bs_appellationsgericht · VD.2017.24 · 2015-01-29 · de
direkte Bundessteuer 2012 (BGer 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2017.24

URTEIL

vom14. April
2018

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic.
iur. André Equey,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr
Keller

und Gerichtsschreiber
MLaw Tobias Calò

Beteiligte

A____Beschwerdeführer

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Beschwerdegegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 17. November 2016

betreffend direkte Bundessteuer
2012 (gewerbsmässiger Liegenschaftshändler, Veranlagung nach pflichtgemässem
Ermessen)

Sachverhalt

A____
(nachfolgend Beschwerdeführer) deklarierte in der Steuererklärung pro 2012
für die direkte Bundessteuer massgebende Einkünfte aus Liegenschaften von
CHF 11640.. Mit Veranlagungsverfügung vom 29. Januar 2015 qualifizierte
die Steuerverwaltung Basel-Stadt (nachfolgend Steuerverwaltung) den
Beschwerdeführer als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler und rechnete im
Rahmen einer Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen anstelle der Einkünfte
aus Liegenschaften solche aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Umfang von
CHF 800'000. auf, die sie auf realisierte Wertzuwachsgewinne aus dem per
1. Juni 2012 erfolgten Verkauf der Liegenschaft [...] (nachfolgend
Grundstück Y____), bestehend aus sechs Stockwerkeigentumsparzellen (Grundbuch
Basel, Sektion [...], Parzellen [...]), zurückführte.

Gegen die
Veranlagungsverfügung erhob der Beschwerdeführer mit Schreiben vom
3. Februar 2015 Einsprache, welche von der Steuerverwaltung mit
Einspracheentscheid vom 26. Mai 2015 (nachfolgend
Einspracheentscheid) abgewiesen wurde. Dagegen gelangte der Beschwerdeführer
mit Rekurs (recte Beschwerde) vom 22. Juni 2015 an die Steuerrekurskommission
Basel-Stadt (nachfolgend Steuerrekurskommission bzw. Vorinstanz). Diese wies
die Beschwerde mit Entscheid vom 17. November 2016 ab.

Gegen diesen
Entscheid richtet sich die Beschwerde des Beschwerdeführers vom
30. Januar 2017, mit welcher dieser beantragt, die Ermessensveranlagung
aufzuheben, das steuerbare Einkommen auf - CHF 168'258.27 zu
reduzieren, die steuerrechtliche Beurteilung/Einteilung seiner Person als Liegenschaftshändler
durch die Steuerverwaltung sowie die Umqualifizierung seiner Liegenschaft vom Privatvermögen
ins Geschäftsvermögen und die Erfassung des Wertzuwachsgewinns bei der
Bundessteuer als Einkommen aus selbständigem Erwerb zuzüglich Handänderungssteuer
aufzuheben, die Besteuerung des gesamten Wertzuwachsgewinnes seit 2007
aufzuheben, wobei nur der Wertzuwachsgewinn ab Qualifizierung als Liegenschaftshändler
besteuert werden und der Einstandswert auf CHF 1'700'000. festgelegt
werden soll, die Besteuerung des Gewinnes aus der Veräusserung der selbstbewohnten
Wohnungen aufzuheben, die Aufrechnung der Handänderungssteuer zum Wertzuwachsgewinn
aufzuheben, als Wertzuwachsgewinn den steuerbaren Gewinn gemäss Grundstückgewinnsteuerabrechnung
zu verwenden und das steuerbare Einkommen auf - CHF 168'258.27 zu reduzieren.
Die Steuerverwaltung beantragt mit Vernehmlassung vom 14. März 2017
(nachfolgend Vernehmlassung) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Mit
Eingabe vom 27. Februar 2017 verzichtet die Steuerrekurskommission
auf eine Vernehmlassung und beantragt mit Verweis auf den angefochtenen Entscheid,
die Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung
hat sich nicht vernehmen lassen. Der Beschwerdeführer hat mit Schreiben vom
16. Juni 2017 (nachfolgend Replik) repliziert.

Die Tatsachen
und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von Bedeutung sind, aus den
nachfolgenden Erwägungen. Dieses Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Anfechtung von Entscheiden der Steuerrekurskommission betreffend die direkte
Bundessteuer richtet sich in erster Linie nach den Verfahrensbestimmungen der
Art. 140  144 des Bundesgesetzes über die direkte
Bundessteuer (DBG, SR 642.11), subsidiär nach jenen des kantonalen Rechts
über die Organisation und das Verfahren, insbesondere jene über den Rekurs
(Art. 145 Abs. 2 DBG, § 1 der Verordnung über den Vollzug
der direkten Bundessteuer [SG 660.100];VGE VD.2013.104 vom
31. Oktober 2013). Sieht das kantonale Recht ein zweistufiges
Rekursverfahren für die kantonalen Steuern vor, muss dasselbe Verfahren auch
für die direkte Bundessteuer gelten (vgl. Art. 145 Abs. 1 DBG;BGE 130 II 65E. 6 S. 75 ff.). Da das baselstädtische Recht für die kantonalen
Steuern ein zweistufiges Rekursverfahren vorsieht, kommt dieses auch für die
direkte Bundessteuer zur Anwendung (VGE 608/2006 vom
22. Juni 2006, in: BJM 2008, S. 220; vgl.Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,287). Dementsprechend kann gegen Entscheide der Steuerrekurskommission als vom
Regierungsrat gewählte Kommission bezüglich der direkten Bundessteuern
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben werden (Art. 145
Abs. 1 DBG i.V.m. § 171 StG und § 10 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege [VRPG,
SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1
Ziff. 11 i.V.m. § 32 Abs. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[SG 154.100]).

1.2Zur
Beschwerde ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist
und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (vgl. Art. 145
Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Dies trifft auf den
Beschwerdeführer als Adressat der angefochtenen Verfügung zu. Die Beschwerde
wurde zudem rechtzeitig eingereicht (Art. 145 Abs. 2 i.V.m.
Art. 140 Abs. 1 DBG). Auf die rechtsgenügend begründete Beschwerde (Art. 145
Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 2 DBG) ist einzutreten.

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG. Diese kantonalrechtliche
Kognition gilt auch für die weitere kantonale Instanz gemäss Art. 145 DBG
(BGE 131
II 548E. 2.1 S. 550).Demnach
prüft das Gericht insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht
oder nicht richtig angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt,
wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr
zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch gemacht hat (vgl. auch Art. 145
Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 3 DBG).

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG;BGer 2P.7/2004 vom
8. Juni 2004E. 1.3 und2P.41/2002 vom 10. Juni 2003E. 5).

2.

Im vorliegenden
Fall liegt im Streit, ob der Beschwerdeführer als gewerbsmässiger
Liegenschaftshändler qualifiziert und somit die Veräusserungsgewinne aus dem Verkauf
des Grundstücks Y____  welche im Sinne von Art. 130 Abs. 2 DBG
nach pflichtgemässem Ermessen festgesetzt wurden  als selbständiges
Erwerbseinkommen nach Art. 18 Abs. 1 DBG zu versteuern hat.

3.

Grundlage der
Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen bildet die Qualifikation des
Beschwerdeführers als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler und damit die
Zuordnung des Grundstücks Y____ in das Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers.

3.1

3.1.1

3.1.1.1Die
Besteuerung des Einkommens natürlicher Personen richtet sich bei der direkten
Bundessteuer nach der Reinvermögenszugangstheorie (BGE 140 II 353E. 2 S. 355 und139 II 363E. 2.1 S. 365, je m.w.H.;Locher,
Kommentar zum DBG, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, I. Teil,
Art. 1 - 48 DBG, Allgemeine Bestimmungen, Besteuerung
natürliche Personen, Therwil/Basel 2001,Art. 16 N 8). Das
Einkommen bilden sämtliche Zugänge von Reinvermögen eines Subjektes während
einer bestimmten Periode mit Einschluss der Nutzungen (Locher,
a.a.O.,Art. 16 N 8; vgl.BGE 140 II 353E. 2.1
S. 355 und139 II 363E. 2 S. 365 f., je wiederum m.w.H.). Demgemäss unterliegen
gestützt auf die Generalklausel des Art. 16 Abs. 1 DBG sowie auf
den beispielhaften Positivkatalog der Art. 17  23 DBG alle
wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte mit Ausnahme von Kapitalgewinnen aus
der Veräusserung von Privatvermögen der direkten Bundessteuer. Der Gesetzgeber
hat damit den Grundsatz der Gesamtreineinkommensbesteuerung verwirklicht (BGE 125 II 113E. 4a S. 119,136 I 65E. 5.3 S. 76;BGer 2A.425/2001
vom 12. November 2001E. 3.1). Steuerbar
sind danach auch alle Einkünfte aus einem Handels- und Gewerbebetrieb, aus
einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit
(Art. 18 Abs. 1 DBG).Die selbständige Erwerbstätigkeit
kann dabei haupt- oder nebenberuflich sowie dauernd oder vorübergehend ausgeübt
werden; ein Handelsregistereintrag oder eine Buchführungspflicht werden nicht
vorausgesetzt (von
Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 2. Auflage,
Zürich 2011,S. 1). Ob im konkreten Fall eine selbständige Erwerbstätigkeit
vorliegt, ist aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Wesensbestimmende
Merkmale bilden namentlich der kombinierte Einsatz von Arbeit und Kapital, das
Tätigwerden auf eigenes Risiko sowie ein systematisches und planmässiges
Vorgehen (Locher,
a.a.O.,Art. 18 N 9 ff.;Cagianut/Höhn, Unternehmungssteuerrecht,
3. Auflage, Bern 1993,§ 1 N 17 ff.;Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I,
9. Auflage, Bern 2001,§ 14 N 36 ff.; vgl.Reich,
Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit im Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, in: Faculté de Droit de Genève [Hrsg.], Problèmes actuels de
droit fiscal, Mélanges en l'honneur du Professeur Raoul Oberson,
Basel 1995, S. 115,123 ff.). Nicht erforderlich ist, dass die
Tätigkeit nach aussen hin sichtbar wahrnehmbar ist, etwa durch Betreiben eines
eigentlichen Gewerbes oder Geschäfts (BGE122 II 446E. 5 S. 453).

3.1.1.2Das
Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit entspricht dem
Vermögensstandsgewinn, welcher sich aus der Differenz zwischen dem Eigenkapital
zu Beginn und jenem am Ende des Geschäftsjahres unter Abzug der Privateinlagen
und Hinzurechnung der nicht abzugsfähigen Verminderungen des Geschäftsvermögens
wie insbesondere Privatentnahmen ergibt (vgl. Art. 18 Abs. 3 i.V.m.
Art. 58 DBG;Locher,
a.a.O.,Art. 18 N 2;Richner et
al., Handkommentar zum DBG (Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer),
3. Auflage, Zürich 2016,Art. 18 N 70). Im Gegensatz zu
privaten Kapitalgewinnen, die steuerfrei sind (Art. 16
Abs. 3 DBG), unterliegen somit Kapitalgewinne, die namentlich aus der
Veräusserung von dem Geschäftsvermögen zugehörigen Vermögenswerten entstehen,
der Einkommensbesteuerung (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG).
Dabei sind nach der Legaldefinition jene Vermögenswerte dem Geschäftsvermögen zuzuordnen,
welche ganz oder überwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen
(Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG). Für die Zuordnung von
Vermögenswerten zum Geschäftsvermögen ist mithin auf deren aktuelle technisch-wirtschaftliche
Funktion, d.h. das tatsächliche Dienen für die selbständige Erwerbstätigkeit abzustellen
(BGE 133 II 420E. 3.2 S. 422 mit Hinweis aufArnold,
Geschäfts- und Privatvermögen im schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in:
ASA 75 [2006/2007], S. 265,274 und 281;Blumenstein/Locher, System des Schweizerischen
Steuerrechts, 7. Auflage, Zürich 2016,S. 291;Reich/von Ah, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, 3. Auflage, Basel 2016, Art. 18N 8). Demgegenüber
stellen Gewinne, die lediglich durch eine auf die schlichte Verwaltung des
eigenen privaten Vermögens gerichtete Tätigkeit erzielt werden, kein Einkommen
aus selbständiger Erwerbstätigkeit, sondern steuerfreie Kapitalgewinne dar
(Art. 16 Abs. 3 DBG;BGE 125 II 113E. 5 S. 120 ff.).

3.1.2Basierend
auf diesen Grundsätzen liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts steuerbarer
Liegenschaftshandel vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von
Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich
zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und
mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, d.h. eine Tätigkeit wahrnimmt, die in
ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113E. 6a S. 124,122 II 446E. 3b S. 449 f.;BGer 2C_160 und 161/2017
vom 24. August 2017E. 3.1.2). Als bereichsspezifische Indizien
für eine über die übliche Vermögensverwaltung hinausreichende Tätigkeit kommen
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung insbesondere (i) die systematische
bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes
Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der
offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn
weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), (ii) die Häufigkeit der
Liegenschaftsgeschäfte, (iii) der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der
beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, (iv) der Einsatz spezieller
Fachkenntnisse, (v) die Besitzesdauer, (vi) der Einsatz erheblicher fremder
Mittel zur Finanzierung der Geschäfte, (vii) die Verwendung der erzielten
Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände und (viii)
die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft in Betracht (BGer 2C_160 und 161/2017
vom 24. August 2017E. 3.1.2,2C_784 und 785/2016 vom
13. April 2017E. 4.2,2C_1204/2013 vom
2. Oktober 2014E. 2.3,2C_1273/2012 vom
13. Juni 2013E. 2.2, m.w.H.). Die einzelnen Indizien dürfen
nicht isoliert betrachtet werden und können in unterschiedlicher Intensität
auftreten. Jedes dieser Indizien kann zusammen mit anderen, im Einzelfall aber
auch alleine ausreichen, um eine selbständige Erwerbstätigkeit anzunehmen. Dass
einzelne typische Elemente nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente
kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist,
dass die Tätigkeit in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet
ist (zum GanzenBGer 2C_948/2010 vom 31.
Oktober 2011E. 2.4; vgl.BGE 122 II 446E. 3c S. 450 undArnold,
Nichts Neues unter der Steuersonne? Zur Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen
nach dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, in: ASA 67
[1998/1999], S. 593,598). In diesem Sinne keine selbständige
Erwerbstätigkeit stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts insbesondere
die Vermietung eigener Liegenschaften dar. Diese gilt grundsätzlich als übliche
Verwaltung des eigenen Vermögens und zwar selbst dann, wenn das verwaltete
Liegenschaftsportfolio umfangreich ist, professionell verwaltet und eine
kaufmännische Buchhaltung geführt wird (zum GanzenLocher,
a.a.O.,Art. 18 N 26;Arnold,
a.a.O., S. 265,273;Richner et
al., a.a.O.,Art. 18 N 19c;BGer 2C_160 und 161/2017 vom
24. August 2017E. 3.1.3). Bei blosser Vermietung von
Liegenschaften ist daher deren Zuordnung zum Geschäftsvermögen nur mit grösster
Zurückhaltung anzunehmen (BGE 110 Ib 17E. 3a S. 21;BGer vom
23. Januar 2004 E. 2.5, in: StE 2004 A 21.14
Nr. 15).Selbst die Begründung von
Stockwerkeigentumseinheiten zur Werterhöhung und Erleichterung des Weiterverkaufs
der Liegenschaft stellt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung private
Vermögensverwaltung dar, sofern keine weiteren Umstände hinzutreten und das
Geschäft nicht erheblich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (BGer 2C_455 und 456/2011
vom 5. April 2012E. 5.3,2C_1156 und 1157/2012 vom
19. Juli 2013E. 8.2.2,2C_1276 und 1277/2012 vom
24. Oktober 2013E. 4.3.1).

3.2Der
angefochtene Entscheid hält diesen Erkenntnissen im Ergebnis stand.

3.2.1

3.2.1.1Zur
Begründung der Zuordnung des Grundstücks Y____ zum Geschäftsvermögen hat
die Vorinstanz namentlich vorgebracht, der Beschwerdeführer habe im Zeitraum
zwischen dem Kauf der Liegenschaft im Jahr 2007 bis zur Begründung von
Stockwerkeigentum und dessen anschliessenden Verkauf im Jahr 2012 die
obersten beiden Wohnungen selbst bewohnt und die weiteren drei Wohnungen
vermietet. Die Liegenschaft sei damit mehrheitlich vermietet worden und deshalb
gestützt auf die Präponderanzmethode, wonach ein Vermögenswert immer demjenigen
Bereich zuzuordnen ist, dem er überwiegend dient (statt vielerLocher,
a.a.O.,Art. 18 N 147 ff.), gesamthaft dem Geschäftsvermögen
zuzuordnen (angefochtener Entscheid, E. 7). Wie die Steuerverwaltung im
Rahmen ihrer Vernehmlassung zu Recht geltend macht (Vernehmlassung, Ziff. II.3),
kann allerdings die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zum Geschäftsvermögen
nicht mit dem Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit infolge
überwiegender Vermietung begründet werden. Eine solche Schlussfolgerung
widerspricht dem dargelegten Grundsatz, dass die blosse Vermietung eigener
Liegenschaften übliche Vermögensverwaltung darstellt und nur mit grösster
Zurückhaltung als Gegenstand einer auf Erwerb gerichteten Tätigkeit zu qualifizieren
ist. Abzustellen ist vielmehr auf eine Würdigung sämtlicher in Betracht kommender
Umstände des konkreten Falles, und zwar unter Beiziehung des vom Bundesgericht
entwickelten Indizienkatalogs zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, wie sie
auch der übrigen Beurteilung der Vorinstanz zugrunde liegen.

3.2.1.2In
Bezug auf das Kriterium des systematischen und planmässigen Vorgehens hat die
Vorinstanz ausgeführt, dass namentlich im Kauf der Liegenschaft im
Jahr 2007 sowie der Begründung von Stockwerkeigentum und deren
anschliessenden Verkauf im Jahr 2012 ein gewichtiges Indiz zu sehen sei,
welches für das Vorliegen eines gewerbsmässigen Liegenschaftshandels spreche
(angefochtener Entscheid, E. 5c). Das vom Beschwerdeführer hiergegen
vorgebrachte Argument, die Aufteilung von Stockwerkeigentum sei an sich nicht
zwingend mit einem planmässigen Vorgehen verbunden (Beschwerdebegründung,
S. 12), trifft zwar zu, vermag sich jedoch aufgrund der im vorliegenden
Fall hinzutretenden Umstände nicht auf die Zuordnung der Liegenschaft zum
Geschäftsvermögen auszuwirken. In diesem Sinne zu berücksichtigen sind
insbesondere die Fremdmittel, welche der Beschwerdeführer für den Erwerb der
Liegenschaft mit einem Kaufpreis von CHF 820'000. eingesetzt hat. Die Vorinstanz
ist davon ausgegangen, dass das eingesetzte Fremdkapital beim Erwerb über das
hinausgehe, was bei einer langfristigen Altersvorsorge oder bei einer privaten
Immobilienanlage im Hinblick auf die Risikotragfähigkeit als üblich zu
bezeichnen ist (angefochtener Entscheid, E. 5a). Die dazu in den Akten
enthaltenen Angaben legen nahe, dass der Kauf des Grundstücks Y____
ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert wurde, weil der Beschwerdeführer
im Zeitpunkt des Kaufs über keinerlei Eigenkapital verfügte. Dies wird durch
den Beschwerdeführer bestätigt, wenn er dazu ausführt, er habe als 19-jähriger
Student über kein Kapital verfügt und deswegen ein zeitlich unbeschränktes
zinsloses Darlehen von seiner Mutter in der Höhe von CHF 250'000.
erhalten (Vorakten Steuerverwaltung, Einsprachebegründung vom
9. März 2015, S. 2; Vorakten Steuerverwaltung, Details zur
Steuererklärung 2011, Beilage 6). Der übrige Teil des Kaufpreises
wurde mittels Aufnahme einer Hypothek im Umfang von rund CHF 670'000.
finanziert, wie auch der Beschwerdeführer mehrfach bestätigt hat (Vorakten
Steuerverwaltung, Details zur Steuererklärung 2011, Beilage 6;
Vorakten Vorinstanz, S. 232, Replik zur Vernehmlassung vom
3. September 2015, S. 5; vgl. Vorakten Steuerverwaltung, Zins-
und Kapitalbescheinigung für Steuerzwecke der Basellandschaftlichen
Kantonalbank vom 3. Januar 2011). Hinzu kommt, dass auch die
Finanzierung der in den Jahren 2007 bis 2012 erfolgten Umbauarbeiten an der
Liegenschaft zumindest in grossen Teilen erst durch Aufnahme weiterer
Fremdmittel ermöglicht wurde (Vorakten Vorinstanz, S. 9, Rekurs vom
22. Juni 2015, S. 8; Vorakten Steuerverwaltung, Zins- und Kapitalbescheinigung
für Steuerzwecke der Basellandschaftlichen Kantonalbank vom
3. Januar 2011). Dem steht nicht entgegen, dass sich die
Fremdfinanzierung durch die laufende Amortisation und die Veränderung des
Verkehrswerts der Liegenschaft über die Jahre verändert hat, wie der Beschwerdeführer
weiter geltend macht (Beschwerdebegründung, S. 14). Die zur Beurteilung
der Tätigkeit erforderlichen Rückschlüsse auf das mit der Investition
eingegangene unternehmerische Risiko und mittelbar auch der Gewinnstrebigkeit
ergeben sich massgeblich aus dem Verhältnis der Eigen- und der Fremdmittel zu
den Anlagekosten im Zeitpunkt der Tätigung der Investition (vgl.Arnold, a.a.O., S. 265, 288; BGer 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 3.2; BGE 125 II 113 E. 6b S. 125, 122 II 446 E. 3d S. 451). Im Weiteren hat die Vorinstanz in der Wiederanlage des beim Verkauf der Liegenschaft erzielten
Gewinns in gleichartige Vermögensgegenstände ein weiteres bedeutendes Indiz für
eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit erblickt (angefochtener Entscheid,
E. 5c). Vorliegend veräusserte der Beschwerdeführer per
1. Juni 2012 sämtliche Stockwerkeigentumseinheitendes Grundstücks Y____ und
erzielte damit einen Grundstückgewinn von insgesamt CHF 899'729.
(Vorakten Steuerverwaltung, Berechnungsblätter für die Grundstückgewinnsteuer
vom 21. März 2013). Mit Kaufvertrag vom 2. Oktober 2012
erwarb er anschliessend die Liegenschaft [...] (Grundbuch Basel, Sektion [...],
Parzelle [...]; nachfolgend Grundstück Z____) zu einem Kaufpreis von
CHF 2'320'000. (Vorakten Steuerverwaltung, Verkaufsmeldung für
Grundbesitz betr. Handänderung 662/12). Die zeitliche Nähe beider Geschäfte
sowie das Verhältnis zwischen deren Kauf- und Verkaufspreis lassen keinen
anderen Schluss zu, als dass der Beschwerdeführer den gesamten Erlös aus dem
Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten in das Grundstück Z____
reinvestiert hat. Dies kommt insbesondere auch darin zum Ausdruck, dass der
Beschwerdeführer per 31. Dezember 2011 über ein negatives
Reinvermögen von - CHF 229'926. verfügte (Vorakten Steuerverwaltung,
Steuererklärung 2011, Ziff. 889). Der Beschwerdeführer hat damit zum
Ausdruck gebracht, weiterhin im Immobiliensektor tätig bleiben zu wollen.
Schliesslich hat die Vorinstanz erwogen, dem Beschwerdeführer sei der Einsatz
fachspezifischer Kenntnisse anzurechnen. Darauf deute namentlich hin, dass
dieser in den Steuererklärungen für die Grundstückgewinnsteuer betreffend den
Verkauf des Grundstücks Y____ für die in den Jahren 2007 bis 2012
erfolgten Umbauarbeiten Eigenleistungen im Umfang von insgesamt
CHF 121'770. deklariert habe (angefochtener Entscheid, E. 5c).
Dieser Würdigung ist zuzustimmen. Nach der Beschreibung des Beschwerdeführers
haben die geltend gemachten Eigenleistungen Vorprojekt, Bauprojekt und
Bauplanung, Baubewilligungsverfahren, Devisierung, Offerteneinholung,
Baumanagement, Bauführung, Abschlussarbeiten wie Zahlungsverkehr, Schlussabrechnung,
Garantiearbeiten umfasst (Vorakten Steuerverwaltung, Schreiben des
Beschwerdeführers vom 11. März 2013). Insbesondere aufgrund der
Wahrnehmung von Tätigkeiten im Bereich der Bauplanung, des Baumanagements und
der Bauführung durch den Beschwerdeführer selbst muss vom Vorhandensein
besonderer Fachkenntnisse ausgegangen werden. Zudem hat der Beschwerdeführer im
Jahr 2012 an der Universität Basel eine Masterarbeit mit dem Titel [...]
verfasst. Auch wenn die Arbeit primär über ein makroökonomisches Thema
geschrieben wurde, wie der Beschwerdeführer ausführt (Beschwerdebegründung,
S. 12 f.), weist eine solche Untersuchung dennoch eine gewisse Nähe
zum Liegenschaftshandel auf. Darüber hinaus kann eine solche Arbeit
offensichtlich nicht ohne gewisse Fachkenntnisse betreffend den Immobilienmarkt
verfasst werden. Im Rahmen ihrer Vernehmlassung macht die Steuerverwaltung dazu
weiter geltend, dass der Beschwerdeführer das Thema seiner Dissertation,
welches gegebenenfalls Aufschluss über seine liegenschaftsspezifischen
Kenntnisse gegeben hätte, nicht offengelegt habe (Vernehmlassung, Ziff. II.5).
Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, es sei nicht möglich, das Thema zu
nennen, weil die Dissertation aus diversen Papers bestehe, von denen noch
keines zugelassen oder beendet worden sei und somit nicht genannt werden könne
(Replik, S. 2). Dieser Einwand ist haltlos. Es wäre dem Beschwerdeführer
ohne weiteres möglich und zumutbar, die Themen der angefangenen Papers zu
nennen und damit offenzulegen, ob sich diese mit liegenschaftsspezifischen
Themen befassen. Ein weiterer Anhaltspunkt dafür, dass der Beschwerdeführer
über spezielle Fachkenntnisse verfügte, ergibt sich im Übrigen aus seiner seit
dem 3. Januar 2007 bestehenden Beteiligung als Kommanditär an der
Kommanditgesellschaft B____ & Co. Der Zweck dieser Gesellschaft besteht in
der Ausführung sämtlicher Tätigkeiten, die in den Bereich einer
Immobilien-Treuhand fallen; die Geschäftsführung wird vom Vater des
Beschwerdeführers, [...], wahrgenommen. Es ist somit naheliegend, dass der
Beschwerdeführer auf das Fachwissen seines Vaters zurückgreifen konnte, welches
er sich wie sein eigenes anzurechnen lassen hat. Im Mindesten konnte er sich
ein auf den Handel von Liegenschaften bezogenes Fachwissen in gewissem Umfang
bereits gestützt auf das ihm als Kommanditär zustehende Recht, eine Abschrift
der Bilanz und der Erfolgsrechnung der Gesellschaft zu verlangen und zur
Überprüfung die Geschäftsbücher einzusehen (Art. 600 Abs. 3 des
Obligationenrechts [SR 220]), aneignen. Die Vorinstanz hat in diesem
Zusammenhang weiter festgehalten, dass der Beschwerdeführer das Grundstück Y____
auch deshalb als Immobilienanlage mit der Möglichkeit eines gewinnbringenden
Weiterverkaufs erworben habe, weil er durch seine fachkundigen Eltern inspiriert
und unterstützt worden sei (angefochtener Entscheid, E. 5c). Dagegen
wendet der Beschwerdeführer ein, dies sei falsch. Er hätte die Liegenschaft
nicht gekauft, wenn ihm seine Mutter kein Darlehen gegeben hätte
(Beschwerdebegründung, S. 10). Die Steuerverwaltung hält dem entgegen,
dass z.B. gemäss den Schuldenverzeichnissen pro 2008 und 2009 von einem
Darlehen sowohl des Vaters als auch der Mutter die Rede sei (Vernehmlassung,
Ziff. II.5). Der Beschwerdeführer behauptet weiter, es bestehe kein
schriftlicher Darlehensvertrag (Replik, S. 2). Dies erscheint angesichts
der Darlehenssumme höchst erstaunlich. Letztlich kann jedoch die Frage, ob ihm
auch sein Vater ein Darlehen gewährt hat, offenbleiben, weil dies für die
Beantwortung der Frage, ob der Beschwerdeführer die Liegenschaft auch dann
gekauft hätte, wenn sein Vater nicht in der Liegenschaftsbranche tätig gewesen
wäre, nicht entscheidend ist. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass nach
allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen ist, dass der Beschwerdeführer als
knapp 19-jähriger kaum auf die Idee gekommen wäre, ein Mehrfamilienhaus zu
kaufen, wenn sein Vater nicht in der Immobilienbranche tätig gewesen wäre.

3.2.1.3Aufgrund
einer Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände ist somit erwiesen, dass der Beschwerdeführer
eine Tätigkeit wahrgenommen hat, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet
gewesen ist, und sind daher sämtliche Stockwerkeigentumsparzellen des
Grundstücks Y____ dem Geschäftsvermögen zuzuordnen. Der Einwand des
Beschwerdeführers, er habe bis ins Jahr 2012 selbst das dritte Ober- und
das Dachgeschoss bewohnt (Beschwerdebegründung, S. 23 und Vorakten
Steuerverwaltung, Schreiben der Steuerverwaltung vom 19. Juni 2012),
ändert an dieser Beurteilung nichts. Die dargestellten Umstände  ausschliessliche
Fremdfinanzierung, Wiederanlage des mit dem Verkauf erzielten Erlöses in das
Grundstück Z____ sowie Einsatz besonderer Fachkenntnisse im Bereich des
Liegenschaftshandels  beziehen sich auf die gesamte Liegenschaft und nicht auf
einzelne Stockwerkeigentumsparzellen. Jedenfalls kann allein aus der Tatsache,
dass die steuerpflichtige Person eine Liegenschaft selbst bewohnt, nicht
hergeleitet werden, diese gehöre zwingend dem Privatvermögen an (vgl. BGE 112 Ib 79 E. 3 S. 82 ff.).

3.2.2In
Bezug auf die zeitliche Zuordnung des Grundstücks Y____ ins
Geschäftsvermögen hat die Vorinstanz erwogen, dass aufgrund der hohen
Risikobereitschaft und der sehr hohen Fremdfinanzierung bereits im
Jahr 2007 ein planmässiges und auf Gewinnerzielung gerichtetes Vorgehen
vorgelegen hat (angefochtener Entscheid, E. 6b). Der Beschwerdegegner
macht dagegen geltend, dass das Grundstück Y____ für die Steuerperioden
pro 2007  2011 bereits rechtskräftig veranlagt worden sei und die
Steuerverwaltung und die Steuerrekurskommission nicht frei seien, diese
Veranlagungen aufzuheben. Es liege insofern ein ganz eindeutiger Verstoss gegen
Treu und Glauben und den Vertrauensschutzgedanken vor, weil er sich auf die
Auskünfte der Steuerverwaltung in den Veranlagungen 2007 bis 2011 habe
verlassen dürfen (zum Ganzen Beschwerdebegründung, S. 16 f.). Art. 9 der
Bundesverfassung (SR 101) verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des
berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte
Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Voraussetzung dafür ist, dass
die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf
diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen
getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann; schliesslich
scheitert die Berufung auf Treu und Glauben dann, wenn ihr überwiegende
öffentliche Interessen gegenüberstehen. Als Folge der Bedeutung des Legalitätsprinzips
im Abgaberecht wird der Vertrauensschutz in diesem Bereich allerdings nur
zurückhaltend gewährt (VGE VD.2014.85 vom
26. September 2014E. 2.4.2 m.w.H.;BGer 2A.279/2006 vom
26. Februar 2007E. 3.3). Mit seiner Argumentation verkennt
der Beschwerdeführer, dass sich die Rechtskraft einer Steuerveranlagung nach
ständiger Praxis des Bundesgerichts nur auf die Steuerfaktoren bezieht, nicht
aber auf die Sachverhaltsfeststellung oder die rechtliche Qualifikation
einzelner Posten, welchen lediglich die Bedeutung von Motiven zukommt. Zudem
beschränken sich die Rechtskraftwirkungen in zeitlicher Hinsicht lediglich auf
die Steuerperiode der entsprechenden Veranlagungsverfügung (zum Ganzen BGE 140 I 114 E. 2.4.3 S. 120, m.H. auf BGer 2A.465/2006 vom 19. Januar 2007 E. 4.2.2, 2A.370/2004 vom 11. November 2005 E. 4.2, 2C_309 und 310/2013 vom 18. September 2013 E. 3.10 und 2C_1174/2012 vom 16. August 2013 E. 3.3.2). Es liegt im Wesen der periodischen Veranlagung, dass die Steuerbehörde die Möglichkeit
erhält, jeweils eine neue Beurteilung vorzunehmen und auch allfällige frühere
Fehlleistungen zu korrigieren bzw. nicht mehr zu wiederholen; darin liegt kein
widersprüchliches Verhalten, sondern es ist Ausprägung der Gesetzmässigkeit im
Steuerrecht (Richner et
al., a.a.O.,VB zu Art. 109121 N 80;VGer SG 2009/203 vom
11. Mai 2010E. 2.6; vgl. auch BGer 2C_1204/2013 vom 2. Oktober 2014 E. 3.4.2; BGer vom 10. Juni 1988 E. 2, in: ASA 59 [1990/1991] S. 476). Für den vorliegenden Fall folgt daraus, dass die Geltendmachung
einer Verletzung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben im Sinne des
Art. 9 BV nicht geeignet ist, die Annahme, dass der Beschwerdeführer
die selbständige Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2007 aufgenommen hat, in
Frage zu stellen. Zudem hat sich die Steuerverwaltung im streitigen Zeitraum
zumindest nie ausdrücklich zur Qualifizierung des Grundstücks Y____
geäussert oder dem Beschwerdeführer gar zugesichert, es handle sich dabei um
Privatvermögen. Es fehlt somit bereits an einer geeigneten Vertrauensgrundlage.

3.3Aus
dem Dargelegten ergibt sich somit, dass der Beschwerdeführer ab dem Jahr 2007
als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler eine selbständige Erwerbstätigkeit
ausgeführt hat und damit auch das Grundstück Y____ ab diesem Zeitpunkt dem
Geschäftsvermögen zuzuordnen ist.

4.

In seinen
weiteren Ausführungen setzt sich der Beschwerdeführer gegen die Veranlagung
nach pflichtgemässem Ermessen als solche zur Wehr.

4.1.

4.1.1Der
Beschwerdeführer rügt zunächst, dass die Voraussetzungen für die Durchführung
einer Ermessensveranlagung nicht vorgelegen haben und diese damit unzulässig
gewesen sei. Die Steuerverwaltung habe von ihm unter anderem lediglich eine
Jahresrechnung betreffend die am 11. April 2013 im Handelsregister
eingetragene Einzelunternehmung C____ verlangt, die mit der entsprechenden
Steuererklärung für das Jahr 2013 eingereicht worden sei. Weil die
Einzelunternehmung im Jahr 2012 noch nicht existiert habe, sei er auch
nicht in der Lage gewesen, eine Jahresrechnung einzureichen; es fehle daher an
der Grundlage für eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen. Die
Steuerverwaltung habe ihn zudem ohne vorgängige Mahnung nach Ermessen
eingeschätzt; er habe erst im Einspracheverfahren erfahren, um was es sich bei
einer Ermessensveranlagung handle. Sie habe es auch unterlassen, die
provisorische Veranlagungsverfügung als Ermessensveranlagung zu bezeichnen und
ihn darauf hinzuweisen, dass eine Ermessensveranlagung nur wegen offensichtlicher
Unrichtigkeit angefochten werden könne. Bei der definitiven Rechtsmittelverfügung
(recte wohl Veranlagungsverfügung) fehle sogar die Rechtsmittelbelehrung (zum
Ganzen Beschwerdebegründung, S. 3 ff.).

4.1.2

4.1.2.1Hat
der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder
können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei
ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde eine Veranlagung nach
pflichtgemässem Ermessen vor (Art. 130 Abs. 2 DBG). Somit liegt
der Ermessensveranlagung im Allgemeinen eine nicht zu beseitigende Ungewissheit
in Bezug auf die Steuerfaktoren zugrunde, die sich in einem eigentlichen
Untersuchungsnotstand der Steuerbehörde manifestiert (vgl. zum GanzenLocher,
Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil,
Art. 102222 DBG, Basel 2015,Art. 130 N 11 m.H.
aufBGer 2C_273 und 274/2013
vom 16. Juli 2013E. 3.4). Die Ungewissheit darf sich dabei
grundsätzlich nur auf das Quantitative beziehen; der Grundtatbestand, etwa,
dass Einkommen aus einer selbständigen Erwerbstätigkeit erzielt worden ist,
muss gewiss sein (BGer 2C_554 und 555/2013
vom 30. Januar 2014E. 2.3;Richner et
al., a.a.O.,Art. 130 N 23).

4.1.2.2Sofern
die Ermessensveranlagung infolge eines Fehlverhaltens des Steuerpflichtigen bei
der Wahrnehmung seiner Mitwirkungspflichten vorgenommen wird, hat dieser eine
förmliche Mahnung vorauszugehen (Locher,
a.a.O.,Art. 130 N 21 ff.;Stadelmann,
Beweislast oder Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen?  Eine
Auslegeordnung aus richterlicher Sicht, in: StR 2001, S. 258,261). Diese setzt voraus, dass die steuerpflichtige Person namentlich auf die
Rechtsnachteile bei nicht gehöriger Erfüllung der in Frage stehenden
Verfahrenspflichten hingewiesen wird, so insbesondere auf die Vornahme einer
Ermessensveranlagung und die Ausfällung einer Busse wegen Verletzung von Verfahrenspflichten
(VGE VD.2015.222 und 223
vom 2. Juni 2016E. 2.7.1;Zweifel/Hunziker, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, 3. Auflage, Basel 2016, Art. 130N 38).
Die Mahnung muss nicht als solche bezeichnet werden; vielmehr stellt jede
nochmalige Aufforderung an die steuerpflichtige Person zur Erfüllung einer
Verfahrenspflicht eine Mahnung dar (Richner et
al., a.a.O.,Art. 130 N 49). Die Anforderungen an die
Einsprache gegen eine Ermessensveranlagung sowie die Konsequenzen bei
Nichtbeachtung nach Art. 132 Abs. 3 DBG sind grundsätzlich nicht
in der Mahnung, sondern bei der Angabe des Rechtsmittels in der
Veranlagungsverfügung mitzuteilen (BGer 2C_44/2007 vom
19. Juli 2007E. 5.2;BGE 123 II 552,
in: Pra 87 [1998] Nr. 151). Die Rechtsmittelbelehrung
der Veranlagungsverfügung hat dementsprechend darauf hinzuweisen, dass die
Ermessensveranlagung nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten
werden kann und die Einsprache eine Begründung zu enthalten und allfällige
Beweismittel zu nennen hat (Art. 132 Abs. 3 DBG;Zweifel/Hunziker, a.a.O., Art. 130N 51;Locher,
a.a.O.,Art. 130 N 37). Diese Regelung bildet eine Ausnahme vom
Grundsatz, dass im Einspracheverfahren grundsätzlich keine
Kognitionsbeschränkungen der Steuerverwaltung bestehen und die steuerpflichtige
Person insofern neue Tatsachen und Beweismittel ins Verfahren einbringen kann,
die vorzulegen und geltend zu machen sie im Veranlagungsverfahren versäumt hat
(VGE VD.2013.116 vom
10. Februar 2015E. 2.4.1).

4.1.3

4.1.3.1Mit
Schreiben der Steuerverwaltung vom 10. Juli 2014 wurde der
Beschwerdeführer aufgefordert, innerhalb von 30 Tagen einen
Geschäftsabschluss nachzureichen. Dies stellt eine vorgängige Aufforderung zur
Einreichung einer Jahresrechnung dar. Gemäss der Steuerverwaltung wurde die
Pflicht zur Einreichung einer Jahresrechnung bei selbständiger Erwerbstätigkeit
anlässlich der Anhörung des Beschwerdeführers am 9. Dezember 2014
nochmals wiederholt (Vernehmlassung, Ziff. II 1; Vorakten Vorinstanz,
S. 7, Vernehmlassung der Steuerverwaltung vom
3. September 2015). Der Beschwerdeführer behauptet, bei der
Besprechung vom 9. Dezember 2014 sei der angeblich fehlende
Geschäftsabschluss nicht angesprochen worden (Beschwerdebegründung,
S. 4 f.). In den handschriftlichen Notizen zur Vorsprache vom
9. Dezember 2014 findet sich der Begriff Jahresrechnung mit einem
kaum entzifferbaren weiteren Wort dahinter. Ob damit erstellt ist, dass der
Beschwerdeführer am 9. Dezember 2014 erneut zur Einreichung einer
Jahresrechnung aufgefordert worden ist, erscheint fraglich. Die Frage kann indes
offenbleiben, weil die Steuerverwaltung nicht einmal behauptet, dass der
Beschwerdeführer anlässlich der Anhörung vom 9. Dezember 2014 auch
darauf hingewiesen worden sei, dass bei nicht gehöriger Erfüllung der in Frage
stehenden Verfahrenspflicht eine Ermessensveranlagung vorgenommen werde, und
die Aufforderung deshalb ohnehin nicht als Mahnung i.S.v. Art. 130
Abs. 2 DBG qualifiziert werden kann. In der Rubrik Bemerkungen des
Veranlagungsprotokolls der Veranlagungsverfügung betreffend die direkte
Bundessteuer pro 2012 vom 29. Januar 2015 wurde auf das
Veranlagungsprotokoll zu den kantonalen Steuern verwiesen. In den Bemerkungen
zu Ziff. 150 des Veranlagungsprotokolls der Veranlagungsverfügung
betreffend die kantonalen Steuern pro 2012 vom 29. Januar 2015
wurde der Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass das Einkommen aus
selbständigem Haupterwerb mangels Abschluss taxationsweise festgesetzt wurde.
Die Veranlagungsverfügung betreffend die direkte Bundessteuer pro 2012 vom
29. Januar 2015 enthielt die Rechtsmittelbelehrung, dass gegen diese
inkl. Steuerabrechnung innert 30 Tagen schriftlich Einsprache erhoben
werden kann und dass diese einen Antrag und eine Begründung mit Angabe der
Beweismittel zu enthalten hat. Der Beschwerdeführer wurde damit sinngemäss
letztmals aufgefordert, innert der Einsprachefrist eine Jahresrechnung
nachzureichen, und darauf hingewiesen, dass bei Nichteinreichung einer solchen
eine Ermessensveranlagung erfolgt. Daraus ergibt sich, dass der
Beschwerdeführer erst im Rahmen der Eröffnung der Veranlagungsverfügungen eine
Mahnung i.S.v. Art. 130 Abs. 2 DBG erhalten hat. Zudem enthielt
die entsprechende Rechtsmittelbelehrung keinen Hinweis darauf, dass die
Ermessensveranlagung nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit nach
Art. 132 Abs. 3 DBG angefochten werden kann. Wie sogleich
aufzuzeigen sein wird, hat der Beschwerdeführer dadurch allerdings keinen
Nachteil erlitten.

4.1.3.2Im
Einspracheentscheid hat die Steuerverwaltung erwogen, wenn der Nachweis der
offensichtlichen Unrichtigkeit der Ermessensveranlagung auf die Aufhebung der
angefochtenen Ermessensveranlagung abziele, müsse die mit der Unabklärbarkeit
verbundene Ungewissheit des Sachverhalts, die zur Schätzung der nicht
einwandfrei feststellbaren Steuerfaktoren oder von Teilen davon geführt hat,
beseitigt werden. Weil die Untersuchungspflicht der Veranlagungsbehörde
erloschen sei, obliege es dem Steuerpflichtigen, von sich aus die
Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die Veranlagungsbehörde den materiell
wahren Sachverhalt beweismässig ermitteln und gestützt hierauf die Steuerfaktoren
im Einspracheentscheid einwandfrei festsetzen kann. Der Pflichtige habe mit
anderen Worten den Nachweis des materiell wahren Sachverhalts in der Einsprache
gehörig anzutreten und im Verfahren zu leisten (zum Ganzen Einspracheentscheid,
E. 9). Von der nach pflichtgemässem Ermessen vorgenommenen Schätzung der
Einkünfte aus selbständiger Haupterwerbstätigkeit auf CHF 800'000. sei
nur bei Nachweis ihrer offensichtlichen Unrichtigkeit abzuweichen (vgl.
Einspracheentscheid, E. 10 und 13c). Schliesslich findet sich im
Einspracheentscheid die folgende Erwägung: Im vorliegenden Fall wurde keine
Jahresrechnung Ihrer selbständigen Erwerbstätigkeit eingereicht, die
offensichtliche Unrichtigkeit der Einschätzung somit nicht rechtsgenüglich
nachgewiesen (Einspracheentscheid, E. 13c). Daraus ist zu schliessen,
dass die Steuerverwaltung die Vorbringen des Beschwerdeführers betreffend seine
Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Einspracheverfahren
uneingeschränkt geprüft hätte, wenn er mit seiner Einsprachebegründung eine
Jahresrechnung eingereicht hätte. Dementsprechend hielt die Steuerverwaltung in
ihrer Duplik vom 2. Dezember 2015 im vorinstanzlichen Verfahren fest,
es hätte dem Beschwerdeführer offen gestanden, zusammen mit seiner Einsprache
eine ordnungsgemässe Buchhaltung nachzureichen (Vorakten Vorinstanz,
S. 247 ff., Duplik der Steuerverwaltung vom
2. Dezember 2015, Ziff. 7). Damit hätte sich die
Kognitionsbeschränkung gemäss Art. 132 Abs. 3 DBG nicht
ausgewirkt, wenn der Beschwerdeführer im Einspracheverfahren seine Verfahrenspflichten
gemäss Art. 125 Abs. 2 lit. a DBG, eine Jahresrechnung
einzureichen, erfüllt hätte. Der Beschwerdeführer hat dadurch, dass die Mahnung
erst mit der Veranlagungsverfügung erfolgte, keinen Nachteil erlitten (vgl. zu
einem ähnlich gelagerten FallVGE VD.2013.116 vom 10. Februar 2015E. 2.5).

4.1.3.3In
der Rechtsmittelbelehrung der Veranlagungsverfügung betreffend die direkte
Bundessteuer pro 2012 vom 29. Januar 2015 wurde der
Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass die Einsprache einen Antrag und eine
Begründung mit der Angabe der Beweismittel zu enthalten habe. Zudem musste er
aus den Bemerkungen im Veranlagungsprotokoll schliessen, dass zum Beweis eines
vom geschätzten Betrag abweichenden Betrags der Einkünfte aus selbständigem
Haupterwerb eine Jahresrechnung eingereicht werden muss. Die Einreichung einer
solchen hätte genügt, damit die Steuerverwaltung im Einspracheverfahren den
Betrag der Einkünfte aus selbständigem Haupterwerb frei geprüft hätte. Damit
ist dem Beschwerdeführer aus dem Umstand, dass in der Veranlagungsverfügung
nicht erwähnt wurde, dass der Steuerpflichtige eine Veranlagung nach
pflichtgemässem Ermessen nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten
kann, kein Nachteil entstanden. Folglich kann er auch daraus nichts zu seinen
Gunsten ableiten.

4.2

4.2.1Der
Beschwerdeführer stellt sich ferner auf den Standpunkt, die ermessensweise
Festsetzung des Einkommens aus der selbständigen Liegenschaftstätigkeit sei
offensichtlich unrichtig.

4.2.2Der
Steuerpflichtige kann eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen wie
erwähnt nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten (Art. 132
Abs. 3 DBG). Diese Kognitionsbeschränkung findet ihre Begründung im
Umstand, dass die Steuerbehörde mangels genügender Unterlagen nicht alle
Faktoren genau ermitteln kann und die Ermessenseinschätzung deshalb naturgemäss
eine gewisse Unschärfe aufweist (BGE 137 I 273E. 3.2.2 S. 277). Der Nachweis der Unrichtigkeit ist in umfassender
Weise durch die steuerpflichtige Person zu erbringen, so dass damit die
tatsächliche Ungewissheit beseitigt und die Ermessensveranlagung dem wirklichen
Sachverhalt angepasst werden kann (Locher,
a.a.O.,Art. 132 N 41). Scheitert der Unrichtigkeitsnachweis im
Einspracheverfahren, bleibt die Ermessensveranlagung bestehen mit der Folge,
dass diese nur noch betreffend die Schätzung einer Überprüfung unterliegt (Richner et
al., a.a.O.,Art. 132 N 67). In Bezug auf die Schätzung
ist nach der bundesgerichtlichen Praxis von einer offensichtlichen
Unrichtigkeit auszugehen, wenn sie einen wesentlichen Gesichtspunkt übergangen
oder falsch gewürdigt hat, wenn der kantonalen Behörde in die Augen springende
Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind und sie eine offensichtlich falsche
Schätzung vorgenommen hat oder wenn die Schätzung mit aktenkundigen
Verhältnissen des Einzelfalls aufgrund der Lebenserfahrung vernünftigerweise
nicht vereinbart werden kann (BGer 2C_796 und 797/2016
vom 3. Mai 2017E. 3.1 m.w.H. auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichts). Der Unrichtigkeitsnachweis ist aufgrund der im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren grundsätzlich geltenden Novenschranke spätestens
im Rekurs- bzw. Beschwerdeverfahren vor der Steuerrekurskommission zu erbringen
(vgl.VGE VD.2013.116
vom 10. Februar 2015E. 3.2.1 f. undVD.2014.132 vom
9. Januar 2015E. 2.3.4 f. m.w.H.; vgl. insb. auchWullschleger/Schröder, a.a.O., S. 277,300 f.).

4.2.3Betreffend
die Qualifikation der Veranlagungsverfügungen vom 29. Januar 2015 ist
vorab festzuhalten, dass sich die Behauptung der Vorinstanz, im vorliegenden
Fall sei eine ordentliche Veranlagung vorgenommen worden, die im
Rechtsmittelverfahren vollständig überprüft werden könne (angefochtener
Entscheid, E. 10c/aa) betreffend die Einkünfte aus selbständiger
Erwerbstätigkeit als falsch erweist. Dementsprechend hat die Vorinstanz selber
festgestellt, bei der Festsetzung der Einkünfte aus selbständiger
Erwerbstätigkeit handle es sich um eine Einschätzung aus pflichtgemässem
Ermessen, die der Beschwerdeführer nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit in
Frage stellen könne (angefochtener Entscheid, E. 11b/cc).

4.2.4

4.2.4.1Der
Beschwerdeführer führt die offensichtliche Unrichtigkeit der
Ermessensveranlagung im Wesentlichen darauf zurück, dass im Rahmen der
Grundstückgewinnsteuer Eigenleistungen von CHF 121'770. geltend gemacht
und dann zu 66% als wertvermehrend zum Abzug zugelassen worden seien. Die restlichen
34% entsprechend CHF 41401.80 hätten als werterhaltende Aufwendungen bei
der Einkommenssteuer berücksichtigt werden müssen (zum Ganzen Beschwerdebegründung,
S. 6).

4.2.4.2Die
Vorinstanz ist diesbezüglich zum Schluss gelangt, dass die im Streit liegende
Ermessensveranlagung nicht offensichtlich unrichtig sei. Die Steuerverwaltung
habe in der Duplik vom 2. Dezember 2015 den Vorwurf des
Beschwerdeführers, dass die restlichen Kosten von CHF 41'000. als
Unterhaltskosten zu berücksichtigen seien, anerkannt. Bei der Schätzung des steuerbaren
Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit habe die Steuerverwaltung allerdings
eine Reserve von CHF 29'926. berücksichtigt und damit den ermittelten
Gewinn um diesen Betrag auf CHF 800'000. abgerundet. Selbst bei einer
Korrektur sei der geschätzte Gewinn von CHF 800'000. somit lediglich auf
CHF 788'000. zu reduzieren, was einer Abweichung von 1.43% entspreche und
die Einschätzung damit nicht als offensichtlich unrichtig erscheinen lasse (zum
Ganzen angefochtener Entscheid, E. 11). Diesen Ausführungen kann gefolgt
werden. Die Vorinstanz hat den Unrichtigkeitsnachweis zu Recht als nicht
erbracht erachtet. Mithin hat die Steuerverwaltung durch die ermessensweise
Festsetzung des steuerbaren Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit auf
CHF 800'000. den ihr im Rahmen einer Ermessensveranlagung zukommenden
Spielraum nicht verletzt. Im Übrigen vermag der Beschwerdeführer mit seinen
Ausführungen auch im vorliegenden Verfahren nichts Gegenteiliges darzulegen.

4.2.5Schliesslich
beanstandet der Beschwerdeführer, dass zum Grundstückgewinn gemäss der kantonalen
Veranlagung die Handänderungssteuer addiert worden sei (Beschwerdebegründung,
S. 24 ff.). Sinngemäss macht er damit geltend, die
Ermessensveranlagung sei offensichtlich unrichtig, weil die Steuerverwaltung
den für das steuerbare Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit massgebenden
Grundstückgewinn falsch ermittelt habe. Wie sowohl die Vorinstanz als auch die
Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung korrekt ausführen, trifft dies allerdings
nicht zu. Die Steuerverwaltung hat den Gewinn aus der Veräusserung des
Grundstücks Y____ gestützt auf die kantonalen Veranlagungsverfügungen zur
Grundstückgewinnsteuer geschätzt. Dabei wurde die Handänderungssteuer bei der Ermessensveranlagung
allerdings nicht hinzugerechnet, sondern vielmehr ihre Abzugsfähigkeit bei den
Aufwendungen verwehrt mit der Begründung, dass die Handänderungssteuer bei der
direkten Bundessteuer nur bei juristischen Personen als geschäftsmässig
begründeter Aufwand abgezogen werden kann (angefochtener Entscheid, E. 9b;
Vernehmlassung, Ziff. II.9). Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden,
weshalb sich die Ermessensveranlagung auch in diesem Punkt als nicht
offensichtlich unrichtig erweist.

5.

Zusammenfassend folgt daraus, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer
dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3'000..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des
Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 3'000..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.