bs_appellationsgericht · ZB.2024.32 · 2024-08-07 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2024.32

ENTSCHEID

vom 7. August 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und a.o.
Gerichtsschreiberin MLaw Andrea Meyer

Parteien

A____ AGBerufungsklägerin

[...]                                                                                  Gesuchsgegnerin

gegen

B____ AGBerufungsbeklagte

[...]                                                                                      Gesuchstellerin

vertreten durch [...],
Advokatin,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 28. Juni 2024

betreffend Ausweisung

Mit Mietvertrag
vom 5. Juni 2023 mietete die A____ AG (Mieterin) bei der B____ AG (Vermieterin)
vier Büroräume am [...] in Basel, dies zu einem Nettomietzins von CHF 2'836.
und einem Bruttomietzins von CHF 3'291.40. Als Mietbeginn wurde der 1. August
2023 und als Mietende der 31. Juli 2026 vereinbart. Als Starthilfe
einigten sich die Parteien für das erste Jahr auf einen gestaffelten Mietzins,
beginnend mit einem Nettomietzins von CHF 2'000. ab August 2023, der sich bis
August 2024 stufenweise auf CHF 2'836. erhöhen sollte. Mit Mietvertrag vom
29. August 2023 mietete die Mieterin zudem drei Einstellplätze in
derselben Liegenschaft, dies zu einem Nettomietzins von CHF 615. und einem
Bruttomietzins von CHF 662.40. Mit Einschreiben vom 11. Dezember 2023
setzte die Vermieterin der Mieterin eine Frist zur Zahlung der ausstehenden
Mietzinse Dezember 2023. Mit amtlichem Formular vom 20. Februar 2024 kündigte
die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich per Ende März 2024. Am 22.
März 2024 focht die Mieterin diese Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an.

Am 23. Mai 2024
ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in
klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die vier
Büroräume und die drei Einstellplätze unverzüglich zu räumen. Für den Fall,
dass sie die Mietobjekte bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt
habe, sei die zuständige Amtsstelle anzuweisen, den Ausweisungsentscheid nach
Eintritt der Rechtskraft zu vollstrecken. Am 28. Juni 2024 führte das
Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit der Anwältin
der Vermieterin und des Geschäftsführers der Mieterin. Mit Entscheid vom
gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die vier Büroräume und die
drei Einstellplätze bis spätestens 12. Juli 2024, 11.30 Uhr, zu räumen.
Widrigenfalls werde der Vermieterin die Ermächtigung zur Räumung erteilt. Auf
Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid
schriftlich.

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die
Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand
ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a
Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde,
entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2).
Bei einem befristeten Mietverhältnis ist dagegen auf die Restlaufzeit des
Mietvertrags ab dem Zeitpunkt der Berufungserhebung abzustellen (AGE ZB.2014.35
vom 22. August 2014 E. 1.1; vgl. auch BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3, 136 III 196
E. 1.1). Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein befristetes
Mietverhältnis, das ordentlich Ende Juli 2026 und somit bei Ungültigkeit der
Kündigung noch zwei Jahre dauern würde. Damit wird der für die Berufung
massgebliche Streitwert klar erreicht (24 Monate à Bruttomietzins von CHF
3'953.80 [CHF 3'291.40 für die Büroräume und CHF 662.40 für die
Einstellplätze] = CHF 94'891.20). Das vorliegende Rechtsmittel ist
folglich im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung zu behandeln.

Die Berufung
wurde rechtzeitig erhoben (Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung
ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung
ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst
die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das
Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare
Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Das Zivilgericht prüfte und bejahte
sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage
klar sind: Die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen
Zahlungsrückstands der Mieterin seien grundsätzlich erfüllt, nämlich ein
Zahlungsrückstand der Mieterin, die Ansetzung einer Zahlungsfrist und Androhung
der ausserordentlichen Kündigung durch die Vermieterin, die Nichtzahlung des
rückständigen Mietzinses sowie die ausserordentliche Kündigung durch die
Vermieterin (E. 3.1, 3.2, 3.5 und 3.8). Sodann gebe es keine zulässigen Gründe
für die Nichtzahlung des Mietzinses: Die behaupteten Mängel und die angeblich
nicht ordnungsgemässe Schlüsselübergabe würden die Mieterin nicht einfach von
der Zahlung des Mietzinses entbinden; vielmehr habe sie die Möglichkeit, den
Mietzins bei der Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Wer  wie die Mieterin im
vorliegenden Fall  den Mietzins einfache zurückbehalte, statt ihn korrekt zu
hinterlegen, gerate in Zahlungsrückstand. Damit fehle es an einem zulässigen
Grund für die Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der von der Vermieterin
angesetzten Zahlungsfrist (E. 3.6). Im Weiteren sei der ausstehende Mietzins
auch nicht innert der Zahlungsfrist sonstwie getilgt worden: Die Mieterin habe
weder behauptet noch nachgewiesen, dass sie den Mietzins durch
Verrechnungserklärung (Schadenersatzforderung von CHF 155'000.) innert der
Zahlungsfrist getilgt habe. Zudem habe sie zur Begleichung des Mietzinses auch
bloss einen Zahlungsversuch gemacht; zudem habe der Zahlungsversuch nicht den
ausstehenden Dezembermietzins 2023, sondern die Mietzinsen bis November 2023
betroffen (E. 3.7). Da das Mietverhältnis am 31. März 2024 geendet habe und die
Mieterin die gemieteten Büroräume und Einstellplätze nicht zurückgegeben habe,
sei das Ausweisungsgesuch der Vermieterin gutzuheissen (E. 3.8).

Die Berufung ist
von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO).Begründen im Sinn dieser Vorschrift
bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft
erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen
auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es
liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der
daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die
Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es
genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu
verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben
oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren(BGer
5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1, 141 III 569
E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese
Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen
Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest
sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE
BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2;Bachofner,
Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Der Vermieterin
sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im
Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist
deshalb nicht zuzusprechen.

://:        Auf die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 28. Juni 2024 ([]) wird nicht eingetreten.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 300..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Die a.o. Gerichtsschreiberin

MLaw Andrea Meyer