bs_appellationsgericht · BEZ.2016.8 · 2016-03-04 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

BEZ.2016.8

ENTSCHEID

vom4.
März 2016

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner,

und Gerichtsschreiberin
Dr. Salome Wolf Kramer

Parteien

A____Beschwerdeführer

[...]

gegen

B____Beschwerdegegner

[...]

vertreten durch [...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin

vom 20. Januar 2016

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Der Beschwerdegegner
ist Eigentümer der Liegenschaft an der [...]strasse [...] in Basel. Der Beschwerdeführer
hat in dieser Liegenschaft gemäss Mietvertrag vom 24. April 2012 eine
2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss gemietet. Das Mietverhältnis wurde auf
unbestimmte Zeit vereinbart mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten per Ende
eines Monats, mit Ausnahme des 31. Dezembers. Nachdem der Beschwerdegegner das
Mietverhältnis mit Formular vom 31. März 2015 ordentlich per 30. Juni 2015 gekündigt
hatte, schlossen die Parteien am 2. Juli 2015 vor der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt einen Vergleich, mit welchem
das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. November 2015 erstreckt wurde.

Mit Eingabe vom
1. Dezember 2015 ersuchte der Beschwerdegegner beim Zivilgericht Basel-Stadt um
Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, der Beschwerdeführer sei
gerichtlich anzuweisen, die gemietete Wohnung per sofort zu verlassen. Der Beschwerdeführer
beantragte mit Schreiben vom 24. Dezember 2015 eine weitere Erstreckung des
Mietverhältnisses sowie die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Die Verhandlung
fand am 20. Januar 2016 statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wurde der
Beschwerdeführer angewiesen, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 28.
Januar 2016, 12:00 Uhr, zu verlassen. Mit Schreiben vom 30. Januar 2016
verlangte der Beschwerdeführer die schriftliche Begründung des Entscheids. Der
schriftlich begründete Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 15. Februar
2016 zugestellt. Mit Eingabe vom 24. Februar 2016 (Poststempel) hat er dagegen
Beschwerde beim Appellationsgericht erhoben.

Auf die
Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet. Die Akten der Vor­instanz
wurden beigezogen. Die wesentlichen Vorbringen des Beschwerdeführers ergeben
sich aus den nachstehenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist auf dem
Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Angefochten
ist ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen
Streitigkeit. Die beantragte Ausweisung des Mieters wurde im Verfahren des
Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
(SR 272; ZPO) beurteilt. Solche Entscheide unterliegen nach den allgemeinen
Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N
339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist
der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10000.− beträgt,
unterliegt der Entscheid der Berufung, ansonsten der Beschwerde (Art. 308
Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 319 lit. a ZPO).

Nach der ständigen
Praxis des Appellationsgerichts (vgl. AGE ZB.2015.46 vom 24.September 2015 E. 1.1; AGE BEZ.2015.55 vom 18. September
2015 E. 1.1; AGE ZB.2015.43 E. 1.1; AGE BEZ.2012.59 vom
10.August 2012 E. 1.1) entspricht in einem
Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der
Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der
Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den
frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die
Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter
Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220;
zur sog. Sperrfristregel siehe BGer 4A_176/2012 vom
28. August 2012 E. 1.2; BGE 137 III 389 E. 1.1
S. 390 f.; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1;
AGE ZB.2011.15 vom 9. Septem­ber 2011 E. 1.2.). Dies gilt für
das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen
kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1; AGE
BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter
dies nicht oder nur ansatzweise moniert.

Diese Praxis
kommt grundsätzlich in allen Fällen zur Anwendung, in denen die Beendigung eines
unbefristeten Mietverhältnisses infolge einer Kündigung Gegenstand des
Verfahrens ist. Vorliegend haben die Parteien indes am 2. Juli 2015 vor der
Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten das Mietverhältnis in
einem Vergleich einvernehmlich einmalig bis am 30. November 2015 verlängert.
Die Gültigkeit dieses Vergleichs wird vom Beschwerdeführer nicht in Frage
gestellt, weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren. Die Ausweisung wurde anschliessend infolge Ablaufs dieser
vereinbarten befristeten Verlängerung am 30. November 2015 beantragt und
ausgesprochen, mithin nach dem Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses
(Art. 266 Abs. 1 OR). Befristete Dauerschuldverhältnisse enden nach
der vereinbarten Dauer. Eine Kündigung braucht es hierfür nicht, weshalb die
Frage nach der Gültigkeit einer im früheren Verlauf des  damals noch unbefristeten
 Vertragsverhältnisses ausgesprochenen Kündigung nicht entscheidrelevant ist.
Insoweit kann es für die Festlegung des Streitwerts nicht auf die Sperrfristregel
ankommen. Stattdessen ist auf die zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren
(Art. 308 Abs. 2 ZPO; Art. 91 Abs. 1 ZPO) abzustellen.

Der
Beschwerdeführer beantragt sinngemäss eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses,
ohne einen Zeitraum zu definieren. Ob dieses Rechtsbegehren genügend bestimmt
ist, kann an dieser Stelle offen gelassen werden. Jedenfalls kann die sinngemäss
gewünschte Verlängerung nicht länger sein als die von den Parteien im Vergleich
vom 2. Juli 2015 vereinbarte Verlängerung von fünf Monaten. Bei einem
Bruttomietzins von CHF 1208.− beträgt der Streitwert vorliegend
demnach CHF 6040.−, womit die Beschwerde das zulässige Rechtsmittel
ist.

1.2Die
Beschwerde wurde fristgemäss und formrichtig eingereicht, weshalb insoweit auf
sie einzutreten ist. Zuständig zur Beurteilung einer Beschwerde gegen einen
Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin ist der Ausschuss des
Appellationsgerichts (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [SG 221.100; EG ZPO]).

1.3Aus
der Pflicht, die Beschwerde zu begründen (Art. 321 Abs. 1 ZPO),
fliesst die Pflicht, mit der Beschwerde konkrete Anträge zu stellen, ansonsten
auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann (statt vielerFreiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage 2016,
Art. 321 ZPO N 14;Reetz/Theiler,
ebenda, Art. 311 ZPO N 34). Die Beschwerde enthält keinen
ausdrücklichen Antrag. Sinngemäss kann aber aus den Ausführungen des Beschwerdeführers,
der juristischer Laie ist, geschlossen werden, dass er die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids beantragt (vgl. AGE ZB.2015.43 vom 19. August 2015 E.
2.1 und ZB.2013.40 vom 17. Juni 2014 E. 1.4). Weiter ist in der
Beschwerdebegründung darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der
Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leiden soll. Dabei können mit der Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung und
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO). Der Beschwerdeführer muss erklären, weshalb
der vorinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll,
und es wird verlangt, dass er sich mit der Begründung des angefochtenen
Entscheids auseinandersetzt (vgl.Spühler,
in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar ZPO, 2. Auflage 2013, Art.
321 ZPO N 4; vgl. auch BGer 5A_292/2012 vom 10. Juli 2012 E. 1.3; BGE 138
III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.). Ob die Begründung der Beschwerde diesen
Anforderungen genügt  ob sich der Beschwerdeführer also genügend konkret mit
den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern
diese falsch sein sollen , kann vorliegend offen gelassen werden, weil die
Beschwerde aufgrund folgender Erwägungen ohnehin abzuweisen ist.

2.

2.1Der
angefochtene Entscheid ist im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen ergangen (siehe dazu die zutreffenden und nicht angefochtenen Ausführungen
im angefochtenen Entscheid E. 2.1 und 2.2). Gemäss den Erwägungen des Zivilgerichts
haben die Parteien am 2. Juli 2015 vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten einen Vergleich geschlossen und darin das Mietverhältnis
einmalig bis zum 30. November 2015 erstreckt. Dabei ist auch die Kündigung vom
31. März 2015 als gültig erklärt worden. Anlässlich der Verhandlung vor dem Zivilgericht
hat der Beschwerdeführer keine Einwände gegen den Vergleich und die Kündigung
erhoben. Der Sachverhalt ist insoweit unbestritten und die Rechtslage klar. Das
Zivilgericht ist denn auch zutreffend zum Schluss gekommen, dass das
Mietverhältnis am 30. November 2015 endete und dass der Beschwerdeführer ohne
Rechtsgrund in der Wohnung verblieben ist.

2.2Der
Beschwerdeführer macht auch im Beschwerdeverfahren keine Einwände gegen den Vergleich
und gegen die darin vereinbarte definitive Beendigung des Mietverhältnisses per
30. November 2015 geltend. Auch im erstinstanzlichen Verfahren hat er dagegen
nichts vorgebracht. In der Beschwerde behauptet er neu nun lediglich, der
Kündigungsgrund sei ihm damals nie mitgeteilt worden. Da die Parteien indes das
Mietverhältnis einvernehmlich und in Kenntnis der Kündigung im Vergleich per
30. November 2015 beendet haben und dieser Vergleich unangefochten geblieben
ist, sind allfällige Fragen im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund nicht relevant
und nicht zu prüfen.

2.3Die
weiteren Ausführungen in der Beschwerde, mit denen der Beschwerdeführer den
Sachverhalt klar stellen möchte, betreffen verschiedene angebliche Vorkommnisse
zwischen dem Beschwerdeführer und einem anderen Mieter. Diese Umstände haben
indes keinen Einfluss auf die bereits eingetretene Beendigung des
Mietverhältnisses. Diese Beendigung wurde von den Parteien einvernehmlich vereinbart,
was vom Beschwerdeführer auch jetzt nicht angefochten wird. Wenn er  in der
offensichtlichen Absicht, den Räumungsvollzug zu verzögern  trotzdem Beschwerde
gegen den Ausweisungsentscheid erhebt, so ist diese nicht nur unbegründet und
daher abzuweisen, sondern auch rechtsmissbräuchlich.

3.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Sie werden mit CHF 750.− festgesetzt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO; § 11 Abs. 1 Ziff. 6.1 der Verordnung über die
Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Parteikosten sind keine entstanden und daher
auch nicht zuzusprechen.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):

://:        Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Beschwerdeführer trägt die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 750.−.

Mitteilung an:

-Beschwerdeführer

-Beschwerdegegner

-Zivilgericht Basel-Stadt

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.