bs_appellationsgericht · VD.2016.104 · 2017-12-21 · de
Bauentscheid [...] (1) vom 5. August 2015 in Sachen Abbruch Werkhofgebäude, Neubau Mehrfamilienhaus mit 36 Wohnungen, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2016.104

URTEIL

vom21. Dezember 2017

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.
Stephan Wullschleger,

Dr. Carl Gustav Mezund Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

A____Rekurrent
1

[...]

B____Rekurrent
2

[...]

C____Rekurrentin
3

[...]

D____Rekurrent
4

[...]

E____Rekurrentin
5

[...]

F____Rekurrent
6

[...]

G____Rekurrentin
7

[...]

H____Rekurrent
8

[...]

alle vertreten durch [...],
Advokat,

[]

gegen

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat

Rittergasse 4, 4051 Basel

I____Beigeladene

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[]

Gegenstand

Rekursgegen einen Beschluss
der Baurekurskommission

vom 24. Februar 2016

betreffend Bauentscheid [] (1)
vom 5. August 2015

mit 36 Wohnungen, mit
Baumfällungen und Ersatzpflanzungen [...]

Sachverhalt

Mit Baubegehren
vom 18. August 2014 ersuchte die I____ (Bauherrschaft) das Bau- und
Gastgewerbeinspektorat (BGI) um Erteilung einer Baubewilligung für einen Neubau
mit 36 neuen Genossenschaftswohnungen. Das Projekt soll auf einem ehemaligen,
vom Tiefbauamt genutzten Werkhof im Innenhof des Geviertes [...] realisiert
werden. Gegen das am 17. Dezember 2014 publizierte Baubegehren
erhoben zahlreiche Anwohner Einsprache. Mit Bauentscheid Nr. [] (1) vom
5. August 2015 wurde das Baubegehren unter Vorbehalt von Bedingungen
und Auflagen bewilligt. Gleichzeitig wurden die Einsprachen  mit Ausnahme der
Gutheissung des Einwands betreffend die Fällung einer Esche  abgewiesen.

Gegen den Bauentscheid
erhoben verschiedene Anwohner Rekurs bei der Baurekurskommission. Dieser Rekurs
wurde mit Entscheid der Baurekurskommission vom 24. Februar 2016,
versandt am 12. April 2016, abgewiesen.

Gegen den
Entscheid der Baurekurskommission haben A____, B____ und C____, D____, E____, F____,
G____ und H____, alle vertreten durch [...], am 25. April 2016 Rekurs
beim Verwaltungsgericht erhoben und am 17. Juni 2016 begründet. Sie beantragen
die Aufhebung des Bauentscheids und damit die Abweisung des Baugesuchs. Das von
einer weiteren Person ebenfalls angehobene Rekursverfahren (VD.2016.101) wurde
mangels Leistung des Kostenvorschusses als dahingefallen abgeschrieben. Die
Bauherrschaft (Beigeladene) hat mit Stellungnahme vom 3. August 2016
die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses beantragt. Die Baurekurskommission
hat sich mit Eingabe vom 19. August 2016 zum Rekurs vernehmen lassen
und ebenfalls die Abweisung des Rekurses beantragt. Die Abteilung Feuerpolizei
der Gebäudeversicherung Basel-Stadt hat sich mit Schreiben vom 19. August 2016
zum Rekurs geäussert, ohne einen Antrag zu stellen.

Das
Verwaltungsgericht hat am 21. Dezember 2014 beim Eingang zum und im Innenhof
des Geviertes [...] einen Augenschein genommen. Daran haben die Vertreter derRekurrierendenund der Bauherrschaft sowie die
Vertreterin der Baurekurskommission teilgenommen und sich zu den tatsächlichen
Verhältnissen vor Ort äussern können. In der anschliessenden
Gerichtsverhandlung sind sie zum Vortrag gelangt. Des Weiteren ist der Leiter
der Feuerpolizei als Auskunftsperson vor Ort und im Gerichtssaal befragt
worden. Für ihre Ausführungen wird auf das Protokoll verwiesen. Die Tatsachen
und Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit sie für das vorliegende
Urteil von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die
Baure-kurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte
Kommission, deren Entscheide nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht unterliegen (vgl.
auch § 6 BRKG). Dementsprechend ist das Verwaltungsgericht für die
Beurteilung des vorliegenden Rekurses sachlich und funktionell zuständig.

1.2DieRekurrierendenwohnen allesamt in
Liegenschaften angrenzend an die Bauparzelle oder sind Eigentümer von
Nachbarparzellen. Sie haben sich als Einsprecher am ursprünglichen Baubewilligungsverfahren
sowie alsRekurrierendeim
vorinstanzlichen Rekursverfahren beteiltigt. Sie sind daher sowohl formell wie
auch materiell beschwert und somit gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum
Rekurs legitimiert sind. Auf deren frist- und formgerecht erhobenen Rekurs ist
somit einzutreten.

1.3Die
Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der Vorschrift von § 8
VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche
Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG,
SG 730.100) sowie die Ausführungsbestimmungen in der Bau- und
Planungsverordnung (BPV, SG 730.110), nicht oder nicht richtig angewendet,
gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt unrichtig
festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder das
ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler VGE
692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3, in: BJM 2008 S. 271).

2.

Strittig ist die
Erteilung einer Baubewilligung für die Überbauung eines Innenhofs mit 36
Wohnungen auf vier Geschossen auf dem Gebiet des ehemaligen Werkhofes des
Tiefbauamtes am [...]. DieRekurrierendenmonieren eine mangelnde Einhaltung der Brandschutzvorschriften (dazu
nachstehend E. 3), das Fehlen eines Entsorgungskonzepts für den
kontaminierten Boden (E. 4), rechtswidrige Baustelleneinrichtungen (E. 5)
und eine Verletzung der Baumschutzvorschriften (E. 6).

3.

DieRekurrierendenrügen verschiedene Verstösse
gegen Brandschutzvorschriften, zum Ersten eine ungenügende Kurvenbreite der
Feuerwehrzufahrt (dazu nachstehend E. 3.2), zum Zweiten die fehlende
Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug (E. 3.3), zum Dritten ein
fehlendes Brandschutzkonzept (E. 3.4) und zum Vierten fehlende Massnahmen
zur Verhinderung eines Brandschutzüberschlags im Bereich der hölzernen
Aussenwandkonstruktion (E. 3.5).

3.1

3.1.1Die
basel-städtische Verordnung über den Brandschutz (Brandschutzverordnung,
SG 735.200) verweist, soweit sie keine eigenen materiellen Brandschutzanforderungen
aufstellt, in § 2 Abs. 1 auf die Schweizerischen
Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF)
und erklärt sie zum kantonalen Recht. Die von der VKF erlassenen
Brandschutzvorschriften bestehen gemäss Art. 4 Abs. 1 der
Brandschutznorm VKF (Ausgabe 2015, einsehbar im Internet unterwww.praever.ch/de/bs/vs[besucht am 2. Januar 2018])
aus der Brandschutznorm (lit. a) und den Brandschutzrichtlinien
(lit. b). Für den Vollzug werden von der VKF Brandschutzerläuterungen
sowie nutzungs- und themenbezogene Arbeitshilfen herausgegeben (Art. 4
Abs. 2 Brandschutznorm VKF). Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für
den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit
verbundenen abwehrenden Brandschutz. Sie bestimmt die geltenden Sicherheitsstandards
(Art. 5 Brandschutznorm VKF). Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit
detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten
Vorgaben (Art. 6 Brandschutznorm VKF).

3.1.2Im
Rahmen des abwehrenden Brandschutzes bestimmt Art. 44
Brandschutznorm VKF, dass Bauten und Anlagen für den raschen und
zweckmässigen Einsatz der Feuerwehr jederzeit zugänglich sein müssen. In der
Richtlinie FKS werden die konkreten, im Standardkonzept geltenden
Anforderungen an die Zugänglichkeit von Gebäuden und Anlagen für die Feuerwehr
aufgeführt. Art. 11 Brandschutznorm VKF gestattet allerdings
Abweichungen von Standardkonzepten. Anstelle standardmässig vorgeschriebener
Brandschutzmassnahmen können alternative Brandschutzmassnahmen als Einzellösungen
treten, soweit für das Einzelobjekt die Schutzziele gleichwertig erreicht
werden. Über die Gleichwertigkeit entscheidet die zuständige Brandschutzbehörde
(Abs. 1). Weicht die Brandgefahr im Einzelfall so vom Standardkonzept der
Brandschutzvorschriften ab, dass vorgeschriebene Anforderungen als ungenügend
oder als unverhältnismässig erscheinen, sind die zu treffenden Massnahmen
angemessen zu erweitern oder zu reduzieren (Abs. 2). In gleicher Weise
erlaubt auch die Richtlinie FKS Abweichungen vom Standardkonzept in
begründeten Einzelfällen. Dabei wird explizit darauf verwiesen, dass die Anforderungen
der Brandschutzvorschriften (Brandschutznorm und Brandschutzrichtlinie) den
Planern und der zuständigen Brandschutzbehörde/Feuerwehr einen gewissen
Spielraum in der Gestaltung des Feuerwehrzugangs lassen (Ziff. 1
Richtlinie FKS). Abweichungen sind in den Baugesuchsunterlagen zu
begründen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen
effizienten Feuerwehreinsatz nachzuweisen (Ziff. 3 6. Einzug
Richtlinie FKS).

3.2

3.2.1DieRekurrierendenbeanstanden zunächst eine
ungenügende Zufahrt zur Liegenschaft (Rekursbegründung, Rz 6). Sie
verweisen dabei namentlich auf die Richtlinie der Feuerwehr Koordination
Schweiz (FKS) für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (nachfolgend
Richtlinie FKS, einsehbar im Internet unterhttp://docs.feukos.ch/RichtlinieFeuerwehrzufahrten/RichtlinieFeuerwehrzufahrtenDE/?page=2[besucht am 2. Januar 2018]). Nach Ziff. 5.1 dieser Richtlinie
müssen Zufahrtswege für die Feuerwehr mit 90°-Kurven einen Kurvenradius von
mindestens 10,50 m und eine Kurvenbreite von mindestens 5 m aufweisen.
In den vorliegenden Plänen weist die vom Eingangstor am [...] nach rechts zum
Bauvorhaben führende 90°-Kurve lediglich eine Breite von 3,50 m auf. Die
Ausgestaltung dieser Kurve bildete allerdings nicht explizit Gegenstand des
vorinstanzlichen Entscheids. Angesichts dessen, dass der angefochtene Entscheid
in E. 26 jedoch die Zugänglichkeit des Bauvorhabens für die Feuerwehr
insgesamt als unproblematisch und ausreichend eingestuft hat, ist das
Bauvorhaben auch unter diesem Aspekt der Zufahrtsgestaltung zu prüfen.

3.2.2Ziff. 5.1
der Richtlinie FKS schreibt für 90°-Kurven eine Wegbreite von mindestens 5,00 m
vor. Diese Minimalbreite wird vorliegend mit einem Zufahrtsweg von durchgehend
3,50 m im Bereich der Kurve deutlich unterschritten. Allerdings gilt es zu
beachten, dass die Minimalbreite gemäss Ziff. 5.1 Richtlinie FKS für
90°-Kurven mit einem äusseren Radius von 10,50 m gilt. Vorliegend führt
die Hofeinfahrt zwar ebenfalls in einer 90°Kurve nach rechts zum Bauvorhaben.
Diese Kurve weist jedoch einen äusseren Radius von 20,50 m und damit
praktisch das Doppelte des vorgeschriebenen Minimalradius auf. Die Notwendigkeit,
Zufahrtswege von 3,50 m auf gerader Strecke auf 5,00 m im Bereich von
90°-Kurven zu verbreitern, liegt darin begründet, dass bei Feuerwehrfahrzeugen in
der Kurve ein Schwenkbereich mitzuberücksichtigen ist. Je grösser der Radius einer
Kurve jedoch ist, desto mehr verringert sich dieser Schwenkbereich. Bei
weiteren Kurven kann deshalb die Wegbreite entsprechend reduziert werden. Wie
der Leiter der Feuerpolizei in seiner im Rahmen des vorinstanzlichen
Rekursverfahrens erstatteten Stellungnahme vom 9. November 2015 (auch
Beilage 5 zur Vernehmlassung der Beigeladenen) ausgeführt hat, bildete die
bestehende Wegbreite von 3,50 m auch während der Vornutzung des Hofes als
Werkhof des Tiefbauamtes Basel-Stadt nie ein Hindernis für die Einfahrt
schwerer Fahrzeuge wie etwa Reinigungsfahrzeuge oder Kunden der Tankstelle. Es
ist deshalb nicht zu erkennen, warum es Feuerwehrfahrzeugen bei unveränderter
Weganlage nicht möglich sein sollte, das Bauvorhaben ungehindert zu erreichen.
Auch die Rekurrierenden tragen nichts vor, was eine andere Einschätzung
nahelegen würde. Es kann daher mit der Baurekurskommission (angefochtener
Entscheid, E. 26) festgehalten werden, dass der Zufahrtsweg zum
Bauvorhaben für Feuerwehrfahrzeuge trotz der Kurve unproblematisch ist.

3.3

3.3.1DieRekurrierendenmonieren, dass die
Richtlinie FKS bei Gebäuden in der Grösse des vorliegenden Bauvorhabens zwingend
eine Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug sowie zusätzlich eine Stellfläche
entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug vorschreibe.
Unter Berücksichtigung eines Abstands von 2,00 m vom Gebäude bis zum
Stellplatz, des Stellplatzes mit einer Breite von 6,00 m und einer
Fahrgasse von 3,50 m müsse ein Mindestabstand von 11,50 m vom Baukörper
zur Grundstücksgrenze eingehalten werden (Rekursbegründung, Rz 6).
Abweichungen von dieser Richtlinie seien von der Bauherrschaft in den
Baugesuchsunterlagen zu begründen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen
für einen effizienten Feuerwehreinsatz sei nachzuweisen. Im angefochtenen
Entscheid fehle eine nachvollziehbare Begründung. Auch eine Ersatzmassnahme
werde nicht genannt (Rekursbegründung, Rz 8).

3.3.2Im
vorliegenden Fall geht es um die Überbauung eines Innenhofbereichs. Das
geplante Gebäude mit 36 Wohnungen dient alleine der Wohnnutzung und verfügt
über keine Tiefgarage für Motorfahrzeuge. Das Gebäude gehört mit einer Höhe von
14,50 m gemäss der Einteilung in der Richtlinie FKS zu den Gebäuden
mit mittlerer Höhe (über 11 m bis 30 m). Aufgrund der
reinen Wohnnutzung ohne unterirdische Autoeinstellhalle ist nicht von einer
Baute mit erhöhter Gefährdung auszugehen. Gemäss Ziff. 6
Richtlinie FKS ergibt sich die Anzahl der geforderten Bewegungs- und
Stellflächen für Feuerwehrfahrzeuge aus den gebäudespezifischen Vorgaben der
Brandschutzbehörde in Abstimmung mit der Feuerwehr. Bewegungs- und Stellflächen
müssen für jedes Fahrzeug mindestens 6,00 m Breite und 11,00 m Länge
aufweisen. Bei Gebäuden mittlerer Höhe wie dem vorliegenden Bauvorhaben sieht
die Richtlinie standardmässig eine Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug und eine
Stellfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsahrzeug
vor (Ziff. 9 Richtlinie FKS). Im vorliegenden Fall ist in den Plänen
für Feuerwehrfahrzeuge lediglich eine einzelne Aufstellfläche mit den Massen 10 x 6 m
im Anschluss an die Einfahrtskurve ausgewiesen.

Gemäss
übereinstimmenden Äusserungen der Brandschutzbehörden und der Feuerpolizei ist die
Einrichtung der genannten Aufstellfläche für den raschen und zweckmässigen Einsatz
der Feuerwehr gemäss Art. 44 Brandschutznorm VKF genügend. Die
Abteilung Feuerpolizei der Gebäudeversicherung hat dazu in ihrer im Rahmen des
vorinstanzlichen Rekursverfahrens erstatteten Stellungnahme vom 9. November
2015 ausgeführt:

"Nach Erstellung des Vorprojektes der Aussenraumgestaltung wurden
die Bewegungsflächen für Feuerwehr resp. Rettungskräfte mit der Einsatzplanung
der Berufsfeuerwehr des Kantons Basel-Stadt eingehend besprochen. Dabei wurde
festgelegt und protokolliert, dass die Bewegungsfläche unmittelbar nach der 90°
Einfahrtskurve einzuplanen ist und die Besucherparkplätze erst hinter der
Aufstellfläche angelegt werden sollen. Im Sinne der FKS 'Richtlinie für Feuerwehrzufahrten,
Bewegungs- und Stellflächen' kann dadurch sichergestellt werden, dass weitere
Rettungsfahrzeuge entlang der Besucherparkplätze vorfahren können. Zu diesem
Zweck wird auch der Belag mit einer Traglast von mindestens 18 to entsprechend
verlängert. Im Weiteren wird ein zusätzlicher Oberflurhydrant zur
Sicherstellung der Löschwasserversorgung im Bereich der Abstellfläche
installiert.

[]

Als Fazit stellt die Feuerpolizei des Kantons Basel-Stadt nach
eingehender Prüfung aller Einsprachepunkte im Zusammenhang mit den
Bewegungsflächen für Rettungskräfte und Einhaltung von Gebäudeabständen fest,
dass mit dem aktuellen Planungsstand im Bauprojekt BBG [] die gesetzlichen
Vorschriften und Auflagen bezüglich Sicherstellung von Rettungseinsätzen und Einhaltung
von Brandschutzabständen vollumfänglich eingehalten werden."

Dieser
Einschätzung hat sich auch die Baurekurskommission angeschlossen (angefochtener
Entscheid, E. 29). Es besteht kein Grund für eine abweichende Beurteilung
der Sache durch das Verwaltungsgericht. Es gilt vielmehr den
Beurteilungsspielraum der Brandschutzbehörden in der Gestaltung des Feuerwehrzugangs
(Ziff. 1 Richtlinie FKS) zu respektieren. Den Ausführungen der
Brandschutzbehörde ist zu entnehmen, dass für die Rettungs- und Löscharbeiten
nicht nur die auf den Plänen für die Umgebungsgestaltung markierte Aufstellfläche
Feuerwehr von 10 x 6 m zur Verfügung steht, sondern auch der
weitere Verlauf des Strässchens entlang der nordöstlichen Fassade des Gebäudes.
Es bestehen somit genügend Abstell- resp. Bewegungsflächen für das
Löschfahrzeug der Feuerwehr und weitere Rettungsfahrzeuge. Die Ausführungen der
Feuerpolizei bzw. der Berufsfeuerwehr, wonach bei dieser Gebäudeart (mit einer
Höhe von 14,50 m) ein Hubrettungsfahrzeug nicht geeignet ist und daher
nicht zum Einsatz kommt, basiert auf einer professionellen und plausiblen
Einschätzung der Rettungskräfte. Es ist unter Berücksichtigung des
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes, welcher selbstverständlich auch bei Auflagen
betreffend den Brandschutz zu beachten ist (vgl. etwa Ziff. 1 Richtlinie FKS),
nicht zu beanstanden, dass die Brandschutzbehörden im vorliegenden Fall auf das
Erfordernis der Festlegung einer (zweiten) Stellfläche für ein
Hubrettungsfahrzeug verzichtet haben. Damit entfällt einerseits der gemäss denRekurrierendeneinzuhaltende Abstand dieser
Stellfläche zur Gebäudefassade von 2,00 m. Da die Feuerwehr nicht mit
einem zweiten Lösch- oder einem anderen schweren Fahrzeug an der vorgesehenen
Abstellfläche vorbeifahren können muss, ist auch eine seitliche Rettungsfahrgasse
von minimal 3,50 m Breite (vgl. dazu die Schaubilder unter Ziff. 6
und 9 Richtlinie FKS) entgegen den Forderungen derRekurrierenden entbehrlich. Der vorgesehene Platz
reicht jedenfalls aus, damit andere Fahrzeuge wie etwas Sanitätsfahrzeuge bei
Bedarf am Löschfahrzeug der Feuerwehr vorbeifahren können. Die geringfügige
Verkürzung der Länge der Abstellfläche von 11,00 auf 10,00 m erscheint angesichts
des den Brandschutzbehörden zustehenden Ermessensspielraums als vertretbar,
zumal hinter der Abstellfläche weitere befestigte Flächen zur Verfügung stehen,
die dem Aufstellen weiterer Fahrzeuge und für die Bereitstellung von
Gerätschaften sowie dem Lösch- und Rettungseinsatz dienen und jederzeit zugänglich
sind.

3.4

3.4.1Nach
Auffassung derRekurrierendengefährden
der Wegfall eines Hubrettungsfahrzeugs sowie der Verzicht auf eine Fahrgasse
seitlich des Feuerwehrabstellplatzes eine effiziente Brandbekämpfung sowie die
Rettung von Menschenleben. Sie verlangen deshalb die Erstellung eines
Brandfallkonzepts, basierend auf einem Brandfallszenario sowie zusätzlich ein
Evakuierungskonzept bzw. ein Rettungskonzept (Rekursbegründung, Rz 9).

3.4.2Die
einschlägigen Brandschutzvorschriften kennen kein Erfordernis eines eigentlichen
Brandfallkonzepts, wie es dieRekurrierendenfordern. Gemäss Art. 57 Brandschutznorm VKF sind auf Verlangen der
Brandschutzbehörde Brandschutzkonzepte und Brandschutzpläne zu erstellen, wenn
Brandgefahren, Personenbelegung, Art oder Grösse von Bauten und Anlagen oder
Betrieben dies erfordern. Gemäss der Brandschutzrichtlinie "Begriffe und
Definitionen", S. 17 (Ausgabe 2015; einsehbar im Internet unterhttp://www.praever.ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/10-15_rev2016_web.pdf[besucht am 2. Januar 2018]) beinhalten Brandschutzkonzepte die
aufeinander abgestimmten, objektbezogenen Einzelmassnahmen aus dem vorbeugenden
baulichen sowie technischen Brandschutz, dem organisatorischen und dem
abwehrenden Brandschutz. Im Brandschutzkonzept werden unter Berücksichtigung
insbesondere der Nutzung, des Brandrisikos und des zu erwartenden
Schadenausmasses die Einzelkomponenten und ihre Verknüpfungen im Hinblick auf
die Schutzziele beschrieben und damit eine zielorientierte Gesamtbewertung des
Brandschutzes für das betreffende Bauvorhaben dargestellt.

Mit ihrer
Forderung nach einem Brandfallkonzept basierend auf einem Brandfallszenario und
einem zusätzlichen Evakuierungs- bzw. Rettungskonzept zielen dieRekurrierenden, wie die Vorinstanz zu Recht
bemerkt hat (angefochtener Entscheid, E. 22) und von den Rekurrierenden
auch nicht bestritten wird, auf den abwehrenden Brandschutz ab. Dazu zählt
alles, was die Feuerwehr im Ereignisfall unternimmt, um Personen zu retten, die
Umwelt und Sachwerte zu schützen, den Brand zu löschen oder Begleitschäden zu
verringern (Brandschutzrichtlinie "Begriffe und Definitionen",
S. 11). Allerdings bilden grundsätzlich nur Massnahmen des abwehrenden
Brandschutzes, welche einen direkten Zusammenhang mit der Baute oder Anlage
haben (z.B. Aufstellungs- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr,
Zugänglichkeit zu Hydranten), Gegenstand des Brandschutzkonzeptes. Aspekte der
Feuerwehrorganisation selbst und zur Vorbereitung von Einsätzen (z.B.
Einsatzkonzepte) sind dagegen nicht Bestandteil von Brandschutzkonzepten (vgl.
Brandschutzrichtlinie "Begriffe und Definitionen", S. 38). Die
Vorinstanz ist deshalb richtigerweise zum Schluss gekommen, dass das Vorgehen
der Feuerwehr in Brandfällen nicht vorgängig in einem Brandschutzkonzept
festzulegen ist (angefochtener Entscheid, E. 22).

3.4.3Selbst
wenn zum Schutz von Leib und Leben Rettungskonzepte Teil von
Brandschutzkonzepten sein könnten, könnten sie vorliegend nicht verbindlich gefordert
werden. Gemäss Ziff. 5 in Verbindung mit Anhang zu Ziff. 5 der
Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz"
(Ausgabe 2015; einsehbar im Internet unterhttp://www.praever.ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/11-15_rev2016_web.pdf[besucht am 2. Januar 2018]) sind Brandschutzkonzepte erst ab
Qualitätssicherungsstufe (QSS) 3 zwingend vorgeschrieben. Bei Bauten und
Anlagen der Qualitätssicherungsstufe 2 werden Brandschutzkonzepte
lediglich empfohlen, während bei Bauten der Qualitätssicherungsstufe 1
Brandschutzkonzepte gar nicht erst vorgesehen sind. Das vorliegend umstrittene
Bauvorhaben fällt als ausschliesslich dem Wohnen dienendes Gebäude mittlerer
Höhe unter die Qualitätssicherungsstufe 1 (Ziff. 3.3.1 Brandschutzrichtlinie
"Qualitätssicherung im Brandschutz"). Selbst wenn man das Bauvorhaben
wegen der Aussenwandbekleidung mit brennbaren Bauprodukten in die Qualitätssicherungsstufe 2
einteilen wollte (vgl. Ziff. 3.4.1 Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung
im Brandschutz"), bliebe es bei der blossen Empfehlung, ein
Brandschutzkonzept zu verfassen. Die Erstellung könnte jedoch nicht verbindlich
vorgeschrieben werden.

Unbehelflich ist
in diesem Zusammenhang das Vorbringen derRekurrierenden,
dass die Einteilung in die Lignum Qualitätssicherungsstufe 3 (Q3) aufgrund
brennbarer Materialien (Aussenwandverkleidung in Holz und Dämmung) gemäss Ziff. 2.3.3
Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" zu einer
Höhereinstufung der gesamten Baute führe (Rekursbegründung, Rz 5). Die
Vorinstanz weist in ihrer Rekursantwort (Rz 8) zu Recht darauf hin, dass
die Qualitätssicherungsstufe Q3 gemäss dem "Stand der Technik"-Papier
Bauen mit Holz  Qualitätssicherung und Brandschutz, Lignum Zürich nicht zu
verwechseln ist mit der Qualitätssicherungsstufe QSS3 gemäss
Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz". Die
Einteilung der Qualitätssicherungsstufen in diesen beiden Normen korrespondiert
nicht miteinander. Die Einteilung gemäss Lignum-Norm beschränkt sich auf die
Anforderungen an die Ausführung der Aussenfassade in Holzbauweise, während die
Einstufung nach der Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im
Brandschutz" nach Nutzung, Gebäudegeometrie (Gebäudehöhe, Ausdehnung),
Bauweise und besonderen Brandrisiken erfolgt (zu dieser unterschiedlichen
Einteilung s. auch Bauentscheid vom 5. August 2014, Ziff. 24
und 25).

Aus dem Umstand,
dass die Fassade mit brennbaren Materialien gestaltet wird, kann nicht
geschlossen werden, dass das ganze Bauvorhaben aufgrund der
Brandschutzrichtlinie "Qualitätssicherung im Brandschutz" wie von denRekurrierendengefordert in die QSS3
eingeteilt werden muss. Bei solchen Konstruktionen besteht wie ausgeführt gemäss
Ziff. 3.4.1 dieser Richtlinie ("Aussenwand: Bekleidungen und/oder
Wärmedämmungen in Aussenwandbekleidungen mit brennbaren Bauprodukten") objektspezifisch
die Möglichkeit, die Baute höher in QSS2 einzuteilen. Hierzu besteht indessen
kein Anlass. Denn mit der Baubewilligung sind für die brennbare
Aussenwandbekleidung verschärfte Brandschutzmassnahmen angeordnet und ein
Mindestfeuerwiderstand von El 30 vorgeschrieben worden (dazu nachstehend
E. 3.5). Aufgrund dieser erhöhten Anforderungen an die Ausgestaltung der
Fassade kann von einer Höhereinstufung der ganzen Baute in die
Qualitätssicherungsstufe Q2 nach Ziff. 3.4.1 Brandschutzrichtlinie
"Qualitätssicherung im Brandschutz" abgesehen werden. Unabhängig
davon wäre bei klar abgegrenzten Gebäudeteilen mit unterschiedlichen
Einstufungen wie hier auch die Festlegung von unterschiedlichen
Qualitätssicherungsstufen zulässig (Ziff. 2.3 Abs. 3 Satz 2 Brandschutzrichtlinie
"Qualitätssicherung im Brandschutz").

3.5DieRekurrierendenmachen im Zusammenhang mit
der Holzfassade zum Einen geltend, dass keine Massnahmen erkennbar seien,
welche einen Brandüberschlag vom Erdgeschoss in den 4. Stock verhindern
könnten (Rekursbegründung, Rz 10). Zum Anderen beanstanden sie, dass die
Vorinstanz in keiner Weise die Behauptung verifiziert habe, dass die
nichttragende Aussenwandkonstruktion einen Feuerwiderstand von El 30
wahren müsse. Sie beantragen zu diesem Zweck die Einholung eines Gutachtens
(Rekursbegründung, Rz 11).

3.5.1DieRekurrierendenberufen sich bezüglich der
ersten Rüge auf die Brandschutzrichtlinie "Verwendung von Baustoffen"
(Ausgabe 2015; einsehbar im Internet unterhttp://www.praever.ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/14-15_rev2016_web.pdf[besucht am 3. Januar 2018]). Gemäss Ziff. 3.1.1 Abs. 2
dieser Richtlinie sind brennbare Aussenwandbekleidungen und/oder Wärmedämmungen
konstruktiv so zu unterteilen, dass sich ein Brand an der Aussenwand vor dem
Löschangriff durch die Feuerwehr um nicht mehr als zwei Geschosse oberhalb des
Brandgeschosses ausbreiten kann. In den Unterlagen zum Baubegehren der
Beigeladenen findet sich eine brandschutztechnische Stellungnahme von [] vom
21. August 2014. Darin werden unter Ziff. 5.5.2 jene vertikalen
Brandschutzmassnahmen aufgeführt, die einen vertikalen Brandüberschlag
verzögern bzw. verhindern, namentlich vertikale Abschottungen im Bereich der
Aussenwandecken, der Hinterlüftung beim Fluchttreppenhaus, der
Wohnungstrennwände und Balkone, ferner feuerhemmende Spezialdämmungen im
Bereich der Innenwandecken. Aufgrund dessen ist nicht davon auszugehen, dass es
bei einem allfälligen Brand der in Holzbauweise erstellten Aussenwand bzw. der
Holz-Bekleidung zu einem über zwei Geschosse hinausgehenden Brandüberschlag
(Brandweiterleitung in der Hinterlüftung auf die angrenzende Fassadenfläche)
kommt, bevor die Feuerwehr eintrifft. Ein Verstoss gegen die Vorschrift von
Ziff. 3.1.1 Brandschutzrichtlinie "Verwendung von Baustoffen"
ist damit nicht zu erkennen.

3.5.2Die
Beigeladene hat zum Baubegehren ein Brandschutzkonzept eines fachlich
ausgewiesenen Unternehmens ausarbeiten lassen. Die Ausführungen im
Brandschutzkonzept basieren auf den einschlägigen Lignum Dokumentationen,
welche den aktuellen Stand der Technik widerspiegeln, was von der VKF anerkannt
wird. Die Einhaltung dieses Standards ist als verbindliche Auflage in den Bauentscheid
eingeflossen. So schreibt Ziff. 33 vor, dass Brandschutzabschlüsse einen
Mindestfeuerwiderstand von El 30 aufweisen müssen. In gleicher Weise
gelten für die Konstruktion der Aussenwände hinsichtlich Brennbarkeit und
Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen (Feuerwiderstand El 30) mit der
Folge, dass keine weiteren Ersatzmassnahmen angeordnet worden sind (vgl.
Bauentscheid, Ziff. 29). Es obliegt den Brandschutzbehörden, die Angaben
der Bauherrschaft im Baugesuch zu plausibilisieren und zu prüfen. Es liegen
keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Angaben der von der Bauherrschaft
beigezogenen Fachpersonen unzutreffend sein sollen bzw. dass die
Brandschutzbehörden diese Angaben nicht geprüft hätten. Auf diese fachliche
Beurteilung muss und kann sich das Gericht verlassen. Die Einholung einer
zusätzlichen fachlichen Beurteilung in Form eines externen Gutachtens ist unter
diesen Umständen weder erforderlich noch angezeigt. Im Übrigen ist darauf
hinzuweisen, dass die Einhaltung der Auflagen aus dem Bauentscheid im Rahmen
der Bauabnahme erfolgen wird.

4.

Unter Rz 12
der Rekursbegründung machen dieRekurrierendengeltend, dass festgelegt werden müsse, wann ein Entsorgungskonzept für das
Material des kontaminierten Bodens erstellt werde. Zudem sei von Amtes wegen zu
prüfen, ob mit dem Aushub der Baugrube die Entsorgung des kontaminierten Erdreiches
fachgerecht und gesetzeskonform erfolgen könne.

4.1Die
Vorinstanz wie auch die Beigeladene machen in ihrer Rekursantworten (Rz 14
bzw. Rz 20) geltend, dass die Rüge eines fehlenden Entsorgungskonzepts in
den Einsprachen derRekurrierendennicht
enthalten gewesen sei und daher gemäss § 92 Abs. 2 BPG nicht
mehr vorgebracht werden könne. Nach dieser Bestimmung sind neue Einwände
ausgeschlossen, wenn sie bereits im Einspracheverfahren hätten vorgebracht
werden können. Dem Vorbringen von Vorinstanz und Beigeladener kann nicht
gefolgt werden. In der Einsprache der Rekurrierenden 2 und 3 vom
15. Januar 2015 wurde bereits darauf hingewiesen, dass ein
geologisches Gutachten zu den Altlasten fehle (S. 3). Zudem wurde in der seinerzeitigen
Sammeleinsprache der heutigenRekurrierenden(zwei sind heute nicht mehr dabei), damals vertreten durch RA [...], ebenfalls
geltend gemacht, es müsse geprüft werden, ob der Untergrund des Werkhofes nicht
vollständig zu entsorgen sei (Sammeleinsprache vom 16. Januar 2015, Rz 14).
Dementsprechend wurde auch in der Stellungnahme der Beigeladenen zu den
Einsprachen auf das Thema Altlastensanierung eingegangen wie auch im Einspracheentscheid
betreffend dieRekurrierenden2
und 3 vom 5. August 2015 (S. 4). Es ist zwar richtig, dass
das Thema Altlasten von denRekurrierendenvor der Baurekurskommission nicht mehr thematisiert wurde. Als Rechtsfrage,
welche immerhin in der Einsprache angesprochen worden war, darf die Frage der
Altlastensanierung bzw. des Zeitpunkts der entsprechenden Bewilligung aber auch
im Verfahren vor Verwaltungsgericht vorgebracht werden.

4.2Es
ist allerdings unklar, welche Punkte die Rekurrenten in ihrem Rekurs an das
Verwaltungsgericht monieren resp. inwiefern die von ihnen monierten Punkte als
Begründung für den Antrag im Rekurs, das Baugesuch sei abzuweisen, dienen
sollen. Das Baugrundstück, auf dem früher ein Werkhof mit
Autoreparaturwerkstatt und Tankstelle betrieben wurde, ist im Kataster der
belasteten Standorte aufgeführt (einsehbar im Internet unterhttps://www.stadtplan.bs.ch/geoviewer/[besucht am 5. Janu-ar 2018]). Da aufgrund der bisherigen Untersuchungen
bloss mit lokalen Verunreinigungen gerechnet wird, ist dieser Ort als weder
überwachungs- noch sanierungsbedürftig im Sinne von Art. 8 Abs. 2
lit. c der Altlasten-Verordnung (AltlV, SR 814.680) beurteilt worden.
Im Bauentscheid wird in Ziff. 127 ff. ausgeführt, wie mit dem
schadstoffbelasteten Boden umgegangen werden muss. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat
hat in seiner vorinstanzlichen Stellungnahme vom 13. November 2015
zum Rekurs [...] ausgeführt, dass es dem normalen Ablauf des Verfahrens
entspreche, dass erst mit der rechtskräftigen Baubewilligung das Entsorgungskonzept
erstellt werde (S. 3). Die bisherigen Untersuchungen und der Hintergrund
der Auflagen im Bauentscheid mit den Vorgaben für das weitere Vorgehen sind im
Einsprachenentscheid betreffend dieRekurrierenden2
und 3 vom 5. August 2015 ausführlich und nachvollziehbar
dargestellt (vgl. S. 4). Diese Ausführungen wurden denn auch im Rekurs derRekurrierenden2 und 3 an die
Baurekurskommission in keiner Weise beanstandet (vgl. Rekursbegründung vom
21. September 2015 an die Baurekurskommission). Auf die überzeugenden
Darlegungen im angefochtenen Entscheid unter E. 41 ff., welche auf entsprechende
Ausführungen der zuständigen Abteilung des Amts für Umwelt und Energie (AUE)
Bezug nehmen, gehen dieRekurrierendennicht ein; diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu folgen. Entgegen der
Auffassung derRekurrierendenist der
Zeitpunkt für die Erstellung eines Entsorgungskonzepts im vorliegenden
Verfahren genügend definiert. Im Bauentscheid ist festgehalten, dass nach der
Freilegung des Baugrundes das AUE zwecks Abnahme der Aushubsohle(n) aufzubieten
ist (Ziff. 131), wobei mit dem AUE vor Beginn der Aushubarbeiten ein
provisorischer Termin zu vereinbaren ist. Weiter ist im Bauentscheid
festgehalten, dass verunreinigtes Aushubmaterial separat zu erfassen und gemäss
seinem Schadstoffgehalt zu entsorgen ist; die Entsorgungswege sind mit dem AUE
abzusprechen (Ziff. 145).

Gemäss § 51
Abs. 2 BPV kann ein Bauentscheid mit Bedingungen und Auflagen
verbunden werden. Solche sind dann zulässig, wenn Bauvorhaben je nach ihrer
genaueren Gestaltung oder Nutzungsart rechtmässig oder rechtswidrig sein können.
Sie dienen dazu, rechtswidrige Auswirkungen eines Bauprojekts zu verhindern (Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, Die
Baubewilligung im Kanton Basel-Stadt, Basel 2014, S. 110). Voraussetzung
der Zulässigkeit ist eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit des Eintritts
der Bedingung (Stalder/Tschirky,
in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz 2.47). Da aufgrund der bisherigen Untersuchungen
zumindest stellenweise mit belastetem Boden zu rechnen ist, hingegen noch keine
definitiven Kenntnisse über Mass und Art der Verunreinigungen vorliegen, hat
das Bau- und Gastwirtschaftsinspektorat zu Recht davon abgesehen, bereits im
Bauentscheid selbst ein bestimmtes Entsorgungskonzept vorzuschreiben. Vielmehr
hat es sich auf die Auflage beschränkt, dass das AUE zur Klärung des weiteren
Vorgehens aufzubieten ist, sobald der Baugrund freigelegt ist. Es ist nicht
ersichtlich und wird von denRekurrierendenauch nicht dargetan, inwiefern dieses Vorgehen den anwendbaren Vorschriften
widersprechen soll.

5.

Unter Rz 13
der Rekursbegründung beanstanden die Rekurrierenden, dass die vorgesehene
Baustelleneinrichtung nicht rechtskonform sei. Bei der Einfahrt zur Baugrube
bliebe zwischen Container und Lagerplatz gerade einmal ca. 70 cm
Zwischenraum. Auf dieses Vorbringen kann mangels Begründung nicht eingetreten
werden. Inwiefern die Baustelleneinrichtung gemäss Plan rechtswidrig sein, wird
von denRekurrierendenin keiner Weise
aufgezeigt.

6.

Schliesslich
rügen dieRekurrierendeneine Verletzung
von Baumschutzvorschriften. Das Einrammen von Spundwänden und ein erheblicher
Kronenrückschnittstelle stelle eine Beschädigung fremden Eigentums dar. Die
vorhandene Birke werde kaum Überlebenschancen haben (Rekursbegründung,
Rz 14). Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid
(E. 61 ff.) eingehend mit der Frage auseinandergesetzt, inwiefern die
Birke durch das Bauvorhaben bedroht ist, und ist zum Schluss gekommen, dass die
Überlebensfähigkeit des Baumes nicht durch die für die Realisierung des Bauprojekts
erforderlichen Rückschnitte und Eingriffe im Wurzelraum gefährdet werde. DieRekurrierendensetzen sich mit diesen
Erwägungen nicht substantiiert auseinander, sondern begnügen sich mit einer
pauschalen Bestreitung. Insoweit kann auf ihren Rekurs ebenfalls nicht
eingetreten werden. Im Bauentscheid, Ziff. 70 ff. wird im Übrigen die
Baubewilligung mit ausgedehnten Auflagen zum Schutz des Baumbestands im
Innenhof, namentlich auch der Birke (Ziff. 74, 75 und 76), verbunden.
Privatrechtliche Ansprüche können im Baubewilligungsverfahren nicht
berücksichtigt werden (§ 48 Abs. 2 BPV). Forderungen aus Beschädigungen
der Birke wären, wie die Beigeladene richtig bemerkt (Stellungnahme,
Rz 23), auf zivilrechtlichem Weg geltend zu machen.

7.

Zusammenfassend
erweisen sich sämtliche Rügen derRekurrierendenals unbegründet, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden kann. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens haben die unterliegendenRekurrierendendessen Kosten in solidarischer Verbindung zu tragen (§ 30
Abs. 1 VRPG). Derbeigeladenen
Bauherrschaft ist eine Parteientschädigung zuzusprechen. Mangels Einreichen
einer Honorarnote ist der Vertretungsaufwand praxisgemäss vom Gericht zu
schätzen (VGE VD.2015.179 vom 16. September 2016 E. 10.2.3
mit weiteren Hinweisen). In Anbetracht des Aufwandes für die Ausarbeitung der
Rekursantwort sowie für Vorbereitung und Teilnahme an der heutigen Verhandlung
mit Augenschein erscheint ein Aufwand von rund 15 Stunden gerechtfertigt.
Bei einem praxisgemässen Überwälzungstarif von CHF 250./h und unter
Einschluss der notwendigen Auslagen erweist sich somit eine Parteientschädigung
von CHF 3'750. zu Lasten der Rekurrierenden als angemessen. Nach Aussagen
ihres Rechtsvertreters an der heutigen Verhandlung ist die Beigeladene
mehrwertsteuerpflichtig. Da sie den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen
Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in
Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen
(Art. 28 Abs. 1 lit. a des Mehrwertsteuergesetzes [MWSTG,
SR 641.20]). Die Parteientschädigung ist folglich praxisgemäss ohne
Mehrwertsteuer zuzusprechen (VD.2016.153 vom 8. Juni 2017 E. 4).

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf
eingetreten werden kann.

Die Rekurrierenden tragen die Kosten des
Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'500. in solidarischer Verbindung.
Sie werden zudem in solidarischer Verbindung verpflichtet, der Beigeladenen
eine Parteientschädigung von CHF 3'750. auszurichten.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.