bs_appellationsgericht · VD.2021.106 · 2016-12-15 · de
Neubewertung eines Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht

Dreiergericht

VD.2021.106

URTEIL

vom18.
Februar 2022

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiber
MLaw Tobias Calò

Beteiligte

A____Rekurrent 1

[...]

B____Rekurrentin 2

[...]

gegen

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

Gegenstand

Rekursgegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission

vom 22. Oktober 2020

betreffend die Neubewertung eines
Grundstücks für die Zwecke der Vermögenssteuer

Sachverhalt

Die Ehegatten A____
und B____ (nachfolgend Rekurrierende) sind Eigentümer des selbstgenutzten
Grundstücks [...] in Riehen (Grundbuch Basel, [...]; nachfolgend Liegenschaft).
Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per
31. Dezember 2016 setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016
den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf
CHF 936'000. fest.

Die von den
Rekurrierenden dagegen erhobene Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit
Entscheid vom 12. März 2018 abgewiesen. Gegen diesen Entscheid
erhoben die Rekurrierenden Rekurs bei der Steuerrekurskommission. Diese
sistierte das Verfahren vom 17. Januar 2019 bis zum 17. Dezember 2019
und wies den Rekurs sodann mit Entscheid vom 22. Oktober 2020
kostenfällig ab.

Gegen diesen am 16. April 2021
versandten Entscheid der Steuerrekurskommission richtet sich der mit Eingabe
vom 17. Mai 2021 erhobene Rekurs der Rekurrierenden, mit welchem sie
die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung der Verfügung der
Steuerverwaltung vom 15. Dezember 2016 zur Neubewertung der
Liegenschaft, des Einspracheentscheides der Steuerverwaltung vom 12. März 2018
und des Entscheids der Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt vom 22. Oktober 2020
sowie die Anweisung der Steuerverwaltung, den Vermögenssteuerwert der
Liegenschaft ab Steuerperiode 2016 auf CHF 899000 festzulegen,
beantragen. Mit Eingabe vom 14. Juni 2021 verzichtete die
Steuerrekurskommission auf eine Vernehmlassung zum Rekurs und beantragte unter
Verweis auf den angefochtenen Entscheid dessen Abweisung. Die Steuerverwaltung
verzichtete mit Eingabe vom 25. Juni 2021 auf eine Vernehmlassung.

Die Einzelheiten
der Parteistandpunkte sowie die Tatsachen ergeben sich, soweit sie für den zu
fällenden Entscheid von Bedeutung sind, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Akten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 99 und 32 Abs. 1 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich
nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle
Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des
angefochtenen Entscheides zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig eingereicht und
begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG),
weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2Die
rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren
Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den
Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Aus der
Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid
antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht
prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage
kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die
rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des
Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277,
305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG).Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5). Vorliegend ergeben sich alle
entscheidwesentlichen Punkte aus den Akten. Das Urteil kann daher auf dem
Zirkulationsweg gefällt werden.

2.

Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die mit Verfügung vom 15. Dezember 2016
mit Wirkung ab der Steuerperiode 2016 vorgenommene und mit
Einspracheentscheid vom 12. März 2018 von der Steuerverwaltung
bestätigte Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft. Im Rahmen der
allgemeinen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften per 31. Dezember 2016
setzte die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 den
Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ab der Steuerperiode 2016 neu auf CHF 936'000.
fest, welcher mit dem angefochtenen Entscheid der Steuerrekurskommission
bestätigt worden ist.

3.

3.1Wie
im vorliegenden Verfahren bereits vom Verwaltungsgericht mit seinem
Urteil VD.2019.10 vom 25. September 2019 wie auch von der
Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid in rechtlicher Hinsicht erwogen
worden ist, wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes
(StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht äussert sich nicht dazu,
nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist. Den Kantonen verbleibt
bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser Regelungs- und
Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mitberücksichtigen
können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das Bundesrecht belässt
ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und schreibt kein bestimmtes
Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017
E. 5.2, 2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4;Dzamko-Locher/Teuscher, in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 14
N 28). Unzulässig ist dagegen die Anwendung einer Bewertungsmethode, die
auf eine systematische Über- oder Unterbewertung hinauslaufen würde (BGE 134
II 207 E. 3.6 S. 214, BGer 2C_820/2008 vom 23. April 2009
E. 3.1;Zigerlig/Jud, in:
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar StHG, 2. Auflage, Basel 2002,
Art. 14 N 4).

3.2Der
Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts,
den ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist
eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94 vom
28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen
Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der
Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307,
128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von
der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede
Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und
Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden.
Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und
in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche
Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016
E. 2.4 f.; 2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die
Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen
Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007
vom 9. August 2007 E. 4.1) und deren Anwendung zu klar
gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2
S. 307).

3.3In
Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG
vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden kann. Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwerts zu schätzen. Gemäss § 46
Abs. 7 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige
Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften. Auf der Grundlage dieser
Delegationsnorm hat der Regierungsrat mit Bezug auf selbstgenutzte Grundstücke
bestimmt, dass sich der massgebende Realwert aus dem Gebäudewert und dem
Landwert zusammensetzt (§ 51 Abs. 1 der Steuerverordnung [StV, SG 640.110]).
Als Gebäudewert gilt dabei der indexierte Gebäudeversicherungswert unter
angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung gemäss
Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50 Prozent des
Gebäudeversicherungswerts (§ 51 Abs. 2 StV). Der Landwert entspricht
dem relativen Landwert, welcher sich aus dem absoluten Landwert gemäss
Bodenwertkatalog ableitet und die altersabhängige Nutzungsintensität des
Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag berücksichtigt. Der
Bodenwertkatalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und
Vermessungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem
Durchschnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in
derselben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung
bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf
diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

3.4Im
vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von einem Gebäudeversicherungswert
von CHF 1'114'000. aus, welchen sie aufgrund der Altersentwertung mit dem
gemäss § 51 Abs. 2 StV maximal anwendbaren Prozentsatz auf die
Hälfte reduzierte. Daraus resultierte ein Gebäudewert von CHF 557'000..
Den relativen Landwert errechnete sie auf den ersten 400 m2der Grundstücksfläche aufgrund
des Alters der Baute mit Baujahr 1930 gemäss dem Merkblatt zur generellen
steuerlichen Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften im Kanton
Basel-Stadt per 31. Dezember 2016 vom 30. November 2016
(nachfolgend Merkblatt Neubewertung) auf der Grundlage von 69.5% des absoluten
Landwerts von CHF 1'260. pro m2und auf den restlichen 103 m2des Grundstücks aufgrund eines Drittels dieses relativen Landwerts von CHF 875.
pro m2. Daraus resultierte ein relativer Landwert von insgesamt CHF 379'973..
Aus der Addition des Gebäudewertes und des relativen Landwertes ergab sich der
abgerundete Realwert und Vermögenssteuerwert von CHF 936'000..

3.5Bezogen
auf die von den Rekurrierenden erhobene Rüge einer mit dieser Berechnung
erfolgten Verletzung des Gebots der Rechtsgleichheit setzte sich die Vorinstanz
mit deren Vorhalt auseinander, wonach der Landwert des im Jahre 1930 erstellten
Gebäudes mit 69.5% gewichtet worden ist, wogegen dieser bei einer Errichtung im
Jahre 1950 nur mit 62.5% gewichtet wäre, obwohl die Abbruchwahrscheinlichkeit
dann viel höher sei. Sie erwog, dass die Altersentwertung bei gut erhaltenen
Liegenschaften in der Tat tief sei. Gleichzeitig steige aufgrund der Tabelle im
Merkblatt Neubewertung bei über 70-jährigen Gebäuden der relative Landwert
wieder leicht an, weil die Wahrscheinlichkeit, dass eine Liegenschaft
abgerissen werde, nach der dem Merkblatt Neubewertung zugrundeliegenden
Auffassung der Steuerverwaltung nach 70 Jahren steige. Dies könne bei gut
unterhaltenen älteren Liegenschaften zu einem widersprüchlichen Ergebnis
führen. Eine vertiefte Prüfung, ob im konkreten Einzelfall keine Abrisswahrscheinlichkeit
bestehe, könne aber mangels Nachweises, dass die Liegenschaft (sehr) gut
unterhalten ist, nicht erfolgen. Es liege im Ermessen und in der Pflicht der
Steuerverwaltung, ihren Bewertungsspielraum auszunutzen, wie sie dies mit der
Tabelle im Merkblatt Neubewertung in zulässigem Rahmen gemacht habe. Dabei
seien im Massenverfahren gewisse Schematismen aus Praktikabilitätsgründen zulässig,
sofern sie nicht zu einer systematischen Über- oder Unterbesteuerung führten.
Es sei nicht von der Hand zu weisen, dass für Gebäude, welche nicht mehr dem
Zeitgeist entsprächen und bei denen eine gewisse Abnutzung sichtbar werde, die
Nachfrage sinke, was sich auf deren Wert auswirke. Entsprechend nehme in der
Regel ab einem gewissen Alter der Liegenschaft die Abbruchwahrscheinlichkeit zu
Gunsten eines Neubaus wieder zu. Gleichzeitig steige die Bereitschaft, einen
verhältnismässig höheren Preis für das Bauland zu bezahlen, was in der Tabelle
abgebildet werde. Eine Überbewertung erscheine vorliegend aufgrund einer
Gegenüberstellung von Kaufpreis von CHF 1'180'000. und Vermögenssteuerwert
von CHF 936'000. unwahrscheinlich.

4.

4.1

4.1.1Mit
ihrem Rekurs halten die Rekurrierenden an ihrer Kritik an der Berechnung des
relativen Landwerts gemäss dem Merkblatt Neubewertung und ihrer Rüge an der
höheren Gewichtung des Landwerts ihrer Liegenschaft aufgrund des Baujahres 1930
im Vergleich zu einem im Jahr 1950 überbauten Grundstück fest. Die pauschale
höhere Gewichtung des Landwertes bedeute, dass bei älteren Häusern der Anteil
des Wertes des Gebäudes am gesamten Liegenschaftswert abnehme, sodass der relative
Landwert nur deshalb steige, weil der relative Gebäudewert sinke. Vorliegend
sei der Gebäudeversicherungswert in den vergangenen 30 Jahren aber auch
wegen Neueinschätzungen nach Renovationen von CHF 858'000. auf CHF 1'089'000.
gestiegen. Dabei sei die schematische Annahme, bei über 70-jährigen
Liegenschaften nehme die Neubauwahrscheinlichkeit zu, nicht sachgerecht. Die in
diesem Zusammenhang erfolgten vorinstanzlichen Feststellungen, wonach Häuser
aus den 30er Jahren nicht mehr dem Zeitgeist entsprächen, eine gewisse
Abnützung sichtbar werde und die Nachfrage sinke, was sich auf deren Wert
auswirke, seien grundsätzlich unzutreffend.

4.1.2Die
Neubauwahrscheinlichkeit nehme primär dann zu, wenn mit einem Neubau eine
höhere Ausnutzungsziffer erreicht werden könne. Im Vergleich mit
Einfamilienhäusern, z.B. auf dem Bruderholz aus den 50er oder 60er Jahren,
bestehe bei Reihen-Einfamilienhäusern aus den 30er Jahren viel weniger Bedarf,
das Haus abzureissen. Die Neubauwahrscheinlichkeit könne auf andere Weise
schematisch berücksichtigt werden, z.B. durch einen Vergleich des Gebäudeversicherungswertes
im Verhältnis zum Landwert oder durch Berücksichtigung, ob die Bauvorschriften
geändert hätten. Vorliegend entspreche die Bebauung dem in der Bauzone 2a
zulässigen Kubus, weshalb mit einem Neubau die Ausnutzung nicht erhöht werden könne.
Irrelevant sei auch die Feststellung, ältere Bauten seien grundsätzlich
schlechter unterhalten und ein guter Unterhalt sei nicht dargetan worden. Wenn
im vorliegenden Fall der Neuwert in die Steuerbewertung einfliesse, spiele der
Unterhaltszustand keine Rolle. Zudem ergebe sich schon aus dem
Gebäudeversicherungswert von CHF 1'089'000., dass der Gebäudewert im Vergleich
zum Gesamtwert sehr hoch liege und es sich um eine gut unterhaltene
Liegenschaft handle.

4.1.3Sowohl
das Gebäudeversicherungsgesetz wie auch das Merkblatt Neubewertung gingen grundsätzlich
davon aus, dass über 70-jährige Gebäude nur noch zum Zeitwert zu bewerten seien.
Das Problem liege nun darin, dass die Regel im einen Fall ausnahmslos und im
anderen nur fallweise angewendet werde. So müsste vorliegend der
Gebäudeversicherungswert dem viel tieferen Zeitwert entsprechen, womit der Steuerwert
wesentlich tiefer als von ihnen beantragt wäre. Die Gebäudeversicherung
entscheide aber nicht schematisch nach dem Gebäudealter, sondern fallweise, ob
die Altersentwertung über 50% liege. Im Fall ihrer Liegenschaft entspreche der
Gebäudeversicherungswert zu Recht weiterhin dem Neuwert, auch wenn die
Liegenschaft nun 90 Jahre alt sei. Wenn die Steuerverwaltung eine unzulässige
Ungleichbehandlung hätte vermeiden wollen, hätte sie im Merkblatt Neubewertung schematisch
vorsehen können, dass der Landwert nur dort wieder ansteige, wo die
Gebäudeversicherung den Versicherungswert nicht zum Neuwert, sondern nur zum
Zeitwert festlege.

4.1.4Daraus
folgern die Rekurrierenden, dass das Merkblatt Neubewertung eine
pauschalisierte Schlechterstellung älterer Gebäude enthalte. Diese sei im
Regelfall, wenn der Gebäudeversicherungswert älterer Gebäude nur dem Zeitwert
entspreche, angemessen. Sie führe aber zu einer unzulässigen
Ungleichbehandlung, wenn die Gebäudeversicherung trotz des Gebäudealters die
Altersentwertung geringer als 50% einschätze und das Gebäude zum Neuwert
versichere. Diese unzulässige Ungleichbehandlung könne etwa durch die
Berücksichtigung der Versicherung eines Gebäudes zum Neuwert oder zum Zeitwert,
einer nicht ausgeschöpften Ausnutzung der Parzelle oder des Verhältnisses
zwischen Gebäudeversicherungswert und Landwert abgewendet werden. Die Anwendung
des Merkblattes Neubewertung führe vorliegend aber zu einem unzulässigen
Schematismus und einer nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung.

4.2

4.2.1Darin
kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Zunächst ist festzustellen, dass
die Rekurrierenden auf die Feststellung der Vorinstanz, dass der strittige
Vermögenssteuerwert der Liegenschaft von CHF 936'000. deutlich unter dem
Kaufpreis von CHF 1'180'000. liegt  zu dem die Rekurrierenden diese im
Jahr 1992 erworben haben  nicht eingehen (vgl. § 18 Abs. 1 Satz 4 VRPG).
Damit bestreiten sie auch den von der Vorinstanz daraus gezogenen Schluss
nicht, dass der strittige Vermögenssteuerwert «auf den ersten Blick nicht
überhöht» ist. Dies gilt umso mehr, als die Rekurrierenden zudem auf
Neubewertungen ihres Hauses durch die Gebäudeversicherung infolge Neueinschätzungen
nach Renovationen verweisen, welche auf wertvermehrende Investitionen zurückgehen.

4.2.2Weiter
blenden die Rekurrierenden mit ihrer Argumentation aus, dass die
vermögensteuerrechtliche Bewertung ihrer Liegenschaft nicht auf einem dem
Gebäudeversicherungswert entsprechenden Gebäudewert beruht. Vielmehr wurde zur
Bestimmung des Gebäudewerts unabh.gig vom tatsächlichen Zustand der Baute die
gemäss § 51 Abs. 2 StV maximal zulässige Altersentwertung vom
Gebäudeversicherungswert abgezogen und dieser halbiert. Dabei wurde nicht nur
dem Alter der Baute im Schatzungszeitpunkt durch die Gebäudeversicherung
Rechnung getragen, sondern der entsprechende Abzug mit einem Zuschlag für
Zustandseinflüsse um 50% erhöht. Es wurde damit beim Gebäudewert gerade nicht
von einem Neuwert des Gebäudes ausgegangen. Insoweit beruht auch der
Gebäudewert, welcher der Realwertberechnung zu Grunde gelegt worden ist, auf
einem Schematismus, bei welchem aufgrund des von den Rekurrierenden geltend
gemachten hohen Zustandswerts der 90- jährigen Baute in Anwendung des
Merkblatts Neubewertung zu ihren Gunsten von einem wohl geringeren Gebäudewert
ausgegangen worden ist.

4.2.3Zutreffend
erscheint, dass die Annahme einer höheren Abbruchwahrscheinlichkeit bei über
70-jährigen Bauten im Vergleich etwa zu 50- bis 70-jährigen Bauten eine
Schematisierung bildet, welche im Einzelfall, wie bei der Baute der
Rekurrierenden, nicht zutreffen mag. Im Grundsatz ist die dem Merkblatt Neubewertung
für die Berechnung des relativen Landwerts zu Grunde gelegte Annahme einer sich
erhöhenden Abbruchwahrscheinlichkeit bei über 70-jährigen Bauten nicht zu
beanstanden. Gerade aufgrund der Annahme eines maximal reduzierten Gebäudewerts
erscheint die Berücksichtigung dieser Annahme zur Berechnung des relativen
Landwerts im vorliegenden Fall aber nicht widersprüchlich oder sachwidrig.

4.2.4Berücksichtigt
man, dass jede Schätzung im Rahmen der Massenverwaltung mit einem Streubereich
der Ungenauigkeit verbunden ist, zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung
und Schematisierung führt und nicht allen Einzelaspekten des Einzelfalls völlig
gerecht zu werden kann (VGE VD.2019.10 vom 25. September 2019 E. 3.1),
so ist die gewählte Schätzmethode nicht zu beanstanden. Solche Ungenauigkeiten
wären auch mit den von den Rekurrierenden vorgeschlagenen Methoden verbunden.
Massgebend erscheint dabei aber auch, dass die Rekurrierenden nicht einmal
behaupten, dass die Anwendung der Bewertungsmethode gemäss dem Merkblatt Neubewertung
zu einem Missverhältnis zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den
ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte (BGer 2A.109/2007
vom 9. August 2007 E. 4.1) und damit zu klar gesetzwidrigen oder
unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307).
Sie substantiieren auch sonst keine Ungleichbehandlung im Vergleich zu
gleichartigen Grundstücken.

5.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten mit einer Gebühr
von CHF 2'000..

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:       Der Rekurs wird abgewiesen.

Die Rekurrierenden tragen in solidarischer Verbindung
die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von
CHF 2000. einschliesslich Auslagen.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Tobias Calò

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheitenerhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.