bs_appellationsgericht · ZB.2021.39 · 2021-09-16 · de
AusweisungRechtsschutz in klaren Fällen


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.39

ENTSCHEID

vom16. September 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, Dr. Patrizia Schmid

und Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

c/o [...]                                                                             
Gesuchsgegnerin

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]Gesuchsteller

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 23. August 2021

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 3. November 2020 vermietete B____ (Vermieter) der A____ (Mieterin) eine
Liegenschaft an der [...] in [...], umfassend ein Kellerstudio mit Dusche und
Küche sowie eine Waschküche, drei Kellerräume und einen Heizungsraum im
Untergeschoss, eine Wohnung mit Garten im Erdgeschoss sowie je eine weitere
Wohnung im ersten, zweiten und dritten/vierten Stockwerk. Es wurde ein
Nettomietzins in Höhe von monatlich CHF 10'000. vereinbart. Am 21. Januar
2021 schlossen die Parteien eine weitere Vereinbarung, lautend:

«Hiermit vereinbaren die
beiden Parteien, das gegenseitige Mietverhältnis mit Blick auf die schwierige
Corona-Situation, welche die laufende Bewirtschaftung der Liegenschaft an der [...]
in [...] immer wie schwieriger macht, spätestens per 31.07.2021 im
gegenseitigen Einverständnis aufzulösen.

Die Uebergangsfrist bis
zum 31.07.2021 dient beiden Parteien dazu, geeignete Nachfolge-Lösungen zu
finden, die ggf. auch im Abschluss eines den dannzumal bestehenden
Verhältnissen besser angepassten Mietvertrages bestehen könnte.»

Am 2. August 2021
ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren
Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die beim Vermieter
gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin
die Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe,
sei der Vermieter zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Der
Vermieter wies unter anderem auf Mietzinsausstände (inkl. August 2021) in Höhe
von CHF 32'000. und offene Nebenkosten sowie eine ausstehende Kaution hin. Mit
Entscheid vom 23. August 2021 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die Räumlichkeiten
bis spätestens Montag, 6. September 2021, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihr
angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid legte die Mieterin am 1. September 2021
Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt ein. Auf die Einholung einer
Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid erging auf dem
Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des
Zivilgerichts betreffendAusweisungaus einem Mietobjekt und
somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen
Angelegenheit.

In
Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls
Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von
drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,
SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei
Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Dies gilt für
das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe
erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht
Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch
wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom
15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Der Mietzins beläuft sich im
vorliegenden Fall auf CHF 10000. pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen
Ziff. I). Damit beträgt der Streitwert des Berufungsverfahrens CHF 360000.,
womit der für die Berufung notwendige Streitwert erreicht ist.

1.2Die
Berufung ist innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids und
damit rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung
mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren
Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92
Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1Mit
Verfügung vom 3. August 2021 setzte das Zivilgericht der Mieterin eine nicht
erstreckbare Frist von zehn Tagen ab Zustellung der Verfügung, um zum
Ausweisungsgesuch schriftlich Stellung zu nehmen oder eine mündliche
Verhandlung zu verlangen. Diese Verfügung wurde der Mieterin an ihre
Domiziladresse an der [...] in [...] und an die im kantonalen Datenmarkt
verzeichnete Adresse ihres Gesellschafters und Geschäftsführers (nachfolgend
Geschäftsführer) gesendet. Diese Adresse befindet sich im Mietobjekt an der [...]
in [...] und wird von der Mieterin auf ihrer Berufung auch als Absender
angegeben. Die an die Adresse in Basel gesendete Verfügung wurde am 5. August
2021 dem Geschäftsführer der Mieterin persönlich in Basel zugestellt. Die an
die Domiziladresse in [...] gesendete Verfügung wurde aufgrund eines
Nachsendeauftrags am 9. August 2021 ebenfalls in Basel dem Geschäftsführer
der Mieterin persönlich zugestellt. Die Zustellung in Basel vom 5. August 2021
war rechtsgültig (vgl. zur Möglichkeit der Zustellung an eine andere Adresse
als die im Handelsregister eingetragene DomiziladresseFrei, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 136 ZPO N 5).
Die zehntägige Frist endete damit am 16. August 2021. Mangels eines Hinweises,
welche Zustellung massgebend sei, könnte die Mieterin allerdings davon
ausgegangen sein, dass für die Auslösung des Fristenlaufs der Zeitpunkt der
Zustellung der an ihre Domiziladresse gesendeten Verfügung massgebend sei. In
diesem Fall hätte die zehntägige Frist allenfalls erst am 19. August 2021
geendet. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, weil das mit 20. August
2021 datierte und am 23. August 2021 der Post übergebene Schreiben vom 20.
August 2021 auch in diesem Fall verspätet wäre.

2.2Die
Mieterin macht sodann geltend, die Frist von zehn Tagen sei zu kurz gewesen,
weil im August viele Leute Ferien machten. Über das Gesuch des Vermieters um
Ausweisung der Mieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist im
summarischen Verfahren zu entscheiden (Art. 248 lit. b und Art. 257 Abs. 1
ZPO). Erscheint das Gesuch nicht offensichtlich unzulässig oder offensichtlich
unbegründet, so gibt das Gericht der Gegenpartei Gelegenheit, mündlich oder
schriftlich Stellung zu nehmen (Art. 253 ZPO). Die Frist für eine
schriftliche Stellungnahme beträgt in der Regel zehn Tage (Güngerich, in: Berner Kommentar, 2012,
Art. 253 ZPO N 8). Da der Fristenstillstand für das summarische Verfahren nicht
gilt (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO), ändert der Umstand, dass die Frist zumindest
teilweise in eine Zeit gefallen sein mag, in der viele Leute in den Ferien
sind, nichts daran, dass weder die Dauer noch der Zeitpunkt der Ansetzung der
Frist zu beanstanden sind. Die Rüge der Mieterin ist damit unbegründet.

2.3

2.3.1Die
Mieterin macht geltend, sie habe die mit der Verfügung vom 3. August 2021
angesetzte Frist nicht einhalten können, weil ihr Geschäftsführer im Urlaub
gewesen sei. Der Hotelbeleg werde nachgereicht.

2.3.2Mit
einer vom 10. August 2021 datierenden Eingabe erklärte der Geschäftsführer der
Mieterin, dass alle Etagen des Mietobjekts nur noch zu Wohnzwecken vermietet
würden. Der Eingabe waren Mietverträge zwischen der Mieterin und ihrem
Geschäftsführer für das Erdgeschoss und das erste Stockwerk, ein Mietvertrag
zwischen der Mieterin und einer Drittperson für das dritte und vierte Stockwerk
sowie der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Mieterin beigelegt. Die Eingabe
wurde ohne Angabe eines Aktenzeichens an das Appellationsgericht gesendet und
am 12. August 2021 der Post übergeben. Sie wurde vom Appellationsgericht
an das Zivilgericht weitergeleitet und von diesem als Stellungnahme im
vorliegenden Verfahren entgegengenommen (angefochtener Entscheid Tatsachen
Ziff. II). Auch wenn die Eingabe fälschlicherweise an das Appellationsgericht
gesendet wurde und darin kein Aktenzeichen angegeben wurde, erscheint es
offensichtlich, dass es sich dabei um eine schriftliche Stellungnahme im Sinn
der Verfügung des Zivilgerichts vom 3. August 2021 handelt. Dementsprechend
beanstandet die Mieterin in ihrer Berufung auch nicht, dass das Zivilgericht
die Eingabe als Stellungnahme entgegengenommen hat. Damit hat die Mieterin in der
Form der Eingabe vom 10. August 2021 fristgerecht eine schriftliche
Stellungnahme im Sinn der Verfügung vom 3. August 2021 eingereicht. Daher
entbehrt ihre Behauptung, sie habe die Frist gemäss der Verfügung vom 3. August
2021 nicht einhalten können, jeglicher Grundlage.

2.3.3Mit
einer vom 20. August 2021 datierenden und am 23. August 2021 der Post
übergebenen Eingabe an das Zivilgericht verlangte die Mieterin eine mündliche
Verhandlung und stellte sinngemäss die Verbindlichkeit der schriftlichen Auflösungsvereinbarung
vom 21. Januar 2021 in Frage. Die Eingabe vom 20. August 2021 ging beim
Zivilgericht am 25. August 2021 und damit nach dem angefochtenen Entscheid vom
23. August 2021 ein. In ihrer Eingabe vom 20. August 2021 äussert sich die
Mieterin in keiner Art und Weise zur Tatsache, dass die am 23. August 2021 der
Post übergebene Eingabe mindestens vier Tage nach Ablauf der mit Verfügung vom
3. August 2021 angesetzten Frist erfolgt ist. Damit enthält die Eingabe
kein Wiederherstellungsgesuch. Das Vorbringen der Mieterin in der Berufung vom
1. September 2021, sie habe die mit der Verfügung vom 3. August 2021 angesetzte
Frist nicht einhalten können, weil ihr Geschäftsführer im Urlaub gewesen sei,
könnte hingegen als sinngemässes Gesuch um Wiederherstellung dieser Frist
qualifiziert werden.

Für die
Beurteilung eines Wiederherstellungsgesuchs ist mangels einer abweichenden
Regelung im basel-städtischen Recht das Gericht zuständig, bei dem die
versäumte Frist zu wahren gewesen wäre (vgl. OGer ZH RU180013-O/U vom 19. April
2018 E. 3.1;Hoffmann-Nowotny/Brunner,
in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art.
149 N 3;Frei, a.a.O., Art. 149
ZPO N 6). Folglich hätte die Mieterin ein Gesuch um Wiederherstellung der
Frist für die Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch beim Zivilgericht stellen
müssen und ist das Appellationsgericht für ein solches Gesuch nicht zuständig.
Da es sich bei einem Wiederherstellungsgesuch, das bei der Rechtsmittelinstanz
eingereicht wird, nicht um ein Rechtsmittel handelt, das versehentlich bei der
Vorinstanz eingereicht wird, ist das Appellationsgericht nicht verpflichtet,
das Gesuch an das Zivilgericht weiterzuleiten (vgl. AGE DGZ.2020.11 vom 16.
Februar 2021 E. 2.2 mit eingehender Begründung). Im Übrigen ist das allfällige
Wiederherstellungsgesuch der Berufungsklägerin unabhängig von der
Unzuständigkeit des Appellationsgerichts offensichtlich unzulässig und
offensichtlich unbegründet.

Gemäss Art. 148
Abs. 1 ZPO kann das Gericht auf Gesuch einer säumigen Partei eine Nachfrist
gewähren, wenn die Partei glaubhaft macht, dass sie kein oder nur ein leichtes
Verschulden trifft. Das leichte Verschulden umfasst jedes Verhalten, das  ohne
dass es akzeptierbar oder entschuldbar wäre  nicht zum schwerwiegenden Vorwurf
gereicht (BGer 5A_180/2019 vom 12. Juni 2019 E. 3.1). Ein die Wiederherstellung
der Frist ausschliessendes grobes oder schweres Verschulden setzt die
Verletzung einer elementaren Vorsichtsregel voraus, die sich zwingend jeder
vernünftigen Person aufdrängt. Inwiefern die Partei oder ihre Vertretung ein
leichtes oder ein schweres Verschulden trifft, beurteilt sich nach einem
objektivierten Sorgfaltsmassstab. Schlichtes Vergessen einer Frist ohne
mildernde Umstände stellt ein grobes Verschulden dar. Mit einer voraussehbaren
Abwesenheit begründete Säumnis beruht in der Regel auf grobem Verschulden. Das
Verhalten von Hilfspersonen, derer sich eine Partei oder ihre Vertretung zur
Vornahme der versäumten Handlung bedient, wird der Partei oder ihrer Vertretung
wie eigenes Verhalten zugerechnet. Massgebend ist dabei, ob die Partei oder
ihre Vertretung kein oder nur ein leichtes Verschulden getroffen hätte, wenn
sie wie ihre Hilfsperson gehandelt hätte (vgl. zum Ganzen AGE BEZ.2019.28 vom
17. Juli 2019 E. 3.1.1 mit zahlreichen Nachweisen).

Die materiellen
Voraussetzungen der Wiederherstellung sind von der säumigen Partei glaubhaft zu
machen. Das Gericht darf sich nicht unbesehen auf die Begründung des Wiederherstellungsgesuchs
verlassen. Für den Wiederherstellungsgrund müssen objektive Anhaltspunkte
vorliegen. Im Wiederherstellungsgesuch muss der Grund für die beantragte Wiederherstellung
genau angegeben werden. Zudem ist dieser, soweit möglich, durch entsprechende
Nachweise zu belegen. Dies bedeutet, dass die verfügbaren Beweismittel mit dem
Wiederherstellungsgesuch eingereicht werden müssen. Das Gericht ist nicht
verpflichtet, der Partei Gelegenheit zur Ergänzung des
Wiederherstellungsgesuchs einzuräumen (vgl. zum Ganzen AGE BEZ.2019.28 vom 17.
Juli 2019 E. 3.1.2 mit zahlreichen Nachweisen).

Das
Wiederherstellungsgesuch ist innert zehn Tagen seit Wegfall des Säumnisgrundes
einzureichen (Art. 148 Abs. 2 ZPO). Der Säumnisgrund ist weggefallen, wenn es
der Partei möglich und zumutbar ist, persönlich zu handeln oder eine andere
Person mit der Wahrung ihrer Interessen zu beauftragen und sie erkannt hat oder
hätte erkennen müssen, dass sie die Frist oder den Termin versäumt hat (Frei, a.a.O., Art. 148 ZPO N 35;
vgl. BGer 4A_163/2015 vom 12. Oktober 2015 E. 4.1;Merz, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2.
Auflage, Zürich 2016, Art. 148 N 30).

Spätestens im
Zeitpunkt des Verfassens der Eingabe vom 20. August 2021 war es der Mieterin
möglich und zumutbar, eine Verhandlung zu verlangen oder eine Stellungnahme einzureichen.
Mit der Verfügung vom 3. August 2021 setzte das Zivilgericht der Mieterin eine
Frist von zehn Tagen ab Zustellung der Verfügung an. Die Verfügung wurde dem
Geschäftsführer der Mieterin persönlich zugestellt. Sie wusste daher bereits am
20. August 2021, dass die Frist spätestens am 19. August 2021 endete (vgl. oben
E. 2.1) und dass ihre Eingabe vom 20. August 2021 verspätet war. Folglich
endete die Frist für ein Wiederherstellungsgesuch spätestens am 30. August
2021. Die Berufung datiert vom 1. September 2021 und wurde am 3. September am
Schalter des Appellationsgerichts abgegeben. Falls die Berufung als
Wiederherstellungsgesuch qualifiziert wird, ist dieses damit zweifelsfrei
verspätet. Folglich ist das Wiederherstellungsgesuch offensichtlich unzulässig.

Wie vorstehend
festgestellt worden ist, hat die Mieterin die mit der Verfügung vom
3. August 2021 angesetzte Frist mit ihrer Eingabe vom 10. August 2021
bereits gewahrt (vgl. oben E. 2.3.2). Eine unverschuldete oder nur auf leichtem
Verschulden beruhende Säumnis ist damit von vornherein ausgeschlossen. Im
Übrigen blieb die Mieterin für die behauptete Ferienabwesenheit ihres
Geschäftsführers jegliche näheren Angaben und jeglichen Beweis schuldig. Der
Hotelbeleg, dessen Nachreichung sie in Aussicht stellt, hätte mit dem Gesuch
eingereicht werden müssen. Das Gericht ist nicht verpflichtet, ihr Gelegenheit
zur Nachreichung des Belegs einzuräumen. Selbst wenn der Geschäftsführer der
Mieterin während eines Teils der Frist gemäss der Verfügung vom 3. August 2021
ferienabwesend gewesen wäre, könnte sie daraus nicht ableiten, dass sie an der
Säumnis kein oder nur ein leichtes Verschulden trifft. Die beiden Exemplare der
Verfügung vom 3. August 2021 wurden dem Geschäftsführer der Mieterin persönlich
am 5. und 9. August 2021 in Basel zugestellt. Folglich war der Geschäftsführer
an diesen Tagen offensichtlich nicht ferienabwesend. Gemäss der Datierung des
Schreibens verfasste der Geschäftsführer der Mieterin zudem am 10. August 2021
eine Eingabe an das Appellationsgericht. Irgendein Grund, weshalb es dem
Geschäftsführer der Mieterin nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen wäre, am
5., 9. oder 10. August 2021 eine Eingabe zu verfassen, mit der eine mündliche
Verhandlung beantragt und die Gegenstand der Eingabe vom 20. August 2021
bildenden Behauptungen vorgebracht worden wären, ist nicht ersichtlich und wird
von der Mieterin nicht genannt. Eine allfällige Ferienabwesenheit während eines
Teils der mit Verfügung vom 3. August 2021 angesetzten Frist wäre vorhersehbar
gewesen. Daher wäre es der Mieterin bzw. ihrem Geschäftsführer ohne weiteres
möglich und zumutbar gewesen, einen Vertreter mit der Wahrung der Interessen
der Mieterin zu beauftragen, wenn er sich nicht in der Lage gesehen hätte, ihre
Interessen vor seinem allfälligen Urlaub selbst zu wahren. Aus den vorstehenden
Gründen beruht die Einreichung der Eingabe vom 20. August 2021 nach Fristablauf
auf grobem Verschulden des Geschäftsführers der Mieterin. Dieses wird der
Mieterin zugerechnet. Somit ist ein allfälliges Wiederherstellungsgesuch
offensichtlich unbegründet.

Aus den
vorstehenden Gründen bleibt es dabei, dass die Eingabe der Berufungsklägerin
vom 20. August 2021 verspätet ist. Daher ist sie vom Zivilgericht zu Recht
nicht berücksichtigt worden und auch vom Appellationsgericht im
Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen.

2.4Ein
Grund, weshalb der angefochtene Entscheid inhaltlich unrichtig sein könnte,
wird in der Berufung nicht genannt. Eine offensichtliche Unrichtigkeit liegt
zweifellos nicht vor. Unter diesen Umständen ist der angefochtene Entscheid
unter Verweis auf die Begründung des Zivilgerichts ohne weiteres zu bestätigen.

3.

Entsprechend dem
Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1
ZPO die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die Gerichtskosten
betragen gemäss § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des
Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) CHF 600.. Aufgrund des
Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort ist dem Berufungsbeklagten
kein Aufwand entstanden und ist ihm folglich keine Parteientschädigung
zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 23. August 2021 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 600..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.