAP. Elle doit donc être poursuivie sous celui de la nouvelle loi. Plu-
sieurs formes de coopération sont envisageables selon que les cantons mènent aussi
une politique d’encouragement ou non. Ces variantes vont être testées pendant les
travaux de préparation de l’ordonnance d’exécution. Plusieurs tâches d’exécution
vont être désormais assurées par des organisations d’utilité publique dans le cadre de
mandats de prestations. Pour les prêts directs de la Confédération, la solution des
montants forfaitaires est simple, transparente et facile à appliquer.
 
20
L’aide au loyer - Principes et modèles de solution, Bulletin du logement, volume 72,
Granges 2001.

2713
5 
Programme de législature
Le projet de loi est inscrit comme objet des grandes lignes dans le Programme de
législature 1999 à 2003 (FF 2000 2337).
6 
Compatibilité avec le droit européen
Au sein de l’UE, la politique du logement est réglée par les Etats au niveau national.
La plupart des Etats membres de l’UE disposent de bases légales pour l’encourage-
ment à la construction et à l’accession à la propriété de logements.
7 
Base légale
7.1 
Constitutionnalité
La nouvelle loi fédérale s’appuie sur l’art. 108 de la Constitution. L’art. 108 Cst.
prévoit que la Confédération encourage la construction de logements, l’acquisition
de maisons ou d’appartements pour usage personnel ainsi que l’activité des maîtres
d’ouvrage et des organisations œuvrant à la construction de logements d’utilité
publique. Pour ce faire, elle prend en considération les intérêts des familles, des
personnes âgées, handicapées ou indigentes.
7.2 
Délégation de la compétence législative
La nouvelle loi fédérale délègue au Conseil fédéral la compétence de légiférer sur
les points suivants:
–
les conditions pour la rénovation de logements existants (art. 7);
–
les dispositions sur le montant du capital propre requis, sur les coûts immo-
biliers à prendre en compte, sur les limites de revenu et de fortune et sur le
nombre minimum d’occupants pour les différents types de logements lors-
que des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel sont accordés (art. 12, al. 3);
–
la répartition équilibrée des risques lorsque des cautionnements sont accor-
dés (art. 26 al. 3);
–
les dispositions sur le montant du capital propre requis, sur le nombre mini-
mum d’occupants, sur la limite supérieure de revenu et de fortune et sur les
conditions auxquelles les logements en propriété peuvent être exceptionnel-
lement loués lorsque des prêts et des arrière-cautionnements sont accordés
(art. 28, al. 3);
–
les exigences minimales pour les organisations bénéficiant de mesures
d’encouragement quant à l’affectation des logements et à la garantie du
maintien de cette affectation, à la gestion, à la présentation des comptes et
aux statuts (art. 33, al. 2);
–
la répartition équilibrée des risques et le montant du capital propre requis
lorsque des arrière-cautionnements sont accordés (art. 36, al. 3);

2714
–
les modalités pour les prêts accordés par l’intermédiaire des organisations
faîtières (art. 37, al. 2);
–
le montant des émoluments (art. 44, al. 2);
–
les prescriptions relatives à l’exploitation du système d’information, à la
responsabilité du traitement des données, aux catégories de données à saisir
ainsi qu’à leur durée de conservation, à l’accès aux données, aux autorisa-
tions de traitement et à la sécurité des données (art. 50, al. 4).
Il s’agit là de réglementations qui ne doivent pas être établies dans la loi afin de
préserver le caractère souple et flexible d’une solution qui peut rapidement être
adaptée à un quelconque changement de contexte économique. En outre, elles
concernent des aspects pour lesquels la connaissance spécifique et l’expérience
pratique nécessitent une normalisation par le Conseil fédéral.
7.3 
Arrêté sur le financement
Conformément à l’art. 167 Cst. ainsi qu’à l’art. 43 du projet de loi LOG, les moyens
financiers qui doivent être mis à disposition sont autorisés par arrêté fédéral simple.

2715
A1
Crédits-cadre de l’encouragement LCAP
Entre 1975 et 1997, sept crédits-cadre ont été votés pour les avances et les enga-
gements conditionnels:
Arrêté fédéral du:
Avances non rem-
boursables
en mio. de fr.
Avances rembour-
sables
en mio. de fr.
Cautionnements et
engagements
d’endettement
en mio. de fr.
4 juin 1975 (RO 1975 1086)
 201
 98
 608
21 juin 1982 (FF 1982 II 478)
 ––
 ––
 200
9 juin 1983 (FF 1983 II 723)
 137
 11
 695
30 septembre 1985 (FF 1985 II 1345)
 515
 65
 2 400
3 octobre 1991 (FF 1991 IV 210)
1205
300
 ––
6 octobre 1992 (FF 1992 VI 149)
 ––
 ––
 7 400
3 décembre 1997 (FF 1998 I 113)
 343,5
129
 225
Total
2401,5
603
11 528
A cela s’ajoute 140 millions de francs de prêts remboursables aux maîtres d’ouvrage
d’utilité publique et 100 millions de francs de participations au capital de la
SAPOMP AG, votés avec l’arrêté fédéral du 20 septembre 1999 sur les mesures
d’assainissement et de réduction des pertes et des risques de paiement dans le cadre
de la l’encouragement à la construction et à l’accession à la propriété de logements.
Dans le cadre des programmes d’occupation et d’investissement, quatre crédits ont
également été votés pour la LCAP:
17 juin 1975 (FF 1975 II 208)
30
––
 24
17 mars 1976 (FF 1976 I 1086)
20
––
 ––
17 mars 1983 (FF 1983 I 1216)
43
21
225
18 mars 1993 (RO 1993, 1068)
––
50
 ––
Total
93
71
249

2716
A2: Nombre de logements aidés selon la LCAP 1976 - 2001 
788
1622
1263
894
1258
1339
1116
1277
4240
4037
3433
3114
2671
2811
1486
982
901
767
877
502
516
325
345
245
216
118
971
250
690
847
2667
5333
7135
9714
5975
6427
2574
1769
1604
2246
2830
1570
1836
3819
2039
1523
1035
1068
915
1101
1362
3310
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Nombre de logements
Propriété
Location

2717
A3: exemples de calcul pour un logement locatif dans la 1ère année de l'aide fédérale
sans aide fédérale
avec aide fédérale
Exemple 1
Appartement de 2 pièces, 60 m2
Coût de revient
200'000
200'000
Financement
Capital étranger 80% sans / 90% avec aide fédérale (1ère hypothèque 65%, 2ème hypothèque 15% / 25%)
160'000
180'000
Capital propre 20% / 10%
40'000
20'000
Charges d'intérêts
1ère hypothèque et capital propre au taux de 4¾%, 2ème hypothèque au taux de 5½%
9'725
9'875
Prêt sans intérêts de la Confédération fr. 70'000.–, réduction d'intérêts résultant de la répartition admise des hypothèques
0
-3'700
Amortissement *
2'000
3'500
Charges d'entretien et d'exploitation de 1% du coût de revient
2'000
2'000
Total net des charges annuelles (loyer net)
13’725
11’675
Loyer mensuel net
1'144
973
Frais accessoires de 12½% du loyer net **
1'716
1'716
Total brut des charges annuelles pour la location (loyer brut)
15’441
13’391
Loyer mensuel brut
1'287
1'116
Exemple 2
Appartement de 4 pièces, 100 m2
Coût de revient
320'000
320'000
Financement
Capital étranger 80% sans / 90% avec aide fédérale (1ère hypothèque 65%, 2ème hypothèque 15% / 25%)
256'000
288'000
Capital propre 20% / 10%
64'000
32'000
Charges d'intérêts
1ère hypothèque et capital propre au taux de 4¾%, 2ème hypothèque au taux de 5½%
15'560
15'800
Prêt sans intérêts de la Confédération fr. 115'000.–, réduction d'intérêts résultant de la répartition admise des hypothèques
0
-6'063
Amortissement *
3'200
5'750
Charges d'entretien et d'exploitation de 1% du coût de revient
3'200
3'200
Total net des charges annuelles (loyer net)
21’960
18’687
Loyer mensuel net
1'830
1'557
Frais accessoires de 12½% du loyer net **
2'745
2'745
Total brut des charges annuelles pour la location (loyer brut)
24’705
21’432
Loyer mensuel brut
2'059
1'786
* Amortissement de la 2ème hypothèque en 15 ans et du prêt en 20 ans
** Frais accessoires moyens en Suisse; Gerheuser, Résultats de l'enquête fédérale sur la consommation 1998

2718
A4: exemple de calcul pour un immeuble en propriété dans la 1ère année de l'aide fédérale
sans aide fédérale
avec aide fédérale
Rénovation d'une maison familiale de 4½ pièces
Coût de revient
Capital étranger avant rénovation fr. 300'000.– + coût de rénovation fr. 120'000.–
420'000
420'000
Estimation de la valeur vénale après rénovation fr. 500'000.–
Financement
Capital étranger: 1ère hypothèque fr. 325'000.–, 2ème hypothèque fr. 75'000.– / fr. 35'000.–
400'000
360'000
Capital propre nécessaire fr. 20'000.– / prêt de la Confédération fr. 60'000.– **
20'000
60'000
Charges d'intérêts
Avant rénovation au taux de 4¾% sur capital étranger de fr. 300'000.–
14'250
14'250
Suite à la rénovation: 1ère hypothèque au taux de 4¾%, 2ème hypothèque à 5½%, capital propre à 0%
5'313
0
Suite à la rénovation avec prêt sans intérêts de la Confédération de fr. 60'000.–
0
3'113
Amortissement de la 2ème hypothèque respectivement en 15 et en 10 ans *
5'000
3'500
Charges d'entretien 1% du coût de revient
4'200
4'200
Total brut des charges annuelles
28’763
25’063
Charges mensuelles brutes
2'397
2'089
Total de la réduction mensuelle ensuite du prêt de la Confédération
0
308
Par principe, pour un immeuble en propriété on peut partir d'une charge nette plus élevée que pour un immeuble locatif.
* Modèle d'amortissement avec aide fédérale: amortissement de la 2ème hypothèque (1ère à 10ème année), amortissement du prêt (11ème à 25ème année)
** Financement avec capital étranger jusqu'à 80% de la valeur vénale après rénovation.

2719
Table des matières
Condensé
2650
1 Partie générale
2652
1.1 Remarques préliminaires
2652
1.1.1 Base actuelle de l’encouragement à la construction et à l’accession à
la propriété de logements
2652
1.1.2 Réforme de la péréquation financière et de la répartition des tâches:
confirmation du mandat fédéral
2652
1.1.3 Interventions parlementaires
2653
1.2 Réflexion sur l’engagement de l’Etat dans le secteur du logement
2654
1.2.1 Motifs de l’engagement de l’Etat
2654
1.2.2 Nécessité d’une aide fédérale continue et régulière
2655
1.3 Pourquoi une nouvelle politique d’encouragement?
2656
1.3.1 Eléments du dispositif actuel
2656
1.3.2 Bilan et effets de l’encouragement dans le cadre de la LCAP
2657
1.3.3 Problèmes de l’encouragement dans le cadre de la LCAP
2659
1.3.4 Conséquences
2660
1.4 Principes et orientation de la politique préconisée
2660
1.4.1 Situation actuelle et tendances de l’évolution en matière de
logement
2660
1.4.2 Conditions-cadre et principes de la future politique
2664
1.4.3 Objectifs
2665
1.5 Résultats de la procédure de consultation
2666
1.5.1 Obligation de renforcer la promotion de l’accession à la propriété 2667
1.5.2 Avenir de l’amélioration du logement dans les régions de montagne2668
1.5.3 Autres propositions
2668
1.6 Aperçu de la nouvelle politique d’encouragement
2669
1.6.1 Offre de logements en location
2669
1.6.2 Promotion de logements en propriété à prix modéré
2670
1.6.3 Mesures en faveur des organisations d’utilité publique
2671
1.6.4 Recherche et échange de connaissances
2672
1.6.5 Résumé des mesures préconisées
2672
2 Commentaire des différentes dispositions
2673
2.1 Dispositions générales (art. 1 à 9)
2673
2.1.1 But (art. 1)
2673
2.1.2 Objet (art. 2)
2674
2.1.3 Champ d’application (art. 3)
2674
2.1.4 Définitions (art. 4)
2674
2.1.5 Principes régissant les mesures d’encouragement (art. 5)
2675
2.1.6 Besoin et priorités (art. 6)
2676
2.1.7 Rénovation de logements existants (art. 7)
2676
2.1.8 Limites de coûts (art. 8)
2676
2.1.9 Obligation de fournir des renseignements (art. 9)
2677

2720
2.2 Logements à loyer modéré (art. 10 à 21)
2677
2.2.1 Principe (art. 10)
2677
2.2.2 Instruments (art. 11)
2678
2.2.3 Prêts sans intérêt ou à taux préférentiel (art. 12)
2678
2.2.4 Frais accessoires (art. 13)
2679
2.2.5 Obligation de répercuter la réduction d’intérêts (art. 14)
2679
2.2.6 Contrôle des conditions de réduction des intérêts (art. 15)
2679
2.2.7 Détermination des prêts (art. 16)
2680
2.2.8 Réduction d’intérêts (art. 17)
2680
2.2.9 Cautionnements (art. 18)
2681
2.2.10
Durée de l’aide fédérale (art. 19)
2681
2.2.11
Maintien de l’affectation (art. 20)
2682
2.2.12
Réalisation forcée (art. 21)
2682
2.3 Logements en propriété à prix modéré (art. 22 à 32)
2682
2.3.1 Principe (art. 22)
2682
2.3.2 Instruments (art. 23)
2682
2.3.3 Prêts sans intérêts ou à taux préférentiel (art. 24)
2683
2.3.4 Réduction d’intérêts (art. 25)
2683
2.3.5 Arrière-cautionnements (art. 26)
2683
2.3.6 Bénéficiaires de l’aide fédérale (art. 27)
2684
2.3.7 Conditions d’octroi de l’aide fédérale (art. 28)
2684
2.3.8 Contrôle des conditions de réduction des intérêts (art. 29)
2685
2.3.9 Durée de l’aide fédérale (art. 30)
2685
2.3.10
Maintien de l’affectation (art. 31)
2685
2.3.11
Aliénation forcée (art. 32)
2685
2.4 Organisations œuvrant à la construction de logements d’utilité publique
(art. 33 à 40)
2685
2.4.1 Principe (art. 33)
2685
2.4.2 Instruments (art. 34)
2686
2.4.3 Cautionnements (art. 35)
2686
2.4.4 Arrière-cautionnements (art. 36)
2687
2.4.5 Prêts sans intérêt ou à taux préférentiel aux organisations faîtières
(art. 37)
2687
2.4.6 Participations au capital (art. 38)
2688
2.4.7 Contrôles (art. 39)
2688
2.4.8 Suspension extraordinaire des mesures d’encouragement (art. 40)
2688
2.5 Recherche (art. 41 et 42)
2688
2.5.1 Promotion de la recherche (art. 41)
2688
2.5.2 Obligation de fournir des renseignements (art. 42)
2689
2.6 Financement et émoluments (art. 43 à 45)
2690
2.6.1 Mise à disposition de moyens financiers (art. 43)
2690
2.6.2 Emoluments (art. 44)
2690
2.6.3 Exemption d’émoluments (art. 45)
2690
2.7 Exécution (art. 46 à 53)
2691
2.7.1 Compétence (art. 46)
2691
2.7.2 Délégation des tâches d’exécution, mandats de prestations (art. 47) 2691
2.7.3 Evaluation (art. 48)
2692

2721
2.7.4 Commission fédérale du logement (art. 49)
2692
2.7.5 Protection des données (art. 50)
2693
2.7.6 Sanctions de droit administratif (art. 51)
2694
2.7.7 Dispositions pénales (art. 52)
2694
2.7.8 Mesures extraordinaires (art. 53)
2694
2.8 Procédure et voies de droit (art. 54 à 57)
2695
2.8.1 Contrôle des loyers (art. 54)
2695
2.8.2 Traitement des demandes par des tiers mandatés (art. 55)
2696
2.8.3 Voies de droit (art. 56)
2697
2.8.4 Contestations relatives aux mandats de prestations (art. 57)
2698
2.9 Dispositions finales (art. 58 à 61)
2698
2.9.1 Abrogation du droit en vigueur (art. 58)
2698
2.9.2 Dispositions transitoires (art. 59)
2699
2.9.3 Prêts accordés en vertu de l’ancien droit (art. 60)
2699
2.9.4 Référendum et entrée en matière (art. 61)
2700
3 Modification de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession
à la propriété de logements
2700
3.1 Généralités
2700
3.2 Commentaire sur les différentes dispositions
2701
3.2.1 Art. 40, al. 2, 1re phrase
2701
3.2.2 Art. 45 2702
3.2.3 Art. 46, al. 1, 2e et 3e phrases
2702
3.2.4 Art. 65, al. 5
2702
4 Conséquences
2703
4.1 Conséquences financières
2703
4.1.1 Volume d’encouragement
2703
4.1.2 Crédit-cadre 2003 à 2006
2704
4.1.2.1 Prêts pour la construction et la rénovation de logements en
location ou en propriété
2705
4.1.2.2 Prêt du Fonds de roulement et participations au capital
2705
4.1.2.3 Cautionnements et arrière-cautionnements
2706
4.1.3 Conséquences du crédit-cadre sur le compte financier
2706
4.2 Frein aux dépenses
2707
4.3 Conséquences sur le personnel
2708
4.4 Conséquences sur l’informatique
2708
4.5 Conséquences économiques
2708
4.5.1 Nécessité de l’intervention de l’Etat et possibilités
2708
4.5.2 Conséquences sur les différents groupes socio-économiques
2709
4.5.3 Conséquences sur l’économie
2710
4.5.4 Solutions alternatives
2711
4.5.5 Exécution adéquate
2712
5 Programme de législature
2713
6 Compatibilité avec le droit européen
2713

2722
7 Base légale
2713
7.1 Constitutionnalité
2713
7.2 Délégation de la compétence législative
2713
7.3 Arrêté sur le financement
2714
Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés
(Loi sur le logement, LOG) (Projet)
2723
Arrêté fédéral concernant les crédits-cadre pour l’encouragement du
logement à loyer ou à prix modérés (Projet)
2737
Loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de
logements (LCAP) (Projet)
2738

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Message relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés
In
Bundesblatt
Dans
Feuille fédérale
In
Foglio federale
Jahr
2002
Année
Anno
Band
1
Volume
Volume
Heft
15
Cahier
Numero
Geschäftsnummer
02.023
Numéro d'affaire
Numero dell'oggetto
Datum
16.04.2002
Date
Data
Seite
2649-2722
Page
Pagina
Ref. No
10 126 213
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