bs_appellationsgericht · ZB.2025.3 · 2025-01-31 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.3

ENTSCHEID

vom31. Januar 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o.
Gerichtsschreiber MLaw Luc Huber, LL.M.

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                   Gesuchsgegnerin

gegen

B____Berufungsbeklagte

c/o [...]                                                                                 Gesuchstellerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 22. November 2024

betreffend Ausweisung

Zwischen der A____
(Mieterin) und der B____ (Vermieterin) bestand ein langjähriges Mietverhältnis
über ein Ladenlokal im Erdgeschoss und im Untergeschoss an der [...] in Basel.
Die Mieterin betreibt auf einer Fläche von mehr als 1'000 m2ein
Kleidergeschäft. Vor Ablauf des befristeten Mietvertrags schlossen die Parteien
am 29. März 2023 einen bis Ende März 2029 befristeten Mietvertrag mit einem
monatlichen Bruttomietzins von CHF 9'158.. Am 9. Januar 2024 kündigte die
Vermieterin den Mietvertrag ausserordentlich per Ende Februar 2024, dies wegen
Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht diese Kündigung an, erschien aber in der
Folge nicht zur Schlichtungsverhandlung. Die Staatliche Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) schrieb deshalb das Verfahren ab. Am
26. Juli 2024 sprach die Vermieterin eine zweite ausserordentliche Kündigung
per Ende August 2024 aus, erneut wegen Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht
auch diese Kündigung bei der Schlichtungsstelle an. Die Vermieterin erklärte
die Anerkennung der Klage, worauf die Schlichtungsstelle auch dieses Verfahren
abschrieb. Am 15. Juli 2024 mahnte die Vermieterin die Mieterin wegen eines
Zahlungsrückstands von vier Bruttomietzinsen und drohte ihr für den Fall der
nicht fristgemässen Zahlung die ausserordentliche Kündigung an. Am 26. September
2024 sprach sie eine dritte ausserordentliche Kündigung per Ende Oktober 2024
aus, wiederum wegen Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht auch diese Kündigung
bei der Schlichtungsstelle an.

Am 6. November
2024 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in
klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, das Ladenlokal
per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin das Ladenlokal bis zum
gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu
ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 22. November 2024 führte das
Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Anwalts
der Vermieterin, einer Vertreterin der Liegenschaftsverwaltung und des
Verwaltungsrats der Mieterin. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das
Zivilgericht die Mieterin an, das Ladenlokal bis spätestens 31. Januar 2025,
11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde die Vermieterin im Sinn einer
Ersatzvornahme auf entsprechenden Antrag ermächtigt, die Schlösser zum
Ladenlokal auszutauschen und die sich im Ladenlokal befindlichen Gegenstände zu
räumen und auf Kosten der Mieterin einzulagern. Auf Gesuch der Mieterin hin
begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.

Dagegen erhob
die Mieterin am 7. Januar 2025 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt
und beantragte die Aufhebung der Ausweisung. Das Appellationsgericht zog die
Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Berufungsantwort ein. Der
vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die
Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand
ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art.
271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde,
entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E.
1.2.2). Bei einem befristeten Mietverhältnis ist dagegen auf die Restlaufzeit
des Mietvertrags ab dem Zeitpunkt der Berufungserhebung abzustellen (AGE
ZB.2014.35 vom 22. August 2014 E. 1.1; vgl. auch BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3;
BGE 136 III 196 E. 1.1). Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein
befristetes Mietverhältnis, das ordentlich Ende März 2029 und somit bei
Ungültigkeit der Kündigung noch 50 ¾ Monate dauern würde. Damit wird der
Berufungsstreitwert klar erreicht (50 ¾ Monate à Bruttomietzins von CHF 9'158.
= CHF 464'768.50).

Die Berufung
wurde rechtzeitig erhoben (Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung
ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung
ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Das Zivilgericht
legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des
Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen
oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage
(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.12.4). Das Zivilgericht prüfte und bejahte
sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage
klar sind. Die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen einer
ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstand der Mieterin seien klar
erfüllt, so ein Zahlungsrückstand der Mieterin, eine Kündigungsandrohung vom
15. Juli 2024, die Nichtzahlung des Ausstands (und fehlende Verrechnungserklärung)
innerhalb der von der Vermieterin angesetzten Zahlungsfrist sowie die frist-
und formgerechte Kündigung vom 26. September 2024. Folglich habe das
Mietverhältnis am 31. Oktober 2024 geendet und die Mieterin nutze das
Ladenlokal seither ohne Rechtsgrund (E. 2.5). Im Weiteren setzte das
Zivilgericht der Mieterin angesichts der Feiertage und der Grösse des
Ladenlokals eine etwas längere Frist zur Räumung bis Ende Januar 2025 (E. 3.1).
Für den Fall, dass die Mieterin das Ladenlokal nicht fristgemäss räume,
ermächtigte das Zivilgericht (an Stelle der beantragten amtlichen Räumung) die
Vermieterin auf entsprechenden Antrag hin, die Schlösser zum Ladenlokal
auszutauschen und die Gegenstände im Ladenlokal zu räumen und auf Kosten der
Mieterin einzulagern (E. 3). Schliesslich verpflichtete es die Mieterin, die
Gerichtskosten von CHF 400. zu tragen und der Vermieterin eine
Parteientschädigung von CHF 500. zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen (E. 4.).

Die Berufung ist
von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO).Begründen im Sinn dieser
Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als
fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass die Berufungsklägerin im
Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, sich mit
diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik
beruht. Es liegt an ihr, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen
oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die
Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es
genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu
verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben
oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren(BGer
5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1 mit Hinweisen). Auch wenn bei einer
rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht
praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch
ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen
Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2;Bachofner, Die Mieterausweisung,
Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Im vorliegenden
Fall führt die Mieterin in ihrer Berufung aus, es sei zutreffend, dass ein
Mietzins von CHF 9'158. geschuldet sei. Es sei aber erstens zu berücksichtigen,
dass sie bis zur Coronakrise immer alles bezahlt habe; sie habe immer wieder
eine Reduktion des Mietzinses verlangt. Eine solche habe man ihr in Aussicht
gestellt und versprochen. Zweitens sei auf die Bauarbeiten hinzuweisen, die
monatelang alle Kunden ferngehalten hätten; sie «habe sehr wohl eine
Verrechnungserklärung verlangt»; es sei nicht in Ordnung, wenn die
Gegenforderungen der Mieterin nicht mit den Mietzinsen verrechnet werden
könnten. Drittens habe die Vermieterin den Anbau eines Take-Away versprochen,
damit die Mieterin den Mietzins zahlen könne. Die Vermieterin sei dazu nicht verpflichtet
gewesen, habe es aber der Mieterin versprochen (Berufung, S. 1 f.). Mit
diesen Ausführungen legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der angefochtene
Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Als Kritik am
Zivilgerichtsentscheid könnte immerhin der Satz der Mieterin verstanden werden,
dass sie sinngemäss Verrechnung erklärt habe. Allerdings wird dies vom
Zivilgericht gar nicht in Abrede gestellt; vielmehr führt dieses aus, dass die
Mieterin eine Verrechnungserklärung «während der Zahlungsfrist» nicht einmal
behauptet habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.5.6). Mit ihrer Rüge macht die
Mieterin aber auch in der Berufung nicht geltend, dass sie bereits «während der
Zahlungsfrist» Verrechnung erklärt habe. Die Rüge geht somit an der
Entscheidbegründung völlig vorbei und stellt nicht einmal eine rudimentäre
Auseinandersetzung mit dem Zivilgerichtsentscheid dar. Auf die Berufung kann
mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.

Bei diesem Ausgang
des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren
grundsätzlich CHF 600. (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des
Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht
einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16
Abs. 1 lit b GGR) und mit CHF 300. festgesetzt werden.

Der Vermieterin
sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im
Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist
deshalb nicht zuzusprechen.

://:        Auf die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 22. November 2024 (RB.2024.267) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 300..

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