bs_appellationsgericht · ZB.2015.42 · 2015-08-19 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2015.42

ENTSCHEID

vom19. August 2015

Mitwirkende

Dr. Marie-Luise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfahrt, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander
Zürcher

Parteien

A____Berufungsklägerin

[]                                                                                            Gesuchsbeklagte

gegen

B____Beklagter

[]                                                                                                  Gesuchsteller

vertreten durch C____ GmbH,

[]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin

vom 13. Juli 2015

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

A____ (Mieterin
und Berufungsklägerin) bewohnt seit Januar 1995 eine 2-Zimmerwohnung am []ring []
in Basel. Mit Mahnung vom 16. Januar 2015 teilte die C____ GmbH als
Liegenschaftsverwalterin der Mieterin mit, dass der Mietzins für den
Januar 2015 noch offen sei; zudem setzte sie ihr eine Frist von
30 Tagen zur Zahlung des Ausstands und drohte die ausserordentliche
Kündigung des Mietvertrags an, sollte der Ausstand nicht fristgemäss beglichen
werden. Mit Formular vom 24. Februar 2015 kündigte die C____ GmbH
das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands per 31. März 2015.

Mit Gesuch vom
20. Mai 2015 beantragte der Vermieter beim Zivilgericht die Ausweisung
der Mieterin. Am 13. Juli 2015 fand eine mündliche Verhandlung vor
Zivilgericht statt, dies in Anwesenheit beider Parteien. Mit Entscheid vom
gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemietete
2-Zimmerwohnung bis spätestens 31. Au­gust 2015, 12:00 Uhr, zu
verlassen. Auf Gesuch der Mieterin hin wurde der Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid hat die Mieterin am 12. August 2015
Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin beantragt sie die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids und ersucht für das Berufungsverfahren um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Auf die Einholung einer
Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Tatsachen und Vorbringen der Parteien
ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid von Bedeutung sind, aus
dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende
Entscheid ist aufgrund der beigezogenen Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Die
vom Vermieter beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes
in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt. Entscheide in miet- und
pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren nach Art. 257 ZPO ergangen
sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der
Beschwerde (Seiler, Die Berufung
nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N 339). Massgebend für die Frage,
welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert. Sofern dieser
mindestens CHF 10'000. beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung
(Art. 308 Abs. 2 ZPO), ansonsten der Beschwerde.

Nach der Praxis
des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss
die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses
strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet
ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte
sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter
Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl.
BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2;
BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.;
AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1; AGE ZB.2011.15
vom 9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das
Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen
kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1; AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht
oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht die Berufungsklägerin
geltend, dass die Kündigung ungültig sei (Berufung, S. 2). In einem
solchen Fall ist zur Bestimmung des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel
auszugehen. Der monatliche Bruttomietzins beträgt CHF 520.50, womit der erforderliche
Streitwert von CHF 10'000. gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht
wird (36 Monate à CHF 520.50 = CHF 18'738.). Das Rechtsmittel
ist daher als Berufung zu behandeln.

1.2Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 3. August 2015
innert der Frist von 10 Tagen (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig erhoben worden. Für ihre Beurteilung ist
der Ausschuss des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 des
Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[EG ZPO; SG 221.100]). Der Ausschuss kann sowohl die Rechtsanwendung
als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen (Art. 310 ZPO).

2.

2.1Das
Zivilgericht führt im angefochtenen Entscheid zunächst aus, dass das Gericht
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen
Verfahren gewähre, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar sei
und die Rechtslage klar sei (E. 1.1). Sodann legt es die Voraussetzungen
dar, unter welchen der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen
darf, wenn die Mieterin mit der Zahlung der Mietzinsen im Rückstand ist. Im
vorliegenden Fall gestehe die Mieterin zu, dass sie die Mietzinsen nicht
bezahlt habe. Die von ihr geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts
berechtige sie nicht zur Nichtzahlung der Mietzinsen (E. 1.2). Im Weiteren
nimmt das Zivilgericht zum zweiten Einwand der Mieterin Stellung, die C____ GmbH
sei nicht befugt gewesen, die Mahnung und die Kündigung auszusprechen
(E. 1.4). Verworfen wird auch der dritte Einwand der Mieterin, wonach sie
die Kündigung nicht habe abholen können, da sie sich im Ausland aufgehalten
habe (E. 1.5). Schliesslich behandelt das Zivilgericht den vierten Einwand
der Mieterin, wonach die Daten der Mahnung und der Kündigung identisch seien
und sie dadurch verwirrt worden sei (E. 1.6). Zusammenfassend hält das
Zivilgericht fest, sei die Kündigung vom 24. Februar 2015 somit
gültig (E. 1.8).

2.2Rechtsschutz
in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass
die Rechtslage klar ist (lit. b).

Sofort beweisbar
ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage
gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu
nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid
erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620
E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung keine
entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen Verfahren
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die anspruchsbegründenden
Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit substantiierten und
schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den
Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen zugrunde gelegten
Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will
(BGE 138 III 620 E. 6.2 S. 624 f.).

Die Rechtslage
ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens-
oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten
Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und
Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126; BGE
138 III 728 E. 3.3 S. 734).

2.3

2.3.1Im vorliegenden Berufungsverfahren kritisiert die Berufungsklägerin
erstens, dass auf der Mahnung des Vermieters vom 16. Januar 2015
dessen Unterschrift fehle. Diese stelle aber eine Gültigkeitsvoraussetzung für
die Kündigung vom 24. Februar 2015 dar. Es liege deshalb kein klarer Fall
im Sinn der ZPO vor (Beschwerde, S. 2).

An
der zivilgerichtlichen Verhandlung hat die Berufungsklägerin das Fehlen der Unterschrift
noch nicht geltend gemacht (vgl. Protokoll der zivilgerichtlichen Verhandlung
vom 13. Juli 2015, S. 2 f.). Die Behauptung ist neu und
damit nicht geeignet, die Liquidität des Sachverhalts im Zeitpunkt der
erstinstanzlichen Verhandlung in Frage zu stellen. Zwar kann der Einwand der
fehlenden Unterschrift wohl auch noch im Berufungsverfahren vorgebracht werden
(vgl. oben E. 1.1), doch ist er als rechtsmissbräuchlich zu betrachten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts handelt unter anderem rechtsmissbräuchlich,
wer ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet,
die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Besondere Umstände, welche die
Berufung auf zwingendes Recht als missbräuchlich erscheinen lassen, sind auch
zu bejahen, wenn die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen
entfallen oder sonst wie gewahrt wurden (BGE 138 III 401
E. 2.4.1 S. 405). Mit dem Erfordernis der Unterschrift soll
namentlich vermieden werden, dass die Identität des Erklärenden unsicher
bleibt. Sie dient der Befriedigung des Bedürfnisses nach Zurechnung der
Erklärung an eine eindeutig identifizierbare Person. Die eigenhändige
Unterschrift der Vermieterschaft gewährleistet im Schriftverkehr diese
eindeutige Zurechnung. Aus diesem Grund ist sie als wesentliches Element der
Schriftlichkeit grundsätzlich erforderlich (BGE 138 III 401
E. 2.4.2 S. 406). Im vorliegenden Fall macht die Berufungsklägerin
nicht geltend, dass jemals Unklarheit über den Absender bzw. die Zurechenbarkeit
der Mahnung geherrscht hätte. Die Berufung auf die fehlende Unterschrift
erscheint somit nicht nur als verspätet, sondern auch als missbräuchlich.

2.3.2Die
Berufungsklägerin macht zweitens geltend, es sei nicht gänzlich geklärt, ob
der gemahnte Ausstand nicht doch innerhalb der 30-tägigen Frist bezahlt worden
sei (Beschwerde, S. 2 unten). Vor Zivilgericht hat die Berufungsklägerin
zugestanden, dass sie "die Mietzinsen nicht regelmässig bezahlt" hat
(Protokoll der zivilgerichtlichen Verhandlung vom 13. Juli 2015,
S. 2). Damit hat die Berufungsklägerin im zivilgerichtlichen Verfahren die
Nichtzahlung des gemahnten Ausstands nicht nur nicht bestritten, sondern
vielmehr bestätigt. Der vom Vermieter behauptete Sachverhalt  Vorliegen eines
Ausstands  war damit ohne Weiteres bewiesen.

2.3.3Die
Berufungsklägerin legt drittens dar, aufgrund eines komplizierten Sprunggelenkbruchs
sei sie wochenlang nicht zu Hause gewesen und da sie zu dieser Zeit keine
Kündigungsandrohung erwartet habe, habe sie die Postsendungen nicht kontrolliert
(Beschwerde, S. 2 f.). An der zivilgerichtlichen Verhandlung hat die
Berufungsklägerin diesen Einwand noch nicht vorgebracht (vgl. Protokoll der zivilgerichtlichen
Verhandlung vom 13. Juli 2015, S. 2 f.). Die Behauptung ist
neu und damit nicht geeignet, die Liquidität des Sachverhalts im Zeitpunkt der
erstinstanzlichen Verhandlung in Frage zu stellen. Im Übrigen wäre der Einwand
auch unbehelflich: Abwesenheiten von zu Hause und gesundheitliche Probleme
entbinden nicht davon, die eingehenden Postsendungen selbst zu kontrollieren
oder durch eine Drittperson kontrollieren zu lassen.

3.

Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht einen liquiden Sachverhalt
und eine klare Rechtslage bejaht hat. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden,
dass es den Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren gemäss
Art. 257 ZPO gefällt hat. Demgemäss ist die Berufung abzuweisen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens hat die Berufungsklägerin grundsätzlich die Gerichtskosten
des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die
Berufungsklägerin hat mit ihrer Berufung ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
gestellt. Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege hat eine Partei nur dann,
wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren
nicht als aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Die Mittellosigkeit der
Berufungsklägerin ist zu bejahen, da ihre monatlichen Einnahmen von CHF 2629.
(Monatslohn von CHF 2427 x 13/12) ihre monatlichen Ausgaben von
CHF 2840. nicht decken (erweiterter Grundbetrag von CHF 1275.,
Miete von CHF 521., Krankenkassenbeiträge von CHF 523., U-Abo von
CHF 63., Unterstützungsbeiträge an die Mutter von CHF 458. [vgl.
Beilagen zur Eingabe der Berufungsklägerin vom 27. Juli 2015]). Zu
bejahen ist auch die Nicht-Aussichtslosigkeit der Rechtsbegehren der Berufungsklägerin.
Als aussichtslos sind nach der Rechtsprechung Prozessbegehren zu betrachten,
deren Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und
die daher kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren
nicht bereits als aussichtslos, wenn sich die Gewinnaussichten und Verlustgefahren
ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese.
Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen finanziellen Mittel
verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde
(statt vieler BGE 139 III 396 E. 1.2 S. 397). Die
Gewinnaussichten der vorliegenden Berufung erscheinen als etwas geringer als
die Verlustgefahren, weshalb die Nichtaussichtslosigkeit der Rechtsbegehren
gerade noch bejaht werden kann. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist
folglich gutzuheissen.

Da die
Berufungsbeklagte nicht anwaltlich vertreten ist und keine Berufungsantwort eingeholt
worden ist, ist der Berufungsbeklagten im vorliegenden Berufungsverfahren kein
Aufwand entstanden, der zu entschädigen wäre.

Die
Berufungsklägerin wird darauf hingewiesen, dass die vom Staat aufgrund der
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege getragenen Leistungen von ihr nachge-zahlt
werden müssen, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss):

://:        Die Berufung wird abgewiesen.

Das Gesuch der Berufungsklägerin um
unentgeltliche Rechtspflege wird gutgeheissen.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten von CHF 800., welche zufolge der Bewilligung der
unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten der Gerichtskasse gehen.

Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.