bs_appellationsgericht · ZB.2023.35 · 2023-08-05 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.35

ENTSCHEID

vom5. August 2023

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                     
Mieter

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]Vermieter

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 31. Mai 2023

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Am 8. November
2019 schlossen B____ (Vermieter) und A____ (Mieter) einen Untermietvertrag über
ein Restaurant an der [...] in [...], dies zu einem Mietzins von CHF 3'550.
und Nebenkosten von CHF 400. pro Monat. Es wurde vereinbart, dass der
Mietvertrag 3 Jahre gültig sei (bis Ende 2022) und danach der Mieter ein
Optionsrecht auf Verlängerung um 4 Jahre mittels einer neuen Vereinbarung habe;
zudem könne der Mietvertrag nach der festen Vertragsdauer von 3 Jahren jeweils
mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist auf Ende des Monats gekündigt werden. Mit
Kündigung vom 18. Dezember 2022 «kündigte» der Vermieter den Mietvertrag und
gab zur Begründung an, dass der Vertrag befristet sei und die Frist am 31. Dezember
2022 ende.

Am 4. April 2023
ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren
Fällen und beantragte, es sei der Mieter anzuweisen, das Restaurant per sofort
zu räumen. Für den Fall, dass der Mieter das Restaurant bis zum gerichtlich
festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die
amtliche Räumung zu verlangen. Der Mieter nahm zu diesem Gesuch weder
schriftlich Stellung noch ersuchte er um Durchführung einer mündlichen
Verhandlung. Mit Entscheid 31. Mai 2023 wies das Zivilgericht den Mieter an,
das Restaurant bis spätestens 14. Juni 2023, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich
wurde ihm angedroht, dass widrigenfalls die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch
des Mieters hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.

Gegen den schriftlich
begründeten Entscheid erhob der Mieter mit Eingabe vom 28. Juni 2023
Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Auf die Einholung einer
Berufungsantwort wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid wurde nach Beizug
der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die
Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren
Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit.
e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der
Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2
S. 347349). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn
mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend
gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe
von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur
ansatzweise moniert (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 3950.. Unter
Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die
Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000. (36 Monate à CHF 3950. = CHF
142200.) erreicht.

Die Berufung ist
nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl.
Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb
grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht
legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des
Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen
oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2.1 und 2.2). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im
vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Da sich der
Mieter nicht habe vernehmen lassen, seien die Angaben des Vermieters zum
Sachverhalt unbestritten geblieben. Ein befristeter Mietvertrag bedürfe von
Gesetzes wegen keiner Kündigung, sondern ende mit Ablauf der vereinbarten
Vertragsdauer. Der vorliegende befristete Mietvertrag habe am 31. Dezember 2022
geendet und sei nicht stillschweigend weitergeführt worden; dies habe der
Vermieter mit seiner «Kündigung» vom 18. Dezember 2022 klarstellen wollen.
Es sei ihm nicht zur Last zu legen, dass er eine «Kündigung» versandt habe,
zumal die Bedeutung dieser «Kündigung» aus seiner Sicht klar sei und dem Mieter
dadurch keine Nachteile entstanden seien. Da der Mieter das Mietobjekt seit dem
Ablauf der festen Vertragsdauer am 31. Dezember 2022 ohne Rechtsgrund nutze,
habe er es dem Vermieter zurückzugeben (E. 2.3 bis 2.7).

Die Berufung ist
von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO).Begründen im Sinn dieser Vorschrift
bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft
erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen
auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es
liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der
daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die
Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es
genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu
verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben
oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren(BGer
5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGE 141 III
569 E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese
Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen
Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest
sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält
(AGE BEZ.2013.73 vom 24. Januar 2014 E. 2;Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019,
Rz 672).

Im vorliegenden
Fall führt der Mieter in seiner Berufung aus, dass er den angefochtenen
Entscheid ablehne. Die Angelegenheit werde auf jeden Fall in die Medien kommen,
da die Person  gemeint ist wohl der Vermieter  mehr als dubios sei. Er  der
Mieter  habe nicht die Möglichkeit gehabt, sich am Verfahren zu beteiligen.
Eine Klage gegen den Vermieter wegen Diebstahl und Erpressung sei unterwegs.
Der Plan des Vermieters sei es gewesen, dem Mieter zu kündigen, nachdem dieser
das Restaurant saniert habe und dieses wieder gut laufe. Der Vermieter schulde
dem Mieter seit 3 ½ Jahren IWB-Rechnungen, die der Mieter bezahlt
habe. Der Vermieter habe ihn auch erpresst, er solle ihm zusätzlich zur Miete
jeden Monat CHF 1'000. in bar zahlen, sonst würde er kündigen; er  der Mieter
 sei sicher, dass der Vermieter diese Summe von CHF 38'000. nicht versteuert
habe. Der Vermieter habe auch versucht, ihm zusätzliche Nebenkosten
aufzubürden, obwohl eine Pauschale von CHF 400. vereinbart worden sei
(Berufung, S. 1 f.). Mit diesen Ausführungen legt der Mieter nicht dar,
inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll.
Insbesondere kritisiert er die zentrale und wohlbegründete Einschätzung des
Zivilgerichts mit keinem Wort, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2022
endete und der Mieter seither das Restaurant ohne Rechtsgrund nutzt. Es wird
nicht klar, weshalb er den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Auf
die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.

3.

Bei diesem Ausgang
des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren
grundsätzlich CHF 600. (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des
Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht
einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16
Abs. 1 lit. b GGR) und somit mit CHF 300. festgesetzt werden.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Auf die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 31. Mai 2023 ([...]) wird nicht eingetreten.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 300..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung