bs_appellationsgericht · ZB.2017.6 · 2017-05-02 · de
Anfechtung der Kündigung und Erstreckung Forderung aus Mietvertrag


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2017.6

ENTSCHEID

vom2.
Mai 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler

Parteien

A____.Berufungsklägerin

[...]                                                                                                             Klägerin

vertreten durch [] B____, Rechtsanwalt,
[...]

gegen

C____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                           Beklagter

vertreten durch [] D____, Rechtsanwältin,
und/oder [] E____, Advokat,             [...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 5. Dezember 2016

betreffend Kündigung des
Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Kaufvertrag
vom 23. August 2012 verkaufte F____ die Liegenschaft [...] in Basel an C____
(Käufer und Vermieter). Im Vertrag war unter anderem festgehalten, dass die
bestehenden beiden Mietverhältnisse mit der A____, welche dem Verkäufer nahesteht,
weitergeführt würden (Klagebeilage 6, Ziffer 4). Ebenfalls am 23. August
2012 schloss der Käufer und Vermieter mit der A____ (Mieterin), welche durch F____
vertreten wurde, einen Mietvertrag über zwei Zimmer im 2. Stock sowie eine
ausgebaute Wohnung im Untergeschoss der Liegenschaft [...], dies mit einer
lebenslangen Mietdauer (Klagebeilage 5).

Nachdem der
Käufer und Vermieter eine behördliche Besichtigung des Untergeschosses
veranlasst hatte, forderte ihn das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Bauinspektorat)
mit Verfügung vom 5. März 2014 auf, ein Baugesuch für die Wohnnutzung
einzureichen oder den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dagegen erhob
der Vermieter Rekurs bei der Baurekurskommission; mit Schreiben vom 17. Juni
2014 gelangte F____ an die Baurekurskommission und warf dem Vermieter vor, das
Bauinspektorat zu instrumentalisieren; mit Entscheid vom 25. Juni 2014
wies die Baurekurskommission den Rekurs des Vermieters ab (vgl. Klageantwortbeilagen
8 und 13). Mit E-Mails vom 14. und 17. Juli 2014 teilte F____ den Mietern
der [...] mit, sie würden vom Vermieter bei den Nebenkosten übers Ohr gehauen
(Klageantwortbeilagen 1415). Am 3. November 2014 kündigte der Vermieter
das Mietverhältnis mit der Mieterin aus wichtigem Grund, zog diese Kündigung
aber am 1. Dezember 2014 zurück (Klagebeilagen 10 und 11).

Mit Schreiben
vom 11. Februar 2015 machte die Mieterin gegenüber dem Vermieter diverse
Mängel am Mietobjekt geltend (Klagebeilage 17). Am 20. Februar 2015 kündigte
der Vermieter das Mietverhältnis ein zweites Mal aus wichtigem Grund; die Weiterführung
des Mietverhältnisses könne aufgrund der bisherigen Geschehnisse (üble
Nachrede, Nötigung etc.) nicht mehr zugemutet werden (Klagebeilage 12). Diese
Kündigung focht die Mieterin bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an.

Spätestens im
März 2015 liess F____ die Schlösser des Mietobjekts austauschen (vgl. Klageantwortbeilagen
10, 12 und 16). Mit E-Mail vom 31. März 2015 teilte der Vermieter F____
mit, dass dieser nicht befugt sei, die Schlösser der Wohnungstüren auszutauschen,
und dass seine Äusserungen ehrverletzend seien (Klageantwortbeilage 12). Mit
Schreiben vom 20. April 2015 mahnte der Vermieter die Mieterin und F____,
dass sie wiederholt in schwerwiegender Weise ihre Pflicht verletzt hätten, die
Mietsache sorgfältig und vertragsgemäss zu gebrauchen und auf die weiteren Hausbewohner
Rücksicht zu nehmen. Sollten sie diese Pflicht weiter verletzen, werde das
Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f OR fristlos gekündigt
(Klageantwortbeilage 23). Mit Schreiben vom 13. Mai 2015 wiederholte der
Vermieter seine Mahnung und Androhung (Klageantwortbeilage 24). Am 28. Mai
2015 kündigte der Vermieter das Mieterverhältnis mit der Mieterin ein drittes
Mal mit Wirkung per 30. Juni 2015, diesmal gestützt auf Art. 257f OR
(Klagebeilage 13). Auch diese Kündigung focht die Mieterin bei der Schlichtungsstelle
an.

Nachdem die
Parteien sich vor der Schlichtungsstelle nicht einigen konnten, gelangte die
Mieterin mit Klage vom 1. März 2016 an das Zivilgericht. Sie beantragte
die Ungültigerklärung der Kündigungen vom 20. Februar 2015 und vom 28. Mai
2015 (Rechtsbegehren 1), eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses bis
Ende August 2021 (Rechtsbegehren 2). Im Weiteren stellte sie verschiedene
Geldforderungen und verlangte die Herausgabe der Nebenkostenabrechnungen ab 30. September
2012 (Rechtsbegehren 38). Mit Klageantwort vom 17. Oktober 2016
beantragte der Vermieter die Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten
sei. Am 5. Dezember 2016 fand die Hauptverhandlung vor dem Zivilgericht
statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Rechtsbegehren
1 und 2 ab und trat auf die Rechtsbegehren 38 nicht ein. Auf ein
entsprechendes Gesuch hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 3. Februar 2017
Berufung beim Appellationsgericht. Sie beantragt, es seien die Kündigungen vom
20. Februar 2015 und vom 28. Mai 2015 für ungültig zu erklären. Mit
Berufungsantwort vom 27. März 2017 beantragt der Vermieter die Abweisung
der Berufung. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten
auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Dies ist vorliegend
der Fall (vgl. dazu angefochtener Entscheid, E. 4).

Der begründete
Entscheid ist der Mieterin am 4. Januar 2017 zugestellt worden. Dagegen hat
sie am 3. Februar 2017 und damit rechtzeitig Berufung erhoben. Auf die im
Übrigen auch formgerecht erhobene und begründete Berufung ist einzutreten. Zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des
Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft
[GOG, SG 154.100]). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung
und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO).

2.

Das Zivilgericht
begründet in einem ersten Schritt, weshalb es auf die Rechtsbegehren 38 der
Mieterin nicht eintritt (angefochtener Entscheid, E. 2). Dieser
Nichteintretensentscheid ist im vorliegenden Berufungsverfahren nicht mehr
umstritten.

In einem zweiten
Schritt prüft und bejaht das Zivilgericht die Gültigkeit der Kündigung vom 28. Mai
2015. Dabei stellt es zunächst die Standpunkte der Parteien (E. 3.1) und die
Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR dar
(E. 3.2). Anschliessend prüft es, ob die Kündigung vom 28. Mai 2015
den Anforderungen von Art. 257f OR genügt. Dabei stellt es fest, dass der
Vermieter seit Mitte Februar 2015 keinen Zugang mehr zum Untergeschoss gehabt
habe und dass sich im Untergeschoss wichtige Anlagen der Liegenschaft wie die
Heizung und der Hauptwasserhahn befänden (E. 3.3.1). F____ habe zudem den
Vermieter in diversen Schreiben und E-Mails persönlich angegriffen, so am 17. Juni
2014 gegenüber der Baurekurskommission sowie am 14. und 17. Juli 2014
gegenüber den Mitmietern (E. 3.3.2, S. 18 f.). Im Weiteren habe der Vermieter
die Mieterin und F____ mehrmals abgemahnt (E. 3.3.2, S. 20 f.). Im
Zeitpunkt der Kündigung vom 28. Mai 2015 habe die Mieterin seit dreieinhalb
Monaten den Zugang zum Mietobjekt und zu wichtigen Anlagen der Liegenschaft
verweigert (E. 3.3.3). Schliesslich habe F____ sein Verhalten trotz der
wiederholten Abmahnungen auch nach der zweiten Kündigung vom 20. Februar
2015 fortgesetzt (E. 3.3.4). Zusammenfassend hält das Zivilgericht fest, dass
die wiederholte und persistente Weigerung der Mieterin, dem Vermieter Zugang
zum Untergeschoss zu gewähren, wie auch die Äusserungen von F____ je für sich
allein bereits eine Kündigung gemäss Art. 257f OR rechtfertigen würden.
Eine Kündigung, die wie die vorliegende aus einem nicht missbräuchlichen Grund
ausgesprochen werde, werde nicht dadurch missbräuchlich, dass sie dem Vermieter
allenfalls noch aus anderen Gründen nicht ungelegen komme; es müsse deshalb
nicht geprüft werden, ob der Vermieter die Kündigung allenfalls auch aus
weiteren Gründen ausgesprochen habe (E. 3.4.).

3.

3.1Das
Zivilgericht hat einzig die Gültigkeit der Kündigung vom 28. Mai 2015
geprüft, nicht auch der vorangegangenen Kündigung vom 20. Februar 2015. Es
hat dies damit begründet, dass im Fall der Gültigkeit der sich auf
Art. 257f OR stützenden Kündigung vom 28. Mai 2015 kein Anlass mehr
bestehe, die vorangegangene Kündigung zu prüfen, da das Mietverhältnis
diesfalls ohne Erstreckungsmöglichkeit per Ende Juni 2015 geendet habe
(Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Da Art. 257f OR zwingender
Natur sei, sei eine darauf gestützte Kündigung auch dann möglich, wenn die
Parteien tatsächlich ein lebenslanges Mietverhältnis vereinbart hätten. Deshalb
sei einzig zu prüfen, ob die Kündigung vom 28. Mai 2015 gültig
ausgesprochen worden sei (angefochtener Entscheid, E. 3.3). Die Mieterin
kritisiert zu Recht nicht, dass das Zivilgericht einzig die Gültigkeit der
Kündigung vom 28. Mai 2015 geprüft hat (vgl. etwa Berufung, Rz. 18
und 19).

3.2Art. 257f
OR verpflichtet den Mieter, die Sache sorgfältig zu gebrauchen und auf die
Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen (Abs. 1 und 2). Verletzt der
Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt und
Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, kann der Vermieter bei
Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende
eines Monats kündigen (Abs. 3). Eine ausserordentliche Kündigung nach
Art. 257f OR setzt demnach erstens eine Sorgfaltspflichtverletzung des
Mieters voraus, zweitens eine schriftliche Abmahnung der Pflichtverletzung
durch den Vermieter und drittens eine erneute Verletzung der Sorgfaltspflicht,
welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Der
Anwendungsbereich der Kündigung nach Art. 257f OR ist nicht auf die
Verletzung der Pflicht zu sorgfältigem Gebrauch beschränkt, sondern erstreckt
sich auch auf andere Verletzungen von Nebenpflichten durch den Mieter (Weber, Basler Kom­mentar, 6. Auflage
2015, Art. 257f OR N 9;Spirig,
Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 704706 und 717 f.;Spirig, Ausserordentliche Kündigungen
ausserhalb des mietrechtlichen Katalogs?, in: mp 2012, S. 1,
S. 1419;Koller, Die
mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, in: ZBJV 2007 S. 831,
838845;Maag, Die Bundesgerichtspraxis
zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei
Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.). Beispiele einer
Verletzung von Nebenpflichten, die eine ausserordentliche Kündigung
rechtfertigen können, sind die Erfüllung von Straftatbeständen wie
Beschimpfung, Drohung oder Tätlichkeiten gegenüber Vermietern oder
Hausbewohnern (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008,
Art. 257f OR N 59a;Higi,
Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2003, Art. 257f OR N 61) oder die
wiederholte, unbegründete Weigerung, dem Vermieter das Betreten der Mieträume
zur Behebung von Mängeln zu gestatten (Spirig,
a.a.O., S. 721) (vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 3.2,
S. 16 f.).

4.

4.1Das
Zivilgericht hat angenommen, dass F____ sich gegenüber dem Vermieter in einem
aggressiven, abfälligen und despektierlichen Umgangston geäussert und dieses
Verhalten trotz wiederholten Abmahnungen fortgesetzt hat (angefochtener
Entscheid, E. 3.3.23.3.4, namentlich S. 21 unten und S. 24
Mitte; vgl. auch Berufung, Rz. 40). Das Zivilgericht hat sodann F____ als
Hilfsperson der Mieterin qualifiziert und dessen Verhalten der Mieterin
zugerechnet (E. 3.3.4, S. 24 f.).

4.2Die
Mieterin führt in ihrer Berufung aus, sie habe in ihrem Plädoyer vor
Zivilgericht klar erwähnt, dass F____ keine Parteistellung zukomme und sich die
Mieterin selbst nie in abschätziger Weise über den Vermieter geäussert habe.
Weiter habe sie ausgeführt, dass F____ weder Organ noch Aktionär der Mieterin
sei. Die Mieterin habe somit vor Zivilgericht sehr wohl behauptet, dass das
Verhalten von F____ nicht der Mieterin zuzurechnen sei (Berufung, Rz 41).

Die Mieterin
unterlässt es, die Stelle in ihrem 15-seitigen Plädoyer vom 5. Dezember
2016 (bei den Akten des Zivilgerichts) zu bezeichnen, an welcher sie die
behaupteten Äusserungen getätigt haben soll. Dies genügt den Anforderungen an
die Berufungsbegründung nicht. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die
Berufung zu begründen, das heisst, es ist anzugeben, inwiefern der angefochtene
Entscheid unzutreffend sein soll. Hierfür muss die Berufung hinreichend klar
abgefasst sein, was insbesondere eine genaue Bezeichnung der beanstandeten
Passagen sowie der Aktenstücke, auf welche sich die Kritik stützt, bedingt (vgl. zu
den Anforderungen an die Berufungsbegründung BGE 138 III 374 E. 4.3.1
S. 375; BGer 4A_68/2016 vom 7. November 2016 E. 4.2).

Selbst wenn die
Mieterin vor Zivilgericht die von ihr behaupteten Äusserungen gemacht haben
sollte (was wohl zutrifft und vom Zivilgericht auch korrekt wiedergegeben wird;
vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3.4, S. 24), ändert dies
nichts daran, dass das Zivilgericht F____ zu Recht als Hilfsperson der Mieterin
qualifiziert hat. In ihrer Berufung (Rz. 42) führt die Mieterin nämlich selbst
Folgendes aus:

Auch mit der
Geschäftstätigkeit der Klägerin hatte Herr F____ nichts zu tun. Er wurde
lediglich in seiner Funktion als ehemaliger Liegenschaftsbesitzer von der
Klägerin gebeten ihre Interessen ausschliesslich gegenüber dem neuen Liegenschaftsbesitzer
und in Liegenschaftsangelegenheiten wahrzunehmen. In dieser Funktion wurde er
immer wieder mit diversen Terminanfragen, sowie Terminverschiebungen und
Schikanierungen durch den Beklagten konfrontiert.

Als Hilfsperson
im Sinn von Art. 101 OR wird jede Person bezeichnet, die der Geschäftsherr
mit Wissen und Wollen zur Vertragserfüllung beizieht (Furrer/Wey, in: Furrer/Schnyder [Hrsg.], Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht. Obligationenrecht. Allgemeine Bestimmungen,
3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 101 OR N 11). Für
die Anwendung von Art. 101 OR ist die Art der rechtlichen Beziehung
zwischen dem Schuldner  hier der Mieterin  und der Hilfsperson ohne Relevanz;
es wird nicht einmal ein gültiges Vertragsverhältnis vorausgesetzt.
Erforderlich ist einzig, dass die Hilfsperson mit Einwilligung des Schuldners
tätig wird (Furrer/Wey, a.a.O.,
Art. 101 OR N 16). Indem die Mieterin im vorliegenden Fall  wie sie
selbst ausführt  F____ gebeten hat, ihre Interessen gegenüber dem Vermieter in
Liegenschafts­angelegenheiten wahrzunehmen, und dieser der Bitte nachgekommen
ist, ist F____ klarerweise Hilfsperson der Mieterin. Im Übrigen ist darauf
hinzuweisen, dass F____ den Mietvertrag als Vertreter der Mieterin
unterzeichnet hat (Klagbeilage 5). Das Verhalten von F____ ist damit der
Mieterin zuzurechnen.

4.3Die
Mieterin bestreitet in der Berufung die zivilgerichtliche Feststellung nicht,
dass F____ sich gegenüber dem Vermieter in einem aggressiven, abfälligen und
despektierlichen Umgangston geäussert und dieses Verhalten trotz wiederholten
Abmahnungen fortgesetzt hat. Sie kritisiert aber, dass das Zivilgericht das
Verhältnis zwischen den Aktionen des Beklagten zu den gerechtfertigten
Reaktionen der Klägerin verkenne; der Vermieter habe auch nach der Kündigung die
Mieterin weiterhin in skrupelloser Art und Weise schikaniert (Berufung, Rz.
4345). Die von der Mieterin angeführten Vorfälle, die ein schikanöses
Verhalten des Vermieters belegen sollten (Berufung, Rz. 43 und Rz. 3234) datieren
allesamtnachder Kündigung vom 28. Mai 2015. Sie sind deshalb von
vornherein nicht geeignet, das Verhalten der Mieterinvorder Kündigung
in irgendeiner Weise zu rechtfertigen oder in einem milderen Licht erscheinen
zu lassen.

4.4Zusammenfassend
ist die zivilgerichtliche Einschätzung nicht zu beanstanden, dass F____ sich
gegenüber dem Vermieter in einem aggressiven, abfälligen und despektierlichen
Umgangston geäussert und dieses Verhalten trotz wiederholten Abmahnungen
fortgesetzt hat. Zu Recht hat das Zivilgericht sodann F____ als Hilfsperson der
Mieterin qualifiziert und dessen Verhalten der Mieterin zugerechnet. Zu Recht
hat es schliesslich angenommen, dass bereits die Äusserungen von F____ gegenüber
und über den Vermieter für sich allein eine Kündigung nach Art. 257f OR
rechtfertigen würden (angefochtener Entscheid, E. 3.4, S. 25 oben).

5.

5.1Das
Zivilgericht hat sodann angenommen, dass der Vermieter seit Mitte Februar 2015
keinen Zugang mehr zum Untergeschoss der Liegenschaft gehabt habe, in welchem
sich wichtige allgemeine Anlagen der Liegenschaft, wie etwa die Heizung und der
Hauptwasserhahn, befänden. Die Mieterin habe nämlich Mitte Februar 2015 die
Türschlösser auswechseln lassen (angefochtener Entscheid, E. 3.3.1).

5.2Die
Mieterin beanstandet die zivilgerichtliche Feststellung, wonach der Vermieter
seit Mitte Februar 2015 keinen Zugang zum Untergeschoss mehr gehabt habe.
Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts bestätige die Quittung vom 16. Februar
2015 nicht das Auswechseln der Türschlösser, sondern nur eine Entschädigung an
den Sohn von F____ für eine begleitete Wohnungsbegehung (Berufung, Rz. 21 und
22). Die Mieterin räumt aber ein, dass die Türschlösser ausgewechselt worden
seien, allerdings nicht bereits Mitte Februar, sondern erst am 26. März
2015. Der Zugang zum Mietobjekt sei jedoch gewährleistet gewesen, da in einem
Nebenraum immer ein Kellerschlüssel deponiert gewesen sei, was klar vermerkt
gewesen sei. Zudem seien drei Reserveschlüssel für das Untergeschoss bei
Nachbarn hinterlegt gewesen (Rz. 2328).

Mit diesen
Ausführungen bestreitet die Mieterin nicht, dass sie die Türschlösser des
Mietobjekts im Untergeschoss hat auswechseln lassen. Sie bestreitet auch nicht,
dies ohne Einwilligung des Vermieters getan zu haben. Sie legt sodann nicht
dar, inwiefern es in Bezug auf die Rechtmässigkeit der Kündigung vom 28. Mai
2015 von Bedeutung sein soll, ob sie die Türschlosser bereits Mitte Februar
2015  wie das Zivilgericht annimmt  oder erst am 26. März 2015  wie die
Mieterin in der Berufung behauptet  hat auswechseln lassen. Unter diesen
Umständen kann offen gelassen werden, ob das Auswechseln der Türschlösser
bereits Mitte Februar oder erst am 26. März 2015 stattgefunden hat.

Die weitere
Behauptung der Mieterin, der Zugang zum Mietobjekt sei auch nach dem
Auswechseln der Türschlösser gewährleistet gewesen, bleibt unbewiesen. Die
Mieterin beruft sich in ihrer Berufung (Rz. 2428) auf eine Tonbandaufnahme
des Kriminalbeamten der Basler Polizei (Berufungsbeilage 3), eine
Fotodokumentation betreffend Schlüssel (Berufungsbeilage 4) und auf eine
Aussage von Frau [], [] und [] Architekten. Die Mieterin legt aber nicht
dar, dass und an welcher Stelle sie diese Beweismittel bereits vor Zivilgericht
angerufen hat. Vermutungsweise handelt es sich um neue Beweismittel, die von
der Berufungsinstanz nur berücksichtigt werden können, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Weder das
eine noch das andere wird von der Mieterin behauptet. Unter diesen Umständen
verbietet es sich, die neuen Beweismittel zu berücksichtigen.

Demgemäss ist
festzuhalten, dass die zivilgerichtliche Feststellung nicht zu beanstanden ist,
dass der Vermieter vor der Kündigung vom 28. Mai 2015 während Monaten
keinen ungehinderten Zugang zu wichtigen Anlagen der Liegenschaft wie etwa der
Heizung und dem Hauptwasserhahn hatte, da die Mieterin die Schlösser zum
Untergeschoss ausgetauscht und dem Vermieter keinen Schlüssel ausgehändigt
hatte (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3.1, S. 18 oben).

5.3Die
Mieterin macht sodann geltend, das Zivilgericht habe einfach angenommen, dass
der Vermieter notwendige Arbeiten habe vornehmen müssen. Der Vermieter habe 
so die Mieterin  nachgewiesenermassen wiederholt notwendige Arbeiten
vorgeschoben, um die Mieterin zu schikanieren (Berufung, Rz. 29). Zum Beweis
dieser Behauptung beruft sich die Mieterin auf verschiedene Schreiben und
E-Mails der Parteien, des Bauinspektorats, Pläne und Skizzen, eine
Tonbandaufnahme anlässlich einer Begehung vom 5. Dezember 2016
(Berufungsbeilagen 513) und zwei Zeugen (Rz. 3034).

Bei den von der
Mieterin angerufenen Beweismitteln handelt es sich wiederum um neue
Beweismittel. Die Mieterin legt mit keinem Wort dar, dass sie diese ohne Verzug
vorgebracht hat und nicht bereits vor Zivilgericht hätte vorbringen können.
Auch diese neuen Beweismittel können deshalb nicht berücksichtigt werden (vgl. auch
obige Erwägung 5.2). Im Übrigen ist die Behauptung der Mieterin nicht
zutreffend, das Zivilgericht habe das Vorliegen von notwendigen Arbeiten durch
den Vermieter einfach angenommen. Das Zivilgericht hat vielmehr festgestellt,
dass sich aus den unbestritten gebliebenen Ausführungen des Vermieters an der
Verhandlung ergebe, dass dieser trotz wiederholter Abmahnung der Mieterin bis
heute keinen freien Zugang zu den allgemeinen Anlagen gehabt habe und auch
keine Möglichkeit zu prüfen, ob der staatlichen Anordnung zum Rückbau [der
Räume im Untergeschoss] Folge geleistet worden sei (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 3.3.3, S. 21; vgl. auch Verhandlungsprotokoll vom
5. Dezember 2016, S. 4 Mitte). Die Mieterin legt in der Berufung
bezeichnenderweise nicht dar, dass und an welcher Stelle sie der entsprechenden
Darstellung des Vermieters bereits vor Zivilgericht widersprochen haben soll.
Zumindest in Bezug auf die Kontrolle des angeordneten Rückbaus hat das
Zivilgericht somit das Vorliegen von notwendigen Arbeiten nicht einfach
angenommen, sondern aufgrund der unbestritten gebliebenen Aussagen der
Vermieterin zu Recht als bewiesen erachtet.

5.4Zusammenfassend
erweist sich auch die zivilgerichtliche Feststellung als korrekt, dass der Vermieter
keinen ungehinderten Zugang zu wichtigen Anlagen der Liegenschaft wie etwa Heizung
und Hauptwasserhahn hatte, da die Mieterin die Schlösser zum Untergeschoss
ausgetauscht und dem Vermieter keinen Schlüssel ausgehändigt hatte. Nicht zu
beanstanden ist sodann auch die weitere Feststellung, dass der Vermieter im
Untergeschoss notwendige Arbeiten habe vornehmen müssen. Zu Recht hat das
Zivilgericht gestützt auf diese Umstände angenommen, dass die wiederholte und
persistente Weigerung der Mieterin, dem Vermieter Zugang zum Untergeschoss zu
gewähren, für sich allein eine Kündigung nach Art. 257f OR rechtfertigen
würde (angefochtener Entscheid, E. 3.4, S. 25 oben).

6.

Liegen zwei
Gründe vor, die bereits für sich allein die Kündigung vom 28. Mai 2015
rechtfertigen würden (vgl. E. 4 und 5 oben), brauchen die weiteren
Kündigungsgründe  Aufhetzen der anderen Mieter und Entfernung des Ceranfelds (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 3.4, S. 25 oben; Berufung, Rz. 4650) nicht mehr
geprüft zu werden.

7.

7.1Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Zulässigkeit der Kündigung vom 28. Mai
2015, die sich auf Art. 257f OR stützt, zu Recht bejaht hat. Folglich ist
der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung
abzuweisen.

7.2Demgemäss
hat die unterliegende Mieterin und Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das
Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1
der Gebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Bei einem Streitwert von
CHF 36'000. für das im Berufungsverfahren noch strittige Kündigungsschutzbegehren
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 4) betragen die erstinstanzlichen
Gerichtskosten rund CHF 1000. (vgl. § 2 Abs. 3 und 4
GebV). Für das Berufungsverfahren sind die Gerichtskosten folglich auf
CHF 1500. festzulegen.

7.3Sodann
hat die unterliegende Mieterin und Berufungsklägerin eine Parteientschädigung
an den Vermieter und Berufungsbeklagten zu leisten (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich das Honorar nach den für das
erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein
Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der
Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO,
SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem zweitinstanzlichen
Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO) von CHF 36'000.. Das
erstinstanzliche Grundhonorar beträgt in diesem Fall CHF 4270. (§ 4
Abs. 1 lit. b Ziffer 8 HO), wobei dieses Grundhonorar eine
Rechtsschrift und eine Verhandlung umfasst (§ 3 Abs. 2 HO). Aufgrund
des Drittelsabzugs für das Berufungsverfahren ergibt sich für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2850. zuzüglich
Mehrwertsteuer.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 5. Dezember 2016 (MG.2016.7) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1500. und bezahlt dem
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2850. zuzüglich
8 % MWST von CHF 228..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a
oder b BGG erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113
BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.