bs_appellationsgericht · ZB.2025.17 · 2026-01-28 · de
Bauhandwerkerpfandrecht (definitive Eintragung) (nicht rechtskräftig)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Kammer

ZB.2025.17

ENTSCHEID

vom 28. Januar 2026

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur.André
Equey,

Dr. Christoph Spenlé,
Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber Dr. Christapor
Yacoubian

Parteien

A____ AGBerufungsklägerin

[...]                                                                                                  Beklagte

vertreten durch lic. iur. Simone Köhli
Müller, Rechtsanwältin,

Feldeggstrasse 12, Postfach
349, 8032 Zürich

gegen

B____ AGBerufungsbeklagte

[...]                                                                                             
    Klägerin

vertreten durch Dr. iur. Timon Reinau,
Advokat,

Elisabethenstrasse 15, Postfach
430, 4010 Basel

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 6. November 2024

betreffend Bauhandwerkerpfandrecht
(definitive Eintragung)

In
vermögensrechtlichen Streitigkeiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Diese
Streitwertgrenze ist vorliegend ohne Weiteres erreicht, sodass der Entscheid
des Zivilgerichts vom 6. November 2024 mit Berufung anfechtbar ist. Auf die im
Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist somit einzutreten.
Zuständig zur Beurteilung der Berufung ist, nachdem erstinstanzlich die Kammer
des Zivilgerichts über die Klage entschieden hat, die Kammer des
Appellationsgerichts (§ 91 Ziff. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

Das Zivilgericht
legte im angefochtenen Entscheid zunächst die Voraussetzungen für die von der
Unternehmerin verlangte definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2).
Daraufhin hielt es fest, dass zwischen den Parteien unbestritten sei, dass die
Unternehmerin grundsätzlich eine anspruchsberechtigte Person sei, dass das
streitgegenständliche Grundstück grundsätzlich belastbar sei und dass die
Grundeigentümerin keine andere hinreichende Sicherheit für die angemeldete
Forderung geleistet habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2).

Demgegenüber sei
zwischen den Parteien unter anderem strittig, ob zwischen der Unternehmerin und
der Bauherrin, welche Mieterin der Liegenschaft der Grundeigentümerin gewesen
sei, überhaupt ein Vertragsverhältnis bestanden habe, auf dessen Grundlage die
Unternehmerin Arbeiten und Material geliefert habe (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2.3.1). Das Zivilgericht erwog diesbezüglich, die Unternehmerin habe
zwei Werkverträge eingereicht, auf deren Deckblätter das Projekt «[...] Pub / [...]strasse
[...]» genannt sei. Einer der beiden Werkverträge betreffe den Einbau einer
Kälteverbundanlage mitsamt Anschluss von verschiedenen Kältebezügern («Kälte»),
der andere den Einbau bzw. den Ersatz eines Monoblocks im Untergeschoss sowie
die Revision sämtlicher bestehender Monoblöcke («Lüftung») (dazu Klagebeilagen
9 und 10). An beiden Werkverträgen angehängt fänden sich die «Allgemeinen
Bedingungen» der D____ AG, welche im Projekt gemäss Bezeichnung auf den
Deckblättern sowie in Ziff. 2.5 beider Werkverträge als Architektin und Bauleiterin
beauftragt worden sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.1). Sodann habe die
Zeugin I____, einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied der Bauherrin,
anlässlich der Hauptverhandlung mehrfach ausgeführt, dass gemäss Deckblatt
sowie Ziff. 2.5 der beiden Werkverträge die Bauherrin mit der D____ AG einen
Totalunternehmervertrag abgeschlossen habe, wobei die D____ AG die Rolle der
Totalunternehmerin innegehabt habe. Als Totalunternehmerin sei die D____ AG
nach Aussage von I____ beauftragt gewesen, das [...] Pub «komplett umzubauen»;
sie sei auch ausdrücklich ermächtigt gewesen, Offerten zu vergeben, Rechnungen
zu genehmigen und Zahlungen auszuführen (Protokoll der Hauptverhandlung,
S. 8 f.). In den Werkverträgen seien ferner die F____ als
Projektverfasserin und die Unternehmerin aufgeführt (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2.3.1).

Die
Grundeigentümerin bestreite, dass dieses Werkvertragsverhältnis rechtsgültig
zustande gekommen sei, weil die Bauherrin trotz vertraglichen
Schriftformerfordernisses weder die Werkverträge noch die Nachtragsofferten
unterzeichnet habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2). Das Zivilgericht
führte dazu aus, dass die Werkvertragsurkunden als solche einzig von der
Unternehmerin («Kälte») bzw. gar nicht («Lüftung») unterzeichnet worden seien.
Unterzeichnet worden seien hingegen die «Allgemeinen Bedingungen» der D____ AG,
und zwar sowohl von der Unternehmerin als auch von der D____ AG und der
Bauherrin. Auch die von der Unternehmerin bezeichneten Nachtragsofferten seien
nur teilweise, entweder von der F____ oder durch eine nicht zuordenbare
Unterschrift, gegengezeichnet (Klagebeilagen 1117). Das Zivilgericht hielt
fest, dass entgegen den Ausführungen der Grundeigentümerin jedoch eine
Unterzeichnung der Werkvertragsurkunden als solche nicht erforderlich sei, um
ein Vertragsverhältnis zwischen der Unternehmerin und der Bauherrin zu
begründen. Ein Schriftlichkeitsvorbehalt führe zwar zur gesetzlichen Vermutung,
dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollten.
Allerdings sei eine vorbehaltlose Erfüllung des Vertrags durch die Parteien
trotz fehlender Schriftlichkeit als konkludente Aufhebung des Formvorbehalts zu
verstehen (BGer 4A_619/2016 vom 15. März 2016 E. 7.3.1.2;Fountoulakis/Schwenzer,in: Basler
Kommentar, 8. Auflage 2026, Art. 16 OR N 10 mit weiteren Nachweisen).
Entsprechend sei eine solche konkludente Aufhebung des Formvorbehalts zu prüfen
(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2).

Die
Unternehmerin lege zum Nachweis der erbrachten
bauhandwerkerpfandrechtberechtigten Arbeiten die Projektübersicht für beide
Projekte ins Recht (vgl. Replikbeilagen 18 und 19). Diesen Übersichten könne
entnommen werden, dass in beiden Projektbereichen verschiedene Mitarbeitende
der Unternehmerin eine Vielzahl von Arbeitsstunden sowohl im Büro als auch für
Montagearbeiten erbracht hätten und die Unternehmerin überdies bei diversen
Lieferanten Material im sechsstelligen Frankenbereich für die auf der Baustelle
an der [...]strasse [...] anfallenden Arbeiten bestellt habe. Auch die
eingereichten Stundenlisten (vgl. Klagebeilage 33) der auf der Baustelle
beschäftigten Arbeitnehmenden liessen darauf schliessen, dass die Unternehmerin
die vertraglich bezeichneten Arbeiten tatsächlich ausgeführt habe, zumal auch
der anlässlich der Hauptverhandlung als Zeuge befragte ehemalige Arbeitnehmer
der Unternehmerin, J____, bestätigt habe, dass er auf der Baustelle an der [...]strasse
[...] diverse Arbeiten verrichtet, namentlich eine Kälteanlage auf dem Dach
errichtet, eine Umluftkühlung montiert und einen Boiler im Kollektor
angeschlossen habe. Schliesslich habe die ehemalige Geschäftsführerin der
Bauherrin bestätigt, dass die Unternehmerin Material geliefert und Arbeiten
erbracht habe, solange die von der Bauherrin beauftragte Totalunternehmerin,
die D____ AG, bezahlt habe (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 7 f.).
Daher sei erstellt, dass die Unternehmerin Arbeiten und Material geliefert
habe, welche einen eindeutigen Bezug zum konkreten Bauwerk hätten und diesem
individuell angepasst seien, weshalb sie als objektspezifische Bauleistungen
auch bauhandwerkerpfandberechtigt seien (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.3).

Alsdann
bestreite die Grundeigentümerin die Höhe der von der Unternehmerin geltend
gemachten Pfandsumme von CHF 169008.. Diese sei nach Ansicht der
Grundeigentümerin nicht genügend substantiiert worden, da aus den Rechnungen
der Unternehmerin nicht hervorgehe, welche Leistungen in welchem Umfang
erbracht worden seien (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.4). Die Vorinstanz
folgte diesen Ausführungen nicht. Sie erwog vielmehr, dass die Unternehmerin im
Projektbereich «Kälte» einen Werkvertrag ins Recht gelegt habe, in welchem ein
Werklohn in Höhe von CHF 185933.19 (inklusive MWST) vereinbart worden sei,
sowie zwei Nachtragsofferten in Höhe von CHF 34394.35 (inklusive MWST;
vgl. Klagebeilage 12) und in Höhe von CHF 16987.95 (inklusive MWST; vgl.
Klagebeilage 14). Der resultierende Betrag in Höhe von CHF 237315.49
(inklusive MWST) entspreche exakt (bzw. mit einer Rundungsdifferenz von CHF
0.04) der Summe aller Rechnungen im Projektbereich «Kälte». Dasselbe gelte für
den Projektbereich «Lüftung». Hier habe die Unternehmerin einen Werkvertrag
vorgelegt mit einem vereinbarten Werklohn in Höhe von CHF 70168.56
(inklusive MWST, Klagebeilage 10) sowie fünf Nachtragsofferten in Höhe von CHF
8'000. (resp. CHF 8'616. inkl. MWST, Klagebeilage 11), in Höhe von
CHF 4523.40 (inklusive MWST, Klagebeilage 13), in Höhe von CHF 6598.95
(inklusive MWST, Klagebeilage 15), in Höhe von CHF 3716.75 (inklusive MWST,
Klagebeilage 16) sowie in Höhe von CHF 1357. (inklusive MWST, Klagebeilage
17). Auch hier entspreche der resultierende Betrag in Höhe von
CHF 94940.66 exakt (bzw. mit einer Rundungsdifferenz von CHF 0.01)
der Summe aller Rechnungen im Projektbereich «Lüftung» (Klagebeilagen 1921, 30
und 31). Zusätzlich reiche die Unternehmerin drei weitere Rechnungen über CHF
3039.30 (Klagebeilage 25), über CHF 670.95 (Klagebeilage 26) und über CHF
512.65 (Klagebeilage 27) ein. Es sei unbestritten, dass weder die Bauherrin noch
die D____ AG oder die F____ je eine der Rechnungen der Unternehmerin beanstandet
hätten. Im Gegenteil habe die F____ die Schlussrechnung gar kontrolliert und
freigegeben (vgl. Replikbeilage 12). Zudem sei auch erstellt, dass die
Bauherrin mit der Unternehmerin Gespräche über eine Abzahlungsvereinbarung
betreffend den offengebliebenen Rechnungsbetrag geführt habe. Die Unternehmerin
habe vor diesem Hintergrund den von der Bauherrin gesamthaft geschuldeten
Betrag in Höhe von CHF 336479. rechtsgenüglich substantiiert und belegt. Aus
der Debitorenübersicht der Unternehmerin (Klagebeilage 32) gehe hervor, dass
die Bauherrin von dieser Gesamtforderung einen Teilbetrag in Höhe von CHF
167471. bezahlt habe. Dies werde von der Grundeigentümerin denn auch nicht
substantiiert bestritten. Es resultiere daher noch ein offener Betrag in Höhe
von CHF 169008., was der von der Unternehmerin geltend gemachten
Pfandsumme entspreche. Unverständlich seien in diesem Zusammenhang die
Ausführungen der Grundeigentümerin, wonach die Unternehmerin bereits
CHF 4845.65 zu viel erhalten habe. Diese Behauptung finde keine Stütze in
den abgenommenen Beweismitteln und widerspreche auch der Tatsache, dass die
Bauherrin nachweislich Gespräche über eine Abzahlungsvereinbarung betreffend
den offen gebliebenen Rechnungsbetrag geführt habe (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2.3.4).

Aufgrund des
jeweiligen Vermerks «Zahlungskonditionen: 30 Tage netto» und den Angaben in den
«Allgemeinen Bedingungen» sei, so das Zivilgericht, für die Zahlung der
Rechnungen jeweils ein Verfalltag vereinbart worden, weshalb sich der Schuldner
nach Ablauf dieses Datums ohne weitere Mahnung in Verzug befinde (vgl.Widmer Lüchinger,in: Basler Kommentar,
8. Auflage 2026, Art. 102 OR N 16 mit weiteren Nachweisen). Daher umfasse die
Pfandhaft auch die von der Unternehmerin geltend gemachte Verzugszinsforderung
(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.5).

Die
Grundeigentümerin habe bestritten, ihre Zustimmung zu den Arbeiten erteilt zu
haben. Das Zivilgericht erwog, diese Zustimmung sei nicht an eine bestimmte
Form gebunden, sondern könne sich auch aus dem Verhalten des Grundeigentümers
ergeben. So liege eine konkludente Zustimmung vor, wenn der Grundeigentümer die
Ausführung von Arbeiten zur Kenntnis nehme und diese widerspruchslos dulde
(BGer 5C.208/2004 vom 12. April 2005 E. 5;Thurnherr,in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2023, Art. 839/840 ZGB N 9 mit weiteren
Nachweisen; dazu Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4.1). Die Beweisabnahme
anlässlich der Hauptverhandlung lasse keinen Zweifel zu, dass die
Grundeigentümerin ihre Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt habe. Die
Befragung von H____, dem einzigen und einzelzeichnungsberechtigten
Verwaltungsratsmitglied der Grundeigentümerin, habe ergeben, dass er die Pläne,
welche für den Umbau des Pubs bei den zuständigen Behörden eingereicht worden
seien, unterzeichnet habe (siehe Protokoll der Hauptverhandlung, S. 4). Daraus
folge, dass die Grundeigentümerin detailliert über das Umbauprojekt informiert
gewesen sei und durch ihre Unterschrift auf den Plänen für die Baueingabe die
Zustimmung zu den geplanten Arbeiten erteilt habe. Daran ändere auch nichts,
dass die Grundeigentümerin ausführe, sie habe die Pläne nicht interpretieren
können und habe sich auch nicht für den Umbau interessiert
(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4.2).

In Bezug auf die
strittige Frage der Einhaltung der viermonatigen Eintragungsfrist gemäss Art.
839 Abs. 2 ZGB erwog das Zivilgericht, dass aus der von der Unternehmerin eingereichten
Projektübersicht sowie den Stundenlisten hervorgehe, dass die Monta-gearbeiten
in beiden Projektbereichen bis mindestens im Juli 2021 angedauert hätten. Dies
decke sich auch mit den Aussagen des Zeugen J____, welcher als Arbeitnehmer der
Unternehmerin auf der Baustelle an der [...]strasse [...] gearbeitet habe.
Jener habe ausgeführt, dass er bis zur Eröffnung des Pubs noch dort gearbeitet
habe, wobei er als letztes den Boiler eingebaut und angeschlossen habe. Dies
stimme mit den Stundenlisten und Projektübersichten überein. Auch aus der
E-Mail der F____ vom 4. Juni 2021 an die Unternehmerin, die D____ AG und
die Bauherrin gehe hervor, dass noch im Juni 2021 Nachträge  gemäss
E-Mail-Betreff für «Kälte+Lüftung»  unterzeichnet worden seien und um deren
Ausführungen gebeten worden sei (Replikbeilage 11). Damit sei, so das
Zivilgericht, erstellt, dass die letzten verrichteten Arbeiten mit
Vollendungscharakter in beiden Projektbereichen nach dem 24. Mai 2021 erbracht
worden seien, weshalb auch die Frage offenbleiben könne, ob die von der
Unternehmerin verrichteten Bauleistungen in den beiden Projektbereichen eine
funktionelle Einheit bildeten. Die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB
sei in jedem Fall gewahrt worden (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.5.2).

Damit seien, so
das Zivilgericht, die Voraussetzungen für die definitive Eintragung des
vorliegenden Bauhandwerkerpfandrechts allesamt erfüllt. Daher habe die
Grundeigentümerin als unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen
und der Unternehmerin eine Parteientschädigung auszurichten
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3).

3.1Die
Grundeigentümerin beantragt in ihrer Berufung in prozessualer Hinsicht, es sei
durch die Berufungsinstanz eine Beweisverfügung bezüglich der im
vorinstanzlichen Verfahren offerierten Beweise zu erlassen und es seien
entsprechend Beweise abzunehmen (Berufung S. 3). Die Grundeigentümerin moniert
eine unsorgfältige Beweisabnahme des Zivilgerichts. Es sei etwa nicht klar,
weshalb I____, nicht aber ihr Ehemann K____ vorgeladen worden sei, der wohl
sogar stärker in das Projekt involviert gewesen sei. Unklar sei weiter auch,
weshalb lediglich J____ als Zeuge vorgeladen worden sei und weitere Zeugen,
welche sich ebenfalls zu den angeblichen Arbeiten hätten äussern sollen, nicht
vorgeladen worden seien. Es fehle somit an einer nachvollziehbaren Begründung
betreffend die Zulassung und Erhebung von Beweisen (Berufung Rz. 11 ff.).

3.2Mit
diesem generellen Antrag einerseits, wonach durch die Berufungsinstanz eine
Beweisverfügung bezüglich der im vorinstanzlichen Verfahren offerierten Beweise
zu erlassen sei und entsprechende Beweise abzunehmen seien, und der generell
gehaltenen Kritik an der Beweisabnahme durch das Zivilgericht andererseits
kommt die Grundeigentümerin ihrer Begründungspflicht im Berufungsverfahren
nicht nach. Allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den
erstinstanzlichen Erwägungen genügt den gesetzlichen Anforderungen an eine
hinreichende Begründung der Berufung nicht (statt vieler BGE 138 III 374 E.
4.3.1; OGer ZH NE20002-O/U vom 11. August 2020 E. II. 1). Die
Grundeigentümerin zeigt insbesondere nicht auf, für welche von ihr aufgestellten
Behauptungen eine von ihr beantragte Beweisabnahme nicht erfolgt sei und
inwiefern mit dieser Beweisabnahme die entsprechende Behauptung in Abweichung
von der Sachverhaltsfeststellung des Zivilgerichts hätte bewiesen werden
können. Auf die generellen Vorbemerkungen der Grundeigentümerin (vgl. Berufung,
Rz. 1017) ist daher mangels ausreichender Substantiierung nicht weiter
einzugehen.

Lediglich
ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass nach der Bekanntgabe der vorgesehenen
Beweisabnahme am 25. März 2024 (Angabe der geladenen Zeugen und
Parteibefragung) einzig die Unternehmerin eine weitergehende Ladung von Zeugen
beantragt hat (vgl. Antrag der Unternehmerin auf ergänzende Zeugen- und
Parteibefragung vom 2. April 2024). Die Grundeigentümerin selbst macht nicht
geltend, dass sie nach Erhalt der Information über die vorgesehene
Beweisabnahme deren Ergänzung beantragt hätte. Da sie im erstinstanzlichen
Verfahren keinen entsprechenden Antrag gestellt hat, muss die erstmalige
Erhebung eines solchen sehr generell gefassten Antrags im Berufungsverfahren
als verspätet qualifiziert werden. Ergänzend ist zudem darauf hinzuweisen, dass
ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel ohne Weiteres verzichten
kann, wenn es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung
gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen
kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweismittel nicht geändert würde
(statt vieler BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; BGer 4A_567/2019 vom 10.
Februar 2020 E. 5.1). Zu diesem Ergebnis ist das Zivilgericht gemäss den
Ausführungen im hier angefochtenen Entscheid gekommen. Ob diese Beurteilung
materiell richtig ist, wird im Weiteren bei den materiellen Rügen zu prüfen
sein.

Die
Grundeigentümerin rügt in materieller Hinsicht, das Zivilgericht habe den
Sachverhalt in mehrfacher Hinsicht unrichtig festgestellt und das Recht
mehrfach unrichtig angewandt. Kritisiert wird von der Grundeigentümerin namentlich
eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung betreffend das (Nicht-)Zustandekommen
des Werkvertragsverhältnisses (E. 4.2), eine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung hinsichtlich der Rollenverteilung der involvierten
Subjekte (E. 4.3), eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung
betreffend den Nachweis tatsächlich erbrachter Arbeiten (E. 4.4), eine
unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung betreffend die Höhe der
Pfandsumme sowie die Verzugszinsforderung (E. 4.5), eine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung hinsichtlich der Nichteinhaltung
der Eintragungsfrist (E. 4.6) und schliesslich eine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung in Bezug auf die (mangelnde) Zustimmung der
Grundeigentümerin zu den behaupteten Arbeiten (E. 4.7).

4.2.1Die
Grundeigentümerin moniert, das Zivilgericht habe zu Unrecht den Abschluss von
zwei Werkverträgen bejaht. Entgegen den Ausführungen des Zivilgerichts reiche
es hierzu nicht aus, dass die «Allgemeinen Bedingungen» der D____ AG von beiden
Parteien unterzeichnet worden seien. Die Frage, ob diese «Allgemeinen
Bedingungen» einen integralen Vertragsbestandteil bildeten, sei vom
Zivilgericht nicht behandelt worden. Während diese «Allgemeinen Bedingungen»
den Werkverträgen in den Klagebeilagen 9 und 10 direkt angehängt gewesen seien,
habe die Unternehmerin nicht substantiiert behauptet bzw. nachgewiesen, dass
die «Allgemeinen Bedingungen» auch bei deren Unterzeichnung den jeweiligen
Werkverträgen tatsächlich beigelegen hätten (vgl. Berufung Rz. 19). Das
Zivilgericht habe auch die Aussage der Zeugin I____ unrichtig interpretiert.
Diese sei offensichtlich davon ausgegangen, dass kein Werkvertrag abgeschlossen
worden sei zwischen der Bauherrin und der Unternehmerin. I____ habe an keiner
Stelle auf das Deckblatt oder Ziff. 2.5 der beiden Werkverträge verwiesen. Sie
habe auch nicht erwähnt, dass die D____ AG Architektin oder Bauleiterin gewesen
sei (vgl. Berufung Rz. 21). Auch sei die Feststellung des Zivilgerichts, wonach
die D____ AG nach der Aussage von I____ beauftragt gewesen sei, das [...] Pub
komplett auszubauen und ausdrücklich ermächtigt gewesen sei, Aufträge zu
vergeben, Rechnungen zu genehmigen und Zahlungen auszuführen, unrichtig. I____
sei davon ausgegangen, dass sie lediglich mit der D____ AG einen Vertrag
abgeschlossen habe und somit keinesfalls, dass die D____ AG die Bauherrin habe
verpflichten können. Auch bei Annahme, dass die D____ AG als Totalunternehmerin
tätig gewesen wäre, hätten die Verträge mit Subunternehmern im Namen und auf
Rechnung des Totalunternehmens abgeschlossen werden müssen. Die Unternehmerin könne
sich diesfalls mit ihrer Forderung nur an die D____ AG halten (vgl. Berufung
Rz. 21). Auch könne der Schlussfolgerung des Zivilgerichts, wonach ein
Vertragsabschluss auch durch die vorbehaltlose Erfüllung entstanden sei, nicht
gefolgt werden. Die Bauherrin sei ungenügend in das Projektvorgehen eingebunden
gewesen und sei auch mangelhaft informiert worden, weshalb nicht von einer
vorbehaltlosen Erfüllung gesprochen werden könne (vgl. Berufung Rz. 23).

4.3.1Die
Grundeigentümerin rügt weiter, das Zivilgericht habe sich mit der
Rollenverteilung der involvierten Gesellschaften respektive Personen
unvollständig auseinandergesetzt. Unbestritten sei lediglich die Rolle der
Bauherrin, die zur Beauftragung der übrigen Subjekte berechtigt und
verpflichtet gewesen sei. Die Unternehmerin könne sich nicht darauf stützen,
dass sie aufgrund der angeblich tatsächlichen Verhältnisse habe annehmen
dürfen, dass andere Subjekte irgendwelche Arbeiten abnehmen oder Rechnungen
genehmigen hätten dürfen (vgl. Berufung Rz. 26). Bei der D____ AG handle es
sich um ein Architekturbüro. Es werde kein Beweis für ein entsprechendes
Generalplanerverhältnis vorgelegt, wie die Unternehmerin unsubstantiiert
behaupte (vgl. Replik Rz. 21). Dies ergebe sich auch nicht aus der Aussage von I____,
wonach die Bauherrin E____, einzelzeichnungsberechtigtes
Verwaltungsratsmitglied der D____ AG, als Totalunternehmer beauftragt habe.
Keine der Parteien habe jemals behauptet, die D____ AG hätte die Rolle der Totalunternehmerin
innegehabt. Mit der anderslautenden Würdigung (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E.
2.3.1) komme die Vorinstanz ihrer Pflicht zur sorgfältigen Beweiswürdigung
nicht nach (vgl. Berufung Rz. 27). Bei der F____, einem
Einzelunternehmen, handle sich um ein Planerunternehmen. Gemäss den beiden
Werkverträgen, deren Gültigkeit indes bestritten werde, sei die F____ für die
Projektverfassung zuständig gewesen. Beweise für die Erteilung weitergehender
Befugnisse vonseiten der Bauherrin würden nicht vorliegen. Zwar habe I____ als
Zeugin ausgesagt, dass die F____ eine bekannte Planerin von E____, mithin der D____
AG, gewesen sei und entsprechend von der D____ AG beauftragt worden sei. Daraus
ergebe sich entgegen den vorinstanzlichen Feststellungen aber gerade nicht,
dass die F____ dazu berechtigt gewesen sei, Geschäfte im Auftrag der Bauherrin auszuführen,
Nachtragsofferten oder anderweitige Rechnungen zu genehmigen. Die F____ sei
gemäss der Aussage der Zeugin I____ für die Planung beauftragt gewesen. Handlungen
der F____ seien der Bauherrin nicht zuzurechnen. Inwiefern die F____ dazu
berechtigt gewesen sein sollte, Schlussrechnungen zu kontrollieren und
freizugeben, werde vom Zivilgericht nicht erläutert (vgl. Berufung Rz. 28).

4.4.1Die
Grundeigentümerin bestreitet in ihrer Berufung sodann, dass die von der
Unternehmerin geltend gemachten Arbeiten tatsächlich geleistet worden seien.
Die diesbezüglichen Behauptungen der Unternehmerin seien nach Ansicht der
Grundeigentümerin lediglich pauschal und damit unsubstantiiert erfolgt (vgl.
Berufung Rz. 31). Inwiefern und in welchem Umfang Arbeiten tatsächlich
geleistet worden seien, sei vielmehr umstritten. Das Zivilgericht leite aus den
Projektübersichten und einer Stundenliste der Arbeitnehmer der Unternehmerin ab,
dass Arbeiten tatsächlich geleistet worden seien. Die Auflistung angeblich
geleisteter Stunden genüge nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch
nicht für den Nachweis, dass diese Arbeiten tatsächlich erbracht worden seien.
Die Unternehmerin habe es unterlassen, die einzelnen Arbeiten, die in den
verschiedenen Stundenlisten aufgeführt wurden, konkret zu umschreiben. Mangels
Substantiierung habe die Unternehmerin folglich keinen Anspruch auf
Beweisabnahme bezüglich der angeblich tatsächlich erbrachten Arbeiten gehabt
(vgl. Berufung Rz. 32 ff.).

Es sei auch
unverständlich, weshalb das Zivilgericht nur einen Handwerker als Zeugen
vorgeladen habe, obwohl die Unternehmerin zu sämtlichen Projektbereichen
angeblich beteiligte Handwerker als Zeugen offeriert habe. Die Aufforderung der
Unternehmerin, weitere Parteien bzw. Zeugen vorzuladen, sei vom Gericht
abgelehnt worden. Mit der Befragung eines einzigen Handwerkers könne der
Beweis, dass während der gesamten Bauphase Arbeiten ausgeführt worden seien,
offensichtlich nicht erbracht werden. Der befragte Zeuge könne sich nur zu der
von ihm erbrachten Arbeitsleistung äussern. Er habe nur einzelne Arbeiten für
die Kälteverbundanlage bestätigen können. Angeblich erbrachte Arbeiten an der
Lüftung seien somit unbewiesen geblieben (vgl. Berufung Rz. 34 ff.).

Die
unsubstantiierte Behauptung der Unternehmerin, die angebliche Bereitschaft der
Bauherrin zur Unterzeichnung einer Abzahlungsvereinbarung sei als
Forderungsanerkennung zu bewerten, belege diese mit zwei E-Mails (Klagebeilagen
36 und 37). Diese Korrespondenz sei von K____ übernommen worden, weshalb er im
Zusammenhang mit der Abzahlungsvereinbarung hätte vorgeladen und befragt werden
müssen. Ohne Kenntnis des Inhalts der angeblichen Vergleichsgespräche könne
nicht darauf geschlossen werden, dass infolge dieser Gespräche Arbeiten
erbracht und diese entgegengenommen worden seien. I____ habe sich nicht dazu
geäussert, um was für Verhandlungen es sich gehandelt habe, und um welche
Abzahlung es gegangen sei. Die Zeugin I____ habe zudem ausgeführt, dass ab dem
Zeitpunkt, als E____ von der D____ AG nicht mehr bezahlt habe, alle Arbeiten
komplett stehengelassen worden seien. Sie seien vor einem Desaster gestanden
und hätten den Pub mit dieser Lüftung, Klimaanlage und Heizung gar nicht mehr
nutzen können; daraus ergebe sich, dass die Arbeiten von der Unternehmerin in
ungenügender bzw. nicht vereinbarter Weise erbracht worden seien. Es liege
somit keine vorbehaltlose Entgegennahme der Arbeiten vor. Zudem komme den
Arbeiten kein Vollendungscharakter zu. Das Berufungsgericht müsse die Substantiierung
der Arbeiten im Einzelnen prüfen (vgl. Berufung Rz. 37 ff.).

4.5.1In
Bezug auf die Höhe der Pfandsumme sei die Feststellung des Zivilgerichts
unrichtig, wonach keine der beteiligten Rechtssubjekte, weder die Bauherrin noch
die D____ AG oder die F____, je eine Rechnung der Unternehmerin beanstandet
hätten. I____ habe an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung ausgeführt, sie
hätten  soweit sie sich erinnere  keine Rechnung erhalten. Somit hätten sie
auch keine Rechnung beanstanden können. Die angebliche Kontrolle und Freigabe
der Schlussrechnungen durch die F____ trage nichts zur Substantiierung der Höhe
der Pfandsumme bei. Die F____ sei nicht zur Vertretung berechtigt gewesen und
die angeblichen Kontrollen und Freigaben von Rechnungen seien unbeachtlich.
Auch allfällige bestrittene Zahlungen seitens der Bauherrin würden nichts zur
Substantiierung der Pfandsumme beitragen (vgl. Berufung Rz. 43 f.).

Die
Unternehmerin wäre nach Ansicht der Grundeigentümerin dazu verpflichtet
gewesen, sämtliche Tatsachen, die den Umfang der geltend gemachten Forderung
begründeten, nachzuweisen und zu behaupten, was sie indes nicht getan habe.
Mangels Substantiierung hätte bezüglich der Pfandsumme somit kein Anspruch der
Unternehmerin auf Beweisabnahme bestanden (vgl. Berufung Rz. 46 f.).

Die
Grundeigentümerin gehe mangels gültigen Vertragsverhältnisses nicht von einem
Fixpreis, sondern von einer Vergütung nach Aufwand aus. Grundlage der
Entschädigung der Unternehmerin sei somit der objektiv notwendige Aufwand.
Dieser müsse substantiiert dargestellt und belegt werden. Der entsprechenden
Pflicht sei die Unternehmerin indes nicht nachgekommen. Selbst wenn wider
Erwarten von einem Einheitspreis ausgegangen würde, müsste die entsprechende
Forderung dennoch substantiiert geltend gemacht werden. Das Zivilgericht habe
nicht nachvollziehbar begründet, inwiefern die einzelnen Teilbeträge, die die
Pfandsumme ausmachten, substantiiert geltend gemacht worden seien. Es habe
einfach die Argumentation der Unternehmerin übernommen, wonach die
Rechnungsbeträge mit den angeblich vertraglich vereinbarten Beträgen
übereinstimmten. Dies genüge auch bei Vorliegen eines Einheitspreises bei
Weitem nicht. Zudem käme auch bei Vorliegen eines Einheitspreises betreffend
sämtliche von der Unternehmerin geltend gemachten Rechnungen, die auf
Nachtragsofferten beruhten, die Substantiierungspflicht zum Tragen. Diesen
Anforderungen genüge die Unternehmerin mit ihren Ausführungen in Rz. 62 und 63
ihrer Replik nicht, da sie es namentlich unterlassen habe, die tatsächlichen
Leistungen, auf denen die betreffenden Rechnungen beruhen würden, substantiiert
geltend zu machen. Mangels Substantiierung hätte die Unternehmerin hinsichtlich
der Ansprüche aus den Nachtragsofferten keinen Anspruch auf Beweisabnahme
gehabt. Das Berufungsgericht müsse die Frage der Substantiierung der Pfandsumme
neu entscheiden oder aber den Entscheid zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückweisen (vgl. Berufung Rz. 48 ff.).

Da das
Zustandekommen beider Werkverträge bestritten werde, sei nach Ansicht der
Grundeigentümerin der Sachverhalt von der Vorinstanz auch in Bezug auf den
Verzugszins unrichtig festgestellt worden (vgl. Berufung Rz. 54).

4.6.1Die
Grundeigentümerin bestreitet darüber hinaus die Einhaltung der viermonatigen
Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB. Ihrer Ansicht nach habe das
Zivilgericht in Bezug auf die Einhaltung der Eintragungsfrist zu Unrecht auf
die von der Unternehmerin eingereichten Stundenlisten (vgl. Klagebeilage 33
sowie die Replikbeilagen 18 und 19) abgestellt. Diesen Urkunden könne keine
Beweiskraft zukommen, da blosse Stundenlisten den Substantiierungsanforderungen
nicht genügten (vgl. Berufung Rz. 55 f.). Auch habe der befragte Zeuge J____
lediglich Arbeiten für das Heizungsprojekt, nicht aber für das Lüftungsprojekt
erbracht. Der befragte Handwerker habe nur Aussagen zur Installation der
Kälteverbundanlage gemacht; in das Projekt «Lüftung» sei er offensichtlich nicht
involviert gewesen. Es sei auch nicht möglich, dass der befragte Zeuge den
Zeitpunkt der Arbeiten im Zusammenhang mit dem Projekt «Lüftung» nach so langer
Zeit noch genau benennen könne. Die Unternehmerin mache sodann geltend, sowohl
für das Lüftung- als auch für das Heizungsprojekt tätig gewesen zu sein. Es
liege zwischen diesen Projekten aber keine funktionelle Einheit vor und die
Unternehmerin könne nicht substantiiert darlegen, dass tatsächlich für die
beiden Projektbereiche Arbeiten erbracht worden seien, welche
Vollendungscharakter hätten. Es überzeuge nicht, dass die Vorinstanz die
Eintragungsfrist als gewahrt sehe, ohne sich mit der Frage nach der
funktionellen Einheit der Projekte zu befassen, obschon sie nur einen
Handwerker als Zeugen vorgeladen habe, der nur in das Projekt «Kälte»
involviert gewesen sei (vgl. Berufung Rz. 57 ff.).

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 6. November 2024 (K5.2022.3) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 8500..

Die Berufungsklägerin bezahlt der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 9'270. (inkl. Auslagen, ohne Mehrwertsteuer).

Mitteilung an:

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde
in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt
dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1
lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder
Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.