bs_appellationsgericht · VD.2015.28 · 2015-09-22 · de
Umbau Einfamilienhaus, mit neuem Dachausstieg und neuer Dachterrasse, X____strasse 7, Basel (BGer vom 6. Juli 2'16, 1C_20/2016)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

VD.2015.28

URTEIL

vom22. September 2015

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger (Vorsitz), Dr.
Claudius Gelzer,

Dr. Caroline Cron,
lic. iur. Lucienne Renaud, Dr. Jonas Schweighauser

und Gerichtsschreiberin
Dr. Salome Stähelin

Beteiligte

A____Rekurrentin

[...]

vertreten durch [...],

gegen

Bau- und
Gastgewerbeinspektorat,

Rittergasse 4, 4001 Basel

B____Beigeladene
1

[...]

C____Beigeladener
2

[...]

vertreten durch [...],

[...]

Gegenstand

Rekursgegen einen
Entscheid der Baurekurskommission

vom 17. Dezember 2014

betreffend Umbau Einfamilienhaus,
mit neuem Dachausstieg und neuer Dachterrasse, X____strasse 7, Basel

Sachverhalt

Am 30. April
2014 reichten B____ und C____ (Beigeladene) beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat
ein Baugesuch für den Umbau und die Sanierung ihrer neu erworbenen Liegenschaft
X____strasse 7 in Basel ein. Das Bauvorhaben wurde vom 28. Mai bis zum 27. Juni
2014 öffentlich aufgelegt. Innerhalb der Einsprachefrist erhoben die Nachbarn D____
mit Schreiben vom 24. Juni 2014 sowie die Nachbarn A____ mit Schreiben vom 19.
bzw. 25. Juni 2014 Einsprache beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat. Die
Beigeladenen reichten am 23. Juli 2014 einen Austauschplan für das Erdgeschoss
ein.

Mit Bauentscheid
Nr. BBG 9068772 vom 3. September 2014 wurde das Bauvorhaben bewilligt. Gleichzeitig
wurden die Einsprachen der beiden Nachbarn abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wurde. Dagegen erhoben die beiden einsprechenden Nachbarn Rekurs
bei der Baurekurskommission (BRK). Nach Eingang der Rekursbegründungen
erhielten das Bau- und Gastgewerbeinspektorat, die Stadtbildkommission sowie
die Beigeladenen Gelegenheiten sich vernehmen zu lassen. Die Baurekurskommission
führte am 17. Dezember 2014 eine Verhandlung mit Augenschein durch, wies die
Rekurse ab, soweit darauf eingetreten werden konnte und auferlegte den
Rekurrienden in solidarischer Haftung eine Spruchgebühr von CHF 1800..

Gegen diesen am
30. Januar 2015 verschickten Entscheid hat A____ (nachfolgend Rekurrentin) am
10. Februar 2015 Rekurs beim Verwaltungsgericht erhoben. Mit Eingabe vom 3.
März 2015 reichte die Rekurrentin die Rekursbegründung ein. Mit Schreiben vom
13. April 2015 gaben die Beigeladenen bekannt, dass sie auf eine Stellungnahme
in der Sache verzichten, reichten aber in der Beilage die Kopie eines
Schreibens an die Rekurrentin mit einem Vorschlag für einen Gesprächstermin
ein. Mit Eingabe vom 22. April 2015 informierten die Beigeladenen, dass der von
ihnen mit eingeschriebener Post verschickte Brief nicht abgeholt worden sei und
dass Briefe, welche sie direkt in den Briefkasten legten, nicht beantwortet
würden. Die Baurekurskommission stellt mit Vernehmlassung vom 27. April 2015 Antrag
auf kostenfällige Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Mit
Schreiben vom 21. Mai 2015 reichte die Rekurrentin ein weiteres Schreiben ein,
in dem sie ausführt, dass es im beiderseitigen Interesse sei, dass ein Treffen
stattfinde.

Am 22. September
2015 hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor Ort durchgeführt. Daran
teilgenommen haben die Rekurrentin sowie ihr Sohn und Vertreter vor Gericht,
ein Vertreter der Baurekurskommission, die Bauherrschaft als Beigeladene sowie
ihre Architektin bzw. Vertreterin des Beigeladenen und ein Sachverständiger des
Amtes für Umwelt und Energie. Die anschliessende Verhandlung vor
Verwaltungsgericht hat unter Teilnahme derselben Personen stattgefunden. Dabei
sind der Vertreter der Rekurrentin sowie der Vertreter der Baurekurskommission
zum Vortrag gelangt. Der Sachverständige des Amtes für Umwelt und Energie
konnte im Weiteren befragt werden. Für die Ausführungen der Beteiligten
anlässlich des Augenscheins und der Gerichtsverhandlung wird auf das
entsprechende Protokoll verwiesen. Im Übrigen ergeben sich die Einzelheiten der
Parteistandpunkte, soweit sie für den Entscheid von Belang sind, aus den
nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1Die
Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission
(BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit
unterliegen ihre Entscheide nach § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht, was § 6 BRKG noch
ausdrücklich unterstreicht. Daraus folgt die sachliche und funktionelle
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung des vorliegenden
Rekurses.

1.2Die
Rekurrentin ist vom angefochtenen Entscheid direkt betroffen und hat ein
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie gemäss
§ 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert ist. Auf diesen ist somit einzutreten.

1.3Die
Kognition des Verwaltungsgerichtes ist im anzuwendenden Erlass nicht besonders
geregelt und richtet sich somit nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG.
Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht,
vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG 730.100)
sowie die Ausführungsbestimmungen in der Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG
730.110), nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze
verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss
ausgeübt hat (statt Vieler: VGE 692/2005 vom 12. Mai 2006 E. 1.3, BJM 2008
271).

2.

Die Rekurrentin
bringt in der Rekursbegründung vom 3. März 2015 vor, dass es zu einfach wäre,
die Einsprache auf ein ästhetisches Problem zu reduzieren. Vielmehr
verschlechtere sich die Situation in ihrer Umgebung seit einigen Jahren,
insbesondere durch das Verhalten der Mitarbeitenden des gegenüberliegenden
Betriebes gegenüber älteren und den invaliden Mitmenschen. Die für den Umbau verantwortliche
Fachperson sei offenbar für das Bauvorhaben in Verbindung mit einer maroden Bausubstanz
der X____strasse 7 überfordert. Mit Berücksichtigung der historischen Baupraxis
würde es keine Probleme geben.

Es sei im
Weiteren festzustellen, dass die Stadtbildkommission viele Auflagen und Wünsche
in punkto Gestaltung resp. ästhetischer Anpassung an die Liegenschaft Nr. 7
(recte 5) (Hinterfassade) der Rekurrentin damals aufgezwungen hatte. Zudem sei
der Glaube der Beigeladenen, der Kaufpreis beinhalte den Gegenwert einer intakten
Liegenschaft in diesem Fall falsch. Es sei ihre Aufgabe, bei Übervorteilung und
Verschweigen gravierender Mängel der Liegenschaft vom Verkäufer eine entsprechende
Kaufpreisminderung einzufordern. Mit diesem Geld könnten die baulichen Mängel behoben
werden. Die Aufrechterhaltung und die Verschlechterung des jetztigen Zustandes
durch Umbauten sei für die Rekurrentin eine Zumutung und ein enormer Verlust an
Lebensqualität. Alle gravierenden Mängel punkto Schallschutz, defekte Brandmauer
etc. seien schon lange bekannt. Die Beigeladenen wollten eine skurrile
Dachterrasse auf die geschwächte defekte Brandmauer verankern, welche den
Trittschall übertrage und eine Spezialausnahmegenehmigung durch den Heimatschutz
einfordern, gleichzeitig aber alte Lärmschutzstandards beanspruchen. Damit
kein jahrelanger Kleinkrieg entstehe, brauche man Zeit, um nach Lösungen zu
suchen.

3.

Gegenstand des
angefochtenen Einspracheentscheides und somit des vorliegenden Rekursverfahrens
ist einzig die öffentlich-rechtliche Bewilligungsfähigkeit der Baueingabe.

3.1Die
Rekurrentin bemängelt wie bereits im Einspracheverfahren und im Rekursverfahren
vor der Baurekurskommission hauptsächlich den mangelnden Lärmschutz gegenüber
ihrer Liegenschaft. Anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts hat die
Rekurrentin die Erwartungshaltung zum Ausdruck gebracht, dass die Beigeladenen
zwischen ihrer Liegenschaft und der Liegenschaft der Rekurrentin Massnahmen zur
Verbesserung des Schallschutzes resp. der Brandmauer vornehmen.

Die
Baurekurskommission hat sich wie bereits zuvor das Bau- und Gastgewerbeinspektorat
resp. die Lärmschutzfachstelle mit der Lärmschutzproblematik befasst und darauf
hingewiesen, dass Gebäude, welche vor Inkrafttreten des Umweltschutzgesetzes
(USG, SR 814.01) am 1. Januar 1985 erstellt worden sind, als bestehend gelten
(vgl. Art. 47 Lärmschutzverordnung, [LSV, SR 814.41]). Sofern keine Änderung
der Nutzungsart stattfindet, müssen sie deshalb nicht auf die Einhaltung der Mindestanforderungen
der SIA-Norm 181 überprüft werden (Art. 32 LSV). Die Liegenschaft stammt aus
dem vorletzten Jahrhundert. Die Baurekurskommission hat daher zu Recht darauf
hingewiesen, dass die Brandmauer zwischen dem Gebäude der Beigeladenen und
demjenigen der Rekurrentin nicht auf die Einhaltung der SIA-Norm 181 zu prüfen
ist, soweit diese nicht verändert wird. Von der Rekurrentin werden diese zutreffenden
Ausführungen der Baurekurskommission zu Recht nicht Frage gestellt. Die
Forderung der Rekurrentin zur Anordnung weitergehender Massnahmen zur
Lärmdämmung resp. Verbesserung der Brandmauer zwischen den Liegenschaften lässt
sich auf keine rechtliche Grundlage stützen. Diese Forderung wurde daher vom
Bau- und Gewerbeinspektorat resp. diesem folgend von der Baurekurskommission zu
Recht abgelehnt.

3.1.1Die
Rekurrentin moniert einerseits die neu platzierte Küche im Erdgeschoss,
insbesondere deren Installation an die Brandmauer. Auch wenn hier für die Neuinstallation
die Lärmschutzvorschriften der SIA-Norm 181 zur Anwendung kommen, sind dadurch,
dass die Bauherrschaft eine Vormauer einbaut und die Küche damit nicht direkt
an diese gebaut wird, die gesetzlichen Vorschriften eingehalten (vgl. Ziff. 65
und 66 des Bauentscheides Nr. BBG 9068772). Denn durch die geplante Vorsatzschale
sind die haustechnischen Geräte von der Brandmauer entkoppelt. Dies führt
einerseits zur Einhaltung der Lärmschutzvorschrift der SIA-Norm 181 und zudem
dazu, dass kein Eingriff in die hier streitbezogene Brandmauer erfolgt. Weitere
Lärmschutzmassnahmen betreffend die Kücheninstallation im Erdgeschoss können
somit von den Beigeladenen nicht verlangt werden. Es kann auch in diesem Punkt
den vorinstanzlichen Ausführungen gefolgt werden (BRK-Entscheid Ziff. 8 ff.).

3.1.2Andererseits
rügt die Rekurrentin den Einbau einer neuen Dachterrasse und deren Abstützung
auf die marode Brandmauer sowie den damit verbunden Trittschall. Die
Beigeladenen haben anlässlich des Augenscheins aufgezeigt, dass die geplante
Dachterrasse nicht auf die Brandmauer, sondern auf die äussere Wand des
Gebäudes abgestützt wird. Dies geht auch aus den Plänen zum Baugesuch hervor.
Damit wird die Übertragung von Trittschall durch die Brandmauer verhindert und
in diese baulich nicht eingegriffen. Zudem wird der Boden der Dachterasse
mittels Lärmdämmung nach unten isoliert, was weiter zu einer Verminderung der
Trittschallübertragung führt. Die Ausführungen der Beigeladenen konnten durch
den Vertreter der Lärmschutzfachstelle bestätigt werden. (vgl. Aussage des Sachverständigen,
Verhandlungsprotokoll S. 5). Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften wurde
durch entsprechende Auflagen im angefochtenen Bauentscheid sichergestellt (vgl.
Ziff. 66 des Bauentscheides Nr. BBG 9068772). Weitere Lärmschutzmassnahmen
können von den Beigeladenen somit nicht verlangt werden.

3.2Die
Rekurrentin bringt zudem Einwände bezüglich der Erdbebensicherheit vor, ohne
diese jedoch näher zu substantiieren. Gemäss § 92 Abs. 2 BPG sind im Rekursverfahren
neue Einwände, die bereits im Einspracheverfahren hätten vorgebracht können, ausgeschlossen.
Da die Rekurrentin in der Einsprache keinerlei Einwände in Bezug auf die
Erdbebensicherheit vorgebracht hat, ist die Baurekurskommission auf diese
Einwände zu Recht nicht eingetreten. Es ist lediglich ergänzend darauf hinzuweisen,
dass für die Liegenschaft der Beigeladenen in Bezug auf den Erdbebensicherheitsstandard
Bestandesgarantie gilt, d.h. dass das Gebäude nicht den neuesten Normen
angepasst werden muss, da kein Eingriff in die Tragstruktur vorgesehen ist. Die
Einhaltung der SIA-Norm 261 ist nur bei Neubauten Pflicht, ebenso bei grösseren
Umbauten (SIA-Merkblatt 2018), wie einem Anbau, Aufbau oder Aufstockung bzw.
Eingriff in die Tragstruktur.

3.3In
Bezug auf die Ästhetik des geplanten Umbaus sind in der Rekursbegründung vom 3.
März 2015 keine substanziellen Vorbringen zu lesen. Auch in der Beschwerdebegründung
an die Vorinstanz vom 3. Oktober 2014 hat die Rekurrentin einzig darauf
hingewiesen, dass die Stadtbildkommission vergleichbare Projektplanungen in
ihrem Viereck schon im Vorgespräch vehement abgelehnt habe. Im Weiteren seien
nur zwei Varianten von Dachkonstruktionen zu finden, nämlich die moderne Lukarne
sowie der schöne klassische Dachgiebel. Die Rekurrentin setzt sich in ihrer
Rekursbegründung mit den umfangreichen Ausführungen der Baurekurskommission zur
ästhetischen Bewilligungsfähigkeit resp. der von § 58 BPG verlangten guten
Gesamtwirkung des strittigen Bauvorhabens mit keinem Wort auseinander. Den Ausführungen
der Rekurrentin ist aber implizit zu entnehmen, dass sie das Bauprojekt der
Beigeladenen als unvereinbar ansieht mit den Ästhetikbestimmungen im Bau- und
Planungsgesetz.

3.3.1Gemäss
§ 58 Abs. 1 BPG sind Bauten, Anlagen, Reklamen,
Aufschriften und Bemalungen mit Bezug auf die Umgebung so zu gestalten, dass
eine gute Gesamtwirkung entsteht. Mit dieser positiven ästhetischen
Generalklausel soll gewährleistet werden, dass mit dem zu beurteilenden
Bauvorhaben unter Einbezug der Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.
Das Bundesgericht hat festgehalten, dass solche positiven Ästhetikklauseln
weiter gehen als ein blosses Beeinträchtigungs- oder Verunstaltungsverbot, bei
dessen Anwendung in einem Quartier mit fehlender Einheitlichkeit und den
verschiedenen Bauformen kein allzu strenger Massstab angelegt werden dürfe
(vgl. BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 345). Wie die Vorinstanz (BRK-Entscheid S. 6 f.)
bereits ausführlich erläutert hat, findet die in § 58 BPG verlangte gute
Gesamtwirkung im Falle eines zonenkonformen Bauprojektes allerdings nur eingeschränkte
Anwendung (VGE 670/2004 vom 8. Dezember 2004, E. 3d; vgl. zur zonenkonformen
ästhetischen Beurteilung BGer 1C_346/2007 vom 16. Mai 2008 E. 3.3.1, BGE
114 Ia 343 E. 4b S. 345). Mit der Zuweisung eines Gebiets in eine bestimmte
Bauzone trifft der Gesetzgeber die Entscheidung, dass die dort befindlichen
Grundstücke generell so bebaut werden dürfen, wie es den für die Zone aufgestellten
Vorschriften entspricht. Es bleibt daneben nur wenig Raum für die Abweisung von
zonenkonformen Bauprojekten aufgrund ästhetischer Kriterien (VGE 670/2004 vom
8. Dezember 2004 E. 3d). Im vorliegenden Fall befindet sich das umstrittene
Bauprojekt in der Bauzone 3, in der die Bauherrschaft die Liegenschaft
abreissen und durch einen Neubau ersetzten dürfte. Wie der Vertreter der
Baurekurskommission an der Verhandlung vor Gericht ausgeführte, wurde der in
Frage stehende Strassenzug erst kürzlich einer zonenplanerischen Beurteilung
unterzogen (Verhandlungsprotokoll S. 14).

3.3.2Sowohl
die Stadtbildkommission als auch ihr folgend die Baurekurskommission haben zu
Recht darauf hingewiesen, dass im vorliegenden Fall von einer massvollen
baulichen Veränderung der bestehenden Liegenschaft auszugehen ist. Das
Bauvorhaben führt strassenseitig zu minimalen Veränderungen und respektiert das
Ensemble bestehend aus den Liegenschaften 5, 7, 9 und 11. Das Verwaltungsgericht
kann sich auch der Ansicht der Stadtbildkommission anschliessen, dass im Paulus-
und Bachlettenquartier, wo sich die fragliche Liegenschaft befindet, der Strassenseite
in Bezug auf eine Einbindung des Baukörpers mehr Sensibilität beigemessen
werden muss als der Garten- und Hofseite. Bei der Hof- resp. Gartenseite weist
die Stadtbildkommission zu Recht darauf hin, dass dort nur noch die
Liegenschaften 7, 9 und 11 eine erkennbare Einheit darstellen. Die bei den Liegenschaften
9 und 11 vorgenommenen Dachausbauten zeigen das grosse Interesse an der Nutzung
der Dachräume. Die Liegenschaft 5, das Gebäude der Rekurrentin selbst, ist
aufgrund der deutlich veränderten Volumetrie nicht mehr als Teil eines
Ensembles erkennbar. Das Verwaltungsgericht kann sich der Einschätzung der
Stadtbildkommission und der Baurekurskommission anschliessen, wonach die
hofseitige Erweiterung respektvoll Bezug auf die bestehende Fassadengliederung
nimmt und diese in einer neuen architektonischen Sprache weiterentwickelt. Die
volumetrische Erscheinung vermittelt in ihrer Höhe zwischen den zwei
unterschiedlichen Nachbarsgebäuden und bewirkt somit eine gute Gesamtwirkung.
Der Einschätzung der Stadtbildkommission wie auch der Vorinstanz (vgl.
BRK-Entscheid S. 7), dass es sich auf der Strassenseite um einen
zurückhaltenden Umbau handelt sowie dass das Bauvorhaben auf der Gartenseite
zwar einschneidendere, aber gegenüber anderen bereits ausgeführten Umbauten zurückhaltende
Veränderungen mit sich bringt, kann gefolgt werden. Die Baurekurskommission hat
somit die Vereinbarkeit des Bauvorhabens der Beigeladenen mit § 58 BPG zu Recht
bejaht.

Das
Verwaltungsgericht kann sich des Eindruckes nicht gänzlich erwehren, dass die
Rekurrentin, welche gegen das Bauvorhaben der Beigeladenen keine substantiellen
rechtlichen Einwände vorbringen kann, mit dem vorliegenden Rekursverfahren lediglich
eine Verzögerung der Bauausführung oder allenfalls über das rechtlich Vorgeschriebene
hinaus gehendes Entgegenkommen der Beigeladenen erreichen möchte. Darauf weisen
die verschiedenen Eingaben der Rekurrentin hin, mit welchen sie auf eine nicht
beförderliche Behandlung des Rekursverfahrens drängte.

Aus den obigen
Ausführungen folgt, dass der Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist.

4.

Bei diesem
Ausgang trägt die Rekurrentin die Verfahrenskosten mit einer Gebühr von CHF
2000..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht:

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrentin trägt die Kosten des Verfahrens
mit einer Gebühr von CHF 2000..

Mitteilung an:

Rekurrentin

Baurekurskommission

Beigeladene

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.