bs_appellationsgericht · ZB.2018.27 · 2019-01-17 · de
Forderung aus Mietvertrag


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.27

ENTSCHEID

vom17.
Januar 2019

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Beschwerdeführerin

c/o [...]                                                                                                       Klägerin

[...]

vertreten durch [...], Advokat,[...]

gegen

B____Beschwerdegegnerin

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat, [...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 30. Januar 2018

Forderung aus Mietvertrag

Sachverhalt

Am
28. Januar 2013 schlossen die A____ (Vermieterin und Berufungsklägerin) und die
B____ (Mieterin und Berufungbeklagte) einen Mietvertrag über Büroräumlichkeiten
in der Liegenschaft [...] in Basel. Der Mietvertrag enthält die folgende
Klauseln:

5.1.     Der Jahres-Bruttomietzins beträgt in der ersten Periode 1.
März 2013 bis 31. März 2014: Fr 44400.00 zahlbar gemäss Absatz 5.3.

Der Jahres-Bruttomietzins beträgt in der zweiten Periode 1.
April 2014 bis 31. März 2017 Fr. 46800.00 und ist zahlbar in monatlichen Raten
von Fr. 3900.00.

5.2.      []

5.3.      Bedingt durch die vereinbarten Mietzinsstrukturen haben sich
die Parteien geeinigt, dass die Mieterschaft den ganzen Jahresmietzins Fr
44400.00 Nebenkosten eingeschlossen (Monat brutto 3700.), per Valuta 1. März
2013 auf das Konto der A____ zum Voraus zu bezahlen hat.

Mit
Schreiben vom 2. März 2017 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, einen ausstehenden
Mietzins von CHF 3700. für den Monat März 2013  den ersten Miet-zins  zu
zahlen. Dies lehnte die Mieterin ab. Daraufhin stellte die Vermieterin bei der
Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten ein Gesuch, mit welchem
sie die Verurteilung der Mieterin zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses verlangte.
Nachdem die Parteien keine Einigung erzielt hatten und die Klagebewilligung
ausgestellt worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 25. September
2017 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, die Mieterin sei zur
Zahlung von CHF 3700. nebst 5 % Zins seit dem 1. März 2014 zu verurteilen. Am
30. Januar 2018 fand eine mündliche Verhandlung vor Zivilgericht statt, an
welcher die Mieterin die Abweisung der Klage beantragte. Mit Entscheid vom
gleichen Tag wies das Zivilgericht die Klage ab. Auf Verlangen der Vermieterin
begründete das Zivilgericht den Entscheid schriftlich. Der schriftlich
begründete Entscheid ist der Vermieterin am 8. Mai 2018 zugestellt worden.

Diesen
Entscheid hat die Vermieterin mit Beschwerde vom 7. Juni 2018 beim Appellationsgericht
angefochten. Darin beantragt sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben
und die Mieterin zur Zahlung von CHF 3700. nebst 5 % Zins seit dem 1. März
2014 zu verurteilen. Mit Beschwerdeantwort vom 15. August 2018 beantragt die
Mieterin die Abweisung der Beschwerde. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug
der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche
Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung anfechtbar,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR
272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der
ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug gemäss dem zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren CHF 3700., womit Beschwerde erhoben werden
kann. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden, weshalb
darauf einzutreten ist.

Zum
Entscheid über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des Appella-tionsgerichts
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der
Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Mit der Beschwerde kann
die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO; vgl. dazu eingehend E.
3.2 zweiter Absatz).

2.

Das
Zivilgericht legt im angefochtenen Entscheid zunächst die Standpunkte der Parteien
dar (angefochtener Entscheid, E. 2). Sodann hält es fest, dass es um die Auslegung
des Mietvertrags gehe, nämlich um die Frage, ob für den Zeitraum vom
1. März 2013 bis zum 31. März 2014 ein Jahresmietzins oder eine Pauschale
vereinbart worden sei (E. 3.1). Der Inhalt des Vertrags  so das Zivilgericht 
bestimme sich nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien. Das Gericht habe
sich zunächst zu bemühen, den wirklichen Willen der Parteien festzustellen.
Erst wenn sich dieser nicht feststellen lasse, sei der Vertrag nach dem
Vertrauensgrundsatz auszulegen (E. 3.2). Im vorliegenden Fall prüft das
Zivilgericht im Kern zwei Indizien, die auf den wirklichen Willen schliessen
liessen, so ein E-Mail vom 23. Januar 2013 (vor Vertragsschluss) sowie das
Verhalten der Vermieterin nach Vertragsschluss. Der Umstand, dass am 1. März
2013 eine Zahlung von CHF 44400. bei der Vermieterin eingegangen sei und
diese den ausstehenden Mietzins für den Monat März 2014 erst am 2. Januar 2017
 fast vier Jahre nach Mietantritt  verlangt habe, lasse darauf schliessen,
dass die Vermieterin per 1. März 2013 lediglich eine Zahlung von CHF 44400.
(und nicht von CHF 48100.) erwartet und somit den Mietvertrag gleich wie die
Mieterin verstanden habe. Die Vermieterin mache zwar geltend, dass sie beim
Inkasso den gleichen Denkfehler wie beim Vertragsschluss gemacht habe; dass es
sich dabei um einen Denkfehler handle, wäre indes von ihr zu beweisen gewesen.
Somit sei der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien  Vereinbarung
einer Pauschale von CHF 44400. für die Zeit vom 1. März 2013 bis zum
31. März 2014  mit hinreichender Sicherheit erstellt. Die Klage sei somit
abzuweisen (E. 3.3).

3.

3.1Die Parteien sind sich nicht einig,
ob sie im Mietvertrag vom 28. Januar 2013 einen Jahresmietzins oder eine
Pauschale für die erste Periode des Mietvertrags (1. März 2013 bis 31.
März 2014) vereinbart haben. Die Vermieterin ist der Ansicht, dass ein
Jahresmietzins von CHF 44400. (und damit ein Mietzins von CHF 48100.
für 13 Monate) vereinbart worden sei; die Mieterin ist dagegen der Ansicht dass
eine Pauschale von CHF 44400. für die erste Periode vereinbart worden sei.

3.2Der Inhalt eines Vertrags ist durch
Auslegung der Willensäusserungen der Parteien zu bestimmen. Ziel der
Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen
Parteiwillen festzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR). Für das tatsächliche
Verständnis der Erklärung ist nicht allein der Wortlaut massgebend, vielmehr
indizieren die gesamten Umstände, unter denen sie abgegeben wurde, den inneren
Willen der erklärenden Partei, so etwa Erklärungen, welche die Parteien vor
Vertragsabschluss abgegeben haben (Vertragsentwürfe oder vorvertragliche
Korrespondenz) oder auch das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss. Diese
subjektive Auslegung beruht auf Beweiswürdigung und betrifft somit die
Feststellung des Sachverhalts (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 239 E. 5.2.1 S.
253; BGE 143 III 157 E. 1.2.2 S. 159). Erst wenn eine tatsächliche
Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen
Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so
auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen
verstanden werden durften und mussten. Diese objektivierte Auslegung  von
Willenserklärungen ist eine Rechtsfrage (vgl. zum Ganzen BGE 132 III 626 E. 3.1
S. 632; vgl. auch BGE 142 III 239 E. 5.2.1 S. 253).

Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung gilt im
Beschwerdeverfahren somit eine beschränkte Kognition: Offensichtlich unrichtig
ist dabei gleichbedeutend mit willkürlich (BGE 138 III 232 E. 4.1.2 S. 234;
eingehendStauber, in:
Kunz/Hoffmann-Nowotny/ Stauber, ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Basel
2013, Art. 320 N 417). Willkür liegt dabei nicht schon vor, wenn eine andere
Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur,
wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der angefochtene Entscheid ist dabei nur
aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und nicht nur in der Begründung
verfassungswidrig ist. Die Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich, wenn
das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat,
wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches
Beweismittel unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es auf der Grundlage der
festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Allein dass
die vom Gericht gezogenen Schlüsse nicht mit der Darstellung der
beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt noch keine Willkür.
Entsprechend genügt es nicht, lediglich einzelne Beweise anzuführen, die anders
als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen (vgl. zum Ganzen BGer
4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.1 mit Hinweisen).

3.3

3.3.1Im vorliegenden Fall stellt sich somit
die Frage, ob die zivilgerichtliche Feststellung des Sachverhalts willkürlich
ist. Das Zivilgericht hat  im Einklang mit der dargelegten Rechtsprechung des
Bundesgerichts (vgl. E. 3.2 erster Absatz)  in einem ersten Schritt versucht,
den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln. Dabei hat es das Verhalten der
Parteien vor Vertragsabschluss am 28. Januar 2013 und nach Vertragsschluss
gewürdigt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3).

3.3.2In Bezug auf das Verhalten der
ParteienvorVertragsschluss hat das Zivilgericht ein E-Mail der
Mieterin vom 23. Januar 2013 eingehend dargestellt und gewürdigt. Darin
schreibt die Mieterin zunächst: Da Sie bereits im Voraus den Mietzins 12 Monate
von CHF 44400. bekommen, wird das Geld auf Ihrem Konto verzinst. Je nach
Anlage kann das Kapital auf die Zielmiete wachsen. Denke es ist WIN-WIN. Die
Mieterin habe  so das Zivilgericht  darauf hingewiesen, dass dies vor
Vertragsschluss gewesen sei und auch die weiteren Entwicklungen zu
berücksichtigen seien. Abgemacht sei schliesslich gewesen: Du kannst im März
schon rein, wir machen eine erste Phase für CHF 44400. bis Ende März 2014
(vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 5). Im E-Mail sei schliesslich auch
Folgendes festgehalten: [] falls es nicht der Fall sein sollte, dass Frau []
erst ab 1. April frei ist, bitte ich Sie um Aufschub des Mietbeginns auf 1.
April. Da der März eine Leermiete für uns wäre. Das Zivilgericht hält dazu
fest, dass das E-Mail insgesamt wenig Rückschluss zulasse, was schliesslich am
28. Januar 2013 in Ziffer 5.3 des Mietvertrags gemeint gewesen sei (vgl.
angefochtener Entscheid, E. 3.3, S. 6 Mitte).

Die Vermieterin macht in ihrer Beschwerde nicht geltend, dass das
Zivilgericht dieses E-Mail der Mieterin falsch oder gar willkürlich gewürdigt
habe. Sie legt einzig Wert auf den Umstand, dass die Mieterin vor
Vertragsschluss bestätigt habe, den Mietzins für die ersten 12 Monate von CHF
44400. im Voraus zu bezahlen (Beschwerde, S. 7 Mitte). Wie soeben dargelegt
wurde, hat das Zivilgericht diesen Umstand berücksichtigt, daneben aber auch zu
Recht die weiteren Aussagen des E-Mails vom 23. Januar 2013 berücksichtigt und
korrekt gewürdigt. Die diesbezüglichen Feststellungen des Zivilgerichts
erscheinen nicht nur als nicht willkürlich, sondern als zutreffend.

3.3.3In Bezug auf das Verhalten der
ParteiennachVertragsschluss hat das Zivilgericht grossen Wert auf den
Umstand gelegt, dass die Vermieterin ihre Forderung von CHF 3700. erst im
Januar 2017 und somit fast vier Jahre nach Mietantritt einverlangt habe. Daraus
lasse sich schliessen, dass sie per 1. März 2013 lediglich eine Zahlung von CHF
44400. (und nicht CHF 48100.) erwartet und die Vertragsklausel somit gleich
wie die Mieterin verstanden bzw. gemeint habe. Die Vermieterin führe zwar aus,
es sei dann wohl beim Inkasso der gleiche Denkfehler passiert wie beim Vertragsschluss.
Dass es sich dabei um einen Denkfehler gehandelt habe, sei aber von der
Vermieterin zu beweisen. Diesen Beweis sei sie aber schuldig geblieben
(angefochtener Entscheid, E. 3.3, S. 6 f.).

Die
Vermieterin weist in ihrer Beschwerde auf die Schwierigkeit hin zu beweisen,
dass der Denkfehler nicht nur beim Vertragsschluss, sondern auch beim Inkasso
bestanden habe. Das Wesen eines Versehens bestehe ja gerade darin, dass es im
Moment des Auftretens nicht bemerkt werde, sondern  wenn überhaupt  erst
später. Das Vorliegen eines Denkfehlers ergebe sich aus den folgenden drei
Umständen: (1) Vereinbarung eines monatlichen Bruttomietzinses von CHF 3700.,
(2) Vereinbarung eines Jahresbruttomietzinses für die erste Periode von CHF 44400.
(was 12 Monaten à CHF 3700. entspreche), (3) Bestätigung der Mieterin vor
Vertragsschluss, dass der Mietzins für die ersten 12 Monate im Betrag von CHF
44400. im Voraus bezahlt werde. Wäre die Meinung der Parteien gewesen, dass
CHF 44400. für die ersten 13 Monate zu bezahlen seien, so wäre dies  so die
Vermieterin weiter  durch eine einfache Umformulierung von Ziffer 5.1 des
Mietvertrags erfolgt (Der Bruttomietzins für die ersten 13 Monate beträgt CHF
44400.). Die genannten Umstände weisen gemäss der Vermieterin darauf hin,
dass ein Jahresmietzins von CHF 44400. vereinbart, aber versehentlich
eine Zeitdauer von 13 statt 12 Monaten zugrunde gelegt worden sei (Beschwerde,
S. 6 f.). Unter diesen Umständen wäre es  so die Vermieterin  an der
Mieterin gelegen, den Beweis für ihre Behauptung zu erbringen, dass für die
ersten 13 Monate eine Pauschale von CHF 44400. vereinbart worden sei. Eine
solche Vereinbarung habe die Mieterin aber nicht bewiesen, sondern nur
behauptet, indem sie vorgebracht habe, bei Mietbeginn sei die Infrastruktur für
die EDV-Anlage nicht bereit gestanden (Beschwerde, S. 8).

Mit diesen Ausführungen legt die Vermieterin in durchaus
nachvollziehbarer Weise dar, dass die Parteien entgegen der Argumentation des
Zivilgerichts möglicherweise doch einem Denkfehler unterlegen sind. Das
Zivilgericht hat zur Ermittlung des wirklichen Parteiwillens stark auf den
Umstand abgestellt, dass die Vermieterin den angeblich fehlenden Monatsmietzins
erst knapp vier Jahre nach Mietantritt bemerkt hat. Wie die Vermieterin in der
Beschwerde darlegt, schliesst dieser Umstand einen Denkfehler oder ein Versehen
der Parteien keineswegs aus. Die Darlegungen der Vermieterin sind zwar
geeignet, die Argumentation des Zivilgerichts in Frage zu stellen oder gar der
diesbezüglichen Auffassung der Vermieterin den Vorzug zu geben. Sie genügen
aber nicht, um den vom Zivilgericht festgestellten Sachverhalt  Vorliegen
eines wirklichen Willens in Bezug auf die Vereinbarung einer Pauschale von CHF
44400. für die erste Periode  als offensichtlich falsch oder willkürlich
erscheinen zu lassen. Dies gilt umso mehr, als die zivilgerichtliche
Sachverhaltsfeststellung in Bezug auf das vorvertragliche Verhalten der Partien
zutreffend ist (vgl. E. 3.3.2). Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass
das Zivilgericht den Sachverhalt in Bezug auf den wirklichen Parteiwillen nicht
offensichtlich unrichtig im Sinn von Art. 320 ZPO festgestellt hat.

4.

4.1Demgemäss ist der angefochtene
Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die dagegen erhobene Beschwerde
abzuweisen.

4.2Gemäss dem Ausgang des Verfahrens hat
die Vermieterin die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Sie trägt die zweit­instanzlichen Gerichtskosten von CHF 500. (§
13 Abs. 1 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements
[GGR, SG 154.810]) und zahlt der Mieterin eine Parteientschädigung. Ausgehend
von einem Streitwert von CHF 3700. ist von einem Grundhonorarvon gerundet CHF 700. auszugehen (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 5 der
Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO, SG
291.400]). Der Zuschlag für die Schriftlichkeit des (Beschwerde-)Verfahrens (§
4 Abs. 2 HO), der Abzug für den nicht angefallenen Aufwand für eine Verhandlung
(§ 3 Abs. 2 HO) und der Abzug für das Beschwerdeverfahren (§ 12 Abs. 2 HO)
heben sich gegenseitig auf, so dass die Parteientschädigung mit CHF 700.
festzusetzen ist. Nach der ständigen Praxis des Appellationsgerichts wird die
Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, wenn die obsiegende
Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und die von ihrer anwaltlichen
Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer gemäss Art. 28 Abs. 1
lit. a des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) als Vorsteuer
abziehen kann (statt vieler AGE ZB.2017.49 vom 23. Juli 2018 E. 3.3).
Gemäss dem UID-Register ist dieMieterinmehrwertsteuerpflichtig. Dass sie bezüglich der Rechnung ihres Anwalts
betreffend den vorliegenden Prozess nicht vorsteuerabzugsberechtigt wäre, macht
sie nicht geltend. Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das
Beschwerdeverfahren ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts
Basel-Stadt vom 30. Januar 2018 (MG.2017.60) wird abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin trägt die
Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens vonCHF 500..

Die Beschwerdeführerin hat der
Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung vonCHF 700. zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid
kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG)
innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.