bs_appellationsgericht · VD.2022.279 · 2022-08-11 · de
Umbau Mehrfamilienhaus mit Dachausbau mit Dacheinschnitt und Dachterrasse, [...]


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.279

URTEIL

vom6.
Juni 2023

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr.
Claudius Gelzer, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiberin Dr.
Michèle Guth

Beteiligte

A____ AGRekurrentin

[...]

gegen

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

B____ AGBeigeladene

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Baurekurskommission

vom 30. November 2022

betreffend Umbau Mehrfamilienhaus
mit Ladenfläche sowie Dachausbau

Sachverhalt

Mit Baubegehren
vom 1. März 2022 gelangte die B____ AG als Grundeigentümerin der Liegenschaft C____strasse
3 in [...] an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat und ersuchte um die
Bewilligung von Umbauarbeiten sowie eines Dachausbaus mit Dacheinschnitt und
gartenseitiger Dachterrasse. Gegen das vom 6. April 2022 bis zum 6. Mai
2022 publizierte Vorhaben erhob die A____ AG, Eigentümerin der unmittelbar
benachbarten Liegenschaft C____strasse 1, Einsprache. Mit Entscheid vom
11. August 2022 bewilligte das Bau- und Gastgewerbeinspektorat das
Baubegehren unter dem Vorbehalt von Bedingungen und Auflagen und wies
gleichentags die Einsprache der A____ AG ab, soweit es darauf eintrat.

Dagegen
rekurrierte die A____ AG bei der Baurekurskommission, die den Rekurs mit
Entscheid vom 30. November 2022 abwies, soweit sie darauf eintrat.

Gegen diesen
Entscheid meldete die A____ AG (nachfolgend Rekurrentin) am 19. Dezember 2022
Rekurs beim Verwaltungsgericht an, den sie am 26. Januar 2023 begründete. Sie
beantragt sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und eine
Änderung der Firsthöhe und der Dachneigung des projektierten Umbauobjekts. Der
Instruktionsrichter stellte die Rekursbegründung der Baurekurskommission, dem
Bau- und Gastgewerbeinspektorat sowie der Beigeladenen zur Kenntnisnahme zu und
verzichtete auf die Einholung von Vernehmlassungen und Stellungnahmen sowie auf
die Durchführung eines Augenscheins und einer Hauptverhandlung. Das vorliegende
Urteil erging unter Beizug der Vorakten auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die
Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte
Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das
Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG noch ausdrücklich unterstreicht. Dementsprechend
ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses
sachlich und funktionell zuständig. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des
Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum
Entscheid berufen.

1.2Die
Rekurrentin ist Eigentümerin der unmittelbar an das Baugrundstück grenzenden
Liegenschaft. Sie hat sich als Einsprecherin am ursprünglichen
Baubewilligungsverfahren sowie als Rekurrierende im vorinstanzlichen
Rekursverfahren beteiligt. Sie ist daher sowohl formell wie auch materiell
beschwert und somit gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert. Da
auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.

1.3Die
Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift
von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das
öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz
(BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie
deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig
angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt
unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt
oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler
VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E. 1.3). Im Umfang der Anwendung
des Denkmalschutzgesetzes obliegt dem Verwaltungsgericht auch die Prüfung der
Angemessenheit des angefochtenen Entscheids (§ 28 des Denkmalschutzgesetzes
[DSchG, SG 497.100]).

1.4Im
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren gilt das Rügeprinzip. Das Gericht
prüft einen angefochtenen Entscheid gestützt auf die Begründungsobliegenheit
gemäss § 16 Abs. 2 Satz 1 VRPG nicht von sich aus unter allen in
Frage kommenden Aspekten, sondern untersucht nur die rechtzeitig vorgebrachten
konkreten Beanstandungen. Die rekurrierende Person hat ihren Standpunkt
substanziiert vorzutragen und sich mit den Erwägungen im angefochtenen
Entscheid auseinanderzusetzen (Wullschleger/Schröder,
Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005
S. 277, 305;Stamm, Die
Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und
Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477, 504;
VGE VD.2018.140 vom 8. Mai 2019 E. 1.3, VD.2016.66 vom 20. Juni 2016
E. 1.3). Bei juristischen Laien werden an die Substantiierung des Rekurses
allerdings geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, dass aus einer auch
knapp ausgefallenen, summarischen Rekursbegründung zumindest ersehen werden
kann, worum es der rekurrierenden Partei geht und welche Argumente sie
berücksichtigt wissen will (VGE VD.2016.117 vom 15. August 2016 E. 1.3.2;Wull­schleger/Schröder, a.a.O.,
S. 305). Dies ist vorliegend der Fall.

2.

2.1Die
Beigeladene ersuchte mit Baugesuch vom 21. Februar 2022 um Bewilligung des
Umbaus des Mehrfamilienhauses C____strasse 3 in [...]. Dieses Haus bildete bis
im Jahr 1930 zusammen mit der Liegenschaft C____strasse 1 ein einheitliches
Bauernhaus mit durchgehenden Dachflächen und einheitlicher Firsthöhe. Während das
Haus an der C____strasse 1 als ehemaliger Wohnteil des früheren Bauernhauses im
Jahr 1923/24 den dekorativen Dachaufbau mit Quergiebel erhielt, wurde der
Ökonomieteil 1930 abgerissen und an dessen Stelle das heute bestehende Wohn-
und Geschäftshaus C____strasse 3 errichtet. Mit der Erhöhung des Firstes des
Hauses an der C____strasse 1 im Zuge des Umbaus 1979/80 ging die vorherige
Einheitlichkeit von Dachneigung und Firsthöhe verloren (zum Ganzen: act. 5/3,
Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 22. Juli 2022).

2.2Die
Rekurrentin beanstandet, dass im Rahmen des vorliegenden Baugesuchs nicht der
ursprüngliche Zustand mit einem einheitlichen Dach wiederhergestellt wird. Sie
ist der Ansicht, dass das Dach des benachbarten Hauses auf die Firsthöhe ihres
Hauses angepasst werden sowie  wie «sämtliche Häuser» in der Umgebung  eine
Dachneigung von 45 Grad aufweisen soll.

2.3Wie
die Vorinstanz erwog, bewegt sich die Rekurrentin mit diesem Antrag ausserhalb
des Streitgegenstands des Verfahrens. Streitgegenstand bildet das im
angefochtenen Verwaltungsakt geregelte oder zu regelnde Rechtsverhältnis,
soweit es angefochten wird (VGE VD.2022.80 vom 9. Dezember 2022 E. 1.5.1 mit
weiteren Hinweisen), vorliegend das Baugesuch der Beigeladenen. Der
Streitgegenstand darf sich im Lauf des Rechtsmittelzugs nicht erweitern (VGE
VD.2022.80 vom 9. Dezember 2022 E. 1.5.1; VD.2018.43 vom 1. März 2019 E. 1.4,
VD.2018.29 vom 16. August 2018 E. 1.2.2;Stamm,
a.a.O., S. 505). Durch das Baugesuch wird auch der Umfang der Rügen allfälliger
Einsprechenden begrenzt. Mit einer Einsprache kann geltend gemacht werden, dass
das publizierte Bauvorhaben gegen Bauvorschriften verstösst, es können jedoch
keine alternative Projektvarianten Gegenstand einer Einsprache oder der behördlichen
Beurteilung bilden. Das Bauvorhaben der Beigeladenen beinhaltet den Umbau der
Wohnungen des Mehrfamilienhauses sowie den Ausbau des Dachgeschosses zu einer
Wohnung. Gemäss den Projektplänen soll das Dach verschiedentlich ausgebaut und
erneuert, jedoch nicht erhöht werden. Es ist damit nicht zu beanstanden, dass
die Baurekurskommission auf den Antrag der Rekurrentin, die Beigeladene sei zu ermächtigen,
das Dach anzuheben, nicht eingetreten ist.

2.4Im
Übrigen wäre dieser Antrag auch in der Sache abzuweisen.

2.4.1Die
Liegenschaft C____strasse 3 ist der Schutzzone zugewiesen. Gemäss § 37 Abs. 1
BPG sind in der Schutzzone die nach aussen sichtbare historisch oder
künstlerisch wertvolle Substanz und der entsprechende Charakter der bestehenden
Bebauung zu erhalten. Fassaden, Dächer und Brandmauern dürfen nicht abgebrochen
werden. Nach § 37 Abs. 4 BPG sind Um-, Aus- und Neubauten nur zulässig, wenn
keine nach aussen sichtbare historisch oder künstlerisch wertvolle Substanz
beeinträchtigt wird. Sie haben sich an die historischen Baufluchten,
Brandmauern, Geschosszahlen und Dachformen zu halten. Die zuständige Behörde
kann Ausnahmen zulassen, namentlich solche, die zur Schaffung von Wohnraum oder
zur Ausübung von Handel und Gewerbe sowie zur Gewährleistung eines zeitgemässen
Wohnstandards oder zur Einhaltung umweltrechtlicher und energetischer Standards
erforderlich sind, sofern der historische oder künstlerische Charakter der
bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt wird.

2.4.2Die
Kantonale Denkmalpflege führte in ihrer Stellungnahme im Einspracheverfahren
aus, dass sie eine Angleichung der Firsthöhe grundsätzlich begrüsse, es müsse
jedoch dabei eine Änderung an der Liegenschaft der Rekurrentin erfolgen, nicht
an jener der Beigeladenen. Die Änderung der strittigen Liegenschaft sei
aufgrund deren geschützten bauzeitlichen Dachs und des charakteristischen Erscheinungsbildes
nicht möglich (act. 5/3, Stellungnahme vom 22. Juli 2022). In der Stellungnahme
im Rekursverfahren hält die Kantonale Denkmalpflege sodann fest, dass «dem
Gebäude die Rekonstruktion der früheren Einheitlichkeit () gut anstehen»
würde. Die Denkmalpflege erlaubte sich deshalb im Rahmen der Rekursbeantwortung
den Hinweis, «dass die geforderte Änderung von Firsthöhe und Dachneigung
durchaus möglich sei» (act. 5/1, Stellungnahme vom 29. September 2022 S. 1
f.).

Soweit die
Rekurrentin diese Ausführungen als widersprüchlich taxiert, kann ihr nicht
gefolgt werden. Zuerst führte die Kantonale Denkmalpflege aus, dass die von der
Rekurrentin geforderte Wiederherstellung desursprünglichenVolumens
nicht durch eine Veränderung der Dachneigung von C____strasse 3 erfolgen könne,
da dieses Gebäude nach wie vor das historische Volumen tradiere. Der Verlust
der gemeinsamen Dachform sei auf den tiefergreifenden Umbau von C____strasse 1
(1979/80, Architekt [...]) zurückzuführen, als das Dach mit steilerer Neigung
neu errichtet worden sei. Die Denkmalpflege hielt sodann explizit fest, dass
die geforderte Änderung von Firsthöhe und Dachneigung «nicht im Zuge des
Dachausbaus von C____strasse 3» möglich sei. Vielmehr stehe es der
Rekurrentin frei, ein entsprechendes Baubegehren (Rekonstruktion der
historischen Dachform) für ihre Liegenschaft C____strasse 1 einzureichen (act.
5/1, Stellungnahme vom 29. September 2022 S. 2). Diese Ausführungen sind
klar und einleuchtend. Ob ein solches Bauvorhaben bewilligt werden kann, ist
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Jedenfalls kommen die
Denkmalpflege sowie die Vorinstanzen zum Schluss, dass der projektierte
Dachausbau der Liegenschaft C____strasse 3 mit den Vorgaben von § 37 BPG
vereinbar ist.

2.4.3Wenn
Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen
Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen, die
öffentliche Ordnung nicht gefährden und wenn keine Hindernisse der Planung
entgegenstehen, sind sie zu bewilligen (VGE VD.2019.73 vom 30. Juni 2020 E.
3.1.1). Da das Bauvorhaben, bei dem das Dach keine grösseren baulichen
Veränderungen und insbesondere auch keine Erhöhung im durch die Rekurrentin
gewünschten Ausmass erfahren soll, rechtmässig ist, wurde das Gesuch der
Beigeladenen zu Recht bewilligt. Damit erweist sich die Rüge der Rekurrentin
als unbegründet.

2.5Nicht
mehr einzugehen ist schliesslich auf die Frage der Farbgebung der Fassade, da
sich innert Frist keine Partei gegen die entsprechenden vorinstanzlichen
Ausführungen (angefochtener Entscheid E. 19) gewehrt hat und das
Verwaltungsgericht aufgrund des Rügeprinzips nur die konkreten Beanstandungen
prüft (vgl. oben E. 1.3).

3.

Aus den
vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs abzuweisen ist. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt die Rekurrentin die Gerichtskosten mit einer
Gebühr von CHF 2000., einschliesslich Auslagen (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG; § 23
Abs. 1 des Reglements über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Diese werden mit
dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2000.,
einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.