bs_appellationsgericht · ZB.2021.2 · 2021-07-09 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2021.2

ENTSCHEID

vom9. Juli
2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez

und
Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 12. Oktober 2020

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 15. Dezember 2003 mietete A____ (Mieterin) eine 2-Zimmerwohnung an der [...]
in Basel. Anfang 2015 erwarb die B____ (Vermieterin) die Liegenschaft an der [...].
In der Folge kündigte sie die Mietverhältnisse über die von einigen
Liegenschaftsbewohnern gemieteten Mansarden, da sie plane, den Dachstock in
zwei 4-Zimmerwohnungen umzubauen. An einer Veranstaltung vom 2. Februar 2016
informierte die Liegenschaftsverwaltung die Mieter der Liegenschaft über den
geplanten Ausbau des Dachstocks und die Sanierung der Fassade. Mit amtlich
genehmigtem Formular vom 21. November 2018 kündigte die Vermieterin das
Mietverhältnis mit der Mieterin per Ende September 2019, dies wegen «umfassende[r]
Renovationsarbeiten».

Die Mieterin
focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt
worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 12. Dezember 2019 an das Zivilgericht
Basel-Stadt und beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die
Kündigung vom 21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung gültig sei, es
sei die Mieterin zu verurteilen, die Wohnung innert einer vom Gericht
anzusetzenden Frist zu verlassen, und es sei die Vermieterin andernfalls zu
ermächtigen, die Wohnung polizeilich räumen zu lassen. Mit Klageantwort vom 20.
Februar 2020 beantragte die Mieterin im Wesentlichen, es sei die Kündigung als
ungültig oder missbräuchlich aufzuheben. Mit Entscheid vom 12. Oktober 2020
stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 21. November 2018 gültig
sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende August 2021. Zudem
wies es die Mieterin an, die Wohnung bis spätestens Ende August 2021 zu
verlassen, andernfalls auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen werde.
Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 11. Januar 2021
Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie mit ihrem Hauptbegehren,
es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Kündigung vom 21. November
2018 als missbräuchlich aufzuheben. Mit Berufungsantwort vom 4. März 2021
beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit Replik vom 15. April
2021 und Duplik vom 7. Mai 2021 halten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde
auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Nach der
Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni
2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
740., so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000. ohne Weiteres
erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 740. = CHF 26640.). Auf die im
Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.

Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

2.         Entscheid
des Zivilgerichts

Das Zivilgericht
prüfte im Kern die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich
sei. Es fasste zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen
(Zivilgerichtsentscheid, E. 3). In einem ersten Schritt legte es die
Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung missbräuchlich ist, namentlich
im Fall, dass eine Kündigungssperrfrist läuft, nachdem die Parteien einen
Streit einvernehmlich beigelegt haben (Einigung) (E. 4 und 5.1). Sodann prüfte
es, ob das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 eine
Sperrfrist ausgelöst habe. Es verneinte die Frage und hielt fest, dass die
Kündigung nicht in eine Sperrfrist falle (E. 5.2). In einem zweiten
Schritt prüfte das Zivilgericht, ob die Kündigung missbräuchlich sei, weil kein
ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Arbeiten auch in
bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es fasste zunächst den
diesbezüglichen Standpunkt der Mieterin zusammen (E. 6). Sodann legte es die
Voraussetzungen dar, unter welchen eine Sanierungskündigung nicht
missbräuchlich ist (E. 7.1). Das Zivilgericht erachtete diese Voraussetzungen
im vorliegenden Fall als erfüllt (E. 7.2). In drei weiteren Schritten
prüfte das Zivilgericht die Fragen der Erstreckung des Mietverhältnisses, der
Räumung und des Vollzugs der Räumung (E. 8 bis 10).

3.         Sperrfristkündigung

3.1Im
angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht, ob die Parteien vor der
Kündigung vom 21. November 2018 eine sperrfristauslösende Einigung erzielt
hätten, ob die Kündigung damit in eine Sperrfrist falle und folglich
missbräuchlich sei. In Bezug auf das Protokoll der Informationsveranstaltung
zwischen Vermieterin und Mietern vom 2. Februar 2016 hielt das Zivilgericht
fest, die Mieterin könne nicht nachweisen, dass die Vermieterin dieses
Protokoll erhalten habe; eine sperrfristauslösende Einigung sei damit nicht
nachgewiesen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.1). Selbst wenn man annähme, dass
der Inhalt des Protokolls das von den Parteien Besprochene wiedergebe, läge 
so das Zivilgericht weiter  keine sperrfristauslösende Einigung vor: Teilweise
handle es sich um Selbstverständliches (Beantwortung von Fragen und Anfragen)
oder um Punkte, die nur Mieter einer Mansarde betreffe, nicht aber die
Mieterin, die keine Mansarde gemietet habe (E. 5.2.2).

3.2Die
Mieterin bemängelt in der Berufung zunächst, das Zivilgericht habe dasProtokoll
der Informationsveranstaltungvom 2. Februar 2016 zu Unrecht als
unbeachtlich bezeichnet. Dieses Protokoll beinhalte eine Einigung über diverse
Forderungen aus dem Mietverhältnis zwischen der Mieterin und der Vermieterin. Eine
sperrfristauslösende Vereinbarung könne ohne Weiteres mündlich und sogar
konkludent erfolgen; lediglich der Nachweis müsse durch Schriftstücke erfolgen.
Das Zivilgericht übersehe, dass die Einigung bereits mündlich an der protokollierten
Veranstaltung erfolgt sei. Auch ohne Zugang des Protokolls bei der Vermieterin
dokumentiere dieses die mündliche Vereinbarung. Im Übrigen sei ohnehin davon
auszugehen, dass das Protokoll der Vermieterin zugegangen sei. Ihre Bestreitung
sei völlig unglaubwürdig. Hätten sich Zweifel betreffend Zustellung gestellt,
wäre das Zivilgericht im Rahmen des Untersuchungsgrundsatzes verpflichtet
gewesen, sich beim Verfasser und Absender des Protokolls zu erkundigen. Ohne
Beweisabnahme sei daher vom Empfang des Protokolls auszugehen (Berufung,
Rz 2840; Replik, Rz 2022).

Das von der
Mieterin erwähnte Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016
trägt keinerlei Unterschrift, weder diejenige des Protokollführers noch von
sonstigen anwesenden Personen. Dem Schreiben von [...] an die Vermieterin vom
20. März 2016 kann entnommen werden, dass das Protokoll der
Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 offenbar von den Mietern
genehmigt worden sei. Zudem sollte das Protokoll der Vermieterin als Beilage
zum Schreiben zugestellt werden, mit dem Hinweis, dass ohne Gegenbericht bis
zum 31. März 2016 davon ausgegangen werde, dass die Vermieterin mit dem
Protokoll einverstanden sei (Klageantwortbeilage 9). Daraus ergibt sich ohne
Weiteres, dass die Vermieterin das Protokoll zu jenem Zeitpunkt noch nicht
gesehen und dessen Inhalt nicht bestätigt hatte. Selbst wenn das Protokoll vom
2. Februar 2016 eine sperrfristauslösende (mündliche) Vereinbarung
zwischen den Mietern und der Vermieterin dokumentieren würde, könnte es daher
lediglich dann eine solche Vereinbarung belegen, wenn es der Vermieterin
tatsächlich zugestellt worden wäre. Die Vermieterin bestritt, das Protokoll
erhalten zu haben. Die Mieterin unterliess es vor dem Zivilgericht, diese
Bestreitung substantiiert zu widerlegen und entsprechende Beweise vorzulegen.
Sie beliess es bei der unbelegten Aussage, dass das Schreiben vom 20. März
2016 nicht beantwortet, aber auch nicht bestritten worden sei
(Verhandlungsprotoll, S. 1214). Entgegen der Auffassung der Mieterin war
es selbst im Anwendungsbereich des (eingeschränkten) Untersuchungsgrundsatzes
nicht Aufgabe des Zivilgerichts, eigene Abklärungen zur Zustellung des
Schreibens vom 20. März 2016 anzustrengen. Sind  wie vorliegend  beide
Parteien anwaltlich vertreten, hat sich das Gericht wie im ordentlichen
Verfahren zurückzuhalten, und es hat in erster Linie auf die Behauptungen und
Beweisanträge der rechtskundigen Parteivertreter oder Parteivertreterinnen
abzustellen (Staehelin/Bachofner,
in: Staehelin/Staehelin/Grolmund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich
2019, § 10 N 27, mit Hinweis auf BGE 141 III 569 E. 2.3.2).
Bleibt eine prozessrelevante Tatsache unbelegt, ist nach den allgemeinen Regeln
der Beweislast zu entscheiden (Gehri,
in: Basler Kommentar, 3. Auflage, 2017, Art. 55 ZPO N 17). Somit ist die
zivilgerichtliche Schlussfolgerung nicht zu beanstanden, dass die Mieterin aus
der unterbliebenen Reaktion der Vermieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten
kann und das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016
eine Vereinbarung nicht belegt. Damit kann auch offenbleiben, ob das Protokoll
inhaltlich eine sperrfristauslösende Vereinbarung darstellt.

3.3

3.3.1Die
Mieterin kritisiert sodann, das Zivilgericht habe eineundatierte
Vereinbarungausser Acht gelassen, die im Nachgang zu den mündlichen
Absprachen gemäss der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 getroffen
worden sei und eine Sperrfrist ausgelöst habe. Auf diese undatierte
Vereinbarung habe sie in ihrer Klageantwort (Rz 7) und in der Verhandlung
(Verhandlungsprotokoll, S. 10 und 13) hingewiesen; das Zivilgericht sei auf die
Vereinbarung an keiner Stelle eingegangen. Mit dieser Vereinbarung zwischen der
Vermieterin und den Mietern seien Forderungen aus allen Mietverhältnissen 
auch aus demjenigen mit der Mieterin  geklärt worden (Berufung, Rz 814 und
2230; Replik, Rz 12).

In der
Zivilgerichtsverhandlung vom 21. September 2020 gab die Mieterin an, sie
habe verstanden, dass die Vereinbarung alle Mieter betreffe und dass darunter
alle Mieter fielen, auch die, welche keine Mansarde gehabt hätten
(Verhandlungsprotokoll, S. 10 unten). Zudem gab der Vertreter der Mieterin in
der Verhandlung an, dass auch die Mieterin eine Sperrfrist habe: Es gebe eine
schriftliche Zusicherung von 2016 (unter Hinweis auf die im Parallelverfahren [...]
eingereichten Klageantwortbeilagen 1012). Die Vereinbarung sei im Frühjahr
2016 abgeschlossen worden, der Mieter C____ habe alle Mieter vertreten, es habe
da ein Gespräch gegeben (Verhandlungsprotokoll, S. 13). Es trifft somit zu,
dass die Mieterin im zivilgerichtlichen Verfahren auf die im Parallelverfahren
eingereichte undatierte Vereinbarung verwies (Klageantwortbeilage 12 im
Parallelverfahren [...]). Unzutreffend ist hingegen der Vorwurf, dass das
Zivilgericht diese nicht berücksichtigt habe. Vielmehr hielt es fest, dass die
Mieterin keine Mansarde gemietet habe, weshalb sie im Jahr 2015 auch keine
entsprechende Kündigung der Vermieterin erhalten habe. Weder habe demnach betreffend
die Mieterin eine Schlichtungsverhandlung über die Mansarden stattgefunden,
noch habe es zwischen den Parteien eine Vereinbarung gegeben, wonach die
Mieterin auf eine Mansarde verzichte, um den Dachstockausbau zu ermöglichen
(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2 erster Absatz). Der Vorwurf, das Zivilgericht
sei auf die Vereinbarung nicht eingegangen, ist somit unzutreffend.

Die
zivilgerichtliche Schlussfolgerung ist auch in der Sache nicht zu beanstanden. Unbestrittenermassen
bestand keine schriftliche Vereinbarung (weder im Mietvertrag der Wohnung
beinhaltend noch in einem separaten Vertrag), welche der Mieterin ein
Nutzungsrecht an einer Mansarde oder einem Estrichabteil einräumte (vgl. Berufung,
Rz 32). In der Präambel der undatierten Vereinbarung wurde hingegen festgehalten,
dass die Benutzung der im Dachgeschoss befindlichen Mansarden und
Estrichabteile entweder Inhalt der für die Wohnungen geltenden Mietverträge ist
oder durch separate Mietverträge geregelt ist. Die entsprechenden Mieter
verzichteten mit der undatierten Vereinbarung auf ihren Anspruch an den von
ihnen gemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss, erhielten im Gegenzug dafür
gewisse Zusicherungen der Vermieterin (Berufungsbeilage 3). Auch wenn der
Mieter C____  den Ausführungen der Mieterin folgend  die undatierte
Vereinbarung als Vertreter für sämtliche Mieter unterzeichnet haben sollte,
kann es sich nur um jene Mieter gehandelt haben, die eine entsprechende
vertragliche Vereinbarung betreffend Mansarde oder Estrichabteil mit der
Vermieterin hatten. Die zivilgerichtliche Annahme ist demnach zutreffend, dass
die Mieterin nicht Vertragspartei der undatierten Vereinbarung war und diese
folglich keine Sperrfrist für den Mietvertrag der Mieterin auszulösen
vermochte.

3.3.2Die
Mieterin macht im Zusammenhang mit der undatierten Vereinbarung geltend, dass
sie gewisse Nutzungsrechte an den Estrichabteilen und an weiteren Flächen des
Dachstocks gehabt habe, die zum Teil mündlich verabredet worden seien. Deshalb
gelte die undatierte Vereinbarung nicht nur für die Mieter einer Mansarde,
sondern auch für alle Mieter und Mieterinnen mit Nutzungsrechten am Dachstock
(Berufung, Rz 3134). Die Mieterin legt nicht dar, dass und an welcher Stelle
sie dies bereits vor Zivilgericht behauptet hat. Damit erfüllt sie ihre
Begründungspflicht nicht (vgl. zur Begründungspflicht BGE 138 III 374 E. 4.3.1
S. 375; BGer 5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4). Es ist nicht Aufgabe
der Berufungsinstanz, die umfangreichen Akten des Zivilgerichts nach einer
entsprechenden Behauptung der Mieterin zu durchsuchen. Die diesbezüglichen
Ausführungen der Mieterin in ihrer Replik (Rz 5 und 1315) sind verspätet
und können nicht beachtet werden. Die Berufungsgründung hat innerhalb der
30-tägigen Rechtsmittelfrist zu erfolgen und kann nicht auf dem Weg der Replik
ergänzt werden. Damit ist nicht erstellt, dass die Mieterin gewisse
Nutzungsrechte an den Flächen im Dachstock hat. Fehlt es an solchen
Nutzungsrechten, entbehrt ihre rechtliche Argumentation einer tatsächlichen
Grundlage.

3.4Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht mit Recht annahm, dass die Parteien im
2016 keine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR erzielt haben. Damit fällt
die Kündigung vom 21. November 2018 nicht in eine dreijährige Sperrfrist und
ist somit unter diesem Gesichtspunkt nicht missbräuchlich.

4.         Sanierungskündigung

4.1Das
Zivilgericht prüfte auch die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018
missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und
allfällige Sanierungsarbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten.
Es legte in einem ersten Schritt den Standpunkt der Mieterin dar: Der von der
Vermieterin angegebene Kündigungsgrund sei vorgeschoben; es gehe ihr vielmehr
darum, die Wohnungen zu einem höheren Mietzins zu vermieten. Es sei nicht klar,
was genau gemacht werde; es hätten weder Offerten noch ein Bauprojekt oder ein
Baubegehren vorgelegen, weder im Zeitpunkt der Kündigung noch im Zeitpunkt der
Schlichtungsverhandlung. Zudem seien die Liegenschaft und die Wohnungen gut
unterhalten. Schliesslich hätten die Elektro- und die Leitungssanierung bereits
im 2016 gemacht werden können (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). In einem zweiten
Schritt legte das Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen eine
Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten nicht missbräuchlich sei (E. 7.1).
In einem dritten Schritt prüfte es, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden
Fall erfüllt seien: Die Vermieterin  so das Zivilgericht  habe bereits in der
Kündigung angegeben, dass sie die komplette elektrische Anlage, Fallstrang,
Küche, Böden und Wände renovieren wolle. Auch ergebe sich aus dem Protokoll der
Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016, dass die Vermieterin schon
länger plane, die Küchen von Grund auf zu sanieren; es schade nicht, dass sie
die Bädersanierung in der Kündigungsbegründung nicht genannt habe. Es sei
offensichtlich, dass eine derartige Sanierung deutlich einfacher, rascher und
kostengünstiger durchgeführt werden könne, wenn die Wohnungen leerstünden. Dass
die Vermieterin die genannten Arbeiten effektiv ausführen wolle, erscheine
ebenfalls als glaubhaft  habe sie doch seit dem Erwerb der Liegenschaft im
2015 die Fassade erneuert und die übrigen vier Wohnungen bei Mieterwechseln
sukzessive saniert. Ebenfalls nachvollziehbar sei sodann, dass die Vermieterin
den Mietern in den bereits erneuerten Wohnungen nicht gekündigt habe; in diesen
Wohnungen könnten die verbleibenden Arbeiten in bewohntem Zustand durchgeführt
werden. Sodann sei entgegen der Ansicht der Mieterin unerheblich, ob die
geplanten Sanierungsarbeiten gesetzlich zwingend oder zeitlich dringlich oder
ob die Wohnungen sanierungsbedürftig seien; der Entscheid über Zeitpunkt und
Umfang dieser Arbeiten obliege allein der Vermieterin. Schliesslich sei
entgegen der Ansicht der Mieterin auch nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt
der Kündigung oder kurz danach allfällige Baugesuche oder Baubewilligungen
vorlägen. Insgesamt habe die Vermieterin somit den angegebenen Kündigungsgrund
glaubhaft gemacht und der Mieterin sei es nicht gelungen, die Missbräuchlichkeit
der Kündigung zu beweisen (E. 7.2).

Die Mieterin
kritisiert in ihrer Berufung, dass sich die von der Vermieterin beim
Zivilgericht eingereichten Dokumente auf den aktuellen Zustand der Liegenschaft
beschränkten; nur eine undatierte Kostentabelle beziehe sich auf mögliche
Baumassnahmen, ohne aber spezifische Arbeiten zu bezeichnen. Eine reale
Bauplanung liege nicht vor. Die eingereichten Dokumente zeigten, dass die Vermieterin
im Zeitpunkt der Kündigung nicht über ein ausgereiftes, umsetzbares Bauprojekt
verfügt habe (Berufung, Rz 1520 und 4159). Die Vermieterin macht dagegen
geltend, dass sie vor Zivilgericht ihr Sanierungsvorhaben eingehend erläutert
und belegt habe, so in Bezug auf den mangelhaften Zustand der Leitungen,
Elektroinstallationen, Küchen, Bäder, Böden und Wände; der Zustand sei
dokumentiert worden und der Sanierungsbedarf ohne Weiteres erkennbar
(Berufungsantwort, Rz 2231 und 5666).

4.2Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine
besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich
frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen.
Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen
Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung
als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse
und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert,
die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142
III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).

Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder
Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich
einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen
nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im
Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die
Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120).
Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht
realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich
mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die
Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten
wird. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder
die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der
Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im Mietobjekt
geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche
Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das
Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die
Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der
Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt,
aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung
des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein
Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt
auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie
missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2 S. 497499).

Das Bundesgericht hat sich verschiedentlich mit der Frage
befasst, in welchen Fällen ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes
Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung
erlaubt. Massgebend ist  wie oben ausgeführt wurde  der Projektstand im
Zeitpunkt der Kündigung. Als genügend hat das Bundesgericht folgende
Projektstände erachtet:

-          Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f.; BGer 4A_518/2010 vom 16.
Dezember 2010 E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E.
3.2.1 und 3.3.2);

-           (unbestrittene)
Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines
Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-          (unbestrittener)
«rapport dexpertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der
grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember
2010 E. 2.3 und 2.5).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2 S. 94 f.);

-           Besuch des Liegenschaftsverwalters
in der Liegenschaft zur Abklärung des Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E.
4.2.2 S. 500);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles»)
(BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);

-          nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1 S. 94).

4.3Im
vorliegenden Fall bestreitet die Mieterin zu Recht, dass im Zeitpunkt der
Kündigung vom 21. November 2018 eingenügend
ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag. Die Mieterin legte denn auch bereits vor
Zivilgericht eingehend dar, dass es an einem ausgereiften Projekt fehle(Klageantwort,
Rz 7 f)). Im Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Vermieterin
lediglich über ein zwei Seiten umfassendes Prüfprotokoll der
Elektroinstallationen vom 19. Oktober 2018 (Klagebeilage 9). Dieses listet
diverse Mängel und Empfehlungen auf und hält abschliessend fest, dass eine
Totalsanierung der Elektroninstallationen nötig sei. Dieses Prüfprotokoll
stellt kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt dar, das der Mieterin
erlaubt hätte abzuschätzen, ob ihr Verbleibin der
Wohnung geeignet wäre, die Sanierungsarbeiten nicht unerheblich zu erschweren.
Das Prüfprotokoll hält denn auch lediglich Sanierungsbedarf und
Sanierungsempfehlungen fest, ohne dass sich daraus ableiten liesse, ob die
Umsetzung der Sanierungsempfehlungen durch einen Verbleib der Mieterin in der
Wohnung erschwert oder verzögert würde.

Die weiteren
Dokumente, welche die Vermieterin zum Nachweis ihres Sanierungsprojekts
eingereicht hat, wurden entweder nach der Kündigung vom 21. November 2018
erstellt (E-Mail der [...] vom 21. Oktober 2019 zum Sanierungsbedarf bezüglich
Wasserleitungen [Klagebeilage 11]; Aufzeichnungsprotokoll der Kanaluntersuchung
vom 6. Dezember 2019 [Klagebeilage 10]) oder sind undatiert (drei Seiten
umfassende Pläne [Klagebeilage 12]; Fotos der Liegenschaft [Klagebeilagen 1416
und 18]; drei Seiten umfassender Kostenvoranschlag der [...] «vom Herbst 2018» (Klagebeilage
17]). Für die Beurteilung der Frage, ob die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung
über ein ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügte, sind sie mit anderen Worten
unbeachtlich.

Demgemäss ist
festzustellen, dass entgegen der Beurteilung des Zivilgerichts im Zeitpunkt der
Kündigung kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag und dass die gestützt
darauf ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben ist.

5.         Entscheid
und Prozesskosten

5.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass die Kündigung vom 21. November 2018 als
missbräuchlich aufzuheben ist. Demgemäss ist der angefochtene
Zivilgerichtsentscheid vom 12. Oktober 2020 aufzuheben und die dagegen erhobene
Berufung gutzuheissen.

5.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterliegende Vermieterin
die Prozesskosten des erstinstanzlichen und des zweitinstanzlichen Verfahrens
(Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Die
Gerichtskosten des Verfahrens vor Zivilgericht betragen CHF 500.
(Zivilgerichtsentscheid, E. 11.1). Die Höhe dieser Kosten wird von keiner
Partei in Frage gestellt.

Zur Festlegung
der Höhe der Gerichtskosten im Verfahren vor Appellationsgericht ist § 2a Abs.
2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800,
in Kraft seit dem 5. Juli 2018) anwendbar: Demgemäss betragen die
Gerichtskosten in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren
Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, zwischen CHF 200. und CHF 500. bei
einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.
bei Geschäftsmiete. Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 600.,
so dass die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren mit CHF 200.
festzusetzen sind. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die 
wie das vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle
haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a
Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung wird gutgeheissen, die Ziffern
2 bis 6 des Entscheids des Zivilgerichts vom 12. Oktober 2020 ([...])
aufgehoben und die Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. November 2018 betreffend
die 2-Zimmerwohnung an der [...], [...] Basel, als missbräuchlich aufgehoben.

Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des
Zivilgerichtsverfahrens von CHF 500. und des Berufungsverfahrens von CHF 200..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.