bs_appellationsgericht · VD.2014.36 · 2013-09-03 · de
unbewilligte gewerbliche Nutzung von Wohnraum


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

VD.2014.36

URTEIL

vom19. August 2014

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger (Vorsitz),

Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. Lucienne Renaud,

lic. iur. Bettina Waldmann, Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

und Gerichtsschreiber lic. iur. Niklaus
Matt

Beteiligte

Bau- und Verkehrsdepartement
Basel-StadtRekurrentin

Abteilung Recht,

Münsterplatz 11, 4001 Basel

gegen

Baurekurskommission

Münsterplatz 11, 4001 Basel

A_____Beigeladener

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen
Entscheid der Baurekurskommission

vom 29. Januar 2014

betreffend unbewilligte
gewerbliche Nutzung von Wohnraum,

B_____strasse, Basel

Sachverhalt

Durch Mitteilung
der Kantonspolizei erhielt das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) am 18.
April 2013 Kenntnis vom Betrieb eines Erotiksalons in der Liegenschaft B_____strasse
in Basel. Hierauf forderte es A_____ (Beigeladener) als Eigentümer der
Liegenschaft mit Schreiben vom 4. Juni und 8. August 2013 auf, innert Frist bis
zum 31. Juli 2013 resp. 23. August 2013 ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.
Mit Schreiben vom 28. August 2013 teilte der Liegenschaftseigentümer dem
BGI mit, dass er das Schreiben vom 4. Juni 2013 nicht erhalten habe und
ersuchte um die Zustellung von Kopien. Aufgrund der unterbliebenen Einreichung
eines nachträglichen Baugesuchs innert der gesetzten Frist ordnete das BGI mit
Verfügung vom 3. September 2013 (BEANST 9'060'960) die nachträgliche Einreichung
eines Baubegehrens bis zum 20. September 2013 an und auferlegte dem
Liegenschaftseigentümer die Verfügungskosten von CHF 573.50. Den gegen diese
Verfügung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission (BRK) mit Entscheid
vom 29. Januar 2014 gut, hob die angefochtene Verfügung auf und sprach dem
Liegenschaftseigentümer eine Parteientschädigung von CHF 1'200. inkl. Auslagen
zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Vorinstanz zu.

Mit Eingaben vom
28. Februar und 20. März 2014 hat der Vorsteher des Bau- und Verkehrsdepartements
(BVD) Rekurs erhoben und beantragt, der angefochtene Entscheid sei unter
o/e-Kostenfolge aufzuheben und die Sache sei zum nochmaligen Entscheid an die
BRK zurückzuweisen. Eventualiter sei die Sache nach Durchführung eines weiteren
Schriftenwechsels materiell durch das Appellationsgericht zu beurteilen. Die
BRK hat mit Eingabe vom 17. April 2014 die kostenfällige Abweisung des Rekurses,
eventualiter in  teilweiser Gutheissung des Rekurses die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und Rückweisung der Sache an das BGI zur Erhebung des
Sachverhalts und zum Erlass einer begründeten Verfügung beantragt. Der zum
Verfahren beigeladene Liegenschaftseigentümer hat am 17. April 2014 die kosten-
und entschädigungsfällige Abweisung des Rekurses beantragt, soweit darauf
einzutreten sei. Mit prozessleitender Verfügung des Instruktionsrichters vom
6. Mai 2014 wurden die Parteien zur Hauptverhandlung geladen; ihnen wurde
mitgeteilt, dass sich das Gericht vorbehalte, je nach Beurteilung der Sachlage
und der rechtlichen Ausgangslage im Falle einer Gutheissung des Rekurses auf
der Grundlage des Eventualantrags der Rekurrentin reformatorisch zu
entscheiden, soweit eine Befassung mit der materiellen Rechtsfrage der Bewilligungspflicht
für die Nutzung der Liegenschaft zur Salonprostitution für den Entscheid
erforderlich sei und sich das Gericht auch im Falle einer Rückweisung
diesbezüglich bereits festlegen müsste. Am 19. August 2014 sind ein
Augenschein vor Ort und anschliessend die Gerichtsverhandlung durchgeführt
worden. Die Parteien sind zum Vortrag gelangt. Für sämtliche Ausführungen
anlässlich des Augenscheins und der Gerichtsverhandlung wird auf das Protokoll
verwiesen. Die Einzelheiten der Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von
Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission
(BRKG) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide
nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG) dem Rekurs an das
Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG ausdrücklich festhält. Daraus folgt die
sachliche und funktionelle Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur
Beurteilung des vorliegenden Rekurses. Nach § 13 Abs. 2 VRPG können Verfügungen
der vom Grossen Rat oder vom Regierungsrat gewählten Kommissionen vom
Regierungsrat, dem zuständigen Departement oder einer durch besondere
Vorschrift hierzu ermächtigte Verwaltungseinheit mit Rekurs ans
Verwaltungsgericht angefochten werden. Der Vorsteher des zuständigen Bau- und
Verkehrsdepartements ist daher zur Rekurserhebung legitimiert. Auf den Rekurs
ist daher einzutreten.

1.2Die
Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich mangels besonderer Vorschriften
nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Danach ist zu prüfen, ob die
Baurekurskommission den Sachverhalt unrichtig festgestellt, ob sie das
geschriebene oder ungeschriebene öffentliche Recht falsch angewendet oder ob
sie ihr Ermessen überschritten hat. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet
dabei einzig die Frage, ob der Betrieb eines Erotiksalons in der Liegenschaft B_____strasse
einer nachträglichen Baubewilligung bedarf. Nicht zu prüfen ist demgegenüber,
ob eine allfällig notwendige Baubewilligung auch erteilt werden kann.

2.

Die Vorinstanz
hat zunächst mit Bezug auf den vom Beigeladenen vorgebrachten Einwand, wonach
er das Schreiben des BGI vom 4. Juni 2013 nicht erhalten habe und daher
sein rechtliches Gehör verletzt worden sei, erwogen, solches liege nicht vor.
Der Beigeladene habe die zweite Aufforderung des BGI zur Einreichung eines
nachträglichen Baubegehrens vom 8. August 2013 zweifellos erhalten, da er sich
in seinem Schreiben vom 28. August 2013 darauf bezogen habe. Es dürfe daher
davon ausgegangen werden, dass er ungefähr seit dem 9. August 2013
Kenntnis von der Forderung des BGI betreffend die Einreichung eines
nachträglichen Baubegehrens wegen der Umnutzung in seiner Liegenschaft gehabt
habe. Ebenso seien ihm die von der Behörde gesetzte Frist zur Einreichung des
nachträglichen Baugesuchs sowie die weiteren rechtlichen Schritte im
Unterlassungsfall bekannt gewesen. Gleichwohl habe er sich damit begnügt, nach
Ablauf der gesetzten Frist um Zustellung einer Kopie des Schreibens vom
4. Juni 2013 zu ersuchen, ohne eine Begründung für seine verspätete
Eingabe abgegeben. Es wäre ihm aber bei Unklarheiten zumutbar gewesen, innert
der gesetzten Frist  beim angegebenen Sachbearbeiter nachzufragen. Das Vorgehen
der Behörde sei daher nicht zu beanstanden und der Beigeladene habe die ihm
bereits angekündigten Konsequenzen seines Verhaltens zu tragen. Soweit der
Beigeladene auf die Dauer der aktuellen Nutzung der Liegenschaft und die
Vermietung der Wohnungen an Prostituierte seit 1984 verweise, sei unabhängig
vom Beweiswert der dafür beigebrachten Belege die für eine Verwirkung des behördlichen
Anspruchs auf Beseitigung einer unzulässigen Nutzung von der Rechtsprechung
vorausgesetzte Dauer von 30 Jahren im Zeitpunkt der Nachforderung der
Baubewilligung nicht erreicht worden.

Die Vorinstanz
hat sodann aufgrund ihres Augenscheins erwogen, die Räumlichkeiten würden während
der Öffnungszeiten des Salons zur Berufsausübung in der Form der gewerblichen
Prostitution, in der übrigen Zeit aber als Schlaf- und Aufenthaltsräume
genutzt. Die Räume der Wohnung würden somit zu einem überwiegenden Teil des
Tages zu Wohnzwecken gebraucht. Zudem würden nicht alle Teile der Wohnung zur
Berufsausübung genutzt. Ein Raum sei als Wohnküche eingerichtet und werde als
solche genutzt. Da somit keine Geschäfts- oder Verwaltungsräume vorlägen, bestehe
keine Bewilligungspflicht gemäss § 5 Abs. 4 des Gesetzes über den Abbruch und
die Zweckentfremdung von Wohnhäusern (GAZW; SG 861.500). Daraus folge die
Gutheissung des Rekurses und die Aufhebung der vorinstanzlichen Verfügung, mit
der der Beigeladene zur vollständigen Einreichung eines nachträglichen Baubegehrens
beim BGI innert Frist bis zum 20. September 2013 durch eine Fachperson verpflichtet
worden war.

3.

3.1Mit
seinem Rekurs rügt das BVD zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
durch die Vorinstanz, da diese ihrer Begründungspflicht gemäss Art. 29
Abs. 2 BV nicht bzw. nur mangelhaft nachgekommen sei. So habe das BGI mit
der angefochtenen Verfügung vom 3. September 2013 unter Hinweis auf die
einschlägigen und massgeblichen baubewilligungsrechtlichen Grundlagen
festgestellt, dass der Beigeladene ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben ohne
die notwendige Baubewilligung ausgeführt habe. Es sei auf die
Bewilligungspflicht gemäss § 26 Abs. 1 der Bau- und Planungsverordnung (BPV; SG
730.110) und insbesondere darauf hingewiesen worden, dass auch Zweckänderungen
von Bauten und Anlagen dieser Pflicht unterstehen würden. Das
Verwaltungsgericht habe sich im Entscheid VD.2013.39 vom 1. November 2013
ausführlich mit den durch einen Sexbetrieb hervorgerufenen  insbesondere
ideellen  Immissionen auseinandergesetzt, worauf das BGI anlässlich des vorinstanzlichen
Augenscheins hingewiesen habe. Schliesslich sei beim Augenschein auch offensichtlich
geworden, dass nicht nur in der vorliegend zur Diskussion stehenden Wohnung (im
4.OG/DG), sondern mehr oder weniger in der gesamten Liegenschaft ein oder
mehrere Sexbetriebe ansässig seien. Die Vorinstanz habe in materieller Hinsicht
aber nur ausgeführt, dass in Anwendung des GAZW kein Bewilligungserfordernis
für den zu beurteilenden Sexbetrieb bestehe. Sollte das GAZW überhaupt
einschlägig sein, so wäre die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung auch
nicht nachvollziehbar. Es könne dem angefochtenen Entscheid nicht entnommen
werden, wie die Vorinstanz zum Schluss gelange, dass die Zimmer der fraglichen
Wohnung während den Öffnungszeiten zur Ausübung der Prostitution und in der
übrigen Zeit als Schlaf- und Aufenthaltsräume und damit zum überwiegenden Teil
zu Wohnzwecken genutzt würden. Namentlich würden weder die Öffnungszeiten
genannt noch sei erstellt, dass ausserhalb der Öffnungszeiten keine gewerbliche
Prostitution erfolge. Die vorinstanzliche Sachverhaltswürdigung sei geradezu
willkürlich. Schliesslich liege ein wesentlicher Mangel des angefochtenen
Entscheids darin, dass die Vorinstanz die massgeblichen gesetzlichen Grundlagen
gar nicht auf ihre Anwendung und Relevanz überprüft habe. Insbesondere habe sie
sich mit keinem Wort zu den baurechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen im
Allgemeinen oder zu den in der angefochtenen Verfügung aufgeführten
Bestimmungen des kantonalen Bau- und Planungsrechts im Besonderen geäussert.
Auch mit der diesbezüglichen Rechtsprechung des Appellationsgerichts,
namentlich dem erwähnten VGE VD.2013.39 vom 1. November 2013, habe sich
die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt, obwohl sich in beiden Verfahren
vergleichbare, wenn nicht gar nahezu identische Fragen stellen würden. Es sei
demnach nicht erkennbar, ob das BGI vorliegend zu Recht die Durchführung eines
baurechtlichen Bewilligungsverfahrens angeordnet habe, weil sich die BRK
schlicht nicht zu den vom BGI ins Feld geführten gesetzlichen Grundlagen
geäussert habe. Der angefochtene Entscheid erweise sich daher als kaum bis
mangelhaft begründet, weshalb die Sache zum neuen Entscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen sei. Eventualiter sei ein weiterer Schriftenwechsel durchzuführen,
damit sich das BGI umfassend materiell zur Streitsache äussern könne.

3.2Die
Vorinstanz schildert in ihrer Vernehmlassung zunächst den Ablauf des
Verfahrens. In rechtlicher Hinsicht macht sie geltend, der angefochtenen
Verfügung habe eine den konkreten Fall betreffende Begründung gefehlt. Das BGI
habe die Notwendigkeit des nachgesuchten Baubegehrens nicht begründet, sondern
nur den Erlass der Verfügung gerechtfertigt. Aus der blossen Wiedergabe von Gesetzesbestimmungen
sei nicht erkennbar, gestützt auf welche tatsächlichen Gegebenheiten die Vorinstanz
die Baubewilligungspflicht bejaht habe; eine inhaltliche Auseinandersetzung mit
der Thematik der Bewilligungspflicht, bzw. eine entsprechende Subsumption habe
nicht stattgefunden. Weiter treffe die Vorinstanz im Verfahren vor der BRK als
Partei eine Mitwirkungspflicht. Der anlässlich des Augenscheins bloss in allgemeiner
Form gehaltene Hinweis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts in Sachen G_____strasse
(VGE VD.2013.39) genüge nicht, um die Thematik der ideellen Immissionen
Gegenstand des Rekursverfahrens werden zu lassen, zumal der damals beurteilte
Fall deutlich anders gelagert sei als der vorliegende. Während es sich dort um
die Umnutzung eines Gewerbebetriebes in einen grösseren, professionell
geführten Sexbetrieb gehandelt habe, gehe es hier um die Umnutzung einzelner
Wohnräume, in denen nach wie vor gewohnt werde, zur Ausübung der Prostitution.
Die Frage nach einer bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung infolge ideeller
Immissionen stelle sich demnach vorliegend offensichtlich nicht in
vergleichbarer Weise wie im Fall G_____strasse. Zudem sei zu beachten, dass die
angefochtene Verfügung nur die Räumlichkeiten im Dachgeschoss betreffe. Eine
Erweiterung des Verfahrens auf die gesamte Liegenschaft, die gemäss dem
Ergebnis des Augenscheins ebenfalls durch Prostituierte genutzt werde, sei
nicht möglich. Durch die teilweise Umnutzung einer Wohnung zu Wohn- und
Prostitutionszwecken entstünden keine beachtenswerten materiellen Immissionen,
sodass kein Anlass bestanden habe, sich damit neben den ideellen Immissionen zu
befassen.

3.3Der
Beigeladene lässt ausführen, es sei für das BGI erkennbar gewesen, dass er
nicht gewusst habe, worum es gehe. Es wäre daher zumutbar gewesen, sein
Schreiben vom 28. August 2013 zur Kenntnis zu nehmen und ihm das rechtliche Gehör
zu gewähren. Weiter weist er darauf hin, dass die Frist von 30 Jahren für die
Verwirkung des behördlichen Anspruchs auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes
nicht unbeschränkt gelte. Die Verwirkung könne bereits vorher eintreten, wenn
die Behörden die Gesetzwidrigkeit gekannt hätten oder hätten erkennen müssen,
was vorliegend der Fall sei. Schliesslich stehe der Behörde der Anspruch auf
rechtliches Gehör und ausreichende Begründung als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht
des Einzelnen gar nicht zu. Zudem sei der angefochtene Entscheid ordentlich
begründet.

4.

4.1Gemäss
konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung verlangt das rechtliche Gehör
nachArt. 29 Abs. 2 BV,
dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung
Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist es jedoch nicht erforderlich, dass sie sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In
diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Ob
die Begründung zutrifft, ist nicht eine Frage der formellen Begründungspflicht
(BGer 5A_533/2012 vom 5. Dezember 2012, E. 3.1.2 m.H.; BGE 129 I 232
E. 3.2. S. 236; 126 I 97 E. 2b S. 102 f.; 133 III 439 E. 3.3 S. 445;
134 I 83 E. 4.1 S. 88;Häfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N 1706).

Art. 29 Abs. 2
BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK sind grundrechtliche Verfahrensgarantien. Als solche
schützen sie grundsätzlich nur Private. Verfahrensbeteiligte Gemeinwesen und
Behörden können sich nicht auf den Anspruch berufen, zumindest insoweit, als
sie nicht wie Private betroffen sind. Dies ist vorliegend zweifellos nicht der
Fall, hat doch das BGI in behördlicher Funktion gehandelt. Es hat daher keinen
Anspruch auf rechtliches Gehör. Soweit die Rekurrentin einen solchen geltend
macht, ist auf ihr Vorbringen nicht einzutreten.

4.2Nach
dem in Erwägung 1.2 hiervor Gesagten, wonach das Verwaltungsgericht zu prüfen
hat, ob das massgebende Recht richtig angewendet worden ist, bleibt aber in
materieller Hinsicht zu prüfen, ob sich die Vorinstanz auf die Prüfung des Bestehens
einer Bewilligungspflicht nach GAZW beschränken durfte oder ob sie darüber
hinaus hätte prüfen müssen, ob die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung
einer baurechtlichen Bewilligung bedarf.

4.2.1Gemäss
Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen
nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Nach der
Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann dem Baubewilligungsverfahren zu
unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen,
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden
sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen
Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c S. 383 f. mit Hinweisen). Daher kann
sich die Bewilligungspflicht auch aus dem Betrieb einer Baute ergeben (Waldmann/Hänni, Handkommentar
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N 10). Wenn diese Voraussetzung erfüllt
ist, unterstehen reine Umnutzungen ebenso der Baubewilligungspflicht (BGE 119
Ib 222 E. 3a S. 226 f. mit Hinweisen; BGer 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011
E. 3.1, 1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1, publ. in: ZBl 111/2010 S. 397;
1A.216/2003 vom 16. März 2004 E. 2.1, erwähnt in: URP 2004 S. 349). Auch blosse
Nutzungsänderungen, die ohne bauliche Vorkehrungen auskommen, unterstehen der
Bewilligungspflicht, wenn sie neu, organisiert und von erheblicher Intensität
sind, regelmässig erfolgen sowie auf Dauer angelegt sind (vgl. BGer 1C_529/2012
vom 29. Januar 2013 E. 5.1 m.H. auf BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 223).
Bewilligungspflichtig sind dabei auch Zweckänderungen, selbst wenn sie äusserlich
nicht in Erscheinung treten und nicht mit baulichen Veränderungen verbunden
sind. Eine ohne bauliche Vorkehren auskommende Zweckänderung unterliegt der
Bewilligungspflicht nur dann nicht, wenn auch der neue Verwendungszweck der in
der fraglichen Zone zugelassenen Nutzung entspricht und sich die Änderung
hinsichtlich ihrer Auswirkung auf Umwelt sowie Planung als ausgesprochen
geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 223 m.H.; BGer 1C_120/2012 vom
22. August 2012 E. 3.2). Bewilligungspflichtig sind daher etwa die
Erhöhung des Tierbestandes in einem bestehenden und bewilligten Stall (BGer
1C_120/2012 vom 22. August 2012 E. 3.3) oder ein neues Betriebskonzept
eines Casinos (z.B. durch Erhöhung der Tisch- und Automatenspielplätze), wenn
es eine erhebliche Veränderung der Immissionen (z.B. durch Erhöhung der
Besucherzahlen) zur Folge hat (vgl. BGer 1A.216/2003 vom 16. März 2004 E. 3,
in: URP 2004 S. 349). Die Kantone dürfen über diesen bundesrechtlichen
Mindeststandard hinaus weitere Vorgänge der Bewilligungspflicht unterstellen,
nicht aber von dieser ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf
(BGer 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1; vgl. zum Ganzen auch VGE VD.2013.39
vom 1. November 2013 E. 3.2).

Wird eine Baute
für einen Sexbetrieb genutzt, so sind auch dessen ideelle Immissionen zu
berücksichtigen. So hat das Bundesgericht kürzlich erwogen, ein Betrieb mit 19
Studios für die Erbringung von Massage- und Erotikdiensten habe selbst dann,
wenn den Kunden 16 Parkplätze in der Tiefgarage zur Verfügung stehen,
erhebliche Auswirkungen auf die Wohnqualität in der betreffenden Wohnzone.
Diese könnten nicht mit dem Hinweis auf den belebten Charakter des Quartiers
und ein während der Geschäftszeit betriebenes Transportgewerbe in der
unmittelbaren Nachbarschaft entkräftet oder relativiert werden (BGer
1C_157/2012 vom 16. Juli 2012 E. 4.4). In einem anderen Entscheid hat das Bundesgericht
ausgeführt, für die Beurteilung der Störung der Wohnnutzung könnten namentlich
auch ideelle Immissionen, die das seelische Empfinden verletzen bzw.
unangenehme psychische Eindrücke erwecken, berücksichtigt werden. Wenn ein
Betrieb zur Folge habe, dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonst wie
unerfreulich wirke, so könne dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte
und Wohnungen mindern. Auch solche Einwirkungen könnten mithin die
Wohnqualität, und sei es auch nur über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem
Mass beeinträchtigen (BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6,
1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.1 m.H.). Dabei werde nicht vorausgesetzt,
dass die Störungen des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende
Vorgänge anknüpften, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende
Werbung oder die Begegnung mit Freiern und dergleichen (BGer 1C_83/2012 vom 18.
Juli 2012 E. 2.6). Das Bundesgericht hat es dabei auch als vertretbar
bezeichnet, sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen in einer
Zone mit einem Wohnanteil von mindestens 60 % als stark störend einzustufen
(BGer 1P.771/2001 vom 5. Mai 2003 E. 9.2, in: ZBl 105/2004 S. 111; BGE 136 I
395 E. 4.3.3 S. 401 f.). Kürzlich hat das Appellationsgericht in dem von den
Parteien genannten Entscheid VGE VD.2013.39 vom 1. November 2013 E. 3.3.3
erwogen, dass die Nutzung einer bestehenden, bereits bisher gewerblich
genutzten, sich in der Bauzone 4 und der Lärmempfindlichkeitsstufe III
befindenden Baute als Sexbetrieb, in dem gemäss der eigenen Werbung der
Rekurrentin 10 bis 15 resp. 15 bis 25 internationale Girls die Kundschaft
für sexuelle Dienstleistungen in den verschiedensten Formen auf einer Fläche
von 500 m2 erwarteten, zweifellos einen nach Art. 22 RPG
bewilligungspflichtigen Betrieb darstelle.

Dem zu
Art. 22 RPG Gesagten entspricht die Regelung in § 26 Abs. 2 lit. a der
Bau- und Planungsverordnung (BPV; SG 730.110), gemäss welcher auch
Zweckänderungen von Bauten und Anlagen, die nach den Vorschriften über die
zulässigen Arten der baulichen Nutzung, nach der Gesetzgebung über den
Umweltschutz und über die Energie oder für das Verkehrsaufkommen wesentlich
sind, der Baubewilligungspflicht unterstellt sind.

4.2.2Es
ist unbestritten, dass sich die Vorinstanz mit der in Erwägung 4.2.1 hiervor
dargestellten baurechtlichen Fragestellung nicht auseinandergesetzt hat.
Entgegen ihrer Auffassung hätte hierzu sehr wohl Anlass bestanden. Soweit die
BRK diesbezüglich in ihrer Vernehmlassung geltend macht, dem Beigeladenen habe
aufgrund der Verfügung gar nicht klar sein können, weshalb das BGI von ihm die
Einreichung eines Baubewilligungsgesuchs verlangt habe, stellt dies zunächst
einen gewissen Widerspruch zum angefochtenen Entscheid dar, mit dem die BRK
festgestellt hat, dass dem Beigeladenen ungefähr seit dem 9. August 2013 alle
erforderlichen Informationen vorgelegen hätten. Abgesehen davon kann dieser
neuen Rüge auch nicht gefolgt werden. Vielmehr ist der Beigeladene bereits mit
der Verfügung vom 3. September 2013 aufgefordert worden, für die unbewilligte
Nutzungsänderung auf seiner Parzelle ein Baubegehren einzureichen. Dabei wurde
er darauf hingewiesen, dass nach § 26 Abs. 1 BPV für die Erstellung, die
Veränderung, die Erweiterung, den Wiederaufbau und die Beseitigung ober- und
unterirdischer Bauten und Anlagen eine Baubewilligung erforderlich sei und nach
Abs. 2 lit. a der genannten Bestimmung unter die Bewilligungspflicht auch
Zweckänderungen von Bauten und Anlagen fielen, die nach den Vorschriften über
die Art der baulichen Nutzung, nach der Gesetzgebung über den Umweltschutz oder
für das Verkehrsaufkommen wesentlich seien. Zwar fehlt der Verfügung ein
expliziter Hinweis darauf, worin die beanstandete Umnutzung der Liegenschaft
liegen sollte. Ein solcher findet sich allein im ersten Schreiben des BGI vom
4. Juni 2013, wonach es um die gewerbliche Nutzung in Form eines
Sexbetriebes gehe. Dieses Schreiben ist dem Beigeladenen nach den Feststellungen
der Vorinstanz aber nicht zugegangen, da es falsch adressiert worden ist, und
im Mahnschreiben vom 8. August 2013 ist nur noch die Rede von einer unbewilligten
Nutzungsänderung. Dem Rekurs des Beigeladenen vom 26. September 2013 an die
Vorinstanz kann aber entnommen werden, dass ihm offensichtlich klar war, was
mit der Nutzungsänderung gemeint war. Zwar findet sich auch in dieser Rechtsschrift
kein Hinweis auf den Gegenstand der Umnutzung. Der Beigeladene lässt aber
ausführen, dass die vom BGI beanstandete Nutzung der Liegenschaft () bereits
seit deren Umbau 1984 bestehe und den Behörden seit Jahrzehnten bekannt sei.
Daraus folgt, dass dem Beigeladenen eine sachgerechte Anfechtung der Verfügung
vom 3. September 2013 möglich war und somit auch keine Verletzung der Begründungspflicht
und mithin des rechtlichen Gehörs des Beigeladenen vorliegen kann.

Hinzu kommt,
dass das BGI in der angefochtenen Verfügung explizit darauf hingewiesen hat,
dass die Einreichung eines Baugesuchs auf der Grundlage von § 26 Abs. 2
lit. b BPV wegen der Nutzungsänderung verlangt werde. Vor diesem Hintergrund
ist es angesichts des Untersuchungsgrundsatzes und der Rechtsanwendung von
Amtes wegen Sache der Rekursinstanz, den erheblichen Sachverhalt im Zusammenhang
mit der geltend gemachten Nutzungsänderung festzustellen und darauf das
massgebende Recht von Amtes wegen anzuwenden. Dazu gehört auch die Prüfung,
inwieweit aufgrund der mit der heutigen Nutzung verbundenen ideellen Immissionen
gegenüber der ursprünglich bewilligten Wohnnutzung eine Zweckänderung im Sinne
von  § 26 Abs. 2 lit. a BPV vorliegt. Das Verwaltungsgericht kommt somit nach
dem Gesagten nicht umhin, die Frage der Bewilligungspflicht nach den Bestimmungen
des Bau- und Planungsrechts bereits zu prüfen und zu beantworten.

4.2.3Für
den vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Protokoll des von der BRK
durchgeführten Augenscheins (vgl. dazu die Vernehmlassung der BRK vom
17. April 2014, S. 3 f.), dass im dritten (recte: vierten) Obergeschoss
der Liegenschaft B_____strasse, welches gemäss Angaben des Liegenschaftseigentümers
mittels interner Treppe mit dem Dachgeschoss verbunden sei und zusammen eine
Einheit darstelle, der gewerblichen Prostitution nachgegangen wird. Anhand der
Türbeschriftungen im Treppenhaus liess sich zudem erkennen, dass dies auch für
die darunterliegenden drei Stockwerke gilt. Gemäss Protokoll fand die
vorinstanzliche Augenscheinverhandlung in einem grossen Aufenthaltsraum mit
Theke im 3. (recte: 4.) OG statt; eine Frau mit nassen, anscheinend frisch
gewaschenen Haaren sass mit einer Kaffeetasse an einem Tisch in der Küche.
Während der Vorträge der Parteien kam eine weitere Frau, welche allem Anschein
nach eben erst aufgewacht und nicht vollständig bekleidet war und etwas
verwirrt über die Anwesenden wirkte, aus einem angrenzenden Zimmer. Der Liegenschaftseigentümer
bedeutete ihr, zurück ins Zimmer zu gehen. Weiter war ein Mann mit einem
kleinen Hund anwesend, der hinter der Theke sass und den Vorträgen der Parteien
zuhörte. Auf Nachfrage des Präsidenten der Baurekurskommission sagte er, er
wohne seit drei Monaten in der Liegenschaft.

Ein ähnliches
Bild ergab auch der vom Verwaltungsgericht durchgeführte Augenschein vom
19. August 2014: Beim Aufstieg in den streitgegenständlichen vierten Stock
(Salon C_____) fielen bereits im Treppenhaus mehrere Lampen mit Rotlicht
sowie vor der Eingangstüre Aktfotographien, eine Statue zweier Nackter und 12
Schliessfächer auf. Letztere dienten gemäss Aussage des auch anlässlich dieses
Augenscheins anwesenden Herrn mit Hund (der sich als Herr D_____ vorstellte)
den im vierten Stock und im Dachgeschoss arbeitenden Damen zur Aufbewahrung
ihrer persönlichen Wertgegenstände. Im Innern der Wohnung befand sich wiederum
rechter Hand ein grosser Salon mit Sofas/Sitzgruppe und einer Bar sowie im
hinteren Teil des Zimmers links eine schmale Kochnische mit einem Tisch, an dem
zwei Damen sassen. Auf der linken Seite des Flurs befand sich ein Zimmer mit Bett,
welches gemäss Auskunft von Herrn D_____ sein Schlafzimmer sei, aber während
den Betriebszeiten ebenfalls von den Damen benutzt werde. Im Zimmer würden auch
die Kleider der Damen aufbewahrt. Zwei weitere, ebenfalls zur Prostitution
verwendete, Zimmer befänden sich im Dachgeschoss. Dieses wurde nicht
besichtigt, da dort gemäss Herrn D_____ zwei Damen schlafen würden. Auf Frage
des Vorsitzenden, wonach gemäss Website des Salons C_____ (4. Stock und
Dachgeschoss) am Tag vor dem Augenschein 15 Frauen im Studio anwesend gewesen
sein sollen, gab Herr D_____ zur Auskunft, dass maximal 5-6 Frauen am Tag
anwesend seien. Seine Aufgabe bestehe darin, den Kunden die Damen sowie ihre
Preise und Dienstleistungen vorzustellen; darüber hinaus vermiete er auch die
Zimmer. Die Öffnungszeiten seien  wie im Internet angeben  von 11-23 Uhr,
resp. neu aber nur bis 20 Uhr. Zur Aufenthaltsdauer der Damen befragt, gab
Herr D_____ schliesslich zur Antwort, manche von ihnen würden schon seit Jahren
hier wohnen, andere seit Monaten. Es komme aber auch vor, dass sich Damen nur
unter der Woche hier aufhalten und am Wochenende nach Hause gehen würden. Wie
bereits von der Vorinstanz vermutet, bestätigte sich sodann anlässlich des
Augenscheins des Verwaltungsgerichts der Eindruck, dass auch in den unteren
Stockwerken (1. bis 3. OG) der Prostitution nachgegangen wird, wenngleich die
Wohnungseingänge abgesehen von den Türbeschriftungen unauffällig waren. Im 1.
bis 3. OG befinden sich jeweils Dreizimmerwohnungen, wovon zwei besichtigt
wurden. Die Wohnung im 1. OG umfasste zwei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer
(sowie Küche und Bad). Auf die Frage des Vorsitzenden nach den zwei
Schlafzimmern gab die anwesende Dame zur Auskunft, die Wohnung werde
ausschliesslich von ihr bewohnt resp. es werde nur ein Studio betrieben. Die Wohnung
im 2. OG (Studio E_____), welche gemäss Angaben des Beigeladenen
denselben Grundriss hat, wie diejenige im 1. OG, wurde nicht besichtigt, nachdem
eine offensichtlich verschlafene Dame geöffnet und zur Auskunft gegeben hatte,
dass im Studio drei Damen wohnen und arbeiten würden. Der Präsident wies den
Beigeladenen vor der Wohnungstüre auf ein Inserat aus dem Internet hin, wonach
für die Studios kurzzeitig Frauen gesucht würden, worauf der Beigeladene zur
Antwort gab, dass er damit nichts zu tun habe. Die Wohnung im 3. OG
(Studio F_____) verfügte ebenfalls über drei Zimmer, welche alle mit Betten
ausgestattet waren. Gemäss Auskunft einer der beiden anwesenden Damen würden
sie hier wohnen, eine dritte Dame arbeite hier, wohne aber woanders.

Aufgrund der
Feststellungen der hiervor wiedergegebenen Augenscheinsprotokolle muss davon ausgegangen
werden, dass in der Liegenschaft B_____strasse, welche aus fünf Wohnungen und
einem Dachgeschoss besteht, in erheblichem Umfang der Prostitution nachgegangen
wird. Entgegen der Darstellung des Beigeladenen und der Vorinstanz kann zudem
keine Rede davon sein, dass die dort arbeitenden Damen oder auch nur der
überwiegende Teil von ihnen in den Räumlichkeiten wohnen würden. Dies erscheint
gar nicht möglich. Allein in der Wohnung im 4. OG und Dachgeschoss sind 
gemäss Auskunft des Geschäftsführers Herr D_____  mindestens 5-6 Damen
tätig, obwohl die Wohnung lediglich über drei Schlafzimmer resp. drei Betten
verfügt, von denen der Geschäftsführer, der dort ebenfalls wohnen soll, eines
für sich beansprucht. Die im Internet verfügbaren Informationen des Club C_____
weisen im Übrigen darauf hin, dass die effektive Zahl der in der Wohnung im 4.
OG/DG arbeitenden Damen weit höher sein dürfte, als vom Geschäftsführer
angegeben, ist doch im Internet von 15 jeweils anwesenden Damen die Rede.
Selbst wenn jedoch von lediglich 5-6 Damen auszugehen wäre, könnten diese
unmöglich in der besagten Wohnung unterkommen. Auch die Wohnung im 3. OG (Studio
F_____) dient offensichtlich nicht allen dort arbeitenden Damen als Domizil,
hat doch die befragte Dame angegeben, nur zwei der drei Dienstleisterinnen
würden (auch) hier wohnen. Ferner fällt auf, dass die Wohnung im 1. OG über
zwei Schlafzimmer resp. Betten verfügt, aber nur von einer Dame bewohnt wird.
Entgegen der Auffassung des Beigeladenen kann somit nach dem Gesagten von einer
überwiegenden Wohnnutzung der Liegenschaft resp. der Wohnung im 4. OG und Dachgeschoss
keine Rede sein. Die gegenwärtige, überwiegend gewerbliche Nutzung ist zudem
nicht zonenkonform, darf doch gemäss Zonenplan (vgl.www.stadtplan.bs.ch/geviewer) in der
betreffenden Zone an der B_____strasse höchstens ein Geschoss gewerblich
genutzt werden. Es liegt somit gegenüber der ursprünglich bewilligten
Wohnnutzung eine Nutzungsänderung vor, welche neu, organisiert und von erheblicher
Intensität ist, regelmässig erfolgt und auf Dauer angelegt und daher
bewilligungspflichtig ist. Davon, dass die Änderung hinsichtlich ihrer
Auswirkung auf Umwelt sowie Planung ausgesprochen geringfügig wäre, kann nicht
gesprochen werden. Es besteht im Gegenteil nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge
ein erhebliches Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen
Kontrolle der Nutzungsänderung. Daran ändert nichts, dass die in der streitgegenständlichen
Liegenschaft ausgeübte Prostitution weniger augenfällig in Erscheinung tritt,
als im vom Verwaltungsgericht beurteilten Fall G_____strasse (VD.2013.39). Das
zu den ideellen Immissionen Gesagte (vgl. Erwägung 4.2.1 hiervor) gilt auch im
vorliegenden Fall. Hinsichtlich der von der Vorinstanz nicht geprüften materiellen
Immissionen ist immerhin zu bemerken, dass solche auch ohne auffällige
Leuchtreklamen auftreten können, namentlich in Form von vermehrtem Auto- und
Publikumsverkehr oder von Lärmbelästigungen, wie es offenbar früher schon der
Fall war. Dies gilt angesichts der beachtlichen Zahl der im C_____ tätigen
Prostituierten selbst unter der Annahme, dass die angefochtene Verfügung
offenbar nur das 4. Obergeschoss und Dachgeschoss betrifft  so jedenfalls die
Ausführungen des Rekurses und die Einlassungen der Rekurrentin anlässlich der
Verwaltungsgerichtsverhandlung . Abgesehen davon ist die Nutzung der Wohnung
im 4. OG und DG und sind die von ihr ausgehenden ideellen Immissionen im
Zusammenhang mit der übrigen Nutzung der Liegenschaft zu sehen und gesamthaft
zu würdigen. Schliesslich ist es angesichts der bestehenden erheblichen ideellen
Immissionen für die Bewilligungspflicht irrelevant, ob in den für die
Prostitution genutzten Wohnungen auch gewohnt, d.h. übernachtet und verpflegt
wird. Im Übrigen ist davon nach dem Gesagten überwiegend nicht auszugehen.

4.3Besteht
somit eine Bewilligungspflicht, so stellt sich weiter die von der Vor-instanz
behandelte Frage, ob die Behörden ihren Anspruch auf Beseitigung einer
bewilligungslosen Nutzung infolge Zeitablaufs verwirkt haben. Wäre dies der
Fall, so könnte auf die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens
verzichtet werden, wenn der Liegenschaftseigentümer selber  zur Verbesserung
seiner rechtlichen Stellung  darauf verzichtet, ein solches zu durchlaufen.

4.3.1Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im Interesse der Rechtssicherheit
aufgrund des Zeitablaufs grundsätzlich nach 30 Jahren, sofern das kantonale
Recht keine kürzeren Verwirkungsfristen vorsieht, was im Kanton Basel-Stadt
nicht der Fall ist, und sich eine kürzere Verwirkungsfrist nicht aus Gründen
des Vertrauensschutzes ergibt (BGE 136 II 359 E. 7 S. 365). Dies ist namentlich
dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen
Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus
geduldet haben, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt gewesen ist oder sie
diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 132 II 21E. 6.3
S. 39;BGE 107 Ia 121E. 1c
S. 124; Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 3a, 4c, in: ZBl. 103/2002
S. 188, Pra 2002 Nr. 3 S. 9, RDAF 2003 I S. 395). Darauf kann sich nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nur berufen, wer selbst im guten
Glauben gehandelt hat (BGE 132 II 21E. 6.3
S. 39), d.h. wer angenommen hat und (unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt)
annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe mit
der Baubewilligung in Einklang (BGE 132 II 21E. 6 S.
35;BGE 111 Ib 213E. 6a
S. 221 ff.; Urteil 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 4c, in: ZBl 103/2002
S. 188, Pra 2002 Nr. 3 S. 9, RDAF 2003 I S. 395; VGE VD.2012.85 vom 15. März
2013 E. 2.1).

4.3.2Vorliegend
ist unbestritten, dass die 30-jährige Frist im massgebenden Zeitpunkt des
Einschreitens der Behörden im September 2013 noch nicht abgelaufen war, macht
doch der Beigeladene selber geltend, dass die Nutzung der Liegenschaft als
Sexbetrieb erst nach deren Umbau im Jahre 1984 aufgenommen worden sei. Er macht
aber geltend, dass der Sexbetrieb von den Behörden geduldet worden sei. In
seiner Vernehmlassung im vorliegenden Verfahren lässt er ausführen, es sei
offensichtlich, dass die Behörden aufgrund von Steuermeldungen, von
fremdenpolizeilichen Bewilligungen und Polizeimeldungen von der Nutzung
tatsächlich Kenntnis erhalten hätten.

Dieser
Auffassung kann freilich nicht gefolgt werden. Massgebend ist zunächst allein
die tatsächliche Kenntnis der Baubewilligungsbehörden, wobei der Beigeladene
als Liegenschaftseigentümer hierfür beweispflichtig ist (VGE VD.2012.85 vom 15.
März 2013 E. 2.2.3). Belegt ist in diesem Zusammenhang aber lediglich die
Mitteilung der Kantonspolizei vom 18. April 2013, mit welcher dem BGI Kenntnis
vom Eingang eines anonymen Schreibens betreffend die Liegenschaft B_____strasse
und dem dortigen Betrieb eines Salons gegeben worden ist. Weitere Mitteilungen
sind nicht belegt. Insbesondere bestehen keinerlei Hinweise dafür, dass die
Steuer- oder Migrationsbehörden den Baubewilligungsbehörden entsprechende
Mitteilungen gemacht hätten, wie dies der Beigeladene behauptet. Selbst wenn
diese dazu berechtigt gewesen wären, so besteht hierfür kein Anhaltspunkt.
Schliesslich kann selbst unter der Voraussetzung solcher Kenntnisnahmen anderer
Behörden, die im Übrigen bloss behauptet werden, kein Wissenmüssen der
Baubewilligungsbehörden abgeleitet werden, zumal die Liegenschaft von aussen
nicht als Sexbetrieb erkennbar ist. Eine Amtspflicht zur Weiterleitung
entsprechender Hinweise besteht nicht. Im Übrigen ist der Beigeladene daran zu
erinnern, dass für die Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und
baurechtlichen Bewilligungen in erster Linie die Bauherrschaft selbst
verantwortlich ist und die Baubewilligungsbehörde und die übrigen Behörden
nicht aktiv danach zu forschen haben, ob der Rahmen bestehender
Baubewilligungen gewahrt wird (VGE VD.2012.85 vom 15. März 2013 E. 2.2.2).

Nach dem
Gesagten ist die Verwirkung des Anspruchs der Behörden auf Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes somit nicht belegt, weshalb weiterhin von einem
Bewilligungspflichterfordernis für die Nutzungsänderung auszugehen ist. Dies
gilt grundsätzlich für die gesamte Liegenschaft B_____strasse, wenngleich die
angefochtene Verfügung vom 3. September 2013 nach dem Gesagten lediglich
die Wohnung im 4. OG und Dachgeschoss betraf.

4.4Angesichts
der Tatsache, dass das Verwaltungsgericht über die Frage der
Bewilligungspflicht entschieden und eine solche bejaht hat, würde ein
Kassationsentscheid, wie ihn die Rekurrentin in ihrem Hauptantrag unter Hinweis
auf die behauptete  indes nicht bestehende  Verletzung der Begründungspflicht
der Vorinstanz verlangt, keinen Sinn ergeben. Eine Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz würde vielmehr einen bürokratischen Leerlauf bedeuten, da die BRK an
die Feststellung des Verwaltungsgerichts, wonach eine Bewilligungspflicht
besteht, gebunden ist. Auch bei einer Rückweisung würden die Parteien somit
eine Instanz mit voller Kognitionsbefugnis verlieren, weshalb darauf
verzichtet und reformatorisch entschieden werden kann. Der Instruktionsrichter
hat denn auch bereits mit Verfügung vom 6. Mai 2014 auf diese Möglichkeit
hingewiesen. Der reformatorische Entscheid kann daher auch ohne Durchführung
eines zweiten Schriftenwechsels erfolgen, da den Parteien das rechtliche Gehör
gewährt wurde.

5.

Nach dem
Gesagten ist der Rekurs gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission
vom 29. Januar 2014 ist aufzuheben. Es ist festzustellen, dass mit Bezug
auf die Räumlichkeiten im 4. OG und Dachgeschoss der Liegenschaft B_____strasse
eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt. Dem Beigeladenen ist
eine einmonatige Frist ab schriftlicher Eröffnung zur Einreichung eines
nachträglichen Baugesuchs zu setzen. Soweit die Nutzung der Wohnungen im EG
sowie im 1. bis 3. OG betroffen ist, wird das BGI gegebenenfalls zunächst die
Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu verfügen haben.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind keine Verfahrenskosten zu erheben. Der Beigeladene
hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Dies gilt, da auch der
vorinstanzliche Kostenentscheid aufzuheben ist, auch für das vorinstanzliche
Verfahren.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht:

://:        In Gutheissung des Rekurses wird der Entscheid
der Baurekurskommission vom 29. Januar 2014 im Sinne der Erwägungen
aufgehoben und es wird festgestellt, dass mit Bezug auf die Räumlichkeiten des
4. OG und des Dachgeschosses der Liegenschaft B_____strasse eine bewilligungspflichtige
Nutzungsänderung vorliegt. Dem Beigeladenen wird eine einmonatige Frist ab
schriftlicher Eröffnung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs gesetzt.

Es werden keine Kosten erhoben und keine
Parteientschädigung zugesprochen.

Der vorinstanzliche Kostenentscheid wird aufgehoben.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

lic. iur. Niklaus Matt

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel
in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht
gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen
Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.