bs_appellationsgericht · ZB.2023.63 · 2024-03-22 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses (BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.63

ENTSCHEID

vom 22. März 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 
Klägerin

vertreten durch F____, Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte 1

[...]                                                                                              
Beklagte 1

C____Berufungsbeklagter 2

[...]                                                                                            
Beklagter 2

D____Berufungsbeklagter 3

[...]                                                                                            
Beklagter 3

alle vertreten durch [...],
Advokatin,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 2. Oktober 2023

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Mit Mietvertrag
vom 30. April 2019 mietete A____ (Mieterin) eine 3-Zimmerwohnung an der [...]strasse
[...] in Basel, dies zu einem Mietzins von CHF 680. und zu pauschalen
Nebenkosten von CHF 70. pro Monat. Die 3-Zimmerwohnung befindet sich in einem
ehemaligen Einfamilienhaus, das in drei Wohnungen aufgeteilt wurde. Die
Mansardenwohnung der Mieterin besteht aus drei separaten Zimmern, einer Küche
und einem Bad, die alle über einen Vorplatz verbunden sind. Dieser Vorplatz ist
zum Treppenhaus sowie dem Rest des Hauses hin offen, also nicht durch eine
Wohnungstür abgetrennt. Am 8. Dezember 2022 kündigte die Vermieterschaft das
Mietverhältnis per Ende März 2023. Mit Entscheid vom 2. Oktober 2023 hob das
Zivilgericht Basel-Stadt diese Kündigung als nichtig auf, weil sie nicht im
Namen aller Vermieter ausgesprochen worden war. Da die Vermieter die
Nichtigkeit dieser ersten Kündigung antizipierten, kündigten sie das
Mietverhältnis am 30. Januar 2023 ein zweites Mal, diesmal per Ende April 2023.

Die Mieterin
focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle
keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 2.
August 2023 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei
festzustellen, dass die Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis
erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken. Am 2. Oktober 2023 führte das
Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch und befragte vier Zeugen.
Mit begründetem Entscheid vom gleichen Tag stellte das Zivilgericht fest, dass
die Kündigung vom 30. Januar 2023 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis
einmalig bis Ende Februar 2024.

1.1In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die
Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins,
der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung
ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als
ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des Appellationsgerichts
ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern
der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall
beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 750., so dass der Streitwert von CHF
10'000. ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 750. =
CHF 27'000.). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist
demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist
das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziffer 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

4.2Eine
Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung
sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des
Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses;
persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren
Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf
dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in
erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als
ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im
Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin
verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter
fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder
mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände
rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst
sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt
für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der
Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E.
4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung
steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum
zu (BGE 125 III 226 E. 4b).

4.3Die
Mieterin macht geltend, dass das gekündigte Wohnobjekt 3 Zimmer umfasse und sie
eine gleichwertige Wohnung, also ebenfalls mit 3 Zimmern, suchen dürfe, die
entsprechend teurer und auch rarer sei als eine 1- oder 1 ½-Zimmerwohnung. Sie
beruft sich dabei auf den Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_699/2014 vom 7. April
2015 (Berufung, S. 9 f.).

Der
von der Mieterin angerufene Entscheid betrifft ein traditionsreiches Modehaus
an zentraler Lage in der Stadt Zürich mit einer Verkaufsfläche von über 1'000 m2.
Bei der Frage der Erstreckung wurde dem Geschäftsmieter eine gewisse
Standortgebundenheit zugebilligt und gleichzeitig festgehalten, dass ein
Anspruch auf ein absolut gleiches Ersatzobjekt nicht bestehe. Entsprechend
dürfe der Mieter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten,
sondern habe sich auf ein Ersatzobjekt zu konzentrieren, das für ihn objektiv
ohne Weiteres als tragbar «gleichwertig» und insoweit zumutbar erscheine. Von einer
angemessenen Ersatzlösung könne somit nur dann die Rede sein, wenn diese in
etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt aufweise (BGer
4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.1 und 3.6.2). Aus diesem Entscheid kann
die alleinstehende Mieterin, die Sozialhilfe bezieht und über ein
Wohnkostenbudget von CHF 800. bis 900. verfügt, nicht ableiten, dass sie sich
bei der Wohnungssuche auf 3-Zimmerwohnungen beschränken darf. Ein solcher
Anspruch liesse sich allenfalls dann begründen, wenn die Mieterin über die
finanziellen Mittel verfügte, um sich ohne Weiteres eine derartige Wohnung zu
leisten. Bei einem begrenzten Budget und beim Fehlen von besonderen Umständen,
die einen zusätzlichen Platzbedarf rechtfertigen würden, kann eine
alleinstehende Person ihre Suchbemühungen nicht auf 3-Zimmerwohnungen mit einem
Bruttomietzins von CHF 800. bis 900. beschränken.

Der
Einwand der Mieterin ist somit nicht geeignet, die Angemessenheit der gewährten
einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Das Zivilgericht
eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art und Dauer der Erstreckung
massgebend sind, sorgfältig und zutreffend. Auf die entsprechenden Erwägungen
kann vollständig verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 bis 4.5). Es
besteht jedenfalls kein Anlass, in den weiten zivilgerichtlichen
Ermessensspielraum einzugreifen.

5.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die
Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und
CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete (§ 2a
Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG
154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins unter CHF 2'500.
(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten
betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500..

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende Verfahren 
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

5.3Die
Mieterin stellt mit ihrer Berufung ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.

Eine Person hat
Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die
erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos
erscheint (Art. 117 ZPO). Als aussichtslos anzusehen sind Begehren, bei denen
die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren.
Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten
und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind
als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt,
sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine
Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen
würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie  zumindest vorläufig 
nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt
sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten,
wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind
(vgl. zum Ganzen BGE 142 III 138 E. 5.1).

Aufgrund der
vorstehenden Erwägungen sind die Gewinnaussichten der mittellosen Mieterin im
Berufungsverfahren als geringer einzuschätzen als die Verlustgefahren. Die
vorliegende Berufung bewegt sich somit an der Grenze zur Aussichtslosigkeit,
ohne diese Grenze zu überschreiten. Das Gesuch der Mieterin um unentgeltliche
Rechtspflege ist somit  wenn auch knapp  zu bewilligen. Die Gerichtskosten
von CHF 500. gehen deshalb zu Lasten der Gerichtskasse.

Der Vertreterin
(E____, bis 31. Dezember 2023) und dem Vertreter (F____, ab 10. Januar 2024)
der unentgeltlich prozessierenden Mieterin ist sodann ein Honorar aus der
Gerichtskasse auszurichten. Das Honorar im Berufungsverfahren bemisst sich nach
den gleichen Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren; das Grundhonorar
umfasst einen einfachen Schriftenwechsel ohne Hauptverhandlung und beträgt in
der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche
Verfahren (§ 12 Abs. 1 des Honorarreglements [HoR, SG 291.400]). Bei einem
Streitwert von CHF 27'000. (vgl. oben E. 1.1) beträgt das erstinstanzliche
Grundhonorar maximal CHF 3'000. (§ 5 Abs. 1 HoR). Aufgrund des Abzugs für das
Berufungsverfahren ist dieses Honorar auf CHF 1'500. zu reduzieren (vgl. § 12
Abs. 1 HoR). Hinzu kommen ein Zuschlag bis zu 30 % für die Replik (§ 8 Abs. 2
lit. d Ziffer 3 HoR) und die Auslagenpauschale von maximal 3 % des Honorars (§ 23
Abs. 1 HoR). Die unentgeltliche Rechtsbeiständin verfasste die Berufung und der
unentgeltliche Rechtsbeistand die Replik. Demzufolge wird der Rechtsbeiständin das
Grundhonorar von CHF 1'500., zuzüglich Auslagen von CHF 45. und
Mehrwertsteuer, und dem Rechtsbeistand der maximale Zuschlag von CHF 450.,
zuzüglich Auslagen von CHF 13.50 und Mehrwertsteuer, zugesprochen. Die Mieterin
ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten und der Anwaltshonorare samt Auslagen
verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 2. Oktober 2023 (MG.2023.38) wird abgewiesen.

Der Berufungsklägerin wird für das Berufungsverfahren
die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 500.. Diese gehen zufolge Bewilligung der
unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten der Gerichtskasse. Die Nachzahlung
gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

Die Berufungsklägerin trägt ihre eigenen Parteikosten.
Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird ihrer unentgeltlichen
Rechtsbeiständin, E____, ein Honorar von CHF 1'500., zuzüglich Auslagen von
CHF 45. und 7,7 % MWST von CHF 118.95, und ihrem unentgeltlichen
Rechtsbeistand, F____, ein Honorar von CHF 450., zuzüglich Auslagen von CHF 13.50
und 8,1 % MWST von CHF 37.55 aus der Gerichtskasse ausgerichtet. Die
Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.

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