bs_appellationsgericht · ZB.2025.30 · 2025-08-06 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.30

ENTSCHEID

vom6. August 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                  Mieterin

vertreten durchlic. iur. Philipp Simonius, Advokat,

Aeschenvorstadt 67,
4010 Basel

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                             Vermieterin

vertreten durchlic. iur.Michel de
Roche, Advokat,

Peter-Merian Strasse 45,
Postfach 142, 4010 Basel

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 1. Juli 2025

betreffend Ausweisung

Mit Mietvertrag
vom 12. Juli 2018 vermietete die B____ (Vermieterin) A____ (Mieterin) eine 2
½-Zimmerwohnung am [...] in [...], dies zu einem Bruttomietzins von CHF 1'257.
pro Monat. Mit Formular vom 28. Oktober 2024 kündigte die Vermieterin das
Mietverhältnis per Ende Januar 2025. Die Mieterin focht diese Kündigung nicht
an. Am 21. Januar 2025 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, in welcher
sich die Vermieterin unter anderem bereit erklärte, auf die Einleitung eines
Ausweisungsverfahrens vorderhand und längstens bis zum 30. April 2025 zu
verzichten.

Am 30. April
2025 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in
klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die gemietete
Wohnung per sofort zu verlassen. Für den Fall, dass die Mieterin die Wohnung
bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die
Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 26. Mai 2025
reichte die durch einen Anwalt vertretene Mieterin eine Stellungnahme ein,
wonach auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten sei; eventualiter sei es
abzuweisen und subeventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um drei Jahre
zu erstrecken. Am 1. Juli 2025 führte das Zivilgericht eine mündliche
Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Liegenschaftsverwalters der Vermieterin,
des Anwalts der Vermieterin, der Mieterin und des Anwalts der Mieterin. Mit
Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die Wohnung
bis spätestens 15. Juli 2025, 11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde auf
Antrag der Vermieterin und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung
vollzogen. Auf Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht diesen
Entscheid schriftlich.

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend
Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die
Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren
Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit.
e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der
Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt
für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen
kann, auch wenn die Mieterin dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE
ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der
monatliche Bruttomietzins CHF 1257.. Unter Berücksichtigung der dreijährigen
Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige Streitwert von
CHF 10'000. (36 Monate à CHF 1257. = CHF 45252.) erreicht.

Die Berufung
wurde frist- und formgerecht erhoben. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten.
Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig
(§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG
154.100]).

Das Zivilgericht
legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des
Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen
oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage
(Zivilgerichtsentscheid, E. 2.12.3).

Das Zivilgericht
bejahte sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die
Rechtslage klar sind: Bei der Kündigung durch die Vermieterin vom 28. Oktober
2024 handle es sich um eine ordentliche Kündigung, welche die formellen
gesetzlichen Vorgaben an eine ordentliche Kündigung erfülle. Obwohl die
Vermieterin im Begleitschreiben zum Kündigungsformular ihre Kündigungsgründe
dargelegt habe, liege keine ausserordentliche Kündigung vor. Eine Anfechtung
der ordentlichen Kündigung und eine Prüfung der Erstreckung des
Mietverhältnisses seien im vorliegenden Fall ausgeschlossen, da die Mieterin
innert der dreissigtägigen Verwirkungsfrist weder die Kündigung angefochten
noch eine Erstreckung verlangt habe. Es spiele in diesem Zusammenhang auch
keine Rolle, dass sie am 7. November 2024 mit dem Rettungsdienst in die
Notaufnahme gebracht worden sei (E. 2.4.1).

Das Zivilgericht
stellte sodann fest, dass die Kündigung vom 28. Oktober 2025 am
30. Oktober 2025 in den Machtbereich der Mieterin gelangt sei, nämlich mit
der Aufforderung der Post vom 29. Oktober 2024, das Einschreiben ab dem 30.
Oktober 2024 auf der Poststelle abzuholen. Das Zivilgericht nahm in diesem
Zusammenhang zur Auffassung der Mieterin Stellung, wonach nicht entscheidend
sei, wann das Einschreiben in ihren Machtbereich gelangt sei (absolute
Empfangstheorie), sondern wann sie das Einschreiben auf der Poststelle
tatsächlich abgeholt habe (5. November 2024). Diese Auffassung  so das
Zivilgericht  widerspreche zum einen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
(BGE 137 III 208 E. 3.1.2; BGE 143 III 15 E. 4.1 [absolute Empfangstheorie]).
Zum anderen könnte die Mieterin auch dann nichts zu ihren Gunsten ableiten,
wenn ihre Auffassung richtig wäre und das Einschreiben erst am 5. November 2024
als zugestellt gälte: Diesfalls wäre die Frist zur Anfechtung der Kündigung
nicht am 29. November, sondern am 5. Dezember 2024 unbenutzt verstrichen. Damit
bestünden keine Zweifel an der gültigen Beendigung des Mietverhältnisses
(E. 2.4.2).

Das Zivilgericht
prüfte sodann, ob im Einklang mit der Auffassung der Mieterin eine Erstreckung
des Mietverhältnisses in Frage komme. Die Mieterin berufe sich auf
Art. 274g aOR. Diese Bestimmung sei mit dem Inkrafttreten der ZPO
aufgehoben worden und komme auch nicht analog zur Anwendung. Zudem sei die
Bestimmung nur in Fällen anwendbar gewesen, in welchen die Mieterin eine
ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei der Schlichtungsstelle
angefochten habe. Im vorliegenden Fall fehle es sowohl an einer
ausserordentlichen Kündigung als auch an einer Anfechtung bei der
Schlichtungsstelle. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses komme somit
klarerweise nicht in Frage (E. 2.4.3).

Das Zivilgericht
hielt schliesslich fest, dass die Parteien am 21. Januar 2025 und damit
deutlich nach Ablauf der Verwirkungsfrist für die Kündigungsanfechtung und das
Erstreckungsbegehren eine Vereinbarung geschlossen hätten. Der Wortlaut der
Vereinbarung sei unmissverständlich: Die Mieterin anerkenne die Gültigkeit der
Kündigung und verpflichte sich, bis Ende April 2025 aus der Wohnung
auszuziehen. Die Vermieterin verzichte bis Ende April 2025 darauf, ein
Ausweisungsgesuch zu stellen. Damit hätten die Parteien ausdrücklich weder eine
Erstreckung vereinbart noch einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Da der 30.
April 2025 längst verstrichen sei, könne die Mieterin nichts aus dieser
Vereinbarung ableiten. Wenn die Mieterin schliesslich einen Grundlagenirrtum
geltend mache, sei festzuhalten, dass auch eine Anfechtung dieser Vereinbarung
ihre Situation in keiner Weise verbessern würde. Die Kündigung sei
offensichtlich gültig und ein allfälliger Anspruch auf Erstreckung sei im
Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung längst verwirkt gewesen (E. 2.4.4).
Es sei insgesamt klar und zweifellos erstellt, dass das Mietverhältnis nicht
mehr bestehe und die Mieterin das Mietobjekt seit dem 1. Mai 2025 ohne
Rechtsgrund nutze (E. 2.5).

Das Zivilgericht
legte sodann die Ausweisungsfrist auf den 15. Juli 2025 fest und ordnete für
den Fall, dass die Mieterin die Wohnung bis dann nicht räumen sollte, die
amtliche Räumung an (E. 3). Schliesslich regelte es die Höhe und Verteilung der
Prozesskosten (E. 4).

3.1Die
Mieterin kritisiert zum einen, das Zivilgericht habe zu Unrecht einen klaren
Fall bejaht (Berufung, Rz 1117) beziehungsweise zu Unrecht nicht
vorfrageweise geprüft, ob die Kündigung missbräuchlich und das Mietverhältnis
zu erstrecken sei (Rz 1820).

Der vorliegende
Fall sei zunächst deshalb nicht klar, weil nach der Bundesgerichtspraxis bei
nicht angefochtenen ordentlichen Kündigungen Ausweisungen nur in einem
Gerichtsverfahren ausgesprochen werden könnten, welchem ein
Schlichtungsverfahren vorangegangen sei (mit Verweis auf BGE 132 III 747 E.
5.2; Berufung, Rz 13; vgl. auch Rz 1820). In diesem Entscheid hielt
das Bundesgericht fest, dass alle Streitigkeiten betreffend Wohnraummiete ein
Schlichtungsverfahren durchlaufen müssten und dass diese Pflicht auch im
Ausweisungsverfahren nach einer ordentlichen Kündigung gelte (BGE 132 III 747
E. 5.2). Die Darstellung des Entscheids durch die Mieterin ist somit
zutreffend. Allerdings wurde der im 2006 ergangene Entscheid damals in der
Lehre weitestgehend abgelehnt, namentlich auch für Fälle wie den vorliegenden,
in welchem es an einer rechtzeitigen Anfechtung der ordentlichen Kündigung
fehlt (Koller, Die mietrechtliche
Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, S. 831, 858 f.;Weber, Basler Kommentar, 4. Auflage
2007, Art. 274g OR N 2a; SVIT-Kommentar, 3. Auflage 2008, Art. 274g OR N 3b und
19a). Der Entscheid stützt sich sodann auf Art. 274g OR. Wie das Zivilgericht
zutreffend ausgeführt hat, wurde diese Bestimmung mit dem Inkrafttreten der
Schweizerischen ZPO im Jahr 2011 aufgehoben und kommt auch nicht mehr analog
zur Anwendung (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4.3). Seit dem Inkrafttreten der
ZPO ist unbestritten, dass eine Ausweisung im summarischen Verfahren sowohl bei
einer ordentlichen als auch bei einer ausserordentlichen Kündigung in Frage
kommt (Püntener, Zivilprozessrecht
für die Mietrechtspraxis, Basel 2016, Rz 1027). Wird gegen eine ordentliche
Kündigung kein Kündigungsschutzverfahren angestrengt und steht das Mietende
damit definitiv fest, bestehen im Ausweisungsverfahren regelmässig keine
Probleme hinsichtlich des klaren Sachverhalts (SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018,
Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen, N 194; ähnlichBachofner, Die Mietausweisung,
Zürich/St. Gallen 2019, Rz 463). Wird eine ordentliche Kündigung nicht innert
30 Tagen seit ihrem Empfang bei der Schlichtungsstelle angefochten (Art. 273
Abs.1 OR), findet keine Prüfung der Missbräuchlichkeit statt; die nach Ablauf
der Anfechtungsfrist erst im Ausweisungsverfahren erhobene Einrede der
Missbräuchlichkeit der Kündigung ist folglich verspätet und wird nicht mehr
gehört (Bachofner, a. a. O., Rz
207 und 463). Die Berufung der Mieterin auf den mit dem Inkrafttreten der ZPO
überholten BGE 132 III 747 geht somit fehl.

Die Mieterin
will auch deshalb einen klaren Fall verneint haben, da eine Erstreckung des
Mietverhältnisses bei ordentlichen Kündigungen möglich sei. Aufgrund ihres
schlechten Gesundheitszustands habe sie keine Wohnung suchen können (Berufung,
Rz 16 und 17). Die Mieterin verkennt, dass eine Erstreckung des
Mietverhältnisses nur möglich ist, wenn eine solche innert 30 Tagen nach
Empfang der Kündigung verlangt wird (Art. 273 Abs. 2 OR). Darauf hat das
Zivilgericht die Mieterin bereits hingewiesen (Zivilgerichtsentscheid,
E. 2.4.1).

Schliesslich
will die Mieterin einen klaren Fall auch deshalb verneint wissen, weil die
Parteien zusätzlich eine Vereinbarung geschlossen hätten, in welcher der
Auszugstermin verlängert worden sei. Der Inhalt dieser Vereinbarung müsse durch
ein Gericht zusätzlich geprüft werden können (Rz 15). Das Zivilgericht hat
diese Vereinbarung denn auch eingehend geprüft und überzeugend dargelegt, dass
der Inhalt unmissverständlich sei: Die Vermieterin habe bis am 30. April 2025
darauf verzichtet, ein Ausweisungsgesuch zu stellen, um der Mieterin mehr Zeit
für den Auszug zu geben; die Parteien hätten aber klarerweise weder eine
Erstreckung noch einen neuen Mietvertrag vereinbart (Zivilgerichtsentscheid, E.
2.4.4). Auf diese zutreffenden Ausführungen kann die Mieterin verwiesen werden.

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieterin ungeeignet sind, das Vorliegen
eines klaren Falls in Frage zu stellen.

3.2Zum
anderen kritisiert die Mieterin, das Zivilgericht habe zu Unrecht nicht
geprüft, ob die Vereinbarung vom 21. Januar 2025 nicht an veränderte Umstände
hätte angepasst werden müssen und eine Erstreckung zu gewähren sei. In dieser
Vereinbarung habe die Vermieterin gefordert, die Mieterin müsse ausdrücklich
anerkennen, dass rechtsgültig gekündigt worden sei und kein Rechtsanspruch auf
Erstreckung bestehe. Solche Erklärungen widersprächen zwingendem Recht. Die
Mieterin habe deshalb bereits vor Zivilgericht eine Anpassung an veränderte
Umstände (clausula rebus sic stantibus) verlangt. Bei Vertragsabschluss sei man
davon ausgegangen, dass sich der Gesundheitszustand der Mieterin verbessern
würde, was jedoch wider Erwarten nicht eingetroffen sei. Hinzu komme, dass der
Verzicht auf eine mögliche Erstreckung aufgrund veränderter Zustände die
Mieterin massiv benachteiligen würde. Die von der Mieterin begehrte Erstreckung
umfasse drei Monate und sei somit sehr moderat. Die Mieterin zahle ihren
Mietzins. Daher seien die Voraussetzungen einer gerichtlichen Vertragsanpassung
und der Erstreckung erfüllt (Berufung, Rz 2125).

Zunächst ist
festzuhalten, dass diese Ausführungen der Mieterin in der Berufung im Vergleich
zur Stellungnahme vor Zivilgericht teilweise neu sind (vgl. Stellungnahme der Mieterin
vom 26. Mai 2025, Rz 17). Insofern hätten sie bei zumutbarer Sorgfalt bereits
vor Zivilgericht vorgebracht werden können und dürfen deshalb im
Berufungsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Selbst wenn die Ausführungen vollumfänglich zu berücksichtigen und zudem
hinreichend belegt wären, würden sie der Mieterin in keiner Weise weiterhelfen.
Die Voraussetzungen einer gerichtlichen Vertragsanpassung sind nämlich nicht
einmal ansatzweise erfüllt. Eine solche Vertragsanpassung setzt unter anderem
voraus, dass die Veränderung der Umstände zu einem groben Missverhältnis von
Leistung und Gegenleistung führt (Schwenzer/
Fountoulakis, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil,
8. Auflage 2020, N 35.09). Im vorliegenden Fall fehlt es offensichtlich an
dieser Voraussetzung, da in der Vereinbarung vom 21. Januar 2025 einzig die
Vermieterin der Mieterin entgegenkam (durch einen Verzicht auf das Stellen
eines Ausweisungsgesuchs), nicht aber die Mieterin der Vermieterin. Die
Anerkennung der Gültigkeit der Kündigung und des fehlenden Rechtsanspruchs auf
eine Erstreckung stellen kein Entgegenkommen der Mieterin dar, da sie die
Verwirkungsfrist zur Anfechtung der Kündigung und zum Stellen eines
Erstreckungsgesuchs im Zeitpunkt des Vertragsschlusses längst verpasst hatte
und die entsprechenden Ansprüche verwirkt waren. Mit anderen Worten: Mit der
Vereinbarung vom 21. Januar 2025 wurden nicht eine Leistung der Vermieterin und
eine Gegenleistung der Mieterin vereinbart, die völlig aus dem Gleichgewicht
hätten geraten können. Vielmehr handelte es sich um ein einseitiges
Entgegenkommen der Vermieterin. Entgegen der Auffassung der Mieterin liegt
somit klarerweise kein Anwendungsfall einer gerichtlichen Vertragsanpassung
vor.

4.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass die Kritik der Mieterin nicht geeignet ist, die
Richtigkeit des Zivilgerichtsentscheids in Frage zu stellen. Die gegen diesen
Entscheid gerichtete Berufung ist folglich abzuweisen.

4.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die
Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

Mit der Berufung
stellt die Mieterin ein Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege.
Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über
die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos
erscheint (Art. 117 ZPO). Als aussichtslos anzusehen sind Begehren, bei
denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren.
Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten
und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind
als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt,
sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine
Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen
würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie  zumindest vorläufig 
nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt
sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten,
wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind
(vgl. zum Ganzen BGE 142 III 138 E. 5.1). Bereits das Zivilgericht wies die
Mieterin mit Recht darauf hin, dass die von ihr vertretene Position und ihrer
Argumente klarerweise aussichtslos seien. Die vorliegende Berufung ist somit
erst recht als aussichtslos einzustufen. Das Gesuch der Mieterin um
unentgeltliche Rechtspflege ist folglich abzuweisen und die Mieterin trägt dementsprechend
die Prozesskosten des Berufungsverfahrens.

://:       Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 1. Juli 2025 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 600..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler