bs_appellationsgericht · ZB.2019.11 · 2019-12-06 · de
Forderung aus Mietvertrag


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2019.11

ENTSCHEID

vom6.
Dezember 2019

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

c/o B____, [...]                                                                                        Klägerin

vertreten durch C____, Advokat,

[...]

gegen

D____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch E____, Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. November 2018

betreffend Forderung aus
Mietvertrag

Sachverhalt

Die D____
(Vermieterin) vermietete der F____ (Mieterin) per 1. Mai 2013 Geschäftsräume an
der [...] in [...]. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung
von CHF 30000., welche die Mieterin innerhalb von fünf Tagen nach
Vertragsunterzeichnung zu erbringen habe. Nachdem die Mieterin die Mietzinsen
nicht rechtzeitig bezahlt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis
ausserordentlich per 31. Oktober 2013 wegen Zahlungsrückstands. Mit
Zahlungsbefehl vom 7. November 2013 betrieb die Vermieterin die Mieterin für
ausstehende Mietzinse von insgesamt CHF 30508.55. Am 31. Januar 2014 trat die
Mieterin ihre Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung an B____ ab.
Am 14. September 2014 klagte sie gegen die Vermieterin auf Rückerstattung der
Sicherheitsleistung. Am 8. Januar 2015 trat B____ die Forderung auf
Rückerstattung der Sicherheitsleistung von CHF 30000. weiter an die G____ ab.
Mit Entscheid vom 20. Mai 2015 verurteilte das Zivilgericht Basel-Stadt die
Vermieterin, der Mieterin CHF 30000. zu zahlen; auf die Widerklage der
Vermieterin, mit der diese ihrerseits eine Forderung von CHF 30000. gegen die
Mieterin geltend machte, trat das Zivilgericht nicht ein. Gegen diesen
Entscheid erhob die Vermieterin Berufung an das Appellationsgericht. Mit
Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) hiess das Appellationsgericht die
Berufung der Vermieterin teilweise gut und wies die Sache zur Beurteilung der
Widerklage an das Zivilgericht zurück. Mit Entscheid vom 6. September 2016
hiess das Zivilgericht die Widerklage gut und verurteilte die Mieterin, der
Vermieterin CHF 30000. zu zahlen.

In der Folge
stellte sich heraus, dass die Mieterin aufgrund der Abtretung vom
31. Januar 2014 gar nicht mehr aktivlegitimiert gewesen war, die Forderung
auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung einzuklagen. Auf Gesuch der
Vermieterin hin zog das Appellationsgericht seinen Entscheid vom 10. März 2016
([...]) in Revision. Mit Entscheid vom 18. Mai 2017 ([...]) hiess es nun die
Berufung der Vermieterin gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. Mai 2015
vollumfänglich gut und hob die Verurteilung der Vermieterin zur Zahlung von CHF
30000. an die Mieterin auf. Am 27. Oktober 2017 trat die G____ die Forderung
auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung an die A____ (Gläubigerin) ab.

Nachdem sich die
Gläubigerin und die Vermieterin vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) nicht geeinigt hatten, reichte die
Gläubigerin Klage beim Zivilgericht Basel-Stadt ein mit dem Begehren, es sei die
Vermieterin zur Zahlung von CHF 30000. nebst 5 % Zins seit dem 20. August
2014 an die Gläubigerin zu verurteilen. Nach Einreichung der Stellungnahme der
Vermieterin führte das Zivilgericht am 23. November 2018 eine mündliche
Verhandlung durch und wies die Klage mit Entscheid vom gleichen Tag ab. Der
begründete Entscheid wurde der Gläubigerin am 20. März 2019 zugestellt.

Gegen diesen
Entscheid hat die Gläubigerin am 3. Mai 2019 Berufung beim Appellationsgericht
erhoben. Darin verlangt sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die
Verurteilung der Vermieterin zur Zahlung von CHF 30000. nebst 5 % Zins
seit dem 20. August 2014, eventualiter die Rückweisung der Sache an das
Zivilgericht. Mit Berufungsantwort vom 26. Juni 2019 beantragt die Vermieterin
die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Die Akten des
Zivilgerichts und des Appellationsgerichts in den Verfahren [...] und [...]
wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.         Eintreten

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Dies ist vorliegend der Fall. Die Berufung ist rechtzeitig
(Art. 311 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) und formgereicht
erhoben worden. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren Beurteilung
ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.         Entscheid
des Zivilgerichts

Das Zivilgericht
hat im angefochtenen Entscheid in einem ersten Schritt geprüft, ob die
Gläubigerin hinreichend behauptet und bewiesen habe, dass die Mieterin als
Rechtsvorgängerin der Gläubigerin die Sicherheitsleistung von CHF 30000. erbracht
habe. Es hat festgehalten, dass die Gläubigerin die Zahlung der
Sicherheitsleistung zwar hinreichend substantiiert behauptet habe. Dagegen habe
sie die Zahlung nicht hinreichend bewiesen: Nachdem die Vermieterin wiederholt
bestritten habe, dass die Mieterin die Sicherheitsleistung bezahlt habe, habe die
Gläubigerin keine diesbezüglichen Beweismittel eingereicht oder auch nur
angeboten. Folglich  so das Zivilgericht  sei die von der Gläubigerin
behauptete Zahlung und ihr Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrags unbewiesen
und die Klage abzuweisen (angefochtener Entscheid, E. 2).

In einem zweiten
Schritt hat das Zivilgericht ausgeführt, dass die Klage auch dann abzuweisen
wäre, wenn die Zahlung bewiesen wäre. Folge man den Behauptungen der Gläubigerin,
habe die Mieterin der Vermieterin im Februar 2013 CHF 30000. als
Sicherheitsleistung bezahlt und habe seit Beendigung des Mietvertrags Anspruch
auf Rückerstattung dieses Betrags. Diesen Anspruch mache die Gläubigerin nun
nach diversen Abtretungen geltend. Die Vermieterin habe jedoch ihrerseits gegen
die Mieterin einen Anspruch wegen nichtbezahlter Mietzinse von CHF 30000.. Im
Zeitpunkt der ersten Abtretung der Rückerstattungsforderung  Ende Januar 2014
 seien sowohl die Rückerstattungsforderung als auch die Forderung wegen
nichtbezahlter Mietzinse fällig gewesen und hätten sich grundsätzlich
verrechenbar gegenübergestanden. Dieser Verrechnung (die von der Vermieterin
ausdrücklich erklärt worden sei) stehe aber nach Ansicht der Gläubigerin das
mietrechtliche Verrechnungsverbot bei unterlassener Hinterlegung der
Sicherheitsleistung entgegen. Das Zivilgericht ist in diesem Zusammenhang der
Auffassung der Vermieterin gefolgt, dass die Anwendung des Verrechnungsverbots
im vorliegenden Fall nicht notwendig sei: Durch die unterbliebene Hinterlegung
der Sicherheitsleistung sei weder der Mieterin noch deren Rechtsnachfolgern ein
Nachteil noch der Vermieterin ein Vorteil entstanden. Die Vermieterin habe die
ihr aus dem Mietverhältnis zustehenden Mietzinsforderungen nicht mit der auf
ihrem Konto befindlichen Sicherheit verrechnet, sondern habe ein
Gerichtsverfahren durchlaufen müssen, um ihre Forderung erwahren zu lassen. Der
Sinn und Zweck der in Art. 257e des Schweizerischen Obligationenrechts (OR,
SR 220) geregelten Hinterlegung  Schutz des Mieters  sei damit erfüllt.
Demzufolge sei es im vorliegenden Fall zulässig, dass die Vermieterin die ihr
gemäss Zivilgerichtsentscheid vom 6. September 2016 zustehende Forderung mit
dem Anspruch der Gläubigerin auf Rückerstattung verrechne. Damit sei die von
der Gläubigerin eingeklagte Rückerstattungsforderung getilgt (E. 3).

In einem dritten
Schritt hat das Zivilgericht schliesslich im Sinn einer weiteren
Eventualbegründung den Einwand der Vermieterin geprüft, wonach die Berufung der
Gläubigerin auf das Verrechnungsverbot jedenfalls missbräuchlich sei. Das
Zivilgericht hat zunächst festgehalten, es sei nicht erkennbar, dass durch die
Abtretung der (in diesem Fall bestehenden) Rückerstattungsforderung noch rasch
vor der Auflösung der Mieterin zu Lasten von Gläubigern Aktiven zu
Drittpersonen verschoben werden sollten. Eine Absicht der an der Abtretung
Beteiligten, die Vermieterin zu schädigen, sei nicht erkennbar. Sodann hat das
Zivilgericht aber festgehalten, dass die Mieterin unbestrittenermassen gar
keine Hinterlegung der angeblich geleisteten Sicherheitsleistung gewollt und
von der Vermieterin verlangt habe. Vielmehr habe sie versucht, die
Sicherheitsleistung durch eine Mietkautionsvereinbarung zu ersetzen, was jedoch
am mangelnden Einverständnis der Vermieterin gescheitert sei. Zudem bestreite die
Gläubigerin auch nicht, dass die Mieterin ihre Mitwirkung bei der Eröffnung des
Bankkontos zur Hinterlegung der Sicherheitsleistung verweigert hätte. Der
Vermieterin wäre es somit schlicht unmöglich gewesen, ihrer Pflicht zur
ordnungsgemässen Hinterlegung der Sicherheitsleistung nachzukommen. Wenn sich
nun die Gläubigerin als Rechtsnachfolgerin der Mieterin auf das
Verrechnungsverbot berufe, das sich aus der fehlenden Hinterlegung ergebe,
verhalte sie sich widersprüchlich. Der Vermieterin sei aufgrund des Verhaltens
der Mieterin nichts anderes übrig geblieben, als die Sicherheitsleistung auf
einem eigenen Konto zu behalten. Die verweigerte Mitwirkung an der korrekten
Hinterlegung der Sicherheitsleistung und die anschliessende Berufung auf das
sich aus der fehlenden Hinterlegung ergebende Verrechnungsverbot würden  so
das Zivilgericht  im vorliegenden Fall zu einem Zweck gebraucht, den die
Hinterlegungspflicht gar nicht schützen wolle. Demzufolge sei die Berufung der
Gläubigerin auf das Verrechnungsverbot rechtsmissbräuchlich und die Vermieterin
könne ihre Forderungen gegen die Mieterin mit der eingeklagten
Rückerstattungsforderung verrechnen, so dass diese untergehe. Die Klage sei
somit auch aus diesem Grund abzuweisen (E. 4).

Das Zivilgericht
hat die Klage der Gläubigerin somit aus drei Gründen abgewiesen, nämlich
erstens mangels Nachweis der Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30000.,
zweitens aufgrund der  ausnahmsweisen  Nichtanwendbarkeit des
Verrechnungsverbots und drittens aufgrund der Rechtsmissbräuchlichkeit der
Einrede des Verrechnungsverbots.

3.         Beweis
der Zahlung der Sicherheitsleistung

3.1

3.1.1Zur
Frage, ob die Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30000. an die
Vermieterin bewiesen sei (angefochtener Entscheid, E. 2), führt die Gläubigerin
in ihrer Berufung Folgendes aus: Es sei unbestritten, dass sie vor Zivilgericht
den Einzahlungsschein als Beweis für die Zahlung von CHF 30000. nicht
vorgelegt habe (Berufung, S. 6 unten). Dem vorliegenden Verfahren liege
aufgrund der langen Vorgeschichte und mittels den im Verfahren der Vorinstanz
als Beweise beigelegten Gerichtsentscheide den [] ohne Weiteres bekannte []
Sachverhalt zu Grunde, dass die ehemalige Mieterin [] der Berufungsbeklagten
am 4. Februar 2013 CHF 30000. als Sicherheitsleistung bezahlte hatte
(S. 7 oben). Diese Tatsache sei seit der Beendigung des Mietvertrags im
Oktober 2013 nie in Frage gestellt worden. Mit Entscheid vom 10. März 2016 ([...])
habe das Appellationsgericht gegenüber der Vermieterin rechtskräftig
festgestellt, dass sie die von der damaligen Mieterin [] einbezahlte
Sicherheitsleistung [] nicht gesetzeskonform hinterlegt hatte; dieser
Entscheid basiere auf einem Entscheid des Zivilgerichts vom 20. Mai 2015.
Aufgrund dieser beiden dem Zivilgericht eingereichten Entscheide habe sie  die
Gläubigerin  angenommen, dass die Tatsache der geleisteten Sicherheitsleistung
bereits rechtsgenüglich dargelegt und nachgewiesen und von der Vermieterin auch
gar nicht mehr bestreitbar sei (S. 7 f.). Mit Entscheid vom 18. Mai 2017 ([...])
habe das Appellationsgericht seinen Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) in
Revision gezogen, aber einzig aufgrund der Tatsache, dass der Anspruch auf
Rückerstattung der CHF 30000. in der Folge an einen Dritten abgetreten worden
sei und die Mieterin nicht mehr aktivlegitimiert gewesen sei; auch aus diesem
Entscheid ergebe sich offensichtlich, dass die Sicherheitsleistung bezahlt
worden sei. Somit habe im Verfahren vor dem Zivilgericht die Leistung der
Sicherheit als unbestritten betrachtet werden müssen (S. 8 f.).

3.1.2Die
vorliegende Streitigkeit wurde vor Zivilgericht im vereinfachten Verfahren
behandelt (angefochtener Entscheid, E. 1.4). Im vereinfachten Verfahren gelten
die Bestimmungen für das ordentliche Verfahren sinngemäss, soweit das Gesetz
nichts anderes bestimmt (Art. 219 ZPO). Wenn das Gericht  wie im vorliegenden
Fall  nach der Klageantwort  die Parteien direkt zur Hauptverhandlung
vorlädt, haben die Parteien das Recht, zu replizieren und zu duplizieren. Diese
Vorträge treten damit anstelle eines zweiten Schriftenwechsels. Dabei könnten
die Parteien unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen (vgl. Art.
229 Abs. 2 ZPO). Dies bedeutet, dass die Parteien die Noven in den ersten
Parteivorträgen uneingeschränkt einbringen können, in den mündlichen
Stellungnahmen dazu hingegen nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229
Abs. 1 ZPO (vgl. zum GanzenLeuenberger,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
3. Auflage 2016, Art. 228 N 8 und Art. 229 N 13a). Aus Gründen des
rechtlichen Gehörs muss die Hauptverhandlung gegebenenfalls unterbrochen oder
neu angesetzt werden, wenn überraschende wesentliche Noven erst in diesem
Zeitpunkt vorgetragen werden (Leuenberger,
a. a. O., Art. 228 N 4).

3.1.3Im
vorliegenden Fall hat das Appellationsgericht mit Entscheid vom 18. Mai 2017 ([...])
seinen Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) revidiert und festgestellt, dass die
Mieterin nach der Abtretung vom 31. Januar 2014 nicht mehr Inhaberin der
Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung von CHF 30000.
gewesen sei. Es fehle ihr somit an der Aktivlegitimation, weshalb die Klage der
Mieterin vom 14. September 2014 auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung
richtigerweise abzuweisen sei (AGE [...] vom 18. Mai 2017 E. 2.3 und 3.2).
Daraufhin hat die Gläubigerin, der die Forderung auf Rückerstattung der
Sicherheitsleistung in der Zwischenzeit abgetreten worden sein soll, diese
Forderung gegen die Vermieterin mit Klage vom 24. April 2018 beim Zivilgericht
eingeklagt. In ihrer Klage hat sie ihren Rückerstattungsanspruch genügend
substantiiert, indem sie die wesentlichen Voraussetzungen des Anspruchs
dargelegt hat, so die Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30000. am 4.
Februar 2013, die nicht ordnungsgemässe Hinterlegung der Sicherheitsleistung
durch die Vermieterin und die Abtretung der Forderung an die Gläubigerin vom
27. Oktober 2017 (vgl. Klage, S. 35). Dass die Gläubigerin ihren Anspruch
damit genügend substantiiertbehauptethat, hat auch das Zivilgericht
festgehalten (angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 7).

Allerdings hat
die Gläubigerin namentlich den ersten Umstand  die tatsächliche Zahlung der
Sicherheitsleistung am 4. Februar 2013  vor Zivilgericht nichtbewiesen:
In der Klage hat sie zum Beweis der tatsächlichen Zahlung pauschal auf den
Entscheid des Zivilgerichts [] vom 20. Mai 2015 verwiesen und diesen
als Klagebeilage 4 eingereicht (Klage, S. 3). In der Klageantwort hat die
Vermieterin ausgeführt, dass die Behauptungen der Gläubigerin den von ihr
geltend gemachten Anspruch allein schon deshalb nicht begründeten, weil sie
sich auf Entscheide stütze, die mit dem Revisionsentscheid des
Appellationsgerichts vom 18. Mai 2017 aufgehoben und somit vernichtet
worden seien (Klageantwort, Rz 6). Zudem hat sie darauf hingewiesen, dass die
Gläubigerin keine konkreten und belegten tatsächlichen Behauptungen aufstelle,
die ihren Anspruch begründen könnten (Klageantwort, Rz. 7).

In der
Hauptverhandlung vom 23. November 2018 hat die Gläubigerin in ihrem ersten
mündlichen Parteivortrag (Replik) dazu lediglich Folgendes ausgeführt
(Protokoll der Hauptverhandlung vom 23. November 2018, S. 2 oben):

Die Klage ist eingereicht worden und
die Unterlagen wurden eingereicht. Ich kann nur wiederholen. Es gibt einen
Entscheid zwischen der Vermieterin und der F____, da ging es um die gleiche
Forderung, die wurde gutgeheissen. Da wurde das Verrechnungsverbot gestützt.
Der Anspruch wurde zu früh abgetreten, daher gab es eine Revision des
Entscheides. Man hat eine Abtretung. Ich sehe nicht, warum die nicht zulässig
oder rechtsmissbräuchlich sein soll. Es wurde versucht, Strafanzeige gegen Hrn.
B____ zu machen, weil er eine Forderung abgetreten haben soll, die er nicht
abtreten durfte. Da gab es nichts bzw. einen Freispruch. In der Sache ist es
entschieden. Das Mietzinsdepot wurde nicht richtig hinterlegt, daher kann man
das nicht verrechnen, daher sehe ich kein Hindernis, warum die Forderung nicht
soll gutgeheissen werden.

Wenn das Gericht die
Originalunterlagen der Abtretungen sehen will, hätte ich die dabei. Ich habe
die in der Klage zur Edition offeriert. Es gibt eigentlich keine zusätzlichen
Unterlagen, die eingereichten Unterlagen, die Urteile und die Abtretung, sind
eigentlich vollständig.

Die Vermieterin
hat daraufhin in ihrem mündlichen Parteivortrag (Duplik) ausgeführt, dass die
heute aufgestellten Behauptungen völlig unsubstantiiert und pauschal seien, man
habe nur einen pauschalen Verweis gemacht auf Urteile, man habe nicht einmal
Referenzbezüge gemacht. Das sei eine nicht genügende Art der Prozessführung.
Die Gläubigerin müsste das Klagefundament mit substantiierten Behauptungen
unterlegen. Es werde eine Rückforderung geltend gemacht, es werde aber nicht
dargelegt, was wann bezahlt wurde. Es gibt keinen Beleg für die Zahlung, die
geltend gemacht wird (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 2 unten). Ebenfalls
in ihrem ersten mündlichen Vortrag hat die Vermieterin ausgeführt, es sei nicht
darum gegangen, dass die Mietkaution hinterlegt, sondern dass sie abgelöst
werde; in diesem Zusammenhang hat sie die Zahlung nochmals bestritten (die
Zahlung der Mieterin, wenn sie denn erfolgt ist; S. 3 unten). Die Vornahme der
Zahlung hat sie in ihrem ersten Parteivortrag noch zwei weitere Mal in Frage
gestellt (S. 4 oben und S. 4 unten). Aufgrund dieser Ausführungen der
Vermieterin hat das Zivilgericht zu Recht angenommen, dass die Vermieterin die
von der Gläubigerin behauptete Zahlung von CHF 30000. bestritten hat
(angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 7 f.).

Nach dieser
Duplik der Vermieterin wurde die Verhandlung für 10 Minuten unterbrochen
(Protokoll der Hauptverhandlung, S. 5 unten). Nach der Unterbrechung hat die
Gläubigerin einzig noch Folgendes ausgeführt (S. 6 Mitte):

Es wurde viel gesagt. Ich konnte mir
das gar nicht alles aufschreiben. Ich habe das gar nicht alles mitbekommen. Es
wird einfach versucht, das Urteil des AppGer umzustossen. Es wurde dort
festgehalten, dass die Forderung besteht und man nicht verrechnen kann. Es kam
dann die Revision, weil die Aktivlegitimation der F____ fehlte. Das Urteil
wurde nicht in der Sache selber zerstört, nur gegen die andere Partei. Es geht
um die gleiche Forderung. Es wurde gesagt, der Anspruch sei nicht nachgewiesen.
Mehr als die Abtretung kann man daher nicht belegen. Der Sachverhalt steht im
Entscheid des AppGer und des Zivilgerichts. Da steht alles drin, das muss ich
nicht nochmals alles bringen. Das Einzige, was anders ist, ist dass es eine
andere Partei ist. Die Abtretung ist belegt.

Zusammenfassend
ist somit Folgendes festzuhalten: In ihrer Duplik hat die Vermieterin
zulässigerweise den präzisen Einwand erhoben, die Zahlung der
Sicherheitsleistung sei nicht nachgewiesen. Nach einem zehnminütigen Unterbruch
der Verhandlung hat die Gläubigerin in ihrem anschliessenden Vortrag mit dem
pauschalen Verweis auf den Sachverhalt [] im Entscheid des AppGer und des
Zivilgerichts reagiert. Dabei hat sie weder den Entscheid des
Appellationsgerichts ([...] oder [...]?) noch den Entscheid des Zivilgerichts
(vom 20. Mai 2015 oder vom 6. September 2016?) präzis bezeichnet, auf den
sie sich zum Beweis der Zahlung stützt. Zudem hat sie es unterlassen, die
präzise(n) Fundstelle(n) in den angerufenen Entscheiden zu bezeichnen. Es ist
nicht Aufgabe des Gerichts, die mindestens vier in Frage kommenden Entscheide
nach entsprechenden Fundstellen zu durchforsten. Unter diesen Umständen hat das
Zivilgericht zu Recht angenommen, dass die Gläubigerin ihrer Beweisführungslast
nicht nachgekommen ist und die Forderung somit unbewiesen geblieben ist
(angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 8).

In diesem
Zusammenhang hat das Zivilgericht zudem Folgendes festgehalten: Die Entscheide
des Zivilgerichts vom 20. Mai 2015 und des Appellationsgerichts vom
10. März 2016 ([...]), mit welchen die Vermieterin zur Zahlung von CHF 30000.
an die Mieterin verurteilt worden sei, änderten nichts daran, dass die
Forderung [bzw. die Zahlung der Sicherheitsleistung] unbewiesen geblieben sei:
Zum einen seien diese beiden Entscheide durch den Revisionsentscheid des
Appellationsgerichts vom 18. Mai 2017 ([...]) aufgehoben worden und hätten
somit keine Geltung mehr. Zum anderen erstrecke sich die Bindungswirkung eines
Entscheids auf spätere Verfahren nur, wenn der Streitgegenstand und die
Parteien identisch seien, was vorliegend nicht der Fall sei. Schliesslich
bestehe die Rechtskraftwirkung allein für den Entscheid, wie er im
Entscheiddispositiv zum Ausdruck komme; die tatsächlichen Feststellungen [etwa
bezüglich der Zahlung der Sicherheitsleistung] und die rechtlichen Erwägungen
nähmen an der materiellen Rechtskraft grundsätzlich nicht teil. Somit könne die
Gläubigerin aus den beiden von ihr in der Klage angerufenen Entscheiden nichts
zu ihren Gunsten ableiten (angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 8). Auf diese
zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts kann an dieser Stelle vollumfänglich
verwiesen werden. Diesen Erwägungen hält die Gläubigerin in ihrer Berufung
einzig entgegen, dass sich auch aus dem Revisionsentscheid des
Appellationsgerichts vom 18. Mai 2017 in offensichtlicher Weise ergebe, dass
die Sicherheitsleistung von CHF 30000. von der Mieterin bezahlt worden sei
(Berufung, S. 8 unten). Die Anrufung des Revisionsentscheids in der Berufung
ist aus zwei Gründen unbeachtlich: Zum einen erfolgt sie verspätet (da sie ohne
Weiteres vor Zivilgericht hätte erfolgen können; vgl. Art. 317 Abs. 1
ZPO), und zum anderen ist sie unspezifisch, indem die Gläubigerin (wiederum)
die präzise Fundstelle im Entscheid nicht angibt, an welcher das
Appellationsgericht die Zahlung der Sicherheitsleistung festgestellt haben soll.

Unter diesen
Umständen bleibt die Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30000. an
die Vermieterin unbewiesen. Das Zivilgericht hat die Klage der Gläubigerin auf
Rückerstattung der Sicherheitsleistung bereits aus diesem Grund zu Recht
abgewiesen.

3.2Im
Zusammenhang mit dem Nachweis der Zahlung der Sicherheitsleistung kritisiert
die Gläubigerin, das Zivilgericht habe sich nie dahingehend geäussert, dass die
von ihr eingereichten Beweismittel (Gerichtsentscheide) nicht ausreichend
seien. Das Gericht habe seine Fragepflicht auszuüben und die Parteien unter
anderem auf das Beibringen von Beweisen hinzuweisen. Zudem habe es sich über
die Vollständigkeit der Beweise zu versichern, wenn es diesbezüglich ernsthafte
Zweifel habe. Das Zivilgericht habe dies unterlassen und damit die gerichtliche
Fragepflicht verletzt (Berufung, S. 1215).

Ist das
Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich
unvollständig, gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur
Klarstellung und zur Ergänzung (Art. 56 ZPO). Im vereinfachten Verfahren wirkt
das Gericht durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien
ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
Die verstärkte gerichtliche Fragepflicht gemäss Art. 247 Abs. 1 ZPO gilt vor
allem gegenüber nicht anwaltlich vertretenen juristischen Laien. Gegenüber
anwaltlich vertretenen Parteien ist sie stark gemildert (BGer 4A_73/2014 vom
19. Juni 2014 E. 6.3.1.2). Wenn sich zwei anwaltlich vertretene Parteien
gegenüberstehen, soll sich das Gericht im vereinfachten Verfahren mit Fragen
wie im ordentlichen Verfahren zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.
S. 575 f.). Bei anwaltlich vertretenen Parteien besteht bei einer
mangelhaften Beweisführung folglich auch im vereinfachten Verfahren nur in
offensichtlichen Fällen eine Fragepflicht. Weder die allgemeine noch die
verstärkte gerichtliche Fragepflicht dienen dazu, prozessuale Nachlässigkeiten
der Parteien auszugleichen (BGer 4A_444/2013 vom 5. Februar 2014
E. 6.3.3). Die Fragepflicht setzt deshalb voraus, dass die
Mangelhaftigkeit des Parteivorbringens nicht auf prozessualer Unsorgfalt beruht
(Hurni, in: Berner Kommentar,
2012, Art. 56 ZPO N 26). Das Gericht darf in aller Regel auf die
Sachkunde des Anwalts vertrauen und sich darauf verlassen, dass dieser die
erforderlichen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel vollständig vorgetragen
hat (BGer 4D_57/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 3.2).

Im vorliegenden
Fall waren die erstinstanzlichen Beweisanträge des Gläubigers betreffend die
Zahlung der Sicherheitsleitung möglicherweise erkennbar ungenügend, aber
keineswegsoffensichtlichunvollständig. Bereits aus diesem Grund
bestand für das Zivilgericht keine Fragepflicht. Sodann beruht die
Mangelhaftigkeit der Beweisanträge auf prozessualer Unsorgfalt: Da die
Vermieterin in ihrer Klageantwort darauf hingewiesen hat, dass die Gläubigerin
keine konkreten und belegten tatsächlichen Behauptungen aufstelle, welche ihren
Anspruch begründen könnten und zudem in ihrer Duplik präzis und mehrfach
bestritten hatte, dass die Zahlung der Sicherheitsleistung nachgewiesen sei,
konnte und musste die anwaltlich vertretene Gläubigerin bei Anwendung der
zumutbaren Sorgfalt erkennen, dass die bisherigen Beweisanträge möglicherweise
nicht genügten. Sie hätte Gelegenheit gehabt, im Anschluss an die Klageantwort
bzw. spätestens im Anschluss an die Duplik (und nach einem zehnminütigen
Unterbruch der Verhandlung), ihre Beweisanträge zur Zahlung der
Sicherheitsleistung zu präzisieren. Dies hat sie nicht getan. Diese prozessuale
Nachlässigkeit kann nicht über die gerichtliche Fragepflicht ausgeglichen
werden. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass das Zivilgericht seine
Fragepflicht im Zusammenhang mit dem Nachweis der Zahlung der Sicherheitsleistung
nicht verletzt hat.

4.         Geltung
des Verrechnungsverbots

Das Zivilgericht
hat die Klage der Gläubigerin aus einem zweiten Grund abgewiesen: Auch wenn
davon ausgegangen würde, dass die Zahlung der Sicherheitsleistung bewiesen sei,
wäre es im vorliegenden Fall  ausnahmsweise  zulässig, dass die Vermieterin
ihre Forderungen mit dem Anspruch der Gläubigerin auf Rückerstattung der nicht
korrekt hinterlegten Sicherheitsleistung verrechne (angefochtener Entscheid, E.
3). Die Gläubigerin beruft sich in diesem Zusammenhang unter anderem auf den
Entscheid des Appellationsgerichts vom 10. März 2016 ([...]), wonach das
Verrechnungsverbot bei nicht korrekter Hinterlegung absolut gelte (Berufung,
S. 16 f.). Die Frage der (absoluten) Geltung des Verrechnungsverbots
kann im vorliegenden Fall offen gelassen werden, da die Klage auf
Rückerstattung der Sicherheitsleistung bereits mangels eines rechtzeitigen
Nachweises einer entsprechenden Zahlung abzuweisen ist (vgl. obige E. 3). Selbst
wenn eine solche Zahlung nachgewiesen wäre, müsste die Berufung abgewiesen
werden. Dies ist in der nachfolgenden E. 5 auszuführen.

5.         Rechtsmissbräuchlichkeit der Einrede
des Verrechnungsverbots

Das Zivilgericht
hat die Klage der Gläubigerin auch aus einem dritten Grund abgewiesen. Bei
Annahme einer Forderung der Gläubigerin auf Rückerstattung der
Sicherheitsleistung wäre  so das Zivilgericht  die Berufung der Gläubigerin
auf das Verrechnungsverbot rechtsmissbräuchlich: Die Mieterin habe zunächst die
Mitwirkung an der korrekten Hinterlegung der Sicherheitsleistung verweigert; es
sei widersprüchlich, dass sich die Gläubigerin als Rechtsnachfolgerin der
Mieterin anschliessend auf das aus der fehlenden Hinterlegung ergebende
Verrechnungsverbot berufe (angefochtener Entscheid, E. 4; vgl. dazu
obige E. 2 dritter Abschnitt). Die Gläubigerin macht in diesem Zusammenhang einzig
geltend, den Erwägungen des Zivilgerichts könne nicht gefolgt werden, wonach
das geltend gemachte Verrechnungsverbot rechtsmissbräuchlich wäre. Ein Vermieter,
der die Sicherheitsleistung nicht ordnungsgemäss hinterlegt, muss diese dem
Mieter sogleich zurückbezahlen und kann auch gar nicht verrechnen (Berufung,
S. 16 unten).

Die
Gläubigerin legt mit diesen Ausführungen nicht dar, inwiefern sich die Überlegungen
des Zivilgerichts zum Rechtsmissbrauchsverbot nicht aufrechterhalten liessen. Sie
belässt es bei der nicht weiter begründeten Aussage, dass der Vermieter, der
die Sicherheitsleistung nicht ordnungsgemäss hinterlege, diese sogleich
zurückzahlen müsse und auch gar nicht verrechnen könne. Damit kommt sie ihrer
Pflicht nicht nach, sich mit den eingehenden Überlegungen des Zivilgerichts zum
Rechtsmissbrauchsverbot (angefochtener Entscheid, E. 4 S. 1214)
auseinanderzusetzen. Es besteht unter diesen Umständen kein Anlass, die
eingehend und überzeugenden Erwägungen des Zivilgerichts (E. 4 S. 1214) in
Zweifel zu ziehen.

6.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

6.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass die Berufung aus zwei Gründen abzuweisen ist. Zum
einen hat die Gläubigerin vor Zivilgericht nicht bewiesen, dass die Mieterin
(als Rechtsvorgängerin der Gläubigerin) der Vermieterin eine
Sicherheitsleistung von CHF 30000. gezahlt hat. Zum anderen hat es die
Gläubigerin in ihrer Berufung unterlassen, sich mit der Alternativbegründung des
Zivilgerichts  die Gläubigerin berufe sich in rechtsmissbräuchlicher Weise auf
das Verrechnungsverbot  auseinanderzusetzen.

6.2In
Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten haben, betragen die
Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis
CHF 2'500. bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500. bei Geschäftsmiete (§ 2a
Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG
154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt
der monatliche Mietzins CHF 6250. (angefochtener Entscheid, E. I.), so
dass § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes nicht anwendbar ist.
Anwendung finden somit die allgemeinen Bestimmungen des Reglements über die
Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810). Die Gerichtskosten für das
Berufungsverfahren werden demgemäss mit CHF 3000. festgesetzt (§ 12
Abs. 1 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 GGR; vgl. auch angefochtener
Entscheid, E. 5).

In Verfahren,
die  wie das vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle
haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a
Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 23. November 2018 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 3000..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.