bs_appellationsgericht · ZB.2017.41 · 2017-11-16 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2017.41

ENTSCHEID

vom 16. November 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                               Gesuchsgegner

gegen

B____ AGBerufungsbeklagte

[...]                                                                                                Gesuchstellerin

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 4. Oktober 2017

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Die B____ AG
(Vermieterin und Berufungsbeklagte) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] in
Basel. Mit Mietvertrag vom 26./28. August 2015 vermietete sie C____ (Mieter)
eine 3 ½-Zimmerwohnung im 2. Stock der Liegenschaft zu einem monatlichen
Bruttomietzins von CHF 3'790.. Die Wohnung wurde in der Folge von A____
(Untermieter und Berufungskläger) bewohnt, der mit dem Mieter in einem Untermietverhältnis
steht. Mit Schreiben vom 12. Juni 2017 schickte die Vermieterin dem Mieter eine
Kündigungsandrohung wegen ausstehender Mietzinszahlungen. Nachdem nicht der
ganze Mietzinsausstand beglichen worden war, kündigte die Vermieterin das
Mietverhältnis gegenüber dem Mieter ausserordentlich per 31. August 2017.

Mit Gesuch vom
1. September 2017 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um
Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei sowohl der Mieter als auch
der Untermieter anzuweisen, die 3 ½-Zimmerwohnung zu räumen. Weder der Mieter
noch der Untermieter nahmen dazu innert Frist Stellung. Mit Entscheid vom 4. Oktober
2017 wies das Zivilgericht sowohl den Mieter als auch den Untermieter an, die 3
½-Zimmerwohnung bis spätestens 18. Oktober 2017, 11.30 Uhr, zu räumen. Mit
Schreiben vom 17. Oktober 2017 verlangte der Untermieter die schriftliche Begründung
des Entscheids. Der schriftlich begründete Entscheid wurde ihm am 1. November
2017 zugestellt.

Gegen diesen
Entscheid erhob der Untermieter am 11. November 2017 Berufung an das
Appellationsgericht. Darin beantragt er sinngemäss, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben und das Ausweisungsgesuch abzuweisen. In verfahrensrechtlicher
Hinsicht begehrt er, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und der Beschwerde
die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Der Instruktionsrichter des Appellationsgerichts
zog die Akten des Zivilgerichts bei und sah von der Einholung einer Berufungsantwort
ab.

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen jedenfalls
sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung strittig ist, entspricht der Streitwert
nach der Praxis des Appellationsgerichts dem Mietzins, der seit der strittigen
Kündigung bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig
erweisen (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1, mit Hinweisen).
Vorliegend verlangt der Mieter zumindest implizit die Aufhebung der
ausserordentlichen Kündigung. Unter Berücksichtigung des monatlichen
Bruttomietzinses von CHF 3'790. und der Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e
des Obligationenrechts (OR, SR 220) wird der Streitwert von CHF 10'000.
erreicht (36 Monate zu CHF 3'790. = CHF 136'440.). Das Rechtsmittel ist
demnach im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung des Zivilgerichtsentscheids
als Berufung gemäss Art. 308 ff. ZPO zu behandeln.

Die Berufung ist
nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 1. November 2017 innert der
Frist von 10 Tagen und damit rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1
in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Für ihre Beurteilung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

Die Berufung
muss eine Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen bedeutet
aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird.
Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die
vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen
auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in
allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig
sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies
setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen
bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht
(BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2).
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung
für die Berufung. Fehlt sie, so tritt das obere kantonale Gericht auf die
Berufung nicht ein (BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Ob die
vorliegende Begründung der Berufung diesen Anforderungen genügt  ob sich der
Untermieter also genügend konkret mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids
auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern diese falsch sein sollen , kann vorliegend
offengelassen werden, weil die Berufung ohnehin abzuweisen ist (vgl. E. 2
hiernach).

Das
Berufungsgericht kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Die Fragen, die sich im vorliegenden Fall
stellen, können gestützt auf die Akten beantwortet werden, und es sind auch
keine Beweise abzunehmen. Der vorliegende Entscheid wurde deshalb  entgegen
dem Antrag des Berufungsklägers  nach Beizug der zivilgerichtlichen Akten ohne
mündliche Verhandlung auf dem Zirkulationsweg gefällt.

2.

Der Untermieter
und Berufungskläger begründet seine Berufung damit, dass der Mieter zugleich
auch einer der Besitzer der Vermieterin sei. Der Mieter habe die Liegenschaftsverwaltung
der Vermieterin mit der Ausstellung des Untermietvertrags mit dem Untermieter
beauftragt. Der Mieter habe dem Untermieter sodann schriftlich bestätigt, dass
das Mietverhältnis bis Ende August 2020 daure. Die Mietzinsen seien dem Mieter
vom Untermieter bezahlt worden. Nun habe der Mieter diese Mietzinsen nicht mehr
weitergeleitet. Die Liegenschaftsverwaltung habe den Untermieter über diesen
Umstand nicht informiert und habe auch nie das Gespräch mit ihm gesucht, um
eine einvernehmliche Lösung zu finden. Zudem sei ihm  dem Untermieter 
kurzfristig gekündigt worden (vgl. Berufung vom 11. November 2017).

Neue Tatsachen
und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Diese
Bestimmung gilt für neue Tatsachenbehauptungen einschliesslich neuer
Einwendungen (tatsächlicher Natur), neue Bestreitungen von Tatsachenbehauptungen,
neue Einreden und neue Beweismittel (Reetz/Hilber,
in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 317 ZPO N 31). Weiter regelt
diese Bestimmung die Voraussetzungen, unter denen neue Tatsachen und
Beweismittel ausnahmsweise vorgebracht werden können, abschliessend, ohne
danach zu differenzieren, ob ein Verfahren in den Anwendungsbereich des
Verhandlungs- oder des Untersuchungsgrundsatzes fällt (BGE 138 III 625 E. 2.2
S. 626628).

Das Zivilgericht
hat das Ausweisungsgesuch der Vermieterin vom 1. September 2017 dem Untermieter
und Berufungskläger zugestellt. Zudem gab es dem Un-termieter Gelegenheit, zum
Gesuch schriftlich Stellung zu nehmen oder eine mündliche Verhandlung zu
verlangen. Der Untermieter hätte die (erst) mit der Berufung erhobenen
Behauptungen bereits vor Zivilgericht vorbringen können und müssen. Dies hat er
jedoch nicht getan. Somit sind seine Behauptungen und Rügen in der Berufung als
unzulässige neue Tatsachen unbeachtlich. Die Berufung ist folglich als
unbegründet abzuweisen. Mit dem Entscheid in der Sache wird der Antrag auf
Gewährung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.

3.

Bei diesem
Verfahrensausgang hat der unterliegende Untermieter und Berufungs-kläger die
Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten
werden auf CHF 800., nicht ganz dem Anderthalbfachen der Kosten des
erstinstanzlichen Verfahrens, festgesetzt (§ 11 Abs. 1 Ziffer 1 in Verbindung
mit § 7 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]; vgl. Entscheid
des Zivilgerichts, E. 7.3). Der Vermieterin sind aufgrund des Verzichts auf die
Einholung einer Berufungsantwort keine Kosten entstanden. Es ist deshalb keine
Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 4. Oktober 2017 (RB.2017.200) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 800..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.