bs_appellationsgericht · BEZ.2016.36 · 2014-11-17 · de
Forderung/Freigabe Mietzinsdepot


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2016.36

ENTSCHEID

vom15.
November 2016

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Beschwerdeführer
1

[...]

vertreten durch B____, Advokat,

[...]

C____Beschwerdeführerin
2

[]

vertreten durch B____, Advokat,

[...]

gegen

D____Beschwerdegegnerin

[...]

vertreten durch E____, Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 29. März 2016

betreffend Forderung

Sachverhalt

Zwischen D____
(Mieterin und Beschwerdegegnerin) und A____ sowie C____ (Vermieter und Beschwerdeführer)
bestand seit Oktober 2005 ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmwerwohnung an der [...]
in Basel. Die Mieterin leistete eine Sicherheit von CHF 4000., die auf
ein Mietzinsdepot der Migros Bank AG, lautend auf die Mieterin, einbezahlt
wurde.

Die Vermieter
kündigten das Mietverhältnis am 9. August 2013 per Ende November 2013. Die
Mieterin focht diese Kündigung beim Zivilgericht Basel-Stadt an, welches die
Kündigung als missbräuchlich aufhob. Das daraufhin angerufene Appellationsgericht
erachtete die Kündigung dagegen als nicht missbräuchlich und erstreckte das
Mietverhältnis einmalig bis Ende August 2014. Das Bundesgericht schützte diesen
Entscheid und wies zudem ein Revisionsgesuch der Mieterin ab. Mit Ausweisungsentscheid
vom 17. November 2014 verpflichtete das Zivilgericht die Mieterin, die
Wohnung per 31. Januar 2015 zu verlassen. Dieser Entscheid wurde vom
Appellationsgericht und vom Bundesgericht bestätigt. Nachdem die Mieterin am
31. Januar 2015 noch nicht aus der Wohnung ausgezogen war, beantragten die
Vermieter am folgenden Tag die amtliche Räumung der Wohnung; das Zivilgericht
setzte die Räumung auf den 19. März 2015 an. In der Nacht zum 19. März
2015 zog die Mieterin aus der Wohnung aus. Am 27. März 2015 trafen die
Vermieter die Mieterin auf einem Feldbett schlafend in der Wohnung vor. Sie
avisierten die Polizei, welche der Mieterin zwei von drei Hausschlüsseln
abnahm. Am 3. September 2015 nahm die Polizei der Mieterin den dritten
Hausschlüssel und die Waschkarte an ihrem neuen Wohnort ab.

Nachdem die
Parteien im Verfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) keine Einigung erzielen konnten, gelangten die Ver­mieter
mit Klage vom 4. Januar 2016 an das Zivilgericht Basel-Stadt und
beantragten im Wesentlichen, es sei das bei Mietzinsdepot bei der Migros Bank
von CHF 4000. zuzüglich Zinsen den Vermietern freizugeben. Mit
Stellungnahme und Widerklage vom 3. März 2016 beantragte die Mieterin, die
Klage sei abzuweisen und widerklageweise sei das Mietzinsdepot zuzüglich Zinsen
der Mieterin freizugeben. Am 14. März 2016 fand vor dem Zivilgericht die
Hauptverhandlung statt. Mit Entscheiddispositiv vom selben Tag wies das
Zivilgericht die Klage ab und hiess die Widerklage gut; demgemäss gab es das
Mietzinsdepot zuzüglich Zinsen zu Gunsten der Mieterin frei. Auf Gesuch der
Vermieter hin wurde der Entscheid schriftlich begründet.

Gegen diesen
Entscheid haben die Vermieter am 14. Juli 2016 Beschwerde beim
Appellationsgericht erhoben. Darin verlangen sie die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Freigabe des Mietzinsdepots zuzüglich Zinsen
an sie. In verfahrensrechtlicher Hinsicht stellen sie ein Gesuch um Gewährung
der aufschiebenden Wirkung, das mit Verfügungen vom 19. Juli und 6. Oktober
2016 bewilligt worden ist. Mit Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2016
beantragt die Mieterin die Abweisung der Beschwerde; für den Fall der Abweisung
der Beschwerde stellt sie den Antrag auf Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege. Der vorliegende Entscheid ist aufgrund der beigezogenen Akten auf
dem Zirkulationsweg gefällt worden.

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche
Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung anfechtbar,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid des Zivilgerichts handelt es
sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Das zuletzt aufrechterhaltene
Rechtsbegehren lautete vor Zivilgericht auf Freigabe des Mietzinsdepots von CHF 4000.
(zuzüglich Zins), womit Beschwerde erhoben werden kann. Die Beschwerde wurde
frist- und formgerecht eingereicht. Auf die Beschwerde ist folglich
einzutreten.

Zum Entscheid
über die Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig
(§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gesetzes betreffend die Organisation
der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100). Mit der
Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 320 ZPO).

2.

Das Zivilgericht
legt im angefochtenen Entscheid zunächst dar, dass die von der Mieterin
gestellte Sicherheit (Mietzinsdepot) im Zweifel für die Gesamtheit der mietvertraglichen
Forderungen des Vermieters gegenüber der Mieterin dient. Aus dem zwischen den
Parteien geschlossenen Vereinbarungen ergebe sich, dass das vorliegen­de
Mietzinsdepot der Sicherstellung aller aus dem Mietverhältnis und der Schlussabrechnung
entstehenden Ansprüche des Vermieters diene (angefochtener Entscheid, E. 2).
Nachfolgend prüft das Zivilgericht, ob die einzelnen Forderungspositionen,
welche die Vermieter in ihrer Klage geltend machten, Ansprüche aus dem Mietverhältnis
seien und ob deren Anspruchsvoraussetzungen erfüllt seien. Das Zivilgericht
prüft die verschiedenen Positionen und führt im Einzelnen aus, dass sie
entweder nicht aus dem Mietverhältnis stammten oder deren Voraussetzungen nicht
gegeben oder nicht bewiesen seien (E. 3). Neben verschiedenen anderen
Positionen prüft das Zivilgericht die Forderung der Vermieter betreffend
Mietzinsausfall im April 2015 (E. 3.3), die Forderung betreffend das
Auswechseln von Hausschlüsseln und Schloss (E. 3.7) und die den Vermietern
rechtskräftig zugesprochene, aber noch nicht bezahlte Parteientschädigung aus
dem Kündigungsanfechtungsverfahren (E. 3.11). An diesen drei Forderungen
halten die Vermieter in der Beschwerde fest; von der Geltendmachung der übrigen
vor Zivilgericht gestellten Forderungen sehen sie dagegen nunmehr ab.

3.

Vor Zivilgericht
haben die Vermieter geltend gemacht, sie hätten gegenüber der Mieterin eine
Forderung von CHF 1554. aufgrund eines Mietausfalls im April 2015. Sie
begründeten dies damit, dass die Mieterin erst auf den Räumungstermin am 19. März
2015 hin ausgezogen sei und sie daher nicht hätten planen und die Wohnung per
April 2015 weitervermieten können. Das Zivilgericht führt dazu aus, die
Vermieter hätten aufgrund ihrer Schadenminderungspflicht darlegen und beweisen
müssen, dass eine Weitervermietung im April 2015 nicht möglich gewesen sei,
weil sich entweder kein neuer Mieter habe finden lassen oder weil im April 2015
Instandstellungsarbeiten hätten durchgeführt werden müssen. Sie hätten darlegen
müssen, dass sie seit der Mitteilung des Räumungstermins Mitte Februar 2015 bis
Ende März 2015 vergeblich nach einem neuen Mieter gesucht hätten (angefochtener
Entscheid, E. 3.3).

Die Vermieter
führen in der Beschwerde aus, die Mieterin habe ihnen nach dem Auszug am 19.
März 2015 die Schlüssel nicht ausgehändigt und damit die Wohnung nicht
zurückgegeben. Zudem habe die Mieterin die Ausweisung bis vor Bundesgericht
weitergezogen und dieses habe erst mit Urteil vom 3. März 2015  also erst
kurz vor dem Räumungstermin  die Ausweisung bestätigt. Es liege auf der Hand,
dass unter diesen Umständen eine Vermietung ab April 2015 wegen den
Unsicherheiten nicht planbar und einem Nachmieter auch nicht zumutbar gewesen
wäre (Beschwerde, Ziffer 3.2).

Die
Unsicherheiten und die damit erschwerte Planbarkeit der Vermietung, auf welche
die Vermieter sich berufen, entbinden die Vermieter nicht von ihrer
Schadenminderungspflicht. Trotz der Unsicherheiten wäre es ihnen möglich
gewesen, spätestens im März 2015 einen neuen Mieter per April 2015 zu suchen.
Dies haben sie nicht getan. Das Zivilgericht stellt deshalb zu Recht fest, dass
die Vermieter ihrer Schadenminderungspflicht nicht nachgekommen sind und ihnen
deshalb kein Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls von CHF 1554. für den
April 2015 zusteht.

4.

Die Vermieter
haben sodann vor Zivilgericht eine Forderung von CHF 700. für das
Auswechseln der Hausschlüssel und des Schlosses geltend gemacht. Das
Zivilgericht führt dazu aus, die Vermieter hätten die Rechnung des
Schlüssel-Service vom 13. März 2016 erst nach der Hauptverhandlung und Urteilsberatung
vom 14. März 2016 und damit verspätet eingereicht. Vor der Urteilsberatung
hätten die Vermieter keine Belege für die Kosten im Zusammenhang mit dem
Auswechseln der Hausschlüssel vorgelegt. Damit sei die Forderung nicht bewiesen
(angefochtener Entscheid, E. 3.7).

Die Vermieter
wenden in ihrer Beschwerde ein, im Zeitpunkt der Hauptverhandlung und
Urteilsberatung am 14. März 2016 habe die Rechnung des Schlüssel-Service
noch nicht vorgelegen. Dies hätten sie an der Hauptverhandlung vorgetragen und in
Aussicht gestellt, dass die Rechnung baldmöglichst nachgereicht werde. Sie
hätten damit rechtzeitig ein Beweismittel bezeichnet, hätten es aber ohne eigenes
Verschulden nicht vorlegen können. Das Zivilgericht hätte noch eine bestimmte
Zeit mit der Beratung zuwarten müssen, um das nachgereichte Beweismittel zu
berücksichtigen (Beschwerde, Ziffer 3.4).

In
Streitigkeiten wie der vorliegenden, in welcher es um die Freigabe des
Mietzinsdepots von CHF 4000. geht, hat das Gericht den Sachverhalt von
Amtes wegen abzuklären (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1
ZPO). Diesfalls berücksichtigt das Gericht neue Tatsachen und Beweismittel bis
zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Eine Verlängerung der
Frist zur Einreichung neuer Tatsachen und Beweismittel über das Datum der
Urteilsberatung hinaus ist nicht vorgesehen. Im Übrigen ist nicht einzusehen,
weshalb die Vermieter die Rechnung, welche eine Leistung vom 27. März2015zum Gegenstand hat, an der Hauptverhandlung vom 14. März2016nicht
hätte vorlegen können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das
Zivilgericht die erst nach der Urteilsberatung eingereichte Rechnung vom 13. März
2016 nicht berücksichtigt und die Forderung von CHF 700. als unbewiesen
erachtet hat.

5.

5.1Schliesslich
haben die Vermieter vor Zivilgericht eine Parteientschädigung von CHF 4210.70
geltend gemacht. Diese Parteientschädigung war den Vermietern vom
Appellationsgericht im Kündigungsanfechtungsverfahren (Entscheid ZB.2013.20 vom
8. November 2013) zugesprochen worden und wurde von der Mieterin in der
Folge nicht bezahlt. Das Zivilgericht führt dazu aus, dass das Mietzinsdepot
einzig Forderungen der Vermieter aus dem Mietverhältnis decke. Damit ein
Anspruch als Forderung aus dem Mietverhältnis qualifiziert werden könne, müsse
er sich  so das Zivilgericht weiter  entweder aus dem Mietvertrag oder den
Gesetzesbestimmungen zum Mietvertrag ergeben oder es müsste ein Schaden
dargelegt werden, der durch eine Verletzung des Mietvertrags verursacht worden
sei. Nichts davon sei in Bezug auf die Parteientschädigung ersichtlich.
Namentlich sei auch die Kündigungsanfechtung durch alle Instanzen das gute
Recht der Mieterin und stelle keine Verletzung des Mietvertrags dar
(angefochtener Entscheid, E. 2 und E. 3.11).

5.2Die
Vermieter wenden dagegen ein, dass es sich bei der Parteientschädigung um eine
Forderung aus dem Mietverhältnis handle. Die Parteientschädigung stamme aus
einem Verfahren, das die Kündigung der Mietwohnung betroffen habe und in
welchem die Mieterin zur Zahlung einer Parteientschädigung verurteilt worden
sei. Es bestehe damit ein direkter Zusammenhang zwischen der Forderung und dem
Mietverhältnis. Es sei zwar das gute Recht der Mieterin, sich durch alle
Instanzen gegen eine Kündigung zu wehren; damit verbunden sei aber die Konsequenz,
dass bei Unterliegen eine Parteientschädigung geschuldet sei (Beschwerde,
Ziffer 3.4).

Die Mieterin ist
dagegen der Auffassung, dass das Mietzinsdepot grundsätzlich einzig der
Sicherung zukünftiger Mietzinsforderungen diene. Weitere Forderungen aus dem
Mietverhältnis könnten einzig gedeckt werden, soweit eine entsprechende
Vereinbarung vorliege; eine solche liege aber nicht vor und werde von den
Vermietern auch nicht behauptet. Somit fehle es an der Konnexität zwischen
Mietverhältnis und dem geltend gemachten Anspruch auf Parteientschädigung
(Beschwerdeantwort, Rz. 11).

5.3Sicherheitsleistungen
des Mieters (Mietzinsdepots) sind nur geschuldet, wenn sie auf einer vertraglichen
Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen. Die Vereinbarung hat die Art der
Sicherheitsleistung sowie deren Umfang  etwa nur für Mietzinse oder nur für
Schadenersatzansprüche aus unsorgfältigem Gebrauch  zu bezeichnen. Haben die
Parteien nichts anderes als eine Sicherheitsleistung im Sinn von Art. 257e
OR vereinbart, so steht die Sicherheitsleistung zur Deckung aller mietvertraglichen
Forderungen des Vermieters zur Verfügung (Higi,
Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, Art. 257e OR N 7; ebensoWeber, Basler Kommentar, 6. Aufl.
2015, Art. 257e OR N 1;Heinrich,in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016,
Art. 257e OR N 4;Lachat/Wyttenbach,
Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 262; SVIT-Kommentar,
3. Aufl. 2008, Art. 257e N 10 und 11). Im vorliegenden Fall haben die
Parteien im beidseits unterzeichneten Mietvertrag vom 12. September 2005
ein Mietzinsdepot in der Höhe von Fr. 4000.00 vereinbart (Klagebeilage 3).
Darüber hinaus haben sie eine ebenfalls beidseits unterzeichnete Vereinbarung
für Mietzinsdepot geschlossen. Darin wird in Bezug auf die sicherzustellenden
Forderungen Folgendes festgehalten (Klagebeilage 7):

Das Kapital wird zur
Sicherstellung aller aus dem Mietverhältnis und der Schlussabrechnung
entstehenden Ansprüche des Vermieters gesperrt.

Aufgrund dieser
beiden vertraglichen Vereinbarungen hat das Zivilgericht zu Recht angenommen,
dass das Mietzinsdepot der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters, die aus
dem Mietverhältnis entstehen, dient (angefochtener Entscheid, E. 2.3).
Unzutreffend ist somit die Auffassung der Mieterin, es bestehe einzig eine
Vereinbarung darüber, dass das Mietzinsdepot künftige Mietzinse (aber nicht
darüber hinausgehende Forderungen aus dem Mietverhältnis) sicherstelle.

5.4Es
fragt sich, ob die Parteientschädigung für ein vorgängiges Kündigungsanfechtungsverfahren
als Anspruch des Vermieters aus dem Mietverhältnis im Sinn der vertraglichen
Vereinbarung zu qualifizieren ist. Das Zivilgericht führt diesbezüglich aus,
ein Anspruch aus dem Mietverhältnis liege dann vor, wenn sich der Anspruch aus
dem Mietvertrag oder den Gesetzesbestimmungen zum Mietvertrag ergebe; bei Schadenersatzansprüche
müsse der Vermieter darlegen, dass der Schaden durch eine Verletzung des
Mietvertrags verursacht worden sei. Im vorliegenden Fall, in welchem die
Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz bzw. Parteientschädigung aus einem
Kündigungsanfechtungsverfahren geltend machten, fehle es  so das Zivilgericht
weiter  an einer solchen Verletzung des Mietvertrags durch die Mieterin: Die
gerichtliche Anfechtung einer Kündigung sei das gute Recht der Mieterin und
stelle keine Vertragsverletzung dar. Damit sei der Anspruch auf Zahlung der
Parteientschädigung kein Anspruch aus dem Mietverhältnis (angefochtener
Entscheid, E. 3.11).

Diesen
Erwägungen des Zivilgerichts ist zuzustimmen. Ergänzend ist aus
prozessrechtlicher Sicht anzufügen, dass die Parteientschädigung ihre Grundlage
nicht im zugrundeliegenden privatrechtlichen Anspruch hat, sondern im
Prozessrecht. Die Pflicht zur Leistung der Parteientschädigung ergibt sich mit
anderen Worten nicht aus dem zugrundeliegenden Rechtsverhältnis  hier: dem
Mietverhältnis , sondern aus dem Prozessrechtsverhältnis (vgl.Willisegger, Grundstruktur des
Zivilprozesses, Zürich 2012, S. 135 f.; vgl. auchSchmid, Kurzkommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, Art. 95 N 1,
der im Zusammenhang mit der Parteientschädigung von Aufwendungen spricht, die
einer Prozesspartei durch die Prozessführung erwachsen sind, das heisst um
zivilrechtlichen Schadenersatz aufgrund prozessgesetzlicher Kausalhaftung).
Auch aufgrund dieser prozessrechtlichen Überlegung erscheint es als richtig,
die Parteientschädigung, welche die Mieterin den Vermietern aus einem früheren
mietrechtlichen Prozess schuldig geblieben ist, nicht als Forderung aus dem
Mietverhältnis, sondern als prozessrechtlichen Anspruch zu betrachten. Für
solche Ansprüche bietet das Mietzinsdepot aber keine Deckung, wie das Zivilgericht
zu Recht feststellt.

6.

Aus diesen
Erwägungen folgt, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens den Vermietern
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese tragen die Gerichtskosten
von CHF 750. (§ 11 Abs. 1 Ziffer 6 der Verordnung über die Gerichtsgebühren
[GebV, SG 154.810]) und zahlen der Mieterin eine Parteientschädigung von CHF 1000.- 
zuzüglich Mehrwertsteuer (§ 12 Abs. 2 der Honorarordnung für die Anwältinnen
und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO, SG 291.400]).

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführer tragen die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 750. und haben der
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von CHF 1'000. zuzüglich
8 % MWST von CHF 80. zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.