bs_appellationsgericht · ZB.2021.49 · 2022-11-23 · de
Mietvertrag


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.49

ENTSCHEID

vom 23. November 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer,
lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                    
Kläger

vertreten durch [...], Advokat,                                             
Widerbeklagter

[...]

gegen

B____ AGBerufungsbeklagte

[...]                                                                                                 
Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,                                               
Widerklägerin

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 15. September 2021

betreffend Mietvertrag

Sachverhalt

Am 29. August
2018 stellte A____ (nachfolgend Kläger bzw. Berufungskläger) vor der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten folgende gegen die B____ AG (nachfolgend
Beklagte bzw. Berufungsbeklagte) gerichteten Rechtsbegehren:

«1.     Es sei
festzustellen, dass die in Bezug auf die 3-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss der
Liegenschaft [...]strasse 13a, Basel, der Beklagten ein Mietverhältnis mit dem
Kläger als Mieter besteht.

2.       Es sei
festzustellen, dass die in Bezug auf die Wohnung im 5. Obergeschoss der
Liegenschaft [...]strasse 19, Basel einschliesslich Dachterrasse über dem
Hinterhaus der Beklagten ein Mietverhältnis mit dem Kläger besteht.

3.       Es sei
festzustellen, dass in Bezug auf die Garage/Abstellraum im Erdgeschoss der
Liegenschaft [...]strasse 19, Basel der Beklagten ein Mietverhältnis mit dem
Kläger besteht.

4.       Es sei die
Beklagte zu verpflichten, dem Kläger innert 10 Tagen seit Rechtskraft des
Entscheids dauernd Zugang zu den Mietobjekten gemäss Ziffer 1. und 3. zu
verschaffen und ihm die dafür notwendigen Schlüssel und/oder Zugangscodes zu
übergeben.

5.       Unter
o/e-Kostenfolge für die Beklagte.»

Nachdem
anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 13. November 2018 keine Einigung
zwischen den Parteien zustande gekommen war, stellte die Schlichtungsstelle dem
Kläger am 14. November 2018 die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. Dezember
2018 gelangte der Kläger an das Zivilgericht Basel-Stadt als Mietgericht und
hielt an den bei der Schlichtungsstelle gestellten Begehren fest. Nach einem
gescheiterten Vergleichsversuch stellte die Beklagte mit Klageantwort und
Widerklage vom 20. September 2019 folgende Rechtsbegehren:

«1.     Die Klage sei
abzuweisen.

2.       Widerklageweise
sei der Kläger unter Androhung der Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB (Busse)
zu verurteilen, der B____ AG eine Besichtigung der von ihm genutzten Räume im
5. und 6. Obergeschoss sowie der Galerie in der Liegenschaft [...]strasse 19,
Basel, zu gestatten, und zwar zu den üblichen Geschäftszeiten an einem von ihm
selbst festzulegenden Tage ausser Samstagen, Sonntagen und Feiertagen binnen 60
Tagen nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des Urteils. Für den Fall, dass der
Kläger die Besichtigung binnen 60 Tagen nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des
Urteils nicht gestattet hat, seien geeignete Massnahmen zur Realvollstreckung
gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO im Urteil vorzusehen.

3.       Sollte das
Rechtsbegehren 2 des Klägers in Bezug auf die Wohnung im 5. Obergeschoss des
Hauses [...]strasse 19 gutgeheissen werden, so sei der Kläger widerklageweise
zur Bezahlung von CHF 190'125. zu verurteilen, zuzüglich Zins zu 5 % seit dem
21. März 2017 (mittlerer Verfalltag); Mehrforderung vorbehalten.

4.       Unter o.e.
Kostenfolge, einschliesslich MWST.»

Die
Verfahrensleiterin des Zivilgerichts schränkte das Verfahren auf die
Rechtsbegehren der Klage ein (Verfügung vom 25. Februar 2020). In der Replik vom
20. April 2020 passte der Kläger die Rechtsbegehren der Klage folgendermassen
an:

«[] Ziffer 2 der Rechtsbegehren wird
dahin geändert, dass die Wohnung im 5. Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse
19 auch Räume mitumfasst, die sich im Dachgeschoss der Liegenschaft [...]strasse
23 befinden, sowie ein Kellerabteil, das sich im Untergeschoss der Liegenschaft
[...]strasse 19 befindet.

Ziffer 4 der Rechtsbegehren wird
insofern in einen Eventualantrag abgeändert, als neu primär beantragt wird, das
Begehren um Zugang zu den Räumlichkeiten der Liegenschaft [...]strasse 13a
zufolge Anerkennung durch die Beklagte als erledigt abzuschreiben.»

Der Kläger erhielt
am 24. Juni 2020 einen Badge für die Liegenschaft [...]strasse 13a sowie einen
Schlüssel zur Garage an der [...]strasse 12. Die Beklagte beantragte mit Duplik
vom 20. August 2020 die Abweisung der Klage. Mit Verfügung vom 29. Juli 2021
beschränkte die Verfahrensleiterin das Verfahren auf die Frage der sachlichen
Zuständigkeit des Mietgerichts. Die Parteien verzichteten auf die Durchführung
einer Verhandlung. Mit Entscheid vom 15. September 2021 trat das Zivilgericht
auf die Klage nicht ein. Es auferlegte die Gerichtskosten von CHF 500. dem Kläger
und sprach keine Parteientschädigung zu.

Gegen diesen
Entscheid erhob der Kläger am 20. Oktober 2021 Berufung beim
Appellationsgericht. Darin beantragt er, es seien der Entscheid des
Zivilgerichts aufzuheben und die Sache an dieses zurückzuweisen, damit es auf
die Klage eintrete und im vereinfachten Verfahren materiell darüber entscheide.
Mit Berufungsantwort vom 18. Januar 2022 beantragt die Berufungsbeklagte die Abweisung
der Berufung. Hierzu replizierte der Berufungskläger mit Eingabe vom 14.
Februar 2022. Die Berufungsbeklagte nahm dazu mit Eingabe vom 28. Februar 2022
Stellung. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Vorakten auf dem
Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.Eintreten

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen
erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]).

Streitgegenstand
des vorinstanzlichen Verfahrens waren gemäss der Klage vom 17. Dezember 2018 bzw.
der Änderung der Rechtsbegehren 2 und 4 in der Replik vom 20. April 2020 die
Fragen, ob

-         in Bezug auf
eine Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft der Berufungsbeklagten
an der [...]strasse 13a in Basel ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger als
Mieter besteht (Rechtsbegehren 1);

-         in Bezug auf
eine Wohnung im 5. Obergeschoss der Liegenschaft der Berufungsbeklagten an der [...]strasse
19 einschliesslich Dachterrasse über dem Hinterhaus der Berufungsbeklagten ein
Mietverhältnis mit dem Berufungskläger besteht, das auch Räume, die sich im
Dachgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 23 befinden, sowie ein Kellerabteil,
das sich im Untergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 befindet,
mitumfassen soll (Rechtsbegehren 2 mit der Änderung gemäss Replik);

-         in Bezug auf
die Garage bzw. den Abstellraum im Erdgeschoss der Liegenschaft der Berufungsbeklagten
an [...]strasse 19 ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger besteht
(Rechtsbegehren 3);

-         das Begehren um
Zugang zu den Mietobjekten gemäss Rechtsbegehren 1 und 3 zufolge Anerkennung
durch die Berufungsbeklagte als erledigt abzuschreiben sei (Rechtsbegehren 4
mit der Änderung gemäss Replik).

Unter den
Parteien war im angefochtenen Verfahren unbestritten, dass der Streitwert der zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren sich auf über CHF 30'000. beläuft. Damit ist
die Streitwertgrenze für die Berufung erreicht. Die Berufung wurde form- und
fristgerecht eingereicht.

Aus der Pflicht
zur Begründung des Rechtsmittels (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ergibt sich, dass die
Berufung ein Rechtsbegehren enthalten muss. Wegen der grundsätzlich
reformatorischen Natur der Berufung darf sich der Berufungskläger in der Regel
nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die
Rückweisung der Sache an die erste Instanz zu beantragen, sondern muss er
grundsätzlich einen Antrag in der Sache stellen (statt vieler AGE ZB.2020.39 vom
3. April 2021 E 1.4.1). Da das angerufene Zivilgericht mangels Zuständigkeit
auf die Klage nicht eingetreten ist, ist vorliegend kein reformatorischer
Entscheid des Appellationsgerichts in der Sache möglich. Somit ist der Antrag,
den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache an das Zivilgericht
zurückzuweisen, damit dieses auf die Klage eintrete und darüber entscheide,
nicht zu beanstanden. Auf die Berufung ist einzutreten. Zuständig zu deren
Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer
6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.         Der
Entscheid des Zivilgerichts

2.1Das
Zivilgericht erwog, dass strittig sei, welche Verfahrensart anwendbar sei und
damit, welche Abteilung des Zivilgerichts zuständig sei. Das angerufene Einzelgericht
sei gemäss Art. 243 Abs. 1 ZPO zuständig für Klagen im vereinfachten Verfahren
bis zu einem Streitwert von CHF 30'000. sowie in den Fällen von Art. 243 Abs.
2 lit. b bis d ZPO unabhängig vom Streitwert (§ 71 Abs. 1 Ziffer 1 lit. a GOG).
Der Streitwert der klägerischen Rechtsbegehren übersteige unbestrittenermassen
die Grenze von CHF 30'000. (Entscheid des Zivilgerichts, E. 2).

2.2Das
Zivilgericht prüfte in der Folge, ob Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO seine sachliche
Zuständigkeit begründe. Gemäss dieser Bestimmung gelte das vereinfachte
Verfahren für Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen ohne Rücksicht auf
den Streitwert, sofern der Kündigungsschutz betroffen sei (Entscheid des
Zivilgerichts, E. 4.1). Einleitend gab das Gericht die Standpunkte der Parteien
wieder (E. 4.2):

Der Kläger mache
geltend, dass er nach der Geburt seiner Tochter in eine Wohnung im angrenzenden
Gebäude Nr. 19 gezogen sei. Er und seine Familie hätten aber die vormalige
Wohnung weiterhin genutzt und als Gegenleistung dafür Dienstleistungen erbracht,
sodass von einem faktischen Mietverhältnis auszugehen sei. Seine Familie habe ab
2009 die Räumlichkeiten im 5. und 6. Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse
19 beziehen können. Seine Wohnung in der Liegenschaft 13a habe er aber auch
nach dem Umzug beibehalten, da er weiterhin die Kunstsammlung seiner Mutter betreut
und gepflegt sowie Unterhalts- und Betreuungsfunktionen in der Liegenschaft 13a
wahrgenommen habe. Er habe die Wohnung regelmässig genutzt, bis ihm der Zutritt
verwehrt worden sei. Selbst wenn er die Wohnung nicht benutzt hätte, stände
dies einem Mietverhältnis nicht entgegen. Auch in Bezug auf die Garage bzw. den
Abstellraum im Erdgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 liege ein
Mietvertrag vor. Dieser Raum sei schon zur Zeit, als seine Eltern das Haus
bewohnt hätten, als Garage für das Familienauto genutzt worden. Diese Nutzung
habe er seit Jahrzehnten in Absprache mit seiner Mutter weitergeführt und dort
sein Auto sowie Fahrräder eingestellt. Beim Umzug an die [...]strasse 19 sei
die Nutzung beibehalten worden. Die Beklagte anerkenne, dass er in besagtem
Raum während Jahren sein Auto abgestellt habe. Der Rechtsgrund dafür sei Miete
gewesen. Die Abgeltung sei jeweils in derjenigen für die beiden Wohnungen mit
enthalten gewesen. Das seit ca. 2000 geltende Regime sei von Anfang an immer
vom zustimmenden Willen aller Familienmitglieder und damit von allen Aktionären
und Verwaltungsräten der Beklagten getragen gewesen. Es bestehe ein durch
Konsens zustande gekommener Mietvertrag betreffend die Räumlichkeiten.

Die Beklagte 
so das Zivilgericht  bestreite, dass ein Mietvertrag über die Räumlichkeiten, die
vom schriftlich vorliegenden Mietvertrag nicht umfasst seien, konkludent
zustande gekommen sei. Es werde bestritten, dass ein Konsens darüber bestanden
habe, dass der Kläger über 400 m2Wohnfläche und weitere
Nebenflächen mitten in der Innenstadt für einen Mietzins von CHF 2'000. pro
Monat mieten könne. Die Beklagte bestreite auch, dass der Kläger weitere
Gegenleistungen erbracht habe. Weder der Unterhalt noch die Bewachung einer
vermieteten Wohnung noch die Betreuung der Kunstsammlung seien Sache der
Beklagten.

2.3In
der Folge analysierte das Zivilgericht die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum
Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Es gelangte
zum Schluss, dass eine Streitigkeit dann unter den Begriff «Kündigungsschutz»
falle, wenn es um die Beendigung eines Mietverhältnisses gehe. Auch die Frage,
ob überhaupt ein Mietverhältnis bestehe, könne in einem solchen Verfahren
vorfrageweise geprüft werden, wenn die Beendigung eines allfälligen Mietverhältnisses
zur Diskussion stehe. Bei den vom Bundesgericht behandelten Fällen sei es aber
nie allein um die Frage gegangen, ob überhaupt ein Mietverhältnis bestehe
(Entscheid des Zivilgerichts, E. 5.1 f.).

2.4Mit
den Rechtsbegehren 1 und 3 verlange der Kläger  so das Zivilgericht weiter 
die Feststellung, dass ein Mietverhältnis bestehe. Es gehe somit nicht um die
Beendigung eines allfälligen Mietverhältnisses, sondern darum, ob überhaupt ein
Mietvertrag zustande gekommen sei. Diese Frage falle nicht unter Art. 243 Abs.
2 lit. c ZPO. Auch im Rahmen des Rechtsbegehrens 4 auf Zutritt zu den
Räumlichkeiten sei vorfrageweise zu prüfen, ob zwischen den Parteien ein
Vertragsverhältnis bestehe und welcher Rechtsnatur dieses sei. Allenfalls
könnte auch eine Besitzesschutzklage vorliegen. Auch eine solche falle nicht
unter den Begriff des Kündigungsschutzes, bei dem es um die Beendigung eines
Mietverhältnisses gehe. Würde man der Argumentation des Klägers folgen, müssten
sämtliche Klagen, bei denen vorfrageweise zu prüfen sei, ob ein Mietverhältnis
bestehe, unter den Begriff des Kündigungsschutzes fallen. Dies würde
beispielsweise auch für Fälle gelten, in denen jemand Mietzins für das Überlassen
von Räumlichkeiten fordere. Es sei offensichtlich, dass dies nicht dem Willen
des Gesetzgebers entspreche. Darüber hinaus komme in Bezug auf das Rechtsbegehren
1 das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO auch deshalb
nicht zur Anwendung, weil der Kläger nicht substanziiert behaupte, dass es sich
bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten an der [...]strasse 13a um Wohn- oder
Geschäftsräume handle (Entscheid des Zivilgerichts, E. 5.35.5).

2.5Sodann
untersuchte das Zivilgericht, ob das Rechtsbegehren 2 des Klägers den
Kündigungsschutz betreffe. Hier verlange der Kläger die Feststellung, dass in
Bezug auf die Wohnung im 5. OG der Liegenschaft [...]strasse 19, einschliesslich
der Dachterrasse über dem Hinterhaus, ein Mietvertrag mit der Beklagten
bestehe. Der Kläger nutze nach seinen Angaben auch den 5. Stock als
Familienwohnung. In der Replik verlange er ergänzend die Feststellung, dass der
Kellerraum im UG der [...]strasse 19 sowie die Räumlichkeiten im Dachgeschoss
der Liegenschaft [...]strasse 23 in das Mietverhältnis eingeschlossen seien.
Die Beklagte bestreite das geltend gemachte Mietverhältnis. Das Zivilgericht
kam zum Ergebnis, dass es auch bezüglich der Wohnung im 5. OG, der Dachterrasse
und der geltend gemachten Nebenräume nicht um die Frage der Beendigung eines
allfälligen Mietverhältnisses gehe, sondern vielmehr um die Frage, ob
betreffend diese Räumlichkeiten überhaupt ein Mietverhältnis zustande gekommen
sei. Dies falle nicht unter den Begriff des Kündigungsschutzes. Daran ändere
auch nichts, dass der Kläger die Räumlichkeiten im 5. OG derzeit offenbar tatsächlich
bewohne. Die Beklagte habe bis heute nie verlangt, dass der Kläger ausziehe. Vielmehr
scheine die Beklagte bereit zu sein, dem Kläger die Räumlichkeiten zur Nutzung
zu überlassen, sofern dieser ihr den von einem Mieter geschuldeten Zutritt zur
Wohnung gewähre und einen angemessenen Mietzins entrichte (Entscheid des
Zivilgerichts, E. 6).

2.6Zusammenfassend
hielt das Zivilgericht fest, dass die vom Kläger gestellten Begehren in einem
ordentlichen Verfahren zu behandeln seien. Da die Parteien einig zu sein schienen,
dass der Streitwert über CHF 100'000. betrage, wäre die Kammer des
Zivilgerichts zuständig. Mangels sachlicher Zuständigkeit könne das angerufene
Einzelgericht somit auf die Klage nicht eintreten (Zivilgerichtsentscheid, E.
7.1).

3.         Die
Standpunkte der Parteien

3.1Der
Berufungskläger rügt in seiner Berufung, dass das Zivilgericht zu Unrecht auf
die Klage nicht eingetreten sei. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz komme
vorliegend nicht das ordentliche Verfahren, sondern gemäss Art. 243 Abs. 2 lit.
c ZPO das vereinfachte Verfahren zur Anwendung.

Mit der zu
beurteilenden Klage beantrage er  so der Berufungskläger  die Feststellung
verschiedener Mietverhältnisse. Daher falle die Klage unter den Begriff des
Kündigungsschutzes. Indem das Zivilgericht anders entschieden habe, habe es die
bundesgerichtliche Rechtsprechung willkürlich und falsch ausgelegt (Berufung,
Rz. 7). Das Bundesgericht habe erwogen, dass dann von einem Klageverfahren auszugehen
sei, das den Kündigungsschutz gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO betreffe, wenn
sich das Gericht über das Ende eines Mietverhältnisses äussern müsse, sei es
wegen einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung oder des Fehlens
eines Vertragsverhältnisses oder des Ablaufs der vereinbarten Dauer eines
befristeten Mietvertrags (BGer 4A_47/2016 vom 3. Oktober 2016 E. 3.1). Damit habe
das Bundesgericht klargestellt, dass auch Angelegenheiten wie die vorliegende,
in denen die Existenz eines Mietvertrages streitig sei, unter den Begriff des Kündigungsschutzes
falle (Berufung, Rz. 8).

Die äusserst
weite Auslegung des Begriffs des Kündigungsschutzes erscheine als logische
Konsequenz des gesetzgeberischen Willens, finanziell schwächere Parteien vor
Ungemach zu schützen und ihnen einen einfachen und kostengünstigen Weg zur
Überprüfung und Beurteilung ihrer Ansprüche in die Hand zu geben (Berufung, Rz.
9). Dass die von der Berufungsbeklagten widerklageweise geltend gemachten
Rechtsbegehren nicht im gleichen Verfahren behandelt werden könnten, sei nicht
relevant. Dies habe der Gesetzgeber zum Schutz der schwächeren Partei so
gewollt (Berufung, Rz. 10).

Die
Argumentation des Zivilgerichts, wonach es bei den vom Bundesgericht unter Art.
243 Abs. 2 lit. c ZPO subsumierten Fällen immer um die Beendigung eines
Mietverhältnisses gegangen sei, sei willkürlich und falsch. Tatsächlich könne
ein nicht bestehendes Mietverhältnis nicht beendet werden, da es nie existiert
habe. Auch vorliegend gehe es nicht um eine Beendigung, sondern um die Frage
der Existenz eines Mietverhältnisses. Entgegen der Argumentation des
Zivilgerichts könne diese Frage nicht nur dann im vereinfachten Verfahren
behandelt werden, wenn sie vorfrageweise im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens
behandelt werde. Gemäss bundesgerichtlicher Praxis komme Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO auch bei Beendigung von Mietverhältnissen mit fixer Laufzeit ohne Vorliegen
eines Ausweisungsverfahrens zur Anwendung. Ausschlaggebend sei allein der
Schutz des Mieters als schwächere Partei, nicht jedoch die Frage der Beendigung
eines Mietverhältnisses oder das Vorliegen eines Ausweisungsverfahrens. Es
könne nicht sein, dass der Mieter ein Ausweisungsverfahren abwarten müsse, um
Klarheit über das Bestehen eines Mietverhältnisses zu erlangen oder in den
Genuss des vereinfachten Verfahrens zu kommen. Im vorliegenden Fall habe die
Berufungsbeklagte zudem für das Mietobjekt [...]strasse 13a das Schliesssystem
ausgewechselt, weshalb er keinen Zugang mehr zu diesen Räumlichkeiten habe. Überdies
seien seine Fahrzeuge aus seiner Garage entfernt worden. Es könne nicht angehen,
dass der schutzbedürftige Mieter durch solche Vorgehensweisen eines Vermieters
bei der Frage der Existenz eines Mietverhältnisses in das kostenpflichtige und
langwierige ordentliche Zivilverfahren gedrängt und der Vorteile des einfachen Verfahrens
beraubt werden könne (Berufung, Rz. 11).

Die von der
Vorinstanz mit Blick auf die Feststellungsbegehren aufgeworfene Frage, ob ein
Feststellungsinteresse vorhanden sei, sei für die Frage der sachlichen
Zuständigkeit nicht relevant. Ein Feststellungsinteresse liege zudem vor, könne
ihm doch nicht zugemutet werden, über den Bestand eines Mietverhältnisses im
Unklaren zu bleiben. Nur weil er aufgrund seiner schlechten Erfahrungen mit der
Berufungsbeklagten gleichzeitig mit den Feststellungsbegehren ein Begehren auf
Durchsetzung der Feststellungsbegehren stelle, würden erstere nicht zur
Vorfrage degradiert. Es handele sich vorliegend auch nicht um eine Besitzesschutzklage,
zumal er ohne Zweifel mangels Zugang derzeit nicht mehr Besitzer einiger Mietobjekte
sei. Tatsächlich handle es sich vorliegend allein um den Streit darüber, ob
diverse Mietverhältnisse beständen oder nicht. Er mache in klarer Weise
geltend, dass es sich um Mietverhältnisse handle (Berufung, Rz. 12). Dies gelte
auch für die Mieträumlichkeiten im 2. Obergeschoss der [...]strasse 13a, die
ebenfalls zu seinem Wohnraum zu zählen seien und unter den Kündigungsschutz fielen.
Er habe aufgezeigt, dass es sich um Wohn- und Geschäftsräume handle, wobei das
Verfahren diesbezüglich noch nicht abgeschlossen sei (Berufung, Rz. 13).

Das Zivilgericht
habe ausgeblendet, dass vorliegend nicht von normalen Verhältnissen auszugehen
sei, sondern dass Verhältnisse vorlägen, die durch familiäre Abmachungen
zwischen Mutter und Sohn sowie allenfalls weiteren Familienmitgliedern
gewachsen seien. Die Berufungsbeklagte stehe unter der vollen Kontrolle seiner
Mutter und sei zu einem früheren Zeitpunkt auch unter seiner Kontrolle
gestanden. Es sei offensichtlich, dass «unter diesen Umständen die Eigentums-,
Besitz- und Mietverhältnisse nicht mit der juristischen Kreissäge den einzelnen
Entitäten zugeordnet wurden, sondern wie so oft in familiären Verhältnissen auf
mündlichen Abmachungen und Zusagen basieren.» Er habe dargelegt, wie es zu den
einzelnen Mietverhältnissen gekommen sei, was die Berufungsbeklagte grösstenteils
mit Unwissen und Indizien bestritten habe. Es könne nicht angehen, die Aussagen
der Berufungsbeklagten bei der Frage der sachlichen Zuständigkeit höher zu
gewichten als jene des Klägers, der das vorliegende Verfahren habe initiieren
müssen und dementsprechend auch die Streitsache festgelegt habe. Streitsache
sei die Frage, ob Mietverhältnisse beständen, und diese Streitsache sei gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung im vereinfachten Verfahren zu klären
(Berufung, Rz. 14).

3.2Die Berufungsbeklagte erwidert
in ihrer Berufungsantwort im Wesentlichen, dass der Berufungskläger vor dem
Mietgericht die Feststellung beantragt habe, dass er Mieter verschiedener Räume
und Flächen in ihrem Eigentum sei. Dabei gehe es einerseits um Räume, die der Berufungskläger
nicht besitze, zu denen er sich aber aufgrund der beantragten Feststellung Zugang
verschaffen wolle. Andererseits gehe es um Räume, die der Berufungskläger
zusammen mit seiner Familie unangefochten nutze. Der Streitwert der
Rechtsbegehren übersteige CHF 30'000. und es sei auch nicht der
Kündigungsschutz oder die Erstreckung von Mietverhältnissen von Wohn- oder
Geschäftsräumen betroffen. Daher komme Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nicht zur
Anwendung. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei der
Kündigungsschutz dann betroffen, wenn sich das Gericht über die Beendigung
eines Mietverhältnisses aussprechen müsse. Genau das müsse das Gericht aber
vorliegend nicht. Weder habe der Berufungskläger sich gegen eine Kündigung,
Räumung oder Ausweisung gewandt, noch habe die Berufungsbeklagte auch nur den
Wunsch bekundet, der Berufungskläger möge die von ihm genutzten Räume verlassen
(Berufungsantwort, Rz. 424).

4.         Anwendungsbereich des
vereinfachten Verfahrens nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO

4.1Der
Streitgegenstand des zivilgerichtlichen Verfahrens ist zwischen den Parteien
grundsätzlich nicht strittig. Der Berufungskläger schloss 2010 einen
Mietvertrag ab über eine Zweieinhalbzimmerwohnung mit Galerie im 6.
Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 mit einem Mietzins von CHF 2'000.
zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von CHF 200.. Der Bestand dieses
Mietvertrages ist zwischen den Parteien unbestritten. Der Berufungskläger macht
aber geltend, dass zwischen ihm und der Berufungsbeklagten zusätzlich ein
Mietvertrag (oder mehrere Mietverträge) über eine Dreizimmerwohnung im 2.
Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 13a, eine Wohnung im 5. Obergeschoss
der Liegenschaft [...]strasse 19 (mit Dachterrasse und dazugehörigen Räumen im
Dachgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 23 und mit einem Kellerabteil im
Untergeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19) sowie über eine Garage bzw.
einen Abstellraum im Erdgeschoss der Liegenschaft [...]strasse 19 bestehe. Der
Mietzins werde in Form von Dienstleistungen erbracht bzw. sei vom bezahlten
Mietzins von CHF 2'000. mitumfasst.

Die tatsächliche
Feststellung des Zivilgerichts, dass es vorliegend nicht über die Beendigung
eines Mietverhältnisses entscheiden müsse, beanstandet der Berufungskläger
nicht. Er führt diesbezüglich vielmehr aus: «Auch hier geht es jedoch nicht um
eine Beendigung, sondern um die Frage der Existenz eines Mietverhältnisses»
(Berufung, Rz. 11). «Tatsächlich handelt es sich vorliegend allein um einen
Streit darüber, ob diverse Mietverhältnisse bestehen oder nicht» (Berufung, Rz.
12). Der Berufungskläger stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass auch bei einem
Streitgegenstand, der sich auf die Frage des Bestehens eines Mietvertrags
beschränkt, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO das vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelange (Berufung, Rz. 14).

4.2Der
Berufungskläger macht einen Feststellungsanspruch und einen
Durchsetzungsanspruch in Bezug auf einen oder mehrere Mietverträge über
Wohnräume geltend. Er bringt vor, dass zwischen ihm und der Berufungsbeklagten
Mietverträge über die Nutzung von Räumlichkeiten beständen und dass sich die
Miete auf eine Wohnnutzung beziehe. Zwar umschreibt er den genauen
Nutzungszweck der Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft [...]strasse
13a nach dem Umzug von ihm und seiner Familie in die Wohnung bzw. die Wohnungen
an der [...]strasse 19 nur sehr unspezifisch. Und auch zum geschuldeten
Mietzins äussert er sich nur oberflächlich. In Bezug auf die Beurteilung der
Zuständigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO kann aber dennoch davon
ausgegangen werden, dass vorliegend eine Streitigkeit betreffend Miete von
Wohnräumen zu behandeln ist. Der Berufungskläger macht aber auch im Hinblick
auf die Frage der Zuständigkeit nicht geltend, dass das Gericht sich in der
Hauptsache oder zumindest in einer Vorfrage über eine Beendigung eines
Mietverhältnisses äussern müsse. Er führt in seiner Berufung vielmehr klar aus,
dass Streitpunkt allein die Existenz der Mietverträge sei (vgl. oben E. 4.1).

4.3Der
Ansicht des Berufungsklägers, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der
Begriff des Kündigungsschutzes in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO auch Streitigkeiten
allein über die Frage des Bestehens eines Mietverhältnisses umfasse, kann nicht
gefolgt werden. Dies ergibt sich gerade auch nicht aus dem vom Berufungskläger
herangezogenen Bundesgerichtsentscheid. Im Gegenteil erwog das Bundesgericht
hier, dass ein Rechtsstreit dann unter den Kündigungsschutz falle, wenn das
Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden müsse (BGE 142 III 690 E. 3.1 S. 693: «le
litige relève donc de la protection contre les congés dès que le tribunal
doit se prononcer sur la fin du bail»). Es trifft zwar zu, dass das
Bundesgericht in solchen Fällen von einem weiten Begriff der Kündigung ausgeht
und unter den Begriff «Kündigungsschutzverfahren» sämtliche Streitfelder
subsumiert, die mit diesem Begriff in Zusammenhang stehen (Brüllhardt/Püntener, Entwicklungen und
offene Fragen im mietrechtlichen Prozessverfahren, in: mp 2022, S. 79, 99). Dass
aber noch von einem mit einer Kündigung (oder Erstreckung) eines
Mietverhältnisses zusammenhängenden Streitfeld gesprochen werden kann, setzt
voraus, dass das Gericht sich über das Ende eines Mietvertrages äussern muss(Fraefel,in: Kurzkommentar ZPO, 3.
Auflage 2017, Art. 243 N 14).

Da der
Berufungskläger sich nicht darauf beruft, dass die Beendigung eines
Mietverhältnisses zur Diskussion steht, sondern vielmehr vorträgt, dass allein
die Existenz eines Mietverhältnisses Prozessthema sei, hat das Zivilgericht die
Geltung des vereinfachten Verfahrens gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO für das
vorliegende Verfahren zu Recht abgelehnt. Eine Anwendung dieser Bestimmung auf
Streitfälle, in denen allein die Existenz eines Mietvertrags bzw. die Frage,
welche Räumlichkeiten von einem Mietverhältnis erfasst sind, Prozessthema ist, ist
weder mit dem Wortlaut der Norm noch mit deren Zweck vereinbar, «im Kernbereich
des Mieterschutzes (Kündigungsschutz und Schutz vor missbräuchlichen
Mietzinsen)» die besonderen Eigenschaften des vereinfachten Verfahrens der
sozial schwächeren Partei zugutekommen zu lassen (Botschaft ZPO, in: BBl 2006,
S. 7221, 7345 f. und 7347). Die streitwertunabhängige Ausnahme vom ordentlichen
Verfahren betrifft nur bestimmte, sozial besonders sensible Streitigkeiten im
Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, den sogenannten
«Kernbereich des Mieterschutzes» (Killias,
in: Berner Kommentar, 2012, Art. 243 ZPO N 50). Diese privilegierten Materien
werden in Art. 243 Abs. 2 lit. c abschliessend aufgeführt (Botschaft ZPO,
a.a.O., S. 7346). Zwar erweiterte der Gesetzgeber den Anwendungsbereich von
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im Vergleich zum Botschaftsentwurf um zwei
Streitgegenstände (Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, Erstreckung des Miet-
oder Pachtverhältnisses). Streitigkeiten über das Bestehen eines Miet- oder
Pachtverhältnisses nahm er jedoch nicht in die Aufzählung von Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO auf. Für solche Streitigkeiten gilt daher die Streitwertgrenze von
Art. 243 Abs. 1 ZPO, soweit sie keinen Bezug zur Beendigung des Vertragsverhältnisses
aufweisen (vgl. Botschaft ZPO, a.a.O., S. 7347: «Für das Miet- und Pachtrecht
spielt [] grundsätzlich die Streitwertgrenze nach Absatz 1»).

4.4Lediglich
ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass das Entgelt einen wesentlichen
Bestandteil eines Mietvertrags und damit auch der Qualifikation eines Vertrags
als Mietvertrag darstellt (vgl. Art. 253 des Obligationenrechts [SR 220]). Es ist
mithin widersprüchlich, wenn der Berufungskläger geltend macht, dass zunächst
geklärt werden müsse, ob ein Mietverhältnis bestehe, bevor dann eine Einigung
über den entsprechend geschuldeten Mietzins erzielt werden könne (Berufung, Rz.
10 und 14). Weil das Vorliegen eines Mietvertrags eine Einigung über das
Entgelt voraussetzt, kann ein Gericht nicht ein Rechtsbegehren auf Feststellung
eines Mietvertrags gutheissen, ohne sich zur Frage des Entgelts für die
Überlassung einer Sache zum Gebrauch zu äussern. Der geschuldete Mietzins ist
somit zwingend Teil eines Urteils über den Bestand eines Mietvertrags. Die Berufungsbeklagte
wies daher zu Recht darauf hin, dass es nicht möglich sei, in einem
vereinfachten Verfahren über die Existenz eines Mietvertrags zu entscheiden,
ohne sich gleichzeitig über die Höhe des gemäss dem behaupteten Vertrag
geschuldeten Mietzins zu äussern (Eingabe der Berufungsbeklagten vom 19.
Dezember 2019, S. 1).

5.         Entscheid
und Prozesskosten

5.1Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Berufung abzuweisen ist.

5.2Die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind somit dem Berufungskläger aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie betragen minimal CHF 200. und maximal CHF 500. bei
einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. (§ 2a Abs. 2 Gesetz über die
Gerichtsgebühren [SG 154.800]). Das Zivilgericht ging davon aus, dass für die
einzelnen Mietobjekte, bei denen die Existenz eines Mietvertrags geltend
gemacht worden war, bei separater Vermietung kein Mietzins vereinbart worden
wäre, der je Mietobjekt CHF 2'500. überstiegen hätte (Entscheid des
Zivilgerichts, E. 7.2). Die Parteien stellen dies im Berufungsverfahren nicht infrage.
Somit gelangt der Gebührenrahmen von § 2a Abs. 2 des Gesetzes über die
Gerichtsgebühren zur Anwendung. Unter Berücksichtigung der Bedeutung der
Streitsache und der sich stellenden Fragen wird die Gerichtsgebühr auf CHF 500.
festgesetzt.

In Verfahren vor
Appellationsgericht, die wie das vorliegende ihren Ursprung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gesetz über die Gerichtsgebühren).

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 15. September 2021 (MG.2018.55) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

lic. iur. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung