bs_appellationsgericht · ZB.2018.10 · 2018-05-16 · de
Ausweisung (BGer-Nr.: 4A_380/2018 vom 27. Juni 2018)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.10

ENTSCHEID

vom16.
Mai 2018

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger
1

[...]                                                                                            Gesuchsgegner 1

B____Berufungsklägerin
2

[...]                                                                                        Gesuchsgegnerin 2

C____Berufungsklägerin
3

D____strasse [...], [...]                                                        Gesuchsgegnerin 3

E____Berufungskläger
4

D____strasse [...], [...]                                                           Gesuchsgegner 4

gegen

F____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                Gesuchstellerin

[...]

vertreten durch [...] Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 17. Januar 2018

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Die F____
(Vermieterin undBerufungsbeklagte) ist
Eigentümerin der Liegenschaft D____strasse [...] in [...]. Mit Vertrag vom
31. Juli 2014 mieteten A____ und C____ (Mieter) von der vormaligen
Eigentümerin, der [...] AG, eine 4 ½-Zimmer-Maisonettewohnung in
dieser Liegenschaft. Nach erfolgloser Mahnung von Mietzinsausständen kündigte
die Vermieterin am 27. Oktober 2017 das Mietverhältnis per
30. November 2017.

Mit Eingabe vom
13. Dezember 2017 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt
um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien A____ (Berufungskläger 1),
B____ (Berufungsklägerin 2), C____ (Berufungsklägerin 3) und E____ (Berufungskläger 4)
zu verurteilen, die 4 ½-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss an der D____strasse [...]
in [...] vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt zu verlassen und die
Schlüssel der Gesuchstellerin auszuhändigen. Mit Entscheid vom
17. Januar 2018 wies das Zivilgericht die Berufungskläger an, die
gemieteten Räumlichkeiten bis 31. Januar 2018, 11.30 Uhr, zu
räumen. Zugleich wurde ihnen angedroht, dass widrigenfalls die Räumung auf
Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses
vollzogen würde.

Nach Zustellung
des schriftlich begründeten Entscheids haben die Berufungskläger am
5. März 2018 beim Appellationsgericht "Beschwerde" erhoben mit
dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Mit Eingabe vom
27. März 2018 haben sie verschiedene Unterlagen zu ihrer
"Beschwerde" eingereicht. Die Vermieterin beantragt mit Berufungsantwort
vom 16. April 2018 Nichteintreten, eventualiter Abweisung der
Berufung. Mit Eingabe vom 4. Mai 2018 (Postaufgabe:
7. Mai 2018) nahmen die Berufungskläger replicando nochmals Stellung.
Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem
Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher End­entscheid
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen
jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung
des Mietverhältnisses strittig ist, entspricht der Streitwert nach der Praxis
des Appellationsgerichts dem geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der
das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde.
Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei
Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts
(OR, SR 220). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn
mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend
gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe
von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur
ansatzweise moniert (vgl. AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1,
ZB.2017.17 vom 18. April 2017 E. 1.1 und BEZ.2012.59 vom
10. August 2012 E. 1.1, je mit Hinweisen).

Die Berufungskläger
rügen vorliegend explizit die Nichtigkeit der Kündigung wegen Nichtbeachtung von
Formalitäten bei der Zahlungsverzugsmahnung vom 14. September 2017.
Unter Berücksichtigung des monatlichen Bruttomietzinses von CHF 2'495.
und der genannten Sperrfristregel von drei Jahren wird der für die Berufung
notwendige Streitwert von CHF 10'000. (36 Monate à CHF 2'495.
= CHF 89'820.) erreicht. Dass die Berufungskläger ihr Rechtsmittel mit
"Beschwerde" und nicht gemäss der Rechtsmittelbelehrung im
angefochtenen Entscheid als Berufung bezeichnet haben, schadet nicht. Ihre
Eingabe vom 5. März 2018 ist demzufolge als Berufung
entgegenzunehmen.

1.2

1.2.1DieBerufungsbeklagtebegründet ihren Antrag
auf Nichteintreten auf die Berufung mit mangelhaftem Rechtsbegehren und
ungenügender Begründung (Berufungsantwort, Rz 4).

1.2.2Die
Berufungsschrift hat Rechtsbegehren, d.h. die Berufungsanträge zu enthalten (Reetz/Theiler, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 33 f.).
Wegen der grundsätzlich reformatorischen Natur der Berufung darf sich der
Berufungskläger nicht darauf beschränken, lediglich die Aufhebung des
angefochtenen erstinstanzlichen Entscheids zu beantragen, sondern muss in den
Rechtsbegehren selbst einen Antrag in der Sache stellen. Mit den
Berufungsanträgen soll präzise zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die
Berufungsinstanz entscheiden soll bzw. welche Punkte des Dispositivs des erstinstanzlichen
Entscheids angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid
abzuändern ist (Reetz/Theiler,
a.a.O., Art. 311 N 34). Gemäss einem allgemeinen Prozessgrundsatz
muss das Rechtsbegehren so bestimmt gefasst sein, dass es im Falle seiner
Gutheissung unverändert zum Urteil erhoben werden kann
(BGE 137 III 617 E. 4.3 S. 619; AGE ZB.2014.30
vom 15. Juli 2014 E. 2.1 und ZB.2016.14 vom
16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Bei teilweisem oder
vollständigem Fehlen genügender Berufungsanträge ist auf die Berufung
grundsätzlich teilweise oder vollständig nicht einzutreten (vgl.
AGE ZB.2017.31 vom 20. Oktober 2017 E. 2.1 und ZB.2016.14
vom 16. Januar 2017 E. 2.1;Reetz/Thei-ler,
a.a.O., Art. 311 N 35). Die Rechtsfolge des Nichteintretens steht allerdings
unter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der
Bundesverfassung [BV, SR 101]). Daraus folgt nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung, dass auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren
ausnahmsweise einzutreten ist, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in
Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungskläger in
der Sache verlangt (BGE 137 III 617 E. 6.2 S. 621 f.;
AGE ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen).

Der
ausdrückliche Antrag der Berufungskläger lautet nur auf Aufhebung des
angefochtenen Entscheids. Aus der Begründung ergibt sich jedoch, dass die
Berufungskläger wünschen, die Wohnung nicht räumen zu müssen. Die Verpflichtung
zur Räumung könnte im vorliegenden Fall nur dadurch verhindert werden, dass auf
das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eingetreten würde. Damit
ergibt sich aus dem Antrag in Verbindung mit der Begründung mit für juristische
Laien hinreichender Klarheit, dass die Berufungskläger beantragen, auf das
Gesuch der Berufungsbeklagten sei nicht einzutreten. Entgegen der Auffassung
der Berufungsbeklagten (Berufungsantwort, Rz 4) steht das formell
mangelhafte Rechtsbegehren dem Eintreten auf die Berufung deshalb nicht
entgegen.

1.2.3Die
Berufung muss eine Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Begründen bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als
fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht,
wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen
verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder
den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung
muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos
verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im
Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke
nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 138 III 374
E. 4.3.1 S. 375 [Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012
vom 7. Februar 2013 E. 4.2; AGE ZB.2017.41 vom
16. November 2017 E. 1). Ob die Begründung der vorliegenden
Berufung den vorstehenden Anforderungen genügt, kann offen bleiben, weil die
Berufung aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen ist (unten
E. 3 f.).

1.3Der
angefochtene Entscheid ist der Berufungsklägerin 3 an der Hauptverhandlung
vom 17. Januar 2018 mündlich eröffnet und im Dispositiv ausgehändigt
worden. Den übrigen Berufungsklägern wie auch ihrer damaligen Rechtsvertretung,
welche an der Verhandlung nicht teilgenommen hatten, wurde der Entscheid im
Dispositiv durch Zustellung auf postalischem Weg eröffnet (Versand:
22. Januar 2018). Mit Eingabe vom 1. Februar 2018 liessen
die Berufungskläger durch ihre Vertretung die Ausfertigung einer schriftlichen
Begründung verlangen. Mit Verfügung vom 5. Feb-ruar 2018 ordnete die
Zivilgerichtspräsidentin an, dass der Entscheid vom 17. Januar 2018
auf Antrag der Berufungskläger 1, 2 und 4 schriftlich begründet
werde. Mit Bezug auf die Berufungsklägerin 3 wurde angemerkt, dass für
diese die zehntägige Frist für den Antrag auf schriftliche Begründung (Art. 239
Abs. 2 ZPO) bereits abgelaufen sei, nachdem der Entscheid ihr
anlässlich der Verhandlung vom 17. Januar 2018 ausgehändigt worden
sei. Nachdem die schriftlich ausgefertigte Entscheidbegründung der früheren
Rechtsvertretung der Berufungskläger am 21. Februar 2018 zugestellt
worden war, ist die Berufung innert der gesetzlichen Frist von 10 Tagen
eingereicht worden (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257
und 142 Abs. 3 ZPO). Zumindest mit Bezug auf dieBerufungskläger 1, 2 und 4 ist somit auf die Berufung
einzutreten.

1.4Zum
Entscheid über die Berufung ist das Appellationsgericht als Dreiergericht
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG
154.100]). Mit der Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung und eine
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

2.

Die Berufungsbeklagte macht geltend, die Berufung sei
mangels Sachlegitimation abzuweisen, weil die Berufungskläger eine notwendige
Streitgenossenschaft bildeten und die Berufungsklägerin 3 die zehntägige Frist
für den Antrag auf schriftliche Begründung ungenutzt habe verstreichen lassen
und in einer Vereinbarung mit der Berufungsbeklagten vom 26. Januar 2018 sogar
ausdrücklich auf das Verlangen einer Begründung verzichtet habe
(Berufungsantwort, Rz 7-9). Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, weil
die Berufung aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen ist.

3.

3.1Das
Zivilgericht hat das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach
Art. 257 ZPO beurteilt. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt
gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass die Rechtslage klar ist
(lit. b).

Sofort beweisbar
ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage
gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu
nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid
erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1
S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung keine
entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die
anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit
substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass
der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen
zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide
Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 6.2
S. 624 f.).

Die Rechtslage
ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der
Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2
S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734). Soweit  wie
vorliegend  die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im
Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu prüfen ist, beziehen sich die
Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch darauf. Sind sie nicht erfüllt und kann
der Rechtsschutz in klaren Fällen deshalb nicht gewährt werden, kann gemäss
Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht auf das Ausweisungsgesuch eingetreten
werden (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).

3.2Umstritten
war im erstinstanzlichen Verfahren, ob die Zahlungsaufforderungen/Mahnungen vom
14. September 2017 und die Kündigungen vom 27. Oktober 2017,
welche schliesslich zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hatten, die
gesetzlichen Formvorschriften erfüllen. Die Berufungsklägerin 3, welche
als einzige der Berufungskläger an der Verhandlung vom
17. Januar 2018 teilgenommen hatte, hatte vor Gericht ausgeführt,
dass die Schreiben an den Berufungskläger 4 nicht namentlich an ihn,
sondern lediglich mit der Bezeichnung "Ehegatte von Frau C____"
(Berufungsklägerin 3) adressiert gewesen seien. Das Zivilgericht hat
hierzu erwogen, dass bei Mietverhältnissen mit Ehegatten sowohl die Ansetzung
einer Zahlungsfrist wie auch die Kündigungen an beide Ehegatten separat versandt
werden müssten. Nicht notwendig sei, dass auf der Kündigungsandrohung bzw. der
Kündigung jeder Ehegatte als Adressat mit Namen aufgeführt sei. Gerade weil
Mieter ihrer vertraglichen Informationspflicht nicht immer nachkämen, kenne der
Vermieter den Namen des Ehegatten des Mieters unter Umständen gar nicht.
Entsprechend könne der Vermieter die Kündigung schadlos an den Ehemann der
Mieterin bzw. die Ehefrau des Mieters adressieren. Daran ändere nichts, dass
der Name desBerufungsbeklagten 4 an
der Verhandlung in einem früheren Verfahren genannt worden sei. Die damals
eingereichten Unterlagen, welche dessen Namen enthalten hätten, seien derVermieterin nicht ausgehändigt, sondern bloss zu den
Akten genommen worden. Dass die Berufungsbeklagte sich damals den Namen
offenbar nicht habe merken und über die Einwohnerkontrolle keine Auskunft habe
erlangen können, dürfe ihr nicht zum Nachteil gereichen. Dies müsse umso mehr
geltend, als in keinem Moment unklar gewesen sei, an wen die Schreiben
adressiert gewesen seien, zumal dieBerufungsklägerin 3 doch nur mit einer Person verheiratet sei
(angefochtener Entscheid, E. 3.2). Gestützt hierauf ist das Zivilgericht
zum Schluss gekommen, dass die Zahlungsaufforderungen und die Kündigungen alle
gesetzlichen Anforderungen an Inhalt, Form und Frist erfüllten und somit kein
Ermessensspielraum des Gerichts in der Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen
bestehe. Demzufolge hat es das Ausweisungsbegehren gutgeheissen (E. 3.3).

3.3Die
Berufungskläger rügen, dass ihnen gegenüber am 14. September 2017
Mietzinsausstände von CHF 2'495. angemahnt worden seien. Sie hätten aber
nicht zu wenige Mietzinse geleistet. "Buchhalterisch" seien "zu
viele Mietzinse erfasst worden" (Berufung, S. 1). Dieser Einwand wird
zum ersten Mal vorgetragen. Die Berufungsklägerin 3 machte in der
Verhandlung vor Zivilgerichts folgende Ausführungen: "Wir haben einfach zu
spät bezahlt. Wir haben die Kündigung bei der Schlichtungsstelle angefochten.
Gegen die Ausweisung wende ich Folgendes ein: Die Formalitäten stimmen nicht.
Die Kündigung des Mietverhältnisses mit meinem Ehemann ging an mich, obschon
der Name meines Ehemannes bekannt ist." (Verhandlungsprotokoll der
Hauptverhandlung, S. 2) Nachdem die Zivilgerichtspräsidentin dargelegt
hatte, dass die Formalitäten eingehalten worden seien, antwortete die Berufungsklägerin 3
auf die Frage nach weiteren Einwendungen: "Nein. Es war sonst alles
korrekt." (Verhandlungsprotokoll, S. 3). Unter diesen Umständen
stellte das Zivilgericht zu Recht fest, es sei unbestritten, dass die
ausstehenden Mietzinsen nicht innerhalb der Zahlungsfrist beglichen worden
seien (angefochtener Entscheid E. 3.1).

Nach
Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel im
Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden (lit. a) und sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Die Berufungskläger
legen nicht dar, warum es ihnen im Verfahren vor Zivilgericht nicht möglich
gewesen sein soll zu bestreiten, dass sie im Zeitpunkt der Kündigung im
Zahlungsrückstand gewesen seien. Ihre Behauptung, effektiv zuviele Mietzinse
geleistet zu haben, muss deshalb als neue Tatsache im Berufungsverfahren
unbeachtlich bleiben. Dies muss umso mehr gelten, als die Berufungsklägerin 3
in der erstinstanzlichen Verhandlung ausdrücklich zugestanden hatte, die
Mietzinse seien zu spät bezahlt worden.

3.4Die
Berufungskläger machen sodann geltend, bei den Zahlungsfristansetzungen und den
Kündigungen seien die Formvorschriften nicht eingehalten worden. An der
Verhandlung vom 20. Juni 2017 sei der Berufungsbeklagten mitgeteilt
worden, dass der Berufungskläger 4 an der D____strasse [...] wohne
(Berufung, S. 1). Inwiefern die Formvorschriften nicht eingehalten worden
sein sollen, kann der Berufung nicht entnommen werden. In der erstinstanzlichen
Verhandlung beanstandete die Berufungsklägerin 3, dass auf den für den
Berufungskläger 4 bestimmten Schreiben dessen Name nicht genannt worden
sei und diese Schreiben von der Berufungsklägerin 3 abgeholt worden seien
(Verhandlungsprotokoll, S. 2). Die Ansetzung einer Zahlungsfrist und die
Kündigung durch den Vermieter sind dem Mieter und seinem Ehegatten separat
zuzustellen (Art. 266n OR). Da das formale Erfordernis der separaten
Zustellung dadurch nicht tangiert wird, ist es jedoch nicht erforderlich, dass
jeder Ehegatte als Adressat mit Namen aufgeführt wird (Higi, in: Zürcher Kommentar. Schweizerisches Obligationenrecht,
4. Auflage, Zürich 1995, Art. 266m-266n N 45). Die Schreiben
dürfen vielmehr auch an den Ehegatten des namentlich genannten Mieters
adressiert werden (Higi, a.a.O.,
Art. 266m-266n N 51). Unabhängig davon, ob der Berufungsbeklagten der
Name des Berufungsklägers 4 bekannt gewesen ist oder nicht, ist es deshalb
nicht zu beanstanden, dass sie die Zahlungsfristansetzung an "Frau C____
Ehegatte von" und die Kündigung an "Ehegatte von Frau C____"
adressiert hat. Im Übrigen war der Name des Berufungsklägers 4 der
Berufungsbeklagten gemäss deren glaubhaften Angaben im Zeitpunkt des Versands
der Schreiben nicht bekannt (Verhandlungsprotokoll, S. 2). Es kann von ihr
nicht erwartet werden, dass sie sich fast drei Monate später noch an den in der
Verhandlung vom 20. Juni 2017 genannten Namen des
Berufungsklägers 4 erinnern kann. Die dem Zivilgericht eingereichte
Wohnsitzbescheinigung ist gemäss den unbestritten gebliebenen Feststellungen
des Zivilgerichts (angefochtener Entscheid, E. 3.2) der Berufungsbeklagten
nicht ausgehändigt worden. Sie kann deshalb keine Kenntnis der
Berufungsbeklagten begründen. Die Tatsache, dass die für den
Berufungskläger 4 als Ehemann bestimmte Sendung nach den
Geschäftsbedingungen der Post der Berufungsklägerin 3 als Ehefrau
ausgehändigt worden ist, änderte selbst dann nichts an der Gültigkeit der
Kündigung, wenn der Ehemann davon keine Kenntnis erhalten hätte (Hulliger/Heinrich, in:
Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht,
3. Auflage, Zürich 2016, Art. 266l-o OR N 8;Weber, in: Basler Kommentar. Schweizerisches
Obligationenrecht, 6. Auflage, Basel 2015, Art. 266m/266n
N 6). Somit stellte das Zivilgericht zu Recht fest, dass bei den
Zahlungsfristansetzungen und den Kündigungen die gesetzlichen Formvorschriften
eingehalten wurden.

4.

4.1Am
27. März 2018 reichten die Berufungskläger dem Appellationsgericht
eine weitere Eingabe mit Beilagen ein. Der begründete Entscheid wurde den
Berufungsklägern am 21. Februar 2018 zugestellt. Damit endete die
Frist zur Einreichung der Berufung am 5. März 2018 (Art. 314
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 142 Abs. 1 und 3 ZPO).
Die Eingabe der Berufungskläger vom 27. März 2018 und die damit
eingereichten Urkunden können deshalb nur noch berücksichtigt werden, soweit es
sich um gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässige neue
Tatsachenbehauptungen oder Beweismittel handelt. Gemäss dieser Bestimmung
werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne
Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz haben vorgebracht werden können (lit. b). Im
Folgenden ist getrennt nach den einzelnen Vorbringen und den dazugehörigen
Belegen zu prüfen, ob sie vorliegend noch Beachtung finden können.

4.2In
Ziff. 4 ihrer Eingabe vom 27. März 2018 erklären die
Berufungskläger unter Verweis auf E-Mail-Korrespondenz mit ihrer damaligen
Parteivertreterin vom 6. und 21. März 2018, sie reichten sämtliche in
ihren Händen befindlichen Unterlagen ein, weil ihre bisherige Parteivertreterin
ihnen die Unterlagen nicht zurückgesendet habe. Diese Behauptungen und
Beweismittel sind gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen.
Sie sind für die Beurteilung der Berufung aber unerheblich. Die gemäss der Darstellung
der Berufungskläger noch ausstehende Rückgabe der Akten durch ihre frühere
Parteivertreterin ist für die Frage, seit wann die Berufungskläger die mit
ihrer Eingabe vom 27. März 2018 eingereichten Urkunden haben
einreichen können, irrelevant, weil sich die fraglichen Dokument im Original,
wie sich aus dem erwähnten E-Mail-Wechsel ergibt, in ihren Händen befunden
haben.

4.3In
Ziff. 3 der Eingabe vom 27. März 2018 behaupten die
Berufungskläger neu, am 5. März 2018 sei versucht worden, eine neue
Vereinbarung mit allen Mietern abzuschliessen. Diese hätten die Mietzinsen im
Voraus bezahlt, den Abschluss der Vereinbarung aber abgelehnt. Als Beweismittel
reichen die Berufungskläger eine von der Berufungsbeklagten am 5. März 2018
vorunterzeichnete Vereinbarung zwischen der Berufungsbeklagten, vertreten durch
ihren Parteivertreter, und den Berufungsklägern, vertreten durch ihre damalige
Parteivertreterin, sowie eine von der damaligen Parteivertreterin der
Berufungskläger am 5. März 2018 unterzeichnete Quittung ein. Ob die
Berufungskläger diese Tatsachenbehauptungen und Beweismittel noch in der
Berufung vom 5. März 2018 hätten vorbringen können, erscheint
fraglich. Die Frage kann offen bleiben, weil die Tatsachenbehauptungen und
Beweismittel für die Beurteilung der Berufung unerheblich sind. Die
Berufungskläger lehnten den Abschluss der Vereinbarung gemäss eigenen Angaben
ab (Eingabe vom 27. März 2018, Ziff. 3). Damit ist die Vereinbarung
nicht zustande gekommen. Die Quittung beweist nur, dass die damalige
Parteivertreterin der Berufungskläger am 5. März2018 CHF 6'531.00 zur
Weiterleitung an die Berufungsbeklagte erhalten hat. Dass der Betrag
tatsächlich weitergeleitet worden ist, kann ihr nicht entnommen werden. Zudem
änderte die behauptete Bezahlung der Mietzinsen bis Ende April im Falle der
Gültigkeit der Kündigung ohnehin nichts an der Verpflichtung der
Berufungskläger zur Räumung der Wohnung.

4.4Das
erstmals mit der Eingabe vom 27. März 2018 eingereichte Schreiben vom
20. Juni 2017 (Mahnschreiben mit Zahlungsaufforderung der
Berufungsbeklagten an den Berufungskläger 4) hätte von den
Berufungsklägern bei Anwendung der auch juristischen Laien zumutbaren Sorgfalt
bereits im erstinstanzlichen Verfahren und erst Recht mit der Berufung vom
5. März 2018 eingereicht werden können und müssen. Es handelt sich
deshalb um ein neues Beweismittel, das nach Art. 317 Abs. 1 ZPO im
Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen ist.

5.

Mit der Replik
vom 4. Mai 2018 haben die Berufungskläger noch ein Schreiben der
Vermieterin an den Berufungskläger 1 vom 18. Juli 2017
eingereicht, aus welchem eine Gutschrift über CHF 299.30 aufgrund doppelt
bezahlter Zahlungsbefehlskosten hervorgeht. Sie machen geltend, dass diese
Gutschrift bei der Zahlungsaufforderung vom 14. September 2017 hätte
berücksichtigt werden müssen (Replik, S. 1). Die Berufungskläger führen
nicht aus, warum es ihnen nicht möglich gewesen sein soll, dieses Dokument
nicht schon im erstinstanzlichen Verfahren vorzulegen. Es handelt sich somit um
ein unzulässiges Novum, dass nicht mehr berücksichtigt werden kann
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).

6.

Aufgrund dieser
Erwägungen ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und ist die dagegen erhobene
Berufung abzuweisen. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Prozesskosten
den Berufungsklägern in solidarischer Verbindung auferlegt (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden gestützt auf § 12
Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des
Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) auf CHF 600.
festgesetzt. Die Parteientschädigung wird in Anwendung von § 12 Abs. 1
in Verbindung mit § 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 9 und § 10
Abs. 2 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons
Basel-Stadt (HO, SG 291.400) auf CHF 1'200. festgesetzt.

Mit der
Zusprechung einer Parteientschädigung soll der obsiegenden Partei der aus der
anwaltlichen Parteivertretung im Verfahren erlittene Schaden ersetzt werden. Da
die Parteientschädigung somit als Schadenersatz im Sinn von Art. 18
Abs. 2 lit. i des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) zu
qualifizieren ist, wird darauf keine Mehrwertsteuer erhoben. Wenn die Partei
durch die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte
Mehrwertsteuer finanziell belastet wird, rechtfertigt es sich, diesen Betrag
auch bei der Bemessung der Parteientschädigung zu berücksichtigen. Fehlt eine
entsprechende Belastung, so ist die Mehrwertsteuer bei der Parteientschädigung
hingegen nicht zu berücksichtigen. Wenn die obsiegende Partei selbst
mehrwertsteuerpflichtig ist und den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen
Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in
Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen
(Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). In diesem Fall wird die
Parteientschädigung deshalb ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die
betroffene Partei nicht ausdrücklich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer
beantragt und nachweist, dass sie durch die Mehrwertsteuer belastet ist
(AGE ZB.2017.36 vom 29. Dezember 2017 E. 3 und ZB.2017.1
vom 29. März 2017 E. 4.3). Gemäss dem UID-Register ist die
Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende Verfahren betrifft
ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise trotzdem durch die
Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr die
Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne Mehrwertsteuer
zuzusprechen. Das Zivilgericht sprach der Berufungsbeklagten die
Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu. Da die Berufungskläger dies
nicht beanstanden, besteht kein Anlass, den erstinstanzlichen Entscheid
diesbezüglich zu ändern.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 17. Januar 2017 (RB.2017.295) wird abgewiesen,
soweit darauf eingetreten wird.

Die Berufungskläger tragen die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600. in solidarischer
Verbindung.

Die Berufungskläger haben derBerufungsbeklagten in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung
von CHF 1'200. zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.