bs_appellationsgericht · ZB.2013.51 · 2014-02-12 · de
Kündigung Mietverhältnis


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2013.51

ENTSCHEID

vom12. Februar 2014

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander
Zürcher

Parteien

A_____Berufungsklägerin

[]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [], Advokat,

[]

gegen

B_____Berufungsbeklagter

[]                                                                                                          Beklagter

vertreten durch [], Advokat,

[]

Gegenstand

Berufunggegen ein Urteil der
Zivilgerichtspräsidentin

vom 10. Oktober 2013

betreffend Kündigung
Mietverhältnis

Sachverhalt

Mit Vertrag vom
19. August 2010 vermietete A_____ B_____ eine 3-Zimmer-Wohnung an der
[] in Basel zu einem monatlichen Mietzins von CHF 1'000. zuzüglich
Nebenkosten von CHF 150.. Mietbeginn war der 1. Oktober 2010.
Im September 2012 orientierte der Mieter die Vermieterin darüber, dass er
im Rahmen seines Studiums einen einjährigen Auslandsauftenthalt antreten werde.
Nachdem zunächst die Rede davon gewesen war, dass die Wohnung in dieser Zeit an
seinen Bruder untervermietet werde, teilte die Mutter des Mieters der
Vermieterin mit Schreiben vom 29. Oktober 2012 mit, dass ihr Sohn
eine Studentin aus Italien gefunden habe, welche die Wohnung bis
Sommer 2013 mieten könnte. In der Beilage übermittelte sie der Vermieterin
den ausgefüllten, aber noch nicht unterzeichneten Untermietvertrag. Mit
Einschreiben vom 31. Oktober 2012 liess sie der Vermieterin den
nunmehr unterzeichneten Untermietvertrag mitsamt weiteren Unterlagen zur Person
der Untermieterin, Frau [], zukommen. Mit Einschreiben vom 7. Novem­ber 2012
lehnte die Vermieterin die Zustimmung hierzu ab. Am 7. Dezember 2012
sprach sie die Kündigung des Mietverhältnisses auf den 31. März 2013
aus.

Der Mieter
gelangte daraufhin an die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(SSM). An der Verhandlung vom 6. März 2013 unterbreitete die SSM den
Parteien mangels Einigung einen Urteilsvorschlag, wonach die Kündigung vom
7. Dezem­ber 2012 missbräuchlich sei und als ungültig aufgehoben werde.
Die Vermieterin lehnte in der Folge diesen Vorschlag ab, woraufhin ihr die
Klagebewilligung ausgestellt wurde.

Mit Klage vom
19. April 2013 wandte sich die Vermieterin an das Zivilgericht mit
den Begehren um Feststellung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses per
31. März 2013 rechtsgültig ausgesprochen worden sei, dementsprechend
um Abweisung der Kündigungsanfechtung und der Erstreckung, eventualiter um
kurze Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit Entscheid vom
10. Oktober 2013 hob das Zivilgericht die Kündigung des
Mietverhältnisses vom 7. Dezember 2012 zufolge Missbräuchlichkeit
auf.

Diesen Entscheid
hat die Vermieterin mit Berufung vom 15. November 2013 beim
Appellationsgericht angefochten. Darin verlangt sie die vollumfängliche
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, die Feststellung, dass die Kündigung
rechtsgültig ausgesprochen worden sei und ab diesem Datum Wirksamkeit entfalte,
sowie die Abweisung der Erstreckung. Der Mieter begehrt mit seiner
Berufungsantwort vom 17. Januar 2014 die vollumfängliche Abweisung
der Berufung und die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids. Die Tatsachen
und Vorbringen der Parteien ergeben sich, soweit von Belang, aus dem
angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende
Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg
ergangen.

Erwägungen

1.

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308
Abs. 2 ZPO). Wird wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung
bestritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten Mietzins für die Dauer,
während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend
weiterlaufen würde, mithin einer Dreijahresperiode gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR (BGer 4A_300/2010 vom
2. September 2010 E. 1.1;Lachat/Püntener,
in: Lachat et al. [Hrsg.], Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage,
Zürich 2009, Kapitel 5/4.3.1;Stein-Wigger,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich et al. 2013, Art. 92
N 12). Bei einem Bruttomietzins von monatlich CHF 1'150. ist der
fragliche Streitwert von CHF 10'000. ohne weiteres erreicht (36 x
CHF 1'150. = CHF 41'400.). Auf die im Übrigen frist- und
formgerecht erhobene und begründete Berufung ist somit einzutreten. Zuständig
zu ihrer Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts (§ 10
Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[EG ZPO; SG 221.100]).

2.

2.1Strittig
im vorliegenden Verfahren ist die Frage der Rechtmässigkeit der Kündigung des
Mietverhältnisses vom 7. Dezember 2012. Diese wurde als ordentliche
Kündigung auf den 31. März 2013 und damit auf den nächstmöglichen
gesetzlichen Termin (Art. 266c OR) ausgesprochen. Eine ordentliche
Kündigung setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter wie Vermieter
sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen
oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich
einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271
Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie
ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird
und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert,
die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (statt vieler
BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 61 f.). Als Verstoss
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gilt namentlich auch, wenn die
angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist
(BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119). Dabei ist allerdings
zu berücksichtigen, dass die Begründung der Kündigung nach Treu und Glauben
auszulegen ist und dass die Kündigungsgründe im Lauf des Verfahrens präzisiert
und konkretisiert werden können (BGer 4C.131/2003 vom
6. August 2003 E. 3.1 [in: mp 1/04 S. 55 ff.];
BGE 138 III 59 E. 2.3 S. 64 f.;Lachat/Thanei, in: Lachat et al.
[Hrsg.], a.a.O., Kapitel 29/3.7 und 3.9).

Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der
Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten
Grund erfolgte. Der Kündigende hat indessen redlich zur Wahrheitsfindung
beizutragen und alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds
notwendigen Unterlagen vorzulegen, soweit sie sich in seinem Besitz finden
(BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119
und 138 III 59 E. 2.1 S. 62). In diesem Sinn hat die
kündigende Partei den Kündigungsgrund wenigstens glaubhaft zu machen
(BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1 mit weiteren
Hinweisen;SVIT-Kommentar, Das
schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich et al. 2008,
Art. 271 N 40a).

Das Gesetz führt
in Art. 271a OR beispielhaft Gründe an, bei deren Vorliegen die
Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und demzufolge anfechtbar
ist. Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung ausgesprochen
wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis
geltend macht (Art. 271 Abs. 1 lit. a OR). Zu diesen
Ansprüchen zählt unter anderem das Recht des Mieters, die Mietsache mit
Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise unterzuvermieten
(BGE 138 III 59 E. 2.2.1 S. 62 f. mit Hinweis;
ferner etwaSVIT-Kom-mentar, a.a.O.,
Art. 271a N 11). Voraussetzung für den Kündigungsschutz ist allerdings,
dass der Mieter zur Untervermietung überhaupt berechtigt ist. Nach
Art. 262 Abs. 2 OR setzt dies voraus, dass der Mieter dem
Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntgibt (lit. a), diese
Bedingungen im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags nicht
missbräuchlich sind (lit. b) und dass dem Vermieter aus der Untermiete
keine wesentlichen Nachteile entstehen (lit. c). Sodann darf der Untermieter
die Sache nicht anders nutzen als es dem Mieter selbst gestattet ist
(Art. 262 Abs. 3 OR). Schliesslich muss der Mieter nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung beabsichtigen, das Mietobjekt in absehbarer
Zeit wieder selber zu nutzen, ansonsten der Mieter auf dem Umweg der Untermiete
faktisch einen Nachmieter einsetzen könnte, was den Interessen des Vermieters
zuwiderlaufen würde (BGE 138 III 59 E. 2.2.1 S. 63).

2.2Die
Vorinstanz ist im vorliegenden Fall aufgrund der gesamten Umstände zum Schluss
gekommen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich gewesen
sei. Sie hat zunächst festgestellt, dass der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin
die Informationen zum Untermietvertrag und zur Person der Untermieterin erst
mit zwei Schreiben vom 29. und 31. Oktober 2012 habe zukommen lassen. Da
das Untermietverhältnis bereits am 1. November 2012 begonnen habe, habe die Berufungsklägerin
nicht genügend Zeit gehabt, um zu prüfen, ob sie ihre Zustimmung zur geplanten
Untermiete verweigern dürfe und wolle (E. 1.3 des angefochtenen Entscheids).
Die Berufungsklägerin sei aber insofern informiert gewesen, als der Berufungsbeklagte
im September 2012 bereits seinen Bruder als Untermieter vorgeschlagen habe
und dieser von der Berufungsklägerin akzeptiert worden sei. Ihr habe nach der
Absage des Bruders bewusst sein müssen, dass der Berufungsbeklagte als Student
es sich nicht leisten könne, nebst den Kosten seines bevorstehenden Auslandsaufenthalts
während eines ganzen Jahres Mietzinse für eine ungenutzte Wohnung zu zahlen,
und dass er deshalb nach einem anderen Untermieter suchen würde (E. 1.4).
Im Weiteren stellt das Zivilgericht fest, dass die Vermieterin ihre Zustimmung
zur Untervermietung nicht hätte verweigern dürfen, da keine hinreichenden Verweigerungsgründe
vorgelegen hätten (E. 1.5). Unter diesen Umständen sei es rechtsmissbräuchlich,
wenn sich die Berufungsklägerin zur Rechtfertigung der Kündigung darauf berufe,
der Berufungsbeklagte habe sie nicht rechtzeitig vor Abschluss des
Untermietvertrags um ihre Zustimmung angefragt (E. 1.6). Auch sei nicht
ersichtlich, dass der Berufungsbeklagte ein allfälliges Vertrauensverhältnis
derart verletzt habe, dass die Berufungsklägerin zur Kündigung berechtigt
gewesen wäre (E. 1.7).

2.3In
Bezug auf den Sachverhalt wendet die Berufungsklägerin zunächst ein, sie habe
keinen Anlass zur Annahme gehabt, dass der Berufungsbeklagte nach der nicht
realisierten Untervermietung an seinen Bruder weiterhin Untervermietungsabsichten
hege, da er sich bezüglich Untervermietung nicht mehr gemeldet habe. Zudem habe
sie angenommen, dass es sich der Berufungsbeklagte aufgrund der mutmasslichen
finanziellen Unterstützung durch seine Eltern und aufgrund seines Grossratsmandats
leisten könne, die Wohnung nicht unterzuvermieten (Berufung, S. 6). Diese
Annahme der Vermieterin basiert auf offensichtlich unzureichenden Gründen: Sie
gründet einerseits auf einer unbelegten Vermutung (elterliche Unterstützung)
und andererseits auf der falschen Annahme, dass ein Grossratsmandat finanziell
lukrativ sei. Unter diesen Umständen ist die Feststellung der Vorinstanz nicht
zu beanstanden, dass der Vermieterin nach der Absage des Bruders des Mieters
habe bewusst sein müssen, dass es sich der Mieter nicht leisten könne, die
Wohnung nicht unterzuvermieten (E. 1.4 des angefochtenen Entscheids).

Die Berufungsklägerin
bestreitet sodann, dass sie vorgängigmündlichüber die Untervermietung
an Frau [] informiert worden sei. Sie führt aus, sie habe sich an der
Verhandlung vor Zivilgericht bezüglich der mündlichen Mitteilung an Frau []
falsch ausgedrückt bzw. sie sei falsch verstanden worden (Berufung, S. 6).
In der Verhandlung vom 5. September 2013 hat die Berufungsklägerin
dazu Folgendes ausgeführt: "Die Eltern haben mal angerufen oder ich habe
sie im Treppenhaus angetroffen, ich weiss es nicht mehr. Nein, die wohnen nicht
in der Liegenschaft. Er hätte mich schriftlich anfragen müssen. Sie sagten,
dass jetzt jemand käme, eine Frau []. Ich sagte ihnen, dass ich das nicht
will. Man hat mich vorher nicht informiert. Ich habe sie dann Ende Oktober im
Treppenhaus angetroffen und man hat mir die Frau vorgestellt, da wohnte sie
schon in der Wohnung" (Protokoll der Verhandlung
5. September 2013, S. 4 f.). Diese Aussage ist tatsächlich
etwas widersprüchlich: Zunächst bestätigt die Vermieterin eine vorgängige
mündliche Information durch die Eltern des Mieters und fügt einschränkend an,
sie sei nichtschriftlichangefragt worden. Sodann, in einem Nachsatz,
gibt sie  entgegen ihrer vorherigen und detaillierten Aussage  an, sie sei
vorgängig nicht informiert worden. Aus diesen Aussagen durfte die Vorinstanz
schliessen, dass die Eltern des Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin die
bevorstehende Untervermietung an Frau [] mündlich mitgeteilt hatten. Möglicherweise
 darauf deutet der Nachsatz hin  erachtete die Vermieterin dies jedoch als
nicht hinreichende Information. Dies ändert aber nichts am Umstand, dass die
Aussage der Vermieterin eine vorgängige mündliche Mitteilung mit hinreichender
Klarheit belegt.

Unbestritten ist
schliesslich, dass die Berufungsbeklagteschriftlich nämlich mit
Schreiben vom 29. Oktober 2012  über die Untervermietung an Frau []
informiert worden ist. Die Berufungsklägerin anerkennt denn auch den vom
Zivilgericht festgestellten Sachverhalt ausdrücklich (Berufung, S. 4). Im
entsprechenden Abschnitt wird unter anderem Folgendes festgehalten: "Mit
Schreiben vom 29. Oktober 2012 teilte die Mutter des Mieters in
dessen Vertretung der Vermieterin mit, dass ihr Sohn eine Studentin aus Italien
gefunden habe, welche die Wohnung bis Sommer 2013 mieten könnte. In der
Beilage liess sie der Vermieterin den ausgefüllten, aber noch nicht unterzeichneten
Untermietvertrag zukommen" (S. 2 des angefochtenen Entscheids). Die
Vermieterin bestreitet somit nicht, dieses Schreiben vom 29. Oktober 2012
vorgängig erhalten zu haben.

Aufgrund der
Gespräche über die Untervermietung an den Bruder des Berufungsbeklagten sowie
der vorgängigen mündlichen und schriftlichen Mitteilung der Untervermietung an
Frau [] war die Berufungsklägerin über die beabsichtigte Untervermietung
informiert. Der Berufungsbeklagte ist seiner Mitteilungspflicht gegenüber der Berufungsklägerin
mit anderen Worten nachgekommen. Die tatsächlich erfolgte Untervermietung traf
die Berufungsklägerin damit nicht "wie ein Blitz aus heiterem Himmel".
Damit fehlte es zur Gültigkeit der Untervermietung allein an der formellen Zustimmung
der Berufungsklägerin, welche diese  wie das Vorinstanz korrekt ausführt
(E. 1.5 des angefochtenen Entscheids)  nicht hätte verweigern dürfen. Das
wird auch von der Berufungsklägerin nicht in Frage gestellt (Berufung,
S. 7).

2.4

2.4.1Zur
Rechtsfrage, ob bei einer gesetzmässigen Untervermietung die fehlende
vorgängige Zustimmung des Vermieters diesen berechtigt, das Mietverhältnis
ordentlich zu kündigen, werden in der Mietrechtsliteratur verschiedene
Auffassungen vertreten. Verneint wird die Frage vonLachat/Zahradnik(in: Lachat et al. [Hrsg.], a.a.O.,
Kapitel 23/2.2.9) undWeber(in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I,
Art. 262 N 4). Es sei nicht einzusehen, weshalb der Vermieter aus
rein formellen Gründen ein Untermietverhältnis verhindern soll, das ihm nicht
nachteilig sei. Es liege eine Kündigung aus geringfügigem Anlass vor. Bejaht
wird die Frage dagegen imSVIT-Kommentar
(Art. 262 N 32); begründet wird dies damit, dass der Mieter durch das
Nichteinholen der Zustimmung eine Vertragsverletzung begehe. Differenziert äussert
sichHeinrich(Die Untermiete,
Zürich 1999, S. 136 f.): Er erachtet eine ordentliche Kündigung
im Grundsatz ebenfalls als zulässig. Setze sich der Mieter über seine Pflicht
hinweg, vorgängig die Zustimmung einzuholen, begehe er eine Vertragsverletzung
und nehme dem Vermieter die Möglichkeit, die Verweigerungsgründe von
Art. 262 OR zu prüfen. Unter Umständen könne eine solche Kündigung
indessen als ungültig erachtet werden, etwa dann, wenn die mit einer Verletzung
der Mitteilungspflicht begründete Kündigung als unverhältnismässige Sanktion
oder als offensichtlicher Vorwand erscheine.Higi(in: Zürcher Kommentar Obligationenrecht, Zürich 1994, Art. 262
N 57 f.) argumentiert ähnlich. Der Mieter, der den Vermieter nicht um
Zustimmung ersuche, verletze nicht nur seine Mitteilungspflicht (vertragliche
Nebenpflicht), sondern gebe dem Vermieter auch die Untermietbedingungen nicht
bekannt und setze damit bereits den Verweigerungsgrund von Art. 262
Abs. 2 lit. a OR.

Zur Frage, ob
die fehlende Zustimmung des Vermieters zu einer an sich gesetzmässigen
Untervermietung eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann, hält das Bundesgericht
in BGE 138 III 59 Folgendes fest: "Der Beschwerdeführer
bringt vor, die Kündigung sei ohnehin nicht treuwidrig, weil der Mieter es
unterlassen hat, die vorgängige Zustimmung des Vermieters einzuholen, und er so
das Vertrauensverhältnis zwischen ihnen zerstört hat. Es wurde schon
entschieden, dass eine solche Unterlassung in Zusammenhang mit einer gesetzmässigen
Untervermietung gar eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen kann, wenn
auch erst nach einer Verwarnung (BGE 134 III 446 E. 2.2).
Die Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung hängt von weit weniger strengen
Anforderungen ab als eine ausserordentliche; sie darf nur Treu und Glauben
nicht widersprechen. Es ist nicht auszuschliessen, dass der Umstand, dass der
Mieter - allenfalls wider besseres Wissen - für eine gesetzmässige Untervermietung
keine vorgängige Zustimmung des Vermieters einholt, grundsätzlich geeignet ist,
das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien derart zu erschüttern,
dass eine ordentliche Kündigung als nicht treuwidrig erscheint. Zum
Vertrauensverhältnis zwischen Beschwerdeführer und Mieter fehlen im
angefochtenen Urteil jedoch die notwendigen tatsächlichen Feststellungen."
(E. 2.2.2 S. 64).

2.4.2Im
vorliegenden Fall hat der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin die bevorstehende
Untervermietung an Frau [] grundsätzlich korrekt mitgeteilt. Der Einzug von
Frau [] in die Wohnung stellte für die Berufungsklägerin somit keine Überraschung
mehr dar. Dagegen verblieb ihr nicht genügend Zeit, um ihre schriftliche
Zustimmung  die sie allerdings ohnehin nicht hätte verweigern dürfen  zu
erteilen. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall grundlegend von der
Konstellation in BGE 138 III 59, in welchem die an sich
gesetzmässige Untervermietungohnevorgängige Information des Vermieters
erfolgt war. Der Umstand, dass der Berufungsklägerin nach erfolgter Information
nicht genügend Zeit zur Erteilung der Zustimmung bliebt, stellt dagegen einen
geringfügigen Anlass dar, der für sich allein nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis
zwischen den Parteien zu erschüttern. Weitere Gründe, welche das
Vertrauensverhältnis erschüttern könnten, wurden von der Berufungskläger  wie
das Zivilgericht korrekt feststellt (E. 1.7 des angefochtenen Entscheids) 
nicht vorgebracht. Die vorliegende Kündigung stellt somit eine unverhältnismässige
Sanktion dar für den Umstand, dass der Mieter der Vermieterin nicht hinreichend
Zeit einräumte, um die Untervermietung formell zu bewilligen, das heisst
"abzusegnen".

3.

Aufgrund der
vorstehenden Erwägungen ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die
dagegen erhobene Berufung abzuweisen. Demgemäss hat die Berufungsklägerin die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Anderthalbfache der
erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 der
Gebührenverordnung [SG 154.810]). Bei einem Streitwert von
CHF 41'400. (Bruttomonatsmietzins von CHF 1'150.
x 36 Monate) betragen die erstinstanzlichen Gerichtskosten rund
CHF 1'000. (vgl. § 2 Abs. 3
und 4 Gebührenverordnung). Für das Berufungsverfahren sind die Gerichtskosten
folglich auf CHF 1'500. festzulegen.

Sodann hat die
Berufungsklägerin eine Parteientschädigung an den Berufungsbeklagten zu leisten
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich das
Honorar nach den für das erstinstanzlichen Verfahren aufgestellten Grundsätzen,
wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12
Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des
Kantons Basel-Stadt [HO; SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach
dem zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO) von
CHF 41400.. Das erstinstanzliche Grundhonorar beträgt demgemäss rund
CHF 4800. (vgl. § 4 Abs. 1 lit. b HO). Aufgrund des
Drittelsabzugs für das Berufungsverfahrens ergibt sich für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'200. zuzüglich
Mehrwertsteuer.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss):

://:        Die Berufung wird abgewiesen und der
Entscheid der a.o. Zivilgerichtspräsidentin vom 10. Oktober 2013
bestätigt.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens mit einer Gebühr von CHF 1'500..

Die Berufungsklägerin hat dem
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 3'200. inkl.
Auslagen, zuzüglich 8 % MWST von CHF 256. zu bezahlen.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.