bs_appellationsgericht · VD.2019.151 · 2020-05-12 · de
Pflicht zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs, [...], Basel (Umnutzung sowie Änderung des Grundrisses einer Wohnung)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.151

URTEIL

vom12. Mai
2020

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.
Claudius Gelzer, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin
MLaw Nicole Aellen

Beteiligte

A____Rekurrent 1

[...]

B____Rekurrentin 2

[...]

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat

Rittergasse 4, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Baurekurskommission

vom 26. Juni 2019

betreffend Pflicht zur
Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs, Steinengraben 12, Basel (Umnutzung
sowie Änderung des Grundrisses einer Wohnung)

Sachverhalt

Mit Schreiben
vom 18. Dezember 2017 forderte das Bau- und Gastgewerbeinspektorat des Bau- und
Verkehrsdepartements Basel-Stadt A____ dazu auf, ihm bis zum 31. Januar
2018 für die unbewilligte Nutzungsänderung der Wohnung im zweiten Obergeschoss
der Liegenschaft Steinengraben 12 in Basel ein nachträgliches Baugesuch
einzureichen. A____ und B____ (nachfolgend Rekurrenten) bestritten daraufhin
mit Schreiben vom 25. Januar 2018, dass eine Nutzungsänderung der Wohnung
stattgefunden habe, und wiesen darauf hin, dass gemäss Zonenplan bis zu vier
Arbeitsgeschosse in der zu beanstandenden Liegenschaft zulässig seien. Das Bau-
und Gastgewerbeinspektorat hielt daraufhin mit Schreiben vom 7. Februar
2018 an A____ an der Notwendigkeit der Eingabe eines nachträglichen
Nutzungsänderungsgesuchs fest und legte die Frist dafür auf den 2. März
2018 fest. Mit Schreiben vom 2. März 2018 teilten die Rekurrenten mit,
dass sie kein nachträgliches Baugesuch einreichen würden, da die Wohnung ihrer
Meinung nach gesetzeskonform genutzt werde. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat
verfügte daraufhin am 13. März 2018, dass bis zum 3. April 2018 ein
nachträgliches Baugesuch eingereicht werden müsse. Gegen diese Verfügung erhob A____,
nunmehr vertreten durch [...], Advokat, mit Schreiben vom 30. April 2018
Rekurs an die Baurekurskommission. Gleichzeitig beantragte er beim Bau- und
Gastgewerbeinspektorat, die angefochtene Verfügung sei auch auf den Namen der
anderen Eigentümerin der Liegenschaft, Frau B____, auszustellen. Daraufhin forderte
das Bau- und Gastgewerbeinspektorat mit Verfügungen vom 2. August 2018
beide Rekurrenten zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuches innert Frist
bis zum 7. September 2018 auf. In diesem Baugesuch müssten die Nutzungen
und baulichen Veränderungen in der zu beanstandenden Nutzungseinheit im zweiten
Obergeschoss, abweichend vom zuletzt bewilligten Planstand, dem Bauentscheid
aus dem Jahr 1954, klar definiert werden.

Gegen diese
Verfügungen vom 2. August 2018 erhoben die Rekurrenten am 13. August
2018 Rekurs an die Baurekurskommission, den sie am 19. September 2018
begründeten. Nach einem Augenschein vom 26. Juni 2019 wies die
Baurekurskommission die Rekurse mit Entscheid vom gleichen Datum, versandt am
23. Juli 2019, ab und legte die Frist für die Einreichung des
nachträglichen Baugesuches auf einen Monat ab Rechtskraft des Entscheids fest.

Gegen diesen
Entscheid haben die Rekurrenten mit Anmeldung von 5. August 2019 sowie
Begründung vom 23. September 2019 Rekurs an das Appellationsgericht als
Verwaltungsgericht erhoben. Darin beantragen sie, es sei der angefochtene
Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben, eventualiter sei die Sache an die
Vorinstanz oder Erstinstanz zurückzuweisen.

In der
Rekursantwort vom 29. November 2019 beantragt die Baurekurskommission die
Abweisung des Rekurses. Die Rekurrenten haben sich mit Schreiben vom
16. Dezember 2019 mit dem Verzicht auf eine Parteiverhandlung einverstanden
erklärt und am 28. Februar 2020 eine schriftliche Replik eingereicht.

Die Replik ist der
Baurekurskommission sowie dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat zugestellt worden.
Die Tatsachen und Einzelheiten der Standpunkte ergeben sich, soweit sie von
Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist
auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die
Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte
Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie
§ 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100)
dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11
des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht
zum Entscheid berufen. Die Rekurrenten sind als Adressaten des vorinstanzlichen
Entscheids und Eigentümer der streitbezogenen Wohnung vom angefochtenen
Entscheid berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung
oder Änderung, weshalb sie zum Rekurs berechtigt sind (§ 13 Abs. 1
VRPG). Auf den frist- und formgerecht eingereichten Rekurs ist einzutreten.

1.2Die
Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift
von § 8 VRPG. Danach prüft das Gericht, ob die Verwaltung öffentliches
Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den Sachverhalt unrichtig
festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr
Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

2.

2.1Das
Bau- und Gastgewerbeinspektorat führte in der im vorinstanzlichen Verfahren
angefochtenen Verfügung vom 2. August 2018 aus, dass bei einer Kontrolle
in der nordwestlich angeordneten Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss der
Liegenschaft Steinengraben 12 ein Sexbetrieb in Form eines Salons festgestellt
worden sei. Dies habe sich einerseits aus einer Kontrolle vor Ort ergeben und
sei andererseits aufgrund von Angaben im Internet sowie Informationen der
örtlichen Polizeibehörde bestätigt worden. Zudem entspreche die zu
beanstandende Wohnung nicht dem zuletzt bewilligten Planstand. Daher müssten
die Rekurrenten ein nachträgliches Baugesuch einreichen. In diesem müssten die
Nutzungen und baulichen Veränderungen in der zu beanstandenden Nutzungseinheit
abweichend vom zuletzt bewilligten Planungsstand klar definiert werden (vgl.
act. 7/3, Verfügung des Bau- und Gastgewerbeinspektorats vom
2. August 2018). Im angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission stufte
diese die aktuelle Nutzung der Wohnung für sexgewerbliche Zwecke als klar gewerblich
ein. Aus dem Augenscheinprotokoll des Bau- und Gastgewerbeinspektorats und den
aktenkundigen Polizeirapporten ergebe sich, dass regelmässig mehrere Frauen in
den Räumlichkeiten anwesend seien, die Sexdienstleistungen anbieten würden.
Allein schon die Anzahl der angetroffenen Personen würde eine Wohnnutzung als
unmöglich oder jedenfalls nebensächlich erscheinen lassen. Die von den
Rekurrenten als Wohnungsmieterinnen bezeichneten Frauen C____ und D____ seien
bei den polizeilichen Requisitionen nur einmal respektive gar nie anwesend
gewesen. Entgegen den Ausführungen der Rekurrenten sei der Lebensmittelpunkt
der genannten Frauen nicht in der Wohnung im zweiten Obergeschoss der
Liegenschaft. Auch die Werbung auf einschlägigen Websites für die Dienstleistungen
zeige den gewerblichen Charakter der Nutzung auf (vgl. angefochtener Entscheid,
E. 11 S. 6 f.). Die Baurekurskommission prüfte daraufhin, ob die
vorliegende Nutzungsänderung von der bewilligten Büronutzung hin zur
sexgewerblichen Nutzung bewilligungspflichtig sei. Für eine solche Bewilligungspflicht
spreche, dass bei einer Umnutzung von Büronutzung zu sexgewerblicher Nutzung im
Hinblick auf das öffentliche Interesse an einem hinreichenden Brandschutz eine
Unterscheidung vorliege, welche nach einer vorgängigen behördlichen Kontrolle
verlange. Im Übrigen habe sich beim Augenschein gezeigt, dass der Grundriss der
streitbezogenen Wohnung verändert worden sei. Es handle sich dabei um einen baubewilligungspflichtigen
Vorgang, weshalb die Verfügung des Bau- und Gastgewerbeinspektorats betreffend
Anordnung der Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs nicht zu beanstanden
sei. Es sei nicht relevant, ob die Rekurrenten oder eine Rechtsvorgängerin die
Grundrissveränderungen vorgenommen habe, da die Rekurrenten als Eigentümer eine
bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit treffe (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 12 S. 7 f.). Die angefochtene Verfügung sei damit
rechtmässig. Ob die in den Räumlichkeiten vorgenommenen Veränderungen
bewilligungsfähig seien, müsse an dieser Stelle nicht geprüft werden
(angefochtener Entscheid, E. 13 S. 8).

2.2Die
Rekurrenten machen in ihrem Rekurs vom 23. September 2019 geltend, dass
nach wie vor nicht klar sei, was die baulichen Veränderungen seien respektive
was gemäss Planungsstand 1954 zu heute baulich neu eingegeben werden müsse.
Die Erstellung von inneren neuen Wänden sei bewilligungsfrei. Es sei unklar,
was (der frühere Grundeigentümer) genau verändert oder für welche Elemente eine
Bewilligung nötig sei. Daher sei die Sache an die Vorinstanz respektive das Bau-
und Gastgewerbeinspektorat zurückzuweisen. Zudem sei das Objekt im zweiten
Obergeschoss am Steinengraben schon immer für eine gewerbliche Nutzung
errichtet und so genutzt worden. Es liege somit keine Nutzungsänderung vor.
Eine Nutzungsänderung von der Büronutzung zu einer Nutzung im Sinne der Wohnungsprostitution
und Escort Service sei nicht bewilligungspflichtig. Zudem sei davon auszugehen,
dass die vorliegende Nutzung schon vor dem Inkrafttreten des WRFG vorgelegen
habe und dass die neuen nicht tragenden Trennwände schon länger als 30 Jahre
eingebaut worden seien. Damit liege Besitzstand vor (vgl. zum Ganzen: Rekursbegründung,
Ziff. 6ae S. 2 f.). Die aktuelle Nutzung sei zonenkonform. Die
Rekurrenten hätten Anspruch darauf zu wissen, ob sie in einem nachträglichen
Baugesuch die Trennwände neu eingeben müssten oder nicht. Es sei Sache der
verfügenden Instanz, darzulegen, wo die Unterschiede liegen würden und welche
Bauteile nachträglich zu bewilligen seien. Zudem könne die Baurekurskommission
auch nicht offenlassen, ob die Nutzungsänderung als solche
bewilligungspflichtig sei. Dies sei auch im Hinblick auf die Frage, ob ein
ordentliches oder ein vereinfachtes Bauverfahren zur Anwendung käme, von
entscheidender Bedeutung (vgl. zum Ganzen: Rekursbegründung, Ziff. 7ad
S. 46). Die Wohnung sei seit längerem für Wohnungsprostitution genutzt
worden. Daher komme die Bestandesgarantie zum Tragen. Auch für die baulichen
Änderungen würde die erweiterte Bestandesgarantie gemäss § 77 Abs. 3 BPG
zur Anwendung gelangen (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 8bd S. 6 f.).
Es sei auch nicht richtig, dass im Hinblick auf die Frage der Sicherheit und
des Brandschutzes von einem wesentlichen Unterschied zwischen der Büronutzung
einerseits und der sexgewerblichen Nutzung andererseits auszugehen sei. Auch
allfällig geltend gemachte ideelle Immissionen könnten mangels entsprechender
gesetzlicher Grundlage nicht für eine restriktivere Beurteilung von
sexgewerblichen Betrieben dienen (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 9a f.
S. 8 f.).

2.3In
Sachverhaltshinsicht ist zunächst zu prüfen, von welcher Nutzung der Wohnung
auszugehen ist. Die Baurekurskommission ist dabei der Einschätzung des Bau- und
Gastgewerbeinspektorats gefolgt. Dieses ist aufgrund eines Augenscheins vor Ort
und verschiedener Polizeirapporte zum Ergebnis gekommen, dass regelmässig
mehrere Frauen in den Räumlichkeiten anwesend seien, die Sexdienstleistungen
anbieten würden. Die von den Rekurrenten angegebene Wohnungsmieterin sei mit
Ausnahme von einer polizeilichen Requisition nie in der Wohnung angetroffen
worden. Frau D____ sei gar nie anwesend gewesen. Die Wohnung bildete daher nicht
den Lebensmittelpunkt der Frauen D____ und C____. Für den gewerblichen
Charakter der Nutzung spreche sodann die Werbung auf einschlägigen Websites für
Sexdienstleistungen sowie die bei einer polizeilichen Kontrolle gemachte
Aussage, wonach Geld (offenbar die Tagesmiete) an Frau C____ bezahlt werde
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 11 S. 6 f.). Diese
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanzen werden von den Rekurrenten nicht
substantiiert infrage gestellt, auch wenn sie die Nutzung als «Wohnungsprostitution»
bezeichnen (Rekursbegründung, Ziff. 8b S. 6). Zwar behaupten die
Rekurrenten, der «Schwerpunkt bei der aktuellen Nutzung» liege beim
«Escort-Service, wo die Dienstleistungen ohnehin extern erbracht» würden (Rekursbegründung,
Ziff. 9b S. 8). Diese Behauptung wird aber mit keinerlei
Beweisanträgen unterlegt. Sie steht auch im Widerspruch zu den vorgenannten
Ausführungen auf Seite 6 der Rekursbegründung zur Belegung der Wohnung mit
«Wohnungsprostitution». Den Ausführungen der Vorinstanzen zur Nutzung der
Wohnung ist aufgrund der von diesen erhobenen Beweisen vollumfänglich zu
folgen. Daraus ergibt sich, dass die sexgewerbliche Nutzung der Wohnung eindeutig
dominiert und das Wohnen dagegen nebensächlich erscheint.

Von den
Rekurrenten wird zudem behauptet, dass die Wohnung schon seit vielen Jahren mit
Wohnungsprostitution belegt gewesen sei (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 8b
S. 6). Aus den in den Akten vorhandenen Polizeirapporten geht hervor, dass
seit 2017 eine sexgewerbliche Nutzung der Wohnung festgestellt worden ist
(act. 7/3, Beilage 4 zur Rekursantwort der Baurekurskommission vom
12. Oktober 2018; act. 7/4, E-Mail der Kantonspolizei Basel-Stadt vom
9. März 2018). Die Rekurrenten gaben gegenüber dem Bau- und
Gastgewerbeinspektorat an, dass sie die Wohnung ab 1. September 2017 an
Frau C____ vermietet hätten, welche einen Teil der Wohnung an eine Frau D____
vermietet habe (act. 7/4, Eingabe der Rekurrenten vom 2. März 2018).
Hinweise auf eine bereits in früheren Zeiten erfolgte Nutzung der Wohnung für
das Sexgewerbe ergeben sich weder aus den Akten noch werden solche von den
Rekurrenten vorgebracht. Die Baurekurskommission weist in ihrer Rekursantwort
zurecht darauf hin, dass sich aus den Akten vielmehr ergibt, dass die aktuelle
sexgewerbliche Nutzung im Jahr 2000 noch nicht bestanden hat
(Rekursantwort der Baurekurskommission vom 29. November 2019, Rz. 8
S. 3).

Von den
Rekurrenten wird vorgebracht, dass das Objekt im zweiten Obergeschoss Steinengraben 12
schon immer für eine gewerbliche Nutzung errichtet und als solche
bewirtschaftet worden sei (Rekursbegründung, Ziff. 6d S. 3). Aus den
in den Vorakten befindlichen Bewilligungsunterlagen vom November 1953 (vom
Bau- und Gastgewerbeinspektorat anlässlich des Augenscheins durch die
Baurekurskommission eingereicht) geht hervor, dass in der betroffenen
Liegenschaft im ersten und zweiten Obergeschoss Büronutzung vorgesehen und
bewilligt worden war, währendem im dritten und vierten Obergeschoss eine
Wohnnutzung vorgesehen und bewilligt worden war. Im Jahr 1985 wurde ein
Gesuch der damaligen Eigentümerschaft [...] für die Umnutzung von Büros in zwei
Wohnungen im ersten Stock bewilligt. In ihrer Rekursbegründung an das
Verwaltungsgericht machen die Rekurrenten geltend, dass davon auszugehen sei,
dass die damalige Eigentümerschaft im Jahr 1985 auch die Büros im zweiten
Obergeschoss zwecks besserer Vermietung analog zur Umwandlung von Büros in
Wohnungen im ersten Obergeschoss umgewandelt habe. Das zweite Obergeschoss sei
jedoch weiter gewerblich genutzt worden (vgl. Rekursbegründung, Ziff. 8c
S. 7). Für diese Behauptungen können die Rekurrenten allerdings nur auf das
vereinfachte Baubegehren von 1985 für das erste Obergeschoss verweisen.
Entgegen den Behauptungen der Rekurrenten ergeben sich daraus keine Hinweise,
dass zu diesem Zeitpunkt auch im zweiten Obergeschoss Änderungen vorgenommen worden
waren.

Die
Baurekurskommission ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass in der
streitbezogenen Wohnung gegenüber dem bewilligten Zustand eine Veränderung der
Raumaufteilung stattgefunden habe (angefochtener Entscheid, Sachverhalt
S. 3). Die Rekurrenten machen geltend, dass der Einbau von neuen Trennwänden
bereits vor mehr als 30 Jahren vorgenommen worden sei (Rekursbegründung, Ziff. 6e
S. 3). Die Rekurrenten beantragen dazu die Anordnung eines Gutachtens über
Qualität und Jahr des Einbaus der Trennwand und behalten sich die Edition von
Bauunterlagen (Jahr und Qualität der Trennwand nach Recherche mit Voreigentümer
etc.) vor (Rekursbegründung, S. 3). Die Rekurrenten übersehen bei ihrer
Argumentation, dass sie als Eigentümerschaft verantwortlich sind für die
Einhaltung einer baurechtlichen Bewilligung (VGE VD.2017.193 vom
6. Dezember 2018 E. 2.4.3.1). Die Baubewilligung ist eine
sachbezogene Bewilligung und grundsätzlich nicht an eine bestimmte Person
gebunden. Sie haftet am Grundstück und ist mit diesem übertragbar. Sie gilt mit
den in ihr enthaltenen Nebenbestimmungen für den jeweiligen Eigentümer des
Baugrundstücks. Beim Rechtsnachfolger entsteht nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
und der Lehre originär eine eigene bauordnungsrechtliche
Zustandsverantwortlichkeit; selbst wenn der Rechtsnachfolger im damaligen
Zeitpunkt nicht Adressat der Baubewilligung war, ist ihm als neuem Eigentümer
ein allfälliger rechtswidriger Zustand grundsätzlich zuzurechnen (vgl. BGer 1C_59/2011
vom 10. Mai 2011 [Zermatt], 1P.519/2004 vom 4. März 2005 E. 4 sowie
1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 4a, in: ZBl 2002, S. 582 ff.; VGer
ZH VB.2016.00411 vom 07. Juni 2018 E. 2.1;Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz,
Bern 2006, Art. 22 N. 74). Wenn wie hier (unbestrittenermassen)
eine Diskrepanz zwischen den vorhandenen Baubewilligungsunterlagen und der
tatsächlichen baulichen Situation festgestellt wird, obliegt es der
Eigentümerschaft, darzutun, zu welchem Zeitpunkt welche baulichen Änderungen
vorgenommen worden sind. Ihr obliegt damit die von den Rekurrenten bloss
vorbehaltene Edition von Bauunterlagen und die entsprechenden Recherchen mit
der Voreigentümerschaft. Die Baurekurskommission ist zu Recht zum Schluss
gelangt, dass gegenüber dem bewilligten Grundzustand bauliche Änderungen
vorgenommen worden sind, welche von der Eigentümerschaft weder in Bezug auf den
Zeitpunkt noch das Ausmass geklärt wurden.

2.4Basierend
auf diesen Sachverhaltsfeststellungen ist zu prüfen, ob das Bau- und
Gastgewerbeinspektorat in der ursprünglich angefochtenen Verfügung zurecht die
Eigentümerschaft dazu aufforderte, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen,
in welchen die Nutzungen und baulichen Änderungen in der zu beanstandenden
Nutzungseinheit im zweiten Obergeschoss, abweichend vom zuletzt bewilligten
Planstand, dem Bauentscheid [...] aus dem Jahr 1954, klar definiert
werden müssten. Die Baurekurskommission bejahte diese Frage zurecht. Bereits
für die Klärung der Frage, welche baulichen Änderungen gegenüber dem bewilligten
Zustand zu welchem Zeitpunkt vorgenommen wurden, war die Anordnung eines
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens richtig. Für die Rechtmässigkeit
dieser Anordnung spielt es entgegen den Ausführungen der Rekurrenten keine
Rolle, ob die baulichen Änderungen von den Rekurrenten oder der früheren
Eigentümerschaft der Liegenschaft vorgenommen worden waren. Ebenso spielt es
für die Rechtmässigkeit dieser Anordnung keine Rolle, ob diese Änderungen im
vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind und ob die baulichen Änderungen aufgrund
des Bestandesschutzes zu bewilligen sind. Die Frage des richtigen Verfahrens
sowie die Frage der Bewilligungsfähigkeit können erst aufgrund des nachträglichen
Baubewilligungsgesuches geprüft und beantwortet werden. Die für die Beantwortung
dieser Fragen erforderlichen Angaben sind von der Eigentümerschaft mit dem
verlangten Baugesuch zu liefern. Die erkannten baulichen Änderungen gegenüber
dem bewilligten Grundzustand rechtfertigen somit bereits alleine für sich die
Einforderung eines nachträglichen Baugesuches.

2.5Entgegen
den Ausführungen der Rekurrenten rechtfertigt aber auch die Umnutzung der
Wohnung von der bisherigen bewilligten Büronutzung zu einer sexgewerblichen
Nutzung die Anordnung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens.

Bauten und
Anlagen dürfen gemäss Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700)
nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Nach der
Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann dem Baubewilligungsverfahren zu
unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen,
nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden
sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer
vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c S. 383 f. mit
Hinweisen). Daher kann sich die Bewilligungspflicht auch aus dem Betrieb einer
Baute ergeben (Waldmann/Hänni, a.a.O.,
Art. 22 N 10). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, unterstehen
reine Umnutzungen ebenso der Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 222 E. 3a
S. 226 f. mit Hinweisen; BGer 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1,
1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1, in: ZBl 111/2010
S. 397, 1A.216/2003 vom 16. März 2004 E. 2.1, erwähnt in:
URP 2004 S. 349). Auch blosse Nutzungsänderungen, die ohne bauliche
Vorkehrungen auskommen, unterstehen der Bewilligungspflicht, wenn sie neu,
organisiert und von erheblicher Intensität sind, regelmässig erfolgen sowie auf
Dauer angelegt sind (vgl. BGer 1C_529/2012 vom 29. Januar 2013 E. 5.1
m.H. auf BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 223). Bewilligungspflichtig sind
dabei auch Zweckänderungen, selbst wenn sie äusserlich nicht in Erscheinung
treten und nicht mit baulichen Veränderungen verbunden sind. Eine ohne bauliche
Vorkehren auskommende Zweckänderung unterliegt der Bewilligungspflicht nur dann
nicht, wenn auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone
zugelassenen Nutzung entspricht und sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkung
auf Umwelt sowie Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219
E. 4d S. 223 m.H.; BGer 1C_120/2012 vom 22. August 2012 E. 3.2).

Es ist somit zu
prüfen, ob bei einer Umnutzung einer Wohnung von der bisherigen (bewilligten)
Büronutzung in eine sexgewerbliche Nutzung von ausgesprochen geringfügigen
Auswirkungen auf Umwelt und Planung auszugehen ist. Das Verwaltungsgericht hat
die Bewilligungspflicht bei einer Umnutzung einer bisher als Fitnessclub
bewilligten Liegenschaft zu einem Erotikclub unter Berücksichtigung von
möglichen Lärmemissionen und auch ideellen Immissionen bejaht (vgl. VGE VD.2013.39
vom 1. November 2013). Im Entscheid VD.2018.72 vom 24. Mai 2019 hat
das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass gemäss Lehre und Rechtsprechung von
sexgewerblichen Betrieben generell ideelle Immissionen ausgehen, deren
Konfliktpotential von der Besiedlungsdichte eines Gebietes abhängt. Je stärker
eine Nachbarschaft besiedelt ist, desto höher ist das Konfliktpotential
zwischen der Wohnnutzung und der sexgewerblichen Nutzung (Koller, Defizite in der
öffentlich-rechtlichen Regulierung der Sexarbeit in der Schweiz, in: ex
ante 1/2017 S. 13, 22).

Das
Bundesgericht hat im Entscheid 1C_518/2016 vom 26. September 2017 E. 4.3
die Bewilligungspflicht für die Einrichtung eines Massagesalons bejaht. Unbesehen
der Frage, in welchem Umfang die Liegenschaft bis anhin zu Wohn- bzw. zu
gewerblichen Zwecken genutzt worden war, stelle die Einrichtung von
Massagestudios eine relevante Nutzungsänderung dar. Das Kantonsgericht habe zu
Recht auch darauf hingewiesen, dass diese Art von Betrieb mit Freierverkehr
verbunden sei, der sich auf die Erschliessungssituation auswirke, und dass
damit entsprechende ideelle Immissionen einhergehen würden. Hinzuzufügen sei,
dass sich das geplante Erotikgewerbe auch aufgrund der Öffnungszeiten (bis 22
bzw. 24 Uhr) von anderen Gewerbenutzungen unterscheiden würde (BGer
1C_518/2016 vom 26. September 2017 E. 4.3 mit Verweis auf 1C_499/2014
vom 25. März 2015 E. 6, in: ZBl 117/2016 S. 609, 612 ff.).

Diese
Überlegungen sind analog zu übertragen auf den Fall, dass in einer Liegenschaft
mit gemischter Wohn-/Büronutzung eine Änderung von Büronutzung zu
sexgewerblicher Nutzung erfolgt. Die Kundschaft sucht einen solchen
sexgewerblichen Betrieb nicht nur tagsüber, sondern auch am Abend und in der
Nacht auf. Darauf wird denn auch in den sich in den Akten befindlichen Auszügen
der entsprechenden Werbung verschiedentlich hingewiesen («ich bin 24/7
verfügbar»; act. 7/4, Printscreens vom 7. Dezember 2017). Die
Lärmemissionen, welche von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehen,
unterscheiden sich daher von denjenigen eines Bürobetriebs. Aus den Vorakten geht
zudem hervor, dass die Anbietenden der Sexdienstleistungen vorwiegend aus dem
Ausland stammen und sich jeweils nur für kürzere Dauer in den gleichen
Betrieben aufhalten (vgl. act. 7/3, Polizeirapporte). Auch hier besteht
ein Unterschied zur üblichen Nutzung eines Büros. Die Baurekurskommission hat
zurecht darauf hingewiesen, dass bei einer sexgewerblichen Nutzung somit ein
erhöhtes öffentliches Interesse an der Überprüfung der Sicherheitsvorschriften
insbesondere in Bezug auf den Brandschutz besteht. Auch aus diesem Grund hat
die Baurekurskommission somit die Anordnung eines nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens zurecht als rechtmässig qualifiziert.

2.6Entgegen
den Ausführungen der Rekurrenten ist für die Bejahung dieser Bewilligungspflicht
die Einhaltung des Wohneinheitsplans sowie des Wohnfördergesetzes nicht
relevant. Es ist unbestritten, dass die Nutzung der Wohnung für Bürozwecke und
somit eine gewerbliche Nutzung der Wohnung bewilligt und somit rechtmässig ist.
Dies ändert aber gemäss den obigen Ausführungen nichts am Erfordernis einer
eigenständigen Bewilligung für die Umnutzung der Liegenschaft von dieser
bewilligten Büronutzung hin zu sexgewerblicher Nutzung.

3.

Aus dem
Dargelegten ergibt sich, dass der Rekurs in allen Punkten abzuweisen ist. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten gemäss § 30 Abs. 1
VRPG dessen Kosten zu tragen.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrenten tragen die Kosten des Rekursverfahrens
mit einer Gebühr von CHF 1'500., einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.