bs_appellationsgericht · ZB.2023.31 · 2024-02-05 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.31

ENTSCHEID

vom5.
Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 26. August 2002 mietete A____ (Mieterin) eine 2-Zimmerwohnung am [...] in
Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____
(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im
Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit
Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb
umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,
Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich
seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der
Liegenschaft nicht zu.

Die Mieterin focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem die Mieterin den Urteilsvorschlag der
Schlichtungsstelle abgelehnt hatte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 13.
Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die Kündigung
als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter sei das Mietverhältnis um vier
Jahre zu erstrecken.  Am 14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine
mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter),
der Mieterin des vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die
Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der
Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.
Mit Entscheid vom 9. März 2023 erstreckte das Zivilgericht das Mietverhältnis
einmalig bis Ende Oktober 2023 und wies die Klage im Übrigen ab. Auf Gesuch der
Mieterin wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 21. Juni 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre
zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 29. September 2023
hält die Mieterin an ihren Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023
teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das
Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und
13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit
einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum
Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen
werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die dreijährige Frist nach
Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen,
während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1; BGE
144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des Appellationsgerichts ist für die
Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der
Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall
beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'237., so dass der Streitwert von
CHF 10'000. ohne weiteres erreicht wird (Berufungsbeilage 4; 36 Monatsbruttomietzinse
à CHF 1'237. = CHF 44'532.). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht
erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der
vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.Entscheid des Zivilgerichts

3.         Missbräuchlichkeit
der Sanierungskündigung

3.1Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

-           Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000. und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3);

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-           «rapport
dexpertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-           Besichtigung der
Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-           nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142
III 91 E. 3.2.1).

3.2Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

4.3Eine
Mieterinkann die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für
sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der
Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der
Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:
Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des
Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der
Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin;
die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die
Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume
mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur
Verfügung stünde. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich
Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden
Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich
durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer
Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die
Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug
zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als
er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre(zum Ganzen vgl. BGer
4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der
Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen
Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

4.4Im
vorliegenden Fall sind die vier Einwände der Mieterin nicht geeignet, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 7 Monaten in Frage zu
stellen. Der erste Einwand  das altersmässige Dilemma der Mieterin bei der
Wohnungssuche  ist nicht nachvollziehbar. Eine für ältere Menschen besondere
Schwierigkeit bei der Wohnungssuche ist nicht notorisch. Dass die Mieterin mit
ihren (gerade einmal) 64 Jahren aufgrund ihres Alters auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt
sein soll, ist daher weder belegt noch offensichtlich. Im Übrigen ist darauf
hinzuweisen, dass das Zivilgericht das Alter der Mieterin durchaus
berücksichtigte und nicht ausser Acht liess, dass eine neue Wohnung
idealerweise mit einem Lift ausgestattet sein müsste (Zivilgerichtsentscheid,
E. 6.2.1).

Auch
den zweiten Einwand  die Angststörung aufgrund eines Einbruchserlebnisses und
die Einschränkung der Suchbemühungen auf höher gelegene Wohnungen  hat die
Mieterin nicht belegt, also weder den Einbruch noch die Angststörung
nachgewiesen. Selbst wenn diese beiden Umstände nachgewiesen und zu
berücksichtigen wären, wäre festzuhalten, dass sie die Suche nicht wesentlich
einschränken, da dadurch lediglich Wohnungen im Erdgeschoss und damit ein eher
kleines Segment an Wohnungen ausser Betracht fiele. Es ist somit nicht zu
beanstanden, dass das Zivilgericht diesen Umstand nicht besonders
berücksichtigte.

Der
dritte Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf Planungs- und
Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der Mieterin, die
Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt
würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde. Die Mieterin
gibt in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin dies
eingeräumt haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual
ungenügend. Die Berufungsklägerin muss aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu
begründen, namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht
(zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März
2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E.
4.3.2). Die Mieterin nennt keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung.
Auf den dritten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

Mit
ihrem vierten Einwand bemängelt die Mieterin, beim Unterstützungsangebot der
Vermieterin habe es sich bloss um ein «vermeintliches» Angebot gehandelt, da
die Vermieterin der Mieterin kein Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2,
3 angebotenen Wohnungen nicht tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33).
Auch dieser Einwand ist nicht stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht
verkannt hat: Es hielt zum einen fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft»
bekundet habe, «Referenzschreiben zu Handen der Mieterschaft auszustellen»
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.5); es nahm nicht an, dass die Vermieterin
solche Schreiben auch tatsächlich ausstellte. Zum anderen stellte das
Zivilgericht  wie die Mieterin auch  fest, dass die Anzahl der angebotenen
Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese teilweise von vornherein ausser
Betracht gefallen seien (E. 6.2.5). Mit anderen Worten: Das Zivilgericht hat
das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt eingeschätzt und gewürdigt.

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieterin nicht geeignet sind, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 7 Monaten in Frage zu
stellen. Das Zivilgericht eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art
und Dauer der Erstreckung massgebend sind, sorgfältig und zutreffend 
namentlich auch die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten. Auf die
entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in den
weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

5.         Berufungsentscheid

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des
Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500. (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500..
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das
vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden
keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von
CHF 500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung