ch_vb · JAAC 60.51 · 1995-08-30 · de


JAAC 60.51
Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der
Rekurskommission EVD vom 30. August 1995 in
Sachen Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C.,
M. und B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen;
94/CC-001)
Encouragement de la construction et de l’accession à la propriété
de logements; possibilités de modifier un contrat de droit public de
subventionnement; procédure d’exécution du paiement du loyer; prise
en compte de tiers dans la procédure de subventionnement; surveillance
des loyers par l’autorité; dénonciation.
1. Art. 56 al. 2, art. 57 al. 2 et 3 LCAP en relation avec l’art. 75a
Ordonnance relative à la LCAP. Possibilité de modifier un contrat de
droit public de subventionnement.
- Lorsqu’un contrat de droit public de subventionnement prévoit
expressément que les listes des loyers font partie intégrante du contrat,
l’Office fédéral, en tant que partie au contrat, n’est plus compétent
pour libérer les locataires d’une hausse de loyer prévue dans ces listes
(consid. 1.1).
- En cas de contestations relatives aux contrats de droit public, la
Commission de recours DFEP statue sur action de droit administratif
(consid. 1.1).
2. Exécution du paiement du loyer.
La procédure d’exécution du paiement du loyer suit les règles
habituelles de la poursuite pour dettes et celles de la procédure civile
(consid. 1.2).
3. Art. 19 al. 3 LSu. Prise en considération de tiers dans la procédure de
subventionnement.
1

Ne sont pas considérés comme des tiers habilités à recourir les
locataires d’un immeuble pour lequel une aide fédérale a été demandée
en vertu de la LCAP. C’est pourquoi, il n’y a pas lieu de leur notifier la
décision promettant l’octroi de la subvention (consid. 3.1).
4. Art. 45 LCAP en relation avec l’art. 17 Ordonnance relative à la LCAP
et l’art. 71 PA. Surveillance des loyers par l’autorité.
Lorsque les loyers sont rehaussés conformément aux listes des loyers
fixées par l’autorité, les locataires ne disposent pas de moyens légaux
pour contester le caractère abusif de ces hausses (consid. 3.4). Dans ce
cas, il n’existe que la voie de la dénonciation (consid. 5).
Wohnbau- und Eigentumsförderung; Abänderbarkeit eines
öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages; Verfahren zur
Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht; Einbezug Dritter
ins Subventionsverfahren; behördliche Mietzinsüberwachung;
Aufsichtsbeschwerde.
1. Art. 56 Abs. 2, Art. 57 Abs. 2 und 3 WEG in Verbindung mit Art. 75a
Verordnung WEG. Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen
Subventionsvertrages.
- Sind Mietzinslisten als zum Inhalt eines öffentlich-rechtlichen
Subventionsvertrages erklärt worden, so ist das Bundesamt als
Vertragspartei nicht mehr zuständig, einzelne Mieter von einer gestützt
auf die Mietzinslisten erfolgten Mietzinserhöhung zu befreien (E. 1.1)
- Die Rekurskommission EVD entscheidet auf Klage hin bei Streitigkeiten
aus öffentlich-rechtlichen Verträgen (E. 1.1).
2. Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht.
Das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht richtet
sich nach den einschlägigen schuldbetreibungsrechtlichen und
zivilprozessualen Normen (E. 1.2).
3. Art. 19 Abs. 3 SuG. Einbezug Dritter ins Subventionsverfahren.
Die Mieter einer Liegenschaft, für die gestützt auf das WEG Bundeshilfe
beantragt wird, sind keine beschwerdeberechtigten Dritte. Deshalb ist
ihnen die entsprechende Subventionszusicherungsverfügung nicht zu
eröffnen (E. 3.1).
4. Art. 45 WEG in Verbindung mit Art. 17 Verordnung WEG und Art. 71
VwVG. Behördliche Mietzinsüberwachung.
Die Mieter haben keine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit,
Mietzinserhöhungen infolge Anpassung von Mietzinsen an die
behördlich festgelegten Mietzinslisten als missbräuchlich anzufechten
(E. 3.4). Diesfalls besteht einzig der Weg der Aufsichtsbeschwerde (E. 5).
2

Promovimento della costruzione di abitazioni e dell’accesso alla loro
proprietà; possibilità di modificare un contratto di diritto pubblico di
sussidiamento; procedura d’esecuzione del pagamento della pigione;
coinvolgimento di terze persone nella procedura di sussidiamento;
sorveglianza sulle pigioni da parte dell’autorità; denunzia.
1. Art. 56 cpv. 2, art. 57 cpv. 2 e 3 LCAP in relazione con l’art. 75a
ordinanza LCAP. Modificabilità di un contratto di diritto pubblico di
sussidiamento.
- Se le liste delle pigioni sono state dichiarate contenuto integrante di
un contratto di diritto pubblico di sussidiamento, l’Ufficio federale
in qualità di parte contraente non è più competente a liberare singoli
locatori da un aumento della pigione avvenuto sulla base delle liste
delle pigioni stesse (consid. 1.1).
- La Commissione di ricorso DFEP decide su azione in merito a
controversie relative ai contratti di diritto pubblico (consid. 1.1).
2. Esecuzione del pagamento della pigione.
La procedura d’esecuzione del pagamento della pigione è retta dalle
norme abituali dell’esecuzione per debiti e da quelle della procedura
civile (consid. 1.2).
3. Art. 19 cpv. 3 LSu. Coinvolgimento di terzi nella procedura di
sussidiamento.
Non sono considerati terzi autorizzati a ricorrere i locatari di un
immobile per il quale è stato chiesto un aiuto federale ai sensi della
LCAP. Per tale ragione non occorre notificare la decisione che assicura
la concessione del sussidio (consid. 3.1).
4. Art. 45 LCAP in relazione con l’art. 17 ordinanza LCAP e art. 71 PA.
Sorveglianza esercitata dall’autorità sulle pigioni.
Allorquando le pigioni sono aumentate conformemente alle liste delle
pigioni fissate dall’autorità, i locatari non dispongono dei mezzi legali
per contestare il carattere abusivo di tali aumenti (consid. 3.4). In tal
caso esiste unicamente la via della denunzia (consid. 5).
Aus dem Sachverhalt:
Nachdem die Genossenschaftsgruppe H. mit Kaufvertrag vom 6. Februar
1991 diverse Liegenschaften erworben hatte, sicherte ihr das Bundesamt für
Wohnungswesen (hiernach: Bundesamt) mit Verfügung vom 14. August 1991
für den Kauf dieser Liegenschaften Bundeshilfe in Form einer Bürgschaft,
einer Grundverbilligung und einer Zusatzverbilligung zu.
In der Folge sprach die neue Eigentümerin am 27. November 1991 gestützt
auf die Mietzinslisten entsprechende Mietzinserhöhungen auf den 1. April
1992 aus, die von vier Mietern (F., C., M. und B.) fristgerecht bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirkes X sowie vorsorglich beim Bundesamt
3

angefochten wurden. Nachdem das Mietgericht X mit Urteil vom 7. Oktober
1993 die mit amtlichen Formularen mitgeteilten Mietzinserhöhungen
geschützt hatte, beschloss die zweite Zivilkammer des kantonalen
Obergerichtes am 9. Februar 1994 auf entsprechende Rekurse beider Parteien
hin, die sachliche Zuständigkeit der zivilen Gerichte zu verneinen.
Von den vier Mietern unter Hinweis auf die am 12. März 1994 ablaufende
Berufungsfrist angefragt, bestätigte das Bundesamt, dass es die am
23. Dezember 1991 erhobenen Einsprachen materiell behandeln werde. Mit
Verfügung vom 26. Mai 1994 nahm es die den vier Einsprechern gegenüber
eröffneten Mietzinserhöhungen zurück und entschied im wesentlichen, dass
weiterhin - bis zum Abschluss der Renovationsarbeiten - die alten, vor dem
Kauf der Liegenschaften geltenden Mietzinse zu erheben seien.
Gegen diese Verfügung erhob die Genossenschaftsgruppe H. am 27. Juni 1994
Beschwerde bei der Rekurskommission EVD mit dem Antrag, die angefochtene
Verfügung aufzuheben und die Beschwerdegegner zu verpflichten, mit
Wirkung ab 1. April 1992 die den Mietzinsplänen entsprechenden Mietzinse zu
bezahlen.
Aus den Erwägungen:
1. Das Bundesamt hat einen «Einspracheentscheid» und damit eine Verfügung
im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über
das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021) gefällt. Verfügungen des
Bundesamtes unterliegen der Beschwerde an die Rekurskommission EVD
(Art. 59 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974
[WEG], SR 843).
Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen Verfügung
und durch diese in ihren Rechten und Pflichten direkt betroffen. Sie hat
insoweit ein als schutzwürdig anzuerkennendes Interesse an der Änderung
oder Aufhebung der angefochtenen Verfügung und ist somit im Sinne
von Art. 48 Bst. a des Verwaltungsverfahrensgesetzes grundsätzlich zur
Beschwerdeführung legitimiert. Die Eingabefrist sowie die Anforderungen
an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und 52
Abs. 1 VwVG), und der Vertreter hat sich rechtsgenüglich durch schriftliche
Vollmacht ausgewiesen (Art. 11 Abs. 2 VwVG).
Es ist ferner von Amtes wegen zu prüfen, ob auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen. «Hat die Vorinstanz übersehen, dass es
an einer Prozessvoraussetzung fehlt, so ist das im Rechtsmittelverfahren von
Amtes wegen zu berücksichtigen. Unabhängig davon, von wem das (zulässige)
Rechtsmittel stammt, ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und unter
Beachtung des Prozessmangels neu zu befinden, oder nur aufzuheben» (Fritz
Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, S. 73 mit weiteren Hinweisen
auf die Rechtsprechung). Zu den Sachurteilsvoraussetzungen, welche durch
eine Vorinstanz zu beachten sind, gehört unter anderem, dass diese sachlich
und funktionell zuständig ist, die angefochtene Verfügung zu erlassen (vgl. zu
allem BGE 119 V 317 E. 3; René A. Rhinow / Heinrich Koller / Christina Kiss-Peter,
Öffentliches Prozessrecht, Basel 1994, N. 713 ff., N. 863 ff. und N. 965 ff.).
4

1.1. Mit Verfügung vom 14. August 1991 und «Erklärung» hierzu vom
28. Januar 1992 sicherte das Bundesamt der Beschwerdeführerin für den
Kauf der eingangs erwähnten Liegenschaften eine Bundeshilfe in Form einer
Bürgschaft, einer Grundverbilligung und einer Zusatzverbilligung, beginnend
ab 1. Januar 1991, zu. Die Verfügung vom 14. August 1991 bezeichnet
unter anderem den «Lastenplan und die Mietzinslisten» als integrierende
Bestandteile der Verfügung. Die durch diese Verfügung geregelten Rechte
und Pflichten, darunter auch die Verpflichtung, sich der behördlichen
Mietzinskontrolle zu unterwerfen (Art. 45 WEG) und die Mietzinse im
Rahmen des Lastenplans sowie der Mietzinslisten vom 5. Dezember 1991
zu halten, bilden Gegenstand des öffentlich-rechtlichen Vertrages, den die
Beschwerdeführerin am 21. August 1991 durch vorbehaltlose unterschriftliche
Annahme der Verfügung vom 14. August 1991 unbestrittenermassen mit
dem Bundesamt geschlossen hat (Art. 56 Abs. 2, Art. 57 Abs. 3 WEG i.V.m.
Art. 71 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz [Verordnung WEG], SR 843.1).
Bereits hieraus ergibt sich, dass das Bundesamt nicht mehr zuständig war,
die zum Verfügungs- und somit zum Vertragsinhalt erklärten Mietzinslisten
einseitig zum Nachteil der Vertragspartnerin abzuändern. Denn es liegt
bekanntlich im Wesen eines jeden gültig geschlossenen Vertrages, dass er
- ausserhalb der gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsrechte - von keiner
beteiligten Partei nach Belieben einseitig abgeändert werden darf (vgl. BGE
103 Ia 505 E. 4a und 105 Ia 207 E. 2b). Folgerichtig werden Streitigkeiten über
öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne der vorgenannten Bestimmungen
von der Rekurskommission EVD als Schiedskommission und auf Klage
hin entschieden (Art. 75a Verordnung WEG [eingefügt durch Ziff. 22 des
Anhangs zur Verordnung vom 3. Februar 1993 über Vorinstanzen des BGer
und des EVGer, SR 173.51]; Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 3. Februar
1993 über Organisation und Verfahren eidgenössischer Rekurs- und
Schiedskommissionen, SR 173.31). Solche Streitigkeiten liegen somit nicht
mehr im Verfügungsbereich des Bundesamtes. Die Rekurskommission EVD
wurde zudem im vorliegenden Verfahren weder als Schiedskommission
noch von einer der Vertragsparteien auf dem Klagewege angegangen.
Demgegenüber hat das Bundesamt die Anpassung der Mietzinse an die
von ihm festgelegten Mietzinslisten auf Einsprache der vier Mieter hin mit
Verfügung vom 26. Mai 1993 «zurückgenommen» und aufgeschoben, womit es
der Vertragspartnerin und heutigen Beschwerdeführerin vorläufig verwehrt
war, von den Einsprechern die in den Mietzinslisten festgelegten Mietzinse
einzuverlangen. Insoweit hat das Bundesamt den mit der Beschwerdeführerin
geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag einseitig abgeändert, obwohl
es hiezu, nachdem es als Partei selbst im Vertrag eingebunden ist, nicht
zuständig war. Bereits aus diesem Grund ist der angefochtene Entscheid
des Bundesamtes vom 26. Mai 1994 mangels Verfügungszuständigkeit
aufzuheben. Ob dieser Entscheid nicht vielmehr als nichtig zu betrachten
wäre, erscheint der Rekurskommission EVD als fraglich, da im Lichte der - von
der jüngeren Rechtsprechung befolgten - sogenannten Evidenztheorie der der
angefochtenen Verfügung anhaftende Mangel wohl kaum als offensichtlich
oder als zumindest leicht erkennbar erachtet werden kann, zumal das
Bundesamt in casu nicht über Fragen entschieden hatte, welche fraglos
unmöglich in dessen Zuständigkeitsbereich fallen können (vgl. auch 118 Ia 336
5

E. 2a; vgl. zur Evidenztheorie: Ulrich Häfelin / Georg Müller, Grundriss des
allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1993, N. 768 ff.; vgl. auch Gygi, a. a. O.,
S. 74).
(...)
1.2. Nach dem Gesagten ist das Begehren der Beschwerdeführerin um
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides gutzuheissen, wenn auch mit
einer anderen als der von der Rekurrentin vorgebrachten Begründung (Art. 62
Abs. 4 VwVG). Mit der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides aus
formellen Gründen befinden sich das Bundesamt und die Beschwerdeführerin
grundsätzlich im Vertragszustand, wie er vor dem 26. Mai 1994 bestand.
Ein weitergehendes Rechtsschutzinteresse kann die Beschwerdeführerin
für sich jedoch nicht in Anspruch nehmen. Denn steht fest, dass der
vorinstanzliche Entscheid wegen fehlender Zuständigkeit aufzuheben ist,
so könnte im Rahmen des Beschwerdeverfahrens auf Begehren, die über
den Aufhebungsantrag hinausgehen, nur eingetreten werden, soweit hierfür
noch ein Anfechtungsobjekt beziehungsweise Teile davon weiterbestünden,
was vorliegend jedoch nicht zutrifft. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen
der urteilenden Instanz nichts im Wege steht, eine Beschwerdeschrift als
Klageschrift entgegenzunehmen, worauf weiter unten zurückgekommen wird
(E. 4).
Soweit die Beschwerdeführerin verlangt, die Beschwerdegegner seien zu
verpflichten, die in den «rechtskräftigen Mietzinsplänen» vorgesehenen
Mietzinse zu bezahlen, braucht nach dem bisher Gesagten darauf nicht
näher eingegangen zu werden, um so mehr, als sich das Verfahren
zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht nach den einschlägigen
schuldbetreibungsrechtlichen beziehungsweise zivilprozessualen Normen
richtet (vgl. E. 3.3 und 3.4 a. E.). Der Vollständigkeit halber sei auch darauf
hingewiesen, dass Ziff. 5.1 der angefochtenen Verfügung die Nebenkosten
von «den zurückgenommenen Mietzinsen» ausdrücklich ausnimmt. Die
Beschwerdegegner beantragen aber - was im Widerspruch zur Begründung
ihrer Beschwerdeantwort steht - die vorbehaltlose Bestätigung der Verfügung
des Bundesamtes vom 26. Mai 1994. Darauf ist aber nicht weiter einzugehen.
2. Da bei diesem Verfahrensausgang der vorinstanzliche Entscheid wegen
Unzuständigkeit aufzuheben ist, steht gleichzeitig fest, dass das Bundesamt
nicht auf die entsprechenden Einsprachen der Mieter hätte eintreten dürfen.
Es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob die von den Mietzinserhöhungen
betroffenen Mieter allenfalls in das Verwaltungsverfahren, das zur heute
rechtskräftigen Verfügung vom 14. August 1991 und zur Erklärung vom
28. Januar 1992 geführt hatte, miteinzubeziehen gewesen wären (E. 3)
sowie ob die Einsprachen der Mieter nicht als Klagen im Schiedsverfahren
entgegenzunehmen wären (E. 4). Ersteres hängt davon ab, ob die Mieter
in jenem Verfahren als Parteien hätten begrüsst werden müssen. Bejaht
man die Frage, so wäre den Mietern die Verfügung vom 14. August 1991
und die Erklärung vom 28. Januar 1992 ordnungsgemäss zu eröffnen
gewesen, weshalb ein Eröffnungsmangel vorliegen würde (Art. 34 Abs. 1
VwVG). Diesfalls wäre weiter zu prüfen, ob den Mietern hieraus ein Nachteil
erwachsen sein könnte und welche Konsequenzen zu ziehen wären. Wird
die zweite Frage hinsichtlich einer Umwandlung der Einsprachen in
entsprechende Klagen in negativem Sinne entschieden, bleibt schliesslich
6

zu prüfen, ob die Einsprachen allenfalls - nach einem Nichteintretensbeschluss
- als Aufsichtsbeschwerden an die zuständige Aufsichtsbehörde überwiesen
werden könnten (E. 5).
3. Das Bundesgesetz vom 5. Oktober 1990 über Finanzhilfen und
Abgeltungen (Subventionsgesetz [SuG], SR 616.1) sieht den Einbezug
Dritter in das Verfahren zur Gewährung von Subventionen vor.
Aufgrund seines Geltungsbereiches ist es, soweit das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz keine abweichende Regelung enthält, auch
auf den vorliegenden Fall anwendbar (Art. 56 Abs. 2, Art. 57 Abs. 2 WEG
und Art. 71 Abs. 2 Verordnung WEG i.V.m. Art. 2 SUG). Daran ändert auch
der Umstand nichts, dass das Subventionsgesetz einen «Antrag» (mit
Verfügungsinhalt, aber ohne Verfügungsqualität) vorsieht, das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz hingegen die Kredit- oder Beitragszusicherung in
Verfügungsform «kleidet» (Art. 56 Abs. 1 und Art. 57 Abs. 1 WEG). Daraus lässt
sich im vorliegenden Falle infolge der im Ergebnis gleichwertigen Rechtslage
nichts gegen die Anwendbarkeit des Subventionsgesetzes ableiten. Gemäss
Art. 19 Abs. 3 SuG eröffnet die Behörde ihren «Antrag» zum Vertragsschluss
auch «beschwerdeberechtigten Dritten», welche innert 30 Tagen eine
anfechtbare Verfügung verlangen können. Beschwerdeberechtigt ist, wer
durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 48 Bst. a VwVG;
vgl. zum Parteibegriff auch Art. 6 VwVG: wer in seinen «Rechten oder
Pflichten» berührt ist). Damit deckt sich der Parteibegriff beziehungsweise
die Beschwerdebefugnis nach Subventionsgesetz mit derjenigen des
Beschwerdeverfahrens nach Verwaltungsverfahrensgesetz. Im vorliegenden
Fall gilt es bei der Prüfung der Legitimationskriterien zu berücksichtigen, dass
die Verfügung vom 14. August 1991 mit Erklärung vom 28. Januar 1992 die
Rechte und Pflichten, mithin die inhaltlichen Voraussetzungen im Hinblick auf
den zu schliessenden öffentlich-rechtlichen Vertrag über die zu gewährende
Bundeshilfe regeln. Adressat dieser Bundeshilfe können einzig die Träger
und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus sein. Gemeint sind
juristische Personen des öffentlichen und des privaten Rechts, welche auf
gemeinnütziger Grundlage den überwiegenden Teil ihrer Tätigkeit dauernd
der Förderung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohnungs- und
Hauseigentum widmen; nicht aber die Mieter (Art. 51 Abs. 1 WEG i.V.m.
Art. 54 und Art. 56 Verordnung WEG und BBl 1973 II 749 zu Art. 45 WEG).
Demzufolge sind in casu offensichtlich nur die Beschwerdeführerin (als
Hauseigentümerin und Subventionsempfängerin) sowie das Bundesamt
Parteien des öffentlich-rechtlichen Vertrages.
3.1. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz bezweckt, die
Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen
zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den
Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern (Art. 1 Abs. 1
WEG). Daraus folgt, dass der aufgrund dieses Gesetzes geschlossene Vertrag,
soweit er sich tatsächlich gegenüber den Mietern einer unterstellten
Liegenschaft auswirkt, dies nur zu deren Gunsten tun sollte. Die der
Beschwerdeführerin gewährte Bundeshilfe soll die Situation der Mieter
erleichtern und nicht erschweren, unter anderem weil die besonderen
Massnahmen vorab eine Verbilligung der Mietzinse bezwecken (vgl. BBl
1973 II 713, Ziff. 451.1 bzw. den Titel zum 2. Teil des WEG vor den Art. 35 ff.:
7

diese sind übrigens insofern analog heranzuziehen, als die Normen des
vierten Teils des WEG die Bundeshilfe im Zusammenhang mit dem Kauf
von Liegenschaften nicht näher regeln). Dies trifft letztlich auch dann zu,
wenn die Bundeshilfe wie im vorliegenden Fall die durch eine Handänderung
und die Renovation bedingten Mietzinserhöhungen nicht wettmacht
und für die Mieter hieraus trotz Bundeshilfe eine Mietzinserhöhung
resultiert. Denn bei einem Liegenschaftserwerb und einer anschliessenden
Renovation, welche ohne jegliche Bundeshilfe getätigt würden, wäre mit
grösseren Mietzinserhöhungen zu rechnen, als dies bei einer Gewährung
von Bundeshilfe der Fall wäre. Insofern darf als erstellt gelten, dass mit der
die Beschwerdeführerin begünstigenden Beitragszusicherungsverfügung
für die Mieter keine «Nachteile oder besonderen Gefahren» einhergehen.
Solche werden aber nach ständiger Rechtsprechung für die Zulassung als
«Drittbeschwerdeführer contra Adressat» verlangt (Gygi, a. a. O., S. 158 f. mit
zahlreichen Hinweisen auf die umfangreiche Rechtsprechung). Wie soeben
erwähnt ist somit festzuhalten, dass den Mietern ein schutzwürdiges Interesse
an einer Abänderung oder Aufhebung der dem öffentlich-rechtlichen Vertrag
zugrunde liegenden Zusicherungsverfügung fehlt. Weil der zum Vertrag
erhobene Verfügungstext keine direkt die Mieter belastenden Verpflichtungen
enthält, welche diese in einem Masse berühren könnten, das ein spezifisches
Rechtsschutzbedürfnis erheischen würde, sind sie grundsätzlich nicht als
beschwerdeberechtigte Dritte zu betrachten, weshalb ihnen die Verfügung
vom 14. August 1991 (im Sinne des ergänzend anwendbaren Art. 19 Abs. 3 SuG)
nicht zu eröffnen war.
3.2. Diese Betrachtungsweise - das heisst die Verneinung der
Parteistellung der Mieter im Verwaltungsverfahren vor Abschluss des
öffentlich-rechtlichen Vertrages - steht im Einklang mit dem vom Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetz durchwegs verfolgten Konzept, wonach nur
Organisationen, juristische Personen, Bauträger und Eigentümer Adressat
der Bundeshilfe und somit ins subventionsrechtliche Vertragsverhältnis mit
dem Bundesamt eingebunden sein können (Art. 12, Art. 22 Abs. 1, Art. 39,
Art. 47, Art. 51 WEG sowie BBl 1973 II 745). Auf Bundesebene hat sich der
Gesetzgeber - anders als in der Bundesrepublik Deutschland und im Gegensatz
zur subjektbezogenen Direkthilfe gewisser Gemeinden und Kantone - für
das System der sogenannten «Objekthilfe» entschieden. Danach hat die
Bundeshilfe zwar eine unmittelbare, jedoch objektgebundene Verbilligung der
Mietzinse und nicht eine individuelle Direkthilfe («Subjekthilfe») zugunsten
der Mieter zum Gegenstand (BBl 1973 II 714). Die Mieter sind daher in bezug
auf die Bundeshilfe weder Verfügungsadressaten noch Vertragspartei.
3.3. Das Bundesamt hatte die für die Bundeshilfe massgebenden
Anlagekosten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens, das nach der
Unterzeichnung der Verfügung vom 14. August 1991 im öffentlich-rechtlichen
Vertrag mit der Beschwerdeführerin mündete, von Amtes wegen und
unter Beizug von Fachleuten (Art. 68 Verordnung WEG) festzustellen
beziehungsweise zu überprüfen und den einschlägigen Normen des
Wohnbau- und Eigentumsförderungsrechts entsprechend anzurechnen.
Seit Vertragsabschluss untersteht die Beschwerdeführerin der amtlichen
Mietzinsüberwachung durch das Bundesamt. Während der Vertragsdauer
dürfen die von den zuständigen Behörden (in den Mietzinslisten)
festgelegten Mietzinse nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden
8

Mietzinsanpassungen geändert werden (Art. 45 WEG). Werden die
genehmigten Mietzinse überschritten, setzt das Bundesamt eine
Dreimonatsfrist zur Rückzahlung an die Mieter fest und fordert, falls nötig,
die zuviel bezogenen Mietzinse zuhanden der Mieter selbst zurück (vgl.
Art. 17 Abs. 3 Verordnung WEG). Damit ist einerseits erneut zu bestätigen,
dass die Mieter gegenüber dem Empfänger der Bundeshilfe nicht selbst
(rück-) forderungsberechtigt sind, anderseits geht daraus hervor, dass sich
die Mietzinsüberwachung in erster Linie auf die Einhaltung der zuvor nach
Massgabe des Finanzierungsplanes behördlich genehmigten Mietzinse bezieht.
Bei der Festlegung der Mietzinse in den Mietzinslisten ist das Bundesamt
nicht frei. Es hat die öffentlichen Interessen zu vertreten und im Rahmen
des ihm zustehenden Rechtsfolgeermessens darauf zu achten, dass die für
die Bundeshilfe massgebenden und sich auf die Verbilligung der Mietzinse
auswirkenden Berechnungsfaktoren - wie die Anlagekosten - rechtskonform
und angemessen angerechnet werden und die (Unterhalts-)Arbeiten
fristgemäss begonnen beziehungsweise weitergeführt werden (bezüglich
Anlagekosten: Art. 36 und 37 Abs. 2 WEG i.V.m. Art. 24, Art. 51 bis 53 und
Art. 59 Verordnung WEG; bezüglich Unterhaltskosten: Art. 37 Abs. 2 WEG
i.V.m. Art. 24 Verordnung WEG sowie bezüglich Beginn der Arbeiten: Art. 72
Abs. 3 und 4 Verordnung WEG). Dabei ist das Bundesamt verfahrensmässig
an das Verwaltungsverfahrensgesetz und die allgemeinen Rechtsgrundsätze
gebunden. In diesem Sinne darf es keine Mietzinslisten festlegen, welche zu
missbräuchlichen Mietzinserhöhungen führen könnten.
3.4. Damit steht im Einklang, dass die Mieter Mietzinserhöhungen als Folge
der Anpassung der Mietzinse an die behördlich festgelegten Mietzinslisten
nicht nachträglich als missbräuchlich sollen anfechten können. Das Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetz und die dazugehörende Verordnung sehen
deshalb auch kein Einspracheverfahren vor, das die Mieter in Anspruch
nehmen könnten. Dazu gilt es anzumerken, dass es aus Gründen der
Gewaltenteilung dem Richter grundsätzlich verwehrt ist, auf dem Wege der
Rechtsprechung ein Einspracheverfahren einzuführen (vgl. Häfelin / Müller,
a. a. O., N. 167 ff. und N. 191 ff.). Hierfür müsste der Gesetzgeber tätig werden.
Anderseits war - wie bereits erwähnt - die Anrechnung missbräuchlich
hoher Anlagekosten vom Bundesamt bereits zuvor und von Amtes wegen
zu vermeiden. Nach dem Gesagten kann dem Obergericht des Kantons
Zürich insoweit gefolgt werden, als es im vorliegenden Fall um Wohnräume
geht, deren Bereitstellung durch die öffentliche Hand gefördert wurde
und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, so dass die
obligationenrechtlichen Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher
Mietzinse keine Anwendung finden (Art. 253b Abs. 3 des Obligationenrechts
[OR], SR 220, i.V.m. Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. September 1990
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG],
SR 221.213.11). Dies schliesst jedoch nicht aus, dass die Bestimmung, wonach
Mietzinse missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt
wird, oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen,
grundsätzlich auch für Wohnräume Geltung findet, deren Bereitstellung
durch die öffentliche Hand gefördert wird (Art. 269 OR i.V.m. Art. 2 Abs. 2
VMWG). Diese Norm ist somit auch von den Behörden zu beachten, welche
die Mietzinslisten festzulegen haben, bevor sie zum Vertragsinhalt erklärt
werden beziehungsweise nachdem sie in provisorischer Form dem Grundsatz
nach bereits Vertragsinhalt geworden sind. Der Vollständigkeit halber sei
9

darauf hingewiesen, dass sich Art. 253b Abs. 3 OR nur auf die Bestimmungen
über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse bezieht. Das Verfahren
zur Durchsetzung der Mietzinsansprüche des Vermieters an sich und die
Bestimmung betreffend die Mietzinserhöhung (Art. 269d OR) oder betreffend
den Kündigungsschutz (Art. 271 ff. OR) werden davon nicht berührt.
4. (...)
5. Den Mietern, welche sich angesichts der Unterstellung des Mietobjekts
unter das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz mit rechtswidrig
angerechneten Anlagekosten beziehungsweise mit missbräuchlichen
Mietzinserhöhungen konfrontiert zu sehen glauben, bleibt nach dem Gesagten
einzig, Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde zu führen (Art. 71 VwVG)
oder allenfalls den Bund schadenersatzrechtlich verantwortlich zu machen.
(...)
(Die Rekurskommission EVD heisst die Beschwerde, soweit darauf einzutreten
ist, gut und hebt den angefochtenen Einspracheentscheid auf. Sodann tritt
die Rekurskommission EVD auf die Einsprachen der vier Mieter nicht ein
und überweist die Akten an das EVD mit der Einladung zu prüfen, ob die
Mietzinseinsprachen als Aufsichtsbeschwerde entgegengenommen werden
können)
10

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
JAAC 60.51 - Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 30.
August 1995 in Sachen Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C., M. und B. sowie Bundesamt
für Wohnungswesen; 94/CC-001)
In
Verwaltungspraxis der Bundesbehörden
Dans
Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération
In
Giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione
Jahr
1996
Année
Anno
Band
60
Volume
Volume
Seite
---
Page
Pagina
Ref. No
150 003 104
Das Dokument wurde durch das Schweizerische Bundesarchiv und die Bundeskanzlei konvertiert.
Le document a été digitalisé par les Archives Fédérales Suisses et la Chancellerie fédérale.
Il documento è stato convertito dall'Archivio federale svizzero e della Cancelleria federale.