bs_appellationsgericht · ZB.2014.14 · 2014-12-22 · de
Kündigung eines Mietverhältnisses (BGer 4A_103/2015 vom 3. Juli 2015)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2014.14

ENTSCHEID

vom22. Dezember 2014

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A_____,B_____,C_____undD_____Berufungskläger

(Erbengemeinschaft E_____)                                                                Kläger

p.A. D_____, [...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

F_____Berufungsbeklagte

G_____strasse, [...]                                                                               Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des a. o. Zivilgerichtspräsidenten

vom 16. Januar 2014

betreffend Kündigung des
Mietvertrags/Erstreckung

Sachverhalt

A_____, B_____, C_____
und D_____ (Erbengemeinschaft E_____) vermieteten F_____ mit Vertrag vom 18. Oktober 2002
eine 5-Zimmerwohnung an der G_____strasse in Basel. Die Vermieterschaft
kündigte dieses Mietverhältnis am 6. November 2012 per
28. Februar 2013 wegen Eigenbedarfs für die drei Kinder von D_____.
Die Mieterin focht die Kündigung am 5. Dezember 2012 bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (SSM) als missbräuchlich an. An
der Schlichtungsverhandlung erliess die SSM einen Urteilsvorschlag, mit welchem
die Kündigung aufgehoben wurde. Die Vermieterschaft lehnte den Urteilsvorschlag
ab, woraufhin ihr die Klagebewilligung ausgestellt wurde. Am
29. April 2013 erhob die Vermieterschaft beim Zivilgericht Klage mit
dem Begehren, es seien die Anträge der Mieterin in deren Kündigungsanfechtung
abzuweisen und es sei die Gültigkeit der Kündigung vom
6. November 2012 festzustellen. Mit Entscheid vom
16. Januar 2014 hob der a.o. Zivilgerichtspräsident die Kündigung als
missbräuchlich auf.

Diesen Entscheid
hat die Vermieterschaft mit Berufung vom 12. Mai 2014 beim Appellationsgericht
angefochten. Darin verlangt sie die Gutheissung ihrer Klage, gemäss welcher die
Anträge der Mieterin in deren Kündigungsanfechtung abzuweisen seien und
festzustellen sei, dass die Kündigung des Mietverhältnisses gültig sei;
eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit ihrer Berufungsantwort vom 22. August 2014 beantragt die Mieterin
die Bestätigung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei das
Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um 3 Jahre bis
Ende Februar 2016. Die Tatsachen und Vorbringen der Parteien ergeben sich,
soweit sie von Belang sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der
Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308
Abs. 2 ZPO). Wird wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung
bestritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten Mietzins für die Dauer,
während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend
weiterlaufen würde, mithin einer Dreijahresperiode gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR (BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010
E. 1.1). Bei einem Bruttomietzins von monatlich CHF 1'270. ist der
fragliche Streitwert von CHF 10'000. ohne Weiteres erreicht (36 x
CHF 1'270. = CHF 45'720.). Auf die im Übrigen frist- und
formgerecht erhobene und begründete Berufung ist somit einzutreten. Zuständig
zu ihrer Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts (§ 10
Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]).

2.

2.1Zwischen
den Parteien ist die Frage strittig, ob die am 6. November 2012 per
28. Februar 2013 ausgesprochene Kündigung missbräuchlich ist, weil
sie in eine Kündigungssperrfrist fällt, die durch eine Einigung über ein
Mietzinsherabsetzungsbegehren der Berufungsbeklagten ausgelöst wurde (Art. 271a
Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 lit. e OR). Die
Vorinstanz hat diese Frage bejaht, weil sich die Parteien erst im Lauf ihrer
E-Mail-Korrespondenz zwischen dem 12. Mai und dem 25. Juni 2012
definitiv über die Höhe des Herabsetzungsanspruchs geeinigt hätten, nachdem die
Vermieterschaft vorerst nicht gewillt gewesen sei, dem Herabsetzungsbegehren
vollumfänglich zu entsprechen (angefochtener Entscheid, E. 4.2).

Die Berufungskläger
bestreiten, dass mit der einvernehmlich geregelten Mietzinsherabsetzung ein zwischen
den Parteien bestehender Streit über eine kontroverse Rechtsfrage beigelegt
worden sei. Sie hätten in ihrem ersten E-Mail vom 31. Mai 2012 den
Herabsetzungsanspruch der Berufungsbeklagten im Grundsatz anerkannt. Mangels eines
konkreten Betrags in der ersten Anfrage der Berufungsbeklagten vom
12. Mai 2012 hätten sie  die Berufungskläger  das Herabsetzungsbegehren
weder vollumfänglich gutheissen noch ablehnen können. Als die Berufungsbeklagte
dann mit ihrem Mail vom 21. Juni 2012 einen konkreten Herabsetzungsbetrag
genannt habe, hätten sie diesen sogleich und vollumfänglich akzeptiert
(Berufung, S. 5 ff. Rz 8 ff.). Die Berufungsbeklagte entgegnet, dass zwischen
den Parteien unterschiedliche Auffassungen zum Ausmass des
Herabsetzungsanspruchs bestanden hätten. Die Berufungskläger hätten
ursprünglich eine Herabsetzung von bloss CHF 10. angeboten. Der
Senkungsanspruch habe aber, wie eine Beratung beim Mieterverband und bei der
MSS ergeben habe, monatlich CHF 90. betragen. Erst ihr vermittelndes
Vergleichsangebot mit einer Mietzinssenkung von monatlich CHF 60. sei von
den Berufungsklägern angenommen worden. Dies stelle einen aussergerichtlichen
Vergleich dar, mit welchem eine rechtlich umstrittene Sach- bzw. Rechtslage
bereinigt worden sei (Berufungsantwort, S. 4 ff.).

2.2Nach
Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietverhältnisses
anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als
missbräuchlich und anfechtbar gilt die Kündigung durch den Vermieter unter
anderem dann, wenn sie innert drei Jahren nach einer aussergerichtlichen
Einigung der Parteien über eine Forderung aus dem Mietverhältnis erfolgt
(Art. 271a Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 lit. e OR).
Die gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit wird durchbrochen, wenn der
Vermieter dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte
nachweisen kann (Art. 271a Abs. 3 OR). Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts ist unter Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR
bloss eine einvernehmliche Streitbeilegung zu verstehen, mittels der eine unter
den Parteien kontroverse Rechtsfrage ausserhalb eines förmlichen Schlichtungs-
oder Gerichtsverfahrens abschliessend geklärt wird. Eine einvernehmliche
Verständigung setzt voraus, dass vorgängig Differenzen bestanden haben. Vom
Kündigungsschutz ausgenommen sind daher die Fälle, in denen es gar nicht erst
zu einer Auseinandersetzung kommt, mithin der Vermieter der Forderung des
Mieters sogleich nachkommt. In welchem Ausmass der Vermieter nachgibt, ist
unerheblich. Die Einigung in Bagatellfällen vermag hingegen keine Sperrwirkung
zu entfalten (BGE 130 III 563 E. 2.1 S. 566 f.;SVIT-Kommentar, Das Schweizerische
Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 271a
N 67 ff.). Da die gesetzliche Kündigungssperre grundsätzlich
unabhängig davon greift, ob auch tatsächlich ein Rachemotiv als treibende Kraft
hinter einer Kündigung steht, sollte der die Sperrfrist auslösende Tatbestand
der einen Streit erledigenden Einigung nicht leichthin angenommen werden (Bisang, Kommentar zu
BGer 4A_671/2012 vom 6. März 2013, in: MRA 2/14 S. 90).

2.3Im
vorliegenden Fall kann entgegen der Beurteilung der Vorinstanz nicht von einem
eigentlichen Streit zwischen den Parteien gesprochen werden, der durch eine
einvernehmliche Regelung beigelegt worden ist. Am Ausgangspunkt des Geschehens
steht das E-Mail der Berufungsbeklagten vom 12. Mai 2012, in welchem
sie sich mit folgenden Worten an die Berufungskläger wandte:

"[] dürfte ich die
erbengemeinschaft mit dieser Mail zusätzlich um eine Stellungnahme zum referenzzinssatz
bitten. der ist jetzt bei 2.5  ich bin immer noch auf 3.75. vielleicht möchten
sie mir ja ein angebot machen.

bitte äussern sie sich doch dazu in
den nächsten 10 tagen []"

Diese
auf elektronischem Weg erfolgte Anfrage kann ohne Weiteres als Herabsetzungsbegehren
im Sinn von Art. 270a OR verstanden werden. Gemäss dieser Bestimmung
muss der Mieter, der einen Anspruch auf Mietzinssenkung zu haben glaubt
(Abs. 1), sich zuerst mit einem schriftlichen Herabsetzungsbegehren an den
Vermieter wenden, welcher innert 30 Tagen dazu Stellung zu nehmen hat
(Abs. 2). Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist es, einen Meinungsaustausch
zwischen den Parteien anzuregen (Weber,
in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I,
5. Auflage, Basel 2011, Art. 270a N 5b;Montini/Wahlen, in: Bohnet/Montini
[Hrsg.], Commentaire pratique.Droit du bail à loyer,
Basel 2010, Art. 270a N 1 und 19; BGE 132 III 702
E. 4.2 S. 705).Das Einleitungsverfahren soll ihnen ermöglichen,
sich auf vergleichsweise informellem Weg gegenseitig die Gründe zur Kenntnis zu
bringen, die für und gegen die beantragte Herabsetzung sprechen (Lachat/Dörf­linger, in: Lachat et al.
[Hrsg.], Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009,
S. 314 f.; BGE 122 III 20 E. 4c S. 24). In
diesem Sinn ist auch die nachfolgende Korrespondenz zwischen den Parteien zu
verstehen. Am 31. Mai 2012 antworteten die Berufungskläger wie folgt
auf die Anfrage der Berufungsbeklagten:

"[] Bezugnehmend
auf Ihre u.e. Anfrage haben wir mit einer Fachstelle Rücksprache genommen und
können hiermit bestätigen, dass ein Anspruch auf Reduktion des Mietzinses
besteht.

Details können Sie aus
beiliegender Aufstellung entnehmen. Es geht daraus hervor, dass Ihnen eine
effektive Reduktion von CHF 9.65 zusteht, welche wir auf Fr. 10.00 zu
runden gewillt sind.

Sie können per sofort Ihre Einzahlung
um diesen Betrag reduzieren []"

Am
21. Juni 2012 erwiderte die Berufungsbeklagte:

"[] ich habe ihr
angebot zur kenntnis genommen. Ich war sowohl beim mieterverband als auch auf
der schlichtungsstelle. der mieterverband kam auf eine reduktion von ca. 90.,
welche mir zusteht. am tag nach erhalt ihres schreibens wurde der zins nochmals
gesenkt.

eigentlich möchte ich,
dass wir uns gütlich einigen und uns eine verhandlung ersparen. sie müssten ja
etliches beweisen. mit der erneuten senkung läge mein anspruch, gemäss IHRER
berechnung vom 31.05.2012  laut Schlichtungsstelle  nun bei ca. 30 franken.

könnten wir uns bei 60.
einigen? nachgefragt wurde ja von beiden stellen, was sie in die wohnung / das
haus investiert haben.? []

senden sie mir doch bitte in den
nächsten 5 tagen eine stellungnahme zu meinem vorschlag, denn ich muss bis
spätestens dem 28. juni reagieren können. []"

Am
25. Juni 2012 schrieben die Berufungskläger zurück:

"[] Besten Dank für die Prüfung der
Berechnung. Ich habe der Erbengemeinschaft Ihren Vorschlag eingereicht und die
Besprechung hat ergeben, dass diese damit einverstanden sind. Sie können also
somit gleich die Zahlung abändern. []"

Im Fall
BGE 130 III 563 E. 3 S. 568 ff. hat das
Bundesgericht entschieden, dass es nicht bundesrechtswidrig ist, das Vorliegen
eines Streits, dessen einvernehmliche Beilegung zu einer Sperrfrist nach
Art. 271a Abs. 2 OR führt, zu verneinen, auch wenn sich die
Parteien erst nach mehrmonatigen mündlichen und schriftlichen Kontakten sowie
einer Besprechung über die Höhe eines im Grundsatz aber nicht bestrittenen Herabsetzungsanspruchs
aufgrund von Umbauarbeiten geeinigt hätten. Wenn der Vermieter über die
anspruchsbildenden Umstände zuerst ins Bild gesetzt werden wolle, um die Höhe
des Anspruchs des Mieters zuverlässig beurteilen zu können, könne darin keine
Auseinandersetzung über den angemessenen Betrag erblickt werden. Diese
Überlegungen können ohne Weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Wie
ausgeführt dient das Einleitungsverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR
dem gegenseitigen Meinungsaustausch der Parteien, weshalb es dem Vermieter
möglich sein muss, einem Herabsetzungsbegehren mit einer Darlegung seiner eigenen
Position, namentlich der Gründe, welche gegen eine Herabsetzung sprechen, zu
begegnen. Allein gestützt auf ein  wie hier notabene allgemein gehaltenes 
Herabsetzungsbegehren kann im späteren Kündigungsanfechtungsverfahren nicht verlässlich
beurteilt werden, ob der Vermieter den Forderungen des Mieters sofort und in
vollem Umfang entsprochen hat und somit ein Streit gar nicht erst entstanden
ist, der eine dreijährige Sperrfrist auslösen könnte. Dies muss zumindest dann
gelten, wenn die Vermieterschaft wie vorliegend den Herabsetzungsanspruch im
Grundsatz anerkennt ("und können hiermit bestätigen, dass ein Anspruch auf
Reduktion des Mietzinses besteht" [E-Mail der Berufungskläger vom
31. Mai 2012]). Erst wenn der Mieter auf die verlangte Stellungnahme
des Vermieters hin seinen Herabsetzungsanspruch konkretisiert oder auf seiner
bisherigen Forderung besteht, könnte in der Folge eine sperrfristauslösende
Auseinandersetzung entstehen. Im vorliegenden Fall wurde die Sachlage insofern
noch verkompliziert, als nach der ersten Anfrage der Berufungsbeklagten der
massgebliche Referenzzinssatz erneut gesenkt wurde. Erst im Anschluss daran und
nach der ersten Stellungnahme der Berufungskläger bezifferte die Berufungsbeklagte
ihren Herabsetzungsanspruch auf monatlich CHF 60. (E-Mail vom
21. Juni 2012), welcher Forderung die Berufungskläger vier Tage später ohne
Wenn und Aber nachkamen. Wenn in BGE 130 III 563 im Fall von mehrmonatigen
mündlichen und schriftlichen Kontakten und einer Besprechung über einen im
Grundsatz nicht bestrittenen Herabsetzungsanspruchs kein sperrfristauslösender
Streit angenommen worden ist, kann im vorliegenden Fall erst recht nicht von
einer solchen Auseinandersetzung die Rede sein.

Gegen eine
sperrfristauslösende Auseinandersetzung spricht auch die Tonlage, in welcher
die Parteien korrespondierten: Die Berufungsbeklagte mied in ihrem Herabsetzungsbegehren
vom 12. Mai 2012 jegliche Konfrontation stärkeren Ausmasses und bat die Berufungskläger
in auffallend zurückhaltender Weise ("vielleicht möchten sie mir ja ein
angebot machen")um Prüfung eines Herabsetzungsanspruchs. Unter
diesen Umständen kann es den Berufungsklägern im Zusammenhang mit der späteren
Kündigungsanfechtung nicht zum Nachteil gereichen, wenn sie der Berufungsbeklagten
nicht sofort einen Vorschlag unterbreiteten, der deren  notabene erst im
Nachhinein konkretisierten  Vorstellungen entsprach. Das Einleitungsverfahren
ist für den Vermieter von grosser praktischer Bedeutung, weil es ihm
ermöglicht, den Anliegen des Mieters in unkomplizierter Weise nachzukommen,
ohne in ein förmliches Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hineingezogen zu
werden, das bei gütlicher Einigung mit dem Mieter zu einer Kündigungssperre
führen würde (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR; BGE 132 III 702
E. 4.2 S. 705 f.). Der Vermieter soll deshalb nicht gezwungen
werden, im Vorverfahren die Ansprüche des Mieters auf erste Ansprache hin
sogleich in vollem Umfang anerkennen zu müssen. Vielmehr sollte er nach der
gesetzgeberischen Konzeption von Art. 270 Abs. 2 OR die
Gelegenheit erhalten, mit der Stellungnahme auch seine Position darlegen zu
können, ohne gleich die Auslösung einer Sperrfrist befürchten zu müssen. Erst
wenn nachfolgend eine tiefergreifende Auseinandersetzung einsetzen würde, in
welcher gar der Herabsetzungsanspruch als solcher zur Debatte stünde, könnte
von einem kündigungsschutzrelevanten Streit gesprochen werden.

Zusammenfassend
ist festzustellen, dass die Parteien im Zusammenhang mit dem Herabsetzungsbegehren
der Berufungsbeklagten keinen Streit, sondern lediglich eine Diskussion über
einen von den Berufungsklägern grundsätzlich anerkannten Anspruch geführt
haben. Haben die Berufungskläger, nachdem die Berufungsbeklagte ihre Vorstellungen
konkretisiert hatte, sogleich deren Vorschlag zugestimmt, liegt kei­ne Einigung
im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR vor, die eine Sperrfrist
auslösen würde. Die Kündigung des Mietverhältnisses ist deshalb auch nicht als
missbräuchlich im Sinn dieser Bestimmung zu betrachten.

2.4Damit
bleibt zu prüfen, ob die Kündigung aus einem anderen Grund missbräuchlich ist.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung obliegt es dem Empfänger der
Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten
Grund erfolgte. Der Kündigende hat indessen redlich zur Wahrheitsfindung
beizutragen und alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds
notwendigen Unterlagen vorzulegen, soweit sie sich in seinem Besitz finden (BGE 135 III 112
E. 4.1 S. 119). In diesem Sinn hat der Kündigende den Kündigungsgrund
wenigstens glaubhaft zu machen (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010
E. 10.1;SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 271 N 40a). Die Zulässigkeit der Kün­digung ist im
Zeitpunkt zu beurteilen, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 138 III 59
E. 2.1 S. 62;Lachat/Thanei,
in: Lachat et al. [Hrsg.], a.a.O., S. 604).

Die
Berufungskläger haben ihre Kündigung mit dem Eigenbedarf für die Töchter des
Miterben D_____ begründet. Einfacher Eigenbedarf stellt grundsätzlich einen
legitimen Kündigungsgrund dar (BGer 4C.411/2006 vom
9. Februar 2007 E. 2.1 [in: MRA 2/07 S. 45 ff.]
und 4A_431/2013 vom 10. Januar 2014 E. 3.2;SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 271
N 32). Die Berufungskläger haben ihren Eigenbedarf genügend glaubhaft
gemacht. Davon ist offensichtlich auch die Vorinstanz ausgegangen, hat sie doch
in diesem Zusammenhang bloss geprüft, ob der geltend gemachte Eigenbedarf in
sachlicher wie auch zeitlicher Hinsicht dringend war (angefochtener Entscheid,
E. 5; vgl. auch Berufung, S. 10 Rz 15). Der Eigenbedarf ist von
der Berufungsbeklagten nicht bestritten worden (Berufungsantwort,
S. 7 f. Rz 10). Es braucht an dieser Stelle deshalb auch nicht
geklärt werden, ob der Eigenbedarf der Vermieterschaft, wie von der Berufungsbeklagten
geltend gemacht worden ist (Berufungs-antwort, S. 9), anderweitig hätte
gedeckt werden können. Soweit die Berufungsbeklagte auf die Vorbelastung des
Mietverhältnisses hinweist und daraus auf die Missbräuchlichkeit der Kündigung
schliesst (Berufungsantwort, S. 8 f. Rz 12), ist dieses
Vorbringen ebensowenig zu prüfen. Solange sich ein Kündigungsgrund unter mehreren
nicht als treuwidrig erweist, ist die Kündigung gültig (BGer 4C.365/2006
vom 16. Januar 2007 E. 3.2;SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 271 N 54) und es erübrigt sich, die anderen
Kündigungsmotive auf ihre Missbräuchlichkeit hin zu prüfen. Abgesehen davon könnte
das Vorbringen der belasteten Vorgeschichte in der Berufung mangels
Substantiierung  der blosse Hinweis auf die vorinstanzlichen Plädoyernotizen vermag
der zweitinstanzlichen Begründungspflicht in keiner Weise zu genügen  auch
nicht gehört werden.

3.

3.1Die
Berufungsbeklagte hat mit der Berufungsantwort das Eventualbegehren um
angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses gestellt, erstmals mindestens um
3 Jahre bis Ende Februar 2016. Die Berufungskläger haben
diesbezüglich kein förmliches Begehren gestellt. Sie haben indessen, obschon
sie von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz ausgehen, inhaltlich zu
einer allfälligen Prüfung der Erstreckung durch das Gericht Stellung genommen
und eine Abweisung des Erstreckungsbegehrens verlangt (Berufung,
S. 15 f. Rz 26 f.).

Nach
Art. 318 Abs. 1 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz, wenn die
Berufung gutzuheissen ist, in der Sache selber entscheiden (lit. b) oder
sie an die erste Instanz zurückweisen, wenn ein wesentlicher Teil der Klage
nicht beurteilt wurde (lit. c Ziff. 1) oder der Sachverhalt in
wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (lit. c Ziff. 2). Gemäss
der gesetzgeberischen Konzeption soll die Rückweisung allerdings die Ausnahme
bleiben, da ansonsten das Verfahren unnötig verlängert wird (Botschaft zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: BBl 2006 S. 7221 ff.,
S. 7376; BGE 137 III 617 E. 4.3 S. 619;Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/
Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage,
Zürich et al. 2013, Art. 318 N 11, 24, 26 und 29;Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich
et al. 2013, N 1520 und 1529). Die Rechtsmittelinstanz ist
bezüglich der Frage, ob sie selber entscheidet (reformatorischer Entscheid)
oder die Sache an die Vorinstanz zurückweist (kassatorischer Entscheid), im
Rahmen der Rückweisungsgründe von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO
frei, die ihr angemessen erscheinende Entscheidung zu treffen. Dabei ist sie
nicht an einen etwaigen Antrag der Parteien gebunden. Selbst bei Vorliegen eines
der beiden Rückweisungsgründe kann sie nach pflichtgemässem Ermessen einen
reformatorischen Entscheid fällen (Seiler,
a.a.O., N 1518 f.;Reetz/Hilber,
a.a.O., Art. 318 N 32).

Die Vorinstanz
hat im vorliegenden Fall nicht über das von der Berufungsbeklagten gestellte
Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses entschieden, nachdem sie
die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben hatte. Damit ist ein nicht
unwesentlicher Teil des Streits von der Vorinstanz unbeurteilt geblieben, was
die Rückweisung grundsätzlich rechtfertigen würde. Bei gültiger Kündigung kommt
der Frage nach der Erstreckung indessen eine gewisse Dringlichkeit zu. Die
Parteien sollen, insbesondere wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht,
möglichst bald Gewissheit haben, wie lange der Mieter noch im Mietobjekt
verbleiben kann. Dabei ist auch die Dauer des bisherigen Verfahrens zu
beachten. Im Interesse des verfassungsrechtlichen Beschleunigungsgebots
(Art. 29 Abs. 1 BV) und der Vermeidung weiterer Prozesskosten (Reetz/Hilber, a.a.O., Art. 318
N 24) erscheint es daher angezeigt, vorliegend von einer Rückweisung an
die Vorinstanz abzusehen (ebenso AGE ZB.2013.20 vom
8. November 2013 E. 4.1, bestätigt mit BGer 4A_615/2013 vom
4. April 2014 E. 6.1). Ein direkter Entscheid durch das
Appellationsgericht ist auch deshalb möglich, weil die Parteien, wie
nachstehend näher ausgeführt wird (E. 3.2), sich bereits im vorinstanzlichen
Verfahren zur Erstreckung äussern konnten (vgl. Protokoll der Verhandlung vom
16. Januar 2014, S. 4 f. sowie Plädoyernotizen des
Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten zur Verhandlung vom
16. Januar 2014, S. 11 f. [Berufungsbeilage 6]).
Überdies haben die Parteien wie ausgeführt auch mit der Berufung
(S. 15 f. Rz 24 ff.) und der Berufungsantwort
(S. 10 f. Rz 15) die Gelegenheit genutzt, ihre früheren
Darlegungen zu bekräftigen bzw. zu ergänzen. Der Fall erweist sich insoweit als
spruchreif. Eine Vervollständigung des Sachverhalts erübrigt sich (Seiler, a.a.O., N 1521;Reetz/Hilber, a.a.O., Art. 318
N 26).

3.2

3.2.1Gemäss
Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung seines Mietverhältnisses
verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte
zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen
ist. Die Erstreckung soll dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem
geeigneten Ersatzobjekt verschaffen. Es soll diejenige Härte gemildert werden, die
im Zeitpunkt der Kündigung liegt. Übliche, mit jeder Kündigung verbundene
Umtriebe und Folgen, die mittels einer Mieterstreckung nicht abgewendet,
sondern lediglich hinausgezögert werden können, sind als Härtegrund
unbeachtlich (SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 272 N 11;Lachat/Spirig,
in: Lachat et al. [Hrsg.], a.a.O., S. 641). Dem Gericht steht ein
weites Ermessen zu, ob und für wie lange ein Mietverhältnis zu erstrecken ist
(BGE 136 III 190 E. 6 S. 195 [= Praxis 2010
S. 764 ff.]). Es sind die Interessen des Mieters einerseits und des
Vermieters andererseits gegeneinander abzuwägen. In Art. 272
Abs. 2 OR werden nicht abschliessend Umstände aufgezählt, die bei dieser
Abwägung zu berücksichtigen sind. Das Mietverhältnis für Wohnräume kann um
höchstens vier Jahre erstreckt werden. Im Rahmen dieser Höchstdauer können eine
oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Auch
in diesem Punkt hat das Gericht einen weiten Ermessensspielraum (BGer 4A_105/2009
vom 5. Juni 2009 E. 3.2;Weber,
a.a.O., Art. 272b N 1;Lachat/ Spirig,
a.a.O., S. 652). Wenn eine zuverlässige Prognose möglich ist  der Mieter
verfügt beispielsweise in absehbarer Zeit über ein Ersatzobjekt  oder die Interessen
des Vermieters dies gebieten  etwa bei Eigenbedarf , ist die Erstreckung nur
einmalig zu gewähren (Lachat/Spirig,
a.a.O., S. 653;SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 272b N 4 f.).

3.2.2Die
Berufungsbeklagte hat an der vorinstanzlichen Verhandlung die Härte der
Kündigung mit den Schwierigkeiten begründet, eine passende Wohnung zu finden
(unter Hinweis auf ihre Suchbemühungen), und dabei auch auf ihre beschränkten finanziellen
Mittel verwiesen (Plädoyernotizen, S. 11 f.; vgl. auch Berufungsantwort,
S. 10 f. Rz 15).

Die Berufungsbeklagte
bezog das Mietobjekt am 1. Dezember 2002. Im Zeitpunkt der Kündigung
vom 6. November 2012 hat das Mietverhältnis somit knapp 10 Jahre
gedauert. Unter diesen Umständen liegt kein besonders langes Mietverhältnis vor
(Art. 272 Abs. 2 lit. b OR), das der Mieterin eine spürbare
Umstellung abverlangen (Lachat/Spirig,
a.a.O., S. 645) oder auf eine besondere Verwurzelung im Quartier hinweisen
würde (SVIT-Kommentar, a.a.O.,
Art. 272 N 19). Auf jeden Fall macht die Berufungsbeklagte keine
solchen Umstände geltend. Die Berufungsbeklagte bewohnt das Mietobjekt alleine,
so dass sich aus der Grösse der Familie (Art. 272 Abs. 2
lit. c OR) keine Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche ergeben (SVIT-Kom­mentar, a.a.O., Art. 272
N 23;Lachat/Spirig, a.a.O.,
S. 645). Hingegen sind ihre finanziellen Verhältnisse unbestritten und
offensichtlich bescheiden, was ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt nicht
unwesentlich schmälert. Die  alleinstehende  Berufungsbeklagte kann indessen
nicht den Anspruch auf ein Mietobjekt mit derselben Anzahl Zimmer wie bisher 
sie bewohnt derzeit eine 5-Zimmerwohnung  erheben. Unter
erstreckungsrechtlichen Gesichtspunkten sind ihre finanziellen Mittel am Markt
für 2-Zimmerwohnungen (bzw. 3-Zimmerwohnungen, wenn sie aus arbeitstechnischen
Gründen ein zusätzliches Zimmer benötigt, was vorliegend jedoch nicht erstellt
ist) zu messen (SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 272 N 34). Auszugehen ist dabei vom aktuellen
Nettomietzins von CHF 1'090.. Die kantonalen Erhebungen weisen aktuell
eine niedrige Leerstandsquote von 0,2 % aus (Publikation des Statistischen
Amts des Kantons Basel-Stadt "Leere Wohnungen seit 1987", im
Internet abrufbar unterhttp://www.statistik-bs.ch/tabellen/t09.4.01-14.xls),
was auf Schwierigkeiten hinweist, ein geeignetes Mietobjekt zu finden, zumal
die Leerstandsquote seit 2005, als die Leerstandsquote einen Höchststand von
1,5 % erreicht hatte, kontinuierlich gesunken ist. Es ist allerdings zu
beachten, dass die Berufungsbeklagte keine besondere Ortsgebundenheit geltend
macht, so dass es ihr zugemutet werden kann, ihre Suchbemühungen auch auf
andere Orte mit günstigeren Mieten auszuweiten. Trotz dieser Gegebenheiten sind
die aktuellen Verhältnisse am für die Berufungsbeklagten massgeblichen Markt
für 2-Zimmerwohnungen auch in Bezug auf ihre finanziellen Mittel insgesamt als derart
knapp einzustufen, dass entgegen den Darlegungen der Berufungskläger (Berufung,
S. 10 f.) auf eine gewisse Härte zu schliessen ist. Damit steht der
Berufungsbeklagten ein Erstreckungsanspruch zu.

Die Frage, ob
die Berufungsbeklagte ausreichend Suchbemühungen belegen kann, ist in diesem Zusammenhang
nicht erheblich. Zwar muss der Mieter grundsätzlich schon im
Ersterstreckungsverfahren Suchbemühungen aufnehmen; jedoch können solche Bemühungen
nur beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter die Kündigung mit Aussicht auf
Erfolg angefochten hat (BGer 4A_62/2010 vom 13. April 2010
E. 6.1.1;Weber, a.a.O.,
Art. 272 N 13;SVIT-Kommentar,a.a.O., Art. 272 N 35).
Nachdem vorliegend die SSM in ihrem Urteilsvorschlag vom 5. März 2013 wie
auch die Vorinstanz mit ihrem Entscheid vom 16. Januar 2014 die Kündigung
vom 6. November 2012 als missbräuchlich aufgehoben hatten und die
Berufungsbeklagte somit keinen Anlass hatte, sich nach einem neuen Mietobjekt
umzusehen, kann eine erstreckungsausschliessende Härte auch dann nicht verneint
werden, wenn sie überhaupt keine Suchbemühungen vorweisen könnte. Die Frage nach
dem Mass der erfolgten Suchbemühungen wird indessen bei der Bestimmung der
Erstreckungsdauer nochmals aufzunehmen sein (unten E. 3.3.4).

3.2.3Auf
Vermieterseite fällt vor allem der Eigenbedarf für H_____ und I_____, die
beiden Töchtern des Miterben D_____, ins Gewicht (Art. 272 Abs. 2
lit. d OR;SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 272 N 48 und 55;Lachat/Spirig,
a.a.O., S. 650 f.). Wie oben in E. 2.4 ausgeführt wurde, ist dieser
genügend ausgewiesen. Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs ist nicht
Voraussetzung für die Bejahung eines entsprechenden Vermieterinteresses. Sie
ist jedoch für die Bemessung der Erstreckungsdauer von Bedeutung (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272
N 50). Die Dringlichkeit ist nach der Praxis des Bundesgerichts zu bejahen,
wenn es dem Vermieter aufgrund von wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht
zumutbar ist, über die Kündigungsfrist hinaus auf die Benutzung der Wohnung
oder des Hauses zu verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei
nicht nur zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es müssen Gründe
vorliegen, denen auch bei objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt
(BGE 132 III 737 E. 3.4.3 S. 745; SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 272 N 51a;Lachat/Spirig,
a.a.O., S. 651). Bei der Beurteilung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs
kommt dem Gericht ein weitgehendes Ermessen zu (BGer 4A_78/2013 vom
16. Mai 2013 E. 3).

Zum Eigenbedarf
hat die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Aufhebung des Kündigungsschutzes bei
dringendem Eigenbedarf des Vermieters (Art. 271 Abs. 3 lit. a OR)
ausgeführt, dass sich die Ausbildungen der beiden Töchter H_____ und I_____ im
Lauf der Zeit intensiviert hätten (angefochtener Entscheid, E. 5.3). Das
wird von der Berufungsbeklagten nicht grundsätzlich bestritten. Zu nennen ist dabei
insbesondere der Umstand, dass die Tochter H_____ per Ende Februar 2013,
also auf den Zeitpunkt, auf welchen hin die Kündigung erfolgt war, ihr
Masterstudium an der Universität Basel aufgenommen und in der Folge (ab September 2013)
ein mehrmonatiges Praktikum in der [...] in Basel absolviert hatte. Ein
weiteres Praktikum, im Universitätsspital Basel, stand in Aussicht. Ausserdem arbeitet(e)
sie neben ihrem Studium mit einem Pensum von 30 %  oft abends  im [...]
des Uni[...]. Die Tochter I_____ stand damals in der Ausbildung zur Kindergärtnerin.
Im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheids (im Januar 2014) absolvierte
sie ein Praktikum im Kindergarten [...] in Liestal. Umstritten zwischen den
Parteien ist indessen die Dringlichkeit des Eigenbedarfs der beiden Töchter
(Berufung, S. 10 ff. und Berufungsantwort, S. 7 ff.).

Die Vorinstanz
hat die Dringlichkeit des Eigenbedarfs sowohl in sachlicher wie auch in
zeitlicher Hinsicht verneint. Sie hat zunächst erwogen, dass den Bedürfnissen
der beiden Töchter auch mit einem WG-Zimmer in der Wohnung des
3. Obergeschosses gedient gewesen wäre. Es wäre das mildere Mittel zur
Lösung der Situation gewesen. Die Berufungskläger hätten diesbezüglich
zumindest Abklärungen tätigen müssen. Es sei notorisch, dass in einer
Wohngemeinschaft immer wieder Bewohnerwechsel stattfänden und sich eine
Wohngemeinschaft als Wohnform für die veränderungsreiche Zeit einer
Erstausbildung anbiete (angefochtener Entscheid, E. 5.4). Dieser
Auffassung kann nicht gefolgt werden. Dem Eigentümer mehrerer Wohnungen steht
es grundsätzlich frei, welches von mehreren Mietverhältnissen er auflösen will,
um seinen Eigenbedarf zu decken. Dies gilt selbst dann, wenn Spannungen zwischen
Vermieter und Mieter das Mietverhältnis belasten, solange dem Vermieter kein
schikanöses Verhalten vorgeworfen werden kann (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O.,
Art. 272 N 29;Lachat/Spirig,
a.a.O., S. 650). Die Berufungsbeklagte spricht zwar in sehr allgemein
gehaltener Weise von einer "das Mietverhältnis belastenden Vorgeschichte"
(Berufungsantwort, S. 8 f. Rz 13). Sie legt indessen nicht dar,
dass die Berufungskläger sich in irgendeiner Form schikanös verhalten hätten.
Da die Berufungsbeklagte auch nicht näher dartut, dass im Zeitpunkt der
Kündigung in der Liegenschaft [...] ein vergleichbares Mietobjekt freigestanden
wäre, kann von der beantragten Anordnung der Edition der mietrechtlichen
Unterlagen betreffend diese Liegenschaft abgesehen werden. Nicht zu prüfen ist
ferner, ob in der Wohngemeinschaft im 3. Obergeschoss zum fraglichen
Zeitpunkt Zimmer frei waren, da die Berufungskläger hierüber nicht frei
verfügen konnten. Die beantragte Befragung der Mieterin jener Wohnung erübrigt
sich damit. Unter diesen Umständen ist die sachliche Dringlichkeit des
Eigenbedarfs zu bejahen.

Auch in
zeitlicher Hinsicht hat die Vorinstanz die Dringlichkeit des geltend gemachten
Eigenbedarfs zu Unrecht verneint (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.5).
Es trifft zwar zu, dass die beiden Töchter schon seit Jahren nach Basel und
Liestal pendeln und dies mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, dem Auto der
Mutter und der Übernachtungsmöglichkeit bei der Grossmutter bis anhin bewältigen
konnten. Dies ändert aber nichts daran, dass ein solcher Zustand zusehends
untragbarer wird, insbesondere wenn sich  wie im vorliegenden Fall  die
Ausbildung intensiviert. Gerade wenn vermehrt Praktika und andere
Arbeitseinsätze einen frühen Arbeitsantritt oder eine spätes Arbeitsende mit
sich bringen, kann es, insbesondere wenn  wie hier  die öffentlichen
Verkehrsverbindungen in den Randzeiten schlecht sind, den Betroffenen auf die
Dauer nicht zugemutet werden, lange Wege auf sich zu nehmen oder fortgesetzt
auswärts zu übernachten. Das Elternhaus, in welchem H_____ und I_____ bislang
wohnten, steht unweit des Passwangs in Beinwil SO und ist damit von Basel entsprechend
weit entfernt. Unter diesen Umständen ist es nachvollziehbar, dass die beiden
Töchter, wie berufungsweise geltend gemacht wird (Berufung, S. 14
Rz 22), ein grosses Interesse daran haben, innert nützlicher Frist aus dem
elterlichen Haus aus- und in ein der Familie gehörenden Haus in Basel
einzuziehen (vgl. auch die über weite Strecken identische Konstellation in
AGE ZB.2013.20 vom 8. November 2013 E. 4.2.3). Unbeachtlich
bleiben muss, dass I_____ gemäss dem angefochtenen Entscheid ihre Ausbildung im
Sommer 2014 beendet hat, woraus die Vorinstanz auf eine entfallende
Dringlichkeit zu schliessen scheint (angefochtener Entscheid, E. 5.5). Der
Wegfall der diesbezüglichen Dringlichkeit ist einzig auf die Länge des
Verfahrens zurückzuführen, das die Berufungsbeklagte durch ihre Kündigungsanfechtung
initiiert hat. Würde man anders entscheiden, hätte es der Mieter in der Hand,
mit der Anfechtung der Kündigung bzw. einem Erstreckungsbegehren eine
ursprünglich bestehende Dringlichkeit des Eigenbedarfs nachträglich dahinfallen
zu lassen (vgl. auch BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010
E. 10.5). Unter diesen Umständen ist festzustellen, dass der geltend
gemachte Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung auch zeitlich dringlich war.
Dies ist auch bei der Erstreckungsart zu berücksichtigen (vgl. oben E. 3.2.1
und unten E. 3.2.4).

3.2.4In
Abwägung des insgesamt als gewichtig einzustufenden Interesses der Berufungskläger
einerseits, bald zugunsten von H_____ und I_____ über die Wohnung verfügen zu
können, und den nicht zu vernachlässigenden Schwierigkeiten der Berufungsbeklagten,
eine passende Wohnung zu finden, erscheint eine Erstreckung des Mietverhältnisses
bis zum 31. Januar 2016 als angemessen. Zu Gunsten der Berufungsbeklagten
ist zu werten, dass sie auch während des Berufungsverfahrens gewisse
Suchbemühungen unternommen hat (vgl. Sammelbeilage 2 zur Berufungsantwort).
Die Berufungskläger haben unter den gegebenen Umständen ein legitimes Interesse
daran, definitiv Gewissheit zu erlangen, wann die Wohnung frei wird. Aus diesem
Grund ist die Erstreckung einmalig zu gewähren (Art. 272b
Abs. 1 OR). Mit dem vorliegenden Entscheid verbleibt der Berufungsbeklagten
ab dem vorliegenden Erstreckungsentscheid noch gut ein Jahr, um eine neue
adäquate Wohnung zu finden. Unter Berücksichtigung der bisherigen
Verfahrensdauer beträgt die Erstreckung damit insgesamt knapp drei Jahre.

4.

Aus den
vorstehenden Ausführungen folgt, dass die Berufung begründet und somit gutzuheissen
ist. Demgemäss ist der angefochtene Entscheid vom 16. Januar 2014
aufzuheben und das Mietverhältnis einmalig bis zum 31. Januar 2016 zu
erstrecken. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens hat die Berufungsbeklagte
die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens (Art. 106
Abs. 1 ZPO) und des erstinstanzlichen Verfahrens zu tragen
(Art. 318 Abs. 3 ZPO).

Die
Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens hat das Zivilgericht mit
CHF 750. bemessen (angefochtener Entscheid, E. 6.3). Diese Kosten
gehen nunmehr zu Lasten der Berufungsbeklagten. Die Gerichtskosten des
zweitinstanzlichen Verfahrens betragen das Ein- bis Anderthalbfache der erstinstanzlichen
Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 der Verordnung über die
Gerichtsgebühren [Gebührenverordnung; SG 154.810]). Im vorliegenden Fall
erscheinen aufgrund des Streitwerts von CHF45720. zweitinstanzliche
Gerichtskosten von CHF 1'500. als angemessen (vgl. § 2 Abs. 3
und 4 Gebührenverordnung).

Die Vorinstanz
hat gestützt auf den Streitwert von CHF 45'720. eine Parteientschädigung
von CHF 5'200. ermittelt (angefochtener Entscheid, E. 6.3). Diese
wird von den Parteien nicht in Frage gestellt. Im Berufungsverfahren berechnet
sich das Honorar nach den für das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten
Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist
(§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung für die Anwältinnen und
Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO; SG 291.400]). Somit ist die
zweitinstanzliche Parteientschädigung mit CHF 3'500. festzusetzen, zuzüglich
Mehrwertsteuer.

Die Berufungsbeklagte
hat um unentgeltliche Rechtspflege ersucht. Im Berufungsverfahren hat ihr der
Instruktionsrichter diese im Umfang von CHF 200. bis CHF 500.
bewilligt und dabei auf den die selben Parteien betreffenden Entscheid AGE BEZ.2013.18
vom 21. August 2013 verwiesen (prozessleitende Verfügung vom
2. Ju­li 2014). In diesem Entscheid ist das Appellationsgericht zum Schluss
gekommen, dass Parteien, die  wie vorliegend die Berufungsbeklagte 
Mitglieder des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) Basel sind, einen Anspruch
auf Leistungen des vom MV geführten Prozesshilfefonds (PHF) haben und insofern
auch nicht als mittellos betrachtet werden können. Bedürftigkeit könne nur
insofern bestehen, wie die massgeblichen Richtlinien des PHF den
Verbandsmitgliedern einen Selbstbehalt von 10 % an den vom PHF
beanspruchten Leistungen, mindestens jedoch CHF 200. und maximal
CHF 500., auferlegen. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Bei
Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens von insgesamt über CHF 5'000. (Gerichtskosten
sowie eigene und gegnerische Anwaltskosten) ist der Berufungsbeklagten der Kostenerlass
für das Berufungsverfahren im Umfang von CHF 500. zu gewähren. Dieser
Betrag wird an die von ihr geschuldeten Gerichtskosten angerechnet. Das Gleiche
gilt für das im erstinstanzlichen Verfahren gestellte Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege. Hierüber hatte die Vorinstanz nicht zu entscheiden, nachdem die Berufungsbeklagte
obsiegt hatte und entsprechend von der Tragung der Gerichtskosten befreit war
und eine Parteientschädigung zugesprochen erhielt. Da die gesamten Kosten des
erstinstanzlichen Verfahrens insgesamt ebenfalls die Grenze von
CHF 5'000. übersteigen, ist der Berufungsbeklagten der Kostenerlass auch
für dieses Verfahren im Umfang von CHF 500. und in Anrechnung an die
Gerichtskosten zu bewilligen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss),in Abänderung des erstinstanzlichen
Entscheids:

://:        Die Berufung wird gutgeheissen und der
Entscheid des Zivilgerichts vom 16. Januar 2014 aufgehoben.

Das Mietverhältnis wird einmalig
erstreckt bis zum 31. Januar 2016.

Die Berufungsbeklagte trägt die
Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 750., die zufolge
teilweiser Bewilligung des Kostenerlasses im Umfang von CHF 500. zu
Lasten des Zivilgerichts gehen. Die Berufungsbeklagte bezahlt den Berufungsklägern
für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von
CHF 5'200..

Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten
des Berufungsverfahrens von CHF 1'500., die zufolge teilweiser
Bewilligung des Kostenerlasses im Umfang von CHF 500. zu Lasten des Appellationsgerichts
gehen. Die Berufungsbeklagte bezahlt den Berufungsklägern für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung von CHF 3'500., zuzüglich 8 % MWST von
CHF 280..

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn
der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.