bs_appellationsgericht · ZB.2018.13 · 2018-08-28 · de
Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.13

ENTSCHEID

vom28. August 2018

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 20. November 2017

betreffend Erstreckung des
Mietverhältnisses

Sachverhalt

Seit 1993 ist
die A____ Mieterin von Geschäftsräumen an der [...] in Basel. Auf der Höhe der
Liegenschaften an der [...] betreibt sie eine Hafenanlage. Die Vermieterin, die
B____, betreibt an der [...] ein Zentrum und [...] vermietet dort auch
Räumlichkeiten für Veranstaltungen. Die gemieteten Räume in einem Annexbau des
Sockelgeschosses verfügen über eine Fläche von 35 m2. Dort befinden sich Toiletten
und eine Dusche, eine Abpumpstation mit Anschluss an die Kanalisation, die von
den Besitzern von Schiffen mit Fäkalientank benutzt werden kann, sowie ein
Raum, der als Abstellraum und Büro benutzt wird.

Mit Schreiben
vom 11. November 2016 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende Mai
2017. Die Mieterin focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle
für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem an der Verhandlung vom
9. Februar 2017 keine Einigung erzielt worden war, stellte die Schlichtungsstelle
am 7. März 2017 die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 27. April 2017 gelangte
die Mieterin an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die Kündigung
als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis
Ende Mai 2020 zu erstrecken. Am 4. September 2017 fand vor dem Zivilgericht
eine erste Hauptverhandlung statt. Am 20. November 2017 führte das Zivilgericht
einen Augenschein an der [...] und eine zweite Verhandlung durch. Mit Entscheid
vom gleichen Tag beurteilte es die Kündigung als nicht missbräuchlich und
erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende November 2019. Am 14. Februar
2018 wurde der Mieterin der schriftlich begründete Entscheid zugestellt.

Dagegen erhob die
Mieterin am 16. März 2018 Berufung beim Appellationsgericht. Darin verlangt
sie, es sei der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das
Mietverhältnis erstmalig bis Ende Mai 2020 zu erstrecken. Mit Berufungsantwort
vom 18. Mai 2018 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung, soweit
darauf einzutreten sei. Mit unaufgeforderter Replik vom 2. Juli 2018
verlangt die Mieterin die Feststellung, dass die Kündigung vom
11. November 2016 nichtig sei. Im Übrigen hält sie an den
Berufungsanträgen fest. Mit Duplik vom 6. August 2018 beantragt die
Vermieterin die Abweisung der Berufung, einschliesslich des in der Replik
gestellten Begehrens um Feststellung der Nichtigkeit der umstrittenen
Kündigung. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). War  wie im vorliegenden
Fall  im erstinstanzlichen Verfahren die Gültigkeit einer Kündigung
umstritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten Mietzins für die Dauer,
während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend
weiterlaufen würde, mithin für eine Dreijahresperiode gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220; vgl. BGer
4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 1.1). Der Bruttomietzins beträgt im
vorliegenden Fall CHF 416.66 pro Monat beziehungsweise CHF 1'250. pro Quartal
(vgl. Mietvertrag vom 19. Mai 2006 [Klagebeilage (KB) 1]). Somit ist der
Streitwert von CHF 10'000. erreicht (36 Monatsmietzinse à CHF 416.66 = 15'000.).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobenen Berufung ist demnach
grundsätzlich einzutreten (vgl. aber nachfolgend E. 2).

Zum Entscheid
über die Berufung ist das Appellationsgericht als Dreiergericht zuständig (§ 92
Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Mit
der Berufung können eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts und eine unrichtige
Rechtsanwendung geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

2.

Nach Art. 311
Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Begründen im Sinn der genannten
Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als
fehlerhaft erachtet wird. Diese Begründungsanforderungen sind auch in Verfahren
zu beachten, in denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374
E. 4.3.1 S. 375 [= Praxis 2013 Nr. 4];
BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2 und 4.3;
AGE ZB.2015.14 vom 11. Mai 2015 E. 3.1). In Bezug auf die
Sachverhaltsdarstellung genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen
nicht: Die Mieterin verweist in ihrer Berufung zunächst auf den vom Zivilgericht
festgestellten Sachverhalt und präsentiert "zusammenfassend bzw.
präzisierend und ergänzend" den Sachverhalt aus ihrer Sicht, ohne die
zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung konkret zu kritisieren (Berufung, Ziffer
II. 1.1 bis 1.3). Die Mieterin beanstandet, das Zivilgericht sei zu
Unrecht davon ausgegangen, dass die Duschmöglichkeit nicht zum mitvermieteten
Gebrauch der Mietsache gehöre. Da sie aber nicht weiter darlegt, inwiefern dies
für die Beurteilung des vorliegenden Falls von Bedeutung sein soll, ist nicht
weiter darauf einzugehen, wie auch mangels konkreter Rügen nicht auf die
weiteren Sachverhaltsausführungen.

3.

In ihrer
Berufung zieht die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung vom 11. November 2016
nicht mehr in Zweifel. Die Berufung richtet sich einzig gegen den zivilgerichtlichen
Entscheid, das Mietverhältnis lediglich einmalig bis Ende November 2019 zu
erstrecken (Berufung, Ziffer I. 6). Mit der Replik macht die Mieterin
jedoch neu die Nichtigkeit der Kündigung vom 11. November 2016
geltend (Replikrechtsbegehren 1). Dieses Vorbringen ist verspätet.
Abgesehen davon ist es rechtsmissbräuchlich und erweist sich auch in der Sache
als unzutreffend.

Beim
Rechtsbegehren auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung handelt es sich
um ein neues Rechtsbegehren, das nur unter den für eine Klageänderung
massgeblichen Voraussetzungen zulässig ist. Gemäss Art. 317 Abs. 2 ZPO
kann eine Klageänderung nur zugelassen werden, wenn die Voraussetzungen von
Art. 227 Abs. 1 ZPO erfüllt sind und die Klageänderung auf neuen
Tatsachen oder Beweismitteln beruht. Es wird von der Mieterin nicht dargetan,
auf welchen neuen Tatsachen oder Beweismitteln ihr neues Rechtsbegehren beruhen
soll. Sie begründet die Nichtigkeit der Kündigung damit, dass im
Kündigungsformular gar nicht die im Beschrieb des Mietvertrags aufgeführten WC,
Geräteraum und Pumpenraum erwähnt worden seien. Dies verstosse gegen die
Bestimmung von Art. 9 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (Replik, Ziffer II. 5).
Verweist die Mieterin hiermit auf den Mietvertrag vom 16./19. Mai 2006 und
die Kündigung vom 11. November 2016, handelt es sich um Beweismittel,
welche sie mit ihrer Klage vom 27. April 2017 selber eingereicht
hatte, und somit nicht um neue Beweismittel. Das neue Rechtsbegehren kann deshalb
nicht hierauf gestützt werden. Daran ändert auch nichts, dass die Nichtigkeit
einer Kündigung, welche mit Formmängeln begründet wird (Art. 266l in
Verbindung mit Art. 266o OR), von Amtes wegen zu berücksichtigen ist
(statt vielerWeber, in:
Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I,
6. Auflage, Basel 2015, Art. 266o N 2). Formmängel, die von
Amtes wegen zu berücksichtigen wären, bedürfen einer gewissen
Offensichtlichkeit, damit das Gericht sie zu prüfen hat. Nachdem der
Rechtsvertreter der Mieterin an der ersten Verhandlung vor Zivilgericht
ausdrücklich eingeräumt hatte, dass die Kündigung vom
11. November 2016 formgültig ausgesprochen worden sei (Protokoll der
Verhandlung vom 4. September 2017, S. 3), bestand für das
Zivilgericht kein Anlass mehr, die Frage von Formfehlern von sich aus noch weiter
zu prüfen.

Abgesehen davon
erweist sich auch das erst in der Berufungsreplik gestellte Begehren auf Feststellung
der Nichtigkeit wegen Formmängeln als rechtsmissbräuchlich, nachdem in der
ersten Verhandlung vor bald zwei Jahren noch die Formgültigkeit der Kündigung ausdrücklich
zugestanden worden war und die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung auch mit der
Berufung vom 16. März 2018 nicht mehr in Frage gestellt hat (vgl.
BGE 121 III 156 E. 1c/bb S. 161 f. [= Praxis 1995
Nr. 272]).

Ohnehin wäre
auch kein Formmangel im neuerdings behaupteten Sinn zu erkennen. Im Kündigungsformular
wird das Mietobjekt mit "Werkstatträume im Sockelgeschoss-Annex der B____"
angegeben (KB 5). Im Mietvertrag vom 16./19. Mai 2006 wird das
Mietobjekt umschrieben mit "Werkstatträume im Sockelgeschoss-Annex:
WC/Geräteraum/Pumpenraum" (KB 1). Dass sich die Bezeichnung des Mietobjekts
in der Kündigung nicht wortwörtlich mit der Umschreibung des Mietobjets im
Mietvertrag deckt, vermag in keiner Weise einen Formmangel zu begründen (vgl.
auch Duplik, Rz 5). Mängel in der Umschreibung des Mietobjekts, die zur
Nichtigkeit der Kündigung führen würden, liegen demzufolge nicht vor.

4.

4.1Das
Zivilgericht hat die einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende
November 2019 folgendermassen begründet: Es handle sich um ein
langjähriges Mietverhältnis (Mietverhältnis von 1993). Die Mieterin stelle
Bootsliegeplätze zur Verfügung und sei vertraglich verpflichtet, auch Besucherboote
aufzunehmen und eine Abgabemöglichkeit für Grau- und Schwarzwasser für Benutzer
der Bootsliegeplätze anzubieten. Zu diesem Zweck betreibe sie eine
Abpumpstation im Mietobjekt. Sie sei darauf angewiesen, diesen Dienst weiterhin
anbieten zu können. Am Hafen bestehe die Besonderheit, dass die Kanalisation
höher liege als die Berme (Absatz in der Böschung des Damms), weshalb das Grau-
und Schwarzwasser in die Kanalisation hochgepumpt oder von einem Lastwagen
abgeführt werden müsse. Dazu brauche es eine spezielle Vorrichtung oder
Organisation, die mit dem Wegfall des Mietobjekts ersetzt werden müsse; dies
sei nicht trivial und die Mieterin benötige dafür Zeit. Was die Toiletten und
die Dusche betreffe  so das Zivilgericht weiter , sei offensichtlich, dass
die Mieterin für das eigene Personal Toiletten brauche und den
Bootsplatzmietern und Besuchern zumindest Toiletten anbieten können sollte. Die
Mieterin habe sich um Alternativen bemüht, aber bis anhin keine Toiletten verfügbar
machen können. Die vorgebrachten Alternativen (mobile Toiletten) benötigten
eine gewisse Vorbereitungszeit. Schliesslich  so das Zivilgericht  benötige
die Mieterin eine Alternative zum Büro/Abstellraum. Die Vermieterin ihrerseits
habe ihren Eigenbedarf ausgewiesen. Auch sie sei in ihrem Betrieb
eingeschränkt, wenn sie den Annexbau nicht nutzen könne. Der Bedarf der
Mieterin scheine aber insgesamt dringlicher als derjenige der Vermieterin. Müsste
die Mieterin das Mietobjekt sofort freigeben, stünden ihr keine Toiletten mehr
zur Verfügung, was für den laufenden Betrieb sehr ungünstig wäre. Die
Vermieterin dagegen werde sich noch einige Zeit auch ohne den Annexbau zu
behelfen wissen. Da bei einer Installation von sanitären Anlagen
einschliesslich einer Abpumpstation zu berücksichtigen sei, dass die
Kanalisation über dem Niveau der Berme liege und die Wasserleitungen im Winter
wegen der Vereisungsgefahr abgestellt würden, benötige die Mieterin Zeit, um
eine betriebswirtschaftlich und technisch befriedigende Lösung zu finden und
umzusetzen. Unter diesen Umständen sei eine einmalige Erstreckung des
Mietverhältnisses bis Ende November 2019 angemessen (angefochtener Entscheid,
E. 3.2).

4.2Der
Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Dauer der
Erstreckung beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen
der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können
(Art. 272b Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung zu
berücksichtigen sind insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und der
Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen,
familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten,
ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und überdies die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
(Art. 272 Abs. 2 OR). Nach der Rechtsprechung sind
Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen.
Solche Bemühungen können jedoch nur beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter
die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angefochten hat.Beim Erstreckungsentscheid
ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin besteht, die
Folgen der Vertragsauflösung für den Mieter zu mildern, indem ihm mehr Zeit für
die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung
gelassen wird. Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die
aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Erstreckungsentscheid
nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung
inwieweit überwiegen. Bei der Festlegung der Dauer der Erstreckung steht dem
Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu
(vgl. zum Ganzen BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.2 mit
Hinweisen; vgl. zur Bedeutung von Suchbemühungen BGer 4A_106/2014 vom 28. Mai
2014 E. 4.1).

Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist,
entscheidet sich  wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist
und gegebenenfalls für wie lange  aufgrund einer Abwägung der Interessen der
Parteien. Entgegen der in der Literatur zum Teil vertretenen Auffassung geht
die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung der definitiven nicht als Regel
vor. Für eine solche Auffassung, dass die Anordnung einer erstmaligen
Erstreckung die Regel und die Anordnung einer definitiven die Ausnahme bilde,
bietet der Gesetzestext keine Handhabe. Vielmehr hat eine Interessensabwägung
anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu erfolgen. Welche Art der
Erstreckung gewählt wird, ist dabei eine ausgesprochene Ermessensfrage (vgl.
zum Ganzen BGer 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hin-weisen).

4.3Im
vorliegenden Fall kritisiert die Mieterin erstens, das Zivilgericht habe keine
näheren Angaben zur Dringlichkeit des Eigenbedarfs der Vermieterin gemacht.
Zudem habe es ihrem Beweisantrag auf Edition der B____ unterlagen nicht
stattgegeben und so den rechtserheblichen Sachverhalt unvollständig ermittelt
(Berufung, Ziffer II. 3.2).

Der Einwand, im
angefochtenen Entscheid fehlten nähere Angaben zur Dringlichkeit des Eigenbedarfs,
trifft nicht zu: Das Zivilgericht hat  im Rahmen der Gültigkeit der Kündigung
und nicht im Rahmen der Frage der Erstreckung  eingehend dargelegt, wie die
Vermieterin ihren Eigenbedarf begründet hat (angefochtener Entscheid,
E. 2.2.1 und 2.2.3) und diese Darlegungen zum Eigenbedarf und zu dessen
Dringlichkeit einlässlich bewertet (E. 2.4.1, 2.4.2 und 2.4.5). Daraus
ergibt sich, dass die Vermieterin sich im Wesentlichen aus nicht-staatlichen
Quellen finanziert und ihre Haupteinnahmequelle das Eventgeschäft ist; sie
benötigt das Mietobjekt im Annexbau, um mehr Veranstaltungen durchführen zu
können  dies zur Zwischenlagerung der Eventgüter (Mobiliar, Geschirr und
Getränke) während zwei oder drei Tagen. Die engen Platzverhältnisse in der
Liegenschaft der Vermieterin, in welcher Güter für die unterschiedlichsten
Zwecke ([...], Veranstaltungen) nebeneinander lagern, lassen die Nutzung des
Annexbaus als Zwischenlager für Eventgüter als vernünftiges und sachlich
begründetes Vorhaben erscheinen. Das Zivilgericht erachtete deshalb das
Interesse der Vermieterin an der Nutzung des Annexbaus als aktuell und auf
sachlichen Gründen beruhend (E. 2.4.2, S. 9). Entgegen der Auffassung der
Mieterin hat das Zivilgericht somit durchaus nähere Angaben zum Eigenbedarf der
Vermieterin und dessen Dringlichkeit gemacht. Die Mieterin führt in der
Berufung zudem nicht aus, inwiefern die von ihr beantragte Edition der B____unterlagen
für die Beurteilung des Eigenbedarfs von Bedeutung ist. Die Bedeutung dieser
Beweismittel ist zumindest nicht offensichtlich. Mangels konkreter
diesbezüglicher Angaben ist das Appellationsgericht nicht in der Lage zu
beurteilen, ob das Zivilgericht den entsprechenden Beweisantrag der Mieterin zu
Recht oder zu Unrecht abgewiesen hat.

Zusammenfassend
lässt sich festhalten, dass der angefochtene Entscheid sich hinreichend zum Eigenbedarf
der Vermieterin und dessen Dringlichkeit äussert.

4.4Die
Mieterin macht zweitens geltend, zu den besonderen Umständen des
Mietverhältnisses gehöre die vom Zivilgericht "zu wenig berücksichtigte
Tatsache", dass die Mieterin für den Betrieb der Hafenanlage auf das
Mietobjekt angewiesen sei und dieses seit 1993 in derselben Weise gebrauche.
Die Kündigung vom Herbst 2016 lasse sich unter diesen Umständen "mit einem
nach Treu und Glauben zu erwartenden loyalen Verhalten nur schwerlich
vereinbaren"; es wäre zu erwarten gewesen, dass vor der Kündigung, die
"lediglich mit der minimalen gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten
ausgesprochen worden" sei, der Mieterin die vorgesehene Änderung der
Situation mitgeteilt worden wäre. Es sei nicht anzunehmen, dass der von der
Vermieterin genannte Platzbedarf von einem Tag auf den Tag entstanden sei,
weshalb eineVorabinformation gegenüber der Mieterinangebracht gewesen
wäre. Dem Fehlen einer solchen Vorabinformation sei insofern Rechnung zu
tragen, als eine längere Erstreckung zu gewähren sei. Aus dem Umstand, dass
gemäss dem Zivilgericht die Vermieterin sich noch einige Zeit auch ohne den
Annexbau zu behelfen wisse, schliesst die Mieterin zudem, dass die Vermieterin
kein schutzwürdiges Interesse an der Kündigung habe (Berufung, Ziffer II. 3.1).

Das Zivilgericht
hat den von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarf als aktuell, sachlich
begründet und damit als schützenswert beurteilt und deshalb die Gültigkeit der
Kündigung bejaht (angefochtener Entscheid, E. 2.4.1 und 2.4.5). Die Gültigkeit
der Kündigung wird von der Mieterin im Berufungsverfahren nicht mehr (gültig) in
Zweifel gezogen (vgl. oben E. 3). Es ist deshalb widersprüchlich, wenn sie
im Rahmen der Erstreckung des Mietverhältnisses ein schutzwürdiges
Vermieterinteresse an der Kündigung doch wieder verneint. Der Einwand des
fehlenden schutzwürdigen Interesses geht somit fehl. Ebenfalls unberechtigt ist
das Vorbringen der Mieterin, dass das Fehlen einer vorgängigen Information
durch die Vermieterin über ihre möglichen Kündigungspläne zu einer längeren
Erstreckung führe müsse. Es ist gerade umgekehrt: Eine Verlängerung der
Kündigungsfrist ist ein Umstand, der eine kürzere Erstreckung rechtfertigt
(vgl. BGer 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2). Dies dürfte
auch der Fall sein, wenn die Vermieterin die Mieterin weit im Voraus über ihre
Kündigungspläne informiert. Mit anderen Worten: Der Umstand, dass die
Vermieterin die langjährige Mieterin nicht im Voraus über ihre Kündigungspläne
informiert hat, ist entgegen der Auffassung der Mieterin nicht erstreckungsverlängernd
zu berücksichtigen. Es ist somit korrekt, dass das Zivilgericht die
unterlassene Vorabinformation durch die Vermieterin nicht als
erstreckungsverlängernden Umstand in Betracht gezogen hat.

4.5Die
Mieterin macht drittens geltend, dass auch die hohenAnforderungen an ein
Ersatzobjektfür eine längere Erstreckung sprächen. Das Zivilgericht führe
in diesem Zusammenhang zu Recht aus, dass beim Wegfall des Mietobjekts
offensichtlich keine trivialen Lösungen zur Verfügung stünden, sondern solche,
für deren Realisierung die Mieterin Zeit benötige. Die Mieterin hält dazu fest,
dass sie Alternativen für den Wegfall der Toiletten, der Dusche, der Werkstatt,
des Büros und der Abpump­anlage finden müsse, was offensichtlich schwierig sei.
Sie habe sich am 6. März 2018 mit Frau C____ von D____ getroffen: Auf
Bermenniveau gebe es am südlichen Ende des Mietareals einen zweiten Kanalisationsschacht,
der möglicherweise für eine Alternativlösung in Frage komme, aber sehr
kostspielig sei (etwa CHF 300000. bis 400'000.). Offen und ungelöst seien
auch die erforderlichen Alternativen für Werkstatt und Büro, welche  wie das
Zivilgericht zutreffend festgestellt habe  gegenwärtig nicht vorhanden seien.
Zum Beweis dieser Ausführungen ruft die Mieterin Frau C____ als Zeugin an (Berufung,
Ziffer II. 3.3).

Die Mieterin
anerkennt in ihrer Berufung die zivilgerichtlichen Erwägung ausdrücklich als
richtig, wonach es keine trivialen Alternativlösungen gebe und die Mieterin
Zeit für die Realisierung einer Alternativlösung benötige. Sie macht allerdings
geltend, dass sich in einem Gespräch vom 6. März 2018 mit Frau C____ von D____
ergeben habe, dass es am südlichen Ende des Mietareals eine Lösung für die
Abpumpstation gebe, die allerdings sehr kostspielig sei. Dabei handelt es sich
um ein echtes Novum, welches im Berufungsverfahren grundsätzlich zulässig ist
(vgl. Art. 317 ZPO). Auf die Befragung von Frau C____, welche dieses Novum
beweisen soll, kann im vorliegenden Fall aber verzichtet werden, und zwar aus
folgenden Gründen: Ginge man im Einklang mit der Mieterin davon aus, dass die
Realisierung einer Alternativlösung zur bisherigen Abpumpstation tatsächlich
CHF 300'000. bis CHF 400'000. kosten würde  erachtete man das
Novum mit anderen Worten als bewiesen , spräche dies nicht notwendigerweise
für eine Verlängerung der Erstreckung. Die behaupteten Kosten von CHF 300'000.
bis 400'000. fielen nämlich unabhängig davon an, ob die Mieterin das
Mietobjekt per Ende November 2019 oder zu einem  von der Mieterin gewünschten
 späteren Zeitpunkt verlassen müsste. Eine Verlängerung der Erstreckung würde
an diesen Kosten nichts ändern. Die behaupteten hohen Kosten einer
Alternativlösung bilden somit keinen Grund für eine Verlängerung der vom Zivilgericht
gewährten Erstreckung.

4.6Die
Mieterin kritisiert schliesslich, das Zivilgericht habe lediglich eine
einmalige Erstreckung gewährt und eine Zweiterstreckung ausgeschlossen, obwohl
sich keine sicherePrognose über den Zeitpunkt einer Ersatzlösungstellen lasse. Mangels vorhandener Ersatzobjekte in Hafennähe stehe der Mieterin
nur eine bauliche Alternative offen, deren Realisation eine Baubewilligung
voraussetze (Berufung, Ziffer II. 3.4).

Die Behauptung
der Mieterin, dass die Realisation der von ihr ins Auge gefassten baulichen
Alternative eine Baubewilligung voraussetze, wird in der Berufung nicht belegt.
Sie wird von der Vermieterin in der Berufungsantwort allerdings auch nicht
bestritten, weshalb sie als bewiesen erachtet werden kann. Die Mieterin
unterlässt es nun darzulegen, inwiefern die gewährte Erstreckung bis Ende
November 2019 nicht genügen soll, um die von ihr beabsichtigte Ersatzlösung zu
realisieren. Die Mieterin, die seit dem 12. Dezember 2016 anwaltlich vertreten
ist, hat die Gültigkeit der Kündigung vom 11. November 2016 zwar angefochten 
allerdings ohne realistische Erfolgsaussichten (vgl. dazu vorstehend E. 3.3 und
angefochtener Entscheid, E. 2). Dies hätte der Mieterin spätestens seit der
Verhandlung an der Schlichtungsstelle vom 7. Februar 2017 bewusst sein
müssen. Den Parteien wurde sodann in der zivilgerichtlichen Hauptverhandlung
vom 20. November 2017 mitgeteilt, dass die Kündigung gültig sei und eine Erstreckung
bis Ende November 2019 gewährt werde (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4
oben). Seit der Schlichtungsstellenverhandlung vom 9. Februar 2017 hatte
die Mieterin somit allen Grund, intensiv nach einer Ersatzlösung zu suchen und
diese umzusetzen. Die Mieterin führt in der Berufung nicht weiter aus, weshalb
ein Zeitraum von 2 ¾ Jahren (Mitte Februar 2017 bis Ende November 2019) nicht
genügen soll, ihre Ersatzlösung zu realisieren. So reicht sie insbesondere
keine Unterlagen zu ihren bisherigen Planungen (Pläne oder Planskizzen,
Kostenvoranschlag, Zeitplan) ein, die nahelegen würden, dass die gewährte
Erstreckung nicht ausreichen soll, um die Ersatzlösung zu realisieren. Die von
der Mieterin lediglich behauptete, aber nicht belegte Unsicherheit über den
Zeitpunkt der Realisierung des Bauprojekts genügt nicht, die Richtigkeit der
vom Zivilgericht gewährteneinmaligenErstreckung bis Ende November 2019
in Zweifel zu ziehen.

5.

5.1Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht die Interessen der Vermieterin  im Wesentlichen
ihren Eigenbedarf  und die Interessen der Mieterin  im Wesentlichen die
Erarbeitung und Umsetzung einer Ersatzlösung  korrekt ermittelt und
gegeneinander abgewogen hat. Jedenfalls hat es den weiten Ermessensspielraum,
der ihm bei der Festlegung der Art und Dauer der Erstreckung zusteht (vgl. oben
E. 4.2), nicht überschritten. Die vom Zivilgericht gewährte einmalige
Erstreckung bis Ende November 2019 ist somit nicht zu beanstanden. Demgemäss
ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid zu bestätigen und die dagegen
erhobene Berufung abzuweisen.

5.2Gemäss
dem Ausgang des Verfahrens hat die Mieterin die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Gemäss der vorliegend noch
anwendbaren Verordnung über die Gerichtsgebühren (GebV, SG 154.810; zur
übergangsrechtlichen Ordnung vgl. auch § 41 Abs. 2 des neuen Gerichtsgebührenreglements
[GRR, SG 154.810]) betragen die zweitinstanzlichen Gerichtskosten
CHF 1'000. (§ 11 Abs. 1 Ziffer 1 in Verbindung mit
§ 2 Abs. 4 GebV).

Zudem
hat die Mieterin der Vermieterin eine Parteientschädigung zu entrichten. Im
Berufungsverfahren berechnet sich diese nach den für das erstinstanzliche
Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem
Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung [HO, SG
291.400]). Massgebend ist der zweitinstanzliche Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Im
vorliegenden Fall verlangt die Mieterin im Berufungsverfahren eine erstmalige
Erstreckung um weitere sechs Monate mit der Möglichkeit einer zweiten
Erstreckung (vgl. Berufungsbegehren 2).Bezieht sich die
Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverhältnisses, entspricht der
Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer der strittigen Erstreckung
geschuldet ist (BGer 4A_318/2008 vom 11. November 2008 E. 1; BGE 113 II 406 E. 1
S. 407 f.). Die zweite Erstreckung könnte nach dem Gesetz zusammen mit der
beantragten Verlängerung der ersten Erstreckung um sechs Monate im Maximum
3 ½ Jahre dauern (Art. 272 Abs. 1 OR). In diesem Fall rechtfertigt es
sich, für die Bemessung des Streitwerts auch die mögliche Dauer einer zweiten
Erstreckung zu berücksichtigen (BGer 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 2). Im
vorliegenden Fall beläuft sich der Streitwert im Berufungsverfahren somit auf
CHF 17'500. (42 Monatsmietzinse à CHF 416.66 [vgl. oben E. 1) =
CHF 17'500.). Bei einem Streitwert von CHF 17'500. beträgt das erstinstanzliche
Grundhonorar im schriftlichen Verfahren zwischen CHF 1'680. und CHF 4'350.(§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 7 und § 4 Abs. 2
HO), interpoliert CHF 2'833.. Hinzu kommt ein Zuschlag von 30 % für
die Duplik (+ CHF 850.), welche die Mieterin mit ihrem in der Replik
erfolgten neuen Begehren auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung
erforderlich gemacht hat (§ 5 Abs. 1 lit. b/bb HO).
Aufgrund des Drittelsabzugs für das Berufungsverfahren (§ 12
Abs. 1 HO) ergibt sich eine Parteienschädigung von gerundet CHF
2'450.. Nach der ständigen Praxis des Appellationsgerichts wird die
Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, wenn die obsiegende
Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und die von ihrer anwaltlichen
Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer gemäss Art. 28 Abs. 1
lit. a des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) als Vorsteuer
abziehen kann (statt vieler AGE ZB.2017.49 vom 23. Juli 2018
E. 3.3). Gemäss dem UID-Register ist dieBerufungsbeklagtemehrwertsteuerpflichtig. Dass sie bezüglich der Rechnung ihres Anwalts
betreffend den vorliegenden Prozess nicht vorsteuerabzugsberechtigt wäre, macht
sie nicht geltend. Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren
ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 20. November 2017 (MG.2017.40) wird abgewiesen,
soweit darauf einzutreten ist.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'000..

Die Berufungsklägerin hat derBerufungsbeklagten für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung von CHF 2'450. zu bezahlen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.