bs_appellationsgericht · ZB.2020.36 · 2020-11-10 · de
Mietausweisung (BGer 4A_657/2020 vom 22. Dezember 2020)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.36

ENTSCHEID

vom10. November 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                      Mieter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                Vermieter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. September 2020

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 8. Dezember 2015 vermietete B____ (Vermieter) A____ (Mieter) einen Laden
mit Präsentationsraum, zwei Zimmern, einem Gang, einem Badezimmer sowie einem
Kellerabteil an der [...] in Basel. Mit Schreiben vom 11. Juni 2020 setzte
der Vermieter unter Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR dem Mieter eine
Zahlungsfrist von 30 Tagen, um denMietzins für Juni 2020in
Höhe von CHF 1'200. zu bezahlen. Am 15. Juli 2020 kündigte der
Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs per
31. August 2020.

Am 24. Juli
2020 focht der Mieter die Kündigung vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten an. Am 1. September 2020 ersuchte der Vermieter beim
Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es
sei der Mieter anzuweisen, die von ihm gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu
räumen. Für den Fall, dass er die Wohnung nicht bis zum gerichtlich
festgesetzten Termin geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die
amtliche Räumung zu verlangen. Mit Entscheid vom 23. September 2020 wies das
Zivilgericht den Mieter an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 9.
Oktober 2020, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihnen angedroht, dass
widrigenfalls dem Vermieter auf entsprechenden Antrag ohne Weiteres und nach
Bezahlung des Kostenvorschusses die Ermächtigung zur Räumung erteilt werde. Der
schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am 30. September 2020
zugestellt.

Gegen diesen
Entscheid hat der Mieter am 9. Oktober 2020 Berufung beim Appellationsgericht
Basel-Stadt erhoben. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortdauere.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Durchführung eines ordentlichen
Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei die aufschiebende
Wirkung sowie die unentgeltliche Rechtspflege bzw. Verbeiständung zu gewähren.
Mit Berufungsantwort vom 27. Oktober 2020 beantragte der Vermieter die
vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne.
Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging
auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.         Eintreten

1.1Erstinstanzliche End- und
Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der
Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des
Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein
erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In
Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls
Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von
drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,
SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei
Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Dies gilt für
das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen
kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE
ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen).Der
Bruttomietzins beläuft sich im vorliegenden Fall ab dem 1. Juni 2020 auf
CHF 1200. pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit
beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 43200. (36
Monate à CHF 1200. = CHF 43'200.;vgl. zur
Streitwertberechnung statt vieler AGE ZB.2020.1 E. 1.1 mit Nachweisen),
womit der für dieBerufung notwendige Streitwert erreicht ist.

1.2Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben
worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO).
Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren Beurteilung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.         Rechtliche Grundlagen der Mieterausweisung

2.1DasZivilgerichtbeurteilte das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach Art. 257
ZPO. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss Abs. 1 dieser
Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist
(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b).

Von
der klagenden Partei wird verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen.
Für die Verneinung eines klaren Falls genügt es, dass die beklagte Partei
substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher
Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die
bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein
klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung
gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende
Abklärung der Einwände der beklagten Partei könne daran nichts ändern.
Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen
für die Verneinung eines klaren Falls nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1
S. 622 f.; BGer 4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 E. 2.2.1,
4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.5.1; AGE ZB.2019.18 vom 30. August
2019 E. 2.1). Die Rechtslage, nach welcher die klagende Partei die
anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich die beklagte
Partei mit substanziierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt
dazu, dass die klagende Partei auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen
zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide
Verhältnisse schaffen will. Damit kommt der Frage der Beweislastverteilung im
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO keine
entscheiderhebliche Bedeutung zu (BGE 138 III 620 E. 6.2 S. 624
f.; BGer 5A_710/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2.1; AGE ZB.2019.18 vom 30.
August 2019 E. 2.1). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge
bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und
Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar,
wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des
Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie
dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III
123 E. 2.1.2 S. 126; vgl. BGE 138 III 728 E. 3.3 S. 734).

2.2Über ein Ausweisungsbegehren im
summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen darf auch dann
entschieden werden, wenn  wie im vorliegenden Fall  die vorangehende
ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom
Mieter gerichtlich angefochten worden ist und das resultierende mietrechtliche
Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist (AGE ZB.2020.26 vom 6. Oktober
2020 E. 3.3.2; vgl. BGE 141 III 262 E. 3 S. 263 f.). Wenn
die Kündigung angefochten und daher deren Gültigkeit im Ausweisungsverfahren
als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen vonArt. 257 Abs. 1ZPO auch darauf. Damit das vom
Gesetzgeber mit Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247
Abs. 2 lit. a ZPO für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte
Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist
dieser nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der
Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf klar
berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 518; AGE ZB.2020.26
vom 6. Oktober 2020 E. 3.3.2; vgl. angefochtener Entscheid
E. 2.3).

3.         Entscheid des Zivilgerichts

Das
Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob die formellen
Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsausstands vorliegend
erfüllt sind. Dabei hat es festgehalten, dass die Kündigungsandrohung vom 11. Juni
2020 die gesetzlichen Vorgaben an Inhalt, Form und Frist erfülle, dass die
30-tägige Zahlungsfrist am 15. Juli 2020 geendet habe und die ausserordentliche
Kündigung dem Berufungskläger am 17. Juli 2020 zugestellt worden sei
(angefochtener Entscheid E. 2.42.9). Weiter hielt das Zivilgericht fest,
dass der Mieter sich darauf berufe, den ausstehenden Mietzins zufolge Verrechnung
bereits beglichen zu haben, wobei er geltend mache, bereits am 5. Juni 2020
gegenüber dem Vermieter stillschweigend die Verrechnung erklärt zu haben. Auf
entsprechende Aufforderung hin habe er die telefonisch vorgebrachten Anliegen
mit Schreiben vom 18. Juni 2020 schriftlich festhalten lassen. In diesem
Schreiben werde eine Mietzinsreduktion und der Erlass der ausstehenden Mietzinsforderung
für Juni 2020 im Sinn einer Einigung beantragt. Der Vermieter habe bestritten,
dass ein Telefongespräch stattgefunden habe und dass eine Verrechnungsklärung
vor dem 16. Juli 2020 abgegeben worden sei (angefochtener Entscheid E.
2.102.14).

Zum
Schreiben vom 18. Juli 2020 hielt das Zivilgericht fest, dass der Mietzins
für Juni 2020 nicht erlassen werden müsste, würde der Mieter tatsächlich davon
ausgehen, diesen bereits im Vormonat beglichen zu haben. Zudem müsste der Mieter
nicht um eine Mietzinsreduktion anfragen, wenn er davon ausginge, weniger Miete
zu schulden. Das Schreiben vom 18. Juni 2020 stelle folglich keine
Verrechnungserklärung dar. Somit sei unerheblich, ob das vom Mieter behauptete
Telefongespräch tatsächlich stattgefunden habe. Erst mit Schreiben vom 16. Juli
2020, welches dem Vermieter am 17. Juli 2020 zugegangen sei, habe der Mieter Verrechnung
der Mietzinsforderung für Juni 2020 erklärt. Da die Zahlungsfrist bereits am
15. Juli 2020 geendet habe, sei die Verrechnungserklärung verspätet erfolgt.
Der Einwand des Mieters, dass sich der Vermieter mit seinem Vorgehen rechtsmissbräuchlich
verhalte, sei nicht näher begründet und auch nicht ersichtlich (angefochtener
Entscheid E. 2.152.19).

4.         Einwand der fehlenden Mietzinsschuld

4.1Der Mieter macht in seiner Berufung
geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der
Mietzins gestützt auf Art. 259d OR oder die clausula rebus sic stantibus
als um 100 % herabgesetzt zu gelten (Berufung Ziff. 4 ff.). Daher seien die
Mietzinszahlungen von Anfang März und Anfang April 2020 als Akontozahlungen für
spätere Mietzinsen zu betrachten und sei damit der Mietzins für Juni 2020
bezahlt worden (Berufung Ziff. 11 ff.). Bereits im erstinstanzlichen Verfahren
machte der Mieter geltend, der Mietzins sei für die Zeit des Corona-Lockdown
nicht geschuldet gewesen (Verhandlungsprotokoll vom 23. September 2020 S. 3).

4.2Gemäss dem Mietvertrag stellte der
Vermieter die Mieträumlichkeiten dem Mieter ausdrücklich zur Benützung als
Coiffeursalon zur Verfügung. Der Mieter verpflichtete sich, das Mietobjekt zu
keinem anderen Zweck als dem vertraglich vorgesehenen zu verwenden (Mietvertrag
vom 8. Dezember 2015 Ziff. 7.1 und 7.2; vgl. auch angefochtener Entscheid
E. 2.6). Gemäss Art. 6 Abs. 2 der Verordnung 2 über Massnahmen
zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19) (COVID-19-Verordnung 2,
SR 818.101.24) waren öffentlich zugängliche Einrichtungen vom 17. März
bis zum 26. April 2020 für das Publikum geschlossen. Dies galt namentlich
für Betriebe mit personenbezogenen Dienstleistungen mit Körperkontakt wie
Coiffeure (Art. 6 Abs. 2 lit. e COVID-19-Verordnung 2). Damit
musste der Mieter seine Geschäftstätigkeit in dieser Zeit einstellen (vgl.Peduzzi, Die Auswirkungen der
Notmassnamen in der Coronakrise auf Geschäftsmietverträge, in: MRA 2020
S. 3, 9), sofern er das Mietobjekt noch als Coiffeursalon nutzte (vgl. zur
Frage, ob der Mieter das Mietobjekt noch als Coiffeursalon genutzt hat,
Verhandlungsprotokoll vom 23. September 2020 S. 3 f. und
Berufung Ziff. 6 und 16). Seit dem 27. April 2020 war der Betrieb des
Mieters durch die COVID-19-Verordnung 2 bzw. die Verordnung über Massnahmen in
der besonderen Lage zur Bekämpfung der Covid-19-Epidemie (Covid-19-Verordnung
besondere Lage, SR 818.101.26) nur noch insoweit eingeschränkt, als der
Mieter über ein Schutzkonzept verfügen und dieses umsetzen sowie die Empfehlungen
des BAG betreffend Hygiene und soziale Distanz einhalten musste.

4.3

4.3.1Wird die Tauglichkeit der Sache zum
vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter
gemäss Art. 259d OR vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom
Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels
entsprechend herabsetzt. Ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete
Schliessung des Betriebs für das Publikum bei der Miete von Geschäftsräumen
einen Mangel im Sinn dieser Bestimmung darstellt, ist in der Literatur
umstritten. Entscheide staatlicher Gerichte zu dieser Frage sind nicht
ersichtlich. Die wohl überwiegende Lehre verneint einen Mangel. Einige Autoren
qualifizieren die Schliessung aber als Mangel der Mietsache und vertreten die
Ansicht, dass der Mietzins bei Geschäftsräumen, die dem Betrieb eines
Coiffeursalons dienen, für die Zeit der Schliessung um 100 % herabzusetzen sei,
wenn dies im Einzelfall billig erscheint (vgl.Lachat/Brutschin, Die Mieten in Zeiten des Coronavirus, in: mp
2020 S. 99, 104 ff. mit zahlreichen Nachweisen). Der Rechtsnatur der
Herabsetzung des Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich
für ein Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber
um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig
von einer Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der
Herabsetzung gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558
ff.). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der Herabsetzung
mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter anderem, dass
bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung
für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung des Mieters
bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt
es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine
Erklärung des Mieters an den Vermieter voraussetzt, die das Mass der
Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennt und einen konkreten
Bezug zu den beanstandeten Mängeln angibt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1
S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4). Dabei kann die
Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (vgl. BGE 142 III 557
E. 8.3.4 S. 566). Bei vollständiger Bezahlung des Mietzinses und
rückwirkender Herabsetzung hat der Mieter gegenüber dem Mieter im Umfang der
Herabsetzung einen vertraglichen Anspruch auf Rückerstattung des Mietzinses (vgl. BGE
130 III 504 E. 6.3 S. 511 f.;Higi/Wildisen,
in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 25;Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage
2020, Art. 259d OR N 4a).

4.3.2Wie bereits erwähnt macht der Mieter
geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der
Mietzins gestützt auf Art. 259d OR als um 100 % herabgesetzt zu gelten
(Berufung Ziff. 4 ff.). Im vorliegenden Verfahren kann mangels
Entscheidrelevanz offen bleiben, ob die mit der COVID-19-Verordnung 2
angeordnete Schliessung des Coiffeursalons des Mieters für das Publikum einen
Mangel im Sinn von Art. 259d OR darstellt und ob der Mieter für die Zeit
vom 17. März bis 26. April 2020 ein Recht auf Herabsetzung des
Mietzinses um 100 % hat. Für den 27. April besteht ein solches Recht
zweifellos nicht (vgl. E. 4.2).

Wenn
für die Zeit der Schliessung vom 17. März bis 26. April 2020 die
übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % erfüllt wären, hätte der
Mieter bis zur Abgabe einer Herabsetzungserklärung für März und April 2020 die
vollen Mietzinsen geschuldet. Gemäss Ziff. 3.1 des Mietvertrags vom 8.
Dezember 2015 ist der Mietzins in monatlichen Raten zum Voraus zahlbar. Damit
vereinbarten die Parteien periodische Leistungen und den ersten Tag des
jeweiligen Monats als Verfalltag (vgl.Giger,
in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257c OR N 10, 24 und 27;Higi/Bühlmann, in: Zürcher
Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257c OR N 14 f.;Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin
[Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016,
Art. 257-257c OR N 5). Der Mieter zahlte am 4. März, 3. April
und 4. Mai 2020 je einen vollen Monatsmietzins (Kontoauszüge für März bis Mai
2020). Dass der Mieter vor diesen Zahlungen eine Herabsetzungserklärung
abgegeben hätte, wird nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Selbst wenn
die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung erfüllt waren, bestanden
folglich im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 die Mietzinsforderung
für März 2020, im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang April 2020 die
Mietzinsforderung für April 2020 und im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang Mai
2020 die Mietzinsforderung für Mai 2020 in vollem Umfang.

Mietzinsforderungen
entstehen grundsätzlich mit dem Abschluss des Vertrags und sind grundsätzlich
ab diesem Zeitpunkt erfüllbar. Grundsätzlich ist es deshalb zulässig, den
Mietzins für die gesamte Mietdauer im Voraus zu bezahlen. Vorbehalten bleibt
aber insbesondere eine abweichende Parteiabrede. Eine solche liegt in der
Vereinbarung periodischer Leistungen. Wenn der Vertrag eine periodische
Leistung des Mietzinses vorsieht, entstehen die Mietzinsforderungen jeweils
erst mit dem Beginn oder dem Ablauf der betreffenden Zahlungsperiode.
Mietzinsforderungen für künftige Perioden sind vor Beginn dieser Perioden daher
noch nicht entstanden und noch nicht erfüllbar (Giger,
a.a.O., Art. 257c OR N 9 f.;Higi/Bühlmann,
a.a.O., Art. 257c OR N 7 und 9; vgl. OGer ZH LF170025-O/U vom 7. Juni
2017 E. II.2.5; vgl. ferner BGE 115 III 65 E. 3b S. 67;Koller, Die miet- und arbeitsrechtliche
Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2004  Veröffentlicht im Band 130
sowie ausgewählte amtlich nicht publizierte, elektronisch abrufbare Entscheide,
in: ZBJV 2005 S. 309, 327;Schroeter,
in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 81 OR N 7; a. M.Weber, a.a.O., Art. 257c OR N 3a).
Im vorliegenden Fall vereinbarten die Parteien periodische monatliche
Leistungen. Damit ist eine Anrechnung der Zahlungen von Anfang März, April und
Mai 2020 auf spätere Mietzinsforderungen als die Mietzinsforderungen für den
jeweiligen Monat von vornherein ausgeschlossen, weil diese Forderungen im
Zeitpunkt der Zahlungen weder entstanden noch erfüllbar waren.

Selbst
unter der unzutreffenden Annahme, im Zeitpunkt der drei Zahlungen seien auch
die Mietzinsforderungen für die späteren Monate bereits erfüllbar gewesen,
wären die Zahlungen auf die Mietzinsforderungen für März, April und Mai 2020
anzurechnen. Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu
bezahlen, so ist er gemässArt. 86 Abs. 1OR berechtigt,
bei der Zahlung zu erklären, welche Schuld er tilgen will. Die
Anrechnungserklärung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (Schroeter, in: Basler Kommentar, 7. Auflage
2020, Art. 86 OR N 13 f.) und nicht nur bei, sondern auch vor
der Zahlung abgegeben werden (Mercier,
in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage,
Zürich 2016, Art. 86 OR N 5;Weber,
in: Berner Kommentar, 2005, Art. 86 OR N 24). Fehlt eine
Anrechnungserklärung, so wird die Zahlung auf diejenige Schuld angerechnet, die
der Gläubiger in seiner Quittung bezeichnet (Art. 86 Abs. 2 OR). Dass
der Mieter vor oder bei den drei Zahlungen eine ausdrückliche oder
stillschweigende Anrechnungserklärung abgegeben oder der Vermieter in einer
Quittung eine Schuld bezeichnet hätte, wird nicht behauptet und ist nicht
ersichtlich. Liegt weder eine gültige Erklärung über die Tilgung noch eine
Bezeichnung in einer Quittung vor, so ist die Zahlung gemäss Art. 87 Abs. 1
OR auf die fällige Schuld anzurechnen. Bei der Zahlung Anfang März 2020 war nur
die Mietzinsforderung für März 2020 fällig, bei der Zahlung Anfang April 2020
nur die Mietzinsforderung für April 2020 und bei der Zahlung Anfang Mai 2020
nur die Mietzinsforderung für Mai 2020. Folglich ist die erste Zahlung auf die
Mietzinsforderung für März 2020 anzurechnen, die zweite auf die
Mietzinsforderung für April 2020 und die dritte auf die Mietzinsforderung für
Mai 2020. Dass der Mieter mit den drei Zahlungen die Mietzinsforderungen für
März, April und Mai 2020 bezahlte, bestätigte er im Übrigen selbst ausdrücklich,
indem er schrieb, er habe die Monate März, April und Mai bereits bezahlt
(Schreiben vom 18. Juni 2020) bzw. er habe die Miete für den März und
April 2020 dennoch vollumfänglich entrichtet (Schreiben vom 16. Juli
2020).

Falls
die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % bzw. um 60 % erfüllt
sind, werden mit der Herabsetzungserklärung die Mietzinsforderungen für die
Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 rückwirkend aufgehoben bzw. die
Mietzinsforderungen für April und Mai 2020 auf 40 % reduziert. Dies änderte
aber nichts daran, dass der Mieter mit den Zahlungen von Anfang März, April und
Mai 2020 die Mietzinsforderungen für März, April und Mai 2020 bezahlt hat.
Insbesondere würden die Zahlungen dadurch entgegen der Ansicht des Mieters (vgl. Berufung
Ziff. 11 ff.) nicht zu Akontozahlungen für spätere Monate. Der Mieter hätte
vielmehr bloss eine Forderung gegenüber dem Vermieter auf Rückerstattung der
für die Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 bezahlten Mietzinsen
bzw. von 60 % der Mietzinsen für April und Mai 2020. Das vom Mieter in den Raum
gestellte Konstrukt von Akontozahlungen ist sowohl in tatsächlicher als auch in
rechtlicher Hinsicht haltlos, wie der Vermieter zu Recht geltend macht
(Berufungsantwort Ziff. 10). Der vorliegende Fall ist nicht vergleichbar mit
dem vom Mieter genannten, in dem ein Mieter am Anfang eines Monats zwei
Monatsmietzinsen bezahlt (vgl. Berufung Ziff. 14). In diesem Fall ist es
bereits im Zeitpunkt der Zahlungen offensichtlich, dass die eine Zahlung nicht
für den laufenden Monat bestimmt sein kann. Im vorliegenden Fall hingegen ist
es strittig, ob der Mieter überhaupt ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses
hat, und ist im Zeitpunkt der Zahlungen nicht erkennbar gewesen, dass er ein
solches Recht geltend machen will.

4.4

4.4.1Nach der so genannten clausula rebus
sic stantibus ist unter bestimmten Voraussetzungen eine gerichtliche Anpassung
von Verträgen an veränderte Umstände möglich (BGE 135 III 1 E. 2.4
S. 9 f.; BGer 4A_375/2010 vom 22. November 2010 E. 3.1). Nach
herrschender Lehre handelt es sich bei der gerichtlichen Anpassung von
Verträgen an veränderte Umstände um einen Spezialfall der Lückenfüllung durch
gerichtliche Vertragsergänzung (Hartmann,
in: Zürcher Kommentar, 4. Auflage 2014, Art. 18 OR N 713;Huguenin, Obligationenrecht, Zürich
2012, N 322;Müller, in: Berner
Kommentar, 2018, Art. 18 OR N 645; vgl.Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18
OR N 116 f.). Das Bundesgericht sieht die dogmatische Grundlage der
gerichtlichen Vertragsanpassung nach der clausula rebus sic stantibus
überwiegend im Verbot des Rechtsmissbrauchs gemäss Art. 2 Abs. 2 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) (vgl. BGE 138 III 746
E. 6.1.1 S. 748, 138 V 366 E. 5.1 S. 371, 122 III 97
E. 3a S. 98; BGer 2C_825/2013 vom 24. März 2014 E. 6.1;Müller, a.a.O., Art. 18 OR N 653).
Wenn die gerichtliche Anpassung von Verträgen an veränderte Verhältnisse auf
das Rechtsmissbrauchsverbot gestützt wird, greift das Gericht nicht gestaltend
in den Vertrag ein, sondern stellt lediglich im Streitfall fest, ob und wenn ja
in welchem Umfang die Vertragspflichten trotz der veränderten Umstände Bestand
haben. Für den Fall, dass die Voraussetzungen der gerichtlichen Vertragsanpassung
erfüllt sind, ist die vertraglich bestimmte Leistung damit ab dem Eintritt
dieser Voraussetzungen nur im der gerichtlichen Vertragsanpassung
entsprechenden Umfang geschuldet, weil das Beharren des Gläubigers auf seinem
Vertragsanspruch einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt, der nach Art. 2
Abs. 2 ZGB keinen Rechtsschutz findet (vgl. BGE 138 III 746 E. 6.1.1
f. S. 748 f. betreffend die Herabsetzung einer
Konventionalstrafe gemäss Art. 163 Abs. 3 OR; a. M.Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 118,
der die gerichtliche Vertragsanpassung aber nicht auf das
Rechtsmissbrauchsverbot stützt). Unabhängig von der dogmatischen Grundlage
setzt eine gerichtliche Anpassung eines Vertrags nach der clausula rebus sic
stantibus jedenfalls voraus, dass aufgrund einer für die Parteien
unvermeidbaren und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unvorhersehbaren
nachträglichen Veränderung der Umstände bzw. Verhältnisse eine gravierende
Störung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bzw. ein grobes
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eingetreten ist (vgl. zum
Ganzen BGE 127 III 300 E. 5b S. 304 f.).

4.4.2Ob sich ein Mieter auf die clausula
rebus sic stantibus berufen kann, ist umstritten. Bei Bejahung dieser
Möglichkeit ist es unter Umständen möglich, dass die mit der
COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Betriebs für das Publikum bei
der Miete von Geschäftsräumen als unvermeidbare und unvorhersehbare Veränderung
der Verhältnisse qualifiziert wird, die es rechtfertigt, den Vertrag gerichtlich
dahingehend anzupassen, dass der Mietzins für die Dauer der Schliessung nicht
geschuldet ist (vgl.Lachat/Brutschin,
a.a.O., S. 19 ff. mit zahlreichen Nachweisen). Wenn die gerichtliche
Anpassung von Verträgen nach der clausula rebus sic stantibus auf das
Rechtsmissbrauchsverbot gestützt wird, war der Mietzins bei Bejahung der
Voraussetzungen einer entsprechenden Vertragsanpassung seit dem Inkrafttreten
von Art. 6 Abs. 2 der COVID-19-Verordnung 2 in der Fassung vom 16. März
2020 ab dem 17. März 2020 für die Zeit vom 17. März bis zum 19. April
2020 nicht geschuldet. Für die Zeit vom 20. bis zum 26. April 2020 war der
Mietzins hingegen Anfang April 2020 in jedem Fall noch geschuldet, weil
die Schliessung erst am 8. April 2020 mit Wirkung ab dem 9. April
2020 bis zum 26. April 2020 verlängert wurde.

Im
Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 bestand die Mietzinsforderung für
März 2020 damit selbst bei Anwendung der clausula rebus sic stantibus noch in
vollem Umfang. Diese Zahlung ist deshalb aus den vorstehend erwähnten Gründen
auf die Mietzinsforderung für März 2020 anzurechnen. Im Zeitpunkt der Zahlung
von Anfang April 2020 bestand zumindest eine fällige Forderung auf den Mietzins
für die Zeit vom 20. bis zum 30. April 2020. Mindestens in diesem Umfang
ist die Zahlung offensichtlich auf die Mietzinsforderung für April 2020
anzurechnen. Damit verbliebe höchstens eine Teilzahlung im Umfang des
Mietzinses für 19 Tage. Diese genügte selbst bei Anrechnung auf spätere
Mietzinsforderungen nicht zur Deckung der Mietzinsforderung für Juni 2020. Eine
Anrechnung auf spätere Mietzinsforderungen ist aus den vorstehend erwähnten
Gründen aber ohnehin ausgeschlossen, weil diese im Zeitpunkt der Zahlung nicht
erfüllbar waren. Damit hat der Mieter auch im Fall einer Vertragsanpassung
gestützt auf die clausula rebus sic stantibus mit der Zahlung von Anfang April
2020 die Mietzinsforderung für April 2020 bezahlt und hätte er bloss eine
Forderung auf Rückerstattung des Mietzinses für die Zeit vom 1. bis 26. April
2020.

4.5Zusammenfassend ergibt sich aus den
vorstehenden Erwägungen, dass die Zahlungen des Mieters von Anfang März, April
und Mai 2020 nicht auf die Mietzinsforderung für Juni 2020 angerechnet werden
können und dass der Mieter höchstens eine Forderung auf Rückerstattung von zu
viel bezahlten Mietzinsen haben könnte.

5.         Einwand der Verrechnung

5.1Eventualiter macht der Mieter
sinngemäss geltend, er habe eine Forderung auf Rückerstattung zu viel bezahlter
Mietzinsen mit der Mietzinsforderung für Juni 2020 verrechnet (vgl. Berufung
Ziff. 15 f.).

5.2Die Tilgung der Schuld durch
Verrechnung setzt voraus, dass der Mieter innerhalb der Zahlungsfrist eine
Verrechnungserklärung abgibt. Die Rückwirkung gemäss Art. 124 Abs. 2
OR ändert daran nichts (BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 5.2).
Die Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige
Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch
konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in
unzweideutiger Weise erkennen lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011
E. 3.3).

5.3Das Zivilgericht stellte fest, dass
der Mieter innerhalb der Zahlungsfrist keine Verrechnungserklärung abgegeben
habe. Insbesondere das Schreiben vom 18. Juni 2020 stelle keine solche dar
(angefochtener Entscheid E. 2.13-2.18). Der Mieter macht geltend, entgegen
den Feststellungen des Zivilgerichts sei das Schreiben vom 18. Juni 2020
als Verrechnungserklärung zu verstehen (Berufung Ziff. 16). Dies ist unrichtig.
Zunächst ist es bereits zweifelhaft, ob der Mieter mit dem Schreiben vom 18. Juni
2020 im Sinn des wirklichen Willens als innere Tatsache überhaupt Verrechnung
erklären wollte. Mit Schreiben vom 16. Juli 2020 erklärte der Mieter unter
dem Betreff Verrechnungserklärung, ich erkläre hiermit die Verrechnung
meiner Forderung über CHF 2400. für den zu viel bezahlten Mietzins für
den März 2020 und April 2020 mit Ihrer Forderung auf Bezahlung des Mietzinses
für Juni 2020 und Juli 2020. Trotz dieser klaren Formulierung behauptet der
Mieter in der Berufung, entgegen dem Wortlaut handle es sich dabei nicht um
eine Verrechnungserklärung, weil er den Mietzins für Juni 2020 bereits im
Voraus bezahlt habe (Berufung Ziff. 13). Wenn der Mieter gemäss seiner eigenen
Darstellung am 16. Juli 2020 keine Verrechnung erklären wollte, ist nicht
nachvollziehbar, weshalb er am 18. Juni 2020 einen entsprechenden Willen
gehabt haben sollte. Dass der Vermieter den behaupteten Verrechnungswillen des
Mieters tatsächlich erkannt hätte, behauptet der Mieter nicht und ist
angesichts der eindeutig gegen eine Verrechnung sprechenden Formulierung des
Schreibens vom 18. Juni 2020 ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht des
Mieters (vgl. Berufung Ziff. 16) musste aber auch eine vernünftige Person
in der Situation des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände das
Schreiben vom 18. Juni 2020 eindeutig nicht als Verrechnungserklärung
verstehen. Aus dem Schreiben ist zwar zu schliessen, dass der Mieter der
Ansicht ist, er habe für vergangene Monate zu viel Mietzinsen bezahlt. Auch
wenn er rechtsunkundig und der deutschen Sprache nicht mächtig ist, kann dem
Schreiben aber nicht entnommen werden, dass er die Mietzinsforderung für Juni
2020 durch Aufopferung einer eigenen Forderung tilgen wolle. Das Schreiben
enthält die folgende Formulierung: Da ich die Monate März, April und Mai
bereits bezahlt habe, kann ich mir vorstellen eine Einigung zu finden, dass Sie
z.B. mir die Hälfte zurückzahlen und die Juni Miete erlassen. Daraus ergibt
sich zweifelsfrei, dass der Mieter nicht durch einseitiges Rechtsgeschäft die
Mietzinsforderung für Juni 2020 tilgen, sondern mit dem Vermieter eine
einvernehmliche Gesamtlösung finden wollte. Dies wird dadurch bestätigt, dass
der Mieter eine Mietzinsreduktion von 100 % bis zum Zeitpunkt, in dem die
Massnahmen des Bundes aufgehoben werden und er die vertragsgemässe Nutzung des
Mietobjekts wieder aufnehmen könne, mit dem Schreiben vom 18. Juni 2020
nur beantragt hat und den Brief mit der folgenden Formulierung schliesst:
Gerne erwarte ich Ihre Stellungnahme zur beantragten Mietzinsreduktion. Die
Behauptung des Mieters, mit Einigung habe er Verrechnung gemeint (Berufung Ziff.
16), ist haltlos. Jedenfalls lässt das Schreiben vom 18. Juni 2020 einen
Verrechnungswillen des Mieters offensichtlich nicht in unzweideutiger Weise
erkennen.

Im
Übrigen wäre eine Verrechnungserklärung unwirksam, weil die
Verrechnungsforderung nicht klar bezeichnet wird (vgl. dazuMüller, in: Basler Kommentar, 7. Auflage
2020, Art. 124 OR N 1). Es wäre unklar, ob der Mieter mit Forderungen
auf Rückerstattung von Mietzinszahlungen für März, April und/oder Mai
verrechnen wollte. Damit ist unter Verweis auf die überzeugende Begründung des
Zivilgerichts (vgl. angefochtener Entscheid E. 2.13-2.18)
festzustellen, dass der Mieter innerhalb der Zahlungsfrist keine
Verrechnungserklärung abgegeben hat.

6.         Kosten des Berufungsverfahrens

6.1

6.1.1Der Mieter beantragt für das
Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege.Nach Art. 117 ZPO
hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über
die erforderlichen Mittel verfügt (Mittellosigkeit oder [prozessuale] Bedürftigkeit
[Bühler, in: Berner
Kommentar, 2012, Art. 117 ZPO N 6 f.]) und ihr Rechtsbegehren nicht
aussichtslos erscheint. Für die Mittellosigkeit sowie den Sachverhalt, der die
Nichtaussichtslosigkeit der Rechtsbegehren und die Notwendigkeit der
unentgeltlichen Verbeiständung begründet, gilt das Beweismass der
Glaubhaftmachung (AGE ZB.2020.6 vom 18. Juni 2020 E. 6.1.5, BEZ.2019.14
vom 13. Februar 2019 E. 2, BEZ.2018.40 vom 8. Oktober 2018
E. 3.1). Den Gesuchsteller trifft eine umfassende Mitwirkungsobliegenheit.
Es obliegt ihm, seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse umfassend,
vollständig und klar darzulegen und soweit möglich zu belegen (AGE ZB.2020.6
vom 18. Juni 2020 E. 6.1.5, ZB.2019.18 vom 30. August 2019
E. 3.1, BEZ.2016.39 vom 20. Juli 2017 E. 7.1.9;Bühler, a.a.O., Art. 119 N 90;Emmel, in: Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 119 N 6 f.).
Wenn der Gesuchsteller anwaltlich vertreten ist, ist das Gericht nicht
verpflichtet, ihm bei Einreichung eines unvollständigen oder unklaren Gesuchs
eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen. Kommt ein anwaltlich vertretener
Gesuchsteller seinen Obliegenheiten nicht genügend nach, so kann das Gesuch
vielmehr ohne weitere Vorkehren mangels ausreichender Substanziierung oder
mangels Bedürftigkeitsnachweises abgewiesen werden (AGE ZB.2020.6 vom 18. Juni
2020 E. 6.1.5, ZB.2019.18 vom 30. August 2019 E. 3.1; vgl. BGer
4A_44/2018 vom 5. März 2018 E. 5.3, 5A_536/2016 vom 19. Dezember
2016 E. 4.1.2;Wuffli/Fuhrer,
Handbuch unentgeltliche Rechtspflege im Zivilprozess, Zürich 2019, N 815,
851; a. M.Bühler, a.a.O., Art. 119
ZPO N 109). Bei Selbständigerwerbenden gelten erhöhte Anforderungen an die
Mitwirkungsobliegenheit. Wenn sie eine Buchhaltung geführt haben, haben sie
zumindest die aktuellsten Bilanzen und Erfolgsrechnungen und allenfalls weitere
Belege wie Kontoauszüge und Kreditunterlagen einzureichen. Bei Fehlen einer
Buchhaltung haben sie Geschäftsunterlagen, welche die Ermittlung ihres
Einkommens ermöglichen, einzureichen und zu erläutern. Die Einreichung einer
Steuerveranlagung ohne die Steuererklärung genügt zur Erfüllung der
Mitwirkungsobliegenheit nicht (vgl. zum GanzenBühler,
a.a.O., Art. 119 ZPO N 92;Wuffli/Fuhrer,
a.a.O., N 235, 809, 825, 838 und 841).

6.1.2Der
Mieter blieb jegliche konkreten Angaben zu seinem aktuellen Einkommen schuldig.
Er reichte betreffend sein Einkommen bloss die Veranlagungsverfügung vom 9. Juli
2020 für die kantonalen Steuern und die direkte Bundessteuer 2019 sowie
Kontoauszüge seines Geschäftskontos für Juni bis September 2020 und seines
Privatkontos für Juli bis September 2020 ein. In der Veranlagungsverfügung wird
dem Mieter nach einem Abzug von CHF 2'400. bzw. CHF 2'500. ein
Nettoeinkommen von CHF 2'400. bzw. CHF 2'500. attestiert. Diese in
keiner Art und Weise erläuterten Belege genügen eindeutig nicht zur Darlegung
und Glaubhaftmachung der Einkommensverhältnisse des Mieters. Damit ist der
anwaltlich vertretene Mieter seine Mitwirkungsobliegenheit nicht genügend
nachgekommen. Sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist deshalb ohne
Weiteres mangels ausreichender Substanziierung und mangels Bedürftigkeitsnachweises
abzuweisen.

6.2

6.2.1Entsprechend dem Ausgang des
Verfahrens hat der Mieter in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen und dem Vermieter für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen.

6.2.2Die Gerichtskosten betragen gemäss §
12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements
über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600..

6.2.3Gemäss
der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt (HO,
SG 291.400) berechnet sich das Honorar (Grundhonorar mit allfälligen
Zuschlägen und Abzügen) im Berufungsverfahren nach den für das erstinstanzliche
Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem
Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 HO). Massgebend ist der
zweitinstanzliche Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). In
vermögensrechtlichen Zivilsachen mit bestimmtem oder bestimmbarem Streitwert
bemisst sich das Grundhonorar nach dem Streitwert (§ 3 Abs. 2 HO). Im
summarischen Verfahren reduziert sich die Grundgebühr um einen Drittel bis vier
Fünftel (§ 10 Abs. 2 HO).

Der
Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt CHF 43200. (vgl. oben
E. 1.1). Bei einem Streitwert von über CHF 30000. bis CHF 50000.
beträgt das Grundhonorar für ein ordentliches erstinstanzliches Verfahren
gemäss § 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 8 HO CHF 3700. bis CHF 5600..
Da im vorliegenden Fall das summarische Verfahren anwendbar ist, reduziert sich
das Grundhonorar um einen Drittel bis vier Fünftel. Damit beträgt es CHF 740.
bis CHF 3733.33. Für das Berufungsverfahren ist in der Regel zudem ein
Abzug von einem Drittel vorzunehmen. Unter Berücksichtigung des Umfangs der
Bemühungen des Rechtsvertreters des Mieters, der Wichtigkeit und Bedeutung der
Sache sowie der Schwierigkeit in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht (vgl. dazu
§ 2 Abs. 1 und 2 HO) ist im vorliegenden Fall ein Honorar von CHF 1000.
angemessen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 23. September 2020 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 600..

Der Berufungskläger hat dem Berufungsbeklagten für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1000. zuzüglich 7,7
% Mehrwertsteuer von CHF 77. zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder
Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113
BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.