bs_appellationsgericht · ZB.2017.17 · 2017-04-18 · de
Ausweisungsbegehren


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2017.17

ENTSCHEID

vom18. April 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Gesuchsbeklagte

[...]                                                                                          Berufungsklägerin

gegen

B____Gesuchsteller
1

[]                                                                                    Berufungsbeklagter
1

vertreten durch C____, Advokat,

[...]

D____Gesuchstellerin
2

[...]                                                                                      Berufungsbeklagte
2

vertreten durch C____, Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 1. März 2017

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Am
30. Januar 2015 schloss die E____ mit der A____ (Berufungsklägerin) einen
Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung an der [...] in [...] ab. Mietbeginn war
der 1. März 2015. Als Mietzins wurden CHF 600. zuzüglich CHF 150. akonto
für die Heiz- und Nebenkosten vereinbart. Im Frühjahr 2015 erwarben B____ (Berufungsbeklagter
1) und D____ (Berufungsbeklagte 2) die Liegenschaft [...] zu Eigentum. Mit
eingeschriebenem Brief vom 15. September 2016 teilte die F____, die
Verwaltung des genannten Mietobjekts, der Berufungsklägerin mit, dass bis zum
15. September 2016 der Mietzins für September 2016 von CHF 750.
nicht eingegangen sei, und forderte die Berufungsklägerin auf, die ausstehende
Miete innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls das Mietverhältnis innert
Monatsfrist gekündigt werde. Mit amtlich genehmigtem Formular vom
7. November 2016 kündigten die Berufungsbeklagten das Mietverhältnis mit
der Berufungsklägerin per 31. Dezember 2016 aufgrund von
Mietzinsausständen. Am 3. Januar 2017 gelangten die Berufungsbeklagten an
das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragten, die Berufungsklägerin sei
gerichtlich anzuweisen, die bei den Berufungsbeklagten gemieteten Räumlichkeiten
per sofort zu räumen. Mit Entscheid vom 1. März 2017 wies das Zivilgericht
die Berufungsklägerin an, die bei den Berufungsbeklagten gemieteten
Räumlichkeiten bis spätestens 13. März 2017, 11.30 Uhr, zu verlassen. Weiter
stellte das Zivilgericht den Vollzug der Räumung in Aussicht, für den Fall,
dass die Berufungsklägerin innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen sei, und
verurteilte die Berufungsklägerin zur Tragung der Gerichtskosten. Gegen diesen
Entscheid legte die Berufungsklägerin am 7. April 2017 Berufung ein und
beantragte die kostenpflichtige Abweisung des Ausweisungsbegehrens. Auf die
Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Demgegenüber wurden die
Akten des Zivilgerichts beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem
Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1Der
angefochtene Entscheid vom 1. März 2017 stellt einen erstinstanzlichen
Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. Die beantragte
Ausweisung der Berufungsklägerin wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO,
SR 272) beurteilt. Solche Entscheide unterliegen nach den allgemeinen
Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013,
N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung
gelangt, ist der Streitwert.

Nach der Praxis
des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1 und BEZ.2016.28 vom 11. Mai 2016 E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren,
bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine
Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert dem Mietzins,
der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung
ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen.
Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei
Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel;
vgl. BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2;
BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1 und ZB.2011.15 vom
9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das
Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe
vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes
wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen kann
(AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht
oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht die Berufungsklägerin
unter anderem geltend, die Kündigung sei ungültig, weil ihr keine
Kündigungsandrohung zugestellt worden sei. In einem solchen Fall ist zur
Bestimmung des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche
Mietzins beträgt CHF 750.. Damit beläuft sich der Streitwert auf CHF
27000.. Gegen den Entscheid vom 1. März 2017 steht somit das
Rechtsmittel der Berufung offen (Art. 308 Abs. 2 ZPO).  Auf die
frist- und formgerecht eingereichte Berufung ist einzutreten.

1.2Zuständig
zur Beurteilung der Berufung gegen einen Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin
ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1Die
Berufungsklägerin begründet ihre Berufung damit, dass die Berufungsbeklagten
nicht ihre Vermieter seien und ihr keine Kündigungsandrohung zugestellt hätten.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Diese Bestimmung gilt für neue Tatsachenbehauptungen einschliesslich neuer Einwendungen
(tatsächlicher Natur), neue Bestreitungen von Tatsachenbehauptungen, neue
Einreden und neue Beweismittel (Reetz/Hilber,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich
2016, Art. 317 N 31). Weiter regelt diese Bestimmung die
Voraussetzungen, unter denen Noven ausnahmsweise vorgebracht werden können,
abschliessend, ohne danach zu differenzieren, ob ein Verfahren in den
Anwendungsbereich des Verhandlungs- oder des Untersuchungsgrundsatzes fällt (BGE
138 III 625 E. 2.2 S. 626 f.).

2.2Aufgrund
des Mietvertrags vom 30. Januar 2015, der Kündigungsandrohung vom
15. September 2016 und der Kündigung vom 7. November 2016 wusste die
Berufungsklägerin, dass die im Mietvertrag und in der Kündigung genannten
Vermieter nicht identisch waren und dass die Kündigungsandrohung nicht von
diesen, sondern von der F____ verfasst wurde. Falls sie hätte geltend machen
wollen, die Berufungsbeklagten seien nicht ihre Vermieter und/oder die F____
habe nicht in deren Namen und/oder mit deren Vollmacht gehandelt, hätte sie
deshalb Anlass gehabt, entsprechende Behauptungen und Bestreitungen bereits im
erstinstanzlichen Verfahren vorzubringen. Dies tat sie jedoch nicht (vgl. Eingabe
der Berufungsklägerin vom 1. Februar 2017; Verhandlungsprotokoll vom 1. März
2017 S. 2 f.). Somit sind die Rügen der Berufungsklägerin als unzulässige
Noven unbeachtlich. Weitere Rügen erhebt die Berufungsklägerin nicht. Die
Berufung ist folglich als unbegründet abzuweisen.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang
hat die Berufungsklägerin die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO), welche auf CHF 800.-- festzusetzten
sind (§ 11 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]).
Eine Parteientschädigung ist den Berufungsbeklagten nicht zuzusprechen, da
ihnen infolge des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort
(Art. 312 Abs. 1 ZPO) keine Vertretungskosten entstanden sind.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 1. März 2017 (RB.2017.9) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
von CHF 800..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.