ch_vb · 2007-0097 5455 · 2007-07-04 · de


2007-0097 
5455 
07.052 
Message 
concernant l’abrogation de la loi fédérale sur l’acquisition 
d’immeubles par des personnes à l’étranger 
du 4 juillet 2007 
 
Madame la Présidente, 
Monsieur le Président, 
Mesdames et Messieurs, 
Par le présent message nous vous soumettons, en vous proposant de l’adopter, un 
projet d’abrogation de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des person-
nes à l’étranger. 
Nous vous prions d’agréer, Madame la Présidente, Monsieur le Président, Mesdames 
et Messieurs, l’assurance de notre haute considération. 
4 juillet 2007 
Au nom du Conseil fédéral suisse: 
 
La présidente de la Confédération, Micheline Calmy-Rey 
La chancelière de la Confédération, Annemarie Huber-Hotz

5456 
Condensé 
La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, dite 
Lex Koller, doit être abrogée. Cette loi ne paraît aujourd’hui plus nécessaire. Le 
risque de l’emprise étrangère sur le sol indigène contre laquelle la loi devait lutter 
est devenu tout au plus ponctuel. Une forte demande étrangère n’existe que par 
rapport aux logements de vacances et peu de sites touristiques s’en trouvent tou-
chés. Pour cette raison, le champ d’application de la loi s’est fortement amenuisé au 
fil du temps. Les personnes à l’étranger ont depuis quelque temps déjà le droit 
d’acquérir sans autorisation des immeubles servant d’établissements stables, même 
si elles n’y exercent elles-mêmes pas d’activité commerciale. N’est donc aujourd’hui 
soumise au régime de l’autorisation que l’acquisition de logements de vacances et 
d’habitations non utilisées par le propriétaire. 
Dans certaines régions, la construction de logements de vacances s’est beaucoup 
développée. Elle est caractérisée par une faible utilisation des logements de vacan-
ces, qui ne sont pas loués régulièrement, et par un important effort à fournir au plan 
des infrastructures, qui doivent être adaptées pour quelques périodes de pointe. 
Mais le fait que les logements de vacances se trouvent en mains suisses ou étrangè-
res ne joue aucun rôle. C’est pourquoi des mesures relevant du droit de l’aménage-
ment du territoire sont bien davantage appropriées pour résoudre ce problème que 
le traitement spécial réservé aux personnes à l’étranger. C’est la raison pour 
laquelle un message, relatif à une modification de la loi sur l’aménagement du 
territoire, est soumis au Parlement conjointement avec le présent message. 
Après l’abrogation de la loi, les personnes à l’étranger pourront, dans le respect de 
l’ordre juridique, acquérir des immeubles de manière illimitée, également à titre de 
placement de capitaux. L’abrogation peut donc donner des impulsions économiques 
importantes au plan national. Des investissements étrangers directs dans la cons-
truction de logements peuvent créer ou maintenir des places de travail et augmenter 
l’offre en appartements à louer qui se fait rare à beaucoup d’endroits. 
Pour que les mesures proposées en matière d’aménagement du territoire puissent 
être mises en oeuvre et prendre pleinement effet dans les cantons et les communes, 
la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger ne sera 
abrogée que trois ans après l’entrée en vigueur de la loi sur l’aménagement du 
territoire révisée.

5457 
Message 
1 
Partie générale 
1.1 
Actes législatifs antérieurs à la loi de 1983 
L’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger s’est développée 
après la deuxième guerre mondiale à un tel point qu’elle a été soumise à autorisation 
par un arrêté fédéral du 23 mars 19611 (Lex von Moos) dont la validité était limitée 
à cinq ans et qui est entré en vigueur le 1er avril 1961. Les cantons étaient compé-
tents pour délivrer les autorisations. La Confédération n’avait pas de pouvoir parti-
culier de surveillance. Cet arrêté fédéral a été prorogé à deux reprises pour une durée 
de cinq ans, et certaines dispositions ont été rendues plus rigoureuses2. 
De graves perturbations de l’ordre monétaire international ont obligé le Conseil 
fédéral à interdire également le placement de fonds étrangers dans des immeubles 
suisses, par le biais d’un arrêté du 26 juin 1972 relevant du droit d’urgence (Lex 
Celio)3. Cette interdiction ne touchait toutefois pas l’acquisition d’immeubles afin 
d’exercer un commerce. Des autorisations exceptionnelles pouvaient en outre être 
accordées dans des cas de rigueur pour l’acquisition de logements de vacances. 
Après que la situation monétaire fut stabilisée, la Lex Celio a été abrogée avec effet 
au 31 janvier 1974. 
Au cours de l’année 1971, le nombre des autorisations a fortement augmenté, bien 
que les arrêtés de prorogation aient rendu la Lex von Moos plus restrictive. Le 
Conseil fédéral a donc chargé le Département fédéral de justice et police de préparer 
une révision globale. Le 21 mars 1973, le Parlement a adopté le projet du Conseil 
fédéral4. Pour l’essentiel, ce projet précisait les actes tendant à éluder la loi et pré-
voyait des conditions plus sévères pour l’acquisition de logements de vacances et 
d’appartements dans des apparthôtels (c’est-à-dire des logements de vacances qui 
doivent pendant un certain temps être mis à disposition de l’hôtelier pour une exploi-
tation hôtelière) et le renforcement de la surveillance fédérale, sous forme d’un droit 
de recours de l’administration fédérale à l’encontre des décisions émanant des auto-
rités cantonales de première instance également. Cet arrêté fédéral révisé (Lex 
Furgler) est entré en vigueur le 1er février 1974 et a été prorogé à deux reprises pour 
une durée de cinq et de deux ans5. 
 
1 
Arrêté fédéral du 23 mars 1961 instituant le régime d’autorisation pour l’acquisition 
d’immeubles par des personnes domiciliées à l’étranger (RO 1961 209; FF 1960 II 1253) 
2 
RO 1965 1252, 1970 1195; FF 1964 II 1293, 1969 II 1393 
3 
Arrêté du Conseil fédéral du 26 juin 1972 interdisant le placement de fonds étrangers 
dans des immeubles en Suisse (RO 1972 1074; voir également FF 1972 II 367) 
4 
RO 1974 83; FF 1972 II 1237 
5 
RO 1977 1689, 1982 1914; FF 1977 I 49, 1982 I 1069

5458 
1.2 
Loi de 1983 
1.2.1 
But et points essentiels de la loi en vigueur 
Le 16 décembre 1983, le Parlement a décidé de transformer l’arrêté fédéral de 1961, 
prorogé à plusieurs reprises, en une loi à validité illimitée (Lex Friedrich). Cette loi 
est entrée en vigueur le 1er janvier 19856. 
La loi a pour but de limiter l’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à 
l’étranger afin d’empêcher l’emprise étrangère sur le sol indigène. Elle repose sur les 
piliers suivants: 
– 
acquisition libre de la propriété foncière pour les étrangers ayant le droit de 
s’établir en Suisse, sauf à proximité d’ouvrages militaires importants; 
– 
obligation d’obtenir une autorisation pour l’acquisition d’une résidence prin-
cipale pour les étrangers ayant leur domicile en Suisse; 
– 
système d’autorisation et de contingentement pour l’acquisition de loge-
ments de vacances et d’appartements dans des apparthôtels; 
– 
obligation d’obtenir une autorisation pour l’acquisition d’immeubles servant 
à exercer une activité économique de l’entreprise de l’acquéreur (immeubles 
servant d’établissements stables); 
– 
interdiction du placement de capitaux en immeubles (excepté dans les 
domaines de la prévoyance professionnelle, des assurances, de la construc-
tion de logements à caractère social et de parts de fonds immobiliers faisant 
l’objet d’un marché régulier). 
L’octroi de l’autorisation relève de l’autorité du canton où l’immeuble est sis. 
L’autorisation ne peut être accordée que pour des motifs prévus par la loi et, le cas 
échéant, par le droit cantonal. 
1.2.2 
Acquisition de logements de vacances 
D’après la Lex Friedrich, toutes les autorisations pour les logements de vacances et 
les appartements dans des apparthôtels doivent être imputées au contingent cantonal. 
Les unités non utilisées par un canton peuvent être transférées sur l’année suivante. 
Dans l’annexe 1 à l’ordonnance du 1er octobre 1984 sur l’acquisition d’immeubles 
par des personnes à l’étranger (OAIE)7, le Conseil fédéral avait arrêté pour les 
années 1985 et 1986 un contingent de 2000 unités par année au plan national. Par la 
suite, 1800 unités par année ont été prévues pour 1987 et 19888, 1600 unités par 
année pour 1989 et 19909 et 1420 unités par année pour 1991 et 199210, afin de tenir 
compte de l’art. 11 de la loi qui exigeait une réduction par étapes des contingents. 
Pour les années 1993 à 2002, le Conseil fédéral a renoncé à une nouvelle réduction 
du chiffre maximal, en raison de la situation économique tendue en Suisse qui 
touchait en particulier également le secteur de la construction. En 1996, répondant 
 
6 
Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à 
l’étranger; LFAIE (RS 211.412.41; RO 1984 1148; FF 1981 III 553) 
7 
RS 211.412.411; RO 1984 1164 
8 
RO 1986 1566 
9 
RO 1988 1998 
10 
RO 1990 1880

5459 
au souhait des grands cantons touristiques, le Conseil fédéral a complété l’art. 9 de 
l’ordonnance afin que les unités du contingent non utilisées par un canton jusqu’à la 
fin du mois d’octobre de l’année suivante soient transférées aux cantons qui ont 
épuisé leur contingent à ce moment11. Cette mesure a permis de faire face à la de-
mande de logements de vacances dans les cantons du Valais, du Tessin et de Vaud 
sans dépasser le nombre total annuel d’unités du contingent fixé au plan national. 
1.2.3 
Modification de 1997 
Le 30 avril 1997, le Parlement a décidé, dans le cadre des mesures conjoncturelles 
du programme d’investissement12, d’offrir aux investisseurs étrangers, par une 
modification de la Lex Friedrich, la possibilité de créer de nouvelles entreprises de 
production et de services et d’acquérir les immeubles utilisés dans ce but. Cette 
modification (Lex Koller) est entrée en vigueur le 1er octobre 199713. Depuis cette 
date, les personnes à l’étranger peuvent acquérir sans autorisation des immeubles 
servant à l’exercice d’une activité économique d’une entreprise non seulement pour 
leur propre entreprise, mais également en tant que placement de capitaux (art. 2, 
al. 2, let. a) pour les louer ou les affermer à des tiers. L’acquisition par un étranger 
d’un immeuble servant de résidence principale, c’est-à-dire comme logement au lieu 
de son domicile suisse, a également été libérée du régime de l’autorisation (art. 2, 
al. 2, let. b). Simultanément, les dispositions relatives à la sécurité militaire ont été 
abrogées. 
1.2.4 
Effets de l’Accord de 1999 sur la libre circulation et 
de l’Accord de 2001 amendant la Convention 
instituant l’AELE 
La Lex Koller a été adaptée, le 8 octobre 199914, à l’Accord du 21 juin 1999 sur la 
libre circulation avec la Communauté Européenne (CE)15 et ses Etats membres et, le 
14 décembre 200116, à l’Accord du 21 juin 2001 amendant la Convention instituant 
l’AELE17. Ces modifications sont entrées en vigueur le 1er juin 2002. De ce fait, les 
ressortissants des Etats membres de la CE et de l’AELE domiciliés en Suisse ne sont 
plus assujettis au régime de l’autorisation pour toute acquisition immobilière (art. 5, 
al. 1, let. a), de même que les ressortissants des Etats membres de la CE et de 
l’AELE en tant que frontaliers pour l’acquisition d’une résidence secondaire dans la 
 
11 
RO 1996 2117 
12 
Message du 26 mars 1997 sur des mesures spécifiques de politique conjoncturelle visant à 
maintenir la qualité des infrastructures publiques, à promouvoir les investissements privés 
dans le domaine de l’énergie (programme d’investissement) et à libéraliser les investis-
sements étrangers (FF 1997 II 1115, en particulier 1141 et 1160) 
13 
RO 1997 2086 
14 
RO 2002 701; FF 1999 5440 
15 
Accord du 21 juin 1999 entre d’une part, la Confédération suisse et, d’autre part, la 
Communauté Européenne et ses Etats membres sur la libre circulation des personnes 
(RS 0.142.112.681; RO 2002 1527 1529; FF 1999 5440) 
16 
RO 2002 685; FF 2001 4729 
17 
Accord du 21 juin 2001 amendant la Convention instituant l’Association Européenne de 
Libre Echange (RS 0.632.31; RO 2003 2684 2685; FF 2001 4774)

5460 
région de leur lieu de travail (art. 7, let. j). Il n’était pas nécessaire de procéder à 
d’autres adaptations, en particulier dans le domaine des logements de vacances. 
1.2.5 
Modifications de 2002 et 2004 
Le 22 mars 2002, le Parlement mis en oeuvre une initiative parlementaire en assou-
plissant la loi dans le domaine des logements de vacances, sans pour autant remettre 
en question le système des autorisations et des contingents18. Cette modification est 
entrée en vigueur le 1er septembre 2002. La revente de logements de vacances entre 
étrangers reste soumise à autorisation, mais elles n’est plus imputée au contingent, 
pour autant que l’aliénateur ait déjà été mis au bénéfice d’une autorisation d’acquérir 
le logement de vacances (art. 9, al. 4, let. a). Les cas de rigueur (art. 8, al. 3) ne sont 
plus non plus imputés au contingent. De cette façon, des unités du contingent sont 
libérées pour des aliénations de logements de vacances par des Suisses à des étran-
gers. Ceci n’a toutefois une portée pratique que pour les cantons de Vaud et du 
Valais qui sont actuellement les seuls à épuiser entièrement leurs contingents, y 
compris le contingent supplémentaire (art. 9, al. 3 ss, OAIE). Simultanément, l’obli-
gation faite au Conseil fédéral à l’art. 11, al. 2, de la loi de réduire graduellement le 
nombre total des contingents annuel d’autorisations pour les logements de vacances 
a été abrogée et remplacée par un plafond de 1500 unités dans les limites duquel le 
Conseil fédéral fixe les contingents cantonaux. Le nombre annuel maximal au plan 
national a ensuite été fixé à 1400 unités19, ce qui représente en fait une petite aug-
mentation par rapport au nombre maximal antérieur de 1420 unités puisque les 
aliénations entre étrangers et les cas de rigueur ne sont plus imputés au contingent. A 
l’heure actuelle, le nombre maximal s’élève à nouveau à 1420, car un canton a 
inscrit a posteriori dans sa loi d’application de la Lex Koller le motif d’autorisation 
«logements de vacances» et le Conseil fédéral lui a attribué 20 unités de contin-
gents20. 
Un dernier assouplissement de la Lex Koller a été décidé par le Parlement le 
8 octobre 200421. C’est principalement l’acquisition de parts de sociétés d’immeu-
bles d’habitation cotées en bourse en Suisse par des personnes à l’étranger (art. 4, 
al. 1, let. e) qui a été exceptée du régime d’autorisation. En outre, les acquéreurs qui 
étaient déjà copropriétaires ou propriétaires communs d’un immeuble ont été libérés 
de l’assujettissement au régime de l’autorisation pour acquérir des parts supplémen-
taires de cet immeuble (art. 7, let. c). Enfin, les héritiers qui ont des liens étroits et 
dignes d’être protégés avec l’immeuble hérité ne sont plus soumis à l’obligation 
d’aliéner (art. 8, al. 2). 
 
18 
RO 2002 2467; FF 2002 1012 et 2509 
19 
RO 2002 2469 
20 
RO 2006 93 
21 
RO 2005 1337; FF 2003 3900

5461 
1.2.6 
Les dispositions en vigueur 
L’assujettissement au régime de l’autorisation est lié à trois conditions qui doivent 
être remplies cumulativement: 
– 
l’acquéreur doit être une personne à l’étranger au sens de la loi (assujettisse-
ment subjectif, art. 5); 
– 
l’objet de l’acte juridique doit être un immeuble soumis à autorisation (assu-
jettissement objectif selon l’affectation de l’immeuble, art. 2, al. 2, et 7, 
let. j); 
– 
le droit obtenu doit être assimilé à une acquisition d’immeuble au sens de la 
loi (assujettissement objectif selon le type de droit, art. 4). 
Même si ces trois conditions sont remplies, il y a des exceptions au régime de 
l’autorisation (art. 7). 
Sont réputées personnes à l’étranger: 
– 
les étrangers domiciliés à l’étranger (art. 5, al. 1, let. a et abis); 
– 
les étrangers domiciliés en Suisse qui ne sont pas ressortissants d’un Etat 
membre de la CE ou de l’AELE et qui n’ont pas le droit de s’établir en 
Suisse (art. 5, al. 1, let. a et abis); 
– 
les sociétés qui ont leur siège à l’étranger (art. 5, al. 1, let. b); 
– 
les sociétés qui ont leur siège en Suisse et dans lesquelles des personnes à 
l’étranger ont une position dominante (art. 5, al. 1, let. c); cette domination 
est présumée lorsque des personnes à l’étranger possèdent plus d’un tiers du 
capital social ou disposent de plus d’un tiers des droits de vote (art. 6, al. 2, 
let. a et b). 
Peuvent être acquis sans autorisation: 
– 
les immeubles utilisés dans un but économique, soit les immeubles servant 
d’établissement stable, indépendamment du fait que l’immeuble serve à 
l’entreprise de l’acquéreur ou qu’il soit loué ou affermé à un tiers pour 
l’exercice d’une activité économique (art. 2, al. 2, let. a); 
– 
les appartements ou les maisons unifamiliales servant de résidence princi-
pale à la personne physique ayant le droit de prendre domicile en Suisse 
(art. 2, al. 2, let. b); 
– 
les résidences secondaires pour les frontaliers de la CE ou de l’AELE dans la 
région de leur lieu de travail (art. 7, let. j). 
Est également réputée acquisition d’immeubles: 
– 
l’acquisition d’un droit de superficie, d’un droit d’habitation ou d’usufruit 
sur un immeuble (art. 4, al. 1, let. a); 
– 
la participation à une société en nom collectif ou en commandite dont le but 
réel est l’acquisition d’immeubles (art. 4, al. 1, let. b); 
– 
l’acquisition de parts d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition 
d’immeubles, sauf si ces parts sont cotées auprès d’une bourse en Suisse 
(art. 4, al. 1, let. e);

5462 
Ne sont pas assujettis de manière générale au régime de l’autorisation, notamment: 
– 
les héritiers légaux (art. 7, let. a); 
– 
les parents en ligne ascendante et descendante de l’aliénateur ainsi que son 
conjoint ou son partenaire enregistré (art. 7, let. b); 
– 
l’acquéreur qui est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de 
l’immeuble, sauf dans le cas de la propriété par étages (art. 7, let. c); 
– 
les Etats étrangers et les organisations internationales qui acquièrent un 
immeuble pour leur représentation (art. 7, let. h). 
La loi prévoit des motifs d’autorisation pour les banques et les sociétés d’assurance, 
pour la prévoyance professionnelle et à des fins d’intérêt public, pour les héritiers 
institués et les légataires ainsi que dans les cas de rigueur pour les logements de 
vacances (art. 8). Le droit cantonal peut prévoir des motifs d’autorisation pour 
l’acquisition de logements de vacances et d’appartements dans des apparthôtels, de 
résidences secondaires et de logements à loyer modéré (construction de logements à 
caractère social; art. 9, al. 1 et 2). 
1.3 
Statistique 
L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger fait l’objet d’une statisti-
que depuis l’introduction du régime de l’autorisation en 1961. Par contre, il n’existe 
pas d’indications précises au sujet du patrimoine immobilier parvenu en mains 
étrangères jusqu’alors22. Depuis la révision de la loi de 1997, par laquelle 
l’acquisition d’immeubles servant d’établissements stables et de résidences princi-
pales a été soustraite au régime de l’autorisation, il n’existe plus qu’une statistique 
portant sur les logements de vacances, le nombre des autorisations accordées sur la 
base des autres motifs d’autorisation étant négligeable. De ce fait, il n’existe pas de 
chiffres sûrs concernant la part effective de la propriété foncière étrangère par rap-
port à l’ensemble de la propriété foncière en Suisse. 
Le tableau 1 montre le nombre total annuel des autorisations accordées entre 1985 et 
1995, dont les autorisations octroyées pour des logements de vacances, les contin-
gents de logements de vacances et leur utilisation depuis 1985. Les reventes de 
logements de vacances entre étrangers ne sont plus soumis au contingentement 
depuis 2002. Les contingents ont été utilisés à raison de 75 % en moyenne. Depuis 
que les cantons peuvent obtenir un contingent supplémentaire, le degré d’utilisation 
a toutefois considérablement augmenté (cf. ch. 1.2.2). 
 
22 
FF 1960 II 1255

5463 
Tableau 1 
Année 
Nombre total 
des autorisations 
dont logements 
de vacances 
Contingents 
pour les logements 
de vacances 
Utilisation des 
contingents23 
 
 
 
 
 
1985 
1224 
 697 
2000 
1344 
1986 
1568 
 914 
2000 
1060 
1987 
1353 
 766 
1800 
 914 
1988 
1367 
 752 
1800 
 672 
1989 
1334 
 672 
1600 
 415 
1990 
1139 
 564 
1600 
 915 
1991 
1113 
 608 
1420 
 953 
1992 
1833 
1202 
1420 
 961 
1993 
2040 
1246 
1420 
 970 
1994 
1836 
 898 
1420 
 964 
1995 
1801 
 894 
1420 
1199 
1996 
 
1262 
1420 
1317 
1997 
 
1441 
1420 
1301 
1998 
 
1602 
1420 
1365 
1999 
 
1519 
1420 
1360 
2000 
 
1691 
1420 
1336 
2001 
 
1341 
1420 
1326 
2002 
 
1824 
1400 
1228 
2003 
 
1677 
1400 
1315 
2004 
 
1874 
1400 
1357 
2005 
 
1845 
1400 
1393 
 
 
 
 
 
Les transferts et les réacquisitions par des Suisses sont également saisies. Contraire-
ment à la statistique des autorisations, celle-ci fournit également des indications sur 
les acquisitions réellement effectuées et sur l’augmentation nette. Sur plusieurs 
années, environ 85 % de toutes les autorisations aboutissent à une inscription au 
registre foncier et donc à la réalisation de l’acquisition autorisée. Les deux statisti-
ques doivent être interprétées prudemment. Contrairement aux autorisations accor-
dées, qui doivent être vérifiées et saisies dans les statistiques par l’autorité fédérale, 
les autorisations utilisées et les réacquisitions par des personnes de nationalité suisse 
doivent uniquement être annoncées à l’autorité fédérale compétente par les bureaux 
du registre foncier. Ces annonces ne sont toutefois pas toujours effectuées. L’Office 
fédéral de la justice publie une statistique annuelle complète dans la revue «L’Eco-
nomie Publique», éditée par le Département fédéral de l’économie24. 
Il ressort du tableau 2 que les quatre grands cantons touristiques (Grisons, Tessin, 
Vaud et Valais) ont reçu entre 1985 et 2005 environ trois quarts des contingents 
annuels disponibles pour les autorisations de logements de vacances (voir tableau 1) 
et qu’ils les ont le plus souvent épuisés. Le canton de Berne suit à une distance 
 
23 
L’utilisation des contingents ne correpond pas forcément, pour une année déterminée, au 
nombre des autorisations octroyées. Le nombre total des autorisations accordées peut être 
légèrement supérieur au contingent annuel parce que les unités du contingent non utilisées 
au cours d’une année peuvent être reportées sur l’année suivante, et parce que les auto-
risations dites «de principe» – soit des garanties d’autorisation données à des vendeurs 
suisses – accordées dans les années antérieures peuvent être utilisées plus tard pendant un 
certain laps de temps. En plus, de nombreuses autorisations accordées à des acquéreurs 
étrangers peuvent concerner le même logement et être de ce fait imputées à un seul con-
tingent (time-sharing). 
24 
On trouvera d’autres indications et tableaux statistiques dans FF 1960 II 1255, 
1981 III 553 et 1994 II 497 et dans le rapport de la commission d’experts mentionnée 
sous ch. 1.4.

5464 
notable. Peu d’autorisations ont été octroyées dans les autres cantons qui béné-
ficiaient chaque année d’un petit contingent. Ils ne sont pas mentionnés dans le 
tableau. 
Tableau 2 
Année 
Berne 
 
Grisons 
Tessin 
 
Vaud 
 
Valais25 
 
 
Contin-
gent 
utilisé 
Contin-
gent 
utilisé 
Contin- 
gent26 
utilisé 
Contin- 
gent26 
utilisé 
Contin- 
gent26 
utilisé 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1985 
160 
 11 
360 
360 
235 
229 
200 
200 
475 
475 
1986 
160 
 30 
360 
207 
235 
131 
200 
142 
475 
475 
1987 
145 
 87 
330 
162 
220 
 35 
190 
146 
435 
435 
1988 
145 
 2 
330 
262 
220 
187 
190 
177 
435 
 12 
1989 
130 
 13 
300 
 94 
200 
159 
175 
 99 
390 
 10 
1990 
130 
 16 
300 
106 
200 
200 
175 
163 
390 
390 
1991 
125 
 7 
270 
270 
180 
180 
160 
153 
310 
310 
1992 
125 
 20 
270 
270 
180 
180 
160 
136 
310 
310 
1993 
125 
 70 
270 
270 
180 
180 
160 
 97 
310 
310 
1994 
125 
 63 
270 
270 
180 
180 
160 
 90 
310 
310 
1995 
125 
 80 
270 
270 
180+90 270 
160 
 57 
310+155 465 
1996 
125 
111 
270 
270 
180+90 270 
160 
151 
310+155 465 
1997 
125 
 98 
270 
270 
180+90 257 
160 
160 
310+155 465 
1998 
125 
116 
270 
270 
180+90 259 
160 
160 
310+155 455 
1999 
125 
 98 
270 
270 
180+90 224 
160+80 240 
310+155 465 
2000 
125 
125 
270 
270 
180+90 225 
160+80 202 
310+155 465 
2001 
125 
119 
270 
270 
180 
180 
160+80 221 
310+155 465 
2002 
130 
 89 
270 
270 
180 
180 
160 
160 
310+155 465 
2003 
130 
114 
270 
270 
180 
180 
160+80 235 
310+155 465 
2004 
130 
130 
270 
270 
180 
180 
160+80 240 
310+155 465 
2005 
130 
130 
270 
270 
180+63 236 
160+56 216 
310+108 418 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.4 
Incitations à l’abrogation de la loi 
Après le rejet, le 6 décembre 1992, de l’adhésion de la Suisse à l’Espace Economi-
que Européen par le peuple et les cantons, plusieurs interventions parlementaires ont 
été déposées27 demandant l’abrogation ou, pour le moins, l’assouplissement de la 
Lex Friedrich. Ces interventions étaient motivées en particulier par la récession 
économique. Dans son avis d’août 1993, le Conseil fédéral a proposé une démarche 
en deux temps. D’abord, la loi devait être considérablement assouplie. Ensuite, une 
commission d’experts devait examiner si la loi pouvait être abrogée et quelles 
seraient les conséquences de cette abrogation. 
En novembre 1993, le Département fédéral de justice et police a institué une com-
mission d’experts à cet effet28. Dans son rapport d’avril 199529, la commission 
 
25 
La loi d’application de la Lex Friedrich du canton du Valais a été rejetée par le peuple en 
1987, de sorte qu’aucune nouvelle autorisation n’a pu être donnée pour des logements de 
vacances en 1988 et 1989; seules des autorisations basées sur des garanties antérieures ont 
pu être octroyées. 
26 
Depuis la modification de l’ordonnance de 1996, les cantons peuvent également obtenir 
des contingents supplémentaires (avec effet rétroactif sur les contingents de 1995, visuali-
sés dans le tableau 2 par l’indication de deux chiffres). 
27 
Voir à ce sujet FF 1994 II 509 
28 
Commission d’experts chargée d’examiner les conséquences d’une abrogation de la loi 
fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger 
29 
Peut être obtenu auprès de l’Office fédéral de la justice

5465 
concluait que l’abrogation de la loi était opportune, mais qu’il fallait adopter des 
mesures d’accompagnement relevant de l’aménagement du territoire ou du droit 
fiscal afin d’en contrebalancer les effets négatifs, notamment dans le domaine de la 
construction de logements de vacances. Selon le rapport, le risque d’une emprise 
étrangère sur le sol indigène, contre laquelle la loi devait lutter, n’est que ponctuel. 
Bien qu’il n’existe pas d’indications sur l’état de la propriété foncière étrangère, la 
statistique tenue par la Confédération révèle qu’entre 1967 et 1993, seul 0,05 % de 
la surface du pays ou 0,8 % des zones à bâtir ont effectivement été vendus à des 
étrangers. Il est impossible de déterminer dans quelle mesure les restrictions légales 
à l’acquisition par des personnes à l’étranger sont responsables de ce chiffre très 
faible. La législation a pu empêcher l’acquisition de logements de vacances par des 
personnes à l’étranger dans certaines localités touristiques. Il est toutefois difficile 
de déterminer la part des étrangers qui s’est tournée vers d’autres régions pour cette 
raison. Il paraît néanmoins douteux que les dispositions légales aient fourni une 
contribution notable à la réduction de ces acquisitions à l’échelle nationale. En cas 
d’abrogation de la loi, il est peu probable que la demande étrangère dans le domaine 
des immeubles à usage commercial et des objets de placement augmente massive-
ment, à cause des prix comparativement élevés et des rendements modérés. On ne 
peut parler d’un risque d’emprise étrangère dans ces circonstances. 
Une modification de la loi proposée par le Conseil fédéral30 a été largement approu-
vée lors de la consultation et par les Chambres fédérales31, mais a été rejetée lors du 
référendum du 25 juin 1995 par 53,6 % des votants. Le projet visait une ouverture 
contrôlée du marché immobilier tout en maintenant le noyau dur de la Lex Friedrich, 
soit l’assujettissement au régime de l’autorisation de l’acquisition d’immeubles 
ayant pour but un placement de capitaux ou le commerce des immeubles, et le 
système de l’autorisation et du contingentement pour l’acquisition de logements de 
vacances. L’analyse de la votation a révélé que le refus était surtout dû aux allége-
ments prévus dans le domaine des logements de vacances, alors que l’ouverture aux 
investissements étrangers pour les immeubles à usage commercial n’était pas contes-
tée. 
Après l’échec de cette révision partielle, les propositions formulées par la commis-
sion d’experts ont été abandonnés. Par contre, la Lex Friedrich devenue Lex Koller a 
été assouplie par étapes (voir ch. 1.2.3 à 1.2.5). 
Le 5 décembre 2002, le groupe radical-démocratique a déposé une motion chargeant 
le Conseil fédéral de soumettre au Parlement un projet d’abrogation de la Lex Kol-
ler. Ce dernier s’est déclaré prêt à accepter la motion. Comme le Conseil national 
n’a pas traité la motion dans le délai légal, elle a été classée le 17 décembre 2004. 
Dans son message du 28 mai 2003 concernant une modification de la Lex Koller32, 
le Conseil fédéral a manifesté son intention d’examiner l’abrogation de la loi. Cet 
objectif a trouvé un large soutien lors des débats parlementaires. 
 
30 
FF 1994 II 497 
31 
FF 1994 III 1820 
32 
FF 2003 3900

5466 
1.5 
Arguments en faveur de l’abrogation de la loi et 
conséquences possibles 
1.5.1 
En général 
L’un des assouplissements de la Lex Koller a notamment eu pour conséquence la 
possibilité pour les étrangers d’acquérir librement des immeubles servant d’éta-
blissements stables. De ce fait, seule l’acquisition d’immeubles à des fins d’habi-
tation et de parts de sociétés immobilières à des fins d’habitation par des personnes à 
l’étranger est encore sujette à autorisation. Sont exceptés les immeubles servant de 
résidence principale à l’acquéreur qui peuvent également être acquis sans autorisa-
tion par des étrangers. 
S’agissant de l’acquisition de logements de vacances, qui est au centre des débats 
politiques et de l’intérêt public, des autorisations peuvent être accordées dans le 
cadre des contingents cantonaux. A l’exception du canton du Valais, les cantons 
n’ont toutefois jamais épuisé leurs contingents. Par ailleurs, le cercle des personnes 
qui restent soumises au régime de l’autorisation s’est réduit depuis que les ressortis-
sants d’un Etat membre de la CE et des autres pays de l’AELE domiciliés en Suisse 
peuvent acquérir librement tout type d’immeubles. En résumé, le champ d’appli-
cation de la Lex Koller s’est fortement réduit au fil du temps. Seule l’acquisition de 
logements non utilisés personnellement (appartements locatifs) ou de logements de 
vacances en dehors des lieux touristiques déterminés par les cantons demeure inter-
dite. 
Le but de la législation relative à l’acquisition d’immeubles par des personnes à 
l’étranger est la prévention de l’emprise étrangère sur le sol suisse. Le législateur 
voulait garantir un équilibre entre la propriété foncière indigène et étrangère. Simul-
tanément, il a également poursuivi des objectifs relevant du droit foncier, de 
l’aménagement du territoire, de la protection de la nature et du paysage et de la 
politique monétaire. Ceux-ci peuvent être atteints par le biais plus approprié du droit 
économique et fiscal, de l’aménagement du territoire et de la protection de la nature, 
du patrimoine et du paysage. Par ailleurs, une commission d’experts a démontré 
dans un rapport de 1995 qu’il n’existait pas de véritable risque d’emprise étrangère 
sur le sol suisse (cf. ch. 1.4). Vue sous cet angle, l’exécution de la loi exige de la 
Confédération et des cantons un effort ne se justifie plus. 
Enfin, la Suisse a, sur le plan économique, un intérêt vital à attirer davantage les 
entreprises internationales. L’abrogation de la loi peut contribuer à la libéralisation 
de son économie, ce qui lui permettra de se positionner comme un site dynamique, 
ouvert sur le monde et porteur. Des réglementations similaires sont rares dans les 
autres Etats européens (cf. à ce sujet ch. 5). 
1.5.2 
Investissements souhaités dans la construction 
de logements 
Les problèmes du secteur de la construction, de l’immobilier et de l’activité écono-
mique accessoire sont dus dans une mesure non négligeable aux restrictions impo-
sées par la Lex Koller. Celle-ci empêche en grande partie les investissements étran-
gers dans ce secteur. Les Etats membres de la CE et de l’AELE ne connaissent pas

5467 
de restrictions de ce genre33. Après l’abrogation de la loi, des personnes physiques et 
morales à l’étranger pourront également acquérir sans restriction du terrain destiné à 
la construction de logements et des immeubles d’habitation (maisons unifamiliales 
et immeubles locatifs, unités de propriété par étages) à titre de placement de capi-
taux. Les investissements étrangers directs dans la construction de logements pour-
raient donner des impulsions importantes à l’économie suisse, en particulier en 
créant ou en sauvegardant des emplois et en générant des recettes fiscales supplé-
mentaires. Le capital étranger pourrait être investi dans la construction de logements 
même en dehors des sites touristiques. Il en découlerait une augmentation de la 
demande de terrains à bâtir (éventuellement liée à une hausse du niveau des prix) et 
de l’offre, rare en maints endroits, en logements à louer et en propriété par étages, 
qui pourrait entraîner une baisse des prix. Il n’est cependant pas possible de fournir 
actuellement des indications fiables sur l’étendue et les effets de ces investissements 
supplémentaires, qui toucheraient avant tout les villes et les agglomérations. Il est 
difficile de dire si les investissements étrangers connaîtront une forte augmentation, 
compte tenu des rendements comparativement faibles dans ce domaine. 
1.5.3 
Conséquences pour la construction de logements de 
vacances et mesures d’accompagnement en matière 
d’aménagement du territoire liées à l’abrogation de 
la Lex Koller 
Après l’abrogation de la Lex Koller, les personnes physiques et morales à étranger 
pourront acquérir librement des logements de vacances et des résidences secondaires 
dans toute la Suisse, en particulier dans les lieux touristiques fermés jusqu’ici et 
dans les villes. Dans certaines régions touristiques, la construction de logements de 
vacances s’est beaucoup développée. Elle est caractérisée par une faible utilisation, 
surtout des logements de vacances, qui ne sont pas loués régulièrement, et par un 
important effort à fournir sur le plan des infrastructures, qui doivent être adaptées 
pour quelques périodes de pointe. 
Les effets secondaires indésirables de la construction de logements de vacances se 
produisent toutefois que les logements de vacances soient en mains suisses ou étran-
gères. Les mesures relevant de l’aménagement du territoire sont donc nettement plus 
indiquées que le traitement spécial réservé aux personnes à l’étranger. Le Conseil 
fédéral a déclaré à plusieurs reprises que l’abrogation de la Lex Koller devait être 
accompagnée de mesures en matière d’aménagement du territoire34. Pour cette 
raison, il soumet avec le présent message un message concernant la modification de 
la loi sur l’aménagement du territoire35 portant sur les mesures d’accompagnement 
liées à l’abrogation de la Lex Koller. Comme les deux projets sont étroitement liés, 
ils doivent être traités ensemble par le Parlement et il y a lieu de prendre une déci-
sion simultanée sur ceux-ci. 
Pour que ces mesures d’accompagnement puissent être mises en oeuvre et déployer 
pleinement leurs effets dans les cantons et les communes, la Lex Koller ne sera 
abrogée que trois ans après l’entrée en vigueur des modifications correspondantes 
 
33 
Pour ce qui est des exceptions concernant la construction de logements de vacances, 
cf. ch. 5. 
34 
BO 1999 N 481; FF 2002 2509, 2003 3909 
35 
RS 700

5468 
dans le droit de l’aménagement du territoire. L’administration fédérale prévoit de 
créer un groupe de travail comprenant des représentants des offices fédéraux ainsi 
que des cantons directement concernés afin d’élaborer les recommandations et 
d’assurer la coordination de la mise en oeuvre de ces mesures. 
1.5.4 
Acquisition d’immeubles par des Etats étrangers et 
par des organisations internationales 
Les Etats étrangers et les organisations internationales relevant du droit des gens 
sont exemptés du régime de l’autorisation selon la Lex Koller, lorsqu’ils acquièrent 
un immeuble dans un but d’intérêt public reconnu en Suisse (par ex. pour une repré-
sentation diplomatique ou consulaire). Le Département fédéral des affaires étran-
gères constate si l’acquisition est effectuée dans un but d’intérêt public reconnu en 
Suisse et que la surface n’est pas supérieure à ce qu’exige l’affectation de 
l’immeuble (art. 7, let. h, et 16, al. 2, LFAIE). Cette procédure permet, d’une part, de 
contrôler l’acquisition de ces immeubles qui, en droit international, jouissent d’un 
régime particulier et, d’autre part, constitue, si besoin, un instrument politique basé 
sur la réciprocité permettant à la Suisse d’acquérir à l’étranger des immeubles pour 
ses besoins officiels. 
Pour ces raisons, il apparaît opportun de maintenir un certain contrôle sur l’acqui-
sition d’immeubles par des Etats étrangers et des organisations internationales après 
l’abrogation de la Lex Koller. La loi fédérale sur les privilèges, les immunités et les 
facilités, ainsi que sur les aides financières accordés par la Suisse en tant qu’Etat 
hôte (loi sur l’Etat hôte)36, adoptée par le Parlement le 22 juin 2007, contient, à son 
chapitre 3, des dispositions relatives à la procédure d’approbation de telles acquisi-
tions d’immeubles. Cette procédure correspond à celle de la Lex Koller et la rempla-
cera. 
1.6 
Procédure de consultation 
Lors de la procédure de consultation, l’abrogation de la Lex Koller a été accueillie 
favorablement par tous les cantons et par la plupart des autres participants. Elle a été 
rejetée par les Démocrates suisses, l’Union démocratique fédérale, Helvetia Nostra 
et par un particulier. Elle a également été rejetée par le Parti écologiste suisse et par 
plusieurs organisations écologistes, mais uniquement parce que les mesures 
d’accompagnement liées à l’abrogation de la Lex Koller, proposées dans le cadre de 
la consultation parallèle sur la modification de la loi sur l’aménagement du territoire, 
leur paraissaient trop peu efficaces pour pallier les effets probables de l’abrogation 
de la Lex Koller. 
Au sujet de ces dernières mesures, les avis des partisans de l’abrogation de la Lex 
Koller sont partagés. Pour davantage d’informations, il est renvoyé au message 
concernant les mesures d’accompagnement dans le domaine de l’aménagement du 
territoire mentionné au ch. 1.5.3. 
 
36 
FF 2007 4311

5469 
2 
Commentaire des dispositions 
Article unique 
La loi fédérale est abrogée afin que les personnes à l’étranger soient mises sur le 
même pied que les citoyens suisses pour toute acquisition immobilière en Suisse. 
Dispositions transitoires 
Al. 1 
Les actes juridiques qui sont assujettis au régime de l’autorisation mais qui n’ont pas 
encore été exécutés ou n’ont pas encore fait l’objet d’une décision entrée en force 
produiront leurs effets de par la loi. Ceci vaut également pour les cas où il n’aurait 
pas été possible d’accorder une autorisation à l’acquéreur (par ex. en raison d’un 
contingent insuffisant pour l’acquisition d’un logement de vacances). La solution 
proposée présente l’avantage de la simplicité par rapport au principe selon lequel les 
procédures pendantes sont jugées conformément à l’ancien droit. Après l’abrogation 
de la Lex Koller, aucun acte ne sera jugé sur la base de dispositions qui n’ont plus 
d’effet. Ainsi, dans les cantons touristiques, les demandes pendantes concernant des 
acquisitions qui n’ont plus pu être autorisées pour des raisons de temps ou de 
contingent manquant peuvent être classées parce que devenues sans objet. De cette 
manière, les actes visant à l’éluder la loi prennent également effet (si les parties ont 
par ex. convenu de requérir l’inscription de l’acte juridique au registre foncier seu-
lement à partir du moment où l’acquéreur ne serait réputé personne à l’étranger ou 
dès que la loi serait abrogée). Prendront également effet les actes juridiques qui ont 
été jugés contraires à la loi si un recours a été introduit contre cette décision et que 
celle-ci n’est pas devenue exécutoire avant l’abrogation de la loi. L’abrogation de la 
loi aura ainsi un effet rétroactif. Dans les cas susmentionnés, les parties pourraient 
cependant conclure un nouveau contrat après l’abrogation de la loi, de sorte que la 
personne à l’étranger pourrait quand même acquérir l’immeuble en question. La 
possibilité de faire inscrire une telle acquisition, en particulier l’acquisition d’un 
logement de vacances, au registre foncier, après l’entrée en vigueur de l’abrogation 
de la loi, dépendra également des mesures de substitution prévues en matière 
d’aménagement du territoire (cf. ch. 1.5.3). Les avantages de la solution proposée 
l’emportent donc sur ses inconvénients. 
Al. 2 
A la suite de l’abrogation de la Lex Koller, les charges liées à une autorisation ou à 
une décision constatant le non-assujettissement au régime de l’autorisation devien-
nent caduques ex lege. Ainsi, un propriétaire étranger pourra, tout comme un pro-
priétaire suisse, disposer librement d’un immeuble acquis avec une autorisation et 
des charges. Les bureaux du registre foncier devront procéder d’office à la radiation 
des charges mentionnées au registre foncier, non pas dans le cadre d’une radiation 
générale des inscriptions inutiles, mais lors d’une autre opération effectuée au regis-
tre foncier en rapport avec l’immeuble. Sont exceptées les charges concernant les 
apparthôtels (cf. al. 3).

5470 
Al. 3 
Les charges liées aux autorisations d’acquérir des appartements dans un apparthôtel 
doivent rester valables pendant dix ans à compter de l’entrée en vigueur de l’abro-
gation de la loi. Pendant ce temps, les propriétaires grevés d’une telle charge doivent 
continuer de mettre leur appartement à la disposition de l’exploitant de l’hôtel en 
vue de l’exploitation hôtelière et conclure avec lui un contrat à cet effet. De son côté, 
le propriétaire ou l’exploitant de l’hôtel doit encore respecter pendant dix ans la 
charge qui lui a été imposée de maintenir une exploitation hôtelière. En cas de litige 
entre l’exploitant et le propriétaire d’un appartement, il incombera au juge civil, à 
défaut de l’autorité cantonale qui était compétente pour octroyer les autorisations, de 
faire respecter les charges et d’imposer aux parties les dispositions contractuelles 
nécessaires et acceptables pour les deux parties. La prolongation temporaire de la 
validité des charges donnera à l’exploitant de l’hôtel suffisamment de temps pour 
conclure au besoin de nouveaux contrats d’exploitation de droit privé avec les pro-
priétaires des appartements ou de trouver une autre solution, afin de disposer de 
suffisamment de chambres pour l’exploitation de l’hôtel. Du point de vue économi-
que, ce délai est adéquat pour amortir les investissements ou pour élaborer de nou-
veaux modèles d’exploitation, d’autant plus que la plupart des apparthôtels ont été 
construits il y a plus de vingt ans. Sous cet angle, l’exploitant d’un apparthôtel ne 
pourra pas faire valoir qu’il a été surpris par la modification de la loi. Une fois le 
délai transitoire de dix ans écoulé, les bureaux du registre foncier procéderont 
d’office à la radiation des charges mentionnées au registre foncier. Elles peuvent être 
radiées avant la fin du délai, si le propriétaire d’un immeuble servant à l’exploitation 
hôtelière et la majorité des propriétaires des appartements faisant partie de l’hôtel 
grevés consentent à la radiation et le requièrent au bureau du registre foncier. La 
réquisition de radiation est valable pour tous les appartements de l’apparthôtel, y 
compris pour ceux dont les propriétaires n’ont pas donné leur consentement à la 
radiation ou n’ont pas été consultés. De cette façon, l’exploitant de l’hôtel ou le 
propriétaire de l’immeuble servant à l’exploitation hôtelière ne pourra pas choisir 
une minorité de propriétaires de logements tenus de continuer à mettre leurs appar-
tements à sa disposition. En outre, une minorité de propriétaires de logements voire 
un seul ne pourra pas, pour quelque raison que ce soit, empêcher la radiation des 
charges. 
Faut-il maintenir les charges liées à l’acquisition de logements à caractère social 
(art. 9, al. 1, let. a, LFAIE, 6, al. 2, let. d, et 5 de la Lex Furgler37), c’est-à-dire de 
logements à loyer modéré par rapport aux logements équivalents de la région, pen-
dant un certain temps? En vertu de ces charges, les loyers et leur augmentation sont 
soumis au contrôle du canton. Depuis l’entrée en vigueur de la LFAIE en 1985, en 
moyenne moins d’une autorisation a été octroyée par an au plan national. Environ 
dix autorisations par an ont été accordées entre 1971 et 1984. De plus, les locataires 
peuvent invoquer les dispositions du code des obligations38 concernant la protection 
contre les loyers abusifs (art. 269 ss) dans le cas d’une hausse injustifiée du loyer de 
sorte que l’on peut donc renoncer à la prorogation des charges. 
 
37 
RO 1974 83 
38 
RS 220

5471 
Entrée en vigueur 
L’abrogation de la Lex Koller ne doit entrer en vigueur que trois ans après l’entrée 
en vigueur des mesures d’accompagnement relevant du droit de l’aménagement du 
territoire, afin que les cantons et les communes aient suffisamment de temps pour les 
mettre en oeuvre. 
3 
Conséquences 
3.1 
Conséquences pour les finances et le personnel 
3.1.1 
Conséquences pour la Confédération 
Les conséquences pour les finances et le personnel de la Confédération découlant 
du projet sont relativement faibles. Actuellement, cinq employés qui se partagent 
2,5 postes à plein temps s’occupent du contrôle d’environ 2500 décisions cantonales 
par année, de la statistique des logements de vacances, des conseils aux autorités 
cantonales et des travaux législatifs. Les économies en personnel et en rémunéra-
tions envisageables sont donc de cet ordre. 
Le Tribunal fédéral sera très légèrement déchargé. Au cours des dix dernières 
années, il a traité en moyenne annuelle trois recours relatifs à la Lex Koller. 
3.1.2 
Conséquences pour les cantons et les communes 
Les autorités cantonales compétentes pour octroyer les autorisations sont organisées 
de manière très diverse. Dans les petits cantons qui ne connaissent pas le motif 
d’autorisation «logement de vacances», les rares demandes d’autorisation sont trai-
tées par une unité administrative en plus de ses activités principales, de sorte que les 
économies en matière de personnel se mesureront en fractions de poste. Dans les 
cantons plus grands et qui connaissent le motif d’autorisation «logement de vacan-
ces», plusieurs employés traitent les nombreuses demandes. Dans les cantons de 
Neuchâtel et de Vaud, l’octroi des autorisations incombe à une commission. 
Les économies financières réalisées dans un canton ne correspondront toutefois pas 
forcément aux économies en personnel. Dans les grands cantons touristiques notam-
ment, qui octroient des centaines d’autorisations pour des logements de vacances, les 
émoluments perçus pour les autorisations couvrent la majeure partie des frais de 
personnel. 
Les autorités cantonales de recours ne verront leur charge de travail diminuer que de 
très peu. En effet, seules les autorités tessinoises et vaudoises ont dû juger plusieurs 
affaires par an, ces dernières années. 
La mise en oeuvre des mesures d’accompagnement dans le domaine de l’aménage-
ment du territoire entraînera une charge administrative. Durant la phase transitoire, 
l’administration fédérale accompagnera, dans le cadre d’un groupe de travail, les 
cantons directement concernés (cf. ch. 1.5.3). Des contacts à ce sujet ont déjà été 
pris.

5472 
3.2 
Conséquences pour l’économie 
L’abrogation de la Lex Koller permettra des investissements dans tout le domaine du 
logement (cf. ch. 1.5.1 et 1.5.2). Le secteur de la construction devrait en profiter. Les 
investissements étrangers et leurs conséquences sur le secteur de la construction et la 
structure des prix sur le marché suisse du logement dépendront avant tout de la 
conjoncture. Il est donc difficile de les évaluer. Il convient en outre de différencier 
les investissements pour les nouvelles constructions dans le domaine des logements 
de vacances des placements dans de nouveaux logements locatifs et des achats de 
logements locatifs existants. 
Les effets d’une éventuelle augmentation des investissements dans le domaine des 
logements de vacances (augmentation des prix du terrain et des immeubles, recul de 
la demande locale) seront atténués dans la mesure du possible par les mesures 
d’accompagnement en matière d’aménagement du territoire liées à l’abrogation de la 
Lex Koller. 
Il ne faut pas s’attendre à l’arrivée massive d’investisseurs étrangers disposant 
d’importants capitaux dans la construction de nouveaux logements ou la promotion 
d’immeubles en propriété. Le marché suisse du logement locatif est petit et, en 
raison de la diversité des législations cantonales dans le domaine de la construction, 
il n’est pas aisé de s’y implanter. En outre, les investisseurs étrangers se concentre-
ront probablement davantage sur les immeubles commerciaux que sur les immeubles 
d’habitation, car partout ailleurs, la part des logements en location dans le parc 
immobilier destiné à l’habitation est plus bas qu’en Suisse, de sorte que les investis-
sements dans des immeubles d’habitation sont moins répandus qu’ici. Il est cepen-
dant possible que des étrangers investissent également dans des lieux très bien 
situés, ce qui pourrait faire augmenter les prix des terrains à bâtir. L’augmentation 
de l’offre provoquée par les investisseurs étrangers devrait par contre conduire à une 
baisse tendancielle des loyers. 
Après l’abrogation de la Lex Koller, les investisseurs étrangers pourront acquérir des 
immeubles locatifs existants, comme cela a été le cas par exemple en Allemagne. 
Cela a parfois entraîné des hausses indésirables de loyer. Toutefois, ce secteur du 
marché est modeste en Suisse. En effet, environ 57 % des logements locatifs sont 
aux mains de particuliers, et plus de 11 % pour cent appartiennent à des coopératives 
de logement ou à des collectivités publiques. On devrait constater une augmentation 
de la concurrence dans les centres en ce qui concerne l’acquisition d’immeubles 
attrayants, les préférences et les critères de jugement des investisseurs étrangers ne 
différant guère de ceux des autochtones. De légères hausses des prix et des loyers 
pourraient en résulter. Le potentiel d’augmentation des loyers est cependant limité. 
En effet, en cas d’augmentation trop importante, les locataires pourraient alors 
envisager d’autres alternatives en matière de logement. Une importante alternative 
est l’acquisition de la propriété pour son propre usage. Par ailleurs, une augmenta-
tion trop forte des loyers par rapport aux prix des objets en propriété fera augmenter 
la demande de maisons unifamiliales et, dans les centres, surtout de logements en 
propriété.

5473 
3.3 
Autres conséquences 
3.3.1 
Effets sur la politique extérieure 
L’abrogation de la Lex Koller éliminera une discrimination à l’égard des étrangers et 
produira ainsi des effets positifs dans le domaine de la politique extérieure de la 
Suisse. 
3.3.2 
Conséquences pour l’environnement et le paysage 
A ce sujet, nous renvoyons au message et au projet de modification de la loi sur 
l’aménagement du territoire (cf. ch. 1.5.3). 
4 
Lien avec le programme de la législature 
Le projet est annoncé dans le Rapport sur le programme de la législature 2003 à 
200739. 
5 
Relation avec le droit international 
L’adaptation du 8 octobre 1999 de la Lex Koller à l’Accord sur la libre circulation 
des personnes (voir ch. 1.2.4) a permis de réaliser la libéralisation prévue par le droit 
communautaire. L’abrogation de la Lex Koller supprimera le traitement particulier 
réservé aux étrangers et aux sociétés dominées par les étrangers dans le domaine de 
l’acquisition d’immeubles, ce qui correspond à la réglementation de l’Union euro-
péenne. Les restrictions à l’acquisition de logements de vacances qui existent au 
Danemark et au Tyrol s’appliquent également aux nationaux et ne sont donc pas 
discriminatoires par rapport aux personnes à l’étranger. 
Dans certaines régions italiennes, les autorités exigent de l’acquéreur suisse la 
preuve que des ressortissants italiens peuvent acquérir un immeuble équivalent en 
Suisse (clause de réciprocité). Avec l’abrogation de la Lex Koller, cette condition 
sera caduque. 
Dans le cadre de l’extension de la libre circulation des personnes entre la Suisse et la 
CE40, les dix nouveaux Etats qui ont adhéré à la CE le 1er mai 2004 ont émis des 
réserves pour une durée de cinq à douze ans à l’acquisition de terrains agricoles et 
parfois de logements de vacances par des ressortissants suisses, comme pour les 
ressortissants des anciens Etats membres de la CE. La Suisse n’a pas fait de réser-
ves. L’extension de la libre circulation des personnes aux dix nouveaux Etats mem-
bres est entrée en vigueur le 1er avril 2006. Pour les deux pays qui ont adhéré à la 
CE le 1er janvier 2007, il n’existe pas encore de réglementation entre la Suisse et la 
CE et ses Etats membres. 
 
39 
FF 2004 1035 
40 
Protocole du 26 octobre 2004 relatif à l’extension de l’accord entre la Confédération 
suisse, d’une part, et la Communauté européenne et ses Etats membres, d’autre part, sur la 
libre circulation des personnes aux nouveaux Etats membres de la Communauté euro-
péenne (RO 2006 979 995; FF 2004 5523 6187)

5474 
La Suisse a formulé une réserve portant sur la Lex Koller dans l’Accord général sur 
le commerce des services; elle pourra la retirer lorsque cette dernière aura été abro-
gée. 
6 
Constitutionnalité 
Le projet se fonde, comme la loi à abroger, sur la compétence de la Confédération 
dans le domaine des affaires étrangères (art. 54, al. 1, de la Constitution) et du droit 
civil (art. 122, al. 1, de la Constitution).

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Message concernant l'abrogation de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger
In
Bundesblatt
Dans
Feuille fédérale
In
Foglio federale
Jahr
2007
Année
Anno
Band
1
Volume
Volume
Heft
31
Cahier
Numero
Geschäftsnummer
07.052
Numéro d'affaire
Numero dell'oggetto
Datum
31.07.2007
Date
Data
Seite
5455-5474
Page
Pagina
Ref. No
10 140 808
Die elektronischen Daten der Schweizerischen Bundeskanzlei wurden durch das Schweizerische Bundesarchiv
übernommen.
Les données électroniques de la Chancellerie fédérale suisse ont été reprises par les Archives fédérales suisses.
I dati elettronici della Cancelleria federale svizzera sono stati ripresi dall'Archivio federale svizzero.