bs_appellationsgericht · ZB.2022.23 · 2022-11-01 · de
Ausweisung (BGer 4A_524/2022 vom 11. Januar 2023)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2022.23

ENTSCHEID

vom1.
November 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger 1

[...]                                                                                            
Beklagter 1

B____Berufungskläger 2

[...]                                                                                            
Beklagter 3

vertreten durch C____,

[...]

D____Berufungskläger 3

[...]                                                                                            
Beklagter 4

vertreten durch C____,

[...]

C____Berufungskläger
4

[...]                                                                                            
Beklagter 5

gegen

E____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                 Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 3. Mai 2022

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 26. Oktober 2018 mietete A____ (Nutzer 1 und Beklagter 1) von F____ (Voreigentümer)
eine 3-Zimmerwohnung im 1. Stock der Liegenschaft an der [...] in Basel.
Mit zwei weiteren Mietverträgen vom selben Tag mietete die G____ (Nutzerin 2,
vertreten durch den Nutzer 1) das Parterre und einen Teil des Untergeschosses
dieser Liegenschaft. Ein halbes Jahr später  am 7. Mai 2019  verkaufte der
Vor­eigentümer die Liegenschaft an die E____ (Käuferin). Nachdem die Nutzer 1
und 2 ausstehende Mietzinsen trotz Mahnung nicht gezahlt hatten, kündigte die
Käuferin am 22. Oktober 2020 die drei Mietverhältnisse per Ende November 2020.
Daraufhin ersuchte sie das Zivilgericht Basel-Stadt um Ausweisung des Nutzers 1
im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Mit Entscheid vom 22. Januar
2021 trat das Zivilgericht auf dieses Gesuch nicht ein. Mit Schreiben vom 11.
Februar 2021 forderte die Käuferin den Nutzer 1 erneut zur Zahlung der
ausstehenden Mietzinsen auf. Am 18. März 2021 kündigte sie dem Nutzer 1
wegen Zahlungsverzugs per Ende April 2021. Mit einem weiteren Gesuch ersuchte
sie um Ausweisung der Nutzer 1 und 2, des B____ (Nutzer 3 und Beklagter 3), von
D____ (Nutzer 4 und Beklagter 4) und C____ (Nutzer 5 und Beklagter 5). Mit
Entscheid vom 29. Juni 2021 trat das Zivilgericht auch auf dieses Gesuch nicht
ein.

Am 3. August
2021 gelangte die Käuferin an die Staatliche Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle). Darin stellte sie folgende
Rechtsbegehren: Es sei der Nutzer 1 zu verpflichten, die gemietete
3-Zimmerwohnung zu räumen; die Nutzerin 2 sei zu verpflichten, die im Parterre
und Untergeschoss gemieteten Räume zu räumen; die Nutzer 3, 4 und 5 seien zu
verpflichten, die von ihnen genutzten Räume an der [...] zu räumen. Für den
Fall, dass die Nutzer diese Räume nicht fristgemäss räumten, sei die Käuferin
zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Nachdem im
Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt worden war, gelangte die Käuferin
mit Klage vom 4. November 2021 an das Zivilgericht und hielt dabei an den vor
der Schlichtungsstelle gestellten Rechtsbegehren fest. Mit Eingabe vom 20.
November 2021 verlangten die Nutzer, es sei festzustellen, dass der
Nutzer 3 Mieter der gesamten Liegenschaft sei, dass der Kauf der
Liegenschaft zum vereinbarten Preis nur erfolgt sei, um eine kulturelle Nutzung
zu gewährleisten, und dass die Bedingungen des nicht unterzeichneten
Mietvertrags gälten. Am 28. März 2022 fand vor dem Zivilgericht die
Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 3. Mai 2022 wies das Zivilgericht die
Nutzer 1, 3, 4 und 5 an, die gemieteten oder genutzten Räume an der [...] bis
spätestens 18. Mai 2022, 11.30 Uhr, zu räumen; falls sie die Räume nicht
fristgemäss räumten, werde auf Antrag der Käuferin die amtliche Räumung
vollzogen beziehungsweise die Ermächtigung zur Räumung erteilt. Auf die Klage
gegen die Nutzerin 2 trat das Zivilgericht nicht ein. Auf Antrag der Nutzer
begründete das Zivilgericht den Entscheid schriftlich.

Mit Eingabe vom
22. Juli 2022 kündigte der Nutzer 3 an, dass gegen diesen Entscheid Berufung
eingelegt würde. Mit Berufung vom 12. August 2022 beantragen die Nutzer, es sei
der angefochtene Entscheid aufzuheben und der Nutzer 3 als Mieter der ganzen
Liegenschaft festzulegen. Es sei sodann festzustellen, dass die Käuferin die
Liegenschaft weit unter dem Marktpreis erworben habe und deshalb die kulturelle
Nutzung mitzuberücksichtigen sei. Es sollten vier Zeugen befragt und eine
mündliche Verhandlung durchgeführt werden. Von der Einholung einer
Berufungsantwort sah das Appellationsgericht ab. Die Akten des Zivilgerichts
wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen
Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Da der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren CHF 10'000.
übersteigt (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 bis 4.6), ist das vorliegende
Rechtsmittel als Berufung zu behandeln. Auf die im Übrigen frist- und
formgerecht erhobene Berufung ist demnach grundsätzlich einzutreten. Zuständig
zu deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs.
1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.         Zivilgerichtsentscheid

In seinem
Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem ersten Schritt, ob alle Prozess­voraussetzungen
erfüllt sind und auf die Klage einzutreten ist. In Bezug auf die Nutzerin 2
hielt es fest, dass an deren Parteifähigkeit ernsthaft zu zweifeln sei; es trat
deshalb auf die Klage gegen die Nutzerin 2 nicht ein (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2). Das Zivilgericht bejahte sodann seine Zuständigkeit (E. 3 und 4) und
führte aus, dass in Bezug auf die Nutzer 1, 3, 4 und 5 alle
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind (E. 5).

In einem zweiten
Schritt legte das Zivilgericht den Kern der Standpunkte der Parteien dar: Die
Käuferin führe aus, dass der Mietvertrag mit dem Nutzer 1 per Ende April 2021
gekündigt worden sei; mit den Nutzern 3, 4 und 5 bestehe weder ein
Mietverhältnis noch ein Untermietverhältnis. Die Nutzer wendeten ein, der
Nutzer 3 habe mit der Käuferin einen neuen Mietvertrag über die gesamte
Liegenschaft abgeschlossen und die Nutzer 1, 4 und 5 seien aufgrund von
Untermietverhältnissen legitimiert, sich in der Liegenschaft aufzuhalten. Der
Ausgang des Verfahrens  so das Zivilgericht  hänge somit davon ab, ob
zwischen der Käuferin und dem Nutzer 3 ein neuer Mietvertrag über die Liegenschaft
abgeschlossen worden sei (E. 6).

In einem dritten
Schritt hielt das Zivilgericht zunächst fest, dass im vorliegenden Fall das
vereinfachte Verfahren und die soziale Untersuchungsmaxime anwendbar seien;
auch hier gelte die Beweislastverteilung gemäss Art. 8 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuchs (ZGB). Dabei habe die beweisbelastete Partei die
rechtserheblichen Tatsachen substantiiert zu behaupten (E. 7.1 und 7.2).
Demgemäss trügen hier die Nutzer die Substantiierungs- und Beweislast für ihre
Behauptung, dass ein neuer Mietvertrag zwischen der Käuferin und dem Nutzer 3
geschlossen worden sei. In der Folge legte das Zivilgericht die diesbezüglichen
Ausführungen der Parteien eingehend dar (E. 7.3). Es hielt fest, dass zwischen
der Käuferin und dem Nutzer 3 unbestrittenermassen kein unterzeichneter
Mietvertrag bestehe. Auch ein stillschweigender Mietvertrag liege nicht vor,
und zwar aus mehreren Gründen: Erstens enthalte der Kaufvertrag zwischen dem
Voreigentümer und der Käuferin keine Klausel, welche die Käuferin verpflichten
würde, ein Mietverhältnis auf den damals noch inexistenten Nutzer 3 zu
übertragen oder mit diesem einen Mietvertrag über die gesamte Liegenschaft
abzuschliessen. Zweitens genüge die Teilnahme eines Vertreters der Käuferin an
Veranstaltungen und Vorstandssitzungen des Nutzers 3 nicht für die Annahme
eines stillschweigenden Mietvertrags. Drittens ergebe sich aus den Protokollen
der Vorstandssitzungen des Nutzers 3 vom 19. Oktober, 22. Oktober und 6.
November 2019, dass selbst der Nutzer 3 nicht von einem ausgereiften Mietvertrag
ausgegangen sei; zudem wäre die Käuferin bis zur Eigentumsübertragung vom
15. Juni 2020 gar nicht berechtigt gewesen, einen Mietvertrag mit dem
Nutzer 3 abzuschliessen. Viertens ergebe sich aus dem von den Nutzern
ausgearbeiteten Vertragsentwurf, dass der Nutzer 3 den Mietvertragschriftlichhabe abschliessen wollen; auch dies spreche gegen die Annahme eines
stillschweigenden Vertrags. Fünftens genüge eine allfällige Absicht des
Voreigentümers, den Nutzer 3 zu unterstützen, und eine allfällige diesbezügliche
Kenntnis der Käuferin ebenfalls nicht zur Begründung eines stillschweigenden
Mietvertrags. Gegen einen stillschweigenden Vertrag spreche sechstens auch der
Umstand, dass die Käuferin die Nutzer 1 und 2 unmittelbar nach dem
Eigentumsübergang aufgefordert habe, die ausstehenden Mietzinsen zu zahlen.
Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass die Käuferin und der Nutzer 3
weder ausdrücklich noch stillschweigend einen Mietvertrag geschlossen hätten;
deshalb erübrige sich auch die Prüfung allfälliger Untermietverträge zwischen
dem Nutzer 3 und den anderen Nutzern (E. 8).

In einem vierten
Schritt prüfte das Zivilgericht die Frage der Anwendbarkeit von
Gewohnheitsrecht. Dieses sei nur anwendbar, wenn es um die Ausfüllung von
Gesetzeslücken gehe. Da das Mietrecht und das Sachenrecht die Frage des
Verbleibs in einer fremden Liegenschaft regelten, liege keine Gesetzeslücke
vor, die durch Gewohnheitsrecht gefüllt werden könnte (E. 9).

In einem fünften
Schritt hielt das Zivilgericht fest, dass sich der Nutzer 1 seit dem
1. Mai 2021 ohne Rechtsgrund in der von ihm gemieteten Wohnung aufhalte
und die Nutzer 3, 4 und 5 sich seit jeher ohne Rechtsgrund in der Liegenschaft
der Käuferin aufhielten. Deshalb sei den Ausweisungsbegehren gegen die Nutzer
1, 3, 4 und 5 zu entsprechen (E. 10). Für den Fall, dass die Nutzer die Räume
nicht fristgemäss verliessen, werde die amtliche Räumung vollzogen (Nutzer 1
und 4) oder der Käuferin die Ermächtigung zur Räumung erteilt (Nutzer 3 und 5)
(E. 10 und 11).

3.Sachverhalt

Die Nutzer legen
in ihrer Berufung unter dem Titel «Ausgangslage» zunächst dar, dass die
Käuferin am Anfang für die Liegenschaft an der [...] 4 Millionen CHF
geboten habe. Die Bedingung, aus der Liegenschaft eine kulturelle Institution
zu machen, sei der Käuferin dargelegt worden. Dank der «Feinverhandlungen» der
Nutzer mit dem Voreigentümer sei es möglich geworden, dass die Käuferin sich
von einem Kaufpreis von 3 Millionen CHF habe überzeugen lassen. Dadurch habe
sie 1 Million CHF gespart. Der Voreigentümer sei ein emotionaler Mensch
gewesen, der auf Gedankenaustausch gesetzt und dem Wort vertraut habe. Die
vielen Unterlagen belegten die Absicht der Kulturnutzung und das «Mitspielen»
der Käuferin in den Anfängen. Wenn die Käuferin keine kulturelle Nutzung
gewollt hätte, hätte sie anfangs eingreifen müssen (Berufung, S. 3 f.).
Unter dem Titel «Rechtsvergleich» merken die Nutzer sodann an, sie gingen von
einem Streitwert von 1 Million CHF aus; diesen Betrag hätten sie für die
Käuferin eingespart. Um die Verkaufsmotivation für den Voreigentümer der
Liegenschaft hochzuhalten, sei von der Käuferin klargestellt worden, einen
Kulturbetrieb zu ermöglichen (S. 4 unten). Die Nutzer beziehen sich sodann auf
die E. 4.4, 4.5, 6, 7.2 und 7.3 des Zivilgerichtsentscheids; in diesen
Erwägungen legte das Zivilgericht die Standpunkte der Parteien dar zum
Streitwert und zum Vorliegen eines Mietvertrags. Die Nutzer legen dabei
nochmals ihre eingangs geschilderte Sicht der Dinge dar (Berufung, S. 58).

4.         Bleiberecht aufgrund eines stillschweigenden
Mietvertrags?

Die Nutzer
kritisieren sodann die zivilgerichtliche E. 8, gemäss welcher der Abschluss
eines stillschweigenden Mietvertrags nicht nachgewiesen ist. Die Nutzer räumen
zwar ein, dass keine Unterschrift unter den Mietvertrag erfolgt sei. Die
Käuferin habe aber nie bestritten, dass der Nutzer 3 einziger Mieter des
Objekts werde. Es sei eine «klare konkludente Annahme» der Käuferin und des
Nutzers 3 vorhanden, «auch in diversen Eingaben und Repliken» (unter Verweis
auf die «Zusatz Unterlagen unter Beilage A»). Nicht tragbar sei die
zivilgerichtliche Ansicht, es möge sein, dass der Voreigentümer die Absicht
gehabt habe, an der Gründung des Nutzers 3 mitzuwirken. Es sei «ein klarer
Rechtsbindungswille» zwischen Voreigentümer und Käuferin vorhanden, dass die
kulturellen Aktivitäten Bestandteil des Verkaufs seien und von der Käuferin zu
respektieren seien. So seien diverse Architekten mit dem Verfassen von Studien
betraut worden, die in den drei Untergeschossen eine kulturelle Nutzung
vorgesehen hätten; dies sei in Anwesenheit der Käuferin geschehen (Berufung, S.
8). Die Käuferin habe gegenüber dem Voreigentümer eine «rechtsverbindliche
Willenserklärung abgegeben»; dies sei ersichtlich aus Sitzungsprotokollen und
dem Nichtaufheben des Mietvertrags mit dem Nutzer 3. Auch sei 1 Million CHF
eingespart worden. Der Nutzer 5 habe immer eine Verrechnung in den Raum
gestellt, auf die nie eingetreten worden sei. Es seien stets Handlungen
vorgenommen worden, die der Voreigentümer als verrechnungswürdig angesehen
habe. Vor dem Einzug sei die Liegenschaft unbewohnbar gewesen; erst
umfangreiche Eingriffe hätten die Benutzbarkeit sichergestellt (S. 9). Die
Nutzer rufen  im Zusammenhang mit dem Abschluss eines stillschweigenden
Mietvertrags  vier Zeugen an (S. 1 und 6 f.).

Das Zivilgericht
verneinte in E. 8 das Vorliegen eines stillschweigenden Mietvertrags zwischen
der Käuferin und dem Nutzer 3 aus mindestens sechs Gründen. Diese Gründe wurden
oben zusammengefasst (E. 2). Mit diesen Gründen setzen sich die Nutzer in ihrer
Berufung nicht auseinander. Vielmehr belassen sie es im Kern bei der
Behauptung, dass eine «klare konkludente Annahme» bestanden habe. Diese
angeblich «klare konkludente Annahme» versuchen sie einerseits mit den «Zusatz
Unterlagen unter Beilage A» zu belegen. Es ist nicht klar, ob mit diesen
Unterlagen die gesamten Berufungsbeilagen gemeint sind (die mehr als 100 Seiten
umfassen) oder die «Beilage: A  Replik Nr. 3 Staatliche Schlichtungsstelle 16.
Mai 2021» (die mehr als 60 Seiten umfasst). Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des
Gerichts, in diesen umfangreichen Unterlagen nach Belegen zu forschen, welche
die Position der Nutzer  das Vorliegen eines stillschweigenden Mietvertrags 
stützen könnten (vgl. AGE ZB.2021.38 vom 7. Juli 2022 E. 6.2).
Es wäre vielmehr Aufgabe der Nutzer gewesen, diejenigen Unterlagen genau zu
bezeichnen, die ihre Position untermauern. Der Verweis auf die «Zusatz
Unterlagen unter Beilage A» ist somit nicht geeignet, einen stillschweigenden
Mietvertrag zu beweisen. Andererseits versuchen die Nutzer einen
stillschweigenden Mietvertrag mit der Anrufung von vier Zeugen zu beweisen. Sie
legen nicht dar, dass sie die Befragung dieser Zeugen bereits vor Zivilgericht
beantragt hätten (vgl. AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2
mit Hinweisen). Dieses erstmalige Anrufen von Zeugen im zweitinstanzlichen
Verfahren ist verspätet. Zudem führen die Nutzer auch nicht aus, zu welchen 
entscheidwesentlichen  Punkten die angerufenen Zeugen Aussagen machen könnten.
Dass der Voreigentümer «das [...] auf die physische Funktion von Dehnen und
Strecken» bezogen habe, wie die Nutzer bezeugt wissen wollen (Berufung, S. 6
oben), gehört offensichtlich nicht zu den entscheidwesentlichen Punkten, die
eines Beweises bedürften. Unter diesen Umständen dürfen und können die
angerufenen Zeugen im Berufungsverfahren nicht befragt werden.

5.         Bleiberecht aufgrund von Gewohnheitsrecht?

6.         Berufungsentscheid

Aus diesen
Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht zu Recht die Ausweisung der Nutzer 1,
3, 4 und 5 aus der Liegenschaft an der [...] anordnete. Demgemäss ist der angefochtene
Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die von den Nutzern dagegen erhobene
Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen grundsätzlich die Nutzer 1, 3, 4 und 5 die
Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens (Art. 106 Abs. 1
ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung
bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF
200. und CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei
Wohnungsmiete und bis CHF 3'500. bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes
über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegen die Nettomietzinsen für die Räume jeweils nicht über
CHF 2'500. beziehungsweise CHF 3'500. (Zivilgerichtsentscheid, E. 12.3).
Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen
Verfahren CHF 500.. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die
 wie das vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle
haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a
Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das
Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 3. Mai 2022 (MG.2021.88) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 500. in solidarischer Verbindung.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung