bs_appellationsgericht · BEZ.2016.38 · 2016-08-24 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

BEZ.2016.38

ENTSCHEID

vom16.
September 2016

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Beschwerdeführerin

[...]

gegen

B____Beschwerdegegner

[...]

Zustelladresse: c/o [...]

[]

Gegenstand

Beschwerdegegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom

24. August 2016

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

B____
(Vermieter) hat A____ (Mieterin) eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung an der [...]
in Basel vermietet. Am 9. Juni 2016 ersuchte er beim Zivilgericht Basel-Stadt
um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, die Mieterin sei gerichtlich
anzuweisen, das Mietobjekt per sofort zu verlassen. Er stützte sich hierfür auf
einen Entscheid des Zivilgerichts vom 8. April 2016, worin unter
Ziffer 1 des Dispositivs auf einen Vergleich der Parteien mit folgendem
Wortlaut Bezug genommen wurde:

"Die Parteien
vereinbaren, dass es bei der definitiven Beendigung des Mietverhältnisses per
31. Mai 2016 gemäss Vergleich vom 17. Juni 2015
bleibt."

Mit Entscheid vom
24. August 2016 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten
Räumlichkeiten bis spätestens 7. September 2016 zu verlassen,
widrigenfalls auf Antrag des Vermieters die Räumung ohne Weiteres vollzogen
würde. Der Entscheid wurde, nachdem auf Antrag der Mieterin hin auf die
Durchführung einer Parteiverhandlung verzichtet worden war, am 25. August 2016
schriftlich begründet an die Parteien verschickt.

Am
27. August 2016 wandte sich die Mieterin mit einer mit
"Beschwerde gegen den Entscheid vom 24. August 2016"
überschriebenen Eingabe an das Zivilgericht (Eingang:
31. August 2016). Aufgrund der Bitte der Mieterin, ihre Post
vertraulich zu behandeln und dem Vermieter bzw. der Verwaltung nicht
mitzuteilen, forderte das Zivilgericht die Mieterin auf zu erklären, ob sie
ihre Eingabe unter den gegebenen Umständen zurückziehen möchte oder ob die Post
an das Appellationsgericht als Beschwerdeinstanz überwiesen werden solle. Aufgrund
des Ausbleibens einer Rückmeldung durch die Mieterin hat das Zivilgericht die
Eingabe vom 27. August 2016 am 6. September 2016
zuständigkeitshalber an das Appellationsgericht überwiesen. Die für den
vorliegenden Fall wesentlichen Tatsachen und Parteivorbringen ergeben sich aus
dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende
Entscheid ist unter Beizug der Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.1Angefochten
ist ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen
Streitigkeit. Die beantragte Ausweisung der Mieterin wurde im Verfahren des
Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
(ZPO; SR 272) beurteilt. Solche Entscheide unterliegen nach den allgemeinen
Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013,
N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung
gelangt, ist der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10000.−
beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung, ansonsten der Beschwerde
(Art. 308 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 319 lit. a ZPO).

Nach der
ständigen Praxis des Appellationsgerichts (AGE ZB.2015.46 vom 24.September 2015 E. 1.1; AGE BEZ.2015.55 vom 18.
September 2015 E. 1.1; AGE ZB.2015.43 E. 1.1; AGE BEZ.2012.59
vom 10.August 2012 E. 1.1) entspricht in einem
Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung
und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert
dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine
neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als
ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der
Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des
Schweizerischen Obligationenrechts (OR [SR  220]; zur sog. Sperrfristregel
siehe BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2;
BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105
vom 6. September 2011 E. 1.1; AGE ZB.2011.15 vom
9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren
selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe
vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes wegen
Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen kann (AGE BEZ.2012.59
vom 10. August 2012 E. 1.1; AGE BE.2011.105 vom
6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht oder
nur ansatzweise moniert.

Diese Praxis
kommt grundsätzlich in allen Fällen zur Anwendung, in denen die Beendigung
eines unbefristeten Mietverhältnisses infolge einer Kündigung Gegenstand des
Verfahrens ist. Vorliegend waren die Parteien in einem Vergleich vom 17. Juni 2015
übereingekommen, dass das bestehende Mietverhältnis definitiv am 31. Mai 2016
ende. Diesen Termin haben sie in einem weiteren am 8. April 2016 vor
dem Zivilgericht abgeschlossenen Vergleich ausdrücklich bestätigt (Entscheid
des Zivilgerichts vom 8. April 2016 [Beilage zum Ausweisungsgesuch]).
Die Gültigkeit dieses Vergleichs wird von der Beschwerdeführerin nicht in Frage
gestellt, weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren. Die Ausweisung wurde anschliessend infolge Ablaufs des
vereinbarten Mietverhältnisendes beantragt und ausgesprochen, mithin nach dem
Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses (Art. 266 Abs. 1 OR).
Befristete Dauerschuldverhältnisse enden nach der vereinbarten Dauer. Eine
Kündigung braucht es hierfür nicht, weshalb die Frage nach der Gültigkeit einer
im früheren Verlauf des  damals noch unbefristeten  Vertragsverhältnisses
ausgesprochenen Kündigung nicht entscheidrelevant ist. Insoweit kann es für die
Festlegung des Streitwerts nicht auf die Sperrfristregel ankommen. Stattdessen
ist auf die zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren (Art. 308
Abs. 2 ZPO; Art. 91 Abs. 1 ZPO) abzustellen.

DieBeschwerdeführerin hat im zivilgerichtlichen
Verfahren auf ihre drohende Obdachlosigkeit hingewiesen und um eine Verlängerung
des Mietverhältnisses um mindestens 2 Monate ersucht (Gesuchsantwort,
S. 10). Bei einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 1'890. beträgt
der Streitwert vorliegend demnach CHF 3'780., womit die Beschwerde das
zulässige Rechtsmittel ist (vgl. AGE BEZ.2016.8 vom 4. März 2016
E. 1.1).

1.2Ergeht
ein Entscheid wie vorliegend im summarischen Verfahren (vgl. Art. 257
Abs. 1 ZPO), beträgt die Beschwerdefrist zehn Tage
(Art. 321 ZPO). Der vorliegend angefochtene Entscheid des Zivilgerichts
wurde am 25. August 2016 versandt. Die Beschwerde trägt das Datum vom
27. August 2016 und wurde am 29. August 2016 der Post übergeben. DieBeschwerdeführerin hat ihre Beschwerde allerdings
entgegen der Vorschrift von Art. 321 Abs. 1 ZPO und entgegen der
Rechtsmittelbelehrung nicht beim Appellationsgericht (iudex ad quem), sondern
beim Zivilgericht (iudex a quo) eingereicht. Dies soll derBeschwerdeführerin indessen nicht zum Nachteil
gereichen. Wie das Bundesgericht im Entscheid BGE 140 III 636
E. 3 S. 638 ff. ausgeführt hat, beantwortet das Gesetz die Frage
nicht, ob eine rechtzeitige Rechtsmitteleingabe, die versehentlich bei einer
sachlich oder funktionell unzuständigen Behörde eingereicht wird, als
fristwahrend betrachtet werden kann und inwiefern eine Weiterleitungspflicht dieser
Behörde an die zuständige Instanz besteht. Das Bundesgericht hat diese Lücke in
dem Sinn gefüllt, dass bei Rechtsmitteln der ZPO (Berufung und Beschwerde) die
rechtzeitige versehentliche Eingabe an die untere Instanz (iudex a quo) nicht schadet.
Der Rechtsuchende, der sein Rechtsmittel irrtümlich bei der unteren Instanz
eingereicht hat, soll nicht ohne Not um die Beurteilung seines Rechtsbegehrens
durch die zuständige Instanz gebracht werden (BGE 140 III 636
E. 3.6 S. 642 f.). Im Lichte dieser höchstrichterlichen
Rechtsprechung schadet es derBeschwerdeführerin
deshalb nicht, dass sie ihre Beschwerde beim Zivilgericht und nicht wie vom
Gesetz vorgesehen beim Appellationsgericht eingereicht hat. Die Beschwerdefrist
von zehn Tagen ist somit gewahrt, so dass insoweit auch auf die Beschwerde
einzutreten ist. Zuständig zur Beurteilung der Beschwerde gegen einen Entscheid
der Zivilgerichtspräsidentin ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
(§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG;
SG 154.100]).

1.3Aus
der Pflicht, die Beschwerde zu begründen (Art. 321 Abs. 1 ZPO),
fliesst die Pflicht, mit der Beschwerde konkrete Anträge zu stellen, ansonsten
auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann (statt vielerFreiburghaus/Afheldt, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016,
Art. 321 N 14;Reetz/Theiler,
ebenda, Art. 311 N 34). Die Beschwerde enthält keinen ausdrücklichen
Antrag. Sinngemäss kann aber aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin,
welche juristische Laiin ist, geschlossen werden, dass sie die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids beantragt (vgl. AGE ZB.2015.43 vom 19. August 2015 E.
2.1 und ZB.2013.40 vom 17. Juni 2014 E. 1.4). Weiter ist in der Beschwerdebegründung
darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich die Beschwerdeführerin beruft und
an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leiden soll. Dabei können mit der
Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
Die Beschwerdeführerin muss erklären, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in
den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll, und es wird verlangt, dass sie
sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (vgl.Spühler, in: Spühler/Tenchio/ Infanger
[Hrsg.], Basler Kommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage,
Basel 2013, Art. 321 N 4; vgl. auch BGer 5A_292/2012 vom
10. Juli 2012 E. 1.3; BGE 138 III 374 E. 4.3.1
S. 375 f.). Ob die Begründung der vorliegenden Beschwerde diesen Anforderungen
genügt  ob sich die Beschwerdeführerin also genügend konkret mit den
Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern
diese falsch sein sollen , kann offen gelassen werden, weil die Beschwerde
aufgrund folgender Erwägungen ohnehin abzuweisen ist.

2.

2.1Der
angefochtene Entscheid ist im summarischen Verfahren des Rechtsschut­zes in
klaren Fällen (Art. 257 Abs. 1 ZPO) ergangen (siehe dazu die
zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid, E. 2). Gemäss den
Erwägungen des Zivilgerichts ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien
aufgrund eines zwischen ihnen am 17. Juni 2015 geschlossenen
Vergleichs, welcher in einem weiteren gerichtlichen Vergleich vom
8. April 2016 bekräftigt wurde, definitiv am 31. Mai 2016
zu Ende gegangen. Im Rahmen des zivilgerichtlichen Verfahrens hat dieBeschwerdeführerin keine Einwände gegen diesen
Vergleich erhoben. Der Sachverhalt ist insoweit unbestritten, und auch die
Rechtslage ist klar. Das Zivilgericht ist denn auch zutreffend zum Schluss
gekommen, dass die Voraussetzungen für ein Verfahren im Rechtschutz in klaren
Fällen eindeutig gegeben sind (angefochtener Entscheid, E. 2.2). Ebenso
unmissverständlich ist das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass das Ausweisungsgesuch
gutzuheissen sei und kein Spielraum und keine rechtliche Grundlage für eine
weitere Erstreckung in diesem Verfahren bestünden. Auf die Details der Begründung
auf beiden Seiten sei daher auch nicht weiter einzugehen. Die Mieterin sei
grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt umgehend zu verlassen (angefochtener
Entscheid, E. 3.3).

2.2DieBeschwerdeführerin trägt mit ihrer
Beschwerde die gleichen Einwände gegen ihre Ausweisung aus dem Mietobjekt wie
im erstinstanzlichen Verfahren vor. Namentlich führt sie an, ihr (und ihrer
Katze) drohe die Obdachlosigkeit. Sie habe bei der Suche nach einer neuen
Wohnung bislang nur Absagen erhalten. Zu ihren Eltern könne sie nicht
zurückkehren, da diese sie nicht mehr aufnehmen würden (Beschwerde, S. 1,
7, 8 f. und 11). DieBeschwerdeführerin
kann mit diesem Vorbringen nicht gehört werden. Einem Ausweisungsbegehren liegt
regelmässig der Umstand zugrunde, dass der Mieter nach Ablauf des
Mietverhältnisses entgegen der Vorschrift von Art. 267 OR in der
Wohnung geblieben ist, weil er noch kein neues Logis gefunden hat. Ist der
Anspruch des Vermieters auf Rückgabe des Mietobjekts nach Ende des
Mietverhältnisses (Art. 267 OR) jedoch ausgewiesen, besteht, wie das
Zivilgericht zu Recht dargelegt hat, kein Raum mehr, das Mietverhältnis zu
erstrecken. Die Ausweisung trägt in solchen Fällen zwangsläufig das Risiko der
Obdachlosigkeit der betroffenen Person in sich. Der damit verbundenen Härte
kann nur im Rahmen einer  allerdings bloss kurz zu bemessenden  Schonfrist
beim Vollzug der Ausweisung Rechnung getragen werden (BGer 4A_207/2014 vom
19. Mai 2014 [= MRA 2015, S. 54 ff.]). Das
Zivilgericht hat derBeschwerdeführerin
mit seinem Entscheid vom 24. August 2016 eine Frist zum freiwilligen
Auszug bis zum 7. September 2016 und damit von zwei Wochen gewährt.
Damit ist ihren persönlichen Verhältnissen ausreichend Rechnung getragen
worden, dies umso mehr, als dieBeschwerdeführerin
damit mehr als drei Monate über das ordentliche Ende des Mietverhältnissen
hinaus im Mietobjekt verbleiben konnte.

DieBeschwerdeführerin kann auch mit ihren weiteren
Vorbringen nicht gehört werden. Soweit sie sich über den schlechten Zustand des
Mietobjekts und über übermässige Immissionen durch Bauarbeiten beschwert
(Beschwerde, S. 1 f., 4, 9 f. und 12 f.), kann dies nicht
Gegenstand eines Ausweisungsverfahrens bilden, welches sich ausschliesslich mit
der zwangsweisen Rückgabe des Mietobjekts nach dem rechtmässigen Ende des
Mietverhältnisses zu befassen hat.

3.

Die Beschwerde
ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens trägt dieBeschwerdeführerin
dessen Kosten. Sie werden mit CHF 800. festgesetzt (Art. 106
Abs. 1 ZPO; § 11 Abs. 1 Ziff. 6.1 der Verordnung über
die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Parteikosten sind keine entstanden und
daher auch nicht zuzusprechen.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

DieBeschwerdeführerin
trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 800..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.