bs_appellationsgericht · BEZ.2017.6 · 2017-06-06 · de
Kündigung des Mietverhältnisses (BGer-Nr.: 4A_372/2017 vom 6. November 2017)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2017.6

BEZ.2017.7

ENTSCHEID

vom 6. Juni 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur. Johannes
Hermann

Parteien

A____Beschwerdeführer

[...]                                                                                         Beschwerdegegner

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____Beschwerdeführerin

[...]                                                                                     Beschwerdegegnerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerdengegen einen Entscheid
des Zivilgerichts

vom 13. Dezember 2016

betreffend Kündigung des
Mietverhältnisses sowie Parteientschädigung

Sachverhalt

Im Juli 1986
schloss A____ (Mieter) mit den Industriellen Werken Basel einen Mietvertrag
über eine 2-Zimmerwohnung an der C____strasse [...] in Basel ab. In der Folge
wurde die Verwaltung dieser Liegenschaft von Immobilien Basel-Stadt übernommen.
Am 19. April 2001 unterzeichnete der Mieter einen zweiten Mietvertrag über eine
1 ½-Zimmerwohnung an der D____strasse [...] in Basel.

An einer
Informationsveranstaltung vom 22. März 2015 informierte die Genossenschaft B____
(Vermieterin) die Mieter der Liegenschaft C____strasse [...], dass sie die
Liegenschaft übernehmen werde, und über die Folgen dieser Übernahme. Mit
Schreiben vom 20. September 2015 teilte sie dem Mieter mit, dass sie per 1.
Januar 2016 die Häuser an der C____strasse im Baurecht übernehmen und den Genossenschaftern
vermieten werde; gemäss Baurechtsvertrag sei Voraussetzung für ein
Mietverhältnis, dass die Wohnung vom Mieter bewohnt werde und dieser dort
offiziell angemeldet sei. Nach einem längeren Briefwechsel zwischen den
Parteien kündigte die Vermieterin am 11. Februar 2016 das Mietverhältnis mit
dem Mieter per 31. August 2016 und führte als Begründung an, dass sie die
Liegenschaft per 1. Januar 2016 im Baurecht übernommen habe. Die
Baurechtsgeberin habe die Übertragung mit der Auflage verbunden, dass alle
Mietobjekte ausschliesslich zum Erhalt des günstigen Wohnraums genutzt würden.
Dazu gehöre die Residenzpflicht im gemieteten Objekt. Der Mieter habe seinen
zivilrechtlichen Wohnsitz nicht an der C____strasse, sondern an der D____strasse,
womit er die Auflage nicht erfülle.

Am 19. Februar
2016 focht der Mieter diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten an. Nachdem die Parteien keine Einigung hatten erzielen können
und die Klagebewilligung ausgestellt worden war, gelangte der Mieter mit Klage
vom 6. Juni 2016 an das Zivilgericht Basel-Stadt. Er beantragte die Aufhebung
der Kündigung vom 11. Februar 2016, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses
um drei Monate. Mit Klageantwort vom 30. September 2016 beantragte die Vermieterin
die Abweisung der Klage. Am 13. Dezember 2016 fand eine mündliche Verhandlung
vor dem Zivilgericht statt. Der Mieter hielt an der Anfechtung der Kündigung
fest, zog jedoch das Eventualbegehren um Erstreckung zurück. Die Vermieterin
hielt an ihrem Antrag auf Abweisung der Klage fest. Mit Entscheid vom gleichen
Tag stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung gültig sei und erstreckte
das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. Juni 2017. Es verpflichtete sodann den
Mieter zur Tragung der Gerichtskosten von CHF 750. und zur Zahlung einer
Parteientschädigung von CHF 1'600. zuzüglich Auslagen von CHF 45. an die
Vermieterin. Auf Verlangen des Mieters begründete das Zivilgericht den
Entscheid schriftlich. Der schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am
20. Januar 2017 und der Vermieterin am 23. Januar 2017 zugestellt.

Den schriftlich
begründeten Entscheid focht der Mieter mit Beschwerde vom 20. Februar 2017 beim
Appellationsgericht an (Verfahrensnummer BEZ.2017.6). Darin verlangt er die
Aufhebung der Kündigung; eventualiter seien die Gerichts- und Parteikosten des
zivilgerichtlichen Verfahrens der Vermieterin aufzuerlegen. In verfahrensrechtlicher
Hinsicht ersuchte der Mieter um Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Mit
Verfügung vom 22. Februar 2017 bewilligte der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts
die aufschiebende Wirkung vorläufig. Die Vermieterin beantragt mit Beschwerdeantwort
vom 2. Mai 2017 die Abweisung der Beschwerde und die Aufhebung der
aufschiebenden Wirkung. Mit Verfügung vom 4. Mai 2017 erkannte der Verfahrensleiter
der Beschwerde weiterhin die aufschiebende Wirkung zu.

Mit Beschwerde
vom 21. Februar 2017 focht die Vermieterin ihrerseits den Kostenentscheid des
Zivilgerichts an. Sie beantragt, dass ihr für das erstinstanzliche Verfahren
eine Parteientschädigung von CHF 2'815. (gemäss Beschwerdebegründung CHF 2'805.)
auszurichten sei (Verfahrensnummer BEZ.2017.7). Mit Beschwerdeantwort vom 27. April
2017 beantragt der Mieter die Abweisung dieser Beschwerde.

Die beiden Beschwerden
werden im vorliegenden Entscheid gemeinsam beurteilt. Dieser ist unter Beizug
der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.         Eintreten

Erstinstanzliche
Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung anfechtbar,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR
272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der
ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug gemäss dem zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren des Mieters CHF 9'360. (Zivilgerichtsentscheid, E. 5), womit
Beschwerde erhoben werden kann. Der Kostenentscheid, der von der Vermieterin
angefochten wird, ist selbstständig nur mit Beschwerde anfechtbar (Art. 110
ZPO). Sowohl die Beschwerde des Mieters als auch diejenige der Vermieterin sind
frist- und formgerecht eingereicht worden. Auf die beiden Beschwerden ist
folglich einzutreten.

Zum Entscheid
über die beiden Beschwerden ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig
(§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und
der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]).

2.         Zivilgerichtsentscheid

Das Zivilgericht
legt in einem ersten Schritt die Standpunkte der Parteien dar. Der Mieter erachte
die Kündigung vom 11. Februar 2016 als missbräuchlich. Die Pflicht der
Vermieterin aus dem Baurechtsvertrag (Residenzpflicht für Mieter) betreffe den
Abschluss künftiger Mietverträge und nicht die bestehenden Mietverträge. Im
Übrigen bewohne er die Wohnung an der C____strasse sehr wohl und erfülle damit
die Residenzpflicht; er sei nun auch offiziell dort gemeldet. Er sei bereit,
Genossenschafter zu werden. Der wahre Grund für die Kündigung sei denn auch
nicht die Residenzpflicht, sondern seine Person. Die Kündigung erfolge sodann
aus politischen Gründen; so seien insbesondere Mieter aus dem linksextremen
Lager und Mieter aufgenommen worden, die bereit seien, die Wohnungen an so
genannte Sans-Papiers weiterzuvermieten. Die Vermieterin  so das Zivilgericht
 wende ein, dass die Übertragung der Liegenschaften an sie mit der Auflage
erfolgt sei, die Wohnungen nur zu Wohnzwecken zu vermieten. Wenn sie diese
Auflage verletze, könne der Baurechtsvertrag aufgehoben werden. Der Mieter sei
schon vor vielen Jahren aus der Wohnung an der C____strasse ausgezogen und
wohne seit langem an der D____strasse. Die Wohnung an der C____strasse benutze
er nur noch als Lagerraum. Es könnten nur Genossenschafter Mieter der
Genossenschaftswohnungen sein. Sie habe dem Mieter bis zum 10. Februar 2016
bzw. bis zum 30. Juni 2016 die Möglichkeit eingeräumt, einen Antrag auf
Aufnahme in die Genossenschaft zu stellen, was der Mieter abgelehnt habe. Die
Kündigung sei erfolgt, um Lagerraum oder Ähnliches wieder als Wohnraum
vermieten zu können (Zivilgerichtsentscheid, E. 2).

In einem zweiten
Schritt prüft das Zivilgericht, ob die Kündigung vom 11. Februar 2016
missbräuchlich ist, und legt zunächst die Voraussetzungen einer
rechtsmissbräuchlichen Kündigung dar (E. 3.1). Sodann hält es fest, es sei im
vorliegenden Fall irrelevant, ob der Mieter effektiv (auch) in der Wohnung an
der C____strasse wohne bzw. gewohnt habe oder nicht. Eine Wohnsitzpflicht des
Mieters ergebe sich weder aus dem Baurechtsvertrag (da der Mieter nicht
Baurechtsvertragspartei sei) noch aus dem Genossenschaftsverhältnis (da der
Mieter nicht Genossenschafter geworden sei) noch aus dem Mietvertrag. Demnach
habe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht einzig mit der Begründung
kündigen können, dass der Mieter gegen die Residenzpflicht verstosse (E. 3.2).
Das Zivilgericht führt im Weiteren aus, dass die Vermieterin die Kündigung vor
Gericht damit begründet habe, dass sie eine Hausgemeinschaft mit Personen
aufbauen wolle, die sich an die Genossenschaftsstatuten und den Hausvertrag
hielten. Der Mieter habe sich aber geweigert, Genossenschafter zu werden und
den Hausvertrag einzuhalten. Es liege  so das Zivilgericht  in gewissem Sinn
eine Zweckänderung der Mietsache vor, da von den Mietern nun ein weitergehendes
Engagement verlangt werde als in einem normalen Mietverhältnis und der Fokus
nun darauf gerichtet sei, günstigen Wohnraum für Mieter mit einem dringenden
Wohnungsbedürfnis zur Verfügung zu stellen. Der Mieter habe nicht belegt, dass
er sich vor der Kündigung vom 11. Februar 2016 darum bemüht habe, als
Genossenschafter aufgenommen zu werden. Nicht genügend belegt sei auch, dass
die Vermieterin bereit sei, im Widerspruch zu ihren Statuten und dem
Hausvertrag für die Einquartierung von Sans-Papiers Mietverhältnisse mit Strohmännern
und damit Nichtgenossenschaftern abzuschliessen (E. 3.3). Aufgrund dieser
Erwägungen liege ein genügender, nicht missbräuchlicher Grund für die Kündigung
vor (E. 3.4).

In einem dritten
Schritt prüft das Zivilgericht die Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses
und erstreckt dieses einmalig um zehn Monate bis zum 30. Juni 2017 (E. 4).

Abschliessend
auferlegt das Zivilgericht die Gerichtskosten von CHF 750. dem Mieter und
verpflichtet diesen, der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 1'600.
zuzüglich Auslagen von CHF 45. zu zahlen (E. 5).

3.         Missbräuchliche
Kündigung

3.1Zur
Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung bringt der Mieter vor, das
Zivilgericht verkenne, dass die Vermieterin ihre Kündigung am 11. Februar 2016 bereits
begründet habe, und zwar mit der Verletzung der Genossenschaftsstatuten. Darauf
müsse die Vermieterin behaftet werden und sie könne nachträglich nicht beliebig
Kündigungsgründe nachschieben. Im vorliegenden Fall handle es sich nicht um
eine nachträgliche Präzisierung von Kündigungsgründen, sondern um alternative
Kündigungsgründe. Es könne nicht angehen, dass vor Gericht eine Art
Auswahlsendung an Begründungen präsentiert werde. Zudem sei die Vermieterin
bereits vor der Kündigung mit treuwidrigem Verhalten aufgefallen. So habe sie
versucht, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, ohne dazu berechtigt gewesen
zu sein. Im Weiteren belegten Sitzungsprotokolle, dass sie ihre Wohnungen an
Sans-Papiers untervermiete, was ebenfalls gegen die Genossenschaftsstatuten
verstosse, auf welche die Vermieterin die Kündigung im vorliegenden Fall gerade
stütze. All dies spreche für eine missbräuchliche Kündigung (Beschwerde, S. 6
f.).

3.2Die
Kündigung des Mietvertrags ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch
gültig, wenn sie nicht begründet wird. Das gilt auch für die (formularpflichtige)
Kündigung der Wohnungsmiete durch den Vermieter. Da die Begründung an keine
Form gebunden ist, kann sie auch erst vor der Schlichtungsbehörde oder vor dem Mietgericht
vorgetragen werden. Immerhin muss, wer eine Begründung gibt, im
Bestreitungsfall deren Richtigkeit dartun. Wird die ordentliche Kündigung mit
einer Begründung versehen, ist das Nachschieben weiterer Gründe im
Anfechtungsverfahren jedenfalls so weit zulässig, als diese die gegebene
Begründung ergänzen und verdeutlichen (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E.
2.2.1, mit Hinweisen).

3.3Im
vorliegenden Fall begründete die Vermieterin die Kündigung vom 11. Februar 2016
im Kündigungsformular selbst, und zwar wie folgt (Klagebeilage 17):

Die Liegenschaft wurde
durch B____ von Immobilien Basel-Stadt mit Wirkung per 1. Januar 2016 im
Baurecht übernommen. Die Übertragung war seitens der Baurechtsgeberin, des
Kantons Basel-Stadt mit der Auflage verbunden, dass sämtliche Mietobjekte
ausschliesslich zum Erhalt günstigen Wohnraums genutzt werden müssen. Dazu
gehört die Residenzpflicht im gemieteten Objekt. A____ hat den zivilrechtlichen
Wohnsitz nicht an der C____strasse [...], [...] Basel, sondern an der D____strasse
[...], [...] Basel. Somit ist die Auflage der Residenzpflicht und des Erhalts
des günstigen Wohnraums nicht erfüllt.

An der
Hauptverhandlung vor Zivilgericht führte der Vertreter der Vermieterin zur
Begründung der Kündigung aus, an der betroffenen Liegenschaft sei lange nichts
gemacht worden und es sei deren Abriss zur Diskussion gestanden. Dank der
(neuen) Vermieterin stehe das Haus noch. Sie habe es aber zu gewissen
Bedingungen übernehmen müssen. Es sei ein langes Mietverhältnis, da ändere sich
halt immer mal etwas. Die Vermieterin habe dem Baurechtsgeber versprechen
müssen, dass günstige Wohnungen bestehen blieben, die für dringende
Wohnbedürfnisse genutzt würden. Die Wohnungen seien für Leute, die dringend
eine Wohnung bräuchten. Das sei beim Mieter nicht der Fall. Die Vermietung von
Zweitwohnungen verstosse gegen Sinn und Zweck des Baurechtsvertrags
(Verhandlungsprotokoll vom 13. Dezember 2016, S. 3 unten und S. 4 oben). Diese
Ausführungen zur Kündigungsbegründung, welche die Vermieterin an der Hauptverhandlung
gemacht hat, stehen im Einklang mit der Begründung, die sie in der Kündigung
vom 11. Februar 2016 angegeben hat.

Darüber hinaus führte
der Vertreter der Vermieterin an der Hauptverhandlung aus, man wolle eine
Hausgemeinschaft aufbauen, mit Leuten, die bereit seien, den Hausvertrag
einzuhalten, und die eine günstige Wohnung bräuchten. Es könnten nur Mitglieder
der Genossenschaft Mieter sein. Der Mieter habe monatelang kein Interesse
gezeigt, Mitglied zu werden (Verhandlungsprotokoll vom 13. Dezember 2016, S. 4
oben). Das Zivilgericht nimmt an, dass es sich dabei um eineweitereBegründung handelt (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3 am Anfang: Die
Beklagte begründete die Kündigung vor Gerichtweiterdamit, dass []),
mit der eine Zweckänderung der Mietsache geltend gemacht werde (vgl. Zivilgerichtsentscheid,
E. 3.3, S. 9). Bei dieser Begründung handelt es sich allerdings weniger um
einen weitere oder nachgeschobene Begründung als um eine Begründung, welche die
ursprüngliche Begründung ergänzt bzw. präzisiert und somit ohne Weiteres
zulässig ist. Sie liegt auf der gleichen Begründungslinie wie diejenige, die
bereits in der Kündigung vom 11. Februar 2016 angegeben worden ist. Bereits die
ursprüngliche Begründung stützt sich nämlich auf die Absicht der Vermieterin,
die bestehende Nutzungsart der Mietobjekte zu ändern und diese nur an Personen
zu vermieten, die eine günstige Wohnung brauchen und ihren Wohnsitz im
gemieteten Objekt haben. Dass die Absicht, die Art der Liegenschaftsnutzung zu
ändern, einen legitimen Kündigungsgrund darstellt, hat das Zivilgericht sodann
zutreffend und unter Hinweis auf BGE 136 III 190 dargelegt. Dies wird vom
Mieter denn auch zu Recht nicht in Zweifel gezogen.

Der weitere
Vorwurf des Mieters, die Vermieterin sei bereits vor der Kündigung durch
treuwidriges Verhalten aufgefallen, wird in der Beschwerde nicht durch Hinweise
auf irgendwelche Beweismittel belegt. Möglicherweise betreffen die
unterlassenen Hinweise die Schreiben der Vermieterin vom 20. September 2015 und
vom 5. Dezember 2015, in denen sie den Mieter bittet, die Wohnung selbst zu
kündigen (Klagebeilagen 11 und 14). Der Mieter legt nicht dar und es ist auch
nicht ersichtlich, inwiefern die Bitte der Vermieterin um Kündigung des
Mietvertrags durch den Mieter treuwidrig sein soll. Der Vorwurf schliesslich,
dass die Vermieterin ihre Wohnungen an Sans-Papiers untervermieten lasse, was
ebenfalls gegen die Genossenschaftsstatuten verstosse, ist wiederum nicht
hinreichend belegt. Das Zivilgericht hält in diesem Zusammenhang zutreffend
fest, dass das Protokoll C____strassensitzung vom 7. August 2016 (Vorakten
14) nicht unterzeichnet sei und dass somit unklar sei, wer dieses Dokument erstellt
habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3, S. 10 oben). Im Übrigen wäre auch fraglich,
ob Vorkommnisse, die ein halbes Jahr nach der angefochtenen Kündigung datieren,
überhaupt geeignet sind, diese als missbräuchlich erscheinen zu lassen.

3.4Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Kündigung, die im Kern von Anfang
mit der Absicht begründet ist, die Art der Liegenschaftsnutzung zu ändern, zu
Recht als nicht missbräuchlich erachtet hat. Da die Vermieterin somit keine
Kündigungsgründe nachgeschoben, sondern die ursprüngliche Begründung im
Zivilgerichtsverfahren lediglich präzisiert hat, besteht auch kein Anlass, die
Prozesskosten des zivilgerichtlichen Verfahrens der Vermieterin aufzuerlegen
(zur Tragung von Prozesskosten beim Nachschieben von Kündigungsgründen vgl. BGE
138 III 59 E. 2.3 S. 65). Das entsprechende Eventualbegehren des Mieters (vgl.
Beschwerde, S. 2 und 7) ist folglich abzuweisen.

4.         Parteientschädigung

4.1Das
Zivilgericht sprach der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 1'600. zuzüglich
Auslagen von CHF 45. zu. Ausgehend von einem Streitwert von CHF 9'360. ermittelte
es ein Grundhonorar von CHF 1'230. (vgl. § 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 7 der
Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Darüber hinaus nahm es für die 4 ½-seitige
Stellungnahme zur Klage einen Zuschlag von 25 % und für die
Vergleichsbemühungen einen Zuschlag von 5 % vor. Für die Duplik und das Studium
der Triplik gewährte es keinen Zuschlag, da es keinen weiteren Schriftenwechsel
angeordnet habe und die Parteien ohne Weiteres an der Hauptverhandlung hätten
Unterlagen einreichen und zu den Vorbringen der Gegenseite hätten Stellung
nehmen können. Der Mieter habe somit der Vermieterin eine Parteientschädigung
von CHF 1'600. zuzüglich Auslagen von CHF 45. zu zahlen (Zivilgerichtsentscheid,
E. 5).

Die Vermieterin
kritisiert, das Zivilgericht habe das Grundhonorar zu Unrecht aufgrund des
Streitwerts interpoliert. Richtigerweise hätte es bei einem Streitwert zwischen
CHF 8'001. und CHF 30'000. das Grundhonorar aufgrund der Kriterien von § 2 HO
ermitteln müssen. Die Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung sei
von mittlerer Kompliziertheit; zudem sei der Interessenwert deutlich höher als
der Streitwert, da ähnlich günstige Räume schwer zu finden seien. Bei Annahme
eines mündlichen Verfahrens hätte somit ein Grundhonorar von CHF 2'000.
angenommen werden können. Der Zuschlag für die Schriftlichkeit des Verfahrens
sei bei einem tiefen Grundhonorar sodann eher bei 50 % anzusetzen. In der
Honorarnote sei ein Grundhonorar von CHF 2'400. eingesetzt worden, was auch
bei einer Klageantwort von 4 ½ Seiten gerechtfertigt sei. Im Weiteren habe das
Zivilgericht für die Duplik einen Zuschlag abgelehnt mit der Begründung, es sei
keine Duplik verlangt worden. Allerdings habe der Mieter am 19. Oktober 2016 und
am 29. November 2016 neue Tatsachen behauptet und neue Beweismittel
eingereicht. Um Waffengleichheit herzustellen, sei die Widerlegung dieser
Vorbringen notwendig und angemessen gewesen. Der Anwalt sei nicht Beauftragter
des Gerichts und der Anspruch auf rechtliches Gehör dürfe nicht durch eine
restriktive Interpretation der Honorarordnung eingeschränkt werden.
Schliesslich habe das Zivilgericht den Zuschlag für aussergerichtliche
Vergleichsbemühungen auf 5 % gekürzt, was einem Zeitaufwand von weniger als
einer halben Stunde entspreche. Der Aufwand habe aber Besprechungen mit der
Klientin und mindestens zwei Telefonate mit dem Gegenanwalt umfasst. Ausgehend
von einem Grundhonorar von CHF 2'400. und Zuschlägen von insgesamt 15 %
errechne sich ein Honorar von CHF 2'760. zuzüglich Auslagen von CHF 45. (Beschwerde,
Rz. 57).

4.2Das
Gericht spricht die Parteientschädigung nach den Tarifen (Art. 96 ZPO) zu. Die
Parteien können eine Kostennote einreichen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zur Parteientschädigung muss der Entscheid über die Höhe des
anwaltlichen Honorars in der Regel nicht begründet werden, was zumindest dann
gilt, wenn ein Tarif oder eine gesetzliche Regelung der Ober- und Untergrenze
der Entschädigung besteht und das Gericht diesen Tarif beziehungsweise diese
Bandbreite einhält und von der Partei keine aussergewöhnlichen Umstände
vorgebracht werden. Eine Begründungspflicht wird namentlich dann angenommen,
wenn das Gericht die Entschädigung abweichend von der Kostennote des
Rechtsanwalts auf einen bestimmten, nicht der üblichen, praxisgemäss gewährten
Entschädigung entsprechenden Betrag festsetzt. In einem solchen Fall kann nicht
mehr davon gesprochen werden, der Anwalt vermöge die Überlegungen, die das
Gericht zu einem solchen Entschädigungsentscheid geführt haben, auch ohne
Begründung zu erkennen. Akzeptiert das Gericht in einem solchen Fall einzelne
Posten der Kostennote, setzt es aber andere herab, hat es zu jeder Reduktion
zumindest kurz auszuführen, aus welchem Grund die Aufwendungen als unnötig betrachtet
werden (BGer 4A_382/2015 und 4A_404/2015 vom 4. Januar 2016 E. 3.1, 5D_15/2012
vom 28. März 2012 E. 4.2.2, je mit Hinweisen).

4.3Die
Einwände der Vermieterin gegen die Bemessung der Parteientschädigung erweisen
sich als unbegründet: Da der vorliegende Fall  wie auch die Vermieterin
einräumt (vgl. Beschwerde, Rz. 6)  nicht besonders kompliziert ist, ist es
ohne Weiteres vertretbar, das Grundhonorar aufgrund des Streitwerts zu interpolieren
 auch wenn der Interessenwert etwas über dem Streitwert liegen sollte (zur Bemessung
des Grundhonorars innerhalb des Rahmentarifs vgl. § 2 HO). Die
zivilgerichtliche Annahme eines Grundhonorars von CHF 1'230. ist somit
korrekt. Ebenfalls korrekt ist es, für die Einreichung einer ersten, eher
kurzen schriftlichen Stellungnahme einen Zuschlag von 25 % zu gewähren (vgl. §
5 Abs. 1 lit. b/bb HO) und nicht  wie es die Vermieterin verlangt  insgesamt von
einem schriftlichen Verfahren auszugehen, das einen Zuschlag von 50 %
rechtfertigen würde (vgl. 4 Abs. 2 HO). Beim zivilgerichtlichen Verfahren
handelte es sich nämlich entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht um ein
schriftliches Verfahren, sondern um ein vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243
ff. ZPO, das im Grundsatz mündlich ist (vgl. Art. 245 ZPO;Hauck, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Vor
Art. 243 ZPO N 4;Mazan, in: Basler
Kommentar, 2. Auflage 2013, Vor Art. 243247 ZPO N 11). Zutreffend ist es
schliesslich auch, für die schriftliche Duplik keinen Zuschlag zu gewähren. Es
ist nicht ersichtlich, inwiefern die Waffengleichheit verletzt worden wäre,
wenn sich die Vermieterin nicht schriftlich mit Eingabe vom 10. November 2016
zu den neuen Tatsachen des Mieters vom 19. Oktober 2016 geäussert hätte,
sondern erst in der Hauptverhandlung. Die Zusprechung einer Parteientschädigung
von CHF 1'600. zuzüglich Auslagen von CHF 45. erweist sich somit im Ergebnis
und in der Begründung als zutreffend.

5.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

5.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass sowohl die Beschwerde des Mieters als auch
diejenige der Vermieterin abzuweisen sind.

5.2Die
Prozesskosten des vom Mieter eingeleiteten Beschwerdeverfahrens (BEZ.2017.6) sind
demgemäss dem Mieter aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Er trägt die
Gerichtskosten von CHF 1'000. (§ 11 Abs. 1 Ziffer 6 der Verordnung über die
Gerichtsgebühren [GebV, SG 154.810]) und zahlt der Vermieterin eine Parteientschädigung.
Ausgehend von einem Streitwert von CHF 9'360. für das Kündigungsanfechtungsverfahren
ist von einem Grundhonorar von CHF 1'230. auszugehen (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer
7 HO; vgl. auch obige Erwägung 4). Der Zuschlag für die Schriftlichkeit des
(Beschwerde-)Verfahrens (§ 4 Abs. 2 HO), der Abzug für den nicht angefallenen
Aufwand für eine Verhandlung (§ 3 Abs. 2 HO) und der Abzug für das
Beschwerdeverfahren (§ 12 Abs. 2 HO) heben sich gegenseitig auf, so dass die
Parteientschädigung mit CHF 1'230. festzusetzen ist. Da die Leistungen des
Rechtsvertreters der Vermieterin nicht der Mehrwertsteuer unterstehen (vgl.
Honorarnote vom 12. Dezember 2016, Vorakten 13), ist bei der
Parteientschädigung keine Mehrwertsteuer anzurechnen.

5.3Die
Prozesskosten des von der Vermieterin eingeleiteten Beschwerdeverfahrens (BEZ.2017.7)
sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der Vermieterin aufzuerlegen (Art.
106 Abs. 1 ZPO). Sie trägt die Gerichtskosten von CHF 200. (§ 11 Abs. 1 Ziffer
6 GebV) und zahlt dem Mieter eine Parteientschädigung von CHF 330. zuzüglich
Mehrwertsteuer. Diese Parteientschädigung basiert auf einem Streitwert von CHF
1'160., was der Differenz zwischen der vom Zivilgericht zugesprochenen Parteientschädigung
von CHF 1'645. und der beschwerdeweise verlangten Parteientschädigung von CHF 2'805.
entspricht (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 4, § 4 Abs. 2, § 3 Abs. 2 und § 12 Abs. 2
HO).

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerden gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 13. Dezember 2016 (MG.2016.34) werden abgewiesen.

Der Beschwerdeführer trägt die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens BEZ.2017.6 von CHF 1'000. und hat der
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von CHF 1'230. zu bezahlen.

Die Beschwerdeführerin trägt die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens BEZ.2017.7 von CHF 200. und hat dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von CHF 330., zuzüglich 8 % MWST von
CHF 26.40, zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.