bs_appellationsgericht · BEZ.2018.39 · 2018-09-06 · de
Rechtsschutz in klaren FällenMieterausweisung (BGer 4D_60/2018/WTH vom 12. Oktober 2018)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2018.39

ENTSCHEID

vom6.
September 2018

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer,Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Beschwerdeführer

[...]

gegen

B____Beschwerdegegner

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 20. August 2018

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

A____ (Mieter,
Beschwerdeführer) schloss am 29. Juli 2002 mit B____ (Vermieter,
Beschwerdegegner) einen Mietvertrag über eine 1-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft
an der [...] in [...]. Am 17. Januar 2018 kündigte der Beschwerdegegner
diesen Mietvertrag mit dem hierfür vorgesehenen Formular unter Hinweis auf eine
Kündigungsandrohung vom 7. November 2017 und einen Mietzinsrückstand in
Höhe von CHF 4700. ausserordentlich per 28. Februar 2018. Der Beschwerdeführer
focht die Kündigung mit Einschreiben vom 13. Februar 2018 bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und
beantragte eine Erstreckung. Am 10. April 2018 schlossen die Parteien vor
der Schlichtungsstelle einen Vergleich mit folgendem Wortlaut:

Die Parteien
vereinbaren, dass das Mietverhältnis definitiv und ohne Erstreckungsmöglichkeit
per 31. Juli 2018 endigt.

Am 17. Juli
2018 wandte sich der Beschwerdegegner per E-Mail an den Beschwerdeführer. Die
E-Mail stand unter dem Betreff Wohnungsübergabe. Der Beschwerdegegner
erklärte darin:

In einigen Tagen werden
Sie aus der Wohnung ausziehen. Ich möchte Sie fragen, wann wir die
Wohnungsübergabe vornehmen könnten und die Abgabe der Schlüssel? Wollen Sie
dies am 31. Juli machen? Bitte geben Sie mir doch 1-2 Termine durch.

Der Beschwerdeführer
antwortete am 27. Juli 2018 ebenfalls per E-Mail:

Es ist zuvorkommend und
nett, dass mir die Möglichkeit geben «1 oder 2 Termine» vorschlagen kann die
Wohnung zu übergeben. Gerne mache ich davon Gebrauch und schlage den
1. Oktober oder 1. November 2018 vor. []

Mit E-Mail vom
28. Juli 2018 reagierte der Beschwerdegegner wie folgt:

Wie vereinbart, müssen
Sie die Wohnung bis am 31. Juli 24 Uhr geräumt haben. Da Sie schon lange
Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, kann ich auch keine Erstreckung des
Mietverhältnisses gewähren. Ich bitte Sie darum mir einen Termin für die
Schlüsselübergabe zu geben. [].

Daraufhin sandte
der Beschwerdeführer am gleichen Tag die folgende E-Mail an den Beschwerdegegner:

In Ihrem E-Mail vom ...
nannten Sie den 31. Juli 2018 als Termin für die Wohnungsübergabe und
boten mir gleichzeitig weitere «1 oder 2 Termine», die ich bestimmen kann, um
die Schlüssel für die Wohnung zu übergeben. Für den 31. Juli 2018 hatte
ich schon eine Notlösung organisiert, die mit Ihrer Mitteilung hinfällig wurde
und habe die Abgesagt. Ich habe nun zwei Optionen für eine Ersatzwohnung. Die
erste ist im Oktober und die zweite ist im November 2018. Mit dem Resultat, ich
habe den 1. Oktober und den 1. November 2018 für die Wohnungsübergabe
vorgeschlagen. Der Vorschlag für die Ersatztermine kam von Ihnen und nicht von
mir. Die Schweiz ist ein Rechtsstaat und noch keine Bananenrepublik und möchte
Sie bitten auf dem Rechtsweg zu bleiben. Es heisst, Pharmaunternehmungen können
sich alles erlauben, weil die über dem Staat stehen, sollte das der Fall sein,
dann ist es an der Zeit, dass die wieder auf den Boden eines Rechtsstaates
gebracht werden []

Am 6. August
2018 stellte der Beschwerdegegner unter Verwendung des dafür vom Zivilgericht
Basel-Stadt zur Verfügung gestellten Formulars das Ausweisungsgesuch gegen den Beschwerdeführer.
Mit Eingabe vom 16. August 2018 beantragte der Beschwerdeführer, dem
Ausweisungsbegehren nicht stattzugeben. Er bezog sich auf die
E-Mail-Korrespondenz zwischen den Parteien vom 17., 27., 28. und 29. Juli
2018.

Mit Entscheid
vom 20. August 2018 hat die Einzelrichterin des Zivilgerichts die Eingabe
des Beschwerdeführers dem Beschwerdegegner zugestellt, den Beschwerdeführer
angewiesen, die beim Beschwerdegegner gemieteten Räumlichkeiten
(1-Zimmer-Wohnung, unmöbliert, [...]) bis spätestens Donnerstag, 30. August
2018, 11.30 Uhr, zu räumen. Weiter wurde festgehalten, dass auf Antrag des
Beschwerdegegners ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die
Räumung vollzogen wird, wenn der Beschwerdeführer innert der gesetzten Frist
nicht ausgezogen ist. Dem Beschwerdegegner wurden die Gerichtskosten von CHF 600.
auferlegt und er wurde angewiesen, dem Beschwerdegegner den von diesem
geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 400. zu ersetzen.

Nachdem ihm
dieser Entscheid am 22. August 2018 eröffnet worden ist, hat der Beschwerdeführer
eine mit Beschwerde bezeichnete Eingabe vom 3. September 2018 an das
Appellationsgericht gerichtet. Darin hat der Beschwerdeführer mit Hinweis auf
die in der Rechtsmittelbelehrung erwähnte 10-tägige Beschwerdefrist beantragt,
dass ihm eine Frist von 10 Tagen eingeräumt werde bis zur Räumung der Wohnung,
um eine Beschwerde einreichen zu können, die sich auf die schriftliche
Begründung des Entscheids beziehe. Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, dass
er nicht in der Lage sei, einen Kostenvorschuss zu leisten. Mit Verfügung vom
28. August 2018 wurde der angekündigten Beschwerde bis zum
3. September 2018 (Ablauf der Frist zur Einreichung der Beschwerde)
vorsorglich aufschiebende Wirkung zuerkannt. Am 3. September 2018 hat der
Beschwerdeführer eine wiederum mit Beschwerde bezeichnete Eingabe an das
Appellationsgericht gerichtet und darin beantragt, der Entscheid des Zivilgerichts
vom 20. August 2018 sei aufzuheben. Der Beschwerdegegner habe einen neuen
Termin für die Wohnungsübergabe mit dem Beschwerdeführer abzumachen.

Von der
Einholung einer Stellungnahme des Beschwerdegegners wurde abgesehen. Der
vorliegende Entscheid ist nach Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg
ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Der
Beschwerdeführer bezeichnet sein Rechtsmittel im Einklang mit der
Rechtsmittelbelehrung als "Beschwerde". Welches Rechtsmittel
vorliegend anwendbar ist, hat das Appellationsgericht von Amtes wegen zu
prüfen. Die beantragteMieterausweisungwurde im Verfahren
des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) beurteilt. Entscheide in
miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO
ergangen sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung
oder der Beschwerde (Seiler, Die
Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N 339). Massgebend für die
Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert. Sofern
dieser mindestens CHF 10'000. beträgt, unterliegt der Entscheid der
Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), ansonsten der Beschwerde
(Art. 319 lit. a ZPO).

Mit Vergleich
vom 10. April 2018 haben sich die Parteien im Verfahren vor der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten darüber geeinigt, dass das
Mietverhältnis definitiv und ohne Erstreckungsmöglichkeit per 31. Juli
2018 endigt. Das Zivilgericht hat damit zu Recht erkannt, dass die am
10. April 2018 vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses per
31. Juli 2018 rechtskräftig festgelegt worden ist (vgl. Art. 241 Abs.
2 ZPO), was vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten worden ist. Der
Beschwerdeführer hat vor dem Zivilgericht lediglich geltend gemacht, dass der
Beschwerdegegner mit E-Mail vom 17. Juli 2018 den vereinbarten
Auszugstermin 31. Juli 2018 ausser Kraft gesetzt habe (Stellungnahme des
Beschwerdeführers vom 16. August 2018 zum Ausweisungsbegehren). In diesem Sinn
wird auch im Beschwerdeverfahren vom Beschwerdeführer geltend gemacht, dass der
Beschwerdegegner mit seiner E-Mail vom 17. Juli 2018 seine Flexibilität
mitgeteilt habe, dass die Wohnungsübergabe auch später sein könne. Es ist unter
diesen Umständen davon auszugehen, dass vorliegend nur die Ausweisung selbst
und nicht die Beendigung des Mietverhältnisses an sich angefochten worden ist.
Dementsprechend ist im Einklang mit der bundesgerichtlichen Praxis zur
Festlegung des Streitwerts im Verfahren nach Art. 257 ZPO von einem
Streitwert im Umfang des für sechs Monate geschuldeten Mietzinses auszugehen
(BGer 4A_565/2017 vom 11.07.2018 E. 1.2.1, zur Publikation vorgesehen).
Beim vorliegenden Bruttomonatsmietzins von CHF 495. beträgt der
Streitwert weniger als CHF 10000.. Damit ist der angefochtene Entscheid
mit Beschwerde anzufechten.

1.2Die
Beschwerde ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 22. August
2018 innert der Frist von 10 Tagen und damit rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 321
Abs. 2 in Verbindung mit Art. 257 Abs. 1 ZPO). Für ihre
Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der
Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Mit Beschwerde können unrichtige
Rechtsanwendung sowie offensichtlich unrichtige Feststellungen des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

2.

2.1Das
Zivilgericht führt im angefochtenen Entscheid einleitend aus, dass das Gericht
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen
Verfahren gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist
und die Rechtslage klar ist (angefochtener Entscheid, E. 2.2). Das Zivilgericht
erachtet den vom Beschwerdeführer geschilderten Sachverhalt und die Rechtslage
als klar. Die Parteien hätten vor der Schlichtungsstelle am 10. April 2018
vergleichsweise die definitive und nicht erstreckbare Beendigung des
Mietverhältnisses per 31. Juli 2018 vereinbart. Dieser vom Beschwerdeführer
nicht in Zweifel gezogene Vergleich habe die gleiche Wirkung wie ein
rechtskräftiger Entscheid (vgl. Art. 241 Abs. 2 ZPO). Entgegen den
Ausführungen des Beschwerdeführers ändere am Ergebnis, dass das Mietverhältnis
damit per 31. Juli 2018 beendet worden sei, auch die E-Mail des Beschwerdegegners
vom 17. Juli 2018 nichts, in welchem dieser den Beschwerdeführer auf den
anstehenden Auszugstermin hingewiesen und den Beschwerdeführer angefragt habe,
ob die Wohnungsübergabe direkt am 31. Juli 2018 erfolgen solle. Entgegen
den Ausführungen des Beschwerdeführers könne daraus in keiner Weise abgeleitet
werden, dass der Beschwerdegegner damit den Auszugstermin ins Belieben des
Beschwerdeführers gestellt habe (angefochtener Entscheid E. 2.4.3). Das
Mietverhältnis habe am 31. Juli 2018 geendet und der Beschwerdeführer
nutze die Wohnung seither ohne Rechtsgrund. Nach Beendigung des
Mietverhältnisses habe der Mieter dem Vermieter das Mietobjekt zurückzugeben.
Dem Ausweisungsgesuch sei daher zu entsprechen (angefochtener Entscheid,
E. 2.4.4).

2.2An
dieser zutreffenden Begründung des angefochtenen Entscheids vermögen die
Ausführungen des Beschwerdeführers in seiner Beschwerde vom 3. September
2018 nichts zu ändern.

Der
Beschwerdeführer wirft die Frage auf, ob der Bruder des Beschwerdegegners als
einflussreiche Persönlichkeit der FDP Basel-Stadt versucht haben könnte, die
von der FDP nominierte Gerichtspräsidentin zu beeinflussen. Für eine solche
versuchte Einflussnahme kann der Beschwerdeführer aber keinen Anhaltspunkt
vorbringen. Die blosse Tatsache, dass die Zivilgerichtspräsidentin von der FDP
nominiert worden ist und der Bruder des Beschwerdegegners in der FDP politisch
aktiv ist, kann hierfür nicht ausreichen (vgl. zur Frage der
Parteizugehörigkeit von Mitgliedern des Gerichts BGer 1B_275/2018 vom 28. Juni
2018). Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.

In materieller
Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, dass die Zivilgerichtspräsidentin
die E-Mail des Beschwerdegegners vom 17. Juli 2018 falsch gewürdigt habe.
Davon kann aber keine Rede sein. Wie vom Zivilgericht zutreffend ausgeführt und
vom Beschwerdeführer nicht bestritten, beginnt die E-Mail des Beschwerdegegners
mit dem Hinweis, dass der Beschwerdeführer in einigen Tagen aus der Wohnung
ausziehen wird. Dies deckt sich auch mit der Tatsache, dass das Mietverhältnis
gemäss der Vereinbarung vom 18. April 2018 definitiv und ohne
Erstreckungsmöglichkeit per 31. Juli 2018 endigt. In der E-Mail vom
17. Juli 2018 hat der Beschwerdegegner denn auch erkennbar nicht das
bereits festgelegte Ende des Mietvertragsverhältnisses und somit den
letztmöglichen Termin des Auszugs des Beschwerdeführers in Frage gestellt,
sondern dem Beschwerdeführer lediglich die Möglichkeit angeboten, für die Wohnungsübergabe
respektive die Abgabe der Schlüssel allenfalls einen anderen Termin als den Tag
des Ablaufs des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Es bestand für den
Beschwerdeführer kein Anlass, den Termin der Wohnungsübergabe respektive der
Schlüsselübergabe, welche ja zwingend voraussetzen, dass die Mieterschaft zuvor
die Wohnung geräumt hat, auf den letzten möglichen Auszugstag anzusetzen.
Daraus, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer entgegenkommenderweise
die Möglichkeit gegeben hat, 1 bis 2 mögliche Termine für die Wohnungsübergabe respektive
Schlüsselübergabe anzugeben, kann somit nicht abgeleitet werden, dass am Datum
der Beendigung des Mietverhältnisses und damit am letztmöglichen Datum der
Räumung der Wohnung etwas geändert werden sollte. Es gab aufgrund der genannten
E-Mail für den Beschwerdeführer keinerlei Anlass zur Annahme, dass der
Beschwerdegegner, entgegen der klaren und deutlichen Vereinbarung vom April
2018 dem Beschwerdeführer eine Erstreckungsmöglichkeit gewähren möchte. Sollte
der Beschwerdeführer trotz des klaren Inhalts der genannten E-Mail vom
17. Juli 2018 daran gezweifelt haben, dass das Mietverhältnis tatsächlich
per 31. Juli 2018 endet, wurden diese allfälligen Zweifel mit E-Mail des Beschwerdegegners
vom 28. Juli 2018 mit aller Deutlichkeit ausgeräumt. Mit dieser E-Mail hat
der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass dieser, wie
vereinbart, die Wohnung bis zum 31. Juli 2018, 24:00 Uhr geräumt haben
muss und dass keine Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt werde. Das
Zivilgericht ist somit zu Recht zum Schluss gekommen, dass das Mietverhältnis
zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner seit dem 31. Juli
2018 gemäss der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung beendet ist und
dass der Beschwerdeführer somit über keine rechtliche Grundlage zur Nutzung der
Wohnung mehr verfügt.

3.

Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht einen liquiden Sachverhalt
und eine klare Rechtslage bejaht hat. Demgemäss ist nicht zu beanstanden, dass
es den Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 ZPO
gefällt hat.Die Beschwerde ist unbegründet und folglich
abzuweisen.

Bei
diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 600. (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2
Ziff. 11 desReglements über die Gerichtsgebühren[GGR, SG 154.810]) zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Da dem Beschwerdegegner aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer
Beschwerdeantwort im Beschwerdeverfahren kein Aufwand entstanden ist und der
Beschwerdegegner zudem nicht anwaltlich vertreten ist, wird keine Parteientschädigung
zugesprochen.

Der
Beschwerdeführer hat in seiner Eingabe vom 24. August 2018 an das
Appellationsgericht, in welchem er auf die noch einzureichende Beschwerde hinwies,
geltend gemacht, dass er keinen Kostenvorschuss leisten könne, wobei er auf den
Bundesgerichtsentscheid BGer 2C_1091/2017 vom 8. Januar 2018 verweist.
Der Beschwerde vom 3. September 2018 ist kein Gesuch um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege zu entnehmen. Der Beschwerdeführer ist mit dem
Merkblatt Prozesskosten (Beilage zur Verfügung des Zivilgerichts vom
7. August 2018) auf die möglichen Kosten eines Rechtsmittelverfahrens und
die Möglichkeit, in diesem unentgeltliche Rechtspflege zu beantragen, hingewiesen
worden. Von dieser Möglichkeit hat der Beschwerdeführer gemäss den vorigen
Ausführungen keinen Gebrauch gemacht. Selbst wenn man die Ausführung des
Beschwerdeführers in seiner Eingabe vom 24. August 2018 als implizites Gesuch
um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege qualifizieren würde, könnte einem
solchen keine Folge geleistet werden, da der Beschwerdeführer nicht aufzeigt,
dass er nicht über die erforderlichen Mittel zur Prozessführung aufweist und die
Beschwerde zudem aufgrund des oben Ausgeführten als aussichtslos qualifiziert
werden muss.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 20. August 2018 (RB.2018.170) wird abgewiesen.

Der Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 600..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113
BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.