bs_appellationsgericht · VD.2022.7 · 2022-06-30 · de
Bewertung Grundstück C____


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.7

URTEIL

vom 30. Juni 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.
André Equey, MLaw Anja Dillena

und Gerichtsschreiberin
Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____Rekurrent

[...]

B____Rekurrentin

[...]

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Rechtsdienst, Fischmarkt 10,
4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Beschluss
der Steuerrekurskommission

vom 17. Juni 2021

betreffend Bewertung Grundstück C____

Sachverhalt

Die Ehegatten A____
und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer des selbstgenutzten
Grundstücks C____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten
Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung mit
Verfügung vom 15. Dezember 2016 den Vermögenssteuerwert der
Liegenschaft der Rekurrierenden ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 2233000.
fest.

Die von den
Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit
Entscheid vom 22. März 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid
erhoben die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese
sistierte das Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 16. Dezember 2019
und wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 17. Juni 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am
6. Dezember 2021 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet
sich der mit Eingabe vom 5. Januar 2022 erhobene und begründete Rekurs der
Rekurrierenden. Mit ihrem Rekurs beantragen sie die bezüglich des verwaltungsgerichtlichen
wie auch der beiden vorinstanzlichen Verfahren kosten- und
entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission
Basel-Stadt vom 17. Juni 2021 und der Verfügung der Steuerverwaltung
Basel-Stadt vom 15. Dezember 2016 betreffend die Neubewertung des
selbstbewohnten Grundstücks C____, ab Steuerperiode 2016 und die Festlegung des
Vermögenssteuerwerts auf den Betrag von maximal CHF 1863000.. Eventualiter
verlangen sie die Rückweisung der Sache zur Neufestsetzung eines tieferen Vermögenssteuerwerts.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie neben dem Beizug der Vorakten,
dass ihnen Akteneinsicht in sämtliche Bewertungsgrundlagen zur angefochtenen
Verfügung der Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zu gewähren sei. Weiter
verlangen sie die Ermittlung der «Marktmiete des Grundstücks» und gestützt
darauf die Bezifferung des Vermögenssteuerwerts ihres Grundstücks gemäss
geltender Praxis für den Fall der Vermietung. Schliesslich sei ihnen nach Akteneinsicht
in die Bewertungsgrundlagen und nach Ermittlung der Marktmiete eine angemessene
Frist zur Ergänzung der Begründung des vorliegenden Rekurses anzusetzen.

Mit Eingabe vom 7.
Februar 2022 verzichtete die Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum
Rekurs und beantragte unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen
Abweisung. Die Eingabe der Steuerrekurskommission und der Beizug der Vorakten
ist den Rekurrierenden mit Verfügung vom 22. Februar 2022 zur Kenntnis gebracht
worden.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das
Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171
Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des
angefochtenen Entscheids und Eigentümer des bewerteten Grundstücks zu. Der
Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2
i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht insbesondere,
ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften
verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch
gemacht hat.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016
mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit
Einspracheentscheid vom 22. März 2018 von der Steuerverwaltung
bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der von den Rekurrierenden
selbst genutzten Liegenschaft C____. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der
selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016 setzte die
Steuerverwaltung den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016
neu auf CHF 2233000. fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der
Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

3.1

3.1.1Mit
ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden in formeller Hinsicht eine Verletzung
ihres rechtlichen Gehörs durch die Nichtoffenlegung der Bewertungsgrundlagen
der Neubewertung des Grundstücks ab der Steuerperiode 2016.

3.1.2Die
Rekurrierenden begründen diese Rüge nicht weiter und genügen damit ihrer
Begründungobliegenheit gemäss § 16 Abs. 2 VRPG nicht. Wie ausgeführt (E. 1.2) verlangt
das gesetzliche Rügeprinzip im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, dass sich
die rekurrierende Partei mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid
auseinandersetzen und mit ihrer Rekursbegründung vorzutragen hat, weshalb der
angefochtene Entscheid antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll.
Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid in Bezug auf die Offenlegung der Akten
die Erwägungen des Verwaltungsgerichts in den Urteilen VGE VD.2019.7,
VD.2019.8. VD.2019.8 und VD.2019.10, alle vom 25. September 2019 eingehend
referiert und auf den vorliegenden Sachverhalt zur Anwendung gebracht (vgl.
angefochtener Entscheid E. 4b und c). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Rekurrierenden
nicht auseinander, weshalb auf diese Rüge nicht eingetreten werden kann.

3.1.3Soweit
die Rekurrierenden der Steuerverwaltung vorwerfen, sie würde fremde Daten
nutzen, ohne diese zu überprüfen, ist wiederum auf die Entscheide des
Verwaltungsgerichts VGE VD.2019.7, VD.2019.8. VD.2019.8 und VD.2019.10, alle
vom 25. September 2019, zu verweisen. Wie das Verwaltungsgericht darin erwogen
hat, hat die Steuerverwaltung auf den Beizug der Akten der
Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung aufgrund ihrer Bindung an die
Wertermittlungen der sachverständigen Gebäudeversicherung und der sachverständigen
Bodenbewertungsstelle gemäss § 46 Abs. 4 und Abs. 7 StG in Verbindung mit
§ 51 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) verzichtet, wobei die Grundstückeigentümerinnen
und -eigentümer bei der Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend
ihr Grundstück einfordern könnten. Demgegenüber handle es sich bei Vergleichsdaten
bezüglich anderer Grundstücke um finanzielle Verhältnisse von Personen, die
geschützte Personendaten darstellten, die gemäss § 9 Abs. 1 des Informations-
und Datenschutzgesetzes (IDG, SG 153.260) nur bearbeitet werden dürften, wenn
dafür eine gesetzliche Grundlage bestehe oder dies zur Erfüllung einer
gesetzlichen Aufgabe erforderlich sei. Einzig unter diesen Voraussetzungen sei
ohne Einwilligung im Einzelfall auch eine Weitergabe von Personendaten zulässig
(§ 21 Abs. 1 IDG). Da die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen
Regelung nur Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts
gemäss Bodenwertkatalog benötige, habe die Bodenbewertungsstelle nur das
Ergebnis der Preisauswertung und dieses bloss in einer Weise bekanntzugeben,
die keine Rückschlüsse über die für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise gebe.
Zumindest soweit der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel
erscheine, benötige die Steuerverwaltung zur Ermittlung des Realwerts
selbstgenutzter Liegenschaften neben den genannten Werten daher keine weiteren
Unterlagen der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung (VGE
VD.2019.7-10, je vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.).

Mit der
Zusammenfassung dieser Rechtsprechung durch die Vorinstanz (vgl. angefochtener
Entscheid E. 4 b und c) setzen sich die Rekurrierenden nicht auseinander,
weshalb auf diese Rüge wie ausgeführt nicht eingetreten werden kann. Im Übrigen
wäre sie unter Hinweis auf die dargestellten Erwägungen abzuweisen. Dabei ist
auch darauf hinzuweisen, dass das Steuergeheimnis und damit die
vermögenssteuerrechtlichen Daten Dritter im Kanton Basel-Stadt
verfassungsrechtlichen Schutz geniessen (§ 75 Abs. 3 der Kantonsverfassung
[KV, SG 111.100]; VGE VD.2014.100 vom 8. Oktober 2014 E. 4.3). Aufgrund
des Gesagten besteht kein Grund, den Rekurrierenden Einblick in die privaten
Vermögensdaten Dritter zu geben. Eine Anonymisierung dieser Daten ist nicht möglich,
da sie nur verwertbar sind, wenn sie konkrete Hinweis zu den jeweiligen
Grundstückgeschäften und damit zur Käufer- und Verkäuferschaft erlauben. Diese
sind verpflichtet, den Behörden diese Angaben zu ihren Vermögensverhältnissen
offenzulegen. Diese nicht verfahrensbeteiligten Dritten sind aber in ihrem
berechtigten Interesse am Schutz dieser Personendaten und damit ihrer
Geheimsphäre vor dem Zugriff durch Dritte und damit auch durch die
Rekurrierenden zu schützen.

3.1.4Nicht
ersichtlich erscheint sodann, in welcher Form den Rekurrierenden über die
Richtwertangaben über die Bodenwerte, welche die Bodenbewertungsstelle ihrem
Vertreter mit Schreiben vom 23. März 2020 erteilt hat, hinaus anonymisierte
Angaben über die Grundlagen der vorgenommenen Bewertung hätten gegeben werden
können. Mit diesem Schreiben wurde dem Vertreter in Beantwortung seiner Fragen
mitgeteilt, aus welchem Bereich Verkaufsdaten zur Bewertung beigezogen worden
sind, wie viele Liegenschaftsverkäufe insgesamt und bezüglich Einfamilienhäusern
berücksichtigt worden sind, wie viele verkauften Grundstücke eine Fläche von
mindestens 1000 m2auswiesen und wie viele Liegenschaften älter als
30 Jahre alt gewesen sind. Schliesslich wurden Angaben über die statistische
Methode zur Ermittlung des Richtwerts und zu den statistischen
Korrekturmechanismen gemacht. Die Rekurrierenden machen nicht geltend, dass
einzelne dieser Richtwerte zu einem falschen Bewertungsergebnis führen können.
Die Rekurrierenden konkretisieren auch nicht, welche weitergehende Angaben
ihnen vorenthalten worden sind, welche nicht eine Identifikation konkreter
Liegenschaften und damit ihrer Eigentümerschaft ermöglichen würden.

3.2Weiter
machen die Rekurrierenden eine Nichtbehandlung entscheidungswesentlicher
Argumente und eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids geltend.

3.2.1Die
Rekurrierenden begründen dies damit, dass die Vorinstanz in Bezug auf die zentrale
Frage, ob fremd-, gemischt- oder selbstgenutztes Wohneigentum gleichbehandelt
werde, die wesentlichen Vorbringen der Rekurrierenden weder geprüft noch in
ihrer Begründung berücksichtigt habe. Nicht thematisiert worden seien die Rügen
der «verfassungswidrige[n] Diskriminierung durch die vermögenssteuerliche
Bewertung der Selbstnutzung ihrer Liegenschaft in [...] im Vergleich zur
Vermietung», der erhobene «Vorwurf der Verletzung verfassungsmässiger Förderungsaufträge»
gemäss Art. 108 Abs. 1 und Art. 111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV und der
Vorwurf der Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.

3.2.2Aus
dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst auch der
Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit
den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die
Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben
und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass
sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und
nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde
darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE
VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 4.3 m.H. auf VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember
2019 E. 2.2, VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E.
3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 343 ff.).

3.2.3Die
Vorinstanz ist im angefochtenen Entscheid ausführlich auf das Argument der
Rekurrierenden eingegangen, dass die Bewertung von selbstbewohnten und
vermieteten Liegenschaften nach unterschiedlichen Methoden eine Verletzung des
verfassungsmässigen Rechts auf Gleichbehandlung bewirken würde (vgl.
angefochtener Entscheid E. 6 b und c). Die Rügen der Diskriminierung des
selbstgenutzten Grundeigentums einerseits und einer Verletzung des Grundsatzes
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit anderseits haben
die Rekurrierenden mit ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren
ebenfalls auf die Anwendung verschiedener Methoden für die Grundstückbewertung
bei vermieteten und selbstgenutzten Liegenschaften bezogen (vgl.
vorinstanzliche Rekursbegründung Ziff. 72 ff. sowie Ziff. 86 i.V.m. Ziff. 13
ff.). Auch wenn sich die Vorinstanz nicht explizit auf diese rechtlichen Rügen
bezogen hat, hat sie sich damit in genügender Weise mit ihnen in der Sache
auseinandergesetzt. Keinen direkten Bezug hat die Vorinstanz auf die Berufung
der Rekurrierenden auf die verfassungsrechtlichen Bestimmungen über die
Wohneigentums- respektive Selbstvorsorgeförderung in Art. 108 Abs. 1 BV, Art.
111 Abs. 4 BV und § 123 Abs. 2 KV genommen. Sie hat sich mit ihrem Entscheid
aber mit den aus ihrer Sicht massgebenden Grundsätzen der Vermögensbewertung
eingehend auseinandergesetzt. E contrario geht daraus hervor, dass sie diese
verfassungsrechtlichen Bestimmungen bei der Bewertung von selbstgenutzten
Wohneingentum nicht besonders berücksichtigen wollte. Damit war den
Rekurrierenden auch in diesem Punkt ohne Weiteres ein Weiterzug an das
Verwaltungsgericht möglich. Es liegt daher keine Verletzung der
verfassungsrechtlichen Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf
rechtliches Gehör vor.

4.

4.1Wie
von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht in der
Sache erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser
Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte
mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom
13. September 2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom
9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher,
in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017,
Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer
Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder Unterbewertung
hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214;
BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1;Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 2, 29; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.1,VD.2021.30 vom 17.
Februar 2022 E. 2.1, VD.2021.73 vom 17. Februar 2022 E. 3.1, VD.2021.80 vom 16.
Februar 2022 E. 4.1, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1). Dies wird auch
von den Rekurrierenen explizit anerkannt (Rekursbegründung Ziff. 97).

4.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249;Kocher,Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt
[Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist,
unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit
verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen
Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig
gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen
Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei
die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I
291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243;
BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f., 2P.36/1999
vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre Grenze,
wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den ordentlicherweise
erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom
9. August 2007 E. 4.1), deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen
oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307; VGE VD.2021.106 vom 18. Februar 2022 E. 3.2, VD.2021.30 vom 17.
Februar 2022 E. 2.2, VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1) respektive ein
offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E.
6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Feburar 2021 E. 3.3.2;Kochera.a.O., § 28 N 511). Auch
dies wird von den Rekurrierenden zu Recht explizit anerkannt (Rekursbegründung
Ziff. 97).

4.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46
Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu
schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die
für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf
der Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf
selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem
Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als
Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht
dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog
ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des Grundstücks durch einen
prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der Bodenwertkatalog enthält die auf den
Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts basierenden absoluten
Landwerte. Diese richten sich nach dem Durchschnitt der Immobilienpreise,
welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und Bauzone in den
letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt wurden. Zum Ausgleich von
Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem Mittelwert ein prozentualer
Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV, VGE VD.2021.106 vom 18.
Februar 2022 E. 3.3, VD.2021.30 vom 17. Februar 2022 E. 2.3, VD.2019.10 vom 25.
September 2019 E. 3.2).

4.4

4.4.1Im
vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert
von CHF 1434000. für das Einfamilienhaus mit Doppelboxe, von CHF 557000.
für die Wohnung, von CHF 25000. für die Autoboxe und von CHF 17000.
für den Sitzplatz mit Pergola aus. Davon zog sie die Altersentwertung
entsprechend dem Baujahr ab. Daraus resultierte ein Gebäudewert von insgesamt CHF 1131305..
Für die Berechnung des relativen Landwerts gingen die Vorinstanzen von einem
von der Bodenbewertungsstelle festgelegten absoluten Landwert von CHF 1350./m2aus. Der altersabhängigen Nutzungsintensität trugen sie gemäss der Tabelle der
Steuerverwaltung mit einem Einschlag von 62,5 % Rechnung, woraus sich ein
relativer Landwert von CHF 843./m2ergab. Aufgrund der 1200 m2übersteigenden Grundstückfläche wurde der relative Landwert zudem auf dem 1/3
übersteigenden Teil der Parzelle um 2/3 reduziert. Somit wurden 784.7 m2zum relativen Landwert von CHF 843. und 1569.3 m2zum reduzierten
Landwert von CHF 281. bewertet. Daraus resultierte insgesamt ein relativer
Landwert von CHF 1102475.. Die Vorinstanz stellte fest, dass die
Steuerverwaltung dabei die Neubewertung des Grundstücks nach Gesetz und
Verordnung vorgenommen habe. Unter Hinweis auf den von den Rekurrierenden im
Jahr 2010 entrichteten Kaufpreis für ihre Liegenschaft von CHF 2950000.
kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Bewertung auch nicht überhöht erhöht
erscheine und der von den Rekurrierenden beantragte Vermögenssteuerwert von CHF
1615000., bzw. höchstens CHF 1836000. realitätsfremd erscheine.

4.4.2Die
Rekurrierenden machen geltend, bereits in der Einsprache und im Rekurs
dargelegt zu haben, dass die Information der Gebäudeversicherung fehlerbehaftet
sei (Rekursbegründung Ziff. 27). Sie konkretisieren aber nicht, welche
massgebenden Information falsch gewesen sein sollen. Darauf ist daher nicht
weiter einzutreten. Konkret rügen die Rekurrierenden einzig, die Qualifikation
des Arbeitszimmers als eine eigenständige Wohnung durch die Gebäudeversicherung
sei materiell falsch, da es sich nicht um eine rechtlich und tatsächlich
abgetrennte Wohneinheit handle: vielmehr sei es eine vom übrigen Wohneigentum
nicht abtrennbare bzw. abgetrennte Einheit des Wohnhauses.

Gemäss § 51 Abs.
2 StV gilt als Gebäudewert der (indexierte) Gebäudeversicherungswert unter angemessener
Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Ermittlung der Gebäudeversicherungswerte erfolgt
grundsätzlich für die Gebäudeversicherung durch zwei unabhängige
Schatzungsexperten (§ 7 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes [SG 695.100]
i.V.m. § 13 Abs. 1 der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz [SG 695.110]).
Der Eigentümerschaft obliegt dabei die Prüfung der Richtigkeit des
Versicherungswerts auf ihre Richtigkeit, soweit ihr dies zumutbar ist (vgl. § 7
Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz). Wie bei jeder Sachversicherung ist dabei
eine über den durch den Gebäudewert definierten möglichen Schadensumfang
hinausgehende Überversicherung ausgeschlossen (vgl. dazu auch Art. 51 des
Versicherungsvertragsgesetzes [VVG, SR 221.229.1]). Die Rekurrierenden
bestreiten nicht, dass der Gebäudeversicherungswert ihrer Liegenschaft von der
kantonalen Gebäudeversicherung mit Verfügung vom 22. Januar 2016 festgesetzt
worden ist. Sie machen auch nicht geltend, diese Verfügung angefochten zu haben
(vgl. § 34 Gebäudeversicherungsgesetz). Grundsätzlich besteht daher eine
Bindung einer Verwaltungsbehörde an den Entscheid der sachkompetenten Behörde
bei der Beurteilung der Vorfrage der Höhe des Gebäudeversicherungswerts als Grundlage
für den unter Berücksichtigung der Altersentwertung zu ermittelnden Gebäudewert
(Häfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, N 1760 ff.). Dies gilt
insbesondere dann, wenn nicht neue Tatsachen dargetan und belegt werden, welche
der sachkompetenten Behörde nicht bekannt gewesen waren oder diese den
massgebenden Sachverhalt klar falsch beurteilt hat (vgl. zur entsprechenden
Rechtsprechung zur Bindung der Administrativbehörde an Strafurteile in
Strassenverkehrssachen: VGE VD.2020.10 vom 25. September 2020 E. 3.3.2 m.H.).
Solche Noven oder Anhaltspunkte für eine klar falsche Bewertung der eigenständigen
Wohnung durch die Gebäudeversicherung machen die Rekurrierenden auch im
vorliegenden Verfahren nicht konkret geltend.

4.4.3

4.4.3.1Weiter
bestreiten die Rekurrierenden darüber hinaus wie schon im vor­instanzlichen
Verfahren ganz allgemein «die Richtigkeit und rechtliche sowie tatsächliche
Herleitung des angefochtenen Vermögenssteuerwerts ihres Eigenheims sowohl dem Grundsatz
als auch der Höhe nach, und zwar in Bezug auf jede Berechnungskomponente». Die
Festlegung des Gebäudewerts richte sich zwar nach den Feststellungen der
Gebäudeversicherung, wobei der Steuerverwaltung ein erhebliches Ermessen
zukomme. Dieses gebrauche sie nicht pflichtgemäss, wenn sie die
Gebäudeentwertung bei selbstgenutzten Eigenheimen im Vergleich zu Mietobjekten
nicht genügend berücksichtige. Weiter machen sie geltend, dass sich der Wert
des steuerbaren Vermögens nach dem Stand am Ende der Steuerperiode bemesse (§
45 Abs. 1 StG). Bei selbstbewohntem Grundeigentum sei dem jährlich angepassten
Gebäudeversicherungswert Rechnung zu tragen. Unter Hinweis auf den Index der
Gebäudeversicherung für die Jahre 2009 bis 2018 machen sie geltend, es könne nicht
angehen, dass der höhere Gebäudeversicherungswert des Jahres 2011 indexiert und
auf die Steuerperiode 2016 angewendet werde, wenn bereits der (tiefere)
Gebäudeversicherungswert 2016 bekannt sei. Auch im Rahmen eines
Massenveranlagungsverfahrens sei es der Steuerverwaltung zuzumuten, den
Steuerwert an diesen geglätteten, amtlichen und jährlich publizierten
Gebäudeversicherungsindex anzupassen, zumal auch die Gebäudeversicherung im
Massenverfahren arbeite. Die Steuerverwaltung müsse daher grundsätzlich jedes
Jahr die Anpassung des Gebäudeversicherungswerts bei der Festsetzung des
Vermögenssteuerwerts nachführen, ansonsten sie das Stichtagsprinzip gemäss Art.
17 Abs. 1 StHG verletze.

4.4.3.2Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Rekurrierenden verkennten, dass die
Verkehrswertfestsetzung für selbstbewohnte Liegenschaften einen unverhältnismässig
grossen Aufwand bedeute. Es sei unvermeidlich, dass der Bewertungsstichtag vom
Zeitpunkt, ab dem der neue Steuerwert gelte, abweiche. Es sei faktisch nicht
möglich, jeweils auf die Werte per Ende der jeweiligen Steuerperiode
abzustellen.

4.4.3.3Darin
ist der Vorinstanz zu folgen. Gemäss dem von der Steuerverwaltung bei der
Liegenschaftsbewertung per Ende 2016 einheitlich angewandten Merkblatt
Neubewertung gilt als Bewertungsstichtag, auf dem die Bewertungsparameter
(Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung, absoluter Landwert) basieren, der
31. Dezember 2014. Daher war bei allen Neubewertungen aus
Rechtsgleichheitsgründen auf den Gebäudeversicherungswert pro 2014 abzustellen.
Da die Gebäude von der Gebäudeversicherung periodisch geschätzt und die
ermittelten Gebäudeversicherungswerte für die Folgejahre bis zu einer
Neuschätzung jeweils mit dem Baukostenindex indexiert werden, wird damit der
Gleichbehandlung aller, zu verschiedenen Zeitpunkten von der
Gebäudeversicherung geschatzten Liegenschaften Rechnung getragen. Da dieser
Gebäudeversicherungswert aber nicht unmittelbar als massgebender Gebäudewert
gilt, sondern dieser vielmehr durch die pauschal zu ermittelnde
Altersentwertung bestimmt wird, bleibt die Schätzung des Vermögenswertes unter
einheitlicher Berücksichtigung des Gebäudeversicherungswerts pro 2014 aufgrund
des grossen Regelungs- und Anwendungsspielraums bei der Bestimmung der
Schatzungsmethode wie auch der aus praktischen und veranlagungsökonomischen
Gründen folgenden Notwendigkeit einer gewissen Pauschalierung und
Schematisierung zulässig (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S.
243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3.
November 2000 E. 2c; VGE VD.2019.7, VD.2019.8, VD.2019.9, VD.2019.10, alle
vom 25. September 2019 E. 3.1; sowie oben E. 4.1).

Entgegen der
Auffassung der Rekurrierenden ist bei der Vermögensbesteuerung von
Liegenschaften auch keine jährliche Anpassung der Steuerwerte erforderlich.
Zweck einer Bewertungsverfügung ist es vielmehr, solange auf alle betroffenen
Veranlagungsverfügungen auszustrahlen und die Werte zu fixieren, bis die
Verhältnisse eine Neubewertung erfordern (BGer 2C_1123/2018 vom 8. Januar 2019
E. 3.2.3;Kocher,a.a.O., § 28 N
501). Zudem ist das Stichtagsprinzip bei der Wertbestimmung von Liegenschaften
insoweit nicht wörtlich zu nehmen, als ein gewisser Beobachtungszeitraum
herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind
(BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.6;Kocher,
a.a.O., § 28 N 510). Nichts anderes folgt auch aus der Feststellung vonKönig/Maduz, wonach es den Kantonen
gemäss Art. 17 Abs. 1 und 15 Abs. 2 StHG harmonisierungsrechtlich nicht erlaubt
sei, das Vermögen in grösseren zeitlichen Intervallen als einem Jahr zu
bewerten (König/Maduz,in:
Zweifel/Beusch (Hrsg.), Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 17 N 2). Diese
Aussage bezieht sich offensichtlich auf den Vermögensbestand und die Bewertung
von Vermögenswerten mit einem einfach feststellbaren Vermögenswert (z.B.
börsenkotierte Aktien), nicht aber auf Liegenschaften, deren Vermögenswert mit
einer Bewertungsverfügung festgestellt wird. Nichts anderes ergibt sich auch
aus BGE 131 I 291 E. 2.5.3 S. 300, auf den die Autoren Bezug nehmen, wird doch
in diesem Entscheid keine jährliche Neubewertung sämtlicher im Kanton liegenden
Grundstücke verlangt.

4.4.3.4Daraus
folgt, dass auch keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bemessung des
Gebäudewerts bei der Bewertung der Liegenschaft vorliegen. Zurückzukommen ist
auf den diesbezüglich geltend gemachten Aspekt der Gleichbehandlung mit
vermietetem Grundeigentum.

4.4.4

4.4.4.1Mit
ihrem Rekurs rügen die Rekurrierenden sodann, die Steuerverwaltung habe keinen
Beweis beigebracht, nicht einmal glaubhaft gemacht, dass der absolute Landwert
korrekt ermittelt worden sei. Die Ermittlung des absoluten Landwerts müsse aus
Gründen der Statistik auf einer ausreichend grossen Zahl von Transaktionen
beruhen.

4.4.4.2Zur
Bestimmung des relativen Landwerts stützte sich die Steuerverwaltung auf den
absoluten Landwert gemäss Bodenwertkatalog der Bodenbewertungsstelle des
kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts ab. Für deren Berechnung stehen
dieser die Bodenpreissammlung aller im Kanton erfolgten Transaktionspreise von
bebauten und unbebauten Grundstücken zur Verfügung. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt
hat, hat die Grundstückeigentümerschaft die Möglichkeit, bei der
Bodenbewertungsstelle selber eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück
einfordern zu können. Ohne konkrete Hinweise seitens der steuerpflichtigen
Person seien deshalb im Verfahren der Massenverwaltung aufgrund des
Schematismus bei der Ermittlung des Schätzwertes keine Unterlagen zu
Vergleichsliegenschaften einzuholen. Zudem kann die Steuerrekurskommission auf konkrete
Hinweise für eine Überbewertung einer Liegenschaft ergänzende Auskünfte bei der
Bodenbewertungsstelle über die Preisauswertungen als sogenannte
Richtwertangaben vortragen. Das Gericht stützte sich dabei auf die im
Abgaberecht geltenden Normentheorie in sinngemässer Anwendung von Art. 8 des
Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wonach der steuerpflichtigen Person für
steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zukommt,
während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen
trifft (Locher, Kommentar zum
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102  222 DBG,
Basel 2015, Einführung zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.
N 36;Behnisch, Die
Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht
[dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer], in: ASA 56 [1987/1988], S.
577, 624 ff.;Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018,
§ 14 N 3 und § 19 N 8; BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257 E. 4c/aa
S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom 17. September 2016 E. 3.2.2, VD.2016.135
vom 20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt dabei voraus,
dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie leistbar ist
(Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 19 N 9). Die Rekurrierenden hätten daher der Steuerverwaltung im
gesetzlich vorgesehenen, schematischen Verfahren dem auf der Grundlage der von
der Bodenbewertungsstelle ermittelten Werte errechneten Steuerwert konkrete
Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten Steuerwerts vom
tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft, etwa aufgrund einer privaten
Liegenschaftsschatzung, entgegen zu halten (VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022
E. 3.2.1 m.H. auf VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 5.3.2 f.). Auch in
anderen Verfahren wurde festgestellt, dass der Bodenbewertungstelle mit Bezug
auf einzelne, von der Steuerverwaltung bewertete Grundstücke auch konkrete
Einwände zur weiteren Prüfung unterbreitet werden können (vgl. VGE VD.2021.80
vom 16. Februar 2022 E. 4.5). Dies haben die Rekurrierenden unterlassen. Sie
haben auch sonst keine konkreten Rügen erhoben, welche die Einholung
ergänzender Auskünfte bei der Bodenbewertungsstelle erforderlich gemacht
hätten.

4.4.4.3Offensichtlich
falsch ist zudem die Auffassung, dass ertragsloses Vermögen, welches
Unterhaltskosten verursache, steuerrechtlich nicht zu berücksichtigen sei. Ob
ein Vermögenswert mit einem Verkehrswert einen Ertrag abwirft oder nicht, ist
für den Grundsatz seiner Berücksichtigung bei der Vermögenssteuer irrelevant.
Deshalb unterstehen etwa auch Kunstwerke, welche hohe Unterhaltskosten, aber
keinen Ertrag nach sich ziehen können, der Vermögenssteuer. Der fehlende Ertrag
ist allein bei der Bewertung wertmindernd zu berücksichtigen (Ramseier, in: Tarolli
Schmidt/Villard/Bienz/Jaussi, Kommentar zum Basler Steuergesetz, Basel 2019, §
46 N 60). Genau dies hat die Steuerverwaltung auch getan, indem für zwei
Drittel der Parzellenfläche bloss ein Drittel des Landwerts angerechnet worden
ist. Ein grosser Umschwung erhöht den Wert eines Grundstücks an bevorzugter
Lage offensichtlich, weshalb er zu Recht mit einem aufgrund des reduzierten
Nutzwerts herabgesetzten Landwert zur Bestimmung des Vermögenssteuerwerts der
Liegenschaft berücksichtigt worden ist.

4.4.5Die
Rekurrierenden rügen weiter, dass bei der Festlegung des Steuerwerts der Aspekt
der Wertminderung aufgrund der Belastung des Grundstücks mit einer
Bauverbotslinie unbeachtet geblieben sei. Die Bauverbotslinie sei bei der
Ermittlung des relativen Landwerts beim «Anteil 2» nicht berücksichtigt worden.

Die
Rekurrierenden konkretisieren nicht, welchen Einfluss die geltend gemachte
Bauverbotslinie auf die Bewertung ihres Grundstücks hat. Aus ihren Ausführungen
folgt, dass diese Grundstücksteile belastet, deren eingeschränkten Nutzbarkeit
bereits mit einem Abschlag von 2/3 auf dem bemessenen relativen Landwert
berücksichtigt worden ist. Weiter machen die Rekurrenten auch nicht geltend,
dass die Belastung ihres Grundstücks zu einer Reduktion des Masses der
zonenrechtlich zulässigen Bebauung führen würde, während bei der Bewertung des
Grundstücks von einer über die bestehende Bebauung hinausgehende baulichen
Nutzbarkeit der Liegenschaft ausgegangen worden wäre. Hierfür fehlt jeder
Anhaltspunkt. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf die
Rüge der Rekurrierenden mit Bezug auf diese Bauverbotslinie nicht weiter
eingetreten ist.

4.4.6Schliesslich
stellen sich die Rekurrierenden auf den Standpunkt, dass nicht ersichtlich sei,
ob und inwiefern die Überhitzung des lokalen Immobilienmarkts angemessen
korrigiert worden sei. Da in [...] nachweislich nur sehr wenige Transaktionen
als Bewertungsreferenz herangezogen werden könnten, müsse beim absoluten
Landwert eine Korrektur nach unten vorgenommen werden. Zudem belege der UBS
Swiss Real Estate Bubble Index (act. 3/1719), dass sich in den letzten Jahren
ein «Blasenrisiko» aufgebaut habe und eine temporäre Überbewertung der
Grundstücke bestehe. Nach der Diagnose der UBS würden Basel und [...] dabei als
«Risikozone» gelten. Es würden auf dem Markt unbeachtliche Spekulationspreise
bezahlt. Deshalb taugten die wenigen Käufe im hier interessierenden Perimeter
von [...] in der Zeit von 2013 bis 2015 a priori nicht.

Auch darin kann
den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Die Rekurrierenden legen auch in diesem
Zusammenhang nicht ansatzweise dar, wieso ein Grundstückwert, welcher trotz
steigender Bodenpreise um 30 % unter dem sechs Jahre zuvor von den
Rekurrierenden selber bezahlten Kaufpreis einen in den Jahren 2013 bis 2015
überhitzten Liegenschaftsmarkt widerspiegle. Dabei ist zu beachten, dass ein
Steuerwert, der in der Regel 60 Prozent des Marktwertes oder 70 Prozent des
Schätzwerts entspricht, bundesrechtswidrig ist (BGer 2C_418/2020 vom 21.
Dezember 2021 E. 4.4.9).

4.5Zusammenfassend
ist daher festzustellen, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der von
der Steuerverwaltung ermittelte Steuerwert der Liegenschaft der Rekurrierenden zu
deren Nachteil von ihrem tatsächlichen Verkehrswert massgebend abweicht.

5.

Die
Rekurrierenden machen mit ihrem Rekurs aber weiterhin geltend, dass der so
ermittelte Vermögenswert ihrer Liegenschaft zu einer systematischen
Benachteiligung des Selbstbewohnens führe.

5.1Die
Vorinstanz hat dazu erwogen, das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV
gebiete die gleiche Behandlung von Gleichem nach Massgabe seiner Gleichheit und
die ungleiche Behandlung von Ungleichem nach Massgabe seiner Ungleichheit. Es werde
verletzt, wenn ein Erlass rechtliche Unterscheidungen treffe, für die ein
vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich sei oder
Unterscheidungen unterlasse, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängten
(vgl. statt vieler bspw. BGE 138 I 225 E. 3.6.1). Nach geltender Rechtsprechung
stelle es jedoch keine unzulässige Ungleichbehandlung dar, wenn eine vermietete
Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegenschaft nach dem
Realwert bewertet werde. Die Regelung, wonach vermietete Liegenschaften
einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet
würden, sei auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu
beanstanden (vgl. dazu bspw. Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 43/2003
vom 18. September 2003, in: BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.). Bei selbstbewohnten
Liegenschaften könne kein Ertragswert anhand der effektiven Erträgnisse in
Betracht kommen, da solche Erträge eben gerade nicht erzielt würden.
Selbstbewohnte Einfamilienhäuser seien zudem im Gegensatz zu
Mehrfamilienhäusern keine Renditeobjekte und entsprechend auch keine
Investitionsgüter, sondern Konsumgüter. Somit seien sie in Bezug auf den
Vermögenssteuerwert auch nicht vergleichbar. Entsprechend seien die
unterschiedlichen Bewertungsmethoden aus steuerlicher Optik sachlich gerechtfertigt,
weshalb der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht verletzt werde. Entsprechend
seien auch die Verfahrensanträge der Rekurrierenden, wonach die Marktmiete des
Grundstücks zu ermitteln und der Vermögenssteuerwert des Grundstücks im Falle
der Fremdnutzung zu beziffern sei, abzuweisen.

5.2Mit
ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrem Standpunkt fest, dass die
Bewertung von vermieteten und selbstbewohnten Grundstücken nach gleichen
Grundsätzen erfolgen müsse. Sie machen geltend, dass die angefochtene
Festsetzung des Vermögenssteuerwerts massiv und systematisch finanziell
ungünstiger als bei Vermietung zur Marktmiete sei. Der Vermögenssteuerwert
ihres selbstbewohnten Eigenheims dürfe daher nicht höher festgesetzt werden,
als wenn sie dieses zur möglichen Marktmiete vermieten würden. Es sei rechtlich
unzulässig, dass die Steuer­verwaltung bei selbstbewohntem Wohneigentum zur
Ermittlung der steuerbaren Eigenmiete (beim Selbstbewohnen) einen Zinssatz von
3,5 % anwende, während beim gleichen Objekt im Falle der Vermietung der
Zinssatz von 6,5 % als Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung des
Vermögenssteuerwerts aus dem erzielten Nettomietzins gelte. Es würden damit
durch die Anwendung von unterschiedlichen Zins­sätzen für identische  und auch
für vergleichbare  Wohnobjekte jeweils zum Nachteil des selbstbewohnten
Wohneigentums nicht zu rechtfertigende und nicht auflösbare Widersprüche sowie
Diskrepanzen resultieren. Zum Vergleich machen sie geltend, dass die Eigenmiete
ihrer Liegenschaft C____ aufgrund des angefochtenen Vermögenssteuersatzes
gemäss dem Eigenmietwertsatz gemäss § 16 Abs. 1 StV von 3,5 % in der
Steuerperiode 2016 CHF 78155. pro Jahr betragen habe. Für das Grundstück der Rekurrierende
bestehe kein eigentlicher Markt. Die einzigen, im näheren Umfeld zur
Liegenschaft C____ am Markt zur Vermietung angebotenen Immobilien waren Ende
2016 die Liegenschaften [...] mit einer Grundstückfläche von 2469 m2und [...] für einen monatlichen Mietzins von CHF 5700. bzw. CHF 5000.-.
Darauf abstellend werde ein gewichteter Mittelwert für das Grundstück C____ von
CHF 5500. monatlich angenommen. Abstellend auf diesen Miet-Mittelwert von CHF
66000. p.a. resultiere bei Kapitalisierung mit 6,5 % ein Vermögenssteuerwert
von CHF 1015385., ein Wert den die Rekursgegnerin im Einspracheentscheid
vom 22. März 2018 als realitätsfremd bezeichnet habe. Rekursgegnerin und
Vorinstanz würden damit mit ihren Aussagen bestätigen, dass sie das
Bewertungsergebnis von Renditeobjekten als realitätsfremd ansehen. Daraus
leiten die Rekurrierenden eine Verletzung des Rechtsgleichgebots durch eine
systematische Benachteiligung des Selbstbewohnens und eine diskriminierende
Bewertungspraxis von selbstgenutztem im Vergleich zu vermietetem Wohneigentum
im Kanton Basel-Stadt ab. Sie verlangen daher, dass der Vermögenssteuerwert
ihrer Liegenschaft auch im Fall des Selbstbewohnens maximal so hoch festgesetzt
wird, wie wenn sie diese zu Marktkonditionen vermieten würden.

5.3Die
Argumentation der Rekurrierenden beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass es
sich bei vermietetem und selbstgenutzen Wohneigentum um vergleichbare
Sachverhalte handelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, wie sich
sogleich zeigen wird. Folglich erübrigt sich, den Marktmietwert des Grundstücks
der Rekurrierenden antragsgemäss zu ermitteln.

5.3.1Nach
Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu
behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich
differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche
Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen
Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger
Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn
Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten
getroffen werden müssen (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE
147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Auf dem Gebiet
der Steuern wird das allgemeine Gleichbehandlungsgebot durch die Grundsätze der
Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
BV) konkretisiert. Danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen
Verhältnissen gleich zu besteuern und müssen wesentliche Ungleichheiten in den
tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen
führen (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f. mit Hinweisen; BGer 2C_681/2020 vom 25.
Juni 2021 E. 5.1). Der Gesetzgeber hat aber im Abgaberecht innerhalb der
Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit
ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht schon verletzt, wenn der
Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten,
wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwirtschaftlichen System folgen (BGE
126 I 76 E. 2a S. 78 mit Hinweisen). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung
jedes einzelnen Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen nicht erreichbar.
Deshalb ist eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts
unausweichlich und deshalb auch zulässig. Soweit keine absolute
Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung
nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder
systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (VGE
VD.2014.143 vom 26. Juni 2015 m.H. auf BGE 131 I 291 E. 3.2.1 S. 306 f. m.H.;
BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 5.1 m.H. auf BGE 141 II 338 E. 4.5; 133
II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).

5.3.2Gemäss
Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts
von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum
wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert
ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung
dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes
der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8
Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und
Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der
Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E.
3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240
E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied
zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum
daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften
dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken. Der Erwerb mag zwar in beiden
Fällen der Vermögensanlage dienen, zielt aber bei selbstgenutztem Wohneigentum
nicht auf Kapitaleinkommen respektive Rendite.

Wie aus den
Vorbringen der Rekurrierenden weiter selbst implizit folgt, existiert für
vermietete Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter Markt, da bloss ein
kleiner, wenig repräsentativer Teil der in aller Regel zur Eigennutzung durch
die jeweilige Eigentümerschaft bestimmten Einfamilienhäuser vermietet wird (VGE
VD.2021.258 vom 21. März 2022 m.H. auf Botschaft zum Steuerpaket 2001, in: BBl
2001 3055 f.). Der Marktwert der primär zur Eigennutzung bestimmten
Einfamilienhäuser bestimmt sich daher nicht primär nach dem Ertragswert. Für
die Möglichkeit von gehobenem Wohneigentum werden auf dem Markt
notorischerweise Erwerbspreise bezahlt, mit denen im Falle einer Vermietung
bloss eine im Vergleich zu anderen Liegenschaften unterdurchschnittliche
Rendite erzielt werden könnte. Demgegenüber richtet sich der Erwerbspreis von
vermietbarem Wohneigentum notorischerweise nach dem erzielbaren Ertrag. Bei
dessen Bestimmung sind die aktuellen Mietzinsen aufgrund des
obligationenrechtlichen Mietschutzes von Bedeutung (vgl. z.B. Art. 270 des
Obligationenrechts [OR, SR 220]).

5.3.3Weiter
ist festzustellen, dass hier allein der Steuerwert der Liegenschaft, nicht aber
der auf dessen Grundlage berechnete, bei der Einkommensbesteuerung massgebende
Eigenmietwert Streitgegenstand bildet. Aus diesem können daher im vorliegenden
Verfahren keine relevanten Schlüsse gezogen werden. Soweit die Rekurrierenden
der Auffassung sind, dass die Methode der Bestimmung des Eigenmietwerts gemäss
§ 16 StV im Falle der von ihnen bewohnten Liegenschaft zu einem unangemessenen
Resultat führt, so haben sie Gelegenheit, diesen mit der Veranlagung ihrer
Einkommensbesteuerung anzufechten. Da die Berechnung des Eigenmietwerts gemäss
der Regelung in § 16 StV aus dem Steuerwert des selbstbewohnten
Einfamilienhauses folgt und nicht umgekehrt, können die Rekurrierenden daraus
nichts zu ihren Gunsten ableiten.

5.3.4Wie
die Vorinstanz daher zutreffend erwogen hat, ist die unterschiedliche Bewertung
von vermieteten Liegenschaften nach dem Ertragswert und von selbstgenutztem
Wohneigentum nach dem Realwert somit nicht zu beanstanden (StRKE Nr. 43/2003
vom 18. September 2003, in BStPra XVIII, 3/2016, S. 231 ff.; zustimmendRamseier, a.a.O., § 46 N 38).

5.4

5.4.1Liegen
aber im Unterschied zu dem vom Bundesgericht in dem von den Rekurrierenten
referenzierten Entscheid BGE 98 Ia 151 beurteilten Sachverhalt einer Reihe von
vergleichbaren, selbstbewohnten Nachbarhäusern keine vergleichbaren
Sachverhalte vor, so fehlt der mit dem Vergleich der Bewertung von vermieteten
und selbstgenutzten Grundstücken begründeten Rüge der Verletzung des
Gleichbehandlungsgrundsatzes resp. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 BV die Grundlage. Die Rekurrierenden können
daher auch aus ihrer Berechnung des Vermögenssteuerwerts ihrer Liegenschaft im
Falle ihrer Vermietung nichts ableiten, da diese gerade nicht vermietet wird,
sondern ihrer primären Bestimmung entsprechend der Wohnnutzung durch die Eigentümerschaft
dient.

5.4.2Gleiches
gilt auch für die Behauptung einer Diskriminierung von selbstbewohntem
Grundeigentum. Die Rekurrierenden berufen sich in diesem Zusammenhang zu Recht
nicht auf den besonderen Diskriminierungsschutz von Art. 8 Abs. 2 BV. Da es
notorischerweise kaum vermietete Anwesen in der Art der Liegenschaft der
Rekurrierenden mit grossem Umschwung im Kanton Basel-Stadt gibt, bei denen im
Vergleich zu ihrem Verkehrswert nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielt
werden kann, sodass dies aufgrund der Wertbestimmung nach dem Ertragswert zu
einem günstigeren Steuerwert führt, kann auch nicht von einer systematischen
Schlechterstellung von selbstbewohntem Grundeigentum bei der
Vermögensbesteuerung gesprochen werden. Entgegen der verallgemeinernden
Argumentation der Rekurrierenden zeigt sich die von ihnen beschriebene
Diskrepanz denn auch bloss bei Wohnliegenschaften, die dem obersten
Luxussegment zugeschrieben werden müssen und von der von ihnen als Beispiel
genannten Ausnahmen abgesehen auch kaum vermietet werden.

6.

Schliesslich
weisen die Rekurrierenden auf Schranken durch verfassungsmässige Förderaufträge
hin.

6.1Zur
Begründung machen sie geltend, das Regelungsermessen des kantonalen
Gesetzgebers werde bei der Grundstücksbewertung für die Vermögenssteuer dahingehend
beschränkt, dass ausschliesslich die selbstbewohnende Eigentümerschaft
privilegiert, nicht aber im Vergleich zu vermietender Eigentümerschaft schlechter
gestellt bzw. benachteiligt werden dürfe. Sie beziehen sich dabei als
verfassungsrechtliche Förderaufträge auf Art. 108 Abs. 1 BV, Art. 111 Abs. 4 BV
sowie § 123 Abs. 2 KV, welche asymmetrische Ermächtigungen zur Abweichung von
der Rechtsgleichheit zu Gunsten, aber nicht zu Ungunsten der förderungswürdigen
selbstbewohnenden Wohneigentümerschaft bildeten.

6.2

6.2.1Wie
die Rekurrierenden selbst zutreffend ausführen, verpflichtet Art. 108
Abs. 1 BV den Bund zur Förderung des Erwerbs von Wohnungs- und
Hauseigentum, welches dem Eigenbedarf von Privaten dient. Die Bestimmung begründet
eine Kompetenz des Bundes. Der verfassungsrechtliche Gesetzgebungs- und
Förderauftrag richtet sich allein an den Bund und verpflichtet die Kantone
daher nicht unmittelbar, die Förderung auch bei der Vermögensbesteuerung zu
berücksichtigen. Der Bund hat darauf verzichtet, den Kantonen gestützt auf
diese Kompetenz im Rahmen des Steuerharmonisierungsrechts eine solche
Förderpflicht aufzuerlegen. Die Bundeskompetenz ist zwar paralleler Natur (Biaggini, in: BV Kommentar,
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl., Zürich 2017,
Art. 108 N 3) und schliesst daher eine parallele kantonale Förderung nicht aus.
Die Bestimmung verpflichtet die Kantone aber nicht zu einer solchen Förderung.

6.2.2Demgegenüber
verpflichtet Art. 111 Abs. 4 BV den Bund, «in Zusammenarbeit mit den Kantonen
die Selbstvorsorge namentlich durch Massnahmen der Steuer- und
Eigentumspolitik» zu fördern. Dieser bundesrechtliche Auftrag ist in § 123 Abs.
2 KV als Grundsatz der Besteuerung aufgenommen worden. Diesem Auftrag
entspricht die steuerliche Privilegierung des Sparens im Rahmen der sogenannten
dritten Säule. Daraus kann aber entgegen der Auffassung der Rekurrierenden
keine Verpflichtung zu einer bestimmten Form der Privilegierung von
selbstbewohntem Wohneigentum abgeleitet werden (vgl. bezüglich der Besteuerung
des Eigenmietwerts VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.2). Vielmehr ist es
unzulässig, auf unbeweglichem Vermögen einen generellen, rein
eigentumspolitischen Abschlag auf dem Verkehrswert zu gewähren (BGer
2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.8). Schliesslich ist im Ergebnis mit
dem trotz deutlichem Anstieg der Liegenschaftspreise rund 30 % unter dem
Kaufpreis liegenden Steuerwert der Förderung der Selbstvorsorge Rechnung
getragen worden.

6.3Die
entsprechend dem massgebenden kantonalen Gesetzes- und Verordnungsrecht
vorgenommene Besteuerung widerspricht daher auch insoweit nicht höherrangigem
Recht.

7.

Daraus folgt,
dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3500..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen
Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 3500., einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die Beschwerdeschrift
ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die
Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die
Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.