bs_appellationsgericht · VD.2015.179 · 2016-09-16 · de
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BGer 2C_1041/2016 vom 28. September 2017)


[...]

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2015.179VD.2015.180

VD.2015.181

VD.2015.182

VD.2015.184

VD.2015.185

URTEIL

vom16. September 2016

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.
André Equey, Dr. Cordula Lötscher und
Gerichtsschreiberin lic. iur. Michèle Babst

Beteiligte

A____ AGBeschwerdeführerin
1

[]

B____ AGBeschwerdeführerin
2

[]

C____ AGBeschwerdeführerin
3

[]

alle vertreten durch Dr. D____,
Rechtsanwalt

E____Beschwerdeführer
4

[...]vertreten durch [...], Advokat

F____Beschwerdeführerin
5

[...]

G____Beschwerdeführerin
6

[...]

H____Beschwerdeführer
7

[...]vertreten durch [...],
Rechtsanwältin

I____Beschwerdeführer
8

[...]

vertreten durch [...], Rechtsanwalt

gegen

Präsidialdepartement

des Kantons Basel-StadtBeschwerdegegnerin

Marktplatz 9, 4001 Basel

vertreten durch die Staatliche Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten

Utengasse 36, 4005 Basel

Gegenstand

Beschwerdengegen Verfügungen
des Präsidialdepartements

vom 18. Juni 2015

betreffend Bundesgesetz über den
Erwerb von Grundstücken durch

Personen im Ausland [...]

Sachverhalt

Mit Verfügungen
vom 18. Juni 2015 (nachfolgend Verfügungen) stellte das Präsidialdepartement
des Kantons Basel-Stadt fest, dass die Gründung der B____ AG, die
Kapitalerhöhung der B____ AG und der Erwerb der Grundstücke [...] sowie [...]
durch die B____ AG bewilligungspflichtig gewesen seien, dass die Gründung sowie
die Kapitalerhöhung der B____ AG und ihr Erwerb des Grundstücks [...] nicht
nachträglich bewilligt werden könnten und dass der Erwerb der inzwischen
veräusserten Grundstücke [...] nicht nachträglich hätte bewilligt werden können
(Ziff. 1)

Das
Präsidialdepartement stellte weiter fest, dass die Gründung der C____ AG und
der Erwerb des Grundstücks [...] durch die C____ AG bewilligungspflichtig
gewesen seien, dass die Gründung der C____ AG nicht nachträglich bewilligt
werden könne und ihr Erwerb des inzwischen veräusserten Grundstücks [...] nicht
nachträglich hätte bewilligt werden können (Ziff. 2) sowie dass die Gründung
der J____ AG und der Erwerb des Grundstücks [...] durch die J____ AG
bewilligungspflichtig gewesen seien und dass die Gründung der inzwischen
aufgelösten J____ AG und deren Erwerb des inzwischen veräusserten Grundstücks [...]
nicht nachträglich hätten bewilligt werden können (Ziff. 3).

Schliesslich
wurde festgestellt, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der B____ AG, der C____
AG und der J____ AG durch die vormalige K____ AG, heute A____ AG, die
Kapitalerhöhung der A____ AG und der Erwerb von Aktien der A____ AG durch
ausländische Investoren bewilligungspflichtig gewesen seien und nicht
nachträglich bewilligt werden könnten (Ziff. 4).

Gegen diese
Verfügungen reichten die A____ AG, die B____ AG und die C____ AG am 20. Juli
2015 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt ein (VD.2015.179).
Ebenfalls erhoben E____ (VD.2015.180), F____ (VD.2015.181), G____
(VD.2015.182), H____ (VD.2015.184) und I____ (VD.2015.185) Beschwerde. Der
Regierungsrat überwies die Beschwerden mit Schreiben vom 6. August 2105 dem
Verwaltungsgericht zum Entscheid.

Die A____ AG
(Beschwerdeführerin 1, nachfolgend auch Holding), die B____ AG
(Beschwerdeführerin 2) und die C____ AG (Beschwerdeführerin 3) beantragen
mit ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2015 die Aufhebung der Verfügung des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 und den Verzicht auf die Durchführung
eines Feststellungsverfahrens, eventualiter die Feststellung, dass die der
Verfügung zugrunde liegenden Gründungs- und Erwerbsvorgänge nicht bewilligungspflichtig
waren; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten
der Beschwerdegegnerin. Mit ihrer Replik vom 2. Mai 2016 halten die Beschwerdeführerinnen
13 an ihren Rechtsbegehren gemäss ihrer Beschwerde fest. Am 26. August
2016 reichten sie eine weitere Stellungnahme ein.

E____
(Beschwerdeführer 4) verlangt mit seiner Beschwerde vom 16. Juli 2015 ebenfalls
die Aufhebung der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015
und die Einstellung des Feststellungsverfahrens. Eventualiter sei das Verfahren
gegen ihn einzustellen, subeventualiter sei von der Durchführung eines
Verfahrens um Erlass einer formellen Feststellungsverfügung im Zusammenhang mit
der Bewilligungspflicht der Aktienzuteilung an die Anleger in Deutschland
abzusehen und das Verfahren Fall Nr. [...] abzuschreiben. Subsubeventualiter beantragt
er unter Aufhebung der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015
die Feststellung, dass die Liegenschaftskäufe gemäss Ziff. 2, 3, und 4, der
Verfügung nicht der Bewilligungspflicht gemäss dem Bundesgesetz vom 16.
Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
unterlagen bzw. keine Verletzung des Bundesgesetzes erfolgte, alles unter
o/e-Kostenfolge. Mit seiner Replik vom 19. April 2016 hält der
Beschwerdeführer 4 an seinen Rechtsbegehren gemäss Beschwerde fest.

F____
(Beschwerdeführerin 5) stellt mit ihrer Beschwerde vom 14. Juli 2015
sinngemäss den Antrag, es sei festzustellen, dass ihr Aktienerwerb nicht
bewilligungspflichtig gewesen sei. G____ (Beschwerdeführerin 6) stellt mit
ihrer Beschwerde vom selben Datum keinen konkreten Antrag. Sinngemäss verlangt
auch sie die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Mit ihren Repliken vom 22. Januar
2016 beantragen beide die Einstellung des Verfahrens.

H____
(Beschwerdeführer 7) begehrt mit seiner Beschwerde vom 11. Juli 2015 die
Aufhebung der angefochtenen Feststellungsverfügung, eventualiter die
Rückweisung an das Präsidialdepartement zur Behandlung der mit Eingabe vom 30. Dezember
2014 gestellten Anträge. In prozessualer Hinsicht beantragt er, [...] habe im
Beschwerdeverfahren in den Ausstand zu treten; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Mit Replik vom 19. April
2016 hält er mit Ausnahme des Ausstandsgesuchs an seinen Rechtsbegehren fest
und beantragt subeventualiter die Sistierung des Verfahrens bis zur
rechtskräftigen Entscheidung des Strafverfahrens gegen ihn.

I____ (Beschwerdeführer
8) stellt mit seiner Beschwerde vom 10. Juli 2015 das Hauptbegehren um
Aufhebung der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 sowie
Einstellung des Feststellungsverfahren. Unter Aufhebung der angefochtenen
Verfügung beantragt er eventualiter, das Feststellungsverfahren bis zum
rechtskräftigen Abschluss des Strafverfahrens der Staatsanwaltschaft
Basel-Stadt (Aktenzeichen [...]) zu sistieren, subeventualiter festzustellen,
dass die fraglichen Sachverhalte nicht gemäss dem Bundesgesetz vom 16. Dezember
1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bewilligungspflichtig
waren bzw., dass die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligungen gemäss
dem BewG in allen Fällen gegeben waren; subsubeventualiter begehrt er, es sei die
Beschwerdegegnerin anzuweisen, sämtliche Strafverfahrensakten beizuziehen und
dem Beschwerdeführer diesbezüglich unter angemessener Fristansetzung das
rechtliche Gehör zu gewähren sowie die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die
deutschen Darlehensgeber  unter Gewährung der Teilnahmerechte an den
Beschwerdeführer  zu befragen, und die mit der Kotierung der Aktien der A____
AG bei der L____ Bank und der M____ betrauten Personen zu befragen. Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Mit Replik
vom 19. April 2016 erweitert der Beschwerdeführer 8 sein
Subeventualbegehren dahingehend, dass die Beschwerdegegnerin auch anzuweisen
sei, die mit der Kotierung der Aktien der A____ AG bei der L____ Bank und der M____
betrauten Personen (insbesondere [...]), [...] unter Gewährung der
Teilnahmerechte an den Beschwerdeführer zu befragen. Im Übrigen hält er an
seinen Rechtsbegehren gemäss Beschwerde fest.

Die Beschwerdegegnerin
beantragt mit ihren Beschwerdeantworten vom 28. Dezember 2015, die
Beschwerden der Beschwerdeführenden 13 sowie 58 seien unter o/e Kostenfolgen
vollumfänglich abzuweisen und die Beschwerde des Beschwerdeführers 4 sei
unter o/e Kostenfolge vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Mit ihren Dupliken vom 22. Juli 2016 hält die Beschwerdegegnerin an ihren
Rechtsbegehren gemäss Beschwerdeantworten fest.

Der vorliegende
Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen und
Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung
sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die
von den Beschwerdeführenden angefochtenen Verfügungen sind inhaltlich identisch.
Zur Wahrung der Verfahrensökonomie besteht deshalb ein erhebliches Interesse an
der Vereinigung der Beschwerdeverfahren. Überwiegende schutzwürdige Interessen
der Beschwerdeführenden, die einer Verfahrensvereinigung entgegenstünden, sind
nicht erkennbar. Die Beschwerdeverfahren VD.2015.179, VD.2015.180, VD.2015.181,
VD.2015.182, VD.2015.184 und VD.2015.185 sind deshalb zu vereinigen.

1.2Das
Präsidialdepartement ist gemäss § 1 Abs. 1 der Kantonalen Verordnung
betreffend die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland (SG 214.600) Bewilligungsbehörde im Sinn von
Art. 15 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41). Die
Verfügungen der Bewilligungsbehörde unterliegen der Beschwerde an die kantonale
Beschwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 BewG). Kantonale Beschwerdeinstanz im Sinn
von Art. 15 Abs. 1 lit. c BewG ist der Regierungsrat (§ 6 der Kantonalen
Verordnung betreffend die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland). Ist der Regierungsrat Rekursinstanz, so können er
oder das von ihm mit der Behandlung des Rekurses beauftragte Departement den
Rekurs innert 30 Tagen seit Eingang der Rekursbegründung dem Verwaltungsgericht
zum Entscheid überweisen, falls dieses sachlich zuständig ist (§ 42 Gesetz
betreffend die Organisation des Regierungsrats und der Verwaltung des Kantons
Basel Stadt [OG, SG 153.100]). Die sachliche Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichts für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden ist
gegeben (vgl. § 1 Abs. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRPG, SG
270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit Schreiben vom
6. August 2015 hat das Finanzdepartement die Beschwerden dem
Verwaltungsgericht zum Entscheid überwiesen. Die Beschwerdeführenden sind durch
die angefochtenen Verfügungen berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung oder Änderung. Sie sind deshalb zur Beschwerde legitimiert
(vgl. Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG, vgl. dazu auch E. 2 nachfolgend).
Die Beschwerden sind rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 20 Abs. 3
BewG). Damit ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.3Art. 110
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG, SR 173.110) schreibt den
Kantonen in Konkretisierung der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a der
Bundesverfassung (BV, SR 101) vor, dass die unmittelbaren Vorinstanzen des
Bundesgerichts oder eine vorgängig zuständige andere richterliche Behörde den
Sachverhalt frei prüft. Daraus folgt, dass im gerichtlichen Verfahren von
Bundesrechts wegen auch neue Tatsachen und Beweismittel unterbreitet werden
können (VGE VD.2015.133 vom 8. Dezember 2015 E. 4.3.1). Dabei ist
allerdings zu berücksichtigen, dass die Frage, ob ein Geschäft der
Bewilligungspflicht untersteht bzw. eine Bewilligung erteilt werden kann,
aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs zu beurteilen ist (Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
Brugg/Baden 1986, Art. 2 N 6).

1.4Im
Falle von Streitigkeiten über zivilrechtliche Ansprüche und Verpflichtungen im Sinn
von Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK, SR 0.101)
findet gemäss § 25 Abs. 2 VRPG eine mündliche Verhandlung statt, sofern die
Parteien nicht darauf verzichten. Der Verzicht auf den Anspruch auf eine
mündliche öffentliche Verhandlung gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK kann
ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (BGE 134 I 331 E. 2.1 S. 332; VGE
VD.2011.204 vom 13. März 2013 E. 1.2). Da die Parteien auch stillschweigend
auf ihren Anspruch auf eine mündliche öffentliche Verhandlung verzichten
können, haben sie in jenen Verfahren, für die das anwendbare Prozessrecht eine
solche nicht zwingend vorschreibt, einen dahingehenden Verfahrensantrag zu
stellen. Wenn sie dies unterlassen, wird angenommen, sie hätten auf ihren
Anspruch verzichtet. Ein Antrag auf Durchführung einer mündlichen öffentlichen
Verhandlung ist in der Regel verspätet, wenn er nicht während des ordentlichen
Schriftenwechsels gestellt wird. Anträge auf Parteibefragung und/oder
Zeugeneinvernahmen haben bloss den Charakter von Beweisanträgen und lassen
nicht hinreichend klar auf den Wunsch der Parteien nach einer
konventionskonformen publikumsöffentlichen Gerichtsverhandlung schliessen (BGE
134 I 331 E. 2.3 S. 333 und E. 2.3.2 S. 334 f.). Im vorliegenden Fall
ist ein doppelter Schriftenwechsel durchgeführt worden. Alle
Beschwerdeführenden haben es sowohl in ihren Beschwerden als auch in ihren
Repliken unterlassen, eine mündliche öffentliche Verhandlung zu beantragen.
Damit haben sie auf den Anspruch auf Durchführung einer solchen stillschweigend
verzichtet. Folglich kann der vorliegende Entscheid mittels
Zirkulationsbeschluss herbeigeführt werden.

2.

2.1Die
Beschwerdeführerinnen 13 sowie die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 beanstanden,
dass sie von der Beschwerdegegnerin als Parteien ins Verwaltungsverfahren
einbezogen worden sind, obwohl sie weder Erwerber noch ausländische Personen
seien (Stellungnahme der Beschwerdeführerinnen 13 vom 19. November 2014;
Stellungnahme vom 31. Oktober 2014 sowie Beschwerde vom 16. Juli 2014
des Beschwerdeführers 4; Stellungnahme des Beschwerdeführers 7 vom
30. Dezember 2014; Stellungnahme des Beschwerdeführers 8 vom
19. Dezember 2014).

2.2Die
Bewilligungsbehörde eröffnet ihre Verfügung mit Begründung und
Rechtsmittelbelehrung den Parteien, der Gemeinde, in der das Grundstück liegt,
und mit den vollständigen Akten der beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde
(Art. 17 Abs. 2 BewG). Das Recht zur Beschwerde an die kantonale
Beschwerdeinstanz steht unter anderem dem Erwerber, dem Veräusserer und anderen
Personen, die ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der
Verfügung haben, zu (Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG). Im Verfahren vor der
Bewilligungsbehörde sind damit nicht nur der Erwerber und der Veräusserer
Parteien, sondern auch alle weiteren Personen, die ein schutzwürdiges Interesse
an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung der Bewilligungsbehörde haben
(vgl.Mühlebach/Geissmann, a.a.O.,
Art. 17 N 13). Dies entspricht den allgemeinen Regeln des
Verwaltungsverfahrensrechts. Danach gelten nicht nur diejenigen Personen, mit
denen durch die Verfügung unmittelbar ein Rechtsverhältnis geregelt werden soll
(materielle Verfügungsadressaten), als Partei, sondern auch alle Dritten, die
durch die Verfügung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren
Aufhebung oder Änderung haben und deshalb zur Beschwerde gegen die Verfügung
legitimiert sein werden (vgl. Art. 6 und Art. 48 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über das Verwaltungsverfahren [VwVG, SR 172.021];Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege
des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, N 446;Marantelli/Huber, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 6 N 3 und 16 f.;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, N 849 f.).

2.3

2.3.1Rechtsgeschäfte
über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, werden gemäss
Art. 26 Abs. 2 lit. a BewG unter anderem nichtig, wenn der Erwerber das
Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die
Bewilligung in Rechtskraft tritt. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu
beachten (Art. 26 Abs. 3 BewG).

2.3.2Die
von der Beschwerdegegnerin für bewilligungspflichtig und nicht
bewilligungsfähig befundenen Rechtsgeschäfte sind vollzogen worden, ohne dass
um eine Bewilligung nachgesucht worden ist. Falls die Feststellungen der Beschwerdegegnerin
richtig sind, sind die betreffenden Rechtsgeschäfte damit nichtig. Nach der vom
Bundesgericht vertretenen Heilungstheorie hätten die Aktiengesellschaften mit
dem Handelsregistereintrag gestützt auf Art. 643 Abs. 2 des Obligationenrechts
(OR, SR 220) die Rechtspersönlichkeit allerdings auch dann erworben, wenn
ihre Gründung gegen das BewG verstossen hätte. Sie könnten bei gegebenen
Voraussetzungen höchstens mit Wirkung ex nunc gerichtlich aufgehoben werden
(vgl. BGE 110 Ib 105 E. 1c S. 109 f. und E. 3b S. 115;Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweizerisches
Gesellschaftsrecht, 11. Aufl., Bern 2012, § 1 N 55 ff.; vgl. zu den Voraussetzungen
der in Art. 27 Abs. 1 lit. b BewG erwähnten Möglichkeit der Auflösung
einer juristischen PersonMühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 27 N 18;Urwyler,
Bewilligungsgesetz und Privatrecht, Diss. Freiburg, Zürich 1990, S. 200 ff.).

2.3.3

2.3.3.1Die
Nichtigkeit hat gemäss Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG zur Folge, dass Leistungen
innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis
von seinem Rückforderungsanspruch hat, oder innerhalb eines Jahres seit
Abschluss eines Strafverfahrens, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seit
die Leistung erbracht worden ist. Ist ein nichtiges Rechtsgeschäft vollzogen
worden, so können die Parteien somit die Rückabwicklung verlangen. Der
Verkäufer kann eine Eigentumsklage (Art. 641 Abs. 2 Schweizerisches
Zivilgesetzbuch [ZGB; SR 210]) bzw. eine Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975
Abs. 1 ZGB) erheben, der Käufer eine besondere Bereicherungsklage. Beide
Ansprüche, auch der dingliche, verjähren gemäss Art. 26 Abs. 4 BewG innert
Jahresfrist seit Anspruchskenntnis bzw. Abschluss eines Strafverfahrens,
spätestens aber innert zehn Jahren seit Erbringung der Leistung (Koller, Schweizerisches
Obligationenrecht, Besonderer Teil, Bd. I, Bern 2012, § 6 N 33; gleicher
Ansicht für die Bereicherungsklage und die EigentumsklageUrwyler, a.a.O., S. 172).

2.3.3.2Die Leistungen betreffend die Rechtsgeschäfte, die Gegenstand der Ziff. 1
und 2 der angefochtenen Verfügungen vom 18. Juni 2015 bilden, sind mehr als
zehn Jahre vor diesem Datum erbracht worden. Eine zivilrechtliche
Rückabwicklung dieser Rechtsgeschäfte ist damit bereits beim Erlass der
angefochtenen Verfügungen ausgeschlossen gewesen. Inzwischen sind auch seit der
Erbringung der Leistungen betreffend die in Ziff. 3 der angefochtenen
Verfügungen erwähnten Rechtsgeschäfte mehr als zehn Jahre verstrichen, weshalb
eine zivilrechtliche Rückabwicklung auch diesbezüglich ausgeschlossen ist. Die
Leistungen betreffend die Rechtsgeschäfte, die Gegenstand der Ziff. 4 der
angefochtenen Verfügungen bilden, sind hingegen erst nach dem 28. Dezember 2006
erbracht worden. Damit können für den Fall der Bewilligungspflicht und
fehlenden Bewilligungsfähigkeit für diese Rechtsgeschäfte zivilrechtliche
Rückabwicklungsansprüche derzeit nicht ausgeschlossen werden.

2.3.4

2.3.4.1Gemäss Art. 26 Abs. 4 lit. c BewG hat die Nichtigkeit zur Folge, dass von Amtes
wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands geklagt wird. Die
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht handelt, das
Bundesamt für Justiz, klagt gemäss Art. 27 Abs. 1 BewG gegen die Partei auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wenn ein Grundstück aufgrund
eines mangels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäfts erworben worden ist (lit.
a), und auf Auflösung der juristischen Person mit Verfall ihres Vermögens an
das Gemeinwesen im Falle von Art. 57 Abs. 3 ZGB (lit. b). Gemäss Art. 57 Abs. 3
ZGB fällt das Vermögen an das Gemeinwesen, wenn eine juristische Person wegen
Verfolgung unsittlicher oder widerrechtlicher Zwecke gerichtlich aufgehoben
wird. Kantonale beschwerdeberechtigte Behörde ist das Justiz- und Sicherheitsdepartement
(§ 5 Abs. 1 der Kantonalen Verordnung betreffend die Bewilligungspflicht für
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland).

2.3.4.2Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und die Klage auf
Auflösung der juristischen Person sind gemäss Art. 27 Abs. 4 BewG anzubringen
innerhalb eines Jahres seit einem rechtskräftigen Entscheid, der die
Nichtigkeit bewirkt (lit. a), im Übrigen innerhalb von zehn Jahren seit dem
Erwerb, wobei die Klagefrist während eines Verwaltungsverfahrens ruht (lit. b),
spätestens bis zur Verjährung der Strafverfolgung, wenn diese länger dauert
(lit. c). GemässSchöbigilt
sowohl im Falle des Widerrufs der Verfügung in Anwendung von Art. 25 Abs. 1
BewG als auch im Falle der nachträglichen Feststellung einer
Bewilligungspflicht in Anwendung von Art. 25 Abs. 1bisBewG nur die
Verwirkungsfrist gemäss Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG, die erst zu laufen beginnt,
wenn der Entscheid der Bewilligungsbehörde rechtskräftig feststeht (Schöbi, Das Bundesgesetz über den
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Koller [Hrsg.], Der
Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, N 93). Dieser Auffassung kann nicht
gefolgt werden. Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG gilt gemäss seinem eindeutigen
Wortlaut für Fälle, in denen die Nichtigkeit durch einen Entscheid bewirkt
wird. Dies ist jedoch nur in den in lit. b sowie allenfalls lit. c und d von
Art. 26 Abs. 2 BewG genannten Konstellationen der Fall. Wenn der Erwerber
das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor
die Bewilligung in Rechtskraft tritt, ist das Rechtsgeschäft gemäss Art. 26
Abs. 2 lit. a BewG hingegen von Gesetzes wegen nichtig. In einem solchen Fall
ist Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG deshalb nicht anwendbar. Es gelten vielmehr die
Verwirkungsfristen von Art. 27 Abs. 4 lit. b oder c BewG (vgl.Schwager, Die privatrechtlichen
Bestimmungen der Lex Friedrich, in: ZBGR 1987, S. 137, 149 insb. FN 39).
Dementsprechend hält denn auchSchöbifest, die Verwirkungsfrist von Art. 27 Abs. 4 lit. b BewG gelte
insbesondere für Fälle, die der Grundbuchverwalter in eigener Regie zugunsten
des Gesuchstellers entschieden habe (Schöbi,
a.a.O., N 94).

2.3.4.3Das Verwaltungsverfahren der Beschwerdegegnerin ist frühestens nach dem Gesuch
der Staatsanwaltschaft vom 11. November 2013 und spätestens mit den
Eröffnungsverfügungen vom 17. Juli 2014 eröffnet worden. In den Fällen gemäss
Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen ist der Erwerb in jedem Fall mehr
als zehn Jahre vor der Eröffnung des Verwaltungsverfahrens erfolgt und in den
Fällen gemäss Ziff. 2, 3 und 4 in jedem Fall weniger als zehn Jahre vor
der Eröffnung des Verwaltungsverfahrens. Die Strafverfolgung verjährt in fünf
Jahren für andere Übertretungen als die Verweigerung von Auskunft oder Edition
(lit. b) und in zehn Jahren für Vergehen (lit. c) (Art. 32 Abs. 1 BewG). Die
strafrechtliche Verfolgungsverjährungsfrist dauert somit im vorliegenden Fall
nicht länger. Damit ist eine allfällige Klage der Behörden auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in den Fällen gemäss Ziff. 1
verwirkt, in denjenigen gemäss Ziff. 2, 3 und 4 hingegen nicht.

2.3.4.4Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entfällt, wenn die
Parteien ihn wieder hergestellt haben oder ein gutgläubiger Dritter das
Grundstück erworben hat (Art. 27 Abs. 3 BewG). Nach dem allgemeinen
Gutglaubensbegriff kann ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen
Dritten nur bejaht werden, wenn der Dritterwerber im Zeitpunkt seines Erwerbs
weder gewusst hat noch hat wissen müssen, dass der vorgehende Erwerber wegen
Verstosses gegen das BewG in Wirklichkeit gar nicht Eigentümer geworden ist.
Die zuständigen Behörden mit Einschluss des Bundesamts für Justiz sehen in der
Praxis jedoch bereits von einer Wiederherstellungsklage ab, wenn der
Dritterwerber am seinerzeitigen unrechtmässigen Erwerb seines Vormannes nicht
in irgendeiner Weise mitbeteiligt gewesen ist. Von der Sache her ist diese
Lösung zutreffend. Der Gesetzgeber hätte also nicht vom Erwerb durch einen
gutgläubigen Dritten, sondern durch einen am seinerzeitigen Verstoss
unbeteiligten Dritten sprechen müssen (Schwager,
a.a.O., S. 145; vgl.Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 27 N 12).

2.3.4.5Die Liegenschaft [...] ist von der N____ AG, vertreten durch [...] erworben
worden [...]. Die Liegenschaften [...] sind von der [...] erworben worden [...].
Die Liegenschaft [...] ist von der [...] vertreten durch [...] erworben worden [...].
Die Liegenschaft [...] ist von der [...] erworben worden [...]. Dass die
Erwerber der Liegenschaften an deren gemäss der Beschwerdegegnerin
bewilligungspflichtigen Vorerwerb in irgendeiner Weise beteiligt gewesen wären,
ist nicht ersichtlich. Damit ist eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands bei allen Liegenschaftskäufen ausgeschlossen.

2.4

2.4.1Wer
vorsätzlich ein mangels Bewilligung nichtiges Rechtsgeschäft vollzieht wird mit
Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 28
Abs. 1 BewG in der seit dem 1. Januar 2007 geltenden Fassung). Wer
vorsätzlich einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem
Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht oder für
die Bewilligung von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben
macht oder einen Irrtum dieser Behörde arglistig benutzt, wird mit
Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 29 Abs. 1
BewG in der seit dem 1. Januar 2007 geltenden Fassung). Wer fahrlässig
unrichtige oder unvollständige Angaben macht, wird mit Busse bis zu
CHF 50000 bestraft (Art. 29 Abs. 2 BewG). Für Widerhandlungen im
Geschäftsbetrieb gelten die Art. 6 f. des Bundesgesetzes über das
Verwaltungsstrafrecht (VStrR, SR 313.0) sinngemäss (Art. 34 BewG).
Wird eine Widerhandlung beim Besorgen der Angelegenheiten einer juristischen
Person, Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, Einzelfirma oder
Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit oder sonst in Ausübung
geschäftlicher oder dienstlicher Verrichtungen für einen andern begangen, so
sind die Strafbestimmungen auf diejenigen natürlichen Personen anwendbar,
welche die Tat verübt haben (Art. 6 Abs. 1 VStrR). Die Strafverfolgung verjährt
in fünf Jahren für andere Übertretungen als die Verweigerung von Auskunft oder
Edition (lit. b) und in zehn Jahren für Vergehen (lit. c) (Art. 32 Abs. 1
BewG).

2.4.2In
den Fällen gemäss Ziff. 1, 2 und 3 der angefochtenen Verfügungen haben
allfällige Tathandlungen vor mehr als zehn Jahren stattgefunden. Eine
Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG ist damit diesbezüglich
nicht mehr möglich. In den Fällen gemäss Ziff. 4 der angefochtenen
Verfügungen ist die Verfolgungsverjährung für Vergehen gegen dieses Gesetz
hingegen noch nicht eingetreten.

2.4.3Wer
durch eine Widerhandlung einen unrechtmässigen Vorteil erlangt, der nicht auf
Klage hin beseitigt wird, ist bis zur Verjährung der Strafverfolgung ohne
Rücksicht auf die Strafbarkeit einer bestimmten Person zu verpflichten, einen
entsprechenden Betrag an den Kanton zu zahlen (Art. 33 Abs. 1 BewG). Für den
Entscheid über die Einziehung eines unrechtmässigen Vorteils im Sinn von
Art. 33 BewG ist das Strafgericht zuständig (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 33 N 6; vgl. Schreiben der
SSM vom 20. November 2013 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM). Da allfällige
Widerhandlungen gegen das BewG in den Fällen gemäss Ziff. 1, 2 und 3 der
angefochtenen Verfügungen verjährt sind, ist eine Einziehung höchstens noch in
den Fällen gemäss Ziff. 4 möglich.

2.5Zusammenfassend
ergibt sich damit das Folgende:

2.6Die
Beschwerdeführerin 2 ist von den Feststellungen gemäss Ziff. 1 der
angefochtenen Verfügung unmittelbar betroffen. Es erscheint zwar fraglich, ob
die Feststellung, die Rechtsgeschäfte gemäss dieser Ziffer seien
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig, praktische Konsequenzen nach
sich ziehen würde. Sie würde aber zumindest einen negativen Eindruck
hinterlassen und könnte für die Beschwerdeführerin 2 Rechtsunsicherheit
schaffen. Die Gesellschaft hat deshalb ein schutzwürdiges Interesse, dass eine
entsprechende Feststellung nicht getroffen wird. Die Beschwerdeführerinnen 1
und 3 sind von den Feststellungen gemäss Ziff. 2 bzw. 4 der angefochtenen
Verfügung unmittelbar betroffen. Aufgrund der möglichen praktischen
Auswirkungen haben sie ein schutzwürdiges Interesse daran, dass nicht
festgestellt wird, die Rechtsgeschäfte gemäss diesen Ziffern seien
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig. In ihrer Beschwerde haben
die Beschwerdeführerinnen 13 ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der
angefochtenen Verfügung im Übrigen selbst behauptet (Beschwerde der Beschwerdeführerinnen
13 vom 20. Juli 2015 Ziff. 2). Gemäss E-Mail der Staatsanwaltschaft
vom 14. Januar 2015 (Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung 1) sind gegen die Beschwerdeführer 4, 7 und 8
Strafverfahren u.a. wegen Umgehung der Bewilligungspflicht hängig. In den
Fällen gemäss Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen ist eine Strafverfolgung
wegen Widerhandlungen gegen das BewG derzeit noch möglich. Bereits aus diesem
Grund haben die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 ein schutzwürdiges Interesse daran,
dass nicht festgestellt wird, die Rechtsgeschäfte gemäss dieser Ziffer seien
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig. In ihren Beschwerden haben die
Beschwerdeführer 7 und 8 ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der
angefochtenen Verfügungen im Übrigen selbst behauptet. Da im Verfahren vor der
Bewilligungsbehörde allen Personen, die ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung oder Änderung der Verfügung der Bewilligungsbehörde haben,
Parteistellung zukommt (vgl. oben E. 2.2), hat die Beschwerdegegnerin die
Beschwerdeführenden 1, 2, 3, 4, 7 und 8 somit zu Recht als Parteien behandelt.

3.

3.1Die
Beschwerdeführenden 1, 2, 3, 4, 7 und 8 haben im Vorverfahren primär oder
eventualiter beantragt, von einem nachträglichen Feststellungsverfahren sei abzusehen
(Stellungnahme der Beschwerdeführerinnen 13 vom 19. November 2014;
Stellungnahme des Beschwerdeführers 4 vom 31. Oktober 2014; Stellungnahme des
Beschwerdeführers 7 vom 30. Dezember 2014; Stellungnahme des Beschwerdeführers 8
vom 19. Dezember 2014). Die Beschwerdeführerinnen 13 beantragen auch mit ihrer
Beschwerde vom 20. Juli 2015 den Verzicht auf die Durchführung eines
Feststellungsverfahrens.

3.2Die
Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachträglich festgestellt, wenn der
Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem
Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von
Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25
Abs. 1bisBewG). Eine nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht
im Sinn von Art. 25 Abs. 1bisBewG setzt voraus, dass vorab ein
Verfahren durchgeführt wird, in dem ermittelt wird, ob die Voraussetzungen für
eine Bewilligungspflicht und gegebenenfalls für eine Bewilligungserteilung
erfüllt sind. Als Anlass für ein solches Verfahren genügt es, dass die
Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden kann (vgl. BGer 2C_1021/2011
vom 18. April 2012 E. 3). Aufgrund der Angaben der Staatsanwaltschaft und
der von dieser eingereichten Akten hat nicht ohne weiteres von vornherein
ausgeschlossen werden können, dass die von der Beschwerdegegnerin untersuchten
Rechtsgeschäfte bewilligungspflichtig gewesen sind und die Voraussetzungen für
eine nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht erfüllt sind. Folglich
ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin ein Verfahren auf
nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht eröffnet hat.

4.

4.1Zuständig
ist die Behörde am Ort des Grundstücks. Beim Erwerb von Anteilen an
juristischen Personen ist die Behörde zuständig, in deren Amtsbereich
wertmässig der grösste Teil der Grundstücke liegt (Art. 15 Abs. 2 BewG). Die
Bestimmung über die örtliche Zuständigkeit im Falle des Erwerbs von Anteilen an
einer Immobiliengesellschaft mit Grundstücken im Amtsbereich mehrerer Behörden
(Art. 15 Abs. 2 BewG) ist auf einen anderen Erwerb sinngemäss anwendbar
(Art. 16 Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
[BewV; SR 211.412.411]).

4.2Der
Sitz der [...] AG hat sich in Zug befunden und das von ihr erworbene
Grundstück hat in St. Gallen gelegen. Folglich hätte die Beschwerdegegnerin die
Feststellungen in Ziff. 3 der angefochtenen Verfügungen, die Gründung der J____ AG
und der Erwerb des Grundstücks [...] seien bewilligungspflichtig und nicht
bewilligungsfähig gewesen sowie die Feststellung in Ziff. 4 der angefochtenen
Verfügungen, der Erwerb der Aktien der J____ AG durch die Beschwerdeführerin
sei bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen, mangels
örtlicher Zuständigkeit nicht treffen dürfen.

5.

5.1Die
Beschwerdeführer 4 und 8 beantragen mit ihren Beschwerden, das Feststellungsverfahren
sei einzustellen. Die Beschwerdeführenden 1, 2, 3, 4, 7 und 8 machen
geltend, es fehle an einem Feststellungsinteresse, weil die Grundstücke an
unbeteiligte gutgläubige Dritte weiterveräussert worden seien und alle oder
zumindest die meisten Sachverhalte verjährt seien. Die Beschwerdeführenden 1,
2, 3, 4 und 8 wenden zudem ein, die nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht
sei unzulässig, weil keine involvierte Person unrichtige oder unvollständige
Angaben gemacht habe. Schliesslich bringen die Beschwerdeführerinnen 13 vor,
eine Feststellung der Bewilligungspflicht gestützt auf Art. 15 Abs. 3 lit. c
BewV sei unzulässig, weil diese Verordnungsbestimmung einer gesetzlichen
Grundlage entbehre und die Staatsanwaltschaft keine Behörde im Sinn von Art. 15
Abs. 3 lit. c BewV sei.

5.2Der
Erlass von Feststellungsverfügungen wird punktuell in Art. 17 Abs. 1,
Art. 18 Abs. 1 und 2, Art. 19 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1bisBewG sowie Art. 15 BewV geregelt. Neben diesen Bestimmungen sind aber auch die
allgemeinen Grundsätze zum Erlass von Feststellungsverfügungen zu beachten.

5.3

5.3.1Das
Verwaltungsgericht folgt beim Verfügungsbegriff praxisgemäss der Definition des
Bundesgerichts zu Art. 5 Abs. 1 VwVG. Gegenstand der Feststellungsverfügung ist
gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. b und c VwVG die Feststellung des Bestehens,
Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten und Pflichten und die Abweisung oder
das Nichteintreten auf solche Begehren. Gemäss Art. 25 Abs. 1 VwVG kann die in
der Sache zuständige Behörde über den Bestand, den Nichtbestand oder den Umfang
öffentlichrechtlicher Rechte oder Pflichten von Amtes wegen oder auf Begehren
eine Feststellungsverfügung treffen. Die Zulässigkeit von
Feststellungsverfügungen ist auch für das Verwaltungsverfahren und die
Verwaltungsrechtspflege des Kantons Basel-Stadt unbestritten (Schwank, Das verwaltungsinterne
Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, Diss. Basel 2003, S. 87; vgl. VGE
VD.2011.51 vom 3. Juli 2012 E. 3.2). Durch die feststellende Verfügung
werden keine neuen Rechte oder Pflichten begründet, geändert oder aufgehoben.
Sie dient lediglich der Klärung der Rechtslage, indem das Bestehen oder
Nichtbestehen von Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt wird. Die
Feststellungsverfügung will Rechtssicherheit schaffen. Sie dient der
Verfahrensökonomie, da sie gewissermassen als Vorentscheid, eine wesentliche
Teilfrage verbindlich beantwortet, sodass unter Umständen ein erheblicher
Verfahrensaufwand vermieden werden kann (VGE VD.2011.51 vom 3. Juli 2012 E.
3.2). Gemäss Art. 25 Abs. 2 VwVG ist dem Begehren um eine
Feststellungsverfügung zu entsprechen, wenn der Gesuchsteller ein schutzwürdiges
Interesse nachweist. Ein schutzwürdiges Interesse liegt dann vor, wenn die
gesuchstellende Person ohne die verbindliche und sofortige Feststellung des
Bestands, Nichtbestands oder Umfangs öffentlich-rechtlicher Rechte oder
Pflichten Gefahr liefe, dass sie oder die Behörde ihr nachteilige Massnahmen
treffen oder ihr günstige unterlassen würden. Das Interesse kann rechtlicher
oder tatsächlicher Natur sein. Grundsätzlich muss das Interesse auch aktuell
sein. Schliesslich muss das Interesse individuell und konkret sein. Die
festzustellende Rechtsfrage darf nicht abstrakter, rein theoretischer Natur
sein, sondern muss einen Zusammenhang mit zu beurteilenden tatsächlichen
Gegebenheiten aufweisen. Bei Fehlen eines schutzwürdigen Interesses ist auf das
Begehren um eine Feststellungsverfügung nicht einzutreten (Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 340;
vgl.Häner, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz,
2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 25 N 17, 28). Für Feststellungsverfügungen
auf Begehren einer gesuchstellenden Person gilt das Erfordernis des
schutzwürdigen Interesses an der Feststellung auch im Verwaltungsverfahren und
in der Verwaltungsrechtspflege des Kantons Basel-Stadt (VGE 674/2004 vom
27. Dezember 2004 E. 4c;Schwank,
a.a.O., S. 86 ff.). Feststellungsverfügungen von Amtes wegen stehen gemäss
Rechtsprechung und Lehre zum VwVG ebenfalls nicht im Belieben der Behörden,
sondern setzen ein dem schutzwürdigen Interesse eines Gesuchstellers analoges,
diesfalls allerdings nicht privates, sondern öffentliches Feststellungsinteresse
voraus (BGE 137 II 199 E. 6.5.1 S. 219;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 348; vgl. BGE 130 V 388 E. 2.4 S. 392). Wenn die Behörde gegen
die Interessen der betroffenen Person eine Feststellungsverfügung erlässt, hat
sie ein spezifisches öffentliches Interesse nachzuweisen (Häner, a.a.O., Art. 25 N 15). Das
Erfordernis des spezifischen öffentlichen Feststellungsinteresses gilt im
Kanton Basel-Stadt ebenfalls (vgl. VGE VD.2011.51 vom 3. Juli 2012
E. 3.2). Auch die Feststellungsverfügung muss die einzelnen Elemente des
Verfügungsbegriffs aufweisen, die sich aus Art. 5 VwVG ergeben. Da die
Verfügung eine individuell konkrete Anordnung darstellt, können nur verwaltungsrechtliche
Rechte oder Pflichten einer individuell bestimmten Person, die sich aus einem
bestimmten Sachverhalt ergeben, Gegenstand einer Feststellungsverfügung sein.
Mit einer Feststellungsverfügung können deshalb weder die für eine unbestimmte
Vielzahl von Personen und Sachverhalte geltende abstrakte Rechtslage
autoritativ festgestellt noch theoretische Rechtsfragen beantwortet werden (Häner, a.a.O., Art. 25 N 10;Weber-Dürler, in: Auer/Müller/Schindler
[Hrsg.], Kommentar zum VwVG, Zürich/St. Gallen 2008, Art. 25 N 2). Da sich
das Erfordernis des individuellen und konkreten Interesses aus dem
Verfügungsbegriff ergibt, ist es auch bei von Amtes wegen erlassenen
Feststellungsverfügungen zu beachten. Das allgemeine Erfordernis des
schutzwürdigen Interesses gilt auch dann, wenn das Gesetz den Erlass von
Feststellungsverfügungen vorsieht, ohne dieses Interesse ausdrücklich zu nennen
(vgl. BGE 98 Ib 457 E. 6b S. 459 undKölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 344 zum Steuerrecht). Dementsprechend fordertSchöbi, dass die Bewilligungsbehörde auf
das Begehren um Erlass einer Feststellungsverfügung nur bei ausgewiesenem
Feststellungsinteresse eingeht (Schöbi,
a.a.O., N 81 zum Entscheid über die Bewilligungspflicht auf Ersuchen des
Erwerbers gemäss Art. 15 Abs. 1 BewV). Dies muss auch für das
öffentliche Feststellungsinteresse gelten. Aus der Meinungsäusserung vonMühlebach/Geissmann, im Falle eines
Gesuchs einer Behörde im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV sei die
Bewilligungsbehörde zur Prüfung der ihr zugewiesenen Frage verpflichtet (Mühlebach/Geissmann, a.a.O.,
Art. 17 N 10), kann nicht abgeleitet werden, dass eine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht auf Gesuch einer Behörde gemäss Art. 15
Abs. 3 lit. c BewV unabhängig von einem öffentlichen Feststellungsinteresse
zulässig wäre, weil sich diese Autoren mit der allgemeinen Voraussetzung des
Feststellungsinteresses überhaupt nicht befassen.

5.3.2Aus
den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Bewilligungsbehörde die
Bewilligungspflicht nur dann mittels Verfügung feststellen darf, wenn ein
aktuelles sowie individuelles und konkretes öffentliches Interesse an dieser
Feststellung besteht. Dies gilt unabhängig davon, ob das Verfahren von Amtes
wegen oder auf Ersuchen einer anderen Behörde eröffnet wird. Im Übrigen ist
diesbezüglich festzuhalten, dass sich das Gesuch der Staatsanwaltschaft im Sinn
von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV nur auf die Feststellung der Beschwerdegegnerin
in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin
1 durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig gewesen sei und nicht
nachträglich bewilligt werden könne, bezieht (Schreiben der Staatsanwaltschaft
vom 11.11.13 Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 6).

5.3.3In
BGE 110 Ib 105 hat das Bundesgericht erwogen, die Nichtigkeit eines gegen den Bundesratsbeschluss
vom 26. Juni 1972 betreffend das Verbot der Anlage ausländischer Gelder in
inländischen Grundstücken (sog. Lex Celio) verstossenden Geschäfts könne von
der zuständigen Verwaltungsbehörde jederzeit festgestellt werden, unabhängig
davon, ob die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustands
verjährt ist oder nicht. Die Verjährungsfrage sei allein vom Zivilgericht zu
beantworten (BGE 110 Ib 105 E. 3a S. 114 f.). Daraus folgernMühlebach/Geissmann, ein verwaltungs-
oder zivilrechtliches Verfahren auf Feststellung der Nichtigkeit sei jederzeit
möglich unabhängig allfälliger zivil- und strafrechtlicher Klage- und
Verjährungsfristen (Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 26 N 7). Eine solche Bedeutung kann dem Bundesgerichtsentscheid
jedenfalls für die geltende Fassung des BewG nicht beigemessen werden. BGE 110
Ib 105 ist in Anwendung des Lex Celio und des Bundesbeschlusses vom 23. März
1961/21. März 1973 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(sog. Lex von Moos) ergangen. Diese gesetzlichen Grundlagen unterscheiden sich
in verschiedener Hinsicht vom BewG in der heute geltenden Fassung. Insbesondere
ist Art. 25 Abs. 1bisBewG, mit dem die nachträgliche Feststellung
der Bewilligungspflicht auf Fälle eingeschränkt worden ist, in denen der
Erwerber unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat, erst am 1. Oktober
1997 und damit lange nach dem Bundesgerichtsentscheid und der Publikation des
Kommentars vonMühlebach/Geissmannin Kraft getreten. Weder das Bundesgericht nochMühlebach/Geissmannsetzen sich im zitierten Entscheid bzw. an der zitierten Stelle mit dem
allgemeinen Erfordernis des Feststellungsinteresses auseinander. Unter diesen
Umständen kann weder aus dem Bundesgerichtsentscheid noch aus dem Kommentar
gefolgert werden, ein solches sei im Rahmen des BewG entbehrlich. Schliesslich
ist festzuhalten, dass die Erwägung betreffend die Bedeutung der Verjährung für
die Feststellung der Nichtigkeit in BGE 110 Ib 105 nur ein obiter dictum
darstellt, weil die Verjährung im beurteilten Fall ohnehin noch nicht
eingetreten ist (BGE 110 Ib 105 E. 3a S. 115). Damit kann weder aus BGE 110 Ib
105 noch aus dem Kommentar vonMühlebach/Geissmanngeschlossen werden, für die Feststellung der Nichtigkeit wegen Verstosses gegen
das BewG bedürfe es keines Feststellungsinteresses und ein solches könne nicht
entfallen, wenn wegen Eintritts der Verjährung bzw. Verwirkung eine
zivilrechtliche Rückabwicklung, eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG und eine Einziehung ausgeschlossen sind.

5.3.4Zur
Feststellung, ob der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____ AG
durch die Beschwerdeführerin 1 und der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig
gewesen sind oder nicht, ist es nicht erforderlich, vorgängig festzustellen, ob
die vorausgegangenen Geschäfte, welche die Aktienerwerbe ermöglicht haben,
bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig gewesen sind oder nicht. Die
Feststellungen der Beschwerdegegnerin betreffend den Aktienerwerb durch
ausländische Investoren gelten gemäss deren eigenen Erwägungen ungeachtet der
obigen Feststellungen (Verfügungen E. 7.4.4 S. 20).

5.3.5In
den Fällen gemäss Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen sind eine Klage der
Behörden auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, eine
Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG, eine Einziehung sowie
eine zivilrechtliche Rückabwicklung ausgeschlossen (vgl. oben E. 2.3.3.2,
2.3.4.3, 2.3.4.5, 2.4.2 und 2.4.3). Damit fehlt es an einem aktuellen sowie
individuellen und konkreten öffentlichen Feststellunginteresse. Folglich sind
die Feststellungen in Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen, dass die Gründung
der Beschwerdeführerin 2, die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 2
und der Erwerb der Grundstücke [...] durch die Beschwerdeführerin 2
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig seien, unzulässig.

5.3.6In
den Fällen gemäss Ziff. 2 der angefochtenen Verfügungen sind betreffend den
Erwerb des Grundstücks [...] eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG, eine Einziehung sowie eine zivilrechtliche Rückabwicklung ausgeschlossen
(vgl. oben E. 2.3.3.2, 2.3.4.3, 2.3.4.5, 2.4.2 und 2.4.3). Damit fehlt es
insoweit an einem aktuellen sowie individuellen und konkreten öffentlichen
Feststellunginteresse. Folglich ist die Feststellung in Ziff. 2 der
angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb des Grundstücks [...] durch die Beschwerdeführerin 3
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig sei, unzulässig.

5.3.7In
den Fällen gemäss Ziff. 3 der angefochtenen Verfügungen sind betreffend den
Erwerb des Grundstücks [...] eine Klage der Behörden auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das
BewG, eine Einziehung sowie eine zivilrechtliche Rückabwicklung ausgeschlossen
(vgl. oben E. 2.3.3.2, 2.3.4.3, 2.3.4.5, 2.4.2 und 2.4.3). Damit fehlt es
insoweit an einem aktuellen sowie individuellen und konkreten öffentlichen
Feststellunginteresse. Folglich ist die Feststellung in Ziff. 3 der
angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb des Grundstücks [...] durch die J____ AG
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig sei, auch aus diesem Grund
unzulässig.

5.3.8In
den Fällen gemäss Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen können eine Klage der
Behörde auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung
wegen Widerhandlungen gegen das BewG und eine Einziehung für den Fall, dass die
Rechtsgeschäfte bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen sind,
derzeit nicht ausgeschlossen werden (vgl. oben E. 2.3.3.2, 2.3.4.3, 2.4.2 und
2.4.3). Damit besteht diesbezüglich ein aktuelles sowie individuelles und
konkretes öffentliches Feststellungsinteresse.

5.4

5.4.1Gemäss
Art. 25 Abs. 1bisBewG setzt die Feststellung der Bewilligungspflicht
in einem nachträglichen Verfahren voraus, dass der Erwerber einer zuständigen
Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen,
die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, vorsätzlich oder fahrlässig
unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (BGer 2C_876/2011 vom
20. März 2012 E. 5; Botschaft über besondere konjunkturpolitische
Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen Infrastruktur und zur
Förderung privater Investitionen im Energiebereich [Investitionsprogramm] sowie
zur Erleichterung ausländischer Investitionen vom 26. März 1997, in: BBl
1997 II S. 1221, 1265 [nachfolgend Botschaft]; vgl. BGer 2C_1021/2011 vom 18. April
2012 E. 3). Mit dieser Einschränkung werden das Vertrauen in den Entscheid
des Grundbuchverwalters bzw. des Handelsregisterführers, die Eintragung im
Grundbuch bzw. Handelsregister vorzunehmen, und die Rechtssicherheit geschützt
(vgl.Baumgartner/Hauser, Erwerb
von Beteiligungen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz durch Ausländer, in:
SZW 1999, S. 86, 90 f.; vgl. ferner VGer ZH VB.2011.00120 E. 6, insb.
6.7). Sie muss deshalb auch dann gelten, wenn die Bewilligungsbehörde das
Verfahren nicht von Amtes wegen, sondern auf Ersuchen einer anderen Behörde im
Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV eröffnet. Die vom Gesetzgeber in Art. 25
Abs. 1bisBewG statuierte Einschränkung der Zulässigkeit
nachträglicher Feststellungsverfügungen kann vom Verordnungsgeber nicht
umgangen werden, indem er auf Gesuch irgendeiner Behörde die nachträgliche Feststellung
der Bewilligungspflicht unabhängig von der im Gesetz für die Feststellung von
Amtes wegen statuierten Voraussetzung zulässt. Die Meinungsäusserung vonMühlebach/Geissmann, im Fall eines
Gesuchs einer Behörde im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV sei
die Bewilligungsbehörde zur Prüfung der ihr zugewiesenen Frage verpflichtet (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 17 N
10), vermag diese Auffassung nicht in Frage zu stellen, weil die gesetzliche
Einschränkung der nachträglichen Feststellung der Bewilligungspflicht durch
Art. 25 Abs. 1bisBewG erst lange nach der Publikation des
Kommentars vonMühlebach/Geissmannin Kraft getreten ist und deshalb von diesen Autoren noch nicht hat
berücksichtigt werden können. Im Übrigen ist diesbezüglich nochmals festzuhalten,
dass sich das Gesuch der Staatsanwaltschaft im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c
BewV nur auf die Feststellung der Beschwerdegegnerin in Ziff. 4 der
angefochtenen Verfügungen, dass der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig gewesen sei und nicht
nachträglich bewilligt werden könne, bezieht (Schreiben der Staatsanwaltschaft
vom 11.11.13 Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 6). Für
einen Erwerb, mit dem keine Behörde befasst gewesen ist, kann die in Art. 25
Abs. 1bisBewG statuierte Voraussetzung, dass der Erwerber einer
zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über
Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder
unvollständige Angaben gemacht hat, hingegen nicht gelten. Dies ergibt sich
daraus, dass es in einem solchen Fall sowohl an einer Behörde, die Adressat der
unrichtigen oder unvollständigen Angaben sein könnte, als auch an einer
Vertrauensgrundlage für die Bewilligungsfreiheit des Erwerbs fehlt (vgl. VGer
ZH VB.2011.00120vom 30. Juni 2011E.
8.3).

5.4.2Die
unrichtigen oder unvollständigen Angaben im Sinn von Art. 25 Abs. 1bisBewG müssen sich gemäss dem eindeutigen Wortlaut auf Tatsachen beziehen (vgl.
auchGeissmann/Huber/Wetzel,
Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Zürich/Baden 1998, N
226). Ein Erwerber hat nicht Erklärungen rechtlicher Art in dem Sinn abzugeben,
dass er sich selbst zum Richter über seine eigene Angelegenheit erhebt, sondern
Auskünfte über Tatsachen zu geben, gestützt auf die sich die Behörden ein Bild
machen und einen Entscheid fällen können (OGer ZH UE130076 vom 23. August 2013
E. 3.1;Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 22 N 6). Auf eine Unvollständigkeit der Angaben des Erwerbers
kann nicht aus dem Umstand allein, dass nachträglich für die
Bewilligungspflicht erhebliche Tatsachen festgestellt werden, geschlossen
werden, weil das in Art. 25 Abs. 1bisBewG statuierte Erfordernis
damit seiner Bedeutung weitgehend beraubt würde. Das blosse Nichterwähnen für
die Bewilligungspflicht relevanter Tatsachen genügt auch nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung klarerweise nicht zur Rechtfertigung einer
nachträglichen Feststellung der Bewilligungspflicht. In einem Fall, in dem ein italienischer
Staatsangehöriger, der in der Schweiz polizeilich gemeldet gewesen war, aber
seinen Wohnsitz in Italien gehabt hatte, in der Schweiz eine Liegenschaft
erworben hatte und zur Begründung der Bewilligungsfreiheit des Erwerbs darauf
verwiesen hatte, dass er in Lugano Wohnsitz genommen habe, hat das
Bundesgericht erwogen, die Voraussetzungen von Art. 25 Abs. 1bisBewG dürften wohl noch nicht bereits dann erfüllt sein, wenn der Ausländer
gegenüber dem Grundbuchamt lediglich angegeben habe, er habe sich bei der
Einwohnerkontrolle der Stadt Lugano angemeldet, sondern erst dann, wenn er
umfassendere, jedoch unzutreffende Angaben zu seinen Bindungen mit der Stadt
Lugano gemacht habe, die geeignet gewesen seien, fälschlicherweise den Eindruck
einer effektiv nicht stattgefundenen Wohnsitzbegründung entstehen zu lassen
(vgl. BGer 2C_876/2011 vom 20. März 2012 Sachverhalt, E. 3, 4.1 und 5).
Damit stellt das Bundesgericht zu Recht hohe Anforderungen an die Annahme
unrichtiger oder unvollständiger Angaben. Unrichtige oder unvollständige
Angaben über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind,
bilden auch ein Tatbestandsmerkmal der Strafbestimmung Art. 29 Abs. 1 BewG. Wer
nur einen Teil der relevanten Angaben macht und/oder nur einen Teil der
relevanten Unterlagen einreicht, macht gemäss der Rechtsprechung nicht ohne
weiteres unvollständige Angaben im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BewG. Die Anwendung
von Art. 29 Abs. 1 BewG kommt nur dann in Betracht, wenn die Angaben wegen
ihrer Unvollständigkeit die Behörde irreführen (vgl. BGE 114 IV 67 E. 2b S. 71;
OGer ZH UE130076 vom 23. August 2013 E. 3.5). GemässMühlebach/Geissmannmacht unvollständige
Angaben, wer nur die halbe Wahrheit sagt und Tatsachen verschweigt, die von
Bedeutung sind (Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 29 N 2). Die Erwägungen zu Art. 29 Abs. 1 BewG beanspruchen
auch für Art. 25 Abs. 1bisBewG Geltung, weil das gleiche
Tatbestandselement in dieser Bestimmung nicht anders ausgelegt werden kann als
in Art. 29 Abs. 1 BewG. Zusammenfassend dürften unvollständige Angaben im Sinn
von Art. 25 Abs. 1bisBewG wohl nur dann vorliegen, wenn der
Erwerber über eine konkrete Tatsache gewisse, aber nicht vollständige Angaben
gemacht und ausdrücklich oder konkludent den Eindruck erweckt hat, seine
Angaben seien vollständig, oder wenn er eine konkrete Frage der zuständigen
Behörde, des Grundbuchverwalters oder des Handelsregisterführers unvollständig
beantwortet hat (vgl. zur Täuschung beim BetrugArzt,
Basler Kommentar Strafrecht II, 3. Aufl., Basel 2013, Art. 146 N 46 und
48). Jedenfalls macht der Erwerber zweifellos keine unrichtigen oder
unvollständigen Angaben über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von
Bedeutung sind, wenn er bloss allgemein behauptet, der Erwerb sei nicht bewilligungspflichtig,
und dabei für die Bewilligungspflicht relevante Tatsachen überhaupt nicht
erwähnt.

5.4.3Mit
einer sogenannten Lex Friedrich-Erklärung vom 12. Dezember 2002 haben die
Gründer [...], der Beschwerdeführer 4 und der Beschwerdeführer 8 erklärt, die
Gründung der Holding bedarf keiner Bewilligung im Sinne des BewG und der BewV.
Sind an der Gesellschaft bzw. dem angemeldeten Geschäft Personen im Ausland
i.S. von Art. 5 BewG beteiligt, so wird erklärt, dass allfällige Grundstücke in
der Schweiz, Anteile oder Rechte nach Art. 4 BewG, die Gegenstand einer
Sacheinlage oder Sachübernahme bilden, als ständige Betriebsstätten gemäss Art.
2 Abs. 2 lit. a BewG dienen werden. [...]. Die pauschale Behauptung, die
Gründung der Gesellschaft bedürfe keiner Bewilligung, ist keine Angabe über für
die Bewilligung erhebliche Tatsachen, sondern eine rechtliche Würdigung, die
vom Handelsregisterführer bzw. der Bewilligungsbehörde selbst vorzunehmen ist.
Sie erlaubt deshalb auch im Fall ihrer Unrichtigkeit keine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht gemäss Art. 25 Abs. 1bisBewG.
Die weitere Erklärung ist nur für den Fall abgegeben worden, dass Grundstücke
in der Schweiz, Anteile oder Rechte nach Art. 4 BewG Gegenstand einer
Sacheinlage oder Sachübernahme bilden. Da dies nicht gegeben war und von der Beschwerdegegnerin
auch nicht behauptet wird, sind die diesbezüglichen Angaben irrelevant. Vor
allem aber hat die Beschwerdegegnerin festgestellt, es könne nicht belegt
werden, dass die Beschwerdeführerin 1 im Hinblick auf eine spätere
Aktienzuteilung an Personen im Ausland gegründet worden sei (Verfügungen
E. 7.4.1), und dementsprechend auch nicht festgestellt, dass deren
Gründung bewilligungspflichtig gewesen sei. Damit wären allfällige unrichtige
oder unvollständige Angaben im Zusammenhang mit der Gründung der Beschwerdeführerin 1
für die Frage der Zulässigkeit einer nachträglichen Feststellungsverfügung
ohnehin irrelevant.

5.4.4Mit
einer sogenannten Lex Friedrich-Erklärung vom 6. März 2007 hat der Beschwerdeführer 7
erklärt, die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 bedarf keiner
Bewilligung im Sinne der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland [...]. Diese Erklärung enthält keinerlei Angaben über
Tatsachen und damit auch keine unvollständigen Angaben über Tatsachen. In der
vorgedruckten Lex Friedrich-Erklärung des Handelsregisters des Kantons Schwyz
finden sich keine tatsächlichen Angaben, obwohl von den Parteien keine
rechtlichen Einschätzungen betreffend die Bewilligungspflicht, sondern
Auskünfte über Tatsachen zu verlangen sind (vgl. oben E. 5.4.2) und Lex
Friedrich Erklärungen bzw. Lex Koller-Erklärungen dementsprechend gemäss dem
Vorschlag des Eidgenössischen Amts für das Handelsregister und der Praxis
vieler Kantone mehrere konkrete Tatsachenbehauptungen enthalten. Die pauschale
Behauptung, die Kapitalerhöhung bedürfe keiner Bewilligung, ist keine Angabe
über für die Bewilligung erhebliche Tatsachen, sondern eine rechtliche
Würdigung, die vom Handelsregisterführer bzw. der Bewilligungsbehörde selbst
vorzunehmen ist. Sie erlaubt deshalb auch im Fall ihrer Unrichtigkeit keine
nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht gemäss Art. 25 Abs. 1bisBewG. Zudem ist die Erklärung des Beschwerdeführers 7 als Verwaltungsrat
der Beschwerdeführerin 1 in deren Namen abgegeben worden. Weder der
Beschwerdeführer 7 noch die Gesellschaft sind Erwerber der neuen Aktien,
was von der Beschwerdegegnerin auch nicht behauptet wird. Eine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht ist gemäss Art. 25 Abs. 1bisBewG aber nur zulässig, wenn der Erwerber unrichtige oder unvollständige
Angaben gemacht hat.

5.4.5Die
Lex Friedrich-Erklärungen vom 12. Dezember 2002 und 6. März 2007 enthalten
damit keine unrichtigen oder unvollständigen Angaben der Erwerber über für die
Bewilligungspflicht relevante Tatsachen. Andere Erklärungen, die solche Angaben
enthalten könnten, sind aufgrund der Akten nicht ersichtlich und werden auch
von der Beschwerdegegnerin nicht konkret genannt. Die unsubstanziierte
Feststellung der Beschwerdegegnerin, aufgrund ihrer Erwägungen sei davon
auszugehen, dass die Erwerber gegenüber dem jeweiligen Handelsregisterführer
und Grundbuchverwalter zumindest unvollständige Angaben bezüglich der
Finanzierung der Immobilien-Aktiengesellschaften und der Grundstücke gemacht
haben (Verfügungen E. 8 S. 21), genügt zur Feststellung unrichtiger
oder unvollständiger Angaben offensichtlich nicht. Der Vollzug der in Ziff. 1,
2 und 3 der angefochtenen Verfügungen beurteilten Rechtsgeschäfte sowie der
Vollzug der in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen beurteilten
Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 ist unter notwendiger Mitwirkung
des Handelsregisterführers oder Grundbuchverwalters erfolgt. Folglich sind die
nachträglichen Feststellungen in Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen, dass
die Gründung der Beschwerdeführerin 2, die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 2
und der Erwerb der Grundstücke [...] sowie [...] durch die Beschwerdeführerin 2
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig seien, die nachträglichen
Feststellungen in Ziff. 2 der angefochtenen Verfügungen, dass die Gründung der Beschwerdeführerin
3 und der Erwerb des Grundstücks [...] durch die Beschwerdeführerin 3 bewilligungspflichtig
und nicht bewilligungsfähig seien, die nachträglichen Feststellungen in Ziff. 3
der angefochtenen Verfügungen, dass die Gründung der J____ AG und der
Erwerb des Grundstücks [...] durch die Beschwerdeführerin 3 bewilligungspflichtig
und nicht bewilligungsfähig seien sowie die nachträgliche Feststellung in Ziff.
4 der angefochtenen Verfügungen, dass die Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1
bewilligungspflichtig sei, mangels unrichtiger oder unvollständiger Angaben der
Erwerber im Sinn von Art. 25 Abs. 1bisBewG unzulässig.

5.5

5.5.1Gemäss
Art. 36 Abs. 1 BewG erlassen der Bundesrat und die Kantone die notwendigen
Ausführungsbestimmungen. Gestützt darauf hat der Bundesrat die BewV erlassen. Nach
Art. 15 Abs. 1 BewV ersucht der Erwerber die Bewilligungsbehörde um ihren
Entscheid über die Bewilligungspflicht, wenn diese sich nicht ohne weiteres ausschliessen
lässt. Im Übrigen entscheidet die Bewilligungsbehörde gemäss Art. 15
Abs. 3 BewV über die Bewilligungspflicht, wenn der Erwerber auf
Veranlassung des Grundbuchverwalters, des Handelsregisterführers oder der
Steigerungsbehörde darum ersucht (Art. 18 f. BewG) (lit. a), eine
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder das Bundesamt für Justiz darum ersucht
(Art. 22 Abs. 2 BewG) (lit. b) oder der Zivilrichter, der Strafrichter
oder eine andere Behörde darum ersucht (lit. c). Bei der BewV handelt es sich
um eine Vollziehungsverordnung (Botschaft zu einem Bundesgesetz über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative gegen den Ausverkauf
der Heimat vom 16. September 1981, in: BBl 1981 III S. 585, 638;
vgl. BGer vom 29. Mai 1975 E. 3 in: ZBGR 1975 S. 375, 379 f. zum
Bundesbeschluss über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 21. März 1973 [sog. Lex Furgler] und zur
Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
21. Dezember 1973). Art. 36 Abs. 1 BewG verleiht dem Bundesrat keine
Kompetenz zum Erlass gesetzesändernder Verordnungsbestimmungen. Das
Verwaltungsgericht hat deshalb zu prüfen, ob Art. 15 Abs. 3 BewV
gesetzmässig ist, das heisst, sich im Rahmen der Bestimmungen des BewG hält
(vgl. BGer vom 29. Mai 1975 E. 3 in: ZBGR 1975 S. 375, 379 f. zum
Bundesbeschluss über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 21. März 1973 und zur Verordnung über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 21. Dezember 1973).
Vollziehungsverordnungen führen die durch das Gesetz bereits begründeten
Verpflichtungen und Berechtigungen näher aus, passen das schon im Gesetz
Bestimmte den konkreten praktischen Gegebenheiten an (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2016, N 99). Jede Vollziehungsverordnung enthält
unweigerlich ein gewisses Mass an Regeln, die in dieser Weise nicht im Gesetz
stehen. Dies ist zulässig, solange sich die Vollziehungsverordnung im
Verhältnis zum zugehörigen Gesetz auf sekundäres Recht beschränkt. Sie darf
aber keine grundsätzlich neuen Rechte und Pflichten einführen oder vom Gesetz
geschaffene Ansprüche wieder beseitigen (Tschannen/Zimmerli/Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 14 N 23). Die in Art.
15 Abs. 3 lit. c BewV vorgesehene Feststellung der Bewilligungspflicht auf
Gesuch einer Behörde sprengt diesen Rahmen nicht und ist mit dem BewG
vereinbar, soweit bei einem Erwerb, mit dem eine Behörde befasst gewesen ist,
die Voraussetzung unrichtiger oder unvollständiger Angaben des Erwerbers über für
die Bewilligungspflicht relevante Tatsachen gemäss Art. 25 Abs. 1bisBewG beachtet wird. Falls Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV die nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht auf Gesuch einer Behörde in einem solchen
Fall unabhängig von der in Art. 25 Abs. 1bisBewG statuierten
Einschränkung vorsähe, wäre er insoweit mit dem BewG nicht vereinbar und
deshalb unanwendbar.

5.5.2Die
Beschwerdeführerinnen 13 machen geltend, die Staatsanwaltschaft könne nicht
unter andere Behörden im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BeV subsumiert werden.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Bis zur Einstellung oder
Anklageerhebung obliegt die Verfahrensleitung der Staatsanwaltschaft (Art. 61
lit. a Schweizerische Strafprozessordnung [StPO; SR 312.0]). Folglich käme es
zu einer mit dem Beschleunigungsgebot (Art. 5 StPO) nicht vereinbaren
Verfahrensverzögerung, wenn das Gesuch um Entscheid über die
Bewilligungspflicht erst vom Strafgericht gestellt werden könnte. Zudem
entspricht es einhelliger Lehre, dass als andere Behörden im Sinn von Art. 15
Abs. 3 lit. c BewV insbesondere Strafverfolgungsbehörden in Betracht kommen (Bomio, Das Feststellungsverfahren bei
der AG gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, Diss. Basel 1990, S. 157;Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 17 N 10).

5.5.3Bei
einem Erwerb, mit dem keine Behörde befasst gewesen ist und der deshalb nicht
von Art. 25 Abs. 1bisBewG erfasst wird, kann die
Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht gestützt auf die allgemeine
Kompetenz der in der Sache zuständigen Behörde zum Erlass von
Feststellungsverfügungen (vgl. oben E. 5.3.1) von Amtes wegen nachträglich
feststellen. Wenn eine Behörde mit dem Erwerb befasst gewesen ist, hat die
sachzuständige Bewilligungsbehörde gemäss Art. 25 Abs. 1bisBewG bei
gegebenen Voraussetzungen von Amtes wegen nachträglich eine
Feststellungsverfügung zu erlassen. Es besteht keinerlei Grund, weshalb ihr
dies bei einem Erwerb, mit dem keine Behörde befasst gewesen ist, nur dann
möglich sein sollte, wenn zufälligerweise ein Ersuchen irgendeiner anderen
Behörde im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV vorliegt.

5.5.4Mit
dem in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen beurteilten Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 2
und der Beschwerdeführerin 3 durch die Holding ist keine Behörde befasst
gewesen. An der Feststellung, ob dieser Erwerb bewilligungspflichtig und
bewilligungsfähig gewesen ist, besteht ein aktuelles sowie individuelles und
konkretes öffentliches Interesse (vgl. oben E. 5.3.8). Damit ist diesbezüglich
der Erlass einer Feststellungsverfügung gestützt auf die allgemeine Kompetenz
der sachlich zuständigen Behörde zulässig.

5.5.5Mit
dem in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen beurteilten Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren ist keine Behörde befasst gewesen. An der
Feststellung, ob dieser Erwerb bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig
gewesen ist, besteht ein aktuelles sowie individuelles und konkretes
öffentliches Interesse (vgl. oben E. 5.3.8). Zudem liegt für diesen Erwerb ein
Ersuchen der Staatsanwaltschaft im Sinn von Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV vor
(Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 11. November 2013 Ordner Kopien
Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 6). Damit ist diesbezüglich der
Erlass einer Feststellungsverfügung gestützt auf Art. 15 Abs. 3 lit. c BewV
zulässig.

5.6Zusammenfassend
ergibt sich somit, dass die Beschwerdegegnerin ausser betreffend den Erwerb der
Aktien der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführerin 3 durch
die Holding und den Erwerb von Aktien der Holding durch ausländische Investoren
keine Feststellungen zur Bewilligungspflicht hätte treffen dürfen und das
Verfahren deshalb insoweit hätte einstellen müssen.

6.

6.1Gemäss
E-Mail der Staatsanwaltschaft vom 14. Januar 2015 sind Strafverfahren hängig
gegen O____ wegen Betrug, Veruntreuung, qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung und Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den
Beschwerdeführer 4 wegen Betrug, Veruntreuung, qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung, Urkundenfälschung, Erschleichung einer falschen Beurkundung
und Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den Beschwerdeführer 8 wegen
Betrug, qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung, Urkundenfälschung,
Erschleichung einer falschen Beurkundung und Umgehung der Bewilligungspflicht
und gegen den Beschwerdeführer 7 wegen qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung, Urkundenfälschung, Erschleichung einer falschen Beurkundung
und Umgehung der Bewilligungspflicht. Gemäss Verfügung des
Strafgerichtspräsidenten vom 19. Februar 2016 ist mit Anklage vom 24. September
2015 ein Strafverfahren gegen den Beschwerdeführer 7 wegen mehrfacher qualifizierter
ungetreuer Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht), mehrfacher
Urkundenfälschung, mehrfacher Erschleichung einer falschen Beurkundung und
mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den Beschwerdeführer 8 wegen
mehrfacher qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht),
mehrfacher Urkundenfälschung, mehrfacher Erschleichung einer falschen
Beurkundung und mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht, gegen den
Beschwerdeführer 4 wegen mehrfacher qualifizierter ungetreuer
Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht), mehrfacher Veruntreuung und
mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht und gegen O____ wegen mehrfacher
qualifizierter ungetreuer Geschäftsbesorgung (Bereicherungsabsicht),
Veruntreuung und mehrfacher Umgehung der Bewilligungspflicht am Strafgericht
anhängig gemacht worden. In der voraussichtlich 10 Tage dauernden
Hauptverhandlung werden die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 und O____ als
Beschuldigte, [...] als Zeugen sowie [...] als Auskunftsperson einvernommen. Die
Beschwerdeführerinnen 5 und 6 sind als Privatklägerinnen am Verfahren
beteiligt. Der Vertreter der Beschwerdeführerinnen 13, Rechtsanwalt
Dr. iur. D____, wird als Vertreter der A____ AG-Gruppe als
Beigeladener fakultativ zur Hauptverhandlung des Strafgerichts vorgeladen
(Verfügung des Strafgerichtspräsidenten vom 19. Februar 2016 Replikbeilage
1 VD.2015.184).

6.2

6.2.1Die
Beschwerdeführer 7 und 8 beantragen subeventualiter bzw. eventualiter, das
Feststellungsverfahren sei bis zum rechtskräftigen Abschluss des
Strafverfahrens zu sistieren. Sie machen geltend, betreffend die
Bewilligungspflicht hätten die Strafbehörden und die Verwaltungsbehörden die
gleichen Abklärungen zu treffen und die gleichen Fragen zu beantworten. Dies
beinhalte das Risiko widersprüchlicher Entscheide und sei nicht
prozessökonomisch.

6.2.2Für
die Tatsachen, die zur Beantwortung der Fragen, ob der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 2
und der Beschwerdeführerin 3 durch die Holding und der Erwerb von Aktien
der Holding durch ausländische Anleger bewilligungspflichtig und
bewilligungsfähig gewesen sind, erheblich sind, finden sich in den vorliegenden
Akten liquide Beweismittel. Der für die Beurteilung der Bewilligungspflicht des
Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 entscheidende Sachverhalt ist
unbestritten. Auch dass Anleger mit deutscher Staatsangehörigkeit und Wohnsitz
in Deutschland Aktien der Beschwerdeführerin 1 erworben haben, wird ausser
von der Beschwerdeführerin 5 für sich selbst von keinem
Verfahrensbeteiligten ernsthaft bestritten. Ob die ursprünglichen Investitionen
der ausländischen Anleger im Rahmen von Treuhandverhältnissen oder gestützt auf
Darlehensverträge erfolgt sind und ob der Erwerb von Grundstücken durch die Beschwerdeführerin 2,
die Beschwerdeführerin 3 und die J____ AG rechtsgültig gewesen ist,
braucht zur Beurteilung der Bewilligungspflicht und der Bewilligungsfähigkeit
des Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und der ausländischen Anleger
nicht entschieden zu werden und kann deshalb offenbleiben. Damit besteht bei
einem auf die Bewilligungspflicht und die Bewilligungsfähigkeit des
Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und der ausländischen Anleger
beschränkten Feststellungsentscheid keine ernsthafte Gefahr widersprüchlicher
Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts und des Strafgerichts. Der
Umstand, dass die Rechtsfrage der Bewilligungspflicht umstritten ist, vermag
ein Abwarten des Entscheids des Strafgerichts nicht zu rechtfertigen, weil die
primäre Sachkompetenz zur Beantwortung dieser Frage beim Verwaltungsgericht
liegt. Aus diesen Gründen ist das Verfahren nicht zu sistieren. Ob das
Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss des Strafverfahrens zu sistieren
wäre, wenn auch über die Bewilligungspflicht und Bewilligungsfähigkeit der
anderen Rechtsgeschäfte zu entscheiden wäre, kann offenbleiben.

6.2.3Die
Beschwerdeführer 7 und 8 machen geltend, ihr Anspruch auf ein fair trial
(Unschuldsvermutung, Anspruch auf Beurteilung durch ein unabhängiges,
unparteiisches und unvoreingenommenes Gericht) bzw. ihr Anspruch auf
Beurteilung durch ein unabhängiges und unparteiisches Gericht (Art. 30 BV, Art.
6 Ziff. 1 EMRK, Art. 4 und 56 StPO), werde verletzt, wenn das
Appellationsgericht als Rechtsmittelinstanz seinen Entscheid vor dem Strafgericht
als erster Instanz fälle. Dieser Einwand ist unbegründet, weil die für die
Frage der Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und
der ausländischen Investoren entscheidenden Tatsachen von den
Beschwerdeführern 7 und 8 nicht ernsthaft bestritten werden. Im Übrigen
fällt das Appellationsgericht den vorliegenden Entscheid nicht als
Berufungsinstanz, sondern als Verwaltungsgericht.

6.3

6.3.1Mit
Schreiben vom 20. November 2013 hat die Staatliche Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (SSM) die Staatsanwaltschaft gestützt auf Art. 22 Abs. 2
BewG ersucht, ihr alle Akten zukommen zu lassen, die Auskunft über Tatsachen
geben, die für die Bewilligungspflicht und die Bewilligung von Bedeutung sind,
insbesondere Unterlagen, die Auskunft über die Identität der Aktionäre der Beschwerdeführerin 1
geben, Unterlagen, die das Konzept über den Erwerb der Liegenschaften
aufzeigen, Verträge betreffend die Finanzierung der Liegenschaften sowie
Überweisungsbelege, Gründungsunterlagen der Beschwerdeführerin 1 inklusive
Lex Friedrich-Erklärung und Stampa-Erklärung des Handelsregisteramts Zürich,
Buchhaltungsunterlagen der Beschwerdeführerinnen 13 und der J____ AG für
das Jahr 2007 und Unterlagen betreffend die Umwandlungsaktion in Aktien der Beschwerdeführerin
1 (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM = Beschwerdeantwortbeilage 11 VD.2015.184).
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2013 hat die Staatsanwaltschaft der SSM die
gewünschten Unterlagen in Form von Kopien aus den Strafverfahrensakten
zugestellt (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa = Beschwerdeantwortbeilage 12
VD.2015.184). Zudem haben weitere Kontakte zwischen der SSM und der
Staatsanwaltschaft betreffend Akten und Informationen stattgefunden und hat die
Staatsanwaltschaft der SSM weitere Akten und Informationen geliefert.

6.3.2Die
Beschwerdeführerinnen 13 beantragen in ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2015 den
Beizug von Dokumenten aus den Strafverfahrensakten sowie die Einvernahme der
Beschwerdeführer 4, 7 und 8 sowie [...] als Zeugen. Der Beschwerdeführer 4
beantragt in seiner Beschwerde vom 16. Juli 2015 den Beizug der
Strafverfahrensakten und die Einvernahme der Beschwerdeführer 4, 7 und 8
als Zeugen. Für den Fall, dass von einem nachträglichen Feststellungsverfahren
nicht abgesehen wird, haben die Beschwerdeführer 7 und 8 im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin
den Beizug aller Strafverfahrensakten sowie die Befragung der deutschen
Darlehensgeber und der mit der Kotierung der Aktien der Beschwerdeführerin 1 bei
der L____ Bank und der M____ betrauten Personen beantragt. Mit Replik vom 19.
April 2016 beantragt der Beschwerdeführer 7 eventualiter die Rückweisung des
Verfahrens an die Beschwerdegegnerin zur Behandlung seiner mit Eingabe vom 30.
Dezember 2014 gestellten Anträge. Mit Beschwerde vom 10. Juli 2015
beantragt der Beschwerdeführer 8 subsubeventualiter, die Beschwerdegegnerin sei
anzuweisen, alle Strafverfahrensakten beizuziehen sowie die deutschen
Darlehensgeber und die mit der Kotierung der Aktien der Beschwerdeführerin 1 bei
der L____ Bank und der M____ betrauten Personen zu befragen. Zudem beantragt er
die Befragung der Beschwerdeführer 4 und 8, O____ und der deutschen Anleger.
Mit Replik vom 19. April 2016 beantragt der Beschwerdeführer 8 subsubeventualiter,
die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, sämtliche Strafverfahrensakten
beizuziehen sowie die deutschen Darlehensgeber, die mit der Kotierung der
Aktien der Beschwerdeführerin 1 bei der L____ Bank und der M____ betrauten
Personen, [...] zu befragen.

6.3.3Betreffend
die für die Frage der Bewilligungspflicht und Bewilligungsfähigkeit des Erwerbs
der Aktien der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführerin 3 durch
die Holding und des Erwerbs von Aktien der Holding durch ausländische Anleger
erheblichen Tatsachen ist davon auszugehen, dass auch die in den
Strafverfahrensakten enthaltenen Beweismittel und die von den
Beschwerdeführenden beantragten Einvernahmen am aufgrund der vorliegenden Akten
gewonnenen Beweisergebnis nichts mehr ändern könnten. Die Einvernahme von mit
der angeblichen Kotierung befassten Personen ist nicht geeignet, für die
vorliegend zu beantwortenden Fragen rechtserhebliche Tatsachen zu beweisen,
weil es unbestritten ist, dass die Aktien der Beschwerdeführerin 1 objektiv nur
auf der OTC-Handelsplattform der M____ gehandelt worden sind, und es für die
Frage der Bewilligungspflicht irrelevant ist, ob die Beschwerdeführenden
subjektiv davon ausgegangen sind, die Aktien seien damit an einer Börse in der
Schweiz kotiert gewesen. Die Notwendigkeit der Einvernahme der deutschen
Anleger lässt sich auch nicht damit begründen, dass diese gemäss Art. 17
Abs. 1 BewG eine Bewilligung oder die Feststellung, dass der Erwerb keiner
Bewilligung bedürfe, hätten beantragen müssen, wie der Beschwerdeführer 7 in
seiner Replik vom 19. April 2016 geltend macht. Der Erwerb der Aktien durch die
deutschen Anleger ist unbestritten und es ist offensichtlich, dass weder
Ausnahmen im Sinn von Art. 7 BewG noch Bewilligungsgründe im Sinn von Art. 8
BewG gegeben sind. Zum für die vorliegend einzig zu beantwortenden Fragen
relevanten Sachverhalt vermöchte eine Einvernahme der deutschen Anleger deshalb
keine wesentlichen Erkenntnisse zu liefern. Die Beweisanträge der
Beschwerdeführenden sind deshalb abzuweisen.

7.

7.1Die
Beschwerdeführer 7 und 8 haben im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin geltend
gemacht, die fraglichen Sachverhalte seien nicht bewilligungspflichtig bzw.
bewilligungsfähig gewesen. Die Beschwerdeführerinnen 13 und der Beschwerdeführer
8 beantragen mit ihren Beschwerden eventualiter bzw. subeventualiter, es sei
festzustellen, dass die Gegenstand der Verfügung bildenden Vorgänge nicht
bewilligungspflichtig bzw. bewilligungsfähig gewesen seien.

7.2

7.2.1Personen
im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der
zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner Bewilligung bedarf
der Erwerb, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-,
Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes,
eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a
BewG). Mit Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG werden sog. Betriebsstätten-Grundstücke
von der Bewilligungspflicht ausgenommen. Wem das Unternehmen, dem das
Grundstück zur Ausübung seiner wirtschaftlichen Tätigkeit dient, gehört, spielt
keine Rolle. Sofern es einem Dritten für eine Geschäftstätigkeit vermietet oder
verpachtet wird, kann das Grundstück von einer Person im Ausland auch als
blosse Kapitalanlage erworben werden (Botschaft, in: BBl 1997 II S. 1221, 1262;Bandli, Die Revision der Lex
Friedrich vom 30. April 1997, in: BR 1998, S. 32, 33;Baumgartner/Hauser, a.a.O., S. 86 f.). Gemäss Art.
2 Abs. 3 BewG können beim Erwerb von Grundstücken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a
BewG durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür
reservierte Flächen miterworben werden. Grundstücke, die sowohl bewohnt als
auch gewerblich genutzt werden (sog. gemischt genutzte Grundstücke), sind aber
nur dann nach Art. 2 Abs. 3 BewG von der Bewilligungspflicht befreit, wenn die
gewerbliche Nutzung überwiegt. Steht hingegen die Wohnung im Vordergrund, so
fällt das Grundstück in den Geltungsbereich des BewG, und zwar auch dann, wenn
die Wohnnutzung auf einen Wohnanteilsplan zurückgeht (Schöbi, a.a.O., N 18 f.; vgl. Bundesamt für
Justiz, Wegleitung für die Grundbuchämter, Bern 2009, Ziff. 42.22;Bandli, a.a.O., S. 33). Dass der Erwerb
von Wohnungen nur in einem untergeordneten Masse zulässig ist, ergibt sich
sowohl aus dem Wortlaut (miterworben) als auch aus Sinn und Zweck von Art. 2
Abs. 3 BewG. Die Frage, ob bei einem Grundstück die Wohnnutzung oder die
gewerbliche Nutzung überwiegt, ist aufgrund des tatsächlichen oder
hypothetischen (Miet- bzw. Pacht-) Ertrags zu beantworten. Wenn der Ertrag der
Wohnnutzung über 50% des Gesamtertrags liegt, fällt das Grundstück in den
Geltungsbereich des BewG (Schöbi,
a.a.O., N 20). Unabhängig von Wohnanteilsvorschriften können Wohnungen mit
einem Betriebsstätten-Grundstück insbesondere bewilligungsfrei miterworben
werden, wenn sie für das Unternehmen betriebsnotwendig oder räumlich und nach
ihrem Wert von absolut untergeordneter Bedeutung sind (vgl. Bundesamt für
Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Wegleitung für die
Grundbuchämter, Bern 2009, Ziff. 41.3;Bandli,
a.a.O., S. 33;Baumgartner/Hauser,
a.a.O., S. 88).

7.2.2Gemäss
Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG gilt als Erwerb eines Grundstücks der Erwerb des
Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person,
deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile
dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind.
Aus der Befreiung von Betriebsstätten-Grundstücken von der Bewilligungspflicht
durch Art. 2 Abs. 2 lit. a und Art. 2 Abs. 3 BewG ergibt sich, dass auch der
Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer
juristischen Person nur dann der Bewilligungspflicht unterliegt, wenn deren
tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, die nicht als
Betriebsstätten-Grundstücke zu qualifizieren sind. Juristische Personen, deren
tatsächlicher Zweck der Erwerb von bewilligungspflichtigen Grundstücken ist,
werden als Immobiliengesellschaften im engeren Sinn bezeichnet (Baumgartner/Hauser, a.a.O., S. 86, 88;Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., N 166,
168; vgl.Bandli, a.a.O., S. 33 f.;Malacrida, Unternehmensübernahmen
im Lichte der Lex Koller, in: AJP 1998, S. 1187, 1188 ff.; Verfügungen E.
7.4.4 S. 20). Nach einer von der Beschwerdegegnerin und einem Teil der Lehre
vertretenen Auffassung wird bereits dann angenommen, der tatsächliche Zweck
einer juristischen Person bestehe im Erwerb von bewilligungspflichtigen
Grundstücken, wenn solche im Rahmen des Gesellschaftszwecks mindestens in der
Grössenordnung eines Drittels relevant sind bzw. mindestens einen Drittel der
Aktiven der Gesellschaft ausmachen (Schreiben der SSM vom 21. März 2013;Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., N 172;
vgl.Bandli, a.a.O., S. 33 f.
insb. FN 19). Nach einer anderen Literaturmeinung ist diese Annahme erst dann
gerechtfertigt, wenn der Erwerb bewilligungspflichtiger Grundstücke den
Hauptzweck der Gesellschaft darstellt bzw. wenn das Vermögen der Gesellschaft
zu mehr als der Hälfte aus solchen Grundstücken besteht (vgl.Baumgartner/Hauser, a.a.O., S. 88 f.;Malacrida, a.a.O., S. 1188 ff.). Da im
vorliegenden Fall beide Schwellenwerte überschritten sind, kann die Frage,
welche Auffassung richtig ist, offenbleiben. Dass der tatsächliche Zweck einer
juristischen Person im Erwerb von bewilligungspflichtigen Grundstücken besteht,
ist auch dann anzunehmen, wenn Aktien einer oder mehrerer
Immobiliengesellschaften im engeren Sinn mindestens ein Drittel bzw. mehr als
die Hälfte ihres Vermögens ausmachen (vgl. BGE 115 Ib 102 E. 3c
S. 108 f.;Malacrida,
a.a.O., S. 1188;Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 35). Schliesslich ist zu beachten, dass der Anteil von
bewilligungspflichtigen Grundstücken bzw. Aktien von Immobiliengesellschaften
im engeren Sinn an den Aktiven der Gesellschaft nur ein Indiz für den
tatsächlichen Gesellschaftszweck darstellt und dieser die massgebliche
Voraussetzung für die Bewilligungspflicht ist (Baumgartner/Hauser,
a.a.O., S. 89; vgl.Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 35 f.). Dementsprechend genügt es zur Annahme einer
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn, dass je nach Auffassung mindestens ein
Drittel oder mehr als die Hälfte des Vermögens der Gesellschaft nach der festen
Absicht der Gesellschaft bzw. der sie beherrschenden Gesellschafter aus
bewilligungspflichtigen Grundstücken bzw. Aktien von Immobiliengesellschaften
im engeren Sinn bestehen sollte (vgl.Malacrida,
a.a.O., S. 1188, 1190;Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 36;Urwyler,
a.a.O., S. 103 f.). Folglich rechtfertigt ein entsprechender Anteil an den
Aktiven der Gesellschaft die Annahme einer Immobiliengesellschaft im engeren
Sinn auch dann, wenn diese die bewilligungspflichtigen Grundstücke oder die
Aktien der Immobiliengesellschaften im engeren Sinn insbesondere wegen eines
Verstosses gegen das BewG nicht rechtsgültig erworben hat.

7.2.3Die
Beschwerdeführerin 2 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Basel und dem
statutarischen Zweck des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien
(Handelsregisterauszug). Sie hat die Liegenschaften [...] erworben [...]. Der
Ertrag aus der Wohnnutzung der Liegenschaften [...] hat gut 59%, gut 50% und
gut 72% des Gesamtertrags aus der jeweiligen Liegenschaft betragen [...]. Damit
ist keine dieser Liegenschaften als von der Bewilligungspflicht befreites
Betriebsstätten-Grundstück zu qualifizieren. Die Liegenschaften [...] haben im
Jahr 2007 mehr als 90% der Aktiven der Beschwerdeführerin 2
ausgemacht [...]. Die Beschwerdeführerin 2 ist damit eine
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn nach Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG gewesen (vgl. Verfügungen E. 6.5 S. 13 und E. 7.1 S. 15).

7.2.4Die
Beschwerdeführerin 3 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Basel und dem
statutarischen Zweck des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien im In- und
Ausland (Handelsregisterauszug). Die Beschwerdeführerin 3 hat die
Liegenschaft [...] erworben (Kaufvertrag vom 12. November 2004 Ordner
Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 53; vgl. Verfügungen E. 6.3 S. 11).
Auf der Liegenschaft befinden sich im Erdgeschoss eine Coop-Verkaufsstelle und
in den beiden Obergeschossen 4 Wohnungen. Die Gewerbefläche beträgt
341 m2und die Wohnfläche 226 m2(Dokumentation
Wohn- und Geschäftshaus [...] SB SCU/177 ff. Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung 41; Finanz- und Investitionsplan SB NEI/6.3 Ordner
Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 42; vgl. Verfügungen E. 6.3
S. 10). Der Beschwerdeführer 8 macht geltend, der Gewerbeanteil habe
sowohl hinsichtlich der Flächen als auch hinsichtlich der erzielten Mieten im
Vergleich zum Wohnanteil derart überwogen, dass der Erwerb der Liegenschaft
bewilligungsfrei gewesen sei (Replik des Beschwerdeführers 8 vom
19. April 2016). Bei Vorhaben, die eine Baubewilligung erfordern, ist
gemäss § 3 Abs. 1 der Verordnung betreffend den Wohnflächenanteil (SG 861.250)
der im Wohnanteilplan vorgeschriebene Mindestwohnflächenanteil einzuhalten,
wobei die angegebenen Geschosszahlen als Richtzahlen gelten. Gemäss
Wohnanteilplan liegt die Liegenschaft [...] in einem Gebiet, in dem keine
Arbeitsgeschosse zulässig sind. Die 4 Wohnungen sind damit durch
Wohnanteilsvorschriften vorgeschrieben. Folglich handelt es sich um ein
Betriebsstätten-Grundstück, wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt. Die
Gewerbefläche beträgt rund 60% der Gesamtfläche. Der Ertrag der gewerblichen
Nutzung und der Wohnnutzung sowie der Gesamtertrag sind aus den Akten nicht
ersichtlich. Aufgrund des Flächenverhältnisses erscheint es aber gut möglich,
dass der Ertrag aus der gewerblichen Nutzung 50% des Gesamtertrags überstiegen
hat. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin (vgl. Verfügungen E. 6.3 S.
10, E. 6.5 S. 13 und E. 7.4.2 ff. S. 19 f.) ist damit nicht erstellt, dass
die Liegenschaft [...] ein bewilligungspflichtiges Grundstück und die Beschwerdeführerin 3
demzufolge eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn gewesen sind.

7.2.5Die
J____ AG ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zug und dem
statutarischen Zweck des Erwerbs und der Verwaltung von Immobilien im In- und
Ausland gewesen. Sie ist am 25. Juni 2012 gelöscht worden
(Handelsregisterauszug). Die J____ AG hat die Liegenschaft [...] erworben
(vgl. Kaufvertrag vom 21. Dezember 2005 SB LIE/84 ff. Ordner Kopien
Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 70 und Verfügungen E. 6.4 S. 12).
Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Doppelmehrfamilienhaus (Kaufvertrag
vom 21. Dezember 2005 SB LIE/84 ff. Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung 70). Damit handelt es sich zweifellos nicht um ein
Betriebsstätten-Grundstück. Diese Liegenschaft hat im Jahr 2007 gut 98% der
Aktiven der J____ AG ausgemacht (Bilanz per 31. Dezember 2007 [...] Ordner
Staatsanwaltschaft BS Bd. 2). Die J____ AG ist damit eine
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn nach von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG
gewesen (vgl. Verfügungen E. 6.5 S. 15 und E. 7.4.2 ff. S. 19 f.).

7.2.6Die
Beschwerdeführerin 1 (zwischenzeitlich K____ AG) ist eine Aktiengesellschaft
mit Sitz zunächst in [...] und ab 26. Februar 2007 im Kanton [...]. Von der
Gründung bis am 15. August 2005 und seit dem 26. Februar 2007 hat ihr
statutarischer Zweck im Erwerb und der Verwaltung von Beteiligungen an
Unternehmen, welche sich direkt oder indirekt mit dem Erwerb und Halten sowie
der Verwaltung und Finanzierung von Liegenschaften befassen, bestanden (Handelsregisterauszüge).
Die Beschwerdeführerin 1 hat alle Aktien der Beschwerdeführerinnen 2
und 3 und der J____ AG erworben [...]. Die zivilrechtliche Gültigkeit
dieses Erwerbs kann vorliegend offenbleiben. Zumindest die Beschwerdeführerin 2
und die J____ sind nachweislich Immobiliengesellschaften im engeren Sinn
gewesen. Die Beteiligungen an der Beschwerdeführerin 2 und J____ haben im
Jahre 2007 54% und gut 19% der Aktiven der Beschwerdeführerin 1 ausgemacht [...].
Damit ist auch die Beschwerdeführerin 1 eine Immobiliengesellschaft im engeren
Sinn gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG gewesen (vgl. Verfügungen E. 7.4.3 f. S.
19 f.).

7.2.7Im
Zeitpunkt des Erwerbs von Aktien der Beschwerdeführerin 1 durch ausländische
Investoren sind die Begriffe der Börse und der Kotierung im Bundesgesetz über
die Börsen und den Effektenhandel (BEHG; SR 954.1) definiert worden. Gemäss
diesem Gesetz sind Börsen Einrichtungen des Effektenhandels, die den
gleichzeitigen Austausch von Angeboten unter mehreren Effektenhändlern sowie
den Vertragsabschluss bezwecken (Art. 2 lit. b BEHG). Die Kotierung ist
die Zulassung zum Handel an der Haupt- oder Nebenbörse (Art. 2 lit. c BEHG).
Wer eine Börse betreiben will, bedarf einer Bewilligung der Aufsichtsbehörde
(Art. 3 Abs. 1 BEHG). Aufgrund dieser Bewilligungspflicht lässt sich
regelmässig problemlos feststellen, ob Aktien an einer Börse gehandelt werden
oder nicht (von der Crone,
Aktienrecht, Bern 2014, § 16 N 4). Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb diese
Begriffe in Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG in einem anderen Sinn verwendet
werden sollten. Insbesondere stellt Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG anders als Art. 4
Abs. 1 lit. c und cbisBewG nicht darauf ab, ob die Anteile auf dem
Markt regelmässig gehandelt werden oder nicht, sondern darauf, ob sie an einer
Börse in der Schweiz kotiert sind. Dies zeigt, dass der regelmässige Handel auf
einem Markt allein zur Annahme einer Börsenkotierung im Sinn von Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG keinesfalls genügen kann (vgl. dazu auch Botschaft zu einer
Änderung des Bundesgesetztes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland vom 28. Mai 2003, in: BBl 2003 S. 4357, 4361 f.). Heute
werden die Begriffe der Börse und der Kotierung im Bundesgesetz über die
Finanzmarktinfrastrukturen und das Markverhalten im Effekten- und
Derivatehandel (FinfraG; SR 958.1) definiert. Gemäss diesem Gesetz ist eine
Börse eine Einrichtung zum multilateralen Handel von Effekten, an der Effekten
kotiert werden und die den gleichzeitigen Austausch von Angeboten unter
mehreren Teilnehmern sowie den Vertragsabschluss nach nichtdiskretionären
Regeln bezweckt (Art. 26 lit. b FinfraG). Die Kotierung ist die Zulassung einer
Effekte zum Handel an einer Börse nach einem standardisierten Verfahren, in dem
von der Börse festgelegte Anforderungen an den Emittenten und an die Effekte
geprüft werden (Art. 2 lit. f FinfraG). Damit sind die bisherigen Begriffe
beibehalten und bloss klarer formuliert bzw. konkretisiert worden (Botschaft
zum FinfraG vom 3. September 2014, in: BBl 2014 S. 7483, 7514 und
7530). Zurzeit sind die Eurex Zürich AG, die SIX Structured Products Exchange
AG und die SIX Swiss Exchange AG die einzigen bewilligten schweizerischen
Börsen. Die BX Swiss AG, die ICMA International Capital Market Association und
die SIX Corporate Bonds AG sind bewilligte schweizerische börsenähnliche
Einrichtungen (FINMA, Liste der bewilligten schweizerischen börsenähnlichen
Einrichtungen vom 20. Juli 2016). Die BX Berne eXchange wird zwar als
alternative Börse neben der SIX Swiss Exchange angepriesen (https://www.berne-x.com/about;https://www.bekb.ch/de/handel/teams?WT.tx_i=test,
besucht am 20. Juli 2016). Die BX Berne eXchange ist aber nur eine
börsenähnliche Einrichtung (https://www.berne-x.com/historybesucht
am 20. Juli 2016;von der Crone,
a.a.O., § 16 N 4). Die Struktur und der Organisationsgrad der BX Berne eXchange
entsprechen nicht einer Börse (von der
Crone, a.a.O., § 16 N 4 FN 3346). Träger der BX Berne eXchange
ist die BX Swiss AG (https://www.berne-x.com/about).
Der englische Begriff OTC steht für Over The Counter und wird für Märkte
verwendet, die keinem spezifischen Börsengesetz unterstellt sind. Der OTC-Markt
umfasst alle nicht börsenkotierten Aktiengesellschaften, deren Aktien
ausserbörslich über eine Bank oder andere Finanzdienstleister gehandelt werden
(https://www.otc-x.ch/otcx/otcx,besucht
am 20. Juli 2016). OTC-Handelsplattformen sind damit eindeutig keine
Börsen im Sinn des BEHG bzw. FinfraG und damit auch des BewG. Die OTC-X ist die
elektronische Handelsplattform der BEKB für nichtkotierte Schweizer Aktien (https://www.otc-x.ch/otcx/otcx; vgl.von der Crone, a.a.O., § 16 N 9).

7.2.8Die
Aktien der Beschwerdeführerin 1 sind auf der OTC-Handelsplattform der BEKB
gehandelt worden (vgl. Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 13 vom
20. Juli 2015 Ziff. 30 f. und 130; Stellungnahme des
Beschwerdeführers 4 S. 21 f. VD.2015.180). Damit sind sie nicht an
einer Börse in der Schweiz kotiert gewesen. Dies gälte im Übrigen auch dann,
wenn sie an der BX Berne eXchange kotiert gewesen wären, weil es sich dabei
nicht um eine Börse im Sinn des BEHG bzw. FinfraG und damit auch des BewG handelt.

7.3

7.3.1Am
1. Januar 2007 hat die Beschwerdeführerin 1 sämtliche 500 Inhaberaktien zu
nominal CHF 1000. der Beschwerdeführerin 2, sämtliche 250
Inhaberaktien zu nominal CHF 1000. der Beschwerdeführerin 3 und
sämtliche 100 Inhaberaktien zu nominal CHF 1000. der J____ erworben [...].
Die zivilrechtliche Gültigkeit dieses Erwerbs kann vorliegend offenbleiben.

7.3.2Gemäss
Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG gelten natürliche und juristische Personen sowie
vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht
Personen im Ausland nach Art. 5 Abs. 1 lit. a, abisund c BewG sind,
als Personen im Ausland, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im
Ausland erwerben. Mit dieser Bestimmung werden Treuhandgeschäfte erfasst (Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., § 2
N 72;Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 5 N 13;Reize,
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
16. Dezember 1983 Allgemeine Bemerkungen und erste Erfahrungen, in: ZBGR
66/1985, S. 321, 324 f.;Urwyler,
a.a.O., S. 72 ff.). Bei einem fremdnützigen Treuhandgeschäft im
privatrechtlichen Sinn erhält der Treuhänder (Fiduziar) vom Treugeber
(Fiduziant) oder einem Dritten ein Recht mit der Abrede, dieses im eigenen
Namen, aber im Interesse und für Rechnung des Treugebers nach dessen Vorgaben
auszuüben. Privatrechtlich setzt sich das Treuhandgeschäft aus einem
fiduziarischen Grundgeschäft und der fiduziarischen Rechtsübertragung zusammen.
Das fiduziarische Grundgeschäft ist ein Vertrag zwischen dem Treugeber und dem
Treuhänder, mit dem jener diesen beauftragt, im eigenen Namen, aber im
Interesse und für Rechnung des Treugebers ein bestimmtes Verhalten zu üben
(vgl.Jäggi/Gauch/Hartmann,
Zürcher Kommentar Obligationenrecht, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
Art. 18 N 190 ff.;Schwenzer,
Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 6. Aufl., Bern 2012, N
30.10 undWeber, Basler Kommentar
Obligationenrecht I, 6. Aufl., Basel 2015, Art. 394 N 11 f.). Ein
Treuhandgeschäft im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG besteht in der Regel
darin, dass ein Treugeber einen Treuhänder beauftragt, ein Grundstück in
eigenem Namen, aber für Rechnung und im Interesse des Treugebers zu erwerben
und zu behalten (Urwyler, a.a.O.,
S. 74). Im Bereich des BewG sind die tatsächlichen Verhältnisse aber nicht
nur unter einer formalen (zivil-)rechtlichen, sondern auch unter einer
wirtschaftlichen Betrachtungsweise zu würdigen. Bewilligungspflichtig ist zwar
primär der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Sinn von Art. 655 ZGB
(Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Zur Verhinderung von Umgehungsmöglichkeiten sind
jedoch auch in Art. 4 Abs. 1 lit. af BewG beispielhaft aufgezählte
verwandte Tatbestände der Bewilligungspflicht unterstellt. Schliesslich will
Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG in allgemeiner Weise Umgehungsgeschäfte, die
wirtschaftlich zum gleichen Ergebnis führen, verhindern (vgl. BGer 2C_854/2012 vom
12. März 2013 E. 5.2; 4C.14/2003 vom 22. April 2003 E. 2.1 auch zum
Folgenden). Nach dieser Bestimmung gilt als Erwerb eines Grundstücks jeder
Erwerb von Rechten, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer
eines Grundstücks verschaffen, wobei auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise
abzustellen ist. Unter Grundstückerwerb wird im Sinn einer wirtschaftlichen
Betrachtungsweise jede Möglichkeit verstanden, die es einer Person erlaubt,
wirtschaftlich gesehen in irgendeiner Art auf ein Grundstück zu greifen und
faktisch Verfügungsmacht darüber zu erlangen (VGer LU V 13 13 vom
14. Mai 2013 E. 2c.aa und 2.e.aa; VGer LU, in: LGVE 2011 II Nr.
2 130 E. 2 S. 131). Zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften ist die
wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht nur bei der Umschreibung des
Grundstückerwerbs, sondern auch bei derjenigen der Personen im Ausland zu
berücksichtigen. Dementsprechend hat das Bundesgericht erwogen, dass für die
Beurteilung einer beherrschenden Stellung im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c
und Art. 6 BewG nicht allein auf eine rechtliche, sondern auch auf eine
wirtschaftliche Betrachtung abzustellen ist (BGer 2C_854/2012 vom 12. März 2013
E. 6.3), und wird im Kommentar vonMühlebach/Geissmannzu Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG betont, dass sich das BewG immer für die
tatsächlichen und nicht für die formalrechtlichen Verhältnisse interessiere (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 5
N 15).

7.3.3Gemäss
den Feststellungen der Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin 1 die
Aktien der Beschwerdeführerin 2, der Beschwerdeführerin 3 und der J____ AG
im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG als Treuhänderin der ausländischen
Investoren erworben (Verfügungen E. 7.4.2 S. 19). Gemäss dem
Beschwerdeführer 8 trifft diese Behauptung nicht zu (Beschwerde des
Beschwerdeführers 8 vom 10. Juli 2015 Ziff. 88; Replik des Beschwerdeführers 8
vom 19. April 2016 Ziff. 62). Die Beschwerdeführerinnen 13 machen
geltend, es habe keinen Treuhandvertrag zwischen den deutschen Anlegern und der
Beschwerdeführerin 1 gegeben (Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 13 vom 20.
Juli 2015 Ziff. 211), und die Beschwerdeführerin 5 wendet ein, sie
habe nur ein Darlehen ohne treuhänderische Bindung gegeben. Die Einwände der
Beschwerdeführenden erscheinen insoweit gerechtfertigt, als ein förmliches
privatrechtliches fiduziarisches Grundgeschäft zwischen den ausländischen
Investoren und der Beschwerdeführerin 1 nicht nachgewiesen ist. Aus den
zweifelsfrei erstellten tatsächlichen Umständen ergibt sich aber, dass bei
wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein entsprechendes Treuhandverhältnis
vorgelegen hat, was zur Annahme eines Erwerbs für Rechnung der ausländischen
Investoren im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG genügt.

7.3.4Gemäss
der Darstellung der Beschwerdeführerinnen 13 haben der Beschwerdeführer 4
und der Beschwerdeführer 8 beschlossen, die von ihnen je hälftig gehaltenen
Immobiliengesellschaften (Beschwerdeführerin 2, 3 und J____ AG) in
die Beschwerdeführerin 1 (Holding) einzubringen, um den Mitgliedern des
Investment Pools [...] und den Darlehensgebern der Beschwerdeführerin 3 (via
den der Beschwerdeführer 4) die Möglichkeit zu bieten, ihre Einlagen in
Aktien einer Immobiliengesellschaft umzutauschen. In der Folge habe sich O____ bei
den ausländischen Investoren erkundigt, ob sie Interesse daran haben, ihre
Einlagen in Aktien einer Immobiliengesellschaft zu tauschen. Mit
Aktienkaufverträgen vom 28. Dezember 2006 hätten die Beschwerdeführer 4
und 8 unter der Bezeichnung Investment Pool [...] ihre Aktien der
Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____ AG zu Kaufpreisen von
CHF 2375000., CHF 850000. und CHF 750000. an die Beschwerdeführerin 1
verkauft. Nach der Einbringung habe die Beschwerdeführerin 1 100% der
Aktien der Immobiliengesellschaften Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____ AG
gehalten. Am 7. März 2007 sei das Aktienkapital der Beschwerdeführerin 1
unter Ausgabe von 4300000 Inhaberaktien zu CHF 1. von CHF 100000.
auf CHF 4400000. erhöht worden. Die Liberierung sei grösstenteils durch
Verrechnung mit den Kaufpreisforderungen der Beschwerdeführer 4 und 8 erfolgt.
Vor der Kapitalerhöhung vom 7. März 2007 seien die Aktien der Holding je
hälftig von der vom Beschwerdeführer 4 beherrschten [...] und der vom
Beschwerdeführer 8 beherrschten [...] gehalten worden. Nach der
Kapitalerhöhung hätten die [...] je Aktien der Beschwerdeführerin 1 im
Nennwert von CHF 50000. sowie die [...] Aktien der Beschwerdeführerin 1 im
Nennwert von CHF 4300000. treuhänderisch je hälftig für die
Beschwerdeführer 4 und 8 gehalten. Den Mitgliedern des Investment Pools [...]
und den Darlehensgebern der Beschwerdeführerin 3 (via den
Beschwerdeführer 4) sei die Möglichkeit eröffnet worden, ihre Einlagen in
Aktien der Beschwerdeführerin 1 zu wandeln. Ansprechpartner für dieses Angebot
auf Seiten der Anleger sei O____ gewesen. Das Vorgehen sei mit O____ besprochen
worden und dieser habe den Beschwerdeführern 4 und 8 die Erklärungen der
Mitglieder des Investment Pools [...] und der Darlehensgeber der Beschwerdeführerin 3
(via den Beschwerdeführer 4) vorgelegt. Die Anleger, welche die
Möglichkeit genutzt hätten, hätten Aktien der Beschwerdeführerin 1 im Nennwert
ihrer Einlage erhalten. Diese Aktien hätten teilweise aus dem Bestand des
Beschwerdeführers 4 gestammt und seien teilweise vom
Beschwerdeführer 8 an den Beschwerdeführer 4 abgetreten worden. Seit
der Wandlung hätten die Anleger über eine Wertsteigerung ihrer Aktien an der
Wertsteigerung der Immobilien partizipiert (vgl. zum Ganzen Beschwerde der Beschwerdeführerinnen
13 vom 20. Juli 2015 Ziff. 2531, 35, 63, 65, 109126 und 168; Rekurs der
Beschwerdeführerin 1 vom 17. Juli 2014 = Beilage 1 zur Stellungnahme des
den Beschwerdeführers 4 vom 31. Oktober 2014 Ziff. 1925, 29,
90108 und 151).

7.3.5Die
vorstehende Darstellung der Beschwerdeführerinnen 13 enthält nichts, was mit
den Ausführungen der Beschwerdeführenden 48 nicht vereinbar wäre. Der
Beschwerdeführer 8 bestätigt vielmehr, dass die Anleger im Jahr 2006 über
die Möglichkeit, ihre Darlehen in Aktien der Beschwerdeführerin 1 umzuwandeln,
informiert worden seien, dass gegenüber den Anlegern als Vorteil der Wandlung
ihrer Darlehen in Aktien unter anderem die Partizipation an der Wertsteigerung
der Liegenschaften erwähnt worden sei (Beschwerde des Beschwerdeführers 8
vom 10. Juli 2015 Ziff. 56 f. und Replik des Beschwerdeführers 8
vom 19. April 2016 Ziff. 46n und 46p), dass die Beschwerdeführer 4
und 8 die Aktien der Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____ AG in die Holding
eingebracht hätten, dass die Holding die Beschwerdeführer 4 und 8 gehört
habe (Beschwerde des Beschwerdeführers 8 vom 10. Juli 2015 Ziff. 87
und 90) und dass der Beschwerdeführer 4 den Anlegern, die von der
Möglichkeit der Wandlung Gebrauch gemacht hätten, Aktien der Beschwerdeführerin
1 übertragen habe (Beschwerde des Beschwerdeführers 8 vom 10. Juli
2015 Ziff. 92). Der Beschwerdeführer 4 hat sich sogar ausdrücklich
auf die Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdeführerinnen 13 berufen (Stellungnahme
des Beschwerdeführers 4 vom 31. Oktober 2014 Ziff. 5). In den für die
Frage der Bewilligungspflicht wesentlichsten Punkten ist die Darstellung der Beschwerdeführerinnen 13
auch durch die Akten erstellt. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2006 hat O____
deutschen Investoren Treuhandanweisungen gesendet mit der Bitte, diese auszufüllen
und zurückzusenden. Gemäss den Treuhandanweisungen haben die Investoren wählen
können, ob ihre Darlehen bzw. ihre Aktien in Inhaberaktien der börsenkotierten
Immobilien Holding (gemeint ist offensichtlich die Beschwerdeführerin 1)
gewandelt bzw. getauscht werden sollen, ihre Darlehen in Genussrechte an der
Immobilien Holding gewandelt werden sollen, ihre Darlehens- bzw.
Aktienbeteiligung beibehalten werden sollen oder ihre Beteiligungen bzw. Aktien
zur Veräusserung zur Verfügung stehen. Der Vorteil der Wandlung der Darlehen in
Inhaberaktien besteht gemäss den Schreiben vom 18. Dezember 2006 unter anderem
in der Partizipation an der Wertsteigerung der Liegenschaften (Ordner Kopien
Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 88 = SB SCU/90 f. und SB SCU/93 f.;
Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 89 = SB SCU/92 und
SB SCU/95). Mit Zeichnungsschein vom 6. März 2007 hat die [...] AG
erklärt, sie übernehme 4300000 Inhaberaktien der Beschwerdeführerin 1 im
Nennwert von CHF 1.00, wobei die Liberierung durch Verrechnung von Forderungen
der Aktionäre gegenüber der Gesellschaft erfolge [...]. Aus der öffentlichen
Urkunde über die Beschlüsse des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin 1 betreffend
ordentliche Kapitalerhöhung und Statutenänderung vom 6. März 2007 ergibt sich,
dass eine ausserordentliche Generalversammlung der Beschwerdeführerin 1 vom 6.
März 2007 eine ordentliche Erhöhung des Aktienkapitals um CHF 4300000.
auf CHF 4400000. beschlossen hat, dass der einzig aus dem
Beschwerdeführer 7 bestehende Verwaltungsrat diesen Beschluss ausgeführt
hat und dass die Statuten der Beschwerdeführerin 1 dahingehend gehändert worden
sind, dass ihr Aktienkapital aus 4400000 Inhaberaktien zu je CHF 1.
bestanden hat [...]. Der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin 1 durch
ausländische Investoren ist durch Titelausgangsbestätigungen erstellt (Ordner
Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 92).

7.3.6Somit
ist der folgende Sachverhalt durch die übereinstimmenden Aussagen der
Beteiligten und die Akten erstellt und nicht bestritten: Im Dezember 2006 ist
den ausländischen Investoren im Einvernehmen zwischen den
Beschwerdeführern 4, 8 und O____ die Möglichkeit geboten worden, ihre
Investitionen in Aktien der Beschwerdeführerin 1 umzuwandeln. Ob diese
Investitionen gestützt auf Darlehensverträge oder Treuhandverhältnisse erfolgt
waren, kann offenbleiben. Mit der Umwandlung ihrer Investitionen in Aktien der Beschwerdeführerin
1 hat den ausländischen Investoren nach übereinstimmender Auffassung der
Beschwerdeführer 4, 8 und O____ die Möglichkeit geboten werden sollen,
über eine Wertsteigerung der Aktien der Beschwerdeführerin 1 sowie der Beschwerdeführerinnen
2, 3 und der J____ AG an einer Wertsteigerung der Grundstücke [...] zu
partizipieren. Zur Umsetzung dieses Vorhabens haben die Beschwerdeführer 4
und 8 die Aktien der Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____AG in die Holding eingebracht,
ist das Aktienkapital der Holding von CHF 100000. auf CHF 4400000.
erhöht worden und hat der Beschwerdeführer 4 den ausländischen Investoren,
welche die Umwandlungsmöglichkeit genutzt haben, Aktien der Beschwerdeführerin 1
im Nennwert ihrer Investitionen übertragen. Unter diesen Umständen hat die den
ausländischen Investoren eröffnete Möglichkeit, mittels einer Umwandlung ihrer
Investitionen in Aktien der Beschwerdeführerin 1 an Wertsteigerungen der
Grundstücke zu partizipieren, bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zwingend
vorausgesetzt, dass die Beschwerdeführerin 1 die Aktien Beschwerdeführerinnen
2, 3 und der J____ AG im Interesse und für Rechnung der ausländischen
Investoren erworben und nach dem Erwerb gehalten hat. Aufgrund dessen, dass die
Aktien der Beschwerdeführerinnen 2, 3 und der J____ AG vor der Einbringung
von den Beschwerdeführern 4 und 8 gehalten worden waren und dass von den
Beschwerdeführern 4 und 8 beherrschte Gesellschaften bzw. eine für die
Beschwerdeführer 4 und 8 treuhänderisch handelnde Gesellschaft sämtliche
Aktien der Beschwerdeführerin 1 gehalten haben, ist auch ohne förmliches
fiduziarisches Grundgeschäft zwischen den ausländischen Investoren und der Beschwerdeführerin
1 sichergestellt gewesen, dass der Aktienerwerb entsprechend erfolgt ist. Bei
wirtschaftlicher Betrachtungsweise hat die Beschwerdeführerin 1 die Aktien
damit als Treuhänderin für Rechnung der ausländischen Investoren erworben.

7.3.7Aus
den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Erwerb sämtlicher
500 Inhaberaktien zu nominal CHF 1000. der Beschwerdeführerin 2
durch die Beschwerdeführerin 1 am 1. Januar 2007
bewilligungspflichtigen Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland im
Sinn von Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. e und Art. 5 Abs. 1 lit.
d BewG darstellt. Eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht im Sinn von Art. 7
BewG ist nicht gegeben. Die Voraussetzungen einer Bewilligung gemäss Art. 8
BewG oder § 1 Abs. 2 lit. b des Gesetzes betreffend die Einführung von weiteren
Bewilligungsgründen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
sind nicht erfüllt (vgl. Verfügungen E. 7.4.2 S. 19). Somit hat die Beschwerdegegnerin
in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen zu Recht festgestellt, dass der Erwerb
sämtlicher Aktien der Beschwerdeführerin 2 durch die Beschwerdeführerin 1
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen ist.

7.3.8Wie
vorstehend eingehend dargelegt worden ist (vgl. oben E. 7.2.4), ist aufgrund
der Akten nicht erstellt, dass die Liegenschaft [...] ein
bewilligungspflichtiges Grundstück und die Beschwerdeführerin 3 demzufolge
eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn gewesen sind. Ausgehend vom
Grundsatz der Vertragsfreiheit trägt unter Vorbehalt der Vermutungen gemäss
Art. 6 Abs. 2 bis 5 BewG die Bewilligungsbehörde die Beweislast für die
Tatsachen, die dem Grundstückkauf entgegenstehen (Schöbi, a.a.O., N 77). Somit hat die Beschwerdegegnerin
gestützt auf die derzeitige Aktenlage in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen
nicht feststellen dürfen, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der Beschwerdeführerin 3
durch die Beschwerdeführerin 1 bewilligungspflichtig und nicht
bewilligungsfähig gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin hätte vielmehr über den
Ertrag der gewerblichen Nutzung und der Wohnnutzung sowie den Gesamtertrag
Beweis erheben und die dazu erforderlichen Auskünfte einholen müssen (Art. 22
Abs. 1 und 2 BewG). In Verletzung dieser Pflichten hat es die Beschwerdegegnerin
unterlassen, irgendwelche Beweise über diese für die Bewilligungspflicht entscheidenden
Tatsachen zu erheben. Wenn das Verwaltungsgericht einen Rekurs für begründet
erachtet, hebt es die angefochtene Verfügung auf und erlässt entweder selbst
einen den Streit materiell erledigenden Entscheid oder weist die Sache an die
Behörde zurück, von der die aufgehobene Verfügung ausgegangen ist (§ 20 Abs. 1
VRPG). Dabei ist die Rückweisung die Regel (VGE VD.2014.195 und VD.2014.196 vom
13. Juli 2015 E. 4.4.1). Sie ist insbesondere bei Verfahrensfehlern
angezeigt (Wullschleger/Schröder,
Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005,
S. 277, 309). Ein solcher ist betreffend den Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 3
durch die Beschwerdeführerin 1 gegeben, weil die Beschwerdegegnerin den für die
Bewilligungspflicht dieses Erwerbs erheblichen Sachverhalt nicht abgeklärt hat.
Diesbezüglich ist die Sache deshalb zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen
an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Damit bleibt den Beschwerdeführenden
der ursprüngliche Instanzenzug erhalten.

7.3.9Feststellungen
der Behörden des Kantons Basel-Stadt betreffend den Erwerb der Aktien der J____ AG
sind mangels örtlicher Zuständigkeit unzulässig (vgl. oben E. 4.2). Die Beschwerdegegnerin
hätte deshalb in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen nicht feststellen
dürfen, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der Beschwerdeführerin 3 durch
die Beschwerdeführerin 1 bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig
gewesen sei.

7.4

7.4.1Anleger,
die deutsche Staatsangehörige sind und ihren Wohnsitz in Deutschland gehabt
haben, haben die Möglichkeit erhalten, Inhaberaktien der Beschwerdeführerin 1 zu
erwerben [...]. Gestützt auf Erklärungen der Anleger oder Verträge mit den
Anlegern sind ab September 2007 Inhaberaktien der Beschwerdeführerin 1 auf
Depots von Anlegern, die deutsche Staatsangehörige sind und ihren Wohnsitz in
Deutschland gehabt haben, transferiert worden. Damit haben ausländische
Investoren Aktien der Beschwerdeführerin 1 erworben [...].

7.4.2Staatsangehörige
der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft, die ihren rechtmässigen und
tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, gelten als Personen im
Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Die Anleger, die deutsche Staatsangehörige
sind und ihren Wohnsitz in Deutschland gehabt haben, sind damit Personen im
Ausland gewesen.

7.4.3Der
Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin 1 durch Anleger, die deutsche
Staatsangehörige sind und ihren Wohnsitz in Deutschland gehabt haben, stellt
somit bewilligungspflichtigen Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
im Sinn von Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. e und Art. 5 Abs. 1 lit. a
BewG dar. Eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht im Sinn von Art. 7 BewG ist
nicht gegeben. Die Voraussetzungen einer Bewilligung gemäss Art. 8 BewG oder §
1 Abs. 2 lit. b des Gesetzes betreffend die Einführung von weiteren
Bewilligungsgründen für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(SG 214.610) sind nicht erfüllt (vgl. Verfügungen E. 7.4.4 S. 20).

7.4.4Die
Beschwerdeführer 4 und 8 und wohl auch der Beschwerdeführer 7 machen geltend,
sie seien zumindest bis zur ersten Einvernahme bei der Staatsanwaltschaft in
guten Treuen davon ausgegangen, dass die Aktien der Beschwerdeführerin 1 an
einer Börse in der Schweiz kotiert gewesen seien. Auch die ausländischen
Anleger seien dahingehend informiert worden, dass die Aktien kotiert gewesen
seien. Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben, weil die
Bewilligungspflicht unabhängig vom Wissen der Beteiligten und deren allfälligen
Verschulden besteht.

7.4.5Die
Beschwerdeführerinnen 5 und 6 haben im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin
geltend gemacht, sie hätten keine Immobilie in Basel erworben, weil sie nur ein
Darlehen über EUR 26000. gewährt hätten. Das ursprüngliche Darlehen sei einer
100% Schweizer Gesellschaft gewährt worden und der Erwerb durch die Beschwerdeführerin
1 sei zu 68% mit Schweizer Anlegern erfolgt. Auch O____ hat im Verfahren vor
der Beschwerdegegnerin geltend gemacht, bei der Gründung der Beschwerdeführerin
1 sei den Anlegern und ihm mitgeteilt worden, 2/3 der Aktien würden von
Schweizern gehalten, womit die gemäss der Lex Koller erforderliche Mehrheit
erreicht sei. Diese Täuschung habe bereits bei der ursprünglichen Gründung
der Investorengemeinschaft vorgelegen. In ihrer Beschwerde vom 14. Juli 2015
macht die Beschwerdeführerin 5 geltend, eine Aktienübertragung sei weder
gewünscht gewesen noch durchgeführt worden, weshalb das BewG nicht anwendbar
sei.

7.4.6Wie
viele Aktien der Beschwerdeführerin 1 von schweizerischen Staatsangehörigen
gehalten worden sind, ist für die Frage der Bewilligungspflicht des
Aktienerwerbs durch Personen im Ausland irrelevant, weil der Erwerb von Aktien
einer Immobiliengesellschaft im engeren Sinn durch Personen im Ausland
unabhängig davon, ob die Aktien dieser Gesellschaft zu mehr als 2/3 von
schweizerischen Staatsangehörigen gehalten werden oder nicht, der
Bewilligungspflicht unterliegt. Bei Immobiliengesellschaften im engeren Sinn
genügt der Erwerb eines einzigen Anteils durch eine Person im Ausland, um die
Bewilligungspflicht auszulösen (Mühlebach/Geissmann,
a.a.O., Art. 4 N 33 und 35;Geissmann/Huber/Wetzel,
a.a.O., N 179;Malacrida, a.a.O.,
S. 1189).

7.4.7Mit
Treuhandanweisung vom 25. Dezember 2006 hat die Beschwerdeführerin 5
erklärt, ihr Darlehen solle in Genussrechte an der Immobilien Holding mit
gleicher Verzinsung wie bisher gewandelt werden [...]. Gemäss
Titelausgangsbescheinigung der BEKB vom 26. September 2007 sind 37000
Aktien der Beschwerdeführerin 1 ins Depot der Beschwerdeführerin 5
transferiert worden [...]. Die Übertragung von Inhaberaktien setzt den
Abschluss eines gültigen obligatorischen Grundgeschäfts, die Übergabe des
Besitzes an der Aktienurkunde und die Verfügungsbefugnis des Veräusserers bzw.
bei deren Fehlen die Gutgläubigkeit des Erwerbers hinsichtlich der
Rechtszuständigkeit des Veräusserers voraus (Meier-Hayoz/Forstmoser,
a.a.O., § 16 N 302). Der Umstand, dass die Beschwerdeführerin 5
gemäss Treuhandanweisung vom 25. Dezember 2006 keine Aktien, sondern
Genussrechte oder in der Terminologie des schweizerischen Obligationenrechts
wohl Genussscheine hat erwerben wollen, könnte zunächst zum Schluss verleiten,
es habe an einem obligatorischen Grundgeschäft für die Übertragung der
Inhaberaktien gefehlt. Diese Annahme wäre jedoch unzutreffend. Die
Beschwerdeführerin 5 hat in einer Einvernahme vom 31. Juli 2013 als Zeugin
erklärt, das Angebot, ihre Ansprüche gegenüber dem Investment Pool in Aktien
der Beschwerdeführerin 1 umzuwandeln, sei ihr zugegangen und sie haben davon
Gebrauch gemacht [...]. Folglich ist davon auszugehen, dass sich die
Beschwerdeführerin 5 nachträglich doch für die ihr mit dem Formular
Treuhandanweisung ebenfalls eröffnete Möglichkeit, ihr Darlehen in
Inhaberaktien der Immobilien Holding zu wandeln, entschieden hat und damit ein
obligatorisches Grundgeschäft für den Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin
1 zustande gekommen ist. Gemäss den Angaben der Beschwerdeführerin 1 hat die
Beschwerdeführerin 5 am 30. September 2010 500 ihrer Aktien verkauft [...].
Dies wird dadurch bestätigt, dass die Beschwerdeführerin 5 gemäss der von
der Staatsanwaltschaft erstellten Auflistung der Aktionäre der Beschwerdeführerin 1
vom 6. Dezember 2013 (Ordner Staatsanwaltschaft BS Bd. 2) nur noch 36500
Aktien gehalten hat, obwohl ursprünglich 37000 Aktien in ihr Depot
transferiert worden sind. Indem sie über die Aktien wie eine Eigentümerin
verfügt hat, hätte die Beschwerdeführerin 5 zum Ausdruck gebracht, dass
sie die Übertragung von Aktien als Leistung an Erfüllungs Statt (vgl. dazuSchwenzer, a.a.O., N 74.01) angenommen
hat, wenn ursprünglich der Erwerb von Genussscheinen vereinbart worden wäre.
Damit ist erstellt, dass die Beschwerdeführerin 5, Wohnsitz [...],
Staatsangehörigkeit [...], am 26. September 2007 37000 Aktien der Beschwerdeführerin
1 erworben hat. Da die Beschwerdegegnerin einen Erwerb von bloss 36500 Aktien
festgestellt hat und das Gericht die angefochtene Verfügung nicht zum Nachteil
der Beschwerdeführerin abändern darf (§ 18 VRPG), ist jedoch von dieser
Anzahl Aktien auszugehen.

7.4.8Mit
Treuhandanweisung vom 26. Dezember 2006 hat die Beschwerdeführerin 6
erklärt, ihr Darlehen solle in Inhaberaktien der börsenkotierten Immobilien
Holding gewandelt werden (Beschwerdeantwortbeilage 5 VD.2015.182). Gemäss
Titelausgangbescheinigung der BEKB vom 12. August 2009 sind 43000 Aktien der Beschwerdeführerin
1 ins Depot der Beschwerdeführerin 6 transferiert worden (Ordner Kopien
Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung 92 = Beschwerdeantwortbeilage 6
VD.2015.182). Damit hat die Beschwerdeführerin 6, [...],
Staatsangehörigkeit [...], am 12. August 2009 43000 Aktien der Beschwerdeführerin
1 erworben.

8.

8.1Die
Beschwerdeführerinnen 13 und der Beschwerdeführer 7 rügen, die Beschwerdegegnerin
habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

8.2Gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser
Anspruch umfasst insbesondere die folgenden Teilgehalte: Recht auf Orientierung
über das Verfahren, Akteneinsichtsrecht, Recht, sich zu allen rechtserheblichen
Punkten vor dem Entscheid zu äussern, Recht auf Abnahme der rechtzeitig und
formgerecht angebotenen und zum Beweis einer erheblichen Tatsache tauglichen
Beweismittel, Recht auf Vertretung und Verbeiständung, Recht auf Prüfung aller
vorgebrachten rechtserheblichen Anträge und Stellungnahmen durch die
entscheidende Instanz sowie Recht auf Eröffnung und Begründung des Entscheids
(vgl.Häfelin/Müller/Uhlmann,
a.a.O., N 1010 ff.;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 214 undRhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., N 317 ff.).

8.3Betreffend
die im vorliegenden Verfahren richtigerweise ausschliesslich zu beurteilenden
Fragen der Bewilligungspflicht des Erwerbs der Aktien der Beschwerdeführerinnen
2 und 3 durch die Holding und des Erwerbs von Aktien der Holding durch
ausländische Investoren haben die Beschwerdeführenden vor der Beschwerdegegnerin
keine wesentlichen Einwände erhoben und keine erheblichen Anträge gestellt, mit
denen sich diese hätte auseinandersetzen müssen und zu denen sie in der
Begründung der angefochtenen Verfügung hätte Stellung nehmen müssen.
Diesbezüglich kann auch keine Rede davon sein, dass die Beschwerdegegnerin eine
bestrittene Sachverhaltsdarstellung der Staatsanwaltschaft ungeprüft übernommen
hätte. Die für die Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs der Holding und der
ausländischen Investoren relevanten Tatsachen sind vielmehr durch liquide
Beweismittel belegt und im Wesentlichen unbestritten. Insoweit ist damit keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs gegeben. Ob die Beschwerdegegnerin betreffend
ihre übrigen Feststellungen das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden
verletzt hat, kann offenbleiben, weil die angefochtene Verfügung insoweit
mangels Zulässigkeit dieser Feststellungen ohnehin aufzuheben ist.

8.4Mit
Eröffnungsverfügungen vom 17. Juli 2014 hat die Beschwerdegegnerin den
Beschwerdeführerinnen 13 innerhalb von 60 Tagen ab Zustellung dieser
Verfügungen das Recht auf Akteneinsicht, Stellungnahme und Stellung von
Beweisanträgen gewährt. Die Verfügungen sind den Beschwerdeführerinnen 13 am
18. Juli 2014 zugestellt worden. Mit Verfügung vom 17. September 2014 hat die Beschwerdegegnerin
die Frist auf Gesuch der Beschwerdeführerinnen 13 einmalig und definitiv bis
am 30. November 2014 erstreckt. In ihrer Eingabe vom 19. November 2014 haben sie
erklärt, ihre Stellungnahme beschränkte sich auf die Frage des schutzwürdigen
Interesses an einer nachträglichen Feststellung, und für den Fall, dass von
einem Verfahren nicht abgesehen bzw. das Verfahren weder eingestellt noch
sistiert wird, die Ansetzung einer angemessenen Nachfrist zur materiellen
Stellungnahme unter Beibringung von Beweismitteln beantragt. Es ist nicht
ersichtlich, weshalb es den Beschwerdeführerinnen 13 innert der Frist von mehr
als 4 Monaten nicht hätte möglich sei sollen, auch zur Sache Stellung zu
nehmen. Die Beschwerdegegnerin hat ihnen deshalb zu Recht keine Nachfrist
angesetzt. Wenn die Beschwerdeführerinnen ihre Stellungnahme zunächst auf
formelle Fragen hätten beschränken wollen, ohne Gefahr zu laufen, vor der Beschwerdegegnerin
keine Gelegenheit mehr zur Stellungnahme zu den materiellen Fragen zu erhalten,
hätte sie eine Beschränkung auf die formellen Fragen bei der Beschwerdegegnerin
rechtzeitig beantragen müssen. Im Übrigen haben die Beschwerdeführerinnen 13
mit ihrer Stellungnahme vom 19. November 2014 einen Rekurs gegen einen
Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 17. Juli 2014 eingereicht, in dem
sie den Sachverhalt aus ihrer Sicht eingehend geschildert haben. Auch insoweit
ist die Rüge einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör damit
unbegründet.

8.5

8.5.1Der
Beschwerdeführer 7 macht geltend, die ihm von der Beschwerdegegnerin
zugestellten Akten seien (mutmasslich) unvollständig gewesen, weil das auf den
Ordnern Staatsanwaltschaft BS erwähnte Schreiben vom 20. Dezember 2013 in den
Akten nicht zu finden sei, in mehreren Fussnoten der angefochtenen Verfügung
auf die Akten Bewilligungsbehörde verwiesen werde, die ihm nicht zugestellt
worden seien, sich in den Akten keine Kopie der an ihn adressierten
Eröffnungsverfügung finde und der Wortlaut der handschriftlich angebrachten
Notiz auf dem von [...] eingereichten Bankbeleg nahelege, dass weitergehende
Gespräche/Korrespondenzen geführt worden seien, deren Inhalt nicht Eingang in
die Akten gefunden habe.

8.5.2Aus
dem Anspruch auf ein faires Verfahren und dem rechtlichen Gehör (Art. 29
Abs. 1 und 2 BV; Art. 6 Ziff. 1 EMRK) folgt das Recht der Parteien, Einsicht in
die Akten eines hängigen Verfahrens zu nehmen und sich dazu zu äussern. Das
Akteneinsichtsrecht bezieht sich grundsätzlich auf sämtliche
verfahrensbezogenen Akten, die geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu
bilden. Nicht erforderlich ist, dass die Akten den Entscheid in der Sache tatsächlich
beeinflussen könnten bzw. tatsächlich als Beweismittel herangezogen werden. Die
Einsicht in Akten, die für ein bestimmtes Verfahren erstellt oder beigezogen
worden sind, kann demnach nicht mit der Begründung verweigert werden, die
fraglichen Akten seien für den Verfahrensausgang belanglos. Es muss vielmehr
dem Betroffenen selbst überlassen sein, die Relevanz der Akten zu beurteilen.
Ausgenommen vom Akteneinsichtsrecht sind rein interne Akten, die
ausschliesslich für die interne Meinungsbildung bestimmt sind und denen kein
Beweischarakter zukommt. Zudem besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Einsicht
in die Akten eines anderen, nicht die jeweilige Partei betreffenden Verfahrens (zum
Ganzen BGE 132 V 387 E. 3.2 S. 389; BGer 1C_88/2011 vom 15. Juni 2011
E. 3.4;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 494;Waldmann/Oeschger, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz,
2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 26 N 59 f.).

8.5.3Die
in der angefochtenen Verfügung als Akten Bewilligungsbehörde bezeichneten Akten
bestehen aus 7 mit Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (SSM)
beschrifteten Bundesordnern. Die Ordner SSM Bd. 2  7 enthalte jeweils die einzelnen
Verfahrensbeteiligten betreffende Akten wie insbesondere die
Eröffnungsverfügungen, die Stellungnahmen und die Feststellungsverfügungen.
Grundsätzlich macht die Beschwerdegegnerin zu Recht geltend, dass der
Beschwerdeführer 7 keinen Anspruch auf Einsicht in diese Akten gehabt hat,
sofern die Beschwerdegegnerin ihre Verfügung nicht darauf gestützt und die
Akten deshalb auch im Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis Feststellungsverfügung
abgelegt hat. Dies betrifft insbesondere die Rubrik [...] des Ordners SSM Bd.
2. Etwas anderes gilt jedoch für die den Beschwerdeführer 7 und [...]
betreffende Rubrik des Ordners SSM Bd. 2, soweit sich die Akten auf den
Beschwerdeführer 7 beziehen. Diese Rubrik erhält aber keine den
Beschwerdeführer 7 betreffenden wesentlichen Dokumente, die diesem nicht
ohnehin bekannt gewesen wären, weil sie ihm zugestellt oder von ihm eingereicht
worden sind. Dies gilt insbesondere für die an ihn adressierte
Feststellungsverfügung. Der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin diese Akten dem
Beschwerdeführer 7 nicht zugestellt hat, begründet deshalb keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs.

8.5.4Der
Ordner SSM Bd. 1 ist in die Rubriken Stawa, SSM, Strafgericht, Projektunterlagen,
Jahresrechnungen, Grundbuch und Handelsregisterauszüge eingeteilt. Zumindest
die Rubriken Stawa, SSM, Strafgericht, Jahresrechnungen und Grundbuch enthalten
Akten, die einen sachlichen Bezug zum für die Beurteilung der
Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1 und/oder
der ausländischen Anleger relevanten Sachverhalt haben und grundsätzlich
geeignet wären, Grundlage des diesbezüglichen Entscheids zu bilden (z.B. Auszug
Protokoll Einvernahme des Beschwerdeführers 8 vom 23. Oktober 2012 Rubrik
Stawa; Auszug Protokoll Einvernahme des Beschwerdeführers 8 vom 11.
September 2013 Rubrik Stawa; Auszug Protokoll Einvernahme des
Beschwerdeführers 4 vom 25. Januar 2013 Rubrik Stawa; Auszug Protokoll
Einvernahme von O____ vom 13. Dezember 2013 Rubrik Stawa; Schreiben der
Staatsanwaltschaft vom 5. Februar 2013 Rubrik Stawa; E-Mail der
Staatsanwaltschaft vom 5. März 2015 Rubrik Stawa; Treuhandanweisung der
Beschwerdeführerin 5 vom 25. Dezember 2006 Kopie aus Beschl. Pos. A1/13
Rubrik Strafgericht; Revidierte Jahresrechnung der Beschwerdeführerin 1
per 31. Dezember 2007 [...] Rubrik Jahresrechnungen; Eigentümerauskünfte
vom 2. Juli 2014 Rubrik Grundbuch) und sich weder in den Ordnern
Staatsanwaltschaft BS Bd. 1 und 2 noch im Ordner Kopien Fussnotenverzeichnis
Feststellungsverfügung finden. Gegenstand des Akteneinsichtsrechts bildet
insbesondere auch das Schreiben der SSM vom 20. November 2013 (Ordner SSM Bd. 1
Rubrik SSM), weil sich daraus ergibt, wie die Beschwerdegegnerin die von der
Staatsanwaltschaft beigezogenen Akten umschrieben hat. In diese Akten hätte die
Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer 7 Einsicht gewähren müssen, auch
wenn sie ihre Feststellungsverfügung nicht darauf gestützt hat. Indem sie die
betreffenden Akten dem Beschwerdeführer 7 nicht zugestellt hat, hat sie
dessen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Für die im vorliegenden
Verfahren richtigerweise einzig zu prüfenden Fragen, ob der Erwerb der Aktien
der Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführerin 3 durch die Holding
und der Erwerb von Aktien der Holding durch ausländische Anleger
bewilligungspflichtig und bewilligungsfähig gewesen sind, kommt diesen Akten
aber keine entscheidende Bedeutung zu. Die Verletzung des Akteneinsichtsrechts
wiegt deshalb leicht. Dies gilt insbesondere für die im Ordner SSM Bd. 1 Rubrik
Jahresrechnungen enthaltene revidierte Jahresrechnung [...]. Auch wenn auf
diese statt auf die im Ordner Staatsanwaltschaft BS Bd. 2 enthaltene
Bilanz [...] abgestellt wird, handelt es sich bei der Beschwerdeführerin 1
eindeutig um eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn (vgl. dazu oben E.
7.2.6). Jedenfalls die Rubriken Stawa, SSM, Strafgericht, Jahresrechnungen und
Grundbuch enthalten auch Akten, die einen sachlichen Bezug zum für die weiteren
Feststellungen der Beschwerdegegnerin relevanten Sachverhalt haben und
grundsätzlich geeignet wären, Grundlage des diesbezüglichen Entscheids zu
bilden (z.B. Öffentliche Urkunde über die Gründung der [...] AG vom 30. August
2005 SB HR-FIN/7 ff. Rubrik Stawa; Auszug Protokoll Einvernahme des
Beschwerdeführers 8 vom 23. Oktober 2012 Rubrik Stawa; Auszug
Protokoll Einvernahme des Beschwerdeführers 8 vom 11. September 2013
Rubrik Stawa; Auszug Protokoll Einvernahme des Beschwerdeführers 4 vom 25. Januar 2013
Rubrik Stawa; Auszug Protokolle Einvernahmen von O____ vom 25. Februar
2011, 26. Februar 2013 und 13. Dezember 2013 Rubrik Stawa; Schreiben
der Staatsanwaltschaft vom 29. Oktober 2013 Rubrik Stawa; Schreiben der
Staatsanwaltschaft vom 20. Dezember 2013 Rubrik Stawa; Schreiben der SSM
vom 20. November 2013 Rubrik SSM; Beitrittserklärung vom 24./30. Januar
2002 SB STU/1 f. Rubrik Strafgericht; Treuhand und
Geschäftsbesorgungsvertrag vom 24./30. Januar 2002 SB STU/3 ff.
Rubrik Strafgericht; Gesellschaftsvertrag und Aktionärsbindungsvertrag vom 24./30. Januar
2002 SB STU/8 ff. Rubrik Strafgericht; Treuhandanweisung der
Beschwerdeführerin 5 vom 25. Dezember 2006 Kopie aus Beschl.
Pos. A1/13 Rubrik Strafgericht; Revidierte Jahresrechnung der Beschwerdeführerin 1
per 31. Dezember 2007 [...] Rubrik Jahresrechnungen; Eigentümerauskünfte
vom 2. Juli 2014 Rubrik Grundbuch). Ob eine diesbezügliche Verletzung des
Akteneinsichtsrechts ebenfalls nur als leicht zu qualifizieren ist, kann offenbleiben,
weil insoweit die Beschwerdegegnerin keine Feststellungen hätte treffen dürfen
und die angefochtene Verfügung deshalb ohnehin aufzuheben ist.

8.6Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn
die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer
Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die
Rechtslage frei überprüfen kann, und die Verletzung nicht besonders schwer
wiegt oder soweit die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz bei einer
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die
mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung
der Sache nicht zu vereinbaren wäre (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f., 133 I
201 E. 2.2 S. 204 f.). Die Rechts- und Sachverhaltskontrolle durch das
Appellationsgericht ist frei. Nur die Prüfung der Angemessenheit von
Ermessenentscheiden ist ihm grundsätzlich verwehrt (§ 8 Abs. 1, 4 und 5 VRPG).
Da die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall aber keine Ermessensfragen zu
beurteilen gehabt hat, ist diese Kognitionsbeschränkung für die Frage der
Heilung der Gehörsverletzung nicht relevant. Den Parteien stehen vor dem
Verwaltungsgericht die gleichen Mitwirkungsrechte zu wie vor der Beschwerdegegnerin.
Insbesondere hätte es dem Beschwerdeführer 7 im Beschwerdeverfahren vor
dem Verwaltungsgericht freigestanden, in die vollständigen sein Verfahren
betreffenden Akten Einsicht zu nehmen. Wie der Beschwerdeführer 7 in
seiner Beschwerde vom 11. Juli 2015 eingehend darlegt, hat er begründeten
Anlass zur Annahme gehabt, dass die ihm von der Beschwerdegegnerin zugestellten
Akten nicht vollständig gewesen sind. Falls der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer 7
die Kenntnis der vollständigen Akten für relevant erachtet hätte, hätte er
deshalb ihm oblegen, das Verwaltungsgericht um Akteneinsicht zu ersuchen. Aus
dem Verzicht auf ein Akteneinsichtsgesuch muss geschlossen werden, dass der
Beschwerdeführer 7 der Kenntnis der vollständigen Akten selbst keine
wesentliche Bedeutung beigemessen hat. Schliesslich handelt es sich in Bezug
auf den für die Beurteilung der Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs der Beschwerdeführerin 1
und der ausländischen Anleger relevanten Sachverhalt um eine leichte
Verletzungen des rechtlichen Gehörs. Die diesbezügliche Verletzung des
rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers 7 ist damit im Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht geheilt worden.

9.

9.1Die
Beschwerdeführerinnen 13 und die Beschwerdeführer 4, 7 und 8 rügen, dass die Beschwerdegegnerin
den Sachverhalt nicht selber abgeklärt, sich mit ihren
Sachverhaltsdarstellungen nicht auseinandergesetzt, ihre Beweisanträge nicht
berücksichtigt und ungeprüft die bestrittene Sachverhaltsdarstellung der
Staatsanwaltschaft übernommen hätte. Die Beschwerdeführerinnen 13 und die
Beschwerdeführer 7 und 8 beanstanden zudem die Kontakte zwischen der
Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegnerin vor Erlass der angefochtenen
Verfügungen. Die Beschwerdeführer 7 und 8 wollen aus diesen Umständen ableiten,
dass die Beschwerdegegnerin nicht unabhängig bzw. befangen gewesen sei. Die Beschwerdeführerinnen
13 werfen zumindest die Frage auf, ob der Sachbearbeiter der Beschwerdegegnerin
nicht wegen Voreingenommenheit in den Ausstand hätte treten müssen.

9.2Gemäss
§ 22 Personalgesetz (SG.162.100) treten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die
eine Verfügung oder einen Entscheid zu treffen oder vorzubereiten oder als
Mitglied einer Behörde zu amten haben, in den Ausstand, wenn sie in der Sache
ein persönliches Interesse haben oder wenn sie aus anderen Gründen in der Sache
befangen sein könnten. Weitere, vorliegend nicht einschlägige Ausstandsgründe
finden sich in § 1 des Gesetzes betreffend den Austritt in Behörden, die Beschränkung
der Stimmgebung bei Wahlen und die Ausschliessung der Wählbarkeit von
Verwandten zu Mitgliedern von Behörden (SG 138.100). Zur Konkretisierung
der genannten Vorschriften ist die Rechtsprechung zum Anspruch auf eine
unbefangene und unparteiische Verwaltungsbehörde zu beachten (Schwank, a.a.O., S. 239). Das Gebot der
Unbefangenheit bildet einen Teilgehalt des durch Art. 29 Abs. 1 BV
gewährleisteten Grundrechts auf gleiche und gerechte Behandlung (BGE 140 I 326
E. 5.2 S. 329). Art. 29 Abs. 1 BV verpflichtet eine Amtsperson zum Ausstand,
wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein ihrer
Befangenheit oder Voreingenommenheit erwecken. Dass das Behördenmitglied
tatsächlich befangen ist, wird nicht verlangt (vgl. BGE 137 II 431 E. 5.2 S.
452, 139 I 121 E. 5.1 S. 125; BGer 2C_36/2010 vom 14. Juni 2010 E. 3.3). Für
verwaltungsinterne Verfahren gilt dabei nicht der gleich strenge Massstab wie
gemäss Art. 30 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK für unabhängige richterliche Behörden
(BGE 137 II 431 E. 5.2 S. 452). Die für Gerichte geltenden Anforderungen an die
Unbefangenheit können deshalb nicht unbesehen auf das Verwaltungsverfahren
übertragen werden (BGE 140 I 326 E. 5.2 S. 329). Nichtrichterliche Amtspersonen
haben nach der Rechtsprechung im Wesentlichen nur dann in den Ausstand zu
treten, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein persönliches Interesse haben,
zu einem früheren Zeitpunkt gegenüber der Partei ihre persönliche
Geringschätzung oder Abneigung zum Ausdruck gebracht haben oder wenn ihnen
Verfahrens- oder Ermessensfehler unterlaufen sind, die nach ihrer Natur oder
wegen ihrer aussergewöhnlichen Häufung besonders schwer wiegen und auf eine
gravierende Verletzung ihrer Amtspflichten gegenüber dem Betroffenen
hinauslaufen (BGer 2C_36/2010 vom 14. Juni 2010 E. 3.3, 2P.102/2006 vom 20.
Juni 2006 E. 3.2; vgl.Schwank,
a.a.O., S. 242). Die sog. Vorbefassung, d.h. der Umstand, dass sich dieselbe
Amtsperson in einem früheren Verfahrensschritt in amtlicher Funktion mit
derselben Angelegenheit befasst hat und dabei eine ähnliche Frage zu
beantworten gehabt hat, bildet im Allgemeinen dann einen Ausstandsgrund, wenn
sich das Behördenmitglied durch seine Mitwirkung am früheren Entscheid in Bezug
auf einzelne Fragen bereits derart festgelegt hat, dass es nicht mehr als
unvoreingenommen gelten kann und das Verfahren deshalb nicht mehr als offen
erscheint (BVGer C-5496/2010 vom 14. Juni 2011 E. 4.2.4;Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 432;
vgl. für Gerichte BGE 140 I 326 E. 5.1 S. 328 f.). Nach den für Gerichte
entwickelten Grundsätzen besteht der entscheidende Unterschied zwischen
zulässiger und unzulässiger Vorbefassung darin, ob die vorbefasste Person erst
ihre vorläufige Einschätzung zur Streitsache zum Ausdruck bringt oder aber der
Eindruck entsteht, sie habe sich über den Ausgang des Verfahrens bereits eine
feste Meinung gebildet (BGE 140 I 326 E. 6.3 S. 333).

9.3Die
Bewilligungsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie stellt nur
auf Vorbringen ab, die sie geprüft und über die sie nötigenfalls Beweis erhoben
hat (Art. 22 Abs. 1 BewG). Die Untersuchungspflicht bedeutet nicht, dass die
entscheidende Behörde verpflichtet ist, den Sachverhalt eigenhändig zu
ermitteln. Sie hat vielmehr das Recht, auf dem Wege der Amtshilfe Erkenntnisse
anderer Behörden beizuziehen (Krauskopf/Emmenegger/Babey,
in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz,
2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 12 N 179). Gemäss Art. 24 Abs.
1 BewG leisten sich die Verwaltungs- und Gerichtsbehörden des Bundes und der
Kantone gegenseitig Rechts- und Amtshilfe. Zudem kann die Bewilligungsbehörde
die Stellungnahme anderer Bundes- oder kantonaler Behörden einholen, um einen
Sachverhalt abzuklären (Art. 19 Abs. 2 BewV). Die Amtshilfe umfasst
insbesondere Auskünfte, Aktenedition und Amtsberichte (Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 2049). Die Akten des
Strafverfahrens enthalten unbestrittenermassen Beweismittel, die geeignet sind,
für die Frage der Bewilligungspflicht und der Bewilligungsfähigkeit der von der
Beschwerdegegnerin untersuchten Rechtsgeschäfte erhebliche Tatsachen zu
beweisen oder zu widerlegen. Die Beschwerdegegnerin hat deshalb zu Recht Akten
des Strafverfahrens beigezogen. Aufgrund der Vielzahl teilweise schwerer
Vorwürfe und der voraussichtlichen Dauer der Hauptverhandlung (vgl. oben E.
6.1) ist es offensichtlich, dass die Akten des Strafverfahrens sehr umfangreich
sein müssen. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin
es primär der mit den Akten vertrauten Staatsanwaltschaft überlassen hat, die
relevanten Akten nach den Vorgaben der Beschwerdegegnerin auszuscheiden (vgl.
oben E. 6.3.1). Aus der Formulierung im Schreiben der Beschwerdegegnerin vom
20. November 2013, die Staatsanwaltschaft werde gebeten, der Beschwerdegegnerin
alle Akten[,] die Auskunft über Tatsachen geben, welche für die
Bewilligungspflicht und die Bewilligung von Bedeutung sind, zukommen zu lassen
(Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM = Beschwerdeantwortbeilage 11 VD.2015.184) kann entgegen
der Auffassung des Beschwerdeführers 8 keineswegs geschlossen werden, die Beschwerdegegnerin
habe nur für die Bewilligungspflicht sprechende Beweismittel beigezogen. Mit
der von der Beschwerdegegnerin gewählten Formulierung sind vielmehr offensichtlich
alle Akten betreffend Tatsachen gemeint, die für die Beurteilung der Frage, ob
die zu beurteilenden Rechtsgeschäfte bewilligungspflichtig und
bewilligungsfähig gewesen sind oder nicht, relevant sind.

9.4Die
Beschwerdegegnerin macht geltend, sie habe den Sachverhalt im Rahmen eines
eigenen Beweisverfahrens festgestellt und dabei die von der Staatsanwaltschaft
zugestellten Akten selber ausgewertet und überprüft sowie eigene Abklärungen
getroffen (Beschwerdeantworten vom 28. Dezember 2015 VD.2015.179 Ziff. 8; VD.2015.180
Ziff. 5.1; VD.2015.184 Ziff. 6.6; VD.2015.185 Ziff. 4 und 6.1 f.). Die
Akten bestätigen die Richtigkeit dieser Darstellung der Beschwerdegegnerin und
widerlegen die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Beschwerdegegnerin habe
einfach auf die von der Staatsanwaltschaft zugestellten Akten abgestellt. Die Beschwerdegegnerin
hat die Staatsanwaltschaft mehrmals um ergänzende Akten und Auskünfte
betreffend bestimmte Sachverhalte ersucht (vgl. E-Mail der Beschwerdegegnerin
vom 13. Februar 2014 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Jahresrechnungen; E-Mail der
Staatsanwaltschaft vom 13. Februar 2014 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik
Jahresrechnungen; E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 4. März 2014 Ordner
SSM Bd. 1 Rubrik Stawa; Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 13. März
2014 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa; E-Mails der Beschwerdegegnerin vom
23. April 2014 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM; Schreiben der Staatsanwaltschaft
vom 23. April 2014 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa; E-Mail der
Staatsanwaltschaft vom 6. August 2014 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa;
E-Mail der Staatsanwaltschaft vom 5. März 2015 Ordner SSM Bd. 1
Rubrik Stawa). Dies beweist, dass die Beschwerdegegnerin selbst geprüft hat, ob
für alle rechtserheblichen Tatsachen Beweismittel vorliegen, und weitere
Abklärungen getroffen hat, wenn es ihrer Einschätzung nach an solchen gefehlt
hat. Auch die Angabe einer Vielzahl von Aktenstellen in den Fussnoten der
Begründung der angefochtenen Verfügungen belegt, dass die Beschwerdegegnerin
die Akten sorgfältig geprüft und ihre Sachverhaltsfeststellung auf ihre eigene
Würdigung dieser Beweismittel gestützt hat. In der ihren
Sachverhaltsfeststellungen vorangestellten Kurzübersicht hat die Beschwerdegegnerin
ausdrücklich festgehalten, dass sich der folgende detaillierte Sachverhalt aus
den Akten und Unterlagen ergebe (Verfügungen Ziff. 6.1 S. 6). Darüber hinaus
hat die Beschwerdegegnerin zwar auch festgehalten, die Staatsanwaltschaft habe
im Wesentlichen aufgrund der Beitrittserklärungen zum Investment Pool und der
Auswertung der Kontoauszüge des Treuhandkontos von O____ sowie des
Notariatsklientenkontos von [...] die nachfolgenden Anleger des Investment
Pools festgestellt (Verfügungen Ziff. 6.2 S. 8 f.), eine Gegenüberstellung der
Staatsanwaltschaft aller Gutschriften und Belastungen auf dem Treuhandkonto von
O____ habe ergeben, dass dieser bis Ende 2002 beinahe alle Einzahlungen der
deutschen Anleger auf das Konto der Beschwerdeführerin 2 einbezahlt habe,
wobei die Zahlungen teilweise zuerst an die [...] überwiesen und von dieser in
Form eines Darlehens an die Beschwerdeführerin 2 weitergeleitet worden
seien (Verfügungen Ziff. 6.2 S. 8), und gestützt auf die Auskunft der Berner
Kantonalbank und aufgrund weiterer Abklärungen habe die Staatsanwaltschaft die
folgenden Aktionäre der Holding ermittelt (Verfügungen Ziff. 6.5 S. 13 ff.).
Aus dem Umstand, dass in der Begründung der angefochtenen Verfügungen erwähnt
wird, diese Feststellungen seien erstmals von der Staatsanwaltschaft gemacht
worden, kann aber nicht abgeleitet werden, die Beschwerdegegnerin habe die
Feststellungen nicht Anhand der Akten insbesondere in den Ordnern
Staatsanwaltschaft BS Bd. 1 und 2 sowie Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM überprüft.
In den Fussnoten 22 und 23 der Begründung der angefochtenen Verfügung wird
sogar ausdrücklich auch auf die Quellenangaben in der Liste bzw. Grafik der
Staatsanwaltschaft verwiesen. Betreffend die J____ wird in den angefochtenen
Verfügungen zwar ausgeführt, der geschilderte Sachverhalt sei von der Staatsanwaltschaft
festgestellt worden. Wie sich aus der lückenlosen Nennung von Belegstellen in
den Fussnoten ergibt, hat die Beschwerdegegnerin diese Feststellungen aber
aufgrund der Akten selbst überprüft (vgl. Verfügungen Ziff. 6.4 S. 11 f.).
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 7 kann deshalb aus der
Begründung der angefochtenen Verfügung keineswegs abgeleitet werden, die Beschwerdegegnerin
hätte sich von der Staatsanwaltschaft einspannen lassen und deren
Feststellungen unkritisch übernommen. Dementsprechend hat die Beschwerdegegnerin
in ihrer Beschwerdeantwort erklärt, sie habe den in der Grafik der
Staatsanwaltschaft dargestellten Geldfluss anhand der Belege überprüft
(Beschwerdeantwort vom 28. Dezember 2015 VD.2015.185 Ziff. 6.3).

9.5Betreffend
die im vorliegenden Verfahren richtigerweise ausschliesslich zu beurteilenden
Fragen der Bewilligungspflicht des Erwerbs der Aktien der Beschwerdeführerinnen 2
und 3 durch die Holding und des Erwerbs von Aktien der Holding durch
ausländische Investoren hat die Beschwerdegegnerin das Recht auf Abnahme von
Beweismitteln, das Recht auf Prüfung von Anträgen und Stellungnahmen sowie das
Recht auf Begründung des Entscheids der Beschwerdeführenden nicht verletzt.
Bezüglich der übrigen Feststellungen der Beschwerdegegnerin kann eine
Verletzung dieser Teilgehalte des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht
ausgeschlossen werden. Zudem hat die Beschwerdegegnerin das Akteneinsichtsrecht
des Beschwerdeführers 7 verletzt (vgl. oben E. 6.3.3, 8.2, 8.3 und 8.5)
und den für die Bewilligungspflicht des Erwerbs der Aktien der Beschwerdeführerin 3
durch die Holding erheblichen Sachverhalt nicht abgeklärt (vgl. oben E. 7.3.8).
Diese festgestellten bzw. möglichen Verfahrensfehler wiegen aber weder ihrer
Natur nach noch wegen ihrer Anzahl besonders schwer und begründen keinesfalls
eine gravierende Amtspflichtverletzung.

9.6

9.6.1Mit
Schreiben vom 31. Januar 2013 hat die Staatsanwaltschaft die Beschwerdegegnerin
aufgrund deren Fachwissen und Erfahrung ersucht, in Form einer schriftlichen
Stellungnahme die Frage zu beantworten, ob der Erwerb der Liegenschaften [...]
durch die Beschwerdeführerin 2 nach dem ursprünglichen Konzept, gemäss dem
die Aktien der Beschwerdeführerin 2 von Personen in der Schweiz
treuhänderisch für die deutschen Anleger gehalten worden seien, ohne
Bewilligung zulässig gewesen wäre, und ob die Umwandlung der Kapitaleinlagen
der deutschen Anleger in Aktien der Holding bewilligungspflichtig gewesen wäre
und wenn ja, welche zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen sich daraus
allenfalls ergäben (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa). Mit Schreiben vom 21. März
2013 hat ein akademischer Mitarbeiter der Beschwerdegegnerin der
Staatsanwaltschaft basierend auf den mir zur Verfügung stehenden Unterlagen
und Informationen eine Einschätzung betreffend die von der Staatsanwaltschaft
aufgeworfenen Fragen abgegeben (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM). Damals haben der Beschwerdegegnerin
erst wenige Aktenstücke zur Verfügung gestanden (vgl. Schreiben der
Staatsanwaltschaft vom 31. Januar 2013 Ordner SSM Bd. 1 Rubrik Stawa;
Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 5. Februar 2013 Ordner SSM Bd. 1
Rubrik Stawa; Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 14. Februar 2013 Ordner
SSM Bd. 1 Rubrik Stawa). Daraus und aus der Formulierung im Schreiben der Beschwerdegegnerin
vom 21. März 2013 ergibt sich eindeutig, dass dieses bloss eine
vorläufige, auf den Informationen der Staatsanwaltschaft beruhende Einschätzung
enthält. Folglich hat sich der akademische Mitarbeiter der Beschwerdegegnerin
damit nicht bereits derart festgelegt, dass er im Hinblick auf den späteren,
auf viel umfassenderen Akten, eigenen Abklärungen und eingehender Prüfung unter
Berücksichtigung der Stellungnahmen der Parteien beruhenden Entscheid nicht
mehr als unvoreingenommen gelten könnte und das Verfahren nicht mehr als offen
erschiene. Dementsprechend hat die Beschwerdegegnerin festgehalten, ihre
Einschätzung im Schreiben vom 21. März 2013 sei vor der Eröffnungsverfügung im
Wesentlichen gestützt auf das Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 31. Januar
2013 ergangen und deshalb mit einem Vorbehalt versehen worden. Nach Eingang des
Feststellungsgesuchs der Staatsanwaltschaft habe sie ein umfangreiches
Beweisverfahren durchgeführt und den Beschwerdeführenden das rechtliche Gehör
gewährt (Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin vom 28. Dezember 2015
VD.2015.184 Ziff. 9.2). Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers 7 kann aus der Formulierung in der vorläufigen
Einschätzung vom 21. März 2013 offensichtlich nicht abgeleitet werden, die
spätere angefochtene Verfügung beruhe auf einer ungeprüften Übernahme der
Sachverhaltsdarstellung der Staatsanwaltschaft.

9.6.2Mit
Schreiben vom 29. Oktober 2013 hat die Staatsanwaltschaft die Beschwerdegegnerin
gefragt, ob sie die Aktien, die die Beschwerdeführer 4 und 8 bei der
Verteilung der Aktien der Beschwerdeführerin 1 an die deutschen Anleger
erhalten hätten und von denen 2228500 als mutmasslicher Deliktserlös
vorläufig gesperrt seien, als unrechtmässigen Vorteil im Sinn von Art. 33
BewG qualifiziere und ob die Beschwerdegegnerin die Möglichkeit bzw. die
Absicht habe, diesen unrechtmässigen Vorteil bei den Beschwerdeführern 4
und 8 abzuschöpfen. Die Beschwerdegegnerin hat der Staatsanwaltschaft mit
Schreiben vom 20. November 2013 zutreffend mitgeteilt, dass weder die
Einziehung unrechtmässiger Vermögensvorteile gemäss Art. 33 BewG noch die
Beseitigung des rechtswidrigen Zustands gemäss Art. 27 BewG in ihre
Kompetenz falle. Für die Einziehung gemäss Art. 33 BewG sei das Strafgericht
zuständig und für die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
das Justiz- und Sicherheitsdepartement bzw. bei dessen Untätigkeit das
Bundesamt für Justiz. Weiter hat die Beschwerdegegnerin wörtlich geschrieben:
Infolgedessen müssen Sie Ihr Anliegen an das Justiz- und
Sicherheitsdepartement richten. Für das weitere Vorgehen bezüglich der
Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes bzw. Abschöpfung des Vermögensvorteils
wäre eine Koordination mit dem Justiz- und Sicherheitsdepartement sowie dem
Bundesamt für Justiz sicherlich begrüssenswert, zum Beispiel wie schon
diskutiert in einer Sitzung. (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM) Aus dieser
Formulierung kann geschlossen werden, dass der akademische Mitarbeiter der Beschwerdegegnerin
und der Staatsanwalt die Möglichkeit der Durchführung einer Sitzung zwecks
Koordination bereits mündlich erörtert haben. Dies spricht aber in keiner Art
und Weise für eine Befangenheit des betreffenden Mitarbeiters. Da die
Zuständigkeiten des Justiz- und Sicherheitsdepartements, des Bundesamts für
Justiz und der Strafbehörden gemäss Art. 27 und 33 BewG die gleichen
Rechtsgeschäfte betreffen und teilweise davon abhängig sind, ob eine oder
mehrere der anderen Behörden handeln oder nicht, ist es offensichtlich, dass
diesbezüglich ein Koordinationsbedarf besteht. Dass diese Koordination mittels
einer Sitzung von Vertretern der drei Behörden sichergestellt werden könnte,
ist insbesondere angesichts der Pflicht zur gegenseitigen Amts- und Rechtshilfe
(Art. 24 Abs. 1 BewG) ebenfalls selbstverständlich. Im Übrigen kann dem
Schreiben vom 20. November 2013 nicht entnommen werden, dass eine
entsprechende Sitzung tatsächlich stattgefunden habe. Die Beschwerdegegnerin
hält vielmehr unwiderlegbar fest, der Vorschlag sei nicht weiterverfolgt worden
(Duplik der Beschwerdegegnerin vom 22. Juli 2016 VD.2015.184 Ziff. 4.2).

9.6.3Das
Plädoyer der Staatsanwaltschaft vom 15. Januar 2014 in einem
Entsiegelungsverfahren enthält folgende Passage: Allerdings waren die Anleger
nach unseren bisherigen Erkenntnissen gutgläubig und dürften auf die
Beschuldigten hereingefallen sein. Es kann also nicht darum gehen, den Anlegern
noch zusätzlichen Schaden zuzufügen, indem man ihnen die mutmasslich
BewG-widrigen zugeteilten Aktien wegnimmt. Wir haben deshalb nach Rücksprache mit
der Bewilligungsbehörde bewusst darauf verzichtet, entsprechende Schritte
einzuleiten. Wir haben uns stattdessen darauf beschränkt, den Erlass einer
formellen Verfügung betreffend Bewilligungspflicht zu verlangen (Beilage 37
zur Replik der Beschwerdeführerinnen 13 vom 2. Mai 2016). Der
Beschwerdeführer 8 will daraus ableiten, die Staatsanwaltschaft sei mit der Beschwerdegegnerin
übereingekommen, die deutschen Anleger als gutgläubig zu betrachten. Die Beschwerdegegnerin
versichert hingegen, es habe keine Absprachen zwischen der Staatsanwaltschaft
und ihr gegeben (Beschwerdeantwort vom 28. Dezember 2015 VD.2015.184 Ziff. 9.3;
bzw. VD.2015.185 Ziff. 7.2; Duplik der Beschwerdegegnerin vom
22. Juli 2016 VD.2015.185 Ziff. 4.1). Eine Absprache zwischen der Staatsanwaltschaft
und der Beschwerdegegnerin kann dem Plädoyer nicht entnommen werden. Eine
Absprache mit der Beschwerdegegnerin betreffend die Beseitigung des
rechtswidrigen Zustands und der Einziehung sowie der Gutgläubigkeit der
ausländischen Anleger macht auch keinen Sinn, weil die Beschwerdegegnerin dafür
nicht zuständig ist bzw. über die Gutgläubigkeit der Anleger nicht hat
entscheiden müssen. Dass die Beschwerdegegnerin entgegen der Vermutung des
Beschwerdeführers 8 nicht mit der Staatsanwaltschaft vereinbart hat, nicht
gegen die deutschen Anleger vorzugehen, ergibt sich zudem daraus, dass sie in
den angefochtenen Verfügungen festgestellt hat, dass der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin 1
durch ausländische Investoren bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig
gewesen sei, und die deutschen Anleger damit in keiner Art und Weise geschont
hat. Mit der im Plädoyer der Staatsanwaltschaft erwähnten Rücksprache mit der Beschwerdegegnerin
können die Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 29. Oktober 2013 und der Beschwerdegegnerin
vom 20. November 2013 und die darin erwähnte Diskussion gemeint sein. Dass
diese nicht zu beanstanden sind, ist bereits dargelegt worden (vgl. oben E.
9.6.2).

9.6.4In
den Eröffnungsverfügungen vom 17. Juli 2014 hat die Beschwerdegegnerin den
Parteien mitgeteilt, dass sie aufgrund der Aktenlage beabsichtige,
festzustellen, dass die mit der angefochtenen Verfügung beurteilten
Rechtsgeschäfte bewilligungspflichtig gewesen seien und die Voraussetzungen für
die Erteilung einer Bewilligung nicht gegeben gewesen seien, sowie den Parteien
das Recht auf Akteneinsicht, Stellungnahme und Stellung von Beweisanträgen
gewährt (Ordner SSM Bd. 1 Rubrik SSM). Daraus kann entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer 7 und 8 keineswegs geschlossen werden, die Beschwerdegegnerin
habe das Resultat bereits vorweggenommen. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht
geltend macht, hat sie damit den Parteien zwecks Gewährung des rechtlichen
Gehörs lediglich ihr vorläufiges Ergebnis mitgeteilt (Beschwerdeantwort vom
28. Dezember 2015 VD.2015.184 Ziff. 9.4). Dazu ist sie nicht nur
berechtigt, sondern sogar verpflichtet gewesen. Um den Betroffenen eine
Stellungnahme zu ermöglichen, muss ihnen die Verwaltungsbehörde den
voraussichtlichen Inhalt der Verfügung bekannt geben, sofern sie diese nicht
selbst beantragt haben oder deren Inhalt voraussehen können (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 1011).

9.7Zusammenfassend
liegen damit keine Umstände vor, die bei objektiver Betrachtung den Anschein
der Befangenheit eines Mitarbeiters der Beschwerdegegnerin erwecken würden. Der
akademische Mitarbeiter der Beschwerdegegnerin hat deshalb nicht in den
Ausstand treten müssen und der Anspruch der Beschwerdeführenden auf eine
unbefangene und unparteiische Verwaltungsbehörde gemäss Art. 29 Abs. 1 BV ist
nicht verletzt worden.

10.

10.1

10.1.1Gemäss
§ 7 Abs. 1 der Kantonalen Verordnung betreffend die Bewilligungspflicht für den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ist für die Behandlung eines
Gesuchs um Bewilligung des Grundstückerwerbs eine Gebühr bis zu
CHF 1000.00 zu entrichten und kann die Gebühr bei besonders aufwändigen
Geschäften erhöht werden. Diese Bestimmung ist im vorliegenden Fall entgegen
der Auffassung der Beschwerdegegnerin nicht anwendbar, weil niemand ein
Bewilligungsgesuch gestellt hat. Der Kostenentscheid ist deshalb aufgrund der
allgemeinen Bestimmungen zu treffen.

10.1.2Gemäss
§ 1 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsgebühren (VGG; SG 153.800)
erheben die Verwaltungsbehörden des Kantons für Tätigkeiten, die sie in
Erfüllung ihrer Aufgaben vornehmen, sowie für die Erteilung von Bewilligungen
oder Konzessionen und für die Benützung öffentlicher Einrichtungen Gebühren
nach den Bemessungsgrundsätzen in §§ 2 f. VGG. Gemäss § 3 Abs. 2 VGG kann auf die
Erhebung einer Gebühr verzichtet werden, wenn eine Verwaltungshandlung
überwiegend im öffentlichen Interesse erfolgt. Zur Zahlung der vorgeschriebenen
Gebühr ist gemäss § 14 Abs. 1 VGG verpflichtet, wer die Amtshandlung
veranlasst, die Bewilligung oder Konzession erhält oder die öffentliche
Einrichtung benützt. Mehrere Gebührenschuldner haften für die Gebühr
solidarisch (§ 14 Abs. 2 VGG).

10.1.3Der
Feststellungsentscheid betreffend den Aktienerwerb der Beschwerdeführerin 1
ist insbesondere durch diese sowie durch die Beschwerdeführer 4, 8 und O____
veranlasst worden. Als Veranlasser des Feststellungsentscheids betreffend den
Aktienerwerb der ausländischen Investoren erscheinen neben der
Staatsanwaltschaft die Beschwerdeführerin 1, die Beschwerdeführer 4,
8 und O____ sowie die ausländischen Anleger. Folglich hat die Beschwerdegegnerin
die Beschwerdeführerin 1 zu Recht zur Zahlung einer Gebühr verpflichtet.
Wie die Beschwerdeführerin 2 oder die Beschwerdeführerin 3 die
Feststellungsentscheide betreffend die Aktienerwerbe der Holding und der
ausländischen Anleger veranlasst haben sollten, ist hingegen nicht ersichtlich.
Folglich darf diesen keine Gebühr für das vorinstanzliche Verfahren auferlegt
werden. Die Staatsanwaltschaft und O____ sind nicht Parteien des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens und das Gericht darf die angefochtene
Verfügung nicht zum Nachteil der Beschwerdeführenden abändern (§ 19 Abs. 1
VRPG). Aus diesen Gründen ist es ausgeschlossen, entgegen der angefochtenen
Verfügung auch die Beschwerdeführer 4, 8, O____ und/oder die ausländischen
Investoren zur Zahlung einer Gebühr für das Verwaltungsverfahren zu
verpflichten. Da die Beschwerdegegnerin ausser betreffend den Erwerb der Aktien
der Beschwerdeführerinnen 2 und 3 durch die Holding und den Erwerb von
Aktien der Holding durch ausländische Investoren keine Feststellungsentscheide
hat treffen dürfen, hat sie für alle anderen Feststellungen auch keine Gebühren
erheben dürfen. Für die erstinstanzlichen Feststellungsentscheide betreffend
die Aktienerwerbe der Beschwerdeführerin 1 und der ausländischen
Investoren erscheint eine Gebühr von CHF 1750. entsprechend der Hälfte der
von der Beschwerdegegnerin festgesetzten Gebühr angemessen.

10.1.4Für
das erstinstanzliche Verwaltungsverfahren vor der Beschwerdegegnerin sind keine
Parteientschädigungen auszurichten (vgl.Schwank,
Das verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, in: Buser
[Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt,
Basel 2008, S. 435, 471).

10.2

10.2.1In
der Verwaltungsrechtspflege sind dem Rekurrenten im Falle des Unterliegens in
der Regel die Verfahrenskosten aufzuerlegen. Die unterliegende Partei, Beschwerdegegnerin
oder ursprünglich verfügende Behörde, sofern sie sich am Verfahren beteiligt
hat, kann zu einer Parteientschädigung verurteilt werden (§ 30 Abs. 1 VRPG). In
den angefochtenen Verfügungen hat die Beschwerdegegnerin 10 Feststellungen
getroffen. Die Beschwerden werden betreffend 8 Feststellungen vollumfänglich
und betreffend 1 Feststellung teilweise gutgeheissen. Dabei ist allerdings
zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin konsekutive Vorgänge beurteilt
hat. Da der Erwerb der Aktien der Beschwerdeführerin 2 durch die Beschwerdeführerin 1
und der Erwerb von Aktien der Beschwerdeführerin 1 durch ausländische
Anleger wegen Verstosses gegen das BewG nichtig sind, haben die Beschwerdeführerin 1
aus der Aufhebung der Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen und die
ausländischen Investoren aus der Aufhebung der Ziff. 1 bis 3 der
angefochtenen Verfügungen wirtschaftlich nichts gewonnen. Zudem sind die Feststellungen
gemäss Ziff. 1 der angefochtenen Verfügungen mangels praktischer
Konsequenzen nur von marginaler Bedeutung. Schliesslich wird das Interesse der
Beschwerdeführer 4, 7 und 8 an der Aufhebung der Ziff. 1 bis 3 der
angefochtenen Verfügungen dadurch relativiert, dass in diesen Fällen eine
Strafverfolgung wegen Widerhandlungen gegen das BewG und eine Einziehung
ohnehin ausgeschlossen sind. Insgesamt ist deshalb davon auszugehen, dass die
Beschwerdeführenden zur Hälfte obsiegt haben und zur Hälfte unterlegen sind.
Folglich haben sie die Hälfte der Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens zu tragen und Anspruch auf Parteientschädigungen im Umfang der
Hälfte ihrer angemessenen Anwaltskosten.

10.2.2Die
von den Beschwerdeführerinnen 13 in solidarischer Verbindung zu tragende halbe
Gebühr für das verwaltungsgerichtliche Verfahren wird auf CHF 2500.
festgesetzt. Die von den Beschwerdeführern 4, 7 und 8 zu tragenden halben
Gebühren betragen je CHF 750.. Für die Beschwerdeführerinnen 5 und 6
werden die halben Gebühren auf je CHF 375. festgesetzt.

10.2.3Im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren können die Parteien eine Kostennote
einreichen (vgl. auch Art. 105 Abs. 2 Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO;
SR 272]). Wenn sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollen, habe sie
die Kostennote von sich aus einzureichen. Die Parteien werden dazu nicht
aufgefordert. Zumindest wenn der Verfahrensausgang nicht unvorhersehbar ist
stellt es keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, die Parteientschädigung
ohne Einforderung einer Kostennote festzusetzen (vgl. BGer 5P.206/2005 vom
8. Juli 2005 E. 2.1.3;Fischer,
in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Stämpflis Handkommentar ZPO, Bern 2010, Art.
105 N 6 zum Zivilprozessrecht). Mangels Einreichung einer Honorarnote wird der
angemessene Aufwand praxisgemäss geschätzt (VGE VD.2013.189 vom 30. August
2014 E. 6.2, VD.2012.245 vom 27. März 2013 E. 3, VD.2011.54 vom
13. März 2012 E. 3). Die Beschwerdeführenden haben keine Honorarnoten
eingereicht. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 7 hat in der
Begründung der Beschwerde vom 11. Juli 2015 zwar ausgeführt, der Umfang
der Entschädigung werde auf Aufforderung der Beschwerdeinstanz noch detailliert
zu substanziieren sein. Die Äusserung dieser unzutreffenden Auffassung vermag
aber nichts daran zu ändern, dass eine Honorarnote des Rechtsvertreters des
Beschwerdeführers 7 nur dann zu berücksichtigen gewesen wäre, wenn sie
unaufgefordert eingereicht worden wäre. Da der Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers 7 keinen Antrag auf Ansetzung einer Frist zur
Einreichung einer Honorarnote gestellt hat, hat er auch nicht darauf vertrauen
können, dass ihm der Verfahrensleiter eine solche ansetzen wird. Nach
Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels hat er vielmehr damit rechnen
müssen, dass das Gericht mittels Zirkulationsbeschluss gestützt auf die
vorhandenen Akten entscheiden wird und er deshalb eine Honorarnote unverzüglich
unaufgefordert einzureichen hat, wenn er wünscht, dass diese noch
berücksichtigt wird. Der Aufwand der Rechtsvertreter aller Beschwerdeführenden
ist damit zu schätzen. Der Überwälzungstarif beträgt am Verwaltungsgericht
praxisgemäss CHF 250. pro Stunde (VGE VD.2013.42 vom 14. Januar 2014
E. 5, vgl. auch VD.2015.62 vom 1. Dezember 2015 E. 2.2, VD.2014.78
vom 20. Mai 2015 E. 6). Aufgrund der Akten wird der angemessene
Aufwand der anwaltlichen Vertretung für die Beschwerdeführerinnen 13 auf knapp
80 Stunden, für den Beschwerdeführer 4 auf knapp 8 Stunden, für den
Beschwerdeführer 7 auf knapp 20 Stunden und für den
Beschwerdeführer 8 auf knapp 25 Stunden geschätzt. Bei einem Stundenansatz
von CHF 250. ergibt dies unter Mitberücksichtigung der notwendigen Auslagen
Anwaltskosten von CHF 20000., CHF 2000., CHF 5000. und CHF
6250.. Davon ist den Beschwerdeführenden jeweils die Hälfte als
Parteientschädigung zuzusprechen. Die Beschwerdeführerinnen 5 und 6 sind
nicht anwaltlich vertreten und haben deshalb keinen Anspruch auf
Parteientschädigungen.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:      1.      Die Beschwerdeverfahren VD.2015.179,
VD.2015.180, VD.2015.181, VD.2015.182, VD.2015.184 und VD.2015.185 werden
vereinigt.

2.      In teilweiser Abweisung der
Beschwerden wird Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 insoweit bestätigt, als festgestellt
wird, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der B____ AG durch die vormalige K____
AG, heute A____ AG, und der Erwerb von Aktien der A____ AG durch ausländische
Investoren bewilligungspflichtig waren, die Voraussetzungen für die Erteilung
einer Bewilligung in diesen Fällen nicht gegeben waren und der Erwerb
sämtlicher Aktien der B____ AG durch die vormalige K____ AG, heute A____ AG,
und der Erwerb von Aktien der A____ AG durch ausländische Personen daher nicht
nachträglich bewilligt werden können.

3.      In teilweiser Gutheissung der
Beschwerden wird Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 insoweit aufgehoben, als darin
festgestellt wird, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der C____ AG durch die
vormalige K____ AG, heute A____ AG, bewilligungspflichtig gewesen sei, die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung in diesem Fall nicht
gegeben gewesen seien und der Erwerb sämtlicher Aktien der C____ AG durch die
vormalige K____ AG, heute A____ AG, daher nicht nachträglich bewilligt werden
könne. Diesbezüglich wird die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen
an das Präsidialdepartement zurückgewiesen.

4.      In teilweiser Gutheissung der
Beschwerden wird Ziff. 4 der angefochtenen Verfügungen des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 insoweit aufgehoben, als darin
festgestellt wird, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der J____ AG durch die
vormalige K____ AG, heute A____ AG, bewilligungspflichtig gewesen sei, die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung in diesem Fall nicht
gegeben gewesen seien und der Erwerb sämtlicher Aktien der J____ AG durch die
vormalige K____ AG, heute A____ AG, daher nicht nachträglich bewilligt werden
könne. Diesbezüglich wird das Verfahren auf Feststellung der
Bewilligungspflicht eingestellt.

5.      In teilweiser Gutheissung der
Beschwerden werden Ziff. 1, 2 und 3 der angefochtenen Verfügungen des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 aufgehoben und das Verfahren auf
Feststellung der Bewilligungspflicht diesbezüglich eingestellt.

6.      Die A____ AG trägt die Kosten des
erstinstanzlichen Verwaltungsverfahrens mit einer Gebühr von CHF 1750.. Im
Übrigen wird Ziff. 5 der angefochtenen Verfügungen des
Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 aufgehoben.

7.      Die A____ AG, die B____ AG und die C____
AG tragen die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens in solidarischer
Verbindung mit einer reduzierten Gebühr von CHF 2500. inklusive Auslagen. E____,
H____ und I____ tragen die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit
einer reduzierten Gebühr von je CHF 750. inklusive Auslagen. F____ und G____
tragen die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer reduzierten
Gebühr von je CHF 375. inklusive Auslagen. Im darüber hinausgehenden
Umfang werden die Kostenvorschüsse den Beschwerdeführenden zurückerstattet.

8.      Der A____ AG, der B____ AG und der C____
AG werden eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt CHF 10000.,
einschliesslich Auslagen, zuzüglich 8 % MWST von CHF 800., zulasten des
Präsidialdepartements zugesprochen.

9.      E____ wird eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 1000., einschliesslich Auslagen, zuzüglich 8 %
MWST von CHF 80., zulasten des Präsidialdepartements zugesprochen.

10.    H____ wird eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 2500., einschliesslich Auslagen, zuzüglich 8 %
MWST von CHF 200., zulasten des Präsidialdepartements zugesprochen.

11.    I____ wird eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 3125., einschliesslich Auslagen, zuzüglich 8
% MWST von CHF 250., zulasten des Präsidialdepartements zugesprochen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.