bs_appellationsgericht · ZB.2023.27 · 2024-02-03 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.27

ENTSCHEID

vom3. Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                    Kläger

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 23. August 2010 mietete A____ (Mieter) eine 4 ½-Zimmerwohnung am [...] in
Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____
(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im
Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit
Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb
umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,
Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich
seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der
Liegenschaft nicht zu.

Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte er
mit Klage vom 13. Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es
sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter sei das
Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken. Am 14. Dezember 2022 führte das
Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und
ihrem Vertreter), dem Mieter des vorliegenden Verfahrens (und seiner
Vertreterin) waren auch die Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren
anwesend. Nach der Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die
allerdings scheiterten. Mit Entscheid vom 9. März 2023 wies das
Zivilgericht die Klage des Mieters ab. Auf Gesuch des Mieters wurde dieser
Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 30. Mai 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre
zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 23. August 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 8. September 2023
hält der Mieter an seinen Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023
teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das
Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und
13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 1'860.,
so dass der Streitwert von CHF 10'000. ohne weiteres erreicht wird
(Klagebeilage 3; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'860. = CHF 66'960.).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.Entscheid des Zivilgerichts

3.         Missbräuchlichkeit
der Sanierungskündigung

3.1Vorliegen eines ausgereiften
Sanierungsprojekts

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib
der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische)
Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob
die Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine
Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten
ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt
beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496
E. 4.1 und 4.2). Das Gericht muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände
überzeugt sein vom Vorhandensein des Projekts, von Willen und der Möglichkeit
der Vermieterin, das Projekt zu realisieren und von der Notwendigkeit, dass die
Mieter die Liegenschaft definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019
E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

-          Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000. und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3);

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-          «rapport
dexpertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-          Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-          nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1).

3.2Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

4.3Ein
Mieterkann die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für
ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung
sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des
Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses;
persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren
Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf
dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in
erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm
nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinn
von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem
Mieter verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden.
Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden
oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände
rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst
sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt
für den Mieter weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der
Kündigungsfrist wäre(zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August
2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Suchbemühungen des Mieters sind bereits im ersten
Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen. Solche Bemühungen können jedoch nur
beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter die Kündigung mit Aussicht auf
Erfolg angefochten hat (BGer 4A_106/2014 vom 25. August 2014 E. 4.1). Bei der
Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb
des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E.
4b)).

4.4Im
vorliegenden Fall schloss das Zivilgericht das Vorliegen einer Härte für den
Mieter bereits aufgrund dessen eigener Beteuerungen aus. Es ist tatsächlich
fraglich, ob man aus der Aussage des Mieters («Ich bin kein Härtefall»
[Verhandlungsprotokoll, vom 14. Dezember 2022, S. 21 Mitte]) ableiten darf,
dass es an einer Härte im juristischen Sinn fehlt. Die Frage kann offen
gelassen werden. Selbst wenn man annähme, dass ein Härtefall vorliege, wiegen
die vom Mieter vor Zivilgericht angerufenen Umstände  fortgeschrittenes Alter
von 71 Jahren, Lungenkrankheit und Angewiesensein auf einen Lift
(Verhandlungsprotokoll, S. 21 unten)  nicht schwer genug, um eine
Erstreckung zu rechtfertigen, die über die lange Kündigungsfrist hinausgeht:
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 13. August 2021 per Ende März
2023. Mit dieser langen Kündigungsfrist verblieb dem Mieter eine Vorlaufzeit
von 19 Monaten, während welcher er sich um eine neue Wohnung bemühen konnte
(zur Bedeutung einer Vorlaufzeit vgl. BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020 E.
5.2.4). Da der Mieter in soliden finanziellen Verhältnissen lebt und die vor
Zivilgericht angerufenen Umstände die Wohnungssuche nicht erheblich erschweren,
wäre nicht zu erwarten, dassder Umzug zu einem
späteren für den Mieter weniger nachteilig wäre als ein Umzug Ende März 2023.
Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht keine
Erstreckung des Mietverhältnisses gewährte.

In der Berufung nennt der Mieter darüber hinaus zwei
weitere Umstände, die zu berücksichtigen seien, nämlichdie gerade für
ältere Menschen notorisch angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die
Verwurzelung des Mieters im Quartier. Beide Umstände hat der Mieter vor
Zivilgericht nicht vorgetragen; sie sind deshalb neu und können im
Berufungsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Darüber hinaus ist die für ältere Menschen besonders angespannte Lage auf dem
Wohnungsmarkt nicht notorisch und die Verwurzelung des Mieters im Quartier ist
weder konkretisiert noch belegt. Die beiden neu vorgebrachten Umstände vermögen
somit die Richtigkeit des Zivilgerichtsentscheids nicht zu erschüttern.

Im
Übrigen ist zu berücksichtigen, dass der Mieter im vorliegenden Fall von einer
«kalten Erstreckung» profitiert, also vom Umstand, dass das Mietverhältnis
verfahrensbedingt  durch das Kündigungsschutzverfahren  erstreckt wird. Die
Dauer dieser kalten Erstreckung beträgt Ende Januar 2024 bereits 10 Monate.

5.         Berufungsentscheid

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des
Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500. (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500..
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das
vorliegende Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden
keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosen von CHF
500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung