bs_appellationsgericht · ZB.2023.32 · 2024-02-07 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.32

ENTSCHEID

vom 7. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungskläger 1

[...]                                                                                               
Beklagter

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

B____Berufungsklägerin 2

[...]                                                                                                 
Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

C____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                 
Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und Erstreckung
des Mietverhältnisses

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
1'700., so dass der Streitwert von CHF  10'000. ohne weiteres erreicht
wird (Klagebeilage 1; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1700. = CHF 61200.).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

-          Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000. und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3);

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-          «rapport
dexpertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-          Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-          nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1).

4.3Ein
Mieterkann die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für
ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der
Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der
Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:
Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des
Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der
Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin;
die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die
Erstreckung bezweckt in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr
Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung
stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in
Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein
Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch
eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung
verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die
Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug
zu einem späteren Zeitpunkt für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er
es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre(zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021
vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der
Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein
weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

4.4Im
vorliegenden Fall sind die drei Einwände der Mieter nicht geeignet, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu
stellen. Beim ersten Vorbringen  im Rahmen der Suchbemühungen der Mieter seien
diverse Umstände zu berücksichtigen  ist festzustellen, dass das Zivilgericht
diese Umstände allesamt berücksichtigte, so den Umfang der Suchbemühungen und
das Alter der Mieter. Es kann vollumfänglich auf die sorgfältigen und
zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid,
E. 6.2.2 und 6.2.5).

Der
zweite Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf Planungs- und
Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der Mieter, die
Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt
würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde. Die Mieter
geben in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin dies eingeräumt
haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual ungenügend. Die
Berufungskläger müssen aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu begründen,
namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht (zur
Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März 2023
E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E. 4.3.2).
Die Mieter nennen keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung. Auf den
zweiten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

Mit
ihrem dritten Einwand bemängeln die Mieter, beim Unterstützungsangebot der
Vermieterin habe es sich bloss um ein «vermeintliches» Angebot gehandelt, da
die Vermieterin den Mietern kein Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2, 3
angebotenen Wohnungen nicht tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33). Auch
dieser Einwand ist nicht stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht verkannt
hat: Es hielt zum einen fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft» bekundet
habe, «Referenzschreiben zu Handen der Mieterschaft auszustellen»
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.7); es nahm nicht an, dass die Vermieterin
solche Schreiben auch tatsächlich ausstellte. Zum anderen stellte das
Zivilgericht  wie die Mieter auch  fest, dass die Anzahl der angebotenen
Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese teilweise von vornherein ausser
Betracht gefallen seien (E. 6.2.7). Mit anderen Worten: Das Zivilgericht hat
das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt eingeschätzt und gewürdigt.

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieter nicht geeignet sind, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu
stellen. Das Zivilgericht eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art
und Dauer der Erstreckung massgebend sind, sorgfältig und zutreffend 
namentlich auch die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten. Auf die
entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in den
weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen die Mieter die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des
Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500. (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500..
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das
vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden
keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger 1 und die Berufungsklägerin 2
tragen in solidarischer Verbindung die Gerichtskosten von CHF 500..

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