bs_appellationsgericht · ZB.2019.15 · 2019-10-24 · de
Kündigungsschutz


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2019.15

ENTSCHEID

vom24.
Oktober 2019

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch B____, Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch C____, Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 8. Februar 2019

betreffend Kündigung des
Mietverhältnisses

Sachverhalt

Die A____
(Berufungsklägerin, Mieterin) ist Mieterin eines Gastronomie- und Ladenlokals
an der [...] / [...] in [...]. Mit Schreiben vom 4. April 2018 kündigte
die damalige Eigentümerschaft der Liegenschaft die Mietverträge unter Berufung
auf Zahlungsverzug. Die B____ (Berufungsbeklagte, Vermieterin) erwarb das
Eigentum an der Mietliegenschaft nach erfolgter Kündigung der Mietverhältnisse.
Am 23. April 2018 focht die Mieterin die Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. An der Schlichtungsverhandlung
konnte keine Einigkeit erzielt werden und der Mieterin wurde die Klagebewilligung
ausgestellt. Die Mieterin erhob daraufhin am 30. August 2018 Klage beim
Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte darin die Aufhebung der Kündigung und
eventualiter eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses. Anlässlich der
Hauptverhandlung vom 31. Januar 2019 beantragte die Vermieterin
widerklageweise die Anweisung der Mieterin, die Gastronomieräumlichkeiten und
das Ladenlokal an der [...] / [...] innert angemessener Frist zu verlassen. Mit
Entscheid vom 8. Februar wies das Zivilgericht die Klage vom 30. August 2018 kostenpflichtig
ab und wies die Mieterin in teilweiser Gutheissung der Widerklage an, die
genannten Räumlichkeiten bis spätestens 29. März 2019, 11:30 Uhr zu
räumen. Der schriftlich begründete Entscheid wurde der Mieterin am 30. April
2019 zugestellt.

Gegen diesen
Entscheid hat die Mieterin am 7. Mai 2019 Berufung beim Appellationsgericht eingelegt,
worin sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Gutheissung ihrer
Klage vom 30. August 2018 unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Vermieterin beantragt. Mit Berufungsantwort vom 8. Juli 2019 beantragt die
Vermieterin die kostenpflichtige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten
sei. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Akten des Zivilgerichts auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags. In diesen
Fällen entspricht der Streitwert dem dreijährigen Nettomietzins. Dieser
übersteigt den für die Berufung notwendigen Streitwert von CHF 10'000.
bei weitem (vgl. angefochtener Entscheid E. 5).

1.2Die
Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des
begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Aus der gesetzlichen Pflicht, die Berufung zu begründen, fliesst die
Pflicht, mit der Berufung konkrete Anträge zu stellen, ansonsten auf die
Berufung nicht eingetreten werden kann. Mit den konkreten Rechtsbegehren gibt
der Berufungskläger bekannt, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid
angefochten wird, mithin dieser Entscheid zu seinen Gunsten abgeändert werden
soll (vgl.Reetz/Theiler, Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016,
Art. 311 N 34).

Die Vermieterin
macht in ihrer Berufungsantwort zunächst geltend, dass die Anträge der Mieterin
in ihrer Berufung ungenügend seien. Es werde zwar die Gutheissung der Klage vom
30. August 2018 beantragt. Dies stelle aber keinen genügenden Antrag dar, zumal
darin kein Antrag betreffend die Widerklage enthalten sei. Zudem mache die
Mieterin allein eine Missbräuchlichkeit der Kündigung geltend, obwohl es vorliegend
um die Frage der Wirksamkeit der Kündigung gehe. Eine Missbräuchlichkeit sei
nicht ersichtlich. Aus den genannten Gründen sei auf die Berufung nicht
einzutreten bzw. diese sei abzuweisen (Berufungsantwort Rz. 10 f.).

Dieser
Auffassung kann nicht gefolgt werden. Zwar nimmt das Rechtsbegehren 1 der
Berufung der Vermieterin nicht explizit Bezug auf die Widerklage der
Vermieterin. Bei einer Gutheissung der Klage vom 30. August 2018 fällt die
Widerklage aber ohnehin dahin, da sich Klage- und Widerklagebegehren vorliegend
gegenseitig ausschliessen. Ob die Kündigung wirksam oder nicht wirksam respektive
missbräuchlich oder nicht missbräuchlich ist, ist eine materielle Frage. Es ist
zwar richtig, dass die Mieterin in ihrer Klage die Kündigung gemäss Art. 271
und Art. 271a des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220)
angefochten hat. Damit hat die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung aber in
Frage gestellt. Anlässlich der erstinstanzlichen Verhandlung wurde sodann von
der Mieterin im Wesentlichen ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine
Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt seien (Verhandlungsprotokoll
S. 5 ff.; vgl. auch Berufung Rz. 9 ff.). Das Zivilgericht hat
explizit sowohl die Frage der Wirksamkeit der Kündigung gemäss Art. 257d
OR als auch den Einwand der Missbräuchlichkeit der Kündigung behandelt
(angefochtener Entscheid E. 3). Es ist im Rahmen der materiellen Prüfung
der Berufung auf diese Fragen einzugehen.

Auf die rechtzeitig
und formgerecht erhobene Berufung ist einzutreten. Für deren Beurteilung ist
das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6
des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

2.1Das
Zivilgericht hat ausgeführt, dass die zwischen der Mieterin und der früheren
Vermieterin geschlossenen Geschäftsmietverträge betreffend ein Ladenlokal im
EG/UG an der [...] in Basel (Mietvertrag vom 21. März 2011) sowie betreffend
Gastronomieräumlichkeiten im EG/UG an der an [...] (Mietvertrag vom 28.
November 2007 mit Vertragsüberschreibung vom 27. November 2014) unter Berufung
auf Zahlungsverzug gekündigt worden seien. Das Zivilgericht hat zunächst die
Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2
OR bei Zahlungsrückstand dargelegt (angefochtener Entscheid E. 3.1) und sich
dann mit dem Einwand der Mieterin auseinandergesetzt, diese habe den Mietzins
jeweils fristgerecht bezahlt (angefochtener Entscheid E. 3.2). Es sei
zwischen den Parteien unbestritten, dass im Jahr 2017 ein monat-licher Mietzins
von CHF 11950. geschuldet gewesen sei (CHF 5500. für das
Ladenlokal und CHF 6450. für die Gastronomie gemäss Nachtrag Nr. 5 zum
entsprechenden Mietvertrag). Gemäss der an der Besprechung vom 24. Januar 2018
von der Vermieterin vorgelegten Saldoliste Mieter (nachfolgend: Saldoliste
Mieter) habe zu diesem Zeitpunkt ein Mietzinsausstand von CHF 19271.45
bestanden. Dieser ergebe sich aus einem noch unbezahlten Mietzins von CHF 11950.
für den Monat Dezember 2017 und einem solchen von CHF 12400. für den
Monat Januar 2018 abzüglich CHF 986. und CHF 4092.55. Die Mieterin,
die für die Mietzinszahlungen beweisbelastet sei, behaupte nicht, dass eine der
im Kontoauszug bis 24. Januar 2018 aufgeführten Positionen zu Unrecht verbucht
worden wäre. Sie behaupte auch nicht, dass es Zahlungen gegeben habe, die im
Kontoauszug nicht verbucht worden wären. Damit sei der Mietzinsausstand von CHF 19271.45
bis zur Besprechung vom 24. Januar 2018 unbestritten. Ebenfalls
unbestritten sei, dass der Mietzins für den Monat Januar 2018 in Höhe von CHF 12400.
mittels einer Zahlung von CHF 8307.45 und unter Verwendung der Gutschrift
aus Nebenkostanabrechnung in der Höhe von CHF 4092.55 habe beglichen
werden können. Dieser Betrag sei noch am 24. Januar 2018 mit vorgedrucktem
Einzahlungsschein überwiesen und bei der Vermieterin am 26. Januar 2018 verbucht
worden. Entgegen den Behauptungen der Mieterin gebe es aber keine
Anhaltspunkte, dass damit auch der Rest des Mietzinsausstands gemäss der
Saldoliste Mieter erlassen worden wäre. Nach dieser Zahlung seien vielmehr nach
wie vor CHF 10964. offen gewesen. Aufgrund einer Ausbuchung eines
vorherigen Guthabens von CHF 986., dessen Grund für das Gericht nicht
erkennbar sei, habe der bei der Vermieterin intern verbuchte Ausstand am 26. Januar
2018 CHF 11950. betragen. Am 1. Februar 2018 seien die Mieten für den Monat
Februar 2018 fällig geworden. Zwischen den Parteien sei strittig, ob der
Mietzins ab Januar 2018 gemäss einem Nachtrag Nr. 6 zum Mietvertrag vom
28. November 2007 (nachfolgend: Nachtrag Nr. 6) CHF 10950. (so
die Mieterin) oder aufgrund der Ungültigkeit dieses Nachtrags CHF 12400.
(so die Vermieterin) betragen habe. Am 23. Februar 2018 habe die Mieterin einen
Betrag von CHF 10950. bezahlt. Die Vermieterin habe daraufhin am 28.
Februar 2018 den aus ihrer Sicht ausstehenden Betrag von CHF 13400.
unter Androhung der Kündigung bei Nichtzahlung innert Frist gemahnt. Auch wenn
man, wie von der Mieterin vorgebracht, von einem gemäss Nachtrag Nr. 6 tieferen
Mietzins ausgehe und die unklare Buchung von CHF 986. zu Gunsten der
Mieterin aufrechne, hätte per 28. Februar 2018 immer noch ein Mietzinsausstand
von CHF 9514. bestanden. Innert der Frist von 30 Tagen habe die Mieterin
weder eine Zahlung geleistet noch den gemahnten Ausstand als unrichtig moniert.
Die nach Ablauf der Frist ausgesprochene Kündigung sei rechtskonform erfolgt
und verstosse auch nicht gegen Treu und Glauben. Das von der Vermieterin
widerklageweise gestellte Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen, da die
Kündigung per 31. Mai 2018 wirksam geworden sei. Das widerklageweise gestellte
Vollstreckungsbegehren müsse indessen zur Zeit abgewiesen werden, da die Mietobjekte
noch von einem Untermieter genutzt würden, der aber nicht Prozesspartei sei
(angefochtener Entscheid E. 3.4).

Die Mieterin
bestreitet in ihrer Berufung nicht, dass anlässlich der Besprechung vom 24.
Januar 2018 ein Mietzinsausstand von CHF 19271.45 festgehalten worden
sei. Anlässlich dieser Besprechung sei aber vereinbart worden, dass dieser
Ausstand mit einer Zahlung von CHF 8307.45 getilgt würde. Dies ergebe
sich aus der Aushändigung eines Einzahlungsscheins mit dieser vorgedruckten
Zahl und der handschriftlichen Notiz auf der Saldoliste Mieterin, wonach das
Guthaben von CHF 4092.55 aus der Nebenkostenabrechnung an den
Mietzinsausstand angerechnet würde. Die zur Tilgung der Restschuld vereinbarte
Zahlung von CHF 8307.45 habe die Mieterin direkt nach der Besprechung
vorgenommen. Damit hätten zu diesem Zeitpunkt keine Mietzinsausstände mehr
bestanden. Daran ändere auch eine anders lautende Notiz auf einem Kontoauszug
der Vermieterin nichts. Es sei davon auszugehen, dass diese Notiz von der
Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung nachträglich eingefügt worden sei.
Auf die von der Vermieterin vorgelegten Buchhaltungsunterlagen könne nicht
abgestellt werden, da diese diverse unklare Buchungen enthalte. Die Mieterin
habe davon ausgehen dürfen, dass mit der Zahlung von CHF 8307.45 gemäss
mündlicher Vereinbarung die per 24. Januar 2018 festgehaltenen Ausstände
beglichen worden seien. Weiter hätten die Parteien an dieser Besprechung
vereinbart, dass für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 30. Juni 2018
eine Mietzinsreduktion von monatlich CHF 1450. gewährt werde. Dies sei
im Nachtrag Nr. 6 festgehalten worden, der im Februar 2018 von der Mieterin
unterzeichnet und an die Liegenschaftsverwaltung geschickt worden sei. Die
Mietzinsreduktion sei rückwirkend per 1. Januar 2018 vereinbart worden. Der
Januarmietzins sei zu diesem Zeitpunkt aber bereits beglichen gewesen. Daran änderten
auch die anderslautenden Angaben im Nachtrag Nr. 6 nichts. Am 23. Februar 2018
habe die Mieterin den gemäss diesem Nachtrag Nr. 6 geschuldeten Mietzins von CHF 10950.
überwiesen. Damit hätten am 28. Februar 2018 weder für den Monat Januar 2018
noch für den Monat Februar 2018 offene Mietzinse bestanden und die Mahnung sei
lediglich versendet worden, um eine Kündigung zu konstruieren. Die darauf
erfolgte Kündigung sei zudem wohl in Bezug auf die März-Miete erfolgt, obwohl
diese gar nicht vorgängig gemahnt worden sei. Die Vermieterin habe daher eine
Kündigung ausgesprochen, obwohl gar keine Mietzinsausstände bestanden hätten.
Damit sei die Kündigung rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden (Berufung Rz. 10
ff.).

Die Vermieterin
macht geltend, die Mieterin bringe erstmals im Berufungsverfahren die
Behauptung vor, dass die per 24. Januar 2018 bestehenden Mietzinsschulden im
Umfang von über CHF 10000. erlassen worden seien. Dieser Einwand könne
daher wegen Verspätung nicht mehr gehört werden. Zudem treffe er auch
inhaltlich nicht zu. Nachdem die Mieterin im Dezember 2017 und im Januar 2018
bereits für ausstehende Mietzinse gemahnt worden sei, sei es anlässlich der
Besprechung vom 24. Januar 2018 nicht um einen Erlass von dannzumal
ausstehenden Mietzinsen gegangen, sondern darum, eine Kündigung der
Mietverhältnisse zu vermeiden. Dazu hätte einerseits der gesamte ausstehende
Mietzinsausstand zeitnah bezahlt werden und andererseits der Mietzins für das
Restaurant (erneut) für einen bestimmten Zeitraum reduziert werden sollen.
Voraussetzung hierfür sei gewesen, dass die Mieterin umgehend eine Teilzahlung
in Höhe von CHF 8307.45 leiste, womit bei Anrechnung eines Guthabens aus
Nebenkostenabrechnung eine Monatsmiete beglichen sei. Für den noch offenen
Restbetrag wie auch für den Februar-Mietzins sei der Mieterin eine zusätzliche
Zahlungsfrist gewährt worden. Im entsprechenden nach Eingang der Zahlung von CHF 8307.45
verfassten Nachtrag Nr. 6 sei aufgeführt worden, dass der Nachtrag innerhalb
von fünf Tagen unterzeichnet zu retournieren sei und dass die ausstehenden
Forderungen bis zum 20. Februar 2018 beglichen werden müssten. Da die Mieterin
weder den Nachtrag innert Frist unterzeichnet retourniert noch die darin
festgehaltene Zahlung innert der Frist vorgenommen habe, sei die
Mietzinsreduktion nicht zum Tragen gekommen. Der von der Mieterin behauptete
Mietzinserlass sei weder je beabsichtigt noch vereinbart gewesen. Da kein
Mietzinserlass vereinbart worden sei und die diskutierte Mietzinsreduktion
aufgrund der Nichteinhaltung der Bedingungen im entsprechenden Nachtrag Nr. 6
nicht zum Tragen gekommen sei, sei der per 28. Februar 2018 gemahnte
Betrag richtig. Entgegen den Ausführungen der Mieterin sei darin auch schon der
Abzug von CHF 4092.55 berücksichtigt und der Nachtrag Nr. 6 sei nicht im
Februar 2018 von der Mieterin unterzeichnet zurückgesandt worden. Die
Unterzeichnung durch die Mieterin habe vielmehr zu spät stattgefunden. Dies
ändere aber nichts daran, dass die Mieterin damit den darin aufgeführten
Mietzinsausstand unterschriftlich bestätigt habe. Die Vorinstanz habe den
Sachverhalt richtig festgehalten. Die in der Abmahnung vom 28. Februar
2018 aufgeführten Zahlungsrückstände seien hinreichend bestimmt gewesen
(Berufungsantwort Rz. 15 ff.).

2.2Das
Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, dass gemäss der Saldoliste
Mieter am 24. Januar 2018 ein Mietzinsausstand von CHF 19271.45 bestanden
habe. Die Mieterin räumt in ihrer Berufung ein, dass an dieser Besprechung
festgehalten worden sei, dass per 24. Januar 2018 ein Mietzinsausstand von
CHF 19271.45 bestanden habe, wobei sich dieser Betrag aus der Januarmiete
und dem Rest der Dezembermiete abzüglich CHF 4092.55 ergebe. Es ist somit
zwischen den Parteien unbestritten, dass am 24. Januar 2018 ein solcher
Mietzinsausstand bestand. Strittig und nachfolgend zu prüfen sind die
Vorbringen der Mieterin, wonach in Bezug auf diesen anerkannten Mietzinsausstand
mündlich ein Teilerlass der Forderung und andererseits eine Mietzinsreduktion
für den Mietzins Januar bis Juni 2018 wirksam vereinbart worden seien.

Entgegen den
Ausführungen der Vermieterin kann auf den Einwand des Mietzinserlasses der
Mieterin im Berufungsverfahren eingegangen werden. Das Zivilgericht hat ausgeführt,
dass sich aus keiner der beiden eingereichten Saldolisten ergebe, dass sich mit
der Zahlung von CHF 8307.45 der Mietzinsausstand von CHF 19271.45
um mehr als CHF 8307.45 reduziere, dass mithin ein Teil des Mietzinsausstands
erlassen worden wäre (angefochtenen Entscheid E. 3.4.3). Die Behauptung
des Erlasses eines Teils des Mietzinsausstands war somit bereits Gegenstand des
vorinstanzlichen Verfahrens und kann daher im Berufungsverfahren nicht als
unzulässige neue Behauptung qualifiziert werden.

Die Feststellung
des Zivilgerichts, wonach ein Mietzinserlass nicht vorliege, ist jedoch in
keiner Weise zu beanstanden. Unbestritten ist, dass im Nachgang zur Besprechung
vom 24. Januar 2018 einerseits eine Zahlung der Mieterin über CHF 8307.45
erfolgt ist und dass der Mieterin daraufhin mit Schreiben vom 7. Februar 2018
von der Liegenschaftsverwaltung eine noch nicht unterzeichnete Fassung eines
Nachtrags Nr. 6 zugestellt worden ist (vgl. Beilagen zur Eingabe der Mieterin
vom 15. Oktober 2018). Von der Vermieterin wurde eine von der Mieterin
unterzeichnete Fassung der Vereinbarung mit einem Eingangsstempel des
Liegenschaftsverwalters vom 7. März 2018 eingereicht (vgl. an der
Hauptverhandlung von der Vermieterin eingereichte Beilage 10). Zwischen den
Parteien ist strittig, wann die Mieterin diese Vereinbarung unterzeichnet und
der Vermieterin zugestellt hat. Unbestritten ist aber die Tatsache, dass die
Mieterin den Nachtrag Nr. 6 unterzeichnet der Vermieterschaft respektive dem
Liegenschaftsverwalter hat zukommen lassen. In diesem von der Mieterin
unterzeichneten Nachtrag Nr. 6 wird in der Präambel ausgeführt, dass am 24.
Januar 2018 eine Besprechung aufgrund von Mietzinsausständen stattgefunden habe
und dass die Mieterin darum gebeten habe, eine temporäre Mietzinsreduktion zu
gewähren. In der Folge wurde in Ziff. 1 eine befristete Mietzinsreduktion
(für den Gastronomieteil) vorgesehen. Ziff. 3 dieses Nachtrags lautet wie
folgt:

3. Die aufgelaufenen
Mietzinsschulden von insgesamt CHF 21900. über den Zeitraum 01. Januar
2018  Februar 2018 werden bis zum 20. Februar 2018 bezahlt.

Der noch nicht
unterzeichnete Nachtrag Nr. 6 mit der genannten Ziff. 3 wurde der Mieterin
wie erwähnt mit Schreiben vom 7. Februar 2018, also innerhalb von zwei Wochen
nach der Besprechung vom 24. Januar 2018, zugestellt. Die Mieterin hat nach
dessen Erhalt den Inhalt der Vereinbarung nicht moniert, sondern den Nachtrag
Nr. 6 unterzeichnet zurückgesandt. Die widerspruchslose Unterzeichnung und Rücksendung
dieser Vereinbarung spricht aber diametral gegen die Behauptung der Mieterin,
sie sei davon ausgegangen, dass nach der Zahlung von CHF 8307.45 der
damals festgehaltene Restmietzinsausstand erlassen worden sei. Für einen
solchen Erlass sprechen entgegen den Behauptungen der Mieterin auch nicht die
handschriftlichen Angaben auf der Saldoliste Mieter, sei es in der von der
Vermieterin eingereichten Fassung (vgl. an der Hauptverhandlung von der
Vermieterin eingereichte Beilage 10), sei es in der von der Mieterin eingereichten
Fassung (vgl. an der Hauptverhandlung von der Mieterin eingereichte Beilage 14).
In beiden Fassungen wird übereinstimmend der Mietzinsausstand von CHF 19271.45
aufgeführt, wozu handschriftlich festgehalten ist, dass sich dieser Betrag wie
folgt zusammensetzt: Jan + Rest Dez. abzgl. altes GH + GH HNK 16/17
(4092.55). Dass der auf dem Einzahlungsschein zur Zahlung von CHF 8307.45
aufgeführte Vermerk Dez 17 / Jan 18 vom Liegenschaftsverwalter stammt, wird
von der Mieterin nicht behauptet. Aufgrund der ähnlichen Angaben auf den von
der Mieterin eingereichten übrigen Zahlungsbestätigungen (vgl. an der
Hauptverhandlung von der Mieterin eingereichte Beilagen 813) ist davon
auszugehen, dass die Mieterin diese Notiz auf ihrem Empfangsschein zur
Einzahlung angefügt hat. Es bestehen damit keinerlei Anzeichen dafür, dass die
Vermieterin respektive deren Vertreter der Mieterin signalisiert haben soll,
dass mit der Zahlung von CHF 8307.45 am 24. Februar 2018 der am gleichen
Tag festgestellte Mietzinsausstand von CHF 19271.45 beglichen respektive
der Restbetrag erlassen sein soll. Wenn die Mieterin von einer solchen
Vereinbarung ausgegangen wäre, hätte sie spätestens nach Erhalt des Nachtrags
Nr. 6 erkennen müssen, dass dies nicht die Auffassung der Vermieterin war. Nach
der Zustellung des Nachtrags Nr. 6 mit dem darin enthaltenen expliziten Hinweis
auf die für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis 28. Februar 2018 aufgelaufenen
Mietzinsschulden im Betrag von CHF 21900. hat die Mieterin diese Feststellung
aber nicht moniert, sondern den Nachtrag Nr. 6 vielmehr unterzeichnet und
zurückgesandt. Damit bleibt kein Raum für die Behauptung der Mieterin, es habe
nach der Zahlung der CHF 8307.45 am 24. Februar 2018 keine
Restmietzinsschuld mehr bestanden.

Das Zivilgericht
hat somit zu Recht erkannt, dass per 24. Februar 2018 ein Mietzinsausstand in
der Höhe von CHF 19271.45 auch von der Mieterin anerkannt worden ist, der
sich einerseits aus dem offenen Mietzins für den Monat Dezember 2017 von CHF 11950.
und demjenigen für den Monat Januar 2018 in der Höhe von CHF 12400.
abzüglich eines Guthabens aus Heiz- und Nebenkostenabrechnung von CHF 4092.55
und eines ungeklärten weiteren Abzugs von CHF 986. zusammensetzt. Weiter
hat das Zivilgericht zutreffend festgestellt, dass dieser Mietzinsausstand
durch die Zahlung der Mieterin von CHF 8307.45 vom gleichen Tag
ausschliesslich eine Reduktion der Mietzinsforderung im Umfang dieser Zahlung
bewirkt und nicht etwa zum Wegfall der Restforderung geführt hat. Sodann hat
das Zivilgericht zu Recht erkannt, dass die Mieterin am 23. Februar 2018
einen weiteren Betrag von CHF 10950. bezahlt hat.

2.3Das
Zivilgericht hat somit richtig festgestellt, dass im Zeitpunkt der Mahnung vom
28. Februar 2018 lediglich der per 24. Januar 2018 bestehende Mietzinsausstand
(fast) beglichen worden ist, währenddessen der Mietzins für den Monat Februar
2018 trotz dessen unbestrittener Fälligkeit noch nicht beglichen war. Das
Zivilgericht hat in der Folge offen gelassen, ob der Mietzins für den Zeitraum
Januar und Februar 2018 rechtswirksam reduziert worden ist, da die Mieterin
ohnehin auch einen reduzierten Mietzins für den Februar 2018 nicht bezahlt habe
(angefochtener Entscheid E. 3.4.3 am Ende). Auch diesen Ausführungen des
Zivilgerichts ist zu folgen.

Die Mieterin moniert
in ihrer Berufung, die Vorinstanz habe nicht ausgeführt, inwiefern die Mahnung
durch die Vermieterin korrekt erfolgt sei (Berufung Rz. 17 f.). Dies trifft
nicht zu: Die Vorinstanz hat sich in ihrer Entscheidbegründung mit der Mahnung
der Vermieterin vom 28. Februar 2018 auseinandergesetzt (angefochtener
Entscheid E. 3.4.3 und 3.4.4). Da der am 24. Februar 2018 festgehaltene
Mietzinsausstand von CHF 19950. lediglich durch die Zahlung der Mieterin
vom gleichen Tag in der Höhe von CHF 8307.45 und die Zahlung vom 23.
Februar 2018 von CHF 10950. reduziert wurde, blieb nach diesen Zahlungen
im Wesentlichen der (bereits fällige) Februar Mietzins offen. Das Zivilgericht
hat zu Recht darauf hingewiesen, dass es für die Rechtmässigkeit der Mahnung
mit Kündigungsandrohung nicht darauf ankommt, ob eine zunächst vorgenommene und
dann wieder gestrichene Buchung in der Höhe von CHF 986. wieder zu
Gunsten der Mieterin vorgenommen werden müsste und ob die offene
Mietzinsforderung im Umfang der diskutierten Mietzinsreduktion Januar/Februar
um jeweils CHF 1450., d.h. insgesamt um CHF 2900. hätte reduziert
werden müssen. Bei einer solchen Reduktion des Mietzinsausstands hätte der
geschuldete Betrag nicht CHF 13400., wie in der Mahnung mit
Kündigungsdrohung aufgeführt, sondern CHF 9514. betragen. Selbst wenn
man zu Gunsten der Mieterin von einem solchermassen niedrigeren Mietzinsausstand
ausginge, änderte dies nichts an der Rechtmässigkeit der Mahnung mit Kündigungsandrohung
respektive der Kündigung nach Ablauf der Frist.

Das Zivilgericht
hat zutreffend darauf hingewiesen, dass ein zur Kündigung berechtigter Zahlungsrückstand
bejaht wird, wenn der Mieter eine Zahlungsfrist verstreichen lässt, ohne
zumindest die unstrittigen Beträge zu entrichten und den Vermieter nicht über
die Gründe der Verweigerung zur Zahlung des restlichen Betrags in Kenntnis
setzt (angefochtener Entscheid E. 3.4.3 am Ende). Im vorliegenden Fall bestand
gemäss den obigen Ausführungen im Zeitpunkt des Versands der Mahnung mit Kündigungsandrohung
zumindest eine offene Mietzinsforderung für den Monat Februar 2018 in der Höhe
von CHF 9514.. Zu folgen ist ebenfalls den zutreffenden Ausführungen des
Zivilgerichts zur Bestimmbarkeit der gemahnten Forderung (angefochtener
Entscheid E. 3.1). Da im Zeitpunkt der Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss
den obigen Ausführungen ein Mietzinsrückstand bestand, war die Vermieterin zum
Vorgehen gemäss Art. 257d OR berechtigt. Der gemahnte Februar-Mietzins war
zu diesem Zeitpunkt gemäss den zutreffenden Feststellungen des Zivilgerichts
noch offen, was aufgrund der Angaben im Mahnschreiben erkennbar war. Die
Geltendmachung dieser offenen Forderung ohne Berücksichtigung der diskutierten
Mietzinsreduktion verstiess aufgrund der vom Zivilgericht in E. 3.4.5
geschilderten Gründe nicht gegen Treu und Glauben. Entgegen den Ausführungen
der Mieterin bezieht sich die am 4. April 2018 ausgesprochene Kündigung ohne
Zweifel auf die zuvor versandte Mahnung mit Kündigungsandrohung. Für die
Vermutung der Mieterin, wonach sich die Kündigung angeblich auf den zu spät
bezahlten März-Mietzins beziehen soll, der zwar ebenfalls zu spät bezahlt aber
nicht gemahnt worden sei, fehlt jegliche Basis.

Die Vorinstanz
hat somit den Sachverhalt zutreffend festgestellt und die Rechtmässigkeit der
ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu Recht bejaht. Damit hat das
Zivilgericht die Klage der Mieterin vom 30. August 2018 zu Recht abgewiesen.
Die teilweise Gutheissung der Widerklage der Vermieterin in E. 2 des
angefochtenen Entscheids (Anordnung der Räumung der gemieteten Räumlichkeiten
bis spätestens 29. März 2019, 11:30 Uhr) wurde von der Mieterin in
ihrer Berufung weder in den Anträgen in der Berufung noch in der Begründung
angefochten. Darauf ist somit nicht weiter einzugehen. Die Berufung ist folglich
vollumfänglich abzuweisen.

3.

Dem Ausgang des
Berufungsverfahrens gemäss trägt die Mieterin die zweitinstanzlichen Gerichtskosten
von CHF 3500. (§ 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 lit. b
und § 12 des Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810];
zur Streitwertberechnung vgl. oben E. 1.1). Gemäss § 2a Abs. 1
des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (SG 154.800) in Verbindung mit Art. 116
ZPO werden in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren
Ursprung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten haben,
keine Parteientschädigungen gesprochen. Diese Bestimmung kommt gemäss der
Übergangsbestimmung in § 3a des Gesetzes über die Gerichtsgebühren auf das
vorliegende Berufungsverfahren zur Anwendung, weshalb keine Parteientschädigung
zugesprochen wird.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 8. Februar 2019 (MG.2018.43) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten
des Berufungsverfahrens von CHF 3500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113
BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.