bs_appellationsgericht · VD.2021.213 · 2022-07-04 · de
kantonale Steuern pro 2016 (Liegenschaftskosten) (BGer-Nr.: 9C_605/2022)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.213

URTEIL

vom 4. Juli 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur.André Equey, lic. iur. Mia Fuchs

und Gerichtsschreiber
MLaw Tobias Calò

Beteiligte

A____Rekurrentin

[...]

vertreten durch [...],
Advokatin,

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 25. März 2021

betreffend kantonale Steuern pro
2016 (Liegenschaftskosten)

Sachverhalt

A____
(nachfolgend Rekurrentin) ist Eigentümerin der Liegenschaften [...] und [...]
in Basel (nachfolgend Liegenschaft [...] bzw. [...], zusammen Liegenschaften).
Die Steuerverwaltung Basel-Stadt (nachfolgend Steuerverwaltung) rechnete mit
Veranlagungsverfügung vom 30. Mai 2019 von der Rekurrentin geltend
gemachte Liegenschaftskosten in der Höhe von CHF 124'684.62 betreffend die
Liegenschaft [...] und von CHF 76'535.79 betreffend die Liegenschaft [...]
auf und gewährte stattdessen eine Liegenschaftskostenpauschale von
CHF 34'413. betreffend die Liegenschaft [...] und von CHF 20'059.
betreffend die Liegenschaft [...].

Die von der
Rekurrentin dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit
Entscheid vom 10. Januar 2020 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid
erhob die Rekurrentin Rekurs bei der Steuerrekurskommission Basel-Stadt
(nachfolgend Steuerrekurskommission bzw. Vorinstanz), den diese mit Entscheid
vom 25. März 2021 abwies.

Gegen diesen am 24. August 2021
zugestellten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe
vom 23. September 2021 erhobene Rekurs der Rekurrentin, mit welchem
sie beantragt, den Entscheid der Steuerrekurskommission kosten- und
entschädigungsfällig aufzuheben und die «effektiven Verwaltungskosten in Höhe
von CHF 76'535.79 für die Liegenschaft [...] bzw. in Höhe von
CHF 64'798.51 für die Liegenschaft [...]» vollumfänglich zum Abzug
zuzulassen. Mit Vernehmlassung vom 11. November 2021 beantragt die Vorinstanz
unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid die kosten- und
entschädigungsfällige Abweisung des Rekurses. Die Steuerverwaltung hat sich mit
Eingabe vom 3. Dezember 2021 vernehmen lassen und beantragt die
kosten- und entschädigungsfällige Abweisung des Rekurses (nachfolgend
Vernehmlassung Steuerverwaltung). Die Rekurrentin hat dazu mit Eingabe vom 21. Januar 2022
repliziert.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich
nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle
Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrentin als Adressatin des
angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und
begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),
weshalb darauf einzutreten ist.

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen
Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (siehe
§ 171 StG).Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob die
Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle entscheidwesentlichen
Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem Zirkulationsweg gefällt
werden.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens sind die von der Rekurrentin in der Steuerperiode
pro 2016 deklarierten Kosten auf den Liegenschaften.

2.1Für
die Liegenschaft [...] machte die Rekurrentin insg. CHF 124'684.61 geltend,
sich zusammensetzend aus CHF 31'761.35 für «Unterhalt / Reparaturen»,
CHF 3'995. für «Telefon / Porti», CHF 2'101. für «Gebühren /
Abgaben / Beträge», CHF 1'482.40 für «Sachversicherungen», CHF 652.
für «Werbung / Inserate», CHF 19'448.10 für «Elektrizität / Wasser / Gas»,
CHF 300. für «Entsorgung», CHF 64'798.51 für «Verwaltungskosten» und
CHF 146.25 für «Diverse Unkosten». Gemäss den Vorinstanzen waren die
folgenden abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten belegt: CHF 15'850.
für «Unterhalt / Reparaturen», CHF 2'101. für «Gebühren / Abgaben /
Beträge», CHF 1'482.40 für «Sachversicherungen», CHF 652. für «Werbung
/ Inserate», CHF 300. für «Entsorgung», und CHF 146.25 für «Diverse
Unkosten». Zusätzlich sei statt der von der Rekurrentin unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»
geltend gemachten Kosten eine Pauschale von 5 % der Nettomieterträge von CHF 8'603.
zu berücksichtigen. Insgesamt belaufen sich die gemäss den Vorinstanzen
abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten damit auf CHF 29'134.. Statt
dieser effektiven Kosten liessen die Vorinstanzen CHF 34'413. als
Liegenschaftskostenpauschale, entsprechend 20 % der im massgebenden Zeitraum erzielten
Nettomieten, zum Abzug zu.

2.2Für
die Liegenschaft [...] machte die Rekurrentin insg. CHF 76'535.79 geltend,
sich zusammensetzend aus CHF 8'429.22 für «Unterhalt / Reparaturen»,
CHF 1'570.80 für «Gebühren / Abgaben / Beiträge», CHF 380. für Sachversicherungen,
CHF 17'349.75 für «Elektrizität / Wasser / Gas», CHF 48'696.62 für «Verwaltungskosten»
und CHF 109.40 für «Diverse Unkosten». Gemäss den Vor­instanzen waren die
folgenden abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten belegt: CHF 8'429.22.
für «Unterhalt / Reparaturen», CHF 1'570.80 für «Gebühren / Abgaben /
Beträge», CHF 380. für «Sachversicherungen» und CHF 109.40 für «Diverse
Unkosten». Zusätzlich sei statt der von der Rekurrentin unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»
geltend gemachten Kosten eine Pauschale von 5 % der Nettomieterträge von
CHF 5'015. zu berücksichtigen. Insgesamt belaufen sich die gemäss den
Vorinstanzen abzugsfähigen effektiven Liegenschaftskosten damit auf CHF 15'503..
Statt dieser effektiven Kosten liessen die Vorinstanzen CHF 20'059. als
Liegenschaftskostenpauschale, entsprechend 20 % der im massgebenden Zeitraum
erzielten Nettomieten, zum Abzug zu.

2.3Die
Rekurrentin beantragt, es seien die effektiven Verwaltungskosten von
CHF 76'535.79 für die Liegenschaft [...] und von CHF 64'798.51 für
die Liegenschaft [...] vollumfänglich zum Abzug zuzulassen. Die genannten
Beträge sind offensichtlich falsch. Der für die [...] beantragte Betrag von CHF 76'535.79
entspricht den gesamten von der Rekurrentin für die [...] geltend gemachten
Liegenschaftskosten und beim für die [...] beantragten Betrag von CHF 64'798.51
handelt es sich um den von der Rekurrentin für die [...] unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»
geltend gemachten Betrag (vgl. Rekursbegründung, S. 4). In der Begründung ihres
Rekurses macht die Rekurrentin bloss geltend, dass unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»
anstelle der Pauschalen von CHF 8'603.00 für die [...] und CHF 5'015.00
für die [...] die behaupteten effektiven Kosten von CHF 64'798.51 bzw.
CHF 48'696.62 zu berücksichtigen seien. Die übrigen Feststellungen der
Vorinstanzen betreffend die abzugsfähigen Liegenschaftskosten beanstandet sie nicht
(vgl. Rekursbegründung, S. 4 ff.). Unter Berücksichtigung der
Begründung ist ihr Rechtsbegehren daher dahingehend zu verstehen, dass sie
beantragt, effektive Verwaltungskosten von CHF 64'798.51 für die [...] und
von CHF 48'696.62 für die [...] seien zum Abzug zuzulassen.

3.

Gemäss § 31 Abs.
2 StG können bei Liegenschaften im Privatvermögen vom steuerbaren Einkommen
bestimmte diesbezügliche Aufwendungen abgezogen werden. Die dabei zulässigen
abziehbaren Liegenschaftskosten und Liegenschaftskostenpauschalen werden in §§
34 und 37 der Steuerverordnung (StV, SG 640.110) weiter konkretisiert.

3.1Die
Vorinstanzen haben in Anwendung dieser Bestimmungen nicht die unter
Berücksichtigung einer Pauschale von 5 % der Nettomieterträge für den unter der
Bezeichnung «Verwaltungskosten» geltend gemachten Aufwand erstellten gesamten
effektiven Liegenschaftskosten, sondern die höheren
Liegenschaftskostenpauschalen von 20 % der Nettomieterträge abgezogen. Beim von
der Rekurrentin beantragten Abzug der gesamten effektiven Liegenschaftskosten
wäre der abzuziehende Betrag daher nur dann höher als der von den Vorinstanzen berücksichtigte,
wenn sich der unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten» geltend gemachte
Aufwand auf mehr als CHF 13'882. für die Liegenschaft [...] (CHF 34'413.
- [CHF 15'850. + CHF 2'101. + CHF 1'482. + CHF 652. +
CHF 300. + CHF 146.]) und mehr als CHF 9'571. für die Liegenschaft [...]
(CHF 20'059. - [CHF 8'429. + CHF 1'571. + CHF 380. +
CHF 109.]) beliefe. Daher setzte auch eine bloss teilweise Gutheissung
des Rekurses voraus, dass die Rekurrentin unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»
geltend gemachte Liegenschaftskosten von mehr als CHF 13'882. für die [...]
und mehr als CHF 9'571. nachwiese. Dieser Nachweis ist ihr nicht
gelungen.

3.2

3.2.1Die
Rekurrentin macht unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten» für die Liegenschaft
[...] CHF 64'798.51 (Buchhaltung Liegenschaft [...] [Akten Vorinstanz, S. 79])
und für die Liegenschaft [...] CHF 48'696.62 (Buchhaltung Liegenschaft [...]
[Akten Vorinstanz, S. 135]) geltend. Die unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten»
geltend gemachten Beträge ergeben sich, abgesehen von einem in den Unterhaltskosten
der Liegenschaft [...] enthaltenen Betrag von insgesamt CHF 2000. (vgl. Akten
Vorinstanz, S. 109), aus 12 und neun Rechnungen der B____ GmbH (Akten
Vor­instanz, S. 159 und 175 ff.). Die Rekurrentin und die B____ GmbH
schlossen am 15. Dezember 2008 einen Verwaltungsvertrag betreffend
die Liegenschaften [...] und [...] (Akten Vorinstanz, S. 777). Gemäss
diesem umfassen die Verwaltungsarbeiten «Neuvermietungen, Mietänderungen,
Mietinkasso, Mietkündigungen, Ueberwachung Versicherungen, Serviceabo, Heizkosten,
Unterhalt veranlassen, Rechnungen begleichen, Erstellen Verwaltungsabrechnung,
ev. Projektplanungen, Hauswartung» und wird das Verwaltungshonorar auf Grund
des effektiven Arbeitsaufwands festgelegt.

3.2.2Einzige
Gesellschafterin und Geschäftsführerin der B____ GmbH ist die Tochter der
Rekurrentin und die Arbeiten, welche die Gesellschaft der Rekurrentin in
Rechnung gestellt hat, hat die Rekurrentin als Arbeitnehmerin der Gesellschaft
selbst ausgeführt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 4f; Rekursbegründung,
S. 5). Damit ist der Verwaltungsvertrag zwischen der Rekurrentin und der B____ GmbH
unter nahestehenden Personen abgeschlossen worden, wie die Vorinstanzen richtig
festgestellt haben. Bei Rechtsgeschäften zwischen nahestehenden Personen gilt das
Prinzip der effektiven Kostenanrechnung, das besagt, dass anrechenbare
Aufwendungen bzw. Abzüge  vorbehältlich Steuerumgehung und gesetzlicher
Limiten  unabhängig von ihrem objektiven Wert in der Höhe des tatsächlich
bezahlten Betrags anzurechnen sind, nicht. Zahlungen an nahestehende Personen,
die ihrer Natur nach Liegenschaftskosten darstellen, können nur dann in der
bezahlten Höhe vom Bruttomietertrag abgezogen werden, wenn sie einem
Drittvergleich standhalten. Mit anderen Worten sind die Zahlungen an die B____ GmbH
nur im Umfang des Honorars, das die Rekurrentin einer aussenstehenden Dritten
für dieselben Tätigkeiten bezahlt hätte, abzugsfähig. Massgebend ist somit der
Marktwert der betreffenden Leistungen (vgl. Entscheid des Steuerrekursgerichts
des Kantons Zürich DB.2011.7 und ST.2011.9 vom 4. Mai 2011, E. 4).

3.3

3.3.1Mit
den Rechnungen der B____ GmbH werden jeweils ein Betrag für «Verwaltung
und Bewirtschaftung» und ein Betrag für «ausserordentliche Bewirtschaftung und
Housekeeping Management» fakturiert. Dabei entspricht der Betrag für «Verwaltung
und Bewirtschaftung» jeweils 5 % des Gesamtbetrags für «Verwaltung und
Bewirtschaftung» und «ausserordentliche Bewirtschaftung und Housekeeping
Management». Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, kann den Rechnungen
nicht entnommen werden, welche konkreten Arbeiten in welchem Umfang erbracht
worden sein sollen, und können die geltend gemachten Verwaltungskosten daher
auf der Grundlage der Rechnungen weder überprüft noch einem Drittvergleich unterzogen
werden (angefochtener Entscheid, E. 4f). Im Übrigen ist die Berechnung des
Honorars für «Verwaltung und Bewirtschaftung» nicht nachvollziehbar und mit dem
Verwaltungsvertrag nicht vereinbar. Da der Aufwand für die ausserordentliche
Bewirtschaftung zusätzlich separat in Rechnung gestellt wird, ist davon
auszugehen, dass unter der Bezeichnung «Verwaltung und Bewirtschaftung» der
Aufwand für die ordentliche Verwaltung und Bewirtschaftung fakturiert wird. Der
effektive Arbeitsaufwand für die ordentliche Verwaltung und Bewirtschaftung ist
grundsätzlich unabhängig vom Aufwand für die ausserordentliche Bewirtschaftung
und für das Housekeeping Management und beträgt offensichtlich nicht jeweils 5 %
des stark variierenden Aufwands für die ausserordentliche Bewirtschaftung und
für das Housekeeping.

3.3.2Im
vorinstanzlichen Verfahren reichte die Rekurrentin von ihr selbst erstellte
Rapporte für Januar bis November 2016 ein (Akten Vorinstanz,
S. 798 ff.). Sie machte geltend, bei den verbuchten «Unterhaltskosten»
handle es sich im Umfang von 5 % um eigentliche Verwaltungskosten und im Umfang
von 95 % um ausserordentliche Kosten für Bewirtschaftung und Housekeeping. «Aus
den Rapporten wird ersichtlich, dass es sich bei den von der B____ GmbH
erbrachten Dienstleistungen fast ausschliesslich um ausserordentliche Kosten
handelt, welche im Rahmen einer regulären Liegenschaftsverwaltung nicht
anfallen würden» (Stellungnahme vom 14. April 2020, S. 1 f.
[Akten Vorinstanz, S. 793 f.]). Aufgrund dieser Darstellung ist davon
auszugehen, dass die im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten
Arbeitsrapporte auch den Aufwand für die ordentliche «Verwaltung und
Bewirtschaftung» und damit den gesamten effektiven Arbeitsaufwand enthalten sollen.
Mit den erwähnten Rapporten macht die Rekurrentin für die Zeit vom 7. Januar
bis 28. November 2016 einen Zeitaufwand von insgesamt 695 Stunden
geltend. Das gesamte unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten» geltend gemachte
Honorar der B____ GmbH von CHF 111'495.13 dividiert durch 695 Stunden
ergibt einen Stundenansatz von CHF 160.40. Dieser Ansatz erscheint nicht
marktkonform, wie die Steuerverwaltung zu Recht geltend macht (vgl. Duplik vom 8. Mai 2020,
Ziff. 2 [Akten Vorinstanz, S. 827 f.]), zumal der in Rechnung
gestellte Aufwand auch unqualifizierte Arbeiten wie Reinigung und Entsorgung
umfasst. In den Rapporten werden zwar für die einzelnen Tage einzelne
Tätigkeiten aufgeführt. Da nur ein Zeitaufwand pro Tag erwähnt wird, kann
jedoch auch den Rapporten nicht entnommen werden, welche konkreten Arbeiten in
welchem Umfang erbracht worden sein sollen, und können die geltend gemachten
Verwaltungskosten daher auch auf der Grundlage der Rapporte weder überprüft
noch einem Drittvergleich unterzogen werden. Entgegen der Ansicht der
Rekurrentin (vgl. Rekursbegründung, S. 9) wäre es ihr möglich und zumutbar
gewesen, für die einzelnen in den Rapporten behaupteten Tätigkeiten den
Arbeitsbeginn und das Arbeitsende oder zumindest die Dauer zu vermerken.

3.4Im
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren reichte die Rekurrentin erneut
Rapporte ein (Rekursbegründung, Beilage 4). Im Folgenden werden die im
vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Rapporte als alte und die im
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren eingereichten Rapporte als neue
bezeichnet.

3.4.1Die
neuen Rapporte unterscheiden sich von den alten zunächst insoweit, als die
neuen unterzeichnet sind und darin für die einzelnen Tätigkeiten ein
Zeitaufwand angegeben wird. Da die Steuerverwaltung im Verfahren vor der
Vorinstanz geltend gemacht hat, dass die alten Rapporte den Anforderungen an
Stundenrapporte unter anderem deshalb nicht gerecht würden, weil Angaben zu den
aufgewendeten Stunden und Unterschriften fehlten (Duplik vom 8. Mai 2020 [Akten
Vorinstanz, S. 827]), ist davon auszugehen, dass die Rekurrentin die neuen
Rapporte nachträglich frühestens im Jahr 2020 erstellt und unterzeichnet
hat. Rapporte, die von der Steuerpflichtigen selbst erstellt und unterzeichnet
worden sind und in die sie den Zeitaufwand für die einzelnen Tätigkeiten erst
mindestens vier Jahre nach den angeblichen Leistungen eingefügt hat, sind zum
Beweis, dass die behaupteten Arbeiten im behaupteten Umfang tatsächlich
erbracht worden sind, nicht geeignet. Dies gilt erst Recht unter
Mitberücksichtigung des Umstands, dass die neuen Rapporte Angaben enthalten,
die in unauflöslichem Widerspruch zu den eigenen Behauptungen der Rekurrentin
stehen, und daher offensichtlich nicht verlässlich sind.

3.4.2In
den neuen Rapporten wird zusätzlich zum in den alten Rapporten geltend
gemachten Zeitaufwand jeden Monat ein Zeitaufwand von 100, 110, 120, 130, 140
oder 150 Stunden für «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» bzw.
in einem Monat «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Erledigungen» behauptet. Dass
dieser in den alten Rapporten nicht erwähnte Zeitaufwand tatsächlich angefallen
ist, erscheint bereits deshalb zweifelhaft, weil aus den vorstehend erwähnten
Gründen davon auszugehen ist, dass bereits die alten Rapporte den gesamten effektiven
Arbeitsaufwand enthalten sollen. Zudem steht der behauptete Zeitaufwand in
einem eklatanten und unauflöslichen Widerspruch zu den übrigen Behauptungen der
Rekurrentin. Aufgrund der Ausführungen in ihrer Stellungnahme im
vorinstanzlichen Verfahren (Stellungnahme vom 14. April 2020 [Akten
Vorinstanz, S. 793]) besteht kein Zweifel, dass die alten Rapporte
zumindest den gesamten unter der Bezeichnung «ausserordentliche Bewirtschaftung
und Housekeeping Management» in Rechnung gestellten Zeitaufwand enthalten
sollen. Wenn überhaupt könnte es sich beim in den neuen Rapporten unter der
Bezeichnung «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» bzw. «Büroarbeit,
Reisezeit, Einkäufe, Erledigungen» zusätzlich geltend gemachten Zeitaufwand
damit höchstens um den unter der Bezeichnung «Verwaltung und Bewirtschaftung»
in Rechnung gestellten Aufwand handeln. Auf diesen Zeitaufwand entfallen gemäss
den Rechnungen und der Stellungnahme (Stellungnahme vom
14. April 2020 [Akten Vor­instanz, S. 793]) nur 5 % des gesamten
Honorars. In unauflöslichem Widerspruch dazu soll der Zeitaufwand für «Büroarbeit,
Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» bzw. «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe,
Erledigungen» (1'470 Stunden) gemäss den neuen Rapporten hingegen 66 % des
gesamten Zeitaufwands (756 Stunden + 1'470 Stunden = 2'226 Stunden)
umfassen.

3.4.3Die
neuen Rapporte enthalten zusätzlich einen Rapport für Dezember 2016, mit
dem für einzeln aufgeführte Tätigkeiten ein Zeitaufwand von 68 Stunden
sowie für «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen» ein Zeitaufwand von
110 Stunden geltend gemacht wird. Die Tatsache, dass die Rekurrentin mit
ihrer Stellungnahme vom 14. April 2020 ausdrücklich nur Rapporte für
Januar bis November 2016 eingereicht hat, obwohl ihr der mit dem Rapport
für Dezember 2016 behauptete Aufwand bereits damals längst hätte bekannt
sein müssen, erweckt erhebliche Zweifel daran, dass sie diesen Aufwand effektiv
geleistet hat.

3.4.4Im
Übrigen bestehen geringfügige Differenzen zwischen den alten und den neuen Rapporten
darin, dass im neuen Rapport für den 26. Februar 2016 zusätzlich ein
Zeitaufwand von fünf Stunden geltend gemacht wird und der im alten Rapport
für den 22. Juni 2016 geltend gemachte Stundenaufwand von
sechs Stunden im neuen Rapport fehlt. Ob weitere Unterschiede zwischen den
Rapporten bestehen, kann offen bleiben.

3.4.5Da
ein Grossteil des Zeitaufwands nur unter den unterschiedliche Arten von
Tätigkeiten umfassenden Sammelbezeichnungen «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe,
Besorgungen» bzw. «Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Erledigungen» geltend
gemacht wird, kann schliesslich auch den neuen Rapporten nicht entnommen
werden, welche konkreten Arbeiten in welchem Umfang erbracht worden sein
sollen, und könnten die geltend gemachten Verwaltungskosten daher selbst bei
Unterstellung der inhaltlichen Richtigkeit auch auf der Grundlage der neuen
Rapporte weder überprüft noch einem Drittvergleich unterzogen werden. Entgegen
der Ansicht der Rekurrentin (vgl. Rekursbegründung, S. 9) wäre es ihr
möglich und zumutbar gewesen, in den Rapporten zu vermerken, an welchen Tagen
sie welchen Zeitaufwand für Büroarbeit, Reisezeit, Einkäufe, Besorgungen oder
Erledigungen erbracht hat.

3.5Wie
bereits erwähnt, beträgt das gesamte unter der Bezeichnung «Unterhaltskosten»
geltend gemachte Honorar der B____ GmbH CHF 111'495.13. Dabei handelt
es sich um das Entgelt für Arbeitsleistungen der Rekurrentin. Als
Arbeitnehmerin der Gesellschaft erhielt die Rekurrentin für dieselben
Arbeitsleistungen bloss einen Lohn von CHF 36'000. (Steuererklärung 2016
[Vernehmlassung Steuerverwaltung, Beilage 1]). Damit bezahlte die
Rekurrentin der Gesellschaft für ihre eigenen Arbeiten CHF 111'495.13,
obwohl sie von der Gesellschaft dafür bloss CHF 36'000. erhielt. Wie die
Steuerverwaltung zu Recht geltend macht, lässt sich dies nur damit erklären,
dass die Gesellschaft der Tochter der Rekurrentin gehört, und ist davon
auszugehen, dass das ungewöhnliche Vorgehen aus steuerlichen Gründen gewählt
worden ist (vgl. Vernehmlassung Steuerverwaltung, Ziff. 6).

3.6

3.6.1Die
Behauptung der Rekurrentin, sie sei sechs Tage pro Woche vor Ort gewesen
(Rekursbegründung, S. 9), ist offensichtlich falsch, sofern damit eine
Tätigkeit im Rahmen des Verwaltungsvertrags gemeint ist. Selbst bei
Wahrunterstellung der Angaben in den neuen Rapporten hätte die Rekurrentin im
Jahr 2016 nur an 121 Tagen und damit durchschnittlich bloss an etwas
mehr als zwei Tagen pro Woche vor Ort Arbeiten verrichtet. Dies entspricht auch
den Angaben des damaligen Vertreters der Rekurrentin anlässlich der Vorsprache
bei der Steuerverwaltung vom 21. August 2019, wonach die Rekurrentin
vielleicht zwei Mal pro Woche nach Basel fahren müsse, um nach dem Rechten zu
sehen (Besprechungsnotiz der Steuerverwaltung vom 21. August 2019,
S. 2 [Akten Steuerverwaltung]).

3.6.2Die
allgemeinen Ausführungen der Rekurrentin zur Verwaltung und Bewirtschaftung
sowie zum Housekeeping der beiden Liegenschaften und zum Verhalten der Mieter
(vgl. Rekursbegründung, S. 5 f.) sowie die entsprechenden Beilagen 5
bis 12 sind zur Substantiierung des konkreten Umfangs konkreter Arbeiten nicht
geeignet. Erst recht liefern sie dafür keinen Beweis.

3.6.3Im
Weiteren sind die Leistungen der Rekurrentin offensichtlich nicht vergleichbar
mit denjenigen der Diakonischen Stadtarbeit Elim im Rahmen des stationären
betreuten Wohnens im Haus Elim. Neben vielen weiteren Unterschieden sei
insbesondere erwähnt, dass im Haus Elim die ganze Woche von 6:00 bis
22:00 Uhr ein Betreuungsteam anwesend ist und in der Nacht eine Nachtwache
für Sicherheit, Ruhe und Ordnung sorgt. Eine auch nur annähernd vergleichbare
Betreuung wird von der Rekurrentin nicht einmal behauptet. Im Übrigen macht die
Steuerverwaltung zu Recht geltend, dass der Aufwand für Betreuungsarbeiten für
die Mieter bzw. betreutes Wohnen (Rekursbegründung, S. 6 f.) keine
abzugsfähigen Liegenschaftskosten darstellen (vgl. Vernehmlassung
Steuerverwaltung, Ziff. 2). Aus den Kosten des stationären betreuten
Wohnens im Haus Elim kann die Rekurrentin daher entgegen ihrer Ansicht (vgl. Rekursbegründung,
S. 7 f.) nichts zu ihren Gunsten ableiten.

4.

4.1Aus
den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Rekurrentin nicht belegt hat, dass
ihr die B____ GmbH Leistungen erbracht hat, deren Marktwert die Pauschalen
von CHF 8'603. und CHF 5'015. oder gar die für eine teilweise Gutheissung
des Rekurses erforderlichen Beträge von CHF 13'882. und CHF 9'571.
(vgl. dazu oben E. 3.1) übersteigt. Damit hat die Rekurrentin nicht
belegt, dass es sich beim unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten» geltend
gemachten Aufwand von CHF 64'798.51 und CHF 48'696.62 im die
Pauschalen von CHF 8'603. und CHF 5'015. übersteigenden Umfang um
Liegenschaftskosten handelt, die einem Drittvergleich standhalten. Aus den
vorstehenden Gründen haben die Vorinstanzen unter der Bezeichnung «Verwaltungskosten»
zu Recht keine über die erwähnten Pauschalen hinausgehenden effektiven
Liegenschaftskosten berücksichtigt. Betreffend die Pauschale von 3 bis 5 % der
Mieteinnahmen ist zu präzisieren, dass damit nicht nur die Verwaltung, sondern
auch die Wartung einer Liegenschaft durch Dritte abgegolten wird (vgl.Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Handkommentar zum DBG, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 32 N 107
und 120). Mit der maximalen Pauschale von 5 % (vgl. dazu angefochtener
Entscheid, E. 4g) werden damit hohe Verwaltungs- und Wartungskosten
berücksichtigt. Im Übrigen würden selbst Pauschalen von 8 % nicht dazu führen,
dass die für eine teilweise Gutheissung des Rekurses erforderlichen Beträge von
CHF 13'882. und CHF 9'571. überschritten würden.

4.2.Der
Rekurs ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Rekurrentin
dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 3'000., einschliesslich Auslagen.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 3'000.,
einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.