bs_appellationsgericht · ZB.2024.41 · 2025-01-31 · de
Kündigung des Mietvertrages


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.41

ENTSCHEID

vom31. Januar 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Liliane Obrecht

Parteien

A____Beschwerdeführer

[...]                                                                                                      Mieter

c/o [...]

gegen

B____Beschwerdegegnerin

c/o
[...]                                                                                      
Vermieterin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 24. September 2024

betreffend Kündigung des
Mietvertrags

A____ (Mieter)
war bis Ende Oktober 2015 Mieter einer Wohnung im 1. Obergeschoss der
Liegenschaft von B____ (Vermieterin) an der [...] in Basel. Mit einer als
«Geschäftsmietvertrag» bezeichneten Vereinbarung vom 11. Juli 2011 hatte der
Mieter zudem ab September 2011 einen Musikraum im Untergeschoss dieser
Liegenschaft gemietet, dies zu einem Mietzins von CHF 200. und einer Nebenkostenpauschale
von CHF 50. pro Monat. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 kündigte die
Vermieterin das Mietverhältnis über den Musikraum per Ende Januar 2024. Am
21. Januar 2024 focht der Mieter diese Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. An der
Schlichtungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden.

Mit Klage vom
23. Mai 2024 gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte,
es sei festzustellen, dass die Kündigung des Musikraums nichtig oder
missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um mindestens
drei Jahre zu erstrecken. Am 24. September 2024 führte das Zivilgericht eine
mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Mieters, seiner Anwältin,
seines Sohns und von [...] auf der einen Seite und des Anwalts der Vermieterin
auf der anderen Seite. Das Zivilgericht wies die Klage des Mieters ab und
eröffnete den Parteien das Entscheiddispositiv schriftlich. Auf Gesuch des
Mieters hin begründete es seinen Entscheid schriftlich.

Dagegen erhob
der Mieter am 4. Dezember 2024 «Berufung» beim Appellationsgericht Basel-Stadt.
Dieses zog die Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Antwort der Vermieterin
ein. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die
Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins,
der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung
ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig
erweisen. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des
Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher die
Vermieterin nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2).
Für die Streitwertberechnung ist nicht der Nettomietzins, sondern der
Bruttomietzins mass­gebend (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im
vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 250., so dass der
Berufungsstreitwert nicht erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 250.
= CHF 9000.). Das Rechtsmittel ist deshalb  entgegen der
Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid  als Beschwerde
entgegenzunehmen. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Beschwerde
ist demnach grundsätzlich einzutreten.

Zuständig für
die Beurteilung der Beschwerde ist das Appellationsgericht als Dreiergericht (§
92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).

Mit der Beschwerde kann die unrichtige
Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachenbehauptungen und neue
Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren im Prinzip ausgeschlossen (Art. 326
Abs. 1 ZPO). Immerhin müssen Noven in der Beschwerde zumindest so weit
vorgebracht werden können, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass
gibt (AGE BEZ.2023.62 vom 30. Oktober 2023 E. 1.3). Auf die Noveneingabe des
Mieters vom 14. Januar 2025 ist deshalb nicht einzugehen.

Der Mieter äussert
sich in der Beschwerde zunächst ausführlich zum Sachverhalt und macht
namentlich der Liegenschaftsverwaltung und dem Anwalt der Vermieterin schwere
Vorwürfe (Beschwerde, S. 310). Dabei stellt er den Sachverhalt aus seiner
Sicht dar, ohne aufzuzeigen, in welchen Punkten der Zivilgerichtsentscheid diesbezüglich
falsch sein soll. Nach Art. 321 Abs. 1 ZPO muss die Beschwerde eine
Begründung enthalten. Begründen in diesem Sinn bedeutet aufzeigen, inwiefern
der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird (vgl. eingehend BGE 147
III 176 E. 4.2.1). In Bezug auf den Sachverhalt genügt die vorliegende
Beschwerde diesen Begründungsanforderungen nicht. Indem der Mieter den
Sachverhalt einfach aus seiner Sicht präsentiert, ohne die zivilgerichtliche
Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren, fehlt es an einer
Auseinandersetzung mit der Begründung des Zivilgerichtsentscheids. Mangels
konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in
der Beschwerde einzugehen.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des
Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.. In
Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende
Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen (§ 2a Abs. 1 des Gerichtsgebührengesetzes,
SG 154.800).

://:       Die Beschwerde gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 24. September 2024 ([]) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des
Beschwerdeverfahrens mit einer Gebühr von CHF 500..

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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