bs_appellationsgericht · VD.2022.6 · 2016-12-15 · de
Bewertung des Grundstücks C____ (BGer 2C_737/2022 vom 16.1.2023)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.6

URTEIL

vom30.
Juni 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.
André Equey, MLaw Anja Dillena

und Gerichtsschreiberin
Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____Rekurrent

[...]

B____Rekurrentin

[...]

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Rechtsdienst, Fischmarkt 10,
4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Beschluss
der Steuerrekurskommission

vom 29. April 2021

betreffend Bewertung des
Grundstücks C____

Sachverhalt

Die Ehegatten A____
und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer des selbstgenutzten
Grundstücks C____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten
Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung mit
Verfügung vom 15. Dezember 2016 den Vermögenssteuerwert der
Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 2'723000. fest.

Die von den
Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit
Entscheid vom 22. März 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid
erhoben die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese
sistierte das Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 16. Dezember 2019
und wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 29. April 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am
6. Dezember 2021 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet
sich der mit Eingabe vom 6. Januar 2022 erhobene und begründete Rekurs der
Rekurrierenden. Mit ihrem Rekurs beantragen sie die bezüglich des verwaltungsgerichtlichen
wie auch der beiden vorinstanzlichen Verfahren kosten- und
entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission
Basel-Stadt vom 29. April 2021 und der Verfügung der Steuerverwaltung
Basel-Stadt vom 15. Dezember 2016 betreffend die Neubewertung des selbstbewohnten
Grundstücks Grundbuch [...] Sektion [...] Parzelle [...], mit Einfamilienhaus C____,
ab Steuerperiode 2016 und die Festlegung des Vermögenssteuerwerts auf den
Betrag von CHF 1269'000.. Eventualiter verlangen sie die Rückweisung der
Sache zur Neufestsetzung eines tieferen Vermögenssteuerwerts. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie neben dem Beizug der Vorakten,
dass ihnen Akteneinsicht in sämtliche Bewertungsgrundlagen zur angefochtenen
Verfügung der Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zu gewähren sei. Weiter
verlangen sie die Ermittlung der «Marktmiete des Grundstücks» und gestützt
darauf die Bezifferung des Vermögenssteuerwerts ihres Grundstücks gemäss
geltender Praxis für den Fall der Vermietung. Schliesslich sei ihnen nach Akteneinsicht
in die Bewertungsgrundlagen und nach Ermittlung der Marktmiete eine angemessene
Frist zur Ergänzung der Begründung des vorliegenden Rekurses anzusetzen.

Mit Eingabe vom 7.
Februar 2022 verzichtete die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum
Rekurs und beantragte unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen
Abweisung. Die Eingabe der Steuerrekurskommission und der Beizug der Vorakten
ist den Rekurrierenden mit Verfügung vom 22. Februar 2022 zur Kenntnis gebracht
worden.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das
Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171
Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des
angefochtenen Entscheids und Eigentümer des bewerteten Grundstücks zu. Der
Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2
i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften
verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch
gemacht hat.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016
mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit
Einspracheentscheid vom 22. März 2018 von der Steuerverwaltung
bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der von den Rekurrierenden
selbst genutzten Liegenschaft C____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der
selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung
den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf
CHF 2'723000. fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der
Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

Mit ihrem Rekurs
rügen die Rekurrierenden in formeller Hinsicht vorab in verschiedener Hinsicht
eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs.

3.1Zunächst
machen sie eine Verletzung ihres Rechts geltend, in alle den Entscheid
betreffenden Akten Einsicht zu nehmen.

3.1.1Die
Rekurrierenden halten diesbezüglich an ihrer Rüge einer Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör fest, weil ihnen die zahlenmässigen Grundlagen
der bei selbstbewohntem Wohneigentum per 2016 verfügten grossen Erhöhung der
Vermögenssteuerwerte nicht vollständig offengelegt worden seien. Sie machen
geltend, sowohl in der Einsprache als auch im Verfahren vor Rekurskommission
Einsicht in die massgeblichen Bewertungsparameter und insbesondere in die
(anonymisierten) Akten über die Ermittlung der absoluten Landwerte begehrt zu
haben, damit rechtsgenüglich nachvollzogen werden könne, wie der absolute und 
in einem zweiten Schritt  der relative Landwert ermittelt worden sei. Aufgrund
der verwaltungsgerichtlichen Urteile VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und
VD.2019.10 sei nicht davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht auf die
Verwehrung der Akteneinsicht zurückkomme, werde diesbezüglich auf einen
detaillierten Vortrag ihrer Argumente verzichtet und stattdessen «integral» auf
die Ausführungen im Einsprache- sowie im vorinstanzlichen Rekursverfahren
verwiesen und ein detailliertes Zurückkommen in einem bundesgerichtlichen
Verfahren vorbehalten.

3.1.2Wie
ausgeführt (vgl. oben E. 1.2) gilt im verwaltungsgerichtlichen Verfahren das
Rügeprinzip. Mit diesen pauschalen Verweisen auf andere Rechtsschriften und
Eingaben genügen die Rekurrierenden ihrer Begründungsobliegenheit gemäss § 16
Abs. 2 VRPG nicht, ist es doch praxisgemäss unzulässig, zur Rekursbegründung
einfach auf frühere Rechtsschriften zu verweisen (VGE VD.2012.11 vom 10.
September 2012 E. 2.3; VD.2010.253 vom 23. Februar 2012 E. 1.5; VD.2009.707 vom
6. Mai 2010 E. 1.2;Wullschleger/Schröder,
a.a.O., 305 f.). Wie ausgeführt verlangt das gesetzliche Rügeprinzip im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren, dass sich die rekurrierende Partei mit den Erwägungen
im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und mit ihrer Rekursbegründung vorzutragen
hat, weshalb der angefochtene Entscheid antragsgemäss aufgehoben oder
abgeändert werden soll. Die Vorinstanz hat diesbezüglich in ihrem Entscheid die
Erwägungen des Verwaltungsgerichts in den Urteilen VGE VD.2019.7, VD.2019.8.
VD.2019.8 und VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 eingehend referiert und
auf den vorliegenden Sachverhalt zur Anwendung gebracht (vgl. angefochtener
Entscheid E. 4b und c). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Rekurrierenden
nicht auseinander. Sie waren im Zeitpunkt der Einsprache- und vorinstanzlichen
Rekursbegründung vom 2. Mai 2017 respektive 23. April 2018 noch gar nicht
bekannt, weshalb sich die Rekurrierenden in diesen Eingaben damit auch noch gar
nicht haben auseinandersetzen können. Aus alle diesen Gründen folgt, dass auf
diese Rüge nicht eingetreten werden kann.

3.1.3Konkret
gerügt wird einzig der «pauschale Hinweis der Vorinstanz, dass in nicht
beigezogene Akten keine Akteneinsicht gewährt werden könne». Dies sei
unzutreffend, weil die Steuerverwaltung die Beweislast für steuerbegründende
und -erhöhende Tatsachen treffe. Die Steuerverwaltung wäre daher verpflichtet
gewesen, die für die Beweisführung notwendigen Informationen einzuholen und den
Rekurrierenden zur Einsicht vorzulegen (Rekursbegründung Ziff. 127 f.).

Darin kann den
Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Wie das Verwaltungsgericht in den von der
Vorinstanz referenzierten Urteilen (VGE VD.2019.710, je vom 25. September 2019
E. 5.2.1 f.) erwogen hat, stellt das in § 143 StG konkretisierte Akteneinsichtsrecht
einen Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) verankerten
Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren ermöglichen
soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE
VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich
unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die
geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum GanzenRhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel
2021, Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V
387 E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90
[2001] Nr. 57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die verfassungsmässige
Garantie insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde Einsicht in die Akten zu
nehmen, daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu erstellen, sofern sich
daraus für die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt (BGE 126 I 7 E. 2b
S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57, 122 I 109 E. 2b S. 112, mit
Hinweisen). Entsprechend sind die steuerpflichtigen Personen berechtigt, in die
von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten ohne Einschränkung
Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG), während ihnen die übrigen Akten zur
Einsicht offenstehen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts abgeschlossen ist
und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen (§ 143 Abs.
2 StG). Seine Grenzen findet das Akteneinsichtsrecht somit an den öffentlichen
Interessen des Staates und berechtigten Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE
121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die
Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts setzt die Vollständigkeit der Akten
voraus. Dessen Korrelat bildet daher die Aktenführungspflicht, nach welcher die
Behörden verpflichtet sind, alles aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört
(VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E.
2.3.1.1 m. H. aufWaldmann, in:
Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II
473 E. 4.1 S. 477, 129 I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff. und 124 V 372 E.
3b S. 375 f. und 138 V 218 E. 8.1.2). Grundsätzlich erstreckt sich das
Einsichtsrecht folglich weder auf Akten eines anderen (nicht die jeweilige
Partei betreffenden) Verfahrens noch auf Akten anderer Behörden, solange die
entscheidende Behörde sie nicht beizieht oder beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.710,
je vom 25. September 2019 E. 3.5.1 m.H. auf VD.2017.150 vom 14. Mai 2018
E. 2.2).

3.1.4Soweit
sich die Rekurrierenden auf den Standpunkt stellen, die Steuerverwaltung «wäre
in casu verpflichtet gewesen, die für die Beweisführung notwendigen
Informationen einzuholen und den Rekurrenten zur Einsicht vorzulegen» (Rekursbegründung
Ziff. 128), kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Zunächst konkretisieren
sie in ihrer Rekursbegründung in Verletzung ihrer Rügeobliegenheit nicht, in
welche Unterlagen Einblick zu gewähren wäre. In rechtlicher Hinsicht beziehen
sie sich damit auf den vom Akteneinsichtsrecht zu unterscheidendenAnspruch
auf Beizug von Akten aus einem anderen Verfahren sowie auf Einholung von
Auskünften von Dritten. Wie das Verwaltungsgericht wiederum in dem von der
Vorinstanz referenzierten Urteilen (VGE VD.2019.710, je vom 25. September 2019
E. 5.3.1) dargelegt hat, besteht dieser Anspruch unter den Voraussetzungen des
Beweisantrags- und Beweisabnahmerechts als weiterem Teilgehalt des Anspruchs
auf rechtliches Gehör (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018
E. 2.2; vgl.Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 15 N 29 f.;Waldmann/Bickel,
in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz
[VwVG], 2. Aufl., Zürich 2016, Art. 33 N 1 und 12). Der
Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde nur zum Beizug derjenigen
Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen Tat­sachen notwendig sind
(vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl.Krauskopf/Emmenegger/Babey, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 12 N 19 ff.). Der Anspruch
auf Aktenbeizug setzt voraus, dass die betroffene Person frist- und formgerecht
einen Beweisantrag stellt und dass das Beweismittel zulässig und verfügbar
sowie zur Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich ist. Aus dem
Beweisantrag muss hervorgehen, für welche rechtserhebliche Tatsache mit dem
Beweismittel der Beweis oder der Gegenbeweis erbracht werden soll. Die Behörde
kann von der Abnahme eines beantragten Beweismittels insbesondere dann absehen,
wenn der rechtserhebliche Sachverhalt bereits hinreichend geklärt ist. Ob dies
der Fall ist, beurteilt sich mittels einer antizipierten Beweiswürdigung (VGE
VD.2019.7-10, je vom 25. September 2019 E. 5.2.1 f.; VGE VD.2017.150 vom
14. Mai 2018 E. 2.2;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., Rz. 153 und 457;Waldmann/Bickel,
a.a.O., Art. 33 N 3, 7 und 12 ff. und 21 f.). Demnach darf
die Behörde von weiteren Beweisabnahmen absehen, wenn sie aufgrund der bereits
erhobenen Beweise bzw. aufgrund der Aktenlage ihre Überzeugung gebildet hat und
mit nachvollziehbaren Gründen annehmen kann, dass diese durch weitere
Beweiserhebungen nicht geändert würde (VGE VD.2019.710, je vom 25. September
2019 E. 5.2.1 f., VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2;Waldmann/Bickel, a.a.O.,
Art. 33 N 22 und Art. 29 N 88;Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., Rz. 537; vgl. auch
VGE VD.2020.24 vom 4. März 2022 E. 2.1.2.2.m.w.H.).

Wie das Verwaltungsgericht
in den von der Vorinstanz referenzierten Urteilen erwogen hat, hat die
Steuerverwaltung auf den Beizug der Akten der Bodenbewertungsstelle und der
Gebäudeversicherung aufgrund ihrer Bindung an die Wertermittlungen der sachverständigen
Gebäudeversicherung und der sachverständigen Bodenbewertungsstelle gemäss § 46
Abs. 4 und Abs. 7 StG in Verbindung mit § 51 der Steuerverordnung (StV,
SG 640.110) verzichtet, wobei die Grundstückeigentümerinnen und
-eigentümer bei der Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend ihr
Grundstück einfordern könnten. Demgegenüber handle es sich bei Vergleichsdaten bezüglich
anderer Grundstücke um finanzielle Verhältnisse von Personen, die geschützte
Personendaten darstellten, die gemäss § 9 Abs. 1 des Informations- und
Datenschutzgesetzes (IDG, SG 153.260) nur bearbeitet werden dürften, wenn dafür
eine gesetzliche Grundlage bestehe oder dies zur Erfüllung einer gesetzlichen
Aufgabe erforderlich sei. Einzig unter diesen Voraussetzungen sei ohne
Einwilligung im Einzelfall auch eine Weitergabe von Personendaten zulässig
(§ 21 Abs. 1 IDG). Da die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen
Regelung nur Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts
gemäss Bodenwertkatalog benötige, habe die Bodenbewertungsstelle nur das
Ergebnis der Preisauswertung und dieses bloss in einer Weise bekanntzugeben,
die keine Rückschlüsse über die für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise gebe.
Zumindest soweit der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel
erscheine, benötige die Steuerverwaltung zur Ermittlung des Realwerts
selbstgenutzter Liegenschaften neben den genannten Werten daher keine weiteren
Unterlagen der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung (VGE VD.2019.7-10,
je vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.).

Mit der
Zusammenfassung dieser Rechtsprechung durch die Vorinstanz (vgl. angefochtener
Entscheid E. 4 b und c) setzen sich die Rekurrierenden nicht auseinander,
weshalb auf diese Rüge wie ausgeführt nicht eingetreten werden kann. Im Übrigen
wäre sie unter Hinweis auf die dargestellten Erwägungen abzuweisen. Dabei ist
auch darauf hinzuweisen, dass das Steuergeheimnis und damit die
vermögenssteuerrechtlichen Daten Dritter im Kanton Basel-Stadt verfassungsrechtlichen
Schutz geniessen (§ 75 Abs. 3 der Kantonsverfassung [KV, SG 111.100]; VGE
VD.2014.100 vom 8. Oktober 2014 E. 4.3). Aufgrund des Gesagten besteht
kein Grund, den Rekurrierenden Einblick in die privaten Vermögensdaten Dritter
zu geben. Eine Anonymisierung dieser Daten ist nicht möglich, da sie nur
verwertbar sind, wenn sie konkrete Hinweise zu den jeweiligen
Grundstückgeschäften und damit zur Käufer- und Verkäuferschaft erlauben. Diese
sind verpflichtet, den Behörden diese Angaben zu ihren Vermögensverhältnissen
offenzulegen. Diese nicht verfahrensbeteiligten Dritten sind aber in ihrem
berechtigten Interesse am Schutz dieser Personendaten und damit ihrer
Geheimsphäre vor dem Zugriff durch Dritte und damit auch durch die
Rekurrierenden zu schützen.

3.1.5Im
Unterschied zu anderen Parteien, welche gegen die Steuerbewertung ihrer
Liegenschaft rekurriert haben, machen die Rekurrierenden auch nicht geltend,
ergänzende Richtwertangaben bei der Bodenbewertungsstelle verlangt zu haben.
Sie können sich daher auch nicht auf den Standpunkt stellen, dadurch in ihrem
rechtlichen Gehör bezüglich dieser bei der Bodenbewertungsstelle erhältlichen
Angaben verletzt worden zu sein.

3.2Weiter
machen die Rekurrierenden eine Nichtbehandlung entscheidungswesentlicher Argumente
und eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids geltend.

3.2.1Die
Rekurrierenden begründen dies damit, dass die «zentrale Frage der
rechtsungleichen Behandlung von vermietetem und selbstgenutztem Wohneigentum
nur ganz am Rande, verzerrt und in äusserst oberflächlicher Weise behandelt»
worden sei, ohne dass auf ihre ausführlichen Argumente eingegangen worden sei.
Nicht thematisiert worden seien die Rügen der «verfassungswidrige[n]
Diskriminierung durch die vermögenssteuerliche Bewertung der Selbstnutzunq
ihrer Liegenschaft in [...] im Vergleich zur Vermietung», der erhobene «Vorwurf
der Verletzung verfassungsmässiger Förderungsaufträge» gemäss Art. 108 Abs. 1
und Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV und der Vorwurf der Verletzung des
Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.

3.2.2Aus
dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst auch der
Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit
den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die
Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben
und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass
sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und
nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde
darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE
VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 4.3 m.H. auf VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember
2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E.
3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 343 ff.).

3.2.3Die
Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument der
Rekurrierenden eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und
vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des
verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl.
angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des
selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits haben
die Rekurrierenden mit ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren
ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung
bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche
Rekursbegründung Ziff. 72 ff. sowie Ziff. 86 i.V.m. Ziff. 24 ff.). Auch wenn
sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat
sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt.
Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung der Rekurrierenden
auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive
Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123
Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer
Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend
auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese
verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten
Wohneingentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war den
Rekurrierenden auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das
Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der
verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches
Gehör vor.

4.

4.1Wie
von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht in der
Sache erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser
Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte
mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017
E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017,
Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer
Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder Unterbewertung
hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214;
BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1;Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 2, 29; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.1,VD.2021.30 vom 17.
Februar 2022 E. 2.1, VD.2021.73 vom 17. Februar 2022 E. 3.1, VD.2021.80 vom 16.
Februar 2022 E. 4.1, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1). Dies wird auch
von den Rekurrierenen explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 71).

4.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249;Kocher,Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt
[Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist,
unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit
verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen
Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig
gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen
Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei
die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I
291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243;
BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f., 2P.36/1999
vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre
Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den
ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom
9. August 2007 E. 4.1) deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen
oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.2, VD.2021.30 vom 17.
Februar 2022 E. 2.2, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1) respektive ein
offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E.
6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Feburar 2021 E. 3.3.2;Kochera.a.O., § 28 N 511). Auch
dies wird von den Rekurrierenden zu Recht explizit anerkannt (Rekursbegründung
Ziff. 71), auch wenn sie an anderer Stelle geltend machen, der steuerliche
Verkehrswert entspreche «praxisgemäss nicht dem Marktwert (=100 %)»
(Rekursbegründung Ziff. 124). Darauf wird zurückzukommen sein.

4.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46
Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu
schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die
für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf
der Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf
selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem
Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als
Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht
dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss
Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des
Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der
Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und
Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem
Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in
derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung
bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf
diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51
Abs. 3 StV, VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.3, VD.2021.30
vom 17. Februar 2022 E. 2.3, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.2).

4.4

4.4.1Im
vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert
von CHF 1'850000. für das Haus und von CHF 239'000. für die Auto­boxe aus.
Davon zog sie die Altersentwertung entsprechend dem Baujahr von CHF 582'750.
resp. CHF 21'510. ab. Daraus resultierte ein Gebäudewert von insgesamt CHF 1'484740..
Für die Berechnung des relativen Landwerts gingen die Vorinstanzen von einem
von der Bodenbewertungsstelle festgelegten absoluten Landwert von CHF 1'350./m2aus. Der altersabhängigen Nutzungsintensität trugen sie gemäss der Tabelle der
Steuerverwaltung mit einem Einschlag von 32,5 % Rechnung, woraus sich ein
relativer Landwert von CHF 911./m2ergab. Aufgrund der 1'200 m2übersteigenden Grundstückfläche wurde der relative Landwert zudem auf dem 1/3
übersteigenden Teil der Parzelle um 2/3 reduziert. Somit wurden 816.7 m2zum relativen Landwert von CHF 911. und 1633.3 m2zum reduzierten
Landwert von CHF 303. bewertet. Daraus resultierte insgesamt ein
relativer Landwert von CHF 1238'904.. Die Vorinstanz stellte fest, dass
die Steuerverwaltung dabei die Neubewertung des Grundstücks nach Gesetz und
Verordnung vorgenommen habe. Unter Hinweis auf den von den Rekurrierenden im
Jahr 2007 entrichteten Kaufpreis für ihre Liegenschaft von CHF 3'515'000. kam
die Vorinstanz zum Schluss, dass die Bewertung auch nicht überhöht erhöht
erscheine und der von den Rekurrierenden beantragte Vermögenssteuerwert von CHF
1'269000. realitätsfremd erscheine.

4.4.2

4.4.2.1Diesbezüglich
rügen die Rekurrierenden die Bewertung ihrer Autoabstellboxe mit CHF 239'000.
als massiv überhöht. Die Schatzung von Autoboxen könne nicht pauschal den
gleichen Bewertungsregeln folgen wie die Schatzung der Wohnfläche.

4.4.2.2Diese
Rüge ist neu und wurde im vorinstanzlichen Rekursverfahren nicht vorgetragen.
Insbesondere findet sich auch keine auf die Autoboxe bezogene Argumentation im
Zusammenhang mit den Rügen der Berechnung des Gebäudewerts im vor­instanzlichen
Verfahren (vgl. vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 47 ff.).

Nach ständiger
Praxis des Verwaltungsgerichts können im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in
Steuersachen Noven grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Im
steuerrechtlichen Rekursverfahren hat bereits die Steuerrekurskommission als
unabhängige Justizbehörde im Sinne von Art. 50 StHG und damit als Gericht im
materiellen Sinne gemäss Art. 110 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110)
eine freie Prüfung des Sachverhalts unter Einschluss vorgebrachter neuer Tatsachen
und Beweismittel vorzunehmen (vgl. auch § 136 Abs. 4 StG; dazuFreivogel, Die Basler
Gerichtsorganisation, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und
Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 401, 427 f.). Für das
verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren schreibt das Bundesgericht daher in
Steuersachen keine umfassende Sachverhaltskontrolle mehr vor (VGE VD.2013.116
vom 10. Februar 2015 E. 3.2.1 und VD.2014.132 vom 9. Januar 2015 E.
2.3.4). Entsprechend der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist damit für
die Beurteilung des Rekurses durch das Verwaltungsgericht in Anwendung des
Grundsatzes der nachträglichen Verwaltungskontrolle die Sachlage massgebend,
wie sie im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids bestanden hat und belegt
worden ist (Wullschleger/Schröder,
a.a.O., S. 277, 300 f.). Daraus folgt nach feststehender Praxis des
Verwaltungsgerichts, dass Noven trotz der Geltung des Untersuchungsgrundsatzes
gemäss § 18 VRPG im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in Berücksichtigung des
funktionellen Instanzenzugs nicht zugelassen werden (BGer 1A.211/2001 vom 3.
Mai 2002 E. 2.1). Anders zu entscheiden, hiesse, einer trölerischen
Prozessführung Vorschub zu leisten. Denn mit dem Novenverbot soll vermieden
werden, dass eine steuerpflichtige Partei im Verfahren vor der zweiten
kantonalen Gerichtsinstanz ihre Verfahrenspflichten nachholt, denen
nachzukommen sie im Einspracheverfahren vor der Steuerverwaltung und im
Verfahren vor der Steuerrekurskommission versäumt hat (BGE 131 II 548 E. 2.3 S.
551). Immerhin ist von diesem Grundsatz dann abzuweichen, wenn das Festhalten
an der ursprünglichen Sach- und Rechtslage einem überspitzten Formalismus
gleichkäme und zu einem prozessualen Leerlauf führte. Noven werden auch dann
zugelassen, wenn die neuen Tatsachen und Beweismittel dem Nachweis bereits
früher vorgetragener Behauptungen dienen (VGE VD.2013.116 vom 10. Februar 2015
E. 3.2.1 f. und VD.2014.132 vom 9. Januar 2015 E. 2.3.4 f.;Wullschleger/Schröder, a.a.O., S. 277,
301; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch
des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477,
509 f.). Diese Voraussetzung für eine Berücksichtigung der in Verletzung der
Rügeobliegenheiten im vorinstanzlichen Verfahren vor Verwaltungsgericht
erstmals vorgetragenen Rüge sind vorliegend nicht erfüllt, weshalb auf diese
Rüge nicht weiter einzugehen ist.

4.4.2.3Selbst
wenn die Rüge aber behandelt werden könnte, wäre sie nicht gutzuheissen. Gemäss
§ 51 Abs. 2 StV gilt als Gebäudewert der (indexierte) Gebäudeversicherungswert
unter angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung
gemäss Gebäudeversicherung. Die Ermittlung der Gebäudeversicherungswerte
erfolgt grundsätzlich für die Gebäudeversicherung durch zwei unabhängige
Schatzungsexperten (§ 7 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes [SG 695.100]
i.V.m. § 13 Abs. 1 der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz [SG 695.110]).
Der Eigentümerschaft obliegt dabei die Prüfung der Richtigkeit des Versicherungswerts
auf ihre Richtigkeit, soweit ihr dies zumutbar ist (vgl. § 7 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz).
Wie bei jeder Sachversicherung ist dabei eine über den durch den Gebäudewert
definierten möglichen Schadensumfang hinausgehende Überversicherung
ausgeschlossen (vgl. dazu auch Art. 51 des Versicherungsvertragsgesetzes [VVG,
SR 221.229.1]). Die Vorinstanzen haben auf den von der Gebäudeversicherung
übermittelten Gebäudewert abgestellt. Die Rekurrierenden bestreiten nicht, dass
der Gebäudeversicherungswert ihrer Liegenschaft von der kantonalen
Gebäudeversicherung festgesetzt worden ist, sodass das Verwaltungsgericht
darauf abstellen kann (§ 18 VRPG in fine). Sie machen auch nicht geltend, die
Verfügung der Gebäudeversicherung angefochten zu haben (vgl. § 34
Gebäudeversicherungsgesetz). Grundsätzlich besteht daher eine Bindung einer
Verwaltungsbehörde an den Entscheid der sachkompetenten Behörde bei der
Beurteilung der Vorfrage der Höhe des Gebäudeversicherungswerts als Grundlage
für den unter Berücksichtigung der Altersentwertung zu ermittelnden Gebäudewert
(Häfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, N 1760 ff.). Dies
gilt insbesondere dann, wenn nicht neue Tatsachen dargetan und belegt werden,
welche der sachkompetenten Behörde nicht bekannt gewesen waren oder diese den
massgebenden Sachverhalt klar falsch beurteilt hat (vgl. zur entsprechenden
Rechtsprechung zur Bindung der Administrativbehörde an Strafurteile in
Strassenverkehrssachen: VGE VD.2020.10 vom 25. September 2020 E. 3.3.2 m.H.).
Solche Noven oder Anhaltspunkte für eine klar falsche Bewertung der Autoboxe
machen die Rekurrierenden auch im vorliegenden Verfahren nicht konkret geltend.

4.4.3Weiter
bestreiten die Rekurrierenden darüber hinaus wie schon im vorinstanzlichen
Verfahren ganz allgemein «die Richtigkeit und rechtliche sowie tatsächliche
Herleitung des angefochtenen Vermögenssteuerwerts ihres Eigenheims sowohl dem
Grundsatz als auch der Höhe nach, und zwar in Bezug auf jede
Berechnungskomponente».

4.4.3.1Die
Festlegung des Gebäudewerts richte sich zwar nach den Feststellungen der
Gebäudeversicherung, wobei der Steuerverwaltung ein erhebliches Ermessen
zukomme. Dieses gebrauche sie nicht pflichtgemäss, wenn sie die
Gebäudeentwertung bei selbstgenutzten Eigenheimen im Vergleich zu Mietobjekten
nicht genügend berücksichtige. Weiter machen sie geltend, dass sich der Wert
des steuerbaren Vermögens nach dem Stand am Ende der Steuerperiode bemesse (§
45 Abs. 1 StG). Bei selbstbewohntem Grundeigentum sei dem jährlich angepassten
Gebäudeversicherungswert Rechnung zu tragen. Unter Hinweis auf den Index der
Gebäudeversicherung für die Jahre 2009 bis 2018 machen sie geltend, es könne
nicht angehen, dass der höhere Gebäudeversicherungswert des Jahres 2011 indexiert
und auf die Steuerperiode 2016 angewendet werde, wenn bereits der (tiefere)
Gebäudeversicherungswert 2016 bekannt sei. Auch im Rahmen eines
Massenveranlagungsverfahrens sei es der Steuerverwaltung zuzumuten, den
Steuerwert an diesen geglätteten, amtlichen und jährlich publizierten
Gebäudeversicherungsindex anzupassen, zumal auch die Gebäudeversicherung im
Massenverfahren arbeite. Die Steuerverwaltung müsse daher grundsätzlich jedes
Jahr die Anpassung des Gebäudeversicherungswerts bei der Festsetzung des
Vermögenssteuerwerts nachführen, ansonsten sie das Stichtagsprinzip gemäss Art.
17 Abs. 1 StHG verletze.

4.4.3.2Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Rekurrierenden verkennten, dass die
Verkehrswertfestsetzung für selbstbewohnte Liegenschaften einen unverhältnismässig
grossen Aufwand bedeute. Es sei unvermeidlich, dass der Bewertungsstichtag vom
Zeitpunkt, ab dem der neue Steuerwert gelte, abweiche. Es sei faktisch nicht
möglich, jeweils auf die Werte per Ende der jeweiligen Steuerperiode
abzustellen.

4.4.3.3Darin
ist der Vorinstanz zu folgen. Gemäss dem von der Steuerverwaltung bei der
Liegenschaftsbewertung per Ende 2016 einheitlich angewandten Merkblatt
Neubewertung gilt als Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter (Gebäudeversicherungswert,
Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der 31. Dezember 2014.
Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen auf den
Gebäudeversicherungswert pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der
Gebäudeversicherung periodisch geschätzt und die ermittelten
Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis zu einer Neuschätzung jeweils
mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird damit der Gleichbehandlung aller,
zu verschiedenen Zeitpunkten von der Gebäudeversicherung geschatzten
Liegenschaften Rechnung getragen. Da dieser Gebäudeversicherungswert aber nicht
unmittelbar als massgebender Gebäudewert gilt, sondern dieser vielmehr durch
die pauschal zu ermittelnde Altersentwertung bestimmt wird, bleibt die
Schätzung des Vermögenswertes unter einheitlicher Berücksichtigung des
Gebäudeversicherungswerts pro 2014 aufgrund des grossen Regelungs- und
Anwendungsspielraums bei der Bestimmung der Schatzungsmethode wie auch der aus
praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen folgenden Notwendigkeit einer gewissen
Pauschalierung und Schematisierung zulässig (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128
I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.; 2P.36/1999
vom 3. November 2000 E. 2c; VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9,
VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 3.1; sowie oben E. 4.1).

Entgegen der
Auffassung der Rekurrierenden ist bei der Vermögensbesteuerung von
Liegenschaften auch keine jährliche Anpassung der Steuerwerte erforderlich.
Zweck einer Bewertungsverfügung ist es vielmehr, solange auf alle betroffenen
Veranlagungsverfügungen auszustrahlen und die Werte zu fixieren, bis die
Verhältnisse eine Neubewertung erfordern (BGer 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019
E. 3.2.3;Kocher,a.a.O., § 28 N
501). Zudem ist das Stichtagsprinzip bei der Wertbestimmung von Liegenschaften
insoweit nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser Beobachtungszeitraum
herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind
(BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6;Kocher,
a.a.O., § 28 N 510).

4.4.3.4Daraus
folgt, dass auch keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bemessung des
Gebäudewerts bei der Bewertung der Liegenschaft vorliegen. Zurückzukommen ist
auf den diesbezüglich geltend gemachten Aspekt der Gleichbehandlung mit
vermietetem Grundeigentum.

4.4.4

4.4.4.1Mit
ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden auch weiterhin die Schätzung des
Landwerts durch die Steuerverwaltung. Sie rügen, dass nicht offengelegt werde,
worauf sich die behauptete Erhöhung des absoluten Landwerts pro m2von CHF 700. im Jahr 2010 auf CHF 1'350. im Jahr 2016 stütze. Weiter stellen
sie sich auf den Standpunkt, dass der Garten keinen Ertrag, sondern bloss hohe
Kosten verursache, weshalb er «neutral, d.h. unberücksichtigt, bleiben» müsse,
da ihm per Saldo nachweislich kein zusätzlicher Bruttoertrag und daher
steuerlich kein Wert zukomme.

4.4.4.2Zur
Bestimmung des relativen Landwerts stützte sich die Steuerverwaltung auf den
absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog der Bodenbewertungsstelle des
kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts ab. Für deren Berechnung stehen
dieser die Bodenpreissammlung aller im Kanton erfolgten Transaktionspreise von
bebauten und unbebauten Grundstücken zur Verfügung. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt
hat, hat die Grundstückeigentümerschaft die Möglichkeit, bei der
Bodenbewertungsstelle selber eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück
einfordern zu können. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen
Person seien deshalb im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des
Schematismus bei der Ermittlung des Schätzwertes keine Unterlagen zu
Vergleichsliegenschaften einzuholen. Zudem kann die Steuerrekurskommission auf konkrete
Hinweise für eine Überbewertung einer Liegenschaft ergänzende Auskünfte bei der
Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte
Richtwertangaben vortragen. Das Gericht stützte sich dabei auf die im
Abgaberecht geltende Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 des
Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wonach der steuerpflichtigen Person für
steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zukommt,
während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen
trifft (Locher, Kommentar zum
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102  222 DBG,
Basel 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.
N 36;Behnisch, Die
Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht
[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56 [1987/1988], S.
577, 624 ff.;Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018,
§ 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa
S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135
vom 20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt dabei voraus,
dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist
(Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 19 N 9). Die Rekurrierenden hätten daher der Steuerverwaltung im
gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der Grundlage der von
der Bodenbewertungsstelle ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete
Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom
tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten
Liegenschaftsschatzung, entgegen zu halten (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022
E. 3.2.1 m.H. auf VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.). Auch in
anderen Verfahren wurde festgestellt, dass der Bodenbewertungstelle mit Bezug
auf einzelne, von der Steuerverwaltung bewertete Grundstücke auch konkrete
Einwände zur weiteren Prüfung unterbreitet werden können (vgl. VGE VD.2021.80
vom 16. Februar 2022 E. 4.5). Dies haben die Rekurrierenden unterlassen. Sie
haben auch sonst keine konkreten Rügen erhoben, welche die Einholung ergänzender
Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle erforderlich gemacht hätten.

4.4.4.3Offensichtlich
falsch ist zudem die Auffassung, dass ertragsloses Vermögen, welches
Unterhaltskosten verursache, steuerrechtlich nicht zu berücksichtigen sei. Ob
ein Vermögenswert mit einem Verkehrswert einen Ertrag abwirft oder nicht, ist
für den Grundsatz seiner Berücksichtigung bei der Vermögenssteuer irrelevant.
Deshalb unterstehen etwa auch Kunstwerke, welche hohe Unterhaltskosten, aber
keinen Ertrag nach sich ziehen können, der Vermögenssteuer. Der fehlende Ertrag
ist allein bei der Bewertung wertmindernd zu berücksichtigen (Ramseier, in: Tarolli
Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, §
46 N 60). Genau dies hat die Steuerverwaltung auch getan, indem für zwei
Drittel der Parzellenfläche bloss ein Drittel des Landwerts angerechnet worden
ist. Ein grosser Umschwung erhöht den Wert eines Grundstücks an bevorzugter
Lage offensichtlich, weshalb er zu Recht mit einem aufgrund des reduzierten
Nutzwerts herabgesetzten Landwert zur Bestimmung des Vermögenssteuerwerts der
Liegenschaft berücksichtigt worden ist.

4.4.4.4Es
ist daher nicht ersichtlich, inwiefern der zur Bewertung herangezogene relative
Landwert unzutreffend sein könnte. Dieser massgebende Landwert beträgt im
Übrigen nicht CHF 1'350. sondern bezogen auf die gesamte Grundstücksfläche CHF
506..

4.4.5

4.4.5.1Weiter
machen die Rekurrierenden geltend, im Jahr 2007 für ihr neues Eigenheim in [...]
einen Liebhaberpreis gezahlt zu haben, aus welchem nichts zur Rechtfertigung
des Vermögenssteuerwerts abgeleitet werden könne. Weiter verweisen sie darauf,
dass die seit 2009 auf dem Grundstück zu Gunsten der Basler Denkmalpflege
lastende Veränderungsbeschränkung als wertmindernd zu berücksichtigen sei.

4.4.5.2Die
Rekurrierenden haben die von ihnen bewohnte Liegenschaft im Jahr 2007 und
mithin vor 15 Jahren unbestrittenermassen zum Preis von CHF 3'515'000.
erworben. Dieser Erwerbspreis liegt rund 30 % über dem von den
Vorinstanzen ermittelten Steuervermögenswert von CHF 2723'000.. Dabei ist zu
beachten, dass ein Steuerwert, der in der Regel 60 Prozent des Marktwertes oder
70 Prozent des Schätzwerts entspricht, bundesrechtswidrig ist (BGer 2C_418/2020
vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.9). Weiter zu berücksichtigen ist die notorische,
erhebliche Steigerung der Bodenpreise seit dem Erwerb der Liegenschaft durch
die Rekurrierenden (vgl. VGE VD.2019.8 vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Der
geltend gemachten Liebhaberei beim Erwerb der Liegenschaft mit grossem
Umschwung an privilegierter Lage wäre somit bereits durch den deutlichen
Abschlag beim Steuervermögenswert gegenüber dem Erwerbspreis Rechnung getragen
worden. Wollten die Rekurrierenden bei dieser Sachlage einen noch weiter unter
diesem Erwerbspreis liegenden Vermögenswert ihrer Liegenschaft geltend machen,
so müssten sie hierfür zumindest konkrete Hinweise darlegen. Aufgrund der
bereits im Zusammenhang mit der Berechnung des Landwerts ausgeführten
Beweislastverteilung (vgl. oben E. 4.4.4.2), hat die Steuerverwaltung
danach als steuerbegründende Tatsache den von ihr ermittelten Grundstückwert
mittels des gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahrens auf der Grundlage
der von der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung ermittelten Werte
zu belegen. Dagegen haben die betroffenen steuerpflichtigen
Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer den Gegenbeweis des Missverhältnisses
des so ermittelten Steuerwerts im Verhältnis zu den realen Marktverhältnissen
anzutreten. Dazu haben sie zumindest konkrete Anhaltspunkte für ein deutliches
Abweichen des ermittelten Steuerwerts von dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer
Liegenschaft zu belegen. Dieser Beweis ist für eine private Eigentümerschaft
mittels ergänzender Auskünfte der Bodenbewertungsstelle (Richtwertangabe) und
der Gebäudeversicherung oder einer privaten Liegenschaftsschatzung leistbar (VGE
VD.2019.8 vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Es fällt dabei auf, dass die
Rekurrierenden zwar zwei Schatzungen zur Berechnung einer erzielbaren
Marktmiete für ihre Liegenschaft eingeholt haben (vgl. act. 3/10 und 11), es
aber offensichtlich unterlassen haben, die angeblich zu hohe Bewertung ihrer
Liegenschaft durch eine eigene Grundstückschatzung zu belegen und hierfür
entsprechende Anhaltspunkte zu liefern. Sie machen denn auch zu Recht nicht
einmal geltend, dass ihre Liegenschaft Ende 2016 im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr unter normalen Umständen nicht zum Preis von CHF 2'723'000.
auf dem Liegenschaftsmarkt an einen unabhängigen Dritten hat verkauft werden
können (vgl.Kocher, a.a.O., § 28
N 508). Die Bewertung entspricht daher nicht einem unbeachtlichen
Liebhaberpreis (Dzamko-Locher/Teuscher,
a.a.O., Art. 14 N 4).

4.4.5.3Ein
Hinweis auf die angeblich wertmindernde, auf ihrer Liegenschaft lastende
Verfügungsbeschränkung zugunsten der Denkmalpflege erfolgt erstmals in der
vorliegenden Rekursbegründung und damit nach dem Gesagten (vgl. oben E. 4.4.2.2)
verspätet. Die Rüge wird auch nicht weiter substantiiert, weshalb nicht
ersichtlich ist, welchen Einfluss die geltend gemachte Grunddienstbarkeit auf
den ermittelten Steuerverkehrswert haben könnte. Auf diese Rüge ist daher nicht
weiter einzutreten.

4.4.6Schliesslich
stellen sich die Rekurrierenden auf den Standpunkt, dass nicht ersichtlich sei,
ob und inwiefern die Überhitzung des lokalen Immobilienmarkts angemessen
korrigiert worden sei. Da in [...] nachweislich nur sehr wenige Transaktionen
als Bewertungsreferenz herangezogen werden könnten, müsse beim absoluten
Landwert eine Korrektur nach unten vorgenommen werden. Zudem belege der UBS
Swiss Real Estate Bubble Index (act. 3/1719), dass sich in den letzten Jahren
ein «Blasenrisiko» aufgebaut habe und eine temporäre Überbewertung der
Grundstücke bestehe. Nach der Diagnose der UBS würden Basel und [...] dabei als
«Risikozone» gelten. Es würden auf dem Markt unbeachtliche Spekulationspreise
bezahlt. Deshalb taugten die wenigen Käufe im hier interessierenden Perimeter
von [...] in der Zeit von 2013 bis 2015 a priori nicht.

Auch darin kann
den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Die Rekurrierenden legen auch in
diesem Zusammenhang nicht ansatzweise dar, wieso ein Grundstückwert, welcher
trotz steigender Bodenpreise um 30 % unter dem neun Jahre zuvor von den
Rekurrierenden selber bezahlten Kaufpreis einen in den Jahren 2013 bis 2015
überhitzten Liegenschaftsmarkt widerspiegle.

4.5Zusammenfassend
ist daher festzustellen, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der von
der Steuerverwaltung ermittelte Steuerwert der Liegenschaft der Rekurrierenden zu
deren Nachteil von ihrem tatsächlichen Verkehrswert massgebend abweicht.

5.

Die
Rekurrierenden machen mit ihrem Rekurs aber weiterhin geltend, dass der so
ermittelte Vermögenswert ihrer Liegenschaft zu einer systematischen
Benachteiligung des Selbstbewohnens führe.

5.1Die
Vorinstanz hat dazu erwogen, das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV
gebiete die gleiche Behandlung von Gleichem nach Massgabe seiner Gleichheit und
die ungleiche Behandlung von Ungleichem nach Massgabe seiner Ungleichheit. Es werde
verletzt, wenn ein Erlass rechtliche Unterscheidungen treffe, für die ein
vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich sei oder
Unterscheidungen unterlasse, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängten
(vgl. statt vieler bspw. BGE 138 I 225 E. 3.6.1). Nach geltender Rechtsprechung
stelle es jedoch keine unzulässige Ungleichbehandlung dar, wenn eine vermietete
Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegenschaft nach dem
Realwert bewertet werde. Die Regelung, wonach vermietete Liegenschaften
einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet
würden, sei auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu
beanstanden (vgl. dazu bspw. Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 43/2003
vom 18. September 2003, in: BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.). Bei selbstbewohnten
Liegenschaften könne kein Ertragswert anhand der effektiven Erträgnisse in
Betracht kommen, da solche Erträge eben gerade nicht erzielt würden.
Selbstbewohnte Einfamilienhäuser seien zudem im Gegensatz zu
Mehrfamilienhäusern keine Renditeobjekte und entsprechend auch keine
Investitionsgüter, sondern Konsumgüter. Somit seien sie in Bezug auf den
Vermögenssteuerwert auch nicht vergleichbar. Entsprechend seien die
unterschiedlichen Bewertungsmethoden aus steuerlicher Optik sachlich gerechtfertigt,
weshalb der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht verletzt werde. Entsprechend
seien auch die Verfahrensanträge der Rekurrierenden, wonach die Marktmiete des
Grundstücks zu ermitteln und der Vermögenssteuerwert des Grundstücks im Falle
der Fremdnutzung zu beziffern sei, abzuweisen.

5.2Mit
ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrem Standpunkt fest, dass die
Bewertung von vermieteten und selbstbewohnten Grundstücken nach gleichen Grundsätzen
erfolgen müsse. Sie machen geltend, dass die angefochtene Festsetzung des
Vermögenssteuerwerts massiv und systematisch finanziell ungünstiger als bei
Vermietung zur Marktmiete sei. Der Vermögenssteuerwert ihres selbstbewohnten
Eigenheims dürfe daher nicht höher festgesetzt werden, als wenn sie dieses zur
möglichen Marktmiete vermieten würden. Es sei rechtlich unzulässig, dass die
Steuerverwaltung bei selbstbewohntem Wohneigentum zur Ermittlung der
steuerbaren Eigenmiete (beim Selbstbewohnen) einen Zinssatz von 3,5 %
anwende, während beim gleichen Objekt im Falle der Vermietung der Zinssatz von
6,5 % als Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des Vermögenssteuerwerts
aus dem erzielten Nettomietzins gelte. Es würden damit durch die Anwendung von
unterschiedlichen Zins­sätzen für identische  und auch für vergleichbare  Wohnobjekte
jeweils zum Nachteil des selbstbewohnten Wohneigentums nicht zu rechtfertigende
und nicht auflösbare Widersprüche sowie Diskrepanzen resultieren. Zum Vergleich
machen sie geltend, dass die Eigenmiete ihrer Liegenschaft C____ aufgrund des
angefochtenen Vermögenssteuersatzes gemäss dem Eigenmietwertsatz gemäss § 16
Abs. 1 StV von 3,5 % in der Steuerperiode 2016 CHF 7'942. pro Monat betragen
habe. Demgegenüber betrage die Marktmiete ihres Grundstücks auf der Grundlage
zweier Schatzungen CHF 6'875. netto. Dabei stelle ein grosser Garten aufgrund
der zusätzlichen Kostentragungspflicht bei der Vermietung einen Nachteil dar,
welcher zu einem relativ tieferen erzielbaren Nettomietzins führe. Mit den
monatlichen Kosten der Gartenpflege von CHF 1'700. resultiere eine
«Bruttomiete» von CHF 8'757.. Demgegenüber werde die praktisch 1:1
vergleichbare, unmittelbare Nachbarliegenschaft mit Einfamilienhaus D____ mit
gleichem Baujahr gleicher Grösse und Zimmerzahl sowie fast identischer Fläche
von 2'469 m2im Vergleich zu 2'450 m2sowie ähnlicher
Gestaltung seit über 20 Jahren vermietet. Bis 2015 sei sie zu netto CHF 3'500.
pro Monat bzw. CHF 42'000. pro Jahr vermietet worden. Kapitalisiert zu 6,5 %
gemäss § 50 Abs. 4 StV und Ziff. 1 Anhang zur StV resultiere aus diesem
Nettomietzins ein Vermögenssteuerwert von CHF 646'154.. Bei einem
Nettomietzins von CHF 5'700.- resp. CHF 68'400. resultiere ein Vermögenssteuerwert
von CHF 1'052'000.. Die Diskrepanz der Vermögenssteuerwerte der vergleichbaren
Liegenschaften C____ und D____ sei so exorbitant, dass sie widerspruchsfrei und
rechtmässig weder erklärt noch begründet werden könne. Daraus leiten die
Rekurrierenden eine Verletzung des Rechtsgleichgebots durch eine systematische
Benachteiligung des Selbstbewohnens und eine diskriminierende Bewertungspraxis
von selbstgenutztem im Vergleich zu vermietetem Wohneigentum im Kanton
Basel-Stadt ab. Sie verlangen daher, dass der Vermögenssteuerwert ihrer
Liegenschaft auch im Fall des Selbstbewohnens maximal so hoch festgesetzt wird,
wie wenn sie diese zu Marktkonditionen vermieten würden.

5.3Die
Argumentation der Rekurrierenden beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass es
sich bei vermietetem und selbstgenutzen Wohneigentum um vergleichbare
Sachverhalte handelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, wie sich
sogleich zeigen wird. Folglich erübrigt sich, den Marktmietwert des Grundstücks
der Rekurrierenden antragsgemäss zu ermitteln.

5.3.1Nach
Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu
behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich
differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche
Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen
Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger
Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn
Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten
getroffen werden müssen (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE
147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Auf dem Gebiet
der Steuern wird das allgemeine Gleichbehandlungsgebot durch die Grundsätze der
Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
BV) konkretisiert. Danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen
Verhältnissen gleich zu besteuern und müssen wesentliche Ungleichheiten in den
tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen
führen (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f. mit Hinweisen; BGer 2C_681/2020 vom 25.
Juni 2021 E. 5.1). Der Gesetzgeber hat aber im Abgaberecht innerhalb der
Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit
ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon verletzt, wenn der
Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten,
wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwirtschaftlichen System folgen (BGE
126 I 76 E. 2a S. 78 mit Hinweisen). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung
jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen nicht erreichbar.
Deshalb ist eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts
unausweichlich und deshalb auch zulässig. Soweit keine absolute
Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung
nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder
systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (VGE
VD.2014.143 vom 26. Juni 2015 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f. m.H.;
BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 141 II 338 E. 4.5; 133
II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).

5.3.2Gemäss
Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts
von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum
wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert
ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung
dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes
der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8
Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und
Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der
Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E.
3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240
E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied
zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum
daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte
Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken. Der Erwerb mag zwar
in beiden Fällen der Vermögensanlage dienen, zielt aber bei selbstgenutztem Wohneigentum
nicht auf Kapitaleinkommen respektive Rendite.

Wie aus den
Vorbringen der Rekurrierenden weiter selbst implizit folgt, existiert für
vermietete Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter Markt, da bloss ein
kleiner, wenig repräsentativer Teil der in aller Regel zur Eigennutzung durch
die jeweilige Eigentümerschaft bestimmten Einfamilienhäuser vermietet wird (VGE
VD.2021.258 vom 21. März 2022 m.H. auf Botschaft zum Steuerpaket 2001, in: BBl
2001 3055 f.). Der Marktwert der primär zur Eigennutzung bestimmten Einfamilienhäuser
bestimmt sich daher nicht primär nach dem Ertragswert. Für die Möglichkeit von
gehobenem Wohneigentum werden auf dem Markt notorischerweise Erwerbspreise
bezahlt, mit denen im Falle einer Vermietung bloss eine im Vergleich zu anderen
Liegenschaften unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden könnte.
Demgegenüber richtet sich der Erwerbspreis von vermietbarem Wohneigentum
notorischerweise nach dem erzielbaren Ertrag. Bei dessen Bestimmung sind die
aktuellen Mietzinsen aufgrund des obligationenrechtlichen Mietschutzes von
Bedeutung (vgl. z.B. Art. 270 des Obligationenrechts [OR, SR 220]).

5.3.3Weiter
ist festzustellen, dass hier allein der Steuerwert der Liegenschaft, nicht aber
der auf dessen Grundlage berechnete, bei der Einkommensbesteuerung massgebende
Eigenmietwert Streitgegenstand bildet. Aus diesem können daher im vorliegenden
Verfahren keine relevanten Schlüsse gezogen werden. Soweit die Rekurrierenden
der Auffassung sind, dass die Methode der Bestimmung des Eigenmietwerts gemäss
§ 16 StV im Falle der von ihnen bewohnten Liegenschaft zu einem unangemessenen
Resultat führt, so haben sie Gelegenheit, diesen mit der Veranlagung ihrer
Einkommensbesteuerung anzufechten. Da die Berechnung des Eigenmietwerts gemäss
der Regelung in § 16 StV aus dem Steuerwert des selbstgewohnten
Einfamilienhauses folgt und nicht umgekehrt, können die Rekurrierenden daraus
nichts zu ihren Gunsten ableiten.

5.3.4Wie
die Vorinstanz daher zutreffend erwogen hat, ist die unterschiedliche Bewertung
von vermieteten Liegenschaften nach dem Ertragswert und von selbstgenutztem
Wohneigentum nach dem Realwert somit nicht zu beanstanden (StRKE Nr. 43/2003
vom 18. September 2003, in BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.; zustimmendRamseier, a.a.O., § 46 N 38).

5.4

5.4.1Liegen
aber im Unterschied zu dem vom Bundesgericht in dem von den Rekurrierenten
referenzierten Entscheid BGE 98 Ia 151 beurteilten Sachverhalt einer Reihe von
vergleichbaren, selbstbewohnten Nachbarhäusern keine vergleichbaren Sachverhalte
vor, so fehlt der mit dem Vergleich der Bewertung von vermieteten und
selbstgenutzten Grundstücken begründeten Rüge der Verletzung des
Gleichbehandlungsgrundsatzes resp. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 BV die Grundlage. Die Rekurrierenden können
daher auch aus ihrer Berechnung des Vermögenssteuerwerts ihrer Liegenschaft im
Falle ihrer Vermietung nichts ableiten, da diese gerade nicht vermietet wird,
sondern ihrer primären Bestimmung entsprechend der Wohnnutzung durch die
Eigentümerschaft dient.

5.4.2Gleiches
gilt auch für die Behauptung einer Diskriminierung von selbstbewohntem
Grundeigentum. Die Rekurrierenden berufen sich in diesem Zusammenhang zu Recht
nicht auf den besonderen Diskriminierungsschutz von Art. 8 Abs. 2 BV. Da es
notorischerweise kaum vermietete Anwesen in der Art der Liegenschaft der
Rekurrierenden mit grossem Umschwung im Kanton Basel-Stadt gibt, bei denen im
Vergleich zu ihrem Verkehrswert nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt
werden kann, sodass dies aufgrund der Wertbestimmung nach dem Ertragswert zu
einem günstigeren Steuerwert führt, kann auch nicht von einer systematischen
Schlechterstellung von selbstbewohntem Grundeigentum bei der
Vermögensbesteuerung gesprochen werden. Entgegen der verallgemeinernden
Argumentation der Rekurrierenden zeigt sich die von ihnen beschriebene
Diskrepanz denn auch bloss bei Wohnliegenschaften, die dem obersten
Luxussegment zugeschrieben werden müssen und von der von ihnen als Beispiel
genannten Ausnahme abgesehen auch kaum vermietet werden.

6.

Schliesslich
weisen die Rekurrierenden auf Schranken durch verfassungsmässige Förderaufträge
hin.

6.1Zur
Begründung machen sie geltend, das Regelungsermessen des kantonalen
Gesetzgebers werde bei der Grundstücksbewertung für die Vermögenssteuer dahingehend
beschränkt, dass ausschliesslich die selbstbewohnende Eigentümerschaft
privilegiert, nicht aber im Vergleich zu vermietender Eigentümerschaft schlechter
gestellt bzw. benachteiligt werden dürfe. Sie beziehen sich dabei als
verfassungsrechtliche Förderaufträge auf Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV
sowie § 123 Abs. 2 KV, welche asymmetrische Ermächtigungen zur Abweichung von
der Rechtsgleichheit zu Gunsten, aber nicht zu Ungunsten der förderungswürdigen
selbstbewohnenden Wohneigentümerschaft bildeten.

6.2

6.2.1Wie
die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108
Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und
Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung
begründet eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs-
und Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone
daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen.
Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im
Rahmen des Steuerharmonisierungsrecht eine solche Förderpflicht aufzuerlegen.
Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini,
in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2.
Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale
Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu
einer solchen Förderung.

6.2.2Demgegenüber
verpflichtet Art. 111 Abs. 4 BV den Bund, «in Zusammenarbeit mit den Kantonen
die Selbstvorsorge namentlich durch Massnahmen der Steuer- und
Eigentumspolitik» zu fördern. Dieser bundesrechtliche Auftrag ist in § 123 Abs.
2 KV als Grundsatz der Besteuerung aufgenommen worden. Diesem Auftrag
entspricht die steuerliche Privilegierung des Sparens im Rahmen der sogenannten
dritten Säule. Daraus kann aber entgegen der Auffassung der Rekurrierenden
keine Verpflichtung zu einer bestimmten Form der Privilegierung von selbstbewohntem
Wohneigentum abgeleitet werden (vgl. bezüglich der Besteuerung des
Eigenmietwerts VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.2). Vielmehr ist es
unzulässig, auf unbeweglichem Vermögen einen generellen, rein
eigentumspolitischen Abschlag auf dem Verkehrswert zu gewähren (BGer
2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.8). Schliesslich ist im Ergebnis mit
dem trotz deutlichem Anstieg der Liegenschaftspreise rund 30 % unter dem
Kaufpreis liegenden Steuerwert der Förderung der Selbstvorsorge Rechnung getragen
worden.

6.3Die
entsprechend dem massgebenden kantonalen Gesetzes- und Verordnungsrecht
vorgenommene Besteuerung widerspricht daher auch insoweit nicht höherrangigem
Recht.

7.

Daraus folgt,
dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr von
CHF 4'000..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen
Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 4'000., einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.