bs_appellationsgericht · BEZ.2019.61 · 2020-01-14 · de
Stockwerkeigentum


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2019.61

ENTSCHEID

vom 14. Januar 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, Dr. Cordula Lötscher

und
Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Beschwerdeführerin

[...]                                                                                                            Klägerin

vertreten durch [...]

[...]

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft
B____Beschwerdegegnerin

vertreten durch [...], Advokat,                                                          Beklagte

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen Entscheid
des Zivilgerichts

vom 29. April 2019

betreffend Stockwerkeigentum

Sachverhalt

Am
27. Dezember 2018 reichte A____ (nachfolgend: Stockwerkeigentümerin) beim
Zivilgericht-Basel-Stadt Klage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft B____
in Basel (nachfolgend: Stockwerkeigentümergemeinschaft) ein. Sie stellte den
Antrag, es sei der an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018
gefasste Beschluss aufzuheben, wonach der Vergleich vom 11. Oktober 2017
angenommen werde. An der Hauptverhandlung vom 12. April 2019 beantragte die
Stockwerkeigentümergemeinschaft die Abweisung der Klage. Mit Entscheid vom
selben Tag wies das Zivilgericht die Klage ab. Der schriftlich begründete
Entscheid wurde der Stockwerkeigentümerin am 5. Juli 2019 zugestellt.

Dagegen erhob
die Stockwerkeigentümerin mit Eingabe vom 2. September 2019 (Poststempel vom 3.
September 2019) Beschwerde beim Appellationsgericht. Darin verlangt sie die
Aufhebung des Zivilgerichtsentscheids und die Aufhebung des Beschlusses vom 19.
April 2018, wonach der Vergleich vom 11. Oktober 2017 angenommen werde.
Eventualiter sei der Fall zur Neubeurteilung an das Zivilgericht
zurückzuweisen. Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet. Die
Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf
dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.         Eintreten

Erstinstanzliche
Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung
anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen
Endentscheid der ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug CHF 4'000.,
womit Beschwerde erhoben werden kann (Art. 319 lit. a ZPO). Die Beschwerde ist
frist- und formgerecht eingereicht worden, weshalb darauf einzutreten ist. Zum
Entscheid über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.         Entscheid des Zivilgerichts

Das
Zivilgericht hat in seinem Entscheid zunächst dargelegt, unter welchen
Voraussetzungen Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung angefochten werden
können (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Sodann hat es die vier Einwände der
klagenden Stockwerkeigentümerin gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung
vom 19. April 2018 zusammengefasst (E. 3). Im Weiteren hat es zu diesen
vier Einwänden Stellung genommen (E. 4), so zum ersten Einwand, dass der
Beschluss vom 19. April 2018 künftig als Präzedenzfall für weitere
Normverstösse Geltung beanspruchen könnte (E. 4a), zum zweiten Einwand, dass
der dem Beschluss zugrunde liegende Vergleich vom 11. Oktober 2017 fehlerhaft
sei (E. 4b), zum dritten Einwand, dass unzulässigerweise der Rechtsanwalt [...]
an der Stockwerkeigentümerversammlung teilgenommen habe (E. 4c), und schliesslich
zum vierten Einwand, dass einzelne Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft
an der Versammlung vom 19. April 2018 wegen Interessenkollisionen in den
Ausstand hätten treten müssen (E. 4d). Das Zivilgericht hat diese vier Einwände
zurückgewiesen und die Klage demzufolge abgewiesen.

3.         Allgemeine
Anmerkungen der Stockwerkeigentümerin

Die
Stockwerkeigentümerin kritisiert mit ihrer Beschwerde zunächst drei konkrete
Textstellen im angefochtenen Zivilgerichtsentscheid. Diese drei Textstellen
hätten  so die Stockwerkeigentümerin  für die Aufarbeitung des Falls
keinerlei Bedeutung und hätten somit gar nicht mitgeteilt werden müssen. Die
Textstellen liessen aber ein negatives Vorverständnis gegenüber der
eingereichten Klage erkennen, was zu einer einseitigen Beweiswürdigung zu ihren
Lasten geführt habe. In der Folge zitiert sie diese drei Textstellen
(Beschwerde, S. 1 f.).

Die erste
Textstelle betrifft die Angaben der Stockwerkeigentümerin zum Streitwert in
ihrer Klage (CHF 40.) und in einer späteren Eingabe (CHF 4000.) (vgl.
Zivilgerichtsentscheid, S. 2 oben). Die zweite und die dritte Textstelle
betreffen die Einschätzung des Zivilgerichts, wonach der Vortrag der
Stockwerkeigentümerin an der Hauptverhandlung vom 12. April 2019 teilweise
unnötig lang gewesen sei (E. 3). Die Stockwerkeigentümerin legt nicht dar,
dass die drei beanstandeten Textstellen inhaltlich unzutreffend seien. Sie
führt auch nicht aus, in welchen konkreten Punkten diese Angaben und
Einschätzungen des Zivilgerichts zu einer einseitigen Beweiswürdigung zu ihren
Lasten geführt hätten. Die allgemeinen Anmerkungen der Stockwerkeigentümerin
sind somit nicht geeignet, den Zivilgerichtsentscheid in Zweifel zu ziehen.

4.         Feststellung des Sachverhalts

4.1Die Stockwerkeigentümerin kritisiert
sodann die zivilgerichtliche Feststellung des Sachverhalts in zwei Punkten:
Erstens habe das Zivilgericht fälschlicherweise festgestellt, dass an der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 korrekt über die Gesamtkosten
des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 informiert worden sei. Zweitens sei die
zivilgerichtliche Einschätzung falsch, dass der Beizug eines Juristen durch die
Stockwerkeigentümerin am Ausgang der Beschlussfassung nichts geändert hätte
(Beschwerde, S. 2 f.).

4.2Mit der Beschwerde kann die
unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Hinsichtlich der
Sachverhaltsfeststellung gilt im Beschwerdeverfahren somit eine beschränkte
Kognition: Offensichtlich unrichtig ist dabei gleichbedeutend mit willkürlich
(BGE 138 III 232 E. 4.1.2 S. 234; eingehendStauber,
in: Kunz et al. [Hrsg.], ZPO-Rechtsmittel, Basel 2013, Art. 320 ZPO N 417).
Willkür liegt nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu
ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid
offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass
verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der
angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und
nicht nur in der Begründung willkürlich ist. Die Beweiswürdigung ist
willkürlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels
offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und
entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es
auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen
gezogen hat (vgl. zum Ganzen BGer 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.1).

4.3In Bezug auf die Information der
Stockwerkeigentümer über die Kosten des Vergleichs vom 11. Oktober 2017
hat das Zivilgericht Folgendes festgestellt: Vorab wurden die an der
Versammlung anwesenden Eigentümer darüber informiert, dass die Gesamtkosten in
Sachen Mietausweisung [...] CHF 8168.25 betragen und diese auf die betroffenen
Eigentümer verteilt würden. Insofern geht der Einwand der Klägerin fehl, dass
die Kosten bei Annahme der Vereinbarung vom 11. Oktober 2017 nicht bekannt
gewesen seien (Zivilgerichtsentscheid, E. 4a S. 6). Die
Stockwerkeigentümerin kritisiert diese Textstelle als nicht korrekt, da im
Vergleich vom 11. Oktober 2017 zusätzliche Kosten ausdrücklich erwähnt seien,
nämlich die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für die Erstellung
dieses Vergleichs. Diese konkreten Kosten seien aber weder vor noch während der
Versammlung vom 19. April 2018 genannt worden (Beschwerde, S. 2 f.). Diese
Auffassung ist unzutreffend: Der Vergleich vom 11. Oktober 2017 sieht vor,
dass die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für die Erstellung des
Vergleichs wettgeschlagen werden (Klagebeilage 22, Ziffern 3 und 5). Da im
Vergleich ausser diesen Kosten keine weiteren Kosten genannt werden, ist
anzunehmen, dass die an der Stockwerkeigentümerversammlung genannten
Gesamtkosten von CHF 8168.25 just die Parteikosten für das
Schlichtungsverfahren und für das Erstellen des Vergleichs betreffen und dass
die Stockwerkeigentümer somit korrekt über die Kosten des Vergleichs informiert
worden sind. Die Stockwerkeigentümerin kann denn auch nicht darlegen, dass über
diese an der Versammlung genannten Kosten von CHF 8168.25 hinaus weitere
Kosten aus dem Vergleich vom 11. Oktober 2017 angefallen wären. Unter diesen
Umständen ist die Feststellung des Zivilgerichts korrekt, dass die Kosten des
Vergleichs bei der Beschlussfassung vom 19. April 2018 bekannt waren. Auf jeden
Fall sind die Ausführungen in der Beschwerde ungeeignet, die zivilgerichtliche
Feststellung gar als willkürlich zu qualifizieren (zur Willkür vgl.
E. 4.2).

Die
Stockwerkeigentümerin widerspricht sodann der zivilgerichtlichen Einschätzung,
dass der Beizug eines Juristen [durch die Stockwerkeigentümerin] am Ausgang
der Beschlussfassung nichts hätte ändern können. Dies sei nicht richtig:
Einerseits leide der Vertreter der Stockwerkeigentümerin an einer chronischen
Heiserkeit und er sei deshalb an der Versammlung von 19. April 2018 aus rein
akustischen Gründen im Nachteil gewesen und andererseits hätte ein von der
Stockwerkeigentümerin beauftragter Jurist einen Ausgleich zum einzig anwesenden
Juristen geschaffen und auf gewisse rechtliche Aspekte hinweisen können
(Beschwerde, S. 3 Mitte). Diese beiden Vorbringen sind nicht geeignet, die
Feststellung des Zivilgerichts, wonach der Beizug eines Juristen am Ausgang der
Beschlussfassung nichts geändert hätte, als willkürlich zu qualifizieren. Das
Zivilgericht hat ausgeführt, es sei nicht zu erkennen, dass der an der
Versammlung anwesende Rechtsanwalt [...] in irgendeiner Form Druck auf die Versammlungsteilnehmer
ausgeübt hätte. Im Übrigen habe der Vertreter der Stockwerkeigentümerin mit
seiner Klage und seinen Eingaben bewiesen, dass er sich tatsächlich als auch
rechtlich zu wehren wisse. Es sei deshalb nicht zu sehen, weshalb eine
persönliche Teilnahme der Stockwerkeigentümerin an der Versammlung oder gar der
Beizug eines Juristen am Ausgang der Beschlussfassung etwas hätte ändern sollen
oder können. Die beiden Vorbringen der Stockwerkeigentümerin  chronische
Heiserkeit ihres Vertreters und Möglichkeit eines von ihr beigezogenen
Juristen, auf gewisse rechtliche Aspekte hinweisen zu können  genügen nicht,
die zivilgerichtliche Feststellung in Zweifel zu ziehen, geschweige denn, sie
gar als willkürlich einzustufen.

5.         Rechtsanwendung

5.1Die Stockwerkeigentümerin kritisiert
im Weiteren die zivilgerichtliche Rechtsanwendung: Erstens habe das
Zivilgericht zu Unrecht angenommen, dass die Teilnahme des Rechtsanwalts [...]
an der Stockwerkeigentümerversammlung zulässig gewesen sei. Zum anderen habe es
zu Unrecht angenommen, dass der Verwalter zur Unterzeichnung des Vergleichs vom
11. Oktober 2017 berechtigt gewesen sei (Beschwerde, S. 35).

5.2In Bezug auf die Teilnahme des
Rechtsanwalts [...] an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018
hat das Zivilgericht Folgendes ausgeführt: Der Verwalter habe zu Beginn der
Versammlung den Rechtsanwalt [...] angekündigt. Dies bestreite auch die
Stockwerkeigentümerin nicht. Wie diese selbst ausführe, sei auch gemäss
Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Anwesenheit von Drittpersonen
möglich. Es hätte  so das Zivilgericht weiter  jedem Stockwerkeigentümer frei
gestanden, an der Versammlung vom 19. April 2018 formell gegen die Anwesenheit
des Rechtsanwalts zu opponieren. Nachdem dies offensichtlich nicht gemacht
worden sei, sei gegen seine Teilnahme aus rechtlicher Sicht nichts einzuwenden
(Zivilgerichtsentscheid, E. 4c S. 7 f.).

Die
Stockwerkeigentümerin kritisiert, das Zivilgericht habe das Recht falsch
angewendet, indem es angenommen habe, dass gemäss Reglement der
Stockwerkeigentümergemeinschaft die Anwesenheit von Drittpersonen möglich sei.
Im Reglement sei  so die Stockwerkeigentümerin  ausschliesslich die
Vertretung von Stockwerkeigentümern durch Drittpersonen geregelt, nicht aber
die Teilnahme von Drittpersonen. Die zwingende Vorschrift von Art. 68 ZGB regle
die Ausschliessung vom Stimmrecht und erfasse bereits das Beratungsstadium.
Durch die Nichtbeachtung von Art. 68 ZGB habe eine Gruppe von
Stockwerkeigentümern die Gelegenheit gehabt, zusammen mit ihrem Rechtsanwalt [...]
die anderen Stockwerkeigentümer bis zur Beschlussfassung zu beeinflussen. Eine
unverfälschte Willensbildung sei jedenfalls nicht möglich gewesen (Beschwerde,
S. 3 f.).

Entgegen
der Auffassung der Stockwerkeigentümerin ist die Rechtsauffassung des
Zivilgerichts zutreffend: Das Stockwerkeigentümerreglement regelt die
Vertretung von Stockwerkeigentümern durch Drittpersonen an der
Stockwerkeigentümerversammlung (bei den Klagelagebeilagen 4 [Reglement, S. 16
Ziffer 24 Absatz 2]). Dagegen regelt es die Teilnahme von Drittpersonen nicht
und schliesst sie somit auch nicht aus. Dies wird auch von der
Stockwerkeigentümerin nicht bestritten. Sie hat denn auch vor Zivilgericht
ausgeführt, dass es bisher Übung gewesen sei, die Teilnahme von Drittpersonen
an der Stockwerkeigentümerversammlung (schriftlich) anzukündigen (bei den
Klagebeilagen 4 [Plädoyernotizen, S. 10 oben]). Damit hat sie zumindest
implizit anerkannt, dass das Reglement und die bisherige Übung die Teilnahme
von Drittpersonen an Eigentümerversammlungen nicht ausschliessen. Entgegen der
Auffassung der Stockwerkeigentümerin schliesst auch Art. 68 ZGB die
Teilnahme von Drittpersonen an Eigentümerversammlungen nicht aus: Art. 68 ZGB
regelt den Ausschluss vonMitgliederneines Vereins bzw. einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft vom Stimmrecht  und nicht den Ausschluss vonDrittpersonen.
Art. 68 ZGB ist mit anderen Worten auf den Beizug von Drittpersonen gar nicht anwendbar.
Das Zivilgericht hat zudem richtigerweise festgestellt, dass sich in den
eingereichten Unterlagen keine Hinweise auf eine Beeinflussung durch den Rechtsanwalt
[...] finden lassen. Dem Protokoll der ordentlichen Versammlung der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 kann vielmehr entnommen
werden, dass sich [...] lediglich zu Beginn der Versammlung sowie zum
Traktandum 10.1 zu Wort meldete (Klagebeilage 28, S. 2 und 6). In Bezug auf das
Traktandum 8.2 betreffend die vorliegend angefochtene Annahme des Vergleichs
vom 11. Oktober 2017 wird er im Protokoll hingegen nicht erwähnt
(Klagebeilage 28, S. 5 f.).

Die
Kritik der Stockwerkeigentümerin an der Teilnahme des Rechtsanwalts [...] an
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 ist somit haltlos.

5.3In Bezug auf die Unterzeichnung des
Vergleichs vom 11. Oktober 2017 hat das Zivilgericht festgehalten, dass dem
Verwalter nicht vorgeworfen werden könne, die Interessen der
Stockwerkeigentümer nicht gewahrt zu haben. Es gehöre gerade zu den Aufgaben
eines Verwalters, allfällige Vereinbarungen zu Handen bzw. im Namen der
Stockwerkeigentümer zu unterzeichnen. So sei im Verwaltungsauftrag vom 28.
Dezember 2016/2. Januar 2017 vereinbart worden, dass die Verwaltung die
Interessen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vertrete und die Gemeinschaft
der Verwaltung die Vollmacht mit Substitutionsrecht zur Durchführung aller sich
aus dem Verwaltungsauftrag und im Rahmen der Verwaltungstätigkeit ergebenden
Rechtshandlungen erteile. Die Verwaltung habe somit ihre Pflichten
vertragsgemäss erfüllt und den in Vertretung der Stockwerkeigentümer
unterzeichneten Vergleich vom 11. Oktober 2017 den Stockwerkeigentümern
korrekt zur Beschlussfassung vorgelegt (Zivilgerichtsentscheid, E. 4c S. 8).

Die
Stockwerkeigentümerin erachtet diese zivilgerichtliche Auffassung als
unhaltbar. Der betreffende Passus im Verwaltungsauftrag beziehe sich auf die
Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach aussen; der Vergleich vom
11. Oktober 2017 sollte aber  so die Stockwerkeigentümerin  eine
Angelegenheit innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft regeln, habe also
nichts mit einer Vertretung nach aussen zu tun (Beschwerde, S. 4 f.).

Wie
das Zivilgericht ausgeführt hat, erteilt der Verwaltungsauftrag vom 28.
Dezember 2016/2. Januar 2017 der Verwaltung die Vollmacht mit Substitutionsrecht
zur Durchführung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag und im Rahmen der
Verwaltungstätigkeit ergebenden Rechtshandlungen. Der Abschluss des Vergleichs
vom 11. Oktober 2017 fällt ohne Weiteres unter die im Verwaltungsauftrag
genannten Rechtshandlungen. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das
Zivilgericht aufgrund des Verwaltungsauftrags angenommen hat, dass der
Verwalter zum Abschluss des Vergleichs berechtigt war.

6.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

Aus diesen Erwägungen
folgt, dass der angefochtene Zivilgerichtsentscheid korrekt ist und die dagegen
erhobene Beschwerde abzuweisen ist.

Bei diesem
Verfahrensausgang trägt die unterliegende Stockwerkeigentümerin die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1000. (vgl. § 13 Abs. 1 des
Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810];
Zivilgerichtsentscheid, E. 5). Die Stockwerkeigentümerin hat der obsiegenden
Stockwerkeigentümergemeinschaft im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung
zu zahlen, weil der Stock­werkeigentümergemeinschaft infolge des Verzichts auf
die Einholung einer Beschwerdeantwort keine Parteivertretungskosten entstanden
sind.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 29. April 2019 [...] wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1000..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.