bs_appellationsgericht · VD.2021.224 · 2016-12-15 · de
Bewertung Grundstück B____


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.224

URTEIL

vom30.
Juni 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.
André Equey, MLaw Anja Dillena

und Gerichtsschreiberin
Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____Rekurrent

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Rechtsdienst, Fischmarkt 10,
4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Beschluss
der Steuerrekurskommission

vom 27. Mai 2021

betreffend Bewertung Grundstück B____

Sachverhalt

A____ ist
Eigentümer des selbstgenutzten Grundstücks B____. Im Rahmen der allgemeinen
Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016
setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den
Vermögenssteuerwert der Liegenschaft von A____ ab der Steuerperiode 2016
neu auf CHF 2286000. fest.

Die von A____ dagegen
erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit Entscheid vom 31. Januar 2018
abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhob A____ Rekurs bei der
Steuerrekurskommission. Diese sistierte das Verfahren vom
17. Januar 2019 bis zum 16. Dezember 2019 und wies den
Rekurs sodann mit Entscheid vom 27. Mai 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am
6. September 2021 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet
sich der mit Eingabe vom 30. September 2021 erhobene und begründete Rekurs
von A____. Mit seinem Rekurs beantragt er die bezüglich des
verwaltungsgerichtlichen wie auch der beiden vorinstanzlichen Verfahren kosten-
und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission
Basel-Stadt vom 27. Mai 2021 und der Verfügung der Steuerverwaltung Basel-Stadt
vom 15. Dezember 2016 betreffend die Neubewertung des selbstbewohnten
Grundstücks B____, ab Steuerperiode 2016 und die Festlegung des Vermögenssteuerwerts
auf den Betrag von CHF 1472000.. Eventualiter verlangt er die Rückweisung
der Sache zur Neufestsetzung eines tieferen Vermögenssteuerwerts. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt er neben dem Beizug der Vorakten, dass
ihm Akteneinsicht in sämtliche Bewertungsgrundlagen zur angefochtenen Verfügung
der Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zu gewähren sei. Weiter verlangt er
die Ermittlung der «Marktmiete des Grundstücks» und gestützt darauf die
Bezifferung des Vermögenssteuerwerts seines Grundstücks gemäss geltender Praxis
für den Fall der Vermietung. Schliesslich sei ihm nach Akteneinsicht in die
Bewertungsgrundlagen und nach Ermittlung der Marktmiete eine angemessene Frist
zur Ergänzung der Begründung des vorliegenden Rekurses anzusetzen.

Mit Eingabe vom 27.
Oktober 2021 verzichtete die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum
Rekurs und beantragte unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen
Abweisung. Die Eingabe der Steuerrekurskommission und der Beizug der Vorakten
ist dem Rekurrenten mit Verfügung vom 18. November 2021 zur Kenntnis gebracht
worden.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das
Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171
Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressaten des
angefochtenen Entscheids und Eigentümer des bewerteten Grundstücks zu. Der
Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2
i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften
verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch
gemacht hat.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016
mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit
Einspracheentscheid vom 31. Januar 2018 von der Steuerverwaltung bestätigte
Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der vom Rekurrenten selbst genutzten Liegenschaft
B____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten
Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung den
Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF
2286000. fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der
Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

Mit seinem
Rekurs rügt der Rekurrent in formeller Hinsicht vorab in verschiedener Hinsicht
eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs.

3.1Zunächst
macht er eine Verletzung seines Rechts geltend, in alle den Entscheid
betreffenden Akten Einsicht zu nehmen.

3.1.1Der
Rekurrent hält diesbezüglich an seiner Rüge einer Verletzung seines Anspruchs
auf rechtliches Gehör fest, weil ihm die zahlenmässigen Grundlagen der bei
selbstbewohntem Wohneigentum per 2016 verfügten grossen Erhöhung der
Vermögenssteuerwerte nicht vollständig offengelegt worden seien. Er macht
geltend, bereits vor Einreichung der Einsprachebegründung Akteneinsicht
verlangt zu haben, die ihm nicht gewährt worden sei. Somit seien ihm die
massgeblichen Bewertungsparameter für die Ermittlung des absoluten Landwerts nicht
offengelegt worden.

3.1.2Das
in § 143 StG konkretisierte Akteneinsichtsrecht stellt einen Teilgehalt des in
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) verankerten Anspruchs auf
rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren ermöglichen soll, ihre
Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE VD.2018.44
vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich
unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die
geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum GanzenRhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel
2021, Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V
387 E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in:
Pra 90 [2001] Nr. 57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die
verfassungsmässige Garantie insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde
Einsicht in die Akten zu nehmen, daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu
erstellen, sofern sich daraus für die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt
(BGE 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57, 122 I 109 E. 2b
S. 112, mit Hinweisen). Entsprechend sind die steuerpflichtigen Personen
berechtigt, in die von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten
ohne Einschränkung Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG), während ihnen die
übrigen Akten zur Einsicht offenstehen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts
abgeschlossen ist und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen
(§ 143 Abs. 2 StG). Seine Grenzen findet das Akteneinsichtsrecht somit an
den öffentlichen Interessen des Staates und berechtigten
Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b
S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts
setzt die Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen Korrelat bildet daher die
Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden verpflichtet sind, alles
aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019
E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.3.1.1 m. H. aufWaldmann, in: Basler Kommentar, 2015,
Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II 473 E. 4.1 S. 477,
129 I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff. und 124 V 372 E. 3b S. 375 f. und 138 V
218 E. 8.1.2). Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht folglich weder
auf Akten eines anderen (nicht die jeweilige Partei betreffenden) Verfahrens
noch auf Akten anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht
beizieht oder beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.710, je vom 25. September 2019
E. 3.5.1 m.H. auf VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2).

3.1.3Wie
das Verwaltungsgericht in den von der Vorinstanz referenzierten Urteilen VGE VD.2019.710,
je vom 25. September 2019, erwogen hat, hat die Steuerverwaltung auf den Beizug
der Akten der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung aufgrund ihrer
Bindung an die Wertermittlungen der sachverständigen Gebäudeversicherung und
der sachverständigen Bodenbewertungsstelle gemäss § 46 Abs. 4 und Abs. 7 StG in
Verbindung mit § 51 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) verzichtet,
wobei die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer bei der
Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern
könnten. Demgegenüber handle es sich bei Vergleichsdaten bezüglich anderer
Grundstücke um finanzielle Verhältnisse von Personen, die geschützte Personendaten
darstellten, die gemäss § 9 Abs. 1 des Informations- und Datenschutzgesetzes
(IDG, SG 153.260) nur bearbeitet werden dürften, wenn dafür eine gesetzliche
Grundlage bestehe oder dies zur Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe
erforderlich sei. Einzig unter diesen Voraussetzungen sei ohne Einwilligung im
Einzelfall auch eine Weitergabe von Personendaten zulässig (§ 21
Abs. 1 IDG). Da die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen Regelung nur
Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts gemäss
Bodenwertkatalog benötige, habe die Bodenbewertungsstelle nur das Ergebnis der
Preisauswertung und dieses bloss in einer Weise bekanntzugeben, die keine
Rückschlüsse über die für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise gebe. Zumindest
soweit der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel erscheine,
benötige die Steuerverwaltung zur Ermittlung des Realwerts selbstgenutzter
Liegenschaften neben den genannten Werten daher keine weiteren Unterlagen der
Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung (VGE VD.2019.7-10, je vom 25.
September 2019 E. 5.3.2 f.).

Weiter ist
darauf hinzuweisen, dass das Steuergeheimnis und damit die
vermögenssteuerrechtlichen Daten Dritter im Kanton Basel-Stadt
verfassungsrechtlichen Schutz geniessen (§ 75 Abs. 3 der Kantonsverfassung
[KV, SG 111.100]; VGE VD.2014.100 vom 8. Oktober 2014 E. 4.3). Aufgrund
des Gesagten besteht kein Grund, dem Rekurrenten Einblick in die privaten
Vermögensdaten Dritter Einblick zu geben. Eine Anonymisierung dieser Daten ist
nicht möglich, da sie nur verwertbar sind, wenn sie konkrete Hinweis zu den
jeweiligen Grundstückgeschäften und damit zur Käufer- und Verkäuferschaft
erlauben. Diese sind verpflichtet, den Behörden diese Angaben zu ihren
Vermögensverhältnissen offenzulegen. Diese nicht verfahrensbeteiligten Dritten
sind aber in ihrem berechtigten Interesse am Schutz dieser Personendaten und
damit ihrer Geheimsphäre vor dem Zugriff durch Dritte und damit auch durch den
Rekurrenten zu schützen.

3.1.4Soweit
der Rekurrent geltend macht, bloss Einsicht in die massgebenden
Bewertungsgrundlagen «in aggregierter Form» zu verlangen, macht er nicht
geltend, entsprechende Richtwertangaben von der Bodenbewertungsstelle verlangt
aber nicht erhalten zu haben (vgl. dazu VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und
VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Auch konkretisiert er nicht,
inwieweit anonymisierte Angaben ohne Bezug zu konkreten Grundstücken für eine
Überprüfung der übermittelten Werte dienlich sein können. Soweit der Rekurrent
tatsächlich Anlass hätte, den ermittelten Verkehrs- resp. Steuerwert in Frage
zu stellen, so könnte er hierfür eine Grundstückschatzung edieren, welche seinen
Standpunkt untermauern könnte (VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9 und
VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 5.3.3). Dies unterlässt er.

3.2

3.2.1Weiter
macht der Rekurrent eine Nichtbehandlung entscheidungswesentlicher Argumente
und eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids geltend.

3.2.2Aus
dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst auch der
Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit
den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die
Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben
und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass
sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und
nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde
darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE
VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 4.3 m.H. auf VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember
2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E.
3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 343 ff.).

3.2.3Die
Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument des
Rekurrenten eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und vermieteten
Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des
verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl.
angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des
selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits hat der
Rekurrent mit seiner Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls
auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung bei
vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl. vorinstanzliche
Rekursbegründung Ziff. 83 ff. sowie Ziff. 95 i.V.m. Ziff. 37 ff.). Auch wenn
sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen bezogen hat, hat
sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache auseinandergesetzt.
Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung des Rekurrenten auf die
verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die Wohneigentums- respektive
Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV und § 123
Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid aber mit den aus ihrer
Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung eingehend
auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese
verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten
Wohneigentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war dem Rekurrenten
auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das Verwaltungsgericht
möglich. Es liegt daher keine Verletzung der verfassungsrechtlichen
Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

4.

4.1Wie
von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht in der
Sache erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser
Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte
mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom
13. September 2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom
9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher,
in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017,
Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer
Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder Unterbewertung
hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214;
BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1;Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 2, 29; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.1,VD.2021.30 vom 17.
Februar 2022 E. 2.1, VD.2021.73 vom 17. Februar 2022 E. 3.1, VD.2021.80 vom 16.
Februar 2022 E. 4.1, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1). Dies wird auch
vom Rekurrenten explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 62).

4.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249;Kocher,Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt
[Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist,
unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit
verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen
Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig
gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen
Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei
die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I
291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243;
BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f., 2P.36/1999
vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre
Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den
ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom
9. August 2007 E. 4.1) deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen
oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.2, VD.2021.30 vom 17.
Februar 2022 E. 2.2, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1) respektive ein
offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E.
6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Feburar 2021 E. 3.3.2;Kochera.a.O., § 28 N 511). Auch
dies wird vom Rekurrenten zu Recht explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 62),
auch wenn er an anderer Stelle geltend macht, der steuerliche Verkehrswert
entspreche «praxisgemäss nicht dem Marktwert (=100 %)» (Rekursbegründung
Ziff. 130). Darauf wird zurückzukommen sein.

4.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46
Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu
schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die
für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf
der Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf
selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem
Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als
Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht
dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog
ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des Grundstücks durch einen
prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der Bodenwertkatalog enthält die auf den
Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts basierenden absoluten
Landwerte. Diese richten sich nach dem Durchschnitt der Immobilienpreise,
welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den
letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt wurden. Zum Ausgleich von
Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem Mittelwert ein prozentualer
Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV, VGE VD.2021.106 vom 18.
Februar 2022 E. 3.3, VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 2.3, VD.2019.10 vom 25.
September 2019 E. 3.2).

4.4

4.4.1Im
vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert
von CHF 1761000. für das Einfamilienhaus und CHF 208000. für die
Autoboxe aus. Davon zog sie die Altersentwertung entsprechend dem Baujahr mit
CHF 677985. bzw. CHF 80080. ab. Daraus resultierte ein Gebäudewert von insgesamt
CHF 1210935.. Für die Berechnung des relativen Landwerts gingen die
Vorinstanzen von einem von der Bodenbewertungsstelle festgelegten absoluten
Landwert von CHF 1350./m2aus. Der altersabhängigen
Nutzungsintensität trugen sie gemäss der Tabelle der Steuerverwaltung mit einem
Einschlag von 62,5 % Rechnung, woraus sich ein relativer Landwert von CHF
843./m2ergab. Aufgrund der 1200 m2übersteigenden
Grundstückfläche wurde der relative Landwert zudem auf dem 1/3 übersteigenden
Teil der Parzelle um 2/3 reduziert. Somit wurden 765.3 m2zum
relativen Landwert von CHF 843. und 1530.7 m2zum reduzierten
Landwert von CHF 281. bewertet. Daraus resultierte insgesamt ein relativer
Landwert von CHF 1075275.. Die Vorinstanz stellte fest, dass die
Steuerverwaltung dabei die Neubewertung des Grundstücks nach Gesetz und
Verordnung vorgenommen habe. Unter Hinweis auf den vom Rekurrenten im Jahr 2010
entrichteten Kaufpreis für seine Liegenschaft von CHF 3760000. kam die
Vorinstanz zum Schluss, dass die Bewertung auch nicht überhöht erhöht erscheine
und der vom Rekurrenten beantragte Vermögenssteuerwert von CHF 1472000.
realitätsfremd erscheine.

4.4.2Mit
Bezug auf den Gebäudewert seiner Liegenschaft macht der Rekurrent geltend, die
Steuerverwaltung habe bei der Bewertung auf den Gebäudeversicherungswert 2014
von CHF 1761000. (Gebäudeversicherungsindex 2014: 140.20) abgestellt. Er
verfüge demgegenüber bloss über die aktuelle Gebäudeversicherungspolice von 2017.
Diese weise einen um CHF 44000. tieferen Gebäudewert von CHF 1717000.
aus (Gebäudeversicherungsindex 2017: 136.70). Zum Beweis verlangt er die
Edition der Gebäudeversicherungspolice 2014 seiner Liegenschaft durch die
Steuerverwaltung.

Gemäss § 51 Abs.
2 StV gilt als Gebäudewert der (indexierte) Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Ermittlung der Gebäudeversicherungswerte erfolgt
grundsätzlich für die Gebäudeversicherung durch zwei unabhängige
Schatzungsexperten (§ 7 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes
[SG 695.100] i.V.m. § 13 Abs. 1 der Verordnung zum
Gebäudeversicherungsgesetz [SG 695.110]). Der Eigentümerschaft obliegt dabei
die Prüfung der Richtigkeit des Versicherungswerts auf ihre Richtigkeit, soweit
ihr dies zumutbar ist (vgl. § 7 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz). Wie bei
jeder Sachversicherung ist dabei eine über den durch den Gebäudewert
definierten möglichen Schadensumfang hinausgehende Überversicherung
ausgeschlossen (vgl. dazu auch Art. 51 des Versicherungsvertragsgesetzes [VVG,
SR 221.229.1]). Aufgrund des Stichtagsprinzips ist nicht der
Gebäudeversicherungswert gemäss der Police 2017 sondern jener von 2014
massgebend. Der Rekurrent hat im ganzen Verfahren nie konkret bestritten, dass
die Gebäudeversicherung per 2014 einen Gebäudeversicherungswert von CHF 1761000.
ausgewiesen hat. Aufgrund der fehlenden konkreten Bestreitung hat die
entsprechende Feststellung der Vorinstanz daher als anerkannt zu gelten (§ 18
Abs. 1 Satz 4 VRPG). Im Übrigen hat er, obwohl er selber Versicherungsnehmer
ist und bereits 2014 Eigentümer der Liegenschaft war, auch im Rechtsmittel
darauf verzichtet, die für ihn verfügbare Police einzureichen. Es kann daher auf
den von ihm verlangten amtlichen Beizug dieser Police verzichtet werden.

4.4.3

4.4.3.1Weiter
macht der Rekurrrent geltend, dass sich der Wert des steuerbaren Vermögens nach
dem Stand am Ende der Steuerperiode bemesse (§ 45 Abs. 1 StG). Bei
selbstbewohntem Grundeigentum sei dem jährlich angepassten Gebäudeversicherungswert
Rechnung zu tragen. Unter Hinweis auf den Index der Gebäudeversicherung für die
Jahre 2009 bis 2018 macht er geltend, dass der Gebäudeversicherungswert von
2016 tiefer ausfalle als der Wert von 2014. Auch im Rahmen eines
Massenveranlagungsverfahrens sei es der Steuerverwaltung zuzumuten, den
Steuerwert an aktuellen Gebäudeversicherungsindex anzupassen, zumal auch die
Gebäudeversicherung im Massenverfahren arbeite. Die Steuerverwaltung müsse
daher grundsätzlich jedes Jahr die Anpassung des Gebäudeversicherungswerts bei
der Festsetzung des Vermögenssteuerwerts nachführen, ansonsten sie das
Stichtagsprinzip gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG verletze.

4.4.3.2Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich, der Rekurrent verkenne, dass die
Verkehrswertfestsetzung für selbstbewohnte Liegenschaften einen unverhältnismässig
grossen Aufwand bedeute. Es sei unvermeidlich, dass der Bewertungsstichtag vom
Zeitpunkt, ab dem der neue Steuerwert gelte, abweiche. Es sei faktisch nicht
möglich, jeweils auf die Werte per Ende der jeweiligen Steuerperiode
abzustellen.

4.4.3.3Darin
ist der Vorinstanz zu folgen. Gemäss dem von der Steuerverwaltung bei der
Liegenschaftsbewertung per Ende 2016 einheitlich angewandten Merkblatt
Neubewertung gilt als Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter
(Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der
31. Dezember 2014. Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen
auf den Gebäudeversicherungswert pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der
Gebäudeversicherung periodisch geschätzt und die ermittelten
Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis zu einer Neuschätzung jeweils
mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird damit der Gleichbehandlung aller,
zu verschiedenen Zeitpunkten von der Gebäudeversicherung geschatzten
Liegenschaften Rechnung getragen. Da dieser Gebäudeversicherungswert aber nicht
unmittelbar als massgebender Gebäudewert gilt, sondern dieser vielmehr durch
die pauschal zu ermittelnde Altersentwertung bestimmt wird, bleibt die
Schätzung des Vermögenswertes unter einheitlicher Berücksichtigung des
Gebäudeversicherungswerts pro 2014 aufgrund des grossen Regelungs- und
Anwendungsspielraums bei der Bestimmung der Schatzungsmethode wie auch der aus
praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen folgenden Notwendigkeit einer
gewissen Pauschalierung und Schematisierung zulässig (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S.
307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.;
2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c; VGE VD.2019.7, VD.2019.8,
VD.2019.9, VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 E. 3.1; sowie oben E. 4.1).

Entgegen der
Auffassung des Rekurrenten ist bei der Vermögensbesteuerung von Liegenschaften
auch keine jährliche Anpassung der Steuerwerte erforderlich. Zweck einer
Bewertungsverfügung ist es vielmehr, solange auf alle betroffenen
Veranlagungsverfügungen auszustrahlen und die Werte zu fixieren, bis die
Verhältnisse eine Neubewertung erfordern (BGer 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019
E. 3.2.3;Kocher,a.a.O., § 28 N
501). Zudem ist das Stichtagsprinzip bei der Wertbestimmung von Liegenschaften
insoweit nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser Beobachtungszeitraum
herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind
(BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6;Kocher,
a.a.O., § 28 N 510). Nichts anderes folgt auch aus der Feststellung vonKönig/Maduz, wonach es den Kantonen
gemäss Art. 17 Abs. 1 und 15 Abs. 2 StHG harmonisierungsrechtlich nicht erlaubt
sei, das Vermögen in grösseren zeitlichen Intervallen als einem Jahr zu
bewerten (König/Maduz,in:
Zweifel/Beusch (Hrsg.), Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 17 N 2). Diese
Aussage bezieht sich offensichtlich auf den Vermögensbestand und die Bewertung
von Vermögenswerten mit einem einfach feststellbaren Vermögenswert (z.B.
börsenkotierte Aktien), nicht aber auf Liegenschaften, deren Vermögenswert mit
einer Bewertungsverfügung festgestellt wird. Nichts anderes ergibt sich auch
aus BGE 131 I 291 E. 2.5.3 S. 300, auf den die Autoren Bezug nehmen, wird doch
in diesem Entscheid keine jährliche Neubewertung sämtlicher im Kanton liegenden
Grundstücke verlangt.

4.4.3.4Daraus
folgt, dass auch keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bemessung des
Gebäudewerts bei der Bewertung der Liegenschaft vorliegen. Zurückzukommen ist
auf den diesbezüglich geltend gemachten Aspekt der Gleichbehandlung mit
vermietetem Grundeigentum.

4.4.4Mit
seinem Rekurs rügt der Rekurrent sodann, die Steuerverwaltung habe keinen
Beweis beigebracht, nicht einmal glaubhaft gemacht, dass der absolute Landwert
korrekt ermittelt worden sei. Die Ermittlung des absoluten Landwerts müsse aus
Gründen der Statistik auf einer ausreichend grossen Zahl von Transaktionen
beruhen.

Zur Bestimmung
des relativen Landwerts stützte sich die Steuerverwaltung auf den absoluten
Landwert gemäss Bodenwertkatalog der Bodenbewertungsstelle des kantonalen
Grundbuch- und Vermessungsamts ab. Für deren Berechnung stehen dieser die
Bodenpreissammlung aller im Kanton erfolgten Transaktionspreise von bebauten
und unbebauten Grundstücken zur Verfügung. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt
hat, hat die Grundstückeigentümerschaft die Möglichkeit, bei der
Bodenbewertungsstelle selber eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück
einfordern zu können. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen
Person seien deshalb im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des
Schematismus bei der Ermittlung des Schätzwertes keine Unterlagen zu
Vergleichsliegenschaften einzuholen. Zudem kann die Steuerrekurskommission auf konkrete
Hinweise für eine Überbewertung einer Liegenschaft ergänzende Auskünfte bei der
Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte
Richtwertangaben vortragen. Das Gericht stützte sich dabei auf die im
Abgaberecht geltende Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 des
Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wonach der steuerpflichtigen Person für
steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zukommt,
während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen
trifft (Locher, Kommentar zum
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102  222 DBG,
Basel 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.
N 36;Behnisch, Die
Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht
[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56 [1987/1988], S.
577, 624 ff.;Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018,
§ 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa
S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135
vom 20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt dabei voraus,
dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist
(Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 19 N 9). Der Rekurrent hätte daher der Steuerverwaltung im gesetzlich
vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der Grundlage der von der Bodenbewertungsstelle
ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete Anhaltspunkte für ein
deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom tatsächlichen Verkehrswert
ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten Liegenschaftsschatzung,
entgegen zu halten (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 3.2.1 m.H. auf VD.2019.10
vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.). Auch in anderen Verfahren wurde
festgestellt, dass der Bodenbewertungstelle mit Bezug auf einzelne, von der
Steuerverwaltung bewertete Grundstücke auch konkrete Einwände zur weiteren
Prüfung unterbreitet werden können (vgl. VGE VD.2021.80 vom 16. Februar 2022 E.
4.5). Dies hat der Rekurrent unterlassen. Er hat auch sonst keine konkreten
Rügen erhoben, welche die Einholung ergänzender Auskünfte bei der
Bodenbewertungsstelle erforderlich gemacht hätten.

4.4.5Schliesslich
stellt sich der Rekurrent auf den Standpunkt, dass nicht ersichtlich sei, ob
und inwiefern die Überhitzung des lokalen Immobilienmarkts angemessen
korrigiert worden sei. Da in [] nachweislich nur sehr wenige Transaktionen als
Bewertungsreferenz herangezogen werden könnten, müsse beim absoluten Landwert
eine Korrektur nach unten vorgenommen werden. Zudem belege der UBS Swiss Real
Estate Bubble Index (act. 3/1719), dass sich in den letzten Jahren ein
«Blasenrisiko» aufgebaut habe und eine temporäre Überbewertung der Grundstücke
bestehe. Nach der Diagnose der UBS würden Basel und [] dabei als «Risikozone»
gelten. Es würden auf dem Markt unbeachtliche Spekulationspreise bezahlt.
Deshalb taugten die wenigen Käufe im hier interessierenden Perimeter von [] in
der Zeit von 2013 bis 2015 a priori nicht.

Auch darin kann dem
Rekurrenten nicht gefolgt werden. Er legt auch in diesem Zusammenhang nicht
ansatzweise dar, wieso ein Grundstückwert, welcher trotz steigender Bodenpreise
um rund 40 % unter dem sechs Jahre zuvor von dem Rekurrenten selbst
bezahlten Kaufpreis einen in den Jahren 2013 bis 2015 überhitzten
Liegenschaftsmarkt widerspiegle. Dabei ist zu beachten, dass ein Steuerwert,
der in der Regel 60 Prozent des Marktwertes oder 70 Prozent des Schätzwerts entspricht,
bundesrechtswidrig ist (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.9).

4.5Zusammenfassend
ist daher festzustellen, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der von
der Steuerverwaltung ermittelte Steuerwert der Liegenschaft des Rekurrenten zu
dessen Nachteil von ihrem tatsächlichen Verkehrswert massgebend abweicht.

5.

Der Rekurrent
macht mit seinem Rekurs aber weiterhin geltend, dass der so ermittelte
Vermögenswert seiner Liegenschaft zu einer systematischen Benachteiligung des
Selbstbewohnens führe.

5.1Die
Vorinstanz hat dazu erwogen, das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV
gebiete die gleiche Behandlung von Gleichem nach Massgabe seiner Gleichheit und
die ungleiche Behandlung von Ungleichem nach Massgabe seiner Ungleichheit. Es werde
verletzt, wenn ein Erlass rechtliche Unterscheidungen treffe, für die ein
vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich sei oder
Unterscheidungen unterlasse, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängten
(vgl. statt vieler bspw. BGE 138 I 225 E. 3.6.1). Nach geltender Rechtsprechung
stelle es jedoch keine unzulässige Ungleichbehandlung dar, wenn eine vermietete
Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegenschaft nach dem
Realwert bewertet werde. Die Regelung, wonach vermietete Liegenschaften
einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet
würden, sei auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu
beanstanden (vgl. dazu bspw. Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 43/2003
vom 18. September 2003, in: BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.). Bei selbstbewohnten
Liegenschaften könne kein Ertragswert anhand der effektiven Erträgnisse in
Betracht kommen, da solche Erträge eben gerade nicht erzielt würden.
Selbstbewohnte Einfamilienhäuser seien zudem im Gegensatz zu
Mehrfamilienhäusern keine Renditeobjekte und entsprechend auch keine
Investitionsgüter, sondern Konsumgüter. Somit seien sie in Bezug auf den
Vermögenssteuerwert auch nicht vergleichbar. Entsprechend seien die
unterschiedlichen Bewertungsmethoden aus steuerlicher Optik sachlich
gerechtfertigt, weshalb der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht verletzt werde.
Entsprechend seien auch die Verfahrensanträge des Rekurrenten, wonach die
Marktmiete des Grundstücks zu ermitteln und der Vermögenssteuerwert des
Grundstücks im Falle der Fremdnutzung zu beziffern sei, abzuweisen.

5.2Mit
seinem Rekurs hält der Rekurrent an seinem Standpunkt fest, dass die Bewertung
von vermieteten und selbstbewohnten Grundstücken nach gleichen Grundsätzen
erfolgen müsse. Er macht geltend, dass die angefochtene Festsetzung des
Vermögenssteuerwerts massiv und systematisch finanziell ungünstiger als bei
Vermietung zur Marktmiete sei. Der Vermögenssteuerwert seines selbstbewohnten
Eigenheims dürfe daher nicht höher festgesetzt werden, als wenn er dieses zur
möglichen Marktmiete vermieten würde. Es sei rechtlich unzulässig, dass die
Steuer­verwaltung bei selbstbewohntem Wohneigentum zur Ermittlung der steuerbaren
Eigenmiete (beim Selbstbewohnen) einen Zinssatz von 3,5 % anwende, während
beim gleichen Objekt im Falle der Vermietung der Zinssatz von 6,5 % als Kapitalisierungszinssatz
zur Ermittlung des Vermögenssteuerwerts aus dem erzielten Nettomietzins gelte.
Es würden damit durch die Anwendung von unterschiedlichen Zins­sätzen für
identische  und auch für vergleichbare  Wohnobjekte jeweils zum Nachteil des
selbstbewohnten Wohneigentums nicht zu rechtfertigende und nicht auflösbare
Widersprüche sowie Diskrepanzen resultieren. Zum Vergleich macht er geltend,
dass die Eigenmiete seiner Liegenschaft B____ aufgrund des angefochtenen
Vermögenssteuersatzes gemäss dem Eigenmietwertsatz gemäss § 16 Abs. 1 StV
von 3,5 % in der Steuerperiode 2016 CHF 80010. pro Jahr betragen würde.
Ein solcher Mietzins sei aber reine Theorie und lasse sich am Markt nicht
erzielen, weshalb die Steuerverwaltung die Eigenmiete bei CHF 67000.  deckle.
Für das Grundstück des Rekurrenten bestehe kein eigentlicher Markt. Die
einzigen, im näheren Umfeld zur Liegenschaft am Markt zur Vermietung
angebotenen Immobilien waren Ende 2016 die Liegenschaften [...] mit einer
Grundstückfläche von 2469 m2und [...] für einen monatlichen
Mietzins von CHF 5700. bzw. CHF 5000.. Bei einem Netto-Mietertrag von CHF 5700.
pro Monat bzw. CHF 68400. pro Jahr resultiere ein Vermögenssteuerwert von
«nur» CHF 1052000., d.h. nur rund 46 % des angefochtenen neuen
Vermögenssteuerwert der Liegenschaft des Rekurrenten von CHF 2286000.. Daraus
leitet der Rekurrent eine Verletzung des Rechtsgleichgebots durch eine
systematische Benachteiligung des Selbstbewohnens und eine diskriminierende
Bewertungspraxis von selbstgenutztem im Vergleich zu vermietetem Wohneigentum
im Kanton Basel-Stadt ab. Er verlangt daher, dass der Vermögenssteuerwert seiner
Liegenschaft auch im Fall des Selbstbewohnens maximal so hoch festgesetzt wird,
wie wenn er diese zu Marktkonditionen vermieten würde.

5.3Die
Argumentation des Rekurrenten beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass es
sich bei vermietetem und selbstgenutztem Wohneigentum um vergleichbare
Sachverhalte handelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, wie sich
sogleich zeigen wird. Folglich erübrigt sich, den Marktmietwert des Grundstücks
des Rekurrenten antragsgemäss zu ermitteln.

5.3.1Nach
Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu
behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich
differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche
Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen
Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger
Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn
Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten
getroffen werden müssen (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE
147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Auf dem Gebiet
der Steuern wird das allgemeine Gleichbehandlungsgebot durch die Grundsätze der
Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
BV) konkretisiert. Danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen
Verhältnissen gleich zu besteuern und müssen wesentliche Ungleichheiten in den
tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen
führen (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f. mit Hinweisen; BGer 2C_681/2020 vom 25.
Juni 2021 E. 5.1). Der Gesetzgeber hat aber im Abgaberecht innerhalb der
Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit
ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon verletzt, wenn der
Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten,
wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwirtschaftlichen System folgen (BGE
126 I 76 E. 2a S. 78 mit Hinweisen). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung
jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen nicht erreichbar.
Deshalb ist eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts
unausweichlich und deshalb auch zulässig. Soweit keine absolute
Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung
nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder
systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (VGE
VD.2014.143 vom 26. Juni 2015 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f. m.H.;
BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 141 II 338 E. 4.5; 133
II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).

5.3.2Der
Rekurrent rügt vorliegend einen unzulässigen Schematismus aufgrund des aus dem
Rechtsgleichheitsgebot abgeleiteten Differenzierungsgebots und wirft den
Steuerbehörden diesbezüglich eine Ermessensüberschreitung vor. Wie ausgeführt
(E. 4.2) führt jede Schätzmethode zwangsläufig zu einer gewissen
Pauschalisierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten
völlig gerecht zu werden. Wie das Bundesgericht in konstanter Praxis
feststellt, gibt es zur Ermittlung eines Verkehrswerts keine einzig anerkannte
Bewertungsmethode. Da der steuerrechtliche Verkehrswert nicht einer
mathematisch punktgenau bestimmbaren Grösse entspricht, sind zu dessen
Bestimmung regelmässig Schätzungen anzustellen, mit denen zwangsläufig eine
Streuung und gewisse Ungenauigkeit verbunden ist. Es seien daher der
Verkehrswert und der Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund
vorsichtiger, schematischer Annäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führt,
dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den tatsächlichen
Marktwerten abweichen (BGer 2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3 m.H. auf BGE
131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249;Kocher, a.a.O., § 28 N 209).

Auf der
Grundlage der gesetzlichen Vorgaben in § 46 Abs. 4 StG und § 51 StV erfolgt
zwar ein gewisser Schematismus bei der Bewertung von selbstbewohnten
Grundstücken. Dabei wird aber den spezifischen Eigenheiten jedes konkreten
Grundstücks sowohl bei der Bewertung des Landes wie auch der Wohnbaute angemessen
Rechnung getragen. Wie der Rekurrent selber zutreffend geltend macht, wird
dabei auch dem konkreten Alter einer Baute sowie ihrem besonderen Schutz
wertmindernd Rechnung getragen (§ 51 Abs. 4 StV). Das Gleiche gilt für die
konkrete altersabhängige Nutzungsintensität des bewerteten Gebäudes (§ 51 Abs.
3 StV). Schliesslich basiert die Berechnung dem konkreten, von der
Gebäudeversicherung geschatzten Gebäudeversicherungswert (§ 51 Abs. 2 StV) und
dem auf dem Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren
Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor
der Bewertung bezahlt worden sind (§ 51 Abs. 3 StV). Damit erfolgt trotz einer
gewissen Schematisierung und Pauschalierung eine genügende Differenzierung bei
der Bewertung der Steuerwerte selbstgenutzter Grundstücke. Soweit der Rekurrent
seine Rüge ungenügender Differenzierung mit einem Vergleich mit dem von ihm
bemessenen Steuerwert seiner Liegenschaft im Fall ihrer Vermietung begründet,
kann darauf nicht abgestellt werden (s. sogleich).

5.3.3Gemäss
Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts
von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum
wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert
ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung
dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes
der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8
Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und
Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der
Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E.
3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240
E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied
zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum
daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften
dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken. Der Erwerb mag zwar in beiden
Fällen der Vermögensanlage dienen, zielt aber bei selbstgenutztem Wohneigentum
nicht auf Kapitaleinkommen respektive Rendite.

Wie der
Rekurrent selbst geltend macht, besteht für Einfamilienhäuser der gehobensten
Wohnklasse eine erschwerte Vermietbarkeit (Rekursbegründung Ziff. 28 f.). Daraus
folgt auch, dass für vermietete Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter
Markt existiert, da bloss ein kleiner, wenig repräsentativer Teil der in aller
Regel zur Eigennutzung durch die jeweilige Eigentümerschaft bestimmten
Einfamilienhäuser vermietet wird (VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 m.H. auf Botschaft
zum Steuerpaket 2001, in: BBl 2001 3055 f.). Der Marktwert der primär zur
Eigennutzung bestimmten Einfamilienhäuser bestimmt sich daher nicht primär nach
dem Ertragswert. Für die Möglichkeit von gehobenem Wohneigentum werden auf dem
Markt notorischerweise Erwerbspreise bezahlt, mit denen im Falle einer
Vermietung bloss eine im Vergleich zu anderen Liegenschaften
unterdurchschnittliche Rendite erzielt werden könnte. Demgegenüber richtet sich
der Erwerbspreis von vermietbarem Wohneigentum notorischerweise nach dem
erzielbaren Ertrag. Bei dessen Bestimmung sind die aktuellen Mietzinsen
aufgrund des obligationenrechtlichen Mietschutzes von Bedeutung (vgl. z.B. Art.
270 des Obligationenrechts [OR, SR 220]).

5.3.4Wie
die Vorinstanz daher zutreffend erwogen hat, ist die unterschiedliche Bewertung
von vermieteten Liegenschaften nach dem Ertragswert und von selbstgenutztem
Wohneigentum nach dem Realwert somit nicht zu beanstanden (StRKE Nr. 43/2003
vom 18. September 2003, in BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.; zustimmendRamseier, in: Tarolli
Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, §
46 N 38).

5.4

5.4.1Liegen
aber im Unterschied zu dem vom Bundesgericht in dem vom Rekurrenten
referenzierten Entscheid BGE 98 Ia 151 beurteilten Sachverhalt einer Reihe von
vergleichbaren, selbstbewohnten Nachbarhäusern keine vergleichbaren
Sachverhalte vor, so fehlt der mit dem Vergleich der Bewertung von vermieteten
und selbstgenutzten Grundstücken begründeten Rüge der Verletzung des
Gleichbehandlungsgrundsatzes resp. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 BV die Grundlage. Der Rekurrent kann daher
auch aus seiner Berechnung des Vermögenssteuerwerts seiner Liegenschaft im
Falle ihrer Vermietung nichts ableiten, da diese gerade nicht vermietet wird,
sondern ihrer primären Bestimmung entsprechend der Wohnnutzung durch die
Eigentümerschaft dient.

5.4.2Gleiches
gilt auch für die Behauptung einer Diskriminierung von selbstbewohntem
Grundeigentum. Der Rekurrent beruft sich in diesem Zusammenhang zu Recht nicht
auf den besonderen Diskriminierungsschutz von Art. 8 Abs. 2 BV. Da es
notorischerweise kaum vermietete Anwesen in der Art der Liegenschaft des
Rekurrenten mit grossem Umschwung im Kanton Basel-Stadt gibt, bei denen im
Vergleich zu ihrem Verkehrswert nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt
werden kann, sodass dies aufgrund der Wertbestimmung nach dem Ertragswert zu
einem günstigeren Steuerwert führt, kann auch nicht von einer systematischen
Schlechterstellung von selbstbewohntem Grundeigentum bei der
Vermögensbesteuerung gesprochen werden. Entgegen der verallgemeinernden
Argumentation des Rekurrenten zeigt sich die von ihnen beschriebene Diskrepanz
denn auch bloss bei Wohnliegenschaften, die dem obersten Luxussegment
zugeschrieben werden müssen und von den von ihm als Beispiel genannten Ausnahmen
abgesehen auch kaum vermietet werden.

6.

Schliesslich weist
der Rekurrent auf Schranken durch verfassungsmässige Förderaufträge hin.

6.1Zur
Begründung macht er geltend, das Regelungsermessen des kantonalen Gesetzgebers
werde bei der Grundstücksbewertung für die Vermögenssteuer dahingehend
beschränkt, dass ausschliesslich die selbstbewohnende Eigentümerschaft
privilegiert, nicht aber im Vergleich zu vermietender Eigentümerschaft schlechter
gestellt bzw. benachteiligt werden dürfe. Er bezieht sich dabei als
verfassungsrechtliche Förderaufträge auf Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV
sowie § 123 Abs. 2 KV, welche asymmetrische Ermächtigungen zur Abweichung von
der Rechtsgleichheit zu Gunsten, aber nicht zu Ungunsten der förderungswürdigen
selbstbewohnenden Wohneigentümerschaft bildeten.

6.2

6.2.1Wie
der Rekurrent selbst zutreffend ausführt, verpflichtet Art. 108 Abs. 1 BV
den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum, welches dem
Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet eine Kompetenz des
Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und Förderauftrag richtet sich
allein an den Bund und verpflichtet die Kantone daher nicht unmittelbar, die
Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu berücksichtigen. Der Bund hat
darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf diese Kompetenz im Rahmen des
Steuerharmonisierungsrechts eine solche Förderpflicht aufzuerlegen. Die
Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini,
in: BV Kommentar, Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2.
Aufl., Zürich 2017, Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale
Förderung nicht aus. Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu
einer solchen Förderung.

6.2.2Demgegenüber
verpflichtet Art. 111 Abs. 4 BV den Bund, «in Zusammenarbeit mit den Kantonen die
Selbstvorsorge namentlich durch Massnahmen der Steuer- und Eigentumspolitik» zu
fördern. Dieser bundesrechtliche Auftrag ist in § 123 Abs. 2 KV als Grundsatz
der Besteuerung aufgenommen worden. Diesem Auftrag entspricht die steuerliche
Privilegierung des Sparens im Rahmen der sogenannten dritten Säule. Daraus kann
aber entgegen der Auffassung des Rekurrenten keine Verpflichtung zu einer
bestimmten Form der Privilegierung von selbstbewohntem Wohneigentum abgeleitet
werden (vgl. bezüglich der Besteuerung des Eigenmietwerts VGE VD.2021.258 vom
21. März 2022 E. 3.3.2). Vielmehr ist es unzulässig, auf unbeweglichem Vermögen
einen generellen, rein eigentumspolitischen Abschlag auf dem Verkehrswert zu
gewähren (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.8). Schliesslich ist im
Ergebnis mit dem trotz deutlichem Anstieg der Liegenschaftspreise rund 40%
unter dem Kaufpreis liegenden Steuerwert der Förderung der Selbstvorsorge
Rechnung getragen worden.

6.3Die
entsprechend dem massgebenden kantonalen Gesetzes- und Verordnungsrecht
vorgenommene Besteuerung widerspricht daher auch insoweit nicht höherrangigem
Recht.

7.

Daraus folgt,
dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens trägt der Rekurrent dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3500..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen
Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 3500., einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.