bs_appellationsgericht · BEZ.2021.4 · 2021-09-06 · de
Verkehrswertschätzung einer Liegenschaft (BGer-Nr. 5A_784/2021 vom 27. Februar 2023)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2021.4

ENTSCHEID

vom6.
September 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler

Verfahrens-

beteiligte

A____Beschwerdeführerin

[...]

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

gegen

Betreibungsamt Basel-StadtBeschwerdegegner

Aeschenvorstadt 56, 4001 Basel

B____Drittadressatin
1

[...]

C____Drittadressat
2

[...]

D____Drittadressat
3

[...]

E____Drittadressatin
4

[...]

F____Drittadressat
5

[...]

Drittadressaten
3, 4 und 5 vertreten durch [...], Advokat

[...]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom
6. Januar 2021

betreffend Verkehrswertschätzung
einer Liegenschaft

Sachverhalt

A____
(nachfolgend Beschwerdeführerin) ist Miteigentümerin der Liegenschaft [...].
Weitere Miteigentümerinnen und Miteigentümer sind B____ und C____ einerseits
sowie D____, E____ und F____ andererseits.

Mit Klage vom 3.
Mai 2017 klagten A____, B____ und C____ vor dem Zivilgericht Basel-Stadt gegen D____,
E____ und F____ sowie die mittlerweile verstorbene G____ auf Aufhebung des
Miteigentums an der genannten Liegenschaft. Die Liegenschaft sei durch das
Gericht öffentlich zu versteigern und es sei der Steigerungserlös nach Tilgung
der Steigerungsgebühren und der durch die Versteigerung fällig gewordenen Steuern
den Miteigentümern gemäss ihren Quoten zuzuweisen. Mit Entscheid vom
8. August 2019 erkannte das Zivilgericht in diesem Verfahren Folgendes:

«1. Das
zwischen den Klägern und den Beklagten 1, 3 und 4 bestehende
Miteigentumsverhältnis an der Liegenschaft [...] wird aufgehoben und die
Liegenschaft wird öffentlich durch die Liegenschaftsverwaltung des Betreibungs-
und Konkursamts Basel-Stadt versteigert.

2.    Die
Parteien werden bei ihrem Einverständnis behaftet, dass die Liegenschaft im
Hinblick auf die Versteigerung durch die H____ geschätzt wird, dass der
Mindestpreis für den Zuschlag bei öffentlicher Versteigerung bei 3/4 des
ermittelten Schatzwerts liegen soll und dass vom Erlös die fälligen und
rückzahlbaren Pfandforderungen, die Steigerungsgebühren (inkl.
Schatzungskosten), die durch die Versteigerung fällig werdenden Steuern und
Grundbuchgebühren vorab zu begleichen sind und der Nettoerlös den Parteien nach
Quoten und in Berücksichtigung der Befreiung von Pfandforderungen zu verteilen
ist.

Dieser Entscheid
ist in Rechtskraft erwachsen und vollstreckbar.

Am 8. Oktober
2019 beauftragte die Liegenschaftsverwaltung des Betreibungs- und Konkursamts
Basel-Stadt (nachfolgend Liegenschaftsverwaltung) die H____ vereinbarungsgemäss
mit der Verkehrswertschätzung der Liegenschaft. Am 20. November 2019 fand
die Besichtigung der Liegenschaft statt. Die Verkehrswertschätzung der H____
vom 24. Januar 2020 sowie eine kurze schriftliche Stellungnahme derselben vom
18. Februar 2020 zu ergänzenden Fragen der Beschwerdeführerin vom 7.
Februar 2020 wurden dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin durch die
Liegenschaftsverwaltung mit Verfügung vom 18. Februar 2020 zugestellt. Gleichzeitig
wurde die Beschwerdeführerin darauf hingewiesen, dass für die Durchführung
einer vom Richter angeordneten Versteigerung das kantonale Gesetz betreffend
das Gantwesen vom 8. Oktober 1936 anwendbar sei. Allfällige Beschwerden gegen
die Verkehrswertschätzung sowie die Stellungnahme des Schätzers vom 18. Februar
2020 seien innert zehn Tagen schriftlich zu begründen und bei der
Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt einzureichen.

Am 2. März 2020
reichte die Beschwerdeführerin bei der unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs-
und Konkursamt eine Beschwerde gegen das Betreibungs- und Konkursamt
Basel-Stadt bzw. die Liegenschaftsverwaltung sowie gegen I____, Inhaber des
Einzelunternehmens H____, ein. Die Beschwerdeführerin stellte darin folgende
Rechtsbegehren:

«1. Es
seien die Verfügung des Betreibungs- und Konkursamts des Kantons Basel-Stadt
vom 18. Februar 2020 sowie die von der H____ erstellte
Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 mit der entsprechenden
Stellungnahme vom 18. Februar 2020 aufzuheben.

2.   Es
sei das Betreibungs- und Konkursamt des Kantons Basel-Stadt anzuweisen, eine
zweite Verkehrswertschätzung betreffend das Grundstück [...] durch einen von
der H____ unabhängigen Schätzer in Auftrag zu geben.

3.   Es
sei das Betreibungs- und Konkursamt des Kantons Basel-Stadt anzuweisen, die
Miteigentümer des Grundstücks aufzufordern, einen gemeinsamen Schätzer zu
bezeichnen, ansonsten vom Betreibungs- und Konkursamt ein Schätzer bezeichnet
würde.

4.   Eventualiter
sei das Betreibungs- und Konkursamt des Kantons Basel-Stadt anzuweisen, die H____
mit der Überarbeitung der Schätzung vom 20. November 2019 gemäss folgenden
Instruktionen zu beauftragen:

[Kosten]»

In der
Vernehmlassung vom 4. Mai 2020 erklärte die Liegenschaftsverwaltung, das
Betreibungs- und Konkursamt könne nicht eigenmächtig eine neue Schätzung auf
Kosten der Parteien in Auftrag geben, da sich die Parteien explizit auf diesen
Schätzer geeinigt hätten und das Zivilgericht dessen Beauftragung angeordnet
habe. Es bestehe daher zum vornherein kein Anlass, dass sich das Betreibungs-
und Konkursamt zur angeblichen Mangelhaftigkeit des eingeholten Gutachtens
äussere. Es erscheine naheliegend, Art. 9 VZG vorliegend analog anzuwenden.
Dies hätte aber auch eine Kostenvorschusspflicht der Beschwerdeführerin zur
Folge. Für den Fall, dass eine neue Schätzung auf Kosten aller Parteien
angeordnet würde, schlug die Liegenschaftsverwaltung die Bewertungskommission
des Bau- und Verkehrsdepartements des Kantons Basel-Stadt vor. Mit Eingabe vom
19. Mai 2020 teilten D____, E____ und F____ mit, dass sie auf eine fakultative
Stellungnahme verzichten. Am 8. Juni 2020 reichte die Beschwerdeführerin ihre
Stellungnahme ein. Sie hielt an ihren Rechtsbegehren fest. Unter anderem sprach
sie sich gegen die Bewertungskommission des Bau- und Verkehrsdepartements des
Kantons Basel-Stadt als mögliche neue Schätzerin aus. Weiter erklärte sie, in
vorliegendem Kontext sei es nicht gerechtfertigt, dass sie die Kosten der
Verkehrswertschätzung der H____ alleine oder mit den übrigen ehemaligen
Miteigentümern zu tragen habe. Mit Eingaben vom 11. Juni, 2. und 3. Juli
2020 schlossen sich C____ und B____ den Ausführungen der Beschwerdeführerin an
und kritisierten verschiedene Punkte an der Verkehrswertschätzung. Mit
Entscheid vom 6. Januar 2021 wies die untere Aufsichtsbehörde die
Beschwerde ab und auferlegte der Beschwerdeführerin Verfahrenskosten in Höhe von
CHF 1'000..

Gegen diesen
Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 22. Januar 2021
Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt.
Darin beantragt sie, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei
das Betreibungs- und Konkursamt anzuweisen, eine Neuschätzung anzuordnen.
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Eingabe vom
3. Februar 2021 verzichteten D____, E____ und F____ auf die Einreichung
einer Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 8. Februar 2021 verzichtete die
untere Aufsichtsbehörde auf die Einreichung einer Vernehmlassung unter Verweis
auf den angefochtenen Entscheid. Auch das Betreibungs- und Konkursamt
verzichtete mit Eingabe vom 10. Februar 2021 auf eine Vernehmlassung und
verwies auf seine Stellungnahme vom 4. Mai 2020 an die untere Aufsichtsbehörde.
Mit Eingaben vom 19. Februar 2021 schlossen sich B____ und C____ den
Ausführungen der Beschwerdeführerin an. Mit Eingabe vom 15. März 2021 machte die
Beschwerdeführerin geltend, dass D____, E____ und F____ mit dem Verzicht auf
eine Vernehmlassung stillschweigend ihre Zustimmung zur Beschwerde zum Ausdruck
gebracht hätten. Mit Eingaben vom 18. März 2021 schlossen sich B____ und C____
auch diesen Ausführungen der Beschwerdeführerin an. Mit Eingabe vom 30. März
2021 teilten D____, E____ und F____ mit, dass ihr Verzicht auf die Einreichung
einer Vernehmlassung einzig zwecks Beschleunigung des Verfahrens erfolgt sei.
Eine Genehmigung der Argumente der Beschwerdeführer sei somit im Verzicht nicht
enthalten. Vielmehr hätten sie sowohl die Verkehrswertschätzung als auch den
Entscheid der Vorinstanz akzeptiert. Diese Eingabe wurden der
Beschwerdeführerin und den übrigen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnisnahme
zugestellt. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Akten der unteren
Aufsichtsbehörde auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen

1.

1.1Die
untere Aufsichtsbehörde führte im angefochtenen Entscheid aus, dass sich die
von ihr zu behandelnde Beschwerde in ihren Hauptbegehren gegen die von der H____
erstellte Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 mit der entsprechenden
Stellungnahme einerseits und gegen die Verfügung des Betreibungs- und
Konkursamts vom 18. Februar 2020 andererseits richte. Während die Versteigerung
von Miteigentum nach Art. 651 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB,
SR 210) im Privatrecht kodifiziert sei, finde die Aufsichtsbehörde über
das Betreibungs- und Konkursamt ihre Grundlage im Schuldbetreibungs- und Konkursrecht.
Das vorliegende Verfahren befinde sich also insofern in einem Spannungsfeld,
als die beurteilende Instanz ihre Rechtsgrundlage (und damit ihre verfahrensrechtlichen
Vorgaben) im Zwangsvollstreckungsrecht begründet sehe, während der zu beurteilende
Sachverhalt nicht zwangsvollstreckungsrechtlicher Natur sei. Im Kanton
Basel-Stadt komme auf alle gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter
angeordneten Versteigerungen, für welche nicht die Vorschriften des Betreibungs-
oder des Konkursrechts gelten würden, das Gesetz betreffend das Gantwesen vom
8. Oktober 1936 (SG 230.900) zur Anwendung. Auf die im vorliegenden Fall gerichtlich
angeordnete öffentliche Versteigerung von Miteigentum würden damit die Vorgaben
des genannten Gesetzes zur Anwendung gelangen. Demgemäss werde die
Versteigerung von Grundstücken durch die Zivilgerichtsschreiberei in der
Gemeinde der gelegenen Sache, vorliegend also durch die Liegenschaftsverwaltung
des Betreibungs- und Konkursamts (§ 2 Abs. 3 des Gesetzes betreffend das Gantwesen)
durchgeführt. Sodann führe die kantonale Aufsichtsbehörde über das Betreibungs-
und Konkursamt die Aufsicht über die Durchführung von Ganten und könne die
diesbezüglich erforderlichen Reglemente erlassen (§ 3 Abs. 1 und 2 des Gesetzes
betreffend das Gantwesen). Bezüglich der Art und Weise und Durchführung der
Aufsicht durch die Aufsichtsbehörde seien jedoch bis dato keine Reglemente
erlassen worden. Mit Blick auf die Ausübung der Aufsicht sei es deshalb
angezeigt, die in Art. 17 ff. des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und
Konkurs (SchKG, SR 281.1) statuierte Beschwerdemöglichkeit und deren
Rahmenbedingungen vorliegend analog anzuwenden. Nach Art. 17 SchKG könne bei
der Aufsichtsbehörde gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines
Konkursamts wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt
werden, mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen
Klage vorschreibe. Anfechtungsobjekt einer Aufsichtsbeschwerde sei eine
Verfügung oder ein Unterlassen eines betreibungsrechtlichen Organs. Vorliegend
werde einerseits gegen eine Zustellungsverfügung Beschwerde erhoben. Diese Verfügung
stelle grundsätzlich ein zulässiges Anfechtungsobjekt dar, weshalb
diesbezüglich auf die Beschwerde eingetreten werden könne. Soweit sich die
Beschwerde aber gegen die Verkehrswertschätzung richte, könne die
Beschwerdeführerin nicht gehört werden: Die auf Instruktion des Zivilgerichts
durch die Liegenschaftsverwaltung in Auftrag gegebene Schätzung stelle ein
rechtsgeschäftliches Handeln des Betreibungs- und Konkursamts dar, welches
nicht der Beschwerde an die Aufsichtsbehörde unterliege. Auf die Beschwerde werde
demgemäss eingetreten, soweit diese die Verfügung des Betreibungs- und
Konkursamts vom 18. Februar 2020 betreffe und sich nicht gegen I____ richte
(angefochtener Entscheid E. 1.11.3).

Die
Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde zwar
geltend, dass die Liegenschaftsverwaltung die fragliche Verkehrswertschätzung
explizit als Teil ihrer Verfügung vom 18. Februar 2020 eröffnet und damit der
Beschwerde zugänglich gemacht habe. Damit sei auch die Verkehrswertschätzung
ein zulässiges Anfechtungsobjekt (Beschwerde Ziff. 28). Ob dies zutrifft
oder nicht, kann im Folgenden jedoch offenbleiben, da die Beschwerdeführerin am
Rechtsbegehren 1 ihrer Beschwerde an die untere Aufsichtsbehörde, mit welchem
unter anderem die Aufhebung der Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 mit
der entsprechenden Stellungnahme vom 18. Februar 2020 beantragt worden ist, in
ihrer Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde nicht mehr festhält. In der
Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde wird ausschliesslich beantragt, es sei
der Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde aufzuheben und es sei das Betreibungs-
und Konkursamt anzuweisen, eine Neuschätzung anzuordnen. Dies deckt sich im
Wesentlichen mit Rechtsbegehren 2 der an die untere Aufsichtsbehörde
gerichteten Beschwerde.

Die Zuständigkeit
der unteren Aufsichtsbehörde zur Behandlung der an sie adressierten Beschwerde
in Anwendung von § 3 Abs. 1 des Gesetzes betreffend das Gantwesen sowie in
analoger Anwendung von Art. 17 ff. SchKG wird von der Beschwerdeführerin
und den übrigen Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht in Zweifel gezogen. Entscheide
der unteren Aufsichtsbehörde können gemäss Art. 18 Abs. 1 SchKG
innert 10 Tagen nach der Eröffnung an die obere Aufsichtsbehörde weitergezogen
werden. Diese Frist hat die Beschwerdeführerin eingehalten. Als obere Aufsichtsbehörde
amtet ein Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 5 Abs. 3 des
basel-städtischen Gesetzes betreffend Einführung des Bundesgesetzes über
Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG, SG 230.100]; § 92 Abs. 1 Ziff. 13
des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der
Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Die Zuständigkeit der oberen
Aufsichtsbehörde ist somit in Anwendung von § 3 Abs. 1 des Gesetzes betreffend
das Gantwesen sowie in analoger Anwendung von Art. 18 Abs. 1 SchKG zu bejahen.

1.2Das
Verfahren richtet sich nach Art. 20a SchKG. Im Übrigen gelten die
Vorschriften der schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272)
sinngemäss (§ 5 Abs. 4 EG SchKG). Mit der Beschwerde können die
unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
gerügt werden (Art. 320 ZPO). Hinsichtlich des von der Vorinstanz
festgestellten Sachverhalts gilt somit eine auf offensichtliche Unrichtigkeit,
d.h. Willkür, beschränkte Kognition (statt vielerFreiburghaus/Afheldt, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 320 N 5). In der
Beschwerdebegründung ist darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich die
Beschwerdeführerin beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leiden soll. Die Beschwerdeführerin muss erklären, weshalb der vorinstanzliche
Entscheid in den angefochtenen Punkten aus ihrer Sicht unrichtig ist, und es
wird vorausgesetzt, dass sie sich mit der Begründung des angefochtenen
Entscheids auseinandersetzt (Spühler,
Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 321 ZPO N 4; vgl. dazu AGE BEZ.2016.14
vom 8. August 2016 E. 3.1; vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.;
BGer 5A_292/2012 vom 10. Juli 2012 E. 1.3). Mit der Beschwerde an die
obere Aufsichtsbehörde können keine neuen Anträge gestellt, keine neuen
Tatsachenbehauptungen vorgetragen und keine neuen Beweismittel vorgelegt werden
(Art. 326 Abs. 1 ZPO).

1.3In
ihrer Beschwerde präsentiert die Beschwerdeführerin zunächst den Sachverhalt
aus ihrer Sicht, ohne die Sachverhaltsdarstellung im angefochtenen Entscheid in
konkreten Punkten zu kritisieren (Beschwerde Ziff. 1117). Damit fehlt es
an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids
(vgl. dazu oben E. 1.2). Mangels konkreter Rügen zu konkreten Punkten
erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in der Beschwerde
einzugehen. In Bezug auf die Rüge betreffend Verkehrswertschätzung als
unzulässiges Anfechtungsobjekt kann auf die obigen Ausführungen in E. 1.1
verwiesen werden.

Ebenfalls nicht
einzugehen ist auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach die
Liegenschaftsverwaltung den Kostenvorschuss zu hoch angesetzt habe (Beschwerde
Ziff. 67). Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend und es ist auch
nicht ersichtlich, dass die Festlegung der Höhe des Kostenvorschusses
Gegenstand des Verfahrens vor der unteren Aufsichtsbehörde war. Darauf kann im
vorliegenden Beschwerdeverfahren folglich nicht eingetreten werden.

2.

2.1Die
untere Aufsichtsbehörde hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob das Konkurs-
und Betreibungsamt bei Vorliegen der Schätzung der H____ berechtigt oder
veranlasst gewesen wäre, statt der Zustellung an die Beschwerdeführerin und die
anderen Beteiligten direkt eine neue Schätzung (anderweitig) in Auftrag zu
geben, wie dies von der Beschwerdeführerin geltend gemacht wird. Geprüft wurde dabei,
ob auf die gerichtlich angeordnete Versteigerung das Zwangsvollstreckungsrecht
und damit insbesondere die Vorschriften der Verordnung des Bundesgerichts über
die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SG 281.42) oder das Privatrecht und
damit die Art. 229 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220)
zur Anwendung gelangen würden. Das Bundesgericht habe zwar in einem Entscheid
von 1946 festgehalten, die Auflösung eines Miteigentumsanteils durch
Versteigerung im Sinn von Art. 651 Abs. 2 ZGB stehe der Zwangsversteigerung
näher als der freiwilligen Versteigerung (BGE 72 II 160 E. 3 S. 163 f.).
Die neuere kantonale Rechtsprechung sowie die herrschende Lehre würden indes dafürhalten,
eine Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB als freiwillige Versteigerung
anzusehen, welche nicht zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, sondern den
Vorgaben von Art. 229 Abs. 2 OR unterstehe, soweit keine anderslautenden
kantonalen Vorschriften existieren würden. Dieser zweitgenannten Ansicht sei grundsätzlich
zu folgen. Dies gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da die öffentliche
Versteigerung nachweislich dem Willen der Beschwerdeführerin entsprochen habe.
Demnach seien die zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, mithin das VZG,
im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Somit falle die Möglichkeit einer
Zweitschätzung ausser Betracht und es treffe weder die Liegenschaftsverwaltung
noch die Aufsichtsbehörde eine Pflicht, derartiges anzuordnen (angefochtener
Entscheid E. 2.3 und E. 2.4). Im vorliegenden Fall hätten sich die
Beschwerdeführerin und die übrigen Miteigentümer gemeinsam auf einen Schätzer
geeinigt und damit die Gantbedingungen im Sinn von § 4 Abs. 1 des Gesetzes
betreffend das Gantwesen festgelegt. Die Schätzung durch diesen konkreten
Schätzer sei zudem Teil eines rechtskräftigen Gerichtsentscheids, an welchen
sowohl die Parteien als auch die Liegenschaftsverwaltung gebunden sei. Im
Übrigen erfahre die Beschwerdeführerin durch die in Frage stehende Schätzung
keinen wesentlichen Nachteil. Die Schätzung eines zu wertenden Grundstücks gebe
allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot. Auf die an der Versteigerung
tatsächlich abgegebenen Gebote habe sie keine limitierende Wirkung, sondern sei
allenfalls einen Anhaltspunkt für das vertretbare Angebot (angefochtener
Entscheid E. 2.5).

2.2Die
Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, dass die Umstände des
vorliegenden Falls und die Natur der hier zur Diskussion stehenden Versteigerung
dafür sprächen, dass auf die Versteigerung die zwangsvollstreckungsrechtlichen Regeln
und damit das VZG  wenn auch nicht unmittelbar, so doch analog  zur Anwendung
gelangen sollten (Beschwerde Ziff. 44). Gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG sei jeder
Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde bei der
Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Mit
ihrer Mängelanzeige vom 4. Februar 2020 an die Liegenschaftsverwaltung habe die
Beschwerdeführerin sinngemäss von ihrem Recht aus Art. 9 Abs. 2 VZG analog
Gebrauch gemacht. Nachdem die H____ die Behebung der Mängel mit der
Stellungnahme vom 18. Februar 2020 zurückgewiesen habe, wäre die
Liegenschaftsverwaltung in analoger Anwendung von Art. 9 Abs. 2 VZG
verpflichtet gewesen, auch ohne nähere Begründung eine neuerliche  und zwar
ohne Mängel behaftete  Schätzung zu veranlassen. Indem sie dieser Pflicht
nicht nachgekommen sei, habe sie Art. 9 Abs. 2 VZG analog und damit das Recht
verletzt (Beschwerde Ziff. 4547). Zudem habe die Liegenschaftsverwaltung
bei ihrer Entscheidung, es bei der mangelhaften und zu tief angesetzten
Schätzung vom 20. November 2019 als Grundlage für die Versteigerung zu
belassen, statt eine korrekte Neueinschätzung zu verlangen, eine unsachgemässe
und zweckfremde Erwägung getroffen. Folglich liege in dieser Entscheidung ein
Ermessensmissbrauch. Die Beschwerdeführerin habe sowohl gegenüber der
Liegenschaftsverwaltung als auch im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren auf
diverse Mängel der hier fraglichen Verkehrsschätzung hingewiesen. Es seien die
Nachvollziehbarkeit, vorhandene Widersprüche und die fehlende Sorgfalt
bemängelt worden. Zudem weise die Schätzung inhaltliche Mängel auf. So sei die
Lageklasse zum Teil unangemessen bewertet worden und es sei von einem zu tiefen
Mietertrag ausgegangen worden. Weiter seien vom Ertragswert zu viele Abzüge
vorgenommen worden. Insgesamt sei der geschätzte Verkehrswert viel zu tief.
Entgegen den Ausführungen der unteren Aufsichtsbehörde hätte die Schätzung
durchaus einen Einfluss auf den zu erwartenden Erlös, zumal sich potentielle
Käufer am gutachterlich festgestellten Verkehrswert orientieren würden
(Beschwerde Ziff. 5464).

2.3

2.3.1Es
ist nachfolgend zu prüfen, ob die untere Aufsichtsbehörde zu Recht von der Nichtanwendbarkeit
des Zwangsvollstreckungsrechts ausgegangen ist und damit insbesondere die
Vorschriften der VZG zu Recht nicht angewendet hat. Die Beschwerdeführerin
macht geltend, dass die hier vorzunehmende Versteigerung sich von einer
freiwilligen öffentlichen Versteigerung nach Art. 229 Abs. 2 OR in verschiedenen
Punkten unterscheide. Zwischen dem Veräusserer und dem Leitenden einer
freiwilligen öffentlichen Versteigerung bestehe ein besonderes
Auftragsverhältnis. In der Zwangsversteigerung werde der Hoheitsakt der
Zwangsvollstreckung dadurch abgeschlossen, dass der Vollstreckungsbeamte den
Gegenstand zuschlägt. Das Betreibungs- und Konkursamt sei durch einen Entscheid
des Zivilgerichts angewiesen worden, die Schätzung vornehmen zu lassen und
anschliessend die öffentliche Versteigerung in Anwendung der üblichen
Gantbedingungen durchzuführen. Damit liege kein zivilrechtliches
Auftragsverhältnis vor, wie es bei freiwilligen öffentlichen Versteigerungen
nach Art. 229 Abs. 2 und 3 OR erforderlich sei, sondern sei die Durchführung
dieser öffentlichen Versteigerung eben gerichtlich angeordnet worden. Die Höhe
der Steigerungsgebühren richte sich zudem nach der Gebührenordnung zum
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG, SR 281.35).
Damit seien die Rahmenbedingungen entgegen den Ausführungen im angefochtenen
Entscheid nicht durch die «Parteien» bestimmt worden und der Zuschlag erfolge
durch den Beamten des Betreibungs- und Konkursamts und nicht durch die Veräusserer
selbst. Die Beschwerdeführerin könne die Versteigerung nicht einfach abbrechen,
wie dies bei einer freiwilligen öffentlichen Versteigerung möglich sei. Auch
das kantonale Gesetz betreffend das Gantwesen unterscheide zwischen den
gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter angeordneten Versteigerungen und
den freiwilligen öffentlichen Ganten. Aus dem Wortlaut gehe eindeutig hervor,
dass gerichtlich angeordnete Versteigerungen eben nicht als freiwillige
öffentliche Ganten zu verstehen seien (Beschwerde Ziff. 3441).

2.3.2Bei
der vorliegenden Versteigerung handelt es sich unbestrittenermassen um eine
Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB. Die Vornahme der öffentlichen
Versteigerung der Liegenschaft durch die Liegenschaftsverwaltung basiert auf
einer gerichtlichen Anordnung als Ergebnis der Klage der Beschwerdeführerin und
weiterer Beteiligter auf Aufhebung des Miteigentums an der Liegenschaft. In
Bezug auf die Durchführung der Schätzung und der Festlegung des Mindestpreises
auf ¾ des ermittelten Schatzwertes basiert der Entscheid des Zivilgerichts aber
auf einer Einigung unter den Miteigentümern, bei welchem diese behaftet werden
(Ziff. 2 des Entscheids des Zivilgerichts vom 8. August 2019). Die
Beschwerdeführerin bestreitet zu Recht nicht, dass sich die heute herrschende
Lehre und kantonale Rechtsprechung gegen die Qualifikation dieser Versteigerung
als Zwangsversteigerung im Sinn von Art. 229 Abs. 1 OR respektive der VZG
ausspricht (Cavin, in: Schweizerisches
Privatrecht, Bd. VII/1, Basel 1977, S. 162 f.;Ruoss/Gola, in: Basler
Kommentar, 7. Auflage, 2019, Vor Art. 229236 OR N 10;Schmid, in: Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3. Auflage,
Bern 2017, § 10 N 9;Ernstin: Honsel [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Zürich 2014, Art. 229236 OR N 1; KGer
GR KSK 16 62 vom 30. Mai 2017, in: PKG 2018 Nr. 16 S. 103 ff., 109; OGer ZH
LC110026 vom 17. Oktober 2011 E. 3.3; KGer SG BE.2017.35 vom 25. April
2018 E. III.2.b.cc). Dieser Auffassung ist zu folgen. Gerade in Bezug auf
Art. 9 VZG ergibt eine systematische Auslegung, dass diese Norm nicht zur
Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB passt. Art. 9 VZG findet sich im
Kapitel «Verwertung im Pfändungsverfahren» unter dem Titel «Pfändungsvollzug».
Gemäss Art. 8 VZG vollzieht das Betreibungsamt die Pfändung, indem es so viele
Grundstücke schätzt und in die Pfändungsurkunde einträgt, als erforderlich ist,
um die Forderung nebst Zinsen und Kosten zu decken (Art. 97 SchKG). Die
Bestimmungen über die Schätzungen in Art. 9 VZG und die Möglichkeit der
Beteiligten, eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, sind vor
dem Hintergrund dieser Bedeutung der Schätzung zu sehen. Relevant ist in
solchen Fällen insbesondere die Frage, ob tatsächlich genug oder allenfalls zu
viele Grundstücke geschätzt und in die Pfändungsurkunde eingetragen worden
sind, um die Forderung nebst Zins und Kosten zu decken (vgl.Mooser,La réalisation forcée en cas de
propriété collective, in: Not@lex 2021, S. 4). Im Hinblick auf diese
Bedeutung der Schätzung im Pfändungsverfahren ist es denn auch zwingend, dass
gemäss Art. 9 VZG bei der Verwertung im Pfändungsverfahren Streitigkeiten über
die Höhe der Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt
werden. Bei einer Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB stellt sich diese
Frage aber nicht, da es hier nicht um die Zwangsvollstreckung einer Forderung
geht. Zudem gibt es bei dieser Konstellation auch keine Gläubiger, welche bei
Beantragung einer Neueinschätzung gemäss Art. 9 VZG Ersatz der Kosten vom
Schuldner nur dann beanspruchen können, wenn die Schätzung des Betreibungsamts wesentlich
abgeändert worden ist. Aus dem Gehalt von Art. 9 VZG und dessen systematische
Einordnung ergibt sich, dass diese Bestimmung nicht auf die Versteigerung auf
Anordnung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB und insbesondere nicht auf die hier
vorliegende Konstellation passt. Entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführerin spricht auch die Formulierung von § 1 des Gesetzes
betreffend das Gantwesen nicht für eine Subsumtion von Versteigerungen gemäss
Art. 651 Abs. 2 ZGB unter die Zwangsversteigerungen gemäss Art. 229 Abs. 1 OR
respektive die Bestimmungen des VZG. Zwar wird in § 1 des Gesetzes betreffend
das Gantwesen unterschieden zwischen den freiwilligen öffentlichen Versteigerungen
(Ganten) einerseits und den gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter
angeordneten Versteigerungen (Ganten), für welche nicht die Vorschriften des
Betreibungs- oder des Konkursrechts gelten, andererseits. Damit wird aber zum
Ausdruck gebracht, dass auch die gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter
angeordneten Versteigerungen nicht den Vorschriften des
Zwangsvollstreckungsrechts bzw. des SchKG unterstehen. Dabei ist weiter zu
berücksichtigen, dass es sich bei der VZG um eine Vollziehungsverordnung zum
SchKG handelt. Dass die vorliegende Versteigerung auf Anordnung nach Art. 651
Abs. 2 ZGB und nicht im Rahmen der Zwangsvollstreckung nach SchKG erfolgt, wird
auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Es ist somit insgesamt nicht
zu beanstanden, dass die untere Aufsichtsbehörde die Anwendung der Vorschriften
über die Zwangsverwertung und insbesondere von Art. 9 VZG auf die
streitbezogene Versteigerung abgelehnt hat.

Entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführerin bestand im vorliegenden Fall auch kein Raum
für die Anordnung einer Neueinschätzung durch die Liegenschaftsverwaltung. Aus
den obigen Ausführungen ergibt sich, dass auf die vom Zivilgericht angeordnete
öffentliche Versteigerung der Liegenschaft die entsprechenden Regelungen von
Art. 229 ff. OR über die öffentlichen Versteigerungen und insbesondere das
Gesetz betreffend das Gantwesen, welches der Kanton Basel-Stadt gestützt auf
Art. 236 OR erlassen hat, inklusive der entsprechenden Gebührenregelung (vgl. §
12 des Gesetzes betreffend das Gantwesen) zur Anwendung gelangen. Weder die
Bestimmungen des OR noch diejenigen des Gesetzes betreffend das Gantwesen sehen
für die Durchführung der Versteigerung eine vorgängige Schätzung und/oder die
Festlegung eines Mindestpreises vor (vgl. zur analogen Situation in Zürich OGer
ZH LC110026 vom 17. Oktober 2011 E. 3.4). Allerdings können die
Versteigerer die Bedingungen, unter denen versteigert werden soll, in den
Schranken der Gesetze und Reglemente bestimmen (§ 4 Abs. 1 des Gesetzes
betreffend das Gantwesen). Art. 651 Abs. 2 ZGB wiederum stellt die Festlegung
der Versteigerungsmodalitäten in das Ermessen des Richters. Die untere
Aufsichtsbehörde hat zu Recht darauf hingewiesen, dass das Zivilgericht im
rechtskräftigen Entscheid vom 8. August 2019 solche Bedingungen im
Einverständnis mit den Verfahrensparteien verbindlich festgelegt hat. In diesem
Entscheid wurden die Parteien bei ihrem Einverständnis behaftet, dass die
Liegenschaft im Hinblick auf die Versteigerung durch die H____ geschätzt wird,
dass der Mindestpreis für den Zuschlag bei öffentlicher Versteigerung bei 3/4
des ermittelten Schatzwerts liegen soll und dass vom Erlös die fälligen und
rückzahlbaren Pfandforderungen, die Steigerungsgebühren (inkl. Schatzungskosten)
sowie die durch die Versteigerung fällig werdenden Steuern und
Grundbuchgebühren vorab zu begleichen sind. Das Betreibungs- und Konkursamt sowie
die untere Aufsichtsbehörde haben zu Recht darauf hingewiesen, dass diese
Anordnungen des Zivilgerichts respektive die Einigung der Versteigerer hinsichtlich
der Durchführung der Versteigerung verbindlich sind. Für die Anordnung einer
weiteren Schätzung durch einen anderen Schätzer bestand unter diesen Umständen
kein Raum. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beschwerde gegen die
Verfügung des Betreibungs- und Konkursamts vom 18. Februar 2020 mit dem darin
enthaltenen Antrag auf Anordnung einer neuen Schätzung lediglich durch eine
Miteigentümerin der betroffenen Liegenschaft erhoben worden ist und nicht von
allen Miteigentümerinnen und Miteigentümer gemeinsam. Von einer Einigung der
Versteigerer über die Durchführung einer weiteren Schätzung und der Tragung der
entsprechenden Kosten kann somit keine Rede sein. Die Beschwerdeführerin hat in
ihrer Replik vom 8. Juni 2020 im vorinstanzlichen Verfahren in Bezug auf
die Kostentragung einer solchen allfälligen zweiten Schätzung selbst betont,
dass die ehemaligen Miteigentümer nur die Kosten einer Verkehrswertschätzung zu
tragen hätten. Dem ist unter Berücksichtigung der verbindlichen Anweisungen
durch das Zivilgericht zu folgen. Geradezu unverständlich ist der Antrag der Beschwerdeführerin
in der genannten Eingabe, wonach die Liegenschaftsverwaltung die Kosten einer
weiteren Schätzung selbst zu tragen habe. Die Versteigerer haben sich auf die H____
als Schätzer geeignet und diese Auswahl hat Eingang in den verbindlichen Entscheid
des Zivilgerichts gefunden. Ohne eine anderslautende Einigung der Versteigerer
über die Durchführung einer weiteren Schätzung und der entsprechenden
Kostentragung bestand für die Liegenschaftsverwaltung unter diesen Umständen
keinerlei Grundlage für die Anordnung einer solchen weiteren Schätzung. Daran
ändert entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nichts, dass die von
der H____ ausgearbeitete Schätzung nach Ansicht der Beschwerdeführerin bzw. eines
Teils der Miteigentümer mangelhaft ist und einen zu tiefen Schätzpreis
ausweist. Nachdem sich die Miteigentümer der Liegenschaft erst aufgrund eines
gerichtlichen Verfahrens auf die Modalitäten einer öffentlichen Versteigerung
(Einholung einer Schätzung durch einen bestimmten Schätzer zur Bestimmung eines
Mindestpreises für den Zuschlag bei öffentlicher Versteigerung) haben einigen
können und diese Einigung Teil des rechtskräftigen Entscheids des Zivilgerichts
wurde, lag es nicht im Ermessen der Liegenschaftsverwaltung und liegt es auch
nicht im Ermessen der Aufsichtsbehörden, auf Antrag eines Teils der Mit-eigentümer
eine weitere Schätzung einzuholen und damit vom gerichtlich angeordneten
Vorgehen abzuweichen. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin basiert
die Abweisung der Beschwerde und des darin enthaltenen Antrags auf Einholung
einer weiteren Schätzung nicht auf einem Ermessensmissbrauch. Die Beschwerde
erweist sich somit als unbegründet.

3.

Aus den
vorgenannten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Zuständigkeit der
unteren und oberen Aufsichtsbehörde basiert im vorliegenden Fall nicht auf
einer direkten Anwendung von Art. 17 SchKG, da die angefochtene Verfügung der
Liegenschaftsverwaltung nicht in Anwendung der Bestimmungen des SchKG, sondern
derjenigen des Gesetzes betreffend das Gantwesen erging. Bereits die untere
Aufsichtsbehörde hat darauf hingewiesen, dass daher die Bestimmung von Art. 20
Abs. 5 SchKG über die Kostenlosigkeit des Beschwerdeverfahrens gemäss
Art. 17 ff. SchKG auf das vorliegende Beschwerdeverfahren nicht
zur Anwendung gelange. Zur Anwendung gelange vielmehr die Auffangbestimmung von
§ 18 Abs. 2 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810)
(angefochtener Entscheid E. 3). Diesen Ausführungen, welche von der
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nicht in Zweifel gezogen werden, ist
auch für das Verfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde zu folgen. Die von der
Vorinstanz aufgrund des Streitwerts und des Umfangs des Falls festgelegte
Gebühr von CHF 1'000. ist auch für das Beschwerdeverfahren vor der oberen
Aufsichtsbehörde angemessen und gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO von der
Beschwerdeführerin zu tragen. Eine Parteientschädigung an die übrigen
Verfahrensbeteiligten ist nicht geschuldet, zumal sich diese entweder den
Ausführungen der Beschwerdeführerin angeschlossen oder auf die Einreichung
einer Vernehmlassung verzichtet haben.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde gegen den Entscheid der
unteren Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt vom 6. Januar
2021 ([...]) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

PD Dr. Benedikt Seiler

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in
der gleichen Rechtsschrift einzureichen.