bvger · A-5274/2023 · 2026-03-09 · de
A-5274/2023

Enteignung

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal
Abteilung I
A-5274/2023, A-5276/2023
Urteil vom 9. März 2026
Besetzung
Richter Jürg Marcel Tiefenthal (Vorsitz),
Richter Stephan Metzger,
Richter Alexander Misic,
Gerichtsschreiber Roland Hochreutener.
Parteien
Wohnbaugenossenschaft A. _______,
vertreten durch Dr. Urs Jordi, Rechtsanwalt,
Lägernstrasse 2, 8302 Kloten,
und lic. iur. Marco E. Vitali, Rechtsanwalt,
Lägernstrasse 2, 8302 Kloten,
Beschwerdeführerin 1 und Beschwerdegegnerin 2,
Enteignete,
gegen
1. Flughafen Zürich AG,
Rechtsdienst, Postfach, 8058 Zürich,
2. Kanton Zürich,
vertreten durch die Volkswirtschaftsdirektion,
Amt für Mobilität, Postfach, 8090 Zürich,
beide vertreten durch Dr. iur. Roland Gfeller, Rechtsanwalt, gbk Rechtsanwälte AG,
Florastrasse 44, Postfach, 8032 Zürich,
Beschwerdeführer 2 und Beschwerdegegner 1,
Enteigner,
Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10,
Zustelladresse: c/o lic. iur. Harald Jenni, LL.M.,
Rechtsanwalt, Advokaturbureau Brunner & Dudli,
Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen,
Vorinstanz.
Gegenstand
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens Zürich-Kloten.
Sachverhalt:
A. Die A._______ bezweckt laut Handelsregister (... [Angaben zum Zweck der Gesellschaft]). Im Jahr 1984 räumten die Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) der A._______ ein selbständiges und dauerndes Baurecht an der Liegenschaft Grundregisterblatt (...), Kataster-Nr. (...), Kloten, ein (Dauer bis 2074). Das Baurecht wurde als Grundstück in das Grundregister aufgenommen (Grundregisterblatt ...). Die A._______ überbaute die Parzelle (...) mit Mehrfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern.
Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft Nr. (...) befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Zusammen mit einer Vielzahl von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte die A._______ daher an die Flughafen Zürich AG. Am 25. Oktober 2002 ersuchte sie um Enteignung des Baurechts gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetretenen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein.
B. In teilweiser Gutheissung ihres Begehrens sprach die ESchK der A._______ (nachfolgend: Enteignete) mit Entscheid vom 22. November 2011 für die Ausgleichung ihrer Nachteile aus den Direktüberflügen betreffend die Baurechtsdienstbarkeit am Grundstück Nr. (...), Kloten, eine Entschädigung von Fr. 200'000.- zu. Die weitergehenden Entschädigungsforderungen, insbesondere eine zusätzliche Entschädigung für den Fluglärm aus Nachbarrecht, wurden abgewiesen (Dispositiv-Ziff. 2). Die Flughafen Zürich AG wurde verpflichtet, den Betrag von Fr. 200'000.- innert 20 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids an das Grundbuchamt Bassersdorf zuhanden der A._______ zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. 3) und der A._______ eine Parteientschädigung von Fr. 10'220.- auszurichten (Dispositiv-Ziff. 7). Die ESchK erwog, das Baurecht habe keinen eigentlichen Verkehrswert, da es nicht auf dem freien Markt gehandelt werden könne; es komme allein die Übertragung an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus in Betracht. Der Übertragungswert belaufe sich auf 8,3 Mio. Fr. (Ertragswertberechnung anhand effektiver Mietzinse), währenddem der hypothetische Verkehrswert 10,5 Mio. Fr. betrage. Nachdem der hypothetische Verkehrswert auch unter Berücksichtigung des Fluglärms deutlich höher liege als der Übertragungswert, habe das Baurecht aufgrund der direkten Überflüge keinen nachweislichen Minderwert erfahren. An sich habe die Enteignete demnach keinen Entschädigungsanspruch. Dieses Ergebnis erscheine im konkreten Einzelfall allerdings unbefriedigend. Es stehe der ESchK zu, einen nach Billigkeitsüberlegungen festzusetzenden Betrag in der Höhe von Fr. 200'000.- zum Nachteilsausgleich zuzusprechen.
C. Gegen diesen Entscheid erhoben sowohl die A._______ als auch die Flughafen Zürich AG (FZAG) und der Kanton Zürich Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht, das diese mit Urteil A-2154/2012 vom 1. April 2014 teilweise guthiess, die Ziffn. 2 und 3 des Dispositivs des Schätzungsentscheids aufhob und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen und allfälligen Zusprechung einer Minderwertentschädigung an die Vorinstanz zurückwies (Dispositiv-Ziffn. 1 und 2). Im Übrigen wurden die Beschwerden, was die Enteignungsentschädigung betrifft, abgewiesen (Dispositiv-Ziff. 3). Zudem wurde Dispositiv-Ziff. 7 des Schätzungsentscheids vom 22. November 2011 aufgehoben, und die Vorin-stanz wurde angewiesen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte Verfahren zu befinden (Dispositiv-Ziff. 4).
D. Am 12. Februar 2019 nahm die ESchK das Verfahren wieder auf und gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den gestützt auf das Urteil A-2154/2012 neu zu beurteilenden Aspekten Stellung zu nehmen. Nach Durchführung eines Augenscheins am 26. Oktober 2020 und eines mehrfachen Schriftenwechsels entschied die ESchK am 31. August 2023 was folgt:
1. Die Enteigner werden verpflichtet, der Enteigneten CHF 410'850.- zu bezahlen, nebst Zins von 4.5 % vom 1. Januar bis 31. August 2002, zu 4 % vom 1. September 2002 bis zum 30. April 2003, zu 3.5 % vom 1. Mai 2003 bis zum 31. Dezember 2009, zu 3 % vom 1. Januar 2010 bis zum 1. Dezember 2010, zu 2.75 % von 2. Dezember 2010 bis zum 1. Dezember 2011, zu 2.5 % vom 2. Dezember 2011 bis zum 1. Juni 2012, zu 2.25 % vom 2. Juni 2012 bis zum 2. September 2013, zu 2 % vom 3. September 2013 bis zum 1. Juni 2015, zu 1.75 % vom 2. Juni 2015 bis zum 1. Juni 2017, zu 1.5 % vom 2. Juni 2017 bis zum 2. März 2020, zu 1.25 % vom 3. März 2020 bis zum 1. Juni 2023 und zu 1.5 % seit dem 2. Juni 2023.
2. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Enteignerin (recte: den Enteignern) auferlegt. Die Rechnungsstellung erfolgt mit separater Verfügung.
3. Die Enteigner werden verpflichtet, den Enteigneten für das Verfahren bis zum Schätzungsentscheid vom 22. November 2011 eine Parteientschädigung von CHF 10'220.- (einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer) zu zahlen.
4. Die Enteigner werden verpflichtet, den Enteigneten für das Verfahren nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 1. April 2014 eine Parteientschädigung im Betrag von CHF 39'525.-, zuzüglich CHF 790.50 Spesenentschädigung, zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8 % auf der Entschädigung der bis zum 31. Dezember 2017 erbrachten Leistungen und pro rata temporis auf der Spesenentschädigung und zu 7.7 % auf der Entschädigung der ab dem 1. Januar 2018 erbrachten Leistungen und pro rata temporis auf der Spesenentschädigung zu zahlen.
E. Gegen diesen Entscheid der ESchK (nachfolgend auch: Vorinstanz) erhebt die A._______ (Beschwerdeführerin 1 und Beschwerdegegnerin 2, Verfahren A-5274/2023; nachfolgend: Enteignete) mit Eingabe vom 28. September 2023 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht mit den folgenden Anträgen:
Ziff. 1 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 31. August 2023 im Verfahren Nr. K10-0031/2003 (aNr. 2016-159/138) sei aufzuheben und die Enteigner seien zu verpflichten, der Enteigneten eine Minderwertentschädigung im Betrag von CHF 1'857'400.00 zu bezahlen, nebst Zins zum üblichen Zinsfuss ab dem 1. Januar 2002.
Zur Begründung bringt sie insbesondere vor, die ESchK habe bei der Ermittlung des Übertragungswerts die technische Entwertung fälschlicherweise doppelt berücksichtigt, indem sie diese sowohl vom Verkehrswert der ungeteilten Immobilie respektive des Baurechts als auch noch bei den Kostenmieten in Abzug gebracht habe. Zudem sei der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Baurechtszinsen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Kosten des Baurechtszinses von Fr. 96'460.- zu entsprechen. Darüber hinaus sei beim Kapitalisierungs-satz der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Rückstellungen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Reproduktions- und Erneuerungskosten von Fr. 94'000.- zu entsprechen.
F. Gegen den Schätzungsentscheid der Vorinstanz vom 31. August 2023 erheben auch die FZAG und der Kanton Zürich (Beschwerdeführer 2 und Beschwerdegegner 1, Verfahren A-5276/2023; nachfolgend: Enteigner) mit Eingabe vom 28. September 2023 beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde mit folgenden Rechtsbegehren:
1.Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vom 31. August 2023 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei von der Zusprechung einer Entschädigung zugunsten der Beschwerdegegnerin abzusehen; eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2. Dispositiv-Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids vom 31. August 2023 sei aufzuheben und die Parteientschädigung sei für die Zeit nach 1. April 2014 angemessen zu reduzieren.
3.In prozessualer Hinsicht wird der Antrag auf Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels gestellt.
G.
G.a Im Verfahren A-5276/2023 beantragt die Vorinstanz mit Vernehmlassung vom 3. Januar 2024 die Abweisung der Beschwerde.
G.b Mit Vernehmlassung vom 30. Januar 2024 beantragt die Vorinstanz im Verfahren A-5274/2023, die Beschwerde sei im Sinne der Erwägungen teilweise gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen. Zur Begründung hält sie fest, der Mietwert betrage korrekterweise Fr. 785'000.-. Der Prozentsatz für die Baurechtszinse sei auf der Grundlage des Betrages von Fr. 96'460.- zu ermitteln, weshalb der entsprechende Zuschlag korrekterweise auf 0.81 % festzulegen sei. Entsprechend dem Rückstellungsbedarf für die Reproduktions- und Erneuerungskosten sei auch der Zuschlag für die Rückstellungen richtigerweise mit 0.785 % anzusetzen. Unter Berücksichtigung des Bruttoertrags von Fr. 785'000.- und eines Kapitalisierungssatzes von neu 6.59 % ergebe sich ein Ertragswert von Fr. 11'960'000.-. Für die Berechnung des Übertragungswerts des Baurechts werde neu von einem reduzierten Gesamtwert von Fr. 11'205'000.- der Barwert des Baurechtszinses von Fr. 2'272'000.- subtrahiert und die Heimfallentschädigung von neu Fr. 213'000.- addiert, woraus nach Abzug der technischen Entwertung ein Übertragungswert des Baurechts von Fr. 7'791'000.- resultiere.
Unter Berücksichtigung der gebotenen Korrekturen ergebe sich auch beim Verkehrswert (ohne Fluglärm und direkten Überflug) eine Anpassung und damit ein Betrag von Fr. 7'340'000.-. Nach Abzug der Minderwerte infolge des Fluglärms (10 %) und infolge des direkten Überflugs (5 %) resultiere ein hypothetischer Verkehrswert mit Fluglärm und direktem Überflug von Fr. 6'239'000.-. Der korrigierte Minderwert ergebe sich aus der Differenz zwischen dem angepassten Übertragungswert von Fr. 7'791'000.- und dem hypothetischen Verkehrswert mit Fluglärm und direktem Überflug von neu Fr. 6'239'000.- und betrage dementsprechend Fr. 1'552'000.-.
H. Die Enteigner beantragen in ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2024 (Verfahren A-5274/2024), die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In prozessualer Hinsicht stellen sie den Antrag auf Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren. Sie vertreten im Wesentlichen den Standpunkt, der von der Vorinstanz ermittelte Übertragungswert von Fr. 6'700'000.- sei korrekt und zu bestätigen. Auch der von der Vorinstanz ermittelte hypothetische Verkehrswert des Baurechts von Fr. 7'399'000.- (ohne Abzug infolge Fluglärms und Überflugs) sei zu bestätigen bzw. allenfalls im Sinne ihrer Ausführungen zu erhöhen. In Anwendung des Modells ESchK, das heisst ohne die von der Vorinstanz vorgenommene resultatorientierte Anpassung dieses Modells, resultiere weder ein fluglärmbedingter noch ein überflugbedingter Minderwert.
I. Die Enteignete stellt in ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2023 (Verfahren A-5276/2023) den Antrag, die Beschwerde abzuweisen. Neben der Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren beantragt sie in prozessualer Hinsicht, es sei durch die FZAG eine Tabelle mit den Lärmbelastungen 2004 bis 2023, einschliesslich der Minderwerte gemäss Modell ESchK und MIFLU I, für den Referenzstandort (...) zu edieren. Sollte das Bundesverwaltungsgericht in Betracht ziehen, von dem von der Vorinstanz angepassten Modell ESchK abzuweichen, beantragt sie die Überprüfung des Modells ESchK anhand ostanflugspezifischer Daten durch die Oberschätzungskommission oder einen unabhängigen Sachverständigen. Zudem beantragt sie die Neubeurteilung des massgeblichen Lärmjahres.
J. Mit Zwischenverfügung vom 14. Februar 2024 vereinigte der Instruktionsrichter die Verfahren A-5274/2023 und A-5276/2023 und führte sie unter der Verfahrensnummer A-5274/2023 weiter.
K. In ihren Schlussbemerkungen vom 11. März 2024 hält die Enteignete an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest.
L. Die Enteigner reichten am 27. Mai 2024 ihre Schlussbemerkungen ein und stellen neu die prozessualen Anträge, infolge der belegten Fehlerhaftigkeit der Schätzungen der Vorinstanz seien durch das Bundesverwaltungsgericht von Grund auf neue Schätzungen einzuholen, eventuell sei die Angelegenheit zur gesamthaften Überarbeitung der angefochtenen Schätzungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
M. In ihrer Stellungnahme vom 5. Juli 2024 hält die Enteignete an ihren Rechtsbegehren fest und beantragt, die von den Enteignern neu gestellten prozessualen Anträge abzuweisen.
N. Mit Stellungnahme vom 11. Juli 2024 verweist die Vorinstanz hinsichtlich der Beschwerde der Enteigneten (A-5274/2023) auf die in ihrer Beschwerdevernehmlassung gestellten Anträge. Bezüglich der Beschwerde der Enteigner (A-5276/2023) beantragt sie neu, die Entschädigung sei erst am dem 1. Januar 2007 zu verzinsen. Im Übrigen verweist sie auf ihre Anträge in der Vernehmlassung vom 3. Januar 2024.
O. Die Enteigner halten in ihrer Stellungnahme vom 23. August 2024 weiterhin an ihren bisherigen Anträgen, Beweisofferten und Ausführungen fest.
P. Mit Eingabe ihrer Rechtsvertreter vom 2. September 2024 reichte die Enteignete ihre Kostennote ein.
Q. Am 2. September 2024 nahm die Vorinstanz unaufgefordert zu den Ausführungen der Enteigner vom 23. August 2024 Stellung. Sie führte aus, dass es in den von diesen zitierten Entscheiden der ESchK (Verfahrensnummern 2003-162/001 und 2015-271f-h/66) um die Anwendung des hedonischen ESchK-Modells als solches gegangen sei. Damit sei von ihr aber weder gesagt worden, dass das ESchK-Modell nur mit der Grundbelastung von 45 dB(A) angewendet werden könne, noch dass der prozentuale Minderwert pro dB(A) über der Grundbelastung nicht innerhalb der vorgegebenen Bandbreite variiert werden könne.
R. Mit Eingabe vom 6. September 2024 nahmen die Enteigner unaufgefordert Stellung.
S. Am 12. September 2024 reichte die Enteignete eine unaufgeforderte Stellungnahme ein.
T. Am 26. Januar 2025 reichte die Enteignete ein neues Beweismittel (Tabelle mit den Ostanflügen der Jahre 2000 bis 2024) ein. In prozessualer Hinsicht stellt sie den Antrag, es sei bei der Enteignerin 1 eine Tabelle mit den Lärmbelastungen der Jahre 2004 bis 2023, einschliesslich der Minderwerte gemäss Modell ESchK und MIFLU I, für den Referenzstandort (...) einzuholen.
U. Mit Eingabe vom 5. Februar 2025 halten die Enteigner an ihren bisherigen Anträgen und ihrer Begründung fest.
V. Auf die weitergehenden Ausführungen der Parteien und die sich bei den Akten befindlichen Schriftstücke wird - soweit entscheidrelevant - in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Beschwerdeverfahren A-5274/2023 und A-5276/2023 betreffen beide denselben Schätzungsentscheid (K10-0041/2003) vom 31. August 2023 und werfen weitgehend dieselben Fragestellungen auf, weshalb sie mit Zwischenverfügung vom 14. Februar 2024 vereinigt wurden.
1.2 Nach Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) können Entscheide der Schätzungskommission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundesverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG; SR 173.32), soweit das EntG nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG; SR 172.021).
1.3 Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind insbesondere die Hauptparteien des Enteignungsverfahrens zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
Sowohl die Enteigner als auch die Enteignete haben als Parteien am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Forderungen nur teilweise durchgedrungen. Sie sind somit sowohl formell als auch materiell beschwert und zur Beschwerde legitimiert.
1.4 Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (vgl. Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 VwVG) ist damit einzutreten.
2.
2.1 Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneingeschränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen - einschliesslich unrichtiger und unvollständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehlern bei der Ausübung des Ermessens - sowie auf Angemessenheit (Art. 49 VwVG). Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezial-fragen geht, in denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht das Bundesverwaltungsgericht nicht ohne Not von deren Auffassung ab (statt vieler: Urteil des BVGer A-196/2017 vom 12. Dezember 2018 E. 2 mit Hinweisen). Es wendet das Recht von Amtes wegen an und ist an die Begründung der Parteien nicht gebunden (Art. 62 Abs. 4 VwVG).
2.2 Hebt die Beschwerdeinstanz einen angefochtenen Entscheid auf und weist sie die Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück, so ist diese bei ihrem neuen Entscheid grundsätzlich an den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurteilung befasste Instanz hat dementsprechend die rechtliche Beurteilung, mit welcher die Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entscheidung zu Grunde zu legen; bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit die Vorinstanz an die Entscheidung gebunden ist, ergibt sich aus der Begründung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neue Tatsachenfeststellung als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vorgibt. Wird der neue Entscheid der unteren Instanz wiederum bei der Beschwerdeinstanz angefochten, so ist diese selbst an ihre früheren Erwägungen gebunden. Eine freie Überprüfung des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeinstanz nur betreffend jene Punkte möglich, die im Rückweisungsentscheid nicht abschliessend beurteilt wurden, oder bei Vorliegen neuer Sachumstände (vgl. zum Ganzen BGE 135 III 334 E. 2; Urteil des BGer 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 f.; BVGE 2016/13 E. 1.3.4; Urteil des BVGer A-2601/2020 vom 2. März 2022 E. 1.4.3; Astrid Hirzel, in: Waldmann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023 [nachfolgend: Praxiskommentar], Art. 61 Rz. 28; Michael Beusch, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2019 [nachfolgend: VwVG-Kommentar], Art. 61 Rz. 8). Zum Teil befürworten die Praxis und Lehre Ausnahmen von der Bindungswirkung des gerichtlichen Rückweisungsentscheids, wenn bei einer Bindung ein in höchstem Masse stossendes Ergebnis resultieren würde oder wenn eigentliche Revisionsgründe vorliegen (Hirzel, Praxiskommentar, Art. 61 Rz. 28 und Fn. 70, mit Hinweis auf Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts H 106/87a vom 14. Januar 1988). Die Missachtung der Vorgaben des Rückweisungsentscheids stellt Willkür sowie eine materielle Rechtsverweigerung dar und führt bei Anfechtung des neuen Entscheids zu dessen Aufhebung (Urteil des BGer 2C_131/2021 vom 15. Februar 2023 E. 4.2; Alfred Kölz/Isablle Häner/Martin Bertschi/Livio Bundi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 1158).
2.3 Den Sachverhalt stellt das Bundesverwaltungsgericht von Amtes wegen fest (Art. 12 VwVG) und bedient sich nötigenfalls verschiedener Beweismittel. Es nimmt die ihm angebotenen Beweise ab, wenn diese zur Abklärung des Sachverhaltes tauglich erscheinen (Art. 33 Abs. 1 VwVG) und kann von einem beantragten Beweismittel dann absehen, wenn bereits Feststehendes bewiesen werden soll, wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermitteln vermag oder wenn es den Sachverhalt auf Grund eigener Sachkunde ausreichend würdigen kann (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3; Urteil des BVGer A-637/2020 vom 5. Februar 2021 E. 1.4; ; André Moser/Michael Beusch/Lorenz Kneubühler/Martin Kayser, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 3. Aufl. 2022, Rz. 3.144).
Rechtsgrundlagen und Praxis zur Enteignung durch direkten Überflug und Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche
3.
3.1 Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Enteignung durch direkten Überflug (auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Überflug") einerseits und der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen andererseits. Ein enteignungsrechtlich relevanter direkter Überflug liegt vor, wenn durch den Flugbetrieb der nach Art. 667 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) dem Grundeigentum zuzurechnende Luftraum unmittelbar verletzt wird (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 mit Hinweisen). An die Stelle der privatrechtlichen Klage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungsentschädigung (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.4). Voraussetzung ist, dass die Flugzeuge tatsächlich in die Luftsäule über dem Grundstück eindringen und dies in einer derart geringen Höhe, dass die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers an der ungestörten Nutzung seines Eigentums betroffen werden. Für die enteignungsrechtliche Entschädigung wird zudem eine gewisse Regelmässigkeit solchen Eindringens in den zum Grundeigentum gehörenden Luftraum verlangt (vgl. zum Ganzen BGE 142 II 128 E. 2.2; 134 II 49 E. 5 mit Hinweisen).
3.2 Nach Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist, kann nicht in allgemeiner Weise umschrieben werden, sondern bestimmt sich von Fall zu Fall nach den konkreten Umständen und dem schutzwürdigen Interesse des Eigentümers, diesen Raum selbst zu beherrschen und das Eindringen anderer abzuwehren. Das Bundesgericht hat es stets abgelehnt, generell zu bestimmen, auf welcher Höhe ein Flugzeug in die Interessensphäre der Grundeigentümer und damit in das Grundeigentum eindringt. Dies hänge von Nutzung und Lage der betroffenen Liegenschaft, aber auch von der Art und Grösse der Flugzeuge und den entsprechenden Auswirkungen des Überflugs ab (vgl. BGE 134 II 49 E. 5.3 mit Hinweisen).
In verschiedenen Fällen betreffend den Flughafen Genf bejahte das Bundesgericht Eingriffe in das Grundeigentum bei Parzellen in 1 bis 2.5 km Entfernung vom Pistenrand, die regelmässig in 75 bis 125 m Höhe von Grossflugzeugen mit Spannweiten von 40 bis 60 m überflogen wurden (BGE 131 II 137 E. 3.1.2 mit Hinweisen). Zur Begründung stellte es in erster Linie auf die bedrohliche Wirkung des Überflugs grosser Flugzeuge in dieser Tiefe sowie auf das erhöhte Risiko von Schäden durch Luftturbulenzen oder herabfallende Gegenstände ab (BGE 122 II 349 E. 4a/cc und 4b). In BGE 129 II 72 (E. 2.6 und 4) bestätigte das Bundesgericht die Entschädigung von Eigentümern direkt überflogener Grundstücke aufgrund der ganz besonderen Auswirkungen des Überflugs ("nuisances si particulières"): intensiver Lärm bei jeder Landung, Luftturbulenzen, Geruchsimmissionen der Motoren und ein Gefühl der Angst oder des Unbehagens aufgrund der sich über die Köpfe hinwegbewegenden bedeutsamen Masse (vgl. zum Ganzen BGE 142 II 128 E. 2.2 mit Hinweisen). Von einem direkten Überflug ging das Bundesgericht auch in zwei Fällen betreffend Südanflüge auf den Flughafen Zürich aus, in denen die Liegenschaften der Enteigneten auf einer Höhe von unter 150 m überflogen wurden (vgl. Urteile des BGer 1E_12/2007 vom 28. April 2008 E. 5.1 und 1E_20/2007 vom 28. April 2008 E. 7.1).
Dagegen verneinte das Bundesgericht einen Eigentumseingriff bei einem Überflug in rund 600 m Höhe, weil bei einer solchen Überflughöhe keine physischen Einwirkungen zu erwarten seien und Überflüge in dieser Distanz auch psychisch zwar noch beeindruckend, jedoch nicht mehr bedrohlich wirkten (BGE 123 II 481 E. 8). In BGE 131 II 137 verneinte das Bundesgericht eine Entschädigung bereits mangels genügender Regel-mässigkeit des Überflugs durch startende Flugzeuge (E. 3.2) und ergänzte, dass auch aufgrund der Überflughöhe von über 400 m offensichtlich kein Eingriff in den Luftraum des Grundstücks vorliege (E. 3.2.3). Bei kleinen Maschinen begründeten auch Überflüge in 220 bis 250 m Höhe keinen Eigentumseingriff (E. 3.2.2). Ebenso verneinte das Bundesgericht in BGE 142 II 128 einen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch bei Liegenschaften in Gockhausen, die bei morgendlichen Südanflügen in einer Höhe von rund 350 m überflogen wurden (E. 2.4 und 2.5).
Schliesslich beurteilte das Bundesgericht mit Urteil 1C_102/2018, 1C_103/2018 und 1C_104/2018 vom 20. März 2019 die Entschädigungsforderungen in den drei Pilotverfahren Nürensdorf, in denen die Grundstücke in einer Höhe von 260 bis 265 m überflogen werden. Bei den abendlichen Ostanflügen landen auf der Piste 28 Mittelstreckenflugzeuge mit Flügelspannweiten bis zu 35 m. Das Bundesgericht erkannte, dass bei diesen Liegenschaften in vertikaler Hinsicht von direkten Überflügen auszugehen sei (E. 2).
3.3 Führt der Flugverkehr zu übermässigen, duldungspflichtigen Immissionen, so kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Entschädigungsanspruch aufgrund einer immissionsbedingten Enteignung bestehen. Dabei handelt es sich um eine formelle Enteignung infolge Unterdrückung der nachbarrechtlichen Abwehrrechte gemäss Art. 679 in Verbindung mit Art. 684 ZGB; der Entschädigungsanspruch wird aus Art. 5 Abs. 1 EntG abgeleitet. Nach der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung setzt ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung nachbarrechtlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen voraus, dass (kumulativ) die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (BGE 136 II 263 E. 7 mit Hinweisen; Urteil des BGer 1C_62/2017 vom 19. April 2018 E. 2; vgl. dazu auch Adrian Gossweiler, Entschädigung für Lärm von öffentlichen Verkehrsanlagen, 2014, Rz. 422 und 427 ff.; Beatrice Wagner Pfeifer, Umweltrecht, Allgemeine Grundlagen, 2017, S. 246 ff.; Stefan Vogel, in: Giovanni Biaggini/Isabelle Häner/Urs Saxer/Markus Schott [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, Rz. 8.66 f.). Gemäss Art. 36e Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Luftfahrt (LFG, in der ab 1. Januar 2021 geltenden Fassung [AS 2020 4085; BBl 2018 4713]; SR 748.0) werden Entschädigungsforderungen gegen den Flughafenhalter wegen übermässiger Lärmimmissionen, die aufgrund eines geneh-migten Betriebsreglements geduldet werden müssen, nach dem EntG beurteilt. Die Artikel 27-44 EntG sind nicht anwendbar.
Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direkten Überflug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedingten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 131 II 137 E. 1.2 und 129 II 72 E. 4). Nach der Praxis wird die Entschädigung für direkten Überflug festgelegt, indem zunächst die fluglärmbedingte Verminderung des Grundstücks nach hedonischem Modell ESchK bestimmt und anschliessend ein Zuschlag für die nicht-lärmbezogenen Aspekte vorgenommen wird (BGE 142 II 136 E. 7.8 S. 152; Urteil des BGer 1C_102/2018, 1C_103/2018, 1C_104/2018 vom 20. März 2019 E. 4; Gossweiler, a.a.O., Rz. 533).
3.4 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit für Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt (ständige Rechtsprechung seit BGE 121 II 317 E. 6b/c). Es hielt an diesem Stichdatum auch im Hinblick auf gewisse einschneidende Änderungen des An- und Abflugbetriebs fest, deren konkrete Gründe für die Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, wie zum Beispiel der sprunghafte Anstieg der Südabflüge durch die Einführung der "4. Welle" der Swissair im Herbst 1996 (BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 und E. 12.3.1-12.3.3 S. 420 ff.) und die starke Zunahme der Ostanflüge seit 2001 aufgrund der Beschränkungen des deutschen Luftraums (BGE 136 II 263 E. 7.3-7.5 und 8 S. 268 ff.; vgl. auch BGE 142 II 128 E. 3.1 mit Hinweisen). Wer nach dem 1. Januar 1961 ein fluglärmbetroffenes Grundstück erworben hat, ist aufgrund der Vorhersehbarkeit der Immissionen grundsätzlich nicht entschädigungsberechtigt (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 2.3; Gossweiler, a.a.O., Rz. 432). Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die Grundeigentümer das Grundstück durch Erbgang oder Erbvorbezug erworben haben. In diesem Fall wird auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser abgestellt und gefragt, ob die Immissionen für diesen vorhersehbar waren (BGE 128 II 329 E. 2.2). Wird ein Grundstück vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut, kann ein Entschädigungsanspruch allein für die Entwertung des Bodens entstehen. Bei der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens ist indes von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer Entschä-digung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwerts des Landanteils (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen).
3.5 Vom Stichtag für die Beurteilung der Vorhersehbarkeit ist der massgebende Zeitpunkt für die Entschädigungsbemessung zu unterscheiden. Die Regelung von Art. 19bis Abs. 1 EntG, wonach auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen sei, ist auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher Anzeige zugeschnitten, in denen die Entschädigungsforderungen für eine Enteignung gleichzeitig anzumelden sind und damit auch die Einigungsverhandlungen zur gleichen Zeit durchgeführt werden können. Findet dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auftreten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflageverfahren statt und können die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfertigt es sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag ist in diesen Fällen nach der bundes-gerichtlichen Rechtsprechung in Würdigung der gegebenen Umstände festzusetzen und darf auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert werden können (BGE 134 II 49 E. 49 E. 13.1 mit Hinweis). Im Zusammenhang mit Entschädigungsforderungen zahlreicher Grundeigentümer der Stadt Kloten wegen Direktüberflügen ihres Grundstücks (Landanflug Piste 28, Ostanflug) hat die Vorinstanz den Stichtag für die Entschädigungsbemessung auf den 1. Januar 2002 festgelegt (vgl. statt vieler: Urteil des BVGer A-2151/2012 vom 1. April 2014 E. 14.2; Gossweiler, a.a.O., Rz. 508 S. 303; vgl. dazu auch Urteil des BGer 1C_256/2014 et al. vom 17. März 2016 [teilweise publiziert in BGE 142 II 136], in welchem der Schätzungszeitpunkt nicht in Frage gestellt wurde).
3.6 Das Kriterium der Spezialität bezieht sich auf die Intensität des Lärms. Nach ständiger Praxis ist die Anspruchsvoraussetzung erfüllt, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren überschreitet. Dies ist nach der Rechtsprechung regelmässig anzunehmen, wenn die in der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung festgelegten Immissionsgrenzwerte überschritten sind (BGE 134 II 164 E. 7; 130 II 394 E. 12.2; 119 Ib 348 E. 5b). Tritt die Übermässigkeit der Lärmbelastung nicht schon bei der Inbetriebnahme eines Werkes, sondern erst infolge Verkehrszunahme oder einer Betriebsänderung ein, ist aufgrund der konkreten Verhältnisse zu entscheiden, ab wann die Einwirkungen als unüblich und unzumutbar einzustufen waren (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2; Urteil des BGer 1C_78/2019 vom 22. November 2019 E. 3.1).
3.7 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwerts einer Liegenschaft erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 145 I 250 E. 5.2; 134 II 49 E. 11; 130 II 394 E. 12.3; 123 II 481 E. 7d; 110 Ib 340 E. 2; 94 I 286 E. 9c; vgl. auch Gossweiler, a.a.O., Rz. 457 ff.). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann (BGE 134 II 49 E. 11 mit Hinweisen). Die Voraussetzung des schweren Schadens darf keine allzu hohe Hürde bilden, da im Falle der formellen Enteignung Art. 16 EntG gleich wie Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) eine volle Entschädigung vorschreibt. Sie lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den öffentlichen Verkehr entstehen kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 10 mit Hinweisen). Ist im Einzelfall die Höhe des Schadens zur Festsetzung der Entschädigung zu ermitteln, so sind neben der Lärmbelastung auch die Lage, die Art und die Umgebung der Grundstücke zu berücksichtigen (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3; 117 Ib 15 E. 2b; 116 Ib 11 E. 3a).
3.8 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. BGE 122 II 337 E. 4c; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. BGE 134 II 49 E. 11).
Die Entschädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, das heisst nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des BGer 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2).
Dass es sich bei der Enteigneten um die Inhaberin eines selbständigen und dauernden Baurechts handelt, ändert am soeben Gesagten nichts: Als selbständig und dauernd kann gestützt auf Art. 655 Abs. 3 ZGB ein Baurecht gelten, das als übertragbare und vererbliche Personaldienstbarkeit ausgestaltet ist. Die Aufnahme als eigenes Grundstück ins Grundbuch (vgl. Art. 779 Abs. 3 und Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB) ermöglicht die Belastung mit Grundpfandrechten und damit die Mitfinanzierung der Baurechtsbauten durch Banken (vgl. Peter R. Isler/Dominique Gross, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Auflage, 2023, Art. 779 Rz. 27 f.). Grundsätzlich weist ein selbständiges und dauerndes Baurecht damit einen Verkehrswert auf und kann die Entschädigung im Fall einer Teilenteignung nach der Differenzmethode ermittelt werden (Urteil des BVGer A-2153/2012 vom 1. April 2014 E. 7).
3.9 Eine Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts ist die Ertragswertmethode: Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag abgezinste Summe unendlich vieler konstanter jährlicher Erträge; er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert kann mittels Division des Bruttojahresertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) ermittelt werden. Der Bruttokapitalisierungssatz setzt sich aus dem Nettokapitalisierungssatz (Nettozinssatz), der die Kapitalkosten und die Kapitalrisiken widerspiegelt, sowie Zuschlägen für die Bewirtschaftungs-kosten zusammen. Der Verkehrswert wird mit dem so errechneten Ertragswert abzüglich der aufgelaufenen Rückstellungen (technische Entwertung) gleichgesetzt (vgl. zum Ganzen Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, Schätzerwissen im Überblick, 2009, herausgegeben vom Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband [nachfolgend: Immobilienbewertung], S. 71 ff., 85 f., 132 f., 181 ff. und 261 ff., sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, 2019, herausgegeben von Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nachfolgend: Schätzerhandbuch], S. 129 f., 135, 200 ff.).
Als Bruttomietertrag gilt nach der Literatur grundsätzlich der Mietwert, das heisst der am Markt nachhaltig erzielbare Mietzins ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Weichen die effektiven Mietzinse von den Marktgegebenheiten ab, so sind sie durch Mietwerte zu ersetzen. Die Mietwerte sind dabei auf ihre mietrechtliche Durchsetzbarkeit zu überprüfen, das heisst es ist zu berücksichtigen, in welchem Umfang und auf welchen Zeitpunkt eine Anpassung möglich ist (vgl. Canonica, Immobilienbewertung, S. 186). Die Mietwerte ergeben sich aus dem örtlichen Mietpreisniveau; sie müssen den aktuellen Mietzinsen vergleichbarer Objekte entsprechen (vgl. Canonica, Immobilienbewertung, S. 187 ff.).
3.10 Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines baurechtsbelasteten Bodengrundstücks ist zum (auf den Bewertungsstichtag diskontierten) "Ver-kehrswert der ganzen Liegenschaft wie wenn kein Baurecht bestünde" (Bauten und Land) der Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinse zu addieren und hiervon die per Bewertungsstichtag diskontierte Heimfallentschädigung in Abzug zu bringen (Francesco Canonica, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, [nachfolgend: Baurecht], S. 127; vgl. dazu auch BGE 112 Ib 514 E. 4a S. 521; Urteil des BGer 1E.23/200 vom 17. April 2008 E. 11.2). Aus dieser Summenregel ergibt sich, dass der Verkehrswert des Baurechts ebenfalls die drei genannten Wertkomponenten umfasst und wie folgt zu ermitteln ist: Vom im Verhältnis zur Restdauer des Baurechts reduzierten "Verkehrswert der ganzen Liegenschaft wie wenn kein Baurecht bestünde" (Bauten und Land) ist der Barwert der bis zum Baurechtsablauf noch geschuldeten Baurechtszinse in Abzug zu bringen und die per Bewertungsstichtag diskontierte (dem Baurechtsnehmer geschul-dete) Heimfallentschädigung hinzuzählen (Canonica, Baurecht, S. 127 und 150 f.).
3.11 Bei der Bewertung nach hedonischem Modell handelt es sich um eine Art Vergleichsverfahren. Verglichen werden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern deren preisbestimmenden Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Gegend liegen müssen, beträchtlich erweitert. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden definiert, aber nicht von einem Schätzer benotet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die hedonische Methode erlaubt mithin als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftsmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie ermöglicht damit auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Wird zusätzlich zur statistischen Ermittlung und Bewertung ein Augenschein durchgeführt, so kann den modellmässig nicht oder kaum erfassten Eigenschaften der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung getragen werden. Die Methode darf heute als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genügt ein Modell den wissenschaftlichen Anforderungen, so besteht kein Grund, die Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen (BGE 134 II 49 E. 16.4; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 7.3; Canonica, Baurecht, S. 26).
Die Rechtsprechung kennt bislang die folgenden hedonische Bewertungsmodelle, um den fluglärmbedingten Minderwert von Liegenschaften im Gebiet des Flughafens Zürich zu schätzen: Das Modell MIFLU für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum wurde von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) im Auftrag der FZAG entwickelt. Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 mit diesem Modell auseinandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (das Modell wird unterdessen allgemein als MIFLU I bezeichnet, zur klaren Abgrenzung vom Modell MIFLU II, das die Flughafen Zürich AG zur Bestimmung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften entwickeln liess).
In BGE 134 II 160 hielt das Bundesgericht fest, dass auch für Ertragsliegenschaften, die Wohnzwecken dienten und sich nicht für eine andere, weniger lärmempfindliche Nutzung eigneten, eine schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen habe. Es seien ein Raster bzw. die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen (E. 13 f.). In der Folge liess die Vorinstanz unter Verantwortung eines ihrer Fachrichter, Prof. Donato Scognamiglio, das hedonische Modell ESchK entwickeln. Das Bundesgericht hat sich mit diesem Modell eingehend auseinandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 138 II 77).
3.12 Das Modell ESchK basiert auf der Transaktionsdatenbank von Renditeliegenschaften der IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG). Insgesamt konnten 1925 Daten über effektive Transaktionen von vermieteten Liegenschaften im Zeitraum 1997 bis 2008 (ohne Übergänge durch Erbschaft oder Schenkung) für die Berechnung des hedonischen Modells verwendet werden. Jeder Transaktion wurden nach einem standardisierten Modell rund 50 Faktoren zur Immobilie (wie Grundstücksfläche, Servitute, Baujahr und Bauqualität, Wohnungsgrössen, Anzahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage der Gemeinde) zugewiesen. Die Fluglärmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten hektargenau ermittelt. Mit der statistischen Methode der Regressionsanalyse wurde aus den erfassten Daten der Einfluss der Fluglärmbelastung auf den Wert der Immobilie berechnet. Dabei wurden sechs verschiedene Lärmspezifikationen getestet, die jeweils mit 12 verschiedenen Kombinationen von Objekt- und Lagevariablen berechnet wurden. Als statistisch signifikant erwiesen sich die Lärmspezifikationen Grundbelastung 45 dB(A) und Grundbelastung 50 dB(A), bei denen die Wertminderung (in Prozenten des Liegenschaftswerts) pro Dezibel Fluglärm (anhand des von 6.00 bis 22.00 Uhr gemittelten Dauerschallpegels Leq16) über der Grenze von 45 bzw. 50 dB(A) berechnet wird. Die Berechnungen ergaben Werte zwischen -0.9 % bis -1.6 % pro dB(A) über Grundbelastung 45 und von -1.2 % bis -2.4 % pro dB(A) über Grundbelastung 50 (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.1). Das Modell ESchK berücksichtigt - anders als das Modell MIFLU - als Lärmfaktor allein die Grundbelastung (16h-Leq von 6.00 bis 22.00 Uhr).
Argumentation der Verfahrensbeteiligten und Ausgangslage im zweiten Rechtsgang
4.
4.1 Das Bundesverwaltungsgericht ist in seinem Urteil A-2154/2012 vom 1. April 2014 zum Schluss gelangt, dass die Feststellung der ESchK, wonach einzig eine Übertragung des Baurechts an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus in Frage komme, nicht zu beanstanden sei (E. 8.4). Die von der ESchK bei der Minderwertermittlung gewählte Vorgehensweise, den hypothetischen Verkehrswert (berechnet anhand der am Markt erzielbaren Mietzinse) dem "Übertragungswert" (als dem Preis, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre) gegenüberzustellen, sei sachgerecht (E. 8.5). Bei der Ertragswertberechnung bzw. bei der Ermittlung des Übertragungswerts hätte die ESchK allerdings nicht auf die von der Enteigneten effektiv verlangten Mietzinse abstellen dürfen (E. 9.4). Sie hätte zudem nicht allein auf den am Stichtag geltenden Baurechtszins von Fr. 72'400.- abstellen dürfen; vielmehr hätte sie der (in Art. 5 Ziff. 2 Abs. 1 des Baurechtsvertrages vorgesehenen gestaffelten) Erhöhung des Baurechtszinses bis auf Fr. 96'460.- Rechnung tragen müssen (E. 9.5.1). Ein Abstellen auf die effektiv verlangten Mietzinse sei nicht sachgerecht, da die Enteignete am Stichtag noch von Starthilfen beim Hypothekar- und Baurechtszins profitiert habe (E. 9.6). Allfällige individuelle Hypothekarzinsvergünstigungen seien bei den Kapitalkosten nicht zu berücksichtigen. In methodischer Hinsicht sei allerdings zu prüfen, ob bei der Eigenkapitalverzinsung die Tatsache zu berücksichtigen sei, dass der Kreis der möglichen Käufer auf Institutionen des sozialen Wohnungsbaus beschränkt und die Eigenkapitalverzinsung daher auch beschränkt sei (E. 9.7). Zusammengefasst hätte die ESchK nicht auf die von der Enteigneten effektiv verlangten Mietzinse abstellen dürfen und der Nettokapitalisierungssatz wäre detailliert herzuleiten gewesen (E. 9.11).
Überdies sei auch der Verkehrswert unter Berücksichtigung der direkten Überflüge neu zu ermitteln. Werde der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode bestimmt, könne der vorhandene Fluglärm nicht ohne Weiteres ausgeblendet werden. Da die ESchK bei der Ermittlung des Mietwerts auf die durchschnittlichen Mietpreise aus dem ganzen Kanton Zürich abgestellt habe, die keine Fluglärmbelastung aufwiesen, handle es sich beim resultierenden Verkehrswert um einen solchen ohne Fluglärm. Sollte ein Verkehrswert ohne Fluglärm resultieren, müsse in einem ersten Schritt der fluglärmbedingte Minderwert in Abzug gebracht und so der Verkehrswert mit Fluglärm berechnet werden. Zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts könne auf das Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2012 (E. 12 f. [Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte] sowie E. 14 [Modell ESchK]) verwiesen werden (E. 10.3). Auch zur Ermittlung des Minderwerts aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte könne auf das Urteil A-2163/2012 (E. 21) verwiesen werden, wonach der Zuschlag für diese Aspekte als Prozentsatz auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm festzulegen sei (E. 10.4). Folglich sei auch der hypothetische Verkehrswert, wie er sich unter Berücksichtigung der direkten Überflüge ergebe, neu zu ermitteln (E. 10.5). Die von der ESchK angeführten Billigkeitsgründe rechtfertigten allerdings keine Entschädigung an die Enteignete (E. 12.2-12.6).
4.2 Die ESchK erwog im angefochtenen Entscheid vom 31. August 2023, beim hier zur Diskussion stehenden Baurechtsvertrag komme nur die Übertragung an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus in Betracht. Daher sei es sachgerecht, den hypothetischen Verkehrswert, berechnet anhand der am Markt erzielbaren Preise, dem Übertragungs-wert, das heisst dem Preis gegenüberzustellen, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre (E. 6.2). Sie wende das Stadtzürcher Mietzinsreglement für die Ermittlung der Kostenmiete an, welches sie - soweit erforderlich - für ihre Zwecke anpasse (E. 9.1.2).
Bei der Anwendung des Modells ESchK würden für den Zeitraum ab 2004 nur geringfügig höhere Minderwerte als für den Zeitraum vor Einführung der Ostanflüge resultieren. Die pauschale Anwendung des Modells ESchK, wie sie vom Bundesgericht in BGE 142 II 136 E. 4.5 festgehalten worden sei, werde der besonderen Lärmbelastung an den Tagesrandstunden unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit nicht gerecht (E. 11.1c und 11d). Der Argumentation des Bundesverwaltungsgerichts, wonach das Modell ESchK nicht den spezifischen örtlichen Verhältnissen anzupassen sei, könne hingegen ebenfalls nicht gefolgt werden.
Statistisch liege die Preissensitivität, das heisst der messbare signifikante Einfluss des Fluglärms auf die Transaktionspreise von Liegenschaften, bei einer Grundbelastung von 45 dB(A) gerundet zwischen mindestens -0.90 % und -1.60 % pro dB(A). Welcher Wert innerhalb der Bandbreite gewählt werde, liege im Ermessen der ESchK. Gleiches gelte für die Frage, ob die Bemessung des Minderwerts erst bei einer Grundbelastung von 50 dB(A), bei einer Preissensitivität zwischen mindestens -1.20 % und -2.40 % pro dB(A), beginnen soll. Im Hinblick auf die Sicherstellung der Vergleichbarkeit mit MIFLU I sei es sachgerecht, von einer Grundbelastung von 50 dB(A) auszugehen (E. 11.1e).
Erhöhe man im Modell ESchK bei einem Leq16h bei einer Grundbelastung von 50 dB(A) die Preissensitivität von -1.2 % auf -2.4 % pro dB(A), steige der Minderwert von -10.34 % auf -19.62 %, woraus sich ein zusätzlicher Minderwert von 10.3 % ergebe. Durch Variation der Preissensitivität lasse sich demnach auch in Anwendung des Modells ESchK als Folge der Einführung der Ostanflüge ein zusätzlicher Minderwert von 10 % herleiten, ohne die zulässige Bandbreite der Preissensitivität zu verlassen (E. 11h). Der zusätzliche Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte des direkten Überflugs könne rechtsprechungsgemäss als Prozentsatz auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm festgelegt werden. Das Grundstück der Enteigneten werde auf einer Flughöhe von rund 100 m überflogen, weshalb von einem zusätzlichen Minderwert von 5 % des Verkehrswerts ohne Fluglärm auszugehen sei (E. 11.2).
Ausgehend von einem Bruttomietertrag von Fr. 728'000.- und einem Kapitalisierungssatz von 6.753 % resultiere ein (nicht entwerteter) Ertragswert von Fr. 10'781'00.-. Unter Anwendung des von ihr detailliert ermittelten Nettozinssatzes von 3.99 % und eines Reduktionsfaktors von 0.9403 resultiere ein reduzierter Gesamtwert von Fr. 10'138'000.-. Nach Abzug des kapitalisierten Baurechtszinses von Fr. 2'272'000.- (= Fr. 96'460.- pro Jahr × Barwertfaktor 23.5516 [Restlaufzeit Baurecht: 72 Jahre, Nettozinssatz von 3.99%]) und einer technischen Entwertung von Fr. 1'355'000.- sowie unter Addition der (diskontierten) Heimfallentschädigung von Fr. 189'000.- ergebe sich ein Übertragungswert des Baurechts von Fr. 6'700'000.-. Der Verkehrswert des Baurechts mit Lärmvorbelastung betrage Fr. 7'399'000.-. Unter Berücksichtigung der zusätzlichen Minderwerte von 10 % (infolge Fluglärms) und 5 % (infolge Überflugs) ergebe sich ein Verkehrswert des Baurechts mit Belastungen von Fr. 6'289'150.- (= 85 % von Fr. 7'399'000.-) und damit ein absoluter Minderwert von Fr. 410'850.- (E. 12 samt Beilagen 1 und 2 betr. detaillierte Berechnung des Übertragungs- und des hypothetischen Verkehrswerts).
4.3 In ihrer Beschwerde bringt die Enteignete vor, die Berechnung des Übertragungswerts sei in drei Punkten zu korrigieren: Erstens habe die Vorinstanz die technische Entwertung doppelt berücksichtigt, indem sie einerseits bei den zu kapitalisierenden Erträgen die Kapitalkosten auf dem Gebäude reduziert habe; andererseits werde der Ertragswert von Fr. 10'781'000.- für die ungeteilte Immobilie sowie der auf das Baurecht entfallende Verkehrswert nochmals um die technische Entwertung gekürzt. Der offensichtliche Fehler sei zu korrigieren, womit die Kapitalkosten für das Gebäude Fr. 418'166.- (= Fr. 11'321'544.- × 4.25 %) und die Kostenmiete gerundet Fr. 785'100.- betragen würden. Zweitens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Baurechtszinsen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Kosten des Baurechtszinses von Fr. 96'460.- zu entsprechen. Drittens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Rückstellungen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Reproduktions- und Erneuerungskosten von Fr. 94'000.- zu entsprechen.
Zusammengefasst ergebe sich, dass die Kostenmiete auf Fr. 785'100.- zu erhöhen und der Kapitalisierungssatz auf 6.592 % zu reduzieren sei. Daraus ergebe sich ein Ertragswert von rund Fr. 11'911'000.- (= Fr. 785'100.- / 6.592 %). Nach Abzug der technischen Entwertung von Fr. 1'355'000.- resultiere ein Übertragungswert der ungeteilten Immobilie von Fr. 10'556'000.-. Ausgehend vom Ertragswert von Fr. 11'911'000.- betrage der auf die Restlaufzeit des Baurechts reduzierte Gesamtwert in Anwendung der Methodologie der Vorinstanz Fr. 11'200'000.-. Davon seien der Barwert für die Baurechtszinsen in der Höhe von Fr. 2'272'000.- sowie die (unveränderte) technische Entwertung von Fr. 1'355'000.- abzuziehen. Aufgrund des höheren Ertragswerts ergebe sich in Anwendung der Methodologie der Vorinstanz eine erhöhte Heimfallentschädigung von Fr. 213'000.-, welche hinzurechnen sei. Insgesamt betrage der Übertragungswert des Baurechts deshalb Fr. 7'786'000.-. Hauptursache der erheblichen Differenz zum (vorinstanzlich ermittelten) Übertragungswert von Fr. 6'700'000.- sei die unzulässige doppelte Berücksichtigung der technischen Entwertung bei den kapitalisierten Erträgen einerseits und beim Abzug vom Ertragswert andererseits.
Die Berechnung des Verkehrswerts sei sodann in fünf Punkten zu korrigieren: Erstens sei der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Baurechtszinsen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Kosten des Baurechtszinses von Fr. 96'460.- zu entsprechen. Zweitens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die Verwaltungskosten auf mindestens 0.30 % des Ertragswerts zu erhöhen. Drittens sei beim Kapitalisierungssatz der prozentuale Zuschlag für die jährlichen Rückstellungen auf der Grundlage des Ertragswerts zu bestimmen und habe den Reproduktions- und Erneuerungskosten von Fr. 86'000.- zu entsprechen. Viertens sei der durch die Einführung der regelmässigen Ostanflüge zusätzliche fluglärmbedingte Minderwert auf durchschnittlich 10.4 % gemäss Hedo-ESchK festzulegen. Fünftens sei der überflugbedingte Minderwert auf 6 % des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzusetzen.
Ausgehend von einem hypothetischen Verkehrswert des Baurechts vor Einführung der Ostanflüge von Fr. 7'150'000.- ergebe sich nach Abzug des durch Einführung der regelmässigen Ostanflüge zusätzlichen fluglärmbedingten Minderwerts von Fr. 743'600.- und des überflugbedingten Minderwerts von rund Fr. 478'800.- ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts nach Einführung der Ostanflüge von Fr. 5'927'600.-. Aus der Gegenüberstellung des Übertragungswerts des Baurechts von Fr. 7'786'000.- und des hypothetischen Verkehrswerts des Baurechts nach Einführung der Ostanflüge von Fr. 5'927'600.- ergebe sich ein Minderwert von Fr. 1'857'400.-.
4.4 In ihrer Beschwerdevernehmlassung begründet die ESchK ihren Antrag auf teilweise Gutheissung der Beschwerde der Enteigneten insbesondere damit, dass der Mietwert der Liegenschaft nach ihrer korrigierten Berechnung Fr. 785'000.- betrage. Der Zuschlag für die Berechnung der Baurechtzinsen sei im Sinne der Vorbringen der Enteigneten auf 0.81 % und der Zuschlag für die Rückstellungen auf 0.785 % festzulegen. Infolge der Korrektur dieser beiden Zuschläge und des Mietwerts verändere sich wiederum der Ertragswert und damit auch der relative Bauwert. Nach den Berechnungen der ESchK ergebe sich aus einem Bruttoertrag von Fr. 785'000.- und einem Kapitalisierungssatz von 6.59 % ein Ertragswert von neu Fr. 11'916'000.-. Nach Abzug der technischen Entwertung von Fr. 1'355'000.- resultiere ein Übertragungswert der ungeteilten Immobilie von Fr. 10'561'000.-. Für die Berechnung des Übertragungswerts des Baurechts sei vom reduzierten Gesamtwert von Fr. 11'205'000.- der Barwert des Baurechtszinses von Fr. 2'272'000.- in Abzug zu bringen und die Heimfallentschädigung von Fr. 213'000.- hinzuzurechnen. Daraus ergebe sich nach Abzug der technischen Entwertung ein Übertragungswert von Fr. 7'791'000.-.
In Bezug auf den hypothetischen Verkehrswert des Baurechts vor Einführung der Ostanflüge ergebe sich aus einem Bruttoertrag von Fr. 803'900.- und einem Kapitalisierungssatz von neu 7.31 % ein Ertragswert von Fr. 11'000'000.-. Nach Abzug der technischen Entwertung von Fr. 1'283'000.- bleibe ein (hypothetischer) Verkehrswert der ungeteilten Immobilie von Fr. 9'717'000.-. Für die Berechnung des (hypothetischen) Verkehrswerts des Baurechts sei vom reduzierten Gesamtwert von Fr. 10'538'000.- der Barwert des Baurechtszinses von Fr. 2'053'000.- abzuziehen und die Heimfallentschädigung von Fr. 138'000.- hinzuzurechnen. Nach Abzug der Entwertung von Fr. 1'283'000.- ergebe sich ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts (ohne Fluglärm und direkten Überflug) von Fr. 7'340'000.-.
Bei der Berechnung des fluglärmbedingten Minderwerts habe sich die ESchK am Ergebnis des Modells MIFLU I orientiert, den Minderwert im Verhältnis zum bereits durch den vorbestehenden Fluglärm teilweise entwerteten Verkehrswert jedoch bei 10 % belassen, was einem zusätzlichen Minderwert von 9 % entspreche. Der überflugbedingte Minderwert sei mit Blick auf den ihr diesbezüglich zustehenden Ermessensspielraum bei 5 % zu belassen. Nach Abzug des Minderwerts infolge Fluglärms (10 %) sowie infolge direkten Überflugs (5 %) vom hypothetischen Verkehrswert mit vorbestehendem Fluglärm (ohne direkten Überflug) resultiere ein hypothetischer Verkehrswert mit Fluglärm von Fr. 6'239'000.-. Die Differenz zwischen dem Übertragungswert von Fr. 7'791'000.- und dem hypothetischen Verkehrswert mit Fluglärm und direktem Überflug von Fr. 6'239'000.- betrage somit Fr. 1'552'000.-.
4.5 Die Enteigner wenden ein, eine Anpassung des Modells ESchK sei nicht gerechtfertigt. Ein Minderwert sei nicht geschuldet, da der Übertragungswert höher ausfalle als der hypothetische Verkehrswert des Baurechts mit Fluglärm. In ihrer Beschwerde vom 28. September 2023 bringen sie zudem vor, im Urteil A-2154/2012 vom 1. April 2014 habe das Bundesverwaltungsgericht die Streitsache mit verbindlichen Weisungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Dabei habe es grundsätzlich die Gegenüberstellung von Übertragungs- und Verkehrswert bestätigt, da sich um eine im sozialen Wohnungsbau tätige Genossenschaft handle. Beanstandet worden sei allerdings, dass die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Ermittlung des Übertragungswerts den Bruttoertrag den verlangten Mietzinsen gleichgesetzt habe. Zudem seien weitere Parameter in Frage gestellt und zur nochmaligen Überprüfung an die Vorinstanz zurückgewiesen worden. Auch bezüglich der Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts habe das Gericht Korrekturen vorgenommen und verbindliche Vorgaben gemacht. Eine solche verbindliche Anordnung sei auch hinsichtlich der Anwendung des Modells ESchK, das zur Ermittlung des Minderwerts bei Ertragsliegenschaften zur Anwendung gelange, vorgegeben. Die ESchK hätte deshalb die Minderwertentschädigung anhand der im Verfahren A-2163/2012 für anwendbar erklärten Methode vornehmen müssen. Insbesondere sei das Modell ESchK in Nachachtung der geltenden Rechtsprechung (BGE 142 II 136 E. 4) anzuwenden. Aus Gründen der Rechtsgleichheit sei der festgestellte lärmbedingte Schaden insgesamt nach der einmal gewählten Methode abzuwickeln.
Die von der Vorinstanz vorgenommene Abänderung des ESchK-Modells - namentlich die Erhöhung der Grundbelastung auf 50 dB(A) sowie die Verdoppelung der "Preissensitivität" auf -2.4% pro dB(A) und die damit verbundene Verdoppelung des Minderwerts - verstosse klar gegen das bundesgerichtliche Präjudiz. Bei Anwendung des unveränderten Modells ESchK resultiere nach Auffassung der Enteigner kein lärmbedingter Minderwert. Bei zutreffender Anwendung des Modells ESchK ergebe sich ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts von Fr. 7'257'000.-, der den Übertragungswert von Fr. 6'700'000.- somit um Fr. 557'000.- übersteige. Ein Minderwert bestehe somit nicht. Schliesslich erwiesen sich verschiedene im Rahmen der Schätzung verwendete Parameter als fehlerhaft. Bezüglich der Parteientschädigung wenden die Enteigner ein, ein Stundenansatz von Fr. 280.-, geschweige denn Fr. 300.-, könne nicht akzeptiert werden.
4.6
4.6.1 Das Bundesverwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang verbindlich festgehalten, dass sich das von der ESchK gewählte Vorgehen, den hypothetischen Verkehrswert (berechnet anhand der am Markt erzielbaren Mietzinse) dem Übertragungswert - das heisst dem Preis, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre - gegenüberzustellen, sachgerecht sei. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, der Übertragungswert hänge nicht von den Marktmieten ab, weshalb davon auszugehen sei, dass dieser durch die direkten Überflüge nicht beeinflusst werde. Allerdings werde auch eine Institution des sozialen Wohnungsbaus nicht bereit sein, mehr zu bezahlen als ein gewinnorientierter Käufer. Spätestens wenn der hypothetische Verkehrswert aufgrund der direkten Überflüge unter den Übertragungswert sinke, entstehe damit auch der Enteigneten ein Schaden (E. 8.5).
Verbindlich entschieden hat das Bundesverwaltungsgericht sodann, dass der gestaffelten Erhöhung des Baurechtszinses auf Fr. 96'460.- Rechnung zu tragen ist (E. 9.5). Ebenso besteht eine Bindungswirkung hinsichtlich der Ermittlung des Mietwerts respektive Bruttoertrags: Es ist nicht auf die effektiv verlangten Mietzinse abzustellen; vielmehr sind die Mieten auf der Kostenseite aufgrund der getroffenen Annahmen abstrakt zu bestimmen (E. 9.6). Darüber hinaus ist der Nettokapitalisierungssatz detailliert herzuleiten und zu begründen (E. 9.11).
In Bezug auf die Ermittlung des Verkehrswerts hat das Bundesverwaltungsgericht festgehalten, dass Hypothekarzinsvergünstigungen von der Vorinstanz zu Recht ausser Acht gelassen worden sind, während die weiteren Erhöhungen des Baurechtszinses nach dem Stichtag und auch das Mietzinsrisiko grundsätzlich zu berücksichtigen sind (E. 10.2). Falls bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach der Ertragswertmethode ein Wert ohne Fluglärm resultiert, ist in einem ersten Schritt der fluglärmbedingte Minderwert in Abzug zu bringen und so der Verkehrswert mit Fluglärm zu ermitteln (E. 10.3.2). Was den Bewertungsstichtag anbelangt, hat das Bundesverwaltungsgericht diesen im ersten Rechtsgang unter Verweis auf das Urteil A-2163/2012 (E. 12 f.) bereits verbindlich auf den 1. Januar 2002 respektive den 30. Oktober 2001 festgesetzt (E. 10.3.2). In Bezug auf die Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte ist das Bundesverwaltungsgericht ebenfalls unter Verweis auf das Urteil A-2163/2012 (E. 13.3.7-13.3.9) zum Schluss gelangt, dass die ESchK nicht die Lärmwerte des Jahres 2002, sondern jene des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres hätte heranziehen müssen (E. 10.3.2). Schliesslich hat das Bundesverwaltungsgericht zur Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte ebenfalls auf das Urteil A-2163/2012 (E. 21) verwiesen, wonach dieser auf der Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm zu ermitteln ist (E. 10.4.2).
4.6.2 Das Bundesverwaltungsgericht prüfte im genannten Grundsatzentscheid A-2163/2012 auch, ob der Entwertungssatz im Modell ESchK heraufzusetzen sei. Es gab zu bedenken, die von den Enteigneten geforderte Erhöhung würde nichts daran ändern, dass das Modell ESchK allein auf die Lärmspezifikation Grundbelastung abstelle und daher für die besondere Belastungssituation der Ostanflüge nicht ausreichend aussagekräftig sei. Ein Vorgehen, bei dem dieser Mangel im Einzelfall über den Entwertungssatz ausgeglichen werde, entspreche nicht der hedonischen Methode (Urteil A-2163/2012 E. 14.7.1). In der Folge entschied sich das Gericht für einen anderen Lösungsansatz, indem es das Modell MIFLU I mit geringfügigen Abstrichen beim Entwertungssatz auf Ertragsliegenschaften anwandte (Urteil A-2163/2012 E. 14.8). Letzteres wurde vom Bundesgericht allerdings nicht geschützt. Aus Gründen der Rechtsicherheit, der Rechtsgleichheit und des Beschleunigungsgebots sprach es sich im Ergebnis für die Beibehaltung des Modells ESchK aus (BGE 142 II 136 E. 4.5 f.).
Nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts lassen sich aus diesem Leitentscheid keine Rückschlüsse auf die strittige Frage ziehen, ob generell und auch im konkreten Fall die Anwendung des unveränderten Modells ESchK geboten ist, zumal sich das Bundesgericht mit der von den Enteigneten ursprünglich geforderten Anpassung des Entwertungssatzes nicht mehr eigens befasst hat. Mit der teilweisen bundesgerichtlichen Aufhebung des Urteils A-2163/2012 haben auch die kritischen Erwägungen des Bundesverwaltungsgerichts keinen Bestand mehr. Aus der Rechtsprechung lässt sich somit nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass beim Modell ESchK stets der bisherige minimale Entwertungssatz von -0.9 % pro dB(A) für die Grundbelastung 45 dB(A) anzuwenden wäre.
4.6.3 Damit ergibt sich, dass in Bezug auf die Anwendung des massgeblichen Bewertungsmodells aus dem ersten Rechtsgang keine Bindungswirkung besteht. Ferner ist festzuhalten, dass bei der Anwendung des Modells ESchK ein Ermessensspielraum hinsichtlich der Beurteilung der Fragen besteht, von welcher Grundbelastung (45 bzw. 50 dB[A]) auszugehen und welcher Entwertungssatz innerhalb der statistischen Band-breite anzuwenden ist. Diese Schlussfolgerung steht auch im Einklang mit den Ausführungen im Bericht von Prof. Donato Scognamiglio betreffend die Anwendung des hedonischen Bewertungsmodells für fluglärmbelastete Renditeliegenschaften vom 24. September 2009 (nachfolgend: Bericht Modell ESchK). Zum Entwertungssatz wird zusammengefasst Folgendes festgehalten:
"Fluglärm hat einen messbaren und signifikanten Einfluss auf die Transaktionspreise von Renditeliegenschaften. Die Preissensitivität liegt gerundet zwischen mindestens -0.9 % und maximal -1.6 % pro dB(A) bei einer Grenze von 45 dB(A) (Grundbelastung 45). Vergleicht man diese Ergebnisse mit den MIFLU l Minderwerten 1997 (EFH) für die gleichen Adressen, stellt man fest, dass der minimale Minderwert (-0.9 %) leicht tiefer ist als der MIFLU I Minderwert. Welcher Wert schlussendlich innerhalb der Bandbreite (-0.9 % bis -1.6 %) gewählt wird, ist eine Ermessensfrage. Ebenso wie die Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwerts erst bei 50 dB(A) beginnen soll, dafür mit einer Entschädigung, die zwischen -1.2 % und -2.4 % liegt (Bericht Modell ESchK, S. 30)."
Das Modell ESchK überlässt der Schätzungsbehörde demnach einerseits einen Ermessensspielraum bezüglich der Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwerts bei 45 oder 50 dB(A) angesetzt werden soll; andererseits gibt es beim Entwertungssatz auch keinen festen Wert, sondern eine statistisch vertretbare Bandbreite vor. Mit der Vorinstanz ist dementsprechend einig zu gehen, dass das Modell diesbezüglich Raum für Anpassungen im Einzelfall eröffnet (vgl. dazu auch das Urteil des BVGer A-4914/2023, A-455/2024 vom 9. März 2026 [Pilotentscheid Gockhausen/Dübendorf] E. 25.2).
4.6.4 Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist im Übrigen unbestritten geblieben, dass die Anspruchsvoraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität (vgl. dazu E. 3.4 und 3.6 hiervor) gegeben sind.
4.7 Was die Frage der massgeblichen Lärmwerte betrifft, hat die ESchK in Nachachtung der gerichtlichen Vorgaben aus dem ersten Rechtsgang auf die Lärmwerte des Jahres 2004 abgestellt. Diese Vorgehensweise ist mit Blick auf die hier zur Diskussion stehenden Verhältnisse und die geltende Rechtsprechung nicht zu beanstanden. Denn nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist bei der Ermittlung des massgebenden Lärmpegels und der entsprechenden Entschädigungsbemessung grundsätzlich auf den am Stichtag herrschenden Lärm abzustellen. Ist vorauszusehen, dass die Verkehrsbelastung einer bestehenden Strasse stark ansteigen wird, empfiehlt es sich nach dieser Praxis, bei der Schadensfestsetzung den Beeinträchtigungen aus dem "Normverkehr" ebenfalls Rechnung zu tragen. Auf diese Weise werde die nachbarliche Auseinandersetzung endgültig erledigt und der Enteignete mit der Zahlung der Entschädigung abschliessend verpflichtet, die übermässigen Immissionen zu dulden. Zudem könne berücksichtigt werden, dass der Immobilienmarkt auf voraussehbare künftige Entwicklungen häufig sofort reagiere (BGE 110 Ib 340 E. 5 S. 351 f.). In BGE 134 II 49 hat das Bundesgericht festgehalten, dass spätere Entwicklungen die Entschädigungsbemessung beeinflussen, wenn sie sich am Stichtag schon im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar waren (E. 18.5.3). Diesen Grundsatz hat das Bundesgericht im Urteil 1E.8/2007 vom 28. April 2008 (teilweise publiziert in BGE 134 II 160) bestätigt, indem es ausgeführt hat, dass nach dem Stichtag eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder -vermindernd auswirken können, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit zu berücksichtigen sind, als sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden (E. 11.3).
Indem die ESchK auf die Lärmwerte des Jahres 2004 abgestellt hat, hat sie sich an die Vorgaben des ersten Rechtsganges und an die Grund-sätze der vorstehend dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehalten und ihr Ermessen pflichtgemäss ausgeübt. Damit im Einklang steht auch die Beurteilung der ESchK und des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil A-2447/2016 vom 29. November 2016 (E. 10.2.6 und 10.3), in welchem ebenfalls eine Minderwertenschädigung infolge der neu eingeführten Ostanflüge zur Diskussion stand. Folglich ist in antizipierter Beweiswürdigung (vgl. dazu E. 2.3 hiervor) von der von den Enteigneten beantragten Einholung einer Tabelle mit den Lärmbelastungen der Jahre 2004 bis 2023 abzusehen.
4.8 In tatsächlicher Hinsicht ist sodann festzuhalten, dass in Bezug auf die Überflughöhe keine wesentlichen Differenzen bestehen. Die von der Enteigneten beschwerdeweise geltend gemachte Überflughöhe von 84 m bis 87 m (Rz. 11 der Beschwerdeschrift; A-5274/2023) weicht nicht wesentlich von der von der Vorinstanz ermittelten Höhe von rund 100 m (E. 11.2) sowie der durch die Enteigner berechneten Distanz von 83.9 m bis 100.9 m respektive der durchschnittlichen Höhe von über 90 m ab (Rz. 7 und 19 der Beschwerdeantwort; A-5274/2023).
Überflugbedingter Minderwert bei Inhaberin eines Baurechts
5. Die Enteigner machen vorab geltend, die ESchK habe die Prüfung unterlassen, ob der Enteigneten als Baurechtsnehmerin überhaupt ein überflugbedingter Minderwert erwachsen könne. Dies werde bestritten, da das Baurecht nicht die gesamte Eigentumssphäre (inkl. Luftsäule) an einem Grundstück betreffe.
5.1 Nach der Rechtsprechung kann auch der Bauberechtigte im Falle einer Enteignung Ersatz seiner finanziellen Nachteile fordern (vgl. Art. 26 BV i.V.m. Art. 23 Abs. 1 EntG; Urteile des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 3.4, E. 4 und E. 6.3, bestätigt mit Urteil des BGer 1C_62/2017 vom 19. April 2018; A-2153/2012 E. 7; vgl. auch E. 3.8 hiervor). Solche finanziellen Nachteile können etwa dadurch entstehen, dass der Bauberechtigte infolge des Fluglärms die Wohnungsmieten erheblich reduzieren muss oder sonstwie in der Nutzung der Baurechtsliegenschaft beschränkt wird. Allfällige Reduktionen des Baurechtszinses sind mitzuberücksichtigen (vgl. Urteil des BGer 1C_322/2017 vom 25. April 2018 E. 3.2 und E. 3.3).
5.2 Aus der dargelegten Rechtsprechung geht hervor, dass auch die Baurechtsnehmerin grundsätzlich einen Anspruch auf einen Minderwert des Baurechts hat, sofern die Voraussetzungen des direkten Überflugs bzw. der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen gegeben sind.
Übertragungs- und Verkehrswert der ungeteilten Immobilie
6. Nachfolgend ist zunächst auf die umstrittenen Kriterien zur Ermittlung des Übertragungs- und Verkehrswerts des Baurechts im Einzelnen einzugehen, bevor in einem zweiten Schritt die Differenz der beiden Werte zu ermitteln ist.
6.1
6.1.1 Hinsichtlich des Mietwerts stellen die Enteignete und die Vorinstanz übereinstimmend fest, dass im angefochtenen Entscheid die technische Entwertung fälschlicherweise sowohl zur Bestimmung des Mietwerts der ungeteilten Immobilie respektive des Baurechts als auch bei der (für die Berechnung des Bruttoertrags erforderlichen) Ermittlung der Kapitalkosten - und damit doppelt - in Abzug gebracht worden ist (Rz. 15 und 19 ff. der Beschwerde der Enteigneten; Rz. 10 ff. der Beschwerdevernehmlassung; A-5274/2023).
Gebäude, die längerfristig gehalten werden und daher dem Anlagevermögen angehören, unterliegen einer Entwertung. Alte oder erneuerungs-bedürftige Objekte haben einen tieferen Wert als neue oder erneuerte. Die Wertminderung ist dabei abhängig vom bautechnischen Zustand und von den daraus entstehenden Kosten. Dieser Minderwert wird als technische Entwertung bezeichnet und berechnet sich als Differenz zwischen dem Wert im neuwertigen respektive entwertungsfreien Zustand und dem Zustandswert am Bewertungsstichtag. Selbst bei regelmässiger Vornahme werterhaltender Massnahmen (Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten) verliert das Objekt im Zeitablauf seine technisch-wirtschaftliche und kommerzielle Neuwertigkeit (Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 200 ff.). Die technische Entwertung ist einzig abhängig vom bautechnischen Zustand und von den daraus entstehenden Kosten (Canonica, Immobilienbewertung, S. 264). Zur Berechnung der technischen Entwertung wird zunächst der Rentenendwert der Rückstellungen ermittelt, die ab dem Bewertungsstichtag bis zum Erneuerungszeitpunkt geäufnet werden können. Anschliessend wird der Endwert von den Erneuerungskosten subtrahiert, und die Differenz, das sog. Rückstellungsmanko, wird auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Das diskontierte Rückstellungsmanko entspricht dabei der technischen Entwertung (Canonica, Baurecht, S. 55 f.).
Die ESchK hat im Beschwerdeverfahren den Einwand der Enteigneten anerkannt, wonach die technische Entwertung nicht doppelt - das heisst sowohl bei der Ermittlung der Kapitalkosten respektive des Mietwerts als auch bei der Berechnung des Baurechtswerts (vgl. Beilagen 3 und 4 zur Beschwerdevernehmlassung vom 30. Januar 2024, Ziffn. 1.1, 2.4 und 3.2; A-5274/2023) - in Abzug gebracht werden darf. Gegen diese Feststellung bringen die Enteigner zu Recht keine (substanziierten) Einwände vor. Als Zwischenergebnis ist demnach festzuhalten, dass der von der ESchK im angefochtenen Entscheid vorgenommene doppelte Abzug der technischen Entwertungskosten (von Fr. 1'355'000.-) zu korrigieren und der Betrag für die technische Entwertung ausschliesslich bei der Berechnung des Baurechts (Ziff. 3.2 der Berechnungen des Übertragungs- und hypothetischen Verkehrswerts) in Abzug zu bringen ist. In diesem Sinn ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen.
6.1.2 Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, hat die ESchK sodann die weiteren Faktoren zur Berechnung des Mietwerts bzw. Bruttoertrags korrekt ermittelt. In Nachachtung der Vorgaben aus dem ersten Rechtsgang (vgl. dazu E. 4.6.1 hiervor) hat sie den Mietwert bei der Bestimmung des Übertragungswerts nicht mehr anhand der effektiven Mietzinse, sondern vielmehr abstrakt bestimmt. Der veranschlagte Quadratmeterpreis von Fr. 236.- entspricht dem Marktpreis aus dem Jahr 1984, zu dem die Baurechtsgeberin das Bauland erworben hat (E. 9.1.2 Bst. c). Dieser Preis wurde denn auch der Berechnung des Baurechtszinses zugrunde gelegt (vgl. Art. 5 Ziff. 1 des Baurechtsvertrages; Vorakten [act.] 10). Der Anlagewert des Baulandes beläuft sich dementsprechend auf Fr. 2'413'000.- (= 10'225 m2 × Fr. 236.-/m2), womit bei einem (unbestrittenen) Referenzzinssatz von 4.00 % für das Bauland (Stichtag: 1. Januar 2001) Kapitalkosten von Fr. 96'524.- (= 0.04 × Fr. 2'413'000.-) resultieren.
Die von der ESchK ermittelten Reproduktionskosten in der Höhe von Fr. 11'321'544.- werden von den Enteigneten anerkannt. Die Enteigner wenden demgegenüber ein, die Vorinstanz habe diese nicht nachvollziehbar erklärt. Dieser Einwand erweist sich als nicht stichhaltig, denn entgegen deren Argumentation hat die ESchK ihre Berechnung nachvollziehbar und überzeugend begründet. In einem ersten Schritt hat sie die auf das Jahr 2002 zurückindexierten Versicherungswerte der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) in Kubikmeterpreise umgerechnet und mit den Erfahrungswerten verglichen. Aus diesen Werten pro Kubikmeter und dem Gebäudevolumen sowie unter Berücksichtigung der Erfahrungswerte der Fachrichter hat sie die Reproduktionskosten abgeleitet (E. 10.1 Bst. a sowie Ziff. 2.1 der Berechnung des Übertragungs- und Verkehrswerts). Die Gebäudekosten von Fr. 11'164'340.- hat sie demnach ermittelt, indem sie das Gebäudevolumen gemäss GVZ-Police von 18'003 m3 mit dem Kubikmeterpreis von Fr. 620.- multipliziert hat. Bei der Berechnung der Umgebungskosten (Baukostenplan [BKP] 4; Quadratmeterpreise für Parkplätze, Hofraum, Anlagen und Fussweg) hat sie ebenfalls auf die Erfahrungswerte ihrer Fachrichter abgestellt. Für die Baunebenkosten (BKP 5) hat sie schliesslich einen Zuschlag von 10 % berücksichtigt. Daraus folgt, dass die ESchK den Neuwert (mangels entsprechender Baukostenabrechnungen) in Anwendung anerkannter Normen und Grundsätze der Immobilienbewertung ermittelt hat (vgl. dazu SIA-Norm 416: Flächen und Volumen von Gebäuden; 2003; Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 120 f.).
Inwiefern der Preis von Fr. 620.-/m3 nicht den Versicherungs- und Erfahrungswerten entsprechen soll, wird von den Enteignern nicht substanziiert dargelegt. Für das Bundesverwaltungsgericht besteht deshalb kein Anlass, von der pflichtgemässen Ermessensausübung der ESchK abzuweichen. Der veranschlagte Referenzzinssatz von 4.25 % sowie die gestützt darauf ermittelten Kapitalkosten für das Gebäude von Fr. 481'166.- (= Fr. 11'321'544.- × 0.0425; vgl. Ziff. 1.1 der Berechnung) sind zu Recht unbestritten geblieben. Gleiches gilt auch für den auf der Basis des GVZ-Werts von Fr. 11'213'736.- und einer Betriebsquote von 1.85 % errechneten Betriebskosten von Fr. 207'454.- (= Fr. 11'213'736.- × 0.0185). Dementsprechend ergibt sich unter zutreffender Berücksichtigung der technischen Entwertung (bzw. ohne Abzug dieses Werts bei der Ermittlung des Bruttoertrags) ein Mietwert von Fr. 785'000.-. Dieser ist demnach der Berechnung des Übertragungswerts zugrunde zu legen.
Bezüglich des Mietwerts für die Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts hat die ESchK alsdann je nach Wohnungstyp einen Quadratmeterpreis von Fr. 190.- bis Fr. 220.- sowie für die kleine Gewerbefläche (7 m2) einen solchen von Fr. 1'145.- veranschlagt und daraus einen Bruttoertrag von Fr. 803'900.- errechnet. Die Enteigner wenden dagegen ein, der Mietwert der Liegenschaft sei um Fr. 50'250.- zu tief eingesetzt worden, da die ESchK 36 Einstellplätze und 10 vermietbare Aussenabstellplätze mit einem Mietwert von Fr. 45'720.- und Fr. 4'800.- unberücksichtigt gelassen habe. Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass die Fachrichter der ESchK die für die massgebenden Wohnungen (2.5- bis 4.5-Zimmerwohungen und 4.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhäuser) eingesetzten Mietwerte im Bereich von Fr. 190.- bis Fr. 220.- pro Quadratmeter unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus den bereits abgeschlossenen Enteignungsverfahren Nrn. 2003-159/021, 2003-159/037, 2003-159/038 und 2003-159/039 festgelegt haben (vgl. dazu E. 9.1.1). Aus diesen Schätzungsentscheiden geht hervor, dass die entsprechenden Quadratmeterpreise für die Miete jeweils unter Einbezug des Verkehrswerts für lärmunempfindliche Räume (wie Aussenabstell- und Einstellplätze) festgelegt worden sind (vgl. dazu Schätzungsentscheid 2003-159/039 vom 16. Dezember 2011 E. 9.2.1). Daraus folgt, dass die ESchK die genannten Mietwerte unter Einbezug der Abstell- und Parkplätze ermittelt hat. Dementsprechend sieht das Bundesverwaltungsgericht keine Veranlassung, von diesem Schätzungsermessen abzuweichen.
Den Enteignern kann im Weiteren auch nicht gefolgt werden, soweit sie eine Erhöhung des Mietwerts für die 2.5-Zimmerwohungen fordern. Denn die von der ESchK eingesetzten Werte tragen der hier zur Diskussion stehenden wirtschaftlichen, zweckmässigen und für Genossenschaftsbauten typischen Bauweise sowie dem auch für Kloten eher etwas tieferem Niveau (vgl. dazu Augenscheinprotokoll vom 26. Oktober 2000; act. 44, S. 2) Rechnung und sind insgesamt als angemessen einzustufen. Mit Recht hebt die Enteignete in diesem Zusammenhang hervor, dass die eingesetzten Mietwerte mit Blick auf das gewichtete Mittel aller Wohnun-gen an der (...) gesamthaft betrachtet korrekt ermittelt worden sind. Was den Einwand des zu hoch eingesetzten Verlustrisikos von 1.06 % betrifft, ist auf die nachfolgenden Ausführungen zu verweisen (E. 6.2.3).
6.2 In einen weiteren Schritt ist der für die Berechnung des Ertragswerts massgebliche Bruttozinssatz zu ermitteln. Der Bruttozinssatz gibt an, wie viel Prozent des Kapitals jährlich für die Gesamtkosten einer Immobilie (Kapital-, Nutzungskosten sowie Rückstellungsraten) aufgewendet werden müssen. Er setzt sich aus den folgenden Zinssatzanteilen zusammen: 1. Nettozinssatz (= Mischzinssatz aus Fremdkapital- und Eigenkapitalzinssatz), 2. Zinssatzanteil für die Nutzungskosten (Ertragsverluste, Grund-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) und 3. Zinssatzanteil für die erforderlichen Rückstellungen für zyklische Erneuerungsarbeiten (Canonica, Immobilienbewertung, S. 194). In einem ersten Schritt gilt es den massgeblichen Eigenkapital- und den Nettozinssatz zu ermitteln.
6.2.1 Mit Bezug auf den von der ESchK der Berechnung zugrunde gelegten Kapitalisierungs- bzw. Nettozinssatz von 3.99 % wenden die Enteigner ein, die Diskrepanz zwischen dem Fremdkapitalzinssatz von 4.25 %, der für die damalige Zeit korrekt gewesen sei, und der veranschlagten Eigenkapitalverzinsung von 3.39 % vermöge nicht zu überzeugen. Nicht nachvollziehbar sei zudem das von der ESchK nicht begründete Verhältnis des Fremd- und Eigenkapitals von 70 % zu 30 %. Genossenschafter würden typischerweise nur 5 % bis 20 % Eigenkapital einbringen.
6.2.2 Was zunächst die Aufteilung des Eigen- und Fremdkapitals betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass Wohnbaugenossenschaften laut den Vorga-ben des Verbandes der gemeinnützigen Wohnbauträger mindestens 5 bis 10 % der Anlagekosten selbst aufzubringen haben (vgl. Website der Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Information > Wohnbaugenossenschaft gründen > Wie finanzieren; abgerufen am 30.01.2026). Laut Merkblatt Nr. 13d dieses Verbandes (Januar 2017) sollen Gesuchsteller mindestens 10 % des gesamten Finanzierungsbedarfs durch eigene Mittel sicherstellen. Aus der Kostenstatistik der Zürcher Baugenossenschaften des Rechnungsjahres 2014 geht sodann hervor, dass der Anteil des Eigenkapitals am bereinigten Gesamtkapital in jenem Jahr nur 3.80 % betrug. Dies sei darauf zurückzuführen, dass das Eigenkapital bei Wohnbaugenossenschaften eine wesentlich geringere Bedeutung habe als bei anderen Immobiliengesellschaften. Nach derselben Statistik erklärt sich die Differenz zu den üblichen Sollwerten des Eigenkapitals von mindestens 20 % damit, dass die Zürcher Wohnbaugenossenschaften aufgrund der Bedingungen der Wohnbauförderung nur 6 % Eigenkapital beibringen müssen ( Information > Publikationen > Gemeinnütziger Wohnungsbau > Kostenstatistik 2014 der Zürcher Wohnbaugenossenschaften, abgerufen am 30.01.2026). Gemäss Branchenstatistik der Zürcher Wohnbaugenossenschaften für das Rechnungsjahr 2024 beträgt der Eigenkapitalbedarf für die Gebiete ausserhalb der Stadt Zürich 5 bis 10 % der Anlagekosten (Branchenstatistik der Zürcher Wohnbaugenossenschaften, Ergebnisse zum Rechnungsjahr 2024, S. 23; Dienstleistungen > Publikationen > Broschüren > Branchenstatistik der Zürcher Wohnbaugenossenschaften 2024, abgerufen am 30.01.2026). Dies steht auch im Einklang mit der Regelung in § 4 Abs. 2 des Zürcher Gesetzes über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 (LS 841), wonach die obere Belehnungsgrenze für Darlehen 90 % der gesamten Investitionskosten beträgt, wobei diese für Bauvorhaben von gemeinnützigen Wohnbauträgern auf 95 % erhöht werden kann. Darüber hinaus entspricht es der Praxis der Zürcher Kantonalbank, für die Kreditvergabe bei Wohnbaugenossenschaften Eigenkapitalquoten von 5 bis 10 % zu verlangen (Peter Zurbuchen, Finanzierungs- und Kostenstrukturen von Zürcher Wohnbaugenossenschaften, Masterarbeit an der Universität Zürich vom 18. August 2014, S. 51). Wohnbaugenossenschaften verfügen zudem regelmässig über ergänzende Finanzierungsmöglichkeiten (Zurbuchen, a.a.O., S. 50).
Mit Blick auf die genannten besonderen Finanzierungsgrundsätze im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus und die in diesem Segment statistisch ausgewiesenen tiefen Eigenkapitalanteile erweist sich die von der ESchK der Berechnung zugrunde gelegte Eigenkapitalquote von 30 % als zu hoch. Der Einwand der Enteigner ist daher berechtigt, zumal die ESchK zur Begründung lediglich auf ihre Erfahrungswerte verweist, ohne diese näher zu substanziieren. Unter Berücksichtigung der dargelegten Grundsätze und statistischen Fakten ist ein Eigenkapitalanteil von 10 % (wie im oben erwähnten Merkblatt Nr. 13d der Wohnbaugenossenschaften Schweiz vorgeschlagen) respektive ein Anteil Fremdkapitalkosten von 90 % (analog zum soeben zitierten Zürcher Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung) als sachgerecht und angemessen zu betrachten. Diese Aufteilung ist demnach den nachfolgenden Berechnungen zugrunde zu legen.
6.2.3 Umstritten und zu prüfen ist im Weiteren die Höhe der Eigenkapitalverzinsung. Die Enteigner machen geltend, der von der ESchK vorgenommene Abzug für regionale Marktunterschiede von 0.64 % (= 15 % von 4.24 %) sei zu hoch bemessen, da die Nachfragesituation in Kloten gegenüber anderen Gebieten nicht als "outstanding" zu bewerten sei. Zudem bestünden bei der hier zu beurteilenden Baurechtsliegenschaft auch Verlustrisiken, zumal Baurechtszinsveränderungen möglich seien. Die unterschiedliche Bewertung der Position "Verlustrisiken oder Gewinnchancen" beim Übertragungs- und beim hypothetischen Verkehrswert lasse sich nicht mit der Gemeinnützigkeit bzw. deren Fehlen begründen. Ein Baurecht sei erschwert handelbar, weshalb der Risikozuschlag nicht mit Null festzulegen sei.
6.2.3.1 Die ESchK ist für die Ermittlung des Eigenkapitalzinssatzes vom sogenannten Realzinssatz per 1. Januar 2002 ausgegangen. Dieser kann ermittelt werden, indem die Rendite der 10-jährigen Bundesobligationen um die Teuerung reduziert wird (Canonica, Immobilienbewertung, S. 91 Fn. 5). Der Durchschnittswert der Zinssätze der 10-jährigen Bundesobligationen in der Zeit von Januar 1992 bis Januar 2002 ist von der ESchK mit einem Wert von 4.24 % korrekt ermittelt worden und wird von den Parteien zu Recht nicht in Frage gestellt (vgl. hierzu Datenportal der Schweizerischen Nationalbank, Zinssätze und Renditen und Devisenmarkt > Daten > CHF Obligationen der Eidgenossenschaft, 10 Jahre, abgerufen am 30.01.2026). Gleiches gilt auch für die durchschnittliche Teuerung von 1.06 % im genannten Zeitraum. Daraus resultiert der Realzinssatz von 3.18 % (= 4.24 % [Durchschnittswert der Zinssätze der 10-jährigen Bundesobligationen] - 1.06 %; [in E. 9.2.1 Bst. c versehentlich als Eigenkapitalzinssatz bezeichnet]).
6.2.3.2 Unter dem Aspekt der verkäufertypischen Zinserwartung hat die ESchK ausgeführt, dass professionelle oder institutionelle Investoren die typische Käufergruppe für grosse Wohnüberbauungen seien, wobei hier ein Verzinsungsanspruch bestehe, der bis maximal 50 % höher als der Realzinssatz sei. Als typische Käufergruppe für normale Renditeobjekte seien dagegen die privaten Investoren einzustufen, die einen im Vergleich zum Realzinssatz maximal 25 % höheren Verzinsungsanspruch hätten. Selbstgenutztes Wohneigentum werde dagegen gekauft, ohne dass die Investoren hohe Verzinsungsansprüche an das investierte Eigenkapital stellen würden. Folglich sei beim Übertragungswert davon auszugehen, dass die Verzinsungserwartung dem Realzinssatz entspreche, weshalb damit weder ein Zu- noch ein Abschlag vorzunehmen sei. Für die Ermittlung des Verkehrswerts sei demgegenüber von einem Verzinsungs-anspruch der Käufergruppe für normale Renditeobjekte, das heisst von einem Zuschlag von 25 % zum Realzinssatz, auszugehen (E. 9.2.1 Bst. e).
Wenn die ESchK beim Übertragungswert unter diesem Titel weder einen Zu- noch einen Abschlag vorgenommen hat, erweist sich dieses Vorgehen mit Blick auf die für Wohnbaugenossenschaften typische fehlende Gewinnabsicht (vgl. dazu Urteil A-2154/2012 E. 9.3 mit Verweis auf Art. 4 Ziff. 3 der Statuten der Enteigneten vom 7. April 2009) und die den Genossenschaftern gewährten vorteilhaften Mietbedingungen als sachgerecht. Gleiches gilt auch für den bei der Ermittlung des Verkehrswerts vorgenommenen Zuschlag von 25 % (25 % von 4.24 % = + 1.06 %). Die von der ESchK vorgenommene Differenzierung steht im Einklang mit den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung sowie mit den Verzinsungserwartungen von Wohnbaugenossenschaften und privaten Investoren (vgl. dazu Canonica, Immobilienbewertung, S. 92-95).
6.2.3.3 Was das Kriterium der regionalen Marktunterschiede betrifft, hat die Vorinstanz vom genannten Zinssatz für Bundesobligationen einen Abzug von 15 %, das heisst von 0.64 % (= 0.15 × 4.24 %), vorgenommen. Diesen Abzug hat sie damit begründet, dass in Kloten nach ihrer Erfahrung eine gute Nachfrage bestehe (E. 9.2.1 Bst. f). Mit Blick auf die bei den Fachrichtern vorhandenen besonderen Kenntnisse der lokalen Marktlage und den ihnen diesbezüglich zustehenden Ermessensspielraum bietet dieser Abzug keinen Anlass zur Beanstandung. Die Schlussfolgerungen der Vorinstanz werden zudem auch durch die statistischen Erhebungen der Stadt Kloten bestätigt, wonach die Wohnbevölkerung in Kloten seit der Inbetriebnahme des Landesflughafens - insbesondere aber auch seit dem Jahr 2000 - überdurchschnittlich stark angestiegen ist, was zu einer erhöhten Wohnraumnachfrage geführt hat (Bericht über die Immobilienstrategie der Stadt Kloten vom 23. Januar 2024 sowie Abbildung betr. Einwohnerprognose, S. 3-5 ; https://www.kloten.ch > Einwohnerservices > Publikationen > Immobilienstrategie > Dokumente > Immobilienstrategie Teil A 2024; abgerufen am 30.01.2026).
6.2.3.4 Unter dem Aspekt des Immobilitätsnachteils hat die Vorinstanz sodann Zuschläge von 20 % (0.20 × 4.24 % = 0.85 %) beim Übertragungswert und von 10 % beim Verkehrswert (0.10 × 4.24 % = 0.42 %) berücksichtigt, im Wesentlichen mit der Begründung, die Nachfrage nach Ertragsliegenschaften sei höher als jene nach Kostenmietenliegenschaften; eine Ertragsliegenschaft sei jedoch nicht gleich mobil wie eine Bundesobligation (E. 9.2.1 Bst. g). Der Immobilitätsnachteil berücksichtigt den Umstand, dass das Eigenkapital bei einer Immobilie erst bei einem Verkauf herausgelöst werden kann. Dieser Nachteil vermag den Immobilienwert zu beeinflussen und kann - je nach Mobilität der Immobilie - mit einem Zuschlag berücksichtigt werden. Bei Immobilien mit langer Verkaufsfrist beträgt der Zuschlag bis 50 %, bei rasch verkäuflichen Immobilien bis maximal 25 % (Canonica, Immobilienbewertung, S. 93). Die von der Vor-instanz veranschlagten Zuschläge sind überzeugend begründet, bewegen sich im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens und sind daher nicht zu beanstanden. Der Einwand der Enteigner, dass die "Immobilitätsprämie" eher tief ausgefallen sei, erweist sich nach dem Gesagten als nicht stichhaltig, zumal er auch nicht substanziiert begründet wird.
6.2.3.5 Unter dem Titel der "Verlustrisiken oder Gewinnchancen (Risikozuschlag)" hat die ESchK bei der Berechnung des Übertragungswerts einen Risikozuschlag von Null und bei der Ermittlung des Verkehrswerts einen solchen von 25 % angesetzt (E. 9.2.1 Bst. h [Zuschlag hier fälschlicherweise mit 0.25 % anstelle von 25 % bezeichnet; in Ziff. 1.2 der Beilage 1 zu BVGer-act. 1 korrekt mit Zuschlag von 25 % berechnet]).
Mit Verlustrisiken und Gewinnchancen sind im Zusammenhang mit Immobilien nicht Ertragsverluste aus Leerstand oder Gewinne aus guter Vermietung, sondern die vermutlich zu erwartenden Verluste oder Gewinne bei einem zukünftigen Wiederverkauf gemeint. Ob ein Verlust oder ein Gewinn resultiert, ist stets "entwertungsneutral" und "teuerungsbereinigt" zu beurteilen. Wenn unter Ausklammerung der technischen Entwertung beim Wiederverkauf eine Wertsteigerung nur im Umfang der allgemeinen Teuerung erwartet werden kann, entsteht weder ein Gewinn noch ein Verlust. In diesem Fall bedarf es unter diesem Titel keiner Anpassung des Zinssatzes. Wenn eine Wertsteigerung erwartet werden kann, die unter dem Mass der allgemeinen Teuerung liegt, oder wenn gar Verluste zu erwarten sind, kann ein Zuschlag bis maximal 50 % des Realzinssatzes vorgenommen werden. Besteht hingegen Aussicht auf zukünftige Wiederverkaufsgewinne, werden Investoren ihr Eigenkapital zu einem tieferen Zinssatz einsetzen und einen höheren Kaufpreis bezahlen. Wenn eine Wertsteigerung erwartet werden kann, die das Mass der allgemeinen Teuerung übersteigt, kann ein Abzug bis maximal 25 % des Realzinses erfolgen (Canonica, Immobilienbewertung, S. 93 f.).
Wie das Bundesverwaltungsgericht bereits im ersten Rechtsgang ausgeführt hat, geht es beim Übertragungswert um die Frage, welcher Preis für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre; die Frage nach zu erwartenden Verlusten oder Gewinnen bei einem zukünftigen Wiederverkauf stellt sich daher nicht. Bei der Berechnung des Übertragungswerts ist folglich weiterhin kein Risikozuschlag vorzunehmen (Urteil A-2154/2012 E. 9.8). Bei der Berechnung des Verkehrswerts hat die ESchK demgegenüber einen Zuschlag von 25 % berücksichtigt. Damit ist sie im Ergebnis von höchstens geringen Gewinnchancen bei einem Verkauf ausgegangen. Der Zuschlag bewegt sich im Rahmen des der ESchK einzuräumenden Ermessens und ist folglich nicht zu beanstanden.
6.2.3.6 Zusammengefasst ergeben sich aus dem Gesagten folgende Eigenkapitalzinssätze:
Eigenkapitalverzinsung für die Berechnung des Übertragungswerts
Herleitung Eigenkapitalverzinsung
Individualbasis
Bundesobligation
100%
4.24%
Teuerung Durchschnitt 10 Jahre
-1.06%
Verkäufertypische Zinserwartung
0%
0.00%
Regionale Marktunterschiede
-15%
-0.64%
Objektrisiko
Immobilitätsnachteil
20%
0.85%
Verlustrisiken oder Gewinnchancen (Risikozuschlag)
0%
0.00%
TOTAL Eigenkapitalverzinsung
3.39%
Eigenkapitalverzinsung für die Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts
Herleitung Eigenkapitalverzinsung
Individualbasis
Bundesobligation
100%
4.24%
Teuerung Durchschnitt 10 Jahre
-1.06%
Verkäufertypische Zinserwartung
25%
1.06%
Regionale Marktunterschiede
-15%
-0.64%
Objektrisiko
Immobilitätsnachteil
10%
0.42%
Verlustrisiken oder Gewinnchancen (Risikozuschlag)
25%
1.06%
TOTAL Eigenkapitalverzinsung
5.09%
6.2.4 Insgesamt ergibt die Prüfung, dass die Vorinstanz die Eigenkapitalverzinsung für die Berechnung des Übertragungswerts mit 3.39 % und des hypothetischen Verkehrswerts mit 5.09 % im Einklang mit den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung sowie unter Berücksichtigung der Besonderheiten des konkreten Falls ermittelt und überzeugend begründet hat. Damit sind den nachfolgenden Berechnungen diese Eigenkapitalzinssätze zugrunde zu legen. Der Eigenkapitalanteil ist demgegenüber auf 10 % zu reduzieren (vgl. E. 6.2.2). Dementsprechend ergeben sich Nettozinssätze von neu 4.164 % (= 0.90 × 4.25 % + 0.10 × 3.39 %) für die Ermittlung des Übertragungswerts und von 4.334 % (= 0.90 × 4.25 % + 0.10 × 5.09 %) für die Berechnung des hypothetischen Verkehrswerts.
6.3 Wie nachfolgend darzulegen ist, beeinflusst der Nettozinssatz insbesondere auch die Höhe der für grosszyklische Erneuerungen notwendigen jährlichen Rückstellungen und die technische Entwertung. Folglich sind die Beträge für die jährlichen Rückstellungen und die technische Entwertung an die neuen Nettozinssätze von 4.164 % (Übertragungswert) und 4.334 % (Verkehrswert) anzupassen.
6.3.1 Bezogen auf den Übertragungswert sind die jährlichen Rückstellungen und die technische Entwertung auf der Basis des korrigierten Nettozinssatzes von 4.164 % neu zu berechnen. Im Einklang mit der Vorgehensweise der ESchK sind die jährlichen Rückstellungen zu ermitteln, indem die Erneuerungskosten, bestehend aus einem Anteil von 40 % der Kosten für Reproduktion und Entwertung, durch den sog. Rentenend-wertfaktor (berechnet nach der Formel "([1 + i]n - 1) / i") dividiert werden. Die technische Entwertung kann ermittelt werden, indem in einem ersten Schritt das Manko als Differenz zwischen den gesamten Erneuerungskosten und den aufgezinsten Rückstellungen bis zur nächsten grosszyklischen Erneuerung berechnet und dieses in einem zweiten Schritt mit dem massgeblichen Nettozinssatz diskontiert wird (Formel: 1 / [1 + i]n). Dementsprechend ergibt sich folgende Berechnung:
2.2 Jährliche Rückstellungen
Reproduktionskosten
11'321'544
Wirtschaftliche Entwertung (18'007 m3 × 100.00)
-1'800'700
Erneuerungssubstanz
40%
Erneuerungskosten (40 % der Kosten für Reproduktion und Entwertung)
5'248'897.6
Nettozinssatz
4.164
Renovationszyklus (Jahre)
30
Rentenendwertfaktor
([1 + i]n - 1) / i
57.646
Jährliche Rückstellungen
(5'248'897.6 : 57.646)
91'000
(gerundet)
2.4 Technische Entwertung
Nächste grosszyklische Sanierung in
Jahren
18
Jährliche Rückstellungen
(gerundet) Fr.
91'000
Nettozinssatz
%
4.164
Rentenendwertfaktor
([1 + i]n - 1) / i
26.03
aufsparbar in
18 Jahren
2'368'730
Eneuerungskosten
5'248'897.6
Manko
-2'880'167
Diskontsatz
1 /(1 + i)n
0.4798
Technische Entwertung
Manko × 1 /(1 + i)n
-1'382'000
(gerundet)
6.3.2 In Bezug auf den hypothetischen Verkehrswert resultiert neu folgende Berechnung der jährlichen Rückstellungen und der technischen Entwertung:
2.2 Jährliche Rückstellungen
Reproduktionskosten
11'321'544
Wirtschaftliche Entwertung (18'007 m3 × 100.00)
-1'800'700
Erneuerungssubstanz
40%
Erneuerungskosten
(40 % der Kosten für Reproduktion und Entwertung)
5'248'897.6
Nettozinssatz
4.334
Renovationszyklus (Jahre)
30
Rentenendwertfaktor
([1 + i]n - 1) / i
59.318
Jährliche Rückstellungen
(5'248'897.6 : 59.318)
88'000
(gerundet)
2.4 Technische Entwertung
Nächste grosszyklische Sanierung in
Jahren
18
Jährliche Rückstellungen
Fr.
88'000
Nettozinssatz
%
4.334
Rentenendwertfaktor
([1 + i]n - 1) / i
26.446
aufsparbar in
18 Jahren
2'327'248
Eneuerungskosten
5'248'897.6
Manko
--2'921'649.6
Diskontsatz
1 /(1 + i)n
0.466
Technische Entwertung
Manko × 1 /(1 + i)n
-1'361'000
(gerundet)
Wie bereits ausgeführt (E. 6.2 hiervor), lässt sich der Bruttozinssatz ermitteln, indem zum Nettozinssatz (Mischzinssatz aus Fremdkapital- und Eigenkapitalzinssatz) die Zinssatzanteile für die Nutzungskosten (Ertragsverluste, Grund-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) und für die Rückstellungen addiert werden.
Was die jährlichen Kosten betrifft, hat die Vorinstanz bei der Ermittlung des Übertragungs- und des hypothetischen Verkehrswerts für die Betriebskosten und sowie die Unterhalts- und Reparaturkosten identische Zuschläge von 0.25 % respektive 0.50 % berücksichtigt (E. 9.2.2 Bst. a und b sowie Beilagen 3 und 4 zu BVGer-act. 15; A-5274/2023). Diese Zuschläge stehen im Einklang mit den Grundsätzen der Immobilienbewertung (vgl. dazu Canonica, Immobilienbewertung, S. 100) und werden von den Parteien zu Recht nicht beanstandet.
Dass für die Kosten des Baurechtszinses der Zuschlag neu auf der Basis des Betrages von Fr. 96'460.- zu ermitteln ist, erweist sich als zutreffend und wird auch von den Enteignern zu Recht nicht in Frage gestellt.
In Bezug auf die Ermittlung des hypothetischen Verkehrswerts hat die ESchK beim Mietzinsrisiko und den Verwaltungskosten Zuschläge von jeweils 0.20 % verrechnet, während sie zur Ermittlung des Übertragungswerts solche von lediglich 0.10 % respektive 0.15 % berücksichtigt hat. Zur Begründung dieser Differenzierung hat sie festgehalten, dass bei den Kostenmieten-Wohnbauträgern die Mieterfluktuation aufgrund der tieferen Mietzinse erfahrungsgemäss tiefer ausfalle und leere Wohnungen schnell wieder vermietet werden könnten, weshalb hier von einem kleineren Mietzinsrisiko auszugehen sei (E. 9.2.2 Bst. c). Bei Wohnbaugenossenschaften und anderen Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus seien die Selbstverwaltungskosten geringer als die regelmässig externen Verwaltungskosten bei Ertragsliegenschaften (E. 9.2.2 Bst. d).
Diese Differenzierungen sind überzeugend begründet und stehen im Einklang mit den einschlägigen Grundsätzen der Immobilienbewertung (vgl. dazu Canonica, Immobilienbewertung, S. 100 f.), weshalb sie der nachfolgenden Berechnung zugrunde zu legen sind.
Überdies hat die ESchK zutreffend festgehalten und nachvollziehbar begründet, dass die gegebenen Zinssätze (Fremd- und Eigenkapitalzinsen, Betriebs-, Unterhalts-, Reparatur- und Verwaltungskosten sowie Risikozuschlag) multipliziert mit dem (zu berechnenden) Ertragswert, zuzüglich der betragsmässig bestimmten Rückstellungen und Baurechtszinsen, dem (bereits bekannten) Bruttoertrag entsprechen müssen (E. 9.3). Dabei ist zu beachten, dass die Zinszuschläge für den Baurechtszins und die grosszyklischen Erneuerungen (in der nachfolgenden Tabelle kursiv dargestellt) wiederum reziprok vom zu berechnenden Ertragswert abhängig sind. Dementsprechend sind die Bruttozinssätze (Kapitalisierungssätze) für den Übertragungs- und Verkehrswert wie folgt zu berechnen:
Bruttozinssatz für die Ermittlung des Übertragungswerts
Fremdkapitalkosten
90%
4.25 %
3.825 %
442'600
Eigenkapitalkosten
10%
3.39%
0.339 %
39'200
Nettozinssatz
4.164 %
481'800
JÄHRLICHE KOSTEN
Betriebskosten
0.250%
28'900
Baurechtszins
0.834%
96'460
Unterhalts- und Reparaturkosten
0.500%
57'900
Mietzinsrisiko
0.100%
11'600
Verwaltungskosten
0.150%
17'400
Jährliche Kosten
1.834%
212'200
RÜCKSTELLUNGEN
für grosszyklische Erneuerungen
0.786%
91'000
BRUTTOZINSSATZ (Kap.-Satz)
6.784%
785'000
Bruttozinssatz für die Ermittlung des Verkehrswerts
Fremdkapitalkosten
90%
4.25 %
3.825 %
420'800
Eigenkapitalkosten
10%
3.39%
0.339 %
56'000
Nettozinssatz
4.334 %
476'800
JÄHRLICHE KOSTEN
Betriebskosten
0.250%
27'500
Baurechtszins
0.854%
96'460
Unterhalts- und Reparaturkosten
0.500%
55'900
Mietzinsrisiko
0.200%
22'000
Verwaltungskosten
0.200%
22'000
Jährliche Kosten
2.004%
212'200
RÜCKSTELLUNGEN
für grosszyklische Erneuerungen
0.779%
88'000
BRUTTOZINSSATZ (Kap.-Satz)
7.117%
782'900
6.4 Der Ertragswert kann, wie dargelegt (E. 3.9), mittels Division des Bruttojahresertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz errechnet werden. Bei einem Mietwert von Fr. 785'000.- und einem Kapitalisierungszinssatz von 6.784 % resultiert ein (nicht entwerteter) Übertragungswert von rund Fr. 11'571'000.- (= Fr. 785'000.- : 0.06784). Ausgehend von einem Mietwert von Fr. 782'900.- und einem Kapitalisierungssatz von 7.117 % ergibt sich ein hypothetischer Verkehrswert von rund Fr. 11'000'000.- (= Fr. 782'900.- : 0.07117). Diese Beträge sind der nachfolgenden Berechnung des Übertragungs- und hypothetischen Verkehrswerts des Baurechts zugrunde zu legen.
Minderwert des Baurechts
7.
7.1 Wie bereits ausgeführt (E. 3.10 hiervor), wird der Verkehrswert des Baurechts ermittelt, indem vom im Verhältnis zur Restdauer des Baurechts reduzierten "Verkehrswert der ganzen Liegenschaft, wie wenn kein Baurecht bestünde" (Bauten und Land) der Barwert der bis zum Baurechtsablauf noch geschuldeten Baurechtszinse in Abzug zu bringen und die per Bewertungsstichtag diskontierte (dem Baurechtsnehmer geschuldete) Heimfallentschädigung hinzuzurechnen ist.
Zur Ermittlung des für die Restlaufzeit des Baurechts massgeblichen Werts ist der Ertragswert mit dem sogenannten Reduktionsfaktor zu multiplizieren. Durch diese Operation wird ein Wert mit unbefristeter Gültigkeitsdauer auf seinen Wert bei befristeter Dauer reduziert (Canonica, Baurecht, S. 38, 42 und 259 [Anhang 6: Tabelle Reduktionsfaktoren]). Dem Reduktionsfaktor liegt die mathematische Formel "1 - (1 + i)-n" (= 1 - [1 / (1 + i)n]) zugrunde. Unbestritten ist, dass das Baurecht zum Bewertungsstichtag (1. Januar 2002) noch eine Restlaufzeit von 72 Jahren aufwies. Nicht strittig ist überdies, dass sich der jährliche Baurechtszins auf Fr. 96'460.- beläuft und die Heimfallentschädigung 50 % des Zustandswerts beträgt (vgl. dazu Art. 7 Ziff. 1 des Baurechtsvertrages; act. 10). Der Abzug für die technische Entwertung beläuft sich nach der vorstehenden Berechnung (E. 6.3.1 und 6.3.2) auf Fr. 1'382'000.- (Übertragungswert) bzw. Fr. 1'361'000.- (Verkehrswert).
Als massgebliche Nettozinssätze sind nach dem Gesagten neu Werte von 4.164 % bzw. 4.334 % einzusetzen. In Anwendung der genannten Formel resultiert ein Reduktionsfaktor von 0.947 (= 1 - [1 + 1.04164]-72). Zum selben Ergebnis gelangt man in Anwendung der obgenannten Tabelle: Danach beträgt der Reduktionsfaktor bei einer 70-jährigen Restlaufzeit 0.936 für einen Nettozins von 4 % sowie 0.946 bei einem Zins von 4.25 %. Bei einer 75-jährigen Restlaufzeit belaufen sich diese Werte auf 0.947 und 0.956. Durch Interpolation ergeben sich für die hier massgebliche 72-jährige Restlaufzeit Werte von 0.9404 (bei 4 %) und 0.950 (bei 4.25 %). Für den Nettozins von 4.164 % ergibt sich durch entsprechende Interpolation ein Reduktionsfaktor von gerundet 0.947. Für den Nettozins von 4.334 % resultiert sodann ein Reduktionsfaktor von 0.9529 (= 1 - [1 + 1.04334]-72).
Was sodann die Kapitalisierung des Baurechtszinses betrifft, resultiert bei einer 72-jährigen Restlaufzeit und einem Zinssatz von 4.164 % ein Barwertfaktor von 22.7415 und bei einem Zinssatz von 4.334 % ein solcher von 21.9867 (vgl. zur Kapitalisierung und zu den Barwertfaktoren Canonica, Baurecht, S. 38, 40 und 257 [Tabelle 4; Barwertfaktoren, Rentenbarwert] sowie capitalisator 3.0, Barwert einer Zeitrente, Zahlungsweise: jährlich nachschüssig, Tabelle 2; Formel für die Berechnung des Barwertfaktors: ([1 + i]n - 1) / i × 1 /[1 + i]n). Beim Vorgang der Diskontierung wird sodann der auf einen Stichtag abgezinste Wert eines zukünftigen Betrages (mittels des Diskontsatzes) errechnet (vgl. dazu Canonica, Baurecht, S. 39 und 256 [Tabelle 3]; mathematische Formel: 1 / [1 + i]n).
7.2 Der Übertragungswert des Baurechts lässt sich nach dem vorstehend Dargelegten wie folgt berechnen:
Baurecht
Ertragswert
Fr.
11'571'000
Restlaufzeit
Jahre
72
Nettozinssatz
%
4.164
Reduktionsfaktor
0.947
Berechnung
Ertragswert × Reduktionsfaktor
WE 1 Gesamtwert reduziert (gerundet)
Fr.
10'958'000
Baurechtszins jährlich (Stichtag: 1.1.2002) Fr.
96'480
Restlaufzeit
Jahre
72
Nettozinssatz
%
4.164
Barwertfaktor
22.7415
WE 2 Barwert Baurechtszins
-2'194'000
Relativer Landwert nach Lageklasse
%
71.25
Ertragswert
Fr.
11'571'000
Berechnung
Fr.
8'244'338
Abzug techn. Entwertung
Fr.
-1'382'000
Zustandswert
Fr.
6'862'338
Heimfallentschädigung
50%
3'431'169
Restlaufzeit
Jahre
72
Nettozinssatz
%
4.164
Diskontfaktor
0.0530
Berechnung
Heimfall × Diskontfaktor
WE 3 Heimfallentschädigung (gerundet)
Fr.
182'000
WE 4 Technische Entwertung
Fr.
-1'382'000
Übertragungswert Baurecht
Fr.
7'564'000
7.3
7.3.1 Der hypothetische Verkehrswert des Baurechts (ohne Fluglärmbelastung) berechnet sich wie folgt:
Baurecht
Ertragswert
Fr.
11'000'000
Restlaufzeit
Jahre
72
Nettozinssatz
%
4.334
Reduktionsfaktor
0.9529
Berechnung
Ertragswert × Reduktionsfaktor
WE 1 Gesamtwert reduziert (gerundet)
Fr.
10'481'000
Baurechtszins jährlich (Stichtag: 1.1.2002) Fr.
96'460
Restlaufzeit
Jahre
72
Nettozinssatz
%
4.334
Barwertfaktor
21.9867
Fr.
-2'121'000
WE 2 Barwert Baurechtszins
Relativer Landwert nach Lageklasse
%
71.25
Ertragswert
Fr.
11'000'000
Berechnung
Fr.
7'837'500
Abzug techn. Entwertung
Fr.
-1'361'000
Zustandswert
Fr.
6'476'500
Heimfallentschädigung
50%
3'238'250
Restlaufzeit
Jahre
72
Nettozinssatz
%
4.334
Diskontfaktor
0.0471
Berechnung
Heimfall × Diskontfaktor
WE 3 Heimfallentschädigung (gerundet)
Fr.
153'000
WE 4 Technische Entwertung
Fr.
-1'361'000
Verkehrswert Baurecht (ohne Fluglärm Ostanflüge)
Fr.
7'152'000
7.3.2 Beim hypothetischen Verkehrswert des Baurechts von Fr. 7'152'000.- handelt es sich um den Wert ohne den Fluglärm infolge Einführung der Ostanflüge. Folglich ist nachfolgend der Verkehrswert mit Fluglärmbelastung nach Einführung der Ostanflüge zu bestimmen. Wie bereits dargelegt (E. 4.6.3 hiervor), überlässt das Modell ESchK der Schätzungsbehörde einerseits einen Ermessensspielraum bezüglich der Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwerts bei 45 oder 50 dB(A) angesetzt werden soll; andererseits gibt es beim Entwertungssatz auch keinen festen Wert, sondern eine statistisch vertretbare Bandbreite vor. In Übereinstimmung mit dem Vorgehen der Vorinstanz eröffnet das Modell ESchK diesbezüglich Raum für Anpassungen im Einzelfall.
7.3.3 In tatsächlicher Hinsicht hat die Vorinstanz festgestellt, dass die Lärmwerte an den massgeblichen Orten der (...) im Jahr 2004 gemäss MIFLU I 59 dB(A), 59.1 dB(A) und 59.1 dB(A) betrugen (E. 11.1 Bst. g). Diese Feststellungen werden von den Parteien zu Recht nicht bestritten, zumal sie in Übereinstimmung stehen mit den im Verfahren A-2450/2016 vom 29. November 2016 (gestützt auf die von den Enteignern eingereichte Tabelle "Lärmbelastung 1987 bis 2015 inkl. Minderwerte gemäss Modell ESchK") für die unmittelbar angrenzende Liegenschaft Nr. (...) festgestellte Grundbelastung (Leq16h [6 bis 22 Uhr]) von 59.1 dB(A) im Jahr 2004 (E. 11.1). Das streitbetroffene Grundstück ist im Zonenplan der Politischen Gemeinde Kloten der 2-geschossigen Wohnzone und damit der Empfindlichkeitsstufe II der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) zugewiesen. Der Immissionsgrenzwert für Fluglärm beträgt 60 dB(A) am Tag sowie 50 dB(A) für die zweite (23 bis 24 Uhr) und 55 dB(A) für die erste Nachtstunde (22 bis 23 Uhr; vgl. dazu Art. 43 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Ziff. 2.2 Anhang 5 LSV; Auszug aus dem Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen [OREB-Kataster], Raumplanung, Raumentwicklung > Alle Karten > Raumplanung Grundstückskataster > OREB-Auszug, abgerufen am 30.01.2026).
Für die Lärmwerte der einzelnen Abend- bzw. Nachtstunden zwischen 21 und 24 Uhr (die bei MIFLU I im Rahmen der Tagesrandbelastung berücksichtigt werden) wurde im Verfahren A-2447/2016 (E. 10.2.3) für das Grundstück Nr. (...) folgende Lärmbelastung festgestellt (Leq1h [21-22 Uhr], Leq1h [22-23 Uhr], Leq1h [23-24 Uhr]; der bei MIFLU I über die Variable "Tagesrandbelastung" in die Minderwertberechnung einfliessende Wert ist jeweils fett dargestellt):
2002
2004
2007
2011
(...)
21-22
55.4
65.2
66.7
66.8
22-23
59.0
60.5
63.4
63.7
23-24
49.7
49.7
54.4
52.9
Diese Werte sind auch für den konkreten Fall heranzuziehen, zumal das Grundstück Nr. (...) weniger als 100 m (in nordwestlicher Richtung) von der streitbetroffenen Parzelle entfernt gelegen ist.
Die ESchK hat im angefochtenen Entscheid zu Recht hervorgehoben, dass die Besonderheit in Kloten darin liege, dass die Leq1h-Werte der letzten Abendstunde (21 bis 22 Uhr) und der ersten Nachtstunde (22 bis 23 Uhr) nach der vollständigen Einführung der Ostanflüge erheblich höher liegen als der über alle Tagesstunden gemittelte Leq-16-Wert (6 bis 22 Uhr). Mit Recht hat die ESchK auf die Besonderheiten der Lärmsituation und -entwicklung in Kloten an den Tagesrandstunden und die entsprechenden Feststellungen des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil A-2150/2012 vom 1. April 2014 hingewiesen (E. 11.1 Bst. a). Danach liegt die Besonderheit der Situation in Kloten darin, dass die Leq1h-Werte der letzten Abendstunde von 21 bis 22 Uhr und der ersten Nachtstunde von 22 bis 23 Uhr nach der vollständigen Einführung der Ostanflüge erheblich höher liegen als der über alle Tagesstunden gemittelte Leq16h (6 bis 22 Uhr). Die Lärmbelastung weist folglich eine sehr ausgeprägte Spitze auf, die zudem auf den späten Abend fällt. Der Fluglärm konzentriert sich, wie es das Bundesgericht formuliert, "auf eine kurze Zeitspanne zu einer besonders sensiblen Tageszeit" (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3.5). Diese prägende Abendbelastung ist im Modell ESchK nicht als eigener Lärmfaktor abgebildet. Das Modell stellt - wie dargelegt (E. 3.12 hiervor) - allein auf die Grundbelastung (16h-Leq von 6 bis 22 Uhr) ab. Die konzentrierte Abendbelastung der Ostanflüge wird nicht als eigener Lärmfaktor abgebildet. Das Modell ESchK trägt damit der konzentrierten Tagesrandbelastung nicht ausreichend Rechnung, wenn - wie im konkreten Fall - die Leq1h-Werte der letzten Abendstunde (21 bis 22 Uhr) und der ersten Nachtstunde (22 bis 23 Uhr) deutlich überschritten werden. Es handelt sich demnach um eine besonders einschneidende Lärmbelastung. Es ist zudem zu erwarten, dass die konzentrierte, übermässige Fluglärmbelastung der Ostanflüge in dieser besonders sensiblen Abend- und Nachtzeit für die Beurteilung der Wohnqualität und damit letztlich auch für den Wert der Liegenschaft massgeblich ins Gewicht fällt (vgl. dazu auch für die analoge Konstellation bei den Südanflügen: Urteil A-4914/2023, A-455/2024 [Pilotenscheid Gockhausen/Dübendorf] E. 24.3, 26.2, 26.3, 27 und 30.6).
Bei dieser besonderen Sachlage ist es angezeigt, entsprechend der Vorgehensweise der ESchK - ausgehend von einer Grundbelastung von 50 dB(A) - den maximalen Entwertungssatz von -2.40 % pro dB(A) anzuwenden, um die Unzulänglichkeit des Modells ESchK aufzufangen. Damit hat die Vorinstanz den ihr bei der Anwendung des ESchK-Modells zustehenden Ermessensspielraum pflichtgemäss wahrgenommen.
Zudem wird im Bericht Modell ESchK zur Tagesrandbelastung ausgeführt, dass die Faktoren Nacht-, Abend- und Morgenlärm u.a. aufgrund ihrer Korrelationen und den daher verzerrten Betas von den Schlussmodellen ausgeschlossen worden seien (S. 19). Mit dem zu wählenden Maximalsatz wird kein zusätzlicher Lärmfaktor eingeführt, der allenfalls zu unerwünschten Korrelationen führen könnte. Vielmehr wird lediglich die vorhandene statistisch vertretbare Bandbreite des Modells genutzt, um die hier entscheidend ins Gewicht fallende Abendbelastung angemessen zu berücksichtigen.
Es ist zwar einzuräumen, dass auch bei einer Erhöhung des Entwertungssatzes eine methodisch exakte Berücksichtigung der Tagesrandbelastung im Modell ESchK nicht erreicht werden kann, da das Modell weiterhin allein auf die Grundbelastung abstellt. Dieser methodische Nachteil ist allerdings in Kauf zu nehmen, da eine Überarbeitung des Modells aus Gründen der Prozessökonomie kein gangbarer Weg darstellt. Es ist zudem davon auszugehen, dass nicht genügend Transaktionsdaten von Ertragsliegenschaften zur Verfügung stünden, um ein eigenes tragfähiges Modell für die von abendlichen Ostanflüge betroffenen Gemeinde zu entwickeln (vgl. dazu Urteil A-2163/2012 E. 14.7.2 sowie BGE 142 II 136 E. 4.5 und 4.6). Der eventualiter gestellte Gegenantrag der Enteigner auf Überarbeitung des Modells ESchK ist dementsprechend abzuweisen.
7.3.4 In Anwendung der dargelegten des maximalen Entwertungssatzes von -2.40 % pro dB(A), bei einer Grundbelastung von 50 dB(A), hat die ESchK folglich eine Erhöhung des Minderwerts von -10.34 % auf -19.62 %, das heisst um 9.28 %, festgestellt, womit sich ein zusätzlicher Minderwert von 10.3 % (= 9.28 % / 0.90) ergeben hat (E. 11.1 Bst. h). Dieses Vorgehen erweist sich als korrekt und ist nicht zu beanstanden.
7.3.5 Soweit die Enteignete eine Erhöhung des Minderwerts von 10 % auf 10.3 % fordert, ist ihr entgegenzuhalten, dass es der Vorinstanz im Rahmen ihrer Ermessensausübung zusteht, Rundungen vorzunehmen. Dies gilt umso mehr, als bei der Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts keine absolute wissenschaftliche Exaktheit verlangt werden kann. Vielmehr kommt den Fachrichtern der Vorinstanz bei der Ausübung ihres Schätzungsermessens ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu, sofern sie dieses pflichtgemäss ausüben und mit überzeugender Begründung wahrnehmen.
7.3.6 Was die Enteigner gegen die Anpassung des Modells ESchK an die Besonderheiten der Lärmbelastung in Kloten vorbringen, vermag nicht zu überzeugen.
In BGE 142 II 136 betreffend Ostanflüge über Kloten befasste sich das Bundesgericht nicht mehr eigens mit der geforderten Anpassung des Entwertungssatzes. Wie bereits dargelegt, ist die Anwendung des Maximalwerts in Anbetracht der Besonderheiten des konkreten Falls sachlich gerechtfertigt. Auch wenn der hedonische Ansatz eine breite Datenlage nutzt, wie dies von den Enteignern ebenfalls vorgetragen wird, ändert dies nichts an der bestehenden Problematik, dass das Modell ESchK nur auf die Grundbelastung abstellt und damit der spezifischen Lärmsituation im Osten des Flughafens nicht hinreichend Rechnung trägt.
7.3.7 Die Enteigner wenden sodann ein, die von der Vorinstanz vorgenommene Anpassung des Modells ESchK mit einer Grundbelastung von 50 dB(A) und einer Preissensitivität von -2.40 % widerspreche in krasser Weise dem Grundsatz der Rechtssicherheit und dem Rechtsgleichheitsgebot.
Der in Art. 8 BV verankerte Grundsatz der Rechtsgleichheit verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (vgl. BGE 147 I 73 E. 6.1, 145 II 206 E. 2.4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 572 ff.; je mit Hinweisen).
Es ist unbestritten, dass inzwischen bereits zahlreiche Fälle im Osten des Flughafens mit dem unveränderten Modell ESchK beurteilt und im Rahmen von Vergleichsvereinbarungen abgeschlossen worden sind. Daraus können die Enteigner allerdings keinen Anspruch auf Gleichbehandlung ableiten. Zum einen können sie sich nicht auf eine einschlägige Praxis der Vorinstanz berufen; zum anderen verleiht die vergleichsweise Erledigung in ähnlichen Konstellationen keinen justiziablen Anspruch auf analoge Erledigung im vorliegenden Streitfall.
7.3.8 Was sodann den überflugbedingten Minderwert anbelangt, erweist sich eine objektive Quantifizierung der lärmunabhängigen Wertminderung als nicht möglich, wie dies bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (E. 11.2). Diese Entschädigungskomponente ist demnach grundsätzlich durch Schätzerermessen zu bestimmen, wobei der Vorinstanz ein erheblicher Spielraum zusteht (BGE 142 II 152 E. 7.8). Nach der Rechtsprechung ist der Zuschlag für den überflugbedingten Minderwert als Prozentsatz auf Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzusetzen (Urteile A-2163/2012 E. 21 und A-2154/2012 E. 10.4). Mit Urteil 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 sprach das Bundesgericht einen Zuschlag von 5 % des Verkehrswerts für die nicht lärmbedingten Nachteile des Überflugs zu; dieser Fall betraf ein Einfamilienhaus und damit eine eher empfindliche Wohnnutzung, wobei die Überflughöhe 125 m betragen hatte.
Im genannten Fall war die Überflughöhe damit höher als im hier zu beurteilenden Fall; zudem steht hier eine tendenziell eher weniger empfindliche Nutzung einer Ertragsliegenschaft zur Diskussion. Bei einem Zuschlag in dieser Grössenordnung ist von vornherein nicht von einer Überschreitung des Schätzerermessens auszugehen (BGE 142 II 136 E. 7.8). Die ESchK ist in zutreffender Feststellung des massgeblichen Sachverhalts von einer Überflughöhe von rund 100 m ausgegangen und hat den überflugbedingten Minderwert auf 5 % des Verkehrswerts ohne Fluglärm festgesetzt. Dies entspricht auch den Vorgaben des soeben referenzierten Urteils des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002. Damit hat sie sich an die Grundsätze der dargelegten Rechtsprechung gehalten und ihren Ermessensspielraum pflichtgemäss ausgeübt. Der Zuschlag ist daher nicht zu beanstanden und der nachfolgenden Berechnung zugrunde zu legen.
7.3.9 Aus dem Gesagten folgt, dass vom genannten hypothetischen Verkehrswert von Fr. 7'152'000.- ein Abzug von 10 % für den Minderwert infolge Fluglärms und ein solcher von 5 % infolge direkten Überflugs vorzunehmen ist. Unter Berücksichtigung eines Abzugs von total 15 % des hypothetischen Verkehrswerts des Baurechts (ohne fluglärm- und überflugbedingen Minderwert), das heisst von Fr. 1'072'800.- (= 15 % von Fr. 7'152'000.-), resultiert ein hypothetischer Verkehrswert des Baurechts von Fr. 6'079'200.-.
7.4 Als Differenz zwischen dem ermittelten Übertragungswert von Fr. 7'564'000.- und dem Verkehrswert des Baurechts von Fr. 6'079'200.- resultiert demnach ein Minderwert infolge Fluglärmimmissionen und direkten Überflugs von aufgerundet Fr. 1'485'000.-. Diesen haben die Enteigner der Enteigneten in solidarischer Haftung (vgl. dazu § 15 Abs. 1 des Gesetzes über den Flughafen, Flughafengesetz; LS 748.1) zu bezahlen. Die Beschwerde der Enteigneten erweist sich in diesem Punkt als teilweise begründet.
Verzinsungspflicht
8.
8.1 Im angefochtenen Entscheid wird ein Verzinsungsanspruch der Enteigneten bejaht mit der Begründung, die Enteignungsentschädigung sei ab dem ersten Tag der übermässigen Einwirkungen zu verzinsen, da ab diesem Zeitpunkt die beanspruchten Rechte in Besitz genommen würden. Der Stichtag für Minderwerte infolge Einführung der Ostanflüge sei von der ESchK auf den 1. Januar 2002 festgesetzt worden. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Eigentumsrechte der Enteigneten ab diesem Zeitpunkt faktisch enteignet worden seien, weshalb die Entschädigung ab 1. Januar 2002 zu verzinsen sei.
8.2 Die Enteigner wenden dagegen ein, das Bundesverwaltungsgericht habe in einer vergleichbaren Konstellation mit Urteil A-2338/2016 vom 10. Mai 2017 (betreffend die B._______) eine Verzinsungspflicht für die Minderwertentschädigung abgelehnt. In der Begründung habe das Gericht ausgeführt, es sei eine nicht gewinnorientierte Genossenschaft zu beurteilen, die zur Kostenmiete verpflichtet sei und bei der die Mietzinse am Stichtag im Vergleich zum Markt ausserordentlich tief gelegen hätten. Es sei deshalb nicht davon auszugehen, dass die Mieterträge durch die Fluglärmbelastung beeinflusst würden. Auch die Vermutung eines schleichenden Auftretens der Ertragseinbusse, wie es das Bundesgericht bei "normalen" Ertragsliegenschaften annehme, greife hier nicht.
8.3 Die Enteignete bestreitet die Ausführungen der Enteigner. Sie weist zunächst darauf hin, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren (in Rz. 84 ihrer Stellungnahme vom 12. April 2019) einem praxisgemässen Aufschub von fünf Jahren zugestimmt habe. Ein gänzlicher Verzicht auf die Verzinsung rechtfertige sich dagegen nicht. Im Fall der B._______ habe diese sowohl am Stichtag wie auch in den folgenden Jahren unvermindert den kostendeckenden Mietertrag erwirtschaften können. Vorliegend bestünden hingegen Sonderfaktoren in der Kostenstruktur der Enteigneten (Hypothekarzins- und Baurechtszinsvergünstigungen, Frondienste, unverzinsliche Darlehen), welche eine niedrigere Mietzinsfestsetzung als bei Kostenmieten ermögliche. Konkret hätten sich die verlangten Mietzinseinnahmen im Jahr 2001 auf Fr. 596'000.- belaufen; im Vergleich dazu würden die abstrakte Kostenmiete Fr. 728'000.- und der Mietwert einschliesslich vorbestehendem Fluglärm von rund 10 % Fr. 803'900.- betragen. Es könne daher nicht unterstellt werden, die Enteignete habe trotz den Landeüberflügen mit einem zusätzlichen Lärmschaden von 10 % und einem Überflugsabschlag von 5 % die abstrakte Miete noch verlangen können und es sei deshalb kein Ertragsschaden entstanden.
8.4 Die Vorinstanz bringt in ihrer Vernehmlassung vom 3. Januar 2024 (A-5276/2023) ergänzend vor, der hier zu beurteilende Sachverhalt unterscheide sich von jenem bezüglich der Graphics Wohn- und Baugenossenschaft grundlegend. Anders als die Enteignete sei die Graphics Wohn- und Baugenossenschaft keine vertragliche Verpflichtung gegenüber einem Baurechtsgeber eingegangen, die die Verkaufsmöglichkeit der Liegenschaft tangieren würde. Sollte es also zu einer Veräusserung kommen, wäre die Graphics Wohn- und Baugenossenschaft deshalb keinen Beschränkungen in Bezug auf den Kreis der Käuferschaft oder die Höhe des Verkaufspreises unterworfen. Demgegenüber sei im konkreten Fall keine freie Handelbarkeit der Genossenschaftsliegenschaft gegeben. In ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 11. Juli 2024 (Rz. 65; A-5274/2023) beantragt sie erstmals, die Entschädigung sei erst ab dem 1. Januar 2007 zu verzinsen, da die Enteignete in ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2024 (Rz. 49; A-5276/2023) einem Aufschub um 5 Jahre zugestimmt habe.
8.5 Wird der Enteigner schon vor Bezahlung der Entschädigung zur Besitzergreifung oder zur Ausübung des Rechts ermächtigt (vorzeitige Besitzeinweisung), ist die endgültige Entschädigung vom Tage der Besitzergreifung an zu verzinsen (vgl. Art. 76 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 Abs. 5 Satz 3 EntG). Was die Einwirkungen betrifft, die vom Betrieb eines öffentlichen Werks in der Nachbarschaft herrühren, so sind diese in aller Regel bereits vorhanden, wenn die entsprechenden Enteignungsverfahren eingeleitet werden. Die Inbesitznahme des Rechts, das Gegenstand der Enteignung bildet, erfolgt damit unabhängig von einer formellen Verfügung. Diese "faktische Inbesitznahme" ist einer vorzeitigen Besitzergreifung im Sinn von Art. 76 EntG gleichzusetzen und die Zinsen laufen grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 5e mit Hinweisen).
8.6 In den Opfiker Pilotfällen hat das Bundesgericht meist festgehalten, die Entstehung des Entschädigungsanspruchs falle praktisch mit dem auf den 1. Januar 1997 festgelegten Schätzungsstichtag zusammen und die Entschädigung sei ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen (vgl. z.B. BGE 134 II 49 E. 21). Es führte jedoch auch aus, nach der Lebenserfahrung werde sich bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienten, die Ertragslage bei Mehrlärm nur langsam verschlechtern. Die meisten Mieter scheuten die Mühen und Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter würden ihre Wohnungen nicht leicht aufgeben. Mieterwechsel und Leerstände würden sich daher erst allmählich, im Laufe mehrerer Jahre, häufen. Mietzinsreduktionen infolge Immissionsbeeinträchtigungen seien in der Praxis nur schwer durchsetzbar. Die Mietzinse würden daher häufig noch einige Jahre gleichgehalten. Eine schleichende Entwertung werde sich über kurz oder lang aber darin zeigen, dass für die lärmbelasteten Wohnungen nicht mehr dieselben Mietzinse erzielt werden können wie für vergleichbare Objekte an ruhiger Lage. Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste häufig erst allmählich einstellten, könne etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine zu leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schätzungsstichtag zu verzinsen sei. Dem Eigentümer müsse jedoch Gelegenheit gegeben werden, eine sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen (vgl. BGE 134 II 160 E. 13 und E. 14.2; vgl. dazu auch Franz Kessler Coendet, Formelle Enteignung, in: Biaggini/ Häner/Saxer/Schott, Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, Rz. 26.155). Entsprechend hat die ESchK die Verzinsung mangels Nachweises einer konkreten Ertragseinbusse jeweils um fünf Jahre aufgeschoben, was vom Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urteil des BVGer A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 25) und vom Bundesgericht (vgl. Urteil des BGer 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 13.5) geschützt wurde (vgl. zum Ganzen Urteil des BVGer A-2150/2012 vom 1. April 2014 E. 22 mit Hinweisen).
Das Bundesverwaltungsgericht hat im zitierten Urteil A-2338/2016 (Graphics Wohn- und Baugenossenschaft) erkannt, dass die Vermietbarkeit der massgeblichen Wohnungen unter Berücksichtigung ihrer Qualität und der regionalen Verhältnisse als gut einzuschätzen sei. Daher sei es kaum denkbar, dass die Mieterträge der Enteigneten durch die übermässige Fluglärmbelastung beeinflusst würden. Eine Genossenschaft des sozialen Wohnungsbaus, die äusserst tiefe Mieten erhebe, könnte Einbussen erleiden, wenn aufgrund der übermässigen Immissionen selbst die äusserst tiefen und rein kostendeckenden Mieten nicht mehr erzielbar wären. Mit Blick auf die gute Vermietbarkeit der Liegenschaften sei ein solcher Fall allerdings offensichtlich nicht gegeben. Demnach sei der Argumentation der Enteigner zu folgen, wonach die Enteignete sowohl am Stichtag wie auch in den folgenden Jahren den von ihr angestrebten kostendeckenden Mietertrag unvermindert habe erzielen können (E. 13.1).
8.7 Im Lichte dieser Rechtsprechung ist nachfolgend zu prüfen, ob die enteignungsrechtliche Entschädigung zu verzinsen ist.
8.7.1 Die Enteignete hat im Beschwerdeverfahren explizit anerkannt, dass bei ihr besondere Faktoren in der Kostenstruktur (insbesondere Hypothekarzins- und Baurechtszinsvergünstigungen, Frondienste und unverzinsliche Darlehen) bestehen, die ihr eine niedrigere Mietzinsfestsetzung als bei Kostenmieten ermöglicht. Die verlangten Mietzinseinnahmen haben ihren Angaben zufolge im Jahr 2001 total Fr. 596'000.- betragen. Im Vergleich dazu beliefen sich die abstrakte Kostenmiete auf Fr. 728'000.- und der Mietwert einschliesslich vorbestehendem Fluglärm von rund 10 % auf Fr. 803'900.-. Sie macht geltend, es könne nicht unterstellt werden, dass sie trotz der Landeüberflüge mit einem zusätzlichen Lärmschaden von 10 % und eines Überflugabschlages von 5 % die ab-strakte Miete noch habe verlangen können und dass deshalb kein Ertragsschaden entstanden sei.
Entgegen der Argumentation der Enteigneten ist bei dieser Konstellation allerdings nicht davon auszugehen, dass ihre Mieterträge von der übermässigen Fluglärmbelastung beeinflusst worden sind. Eine Genossenschaft des sozialen Wohnungsbaus, die Mieten unter dem Niveau der abstrakten Kostenmiete erhebt, wird als Folge der übermässigen Immissionen und des direkten Überflugs kaum Einbussen erleiden. Ob sie nach Einführung der Ostanflüge noch die abstrakte Kostenmiete und damit gar noch eine Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, ist entgegen der Argumentation der Enteigneten nicht entscheidend. Bei dieser Sachlage ist davon auszugehen, dass die Enteignete den bisherigen Mietertrag auch nach Einführung des Ostanflug-Regimes weiterhin hat erzielen können und demzufolge keine Ertragseinbussen erlitten hat. Gegenteiliges wird von ihr denn auch nicht behauptet. Insbesondere hat sie im vorinstanz-lichen Verfahren in ihrer Stellungnahme vom 12. April 2019 (Rz. 84) selbst noch einen Aufschub der Verzinsung um 5 Jahre beantragt (act. 29), ohne allerdings zu behaupten, dass sie ab dem 1. Januar 2007 einen Ertrags-ausfall erlitten habe. Auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat sie nie argumentiert oder gar nachgewiesen, dass sie nach dem Schätzungsstichtag Ertragsverluste habe hinnehmen müssen.
Dass sie nach Einführung der Ostanflüge keine Erhöhung der Mietzinse auf das Niveau der abstrakten Kostenmiete vorgenommen hat, ist unter den dargelegten Umständen keine Folge der Fluglärmimmissionen, sondern vielmehr auf die besondere Kostenstruktur bei der Enteigneten zurückzuführen. Dementsprechend ist - entsprechend der Konstellation im Urteil A-2328/2016 - davon auszugehen, dass der Enteigneten trotz der zusätzlichen Belastung durch den Fluglärm und den direkten Überflug weder am Stichtag noch in den folgenden Jahren ein Ertragsverlust erwachsen ist. Die Frage der Veräusserbarkeit respektive der fehlenden Handelbarkeit der Wohnbaugenossenschaftsliegenschaft erweist sich für die Beurteilung der Verzinsungspflicht als nicht entscheidend.
Damit sind die Enteigner nicht verpflichtet, der Enteigneten einen Zins auf der Entschädigung für den Minderwert infolge übermässigen Fluglärms und direkten Überflugs zu entrichten. Die Beschwerde der Enteigner ist in diesem Punkt begründet und insoweit gutzuheissen.
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
9.
9.1 Die ESchK hat die Enteigner verpflichtet, den Enteigneten für das Verfahren bis zum Schätzungsentscheid vom 22. November 2011 eine Parteientschädigung von Fr. 10'220.- (einschliesslich Spesen und MwSt) zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. 3). Diese Entschädigung ist unter den Parteien unbestritten, so dass sich Weiterungen hierzu erübrigen. In Bezug auf die Zeit ab 1. April 2014 fordern die Enteigner dagegen eine Herabsetzung der Parteientschädigung mit der Begründung, dass einerseits der verrechnete Ansatz von Fr. 300.- pro Stunde zu hoch sei und andererseits der in der Kostennote geltend gemachte und von der ESchK anerkannte Aufwand von 131.75 Stunden übersetzt sei.
9.2 Gestützt auf Art. 115 EntG hat der Enteigner für die notwendigen aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im Einigungs- und im Schätzungsverfahren grundsätzlich eine angemessene Entschä-digung zu leisten. Von der Zusprechung einer Parteientschädigung kann gemäss Art. 115 Abs. 2 EntG ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen werden. Bei der ermessensweisen Festlegung der Parteientschädigung im Rahmen von Art. 115 EntG steht der Vorinstanz ein weiter Ermessensspielraum zu, weshalb sich das Bundesverwaltungsgericht bei der Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung auferlegt (Urteile des BVGer A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 15.4.3 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9.4.1). Von der Einschätzung der Vorinstanz ist dementsprechend nicht ohne Not abzuweichen (Urteil des BVGer A-4707/2018 vom 24. April 2020 E. 5.2.1.5). Parteikosten sind dann als notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen. Ob dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betroffenen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des BVGer A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2).
9.2.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid hat die Vorinstanz ausgeführt, gestützt auf Art. 8 Abs. 2 der Verordnung über die Kosten und Entschädigungen im Verwaltungsverfahren (SR 172.041.0) seien die Art. 8 bis 13 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE; SR 173. 320.2) sinngemäss anwendbar. Der von der Enteigneten verrechnete Stundensatz von Fr. 300.- liege im Bereich des von Art. 10 VGKE vorgesehenen Rahmens von Fr. 200.- bis Fr. 400.-. Im Urteil A-2154/2012 E. 17.3.2 habe das Bundesverwaltungsgericht einen Stundensatz in dieser Höhe angesichts der Komplexität der Sache und der entsprechenden Spezialisierung der Rechtsvertreter als gerechtfertigt eingestuft. Auch der geltend gemachte Gesamtaufwand von 131.75 Stunden erscheine mit Blick auf den notwendigen Aufwand für die zahlreichen Stellungnahmen und die ausserordentliche Komplexität bei der Berechnung des Übertragungs- und hypothetischen Verkehrswerts als angemessen. Der Enteigneten sei folglich eine Parteientschädigung von Fr. 39'525.- zuzusprechen.
9.2.2 Die Enteigner wenden ein, Stundensätze von Fr. 300.- könnten nur in ausserordentlichen Fällen und ausnahmsweise zugesprochen werden. Dies liege hier nicht vor, zumal nach der Rückweisung durch das Bundesverwaltungsgericht nicht mehr von einem "klassischen" Pilotfall gesprochen werden könne.
9.2.3 Für die Bestimmung des Stundenansatzes ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung primär auf die konkreten Umstände des einzelnen Verfahrens abzustellen und sekundär sind auch die örtlichen Verhältnisse, welche die Höhe der Aufwendungen der Enteigneten beeinflus-sen können (allgemeine Lebenskosten, örtliche Preise für Dienstleistungen, Mieten usw.), zu berücksichtigen (BGE 129 II 106 E. 3.4). In BGE 123 II 456 E. 3 ging das Bundesgericht von einem Normalansatz von Fr. 200.- aus, der in tatsächlich und rechtlich sehr komplexen Fällen auf Fr. 250.- erhöht werden könne. Zudem beurteilte das Bundesgericht den Ansatz von Fr. 280.- in einem tatsächlich und rechtlich komplexen Pilotverfahren mit erheblicher präjudizieller Wirkung als nicht unverhältnismässig hoch (Urteile des BGer 1C_100/2011 und 1C_102/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2, nicht publiziert in: BGE 138 II 77; vgl. ferner das Urteil des BVGer A-4858/2012 vom 15. August 2013 E. 10.4.3). Zutreffend hat die Vorinstanz auch darauf hingewiesen, dass bereits im Verfahren A-2154/2012 vom 1. April 2014 (E. 17.3.2) bei der Vertretung durch dieselben Rechtsvertreter ein Stundenansatz von Fr. 300.- nicht als überrissen eingestuft worden sei (vgl. auch Urteil A-2163/2012 E. 27.3.2). Auch im vorliegenden Fall erweist sich der veranschlagte Stundenansatz von Fr. 300.- als angemessen, zumal die Rechtsvertreter über einschlägige Spezialkenntnisse verfügen und die in der Umgebung von Kloten vorherrschenden hohen Lebenshaltungskosten zu berücksichtigen sind (vgl. dazu auch Urteil des BVGer A-4710/2023, A-4926/2023 vom 2. Juli 2025 E. 9.2.3).
9.2.4 Was den in Frage stehenden Aufwand von 131.75 Stunden betrifft, ist unbestritten, dass ausschliesslich der notwendige Vertretungsaufwand zu entschädigen ist. Den von denselben Rechtsvertretern im Zuge von total 16 Beschwerdeverfahren (betreffend Entschädigung für Direktüberflüge) geltend gemachten Aufwand von durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren hat das Bundesverwaltungsgericht als zwar hoch eingestuft, aber insgesamt noch als notwendig anerkannt (Urteil A-2154/2012 E. 17.2.2.). Im konkreten Fall haben die Rechtsvertreter in der Zeit zwischen dem Abschluss des ersten Rechtsganges am 1. April 2014 und dem Telefonat an den Vizepräsidenten der ESchK vom 1. März 2023 in zahlreichen Eingaben ausführlich zu den tatsächlichen und rechtlichen Aspekten Stellung bezogen. Darüber hinaus wurde am 26. August 2020 ein Augenschein vor Ort durchgeführt. Mit Blick auf die zahlreichen ausführlichen Stellungnahmen und die damit verbundenen tatsächlichen und rechtlichen Abklärungen ist der von der Vorinstanz anerkannte Aufwand zwar als sehr hoch einzustufen. Unter Berücksichtigung des ihr in diesem Zusammenhang einzuräumenden erheblichen Ermessensspielraums ist dieser allerdings noch als angemessen zu bewerten. Ob der von den Enteignern konkret beanstandete Zeitaufwand von 30 Minuten für eine Fristerstreckung noch als angemessen zu werten ist, braucht mit Blick auf das genannte Ergebnis und die insgesamt nicht ins Gewicht fallende Teilposition nicht abschliessend beurteilt zu werden.
9.2.5 Aus dem Gesagten folgt, dass die von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung nicht zu beanstanden ist. Die Dispositiv-Ziffn. 3 und 4 des angefochtenen Entscheids vom 31. August 2023 sind folglich zu bestätigen. Gleiches gilt für die unbestrittene Überbindung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten Dispositiv-Ziff. 3 dieses Entscheids.
Ausgang des Beschwerdeverfahrens
10. Zusammengefasst folgt aus dem Gesagten, dass die Vorinstanz die Anspruchsvoraussetzungen für die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte aufgrund der durch die Ostanflüge verursachten Zunahme der Fluglärmimmissionen sowie für den Minderwert für die Nachteile des direkten Überflugs zu Recht bejaht hat. Die Enteigner haben der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils für den Minderwert in solidarischer Haftung einen Betrag von Fr. 1'485'000.- zu bezahlen. Die Beschwerde der Enteigneten ist in diesem Umfang teilweise gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vom 31. August 2023 ist aufzuheben. Die Enteignete hat allerdings keinen Anspruch auf eine Verzinsung dieser Entschädigung, da ein Ertragsverlust als Folge der Einführung der Ostanflüge nicht ausgewiesen ist. Die Beschwerde der Enteigner ist in diesem Umfang teilweise gutzuheissen. Die von der Vorinstanz verfügten Kosten- und Entschädigungsfolgen erweisen sich als rechtmässig, so dass die Dispositiv-Ziffn. 2 bis 4 des angefochtenen Entscheids zu bestätigen sind.
Kosten- und Entschädigungsfolgen im Beschwerdeverfahren
11. Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Verfahrens vor Bundesverwaltungsgericht zu befinden.
11.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, einschliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG). Dieser Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wider seinen Willen in ein Enteignungsverfahren einbezogen wird und es sich aus diesem Grund in der Regel rechtfertigt, ihn nicht mit den daraus folgenden Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; Hess/Weibel, a.a.O., Art. 114 Rz. 5 f.).
11.2 Die Enteigner sind mit ihren Anträgen teilweise durchgedrungen. Die Kosten des Verfahrens sind in Anwendung von Art. 116 Abs. 1 EntG dennoch vollumfänglich von ihnen zu tragen, zumal keine Anhaltspunkte für eine mutwillige oder missbräuchliche Beschwerdeerhebung ersichtlich sind. Sie haben demnach sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten.
Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 VGKE). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht (vgl. Urteil des BVGer A-742/2019 vom 18. Februar 2020 E. 17.2 mit Hinweisen). Da das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des BVGer A-742/2019 vom 18. Februar 2020 E. 17.2). Es rechtfertigt sich, die Verfahrenskosten für das vereinigte Beschwerdeverfahren auf Fr. 8'000.- festzusetzen. Sie sind den Enteignern zur Bezahlung aufzuerlegen. Die Kosten werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
11.3 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE; vgl. ausführlich zur Parteientschädigung im enteignungsrechtlichen Verfahren Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 27.2.1 und E. 27.3.1 f. mit Hinweisen). Das Gericht setzt die Parteientschädigung aufgrund der eingereichten Kostennote oder, mangels Einreichung einer solchen, aufgrund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE). Parteikosten gelten als notwendig, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder -verteidigung unerlässlich erscheinen (vgl. BGE 131 II 200 E. 7.2). Bei der Beurteilung, ob die geltend gemachten Kosten notwendig sind, steht dem Bundesverwaltungsgericht ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Neben der Komplexität der Streitsache ist etwa in Betracht zu ziehen, ob der Rechtsvertretung die Sach- und Rechtslage bereits bekannt war. Gelangt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise ohne einlässliche Berechnung (vgl. statt vieler: Urteil des BVGer A-4710/2023 vom 2. Juli 2025 E. 12.3.2). Die Vorinstanz hat als Bundesbehörde keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).
Aufgrund der Spezialisierung der Rechtsvertreter und der Tatsache, dass sich weiterhin grundsätzliche Fragen gestellt haben, ist der geltend gemachte Stundenansatz von Fr. 300.- auch im zweiten Rechtsgang als angemessen einzustufen. Was dagegen den mit Kostennote vom 2. September 2024 geltend gemachten zeitlichen Aufwand von 131.75 Stunden betrifft, kann dieser nicht vollumfänglich geschützt werden. Im Verfahren A-5276/2023 wurde bis zur Vereinigung der Beschwerden lediglich ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt, so dass sich die Enteignete auf die Ausarbeitung einer Beschwerdeantwort hat beschränken können. Im Beschwerdeverfahren A-5275/2023 hat die Enteignete nach Einreichung ihrer 19-seitigen Beschwerdeschrift vom 28. September 2023 und ihren 9-seitigen Schlussbemerkungen vom 11. März 2024 noch eine 5-seitige Stellungnahme sowie am 12. September 2024 und am 26. Januar 2025 noch zwei Kurzstellungnahmen eingereicht. Die Analyse der verrechneten Tätigkeiten ergibt sodann, dass gewisse Positionen den Rahmen des noch als notwendig einzustufenden Aufwands deutlich sprengen. So wurden beispielsweise für das Aktenstudium des angefochtenen Schät-zungsentscheids, die Information der Klientin und die Lagebeurteilung mehr als 12 Arbeitsstunden verrechnet. Kommt hinzu, dass die tatsäch-lichen und rechtlichen Verhältnisse den Rechtsvertretern aus dem sehr umfangreichen Schriftenwechsel im vorinstanzlichen Verfahren bereits bestens vertraut waren. Der geltend gemachte Aufwand von 131.75 Stunden kann daher in dieser Höhe nicht mehr als notwendig eingestuft werden. Des Weiteren bestehen auch keine besonderen Verhältnisse, die eine Spesenpauschale rechtfertigen würden (vgl. Art. 11 Abs. 3 VGKE). Die Parteienschädigung ist deshalb insgesamt ermessensweise aufgrund der Akten festzusetzen. In Anbetracht des mutmasslich notwendigen Aufwands erachtet das Bundesverwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 20'000.- (inkl. MwSt) als angemessen. Die Enteigner haben diese der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils in solidarischer Haftung zu bezahlen (vgl. dazu Beusch, VwVG-Kommentar, Art. 64 Rz 21).
(Das Dispositiv befindet sich auf der folgenden Seite.)
Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde der Enteigneten wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben. Die Enteigner haben der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils für den Minderwert einen Betrag von Fr. 1'485'000.- unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteigneten abgewiesen.
2. Die Beschwerde der Enteigner wird teilweise gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die Enteignete keinen Anspruch auf eine Verzinsung der Entschädigung hat. Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteigner abgewiesen.
3. Die Verfahrenskosten von Fr. 8'000.- werden den Enteignern auferlegt. Der einbezahlte Kostenvorschuss wird zur Bezahlung der Verfahrenskosten verwendet.
4. Die Enteigner haben der Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 20'000.- zu bezahlen.
5. Dieses Urteil geht an die Enteigner, die Enteignete und die Vorinstanz.
Der vorsitzende Richter:
Der Gerichtsschreiber:
Jürg Marcel Tiefenthal
Roland Hochreutener
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
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