bs_appellationsgericht · ZB.2018.50 · 2018-10-17 · de
AusweisungVerfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.50

ENTSCHEID

vom11. Dezember
2018

Mitwirkende

Dr.
Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer,lic.
iur. André Equey

und Gerichtsschreiber PD Dr.
Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                            Beklagte

gegen

B____Berufungsbeklagter

c/o [...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 17. Oktober 2018

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 5. September 2017 vermietete B____ (Vermieter und Berufungsbeklagter) A____
(Mieterin und Berufungsklägerin) eine möblierte 1-Zimmerwohnung an der [...] in
Basel, dies zu einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 900.. Per
E-Mail-Korrespondenz einigten sich die Parteien im April 2018 auf eine
Beendigung des Mietvertrags per Ende April 2018. Am 9. Juli 2018 mahnte der
Vermieter die Mieterin für die Mietzinse der Monate Mai bis Juni 2018. Am 10. August
2018 wies er die Mieterin darauf hin, dass sie auf Ende April 2018 gekündigt
habe und immer noch nicht ausgezogen sei. Am 23. August 2018 ersuchte der Vermieter
beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte,
es sei die Mieterin gerichtlich anzuweisen, die 1-Zimmerwohnung per sofort zu
verlassen. Mit Entscheid vom 17. Oktober 2018 wies das Zivilgericht die
Mieterin an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 29. Oktober 2018,
11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde ihr angedroht, dass widrigenfalls die
Räumung auf Antrag des Vermieters ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses
vollzogen würde.

Gegen diesen
Entscheid vom 17. Oktober 2018 hat die Mieterin am 19. November 2018 Berufung
beim Appellationsgericht erhoben. Am 20. November 2018 hat sie einen Nachtrag
zur Berufung eingereicht. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist
verzichtet worden. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der
Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher End-entscheid
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In
Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls
Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von
drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220])
auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144
III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Da Nichtigkeits- und
Unwirksamkeitsgründe vorfrageweise von Amtes wegen zu prüfen sind, ist die
Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann
Streitgegenstand in diesem Sinn, wenn die Gültigkeit der Kündigung von der
Gesuchsbeklagten nicht bestritten wird (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.1 und
AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren
erst recht, wenn die Ungültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses wie im
vorliegenden Fall gestützt auf prozessual rechtzeitig vorgebrachte Tatsachenbehauptungen
mit dem Rechtsmittel erstmals geltend gemacht wird. Unter Berücksichtigung der
zitierten Bundesgerichtspraxis ist jedoch von einem Streitwert entsprechend dem
Bruttomietzins für sechs Monate auszugehen, wenn bereits ein rechtskräftiger
Entscheid hinsichtlich der Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses
vorliegt. Mit dieser Abgrenzung wird sichergestellt, dass der Streitwert und
damit die Frage, welches Rechtsmittel gegen den erstinstanzlichen Entscheid zur
Verfügung steht, nicht von den im Rechtsmittelverfahren erhobenen Rügen
abhängt. Sie dient damit der Vorhersehbarkeit und Rechtssicherheit. Zudem steht
sie im Einklang mit dem in Art. 308 Abs. 2 ZPO festgehaltenen Grundsatz,
wonach bereits im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids feststeht, ob
dieser berufungsfähig ist oder nicht. Im vorliegenden Fall, in welchem die
Mieterin (auch) die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses bestreitet,
beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 900.. Unter Berücksichtigung
der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige
Streitwert von CHF 10'000. (36 Monate à CHF 900. = CHF 32400.)
erreicht. Die Eingabe der Mieterin vom 19. November 2018 ist folglich als
Berufung entgegenzunehmen.

1.2Die
Berufung ist rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung
mit Art. 257 ZPO). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Die Berufung
muss sodann eine Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen bedeutet
aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird.
Dieser Anforderung genügt die berufungsführende Partei nicht, wenn sie
lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist,
sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den
angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss
hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos
verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass die berufungsführende
Partei im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie
anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (BGE 138 III
374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2).
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende
Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie, so tritt das obere
kantonale Gericht auf die Berufung nicht ein (BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar
2013 E. 4.2). Ob die vorliegende Begründung der Berufung 19. November 2018 unter
Berücksichtigung des Nachtrags vom 20. November 2018 diesen Anforderungen
genügt  ob sich die Mieterin also genügend konkret mit den Erwägungen des angefochtenen
Entscheids auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern diese falsch sein sollen ,
kann vorliegend offengelassen werden, weil die Berufung ohnehin abzuweisen ist
(vgl. E. 2 hiernach).

2.

2.1Das
Zivilgericht prüft im angefochtenen Entscheid, ob die Voraussetzungen des
Rechtsschutzes in klaren Fällen erfüllt sind, das heisst, ob der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (angefochtener Entscheid, E.
2.1 und 2.2). Das Zivilgericht legt dar, dass die Parteien im April 2018 den
Mietvertrag auf Ende April 2018 einvernehmlich beendet hätten und dass für
diese einvernehmliche Beendigung keine gesetzlichen Formvorschriften bestünden
(angefochtener Entscheid, E. 2.3.1). Die Mieterin habe in ihrer
Stellungnahme vom 13. September 2018 darauf hingewiesen, im Mahnschreiben
vom 9. Juli 2018 führe der Vermieter aus, dass das Mietverhältnis noch
nicht aufgelöst sei; die Mieterin  so das Zivilgericht weiter  habe sich in
ihrer Stellungnahme darauf beschränkt zu fragen Weshalb? (angefochtener Entscheid,
E. 2.3.2). Das Zivilgericht hält in diesem Zusammenhang fest, dass die von
der Mieterin gestellte Frage (Weshalb?) in Kombination mit den Mietzinsausständen
seit Mai 2018 und dem Umstand, dass die Mieterin nicht mehr in der Wohnung
wohne, nicht anders verstanden werden könne, als dass das Mietverhältnis aus
ihrer Sicht per Ende April 2018 beendet sei. Wenn sich die Mieterin nach Erhalt
des Ausweisungsentscheids auf einen anderen Standpunkt stelle, verhalte sie
sich rechtsmissbräuchlich. Das Zivilgericht begründet im Weiteren auch, weshalb
mit dem Mahnschreiben des Vermieters vom 9. Juli 2018 kein neues Mietverhältnis
begründet worden sei (angefochtener Entscheid, E. 2.3.3 2.3.6). Das
Mietverhältnis sei somit beendet und die Mieterin verpflichtet, das Mietobjekt
zurückzugeben. Da dies nicht geschehen sei, sei das Ausweisungsgesuch
gutzuheissen (angefochtener Entscheid, E. 2.4).

2.2Die
Mieterin führt in ihrer Berufung aus, dass das Mietverhältnis auf Ende April
2018 einvernehmlich gekündigt worden sei. Im Mahnschreiben des Vermieters [vom
9. Juli 2018] sei die Kündigung bereits nicht mehr anerkannt gewesen und dies
sei von ihr stillschweigend [] akzeptiert worden. Die Mieterin macht
sinngemäss geltend, dass eine Kündigung des stillschweigend abgeschlossenen
Mietvertrags mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden müsse und dass dies
nicht geschehen sei (Berufung, S. 1). Dieses Argument wird von der Mieterin in
ihrem Nachtrag zur Berufung bekräftigt und etwas verfeinert (Nachtrag, S. 1
f.).

Das Argument ist
nicht geeignet, die Richtigkeit des angefochtenen Entscheids in Zweifel zu
ziehen. Das Zivilgericht hat sorgfältig und zutreffend begründet, weshalb das
Mahnschreiben des Vermieters kein neues Mietverhältnis begründet hat (angefochtener
Entscheid, E. 2.3.5):

Soweit es sich beim
Mahnschreiben vom 9. Juli 2018 nicht ohnehin lediglich um ein standardisiertes
Formschreiben bei Ausständen handeln würde (was nach dem üblichen Lauf der
Dinge und der Erfahrung des Gerichts naheliegt), welches versehentlich nicht
auf den besonderen Fall angepasst wurde, sondern wenn (zugunsten der
Gesuchsbeklagten und entgegen der allgemeinen Lebenserfahrung) davon
ausgegangen würde, dass diese Abmahnung den  Willen der Vermieterschaft auf
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses enthalten würde, so vermöchte auch dies
an der Rechtslage nichts zu ändern, denn die Vermieterschaft kann nicht
einseitig ohne Zustimmung der Mieterin lediglich durch eine Abmahnung ein neues
Mietverhältnis begründen. Auch aus der übrigen von der Gesuchsbeklagten eingereichten
E-Mail-Korrespondenz vermag sie nichts zu ihren Gunsten ab[zu]leiten, stellt
die Liegenschaftsverwaltung doch auch in dieser Korrespondenz klar, dass das Mietverhältnis
per Ende April 2018 beendet ist (Sie haben auf Ende April gekündigt und
sind trotz mehrmaligen Versprechungen Ihrerseits immer noch nicht ausgezogen.
Teilen Sie uns mit wann wir uns vor Ort treffen können, damit Sie Ihre
persönlichen Effekten mitnehmen können.)

Das Zivilgericht
hat damit überzeugend dargelegt, dass im Gefolge des Mahnschreibens vom 9. Juli
2018 kein neues Mietverhältnis abgeschlossen worden ist. Wurde aber kein neues
Mietverhältnis begründet, musste der Vermieter auch keine (erneute) Kündigung
aussprechen. Der weiteren Argumentation der Mieterin  Notwendigkeit einer
formgültigen Kündigung  ist damit der Boden entzogen.

3.

Der angefochtene
Entscheid erweist sich damit als richtig und die dagegen erhobene Berufung ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Mieterin die
Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die
Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren CHF 600.
(vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des
Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Dem Vermieter sind aufgrund
des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren
keine Kosten entstanden. Es ist deshalb keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 17. Oktober 2018 (RB.2018.180) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in
der gleichen Rechtsschrift einzureichen.