bs_appellationsgericht · VD.2025.71 · 2025-12-23 · de
Handänderungssteuer (Beschwerde beim BGer hängig)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2025.71

URTEIL

vom 9. Januar 2026

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.André Equey,lic.
iur. Mia Fuchs

und Gerichtsschreiber
MLaw Martin Manyoki

Beteiligte

A____Rekurrentin

[...]

vertreten durch Prof. Dr. David Dürr,
Advokat,

Centralbahnstrasse 7, 4010 Basel

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4051 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 20. Juni 2024

betreffend Handänderungssteuer

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Gesetzes über die direkten Steuern [Steuergesetz; StG,
SG 640.100], § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und
Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das
Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Das Verfahren richtet
sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle Vorschrift
enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrentin als Adressatin des
angefochtenen Entscheids zu. Der Rekurs wurde zudem innerhalb der 30-tägigen
Rekursfrist rechtzeitig eingereicht und begründet (vgl. § 171 Abs. 2
in Verbindung mit § 164 Abs. 2 StG). Auf den Rekurs ist somit
einzutreten.

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz
keine speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (vgl. § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

2.

2.1Gemäss
§ 1 Abs. 1 des Handänderungssteuergesetzes (HStG, SG 650.100)
unterliegen der Handänderungssteuer die zivilrechtlichen und die in diesem
Gesetz aufgeführten wirtschaftlichen Handänderungen. Besteuert wird der Erwerb
eines Grundstückes (§ 3 Abs. 1 HStG), wobei der Erwerb von
Anteilsrechten an einer Immobiliengesellschaft dem Erwerb eines Grundstücks
gleichgestellt ist (§ 3 Abs. 3 lit. f HStG).
Steuerpflichtig sind, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht, die Erwerber
(§ 1 Abs. 3 HStG). Gemäss § 4 Abs. Abs. 2 lit. a HStG kommt
ein privilegierter Steuersatz von 1,5 % statt 3 % des Veräusserungserlöses zur
Anwendung bei Erwerb eines ausschliesslich und während mindestens sechs Jahren
dauernd selbstbewohnten Grundstücks.

Hinsichtlich der
Modalitäten der Geltendmachung einer solchen Privilegierung vertreten die
Steuerverwaltung und die Steuerrekurskommission zusammengefasst den Standpunkt,
die Steuerschuld werde mit der Rechtskraft einer Veranlagungsverfügung
verbindlich festgestellt, womit eine allfällige Privilegierung nur noch bei
rechtzeitiger Erhebung des ausserordentlichen Rechtsmittels der Revision
berücksichtigt werden könne. Im vorliegenden Fall sei jedoch die 90-tägige
relative Frist, die im Zeitpunkt der Kenntnis eines Revisionsgrunds zu laufen
beginne, abgelaufen (vgl. § 174 Abs. 2 StG analog).

Von der
Rekurrentin wird nicht in Abrede gestellt, dass im vorliegenden Fall die Revisionsfrist
zum Zeitpunkt der Geltendmachung der Privilegierung nach § 4 Abs. 2 lit. a HStG
bereits abgelaufen war. Sie ist jedoch der Auffassung, es bedürfe gar keiner
Abänderung der ursprünglich ergangenen Handänderungssteuerveranlagung, da es
sich bei § 4 Abs. 2 lit. a HStG um einen «anders gelagerten Grund für eine
Steuerrückerstattung» handle. Folglich gehe der Verweis auf das Rechtsmittel
der Revision an der Sache vorbei.

2.2Nachfolgend
ist zu prüfen, ob der Privilegierungstatbestand nach § 4 Abs. 2 lit. a
HStG auch nach Rechtskraft einer Handänderungsteuerveranlagung und nach Ablauf
der relativen 90-tägigen Revisionsfrist zu berücksichtigen ist.

Laut § 4 Abs. 2
lit. a HStG wird die Handänderungssteuer zu einem privilegierten Satz erhoben
bei «Erwerb» eines während mindestens 6 Jahren dauernd selbstbewohnten
Grundstücks. Grundsätzlich gilt das Erfordernis des Selbstbewohnens nach dem
Gesetzeswortlaut demnach ab dem Moment des Eigentumsübergangs. Diese Regelung
ist indes nicht praktikabel, da den Erwerbern Zeit gegeben werden muss, die Liegenschaft
(vgl. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 1 des Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]) nach ihren
Wünschen zu gestalten bzw. die notwendigen Renovationsarbeiten vorzunehmen,
bevor sie darin einziehen. In der Praxis wurde daher die Regel entwickelt, dass
die Erwerber auch dann in den Genuss der Steuerprivilegierung kommen, wenn sie
innerhalb eines Jahres, gerechnet ab dem Eigentumsübergang, in die Liegenschaft
einziehen (Entscheid der Steuerrekurskommission Basel-Stadt Nr. STRKE 2011-102
vom 20. September 2012 E. 4d, in: BStPra 1/2014 S. 45 ff.). Dazu müssen
sie jedoch nach der ständigen Praxis der Steuerverwaltung zumindest frühzeitig erklären,
dass eine Absicht des Selbstbewohnens besteht. Gestützt auf diese Erklärung
gewährt die Steuerverwaltung anschliessend die Privilegierung in der
Handänderungssteuerveranlagung und behält sich vor, im Falle der Nichterfüllung
des Erfordernisses des sechsjährigen Selbstbewohnens, eine Nachforderung zu
stellen (vgl. Formular der Steuerverwaltung Nr. 330.32502.a.01.05). Mithin
dient die Kundgabe der Absicht des Selbstbewohnens in der Zeit zwischen dem
Erwerb und dem Einzug in eine Liegenschaft spätestens ein Jahr später als
Platzhalter für den noch nicht erbrachten Nachweis des Selbstbewohnens. Diese
Praxis entspricht einer zu Gunsten der Steuerpflichtigen eher grosszügigen Auslegung
von § 4 Abs. 2 lit. a HStG, die aufgrund der genannten praktischen Überlegungen
jedoch als angemessen erscheint.

Die Forderung
der Rekurrentin, es müsse während der gesamten sechsjährigen Dauer des
Selbstbewohnens, allenfalls sogar noch später, möglich sein, den
Privilegierungstatbestand von § 4 Abs. 2 lit. a HStG geltend zu machen,
geht jedoch zu weit. Der von der Rekurrentin geltend gemachte «Schwebezustand»
besteht nämlich nur insoweit, als unklar ist, ob ein Grundstück tatsächlich
während 6 Jahren selbstbewohnt wird  bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs kann hingegen
eindeutig beantwortet werden, ob eine Absicht des Selbstbewohnens besteht oder
nicht. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht als sachgerecht, § 4 Abs. 2
lit. a HStG als besonderen Rückkommensgrund bzw. als «anders gelagerten Grund
für eine Steuerrückerstattung» zu betrachten. Daher ist dieser
Privilegierungstatbestand im Vorfeld des Ergehens der Handänderungssteuerveranlagung,
ausnahmsweise im Rahmen der Ergreifung eines ordentlichen Rechtsmittels oder des
ausserordentlichen Rechtsmittels der Revision, geltend zu machen. Dies hat die
Rekurrentin im vorliegenden Fall unbestrittenermassen nicht getan. Überdies
sind weder Gründe ersichtlich noch werden solche von der Rekurrentin dargetan,
weshalb eine rechtzeitige Geltendmachung des Privilegierungstatbestands nicht zumutbar
gewesen wäre. Das Nichteintreten der Steuerverwaltung am 23. Februar 2022 auf
das Gesuch der Rekurrentin vom 27. November 2021 ist damit zu Recht erfolgt. Es
kann daher offenbleiben, ob die Einschätzung der Steuerrekurskommission
zutrifft, dass im vorliegenden Fall auch die von der Rechtsprechung entwickelte
einjährige Karenzfrist für den Antritt des Selbstbewohnens verpasst worden sei.

3.

Aus den
vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs abzuweisen ist. Die Rekurrentin
trägt demgemäss die Kosten (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung
von § 23 Abs. 2 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810) auf
CHF 2'000. festgesetzt.

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von
CHF 2'000..

Mitteilung an:

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (Schweizerhofquai 6, 6004
Luzern) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42
BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.