bs_appellationsgericht · ZB.2020.42 · 2021-07-09 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2020.42

ENTSCHEID

vom 9. Juli 2021

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez

und
Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Klägerin

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                Beklagter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 12. Oktober 2020

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 1. September 1999 mietete B____ (Mieter) eine 3-Zimmerwohnung und eine
Mansarde an der [...] in Basel. Anfang 2015 erwarb die A____ (Vermieterin) die
Liegenschaft an der [...]. Am 20. April 2015 kündigte sie die vom Mieter
gemietete Mansarde per Ende Juli 2015, da sie plane, den Dachstock in zwei 4-Zimmerwohnungen
umzubauen. Der Mieter focht diese Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Vor der
Schlichtungsstelle schlossen die Parteien am 20. August 2015 einen Vergleich.
An einer Veranstaltung vom 2. Februar 2016 informierte die
Liegenschaftsverwaltung die Mieter der Liegenschaft über den geplanten Ausbau
des Dachstocks und die Sanierung der Fassade. Zu einem nicht genau bekannten
Zeitpunkt schlossen die Vermieterin und der Mieter eine undatierte Vereinbarung,
um der Vermieterin den Umbau des Dachstocks (mit vier Mansarden und acht
Estrichabteilen) in zwei Wohnungen zu ermöglichen. In dieser Vereinbarung
verzichtete der Mieter auf die von ihm gemieteten Räumlichkeiten im
Dachgeschoss und die Vermieterin versprach, die Mietwohnungen bis mindestens
Ende April 2019 zu belassen und den Mietzins nicht zu verändern; für den
Verlust der Estrichabteile wurde der Mietzins um CHF 10. reduziert. Am 31. Mai
2016 schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag über die 3-Zimmerwohnung
und eine Ergänzungsvereinbarung. Gemäss dieser sollte der alte Vertrag wieder
gelten, falls im Juli 2016 der Umbau des Dachstocks nicht stattfinden sollte,
und der Mieter sollte diesfalls die Mansarde und den Estrich weiterbenutzen können.
Mit amtlich genehmigtem Formular vom 21. November 2018 kündigte die Vermieterin
das Mietverhältnis mit dem Mieter per Ende November 2019, dies wegen
«umfassende[r] Sanierungsarbeiten».

Der Mieter focht
diese Kündigung bei der Schlichtungsstelle an. Nachdem keine Einigung erzielt
worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 12. Dezember 2019 an das
Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen,
dass die Kündigung vom 21. November 2018 betreffend die 3-Zimmerwohnung gültig
sei, es sei der Mieter zu verurteilen, die Wohnung innert einer vom Gericht
anzusetzenden Frist zu verlassen, und es sei die Vermieterin andernfalls zu
ermächtigen, die Wohnung polizeilich räumen zu lassen. Mit Klageantwort vom
20. Februar 2020 beantragte der Mieter im Wesentlichen, es sei die
Kündigung als ungültig oder missbräuchlich aufzuheben. Mit Entscheid vom 12.
Oktober 2020 hob das Zivilgericht die Kündigung als missbräuchlich auf. Auf
Gesuch der Vermieterin wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Vermieterin am 23. Dezember 2020
Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Gutheissung ihrer Klagebegehren; eventualiter sei
die Klage zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 24. Februar 2021 beantragt der Mieter die Abweisung der
Berufung, eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis
mindestens Ende März 2022 und subeventualiter die einmalige Erstreckung bis
mindestens Ende März 2023. In jedem Fall sei auf die Begehren der Vermieterin
um Ausweisung und Räumung der Wohnung nicht einzutreten oder seien diese
abzuweisen. Mit Replik vom 17. März 2021 hielt die Vermieterin an ihrer
Berufung fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende
Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347349). Nach der
Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der
Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni
2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
790., so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000. ohne Weiteres
erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 790. = CHF 28440.). Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten.

Zuständig zur
Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des
Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GOG, SG 154.100]).

2.         Entscheid
des Zivilgerichts

Im angefochtenen
Entscheid prüfte das Zivilgericht im Kern die Frage, ob die Kündigung vom 21.
November 2018 missbräuchlich sei. Es fasste zunächst die diesbezüglichen
Standpunkte der Parteien zusammen: Die Vermieterin erachte die Kündigung als
zulässig, da sie wegen umfassender und hinreichend konkreter Sanierungsarbeiten
ausgesprochen worden sei. Die Mieterin dagegen halte die Kündigung für
missbräuchlich, da sie während einer Sperrfrist ausgesprochen worden sei (E.
3). Sodann legte das Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen eine
Kündigung missbräuchlich ist, namentlich im Fall, dass eine
Kündigungssperrfrist läuft, nachdem die Parteien einen Streit einvernehmlich
beigelegt haben (Einigung) (E. 4 und 5.1). Schliessich prüfte es in Bezug auf
verschiedene Vorgänge, ob die Parteien eine solche sperrfristauslösende
Einigung erzielt hätten. Das Zivilgericht nahm namentlich an, dass die
undatierte Vereinbarung als sperrfristauslösende Einigung zu qualifizieren sei
und dass sie nach dem 21. November 2015 abgeschlossen worden sei. Somit falle
die Kündigung vom 21. November 2018 in eine dreijährige Sperrfrist und sei
folglich als missbräuchlich aufzuheben (E. 5.2).

3.         Sperrfristkündigung

3.1      Kündigung
der Mansarde vom 20. April 2015

Im angefochtenen
Entscheid prüfte das Zivilgericht in Bezug auf verschiedene Vorgänge, ob die
Parteien eine sperrfristauslösende Einigung erzielt hätten. In Bezug auf dieKündigung
der Mansardevom 20. April 2015 hielt das Zivilgericht fest, dass die diesbezügliche
Streitigkeit sehr wohl eine Sperrfrist ausgelöst habe, und zwar auch in Bezug
auf die Wohnung, da betreffend Wohnung und Mansarde ein einheitliches
Mietverhältnis bestanden habe. Die Mansarde sei offenbar im Mietvertrag von
1999 enthalten gewesen, ansonsten im Jahr 2016 kein neuer Mietvertrag hätte
geschlossen werden müssen, als der Mieter auf die Nutzung der Mansarde
verzichtet habe. Der Gebrauch der Mansarde (Nebensache) habe der Wohnung
(Hauptsache) auch funktionell gedient, so dass ein innerer Zusammenhang
bestanden habe. Allerdings  so das Zivilgericht  sei die Sperrfrist, die
durch das Schlichtungsverfahren bezüglich der Mansardenkündigung vom 20. April
2015 ausgelöst worden sei, bereits vor dem 21. November 2018, dem Datum der
vorliegend umstrittenen Kündigung, abgelaufen und damit vorliegend irrelevant
(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.1).

Die Vermieterin
kritisiert die zivilgerichtliche Feststellung, es habe ein einheitliches
Mietverhältnis betreffend Wohnung und Mansarde bestanden. Diese Feststellung
entbehre jeder Grundlage. Vielmehr hätten zwei separate Mietverträge bestanden.
Dies ergebe sich aus dem Wortlaut der Kündigung der Mansarde vom 20. April
2015, dem Begleitschreiben zu dieser Kündigung, aus dem Schreiben der
Schlichtungsstelle vom 8. September 2015 betreffend das diesbezügliche
Verfahren sowie aus einer undatierten Vereinbarung. Die zivilgerichtliche
Beweislastverteilung und Beweiswürdigung seien falsch. Die Missbräuchlichkeit
einer Kündigung habe der Mieter zu beweisen. Bei einer Sperrfristkündigung habe
der Mieter die in diesem Zusammenhang stehenden Tatsachen zu behaupten und zu
beweisen, so auch den Bestand eines Mietvertrags über eine Wohnung und
Mansarde. Dies habe der Mieter vor Zivilgericht nicht getan (Berufung, Rz 1014).
Selbst wenn die undatierte Vereinbarung gemäss Klageantwortbeilage 12 eine
Sperrfrist ausgelöst hätte, betreffe diese daher  so die Vermieterin  nicht
das Mietverhältnis der am 21. November 2018 gekündigten 3-Zimmerwohnung,
sondern die im 2015 gekündigteMansarde(Berufung, Rz 27 und 28; vgl.
auch Replik, Rz 16, 26).

Im vorliegenden
Fall erachtete das Zivilgericht das Schlichtungsverfahren bezüglich der
Kündigung der Mansarde vom 20. April 2015 im Grundsatz als sperrfristauslösend.
Gleichzeitig hielt es aber fest, dass die diesbezügliche Sperrfrist im
Zeitpunkt der vorliegend strittigen Kündigung der Wohnung vom 21. November 2018
abgelaufen war. Die Vermieterin legt in ihrer Berufung nicht dar, inwiefern das
Bestehen eines einheitlichen Mietvertrags über Wohnung und Mansarde oder von
zwei separaten Mietverträgen nicht nur für das Schlichtungsverfahren im 2015
von Bedeutung ist, sondern auch für das vorliegende Verfahren, in welchem es um
die Missbräuchlichkeit der Kündigung der Wohnung vom 21. November 2018 geht. Da
nicht ersichtlich ist, dass die von der Vermieterin breit erörterte Frage
entscheidrelevant wäre, muss sie auch nicht beantwortet werden (vgl. auch
Berufungsantwort, Rz 11).

3.2      Undatierte
Vereinbarung betreffend Mansardenfreigabe und temporären Verzicht auf
Wohnungssanierung

3.2.1 Im
angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht im Weiteren, ob eine von den
Parteien unterzeichnete, aber undatierte Vereinbarung eine weitere Sperrfrist
ausgelöst hat, welche die Kündigung vom 21. November 2018 beschlägt. Das
Zivilgericht prüfte zunächst, ob diese undatierte Vereinbarung vomInhalther geeignet sei, eine Sperrfrist auszulösen. In dieser Vereinbarung  so das
Zivilgericht  habe der Mieter die von ihm gemieteten Räume im Dachgeschoss
freigegeben und auf die Einhaltung der Kündigungsfrist verzichtet. Im Gegenzug
habe sich die Vermieterin bereit erklärt, den Mietzins monatlich um CHF 10. zu
reduzieren. Weiter habe sie darauf verzichtet, bis mindestens Ende April 2019
in der Wohnung des Mieters Sanierungsarbeiten vorzunehmen. Zudem habe sie die
Räumungs- und Entsorgungskosten für die Mansarde übernommen. Schliesslich
hätten sich die Parteien auch über den Zeitpunkt der Ausbau- und
Sanierungsarbeiten geeinigt. Somit  so das Zivilgericht weiter  liege eine
Einigung mit gegenseitigem Nachgeben vor. Dies betreffe nicht nur eine
Bagatelle, wäre es doch der Vermieterin schlicht unmöglich gewesen, den
Dachstock auszubauen, wenn die Mieter nicht auf ihre Mansarden und
Estrichabteile verzichtet hätten. Auch sei keine der Parteien den Begehren der
Gegenseite ohne Weiteres und unverzüglich nachgekommen: Betreffend Kündigung
der Mansarde hätten die Parteien nämlich ein Schlichtungsverfahren geführt und
anschliessend über längere Zeit die Konditionen ausgehandelt, zu denen der
Mieter und die weiteren Mieter bereit wären, auf die Mansarden zu verzichten.
Die undatierte Vereinbarung sei somit vom Inhalt her geeignet, eine
Kündigungssperrfrist in Bezug auf die Kündigung vom 21. November 2018
auszulösen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.4 S. 15 unter Verweis auf
Klageantwortbeilage 12).

Die Vermieterin
kritisiert den Zivilgerichtsentscheid diesbezüglich in mehreren Punkten:
Erstens stütze sich das Zivilgericht nur auf den Inhalt der undatierten
Vereinbarung, ohne sich mit den Behauptungen der Vermieterin und ihren
Beweismitteln auseinanderzusetzen. Sie habe vor Zivilgericht darauf
hingewiesen, dass das Schlichtungsverfahren betreffend die Mansardenkündigung
am 20. August 2015 beendet worden sei und der Mieter den Vergleich vom
20. August 2015 nicht eingereicht habe. Mit diesen Behauptungen setze sich
das Zivilgericht nicht auseinander (Berufung, Rz 2931). Die Vermieterin führt
nicht aus, inwiefern die von ihr aufgestellten Behauptungen über das am 20. August
2015 beendete Schlichtungsverfahren für die Beurteilung der Gültigkeit der
vorliegenden Kündigung vom 21. November 2018 von Bedeutung sein sollen. Es
bleibt unklar, inwiefern ihre Behauptungen die zivilgerichtliche Annahme
erschüttern sollen, dass die undatierte Vereinbarung inhaltlich geeignet sei,
eine Sperrfrist auszulösen.

Die Vermieterin
kritisiert zweitens die zivilgerichtliche Feststellung als falsch, dass die
undatierte Vereinbarung ein gegenseitiges Nachgeben beinhalte. Dies sei vom
Mieter nicht behauptet worden und werde vom Zivilgericht nicht begründet
(Berufung, Rz 31). Unzutreffend ist zum einen die Darstellung der
Vermieterin, der Mieter habe vor Zivilgericht eine Vereinbarung mit
gegenseitigem Nachgeben nicht behauptet: Der Mieter legte vor Zivilgericht
vielmehr dar, er habe ohne Rechtspflicht die Mansarde abgegeben und eine kleine
Mietzinsreduktion erhalten (Verhandlungsprotokoll vom 21. September 2020,
S. 12). Damit liegt eine genügende Behauptung des Mieters vor. Zum anderen
begründete das Zivilgericht das Vorliegen einer Einigung mit gegenseitigem
Nachgeben hinreichend: Es legte den Inhalt der undatierten Vereinbarung
umfassend dar. Demgemäss gab der Mieter die Räumlichkeiten im Dachgeschoss auf
und verzichtete dabei auf die Einhaltung der Kündigungsfrist. Im Gegenzug gab
die Vermieterin in verschiedenen Punkten nach (Mietzinsreduktion um CHF 10.,
temporärer Verzicht auf Sanierung der Wohnung des Mieters, Übernahme von Kosten
der Mansardenräumung). Schliesslich einigten sich die Parteien über den
Zeitpunkt der Ausbau- und Sanierungsarbeiten. Aus diesem Inhalt schloss das
Zivilgericht, dass eine Einigung mit gegenseitigem Nachgeben vorliege
(Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.4 S. 15 unter Verweis auf die
Klageantwortbeilage 12). Damit liegt eine hinreichende Begründung für das
Vorliegen einer Einigung mit einem gegenseitigen Geben und Nehmen vor. Aufgrund
des klaren Inhalts der undatierten Vereinbarung war das Zivilgericht nicht
gehalten, weitere Ausführungen zum  offensichtlichen  gegenseitigen Nachgeben
zu machen. Die Einwände der Mieterin zur fehlenden Behauptung des Mieters und
zur fehlenden Begründung des Zivilgerichts treffen somit nicht zu.

Drittens macht
die Vermieterin geltend, sie habe in der undatierten Vereinbarung nicht auf
geldwerte Leistungen verzichtet; dies sei aber Voraussetzung für eine
sperrfristauslösende Einigung (Berufung, Rz 32). Dieses Vorbringen wird von der
Vermieterin nicht begründet. Es ist denn auch falsch: Wie sich aus der
undatierten Vereinbarung ergibt, gewährte die Vermieterin unter anderem eine
Mietzinsreduktion und übernahm die Kosten der Mansardenräumung. Es ist
bemühend, wenn die Vermieterin das Offensichtliche  das Vorliegen eines
Verzichts auf geldwerte Leistungen  bestreitet. Liegt aber ein Verzicht auf geldwerte
Leistungen vor, kann die in der Literatur umstrittene Frage offen bleiben, wie
weit oder eng die geldwerten Leistungen zu fassen sind (vgl. dazu etwaWeber, Basler Kommentar, 7. Auflage
2020, Art. 271/271a OR N 26; SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2019, Art.
271a N 78 und 79).

Viertens macht
die Vermieterin geltend, das Zivilgericht begründe nicht, dass die Parteien
über längere Zeit die Konditionen der Beendigung des Mietverhältnisses
betreffend Mansarde verhandelt hätten. So seien der Zugang und der Inhalt des
Protokolls der Besprechung vom 2. Februar 2016 sowie der Zeitpunkt der
Besprechung bestritten (Berufung, Rz 33 unter Verweis auf das
Verhandlungsprotokoll, S. 4, 11 und 13 f.; vgl. auch Replik, Rz 29 f.).
Wie oben dargelegt wurde, stellte das Zivilgericht fest, dass die Parteien
betreffend Kündigung der Mansarde ein Schlichtungsverfahren geführt und
anschliessend über längere Zeit die Konditionen ausgehandelt hätten, zu denen
die Mieter bereit wären, auf die Mansarden zu verzichten (Zivilgerichtsentscheid,
E. 5.2.4 S. 15 unten). Diese Feststellung ist aufgrund der Parteibehauptungen
vor Zivilgericht korrekt: In seiner Klageantwort hatte der Mieter ausgeführt,
dass an der Schlichtungsverhandlung vom 20. August 2015 die Kündigung der
Mansarde aufgehoben beziehungsweise zurückgezogen worden sei. Nach diversen
Besprechungen mit der Vermieterin hätten alle Mieter zeitlich nach der
Verhandlung vom 20. August 2015 und nach der Bestätigung der Schlichtungsstelle
vom 8. September 2015 eine [undatierte] Einigung mit der Vermieterin finden
können (bezüglich Sanierung und Aufbau). Am 2. Februar 2016 habe dazu ein
Treffen aller Mieter mit der Vermieterin stattgefunden. Auf die Sanierung der
Küchen sei einvernehmlich verzichtet und es seien Ersatzabstellflächen zur
Verfügung gestellt worden. Beim Mieter habe daraus der neue Mietvertrag vom 31.
Mai 2016 resultiert (Klageantwort vom 20. Februar 2020, S. 6 f. unter
Verweis auf die Klageantwortbeilagen 5 und 812). In der mündlichen Verhandlung
vom 21. September 2020 hatte die Vermieterin dazu Folgendes ausgeführt: Die
eingereichte Einigung sei undatiert. Der Mieter habe verhandelt, dass bis April
2019 keine Arbeiten vorgenommen würden (Verhandlungsprotokoll, S. 11 Mitte).
Die Vermieterin habe sich ohne Verfahren bereit erklärt, nicht zu renovieren.
Die [undatierte] Vereinbarung sei von der Vermieterin eingehalten worden. Auch
aus dem Protokoll des Treffens vom 2. Februar 2016 gehe hervor, dass die
Mansarde betroffen gewesen sei und der Ausbau des Dachstocks (S. 11 unten und
S. 12 oben). Schliesslich führte die Vermieterin aus, dass sie die Mieter
einbezogen habe, weil es gewisse Unannehmlichkeiten gebe, wenn der Dachstock
ausgebaut werde (S. 14 oben). Aus diesen Ausführungen ergibt sich ohne
Weiteres, dass der Mieter vor Zivilgericht substantiiert und belegt behauptet
hatte, dass die Parteien längere Zeit über die Konditionen verhandelt hätten,
zu denen der Mieter bereit wäre, auf die Mansarde zu verzichten. Dies hatte die
Vermieterin in der mündlichen Verhandlung nicht bestritten. Unter diesen
Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht feststellte, dass
die Parteien über längere Zeit die Konditionen ausgehandelt haben, zu denen der
Mieter zu einem Verzicht auf die Mansarde bereit wäre. Haben aber längere Verhandlungen
zwischen den Parteien stattgefunden, kann nicht gesagt werden, dass eine der
Parteien den Begehren der Gegenseite ohne Weiteres und sofort nachgekommen ist
und deshalb eine sperrfristauslösende Einigung auszuschliessen ist.

3.2.2 Das
Zivilgericht prüfte sodann, in welchemZeitpunktdie grundsätzlich
sperrfristauslösende undatierte Vereinbarung abgeschlossen wurde. Es sei klar 
so das Zivilgericht , dass dies nach der Beendigung des Schlichtungsverfahrens
gewesen sein müsse (mit Verweis auf das Schreiben der Schlichtungsstelle vom 8.
September 2015). Ebenso klar sei, dass die Vereinbarung vor dem Abschluss des
neuen Mietvertrags vom 31. Mai 2016 gewesen sein müsse, stelle doch dieser
Mietvertrag die Umsetzung eines Teils der undatierten Vereinbarung dar.
Angesichts des Verzichts des Mieters auf die dreimonatige Kündigungsfrist und
des vereinbarten Übergabetermins vom 1. Juni 2016 erscheine es als naheliegend,
dass die undatierte Vereinbarung weniger als drei Monate vor diesem Übergabetermin
erfolgt sei  also nach dem 1. März 2016. Zudem habe unbestrittenermassen
am 2. Februar 2016 ein Treffen der Vermieterin mit den Mietern stattgefunden,
bei dem es um die Mansarde und den Dachstockausbau gegangen sei (mit Verweis
auf das Verhandlungsprotokoll, S. 11). Damit erscheine es als
folgerichtig, dass die undatierte Vereinbarung das Besprechungsergebnis des
Treffens gewesen sei. Hätten sich die Parteien bereits vor diesem Treffen
geeinigt, wäre eine Besprechung gar nicht mehr notwendig gewesen. Schliesslich
 so das Zivilgericht  sei es auch wenig plausibel, dass die Parteien die
undatierte Vereinbarung bereits vor dem 21. November 2015 geschlossen haben
sollen, die Vermieterin danach aber bis im Mai 2016 mit der Ausfertigung des
neuen Mietvertrags zugewartet hätte. Jedenfalls habe die Vermieterin nichts
angeführt, was eine derart lange Verzögerung nachvollziehbar machen würde.
Damit sei in genügender Weise nachgewiesen, dass die undatierte Vereinbarung
nach dem 21. November 2015 abgeschlossen worden sei. Demzufolge falle die
Kündigung vom 21. November 2018 in die Kündigungssperrfrist und sei somit
als missbräuchlich aufzuheben (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.4 S. 15 f.).

Die Vermieterin
wendet dagegen ein, der Mieter habe sich vor Zivilgericht damit begnügt zu
behaupten, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 21. November 2018 eine
Sperrfrist gelaufen sei. Er habe keine Angaben zum Zeitpunkt des Abschlusses
der undatierten Vereinbarung gemacht und keine Beweisanträge dazu gestellt. Die
Vermieterin legt sodann im Einzelnen dar, welche Behauptungen sie vor
Zivilgericht selbst getätigt und unter Beweis gestellt habe und welche
Behauptungen des Mieters sie bestritten habe. Sie kritisiert insbesondere, das
Zivilgericht habe nicht berücksichtigt, dass sie darauf hingewiesen habe, dass
der Mieter den Vergleich über die Mansardenkündigung nicht eingereicht habe,
und dass sie behauptet habe, dass der Mietvertrag für die Mansarde aufgehoben
worden sei. Aufgrund der spärlichen Angaben des Mieters sei das Zivilgericht
nicht in der Lage gewesen, den exakten Beginn und das exakte Ende der
Sperrfrist zu bestimmen. Entgegen der Annahme des Zivilgerichts sei anzunehmen,
dass die undatierte Vereinbarung unmittelbar in Zusammenhang mit dem
Schlichtungsverfahren über die Mansardenkündigung stehe und noch vor Beendigung
dieses Verfahrens abgeschlossen worden sei. Dies würde auch die Zeitspanne
zwischen dem Vergleichsabschluss vom 20. August 2015 und dem
Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsstelle vom 8. September 2015 erklären
(Berufung, Rz 1526; vgl. auch Replik, Rz 24).

Zum Hergang und
Zeitpunkt des Abschlusses der undatierten Vereinbarung hatte der Mieter vor
Zivilgericht Folgendes ausgeführt: Die Vermieterin sei beim Ausbau des
Dachgeschosses blockiert gewesen. Daher habe sie mit den Mansardenmietern in
Kontakt treten müssen. Der Mieter habe ohne Rechtspflicht die Mansarde
abgegeben und eine kleine Mietzinsreduktion erhalten. Dies löse eine Sperrfrist
aus. Die Mieter seien einverstanden gewesen mit der Sanierung der Fassade und
dem Ausbau des Dachstocks. Ein Vertreter der Vermieterin habe mit der gesamten
Mieterschaft eine Besprechung gehabt (unter Verweis auf Klageantwortbeilage
10). Die Mansardenkündigung [vom 20. April 2015] sei im Schlichtungsverfahren
aufgehoben worden (unter Verweis auf Klageantwortbeilage 9) und der Ausbau [des
Dachstocks] sei somit unmöglich gewesen. Der Mieter sei der Vermieterin
entgegengekommen. Dies sei «nach November 2015» gewesen. Zumindest im
vorliegenden Fall sei es klar nachgewiesen: Das Schreiben der Mieter vom 20.
März 2016 sei nicht beantwortet, aber auch nicht bestritten worden
(Verhandlungsprotokoll, S. 12 unten). Es gebe eine schriftliche Zusicherung.
Diese sei von 2016 (unter Verweis auf die Klageantwortbeilagen 1012). Die
Vereinbarung sei im Frühjahr 2016 geschlossen worden. Es seien am 2. Februar
2016 Zusagen gemacht worden, dass man sogar in der Wohnung bleiben könne. Man
habe den Mieter aus der Mansarde haben wollen, daher habe man ihm Zusagen
gemacht (Verhandlungsprotokoll, S. 13 oben). Die Vermieterin entgegnete darauf
Folgendes: Die Vereinbarung sei undatiert. Also sei nicht unbestritten, dass
eine sperrfristauslösende Vereinbarung da sei. Der Zeitpunkt des Abschlusses
der Vereinbarung sei bestritten. Die Mieterschaft trage die Beweislast. Auch
das Protokoll der Besprechung vom 2. Februar 2016 sei undatiert. Der Zugang des
Protokolls werde bestritten (Verhandlungsprotokoll, S. 13 unten und S. 14
oben).

Demgemäss ist
festzuhalten, dass der Mieter vor Zivilgericht substantiiert behauptet und
belegt hatte, dass die undatierte Vereinbarung «nach November 2015»
abgeschlossen worden sei. Die Vermieterin hatte daraufhin lediglich
eingewendet, dass die Vereinbarung nicht datiert sei. Aufgrund der
Schlüssigkeit der Behauptung des Mieters zum Zeitpunkt des Abschlusses der
undatierten Vereinbarung wäre die Vermieterin gehalten gewesen, die Behauptung
des Mieters substantiiert zu bestreiten. Damit durfte das Zivilgericht die
Behauptung des Mieters zum ungefähren Zeitpunkt des Abschlusses der undatierten
Vereinbarung als nicht hinreichend bestritten erachten und seinem Entscheid
zugrunde legen (zur Bestreitungslast vgl.Sutter-Somm/
Schrank, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3.
Auflage 2016, Art. 55 ZPO N 27;Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Auflage 2016, Art.
222 N 20; vgl. im Weiteren BGer 4A_605/2019 vom 27. Mai 2020 E. 4.1.2).
Entgegen der Behauptung der Vermieterin war das Zivilgericht nicht gehalten,
den genauen Zeitpunkt des Abschlusses der undatierten und damit des Beginns der
Sperrfrist festzustellen. Vielmehr genügt die Feststellung, dass der Beginn der
Sperrfrist im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr als drei Jahre zurückliegt
(vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR). Die Feststellung des
Zivilgerichts, dass die undatierte Vereinbarung nach November 2015
abgeschlossen wurde, ist somit sowohl zutreffend als auch hinreichend, um zu
eruieren, ob die Kündigung vom 21. November 2018 in eine Sperrfrist fiel.

3.2.3 Die
Vermieterin kritisiert schliesslich, dass das Zivilgericht nicht begründet
habe, wie die undatierte Vereinbarung eine Sperrfrist auslösen könne, wenn nach
dieser Vereinbarung am 9. und 31. Mai 2016 der neue Mietvertrag
unterzeichnet worden sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne eine
Sperrfrist von einem alten Mietvertrag nicht auf einen neu abgeschlossenen
Mietvertrag übertragen werden (Berufung, Rz 28; Replik, Rz 1013, 16
f. und 25 f.). Auch mit diesem Einwand vermag die Vermieterin den Entscheid des
Zivilgerichts nicht in Frage zu stellen. Wie bereits das Zivilgericht erwog,
stellt der neue Mietvertrag vom 9. und 31. Mai 2016 einen Teil der
Umsetzung der undatierten Vereinbarung dar (Zivilgerichtsent­scheid, E. 5.2.4;
vgl. auch Berufungsantwort, Rz 30). Das wird insbesondere daraus
ersichtlich, dass in der undatierten Vereinbarung Regelungen aufgestellt
wurden, die nur unter dem neuen Mietvertrag Geltung beanspruchen konnten
(Belassen der Mietwohnungen im bisherigen Zusstand bis mindestens Ende April 2019;
Belassen der reduzierten Mietzinse bis mindestens 30. April 2019
[Klageantwortbeilage 12]). Es ist daher offensichtlich, dass in der undatierten
Vereinbarung eine sperrfristauslösende Einigung betreffend das Mietverhältnis
getroffen wurde, aufgrund welcher der Mietvertrag entsprechend angepasst wurde.

3.2.4 Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht mit Recht annahm, dass die Parteien
nach November 2015 eine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR erzielt
haben. Damit fällt die Kündigung vom 21. November 2018 in die dreijährige Sperrfrist
und ist missbräuchlich.

4.         Sanierungskündigung

Für den Fall,
dass die Kündigung vom 21. November 2018 nicht in eine Kündigungssperrfrist
fiele, legt die Vermieterin dar, dass sie aufgrund der geplanten umfassenden
Sanierung zulässig wäre (Berufung, Rz 3657). Wie in E. 3 ausgeführt
wurde, fällt die vorliegende Kündigung in eine Kündigungssperrfrist. Es
erübrigt sich deshalb, auf die Ausführungen der Vermieterin zur umfassenden
Sanierung einzugehen.

5.         Entscheid
und Prozesskosten

Aus diesen Erwägungen
folgt, dass das Zivilgericht die Kündigung vom 21. November 2018 zu Recht
als missbräuchlich aufgehoben hat. Demgemäss ist der angefochtene
Zivilgerichtsentscheid vom 12. Oktober 2020 zu bestätigen und die dagegen
erhobene Berufung abzuweisen.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Vermieterin die Prozesskosten
des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und
CHF 500. bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete und bis
CHF 3'500. bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die
Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5.
Juli 2018). Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 590., so
dass § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes anwendbar ist. Demgemäss sind die
Gerichtskosten für das Berufungsverfahren auf CHF 200. festzusetzen.

In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende Verfahren 
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 12. Oktober 2020 [...] wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
von CHF 200..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in
der gleichen Rechtsschrift einzureichen.