bs_steuerrekurskommission · STRK.2022.111 · 2023-11-30 · de
STRK.2022.111, Steuerbemessung
Steuerrecht


STRK.2022.111




Steuerrekurskommission
des Kantons Basel-Stadt

Entscheid vom 30. November 2023


Mitwirkende
lic. iur. Nicole Gutzwiller Wetzel (Vorsitz),
lic. iur. Debora von Orelli, Dr. Philipp Ziegler,
MLaw Nora Heuberger und
MLaw Andreina Biaggi (Gerichtsschreiberin)

Parteien
X AG
[…]

vertreten durch A AG
[…]

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt
Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand
Nachforderung der Handänderungssteuer für den Kauf der
Liegenschaft C-Strasse […] Basel
(Sektion […] / Parz.-Nr. […])

(Steuerbemessung, § 7 Abs. 2 HStG)


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Sachverhalt
A.
Die Rekurrentin, die X AG, erwarb mit Kaufvertrag vom 24. August 2020 die Liegen-
schaft C-Strasse […] (Sektion […]/Parz.-Nr. […]) in Basel per 1. November 2020 von
der B AG (nachfolgend Verkäuferin) zu einem Preis von CHF 2'000'000.00.
Die Steuerverwaltung bat die Rekurrentin mit Schreiben vom 8. Februar 2022 und 11.
April 2022 um Auskunft, ob im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag noch andere
Nebenverträge und/oder Nebenabreden abgeschlossen worden sind. Die Rekurren-
tin stellte daraufhin der Steuerverwaltung das Deckblatt des Bau-Entscheides Nr.
BBG […] vom […] 2020 und eine Kopie des Totalunternehmervertrages vom 28.
August 2020 zu. Gemäss diesem bewilligten Bau-Entscheid Nr. BBG […] war die
Gesuchstellerin die Totalunternehmerin (D gmbh). Für die Steuerverwaltung war vor-
liegend für die Berechnung der nachzuzahlenden Handänderungssteuer entschei-
dend, dass der Kaufvertrag vom 24. August 2020 und der Totalunternehmervertrag
vom 28. August 2020 praktisch zeitgleich abgeschlossen wurden und somit eine wirt-
schaftliche Einheit bildeten. Überdies bestand seit dem 29. April 2020 ein bewilligter
Bauentscheid. Deshalb rechtfertigte sich für die Steuerverwaltung für die Bemessung
der Handänderungssteuer der Einbezug des im Totalunternehmervertrag vereinbar-
ten Werklohns von CHF 4'550'00.00.
Somit setzte die Steuerverwaltung mit amtlicher Veranlagungsverfügung vom 12. Juli
2022 die nachzuzahlende Handänderungssteuer auf CHF 136'500.00 (3% von
CHF 6'550'000.00 ergibt eine Handänderungssteuer von CHF 196'500.00, abzüglich
der bereits bezahlten CHF 60'000.00) und den Verspätungszins auf CHF 12'266.05
fest.
B.
Mit Schreiben vom 11. August 2022 erhob die Rekurrentin, vertreten durch A AG,
Einsprache gegen die amtliche Veranlagungsverfügung vom 12. Juli 2022. Zur Be-
gründung ihrer Einsprache führte die Rekurrentin aus, vorliegend fehle die für die An-
wendung des § 7 Abs. 2 HStG vorausgesetzte innere Verbindung von Kauf- und
Werkvertrag. Somit sei auf die Nachforderung von Steuern und Zinsen zu verzichten.
Mit Entscheid vom 7. Oktober 2022 wies die Steuerverwaltung die Einsprache voll-
umfänglich ab.
C.
Gegen diesen Entscheid erhebt die Rekurrentin, weiterhin vertreten durch A AG, mit
Eingabe vom 9. November 2022 Rekurs und beantragt, der Einspracheentscheid sei


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aufzuheben und auf die Nachforderung der Handänderungssteuer und der Zinsbe-
treffnisse sei zu verzichten. Dies unter o/e-Kostenfolge.
In ihrer Vernehmlassung vom 23. November 2022 schliesst die Steuerverwaltung auf
Abweisung des Rekurses.
Mit Replik vom 6. Dezember 2022 und mit Duplik vom 21. Dezember 2022 halten die
Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Einzelheiten der Standpunkte wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen. Eine mündliche Verhandlung hat nicht stattgefunden.






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Erwägungen
1.
Gemäss § 14 Abs. 2 des Gesetzes über die Handänderungssteuer vom 26. Juni 1996
(Handänderungssteuergesetz, HStG) ist gegen den Einspracheentscheid der Steuer-
verwaltung innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheides an die Steuerrekurskom-
mission Rekurs zu erheben. Daraus ergibt sich deren sachliche Zuständigkeit zur Be-
urteilung des vorliegenden Rekurses. Die Rekurrentin ist als Steuerpflichtige durch
den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 7. Oktober 2022 unmittelbar be-
rührt und daher zum Rekurs legitimiert. Der Vertreter ist gehörig bevollmächtigt. Auf
den rechtzeitig erhobenen und begründeten Rekurs vom 9. November 2022 (Datum
des Poststempels) ist somit einzutreten.
2.
a) Die Rekurrentin beantragt, der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom
7. Oktober 2022 betreffend Nachforderung der Handänderungssteuer sei aufzuheben
und auf die Nachforderung der Handänderungssteuer und der Zinsbetreffnisse sei zu
verzichten. Unter o/e-Kostenfolge.
b) Es ist zu prüfen, ob die Steuerverwaltung im vorliegenden Fall den Werklohn zu
Recht bei der Bemessung der Handänderungssteuer der Rekurrentin berücksichtigt
hat.
3.
a) Vorliegend gilt zunächst zu klären, ob die Steuerverwaltung berechtigt war, nach
Massgabe von § 11 Abs. 1 lit. c HStG nach Quittierung der bezahlten Handände-
rungssteuer eine amtliche Veranlagungsverfügung hinsichtlich nachzuzahlender
Handänderungssteuer zu erlassen.
b) Die Rekurrentin ist der Auffassung, dass das Handänderungssteuervisum nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Basel-Stadt aus dem Jahr 1997 (Entscheid
des Verwaltungsgerichts Basel-Stadt vom 14. November 1997, i.S. B.; Stadlin/Hoch-
strasser, in: Tarolli Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi (Hrsg.), Kommentar zum Basler
Steuergesetz, Basel 2019, § 11 HStG N 18) als Verfügung zu qualifizieren sei. Die
Verfügung sei demnach 30 Tage nach Visum vom 26. August 2020 in Rechtskraft
erwachsen, weshalb die Steuerverwaltung nicht berechtigt gewesen sei, zwei Jahre
nach der Selbstdeklaration der Handänderungssteuer durch den Notar, eine amtliche
Veranlagungsverfügung hinsichtlich nachzuzahlender Handänderungssteuer zu er-
lassen.
c) Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine Selbstveranlagungssteuer.
Gemäss § 10 Abs. 1 HStG zeigt die steuerpflichtige Person innert einem Monat nach


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Abschluss des steuerbaren Rechtgeschäfts dieses der zuständigen Behörde an,
reicht eine Kopie des Vertrages ein, deklariert die Steuerfaktoren im Sinne einer
Selbstveranlagung selbst und bezahlt die Steuer innert gleicher Frist. Nach § 10 Abs.
2 HStG erteilt die steuerpflichtige Person auf Anfrage hin Auskunft und reicht auf Ver-
langen weitere Belege ein.
d) In einem jüngeren Entscheid vom 16. April 2018 setzte sich das Verwaltungsgericht
des Kantons Basel-Stadt mit der Frage auseinander, ob dem Handänderungssteuer-
visum Verfügungscharakter zukommt oder nicht. Das Verwaltungsgericht kam zum
Schluss, dass im Hinblick auf die Qualifikation des Handänderungssteuervisums zwi-
schen dem Visum "handänderungssteuerfrei" und dem Visum für den Empfang der
Handänderungssteuer unterschieden werden muss (Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Basel-Stadt vom 16. April 2018, VD.2017.67, E. 3.4.2).
e) Das Visum "handänderungssteuerfrei" kann nur auf der Grundlage einer amtlichen
Feststellung, dass keine Handänderungssteuer geschuldet ist, weil es sich um ein
nicht steuerpflichtiges Grundstückgeschäft handelt, ausgestellt werden. Das Visum
"handänderungssteuerfrei" ist demnach als Feststellungsverfügung zu qualifizieren,
welche in Rechtskraft erwächst (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-
Stadt vom 16. April 2018, VD.2017.67, E. 3.4.2.1 f.)
f) Etwas anderes gilt, wenn das Visum den Empfang der selbstveranlagten Handän-
derungssteuer quittiert. Bezahlt die steuerpflichtige Person den selbstveranlagten
Steuerbetrag, bescheinigt die Steuerverwaltung den Eingang dieses Betrages mit ei-
nem Visum. Die Bescheinigung hat sofort und ohne Abklärungen zu erfolgen, weil
das Grundbuchamt ein steuerpflichtiges Geschäft bis zur Bezahlung der Steuer nicht
ins Grundbuch einträgt (§ 13 HStG). Somit quittiert die Steuerverwaltung mit dem
Visum für den Empfang der Handänderungssteuer allein die erfolgte Zahlung. Weil
die Handänderungssteuer auf einer Selbstveranlagung und nicht auf einem amtlichen
Veranlagungsentscheid beruht, liegt darin auch kein hoheitlicher Akt und es kommt
ihr somit kein Verfügungscharakter zu. Mit dem Visum für den Empfang der Handän-
derungssteuer erfolgt keine die Steuerverwaltung bindende Verfügung über die Höhe
der geschuldeten Steuer. Demnach ist die Steuerverwaltung berechtigt, nach Mass-
gabe von § 11 Abs. 1 lit. b und c HStG auch nach der Quittierung des bezahlten Steu-
erbetrages eine amtliche Veranlagungsverfügung zu erlassen (Urteil des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 16. April 2018, VD.2017.67, E. 3.4.2.1
und E. 3.5).


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g) Die Rekurrentin erwarb mit Kaufvertrag vom 24. August 2020 die Liegenschaft C-
Strasse […] in Basel per 1. November 2020 von der Verkäuferin zu einem Preis von
CHF 2'000'000.00. Auf die Selbstdeklaration des Notars stellte die Steuerverwaltung
am 26. August 2020 das Handänderungssteuervisum aus. Die Rekurrentin bezahlte
die Handänderungssteuer von CHF 60'000.00 (3% des Kaufpreises von CHF
2'000'000.00) am 27. August 2020. Auf Anfrage der Steuerverwaltung vom 8. Februar
2022 und 11. April 2022, ob im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag noch andere
Nebenverträge und/oder Nebenabreden abgeschlossen worden seien, stellte die Re-
kurrentin ihr das Deckblatt des Bau-Entscheides Nr. BBG […] vom […] 2020 und
eine Kopie des Totalunternehmervertrages vom 28. August 2020 zu. Daraufhin setzte
die Steuerverwaltung die nachzuzahlende Handänderungssteuer in der amtlichen
Veranlagungsverfügung vom 12. Juli 2022 auf insgesamt CHF 136'500.00 zuzüglich
Verzugszins von CHF 12'266.05 fest. Aus dem Dargelegten folgt, dass es sich beim
Handänderungssteuervisum vom 26. August 2020 vorliegend nicht um ein Visum
"handänderungssteuerfrei", welchem Verfügungscharakter zukommt, sondern um ein
Visum für den Empfang der Handänderungssteuer handelt. Dies ist sodann auch aus
dem entsprechenden Stempel der Steuerverwaltung "Visum für den Empfang der
Handänderungssteuer" auf dem von den Vertragsparteien unterzeichneten Kaufver-
trag vom 24. August 2020 ersichtlich. Mit diesem Visum für den Empfang der Han-
dänderungssteuer erfolgte somit nach dem Gesagten keine die Steuerverwaltung bin-
dende rechtskräftige Verfügung über die Höhe der geschuldeten Steuer, weshalb die
Steuerverwaltung entgegen der Auffassung der Rekurrentin berechtigt war, gemäss
§ 11 Abs. 1 lit. c HStG nach der Quittierung des bezahlten Steuerbetrages die amtli-
che Veranlagungsverfügung über die nachzuzahlende Handänderungssteuer zu er-
lassen.
4.
a) Nach § 1 HStG unterliegen der Handänderungssteuer die zivilrechtlichen und die
in diesem Gesetz aufgeführten wirtschaftlichen Handänderungen (Abs. 1). Der Steu-
ersatz beträgt 3% (Abs. 2). Steuerpflichtig ist, soweit das Gesetz nichts anderes vor-
sieht, der Erwerber oder die Erwerberin (Abs. 3).
b) Die Handänderungssteuer bemisst sich nach dem Entgelt, welches für den Erwerb
des Grundstücks vereinbart worden ist, mindestens aber nach dem zur Zeit des Er-
werbs anwendbaren Steuerwert des Grundstücks gemäss § 46 des Gesetzes über
die direkten Steuern (§ 7 Abs. 1 HStG). Sofern ein Werkvertrag mit dem Erwerbsver-
trag derart verbunden ist, dass dieser ohne jenen nicht geschlossen worden wäre,
so unterliegt auch der Werklohn der Handänderungssteuer (§ 7 Abs. 2 HStG).


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5.
a) Die Rekurrentin hält einen umfangreichen Immobilienbestand, welchen sie verwal-
tet und ausmietet. Mit Kaufvertrag vom 24. August 2020 erwarb die Rekurrentin die
Liegenschaft C-Strasse […] in Basel per 1. November 2020 von der B AG (nachfol-
gend Verkäuferin) zu einem Preis von CHF 2'000'000.00. Der Kaufvertrag weist in
Ziffer 1 Absatz 4 der besonderen Bestimmungen auf das von der Rekurrentin ge-
plante Vorgehen hin, nämlich den Abriss des bestehenden Gebäudes und einen Neu-
bau, wobei die Baubewilligung bereits vorliegt. Gemäss den Ausführungen im Rekurs
gab die Verkäuferin dieses Bauprojekt vorab in Auftrag. In diesem Zusammenhang
stellte die F AG der Verkäuferin am 18. Dezember 2020 Leistungen für die Kostener-
mittlung Vorprojektphase, Planersitzungen und örtliche Besichtigungen während dem
Zeitraum vom 9. Februar 2020 bis 30. September 2020 von insgesamt CHF 18'664.40
in Rechnung. Die D gmbh (nachfolgend Totalunternehmerin) reichte sodann im Auf-
trag der Verkäuferin am 13. März 2020 ein entsprechendes Baugesuch ein. Dieses
wurde mit Bau-Entscheid Nr. BBG […] vom […] 2020 bewilligt. Überdies vermittelte
die Totalunternehmerin den Kaufvertrag mit der Rekurrentin und erhielt dafür von der
Verkäuferin eine Provision von CHF 40'000.00. Die Rekurrentin bestätigte gegenüber
der Steuerverwaltung mit Schreiben vom 7. Mai 2021, dass der Kauf der Liegenschaft
durch Vermittlung der Totalunternehmerin zustande kam.
b) Am 28. August 2020 unterzeichneten die Rekurrentin und die Totalunternehmerin
den Totalunternehmervertrag über die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier
Wohneinheiten, einer Einstellhalle mit sechs Einstellplätzen, vier Hauswirtschafts-
räumen und vier Kellerräumen sowie den notwendigen Nebenräumen zu einem pau-
schalen Werkpreis (nachfolgend Werklohn) von CHF 4'550'000.00 (inkl. MWST). In
Ziffer 2 Absatz 2 des Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Handänderungssteuer
von 3% von den Vertragsparteien je zur Hälfte getragen wird. Die Steuerverwaltung
stellte auf die Selbstdeklaration des Notars mit Datum vom 26. August 2020 hin das
Handänderungssteuervisum aus und erhob eine Handänderungssteuer von CHF
60'000.00, entsprechend den 3% des Kaufpreises von CHF 2'000'000.00 für die Lie-
genschaft C-Strasse […] in Basel. Dieses Handänderungssteuervisum ist auf dem
Kaufvertrag vom 24. August 2020 mit der Stempelschrift "Visum für den Empfang der
Handänderungssteuer" ersichtlich. Die Rekurrentin bezahlte die Handänderungs-
steuer von CHF 60'000.00 am 27. August 2020.
c) Die Rekurrentin macht geltend, dass der Werklohn bei der Bemessung der Han-
dänderungssteuer nicht zu berücksichtigen sei. Im Entscheid vom 19. Februar 2015
befasste sich die Steuerrekurskommission Basel-Stadt eingehend mit der Frage, ob
der Werklohn zu Recht bei der Bemessung der Handänderungssteuer berücksichtigt
wurde. Im Entscheid ging es darum, dass die Rekurrentin mit öffentlich beurkundetem


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Kaufvertrag von der Verkäuferin zwei Stockwerkeinheiten erwarb, wobei der Kauf-
preis die schlüsselfertige Erstellung der Wohnung inklusive Innenausbau umfasste.
Die Rekurrentin verkaufte daraufhin die eine Stockwerkeinheit weiter an die Käufer.
Über die Fertigstellung und den Innenausbau schlossen die Käufer einen separaten
Werkvertrag mit der Verkäuferin der Rekurrentin. Die Rekurrentin entrichtete die an-
fallende Handänderungssteuer. Die Steuerverwaltung erhob mit Verfügung eine
Nachforderung der Handänderungssteuer mit der Begründung, nebst dem Kaufpreis
unterliege auch der Werklohn der Handänderungssteuer (Entscheid der Steuerre-
kurskommission 2014-038). Vor dem Hintergrund dieses Sachverhalts erwog die
Steuerrekurskommission, für die Hinzurechnung des Werklohns zur Bemessungs-
grundlage der Handänderungssteuer sei eine Identität von Verkäufer und Werkleis-
tungserbringer vom baselstädtischen Gesetzgeber nicht vorgesehen und gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei vergleichbaren Regelungen nicht notwen-
dig. Eine Zusammenwirkung oder eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen Grund-
stückverkäufer und Werkunternehmer sei also nicht erforderlich. Einzige Vorausset-
zung für die Hinzurechnung des Werklohns zur Bemessungsgrundlage bilde die in-
nere Verbindung zwischen Werk- und Erwerbsvertrag. Bedingt somit der Kaufvertrag
den Werkvertrag, ist auch für den Werklohn die Handänderungssteuer zu leisten. Ein
Werkvertrag ist dann mit dem Erwerbsvertrag derart verbunden, dass der eine ohne
den anderen nicht geschlossen worden wäre, wenn der Käufer im Zeitpunkt des
Grundstückerwerbs nicht frei entscheiden konnte, von wem die Werkleistung erbracht
wird. Das Verwaltungsgericht Basel-Stadt schützte die Argumentation der Steuerre-
kurskommission (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 15.
Februar 2016, BStPra 2017 Nr. 2).
d) Das Bundesgericht hat in BGE 131 II 722 im Zusammenhang mit der Ermittlung
der Grundstückgewinnsteuer auf die Zusammenrechnungspraxis der Handände-
rungssteuer verwiesen und festgehalten, Kauf- und Werkvertrag müssen so vonei-
nander abhängen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekom-
men wäre und das Geschäft als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleich-
kommt. Ist dieser Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen gegeben, kommt
es nicht darauf an, ob die Parteien des Kauf- und des Werkvertrages identisch sind.
Für den Käufer ist allein entscheidend, dass der Werkvertrag in der Grundstücküber-
tragung eingeschlossen ist (oder nicht) und damit der Handänderungssteuer unter-
liegt. Im Hinblick auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kauf- und Werkvertrages
hielt das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid sinngemäss fest, dass es für die
Hinzurechnung des Werklohns zur Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer
nicht darauf ankomme, ob der Kauf- oder der Werkvertrag zuerst unterzeichnet werde
(Urteil des Bundesgerichts 2C_879/2017 vom 15. März 2018, E. 2.2).


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e) Zusammenfassend wird nach dem Dargelegten der Werklohn dann zur Bemes-
sungsgrundlage der Handänderungssteuer hinzugerechnet, wenn zwischen dem
Kaufvertrag und dem Werkvertrag eine innere Verbindung besteht, so dass es ohne
den einen Vertrag nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Ge-
schäft als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt. Diese vorausge-
setzte innere Verbindung liegt dann vor, wenn der Käufer beim Grundstückerwerb
nicht frei entscheiden kann, von wem die Werkleistung erbracht wird. Ein Zusammen-
wirken oder eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen Grundstückverkäufer und
Werkunternehmer ist dabei nicht notwendig. Für die Beurteilung, ob eine innere Ver-
bindung zwischen Kauf- und Werkvertrag vorliegt, sind die gesamten Umstände des
Einzelfalles und Indizien zu berücksichtigen.
f) Die wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Verkäuferin und der Totalunterneh-
merin besteht im vorliegenden Fall darin, dass die Totalunternehmerin – gemäss An-
gaben der Parteien – den Kaufvertrag zwischen der Rekurrentin und der Verkäuferin
vermittelte und diese dafür von der Verkäuferin eine Provision von CHF 40'000.00
erhalten hat. Überdies gab die Verkäuferin das geplante Bauprojekt vor Unterzeich-
nung des Kaufvertrages in Auftrag und beauftragte die Totalunternehmerin damit, das
entsprechende Baugesuch einzureichen.
6.
a) Die Rekurrentin ist der Auffassung, neben dem Kauf- und dem Totalunternehmer-
vertrag bestanden keine weiteren Vereinbarungen, so dass sie beim Abschluss des
Kaufvertrages vom 24. August 2020 weder das Bauprojekt implementieren noch den
Totalunternehmervertrag vom 28. August 2020 eingehen musste. Folglich war sie in
ihrer Entscheidung, von wem die Werkleistung erbracht werde frei, weshalb die für
die Anwendung von § 7 Abs. 2 HStG vorausgesetzte innere Verbindung zwischen
dem Erwerbs- und dem Werkvertrag nicht vorliege. Auch die zeitliche Nähe der Un-
terzeichnung der beiden Verträge möge daran nichts zu ändern. Im Zeitpunkt des
Abschlusses des Kaufvertrages habe kein Kauf eines "schlüsselfertigen Hauses" vor-
gelegen.
b) Wie zuvor dargelegt, ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung irrelevant,
dass – wie vorliegend – der definitive Werkvertrag zeitlich erst nach dem Erwerbsver-
trag abgeschossen wurde, wenn bereits umfangreiche Vorbereitungsarbeiten geleis-
tet wurden und aufgrund der zeitlichen Abläufe davon ausgegangen werden kann,
dass sich die Rekurrentin bei Unterzeichnung des Kaufvertrages bereits definitiv dazu
entschlossen hatte, das von der Totalunternehmerin geplante Bauprojekt zu realisie-
ren, so dass sie zu diesem Zeitpunkt faktisch nicht mehr frei war, zu entscheiden,
wann und wie sie das Grundstück überbaue.


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c) Der von den Vertragsparteien unterzeichnete Kaufvertrag vom 24. August 2020
hält in den besonderen Bedingungen explizit fest, dass die Rekurrentin den Abriss
des bestehenden Gebäudes und einen Neubau plane, wobei die Bewilligung bereits
vorliegt (Ziffer 1 Absatz 4). Das entsprechende Baubegehren reichte die Totalunter-
nehmerin vorab im Auftrag der Verkäuferin am 13. März 2020 ein. In diesem Baube-
gehren wurde die Totalunternehmerin als Bauherrin aufgeführt. Dieses Baubegehren
wurde mit Bau-Entscheid Nr. BBG […] am […] 2020 bewilligt. Somit lag auf dem
Kaufgrundstück bereits vor der Handänderung eine erteilte Baubewilligung vor.
d) Die Rekurrentin und die Totalunternehmerin unterzeichneten am 28. August 2020
den Totalunternehmervertrag über die Erstellung eines Mehrfamilienhauses. Der
Kaufvertrag und der Totalunternehmervertrag wurden somit nur vier Tage nacheinan-
der abgeschlossen. Beim Totalunternehmervertrag als Ganzes handelt es sich ge-
mäss Artikel 2 Ziffer 2.1.6 des Vertrages um einen Werkvertrag. Dabei wurde in Artikel
3 Ziffer 3.1 ein pauschaler Werklohn von CHF 4'550'000.00 (inkl. Mehrwertsteuer)
festgelegt. Der Totalunternehmervertrag hält einleitend fest, dass die Totalunterneh-
merin ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten, eine Einstellhalle mit sechs Ein-
stellplätzen, vier Hauswirtschaftsräume und vier Kellerräume sowie den notwendigen
Nebenräumen erstellt. Dabei vereinbarten die Vertragsparteien in Artikel 1 des Total-
unternehmervertrages ausdrücklich, dass die Rekurrentin die Erstellung der Bauten
der Totalunternehmerin überträgt und sich diese zur schlüsselfertigen Erstellung die-
ser Bauten verpflichtet. Sodann deuten die von den Vertragsparteien bereits am 29.
April 2020 und 20. Juli 2020 unterzeichneten Pläne, der von beiden Parteien unter-
zeichnete Baubeschrieb vom 4. Juni 2020 sowie der Bau-Entscheid Nr. […] vom […]
2020 – welche alle gemäss Artikel 2 des Totalunternehmervertrages als Grundlagen
der Bauausführung gelten und Bestandteile des Totalunternehmervertrages bilden –
darauf hin, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bereits feststand,
dass die Rekurrentin mit der Totalunternehmerin das Bauprojekt realisieren werde.
Aufgrund dieser Vorbereitungsarbeiten muss davon ausgegangen werden, dass der
Wille der Rekurrentin bei Unterzeichnung des Kaufvertrages auf den Erwerb dieses
bestimmten Bauprojekts ausgerichtet war. Überdies sollte gemäss Artikel 4 Ziffer 4.1
des Totalunternehmervertrages die Totalunternehmerin im Februar 2021 mit den
Bauarbeiten beginnen und die Baute per Mitte 2022 fertigstellen und der Rekurrentin
übergeben. Auch aufgrund dieses Zeitplans muss davon ausgegangen werden, dass
die Rekurrentin die Realisierung des Projekts mit der Totalunternehmerin bereits vor
Abschluss des Kaufvertrages geplant hat – und eben nicht erst in den vier Tagen
zwischen den beiden Vertragsabschlüssen. Wirtschaftlich betrachtet hat die Rekur-
rentin somit ein "schlüsselfertiges Haus" erworben.


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e) Des Weiteren hielten die Vertragsparteien in Artikel 8 Ziffer 8.1 des Totalunterneh-
mervertrages fest, die Totalunternehmerin schliesse die Verträge mit den Architekten,
Ingenieuren, Spezialisten sowie allen an den Bauten beteiligten Unternehmen und
Lieferanten auf ihren Namen und ihre Rechnung ab. Die Wahl der Unternehmer und
Lieferanten erfolge in Absprache mit der Rekurrentin, wobei die Totalunternehmerin
jedoch abschliessend entscheide, falls sich die Vertragsparteien nicht einigen kön-
nen. Demnach hatte die Rekurrentin zwar ein gewisses Mitspracherecht bei der Wahl,
von wem die Werkleistung erbracht wird, allerdings oblag die abschliessende Ent-
scheidung darüber der Totalunternehmerin. Infolgedessen konnte die Rekurrentin
auch nicht frei entscheiden, von wem die Werkleistung erbracht wird.
f) Überdies hat der Geschäftsführer der Totalunternehmerin Einsitz im Verwaltungsrat
der Rekurrentin. Diese personelle Verflechtung kann als zusätzliches Indiz gewertet
werden, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bereits klar war, dass
die Rekurrentin das Bauprojekt mit der Totalunternehmerin realisieren wollte.
g) Bei dieser Sachlage muss aufgrund der zeitlichen Abläufe davon ausgegangen
werden, dass sich die Rekurrentin bei Unterzeichnung des Kaufvertrages bereits de-
finitiv dazu entschlossen hatte, das von der Totalunternehmerin geplante Bauprojekt
zu realisieren, weshalb sie zu diesem Zeitpunkt faktisch nicht mehr frei war, zu ent-
scheiden, wann und wie sie das Grundstück überbaue. Der enge, innere Zusammen-
hang zwischen dem Kauf- und dem Totalunternehmervertrag wird schliesslich auch
daraus ersichtlich, dass die Vertragsparteien in Artikel 11 Ziffer 11.3 des Totalunter-
nehmervertrages vereinbarten, der Totalunternehmervertrag werde erst bei rechts-
gültigem Abschluss des Kaufvertrages gültig. Somit bedingte der eine Vertragsab-
schluss den anderen, womit die beiden Verträge derart miteinander verbunden wa-
ren, so dass der Totalunternehmervertrag ohne den Kaufvertrag nicht abgeschlossen
worden wäre. Dass sich umgekehrt aus dem Kaufvertrag keine rechtliche Verpflich-
tung der Rekurrentin zum Abschluss des Totalunternehmervertrages ergab, ist indes
auch nicht notwendig, weil sich aus den vorgenannten gesamten Umständen ergibt,
dass die Rekurrentin im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages in ihrer Ent-
scheidung, von wem die Werkleistung erbracht wird, nicht mehr frei war.
h) Unter Berücksichtigung dieser Umstände kann somit festgehalten werden, dass
trotz der formellen und zeitlichen Trennung zwischen dem Kaufvertrag vom 24. Au-
gust 2020 und dem Totalunternehmervertrag vom 28. August 2020 ein innerer Zu-
sammenhang besteht. Der Werkvertrag ist mit dem Erwerbsvertrag im Sinne § 7 Abs.
2 HStG derart verbunden, dass dieser ohne jenen nicht geschlossen worden wäre,
weshalb im Ergebnis auch der Werklohn der Handänderungssteuer unterliegt.


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7.
Zusammenfassend ist in prozessualer Hinsicht gemäss dem Dargelegten festzuhal-
ten, dass dem durch die Steuerverwaltung erlassenen Visum für den Empfang der
Handänderungssteuer von CHF 60'000.00 kein Verfügungscharakter zukommt und
die Steuerverwaltung somit berechtigt war, gemäss § 11 Abs. 1 lit. c HStG die amtli-
che Veranlagungsverfügung vom 12. Juli 2022 hinsichtlich nachzuzahlender Handän-
derungssteuer zu erlassen. In materieller Hinsicht ergibt sich aus dem Dargelegten,
dass die Handänderungssteuer insgesamt der Summe von Kaufpreis und Werklohn
entspricht. Dies führt im Ergebnis dazu, dass die nachzuzahlende Handänderungs-
steuer auf CHF 136'500.00 und der Verspätungszins auf CHF 12'266.05 festzulegen
sind.
8.
Nach dem Ausgang des Verfahrens ist der Rekurrentin in Anwendung von § 14 Abs.
3 HStG in Verbindung mit § 170 Abs. 1 des baselstädtischen Gesetzes über die di-
rekten Steuern vom 12. April 2000 und § 135 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über
die direkten Steuern vom 14. November 2000 sowie dem Gesetz über die
Gerichtsgebühren vom 16. Januar 1975 und der Verordnung hierzu vom 4. März 1975
eine Spruchgebühr aufzuerlegen. Da die Rekurrentin keine Begründung verlangt hat
und eine solche nur von der Steuerverwaltung gewünscht wurde, ist die Spruchge-
bühr praxisgemäss von CHF 2'000.00 auf die Hälfte, d.h. CHF 1'000.00, zu reduzie-
ren.





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Beschluss
://:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.

2.
Die Rekurrentin trägt eine Spruchgebühr von CHF 1'000.00.

3.
Der Entscheid wird dem Vertreter der Rekurrentin und der Steuerverwaltung
mitgeteilt.