bs_appellationsgericht · ZB.2017.46 · 2018-03-14 · de
Kündigungsanfechtung/Mieterstreckung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2017.46

ENTSCHEID

vom14. März 2018

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [...]

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                           Beklagter

vertreten durch [...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 3. Juli 2017

betreffend Kündigung und Erstreckung
des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Seit Juli 1992
ist die A____ (Mieterin und Berufungsklägerin) Mieterin von Ge-schäftsräumen
(Wohnung mit Laden im Parterre, Estrich und Keller) an der [...] in Basel. In
den Jahren 2012 bis 2015 installierte sie im Mietobjekt neue elektrische Leitungen
sowie eine Heiz- und Klimaanlage. Auf Verlangen der Mieterin hin fand am 25.
August 2015 eine Besprechung mit B____ (Vermieter und Berufungsbeklagter)
statt, unter anderem über dessen Beteiligung an den neu installierten
elektrischen Leitungen. Mit Schreiben vom 24. August 2015 teilte der Vermieter
der Mieterin mit, er habe festgestellt, dass sie diverse bauliche Veränderungen
ohne seine schriftliche Zustimmung vorgenommen habe. Der Vermieter verlangte
die Rücknahme dieser baulichen Änderungen bis zum 15. September 2015.
Nachdem er eine Verlängerung der Frist bis zum 30. September 2015 gewährt und
bei Nichtfolgeleistung die Kündigung angedroht hatte, kündigte er das
Mietverhältnis mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 per Ende April 2016.

Die Mieterin
focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Miet-streitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung hatte
erzielt werden können, stellte die Schlichtungsstelle am 25. Mai 2016 die
Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 27. Juni 2017 gelangte die Mieterin an
das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die Kündigung als
missbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um
mindestens drei Jahre zu erstrecken. Mit Klageantwort vom 14. November 2016
beantragte der Vermieter die Abweisung der Klage. Nach einem zweiten
Schriftenwechsel führte das Zivilgericht am 3. Juli 2017 einen Augenschein in
den Geschäftsräumen und anschliessend die Hauptverhandlung durch. Mit Entscheid
vom gleichen Tag beurteilte es die Kündigung als nicht missbräuchlich und wies
das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses ab; es verpflichtete die Mieterin,
die Geschäftsräume bis spätestens Ende September 2017 zu verlassen. Am 1. November
2017 wurde der Mieterin der schriftlich begründete Entscheid zugestellt.

Dagegen erhob
die Mieterin am 1. Dezember 2017 Berufung beim Appellationsgericht. Darin
verlangt sie, es sei die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben,
eventualiter sei der Fall zur Neubeurteilung an das Zivilgericht
zurückzuweisen. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um mindestens
drei Jahre zu erstrecken; eventualiter sei der Fall zur Neubeurteilung an das
Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 9. Februar 2018 beantragt
der Vermieter die Abweisung der Berufung. Der vorliegende Entscheid ist unter
Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die
Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei
Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine
Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 1.1). Der monatliche
Nettomietzins beträgt im vorliegenden Fall mindestens CHF 827. (vgl.
Mietvertrag vom 7. Juli 1992 [Klagebeilage 2]). Somit ist der Streitwert von
CHF 10'000. erreicht (36 Monatsmietzinse à CHF 827. = 29'772.; vgl.
auch erstinstanzliche Honorarnote des Rechtsvertreters der Mieterin vom 3. Juli 2017).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobenen Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
(§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1Das
Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid zunächst festgehalten, dass der
Mietvertrag zwischen der Mieterin und der damaligen Vermieterin im Juli 1992
geschlossen worden sei. Der Übergang des Mietverhältnisses auf den Berufungsbeklagten
ergebe sich daraus, dass er Eigentümer der Liegenschaft sei und die Kündigung
in seiner Eigenschaft als Vermieter ausgesprochen habe (angefochtener Entscheid,
E. 2.1).

In einem zweiten
Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob die Kündigung vom 5. Oktober 2015 missbräuchlich
sei (E. 2.2). Nach der Darlegung der Voraussetzungen der Missbräuchlichkeit der
Kündigung (E. 2.2.1) hat das Zivilgericht festgehalten, der Vermieter habe die
Kündigung im Kündigungsschreiben damit begründet, dass die Mieterin die Heiz-
und Lüftungsanlage nicht innert Frist zurückgebaut habe, und dass er im
zivilgerichtlichen Verfahren bei dieser Begründung geblieben sei (E. 2.2.2).
Die Mieterin habe die Heiz- und Klimaanlage Mitte 2014 auf der Terrasse an der
hinteren Fassade des Mietobjekts eingebaut und die Anlage nach einer
entsprechenden Aufforderung durch den Vermieter nicht fristgemäss zurückgebaut;
damit sei das Kündigungsinteresse aktuell und objektiv begründet gewesen (E.
2.2.3). Die Installation der Heiz- und Klimaanlage stelle  so das Zivilgericht
weiter  eine Änderung am Mietobjekt dar, die der Vermieter nicht bewilligt
oder genehmigt habe; sein Recht zu kündigen bestehe unabhängig davon, ob die
Änderung sachgemäss oder nicht sachgemäss vorgenommen worden sei. Ein legitimes
Kündigungsmotiv liege somit vor (E. 2.2.4).

Das Zivilgericht
hat sodann zu den vier Vorbringen Stellung genommen, mit denen die Mieterin die
Missbräuchlichkeit der Kündigung begründet hatte: Erstens  so die Mieterin vor
Zivilgericht  sei bemerkenswert, dass sie wenige Tage vor der Kündigung vom 5.
Oktober 2015 mittels superprovisorischer Verfügung vom 21. September 2015 die
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu Lasten der Privatliegenschaft des
Vermieters erwirkt habe. Das Zivilgericht hat dazu festgehalten, dass der Vermieter
bereits am 24. August 2015 rechtliche Schritte und am 10. September 2015 dann
die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht habe. Die Kündigung vom 5.
Oktober 2015 sei somit der nächste, bereits vorgängig vorbehaltene Schritt
gewesen. Am 10. September 2015  im Zeitpunkt der Androhung der Kündigung 
habe der Vermieter von der superprovisorischen Verfügung noch nichts gewusst.
Der Umstand, dass er die Kündigung ausgesprochen habe, nachdem die Mieterin ihn
auf eine offene Werklohnforderung hingewiesen hätte, beweise nicht, dass er mit
der Kündigung überwiegend andere Ziele als die blosse Vertragsauflösung
angestrebt habe (E. 2.2.5). Zweitens  so die Mieterin vor Zivilgericht  habe
der Vermieter seit Jahren keine Unterhaltsarbeiten vorgenommen und trotz
offensichtlicher Notwendigkeit keine adäquate Heizung und Lüftung eingebaut.
Sie habe deshalb selbst Abhilfe schaffen müssen, worüber der Vermieter stets
informiert gewesen sei. Das Zivilgericht hat hierzu erwogen, die Parteien seien
sich einig gewesen, dass die Elektroninstallation nicht saniert werden müsse;
folglich habe die Mieterin auch nicht annehmen dürfen, sie habe Anspruch
darauf, dass der Vermieter die Kosten dieser Sanierung übernehme. Zudem sei
auch die Kausalität zwischen der Geltendmachung der Sanierungskosten und der
Kündigung nicht nachgewiesen. Unter diesen Umständen liege auch keine Kündigung
wegen der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis vor (E. 2.2.6).
Drittens  so die Mieterin vor Zivilgericht  habe der Vermieter sie mit dem
Ansetzen einer bloss zweiwöchigen Frist absichtlich in eine Notlage gedrängt
und damit gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung verstossen. Das
Zivilgericht hat einen solchen Verstoss verneint, da die Mieterin während sechs
Wochen seit der Fristansetzung keine Massnahmen getroffen habe, um die Heiz-
und Klimaanlage zu entfernen. Indem der Vermieter anschliessend gekündigt habe,
habe er nicht schonungslos gehandelt (E. 2.2.7). Viertens  so die
Mieterin vor Zivilgericht  habe der Vermieter über Jahrzehnte seine Unterhaltspflicht
vernachlässigt und deshalb die entsprechenden Unterhaltsarbeiten der Mieterin
geduldet. Das Zivilgericht hat dazu festgestellt, es sei nicht bewiesen, dass
der Vermieter vor August 2015 vom Einbau der Heiz- und Klimaanlage durch die
Mieterin gewusst habe. Die Kündigung sei deshalb auch nicht wegen eines
Gebrauchs des Mietobjekts ausgesprochen worden, der dem Vermieter seit längerem
bekannt und von ihm geduldet worden sei. Eine Missbräuchlichkeit wegen
widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters liege somit ebenfalls nicht vor
(E. 2.2.8).

In einem dritten
und letzten Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob das Mietverhältnis zu
erstrecken ist. Aufgrund der geltend gemachten Umstände hat das Zivilgericht
einen Härtefall verneint und keine Erstreckung gewährt (E. 3).

2.2In
ihrer Berufung zieht die Mieterin die Erwägungen des Zivilgerichts in mehreren
Punkten nicht in Zweifel. So bestreitet sie erstens nicht, dass der nicht
fristgemässe Rückbau der Heiz- und Klimaanlage durch die Mieterin grundsätzlich
ein legitimes Kündigungsmotiv darstellt (vgl. dazu angefochtener Entscheid, E.
2.2.4). Zweitens hält sie den Vorwurf nicht mehr aufrecht, dass der Vermieter
deshalb gekündigt habe, weil sie bei ihm die Kosten für die Sanierung der
Elektroinstallation geltend gemacht habe (vgl. E. 2.2.6). Drittens lässt sie
auch den Vorwurf der schonungslosen Rechtsausübung fallen (vgl. E. 2.2.7),
auch wenn sie mit der Berufung noch moniert, dass der Vermieter "die
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands innert völlig unangemessener
Frist bis zum 15. September 2015 verlangt" habe (Berufung,
Rz 9).

Dagegen macht
die Mieterin weiterhin geltend, dass der Vermieter deshalb gekündigt habe, weil
sie diesem gegenüber eine Werklohnforderung gerichtlich geltend gemacht habe
(vgl. dazu angefochtener Entscheid, E. 2.2.5). Zudem hält sie auch daran fest,
es sei ihr erlaubt gewesen, diverse Unterhaltsarbeiten eigenhändig vorzunehmen,
weshalb die Kündigung wegen des Nichtrückbaus der Heiz- und Klimaanlage ein
widersprüchliches Verhalten des Vermieters darstelle (vgl. E. 2.2.8).
Schliesslich rügt sie, dass das Zivilgericht eine Härte verneint und das
Mietverhältnis deshalb nicht erstreckt habe (vgl. E. 3). Diese Kritik der
Mieterin am Zivilgerichtsentscheid wird in den nachfolgenden Erwägungen 3
(Missbräuchlichkeit der Kündigung) und 4 (Erstreckung des Mietverhältnisses) eingehender
dargelegt und geprüft.

3.

3.1Die
Mieterin wendet in der Berufung gegen die Gültigkeit der Kündigung zum einen
ein, der Vermieter habe ihr deshalb gekündigt, weil sie ihre Werklohnforderung
gerichtlich geltend gemacht habe. Die Mieterin legt zunächst den zeitlichen
Ablauf der Geltendmachung ihrer Werklohnforderung dar (Berufung, Rz 8), ohne zu
rügen, inwiefern die diesbezügliche Sachverhaltsdarstellung des Zivilgerichts
fehlerhaft sein soll. Sodann kritisiert sie, das Zivilgericht habe die Werklohnstreitigkeit
bei der Beurteilung der Rechtmässigkeit der Kündigung "unverständlicherweise
völlig unberücksichtigt" gelassen; es habe sich namentlich nicht damit
auseinandergesetzt, dass die Mieterin nur wenige Tage vor der Kündigung am
21. September 2015 die provisorische Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts zu Lasten der Privatliegenschaft des Vermieters
erwirkt habe. Das Zivilgericht habe es unterlassen, dem eigentlichen
Kündigungsmotiv nachzugehen; es liege auf der Hand, dass der Vermieter die Kündigung
einzig deshalb ausgesprochen habe, um sich bei der Mieterin für die
Durchsetzung ihrer Werklohnforderung zu rächen (Rz 912).

Die Kritik der
Mieterin ist nicht fundiert: Entgegen ihrer Darstellung hat das Zivilgericht
die Werklohnstreitigkeit bei der Beurteilung der Rechtmässigkeit der Kündigung
sehr wohl berücksichtigt. Das Zivilgericht hat die diesbezüglichen Ausführungen
der Mieterin, namentlich auch zum zeitlichen Ablauf der Werklohnstreitigkeit
und der Kündigung des Mietvertrags, eingehend wiedergegeben (angefochtener
Entscheid, E. 2.2.5.1) und diese ausführlich gewürdigt. Es hat ausgeführt,
dass der Vermieter am 10. September 2015, als er der Mieterin die
Kündigung des Mietvertrags angedroht habe, von der gerichtlichen Sicherung der
Werklohnforderung durch die Mieterin noch nichts gewusst habe (E. 2.2.5.2,
erster Absatz). Der Umstand, dass der Vermieter gekündigt habe, nachdem die
Mieterin ihn auf ihre offene Werklohnforderung hingewiesen habe, beweise nicht,
dass er mit der Kündigung überwiegend andere Ziele als die Vertragsauflösung
angestrebt habe (E. 2.2.5.2, zweiter Absatz).

Diese
Einschätzung des Zivilgerichts ist zutreffend. Auf die entsprechenden
zivilgerichtlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden. Ergänzend
ist Folgendes festzuhalten: Auch wenn sich dem Vermieter mit dem versäumten
Rückbau der Heiz- und Klimaanlage eine günstige Gelegenheit geboten haben
sollte, das Mietverhältnis mit einer Mieterin zu beenden, die ihm gegenüber
eine mietvertragsfremde Forderung geltend gemacht hatte, so lässt dies allein
nicht schon auf eine Rache- oder auf andere Weise missbräuchliche Kündigung
schliessen. Wo mehrere Kündigungsgründe zu beurteilen sind, ist die Kündigung
denn auch im Prinzip gültig, wenn einer der Gründe sich nicht als treuwidrig
erweist (BGer 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; BGer
4A_143/2008 vom 26. Januar 2009 E. 6.1; BGer 4A_155/2009 vom 27.
Januar 2010 E. 6.2.1; AGE ZB.2017.37 vom 25. Dezember 2017 E 3.3).
Selbst wenn die vorliegende Kündigungauchvom Gedanken getragen gewesen
wäre, die Geltendmachung der Werklohnforderung zu sanktionieren, würde dies 
angesichts des versäumten Rückbaus (vgl. dazu angefochtener Entscheid, E. 2.2.4)
 die Gültigkeit der Kündigung nicht in Frage stellen.

3.2Gegen
die Gültigkeit der Kündigung wendet die Mieterin zum anderen ein, es sei ihr
erlaubt gewesen, diverse Unterhaltsarbeiten vorzunehmen, und deswegen stelle
die Kündigung wegen des Nichtrückbaus der Heiz- und Klimaanlage ein
widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar. Die Mieterin führt aus, es sei
unbestritten, dass der Vermieter seit Jahren keine Unterhaltsarbeiten mehr an
den Geschäftsräumen vorgenommen habe. Bereits der ehemalige Geschäftsführer der
Mieterin, C____, sei damals gezwungen gewesen, die Räumlichkeiten in Eigenregie
zu renovieren (Einbau von Täferdecken, Verlegen von Teppichen, Streichen von
Wänden, Einbau eines automatischen Ölofens). Die Liegenschaftsverwalterin des
Vermieters habe vor Zivilgericht bestätigt, dass sie vom Ölofen Kenntnis gehabt
habe. Es sei bemerkenswert, dass der Vermieter trotz dieser Kenntnis die
Mieterin nie abgemahnt habe (Berufung, Rz 6). Der Vermieter sei sodann mehrfach
in der Mietliegenschaft gewesen, um sie Mietinteressenten zu zeigen. Das
Zivilgericht habe die Befragung von D____, einer Mietinteressentin, abgelehnt;
daraus wäre hervorgegangen, dass der Vermieter bereits geraume Zeit zuvor von
den Unterhaltsarbeiten der Mieterin Kenntnis gehabt habe. Es sei bemerkenswert,
dass der Vermieter nie etwas gegen diese Unterhaltsarbeiten eingewendet habe;
Gegenteiliges werde weder von Herrn C____ noch von der Liegenschaftsverwalterin
vorgebracht. Damit sei "eindeutig belegt", dass es der Mieterin
erlaubt gewesen sei bzw. dass sie aufgrund des desolaten Zustands der
Liegenschaft sogar gezwungen gewesen sei, diverse Unterhaltsarbeiten eigenhändig
 "jedoch jeweils mit vorgängiger bzw. genereller Absprache" mit dem
Vermieter  vorzunehmen. Dies habe das Zivilgericht "völlig
unberücksichtigt" gelassen (Rz 7).

Es ist nicht bestritten,
dass die Mieterin untergeordnete Unterhaltsarbeiten vorgenommen hat, ohne dass
der Vermieter sie abgemahnt hat (vgl. etwa Berufungsantwort, Rz 511). Diese
untergeordneten Unterhaltsarbeiten betreffen den Einbau von Täferdecken, das
Verlegen von Teppichen, das Streichen von Wänden und den Einbau eines
automatischen Ölofens (welcher der Mieterin auch zu Ausstellungszwecken
diente). Die Mieterin scheint aus diesem Umstand abzuleiten, dass sie
berechtigt gewesen sei, auch eine Heiz- und Klimaanlage einzubauen, und nicht
verpflichtet gewesen sei, diese zurückzubauen. Diese Annahme ist unbegründet:
Selbst wenn der Vermieter untergeordnete Unterhaltsarbeiten geduldet hat oder
hätte, kann die Mieterin daraus nicht eine "generelle Absprache" mit
dem Vermieter ableiten, wonach dieser verpflichtet wäre, auch grössere
Änderungen am Mietobjekt  wie eben den Einbau einer Heiz- und Klimaanlage  zu
dulden. Wie das Zivilgericht ausgeführt hat, hat die Mieterin die Heiz- und
Klimaanlage Mitte 2014 eingebaut. Es sei aber unbewiesen, dass der Vermieter
bereits vor August 2015 davon gewusst habe. Unter diesen Umständen ist die
zivilgerichtliche Einschätzung richtig, dass die Kündigung nicht wegen eines
Gebrauchs des Mietobjekts ausgesprochen worden ist, der seit längerem bekannt
und geduldet gewesen sei, und dass deshalb auch keine missbräuchliche Kündigung
wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters vorliegt. Auf die entsprechenden
zivilgerichtlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (angefochtener
Entscheid, E. 2.2.8).

In diesem
Zusammenhang beantragt die Mieterin auch im zweitinstanzlichen Verfahren die
Befragung der Mietinteressentin D____ (Berufung, Rz 7). Wie der Vermieter
ausführt, habe die Mieterin bereits vor Zivilgericht die Befragung von Frau D____
beantragt, um die Behauptung zu beweisen, dass der Vermieter die Mieträume in
der Liegenschaft Interessenten jeweils selber gezeigt habe; dies werde von ihm
gar nicht bestritten und müsse nicht mit einer Zeugin bewiesen werden
(Berufungsantwort, Rz 16). In ihrer erstinstanzlichen Replik, Rz 8 hat die
Mieterin in Bezug auf die beantragte Befragung von Frau D____ denn auch
Folgendes ausgeführt: "Tatsache ist, dass er [der Vermieter] immer wieder
die Mieträumlichkeiten besichtigte und sogar Mietinteressenten während des
Umbaus zeigte. So auch Frau D____, welche in der Folge eine der Wohnungen sogar
bezog". Die Mieterin hat mit anderen Worten vor Zivilgericht nicht
behauptet, dass die an einerWohnung(und nicht an den Geschäftsräumen) interessierte
Frau D____ etwas zur Frage sagen könne, ob der Vermieter bereits vor August
2015 um den Einbau der Heiz- und Klimaanlage in denGeschäftsräumengewusst habe. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das
Zivilgericht auf die Befragung von Frau D____ verzichtet und angenommen hat, es
sei unbewiesen, dass der Vermieter bereits vor August 2015 von der Heiz- und
Klimaanlage gewusst habe (angefochtener Entscheid, E. 2.2.8).

3.3Zusammenfassend
ist festzustellen, dass die beiden Einwände der Mieterin gegen die Gültigkeit
der Kündigung (vgl. obige Erwägungen 3.1 und 3.2) nicht stichhaltig sind. Somit
erweist sich die zivilgerichtliche Einschätzung als zutreffend, dass der
Vermieter gekündigt hat, weil die Mieterin die Heiz- und Klimaanlage nicht fristgemäss
zurückgebaut hat (vgl. angefochtener Entscheid, E. 2.2.2 bis 2.2.4).

4.

4.1Die
Mieterin kritisiert schliesslich den Erstreckungsentscheid des Zivilgerichts.
Unverständlicherweise habe sich das Zivilgericht einzig mit den Vorbringen des
Vermieters begnügt, ohne auf die Argumente der Mieterin einzugehen (Berufung,
Rz 13). Es hätte berücksichtigen müssen, dass sie seit 50 Jahren an der [...]
ansässig sei und dadurch insbesondere von der Stammkundschaft in den umliegenden
Liegenschaften lebe; den vor Zivilgericht eingereichten Inseraten lasse sich
entnehmen, dass keine Büroräume in unmittelbarer Nähe zur Verfügung stünden,
geschweige denn mit Laden und Lager. Hinzu komme, dass der Mietzins
vergleichsweise sehr tief sei (Rz 14). Sie sei darauf angewiesen, dass die
Büroräume und das Lager unmittelbar benachbart seien. Aufgrund der vielen
Kundentermine und der ausserorts wohnenden Mitarbeiter brauche sie ein
verkehrsmässig gut erschlossenes Mietobjekt. Sollte sie die Büroräume
tatsächlich kurzfristig verlassen müssen, sei die Existenz des ganzen Unternehmens
akut bedroht. In diesem Sinn liege offensichtlich ein Härtefall vor, der eine
erstmalige Erstreckung um mindestens drei Jahre rechtfertige (Rz 15; vgl. zum
Ganzen auch Rz 1821).

4.2Der
Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Dauer der Erstreckung
beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen der
Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b
Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind
insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und der Inhalt des Vertrags,
die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, ein allfälliger
Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie
die Dringlichkeit dieses Bedarfs und überdies die Verhältnisse auf dem
örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR).
Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin
besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für den Mieter zu mildern, indem ihm
mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche
Neuorientierung gelassen wird. Nach der Rechtsprechung sind Suchbemühungen
bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen. Art. 272
Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind.
Letztlich kann für den Erstreckungsentscheid nur massgebend sein, welche
Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen. Bei
der Festlegung der Art und Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb
des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (vgl. zum Ganzen BGer
4A_477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.2 und 3.3).

4.3Das
Zivilgericht hat in seiner Begründung zur Abweisung des Erstreckungsbegehrens
ausgeführt, es sei zugestanden, dass die Mieterin keine Öfen ausstelle und
keinen Service der kleinen Sibir-Öfen mehr ausführe. Heizungen würden nicht in
ihren Geschäftsräumen besichtigt, sondern die Mieterin gebe den Kunden
Referenzobjekte an, die dann in den Show-Räumen der Lieferanten besichtigt
werden könnten. Die Mieterin brauche also keinen Ausstellungsraum, sondern
einen Raum, in dem sie ihren Kunden Prospekte zeigen könne. Der Lagerraum sei
klein, und es dürfte ein Leichtes sein, ihn zu ersetzen. Es sei denn auch nicht
geltend gemacht worden, dass die Mieterin eine besondere Infrastruktur
benötige. Zudem sei nicht nachgewiesen und aufgrund des Wegfalls der
Serviceleistungen für die Sibir-Öfen auch unwahrscheinlich, dass sie eine
Stammkundschaft in der Umgebung bediene; im Übrigen könnte sie ihre Kunden vom
ganzen Stadtgebiet aus bedienen. Sodann mache die Mieterin keinerlei
Suchbemühungen geltend. Der Behauptung der Mieterin, für einen Kleinbetrieb mit
einer solchen Quartierabhängigkeit bedeute ein Umzug das finanzielle Aus, sei
bestritten und werde auch nicht weiter substantiiert. Es sei deshalb anzunehmen,
dass die Mieterin innert kurzer Frist geeignete Geschäftsräume finden könne.
Unter diesen Umständen liege keine Härte vor (angefochtener Entscheid, E. 3.2).

Die Kritik der
Mieterin am Zivilgerichtsentscheid ist haltlos: Das Argument, dass sie
angesichts ihrer Stammkundschaft aus der Nachbarschaft auf ein Mietobjekt in
unmittelbarer Nähe des bisherigen Standorts angewiesen sei, hat das
Zivilgericht eingehend behandelt und widerlegt. Die weiteren Argumente der
Mieterin  notwendige Nähe von Geschäftsräumen und Lager sowie Bedrohung der
Unternehmensexistenz durch einen Umzug  hat das Zivilgericht ebenfalls geprüft
und entkräftet. Zudem hat es zu Recht festgestellt, dass die Mieterin lediglich
zwei Inserate eingereicht (vgl. Replikbeilagen 9 und 10) und damit keinerlei
Suchbemühungen belegt hatte. Das weitere Argument  Notwendigkeit einer guten
Verkehrserschliessung  hat die Mieterin erst vor Appellationsgericht und damit
verspätet vorgebracht. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht
 entgegen der Kritik der Mieterin  auf deren Argumente eingegangen ist. Es
hat die Interessen der Mieterin und des Vermieters korrekt ermittelt und
gegeneinander abgewogen. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass es eine
Erstreckung über den 30. September 2017 hinaus abgelehnt hat
(angefochtener Entscheid, E. 3.3).

5.

5.1Aufgrund
dieser Erwägungen erweist sich die am 5. Oktober 2015 ausgesprochene Kündigung
als nicht missbräuchlich und die Ablehnung einer Erstreckung des
Mietverhältnisses über den 30. September 2017 hinaus als korrekt. Der
angefochtene Entscheid ist somit zu bestätigen und die dagegen erhobene
Berufung abzuweisen.

5.2Gemäss
dem Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten
betragen das Ein- bis Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten
(§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 der Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG 154.810]).
Bei erstinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 975. werden die
zweitinstanzlichen mit CHF 1'400. festgelegt. Zudem hat die Mieterin dem
Vermieter eine Parteientschädigung zu entrichten. Im Berufungsverfahren
berechnet sich diese nach den für das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten
Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§
12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Bei einem
Streitwert von rund CHF 30'000. wie im vorliegenden Fall (vgl. obige Erwägung 1)
beträgt das erstinstanzliche Grundhonorar bei einem schriftlichen Verfahren
CHF 4'350. (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 7 und § 4 Abs. 2 HO).
Aufgrund des Drittelsabzugs für das Berufungsverfahren ergibt sich eine
Parteientschädigung von CHF 2'900..

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen des Entscheid des
Zivilgerichts vom 3. Juli 2017 (MG.2016.40) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'400..

Die Berufungsklägerin hat demBerufungsbeklagten eine Parteientschädigung von
CHF 2'900. zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 223.30 zu
bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.