bs_appellationsgericht · ZB.2018.2 · 2018-02-23 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2018.2

ENTSCHEID

vom 23. Februar 2018

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur.
Johannes Hermann

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                   Gesuchsteller

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                            Gesuchsgegnerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 5. Dezember 2017

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

A____ (Vermieter)
und B____ (Mieterin) schlossen am 15. Juli 2016 einen Mietvertrag über eine 1 ½-Zimmer-Wohnung
an der [...]strasse [...] in Basel. Nachdem sich das Verhältnis zwischen den
Parteien bald nach Mietbeginn verschlechtert hatte, kündigte der Vermieter am
10. November 2016 das Mietverhältnis per 1. März 2017. Die Mieterin focht die
Kündigung an. Mit Entscheid vom 12. Juni 2017 beurteilte das Zivilgericht
Basel-Stadt die Kündigung als gültig und erstreckte das Mietverhältnis bis zum
31. Dezember 2017. Auf Berufung der Mieterin bestätigte das Appellationsgericht
den Entscheid des Zivilgerichts (AGE ZB.2017.37 vom 25. Dezember 2017). Die
Mieterin erhob dagegen Beschwerde an das Bundesgericht. Das Beschwerdeverfahren
ist noch hängig (BGer 4A_85/2018).

Am 2. November
2017 kam es in der Wohnung der Mieterin zu einem Brand, der einen Feuerwehreinsatz
zur Folge hatte. Die Staatsanwaltschaft eröffnete aufgrund dieses Vorfalls ein
Verfahren gegen die Mieterin wegen fahrlässiger Verursachung einer Feuersbrunst.
Der Vermieter kündigte am 8. November 2017 den Mietvertrag fristlos mit der
Begründung, dass die Mieterin vorsätzlich der Sache schweren Schaden zugefügt
habe. Gleichentags begehrte er beim Zivilgericht Basel-Stadt im Verfahren um
Rechtsschutz in klaren Fällen, die Mieterin sei anzuweisen, die gemietete
Wohnung sofort zu verlassen, und er sei zu ermächtigen, nötigenfalls die
amtliche Räumung zu verlangen. Am 5. Dezember 2017 fand eine mündliche
Verhandlung vor dem Zivilgericht statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag trat das
Zivilgericht auf das Ausweisungsgesuch nicht ein.

Gegen diesen
Entscheid erhob der Vermieter am 19. Januar 2018 Berufung an das
Appellationsgericht. Darin beantragt er sinngemäss, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben und das Ausweisungsgesuch gutzuheissen. Der Instruktionsrichter des
Appellationsgerichts zog die Akten des zivilgerichtlichen Verfahrens bei. Er
verzichtete darauf, eine Berufungsantwort einzuholen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen
jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung
des Mietverhältnisses strittig ist, entspricht der Streitwert nach der Praxis
des Appellationsgerichts dem geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der
das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde.
Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei
Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220). Dies
gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits-
oder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind,
zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen
überprüfen kann, auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert (vgl.
AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E.1.1, ZB.2017.17 vom 18. April 2017 E. 1.1,
BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1, je mit Hinweisen).

Vorliegend ist
die Gültigkeit der fristlosen Kündigung vom 8. November 2017 strittig. Die
Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist daher bei der Berechnung des
Streitwerts zu berücksichtigen, auch wenn sie höchstens zur Anwendung gelangen
könnte, wenn das Bundesgericht die ordentliche Kündigung vom 10. November 2016
als missbräuchlich ansieht und den Entscheid des Appellationsgerichts vom 25.
Dezember 2017 aufhebt, so dass das Mietverhältnis nicht bereits ordentlich
gekündigt worden ist. Denn bei einer Bestätigung der früheren Kündigung kann
ein Verfahren betreffend eine spätere Kündigung keine Sperrfrist mehr auslösen.
Der monatliche Bruttomietzins beträgt vorliegend CHF 750.. Somit ist  unter
Berücksichtigung der Sperrfrist von 36 Monaten  der Streitwert von CHF
10'000. erreicht. Das Rechtsmittel ist demnach als Berufung gemäss Art. 308
ff. ZPO zu behandeln.

Der begründete
Entscheid wurde dem Vermieter am 11. Januar 2018 zugestellt. Dieser erhob am 19.
Januar 2018 die Berufung innert der Frist von 10 Tagen seit der Zustellung und
damit rechtzeitig (Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Auf die
formgerecht erhobene und begründete Berufung ist demnach einzutreten.

1.2Zum
Entscheid über die Berufung ist das Appellationsgericht als Dreiergericht
zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).
Mit der Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

Die Berufung ist
der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zuzustellen, es sei denn, sie
erweise sich als offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet
(Art. 312 Abs. 1 ZPO). Unter diesen Voraussetzungen kann die Berufung aus Gründen
der Verfahrensökonomie erledigt werden, ohne einen Schriftenwechsel durchzuführen.
Wie sich aus der nachfolgenden Erwägung ergibt, erweist sich die Berufung als
offensichtlich unbegründet, weshalb der Instruktionsrichter darauf verzichtet
hat, eine Berufungsantwort einzuholen.

2.

2.1Art.
257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel Rechtsschutz in klaren Fällen vor, dass
das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar
ist (lit. b).

Das Zivilgericht
trat auf das Ausweisungsgesuch nicht ein, da der Sachverhalt nicht klar sei. Urkundlich
nachgewiesen und unbestritten sei, dass es am 2. November 2017 in den
Räumlichkeiten der Mieterin zu einem Brand gekommen sei. Die Mieterin habe eine
Kerze angezündet. Ein Buch, das in der Nähe gelegen habe, habe Feuer gefangen.
In der Folge hätten zwei mit Büchern gefüllte Bananenschachteln angefangen, leicht
zu brennen. Die von einer Nachbarin alarmierte Feuerwehr habe ein Feuer im
Erdgeschoss bemerkt. Zudem sei das ganze Treppenhaus voller Rauch gewesen. Dem
Bericht der Feuerwehr könne entnommen werden, dass es sich beim Brand um ein
Kleinfeuer gehandelt habe. Die Fotos der requirierten Kantonspolizei würden die
Brandstelle und einige angebrannte kleine Gegenstände zeigen. Grössere Schäden
könnten den Bildern nicht entnommen werden. Im Polizeirapport sei als
Gebäudeschaden festgehalten, dass der Parkettboden leicht russgeschwärzt sei.
Die Staatsanwaltschaft habe in der Folge ein Verfahren gegen die Mieterin wegen
fahrlässiger Verursachung einer Feuersbrunst eröffnet. Demensprechend sei
erstellt, dass die Mieterin durch unvorsichtiges Abbrennenlassen einer Kerze
einen kleinen Brand verursacht habe. Aufgrund der Feststellung der
Rettungskräfte könne nicht von einem schweren Schaden ausgegangen werden. Zudem
lägen keine Hinweise dafür vor, dass die Mieterin den Brand vorsätzlich oder
zumindest eventualvorsätzlich verursacht habe (Entscheid des Zivilgerichts, E.
24).

2.2Die
Begründung des angefochtenen Entscheids überzeugt. Die Ausführungen des Vermieters
in der Berufung sind nicht geeignet, die Richtigkeit des angefochtenen Entscheids
in Frage zu stellen. Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann fristlos
kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt (Art.
257f Abs. 4 OR). Dass ein schwerer Schaden entstanden ist, bestreitet die
Mieterin und ist nicht sofort beweisbar (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO). Dem
widerspricht auch der Vermieter in seiner Berufung nicht. Vielmehr führt er
aus, dass die Mieterin das Potential habe, eine Tat nach Art. 257f Abs. 4 OR
zu begehen. Dass sie eine solche Tat begangen hat, behauptet er nicht mehr. Er
plädiert allerdings dafür, Art. 257f Abs. 4 OR auch dann anzuwenden, wenn der
Mieter in der Vergangenheit vorsätzlich die Gefahr einer schweren Schädigung
geschaffen hat oder aktuell die Gefahr einer künftigen vorsätzlichen schweren
Beschädigung durch den Mieter besteht.

Eine solche über
den Wortlaut hinausgehende Auslegung entspricht weder der Rechtsprechung noch
bewährter Lehre. Gemäss dieser ist Art. 257f Abs. 4 OR zwar über seinen
Wortlaut hinaus auch dann anwendbar, wenn der Mieter nicht der Mietsache,
sondern dem Vermieter, einem Mitmieter oder einem Nachbarn oder einer Sache
eines Mitmieters oder Nachbarn vorsätzlich schweren Schaden zufügt (SVIT, Das
schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 257f OR N 40;Higi, in: Zürcher Kommentar, 3.
Auflage 1994, Art. 257f OR N 78;Spirig,
in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 725).
Gewisse Autoren scheinen darüber hinaus eine Ausdehnung des Anwendungsbereichs
von Art. 257f Abs. 4 OR auf alle schweren Verletzungen des Mietvertrags, durch
welche die Mietsache oder deren Gebrauch vorsätzlich schwerwiegend beeinträchtigt
wird, zu befürworten (vgl.SVIT,
a.a.O., Art. 257f OR N 40;Giger,
in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257f OR N 8385). Die blosse Gefährdung wird
in der Standardliteratur hingegen soweit ersichtlich nicht als Anwendungsfall
von Art. 257f Abs. 4 OR genannt. Insoweit fehlt es an einer klaren Rechtslage,
wie sie der Rechtsschutz in klaren Fällen voraussetzt (Art. 257 Abs. 1 lit. b
ZPO).

Mithin liegt
kein klarer Fall einer fristlosen Kündigung nach Art. 257f Abs. 4 OR vor, da
ein schwerer Schaden bestritten und nicht sofort beweisbar ist. Daher kann
dahingestellt bleiben, ob die Mieterin das Feuer bloss fahrlässig oder  wie
von Art. 257f Abs. 4 OR vorausgesetzt  zumindest eventualvorsätzlich
verursacht hat.

2.3Der
Vermieter beruft sich zur Begründung des klaren Falls ausserdem auf den
Entscheid des Appellationsgerichts AGE ZB.2017.37 vom 25. Dezember 2017. Darin
sah das Gericht die ordentliche Kündigung vom 10. November 2016 als nicht
missbräuchlich an. Dieser Entscheid wurde nach dem vorliegend angefochtenen
Ausweisungsentscheid des Zivilgerichts vom 5. Dezember 2017 gefällt. Es fragt
sich daher, ob er im Berufungsverfahren berücksichtigt werden kann.

Aufgrund der
besonderen Natur des Rechtsschutzes in klaren Fällen müssen die Voraussetzungen
von Art. 257 Abs. 1 ZPO bereits im erstinstanzlichen Verfahren erfüllt sein.
Vor erster Instanz noch nicht vorgebrachte Beweismittel dürfen von der
Rechtsmittelinstanz bei der Beurteilung, ob der Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar ist, nicht berücksichtigt werden, selbst wenn es sich dabei um
Noven handelt, die gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig wären (BGer 4A_312/2013
vom 17. Oktober 2013 E. 3.2, 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; a.M. ohne
Auseinandersetzung mit BGer 4A_420/2012 OGer ZH LF130034 vom 28. Juni 2013 E. 2).
Somit kann der Vermieter sich zur Begründung des klaren Falls im vorliegenden
Rechtsmittelverfahren nicht auf den Entscheid des Appellationsgerichts vom 25. Dezember
2017 berufen.

3.

Gemäss den
vorstehenden Erwägungen erweist sich die Berufung als unbegründet. Der
angefochtene Entscheid ist daher zu bestätigen und die dagegen erhobene
Berufung abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Vermieter
die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die
Gerichtskosten werden auf CHF 550. festgesetzt (vgl. § 11 Abs. 1 Ziffer 1 in
Verbindung mit § 7 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG 154.810, in
Kraft bis 31. Dezember 2017] und § 41 Abs. 2 des Reglements über die
Gerichtsgebühren [SG 154.810, in Kraft seit 1. Januar 2018]; Entscheid des
Zivilgerichts, E. 5). Der Mieterin sind aufgrund des Verzichts auf die
Einholung einer Berufungsantwort keine Kosten entstanden. Es ist deshalb keine
Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 5. Dezember 2017 (RB.2017.269) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 550..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw.
CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem
Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren
Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.