bs_appellationsgericht · ZB.2016.35 · 2017-02-06 · de
Kündigung und Erstreckung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2016.35

ENTSCHEID

vom6.
Februar 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                                Kläger

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juni 2016

betreffend Kündigung und
Erstreckung

Sachverhalt

Am
27. Oktober 2006 schlossen A____ (Mieter) und die B____ (Vermieterin)
per 1. November 2006 einen Mietvertrag über eine 2-Zimmerwohnung am [...]
in Basel. Am 24. Januar 2013 kündigte die Vermieterin das
Mietverhältnis per Ende September 2013. Als Begründung nannte sie die
Gesamtsanierung der Liegenschaft und verwies auf ein Begleitschreiben vom
gleichen Tag. Ebenfalls am 24. Januar 2013 reichte die Vermieterin
beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Bauinspektorat) ein Baugesuch ein.

Am
12. Februar 2013 focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und
beantragte die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit, eventualiter
die Erstreckung des Mietverhältnisses. In der Folge erhoben zahlreiche
Mieterinnen und Mieter der Liegenschaften [...] beim Bauinspektorat Einsprache
gegen das Baugesuch der Vermieterin. Auf Ersuchen der Vermieterin hin sistierte
die Schlichtungsstelle das Schlichtungsverfahren in der Folge bis Ende
September 2014. Mit Entscheid vom 30. September 2014 bewilligte das
Bauinspektorat das Baugesuch unter Vorbehalt gewisser Bedingungen und Auflagen
teilweise. Dagegen erhoben diverse Mieterinnen und Mieter Rekurs. Mit Entscheid
vom 27. Mai 2015 hiess die Baurekurskommission diesen Rekurs teilweise gut
und wies die Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines
neuen Bauentscheids an das Bauinspektorat zurück. Nachdem im Kündigungsanfechtungsverfahren
vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die
Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. August 2015
gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die
Kündigung des Mietverhältnisses als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei
das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken. Am 28. Ja­nuar 2016
fand eine erste Hauptverhandlung statt. An der Verhandlung unterzeichneten die
Parteien einen Vergleich, den der Mieter am 12. Februar 2016 jedoch widerrief.
Am 3. Juni 2016 reichte die Vermieterin den Entscheid des
Bauinspektorats vom 2. Juni 2016 ein, mit welchem das Baugesuch unter
Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde. Am 8. Juni 2016 fand eine
zweite Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 8. Juni 2016 stellte
der a.o. Zivilgerichtspräsident fest, dass die Kündigung des
Mietverhältnisses gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis definitiv bis
zum 31. Dezember 2016.

Der
schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am 3. August 2016
zugestellt. Dagegen hat er am 14. September 2016 Berufung beim
Appellationsgericht erhoben. Darin verlangt er, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Kündigung des Mietverhältnisses für missbräuchlich
zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis über die 2-Zimmerwohung um 4 Jahre
zu erstrecken. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom
21. November 2016 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung.
Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem
Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei
Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine
Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des
Obligationenrechts (OR, SR 220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010
E. 1.1). Der monatliche Bruttomietzins beträgt für die 2-Zimmerwohnung
CHF 585. (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.3). Der massgebliche
Streitwert von CHF 10'000. ist somit ohne Weiteres erreicht
(36 Monatsmieten à CHF 585. = CHF 21'060.). Auf die im Übrigen
frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zu
ihrer Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Der Berufungskläger
rügt mit seiner Berufung einerseits eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts, andererseits eine unrichtige Rechtsanwendung (Berufung, Rz 5).

Nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten.
Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt
ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz
vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere
Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner
Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt
voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen
bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht. Diese Begründungsanforderungen sind auch in Verfahren zu beachten, in
denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374
E. 4.3.1 S. 375 [= Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012
vom 7. Februar 2013 E. 4.2 und 4.3; AGE ZB.2015.14 vom
11. Mai 2015 E. 3.1).

In Bezug auf die
Sachverhaltsdarstellung genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen
nicht.Indem der Berufungsklägerden
Sachverhalt zunächst einfach nochmals aus seiner Sicht präsentiert, ohne die
zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren
(Berufung, Rz 79), fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der
Begründung des angefochtenen Entscheids.Mangels
konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in
der Berufung einzugehen.

3.

3.1Die
vorliegende Streitigkeit betrifft im Kern die Frage, ob die am 24. Januar 2013
per Ende September 2013 ausgesprochene, mit einem Umbauvorhaben begründete
Kündigung des Mietverhältnisses über eine 2-Zimmerwohnung missbräuchlich ist.
Hierzu hat das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass die
Vermieterin sich im Zeitpunkt der Kündigung für eine umfassende Sanierung
entschieden gehabt habe, die den Verbleib des Mieters im Mietobjekt
verunmöglicht habe. Bei grösseren Projekten sei es nicht ungewöhnlich, dass im
Verlauf des Baubewilligungsverfahrens weitere Unterlagen eingereicht oder
bereits eingereichte Unterlagen überarbeitet werden müssten. Im vorliegenden
Zusammenhang sei der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht bekannt
gewesen, dass der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die
Liegenschaften am [...] erst 4 Monate später ins Denkmalinventar
aufgenommen worden seien. Der Umstand, dass die Vermieterin bei der Planung ihres
Projekts einen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen habe, führe nicht
automatisch dazu, dass das Projekt nicht ernstgemeint und realitätsnah sei. Den
Einwand des Mieters, dass das Umbauvorhaben aufgrund des bis Ende Juni 2014
geltenden Gesetzes über Abbruch und Zweckentfremdung von
Wohnhäusern (GAZW) nicht bewilligungsfähig gewesen sei, hat das
Zivilgericht zurückgewiesen. Die Schlichtungsstelle habe dem Bauinspektorat
zwar Antrag auf Nichtbewilligung des Umbaus gestellt, der für das
Bauinspektorat verbindlich gewesen wäre. Die Vermieterin hätte einen
ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats jedoch an die Baurekurskommission
weiterziehen können, die im Bereich des GAZW einen relativ weiten
Ermessensspielraum habe (bzw. gehabt habe). Damit habe der Mieter, welcher
seine Behauptung einzig auf einen Nichtbewilligungsantrag der
Schlichtungsstelle stütze, nicht bewiesen, dass die Baubewilligung mit Sicherheit
nicht hätte erlangt werden können (E. 4.2). Zusammenfassend kam das
Zivilgericht zum Schluss, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über
ein ausgereiftes Projekt verfügt habe, von dessen Realisierbarkeit sie zu Recht
überzeugt gewesen sei. Da es für den Ausschluss der Missbräuchlichkeit der
Kündigung genüge, wenn sich von mehreren Kündigungsgründen einer nicht als
treuwidrig erweise, müsse das Argument des Mieters, dass die Vermieterin nach
der Sanierung einen missbräuchlichen Mietzins erziele, nicht weiter geprüft
werden (E. 4.3).

3.2Eine  wie vorliegend  ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt
keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind
grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Eine Schranke
ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen
Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig oder missbräuchlich, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den
Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick
auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR).
Bei mangelnder oder fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271
Abs. 2 OR) wird in der Regel angenommen, es fehle an einem
schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst,beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie
ausgesprochen wird (statt vieler BGE 142 III 91 E. 3.2.1
S. 92 f. mit Hinweisen).

Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des
Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten,
die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen
den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine
Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten
durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert würde. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und
Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters
als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es
ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der
Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten   oder die hierzu
erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 142 III 91 E. 3.2.1
S. 93 mit Hinweis unter anderem auf BGE 140 III 496).

Die
Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre,
bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine
Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein
genügend ausgereiftes und aus­gearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der
Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist
der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung
einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten
Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine
Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihm  innert
der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273
Abs. 1 OR)  erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung
abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93 mit
Hinweis auf BGE 140 III 496).

3.3

3.3.1Im vorliegenden Fall kritisiert derBerufungsklägerzunächst die Auffassung des Zivilgerichts, dass das Sanierungsprojekt
der Berufungsbeklagten nichtoffensichtlich unvereinbar mit den Bestimmungen
des öffentlichen Rechtssei. Das Zivilgericht begnüge sich damit
festzustellen, dass derBerufungsklägernicht belegt habe und es auch nicht ersichtlich sei, dass das Projekt
der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich mit den damals geltenden
Bestimmungen des öffentlichen Rechts (GAZW) unvereinbar gewesen sei und mit
Sicherheit nicht bewilligt worden wäre. Das Zivilgericht widerspreche sich
indessen selber, weil es zugleich ausführe, dass die Schlichtungsstelle unter
dem damals geltenden GAZW das vorliegende Projekt nicht bewilligt habe und
deren Antrag für die Behörde verbindlich sei. In ihrem Antrag vom
4. Oktober 2013 sei die Schlichtungsstelle zum Schluss gekommen, dass
kein Anlass bestehe, das Interesse am Erhalt der preisgünstigen Wohnungen
demjenigen der Berufungsbeklagten an den Grundrissveränderungen der Wohnungen
unterzuordnen. Das Projekt sei unter dem zum Zeitpunkt des Aussprechens der
Kündigung geltenden Recht nicht bewilligungsfähig gewesen (Berufung, Rz 11).
Das Zivilgericht habe auch nicht einbezogen, dass die Berufungsbeklagte mit an
Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit diese Einschätzung geteilt habe, da
sie das hängige Kündigungsschutzverfahren habe sistieren lassen, bis das neue
Wohnraumförderungsgesetz in Kraft trete, um somit von der günstigeren
Rechtslage profitieren zu können. Sie habe kein Rechtsmittel ergriffen, weil
sie die Chancenlosigkeit erkannt habe, und das Bauverfahren über 7 Monate
ruhen lassen (Rz 12). Die Sistierung des Bauverfahrens sei Beweis genug,
dass auch die Berufungsbeklagte erkannt habe, das Bauvorhaben werde nicht
bewilligt (Rz 13).

3.3.2Der Berufungskläger hält dafür,
dass das Baubegehren vom 24. Januar 2013 wegen Unvereinbarkeit mit
dem damals geltenden GAZW nicht hätte bewilligt werden können. Denn die
Schlichtungsstelle, welche damals Abbruch- und Umbauprojekte auf ihre
Vereinbarkeit mit dem GAZW zu prüfen gehabt habe, sei zum Schluss gekommen,
dass das vorliegende Projekt zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht
bewilligungsfähig sei. Der Antrag der Schlichtungsstelle sei verbindlich ge­wesen
(Berufung, Rz 11). Das Zivilgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Berufungsbeklagte,
hätte die Bewilligungsbehörde das Baugesuch noch nach altem Recht abgewiesen,
diesen Entscheid an die Baurekurskommission hätte weiterziehen können. Dass diese
den Entscheid geschützt hätte, sei keineswegs sicher, denn die in
§ 3 GAZW enthaltene Generalklausel räume der entscheidenden Behörde
einen relativ weiten Ermessensspielraum ein (angefochtener Entscheid,
E. 4.2, S. 12). Diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu folgen. Auch
wenn die Schlichtungsstelle das Bauvorhaben unter den Aspekten des GAZW negativ
beurteilt hat und mit ihrem Schreiben vom 4. Oktober 2013
entsprechend Antrag auf Abweisung des Baugesuchs gestellt hat, hätte die Berufungsbeklagte
einen negativen Bewilligungsentscheid anfechten können. Angesichts des weiten
mit der Generalklausel von § 3 GAZW eingeräumten Entscheidungsspielraums
("Eine Bewilligung kann erteilt werden, wenn die Umstände es rechtfertigen,
insbesondere  [lit. a bis e]"), wäre bei einem Weiterzug ziemlich
offen gewesen, zu welchem Entscheid die Baurekurskommission gekommen wäre. Es
kann folglich nicht gesagt werden, dass das am 24. Januar 2013
eingereichte Bauvorhaben der Berufungsbeklagten im Sinn der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung "ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen
Rechts unvereinbar" gewesen wäre, so dass die Vermieterin "die
notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten" hätte
(BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93). Kann der Berufungskläger
unter diesen Umständen nicht den Beweis erbringen, dass das Bauvorhaben
offensichtlich nicht bewilligungsfähig war, kann die Kündigung des
Mietverhältnisses auch nicht als missbräuchlich bezeichnet werden.

Unbehelflich ist
in diesem Zusammenhang das Vorbringen des Berufungsklägers, dass die Berufungsbeklagte
"mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit" die Einschätzung
der Schlichtungsstelle geteilt habe, da sie das hängige
Kündigungsschutzverfahren des Berufungsklägers habe sistieren lassen, bis das
neue Wohnraumförderungsgesetz per Juli 2014 in Kraft getreten sei, um
somit von der günstigeren Rechtslage profitieren zu können. Die Berufungsbeklagte
habe sich im ganzen Verfahren nie dazu geäussert, dass die Feststellungen der
Schlichtungsstelle im für die Baubewilligungsbehörde verbindlichen Antrag nicht
dem GAZW entsprechen würden oder sonstwie fehlerhaft seien. Sie habe auch kein
Rechtsmittel ergriffen, weil sie die Chancenlosigkeit erkannt habe (Berufung,
Rz 12). Der Berufungskläger kann aus den angeführten Umständen nichts zu
seinen Gunsten ableiten. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn ein
Grundeigentümer das Baubewilligungsverfahren sistieren lässt, um in den Genuss
einer bald in Kraft tretenden Rechtsänderung, vorliegend die Ablösung des
strengeren GAZW durch das mildere Wohnraumförderungsgesetz, zu kommen, um auf
diese Weise langwierige Rechtsmittelverfahren zu vermeiden. Daraus kann
entgegen der Auffassung des Berufungsklägers jedenfalls nicht abgeleitet
werden, dass der Grundeigentümer, wenn die Rechtslage unverändert geblieben
wäre, kein Rechtsmittel gegen die Ablehnung des Baugesuchs ergriffen hätte.
Gerade, wenn Bewilligungsvoraussetzungen wie vorliegend in § 3 GAZW
offen formuliert sind, erscheint es durchaus möglich, dass die Erteilung der Baubewilligung
auf dem Rechtsmittelweg erreicht werden kann. Es überrascht daher auch nicht,
dass die Berufungsbeklagte bestreitet, die Auffassung der Schlichtungsstelle im
Baugesuchsverfahren geteilt zu haben, dass ihr Umbauprojekt nicht GAZW-konform
gewesen sein soll (Berufungsantwort, Rz 16). Letztlich kann diese Frage
jedoch unbeantwortet bleiben. Entscheidend ist einzig, dass angesichts des mit
§ 3 GAZW verbundenen Ermessensspielraums nicht gesagt werden kann,
dass das vorliegend strittige Umbauvorhaben der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich
mit den damals geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar gewesen
und deshalb mit Sicherheit nicht bewilligt worden wäre (BGE 142 III 91
E. 3.2.1 S. 93). Entgegen der Darstellung des Berufungsklägers hat
das Zivilgericht nicht erwogen, dass die Baurekurskommission "sich unter
Verwendung der Generalklausel in § 3 GAZW über einen verbindlichen
Antrag der Vorinstanz () regelmässig hinwegsetzen würde oder in casu getan
hätte, wofür keinerlei Anhaltpunkte vorliegen und zudem das GAZW aushöhlen
würde" (Berufung, Rz 13). Das Zivilgericht hat es angesichts der
relativ unbestimmten Formulierung von § 3 GAZW für nicht ausgeschlossen
gehalten, dass das Baugesuch auf dem Rekursweg doch noch hätte gutgeheissen
werden können. Es hat daraus  völlig zu Recht  gefolgert, dass damit das
Baugesuch nicht mit Sicherheit nicht hätte bewilligt werden können.

Der Berufungskläger
macht einen weiteren Verstoss des Bauvorhabens gegen öffentlich-rechtliche
Bestimmungen geltend. Gemäss neuester Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGer2C_6/2016 vom 18. Juli 2016 sei zu prüfen, ob eine
Pensionskasse, die wie vorliegend eine selbständige öffentlich-rechtliche Anstalt
mit eigener Rechtspersönlichkeit sei, bei der Vergabe von Sanierungsarbeiten an
Liegenschaften nicht an das kantonale Vergaberecht gebunden sei. Ob das
betreffende Architekturbüro den Zuschlag in einer Ausschreibung erhalten habe
oder direkt beauftragt worden sei, habe die Berufungsbeklagte darzutun
(Berufung, Rz 14). Das Bundesgericht hat in diesem  inzwischen
publizierten  Urteil einen Entscheid des Aargauischen Verwaltungsgerichts
geschützt, das die Pflicht der Aargauischen Pensionskasse, einer selbständigen
öffentlich-rechtlichen Anstalt des kantonalen Rechts, zur Ausschreibung von
Architekturleistungen bejaht hatte. Die Submissionspflicht wurde
ausschliesslich mit den Vorschriften des aargauischen Vergaberechts begründet
(dazu BGE 142 II 369 E. 4 S. 380 f.). DerBerufungsklägerlegt indessen mit keinem Wort dar,
aufgrund welcher Bestimmungen des basel-städtischen bzw. basellandschaftlichen
Vergaberechts die Berufungsbeklagte als öffentlich-rechtliche
Vorsorgeeinrichtung vorliegend zur Ausschreibung der vorgesehenen Arbeiten
verpflichtet gewesen wäre. Abgesehen davon würde sich auch die Frage stellen,
ob derBerufungsklägerals Mieter der
vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft überhaupt zur Rüge befugt wäre, die Berufungsbeklagte
habe gegen die einschlägigen Submissionsbestimmungen verstossen. Mangels
Begründung könnte auf dieses Vorbringen somit auch gar nicht eingetreten
werden.

Schliesslich
macht der Berufungskläger geltend, dass das Zivilgericht aufgrund der sozialen
Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) bezüglich
"dieser Frage" (gemeint ist wohl betreffend der Vereinbarkeit des
Bauprojekts mit dem GAZW) ein Beweisverfahren hätte durchführen müssen. Die Berufungsbeklagte
hätte aufgefordert werden müssen, dazu noch mehr Angaben zu liefern, was nicht
geschehen sei (Berufung, Rz 15).Die eingeschränkte
Untersuchungsmaxime verpflichtet das Gericht entgegen der Auffassung desBerufungsklägers nicht, den Sachverhalt zu "erforschen".
Die eingeschränkte Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien nämlich nicht
davon, an der Sammlung des Prozessstoffes aktiv mitzuwirken, ihre Standpunkte
zu substanzieren und die Beweismittel zu nennen. Die Parteien tragen auch im
Bereich der beschränkten Untersuchungsmaxime die Verantwortung dafür, dass die
relevanten Behauptungen vorgebracht werden; ebenso sind sie grundsätzlich für
die Sachverhaltsermittlung verantwortlich (BGer 4A_338/2011 vom 14.Dezember 2011
E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 107).
Entgegen der Auffassung des Berufungsklägers war das Zivilgericht auch im
Rahmen der eingeschränkten Untersuchungsmaxime somit nicht gehalten,die Berufungsbeklagte von sich aus aufzufordern, "noch mehr
Angaben zu liefern" oder von sich aus die Akten beim Bauinspektorat einzuholen.
Vielmehr wäre es amBerufungsklägergewesen, die diesbezüglich notwendigen Behauptungen aufzustellen und
Beweismittel zu bezeichnen. Dies gilt umso mehr, als derBerufungsklägerauch im erstinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten war (vgl.Hauck, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247
N 35).

3.4

3.4.1DerBerufungsklägermacht sodann geltend, dass
eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung auch dann
missbräuchlich sei, wenn sie ausgesprochen werde, bevor derUmfang der
geplanten Sanierungsarbeiten und die Auswirkungen auf die Mieterbeurteilt
werden könnten.

DerBerufungsklägerwirft dem
Zivilgericht in diesem Zusammenhang zum einen vor, es verkenne, dass das
Baugesuch der Berufungsbeklagten vom 24. Januar 2013  dem Tag der
Kündigung  bereits aufgrund ungenügender Angaben über den Umbau der Wohnungen
und fehlender Unterlagen zurückgewiesen worden sei. Nachdem die
Berufungsbeklagte die notwendigen Angaben und die fehlenden Unterlagen
nachgeliefert habe, sei per 30. Juni 2013 das Bauvorhaben neu
publiziert worden. Inwieweit sich derBerufungsklägerauf der Basis des Projektstands am 24. Januar 2013 ein Bild über
den Umbau habe machen können, um den möglichen Verbleib im Mietobjekt
abzuschätzen, sei nicht ersichtlich (Berufung, Rz 17).

Zum
anderen kritisiert derBerufungsklägerdie Ausführungen des Zivilgerichts in E. 4.2, dass der Berufungsbeklagten
zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht bekannt gewesen sei, dass
der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die Häuserzeile [...] erst am
26. Mai 2014 ins Denkmalinventar aufgenommen worden sei. Gerade dies
zeige  so derBerufungskläger,
dass das Bauprojekt zum Zeitpunkt der Kündigung unausgereift gewesen sei, da es
für die zugezogenen Architekten hätte erkennbar sein müssen, dass diese
Liegenschaften schützenswert seien. Aufgrund der verschiedenen Beurteilungen
durch die Kantonale Denkmalpflege habe das Projekt mehrmals überarbeitet werden
müssen. Dies zeige, dass von einem ausgereiften Projekt zum Zeitpunkt des
Aussprechens der Kündigung nicht die Rede sein könne (Berufung, Rz 18,
S. 17 f.). Die Baurekurskommission habe in ihrem Entscheid ausgeführt,
dass angesichts der von der Berufungsbeklagten geplanten Veränderungen am
bauhistorisch bedeutenden Denkmal von einer wichtigen Änderung im Sinn von
§ 3 Abs. 1 Ziff. 4 des Denkmalschutzgesetzes auszugehen sei;
deshalb habe die Baurekurskommission die Sache zur Beurteilung durch den
Denkmalrat und zum Erlass eines neuen Bauentscheids an das Bauinspektorat zurückgewiesen.
Bis zur zweiten Hauptverhandlung vor Zivilgericht vom 8. Juni 2016
sei ungeklärt gewesen, inwieweit Lifte eingebaut und wesentliche
Grundrissveränderungen vorgenommen werden dürften. Auf dieser Grundlage habe er
im Zeitpunkt der Kündigung den Umfang des Umbaus nicht beurteilen können, ob
ein Verbleib möglich sei (Berufung, Rz 18, S. 19).

3.4.2Das Zivilgericht hat in der vomBerufungsklägerbeanstandeten E. 4.2
eingehend dargelegt, dass die nach dem 24. Januar 2013 vorgenommenen
Änderungen am Umbauprojekt nicht von derart erheblicher Art waren, dass sie an
der Natur des Projekts etwas geändert hätten. Die Berufungsbeklagte plane nach
wie vor eine umfassende Sanierung mit Grundrissveränderungen, Ersatz von
Küchen, Bädern, Böden, Sanitär- und Elektroleitungen. Damit sei nach
allgemeiner Lebenserfahrung offensichtlich, dass ein Verbleib der Mieterschaft
im Mietobjekt nicht möglich sei (angefochtener Entscheid, E. 4.2,
S. 10 f.). Änderten aber die nach dem 24. Januar 2013
vorgenommenen Änderungen an der Natur des Umbauprojekts nichts, war derBerufungsklägeraufgrund des am
24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs ohne Weiteres in der Lage
abzuschätzen, dass die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts
erforderlich machen würden. Daran ändert auch nichts, dass von Seiten der
Kantonalen Denkmalpflege aus denkmalschutzrechtlichen Gründen Anpassungen des
Bauvorhabens gefordert wurden.

3.5DerBerufungsklägerbringt schliesslich
vor, dass am [...] ein unbefristetes Mietverhältnis bestehe. Die Kündigung
dieses Mietverhältnisses habe die Schlichtungsstelle am 1. Juni 2015
als missbräuchlich aufgehoben, so dass in Bezug auf diese Wohnung eine
Kündigungssperre bis Juni 2018 bestehe (Berufung, Rz 19). Ob eine
Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den
Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (vgl. oben E. 3.2). Die Aufhebung
der Kündigung und die Auslösung einer Sperrfrist in einem anderen Mietverhältnis
ist nach Angaben desBerufungsklägers
am 1. Juni 2015 erfolgt, also mehr als 2 Jahre nach der vorliegend
umstrittenen Kündigung vom 24. Januar 2013. Die nachträgliche
Aufhebung der Kündigung in einem anderen Mietverhältnis ist folglich bereits
aus zeitlichen Gründen nicht geeignet, die Missbräuchlichkeit der Kündigung des
vorliegenden Mietverhältnisses zu begründen. Abgesehen davon führt der Umstand
allein, dass eine Mietpartei länger in einer benachbarten Liegenschaft
verbleiben kann, weil die Kündigung ihr gegenüber während einer dreijährigen
Kündigungssperre (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) ausgesprochen
worden ist, nicht zu einem Anspruch der übrigen Mietparteien, dass auch die
ihnen gegenüber ausgesprochenen Kündigungen treuwidrig sind.

3.6Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagte
im Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2013 über ein
realitätsnahes und objektiv nicht unmögliches Gesamtsanierungsprojekt verfügte
(vgl. oben E. 3.3), dessen Umsetzung durch das Verbleiben des Berufungsklägers
im Mietobjekt erheblich erschwert würde (vgl. oben E. 3.4). Die Kündigung
im Hinblick auf dieses Gesamtsanierungsprojekt erweist sich somit als nicht
missbräuchlich.

4.

Das
Zivilgericht hat, nachdem es die Kündigung zu Recht als nicht missbräuchlich beurteilt
hat, die Frage der Erstreckung geprüft. Aufgrund der vorliegenden Umstände und
Interessenlage (kein langes Mietverhältnis, geringes Einkommen desBerufungsklägers, angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt,
unzureichend belegte Suchbemühungen, Bedürfnis der Berufungsbeklagten nach
Planungssicherheit) hat es das Mietverhältnis um 3 ¼ Jahre von
Oktober 2013 bis Ende Dezember 2016 erstreckt (angefochtener Entscheid,
E. 5.3).

DerBerufungsklägerkritisiert zum einen,
dass das Zivilgericht verkenne, dass eben die lange Dauer, während welcher er
keine Wohnung gefunden habe, zeige, dass er die volle Erstreckungsdauer von 4 Jahren
dringend benötige. Er habe intensiv gesucht; es brauche aber sehr viel Zeit, um
eine Wohnung zum bisherigen Mietzins zu finden, welchen er sich aufgrund seines
sehr bescheidenen Einkommens leisten könne. Er kritisiert sodann die
Feststellung des Zivilgerichts, aus den eingereichten Zeitungsseiten mit
Wohnungsinseraten sei nicht ersichtlich, ob er sich für diese Wohnungen
effektiv beworben habe. Es sei auf dem heutigen Wohnungsmarkt bei der Vielzahl
von Personen, die sich um eine preisgünstige Wohnung bemühten, nicht möglich,
von den Anbietern eine schriftliche Bestätigung über Bewerbungen und/  oder
Absagen erhältlich zu machen. Es sei realitätsfremd, vomBerufungsklägerschriftliche Nachweise seiner Suchbemühungen zu verlangen (Berufung,
Rz 21 f.).

Das
Zivilgericht hat die Umstände, die im Rahmen der Erstreckung zu berücksichtigen
sind, sorgfältig gewürdigt und das Mietverhältnis um insgesamt 3 ¼ Jahre
bis Ende Dezember 2016 erstreckt, was als eher grosszügig erscheint. Insoweit
kann vollumfänglich auf die einlässlichen Ausführungen unter E. 5.3 des
angefochtenen Entscheids verwiesen werden. Zutreffend ist insbesondere auch die
zivilgerichtliche Feststellung, dass derBerufungsklägerseine Suchbemühungen nur unzureichend belegt hat (angefochtener
Entscheid, E. 5.3, S. 14). DerBerufungsklägerhat zwar eine Vielzahl von Zeitungsinseraten ins Recht gelegt, um
seine Suchbemühungen zu belegen. Damit ist aber nicht dargetan, dass er sich
auch effektiv um die ausgeschriebenen Wohnungen bemüht hat. Ebenso wenig ist
dokumentiert, warum die fraglichen Mietobjekte nicht in Frage gekommen sind
bzw. dass es zu Absagen gekommen ist. Wenn derBerufungsklägerseitens der kontaktierten Vermieter keine schriftlichen Rückmeldungen
erhalten hat, hätte er wenigstens mit einem kurzen handschriftlichen Vermerk
auf dem jeweiligen Zeitungsinserat den negativen Ausgang seiner Suchbemühung
dokumentieren können. Damit ist entgegen dem Vorbringen desBerufungsklägers kein unverhältnismässiger Aufwand
verbunden. Unter den gegebenen Umständen erweist sich die Erstreckung des
Mietverhältnisses um 3 ¼ Jahre somit als angemessen und korrekt.

5.

5.1Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 24. Januar 2013
ausgesprochene Kündigung der 2-Zimmerwohnung als nicht missbräuchlich und die
gewährte Erstreckung von 3 ¼ Jahren als korrekt. Der angefochtene
Entscheid ist deshalb zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2Gemäss dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens hat der
Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Ein- bis
Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1
Ziff. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 und 4 der
Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Die erstinstanzlichen
Gerichtskosten betragen CHF 750. (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.2),
so dass die zweitinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 1'100. zu beziffern
sind.

5.3Der Berufungskläger hat sodann der
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 106
Abs. 1 ZPO), dies unabhängig von der Bewilligung der unentgeltlichen
Rechtspflege (Art. 118 Abs. 3 ZPO; vgl. dazu unten E. 5.4).
Im Berufungsverfahren berechnet sich die Parteientschädigung nach den für das
erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein
Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der
Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem
zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Das erstinstanzliche
Grundhonorar beträgt im vorliegenden Fall CHF 2'175. (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 6.4). Da das Berufungsverfahren schriftlich geführt wird,
rechtfertigt sich ein Zuschlag von 50% (§ 4 Abs. 2 HO). Dieser
Schriftlichkeitszuschlag wird durch den Drittelsabzug für das
Berufungsverfahren "neutralisiert", so dass sich eine Parteientschädigung
von CHF 2'175. zuzüglich der geltend gemachten Auslagen von
CHF 71.50 ergibt.

Die Berufungsbeklagte
macht mit der Honorarnote ihres Rechtsvertreters zusätzlich einen Zuschlag für
die Mehrwertsteuer geltend. Mit der Zusprechung einer Parteientschädigung soll
der obsiegenden Partei der aus der anwaltlichen Parteivertretung im Verfahren
erlittene Schaden ersetzt werden. Da die Parteientschädigung somit als
Schadenersatz im Sinn von Art. 18 Abs. 2 lit. i des Mehrwertsteuergesetzes
(MWSTG, SR 641.20) zu qualifizieren ist, wird darauf keine Mehrwertsteuer
erhoben. Wenn die Partei durch die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in
Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell belastet wird, rechtfertigt es
sich, diesen Betrag auch bei der Bemessung der Parteientschädigung zu berücksichtigen.
Fehlt eine entsprechende Belastung, so ist die Mehrwertsteuer bei der Parteientschädigung
hingegen nicht zu berücksichtigen. Wenn die obsiegende Partei selbst
mehrwertsteuerpflichtig ist und den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen
Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in
Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen
(Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). In diesem Fall wird die
Parteientschädigung deshalb ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die
betroffene Partei nicht ausdrücklich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer
beantragt und nachweist, dass sie durch die Mehrwertsteuer belastet ist (vgl.
zum GanzenHonauer/Pietropaolo,
Die Krux mit der Mehrwertsteuer, in: plädoyer 1/2011 S. 73 f.;Schmid, in: Oberhammer/Domej/Haas
[Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2014,
Art. 95 N 26;Suter/von Holzen,
in: Sutter-Somm/ Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 95
N 39 und Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des
Kantons Zürich über die Mehrwertsteuer vom 17. Mai 2006). Gemäss dem
UID-Register ist die Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende
Verfahren betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise trotzdem
durch die Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr
die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne Mehrwertsteuer
zuzusprechen.

5.4Der Berufungskläger beantragt auch
für das zweitinstanzliche Verfahren die Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege. Gemäss Art. 117 ZPO hat Anspruch auf unentgeltliche
Rechtspflege, wer nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a)
und dessen Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Aufgrund
der bei den Vorakten befindlichen Einkommens- und Bedarfsbelege erscheint die
Mittellosigkeit desBerufungsklägers
erstellt. Da seine Rechtsbegehren nicht als aussichtslos zu bezeichnen sind,
kann ihm die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt werden. Die unentgeltliche
Rechtspflege umfasst die Befreiung von den Gerichtskosten sowie die
Entschädigung des Rechtsbeistands, sofern ein solcher zur Wahrung der Rechte
notwendig ist, insbesondere wenn wie vorliegend die Gegenpartei anwaltlich
vertreten ist (Art. 118 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten (vgl.
oben E. 5.2) gehen demzufolge zu Lasten des Staates. Der Rechtsvertreterin
des Berufungsklägers ist ein Honorar von CHF 2'175. (zur Höhe des Honorars
vgl. oben E. 5.3) zuzüglich geltend gemachter Auslagen von CHF 153.
zuzusprechen.

DerBerufungsklägerwird darauf
hingewiesen, dass die vom Staat aufgrund der Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege vorläufig getragenen Leistungen von ihm nachbezahlt werden müssen,
sobald er dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 8. Juni 2016 (MG.2015.29) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'100., welche zufolge
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten des Staates gehen.

Der Berufungskläger bezahlt der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 2'246.50.

Der Rechtsvertreterin des Berufungsklägers
im Kostenerlass, lic. iur. [], Advokatin, wird ein Honorar von
CHF 2'328. zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 186.25 aus der
Gerichtskasse zugesprochen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde
in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt
dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1
lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder
Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.