bs_appellationsgericht · ZB.2021.48 · 2022-02-02 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietvertrags


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.48

ENTSCHEID

vom2.
Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                  Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                     Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. August 2021

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietvertrags

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 7. Dezember 2012 mietete A____ (Mieterin) von B____ (Vermieter) eine
3-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Am 6. Juni 2020 reichte sie bei der
Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) ein
Schlichtungsgesuch wegen fehlender Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum April
2018 bis März 2019 ein; später erweiterte sie ihr Schlichtungsgesuch
dahingehend, dass der Vermieter zur Herausgabe aller Hauswartungs- und
Gartenunterhaltsverträge und zur Vorlage der detaillierten
Nebenkostenabrechnungen für die gesamte Mietdauer zu verpflichten sei. Mit
Schreiben vom 24. November 2020 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen
dringenden Eigenbedarfs.

Die Mieterin
focht diese Kündigung bei der Schlichtungsstelle an. An der
Schlichtungsverhandlung vom 11. Februar 2021 wurde für die Nebenkosten ein
Vergleich gefunden. Mit Urteilsvorschlag vom 12. Februar 2021 hob die
Schlichtungsstelle sodann die Kündigung vom 24. November 2020 als
missbräuchlich auf. Nachdem der Vermieter diesen Urteilsvorschlag abgelehnt
hatte, gelangte er mit Klage vom 7. April 2021 an das Zivilgericht Basel-Stadt.
Er beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 24. November 2020
gültig sei. Mit Klageantwort vom 30. Juni 2021 beantragte die Mieterin, es sei
die Klage abzuweisen; eventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu
erstrecken. Am 23. August 2021 führte das Zivilgericht eine
Hauptverhandlung durch. Mit Entscheid vom gleichen Tag stellte es fest, dass
die Kündigung gültig sei und erstreckte das Mietverhältnis erstmalig bis zum
28. Februar 2022. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid schriftlich
begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 20. Oktober 2021
Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Darin beantragt sie die
Aufhebung der Kündigung. Eventualiter sei der Zivilgerichtsentscheid aufzuheben
und der Fall zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen.
Subeventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis Ende August 2023 zu
erstrecken. Mit Berufungsantwort vom 6. Dezember 2021 beantragt der Vermieter
die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 10.
Januar 2022 hält die Mieterin an ihrer Berufung fest. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1 S. 390 f., 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Nach der Praxis
des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni
2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
1'327.50 (Mietzinsanpassung vom 24. April 2020 [Klageantwortbeilage 3]), so
dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000. ohne Weiteres erreicht
wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 1327.50 = CHF 47790.). Auf die im
Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

2.         Kündigung
des Mietverhältnisses wegen dringenden Eigenbedarfs

2.1Im
angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in erster Linie die Frage, ob
die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 missbräuchlich sei. Es legte
zu diesem Zweck zunächst die Standpunkte der Parteien dar. Der Vermieter
begründe die Kündigung mit dringendem Eigenbedarf für seine Enkelin. Diese
besuche das Gymnasium in Basel, durchlebe eine schwierige Phase in ihrer
Familie in [...] und befinde sich aus diesem Grund seit Ende März 2021 in
psychotherapeutischer Behandlung. Eine eigene Wohnung in der Nähe der Schule
werde sich stressreduzierend auf sie und ihre Familie auswirken. Die fragliche
Wohnung sei zudem die günstigste in der Liegenschaft des Vermieters. Die
Mieterin wende dagegen ein, dass der Vermieter eine nachvollziehbare
Dringlichkeit nicht darlege. Aus der Länge des Schulwegs ergebe sich keine
Dringlichkeit. Der dringende Eigenbedarf aufgrund der psychotherapeutischen
Behandlung erscheine als vorgeschoben. Auch sei unklar, weshalb die Enkelin in
Basel zur Schule gehe, ob sie arbeite und ob sie die Wohnung selber zahle.
Zudem bestreite die Mieterin, dass die gekündigte Wohnung die günstigste in der
Liegenschaft sei. Bereits im Jahr 2016 habe der Vermieter nach dem
Geltendmachen von Nebenkostenforderungen durch die Mieterin die Kündigung
ausgesprochen, die aber nicht Bestand gehabt habe. Es sei offensichtlich, dass
der wahre Kündigungsgrund darin bestehe, dass der Vermieter eine unliebsame
Mieterin loswerden wolle (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.1). Sodann legte das
Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen ein dringender Eigenbedarf
des Vermieters zu bejahen sei (E. 3.2). Schliessich prüfte es die vorgebrachten
Argumente der Parteien: Im Ergebnis bejahte es einen dringenden
Eigenbedarf, dies im Wesentlichen gestützt auf eine Erklärung der Enkelin vom
2. April 2021, in welcher diese ausführt, aus welchen schulischen, familiären
und persönlichen Gründen sie auf die Wohnung angewiesen sei. Es gebe keinen
Grund, dass diese Erklärung nicht ernstgemeint sei oder nur dazu diene, dem
Vermieter zu helfen, eine unliebsame Mieterin loszuwerden. Die Einwände der
Mieterin zum Einkommen der Enkelin, zur Finanzierung der Wohnung, zur Länge des
Schulwegs, zum Schulort, zur Dauer der psychotherapeutischen Behandlung sowie
zu den Mietzinsen und Wohnflächen der anderen Wohnungen liessen keinen Zweifel
daran aufkommen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf unmittelbar, tatsächlich
und aktuell sei. Von einer Befragung der Enkelin als Zeugin sei abzusehen, da
anzunehmen sei, dass sie die in der Erklärung vom 2. April 2021 gemachten
Aussagen bestätigen würde. Damit sei der dringende Eigenbedarf gegeben und die
Kündigung vom 24. November 2020 gültig (E. 3.3).

In ihrer Berufung
gegen diesen Entscheid wendet die Mieterin im Kern dreierlei ein: Erstens
habe das Zivilgericht zu Unrecht ein Glaubhaftmachen des dringenden
Eigenbedarfs genügen lassen und vom Vermieter nicht den vollen Beweis des
dringenden Eigenbedarfs verlangt. Zweitens belegten der lange Schulweg und die
familiären Probleme der Enkelin keinen dringenden Eigenbedarf. Drittens handle
es sich entgegen der Darstellung des Vermieters bei der Wohnung der Mieterin
nicht um die kleinste und billigste Wohnung in der Liegenschaft. Dem ersten
Einwand wird in E. 2.2.3 nachgegangen. Der zweite und der dritte Einwand
werden in E. 2.3 geprüft.

2.2

2.2.1Die Kündigung des Vermieters vom 24. November 2020 ist
unbestrittenermassen während einer laufenden dreijährigen Kündigungssperrfrist
erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Diese Sperrfrist ist nicht anwendbar,
wenn die Kündigung ausgesprochen wird wegen dringenden Eigenbedarfs des
Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3
lit. a OR).

Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs findet sich in Art.
261 Abs. 2 lit. e, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR.
Der Begriff hat in den drei Bestimmungen allerdings nicht dieselbe Bedeutung:
In Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist er lediglich ein Interesse von mehreren
Interessen des Vermieters, die das Gericht gegen die Interessen der Mieterin
abwägen muss, um über die Erstreckung des Mietverhältnisses zu befinden. In den
Art. 261 Abs. 2 lit. e und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR dagegen entscheidet der
dringende Eigenbedarf über die Gültigkeit der Kündigung (vgl. zum Ganzen BGE
142 III 336 E. 5.2.1). Bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung
hat der dringende Eigenbedarf grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse der
Mieterin (BGE 118 II 50 E. 3c). Die Gültigkeit der Kündigung hängt mit
anderen Worten nicht von einer Abwägung der Interessen des Vermieters
(Eigenbedarf) und der Interessen der Mieterin ab (Interesse am Verbleib in der
Wohnung). Diese Interessenabwägung ist einzig im Rahmen der Prüfung der
Erstreckung vorzunehmen (BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.3).

2.2.2Das
Erfordernis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinn von Art. 271a
Abs. 3 lit. a OR (und Art. 261 Abs. 2 lit. e OR) enthält ein sachliches
und ein zeitliches Element: In sachlicher Hinsicht muss der dringende
Eigenbedarftatsächlichsein. Die angerufenen Gründe müssen nach
objektiver Beurteilung ei­ne gewisse Bedeutung haben. Es genügt, dass man aus
wirtschaftlichen oder anderen  etwa persönlichen  Gründen vom Vermieter
vernünftigerweise nicht verlangen kann, dass er auf den Gebrauch der
vermieteten Räume verzichtet. Eine Zwangs- oder Notlage des Vermieters wird
aber nicht verlangt. Dagegen ist der Eigenbedarf nicht tatsächlich, wenn der
angerufene Grund vorgeschoben oder missbräuchlich ist (vgl. zum Ganzen BGer
4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.2).

In zeitlicher Hinsicht muss der Bedarfunmittelbar und
aktuellsein. Bei einer Kündigung im Sinn von Art. 271a Abs. 3 lit a OR ist
der Eigenbedarf unmittelbar, wenn er sich voraussichtlich innert mehr oder
weniger kurzer Frist konkretisiert; dabei ist zu prüfen, ob es dem Vermieter im
von ihm gewählten Kündigungszeitpunkt zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der
Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen. Der Eigenbedarf muss
sodann auch aktuellsein; ein zukünftiger, bloss möglicher Bedarf genügt
nicht (vgl. zum Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.3.2.1).

2.2.3Beim Entscheid
über die Frage, ob der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf hat, muss das
Gericht alle erheblichen Umstände des Einzelfalls im Zeitpunkt der Kündigung
würdigen. Dabei verfügt es über einen weiten Ermessensspielraum. Ob ein
dringender Eigenbedarf vorliegt, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in
welchem die Kündigung ausgesprochen wird. Ereignisse, die nach der Kündigung
eintreten, können die Begründung nicht im Nachhinein beeinflussen; sie können
aber die Absichten des Vermieters im Zeitpunkt der Kündigung erhellen (vgl. zum
Ganzen BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.4).

Im Allgemeinen obliegt es der Empfängerin der Kündigung zu
beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund
erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen;
er hat im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des angegebenen
Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. In diesem Sinn hat der
Kündigende den Kündigungsgrund mindestens glaubhaft zu machen (zum Ganzen vgl.
BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1). Im besonderen Fall der
Kündigung während einer Sperrfrist, die der Vermieter mit dringendem
Eigenbedarf begründet (Art. 271 Abs. 3 lit. a OR), trägt der Vermieter die
Beweislast für seinen dringenden Eigenbedarf (BGE 142 III 336 E. 5.2.4). Beim
anwendbaren Beweismass stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Einklang mit
den dargelegten allgemeinen Grundsätzen den Kündigungsgrund des dringenden
Eigenbedarfs lediglich glaubhaft machen oder ob er diesen strikt beweisen muss.
Das Bundesgericht spricht in diesem Zusammenhang regelmässig davon, dass der
Vermieter den dringenden Eigenbedarf aufzeigen («démontrer») (vgl. etwa BGer
4A_225/2007 vom 24. Oktober 2007 E. 5.2.3; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015
E. 2.2) oder erstellen muss («établir») (vgl. etwa BGer 4A_225/2007 vom
24. Oktober 2007 E. 5.2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.1; BGer
4A_23/2009 vom 24. März 2009 E. 3.1; BGer 4A_447/2013 vom 20.November 2013 E. 4.1; BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni 2015 E.
2.2; BGer 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 5.1). Zuweilen führt das
Bundesgericht auch aus, dass der Vermieter den dringenden Eigenbedarf
«behaupten» und «belegen» muss (BGer 4A_284/2019 vom 1. Oktober 2019 E. 2.3.1;
so auchHigi, Zürcher Kommentar,
4. Auflage 1996, Art. 271a OR N 204). Eine vertiefte
Auseinandersetzung mit der Frage des Beweismasses im Rahmen von Art. 271a Abs.
3 lit. c OR findet sich in den genannten Entscheiden nicht. Die Frage kann
letztlich auch offenbleiben, da der Vermieter im vorliegenden Fall einen
dringenden Eigenbedarf jedenfalls hinreichend behauptet und belegt hat (vgl.
nachfolgende E. 2.3).

2.3

2.3.1Im
vorliegenden Fall fragt sich, ob der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung  am
24. November 2020  einen dringenden Eigenbedarf im Sinn der in E. 2.2
dargelegten Grundsätze hatte und diesen hinreichend behauptet und belegt hat.
Es ist im Folgenden zu prüfen, ob sein Eigenbedarf beziehungsweise derjenige
seiner Enkelin tatsächlich, aktuell und unmittelbar war.

2.3.2In
sachlicher Hinsicht ist ein dringender Eigenbedarf im Sinn einestatsächlichen
Bedarfszu bejahen. Der geltend gemachte Grund  der Wunsch der Enkelin des
Vermieters, eine Wohnung in der Nähe ihrer Schule zu beziehen und dem
belastenden Verhältnis zur Familie aus dem Weg zu gehen  hat ohne Weiteres
eine gewisse Bedeutung und ist in diesem Sinn tatsächlich. Ihren Wunsch erläuterte
die Enkelin eingehend in einer Erklärung vom 2. April 2021 (Klagebeilage 12).
Auf diese Erklärung stellte auch das Zivilgericht massgeblich ab
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3).

Die Mieterin
zieht die Erklärung der Enkelin sowohl in Bezug auf die Länge des Schulwegs als
auch in Bezug auf die familiären Probleme in Zweifel. In Bezug auf den Schulweg
macht die Mieterin geltend, es sei nicht ersichtlich, weshalb dieser  nach
beinahe 3 ¾ Jahren  plötzlich nicht mehr zumutbar sein soll. Zudem sei die
Angabe in der Erklärung der Enkelin vom 2. April 2021 insofern nachweislich
falsch, als das Tram nach [...] nicht wie behauptet im 30-Minuten-Takt, sondern
im 15-Minuten-Takt verkehre. Der Wunsch der Enkelin, die fragliche Wohnung in
Anspruch zu nehmen, sei vor diesem Hintergrund nicht dringend. Die Begründung
des Eigenbedarfs mit dem Schulweg erscheine in dieser Situation und angesichts
des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Schlichtungsgesuch der Mieterin
und der Kündigung des Vermieters als vorgeschoben (Berufung, Rz 9). Der Vorwurf
der Mieterin, die Erklärung der Mieterin sei in Bezug auf die Länge des
Schulwegs nachweislich falsch, ist unzutreffend: Wie sich dem von der Mieterin
eingereichten Haltestellenfahrplan (Klageantwortbeilage 2) unschwer entnehmen lässt,
verkehrt die Tramlinie 10 grundsätzlich im 15-Minuten-Takt, wobei aber nur
jedes zweite Tram bis nach [...] fährt. Damit gilt für die Fahrt vom Schulort
Basel zum bisherigen Wohnort der Enkelin tatsächlich ein 30-Minuten-Takt.
Sodann ist auch die Angabe der Enkelin nachvollziehbar, dass sie in der Stadt
oft 30 Minuten auf das Tram nach [...] warten müsse. Es ist somit nicht zu
beanstanden, dass das Zivilgericht auf die Erklärung der Enkelin abstellte,
wonach ihr Schulweg mit einer Fahrzeit von 40 Minuten verbunden sei und sie in
der Stadt oft weitere 30 Minuten auf das Tram warten müsse
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3 S. 6 f.).

In Bezug auf die
familiären Probleme der Enkelin kritisiert die Mieterin die Bestätigung von [...],
Fachpsychologin für Psychotherapie, vom 17. Mai 2021 (bei den Beilagen, die der
Vermieter an der Hauptverhandlung vom 23. August 2021 einreichte). Darin
bestätigt diese, dass die Enkelin sich seit dem 26. März 2021 aufgrund einer
mittelgradigen depressiven Episode in ambulanter psychotherapeutischer
Behandlung befinde. Die Mieterin vermisst in dieser Bestätigung Ausführungen zu
den Gründen der depressiven Episode, zu deren Dauer und zur Frage, ob ein
Wohnungswechsel der depressiven Episode Einhalt gebieten könne. Sodann stellt
die Mieterin in Frage, weshalb die familiären Probleme ausgerechnet am 24.
November 2020  dem Tag der Kündigung  einen weiteren Verbleib im Haus der
Familie in [...] unzumutbar machen sollten, zumal es dort bei einer Wohnfläche
von 107 m2«genügend Rückzugsmöglichkeiten» gebe. Schliesslich
seien die tatsächlichen Bedürfnisse der Enkelin am Tag der Kündigung unklar
geblieben, und es sei auch einigermassen erstaunlich, dass sie bisher keine
Suchbemühungen angestellt habe (Berufung, Rz 10 und 11). Diese Ausführungen
stellen das Vorliegen eines tatsächlichen Eigenbedarfs der Enkelin nicht in
Frage: Die Bestätigung der Fachpsychologin vom 17. Mai 2021 steht im Einklang
mit der Erklärung der Enkelin vom 2. April 2021. Anders als die Mieterin
anzunehmen scheint, setzt das Behaupten und Belegen eines tatsächlichen
Eigenbedarfs nicht voraus, dass ein solcher von einer Psychologin oder einem
Psychiater bescheinigt wird. Die eingehende und plausible Erklärung der Enkelin
vom 2. April 2021 und die Bestätigung der Fachpsychologin vom 17. Mai 2021
bilden im vorliegenden Fall eine völlig ausreichende Grundlage zur Bejahung
eines tatsächlichen Eigenbedarfs. Der Vermieter beziehungsweise seine Enkelin
sind nicht gehalten, darüber hinaus sämtliche Fragen zu beantworten, welche die
Mieterin interessieren, aber für die Abklärung des Eigenbedarfs nicht notwendig
sind.

Die Mieterin
macht schliesslich geltend, dass die Liegenschaft des Vermieters über insgesamt
vier 3-Zimmerwohnungen verfüge. Die Kündigung der fraglichen Wohnung der
Mieterin habe der Vermieter damit begründet, dass diese Wohnung die kleinste
und billigste sei. Die Mieterin räumt zwar ein, dass die anderen Wohnungen
knapp 7 m2grösser seien. Sie macht aber geltend, dass die
anderen Wohnungen referenzzinssatz- und teuerungsbereinigt je rund CHF 40.
günstiger seien als ihre Wohnung. Entgegen den zivilgerichtlichen Ausführungen
spiele dies sehr wohl eine Rolle bei der Beurteilung, ob der Eigenbedarf
vorgeschoben sei (Berufung, Rz 12). Diese Ausführungen der Mieterin zum
Mietzins der anderen Wohnungen sind spekulativ und wenig plausibel; es leuchtet
nicht ein, dass die anderen Wohnungen, die unbestrittenermassen merklich
grösser und überdies auch besser gelegen sind als die fragliche Wohnung (1. bis
3. Stock gegenüber Erdgeschoss), einen geringeren Mietzins abwerfen sollten.
Die Ausführungen sind somit nicht geeignet, den geltend gemachten Eigenbedarf
nicht als tatsächlich, sondern nur als vorgeschoben zu erachten.

Aufgrund der vom
Vermieter dargelegten und belegten Umstände  langer Schulweg der Enkelin,
familiäre Probleme  ist ein tatsächlicher Eigenbedarf zu bejahen. Vom
Vermieter beziehungsweise von seiner Enkelin kann in dieser Situation
vernünftigerweise nicht verlangt werden kann, dass sie zu Gunsten der Mieterin
auf den Gebrauch der Wohnung verzichten. Eine Zwangs- oder Notlage wird nicht
verlangt. Der vorliegende Fall reiht sich denn auch zwanglos in eine Vielzahl
ähnlich gelagerter Fällen ein, in welchen das Bundesgericht einen tatsächlichen
Eigenbedarf bejahte:

-           Der
Vermieter wollte seiner Tochter, die verstörende Erlebnisse bei ihrer Mutter
hinter und den Beginn der Lehre vor sich hatte, ermöglichen, eine Wohnung zu
beziehen, die sich in der Nähe des Lehrbetriebs, des Vermieters und der Grosseltern
der Tochter befand (BGer 4C.388/2005 vom 20. Februar 2006 E. 2.3).

-           Der
Vermieter wollte es seiner Tochter, die gerade ihr Universitätsstudium
abgeschlossen hatte, ermöglichen, das Elternhaus zu verlassen und mit ihrem
Freund zusammenzuziehen (BGer 4C.17/2006 vom 27. März 2006 E. 3.4.1).

-           Der
Vermieter beabsichtigte, nach seinem befristeten Einsatz als IKRK-Delegierter
in Brasilien, dauerhaft nach Genf zurückzukehren und in seine dortige Wohnung
einzuziehen; es spielte keine Rolle, dass der Vermieter über eine zweite  von
seiner Tochter bewohnte  Wohnung in Genf verfügte (BGer 4A_52/2015 vom 9. Juni
2016 E. 2.4).

2.3.3In
zeitlicher Hinsicht ist sodann die Unmittelbarkeit und Aktualität des
Eigenbedarfs zu prüfen. Im Rahmen der Unmittelbarkeit des Eigenbedarfs ist zu
beurteilen, ob es dem Vermieter im Kündigungszeitpunkt  am 24. November 2020 
zumutbar gewesen wäre, den Ablauf der Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst
dann zu kündigen (vgl. oben E. 2.2.2). Im vorliegenden Fall wurde durch das
Schlichtungsgesuch der Mieterin vom 6. Juni 2020 (Nebenkostenabrechnung)
eine dreijährige Kündigungssperrfrist ausgelöst (vgl. Art. 271a Abs. 1
lit. d OR). Dieses Schlichtungsverfahren wurde mit Vergleich vom 11.
Februar 2021 beendet, so dass die Kündigungssperrfrist voraussichtlich bis zum
11. Februar 2024 gedauert hätte (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziffer 4 OR). Im
Kündigungszeitpunkt war es dem Vermieter offensichtlich nicht zuzumuten, die
über dreijährige Kündigungssperrfrist abzuwarten und erst dann zu kündigen.
Insofern liegt auch einunmittelbarer Eigenbedarfvor.

Im Rahmen der
Aktualität des Eigenbedarfs ist zu beurteilen, ob lediglich ein zukünftiger,
bloss möglicher Bedarf vorliegt (vgl. oben E. 2.2.2). Einaktueller
Eigenbedarfist im vorliegenden Fall ohne Weiteres zu bejahen: Aufgrund des
langen Schulwegs und der familiären Probleme bestand im Zeitpunkt der Kündigung
nicht bloss ein künftiges, sondern ein aktuelles Bedürfnis der Enkelin des
Vermieters, die Wohnung der Mieterin zu beziehen. Dass der Eigenbedarf in der
Zukunft liege und nicht aktuell sei, wird von der Mieterin denn auch zu Recht
nicht vorgebracht.

2.3.4Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zu Recht einen tatsächlichen,
unmittelbaren und aktuellen Eigenbedarf bejahte und damit die angefochtene
Kündigung als gültig erachtete (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3).

3.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

Nachdem das
Zivilgericht die Kündigung als gültig beurteilt hatte, prüfte es die Frage der
Erstreckung des Mietverhältnisses. Es legte zunächst die Grundsätze der
Erstreckung und den Standpunkt der Mieterin dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1
und 4.2). Aufgrund der konkreten Umstände  deutlich eingeschränkte
Möglichkeiten der Mieterin auf dem Wohnungsmarkt (Mietzins von CHF 1'100. oder
etwas mehr, erfolglose Suchbemühungen, Verlustschein über CHF 11'738.60,
aber geregeltes Einkommen von rund CHF 3'200.) und dringender Eigenbedarf,
aber keine Notlage des Vermieters  sei eine Erstreckung zu gewähren. Da eine
zuverlässige Prognose nicht möglich sei, bis wann die Mieterin eine neue
Wohnung gefunden habe, und da der Eigenbedarf keinen langen Aufschub dulde, sei
eine relativ kurze erstmalige Erstreckung von sechs Monaten bis Ende Februar
2022 angemessen (E. 4.3 bis 4.5).

Die Mieterin
führt in ihrer Berufung zunächst aus, dass das Zivilgericht angesichts der
ungewissen Prognose zu Recht eine erstmalige Erstreckung gewährt habe. Sie
verweist sodann auf ihre knappen finanziellen Mittel, auf den ausgetrockneten
Wohnungsmarkt, ihre erfolglosen Suchbemühungen und ihre angeschlagene
Gesundheit (Berufung, Rz 14 erster Abschnitt). Diese Umstände auf Seiten der
Mieterin berücksichtigte das Zivilgericht vollumfänglich  mit Ausnahme der
angeschlagenen Gesundheit. Die Mieterin legt nicht dar, dass sie ihren
Gesundheitszustand bereits vor Zivilgericht behauptet und belegt hat. Demgemäss
ist anzunehmen, dass das Zivilgericht die von der Mieterin vorgetragenen
Umstände vollständig berücksichtigte.

Die Mieterin
führt sodann aus, dass der Eigenbedarf des Vermieters nicht dringend sei
(Berufung, Rz 14 zweiter Abschnitt). Wie ausgeführt wurde, trifft diese
Auffassung der Mieterin nicht zu (vgl. oben E. 2). Das Zivilgericht
berücksichtigte demgemäss zu Recht das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs.

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Umstände, die bei der Art und Dauer
der Erstreckung zu berücksichtigen sind, vollständig und zutreffend
berücksichtigte und die erstmalige Erstreckung von sechs Monaten jedenfalls
nicht als unangemessen kurz erscheint. Für die von der Mieterin verlangte
erstmalige Erstreckung von 2 ½ Jahren fehlt es an einer Grundlage.

4.         Entscheid
und Prozesskosten

4.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die Kündigung vom
24. November 2020 zu Recht als gültig erachtete. Demgemäss ist der
angefochtene Zivilgerichtsentscheid vom 23. August 2021 zu bestätigen und die
dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

4.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die
Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und
CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete und bis
CHF 3'500. bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die
Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5.
Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der Nettomonatsmietzins CHF 1'077.50
(Mietzinsanpassung vom 20. April 2020 [Klageantwortbeilage 3]), so dass § 2a
Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die Gerichtskosten
für das Berufungsverfahren auf CHF 300. festzusetzen.

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende Verfahren 
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 23. August 2021 wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 300..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.