bs_appellationsgericht · VD.2021.80 · 2016-12-01 · de
Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.80

URTEIL

vom16.
Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey,

Prof. Dr. Ramon Mabillardund Gerichtsschreiber MLaw Tobias Calò

Beteiligte

A____Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 22. Oktober 2020

betreffend die Neubewertung eines
Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

A____
(nachfolgend Rekurrent) ist Miteigentümer des selbstgenutzten, unbebauten
Grundstücks [...] (Grundbuch Basel, [...]; nachfolgend Grundstück). Im Rahmen
der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016
setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 1. Dezember 2016 den
Vermögenssteuerwert des Grundstücks ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 984000.
fest.

Die vom
Rekurrenten dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit
Entscheid vom 8. Januar 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhob
der Rekurrent Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese sistierte das
Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 17. Dezember 2019 und
wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 22. Oktober 2020 kostenfällig
ab.

Gegen diesen am 15. März 2021
versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe
vom 15. April 2021 erhobene Rekurs des Rekurrenten, mit welchem er
die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids
der Steuerrekurskommission sowie der Bewertungsverfügung vom 1. Dezember 2018
und die Verpflichtung der Steuerverwaltung, das Grundstück neu zu bewerten,
verlangt. Mit Eingabe vom 12. Mai 2021 verzichtete die Steuerrekurskommission
auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte unter Verweis auf den
angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Auch die Steuerverwaltung sah mit
Eingabe vom 7. Juni 2021 von einer Vernehmlassung grundsätzlich ab.
Zu diesen beiden Eingaben replizierte der Rekurrent mit Eingabe vom 17. Juni 2021.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich
nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle
Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressat des
angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und
begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),
weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt,
den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle
entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem
Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 1. Dezember 2016
mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit
Einspracheentscheid vom 8. Januar 2018 von der Steuerverwaltung
bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts des im Eigentum des Rekurrenten
stehenden Grundstücks von bisher CHF 456'000. auf CHF 984'000.,
welche mit dem angefochtenen Entscheid der Steuerrekurskommission bestätigt
worden ist.

3.

Mit seinem
Rekurs verweist der Rekurrent zunächst auf die Dauer des vorinstanzlichen
Verfahrens, ohne daraus konkrete Anträge abzuleiten. Wie dem angefochtenen Entscheid
entnommen werden kann, hat sich das Verwaltungsgericht mit den Entscheiden VD.2019.7
bis 10 vom 25. September 2019 bereits mit dem Verfahren der
Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften befasst. Mit den genannten
Urteilen mussten grundsätzliche Fragen bezüglich der notwendigen, von der
Steuerverwaltung vorzunehmenden Abklärungen im Rahmen der Neubewertung geklärt
werden. Vor diesem Hintergrund rechtfertigte es sich, das vorliegende Verfahren
bis zum Entscheid über diese Grundsatzfragen zu sistieren. Daraus folgt der
Zeitablauf vor der Vorinstanz, welcher zwar konstatiert, zu Recht aber nicht
explizit beanstandet wird.

4.

4.1Wie
im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem
Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der
Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen
worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser
Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte
mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017
E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die
auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134
II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009
E. 3.1;Zigerlig/Jud, in:
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,
Art. 14 N 4).

4.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,
128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von
der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede
Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und
Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.
Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und
in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche
Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016
E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die
Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen
Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007
vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar
gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307).

4.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG
vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46
Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige
Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser
Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke
bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem
Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).
Der Landwert entspricht dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten
Landwert gemäss Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige
Nutzungsintensität des Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt.
Der Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch-
und Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach
dem Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen
in derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung
bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf
diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

4.4In
Anwendung dieser Grundsätze und auf der Grundlage des Grundsatzes, dass bei
Einfamilienhausparzellen, deren Parzellenfläche 400 m2übersteigt, jeweils nur die ersten 400 m2zum vollen absoluten
Landwert gemäss Bodenbewertungsstelle und die restliche Fläche bis maximal
1'200 m2jeweils
zu einem Drittel bewertet wird, berechnete die Steuerverwaltung den relativen
Landwert des Grundstücks auf der Grundlage einer Fläche von 400 m2,
welche mit 100% des absoluten Landwerts von CHF 1'620. pro m2bewertet wurde, und einer Fläche von 624 m2, welche mit einem Drittel des genannten absoluten
Landwertes bewertet wurde. Es resultierten Landwerte von CHF 648'000.
sowie CHF 336'960., woraus sich der abgerundete Real- resp.
Vermögenssteuerwert des Grundstücks von CHF 984'000. ergab.

4.5Im
vorinstanzlichen Verfahren hat sich die Steuerrekurskommission mit dem Einwand
des Rekurrenten, wonach der Realwert aufgrund von Nutzungseinschränkungen durch
den Baumschutz vermindert werde, auseinandergesetzt. Sie hat erwogen, dass die
Steuerverwaltung dieses Vorbringen mit Schreiben vom 10. April 2018
der Bodenbewertungsstelle zur Stellungnahme unterbreitet habe. Mit Schreiben
vom 26. April 2018 habe die Bodenbewertungsstelle mitgeteilt, dass
der absolute Landwert in der Verfügung vom 1. Dezember 2016 angemessen
festgesetzt worden sei. Bei der vorliegenden Parzelle handle es sich um eine
der wenigen (verbliebenen) Baulandparzellen an begehrter Lage in der Stadt
Basel. Die Aussagen der Bodenbewertungsstelle im Schreiben vom 7. April 2017
und die Stellungnahme der Stadtgärtnerei vom 28. Februar 2018 würden
keinen Widerspruch darstellen. Eine der Bauzone 2a entsprechende Ausnutzung
könne auch mit Berücksichtigung des Baumschutzgesetzes (BSchG, SG 789.700)
erreicht werden. Das Areal befinde sich gemäss dem Schreiben der Stadtgärtnerei
zwar im engeren Baumschutzgebiet. Das Baumschutzgesetz sehe aber keine
Bauverbote oder Baubeschränkungen vor. Schützenswerte Bäume, welche im Rahmen,
eines Bauvorhabens gefällt würden, müssten gemäss § 9 BSchG durch
eine Ersatzpflanzung oder Ersatzabgabe kompensiert werden. Es handelt sich in
casu deshalb um keinen Spezialfall. Die Stadtgärtnerei bestätige zudem im Schreiben
vom 28. Februar 2018, dass aufgrund der Lage in der Bauzone die
Bebaubarkeit der Parzelle gegeben sei. Somit könne der Rekurrent aufgrund des
Baumschutzgesetzes nichts zu seinen Gunsten ableiten. Schliesslich hat die
Vorinstanz erwogen, dass sich die Bodenbewertungsstelle bei der Ermittlung der
absoluten Landwerte an den durchschnittlichen Verkaufspreisen orientiere,
welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den
letzten zwei Jahren vor dem Bewertungszeitpunkt bezahlt worden seien. Dabei werde
sich der Baumbestandschutz in den Immobilienpreisen niedergeschlagen haben und
somit in den von der Bodenbewertungsstelle ermittelten Bodenwerten
berücksichtigt worden sein. Der Schutz des Baumbestandes sei deshalb bereits im
absoluten Landwert von CHF 1620. pro m2berücksichtigt.

5.

5.1Mit
seinem Rekurs an das Verwaltungsgericht hält der Rekurrent an seiner Rüge fest,
dass die Überbaubarkeit des Grundstücks massiv eingeschränkt werde. Bereits mit
Schreiben vom 28. Februar 2018 habe die Stadtgärtnerei festgehalten, dass
«im vorliegenden Fall» aus ihrer Sicht nur ein Bauprojekt mit angemessener
Berücksichtigung von baumschützerischen Aspekten bewilligungsfähig wäre. Schon
mit seinem Rekurs im vorinstanzlichen Verfahren habe er auf die besonderen
Umstände des Bestands besonders prägender Bäume und insbesondere der beiden
Mammutbäume auf seiner Parzelle verwiesen, welche deren Überbaubarkeit
erheblich einschränkten. Mit neuem Schreiben vom 25. März 2021 habe [...],
Verantwortlicher für Baumschutz der Stadtgärtnerei, mitgeteilt, dass er «für diese
Bäume auf keinen Fall eine Fällbewilligung von Seiten der Stadtgärtnerei
erhalten» würde. «In jedem Fall müsste die Baumschutzkommission beigezogen
werden». Dabei könne aus seiner Erfahrung gesagt werden, dass diese Bäume auch
von der Baumschutzkommission abgelehnt würden für eine Fällung. Daraus ergebe
sich, dass die Bewertung des Grundstücks berichtigt werden müsse, wobei dies
entweder im Sinne eines Zurückkommens auf die ursprüngliche Bewertung aufgrund
schon anfänglich fehlerhafter Sachverhaltsfeststellung oder aber im Sinne einer
Neubewertung aufgrund neuer Tatsachen bzw. veränderter Umstände vorzunehmen sei.

5.2Es
kann offenbleiben, inwieweit Baubeschränkungen aufgrund des Baumschutzes
bereits in die Ermittlung des absoluten Landwerts von CHF 1'620. pro m2Eingang gefunden haben. Der
Rekurrent äussert sich nicht zum Standort der geschützten Bäume. Wie dem
Orthofoto vom März 2020  welches als Hintergrundkarte dem Stadtplan auf
dem Geoportal des Kantons hinterlegt ist  entnehmbar, ist die Parzelle primär
an ihren Rändern bestockt. Dies gilt soweit ersichtlich auch für die Zeder und
die beiden grossen Mammutbäume, die im Schreiben der Stadtgärtnerei vom 25. März 2021
einerseits als besonders markant, prägend und erhaltenswert und andererseits
als gesund und vital bezeichnet werden, weshalb sie ganz besonders wichtig für
das Mikroklima und als Lebensraum für unzählige Vögel, Insekten und Kleintiere
seien. Weniger peripher erscheint allein die Lage des einen Mammutbaums gemäss
der als Beilage zur Eingabe vom 2. Februar 2018 im vorinstanzlichen
Verfahren eingereichten Skizze. Trotz dieser Lage geht aber auch der Rekurrent selbst
nicht davon aus, dass seine Parzelle überhaupt nicht überbaubar wäre. Dabei ist
zutreffend, dass geschützte Bäume auch einer zonenkonformen Bebauung einer
Parzelle «im Wege stehen» können. Es sind dabei aber nach der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts im Rahmen einer Interessenabwägung die Schutzinteressen
einerseits und die privaten und öffentlichen Interessen an einer zonenkonformen
Bebauung andererseits gegeneinander abzuwägen. «Je stärker die Bebauung und
damit die nutzungsplanrechtlich zugelassene bauliche Nutzung beeinträchtigt
wird, oder wenn sie gar verunmöglicht wird, desto höher ist auch mit Blick auf
das Gebot der haushälterischen Bodennutzung innerhalb der Siedlungen das
Interesse an der Fällung eines Baumes zu gewichten» (vgl. VGE VD.2011.33
vom 2. Mai 2012 E. 5.2.1 m.H. auf VGE 695/2006 vom 11. Januar 2008
E. 3.2 sowie 760/2005 vom 16. März 2007 E. 5.3.4). Soweit
im genannten Schreiben der Stadtgärtnerei geschlossen wird, dass der Rekurrent
für diese Bäume «auf keinen Fall eine Fällbewilligung von Seiten der
Stadtgärtnerei erhalten würde», kann er daraus nichts zu seinen Gunsten
ableiten. Gemäss § 6 Abs. 3 BSchG muss vor der Erteilung einer
Fällbewilligung nach § 6 Abs. 2 lit. d BSchG, wenn aufgrund
einer Würdigung des Interesses des Gesuchstellers das Festhalten am
öffentlichen Interesse der Erhaltung des Baumes unverhältnismässig erscheint,
jeweils die Baumschutzkommission angehört werden, wie dies auch explizit
hervorgehoben wird. Selbst wenn diese sich gegen die Erteilung einer
Bewilligung aussprechen sollte, so ist diese Stellungnahme im
Baubewilligungsverfahren nicht verbindlich. Daraus folgt, dass eine
Einschränkung der Bebaubarkeit des Grundstücks nicht hinreichend feststeht, als
dass ihr im heutigen Zeitpunkt bereits bei der steuerrechtlichen Bewertung der
Parzelle Rechnung getragen werden könnte.

5.3Daraus
folgt, dass die zur Bewertung vorgenommene Schätzung, bei der eine gewisse
Pauschalierung und Schematisierung, welche nicht in jedem Fall allen Einzelaspekten
völlig gerecht zu werden braucht, nicht zu beanstanden ist. Gerade mit Blick
auf die Besonderheit der Lage und der Situation des bisher unbebaut gebliebenen
Grundstücks mitten innerhalb der Bauzone in bevorzugter Wohnlage vermag der
Rekurrent mit seinen Rügen daher kein Missverhältnis zwischen diesem amtlichen
Wert und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen und damit ein klar
gesetzwidriges oder unhaltbares Ergebnis der Schatzung zu substantiieren.
Daraus folgt, dass der Rekurs abzuweisen ist.

6.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Rekurrent dessen Kosten mit einer Gebühr von
CHF 2'000..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:       Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Kosten des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'000.
einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.