bs_appellationsgericht · VD.2016.167 · 2018-04-26 · de
Rietschi Areal / Gundeldingen, Güterstrasse 244, 246, 248, Thiersteinerallee 54, Basel


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2016.167

URTEIL

vom26. April 2018

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.
Stephan Wullschleger,

Dr. Andreas Traub und Gerichtsschreiber
Dr. Peter Bucher

Beteiligte

A____Rekurrent
1

B____Rekurrentin
2

beide: [...]

vertreten durch [...]

gegen

C____Beigeladene

[...]vertreten durch [...]

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat

Rittergasse 4, 4051 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen
Entscheid der Baurekurskommission

vom 25. Mai 2016

betreffend Bauentscheid Nr. BBG
9078438 (1) vom 30. September 2015 in Sachen F____ Areal / Gundeldingen,
Güterstrasse 244, 246, 248, Thiersteinerallee 54, Basel; Umbaugestaltung zur Schule,
Kindertagesstätte und Ateliers

Sachverhalt

Die C____ als
Grundeigentümerin der Liegenschaften Güterstrasse 244, 246, 248 und
Thiersteinerallee 54 in Basel ersuchte mit generellem Baubegehren vom 25. Februar
2014 das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) um einen Vorentscheid über
Grundsatzfragen zur geplanten Sanierung, Um- und Neugestaltung sowie Umnutzung der
zu diesen Liegenschaften gehörenden, im Innenhof des Baublocks Güterstrasse/Thiersteinerallee/Dornacherstrasse/Lies-bergerstrasse
gelegenen Lagerhallen der dort ehemals tätigen Getränkehandelsfirma F____ (F____
Areal) in eine Schule mit Kindertagesstätte und Ateliers. Das Baubegehren
wurde im Kantonsblatt publiziert. Zwei Nachbarn erhoben Einsprache. Das BGI hat
beide Einsprachen abgewiesen und mit Vorentscheid Generelles Baubegehren vom
17. November 2014 (nachfolgend: Vorentscheid) die von der Bauherrschaft
gestellten Grundsatzfragen positiv beantwortet. Der Vorentscheid und die
Einspracheentscheide sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Gestützt darauf
hat C____ am 29. Mai 2015 ein ordentliches Baubegehren eingereicht, welches am
10. Juni 2015 öffentlich aufgelegt worden ist. Dagegen erhoben A____ und B____
sowie zwei weitere Parteien Einsprache. Das BGI hat mit Bauentscheid Nr. BBG
9078438 (1) vom 30. September 2015 das Bauvorhaben unter Vorbehalt
verschiedener Bedingungen und Auflagen bewilligt und gleichentags die Einsprachen
abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist. Hiergegen haben A____ und B____ bei
der Baurekurskommission (BRK) rekurriert, welche den Rekurs mit Entscheid vom
25. Mai 2016 abgewiesen hat.

Gegen diesen
Entscheid der Baurekurskommission richtet sich der am 2. August 2016 angemeldete
und am 19. September 2016 begründete Rekurs von A____ und B____ (Rekurrenten) an
das Verwaltungsgericht. Die Beigeladene C____ hat mit Stellungnahme vom 17.
Oktober 2016 die kostenfällige Abweisung des Rekurses beantragt. Das BGI hat
mit Stellungnahme vom 19. Oktober 2016 die Abweisung des Rekurses beantragt, soweit
darauf eingetreten werden könne, ebenso die BRK mit Rekursantwort vom 24.
November 2016.

Die Verhandlung
vor Verwaltungsgericht hat am 26. April 2018 stattgefunden und mit einem Augenschein
vor Ort begonnen. Daran haben seitens der Rekurrenten B____ und ihr Vertreter, D____
von der Beigeladenen und deren Vertreter, der Vertreter der BRK sowie als
Auskunftsperson E____ vom Amt für Umwelt und Energie (AUE) teilgenommen.
Anlässlich der anschliessenden Verhandlung vor den Schranken des
Verwaltungsgerichts wurde zunächst E____ zum Thema Lärmschutz befragt. Anschliessend
gelangten der Vertreter der Rekurrenten und in der Folge jener der BRK und der
Vertreter der Beigeladenen zu Wort; der Vertreter der Rekurrenten hat repliziert.
Für sämtliche Ausführungen wird auf das Augenschein- und das Verhandlungsprotokoll
verwiesen (AP; VP). Im Übrigen ergeben sich die Einzelheiten der Parteistandpunkte,
soweit sie für das Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission
(BRKG; SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kom-mission. Damit
unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRPG; SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG noch
ausdrücklich unterstreicht. Daraus folgt die sachliche und funktionelle
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses.
Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG; SG 154.100]).

1.2Die
Rekurrenten im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren sind als
Rekurrenten im vorinstanzlichen Verfahren formell beschwert, und sie sind als
Eigentümer von an das F____ Areal angrenzenden Liegenschaften vom angefochtenen
Entscheid direkt betroffen. Sie haben ein daher schutzwürdiges Interesse an dessen
Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs
legitimiert sind. Auf den rechtzeitig angemeldeten und begründeten Rekurs ist
somit einzutreten.

1.3Die
Kognition des Verwaltungsgerichts ist im anzuwendenden Erlass nicht eigens geregelt
und richtet sich somit nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach
prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend
namentlich das Bau- und Planungsgesetz (BPG; SG 730.100) sowie die Ausführungsbestimmungen
in der Bau- und Planungsverordnung (BPV; SG 730.110), nicht oder nicht
richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht
pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler: VGE 692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3;
BJM 2008 271).

2.

2.1Das
BGI ist im Einspracheentscheid auf verschiedene Vorbringen der Rekurrenten
nicht eingegangen, weil die entsprechenden Fragen im Vorentscheid zum generellen
Baubegehren abschliessend beurteilt worden seien. Die BRK hat diesen teilweisen
Nichteintretensentscheid geschützt. Sie ist wie bereits das BGI zum Schluss
gekommen, dass das generelle Baubegehren ordentlich publiziert und behandelt
worden sei. Die Publikation im Kantonsblatt sei am 5. März 2014 erfolgt und es seien
Hinweisschilder im Gelände installiert worden. Weitergehende Anforderungen an
die öffentliche Bekanntmachung von Baubegehren kenne das kantonale Recht nicht.
Auch in materieller Hinsicht sei die Behandlung der Fragen im Vorentscheid zum generellen
Baubegehren nicht zu beanstanden.

2.2Die
Rekurrenten machen wie bereits vor der BRK geltend, dass das generelle
Baubegehren ungenügend öffentlich angezeigt und auch nicht anderweitig
mitgeteilt worden sei. Das BGI könne nicht nachweisen, dass tatsächlich
Hinweisschilder aufgestellt und dafür geeignete Standorte ausgewählt worden
seien. Die mangelhafte Publikation im Gelände habe dazu geführt, dass die
Rekurrenten vom generellen Baubegehren keine Kenntnis gehabt hätten und deshalb
ihre Parteirechte im generellen Baubewilligungsverfahren nicht hätten geltend
machen können. Dadurch sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden. Der
Vorentscheid vom 17. November 2014 leide deshalb an einem derart schweren Mangel,
dass von seiner Nichtigkeit auszugehen sei. In jedem Fall müssten die Einwände
der Rekurrenten auch noch im vorliegenden Rekursverfahren gegen das konkrete
Baubegehren gehört und behandelt werden. Die Beurteilung des vorliegenden
Projekts verlange nach umfassenden, die Detailprojektierung voraussetzenden
Abklärungen und Bewertungen. Diese seien beim Vorentscheid noch nicht oder nur
in allgemeiner Form und erst lückenhaft bekannt gewesen. So habe das BGI im  Vorentscheid
selber ausgeführt, dass gewisse Punkte noch nicht abschliessend geprüft werden
könnten. Die BRK sei im vorliegenden Verfahren auf diese Fragen zu Unrecht
nicht eingegangen.

2.3Ein
generelles Baubegehren dient der Abklärung von Grundsatzfragen oder
wesentlichen Teilfragen (§ 32 BPV). Der auf ein generelles Baubegehren und
dessen Publikation hin ergehende Vorentscheid ist im Hinblick auf ein
zukünftiges konkretes Bewilligungsverfahren verbindlich, wenn innerhalb von
drei Jahren nach seiner Erteilung ein Bewilligungsverfahren eingeleitet wird
und wenn sich das anwendbare Recht nicht ändert (§ 32 i.V.m. 45 Abs. 3 und 53
Abs. 2 BPV; VGE VD.2014.106 vom 31. Mai 2016 E. 2.1). Dieses Institut ist mit
Varianten in vielen Kantonen vorgesehen (vgl. die Übersicht beiPeter Hänni,Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, Fn. 280: Vorentscheid mit oder
ohne Gesuchsausschreibung, oder kombiniert. Vgl. § 323 f. PBG ZH; Art. 114 PBG
UR; Art. 68 BauG SH; Art. 32 Abs. 1 lit. a und Art. 32d BauG BE (generelle
Baubewilligung); § 84 PBG SZ; § 47 PBG ZG (Bauermittlungsgesuch); Art. 137
RPBG FR (demande préalable); § 121 RBG BL; Art. 89 BauG AI (Bauermittlungsgesuch);
Art. 62 BauV AR (Bauermittlungsgesuch); Art. 91 Abs. 1 BauG SG (Vorverfahren);
§ 62 BauG AG; § 108 PBG TG; Art. 15 LEC TI (licenza preliminare); Art. 119
LATC VD (Autorisation préalable dimplantation); Art. 38 f. RELConstr. NE
(sanction préalable); Art. 5 LCI GE (demande préalable). GemässHänni(a.a.O. S. 352 f.) ist der
sogenannte Vorentscheid (Préavis) die von der zuständigen Baubehörde erteilte
Auskunft über den voraussichtlichen Entscheid im Falle einer Gesuchstellung.
Der Zweck des Vorentscheids besteht darin, Klarheit zu schaffen über den Inhalt
und die Bedeutung der geltenden Bauvorschriften im Hinblick auf ein bestimmtes
Bauprojekt. Er stellt keine gültige Baubewilligung dar, hat aber Verfügungscharakter.
Der Vorentscheid ist für die Behörde bei der späteren Entscheidung über die
formelle baurechtliche Bewilligung verbindlich, sofern sich die tatsächlichen
Verhältnisse und die Rechtslage bis zum Entscheid nicht wesentlich ändern.David Dussy(Verfahren, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr
[Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht: Expertenwissen für die Praxis,
Zürich 2016, S. 652) beschreibt das Institut des generellen Baubegehrens dahingehend,
dass in diesem Verfahren ein verbindlicher Vorentscheid oder ein genereller
Bauentscheid über die von der Bauherrschaft gestellten Grundsatzfragen zu einem
spezifischen Bauprojekt gefällt wird. Die Rechtsprechung hat das grosse
praktische Bedürfnis erkannt, das hinter diesem Vorgehen steckt: Um unnötige
Projektierungskosten zu vermeiden, soll möglichst früh über wesentliche Grundsatzfragen
Rechtssicherheit gewonnen werden. Das Vorentscheidverfahren ist zulässig,
soweit dadurch nicht die raumplanungsrechtlich vorgeschriebene umfassende
Beurteilung des gesamten Projekts sowie die Koordination der materiellen
Vorschriften im Sinne von Art. 25a RPG verunmöglicht werden. Zudem ist bei
verbindlichen Vorentscheiden sicherzustellen, dass das rechtliche Gehör von
Drittbetroffenen gewahrt wird. Schliesslich ist aufFritz Gygi(Zur Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsverfügungen,
ZBl 83/1982 S. 153) und den Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 23.
August 1982 (in: ZBl 84/1983 S. 140) hinzuweisen, wonach sich aus § 322 PBG ZH ergibt,
dass baurechtliche Bewilligungen  und kraft der Verweisung in § 324 Abs. 1 PBG
ZH auch Vorentscheide  bis zum Zeitpunkt des Erlöschens gültig, das heisst
rechtsbeständig sind, sodass sie nur unter denjenigen Voraussetzungen
aufgehoben oder abgeändert werden können, unter denen formell rechtskräftige,
aber fehlerhafte Verfügungen nach dem geschriebenen Recht und allenfalls nach
allgemeinen Rechtsregeln aufhebbar sind.

2.4Gemäss
§ 45 Abs. 1 BPV zeigt das BGI ordentliche Baubegehren im Kantonsblatt und im
Internet an, und gemäss Abs. 3 dieser Bestimmung wird das generelle Baubegehren
öffentlich angezeigt. Nach § 46 Abs. 1 BPV ist auf ordentliche Baubegehren
während der Einsprachefrist mit einem oder mehreren Schildern im Gelände
hinzuweisen. § 41 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen zur Bau- und Planungsverordnung
(SG 730.115; ABPV) statuiert, dass auf alle publizierten Baubegehren durch ein
Hinweisschild im Gelände hinzuweisen ist. § 41 Abs. 3 ABPV sieht vor, dass das
Hinweisschild an geeigneter Stelle auf der vom Vorhaben betroffenen Parzelle
anzubringen ist.

Wie es sich
rechtlich damit verhält, dass die Ausführungsbestimmungen hinsichtlich der
Publikation möglicherweise weitergehende Verpflichtungen für die Behörden
aufstellen als die ihnen zugrunde liegende Bau- und Planungsverordnung, kann
offen bleiben. Jedenfalls hat das BGI mit seiner Eingabe vom 19. Oktober 2016
(act. 6 und 7) nachgewiesen, dass sämtlichen sich aus den genannten Bestimmungen
ergebenden Publikationsanforderungen nachgelebt wurde. Nebst der unbestrittenen
Veröffentlichung im Kantonsblatt dokumentiert die mit dem Erstellen und
Anbringen der Hinweisschilder beauftragte Firma den Auftrag des dafür seinerzeit
zuständigen Bauinspektorats, den Probedruck und das Gut zum Druck vom Bauinspektorat,
den Wochenplan mit den Daten für das Aufstellen, die wöchentlichen Kontrollen
und das Abmontieren der Bautafeln sowie, mittels fotografischer Aufnahmen,
deren Platzierung. Dazu wird von dieser Firma ausgeführt, dass bei der Position
Thiersteinerallee 54 das Schild rechts vom Eingang an den Gitterstäben neben
der Hausnummer montiert worden sei und die Sträucher damals noch nicht
vorhanden gewesen seien, die Sicht also frei gewesen sei. An der Güterstrasse
248 sei das Schild mit Einwilligung des Ladenbetreibers am Schaufensterglas
links montiert worden. Da zum Zeitpunkt der Publikation Bauarbeiten im Gange gewesen
seien, sei das Schild links der Scheibe montiert worden, um die Sicht vom
Trottoir aus zu gewährleisten. An der Güterstrasse 244 sei das Schild an der
Fassade rechts neben dem Eingang montiert worden. Da das Schild teilweise das
Schaufenster abgedeckt habe, sei mit dem Betreiber Rücksprache genommen worden.
Anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts wurden diese Standorte
verifiziert. Sie sind allesamt gut sichtbar, auch wenn damals offenbar Arbeiten
am Trottoir im Gange waren. Fehl gehen die Rekurrenten mit ihrem Einwand, auch
an der Dornacherstrasse und an der Liesbergerstrasse hätten Tafeln montiert
werden müssen. Für eine Verpflichtung, auch dort Hinweisschilder anzubringen,
fehlt die rechtliche Grundlage. Zwar ist im Projekt ein Durchgang auf die
Dornacherstrasse hinaus vorgesehen. Indessen wurden doch, so wie es die ABPV
vorschreiben, an allen vom Bauprojekt betroffenen Liegenschaften Tafeln
angebracht, soweit tunlich (bei der Liegenschaft Güterstrasse 246 handelt es
sich bloss um die Einfahrt zu den hinten liegenden Getränkelagerhallen, weshalb
dort von der Montage eines Schildes abgesehen werden konnte, zumal links und
rechts davon, also bei den Nummern 244 und 248 Schilder aufgestellt worden
waren). Weitergehende Publikationsanforderungen gibt es nicht. Das generelle
Baubegehren wurde somit korrekt publiziert. Die Rekurrenten hätten somit ebenso
wie etwa ihre Mieterschaft die Möglichkeit gehabt, auf dem Rechtsmittelweg
gegen das generelle Baubegehren vorzugehen  so wie dies seinerzeit zwei
Einspracheparteien tatsächlich getan haben, wenn auch die daraufhin ergangenen Einspracheentscheide
für die Einsprechenden negativ ausgefallen und dergestalt in Rechtskraft
erwachsen sind. Jedenfalls liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Die
Baurekurskommission ist mithin zu Recht von einem korrekt zustande gekommenen
Vorentscheid im generellen Baubewilligungsverfahren ausgegangen.

2.5Wie
vorstehend ausgeführt, ist der Vorentscheid als feststellende Verfügung bzw.
Feststellungsurteil in dem Sinne verbindlich, dass er die Bewilligungsbehörde im
ordentlichen Bewilligungsverfahren bindet, sofern sich die tatsächlichen
Verhältnisse und die Rechtslage bis zum Entscheid nicht wesentlich ändern. Soweit
und solange der Vorentscheid gültig ist, kann und darf die Bewilligungsbehörde
daher im folgenden ordentlichen Baubewilligungsverfahren nicht auf die im
Vorentscheid getroffenen Feststellungen zurückkommen. Dies gilt auch für nachträglich,
also erst im konkreten Baubewilligungsverfahren erhobene Einsprachen, soweit
diese Einsprachen Themen betreffen, welche im Vorentscheid abschliessend
behandelt worden sind. Vorliegend wäre es den Rekurrenten möglich und zumutbar gewesen,
gegen das generelle Baubegehren vorzugehen. Haben sie dies damals versäumt, so können
sie es nun nicht nachträglich im vorliegenden konkreten
Baubewilligungsverfahren nachholen.

Nachfolgend ist
daher zu prüfen, welche Grundsatzfragen im Vorentscheid bereits so behandelt worden
sind, dass sie im nachfolgenden ordentlichen Bewilligungsverfahren nicht mehr
geprüft werden durften.

3.

3.1Im
generellen Baubegehren wird das Projekt dahingehend beschrieben, dass die Lagerhallen
der ehemals hier ansässigen Getränkefirma neuen Nutzungen zugeführt und
umgebaut werden sollen. Als zukünftiger Nutzer habe eine Schule für Jugendliche
und eine Kindertagesstätte gewonnen werden können. Beide Nutzungen hätten Tagesbetrieb,
was dem Wunsch der Anwohnenden nach Nachtruhe entgegenkomme. Damit werde die
Situation gegenüber einer lärmintensiven, gewerblichen Nutzung stark
verbessert. Die Nutzungen sollen sich wie folgt auf die Gebäude des Hinterhofs
verteilen:

Die neuen Räume
in den Hinterhofhallen sollen durch eine erdgeschossige, offene Gasse, welche
die Güterstrasse mit der Dornacherstrasse verbinden soll, erschlossen werden.
Diese Verbindungsgasse soll tagsüber zwischen 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr für die
Öffentlichkeit zugänglich sein. Es handle sich beim vorgeschlagenen Bauprojekt
um einen Eingriff in den Bestand. Die bestehenden Hallen würden teilweise
zurückgebaut und entsprechend den neuen Bedürfnissen ausgebaut. Von der
wertvollen Rohbausubstanz werde so wenig wie möglich zerstört. Im Wesentlichen
würden die Hallen soweit geöffnet, als dies für die Belichtung und Belüftung
der neuen Räume nötig sei. Abgebrochen würden im Eingangshof:

Die Aufwertung
der bestehenden Situation werde durch einen angemessenen Umbau der kraftvollen
Rohbauten zu zeitgemäss nutzbaren Gebäudestrukturen erreicht. Mit der geplanten
Umgestaltung werde diese Industriebrache vom lärmigen Getränkeumschlagplatz zu
einer neuen Adresse mit nachhaltiger Nutzung im Gundeldingerquartier. Dem generellen
Baubegehren lagen Grundrisspläne für die Liegenschaften, eine Berechnung der
Bruttogeschossfläche Bestand sowie Projekt und eine Berechnung der
Veloabstellplätze bei. Bezüglich der Veloabstellplätze wurde ein begründeter
Ausnahmeantrag gestellt. Der Energienachweis wurde im Rahmen des ordentlichen Baubegehrens
in Aussicht gestellt. Schliesslich sei der Lärmschutz gemäss Art. 31 der Lärmschutz-Verordnung
(LSV; SR 814.41) nicht Bestandteil des generellen Baubegehrens.

3.2Das
generelle Baubegehren enthielt im Einklang mit den entsprechenden Vorgaben des BGI
einen Fragekatalog mit thematisch gruppierten Fragen. Die insgesamt 34 Fragen
betrafen die folgenden Gebiete:

Gegen das
generelle Baubegehren wurden, wie eingangs erwähnt, zwei Einsprachen erhoben,
welche den halböffentlichen Erschliessungsweg sowie Lärmemissionen betrafen,
die unter anderem wegen den Musikübungsräumen befürchtet wurden.

3.3Im
Vorentscheid wurden einerseits die Fragen gemäss Fragekatalog beantwortet, und es
finden sich darin andererseits generelle Ausführungen zu Teilaspekten des
Bauprojekts. In den Ziff. 1 - 3 des Vorentscheids wird die Frage des
Bestandesschutzes gemäss § 77 PBG thematisiert und dazu festgehalten, dass die
Voraussetzungen für eine Weiterführung der bestehenden, zu hohen Ausnutzung unter
dem Titel der Bestandesgarantie erfüllt seien. Die bestehende, dichte
Hinterlandbebauung werde um rund 600 m2geschlossenen Raum
reduziert. Die nutzungsmässigen Veränderungen der bestehenden Bebauung
(Umnutzung) hätten bezogen auf die Umgebung im Gegensatz zur ehemaligen Nutzung
als Getränkelager mit Lastwagenanlieferung keine Relevanz. Aufgrund der
Tatsache, dass die vorliegenden Umbauten und Nutzungen im Hinterhof bezogen auf
die übrige Bebauung der Gesamtparzelle keine überwiegende Neuüberbauung
darstelle und der bestehende Baubestand überwiegend keine neubauähnlichen
Veränderungen erfahre, gehe der Bestandesschutz nicht unter. In Ziff. 4 des
Vorentscheids wird auf die Geltung des Bundesrechts betreffend Lärmschutz
hingewiesen. In den Ziff. 5 bis 11 werden Fragen betreffend Grenzmauern,
Rückschnitt Mittelhalle, Freifläche gemäss § 29a BPG, Benutzung
Nachbargrundstücke, Erdbeben, gesetzliches Licht und Atelier Schedhalle
beantwortet. In Ziff. 12 wird auf die erhobenen Einsprachen hingewiesen. In den
Ziff. 13 bis 21 werden Fragen zur BGF-Berechnung beantwortet. In Ziff. 21
wird ausgeführt, dass für eine allfällige Baueingabe eine leicht nachvollziehbare
BGF-Berechnung beizulegen sei. In Ziff. 22 und 23 werden Fragen zur
Vereinbarkeit der Planung mit dem Wohnanteilplan beantwortet. Ziff. 24 enthält
eine allgemeine Auflage der Stadtbildkommission betreffend die vorgesehenen
Eingriffe (Einschnitte, Oblichter etc.). In Ziff. 25 wird das Projekt aus Sicht
der Denkmalpflege als unproblematisch qualifiziert. Ziff. 17 beantwortet eine
Frage betreffend Gärten und Grünflächen. Ziff. 25 bis 31 betreffen die Anzahl
der Veloparkplätze und Ziff. 30 beschlägt die Anzahl der Parkplätze für
Motorfahrzeuge. Ziff. 33 bezieht sich auf den erforderlichen
Wärmeschutznachweis. In Ziff. 34 wird ausgeführt, dass in Bezug auf den
Lärmschutz der Nutzung der Räume im Obergeschoss von Montag bis Freitag 7.00
bis 22.00 Uhr und der Öffnung des halböffentlichen Erschliessungsweges durch
das Areal von Montag bis Freitag 7.00 bis 22.00 Uhr im Baubewilligungsverfahren
zugestimmt werden könne. Der Nutzung der Garage könne unter Auflagen zugestimmt
werden. Die geplanten Betriebszeiten der Musikübungsräume könnten nur in
reduziertem Umfang (Sonntag bis Donnerstag: 07.00 bis 01.00 Uhr, Freitag auf
Samstag und Samstag auf Sonntag bis 02.00 Uhr) bewilligt werden. In den Ziff.
31 bis 33 werden weitere Fragen betreffend Lärmschutz beantwortet. Ziff. 35
betrifft Anforderungen an die Raumabluft und die Kaminhöhe. In Ziff. 36 wird eine
Frage zur Einhaltung des Arbeitsgesetzes und in den Ziff. 37 und 38 werden Fragen
zum Brandschutz beantwortet.

Die von der
Beigeladenen eingereichten Baupläne zum Projekt wurden vom BGI eingesehen und
als bewilligt markiert.

3.4Das
BGI und die BRK weisen zutreffend darauf hin, dass die Grundsatzfrage, ob das F____
Areal für eine Schule und einen Kinderhort umgenutzt werden kann, im Vorentscheid
behandelt und unter Berücksichtigung der zu erwartenden Emissionen mit
ausführlicher Begründung bejaht worden ist. Für die Prüfung der zu erwartenden
Emissionen, welche allenfalls gegen die Zulässigkeit dieser Umnutzung sprechen
würden, lagen den Baubehörden (und damit auch allfälligen Einsprechenden) alle
relevanten Daten und Informationen vor. Die für die Umnutzung erforderlichen
baulichen Eingriffe waren ebenso bekannt wie die zu erwartende
Nutzungsintensität. Im Vorentscheid zum generellen Baubegehren wurde einerseits
ausgeführt, dass die zu erwartenden Emissionen, etwa vom neu geschaffenen
Pausenplatz, nicht als übermässig qualifiziert werden könnten (Ziff. 4 des
Vorentscheids). Weiter wurden die eingereichten Baupläne mit der Verteilung der
Nutzungen als Schule und als Kinderhort explizit bewilligt. In Beantwortung der
detaillierten Fragen der Beigeladenen wurde im Vorentscheid auch festgehalten,
dass den vorgesehenen Nutzungen unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen
des Umweltschutzgesetzes und der Lärmschutzverordnung zugestimmt werden könne.
Für die Räume und Nutzungseinheiten seien die Mindestanforderungen an den
Schallschutz nach der SIA-Norm 181 nachzuweisen und einzuhalten. Für Räume,
welche gewerblich/handwerklich genutzt würden und bei welchen
Aussenlärm-Emissionen zu erwarten seien, sei der Nachweis zu erbringen, dass
die Planungswerte, beurteilt nach Anhang 6 zur LSV, eingehalten würden (Ziff.
34 des Vorentscheids).

3.5Im
Vorentscheid wurde darauf hingewiesen, dass die bisherigen Gebäude und deren gewerbliche
Nutzung ordentlich bewilligt worden seien und daher unter den Bestandesschutz
gemäss § 77 BPG fallen würden. Laut § 77 Abs. 3 BPG dürfen solche Bauten
umgebaut, erweitert und anders genutzt werden, wenn sie in einer Bauzone
liegen und wenn dadurch nicht stärker vom geltenden Recht abgewichen oder gegen
öffentliche und nachbarliche Interessen verstossen wird als bisher. Gemäss
Abs. 4 derselben Bestimmung müssen die Änderungen den Vorschriften entsprechen,
die ohne Beeinträchtigung des Besitzstandes eingehalten werden können. Die
Bestandesgarantie von § 77 BPG führt dazu, dass die bestehende
Bruttogeschossfläche (gegenüber dem bisherigen Baubestand insgesamt reduziert)
ebenso rechtskonform ist wie auch die Überschreitung von gesetzlichen
Mindestgrenzabständen. Sowohl die Zulässigkeit der Bruttogeschossfläche als
auch diejenige der Nichteinhaltung von Grenzabständen wurde im Vorentscheid
bereits rechtsverbindlich festgehalten (vgl. Ziff. 1 des Vorentscheids). Dies
wurde damit begründet, dass die bestehende Bebauung um rund 600 m2reduziert werde und die Nutzungsänderung vom Getränkelager mit
Lastwagenanlieferung zur Schule und zum Kinderhort in Bezug auf die Umgebung
keine relevante Veränderung aufweise; die Umbauten stellten keine überwiegende
Neubebauung oder neubauliche Veränderung des bestehenden Baubestandes dar.

3.6Entgegen
der Auffassung der Rekurrenten kann keine Rede davon sein, dass das BGI mit der
Behandlung dieser Fragestellungen das Institut des generellen Baubegehrens
überdehnt hätte. Die für die Beantwortung der Fragen erforderlichen
Informationen und Angaben waren vorhanden. Das BGI konnte aufgrund dieser
Informationen die erforderliche Gesamtbeurteilung vornehmen, welche eine verbindliche
Beantwortung der gestellten Fragen erlaubt hat.

4.

Der Vergleich
des ordentlichen Baubegehrens vom 22. Mai 2015 mit dem generellen Baubegehren
vom 25. Februar 2014 zeigt auf, dass sich das Bauprojekt kaum grundsätzlich
geändert hat. Solches machen im Übrigen auch die Rekurrenten nicht geltend. Der
Beschrieb des Vorhabens im generellen Baubegehren deckt sich beinahe wörtlich
mit jenem im ordentlichen Baubegehren.

Als zukünftige
Nutzer der Anlage werden sowohl im generellen als auch im ordentlichen
Baubegehren eine Schule für Jugendliche und eine Kindertagesstätte genannt. Neu
wird im ordentlichen Baubegehren ausgeführt, dass zwei kleinere Räume als
Ateliers vorgesehen sind. Gegenüber dem generellen Baubegehren ist die
Verteilung der Nutzung auf die Gebäude im Hinterhof im Übrigen unverändert.
Ebenso unverändert ist die interne Erschliessung durch die erdgeschossige, teilweise
offene Gasse zwischen der Güterstrasse und der Dornacherstrasse, welche
tagsüber zwischen 07.00 Uhr und 22.00 Uhr für die Öffentlichkeit zugänglich
sein soll. Unverändert bleiben auch die Abbruchpläne für bestehende
Gebäudeteile. Lediglich zur Mittelhalle wird ausgeführt, dass entgegen den
ursprünglichen Plänen die bestehende Holzfachwerkkonstruktion des Daches nicht
erhalten werden kann und durch ein Stahltragwerk ersetzt werden soll.

Unverändert ist sodann
die Nutzungsintensität. Sowohl im generellen als auch im ordentlichen Baubegehren
wird von einer Schulnutzung mit tagsüber 7 anwesenden Klassen (16 - 18 Schülerinnen
und Schüler) sowie einer Klasse mit 10 Schülerinnen und Schülern im Atelier
ausgegangen. Schliesslich sind unverändert ein Kinderhort mit ca. 45
Betreuungsplätzen sowie Verkaufsgeschäfte im EG Güterstrasse 244 vorgesehen.

Weggelassen werden
im ordentlichen Baubegehren hingegen die ursprünglich vorgesehenen 9 Musikübungsräume.
Anlässlich des Augenscheins führte D____ von der Beigeladenen dazu aus, man habe
diese aufgegeben, und es seien nun Lagerräume vorgesehen. Musikübungsräume sei
damals gesucht gewesen. In der Zwischenzeit hätten aber andere Projekte diesen
Bedarf abgedeckt, und im Wohnquartier gehe dies auch nicht (AP S. 5). Damit
wurde insoweit hinsichtlich der Lärmschutzproblematik im Sinne der Anwohnerschaft
und auch der Rekurrenten verfahren.

Bis hierhin
ergibt sich, dass der Vorentscheid zum generellen Baubegehren mit der Umnutzung
des bisher als Getränkelager genutzten Gebäudes zu einer Schule sowie einem
Kinderhort Bestand hat und damit diese Umnutzung grundsätzlich zulässig ist  dies
auch unter Berücksichtigung der aufgrund dieser Umnutzung zu erwartenden
Emissionen. Aufgrund der erwähnten Ausführungen betreffend § 77 BPG (vorstehend
Ziff. 3.3, 3.4; vgl. auch nachstehend Ziff. 5.1, 5.5) wurden auch die Fragen
der Eignung des Areals und der Berücksichtigung des Zweckartikels von § 1
lit. c BPG sowie der Übereinstimmung mit der Richtplanung verbindlich
beantwortet. Davon durfte die Bewilligungsbehörde im ordentlichen
Baubewilligungsverfahren nicht mehr abweichen, auch nicht im Rahmen der Einspracheverfahren.

5.

5.1Daran
ändern die Ausführungen der Rekurrenten nichts, wonach das Einpferchen einer
Schule in einen Hinterhof nicht als gewöhnlicher Schulstandort betrachtet
werden könne und dass die von einer Schule im Hinterhof zu erwartenden
Emissionen daher nicht zumutbar und unzulässig seien. Diese Fragen wurden im
Verfahren betreffend das generelle Baubegehren nämlich bereits rechtskräftig
behandelt. In Beantwortung der detaillierten Fragen der Beigeladenen wird im
Vorentscheid dazu festgehalten, dass den vorgesehenen Nutzungen unter
Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen des Umweltschutzgesetzes und der
Lärmschutzverordnung zugestimmt werden könne. Wie bereits erwähnt (Ziff. 3.4),
sind für die Räume und Nutzungseinheiten die Mindestanforderungen an den Schallschutz
gemäss SIA-Norm 181 nachzuweisen und einzuhalten. Für Räume, welche gewerblich
oder handwerklich genutzt werden und bei welchen Aussenlärm-Emissionen zu
erwarten sind, ist der Nachweis zu erbringen, dass die Planungswerte gemäss Lärmschutz-Verordnung
eingehalten werden. Hinsichtlich der Lärmimmissionen der projektierten
Parkierungsanlagen liegt nun ein Lärmschutznachweis des Ingenieurbüros G____ auf,
wonach die Planungswerte gemäss LSV eingehalten werden, was auch die
Rekurrenten nicht bestreiten. Hinsichtlich der zu erwartenden Emissionen aus
der Schulnutzung hat das BGI im Einspracheentscheid zudem zutreffend
festgehalten, dass diese in erster Linie aus menschlichen Stimmen bestehen. Dazu
hat E____ vom AUE vor den Schranken des Verwaltungsgerichts ausgeführt, dass
die Schulnutzung unter Alltagslärm falle und es dafür keine Grenzwerte gebe.
Man stütze sich daher auf Erfahrungen und Erkenntnisse. Weil hier eine
Schulnutzung mit Tagesbetrieb vorgesehen sei, die also nicht in die sensiblen
Nachtstunden falle, sei das Projekt soweit bewilligungsfähig. Dies auch, weil
die begehbaren Flachdächer für die Schüler nicht als Pausenräume vorgesehen seien
und auch der Harassenturm nicht begehbar sei (VP S. 2, 3; AP S. 4, 5). Die vom
Schulbetrieb zu erwartenden Emissionen fallen somit ausschliesslich tagsüber
sowie vornehmlich im Innenraum an und sind somit auch gedämmt, weshalb die an
der Verhandlung vor Verwaltungsgericht vorgetragene Argumentation der
Rekurrenten mit der akustischen Besonderheit des Gevierts weitestgehend
relativiert wird. Sollten sich indessen aus der teilweise offenen
Erschliessungsgasse wider Erwarten unzulässige Emissionen ergeben, so würde dem
immer noch mit geeigneten Massnahmen begegnet werden können. So hat sich D____
von der Beigeladenen anlässlich des Augenscheins einer allfälligen Verkürzung
der Öffnungszeiten dieses Weges mit einer Schliessung um 18 oder 19 Uhr nicht
entgegen gestellt (AP S. 3). Soweit erforderlich, werden auch abweichende
Nutzungsbeschränkungen möglich sein und konkret verfügt werden können. Der
Vertreter der BRK hat vor den Schranken des Verwaltungsgerichts denn auch
zutreffend auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung hingewiesen, wonach die
Bauherrschaft das Risiko einer Fehlprognose trägt. Sollte sich bei späteren
Messungen herausstellen, dass die Belastungsgrenzwerte nicht eingehalten sind,
so werden nachträgliche Anordnungen zu treffen sein, um die Lärmimmissionen mit
Massnahmen an der Quelle zu reduzieren. Dies gilt auch ohne einen
ausdrücklichen dahingehenden Vorbehalt in der Baubewilligung (BGer
1C_176/2007/1C_177/2007 vom 24. Januar 2008 E. 6.2.1; BGE 130 II 32 E. 2.4 S.
39). In diesem Punkt wurde die Einsprache somit zu Recht abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden konnte.

5.2Daran
ändert auch der im generellen Baubegehren noch nicht vorgesehene Ersatz der Holzfachwerkkonstruktion
des Dachs der Mittelhalle durch eine Metallkonstruktion nichts (vgl. Baugesuch
vom 22. Mai 2015  Anhang A S. 8). Gemäss den Ausführungen von D____ anlässlich
des Augenscheins ist dies aus konstruktiven Gründen notwendig, die äussere Form
bleibt aber gleich (AP S. 6, 7). Die Erhöhung dieses Dachs um 0,14 m zur
Verbesserung der Isolation fällt unter die Bestandesgarantie, zumal eine solche
Sanierung des Dachs wohl gar ohne ordentliches Bewilligungsverfahren zulässig wäre
(vgl. § 12 lit. d ABPV). Entgegen der Auffassung der Rekurrenten sind diese Änderungen
des Dachs der Mittelhalle und der Südhalle somit zu Recht bewilligt worden.

5.3Zur
Rüge der Nichteinhaltung des Wohnanteilplans hat das BGI im die Rekurrenten
betreffenden Einspracheentscheid vom 30. September 2015 ausgeführt, dass auch
diese Frage im Vorentscheid behandelt worden sei. Dem kann allerdings nicht
gefolgt werden. Dort wurde vielmehr festgehalten, dass für die beantragte
Schul- und Kinderhortnutzung eine Ausnahme gemäss § 4 der Verordnung betreffend
Wohnflächenanteil zu beantragen sei (Ziff. 22 des Vorentscheids). Ein solches
Ausnahmegesuch lag erst dem ordentlichen Baubegehren bei. Das BGI hat denn auch
im ordentlichen Bau-Entscheid vom 30. September 2015 unter Ziff. 1 ausführlich
dargelegt, weshalb es die Ausnahmebewilligung im vorliegenden Fall erteilt. Die
projektierte Nutzung als Schule entspreche dem Bedürfnis der Wohnbevölkerung
des Quartiers. Ein überwiegendes öffentliches Interesse an dieser Schule sei an
diesem Standort nachgewiesen. Ob dieser Begründung angesichts des Umstands,
dass die vorgesehene Schule Brückenangebote für Schüler aus dem ganzen
Kantonsgebiet zur Verfügung stellen soll, gefolgt werden kann oder nicht, kann
letztlich offen bleiben. Die BRK weist im angefochtenen Rekursentscheid nämlich
zu Recht darauf hin, dass eine Ausnahmebewilligung von den Anforderungen an den
Wohnanteil gewährt werden kann, wenn dies die Bestandesgarantie erfordert. Im
vorliegenden Fall wurde die gesamte Innenhofbebauung bisher (rechtmässig)
gewerblich genutzt. Davon wird mit der Umnutzung zur Schule und zum Kinderhort
nicht abgewichen; diese Umnutzung ist aber gestützt auf die Bestandesgarantie
von § 77 BPG zulässig. Daher wurde für die Nichteinhaltung des Wohnanteilplans
zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt.

5.4Bezüglich
der erforderlichen Anzahl Veloabstellplätze ist den Ausführungen der Vorinstanz
zu folgen und darauf zu verweisen. Die ausnahmsweise Reduktion von
Veloabstellplätzen wird zusammengefasst mit dem stark abweichenden
Mobilitätsverhalten der zu erwartenden Schülerschaft begründet. Diese sachliche
Begründung erscheint vertretbar.

5.5Die
Rekurrenten monieren im vorliegenden Rekurs (S. 15, 18), das Metallgerüst,
welches den Harassenturm ersetzen soll, sei ein Neubau und falle als solcher nicht
unter die Bestandesgarantie. Zudem entstehe keine gute Gesamtwirkung im Sinne
von § 58 BPG. Der Ersatz des Harassenturms durch ein Metallgerüst, welches
begrünt werden soll und nicht begehbar sein wird, war aber bereits Teil des
generellen Baubegehrens sowie der zugehörigen Pläne und fand auch Eingang in
den Vorentscheid. Darin (Ziff. 1) wurde festgehalten, dass die baulichen
Veränderungen einzelner Hinterlandgebäude im projektierten Ausmass nicht den
Untergang der Bestandesgarantie zur Folge haben  und diese vereinzelten
baulichen Veränderungen umfassen eben gerade auch den Ersatz des Harassenturms
durch ein begrüntes Metallgerüst. Von diesem verbindlichen Vorentscheid und den
mit ihm bewilligten Plänen darf auch diesbezüglich im ordentlichen Bewilligungsverfahren
nicht mehr abgewichen werden. Sowohl sie Stadtbildkommission als auch die
Denkmalpflege haben sich überdies positiv dazu geäussert, sodass auch insoweit
auf den Vorentscheid abzustellen ist (Ziff. 24 und 25). Das Verwaltungsgericht
hat sich schliesslich am Augenschein von der guten Gesamtwirkung selber
überzeugt. Von der Begrünung ist angesichts des weitgehend verbauten Innenhofs
eine lebendige, auflockernde Wirkung zu erwarten, welche weitaus besser sein
wird als jene des bestehenden, geschlossenen Harassenturms.

6.

Damit ist der
Rekurs abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten in
solidarischer Verbindung dessen Kosten zu tragen und die Beigeladene zu
entschädigen. Geschuldet ist eine Parteientschädigung (§ 30 Abs. 1 VRPG),
welche praxisgemäss in der Erstattung des Anwaltshonorars besteht. Nachdem die
Beigeladene keine Kostennote eingereicht hat, ist der Aufwand zu schätzen.
Angemessen erscheint eine Entschädigung von CHF 2500. zzgl. MWST.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrenten tragen in solidarischer
Verbindung die Kosten des Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 2500..

Die Rekurrenten werden in solidarischer
Haftung verpflichtet, der Beigeladenen eine Parteientschädigung von CHF 2500.
zzgl. 7,7 % MWST zu bezahlen, somit total CHF 2692.50.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.