bs_appellationsgericht · VD.2019.9 · 2016-12-08 · de
Grundstücksbewertung (Anspruch auf rechtliches Gehör)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.9

URTEIL

vom25. September 2019

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, Prof. Dr.
Daniela Thurnherr Keller,Dr. Carl Gustav Mez und Gerichtsschreiberin Dr. Michèle Guth

Beteiligte

Steuerverwaltung Basel-StadtRekurrentin

Rechtsdienst, Fischmarkt 10,
4001 Basel

gegen

A____Rekursgegner

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen Beschluss
der Steuerrekurskommission

vom 6. September 2018

betreffend Bewertung der
Grundstücke B____ [...]

(Anspruch auf rechtliches Gehör)

Sachverhalt

A____ ist
Eigentümer der selbstgenutzten Grundstücke (Stockwerkeigentum) an der B____ [...].
Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung für selbstgenutzte Grundstücke des
Privat- und des Geschäftsvermögens per 31. Dezember 2016 setzte die
Steuerverwaltung mit Verfügung vom 8. Dezember 2016 den Vermögenssteuerwert
der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf insgesamt CHF 870'000. fest.

Am 23. Dezember
2016 erhob A____ gegen diese Bewertungsverfügung Einsprache und machte unter
anderem geltend, die Höhe des Bodenwerts sei nicht nachvollziehbar. Die
Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Entscheid vom 26. April 2017 ab.
Den dagegen erhobenen Rekurs von A____ hiess die Steuerrekurskommission mit
Entscheid vom 6. September 2018 gut, hob den Einspracheentscheid vom 26. April
2017 sowie die Bewertungsverfügung vom 8. Dezember 2016 auf und wies das
Verfahren an die Steuerverwaltung zurück. Sie wies die Steuerverwaltung an, das
Bewertungsverfahren unter Berücksichtigung des Anspruchs auf rechtliches Gehör,
insbesondere der Begründungspflicht, durchzuführen.

Gegen diesen
Entscheid rekurrierte die Steuerverwaltung am 10. Januar 2019 beim Verwaltungsgericht.
Sie beantragt die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und die Rückweisung der Streitsache an die Steuerrekurskommission
zum materiellen Entscheid über die steuerliche Bewertung der Liegenschaft B____.
Mit Vernehmlassung vom 18. März 2019 beantragt die Steuerrekurskommission die
Abweisung des Rekurses. Dazu hat die Steuerverwaltung am 12. April 2019 ihre
Replik eingereicht. Die Einzelheiten der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen
ergeben sich, soweit sie für den zu fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus
dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende
Urteil ist unter Beizug der Verfahrensakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
den Entscheid der Steuerrekurskommission steht der Steuerverwaltung gemäss
§ 171 Abs. 3 des Gesetzes über die direkten Steuern (Steuergesetz
[StG], SG 640.100) der Rekurs an das Verwaltungsgericht offen. Dieses ist
folglich für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig, wobei das
Dreiergericht zum Entscheid berufen ist (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Das Verfahren
richtet sich nach den Bestimmungen des Verfassungs- und
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100), soweit das Steuergesetz
keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2Angefochten
ist ein Rückweisungsentscheid der Steuerrekurskommission. Rückweisungsentscheide
bilden grundsätzlich Zwischenentscheide. Als Endentscheid sind sie nur dann zu
behandeln, wenn der Instanz, an welche die Sache zu neuem Entscheid
zurückgewiesen worden ist, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die
Rückweisung nur noch der Umsetzung der Anordnungen der rückweisenden Instanz
dient (VGE VD.2017.67 vom 16. April 2018 E. 1.2.2, VD.2016.48 vom
31. August 2016 E. 1.2; vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2 S. 148;Kölz/Häner/Bertschi,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., 2013,
Rz. 1157;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
Öffentliches Prozessrecht, Grundlagen und Bundesrechtspflege, 3. Aufl., Basel
2014, Rz. 1870;Wullschleger/Schröder,
Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005,
S. 277). Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Als
Zwischenentscheid kann daher der Rückweisungsentscheid nach § 10 Abs. 2 VRPG
nur dann angefochten werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil
bewirken kann. Ein solcher ist anzunehmen, wenn eine rekurslegitimierte
Verwaltungsbehörde  wie hier  durch einen Rückweisungsentscheid gezwungen
wird, einen neuen Entscheid zu erlassen, den sie selber nicht anfechten kann
(vgl. BGE 140 V 321 E. 3.7 S. 327, 134 II 124 E. 1.3 S. 128g;
BGer 2C_39/2018 vom 18. Juni 2019 E. 1.2;Uhlmann, Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz,
3. Aufl. 2018, Art. 93 N 11). Folglich liegt ein zulässiges
Anfechtungsobjekt vor. Auf den nach § 171 Abs. 2 StG fristgerecht erhobenen und
im Übrigen formell korrekt eingereichten Rekurs ist daher einzutreten.

1.3Die
Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung
von § 8 Abs. 1 VRPG. Demnach ist zu prüfen, ob die Verwaltung öffentliches
Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den massgeblichen Sachverhalt unrichtig
festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr
Ermessen überschritten oder missbraucht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von Art. 6
der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101)
handelt, muss keine Verhandlung durchgeführt werden (in ständiger
Rechtsprechung BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom
10. Juni 2003 E. 5 m.w.H.). Vorliegend ergeben sich alle
entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem
Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Gegenstand des
Verfahrens ist der Rückweisungsentscheid der Steuerrekurskommission, mit dem
sie die Bewertungsverfügung vom 8. Dezember 2016 und den Einspracheentscheid
vom 26. April 2017 entschädigungspflichtig aufgehoben und die
Steuerverwaltung angewiesen hat, das Bewertungsverfahren unter Berücksichtigung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör und insbesondere der Begründungpflicht erneut
durchzuführen. Materieller Streitgegenstand ist daher die Frage der Gewährung
des rechtlichen Gehörs im Verfügungs- und Einspracheverfahren bezüglich der
Bewertung des vom Rekursgegner selbstgenutzten Grundstücks B____ durch die
Steuerverwaltung. Diese Frage kann nur vor dem Hintergrund der Beurteilung der
rechtlichen Regelung dieses Bewertungsverfahren beantwortet werden, worauf im
Folgenden einzugehen ist.

3.

3.1Gemäss
Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern
der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG, SR 642.14)
wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen
berücksichtigt werden kann. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln
ist, sagt das Bundesrecht nicht. Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der
anzuwendenden Methode ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie
eigentumspolitische Aspekte mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1
S. 248). Das Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen
Autonomiebereich und schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer
2C_422/2016 vom 13. September 2017 E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E.
2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in:
Zweifel/Beusch, Kommentar StHG, 3. Aufl., Basel 2017, Art. 14 N 28).
Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die auf eine
systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134 II 207 E.
3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009 E. 3.1;Zigerlig/Jud, in: Zweifel/Athanas,
Kommentar StHG, 2. Aufl., Basel 2002, Art. 14 N 4).

Der Verkehrswert
bestimmt sich  nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts, den ein
Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist eine
technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom 28.
August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist dabei nicht
eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz-
oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249).
Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, ein
Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig
zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen
Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen
Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei
die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E.
3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E.
2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an
ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den
ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9.
August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren
Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307).

3.2In
Konkretisierung des bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG vor, dass
Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert angemessen
berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46
Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige
Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser
Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke
bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem
Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).
Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht dem
relativen Landwert. Der relative Landwert leitet sich aus dem absoluten
Landwert gemäss Bodenwertkatalog ab und berücksichtigt die altersabhängige
Nutzungsintensität des Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag. Der
Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und
Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem
Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in
derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung
bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf
diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3
StV). Liegenschaften, die mehr als 100 Jahre alt sind, die unter Denkmalschutz
stehen oder sich in der Schutz- oder Schonzone befinden oder die
ausschliesslich oder teilweise einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen,
werden einer gesonderten Bewertung unterstellt (§ 51 Abs. 4 StV).

3.3Es ist nicht ersichtlich, inwieweit diese Methode zu einer grundsätzlich
ungleichen Behandlung oder einer systematischen Über- oder Unterbewertung
führen könnte. Generell ist das Abstellen auf statistische Werte für die auf
einer Schätzung beruhende steuerrechtliche Grundstückbewertung nicht zu
beanstanden (vgl. StRKE Nr. 43/2003 vom 18. September 2003, in: BStPra 3/2006
231 ff., vgl. auch BGer 2A.109/2007 vom 9. August 2007 E. 4.1; vgl. auch BGer
9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2 bezüglich der
Grundstückbewertung bei ergänzungsleistungsrechtlichen Streitsachen). Als zulässig
hat das Bundesgericht auch die Ermittlung des Eigenmietwerts als Prozentsatz
eines grundsätzlich fixen Katasterwerts beurteilt (BGer 2P.36/1999 vom 3.
November 2000 E. 2c). Die Bodenbewertungsstelle des Grundbuch- und
Vermessungsamts hat die staatliche Aufgabe, die für Grundstücke bezahlten
Preise zu sammeln und auszuwerten (§ 1 des Gesetzes über die Ermittlung von
Grundstückwerten, SG 717.100). Die amtliche Ermittlung der Verkehrswerte eines
Grundstücks erfolgt dabei durch eine Bewertungskommission von fünf bis sieben
in Bewertungsfragen erfahrenen Fachleuten, die mindestens zur Hälfte nicht der
Verwaltung angehören dürfen (§ 6 des Gesetzes über die Ermittlung von Grundstückwerten).
Das Bundesrecht verlangt insbesondere nicht durchgängig und unabhängig von
konkreten Anhaltspunkten für eine erhebliche Unter- oder Überbewertung eine
individuelle Bewertung von Einzelobjekten. Das Bundesgericht weist in diesem
Zusammenhang zutreffend darauf hin, dass auch eine solche Methode aus
verschiedenen Gründen nicht immer präzise erscheine (BGE 128 I 240 E. 2.6
S. 245).

4.

4.1Mit
Verfügung vom 8. Dezember 2016 hat die Steuerverwaltung dem Rekursgegner mitgeteilt,
dass sein Grundstück Parz.-Nr. [...] gestützt auf § 46 Abs. 4 StG in
Verbindung mit §§ 5155 StV ab Steuerperiode 2016 mit einem gerundeten
Vermögenssteuerwert von CHF 771'000. bewertet werde. Dabei hat sie auf
folgende "Berechnungsdetails" verwiesen:

Die Parzellen
Nr. [...] wurden unter Angaben der entsprechenden Berechnungsdetails mit je CHF
33'000. bewertet.

4.2In
seiner Einsprache vom 23. Dezember 2016 machte der Rekursgegner geltend, die
deutlich höhere Neubewertung (+ 85,5 %) sei nicht gerechtfertigt.
Einerseits führe die mehrjährige Grossbaustelle in unmittelbarer Nähe der
Liegenschaft zu einer Wertminderung der Wohnung, andererseits werde in den
Bewertungen der Minderwert von Parterrewohnungen nicht berücksichtigt. Zudem
sei die Höherbewertung des Bodenpreises von CHF 1'800/m2auf
CHF 5'102/m2nicht nachvollziehbar. Die Steuerverwaltung
erläuterte darauf im Einspracheentscheid, dass sich die Erhöhung des
Steuerwerts im Wesentlichen durch die Entwicklung des Landwerts erklären lasse.
Die absoluten Landwerte seien von der Bodenbewertungsstelle des kantonalen
Grundbuch- und Vermessungsamts anhand statistischer Erhebungen ermittelt
worden. Die vom Einsprecher vorgebrachten Immissionen seien nur temporärer
Natur und würden den Wert der Liegenschaft nicht dauernd vermindern. Weiter
würden sich die Vor- und Nachteile einer Parterrewohnung in etwa ausgleichen,
weshalb dieser Umstand nicht speziell zu gewichten sei. Insgesamt erweise sich
die Neubewertung mit Blick auf den Kaufpreis von CHF 920'000. im Jahr
2005 als angemessen.

4.3Nachdem
der heutige Rekursgegner gegen den Einspracheentscheid Rekurs bei der Steuerrekurskommission
erhoben hatte, kontaktierte die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 29. August
2017 die Bodenbewertungsstelle. Laut dem Antwortschreiben vom 15. September
2017 überprüfte die Bodenbewertungsstelle die Berechnung des absoluten
Landwerts erneut und teilte Vergleichswerte von Quadratmeter-Verkaufspreisen im
Wohnbezirk [...] (CHF 8'933.00 und CHF 8'697.00) sowie im Wohnviertel [...]
(CHF 6'600.00, CHF 4'686.00 und CHF 5'812.00) von vergleichbaren Liegenschaften
mit. Sie kam zum Schluss, dass der festgesetzte absolute Landwert von CHF 5'102.00
pro Quadratmeter im vorliegenden Fall gerechtfertigt sei.

4.4Die
Steuerrekurskommission prüfte im Rekursentscheid aufgrund der formellen Natur
des Gehörsanspruchs vorab die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) und § 143 Abs.
2 StG. Sie erwog, dass sich die steuerpflichtige Person zu den erhobenen Vergleichspreisen
und deren Vergleichstauglichkeit müsse äussern können, wenn Vergleichspreise
zur Ermittlung des Liegenschaftswerts herbeigezogen würden. Die
Steuerverwaltung habe dem Rekursgegner aber einzig den von der
Bodenbewertungsstelle übermittelten absoluten Landwert mitgeteilt. Der Verzicht
auf ergänzende Hinweise über dessen Zusammensetzung könne aber nicht allein mit
Hinweis auf das Steuergeheimnis begründet werden. Vielmehr sei eine
Güterabwägung vorzunehmen. Angaben zu finanziellen Verhältnissen seien keine
besonders schützenswerte Daten im Sinne von § 3 Abs. 4 lit. a des Informations-
und Datenschutzgesetzes (IDG, SG 153.260). Auch das Steuergeheimnis gelte nicht
absolut. Der rechtsstaatlich fundamentale Anspruch auf rechtliches Gehör
ermögliche es der steuerpflichtigen Person, die individuelle Entscheidung der
Steuerbehörde von unabhängiger Seite überprüfen zu lassen. Diese
Überprüfbarkeit staatlichen Handelns sei höher zu gewichten als die durch das
Steuergeheimnis geschützten individuellen Einzelinteressen. Die Begründungspflicht
diene vor diesem Hintergrund auch der Sicherstellung einer rechtsgleichen
Behandlung und bilde Grundlage für eine kohärente Praxis. Der Anspruch auf
rechtliches Gehör überwiege daher die geschützten Interessen, die mit dem
Steuergeheimnis verbunden seien. Gleiches gelte auch mit Bezug auf die
Geheimhaltung der für bestimmte Grundstücke bezahlten Preise bei der
Bekanntgabe der Preisauswertung nach § 3 des Gesetzes über die Ermittlung von
Grundstückwerten. Es müsse jeder Person, die ein Interesse glaubhaft mache, und
damit auch den Eigentümern selbstgenutzter Liegenschaften, in geeigneter Weise
über das Ergebnis der Preisauswertung Auskunft erteilt werden. So gelte es auch
für die Vorbereitung und Durchführung von Enteignungsverfahren. Den betroffenen
steuerpflichtigen Personen müssten zur Überprüfung des absoluten Landwerts, die
Ermittlung und Herleitung des relativen Landwerts und die Berechnung der
Altersentwertung auf dem Gebäudewert weitere Angaben zu den Handänderungen
offengelegt werden, um eine Überprüfung bzw. den Vergleich ihrer Liegenschaft
mit den der Verfügung zugrunde gelegten Vergleichshandänderungen zu
ermöglichen. Dabei müsse ein Vergleich sowohl in Bezug auf die tatsächlichen
Veräusserungspreise als auch in Bezug auf die Merkmale des betreffenden Objekts
möglich sein. Es sei dabei denkbar, die der Verfügung zugrunde liegenden Daten
mittels Pseudonymisierung in einer Art und Weise zur Verfügung zu stellen, dass
die Spezifikationen der Vergleichsgrundstücke vollumfänglich erkennbar seien,
ohne Rückschlüsse auf die tatsächlichen Verkaufsobjekte zu ermöglichen. Selbst
unter Beizug von Erläuterungen der Steuerverwaltung (etwa im Merkblatt zur
generellen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften im Kanton Basel-Stadt
per 31. Dezember 2016, abrufbar unterhttps://www.steuer­verwaltung.bs.ch) könnten
die pauschalen und nicht transparenten Ab- und Zuschläge auf die von der
Bodenbewertungsstelle gelieferten absoluten Bodenwerte bzw. die von der
Gebäudeversicherung angegebenen Gebäudewerte nicht schlüssig nachvollzogen
werden.

Zusammenfassend
kommt die Steuerrekurskommission zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die
Verweigerung der Akteneinsichtnahme in die entscheidrelevanten Dokumente gemäss
§ 143 Abs. 3 StG nicht erfüllt seien. Mit der blossen Nennung des
Bodenwerts in der Verfügung vom 8. Dezember 2016 als auch im
Einspracheentscheid vom 30. August 2017 habe die Steuerverwaltung den Anspruch
auf rechtliches Gehör verletzt. Beide Entscheide seien ungenügend begründet und
das Akteneinsichtsrecht sei nicht gewährt worden. Dabei genüge auch die blosse
Nennung der Verkaufspreise von Nachbarliegenschaften ohne weitere
Spezifizierung nicht, um den ermittelten Wert überprüfen zu können, da er
allein keine "Rückschlüsse auf preisrelevante Faktoren wie Lage,
Zonenzugehörigkeit, besondere Grundstückform, Grundstückgrösse, Auflagen,
Rechte und Pflichten, Liebhaberobjekte, Gefälligkeitspreise, Immissionen, in
Abzug gebrachte Gebäudekosten (Rückwärtsrechnung) etc." ermögliche. Diese
Angaben seien betroffenen steuerpflichtigen Personen notwendigerweise zumindest
in pseudonymisierter Form zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der formellen
Natur des Anspruchs auf rechtliches Gehör und des Vorliegens einer "gravierende(n)
und systematische(n) Missachtung des Gehöranspruchs" könne dieser Mangel
im Rekursverfahren nicht geheilt werden.

5.

Mit ihrem
Entscheid bejaht die Vorinstanz damit eine Verletzung der aus dem Anspruch auf
rechtliches Gehör fliessenden Ansprüche des Rekursgegners auf Akteneinsicht und
Begründung im Verfahren der Steuerverwaltung. Zu prüfen ist somit, inwieweit
die Steuerverwaltung einerseits durch die unterbliebene Einsicht in die
Unterlagen der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung das Akteneinsichtsrecht
und andererseits mit der Ausgestaltung der Verfügung und des Einspracheentscheids
den Anspruch auf Begründung verletzt hat.

5.1Der
verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29
Abs. 2 BV ist als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht
ausgestaltet, welches alle Befugnisse umfasst, die einer Partei eines
Verwaltungs- oder Gerichtsverfahrens einzuräumen sind, um vor Erlass eines in
ihre Rechtsstellung eingreifenden Akts ihren Standpunkt wirksam zur Geltung zu
bringen (Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 309;Steinmann,
in: St. Galler Kommentar, 3. Aufl. 2014, Art. 29 BV
N 42, mit Hinweisen auf BGE 136 I 184 E. 2.2.1
S. 188 f., 135 II 286 E. 5.1 S. 293,
126 V 130 E. 2b S. 131 f.). Gehalt und Tragweite des
Gehörsanspruchs lassen sich nicht abstrakt umschreiben, sondern sind gestützt
auf die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten einzelfallweise zu
konkretisieren (Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 315; Steinmann, a.a.O., Art. 29 BV N 42, mit
Hinweisen auf BGE 135 I 279 E. 2.3 f.
S. 281 ff., in: Pra 99 [2010] Nr. 46, 111 Ia 273 E. 2b
S. 274). Der Anspruch ist formeller Natur und seine Verletzung führt im
Regelfall ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195
E. 2.2 S. 197, 135 I 187 E. 2.2 S. 190). Eine
nicht besonders schwerwiegende Verletzung des Gehöranspruchs kann aber
ausnahmsweise geheilt werden, wenn das rechtliche Gehör vor einer
Rechtsmittelinstanz nachgeholt wird, die sowohl in tatsächlicher als auch in
rechtlicher Hinsicht über dieselbe Überprüfungsbefugnis verfügt wie die Vor­instanz
(BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197, 133 I 201
E. 2.2 S. 204 f.; vgl.Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 314). Selbst bei schwerwiegenden Verletzungen ist nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Heilung möglich, wenn die Rückweisung
an die Vorinstanz zu unnötigen Verzögerungen des Verfahrens führen würde, die
mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (VGE
VD.2019.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.1; BGE 136 V 117
E. 4.2.2.2 S. 126 f., 132 V 387 E. 5.1 S. 390,
133 I 201 E. 2.2 S. 204 f.; VGE VD.2017.216 und
217 vom 30. August 2018 E. 3.1).

5.2

5.2.1Das
Akteneinsichtsrechtstellt einen Teilgehalt des in Art. 29
Abs. 2 BV verankerten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den
Parteien im Verfahren ermöglichen soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und
sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019
E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich unbeschränktes Recht, in
alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die geeignet sind, Grundlage
des Entscheids zu bilden (zum GanzenRhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser,
a.a.O., Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1
S. 88 f.; vgl. BGE 132 V 387 E. 3.2 S. 389,
121 I 225 E. 2a S. 227, 126 I 7 E. 2b
S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57). Gemäss der Rechtsprechung vermittelt die
verfassungsmässige Garantie insbesondere das Recht, am Sitz der Behörde
Einsicht in die Akten zu nehmen, daraus Notizen anzufertigen und Fotokopien zu
erstellen, sofern sich daraus für die Behörde kein übermässiger Aufwand ergibt
(BGE 126 I 7 E. 2b S. 10, in: Pra 90 [2001] Nr. 57,
122 I 109 E. 2b S. 112, mit Hinweisen). Seine Grenzen
findet das Akteneinsichtsrecht an den öffentlichen Interessen des Staates und
berechtigten Geheimhaltungsinteressen Dritter (BGE 121 I 225
E. 2a S. 227, 119 Ib 12 E. 6b S. 20,
113 Ia 1 E. 4a S. 4). Die Wahrnehmung des
Akteneinsichtsrechts setzt die Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen
Korrelat bildet daher die Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden
verpflichtet sind, alles aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE
V.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.4, VD.2018.221 vom 19. Juni 2019
E. 2.3.1.1 m. H. aufWaldmann,
in: Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N 54, BGE 142 I 86 E. 2.2
S. 89, 130 II 473 E. 4.1 S. 477, 129 I 85
E. 4.1 f. S. 88 ff. und 124 V 372 E. 3b
S. 375 f. und 138 V 218 E. 8.1.2). Grundsätzlich
erstreckt sich das Einsichtsrecht folglich weder auf Akten eines anderen (nicht
die jeweilige Partei betreffenden) Verfahrens noch auf Akten anderer Behörden,
solange die entscheidende Behörde sie nicht beizieht oder beizuziehen gedenkt
(VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2).

5.2.2Für
das Steuerverfahren konkretisiert § 143 StG das verfassungsmässige
Akteneinsichtsrecht, wobei dessen Gehalt nicht über die steuergesetzlichen
Bestimmungen hinausgeht (vgl.Locher,
a.a.O., Art. 114 N 1). Danach sind die steuerpflichtigen Personen
berechtigt, in die von ihnen eingereichten oder von ihnen unterzeichneten Akten
ohne Einschränkung Einsicht zu nehmen (§ 143 Abs. 1 StG, Art. 114
Abs. 1 DBG). Die übrigen Akten stehen der steuerpflichtigen Person
zur Einsicht offen, sofern die Ermittlung des Sachverhalts abgeschlossen ist
und soweit nicht öffentliche oder private Interessen entgegenstehen (§ 143
Abs. 2 StG, Art. 114 Abs. 2 DBG).

5.2.3Vorliegend
ist nicht ersichtlich, dass die Steuerverwaltung über den Beizug des von der
Bodenbewertungsstelle ermittelten absoluten Landwerts und des von der
Gebäudeversicherung mitgeteilten Gebäudewerts weitere Angaben und Unterlagen
der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung im Verfügungs- und
Einspracheverfahren beigezogen hat. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass
die Steuerverwaltung selber Angaben zu Vergleichshandänderungen eingeholt
hätte. In den Akten fehlen daher Unterlagen, die Rückschlüsse auf
preisrelevante Faktoren wie Lage, Zonenzugehörigkeit, besondere Grundstückform,
Grundstückgrösse, Auflagen, Rechte und Pflichten, Liebhaberobjekte,
Gefälligkeitspreise, Immissionen, in Abzug gebrachte Gebäudekosten (Rückwärtsrechnung)
etc. der Vergleichsgrundstücke erlauben würden, welche der Preisermittlung
durch die Bodenbewertungsstelle zu Grunde gelegen sind. Es handelt sich somit
sowohl bei den Unterlagen der Bodenbewertungsstelle wie auch der
Gebäudeversicherung um Unterlagen anderer Behörden, die von der Steuerverwaltung
im Rahmen des Erlasses der Bewertungsverfügung und im Einspracheverfahren
gerade nicht beigezogen worden sind. Wie die Steuerverwaltung mit ihrer
Rekursbegründung ausgeführt hat, erstrecken sich die Akten der Steuerverwaltung
bei Liegenschaftsbewertungsfällen daher nicht auf die bezahlten Preise für
Grundstückpreise, die von der Bodenbewertungsstelle bei der Ermittlung der absoluten
Landwerte als Vergleichsobjekte herangezogen worden sind. Über diese Unterlagen
verfügt die Bodenbewertungsstelle des Grundbuch- und Vermessungsamts, welche
als Dateneignerin selber über die Bekanntgabe der Ergebnisse ihrer
Preisauswertung entscheidet. Daraus folgt, dass mit der Abweisung eines
entsprechenden Akteneinsichtsgesuchs auch keine Verletzung des gehörsrechtlichen
Akteneinsichtsrechts verbunden sein kann.

5.3

5.3.1Vom
Akteneinsichtsrecht zu unterscheiden ist derAnspruch auf Beizug von
Akten aus einem anderen Verfahren sowie auf Einholung von Auskünften von
Dritten. Dieser Anspruch besteht unter den Voraussetzungen des Beweisantrags-
und Beweisabnahmerechts als weiterem Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches
Gehör (vgl. VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl.Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, a.a.O.,
§ 15 N 29 f.;Waldmann/Bickel, in:
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz
[VwVG], 2. Aufl., Zürich 2016, Art. 33 N 1 und 12). Der
Untersuchungsgrundsatz verpflichtet die Behörde nur zum Beizug derjenigen
Beweise, die zur Abklärung der rechtserheblichen Tatsachen notwendig sind (vgl.
VGE VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2; vgl.Krauskopf/Emmenegger/Babey, in: Waldmann/Weissenberger
[Hrsg.], a.a.O., Art. 12 N 19 ff.). Der Anspruch auf Aktenbeizug setzt
voraus, dass die betroffene Person frist- und formgerecht einen Beweisantrag
stellt und dass das Beweismittel zulässig und verfügbar sowie zur Abklärung des
rechtserheblichen Sachverhalts tauglich ist. Aus dem Beweisantrag muss
hervorgehen, für welche rechtserhebliche Tatsache mit dem Beweismittel der
Beweis oder der Gegenbeweis erbracht werden soll. Die Behörde kann von der
Abnahme eines beantragten Beweismittels insbesondere dann absehen, wenn der
rechtserhebliche Sachverhalt bereits hinreichend geklärt ist. Ob dies der Fall
ist, beurteilt sich mittels einer antizipierten Beweiswürdigung (Zum Ganzen: VGE VD.2017.150
vom 14. Mai 2018 E. 2.2;Kölz/Häner/Bertschi,
a.a.O., Rz. 153 und 457;Waldmann/Bickel,
a.a.O., Art. 33 N 3, 7 und 12 ff. und 21 f.). Demnach darf
die Behörde von weiteren Beweisabnahmen absehen, wenn sie aufgrund der bereits
erhobenen Beweise bzw. aufgrund der Aktenlage ihre Überzeugung gebildet hat und
mit nachvollziehbaren Gründen annehmen kann, dass diese durch weitere
Beweiserhebungen nicht geändert würde (VGE VD.2017.150 vom
14. Mai 2018 E. 2.2;Waldmann/Bickel,
a.a.O., Art. 33 N 22 und Art. 29 N 88;Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O.,
Rz. 537).

5.3.2Vorliegend
hat die Steuerverwaltung im Verfügungs- und Einspracheverfahren auf den Beizug
der Akten der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung verzichtet. Zur
Begründung macht sie geltend, dass sie aufgrund der gesetzlichen Vorgaben in §
46 Abs. 4 und Abs. 7 StG in Verbindung mit § 51 StV an die Wertermittlungen der
Sachverständigen Gebäudeversicherung und der Sachverständigen Bodenbewertungsstelle
gebunden sei. Die Grundstückeigentümer würden darauf hingewiesen, dass sie bei
der Bodenbewertungsstelle eine Richtwertangabe betreffend ihr Grundstück einfordern
können. Ohne konkrete Hinweise seitens des Steuerpflichtigen seien im Verfahren
der Massenverwaltung keine Unterlagen zu Vergleichsliegenschaften einzuholen.
Bei der Ermittlung des Schätzwerts sei vielmehr ein gewisser Schematismus zulässig.
Der Steuerrekurskommission stehe es aber frei, ihrerseits ergänzende Auskünfte zu
beschaffen. Sie habe es aber unterlassen, das von der Steuerverwaltung zur
Edition offerierte Schreiben in unanonymisierter Form zu verlangen.

5.3.3Dieses
Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Bei den vom Rekursgegner und der Vorinstanz
verlangten Vergleichsdaten handelt es sich um finanzielle Verhältnisse von
Personen, die entgegen der Ansicht der Vorinstanz geschützte Personendaten
darstellen (vgl. etwa zum Schutz von Geschäftsdaten einer Verfahrenspartei in
submissionsrechtlichen Verfahren VGE VD.2014.50 vom 6. August 2014 E. 2.1,
VD.2014.5 vom 8. Mai 2014 E. 2.3, VD.2013.95 vom 17. Oktober 2013 E. 2). Entgegen
der Auffassung der Vorinstanz bezieht sich der Schutz des Informations- und
Datenschutzgesetzes mit seiner Beschränkung der Weitergabe von Personendaten nicht
allein auf besonders schützenswerte Personendaten im Sinne von § 3 Abs. 4
lit. a IDG. Ein öffentliches Organ darf Personendaten gemäss § 9 Abs. 1
IDG nur bearbeiten, wenn dafür eine gesetzliche Grundlage besteht oder dies zur
Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe erforderlich ist. Einzig unter diesen
Voraussetzungen ist ohne Einwilligung im Einzelfall auch eine Weitergabe von
Personendaten zulässig (§ 21 Abs. 1 IDG). Für die Bewertung einer
Liegenschaft bedarf die Steuerverwaltung aufgrund der gesetzlichen Regelung der
Kenntnis des Gebäudeversicherungswerts und des absoluten Landwerts gemäss
Bodenwertkatalog. Dem entspricht auch die spezialgesetzliche Regelung in § 2 f.
des Gesetzes über die Ermittlung von Grundstückwerten. Danach darf die
Bodenbewertungsstelle nur das Ergebnis der Preisauswertung und dieses bloss in
einer Weise bekanntgeben, die keine Rückschlüsse über die für bestimmte
Grundstücke bezahlten Preise gibt. Zur Ermittlung des Realwerts selbstgenutzter
Liegenschaften benötigt die Steuerverwaltung neben den genannten Werten keine
weiteren Unterlagen der Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung. Dies
gilt zumindest dann, wenn der gestützt darauf ermittelte Realwert als plausibel
erscheint.

Dies ist
vorliegend aufgrund des Vergleichs des geleisteten Kaufpreises in Höhe von CHF 920'000.
(für Parz.-Nr. 1755.002 und 1755.025.009) und des ermittelten Steuerwerts von
CHF 804'0000. (CHF 771'000. + CHF 33'000.) der Fall. Für eine
gegenteilige Einschätzung müsste der Steuerpflichtige zumindest konkrete
Hinweise im Einspracheverfahren darlegen. Gemäss herrschender Lehre und
bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt nach der im Abgaberecht geltenden Normentheorie
in sinngemässer Anwendung von Art. 8 ZGB der steuerpflichtigen Person
für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen die objektive Beweislast zu,
während die Steuerbehörde jene für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen
trifft (Locher, a.a.O., Einführung
zu Art. 109 ff. N 11 und Einführung zu Art. 122 ff.
N 36;Behnisch,a.a.O.,
S. 577, 624 ff.;Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 14 N 3 und § 19 N 8;
BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; 121 II 257
E. 4c/aa S. 266; vgl. VGE VD.2016.2 und 3 vom
17. September 2016 E. 3.2.2; VGE VD.2016.135 vom
20. Oktober 2016 E. 2.1). Diese Beweislastverteilung setzt
voraus, dass der den steuerpflichtigen Personen obliegende Beweis für sie
leistbar ist (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O., § 19 Rz. 9). Die Steuerverwaltung hat danach als steuerbegründende
Tatsache den von ihr ermittelten Grundstückwert mittels des gesetzlich
vorgesehenen, schematischen Verfahrens auf der Grundlage der von der
Bodenbewertungsstelle und der Gebäudeversicherung ermittelten Werte zu belegen.
Dagegen haben die betroffenen steuerpflichtigen Grundstückeigentümerinnen und
-eigentümer den Gegenbeweis des Missverhältnisses des so ermittelten Steuerwerts
im Verhältnis zu den realen Marktverhältnissen anzutreten. Dazu haben sie
zumindest konkrete Anhaltspunkte für ein deutliches Abweichen des ermittelten
Steuerwerts von dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer Liegenschaft zu belegen.
Dieser Beweis ist für eine private Eigentümerschaft mittels ergänzender
Auskünfte der Bodenbewertungsstelle (Richtwertangabe) und der Gebäudeversicherung
oder einer privaten Liegenschaftsschatzung leistbar.

Im vorliegenden
Verfahren erbrachte der Steuerpflichtige keinen Nachweis dafür, dass die
vorgenommene Bewertung zu hoch sei. Folglich war die Steuerverwaltung zur
Wahrung des rechtlichen Gehörs nicht gehalten, von sich aus neben dem
Gebäudewert und dem absoluten Landwert weitere Daten zu erheben.

5.3.4Falls
die Steuerrekurskommission im konkreten Fall aufgrund der vorgebrachten Rügen
eine zu Unrecht erfolgte antizipierten Beweiswürdigung der Steuerverwaltung
annimmt, ist es ihr unbenommen, weitere Auskünfte der Bodenbewertungsstelle einzuholen.
Im vorliegenden Fall hat dies bereits die Steuerverwaltung getan und das
entsprechende Antwortschreiben der Bodenbewertungsstelle vom 15. September
2017 der Steuerrekurskommission in anonymisierter Fassung zugestellt. Mit der
Duplik vom 26. September 2017 hat sie die Edition des Originalschreibens
offeriert. Die Bodenbewertungsstelle hat mit Schreiben vom 15. September 2017
ihr Vorgehen im Allgemeinen und die massgebenden Kennzahlen des konkreten
Objekts erläutert. Sie hat die Fläche der Parzelle in der Zone 5 und der Zone 4
mit Baumschutz mit je unterschiedlicher Bebaubarkeit ausgeschiedenen und einen
absoluten Landwert von CHF 5'102 pro m2, aufgrund eines Wertes von
CHF 7'200 in der Zone 5 und von CHF 2'700 in der Zone 4 ausgewiesen. Sie hat
festgestellt, dass auf dem Grundstück das oberirdisch nutzbare Bruttogeschossflächenpotential
von über 4'000 m2mit einer derzeitigen Bebauung von 2'320 m2nicht voll ausgeschöpft werde und die Parzelle daher unternutzt sei. Sie hat
darauf hingewiesen, dass in der direkten Umgebung des Objektes für die Jahre
2013 und 2014 keine absoluten Landwerte (d.h. Baulandverkäufe oder Verkäufe von
Abbruchliegenschaften) registriert worden seien. Es habe daher auf relative
Landwerte (mittels Rückwärtsrechnung mit Abzug der Gebäudezeitwerte), Kennwerte
und bewerterische Methoden zurückgegriffen werden müssen. Relative Landwerte
seien bei zwei Verkäufen im Wohnbezirk [...] im Betrag von CHF 8'933. und CHF 8'697.
ermittelt worden. Im Quartier [...] seien insgesamt 17 Verkaufspreise mit
einem relativen Landwert von ca. CHF 12'700. ermittelt worden. Darunter
befänden sich drei Verkäufe in der Zone 5, deren durchschnittlicher Landwert
CHF 5'700./m2betragen habe (CHF 6'600., CHF 4'686. und CHF 5'812.).
Zur weiteren Plausibilisierung seien auch die Quadratmeterpreise von
Stockwerkseigentumswohnungen herangezogen worden. 2013 und 2014 seien im
Quartier [...] insgesamt 55 Verkäufe registriert worden. Deren mittlerer Preis
pro Quadratmeter Wohnfläche betrage CHF 9'688.. Bei einem üblichen Verhältnis
von Nettogeschossfläche/Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 0,73 resultiere ein
Wert von CHF 7'072./m2BGF. Mit der Lageklassentabelle des
Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband werde ein Landanteil von 37,5%
ermittelt. Dies ergebe pro Quadratmeter BGF einen Landwert von CHF 2'652. und
pro Quadratmeter Parzellenfläche mit einer Ausnutzungsziffert von 3.0 einen
Landwert von CHF 7'956.. Weiter wurde auf die Entwicklung der
Liegenschaftspreise im Kanton seit der letzten steuerlichen Bewertung im Jahr
2001 (Bewertungstag 31. Dezember 1999) mit einer durchschnittlichen
Steigerung von 70100% hingewiesen sowie auf die Statistik der Entwicklung der
Transaktionspreise von Fahrländer Partner AG verwiesen (Akten StRK S. 54 ff.).

Folglich ist es
möglich, den absoluten Landwert durch Anfrage weiter zu konkretisieren. Damit
kann die Vor­instanz die von ihr befürchteten Rechnungsfehler und
systematischen Fehler bei der Ermittlung des absoluten Landwerts auf
entsprechend konkrete Rügen einzelner rekurrierender Steuerpflichtiger hin
kontrollieren.

5.3.5Mit
den von der Steuerverwaltung im vorinstanzlichen Verfahren auf konkrete
Einwände der steuerpflichtigen Personen hin eingeholten ergänzenden
Ausführungen bezüglich einzelner Faktoren bzw. der Auskünfte der
Bodenbewertungsstelle im Schreiben vom 15. September 2017 hat sich die
Steuerrekurskommission bis jetzt nicht auseinandergesetzt. Es wird Sache der
Steuerrekurskommission sein, zu prüfen, welche von der Bodenbewertungsstelle übermittelten
Angaben als nicht ausreichend plausibel erscheinen. In diesem Verfahren wird sie
im gesetzlichen Rahmen der Amtshilfe gemäss dem Steuerrecht, dem Informations-
und Datenschutzgesetz und dem Gesetz über die Ermittlung von Grundstückwerten
die ihr nach Massgabe des anwendbaren gesetzlichen Bewertungsverfahrens notwendig
erscheinenden ergänzenden Abklärungen treffen können. Soweit die Vorinstanz
sich diesbezüglich aber auf den Standpunkt stellt, dass die Steuerpflichtigen in
jedem Fall über die Nennung der Verkaufspreise von Nachbarliegenschaften ohne
weitere Spezifizierung hinaus konkrete Angaben über die verkauften
Liegenschaften muss verfügen können, kann ihr nicht gefolgt werden. Diesbezüglich
ist auf die bewusste gesetzliche Regelung der Geheimhaltungspflicht in § 3 Abs. 1
des Gesetzes über die Ermittlung von Grundstückwerten und in § 138 StG hinzuweisen,
welche im Zusammenhang mit Steuerdaten zudem auch verfassungsrechtlichen Schutz
geniesst (§ 75 Abs. 3 der Verfassung des Kantons Basel-Stadt [KV, SG 111.100]).
Soweit die Vorinstanz dem den Entscheid des Verwaltungsgerichts Zug A 2015/6
vom 23. September 2015 (GVP 2015 S. 270) entgegenhält, mit dem dieses das
Einsichtsinteresse bezüglich Daten von Grundstücksverkäufen höher als das
Steuergeheimnis und das Datenschutzinteresse Dritter gewichtet hat, weist die
Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung zu Recht darauf hin, dass dort die
Einsicht in Vergleichshandänderungen zu beurteilen waren, die bereits 25 Jahre
zurückliegen. Mit diesem Zeitablauf relativiert sich das
Geheimhaltungsinteresse tatsächlich. Zu beachten ist zudem, dass der Verfassungsgeber
des Kantons Zug im Unterschied zum Basel-Städtischen Verfassungsgeber dem
Steuergeheimnis keinen verfassungsrechtlichen Schutz hat zukommen lassen. Soweit
die Steuerrekurskommission kumulativ konkrete Auskünfte über die preisrelevanten
Faktoren für jene Verkaufspreise wie Lage, Zonenzugehörigkeit, besondere
Grundstückform, Grundstückgrösse, Auflagen, Rechte und Pflichten,
Liebhaberobjekte, Gefälligkeitspreise, Immissionen, in Abzug gebrachte
Gebäudekosten (Rückwärtsrechnung) will verfügen können, ist eine Anonymisierung
kaum möglich. Die Summe dieser Auskünfte lässt vor dem Hintergrund des
begrenzten Zeitrahmens der untersuchten Verkäufe konkrete Rückschlüsse auf
einzelne Verkäufe zu, was mit dem genannten Rahmen zulässiger Amtshilfe in
steuerrechtlichen Bewertungsverfahren nicht zu vereinbaren ist. Es ist nicht
ersichtlich, wie damit eine blosse Pseudonymisierung soll erfolgen können, die
keine Rückschlüsse auf die tatsächlichen Verkaufsobjekte ermöglichen kann.

Entgegen der
vorinstanzlichen Ausführungen ist auch gerade nicht auf die Regelung im
Enteignungsverfahren abzustellen, in welchen dem betroffenen Grundeigentümer
die zu Vergleichszwecken erforderlichen Aufschlüsse über Einzelpreise und deren
Auswertung zu geben sind (§ 3 Abs. 2 des Gesetzes über die Ermittlung von
Grundstückwerten). Vorliegend geht es schliesslich nicht um den Entzug eines
Grundstücks gegen realen Wertersatz, sondern um die steuerliche Bewertung.
Weshalb hier das Einsichtsinteresse der Steuerpflichtigen in Daten von Grundstückgeschäften
anderer steuerpflichtiger Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer überwiegen
soll, ist nicht nachvollziehbar.

5.3.6Insgesamt
ist damit keine Verletzung des Anspruchs auf Beizug weiterer Akten ersichtlich.

5.4

5.4.1Aus
dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV
fliesst weiter der Anspruch auf Begründung eines Entscheids in einer Art und
Weise, die sich mit den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt, sodass
daraus die Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten
lassen und auf die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache anfechten
kann. Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt,
dass sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst
und nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die
Entscheidbehörde darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente
beschränken (zum Ganzen VGE VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.2.1,
VD.2015.222 und 223 vom 2. Juni 2016 E. 2.5.1;
BGE 137 II 266 E. 3.2 S. 270, 134 I 83
E. 4.1 S. 88, 133 III 439 E. 3.3 S. 445;Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, a.a.O., Rz. 343 ff.).

5.4.2Die
Anforderungen an die Begründung sind dabei für die Bewertungsverfügung und den
Einspracheentscheid zu unterscheiden.

5.4.2.1Für
das Verfügungsverfahren kann dabei auf die Vorschriften über das
Veranlagungsverfahren gemäss §§ 149 ff. StG zurückgegriffen werden. Danach
setzt die Steuerverwaltung mit der Veranlagungsverfügung die Steuerfaktoren,
den Steuersatz und die Steuerbeträge fest. Zudem gibt sie der steuerpflichtigen
Person Abweichungen von der Steuererklärung schriftlich bekannt (§ 159 StG).
Diese Grund­sätze gelten mutatis mutandis auch für das Bewertungsverfahren. Da
es sich dabei wie beim Veranlagungsverfahren um den Erlass von Akten der
Massenverwaltung handelt, kann aus Art. 29 Abs. 2 BV bloss eine
minimale Begründungspflicht abgeleitet werden (Locher,Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil,
Art. 102222 DBG, Basel 2015, Art. 131 N 12;Zweifel/Hunziker, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl., Basel 2016, Art. 131
N 7 ff.). Danach reicht es aus, wenn die betroffenen
Faktorenbestandteile betragsmässig angegeben und wenn möglich die Gründe der
Abweichung stichwortartig erläutert werden (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker,
a.a.O, § 19 Rz. 24;Wiederkehr,
Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung
bei Verletzung, in: ZBl 2010, S. 481, 495 f.;Zweifel/Hunziker, a.a.O., Art. 131
N 9; VGE VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.2.2.1, VD.2015.222 vom 20.
Juli 2016 E. 2.5.1).

5.4.2.2Mit
ihrer Rekursbegründung macht die Steuerverwaltung geltend, unter
Berücksichtigung ihres fehlenden Ermessensspielraum bezüglich des Gebäudewerts
und des absoluten Landwerts, des Schematismus bei der Schätzung von
Liegenschaften, der Schätzung einer Liegenschaft als Einheit und den
Anforderungen der Massenverwaltung seien keine hohen Anforderungen an die
Begründung der Bewertungsverfügung zu stellen. Darin kann ihr gefolgt werden.
Mit der Bewertungsverfügung vom 8. Dezember 2016 hat die Steuerverwaltung alle
für die Berechnung des Steuerwerts massgebenden Faktoren genannt. Damit
verfügte der Rekursgegner über alle notwendigen Angaben, um die Verfügung vor
dem Hintergrund von § 51 StV im Grundsatz nachvollziehen (vgl. auchRamseier, in: Nefzger/Simonek/Wenk
[Hrsg.],Kommentar zum
Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 43 N 11) und
dagegen begründet Einsprache erheben zu können.

5.4.2.3In
der Folge kann die Steuerverwaltung ihren Entscheid auf die von den
Steuerpflichtigen im Einspracheverfahren vorgebrachten wesentlichen Einwände
und Rügen weiter begründen. Insoweit dient das Einspracheverfahren einer
formalisierten Gewähr des rechtlichen Gehörs, in dem allfällige
Gehörsverletzungen im Verfügungsverfahren geheilt werden können (VGE
VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.2.2.2.). Dies anerkennt die Vorinstanz
mit ihrer Vernehmlassung (vgl. act. 3 S. 6) denn auch ausdrücklich, wenn sie
ausführt, "dass das Bundesgericht im Massenverfahren auf das Erfordernis einer
eingehenden Begründung verzichtet und schematische Begründungen zulässt, wenn
die Möglichkeit einer vollständigen Nachholung in einem kostenlosen
(Einsprache-)verfahren besteht". Diese Möglichkeit hat im
Einspracheverfahren bestanden.

5.4.2.4Mit
ihrem Einspracheentscheid hat die Steuerverwaltung die Ermittlung des
strittigen Steuerwerts der Liegenschaft des Rekursgegners eingehend begründet
und sich mit deren formellen und materiellen Rügen auseinandergesetzt (vgl.
oben E. 4.2). Soweit die Vorinstanz darin eine Verletzung der
Begründungspflicht erblickt, leitet sie dies aus ihrer eigenen Beurteilung der
rechtlichen Ausgangslage ab, die von der Steuerverwaltung gerade nicht geteilt
wird. Es bildet daher keinen formellen Mangel der Begründung des Einspracheentscheids,
wenn die Steuerverwaltung den aus dieser Rechtsauffassung der Vorinstanz
abgeleiteten Begründungsanforderungen nicht genügt hat.

5.5Daraus
folgt, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Bewertungsverfahren
durch die Steuerverwaltung vorliegt. Die Steuerverwaltung hat dem Rekursgegner umfassende
Einsicht in ihre eigenen Akten des Bewertungsverfahrens gewährt und auf den
Beizug weiterer Akten der Gebäudeversicherung und der Bodenbewertungsstelle
verzichten dürfen. Schliesslich liegt auch keine Verletzung der
Begründungspflicht im Verfügungs- und im Einspracheverfahren vor. Der
Steuerrekurskommission ist es unbenommen, ihrerseits die korrekte Anwendung des
gesetzlichen Bewertungsverfahrens zu überprüfen und bei der Gebäudeversicherung
und der Bodenbewertungsstelle die entsprechenden Angaben zu verlangen und den
Rekursgegner zur Einholung entsprechender Beweise anzuhalten. Diese Behörden
werden dann selber zu prüfen haben, welche Angaben sie aufgrund der gesetzlichen
Regelung edieren können.

6.

Insgesamt ist
der Rekurs folglich gutzuheissen. Die Sache ist an die Steuerrekurskommission
zur Fällung eines materiellen Entscheids zurückzuweisen. Da sich der Rekursgegner
im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht hat vernehmen lassen, wird auf die
Erhebung von Verfahrenskosten verzichtet. Als ursprünglich verfügende Behörde
hat die Rekurrentin keinen Anspruch auf Parteientschädigung (§ 30
Abs. 1 VRPG).

Demgemäss erkennt
das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird gutgeheissen und der
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 6. September 2018 wird aufgehoben. Die
Sache wird an die Steuerrekurskommission zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen zurückgewiesen.

Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden keine Kosten
erhoben.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheitenerhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.