bs_appellationsgericht · ZB.2023.24 · 2024-02-02 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.24

ENTSCHEID

vom 2. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                    Kläger

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                
Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 28. Mai 2010 mietete A____ (Mieter) eine 3-Zimmerwohnung am [...] in Basel
und mit Mietvertrag vom 20. November 2018 einen Autoeinstellplatz. Mit
amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____ (Vermieterin) allen
Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im Begleitschreiben
begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit Baujahr 1981
zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb umfassende
Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder, Böden,
Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich seien; der
Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der Liegenschaft nicht
zu.

Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte er
mit Klage vom 20. Mai 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es
sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter seien die
Mietverhältnisse um vier Jahre zu erstrecken.  Am 14. Dezember 2022 führte das
Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und
ihrem Vertreter), dem Mieter des vorliegenden Verfahrens waren auch die Mieter
in den anderen acht Kündigungsverfahren (sowie deren Vertreterin) anwesend.
Nach der Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.
Mit Entscheid vom 9. März 2023 wies das Zivilgericht die Klage des Mieters
ab. Auf Gesuch des Mieters wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 17. Mai 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung der beiden Mietverhältnisse; eventualiter seien
die Mietverhältnisse um vier Jahre zu erstrecken; subeventualiter sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das
Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 24. August 2023 beantragt
die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter
Replik vom 11. September 2023 hält der Mieter an seinen Anträgen fest. Mit
Noveneingabe vom 16. Oktober 2023 teilte die Vermieterin mit, dass alle drei
Baurekurse gegen das Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)
zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137
III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'420.,
so dass der Streitwert von CHF 10'000. ohne weiteres erreicht wird
(Klagebeilage 3; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'420. = CHF 51'120.). Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.Entscheid des Zivilgerichts

3.Missbräuchlichkeit der
Sanierungskündigung

3.1      Vorliegen
eines ausgereiften Sanierungsprojekts

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

-           Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000. und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3);

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-           «rapport
dexpertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-           nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142
III 91 E. 3.2.1).

3.2Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

5.         Erstinstanzliche
Gerichtskosten

6.         Berufungsentscheid

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 Gerichtsgebührengesetz).
Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500. (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Auch im
Berufungsverfahren ist die Gerichtsgebühr angesichts der Bedeutung des Falls,
des Zeitaufwands für das Gericht, nicht zuletzt auch aufgrund der umfangreichen
Rechtsschriften, und der Komplexität des Falls am obersten Rand festzusetzen. Die
zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen
Verfahren CHF 500.. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die
 wie das vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle
haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1
Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten von CHF
500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung