bs_appellationsgericht · ZB.2025.4 · 2025-04-04 · de
Ausweisung (BGer 4A_239/2025 vom 12.08.2025)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2025.4

ENTSCHEID

vom4. April 2025

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander
Zürcher

Parteien

A____ AGBerufungsklägerin

[...]                                                                                     
Gesuchstellerin

vertreten durch Dr. Caspar
Zellweger, Advokat,

Elisabethenstrasse 2, Postfach
130, 4010 Basel

gegen

B____ AGBerufungsbeklagte

[...]                                                                                 
Gesuchsgegnerin

vertreten durch Andreas Béguin, Advokat,

Picassoplatz
8, Postfach 330, 4010 Basel

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 21. November 2024

betreffend Ausweisung

Die Berufung ist
nach der Zustellung des begründeten Entscheids rechtzeitig erhoben worden (vgl.
Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für
deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92
Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

In der Sache
hielt das Zivilgericht zunächst fest, dass die Miete bis September 2019
unbestrittenermassen durch Verrechnung mit Architekturleistungen der Mieterin
getilgt worden sei. Mit Blick auf die von der Mieterin geltend gemachte
Verrechnung der seit Oktober 2019 aufgelaufenen Mietzinsausstände mit
Honorarforderungen aus Architekturleistungen führte es aus, dass die
Verrechnungserklärung zwar innert der mit der Kündigungsandrohung gesetzten
Zahlungsfrist (Art. 257d Abs. 1 OR) erfolgt sei. Die Vermieterin
führe aber zutreffend aus, dass sich eine vertragliche Verbindung zwischen den
Parteien über die Erbringung von Architekturleistungen den von der Mieterin
eingereichten Unterlagen nicht direkt entnehmen lasse. Nach Analyse dieser
Unterlagen kam das Zivilgericht zum Schluss, dass der Bestand einer
Verrechnungsforderung gegenüber der Vermieterin nicht nachgewiesen sei und
damit die Verrechnungseinrede der Mieterin am Vorliegen eines klaren Falls
nichts zu ändern vermöge (E. 3.4). Das Zivilgericht befasste sich sodann
mit dem Einwand der Mieterin, wonach das Vorgehen der Vermieterin treuwidrig sei.
Bis zur Mahnung mit Kündigungsandrohung seien keinerlei Mietzinszahlungen (richtig
wohl: Mietzinsausstände) moniert worden. Nach Auffassung der Mieterin wäre die
Vermieterin gehalten gewesen, ihr mitzuteilen, dass sie den Mietzins nicht mehr
durch Verrechnung getilgt sehe. Es stelle sich die Frage, weshalb nicht bereits
im Jahr 2019 abgemahnt worden sei. Das Zivilgericht führte hierzu aus, dass
eine Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse,
missbräuchlich und damit anfechtbar sei (Art. 271 Abs. 1 OR).
Treuwidrig könne das Verhalten des kündigenden Vermieters dann sein, wenn er
sich widersprüchlich verhalte. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn er
Gründe für eine ausserordentliche Kündigung vor deren Aussprechen während
längerer Zeit toleriert habe. Vorliegend habe die Vermieterin offenbar seit
Oktober 2019 toleriert, dass die Mieterin keinen Mietzins bezahle. Dies sei
eine sehr lange Zeit, während der bis zum Schreiben vom 12. Juli 2024
keine Abmahnung durch die Vermieterin erfolgt sei. In der Tat sei nicht
ersichtlich, weshalb die Vermieterin mit einer Mahnung unter
Kündigungsandrohung bis im Juli 2024 zugewartet habe, wäre sie im Oktober 2019
der Ansicht gewesen, dass die Tilgung des Mietzinses nicht (mehr) durch
Verrechnung erfolge. Das Verhalten der Vermieterin müsse unter dem Blickwinkel
von Treu und Glauben bewertet werden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
sei die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordere, wie dies namentlich bei der
Beurteilung von Treu und Glauben zutreffe. Dementsprechend könne im
vorliegenden Fall nicht von einer klaren Rechtslage ausgegangen werden, weshalb
auf das Ausweisungsgesuch nicht eingetreten werde (E. 4).

4.

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 21. November 2024 (RB.2024.219) wird
abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
von CHF 600..

Die Berufungsklägerin zahlt der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung von CHF 1'545..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber