bs_appellationsgericht · ZB.2016.38 · 2017-02-06 · de
Kündigung und Erstreckung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2016.38

ENTSCHEID

vom6.
Februar 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juni 2016

betreffend Kündigung und
Erstreckung

Sachverhalt

Per
1. März 2009 übernahm A____ (Mieterin) den Mietvertrag von [...] mit
der B____ (Vermieterin) über eine 2-Zimmerwohnung am [...] in Basel. Am
24. Januar 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende September 2013.
Als Begründung nannte sie die Gesamtsanierung der Liegenschaft und verwies auf
ein Begleitschreiben vom gleichen Tag. Ebenfalls am 24. Januar 2013
reichte die Vermieterin beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Bauinspektorat)
ein Baugesuch ein.

Am
12. Februar 2013 focht die Mieterin die Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und
beantragte die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit, eventualiter
die Erstreckung des Mietverhältnisses. In der Folge erhoben zahlreiche Mieterinnen
und Mieter der Liegenschaften [...] beim Bauinspektorat Einsprache gegen das
Baugesuch der Vermieterin. Auf Ersuchen der Vermieterin hin sistierte die
Schlichtungsstelle das Schlichtungsverfahren in der Folge bis Ende September
2014. Mit Entscheid vom 30. September 2014 bewilligte das Bauinspektorat
das Baugesuch unter Vorbehalt gewisser Bedingungen und Auflagen teilweise.
Dagegen erhoben diverse Mieterinnen und Mieter Rekurs. Mit Entscheid vom
27. Mai 2015 hiess die Baurekurskommission diesen Rekurs teilweise gut und
wies die Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines neuen
Bauentscheids an das Bauinspektorat zurück. Nachdem im Kündigungsanfechtungsverfahren
vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die
Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. August 2015
gelangte die Mieterin an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei
die Kündigung des Mietverhältnisses als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter
sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken. Am 3. Februar 2016
fand eine erste Hauptverhandlung statt. An der Verhandlung unterzeichneten die
Parteien einen Vergleich, den die Mieterin am 12. Februar 2016 jedoch
widerrief. Am 3. Juni 2016 reichte die Vermieterin den Entscheid des
Bauinspektorats vom 2. Juni 2016 ein, mit welchem das Baugesuch unter
Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde. Am 8. Juni 2016 fand eine
zweite Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 8. Juni 2016 stellte
der a.o. Zivilgerichtspräsident fest, dass die Kündigung des Mietverhältnisses
gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis definitiv bis zum 31. Dezember
2016.

Der
schriftlich begründete Entscheid wurde der Mieterin am 3. August 2016
zugestellt. Dagegen hat sie am 14. September 2016 Berufung beim
Appellationsgericht erhoben. Darin verlangt sie, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Kündigung des Mietverhältnisses für missbräuchlich
zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis über die 2-Zimmerwohung um 4 Jahre
zu erstrecken. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom
21. November 2016 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung.
Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem
Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten
Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der
Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine Dreijahresperiode gemäss
Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220;
vgl. BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 1.1). Der
monatliche Bruttomietzins beträgt für die 2-Zimmerwohnung CHF 649. (vgl.
angefochtener Entscheid, E. 6.2). Der massgebliche Streitwert von
CHF 10'000. ist somit ohne Weiteres erreicht (36 Monatsmieten à
CHF 649. = CHF 23'364.). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht
erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist
das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

2.

Die Berufungsklägerin
rügt mit ihrer Berufung einerseits eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts, andererseits eine unrichtige Rechtsanwendung (Berufung,
S. 5).

Nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten.
Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt
ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz
vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere
Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner
Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt
voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen
bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht. Diese Begründungsanforderungen sind auch in Verfahren zu beachten, in
denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374
E. 4.3.1 S. 375 [= Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012
vom 7. Februar 2013 E. 4.2 und 4.3; AGE ZB.2015.14 vom
11. Mai 2015 E. 3.1).

In Bezug auf die
Sachverhaltsdarstellung genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen
nicht.Indem die Berufungsklägerinden Sachverhalt zunächst einfach nochmals aus ihrer Sicht präsentiert, ohne die
zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren
(Berufung, S. 58), fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der
Begründung des angefochtenen Entscheids.Mangels
konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in
der Berufung einzugehen.

3.

3.1Die
vorliegende Streitigkeit betrifft im Kern die Frage, ob die am 24. Januar 2013
per Ende September 2013 ausgesprochene, mit einem Umbauvorhaben begründete
Kündigung des Mietverhältnisses über eine 2-Zimmerwohnung missbräuchlich ist.
Hierzu hat das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass die
Vermieterin sich im Zeitpunkt der Kündigung für eine umfassende Sanierung
entschieden gehabt habe, die den Verbleib der Mieterin im Mietobjekt
verunmöglicht habe. Die Mieterin habe die Möglichkeit gehabt, sich über die
Einzelheiten des Umbauprojekts zu informieren und die Auswirkungen auf ihr
Mietobjekt abzuschätzen. Bei grösseren Projekten sei es nicht ungewöhnlich,
dass im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens weitere Unterlagen eingereicht
oder bereits eingereichte Unterlagen überarbeitet werden müssten. Im
vorliegenden Zusammenhang sei der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht
bekannt gewesen, dass der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die
Liegenschaften am [...] erst 4 Monate später ins Denkmalinventar
aufgenommen worden seien. Der Umstand, dass die Vermieterin bei der Planung
ihres Projekts einen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen habe, führe nicht
automatisch dazu, dass das Projekt nicht ernstgemeint und realitätsnah sei.
Insgesamt belege die Mieterin nicht, dass das Projekt nicht realisierbar sei
(angefochtener Entscheid, E. 4.2). Den Einwand der Mieterin, dass das
Umbauvorhaben aufgrund des bis Ende Juni 2014 geltenden Gesetzes über Abbruch
und Zweckentfremdung von Wohnhäusern (GAZW) nicht bewilligungsfähig
gewesen sei, hat das Zivilgericht zurückgewiesen. Die Schlichtungsstelle habe
dem Bauinspektorat zwar Antrag auf Nichtbewilligung des Umbaus gestellt, der
für das Bauinspektorat verbindlich gewesen wäre. Die Vermieterin hätte einen
ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats jedoch an die Baurekurskommission
weiterziehen können, die im Bereich des GAZW einen relativ weiten Ermessensspielraum
habe (bzw. gehabt habe). Damit habe die Mieterin nicht bewiesen, dass die
Baubewilligung mit Sicherheit nicht hätte erlangt werden können (E. 4.3).
Zusammenfassend kam das Zivilgericht zum Schluss, dass die Vermieterin im
Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Projekt verfügt habe, von dessen
Realisierbarkeit sie zu Recht überzeugt gewesen sei. Da es für den Ausschluss
der Missbräuchlichkeit der Kündigung genüge, wenn sich von mehreren
Kündigungsgründen einer nicht als treuwidrig erweise, müsse das Argument der
Mieterin, dass die Vermieterin nach der Sanierung einen missbräuchlichen
Mietzins erziele, nicht weiter geprüft werden (E. 4.4).

3.2Eine  wie vorliegend  ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt
keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind
grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Eine Schranke
ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen
Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig oder missbräuchlich, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den
Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick
auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR).
Bei mangelnder oder fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271
Abs. 2 OR) wird in der Regel angenommen, es fehle an einem
schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst,beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie
ausgesprochen wird (statt vieler BGE 142 III 91 E. 3.2.1
S. 92 f. mit Hinweisen).

Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des
Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten,
die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen
den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine
Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten
durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert würde. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und
Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters
als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es
ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist,
so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der
Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten   oder die hierzu
erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 142 III 91 E. 3.2.1
S. 93 mit Hinweis unter anderem auf BGE 140 III 496).

Die
Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre,
bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine
Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein
genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der
Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften,
ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die
Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der
beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom
Vermieter eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die
es ihm  innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung
(Art. 273 Abs. 1 OR)  erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der
Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93
mit Hinweis auf BGE 140 III 496).

3.3

3.3.1Im vorliegenden Fall kritisiert dieBerufungsklägerin zunächst die Auffassung des Zivilgerichts, dass das
Sanierungsprojekt der Berufungsbeklagten nichtoffensichtlich unvereinbar
mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechtssei. Das Zivilgericht halte
lapidar fest, dass dieBerufungsklägerin nicht belegt habe und es auch nicht ersichtlich sei, dass das
Projekt der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich mit den damals geltenden
Bestimmungen des öffentlichen Rechts (GAZW) unvereinbar gewesen sei und mit
Sicherheit nicht bewilligt worden wäre. In diskrepanter Weise dazu führe das
Zivilgericht dann aber aus, es treffe zu, dass die Schlichtungsstelle dem
Bauinspektorat beantragt habe, den Umbau nicht zu bewilligen (Berufung,
S. 11). DieBerufungsklägerin
beruft sich hierbei auf die Einschätzung der Schlichtungsstelle vom 4. Oktober 2013,
wonach kein Anlass bestehe, das Interesse am Erhalt der preisgünstigen
Wohnungen demjenigen der Berufungsbeklagten an den Grundrissveränderungen der
Wohnungen unterzuordnen (S. 1214). Das Zivilgericht führe willkürlich
aus, dass die Berufungsbeklagte den allfälligen (negativen) Entscheid des
Bauinspektorats an die Baurekurskommission hätte weiterziehen können und dieBerufungsklägerin somit den Beweis nicht erbracht
habe, dass die Bewilligung mit Sicherheit nicht hätte erlangt werden können.
Dieser Beweis sei für dieBerufungsklägerin schlicht nicht zu erbringen. Die Berufungsbeklagte habe nie zum
Ausdruck gebracht, dass sie ein allfälliges Rechtsmittel gegen einen
ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats eingelegt hätte; vielmehr habe sie an
der Verhandlung vom 3. Februar 2016 ausgeführt, dass das GAZW nicht
massgebend für die Beurteilung gewesen sei und auch die Stellungnahme der
Schlichtungsstelle, die sich auf das GAZW stütze, nicht mehr relevant sei. Die
Berufungsbeklagte widerspreche damit in keiner Weise dem Antrag der
Schlichtungsstelle, sondern sei der Ansicht, dass das GAZW für die Beurteilung
ihres Projekts gar nicht mehr anwendbar sei. Damit sei nachgewiesen, dass die
Berufungsbeklagte kein Rechtsmittel ergriffen hätte. Vielmehr habe sie das
Verfahren sistieren lassen, um von der Einführung des
Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG) zu profitieren, das keine Bewilligungspflicht
mehr für einen Teilabbruch vorsehe (S. 1416). Zusammenfassend hält dieBerufungsklägerin fest, dass sie aufgrund des
verbindlichen Antrags der Schlichtungsstelle vom 4. Oktober 2013, den
Umbau nicht zu bewilligen, den Beweis erbracht habe, dass die Berufungsbeklagte
die notwendige Bewilligung offensichtlich nicht erhalten hätte
(S. 16 f.).

3.3.2Die Anforderungen an die
Begründung der Berufung sind in E. 2 vorstehend dargelegt worden.
Demgemäss ist die Berufungsklägerin unter anderem gehalten, im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die sie anficht, und die Aktenstücke
zu nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Im vorliegenden Fall unterlässt es die
Berufungsklägerin in den soeben dargelegten Berufungsausführungen
(S. 1117), die zivilgerichtlichen Erwägungen zu bezeichnen, die sie als
unzutreffend erachtet. Die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, den
angefochtenen Entscheid nach den von der Berufungsklägerin monierten Passagen
abzusuchen. Auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung kann deshalb
aus prozessualen Gründen nicht eingetreten werden.

3.3.3Selbst
wenn man sich mit den Ausführungen der Berufungsklägerin in der Sache
auseinandersetzen müsste, wären sie als unzutreffend zurückzuweisen. Die Berufungsklägerin
hält dafür, dass das Baubegehren vom 24. Januar 2013 wegen Unvereinbarkeit
mit dem damals geltenden GAZW nicht hätte bewilligt werden können. Denn es habe
ein Antrag der Schlichtungsstelle auf Nichtbewilligung des Umbaus der
Liegenschaften [...] vorgelegen, der für das Bauinspektorat verbindlich gewesen
wäre (Berufung, S. 14). Das Zivilgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Berufungsbeklagte,
hätte die Bewilligungsbehörde das Baugesuch noch nach altem Recht abgewiesen,
diesen Entscheid an die Baurekurskommission hätte weiterziehen können. Dass
diese den Entscheid geschützt hätte, sei keineswegs sicher, denn die in
§ 3 GAZW enthaltene Generalklausel räume der entscheidenden Behörde
einen relativ weiten Ermessensspielraum ein (angefochtener Entscheid,
E. 4.3). Diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu folgen. Auch wenn die
Schlichtungsstelle das Bauvorhaben unter den Aspekten des GAZW negativ
beurteilt hat und mit ihrem Schreiben vom 4. Oktober 2013
entsprechend Antrag auf Abweisung des Baugesuchs gestellt hat, hätte die Berufungsbeklagte
einen negativen Bewilligungsentscheid anfechten können. Angesichts des weiten
mit der Generalklausel von § 3 GAZW eingeräumten Entscheidungsspielraums
("Eine Bewilligung kann erteilt werden, wenn die Umstände es rechtfertigen,
insbesondere  [lit. a bis e]"), wäre bei einem Weiterzug der Rekursentscheid
der Baurekurskommission ziemlich offen gewesen. Es kann folglich nicht gesagt
werden, dass das am 24. Januar 2013 eingereichte Bauvorhaben der Berufungsbeklagten
im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "ganz offensichtlich mit
den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar" gewesen wäre, so
dass die Vermieterin "die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten" hätte (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93).
Kann die Berufungsklägerin unter diesen Umständen nicht den Beweis erbringen,
dass das Bauvorhaben offensichtlich nicht bewilligungsfähig war, kann die
Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht als missbräuchlich bezeichnet
werden.

Unbehelflich ist
in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Berufungsklägerin, dass die Berufungsbeklagte
zu keinem Zeitpunkt zum Ausdruck gebracht habe, dass sie ein allfälliges
Rechtsmittel gegen den Antrag der Schlichtungsstelle bzw. einen ablehnenden
Entscheid des Bauinspektorats eingelegt hätte. Das Zivilgericht stütze sich mit
seinen Ausführungen einzig und allein auf willkürliche Mutmassungen und stelle
somit den Sachverhalt falsch dar. Die Berufungsbeklagte habe im Gegenteil an
der Verhandlung vom 3. Februar 2016 ausgeführt, dass das GAZW nicht
massgebend für die Beurteilung gewesen sei und auch die Stellungnahme der
Schlichtungsstelle, welche sich auf das GAZW abstütze, nicht mehr relevant sei.
Da die Berufungsbeklagte den Feststellungen im verbindlichen Antrag der
Schlichtungsstelle nicht widersprochen habe, würden diese als zugestanden gelten,
so dass bereits aus diesem Grund belegt sei, dass sie aufgrund
Aussichtslosigkeit kein Rechtsmittel ergriffen hätte (Berufung,
S. 15 f.). Diese Darstellung ist unzutreffend. Die Berufungsbeklagte
hat in der Verhandlung vom 3. Februar 2016 Folgendes ausgeführt
(Verhandlungsprotokoll, S. 3):

"Die Bekl. geht davon aus, dass in den
nächsten Wochen ein Bauentscheid kommen wird und dass das Gesuch bewilligt
werden wird. Die Baurekurskommission hat gesagt, dass das GAZW nicht relevant
ist, weil das weggefallen und durch das Wohnförderungsgesetz ersetzt worden
ist. Die Einwände der Mieterschaft betreffend das GAZW können daher nicht
gehört werden."

Anders als die Berufungsklägerin
behauptet, lässt sich aus diesen Ausführungen der Berufungsbeklagten nicht schliessen,
dass diese einen ablehnenden Bauentscheid damals  d.h. im Jahr2013 oder 2014 nicht an die Baurekurskommission weitergezogen hätte. Vielmehr ergibt sich
aus den Ausführungen der Vermieterin, dass die Baurekurskommission  im
Jahr2016 gesagt hat, dass das GAZW nicht (mehr) relevant sei,
weil es durch das WRFG ersetzt worden sei. Damit ist nun in keiner Weise
nachgewiesen, dass die Vermieterin einen ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats
im Jahr2013 oder 2014nicht weitergezogen hätte. Nicht
bestritten ist sodann die Darstellung des Zivilgerichts, dass die
Baurekurskommission einen ablehnenden Entscheid allenfalls nicht geschützt
hätte. Im Einklang mit dem Zivilgericht kann folglich nicht gesagt werden, dass
das Projekt im Zeitpunkt der Kündigung ganz offensichtlich mit den Bestimmungen
des öffentlichen Rechts (GAZW) unvereinbar war, so dass die Vermieterin die Baubewilligung
mit Sicherheit nicht erhalten hätte.

3.4

3.4.1DieBerufungsklägerin macht
sodann geltend, dass eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung
auch dann missbräuchlich sei, wenn sie ausgesprochen werde, bevor derUmfang
der geplanten Sanierungsarbeiten und die Auswirkungen auf die Mieterbeurteilt werden könnten.

DieBerufungsklägerin wirft dem
Zivilgericht in diesem Zusammenhang zum einen vor, es verkenne in E. 4.2
des angefochtenen Entscheids, dass das Baugesuch der Berufungsbeklagten vom
24. Januar 2013  dem Tag der Kündigung  bereits aufgrund ungenügender
Angaben über den Umbau der Wohnungen und fehlender Unterlagen zurückgewiesen
worden sei. Nachdem die Berufungsbeklagte die notwendigen Angaben und die
fehlenden Unterlagen nachgeliefert habe, sei per 5. Juni 2013 das
Bauvorhaben neu publiziert worden. Inwieweit sich dieBerufungsklägerin auf der Basis des Projektstands am 24. Januar 2013 ein Bild über den
Umbau habe machen können, erschliesse sich ihr daher nicht (Berufung,
S. 17 f.).

Zum
anderen kritisiert dieBerufungsklägerin, dass das Zivilgericht auch den Entscheid der Baurekurskommission vom
27. Mai 2015 falsch gewürdigt habe. Die Baurekurskommission führe in ihrem
Entscheid nämlich aus, dass angesichts der von der Berufungsbeklagten geplanten
Veränderungen am bauhistorisch bedeutenden Denk­mal von einer wichtigen
Änderung im Sinn von § 3 Abs. 1 Ziff. 4 des
Denkmalschutzgesetzes auszugehen sei; deshalb habe die Baurekurskommission die
Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines neuen
Bauentscheids an das Bauinspektorat zurückgewiesen. Das Zivilgericht hätte  so
dieBerufungsklägerin  aufgrund der
eingeschränkten Untersuchungsmaxime "ein Beweisverfahren einleiten müssen,
in welchem die Beklagte aufgefordert worden wäre, noch mehr Angaben zu liefern
bzw. zur Sammlung des Prozessstoffes aufgrund einer wesentlichen Auswirkung auf
das Bauvorhaben die Akten beim zuständigen Bau- und Gewerbeinspektorat beizuholen".
Bis zur Hauptverhandlung vor Zivilgericht vom 8. Juni 2016 sei
ungeklärt gewesen, inwieweit Lifte eingebaut und wesentliche
Grundrissveränderungen vorgenommen werden dürften. Auf dieser Grundlage habe
sie im Zeitpunkt der Kündigung den Umfang des Umbaus nicht beurteilen können
(Berufung, S. 1822 und 27 f.).

3.4.2Das Zivilgericht hat in der von derBerufungsklägerin beanstandeten E. 4.2
eingehend dargelegt, dass die nach dem 24. Januar 2013 vorgenommenen
Änderungen am Umbauprojekt nicht von derart erheblicher Art waren, dass sie an
der Natur des Projekts etwas geändert hätten. Die Berufungsbeklagte plane nach
wie vor eine umfassende Sanierung mit Grundrissveränderungen, Ersatz von
Küchen, Bädern, Böden, Sanitär- und Elektroleitungen. Damit sei nach
allgemeiner Lebenserfahrung offensichtlich, dass ein Verbleib der Mieterschaft
im Mietobjekt nicht möglich sei (angefochtener Entscheid, E. 4.2,
S. 11 f.). Änderten aber die nach dem 24. Januar 2013
vorgenommenen Änderungen an der Natur des Umbauprojekts nichts, war dieBerufungsklägerin aufgrund des am
24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs ohne Weiteres in der Lage
abzuschätzen, dass die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts
erforderlich machen würden.

Unklar
bleibt in diesem Zusammenhang der andere Einwand derBerufungsklägerin, wonach das Zivilgericht den Entscheid der Baurekurskommission
falsch gewürdigt habe. Zum einen legt dieBerufungsklägerin nicht dar,inwieferndas Zivilgericht ihrer Auffassung nach
diesen Entscheid falsch gewürdigt hat. Zum anderen verpflichtet die
eingeschränkte Untersuchungsmaxime entgegen der Auffassung derBerufungsklägerin das Gericht nicht, den
Sachverhalt zu "erforschen". Die eingeschränkte Untersuchungsmaxime
entbindet die Parteien nämlich nicht davon, an der Sammlung des Prozessstoffes
aktiv mitzuwirken, ihre Standpunkte zu substanzieren und die Beweismittel zu
nennen. Die Parteien tragen auch im Bereich der beschränkten Untersuchungsmaxime
die Verantwortung dafür, dass die relevanten Behauptungen vorgebracht werden;
ebenso sind sie grundsätzlich für die Sachverhaltsermittlung verantwortlich
(BGer 4A_338/2011 vom 14.Dezember 2011 E. 4.2 mit
Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 107). Entgegen
der Auffassung der Berufungsklägerin war das Zivilgericht auch im Rahmen der eingeschränkten
Untersuchungsmaxime somit nicht gehalten,die Berufungsbeklagte
von sich aus aufzufordern, "noch mehr Angaben zu liefern" oder von
sich aus die Akten beim Bauinspektorat einzuholen. Vielmehr wäre es an derBerufungsklägerin gewesen, die diesbezüglich
notwendigen Behauptungen aufzustellen und Beweismittel zu bezeichnen. Dies gilt
umso mehr, als dieBerufungsklägerin
auch im erstinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten war (vgl.Hauck, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016,
Art. 247 N 35).

3.4.3Zusammenfassend ist die Einschätzung des
Zivilgerichts nicht zu beanstanden, dass die Berufungsklägerin aufgrund des am
24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs habe abschätzen können, dass
die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen würden.

3.5

3.5.1DieBerufungsklägerin
kritisiert darüber hinaus die Auffassung des Zivilgerichts, wonach sie hinreichendGelegenheitgehabt habe,sich über das Umbauprojekt der Vermieterin
zu informieren.

DieBerufungsklägerin wendet sich zum
einen gegen die zivilgerichtliche Auffassung, dass sie sich über die
Einzelheiten des Projekts durch Einsicht in die Unterlagen des Baubegehrens
hätte informieren können. Damit habe das Zivilgericht das Recht falsch angewendet,
da es nicht Sache der Mieterin sei, sich bei einer Behörde Informationen zu
beschaffen; vielmehr habe nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die
Vermieterin innert 30 Tagen Informationen über ihre Sanierungsarbeiten zur
Verfügung zu stellen. Zum anderen sei auch die Auffassung des Zivilgerichts
falsch, dass dieBerufungsklägerin
bei der Berufungsbeklagten hätte Auskünfte verlangen können, wenn sie der
Ansicht gewesen wäre, dass sie für die Beurteilung des Bauprojekts noch mehr
Informationen benötige; das Zivilgericht verkenne, dass die Berufungsbeklagte
in dieser Zeit aufgrund mangelnder Abklärungen keine konkreten Auskünfte hätte
erteilen können. Im massgeblichen Zeitpunkt sei dieBerufungsklägerin nur im Besitz des Begleitschreibens zur Kündigung vom
24. Januar 2013 gewesen; dieses Schreiben sei "gespickt mit
Worthülsen, ohne jegliche Substantiierung" und erreiche nicht das
Konkretisierungsmass, das dieBerufungsklägerin für ihre Einschätzung benötigt hätte (Berufung, S. 2224). Zum
Zeitpunkt der Kündigung müssten nach der Rechtsprechung substantielle
Unterlagen (wie etwa Bestandesaufnahme, Zustandsbericht, Vorprojekt,
realistische Zeitpläne, Baubeschrieb, Kostenvoranschläge, Budgetplanung,
Submissionsdossier) vorliegen. Im Zeitpunkt der Kündigung hätten nun keine
wesentlichen Dokumente zur Planung und Ausführung, kein einziges Dokument zur
Finanzierung und auch keine Angaben zu konkreten Vorbereitungshandlungen oder
Submissionsunterlagen vorgelegen (S. 2427).

3.5.2Die Anforderungen an die
Begründung der Berufung sind in E. 2 vorstehend dargelegt worden.
Demgemäss ist die Berufungsklägerin unter anderem gehalten, im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die sie anficht, und die Aktenstücke
zu nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Im vorliegenden Fall unterlässt es die
Berufungsklägerin in den erwähnten Berufungsausführungen (S. 2227)
gänzlich, die zivilgerichtlichen Erwägungen zu bezeichnen, die sie als
unzutreffend erachtet. Die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, den
angefochtenen Entscheid nach den von der Berufungsklägerin monierten Passagen
abzusuchen. Auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung kann deshalb
aus prozessualen Gründen nicht eingetreten werden.

3.5.3Selbst
wennman sich mit den Ausführungen der Berufungsklägerin
auseinandersetzen müsste, könnte ihnen nicht gefolgt werden. Zunächst wäre auf
die zivilgerichtlichen Erwägungen hinzuweisen. In E. 4.2, S. 12, hat
das Zivilgericht dargelegt, dass sich dieBerufungsklägerin  durch Einsicht in die Unterlagen des Baubegehrens oder durch ein
Auskunftsgesuch bei der Berufungsbeklagten  über die Einzelheiten der
geplanten Arbeiten und die Auswirkungen auf ihr Mietobjekt hätte informieren
können. Auf diese sorgfältigen und zutreffenden Ausführungen kann
vollumfänglich verwiesen werden.

Sodann
wäre auf den von derBerufungsklägerin
angerufenen Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_625/2014 vom
25. Juni 2015 einzugehen. Dieses Urteil hält fest, dass der Mieter
bei einer Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten abschätzen können
müsse, ob er ausziehen müsse, damit die Arbeiten durchgeführt werden könnten.
Die Kündigung sei anfechtbar, wenn die Informationen nicht ausreichten, um
diese Abschätzung vorzunehmen. Der Mieter habe ein Recht auf eine Begründung
des Vermieters, die ihm erlaube, die Erfolgschancen einer Anfechtung
einzuschätzen. Bei einem Umbauprojekt müsse er insbesondere genügend präzise
Informationen erhalten, um die tatsächlichen Absichten des Vermieters und die
Behinderung der Arbeiten bei einem Verbleib im Mietobjekt einschätzen zu können
(BGer 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 4 am Ende, übersetzt in:
mp 2015, S. 276 ff., 278 f.). Entgegen der Auffassung derBerufungsklägerin war die Berufungsbeklagte also
nicht gehalten, innert 30 Tagenvon sich ausalle notwendigen Informationen
über die Sanierungsarbeiten zur Verfügung zu stellen. Wie das Zivilgericht
zutreffend festgehalten hat, genügt es, dass die Mieterin die Möglichkeit hat,
sich über die Einzelheiten des Projekts weiter zu informieren, etwa durch Einsicht
in die Unterlagen des Baubegehrens oder durch ein Gesuch um weitere Auskünfte
bei der Vermieterin.

Weiter
wäre auf das Urteil BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009
(übersetzt in: mp 2010, S. 208 ff.) einzugehen, wenn die
Begründungsanforderungen erfüllt wären. In diesem Entscheid hatte die Vermieterin
die Kündigungen mit "vollständige Renovation der gesamten
Liegenschaft" begründet (vgl. Sachverhalt). In jenem Fall war die zweite
Instanz der Auffassung gewesen, mangels Ausschreibungsunterlagen und Gesuch um
Baubewilligung sei es unmöglich, den Umfang der vorgesehenen Arbeiten
abzuschätzen (E. 3.1). Die Gerichte hatten nicht feststellen können, ob
eine Räumung der Liegenschaft durch die Mieter notwendig sei. Die Frage,
weshalb keine Ausschreibungsunterlagen und kein Baugesuch vorlagen, die den
Umfang der geplanten Renovationsarbeiten belegten, konnte das Bundesgericht
mangels entsprechender Rüge offen lassen (E. 3.2.2). Wenn nun dieBerufungsklägerin im vorliegenden Fall kritisiert,
im Zeitpunkt der Kündigung hätten keine wesentlichen Dokumente zur Planung und
Ausführung, kein Dokument zur Finanzierung sowie keine Angaben zu konkreten
Vorbereitungshandlungen oder Submissionsunterlagen vorgelegen, kann dem vor dem
Hintergrund des Bundesgerichtsentscheids BGer 4A_425/2009 vom
11. November 2009 nicht gefolgt werden. Der angerufene Entscheid setzt
nicht voraus, dass die von der Mieterin genannten Unterlagen vorliegen. Nach
der Bundesgerichtspraxis setzt die Kündigung wegen umfassender Sanierung nicht
einmal voraus, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bereits ein
Baugesuch eingereicht hat (BGE 140 III 496 E. 4.1
S. 497 f. mit weiteren Hinweisen; vgl. auch oben E. 3.2).
Vorliegend hat die Berufungsbeklagte erwiesenermassen zeitgleich mit der
Kündigung ein Baubegehren eingereicht. DieBerufungsklägerin kann somit aus dem angerufenen Entscheid BGer 4A_425/2009
nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Schliesslich
könnte auch das Vorbringen derBerufungsklägerin nicht gehört werden, dass die Berufungsbeklagte aufgrund der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGer 2C_6/2016 vom
18. Juli 2016 bereits beim Architektenauftrag eine Submission hätte
durchführen müssen, was offensichtlich nicht geschehen sei. Allein diese
rechtswidrige Vorgehensweise spreche für ein ungenügend ausgereiftes Projekt
(Berufung, S. 25). Das Bundesgericht hat in diesem  inzwischen
publizierten  Urteil einen Entscheid des Aargauischen Verwaltungsgerichts
geschützt, das die Pflicht der Aargauischen Pensionskasse, einer selbständigen
öffentlich-rechtlichen Anstalt des kantonalen Rechts, zur Ausschreibung von
Architekturleistungen bejaht hatte. Die Submissionspflicht wurde
ausschliesslich mit den Vorschriften des aargauischen Vergaberechts begründet (dazu
BGE 142 II 369 E. 4 S. 380 f.). DieBerufungsklägerin legt indessen mit keinem Wort
dar, aufgrund welcher Bestimmungen des basel-städtischen bzw.
basellandschaftlichen Vergaberechts die Berufungsbeklagte als
öffentlich-rechtliche Vorsorgeeinrichtung vorliegend zur Ausschreibung der
vorgesehenen Arbeiten verpflichtet gewesen wäre. Abgesehen davon würde sich
auch die Frage stellen, ob dieBerufungsklägerin als Mieterin der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft überhaupt
zur Rüge befugt wäre, die Berufungsbeklagte habe gegen die einschlägigen
Submissionsbestimmungen verstossen. Mangels Begründung könnte auf dieses
Vorbringen somit auch gar nicht eingetreten werden.

3.6DieBerufungsklägerin führt im Weiteren an, den Ausführungen des Zivilgerichts sei auch
insofern nicht zu folgen, wonach die lange Dauer des Baubewilligungsverfahrens
auf die Einsprache zahlreicher Mieter zurückzuführen sei. Hätte die
Berufungsbeklagte über ein ausgereiftes Projekt verfügt, hätte das
Bauinspektorat innert 3 Monaten entschieden. Das Zivilgericht verkenne,
dass es die Berufungsbeklagte gewesen sei, die über 7 Monate ihr angeblich
"pfannenfertiges" Projekt habe sistieren lassen. Dies zeige, dass das
Zivilgericht den Sachverhalt unrichtig festgestellt und somit auch das Recht
falsch angewendet habe (Berufung, S. 27) DieBerufungsklägerin gibt wiederum nicht an, an welcher Stelle sich die kritisierten
zivilgerichtlichen Ausführungen befinden. Sie legt auch nicht dar, inwiefern
die lange Dauer des Baubewilligungsverfahrens und die Gründe dafür für die
Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung von Bedeutung sein könnten. Unter
diesen Umständen ist auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung nicht
einzutreten (vgl. oben E. 2).

3.7DieBerufungsklägerin kritisiert zudem, das Zivilgericht lasse völlig ausser Acht, dass am
[...] ein unbefristetes Mietverhältnis bestehe. Die Kündigung dieses
Mietverhältnisses habe die Schlichtungsstelle am 1. Juni 2015 als
missbräuchlich aufgehoben, so dass in Bezug auf diese Wohnung eine
Kündigungssperre bis Juni 2018 bestehe. Da der Verbleib dieser Mietpartei
im Mietobjekt offensichtlich möglich sei, sei derBerufungsklägerin unerklärlich, warum ein Verbleib von ihr die Sanierungsarbeiten
erschweren oder verunmöglichen sollte (Berufung, S. 29 f.). Ob eine Kündigung
gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in
dem sie ausgesprochen wird (vgl. oben E. 3.2). Die Aufhebung der Kündigung
und die Auslösung einer Sperrfrist in einem anderen Mietverhältnis ist nach
Angaben derBerufungsklägerin am
1. Juni 2015 erfolgt, also mehr als 2 Jahre nach der vorliegend
umstrittenen Kündigung vom 24. Januar 2013. Die nachträgliche
Aufhebung der Kündigung in einem anderen Mietverhältnis ist folglich bereits
aus zeitlichen Gründen nicht geeignet, die Missbräuchlichkeit der Kündigung des
vorliegenden Mietverhältnisses zu begründen. Abgesehen davon führt der Umstand
allein, dass eine Mietpartei länger in der selben Liegenschaft verbleiben kann,
weil die Kündigung ihr gegenüber während einer dreijährigen Kündigungssperre
(Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) ausgesprochen worden ist, nicht zu
einem Anspruch der übrigen Mietparteien, dass auch die ihnen gegenüber
ausgesprochenen Kündigungen treuwidrig sind.

3.8DieBerufungsklägerin wendet sich schliesslich gegen die zivilgerichtliche Auffassung,
dass es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts für den Ausschluss der
Missbräuchlichkeit der Kündigung genüge, wenn sich von mehreren Kündigungs­gründen
einer als nicht treuwidrig erweise (Berufung, S. 30 f.). DieBerufungsklägerin gibt wiederum nicht an, an
welcher Stelle sich die kritisierten zivilgerichtlichen Ausführungen befinden,
weshalb auf die entsprechenden Vorbringen ebenfalls nicht einzutreten ist (vgl.
oben E. 2). Wäre darauf einzutreten, könnte zum einen auf die zutreffenden
Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 4.4) verwiesen werden. Zum
anderen wäre darauf hinzuweisen, dass die von derBerufungsklägerin kritisierte Rechtsprechung vom Bundesgericht wiederholt bestätigt
worden ist (BGer 4C.400/1998 vom 23. März 1999 E. 4a und 4b
[in: mp 1999 S. 195 ff.], 4C.365/2006 vom
16. Januar 2007 E. 3.2, 4A_143/2008 vom 26. Januar 2009
E. 6.1 und 4A_155/2009 vom 27. Januar 2010 E. 6.2.1) und
kein Anlass besteht, von ihr abzuweichen. Da sich im vorliegenden Fall die
Kündigung wegen der geplanten Gesamtsanierung der Liegenschaft als nicht
missbräuchlich erweist, hat das Zivilgericht demgemäss zu Recht nicht geprüft,
ob die Kündigung aus anderen Gründen  etwa wegen der Absicht, einen überhöhten
Mietzins zu erzielen  missbräuchlich ist.

3.9Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagte
im Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2013 über ein
realitätsnahes und objektiv nicht unmögliches Gesamtsanierungsprojekt verfügte
(vgl. oben E. 3.3), dessen Umsetzung durch das Verbleiben der Berufungsklägerin
im Mietobjekt erheblich erschwert würde (vgl. oben E. 3.4 und 3.5). Die
Kündigung im Hinblick auf dieses Gesamtsanierungsprojekt erweist sich somit als
nicht missbräuchlich.

4.

Das
Zivilgericht hat, nachdem es die Kündigung zu Recht als nicht missbräuchlich beurteilt
hat, die Frage der Erstreckung geprüft. Aufgrund der vorliegenden Umstände und
Interessenlage (kein besonders langes Mietverhältnis, kein Angewiesensein auf
speziell günstigen Wohnraum, angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt,
unzureichend belegte Suchbemühungen, Bedürfnis der Berufungsbeklagten nach
Planungssicherheit) hat es die Mietverhältnisse um 3 ¼ Jahre von
Oktober 2013 bis Ende Dezember 2016 erstreckt (angefochtener
Entscheid, E. 5.3).

DieBerufungsklägerin kritisiert zum
einen, dass das Zivilgericht verkenne, dass eben die lange Dauer, während
welcher sie keine Wohnung gefunden habe, zeige, dass sie die volle
Erstreckungsdauer von 4 Jahren dringend benötige. Sie habe intensiv gesucht;
es brauche aber sehr viel Zeit, um eine Wohnung zum bisherigen Mietzins zu
finden. Sie kritisiert sodann die Feststellung des Zivilgerichts, aus den
eingereichten Ausdrucken von Internet-Inseraten sei nicht ersichtlich, ob sich
dieBerufungsklägerin für die
entsprechenden Wohnungen tatsächlich beworben habe. Es sei realitätsfremd, von
derBerufungsklägerin schriftliche
Nachweise ihrer Suchbemühungen zu verlangen. Schliesslich hält sie es für
treuwidrig, ihr eine maximale Erstreckungsdauer von 4 Jahren zu verweigern,
wenn für einen anderen Mieter in der gleichen Liegenschaft eine
Kündigungssperre bis Juni 2018 bestehe (Berufung, S. 31 f.).

Das
Zivilgericht hat die Umstände, die im Rahmen der Erstreckung zu berücksichtigen
sind, sorgfältig gewürdigt und das Mietverhältnis um insgesamt 3 ¼ Jahre
bis Ende Dezember 2016 erstreckt, was als eher grosszügig erscheint. Insoweit
kann vollumfänglich auf die einlässlichen Ausführungen unter E. 5.3 des
angefochtenen Entscheids verwiesen werden. Zutreffend ist insbesondere auch die
zivilgerichtliche Feststellung, dass dieBerufungsklägerin ihre Suchbemühungen nur unzureichend belegt hat (angefochtener
Entscheid, E. 5.3, S. 16). Den Suchbemühungen, welche dieBerufungsklägerin an der ersten Hauptverhandlung
vom 3. Februar 2016 eingereicht hat, lässt sich entnehmen, dass sie
sich auf die Zeit im Sommer 2013 und im Januar 2016 beschränken (bei
den "Beilagen der Klägerin eingereicht an der Verhandlung vom
3. Februar 2016"). Die zivilgerichtliche Feststellung
unzureichend belegter Suchbemühungen ist somit jedenfalls in zeitlicher
Hinsicht ohne Weiteres zutreffend. Die Tatsache, dass für das Mietverhältnis
eines anderen Mieters in der gleichen Liegenschaft eine Kündigungssperre bis
Juni 2018 besteht, führt entgegen der Auffassung derBerufungsklägerin nicht dazu, dass sie Anspruch auf Gewährung einer maximalen
Erstreckung von 4 Jahren, d.h. bis zum 30. September 2017,
erheben kann. Die Berufungsbeklagte hat, nachdem die Umsetzung ihres Bauvorhabens
sich so lange hingezogen hat, Anspruch darauf, ihr Projekt  unabhängig von den
Gründen für diese Verzögerung  nun zeitnah verwirklichen zu können. Wie das
Zivilgericht zu Recht ausgeführt hat (angefochtener Entscheid, E. 5.3,
S. 16), wird die Berufungsbeklagte sicherlich Lösungen finden, welche die
Aufnahme der vorgesehenen Bauarbeiten erlauben, auch wenn ein einzelner Mieter
vorderhand noch in der Liegenschaft verbleibt. Unter den gegebenen Umständen
erweist sich die Erstreckung des Mietverhältnisses um 3 ¼ Jahre somit
als angemessen und korrekt.

5.

5.1Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 24. Januar 2013
ausgesprochene Kündigung der 2-Zimmerwohnung als nicht missbräuchlich und die
gewährte Erstreckung von 3 ¼ Jahren als korrekt. Der angefochtene
Entscheid ist deshalb zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2Gemäss dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens hat die
Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Ein- bis
Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1
Ziff. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 und 4 der
Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Die erstinstanzlichen
Gerichtskosten betragen CHF 750. (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.2),
so dass die zweitinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 1'100. zu beziffern
sind.

Die
Berufungsklägerin hat sodann der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu
entrichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren
berechnet sich die Parteientschädigung nach den für das erstinstanzliche
Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem
Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung
[HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem
zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Das
erstinstanzliche Grundhonorar beträgt im vorliegenden Fall CHF 2'360.
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.3). Da das Berufungsverfahren schriftlich
geführt wird, rechtfertigt sich ein Zuschlag von 50% (§ 4 Abs. 2 HO).
Dieser Schriftlichkeitszuschlag wird durch den Drittelsabzug für das
Berufungsverfahren "neutralisiert", so dass sich eine Parteientschädigung
von CHF 2'360. zuzüglich der geltend gemachten Auslagen von
CHF 71.50 ergibt.

Die Berufungsbeklagte
macht mit der Honorarnote ihres Rechtsvertreters zusätzlich einen Zuschlag für
die Mehrwertsteuer geltend. Mit der Zusprechung einer Parteientschädigung soll
der obsiegenden Partei der aus der anwaltlichen Parteivertretung im Verfahren
erlittene Schaden ersetzt werden. Da die Parteientschädigung somit als
Schadenersatz im Sinn von Art. 18 Abs. 2 lit. i des Mehrwertsteuergesetzes
(MWSTG, SR 641.20) zu qualifizieren ist, wird darauf keine Mehrwertsteuer
erhoben. Wenn die Partei durch die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in
Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell belastet wird, rechtfertigt es
sich, diesen Betrag auch bei der Bemessung der Parteientschädigung zu berücksichtigen.
Fehlt eine entsprechende Belastung, so ist die Mehrwertsteuer bei der
Parteientschädigung hingegen nicht zu berücksichtigen. Wenn die obsiegende
Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und den Prozess im Rahmen ihrer
unternehmerischen Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen
Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer
abziehen (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). In diesem Fall wird
die Parteientschädigung deshalb ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die betroffene
Partei nicht ausdrücklich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer beantragt und
nachweist, dass sie durch die Mehrwertsteuer belastet ist (vgl. zum GanzenHonauer/Pietropaolo, Die Krux mit der
Mehrwertsteuer, in: plädoyer 1/2011 S. 73 f.;Schmid, in: Oberhammer/Domej/Haas
[Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2014,
Art. 95 N 26;Suter/von Holzen,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 95
N 39 und Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des
Kantons Zürich über die Mehrwertsteuer vom 17. Mai 2006). Gemäss dem
UID-Register ist die Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende
Verfahren betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise
trotzdem durch die Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend.
Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne
Mehrwertsteuer zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 8. Juni 2016 (MG.2015.38) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'100. und bezahlt der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 2'431.50.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde
in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt
dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1
lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder
Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.