bs_appellationsgericht · VD.2015.148 · 2016-02-01 · de
Bauentscheid Nr. BBG 9'068'271 (1) vom 3. November 2014 in Sachen Umbau und Sanierung, Einbau von Wohnungen anstelle Büros und gewerbliche Nutzung, Aufstockung [...]


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

VD.2015.148

URTEIL

vom01.
Februar 2016

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger (Vorsitz),
Dr. Claudius Gelzer,

Dr. Jeremy Stephenson, Dr. Jonas
Schweighauser,

lic. iur. Barbara Schneiderund

Gerichtsschreiberin Dr. Salome
Stähelin

Beteiligte

A____Rekurrentin

[...]

vertreten durch lic. iur. [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat

Rittergasse 4, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen
Entscheid der Baurekurskommission

vom 27. Mai 2015

betreffend Bauentscheid Nr. BBG
9'068'271 (1) vom 3. November 2014 in Sachen Umbau und Sanierung, Einbau von
Wohnungen anstelle Büros und gewerbliche Nutzung, Aufstockung [...]-Strasse 86,
[...]-Strasse 84 und 86, Basel

Sachverhalt

Am 8. August
2014 hat die A____ ein Gesuch für den Umbau, die Sanierung sowie Zweckänderung (Einbau
von Wohnungen anstelle von Büros und gewerbliche Nutzung) und die teilweise
Aufstockung der Liegenschaft [...]-Strasse 84 und 86 in Basel beim Bau- und
Gastgewerbeinspektorat (BGI) eingereicht.

Das BGI hat das
Projekt mit Bauentscheid Nr. BBG 9068271 (1) vom 3. November 2014 grösstenteils
bewilligt und einzig das Gesuch um Beibehaltung der bestehenden Parkplätze auf
der Fläche zwischen dem Gebäude und der Allmend abgelehnt. Das BGI hat
angeordnet, dass diese Fläche gemäss § 55 Bau- und Planungsgesetz zu begrünen
und von der Strassenallmend abzugrenzen sei.

Gegen diesen
Bauentscheid hat die Rekurrentin am 12. November 2014 Rekurs an die Baurekurskommission
(BRK) erhoben. Letztere hat nach Durchführung einer Parteiverhandlung inklusive
Augenschein den Rekurs mit Entscheid vom 27. Mai 2015 abgewiesen.

Die Rekurrentin
hat gegen diesen Entscheid am 20. Juli 2015 Rekurs beim Verwaltungsgericht angemeldet
und am 12. August 2015 begründet. Sie beantragt, dass der angefochtene
Entscheid der BRK vom 27. Mai 2015 (versandt am 13. Juli 2013) vollumfänglich
aufzuheben und im Rahmen einer teilweisen Aufhebung des Bau-Entscheids des BGI
vom 3. November 2014 die Bewilligungsverweigerung resp. Abweisung betreffend
Fortbestand der Parkplätze im Vorgarten aufzuheben und demzufolge der
Rekurrentin der Fortbestand der Parkplätze im Vorgarten zu bewilligen sei. Sie
stellt weiter Antrag, dass demzufolge die Rekurrentin von der Begrünungsverpflichtung
im Bauentscheid vom 3. November 2014 zu entbinden sei. Zudem sei festzustellen,
dass die teilweise Bewilligung des Baubegehrens der Rekurrentin im vorerwähnten
Bauentscheid vom vorliegenden Rekurs unberührt bleibt und dass dieser diesbezüglich
keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Eventualiter sei der angefochtene
Entscheid der BRK vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Als
Verfahrensantrag stellt sie das Begehren, dass dem Rekurs die aufschiebende Wirkung
zu gewähren sei.

Dem Antrag um
aufschiebende Wirkung wurde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 21. Juli
2015 insofern stattgegeben, als dass die Rekurrentin während des hängigen
Verfahrens nicht dazu verpflichtet werde, die bisher als Parkplätze genutzte
Fläche mittels baulicher Massnahmen zu Grünflächen umzugestalten.

Am 1. Februar
2016 hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor Ort durchgeführt. Daran
teilgenommen haben neben Herrn [...], Miteigentümer der Rekurrentin, auch die
Herren [...] und [...] als Architekten sowie der Rechtsvertreter der Rekurrentin
und die Vertreterin der Baurekurskommission. Die anschliessende Verhandlung vor
Verwaltungsgericht hat unter Teilnahme derselben Personen stattgefunden. Dabei
sind der Rechtsvertreter der Rekurrentin sowie die Vertreterin der Baurekurskommission
zum Vortrag gelangt. Für die Ausführungen der Beteiligten anlässlich des
Augenscheins sowie der Gerichtsverhandlung wird auf das entsprechende Protokoll
verwiesen. Das fakultativ geladene BGI hat mit Schreiben vom 27. Oktober 2015
angekündigt, auf eine Teilnahme an der Verhandlung zu verzichten. Im Übrigen
ergeben sich die Einzelheiten der Parteistandpunkte, soweit sie für den
Entscheid von Belang sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die Baurekurskommission
ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission (BRKG, SG
790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide
nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem
Rekurs an das Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG noch ausdrücklich unterstreicht.
Daraus folgt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichts zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses.

1.2Die
Rekurrentin ist vom angefochtenen Entscheid direkt betroffen und hat ein schutzwürdiges
Interesse an seiner Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie gemäss § 13 Abs. 1
VRPG zum Rekurs legitimiert ist. Auf diesen ist somit einzutreten.

1.3Die Kognition
des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach
prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht,
vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG 730.100)
sowie die Ausführungsbestimmungen in der Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG
730.110), nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze
verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften
verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat
(statt Vieler: VGE 692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3, BJM 2008 271).

2.

2.1Die
Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid die Abweisung des Gesuches
um Beibehaltung resp. Neugestaltung der Parkplätze im Vorgartenbereich der
Rekurrentin gestützt und den dagegen gerichteten Rekurs abgewiesen. In Bezug
auf vier parallel zur Liegenschaft liegende Parkplätze könne kein Schutz aus
der Besitzstandsgarantie nach § 77 BPG abgeleitet werden, da diese Garantie nur
für rechtmässig erstellte Bauten zur Geltung käme. Diese Voraussetzung sei
nicht erfüllt, da die Baurekurskommission in einem Entscheid vom 30. Januar
1989 diese Parkplätze ausdrücklich als unzulässig qualifiziert habe. Bezüglich
der sechs weiteren Parkplätze habe die Baurekurskommission im genannten Entscheid
von 1989 zwar gestützt auf die zu diesem Zeitpunkt geltend gemachten geschäftlichen
Bedürfnisse der damaligen Eigentümerschaft die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung als zulässig erachtet. Sie habe aber deren Erteilung an die
Resolutivbedingung der geschäftlichen Nutzung geknüpft. Mit der vorliegend
beantragten Umgestaltung und Umnutzung der Liegenschaft von Geschäftsräumen zu
Wohnungen falle die Bedingung des zweckgebundenen Gebrauchs weg. Deshalb könne
die Besitzstandsgarantie keine Anwendung finden. Die Ausgestaltung des
Vorgartenbereiches als Parkplätze nach der Umnutzung sei mit § 55 Abs. 1
BPG nicht vereinbar. Das private Interesse der Rekurrentin, Parkplätze im
Vorgarten zu haben, bestehe bei vielen Wohnungsinhabern und Grundeigentümern
von Liegenschaften in ähnlicher Lage und Situation ebenfalls, sodass nicht von
einer Ausnahmesituation die Rede sein könne. Das gewichtige öffentliche
Interesse an der Begrünung der Vorgärten überwiege gegenüber den von der
Rekurrentin vorgebrachten Interessen. Deshalb könne auch keine Ausnahmebewilligung
im Sinne von § 80 BPG erteilt werden. Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes sei zudem nicht verwirkt.

2.2In
ihrem Rekurs an das Verwaltungsgericht macht die Rekurrentin geltend, die
Baurekurskommission gehe zu Unrecht davon aus, dass im Jahr 1989 eine Ausnahmebewilligung
für sechs Parkplätze erteilt worden sei. Die damalige Eigentümerschaft habe ein
Gesuch um Bewilligung der Sanierung der bestehenden Parkplätze  konkret der
Ersatz der Granitplatten durch einen Asphaltbelag  gestellt, welches in Bezug
auf die Parkplätze vom damaligen Bauinspektorat abgewiesen worden sei. Der daraufhin
ergehende Entscheid der Baurekurskommission, wonach es sich bei der geplanten
Sanierung der Parkplätze um einen grundsätzlichen Eingriff handle, weshalb die
Bestandesgarantie nicht zum Tragen komme und dass (lediglich) sechs der zehn
Parkplätze aufgrund des dringenden Bedürfnisses der Eigentümerschaft bewilligt
werden könnten, sei nie durch eine entsprechende Bewilligung umgesetzt worden.
Die Eigentümerschaft habe daraufhin offenbar auf eine Umsetzung der geplanten
Sanierung verzichtet und lediglich einen Asphaltbelag auf die Granitplatten
verlegt. Für diesen sei weder nach damaligem noch nach heutigem Recht eine Bewilligung
erforderlich gewesen. Die Eigentümerschaft habe sich auf die Bestandesgarantie
berufen können. Das müsse auch für die hier beantragte Sanierung der Parkplätze
gelten.

Die Rekurrentin
macht ausserdem eventualiter Vertrauensschutz geltend, da sie gutgläubig darauf
vertraut habe, dass die Parkplätze auch weiterhin genutzt werden dürfen, zumal
das Bauinspektorat hätte wissen müssen, dass die Parkplätze weiterhin benutzt
wurden und dies der Rekurrentin nicht untersagt habe. Weiter bringt sie vor,
dass für den Fall, dass die Parkplätze effektiv rechtswidrig wären, ein Rückbau
unverhältnismässig wäre, da das öffentliche Interesse daran bzw. an der
Begrünung des Vorgartens äusserst gering sei. Demgegenüber würde das anerkannte
Bedürfnis der Bauherrschaft sowie der zukünftigen Wohnungsinhaber stehen, ihre
Fahrzeuge vor der Liegenschaft parkieren zu können. Zudem sei aufgrund der
Parkplätze ein höherer Kaufpreis für die Liegenschaft bezahlt worden. Abschiessend
führt sie an, dass für den Fall, dass der Fortbestand der Parkplätze nicht
ordentlich bewilligt werden könne, die Voraussetzungen für eine
Ausnahmebewilligung gemäss § 80 BPG vorliegen würden.

3.

3.1Aus
den Akten geht hervor, dass die damalige Eigentümerschaft in einem Baugesuch
aus dem Jahr 1987 um Bewilligung für Umgebungsarbeiten, die Sanierung des
Vorplatzes sowie des Anbringens eines Asphaltbelags anstelle von Granitplatten bei
den bestehenden 10 Parkplätzen ersucht hat (Beilage 1 zur Rekursantwort). Das
Bauinspektorat hat daraufhin 1988 dieses Baubegehren mit Ausnahme der
Parkplätze bewilligt. Es wurde angeordnet, dass die Fläche zwischen der Strassen-
und der Baulinie, der sogenannte Vorgarten, gemäss § 36 des damals geltenden
Hochbautengesetzes (HBG) als Grünfläche auszugestalten sei. Autoabstellplätze seien
im Vorgartenbereich nicht zulässig (Beilage 2 zur Rekursantwort). Gegen diesen
Bauentscheid hat die damalige Eigentümerschaft Rekurs an die Baurekurskommission
erhoben. Mit Entscheid aus dem Jahr 1989 hat die BRK die von der damaligen
Eigentümerin geplante Sanierung des bestehenden Vorplatzes und damit die neue
Vorgartengestaltung als eingreifende Reparatur oder/und Veränderung qualifiziert
(BRK-Entscheid 1989, S. 6, Beilage 3 zur Rekursantwort). § 36 des damals
geltenden Hochbautengesetzes (HBG) verlange, dass der zwischen Bau- und Strassenlinie
liegende Vorgarten als Grünfläche auszugestalten sei. Die Bewilligungsinstanz könne
jedoch bei dringendem Bedürfnis Ausnahmen gestatten. Als dringendes Bedürfnis sei
im Gesetzestext namentlich der Güterumschlag gewerblicher Betriebe erwähnt. Die
BRK hat die Dringlichkeit des von der Rekurrentin behaupteten Bedürfnisses in
diesem Sinne für sechs Parkplätze zur Nutzung zum Parkieren von zu
Geschäftszwecken benötigten Personenfahrzeugen und zur Abwicklung des Kundenverkehrs
sowie des Güterumschlages der damaligen Eigentümerschaft bejaht. Verneint wurde
dieses dringende Bedürfnis für vier damals fremdvermietete Parkplätze. Aus
diesen Gründen führte die BRK 1989 abschliessend aus, dass, in Abänderung des
angefochtenen Entscheids, 6 der 10 der in dem zur Strassenverbreiterung
bestimmten Vorgartenareal der Liegenschaft [...]-Strasse 84, 86 projektierten
Parkplätze zu bewilligen sind", wobei es sich nach Ansicht der BRK nur um
die im Bereich des Hauses Nr. 84 liegenden Parkplätze handeln könne
(BRK-Entscheid 1989, S. 10). Im Sinne dieser Erwägungen wurde die Sache zum neuen
Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen. Dieser Entscheid wurde nicht angefochten
und ist damit in Rechtskraft erwachsen.

3.2Unbestritten
ist, dass in der Folge kein neuer Entscheid des Bauinspektorats erging. Die
Rekurrentin macht geltend, dass die damalige Eigentümerin mit der nachfolgend
vorgenommenen Asphaltierung ohne Entfernung der Granitplatten nicht ihrem
ursprünglichen Sanierungsprojekt gefolgt sei, sondern eine bewilligungsfrei zulässige
Sanierung der unter der Besitzstandsgarantie stehenden Parkplätze vorgenommen
habe. Damit sei auch zu erklären, weshalb kein neuer Bauentscheid ergangen und
die Nutzung der 10 Parkplätze weiterhin geduldet worden sei. Dem kann nicht
gefolgt werden.

Dass die
Oberflächengestaltung im Vorgartenbereich nicht ohne Weiteres geändert werden
darf, ergibt sich, wie die BRK in ihrer Rekursantwort zu Recht ausführt (Rekursantwort
BRK, S. 4 f.), sowohl aus dem damals geltenden § 36 HBG als auch aus dem
heutigen § 55 BPG. Aufgrund der Bedeutung des Vorgartenbereichs für das gesamte
Erscheinungsbild der Liegenschaft ist auch die Ausgestaltung desselben mit
Granitplatten oder mit einer geschlossenen Asphaltdecke für die
Bewilligungsbehörde von Wichtigkeit. Deshalb hat die BRK im Jahr 1989 die
"neue Vorgartengestaltung als eingreifende Reparatur oder/und
Veränderung" (BRK-Entscheid 1989, S. 6) bezeichnet. Dabei ist nicht die
Entfernung der bestehenden Granitplatten von entscheidender Bedeutung, sondern
die neue Oberflächengestaltung. Daran ändert auch die von der Rekurrentin angerufene
Bestimmung von § 14 lit. h der Ausführungsbestimmungen zur Bau- und
Planungsverordnung (ABPV, SG 730.115) nichts, welche sich ausschliesslich auf
die Beläge, Entwässerungs- und Beleuchtungsanlagen von Strassen, Wegen und
Plätzen bezieht. Diese Verordnung wurde 2009 erlassen und ist damit für die
Rechtslage von 1989 nicht relevant. Zudem findet § 14 lit. h ABPV auf den
Vorgartenbereich keine Anwendung, da es sich bei diesem weder um eine Strasse,
einen Weg noch um einen Platz handelt, sondern um die zwischen der Bau- und der
Strassenlinie liegende Grundstücksfläche, für dessen Ausgestaltung sowohl
damals wie auch heute spezielle gesetzliche Regelungen bestanden resp.
bestehen.

Die damalige
Eigentümerschaft konnte sich daher nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen,
wenn sie die Fläche, wie in ihrem Baugesuch angegeben, ohne Einholung einer
entsprechenden Bewilligung neu vollständig mit einem Asphaltbelag überzog,
selbst wenn die Granitplatten darunter beibehalten blieben.

3.3Auch
wenn nach dem Entscheid der BRK aus dem Jahr 1989 kein abgeänderter Bauentscheid
vom Bauinspektorat erlassen worden ist, war der Entscheid der BRK für die
Parteien verbindlich. Mit detaillierten Ausführungen und klaren Anweisungen im
Entscheid der BRK hat diese die materiell-rechtliche Grenze der Zulässigkeit
zur weiteren Ausgestaltung und Nutzung der strittigen Parkplätze im Vorgartenbereich
damals verbindlich festgelegt. Für den Zeitraum ab 1989 ist aufgrund des
rechtskräftigen Entscheides von einer verbindlichen Regelung auszugehen.

Die BRK weist in
ihrer Rekursantwort (S. 5) zu Recht darauf hin, dass ohne Beachtung der
Wirkungen des Entscheides der BRK von 1989 der (damals angefochtene) Bauentscheid
des Bauinspektorats von 1988 verbindlich wäre, welcher damals angeordnet hat,
dass das gesamte bisher zum Parkieren genutzte Vorgartenareal als Grünfläche
auszugestalten sei.

Das
Verwaltungsgericht kann sich daher der Schlussfolgerung der BRK anschliessen,
wonach die damalige Eigentümerschaft die zu diesem Zeitpunkt vorgenommene Neugestaltung
der Parkplätze in Bezug auf vier Parkplätze ohne Vertrauensgrundlage und damit
formell und materiell rechtswidrig vorgenommen hat. Bei der Neugestaltung der
anderen sechs Parkplätze fehlte zwar damals ebenfalls die formelle Baubewilligung;
aufgrund des rechtskräftigen Entscheides der Baurekurskommission mit der darin
vorgesehenen Ausnahmebewilligung konnte sich die damalige Eigentümerschaft aber
immerhin auf eine genügende Vertrauensgrundlage stützen.

Im heutigen
Verfahren kann sich die Rekurrentin aber auf diese Vertrauensgrundlage resp.
die Bestandesgarantie auch für die sechs von der BRK 1989 als zulässig erachteten
Parkplätze nicht mehr berufen. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass
die BRK im Entscheid von 1989 die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für diese
sechs strittigen Parkplätze mit dem spezifischen Bedürfnis der damaligen Eigentümerschaft
nach geschäftlichen Umschlagsplätzen begründet hat. Diese Zweckbindung der
damaligen Ausnahmebewilligung ist durch die hier vorgenommene Umnutzung
weggefallen. Mit dem Baugesuch, welches dem vorliegenden Rekursverfahren zu
Grunde liegt, wurde eine komplette Umnutzung von der bisherigen Büronutzung
resp. Gewerbenutzung zu Wohnzwecken vorgenommen. Damit entfällt der Bestandesschutz
für die bisherige aufgrund des Entscheides der BRK aus dem Jahr 1989 im Sinne
einer eingeschränkten Ausnahme zugelassene Nutzung von sechs Parkplätzen im Vorgartenbereich.
Die Rechtmässigkeit der bisherigen Nutzung war im Sinne einer Bedingung an die
bisherige gewerbliche Nutzung der Liegenschaft gekoppelt. Diese Bedingung ist
mit der vorliegend vorgenommenen Zweckänderung der gesamten Liegenschaft
dahingefallen (vgl. zu ResolutivbedingungenHäfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, N 917 sowie
den Entscheid des Luzerner Kantonsgerichts LGVE 2013 IV Nr. 12 vom 16.
September 2013). Aus diesem Grund kommt die Besitzstandsgarantie gemäss § 77
BPG auf den vorliegenden Fall nicht zur Anwendung. Für die weiteren vier
Parkplätze, deren Zulässigkeit von der BRK bereits 1989 mit aller Deutlichkeit
verneint worden ist, kann wie gesagt, von einer Vertrauensgrundlage für die anschliessend
vorgenommene Umgestaltung ohnehin keine Rede sein. Es kann nicht von rechtmässig
erstellten Bauten und Anlagen im Sinne von § 77 Abs. 1 BPG gesprochen werden,
weshalb auch hier der Bestandesschutz nicht zum Tragen kommen kann.

3.4Entgegen
den Ausführungen der Rekurrentin kann von einer bewussten Duldung der in Folge
des Entscheides der BRK von 1989 umgestalteten Parkplätze durch das Bau- und
Gastgewerbeinspektorat keine Rede sein.Verantwortlich für die
Einhaltung einer baurechtlichen Bewilligung ist in erster Linie die
Bauherrschaft selbst (AGE VD.2012.85 vom 15. März 2013, E. 2.2.2).Es
ist Aufgabe der jeweiligen Eigentümerschaft, die Rechtmässigkeit der von ihr
vorgenommenen Eingriffe abzuklären und die erforderlichen Bewilligungen
einzuholen. Es wird von den Rekurrenten zu Recht nicht geltend gemacht und geht
auch nicht aus den Akten hervor, dass die damalige Eigentümerschaft resp.
Bauherrschaft das Bauinspektorat über die nach dem Entscheid der BRK von 1989
vorgenommene Umgestaltung aller zehn Parkplätze informiert hat. Es kann daher
nicht davon gesprochen werden, dass dieGesetzwidrigkeit dem
Bauinspektorat bzw. dem späteren Bau- und Gastgewerbeinspektorat bekannt gewesen
ist oder dass es diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte kennen müssen
(BGE 107 Ia 121E. 1c S. 124; BGer 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 3a, in: ZBl 103/2002
S. 188, Pra 2002 Nr. 3 S. 9, RDAF 2003 I S. 395). Zudem ist, wie
bereits ausgeführt, auf die vorgenommene Umgestaltung der vier Parkplätze,
deren Rechtmässigkeit von der BRK 1989 ausdrücklich verneint worden ist,
ohnehin nicht vom erforderlichen guten Glauben der damaligen Eigentümerschaft
auszugehen (BGE 132 II 21E. 6.3 S. 39). Daran ändert auch nichts, dass die Rekurrentin beim Kauf der
Liegenschaft über diesen mangelnden guten Glauben der früheren Eigentümerin
nicht informiert worden ist und daher selbst darauf vertraut hat, dass die
Anlage auch in diesem Bereich rechtmässig erstellt worden ist.

3.5Die
Zulässigkeit dieser Nutzung und (neuen) Ausgestaltung des Vorgartenbereiches
als Parkplätze nach der Umnutzung und Umgestaltung der neuen Liegenschaft ist
daher unter neuem Recht zu beurteilen. Am Erfordernis einer Prüfung der
Zulässigkeit zur weiteren Nutzung und Ausgestaltung des Vorgartenbereiches für
Parkierzwecke nach heutigem Recht ändert auch der Hinweis der Rekurrentin
nichts, wonach sie nach der Zweckänderung resp. Umnutzung der gesamten
Liegenschaft ein nach wie vor hohes Interesse an der weiteren Nutzung der Parkplätze
im Vorgartenbereich habe. Dieses private Interesse ist vielmehr bei der
Güterabwägung gemäss dem aktuellen Recht zu berücksichtigen.

4.

4.1§
55 Abs. 1 BPG legt fest, dass die zwischen der Bau- und Strassenlinie liegende
Grundstücksfläche als Garten oder Grünfläche anzulegen ist. Aus dem Bau- und
Planungsgesetz geht hervor, dass der Gesetzgeber dem öffentlichen Interesse an
dieser Ausgestaltung des Vorgartenbereichs hohen Stellenwert zuerkannt hat (VGE
VD.2012.85 vom 15. März 2013, E. 3.2.2). § 55 BPG regelt in bemerkenswerter
Detaillierung die Gestaltungsmöglichkeiten und -vorgaben betreffend Vorgärten.
Die Bestimmung nimmt ausdrücklich auf das optische Kriterium des
Strassenbilds Bezug (Abs. 2). Daraus geht hervor, dass die Ästhetik der
Gestaltung von Vorgärten keine ausschliesslich private Angelegenheit von
Hauseigentümern ist. Vielmehr liegen der Anspruch auf die Durchsetzung
entsprechender Vorschriften und das Hinwirken auf eine Einheitlichkeit gewisser
Gestaltungsparameter im öffentlichen Interesse. Es ist eben nicht egal, ob in
einem Vorgarten parkiert wird oder nicht, weder für die Anwohner noch für
Passanten (und zuletzt für die Eigentümer und Mieter). Auch der Erhalt der
Qualität der Siedlungsstruktur und ganz allgemein die Aufenthaltsqualität im
verdichteten städtischen Raum stellen gewichtige öffentliche Interessen dar,
welche durch § 55 BPG geschützt werden. Bei einer dauerhaften Nutzung einer
Fläche als Parkplätze kann auch nicht von einer bloss geringfügigen Abweichung
gesprochen werden. Zudem besteht bereits in grundsätzlicher Hinsicht ein
eminentes Interesse an der Einhaltung der Bauordnung. Sichtbare Abweichungen
davon sind dem Vertrauen der Rechtsuchenden in den Rechtsstaat besonders abträglich.
Die weitere Nutzung des Vorgartenbereiches für Parkplätze steht im Widerspruch
zur klaren gesetzlichen Regelung und kann daher nicht ordentlich bewilligt werden.
Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Anordnung der Begrünung des
Vorgartenbereiches ist nicht zuletzt zu berücksichtigen, dass die Bauherrschaft
im Rahmen der Umbauarbeiten der gesamten Liegenschaft ohnehin die bestehende
Versiegelung des Vorgartenbereiches aufgehoben hat und somit nur ein geringfügiger
zusätzlicher Aufwand für die gesetzlich vorgeschriebene Begrünung anfallen
würde. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die weitere Ausgestaltung und Nutzung
des Vorgartenbereiches für Parkplätze im vorliegenden Fall nicht ordentlich bewilligt
worden ist.

4.2Es
stellt sich aber die Frage, ob allenfalls gestützt auf § 80 BPG eine Ausnahmebewilligung
erteilt werden kann. Eine solche Ausnahmebewilligung kann erteilt werden, wenn
einerseits wichtige Gründe vorliegen und andererseits die öffentlichen sowie
wesentlichen nachbarlichen Interessen gewahrt werden.

4.2.1Die
Tatsache, dass ohne Parkplätze im Vorgartenbereich auf der Parzelle der
Rekurrentin keine Parkplätze vorhanden wären, kann nicht ausschlaggebend sein.
Über vergleichbare Umstände verfügen viele Liegenschaften in der Stadt Basel. In
Basel besteht denn auch, anders als in den meisten anderen Gemeinden in der
Schweiz, keine Verpflichtung zur Einrichtung von Parkplätzen auf privaten
Parzellen. Die Verordnung über die Erstellung von Parkplätzen für Personenwagen
(Parkplatzverordnung, PPV, SG 730.310) limitiert vielmehr die maximal zulässige
Anzahl von Parkplätzen für Motorfahrzeuge und ist damit auch ein Instrument zur
Umsetzung des eidgenössischen resp. kantonalen Umweltschutzgesetzes (vgl. etwa
§ 13 sowie § 13 a und b des Umweltschutzgesetz Basel-Stadt, SG 780.100). Der
Bau von Liegenschaften ohne Parkierungsmöglichkeiten der Bewohnerinnen und Bewohner
für Motorfahrzeuge steht somit nicht im Widerspruch zu den gesetzlich
vorgegebenen Zielen resp. Vorschriften. Zudem wäre es der Rekurrentin
unbenommen gewesen, auf ihrer Parzelle eine unterirdische Garage einzurichten.
Dass eine solche Garagenlösung teurer ist als die günstige Nutzung der
Vorgärten für Parkierungszwecke, kann kaum als Begründung für eine klare
Abweichung von der gesetzlichen Regelung ausreichen. Auch wenn die Liegenschaft
der Rekurrentin nahe bei der vielbefahrenen Kreuzung [...]/[...] und damit auch
nahe bei einer Autobahnzufahrt liegt, befindet sie sich an der [...]-Strasse in
einem städtischen Wohnquartier. Die Liegenschaften dieser Strasse werden zum
grössten Teil zu Wohnzwecken genutzt, was auch durch den Wohnanteilplan so
verbindlich vorgeschrieben ist. Die meisten Häuser der [...]-Strasse verfügen
über einen sichtbar begrünten Vorgartenbereich. Die Liegenschaft der
Rekurrentin ist durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen und es hat in
der [...]-Strasse sowie den umgebenden Strassen viele Parkplätze in der blauen
Zone, welche von den Anwohnerinnen und Anwohnern mit der entsprechenden Anwohnerparkkarte
günstigzum zeitlich unbeschränkten Parkierengenutzt
werden können. Aufgrund der Lage der Liegenschaft und der Umgebung würde das
Interesse der Eigentümerschaft an einer gegenüber der Einrichtung einer Garage
hinter der Baulinie günstigeren Parkierungsmöglichkeit im Vorgartenbereich die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht rechtfertigen.

4.2.3Bei
der im Rahmen von § 80 BPG vorzunehmenden Güterabwägung kann und muss aber die
oben beschriebene Vorgeschichte der bisherigen Nutzung des Vorgartenbereiches
für Parkierungszwecke mitberücksichtigt werden. Diesbezüglich unterscheidet
sich der vorliegende Fall deutlich von demjenigen anderer Liegenschaften ohne
Parkierungsmöglichkeiten. Aufgrund des Entscheides der BRK aus dem Jahr 1989
bestand in Bezug auf sechs der zehn strittigen Parkplätze auch für die Umgestaltung
und weitere Nutzung zumindest eine genügende Vertrauensgrundlage. Im besagten
Entscheid wurde bereits damals auf den langjährigen Bestand der Parkplätze als
Begründung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hingewiesen. Zudem
besteht aufgrund des knappen Wohnraumes in Basel ein öffentliches Interesse an
der Umnutzung von bisher geschäftlich genutzten Liegenschaften zu Wohnzwecken,
soweit sich die Gebäude dafür eignen. Es stünde im Widerspruch zu diesem
öffentlichen Interesse, wenn die Umnutzung einer Liegenschaft von bisheriger
Büro- resp. Gewerbenutzung zu Wohnzwecken dazu führt, dass eine bisher erteilte
Ausnahmebewilligung wegfallen würde. Es ist daher angebracht, im Einklang mit
den Überlegungen der BRK aus dem Jahr 1989 für die sechs Parkplätze vor der [...]-Strasse
84 auch nach der Zweckänderung weiterhin eine Ausnahmebewilligung zu erteilen.
Dies kann aber nicht für die vier Parkplätze vor der Liegenschaft [...]-Strasse
86 gelten, für welche mit dem genannten Entscheid jede Vertrauensgrundlage
weggefallen ist. Zudem sind die vier Parkplätze im Einfahrtbereich der [...]-Strasse
86 in unmittelbarer Nähe zum Fussgängerstreifen überdies aus Gründen der Verkehrssicherheit
problematisch, so dass auch deshalb nicht von einer Wahrung der öffentlichen
Interessen im Sinne von § 80 BPG gesprochen werden kann.

5.

Zusammenfassend
erweist sich der Rekurs zum Teil als begründet, weshalb er teilweise
gutzuheissen, der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben und
die Sache zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung für 6 Parkplätze gemäss
Baueingabe vom 8. April 2014, also mit der Verpflichtung zum Anpflanzen von
Alleebäumen, an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurückzuweisen ist. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens, bei welchem die Rekurrentin teilwiese obsiegt, trägt
sie eine reduzierte Gebühr. Der Rekurrentin ist zudem eine reduzierte
Parteientschädigung zuzusprechen. Bei der Festlegung dieser ist zu
berücksichtigen, dass die Ausführungen des Rechtsvertreters der Rekurrentin als
teilweise redundant qualifiziert werden mussten.

Der
Kostenentscheid der BRK vom 27. Mai 2015 wird dem Ausgang des Verfahrens entsprechend
ebenfalls aufgehoben und die Sache zur Neuregelung im Kostenpunkt an die BRK
zurückgewiesen.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht:

://:        In teilweiser Gutheissung des Rekurses
wird der Entscheid der Baurekurskommission vom 27. Mai 2015 aufgehoben und die
Sache zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung für 6 Parkplätze vor der
Liegenschaft [...]-Strasse 84 gemäss dem Baugesuch vom 8. April 2014 an das
Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurückgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die ordentlichen
Kosten mit einer reduzierten Gebühr von CHF 1000. (inkl. Auslagen).

Der Rekurrentin wird für das Verfahren
vor Verwaltungsgericht eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 6000.
inkl. MWST, zu Lasten des Bau- und Verkehrsdepartements zugesprochen.

In Bezug auf die Regelung der Kosten des
Verfahrens vor der Baurekurskommission wird die Sache zur Neubeurteilung an
diese zurückgewiesen.

Mitteilung an:

-Rekurrentin

-Bau- und Gastgewerbeinspektorat

-Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.