bs_appellationsgericht · ZB.2024.5 · 2024-07-18 · de
Kündigung des Mietverhältnisses (BGer 4A_481/2024 vom 03.12.2024)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.5

ENTSCHEID

vom18. Juli 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                   
Kläger

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____ AGBerufungsbeklagte

[...]                                                                                               
Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 11. Dezember 2023

betreffend Kündigung des
Mietverhältnisses

Mit Mietvertrag
vom 24. März 2010 mietete A____ (Mieter) eine 1-Zimmerwohnung am [...] in
Basel, dies zu einem Nettomietzins von CHF 665. und einer
Nebenkostenakontozahlung von CHF 125. pro Monat. Der Mieter nutzt die Wohnung
als Feriendomizil (Verhandlungsprotokoll vom 11. Dezember 2023, S. 2). Im
Winter 2021/22 informierte die B____ AG (Vermieterin) den Mieter, dass sie ab
Februar 2022 Eigentümerin der von ihm gemieteten Wohnung sei. Im Frühling 2022
fragte sie den Mieter an, ob er am Kauf der Wohnung interessiert sei. Mit
Schreiben vom 8. Juli 2022 teilte sie ihm mit, dass sie die Wohnung zum Verkauf
ausschreiben lasse. Mit amtlichem Formular vom 8. Februar 2023 kündigte
die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende Mai 2023. Auf Anfrage des Mieters
teilte sie ihm mit Schreiben vom 21. Februar 2023 mit, der Kündigungsgrund sei
die «Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf».

Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung
erzielt werden konnte, gelangte der Mieter mit Klage vom 11. September 2023 an
das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die
Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu
erstrecken. Am 11. Dezember 2023 führte das Zivilgericht eine mündliche
Verhandlung durch. Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Klage und
verlangte widerklageweise, der Mieter sei anzuweisen, die gemietete Wohnung
vollständig geräumt zurückzugeben. Mit Entscheid vom gleichen Tag stellte das
Zivilgericht die Gültigkeit der Kündigung fest, wies das Eventualklagebegehren
um Erstreckung ab und wies den Mieter an, die gemietete Wohnung bis spätestens
5. Januar 2024, 11.30 Uhr, zu räumen. Auf Antrag des Mieters hin begründete das
Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 5. Februar 2024 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids: Es sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter
sei die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 12. April 2024 beantragt die Vermieterin die Abweisung der
Berufung. Mit freiwilligen Stellungnahmen vom 29. April 2024 und 16. Mai 2024
halten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden
beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 790.,
so dass der Berufungsstreitwert ohne weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse
à CHF 790. = CHF 28440.). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht
erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der
Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Bei diesem Ausgang
des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art.
106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen wie im
erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.. In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die  wie das vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei
der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen zugesprochen
(§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 11. Dezember 2023 (MG.2023.45) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher