bs_appellationsgericht · BES.2023.67 · 2023-04-04 · de
Nichtanhandnahme


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Einzelgericht

BES.2023.67

ENTSCHEID

vom23.
Oktober 2023

Mitwirkende

lic. iur. Marc Oser

und Gerichtsschreiberin
MLaw Mateja Smiljic

Beteiligte

A____, geb. [...]                                                           Beschwerdeführerin

[...]

gegen

Staatsanwaltschaft Basel-StadtBeschwerdegegnerin 1

Binningerstrasse 21, 4001 Basel

B____Beschwerdegegnerin 2

[...]                                                                                           Beschuldigte

C____, Advokat,                                        
               Beschwerdegegner 3

[...]Beschuldigter

Gegenstand

Beschwerdegegen eine Verfügung
der Staatsanwaltschaft

vom 4. April 2023

betreffend Nichtanhandnahme

Sachverhalt

Mit Schreiben
vom 5. Dezember 2022 reichte A____ gegen B____ sowie C____ Strafanzeige
wegen Widerhandlungen gegen Bestimmungen zum Schutze der Mieterinnen und Mieter
von Wohn- und Geschäftsräumen zu ihrem Nachteil ein. Mit Nichtanhandnahmeverfügung
vom 4. April 2023 trat die Staatsanwaltschaft Basel-Stadt nicht auf die
Strafanzeige ein, da der fragliche Straftatbestand oder die
Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt seien. Zugleich verlegte sie die
Kosten zu Lasten des Staates.

Gegen diese
Verfügung hat A____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 20. April
2023 Beschwerde an das Appellationsgericht erhoben. Sie beantragt, die
angefochtene Nichtanhandnahmeverfügung sei aufzuheben und das Strafverfahren zu
eröffnen (Ziff. 1 und 2). Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten des Kantons
Basel-Stadt (Ziff. 3). In prozessualer Hinsicht beantragt die
Beschwerdeführerin den Beizug der Verfahrensakten der Staatsanwaltschaft sowie
der Polizei Basel-Stadt. Die Staatsanwaltschaft hat sich am 28. Juni 2023
mit Antrag auf Abweisung der Beschwerde vernehmen lassen. Gleichzeitig hat sie
die Verfahrensakten eingereicht. Hierzu hat die Beschwerdeführerin am 13. Juli
2023 unter Aufrechterhaltung ihrer Anträge repliziert. Mit Schreiben vom
11. Juli 2023 hat C____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 3) sowohl in
eigenem als auch im Namen von B____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) mitgeteilt,
dass unter Bestreitung der Behauptungen der Beschwerdeführerin auf eine
ergänzende Stellungnahme verzichtet werde. Schliesslich hat die Staatsanwaltschaft
am 3. August 2023 eine E-Mail der Beschwerdeführerin vom 7. Juli 2023
zu den Akten gereicht.

Der vorliegende
Entscheid ist aufgrund der Akten (einschliesslich der von der Staatsanwaltschaft
eingereichten Verfahrensakten) ergangen. Die Einzelheiten ergeben sich  soweit
sie für den Entscheid von Bedeutung sind  aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Nichtanhandnahmeverfügungen
der Staatsanwaltschaft können innert zehn Tagen mittels Beschwerde bei der
Beschwerdeinstanz angefochten werden (Art. 393 Abs. 1 lit. a und Art.
310 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 322 Abs. 2 der Strafprozessordnung
[StPO, SR 312.0]). Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen, einschliesslich
Überschreitung und Missbrauch des Ermessens, Rechtsverweigerung und
Rechtsverzögerung, die unvollständige oder unrichtige Feststellung des
Sachverhalts sowie Unangemessenheit gerügt werden (Art. 393 Abs. 2
StPO). Zu deren Beurteilung ist das Appellationsgericht als Einzelgericht
zuständig (§ 88 Abs. 1 in Verbindung mit § 93 Abs. 1 Ziff. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]), welches nach Art. 393 Abs. 2 StPO mit freier
Kognition urteilt.

1.2

1.2.1Jede
Partei, die ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung
eines Entscheides hat, kann ein Rechtsmittel ergreifen (Art. 382
Abs. 1 StPO). Ein solches haben Anzeigesteller, welche durch die
beanzeigten Delikte selbst und unmittelbar in ihren Rechten verletzt worden
sind und ausdrücklich erklären, sich am Strafverfahren als Straf- oder
Zivilkläger zu beteiligen (Art. 104 Abs. 1 lit. b in Verbindung
mit Art. 115 und 118 StPO; vgl. BGE 141 IV 380 E. 2.3.1; BGer 1B_426/2015
vom 17. Mai 2016 E. 1.4; AGE BES.2019.128 vom 5. Juni 2020
E. 1.3.1; jeweils mit Hinweisen). Aus der Anzeigestellung allein kann
jedoch kein Beschwerderecht abgeleitet werden. Die anzeigestellenden Personen
haben gemäss Art. 301 Abs. 2 StPO bloss Anspruch darauf, dass ihnen
die Strafverfolgungsbehörden auf Anfrage mitteilen, ob ein Strafverfahren
eingeleitet und wie es erledigt wird. Weitergehende Verfahrensrechte stehen
ihnen nur dann zu, wenn sie sich auch gültig als Privatkläger konstituieren. Als
Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, die gegenüber einer
Strafverfolgungsbehörde ausdrücklich erklärt, sich am Strafverfahren als Straf-
oder Zivilklägerin zu beteiligen (Art. 118 Abs. 1 und 3 StPO), wobei der
Strafantrag dieser Erklärung gleichgestellt ist (Art. 118 Abs. 2 StPO).
Geschädigte Person ist, wer durch die Straftat in ihren Rechten unmittelbar
verletzt worden ist (Art. 115 Abs. 1 StPO).

1.2.2Fraglich
ist, ob das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 5. Dezember 2022 einen
gültigen Strafantrag im Sinne von Art. 30 des Schweizerischen Strafgesetzbuches
(StGB, SR 311.0) darstellt. Die Beschwerdeführerin ist beruflich als
Rechtsanwältin tätig. Sie ist daher keine juristische Laiin. Ihre als «Gesuch
um Akteneinsicht und Strafanzeige gegen B____ ([...]) und C____ ([...]) wegen
Widerhandlung gegen Bestimmungen zum Schutze der Mieterinnen und Mieter von Wohn-
und Geschäftsräumen (Art. 325quaterStGB)» betitelte
Eingabe vom 5. Dezember 2022 enthält keinen ausdrücklichen Strafantrag. Insgesamt
wird aufgrund der Angaben in der Strafanzeige vom 5. Dezember 2022
genügend deutlich, für welchen Sachverhalt die Strafverfolgung verlangt wird. Die
Beschwerdeführerin beantragt darin explizit eine Bestrafung der beiden
Beschwerdegegner 2 und 3 gemäss Art. 325quaterStGB. Folglich
liegt eine klare Willenserklärung der Beschwerdeführerin vor. Wesenselement des
Strafantrages ist denn auch die Kundgabe des Willens, dass ein bestimmtes
Verhalten verfolgt und bestraft wird (Nydegger,
Strafantrag als Prozesshindernis?  Anmerkungen zur jüngsten
bundesgerichtlichen Praxis zum Strafantrag, in: recht 2018, S. 195, 196). Die
Beschwerdeführerin ist vorliegend somit Strafantragstellerin und als Mieterin
zudem Trägerin des infrage stehenden Rechtsgutes und damit im Sinne von Art. 115
StPO unmittelbar geschädigt, womit sie zur Beschwerde legitimiert ist
(vgl.Graf, in: Graf [Hrsg.],
StGB Annotierter Kommentar, Bern 2020, Art. 325bisN 6).

1.3Die
Beschwerde ist innert zehn Tagen schriftlich und begründet bei der Beschwerdeinstanz
einzureichen (Art. 396 Abs. 1 StPO). Die angefochtene Verfügung vom
4. April 2023 ist der Beschwerdeführerin am 18. April 2023 zugestellt
worden. Ihre am 21. April 2023 der Post übergebene Beschwerde ist daher
fristgemäss erfolgt und erfüllt die gesetzlichen Anforderungen an die
inhaltliche Begründung, weshalb auf die form- und fristgerecht erhobene
Beschwerde einzutreten ist.

2.

2.1Hintergrund
des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet eine mietrechtliche
Auseinandersetzung. Die Beschwerdeführerin bewohnte mit ihrer Familie seit dem 30. September
2022 die sich im Eigentum der [...] AG befindliche Wohnung am [...] in [...]. Einziges
Mitglied des Verwaltungsrates der [...] AG ist die Beschwerdegegnerin 2. Nach Bezug
der Wohnung kam es zu verschiedenen Vorfällen zwischen der Beschwerdeführerin
und der betreuenden Liegenschaftsverwaltung, der [...] AG, sowie weiteren
Drittpersonen. In der Folge liess die Vermieterschaft, vertreten durch den
Beschwerdegegner 3, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f resp. Art. 266g
des Obligationenrechts [OR, SR 220]) am 29. November 2022 kündigen. Die
Beschwerdeführerin wirft den beiden Beschwerdegegnern 2 und 3 in ihrer
Strafanzeige vom 5. Dezember 2022 vor, eine sogenannte «Rachekündigung»
gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ausgesprochen zu haben, was nach
Art. 325quaterAbs. 2 StGB zu bestrafen sei (vgl. act. 5,
S. 4). Am 15. März 2023 schlossen die Parteien vor der staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten des Kantons Basel-Stadt zwei
Vergleiche. Darin einigten sie sich zum einen auf eine pauschale, einmalige
Entschädigung von CHF 500. zu Gunsten der Beschwerdeführerin. Zum anderen
wurde das Mietverhältnis einmalig bis Ende Juni 2023 erstreckt.

2.2Die
Staatsanwaltschaft begründet ihre Nichtanhandnahmeverfügung damit, dass der
fragliche Straftatbestand oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht
erfüllt seien. Beurteilt werde, ob aufgrund der eingereichten Unterlagen
Hinweise für eine strafbare «Rachekündigung» gemäss Art. 325quaterStGB
vorlägen. Zwar habe die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion aufgrund von
Baulärm eingefordert. Aus den Unterlagen gehe jedoch auch hervor, dass der
Kündigung Konflikte mit Bauarbeitern und Nachbarn, Verstösse gegen die
Hausordnung sowie Strafanzeigen gegen die Verwaltung vorangegangen seien. Das
Mietverhältnis sei folglich zerrüttet gewesen, sodass die Kündigung aus guten
Gründen erfolgt sei. Vorliegend habe es sich um eine rechtmässige Kündigung und
keinesfalls um eine «Rachekündigung» gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. a OR gehandelt, womit kein strafrechtlich relevantes Verhalten der
Beschwerdegegner 2 und 3 erkennbar oder auch nur ansatzweise belegt sei. Somit
werde die fragliche Anzeige nicht anhand genommen.

2.3In
ihrer Beschwerde wirft die Beschwerdeführerin der Staatsanwaltschaft im
Wesentlichen vor, die Sachverhaltselemente aktenwidrig unvollständig, unrichtig
und geradezu willkürlich festgestellt zu haben. In Wirklichkeit habe die
Beschwerdegegnerin 2 nicht damit umgehen können, dass sich die
Beschwerdeführerin gegen die im Mietshaus beschäftigten Bauarbeiter mittels
Strafanzeige zur Wehr gesetzt habe, sie mit diesen unflätigen Bauarbeitern keinen
sozialen Umgang pflegen wollte, sie die unwahren Unterstellungen gegen die
angebliche ständige Besetzung der Waschküche zurückgewiesen und zudem noch
Entschädigungsforderungen wegen ständigen Baulärms geltend gemacht habe. Mit dem
Kündigungsschreiben hätten die Beschwerdegegner sie dafür gestraft, dass sie
ihre Rechte aus dem Mietvertrag geltend gemacht habe. Ihr als Mieterin könnten
jedoch keine Verstösse gegen die Hausordnung vorgeworfen werden, die als
ursächlich für eine Zerrüttung des Mietverhältnisses qualifiziert werden
könnten. Bei fehlerfreier Sachverhaltsfeststellung lägen somit zahlreiche
Anhaltspunkte dafür vor, dass die Kündigung vom 29. November 2022 als
«Rachekündigung» ausgesprochen worden sei. Als Rechtsfolge des begründeten
Tatverdachts nicht die Eröffnung eines Strafverfahrens anzuordnen, sei
unangemessen, wenn nicht gar rechtsfehlerhaft (Verletzung des Willkürverbots).

2.4Die
Staatsanwaltschaft hält in der Stellungnahme zur Beschwerde vom 28. Juni
2023 an ihrer bisherigen Auffassung fest. Der fragliche Tatbestand beziehe sich
ausschliesslich auf Konstellationen, in denen der Mieter einen zivilrechtlichen
Anspruch wahrnehme und diese Anspruchsausübung dabei ursächlich sei für die
spätere Kündigung. Diese Kausalität sei insbesondere dann nicht gegeben, wenn
die Kündigung auf eine unzumutbare Fortsetzung des Mietverhältnisses
zurückzuführen sei. Im vorliegenden Fall gehe gestützt auf die Akten deutlich
hervor, dass es zwischen Mieter und Vermieter (bzw. der Verwaltung) zu diversen
Vorkommnissen und Konflikten gekommen sei, weshalb sich das Mietverhältnis als schwierig
gestaltet habe. Neben der Behauptung der Beschwerdeführerin gebe es  auch
unter Einbezug der beiden Vergleiche als weitere Informationsquelle  keine
konkreten Anhaltspunkte, die den Nachweis einer Kausalität zwischen der
Geltendmachung einer Forderung aus dem OR und der Kündigung unterstützten. Letztere
sei vielmehr aus wichtigen Gründen erfolgt, da die Parteien bereits zerstritten
gewesen seien.

2.5Die
Beschwerdeführerin entgegnet in ihrer Replik vom 13. Juli 2023
zusammengefasst, die Staatsanwaltschaft verkenne nach wie vor die zentralen
Elemente des rechtserheblichen Sachverhalts und ziehe die falschen Schlüsse aus
den im Recht liegenden Beweismitteln. Die Staatsanwaltschaft übersehe
insbesondere, dass einer «Rachekündigung» typischerweise immer eine
«schwierige» Situation vorangehe, auf welche der Vermieter aus Rache mit einer
Kündigung des Mietverhältnisses reagiere. Die Staatsanwaltschaft habe dieser
für die «Rachekündigung» typischen Situation keine Rechnung getragen und den
rechtserheblichen Sachverhalt willkürlich verkannt, weil sie nicht untersucht
habe, welches Verhalten der Beschwerdeführerin eine Rachereaktion der
Hausverwaltung (als Hilfsperson der Vermieterin) ausgelöst habe. Mit anderen
Worten habe die Staatsanwaltschaft der rechtserheblichen natürlichen Kausalität
zwischen den Ereignissen keine Rechnung getragen. Die zivilrechtlich
geschlossenen Vergleiche entfalteten schliesslich keine präjudizielle Wirkung
für die strafrechtliche Qualifikation des Verhaltens der angezeigten Personen.
Dies anerkenne selbst die Staatsanwaltschaft, weshalb diese aus den Vergleichen
nichts zu ihren Gunsten ableiten könne.

2.6Der
Beschwerdegegner 3 hat mit Eingabe vom 11. Juli 2023 sowohl in eigenem als
auch im Namen der Beschwerdegegnerin 2 mitgeteilt, dass unter Verweis auf die
überzeugenden Darlegungen der Staatsanwaltschaft auf eine ergänzende
Stellungnahme verzichtet werde. Die Beschwerdeführerin bestätige mit dem
vorliegenden Verfahren eindrücklich ihr gesamtes untragbares Verhalten,
aufgrund dessen auch die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden
und dieses deshalb rechtsgültig gekündigt worden sei. Letzteres sei durch den
von der Beschwerdeführerin selbst unterzeichneten Schlichtungsstellenvergleich
unverrückbar belegt.

3.

3.1Gemäss
Art. 310 Abs. 1 lit. a und b StPO verfügt die
Staatsanwaltschaft die Nichtanhandnahme, sobald aufgrund der Strafanzeige oder
des Polizeirapports feststeht, dass die fraglichen Straftatbestände oder die
Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind oder Verfahrenshindernisse
bestehen. Wie bei der Frage, ob ein Strafverfahren über eine (definitive)
Verfahrenseinstellung durch die Strafverfolgungsbehörde erledigt werden kann,
gilt auch bezüglich der Nichtanhandnahme der aus dem Legalitätsprinzip
fliessende Grundsatz «in dubio pro duriore» (Art. 5 Abs. 1 der
Bundesverfassung [BV, SR 101] und Art. 2 Abs. 1 in Verbindung
mit Art. 309 Abs. 1, Art. 319 Abs. 1 und Art. 324 Abs. 1
StPO). Dieser gebietet, dass eine Nichtanhandnahme oder Einstellung durch die
Staatsanwaltschaft nur bei klarer Straflosigkeit bzw. offensichtlich fehlenden
Prozessvoraussetzungen angeordnet werden darf. Bei der Beurteilung dieser Frage
verfügt die Staatsanwaltschaft über einen gewissen Spielraum (BGer 1B_253/2012
vom 19. Juli 2012 E. 2.1; 6B_960/2014 vom 30. April 2015 E. 2.1).

Eine Nichtanhandnahmeverfügung
hat zu ergehen, wenn bereits aus den Ermittlungsergebnissen oder aus der
Strafanzeige selbst ersichtlich wird, dass der zur Beurteilung vorliegende
Sachverhalt mit Sicherheit unter keinen Straftatbestand fällt oder gar nicht
verfolgbar ist, sodass die Führung eines Verfahrens geradezu aussichtslos
erscheint. Sie kommt somit bei Fällen in Frage, die allein aufgrund der Akten
sowohl betreffend Sachverhalt als auch in rechtlicher Hinsicht klar sind (Vogelsang, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.],
Basler Kommentar StPO, 3. Auflage 2023, Art. 310 N 6 und 9;Bosshard/Landshut, in: Donatsch et al.
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 3. Auflage 2020,
Art. 310 N 4).

3.2Wer
den Mieter unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der späteren Kündigung
des Mietverhältnisses, davon abhält oder abzuhalten versucht, Mietzinse oder
sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten, wer dem Mieter kündigt, weil
dieser die ihm nach dem OR zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will,
wer Mietzinse oder sonstige Forderungen nach einem gescheiterten
Einigungsversuch oder nach einem richterlichen Entscheid in unzulässiger Weise
durchsetzt oder durchzusetzen versucht, wird auf Antrag des Mieters mit Busse
bestraft (Art. 325quaterStGB).

Mit dem
Inkrafttreten des Gegenvorschlages zur Volksinitiative «Für verantwortungsvolle
Unternehmen  zum Schutz von Mensch und Umwelt» per 1. Januar 2022 wurde der
frühere Art. 325bisStGB zum Art. 325quaterStGB (AS 2021 846). An der Strafbestimmung und ihrem Zweck hat sich indes inhaltlich
nichts geändert, sie bildet nach wie vor den sogenannten Strafrechtsschutz des
Mieters. Das von dieser Vorschrift geschützte Rechtsgut besteht darin, die
Freiheit des Mieters, die ihm zustehenden Rechte durchzusetzen, vor den Folgen
des Missbrauchs eines sozialen Machtgefälles zu bewahren (Muskens, in: Niggli/Wiprächtiger
[Hrsg.], Basler Kommentar Strafrecht, 4. Auflage 2019, Art. 325bisN
1 und 3, mit Aktualisierungen). Im Kern will Art. 325quaterStGB dem Mieter erlauben, alle ihm vom Gesetz zugestandenen Rechte frei und
ohne Angst wahrzunehmen. Art. 325quaterAbs. 2 StGB stellt
die Kündigung aus Rache unter Strafe, also die repressive Reaktion auf das
Ausüben oder Anmelden seiner Rechte durch den Mieter. Gedacht wird an den Fall,
wo der Vermieter den Vertrag auflöst, um den Mieter zu bestrafen, weil dieser
seine Rechte nach dem Gesetz nutzt. Zum Schutz des Mieters sollen mit anderen
Worten «Rachekündigungen» vermieden werden, um eine ordnungsgemässe
tatsächliche und wirksame Anwendung der obligationenrechtlichen Bestimmungen zu
ermöglichen. Es genügt, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter klar zum
Ausdruck bringt, dass er gesetzliche oder vertragliche Ansprüche geltend machen
will. In subjektiver Hinsicht ist einzig vorsätzliches Handeln strafbar, wobei
Eventualvorsatz genügt. Will der Mieter Abs. 2 des Straftatbestands anrufen,
muss er den Kausalzusammenhang zwischen der «Rachekündigung» und den Ansprüchen
nachweisen, die er geltend macht oder sich anschickt, geltend zu machen. Der
Beweis für eine hohe Wahrscheinlichkeit dieses Kausalzusammenhangs reicht
allerdings (vgl.Trechsel/Ogg, in:
Trechsel/Pieth [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar,
4. Auflage 2021, Art. 325bisN 5;Montini,Der strafrechtliche Schutz des
Mieters [Art. 325bis und 326bis StGB], in: mp 2007, S. 1, 2, 7 und 9).

3.3

3.3.1Zwischen
den Parteien ist umstritten, welche Gründe effektiv zur Kündigung des
Mietverhältnisses geführt haben. Die Beschwerdeführerin bringt in ihren
Schreiben zunächst vor, dass sie die aus ihrer Sicht als (strafbare) «Rachekündigung»
einzustufende Beendigung des Mietverhältnisses im Anschluss an ihre Strafanzeigen
erhalten habe. So reichte die Beschwerdeführerin etwa Strafanzeige gegen einen
im Mietgebäude tätigen Bauleiter ein, mit dem Vorwurf, er habe sie als «dumme
Kuh» beschimpft. Mit Datum vom 3. November 2022 erhielt die
Beschwerdeführerin ein Abmahnungsschreiben seitens der Liegenschaftsverwaltung.
Daraufhin reichte die Beschwerdeführerin gegen die beiden Unterzeichnenden
dieses Schreibens ebenfalls Strafanzeige wegen Nötigung sowie Urkundenfälschung
ein, da sie ihre Zeichnungsberechtigung mangels Eintrags im Handelsregister der
[...] AG anzweifelte. Es stellt sich nun die Frage, ob die Einreichung dieser Strafanzeigen
eine «Wahrnehmung der dem Mieter nach dem OR zustehenden Rechte» darstellt. Vorausgesetzt
wird nämlich, dass die betreffenden Rechte und Forderungen einen Zusammenhang
mit dem Mietverhältnis aufweisen, ihre Rechtsgrundlage also im OR haben (vgl.Muskens, a.a.O., Art. 325bisN 14 f.).
Die gegen den Bauleiter wegen mutmasslicher Beschimpfung eingereichte
Strafanzeige erfüllt dieses Tatbestandsmerkmal offensichtlich nicht. Der
Sachverhalt hat sich gemäss E-Mail der Beschwerdeführerin vom 1. Oktober
2022 an einem Samstag und damit ausserhalb der regulären Arbeitszeit ereignet.
Doch selbst wenn die infrage stehende Person in ihrer Funktion als Bauleitung
und unter der Woche vor Ort tätig gewesen wäre, würde das Einreichen der
Strafanzeige wegen mutmasslicher Beschimpfung nicht zu einer Bejahung des
Tatbestandsmerkmals führen. Unabhängig davon, ob es seitens des angezeigten
Bauleiters tatsächlich zur vorgeworfenen Äusserung gekommen ist, stellt das
Einreichen einer Strafanzeige gegen diesen kein Wahrnehmen eines
zivilrechtlichen Anspruchs des Mieters nach dem OR dar. Der Vorfall betrifft
lediglich die beiden involvierten Privatpersonen, mithin fehlt es am
erforderlichen Zusammenhang zum Mietverhältnis. Die gleiche Schlussfolgerung ergibt
sich bezüglich der zweiten, gegen die beiden Mitarbeiterinnen der [...] AG
gerichteten Strafanzeige der Beschwerdeführerin. Ungeachtet der Tatsache, dass
es sich bei den beanzeigten Personen um Angestellte der zuständigen
Liegenschaftsverwaltung handelt, vermag auch die Einreichung dieser
Strafanzeige keinen Bezug zur Wahrnehmung von Rechten oder Forderungen der
Mieterschaft aus dem OR zu begründen.

3.3.2Hingegen
hat die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion wegen übermässigen Baulärms gefordert
und auch angekündigt, eine solche im Bedarfsfall gerichtlich durchsetzen zu
wollen (vgl. E-Mail vom 24. Oktober 2022; act. 5, S. 91). Diese
Ankündigung kann als Geltendmachung eines zivilrechtlichen Anspruchs gemäss Art. 259d
OR angesehen werden. Fraglich ist demnach, ob die Forderung einer
Mietzinsreduktion der ausschlaggebende Grund für die nachfolgende Kündigung
gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, da sich der notwendige
Kausalzusammenhang zwischen dieser Geltendmachung und dem Kündigungsschreiben
nicht erbringen lässt:

Das
Kündigungsschreiben vom 29. November 2022 wird wie folgt begründet: «Aufgrund
der eingetretenen und von Ihnen zu verantwortenden Situation, welche die
Fortführung des Mietverhältnisses für unsere Mandantin unzumutbar macht, sieht
sich diese veranlasst, Ihnen hiermit das Mietverhältnis [] zu kündigen».
Dabei stützt sich die Vermieterschaft primär auf Art. 257f OR (Pflicht zur
Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter) und subsidiär auf Art. 266g
OR (ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei Unzumutbarkeit der
Vertragserfüllung). Auch die Abmahnung vom 3. November 2022 hat inhaltlich
nicht die Mietzinsreduktionsforderung im Zusammenhang mit dem Baulärm zum
Gegenstand. Vielmehr wurde die Beschwerdeführerin mit dem genannten Schreiben
aufgefordert, die Hausordnung einzuhalten. Ebenfalls wurde sie aufgrund
diverser Reklamationen von Drittpersonen darauf hingewiesen, Drohungen den
Handwerkern gegenüber zu unterlassen sowie sich diesen und Nachbarn gegenüber
anständig zu verhalten. Auf die geforderte Mietzinsreduktion hat die Verwaltung
hingegen mit separatem Schreiben vom 31. Oktober 2022 reagiert und darin
ausführlich Stellung zur Forderung der Beschwerdeführerin bezogen. Es deutet
aufgrund der Unterlagen und der Umstände demnach zu wenig darauf hin, dass die
Kündigung wegen der Herabsetzungansprüche ausgesprochen worden wäre. Selbst die
Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, dass die Kündigung aufgrund
der von ihr eingereichten Strafanzeigen gegen den Bauleiter resp. die
Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung erfolgt sei. In ihrer Strafanzeige
vom 5. Dezember 2022 wird die aufgrund des Baulärms geltend gemachte
Mietzinsreduktion denn auch mit keinem Wort erwähnt (vgl. act. 5,
S. 4 f.). Weitere Anhaltspunkte für einen entsprechenden
Kausalzusammenhang sind nicht ersichtlich. Folglich kann nicht rechtsgenüglich
nachgewiesen werden, dass die Kündigung im Zusammenhang mit der Mängelrüge in
Bezug auf den Baulärm gestanden hat.

3.3.3In
Übereinstimmung mit den zutreffenden Ausführungen der Staatsanwaltschaft ist
festzuhalten, dass die vorhandenen Beweismittel keine weiteren Hinweise für den
Nachweis einer Kausalität zwischen der Geltendmachung einer Forderung aus dem
OR und der Kündigung liefern. Durch die von der Beschwerdeführerin
aufgestellten Mutmassungen kann jedenfalls keine Willkür in der
Sachverhaltsfeststellung der Staatsanwaltschaft erblickt werden. Im Ergebnis
ist der Staatsanwaltschaft somit in ihrer Schlussfolgerung zuzustimmen. Im
vorliegenden Fall ist die Kündigung einzig auf die persönlichen Differenzen
zwischen den Parteien und damit einhergehend auf die unzumutbare Fortsetzung
des Mietverhältnisses zurückzuführen. Das Mietverhältnis war offensichtlich
schon frühzeitig zerrüttet, was sich beispielsweise aus der Mailkorrespondenz
zwischen der Beschwerdeführerin und der betreuenden Liegenschaftsverwaltung vom
12. Oktober 2022 ergibt. Hierfür spricht im Übrigen auch folgende
Tatsache: Die Beschwerdeführerin liess bereits einen Tag nach ihrem Einzug mit
E-Mail vom 1. Oktober 2022 an die Liegenschaftsverwaltung verlauten, sie
werde das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit ausserordentlich per sofort
kündigen, falls sich solche Vorfälle (gemeint ist die mutmassliche Beschimpfung
durch den Bauleiter) wiederholen sollten (vgl. act. 3, Beilage 4). Das Gleiche
verkündigte sie nochmals mit E-Mail vom 6. Oktober 2022 (vgl. act. 3, Beilage
7). Daraufhin wurde ihr seitens der Verwaltung mitgeteilt, dass sie jederzeit
unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen könne und in
Anbetracht der Umstände auf die vereinbarte Mindestmietdauer von zwei Jahren
verzichtet würde (vgl. act. 3, Beilage 9). Es standen somit offensichtlich
andere Gründe für die Kündigung im Vordergrund. Ob die vorgeworfenen Verstösse
gegen die Hausordnung, wie beispielsweise die allfällig unangemessene Benutzung
der Waschküche, tatsächlich vorgefallen sind, spielt entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin für die Tatbestandserfüllung von Art. 325quaterdagegen keine Rolle. Dies wäre allenfalls Gegenstand eines mietrechtlichen
Verfahrens mit zivilrechtlichen Konsequenzen geworden, was jedoch mit dem Abschluss
der beiden Vergleiche vom 15. März 2023 obsolet wurde.

3.3.4Was
die restlichen Vorbringen der Beschwerdeführerin anbelangt, so gehen diese an
der Sache vorbei. Dass es sich bei der Mitarbeiterin der Verwaltung, [...], um
eine polizeilich bekannte Person handeln soll, ist genauso irrelevant wie die
Ausführungen der Beschwerdeführerin zu mutmasslichen Verbindungen von [...] zu
albanischen Clans und deren Verwicklung in Schiessereien in Basel. Gleiches
gilt für die Aussagen bezüglich des unerwünschten sozialen Kontakts zu den in
der Liegenschaft tätigen Handwerkern, die ebenfalls aus dem Umfeld des Clans
stammen sollen. Diese Behauptungen stehen in keinem Zusammenhang zur vorliegend
zu beurteilenden Frage, ob Anhaltspunkte für eine Verwirklichung des
Straftatbestands von Art. 325quaterAbs. 2 StGB durch die
Beschwerdegegner 2 und 3 vorliegen oder nicht. Diese vermögen insbesondere
keinen, für ein strafrechtlich relevantes Verhalten der beiden Beschwerdegegner
vorausgesetzten, Kausalzusammenhang zwischen der ausgesprochenen Kündigung
sowie der Geltendmachung von Rechten aus dem OR der Mieterschaft zu begründen.

4.

4.1Die
Vorschrift von Art. 310 StPO hat zwingenden Charakter; liegen deren Voraussetzungen
vor, darf die Staatsanwaltschaft kein Strafverfahren eröffnen, sondern hat
zwingend eine Nichtanhandnahmeverfügung zu erlassen (AGE BES.2022.154 vom 11. Januar
2023 E. 2.2;Vogelsang,
a.a.O., Art. 310 N 8). Demgemäss greift der Grundsatz «in dubio pro
duriore» nicht. Zusammenfassend handelt es sich bei den beanzeigten Handlungen
der Beschuldigten um Verhaltensweisen, die strafrechtlich offensichtlich nicht
relevant sind, weshalb die Staatsanwaltschaft das Verfahren zu Recht nicht
anhand genommen hat. Die Beschwerde erweist sich folglich als unbegründet,
weshalb sie vollumfänglich abzuweisen ist.

4.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Kosten zu tragen
(Art. 428 Abs. 1 StPO), wobei vorliegend eine Gebühr von
CHF 800. (§ 21 Abs. 2 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]) als
angemessen erscheint und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen ist.
Der Beschwerdegegnerin 2 und dem Beschwerdegegner 3 ist mangels wesentlicher
Umtriebe für das Beschwerdeverfahren keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 436
in Verbindung mit Art. 429 StPO).

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Einzelgericht):

://:        Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die Kosten des
Beschwerdeverfahrens mit einer Gebühr von CHF 800., einschliesslich
Auslagen. Diese wird mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher
Höhe verrechnet.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Präsident                                                            Die
Gerichtsschreiberin

lic. iur. Marc
Oser                                                      MLaw Mateja Smiljic

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 78 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde
in Strafsachenerhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss spätestens am
letzten Tag der Frist beim Bundesgericht (1000 Lausanne 14) eingereicht oder zu
dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer diplomatischen oder
konsularischen Vertretung der Schweiz im Ausland übergeben werden (Art. 48 Abs.
1 BGG). Für die Anforderungen an den Inhalt der Beschwerdeschrift wird auf Art.
42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.