bs_appellationsgericht · VD.2022.19 · 2022-08-14 · de
Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer (BGer-Nr. 9C_630/2022 vom 22. Februar 2023)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2022.19

URTEIL

vom 14. August 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.André Equey, lic. iur. Mia Fuchs

und Gerichtsschreiberin MLaw Meret
Cajacob

Beteiligte

A____Rekurrent

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 3. Juni 2021

betreffend Neubewertung eines
Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

A____ (nachfolgend
Rekurrent) ist Eigentümer der selbstgenutzten Liegenschaft [...] in Basel (Grundbuch
Basel, [...]; nachfolgend Liegenschaft). Mit Verfügung vom 8. Dezember 2016
setzte die Steuerverwaltung Basel-Stadt den Vermögenssteuerwert der
Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 630'000. fest. Die dagegen
erhobene Einsprache wies die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 25.
Juli 2018 ab, soweit sie darauf eintrat. Gegen diesen Entscheid erhob der
Rekurrent Rekurs bei der Steuerrekurskommission Basel-Stadt. Diese sistierte
das Verfahren vom 13. März 2019 bis zum 17. Dezember 2019 und wies den Rekurs
sodann mit Entscheid vom 3. Juni 2021 kostenfällig ab.

Gegen diesen am
5. Januar 2022 versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der
mit Eingaben vom 22. Januar und 11. Februar 2022 angemeldete und begründete
Rekurs des Rekurrenten, mit welchem er die kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Entscheids der Steuerrekurskommission vom 3. Juni 2021 betreffend
Bewertung seiner Liegenschaft in der Rechtssache STRK.2018.149 beantragt. Mit
Vernehmlassung vom 25. Februar 2022 verwies die Steuerverwaltung auf den
angefochtenen Entscheid sowie ihre Stellungnahme im vorinstanzlichen Verfahren
und beantragt die Abweisung des Rekurses. Die Steuerrekurskommission beantragt
mit Vernehmlassung vom 31. März 2022 ebenfalls die kostenfällige Abweisung des
Rekurses. Hierzu replizierte der Rekurrent mit Eingabe vom 28. April 2022. Die
Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie die weiteren Tatsachen ergeben sich,
soweit sie für das zu fällende Urteil von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen
Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil erging unter
Beizug der Vorakten auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 in
Verbindung mit § 99 und 32 Abs. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das
Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs.
1 VRPG). Dies trifft auf den Rekurrenten als Adressaten des angefochtenen
Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171
Abs. 2 in Verbindung mit § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten
ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277, 305; VGE VD.2017.176
vom 28. Februar 2018, mit Hinweisen).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob
die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen
Gebrauch gemacht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von Art. 6
der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt, muss keine
Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg gefällt
werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002
vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle entscheidwesentlichen
Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem Zirkulationsweg gefällt
werden.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Bewertungsverfügung vom 8. Dezember
2016 mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit
Einspracheentscheid vom 25. Juli 2018 von der Steuerverwaltung bestätigte
Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der im Eigentum des Rekurrenten stehenden
Liegenschaft, welcher auf CHF 630'000. festgesetzt und mit dem angefochtenen
Entscheid der Steuerrekurskommission bestätigt worden ist.

3.

Mit seinem
Rekurs rügt der Rekurrent zunächst eine Verletzung seines Anspruchs auf
rechtliches Gehör.

3.1

3.1.1Unter
Bezugnahme auf das Recht auf Berücksichtigung rechtserheblicher Vorbringen und
auf Begründung macht der Rekurrent in verschiedener Hinsicht geltend, dass die
Steuerrekurskommission die mit seinem Rekurs im vorinstanzlichen Verfahren
vorgetragenen Rügen bezüglich der Bemessung des Verkehrs- und Landwerts und
bezüglich der Vornahme eines prozentualen Einschlags auf dem absoluten Landwert
nur im Rahmen einer Willkürprüfung respektive gar nicht beurteilt habe. Seine
relevanten Vorbringen seien nicht berücksichtigt worden.

3.1.2Darin
kann dem Rekurrenten nicht gefolgt werden. Aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) fliesst auch der
Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und Weise, die sich mit
den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass daraus die
Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben
und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass
sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und
nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Entscheidbehörde
darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (vgl.
zum Ganzen VGE VD.2019.184 vom 2. Dezember 2019 E. 2.2, VD.2015.222/223 vom 2.
Juni 2016 E. 2.5.1; BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83 E. 4.1 S. 88, 133
III 439 E. 3.3 S. 445;Rhinow/‌Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 4. Auflage, Basel
2021, N 343 ff.).

Vorliegend begründete
die Steuerrekurskommission eingehend, wie sie aufgrund der gesetzlichen
Bestimmung die Bewertung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft des
Rekurrenten beurteilte.

3.2.

3.2.1Weiter
rügt der Rekurrent eine Verletzung des aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör
fliessenden Akteneinsichtsrechts. Er macht geltend, dass es sich bei den «Landwerten
aus vorhergehenden Jahren» um verfahrensbezogene Akten handle, mit denen die
Steuerverwaltung die von ihr ermittelten Landwerte begründe. Es handle sich
nicht um amtsinterne Aktenstücke, sondern auch um persönliche Daten des
Rekurrenten. Er habe sowohl vor der Steuerverwaltung als auch vor der
Steuerrekurskommission um Akteneinsicht in die entsprechenden Landwerte ersucht.
Dieser Beweisantrag sei mit der Begründung abgelehnt worden, dass für die
Bewertung einer Liegenschaft die Angaben der Gebäudeversicherung und der
absolute Landwert gemäss Bodenwertkatalog massgebend seien und keine weiteren
Unterlagen erforderlich seien, wenn der gestützt darauf ermittelte Realwert als
plausibel erscheine. Auf die vom Rekurrenten zur Einsicht verlangten Quellen
sei bei der Ermittlung der Bodenpreise nicht abgestellt worden.

3.2.2Das
Akteneinsichtsrecht stellt einen weiteren Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 BV
verankerten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren
ermöglichen soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu
können (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein
grundsätzlich unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht
zu nehmen, die geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum GanzenRhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,a.a.O., N 322, mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88 f.; vgl. BGE 132 V 387
E. 3.2 S. 389, 121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 2001 Nr.
57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die verfassungsmässige Garantie
insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde Einsicht in die Akten zu nehmen,
daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu erstellen, sofern sich daraus für
die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt (BGE 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra
2001 Nr. 57, 122 I 109 E. 2b S. 112, mit Hinweisen). Seine Grenzen findet das
Akteneinsichtsrecht an den öffentlichen Interessen des Staates und berechtigten
Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225 E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b
S. 20, 113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts setzt die
Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen Korrelat bildet daher die
Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden verpflichtet sind, alles
aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019
E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.3.1.1, mit Hinweis aufWaldmann, in: Basler Kommentar, 2015,
Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2 S. 89, 130 II 473 E. 4.1 S. 477, 129
I 85 E. 4.1 f. S. 88 ff., 124 V 372 E. 3b S. 375 f., 138 V 218 E. 8.1.2).
Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht folglich weder auf Akten eines
anderen (nicht die jeweilige Partei betreffenden) Verfahrens noch auf Akten
anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht beizieht oder
beizuziehen gedenkt (VGE VD.2019.7 vom 25. September 2019 E. 5.2.1, VD.2017.150
vom 14. Mai 2018 E. 2.2).

Für das
Steuerverfahren konkretisiert § 143 StG das verfassungsmässige
Akteneinsichtsrecht. Danach sind die steuerpflichtigen Personen berechtigt, in
die von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten ohne
Einschränkung Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG). Die übrigen Akten stehen
der steuerpflichtigen Person zur Einsicht offen, sofern die Ermittlung des
Sachverhalts abgeschlossen ist und soweit nicht öffentliche oder private
Interessen entgegenstehen (§ 143 Abs. 2 StG; VGE VD.2019.7 vom 25. September
2019 E. 5.2.2).

3.2.3Vom
Akteneinsichtsrecht zu unterscheiden ist der Anspruch auf Beizug von Akten aus
einem anderen Verfahren sowie auf Einholung von Auskünften Dritter. Dieser
Anspruch besteht unter den Voraussetzungen des Beweisantrags- und
Beweisabnahmerechts als weiterer Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör
(vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl.Zweifel/Casanova/Beusch/󠄀‌Hunziker, Schweizerisches
Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018, § 15 N 29 f.;Waldmann/Bickel, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Auflage, Zürich 2016,
Art. 33 N 1 und 12). Der Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde nur
zum Beizug derjenigen Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen
Tatsachen notwendig sind (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl.Krauskopf/Emmenegger/Babey, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Auflage, Zürich 2016, Art.
12 N 19 ff.). Der Anspruch auf Aktenbeizug setzt voraus, dass die betroffene
Person frist- und formgerecht einen Beweisantrag stellt und dass das
Beweismittel zulässig und verfügbar sowie zur Abklärung des rechtserheblichen
Sachverhalts tauglich ist. Aus dem Beweisantrag muss hervorgehen, für welche
rechtserhebliche Tatsache mit dem Beweismittel der Beweis oder der Gegenbeweis
erbracht werden soll. Die Behörde kann von der Abnahme eines beantragten
Beweismittels insbesondere dann absehen, wenn der rechtserhebliche Sachverhalt bereits
hinreichend geklärt ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich mittels einer
antizipierten Beweiswürdigung (zum Ganzen VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E.
2.2;Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren
und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Auflage, Zürich 2013, N 153 und 457;Waldmann/Bickel, a.a.O., Art. 33 N
3, 7, 12 ff., 21 f.). Demnach darf die Behörde von weiteren Beweisabnahmen
absehen, wenn sie aufgrund der bereits erhobenen Beweise bzw. aufgrund der
Aktenlage ihre Überzeugung gebildet hat und mit nachvollziehbaren Gründen
annehmen kann, dass diese durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde
(VGE VD.2019.7 vom 25. September 2019 E. 5.3.1, VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E.
2.2;Waldmann/Bickel, a.a.O., Art.
33 N 22 und Art. 29 N 88;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., N 537).

3.2.4Vorliegend
haben die Vorinstanzen auf den Beizug der Akten der Bodenbewertungsstelle
verzichtet. Die Steuerrekurskommission hat den Beweisantrag des Rekurrenten, sämtliche
seine Parzelle betreffenden Angaben zum Landwert der Jahre 2002 bis 2015
mittels einer amtlichen Erkundigung bei der Bodenbewertungsstelle einzuholen, abgewiesen.
Es gehe bei der Plausibilisierung des Bodenwerts nicht um eine Betrachtung der
Entwicklung sogenannter Fundamentaldaten wie Mieten, Bruttoinlandprodukt oder
Bevölkerungswachstum etc., sondern gemäss § 46 Abs. 4 StG in Verbindung mit §
51 Abs. 3 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) um die in den letzten zwei
Jahren am Markt erzielten Preise für ähnliche und vergleichbare Objekte in der
gleichen Umgebung. Für die Bewertung einer Liegenschaft benötige die
Steuerverwaltung die Angaben der Gebäudeversicherung und den absoluten Landwert
gemäss Bodenwertkatalog. Eingeholt habe die Steuerverwaltung eine Stellungnahme
der Bodenbewertungsstelle vom 27. November 2018 zu den Argumenten des
Rekurrenten, worin diese Auskunft über fünf in der direkten Umgebung der
betroffenen Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 registrierten
Liegenschaftsverkäufe erteilt hat. Die Steuerrekurskommission nannte dabei die absoluten
Landwerte der fünf Verkäufe von Liegenschaften, welche bezüglich der Lage und
der Ausnutzung der Liegenschaft des Rekurrenten ähnlich seien, sowie den
entsprechenden Mittel- und Medianwert, woraus sich ergebe, dass der eingesetzte
absolute Landwert von CHF 1'530. pro m2keineswegs überhöht und daher
als plausibel erscheine. Weiter wies die Steuerrekurskommission darauf hin,
dass die Bodenbewertungsstelle auch die Verkäufe von Vergleichsobjekten aus den
Jahren 1998 und 1999 offengelegt habe. Daraus folge ein Anstieg der durchschnittlichen
Landpreise der Betrachtungsperiode 1998/99 gegenüber der Betrachtungsperiode
2013/14 um rund 80 %, während der absolute Landpreis der Parzelle des
Rekurrenten um rund 60 % angestiegen sei. In diese Auskünfte wurde dem
Rekurrenten Einsicht gewährt. Soweit der Rekurrent eine weitergehende Einsicht
verlangt, bezieht sich diese auf Unterlagen, welche gar nicht zum Verfahren
beigezogen worden sind. Auf solche bezieht sich das gehörsrechtliche
Akteneinsichtsrecht nach dem Gesagten aber nicht. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs ist nicht erkennbar. Ob für die materielle Beurteilung des
Rekurses des Rekurrenten weitere Unterlagen beigezogen werden müssen, ist im
Zusammenhang mit dieser zu beurteilen.

4.

4.1

4.1.1Wie
bereits vom Verwaltungsgericht im Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie
auch von der Steuerrekurskommission im angefochtenen Entscheid in rechtlicher
Hinsicht erwogen worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des
Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht
äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist.
Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendendenMethodeein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische
Aspekte mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das
Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und
schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September
2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],
Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14 N 28). Unzulässig ist dagegen
die Anwendung einer Bewertungsmethode, die auf eine systematische Über- oder
Unterbewertung hinausliefe (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom
23. April 2009 E. 3.1;Dzamko-Locher/Teuscher,
a.a.O., Art. 14 N 2 StHG).

4.1.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94/2014 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist dabei
nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein
Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1
S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendetenMethode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede
Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und
Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.
Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und
in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche
Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128
I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.; 2P.36/1999
vom 3. November 2000 E. 2c). DieMethodekommt dort an
ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den
ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9. August
2007 E. 4.1) und damit die Anwendung der Methode zu klar gesetzwidrigen oder
unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307).

4.1.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht §46 Abs.
4 StGvor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der
Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu
schätzen. Gemäss § 46 Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine
gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der
Grundlage dieser Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf
selbstgenutzte Grundstücke bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem
Gebäudewert und dem Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 StV). Als Gebäudewert
gilt dabei der indexierteGebäudeversicherungswertunter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht dem
relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss
Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des
Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der
Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und
Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem
Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in
derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung
bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf
diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).
Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz stehen
oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die ausschliesslich oder
teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen, werden einer
gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

4.2Bei
der Bewertung des Grundstücks des Rekurrenten ging die Steuerverwaltung
vorliegend von einemGebäudeversicherungswertdes Einfamilienhauses
von CHF 668'000. aus. Davon brachte sie infolge der Altersentwertung 48 % und
mithin CHF 320'640. in Abzug, wobei sich der Abzug aus 30 % gemäss
Gebäudeversicherung, 15 % Zuschlag für Zusatzeinflüsse und 3 % für die
Zeitspanne zwischen der Versicherungsschatzung und der
Gebäudeversicherungsindexierung zusammensetzte. Hinzu kam ein
Gebäudeversicherungswert des Geräteschopfs von CHF 5'000., von welchem die
Steuerverwaltung eine Altersentwertung von 25,5 % im Betrag von CHF 1'275. in
Abzug brachte (15 % gemäss Gebäudeversicherung, 7,5 % Zuschlag für
Zusatzeinflüsse und 3 % Zeitspanne). Zu diesem Gebäudewert von CHF 351'085.
kam auf der Grundlage von 65,9 % des absoluten Landwerts von CHF 1'530/m2und einer Grundstücksfläche von 277 m2ein relativer Landwert von
CHF 279'493.. Für den absoluten Landwert stützte sich die Steuerverwaltung auf
die Ermittlung durch die Bodenbewertungsstelle aufgrund der durchschnittlichen
Verkaufspreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben Gegend und
Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt worden waren.
Dabei wurde zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten auf den
ermittelten mittleren Landwerten eine prozentuale Reduktion von 10 % vorgenommen.
Aus der Summe des Gebäudewerts und des relativen Landwerts resultierte ein
abgerundeter Realwert und Vermögenssteuerwert von CHF 630'000. (Einspracheentscheid,
S. 4).

Die Steuerrekurskommission
erwog dazu, dass die Bewertung des Bodenwerts jeweils anhand der Angaben des
Bodenwertkatalogs vorgenommen werde. Diese basierten auf den in den letzten
zwei Jahren registrierten Verkäufen in der Umgebung der Liegenschaft, wobei zum
Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten auf dem so ermittelten Mittelwert
gemäss § 51 Abs. 3 StV ein prozentualer Einschlag gewährt werde (angefochtener
Entscheid, E. 7).

5.

5.1Mit
seinem Rekurs stellt sich der Rekurrent zunächst weiterhin auf den Standpunkt,
dass diese gesetzlich vorgegebene Berechnung der Vermögenssteuerwerte nicht den
Marktwert abbilde, sondern letztlich auf Liebhaberwerten und spekulativen
Grundstückgeschäften beruhe.

5.1.1Zur
Begründung macht der Rekurrent geltend, dass Immobilien im Rechtsverkehr regelmässig
an die Meistbietenden veräussert würden. Es sei notorisch, dass die auf dem
Markt erzielten Preise vielfach auch ausgesprochen spekulative oder subjektive
Preiskomponenten enthielten. Verkäufe zu Preisen unter ungewöhnlichen oder
persönlichen Verhältnissen, wie bei Käufen unter Verwandten oder zu
Ausnahmepreisen, dürften daher bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden.
Diese Aussage fehle im aktuellen Merkblatt der Steuerverwaltung «zur generellen
steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften im Kanton
Basel-Stadt per 31. Dezember 2016». Es würden daher bei der Ermittlung der
Landwerte «zufällige Über-, Spekulations-, Liebhaber- oder Freundschaftspreise
und dergleichen eingeschlossen». Indem solche erst im Rahmen der umstrittenen
Neubewertung berücksichtigt würden, nicht jedoch bei der Ermittlung der
Landwerte würden die Angaben im Bodenwertkatalog «jahre- und jahrzehntelang
nach oben gedrückt, bevor  einmalig  ein Korrektiv» einsetze. Es resultiere
eine «unzulässige Besteuerung fiktiver Werte», die das Steuerharmonisierungsrecht
verletze.

Weiter rügt er
eine Verletzung der Rechtsgleichheit bzw. der Grundsätze der Allgemeinheit und
Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Besteuerung nach wirtschaftlicher
Leistungsfähigkeit gemäss Art. 127 Abs. 2 BV. Die mit der Neubewertung
angestrebten Mehreinnahmen bei der Vermögenssteuer in der Höhe von CHF 7.6 Millionen
rührten vor allem daher, dass der Verkehrswert durch das Einpreisen zufälliger
Über-, Spekulations-, Liebhaber- oder Freundschaftspreise und dergleichen im
Bodenwertkatalog permanent rechtswidrig nach oben gedrückt werde. Damit müssten
einzig Eignerinnen und Eigner selbstgenutzter Grundstücke einen Teil der
Steuerlast tragen, die von der Allgemeinheit zu tragen wäre. Diese unbegründete
Mehrbelastung widerspreche dem Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung und
führe auch zu einer Verletzung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit gemäss
Art. 5 Abs. 2 BV.

Der Sachverhalt
sei zudem unvollständig und unrichtig ermittelt worden, sei doch manifest, dass
seit der letztmaligen Bewertung bei der Ermittlung der Landwerte über Jahre
hinweg jeweils zufällige Über-, Spekulations-, Liebhaber- oder
Freundschaftspreise und dergleichen eingeschlossen worden seien. Es liege daher
eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes vor. Weil der Entscheid deshalb
mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehe, liege auch eine
Verletzung des Willkürverbots vor.

5.1.2Mit
seiner Kritik verkennt der Rekurrent zunächst, dass jede Schätzmethode wie
ausgeführt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung führen
muss und nicht allen Einzelaspekten eines Einzelfalls völlig gerecht werden
kann. Dies ist nach dem Gesagten auch dann hinzunehmen, wenn dabei die
rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird. Unzulässig sind Bewertungsnormen
nicht schon dann, wenn einzelne Elemente der vorgesehenen Bewertungsmethode bei
isolierter Beurteilung allenfalls kritisierbar wären, sondern nur dann, wenn
ihre Anwendung insgesamt zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen
führen würde (BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 1.5 [zur Publikation
bestimmt], BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 125 I 166 E. 2a S. 168, 124 I 247 E.
5 S. 250, 123 I 1 E. 4a S. 5; BGer 2P.279/1999 vom 3. November 2000 E. 2f). Wie
ausgeführt stösst eine Schätzmethode deshalb erst dann an eine Grenze, wenn ein
Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den ordentlicherweise
erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9. August 2007 E. 4.1)
und die Anwendung der Schätzmethode zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren
Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; vgl. oben E. 4.1.2).

Wie die Steuerrekurskommission
festgestellt hat, hat die Bodenbewertungsstelle der Steuerverwaltung mit Stellungnahme
vom 27. November 2018 offengelegt, dass die Ermittlung des absoluten Landwerts
der Parzelle des Rekurrenten auf fünf Liegenschaftsverkäufen in der direkten
Umgebung der betroffenen Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 beruht. Dabei
betrugen die absoluten Landwerte der bezüglich Lage und Ausnutzung ähnlichen
Liegenschaften CHF 2'489. pro m2, CHF 2'455. pro m2,
CHF 2'408. pro m2, CHF 2'302. pro m2und CHF 723. pro m2.
Mit Ausnahme des letztgenannten Wertes bewegen sich sämtliche Verkaufspreise
somit in einem engen Preisband. Es ist nicht erkennbar, dass bei der Ermittlung
des absoluten Landwerts einzelne Liebhaberkäufe bei der Bewertung bestimmend
gewesen wären. Von dem auf dieser Grundlage ermittelten Mittel- und Medianwert
von CHF 2'075. pro m2respektive CHF 2'408. pro m2wurde zur Bestimmung des eingesetzten absoluten Landwerts von CHF 1'530. pro m2ein erheblicher Abschlag gemacht. Dieser liegt somit massgeblich unter den auf
dem Markt in der massgebenden Periode erzielten Verkaufspreisen. Er erscheint
daher mit der entsprechenden Feststellung der Steuerrekurskommission keineswegs
überhöht und ist als plausibel einzustufen.

Unzutreffend
erscheint auch die Behauptung des Rekurrenten, der massgebende Wert werde über
Jahre und Jahrzehnte nach oben gedrückt. Massgebend für die Bewertung sind
allein die Veräusserungspreise, die in den letzten zwei Jahren vor der
Neubewertung erzielt worden sind. Wie die Steuerrekurskommission in ihrer
Vernehmlassung zutreffend ausführt, kann daher ein stetiges Anheben des Niveaus
der Liegenschaftswerte über viele Jahre hinweg methodenbedingt gar nicht
stattfinden. Im Übrigen kann vollumfänglich auf die zutreffenden Erwägungen der
Steuerrekurskommission verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid, E.
4b/bb).

Schliesslich
substantiiert der Rekurrent nicht ansatzweise, weshalb der geschätzte
Steuerwert des 277 m2Grundfläche umfassenden und mit dem einen Teil
eines Doppeleinfamilienhauses bebauten Grundstücks von CHF 630'000. nicht dem
gängigen, im massgebenden Zeitpunkt für Parzellen dieser Art gehandelten Verkehrswert
entsprechen sollte. Dies gilt umso mehr, wenn man den vom Rekurrenten im
Einspracheverfahren angestrengten Vergleich zur Nachbarparzelle mit dem auf
eine Wohnfläche von 210 m2ausgebauten anderen Teil des
Doppeleinfamilienhauses und dem damit offengelegten Ausbaupotential
berücksichtigt.

5.2Weiter
rügt der Rekurrent die Höhe des vorgenommenen prozentualen Einschlags zum
Ausgleich allfälliger Schwankungen und Spitzenwerte.

5.2.1Zur
Begründung weist der Rekurrent darauf hin, dass der prozentuale Einschlag bis
zur umstrittenen Neubewertung 20 % betragen habe (vgl. BStPra 2006/1 S. 124 ff.
E. 5d) und von der Steuerverwaltung nun neu auf 10 % festgelegt worden sei. Indem
der Subtrahend verringert worden sei, führe dies unter dem Strich zu einer
Erhöhung. Allein dadurch werde «jede betroffene Liegenschaft im Kanton um 10 %
höher bewertet  einfach so». Darin erkennt er eine Verletzung des Grundsatzes
der Gesetzmässigkeit. Die Kompetenz zum Erlass generell-abstrakter
Bewertungsvorschriften von Steuerobjekten liege nach dem Willen des
Gesetzgebers ausschliesslich beim Regierungsrat (vgl. § 46 Abs. 7 StG). Vorliegend
sei keine Delegationsnorm ersichtlich, die es der Steuerverwaltung erlaubt
hätte, den prozentualen Einschlag von ursprünglich 20 % auf neu 10 % zu
verringern. Weiter rügt der Rekurrent eine Verletzung des Grundsatzes der
Rechtsgleichheit. Er macht dabei geltend, mit dem in § 51 Abs. 3 Satz 5 StV
vorgesehenen prozentualen Einschlag von bisher 20 % solle vermieden werden,
dass Bewertungen im oberen Streubereich den effektiven Marktwert übersteigen
würden. Je mehr Spitzenwerte es gebe und je höher diese im Vergleich zur
letztmaligen Bewertung ausfielen, desto eher müsse der prozentuale Einschlag
gegenüber den bis zur umstrittenen Neubewertung geltenden 20 % erhöht und nicht
verringert werden.

Mit der «mit einem
Wisch» vorgenommenen Verringerung des Einschlags könnten bei der Neubewertung
Mehreinnahmen bei der Vermögenssteuer in der Höhe von CHF 7.6 Millionen erzielt
werden. Diese einzig die Eignerinnen und Eigner selbstgenutzter Grundstücke
treffende Mehrbelastung widerspreche den Grundsätzen der Allgemeinheit der
Besteuerung und der Verhältnismässigkeit.

Schliesslich sei
der Sachverhalt unvollständig und unrichtig festgestellt worden, indem die mit
der Verringerung des prozentualen Einschlags erfolgte «automatische weitere
Werterhöhung» im angefochtenen Entscheid mit keinem Wort erwähnt worden sei,
womit auch der Untersuchungsgrundsatz verletzt worden sei. Die mit der
Minderung des prozentualen Einschlags von ursprünglich 20 % auf neu 10 %
automatisch verbundene Erhöhung sämtlicher Landwerte der selbstgenutzten
Liegenschaften um 10 % verletze krass den Grundsatz der Allgemeinheit der
Besteuerung und sei damit willkürlich.

5.2.2Diesen
Rügen kann ebenfalls nicht gefolgt werden. § 51 Abs. 3 StV verweist für die
absoluten Landwerte auf die im Bodenwertkatalog enthaltenen Erhebungen des
kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamts und den Durchschnitt der dort
registrierten Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in derselben
Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt worden
sind. Dabei wird vorgeschrieben, dass zum Ausgleich von Schwankungen und
Spitzenwerten auf diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt wird.
Die Bestimmung dieses Einschlags hat dabei jeweils auf der Grundlage der
konkreten Marktsituation im Zeitpunkt der Neubewertung zu erfolgen. Der
Rekurrent kann folglich aus der früher nach dieser Bestimmung massgebenden Höhe
des Einschlags nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Vorliegend
plausibilisiert der Rekurrent durch nichts, weshalb mit einem Einschlag von 10
% in der aktuellen Marktsituation den Schwankungen und Spitzenwerten im
Liegenschaftsmarkt nicht ausreichend Rechnung getragen wird. Dies verdeutlicht
denn auch die Aufstellung der von der Bodenbewertungsstelle nachgewiesenen Höhe
der zur Bestimmung des absoluten Landwerts im vorliegenden Fall massgebenden
Verkaufspreise von CHF 2'489. pro m2, CHF 2'455. pro m2,
CHF 2'408. pro m2, CHF 2'302. pro m2und CHF 723. pro m2.
Während vier dieser Verkäufe Preise in einem engen Preisband aufwiesen, lag ein
Verkauf deutlich darunter. Bereits mit der Berücksichtigung dieses deutlich
unter den Marktpreisen erfolgten Verkaufs wurde der absolute Landwert zu
Gunsten des Rekurrenten gesenkt. Es ist nicht ersichtlich, wieso bei dieser
ansonsten homogenen Marktsituation zur Berücksichtigung von Spitzenwerten ein
weitergehender prozentualer Einschlag gemäss § 51 Abs. 3 Satz 5 StV
notwendig wäre. Hierfür fehlt jeder Anhaltspunkt.

5.2.3Ebenfalls
nicht gefolgt werden kann der Rüge des Rekurrenten einer Verletzung des
Legalitätsprinzips.

Wie der
Rekurrent zutreffend geltend macht, erlässt der Grosse Rat gemäss § 83 Abs. 1
der Verfassung des Kantons Basel-Stadt (KV, SG 111.100) alle grundlegenden und
wichtigen Bestimmungen in der Form des Gesetzes. Grundlegend und wichtig sind
Bestimmungen, für welche die Verfassung ausdrücklich das Gesetz vorsieht. Weiter
zählen dazu insbesondere Bestimmungen über die Grundzüge der Rechtsstellung des
Einzelnen, den Gegenstand der Abgaben, den Kreis der Abgabepflichtigen und die
Bemessung der Abgaben mit Ausnahme der Gebühren von geringer Höhe, Bestimmungen
über Zweck, Art und Rahmen von kantonalen Leistungen sowie Bestimmungen über die
Grundzüge der Organisation und der Aufgaben der Behörden (§ 83 Abs. 2 KV). Die
wichtigen Regelungen müssen bei der Delegation von Rechtsetzungskompetenzen in
einem Gesetz umschrieben sein (VGE VD.2020.266 vom 8. Dezember 2021 E. 2.2.2, mit
Hinweis aufHäfelin/Müller/Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich 2020, N 364 f., 368 und 374a).
Im Weiteren bildet die Frage der Zulässigkeit einer Gesetzesdelegation an ein
dem kantonalen Gesetzgeber nachgeordnetes Organ vorab eine Frage des kantonalen
Verfassungsrechts (BGE 118 Ia 305 E. 2b S. 310 f.). Bundesrechtlich ist die
Delegation von Rechtsetzungskompetenzen vom kantonalen Gesetzgeber an eine
Verwaltungsbehörde zulässig, wenn sie nicht durch das kantonale Recht
ausgeschlossen wird, sie sich auf ein bestimmtes Gebiet beschränkt und das Gesetz
die Grundzüge der Regelung selbst enthält, soweit diese die Rechtsstellung der
Bürger schwerwiegend berührt. Dem entspricht auch die Regelung in § 105 Abs. 2
und 3 KV (VGE VD.2016.195 vom 27. April 2017 E. 3.1.2).

Vorliegend hat
der Gesetzgeber mit § 46 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 7 StG in Umsetzung der
bundesrechtlichen Verpflichtung zur Bewertung des Vermögens nach dem
Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG den Grundsatz aufgestellt, wonach selbstbewohnte
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu
schätzen sind, wobei der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung
erforderlichen Bewertungsvorschriften festzusetzen hat. Dieser Obliegenheit ist
der Regierungsrat mit der Regelung in § 51 StV nachgekommen. Dabei hat er die
Vornahme der Schatzung und mithin auch des Einschlags zum Ausgleich von
Schwankungen und Spitzenwerten an die Steuerverwaltung delegiert. Dies ist
nicht zu beanstanden, findet sich der Grundsatz der Bewertung auf der Basis des
gemäss dem Realwert zu bestimmenden Verkehrswerts doch bereits im Gesetz selber.
Die weitere Delegation und Subdelegation der Bestimmung der Bewertungsmethode
ist umso weniger zu beanstanden, als das Ergebnis der Bewertung auf dieser
Grundlage im Einzelfall überprüft werden kann, wenn Anhaltspunkte für ein Missverhältnis
zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den ordentlicherweise
erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte etwa mit einer konkreten
Schatzung substantiiert werden können (vgl. VGE VD.2021.30 vom 17. Februar 2022
E. 8.1.4, VD.2021.80 vom 16. Februar 2022 E. 5.3).

5.3Weiter
stellt der Rekurrent unter dem Titel einer Ergebniskontrolle die Plausibilität
des ermittelten Gebäudewerts in Frage.

5.3.1Er
macht dabei weiterhin geltend, dass die Plausibilität eines neu festgesetzten
Landwerts massgeblich davon abhänge, ob die Differenz zum letztmals verfügten
Landwert im Einklang stehe «mit der Entwicklung der relevanten Fundamentaldaten
wie Mieten, Bruttoinlandsprodukt und Bevölkerungswachstum sowie mit früheren
Feststellungen zur Preisentwicklung». Zur Bestimmung der Grundstückwerte reiche
die Überlegung nicht aus, dass Immobilienpreise tel quel den Verkehrswert
reflektieren würden. Es werde übersehen, dass «Wert und Preis [] nicht
dasselbe» seien. Es sei sehr wohl möglich, dass bei einem Verkauf für ein
Gebäude mehr bezahlt werde, als es der sogenannte Gebäudeversicherungswert zum
Ausdruck bringe. Es sei notorisch, dass die auf dem Markt erzielten Preise auch
ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthielten (BGE 131
I 291 E. 3.2.2). Nicht alles, was bei einem Verkauf über die Gebäudeversicherungswerte
hinaus bezahlt werde, dürfe automatisch in die Landwerte fliessen.

Der Rekurrent
rügt dabei, dass sich die Steuerrekurskommission nicht für die von der
Steuerverwaltung ins Feld geführten Landwerte aus vorhergehenden Jahren
interessiere, womit eine Ergebniskontrolle schlichtweg nicht vorgenommen werde.
Diese früher erzielten Landwerte müssten ediert werden. Daraus sei ersichtlich,
ob von einer linearen Wertsteigerung seit 2001 von durchschnittlich ca. 5 % pro
Jahr auszugehen sei oder in welchen Jahren ein höherer, steilerer Anstieg
verbunden mit einem Knick vorliege. Indem diese Angaben nicht beigezogen worden
seien, habe die Steuerrekurskommission den Sachverhalt unvollständig und
unrichtig festgestellt. Er verweist dabei auf eine Publikation des Grundbuch-
und Vermessungsamtes Basel-Stadt vom Januar 2012, worin unter Bezugnahme auf
die Immobilienpreise von Reiheneinfamilienhäusern in den Wohnvierteln
Hirzbrunnen und Neubad explizit festgehalten worden sei, dass die Preise dieser
Reiheneinfamilienhäuser von 1991 bis 2011 «im Schnitt um nicht einmal 20 %
teurer [wurden], was unter der Entwicklung der Konsumentenpreise liegt, welche
im gleichen Zeitraum um knapp 25 % gestiegen» seien. Hinsichtlich der Preise
von Reiheneinfamilienhäusern im Wohnviertel Hirzbrunnen ergebe sich im Vergleich
zwischen 1991 und 2011 sogar eine leichte Rückläufigkeit (Grafik, S. 7). Für
die Bodenpreise im [...], zu dem auch [...] gehöre, werde eine sinkende Tendenz
ausgewiesen. Gemäss dem Bericht zur Finanzstabilität 2014 der Schweizerischen
Nationalbank (SNB) ergebe sich, dass die Preise von Einfamilienhäusern in der
Schweiz auch im Jahr 2014 mit den Mietpreisen Schritt gehalten hätten. Gemäss
dem Basler Mietpreisraster zähle das Hirzbrunnen-Quartier zu den günstigsten
Wohnvierteln. Die Entwicklung der Fundamentaldaten für den absoluten Landwert
des Grundstücks [...] lege daher einen Anstieg zwischen 2,4 % und 4,1 % nahe.
Werde dazu «im Sinne eines Konfidenzintervalls noch 10 % addiert», resultiere «gegenüber
dem letztmals verfügten absoluten Landwert eine Steigerung um 14 %». Indem
dieser Sachverhalt nicht erhoben worden sei, liege eine Verletzung des
Untersuchungsgrundsatzes vor. Indem bei der Beweiswürdigung einseitig einzelne
Beweise berücksichtigt worden seien, sei diese wie auch die mit inneren
Widersprüchen behaftete Begründung willkürlich.

5.3.2Mit
dieser Argumentation verlangt der Rekurrent im Ergebnis die Anwendung einer
anderen als der gesetzlich vorgesehenen Schatzungsmethode. Darin kann ihm von
vornherein nicht gefolgt werden. Wie die Steuerrekurskommission zutreffend
erwogen hat, geht es bei der Plausibilisierung des Bodenwerts nicht um eine
Betrachtung der Entwicklung sogenannter Fundamentaldaten wie Mieten,
Bruttoinlandprodukt oder Bevölkerungswachstum etc., sondern um die in den
letzten zwei Jahren am Markt erzielten Preise für ähnliche und vergleichbare
Objekte in der gleichen Umgebung (für den Landwert gemäss § 46 Abs. 4 StG in
Verbindung mit § 51 Abs. 3 StV). Diese sind belegt worden und zeigen die
aktuell auf dem Liegenschaftsmarkt erzielten Preise, weshalb sie zur Bestimmung
des Verkehrswerts offensichtlich geeignet sind. Mit seiner Argumentation
verkennt der Rekurrent auch, dass sich der Markt für Einfamilienhäuser vom Mietmarkt
unterscheidet (vgl. auch VGE VD.2022.7 vom 30. Juni 2022 E. 5.3.4). Ebenso
irrelevant sind vor diesem Hintergrund auch die in früheren Jahren erzielten
Grundstückverkaufspreise oder die Preisentwicklungen bei früheren
Liegenschaftsneubewertungen. Die vom Rekurrenten zur Edition verlangten «Fundamentaldaten
für die Bewertung» sind daher mit den entsprechenden Erwägungen der Steuerrekurskommission
nicht relevant und folglich auch nicht beizuziehen.

5.4

5.4.1Schliesslich
macht der Rekurrent geltend, dass eine Neufestsetzung des Vermögenssteuerwertes
für selbstgenutzte Grundstücke gemäss § 55 Abs. 3 StV einzig beim Abbruch, bei
einer Neuerstellung oder bei einer umfassenden Renovation einer Liegenschaft,
bei der Umzonung eines Grundstücks oder bei einer Änderung der Nutzungsart
erlaubt sei. Er habe daher ein Feststellungsbegehren gestellt, wonach ihm bei
sinkenden Landwerten das Recht zukomme, eine Neufestsetzung des Landwerts und
damit des Vermögenssteuerwerts seines streitgegenständlichen Grundstücks zu
verlangen, selbst wenn weder ein Abbruch noch eine Neuerstellung noch eine
umfassende Renovation noch eine Umzonung noch eine Änderung der Nutzungsart
erfolge. Darauf sei die Steuerrekurskommission nicht eingetreten und habe
seinen dagegen erhobenen Rekurs mangels eines aktuellen Rechtschutzinteresses
abgewiesen. Die streitgegenständliche Bewertungsverfügung sei Auslöser für sein
Feststellungsbegehren gewesen. Bei seinem Reiheneinfamilienhaus mit Baujahr
1937 stünden mit der Zeit Renovationen an. Stelle sich die Steuerverwaltung auf
den Standpunkt, sie könne selbst bei sinkenden Immobilienpreisen einseitig über
eine künftige Neufestsetzung der Landwerte und damit der Vermögenssteuerwerte
entscheiden, verbliebe den Hauseigentümern bei sinkenden Landwerten lediglich
die Möglichkeit, ihr Haus abzureissen oder umfassend zu renovieren, wenn sie
berechtigterweise eine Anpassung bei den Landwerten erreichen wollten. Damit
stelle sich die Frage, ob anstehende Renovationen gestaffelt oder zur Erfüllung
des Kriteriums einer «umfassenden Renovation» gebündelt vorgenommen werden
sollten. Er benötige daher hinsichtlich der Renovationen und den damit
verbundenen Auslagen Planungs- und Rechtssicherheit. Daraus folge ein schutzwürdiges
Interesse. Indem die Steuerrekurskommission als Vorinstanz die Ausführungen der
Steuerverwaltung im angefochtenen Entscheid gestützt und ein aktuelles
Rechtsschutzinteresse an seinem Feststellungsbegehren verneint habe, habe sie
eine formelle Rechtsverweigerung begangen.

5.4.2Die
Steuerverwaltung ist auf den Antrag des Rekurrenten, ihm bei sinkenden
Landwerten das Recht zuzuerkennen, eine Neufestsetzung des Landwerts zu
verlangen, nicht eingetreten, da er nicht Gegenstand der angefochtenen Bewertungsverfügung
gewesen sei. Der Rekurrent wurde dabei darauf hingewiesen, dass der
Regierungsrat den Zeitpunkt der Bewertung von Grundstücken in § 55 StV geregelt
habe. Danach würden selbstgenutzte Grundstücke des Privat- und des
Geschäftsvermögens einer allgemeinen Neubewertung unterzogen, wenn sich
aufgrund periodisch durchzuführender statistischer Erhebungen zeige, dass die
Vermögenssteuerwerte in einer erheblichen Zahl von Fällen im Durchschnitt in
wesentlichem Ausmass von den tatsächlich erzielbaren Verkehrswerten abweichen
würden. Zudem erfolge eine Neufestsetzung des Vermögenssteuerwertes für
selbstgenutzte Grundstücke beim Abbruch, bei einer Neuerstellung oder bei einer
umfassenden Renovation einer Liegenschaft, bei einer Umzonung eines Grundstücks
oder bei einer Änderung der Nutzungsart.

Dieser
Auffassung ist die Steuerrekurskommission gefolgt. Das Recht, bei sinkenden
Landpreisen eine Neubewertung zu verlangen, sei nicht Inhalt der
Neubewertungsverfügung vom 8. Dezember 2016 gewesen. Es fehle dem Rekurrenten
daher an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse für den Erlass einer
Feststellungsverfügung. Ein Feststellungsbegehren sei rein subsidiärer Natur,
wenn dem Rechtssuchenden gleichzeitig die Möglichkeit eines gestaltenden
Rechtsmittels zustehe. Davon sei bspw. bei Anträgen auszugehen, die auf eine
materielle Beurteilung gerichtet seien (BGE 137 II 199 E. 6.2.f.). Es fehle bei
einer Einsprache an einem Rechtsschutzinteresse, wenn diese nicht auf eine
Abänderung der festgesetzten Steuerfaktoren abziele (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,a.a.O., § 20 N 7, mit
weiteren Hinweisen). Die Steuerverwaltung sei daher zu Recht nicht auf diesen
Punkt der Einsprache eingetreten, was zur Abweisung des Rekurses bezüglich des
Feststellungsbegehrens auf Neubewertung bei sinkenden Landpreisen führe.

5.4.3Die
Einsprache ist ein echtes, ordentliches Rechtsmittel. Sie ist daher nur im
Rahmen des Streitgegenstands der mit Einsprache angefochtenen Verfügung der
Steuerverwaltung zulässig. Streitgegenstand bildet dabei das im angefochtenen
Verwaltungsakt geregelte oder zu regelnde Rechtsverhältnis, soweit es
angefochten wird (VGE VD.2020.14 vom 4. März 2022 E. 1.4, mit weiteren
Hinweisen;Schwank, Das
verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, in: Buser [Hrsg.],
Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel
2008, S. 435, 444;Wullschleger/Schröder,
a.a.O., S. 277, 285). Er darf sich im Lauf des Rechtsmittelzugs nicht erweitern
(VGE VD.2020.14 vom 4. März 2022 E. 1.4, mit weiteren Hinweisen;Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit,
in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons
Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477, 505). Streitgegenstand des Einspracheverfahrens
kann daher nur sein, was bereits Gegenstand des Verfügungsverfahrens gewesen
ist oder hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die Steuerverwaltung weder
entschieden hat noch hätte entscheiden müssen, sind von der Steuerrekurskommission
nicht zu behandeln. Daraus folgt, dass der Entscheid der Steuerverwaltung, im
Rahmen des Einspracheverfahrens auf den über den Streitgegenstand der
angefochtenen Verfügung hinausgehenden Antrag auf Feststellung eines Rechts,
bei sinkenden Landpreisen eine Neubewertung verlangen zu dürfen, nicht
einzutreten, nicht zu beanstanden ist.

Da die
Einsprache ein nicht devolutives Rechtsmittel an die verfügende Behörde selber
bildet, stellt sich allerdings die Frage, ob der Antrag von der
Steuerverwaltung als für die beantragte Feststellungsverfügung zuständige Behörde
quasi ausserhalb des Einspracheverfahrens selbständig hätte behandelt werden
müssen. Dies muss vorliegend mit Blick auf das konkrete Feststellungsbegehren
des Rekurrenten verneint werden. Mit seinem Antrag, «es sei festzustellen, dass
dem Einsprecher bei sinkenden Landwerten das Recht zukommt, eine Neufestsetzung
des Landwerts und damit des Vermögenssteuerwerts des Grundstücks [...] zu
verlangen, selbst wenn weder ein Abbruch noch eine Neuerstellung noch eine
umfassende Renovation noch eine Umzonung noch eine Änderung der Nutzungsart
erfolgt», unterbreitete der Rekurrent der Steuerverwaltung eine allgemeine
Rechtsfrage. Diesen Antrag hat der Rekurrent nicht spezifisch begründet,
sondern sich darauf beschränkt, in der Begründung seinen Antrag zu wiederholen
(vgl. Einsprachebegründung, Rz. 66).

Weder das
allgemeine baselstädtische Verwaltungsverfahrensrecht noch das Steuerrecht
regeln die Feststellungsverfügung. Gemäss Art. 25 Abs. 2 des
Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG, SR 172.021) ist dem Begehren um eine
Feststellungsverfügung zu entsprechen, wenn die gesuchstellende Partei ein
schutzwürdiges Interesse nachweist. Ein solches liegt dann vor, wenn der
Gesuchsteller ohne die verbindliche und sofortige Feststellung des Bestands,
Nichtbestands oder Umfangs öffentlich-rechtlicher Rechte oder Pflichten Gefahr
liefe, dass er oder die Behörde ihm nachteilige Massnahmen treffen oder ihm günstige
unterlassen würden. Das Interesse kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur
sein. Grundsätzlich muss es aktuell, individuell und konkret sein. Bei Fehlen
eines schutzwürdigen Interesses ist auf das Begehren um eine
Feststellungsverfügung nicht einzutreten (VGE VD.2017.210 vom 2. Mai 2018 E.
4.1, VD.2015.179 vom 16. September 2016 E. 5.3.1;Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 340; vgl.Häner, in: Waldmann/Weissenberger
[Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 25 N 17, 28). Für
Feststellungsverfügungen auf Begehren einer gesuchstellenden Person gilt das
Erfordernis des schutzwürdigen Interesses an der Feststellung auch in der
Verwaltungsrechtspflege des Kantons Basel-Stadt (VGE VD.2020.194 vom 12. August
2021 E. 1.4.2, VD.2017.210 vom 2. Mai 2018 E. 4.1, VD.2015.179 vom 16.
September 2016 E. 5.3.1;Schwank,
Das verwaltungsinterne Rekursverfahren des Kantons Basel-Stadt, Diss. Basel
2003, S. 86 ff.).

Vorliegend fehlt
es dem Rekurrenten offensichtlich an einem individuellen und konkreten
Interesse an der beantragten Feststellung. Er macht nicht ansatzweise geltend,
wieso er im Vergleich mit allen anderen Eigentümerinnen und Eigentümern
selbstbewohnter Liegenschaften ein besonderes Interesse an der Klärung der
aufgeworfenen Rechtsfrage hat. Daraus folgt, dass dem Rekurrenten ein
schutzwürdiges Interesse am Erlass der verlangten Feststellungsverfügung fehlt.
Die Steuerverwaltung hätte daher auch ausserhalb des Einspracheverfahrens auf
das Feststellungsbegehren nicht eintreten müssen.

6.

Aus den
vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Rekurrent dessen Kosten mit einer
Gebühr von CHF 2'000. (§ 30 Abs. 1 VRPG, § 23 des Reglements über die
Gerichtsgebühren [SG 154.810]).

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Der Rekurrent trägt die Gerichtskosten des
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'000., einschliesslich
Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

MLaw Meret Cajacob

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.