bs_appellationsgericht · BEZ.2023.33 · 2023-08-29 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2023.33

ENTSCHEID

vom29.
August 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Beschwerdeführerin

[...]                                                                                                
Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

und [...], Advokatin,

[...]

gegen

B____Beschwerdegegnerin

[...]                                                                                              
Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 24. Oktober 2022

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 4. Mai 2023 Beschwerde
beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des Entscheids und
die Ungültigerklärung der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis zu
erstrecken; subeventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung an das
Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Juni 2023 beantragt
die Vermieterin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Mit unaufgefordert eingereichten Stellungnahmen vom 10. Juli 2023 und 26. Juli
2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden
beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert
nicht erreicht, kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319
lit. a ZPO). Im vorliegenden Fall beträgt der Streitwert unbestrittenermassen
CHF 910. (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 7.4). Das vorliegende Rechtsmittel
ist folglich als Beschwerde entgegenzunehmen.

Zum Entscheid
über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung
und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO).

Die Mieterin
erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Entgegen der zivilgerichtlichen
Beurteilung bestehe der Sinn von Art. 253a OR nicht darin, den mietrechtlichen
Schutz der Haupträume auf Nebensachen auszudehnen, sondern den Nebensachen
ihren eigenständigen Schutz zu gewährleisten. Geschützt werden sollen nicht
irgendwie erweiterte Haupträume, sondern ausschliesslich die damit funktional
zusammenhängenden Nebensachen. Die vom Zivilgericht zitierte Literaturstelle
(SVIT-Kommentar, Art. 253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich
ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines
einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch
Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei.
Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien,
nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der
Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese
Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles
umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale
Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen,
die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde
Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen
Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit
hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche
Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich
kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und
missbräuchlich (Beschwerde, Rz 517).

Mit anderen
Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die
Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch
überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im
Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht.
Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen
der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene
Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale
Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen»
besteht  unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des
Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht
oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art.
253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze,
ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn
auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.

2.3Im
vorliegenden Fall haben die Parteien über die Hauptsache (Parzelle C____strasse
[...], Lagergebäude) unbestrittenermassen einen Unterbaurechtsvertrag
geschlossen (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2)  und nicht einen Mietvertrag.
Damit ist die Mieterin der beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse
Eigentümerin, aber nicht Mieterin der Hauptsache (Lagergebäude). Fehlt es an
einem Mietvertrag über die Hauptsache, sind die mietrechtlichen Schutzbestimmungen
auf die zum Gebrauch ebenfalls überlassenen Nebensachen (zwei Aussenparkplätze)
nicht anwendbar. Die Kündigung der beiden Parkplätze vom 3. Februar 2022
unterstand somit weder der Formularpflicht (Art. 266l OR) noch den Bestimmungen
über die missbräuchliche Kündigung (Art. 271 ff. OR) und die Erstreckung
(Art. 272 ff. OR). Der Zivilgerichtsentscheid (E. 4) erweist sich in
diesem Punkt als richtig.

3.2Jedermann
hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach
Treu und Glauben zu handeln (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der offenbare Missbrauch eines
Rechts findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Die Geltendmachung eines
Rechts ist missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten
steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht.
Widersprüchliches Verhalten kann ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen
auch in einer gegenwärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum
widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden. Dabei ist zu beachten, dass
Art. 2 Abs. 2 ZGB bloss als korrigierender «Notbehelf» für die Fälle dient, in
denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde.
Rechtsmissbrauch ist restrikitv anzunehmen (zum Ganzen vgl. BGE 143 III 666 E.
4.2 mit zahlreichen Hinweisen).

Wie das
Zivilgericht bereits festgestellt hat, ist dieses Motiv nachvollziehbar und
legitim (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.3). Da es zudem wie dargelegt an einem
widersprüchlichen Verhalten der Vermieterin fehlt, ist die Kündigung vom 3.
Februar 2023 weit davon entfernt, offensichtlich rechtsmissbräuchlich zu sein.

In E. 3 wurde
ausgeführt, dass die Kündigung der Vermieterin vom 3. Februar 2023 von einem
legitimen Motiv getragen ist und auch kein widersprüchliches Verhalten darstellt
 dies im Einklang mit dem Zivilgericht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4 und 6),
aber entgegen der Auffassung der Mieterin. Fehlt es aber an einem
widersprüchlichen Verhalten, ist der Argumentation der Mieterin  die
Kombination von widersprüchlichem Verhalten und schikanösem Verhalten begründe
einen offenbaren Rechtsmissbrauch  der Boden entzogen. Die Mieterin behauptet
jedenfalls zu Recht nicht, dass das schikanöse Verhalten der Vermieterin für
sich allein genüge, um die offenbare Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung zu
begründen (vgl. Beschwerde, Rz 2832). Der Einwand der Mieterin erweist sich
mit anderen Worten als unbegründet.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Mieterin die Prozesskosten des
Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 3'500. Geschäftsraummiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes
über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Die
zweitinstanzlichen Gerichtskosten sind somit wie die erstinstanzlichen
Gerichtskosten mit CHF 500. festzusetzen.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 24. Oktober 2022 (MG.2022.44) wird abgewiesen.

DieBeschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.