bs_appellationsgericht · VD.2021.126 · 2019-04-15 · de
betreffend Einspracheentscheide zum Bauentscheid Nr. BBG [...] (1) vom 5. Oktober 2020 in Sachen Abbruch [...], Neubau Mehrfamilienhaus Z____strasse 111, Neubau Einfamilienhaus Z____strasse 109, mit Bohrungen ins Erdreich, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.126

URTEIL

vom17. Mai 2022

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.
Stephan Wullschleger, Dr. Andreas Traubund Gerichtsschreiberin
MLaw Marion Wüthrich

Beteiligte

A____Rekurrentin

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, 4001 Basel

B____Beigeladene 1

[...]

C____Beigeladene 2

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen
Entscheid der Baurekurskommission

vom 24. März 2021

betreffend Einspracheentscheide
zum Bauentscheid Nr. BBG [...] (1) vom 5. Oktober 2020 in Sachen Abbruch [...],
Neubau Mehrfamilienhaus Z____strasse [...], Neubau Einfamilienhaus Z____strasse
[...], mit Bohrungen ins Erdreich, mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen, Y____strasse
[...], Z____strasse [...], [...], Basel

Sachverhalt

Dem vorliegenden
Verfahren ging ein generelles Baubewilligungsverfahren (Nr. G-BBG [...]) voraus.
Gegen das generelle Baubegehren erhoben unter anderem A____ und B____
(nachfolgend: Beigeladene 1 und 2) Einsprache. Ein erster Vorentscheid in der
Sache erging am 15. April 2019. Gleichentags wurden auch die entsprechenden
ablehnenden Einspracheentscheide erlassen. Mit Datum vom 20. Juni 2019 erging
ein zweiter Vorentscheid in der Sache, welcher inhaltlich einzig die Änderung
einer das Amt für Mobilität betreffenden Frage betraf, den Vorentscheid vom 15.
April 2019 aber formell als Ganzes ersetzte. Dieser Vorentscheid mit den
entsprechenden Einspracheentscheiden erwuchs in Rechtskraft.

Mit Eingabe vom
21. November 2019 beantragte C____ (nachfolgend: Rekurrentin) die Bewilligung
zum Abbruch des Mehrfamilienhauses an der Y____strasse [...], zum Neubau eines
Mehrfamilienhauses an der Z____strasse [...] sowie eines Einfamilienhauses an
der Z____strasse [...]. Beantragt wurden überdies Bohrungen ins Erdreich,
Baumfällungen und Ersatzpflanzungen. Gegen das Bauvorhaben erhoben die
Beigeladenen 1 und 2 Einsprache.

Mit Bauentscheid
Nr. BBG [...] vom 5. Oktober 2020 wurde das Gesuch unter dem Vorbehalt von
Bedingungen und Auflagen bewilligt. Gleichentags wurden die Einsprachen der Beigeladenen
1 und 2, soweit darauf eingetreten wurde, abgewiesen.

Gegen den
Einspracheentscheid vom 5. Oktober 2020 erhoben die Beigeladenen 1 und 2 mit
Anmeldung vom 13. Oktober 2020 und Begründung vom 10. November 2020 Rekurs bei
der Baurekurskommission.

Die
Baurekurskommission führte am 24. März 2021 eine Augenscheinverhandlung durch
und hiess mit Entscheid vom gleichen Tag (versandt am 10. Juni 2021) den Rekurs
im Sinne der Erwägungen gut, soweit darauf eingetreten wurde. Der angefochtene
Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 5. Oktober 2020 sowie die Entsprechenden
Einspracheentscheide vom 5. Oktober 2020 wurden aufgehoben.

Gegen diesen
Entscheid vom 24. März 2021 erhob die Rekurrentin mit Anmeldung vom 15. Juni
2021 und Begründung vom 15. Juli 2021 Rekurs an das Verwaltungsgericht. Darin
beantragt sie, es sei der Bauentscheid BBG [...] vom 5. Oktober 2020 zu
bestätigen und der Entscheid der Baurekurskommission vom 24. März 2021/10. Juni
2021 im Punkt des vierten Ersatzbaumes (Zerreiche) im Eckbereich Z____strasse/Y____strasse
aufzuheben. Eventualiter sei Ziffer 85 der Baubewilligung baumrechtlich
bestimmbar anzupassen, sodass die Baubewilligung umgesetzt bzw. nicht
aufgehoben werde. Subeventualiter sei der Entscheid der Vorinstanz
zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz
in solidarischer Haftung mit den beiden Beigeladenen.

Die Beigeladenen
1 und 2 äusserten sich mit Eingabe vom 13. August 2021 und die Stadtgärtnerei
mit Stellungnahme vom 10. August 2021 zum Rekurs. Die Baurekurskommission
beantragt in ihrer Stellungnahme vom 17. September 2021 die Abweisung des
Rekurses. Die Rekurrentin reichte am 21. Oktober 2021 unaufgefordert eine
schriftliche Replik und die Aufstellung des bis dahin erfolgten Aufwandes ihres
Rechtsvertreters ein. Die Eingabe wurde den übrigen Parteien zur Kenntnisnahme
zugestellt.

Anlässlich des
Augenscheins vor Ort und der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 17. Mai
2022 wurden der Rechtsvertreter der Rekurrentin und deren Architekt, die
Beigeladene 2 sowie eine Vertreterin der Stadtgärtnerei als Auskunftsperson zu
Sache befragt. Anschliessend gelangten der Rechtsvertreter der Rekurrentin und
die Vertreterin der Baurekurskommission zum Vortrag. Für sämtliche Ausführungen
wird auf das Verhandlungsprotokoll verwiesen. Die weiteren Tatsachen und die
Einzelheiten der Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für das vorliegende
Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die
Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte
Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das
Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG ausdrücklich festhält. Daraus folgt die
sachliche und funktionelle Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur
Beurteilung des vorliegenden Rekurses. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des
Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum
Entscheid berufen.

1.2Die
Rekurrentin ist als Eigentümerin der betroffenen Liegenschaft und als
Adressatin des angefochtenen Entscheids von diesem berührt und hat ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie
gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert ist. Auf ihren frist- und
formgerecht erhobenen Rekurs ist somit einzutreten.

1.3Die
Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich mangels ausdrücklicher
spezialgesetzlicher Regelung nach § 8 VRPG. Demnach prüft das
Gericht, ob die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche
Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt, das öffentliche Recht nicht oder
nicht richtig angewendet oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat (statt vieler VGE VD.2010.189 vom
9. Februar 2011 E. 1.1 mit Hinweisen).

2.

Die
Baurekurskommission prüfte im angefochtenen Entscheid zunächst, welche Rügen im
Rekursverfahren noch behandelt werden können. Sie wies darauf hin, dass dem
vorliegenden Verfahren ein generelles Baubewilligungsverfahren vorangegangen
sei. Im Rahmen dieses generellen Baubegehrens sei auch die Frage der Zustimmung
zu Baumfällungen und Ersatzpflanzungen behandelt worden. Auch die heutigen Beigeladenen
1 und 2 hätte sich dazu im genannten Verfahren geäussert. Die Frage der
Baumfällungen könne daher nicht mehr Gegenstand des Verfahrens vor der
Baurekurskommission bilden. Allerdings hätten sowohl die Baumschutzkommission
als auch die Stadtgärtnerei die Zulässigkeit der Baumfällungen in einem
ordentlichen Baubewilligungsverfahren mit notwendigen Auflagen
(Ersatzpflanzungen) verknüpft. Nicht mehr thematisiert werden könne im Verfahren
vor der Baurekurskommission die Rüge der Beigeladenen, wonach die vorgesehenen
Ersatzpflanzungen ungenügend seien, da diese Frage ebenfalls im Vorentscheid
behandelt worden sei. Zulässig sei hingegen die Rüge insoweit, als sie die
Realisierbarkeit und damit die Frage betreffen würde, ob die im Vorentscheid
verfügten behördlichen Auflagen betreffend die Ersatzpflanzungen im Rahmen des
ordentlichen Baubewilligungsverfahrens auch tatsächlich umgesetzt werden
könnten. Während in Bezug auf die Ersatzbäume entlang der Z____strasse von
einer abschliessenden Beurteilung im Rahmen des generellen
Baubewilligungsverfahrens auszugehen sei, treffe dies auf den Baum im
Eckbereich der Z____strasse und der Y____strasse nicht zu. Aus dem damaligen
Einspracheentscheid im Rahmen des generellen Baubegehrens würde sich ergeben,
dass die Stadtgärtnerei damals nicht abschliessend habe beurteilen können, ob
die Ausdehnung des Gebäudes am genannten Ort reduziert werden müsse, um den
verlangten grosskronigen, markanten Baum zu pflanzen. Es müsse daher geprüft
werden, ob die Auflage der Ersatzpflanzung gemäss dem Vorentscheid erfüllt sei,
was zwangsläufig nur dann der Fall sei, wenn dem Baum auch die
Wachstumsbedingungen ermöglicht würden, die vorausgesetzt seien, um die
geforderten Qualitäten zu erreichen. Von einem grosskronigen Baum sei dann
auszugehen, wenn die Baumkrone mindestens einen Durchmesser von 8 m
erreichen könne. Einen solchen Kronendurchmesser könne die durch die
Bauherrschaft zur Pflanzung vorgesehene Baumart, die Zerreiche, ohne weiteres
erreichen, jedoch nur unter der Voraussetzung hinreichender
Standortbedingungen. Von solchen Standortbedingungen könne vorliegend jedoch
nicht ausgegangen werden. Mit dem aktuell gewählten Standort werde die
Zerreiche in einer Entfernung von lediglich rund 3,20 m zur Gebäudefassade
gepflanzt. Mit einer Ausladung der Baumkrone von 4 m (Radius) entstünde
damit offensichtlich ein Konflikt zwischen dem Neubau und der Ersatzpflanzung.
Dieser Konflikt liesse sich einseitig zulasten des Baumes nur durch regelmässige
Rückschnitte lösen, was wiederum das Erreichen der verlangten Grosskronigkeit
verunmöglichen würde. Dieses Ergebnis wäre nicht nur aus baumpflegerischer Sicht
nicht vertretbar, sondern würde auch der Auflage des Vorentscheides
widersprechen. Eine artgerechte Entwicklung der vorgesehenen Zerreiche
erfordere eine Entfernung von mindestens 5 m zur Gebäudefassade (4 m Radius Baumkrone
inkl. 1 m Abstand zur Fassade). Andernfalls könne der Baum das Potenzial, das
ihn zum grosskronigen Baum mache, nicht erreichen. Bei einer Entfernung wie
aktuell vorgesehen von rund 3,20 m könne die Zerreiche zwar als Jungbaum
durchaus gedeihen. Ihre Wachstumsmöglichkeit sei aufgrund der vorherrschenden
Platzverhältnisse indessen stark eingeschränkt und könne nicht ausgeschöpft
werden. Daher müsse das Projekt zur Erfüllung der in Bauentscheid enthaltenen
Auflage im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse redimensioniert werden.
Die erforderliche Rückversetzung um rund 1,5 m erweise sich als
verhältnismässig, da ein gewichtiges öffentliches Interesse am hinreichenden
Ersatz für die zu fällenden Bäume bestehe und zudem eine beinahe maximale
Ausnutzung der Parzelle vorliege.

3.

3.1Die
Rekurrentin macht in formeller Hinsicht zunächst geltend, dass die Ausführungen
der Baurekurskommission nirgends eine Stütze finden würden. Sie seien
unlogisch, nicht fachgerecht und nicht nachvollziehbar. Selbst wenn der Abstand
des vierten Ersatzbaumes zum nächstgelegenen Fassadenteil tatsächlich als zu
klein erachtet werde, hätte die Baurekurskommission den relevanten Punkt der angefochtenen
Baubewilligung (Ziff. 85) bestimmbar abändern oder ergänzen müssen, ohne die
gesamte Baubewilligung aufzuheben. Der angefochtene Entscheid sei jedenfalls
unklar und unbestimmt und verletze somit die Grundsätze von Art. 9 und 29 der Bundesverfassung
(Begründungspflicht; BV, SR 101).

3.2Diesen
Ausführungen der Rekurrentin kann nicht gefolgt werden. Die Baurekurskommission
hat mit nachvollziehbarer Begründung ausgeführt, weshalb nach ihrer
Einschätzung die Voraussetzungen für die Einhaltung der Auflagen gemäss dem
rechtsverbindlichen Bauentscheid nicht erfüllt sind. Die Baurekurskommission
kann sich ausschliesslich über die Rechtmässigkeit eines Baubegehrens äussern und
nicht von sich aus Änderungen an einem Baubewilligungsgesuch vornehmen. Es ist
deshalb auch nicht zu beanstanden, dass die Baurekurskommission den Bauentscheid
aufgrund der von ihr erkannten Nichteinhaltung der Auflagen aufgehoben hat. Die
Baurekurskommission hat ihre Beurteilung im angefochtenen Entscheid den
verfassungsmässigen Anforderungen entsprechend begründet. Der angefochtene
Entscheid enthält auch genügend präzise Angaben für die (allfällige)
Ausarbeitung und Einreichung eines überarbeiteten Baubegehrens durch die
Bauherrschaft, welches wegen der vorzunehmenden substanziellen Änderungen vom
Bau- und Gastgewerbeinspektorat zu beurteilen wäre. Der Entscheid der
Baurekurskommission ist somit in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

4.

4.1In
materieller Hinsicht macht die Rekurrentin geltend, dass die
Baurekurskommission zu Unrecht von einem Abstand von 3,2 m zur Fassade und von einem
symmetrischen Kronenwuchs ausgegangen sei. Für die Behauptung der Vorinstanz,
dass ein neu zu pflanzender grosskroniger Baum einen Mindestabstand von 5 m
einhalten müsse, gebe es weder auf Gesetzes- oder Verordnungsebene beziehungsweise
in Richtlinien eine Grundlage. Der geplante Standort sei für einen
grosskronigen und strassenbildprägenden Baum geeignet und die Zerreiche würde
sich ohne Probleme entwickeln können. Da die Zerreiche im Zeitpunkt der vollen
Kronenausbreitung zumindest das Attikageschoss oder sogar eine klar höhere Höhe
erreichen werde, sei die Ausbreitung der Krone problemlos über 360° möglich. Ab
einer Höhe von 15 m finde ein erster Rücksprung von 3 m statt (Attika). Damit
könne der Baum ab einer Wuchshöhe von 15 m einen Kronenumfang von stolzen
12,8 m erreichen. Eine Zerreiche habe mit einer Wuchshöhe von 15 m
nur etwa 40 % ihres Potenzials erreicht. Der Baum könne somit problemlos einen
ungestörten Kronendurchmesser von ca. 8 m und mehr erreichen. Die von der
Baurekurskommission verlangte Redimensionierung des Bauvorhabens wäre
unverhältnismässig. Der Rekursbegründung liegt eine Stellungnahme von [...]
bei. Darin wird ausgeführt, dass sich grosskronige Bäume durchaus in beengten
Situationen praktisch arttypisch entwickeln könnten und einen sehr wichtigen
Beitrag zur Abkühlung der innenstädtischen Bereiche in den heissen
Sommermonaten leisten könnten. Die Bäume würden grundsätzlich immer dorthin
wachsen, wo es am meisten Licht habe und ihr Wachstum entlang von Fassaden
(dunkle Bereiche) reduzieren. Damit könne eine nahezu identische
Assimilationsfläche entwickelt werden wie bei komplett freistehenden Bäumen.
Daher werde sich auch am hier strittigen Standort ein grosskroniger und
strassenbildprägender Baum ohne Probleme entwickeln können. Es sei
unbestritten, dass man den Baum von Zeit zu Zeit im Kronenbereich entlang einer
Fassade kürzen müsse. Gemäss Bauherrschaft sollten die zukünftigen Ersatzbäume
regelmässig gepflegt und somit in ihrer Wachstumsentwicklung gefördert werden.

4.2Die
Stadtgärtnerei führt in ihrer Stellungnahme vom 10. August 2021 aus, dass
Baugesuche durch die Stadtgärtnerei unter anderem im Hinblick auf die Qualität
der Standorte für Baumpflanzungen, insbesondere für verfügte Ersatzpflanzungen
geprüft würden. Dabei sollten die Baumstandorte wenn immer möglich so gewählt
werden, dass eine artgerechte Entwicklung dieser Bäume möglich sei. Die
Baurekurskommission habe zu Recht erkannt, dass die räumlichen Gegebenheiten an
der Ecke Z____-/Y____strasse nicht optimal seien und auf den ersten Blick kein
artgerechtes Wachstum eines grosskronigen Baumes in diesen Bereich erlauben
würden. Der maximale Abstand vom Baum zum Baukörper betrage 3,5 m. Dies würde
bei einer symmetrischen Ausbildung der Krone einem Kronendurchmesser von
maximal 7 m und somit einem mittelkronigen Baum entsprechen. Aufgrund des
Eckbereichs könne sich der Baum aber auf drei Seiten frei entwickeln. Eine
asymmetrische Krone könne sich ausbilden mit einem Kronendurchmesser, welcher
weit über die 7 m hinauswachsen könne. Solche asymmetrische Kronenausbildungen
seien typisch für Bäume, welche in unmittelbarer Nähe zur Gebäudefassaden und
Strassenzügen, insbesondere in Vorgärten stehen würden. Die Zerreiche sei
gezielt für diesen Ort ausgewählt worden. Ihr Wachstum sei extrem
anpassungsfähig. Die Krone könne sich asymmetrisch und trotzdem artgerecht
ausbilden. Der Entscheid der Baurekurskommission würde zur Folge haben, dass in
Zukunft viele Ersatzbaumpflanzungen aufgrund der eingeschränkten
Platzverhältnisse, insbesondere in den Vorgärten verunmöglichen würden. Zur
Sicherstellung einer artgerechten Entwicklung der Zerreiche fordere die
Stadtgärtnerei zusätzlich zu den festgelegten Auflagen eine verbindliche
Vereinbarung für einen Baumpflegeauftrag mit einem ausgewiesenen
Baumpflegespezialisten.

4.3Die
Beigeladenen machen in ihrer Stellungnahme vom 13. August 2021 geltend, dass
ein grosses öffentliches Interesse am Erhalt von ökologisch wertvollen Bäumen
bestehe. Es müsse als fraglich bezeichnet werden, ob und wann die neu zu
pflanzenden Bäume mehr Blattmasse bilden würden als die vorhandenen Rosskastanien.
Es sei unwahrscheinlich, dass die zur Diskussion stehende Zerreiche an diesem
Standort und in den aktuell geplanten Platzverhältnissen innert nützlicher
Frist über das Attikageschoss der neuen Liegenschaft hinauswachsen werde. Noch
unwahrscheinlicher sei, dass sie die Wuchshöhe von 35 m erreiche. Es gebe zwar
an vielen Orten in der Stadt Bäume, die eigentlich zu gross seien für den ihr
zur Verfügung stehenden Platz. Bei einer Neupflanzung sei dies aber nicht
sinnvoll.

4.4Die
Baurekurskommission führt in ihrer Rekursantwort vom 17. September 2021 aus,
dass erst im vorinstanzlichen Verfahren betreffend das ordentliche Baubegehren
habe geprüft werden können, ob die Auflage der Ersatzpflanzung eines
grosskronigen, markanten Baumes eingehalten werden könne. Deshalb hätte beurteilt
werden müssen, ob die für die Entfaltung notwendigen Platz- und
Wachstumsbedingungen  was auch einen genügend grossen Abstand zum
Gebäudekörper erfordere  zur Verfügung stehen würden. Dies sei von der
Baurekurskommission verneint worden. Auch aus der Stellungnahme der
Stadtgärtnerei gehe hervor, dass der Baum aufgrund der räumlichen Gegebenheit
sein Potenzial nicht werde erfüllen können und somit tatsächlich in der Form
eines mittelkronigen Baumes gehalten werden würde. Damit werde aber die Auflage
aus dem Vorentscheid nicht erfüllt. Zwischen der Baumkrone und der
Gebäudefassade sei aus baumpflegerischer Sicht zwingend ein Abstand
erforderlich und somit miteinzurechnen. In diesem Sinne halte auch das Baumschutzgesetz
fest, dass die Abstände zwischen Bauten und Bäumen unter Berücksichtigung der
Baumentwicklung, der Wohnhygiene und des Bauvorganges festzusetzen seien. Den
anwendenden Behörden sei insofern ein Ermessensspielraum eingeräumt worden, den
die Baurekurskommission unter Beizug eines Baumschutzexperten richtig ausgeübt
habe. Unter Verhältnismässigkeitsaspekten gelte es zu erwähnen, dass die
Rekurrentin mit ihrem Bauprojekt zum einen das maximale Entwicklungspotenzial
der Parzelle ausschöpfe und dass im Zuge der Realisierung dieses grossen
Projekts vier Bäume gefällt werden müssten. Dass für diese Ersatz zu leisten
sein werde, sei im Vorentscheid verbindlich geregelt worden. Dabei sei die
Auflage hinsichtlich des geforderten grosskronigen, markanten Ersatzbaumes an
der Ecke Z____-/Y____strasse von der Rekurrentin unbeanstandet geblieben. Die
geforderten Ersatzpflanzungen stellten eine durchaus adäquate und, gemessen an
der Grösse des Projekts, realistische Auflage dar, deren konkrete Umsetzung im
geforderten Mass ohne Weiteres zumutbar erscheine. Die Baurekurskommission habe
in ihren Erwägungen aufgezeigt, in welchem Umfang das Projekt redimensioniert werden
müsse. Es sei daher unumgänglich gewesen, den Bauentscheid aufzuheben, da es
sich nicht um eine untergeordnete Änderung des Projekts gehandelt habe. Nicht
zielführend sei schliesslich der Verweis der Rekurrentin auf andernorts bereits
bestehende und gewachsene Bäume, gehe es in diesem Verfahren doch um die
Beurteilung einer Ersatzpflanzung im Rahmen eines Neubauprojektes, welches
nicht mit Ersatzpflanzungen und den entsprechenden Platzverhältnissen bei
bereits bestehenden Gebäuden und deren Grünraumumgebung vergleichbar sei.

4.5Die
Rekurrentin hält in ihrer unaufgefordert eingereichten Replik vom 21. Oktober
2021 an ihren Ausführungen fest und reicht eine Stellungnahme ihres Architekten
ein. Darin wird geltend gemacht, dass die maximale Flächenausnutzung gemäss
Vergleichsobjekt nicht ausgeschöpft werde. Sodann stehe der Baum an einer
gerundeten Gebäudeecke. Er werde daher zu 80 % freistehend sein und nur in
Bereich von 20 % in der Nähe zur Fassade stehen. Die Krone müsse nicht
zwingend symmetrisch zum Baumstamm sein, sondern könne auch zur Strasse beziehungsweise
zum Licht hin asymmetrisch um den Baumstamm wachsen. Eine grosse Krone könne dabei
auch mit einem Wachstum in die Höhe erreicht werden.

5.

5.1Dem
vorliegenden Verfahren ging ein generelles Baubewilligungsverfahren voraus. Gegen
das generelle Baubegehren erhoben unter anderem die heutigen Beigeladenen 1 und
2 Einsprache. Ein generelles Baubegehren dient der Abklärung von «Grundsatzfragen
oder wesentlichen Teilfragen» (§ 32 der Bau-und Planungsverordnung [BPV, SG
730.110]). Der auf ein generelles Baubegehren und dessen Publikation hin
ergehende Vorentscheid ist im Hinblick auf ein zukünftiges konkretes
Bewilligungsverfahren verbindlich, wenn innerhalb von drei Jahren nach seiner
Erteilung ein Bewilligungsverfahren eingeleitet wird und wenn sich das
anwendbare Recht nicht ändert (§ 32 in Verbindung mit § 45 Abs. 3 und
§ 53 Abs. 2 BPV; VGE VD.2016.167 vom 26. April 2018 E. 2.3, VD.2014.106
vom 31. Mai 2016 E. 2.1). Dieses Institut ist mit Varianten in vielen Kantonen
vorgesehen (vgl. VGE VD.2016.167 vom 26. April 2018 E. 2.3, mit weiteren
Hinweisen). Der Zweck des Vorentscheids besteht darin, Klarheit zu schaffen
über den Inhalt und die Bedeutung der geltenden Bauvorschriften im Hinblick auf
ein bestimmtes Bauprojekt (Hänni,
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage 2016, S. 352
f.). Er stellt keine gültige Baubewilligung dar, hat aber Verfügungscharakter.
Der Vorentscheid über die von der Bauherrschaft gestellten Grundsatzfragen zu
einem spezifischen Bauprojekt ist für die Behörde bei der späteren Entscheidung
über die formelle baurechtliche Bewilligung verbindlich, sofern sich die
tatsächlichen Verhältnisse und die Rechtslage bis zum Entscheid nicht
wesentlich ändern(Dussy,
Verfahren, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch
Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 652).

5.2Ein
erster Vorentscheid Nr. G-BBG [...] im generellen Baubewilligungsverfahren erging
am 15. April 2019. Gleichentags wurden auch die entsprechenden ablehnenden
Einspracheentscheide erlassen. Am 20. Juni 2019 erging ein zweiter Vorentscheid
Nr. G-BBG [...] (2) in der Sache, welcher inhaltlich einzig die Änderung
einer das Amt für Mobilität betreffenden Frage betraf, den Vorentscheid vom
15. April 2019 aber formell als Ganzes ersetzte. Mit dem Vorentscheid wurden
die von der Bauherrschaft gestellten Grundsatzfragen durch die Stellungnahmen
der mitwirkenden Behörden beantwortet. Gegenstand dieses generellen
Baubegehrens war dabei unter anderem die Frage, ob die Ersatzpflanzung und
Anordnung der vier bestehenden und zu fällenden Bäume möglich sei (Beantwortung
Frage 2 / Vorentscheid Ziff. 8). Die Stadtgärtnerei nahm dazu, unter
Berücksichtigung der Empfehlungen der Baumschutzkommission, am 25. März 2019
Stellung. Sie führte dabei aus, dass aus Sicht der Baumschutzkommission und der
Stadtgärtnerei im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse die Pflanzung
eines grosskronigen, strassenraumprägenden und ökologisch wertvollen Baumes
möglich und erforderlich sei. Ob dazu eine Rückversetzung der Bebauung hinter
die Baulinie und somit eine Reduktion der Ausdehnung des Gebäudes erforderlich
sei, müsse im Rahmen der weiteren Projektierung geprüft werden. Im Vorentscheid
selbst wurde diesbezüglich festgehalten, dass die Baumschutzkommission aufgrund
des eingeschränkten Baumzustandes das Festhalten an den vier auf dem Grundstück
wachsenden Rosskastanien als unverhältnismässig erachte, da damit das geplante
Projekt verhindert würde. Entlang der Z____strasse würden schlanke eher
mittelkronige Baumarten empfohlen. Um für die Pflanzung von mittelkronigen,
schlanken Bäumen geeignete Standortvoraussetzungen zu erhalten, müsse auf die
Veloabstellplätze im Vorgarten und auf eine Niveauabsenkung verzichte werden. Im
Eckbereich der Z____strasse und Y____strasse sei zudem ein grosskroniger,
markanter Baum vorzusehen. Die Stadtgärtnerei stütze diese Empfehlung der Baumschutzkommission.
Im Rahmen eines ordentlichen Baubegehrens könne der Fällung der vier
Rosskastanie nur unter der Voraussetzung zugestimmt werden, dass ein Ersatz mit
drei eher mittelkronigen Bäumen entlang der Z____strasse und einem
grosskronigen Baum im Eckbereich der Z____strasse und Y____strasse erfolge
(Vorentscheid vom 20. Juni 2019 Ziff. 8). Dieser Vorentscheid vom 20. Juni
2019 erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

5.3Was
die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid in Berücksichtigung dieser
rechtlichen Ausgangslage zur Verbindlichkeit der im Vorentscheid gestellten
Grundsatzfragen erwogen hat, ist nicht zu beanstanden. Ergänzend anzumerken
ist, dass im Zusammenhang mit einem anderen, auf dem benachbarten Grundstück
realisierten Bauprojekt eine der vier Rosskastanien mittlerweile gefällt wurde
(vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3). Bereits im Vorentscheid wurde unter der
Voraussetzung von Ersatzpflanzungen grundsätzlich die Zustimmung zur Fällung
der vier Rosskastanien erteilt und wurde definiert, wo die Ersatzpflanzungen zu
erfolgen und welche Anzahl und welche Qualitäten diese aufzuweisen haben. Wären
die Beigeladenen 1 und 2 mit der Fällung und den Vorgaben zu den
Ersatzpflanzungen  drei eher mittelkronige Bäume entlang der Z____strasse und
ein grosskroniger, markanter Baum im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse
 nicht einverstanden gewesen, hätten sie gegen den Vorentscheid im generellen
Baubewilligungsverfahren beziehungsweise gegen die darauf gestützt ergangenen
Einspracheentscheide vom 15. April 2019 rekurrieren müssen. Dies haben sie
nicht getan (angefochtener Entscheid E. 14 f. und 17). Die Baurekurskommission hat
daher zu Recht keine erneute Prüfung der Fällbewilligung für die vier
Rosskastanien vorgenommen und die Zulässigkeit der Fällung kann auch nicht mehr
Gegenstand des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahrens bilden.

Als zulässig
erweisen sich jedoch diejenigen Rügen, die sich auf Aspekte der
Ersatzpflanzungen beziehen, die im generellen Baubewilligungsverfahren noch
nicht abschliessend beurteilbar waren bzw. abschliessend beurteilt wurden. Im
Rahmen des generellen Baubewilligungsverfahrens wurden in Bezug auf die drei
mittelkronigen Ersatzbäume entlang der Z____strasse spezifische Vorgaben zur
Erweiterung des Wurzelraumes (Verzicht auf Veloabstellplätze und eine
Niveauabsenkung in diesem Bereich) gemacht, welche mit dem im ordentlichen
Baubegehren eingereichten Projekt umgesetzt wurden. Der Vorentscheid regelte
dagegen noch nicht spezifisch die für den geforderten grosskronigen Baum im
Eckbereich der Z____- und der Y____strasse erforderlichen Platzverhältnisse. Dies
ergibt sich explizit aus den damaligen Einspracheentscheiden an die Beigeladenen
1 und 2, denen entnommen werden kann, dass durch die Stadtgärtnerei nicht
abschliessend beurteilt werden konnte, ob die Ausdehnung des Gebäudes an der Z____-
und der Y____strasse reduziert werden muss, um den verlangten grosskronigen,
markanten Baum zu pflanzen (Einspracheentscheid vom 15. April 2019, S. 2). Da
die Realisierbarkeit dieser Ersatzpflanzung im Rahmen des generellen
Baubegehrens keine abschliessende Beurteilung erfuhr, konnte deren Umsetzung im
vorinstanzlichen Entscheid überprüft werden. Nachfolgend zu beurteilen ist
damit, ob die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid zu Recht zum
Schluss gekommen ist, dass die im Vorentscheid verfügten behördlichen Auflagen
betreffend die Ersatzpflanzung eines grosskronigen Baumes im Eckbereich der Z____-
und der Y____strasse mit dem im ordentlichen Baubegehren eingereichten Projekt
nicht umgesetzt werden können.

6.

6.1Insbesondere
alte Baumbestände sind wichtige Lebensräume und ökölogisch sehr wertvoll. Bei
den ursprünglich vier zu fällenden Rosskastanien wurden jedoch bereits in dem
im Rahmen des generellen Baubewilligungsverfahrens erstellten
Baumzustandsbericht eine reduzierte Vitalität und zahlreiche Faulstellen
aufgrund von starken Schnittmassnahmen beschrieben (vgl. Stellungnahme
Stadtgärtnerei vom 25. März 2019 S. 2). Im ordentlichen Baubegehren gab
die Rekurrentin in den Austauschplänen vom 29. Mai 2020 an, dass als
Ersatz für die vier zu fällenden Kastanienbäume drei mittelkronige Bäume und
ein grosskroniger Baum gepflanzt werden sollen. Mit Bauentscheid Nr. BBG [...] vom
5. Oktober 2020 wurde das Baubegehren unter Vorbehalt von Bedingungen und
Auflagen bewilligt. Betreffend den Baumschutz wurde in Ziffer 85 festgehalten,
dass für die vier zu fällenden Rosskastanien vier Ersatzbäume zu pflanzen seien.
Im Vorgarten entlang der Z____strasse seien drei schlanke, mittelkronige Bäume
(Quercus robur Fastigiata Koster [Stieleiche]) und im Eckbereich der Z____- und
Y____strasse sei ein grosskroniger Baum (Quercus cerris [Zerreiche]) zu
pflanzen. Diese Baumarten seien in Absprache mit der Stadtgärtnerei festgelegt
worden.

Es ist im
vorliegenden Verfahren deshalb als unbestritten anzusehen, dass gemäss dem
Vorentscheid des generellen Baubegehrens und den Auflagen im Bauentscheid im
Eckbereich der Z____- und der Y____strasse die Pflanzung eines grosskronigen, markanten
Baumes verbindlich festgelegt wurde. Auch wenn dies aus dem Wortlaut der
entsprechenden Auflagen nicht explizit hervorgeht, ist offensichtlich nicht nur
die Pflanzung eines solchen Baumes verlangt, sondern muss  wie von den
Beigeladenen 1 und 2 gefordert  auch dessen Entwicklung zu einem grosskronigen,
strassenraumprägenden und ökologisch wertvollen Baum gewährleistet sein. Nur
unter dieser Voraussetzung kann diese Pflanzung (zusammen mit den drei
mittelkronigen Bäumen entlang der Z____strasse) einen angemessenen Ersatz für
die vier zu fällenden Rosskastanien darstellen. Dies wird auch von der
Rekurrentin nicht in Abrede gestellt.

6.2In
§ 9 Abs. 1 des Baumschutzgesetzes (BSchG, SG 789.700) wird festgelegt, dass für
zu fällende, geschützte Bäume eine «geeignete Ersatzpflanzung» angeordnet
werden kann. In Umsetzung dieser Vorgabe wurde vorliegend eine Ersatzpflanzung im
Eckbereich der Z____- und der Y____strasse mit einem grosskronigen, markanten
Baum angeordnet. Eine gesetzliche Definition, wann von einem grosskronigen Baum
gesprochen werden kann, findet sich jedoch weder im Baumschutzgesetz noch in
der Baumschutzverordnung (BSV, SG 789.710). Die Baurekurskommission erwog im
angefochtenen Entscheid, von einem grosskronigen Baum sei dann auszugehen, wenn
die Baumkrone mindestens einen Durchmesser von 8 m erreichen könne. Dies
sei bei der zur Pflanzung vorgesehenen Baumart, der Zerreiche, zwar der Fall,
jedoch nur unter der Voraussetzung hinreichender Standortbedingungen. Die
Stadtgärtnerei weist in ihrer Stellungnahme vom 10. August 2021 zuhanden des
Verwaltungsgerichts ebenfalls darauf hin, dass ein Kronendurchmesser von
7 m «eher einem mittelkronigen Baum entspreche[]». Wie die Vertreterin
der Stadtgärtnerei am Augenschein ausführte, bestehe für die Unterscheidung von
mittelkronigen und grosskronigen Bäumen jedoch «nichts fixes». Intern werde
eine Liste verwendet (Verhandlungsprotokoll S. 7).

Die von der
Baurekurskommission und der Stadtgärtnerei formulierte Anforderung, wonach ein
grosskroniger Baum einen Kronendurchmesser von mindestens 8 m aufweisen
müsse, wird von der Rekurrentin nicht substantiiert in Zweifel gezogen. Auch
der von ihr beigezogene Baumpfleger führt aus, dass die als Ersatzpflanzung
geplante Zerreiche mittelfristig einen Kronendurchmesser von mindestens 8 m
und mehr erreichen würde. Langfristig dürfte sich die Baumkrone über das
Attikageschoss noch weiter ausbreiten und einen Kronendurchmesser von gegen
15 m erreichen. Auch in der Rekursbegründung selbst wird betont, dass die
vorliegende Zerreiche «problemlos einen ungestörten Kronendurchmesser von ca. 8
m und mehr erreichen könne». Die von der Baurekurskommission vorgenommene
Auslegung der Auflagen des streitgegenständlichen Bauentscheids, dass  im
Sinne einer Grössenordnung  erst ab einem Kronendurchmesser von 8 m von einem
grosskronigen Baum auszugehen ist, ist daher nicht zu beanstanden. Die
Umsetzung der im Vorentscheid verfügten behördlichen Auflage betreffend die
Ersatzpflanzung eines grosskronigen Baumes im Eckbereich der Z____- und der Y____strasse
ist damit nur gewährleistet, wenn die baulichen Gegebenheiten eine solche
Entwicklung der dort zur Pflanzung vorgesehenen Zerreiche erlauben.

6.3Der
Baurekurskommission ist zunächst in ihrer Einschätzung zu folgen, dass für eine
gute Entwicklung eines Baums und auch in Berücksichtigung wohnhygienischer
Gründen ein genügender Abstand zwischen der Baumkrone und der Fassade
erforderlich ist (vgl. § 8 Abs. 2 BSchG). Unbestritten ist sodann, dass die
Platzverhältnisse am geplanten Standort für die Zerreiche als eng zu bezeichnen
sind. Wie sich auch den eingereichten Bauplänen ergibt, wird ein minimaler
Abstand vom etwa 5 m zwischen dem Pflanzort (ab Stammmitte) und der
Hausfassade zumindest bis zu einer Gebäudehöhe von 15 m nicht erreicht. Zwischen
dem geplanten Standort im Eckbereich der Z____strasse/Y____strasse und der
Hausfassade ist von einem Abstand von 3,5 m beziehungsweise gemäss den Ausführungen
der Rekurrentin von einem Abstand von 3,4 m ab Stammmitte am Boden
auszugehen, welcher die Entwicklung eines gemäss obigen Beschrieb grosskronigen
Baumes bei einem symmetrischen Wachstum des Baumes nicht erlaubt. Entgegen den
Ausführungen der Rekurrentin kann es für die Erfüllung der Auflage der
Pflanzung eines grosskronigen Baumes nicht ausreichen, wenn dieser Baum eine
grosse Krone erst ab einer Höhe von über 15 Metern (Attikaebene) entwickeln
kann.

Wie von der
Stadtgärtnerei aber in ihrer Stellungnahme zuhanden des Verwaltungsgerichts und
anlässlich des Augenscheins zu Recht ausgeführt, wurde die Zerreiche für diesen
Standort  in Kenntnis der Platzverhältnisse  in enger Zusammenarbeit mit dem Baumpfleger
und der Bauherrschaft ausgesucht (Verhandlungsprotokoll S. 3). Für die
Zerreiche wurde ein Standort an einer abgerundeten Ecke vorgesehen. In diesem
Eckbereich ist eine freie Entwicklung des Baumes auf drei Seiten möglich
(Stellungnahme vom 10. August 2021 S. 2). Gemäss den Ausführungen der
Vertreterin der Stadtgärtnerei am Augenschein zeigt sich die enorme Anpassungsfähigkeit
der Zerreichen auch dadurch, dass sie auf freiem Feld relativ kurze Stämme und
relativ früh kugelartige Kronen ausbilden. Im Bereich eines Strassenzugs im
Vorgartenbereich mit wenig Platz, bildet die Zerreiche jedoch einen langen,
geraden Stamm und die Beastung beginnt erst relativ weit oben. Im juvenilen
Stadium (etwa während der ersten 10 Jahre) ist sie dabei eher sehr schlank
wachsend. Steht die Zerreiche an einer Hausfront, bilden sich zur Fassade hin zudem
keine Äste aus und der Baum wächst nach vorne (Verhandlungsprotokoll S. 4). Äste
dürfen dabei auch auf die Allmend hinausragen, da bei einer Baumpflanzung kein
Mindestabstand zur Parzellengrenze eingehalten werden muss
(Verhandlungsprotokoll S. 8). Nach Einschätzung der Stadtgärtnerei bleibt die
Stabilität eines Baumes auch bei einer derart strassenseitigen Ausrichtung
eines Grossteils der Äste gewährleistet (Verhandlungsprotokoll S. 4). Die Baumkrone
kann sich asymmetrisch und trotzdem artgerecht ausbilden (Stellungnahme vom 10.
August 2021 S. 2). Einen qualitativen Unterschied zwischen einer symmetrischen
und einer asymmetrischen Krone gibt es nicht (Verhandlungsprotokoll S. 5).

Das
Verwaltungsgericht kann sich den nachvollziehbaren und überzeugenden
Ausführungen der Stadtgärtnerei anschliessen, zumal sich die Stadtgärtnerei auf
die Erfahrungen im Umgang mit Baumpflanzungen beziehungsweise Ersatzpflanzungen
im gesamten Stadtgebiet stützen kann. Zutreffend weist sie in ihrer Stellungnahme
zuhanden des Verwaltungsgerichts daraufhin, dass das Basler Stadtbild von grosskronigen
«Baumriesen» geprägt wird, welche aufgrund der im städtischen Gebiet nur
beschränkt vorhandenen Fläche und der fortschreitenden Verdichtung immer wieder
an nicht optimalen Standorten zu finden sind, jedoch zu einem spannenden
Stadtbild und der Aufwertung von Strassenzügen beitragen. Es ist deshalb
sinnvoll und erforderlich, dass die Stadtgärtnerei auch im städtischen dicht
bebauten Siedlungsgebiet zwischen Strassenzügen und Gebäudefassaden
Ersatzpflanzungen mit grosskronigen Bäumen anordnen kann.

Vorliegend wurde
die Vereinbarkeit von beengten Platzverhältnissen und artgerechter
Entwicklungsmöglichkeit der verfügten Ersatzpflanzung am vorgesehenen Standort
von der Stadtgärtnerei nachgewiesen. Sie legt nachvollziehbar dar, dass sich
die Baumkrone, um den geforderten minimalen Durchmesser zu erreichen, nicht
zwingend symmetrisch um den Stamm ausbilden muss. Vielmehr darf sich der Baum
auch in Richtung des Lichtraums neigen, ohne dass deshalb von einem nicht
artgerechten Wachstum des Baumes auszugehen ist. Zudem muss sich das
massgebliche Volumen eines Ersatzbaums nicht innerhalb der Parzellengrenzen
ausbreiten können, sondern der Baum darf einen wesentlichen Teil seines Potenzials
auf der Allmend (Luftraum) entfalten. Eine arttypische Entwicklung der
Ersatzpflanzung zu einem grosskronigen Baum ist am vorgesehenen Standort damit
auch bei der bestehenden Dimension des Bauprojekts möglich.

Die
Baurekurskommission ist daher im angefochtenen Entscheid zu Unrecht zum Schluss
gekommen, dass die im Vorentscheid verfügten behördlichen Auflagen betreffend
die Ersatzpflanzung eines grosskronigen Baumes im Eckbereich der Z____- und der
Y____strasse mit dem im ordentlichen Baubegehren eingereichten Projekt nicht
umgesetzt werden können. Der Einschätzung der Stadtgärtnerei folgend kann trotz
des eingeschränkten Raumes eine baumverträgliche Entwicklung des geforderten
Baumersatzes gewährleistet werden.

6.4Ist
trotzt annähernd maximaler Ausnutzung der Parzelle ein artgerechtes Wachstum am
vorgesehenen Standort und damit eine Erfüllung der Auflage möglich, bedarf es
keiner Verhältnismässigkeitsprüfung betreffend die Redimensionierung des
Bauprojekts. Anzumerken bleibt, dass es entgegen den Ausführungen der Rekurrentin
für die Frage der artgerechten Entwicklungsmöglichkeit der zur Ersatzpflanzung
vorgesehen Zerreiche nicht darauf ankommen kann, ob an anderen Standorten in
der Stadt Basel Bäume in ähnlich engen Verhältnissen wachsen und gedeihen. Bei
der Bewilligung eines Neubaus verbunden mit der Fällung von bestehenden Bäumen
und der Anordnung einer Ersatzpflanzung dürfen die Anforderungen an eine
Ersatzpflanzung beziehungsweise die Schaffung von guten Verhältnissen für die
Entwicklung des als Ersatz gepflanzten Baumes höher angesetzt werden als dies
bei einer Ersatzpflanzung bei einem bestehenden Gebäude der Fall ist. Die Anordnung
der Redimensionierung eines bestehenden (bewilligten) Bauwerks zugunsten der
ungestörten Entwicklungsmöglichkeit für einen Ersatzbaum dürfte kaum je als
verhältnismässig angesehen werden. Demgegenüber ist die Anordnung der
Redimensionierung eines Bauprojekts im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens
zugunsten einer arttypischen guten Entwicklungsmöglichkeit für einen Ersatzbaum
als deutlich weniger schwerwiegender Eingriff zu qualifizieren. Bei einer solchen
Ersatzpflanzung bei Neubauten ist die Verhältnismässigkeitsprüfung eine andere
und es ist möglich, dass sich eine Redimensionierung als verhältnismässig
erweist. Eine solche Redimensionierung ist vorliegend aber gemäss den obigen
Ausführungen entgegen dem angefochtenen Entscheid für ein arttypisches Wachstum
des Baumes zur geforderten Dimension eines markanten grosskronigen Baumes nicht
erforderlich.

6.5Um
die Vorgabe zu erfüllen, wird es aber Aufgabe der Rekurrentin beziehungsweise
der Eigentümerschaft sein, mittels entsprechenden baumpflegerischen Massnahmen
sicherzustellen, dass die Zerreiche ihr Potenzial zur Entwicklung eines
grosskronigen Baumes tatsächlich ausschöpfen kann. Aus den Akten geht hervor,
dass eine solche Entwicklung der bestehenden Kastanienbäume aufgrund von
übermässigen Rückschnitten unangemessen behindert worden ist. Dem Antrag der
Stadtgärtnerei folgend, welcher von der Rekurrentin anlässlich der
Gerichtsverhandlung explizit anerkannt worden ist, ist mit einer entsprechenden
Ergänzung der Auflagen im angefochtenen Bauentscheid sicherzustellen, dass die artgerechte
Entwicklung der Ersatzbäume durch entsprechende Baumpflege gewährleistet wird.

7.

7.1Gemäss
den vorstehenden Erwägungen ist der Rekurs gutzuheissen und der Entscheid der
Baurekurskommission vom 24. März 2021 aufzuheben.

7.2Diesem
Ausgang des Verfahrens entsprechend wird auf die Erhebung von Gerichtskosten
verzichtet. Der Rekurrentin ist aufgrund ihres Obsiegens eine Parteientschädigung
zu entrichten. Der Rechtsvertreter der Rekurrentin, [...], macht in seiner
Honorarnote vom 6. Mai 2022 einen Aufwand von 25,6 Stunden, zuzüglich Auslagen
und Mehrwertsteuer geltend. Bei einem praxisgemäss zur Anwendung kommenden
Überwälzungstarif von CHF 250. und unter zusätzlicher Berücksichtigung
der Dauer der Gerichtsverhandlung von 4 Stunden ergibt sich eine
Parteientschädigung von insgesamt CHF 7'400., zuzüglich 3,3 % Auslagen von CHF
222. und 7,7 % MWST von CHF 586.90. Die Parteientschädigung ist der Baurekurskommission
sowie den Beigeladenenje zur Hälfteaufzuerlegen
(§ 30 Abs. 1 VRPG), wobei die Beigeladenen 1 und 2 für ihren Teil
solidarisch haften.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird gutgeheissen und der
Entscheid der Baurekurskommission vom 24. März 2021 aufgehoben.

Der Bauentscheid BBG [...] vom 5. Oktober 2020 wird mit
folgender Ergänzung bestätigt: Die Eigentümerschaft ist verpflichtet, eine verbindliche
Vereinbarung für einen Pflegeauftrag mit einem ausgewiesenen
Baumpflegespezialisten abzuschliessen, welcher alle vier Neupflanzungen (drei
mittelkronige Säulenstileichen und eine grosskronige Zerreiche) unterhält.

Auf die Erhebung von Gerichtskosten für das
verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren wird verzichtet.

Die Baurekurskommission hat der Rekurrentin für das
verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine Parteientschädigung von CHF
3'700., zuzüglich Auslagen von CHF 111. und 7,7 % Mehrwertsteuer von CHF
293.45, zu bezahlen.

Die Beigeladenen 1 und 2, in solidarischer Verbindung,
haben der Rekurrentin für das verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine
Parteientschädigung von CHF 3'700., zuzüglich Auslagen von CHF 111. und
7,7 % Mehrwertsteuer von CHF 293.45, zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

MLaw Marion Wüthrich

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.