bs_appellationsgericht · VD.2019.172 · 2017-08-22 · de
Eintragung der Liegenschaft [...] in Riehen in das Kantonale Denkmalverzeichnis


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2019.172

VD.2019.174

URTEIL

vom30. September 2020

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr.
Stephan Wullschleger,

Dr. Andreas Traubund Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

Freiwillige Basler
DenkmalpflegeRekurrentin

Gemsberg 11, 4001 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

und

Heimatschutz BaselRekurrent

Hardstrasse 45, 4052 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

Regierungsrat des Kantons
Basel-Stadt

Marktplatz 9, 4001 Basel

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

A____Beigeladener
1

[...]

vertreten durch [...],
Rechtsanwalt,

[...]

B____Beigeladener 2

[...]

vertreten durch [...],
Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen
Entscheid des Regierungsrats vom 13. August 2019

betreffend Eintragung der
Liegenschaft [...] in Riehen

in das Kantonale
Denkmalverzeichnis

Sachverhalt

Mit Beschluss
vom 22. August 2017 beschloss der Denkmalrat, dem Regierungsrat die
Unterschutzstellung des Hauses [...] in Riehen (ohne Atelieranbau) zu
beantragen. Nach erfolglosen Bemühungen um Abschluss eines Schutzvertrags
stellte der Denkmalrat am 12. September 2018 Antrag auf Eintragung
der Liegenschaft ins Kantonale Denkmalverzeichnis. Das Bau- und
Verkehrsdepartement (BVD) holte in der Folge Stellungnahmen von diversen
Verwaltungsstellen sowie der Gemeinde Riehen und der Eigentümerschaft zur
vorgeschlagenen Unterschutzstellung ein. Nach Eingang der Stellungnahmen legte
das BVD dem Regierungsrat das Geschäft mit Bericht vom 8. Mai 2019 zum
Beschluss vor und beantragte ebenfalls die Unterschutzstellung. Am 30. April
2019 nahm eine Delegation des Regierungsrats einen Augenschein vor. In seiner
Sitzung vom 21. Mai 2019 gelangte der Regierungsrat zum Schluss, dass die für
die Unterschutzstellung angeführten Gründe nicht zu überzeugen vermögen. Er
wies das Geschäft an das BVD zurück mit dem Auftrag, einen Beschlussentwurf
vorzulegen, der die Gründe für den Verzicht auf die Eintragung der Liegenschaft
[...], Riehen im Denkmalverzeichnis darlegt. Am 13. August 2019 entschied der
Regierungsrat, auf eine Eintragung der Liegenschaft ins Denkmalverzeichnis zu
verzichten. Den entsprechenden Beschluss (Nr. 19/23/107, PI 90392) publizierte er
am 21. August 2019 im Kantonsblatt Basel-Stadt.

Gegen diesen
Beschluss erhoben die Freiwillige Basler Denkmalpflege (Rekurrentin) mit
Anmeldung vom 29. August 2019 und Begründung vom 28. Oktober 2019 (VD.2019.172)
und der Basler Heimatschutz (Rekurrent) mit Anmeldung vom 27. August 2019 sowie
Begründung vom 28. Oktober 2019 (VD.2019.174) Rekurs an das Appellationsgericht
als Verwaltungsgericht. Darin beantragt die Rekurrentin, es sei der Beschluss
des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Liegenschaft [...],
Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis aufzunehmen. Eventualiter sei der
Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Sache an
die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Der Rekurrent beantragt, es
sei der Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die
Liegenschaft [...], Riehen entsprechend den Anträgen des Denkmalrats vom 12.
September 2018 und des BVD vom 8. Mai 2019 ins Kantonale Denkmalverzeichnis
einzutragen. Mit Rekursantworten vom 22. November 2019 beantragt der
Regierungsrat die Abweisung der beiden Rekurse. Die Eigentümer A____ und B____
(Beigeladene) beantragen mit Vernehmlassungen vom 2. Januar 2020 ebenfalls
die Abweisung der Rekurse.

Am
30. September 2020 hat das Verwaltungsgericht bei und in der
Liegenschaft [...], Riehen einen Augenschein genommen. Daran haben die
Rechtsvertreter derRekurrenten wie auch
des Regierungsrats, ferner die Beigeladenen mit ihrem Rechtsvertreter
teilgenommen und sich zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern
können. Des Weiteren sind verschiedene Auskunftspersonen vor Ort und im
Gerichtssaal befragt worden. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten
ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den
nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Angefochten
ist vorliegend ein Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019, mit
welchem der Regierungsrat auf die Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins
Kantonale Denkmalverzeichnis verzichtet hat. Gemäss § 28 des
Denkmalschutzgesetzes (DSchG; SG 497.100) richtet sich die Anrufung des
Verwaltungsgerichts nach den allgemeinen Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRPG, SG 270.100). Nach § 10 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes unterliegen
Verfügungen des Regierungsrates der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht.
Damit ist dessen Zuständigkeit gegeben, wobei der Entscheid in die
Spruchkompetenz des Dreiergerichts fällt (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 und § 99 des
Gerichts-organisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Die Freiwillige Basler
Denkmalpflege und der Heimatschutz Basel sind private Organisationen, die sich
seit mehr als fünf Jahren statutengemäss der Denkmalpflege und ähnlichen
ideellen Zielen widmen. Als solche sind sie vom Regierungsrat gemäss § 29
Abs. 2 DSchG in die Liste der zum Rekurs berechtigten Organisationen
aufgenommen worden (Anhang zur Verordnung betreffend die Denkmalpflege
[Denkmalpflegeverordnung, SG 497.110]). Sie sind deshalb rekurslegitimiert
(§ 13 Abs. 1 VRPG und § 29 Abs. 1 DSchG). Da die Rekurse sich gegen
das gleiche Anfechtungsobjekt richten und inhaltlich weitgehend identisch sind,
rechtfertigt sich ihre Zusammenlegung und gemeinsame Behandlung im vorliegenden
Urteil. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Rekurse ist einzutreten.

1.2Die
Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach § 28 des
Denkmalschutzgesetzes (DSchG, SG 497.100), soweit die Anwendung von Bestimmungen
des Denkmalschutzgesetzes zu beurteilen ist. Danach hat das Verwaltungsgericht
nicht bloss im Sinne von § 8 VRPG zu prüfen, ob der Regierungsrat den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, das geschriebene oder ungeschriebene
öffentliche Recht falsch angewendet oder sein Ermessen überschritten hat,
sondern es hat auch über die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids zu
befinden. Soweit allerdings die Anwendung und Auslegung der im
Denkmalschutzgesetz enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe zur Diskussion
stehen, übt das Verwaltungsgericht praxisgemäss auch bei freier Kognition eine
gewisse Zurückhaltung, um dem Beurteilungsspielraum der Verwaltung und vor
allem ihrer besonderen Sachkenntnis Rechnung zu tragen (vgl. VGE VD.2014.151 vom
2. Februar 2015 E. 1.2).

2.

2.1Der
Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass das Haus an der [...]
in Riehen 1954/55 als eines der ersten Wohnhäuser der Nachkriegsmoderne in der
Region erbaut worden sei und klare Referenzen an die internationale Moderne
aufzeige. Es stelle ein progressives Beispiel eines Einfamilienhauses dar, das
aus der gebauten Masse der Boomjahre zwischen 1945 und 1970 heraussteche. Der
Flachdachbau sei eine Komposition aus horizontal wie vertikal abgestuften
Baukörpern, massiv in Erscheinung tretenden und leichten, vorkragenden
Bauteilen sowie offenen und geschlossenen Bereichen. Das ursprüngliche Wohnhaus
sei 1968/69 an der Nordseite mit einem Atelieranbau ergänzt und durch einen
Mauerdurchbruch und eine dort eingesetzte Tür mit diesem verbunden worden. Die
vom Denkmalrat beantragte Eintragung des Gebäudes in das Denkmalverzeichnis
bewirke eine Beschränkung der Verfügungsbefugnis der Grundeigentümer und
tangiere somit die Eigentumsgarantie. Es sei daher im Einzelfall zu eruieren,
ob das öffentliche Interesse am Erhalt des Denkmals höher zu gewichten sei als
gegenläufige private Interessen.

Der
Regierungsrat anerkennt, dass Bauten aus den fünfziger Jahren unter
Denkmalschutz gestellt werden könnten. Das Haus [...] stamme aus den Jahren
1954/55 und sei in diesem Sinn ein Zeitzeuge. Trotz seiner zeitlich verortbaren
Erscheinung und der ihm zukommenden architekturhistorischen Bedeutung ist der
Regierungsrat aber zur Auffassung gelangt, dass das Gebäude nicht von derselben
herausragenden Qualität sei wie die im bauhistorischen Gutachten der kantonalen
Denkmalpflege vom August 2017 erwähnten Vergleichsbauten. Zu berücksichtigen
sei zudem, dass das Gebäude heute durch die erst in jüngerer Zeit entstandenen
Nachbarbauten ungünstig beeinflusst werde. Insbesondere das nördlich gelegene
Nachbarhaus beeinträchtige die Erscheinung und den Aussenraum des Hauses [...]
erheblich. Auch der südlich gelegene Nachbarbau, zu dem die Hauptwohnseite des
Hauses [...] gewandt sei, wirke auf dieses bedrängend. Der Regierungsrat habe
ferner den Eindruck gewonnen, dass die Substanz der Baute relativ schlecht sei und
ihre insbesondere in energetischer Hinsicht dringend und umfassend
erforderliche Sanierung nur mit Massnahmen möglich wäre, die zu erheblichen
denkmalpflegerischen Einbussen führen würden. Dazu komme, dass Raumkonzept und
Ausstattung des Gebäudes extrem determiniert seien und den heutigen Ansprüchen
einer Wohnnutzung auch mit den gemäss den Werteplänen der kantonalen
Denkmalpflege möglichen Veränderungen in keiner Weise gerecht werden könnten.
Schliesslich sei festzuhalten, dass am Gebäude diverse Veränderungen wie
beispielsweise der Ersatz der unteren verglasten Fensterflügel durch weisse
Brüstungsfelder oder eine Verbreiterung des Dachrands vorgenommen worden seien,
die oft beeinträchtigend gewirkt hätten und nur teilweise reversibel seien.
Insgesamt hat der Regierungsrat das öffentliche Interesse am Erhalt des Hauses [...]
für gering erachtet.

Diesem
öffentlichen Interesse steht gemäss den Ausführungen des Regierungsrats der
Umstand gegenüber, dass die bestehende Baute das Grundstück massiv unternutze.
Die heutige Bruttogeschossfläche betrage rund 200 m², während das
Nutzungspotenzial bei 750 m² liege. Auch wenn die Geometrie der Parzelle die
Realisation der gesamten Nutzungsreserve kaum zulassen würde, bestehe ein
erhebliches privates Interesse an der Ausschöpfung der dennoch grossen
Nutzungsreserve. Die bestehende Unternutzung des Grundstücks sei überdies auch
aus wohnpolitischen Überlegungen unerwünscht, d.h. es bestehe auch ein
öffentliches Interesse an einer besseren Ausnutzung der Parzelle.

Gesamthaft ist
der Regierungsrat damit zum Schluss gekommen, dass das Interesse am Erhalt des
Gebäudes zu geringfügig ist, um die öffentlichen und privaten Interessen an
einer zeitgemässen Nutzung der Parzelle überwiegen zu können. Deshalb hat der
Regierungsrat auf eine Eintragung des Gebäudes [...], Riehen ins
Denkmalverzeichnis verzichtet.

2.2Nach
Auffassung derRekurrentin (VD.2019.172)
kommt dem Haus an der [...] Denkmalcharakter zu, weil es hohe architektonische
und architekturgeschichtliche Qualitäten aufweise, wobei sie hierfür in erster
Linie auf das von der Kantonalen Denkmalpflege in Auftrag gegebene Gutachten
vom August 2017 verweist (Rekursbegründung, Rz 23 ff.). Nach
ihrer Auffassung spricht für die Unterschutzstellung, dass im Vergleich zu
anderen Bauten des Architekturbüros Rasser & Vadi das streitbetroffene Haus
sich in gutem baulichen Zustand befinde und der Instandsetzungsbedarf nicht
über den im Allgemeinen üblichen Unterhaltsumfang hinausgehe (Rz 29).
Gemäss Gutachten verfüge das Haus weitgehend über die ursprüngliche
Materialität der Fassaden und Innenausstattung. Der relativ gute
Erhaltungszustand bringe die ursprüngliche Architektur authentisch und
überzeugend zum Ausdruck. Mit Wärmedämmmassnahmen (Verbesserung der
Dachisolation) und Fensterersatz könnte die Energiebilanz des Hauses erheblich
verbessert werden, ohne das Erscheinungsbild des Gebäudes zu beeinträchtigen
(Rz 38). Die Kantonale Denkmalpflege lasse relativ grosszügige Veränderungsmöglichkeiten
zu, welche eine Verbesserung der Behaglichkeit und die Modernisierung des
gesamten Wohnhauses erlaubten (Rz 39). Bezüglich des überwiegenden
öffentlichen Interesses an einer Eintragung der Liegenschaft ins
Denkmalverzeichnis führt dieRekurrentin
aus, dass die privaten Interessen der Eigentümer an einer finanziell
interessanteren Nutzung ihres Grundstücks als auch wohnpolitische Überlegungen
die architekturgeschichtlichen Aspekte des Hauses nicht überwiegen könnten
(Rz 42). Die Argumentation im angefochtenen Entscheid weiche in grossen
Teilen von den Expertenmeinungen ab, ohne dass dies sachlich nachvollzogen
werden könne. Der "Abbruch eines monumentalen Zeitdokuments von
schweizweiter Bedeutung" sei nicht zu rechtfertigen (Rz 44).

2.3Auch
nach Auffassung desRekurrenten
(VD.2019.174) weist das streitbetroffene Haus hohe architektonische und
architekturgeschichtliche Qualitäten auf, weshalb es als schutzwürdig zu
beurteilen sei. Unter Verweisung auf das denkmalpflegerische Gutachten von
August 2017 führt er die ausserordentlich progressive architektonische
Artikulation des Hauses, die kompositorische Aufgliederung, die räumlichen
Durchdringungen, die Trennung der wichtigsten Funktionsbereiche, die
halbgeschossig versetzte Organisation der Räume und die kontrastreichen
Materialkombinationen an. Andere Wohnhäuser von Rasser & Vadi in Riehen
seien stark verändert worden und daher nicht mehr repräsentativ für ihr Werk
(Rekursbegründung, S. 2 f.). Die Begründung des Regierungsrats für
seinen ablehnenden Entscheid stehe, was die Denkmalqualität des Hauses angeht, in
krassem Widerspruch zum denkmalpflegerischen Gutachten und zu sämtlichen
Fachbehörden, ebenso wie dessen Einschätzung, dass eine Sanierung in
energetischer Hinsicht zu erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen führen
würde (S. 6). Schliesslich rügt derRekurrent,
dass rein finanzielle Interessen des Eigentümers wie vorliegend nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung das öffentliche Interesse an einer
Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht überwiegen könnten
(S. 7 f.).

2.4Der
Regierungsrat lässt in seiner für die beiden Verfahren identischen
Vernehmlassung ausführen, dass in denkmalpflegerischer Hinsicht mit dem
Gutachten die ausserordentlich progressive architektonische Artikulation des
Hauses zwar als schutzwürdig zu bezeichnen sei. Das Haus weise aber nicht
dieselbe hohe Qualität auf wie die im Gutachten erwähnten Vergleichsbauten von
Rasser & Vadi. Ihr Gesamtwerk weise hochwertigere Bauten in der Region
Basel auf, die allesamt noch vorhanden seien (Vernehmlassung,
Rz 10 ff.). Es müsse eine umfassende und unvoreingenommene
Interessenabwägung vorgenommen werden, die nicht einfach einer Fachbehörde
überlassen werden dürfe. Bei einem Erhalt und der Weiternutzung der
Liegenschaft müssten erhebliche Bauarbeiten vorgenommen werden, um das Haus den
aktuellen Anforderungen an die gesetzlichen Energievorschriften und den
Wohnkomfort anzupassen. Diese baulichen Massnahmen würden zu erheblichen
Einbussen bei der originalen Bausubstanz führen. Der Regierungsrat sei deshalb
zu Recht davon ausgegangen, dass der Denkmalwert des Hauses zwar vorhanden,
jedoch nicht als hoch einzustufen sei (Rz 15 ff.). Der Regierungsrat
sei verpflichtet, dem raumplanerischen Gebot des haushälterischen Umgangs mit
der beschränkten Ressource Boden Beachtung zu schenken und gemäss Kantonsverfassung
den Wohnungsbau aktiv zu fördern. Auch habe er die privaten Interessen der
Eigentümer an der Werterhaltung des Grundstücks und dessen besseren Ausnutzung
in die Interessenabwägung miteinbeziehen müssen (Rz 18 ff.).

2.5Die
Beigeladenen halten dafür, dass der Regierungsrat das ihm zustehende Ermessen
rechtskonform, jedenfalls nicht rechtsfehlerhaft betätigt habe (Vernehmlassung
VD.2019.172, S. 6 f.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 4 f.).
Sie verneinen den Denkmalcharakter des streitbetroffenen Hauses (dazu
Vernehmlassung VD.2019.172, S. 9 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174,
S. 5 ff.) und kommen zusam-menfassend zum Schluss, dass "die für
eine besondere Repräsentanz in architekturhistorischer, städtebaulicher und
bautypologischer Hinsicht notwendigen Voraussetzungen bei diesem kleinen
Einfamilienhaus, das günstig gebaut wurde und sich daher bautechnisch in
schlechtem Zustand befindet, welches versteckt inmitten disperser neuer
Bebauung fristet  und dies in erheblich abgeänderter Gestalt , nicht vorhanden"
seien. Dem Objekt komme nicht die vom Denkmalschutzgesetz geforderte besondere
Bedeutung zu, zumal das Gesamtwerk von Rasser & Vadi hochwertigere Bauten
aufweise, welche erhalten seien (Vernehmlassung VD.2019.172,
S. 17 f.). Entgegen der Auffassung desRekurrenten
liege diesbezüglich keine Substitution des Gutachterwissens durch den
Regierungsrat vor (Vernehmlassung VD.2019.174, S. 12 f.). Der
Regierungsrat habe eine umfassende und unvoreingenommene Interessenabwägung
durchgeführt und sich dabei an der Denkmalqualität des Objekts orientiert. Er
habe berücksichtigt, dass die bestehende Nutzung des Grundstücks nicht dem
raumplanerischen Gebot des haushälterischen Umgangs mit der beschränkten
Ressource Boden entspreche und dass ihn die Kantonsverfassung zur aktiven
Förderung des Wohnungsbaus verpflichte (Vernehmlassung VD.2019.172,
S. 18 f.). Der Regierungsrat hätte darüber hinaus die privaten
Interessen der Beigeladenen an einer normalen guten wirtschaftlichen Nutzung
des Objekts angesichts des mit einer integralen Unterschutzstellung verbundenen
schweren Eingriffs in ihre Eigentumsrechte mit dem notwendigen Gewicht mehr
berücksichtigen müssen, als er es beiläufig getan habe (Vernehmlassung
VD.2019.172, S. 19 f.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 15 f.).
Wie eine Begutachtung durch einen von ihnen beigezogenen Fachmann zeige, wäre
das Objekt bei einer Unterschutzstellung nicht zumutbar durch sie zu nutzen.
Die dringend notwendige energetische Sanierung liesse sich wegen der engen
Raumverhältnisse innen nicht realisieren. Sämtliche Proportionen würden
verändert. Eine Vermietung des Objekts bliebe in jedem Fall klar defizitär
(Vernehmlassung VD.2019.172, S. 20 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174,
S. 16 ff.).

3.

Nach der
gesetzlichen Definition von § 5 Abs. 1 DSchG sind Denkmäler
Einzelwerke, Ensembles und deren Reste, die wegen ihres kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Wertes erhaltenswürdig
sind. Darunter fallen auch private Bauwerke wie Wohn- und Geschäftshäuser sowie
Gaststätten (§ 5 Abs. 2 Ziff. 1 DSchG). Der Grundsatz der
Erhaltung von Denkmälern gemäss § 6 DSchG kommt indes aufgrund des damit
verbundenen Grundrechtseingriffs nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (vgl.
dazu BJM 1995 S. 42 ff., 43 mit weiteren Hinweisen; VGE VD.2016.216-218
vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig sind dabei
allerdings nicht allein Spitzenwerke einer Stilrichtung oder Epoche, sondern
auch Bauwerke, die in Einzelheiten gewisse Mängel oder Fehler aufweisen, aber
in ihrer Gesamtheit als schützenswert erscheinen  sei dies als Einzelbauwerk
oder als Teil eines Ensembles. Insbesondere braucht die Hochrangigkeit nicht in
jedem Fall im architektonischen Bereich zu liegen, sondern sie kann sich auch
aus der kulturellen, historischen, künstlerischen oder städtebaulichen
Bedeutung des Bauwerks ergeben (BJM 1995 S. 43; VGE 659 und 660/2007 vom 11.
Juni 2008 E. 2.2). Die Denkmalqualität eines Bauwerks ist somit anhand
historischer Gesichtspunkte und ästhetischer Einstufungen auf der Grundlage
einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten
Gesamtbeurteilung zu ermitteln, die den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,
gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben
(zum Ganzen BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275 und
118 Ia 384 E. 5 S. 389 mit weiteren Hinweisen; VGE 659
und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.3 sowie 686 und
687/2003 vom 22. Oktober 2004 E. 3b). Dabei erstreckt sich der
Denkmalschutz heute nicht nur auf Altertümer und Bauten von überragender
Schönheit, kunsthistorischem Wert und geschichtlicher Bedeutung, sondern auch
auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungszeit
charakteristisch sind wie Industriegebäude, Fabrik- und andere technische
Anlagen (BGE 121 II 8 E. 3b S. 15 f.;
BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2020 E. 3.1 mit weiteren
Hinweisen). Denkmalschutzmassnahmen können mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen
verbunden sein, namentlich wenn mit einer integralen Unterschutzstellung
wesentliche Nutzungsänderungen verunmöglicht oder erheblich erschwert werden
(BGer 1C_368/2019 vom 9. Juni 2020 E. 9.3). Sie dürfen deshalb
nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten angeordnet
werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien
abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um
Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können
(BGE 135 I 176 E. 6.2 S. 182 mit weiteren Hinweisen [=
Praxis 2009 Nr. 117]; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010
E. 3.1). Die zuständige Behörde hat bei ihrem Entscheid einen Ausgleich
zwischen kunsthistorischer Erkenntnis und publikumsgängiger Meinung zu finden
(VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 2.1 a.E.).

Das
Verwaltungsgericht überprüft die fachliche Einschätzung der Denkmalqualität von
Werken hinsichtlich der objektiven und grundsätzlichen Kriterien nur
zurückhaltend, jedenfalls dann, wenn die einbezogenen Fachleute sich
einheitlich geäussert haben (dazu VGE 659 und 660/2007 vom
11. Juni 2008 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen). Ähnlich wie bei
Fachgutachten und in Anlehnung an die Kriterien für die Beurteilung medizinischer
Gutachten kann sich die Überprüfung dieser Fachäusserungen darauf beschränken,
ob der Bericht der Fachbehörden bezüglich der streitigen Belange umfassend ist,
auf allseitigen Untersuchungen beruht und hinsichtlich der Beurteilung der
fachlichen Zusammenhänge und der daraus gezogenen Schlussfolgerungen
einleuchtend und schlüssig erscheint. Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht
frei bei der Einschätzung, ob ein grösserer Teil der Bevölkerung der fachlichen
Beurteilung folgen würde. Denn die Beurteilung durch die Fachwelt umfasst eine
solche durch die Laiensphäre gerade nicht. Zudem erachtet sich das Gericht in
der Beurteilung ästhetischer Fragen als gleichermassen befähigt wie die
Verwaltung oder die Regierung.

4.

4.1Umstritten
ist vorliegend die Unterschutzstellung des von den Architekten Max Rasser &
Tibère Vadi 1954/1955 an der [...] in Riehen errichteten Wohnhauses (nach dem
damaligen Bauherrn Sulzer benanntes Haus Sulzer). Gemäss dem denkmalpflegerischen
Gutachten von lic. phil. I D____, welches er im Auftrag der Kantonalen
Denkmalpflege im August 2017 erstattete, zeichnet sich der Flachdachbau
durch seine differenzierte Setzung im leicht abfallenden Terrain, die
geometrische Komposition des Baukörpers sowie dessen vielfältige Materialität
aus. Der Gutachter beschreibt das Haus als einen horizontal und vertikal
abgestuften Baukörper, der von einem Kamin durchstossen und überragt werde und
sich aus zwei sich durchdringenden Hausteilen zusammensetze: ein
eingeschossiger im Südosten und ein zweigeschossiger im Nordwesten. Zwei
mächtige Bruchsteinmauern, die das Haus im Boden verankerten, fassten den zweigeschossigen
Hausteil mit den Schlafräumen ein. Daran schliesse sich der eingeschossige und
mit Holz verkleidete Wohnteil an. Dieser pavillonartige Baukörper, der über dem
Sockel vorkrage und dadurch vom Erdboden abgehoben erscheine, öffne sich mit
einer grossen Fensterfront zum Garten hin und sei mit diesem über eine
Freitreppe verbunden (Denkmalpflegerisches Gutachten Einfamilienhaus, [...], Riehen,
erstellt von lic. phil. I D____, August 2017 [Gutachten],
S. 4). An dieses Wohnhaus schliesse sich im Nordosten das 1968-1969
angebaute Atelier an, das einen Teil des ursprünglichen Gartens in Anspruch
nehme. Äusserlich wirkten Wohnhaus und Atelier wie aus einem Guss, da sowohl
Dachhöhe als auch Holzverschalung und Wandkonstruktion in Analogie zum
bestehenden Wohnbau fortgeführt würden. Der Anbau sei deshalb nicht sofort als
solcher zu erkennen. Typisch für die Gesamtheit von Wohnhaus, Atelier und Garten
sei der Wechsel von offenen und geschlossenen Fassadenbereichen, wodurch sich
die Innen- und Aussenräume akzentuiert durchdrängen. Augenfälliges Merkmal sei
die kontrastreiche Materialisierung. Grobe Bruchsteinmauern, glatte, in einem
Gelbton gestrichene Holzverschalungen, verputzte und verglaste Bereiche
bildeten spannungsvolle Kombinationen und Kontraste (Gutachten, S. 5).
Gemäss dem Gutachter folgte die innere Raumordnung dem Prinzip der beiden
halbgeschossig zueinander versetzten Hausteile. Der zweigeschossige Schlafteil
nehme nebst dem Eltern- und den zwei Kinderschlafzimmern Badezimmer, Toilette
sowie das geräumige Treppenhaus auf, der eingeschossige Wohnteil das
Wohnzimmer, die Küche sowie ein Arbeitszimmer und das angefügte Atelier
(Gutachten, S. 6). Den grössten zusammenhängenden Raum des Hauses bilde das
Wohnzimmer. Dieses werde durch einen Kaminblock mit Cheminée in einen grösseren
vorderen und kleineren hinteren Bereich unterteilt. Dieser frei im Raum
stehende Raumteiler sei aus roten Sichtbacksteinen aufgemauert. An der
Nordwestseite des Wohnzimmers bilde eine weiss gestrichene Sichtbacksteinwand
die Abgrenzung zum Schlafteil des Hauses. Neben dem kleineren Wohnbereich mit
dem Cheminée schliesse auf der Seite des Schlafteils ein Arbeitszimmer an, das
wie die neben dem Eingang zum Wohnzimmer gelegene Küche mit einer Schiebetür
geschlossen werden könne. Das Arbeitszimmer sei der einzige Innenraum, in dem
das Bruchsteinmauerwerk sichtbar sei. Etwa in der Mitte zwischen Arbeitszimmer
und Cheminéebereich führe eine Tür in den später angebauten Atelierraum
(Gutachten, S. 7). Dem Gutachten zufolge bestehen das Fundament und die
Aussenwände des Untergeschosses aus Stahlbeton, die zwei Hauptwände des
Schlafteils aus einem Bruchsteinmauerwerk mit Muschelkalksteinen, während die
Umfassungswände des Wohnteils aus einer Holzkonstruktion in Riegelbauweise mit
einer horizontalen Bretterverschalung aus Tannenholz bestünden. Die inneren
Tragwände seien mit Backsteinen aufgemauert, teils verputzt, teils nur gestrichen
(Gutachten, S. 7). Den Erhaltungszustand des Wohnhauses bezeichnet der
Gutachter als relativ gut. Abgesehen vom Atelieranbau, der sich nach seiner
Auffassung gut an das Wohnhaus anpasst, habe das Wohnhaus nur kleinere
Veränderungen erfahren (Erneuerung von Farbanstrichen, Einfügung von weissen
Brüstungsfeldern anstelle verglaster Fensterflügel an der Südwest- und
Nordostfassade, Verbreiterung des Dachrands, Blechüberdeckung auf
Bruchsteinmauern), welche der Gutachter als "wohl reversibel"
bezeichnet (Gutachten, S. 11 f.).

Zur
architekturgeschichtlichen Bedeutung des 1954/1955 erbauten Hauses Sulzer führt
der Gutachter aus, dass sich die Gemeinde Riehen im Lauf des 20. Jahrhunderts
und insbesondere in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg enorm entwickelt
habe. Von 1941-1970 habe sich die Bevölkerung in Riehen verdreifacht. In dieser
Zeit sei ein Drittel der im Jahr 2000 gezählten Häuser errichtet worden. Das
Siedlungsbild von Riehen werde massgeblich von den Bauten der 1940er, 1950er
und 1960er Jahre geprägt. Schon zuvor habe der Bau von architektonisch
anspruchsvollen privaten Wohnhäusern eingesetzt, die oft weit über die Region
hinaus Bekanntheit erlangt hätten. Im Zeichen des Neuen Bauens in den 1920er
und 1930er Jahren seien wegweisende Bauten entstanden wie beispielsweise das
1924 von Rudolf und Flora Steiger-Crawford erbaute Haus Sandreuter, das Haus
Colnaghi von 1927, das Haus Schaeffer von 1927-1928 und das Haus Huber von 1928
der Architekten Paul Artaria & Hans Schmidt sowie das 1933-1934 von Otto
und Walter Senn erbaute Haus Senn (Gutachten, S. 12 f.). Einige Jahre
nach dem Zweiten Weltkrieg habe diese Serie architektonisch hochrangiger
Wohnbauten in Riehen eine Fortsetzung gefunden. Das Haus Sulzer gehöre, wie der
Gutachter unter Verweis auf einschlägige Fachpublikationen ausführt, zu jenen
frühen Bauten der Schweizer Nachkriegsarchitektur, deren Gestaltung nach Jahren
des Traditionalismus im Geist der Landesausstellung von 1939 bewusst an die
Ziele der modernen Bewegung angeknüpft habe. An die Stelle von einfachen
Baukörpern mit Giebeldächern, wenig innovativen, hinter verputzten Fassaden mit
Fensterläden versteckten Grundrissen sei nun wieder eine Architektur getreten,
die von spannungsvollen Raum- und Volumenbeziehungen sowie einer
differenzierten Materialisierung ausgegangen sei. Fruchtbar verarbeitet worden
seien dabei auch Impulse aus dem Ausland, etwa aus den skandinavischen Ländern.
Diese Tendenz zeige sich prägnant beim Haus Sulzer. Es sei sorgfältig in das
leicht abfallende Terrain gesetzt, und weise mit dem Flachdach eine
spannungsvolle Komposition auf aus horizontal wie vertikal abgestuften
Baukörpern, massiv in Erscheinung tretenden und leichten, elegant vorgetragenen
Bauteilen, offenen und geschlossenen Bereichen. Diesem Spiel von Raum und Masse
entspreche der Grundriss und die kontrastreiche Materialisierung mit
Bruchstein, Holzverschalungen, verputzten sowie grosszügig verglasten
Bereichen. Anne Nagel und Klaus Spechtenhauser führten im schweizerischen
Kunstführer zu Riehen zu Recht aus, dass das Haus Sulzer wohl der stimmigste
Wohnbau aus der Frühphase der 1952 gegründeten Bürogemeinschaft Rasser &
Vadi sei, dessen Wirkung wesentlich durch das spannungsvolle Spiel der Formen
und Materialien bestimmt werde (Gutachten, S. 13).

Zusammenfassend kommt
der Gutachter zum Schluss, dass das Haus Sulzer, das im Inventar der
schützenswerten Bauten der Kantonalen Denkmalpflege von 2002 aufgeführt sei,
hohe architektonische und architekturgeschichtliche Qualitäten aufweise und
daher als schutzwürdig zu beurteilen sei. Im architekturgeschichtlichen Kontext
sei die architektonische Artikulation des Hauses ausserordentlich progressiv
und gehöre zu den ersten Werken, welche die durch den Zweiten Weltkrieg
unterbrochene Moderne aufgegriffen und konsequent fortgeführt hätten.
Kompositorische Aufgliederung und räumliche Durchdringung seien
Schlüsselthemen, die in diesem Fall mit betonten Körpern und Flächen bildhaft
umgesetzt worden seien. Die Architekten Rasser und Vadi gehörten zu den
bedeutendsten Basler Architekten ihrer Generation, welche neben Johannes Gass,
Wilfried Boos, Walter Wurster, Hans-Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt, Markus
Diener, Peter Suter, Florian Vischer und George Weber die Nachkriegsmoderne in
und um Basel ganz wesentlich mitgeprägt hätten. Das Haus an der [...] sei eines
ihrer wichtigsten Einfamilienhäuser. Unter den architektonischen Qualitäten
könnten die Trennung der wichtigsten Funktionsbereiche von Wohnen und Schlafen
und die halbgeschossig versetzte Organisation der Räume (Split-Level)
entsprechend der leichten Hanglage ebenso genannt werden wie die kontrastreiche
Materialkombination. Die klare Form sei aus der Funktion und Konstruktion
hergeleitet. Zudem füge sich das Gebäude in den städtebaulichen Kontext des
umgebenden Wohnquartiers ein und sei ein Teil der prägenden Entwicklungsphase
Riehens in den Nachkriegsjahren, die sich in besonderem Mass durch
architektonisch anspruchsvolle Einfamilienhäuser auszeichne (Gutachten,
S. 16). Aus Sicht des Gutachters sind die Aussenhaut, d. h. die Fassaden
in ihrer jeweiligen Materialität, die Flachdächer, Haustüren, Fenster und
Gestaltungselemente, der Grundriss und die Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage
mit Gitterwand, der Kaminblock in Sichtbackstein mit Cheminée, die bauzeitliche
Ausstattung, insbesondere materialsichtige und vertäferte Wände,
(Schiebe-)Türen sowie die Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer, in den
Schutzumfang aufzunehmen (Gutachten, S. 17).

4.2Der
Fachgutachter begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Sulzer einerseits mit
dessen architektonischer Qualität und andererseits mit dessen
architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Das Verwaltungsgericht kann seinen
Schlussfolgerungen vollumfänglich folgen. Seine Ausführungen sind ohne Weiteres
nachvollziehbar und schlüssig.

4.2.1Die
architektonische Qualität des Hauses Sulzer ist offensichtlich. Dass das in den
Jahren 1954/55 erbaute Haus in seiner kubisch-modernen Erscheinung mit
Flachdach und seiner inneren Organisation für die damalige Zeit absolut
avantgardistisch war, ist augenscheinlich und letztlich nicht zu bestreiten.
Wie im Inventar der schützenswerten Bauten der kantonalen Denkmalpflege von
2002 ausgeführt wird, besticht die Baute im Äusseren durch das Spiel der wohlproportionierten,
einander durchdringenden Wand- und Deckenscheiben aus unterschiedlichen
Materialien wie Bruchsteinmauern, gelb gestrichenen Holzverschalungen,
verputzten und verglasten Fassaden. Der zweigeschossige Schlaftrakt und der
eingeschossige Wohntrakt sind horizontal wie vertikal zueinander versetzt. Gegen
den Garten hin kragt der Baukörper über dem Sockel vor und erscheint dergestalt
vom Erdboden abgehoben, was dem pavillonartigen Bau im Zusammenspiel mit den
versetzten Hausteilen und den kontrastreichen Materialien spannungsvolle
Kombinationen und Gegensätze zwischen massiger Schwere und schwebender
Leichtigkeit verleiht. Im Innern folgt die Raumordnung dem Prinzip der beiden
halbgeschossig zueinander versetzten Hausteile (Split-Levels), in welchen die
beiden wichtigsten Funktionsbereiche des Hauses, Schlafen und Wohnen, räumlich
voneinander abgesetzt sind. Auffälligster, grösster Raum des Hauses ist das
Wohnzimmer. Dessen grosse Fensterfront und die über eine breite Treppe in den
Garten hinabführende vierflügelige Fenstertür schaffen eine enge Verbindung
zwischen Haus und Umgebung. Auch im Innern manifestiert sich die
abwechslungsreiche Materialisierung des Baus. Während gegen Nordwesten hin eine
weiss gestrichene Sichtbacksteinmauer im Wohnzimmer den Abschluss gegen den
Schlafteil bildet, sticht im hinteren Teil der in rotem Sichtbackstein
aufgemauerte Kaminblock mit Cheminée hervor, welcher das Wohnzimmer in einen
vorderen, grösseren und einen hinteren, kleineren Bereich unterteilt. Im
angrenzenden Arbeitszimmer ist das gegen Nordosten weisende Bruchsteinmauerwerk
des Schlaftrakts sichtbar.

Die Beigeladenen
bestreiten die architektonische Qualität des Hauses, weil die Baute über die
Jahre hinweg verschiedene Veränderungen erfahren habe und nicht mehr in gutem
baulichen Zustand sei. Nach Angaben des Gutachters wurden neben dem Ende der
60er-Jahre erstellten Anbau namentlich an der Südwest- und Nordostfassade
weisse Brüstungsfelder anstelle verglaster Fensterflügel eingefügt, der
Dachrand verbreitert und die Bruchsteinmauern mit einer Blechüberdeckung
versehen sowie im Innern die meisten Bodenbeläge verändert (Gutachten,
S. 12). Nach Angaben der Beigeladenen wurde auch die Schrankwand zwischen
Küche und Wohnzimmer mit Durchreiche beträchtlich umgebaut
(Verhandlungsprotokoll, S. 6). Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts setzt die Hochrangigkeit eines Denkmals allerdings nicht
voraus, dass das fragliche Objekt noch vollumfänglich im Originalzustand
erhalten ist, solange das Gebäude nicht durch tiefgreifende und nicht
reversible bauliche Eingriffe in seiner Denkmalqualität beeinträchtigt ist
(VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 3.4 mit Hinweisen). Wie der
Gutachter ausgeführt hat (Gutachten, S. 12) und wovon sich das
Verwaltungsgericht heute beim Augenschein auch selber einen Eindruck hat
verschaffen können, sind die ursprüngliche Materialität der Fassaden, die
Innenausstattung und Raumaufteilung über weite Strecken erhalten geblieben.
Soweit Änderungen am Bau von Rasser & Vadi vorgenommen worden sind, trüben
sie das Erscheinungsbild nicht wesentlich oder können, wie etwa die weissen
Brüstungsfelder in den Fenstern, entgegen den Vorbringen der Beigeladenen
(Vernehmlassung VD.2019.172, S. 17), wieder in den Originalzustand versetzt
werden (dazu Verhandlungsprotokoll, S. 31). Bedeutsam ist, dass die
räumliche Organisation im Innern des Hauses unverändert und somit im
Originalzustand erhalten geblieben ist.

Einer näheren
Betrachtung bedarf indessen der später erstellte Atelieranbau, der nicht von
Rasser & Vadi stammt. Nach Auffassung der Beigeladenen sind mit diesem
Anbau eine derart wesentliche Umgestaltung des Schutzobjekts und damit massive
Veränderung der Proportionen einhergegangen, dass der originale Rasser &
Vadi-Bau nicht mehr kenntlich sei (Vernehmlassung VD.2019.172,
S. 10 f. und 17; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 7). Die als
Auskunftsperson befragte Mitarbeiterin der Kantonalen Denkmalpflege, E____, hat
den Anbau demgegenüber heute als "stimmig" bezeichnet
(Verhandlungsprotokoll, S. 9). Der Gutachter hat ihn äusserlich wie
"aus einem Guss" mit dem Wohnhaus beschrieben, da sowohl Dachhöhe als
auch Holzverschalung und Wandkonstruktion in Analogie zum bestehenden Wohnbau
fortgeführt würden, weshalb der Anbau nicht sofort als solcher zu erkennen sei
(Gutachten, S. 5). Das eingeschossige Atelier nimmt bei einem Grundriss
von rund 48 m2(5,80 x 8,30 Meter [Gutachten, S. 5]) sowie
einer Höhe von 2,70 Meter (Gutachten, S. 11) im Verhältnis zum teils
ein-, teils zweigeschossigen Wohnhaus (maximale Höhe 5,55 Meter) auf einem
Grundriss von 10,80 x 11,30 Meter (= rund 122 m2) ein
vergleichsweise grosses Volumen ein. Von der hier massgeblichen Strassenseite
her gesehen versteckt sich der Anbau jedoch weitgehend hinter dem Hauptbau, da
er dessen Dachhöhe nicht übersteigt und seitlich nur um 2,90 Meter vorspringt
(Gutachten, S. 5). Die Proportionen des Hauptbaus gehen, wie der heutige
Augenschein gezeigt hat, dadurch nicht verloren, sondern bleiben in ihrem
ursprünglichen Verhältnis ausreichend wahrnehmbar. Ebenso wenig werden
Materialisierung und Farbgebung des Wohnhauses tangiert, übernimmt der Anbau
doch dessen Konstruktionsart und Farbe. Auch wenn er dadurch, wie die Mitarbeiterin
der Kantonalen Denkmalpflege heute gleichfalls angeführt hat
(Verhandlungsprotokoll, S. 30), fast schon anbiedernd wirkt, ändert dies
nichts daran, dass die ursprüngliche Volumetrie des Wohnhauses und damit dessen
diesbezügliche architektonische Qualität durch den Anbau nicht in
entscheidender Weise beeinträchtigt werden.

Auch der
bauliche Zustand des Wohnhauses spricht nicht gegen seine Denkmalqualität.
Gewiss, einzelne konstruktive Bauteile wie die in Holzkonstruktion erstellten Umfassungswände
des Wohnteils mit horizontaler Bretterverschalung bedürfen der Erneuerung,
ebenso die Isolation und die Fenster. Demgegenüber sind Fundament und
Aussenwände des Untergeschosses, die aus Stahlbeton bestehen, wie auch das
Bruchsteinmauerwerk, wie der heutige Augenschein gezeigt hat, grundsätzlich in
gutem baulichen Zustand. Dieser Eindruck deckt sich mit der Einschätzung des
Hochbauamts, wonach der bauliche Allgemeinzustand als dem Gebäudealter
entsprechend gut erhalten sei und mittelfristig mit Instandsetzungsbedarf zu
rechnen sei, der aber nicht über den im Allgemeinen üblichen Unterhaltsumfang
hinausgehe (Schreiben des Hochbauamts vom 30. Oktober 2018 an die
Kantonale Denkmalpflege, S. 1). Dieser Beurteilung pflichtet auch der von
den Beigeladenen für eine Immobilienanalyse beigezogene Baufachmann F____ ausdrücklich
bei (Immobilien-Analyse [...], Riehen vom 24. Januar 2019,
Ziff. 7 [Vernehmlassungsbeilage 9 in VD.2019.172 bzw.
Vernehmlassungsbeilage 8 in VD.2019.174]).

Gemäss Gutachten
fügt sich das Haus Sulzer "in den städtebaulichen Kontext des umgebenden
Wohnquartiers" ein (Gutachten, S. 16). In den Augen des
Verwaltungsgerichts kommt dem Haus jedoch kein besonderer Situationswert zu.
Auch wenn es im Zeitpunkt seiner Errichtung gegen Norden hin freie Sicht in
Richtung Tüllinger Hügel genoss, so war diese Aussicht im Gegensatz zu anderen
Werken von Rasser & Vadi an exponierter Hanglage wie das Haus Sponagel ([...])
hier mangels entsprechend grosser Fenster in den beiden Schlafzimmern
architektonisch nicht besonders inszeniert. Die Verbindung von innen und aussen
wurde hauptsächlich vom Wohnzimmer zum Garten im Südosten des Hauses hin
gesucht. Insofern vermag der Umstand, dass seit geraumer Zeit auf der Nachbarsparzelle
ein nahestehendes Wohnhaus die Aussicht zum Tüllinger Hügel hinüber gänzlich
verdeckt, den architektonischen Eigenwert des Hauses Sulzer heute nicht wesentlich
zu schmälern.

4.2.2Der
Gutachter begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Sulzer auch mit dessen
architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Nach seiner Darstellung ist es Zeuge
der prägenden Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten und
der Bedeutung des Architekturbüros Rasser & Vadi in jener Zeit und gibt es
Zeugnis ab innerhalb ihres Schaffens. Auch in der Beurteilung des
Verwaltungsgerichts ist der architekturgeschichtliche Stellenwert des Hauses zu
bejahen.

Gemäss der
Darstellung im Gutachten setzte nach dem 2. Weltkrieg aufgrund des enormen
Bevölkerungs- und Wohlstandswachstums sowie der zunehmenden Mobilität
schweizweit bis in die 1960er-Jahre hinein in den Agglomerationen der Städte ein
rasanter Bauboom ein, wo Bauland günstiger als in der Stadt noch zu haben war. Auch
in Riehen ging für viele Menschen der Traum vom Eigenheim im Grünen in
Erfüllung (Gutachten, S. 12). In diesem Sinne ist das Haus Sulzer "ein
typischer Zeuge für die wachsende Einfamilienhausbebauung am Rande der Stadt,
mit Sicht und Kontakt zur Natur, zum Grünen" (Verhandlungsprotokoll,
S. 15). Geprägt wurde diese Entwicklungsphase in Riehen von einer ganzen
Reihe architektonisch anspruchsvoller Einfamilienhäuser, welche an die Ziele
der in den 1920er- und 1930er-Jahre entstandenen Bewegung des Neuen Bauens
anknüpften (Gutachten, S. 12 f.). An der starken Bautätigkeit in der
Landgemeinde beteiligten sich praktisch alle bedeutenden Basler Architekten,
darunter auch Rasser & Vadi. Sie gehörten unbestreitbar neben anderen wie
Johannes Gass, Wilfried Boss, Walter Wurster, Hans Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt,
Marcus Diener, Peter Suter, Florian Vischer und Georges Weber zu den führenden Basler
Architekten ihrer Generation (Gutachten, S. 16). Mit ihrer progressiven
architektonischen Haltung gehörten Rasser & Vadi in ihrer Zeit zur Spitze
der hiesigen Architekten (Verhandlungsprotokoll, S. 13).

Zu Recht darf
die Bedeutung von Architekten und der Stellenwert des unter Schutz zu stellenden
Gebäudes in ihrem Gesamtschaffen berücksichtigt werden, wenn es darum geht,
dessen Schutzwürdigkeit zu beurteilen (VGE 259 und 260/2007 vom
11. Juni 2008 E. 4.3.2 unter Hinweis auf BGE 120 Ia 270
E. 5c S. 280). Neben vielen, auch in der
Architekturgeschichtsschreibung behandelten öffentlichen Bauten wie das
Niederholzschulhaus in Riehen oder das Gartenbad St. Jakob in Basel/Münchenstein
haben Rasser & Vadi im Raum Basel eine ganze Reihe von Einfamilienhäusern
realisiert, darunter viele auch in Riehen. Das Gutachten führt darunter namentlich
das Haus Wolff ([...], 1952-1953), das Haus Hungerbühler ([...], 1953-1954),
das Haus Sponagel ([...], 1967-1969) und das Haus Tschopp ([...], 1971) an
(Gutachten, S. 14 f.), die allesamt mit dem hier streitbetroffenen
Haus Sulzer in das Inventar der schützenswerten Bauten von 2002 aufgenommen
worden sind. Rasser & Vadi errichteten in Riehen weitere Wohnhäuser, die
jedoch wie das Haus [...], welchem ein Walmdach aufgesetzt wurde, oder [...],
welches durch diverse Umbauten banalisiert wurde, so stark verändert wurden,
dass sie gemäss Gutachter in ihrer ursprünglichen Architektur nicht mehr
wahrnehmbar sind (Gutachten, S. 12).

Nachdem die
ersten Wohnbauten von Rasser & Vadi im Stil der schlichten Moderne
errichtet wurden, realisierten die beiden Architekten mit dem Haus Sulzer ein
Wohnhaus, in welchem sie die modernen Gesichtspunkte wie Auflösung der Volumen,
Split-Level-Organisation, Sichtbarmachung der Materialien und fliessende
Übergänge zwischen Haus und Umgebung, wie der Gutachter heute nochmals
ausgeführt hat (Verhandlungsprotokoll, S. 14), zum ersten Mal in Reinform umsetzten.
Das entsprach auch dem expliziten Willen des Bauherrn, etwas Eigenes und
Schöpferisches seiner Zeit hervorzubringen (vgl. Sulzer, Einfamilienhaus in
Riehen bei Basel, in: Das Werk: Architektur und Kunst, Nr. 3, 1956,
S. 65 ff.). Für die Nachkriegsmoderne charakteristisch war in
gleicher Weise der freistehende Kaminblock mit Cheminée und Feuer als Inbegriff
von Häuslichkeit und Wohnlichkeit (Verhandlungsprotokoll, S. 15 f.).
Das Haus Sulzer darf deshalb mit dem Gutachter (Verhandlungsprotokoll,
S. 14) füglich als Schlüsselwerk im Schaffen von Rasser & Vadi
bezeichnet werden. Entsprechend wird das Haus Sulzer denn auch im Inventar der
schützenwerten Bauten der Kantonalen Denkmalpflege von 2002 als "in der
Region eines der ersten Wohnhäuser der Nachkriegszeit mit klaren Referenzen an
die internationale Moderne" gewürdigt.

Dass das von
Rasser & Vadi in ihrer Frühphase erstellte Haus Sulzer vielleicht nicht ein
Spitzenwerk darstellt, so der Gutachter heute (vgl. Verhandlungsprotokoll,
S. 14), jedenfalls nicht im Vergleich zum später errichteten Haus
Sponagel, und im Gegensatz zu diesem auch nicht im Architekturführer Basel
aufgeführt ist, ändert nichts an seiner Schutzwürdigkeit als Denkmal. Der
Gedanke, dass von mehreren gleichartigen oder ähnlichen Bauwerken eines
Architekten oder gar einer Epoche stets nur das höchstwertige Werk zu schützen
wäre, auch wenn anderen ebenfalls Denkmalqualität zukommt, ist dem
Denkmalschutzgesetz fremd (VGE 659 und 660/2007 vom
11. Juni 2008 E. 4.3.3 mit Hinweis). Darüber hinaus richtet sich
Denkmalschutz nicht per definitionem alleine auf Spitzenwerke einer
Stilrichtung oder Epoche, sondern auch auf Objekte, die von weniger
herausragender Qualität oder Schönheit sind, aber als Zeugen und Ausdruck einer
historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation
erhalten bleiben sollen (VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017
E. 3.4.1 mit weiteren Hinweisen). Das Haus Sulzer ist im Gegensatz zum
Haus Sponagel keine Fabrikanten- oder Direktorenvilla an exponierter Hanglage
mit grosszügigem Grundriss und grandioser Weitsicht. Es wurde vielmehr, wie am
heutigen Augenschein nochmals deutlich wurde, für einen mittelständischen
Bauherrn (Lehrer) mit einem beschränkten Budget gebaut (Verhandlungsprotokoll,
S. 10 und 14), so dass sich Rasser & Vadi auf das Notwendige
beschränken mussten (Gutachten, S. 15). In dieser Kategorie
mittelständischer Bauten darf das Haus Sulzer aufgrund seiner architektonischen
Qualitäten durchaus als schützenswürdiges Denkmal eingestuft werden (so auch
die heutigen Aussagen der beiden Fachleute D____ und E____
[Verhandlungsprotokoll, S. 14 und 34]).

4.2.3Das
Haus Sulzer besticht zusammenfassend durch die vielfältige Formensprache
zwischen Leichtigkeit und Massivität, die sichtbare Materialisierung, die
Aufteilung zwischen Wohnen/Arbeit und Schlafen sowie die bewusste Inszenierung
der Beziehung zwischen innen und aussen. Es wurde im entschiedenen Bestreben
realisiert, die Ansprüche der Moderne zu reduzieren und in einem weniger
repräsentativen Ausdruck für den Mittelstand erlebbar zu machen. Das Haus Sulzer
selbst hat  wenn man vom angebauten Atelier absieht  vergleichsweise wenige
bauliche Änderungen erfahren, die zumeist jedoch reversibel sind, so dass es
nicht wesentlich an architektonischer Qualität eingebüsst hat. Diese ist auch
für den Laien heute noch ohne Weiteres nachvollziehbar. Merkmale wie flache
Kuben, funktional konzipierte Grundrisse, differenzierte räumliche Lösungen,
fliessende Übergänge zwischen geschlossenen und offenen Räumen, grosse
Fensterfronten mit ihren Öffnungen zum Garten, die sichtbare Verwendung
unterschiedlicher Materialien sind augenscheinlich längst zum Allgemeingut im
neuzeitlichen Wohnbau geworden und insoweit von breiten Bevölkerungskreisen
akzeptiert. Auch die architekturgeschichtliche Bedeutung des Hauses Sulzer ist
für den Laien zweifelsohne begreiflich: das Haus Sulzer als Zeuge der rasanten
Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten, als progressives
Einfamilienhaus mit seinen klaren Referenzen an die Ikonen der internationalen
Moderne in den USA und Skandinavien, seiner Zeit hierzulande weit voraus, sowie
als Schlüsselwerk im Schaffen von Rasser & Vadi, einem in ihrer Zeit, wie
auch zahlreiche hochstehende öffentliche und private Bauten im Raum Basel
belegen, bedeutenden Architekturbüro. Das Haus Sulzer erfüllt damit die
Merkmale eines erhaltenswürdigen Denkmals im Sinne von § 5 DSchG.

5.

5.1Aufgrund
der mit der Eintragung in das Denkmalverzeichnis verbundenen Eigentumsbeschränkungen
(§§ 14 ff. DSchG) kommt eine Unterschutzstellung nur für
hochrangige Baudenkmäler in Frage (BJM 1995 S. 43;
VGE VD.2016.2016-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1).
Hochrangig ist ein Denkmal dann, wenn an dessen Schutz ein erhebliches
öffentliches Interesse besteht, das sich in der Interessenabwägung
durchzusetzen vermag. Dem öffentlichen Schutzinteresse können dabei neben
privaten auch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, wie sich aus
§ 22 Abs. 1 DSchG ergibt, wonach ein Denkmal wieder aus dem
Verzeichnis gestrichen werden kann, wenn es das öffentliche Interesse gebietet
(VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 6). Mit
Bezug auf die entgegenstehenden privaten Interessen ist im Sinne des
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu fragen, ob die mit der Denkmalschutzmassnahme
einhergehende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass
überschreitet, was einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen
ist (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222). Dabei sind
Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine
Baute ist. Rein finanzielle Interessen können bei ausgewiesener
Schutzwürdigkeit für sich alleine genommen nicht ausschlaggebend sein (BGer
1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3, 1C_55/2011 vom
1. April 2011 E. 7.1 und neuerdings 1C_128/2019, 1C_134/2019 vom
25. August 2020 E. 10.4 [zur Publikation vorgesehen]).

5.2Das
Haus Sulzer ist in hohem Masse schutzwürdig (oben E. 4). Hinsichtlich der
einer Eintragung ihrer Liegenschaft im Denkmalverzeichnis entgegenstehenden privaten
Interessen bringen die Beigeladenen im Wesentlichen vor, dass ihre Liegenschaft
bei einer Unterschutzstellung "nach heutigen Wertmassstäben" nicht
mehr zumutbar genutzt werden könne. Ihre beschränkte Lebensdauer bzw. der
beschränkte Nutzwert, welche der günstig gebauten Liegenschaft offensichtlich
zugedacht gewesen sei, seien abgelaufen. Ihnen könne nicht zugemutet werden,
mit ihrer Familie in das Haus zu ziehen. Sie müssten es vermieten, was  selbst
unter Einbezug eines veränderten Anbaus  nicht marktkonform machbar wäre.
Darüber hinaus würden die von der Kantonalen Denkmalpflege stipulierten
Auflagen Komfortverbesserungen praktisch ausschliessen, weil innere und äussere
Gebäudegeometrie und Materialisierung weitgehend erhalten bleiben müssten. Stärkere
Isolationen und grössere Materialstärken bei den Fenstern und Fensterrahmen
seien ausgeschlossen. Die dringend notwendige energetische Sanierung liesse
sich wegen der engen Raumverhältnisse und der geschützten Raumoberflächen innen
nicht realisieren (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 20 ff.;
Vernehmlassung VD.2019.174, S. 16 ff.). Die Beigeladenen halten unter
diesen Umständen die Liegenschaft für praktisch nicht verkäuflich. In Frage
kämen höchstens noch eine Eigennutzung des Objektes durch einen "Liebhaber"
oder der Verzicht auf eine Ganzjahresnutzung oder eine
"kleinst-museale" Nutzung durch die öffentliche Hand. Eine Vermietung
bliebe nach Berechnung des beigezogenen Fachmanns klar defizitär
(Vernehmlassung VD.2019.172, S. 22 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174,
S. 18 ff.). Diesen Vorbringen kann nicht gefolgt werden.

5.3Nach
Einschätzung des Verwaltungsgerichts erlauben die räumliche Konzipierung des
Hauses wie auch sein baulicher Zustand unverändert eine Wohnnutzung in
zumutbarer Weise. Es bedarf unstreitig gewisser Instandsetzungs- und
Sanierungsarbeiten, namentlich in energetischer Hinsicht, damit die
Liegenschaft heutigen Wohnansprüchen genügen kann. Der bauliche
Instandsetzungsbedarf geht nach Einschätzung des Hochbauamts nicht über den üblichen
Unterhaltsumfang hinaus. Wie aus dessen Schreiben vom
30. Oktober 2018 an die Kantonale Denkmalpflege hervorgeht, ist jedoch
eine Verbesserung des Wärmeschutzes angezeigt. Allerdings ist der
Handlungsspielraum auf bestimmte Bauteile beschränkt, um die Originalsubstanz
zu erhalten. Wärmedämmungsmassnahmen an der Gebäudehülle mit erheblichem
Optimierungspotenzial ortet der Verfasser insbesondere beim Flachdach und bei
den Fenstern. Wie Frau E____, Kantonale Denkmalpflege, heute erläutert hat,
lässt sich etwa die bestehende Fensterfront im Wohnzimmer durch handelsübliche
Holzfenster ersetzen, mit denen ohne Weiteres Dämmwerte nach Neubaustandard zu
erreichen sind, ohne das Erscheinungsbild und die Materialiät zu
beeinträchtigen (Verhandlungsprotokoll, S. 30 f.). Nach Angabe von
Frau G____, Hochbauamt, wie auch von Frau E____ könnte des Weiteren die
Kellerdecke nachisoliert werden (Verhandlungsprotokoll, S. 11
und 20). In gleicher Weise liessen sich bei den (hölzernen)
Fassadenverkleidungsteilen bei deren Demontage und Ersatz dünne
Isolationsschichten anbringen, welche die Dämmwirkung verbessern. Bei den
sichtbaren Materialien, namentlich beim Bruchsteinmauerwerk, lässt sich
hingegen keine Aussendämmung aufbringen, da dies naheliegenderweise das
Erscheinungsbild des Hauses und damit dessen Denkmalqualität empfindlich
schmälern würde (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 11). Selbst eine Umorientierung
der Cheminéeöffnung wurde heute als möglich bezeichnet. Mit den genannten
Massnahmen lässt sich zweifelsohne eine deutliche Verbesserung der
Energiebilanz des Hauses und wie auch der Behaglichkeit erzielen. Auch wenn
damit die  heutigen hohen  Anforderungen an einen Neubau im Ergebnis nicht erreicht
werden können, steht die Bewohnbarkeit der Liegenschaft in energetischer
Hinsicht ausser Frage.

Der
Regierungsrat begründet den Verzicht auf die Unterschutzstellung auch damit,
dass Raumkonzept und Ausstattung des Gebäudes extrem determiniert seien und den
heutigen Ansprüchen einer Wohnnutzung auch mit den gemäss Kantonaler
Denkmalpflege möglichen Veränderungen nicht gerecht werden könnten. Es ist zwar
richtig, dass die  mit der Unterschutzstellung zu bewahrende  Zweiteilung
zwischen Wohn- und Schlaftrakt keine grundsätzlichen Alternativen in der
Aufteilung zulässt. Hingegen könnte der Anbau, der in der Vergangenheit als
Malatelier gedient hat, durch entsprechende Änderungen, etwa durch den Einbau
grösserer Fensterfronten zum Aubachtal hin, welche die Verbindung von innen nach
aussen stärken würden, oder durch einen Neubau zum attraktiven Wohnraum
aufgewertet werden. Dass es dabei zu "langen, abstrusen Wegen" kommen
soll, wer vom Anbau zu dem im Wohnteil gelegenen Bad kommen will, so die
Beigeladenen (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 15 f. und 21;
Vernehmlassung VD.2019.174, S. 17), ist für das Verwaltungsgericht nicht
nachvollziehbar und vermag jedenfalls nicht gegen den Einbezug des Anbaus als
Wohnraum zu sprechen. Anordnung und Grösse der beiden Kinderschlafzimmer erweisen
sich demgegenüber nicht mehr als zeitgemäss, da das hintere Kinderzimmer ein
gefangenes Zimmer ist und beide Zimmer doch klein sind. Diese Einteilung ist jedoch
insofern nicht determinierend, als aus denkmalpflegerischer Sicht nichts
dagegensprechen würde, die Zwischenwand zu entfernen, um ein Schlafzimmer von
angemessener Grösse zu schaffen. Bei Bedarf könnte auch eine Nasszelle
eingebaut werden. Des Weiteren könnte die Aufteilung der Kellerräumlichkeiten
gemäss Vertragsentwurf betreffend Eintragung eines Denkmals in das
Denkmalverzeichnis vom Februar 2018 durch Veränderung der Innenwände optimiert
werden. Denkbar erscheint sogar eine Erweiterung dieser Räumlichkeiten durch
eine Unterkellerung des Anbaus. Schliesslich könnten Ausstattung und
Installationen von Bad und Küche erneuert und auf ein modernes Niveau angehoben
werden.

Mit den
angeführten baulichen Anpassungen und Erweiterungen besteht  dies als
Zwischenfazit  so viel Potenzial, dass sich das Haus Sulzer auch für
Wohnzwecke eignet. Das Haus weist ausreichend Wohnfläche für eine Kleinfamilie
mit 1 Kind (max. 2 Kinder) auf. Die Zimmer wie auch der Sanitärbereich sind
eher klein, was zwar aktuellen Komfortansprüchen nicht vollumfänglich zu
genügen vermag. Es gilt allerdings zu beachten, dass das Haus seinerzeit auch
nicht als "Luxushaus" geplant und erbaut wurde, sondern einem
Minimalstandard genügen sollte. In diesem Sinne würde ein renoviertes und auch
energetisch saniertes Gebäude zeitgemässes Wohnen ohne wesentliche
Einschränkung durchaus erlauben (vgl. auch VGE 684/2005 vom 29. August 2007
E. 4 a.E.), und würde es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auch
einen Käufer bzw. Mieter finden, soweit die Eigentümer nicht selber darin
wohnen wollten.

5.4Die
Beigeladenen halten eine Vermietung zu marktkonformen Bedingungen für
ausgeschlossen. Eine Vermietung wäre "klar defizitär", wie sie anhand
einer von F____ in ihrem Auftrag erstellten Immobilien-Analyse vom
24. Januar 2019 (Vernehmlassungsbeilage 9 in VD.2019.172 bzw.
Vernehmlassungsbeilage 8 in VD.2019.174) ausführen. Ausgehend von einem Marktwert
der Parzelle bei einer zonenkonformen Neubebauung (Mehrfamilienhaus mit fünf
Wohnungen) von CHF 2,558 Mio. errechnen sie "Wertverzichte"
von CHF 1,793 Mio. (Szenario "Weiterbetrieb des bestehenden
Einfamilienhauses mit Atelier, Instandsetzung erst in ca. 20 Jahren")
bzw. von CHF 1,631 Mio. (Szenario "Instandsetzung des Ist-Zustands
gemäss Auflagen der Kantonalen Denkmalpflege") bzw. von
CHF 1,703 Mio. (Szenario "Anhebung des Ausbaustandards auf ein
markt- und lagekonformes Niveau ohne Berücksichtigung der Auflagen der
Kantonalen Denkmalpflege"). Nach Berechnungen des Fachmanns müsste der
wirtschaftlich erforderliche Mietertrag (bei einer Verzinsung des gebundenen
Kapitals zu 2 %) beim ersten Szenario bei monatlich CHF 4'400., beim
zweiten Szenario bei CHF 5'060. und beim dritten Szenario bei
CHF 6'490. liegen (Immobilien-Analyse, S. 6 ff.).
Einfamilienhäuser liessen sich in der Regel nur zu Selbstkosten vermieten. Eine
darüber hinausgehende Erwirtschaftung einer Kapitalverzinsung sei nicht möglich
(Immobilien-Analyse, S. 10 ff.).

Mit diesen
Vorbringen übersehen die Beigeladenen, dass Denkmalschutzmassnahmen als
öffentliche Interessen gelten, die die privaten Interessen an einer
höchstmöglichen Ausnutzung der Liegenschaft grundsätzlich überwiegen
(BGE 126 I E. 2c S. 221). Soweit mit einer bestehenden
Baute die geltenden Nutzungsmöglichkeiten nicht schon vollständig ausgeschöpft
werden, ist mit ihrer Unterschutzstellung regelmässig eine Unternutzung der
Parzelle verbunden. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf daher bei der
Beurteilung der Verhältnismässigkeit des Eintrags im Denkmalverzeichnis nicht
von den Nutzungsmöglichkeiten ausgegangen werden, die der Eigentümer ohne die
Eigentumsbeschränkung besässe. Es kommt deshalb nicht entscheidend auf die
Rendite an, die er bei einer Neuüberbauung erzielen könnte. Eine
Unterschutzstellung ist nicht alleine schon deshalb unzumutbar, weil eine Verzinsung
des gebundenen Kapitals zu einem marktüblichen Zinssatz nicht mehr möglich
erscheint. Denn das rein finanzielle Interesse an einer möglichst
gewinnbringenden Ausnutzung der Parzelle vermag das öffentliche Interesse an
der Denkmalschutzmassnahme nicht zu überwiegen. Ansonsten wäre es nie möglich,
eine Baute, deren Schutzwürdigkeit wie vorliegend ausgewiesen ist, ins
Denkmalverzeichnis aufzunehmen (BGE 118 Ia 384 E. 5e
S. 393). Wie oben ausgeführt (E. 5.3) ist die Liegenschaft [...] mit
den erwähnten Anpassungen funktionell und wirtschaftlich sinnvoll zu
Wohnzwecken nutzbar, auch wenn es hierzu der Investitionen bedarf. Immerhin
darf dabei an die Möglichkeit staatlicher Beiträge an die Kosten der Erhaltung
und Restaurierung von Denkmälern erinnert werden, welche die finanziellen
Konsequenzen der Unterschutzstellung für die Eigentümer auffangen helfen
(§ 11 DschG). Entgegen dem angefochtenen Entscheid fällt das öffentliche
Interesse an einer besseren Ausnutzung der streitbetroffenen Parzelle 
Stichwort "verdichtetes Bauen"  nicht ins Gewicht. Nach Berechnung
des Planungsamts vom 12. November 2018 beträgt die Bruttogeschossfläche
heute rund 200 m2, während das Nutzungspotenzial bei rund 750 m2liegt. Allerdings schränkt die besondere Geometrie der Parzelle die
Ausschöpfung dieser Nutzungsreserve und damit die Schaffung von zusätzlichem
Wohnraum ein, so dass dem öffentlichen Interesse an einer haushälterischen
Bodennutzung vorliegend nur geringere Bedeutung zukommt, steht diese doch im
Grundsatz meistens der Erhaltung von Denkmälern entgegen. Das öffentliche
Interesse an der Verdichtung der Siedlungen verlangt nicht zwingend auch eine
höhere Ausnutzung der streitbetroffenen Parzelle. Es besteht insoweit keine
positive Standortgebundenheit für die Verwirklichung dieses öffentlichen
Interesses. Im Ergebnis erweist sich der Eintrag der Liegenschaft [...] ins
Denkmalverzeichnis somit als verhältnismässig, umso mehr als Veränderungen am
Objekt zur Verbesserung der Bewohnbarkeit möglich sein werden, wie die
nachfolgenden Erwägungen zum Schutzumfang des Eintrags zeigen.

6.

6.1In
der Regel erfolgt die Eintragung eines Denkmals mittels öffentlich-rechtlichen
Vertrags zwischen der Eigentümerschaft und der Kantonalen Denkmalpflege. Der
genauere Schutzumfang wird im Vertrag festgelegt, welcher vom Regierungsrat zu
genehmigen ist (§ 15 DSchG). Ist eine Einigung mit der
Eigentümerschaft nicht möglich, erfolgt die Eintragung mittels Verfügung, in
welcher der Regierungsrat auch den Umfang des Schutzes näher bestimmt
(§ 16 Abs. 1 und 2 DSchG). Vorliegend hat der Regierungsrat
jedoch nicht im positiven Sinne über die Eintragung der Liegenschaft [...] ins
Denkmalverzeichnis entschieden, sondern von einem Eintrag abgesehen, so dass
der genauere Schutzumfang noch festzulegen ist, sei es durch Vertrag mit den
Beigeladenen, sei es durch Verfügung des Regierungsrats. Aus diesem Grund wird
der Fall zur Bestimmung des weiteren Vorgehens an die Vorinstanz
zurückgewiesen. Bezüglich des näheren Schutzumfangs kann immerhin ausgeführt
werden was folgt.

6.2Auch
wenn der Anbau den Denkmalcharakter des Hauptbaus nicht wesentlich zu schmälern
vermag (oben E. 4.2.1), steht ausser Frage, dass das Haus nur soweit, wie
es von Rasser & Vadi erbaut worden ist, unter Schutz gestellt werden kann.
Es besteht Einigkeit, dass der später von einem Dritten, [...], erstellte Anbau
nicht vom Schutzumfang erfasst werden soll. Auch wenn er in Formensprache und
Materialisierung Anleihen an den Hauptbau macht, geht ihm jegliche
architekturgeschichtliche Bedeutung ab und ist er insoweit kein Zeitzeuge. Die
beiden Rekurrenten haben heute denn auch ausdrücklich bestätigt, dass ihre beiden
Rekurse nicht auf einen Einschluss des Ateliers in den Schutzumfang gerichtet
sind (Verhandlungsprotokoll, S. 9).

Gemäss
Vertragsentwurf betreffend Eintragung eines Denkmals in das Denkmalverzeichnis
vom Februar 2018 wie auch gemäss Beschlussentwurf des Regierungsrats für
eine (ursprünglich beantragte) Eintragung der Liegenschaft [...] als
Profanbaute ins Denkmalverzeichnis sollte der Schutzumfang bezüglich der
Gebäudehülle die Fassaden in ihrer jeweiligen Materialität inklusive Haustüre,
Garagentor, Flachdächer und Gestaltungselemente (Aussentreppe, Brise Soleil,
Kamin) sowie die Stützmauer bei der Garageneinfahrt umfassen. Wie ausgeführt
(oben E. 4.2.1) zeichnet sich das Haus Sulzer im Äusseren durch die beiden
zueinander versetzten Kuben (Schlaf-/Wohntrakt) sowie die verschiedenen
sichtbaren Materialien aus. Insofern bedarf die ganze Aussenhaut in ihrer
jeweiligen Materialität und bauzeitlichen Gestaltung (einschliesslich
Aussentreppe, Brise Soleil, Kamin) des Schutzes. Soweit damals Haustüre und
Garagentor in den Schutzumfang einbezogen wurden, gilt es nach Auffassung des
Verwaltungsgerichts zu klären, inwieweit daran festgehalten werden kann. Die
Beigeladenen haben anlässlich des Augenscheins darauf hingewiesen, dass die
Haustüre schon zweimal ersetzt worden sei (Verhandlungsprotokoll, S. 6).
Von der Unterschutzstellung könnten sie und die Garagentür daher nur miterfasst
werden, wenn sie dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechen würden. Zum
Schutzumfang gehört mangels gegenteiliger Äusserungen auch die Stützmauer bei
der Garageneinfahrt. Der guten Ordnung halber wäre schliesslich auch zu
präzisieren, dass die östliche Aussenmauer wegen des angrenzenden Anbaus nicht
zum Schutzumfang gehört bzw. bei einem neuen Anbau bis zu einem bestimmten Mass
geöffnet werden darf.

Im Innern des
Hauses sind in erster Linie die originalen Grundriss- und Erschliessungsstrukturen
wie auch die Wände mit ihren sichtbaren Materialisierungen  soweit original 
zu schützen. Die Böden erfahren keinen Schutz, weil sie sich (weitgehend) nicht
mehr im Originalzustand befinden. Die Grundrisse müssen mit den nachfolgend
aufgeführten Ausnahmen beibehalten werden, ebenso das Treppenhaus mit seiner
Originalgitterwand über alle Geschosse hinweg. Für das Erdgeschoss postulieren
sowohl der Vertrags- wie auch der Regierungsratsentwurf den Schutz der
Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer. Die Beigeladenen haben heute geltend
gemacht, dass hier in der Vergangenheit stark umgebaut worden sei, insbesondere
die ehedem durchgehenden Schubladen heute fehlten (Verhandlungsprotokoll,
S. 6). Es gilt deshalb zu klären, inwiefern diese Schrankwand heute noch
erhaltenswert ist oder ob nicht gegebenenfalls auch eine Öffnung der Küche zum
Wohnraum hin ohne wesentliche denkmalpflegerische Einbusse denkbar wäre. Der
Kaminblock in Sichtbackstein mit Cheminée verdient demgegenüber zweifelsohne
Schutz. Die Möglichkeit, die Cheminée-Öffnung gegen den grösseren Wohnbereich
hin umzuorientieren, wurde hingegen zugesichert, ebenso die Möglichkeit, die
Wand zwischen den beiden Kinderschlafzimmern zu entfernen und in diesem Bereich
eine Nasszelle einzubauen. Die Schiebetüren zur Küche bzw. zum Arbeitszimmer
sind zu erhalten. Im Keller können zwecks Optimierung der Raumverhältnisse
einzelne Wände abgebrochen oder verschoben werden, soweit es die Gebäudestatik
erlaubt.

7.

Zusammenfassend
werden die beiden Rekurse gutgeheissen und die Sache zur Eintragung der
Liegenschaft [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis mit einem gemäss vorstehender
E. 6 zu bestimmenden Schutzumfang durch Vertrag oder Verfügung an die
Vorinstanz zurückgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die
Beigeladenen in solidarischer Verpflichtung die Kosten des Rekursverfahrens mit
einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500. (§ 30 Abs. 1
Satz 1 VRPG). Die beiden Rekurrenten haben keine Honorarnoten ihrer
Rechtsvertreter einreichen lassen, so dass deren Aufwand praxisgemäss zu
schätzen ist. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von jeweils knapp 18
Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250./Stunde ein
Honorar von CHF 4'500., inklusive Auslagen, ergibt, welches vom
Regierungsrat einerseits und den beiden Beigeladenen andererseits je zur Hälfte
zu tragen ist. Der Vertreter desRekurrenten
ist Mitglied von dessen Vorstand, so dass davon ausgegangen werden kann, dass
er bereits vor der Mandatierung mit der Streitsache vertraut war bzw. als
dessen Organ in eigener Sache auftritt (vgl. VGE VD.2013.158 vom
11. April 2014 E. 4). Dies rechtfertigt eine Kürzung der an denRekurrenten geschuldeten Parteientschädigung um
einen Drittel auf CHF 3'000.. D____ macht als Auskunftsperson anlässlich
der Verhandlung einen Aufwand von 2 ½ Stunden à CHF 150. geltend,
was eine Entschädigung von CHF 375. ergibt, welche ihm zuzüglich
7,7 % MWST aus der Gerichtskasse auszurichten sind. F____ macht als
Auskunftsperson einen Aufwand von 3 Stunden à CHF 160. geltend, was eine
Entschädigung von CHF 480. ergibt, welche ihm zuzüglich
7,7 % MWST zu Lasten der Beigeladenen, welche dessen Vorladung
beantragt hatten, zuzusprechen ist.

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Rekurse werden gutgeheissen und die
Sache wird zur Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis
mit einem gemäss den Erwägungen zu bestimmenden Schutzumfang durch Vertrag oder
Verfügung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Die Beigeladenen tragen die Kosten der Rekursverfahren
mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500. inklusive Auslagen,
zuzüglich der Entschädigung von F____ von CHF 480., zuzüglich 7,7 %
MWST von CHF 36.95, in solidarischer Verpflichtung. Den beidenRekurrenten wird der geleistete Kostenvorschuss
von jeweils CHF 1'800. zurückerstattet.

Der Freiwilligen Basler Denkmalpflege wird eine
Parteientschädigung von CHF 4'500. inklusive Auslagen, zuzüglich
7,7 % MWST von CHF 346.50, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch
den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu
tragen ist.

Dem Heimatschutz Basel wird eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 3'000. inklusive Auslagen, zuzüglich
7,7 % MWST von CHF 231., zugesprochen, welche je zur Hälfte durch
den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu
tragen ist.

Der Auskunftsperson D____ wird eine Entschädigung von
CHF 375., zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 28.90, und der
Auskunftsperson F____ eine Entschädigung von CHF 480., zuzüglich
7,7 % MWST von CHF 36.95, ausgerichtet.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.