bs_appellationsgericht · ZB.2018.4 · 2018-02-15 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.4

ENTSCHEID

vom15. Februar 2018

Mitwirkende

lic. iur. Gabriella Matefi, Dr.
Olivier Steiner,lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                               Gesuchsgegner

gegen

B____Berufungsbeklagter
1

[...]                                                                                                Gesuchsteller
1

vertreten durch [...],
Advokatin,

[]

C____Berufungsbeklagte
2

[...]                                                                                            Gesuchstellerin
2

vertreten durch[...], Advokatin,

[]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 13. Dezember 2017

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

B____ und C____
(Vermieter und Berufungsbeklagte) sind Eigentümer der Liegenschaft [...] in
Basel. A____ (Mieter und Berufungskläger) hat eine möblierte 1-Zimmerwohnung im
2. Stock dieser Liegenschaft gemietet. Mit Einschreiben vom
9. August 2017 schickten die Vermieter dem Mieter eine Kündigungsandrohung
wegen ausstehender Mietzinszahlungen. Am 18. September 2017 kündigten
sie das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars per Ende
Oktober 2017.

Mit Eingabe vom
3. November 2017 ersuchten die Vermieter beim Zivilgericht
Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragten, es sei der Mieter
gerichtlich anzuweisen, die von ihnen vermietete 1-Zimmerwohnung per sofort zu
räumen und ihnen sämtliche in seinem Besitz befindlichen Schlüssel
auszuhändigen. Mit Entscheid vom 13. Dezember 2017 wies das
Zivilgericht den Mieter an, die gemieteten Räumlichkeiten bis
3. Januar 2018, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde dem Mieter
angedroht, dass widrigenfalls die Räumung auf Antrag der Vermieter ohne Weiteres
und nach Bezahlung des Kostenvorschusses vollzogen würde. Mit Schreiben vom
8. Januar 2018 verlangte der Mieter die schriftliche Begründung des
Entscheids. Der schriftlich begründete Entscheid wurde ihm am 25. Januar
2018 zugestellt.

Am
5. Februar 2018 hat der Mieter beim Appellationsgericht Berufung
gegen die Ausweisung erhoben. Er beantragt, die Kündigung für ungültig zu erklären
und das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten. Auf die Einholung einer
Stellungnahme der Vermieter ist verzichtet worden. Der vorliegende Entscheid
ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung aus einer Mietwohnung und somit ein erstinstanzlicher
Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren,
bei denen jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung strittig ist, entspricht
der Streitwert nach der bisherigen Praxis des Appellationsgerichts dem Mietzins,
der seit der strittigen Kündigung bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens
eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als
ungültig erweisen (sog. Sperrfristregel, vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August
2012 E. 1.1 mit Hinweisen; BEZ.2017.52 vom 15. Dezember 2017
E. 1.1).

Die
bundesgerichtliche Praxis zur Frage der Berechnung des Streitwertes ist in Fällen,
in denen wie hier das Vorliegen der Voraussetzungen für die Anordnung der
Räumung im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO (sog.
Rechtsschutz in klaren Fällen) umstritten ist, nicht einheitlich. Nach gewissen
Entscheiden gilt als Streitwert der durch die Verzögerung mutmasslich
entstehende Schaden, wenn die Vor­aussetzungen einer Ausweisung verneint
werden. Dieser besteht im hypothetisch anfallenden bzw. entgangenen Miet- oder
Gebrauchswert für die Zeit, bis voraussichtlich ein Ausweisungsentscheid in
einem Prozess im ordentlichen Verfahren ergehen könnte (vgl. etwa
BGer 4D_79/2015 vom 22. Januar 2016 E. 1, mit Hinweisen). Das
Bundesgericht wendet indessen die Sperrfristregel auch bei Ausweisungen an, die
im Verfahren nach Art. 257 ZPO beurteilt worden sind (BGer 4A_551/2016
vom 3. November 2016 E. 6, 4A_417/2015 vom 15. Oktober 2015
E. 3 und 4A_622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 2), unabhängig
davon, ob die Kündigung vom Mieter formell angefochten oder lediglich im Rahmen
des Ausweisungsverfahrens beanstandet wurde (BGer 4A_541/2015 vom
20. Mai 2016 E. 1, 4A_667/2014 vom 12. März 2015
E. 1.1 und 4A_581/2013 vom 7. April 2014 E. 1.1).
Angesichts der uneinheitlichen Praxis des Bundesgerichts bezüglich der
Streitwertberechnung in Ausweisungsfällen im Verfahren nach
Art. 257 ZPO besteht für das Appellationsgericht kein Anlass, die
bisherige Praxis aufzugeben und für die Berechnung des Streitwerts auf die Zeitspanne
abzustellen, während der die Ausweisung nicht vollzogen werden kann.

Vorliegend verlangt
der Berufungskläger, dass die Kündigung für ungültig zu erklären sei. Unter Berücksichtigung
des monatlichen Bruttomietzinses von CHF 1'190. und der Sperrfrist von
Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)
wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.
(36 Monate à CHF 1'190. = CHF 42'840.) erreicht.

1.2Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 25. Januar
2018 innert der Frist von 10 Tagen (vgl. Art. 314 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 257 ZPO sowie Art. 142 Abs. 3 ZPO)
und damit rechtzeitig erhoben worden. Für ihre Beurteilung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1Das
Zivilgericht hat das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach
Art. 257 ZPO beurteilt. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt
gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass die Rechtslage klar ist
(lit. b).

Sofort beweisbar
ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage
gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu
nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid
erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1
S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung keine
entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die
anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit
substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass
der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen
zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide
Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 6.2
S. 624 f.).

Die Rechtslage
ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der
Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123
E. 2.1.2 S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734). Soweit
 wie vorliegend  die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im
Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu prüfen ist, beziehen sich die
Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch darauf. Sind sie nicht erfüllt und kann
der Rechtsschutz in klaren Fällen deshalb nicht gewährt werden, kann gemäss
Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht auf das Ausweisungsgesuch eingetreten
werden (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).

2.2Im
seinem Entscheid hat das Zivilgericht zunächst ausgeführt, dass dieBerufungsbeklagten seit dem
25. Oktober 2016 Eigentümer der Liegenschaft an der [...] in Basel
seien. Mit dem Übergang des Eigentums sei von Gesetzes wegen auch das
Mietverhältnis mit dem Berufungskläger von der ursprünglichen Eigentümerin auf
dieBerufungsbeklagten übergegangen
(angefochtener Entscheid, E. 2.3.1). Mit Bezug auf den der Kündigung
zugrunde liegenden Zahlungsausstand hat das Zivilgericht festgestellt, dass
über die gesamte bisherige Dauer der Eigentümer- und Vermieterstellung derBerufungsbeklagten (25. Oktober 2016 bis Dezember
2017)nicht eine einzige Mietzinszahlung vom Berufungskläger zumindest
substantiiert behauptet worden sei. Damit betrage der Ausstand im Zeitpunkt der
Entscheidfällung mindestens CHF 16'660. (E. 2.3.2). Mit der
Kündigungsandrohung vom 9. August 2017 sei ein Ausstand von
CHF 11'900. für den Zeitraum von Oktober 2016 bis Juli 2017
angemahnt worden. Die Kündigungsandrohung erfülle alle Anforderungen an Form
und Klarheit. Ob der Mietzins für den ganzen Oktober 2016 denBerufungsbeklagten oder vielmehr der bisherigen
Vermieterin zustehe, könne dabei offen bleiben. Zum Zeitpunkt des Schreibens
sei bereits die Miete für August 2017 fällig gewesen. Im Übrigen hätte es dem Berufungskläger
oblegen, die Höhe des angemahnten Ausstands innert der Zahlungsfrist zu
bestreiten und den unbestrittenen Betrag innert der Zahlungsfrist zu begleichen
(E. 2.3.3). Den Einwand des Berufungsklägers, er habe die Kündigungsandrohung
vom 9. August 2017 nicht zur Kenntnis nehmen können, da er nie über
einen Schlüssel zu seinem Briefkasten verfügt habe, hat das Zivilgericht
angesichts der vorliegenden Umstände als reine Schutzbehauptung verworfen
(E. 2.3.5). Die Kündigung des Mietverhältnisses vom 19. September
2017 per 31. Oktober 2017 hat das Zivilgericht als form- und fristgerecht
erfolgt beurteilt (E. 2.3.7 f.).

2.3Der
Berufungskläger begründet seine Berufung damit, dass er mit der D____ einen
Mietvertrag abgeschlossen habe. Er habe keine Kenntnis von einem
Eigentümerwechsel gehabt. Die Umschreibung an eine andere Vermieterschaft sei
ihm nie zur Kenntnis gebracht worden. DieBerufungsbeklagten
seien daher nicht legitimiert gewesen, eine Kündigung auszusprechen. Er sei
nicht verpflichtet, einer im Vertrag nicht als Partei aufgeführten Person
Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Somit habe er in diesem Verfahren auch
keine Zahlungsbelege vorlegen und genaue Angaben zu behaupteten Ausständen
machen müssen.

2.4Den
Vorbringen des Berufungsklägers kann nicht gefolgt werden. Gemäss Art. 261
Abs. 1 OR geht bei der Veräusserung einer vermieteten Liegenschaft
das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Mit dem
gesetzlichen Übergang des Mietverhältnisses gehen demnach alle Rechte und
Pflichten mit dem Handwechsel integral auf den neuen Eigentümer über (Weber, in: Hon­sell/Vogt/Wiegand
[Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I, 6. Auflage, Basel 2015,
Art. 261 N 4;SVIT-Kommentar,
Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008,
Art. 261 N 9). Ab diesem Zeitpunkt muss der Mieter seine
vertraglichen Verpflichtungen, namentlich seine Pflicht zur Zahlung des
Mietzinses, gegenüber dem neuen Eigentümer erfüllen, vorausgesetzt, dass der
Mieter vom Eigentumswechsel Kenntnis erhalten hat (Spirig, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016,
S. 651 f.). Umgekehrt kann der bisherige Vermieter ab diesem
Zeitpunkt ohne entsprechende Vollmacht keinerlei gültige Rechtshandlungen mehr
vornehmen, insbesondere keine Kündigung mehr aussprechen (Weber, a.a.O., Art. 261 N 4a).
Angesichts dieser eindeutigen Rechtslage ist die wegen Zahlungsverzugs
(Art. 257d OR) am 19. September 2017 ausgesprochene Kündigung zu
Recht von denBerufungsbeklagten
ausgegangen, welche die Liegenschaft [...] unbestrittenermassen am
25. Oktober 2016 übernommen hatten. Der Berufungskläger behauptet mit der
Berufung, seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der ursprünglichen
Vermieterin, der D____, nachgekommen zu sein, was er tatsächlich
schuldbefreiend tun konnte, solange ihm die Handänderung nicht angezeigt worden
war (vgl. Art. 167 OR). Im vor-instanzlichen Verfahren ist strittig
geblieben, ob dem Berufungskläger der Eigentumswechsel tatsächlich mitgeteilt
worden war (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 3). Diese Frage kann indessen
offen bleiben. Denn der Berufungskläger hat, wie das Zivilgericht festgestellt
hat (angefochtener Entscheid, E. 2.3.2), für den fraglichen Zeitraum vom
25. Oktober bis Dezember 2017 keine einzige Mietzinszahlung zumindest
substantiiert behauptet. Auch mit der Berufung reicht der Berufungskläger
keinen einzigen Zahlungsbeleg ein. Demgemäss erweist sich seine Bestreitung als
haltlos. Unter diesen Umständen ist es in keiner Weise zu beanstanden, dass das
Zivilgericht das Ausweisungsgesuch derBerufungsbeklagten
im Verfahren nach Art. 257 ZPO gutgeheissen hat. Die Berufung ist
dementsprechend abzuweisen.

3.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der unterliegende Berufungskläger die
Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bezüglich der
Gerichtskosten ist darauf hinzuweisen, dass per 1. Januar 2018 das
neue Reglement über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührenreglement [GGR, SG 154.810])
in Kraft getreten ist. Nachdem der Berufungskläger der mündlichen
Entscheideröffnung im Anschluss an die Verhandlung ferngeblieben war, ist der
vorliegend angefochtene Entscheid am 15. Dezember 2017 im Dispositiv an den Berufungskläger
versandt und von diesem am 27. Dezember 2017 in Empfang genommen worden. Nach
der übergangsrechtlichen Bestimmung von § 41 Abs. 2 GGR gilt für
die Bestimmung der Gerichtsgebühren im Rechtsmittelverfahren das Recht, das bei
der Eröffnung des Entscheids in Kraft ist. Da der angefochtene Entscheid nach
dem Gesagten noch im vergangenen Jahr eröffnet worden ist (vgl.
BGE 137 III 130 E. 2 S. 131 f.), ist im vorliegenden
Fall noch die frühere Verordnung über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührenverordnung
[GebV, SG 154.810]) massgeblich. Entsprechend sind die Gerichtskosten auf
CHF 800. festzulegen (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 GebV). DenBerufungsbeklagten sind aufgrund des Verzichts
auf die Einholung einer Berufungsantwort keine weiteren Kosten entstanden. Es ist
deshalb keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 13. Dezember 2017 (RB.2017.263) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten
des Berufungsverfahrens von CHF 800..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid
kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG)
innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.