bs_appellationsgericht · ZB.2015.59 · 2016-04-26 · de
Kündigung des Mietvertrags


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2015.5968

ENTSCHEID

vom 26. April 2016

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber
lic. iur. Johannes Hermann

Parteien

A____Berufungskläger
1

[...]                                                                                                        Beklagter
1

B____ AGBerufungsklägerin
2

[...]                                                                                                         Beklagte
2

beide vertreten durch [...],
Rechtsanwalt,[...]

gegen

C____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,[...]

Gegenstand

Berufunggegen zehn Entscheide
des Zivilgerichtspräsidenten

vom 25. Juni 2015

betreffend Kündigung des
Mietvertrags

Sachverhalt

Die damaligen
Eigentümer der Liegenschaft [...]strasse [...] schlossen mit C____ (Mieterin)
im Verlauf der Jahre 2001 bis 2010 insgesamt elf Mietverträge ab über elf
Wohnungen (Nummern 11, 1719, 21, 26, 27, 37, 38, 40 und 42). Zehn dieser elf
Wohnungen verfügen über eine Fläche von 31 bis 62 m2und werden von
der Mieterin untervermietet. Eine Wohnung verfügt über eine Fläche von 98 m2und dient der Mieterin als Familienwohnung (Nummer 18). Per 1. Januar 2013
wurden A____ und die B____ AG (Vermieter) Eigentümer der Liegenschaft. Am 28.
April 2014 kündigten sie die Mietverhältnisse über alle elf Wohnungen, dies per
31. Juli 2014 und ohne Angabe von Gründen.

Am 27. Mai 2014
focht die Mieterin diese elf Kündigungen bei der Staatlichen Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und beantragte die Aufhebung der
Kündigungen wegen Missbräuchlichkeit. Nachdem an der Schlichtungsverhandlung
keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die Schlichtungsstelle am 29. Juli
2014 elf Klagebewilligungen aus. Mit elf Klagen vom 15. September 2014 gelangte
die Mieterin an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es seien die Kündigungen
als rechtsmissbräuchlich aufzuheben; eventualiter seien die Mietverhältnisse
erstmals und mindestens um drei Jahre zu erstrecken. Die von den Parteien
gestellten Verfahrensanträge  Anordnung des schriftlichen Verfahrens und Sistierung
der Parallelverfahren  wies der a.o. Zivilgerichtspräsident ab. Am 25. Juni
2015 fand eine mündliche Verhandlung vor Zivilgericht statt. Mit Entscheid vom
gleichen Tag hiess der a.o. Zivilgerichtspräsident die Klagen gut und hob die
angefochtenen Kündigungen als missbräuchlich auf.

Die elf
schriftlich begründeten Entscheide erhielten die Vermieter am 20. Oktober 2015.
Zehn Entscheide fochten sie mit zehn Berufungen vom 19. November 2015 beim
Appellationsgericht an. Nicht angefochten wurde der Entscheid bezüglich der
Familienwohnung der Mieterin (Wohnung Nummer 18). In ihren Berufungen verlangen
die Vermieter jeweils die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung
des Antrags auf Missbräuchlicherklärung der Kündigung, eventualiter die
Rückweisung des Falls an das Zivilgericht zur Ergänzung des Sachverhalts und umfassenden
Beurteilung. Mit Berufungsantworten vom 1. Februar 2016 beantragt die Mieterin
jeweils die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei; eventualiter
sei der Fall zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Die Vermieter
replizierten am 4. März 2016; die Mieterin hielt mit Eingabe vom 15. April 2016
an ihren Anträgen fest. Die zehn Berufungen werden im vorliegenden Entscheid gemeinsam
beurteilt. Die Tatsachen und Vorbringen der Parteien ergeben sich, soweit sie
von Belang sind, aus den angefochtenen Entscheiden und den nachfolgenden
Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten
auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die
Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei
Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine
Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 1.1). Der monatliche Bruttomietzins
beträgt pro Wohnung zwischen CHF 720. und CHF 1'335. (vgl. Übersicht
Mietverträge per 25. Juni 2015, bei den Beilagen, welche die Vermieter an der
Verhandlung vom 25. Juni 2015 eingereicht haben [Klageantwortbeilagen]).
Demgemäss ist der fragliche Streitwert von CHF 10'000. in jedem der zehn Fälle
erreicht (36 Bruttomonatsmietzinse à CHF 720. = CHF 25'920.). Auf die im
Übrigen frist- und formgerecht erhobenen Berufungen ist somit einzutreten.
Zuständig zu ihrer Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts (§ 10
Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[EG ZPO, SG 221.100]).

2.

Das Zivilgericht
prüfte in einem ersten Schritt die Frage, ob die Vermieter die Kündigungen vom
28. April 2014 verspätet begründet haben. Eine ordentliche Kündigung ohne Begründung
sei zwar grundsätzlich zulässig; allerdings sei eine verspätete Begründung ein
Indiz für die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Das Zivilgericht liess die
Frage der Rechtzeitigkeit der Begründung offen, da die Kündigungen (auch) aus einem
anderen Grund missbräuchlich seien (Zivilgerichtsentscheide, E. 2).

In einem zweiten
Schritt legte das Zivilgericht die Standpunkte der Parteien dar: Die Mieterin
mache geltend, die Vermieterschaft habe ihr die generelle und vorbehaltlose
Zustimmung zur Untermiete erteilt. Es sei unzulässig, dass die Vermieter im Nachhinein
Einsicht in die Konditionen der Untermietverhältnisse verlangten und die Kündigungen
aussprächen, wenn diese Informationen nicht herausgegeben würden. Die Vermieter
 so das Zivilgericht weiter  bestritten dagegen, die Kündigungen wegen der
Nichtbekanntgabe der Konditionen ausgesprochen zu haben. Nachdem die Liegenschaft
[...]strasse [...] im Frühling 2014 umfassend saniert worden sei, seien die
Vermieter zum Schluss gekommen, dass sie sich eine höhere personelle Konstanz
im Mieterstamm wünschten und daher das Geschäftsmodell der Mieterin sich nicht
mehr mit dem gewünschten Charakter der Liegenschaft vertrage; die Anonymität
der ständig wechselnden Bewohner habe störend gewirkt und sei von verschiedenen
langjährigen Mietern nicht geschätzt worden (E. 3.1).

Das Zivilgericht
legte sodann die Anforderungen an die Missbräuchlichkeit einer Kündigung sowie
an den Beweis dar (E. 3.2) und führte aus, dass das Verhalten der Vermieter im
Verlauf des Verfahrens Zweifel daran wecke, ob wirklich die Änderung der
Nutzungsart der Liegenschaft zu den Kündigungen geführt habe. Die Vermieter
hätten immer andere Kündigungsgründe angegeben, so zunächst die Änderung der
Nutzungsart (Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014), dann die Unkenntnis
aller Untermietverträge (Eingabe vom 12. Januar 2015 an das Zivilgericht) und
schliesslich die Unkenntnis der konkreten Bewohner der Liegenschaft sowie die
Unmöglichkeit, diese selbst auszuwählen (Eingabe vom 23. März 2015 an das
Zivilgericht) (E. 3.3).

Das Zivilgericht
führte sodann aus, dass die diversen Wohnungen der Mieterin offensichtlich zum
Betrieb einer Art Résidence für vorübergehend in Basel Weilende vermietet
worden seien. Es handle sich somit um eine Geschäftsmiete, deren Zweck die
generelle Zustimmung zur Untermiete beinhalte. Da die Vermieter erst nach dem
Aussprechen der Kündigungen die Offenlegung der Bedingungen der Untermiete
verlangt hätten, könne die Verweigerung der Mieterin, diese offenzulegen, nicht
der Auslöser der Kündigungen gewesen sein. Auch der Widerruf der Zustimmung zur
Untervermietung sei erst nach dem Aussprechen der Kündigungen erfolgt, sodass
auch eine allenfalls unzulässig gewordene Untervermietung nicht Grund für die
Kündigungen gewesen sein könne. Der vor Gericht angeführte Kündigungsgrund der
Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft erscheine unter diesen Umständen als
wenig glaubhaft. Doch selbst wenn dieser Grund zutreffen sollte  so das
Zivilgericht weiter  erschienen die aus heiterem Himmel erfolgten Kündigungen
als missbräuchlich. Die Vermieter begründeten ihre Änderungsabsicht damit, dass
sich andere Mieter an dem durch den Betrieb der Mieterin bedingten häufigen
Wechsel der Bewohner gestört und sich bei den Vermietern beklagt hätten.
Nachdem die Mieterin ihren Betrieb bis zu den Kündigungen klag- und
widerspruchslos geführt habe, verstiessen die ohne vorherige Abmahnung und
Androhung ausgesprochenen Kündigungen gegen das Gebot der schonungsvollen
Rechtsausübung und seien deshalb missbräuchlich. Die Vermieter hätten die Mieterin
mit den Klagen der anderen Mieter konfrontieren und gemeinsam mit ihr versuchen
müssen, eine angemessene Lösung zur Behebung der von den anderen Mietern
empfundenen Störungen zu finden (E. 3.4). Damit könne offenbleiben, ob die
Vermieter allenfalls auch beabsichtigt hätten, mit den Kündigungen eine
Mietzinserhöhung zu erreichen (E. 3.5).

3.

3.1Die
Vermieter wenden sich gegen die zivilgerichtliche Qualifikation der vorliegenden
Mietverträge als Geschäftsraummiete. Diese Qualifikation beruhe auf der durch
nichts gestützten Sachverhaltsannahme, die diversen Wohnungen seien der
Mieterin offensichtlich zum Betrieb einer Art Résidence für vorübergehend in
Basel Weilende vermietet worden. Aus dem Umstand, dass der Mieterin von der
früheren Vermieterschaft die zehn Wohnungen vermietet worden seien und die
Untervermietung geduldet worden sei, könne nicht auf eine Vermietung zwecks
Führung eines Betriebs geschlossen werden. Die Wohnungen seien zu Wohnzwecken
vermietet worden. Die Mietverträge seien jeweils explizit als
Wohnungsmietvertrag betitelt. Die Wohnungen seien keine Geschäftsräume und
dienten den Wohnzwecken der Untermieter. Dass die Mieterin aus dem Wohnen ein
Geschäft mache, verleihe den Wohnungen keinen anderen mietrechtlichen Charakter
(Berufungen, S. 9 f.).

Die Mieterin
erachtet den angefochtenen Entscheid in diesem Punkt als zutreffend und
bestreitet die diesbezüglichen Ausführungen der Vermieter. Sie beruft sich auf ein
Schreiben des früheren Verwalters der Vermieter vom 15. Dezember 2014
(Klagebeilage 9). Zudem handle es sich beim Vorbringen der Vermieter, es liege
keine Geschäftsmiete vor, um ein unzulässiges Novum (Berufungsantworten, S. 8
f.).

3.2Die
obligationenrechtlichen Bestimmungen zur Miete sehen zum Teil unterschiedliche Regelungen
vor je nachdem, ob Wohn- oder Geschäftsräume Mietobjekt sind, so etwa bei den
Kündigungsfristen und -terminen (Art. 266c und 266d OR), der Form der Kündigung
(Art. 266l266o OR) und dem Kündigungsschutz (Art. 271273c OR). Ob ein
Mietvertrag für Wohn- oder für Geschäftsräume vorliegt, entscheidet sich weder
an der baulichen Ausgestaltung dieser Räume noch daran, wie der Mieter die
Räume tatsächlich nutzt. Entscheidend ist, welche Nutzung vertraglich
vereinbart worden ist (SVIT-Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2008, Art. 253a OR N 4,
5 und 8;Lachat/Püntener, in:
Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 55 f.
und 63;Higi, in: Zürcher
Kommentar, 3. Aufl. 1994, Art. 253a253b OR N 7, 18 und 25;Hulliger/Heinrich,
in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, Art.
253a OR N 2;Weber, in: Basler
Kommentar, 6. Aufl. 2015, Art. 253a/253b OR N 4). Die Vereinbarung kann
ausdrücklich (zum Beispiel durch den Vermerk auf dem Vertrag als Wohnung)
oder stillschweigend erfolgen (zum Beispiel aufgrund der vom Vermieter
wissentlich geduldeten Wohnnutzung). Auf eine stillschweigende Vereinbarung
kann häufig aus den weiteren Umständen (Inserat für Wohnungsräume,
Anmeldeformulare) oder aus der Art der Räume geschlossen werden (Higi, a.a.O., Art. 253a253b OR N 19).

Ein Wohnraum ist
jeder Raum, dessen vereinbarte Nutzung mit Wohnen umschrieben wird, also dem
dauernden Aufenthalt von Personen dient (Higi,
a.a.O., Art. 253a253b OR N 7 und 1317; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a
OR N 5;Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 2;Weber, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 4).
Ein Geschäftsraum liegt dagegen vor, wenn die vereinbarte Nutzung des Raums dem
Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit
dient (zum Beispiel Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lager);
erfasst ist somit jeder Raum, in dem einer wirtschaftlichen Tätigkeit
nachgegangen wird (Higi, a.a.O., Art.
253a253b OR N 30; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 8;Lachat/Püntener, a.a.O., S. 62 f.;Hulliger/Heinrich,
a.a.O., Art. 253a OR N 2;Weber,
a.a.O., Art. 253a/253b OR N 11).

3.3Das
Gericht  auch die Rechtsmittelinstanz  wendet das Recht grundsätzlich von Amtes
wegen an (Art. 57 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz ist daher weder an die im
Rechtsmittel geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vor­instanz
gebunden (vgl. dazu AGE BEZ.2015.11 vom 3. August 2015 E. 3.3, mit Hinweisen).
Entgegen der Auffassung der Mieterin handelt es sich beim Vorbringen der
Vermieter, es liege keine Geschäftsraummiete vor, nicht um eine (verspätete)
neue Tatsache im Sinn von Art. 317 Abs. 1 ZPO. Die Frage des Charakters der
Miete ist vielmehr eine Rechtsfrage, die nicht der Novenbeschränkung von Art.
317 Abs. 1 ZPO unterliegt und somit von der Rechtsmittelinstanz zu prüfen ist.

Im vorliegenden
Fall hat die Mieterin die streitgegenständlichen Räume gemietet, um sie zu
Wohnzwecken unterzuvermieten. Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts liegt
keine Geschäftsraummiete vor, auch wenn die Mieterin  wie das Zivilgericht
korrekt festhält  die Untervermietung der von ihr gemieteten Räume als
Geschäft betreibt. Im von der Mieterin angerufenen Schreiben vom 15. Dezember
2014, hält der ehemalige Verwalter der Liegenschaft einzig fest, er habe die
Mieterin 2001 kennengelernt und diese habe unmöblierte 1- bis 4-Zimmerwohnungen
an verschiedenen Standorten in Basel angemietet, um sie möbliert an Geschäftskunden
weiter zu vermieten. Der Umstand, dass die Mieterin die Untervermietung als
Geschäft betreibt, macht die von ihr gemieteten und sodann untervermieteten
Räume nicht bereits zu Geschäftsräumen, also Räumen, in welchen
vereinbarungsgemäss einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgegangen wird. In den
Räumen wird denn auch nicht eine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt, sondern 
gemäss den Mietverträgen und der geübten Praxis  gewohnt. Nach der
Vereinbarung der Parteien sind die gemieteten Räume somit als Wohnräume und
nicht als Geschäftsräume zu qualifizieren.

4.

4.1In
Bezug auf die Frage der Rechtzeitigkeit der Kündigungsbegründung führen die
Vermieter aus, weshalb sie die Kündigungen vom 28. April 2014 nicht auf dem
Formular selbst begründet haben: Sie hätten es vermeiden wollen, mit einer in
der Verkürzung sehr abstrakt wirkenden Begründung wie etwa Verstetigung des
Mieterstamms oder Klärung der Positionierung der Liegenschaft im Markt bei
der Mieterin Unklarheiten zu schaffen. Längere Begründungen hätten aus Sicht
der Vermieter die Gefahr in sich getragen, dass sie als Vorwürfe an die
Mieterin hätten interpretiert werden können. Da solche gar nicht zur Diskussion
gestanden hätten, wäre der Schritt zur Vermutung vorgeschobener Kündigungsgründe
nicht weit gewesen. Deshalb hätten sie sich entschieden, zunächst die Reaktion
der Mieterin auf die Kündigungen abzuwarten. Die Vermieter legen sodann dar,
dass die Mieterin nach Erhalt der Kündigungen vom 28. April 2014 diese zwar
angefochten, aber keine Begründung verlangt habe. Dies habe sie erst mit
Schreiben vom 23. Juli 2014 (Postaufgabe am 27. Juli 2014; Klagebeilage 8, Klageantwortbeilage
1) getan. Postwendend  an der Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014  sei
die Begründung erfolgt. Entgegen ihrer Behauptung habe die Mieterin die
Begründung nicht bereits am 6. Juni 2014 verlangt. Da die Vermieter an der
Schlichtungsverhandlung eine plausible Begründung gegeben hätten und diese von
der Mieterin nicht substantiiert bestritten worden sei, lägen keine missbräuchlichen
Kündigungen im Sinn von Art. 271 Abs. 1 OR vor (Berufungen, S. 69).

Die Mieterin
beharrt darauf, bereits vor dem Schreiben vom 23. Juli 2014 eine
Kündigungsbegründung verlangt zu haben. Sie verweist dabei auf ihr Schreiben
vom 23. Juli 2014, in welchem sie darlegt, dass sie am 6. Juni 2014
telefonisch um einen Termin gebeten habe, um den Grund für die Kündigungen zu
erfahren, diese Bitte aber von der Vermieterschaft abgewiesen worden sei. Die
Mieterin bestreitet sodann, dass die Vermieterschaft an der
Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014 das von ihr im erstinstanzlichen
Gerichtsverfahren eingereichte Plädoyer in der vorliegenden Form abgelesen
hat. An der Schlichtungsverhandlung seien die Kündigungen nach Meinung der
Mieterschaft mit unerlaubter Untervermietung begründet worden, was sich aus
der Eingabe der Vermieter vom 12. Januar 2015 an das Zivilgericht ergebe; auch
in der Eingabe vom 23. März 2015 hätten die Vermieter den Kündigungsgrund der
unerlaubten Untervermietung nicht in Abrede gestellt. Aufgrund der
Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens sei davon auszugehen, dass die
Kündigungen erstmals rechtsgenüglich an der Zivilgerichtsverhandlung vom 25.
Juni 2015 begründet worden seien. Nachdem auch nach Ansicht der Vermieter mit
Schreiben vom 23. Juli 2014 eine Begründung verlangt worden sei, sei diese
Begründung verspätet, was ein Indiz für die Missbräuchlichkeit der Kündigungen
sei (Berufungsantworten, S. 68).

4.2Das Gesetz schreibt bei der ordentlichen
Kündigung nicht vor, bis wann Gründe für die Kündigung vorgebracht werden
können. Es schreibtinsbesondere nicht vor, dass dies innert
einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Gegenpartei um Angabe der Gründe
oder spätestens im Schlichtungsverfahren zu geschehen habe (vgl. Art. 271 Abs.
2 OR). Nichts anderes ergibt sich aus den prozessrechtlichen Vorschriften. Die
Schlichtungsbehörde und zumindest das erstinstanzliche Gericht haben den
Sachverhalt in Mietstreitigkeiten von Amtes wegen zu ermitteln, weshalb Gründe
für die Kündigung grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Gericht
vorgebracht werden können. In Fällen des Kündigungsschutzes in Mietsachen berücksichtigt
das erstinstanzliche Gericht neue Tatsachen und Beweismittel bis zum Zeitpunkt
der Entscheidfällung (Art. 229 Abs. 3, Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mitArt. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Überdies ist das
vorangehende Schlichtungsverfahren vertraulich und dürfen Aussagen der Parteien
weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren verwendet werden, so dass
im Gerichtsverfahren ohnehin kaum eindeutig feststehen dürfte, was anlässlich
des Schlichtungsverfahrens vorgebracht worden ist (Art. 273
Abs. 4 OR,Art. 205 ZPO; vgl. zum ganzen Absatz
BGE 138 III 59 E. 2.3 S. 64 f., mit weiteren Hinweisen).

Art. 271 Abs. 2
OR schreibt immerhin vor, dass auf Verlangen eine Begründung geliefert werden
muss, was indiziert, dass eine Begründung innert angemessener Frist nach
Eingang des Verlangens abzugeben ist, ansonsten sie als verspätet erscheint (Higi, in: Zürcher Kommentar, 4. Aufl.
1996, Art. 271 OR N 140). Die Begründung ist an keine Form gebunden, weshalb
eine mündliche Begründung genügt. Mit Blick auf die Folgen, die eine nicht
belegbare mündliche Begründung nach sich ziehen kann (unbegründete Kündigung),
ist die Schriftform immerhin da zu empfehlen, wo die mündliche Begründung nicht
von Dritten gehört oder protokolliert werden kann (Higi, a.a.O., Art. 271 OR N 124).

4.3Im
vorliegenden Fall hat die Mieterin nach den Kündigungen vom 28. April 2014 mit
Schreiben vom 23. Juli 2014 unter anderem angegeben, dass sie am 6. Juni 2014
telefonisch um Vereinbarung eines Termins gebeten habe, um alles zu besprechen
und um den Grund für die Kündigungen [] zu erfahren, dass diese Bitte aber
von der Vermieterschaft abermals abgelehnt worden sei. Die Vermieter
bestreiten, dass die Mieterin  wie von ihr in diesem Schreiben behauptet  am
6. Juni 2014 um eine Begründung der Kündigungen gebeten hat (Protokoll der
Zivilgerichtsverhandlung vom 25. Juni 2015, S. 11 unten; Berufungen, S. 7 f.).
Damit ist nicht nachgewiesen, dass die Mieterin bereits am 6. Juni 2014 oder
gar zuvor eine Begründung der Kündigungen verlangt hat.

Im Schreiben vom
23. Juli 2014 behauptet die Mieterin, bereits am 6. Juni 2014 um eine
Begründung der Kündigungen gebeten zu haben, ohne eine solche Begründung im
Schreiben selbst  aus ihrer Sicht nochmals  zu verlangen. Es ist somit fraglich,
ob das Schreiben überhaupt ein Begehren um Begründung der Kündigungen enthält.
Die Frage ist im vorliegenden Fall jedoch ohne Belang, da die Mieterin
einräumt, an der Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014 eine Begründung
erhalten zu haben (Eingabe vom 18. Februar 2015 an das Zivilgericht, S. 2 Ziff.
1; Protokoll der Zivilgerichtsverhandlung vom 25. Juni 2015, S. 9 unten;
Berufungsantworten, S. 6 f.). Uneinig sind sich die Vermieter und die Mieterin
dagegen über den Inhalt der Begründung (vgl. nachfolgende Erwägung 5). Somit
ergibt sich, dass die Mieterin eine Begründung der Kündigungen frühestens mit
Schreiben vom 23. Juli 2014 verlangt und eine Begründung an der
Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014 erhalten hat. Dem steht die
Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens nicht entgegen, da die Tatsache,
dass die Vermieter die Kündigungen an der Schlichtungsverhandlung begründet
haben, ausserhalb des Schlichtungsverfahrens behauptet und anerkannt worden
ist. Die vom Zivilgericht offengelassene Frage, ob die Vermieter die Kündigungen
verspätet begründet und somit ein Indiz für missbräuchliche Kündigungen gesetzt
haben, ist demgemäss zu verneinen.

5.

5.1Das
Zivilgericht hegt angesichts des Verhaltens der Vermieter im Verlauf der
Verfahren Zweifel, ob wirklich die Absicht der Vermieter zur Änderung der
Nutzungsart der Liegenschaft zu den Kündigungen geführt habe. Die Vermieter
hätten  so das Zivilgericht  immer andere Kündigungsgründe angegeben, so
zunächst die Änderung der Nutzungsart (Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli
2014), dann die Unkenntnis aller Untermietverträge (Eingabe vom 12. Januar 2015
an das Zivilgericht) und schliesslich die Unkenntnis der konkreten Bewohner der
Liegenschaft und die Unmöglichkeit, diese selbst auszuwählen (Eingabe vom 23.
März 2015 an das Zivilgericht). Dies lasse vermuten, dass kein objektiv
erkennbares, ernstgemeintes und schützenswertes Interesse an den Kündigungen
bestehe (Zivilgerichtsentscheide, E. 3.3).

5.2Das
Gesetz schliesst, unter Vorbehalt des Verbots rechtsmissbräuchlichen
Verhaltens, ein späteres Nachschieben zusätzlicher Kündigungsgründe nicht aus. Das
Nachschieben kann allenfalls ein Indiz zu Ungunsten der kündigenden Partei sein
oder Kostenfolgen nach sich ziehen, schliesst aber die Berücksichtigung der
neuen Gründe nicht von vornherein aus. Die Ergänzung oder Präzisierung schon
vorgebrachter Kündigungsgründe dagegen ist an sich ohne Weiteres zulässig (BGE
138 III 59 E. 2.3 S. 65, mit weiteren Hinweisen). Sodann kann eine Kündigung
auch auf mehreren Gründen beruhen. Erweist sich in einem solchen Fall der eine
Kündigungsgrund als nicht treuwidrig, braucht im Grundsatz nicht weiter geprüft
zu werden, ob der andere Kündigungsgrund zutrifft oder nicht (BGer 4C.365/2006
vom 16. Januar 2007 E. 3 = mp 2007, S. 186 ff. = MRA 2006, S. 171 ff.;
vgl. auch BGer 4A_143/2008 und 4A_189/2008 vom 26. Januar 2009 E. 6.1; BGer
4A_155/2009 vom 27. Januar 2010 E. 6.2.1).

5.3Wie
in Erwägung 4 dargelegt worden ist, sind sich die Parteien einig, dass die
Vermieter die Kündigungen an der Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014
begründet haben. Uneinig sind sich die Parteien allerdings darüber, was Inhalt
dieser Begründung war. Die Vermieter behaupten, sie hätten an der
Schlichtungsverhandlung die Kündigungen damit begründet, dass die
Untervermietung von einem Viertel der Wohnungen an nomadisierende Dritte
nicht dem Charakter der Liegenschaft entspreche und eine höhere personelle
Konstanz im Mieterstamm angestrebt werde (erstinstanzliches Plädoyer der
Vermieter, S. 37; Berufungen, S.1115; vgl. auch Stellungnahme der Vermieter
vom 29. Juli 2014, S. 2 f. [bei den Klageantwortbeilagen]). Der Anwalt der
Mieterin führte an der Zivilgerichtsverhandlung aus, er sei nicht an der
Schlichtungsverhandlung gewesen, aber man habe spätestens dann über den Grund
geredet. Er bezweifle, dass das [von den Vermietern Vorgebrachte] der
Kündigungsgrund ist (Protokoll der Zivilgerichtsverhandlung vom 25. Juni 2015,
S. 9 unten). In ihren Berufungsantworten führt die Mieterin aus, an der
Schlichtungsverhandlung sei ihr die von den Vermietern eingereichte
Stellungnahme vom 29. Juli 2014 nicht ausgehändigt worden. Sie bestreite, dass
die Vermieter das Plädoyer anlässlich der Schlichtungsverhandlung in der
vorliegenden Form abgelesen habe (Berufungsantworten, S. 6). Angesichts der
Ausführungen der Vermieter an der Gerichtsverhandlung und der vor Zivilgericht
eingereichten Stellungnahme vom 29. Juli 2014 einerseits und des halbherzigen
Bestreitens der Mieterin andererseits erscheint die Darstellung der Vermieter
zwar als plausibel, gemäss welcher sie bereits an der Schlichtungsverhandlung
die Kündigungen mit der Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft bzw. mit dem
Bestreben nach einer höheren personellen Konstanz im Mieterstamm begründet
haben. Ein strikter Beweis für die Darstellung der Vermieter liegt allerdings
nicht vor. Die Darstellung der Mieterin, wonach die Vermieter die Kündigungen
an der Schlichtungsverhandlung mit der unerlaubten Untervermietung begründet
hätten, wird lediglich behauptet und ist durch nichts belegt. Damit kann der
Beweis des an der Schlichtungsverhandlung vorgebrachten Kündigungsgrunds nicht
erbracht werden. Es ist deshalb auf die im Gerichtsverfahren vorgetragenen
Gründe abzustellen.

Nachdem die
Mieterin mit unbegründeten Klagen vom 15. September 2014 in elf Fällen die
Aufhebung der Kündigung und eventualiter die Erstreckung der Mietverhältnisse
verlangt hatte, ersuchten die Vermieter mit Eingabe vom 12. Januar 2015 das
Zivilgericht um Anordnung des schriftlichen Verfahrens. Zur Begründung führten
sie unter anderem Folgendes aus (Eingabe, S. 3):

Mit (vielleicht) einer
Ausnahme dienen die streitgegenständlichen Mietverträge also samt und sonders
der Begründung und Bedienung von Untermietverhältnissen der Klägerin
[Mieterin]. Trotz verwaltungsseitiger Aufforderung der Klägerin [Mieterin] hat
diese die Offenlegung der Konditionen der Untermietverhältnisse konsequent
verweigert, so auch anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 29. Juli 2014.
Aus diesem Grund haben die von der Verwaltung vertretenen Beklagten [Vermieter]
nach Anmahnung der Klägerin [Mieterin] am 10. Juli 2014 die Einwilligung in
eine Untervermietung mit Schreiben vom 12. August 2014 verweigert.

Es erscheint als
ausgeschlossen, dass an einer mündlichen Verhandlung sämtliche zehn oder elf
Untermietverträge der Klägerin [Mieterin] [], selbst wenn diese an der
Verhandlung vorgelegt würden, mit Bezug auf die Konditionen im Verhältnis zu
den Hauptmietverträgen differenziert überprüft und gewürdigt werden könnten. Zu
erwarten ist ferner, dass die Beklagten [Vermieter] mit Vorbringen
sachverhaltsmässiger Natur konfrontiert sein werden, zu deren Widerlegung
Zeugenaussagen [] geboten sein werden. Auch der selektive Beizug von Unterlagen
von der Vorverwaltung dürfte geboten sein.

Als dies macht eine
Erledigung am ersten Termin illusorisch und lässt unter
Beschleunigungsgesichtspunkten vielmehr die beweismässige Aufbereitung der
Sachverhalte durch einen (wohl) einfachen Schriftenwechsel mit anschliessender
Verhandlung und diesfalls möglichen Beweisabnahmen angeraten erscheinen.

Mit Eingabe vom
18. Februar 2015 sprach sich die Mieterin gegen die Anordnung des schriftlichen
Verfahrens aus und beantragte die Ausscheidung zweier Pilotverfahren und die
Sistierung der übrigen Verfahren. Sie führte unter anderem aus, dass die
Vermieter im Schlichtungsverfahren als Kündigungsgrund die unerlaubte
Untervermietung angegeben hätten, was durch die Eingabe der Vermieter vom 12.
Januar 2015 bestätigt werde. Mit Eingabe vom 23. März 2015 hielten die
Vermieter an ihrem Antrag auf Anordnung des schriftlichen Verfahrens fest und
beantragten die Abweisung des Sistierungsgesuchs der Mieterin. Sie führten
unter anderem aus, dass ein gemeinsamer Nenner der Fälle darin bestehe,

dass es um
Untermietverhältnisse geht, die in ihrer Gesamtheit nahezu ein Viertel der
Mietobjekte der Beklagten [Vermieter] in der [...]strasse [...] ausmachen und
diese im heutigen Zeitpunkt der beklagten Eigentümerschaft
bewirtschaftungsmässig praktisch entziehen. Die damit verbundene  bis heute
andauernde  Unkenntnis der Eigentümerschaft hinsichtlich der konkreten
Bewohner und die Unmöglichkeit, diese selbst auswählen zu können, veranlassten
die Beklagten [Vermieter] ja auch zur einheitlichen Kündigung aller
Mietverhältnisse.

In den zitierten
Eingaben vom 12. Januar 2015 und vom 23. März 2015 äussern sich die Vermieter
im Kern zu zwei verfahrensrechtlichen Fragen, nämlich zur Frage der Anordnung
des schriftlichen Verfahrens und zur Frage der Ausscheidung zweier
Pilotverfahren. Zur Sache  also zur Frage des Inhalts der Kündigungsbegründung
 nehmen die Vermieter in diesen beiden Eingaben höchstens am Rand Stellung.
Äussern sich die Eingaben der Vermieter aber nicht zum Grund der Kündigungen, erscheinen
sie von vornherein als unbedenklich. Versteht man dagegen die Stellungnahmen im
Einklang mit dem Zivilgericht als zusätzliche Kündigungsbegründungen,
erscheinen sie ebenfalls als unbedenklich, da sie der Kündigungsbegründung
keineswegs widersprechen, welche die Vermieter wahrscheinlich vor der
Schlichtungsstelle und mit Sicherheit vor dem Zivilgericht und dem
Appellationsgericht vorgetragen haben. Wer die Kündigung der Mietverhältnisse
mit der Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft bzw. mit dem Bestreben nach
einer höheren personellen Konstanz im Mieterstamm begründet (Stellungnahme
vom 29. Juli 2014, S. 2 f.; erstinstanzliches Plädoyer, S. 37; Berufungen, S.
14 f.), setzt sich nicht in Widerspruch zu dieser Begründung, wenn er sich darüber
hinaus daran stört, keine Einsicht in die Untermietverträge erhalten zu haben
(Eingabe vom 12. Januar 2015) bzw. die konkreten Bewohner nicht zu kennen und
diese nicht selbst auswählen zu können (Eingabe vom 23. März 2015). Versteht
man diese beiden in den verfahrensrechtlichen Eingaben vom 12. Januar 2015 und
23. März 2015 vorgebrachten Umstände als Kündigungsgründe, so stellen sie mit
anderen Worten eine blosse Ergänzung oder Präzisierung des eigentlichen
Kündigungsgrunds dar. Eine solche Ergänzung oder Präzisierung ist nach der in
Erwägung 5.2 dargelegten Rechtsprechung des Bundesgerichts ohne Weiteres
zulässig. Die Vermutung des Zivilgerichts, die Vermieter hätten angesichts
ihrer Äusserungen in den verfahrensrechtlichen Eingaben vom 12. Januar 2015
und 23. März 2015 kein objektiv erkennbares, ernstgemeintes und schützenswertes
Interesse an den Kündigungen, entbehrt somit einer hinreichenden Grundlage.

6.

6.1Das
Zivilgericht lässt offen, ob der von den Vermietern vorgebrachte Kündigungsgrund
der Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft tatsächlich zutrifft. Für den
Fall, dass der Grund tatsächlich zutreffen sollte, erscheine  so das
Zivilgericht  die aus heiterem Himmel erfolgte Kündigung als missbräuchlich.
Nachdem die Mieterin ihren Betrieb seit mehr als zehn Jahren klag- und
widerspruchslos geführt habe, verstiessen die ohne vorherige Abmahnung und
Androhung ausgesprochenen Kündigungen gegen das Gebot der schonungsvollen
Rechtsausübung, weshalb die Kündigungen missbräuchlich seien (E. 3.4).

Die Vermieter begründeten
die Kündigungen spätestens an der mündlichen Verhandlung vor Zivilgericht 
wahrscheinlich auch bereits an der Schlichtungsverhandlung (vgl. obige Erwägung
5.3)  mit der Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft. An der Verhandlung
vor Zivilgericht vom 25. Juni 2015 reichten sie ihre Plädoyernotizen ein. Darin
begründen sie die Kündigungen wie folgt: Anfang 2013 hätten die Eigentümer der
Liegenschaft [...]strasse [...] gewechselt, dies mitten in einem Gesamtsanierungsprozess.
Nach Abschluss der Gesamtsanierung im Frühling 2014 hätten die beiden neuen Eigentümer
Gespräche geführt, unter anderem über die Grundzüge der Bewirtschaftung und die
Positionierung der Liegenschaft hinsichtlich der Mieterschaft. Dabei sei vor
allem auch die atypische Situation der Mieterin zur Sprache gekommen, die einen
Viertel der Wohnungen gemietet habe. Die Weitervermietung eines ganzen Viertels
der Wohnungen als möblierte Apartments an irgendwelche Dritte, die den
Vermietern nicht oder nur zufällig bekannt seien, sei als Problem im Hinblick
auf den gewünschten Charakter der Liegenschaft erkannt worden. Ebenso sei die
teilweise Konkurrenzierung der Vermieter mit ihnen gehörenden Objekten in der
gleichen Liegenschaft als den Interessen der Vermieter zuwiderlaufend
qualifiziert worden. Das von der Mieterin betriebene Geschäftsmodell mit
ständig wechselnden nomadisierenden Dritten, die temporär in den Wohnungen
lebten, verleihe der Liegenschaft die Atmosphäre eines Boarding House. Dabei
seien diese temporären Bewohner nicht einmal selbst Untermieter, sondern
vielmehr Kunden der Untermieter (sog. relocation services oder Unternehmen, die
an Projekten oder Messen in Basel beteiligt seien). Die Anonymität der
andauernd wechselnden Bewohner wirke störend, unabhängig von deren Verhalten im
Einzelfall. Der unerwünschte Bienenhauscharakter, welchen das
Weitervermietungsmodell der Mieterin der Liegenschaft verleihe, lasse sich
teilweise auch an der Sonnerie ablesen: Die Wohnungen der Mieterin seien  mit
Ausnahme der von ihr selbst bewohnten Wohnung  nach zehn Monaten allesamt mit
neuen Namen beschildert gewesen. Das Untervermietungsmodell vertrage sich nicht
mit den von den Vermietern angestrebten Bewirtschaftungsprinzipien. Vor diesem
Hintergrund hätten sie im April 2014 entschieden, nach erfolgter Renovation die
gewünschte klare Positionierung mit einer höheren personellen Konstanz im
Mieterstamm vorzunehmen und die Situation mit einem dauernden
Bewirtschaftungsentzug bezüglich eines Viertels der vermietbaren Einheiten zu
beenden (erstinstanzliches Plädoyer der Vermieter, S. 37). In ihren Berufungen
wiederholen die Vermieter zunächst diese vor Zivilgericht gegebene
Kündigungsbegründung (Berufungen, S. 1115). Sodann kritisieren sie den
Entscheid des Zivilgerichts in drei Punkten. Erstens wehren sie sich gegen die
unzulässig verkürzende Formulierung des Zivilgerichts, wonach die Vermieter
als Kündigungsgrund die Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft angegeben
hätten. Sie hätten die Kündigungen im Gegenteil deshalb ausgesprochen, weil sie
eine Konsolidierung der Nutzungsart in Richtung des von der Mieterin verfolgten
Modells hätten vermeiden wollen (Berufungen, S. 11). Zweitens bezeichne das
Zivilgericht den von den Vermietern angegebenen Kündigungsgrund zu Unrecht als
wenig glaubhaft, dies einseitig aufgrund der bestrittenen Darstellung der
Mieterin, wonach diese erstmals vor Gericht vom Kündigungsgrund erfahren habe (Berufungen,
S. 15). Drittens reiche das Zivilgericht einen Zusatzgrund für die Kündigungen
nach, nämlich den Umstand, andere Mieter hätten sich an dem durch das Modell
der Mieterin bedingten häufigen Wechsel der Bewohner gestört. Die Vermieter
machen geltend, sie hätten an der Verhandlung vor Zivilgericht lediglich in
einem Halbsatz auf die Wahrnehmung anderer Mieter hingewiesen (Sie [die
Anonymität] wird von verschiedenen langjährigen Mietern nicht geschätzt), aber
ausdrücklich gesagt, dass dies nicht der Grund der Kündigungen gewesen sei
(Berufungen, S. 15 f.).

Die Mieterin fasst
in ihren Berufungsantworten zunächst die Kündigungsbegründung zusammen, welche
die Vermieter an der Zivilgerichtsverhandlung vom 25. Juni 2015 gegeben haben,
und schliesst daraus, dass die Vermieter  wie das Zivilgericht zu Recht
feststelle  eine Änderung der Nutzungsart der Liegenschaft angestrebt hätten.
Sodann geht die Mieterin mit dem Zivilgericht davon aus, dass sie ihren Betrieb
klag- und widerspruchslos geführt habe und die aus heiterem Himmel erfolgten
Kündigungen mit der angegebenen Begründung gegen das Gebot der schonungsvollen
Rechtsausübung verstiessen, dies umso mehr, als sie vorgängig nicht über die
beabsichtigte Nutzungsänderung informiert worden sei. Schliesslich sei
erklärungsbedürftig, weshalb die Vermieter erst nach abgeschlossener Gesamtsanierung
im Frühling 2014 gekündigt hätten, obwohl sie bereits seit Anfang 2013
Eigentümer der Liegenschaft seien. Hätte die Mieterin vor der Gesamtsanierung
von der beabsichtigten Änderung der Nutzungsart erfahren, hätte sie der
umfassenden Gesamtsanierung selbstredend nicht zugestimmt (Berufungsantworten,
S. 912).

6.2Eine
ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses setzt keine besonderen
Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den
Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und
Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu
und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar,
wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt
eine Kündigung nach der Rechtsprechung als treuwidrig, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte
darstellt, genügt nicht. Eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine
Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem
Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten Grund
oder ohne schützenswerten Grund erfolgt ist. Der Kündigende hat jedoch redlich
zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen
(vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst,
beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (vgl.
zum ganzen Absatz BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62, mit weiteren Hinweisen).

Nach der
Rechtsprechung stellt die Kündigung des Mietverhältnisses zwecks Änderung der
bestehenden Nutzungsart für sich keinen Verstoss gegen Treu und Glauben dar
(BGE 136 III 190 E. 3 S. 194 = Pra 2010 Nr. 112). Auch in der Lehre wird eine
Änderung der vertraglichen Nutzungsart als zulässiger Kündigungsgrund erachtet
(Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 271271a
OR N 4;Weber, a.a.O., Art.
271/271a OR N 7a;Koller, Die
mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2010, in: ZBJV 2011,
S. 969, 1002). Dem einschlägigen Leitentscheid BGE 136 III 190 liegt folgender
Sachverhalt zugrunde: Seit dem Jahr 1912 befand sich in Genf ein Restaurant im
Erdgeschoss eines Gebäudes, das im Stadtzentrum  zwischen der Rue du Rhône und
dem Quai Général-Guisan  gelegen ist. Eine Aktiengesellschaft mietete 1982
diese Restauranträumlichkeiten und 1991 wurde der Mietvertrag erneuert. Am 4.
Mai 2006 löste die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende April 2007 auf. Zur
Begründung machte sie geltend, künftig auf einen Restaurationsbetrieb im
Gebäude verzichten zu wollen. Das von der Mieterin angerufene Mietgericht
qualifizierte die Kündigung als gültig. Die Berufungsinstanz hingegen hob die
Kündigung auf, da das Verhalten der Vermieterin widersprüchlich sei und dem
Grundsatz von Treu und Glauben widerspreche. Die Art der Nutzung sei seit
Beginn dieselbe gewesen, und allfällige negative Nebenerscheinungen des
Restaurationsbetriebs habe die Vermieterin daher bestens gekannt, als sie 1982
den Vertrag mit der Mieterin abgeschlossen und 1991 den Vertrag verlängert
habe. Das Bundesgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut,
stellte die Gültigkeit der Kündigung fest und erstreckte das Mietverhältnis um
sechs Jahre.

Grundsätzlich 
so das Bundesgericht in BGE 136 III 190  steht es dem Vermieter frei, in den
Mietvertrag mit der Zustimmung des Mieters Klauseln aufzunehmen, mit denen die
zulässige Nutzung der Mieträume festgelegt wird. Solche Klauseln können
namentlich bezwecken, die Atmosphäre oder den Charakter des Hauses zu
definieren oder Nachbarschaftskonflikte zu verhindern. Verspricht der Vermieter
zum Vor­aus, die vereinbarte Nutzung auf unbegrenzte Zeit beizubehalten, kann
er sich von dieser Zusage befreien, indem er geltend macht, dass das
Bundeszivilrecht auf ewige Dauer abgeschlossene Verträge nicht anerkennt. Art.
271 Abs. 1 OR kann demnach ebenfalls nicht zur Folge haben, dem Vermieter auf
unbestimmte Zeit zu verbieten, nach Ablauf der vertraglich vorgesehenen
Mietdauer und solange der Mieter nicht zustimmt, die ursprüngliche Nutzungsart
zu ändern, nur weil er den Verwendungszweck beim Vertragsschluss akzeptiert
hat. Der Vermieter verhält sich zwar objektiv widersprüchlich, wenn er erklärt,
sich nicht mehr an das halten zu wollen, was er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
gewollt oder hingenommen hat. Ein solcher Sinneswandel widerspricht aber nicht
ipso facto dem Grundsatz von Treu und Glauben. Im vorliegenden Fall  so das
Bundesgericht weiter  ist zu berücksichtigen, dass sich die Aktivitäten im
Zentrum von Genf seit 1912 tiefgreifend gewandelt haben und dass der Stadtteil,
in dem sich das betreffende Gebäude befindet, besonders beliebt ist und
unbestreitbar an Ansehen gewonnen hat. Es ist denkbar, dass die mit dem Betrieb
eines Restaurants verbundenen Unannehmlichkeiten, obzwar normal und voraussehbar,
heute weniger leicht toleriert werden als früher. Die Vermieterin macht
Unannehmlichkeiten wie zum Beispiel Küchengerüche geltend, über die sich andere
Mieter manchmal beschwert hätten. Es ist auch möglich, dass eine andere Nutzung
des Erdgeschosses das Potenzial der übrigen Räume des Gebäudes zu steigern vermöchte.
Unter diesen Umständen erscheint die Absicht der Vermieterin, nach ungefähr 15
Jahren seit dem letzten Vertragsschluss diese Änderung umzusetzen, nicht
unvereinbar mit dem Grundsatz von Treu und Glauben. Tatsächlich belässt Art.
271 Abs. 1 OR dem Vermieter grundsätzlich das Recht, einen Vertrag in der Absicht
zu kündigen, die Nutzung seines Eigentums so zu gestalten, wie es seiner
Meinung nach den eigenen Interessen am besten entspricht. Im Übrigen ist der
Vermieter berechtigt, einen höheren Ertrag der Mietsache anzustreben. Diese
Gesetzesbestimmung erlaubt es auch nicht, dem Vermieter die möglicherweise
bedauerlichen Aspekte entgegenzuhalten, welche die Entwicklung der Geschäftsaktivitäten
im Stadtzentrum mit sich bringt (BGE 136 III 190 E. 3 S. 193 f.).

Ein Verstoss
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben kann  so das Bundesgericht in BGE 136
III 190 weiter  der Vermieterin nicht zur Last gelegt werden. Die Kündigung
des Vertrags kann zwar für die Mieterin einschneidende Folgen haben, weil sie
im Stadtzentrum von Genf möglicherweise keine passenden Ersatzräumlichkeiten
finden wird. Dennoch ist nicht von einem krassen Missverhältnis der auf dem
Spiel stehenden Interessen auszugehen. In diesem Zusammenhang ist zu
berücksichtigen, dass der Vermieter sehr oft auch Eigentümer der Mietsache ist
und unter diesem Titel a priori eine dauerhafte Bindung an die Mietsache hat,
während die Beziehung des Mieters seinerseits nur eine vorübergehende sein
kann. Aus diesem Grund überwiegt im Grundsatz das Interesse des Vermieters, die
Mietsache auf die für ihn bestmögliche Art zu nutzen. Mit Blick auf Art. 271
Abs. 1 OR können lediglich besondere Umstände, die im vorliegenden Fall nicht
ersichtlich sind, es rechtfertigen, dass dieses Interesse des Vermieters hinter
das Interesse des Mieters zurücktreten muss. Die Vermieterin gibt an, sie habe
noch keine konkreten Pläne zur künftigen Nutzung der Räumlichkeiten. Ihr
Interesse an der Nutzungsänderung erweist sich aber deswegen nicht als
bedeutungslos. Im Übrigen weiss sie nicht, in welchem Zeitpunkt ihr die
Räumlichkeiten tatsächlich zurückgegeben werden, weshalb sie noch kaum in der
Lage ist, ein konkreteres Vorhaben auszuarbeiten. Die Kündigung ist folglich
gültig (BGE 136 III 190 E. 5 S. 194 f.).

6.3Überträgt
man die Kernüberlegungen von BGE 136 III 190 auf den vorliegenden Fall, ergibt
sich zunächst, dass die Änderung der bestehenden Nutzungsart grundsätzlich
einen zulässigen Kündigungsgrund darstellt. Entgegen der Auffassung der
Vermieter liegt in der Absicht, künftig alle Wohnungen in der Liegenschaft
selbst zu bewirtschaften, bzw. im Bestreben nach einer höheren personellen
Konstanz im Mieterstamm eine Änderung der bestehenden Nutzungsart hinsichtlich
der von der Mieterin gemieteten Räumlichkeiten. Die Vermieter sind aber nicht
gehalten, eine vereinbarte und während Jahren gepflegte Nutzungsart  hier die
professionelle Untervermietung  beizubehalten. Die Vermieter verhalten sich
zwar objektiv widersprüchlich, wenn sie sich nicht mehr an das halten wollen,
was sie einmal gewollt bzw. hingenommen haben. Ein solcher Sinneswandel allein
widerspricht aber nicht dem Grundsatz von Treu und Glauben. Im vorliegenden
Fall ist zudem zu berücksichtigen, dass sich der Sinneswandel gut
nachvollziehen lässt, haben sich doch die Umstände seit der Zustimmung zur Untervermietung
durch die damaligen Vermieter wesentlich verändert: Zum einen wechselte die
Eigentümerschaft der Liegenschaft per Anfang 2013. Zum anderen wurde im
Frühling 2014 die Gesamtsanierung der Liegenschaft abgeschlossen. Diese beiden
Veränderungen sind von grundlegender Bedeutung. Unter diesen gewichtigen neuen
Umständen ist die mit den Kündigungen verfolgte Absicht der neuen Vermieter, die
Nutzungsart zu ändern, nicht missbräuchlich.

Auch wenn die
Kündigungen für die Mieterin einschneidende Folgen haben können, weil sie
möglicherweise keine passenden Ersatzräumlichkeiten für ihr Geschäftsmodell
finden wird, liegt kein krasses Missverhältnis der auf dem Spiel stehenden
Interessen vor. Wie das Bundesgericht in BGE 136 III 190 festhält, überwiegt im
Grundsatz das Interesse der Vermieter, die Mietsache auf die für sie
bestmögliche Art zu nutzen. Besondere Umstände, welche das Interesse der Mieterin
vorgehen liessen, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Anders als die
Vermieterin in BGE 136 III 190 haben die Vermieter im vorliegenden Fall zudem konkrete
Pläne zur künftigen Nutzung der Räumlichkeiten, was ihr Interesse an der
Nutzungsänderung zusätzlich unterstreicht. Da es somit an einem krassen
Missverhältnis der Interessen fehlt, sind die Kündigungen auch insofern nicht
missbräuchlich.

Die Kündigung
als Ausdruck eines erheblichen Missverhältnisses der Interessen kann in der
Nähe einer schonungslosen Rechtsausübung stehen. Ob ein Recht schonungslos
ausgeübt worden ist, lässt sich nur feststellen, wenn sich zugleich sagen
lässt, wie die schonungsvolle Ausübung des Rechts hätte aussehen müssen (Higi, a.a.O., Art. 271 OR N 78 und 82).
Im vorliegenden Fall hält das Zivilgericht dafür, die Vermieter hätten die
Mieterin mit den Klagen der anderen Mieter konfrontieren und gemeinsam mit ihr
versuchen müssen, eine angemessene Lösung zur Behebung der von den anderen
Mietern empfundenen Störungen zu finden (Zivilgerichtsentscheide, E. 3.4). Mit
dieser Argumentation verkennt das Zivilgericht, dass die Vermieter die
Kündigungen nicht mit von anderen Mietern empfundenen konkreten Störungen
begründet haben. Ging es den Vermietern nicht um die Beseitigung von konkreten Störungen,
waren sie auch nicht gehalten, die Mieterin damit zu konfrontieren. Hinzu
kommt, dass die Vermieter einzig geltend gemacht haben, dass verschiedene
langjährige Mieter die Anonymität der dauernd wechselnden Bewohner nicht
geschätzt hätten (Plädoyernotizen vom 25. Juni 2015, S. 4 f.; Berufungen, S. 12,
15). Diese Anonymität ist durch das Geschäftsmodell der Mieterin bedingt. Es
ist nicht ersichtlich, dass diesbezügliche Gespräche zu einer Änderung der
nicht geschätzten Mietnutzung hätten führen können. Denn dazu hätte die
Mieterin ihr Geschäftsmodell aufgeben müssen, was sie mit den vorliegenden
Klagen gerade vermeiden möchte. Dass die Vermieter vor den Kündigungen kein
Gespräch gesucht haben, kann ihnen demzufolge nicht zum Vorwurf gereichen, sie
hätten ihr Kündigungsrecht schonungslos ausgeübt. Auch insofern erweisen sich
die Kündigungen nicht als missbräuchlich.

7.

7.1Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweisen sich die ausgesprochenen Kündigungen nicht
als missbräuchlich. Die angefochtenen Entscheide sind deshalb aufzuheben und
die dagegen erhobenen Berufungen gutzuheissen. Für den Fall der Gültigkeit der
Kündigungen beantragt die Mieterin in ihren Berufungsantworten jeweils, es sei
die Sache an das Zivilgericht zur Beurteilung der Erstreckung zurückzuweisen,
da ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt worden sei. Das Zivilgericht
habe die Erstreckungsfrage nicht beurteilt und es habe auch keine Gelegenheit
bestanden, dazu zu plädieren (Berufungsantworten, S. 3).

Wenn die
Berufung gutzuheissen ist, kann die Rechtsmittelinstanz in der Sache selber
entscheiden oder diese an die erste Instanz zurückweisen, wenn ein wesentlicher
Teil der Klage nicht beurteilt worden ist oder der Sachverhalt in wesentlichen
Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. b und c ZPO). Gemäss der
gesetzgeberischen Konzeption soll die Rückweisung allerdings die Ausnahme bleiben,
da ansonsten das Verfahren unnötig verlängert wird (Botschaft zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: BBl 2006, S. 7221, 7376; BGE 137 III
617 E. 4.3 S. 619;Reetz/Hilber, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 318 ZPO N 8, 11, 24, 26 und
29;Seiler, Die Berufung nach ZPO,
Zürich 2013, N 1520 und 1529). Die Rechtsmittelinstanz ist bezüglich der Frage,
ob sie selber entscheidet oder die Sache an die Vorinstanz zurückweist, im
Rahmen der Rückweisungsgründe von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO frei, die ihr
angemessen erscheinende Entscheidung zu treffen. Dabei ist sie nicht an einen allfälligen
Antrag der Parteien gebunden. Selbst bei Vorliegen eines der beiden
Rückweisungsgründe kann sie nach pflichtgemässem Ermessen in der Sache selber
entscheiden (Seiler, a.a.O., N 1518
f.;Reetz/Hilber, a.a.O., Art. 318
ZPO N 32).

Das Zivilgericht
entschied in den vorliegenden Fällen nicht über die von der Mieterin gestellten
Eventualbegehren um Erstreckung der Mietverhältnisse, nachdem es die Kündigungen
als missbräuchlich aufgehoben hatte. Damit ist ein nicht unwesentlicher Teil
des Streits vom Zivilgericht unbeurteilt geblieben, was die Rückweisung
grundsätzlich rechtfertigen würde. Bei gültiger Kündigung kommt der Frage nach
der Erstreckung indessen eine gewisse Dringlichkeit zu. Die Parteien sollen möglichst
bald Gewissheit haben, wie lange die Mieterin noch im Mietobjekt verbleiben
kann. Dabei ist auch die Dauer des bisherigen Verfahrens zu beachten. Im
Interesse des verfassungsrechtlichen Beschleunigungsgebots und der Vermeidung
weiterer Prozesskosten ist es daher in der Regel angezeigt, von einer Rückweisung
an das Zivilgericht abzusehen (vgl. AGE ZB.2013.20 vom 8. November 2013 E. 4.1,
bestätigt in BGer 4A_615/2013 vom 4. April 2014 E. 6.1). Ein direkter Entscheid
durch das Appellationsgericht ist im vorliegenden Fall aber nicht möglich, weil
die Parteien sich im zivilgerichtlichen Verfahren zur Erstreckung nicht äussern
konnten und sich auch im Berufungsverfahren dazu nicht geäussert haben (vgl.
Berufungen, S. 3; Berufungsantworten, S. 3). Die vorliegenden Fälle erweisen
sich somit in einem wesentlichen Punkt als nicht spruchreif, weshalb sie zur
Beurteilung der Erstreckung an das Zivilgericht zurückzuweisen sind (Seiler, a.a.O., N 1521;Reetz/Hilber, a.a.O., Art. 318 ZPO N 26).
Zugleich wird das Zivilgericht über die Auferlegung der erstinstanzlichen
Gerichts- und Anwaltskosten zu befinden haben.

7.2Gemäss
dem Ausgang der vorliegenden Berufungsverfahren hat die berufungsbeklagte
Mieterin die Gerichtskosten der Berufungsverfahren zu tragen (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Ein- bis Anderthalbfache der
erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 in Verbindung mit § 2
Abs. 3 und 4 der Gebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Da vorliegend zehn gleich
gelagerte Fälle zu beurteilen waren, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten 
wie bereits im zivilgerichtlichen Verfahren  zu reduzieren und auf CHF 300.
pro Verfahren bzw. gesamthaft CHF 3'000. festzulegen.

Die
berufungsbeklagte Mieterin hat den Vermietern sodann in jedem der zehn
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu entrichten (vgl. Art. 106 Abs. 1
ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich die Parteientschädigung nach den für
das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel
ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der
Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem
zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO), der zwischen CHF 25'920. (36 Monatsbruttomietzinse
à CHF 720.) und CHF 48'060. (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'335.) liegt.
Das erstinstanzliche Grundhonorar beträgt demgemäss in einem schriftlichen
Verfahren zwischen CHF 3'855. und CHF 5'416. (vgl. § 4 HO). Aufgrund des
Drittelsabzugs für das Berufungsverfahren ergibt sich pro Fall eine
Parteientschädigung von zwischen CHF 2'570. und CHF 3'610.. Ausserdem ist auch
für die Parteientschädigung zu berücksichtigen, dass angesichts der
Parallelität der zehn Verfahren ein geringerer Aufwand pro Verfahren entstanden
ist. Die Parteientschädigung wird deshalb auf CHF 600. pro Verfahren bzw.
gesamthaft CHF 6'000. festgelegt.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss):

://:        In Gutheissung der Berufungen werden die
zehn Entscheide des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 25. Juni 2015 aufgehoben.

Die Sache wird zur Beurteilung der
Erstreckungen und zur Neubeurteilung der Kostenfolgen der erstinstanzlichen
Verfahren an das Zivilgericht zurückgewiesen.

Die Berufungsbeklagte trägt die
Gerichtskosten der Berufungsverfahren im Umfang von insgesamt CHF 3'000..

Die Berufungsbeklagte hat den
Berufungsklägern eine Parteientschädigung für die Berufungsverfahren von insgesamt
CHF 6'000., einschliesslich Auslagen und zuzüglich 8 % MWST von CHF 480., zu
bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid
kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG)
innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.