bs_appellationsgericht · ZB.2020.21 · 2020-09-24 · de
Mietausweisung (BGer 4A_571/2020 vom 23. März 2021)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.21

ENTSCHEID

vom24.
September 2020

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez

und
Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                  Beklagte

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                  Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 14. Mai 2020

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 19. September 2017 vermietete die B____ (Vermieterin) der A____ (Mieterin)
einen Lagerraum im 2. Untergeschoss an der [...]strasse [...] in Basel, dies zu
einem monatlichen Nettomietzins von CHF 425. und Nebenkosten von CHF
25., zahlbar jeweils im Voraus auf den 1. des Monats. Am 25. September 2018
setzte die Mieterin der Vermieterin eine Frist zur Behebung von Mängeln und
drohte ihr an, künftige Mietzinse bis zur Mängelbehebung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) zu hinterlegen.
Die Mängel wurden in der Folge nicht behoben. Am 2. November 2018 mahnte
die Vermieterin die Mieterin für die Mietzinse der Monate Oktober und November
2018 und setzte ihr unter Androhung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine
letzte Frist von 30 Tagen zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse. Am
5. und 8. November 2018 hinterlegte die Mieterin die Mietzinse für
die Monate Oktober und November 2018 bei der Schlichtungsstelle. Mit Schreiben
vom 12. Dezember 2018 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen
Zahlungsrückstands per 31. Januar 2019. Am 31. Januar 2019 ersuchte die
Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und
beantragte, es sei die Mieterin zu verurteilen, den gemieteten Lagerraum sofort
zu verlassen. Mit Entscheid vom 27. Februar 2019 wies das Zivilgericht die
Mieterin an, den Lagerraum bis spätestens 15. März 2019 zu räumen. Auf Berufung
der Mieterin hin hob das Appellationsgericht mit Entscheid vom 13. Juni 2019
den Zivilgerichtsentscheid auf, da die Rechtslage nicht klar sei.

Am 20. August 2019
gelangte die Vermieterin an die Schlichtungsstelle und beantragte, es sei die
Mieterin zu verurteilen, den gemieteten Lagerraum sofort, eventualiter innert
einer gerichtlich festzusetzenden Frist zu räumen; sollte die Mieterin den
Lagerraum nicht fristgemäss verlassen, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die
amtliche Räumung zu verlangen. Nachdem im Schlichtungsverfahren keine Einigung
erzielt worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 14. November
2019 an das Zivilgericht und hielt an den bei der Schlichtungsstelle gestellten
Begehren fest. Mit Stellungnahmen vom 9. Dezember 2019 und 19. Februar 2020
beantragte die Mieterin die Abweisung der Klage. Mit schriftlich begründetem
Entscheid vom 14. Mai 2020 wies das Zivilgericht die Mieterin an, den Lagerraum
bis spätestens 25. Mai 2020, 11.30 Uhr, zu räumen, widrigenfalls der
Vermieterin auf Antrag hin die Ermächtigung zur Räumung erteilt werde.

Dagegen erhob
die Mieterin am 12. Juni 2020 Berufung beim Appellationsgericht. Darin verlangt
sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung der Klage. Mit
Berufungsantwort vom 10. August 2020 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Die Akten des Zivilgerichts wurden
beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.         Eintreten

Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des
Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein
erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In Ausweisungsverfahren,
bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist
und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren
(Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR,
SR 220] auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei
Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Dies gilt für das
Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder
Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal
das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen
kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE
ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden
Fall, in welchem die Mieterin die Wirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung
bestreitet, beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 450.. Unter
Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die
Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000. (36 Monate à CHF 450. =
CHF 16200.) erreicht. Das Rechtsmittel vom 12. Juni 2020 ist folglich im
Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung entgegenzunehmen.

Die Berufung ist
rechtzeitig und formgerecht erhoben worden. Auf die Berufung ist deshalb
einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.         Zulässigkeit der Zahlungsverzugskündigung im Fall der
Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse

2.1Im
vorliegenden Fall ist die folgende Rechtsfrage strittig: Schützt die
Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse den Mieter vor einer
Zahlungsverzugskündigung? Mit dieser Frage haben sich das Zivilgericht und das
Appellationsgericht bereits einmal befasst. Die Frage stellte sich zwischen
denselben Parteien in Bezug auf die Ausweisung aus demselben Mietobjekt  und zwar
in einem (Ausweisungs-)Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Das
Zivilgericht nahm damals eine klare Rechtslage an und lehnte einen Schutz des
Mieters vor einer Zahlungsverzugskündigung ab, wenn er bereits verfallene
Mietzinse hinterlegt (Zivilgerichtsentscheid RB.2019.20 vom 27. Februar 2019).
Demgegenüber verneinte das Appellationsgericht in Bezug auf die vorliegend
strittige Frage eine klare Rechtslage. Zusammenfassend hielt es fest, aufgrund
der uneinheitlichen Ansichten in der Lehre und dem Fehlen eines klaren
Bundesgerichtsentscheids bestünden gewisse Zweifel an der Rechtslage: Die
Rechtsfolge  Wirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung  ergebe sich nicht ohne
weiteres bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und
Rechtsprechung. Die Rechtsanwendung führe mit anderen Worten nicht zu einem
eindeutigen Ergebnis. Mangels einer klaren Rechtslage trat das Appellationsgericht
auf das Ausweisungsgesuch der Vermieterin im Verfahren um Rechtsschutz in
klaren Fällen nicht ein (AGE ZB.2019.16 vom 13. Juni 2020 E. 4.3; vgl.
dazu die Kritik vonKaiser, Urteil
des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt ZB.2019.16 vom 13. Juni 2020,
in: MRA 2020, S. 82, 9094).

Im vorliegenden
Ausweisungsverfahren  diesmal im vereinfachten Verfahren  befasste sich das
Zivilgericht erneut mit der Frage, ob die Hinterlegung bereits verfallener
Mietzinse den Mieter vor einer Zahlungsverzugskündigung schützt. Das
Zivilgericht hielt zunächst fest, dass die Mieterin unbestrittenermassen die
Mietzinse für die Monate Oktober und November 2018 bis zum 2. November 2018
nicht bezahlt und sich damit im Zahlungsverzug befunden habe, was die Vermieterin
zur Androhung einer Zahlungsverzugskündigung berechtigt habe. Unbestritten sei
auch, dass die Mieterin die beiden Mietzinse am 5. und 8. November 2018
bei der Schlichtungsstelle hinterlegt habe und dass es sich bei dabei nicht um
zukünftige, sondern bereits verfallene Mietzinse gehandelt habe. Umstritten
sei, ob diese Hinterlegung die Mieterin vor einer Zahlungsverzugskündigung
schütze (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).

Sodann umriss
das Zivilgericht die Rechtslage zur Frage, ob die Hinterlegung bereits
verfallener Mietzinse eine Zahlungsverzugskündigung ausschliesse: Nach dem
klaren Wortlaut von Art. 259f OR (richtig wohl: Art. 259g OR) könne der Mieter
nur zukünftig fällige Mietzinse hinterlegen; gemäss einhelliger Lehre und
Rechtsprechung habe die Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse keine
befreiende Wirkung (E. 4.1). Ein Teil der Lehre  so das Zivilgericht 
sei aber der Ansicht, dass auch bei einer nicht korrekt vorgenommenen
Hinterlegung eine Zahlungsverzugskündigung unzulässig sei (E. 4.2). Das
Bundesgericht habe entschieden, dass ein Mieter, der gutgläubig einen Mangel
annehme, der sich im Nachhinein als nicht gegeben erweise, vor einer
Zahlungsverzugskündigung geschützt sei; der gute Glaube schütze ihn aber nicht,
wenn er die formellen Voraussetzungen der Hinterlegung Aufforderung
zur Mängelbehebung und Androhung der Hinterlegung nicht einhalte. Zur
vorliegend zu entscheidenden Frage, ob die gutgläubige Hinterlegung bereits
verfallener Mietzinse vor einer Zahlungsverzugskündigung bewahre, habe sich das
Bundesgericht noch nicht eindeutig geäussert (E. 4.3). Es sei  so das
Zivilgericht  durchaus sinnvoll, dass der Mieter, der gutgläubig einen Mangel
annehme, vor einer Zahlungsverzugskündigung geschützt sei, da für ihn
regelmässig das Risiko bestehe, dass das Gericht zum Schluss gelange, dass kein
Mangel gegeben sei; das Vorliegen eines Mangels sei regelmässig mit einer
Unsicherheit behaftet, die nicht zu Lasten des gutgläubigen Mieters gehen
dürfe. Anders sei die Situation, wenn es um die Frage gehe, ob ein Mietzins im
Zeitpunkt der Hinterlegung bereits verfallen sei oder nicht: Hier gebe es
regelmässig keine Unsicherheit über die Fälligkeit des Mietzinses; die
Fälligkeit des Mietzinses lasse sich durch eine einfache Konsultation des Mietvertrags
feststellen. Dies sei vergleichbar mit den vom Gesetz aufgestellten formellen
Voraussetzungen der Hinterlegung, bei denen das Bundesgericht den guten Glauben
des Mieters ebenfalls nicht schütze. Auch liege keine Ungleichbehandlung vor,
wenn ein Mieter, der innerhalb der dreissigtägigen Zahlungsfrist an den
Vermieter leiste, vor einer Zahlungskündigung geschützt sei, nicht aber der
Mieter, der in dieser Frist den verfallenen Mietzins hinterlege. Werde der
Mietzins direkt an den Vermieter gezahlt, könne dieser umgehend darüber
verfügen, während er sich bei der Hinterlegung darum bemühen müsse, den
Mietzins von der Hinterlegungsstelle erhältlich zu machen. Schliesslich sei
daran zu erinnern, dass Geldschulden Bringschulden seien. Es liege somit in der
Verantwortung des Mieters dafür zu sorgen, die Mietzinszahlungen rechtzeitig
und richtig in die Wege zu leiten. Er müsse folglich auch dafür sorgen, dass
unzulässigerweise hinterlegte Mietzinse rechtzeitig an den Vermieter ausbezahlt
würden, ansonsten er das Risiko einer Zahlungsverzugskündigung eingehe
(E. 4.4).

Das Zivilgericht
wandte im Weiteren die dargelegten Grundsätze auf den vorliegenden Fall an: Im
Mietvertrag sei klar festgehalten, dass die Mietzinse monatlich im Voraus,
spätestens am ersten Tag eines jeden Monats, zu bezahlen seien. Am 5. und 8.
November 2018 habe die Mieterin demgemäss nicht zukünftige Mietzinse
hinterlegt, sondern die bereits verfallenen für Oktober und November 2018.
Diesbezüglich sei nicht von einer schützenswerten Gutgläubigkeit der Mieterin
auszugehen. Die Hinterlegung habe somit keine befreiende Wirkung gehabt. Zudem
habe die Vermieterin die Mieterin am 28. November 2018 darauf hingewiesen, dass
die Hinterlegung nicht gültig erfolgt sei und sie an ihrer Kündigung festhalte.
Die Mieterin hätte somit den Mietzinsausstand innerhalb der ihr mit Schreiben
vom 2. November 2018 gesetzten Zahlungsfrist begleichen müssen und können. Die
von der Mieterin vorgenommene Hinterlegung sei aus einem weiteren Grund
unzulässig gewesen: Gemäss Art. 259h Abs. 1 OR müsse der Mieter seine
Ansprüche innert 30 Tagen seit der Fälligkeit des ersten hinterlegten
Mietzinses bei der Schlichtungsstelle geltend machen, ansonsten die Mietzinse
dem Vermieter zufielen. Als die Mieterin am 5. und 8. November 2018 die beiden
Mietzinse für Oktober und November 2018 hinterlegt habe, sei diese Frist
bereits abgelaufen gewesen; die Mieterin habe somit gar nicht mehr dafür sorgen
können, dass die Mietzinse hinterlegt blieben. Demgemäss sei die Kündigung vom
12. Dezember 2018 gültig (E. 5). Das Zivilgericht schloss schliesslich eine
Erstreckung aus (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR) und gewährte der Mieterin
eine Frist von 10 Tagen ab Entscheiddatum zum Verlassen des gemieteten
Lagerraums (E. 7).

2.2Die
Mieterin vertritt in ihrer Berufung die Auffassung, dass im Zentrum der
vorliegenden Streitigkeit die Auslegung von Art. 259h OR stehe. Diese
Bestimmung halte fest, dass hinterlegte Mietzinse dem Vermieter zufielen, wenn
der Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten
hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsstelle geltend mache. Es sei zu
ermitteln  so die Mieterin  ob mit dem «Zufallen der Mietzinse an den
Vermieter» die Mieten als bezahlt gelten könnten (Berufung, Rz 68). Im
vorliegenden Fall sei der erste hinterlegte Mietzins aufgrund der verspäteten
Hinterlegung bereits am 1. Oktober 2018 fällig gewesen; die Mieten Oktober und
November seien damit bereits am 1. November 2018, jedenfalls aber mit der
Hinterlegung vom 5. und 8. November 2018 der Vermieterin «zugefallen». Die
Vermieterin sei sodann von der Mieterin am 14. November 2018 über die
Hinterlegung unterrichtet worden. Es könne nicht Absicht des Gesetzgebers sein,
dass der Vermieter mit seinem Verhalten selbst bestimmen könne, ob die Mietzinse
bezahlt seien oder nicht, je nachdem, ob er die Mietzinse, die ihm zugefallen
seien, bei der Schlichtungsstelle abhole oder nicht. Wenn die Mietzinse der
Vermieterin vor Ablauf der Zahlungsfrist «zufielen», bestehe kein Zahlungsverzug.
Bezüglich der Auslegung des Worts «Zufallen» sei sich die Lehre einig, dass die
hinterlegten Mietzinse von Amtes wegen an den Vermieter zu überweisen seien,
ohne dass es einer Prüfung durch die Schlichtungsstelle bedürfe. Ab diesem
Zeitpunkt stehe dem Vermieter die Verfügungsbefugnis über die hinterlegten
Mietzinse zu. Weder der Mieter noch die Schlichtungsstelle hätten nach Ablauf
der Frist von Art. 259h OR eine Verfügungsbefugnis. Die hinterlegten
Mietzinse fielen also dem Vermieter nicht erst dann zu, wenn er diese von der
Schlichtungsstelle herausverlange, oder gar erst dann, wenn sie auf seinem
Konto eingingen. Im vorliegenden Fall habe somit bezüglich der ausstehenden
Mietzinsen kein Verzug bestanden, weil sie mehrere Wochen vor dem Aussprechen
der Kündigung der Vermieterin zugefallen seien; die Vermieterin könne die
Kündigung nicht provozieren, indem sie die Mietzinse nicht abhole (Rz 915).
Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts sei die massgebende Rechtsfrage also
eben nicht, ob eine unrechtmässige Hinterlegung eine Zahlung bewirken könne,
sondern vielmehr: Gelten (rechtmässig oder unrechtmässig) hinterlegte
Mietzinsen als bezahlt, wenn sie gemäss Art. 259h der Vermieterin
zugefallen sind? (Rz 1621).

2.3Die
Mieterin legt nicht dar, weshalb die vom Zivilgericht gestellte und
beantwortete Frage nicht massgebend sein soll, nämlich, ob eine unrechtmässige
Hinterlegung bereits verfallener Mietzins den Mieter vor eine
Zahlungsverzugskündigung schützt. Das Zivilgericht legte eingehend den
diesbezüglichen Meinungsstand in Lehre und Rechtsprechung dar
(Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1 bis 4.3). In Bezug auf die vom Bundesgericht
noch nicht beurteilte Frage, ob eine unrechtmässige Hinterlegung bereits
verfallener Mietzinse (gemäss Art. 259g OR) den Mieter vor einer Zahlungsverzugskündigung
schütze, verglich das Zivilgericht diese Situation mit zwei anderen
Situationen: (1) Der Mieter, der zwar zu Unrecht, aber gutgläubigerweise vom
Vorliegen eines Mangels ausgehe und die Mietzinse hinterlege, sei
unbestrittenermassen vor einer Zahlungsverzugskündigung geschützt; (2) der
Mieter dagegen, der die formellen Voraussetzungen der Hinterlegung Aufforderung zur Mängelbehebung und Androhung der Hinterlegung  nicht
einhalte und die Mietzinse hinterlege, werde ebenso unbestrittenermassen vor
einer Zahlungsverzugskündigung nicht bewahrt. Die vorliegende Situation sei
weniger mit der Situation (1) und vielmehr mit der Situation (2) vergleichbar:
Das Vorliegen eines Mangels sei regelmässig mit einer Unsicherheit behaftet,
die nicht zu Lasten des gutgläubigen Mieters gehen dürfe. Bei der Frage der
Fälligkeit der Mietzinse dagegen bestehe wie bei der Frage der formellen
Voraussetzungen der Hinterlegung keine Unsicherheit, die der Mieter nicht durch
einen Blick in den Mietvertrag (in Bezug auf die Fälligkeit) oder das Gesetz
(in Bezug auf die formellen Voraussetzungen) beseitigen könne. Angesichts der
jeweils fehlenden Unsicherheit rechtfertige es sich, den Mieter, der verfallene
Mietzinse hinterlege, ebenso wenig vor einer Zahlungsverzugskündigung zu
bewahren wie den Mieter, der die formellen Hinterlegungsvoraussetzungen nicht
einhalte. Auch liege keine unzulässige Ungleichbehandlung darin, dass der
Mieter, der innerhalb der dreissigtägigen Zahlungsfrist an den Vermieter
leiste, gegen eine Zahlungsverzugskündigung geschützt sei, nicht aber der
Mieter, der innert dieser Frist den Mietzins hinterlege: Bei der Zahlung an den
Vermieter könne dieser umgehend über die Zahlung verfügen, während er sich bei
der Hinterlegung darum bemühen müssen, den Mietzins bei der Schlichtungsstelle
erhältlich zu machen (E. 4.4). Diese beiden zivilgerichtlichen
Argumentationsstränge  Fehlen einer schwer ausräumbaren Unsicherheit in Bezug
auf die Frage der Fälligkeit des Mietzinses und Fehlen einer Ungleichbehandlung
im Vergleich zum zahlenden Mieter  sind überzeugend. Auf die entsprechende
zivilgerichtliche E. 4.4 kann an dieser Stelle vollumfänglich verwiesen werden.
Der Mieter bringt diesbezüglich nichts vor, was die zivilgerichtliche
Argumentation in Frage stellen würde.

Statt sich mit
dieser zivilgerichtlichen Argumentation zu Art. 259g OR auseinanderzusetzen,
argumentiert die Mieterin in ihrer Berufung lediglich noch mit Art. 259h OR.
Gemäss Art. 259h Abs. 1 OR fallen hinterlegte Mietzinse dem Vermieter zu, wenn
der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert 30 Tagen seit
Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsstelle
geltend gemacht hat. Mit dem Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den
Vermieter gälten diese  so die Argumentation der Mieterin  als bezahlt (vgl. dazu
eingehender vorstehende E. 2.2 und Berufung, Rz 615). Diese Argumentation
überzeugt nicht: Das Zivilgericht legte dar, dass sich die Zahlung des
Mietzinses an den Vermieter und die Hinterlegung des Mietzinses mit
anschliessendem Zufallen an den Vermieter unterscheiden, und zwar in Bezug auf
die sofortige Verfügbarkeit des Mietzinses: Bei der Zahlung des Mietzinses an
den Vermieter könne dieser sofort über den Mietzins verfügen; bei der
Hinterlegung der Mietzinse und dem anschliessenden Zufallen an ihn müsse sich
der Vermieter bei der Schlichtungsstelle darum bemühen, den Mietzins erhältlich
zu machen (etwa durch Nachfrage und die Angabe seines Bankkontos), und sich
länger gedulden, bis er über den Mietzins verfügen könne (Zivilgerichtsentscheid,
E. 4.4). Mit anderen Worten: Entgegen der Auffassung der Mieterin ist das
Zufallen der Mietzinse an den Vermieter im Sinn von Art. 259h OR nicht mit
einer direkten Zahlung an den Vermieter gleichzusetzen. Daran ändert auch das
Argument der Mieterin nichts, wonach die Überweisung der hinterlegten Mieten
von der Hinterlegungsstelle an den Vermieter grundsätzlich von Amtes wegen
erfolgen müsse. Wie das Zivilgericht in diesem Zusammenhang ebenfalls
zutreffend ausführt, verfügt die Hinterlegungsstelle regelmässig nicht über die
notwendigen Angaben. So ist der hinterlegende Mieter namentlich nicht verpflichtet,
den Namen, die Adresse oder die Bankverbindung des Vermieters anzugeben. Fehlen
der Hinterlegungsstelle die notwendigen Informationen, trägt der hinterlegende
Mieter das Risiko entsprechender Fehlleistungen (Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art.
259g OR N 51 und 78). Die Hinterlegungsstelle hat demnach für eine Herausgabe
der hinterlegten Mietzinse nicht nur die Voraussetzungen aus Art. 259h Abs. 1
OR zu prüfen, sondern hat regelmässig auch Abklärungen betreffend die Person
der Vermieterin und deren Bankverbindung zu tätigen. Es handelt sich somit
selbst in Anbetracht des Umstands, dass eine Überweisung von Amtes wegen
erfolgen müsste, nicht um eine direkte Zahlung an die Vermieterin. Erfolgt die effektive
Herausgabe der hinterlegten Mietzinse an die Vermieterin  wie im vorliegenden
Fall  nicht innert der von ihr nach Art. 257d Abs. 1 OR gesetzten Frist, liegt
dies folglich im Risikobereich der Mieterin.

Demgemäss bleibt
zum einen festzuhalten, dass die Mieterin den Mietzins innerhalb der mit
Schreiben vom 2. November 2019 gesetzten dreissigtägigen Zahlungsfrist weder
bezahlt noch mit befreiender Wirkung hinterlegt hat. Zum anderen ist
festzuhalten, dass das Zufallen des nicht gültig hinterlegten Mietzinses an die
Vermieterin nicht mit einer Zahlung gleichgesetzt werden kann, die eine
Zahlungsverzugskündigung ausschliessen würde.

3.         Sachentscheid
und Kostenentscheid

3.1Aus
diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht zu Recht annahm, dass die
Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse den Mieter nicht vor einer
Zahlungsverzugskündigung schützt. Der Entscheid des Zivilgerichts ist folglich
zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

3.2Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die
Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und
CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete und bis
CHF 3'500. bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren
[Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im
vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 425., so dass § 2a Abs. 2
des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die Gerichtskosten
für das Berufungsverfahren auf CHF 200. festzusetzen.

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende Verfahren 
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 14. Mai 2020 [...] wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 200..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.