bs_appellationsgericht · VD.2019.123 · 2019-11-07 · de
kantonale Steuern pro 2016 (Aufrechnung Eigenmietwert)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.123

URTEIL

vom 7. November 2019

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger,lic. iur.André Equey, Dr. Carl
Gustav Mez

und
a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Dominique Meier

Beteiligte

Steuerverwaltung Basel-StadtRekurrentin

Fischmarkt 10, 4051 Basel

gegen

A____Rekursgegner

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 23. Mai 2019

betreffend kantonale Steuern pro
2016 (Aufrechnung Eigenmietwert)

Sachverhalt

Infolge des
Versterbens von B____ (sel.) am [...] März 2016 erbten A____ (Rekursgegner) und
seine beiden Brüder die Liegenschaft [...] in Basel. In seiner Steuererklärung
pro 2016 deklarierte der Rekursgegner keinen Liegenschaftsertrag aus dieser
Liegenschaft mit der Begründung, diese sei zum Verkauf vorgesehen. In
Abweichung von dieser Deklaration rechnete die Steuerverwaltung Basel-Stadt mit
Veranlagungsverfügung vom 24. Mai 2018 für die kantonalen Steuern pro 2016 einen
Eigenmietwert der ererbten Liegenschaft auf und setzte das steuerbare Einkommen
auf CHF 4'700. fest. Die dagegen erhobene Einsprache hiess die Steuerverwaltung
mit Einspracheentscheid vom 2. August 2018 insofern teilweise gut, als aufgrund
einer Änderung der Steuerverordnung ein tieferer Eigenmietwertsatz zur
Anwendung gebracht wurde. Im Übrigen hielt sie aber an der Veranlagung mit
Aufrechnung des Eigenmietwerts der Liegenschaft [...] in Basel fest. Den dagegen
vom Rekursgegner erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission Basel-Stadt
mit Entscheid vom 23. Mai 2019 gut und hob den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung
insofern auf, als auf die Besteuerung des Eigenmietwerts der Liegenschaft [...]
verzichtet wird.

Hiergegen
richtet sich der Rekurs der Steuerverwaltung vom 28. Juni 2019 an das
Verwaltungsgericht, mit welchem sie die kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und in Bestätigung des Einspracheentscheids beantragt,
es seien das steuerbare Einkommen mit CHF 4'100. bzw. das satzbestimmende
Einkommen mit CHF 139'800. festzusetzen. Die Steuerrekurskommission beantragte
mit Vernehmlassung vom 18. Juli 2019 die Abweisung des Rekurses. Der Rekursgegner
nahm mit Eingabe vom 19. Juli 2019 Stellung, ohne einen förmlichen Antrag zu
stellen. Mit Datum vom 23. September 2019 reichte die Steuerverwaltung sodann
eine fakultative Stellungnahme ein, in welcher sie sich zu den Vorbringen des Rekursgegners
sowie der Steuerrekurskommission äusserte. Vom Recht, sich zu dieser letzten
Eingabe der Steuerverwaltung erneut vernehmen zu lassen, machte der Rekursgegner
keinen Gebrauch. Die weiteren Tatsachen und die Einzelheiten der
Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für das Urteil von Bedeutung sind,
aus den nachfolgenden Erwägungen. Dieses Urteil erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 Steuergesetz [StG, SG 640.100]; § 10 Abs. 1
Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das
Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das
Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG). Gemäss §
171 Abs. 3 StG ist die Steuerverwaltung zum Rekurs gegen Entscheide der
Steuerrekurskommission legitimiert. Auf den rechtzeitig erhobenen und
begründeten Rekurs (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG) ist daher einzutreten.

1.2Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz diesbezüglich
für das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht keine speziellen
Vorschriften enthält (vgl. § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen
Gebrauch gemacht hat.

1.3Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von Art. 6
der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK, SR 0.101) handelt, muss keine
Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg gefällt
werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002
vom 10. Juni 2003 E. 5).

2.

2.1Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens bildet die Frage, ob die Steuerverwaltung für die Veranlagung
der kantonalen Steuern pro 2016 dem Rekursgegner zu Recht pro rata temporis
einen Eigenmietwert auf seinem Eigentumsanteil an der am [...] März 2016
zusammen mit seinen Brüdern ererbten und im September 2017 verkauften
Liegenschaft [...] in Basel aufgerechnet hat.

2.2Wie
die Steuerrekurskommission zutreffend erwogen hat, unterliegen der
Einkommenssteuer gemäss § 17 Abs. 1 und 2 StG alle wiederkehrenden und
einmaligen Einkünfte unter Einschluss von Naturalbezügen jeder Art. Dazu zählen
auch Erträge aus unbeweglichem Vermögen und der Mietwert von Liegenschaften
oder Liegenschaftsteilen, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von
Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur
Verfügung stehen (Eigenmietwert, vgl. § 22 Abs. 1 lit. b StG). Die
Selbstnutzung ist dabei grundsätzlich nicht abhängig von der tatsächlichen
zeitlichen Nutzung eines Gebäudes. Steuerobjekt der Eigennutzung ist das sich
zur Verfügung gehaltene Grundstück oder Teile davon. Dabei kommt es nicht
darauf an, ob der Eigengebrauch dauernd vorliegt. Hält sich der Eigentümer die
Liegenschaft zum jederzeitigen Eigengebrauch zur Verfügung, nutzt sie konkret
aber nur selten oder gar nicht, ist dies der vollumfänglichen und ganzjährigen
Eigennutzung gleichzustellen. Massgebend ist das Sich-zur-Verfügung-Halten der
Nutzungsmöglichkeit. Dies gilt einerseits für Zweit- oder Ferienwohnungen (vgl.Zwahlen/Lissiin: Zweifel/Beusch
(Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die
direkte Bundessteuer, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 21 N 23;Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar
zum DBG, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 21 N 77). Es gilt andererseits aber auch
dann, wenn sich die Eigentümerschaft das Recht zur Bewohnung einer Liegenschaft
vorbehält, ohne sie auszuüben (BGer 2C_1039/2015, 2C_1040/2015 vom 28. April
2016 E. 3.3;2C_182/2015, 2C_186/2015 vom 3. November 2015 E. 4.2;2C_773/2009 vom 10. April 2010 E. 2.1). Entscheidend ist, dass der
Eigentümer sich die Liegenschaft kraft seines Willens zur Ben.zung zur
Verfügung hält (vgl. StRKE Nr. 66/1995 vom 30. August 1995, E. 2, publ. in:
BStPra 7/1997, S. 465, mit Hinweis auf BGE 72 I 223, publ. in: ASA 18, S. 266
f.;Grüninger/Studer, Kommentar
zum Basler Steuergesetz, Basel 1970, S. 215). Demgegenüber fällt kein
Eigenmietwert an, wenn es dem Eigentümer am Willen fehlt, sich die Liegenschaft
zur eigenen Nutzung vorzubehalten. Die Nutzung hat allerdings aus äusseren
Umständen zu unterbleiben, sei es, weil sich kein Mieter oder kein Käufer
findet, sei es, weil die Liegenschaft leer steht, da sie zum Verkauf bestimmt
ist (BGer 2C_773/2009 vom 10. April 2010 E. 2.1; StRKE Nr. 100/2003 vom 17.
Juni 2004 E. 3b;Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
a.a.O., Art. 21 N 78, mit weiteren Hinweisen). Insoweit ist die rechtliche
Ausgangslage unbestritten.

2.3Strittig
ist dagegen die Frage, wann die Aufrechnung eines Eigenmietwertes unterbleiben
kann, wenn eine ererbte Liegenschaft später vom Erben verkauft wird.

2.3.1Die
Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, dass nach dem Tod einer steuerpflichtigen
Person deren Erben und Erbinnen in ihre Rechte und Pflichten eintreten (§ 11 Abs.
1 StG), wobei das ererbte Einkommen und Vermögen bei Erbengemeinschaften den
einzelnen Erben und Erbinnen je anteilmässig zugerechnet werde (§ 11 Abs. 2 StG).
Erben und Erbinnen, welche eine Liegenschaft durch Erbschaft erworben hätten,
müssten sich diese im Einkommen dann nicht als Eigennutzung zurechnen lassen,
wenn sie eine leer stehende Liegenschaft nicht nutzten und verkaufen wollten.
Dabei werde die bisher von der Erblasserin ausgeübte Nutzung durch die
Erbengemeinschaft fortgeführt, bis die Liegenschaft leer geräumt sei und
feststehe, dass sie vermietet oder verkauft werden solle. Während dieser
Zeitspanne habe eine Erbengemeinschaft den Eigengebrauch zu versteuern (vgl.
Rekursbegründung der Steuerverwaltung vom 28. Juni 2019, S. 5 E. 3.4).

Weder das
baselstädtische Steuergesetz noch das Bundesgesetz über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG, SR 642.14) sähen eine
Ausnahmebestimmung vor, wonach bei Erbengemeinschaften auf die Besteuerung des
Eigengebrauchs von bewohnbaren Liegenschaften zu verzichten sei. Das baselstädtische
Steuerrecht kenne im Unterschied zum Recht der direkten Bundessteuer auch den
Ausnahmetatbestand der Unternutzung nicht (vgl. Rekursbegründung der
Steuerverwaltung vom 28. Juni 2019, S. 5 E. 3.4).

Gemäss der
Praxis der Steuerverwaltung werde auf eine Eigenmietwertbesteuerung in solchen Fällen
nur dann verzichtet, wenn bei einem bewohnbaren Objekt innerhalb einer sechsmonatigen
Frist Vermietungs- oder Verkaufsbemühungen nachgewiesen werden. Vorliegend
seien aber zwischen dem Hinschied der Erblasserin am [...] März 2016 und den
dokumentierten Verkaufsbemühungen mit der Inserateschaltung per 4. Juli 2017
mehr als 15 Monate vergangen und der Verkauf erst im September 2017 erfolgt
(vgl. Rekursbegründung der Steuerverwaltung vom 28. Juni 2019, S. 3f. E. 3.1
und 3.2).

2.3.2Die
Steuerrekurskommission beurteilte diese Praxis im angefochtenen Entscheid als zu
restriktiv und unangemessen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb diese Frist
mit dem Todesdatum der Erblasserin bzw. des Erblassers beginnen sollte. Trotz
des Übergangs der Rechte und Pflichten infolge Universalsukzession erhielten Erben
nicht bereits in diesem Moment Verfügungsmacht über eine Liegenschaft. Sie
könnten über eine solche erst nach erfolgtem Grundbucheintrag verfügen (Art.
656 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]). Weiter sei notorisch,
dass die Erben regelmässig nicht zum Todeszeitpunkt bekannt seien. Die Frist könne
aber frühestens dann zu laufen beginnen, wenn die Erben bekannt seien und diese
den Eintrag im Grundbuch als Eigentümer verlangen könnten. Massgebend für den
Fristbeginn müsse daher die Ausstellung der Erbenbescheinigung beziehungsweise der
Zeitpunkt sein, ab dem die Erben eine Erbenbescheinigung verlangen könnten
(vgl. Entscheid der Steuerrekurskommission vom 23. Mai 2019, S. 5 E. 4b).

Weiter erscheine
auch die Dauer von sechs Monaten unangemessen. Es sei fraglich, ob eine starre
Frist von sechs Monaten, welche der Komplexität des Einzelfalls in keiner Weise
Rechnung trage, zulässig sei. Auch in Fällen mit einfachen Verhältnissen, wie
dem Vorliegenden, erweise sich die Frist aber als zu kurz bemessen, sei es doch
für sachunkundige Erben schwierig, sich innerhalb dieser Frist sachgerecht um
den Verkauf zu bemühen. Nach Erstellung des amtlichen Inventars müsse den Erben
eine angemessene Zeitspanne belassen werden um zu entscheiden, wie sie über die
Liegenschaft verfügen wollen, um die Liegenschaft zu räumen und allfällige Reparaturen
zu tätigen sowie um die Liegenschaft marktfähig zu machen oder ihren Marktwert
zu erhöhen. Hierfür erscheine eine Frist von 12 bis 24 Monaten als grundsätzlich
angemessen. Vorliegend sei aus den Akten nicht ersichtlich, wann der
Grundbucheintrag erfolgt sei. Mit den belegten Verkaufsbemühung innert rund 15
Monaten nach dem Versterben der Erblasserin sei die Frist von 12 bis 24 Monaten
aber ohnehin gewahrt. Dass sich der Rekursgegner die Liegenschaft nicht zur
Verfügung gehalten habe, ergebe sich überdies aus dem im September 2017 und
mithin rund 1,5 Jahre nach dem Todesfall der Erblasserin erfolgten Verkauf
(vgl. Entscheid der Steuerrekurskommission vom 23. Mai 2019, S. 5 E. 4c).

2.4

2.4.1Mit
ihrem Rekurs stellt die Steuerverwaltung zumindest implizit im Grundsatz in
Frage, ob es für ihre kulante und bislang bewährte Praxis, auf die
Aufrechnung eines Eigenmietwerts einer Liegenschaft im Einkommen von Erben und
Erbinnen zu verzichten, wenn innert sechs Monaten Verkaufsbemühungen
nachgewiesen werden, im baselstädtischen Steuerrecht eine genügende Basis gebe
(vgl. Rekursbegründung der Steuerverwaltung vom 28. Juni 2019, S. 5 E. 3.4).

2.4.2Darin
kann ihr nicht gefolgt werden. Bei unterbleibender tatsächlicher Nutzung einer
Liegenschaft kann der Eigentümerschaft deren Eigenmietwert angerechnet werden,
wenn sie sich die Liegenschaft kraft ihres Willens zur Benützung zur Verfügung
hält. Davon ist im Grundsatz auszugehen, soweit eine Nutzung nicht aus äusseren
Umständen unterbleibt, weil sich etwa kein Mieter oder kein Käufer findet. Aufgrund
der Eigentümerschaft an einer Liegenschaft, die keine Mieterträge abwirft, ist somit
grundsätzlich deren Eigenmietwert zu versteuern. Die Eigentümerschaft trägt daher
die Beweislast für die Umstände, aus denen auf ihren nicht umgesetzten resp.
nicht umsetzbaren Nutzungs- resp. Veräusserungswillen geschlossen werden kann (BGer
2C_1039/2015, 2C_1040/2015 vom 28. April 2016 E. 3.4). Nicht zu beweisen sind
allerdings notorische Umstände.

Mit dem Erwerb
einer bisher selbstbewohnten Liegenschaft infolge eines Erbgangs befinden sich
die Erben und Erbinnen zwar in rechtlicher, nicht aber in tatsächlicher
Hinsicht in der gleichen Situation wie die Erblasserin bzw. der Erblasser. Da
sie die bisher von der Erblasserin bzw. vom Erblasser bewohnte Liegenschaft
selbst nicht bewohnen, selbst eine andere Wohnstätte haben und die bisherige
Nutzung mit dem Ableben regelmässig endet, soweit sie nicht von Wohngenossen der
Erblasserin bzw. des Erblassers fortgeführt wird, muss über die zukünftige
Nutzung neu entschieden werden. Hierzu benötigen die Erben und Erbinnen
notorischerweise eine bestimmte Reflexions- und anschliessende Umsetzungsperiode,
während welcher eine tatsächliche Nutzung der erworbenen Liegenschaft erfahrungsgemäss
nicht möglich ist. Es entspricht daher nicht einer Kulanz, bei ererbten, bis
anhin von der Erblasserin bzw. vom Erblasser bewohnten Liegenschaften während
einer bestimmten Dauer eines Leerstandes auf die Aufrechnung eines
Eigenmietwertes zu verzichten. Dieser Verzicht ergibt sich vielmehr aus den
Voraussetzungen einer solchen Aufrechnung bei unterbleibender Nutzung einer
Liegenschaft selbst, da während dieses Zeitraumes nicht von einem Vorbehalt zum
Eigengebrauch gesprochen werden kann.

2.5Fraglich
erscheint allein, während welcher Dauer noch von einer notwendigen Reflexions-
und Umsetzungsperiode und ab wann von einem bewussten Entscheid, sich die
Liegenschaft vorläufig zur Benützung zur Verfügung zu halten, ausgegangen
werden kann.

2.5.1Soweit
sich die Unmöglichkeit einer in Aussicht genommenen Veräusserung oder
Drittnutzung nicht aus äusseren Umständen ergibt, die nach dem Gesagten von der
steuerpflichtigen Person zu belegen sind (vgl. oben E. 2.4), sondern sich aus
der Notorietät einer gewissen Übergangsfrist ableitet, kann entgegen der
Auffassung der Steuerrekurskommission nicht von einer der Komplexität des Einzelfalls
Rechnung tragenden Fristspanne ausgegangen werden. Vielmehr ist mit der
bisherigen Praxis für den Fall eines unterbliebenen Nachweises eines fehlenden
Vorbehalts einer Eigennutzung auch im Interesse der Gleichbehandlung der
Steuerpflichtigen von einer festen Frist auszugehen.

2.5.2Da
diese Frist rechtsgleich anzuwenden ist, muss sie sich auch auf einen klaren
Fristbeginn beziehen. Die Praxis der Steuerverwaltung, hierfür auf den
Todeszeitpunkt der Erblasserin oder des Erblassers und damit den Zeitpunkt des
Erwerbs der Liegenschaft infolge Universalsukzession abzustellen, ist daher nicht
zu beanstanden. Dem Einwand der Steuerrekurskommission, dass die Erben und
Erbinnen erst mit der Ausstellung einer Erbenbescheinigung über die ererbte
Liegenschaft verfügen können, ist vielmehr bei der Fristberechnung Rechnung zu
tragen. Dem entspricht auch die Auffassung der Steuerrekurskommission, dass
nicht auf den konkreten Zeitpunkt der Ausstellung einer Erbenbescheinigung im
Einzelfall, sondern vielmehr auf jenen Zeitpunkt abgestellt werden soll, ab dem
die Erben und Erbinnen eine Erbenbescheinigung verlangen können.

2.5.3Mit
Bezug auf die Bestimmung der Dauer dieser Frist ist der Steuerverwaltung zwar
grundsätzlich ein Ermessensspielraum einzuräumen. Diesen hat sie aber
pflichtgemäss und unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände auszuüben.

Dabei ist
zunächst unbestritten, dass nach dem Hinschied der Erblasserin bzw. des Erblassers
anfänglich eine gewisse Pietätsphase zu respektieren ist, während der die der
verstorbenen Person häufig auch persönlich nahestehenden Erben und Erbinnen sich
noch nicht um die weitere Nutzung der ererbten Liegenschaft zu kümmern haben.
Diese Phase deckt sich zumindest zum Teil mit der Frist bis zum Zeitpunkt, ab
dem eine Erbenbescheinigung verlangt werden kann. Diese Pietätsfrist kann auf
zwei bis drei Monate veranschlagt werden. In der Folge ist zumindest in
Erbengemeinschaften ein gemeinsamer Wille über die Zuweisung und die zukünftige
Nutzung der leer stehenden Liegenschaft zu bilden. Anschliessend bedarf es der
Räumung der Liegenschaft, möglicherweise einer Schatzung sowie gegebenenfalls
der Vornahme der von der Steuerrekurskommission erwähnten Reparaturen zur
Erstellung der Marktfähigkeit oder der Erhöhung des Marktwertes. Berücksichtigt
man dabei wiederum den Umstand, dass auch die Räumung im Zusammenspiel mit der
Erbteilung emotionale Entscheidungen mit sich bringt, erscheint es angemessen,
den Erben und Erbinnen hierfür insgesamt einen Zeitraum von neun bis zehn
Monaten nach Abschluss der Pietätsfrist zu gewähren.

Daraus folgt,
dass die Frist nach einem Erbgang, bei dem eine Erbengemeinschaft eine zuvor
von der Erblasserin bzw. dem Erblasser bewohnte und nunmehr leer stehende Liegenschaft
erwirbt, während der auch ohne Beleg von konkreten Verkaufsbemühungen oder anderen,
auf eine Veräusserung zielenden Bemühungen nicht darauf geschlossen werden
kann, dass sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft die Nutzung vorbehalten wollen,
auf ein Jahr festzusetzen ist. Steht eine Liegenschaft länger leer, so sind von
den Erben und Erbinnen konkrete Umstände nachzuweisen, welche der Annahme einer
Eigennutzung entgegenstehen.

2.6Vorliegend
ist unbestritten, dass die Zeitspanne zwischen dem Erbgang vom [...] März 2016
und den ersten belegten Verkaufsbemühungen vom 4. Juli 2017 durch die
Inserierung der Liegenschaft auf Homegate mehr als ein Jahr betragen hat. Die
Steuerverwaltung hat im Ergebnis somit zu Recht eine Aufrechnung des
Eigenmietwerts für die kantonalen Steuern pro 2016 in Betracht gezogen. Bereits
mit dem Einspracheentscheid hat die Steuerverwaltung festgestellt, es fehlten
Anhaltspunkte zur Bestimmung des Beschlusses der Mitglieder der
Erbengemeinschaft, die Liegenschaft zu verkaufen. Der blosse Hinweis auf den
Besitz eigener Liegenschaften der Erben und die mangelnde Eignung von Basel als
Feriendestination vermag den äusseren, durch den fehlenden Nachweis konkreter
Verkaufsbemühungen folgenden Schluss auf einen vorläufigen Vorbehalt einer
Eigennutzung nicht umzustossen. Andere, besondere Umstände, die trotz längerer
Dauer bis zur erstmaligen Ausschreibung der Liegenschaft auf eine
vorbestandene, nicht früher umsetzbare Absicht zur Veräusserung schliessen
liessen, relevierte der Rekursgegner auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht
und wurden von der Steuerrekurskommission auch nicht festgestellt.

Soweit der Rekursgegner
im vorliegenden Verfahren auf die fehlende Kenntnis der Praxis der Steuerverwaltung
bezüglich der Aufrechnung eines Eigenmietwertes bei leer stehenden Liegenschaften
nach Erbgängen verweist, erscheint diese nicht relevant. Massgebend sind allein
die äusseren Umstände, auf die in den vorstehenden Erwägungen verwiesen worden
ist. Aus der Stellungnahme geht allein hervor, dass der Rekursgegner und seine
Brüder keinen Bedarf hatten, die Liegenschaft zu nutzen. Indem sie diese aber
länger als gemäss den vorstehenden Ausführungen allgemein notwendig nicht
ausschrieben und hierfür keine äusseren Umstände nannten, welche einer früheren
Veräusserung zwingend entgegenstanden, behielten sie sich deren Nutzung
vorläufig vor. An der Sache vorbei geht auch der Hinweis auf die für den Fall
einer Vermietung notwendigen Erneuerungen, macht der Rekursgegner doch nicht
geltend, dass solche konkret in Aussicht genommen worden sind. Wird schliesslich
mit den vorstehenden Ausführungen bei der Berechnung der Frist, während welcher
auch ohne weiteren Nachweis von Verkaufsbemühungen nicht von einer Eigennutzung
ausgegangen werden kann, nicht auf den konkreten Einzelfall abgestellt, so
braucht auch auf die Kenntnisse des Bruders des Rekursgegners im
Liegenschaftshandel nicht abgestellt zu werden. Die Steuerverwaltung nahm somit
im Ergebnis zu Recht eine Aufrechnung des Eigenmietwerts für die kantonalen
Steuern pro 2016 vor.

2.7Daraus
folgt, dass der Rekurs der Steuerverwaltung gutzuheissen, der angefochtene
Entscheid der Steuerrekurskommission aufzuheben und der Einspracheentscheid der
Steuerverwaltung vom 2. August 2018 im Ergebnis mit Verweis auf die vorstehenden
Erwägungen zu bestätigen ist.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang
ist auf die Erhebung von Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu
verzichten. Deren Auferlegung an den im Ergebnis unterliegenden Rekursgegner
rechtfertigt sich vor dem Hintergrund der Abänderung der bisherigen
Aufrechnungspraxis der Steuerverwaltung nicht. Dasselbe gilt in Bezug auf die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens. Jedoch hat der Rekursgegner aufgrund
seines Unterliegens seine Vertretungskosten vor der Steuerrekurskommission und allenfalls
auch vor dem Verwaltungsgericht selbst zu tragen.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        In Gutheissung des Rekurses wird der
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 23. Mai 2019 (STRK.2018.148)
aufgehoben.

Auf die Erhebung von Gerichtskosten für die
Rekursverfahren vor der Steuerrekurskommission und vor dem Verwaltungsgericht wird
verzichtet.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die a.o. Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.