bs_appellationsgericht · ZB.2016.34 · 2017-02-06 · de
Kündigung und Erstreckung (BGer-Nr.: 4A_146/2017 vom 3. August 2017)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2016.34

ENTSCHEID

vom6.
Februar 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und
Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                                                Kläger

vertreten durch [...],
Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch [...], Advokat, [...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juni 2016

betreffend Kündigung und
Erstreckung

Sachverhalt

Am
29. Januar 1998 schlossen A____ (Mieter) und die [...] (heute B____;
Vermieterin) per 1. März 1998 einen Mietvertrag über eine
3-Zimmerwohnung am [...] in Basel. Am 24. Januar 2013 kündigte die Vermieterin
das Mietverhältnis per Ende September 2013. Als Begründung nannte sie die
Gesamtsanierung der Liegenschaft und verwies auf ein Begleitschreiben vom
gleichen Tag. Ebenfalls am 24. Januar 2013 reichte die Vermieterin beim
Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Bauinspektorat) ein Baugesuch ein.

Am
15. Februar 2013 focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und
beantragte die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit, eventualiter
die Erstreckung des Mietverhältnisses. In der Folge erhoben zahlreiche
Mieterinnen und Mieter der Liegenschaften [...] beim Bauinspektorat Einsprache
gegen das Baugesuch der Vermieterin. Auf Ersuchen der Vermieterin hin sistierte
die Schlichtungsstelle das Schlichtungsverfahren in der Folge bis Ende
September 2014. Mit Entscheid vom 30. September 2014 bewilligte das
Bauinspektorat das Baugesuch unter Vorbehalt gewisser Bedingungen und Auflagen
teilweise. Dagegen erhoben diverse Mieterinnen und Mieter Rekurs. Mit Entscheid
vom 27. Mai 2015 hiess die Baurekurskommission diesen Rekurs teilweise gut
und wies die Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines
neuen Bauentscheids an das Bauinspektorat zurück. Nachdem im Kündigungsanfechtungsverfahren
vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die
Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. August 2015
gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die
Kündigung des Mietverhältnisses als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei
das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken. Am 28. Ja­nuar 2016
fand eine erste Hauptverhandlung statt. An der Verhandlung unterzeichneten die
Parteien einen Vergleich, den der Mieter am 12. Februar 2016 jedoch widerrief.
Am 3. Juni 2016 reichte die Vermieterin den Entscheid des
Bauinspektorats vom 2. Juni 2016 ein, mit welchem das Baugesuch unter
Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde. Am 8. Juni 2016 fand eine
zweite Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 8. Juni 2016 stellte
der a.o. Zivilgerichtspräsident fest, dass die Kündigung des
Mietverhältnisses gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis definitiv bis
zum 31. Dezember 2016.

Der
schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am 3. August 2016
zugestellt. Dagegen hat er am 14. September 2016 Berufung beim
Appellationsgericht erhoben. Darin verlangt er, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Kündigung des Mietverhältnisses für missbräuchlich
zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis über die 3-Zimmerwohung um
4 Jahre zu erstrecken. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 21. November 2016 beantragt die Vermieterin die
Abweisung der Berufung. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten
auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei
Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine
Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des
Obligationenrechts (OR, SR 220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom
2. September 2010 E. 1.1). Der monatliche Bruttomietzins beträgt
für die 3-Zimmerwohnung CHF 635. (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.3).
Der massgebliche Streitwert von CHF 10'000. ist somit ohne Weiteres
erreicht (36 Monatsmieten à CHF 635. = CHF 22'860.). Auf die
im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.
Zuständig zu ihrer Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts
(§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG,
SG 154.100]).

2.

Der Berufungskläger
rügt mit seiner Berufung einerseits eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts, andererseits eine unrichtige Rechtsanwendung (Berufung,
S. 5).

Nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten.
Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt
ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz
vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere
Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner
Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt
voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen
bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht. Diese Begründungsanforderungen sind auch in Verfahren zu beachten, in
denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374
E. 4.3.1 S. 375 [= Praxis 2013 Nr. 4];
BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2 und 4.3;
AGE ZB.2015.14 vom 11. Mai 2015 E. 3.1).

In Bezug auf die
Sachverhaltsdarstellung genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen
nicht.Indem der Berufungsklägerden
Sachverhalt zunächst einfach nochmals aus seiner Sicht präsentiert, ohne die
zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren
(Berufung, S. 58), fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der
Begründung des angefochtenen Entscheids.Mangels
konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in
der Berufung einzugehen.

3.

3.1Die
vorliegende Streitigkeit betrifft im Kern die Frage, ob die am 24. Januar 2013
per Ende September 2013 ausgesprochene, mit einem Umbauvorhaben begründete
Kündigung des Mietverhältnisses über eine 3-Zimmerwohnung missbräuchlich ist.
Hierzu hat das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass die
Vermieterin sich im Zeitpunkt der Kündigung für eine umfassende Sanierung
entschieden gehabt habe, die den Verbleib des Mieters im Mietobjekt
verunmöglicht habe. Bei grösseren Projekten sei es nicht ungewöhnlich, dass im
Verlauf des Baubewilligungsverfahrens weitere Unterlagen eingereicht oder
bereits eingereichte Unterlagen überarbeitet werden müssten. Im vorliegenden
Zusammenhang sei der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht bekannt
gewesen, dass der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die
Liegenschaften am [...] erst 4 Monate später ins Denkmalinventar
aufgenommen worden seien. Der Umstand, dass die Vermieterin bei der Planung ihres
Projekts einen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen habe, führe nicht
automatisch dazu, dass das Projekt nicht ernstgemeint und realitätsnah sei. Den
Einwand des Mieters, dass das Umbauvorhaben aufgrund des bis Ende Juni 2014
geltenden Gesetzes über Abbruch und Zweckentfremdung von
Wohnhäusern (GAZW) nicht bewilligungsfähig gewesen sei, hat das
Zivilgericht zurückgewiesen. Die Schlichtungsstelle habe dem Bauinspektorat
zwar Antrag auf Nichtbewilligung des Umbaus gestellt, der für das
Bauinspektorat verbindlich gewesen wäre. Die Vermieterin hätte einen
ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats jedoch an die Baurekurskommission
weiterziehen können, die im Bereich des GAZW einen relativ weiten
Ermessensspielraum habe (bzw. gehabt habe). Damit habe der Mieter, welcher
seine Behauptung einzig auf einen Nichtbewilligungsantrag der
Schlichtungsstelle stütze, nicht bewiesen, dass die Baubewilligung mit
Sicherheit nicht hätte erlangt werden können (E. 4.2). Zusammenfassend kam
das Zivilgericht zum Schluss, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung
über ein ausgereiftes Projekt verfügt habe, von dessen Realisierbarkeit sie zu
Recht überzeugt gewesen sei. Da es für den Ausschluss der Missbräuchlichkeit
der Kündigung genüge, wenn sich von mehreren Kündigungsgründen einer nicht als treuwidrig
erweise, müsse das Argument des Mieters, dass die Vermieterin nach der
Sanierung einen missbräuchlichen Mietzins erziele, nicht weiter geprüft werden
(E. 4.3).

3.2Eine  wie vorliegend  ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt
keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind
grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Eine Schranke
ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen
Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch
Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig oder
missbräuchlich, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien
tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand,
dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine
solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses
relevant (vgl. Art. 272 OR). Bei mangelnder oder fehlerhafter
Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR) wird in der
Regel angenommen, es fehle an einem schützenswerten Interesse. Ob eine
Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst,beurteilt sich
in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (statt vieler
BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).

Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des
Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten,
die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen
den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine
Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten
durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert würde. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und
Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters
als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es
ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der
Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten   oder die hierzu
erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 142 III 91
E. 3.2.1 S. 93 mit Hinweis unter anderem auf BGE 140 III 496).

Die
Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre,
bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine
Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass
der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein
genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der
Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften,
ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die
Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der
beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom
Vermieter eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die
es ihm  innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung
(Art. 273 Abs. 1 OR)  erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der
Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93
mit Hinweis auf BGE 140 III 496).

3.3

3.3.1Im vorliegenden Fall kritisiert derBerufungsklägerzunächst die Auffassung des Zivilgerichts, dass das Sanierungsprojekt
der Berufungsbeklagten nichtoffensichtlich unvereinbar mit den Bestimmungen
des öffentlichen Rechtssei. Das Zivilgericht halte lapidar fest, dass derBerufungsklägernicht belegt habe und es auch
nicht ersichtlich sei, dass das Projekt der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich
mit den damals geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts (GAZW)
unvereinbar gewesen sei und mit Sicherheit nicht bewilligt worden wäre. In
diskrepanter Weise dazu führe das Zivilgericht dann aber aus, es treffe zu, dass
die Schlichtungsstelle dem Bauinspektorat beantragt habe, den Umbau nicht zu
bewilligen (Berufung, S. 11). DerBerufungsklägerberuft sich hierbei auf die Einschätzung der Schlichtungsstelle vom
4. Oktober 2013, wonach kein Anlass bestehe, das Interesse am Erhalt
der preisgünstigen Wohnungen demjenigen der Berufungsbeklagten an den
Grundrissveränderungen der Wohnungen unterzuordnen (S. 1214). Das
Zivilgericht führe willkürlich aus, dass die Berufungsbeklagte den allfälligen
(negativen) Entscheid des Bauinspektorats an die Baurekurskommission hätte
weiterziehen können und derBerufungsklägersomit den Beweis nicht erbracht habe, dass die Bewilligung mit
Sicherheit nicht hätte erlangt werden können. Dieser Beweis sei für ihn
schlicht nicht zu erbringen. Die Berufungsbeklagte habe nie zum Ausdruck
gebracht, dass sie ein allfälliges Rechtsmittel gegen einen ablehnenden
Entscheid des Bauinspektorats eingelegt hätte; vielmehr habe sie ausgeführt,
dass das GAZW nicht massgebend für die Beurteilung gewesen sei und auch die
Stellungnahme der Schlichtungsstelle, die sich auf das GAZW stütze, nicht mehr
relevant sei. Die Berufungsbeklagte widerspreche damit in keiner Weise dem
Antrag der Schlichtungsstelle, sondern sei der Ansicht, dass das GAZW für die
Beurteilung ihres Projekts gar nicht mehr anwendbar sei. Damit sei
nachgewiesen, dass die Berufungsbeklagte kein Rechtsmittel ergriffen hätte.
Vielmehr habe sie das Verfahren sistieren lassen, um von der Einführung des
Wohnraumförderungsgesetzes (WRFG) zu profitieren, das keine Bewilligungspflicht
mehr für einen Teilabbruch vorsehe (S. 1416). Zusammenfassend hält derBerufungsklägerfest, dass er aufgrund des
verbindlichen Antrags der Schlichtungsstelle vom 4. Oktober 2013, den
Umbau nicht zu bewilligen, den Beweis erbracht habe, dass die Berufungsbeklagte
die notwendige Bewilligung offensichtlich nicht erhalten hätte
(S. 16 f.).

3.3.2Die Anforderungen an die
Begründung der Berufung sind in E. 2 vorstehend dargelegt worden.
Demgemäss ist der Berufungskläger unter anderem gehalten, im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die er anficht, und die Aktenstücke
zu nennen, auf denen seine Kritik beruht. Im vorliegenden Fall unterlässt es
der Berufungskläger in den soeben dargelegten Berufungsausführungen (S. 1117),
die zivilgerichtlichen Erwägungen zu bezeichnen, die er als unzutreffend
erachtet. Die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, den angefochtenen
Entscheid nach den vom Berufungskläger monierten Passagen abzusuchen. Auf die
entsprechenden Ausführungen in der Berufung kann deshalb aus prozessualen
Gründen nicht eingetreten werden.

3.3.3Selbst
wenn man sich mit den Ausführungen des Berufungsklägers in der Sache auseinandersetzen
müsste, wären sie als unzutreffend zurückzuweisen. Der Berufungskläger hält
dafür, dass das Baubegehren vom 24. Januar 2013 wegen Unvereinbarkeit
mit dem damals geltenden GAZW nicht hätte bewilligt werden können. Denn es habe
ein Antrag der Schlichtungsstelle auf Nichtbewilligung des Umbaus der
Liegenschaften [...] vorgelegen, der für das Bauinspektorat verbindlich gewesen
wäre (Berufung, S. 14). Das Zivilgericht hat hierzu ausgeführt, dass die
Berufungsbeklagte, hätte die Bewilligungsbehörde das Baugesuch noch nach altem
Recht abgewiesen, diesen Entscheid an die Baurekurskommission hätte
weiterziehen können. Dass diese den Entscheid geschützt hätte, sei keineswegs
sicher, denn die in § 3 GAZW enthaltene Generalklausel räume der
entscheidenden Behörde einen relativ weiten Ermessensspielraum ein
(angefochtener Entscheid, E. 4.2, S. 12). Diesen Erwägungen ist
vollumfänglich zu folgen. Auch wenn die Schlichtungsstelle das Bauvorhaben
unter den Aspekten des GAZW negativ beurteilt hat und mit ihrem Schreiben vom
4. Oktober 2013 entsprechend Antrag auf Abweisung des Baugesuchs
gestellt hat, hätte die Berufungsbeklagte einen negativen Bewilligungsentscheid
anfechten können. Angesichts des weiten mit der Generalklausel von § 3
GAZW eingeräumten Entscheidungsspielraums ("Eine Bewilligung kann erteilt
werden, wenn die Umstände es rechtfertigen, insbesondere  [lit. a
bis e]"), wäre bei einem Weiterzug ziemlich offen gewesen, zu welchem
Entscheid die Baurekurskommission gekommen wäre. Es kann folglich nicht gesagt
werden, dass das am 24. Januar 2013 eingereichte Bauvorhaben der
Berufungsbeklagten im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "ganz
offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar" gewesen
wäre, so dass die Vermieterin "die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten" hätte (BGE 142 III 91
E. 3.2.1 S. 93). Kann der Berufungskläger unter diesen Umständen
nicht den Beweis erbringen, dass das Bauvorhaben offensichtlich nicht
bewilligungsfähig war, kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht als
missbräuchlich bezeichnet werden.

3.4

3.4.1DerBerufungsklägermacht sodann geltend, dass
eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung auch dann
missbräuchlich sei, wenn sie ausgesprochen werde, bevor derUmfang der
geplanten Sanierungsarbeiten und die Auswirkungen auf die Mieterbeurteilt
werden könnten.

DerBerufungsklägerwirft dem
Zivilgericht in diesem Zusammenhang zum einen vor, es verkenne in E. 4.2
des angefochtenen Entscheids, dass das Baugesuch der Berufungsbeklagten vom
24. Januar 2013  dem Tag der Kündigung  bereits aufgrund ungenügender
Angaben über den Umbau der Wohnungen und fehlender Unterlagen zurückgewiesen
worden sei. Nachdem die Berufungsbeklagte die notwendigen Angaben und die
fehlenden Unterlagen nachgeliefert habe, sei per 5. Juni 2013 das
Bauvorhaben neu publiziert worden. Inwieweit sich derBerufungsklägerauf der Basis des Projektstands am 24. Januar 2013 ein Bild über den
Umbau habe machen können, erschliesse sich ihm daher nicht (Berufung,
S. 17 f.).

Zum
anderen kritisiert derBerufungskläger, dass das Zivilgericht auch den Entscheid der Baurekurskommission vom
27. Mai 2015 falsch gewürdigt habe. Die Baurekurskommission führe in ihrem
Entscheid nämlich aus, dass angesichts der von der Berufungsbeklagten geplanten
Veränderungen am bauhistorisch bedeutenden Denkmal von einer wichtigen Änderung
im Sinn von § 3 Abs. 1 Ziff. 4 des Denkmalschutzgesetzes
auszugehen sei; deshalb habe die Baurekurskommission die Sache zur Beurteilung
durch den Denkmalrat und zum Erlass eines neuen Bauentscheids an das
Bauinspektorat zurückgewiesen. Das Zivilgericht hätte  so derBerufungskläger aufgrund der eingeschränkten
Untersuchungsmaxime "ein Beweisverfahren einleiten müssen, in welchem die
Beklagte aufgefordert worden wäre, noch mehr Angaben zu liefern bzw. zur
Sammlung des Prozessstoffes aufgrund einer wesentlichen Auswirkung auf das
Bauvorhaben die Akten beim zuständigen Bau- und Gewerbeinspektorat
beizuholen". Bis zur Hauptverhandlung vor Zivilgericht vom
28. Januar 2016 sei ungeklärt gewesen, inwieweit Lifte eingebaut und
wesentliche Grundrissveränderungen vorgenommen werden dürften. Auf dieser
Grundlage habe er im Zeitpunkt der Kündigung den Umfang des Umbaus nicht
beurteilen können (Berufung, S. 1822 und 28).

3.4.2Das Zivilgericht hat in der vomBerufungsklägerbeanstandeten E. 4.2
eingehend dargelegt, dass die nach dem 24. Januar 2013 vorgenommenen
Änderungen am Umbauprojekt nicht von derart erheblicher Art waren, dass sie an
der Natur des Projekts etwas geändert hätten. Die Berufungsbeklagte plane nach
wie vor eine umfassende Sanierung mit Grundrissveränderungen, Ersatz von
Küchen, Bädern, Böden, Sanitär- und Elektroleitungen. Damit sei nach
allgemeiner Lebenserfahrung offensichtlich, dass ein Verbleib der Mieterschaft
im Mietobjekt nicht möglich sei (angefochtener Entscheid, E. 4.2,
S. 10 f.). Änderten aber die nach dem 24. Januar 2013
vorgenommenen Änderungen an der Natur des Umbauprojekts nichts, war derBerufungsklägeraufgrund des am
24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs ohne Weiteres in der Lage
abzuschätzen, dass die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts
erforderlich machen würden.

Unklar
bleibt in diesem Zusammenhang der andere Einwand desBerufungsklägers, wonach das Zivilgericht den Entscheid der Baurekurskommission falsch
gewürdigt habe. Zum einen legt derBerufungsklägernicht dar,inwieferndas Zivilgericht seiner Auffassung nach
diesen Entscheid falsch gewürdigt hat. Zum anderen verpflichtet die
eingeschränkte Untersuchungsmaxime entgegen der Auffassung desBerufungsklägers das Gericht nicht, den
Sachverhalt zu "erforschen". Die eingeschränkte Untersuchungsmaxime
entbindet die Parteien nämlich nicht davon, an der Sammlung des Prozessstoffes
aktiv mitzuwirken, ihre Standpunkte zu substanzieren und die Beweismittel zu
nennen. Die Parteien tragen auch im Bereich der beschränkten
Untersuchungsmaxime die Verantwortung dafür, dass die relevanten Behauptungen
vorgebracht werden; ebenso sind sie grundsätzlich für die
Sachverhaltsermittlung verantwortlich (BGer 4A_338/2011 vom 14.Dezember 2011
E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2
S. 107). Entgegen der Auffassung des Berufungsklägers war das Zivilgericht
auch im Rahmen der eingeschränkten Untersuchungsmaxime somit nicht gehalten,die Berufungsbeklagte von sich aus aufzufordern, "noch mehr
Angaben zu liefern" oder von sich aus die Akten beim Bauinspektorat
einzuholen. Vielmehr wäre es amBerufungsklägergewesen, die diesbezüglich notwendigen Behauptungen aufzustellen und
Beweismittel zu bezeichnen. Dies gilt umso mehr, als derBerufungsklägerauch im erstinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten war (vgl.Hauck, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016,
Art. 247 N 35).

3.4.3Zusammenfassend ist die Einschätzung des
Zivilgerichts nicht zu beanstanden, dass der Berufungskläger aufgrund des am
24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs habe abschätzen können, dass
die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen würden.

3.5

3.5.1DerBerufungsklägerkritisiert darüber hinaus die Auffassung des Zivilgerichts, wonach er hinreichendGelegenheitgehabt habe,sich über das Umbauprojekt der Vermieterin
zu informieren.

DerBerufungsklägerwendet sich zum einen
gegen die zivilgerichtliche Auffassung, dass er sich über die Einzelheiten des
Projekts durch Einsicht in die Unterlagen des Baubegehrens hätte informieren
können. Damit habe das Zivilgericht das Recht falsch angewendet, da es nicht
Sache des Mieters sei, sich bei einer Behörde Informationen zu beschaffen;
vielmehr habe nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Vermieterin
innert 30 Tagen Informationen über ihre Sanierungsarbeiten zur Verfügung
zu stellen. Zum anderen sei auch die Auffassung des Zivilgerichts falsch, dass
derBerufungsklägerbei der
Berufungsbeklagten hätte Auskünfte verlangen können, wenn er der Ansicht
gewesen wäre, dass er für die Beurteilung des Bauprojekts noch mehr
Informationen benötige; das Zivilgericht verkenne, dass die Berufungsbeklagte
in dieser Zeit aufgrund mangelnder Abklärungen keine konkreten Auskünfte hätte
erteilen können. Im massgeblichen Zeitpunkt sei derBerufungsklägernur im Besitz des Begleitschreibens zur Kündigung vom
24. Januar 2013 gewesen; dieses Schreiben sei "gespickt mit
Worthülsen, ohne jegliche Substantiierung" und erreiche nicht das
Konkretisierungsmass, das derBerufungsklägerfür seine Einschätzung benötigt hätte (Berufung, S. 2224). Zum
Zeitpunkt der Kündigung müssten nach der Rechtsprechung substantielle Unterlagen
(wie etwa Bestandesaufnahme, Zustandsbericht, Vorprojekt, realistische
Zeitpläne, Baubeschrieb, Kostenvoranschläge, Budgetplanung, Submissionsdossier)
vorliegen. Im Zeitpunkt der Kündigung hätten nun keine wesentlichen Dokumente
zur Planung und Ausführung, kein einziges Dokument zur Finanzierung und auch
keine Angaben zu konkreten Vorbereitungshandlungen oder Submissionsunterlagen
vorgelegen (S. 2427).

3.5.2Die Anforderungen an die
Begründung der Berufung sind in E. 2 vorstehend dargelegt worden.
Demgemäss ist der Berufungskläger unter anderem gehalten, im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die er anficht, und die Aktenstücke
zu nennen, auf denen seine Kritik beruht. Im vorliegenden Fall unterlässt es
der Berufungskläger in den erwähnten Berufungsausführungen (S. 2227)
gänzlich, die zivilgerichtlichen Erwägungen zu bezeichnen, die er als
unzutreffend erachtet. Die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, den
angefochtenen Entscheid nach den vom Berufungskläger monierten Passagen
abzusuchen.

Ohne jeglichen
Bezug zum angefochtenen Entscheid sind darüber hinaus die Vorbringen des Berufungsklägers
zur Frage, ob es im Fall einer Kündigung aufgrund umfassender
Sanierungsarbeiten dem Vermieter obliegt, von sich aus alle für die Beurteilung
einer allfälligen Missbräuchlichkeit der Kündigung notwendigen Informationen zu
den vorgesehenen Arbeiten zur Verfügung zu stellen, oder ob es am Mieter liegt,
sich dieses Informationen selber zu beschaffen. Im vorliegend angefochtenen Entscheid
finden sich  im Gegensatz zu Entscheiden in parallelen Anfechtungsverfahren 
keinerlei Erwägungen des Zivilgerichts zu dieser Frage, war sie hier doch
offensichtlich nicht Gegenstand der vorliegenden Auseinandersetzung. Die
betreffenden Vorbringen des Berufungsklägers in der Berufungsschrift scheinen
unbesehen aus Rechtsschriften in Parallelverfahren übernommen worden zu sein.
Da der Berufungskläger im Übrigen auch nicht dartut, warum seine
diesbezüglichen, neuen Vorbringen nach der Novenregelung von Art. 326 ZPO
im Berufungsverfahren zu hören wären, kann auf sie auch nicht eingetreten
werden.

3.5.3Selbst
wennman sich mit den Ausführungen des Berufungsklägers
auseinandersetzen müsste, könnte ihnen nicht gefolgt werden. DerBerufungsklägermacht geltend, dass zum Zeitpunkt
der Kündigung substanzielle Unterlagen gefehlt hätten, die ihm die Beurteilung
der Sanierungsarbeiten verunmöglicht hätten. Er beruft sich dabei auf das
Urteil BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009 (Berufung,
S. 24 f.) In diesem Bundesgerichtsentscheid (übersetzt in:
mp 2010, S. 208 ff.) hatte die Vermieterin die Kündigungen mit
"vollständige Renovation der gesamten Liegenschaft" begründet (vgl.
Sachverhalt). In jenem Fall war die zweite Instanz der Auffassung gewesen,
mangels Ausschreibungsunterlagen und Gesuch um Baubewilligung sei es unmöglich,
den Umfang der vorgesehenen Arbeiten abzuschätzen (E. 3.1). Die Gerichte
hatten nicht feststellen können, ob eine Räumung der Liegenschaft durch die
Mieter notwendig sei. Die Frage, weshalb keine Ausschreibungsunterlagen und
kein Baugesuch vorlagen, die den Umfang der geplanten Renovationsarbeiten
belegten, konnte das Bundesgericht mangels entsprechender Rüge offen lassen
(E. 3.2.2). Wenn nun derBerufungsklägerim vorliegenden Fall kritisiert, im Zeitpunkt der Kündigung hätten
keine wesentlichen Dokumente zur Planung und Ausführung, kein Dokument zur
Finanzierung sowie keine Angaben zu konkreten Vorbereitungshandlungen oder
Submissionsunterlagen vorgelegen, kann dem vor dem Hintergrund des Bundesgerichtsentscheids
BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009 nicht gefolgt werden. Der
angerufene Entscheid setzt nicht voraus, dass die vomBerufungsklägergenannten Unterlagen vorliegen. Nach der Bundesgerichtspraxis setzt
die Kündigung wegen umfassender Sanierung nicht einmal voraus, dass die
Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung bereits ein Baugesuch eingereicht hat
(BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f. mit weiteren
Hinweisen; vgl. auch oben E. 3.2). Vorliegend hat die Berufungsbeklagte
erwiesenermassen zeitgleich mit der Kündigung ein Baubegehren eingereicht. DerBerufungsklägerkann somit aus dem angerufenen
Entscheid BGer 4A_425/2009 nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Sodann
könnte auch das Vorbringen desBerufungsklägers nicht gehört werden, dass die Berufungsbeklagte aufgrund der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGer 2C_6/2016 vom
18. Juli 2016 bereits beim Architektenauftrag eine Submission hätte
durchführen müssen, was offensichtlich nicht geschehen sei. Allein diese
rechtswidrige Vorgehensweise spreche für ein ungenügend ausgereiftes Projekt
(Berufung, S. 25). Das Bundesgericht hat in diesem  inzwischen
publizierten  Urteil einen Entscheid des Aargauischen Verwaltungsgerichts
geschützt, das die Pflicht der Aargauischen Pensionskasse, einer selbständigen
öffentlich-rechtlichen Anstalt des kantonalen Rechts, zur Ausschreibung von
Architekturleistungen bejaht hatte. Die Submissionspflicht wurde
ausschliesslich mit den Vorschriften des aargauischen Vergaberechts begründet
(dazu BGE 142 II 369 E. 4 S. 380 f.). DerBerufungsklägerlegt indessen mit keinem Wort dar,
aufgrund welcher Bestimmungen des basel-städtischen bzw. basellandschaftlichen
Vergaberechts die Berufungsbeklagte als öffentlich-rechtliche
Vorsorgeeinrichtung vorliegend zur Ausschreibung der vorgesehenen Arbeiten
verpflichtet gewesen wäre. Abgesehen davon würde sich auch die Frage stellen,
ob derBerufungsklägerals Mieter der
vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft überhaupt zur Rüge befugt wäre, die
Berufungsbeklagte habe gegen die einschlägigen Submissionsbestimmungen
verstossen. Mangels Begründung könnte auf dieses Vorbringen somit auch gar
nicht eingetreten werden.

3.6DerBerufungsklägerführt im Weiteren an, den Ausführungen des Zivilgerichts sei auch
insofern nicht zu folgen, wonach die lange Dauer des Baubewilligungsverfahrens
auf die Einsprache zahlreicher Mieter zurückzuführen sei. Hätte die
Berufungsbeklagte über ein ausgereiftes Projekt verfügt, hätte das
Bauinspektorat innert 3 Monaten entschieden. Das Zivilgericht verkenne,
dass es die Berufungsbeklagte gewesen sei, die über 7 Monate ihr angeblich
"pfannenfertiges" Projekt habe sistieren lassen. Dies zeige, dass das
Zivilgericht den Sachverhalt unrichtig festgestellt und somit auch das Recht
falsch angewendet habe (Berufung, S. 27 f.) DerBerufungsklägergibt wiederum nicht an, an welcher Stelle sich die kritisierten
zivilgerichtlichen Ausführungen befinden. Er legt auch nicht dar, inwiefern die
lange Dauer des Baubewilligungsverfahrens und die Gründe dafür für die Frage
der Missbräuchlichkeit der Kündigung von Bedeutung sein könnten. Unter diesen
Umständen ist auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung nicht
einzutreten (vgl. oben E. 2).

3.7DerBerufungsklägerkritisiert zudem, das Zivilgericht lasse völlig ausser Acht, dass am [...]
ein unbefristetes Mietverhältnis bestehe. Die Kündigung dieses
Mietverhältnisses habe die Schlichtungsstelle am 1. Juni 2015 als
missbräuchlich aufgehoben, so dass in Bezug auf diese Wohnung eine
Kündigungssperre bis Juni 2018 bestehe. Da der Verbleib dieser Mietpartei
im Mietobjekt offensichtlich möglich sei, sei ihm unerklärlich, warum ein
Verbleib von ihm die Sanierungsarbeiten erschweren oder verunmöglichen sollte
(Berufung, S. 30 f.). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben
verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen
wird (vgl. oben E. 3.2). Die Aufhebung der Kündigung und die Auslösung
einer Sperrfrist in einem anderen Mietverhältnis ist nach Angaben desBerufungsklägers am 1. Juni 2015
erfolgt, also mehr als 2 Jahre nach der vorliegend umstrittenen Kündigung vom
24. Januar 2013. Die nachträgliche Aufhebung der Kündigung in einem
anderen Mietverhältnis ist folglich bereits aus zeitlichen Gründen nicht
geeignet, die Missbräuchlichkeit der Kündigung des vorliegenden
Mietverhältnisses zu begründen. Abgesehen davon führt der Umstand allein, dass
eine Mietpartei länger in einer benachbarten Liegenschaft verbleiben kann, weil
die Kündigung ihr gegenüber während einer dreijährigen Kündigungssperre
(Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) ausgesprochen worden ist, nicht zu
einem Anspruch der übrigen Mietparteien, dass auch die ihnen gegenüber
ausgesprochenen Kündigungen treuwidrig sind.

3.8DerBerufungsklägerwendet sich schliesslich gegen die zivilgerichtliche Auffassung, dass
es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts für den Ausschluss der
Missbräuchlichkeit der Kündigung genüge, wenn sich von mehreren Kündigungs­gründen
einer als nicht treuwidrig erweise (Berufung, S. 31). DerBerufungsklägergibt wiederum nicht an, an welcher
Stelle sich die kritisierten zivilgerichtlichen Ausführungen befinden, weshalb
auf die entsprechenden Vorbringen ebenfalls nicht einzutreten ist (vgl. oben
E. 2). Wäre darauf einzutreten, könnte zum einen auf die zutreffenden
Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 4.3) verwiesen werden. Zum
anderen wäre darauf hinzuweisen, dass die vomBerufungsklägerkritisierte Rechtsprechung vom Bundesgericht wiederholt bestätigt worden
ist (BGer 4C.400/1998 vom 23. März 1999 E. 4a und 4b [in:
mp 1999 S. 195 ff.], 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007
E. 3.2, 4A_143/2008 vom 26. Januar 2009 E. 6.1 und
4A_155/2009 vom 27. Januar 2010 E. 6.2.1) und kein Anlass
besteht, von ihr abzuweichen. Da sich im vorliegenden Fall die Kündigung wegen
der geplanten Gesamtsanierung der Liegenschaft als nicht missbräuchlich erweist,
hat das Zivilgericht demgemäss zu Recht nicht geprüft, ob die Kündigung aus
anderen Gründen  etwa wegen der Absicht, einen überhöhten Mietzins zu erzielen
 missbräuchlich ist.

3.9Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die
Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2013 über
ein realitätsnahes und objektiv nicht unmögliches Gesamtsanierungsprojekt
verfügte (vgl. oben E. 3.3), dessen Umsetzung durch das Verbleiben des Berufungsklägers
im Mietobjekt erheblich erschwert würde (vgl. oben E. 3.4 und 3.5). Die
Kündigung im Hinblick auf dieses Gesamtsanierungsprojekt erweist sich somit als
nicht missbräuchlich.

4.

Das
Zivilgericht hat, nachdem es die Kündigung zu Recht als nicht missbräuchlich
beurteilt hat, die Frage der Erstreckung geprüft. Aufgrund der vorliegenden
Umstände und Interessenlage (langes Mietverhältnis, bescheidene Einkommensverhältnisse
desBerufungsklägers, angespannte
Lage auf dem Wohnungsmarkt, unzureichend belegte Suchbemühungen, Bedürfnis der
Berufungsbeklagten nach Planungssicherheit) hat es das Mietverhältnis um
3 ¼ Jahre von Oktober 2013 bis Ende Dezember 2016 erstreckt
(angefochtener Entscheid, E. 5.3).

DerBerufungsklägerkritisiert zum einen,
dass das Zivilgericht verkenne, dass eben die lange Dauer, während welcher er
keine Wohnung gefunden habe, zeige, dass er die volle Erstreckungsdauer von
4 Jahren dringend benötige. Er habe intensiv gesucht; es brauche aber sehr
viel Zeit, um eine Wohnung zum bisherigen Mietzins zu finden, welchen er sich
aufgrund seines sehr bescheidenen Einkommens leisten könne. Er kritisiert
sodann die Feststellung des Zivilgerichts, aus den eingereichten Zeitungsseiten
mit Wohnungsinseraten sei nicht ersichtlich, ob er sich für diese Wohnungen
effektiv beworben habe. Es sei auf dem heutigen Wohnungsmarkt bei der Vielzahl
von Personen, die sich um eine preisgünstige Wohnung bemühten, nicht möglich,
von den Anbietern eine schriftliche Bestätigung über Bewerbungen und/oder
Absagen erhältlich zu machen. Es sei realitätsfremd, vomBerufungsklägerschriftliche Nachweise seiner Suchbemühungen zu verlangen. Aufgrund
seines Alters, der sehr bescheidenen Einkommensverhältnisse, der
Standortgebundenheit sowie der Quartierverwurzelung liege ein Härtefall vor,
der eine Erstreckung von 4 Jahren rechtfertigen würde (Berufung,
S. 32 f.).

Das
Zivilgericht hat die Umstände, die im Rahmen der Erstreckung zu berücksichtigen
sind, sorgfältig gewürdigt und das Mietverhältnis um insgesamt
3 ¼ Jahre bis Ende Dezember 2016 erstreckt, was als eher grosszügig
erscheint. Insoweit kann vollumfänglich auf die einlässlichen Ausführungen
unter E. 5.3 des angefochtenen Entscheids verwiesen werden Zutreffend ist
insbesondere auch die zivilgerichtliche Feststellung, dass derBerufungsklägerseine Suchbemühungen nur
unzureichend belegt hat (angefochtener Entscheid, E. 5.3, S. 14). DerBerufungsklägerhat zwar eine
Vielzahl von Zeitungsinseraten ins Recht gelegt, um seine Suchbemühungen zu
belegen. Damit ist aber nicht dargetan, dass er sich auch effektiv um die
ausgeschriebenen Wohnungen bemüht hat. Ebenso wenig ist dokumentiert, warum die
fraglichen Mietobjekte nicht in Frage gekommen sind bzw. dass es zu Absagen gekommen
ist. Wenn derBerufungsklägerseitens
der kontaktierten Vermieter keine schriftlichen Rückmeldungen erhalten hat,
hätte er wenigstens mit einem kurzen handschriftlichen Vermerk auf dem jeweiligen
Zeitungsinserat den negativen Ausgang seiner Suchbemühung dokumentieren können.
Damit ist entgegen dem Vorbringen desBerufungsklägers kein unverhältnismässiger Aufwand verbunden. Entgegen seiner
Auffassung fällt sein Alter bei der Wohnungssuche nicht negativ ins Gewicht. Im
Gegenteil dürfte derBerufungskläger,
wie das Zivilgericht zutreffend bemerkt hat (angefochtener Entscheid,
E. 5.3, S. 14), bei Vermietern als ruhiger Mieter eingeschätzt
werden, was ihn bei der Wohnungssuche gegenüber jungen Bewerbern bevorteilen
dürfte. Unter den gegebenen Umständen erweist sich die Erstreckung des
Mietverhältnisses um 3 ¼ Jahre somit als angemessen und korrekt.

5.

5.1Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 24. Januar 2013
ausgesprochene Kündigung der 3-Zimmerwohnung als nicht missbräuchlich und die
gewährte Erstreckung von 3 ¼ Jahren als korrekt. Der angefochtene
Entscheid ist deshalb zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2Gemäss dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens hat der
Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Ein- bis
Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1
Ziff. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 und 4 der
Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Die erstinstanzlichen
Gerichtskosten betragen CHF 750. (vgl. angefochtener Entscheid,
E. 6.2), so dass die zweitinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 1'100.
zu beziffern sind.

Der
Berufungskläger hat sodann der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu
entrichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren
berechnet sich die Parteientschädigung nach den für das erstinstanzliche
Verfahren aufgestellten Grund­sätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem
Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung
[HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem
zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Das
erstinstanzliche Grundhonorar beträgt im vorliegenden Fall CHF 2320.
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.4). Da das Berufungsverfahren
schriftlich geführt wird, rechtfertigt sich ein Zuschlag von 50% (§ 4
Abs. 2 HO). Dieser Schriftlichkeitszuschlag wird durch den
Drittelsabzug für das Berufungsverfahren "neutralisiert", so dass
sich eine Parteientschädigung von CHF 2'320. zuzüglich der geltend
gemachten Auslagen von CHF 71.50 ergibt.

Die
Berufungsbeklagte macht mit der Honorarnote ihres Rechtsvertreters zusätzlich
einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer geltend. Mit der Zusprechung einer
Parteientschädigung soll der obsiegenden Partei der aus der anwaltlichen
Parteivertretung im Verfahren erlittene Schaden ersetzt werden. Da die Parteientschädigung
somit als Schadenersatz im Sinn von Art. 18 Abs. 2 lit.  i des
Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) zu qualifizieren ist, wird
darauf keine Mehrwertsteuer erhoben. Wenn die Partei durch die ihr von ihrer
anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell
belastet wird, rechtfertigt es sich, diesen Betrag auch bei der Bemessung der
Parteientschädigung zu berücksichtigen. Fehlt eine entsprechende Belastung, so
ist die Mehrwertsteuer bei der Parteientschädigung hingegen nicht zu
berücksichtigen. Wenn die obsiegende Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist
und den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit geführt hat, kann
sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte
Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen (Art. 28 Abs. 1
lit. a MWSTG). In diesem Fall wird die Parteientschädigung deshalb
ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die betroffene Partei nicht ausdrücklich
einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer beantragt und nachweist, dass sie durch
die Mehrwertsteuer belastet ist (vgl. zum GanzenHonauer/Pietropaolo, Die Krux mit der Mehrwertsteuer, in:
plädoyer 1/2011 S. 73 f.;Schmid,
in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische
Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2014, Art. 95 N 26;Suter/von Holzen, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 95
N 39 und Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des
Kantons Zürich über die Mehrwertsteuer vom 17. Mai 2006). Gemäss dem
UID-Register ist die Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende
Verfahren betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise
trotzdem durch die Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend.
Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne
Mehrwertsteuer zuzusprechen.

Demgemäss
erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 8. Juni 2016 (MG.2015.28) wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'100. und bezahlt der
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2'391.50.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.