bs_appellationsgericht · BEZ.2014.60 · 2014-07-27 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

BEZ.2014.60

ENTSCHEID

vom27.
Juli 2014

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A_____Berufungsklägerin

[...]                                                                                             Gesuchsbeklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,[...]

gegen

B_____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                Gesuchstellerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten

vom 10. Juni 2014

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Die B_____
(Vermieterin und Berufungsbeklagte) vermietete A_____ (Mieterin und
Berufungsklägerin) mit Mietvertrag vom 24. April 2012 eine
5 ½-Zimmerwohnung am [...] in Basel. Mit amtlich genehmigtem Formular
kündigte die Vermieterin am 17. September 2013 das Mietverhältnis per
31. Januar 2014. Diese Kündigung wurde von der Mieterin nicht angefochten.
Am 31. Januar 2014 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, wonach das
Mietverhältnis im Sinne eines Entgegenkommens der Vermieterin einmalig bis zum
31. März 2014 verlängert wurde. Im Gegenzug verpflichtete sich die
Mieterin, die Wohnung am 31. März 2014 abzugeben, so dass keine
Ausweisung vorgenommen werden müsse.

Nachdem die Mieterin
die Wohnung am 31. März 2014 noch nicht verlassen hatte, ersuchte die
Vermieterin das Zivilgericht am gleichen Tag um Ausweisung der Mieterin. Zum
Gesuch der Vermieterin nahm die Mieterin zunächst am 2. Mai 2014 schriftlich
Stellung. Am 10. Juni 2014 fand sodann eine mündliche Verhandlung vor
Zivilgericht statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die
Mieterin an, die gemieteten Räume bis spätestens 30. Juni 2014, 12:00
Uhr, zu verlassen. Auf Gesuch der Mieterin vom 25. Juni 2014 hin
wurde der Entscheid schriftlich begründet.

Gegen diesen
Entscheid hat die Mieterin am 14. Juli 2014 "Beschwerde"
beim Appellationsgericht erhoben. Darin beantragt sie die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht ersucht sie zudem um Erteilung der aufschiebenden
Wirkung. Von der Einholung einer Stellungnahme der Vermieterin wurde abgesehen.
Die Tatsachen und Vorbringen der Parteien ergeben sich, soweit sie für den
vorliegenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und
den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist aufgrund der
beigezogenen Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Mieterin bezeichnet ihr Rechtsmittel im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung
als "Beschwerde". Welches Rechtsmittel vorliegend anwendbar ist, hat
das Appellationsgericht von Amtes wegen zu prüfen. Die beantragte
Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss
Art. 257 ZPO beurteilt. Entscheide in miet- und pachtrechtlichen
Ausweisungsverfahren, die im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO ergangen
sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde
(Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013,
N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung
gelangt, ist der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000. beträgt,
unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO),
ansonsten der Beschwerde.

Nach der Praxis des
Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss
die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses
strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet
ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte
sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung
der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl. BGer 4A_12/2010 vom
25. Februar 2010 E. 1; BGE 137 III 389 E. 1.1
S. 390 f.; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011
E. 1.1 und ZB.2011.15 vom 9. Septem­ber 2011 E. 1.2.). Dies gilt
für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen
kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht
oder nur ansatzweise moniert. Es ist damit auch im vorliegenden Fall, in
welchem die Berufungsklägerin die Gültigkeit der Kündigung nicht in Frage
stellt, zur Bestimmung des zulässigen Rechtsmittels von der sog.
Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche Bruttomietzins beträgt CHF 2614.,
womit der erforderliche Streitwert von CHF 10'000. gemäss Art. 308
Abs. 2 ZPO erreicht wird (36 Monate à CHF 2'614.). Das
Rechtsmittel ist daher  in Abweichung von der Rechtsmittelbelehrung  als Berufung
zu behandeln.

1.2Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 2. Juli 2014
innert der Frist von 10 Tagen (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig erhoben worden. Für ihre
Beurteilung ist, nachdem der Ausweisungsentscheid durch den
Zivilgerichtspräsidenten als Einzelrichter gefällt worden ist, der Ausschuss
des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes über die
Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]).
Der Ausschuss kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des
Sachverhalts überprüfen (Art. 310 ZPO).

2.

2.1Das
Zivilgericht führt im angefochtenen Entscheid einleitend aus, dass das Gericht
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen
Verfahren gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist
und die Rechtslage klar ist (E. 1). Das Zivilgericht erachtet den von der
Vermieterin geschilderten Sachverhalt insofern als klar, als die Mieterin weder
die (nicht angefochtene) Kündigung noch den Umstand bestritten habe, dass sie
eine Vereinbarung unterzeichnet habe, wonach das Mietverhältnis am
31. März 2014 definitiv ende. Die Darstellung der Mieterin, sie habe
die Vereinbarung nur unterschrieben, weil ihr die Vermieterin mündlich
versprochen habe, sie erhalte genügend Zeit, um das Land zu verlassen,
erscheine als blosse Schutzbehauptung. Einerseits sei die von der Vermieterin gewährte
Erstreckung bis zum 31. März 2014 ohnehin ein blosses Entgegenkommen gewesen,
weswegen nicht ersichtlich sei, warum die Vermieterin darüber hinausgehende
mündliche Zusicherungen abgegeben haben sollte. Andererseits hätte es aus Sicht
der Vermieterin kaum Sinn gemacht, den Auszug der Mieterin von einem ungewissen
Ereignis abhängig zu machen und das Mietverhältnis so auf unbestimmte Zeit zu
erstrecken (E. 2). Das Zivilgericht bejaht sodann auch das Vorliegen einer
klaren Rechtslage. Die zwischen den Parteien vereinbarte Erstreckung führe
nämlich dazu, dass das vormals unbefristete Mietverhältnis in ein befristetes
umgewandelt werde, welches nach Ablauf der Erstreckungsdauer ohne Kündigung
ende. Die Mieterin sei damit nach Ablauf der Erstreckung verpflichtet, das Mietobjekt
zurückzugeben (E. 3).

2.2Rechtsschutz
in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass
die Rechtslage klar ist (lit. b).

2.2.1Sofort
beweisbar ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage gebildete
gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu nicht erforderlich,
doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen nicht aus,
um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen (eingehend
dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit
kommt der Beweislastverteilung keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die
Ausgangslage im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren
Fällen, wonach der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen
hat und sich der Beklagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen
begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand
des diesen Einwendungen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss,
wenn er liquide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620
E. 6.2 S. 624 f.).

2.2.2Die
Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung
der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu
und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126
und 138 III 728 E. 3.3 S. 734).

2.3

2.3.1Im
vorliegenden Fall bestreitet die im Berufungsverfahren anwaltlich vertrete-ne
Berufungsklägerin einleitend, dass ein Fall klaren Rechts vorliege. Der Sachverhalt
werde zwar "nicht bestritten", jedoch sei die Rechtslage "nicht
sofort beweisbar" (Berufung, Ziff. 3 und 4). In der Folge führt
sie aus, sie habe an der zivilgerichtlichen Verhandlung geltend gemacht, dass
sie bezüglich der Erstreckungsvereinbarung absichtlich getäuscht worden sei.
Ihr sei nämlich mündlich zugesichert worden, dass sie über den vereinbarten
Zeitraum hinaus in der Wohnung verbleiben könne, nämlich solange, wie sie
benötige, um das Land zu verlassen (Ziff. 5). Dies könne nicht als
Schutzbehauptung abgetan werden. Es sei lebensfremd anzunehmen, eine Mieterin
würde eine Erstreckungsvereinbarung über zwei Monate unterzeichnen im Wissen,
dass sie das Land verlassen werde. Zwei Monate seien offensichtlich zu wenig,
um in einem Land das Leben aufzugeben (Ziff. 6). Anders als das
Zivilgericht annehme, sei sodann das Verlassen des Landes kein ungewisses
Ereignis. Nur dessen Zeitpunkt sei ungewiss (Ziff. 7).

2.3.2Entgegen
ihren einleitenden Bemerkungen (Berufung, Ziff. 3 und 4) beruft sich
die Berufungsklägerin in der Sache nicht auf eine unklare Rechtslage, sondern
auf die Illiquidität des Sachverhalts. Die Berufungsbeklagte stützt ihr
Ausweisungsbegehren auf den Umstand, dass sie nach dem klaren Wortlaut der
Vereinbarung vom 31. Januar 2014 "im Sinne eines Entgegenkommens"
bereit sei, "das Mietverhältnis einmalig bis 31. März 2014 zu
verlängern" und dass das Mietverhältnis "definitiv am 31. März 2014"
ende. Die Berufungsklägerin wendet dagegen ein, es bestehe eine mündliche
Zusicherung der Berufungsbeklagten, dass sie darüber hinaus solange in der
Wohnung bleiben könne, wie sie benötige, um das Land zu verlassen. Damit bestreitet
sie in der Sache nicht die Klarheit der Rechtslage, sondern die Liquidität des
Sachverhalts.

Vor Zivilgericht
hat die Berufungsklägerin in ihrer schriftlichen Stellungnahme vom 2. Mai 2014
wie auch an der Verhandlung vom 10. Juni 2014 eine mündliche Zusicherung
der Berufungsbeklagten behauptet. In ihrer Stellungnahme vom 2. Mai 2014
hat sie angegeben, sie habe im Januar 2014 das Sprunggelenk gebrochen und
zwei Wochen nach diesem Unfall mit Frau C_____ gesprochen. Da sei diese Vereinbarung
vom 31. Januar 2014 unterzeichnet worden, "aber nur weil man mir
versprochen hat, weiter zu verlängern!! Wie besprochen habe ich Frau C_____ ein
Mail geschickt, mit der Bestätigung, dass wir dieses Jahr die Schweiz
verlassen, voraussichtlich in den Sommerferien. Ich bekam keine Verlängerung
und hörte nichts" (Stellungnahme vom 2. Mai 2014, bei den
Zivilgerichtsakten). An der Verhandlung vom 10. Juni 2014 hat die Berufungsklägerin
diesbezüglich Folgendes ausgeführt: "Die Vereinbarung habe ich
unterschrieben unter der mündlichen Versprechung, dass wir genügend Zeit
bekommen, um das Land zu verlassen" (Verhandlungsprotokoll vom
10. Juni 2014, S. 3). Diese Einwendung erscheint nicht als schlüssig:
Es ist  wie bereits das Zivilgericht festgehalten hat  zum einen kein Grund
ersichtlich, weshalb die Berufungsbeklagte anlässlich der schriftlich und
entgegenkommenderweise gewährten Erstreckung bis zum 31. März 2014
gleichzeitig mündlich eine weitergehende Erstreckung versprochen haben sollte.
Zum anderen war es  wie das Zivilgericht ebenfalls festgehalten hat  für die
Berufungsklägerin nicht sinnvoll, den Auszug der Berufungsbeklagten von der für
das Verlassen der Schweiz benötigten Zeit abhängig zu machen. Damit wäre der
Zeitpunkt des Auszugs mehr oder weniger im Belieben der Berufungsklägerin
gestanden, was auch von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird (Berufung,
Ziff. 7). Es erscheint unter diesen Umständen als ausgeschlossen, dass die
Berufungsbeklagte mündlich ein entsprechendes Versprechen abgegeben haben
könnte. Die Einwendung der Berufungsklägerin ist sodann auch nicht substantiiert.
So hat sie es namentlich unterlassen, anzugeben, wer das behauptete mündliche Versprechen
abgegeben haben soll und wie es bewiesen werden soll. Die Einwendung der
Berufungsklägerin, ihr sei mündlich eine weitere, über den 31. März 2014
hinausgehende Verlängerung des Mietverhältnisses versprochen worden, erweist
sich somit nicht als schlüssig. Die Einwendung ist demgemäss nicht geeignet,
den an sich bewiesenen Sachverhalt  die schriftliche Vereinbarung, dass das
Mietverhältnis am 31. März 2014 definitiv endet  als illiquid
erscheinen zu lassen.

2.3.3Sodann
erscheint auch die Rechtslage als klar. Zunächst ist festzuhalten, dass keine
von Amtes wegen zu berücksichtigenden Gründe vorliegen, welche die Ungültigkeit
der Kündigung per 31. Januar 2014 nahelegen würden. Zum einen sind keine
Nichtigkeitsgründe ersichtlich oder behauptet worden (vgl. dazuLachat/Tha­nei, in: Lachat et al.,
Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 598). Zum
anderen liegen auch keine Unwirksamkeitsgründe vor. Bei unwirksamen Kündigungen
sind zwar die Formerfordernisse erfüllt, es fehlt jedoch eine gesetzliche,
vertragliche oder statutarische Kündigungsvoraussetzung. Im Hinblick auf die
Rechtsfolge stellt die Unwirksamkeit eine Form der (materiellen) Nichtigkeit
dar (vgl.Lachat/ Thanei, a.a.O.,
S. 599; BGE 121 III 156 E. 1c/aa S. 161;
BGer 4A_107/2010 vom 3. Mai 2010 E. 2.4). Vorliegend ist von
einer gültigen Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Januar 2014
auszugehen. Schliessen die Parteien am Tag des Ablaufs des Mietvertrags  hier
am 31. Januar 2014  eine Erstreckungsvereinbarung ab, welche die
definitive Beendigung des Mietverhältnisses am 31. März 2014 vorsieht
 endet dieses nunmehr befristete Mietverhältnis mit Ablauf dieser Frist (vgl.Lachat/ Spirig, in Lachat et al., a.a.O.,
S. 659). Nach diesem Zeitpunkt hält sich die Mieterin in rechtswidriger
Weise in den Räumlichkeiten auf und die Vermieterin hat einen entsprechenden Anspruch
auf Ausweisung der Mieterin. Die Rechtsfolge ist somit klar und bedarf keines
Ermessens- oder Billigkeitsentscheids (oben E. 2.2.2). Es liegt somit auch
eine klare Rechtslage vor.

2.3.4Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht einen liquiden Sachverhalt
und eine klare Rechtslage bejaht hat. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden,
dass es den Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren gemäss
Art. 257 ZPO gefällt hat. Zufolge Aussichtslosigkeit der Berufung hat
das Appellationsgericht auch darauf verzichten können, die Berufung der Berufungsbeklagten
zur Beantwortung zuzustellen (vgl.Reetz/Theiler,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. Aufla­ge, Zürich/Basel/Genf 2013, Art. 312
N 18; vgl. AGE ZB.2013.26 vom 17. Juni 2013 E. 2).

3.

Nach dem
Gesagten ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die
Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der anwaltlich vertretenen
Berufungsbeklagten ist im Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden. Entsprechend
können allfällige Parteivertretungskosten wettgeschlagen werden.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):

://:        Die Berufung wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten für das Berufungsverfahren von CHF 750..

Allfällige Parteivertretungskosten werden
wettgeschlagen.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt
sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in
der gleichen Rechtsschrift einzureichen.