bs_appellationsgericht · ZB.2025.44 · 2025-11-07 · de
Ausweisung (BGer Nr. 4A_619/2025 vom 15. Dezember 2025)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.44

ENTSCHEID

vom7. November 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o. Gerichtsschreiberin BLaw
Zilan Basaran

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                              
Beklagter

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                              
Beklagter

vertreten durch MLaw Gioele Ballarino,
Advokat,

Malzgasse 15, Postfach 112, 4001 Basel

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 17. Oktober 2025

betreffend Ausweisung

Mit Mietvertrag
vom 9. Februar 2015 vermieteten C____ (Vermieterin) und B____ (Vermieter) A____
(Mieter) eine 3-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Am 24. Januar 2025 wurde
der Vermieter Alleineigentümer der Liegenschaft an der [...]. Mit Einschreiben
vom 4. März 2025 forderte er den Mieter auf, die gewerbsmässige Untervermietung
seiner Wohnung zu stoppen, ansonsten er sich gezwungen sähe, das Mietverhältnis
zu beenden; dieses Einschreiben holte der Mieter erst am 25. März 2025 am Postschalter
ab. Mit Kündigungsformular vom 14. April 2025 kündigte der Vermieter das
Mietverhältnis per Ende Juli 2025. Dieses per Einschreiben versandte Formular
holte der Mieter nicht ab. Am 4. Juni 2025 focht der Mieter die Kündigung bei
der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle)
an; nachdem an der Schlichtungsverhandlung keine Einigung erzielt werden konnte
und dem Mieter die Klagebewilligung ausgestellt wurde, reichte dieser am 12.
September 2025 Klage beim Mietgericht Basel-Stadt ein.

Am 26. September
2025 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in
klaren Fällen und beantragte, es sei der Mieter anzuweisen, die gemietete
Wohnung per sofort zu verlassen. Für den Fall, dass der Mieter die Wohnung bis
zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei der Vermieter zu
ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 17. Oktober 2025 führte das
Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Anwalts
des Vermieters, einer Praktikantin, des Mieters und einer
Spanisch-Dolmetscherin. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht den
Mieter an, die Wohnung bis spätestens 31. Oktober 2025, 11.30 Uhr, zu räumen.
Widrigenfalls werde auf Antrag des Vermieters und nach Bezahlung des
Kostenvorschusses die Räumung vollzogen. Auf Gesuch des Mieters hin begründete
das Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.

Dagegen erhob
der Mieter mit Eingabe vom 21. Oktober 2025 Berufung beim Appellationsgericht
Basel-Stadt und beantragte die Aufhebung des Zivilgerichtsentscheids,
eventualiter die Rückweisung an das Zivilgericht zur Durchführung des
ordentlichen Verfahrens. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er,
seiner Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Mit Verfügung vom
24. Oktober 2025 hielt der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts fest, dass
der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukomme, und zog die
Akten des Zivilgerichts bei. Mit Eingabe vom 29. Oktober 2025 (Übergabe am
Schalter am 5. November 2025) reichte der Mieter einen Nachtrag zur Berufung
ein. Das Appellationsgericht fällte den vorliegenden Entscheid auf dem
Zirkulationsweg.

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die
Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren
Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit.
e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der
Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt
für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen
kann, auch wenn die Mieterin dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE
BEZ.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1, ZB.2025.31 vom 23. September 2025 E.
1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins wohl CHF
1426. (Mietvertrag vom 9. Februar 2015, Gesuchsbeilage 3). Unter
Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die
Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000. (36 Monate à CHF 1426. = CHF
51336.) ohne Weiteres erreicht.

Der
Zivilgerichtsentscheid vom 17. Oktober 2025 wurde dem Mieter am 20. Oktober
2025 zugestellt. Die Berufung vom 21. Oktober 2025 (Postaufgabe am 23. Oktober
2025) wurde innert der zehntägigen Berufungsfrist erhoben (vgl. Art. 257 Abs. 1
und Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der Nachtrag zur Berufung vom 29. Oktober 2025
(Übergabe am Appellationsgerichtsschalter am 5. November 2025) wurde dagegen
nach Ablauf der Berufungsfrist eingereicht. Auf die Berufung ist deshalb
einzutreten, nicht aber auf den Nachtrag zur Berufung. Für die Beurteilung der
vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig
(§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG
154.100]).

Das Zivilgericht
prüfte und bejahte in einem ersten Schritt seine Zuständigkeit
(Zivilgerichtsentscheid, E. 1).

In einem zweiten
Schritt legte es die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen
dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren
Sachverhalts und eine klare Rechtslage. Ein Ausweisungsverfahren im
Rechtsschutz in klaren Fällen sei auch möglich, wenn der Mieter dazu ein
Kündigungsschutzverfahren eingeleitet habe (mit Verweis auf BGE 141 III 262).
Damit diesfalls der mietrechtliche Kündigungsschutz nicht unterlaufen werde,
sei der Rechtsschutz in klaren Fällen nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an
der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellungen bestünden und die Kündigung
gestützt darauf als klar berechtigt erscheine (mit Verweis auf BGE 142 III 515
E. 2.2.4) (Zivilgerichtsentscheid, E. 2).

In einem dritten
Schritt prüfte und bejahte das Zivilgericht die Frage, ob im vorliegenden Fall der
Sachverhalt und die Rechtslage klar seien: Zunächst sei die ordentliche
Kündigung vom 14. April 2025 unter Einhaltung der Kündigungsfrist und unter
Verwendung des obligatorischen Kündigungsformulars erfolgt (E. 3.1 und 3.2).
Sodann sei die am 14. April 2025 per Einschreiben verschickte Kündigung ab dem
16. April 2025 zur Abholung auf der Poststelle bereit gewesen, vom Mieter aber
nicht abgeholt worden. Damit gelte die Kündigung als am 16. April 2025
zugestellt. Die dreissigtägige Frist für die Anfechtung der Kündigung und für
das Erstreckungsbegehren sei somit am 16. Mai 2025 abgelaufen (E. 3.3). Da
es sich bei dieser Frist um eine bundesgesetzliche Verwirkungsfrist handle,
könne sie nicht unterbrochen, verlängert oder wiederhergestellt werden (mit
Verweis auf BGE 123 III 67 E. 2). Es spiele daher im vorliegenden Fall keine
Rolle, aus welchen Gründen der Mieter sein Schlichtungsbegehren erst am
4. Juni 2025 eingereicht habe (E. 3.4). Da das Schlichtungsbegehren
verspätet gewesen sei, könne die Missbräuchlichkeit der Kündigung vom Gericht
nicht mehr geprüft werden und ein allfälliger Erstreckungsanspruch sei verwirkt
(mit Verweis auf (BGE 133 III 175 E. 3.3.4 und weitere Entscheide des
Bundesgerichts). Deshalb könne im vorliegenden Fall nicht geprüft werden, ob
der Kündigungsgrund  die nicht bewilligte Untervermietung  tatsächlich
vorgelegen habe oder nicht; auch eine Prüfung der Erstreckung unter
Berücksichtigung der massgebenden Interessen wie etwa der persönlichen oder
finanziellen Verhältnisse des Mieters könne nicht vorgenommen werden
(E. 3.5). Aufgrund dieser Erwägungen hielt das Zivilgericht fest, dass
Sachverhalt und Rechtslage klar seien: Der Mieter nutze die Wohnung seit dem 1.
August 2025 ohne Rechtsgrund. Er sei deshalb verpflichtet, die Wohnung zu
räumen (E. 3.6).

In einem vierten
Schritt legte das Zivilgericht die Ausweisungsfrist auf den 31. Oktober 2025
und ordnete für den Fall, dass der Mieter die Wohnung bis dann nicht räumen
sollte, die amtliche Räumung an (E. 4). Abschliessend regelte es die Höhe und
Verteilung der Prozesskosten (E. 5).

3.1Der
Mieter kritisiert erstens, das Zivilgericht habe zu Unrecht einen klaren Fall
bejaht. Es handle sich zum einen um eine «komplexe rechtliche
Auseinandersetzung über die Rechtzeitigkeit der Anfechtung der Kündigung», die
im hängigen Verfahren vor dem Mietgericht zu klären sei. Das Zivilgericht, das
die Ausweisung angeordnet habe, habe die Frage «vorgreifend entschieden» und
damit seine Kompetenzen überschritten. Zum anderen werde der Kündigungsgrund
selbst bestritten: Die Kündigung basiere auf dem Vorwurf der gewerbsmässigen
Untervermietung. Dies sei sachlich falsch, da er die Wohnung nur gelegentlich
untervermietet habe, um seine finanziellen Lasten etwas zu lindern.
Entscheidend sei, dass er dafür eine mündliche Erlaubnis von der
Liegenschaftsverwaltung des Vermieters erhalten habe. Die Frage, ob eine
gültige Erlaubnis vorgelegen und die Untervermietung ein Kündigungsgrund sei,
sei eine komplexe Beweis- und Rechtsfrage, die einen klaren Fall ausschliesse
und ein ordentliches Verfahren (vor dem Mietgericht) erfordere (Berufung, S.
1).

Seit dem
Inkrafttreten der ZPO ist unbestritten, dass eine Ausweisung im summarischen
Verfahren sowohl bei einer ordentlichen als auch bei einer ausserordentlichen
Kündigung in Frage kommt (Püntener,
Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, Basel 2016, Rz. 1027). Wird gegen
eine ordentliche Kündigung kein Kündigungsschutzverfahren angestrengt und steht
das Mietende damit definitiv fest, bestehen im Ausweisungsverfahren regelmässig
keine Probleme hinsichtlich des klaren Sachverhalts (Bisang/Koumbarakis, in: SVIT-Kommentar, 5. Auflage,
Zürich/Genf 2025, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in
Mietsachen, N 200; ähnlichBachofner,
Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 463). Wird eine ordentliche
Kündigung nicht innert 30 Tagen seit ihrem Empfang bei der Schlichtungsstelle
angefochten (Art. 273 Abs.1 OR), findet keine Prüfung der Missbräuchlichkeit
statt; die nach Ablauf der Anfechtungsfrist erst im Ausweisungsverfahren
erhobene Einrede der Missbräuchlichkeit der Kündigung ist folglich verspätet
und wird nicht mehr gehört (Bachofner,
a. a. O., Rz. 207 und 463).

Im vorliegenden
Fall hat der Mieter sein Schlichtungsgesuch vom 4. Juni 2025 zu spät gestellt.
Dies hat das Zivilgericht zutreffend festgehalten und eingehend begründet
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3). Ebenso zutreffend und eingehend hat es
ausgeführt, dass die Frist zur Einreichung des Schlichtungsgesuchs eine
Verwirkungsfrist ist, die nicht unterbrochen, verlängert oder wiederhergestellt
werden kann (E. 3.4) und dass bei einer verspäteten Einreichung des
Schlichtungsgesuchs keine gerichtliche Überprüfung der Missbräuchlichkeit der
Kündigung und eines allfälligen Erstreckungsanspruchs stattfindet (E. 3.5). Der
Mieter behauptet in seiner Berufung zwar, es bestehe eine «komplexe rechtliche
Auseinandersetzung über die Rechtzeitigkeit der Anfechtung», die im
ordentlichen Verfahren zu klären sei. Er gibt aber keinen einzigen Grund an,
weshalb die zivilgerichtliche Begründung falsch sein soll, dass die Anfechtung
verspätet erfolgte. Ein solcher Grund ist auch nicht ersichtlich. Der Mieter
behauptet in seiner Berufung auch, dass das Zivilgericht den Kündigungsgrund
der gewerbsmässigen Untervermietung hätte prüfen müssen. Dabei setzt er sich
über die zutreffend und einlässlich begründeten Erwägungen des Zivilgerichts
hinweg, wonach bei einer verspäteten Einreichung des Schlichtungsgesuchs eine
solche Prüfung des Kündigungsgrunds gemäss der Praxis des Bundesgerichts gerade
nicht stattfindet. Der Mieter sagt auch nicht, weshalb diese Praxis falsch oder
im vorliegenden Fall falsch angewendet worden sein soll. In diesem Punkt kann
vollständig auf die Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (E. 3.3 bis
3.5).

3.2Der
Mieter kritisiert zweitens, der Zivilgerichtsentscheid sei insofern
willkürlich, als er festhalte, dass die persönlichen und finanziellen
Verhältnisse des Mieters nicht relevant seien. Diese Aussage sei unhaltbar. Das
Zivilgericht habe es unterlassen, wesentliche persönliche Umstände zu
berücksichtigen, die er vorgetragen habe (drastische Veränderung der
finanziellen Situation nach der Schliessung seines Coiffeursalons,
Schwierigkeiten bei der Arbeitssuche, extreme Belastung durch das Studium). Ein
Mietverhältnis von über 20 Jahren mit derartiger Härte und ohne
Berücksichtigung der Umstände zu beenden, sei eine mechanische Rechtsanwendung,
die dem Gerechtigkeitsgedanken widerspreche (Berufung, S. 1 unten und S. 2
oben). Mit diesen Ausführungen verkennt der Mieter, dass eine Erstreckung des
Mietverhältnisses und die Berücksichtigung der von ihm vorgebrachten Umstände
nur möglich sind, wenn die Erstreckung innert 30 Tagen nach Empfang der
Kündigung verlangt wird (Art. 273 Abs. 2 OR). Darauf hat das Zivilgericht
den Mieter bereits hingewiesen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5).

3.3Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Einwände des Mieters ungeeignet sind, das Vorliegen
eines klaren Falls in Frage zu stellen.

Aus diesen
Erwägungen folgt, dass die Kritik des Mieters nicht geeignet ist, die
Richtigkeit des Zivilgerichtsentscheids zu erschüttern. Die gegen diesen
Entscheid gerichtete Berufung ist folglich abzuweisen.

Bei diesem Ausgang
des Verfahrens trägt grundsätzlich der Mieter die Prozesskosten (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren
CHF 600. (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements
[GGR, SG 154.810]). Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung
einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine
Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 17. Oktober 2025 (RB.2025.86) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 600..

Mitteilung an: