bs_appellationsgericht · VD.2021.30 · 2022-02-17 · de
Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.30

URTEIL

vom 17. Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

und Gerichtsschreiber MLaw Tobias
Calò

Beteiligte

A____Rekurrentin 1

[...]

B____Rekurrent 2

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 17. August 2020

betreffend die Neubewertung eines
Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

B____ und A____ (nachfolgend
Rekurrierende) sind Eigentümer der selbstgenutzten Liegenschaft [...] (Grundbuch
Basel, Sektion 2, Parzelle [...]; nachfolgend Liegenschaft). Im
Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016
setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 10. Juni 2016 (nachfolgend
Bewertungsverfügung) den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der
Steuerperiode 2016 neu auf CHF 372'000. fest.

Dagegen erhoben die
Rekurrierenden bei der Steuerverwaltung Einsprache und machten im Wesentlichen
geltend, die Voraussetzungen für eine generelle Neubewertung seien nicht
gegeben und die vorgenommene Neubewertung verletze die Rechtsgleichheit sowie
den Anspruch auf rechtliches Gehör. Mit Entscheid vom 28. März 2017 wies
die Steuerverwaltung diese Einsprache ab, soweit sie darauf eintrat. Den
dagegen erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission (nachfolgend auch
Vorinstanz) mit Entscheid vom 6. September 2018 gut und hob den
Einspracheentscheid vom 28. März 2017 sowie die Bewertungsverfügung auf.
Sie wies das Verfahren an die Steuerverwaltung zurück mit der Anweisung, das
Bewertungsverfahren unter Berücksichtigung des Anspruchs auf rechtliches Gehör,
insbesondere der Begründungspflicht, durchzuführen. Diesen Entscheid der
Steuerrekurskommission hob das Verwaltungsgericht auf Rekurs der
Steuerverwaltung hin mit Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019
auf, verneinte die von der Vorinstanz feststellte Verletzung des rechtlichen
Gehörs der Rekurrierenden und wies die Sache zum neuen Entscheid im Sinne der
Erwägungen an die Steuerrekurskommission zurück. Mit neuem Entscheid vom
17. August 2020 wies die Steuerrekurskommission den Rekurs
kostenfällig ab, soweit sie darauf eintrat.

Gegen diesen am 25. Januar 2021
versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe
vom 25. Februar 2021 erhobene Rekurs der Rekurrierenden, mit welchem
sie die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids
der Steuerrekurskommission und die Rückweisung der Streitsache an die
Vorinstanz zu einem neuen materiellen Entscheid über die steuerliche Bewertung der
Liegenschaft sowie zur Aufhebung der Spruchgebühr über CHF 1'000.
beantragen. Mit Eingabe vom 22. März 2021 verzichtete die
Steuerrekurskommision auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte unter
Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die Steuerverwaltung
nahm mit Vernehmlassung vom 13. April 2021 zum Rekurs Stellung und
beantragte dessen kosten- und entschädigungsfällige Abweisung. Hierzu haben die
Rekurrierenden mit Eingabe vom 5. Mai 2021 repliziert.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich
nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle
Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des
angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und
begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),
weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses
im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277, 305; VGE VD.2017.176
vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften
verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch
gemacht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom
10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle
entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem
Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Bewertungsverfügung mit Wirkung ab der
Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit Einspracheentscheid vom
28. März 2017 von der Steuerverwaltung bestätigte Ermittlung des
Vermögenssteuerwerts der im Eigentum der Rekurrierenden stehenden Liegenschaft,
welcher auf CHF 372'000. festgesetzt und mit dem angefochtenen Entscheid
der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

2.1Wie
im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem
Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der
Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen
worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser
Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte
mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017
E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die
auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134
II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009
E. 3.1;Zigerlig/Jud, in:
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,
Art. 14 N 4).

2.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,
128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von
der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede
Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und
Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.
Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und
in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche
Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016
E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die
Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen
Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007
vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar
gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307).

2.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG
vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46
Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige
Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser
Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke
bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem
Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).
Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht
dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss
Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des
Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der
Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und
Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem
Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in
derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt
wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem
Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).
Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz
stehen oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die
ausschliesslich oder teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen,
werden einer gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

2.4

2.4.1Zur
Berechnung des Gebäudewerts ging die Steuerverwaltung vorliegend in Anwendung
des Merkblatts zur generellen steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten
Liegenschaften im Kanton Basel-Stadt per 31. Dezember 2016 vom 30. November 2016
(nachfolgend Merkblatt Neubewertung) von einem Gebäudeversicherungswert von
CHF 574'000. aus, welchen sie im Rahmen von § 51
Abs. 2 StV aufgrund der Altersentwertung im maximalen Umfang auf die
Hälfte reduzierte. Den relativen Landwert berechnete sie unter Berücksichtigung
der Schutzzonenzuweisung der Parzelle mit 40 % des absoluten Landwerts von
CHF 1'440. pro m2. Bei einer Fläche von 148 m2resultierte so ein relativer Landwert von CHF 85'248. und aus der Summe
mit dem Gebäudewert ein abgerundeter Realwert und Vermögenssteuerwert von
CHF 372'000.

2.4.2Nach
Auseinandersetzung mit den Rügen der Rekurrierenden kam die Vor­instanz auch
unter Hinweis auf den von den Rekurrierenden im Jahr 1985 bezahlten Kaufpreis
für die Liegenschaft von CHF 360'000. zum Schluss, dass diese
Neubewertung grundsätzlich plausibel erscheine. Insbesondere könnten die
Rekurrierenden weder substantiieren noch belegen, dass der absolute Landwert
von CHF 1'440. pro m2als Basis für den relativen Landwert
falsch wäre.

3.

Mit ihrem Rekurs
rügen die Rekurrierenden zunächst, dass die Vorinstanz in Missachtung des Urteils VD.2019.10
vom 25. September 2019 es unterlassen habe, Auskünfte der
Bodenbewertungsstelle einzuholen. Darin kann ihnen nicht gefolgt werden.

3.1Im
genannten Entscheid hat das Verwaltungsgericht im Rahmen des Verfahrens
bezüglich der hier strittigen Grundstücksbewertung erwogen, dass sich ein
Anspruch auf Beizug von Akten aus einem anderen Verfahren sowie auf Einholung
von Auskünften von Dritten als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör ergebe
(VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.1 m.H. aufZweifel/Casanova/ Beusch/Hunziker, Schweizerisches
Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018, § 15
N 29 f.;Waldmann/Bickel,
in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz
[VwVG], 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 33 N 1 und 12). Der
Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde dabei aber nur zum Beizug
derjenigen Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen Tatsachen notwendig
sind (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl.Krauskopf/Emmenegger/Babey, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 12 N 19 ff.). Der
Anspruch auf Aktenbeizug setzt voraus, dass die betroffene Person frist- und
formgerecht einen Beweisantrag stellt und dass das Beweismittel zulässig und
verfügbar sowie zur Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich ist.
Die Behörde kann von der Abnahme eines beantragten Beweismittels insbesondere
dann absehen, wenn der rechtserhebliche Sachverhalt bereits hinreichend geklärt
ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich mittels einer antizipierten
Beweiswürdigung (VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.1
m.H.a. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2;Kölz/Häner/Bertschi,Verwaltungsverfahren
und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich 2013, Rz. 153
und 457;Waldmann/Bickel, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 33 N 3, 7 und 12 ff.
sowie 21 f.). Demnach darf die Behörde von weiteren Beweisabnahmen absehen,
wenn sie aufgrund der bereits erhobenen Beweise bzw. aufgrund der Aktenlage
ihre Überzeugung gebildet hat und mit nachvollziehbaren Gründen annehmen kann,
dass diese durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (VGE VD.2019.10
vom 25. September 2019 E. 5.3.1 m.H.a. VGE VD.2017.150 vom
14. Mai 2018 E. 2.2;Waldmann/Bickel,in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 33 N 22 und Art. 29
N 88;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., Rz. 537).

3.2

3.2.1Bezogen
auf das vorliegende Bewertungsverfahren hat das Verwaltungsgericht festgestellt,
die Auffassung der Steuerverwaltung, auf den Beizug der Akten der
Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung unter Hinweis auf die
Möglichkeit der Grundstückeigentümerschaft, bei der Bodenbewertungsstelle selber
eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern zu können, sei nicht
zu beanstanden. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen Person seien
im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des Schematismus bei der Ermittlung
des Schätzwertes keine Unterlagen zu Vergleichsliegenschaften einzuholen. Der
Steuerrekurskommission stehe es aber frei, ihrerseits ergänzende Auskünfte bei
der Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte
Richtwertangaben, die sich auf die absoluten Landwerte bezögen, einzuholen. Dabei
müssten die Rekurrierenden aber konkrete Hinweise für eine Überbewertung ihrer
Liegenschaft vortragen, da nach der im Abgaberecht geltenden Normentheorie in
sinngemässer Anwendung von Art. 8 des Zivilgesetzbuches (ZGB,
SR 210) der steuerpflichtigen Person für steueraufhebende oder -mindernde
Tatsachen die objektive Beweislast zukommt, während die Steuerbehörde jene für
steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen trifft (Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, III. Teil, Art. 102  222 DBG, Basel 2015,
Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.
N 36;Behnisch, Die
Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht
[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56
[1987/1988], S. 577, 624 ff.;Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5
S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa S. 266; vgl. VGE VD.2016.2
und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016
E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setze voraus, dass der den
steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist (Zweifel/Casanova/ Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 19 N 9). Die Rekurrierenden hätten daher der
Steuerverwaltung im gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der
Grundlage der von der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung
ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete Anhaltspunkte für ein
deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom tatsächlichen Verkehrswert
ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten Liegenschaftsschatzung, entgegen
zu halten (VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.2
f.).

3.2.2Vor
diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht erwogen, die
Steuerrekurskommission werde weitere Auskünfte der Bodenbewertungsstelle
einholen können, wenn sie annehme, dass die Steuerverwaltung dies zu Unrecht
aufgrund einer antizipierten Beweiswürdigung unterlassen habe (VGE VD.2019.10
vom 25. September 2019 E. 5.3.4). In diesem Fall werde von der
Steuerrekurskommission zu prüfen sein, welche von der Bodenbewertungsstelle
aufgrund konkreter Anhaltspunkte übermittelten Angaben als nicht ausreichend
plausibel erscheinen. Sie werde dabei im gesetzlichen Rahmen der Amtshilfe die notwendig
erscheinenden ergänzenden Abklärungen treffen können (VGE VD.2019.10 vom
25. September 2019 E. 5.3.5).

3.3Aus
diesen Ausführung folgt nicht, dass die Steuerrekurskommission verpflichtet
war, weitere Abklärungen zu treffen. Vielmehr galt auch in ihrem Verfahren,
dass auf die Einholung weiterer Auskünfte unter den Voraussetzungen einer antizipierten
Beweiswürdigung hat verzichtet werden dürfen (vgl. oben E. 3.1). Die
allgemein gehaltene Rüge ist daher abzuweisen.

4.

4.1Weiter
rügen die Rekurrierenden, dass die Vorinstanz auf ihre als appellatorisch
bezeichnete Rüge einer Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht
eingetreten ist. Die Vorinstanz hat diesbezüglich erwogen, dass das
Verwaltungsgericht mit seinem Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019
bereits über diese Fragen entschieden habe, ohne dass die Rekurrierenden diesen
Entscheid ans Bundesgericht weitergezogen hätten. Der in Rechtskraft erwachsene
Entscheid könne daher im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht mehr abgeändert
werden.

4.2Die
an dieser Feststellung geübte Kritik der Rekurrierenden zielt an der Sache
vorbei. Sie machen mit ihrer Rekursbegründung geltend, dass sich die Vorinstanz
mit der in Ziff. 2.3.2 ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen
Verfahren erhobenen Kritik gar nicht auseinandergesetzt habe. An dieser Stelle
hätten sie als Verletzung ihres rechtlichen Gehörs gerügt, dass die
Steuerverwaltung im Einspracheentscheid auf ihre Kritik bezüglich des
massgebenden Werts der Gebäudeschätzung der Gebäudeversicherung nicht
eingegangen sei. Sie hätten dabei darauf hingewiesen, dass aus dem
Versicherungsausweis 2011 der Gebäudeversicherung ein aufgerundeter
Versicherungswert von CHF 526000. hervorgehe und auf Ihrer Bewertung ein
Neuwert von CHF 574000. ausgewiesen werde. Nach der Revisionsschätzung
Mitte 2011 sei der Wert auf CHF 565000. festgelegt worden. Massgebend
sollte jedoch der Wert anfangs und nicht Mitte Jahr sein, da sich sonst eine
Rechtsungleichheit gegenüber den Bewertungen der Liegenschaften ohne
Revisionsschätzung im Bemessungsjahr ergebe.

4.3Aus
dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung (BV, SR 101) fliesst auch der Anspruch auf Begründung
eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit den Vorbringen der
betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die Überlegungen
hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der
Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Die Begründungspflicht
wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die Behörde nicht mit
allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und nicht jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde darf sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (vgl. zum Ganzen VGE VD.2019.184
vom 2. Dezember 2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E.
2.5.1; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88,
133 III 439 E. 3.3 S. 445;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 3. Auflage,
Basel 2014, Rz. 343 ff.).

4.4Vorliegend
hat die Steuerverwaltung in ihrem Einspracheentscheid angegeben, von welchem
Gebäudeversicherungswert sie ausgegangen ist. In der Folge hat sich die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid eingehend mit der Frage des massgebenden
Stichtages für die Bestimmung des Gebäudeversicherungswerts auseinandergesetzt
(vgl. E. 6d). Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör der
Rekurrierenden ist daher insoweit nicht zu erkennen.

4.5Im
Übrigen ist auch zutreffend, dass die Vorinstanz die im
verwaltungsgerichtlichen Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019 beurteilten
Fragen nicht mehr inhaltlich zu überprüfen hatte. Die Steuerrekurskommission
war an den Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts zu neuer Beurteilung der
Sache gebunden. Die Bindung umfasst sowohl das, was das Verwaltungsgericht
definitiv entschieden hat, als auch die Umschreibung des Rückweisungsauftrags (VGE VD.2017.246
und 247 vom 16. August 2018 E. 2.3.2;Schwank, Das verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons
Basel-Stadt, Diss. Basel 2003, S. 85, 203; vgl.Dormann, in: Basler Kommentar BGG, 3. Auflage,
Basel 2018, Art. 107 N 18; vgl. auch VGE VD.2010.211 vom
17. Februar 2014). Die von den Rekurrierenden im vorinstanzlichen
Verfahren erhobenen, von der Steuerrekurskommission zunächst bejahten und vom
Verwaltungsgericht mit Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019
verworfenen Rügen der Verletzung ihres rechtlichen Gehörs waren daher von der
Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid nicht mehr zu prüfen.

5.

Weiter halten
die Rekurrierenden an ihrer Rüge einer interkantonalen Ungleichbehandlung fest.

5.1Die
Vorinstanz hat erwogen, die Rüge der Rekurrierenden, wonach der Steuerwert von
Liegenschaften in diversen Kantonen in Missachtung der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung mehr als die maximal zulässigen 40 % unter dem tatsächlichen
Verkehrswert lägen, ziele auf einen Gleichbehandlung im Unrecht. Ein solcher
Anspruch könne aber nicht aus Art. 8 BV abgeleitet werden.

5.2Mit
ihrem Rekurs machen die Rekurrierenden nun aber eine Ungleichbehandlung im
Verhältnis zur Bewertung ausserkantonaler Vermögenswerte geltend. Die
auswärtigen oder ausländischen Werte würden nicht ebenso neu bewertet oder
deren Unterbewertungen auf den Bewertungsstichtag hin nicht aufgehoben. Dagegen
könnten sie als nicht steuerpflichtige Person gar nicht in anderen Kantonen eine
Beschwerde erheben. Es bleibe daher eine Verletzung von Art. 8 BV
bestehen.

5.3Wie
die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung zutreffend ausgeführt hat, hat
der Kanton keinen direkten Einfluss auf die Neubewertung auswärtiger
Liegenschaften. Die daraus folgende unterschiedliche Bewertung von
Liegenschaften in verschiedenen Kantonen wurde aber mittels der
Repartitionswerte gemäss dem nach der generellen Neubewertung per 31. Dezember 2016
erlassenen Kreisschreiben der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK) betreffend
Regeln für die Bewertung der Grundstücke bei interkantonalen
Steuerausscheidungen erst gerade am 17. September 2018 ausgeglichen.
Weiter weist die Steuerverwaltung zutreffend darauf hin, dass Liegenschaften
sowohl einkommens- als vermögenssteuerrechtlich am Lageort besteuert werden.
Tiefere Bewertungen von ausserkantonalen Liegenschaften durch andere Kantone
wirken sich im Kanton Basel-Stadt daher bloss auf die Satzbestimmung aus.

6.

Weiter rügen die
Rekurrierenden eine Ungleichbehandlung im Vergleich zur Bewertung benachbarter
Liegenschaften in der [...]strasse.

6.1Die
Rekurrierenden machen geltend, während der Wert ihrer Liegenschaft wie auch der
Liegenschaft C____ gegenüber der Einschätzung von 2001 von CHF 266'000.
auf CHF 372'000. resp. von CHF 282'000. auf CHF 395'000. um
je 40 % angehoben worden sei, sei der Wert der Liegenschaft D____ nur um 3 %
von CHF 371'000. auf CHF 382'000., jener der Liegenschaft E____ um
22 % von CHF 273'000. auf CHF 332'000. und jener der Liegenschaft F____
um 25 % von CHF 288'000. auf CHF 361'000. angehoben worden. Alle
diese Liegenschaften würden selbst genutzt und hätten seit der letzten
Bewertung keine wertvermehrenden Investitionen erfahren. Die unterschiedlichen
Innenausbaustandards seien bereits bei der vorangegangenen Bewertung
berücksichtigt worden. Die Aufschläge müssten daher innerhalb einer geringen
Abweichung liegen. Weiter weisen sie darauf hin, dass ihr Estrich nicht ausgebaut
sei.

6.2Dem
hält die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung entgegen, dass der unterschiedliche
Wertzuwachs bzw. Werterhalt der verglichenen Liegenschaften darauf zurückgeführt
werden könne, dass gewisse Liegenschaften durch den Zeitablauf weniger stark
abgenutzt bzw. besser unterhalten oder mit Energiesparmassnahmen ausgestattet worden
seien. Gemäss § 8 Abs. 1 der Schatzungs- und Abgrenzungsbestimmungen
zum Gebäudeversicherungsgesetz vom 14. August 1973 sei die
Wertverminderung eines Gebäudes vom Alter, der mutmasslichen Lebensdauer und
vom Zustand des Gebäudes abhängig. Die Wertverminderung beurteilte sich somit
nebst dem Alter und der mutmasslichen Lebensdauer nach dem Zustand des
Gebäudes, d.h. nach dem Umfang des Unterhalts der Liegenschaft. Ein unterschiedlich
intensiver Unterhalt könne dazu führen, dass der Vermögenssteuerwert der
Nachbarn in einem anderen Umfang angestiegen sei als derjenige der Liegenschaft
der Rekurrierenden.

6.3Massgabend
ist vorliegend primär die Bewertung der Liegenschaft der Rekurrierenden selber.
Der Vergleich mit der Bewertung von Nachbarliegenschaften kann die Richtigkeit
dieser Bewertung nur in Frage stellen, wenn die Vergleichbarkeit der
Verhältnisse belegt würde. Davon kann keine Rede sein. Wie die Steuerverwaltung
zutreffend darlegt, hängt die Entwicklung der Bewertung von Liegenschaften
wesentlich von den Verhältnissen im Einzelfall ab. Dies ergibt sich bereits
daraus, dass die Werte der benachbarten Liegenschaften sowohl bezogen auf die
Bewertung im Jahr 2001 wie auch die nun strittige Neubewertung trotz ihrer
äusserlichen Vergleichbarkeit (vgl. act. 4; Beilagen D und N) erheblich
differieren.

7.

Mit ihrem Rekurs
bestreiten die Rekurrierenden sodann weiterhin die Erfüllung der
Voraussetzungen für eine Neubewertung selbstgenutzter Liegenschaften.

7.1Wie
die Vorinstanz erwogen hat und von den Rekurrierenden anerkannt wird, werden selbstgenutzte
Grundstücke des Privat- und Geschäftsvermögens gemäss § 55 Abs. 2 StV
einer allgemeinen Neubewertung unterzogen, wenn sich aufgrund periodisch
durchzuführender statistischer Erhebungen zeigt, dass die Vermögenssteuerwerte
in einer erheblichen Zahl von Fällen im Durchschnitt in wesentlichem Ausmass
von den tatsächlich erzielbaren Verkehrswerten abweichen. Die Vorinstanz erwog
diesbezüglich, zur Feststellung einer wesentlichen Veränderung der Verkehrswerte
stelle die kantonale Steuerverwaltung auf den BKB-Index ab, was sachgerecht sowie
nicht willkürlich erscheine und daher nicht beanstandet werden könne. Dem
halten die Rekurrierenden entgegen, es sei «fahrlässig, auf einen
undifferenzierten und unnachgewiesenen Index einer privaten Institution
abzustellen», obwohl das Bau- und Verkehrsdepartement selber eigene
differenzierte Erhebungen nach Quartieren und Objekten vornehme. Wie sie schon
im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt hätten, seien die Liegenschaftspreise
für vergleichbare Reiheneinfamilienhäuser im Neubad- und Hirzbrunnenquartier
gemäss diesen Erhebungen in der Zeit von 1991 bis 2011 im Schnitt nicht einmal
um 20 % teurer geworden. Dies entspreche nicht den Anforderungen von § 55
Abs. 2 StV.

7.2Wie
die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung zutreffend ausführt, handelt es
sich bei der Basler Kantonalbank nicht um eine private Institution, sondern
gemäss Art. 1 des Gesetzes über die Kantonalbank (SG 915.200) um eine
selbständige öffentlich-rechtliche Anstalt und damit um eine
technisch-organisatorisch verselbständigte, d.h. eine aus der Zentralverwaltung
ausgegliederte Verwaltungseinheit, welcher die Erfüllung einer bestimmten
öffentlichen Aufgabe obliegt (Häfelin/Müller/
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 1661).
Dieser von einer notorisch im Hypothekarmarkt führend engagierten Bank erstellte
Index weist für den Zeitraum von 1998 bis 2016 eine Verdoppelung der Preise von
Eigenheimen im Kanton nach. Warum auf diese Erhebungen nicht abgestellt werden
können soll, ist daher unerfindlich und wird von den Rekurrierenden denn auch
nicht substantiiert geltend gemacht. Weiter ist der Steuerverwaltung darin
zuzustimmen, dass über eine Neubewertung nicht auf der Grundlage der
Preisentwicklung in einzelnen Quartieren, sondern vielmehr aufgrund der statistischen
Entwicklung im gesamten Kantonsgebiet zu entscheiden ist.

8.

8.1

8.1.1Mit
Bezug auf die Neubewertung der Liegenschaft der Rekurrierenden hat die
Vorinstanz in allgemeiner Hinsicht erwogen, die Überprüfung des ermittelten Vermögenssteuerwerts
von CHF 372'000. habe ergeben, dass diese vorliegend grundsätzlich
plausibel erscheine. Es seien keine Anhaltspunkte zu erkennen, wonach es zu
Abweichungen von dem von der Steuerverwaltung festgelegten Verfahren gemäss
Merkblatt über die Neubewertung vom 30. November 2016 bzw. dem diesem
zugrunde liegenden § 51 StV gekommen sei. Dieser Wert erscheine vor
dem Hintergrund der Tatsache, dass die Liegenschaft im Jahr 1985 zu einem
Kaufpreis von CHF 360'000. erworben worden sei, zumindest nicht als
übersetzt. Dass der absolute Landwert von CHF 1440. pro m2,
welcher als Basis für den relativen Landwert dient, falsch sei, könnten die
Rekurrierenden vorliegend weder belegen noch entsprechende Hinweise hierfür
darlegen. Entsprechend könne nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
auf die Einholung weiterer Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle verzichtet
werden.

8.1.2Wie
die Rekurrierenden zutreffend ausführen, hat das Verwaltungsgericht bereits mit
seinem Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019 erwogen, bei der
Bewertung benötige die Steuerverwaltung bloss Kenntnis des
Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts gemäss Bodenwertkatalog,
wenn der gestützt darauf ermittelte Realwert wie im vorliegenden Fall als
plausibel erscheine (E. 5.3.3). Das Verwaltungsgericht verwies dabei wie die
Vorinstanz auch darauf, dass der neu ermittelte Vermögenswert bloss CHF 12'000.
über dem vor über 30 Jahren bezahlten Kaufpreises von CHF 360'000.
liege. Es liege daher angesichts der in der Zwischenzeit gestiegenen
Bodenpreise kein Hinweis für eine Überbewertung vor. Für eine gegenteilige
Einschätzung müssten die Steuerpflichtigen in Anwendung der im Abgaberecht
geltenden Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 ZGB
mindestens konkrete Hinweise im Einspracheverfahren darlegen. Dazu hätten sie
zumindest konkrete Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten
Steuerwerts von dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft zu belegen,
was für sie beispielsweise mit einer privaten Liegenschaftsschatzung leistbar
sei.

8.1.3Diesen
Beweis sind die Rekurrierenden weiterhin nicht angetreten. Demgegenüber weisen
sie darauf hin, dass die Parzelle zwischenzeitlich von der Bauzone 4 in
die Bauzone 2 herabgestuft worden sei. Der Kaufpreis habe noch auf der
Möglichkeit basiert, die Liegenschaft aufzustocken oder durch einen
viergeschossigen Neubau zu ersetzen, was unbeachtet geblieben sei. Weiter sei
zwischen den beiden Bewertungen per 31. Dezember 2001 und 31. Dezember 2016
eine Umzonung von der Schon- in die Schutzzone erfolgt, weshalb der Einschlag
beim Landwert höher ausfalle. Ohne die von der Steuerverwaltung vorgenommenen
gesetzlichen Steuerwerteinschläge wegen der Schutzzone würde der Steuerwert ihrer
Liegenschaft im richtigen Vergleich zum Wert per 1. Juli 1985 per 31. Dezember 2016
nämlich auf CHF 499'400. lauten und somit CHF 139'400. über dem
Kaufpreis liegen. Damit würde der Steuerwert um 354 % über dem Steuerwert von
CHF 141'061. im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs liegen.

8.1.4Wie
die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung explizit anerkennt, lassen sich
die Verhältnisse im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs aufgrund der
zwischenzeitlichen Zonenplanänderungen nicht «eins zu eins» vergleichen. Wie
die Rekurrierenden aber selber nachweisen, lag der Steuerwert ihrer
Liegenschaft im Zeitpunkt ihres Erwerbs mit 39.2 % weit unter dem Verkehrswert
des Grundstücks. Diese Bewertung erscheint offensichtlich mit der heute
geltenden bundesgerichtlichen Leitlinie, wonach der Steuerwert maximal 40 %
unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen darf (vgl. BGE 124 I 145)
nicht vereinbar, weshalb sie von vornherein nicht als Vergleichsbasis für die
aktuelle Bewertung gelten kann. Vor dem Hintergrund der belegten
Preisentwicklung bei den Eigenheimen im Kanton Basel-Stadt wäre es daher trotz
den nutzungsplanerischen Änderungen seit dem Erwerb ihrer Liegenschaft Sache
der Rekurrierenden gewesen, den von der Steuerverwaltung aufgrund der massgebenden
der statistischen Angaben errechneten Steuerwert ihrer Liegenschaft mittels
einer konkreten Schatzung in Frage zu stellen, was sie unterlassen haben.

8.2

8.2.1Mit
Bezug auf die konkrete Grundstückbewertung ist die Vorinstanz weiter auf die
Rüge der Rekurrierenden eingetreten, wonach als Gebäudeversicherungswert jener
per 1. Januar 2011 in Höhe von CHF 526000. und nicht jener vom
30. Januar 2012 in Höhe von CHF 574000., welcher im Rahmen
einer Revisionsschatzung und Neubewertung festgesetzt worden sei, zu
berücksichtigen sei. Sie erwog, dass der Bewertungszeitpunkt für den Gebäudeversicherungswert
der 31. Dezember 2014 sei, weshalb von jenem vom 30. Januar 2012
auszugehen sei. Zurückgewiesen hat die Vorinstanz die Einwendung der
Rekurrierenden, dass im Gebäudeversicherungswert auch allfällige Abrisskosten
beinhaltet seien, welche in Abzug gebracht werden müssten. Dies sähen die gesetzlichen
Grundlagen nicht vor. Die entsprechende Schematisierung sei im Massenfallrecht
zulässig. Die Steuerverwaltung habe daher zu Recht einen Gebäudeversicherungswert
in Höhe von CHF 574'000. berücksichtigt.

8.2.2Mit
ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrem Standpunkt fest, dass
massgebend ein Wert anfangs und nicht Mitte Jahr sein müsse, um eine
Rechtsungleichheit zu vermeiden. Zudem machen sie weiter geltend, dass der
Gebäudeversicherungswert nicht den effektiven Wert der Liegenschaft, sondern
bloss den Baukostenwert für einen Neu- oder Wiederaufbau spiegle. In beiden
Punkten kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Wie die Steuerverwaltung
zutreffend ausführt, gilt gemäss dem Merkblatt Neubewertung als
Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter (Gebäudeversicherungswert,
Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der 31. Dezember 2014.
Daher war bei allen Neubewertungen aus Rechtsgleichheitsgründen auf den Gebäudeversicherungswert
pro 2014 abzustellen. Da die Gebäude von der Gebäudeversicherung periodisch
geschätzt und die ermittelten Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis
zu einer Neuschätzung jeweils mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird
damit der Gleichbehandlung aller, zu verschiedenen Zeitpunkten von der
Gebäudeversicherung geschatzten Liegenschaften Rechnung getragen. Vorliegend hat
der Gebäudeversicherungswert für das Jahr 2012 gemäss Versicherungsausweis der
Gebäudeversicherung vom 30. Januar 2012 bei einem Baukostenindex von
140.1 Punkten CHF 574000. betragen (act. 8, Beilage 2). Im
Jahr 2014 hat der Baukostenindex 140.2 Punkte betragen (act. 8,
Beilage 3), weshalb der Gebäudeversicherungswert, auf CHF 1'000.
gerundet, gleich geblieben ist und immer noch CHF 574000. betragen hat.
Daraus folgt, dass auch die Bewertungsverfügung bezüglich des ihr zu Grunde
gelegten Gebäudeversicherungswertes nicht zu beanstanden ist.

8.3Gerügt
wird von den Rekurrierenden auch weiterhin die Berücksichtigung der Einweisung
ihrer Liegenschaft in die Schutzzone.

8.3.1Die
Vorinstanz erwog dabei, gemäss § 51 Abs. 4 StV seien
Liegenschaften in der Schutzzone wie von der Steuerverwaltung vorgenommen gesondert
zu bewerten. Die Berücksichtigung der Schutzzone werde mittels Einschlag beim
relativen Landwert vorgenommen. Bei Liegenschaften, welche nicht in der
Schutzzone belegen seien, könne der relative Landwert je nach Gebäudealter auf
ein Minimum von 62,5 % des absoluten Landwertes sinken. Bei der vorliegenden
Liegenschaft sei der relative Landwert aufgrund der Belegenheit in der
Schutzzone auf 40 % des absoluten Landwertes festgelegt worden. Damit sei die
Schutzzone angemessen berücksichtigt worden. Zum Vorhalt der Rekurrierenden,
wonach der im Merkblatt Neubewertung zum Ausdruck gebrachte Alterszuschlag für
Abbruchliegenschaften nicht zum Zuge kommen dürfe, da ihre Liegenschaft in der
Schutzzone nicht abgerissen werden dürfe, erwog die Vorinstanz, dass der
Prozentsatz ab einem Liegenschaftsalter von 70 Jahren wieder ansteige, weil
die Abbruchwahrscheinlichkeit einer Liegenschaft mit zunehmendem Gebäudealter
steige. Dies komme jedoch vorliegend nicht zum Tragen, da mittels der
gesonderten Bewertung der Einschlag auf dem absoluten Landwert unabhängig von
dieser Tabelle festgelegt worden sei.

8.3.2Mit
ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden, dass in Anwendung von § 51 Abs. 4 StV
ein Einschlag bloss beim Landwert, nicht aber beim Gebäudewert erfolgt sei. Sie
machen geltend, dass das Gesetz klar von Liegenschaften und damit vom Gebäude
und dem Grundstücke spreche. Deshalb müsse auch beim Liegenschaftswert ein
Einschlag von 60 % auf dem nach der Altersentwertung feststehenden Wert
zusätzlich angerechnet werden. Zudem sei vom Rechtsetzer eine Kumulation der
Abzüge Altersentwertung und Zoneneinschlag nicht ausgeschlossen. Entgegen der
Auffassung der Steuerrekurskommission könne die Falschbewertung durch die
Höherwertung beim Versicherungswert nicht mit einer angeblichen Korrektur beim
Landwert ausgeglichen werden. Die Korrektur beim Gebäudewert müsse für
Liegenschaften in der Schutz- oder Denkmalzone auch über den Gebäudewert
erfolgen. Die Steuerrekurskommission habe zwar den unlogischen Abriss-Aufschlag
erkannt, lasse diese Ungleichheit aber zu und versuche die Tatsache mit einer
Verwässerung mit dem Landwert zu begründen. Wenn die Basis für die Berechnung
eines Wertes Tatsachen aber beinhalte, welche tatsächlich nicht möglich seien,
so führe dies automatisch zu falschen Ergebnissen. Korrekterweise müssten die
Gebäudeversicherungswerte deshalb bei Liegenschaften in der Schutz- und
Denkmalschutzzone von Amtes wegen korrigiert werden. Man könne nicht
wissentlich Dinge, wie vorliegend die Abbruchkosten, mitberücksichtigen, welche
nicht existierten und nicht vorkommen könnten.

8.3.3Dem
hält die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung entgegen, dass der Abzug nicht
auf dem Gebäudewert erfolge, da der Maximalabzug bei unter 100-jährigen
Liegenschaften auf 50 % beschränkt und im vorliegenden Fall voll ausgeschöpft
worden sei. Würde der Abzug im Übrigen nicht auf dem Landwert erfolgen, würde
der absolute Landwert mit 73.5 % entsprechend CHF 1058. pro m2oder insgesamt mit CHF 156584. bewertet. Mit den gewährten Abzügen von
50 % auf dem Gebäudewert und 60 % auf dem Landwert sei den geltend gemachten
Umständen genügend Rechnung getragen worden.

8.3.4Wie
das Verwaltungsgericht bereits mit seinem Entscheid VD.2019.10 vom 25. September 2019
(E. 3.1) erkannt hat, ist mit jeder Schätzung, unabhängig von der angewendeten
Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede Schätzmethode führt
zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag
nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen
und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen
Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos
gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3
S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4
f., 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt
dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und
den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007
vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar
gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307). Solche Konsequenzen der Anwendung der Bewertungsleitlinien von § 51 StV
machen die Rekurrierenden nicht substantiiert geltend. Auch wenn die
vorgegebene, schematisierende Berechnungsweise in einzelnen Punkten anfechtbar
erscheinen mag, machen die Rekurrierenden nicht glaubhaft, dass das Resultat
der Berechnung zu einem Missverhältnis zu den ordentlicherweise erzielten
Verkaufspreisen der Liegenschaften in der [...]strasse führt.

8.4.

8.4.1Zudem
machen die Rekurrierenden geltend, dass der «Neuwert» gar nicht der effektive
Wert der Liegenschaft darstelle. Der Gebäudeversicherungswert bildet denjenigen
Betrag ab, welcher möglicherweise zum Wiederaufbau bei einer totalen Zerstörung
benötigt wird. Die Herleitung dieses Betrages basiere auf versicherungstechnischen
Vorgängen und habe somit nichts mit dem aktuellen Wert der Liegenschaft zu tun.
Zwar werde eine Altersentwertung in Abzug gebracht, gleichwohl lägen
Versicherungswerte vorsichtshalber immer über den wirklich zu erwartenden
Kosten. Zudem sei die Höhe der Altersentwertung fragwürdig und der Gebäudeversicherungswert
enthalte auch Abrisskosten von 10 bis 15 % der Versicherungssumme, obwohl
solche bei Liegenschaften in der Schutzzone allerhöchstens in einem Schadenfall
anfielen. Das zeige, dass dieser Wert nicht tel quel übernommen werden könne.
Deshalb müssten solche nicht zutreffenden Zuschläge eliminiert werden.

8.4.2Wie
die Steuerverwaltung mit ihrer Vernehmlassung zutreffend ausführt, ist auch in
diesem Punkt auf den zulässigen Schematismus bei der Grundstückbewertung als
Massenverwaltung hinzuweisen (vgl. oben E. 8.3.4). Auch diesbezüglich
substantiieren die Rekurrierenden nicht, dass die schematische Berücksichtigung
von Abbruchkosten beim Gebäudeversicherungswert unter Beachtung der übrigen,
vorgenommenen Einschläge bei der Berechnung des Liegenschaftswerts im Ergebnis
zu einer über dem Verkehrswert liegenden Bewertung führt.

8.5

8.5.1Schliesslich
machen die Rekurrierenden geltend, die «Höherwertung auf den Verkehrswert» stehe
in Widerspruch zu Art. 108 BV, wonach das Hauseigentum für den
Eigenbedarf gefördert und dabei namentlich die Interessen von Familien und
Betagten berücksichtigt würden. Mit der angefochtenen Bewertung werde das
private Grundeigentum steuerlich gar nicht mehr durch tiefe Steuer- und
Eigenmietwerte gefördert.

8.5.2Art. 108 BV
bezüglich der Wohnbau- und Wohneigentumsförderungskompetenz richtet sich an den
Bund. Auf dessen Grundlage hat der Bund das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) erlassen. Steuererleichterungen
gehören nicht zum Instrumentarium dieses Gesetzes (vgl. Art. 47 ff. WEG).
Insbesondere lassen sich aus der Kompetenznorm des Bundes auch keine
Leitplanken für die kantonale Steuerpolitik ableiten.

9.

9.1

9.1.1Mit
ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden sodann den vorinstanzlichen
Kostenentscheid. Sie weisen darauf hin, dass die Steuerrekurskommission bei ihrem
ersten Entscheid StRK.2017.42 vom 6. September 2018 darauf verzichtet
habe, zulasten Steuerverwaltung Basel-Stadt eine Spruchgebühr zu erheben. Mit
dem neuen Entscheid StRK.2017.42 vom 17. August 2020 werde nun eine
Gebühr von CHF 1'000. zu ihren Lasten erhoben, was sie als eine
ungerechte Ungleichbehandlung der Parteien empfänden. Eine unterschiedliche Behandlung
der Verwaltung und der Steuerzahlenden bilde einen Verstosse gegen Art. 8
Abs. 1 BV und insbesondere gegen Art. 29 Abs. 1 BV.

9.1.2Darin
kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Das Verfahren vor der
Steuerrekurskommission richtet sich gemäss § 165 Abs. 1 StG nach
den Vorschriften des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
(VRPG), soweit das Steuergesetz keine abweichende Regelung enthält. In
§ 170 StG wird zwar die Verteilung der Kosten des Verfahrens vor der
Steuerrekurskommission geregelt; gemäss § 170 Abs. 1 StG werden
die Kosten des Verfahrens der unterliegenden Partei auferlegt. Wie der weiteren
Regelung in dieser Bestimmung entnommen werden kann, ist die Steuerverwaltung
aber nicht als Partei, sondern als Vorinstanz des Rekursverfahrens vor der
Steuerrekurskommission zu verstehen. Dies entspricht denn auch der Regelung in
§ 30 Abs. 1 VRPG. Im Verzicht auf die Erhebung von Gebühren
gegenüber der unterliegenden Verwaltung liegt denn auch keine Verletzung von
Art. 8 Abs. 1 BV oder des Fairnessgebots gemäss Art. 29
Abs. 1 BV. Das Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV)
ist verletzt, wenn rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein
vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist,
oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse
aufdrängen. Die verfahrensrechtliche Stellung rekurrierender Steuerpflichtiger
einerseits und der Steuerverwaltung als Vorinstanz andererseits ist im
Verfahren der Steuerrekurskommission offensichtlich unterschiedlich. Zudem
würde die Erhebung von Gebühren zulasten der Steuerverwaltung zu einem internen
Finanztransfer innerhalb des Finanzdepartements, dem die Steuerrekurskommission
administrativ angegliedert ist, führen, worauf verzichtet werden darf.

9.2

9.2.1Schliesslich
rügen die Rekurrierenden mit Bezug auf den Kostenentscheid der Vorinstanz eine
Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, weil die Steuerrekurskommission auf ihre
Argumente, weshalb die Kosten unabhängig vom Ausgang des Verfahrens der
Verwaltung aufzuerlegen seien, nicht eingetreten sei. Inhaltlich haben dies die
Rekurrierenden mit einem trölerischen Verhalten der Verwaltung im
Einspracheverfahren begründet.

9.2.2Darin
kann ihnen nicht gefolgt werden. Für den Inhalt des aus dem Anspruch auf
rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Recht auf
eine sich mit den erhobenen Rügen auseinandersetzende Begründung kann auf das
oben Ausgeführte (vgl. E. 4.3) verwiesen werden. Inwiefern die Art der
Beantwortung der Fragen der Rekurrierenden im Einspracheverfahren einen
Anspruch auf eine vom Ausgang des Verfahrens abweichende Verlegung der Kosten
begründen sollte, ist nicht erfindlich.

10.

Daraus folgt,
dass der Rekurs der Rekurrierenden vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen sie dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 1'500..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:      Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen in solidarischer Verbindung
die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von
CHF 1'500. einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.