bs_appellationsgericht · ZB.2020.25 · 2020-10-14 · de
Kündigungsschutz/Erstreckung (BGer 4A_608/2020 vom 26. Ferbruar 2021)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.25

ENTSCHEID

vom14. Oktober 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                   
                                             Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte
1

[...]                                                                                               Klägerin
1

C____Berufungsbeklagte 2

[...]                                                                                               Klägerin
2

D____Berufungsbeklagter 3

[...]                                                                                                  Kläger
3

alle vertreten durch [...],
Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 26. Mai 2020

betreffend Kündigung und Erstreckung
des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 30. Juni 2012 mietete A____ (Mieterin) von E____(Vermieter) eine
2-Zimmerwohnung an [...] in [...], dies zu einem Nettomietzins von CHF 720.
zuzüglich einer Akontozahlung von CHF 45. für Heizung und Warmwasser sowie
einer Pauschale von CHF 20. für Hauswart und Radio/TV. Am 2. oder 3. Oktober
2017 ereignete sich ein Zwischenfall: Ein Mann läutete an der Wohnungstüre der
Mieterin Sturm und hämmerte gegen die Wohnungstür, so dass andere Mieter im
Haus die Polizei anriefen. In der Folge entspann sich eine intensive
Kommunikation zwischen der Mieterin und der Liegenschaftsverwaltung. Dabei
griff die Mieterin die Mitarbeitenden der Liegenschaftsverwaltung über längere
Zeit in zahlreichen E-Mails verbal an (zum Ganzen vgl. Zivilgerichtsentscheid,
S. 224 sowie E. 5.6.1). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Mai 2019
kündigte der Vermieter das Mietverhältnis per Ende August 2019.

Die Mieterin
focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Am 28. August 2019 starb der
Vermieter und es traten seine Ehefrau und seine beiden Kinder in die
Vermieterstellung ein. Nachdem im Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt
werden konnte, gelangte die Vermieterschaft an das Zivilgericht Basel-Stadt und
beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 22. Mai 2019 gültig
sei, und der Mieterin sei eine Frist von drei Monaten zum Verlassen der Wohnung
einzuräumen. Mit Entscheid vom 26. Mai 2020 stellte das Zivilgericht fest, dass
die Kündigung gültig sei, und verpflichtete die Mieterin, die Wohnung bis Ende
August 2020 zu verlassen. Auf Gesuch der Mieterin hin wurde dieser Entscheid
schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 6. Juli 2020 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie, es sei der
Zivilgerichtsentscheid aufzuheben und die Unwirksamkeit beziehungsweise
Ungültigkeit der Kündigung festzustellen; eventualiter sei das Mietverhältnis
um 4 Jahre zu erstrecken und es seien die vermögensrechtlichen Folgen der
vorzeitigen Kündigung zu bestimmen. Subeventualiter sei der Fall an das
Zivilgericht zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 14.
September 2020 beantragt die Vermieterschaft die Abweisung der Berufung, soweit
darauf einzutreten sei. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der
vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Nach der
Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (vgl. AGE ZB.2019.8 vom 6.
Juni 2019 E. 1 mit Nachweisen). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche
Bruttomietzins CHF 785., so dass der massgebliche Streitwert von
CHF 10'000. ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF
785. = CHF 28260.). Entgegen der Auffassung der Vermieterschaft
(Berufungsantwort, S. 4) genügen die Angaben der Mieterin (Berufung, Rz 4), um
die Einhaltung der Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO prüfen zu können. Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

2.         Entscheid
des Zivilgerichts

Im angefochtenen
Entscheid legte das Zivilgericht den Sachverhalt zunächst sehr ausführlich dar
(Zivilgerichtsentscheid, S. 230). Danach prüfte es die Voraussetzungen für das
Eintreten auf die Klage der Vermieterschaft und das Gesuch der Mieterin um
Verschiebung der mündlichen Verhandlung (E. 1 und 2).

Sodann legte das
Zivilgericht die Standpunkte der Parteien zur Gültigkeit der Kündigung dar: Die
Vermieterschaft mache geltend, dass die Mieterin die Mitarbeiter der
Liegenschaftsverwaltung immer wieder grob beleidigt und diverser Straftaten
oder unmoralischer Verhaltenswese bezichtigt habe. Deshalb habe sie eine
ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen vorgenommen. Die Mieterin
wende dagegen ein, es handle sich um eine missbräuchliche Kündigung: Die
Kündigung sei nur zwei Monate nach Abschluss eines Vergleichs über die
Nebenkosten ausgesprochen worden und damit während einer Sperrfrist (E. 3).
Anschliessend führte das Zivilgericht aus, unter welche Voraussetzungen eine
Kündigung missbräuchlich sei (E. 4.1) und unter welchen Voraussetzungen eine
ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen zulässig sei (E. 4.24.5). Im
Weiteren prüfte es die Frage, ob die Vermieterschaft an Stelle der Kündigung
aus wichtigen Gründen eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur
Rücksichtnahme hätte aussprechen müssen; diese Frage bejahte es im Ergebnis (E.
5). Für den Fall, dass eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur
Rücksichtnahme nicht zulässig sei, bejahte das Zivilgericht auch die
Zulässigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen (E. 6). Dagegen
verneinte es das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung (E. 7).

Aufgrund des
Verhaltens der Mieterin gewährte das Zivilgericht nur eine Erstreckung bis Ende
August 2020 (E. 8). Eine Entschädigung der Mieterin lehnte es ab (E. 9).

3.         Zulässigkeit
der Umdeutung einer Kündigung

3.1Die
Vermieterschaft kündigte das Mietverhältnis mit der Mieterin mit Formular vom
22. Mai 2019 (Klagebeilage 31). Sie begründete die Kündigung so:

«Die Kündigung erfolgt
aus wichtigen Gründen welche die Vertragserfüllung für den Vermieter unzumutbar
machen (OR Art. 266g). Die Mieterin verhält sich gegenüber der Verwaltung, die
der Vermieter per 1.1.18 eingesetzt hat, völlig unangemessen. Das Verhalten der
Mieterin verunmöglicht der Verwaltung, Ihre Arbeit mit angemessenem zeitlichen
und persönlichen Aufwand zu erledigen. Im Dezember 18 hat die Mieterin
Mitarbeitende der Verwaltung beleidigt, so dass Strafanzeige erstattet wurde.
Die Situation hat sich nicht gebessert. Zuletzt mit E-Mail vom 22.5.19 hat die
Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als
Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen.»

Da die Kündigung
aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) subsidiär sei gegenüber der Kündigung
wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) und da das
Gericht eine Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf
Art. 257f OR umdeuten könne, prüfte das Zivilgericht, ob die vorliegende
Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfülle (Zivilgerichtsentscheid,
E. 4.3 und 5.1).

Die Mieterin
erachtet die zivilgerichtliche Umdeutung der Kündigung gestützt auf
Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR als unzulässig.
Wenn die Vermieterschaft die Kündigung unter Berufung auf wichtige Gründe
beziehungsweise Art. 266g OR ausspreche, sei sie an diesen Kündigungsgrund
gebunden. Zwar schade es der Vermieterschaft nicht, wenn sie sich in ihrem
Kündigungsschreiben auf eine falsche Gesetzesbestimmung berufe, da das Gericht
das Recht von Amtes wegen anwenden müsse. Dies setze aber voraus, dass der
Sachverhalt, den die Vermieterschaft ihrer Kündigung zugrunde lege, rechtlich
einem anderen als dem angerufenen Kündigungsgrund entspreche. Dies sei jedoch
vorliegend nicht der Fall: In der Begründung der Kündigung berufe sich die Vermieterschaft
ausdrücklich auf eine Kündigung aus wichtigen Gründen. Weder werde der Mieterin
ein unsorgfältiger Gebrauch der Mietsache zum Vorwurf gemacht, noch werde ihre
mangelnde Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn vorgeworfen. In der
Begründung sei auch nicht von einer Abmahnung und einer weiteren
Pflichtverletzung die Rede. Für die Empfängerin der Kündigung müsse klar sein,
aufgrund welcher Tatsachen ihr mit verkürzter Frist gekündigt werde. Das
Gericht dürfe nicht von sich aus der Kündigung Tatsachen zugrunde legen, die in
der Kündigung nicht genannt würden, wie namentlich die erforderliche Abmahnung
(Berufung, Rz 69).

3.2Der
Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen.
Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor,
insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur
Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR),
Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR).
Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen
(Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme,
Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g
OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die
ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der
Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E.
3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus
einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer
4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E.
2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26.
August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist,
ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine
Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in
eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128)
oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom
16. November 2006 E. 5).

Beim umgekehrten
Vorgang  Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in
eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund  ist die Rechtsprechung
dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer
4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010
E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom
10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend
umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen
Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der
Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht
hielt Folgendes fest:Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt
im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter
als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der
Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen
der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung
analogArt. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen
klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem
schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner
Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine
Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige
rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und
seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen
(BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten
Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest:Wenn die Vermieterin
in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die
wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigt, dass
aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin die Voraussetzungen
für eine Kündigung nach der besonderen Bestimmung von Art. 257fORerfüllt sind, führt dies nicht zur Ungültigkeit der
Kündigung. Nachdem die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 266g OR verneint
habe, habe sie zu Recht die Gültigkeit der Kündigung unter dem Gesichtspunkt
von Art. 257f OR geprüft (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.4 mit Verweis
auf BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3).

3.3Der
vorliegende Sachverhalt ist mit der in BGer 4A_379/2014 (und BGer 4C.223/2006)
beurteilten Konstellation vergleichbar: Auch im vorliegenden Fall stützte die
Vermieterschaft in ihrem Schreiben vom 22. Mai 2019 die Kündigung auf Art. 266g
OR. Im anschliessenden Verfahren vor Zivilgericht zeigte sich aber, dass die
beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin  das völlig unangemessene
Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden Liegenschaftsverwaltung  die
Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR erfüllen. Es ist folglich
nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht es als zulässig erachtete, eine
gestützt auf Art. 266g OR ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung nach Art.
257f OR umzudeuten.

4.         Kündigung
wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme

4.1Das
Zivilgericht prüfte sodann, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen
von Art. 257f OR erfüllt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.1). Eine Kündigung nach
Art. 257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt
und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den
Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche
die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur
Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern
auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E.
5.25.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen
Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur
Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin
schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur
Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des
Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und
5.6.4).

In der Berufung
wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach
Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Ihr werde in der Kündigung ein unangemessenes
Verhalten gegenüber der Verwaltung vorgeworfen. Art. 257f OR erfasse aber nur
Pflichten, die sich auf den Gebrauch der Sache bezögen, sowie
Rücksichtnahmepflichten gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. Das Verhalten
gegenüber der Verwaltung falle nicht unter Art. 257f OR (unter Verweis auf BGer
4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 undSpirig,
Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 705) (Berufung, Rz 10).

4.2Im
von der Mieterin angerufenen BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 hatte der
Mieter möglicherweise ehrverletzende Aussagen über die Liegenschaftsverwaltung gemacht,
indem er behauptet hatte, diese würde «se remplir les poches» (vgl. Sachverhalt
Buchstabe A). Die Vermieterschaft kündigte daraufhin das Mietverhältnis
gestützt auf Art. 266g OR. Die Vorinstanz hatte sich die Frage gestellt, ob die
Kündigung nicht eher unter Art. 257f OR falle, dann aber festgestellt, dass die
Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Aus dem Sachverhalt  so
das Bundesgericht  ergebe sich nicht, dass der Mieter das Mietobjekt nicht
zweckgemäss oder unsorgfältig benutze oder dass er seine Pflicht zur
Rücksichtnahme auf die Nachbarn verletze. Da die Vermieterschaft dies nicht
bestreite, müsse die Frage nicht weiter vertieft werden (BGer 4A_536/2009 vom
2. Februar 2010 E. 2.3; vgl. im Weiteren BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E.
2.2). Aus dem Entscheid leitet ein Teil der Lehre ab, dass die Verletzung der
Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung nicht unter
Art. 257f OR fällt (Spirig, a. a.
O., S. 705).

Zunächst ist
festzuhalten, dass sich das Bundesgericht in BGer 4A_536/2009 vom
2. Februar 2010 mit der vorliegend interessierenden Frage gar nicht
auseinandersetzte. Es hielt lediglich fest, dass die Vermieterschaft nicht
bestreite, dass die möglicherweise ehrverletzenden Äusserungen des Mieters über
die Verwaltung nicht unter Art. 257f OR fielen, und dass die Frage deshalb
nicht vertieft zu prüfen sei. Inhaltlich hat sich das Bundesgericht somit zur
Frage nicht geäussert. Sodann ist festzuhalten, dass auch das Bundesgericht den
Wortlaut von Art. 257f OR für zu eng hält: Die Bestimmungsteht 
so das Bundesgericht  unter der Marginalie«Sorgfalt und
Rücksichtnahme»und befasst sich mit den Pflichten des
Mieters beim Gebrauch der Mietsache. Abs. 3 der Bestimmung sanktioniert
dementsprechend nur Verletzungen von mieterseitigen Gebrauchspflichten, nicht
von Vertragspflichten schlechthin(zum Ganzen vgl. BGE 123 III 124 E. 2a
S. 126; vgl. auchKoller, Die
mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007,
S. 831, 843).

In der Lehre
werden in Bezug auf den zu engen Wortlaut von Art. 257f OR zwei
Lösungsvorschläge vertreten: Zum einen wird vorgeschlagen, grundsätzlich alle
Vertragsverletzungen des Mieters unter Art. 257f OR zu subsumieren (Rohrer, Kommentar zu BGer 4C.255/2004, in: MRA
2004, S. 51, 52;Maag,
Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei
Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.;Spirig, a. a. O., S. 704706, 717
f. und 734 f.;Weber, Basler
Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 257f OR N 1c; vgl. auch AGE ZB.2017.6 vom
2. Mai 2017 E. 3.2). Als Vertragsverletzungen, die unter Art. 257f OR fallen,
genannt werden zum Beispiel die Erfüllung strafrechtlicher Tatbestände wie
Beschimpfung, Drohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung, Diebstahl dem
Vermieter oder den Hausbewohnern gegenüber sowie die Verletzung der Regeln des
Anstands in grober oder unflätiger Weise (Higi,
Zürcher Kommentar, 3. Auflage 1994, Art. 257f OR N 61; SVIT-Kommentar, 3.
Auflage 2018, Art. 257f N 76). Zum anderen wird in der Lehre
vorgeschlagen, bei den von Art. 257f OR nicht erfassten Vertragsverletzungen
Art. 257f OR nicht direkt, sondern analog anzuwenden (Koller, a. a. O., S. 831, 843;Spirig, Ausserordentliche Kündigungen
ausserhalb des mietrechtlichen Katalogs, in: mp 2012, S. 1, 15 und 19).

4.3Im
vorliegenden Fall hat die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber
den Mitarbeitenden der Liegenschaftsverwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme
verletzt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.6.1 am Ende). Diese zivilgerichtliche
Einschätzung wird von der Mieterin soweit ersichtlich nicht in Zweifel gezogen
(vgl. etwa Berufung, Rz 10 sowie Rz 1121). Sie wendet aber ein, dass die
Rücksichtnahmepflicht von Art. 257f OR sich nur auf das Verhalten gegenüber
Hausbewohnern und Nachbarn im Zusammenhang mit dem Gebrauch des Mietobjekts
beziehe, nicht aber auf das Verhalten gegenüber der Verwaltung. Dieser Einwand
ist unzutreffend: Wie in E. 4.2 ausgeführt wurde, fällt das ungebührliche
Verhalten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung entweder direkt unter Art. 257f
OR oder rechtfertigt zumindest die analoge Anwendung von Art. 257f OR. Die
zivilgerichtliche Annahme ist somit nicht zu beanstanden, dass die Pflicht zur
Rücksichtnahme nicht nur gegenüber den Hausbewohnern, sondern auch gegenüber
dem Vermieter und dessen Hilfspersonen besteht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4
am Ende und E. 5.5). Da die Mieterin nicht bestreitet, ihre Pflicht zur
Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung verletzt zu haben, ist
auch die weitere zivilgerichtliche Einschätzung nicht zu beanstanden, dass die
Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt sind (E. 5.6).

5.         Kündigung
aus wichtigen Gründen

Für den Fall,
dass Art. 257f OR im vorliegenden Fall nicht anwendbar sein sollte oder dass
die Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien (vgl. dazu aber oben
E. 4), prüfte das Zivilgericht die Zulässigkeit einer ausserordentlichen
Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Die Mieterin habe Ende 2017
angefangen, auf unangemessene Weise mit der Vermieterschaft beziehungsweise der
Liegenschaftsverwaltung zu kommunizieren. Erschwerend komme hinzu, dass sie die
Verwaltung aus dem geringsten Anlass mit einer Vielzahl von mehrseitigen
E-Mails eingedeckt habe, manchmal gar im Abstand weniger Stunden. Dies erzeuge
einen erheblichen Aufwand und mache es teilweise kaum möglich, die Anliegen der
Mieterin zu bearbeiten. Diese Veränderung des Verhaltens der Mieterin sei beim
Abschluss des Mietvertrags für die Vermieterschaft nicht vorhersehbar gewesen
und sei von ihr beziehungsweise der Verwaltung auch nicht verschuldet. Es sei
der Vermieterschaft aufgrund der bis 19. März 2022 dauernden Sperrfrist nicht zumutbar
gewesen, das Mietverhältnis erst per Ende Juni 2022 zu kündigen und das
Verhalten der Mieterin bis dann zu ertragen. Folglich sei die Vermieterschaft
berechtigt gewesen, das Mietverhältnis per Ende August 2019 zu kündigen
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6).

Die Mieterin
wendet dagegen ein, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigen
Gründen nicht vorlägen. Dabei bringt sie im Wesentlichen Folgendes vor: Eine
allfällige Unzumutbarkeit bestehe nicht für die Vermieterschaft, sondern nur
für die Verwaltung (Berufung, Rz 15); die Auswirkungen auf die
Verwaltungstätigkeit seien nur temporär gewesen und die Mieterin habe sich
einmal für ihre emotionale Reaktion entschuldigt (Rz 17); die Weigerung der
Mieterin, sich zu einer Besprechung ins Büro der Verwaltung zu begeben, sei
nachvollziehbar (Rz 18); das E-Mail der Mieterin vom 22. Mai 2019 habe an der
Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nichts geändert (Rz 21).

Die von der
Mieterin vorgebrachten Argumente und Umstände gegen die Zulässigkeit der
Kündigung aus wichtigen Gründen sind nur für den Fall zu prüfen, dass eine
Kündigung wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht (Art. 257f OR) nicht
zulässig wäre. Wie in E. 4 dargelegt wurde, ist die Kündigung wegen Verletzung
der Rücksichtnahmepflicht zulässig. Demgemäss ist an sich nicht mehr zu prüfen,
ob die Kündigung allenfalls auch aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) zulässig
ist. Im Sinn einer Eventualbegründung ist zu den Vorbringen der Mieterin aber
kurz Stellung zu nehmen. Die Mieterin legt nicht dar, worauf sie ihren (ersten)
Einwand stützt, dass nur das ungebührliche Verhalten der Mieterin direkt
gegenüber der Vermieterschaft geeignet sei, der Vermieterschaft die Fortsetzung
des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen  nicht aber das ungebührliche
Verhalten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung als Hilfsperson der
Vermieterin; eine entsprechende Einschränkung ergibt sich denn auch weder aus
dem Gesetzeswortlaut von Art. 266g Abs. 1 OR («aus wichtigen Gründen, welche
die Vertragserfüllung [für eine Partei] unzumutbar machen») noch aus der Lehre
und Rechtsprechung. Der zweite Einwand, dass die Auswirkungen des Verhaltens
der Mieterin auf die Verwaltungstätigkeit nur temporär gewesen seien, ist
falsch: Es kann diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen
im Zivilgerichtsentscheid verwiesen werden (Sachverhalt, S. 224, der den
Zeitraum von Oktober 2018 bis Mai 2019 umfasst; und E. 5.6). Der dritte
Einwand, dass die Gesprächsverweigerung durch die Mieterin nachvollziehbar sei,
ist unbehelflich: Die Mieterin legt nicht dar, inwiefern dies etwas an der
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ändern soll. Der vierte
(und unsubstantiierte) Einwand, das E-Mail der Mieterin vom 22. Mai 2019 habe
an der Zumutbarkeit des Mietverhältnisses nichts geändert, ist ebenfalls
unbehelflich: Das Zivilgericht legte eingehend dar, dass die Vermieterschaft
die Mieterin abgemahnt hatte (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.6.2) und die
Mieterin danach in mehreren E-Mails (vom 24. April, 25. April, 2. Mai, 21.
Mai, 22. Mai 2019) einen rüden Ton anschlug sowie einer Mitarbeiterin erneut
strafbares und unmoralisches Verhalten vorwarf (E. 5.6.4). Die Mieterin
bestreitet nicht, dass sie mit ihren E-Mails vom 24. April, 25. April, 2.
Mai und 21. Mai 2019 ihre Vertragspflichten erneut verletzte. Die
behauptete Unmassgeblichkeit des E-Mails vom 22. Mai 2019 ändert daran nichts.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieterin die vom
Zivilgericht festgestellte Zulässigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen
nicht in Frage zu stellen vermögen.

6.         Missbräuchliche
Kündigung

Das Zivilgericht
prüfte auch das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung. Die Mieterin mache
geltend, es handle sich um eine Rachekündigung, weil sie ihre Ansprüche geltend
gemacht habe; zudem gehe es darum, sie aus der Wohnung zu werfen, um die
Wohnung teurer weiterzuvermieten. Das Zivilgericht sah keine Anhaltspunkte
dafür. Wie ausgeführt worden sei, sei die Vermieterschaft sodann berechtigt
gewesen, trotz der durch das Schlichtungsverfahren ausgelösten Sperrfrist zu
kündigen, weshalb keine Rachekündigung vorliege (Zivilgerichtsentscheid, E. 7).

Die Mieterin
wendet ein, dass in Tat und Wahrheit eine missbräuchliche Kündigung vorliege:
Die Liegenschaftsverwaltung habe es bereits kurz nach Übernahme der Verwaltung
darauf angelegt, sie loszuwerden; die Liegenschaftsverwaltung habe bereits im
April 2018 einen Anwalt mandatiert, um das Mietverhältnis aufzulösen und den
Mietvertrag zu optimieren. Daraus ergebe sich, dass die Kündigung
missbräuchlich sei (Berufung, Rz 12.6, 12.9 und 13). Die Mieterin macht im
vorliegenden Berufungsverfahren nicht geltend, dass und an welcher Stelle sie dies
bereits vor Zivilgericht dargelegt und belegt hat. Die entsprechenden neuen
Behauptungen und Beweismittel sind somit verspätet (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).

In diesem
Zusammenhang stellt die Mieterin den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar, ohne zu
kritisieren, in welchen Punkten der Zivilgerichtsentscheid diesbezüglich falsch
sein soll (Berufung, Rz 12.1 bis 12.10). Dies ist prozessual ungenügend. Nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung nämlich eine Begründung enthalten.
Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S.
375; BGer 4A_291/2019 vom 20. August 2019 E. 3.2). In Bezug auf den
Sachverhalt genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen
nicht. Indem die Mieterin den Sachverhalt einfach aus ihrer Sicht präsentiert,
ohne die zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu
kritisieren, fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des
angefochtenen Entscheids. Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf
die entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.

7.         Erstreckung
und vermögensrechtliche Folgen

7.1Für
den Fall, dass die Kündigung nicht gestützt auf Art. 257f OR, sondern gestützt
auf Art. 266g OR gültig sei, prüfte das Zivilgericht, ob das Mietverhältnis zu erstrecken
sei. Da die Vermieterschaft eine Erstreckung bis Ende August 2020 zugestehe,
sei lediglich zu prüfen, ob ein darüber hinausgehender Anspruch bestehe. Das
Zivilgericht prüfte die verschiedenen Umstände für und gegen eine längere
Erstreckung (achtjähriges Mietverhältnis, fehlende Standortgebundenheit der
Mieterin, fehlende Suchbemühungen, Monatseinkommen von CHF 6'230., Verhalten
der Mieterin, leichte Erhöhung der Wohnungsleerstandsquote) und erachtete eine
Erstreckung, die über die von der Vermieterin zugestandenen 12 Monate
hinausgehe, als nicht angemessen (Zivilgerichtsentscheid, E. 8). Die Mieterin
verlangt in ihrer Berufung eine Erstreckung um die Höchstdauer von 4 Jahren.
Das Zivilgericht habe dem Umstand nicht Rechnung getragen, dass das Verhalten
der Mieterin darauf zurückzuführen sei, dass sie sich zu Recht mit
vertragswidrigen Forderungen, Kündigungsandrohungen und mit einer Strafanzeige
unter Druck gesetzt gesehen habe (Berufung, Rz 24). Dieser Einwand ist
unbehelflich: Zunächst legt die Mieterin nicht dar, dass und an welcher Stelle
sie diese Behauptungen bereits vor Zivilgericht aufgestellt hat. Sodann
unterlässt sie es, ihre Sachverhaltsbehauptungen zu belegen. Die neuen
Sachverhaltsbehauptungen sind somit nicht nur verspätet, sondern auch unbelegt.
Demgemäss ist die vom Zivilgericht gewährte Erstreckung von 12 Monaten nicht zu
beanstanden. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sich das Mietverhältnis
aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung um die Dauer des
Berufungsverfahrens faktisch weiter erstreckt.

7.2Das
Zivilgericht prüfte schliesslich, ob die Mieterin gemäss Art. 266g Abs. 2 OR
Anspruch auf eine Entschädigung hat. Es verneinte einen Anspruch, da die
Mieterin die Kündigung durch ihr Verhalten selbst verschuldet habe und der
Verwaltung kein Vorwurf zu machen sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 9). Die
Mieterin wendet ein, dass das Zivilgericht «nicht alle Umstände des
vorliegenden Falles angemessen gewürdigt» habe. Es nehme zu Unrecht an, dass
der Vermieterschaft kein Vorwurf zu machen sei (Berufung, Rz 25). Auch dieser
Einwand ist unbehelflich: Die Mieterin bringt für ihre Behauptungen keine
Belege vor. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht einen
Entschädigungsanspruch der Mieterin ablehnte.

8.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

8.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die gestützt auf Art. 266g
OR ausgesprochene Kündigung vom 22. Mai 2019 zu Recht in eine Kündigung nach
Art. 257f OR umdeutete (E. 3). Zu Recht kam es auch zum Schluss, dass die
Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt (E. 4) und eventualiter
diejenigen der Auffangbestimmung von Art. 266g OR (E. 5). Richtigerweise
verneinte das Zivilgericht auch das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung
(vgl. E. 6). Ebenfalls zu Recht gewährte es schliesslich eine Erstreckung bis
Ende August 2020 und lehnte einen Entschädigungsanspruch der Mieterin ab (E.
7). Die Berufung ist folglich vollumfänglich abzuweisen.

8.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die
Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und
CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete und bis
CHF 3'500. bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die
Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5.
Juli 2018). Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 720., so
dass § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die
Gerichtskosten für das Berufungsverfahren auf CHF 200. festzusetzen.

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende Verfahren 
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 26. Mai 2020 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 200..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.