ch_vb · 88.051 · 1988-08-17 · de


#ST# 88.051
Message
concernant l'acquisition du bâtiment administratif
sis à la Wylerstrasse 52 à Berne
du 17 août 1988
Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs,
Par le présent message, nous soumettons à votre approbation un projet d'arrêté
fédéral relatif à l'acquisition et à l'entretien du bâtiment administratif sis à la
Wylerstrasse 52 à Berne.
Nous vous prions d'agréer, Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs, les
assurances de notre haute considération.
17 août 1988 
Au nom du Conseil fédéral suisse:
Le président de la Confédération, Stich
Le chancelier de la Confédération, Buser
1988-445 
36 Feuille fédérale. 140e année. Vol. III 
521

Condensé
L'immeuble situé à la Wylerstrasse 52 à Berne se compose d'un ensemble de bâtiments
construits durant la période de 1969 à 1971 et aménagés en deux unités d'étage.
Depuis 1971 et jusqu'au 30 avril 1991, 930/1000 de parts de propriété par étage sont
loués à la Confédération suisse à des fins administratives pour loger le Commissariat
central des guerres et l'Office fédéral des troupes de protection aérienne.
Le propriétaire a accordé à la Confédération suisse, pour l'objet loué, un droit
d'emption inscrit au registre foncier. La bénéficiaire du droit d'emplion est autorisée à
acquérir l'immeuble au prix fixe de 9 260 000 francs entre le 1er mai 1987 et le 30 avril
1989.
L'état du bâtiment peut être qualifié de satisfaisant. Selon l'estimation effectuée par
l'Office des constructions fédérales, il faut toutefois s'attendre à plus ou moins brève
échéance à des frais d'environ 700 000 francs pour des travaux d'entretien du bâtiment
et pour l'assainissement du garage souterrain. Un crédit d'ouvrage de 10 millions de
francs est donc nécessaire pour l'acquisition et l'entretien, droits de mutation compris.
Eu égard au bail à loyer et au droit d'emption, le projet de construction du bâtiment
administratif a été établi d'un commun accord entre le propriétaire et la Confédéra-
tion suisse. Pour son financement partiel, cette dernière a accordé au propriétaire
foncier un prêt de 2 850 000 francs garanti par des cédules hypothécaires.
La situation relative au logement de l'administration générale de la Confédération
dans l'agglomération bernoise est exposée dans le plan de regroupement de 1985.
L'idée directrice ou l'objectif prioritaire de cette planification est de créer des places de
travail pour la Confédération selon des critères économiques. Les conditions de
location (offre 
de locaux et loyers) ont évolué très nettement au détriment des
locataires au cours des dernières années. Relevons à ce propos que l'offre actuelle de
surfaces de travail telles que les bureaux, les locaux d'entreposage, etc., accuse une
évolution plus défavorable que celle des surfaces habitables. La réduction du nombre
des objets loués à des prix toujours plus chers, en faveur de bâtiments propriétés de la
Confédération est l'une des principales mesures destinées à réaliser le plan de
regroupement.
522

Message
I 
Partie générale
II 
Situation initiale
La situation sur le marché immobilier est très tendue en ville de Berne. D'une
part, l'administration fédérale souffre d'un manque accru de locaux dû à la
création de nouveaux emplois et, d'autre part, les résiliations d'objets loués ne
cessent d'augmenter.
La part de propriété par étage dont l'acquisition est envisagée a donné jusqu'ici
entière satisfaction comme objet loué aux fins de l'administration fédérale et elle
couvre les besoins en locaux du Commissariat central des guerres et de l'Office
fédéral des troupes de protection aérienne, si bien qu'il n'est pas nécessaire de
procéder à des investissements inconsidérés.
Dans le contrat d'emption établi en 1979, le prix d'achat avait été fixé en fonction
de la situation prévalant à l'époque sur le marché. On avait renoncé à une clause
d'indexation du prix, de sorte que l'euphorie observée actuellement dans le
secteur immobilier ne peut influer sur les conditions d'acquisition.
La bénéficiaire du droit d'emption peut exercer celui-ci en signant une déclaration
unilatérale jusqu'au 30 avril 1989.
111 
Problèmes de logement de l'admi listration générale
de la Confédération dans l'agglomération bernoise
Dans l'agglomération bernoise, l'administration générale de la Confédération
emploie aujourd'hui près de 10 000 personnes qui occupent environ 340 000 m2 de
surface de travail, d'archivage et d'entreposage. De cette surface totale, quelque
100 000 m2 représentant 3250 places de travail sont loués, c'est-à-dire qu'un tiers
de la surface ou de l'effectif du personnel se trouve dans des locaux loués. Cette
proportion n'a guère varié durant ces dernières années. La Confédération a payé
en 1987 approximativement 13,7 millions de francs de loyers dans l'agglomération
bernoise, sans compter les stations de recherches de Liebefeld, la Régie des
alcools et les entreprises du Département militaire fédéral (DMF).
La grande proportion de surfaces louées et les frais consécutifs de location, qui
augmentent chaque année, sont peu rationnels et entravent la sécurité de
logement souhaitable à long terme. La dispersion des locaux loués, dont certains
sont de petite dimension en raison de l'offre restreinte, empêche souvent une
gestion administrative efficace.
112 
Plan de regroupement de 1985
Le plan de regroupement de 1985 visant à résoudre les difficultés de logement de
l'administration générale de la Confédération dans l'agglomération bernoise part
de l'idée qu'en principe, le logement des places de travail doit s'effectuer selon des
523

critères économiques et qu'il se mesurera désormais aux facteurs d'influence
ci-après:
- dépenses courantes ou frais de location par place de travail,
- frais d'entretien et d'exploitation par place de travail,
- frais d'organisation par place de travail.
Il en résulte les objectifs suivants du plan de regroupement:
- logements avantageux à long terme dans des bâtiments appartenant à la
Confédération et réduction du nombre des locaux loués,
- améliorations dans le domaine de la gestion et de l'organisation,
- gestion active des terrains et immeubles de la Confédération, adaptée aux
besoins réels.
L'accent est mis sur les mesures ci-après:
- construction de propres bâtiments sur des parcelles appartenant à la Confédé-
ration afin de loger l'administration générale dans l'agglomération bernoise et
réduction de locations peu rationnelles. Selon les besoins, le nombre des places
de travail de la Confédération sera augmenté par l'achat d'immeubles
construits et éventuellement loués;
- améliorations dans le domaine de la gestion et de l'organisation par la mise en
commun de services et d'offices à la suite de nouvelles constructions ou de
réaffectations;
- émission de nouvelles directives concernant l'occupation des bureaux aux fins
d'une meilleure utilisation des surfaces disponibles et d'une réduction de la part
élevée de bureaux individuels.
Pour réaliser les objectifs du plan de regroupement de 1985, il faut construire
plusieurs bâtiments et entreprendre différentes améliorations sur le plan de
l'organisation. -
En principe, ce n'est qu'en disposant de propres bâtiments que la Confédération
parviendra à réduire la surface, peu rationnelle, de ses locaux loués, ainsi que
l'exigeaient d'ores et déjà les plans de regroupement de 1961 et 1977. Cette
mesure est d'autant plus judicieuse que la Confédération possède des réserves de
terrain dans l'agglomération bernoise, qui sont constructibles à court terme sans
restrictions du point de vue des plans d'aménagement.
113 
Mesures engagées
Entre-temps, le Conseil fédéral a approuvé divers projets, dont les messages, en
voie d'élaboration, seront soumis au Parlement en 1989:
- nouveau bâtiment de l'Eigerstrasse 41, à Berne («Emchareal») à l'intention du:
- Département fédéral des affaires étrangères (DFAE),
- Centre de calcul électronique de l'administration fédérale (CCE/AF);
- nouveau bâtiment de Papiermühle, à Ittigen, pour
- le Département fédéral de l'intérieur (DFI),
- l'Office fédéral de la protection de l'environnement (OFPE);
- nouveau bâtiment de Liebefeld, à Köniz (2e étape), pour
- le Département fédéral de l'intérieur (DFI),
- l'Office fédéral de la santé publique (OFSP);
524

- assainissement et transformation du bâtiment de la Bernastrasse 28, à Berne
(Monnaie fédérale), pour
- la Monnaie fédérale,
- divers services du DFI.
Les projets supplémentaires suivants sont en voie de préparation:
- nouveau bâtiment de la Papiermühlestrasse, à Berne (Beundenfeld), destiné au
- Centre administratif du DMF, 2e étape;
- agrandissement sous la terrasse du Palais du Parlement pour
- les services du Parlement,
- la Chancellerie fédérale;
- projets de construction en relation avec la décentralisation de l'administration
fédérale;
- nouveau bâtiment administratif du Département fédéral de justice et police
(DFJP).
Sur la base des projets proposés d'Ittigen et de Liebefeld, la Délégation parle-
mentaire des finances a été renseignée, en septembre 1987, sur le plan de
regroupement de 1985 visant à résoudre les difficultés de logement de l'ad-
ministration générale de la Confédération. La Délégation des finances a jugé
opportunes les mesures entreprises sur le plan de la construction et de l'organisa-
tion.
2 
Le bâtiment administratif sis à la Wylerstrasse 52 à Berne
21 
Situation actuelle
211 
Historique
Le bâtiment administratif sis à la Wylerstrasse 52 à Berne a été construit durant
les années 1969 à 1971 par le propriétaire, M. Victor Kleinert, commerçant,
domicilié Bubenbergplatz 8 à Berne, en collaboration avec la Confédération
suisse. En vertu du contrat d'apport en nature inscrit au registre foncier le 20 mars
1987, l'immeuble est aujourd'hui propriété des entreprises Kleinert Holding SA
avec siège à Berne. La Confédération le loue depuis 1971, et jusqu'au 30 avril
1991, pour loger l'administration du Commissariat central des guerres (CCG) et
de l'Office fédéral des troupes de protection aérienne (OFTPA).
Le 17 juillet 1970, un contrat d'emption a été signé entre le propriétaire foncier et
la Confédération suisse, lequel est inscrit au registre foncier pour une durée de dix
ans. Entre-temps, le délai imparti pour exercer ce droit a été prolongé jusqu'au
30 avril 1989 à un prix d'achat fixe de 9 260 000 francs.
Afin de faciliter le financement des coûts de construction, la Confédération suisse
a accordé au propriétaire de l'immeuble deux prêts s'élevant au total à 2 850 000
francs, qui sont garantis par des cédules hypothécaires de rang subséquent et qui
s'ajoutent à un prêt de 6 millions de francs garanti par ailleurs. Ces prêts
hypothécaires sont actuellement assortis d'un taux d'intérêt annuel de 5'/z et 6
pour cent respectivement. Ils ne peuvent être résiliés par la prêteuse pendant la
durée du bail. Leur remboursement est échu au terme du bail.
525

L'objectif de la Confédération suisse est de pouvoir exercer son droit d'emption
d'ici au 30 avril 1989 au plus tard.
212 
Occupation actuelle
Le bâtiment est aujourd'hui occupé par le CCG et l'OFTPA. Il contient au total
160 places de travail.
213 
Descriptif du bâtiment
L'immeuble que nous vous proposons d'acquérir comprend une propriété par
étage portant sur une part exclusive de copropriété de 930/1000 de l'immeuble
inscrit sous numéro 228 du registre foncier, bâtiment n°52, soit sur les locaux
ci-après:
La construction est subdivisée en deux sous-sols, cinq étages supérieurs et un
étage en attique.
On accède aux différents étages par une cage d'escalier et deux ascenseurs.
Ils comprennent les locaux ci-après:
2e sous-sol: 
Locaux de la protection civile
Locaux d'archives
Distributeur principal de l'électricité
Chauffage avec deux locaux contenant les ci-
ternes
Local de ventilation
1er sous-sol:
Rez-de-chaussée:
Etages supérieurs 1 à 4:
Etage en attique:
526
Transformateur
Central téléphonique
Local de ventilation
Garage souterrain (env. 50 places de stationne-
ment)
Atelier
Hall d'entrée avec loge
Archives
Cafétéria
Cuisine de dégustation
(Commissariat central des guerres)
Salle de conférences
Bureaux
Toilettes
Bureaux
Toilettes
Bureaux
Toilettes
Logement de quatre pièces.

Construction
- Charpente:
Plafonds en béton armé
Piliers/parois:
- Façades:
Façade frontale:
Façade latérale:
- Toit:
Constructions à toit plat:
- Aménagement intérieur
Bureaux:
Corridors:
Cage d'escalier:
- Equipement technique:
au sous-sol en béton armé
aux étages supérieurs en béton armé/maçonne-
rie/acier
béton/maçonnerie/crépi
allèges en eternit
fenêtres métalliques avec vitres isolantes
stores à rouleaux au rez-de-chaussée
stores à lamelles aux étages supérieurs
sur rez-de-chaussée; garni de plantes
dalles de ciment sur 4e étage supérieur et
gravier au-dessus de l'étage en attique
cloisons en plâtre (8 cm)
sols avec revêtement textile
armoires murales
sols avec revêtement PVC
pierre artificielle
chauffage central à mazout
installation centrale d'eau chaude
citernes à mazout placées à l'intérieur du bâti-
ment (2 x 131 000 1).
Etat du bâtiment et mesures d'assainissement prévues
L'état du bâtiment peut dans l'ensemble être considéré comme satisfaisant.
Diverses mesures d'assainissement sont toutefois nécessaires pour l'adapter
notamment aux exigences des économies d'énergie et de la bureautique.
Mesures d'assainissement
- Installation de chauffage: La chaudière et le brûleur doivent être remplacés.
Les cheminées et les dispositifs de réglage doivent également être assainis.
- Installations électriques: Adaptation des zones ascendantes et des canaux
d'allégé aux besoins d'une administration moderne.
- Installations sanitaires: Travaux de peinture et isolations.
- Bureaux et corridors: Remplacer le revêtement de certains sols, colmater les
fissures dans diverses cloisons et chapes, isoler et assainir les fenêtres.
Situation et accès
Le bâtiment se trouve dans le quartier du Wyler à Berne, proche du centre de la
ville et bien desservi par les transport publics, à une distance d'environ 1,5 km de
la gare principale.
527

On accède au bâtiment par la Wylerstrasse et le garage souterrain est accessible
par la Wylerstrasse.
La parcelle a une superficie de 17,75 a.
214 
Contrats existants
214.1 
Bail à loyer
Les locaux sont loués par la Confédération suisse depuis le 1er novembre 1971 et
jusqu'au 30 avril 1991, en vertu d'un bail à loyer inscrit au registre foncier. La
surface utile louée est de 6579 m2.
Le loyer de base, fixé à 600 000 francs par an, constitue en même temps le loyer
minimum. Le loyer est adapté en fonction du taux d'intérêt de la Banque
cantonale de Berne applicable aux hypothèques en premier rang grevant les
biens-fonds commerciaux, d'une part, et du taux d'intérêt fixé pour le prêt accordé
au propriétaire foncier par la Confédération suisse, d'autre part. Le loyer annuel
s'élève ainsi à 770 040 francs depuis le 1er mars 1987.
214.2 
Pacte d'emption
Le propriétaire a accordé à la Confédération suisse la prolongation, jusqu'au
30 avril 1989, du contrat d'emption conclu en 1970 avec la restriction que le droit
d'emption ne pouvait être exercé qu'entre le 1er mai 1987 et le 30 avril 1989. Ce
droit est reconnu irrévocablement à la Confédération suisse, et sans indexation
par le vendeur, au prix maximum fixé à 9 260 000 francs. Le droit d'emption est
échu sans indemnisation après expiration du délai prévu pour l'exercice de ce
droit.
214.3 
Contrat de prêt
Le contrat de prêt mentionné dans l'introduction a été prolongé en 1979 jusqu'au
30 avril 1991, par analogie avec le bail à loyer. Le prêt est garanti par sept cédules
hypothécaires totalisant 2 850 000 francs, constituées en faveur de la Confédéra-
tion suisse et grevant le terrain sur lequel elle a un droit d'emption. L'intérêt
applicable au prêt est fonction de l'aménagement du loyer.
22 
Acquisition du bâtiment administratif sis à la
Wylerstrasse 52 à Berne
221 
Droit d'emption
Le droit d'emption pour 9 260 000 francs ne peut être exercé que jusqu'au 30 avril
1989. Les droits découlant du contrat d'emption s'éteignent à partir de cette date.
528

222 
Etat de la construction et entretien
Le mode de construction et la disposition des locaux ainsi que l'état du bâtiment
et des finitions peuvent d'une manière générale être considérés comme satis-
faisants.
Les frais d'entretien présumés, évalués à 700 000 francs, comportent pour l'essen-
tiel des dépenses pour les installations de chauffage, les installations électriques,
l'assainissement du garage souterrain ainsi que pour des travaux de rénovation
aux étages supérieurs.
3 
Conséquences financières
31 
Frais de premier établissement
311 
Frais d'acquisition
Fr.
- Le prix de vente s'élève à 
9 260 000
- Les émoluments pour acte authentique, les frais de notaire et
d'inscription au registre foncier se montent à 
2000
9 262 000
312 
Travaux d'entretien nécessaires
Le coût des travaux destinés à maintenir la valeur du bâtiment et
les mesures d'assainissement dans le garage souterrain sont 
Fr.
estimés à 
700 000
Réserve 
38 000
Frais d'acquisition de l'immeuble, total 
10 000 000
Compte tenu de l'estimation de la valeur commerciale du bâtiment administratif,
son prix de vente peut être considéré comme avantageux.
32 
Frais d'exploitation
Les frais de chauffage, d'eau chaude, d'électricité et de matériel de nettoyage se
chiffrent actuellement à quelque 85 000 francs par an.
Les mesures visant à économiser l'énergie entraîneront une réduction des frais de
chauffage; en raison de l'extension de la bureautique, il faut s'attendre par contre
à un accroissement de la consommation de courant dans un proche avenir.
33 
Amélioration des possibilités de logement
La situation sur le marché immobilier devient de plus en plus précaire en ville de
Berne. D'une part, la demande croissante de bureaux provoque chaque année une
forte augmentation des frais de location et il est toujours plus difficile de trouver
529

des locaux loués appropriés. D'autre part, l'administration fédérale a dû accepter
des résiliations, avec leurs conséquences fâcheuses, par suite des besoins accrus
que manifestaient des propriétaires d'immeubles. Le maintien des locations à leur
niveau actuel est non seulement peu judicieux pour des raisons de gestion et
d'organisation, mais également peu rationnel à long terme vu l'évolution des
loyers. Par ailleurs, les résiliations compromettent à la longue la sécurité de
logement.
34 
Economicità du projet
Le bâtiment situé à la Wylerstrasse, dont l'acquisition est envisagée, satisfait
parfaitement aux besoins de l'administration fédérale depuis 1971. Si l'on consi-
dère les prix payés pour des immeubles comparables, les conditions d'emption
fixées contractuellement peuvent être qualifiées d'excellentes. Les coûts par place
de travail s'élèvent à 62 500 francs. Ce projet permet d'acquérir des locaux à des
conditions avantageuses. La substance du bâtiment est jugée bonne aux termes
d'une analyse. En comparant les conditions d'acquisition avec la situation régnant
actuellement sur le marché et la forte progression des loyers, il n'y a pas de doute
que l'achat de l'immeuble s'impose.
4 
Bases juridiques
Le présent projet repose sur la compétence d'ordre général qu'a la Confédération
de prendre les mesures nécessaires à la réalisation de ses tâches administratives.
Quant à la compétence de l'Assemblée fédérale d'ouvrir le crédit demandé, elle
découle de l'article 85, chiffre 10, de la constitution. En vertu de l'article 8 de la loi
sur les rapports entre les conseils (RS171.11), il y a lieu de donner à l'acte légal la
forme d'un arrêté fédéral simple, non sujet au référendum.
32329
530

Bâtiment administratif à la Wylerstrasse 52 à Berne

Arrêté fédéral 
Projet
relatif à l'acquisition du bâtiment administratif
sis à la Wylerstrasse 52 à Berne
du
L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu l'article 85, chiffre 10, de la constitution;
vu le message du Conseil fédéral du 17 août 19881\
arrête:
Article premier
Un crédit d'ouvrage de 10 000 000 de francs est ouvert pour l'acquisition et
l'entretien de l'immeuble sis à la Wylerstrasse 52 à Berne.
Art. 2
Le présent arrêté, qui n'est pas de portée générale, n'est pas soumis au référen-
dum.
32329
0 FF 1988 III 521
532

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften
Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées
Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali
Message concernant l'acquisition du bâtiment administratif sis à la Wylerstrasse 52 à
Berne du 17 août 1988
In
Bundesblatt
Dans
Feuille fédérale
In
Foglio federale
Jahr
1988
Année
Anno
Band
3
Volume
Volume
Heft
38
Cahier
Numero
Geschäftsnummer
88.051
Numéro d'affaire
Numero dell'oggetto
Datum
27.09.1988
Date
Data
Seite
521-532
Page
Pagina
Ref. No
10 105 567
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