bs_appellationsgericht · ZB.2013.25 · 2013-12-30 · de
Mietzinsanfechtung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2013.25

ENTSCHEID

vom30. Dezember 2013

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Stephan
Wullschleger, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiberin Dr. Caroline Meyer Honegger

Parteien

A_____Berufungskläger

[]                                                                                                                Kläger

vertreten durch [], Advokatin,

[]

gegen

Versicherung B_____Berufungsbeklagte

[]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [], Advokat,

[]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid der a.o. Zivilgerichtspräsidentin

vom 8. April 2013

betreffend Mietzinsanfechtung

Sachverhalt

A_____
(Berufungskläger) schloss am 8./9. Oktober 1992 mit der Versicherung B_____ (Berufungsbeklagte) einen Mietvertrag per 1. November 1992 über eine
2,5-Zimmerwohnung in Riehen ab. Am 22. April 1999 schlossen die Parteien einen Vergleich bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (SSM)
mit dem Inhalt: Der neue Nettomietzins per 1.4.1999 beträgt Fr. 1'006.50 pro Monat. Dieser Mietzins basiert auf einem Hypothekarzins von 4%, auf
einem Stand des Landesindexes von 144.7 (März 1999); die Unterhaltskostenteuerung
ist ausgeglichen per April 1999. Am 2. Juli 1999 teilte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger mit Formular mit, dass der Nettomietzins per 1. August 1999 auf CHF 978. pro Monat gesenkt werde. Mit Formular vom 8. Dezember 1999 zeigte die Berufungsbeklagte eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. April 2000 auf CHF 1'042. pro Monat an und mit Formular vom 9. Oktober 2000 eine solche per 1. April 2001 auf CHF 1'087. pro Monat. Mit Schreiben vom 29. Dezember 2010 ersuchte der Berufungskläger um eine Reduktion des Nettomietzinses auf
den nächsten Kündigungstermin, da der Referenzzinssatz auf 2,75% gesunken sei.
Am 13. Dezember 2010 [recte: Januar 2011] beantwortete die Liegenschaftsverwaltung
das Ersuchen abschlägig, da die Nettorendite lediglich 2,87% betrage. Am 10. Februar 2011 gelangte der Berufungskläger an die SSM. Der dort geschlossene Vergleich
wurde innert Frist durch die Berufungsbeklagte widerrufen, worauf dem
Berufungskläger die Klagebewilligung erteilt wurde, welche bei ihm am 20. Mai 2011 eintraf. Am 17. Juni 2011 reichte er beim Zivilgericht Klage ein und
verlangte die Herabsetzung des monatlichen Nettomietzinses per 1. April 2011 auf CHF 920.85. Mit Eingabe vom 29. Dezember 2011 bzw. 27. Juni 2012 machte der Berufungskläger zudem die Herabsetzung des Nettomietzinses per 1. April 2012 bzw. 1. Oktober 2012 um 3,13% bzw. 2,79% geltend, dies infolge des weiter
auf 2,5% respektive auf 2,25% gesunkenen Referenzzinssatzes. Das Zivilgericht
entschied am 8. April 2013 in teilweiser Gutheissung des Herabsetzungsbegehrens
vom 27. Juni 2012, dass der monatliche Nettomietzins per 1. Oktober 2012 auf
CHF 1'057. herabgesetzt werde. Das weitergehende Begehren wurde abgewiesen.
Dem Berufungskläger wurden zudem die Gerichtskosten von CHF 1'620. und eine
Parteientschädigung von total CHF 8'210.30 auferlegt.

Gegen diesen
Entscheid hat der Berufungskläger am 13. Mai 2013 Berufung erklärt und beantragt, es seien Ziff. 2 und 4 des Entscheids der a.o. Zivilgerichtspräsidentin
vollständig aufzuheben, Ziff. 3 sei teilweise aufzuheben und es sei der
monatliche Nettomietzins per 1. April 2011 auf CHF 920.85, per 1. April 2012 auf 892.05 und per 1. Oktober 2012 auf 867.15 herabzusetzen, unter o/e Kostenfolge,
wobei der Berufungsbeklagten auch die ordentlichen und ausserordentlichen
Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens aufzuerlegen seien. Mit
Berufungsantwort vom 20. August 2013 beantragte die Berufungsbeklagte die
Abweisung der Berufung, sofern und soweit darauf eingetreten werden könne,
unter o/e Kostenfolge. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Der Instruktionsrichter hat den Parteien mit Verfügung vom 22. August 2013 mitgeteilt, dass vorgesehen sei, ohne mündliche Verhandlung aufgrund der vorliegenden
Rechtsschriften und Akten zu entscheiden. Die Einzelheiten der Standpunkte der
Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid von Bedeutung
sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Der Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg
ergangen.

Erwägungen

1.

Angefochten ist
ein Entscheid der a.o. Zivilgerichtspräsidentin (Mietrichterin) betreffend
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Dieser Entscheid ist nach der schweizerischen
Zivilprozessordnung (Art. 405 Abs. 1 ZPO) mit Berufung anfechtbar: Es liegt ein
Endentscheid der ersten Instanz vor (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei der
Streitwert, der sich in unbefristeten Mietverhältnissen auf den zwangzigfachen
Jahresbetrag der umstrittenen Mietzinsdifferenz beläuft (BGer 4A_576/2008 vom 19. Februar 2009 E. 1.1; BGE 121 III 397 E. 1 S. 399), CHF 10'000. unbestritten übersteigt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Zum Entscheid zuständig ist der Ausschuss des Appellationsgerichts
(§ 10 Abs. 2 EG ZPO). Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen
oder  wie hier  aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Mit der
Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden (Art. 310 ZPO).

2.

2.1Die
Vorinstanz hat die Einwände der Berufungsbeklagten, der aktuelle Mietzins von
CHF 1'087. sei gemäss Mietpreisraster Basel-Stadt (Mai 2011) orts- und
quartierüblich und es werde damit ein ungenügender Ertrag erzielt, teilweise geschützt:
Zunächst führte die Vorinstanz aus, die Berufungsbeklagte habe mit der Berufung
auf den Mietpreisraster den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen
Mietzinses des Berufungsklägers nicht erbracht (angefochtener Entscheid E. 3.2).
Der vom Berufungskläger bezahlte Nettomietzins liege aber unter der Schwelle
des angemessenen Ertrags; vielmehr sei ein Nettomietzins von CHF 1'145.80
pro Monat zulässig, weshalb der Berufungskläger per 1. April 2011 keinen Anspruch auf Herabsetzung des Nettomietzinses von CHF 1'087. habe. Im Weiteren ging
die Vorinstanz von einem per 1. April 2012 zulässigen Nettomietzins von CHF 1'088. pro Monat aus, weshalb sie auch das zweite Herabsetzungsbegehren abwies. In
Bezug auf das dritte Herabsetzungsbegehren per 1. Oktober 2012 errechnete die Vorinstanz einen Senkungsanspruch von 2,79%. Entsprechend setzte sie den
Nettomietzins per 1. Oktober 2012 auf CHF 1'057. herab, basierend auf einem
Referenzzinssatz von 2,25%, einem Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise
von 160,7 Punkten (Mai 2012) und einer bis Ende November 2011 ausgeglichenen
Unterhalts- und Betriebskostenteuerung (angefochtener Entscheid E. 4 und 5).

2.2Der
Berufungskläger wendet zunächst ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht die
Mietvertragsänderungen vom 2. Juli 1999, vom 8. Dezember 1999 und vom 9. Oktober 2000 als gültige Basis angesehen, obwohl sie
angesichts der Faksimile-Unterschriften nichtig seien. Richtigerweise sei der
Berechnung der Nettomietzinsherabsetzung der vor der SSM geschlossene Vergleich
vom 22. April 1999 zugrunde zu legen (Berufung S. 11). Die Berufungsbeklagte
bringt vor, die Geltendmachung angeblicher Nichtigkeit sei angesichts des
Entscheids BGE 138 III 401 zumindest rechtsmissbräuchlich (Berufungsantwort S.
7).

Das Bundesgericht
hat in BGE 138 III 401 festgehalten, mit dem Erfordernis der eigenhändigen
Unterschrift solle vermieden werden, dass die Identität des Erklärenden
unsicher bleibt. Berufe sich der Mieter auf einen diesbezüglichen Formmangel
der Mietzinserhöhung, um daraus Forderungen (oder generell ausgedrückt: einen
Vorteil) abzuleiten, obwohl kein Zweifel über die Identität des Erklärenden
bestand und beide Parteien der unangefochtenen Mietzinserhöhung nachgelebt
haben, verfolge er ein vom Formerfordernis nicht gedecktes Ziel und verhalte
sich rechtsmissbräuchlich (E. 2.4.2 f. mit Hinweisen). Den vorliegend in
Frage stehenden, nicht handschriftlich unterzeichneten und damit formnichtigen Mietvertragsänderungen
vom 2. Juli 1999, vom 8. Dezember 1999 und vom 9. Oktober 2000 ist während über zehn Jahren widerspruchsfrei nachgelebt worden. Bei den
eingereichten Originalen sind die erklärenden Personen namentlich und mit faksimilierter
Unterschrift genannt. Über deren Identität bestanden keine Zweifel. Nunmehr
beruft sich der Berufungskläger auf die Nichtigkeit der Anzeigen, um daraus eine
günstigere Position abzuleiten. Damit ist die vorliegende Situation
grundsätzlich mit derjenigen in BGE 138 III 401 vergleichbar, da es hier wie
dort um die Berufung auf einen geldwerten Vorteil geht (Rückforderung eines
Differenzbetrags oder Erreichen eines niedrigeren Mietzinses; vgl. auch
angefochtener Entscheid E. 2.2 S. 7). Es ist damit mit der Vorinstanz davon
auszugehen, dass dem Mieter durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht ermöglicht
werden soll, auf eine unangefochtene Mietzinserhöhung nach Jahr und Tag zurückzukommen,
deren Gültigkeit keine der Parteien je angezweifelt hat. Somit ist von einem
Ausgangsmietzins von CHF 1'087. auszugehen, wie er mit Formular vom 9. Oktober
2000 angezeigt worden und ab April 2001 in Kraft gewesen ist.

2.3

2.3.1Der
Berufungskläger beanstandet weiter, das Zivilgericht habe zu Unrecht angenommen,
dass die Berufungsbeklagte einen ungenügenden Ertrag erziele. Der
Berufungskläger bestreitet insbesondere den geltend gemachten Anlagewert per Dezember
2010 in Höhe von CHF 14'730'276.. So seien die behaupteten Handänderungskosten
von 3,5% und die behaupteten Gesamtkosten einer umfassenden Überholung in Höhe
von CHF 4'299'277.75 per 31. März 1994 nicht belegt worden. Bestritten wird weiter ein wertvermehrender Anteil von 60% der Gesamtkosten und damit die Erhöhung
des Anlagewerts um CHF 2'579'567.. Zur Beurteilung der bestrittenen Unterhalts-
und Betriebskosten fehle ein Beleg für die Mietzinseinnahmen der ganzen
Überbauung. Weiter bestreitet der Berufungskläger die von der Berufungsbeklagten
vorgenommene Teuerungsberechnung für die Anlagekosten und eine Unterhalts- und
Betriebskostenteuerung seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung; Belege
seien hierfür keine ediert worden. Der Nettomietzins per 1. April 2011 betrage demnach 1006.50 (Vergleich vom 23. April 1999) minus 8.51% (Referenzzinssatzsenkung von 4% auf 2,75% und Verrechnung von 40% der Teuerung von 144,7 auf
161,1 Punkten, Basis 1982; Berufung S. 413).

Die Vorinstanz
hat ausgeführt, die Berufungsbeklagte habe mit der Berufung auf das
Mietpreisraster den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit nicht erbracht
(angefochtener Entscheid E. 3.2 S. 8 f.). Die Einrede des ungenügenden Ertrags
erachtete die Vorinstanz jedoch als (auch bei Altbauten) zulässig, worauf sie
eine ausführliche Ertragsrechnung vornahm und einen zulässigen Nettomietzins per
 1. April 2011 von CHF 1'145.80 pro Monat ermittelte. Da dieser Mietzins zur
Erzielung eines angemessenen Ertrags erlaubt sei und der massgebliche Mietzins
von CHF 1087.  darunter liege, wies sie das Senkungsbegehren gemäss
Rechtsbegehren 1 ab (angefochtener Entscheid E. 4 S. 9 ff., 4.3 S. 15).

2.3.2Zunächst
ist zur Frage des orts- und quartierüblichen Mietzinses auszuführen, dass beide
Parteien in diesem Zusammenhang vor der Vorinstanz einen Augenschein beantragt
haben (Replik S. 9 f.; Duplik S. 7 f.). Im Berufungsverfahren stellt nur noch
der Berufungskläger einen entsprechenden Antrag (Berufung S. 14; Berufungsantwort
S. 7 f.). Da der Berufungskläger bei der Frage des Ertrags jedoch weitgehend
obsiegt (vgl. unten), kann vorliegend von einem Augenschein abgesehen werden.

In diesem
Zusammenhang stellt sich weiter die Frage, ob die Berufungsbeklagte sich nicht
nur auf die Quartierüblichkeit des Mietzinses, sondern auch auf einen ungenügenden
Ertrag berufen kann. Der Berufungskläger bezieht sich aufWeber(in: Basler Kommentar OR I, 5.
Auflage 2011, Art. 269 OR N 15 und Art. 269a OR N 4a) und macht geltend, bei
Altbauten habe das Kriterium der Quartierüblichkeit Vorrang gegenüber dem
Kriterium des Ertrags (Berufung S. 14). Die Konsultation der angerufenen
Fundstellen bestätigt jedoch das Gegenteil: Das Bundesgericht lässt vielmehr
die Einrede des ungenügenden Ertrags grundsätzlich neben der Einrede der Quartierüblichkeit
zu. Somit ist in der Folge die Ertragsrechnung der Vorinstanz zu überprüfen.

2.4

2.4.1Ausgehend
von der Ertragsrechnung der Berufungsbeklagten (Klagantwort S. 10 f. und
Duplik S. 14 f.) hat die Vorinstanz eine Ertragsrechnung per Dezember 2010
vorgenommen. Der Berufungskläger macht zunächst geltend, die von der Berufungsbeklagten
behaupteten Handänderungskosten von 3,5% seien nicht belegt worden (Berufung S.
7 und 15). Die Vorinstanz hat aufgrund der gesetzlichen Grundlagen zutreffend Handänderungskosten
von 2,85% angenommen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.1.1 mit Hinweisen). Zudem
führte die Vertreterin des Berufungsklägers an der mündlichen Verhandlung vor
der Vorinstanz aus, 3,5% seien nicht anerkannt, aber plausibel (Protokoll S.
8 oben). Dass die Berufungsbeklagte die ihr im Kaufvertrag auferlegten
Handänderungskosten dennoch und entgegen der allgemeinen Lebenserfahrung nicht bezahlt
hätte, müsste der Berufungskläger, der daraus Rechte ableitet, beweisen (vgl.
auch Berufungsantwort S. 9), was er jedoch nicht getan hat.

Der
Berufungskläger erachtet es weiter als falsch, die Berechnung der Teuerung zu
40% auf dem ganzen investierten Kapital zu berechnen (Berufung S. 8 und 1618).
Hier scheint der Berufungskläger einem Rechnungsfehler zu unterliegen: Die Erwerbskosten
von CHF 1'221'138. sind zu 40% voll an die Teuerung anzupassen; addiert man
dazu den nicht an die Teuerung angepassten Teil (60%), ergeben sich die von der
Vorinstanz errechneten Erwerbskosten von CHF 2'683'939. (vgl. auch das
Beispiel beiLachat/Brutschin, in:
Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage 2009, S. 331).

2.4.2Bei
den Baukosten möchte der Berufungskläger wegen Rückerstattungen CHF 21'532.55
abziehen (Berufung S. 15). Aus der Bauabrechnung (Klagantwortbeilage 6) ergeben
sich Baukosten (Gebäude, Umgebung, Erschliessung) von CHF 4'519'045.70.
Diese Bauabrechnung hat der Berufungskläger vor der Vorinstanz nicht moniert; sie
erst zweitinstanzlich zu bestreiten, ist jedoch verspätet (vgl. auch
Berufungsantwort S. 10), zumal die Bauabrechnung vollständig der Klageantwort
beilag. Der Berufungskläger möchte sodann die Baukosten ab März 1966 (und nicht
bereits ab Januar 1965) an die Teuerung anpassen (Berufung S. 18). Der Berufungskläger
hat die von der Berufungsbeklagten angenommene Ausgangsbasis vor der Vorinstanz
indes ebenfalls nicht bestritten (Replik S. 11), womit der nunmehr erhobene
Einwand verspätet erfolgt.

2.4.3Der
Berufungskläger macht weiter geltend, dass die Gesamtkosten der umfassenden
Sanierung nicht belegt worden seien (Berufung S. 16). In seiner Replik hatte er
demgegenüber die Sanierungskosten bloss insgesamt bestritten (Replik S. 11).
Dies stellt keine ausreichend substantiierte Bestreitung dar (vgl.Leuenberger, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
2. Auflage 2013, Art. 222 ZPO N 20). Im Weiteren behauptet der Berufungskläger,
vor der Vorinstanz habe er einen wertvermehrenden Anteil der Gesamtkosten von 60%
bestritten (Berufung S. 7, 9 und 20). Die Berufungsbeklagte stellt eine solche
Bestreitung in Abrede (Berufungsantwort S. 4). Dies trifft zu, hat die
Berufungsbeklagte doch zunächst einen Anteil von 60% geltend gemacht (vgl. Klagantwort
S. 9 oben), der vom Berufungskläger in der Folge nicht bestritten worden ist
(vgl. Replik S. 11). Nach Auffassung des Berufungsklägers ist sodann auch die
Indexierung des Mehrwertanteils unzutreffend (Berufung S. 18 f.). Auch hier ist
jedoch mit der Berufungsbeklagten festzuhalten, dass der vorinstanzlich
ermittelte Betrag für Baukosten von CHF 9'292'880. rechnerisch richtig
ermittelt worden ist (vgl. bereits oben E. 2.4.1 zu den Grundstückserwerbskosten,
Berufungsantwort S. 12).

2.4.4Die
Vorinstanz stützt sich in E. 4.2 bezüglich die bestrittenen Unterhalts- und
Betriebskosten auf die Liegenschaftsabrechnungen 2008 bis 2010 (Klagantwortbeilagen
810) und die Darstellung der Berufungsbeklagten in ihren Rechtsschriften
(Klagantwort S. 10 f. und Duplik S. 14 f.). Der Berufungskläger bestreitet demgegenüber
die Verwaltungskosten, die Vermietungskosten und die Heizungssanierungskosten
(Berufung S. 10 und 21 f.). Die Verwaltungskosten sind vom Berufungskläger
nicht substantiiert bestritten worden (vgl. Klageantwort S. 10 f. und Replik S.
12 f.). In Bezug auf die Vermietungskosten hat der Berufungskläger auch vor der
Vorinstanz vorgebracht, diese seien bei seiner Wohnung nicht angefallen (Replik
S. 12). Vermietungskosten sind jedoch bei den Betriebskosten grundsätzlich zu
berücksichtigen (Higi, in: Zürcher
Kommentar, Art. 269 OR N 120; SVIT-Kommentar, Art. 269 OR N 35; andersLachat/Brutschin,
in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, a.a.O., S. 340). Für welche
Wohnungen genau sie angefallen sind, ob in der Wohnung des prozessierenden
Mieters oder nicht (was ohnehin selten der Fall sein wird), kann, da sie auf den
Betrieb der Liegenschaft bezogen sind, grundsätzlich keine Rolle spielen. In
Bezug auf die Heizungssanierungskosten ist mit der Vorinstanz festzuhalten,
dass nicht der Ersatz der Heizungsanlage in Frage steht, sondern es um
zahlreiche Reparaturen und Kontrollen geht (angefochtener Entscheid, E. 4.2.3;
vgl. auch Berufungsantwort S. 15).

2.4.5Der
Berufungskläger hält es sodann für unrichtig, den gesamten nicht wertvermehrenden
Kostenanteil (hier: 40%) der Kosten der umfassenden Sanierung als Unterhalt zu
qualifizieren (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.2.4). Diesbezüglich verweist
er auf BGer 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.2. Danach muss die Vermieterin behaupten und belegen, dass es sich beim nicht wertvermehrenden Anteil um ausserordentlichen
Unterhalt handelt (Berufung S. 2224). Die Berufungsbeklagte wendet ein, sie
habe vor der Vorinstanz stets geltend gemacht, dass es sich beim
Unterhaltsanteil der Sanierung um ausserordentlichen Unterhalt handle; dies sei
vom Berufungskläger nie bestritten worden (Berufungsantwort S. 16 f.).

Nach
Konsultation der erstinstanzlichen Rechtsschriften (Klagantwort S. 10 f.,
Replik S. 12 unten und 14, Duplik S. 12 f.) hätte die Berufungsbeklagte jedoch
aufgrund der Ausführungen in der Replik Anlass gehabt, den ausserordentlichen
Unterhalt in der Duplik auszuweisen; dies hat sie allerdings nicht getan (vgl. auch
Protokoll S. 4 f.). Hat damit die Berufungsbeklagte den ausserordentlichen
Unterhaltsanteil nicht ausgewiesen, beträgt der zulässige Liegenschaftsaufwand
pro Jahr durchschnittlich nicht mehr wie von der Vorinstanz angenommen CHF
282'805.25 (CHF 81.10 pro m2),
sondern noch CHF 171'024.25 (CHF 49.05 pro m2).
Legt man ein investiertes Eigenkapital von CHF 4'219.50 pro m2zugrunde (angefochtener
Entscheid E. 4.1.5), beträgt die zulässige Rendite pro m2CHF 137.15 (angefochtener
Entscheid, E. 4.3). Addiert man den zulässigen Liegenschaftsaufwand von CHF
49.05 hinzu, ergibt sich ein zulässiger Jahresnettomietzins von CHF 186.20 pro m2oder CHF 11'730.60 für die
Wohnung des Mieters (63 m2x CHF 186.20). Dies ergibt einen zulässigen Monatsmietzins von gerundet CHF 978.
(CHF 977.55) per 1. April 2011.

2.5Per
 1. April 2012 (Herabsetzungsbegehren vom 29. Dezember 2011) ergibt sich sodann ein zulässiger Jahresnettomietzins von CHF 175.20 pro m2(CHF 126.15 pro m2, berechnet gemäss den
zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid E. 5.2 S. 16 unten,
zuzüglich Liegenschaftsaufwand von CHF 49.05 pro m2, berechnet gemäss E. 2.4.5 oben) oder CHF
11'037.60 für die Wohnung des Mieters (63 m2x CHF 175.20). Daraus resultiert ein zulässiger Monatsmietzins von gerundet CHF
920. (CHF 919.80; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 5.2) per 1. April 2012.

2.6Per
 1. Oktober 2012 ergibt sich ein Senkungsanspruch von 2,79% und somit ein neuer
Mietzins von gerundet CHF 894. (CHF 894.35; vgl. dazu die zutreffende Berechnungsweise
im angefochtenen Entscheid E. 5.3).

3.

Im Unterschied
zum vorinstanzlichen Entscheid, welcher lediglich das Herabsetzungsbegehren vom
 27. Juni 2012 geschützt hat und den monatlichen Nettomietzins per 1. Oktober 2012 auf CHF 1'057. herabgesetzt hat, dringt der Berufungskläger mit seinen
Begehren vorliegend im Ergebnis zu rund vier Fünfteln durch (bezüglich des
ersten Herabsetzungsbegehrens zu rund 63%, bezüglich des zweiten zu rund 86%
und bezüglich des dritten Herabsetzungsbegehrens zu rund 88%). Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt die Berufungsbeklagte 80% der Gerichtskosten des
erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'620. und somit CHF 1'296. und der Berufungskläger
 20% und somit CHF 324.. Die Berufungsbeklagte bezahlt dem Berufungskläger zudem,
ausgehend von der unbestritten gebliebenen, erstinstanzlich festgelegten
Parteientschädigung von CHF 7'280., zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer,
eine auf 80% reduzierte Parteientschädigung von CHF 5'824.. Der Berufungskläger
schuldet der Berufungsbeklagten eine auf 20% reduzierte Parteientschädigung von
CHF 1'456., womit die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger nach Verrechnung
der Ansprüche CHF 4'368. respektive zuzüglich pauschalierter Auslagen CHF 4600.,
zuzüglich 8% Mehrwertsteuer von CHF 368., zu bezahlen hat.

Die
Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren betragen grundsätzlich das
Eineinhalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Ziff. 1 GebV) und
sind somit auf (abgerundet) CHF 2'400. festzulegen, wovon die
Berufungsbeklagte 80% oder CHF 1'920. und der Berufungskläger 20% oder CHF
480. trägt. Die Parteientschädigung wird vorliegend ausgehend von der
erstinstanzlich zugesprochenen, unbestritten gebliebenen Parteientschädigung
von CHF 7'280. zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer, abzüglich einen Drittel
für das Rechtsmittelverfahren, berechnet (rund CHF 4'850.). Davon trägt die
Berufungsbeklagte 80% oder CHF 3'880. und der Berufungskläger 20% oder CHF
970.. Nach Verrechnung der Ansprüche bezahlt die Berufungsbeklagte dem
Berufungskläger eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2'910. respektive
zuzüglich pauschalierter Auslagen CHF 3'000., zuzüglich 8% Mehrwertsteuer von
CHF 240..

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss),in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils:

://:        In teilweiser Gutheissung der Berufung
wird der Nettomietzins per 1. April 2011 auf CHF 979., per 1. April 2012 auf CHF 920. und per 1. Oktober 2012 auf CHF 894. herabgesetzt. Die weitergehenden
Rechtsbegehren werden abgewiesen.

Die erstinstanzlichen Gerichtskosten betragen
CHF 1'620.. Davon trägt die Berufungsbeklagte CHF 1'296. und der
Berufungskläger CHF 324.. Die Berufungsbeklagte bezahlt dem Berufungskläger zudem
eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 4600. inklusive Auslagen,
zuzüglich 8% MWST von CHF 368..

Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen CHF
2'400.. Davon trägt die Berufungsbeklagte CHF 1'920. und der Berufungskläger
CHF 480.. Die Berufungsbeklagte bezahlt dem Berufungskläger zudem eine
reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'000., inklusive Auslagen, zuzüglich
8% MWST von CHF 240..

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.