bs_appellationsgericht · ZB.2016.36 · 2017-02-06 · de
Kündigung und Erstreckung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2016.36

ENTSCHEID

vom6.
Februar 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungsklägerin
1

[...]                                                                                                          Klägerin
1

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

B____Berufungskläger
2

[...]                                                                                                             Kläger
2

vertreten durch [...], Advokatin,

[...]

gegen

C____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juni 2016

betreffend Kündigung und
Erstreckung

Sachverhalt

Am
18. Juli 2011 schlossen A____ und B____ (Mieter) mit der C____
(Vermieterin) per 1. November 201 einen Mietvertrag über eine
3-Zimmerwohnung am [...] in Basel. Am 24. Januar 2013 kündigte die Vermieterin
das Mietverhältnis per Ende September 2013. Als Begründung nannte sie die
Gesamtsanierung der Liegenschaft und verwies auf ein Begleitschreiben vom
gleichen Tag. Ebenfalls am 24. Januar 2013 reichte die Vermieterin
beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Bauinspektorat) ein Baugesuch ein.

Am
12. Februar 2013 fochten die Mieter die Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und
beantragten die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit, eventualiter
die Erstreckung des Mietverhältnisses. In der Folge erhoben zahlreiche Mieterinnen
und Mieter der Liegenschaften [...] beim Bauinspektorat Einsprache gegen das
Baugesuch der Vermieterin. Auf Ersuchen der Vermieterin hin sistierte die
Schlichtungsstelle das Schlichtungsverfahren in der Folge bis Ende September
2014. Mit Entscheid vom 30. September 2014 bewilligte das Bauinspektorat
das Baugesuch unter Vorbehalt gewisser Bedingungen und Auflagen teilweise.
Dagegen erhoben diverse Mieterinnen und Mieter Rekurs. Mit Entscheid vom
27. Mai 2015 hiess die Baurekurskommission diesen Rekurs teilweise gut und
wies die Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines neuen
Bauentscheids an das Bauinspektorat zurück. Nachdem im Kündigungsanfechtungsverfahren
vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die
Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. August 2015
gelangten die Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragten, es sei
die Kündigung des Mietverhältnisses als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter
sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken. Am 28. Januar 2016
fand eine erste Hauptverhandlung statt. An der Verhandlung unterzeichneten die
Parteien einen Vergleich, den die Mieter am 12. Februar 2016 jedoch
widerriefen. Am 3. Juni 2016 reichte die Vermieterin den Entscheid
des Bauinspektorats vom 2. Juni 2016 ein, mit welchem das Baugesuch
unter Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde. Am 8. Juni 2016 fand
eine zweite Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 8. Juni 2016
stellte der a.o. Zivilgerichtspräsident fest, dass die Kündigung des
Mietverhältnisses gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis definitiv bis
zum 31. Dezember 2016.

Der
schriftlich begründete Entscheid wurde den Mietern am 3. August 2016
zugestellt. Dagegen haben sie am 14. September 2016 Berufung beim
Appellationsgericht erhoben. Darin verlangen sie, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Kündigung des Mietverhältnisses für missbräuchlich
zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis über die 3-Zimmerwohung um 4 Jahre
zu erstrecken. Sub­eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom
21. November 2016 beantragt die Vermieterin die Abweisung der
Berufung. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei
Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine
Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des
Obligationenrechts (OR, SR 220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom
2. September 2010 E. 1.1). Der monatliche Bruttomietzins beträgt
für die 3-Zimmerwohnung CHF 755. (vgl. angefochtener Entscheid,
E. 6.2). Der massgebliche Streitwert von CHF 10'000. ist somit ohne
Weiteres erreicht (36 Monatsmieten à CHF 755. = CHF 27'180.). Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

2.

Die Berufungskläger
rügen mit ihrer Berufung einerseits eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts, andererseits eine unrichtige Rechtsanwendung (Berufung,
Rz 5).

Nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten.
Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt
ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz
vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere
Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner
Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt
voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen
bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht. Diese Begründungsanforderungen sind auch in Verfahren zu beachten, in
denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374
E. 4.3.1 S. 375 [= Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012
vom 7. Februar 2013 E. 4.2 und 4.3; AGE ZB.2015.14 vom
11. Mai 2015 E. 3.1).

In Bezug auf die
Sachverhaltsdarstellung genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen
nicht.Indem die Berufungsklägerden
Sachverhalt zunächst einfach nochmals aus seiner Sicht präsentieren, ohne die
zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren
(Berufung, Rz 79), fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der
Begründung des angefochtenen Entscheids.Mangels
konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in
der Berufung einzugehen.

3.

3.1Die
vorliegende Streitigkeit betrifft im Kern die Frage, ob die am 24. Januar 2013
per Ende September 2013 ausgesprochene, mit einem Umbauvorhaben begründete
Kündigung des Mietverhältnisses über eine 3-Zimmerwohnung missbräuchlich ist.
Hierzu hat das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass die
Vermieterin sich im Zeitpunkt der Kündigung für eine umfassende Sanierung
entschieden gehabt habe, die den Verbleib der Mieter im Mietobjekt
verunmöglicht habe. Bei grösseren Projekten sei es nicht ungewöhnlich, dass im
Verlauf des Baubewilligungsverfahrens weitere Unterlagen eingereicht oder
bereits eingereichte Unterlagen überarbeitet werden müssten. Im vorliegenden
Zusammenhang sei der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht bekannt
gewesen, dass der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die
Liegenschaften am [...] erst 4 Monate später ins Denkmalinventar
aufgenommen worden seien. Der Umstand, dass die Vermieterin bei der Planung ihres
Projekts einen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen habe, führe nicht
automatisch dazu, dass das Projekt nicht ernstgemeint und realitätsnah sei. Den
Einwand der Mieter, dass das Umbauvorhaben aufgrund des bis Ende Juni 2014
geltenden Gesetzes über Abbruch und Zweckentfremdung von
Wohnhäusern (GAZW) nicht bewilligungsfähig gewesen sei, hat das
Zivilgericht zurückgewiesen. Die Schlichtungsstelle habe dem Bauinspektorat
zwar Antrag auf Nichtbewilligung des Umbaus gestellt, der für das Bauinspektorat
verbindlich gewesen wäre. Die Vermieterin hätte einen ablehnenden Entscheid des
Bauinspektorats jedoch an die Baurekurskommission weiterziehen können, die im
Bereich des GAZW einen relativ weiten Ermessensspielraum habe (bzw. gehabt
habe). Damit haben die Mieter, welche ihre Behauptung einzig auf einen
Nichtbewilligungsantrag der Schlichtungsstelle stütze, nicht bewiesen, dass die
Baubewilligung mit Sicherheit nicht hätte erlangt werden können (E. 4.2).
Zusammenfassend kam das Zivilgericht zum Schluss, dass die Vermieterin im
Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Projekt verfügt habe, von dessen
Realisierbarkeit sie zu Recht überzeugt gewesen sei. Da es für den Ausschluss
der Missbräuchlichkeit der Kündigung genüge, wenn sich von mehreren Kündigungsgründen
einer nicht als treuwidrig erweise, müsse das Argument der Mieter, dass die
Vermieterin nach der Sanierung einen missbräuchlichen Mietzins erziele, nicht
weiter geprüft werden (E. 4.3).

3.2Eine  wie vorliegend  ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt
keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind
grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Eine Schranke
ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen
Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig oder missbräuchlich, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter
eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf
eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR).
Bei mangelnder oder fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271
Abs. 2 OR) wird in der Regel angenommen, es fehle an einem
schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst,beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie
ausgesprochen wird (statt vieler BGE 142 III 91 E. 3.2.1
S. 92 f. mit Hinweisen).

Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des
Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten,
die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen
den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine
Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten
durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert würde. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und
Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters
als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es
ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der
Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten   oder die hierzu
erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 142 III 91 E. 3.2.1
S. 93 mit Hinweis unter anderem auf BGE 140 III 496).

Die
Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre,
bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine
Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein
genügend ausgereiftes und aus­gearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der
Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften,
ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die
Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der
beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom
Vermieter eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die
es ihm  innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung
(Art. 273 Abs. 1 OR)  erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der
Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93
mit Hinweis auf BGE 140 III 496).

3.3

3.3.1Im vorliegenden Fall kritisieren dieBerufungsklägerzunächst die Auffassung des Zivilgerichts, dass das Sanierungsprojekt
der Berufungsbeklagten nichtoffensichtlich unvereinbar mit den Bestimmungen
des öffentlichen Rechtssei. Das Zivilgericht begnüge sich damit
festzustellen, dass dieBerufungsklägernicht belegt hätten und es auch nicht ersichtlich sei, dass das
Projekt der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich mit den damals geltenden
Bestimmungen des öffentlichen Rechts (GAZW) unvereinbar gewesen sei und mit
Sicherheit nicht bewilligt worden wäre. Das Zivilgericht widerspreche sich
indessen selber, weil es zugleich ausführe, dass die Schlichtungsstelle unter
dem damals geltenden GAZW das vorliegende Projekt nicht bewilligt habe und
deren Antrag für die Behörde verbindlich sei. In ihrem Antrag vom
4. Oktober 2013 sei die Schlichtungsstelle zum Schluss gekommen, dass
kein Anlass bestehe, das Interesse am Erhalt der preisgünstigen Wohnungen
demjenigen der Berufungsbeklagten an den Grundrissveränderungen der Wohnungen
unterzuordnen. Das Projekt sei unter dem zum Zeitpunkt des Aussprechens der
Kündigung geltenden Recht nicht bewilligungsfähig gewesen (Berufung,
Rz 11). Das Zivilgericht habe auch nicht einbezogen, dass die Berufungsbeklagte
mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit diese Einschätzung geteilt
habe, da sie das hängige Kündigungsschutzverfahren habe sistieren lassen, bis
das neue Wohnraumförderungsgesetz in Kraft trete, um somit von der günstigeren
Rechtslage profitieren zu können. Sie habe kein Rechtsmittel ergriffen, weil
sie die Chancenlosigkeit erkannt habe, und das Bauverfahren über 7 Monate
ruhen lassen (Rz 12). Die Sistierung des Bauverfahrens sei Beweis genug,
dass auch die Berufungsbeklagte erkannt habe, das Bauvorhaben werde nicht
bewilligt (Rz 13).

3.3.2Die Berufungskläger halten
dafür, dass das Baubegehren vom 24. Januar 2013 wegen Unvereinbarkeit mit
dem damals geltenden GAZW nicht hätte bewilligt werden können. Denn die Schlichtungsstelle,
welche damals Abbruch- und Umbauprojekte auf ihre Vereinbarkeit mit dem GAZW zu
prüfen gehabt habe, sei zum Schluss gekommen, dass das vorliegende Projekt zum
Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht bewilligungsfähig sei. Der
Antrag der Schlichtungsstelle sei verbindlich gewesen (Berufung, Rz 11).
Das Zivilgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Berufungsbeklagte, hätte die
Bewilligungsbehörde das Baugesuch noch nach altem Recht abgewiesen, diesen
Entscheid an die Baurekurskommission hätte weiterziehen können. Dass diese den
Entscheid geschützt hätte, sei keineswegs sicher, denn die in
§ 3 GAZW enthaltene Generalklausel räume der entscheidenden Behörde
einen relativ weiten Ermessensspielraum ein (angefochtener Entscheid,
E. 4.2 S. 11 f.). Diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu
folgen. Auch wenn die Schlichtungsstelle das Bauvorhaben unter den Aspekten des
GAZW negativ beurteilt hat und mit ihrem Schreiben vom
4. Oktober 2013 entsprechend Antrag auf Abweisung des Baugesuchs
gestellt hat, hätte die Berufungsbeklagte einen negativen Bewilligungsentscheid
anfechten können. Angesichts des weiten mit der Generalklausel von § 3
GAZW eingeräumten Entscheidungsspielraums ("Eine Bewilligung kann erteilt
werden, wenn die Umstände es rechtfertigen, insbesondere  [lit. a
bis e]"), wäre bei einem Weiterzug ziemlich offen gewesen, zu welchem
Entscheid die Baurekurskommission gekommen wäre. Es kann folglich nicht gesagt
werden, dass das am 24. Januar 2013 eingereichte Bauvorhaben der Berufungsbeklagten
im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "ganz offensichtlich mit
den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar" gewesen wäre, so
dass die Vermieterin "die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten" hätte (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93). Können
die Berufungskläger unter diesen Umständen nicht den Beweis erbringen, dass das
Bauvorhaben offensichtlich nicht bewilligungsfähig war, kann die Kündigung des
Mietverhältnisses auch nicht als missbräuchlich bezeichnet werden.

Unbehelflich ist
in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Berufungskläger, dass die Berufungsbeklagte
"mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit" die Einschätzung
der Schlichtungsstelle geteilt habe, da sie das hängige Kündigungsschutzverfahren
der Berufungskläger habe sistieren lassen, bis das neue
Wohnraumförderungsgesetz per Juli 2014 in Kraft getreten sei, um somit von
der günstigeren Rechtslage profitieren zu können. Die Berufungsbeklagte habe
sich im ganzen Verfahren nie dazu geäussert, dass die Feststellungen der
Schlichtungsstelle im für die Baubewilligungsbehörde verbindlichen Antrag nicht
dem GAZW entsprechen würden oder sonstwie fehlerhaft seien. Sie habe auch kein
Rechtsmittel ergriffen, weil sie die Chancenlosigkeit erkannt habe (Berufung,
Rz 12). Die Berufungskläger können aus den angeführten Umständen nichts zu
ihren Gunsten ableiten. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn ein
Grundeigentümer das Baubewilligungsverfahren sistieren lässt, um in den Genuss
einer bald in Kraft tretenden Rechtsänderung, vorliegend die Ablösung des
strengeren GAZW durch das mildere Wohnraumförderungsgesetz, zu kommen, um auf
diese Weise langwierige Rechtsmittelverfahren zu vermeiden. Daraus kann
entgegen der Auffassung der Berufungskläger jedenfalls nicht abgeleitet werden,
dass der Grundeigentümer, wenn die Rechtslage unverändert geblieben wäre, kein
Rechtsmittel gegen die Ablehnung des Baugesuchs ergriffen hätte. Gerade, wenn
Bewilligungsvoraussetzungen wie vorliegend in § 3 GAZW offen
formuliert sind, erscheint es durchaus möglich, dass die Erteilung der
Baubewilligung auf dem Rechtsmittelweg erreicht werden kann. Es überrascht
daher auch nicht, dass die Berufungsbeklagte bestreitet, die Auffassung der
Schlichtungsstelle im Baugesuchsverfahren geteilt zu haben, dass ihr
Umbauprojekt nicht GAZW-konform gewesen sein soll (Berufungsantwort,
Rz 16). Letztlich kann diese Frage jedoch unbeantwortet bleiben. Entscheidend
ist einzig, dass angesichts des mit § 3 GAZW verbundenen
Ermessensspielraums nicht gesagt werden kann, dass das vorliegend strittige
Umbauvorhaben der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich mit den damals
geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar gewesen und deshalb
mit Sicherheit nicht bewilligt worden wäre (BGE 142 III 91
E. 3.2.1 S. 93). Entgegen der Darstellung der Berufungskläger hat das
Zivilgericht nicht erwogen, dass die Baurekurskommission "sich unter
Verwendung der Generalklausel in § 3 GAZW über einen verbindlichen
Antrag der Vorinstanz () regelmässig hinwegsetzen würde oder in casu getan
hätte, wofür keinerlei Anhaltpunkte vorliegen und zudem das GAZW aushöhlen
würde" (Berufung, Rz 13). Das Zivilgericht hat es angesichts der
relativ unbestimmten Formulierung von § 3 GAZW für nicht
ausgeschlossen gehalten, dass das Baugesuch auf dem Rekursweg doch noch hätte
gutgeheissen werden können. Es hat daraus  völlig zu Recht  gefolgert, dass
damit das Baugesuch nicht mit Sicherheit nicht hätte bewilligt werden können.

Die Berufungskläger
machen einen weiteren Verstoss des Bauvorhabens gegen öffentlich-rechtliche
Bestimmungen geltend. Gemäss neuester Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGer2C_6/2016 vom 18. Juli 2016 sei zu prüfen, ob eine
Pensionskasse, die wie vorliegend eine selbständige öffentlich-rechtliche
Anstalt mit eigener Rechtspersönlichkeit sei, bei der Vergabe von
Sanierungsarbeiten an Liegenschaften nicht an das kantonale Vergaberecht
gebunden sei. Ob das betreffende Architekturbüro den Zuschlag in einer
Ausschreibung erhalten habe oder direkt beauftragt worden sei, habe die Berufungsbeklagte
darzutun (Berufung, Rz 14). Das Bundesgericht hat in diesem  inzwischen
publizierten  Urteil einen Entscheid des Aargauischen Verwaltungsgerichts
geschützt, das die Pflicht der Aargauischen Pensionskasse, einer selbständigen
öffentlich-rechtlichen Anstalt des kantonalen Rechts, zur Ausschreibung von
Architekturleistungen bejaht hatte. Die Submissionspflicht wurde
ausschliesslich mit den Vorschriften des aargauischen Vergaberechts begründet
(dazu BGE 142 II 369 E. 4 S. 380 f.). DieBerufungsklägerlegen indessen mit keinem Wort
dar, aufgrund welcher Bestimmungen des basel-städtischen bzw. basellandschaftlichen
Vergaberechts die Berufungsbeklagte als öffentlich-rechtliche
Vorsorgeeinrichtung vorliegend zur Ausschreibung der vorgesehenen Arbeiten
verpflichtet gewesen wäre. Abgesehen davon würde sich auch die Frage stellen,
ob dieBerufungsklägerals Mieter der
vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft überhaupt zur Rüge befugt wären, die Berufungsbeklagte
habe gegen die einschlägigen Submissionsbestimmungen verstossen. Mangels
Begründung könnte auf dieses Vorbringen somit auch gar nicht eingetreten werden.

Schliesslich
machen die Berufungskläger geltend, dass das Zivilgericht aufgrund der sozialen
Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) bezüglich
"dieser Frage" (gemeint ist wohl betreffend der Vereinbarkeit des
Bauprojekts mit dem GAZW) ein Beweisverfahren hätte durchführen müssen. Die Berufungsbeklagte
hätte aufgefordert werden müssen, dazu noch mehr Angaben zu liefern, was nicht
geschehen sei (Berufung, Rz 15).Die eingeschränkte
Untersuchungsmaxime verpflichtet das Gericht entgegen der Auffassung derBerufungsklägernicht, den Sachverhalt zu "erforschen".
Die eingeschränkte Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien nämlich nicht
davon, an der Sammlung des Prozessstoffes aktiv mitzuwirken, ihre Standpunkte
zu substanzieren und die Beweismittel zu nennen. Die Parteien tragen auch im
Bereich der beschränkten Untersuchungsmaxime die Verantwortung dafür, dass die
relevanten Behauptungen vorgebracht werden; ebenso sind sie grundsätzlich für
die Sachverhaltsermittlung verantwortlich (BGer 4A_338/2011 vom 14.Dezember 2011
E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 107).
Entgegen der Auffassung der Berufungskläger war das Zivilgericht auch im Rahmen
der eingeschränkten Untersuchungsmaxime somit nicht gehalten,die
Berufungsbeklagte von sich aus aufzufordern, "noch mehr Angaben zu
liefern" oder von sich aus die Akten beim Bauinspektorat einzuholen.
Vielmehr wäre es an denBerufungsklägerngewesen, die diesbezüglich notwendigen Behauptungen aufzustellen und
Beweismittel zu bezeichnen. Dies gilt umso mehr, als dieBerufungsklägerauch im erstinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten waren (vgl.Hauck, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247
N 35).

3.4

3.4.1DieBerufungsklägermachen sodann geltend, dass
eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung auch dann
missbräuchlich sei, wenn sie ausgesprochen werde, bevor derUmfang der
geplanten Sanierungsarbeiten und die Auswirkungen auf die Mieterbeurteilt
werden könnten.

DieBerufungsklägerwerfen dem
Zivilgericht in diesem Zusammenhang zum einen vor, es verkenne, dass das
Baugesuch der Berufungsbeklagten vom 24. Januar 2013  dem Tag der
Kündigung  bereits aufgrund ungenügender Angaben über den Umbau der Wohnungen und
fehlender Unterlagen zurückgewiesen worden sei. Nachdem die Berufungsbeklagte
die notwendigen Angaben und die fehlenden Unterlagen nachgeliefert habe, sei
per 30. Juni 2013 das Bauvorhaben neu publiziert worden. Inwieweit
sich dieBerufungsklägerauf der
Basis des Projektstands am 24. Januar 2013 ein Bild über den Umbau haben machen
können, um den möglichen Verbleib im Mietobjekt abzuschätzen, sei nicht ersichtlich
(Berufung, Rz 17).

Zum
anderen kritisieren dieBerufungsklägerdie Ausführungen des Zivilgerichts in E. 4.2, dass der Berufungsbeklagten
zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht bekannt gewesen sei, dass
der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die Häuserzeile [...] erst am
26. Mai 2014 ins Denkmalinventar aufgenommen worden sei. Gerade dies
zeige  so dieBerufungskläger,
dass das Bauprojekt zum Zeitpunkt der Kündigung unausgereift gewesen sei, da es
für die zugezogenen Architekten hätte erkennbar sein müssen, dass diese
Liegenschaften schützenswert seien. Aufgrund der verschiedenen Beurteilungen
durch die Kantonale Denkmalpflege habe das Projekt mehrmals überarbeitet werden
müssen. Dies zeige, dass von einem ausgereiften Projekt zum Zeitpunkt des
Aussprechens der Kündigung nicht die Rede sein könne (Berufung, Rz 18,
S. 17 f.). Die Baurekurskommission habe in ihrem Entscheid ausgeführt,
dass angesichts der von der Berufungsbeklagten geplanten Veränderungen am
bauhistorisch bedeutenden Denkmal von einer wichtigen Änderung im Sinn von
§ 3 Abs. 1 Ziff. 4 des Denkmalschutzgesetzes auszugehen sei;
deshalb habe die Baurekurskommission die Sache zur Beurteilung durch den
Denkmalrat und zum Erlass eines neuen Bauentscheids an das Bauinspektorat
zurückgewiesen. Bis zur zweiten Hauptverhandlung vor Zivilgericht vom
8. Juni 2016 sei ungeklärt gewesen, inwieweit Lifte eingebaut und
wesentliche Grundrissveränderungen vorgenommen werden dürften. Auf dieser
Grundlage haben sie im Zeitpunkt der Kündigung den Umfang des Umbaus nicht
beurteilen können, ob ein Verbleib möglich sei (Berufung, Rz 18,
S. 19).

3.4.2Das Zivilgericht hat in der von denBerufungsklägernbeanstandeten E. 4.2
eingehend dargelegt, dass die nach dem 24. Januar 2013 vorgenommenen
Änderungen am Umbauprojekt nicht von derart erheblicher Art waren, dass sie an
der Natur des Projekts etwas geändert hätten. Die Berufungsbeklagte plane nach
wie vor eine umfassende Sanierung mit Grundrissveränderungen, Ersatz von
Küchen, Bädern, Böden, Sanitär- und Elektroleitungen. Damit sei nach
allgemeiner Lebenserfahrung offensichtlich, dass ein Verbleib der Mieterschaft
im Mietobjekt nicht möglich sei (angefochtener Entscheid, E. 4.2,
S. 10 f.). Änderten aber die nach dem 24. Januar 2013
vorgenommenen Änderungen an der Natur des Umbauprojekts nichts, waren dieBerufungsklägeraufgrund des am
24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs ohne Weiteres in der Lage
abzuschätzen, dass die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts
erforderlich machen würden. Daran ändert auch nichts, dass von Seiten der
Kantonalen Denkmalpflege aus denkmalschutzrechtlichen Gründen Anpassungen des
Bauvorhabens gefordert wurden.

3.5DieBerufungsklägerbringen schliesslich
vor, dass in der gleichen Liegenschaft ein unbefristetes Mietverhältnis
bestehe. Die Kündigung dieses Mietverhältnisses habe die Schlichtungsstelle am
1. Juni 2015 als missbräuchlich aufgehoben, so dass in Bezug auf
diese Wohnung eine Kündigungssperre bis Juni 2018 bestehe (Berufung,
Rz 19). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich
in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (vgl. oben
E. 3.2). Die Aufhebung der Kündigung und die Auslösung einer Sperrfrist in
einem anderen Mietverhältnis ist nach Angaben derBerufungsklägeram 1. Juni 2015 erfolgt, also mehr als 2 Jahre nach der
vorliegend umstrittenen Kündigung vom 24. Januar 2013. Die
nachträgliche Aufhebung der Kündigung in einem anderen Mietverhältnis ist
folglich bereits aus zeitlichen Gründen nicht geeignet, die Missbräuchlichkeit
der Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses zu begründen. Abgesehen davon
führt der Umstand allein, dass eine Mietpartei länger in der betroffenen
Liegenschaft verbleiben kann, weil die Kündigung ihr gegenüber während einer
dreijährigen Kündigungssperre (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) ausgesprochen
worden ist, nicht zu einem Anspruch der übrigen Mietparteien, dass auch die
ihnen gegenüber ausgesprochenen Kündigungen treuwidrig sind.

3.6Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagte
im Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2013 über ein
realitätsnahes und objektiv nicht unmögliches Gesamtsanierungsprojekt verfügte
(vgl. oben E. 3.3), dessen Umsetzung durch das Verbleiben der Berufungskläger
im Mietobjekt erheblich erschwert würde (vgl. oben E. 3.4). Die Kündigung
im Hinblick auf dieses Gesamtsanierungsprojekt erweist sich somit als nicht
missbräuchlich.

4.

Das
Zivilgericht hat, nachdem es die Kündigung zu Recht als nicht missbräuchlich beurteilt
hat, die Frage der Erstreckung geprüft. Aufgrund der vorliegenden Umstände und
Interessenlage (kurzes Mietverhältnis, finanzielle Mittel derBerufungskläger, angespannte Lage auf dem
Wohnungsmarkt, unzureichend belegte Suchbemühungen, Bedürfnis der Berufungsbeklagten
nach Planungssicherheit) hat es das Mietverhältnis um 3 ¼ Jahre von
Oktober 2013 bis Ende Dezember 2016 erstreckt (angefochtener Entscheid,
E. 5.3).

DieBerufungsklägermachen eine Härte
geltend, weil sie, die nur über knappe finanzielle Mittel verfügten, nach
vergleichsweise kurzer Zeit nach ihrem Einzug erneut umziehen müssten. Die
lange Dauer, während welcher sie keine Wohnung gefunden haben, zeige, dass sie
die volle Erstreckungsdauer von 4 Jahren dringend benötigten. Sie haben
intensiv gesucht; es brauche aber sehr viel Zeit, um eine Wohnung zum
bisherigen Mietzins zu finden, was mit ihrem knappen Budget äusserst schwierig
sei. Sie kritisieren sodann die Feststellung des Zivilgerichts, aus den
eingereichten Zeitungsseiten mit Wohnungsinseraten sei nicht ersichtlich, ob sie
sich für diese Wohnungen effektiv beworben haben. Es sei auf dem heutigen
Wohnungsmarkt bei der Vielzahl von Personen, die sich um eine preisgünstige
Wohnung bemühten, nicht möglich, von den Anbietern eine schriftliche
Bestätigung über Bewerbungen und/  oder Absagen erhältlich zu machen. Es sei
realitätsfremd, von denBerufungsklägernschriftliche Nachweise ihrer Suchbemühungen zu verlangen (Berufung,
Rz 21 f.).

Das
Zivilgericht hat die Umstände, die im Rahmen der Erstreckung zu berücksichtigen
sind, sorgfältig gewürdigt und das Mietverhältnis um insgesamt 3 ¼ Jahre
bis Ende Dezember 2016 erstreckt, was als eher grosszügig erscheint. Insoweit
kann vollumfänglich auf die einlässlichen Ausführungen unter E. 5.3 des
angefochtenen Entscheids verwiesen werden Zutreffend ist insbesondere auch die
zivilgerichtliche Feststellung, dass dieBerufungsklägerihre Suchbemühungen nur unzureichend belegt haben (angefochtener
Entscheid, E. 5.3). DieBerufungsklägerhaben zwar Ausdrucke von etlichen Internetanzeigen sowie
Zeitungsinserate ins Recht gelegt, um ihre Suchbemühungen zu belegen. Damit ist
aber nicht dargetan, dass sie sich auch effektiv um die ausgeschriebenen
Wohnungen bemüht haben. Ebenso wenig ist dokumentiert, warum die fraglichen
Mietobjekte nicht in Frage gekommen sind bzw. dass es zu Absagen gekommen ist.
Wenn dieBerufungsklägerseitens der
kontaktierten Vermieter keine schriftlichen Rückmeldungen erhalten haben, hätten
sie wenigstens mit einem kurzen handschriftlichen Vermerk auf dem jeweiligen
Zeitungsinserat den negativen Ausgang ihrer Suchbemühung dokumentieren können.
Damit ist entgegen dem Vorbringen derBerufungsklägerkein unverhältnismässiger Aufwand verbunden. Abgesehen davon gilt es
bezüglich eines Ersatzmietobjekts zu bemerken, dass derBerufungskläger2 gemäss seiner eigenen Adressangabe nicht mehr in der Schweiz,
sondern in [...] lebt, so dass für dieBerufungsklägerin 1 nunmehr auch eine kleinere und damit auch erschwinglichere
Wohnung in Frage kommt. Die vom Zivilgericht erwähnte Härte eines erneuten
Umzugs in vergleichsweise kurzer Zeit relativiert sich insofern, als mit der
gewährten Erstreckung bis zum 31. Dezember 2016 über fünf Jahre seit
dem Einzug derBerufungsklägervergangen sind. Unter den gegebenen Umständen erweist sich die Erstreckung des
Mietverhältnisses um 3 ¼ Jahre somit als angemessen und korrekt.

5.

5.1Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 24. Januar 2013
ausgesprochene Kündigung der 3-Zimmerwohnung als nicht missbräuchlich und die
gewährte Erstreckung von 3 ¼ Jahren als korrekt. Der angefochtene
Entscheid ist deshalb zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2Gemäss dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens haben die
Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Ein- bis
Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1
Ziff. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 und 4 der
Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Die erstinstanzlichen
Gerichtskosten betragen CHF 750. (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.2),
so dass die zweitinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 1'100. zu beziffern
sind.

Die
Berufungskläger haben sodann der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu
entrichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren
berechnet sich die Parteientschädigung nach den für das erstinstanzliche
Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem
Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung
[HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem
zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Das
erstinstanzliche Grundhonorar beträgt im vorliegenden Fall CHF 2'670.
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.4). Da das Berufungsverfahren
schriftlich geführt wird, rechtfertigt sich ein Zuschlag von 50% (§ 4
Abs. 2 HO). Dieser Schriftlichkeitszuschlag wird durch den Drittelsabzug
für das Berufungsverfahren "neutralisiert", so dass sich eine Parteientschädigung
von CHF 2'670. zuzüglich der geltend gemachten Auslagen von
CHF 71.50 ergibt.

Die Berufungsbeklagte
macht mit der Honorarnote ihres Rechtsvertreters zusätzlich einen Zuschlag für
die Mehrwertsteuer geltend. Mit der Zusprechung einer Parteientschädigung soll
der obsiegenden Partei der aus der anwaltlichen Parteivertretung im Verfahren
erlittene Schaden ersetzt werden. Da die Parteientschädigung somit als
Schadenersatz im Sinn von Art. 18 Abs. 2 lit. i des Mehrwertsteuergesetzes
(MWSTG, SR 641.20) zu qualifizieren ist, wird darauf keine Mehrwertsteuer
erhoben. Wenn die Partei durch die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in
Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell belastet wird, rechtfertigt es
sich, diesen Betrag auch bei der Bemessung der Parteientschädigung zu berücksichtigen.
Fehlt eine entsprechende Belastung, so ist die Mehrwertsteuer bei der
Parteientschädigung hingegen nicht zu berücksichtigen. Wenn die obsiegende
Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und den Prozess im Rahmen ihrer
unternehmerischen Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen
Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer
abziehen (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). In diesem Fall wird
die Parteientschädigung deshalb ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die
betroffene Partei nicht ausdrücklich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer
beantragt und nachweist, dass sie durch die Mehrwertsteuer belastet ist (vgl.
zum GanzenHonauer/Pietropaolo,
Die Krux mit der Mehrwertsteuer, in: plädoyer 1/2011 S. 73 f.;Schmid, in: Oberhammer/Domej/Haas
[Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2014,
Art. 95 N 26;Suter/von Holzen,
in: Sutter-Somm/ Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 95
N 39 und Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des
Kantons Zürich über die Mehrwertsteuer vom 17. Mai 2006). Gemäss dem UID-Register
ist die Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende Verfahren
betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise trotzdem durch
die Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr die
Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne Mehrwertsteuer
zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 8. Juni 2016 (MG.2015.33) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

Die Berufungskläger tragen die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'100. und bezahlen der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 2'741.50.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.