bs_appellationsgericht · ZB.2017.22 · 2017-07-14 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2017.22

ENTSCHEID

vom 14. Juli 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer,
lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

Parteien

A____Berufungsklägerin
1

[...]                                                                                        Gesuchsgegnerin
1

B____Berufungsklägerin
2

[...]                                                                                        Gesuchsgegnerin
2

beide vertreten durch [...],
Advokat,

und [...], Advokat,

[...]

gegen

C____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                   Gesuchsteller

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 12. Mai 2017

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Ausweisungsbegehren
vom 31. März 2017 beantragte C____ (Gesuchsteller, Berufungsbeklagter) beim
Zivilgericht Basel-Stadt, A____, B____, D____ und E____ (Gesuchsgegner) seien
aufzufordern, die Liegenschaft an der [...]strasse [...] in Basel per sofort zu
räumen. Für den Fall, dass die Gesuchsgegner die genannten Räumlichkeiten bis
zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt hätten, sei der Gesuchsteller
zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Entscheid vom 12. Mai
2017 wies die Einzelrichterin des Zivilgerichts die Gesuchsgegner an, die
Liegenschaft an der [...]strasse [...], [...] Basel bis spätestens Montag, 29.
Mai 2017, 11.30 Uhr, zu räumen. Wenn die Gesuchsgegner innert der gesetzten
Frist nicht ausgezogen seien, werde auf Antrag des Gesuchstellers ohne Weiteres
und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen. Das
Zivilgericht auferlegte den Gesuchsgegnern in solidarischer Verbindung die
Gerichtskosten von CHF 550. (bei schriftlicher Begründung) und eine
Parteientschädigung an den Gesuchsteller von CHF 500. zuzüglich Mehrwertsteuer.

Gegen diesen
Entscheid erhoben A____ und B____ (Berufungsklägerin 1 und 2) am 16. Juni 2017 Berufung
bzw. Beschwerde an das Appellationsgericht. Sie beantragen, den Entscheid
aufzuheben und auf das Ausweisungsbegehren nicht einzutreten. Eventualiter sei
die Sache an das Zivilgericht zurückzuweisen; subeventualiter sei die
Räumungsfrist bis 31. Oktober 2017 zu verlängern. In verfahrensrechtlicher
Hinsicht begehrt die Berufungsklägerin 1 die unentgeltliche Rechtspflege mit
den Advokaten [...] und [...] als unentgeltliche Rechtsbeistände. Der
Instruktionsrichter des Appellationsgerichts zog die Akten des
zivilgerichtlichen Verfahrens (RB.2017.75) bei. Er verzichtete darauf, eine
Berufungsantwort einzuholen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen
Angelegenheiten. Die Rechtsprechung zur Bestimmung des Streitwerts aufgrund des
Mietzinses, der bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist (vgl. AGE
BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1), kommt hier nicht zur Anwendung, da die
Rechtsmittelklägerinnen nicht aufgrund eines Mietverhältnisses in den
allenfalls zu räumenden Räumlichkeiten wohnen (vgl. E. 3.4.2 hiernach). Im
Beschwerdeverfahren vor dem Bundesgericht bestimmt sich der Streitwert in
Ausweisungsverfahren, in denen wie vorliegend keine Kündigung eines
Mietvertrags streitig ist, nach dem Wert, den die Nutzung des Wohnobjekts
während der Zeit hat, während der die Ausweisung nicht vollzogen werden kann (BGer
4A_266/2007 vom 26. September 2007 E. 2.2.2; 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E.
1.2, mit Hinweisen). Es erscheint sachgerecht, diese Rechtsprechung auch auf
die Bestimmung des Streitwerts im kantonalen Rechtsmittelverfahren anzuwenden (vgl.
OGer ZH LF160084 vom 24. Januar 2017 E. III.1;Diggelmann,
in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, Art. 91 ZPO N
46). Das Zivilgericht schätzte den Nutzungswert der allenfalls zu räumenden
Räumlichkeiten auf CHF 3'500. pro Monat (vgl. Entscheid des Zivilgerichts, E.
4.4). Die Rechtsmittelklägerinnen schliessen sich dieser Schätzung an
(Berufung, S. 4, Rz. 4). Es wird daher auch im vorliegenden Verfahren von einem
Nutzungswert von monatlich CHF 3'500. ausgegangen. Die Rechtsmittelklägerinnen
begehren subeventualiter eine Räumungsfrist bis am 31. Oktober 2017
(Rechtsbegehren 3). Dementsprechend ist von einer streitwertrelevanten
Zeitdauer von über drei Monaten auszugehen (vgl. Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; AGE
ZB.2014.35 vom 22. August 2014 E. 1.1). Es ergibt sich somit ein Streitwert von
mehr als CHF 10'000.. Das Rechtsmittel ist demnach als Berufung gemäss Art.
308 ff. ZPO zu behandeln.

1.2Der
angefochtene Entscheid erging im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen (Art. 257 ZPO). Er wurde den Berufungsklägerinnen am 6. Juni 2017
begründet zugestellt. Dagegen erhoben sie am 16. Juni 2017 rechtzeitig Berufung
(vgl. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Auf die formgerecht erhobene und begründete Berufung
ist demnach einzutreten.

1.3Zum
Entscheid über die Berufung ist das Appellationsgericht als Dreiergericht
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
Mit der Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Das
Berufungsgericht kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO). Die Fragen, die sich im vorliegenden Fall stellen,
können gestützt auf die Akten beantwortet werden, und es sind auch keine
Beweise abzunehmen. Der vorliegende Entscheid wurde deshalb nach Beizug der
zivilgerichtlichen Akten ohne Verhandlung auf dem Zirkulationsweg gefällt.

2.

Das Zivilgericht
erwog, dass es Rechtsschutz in klaren Fällen gewähre, wenn der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar sei (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Die
Gesuchsgegner hätten sich zum Gesuch nicht vernehmen lassen. Der vom
Gesuchsteller dargelegte Sachverhalt sei somit unbestritten und im Übrigen
durch die eingereichten Unterlagen belegt. Die Rechtslage sei klar, wenn sich
die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergebe und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führe. Dagegen sei die Rechtslage in der Regel nicht klar,
wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des
Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordere, wie
dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutreffe. Der
Gesuchsteller habe als Eigentümer der Liegenschaft gemäss Art. 641 Abs. 2 des
Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) das Recht, sein Eigentum von jedem, der es ihm
vorenthalte, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung
abzuwehren. Die Eigentumsklage (Art. 641 Abs. 2 Variante 1 ZGB) richte sich auf
die Übertragung des Besitzes. Bei einer Liegenschaft erfolge die Übertragung
der Sachherrschaft durch Übergabe der Schlüssel, die Zugang zur Liegenschaft
verschafften. Mit der Eigentumsfreiheitsklage (Art. 641 Abs. 2 Variante 2 ZGB)
werde die Beseitigung von ungerechtfertigten Einwirkungen auf die Sache verlangt.
Darunter fielen namentlich das unberechtigte Betreten oder der unberechtigte
Verbleib sowie die unzulässige Ablagerung von Material oder Gegenständen auf
einem fremden Grundstück. Die Gesuchsgegner hätten dem Anspruch des
Gesuchstellers nichts entgegenzusetzen. Insbesondere habe weder vor noch nach
Übergang des Eigentums an der Liegenschaft auf den Gesuchsteller am 31. Januar
2017 ein Mietvertrag oder eine andere Nutzungsvereinbarung bestanden, die
zunächst hätte gekündigt werden müssen. Entsprechendes sei von keinem der
Gesuchsgegner behauptet worden. Die Gesuchsgegner hätten die Liegenschaft daher
zu räumen und dem Gesuchsteller zu übergeben (Entscheid des Zivilgerichts, E.
2.12.5).

3.

3.1Die
Berufungsklägerinnen rügen, dass das Zivilgericht zu Unrecht auf das Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen eingetreten sei. Weder sei der Sachverhalt liquid
noch sei die Rechtslage klar. Das Zivilgericht habe nicht erkannt, dass der
Nutzung der Liegenschaft ein faktischer Mietvertrag oder eventuell ein
Gebrauchsleihevertrag zugrunde liege. Dieses Vertragsverhältnis sei zu keinem
Zeitpunkt gekündigt worden und mit dem Erwerb des Eigentums an der Liegenschaft
auf den Berufungsbeklagten übergegangen. Es daure fort, weshalb die
Berufungsklägerinnen dem Berufungsbeklagten einen vertraglichen Anspruch auf
Nutzung der Liegenschaft entgegenhalten könnten. Da somit kein Fall des
Rechtsschutzes in klaren Fällen vorliege, sei der angefochtene Entscheid
aufzuheben und auf das Gesuch des Berufungsbeklagten nicht einzutreten (Berufung,
Rz. 1527).

3.2Art.
257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel Rechtsschutz in klaren Fällen vor, dass
das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a, dazu E. 3.3 hiernach) und
die Rechtslage klar ist (lit. b, dazu E. 3.4 hiernach).

3.3Weder
nahmen die Berufungsklägerinnen zum Ausweisungsgesuch vom 31. März 2017 schriftlich
Stellung noch verlangten sie eine Verhandlung, obwohl das Zivilgericht sie dazu
aufgefordert und darauf hingewiesen hatte, dass bei Säumnis der Entscheid
gestützt auf die vorliegenden Akten ergehe (Verfügung vom 6. April 2017). Das
Zivilgericht musste daher gemäss Art. 147 Abs. 2 ZPO für die Beurteilung des
Ausweisungsgesuchs auf die ihm vorliegenden Unterlagen, d.h. auf die vom
Berufungsbeklagten eingereichten Dokumente, abstellen. Es durfte aufgrund des
Schweigens der Berufungsklägerinnen davon ausgehen, dass der Sachverhalt im
Sinn von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO unbestritten ist.

Unbestritten ist
damit insbesondere, dass der Berufungsbeklagte die Liegenschaft [...]strasse [...]
anlässlich einer gerichtlichen Liegenschaftsgant am 14. Dezember 2016 erworben
hat und seit dem 31. Januar 2017 als Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch
eingetragen ist. Ausserdem ist unbestritten, dass die Berufungsklägerinnen die
Liegenschaft nach wie vor bewohnen und Gegenstände dort lagern.

3.4

3.4.1Damit
das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewähren darf, muss nach
Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO zudem die Rechtslage klar sein. Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Rechtslage klar, wenn die Anwendung
und Auslegung einer Norm, namentlich aufgrund ihres Wortlauts, der
Rechtsprechung und der bewährten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt (BGer 4A_447/2011
vom 20. September 2011 E. 2.3). Die Rechtsfolge muss sich bei der Anwendung des
Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres
ergeben und die Rechtsanwendung damit zu einem eindeutigen Ergebnis führen.
Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGer 4A_184/2015 vom 11.
August 2015 E. 4.2.1, mit Hinweisen).

Nachfolgend ist
zu prüfen, ob die Rechtslage insoweit klar ist, als der Berufungsbeklagte gestützt
auf seine Ansprüche nach Art. 641 Abs. 2 ZGB die Ausweisung der
Berufungsklägerinnen verlangen kann, oder ob aus den Ausführungen im Gesuch bzw.
in dessen Beilagen schlüssige Einwände hervorgehen, die der Ausweisung
entgegenstehen.

3.4.2Die
Berufungsklägerinnen machen in erster Linie geltend, dass der Nutzung der
Liegenschaft ein faktischer Mietvertrag zugrunde liege, der bis heute nicht
gekündigt worden sei, so dass ihre Rechte als Mieterinnen der Ausweisung
entgegenständen. Das faktische Mietverhältnis sehen sie darin begründet, dass
sie seit dem Versterben des Ehemannes der Berufungsklägerin 1 im Jahr 2005 Räumlichkeiten
der fraglichen Liegenschaft genutzt hätten, ohne dafür einen Mietzins zu
entrichten, obwohl der Benutzungswert der Räumlichkeiten nach Annahme der
Vorinstanz nicht unter CHF 3'500. pro Monat liegen dürfte. Auf diese Weise
hätten sie eine Leistung in Anspruch genommen, die nach allgemeiner
Lebensauffassung nicht kostenlos erbracht werde. Daran könne auch der Umstand
nichts ändern, dass die Berufungsklägerin 1 als Witwe des Verstorbenen der
Erbengemeinschaft angehöre, in deren Miteigentum sich die Liegenschaft bis zum
31. Januar 2017 befunden habe. Der fragliche Miteigentumsanteil an der
Liegenschaft habe der Berufungsklägerin 1 nie allein gehört. Diese habe sich
mit den übrigen Erben seit vielen Jahren bezüglich der Erbteilung in einem
erbitterten Rechtsstreit befunden. In einer langjährigen
Erbteilungsstreitigkeit werde eine Liegenschaft einer Partei nicht über einen
Zeitraum von mehr als zehn Jahren unentgeltlich zum Gebrauch überlassen.
Entsprechend sei der Berufungsklägerin 1 seit jeher bewusst, dass ihr Erbteil
mit einem massgeblichen Betrag für die Nutzung der Räumlichkeiten während der
Dauer der ungeteilten Erbschaft belastet werde (Berufung, Rz. 1620).

Die von den
Berufungsklägerinnen in der Berufung erstmals vorgetragenen Tatsachen können
nicht berücksichtigt werden. Sie sind prozessual verspätet, da sie bei
Aufbringen der gebotenen Sorgfalt bereits vor dem Zivilgericht hätten
vorgebracht werden können und nach Treu und Glauben auch hätten vorgetragen
werden müssen (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO; vgl.Reetz/Hilber,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 317 ZPO N 11). Gemäss den
unbestrittenen Ausführungen des Berufungsbeklagten vor dem Zivilgericht wurde
für die Nutzung der Liegenschaft durch die Berufungsklägerinnen nie ein
Mietzins vereinbart und wurde auch kein solcher bezahlt (Gesuch vom 31. März
2017, Rz. 8). Das Zivilgericht ging daher zu Recht davon aus, dass kein
Mietverhältnis vereinbart worden ist. Gestützt auf die erstinstanzlich
vorgetragenen Tatsachen musste das Zivilgericht auch nicht von einem faktischen
Mietverhältnis ausgehen, das der Ausweisung entgegensteht.

3.4.3Die
Berufungsklägerinnen berufen sich eventualiter auf ein
Gebrauchsleiheverhältnis, das auf den Berufungsbeklagten übergegangen sei. Das
Zivilgericht habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt, als es erwogen habe,
dass weder vor noch nach Übergang des Eigentums an der Liegenschaft auf den
Berufungsbeklagten ein Mietvertrag oder eine andere Nutzungsvereinbarung
bestanden habe, die zunächst hätte gekündigt werden müssen. Der
Berufungsbeklagte habe in seinem Gesuch an das Zivilgericht selber ausgeführt,
dass sich die Nutzung der Liegenschaft auf ein Gebrauchsleiheverhältnis stütze.
Dieses sei bis heute nicht gekündigt worden. Gemäss gewichtiger Meinung in
Lehre und Rechtsprechung handle es sich bei der auf unbestimmte Zeit
abgeschlossenen Gebrauchsleihe um eine Vereinbarung, bei der hinsichtlich der
Rückgabe der Sache die Vorschriften über die mietrechtlichen Kündigungstermine
und -fristen analog anwendbar seien. Der Berufungsbeklagte hätte somit mit
Schreiben vom 27. Januar 2017 gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a des
Obligationenrechts (OR, SR 220) den Gebrauchsleihevertrag frühestens per 30.
April 2017 kündigen können. Daher stehe zum Zeitpunkt der Einreichung des
Gesuchs um Rechtsschutz in klaren Fällen am 31. März 2017 dem Anspruch des
Berufungsbeklagten auf Abwehr ungerechtfertigter Einwirkung auf das Eigentum
ein vertraglicher Anspruch der Berufungsklägerinnen auf Gebrauch der fraglichen
Liegenschaft entgegen (Berufung, Rz. 2127).

Der
Berufungsbeklagte führte im Ausweisungsgesuch aus, dass ein
Gebrauchsleihevertrag vorliege, der durch den Kauf der Sache auf ihn
übergegangen sei (Gesuch vom 31. März 2017, Rz. 16 f.). Insofern greift die
Erwägung des Zivilgerichts zu kurz, dass keiner der Gesuchsgegner behauptet
habe, dass vor oder nach dem Übergang des Eigentums an der Liegenschaft auf den
Gesuchsteller am 31. Januar 2017 ein Mietvertrag oder eine andere
Nutzungsvereinbarung bestanden habe, die zunächst hätte gekündigt werden müssen
(Entscheid des Zivilgerichts, E. 2.5). Ob die Ausführungen im Gesuch des
Berufungsbeklagten zutreffen, kann allerdings offengelassen werden. Denn selbst
wenn mit den Parteien von einem Gebrauchsleihevertrag auszugehen gewesen wäre,
der auf den Berufungsbeklagten übergegangen wäre, hätte der Vertrag dem
Ausweisungsbegehren nicht entgegengesetzt werden können. Gemäss den
unbestrittenen Ausführungen im Gesuch forderte der Berufungsbeklagte die Berufungsklägerinnen
mit Schreiben vom 27. Januar 2017 (Gesuchsbeilagen 10 und 12) auf, das Haus
spätestens bis zum 28. Februar 2017 mit sämtlichem Mobiliar zu verlassen. Damit
brachte der Berufungsbeklagte unmissverständlich zum Ausdruck, dass er eine
Beendigung der Nutzung der Liegenschaft bis zum 28. Februar 2017 verlangt. Einen
allenfalls bestehenden Gebrauchsleihevertrag hätte er damit gekündigt.

Entgegen der
Ansicht der Berufungsklägerinnen ständen der Kündigung auch keine
mietvertraglichen Bestimmungen über den Kündigungsschutz entgegen. Wenn der
Verleiher die Sache zu einem weder der Dauer noch dem Zwecke nach bestimmten Gebrauch
überlassen hat, so kann er sie beliebig zurückfordern (Art. 310 OR). Die
Berufungsklägerinnen machen zu Recht nicht geltend, dass sie eine Gebrauchsleihe
mit einer bestimmten Dauer vereinbart hätten. Dafür liegen auch keine Hinweise
vor. Das Bundesgericht äusserte sich zur Auslegung von Art. 310 OR im
Zusammenhang mit der Leihe von Liegenschaften dahingehend, dass der Verleiher
die Sache jederzeit nach Art. 310 OR zurückverlangen kann, wenn die Dauer der
Leihe weder durch die Parteivereinbarung noch durch den vereinbarten Gebrauch
begrenzt ist (BGE 125 III 363 E. 2h S. 366; vgl. auch BGer 4A_273/2012 vom 30.
Oktober 2012 E. 5.2; 4D_136/2010 vom 11. Februar 2011 E. 4.3.1; ebenso OGer ZH
LF150052 vom 3. November 2015 E. 7.2 und KGer SG, in: SJZ 2001, S. 16). Demzufolge
gelten die Bestimmungen über den Kündigungsschutz nur und ausschliesslich für
Mietverträge (betreffend Wohn- und Geschäftsräume), nicht aber für
Gebrauchsleiheverträge, auch nicht analog (BGer 4D_136/2010 vom 11. Februar
2011 E. 4.3.3; KGer SG, in: SJZ 2001, S. 16). Diese Rechtslage bezeichnet das
Bundesgericht mit Bezug auf Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO als klar (BGer 4A_273/2012
vom 30. Oktober 2012 E. 5.2). Dieser klaren Rechtsprechung folgt auch
weitgehend einhellig die Literatur (vgl.Kramer,
Bemerkungen zu BGE 125 III 363, in: AJP 2000, S. 335, 337;Higi, in: Zürcher Kommentar, 3. Aufl.
1994, Vorbem. Art. 253274g OR N 152;Giger,
in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253 OR N 159;Schärer/Maurenbrecher,
in: Basler Kommentar, 6. Aufl. 2015, Art. 310 OR N 2;Schönenberger, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar
zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 309311 OR N 3). An der
vom Bundesgericht erkannten Klarheit der Rechtslage ändert auch die
anderslautende Meinung vonLachat/Püntener(Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 43) nichts, die sich
allein auf einen Entscheid des Tessiner Tribunale dappello aus dem Jahr 1986
(TAPP TI, in: mp 1987, S. 64, 66) stützt. Der Entscheid fand weder in der
(übrigen) Literatur noch in der Rechtsprechung Anklang. Den berechtigten
Interessen der Entlehner einer Wohnung ist vielmehr im Rahmen des Gebots
schonender Rechtsausübung (Art. 2 Abs. 1 ZGB) mit einer angemessenen
Räumungsfrist Rechnung zu tragen (Kramer,
a.a.O., S. 337). Demzufolge musste das Zivilgericht nicht von Ansprüchen aus
einem Gebrauchsleihevertrag ausgehen, die der Ausweisung entgegenstehen.

3.5Damit
steht fest, dass der Sachverhalt unbestritten und die Rechtslage klar gewesen
ist. Das Zivilgericht gewährte mithin zu Recht Rechtsschutz in klaren Fällen
nach Art. 257 ZPO. Die Rüge der Berufungsklägerinnen ist unbegründet.

4.

4.1Die
Berufungsklägerinnern beanstanden ausserdem, dass die vom Zivilgericht
angesetzte Frist zur Räumung der Liegenschaft deutlich zu kurz bemessen gewesen
sei. Das Zivilgericht habe zur Räumung der Liegenschaft eine Frist von nur 17
Tagen ab Entscheiddatum festgesetzt. Da der Entscheid erst am 23. Mai 2017 habe
zugestellt werden können, habe ihnen sogar lediglich eine Frist von sechs Tagen
zur Verfügung gestanden. Diese Frist sei weder zur Räumung der Liegenschaft
noch zum Finden und zum Bezug eines geeigneten Ersatzmietobjekts angemessen
gewesen (Berufung, Rz. 2830).

4.2Auch
bei der Festlegung einer angemessenen Räumungsfrist durfte und musste das
Zivilgericht auf die Angaben des Berufungsbeklagten abstellen. Die erstmals in
der Berufung vorgetragenen Tatsachen, die für eine längere Räumungsfrist
sprechen, sind unzulässige Noven, die im Berufungsverfahren keine
Berücksichtigung finden (Art. 317 Abs. 1 ZPO, vgl. E. 3.4.2 hiervor).

Das Zivilgericht
wies darauf hin, dass die Frist zur Räumung praxisgemäss auf rund zwei Wochen
festgelegt werde (Entscheid des Zivilgerichts, E. 3.1). In der Literatur wird bei
der Beendigung der Gebrauchsleihe nach Art. 310 OR eine Frist von zehn Tagen
als angemessen erachtet. Bei Wohnungsleihe könne die angemessene Frist unter
Umständen länger sein (Schärer/Maurenbrecher,
a.a.O., Art. 310 OR N 2;Higi, in:
Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2003, Art. 310 OR N 12).

Mit der
Festlegung einer Frist bis zum 29. Mai 2017, 11.30 Uhr räumte das Zivilgericht
den Berufungsklägerinnen eine Frist von genau zwei Wochen ab Versand des
Entscheids am 15. Mai 2017 ein. Für die Verzögerung der Zustellung des
Entscheids tragen die Berufungsklägerinnen die Verantwortung. Ihnen musste nach
Entgegennahme des Räumungsgesuchs und dem Verzicht auf eine Entgegnung auf
dieses bewusst sein, dass bald mit einem Gerichtsentscheid zu rechnen ist. Es
fragt sich daher, ob diese Zeitspanne von zwei Wochen angemessen bemessen
gewesen ist. Die Berufungsklägerinnen wussten seit einem Entscheid des
Zivilgerichts vom 16. Juni 2016 (Gesuchsbeilage 3), dass das Miteigentumsverhältnis
an der Liegenschaft aufgehoben und diese versteigert wird. Am 14. Dezember 2016
fand die Versteigerung statt und wurde die Liegenschaft an den Berufungsbeklagten
veräussert (Gesuchsbeilage 4). Seit dem 6. Februar 2017 wussten die
Berufungsklägerinnen, dass der Berufungsbeklagte die umgehende Räumung der
Liegenschaft verlangt und ihnen dafür eine Frist bis zum 28. Februar 2017
gesetzt hat (Gesuchsbeilagen 1013). Angesichts dieser mehrere Monate dauernden
Vorphase ist die nunmehr kurz angesetzte Räumungsfrist im angefochtenen
Entscheid nicht zu beanstanden, zumal sich die Berufungsklägerinnen gegen das vor
dem Zivilgericht gestellte Gesuch um sofortige Räumung trotz Aufforderung zur
Stellungnahme nicht gewehrt haben.

5.

5.1Gemäss
den vorstehenden Erwägungen erweisen sich die Rügen der Berufungsklägerinnen
als unbegründet. Der angefochtene Entscheid ist daher zu bestätigen und die
dagegen erhobene Berufung abzuweisen. Die Berufungsklägerinnen haben die
Liegenschaft nun unverzüglich zu räumen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen
die Berufungsklägerinnen die Prozesskosten je zur Hälfte (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

5.2Die
Berufungsklägerin 1 stellte ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und
Verbeiständung. Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege hat eine Partei, wenn
sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht
aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Als aussichtslos ist nach der Rechtsprechung
ein Rechtsbegehren zu betrachten, dessen Gewinnaussichten beträchtlich geringer
sind als die Verlustgefahren und das daher kaum als ernsthaft bezeichnet werden
kann. Dagegen gilt ein Begehren nicht bereits als aussichtslos, wenn sich die
Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur
wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die
nötigen finanziellen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem
Prozess entschliessen würde (statt vieler BGE 139 III 396 E. 1.2 S. 397). Die
Gewinnaussichten der vorliegenden Berufung erscheinen als nur wenig geringer
als die Verlustgefahren. Die Voraussetzung der fehlenden Aussichtslosigkeit der
Rechtsbegehren kann deshalb gerade noch bejaht werden. Aus den Beilagen zur
Berufung geht hervor, dass die Berufungsklägerin 1 zurzeit ein Renteneinkommen
in der Höhe von monatlich CHF 1'880. erzielt. Auch wenn die Berufungsklägerin
1 gegenwärtig noch unentgeltlich in der streitbezogenen Liegenschaft wohnt und
somit die heute anfallenden Ausgaben mit dem Einkommen decken kann, muss ihr
aufgrund des Ausgangs des Verfahrens ein angemessener Mietzins angerechnet
werden. Unter Berücksichtigung eines solchen Mietzinses ergibt sich eine Prozessarmut.
Die Berufungsklägerin 1 ist aber Mitberechtigte an einer (teilweise) noch
unverteilten Erbschaft. Zu dieser gehört unter anderem der Erlös aus dem
Verkauf der hier strittigen Liegenschaft im Umfang von über einer Million
Schweizer Franken (Berufungsbeilage 12). Zudem geht aus der von der Berufungsklägerin
1 eingereichten Klage vom 7. Mai 2009 (Berufungsbeilage 15) hervor, dass die
Berufungsklägerin 1 Miterbin einer Liegenschaft im Kanton Freiburg sowie einer
Liegenschaft im Kanton Tessin ist. Zudem wurden gemäss den Angaben in dieser
Klage Wertschriftenkonten im Wert von über CHF 1.4 Millionen auf die
Berufungsklägerin 1 und deren Miterbin aufgeteilt. Aus den eingereichten Akten
wird aber auch ersichtlich, dass die Berufungsklägerin 1 über das umfangreiche
Vermögen aus dieser Erbschaft noch nicht frei verfügen kann. Deshalb wird ihr
im vorliegenden Verfahren vorläufig die unentgeltliche Rechtspflege und
Verbeiständung gewährt, wobei aufgrund der unbestrittenermassen vorhandenen
Anteile an der Erbschaft die Pflicht zur Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO
bereits im Urteil festgehalten wird. In der Berufungsbegründung führt die
Berufungsklägerin 1 aus, dass sie davon ausgehe, dass bis zum 31. Oktober 2017
die lange sistierte Erbteilungsstreitigkeit abgeschlossen und sie dann
finanziell weitaus besser gestellt sein dürfte (Berufung, Rz. 30). Der Termin
für die Nachzahlung wird daher  unter Berücksichtigung des Zeitbedarfs, um die
vorhandenen Vermögenswerte in die notwendigen flüssigen Mittel umzuwandeln 
auf den 31. März 2018 festgelegt.

5.3Die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 800., knapp dem
Anderthalbfachen der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens, festgesetzt (§ 11
Abs. 1 Ziffer 1 in Verbindung mit § 7 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG
154.810]; vgl. Entscheid des Zivilgerichts, E. 4.2). Die Berufungsklägerinnen
tragen die Kosten je zur Hälfte, wobei die der Berufungsklägerin 1 auferlegten
Kosten von CHF 400. zufolge der ihr bewilligten unentgeltlichen Rechtspflege
vorläufig zu Lasten des Staates gehen. Die Berufungsklägerin 1 wird
verpflichtet, CHF 400. per 31. März 2018 an die Gerichtskasse nachzuzahlen.

Dem
Berufungsbeklagten sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer
Berufungsantwort keine Parteikosten entstanden, so dass den
Berufungsklägerinnen keine Parteientschädigung zu Gunsten des
Berufungsbeklagten aufzuerlegen ist. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen
Verbeiständung ist sodann das den Rechtsvertretern der Berufungsklägerin 1 aus
der Gerichtskasse zu entrichtende Honorar zu beziffern. Im Berufungsverfahren
berechnet sich das Honorar nach den für das erstinstanzliche Verfahren
aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel
vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Das
Honorar bemisst sich nach dem zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Dieser
ergibt sich aus dem monatlichen Nutzungswert von CHF 3'500. (vgl. E. 1.1
hiervor) multipliziert mit der im Berufungsverfahren subeventualiter beantragten
Dauer des Aufschubs der Vollstreckung von fünf Monaten (29. Mai bis 31. Oktober
2017). Der zweitinstanzliche Streitwert zur Berechnung der Parteientschädigung
beträgt demnach CHF 17'500.. Das erstinstanzliche Grundhonorar beläuft sich somit
auf gerundet CHF 1'900. (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 7 HO). Der Mehraufwand für
die Schriftlichkeit des Verfahrens (vgl. § 4 Abs. 2 HO) wird dadurch kompensiert,
dass kein Aufwand für eine Verhandlung angefallen ist (vgl.§ 3 Abs. 2 HO).In nicht
vollstreckungsrechtlichen summarischen Verfahren reduziert sich die Grundgebühr
um einen Drittel bis vier Fünftel, vorliegend auf gerundet CHF1'300.
(§ 10 Abs. 2 HO).Aufgrund des Abzugs von einem
Drittel für das Berufungsverfahren (§ 12 Abs. 1 HO) ergibt sich für dieses ein Honorar
von gerundet CHF 900. zuzüglich Mehrwertsteuer. Hiervon werden den
Rechtsvertretern der Berufungsklägerinnen für die Vertretung der
Berufungsklägerin 1 CHF 450. zuzüglich Mehrwertsteuer aus der Gerichtskasse ausgerichtet.
Die Berufungsklägerin 1 wird verpflichtet, CHF 450. zuzüglich Mehrwertsteuer
per 31. März 2018 an die Gerichtskasse nachzuzahlen.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 12. Mai 2017 (RB.2017.75) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerinnen tragen die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 800. je zur Hälfte. Die der
Berufungsklägerin 1 auferlegten Gerichtskosten von CHF 400. gehen zufolge der
ihr bewilligten unentgeltlichen Rechtspflege vorläufig zu Lasten des Staates.

Den Rechtsvertretern der
Berufungsklägerin 1, [] und [], wird zufolge Bewilligung der unentgeltlichen
Rechtspflege an die Berufungsklägerin 1 ein Honorar von CHF 450., zuzüglich 8
% MWST von CHF 36., aus der Gerichtskasse ausgerichtet. Im Übrigen werden die Parteikosten
des Berufungsverfahrens wettgeschlagen.

Die Berufungsklägerin 1 wird gemäss Art.
123 Abs. 1 ZPO zur Nachzahlung der Gerichtskosten von CHF 400. und des
Honorars ihrer Rechtsvertreter von CHF 450., zuzüglich 8 % MWST von CHF 36.,
an die Gerichtskasse per 31. März 2018 verpflichtet.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.