bs_appellationsgericht · ZB.2019.6 · 2019-09-24 · de
Anfechtung des Anfangsmietzinses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2019.6

ENTSCHEID

vom24. September 2019

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, Dr. Cordula Lötscher

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin
1

[...]                                                                                                          Klägerin
1

B____Berufungskläger
2

[...]                                                                                                             Kläger
2

beide vertreten durchC____,Advokat,   [...]

gegen

D____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

[...]

vertreten durchE____,Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 30. Oktober 2018

betreffend Anfangsmietzins

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 17. Februar 2017 mieteten A____ und B____ (Mieter und Berufungskläger) von
der D____ (Vermieterin und Berufungsbeklagte) eine neu erstellte 3
½-Zimmerwohnung im 9. Obergeschoss im [...] in Basel. Die Wohnfläche beträgt
95,5 m2. Die Parteien vereinbarten als Monatsmietzins CHF 2715.
zuzüglich Nebenkosten akonto von CHF 263. sowie als Mietbeginn den 1. Februar
2018.

Am 16. Februar
2018 riefen die beiden Mieter die Staatliche Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und verlangten eine Herabsetzung des
Anfangsmietzinses auf höchstens CHF 2215.. In der Folge gelangten die
Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und verlangten eine Herabsetzung des
Mietzinses ab 1. Februar 2018 auf höchstens CHF 2215.. Den
Verfahrensantrag auf Edition sämtlicher Unterlagen zur Überprüfung der
Ertragslage des Mietobjekts wies die Verfahrensleiterin des Zivilgerichts ab.
Am 30. Oktober 2018 fand die Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom selben
Tag trat das Zivilgericht auf die Klage nicht ein.

Der schriftlich
begründete Entscheid wurde den Mietern am 16. Januar 2019 zugestellt. Dagegen haben
sie am 15. Februar 2019 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin
verlangen sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur
materiellen Beurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen; eventualiter sei
der Entscheid aufzuheben und der Anfangsmietzins auf höchstens CHF 2215.
herabzusetzen. Mit Berufungsantwort vom 2. Mai 2019 beantragt die Vermieterin
die Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne. Mit
Berufungsreplik vom 7. Juni 2019 halten die Mieter an ihren Anträgen fest. Die
Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Am 24. September 2019 fand eine
Urteilsberatung statt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Dies ist
vorliegend der Fall: Bei Mietzinsstreitigkeiten in unbefristeten Mietverhältnissen
beläuft sich der Streitwert auf den zwangzigfachen Jahresbetrag der
umstrittenen Mietzinsdifferenz (BGer 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 1; BGE
121 III 397 E. 1 S. 399). Im vorliegenden Fall haben die Parteien
vereinbart, dass der Mietvertrag zunächst für fünf Jahre gelten soll und sich
danach  ohne Kündigung  automatisch jeweils um fünf weitere Jahre verlängere.
Damit liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor (vgl. Art. 255 OR
Abs. 3 OR; BGE 114 II 165 E. 2 S. 166 f.; BGE 118 II 422
E. 1 S. 424). Folglich beträgt der Streitwert CHF 120'000.
(monatliche Mietzinsdifferenz von CHF 500. x 12 Monate x 20 Jahre = CHF 120'000.)
und der für die Berufung erforderliche Mindeststreitwert von CHF 10000.
ist ohne Weiteres erreicht. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene
Berufung ist demnach einzutreten.

Zur Beurteilung
der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die
Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]).

2.         Zivilgerichtsentscheid

Das Zivilgericht
hat zunächst die Standpunkte der Parteien dargelegt: Nach Auffassung der Mieter
genüge das Vorliegen einer Wohnungsnot, um den Anfangsmietzins gerichtlich
überprüfen zu lassen; einer persönlichen Notlage der Mieter bedürfe es nicht.
Nach Auffassung der Vermieterin hätten die Mieter eine luxuriöse Wohnung
gemietet und würden ohne Not den Mietvertrag in Frage stellen; im Luxussegment
herrsche keine Wohnungsnot (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1).

Sodann hat das
Zivilgericht dargelegt, unter welchen Voraussetzungen der Mieter den
Anfangsmietzins anfechten darf. Gemäss dem Bundesgericht genüge eine statistisch
erstellte Knappheit an Wohnungsangeboten bereits für sich allein für eine Mietzinsanfechtung
(BGE 142 III 442). Den Nachweis der Wohnungsknappheit könne der Mieter dabei
auch mittels amtlicher Statistiken erbringen. Aufgrund des Wortlauts und Sinns
von Art. 270 OR komme man  so das Zivilgericht weiter  nicht umhin, die
in BGE 142 III 442 aufgestellten Grundsätze dahingehend zu konkretisieren, dass
im Fall des Abstellens auf die örtlichen Verhältnisse für Mieträume auch die
finanziellen Verhältnisse des Mieters, das Mietzinssegment, in welchem er sich
bewege, sein Raumbedarf und eine allenfalls bestehende Beschränkung bezüglich
der geographischen Lage zu berücksichtigen seien. Zudem sei zu fordern, dass
die Statistik nach dem Ausbaustandard differenziere. Berücksichtige man diese
Faktoren nicht, würde dies bedeuten, dass bei einer Leerstandsquote von weniger
als 1,5 % jeder Mieter den Anfangsmietzins voraussetzungslos und ungeachtet
seiner finanziellen Möglichkeiten auf Missbräuchlichkeit überprüfen lassen
könnte (E. 2.2).

Das Zivilgericht
hat im Weiteren ausgeführt, dass gemäss der Leerstandserhebung des
Statistischen Amtes des Kantons Basel-Stadt 3-Zimmerwohnungen im Kanton
Basel-Stadt am 1. Juni 2017 eine Leerstandsquote von 0,5 % und im Kanton
Basel-Landschaft von 1,0 % aufwiesen. In den beiden Kantonen seien in den
beiden Jahren vor dem 1. Juni 2017 29 bzw. 60 Wohnungen neu erstellt und 138
bzw. 191 Wohnungen neu renoviert worden. Vergleiche man die Zahlen der in den
letzten beiden Jahren neu erstellten und neu renovierten Wohnungen mit den
leerstehenden Wohnungen in dieser Kategorie, so ergebe sich im Kanton
Basel-Stadt eine Leerstandsquote von über 1,5 %. Jedenfalls weise die Statistik
der im Kanton Basel-Stadt neu erstellten und neu renovierten Wohnungen keine Wohnungsnot
aus. Im Übrigen hätten die beiden Mieter nicht einmal behauptet, dass sie
aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt gezwungen gewesen seien,
den vorliegenden Mietvertrag zu unterschreiben oder auf eine Wohnung im Segment
der Neubauten mit hohem Ausbaustandard auszuweichen. Demzufolge hätten die Mieter
nicht belegt, dass die Klagevoraussetzungen von Art. 270 OR erfüllt seien.
Da es sich dabei um Kriterien handle, die erfüllt sein müssten, damit eine
Überprüfung des Mietzinses gemäss Art. 269 und 269a OR erfolgen könne,
habe bei ihrem Fehlen ein Nichteintretensentscheid zu ergehen (E. 2.3).

3.         Voraussetzung(en)
der Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses

3.1Die
Mieter berufen sich zunächst auf BGE 142 III 442: In diesem Entscheid habe das
Bundesgericht Art. 270 Abs. 1 lit. a OR (Anfechtung des Anfangsmietzinses)
umfassend ausgelegt. Es sei zum Schluss gekommen, dass für die Anfechtung des
Anfangsmietzinses der Nachweis genüge, dass auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot
herrsche, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine persönliche Notlage dartun müsse
(Berufung, S. 6 f.). Im Widerspruch dazu stehe die Auffassung des
Zivilgerichts, wonach man nicht umhin komme, die in BGE 142 III 442
aufgestellten Grundsätze dahingehend zu konkretisieren, dass beim Abstellen auf
die örtlichen Verhältnisse auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters, das
Mietzinssegment, in dem er sich bewege, sein Raumbedarf und eine allfällige Beschränkung
bezüglich der geographischen Lage zu berücksichtigen seien (Berufung,
S. 69).

Die Vermieterin
macht dagegen geltend, BGE 142 III 442 betreffe die Frage, ob der Mieter nicht
nur die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, sondern zusätzlich auch
noch eine persönliche Notlage nachzuweisen habe. Hingegen setze sich BGE 142
III 442 nicht mit der Frage auseinander, wie konkret die massgebenden
Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu bestimmen und demgemäss vom
beweisbelasteten Mieter zu behaupten und zu beweisen seien. Bei der Beurteilung
dieser im vorliegenden Fall interessierenden Frage sei das Zivilgericht
zutreffend zur Auffassung gelangt, dass die Mieter den erforderlichen Nachweis
einer Wohnungsnot in dem von ihnen anvisierten Wohnungsmarkt nicht erbracht
hätten; namentlich hätten sie auch nie geltend gemacht, dass der von ihnen
anvisierte Wohnungsmarkt nicht ihren Verhältnissen entspreche und sie auf
diesen Wohnungsmarkt ausgewichen seien, weil sie aufgrund einer Wohnungsnot
dazu gezwungen worden wären (Berufungsantwort, Rz 1315).

3.2Art. 270
Abs. 1 OR lässt die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch den Mieter zu,
wenn:

a.        er
sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnungen und Geschäftsräume zum
Vertragsabschluss gezwungen sah, oder

b.         der
Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe
Sache erheblich erhöht hat.

Das
Bundesgericht hat im Leitentscheid BGE 142 III 442 ausgeführt, dass die
Anfechtung nach Art. 270 Abs. 1 OR in drei alternativen Fällen
möglich sei, nämlich erstens wenn der Mieter aus persönlicher oder familiärer
Notwendigkeit zum Abschluss des Vertrags gezwungen war (lit. a erste
Alternative), wenn er zweitens wegen der Situation auf dem lokalen
Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war (lit. a zweite
Alternative) oder drittens wenn der Mietzins gegenüber demjenigen des
Vormieters erheblich erhöht wurde (lit. b) (E. 2.2 S. 446). Das
Bundesgericht hat sodann eingehend die Frage erörtert, ob der Mieter im Rahmen
der zweiten Alternative nicht nur die Wohnungsknappheit, sondern auch eine
persönliche Notwendigkeit zum Vertragsschluss nachweisen müsse (namentlich die
Notwendigkeit des Wohnungswechsels und hinreichender Suchbemühungen). In der
Literatur  so das Bundesgericht  seien die Meinungen geteilt (E. 2.2.3 und
2.3 S. 447449). Aufgrund einer umfassenden Prüfung des Wortlauts, der
Gesetzessystematik, der Entstehungsgeschichte und des Sinns von Art. 270
Abs. 1 OR kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass es im Rahmen der
zweiten Alternative genügt, wenn der Mieter nachweist, dass im örtlichen Markt
eine Wohnungsknappheit herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder
Zwangslage dargetan werden müsste (E. 3.1 S. 449455).

Das
Bundesgericht legt in Bezug auf den Sinn von Art. 270 Abs. 1 OR dar,
es sei nicht einzusehen, weshalb für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen
einer nicht funktionierenden Marktlage der Nachweis einer persönlichen Not-
bzw. Zwangslage erforderlich sein sollte. Der Grundsatz pacta sunt servanda
gelte uneingeschränkt und gehöre gar zum ordre public, wenngleichberechtigte
und vergleichbar marktmächtige Kontrahenten einen Vertrag schlössen. Es sei nun
jedoch eine Binsenwahrheit, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im
Besonderen keine den Anbietern vergleichbare Stellung einnähmen, die ihnen die
Verhandlung eines ausgewogenen Vertrags ermöglichen könnte. Um den Missbrauch
eines Marktungleichgewichts zu verhindern, habe sich der Gesetzgeber deshalb
gezwungen gesehen, die herkömmlichen Anfechtungsgründe wegen Willensmängeln und
Übervorteilung in besonderen Konstellationen zu ergänzen (etwa in Art. 40a
ff. OR für Haustürgeschäfte und ähnliche Geschäfte). Im Mietrecht habe sich
erwiesen, dass beim Neuabschluss von Verträgen die Gefahr missbräuchlicher
Mietzinse namentlich dann bestehe, wenn der Bestand an verfügbaren Wohnungen so
gering sei, dass ein Interessent den Vertrag auch dann schliesse, wenn der
Anbieter missbräuchliche Preise verlange. In diesen Fällen bestehe rein
aufgrund der Marktlage ein Zwang zum Abschluss des Mietvertrags  auch zu
missbräuchlichen Bedingungen. Um dieser Gefahr zu begegnen, ermögliche die
zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR die Überprüfung
des Anfangsmietzinses auf Missbrauch während der 30-tägigen Anfechtungsfrist.
In der Literatur werde zutreffend darauf hingewiesen, es sei vom Gesetz
vorausgesetzt, dass sich die Marktlage bei Knappheit an Wohnungen beim
Vertragsschluss konkret bemerkbar mache. Die Knappheit des Angebots verschaffe
den Anbietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen
marktmächtiger Unternehmen nahekomme. Die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse
gestützt auf die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a
OR diene insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die
Kartellgesetzgebung. Dass die zivilrechtlichen Rechtsbehelfe zur Korrektur
eines Marktungleichgewichts nur voraussetzten, dass der Vertrag vom
marktmächtigen Partner diktiert werde, ohne auch noch einen auf einer
persönlichen Notlage beruhenden Vertragsabschlusszwang zu erfordern, sei in der
massgebenden Literatur anerkannt. Mit der zweiten
Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR soll einzig das
Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses auf
Missbräuchlichkeit ermöglichen(vgl. zum Ganzen BGE 142
III 442 E. 3.1.4 S. 452454 mit Hinweisen).

3.3Wenngleich
BGE 142 III 442 in der Literatur kontovers aufgenommen worden ist (Dietschy Martenet, DB 2016, S. 38,
S. 39 [La solution retenue est convaicante];Koller/Strik, Die mietrechtliche Rechtsprechung des
Bundesgerichts im Jahr 2016, ZBJV 2018, S. 208, 236 [Entscheid zu begrüssen];Rohrer, BGE 142 III 442 [Urteil
des Bundesgerichts 4A_691/2015 vom 18 Mai 2016], S. 128, 142 [Das
Bundesgericht entfernt sich  vom Rahmen, den die Bundesverfassung den
Eingriffen in die zivilrechtliche Vertragsfreiheit im Mietrecht setzt]),
besteht jedenfalls Einigkeit darüber, wie der Entscheid zu verstehen ist. Nach
einhelliger Auffassung genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsknappheit
herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage des Mieters
dargetan werden muss (Dietschy Mar­tenet,
a. a. O., S. 39 f.;Koller/Strik,
a. a. O., S. 232 und 239;Rohrer,
a. a. O., S. 142;Hürlimann-Kaupp,
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Einleitungstitel des ZGB in den
Jahren 2014 bis 2017, ZBJV 2019, S. 79, 99;Kägi/Wirz, Mietrecht  Entwicklungen 2017, njus.ch,
S. 1, 9 f.;Roncoroni, Die
Anfechtung des Anfangsmietzinses im schweizerischen Rechtssystem, mp 2018,
S. 1, 24;Tschudi,
Entwicklungen im Mietrecht, SJZ 2017, S. 319, 322 f.). Diesen in BGE 142
III 442 statuierten Grundsatz hat das Bundesgericht in BGer 4A_93/2017 vom 21.
September 2017 E. 4.1 bestätigt. Unter diesen Umständen bleibt kein Raum
für die vom Zivilgericht postulierte Konkretisierung des in BGE 142 III 442
aufgestellten Grundsatzes. Ebenso wie in BGE 142 III 442, der ebenfalls zwei
gutsituierte Mieter betraf, sind demnach beim Abstellen auf die örtlichen
Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt die finanziellen Verhältnisse der Mieter,
das Mietzinssegment, in dem sie sich bewegen, und der Wohnungsstandard nicht zu
berücksichtigen (vgl. aber Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2, S. 6).
Diese vom Zivilgericht geforderte Konkretisierung würde den in BGE 142 III
442 aufgestellten Grundsatz weitgehend aushöhlen, wonach der Nachweis einer
Wohnungsknappheit auf dem örtlichen Wohnungsmarkt genügt, ohne dass darüber
hinaus eine Notlage des Mieters belegt werden müsste.

4.         Nachweis
einer Wohnungsknappheit im vorliegenden Fall

4.1Die
Mieter machen sodann geltend, dass die Wohnungsknappheit grundsätzlich mittels
offizieller Statistiken bewiesen werden könne, vorausgesetzt, dass diese
aktuell seien und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen
beruhten (Berufung, S. 10 oben). Die Leerstandserhebung des Statistischen
Amtes Basel-Stadt, welche sie  die Mieter  vor Zivilgericht eingereicht
hätten, erfülle diese Anforderungen und weise zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses eine Leerstandsquote von 0,5 % aus, was derjenigen der
3-Zimmerwohnungen entspreche. Die Statistik differenziere auch nach Wohnquartier
und weise für das []-Quartier, in welchem die Wohnung liege, eine
Leerstandsquote von 0,8 % aus. Die Mieter hätten somit die Wohnungsknappheit
nachgewiesen (S. 10 unten). Die Mieter legen sodann dar, dass das Zivilgericht
die amtliche Statistik gar nicht in Frage gestellt habe, sondern diese in
unzulässiger Weise ergänzt habe, um zu einer Leerstandsquote von über 1,5 % für
neu erstellte und renovierte Wohnungen zu kommen (S. 11 f.).

Die Vermieterin
wendet ein, die Mieter hätten sich vor Zivilgericht nur pauschal und in keiner
Weise substantiiert auf die Leerstandserhebung bezogen; namentlich hätten sie
nicht dargelegt, inwieweit diese Erhebung die Anforderungen an eine genügende
Statistik zum Nachweis einer Wohnungsknappheit erfülle (Berufungsantwort, Rz 16
und 17). Das Zivilgericht habe überzeugend festgestellt, dass die Mieter den
Beweis der Wohnungsknappheit nicht erbracht hätten, da die Leerstandserhebung
nicht hinreichend differenziert sei. Mit dieser Feststellung setzten sich die
Mieter  so die Vermieterin  in ihrer Berufung nicht auseinander. Das
Zivilgericht habe zutreffend angenommen, dass die Mieter eine Wohnungsknappheit
in Bezug auf dasjenige Marktsegment hätten dartun und beweisen müssen, in
welches die von ihnen gemietete Wohnung falle (Rz 18).
Bemerkenswerterweise stellten die Mieter den Befund des Zivilgerichts nicht in
Frage, wonach in dem von ihnen anvisierten Marktsegment eine Leerstandsquote
von über 1,5 % bestehe (Rz 19). Dass im von den Mietern beanspruchten Luxussegment
keine Wohnungsknappheit bestehe, sei von der (nicht beweisbelasteten)
Vermieterin bereits vor Zivilgericht bewiesen worden (Rz 20).

4.2Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann die Wohnungsknappheit im Sinn der
zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR grundsätzlich
mit offiziellen Statistiken belegt werden. Vorausgesetzt ist, dass diese
aktuell sind und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen
beruhen (BGE 142 III 442 E. 3.2 S. 455). Eine Wohnungsknappheit wird
bei einer Leerstandsquote von weniger als 1,5 % bejaht (BGer 4C.367/2001 vom
12. März 2002 E. 3 b) bb; BGer 4A_453/2015 vom 18. Mai 2016 E. 2.3).

In Bezug auf die
Anforderungen, die eine Statistik zur Wohnungsknappheit erfüllen muss, hat sich
das Bundesgericht bis anhin zu den Statistiken der Kantone Genf, Freiburg und
Zürich geäussert. In Bezug auf den Kanton Genf gelangte es im Jahr 2002 zum
Schluss, dass auf die Statistik der Genfer Kantonsregierung abgestellt werden
könne, die nach der Grösse der Wohnungen (Anzahl Zimmer) differenziere und Jahr
für Jahr aktualisiert werde (BGer 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3 b)).
In den Jahren 2016 und 2017 bestätigte das Bundesgericht die Seriosität der
Genfer Statistik (BGer 4A_453/2015 vom 18. Mai 2016 E. 2.3; BGer
4A_93/2017 vom 21. September 2017 E. 4.2 und 4.3).

In Bezug auf die
Statistik des Kantons Freiburg stellte das Bundesgericht im Jahr 2009 fest,
dass diese nicht genüge, da sie weder nach Grösse der Wohnungen (Anzahl Zimmer)
unterscheide noch jährlich erneuert werde. Zudem beschränke sie sich auf eine
Gesamteinschätzung der kantonalen Verhältnisse. In einem Kanton wie Freiburg
mit seiner ausgedehnten Fläche erscheine es jedoch als notwendig, zwischen den
verschiedenen Regionen des Kantons zu unterscheiden, die in Bezug auf den Leerwohnungsbestand
erhebliche Diskrepanzen aufweisen könnten, namentlich zwischen den städtischen
Gebieten und den Randregionen oder ländlichen Regionen. In diesem Punkt sei die
Situation in Freiburg anders als in Genf, wo örtliche Abweichungen geringer
seien (BGE 136 III 82 E. 2 S. 86 = Pra 2010 Nr. 98).

In Bezug auf den
Kanton Zürich hat das Bundesgericht im Jahr 2016 dargelegt, dass das
erstinstanzliche Mietgericht aufgrund der amtlichen Statistik eine
Leerstandsquote von 0,11 % in der Stadt Zürich und von 0,61 % im ganzen Kanton
Zürich angenommen habe. Da die Vermieterin keine substantiierten Einwendungen
gegen diese amtlichen statistischen Grundlagen angeführt habe, erachtete das Bundesgericht
die Wohnungsknappheit in Bezug auf die Stadt Zürich als ausgewiesen (BGE 142
III 442 E. 3.2 S. 455 f.).

Die
Leerstandserhebung des Statistischen Amtes des Kantons Basel-Stadt entspricht
bezüglich Differenzierungsgrad und Aktualität der Genfer Statistik (vgl. zur
Genfer Statistik [arrêté déterminant les catégories des logement où sévit la
penurie, Recueil systematique [RS] I 4 45 07). Sie unterscheidet beim
Leerwohnungsbestand ebenfalls nach der Wohnungsgrösse (Anzahl Zimmer) und wird
jährlich neu erstellt. Sie entspricht deshalb den bundesgerichtlichen
Anforderungen an eine seriöse Statistik und ist deshalb zum Nachweis einer
Wohnungsknappheit geeignet.

4.3Im
vorliegenden Fall haben sich die Mieter vor Zivilgericht auf die
basel-städtische Leerstandserhebung (Ausgabe 2017) berufen (Protokoll der
Verhandlung vom 30. Oktober 2018, S. 2 und 3 unten) und diese auch
eingereicht (Klagebeilage 7). Der Einwand der Vermieterin, die Mieter hätten
sich vor Zivilgericht nur pauschal auf die Leerstandserhebung bezogen und nicht
dargelegt, inwieweit sie die Anforderungen an eine genügende Statistik erfülle
(Berufungsantwort, Rz 16 und 17), geht fehl. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts ist eine Wohnungsknappheit nämlich erstellt, wenn diese aufgrund
einer seriösen Statistik festgestellt wird (BGE 136 III 82 E. 2 S. 85
= Pra 2010 Nr. 98; BGer 4A_453/2015 vom 18. Mai 2016 E. 2.3). Es genügt
somit, dass sich die Mieter vor Zivilgericht auf die basel-städtische
Leerstandserhebung berufen haben, ohne eingehend deren Seriosität darzulegen.
Es ist vielmehr Aufgabe des Gerichts zu prüfen, ob die angerufene Statistik den
bundesgerichtlichen Anforderungen an eine seriöse Statistik (vgl. dazu
E. 4.2) genügt.

Wie das
Zivilgericht zutreffend festgehalten hat, weist die basel-städtische
Leerstandserhebung (Ausgabe 2017)  für 3-Zimmerwohnungen im Kanton Basel-Stadt
eine Leerstandsquote von 0,5 % aus (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3
S. 7 oben; Leerstandserhebung, S. 7 oben). Über alle Wohnungsgrössen
beträgt die Leerstandsquote ebenfalls 0,5 % (Leerstandserhebung, S. 6
oben). Der Erhebung lässt sich sodann entnehmen, dass die räumliche Verteilung
des Leerstands im Stadtkanton ein recht ausgeglichenes Bild zeigt (S. 6). Lag
die Leerstandsquote im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für 3-Zimmerwohnungen
bei 0,5 % und waren die Leerstände räumlich recht ausgeglichen verteilt, ist
eine Wohnungsknappheit in Bezug auf die vorliegende 3 ½-Zimmerwohnung 
entgegen der Auffassung des Zivilgerichts  zu bejahen. Für darüber
hinausgehende statistische Differenzierungen zum Nachweis der
Wohnungsknappheit, wie sie das Zivilgericht vorgenommen hat
(Zivilgerichtsentscheid, E.2.3), bietet die bundesgerichtliche Rechtsprechung
keine Grundlage. Namentlich muss die Statistik innerhalb des Segments der
3-Zimmerwohnungen nicht nach weiteren Kriterien differenzieren (wie zum
Beispiel nach dem Erstellungs- oder Renovationsdatum der Wohnung [Unterteilung
in neu gebaute Wohnungen, neu renovierte Wohnungen und andere Wohnungen] oder
nach dem Ausbaustandard der Wohnung [hoher, mittlerer und tiefer Standard])
(vgl. obige E. 3 und 4.2).

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Mieter mit der Anrufung der basel-städtischen
Leerstandserhebung ihrer Behauptungs- und Beweislast in Bezug auf das Vorliegen
einer Wohnungsknappheit nachgekommen sind und die Leerstandserhebung eine
Wohnungsknappheit bei 3-Zimmerwohnungen ausweist. Ist aber eine
Wohnungsknappheit erstellt, ist die Voraussetzung der zweiten Alternative von
Art. 270 Abs. 1 lit. a OR erfüllt. Das Zivilgericht hat es somit
zu Unrecht unterlassen, die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses materiell
zu beurteilen.

5.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

5.1Aufgrund
dieser Erwägungen ist die Berufung der Mieter gutzuheissen und der Fall zur
materiellen Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses an das
Zivilgericht zurückzuweisen. Damit trägt die Vermieterin die Prozesskosten des
vorliegenden Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

5.2In
Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.
und CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2500. bei
Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz,
SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der
monatliche Nettomietzins für die Wohnung CHF 2715., so dass § 2a
Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes nicht anwendbar ist. Anwendung finden
somit die allgemeinen Bestimmungen des Reglements über die Gerichtsgebühren
(GGR, SG 154.810): Diese sehen bei einem Streitwert von noch CHF 120000.
(vgl. obige E. 1) im Berufungsverfahren einen Gerichtsgebührenrahmen von
CHF 750. bis CHF 6000. vor (§ 12 in Verbindung mit § 6
Abs. 1 lit. a GGR). Da sich das Berufungsverfahren auf die Frage des
Eintretens beschränkt (vgl. § 16 GRR; Zivilgerichtsentscheid, E. 3),
werden die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren auf CHF 1000.
festgelegt.

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen
(§ 2a Abs. 1 und 3a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz). Die im
Berufungsverfahren obsiegenden Mieter haben demnach trotz ihres Obsiegens
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung wird gutgeheissen, der
Entscheid des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 30. Oktober 2018 (MG.2018.39) aufgehoben
und der Fall zur materiellen Beurteilung der Missbräuchlichkeit des
Anfangsmietzinses an das Zivilgericht zurückgewiesen.

Die Berufungsbeklagte trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'000..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.