bs_appellationsgericht · ZB.2023.29 · 2024-02-03 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.29

ENTSCHEID

vom 3. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                
Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Mit Mietvertrag
vom 9. Januar 2002 mietete A____ (Mieterin) eine 3 ½-Zimmerwohnung am [...] in
Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____
(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im
Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit
Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb
umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,
Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich
seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der
Liegenschaft nicht zu.

Die Mieterin focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem die Vermieterin den Urteilsvorschlag der
Schlichtungsstelle abgelehnt hatte, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 8.
Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen,
dass die Kündigung weder nichtig noch missbräuchlich sei, und es sei keine
Erstreckung zu gewähren. Am 14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine
mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter),
der Mieterin des vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die
Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der
Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.
Mit Entscheid vom 9. März 2023 stellte das Zivilgericht fest, dass die
Kündigung vom 13. August 2021 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis
einmalig bis Ende Januar 2024. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid
schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 21. Juni 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre
zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 29. September 2023
hält die Mieterin an ihren Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023
teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das
Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und
13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
1'472., so dass der Streitwert von CHF 10'000. ohne weiteres erreicht
wird (Berufungsbeilage 4; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'472. = CHF 52'992.).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich
weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten
oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit
der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im
Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen,
zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die
über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten
ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt
der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt,
aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein
Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt
auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie
missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2). Das Gericht
muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände überzeugt sein vom Vorhandensein des
Projekts, von Willen und der Möglichkeit der Vermieterin, das Projekt zu
realisieren und von der Notwendigkeit, dass die Mieter die Liegenschaft
definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von CHF
500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue