bs_appellationsgericht · ZB.2015.10 · 2015-03-16 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2015.10

ENTSCHEID

vom16. März 2015

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A_____Berufungsklägerin
1

[]                                                                                        Gesuchsbeklagte 1

vertreten durch [], Advokat,

[]

B_____Berufungskläger
2

[]                                                                                       Gesuchsbeklagter 2

vertreten durch [], Advokat,

[]

gegen

Kanton Basel-StadtBerufungsbeklagter

4001 Basel                                                                                    Gesuchsteller

vertreten durch die Sozialhilfe
der Stadt Basel,

Abteilung Rechtsdienst und
Rückerstattung,

Klybeckstrasse 15, Postfach
570, 4007 Basel

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten

vom 20. Januar 2015

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

A_____ und B_____
bewohnen seit Mai 2009 eine 3-Zimmer-Notwohnung an der []Strasse [] in Basel.
Diese wurde ihnen vom Kanton Basel-Stadt (Vermieter) über die Sozialhilfe
Basel-Stadt zur Verfügung gestellt. Der erste Mietvertrag zwischen den Parteien
vom 30. April 2009 wies eine feste Mietdauer bis Ende September 2009
auf und wurde mehrmals verlängert, zunächst bis Ende September 2010, dann
bis Ende März 2011, bis Ende September 2011 und schliesslich bis Ende
März 2012. Kurz vor Ablauf dieser letzten Verlängerung unterzeichneten die
Parteien am 29. März 2012 einen neuen Mietvertrag über dieselbe
Wohnung, wobei der Nettomietzins von CHF 1025. auf CHF 1220.
angehoben wurde. Auch dieser Mietvertrag wurde auf eine feste Dauer bis Ende
September 2012 abgeschlossen. Es folgten zwei einvernehmliche
Verlängerungen bis Ende März 2013 und Ende September 2013, wobei in
der zweiten Verlängerungsvereinbarung festgehalten wurde, dass eine weitere
Verlängerung nicht erfolgen könne. Am 23. September 2013 schlossen die Parteien
einen dritten Mietvertrag über dieselbe Wohnung mit einer festen Mietdauer bis
Ende März 2014. Mit Vereinbarung vom 14. April 2014 wurde das Mietverhältnis
bis Ende Juni 2014 verlängert und  wie stets  festgehalten, dass das Mietverhältnis
auf diesen Zeitpunkt hin ohne vorherige Kündigung ende. Mit Schreiben vom
11. August 2014 nahm der Vermieter Bezug auf einen Anruf von B_____,
der gegenüber der Teamleiterin Wohnraumbewirtschaftung der Sozialhilfe
Drohungen ausgestossen haben soll. Gleichzeitig teilte er den Mietern mit, dass
ein Mietzinsausstand von CHF 19566.50 bestehe und dass er eine Räumungsklage
einreichen werde, falls sich der Ausstand bis Ende September 2014 nicht
drastisch verringert haben sollte.

Mit Gesuch vom
16. Oktober 2014 beantragte der Vermieter beim Zivilgericht die
Ausweisung der beiden Mieter. Am 20. Januar 2015 fand eine mündliche
Verhandlung vor Zivilgericht statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das
Zivilgericht die Mieter an, die gemieteten Räume bis spätestens 31. Mai 2015,
12:00 Uhr, zu verlassen. Auf Gesuch der Mieter hin wurde der Entscheid
schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid haben die Mieter am
13. Februar 2015 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin
beantragen sie in der Sache die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und das
Nichteintreten auf das Räumungsbegehren, eventualiter die Rückweisung der Sache
an das Zivilgericht. Mit Berufungsantwort vom 9. März 2015 beantragt
der Kanton Basel-Stadt als Vermieter die Abweisung der Berufung. Die Tatsachen
und Vorbringen der Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden
Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist aufgrund der
beigezogenen Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Die
vom Kanton Basel-Stadt beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des
Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt.
Entscheide in miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren
nach Art. 257 ZPO ergangen sind, unterliegen nach den allgemeinen
Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013,
N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt,
ist der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000. beträgt,
unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO),
ansonsten der Beschwerde.

Nach der Praxis
des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. Au­gust 2012
E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls
sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des
Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum
Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen
werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum
bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl.
BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2;
BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1; AGE ZB.2011.15 vom
9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das
Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe
vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes
wegen Nichtigkeits- und Unwirk­samkeitsgründe überprüfen kann
(AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1; AGE BE.2011.105 vom
6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht oder
nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall machen die Berufungskläger geltend,
dass das mehrfach befristete Mietverhältnis über den 30. Juni 2014 unbefristet
fortgesetzt worden sei (Berufung, Rz. 1.3.1, 7.3.2 und 7.3.3). In einem
solchen Fall ist zur Bestimmung des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel
auszugehen. Der mo­natliche Bruttomietzins beträgt CHF 1251., womit der
erforderliche Streitwert von CHF 10'000. gemäss Art. 308
Abs. 2 ZPO erreicht wird (36 Monate à CHF 1251.). Das
Rechtsmittel ist daher als Berufung zu behandeln.

1.2Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am
4. Februar 2014 innert der Frist von 10 Tagen (Art. 314
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig
erhoben worden. Für ihre Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts
zuständig (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]). Der Ausschuss
kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts
überprüfen (Art. 310 ZPO).

2.

2.1Das
Zivilgericht führt im angefochtenen Entscheid einleitend aus, dass das Gericht
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen
Verfahren gewähre, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar sei
und die Rechtslage klar sei (E. 2.1). Das Zivilgericht legt sodann dar,
dass sich der Vermieter im vorliegenden Fall auf den Ablauf eines befristeten
Mietverhältnisses berufe. Aus sämtlichen Mietverträgen und Verlängerungen
ergebe sich ohne Weiteres, dass das Mietobjekt den Mietern jeweils für eine
feste Zeitdauer zur Verfügung gestellt worden sei. Nach der befristeten Verlängerungsvereinbarung
vom 14. April 2014 sei keine weitere Verlängerung über den
30. Juni 2014 hinaus gewährt worden (E. 2.2). Das Zivilgericht
setzt sich sodann mit dem Einwand der Mieter auseinander, es liege ein
unzulässiger Kettenmietvertrag vor. Es verweist auf
BGE 139 III 145, wonach Kettenmietverträge unter Vorbehalt der
Gesetzesumgehung zulässig seien. Die Mieter hätten nun nicht schlüssig und
substantiiert behauptet, worin im vorliegenden Fall eine Gesetzesumgehung
bestehen soll (E. 2.4). Das Zivilgericht prüft anschliessend den weiteren
Einwand der Mieter, wonach ein unbefristetes Mietverhältnis anzunehmen sei,
wenn die Parteien nach Ablauf der Befristung das Mietverhältnis stillschweigend
fortsetzten. Mit Schreiben vom 11. August 2014 lasse der Vermieter
die Möglichkeit einer erneuten befristeten Verlängerung zwar offen; aufgrund
der vorangegangenen konsequent befristeten Verlängerungen sei der Wille zur
Fortsetzung des Mietverhältnisses als unbefristetes Verhältnis aber abwegig.
Damit liege ein befristetes Mietverhältnis vor, das Ende Juni 2014 abgelaufen
sei (E. 2.5).

2.2Rechtsschutz
in klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass
die Rechtslage klar ist (lit. b).

2.2.1Sofort
beweisbar ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage gebildete
gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu nicht erforderlich,
doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen nicht aus,
um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen (eingehend
dazu BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit
kommt der Beweislastverteilung keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die
Ausgangslage im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren
Fällen, wonach der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen
hat und sich der Beklagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen
begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand
des diesen Einwendungen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss,
wenn er liquide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620
E. 6.2 S. 624 f.).

2.2.2Die
Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung
der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von
Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2
S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734).

2.3

2.3.1Im
vorliegenden Fall legen die Berufungskläger zunächst den Sachverhalt aus ihrer
Sicht dar,ohne zu rügen, in welchen Punkten
der angefochtene Entscheid falsch sein soll (Berufung, Rz. 6.1.1  6.2).Dies ist prozessual ungenügend.Die Berufungskläger
müssten mit der Berufungsbegründung erklären, weshalb der erstinstanzliche
Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll. Es wird mit anderen
Worten verlangt, dass sie sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids
auseinandersetzen (Reetz/Theiler,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2013, Art. 311
N 36). Indem die Berufungsklägerden Sachverhalt einfach nochmals
aus ihrer Sicht präsentieren, ohne die vorinstanzliche Sachverhaltsdarstellung
in konkreten Punkten zu kritisieren, fehlt es an einer Auseinandersetzung mit
der Begründung des erstinstanzlichen Entscheids.Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit auch, auf die
entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.

2.3.2Die Berufungskläger führen in der Berufung sodann
aus, die Befristung der Mietverträge in den ersten Mietjahren sei nicht zu
beanstanden; sie sei sachlich gerechtfertigt gewesen, soll doch eine Notwohnung
so bald wie möglich wieder verlassen werden. Im Jahr 2011 hätte der
Vermieter aber erkennen müssen, dass der Mietzinsausstand von rund
CHF 20000., die erheblichen Betreibungen und der tiefe Leerwohnungsbestand
es den Berufungsklägern verunmögliche, auf dem ordentlichen Wohnungsmarkt eine
neue Wohnung zu finden. Der Druck zur permanenten Wohnungssuche sei somit
sachlich nicht mehr gerechtfertigt gewesen und es lägen unzulässige
Kettenmietverträge vor (Berufung, Rz. 7.3.3; vgl. auch Protokoll der
zivilgerichtlichen Verhandlung, S. 3).

Das Bundesgericht hat in
BGE 139 III 145 (= Praxis 2013 Nr. 96) die umstrittene
Frage der Zulässigkeit von Kettenmietverträgen bejaht, dies unter dem Vorbehalt
der Gesetzesumgehung. Gemäss diesem Entscheid verlangt das Gesetz keinen
besonderen Grund für den Abschluss eines befristeten Mietvertrags und verbietet
es nicht, zwei oder mehrere solcher Verträge nacheinander abzuschliessen. Es
ist  so das Bundesgericht weiter  vielmehr zu prüfen, ob die
Sachverhaltsfeststellungen zum Schluss führen, dass der Vermieter ein System
konstruiert hat, welches sich einzig mit dem Willen zur Umgehung von zwingenden
Gesetzesbestimmungen erklären lässt. Die Beweislast obliegt dabei dem Mieter
(BGE 139 III 145 E. 4.3.2 S. 152 f.).

Die bereits vor Zivilgericht vorgetragene
Argumentation der Berufungskläger vermag die Klarheit der Rechtslage nicht in
Frage zu stellen. Die Berufungskläger behaupten im Kern, dass der Druck zur permanenten
Wohnungssuche und damit auch der Abschluss von befristeten Mietverträgen seit
dem Jahr 2011 nicht mehr gerechtfertigt gewesen sei. Das Zivilgericht hat
die Behauptung einer fehlenden Rechtfertigung der Aneinanderreihung befristeter
Mietverträge mit überzeugenden Argumenten widerlegt. Es hat namentlich
ausgeführt, dass es sich beim Mietobjekt um eine Notwohnung handle. Notwohnungen
würden besonders benachteiligten Personen im Sinn einer Übergangslösung vom
Kanton zur Verfügung gestellt. Die Berufungskläger seien bei sämtlichen
Verlängerungen an ihre Pflicht zur intensiven Suche auf dem freien Wohnungsmarkt
erinnert worden. Auch wenn sie die Wohnung seit über fünf Jahren bewohnten,
bestehe kein Anspruch auf eine Notwohnung oder auf eine Verlängerung des
Mietverhältnisses über die Notwohnung. Worin die Missbräuchlichkeit des Ketten­mietvertrags
vorliegend bestehen solle, sei nicht konkret dargelegt worden (angefochtener
Entscheid, E. 2.4). Es ist darüber hinaus darauf hinzuweisen, dass das
Fehlen einer Rechtfertigung allein nicht bereits zur Unzulässigkeit von
Kettenmietverträgen führt. Das vom Vermieter konstruierte System muss nämlich
nicht nur sachlich nicht gerechtfertigt, sondern auch einzig mit dem Willen zur
Gesetzesumgehung erklärbar sein. Im vorliegenden Fall haben die Berufungskläger
dies nicht einmal behauptet. Damit ist von einer klaren Rechtslage auszugehen:
Der Vermieter war im vorliegenden Fall eindeutig berechtigt, jeweils befristete
Mietverträge abzuschliessen, die jeweils mit Ablauf der Befristung endeten.
Demgemäss liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, das am
30. Juni 2014 ohne Kündigung geendet hat.

2.3.3Die
Berufungskläger machen schliesslich in der Berufung geltend, der Vermieter habe
mit der Verlängerungsvereinbarung und seiner Kurzmitteilung, beide vom
14. April 2014, die Fortsetzung des Mietvertrags über den
30. Juni 2014 hinaus zugesagt (Berufung, Rz. 7.3.2). An der
zivilgerichtlichen Verhandlung vom 20. Ja­nuar 2015 haben die bereits
damals anwaltlich vertretenen Berufungskläger dies noch nicht geltend gemacht.
Die Behauptung ist somit neu. Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können im
Berufungsverfahren neue Tatsachen und Beweismittel im Sinn unechter Noven jedoch
nur berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden
(lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden konnten (lit. b). Es wird von den Berufungsklägern
nicht dargetan, warum es ihnen nicht möglich gewesen sein soll, dieses
Vorbringen schon im vorinstanzlichen Verfahren vorzutragen. Unter diesen
Umständen ist das Vorbringen nicht geeignet, die Liquidität des Sachverhalts im
Zeitpunkt der erstinstanzlichen Verhandlung in Frage zu stellen.

3.

Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht einen liquiden Sachverhalt
und eine klare Rechtslage bejaht hat. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden,
dass es den Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren gemäss
Art. 257 ZPO gefällt hat. Demgemäss ist die Berufung abzuweisen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens haben die Berufungskläger die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss):

://:        Die Berufung wird abgewiesen.

Die Berufungskläger tragen die
Gerichtskosten für das Berufungsverfahren von CHF 800. in solidarischer
Verbindung.

Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.