bs_appellationsgericht · VD.2021.73 · 2022-02-17 · de
Bewertung des Grundstücks [...], Riehen ([...])


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.73

URTEIL

vom 17. Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger,
lic. iur. André Equey,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr
Keller

und Gerichtsschreiber MLaw
Tobias Calò

Beteiligte

A____Rekurrent 1

[...]

B____Rekurrentin 2

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 22. Oktober 2020

betreffend die Neubewertung eines
Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

Die Ehegatten A____
und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer der selbstgenutzten Baurechtsparzelle
[...] (Grundbuch Riehen, [...]; nachfolgend Baurechtsparzelle). Im Rahmen der
allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016
setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den
Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 561000.
fest.

Die von den
Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit
Entscheid vom 11. Mai 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhoben
die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese sistierte das
Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 17. Dezember 2019 und
wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 22. Oktober 2020
kostenfällig ab.

Gegen diesen am 15. März 2021
versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe
vom 12. April 2021 erhobene Rekurs der Rekurrierenden, mit welchem
sie die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen
Entscheids der Steuerrekurskommission und die Belassung des Steuerwerts auf der
bisherigen Höhe beantragen. Mit Eingabe vom 17. Mai 2021 verzichtete
die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte
unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die
Steuerverwaltung nahm mit Vernehmlassung vom 9. Juni 2021 zum Rekurs
Stellung und beantragte ebenfalls die kosten- und entschädigungsfällige
Abweisung des Rekurses. Zu diesen beiden Eingaben replizierten die
Rekurrierenden mit Eingabe vom 17. Juni 2021.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege [VRPG,
SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1
Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich
nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle
Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des
angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und
begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),
weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom
8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle
entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem
Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016
mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit Einspracheentscheid
vom 11. Mai 2018 bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der
Baurechtsparzelle, der auf CHF 561000. festgesetzt und mit dem
angefochtenen Entscheid der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

3.1Wie
im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem
Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der
Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen
worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser
Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte
mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017
E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die
auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134
II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009
E. 3.1;Zigerlig/Jud, in:
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,
Art. 14 N 4).

3.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,
128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von
der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede
Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und
Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.
Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und
in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche
Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016
E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die
Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen
Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007
vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar
gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307).

3.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG
vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46
Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige
Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser
Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke
bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem
Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).
Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht
dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss
Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des
Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der
Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und
Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem
Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in
derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung
bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf
diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).
Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz
stehen oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die
ausschliesslich oder teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen,
werden einer gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

3.4

3.4.1Im
vorliegenden Fall hat die Steuerverwaltung erwogen, dass sich der für den
Vermögenssteuerwert massgebende Realwert der Baurechtsliegenschaft nach dem
Gebäudewert ohne Berücksichtigung des Landwerts bemisst. Sie ging dabei von
einem Gebäudeversicherungswert von CHF 786'000. aus, von dem unter dem
Titel Altersentwertung ein Abzug von insgesamt 32,5 % und mithin von CHF
255'450. erfolgte. Dieser Abzug setzte sich aus einer Altersentwertung von 20 %
gemäss der Gebäudeversicherung, einem Zuschlag von 10 % für «Zusatzeinflüsse»
und einem solchen von 2,5 % zur Berücksichtigung der Zeitspanne zwischen der
Versicherungsschatzung und der Gebäudeversicherungsindexierung zusammen. Zu
diesem Gebäudewert von CHF 530'550. kam der Wert des Miteigentums an der
Parzelle [...] von CHF 31'333., woraus der abgerundete Vermögenssteuerwert von
CHF 561'000. resultierte.

3.4.2Mit
Bezug auf die Rüge der Rekurrierenden, damit werde der Besonderheit einer
Baurechtsparzelle zu wenig Rechnung getragen, erwog die Steuerverwaltung, dass
der nach der gesetzlichen Regelung massgebende Gebäudeversicherungswert und die
Altersentwertung durch die Schatzungsexperten der kantonalen
Gebäudeversicherung festgelegt würden. Um bei der Bestimmung der
Altersentwertung nicht nur der Bausubstanz, sondern auch anderen Einflüssen
Rechnung zu tragen, habe sie die von der Gebäudeversicherung geschätzte Altersentwertung
mit 50 % und mithin einem Zuschlag von 10 % zusätzlich zu Gunsten der
Rekurrierenden gewichtet. Zudem verweist sie auf die Berücksichtigung der
Zeitspanne seit der letzten Revisionsschatzung bis zum Indexierungszeitpunkt
mit 0.5 % pro Kalenderjahr. Es sei nicht ersichtlich, weshalb mit diesen
Abschlägen wertvermindernde Umstände nicht ausreichend berücksichtigt worden
seien. Weitere Reduktionen seien auch für Baurechtsliegenschaften gesetzlich
nicht vorgesehen. Der Baurechtszins sei mit einem separaten Vertrag vereinbart
worden und nicht Gegenstand der Bewertungsverfügung.

3.5Im
vorinstanzlichen Verfahren hat sich die Steuerrekurskommission mit dem Einwand
der Rekurrierenden, wonach die wirtschaftlichen Besonderheiten des
Baurechtsverhältnisses nicht berücksichtigt worden seien und die Existenz eines
Baurechts die Verkäuflichkeit eines Objektes und damit dessen Preis schmälere,
auseinandergesetzt. Sie hat erwogen, dass die Rekurrierenden die positiven
Effekte wie z.B. die geringere Kapitalbindung und der fehlende
Eigenmietwertanteil auf dem Land unbeachtet liessen. Sie legten keine
alternative Realwert- oder Verkehrswertschätzung vor, welche eine Überbewertung
nachweisen würde. Auch die von ihnen geltend gemachten «Plausibiliätschecks» vermöchten
nicht zu überzeugen. Sie verweist auf die Verdoppelung der Verkaufspreise für
Eigenheime im Kanton Basel-Stadt seit der letzten generellen Neubewertung im
Jahre 2001, wie sie im Eigenheimindex der Basler Kantonalbank vom Januar 2018
ausgewiesen werde. Auch der von den Rekurrierenden geltend gemachte Verkaufspreis
in der Höhe von CHF 770'000. der typenähnlichen Liegenschaft [...] in
Riehen bei einem Verkauf im Jahr 2005 übersteige den angefochtenen
Vermögenssteuerwert von CHF 561'000.. Die Neubewertung erscheine daher
plausibel und es seien keine Anhaltspunkte erkennbar, dass es zu Abweichungen
von dem von der Steuerverwaltung festgelegten Verfahren gemäss Merkblatt über
die Neubewertung vom 30. November 2016 bzw. dem diesem zugrunde liegenden
§ 51 StV gekommen sei. Eine Reduktion des Gebäudeversicherungswerts
für Baurechtsliegenschaften sei im Steuergesetz resp. in der Steuerverordnung
nicht vorgesehen. Weshalb mit den durch die Steuerverwaltung zusätzlich
gewährten Abschlägen wertmindernde Umstände nicht ausreichend berücksichtigt
worden seien, sei nicht ersichtlich und würde von den Rekurrierenden auch nicht
näher dargelegt. Bei der Neubewertung habe das Baurechtsverhältnis auch dadurch
Beachtung gefunden, dass für die Bewertung lediglich der Gebäudewert  und kein
Bodenwert  herangezogen worden sei.

4.

4.1Mit
ihrem Rekurs an das Verwaltungsgericht machen die Rekurrierenden geltend, dass
die von ihnen aufgeworfene Frage, ob es rechtens sei, ein im
Baurechtsverhältnis besessenes Gebäude vermögenssteuerrechtlich wie ein
anderes, ansonsten gleichartiges Gebäude ohne Baurechtsverhältnis zu behandeln,
von der Vorinstanz implizit bejaht worden sei, ohne dass sie sich mit der von ihnen
vorgebrachten Wertminderung zufolge der zeitlichen Begrenzung des Eigentums und
der seit der Bewertung von 2001 wegfallenden Annuitäten des Nutzens beschäftigt
hätte. Dieser Minderwert zufolge der reduzierten Nutzungsdauer sei von ihnen
bereits mit ihrer Einsprache vom 22. Dezember 2016 transparent
berechnet und mit dem Betrag von CHF 62'000. beziffert worden. Im Übrigen
hätten sie die Berechnung der Steuerverwaltung nicht beanstandet. Die
Feststellung der Vorinstanz, sie hätten keine alternative Realwert- oder
Verkehrswertschätzung vorgelegt, mit der eine Überbewertung nachgewiesen würde,
sei daher falsch. Die im Eigenheimindex der BKB aufgezeigte Preisentwicklung
sei für Baurechtsliegenschaften nicht repräsentativ, weil Einfamilienhäuser im
Baurecht nur 200 bis 300 Einheiten von rund 9300 Objekten ausmachten. Die
«Nichtberücksichtigung der Nutzzeitverkürzung» führe zu einer Gleichbehandlung
von Ungleichem. Diese systematische Benachteiligung gehe über die jedem
Verfahren inhärente Ermessens- und Schätzungsspanne hinaus und könne nicht
durch die Pauschallösung wegen «anderer Aspekte» ersetzt werden.

4.2

4.2.1Jede
Nutzung eines Gebäudes ist endlich, soweit es nicht periodisch instand gehalten
und erneuert wird. Insoweit besteht bei jedem Gebäude mit dem Zeitablauf eine
«Nutzzeitverkürzung». Ein Unterschied zwischen Gebäuden auf Grundeigentum der
Gebäudeeigentümerschaft und im Baurecht besessenen Gebäuden besteht darin, dass
das Baurecht als selbständiges Recht gemäss Art. 779l Abs. 2 des
Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) auf höchstens 100 Jahre begründet werden
kann. Nach Ablauf dieser Dauer erfolgt ein Heimfall (Art. 779c ZGB),
soweit das Baurecht nicht verlängert wird (Art. 779l Abs. 2 ZGB).
Im Falle eines Heimfalls haben die Baurechtsberechtigen aber Anspruch auf
angemessene Entschädigung für die heimfallenden Bauwerke (Art. 779d Abs. 1 ZGB),
Gemäss der Lehre richtet sich die Entschädigungshöhe dabei mangels anderer
Abrede grundsätzlich nach dem Verkehrswert der heimfallenden Bauwerke (CHK-Henggeler, Art. 779d ZGB N 8;
KUKO ZGB-Schmid-Tschirren, Art. 779d
N 5; BSK ZGB II-Isler/Gross,
Art. 779d N 4 und 6a). Dieser Anspruch kann von den Baurechtsparteien
zwar wegbedungen oder anderweitig geregelt werden (CHK-Henggeler, Art. 779d ZGB N 8), was aber in
der Praxis nicht zuletzt auch wegen der Belehnungspraxis der Banken bei Bauten
von erheblichem Wert, wie sie Wohnbauten darstellen, kaum je vorkommt (BSK ZGB
II-Isler/Gross, Art. 779d N 14).
Eine durch Wegbedingung einer Heimfallentschädigung erfolgende Abwertung des
Gebäudewerts durch Zeitablauf wird von den Rekurrierenden denn auch nicht
geltend gemacht. Der Wegfall von 15 Nutzungsjahren seit der letzten
Neubewertung ist für sich daher nicht geeignet, zu einer Reduktion des
Gebäudewertes zu führen.

4.2.2Im
Übrigen bezogen sich die Rekurrierenden bereits mit ihrer Einsprache auf
«Beeinträchtigungen» des Gebäudewertes in Form von «Tendenzen (), die
hinsichtlich ihrer Folgen für den Gebäudewert nicht präzis beziffert werden
können». Soweit sie sich auf die Entwicklung des Baurechtszinses beziehen,
steht dieser in Relation mit dem Landwert, welchem bei der Bestimmung des
Vermögenssteuerwerts keine Relevanz zukommt. Es bleibt hier allein bei der
Behauptung einer «strukturellen Unsicherheit der künftigen Baurechtszinse»,
welche sich «bei einem Verkauf der Liegenschaft preismindernd» auswirke. Die
Rekurrierenden beziehen sich dabei auf die von Immobilien Basel-Stadt
praktizierte «Partnerschaftsformel», welche auf einer Landpreissteigerung und
einer Altersentwertung des Gebäudes fusst. Dies entspricht aber auch der
Ausgangslage bei sonstigen Eigenheimen, deren Wert insgesamt aufgrund der
Bodenpreisentwicklung zunimmt. Keine Relevanz für die Bestimmung des
Gebäudewertes kann der steuerlichen Behandlung der Baurechtszinsen zukommen. Vor
diesem Hintergrund kann auf die von den Rekurrierenden angerufenen
«finanzmathematische[n] Formel zur Berechnung des Barwerts», mit welcher
weggefallene Nutzwerte (Ertragswerte) des Gebäudes berechnet und auf CHF 62'000.
beziffert werden, nicht abgestellt werden.

4.3Vor
diesem Hintergrund ergeben sich keine Anhaltspunkte, weshalb der besonderen
Situation einer selbstgenutzten Baurechtsliegenschaft durch eine
ausserordentliche Erhöhung der ordentlichen Altersentwertung um 50 % unter dem
Titel «Zusatzeinflüsse» zur Berücksichtigung der auch nach Auffassung der
Rekurrierenden nicht präzis bezifferbaren Unsicherheiten bei deren Verkauf und
damit bei der Bewertung ihres Verkehrswerts nicht ausreichend Rechnung getragen
worden ist. Zu beachten ist dabei, dass bei der Bewertung nach dem Gesagten
eine gewisse Pauschalierung und Schematisierung, welche nicht in jedem Fall
allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden braucht, nicht zu beanstanden ist.
Dies wird zudem durch das von den Rekurrierenden in ihrer Einsprache selber
genannte Beispiel des Verkaufs der Einfamilien-Baurechtsliegenschaft [...]
deutlich. Beim Verkauf dieses gleich wie das eigene Haus gebauten Gebäudes habe
der Verkäufer im Jahr 2005 einen Preis von CHF 770'000. erzielt. Auch
unter Berücksichtigung einer weiteren Altersentwertung in den folgenden 11
Jahren liegt dieser erzielte Verkehrswert deutlich über dem strittigen
Vermögenssteuerwert. Die Rekurrierenden vermögen daher mit ihren Rügen, wie von
den Vorinstanzen festgestellt, kein Missverhältnis zwischen diesem
Vermögenssteuerwert und dem ordentlicherweise erzielbaren Verkaufspreis für die
Baurechtsparzelle zu substantiieren. Daraus folgt, dass der Rekurs abzuweisen
ist.

5.

Nicht zu
beanstanden ist schliesslich auch der vorinstanzliche Kostenentscheid. Die
Rekurrierenden rügen diesbezüglich, dass die steuerrechtliche Behandlung von
Baurechten ein Thema steigenden öffentlichen Interesses sei, an dessen Klärung
auch die Steuerverwaltung interessiert sein müsste, was beim Kostenentscheid
hätte berücksichtigt werden müssen. Darin ist die Vorinstanz den Rekurrierenden
nicht gefolgt und hat die Kosten vielmehr nach dem Ausgang des Verfahrens verlegt.
Dies ist unter Beachtung des weiten Beurteilungsspielraums der Vorinstanz bei
der Festsetzung und Verteilung der Kosten des Verfahrens nicht zu beanstanden.
Grundsätzlich wird mit jedem gerichtlichen Entscheid das Recht weitergehend
konkretisiert. Damit ist ein Gewinn an Rechtssicherheit verbunden, was im
öffentlichen Interesse liegt. Da aber beim vorliegenden Verfahren die konkreten
steuerlichen Interessen, welche die Rekurrierenden erst zum Rekurs legitimiert
haben, im Vordergrund stehen, ist die Verteilung der Kosten nach dem Ausgang
des Verfahrens nicht zu beanstanden.

6.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr
von CHF 2'000..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen in solidarischer Verbindung
die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von
CHF 2'000. einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.