bs_appellationsgericht · ZB.2017.38 · 2017-10-23 · de
Ausweisung (BGer-Nr.: 4A_619/2017 vom 29. Januar 2018)


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2017.38

ENTSCHEID

vom23. Oktober 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner,Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____                                                                                       Berufungskläger

[...]                                                                                           Gesuchsbeklagter

gegen

B____                                                                                  Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                   Gesuchsteller

[...]

vertreten durch [...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 31. August 2017

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

B____ (Vermieter
und Berufungsbeklagter) ist Eigentümer der Liegenschaft an der [...] in Basel. A____
(Mieter und Berufungskläger) hat Büroräume im Erdgeschoss, einen Hobbyraum im
1. Untergeschoss und eine 1-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss dieser
Liegenschaft gemietet. Mit Schreiben vom 28. April 2017 schickte der Vermieter
dem Mieter eine Kündigungsandrohung wegen ausstehender Mietzinszahlungen. Am 6.
Juni 2017 kündigte er das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars
per Ende Juli 2017.

Mit Eingabe vom
28. Juli 2017 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um
Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei dem Mieter zu befehlen,
die Büroräume, den Hobbyraum und die 1-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss der genannten
Liegenschaft unverzüglich zu verlassen. Die Verhandlung fand am 22. August 2017
statt. Nachdem ein Vergleich zwischen den Parteien nicht zustandegekommen war,
wies das Zivilgericht den Mieter mit Entscheid vom 31. August 2017 an, die gemieteten
Räume bis spätestens 31. Oktober 2017, 11.30 Uhr, zu räumen. Mit Schreiben vom
13. September 2017 verlangte der Mieter die schriftliche Begründung des
Entscheids. Der schriftlich begründete Entscheid wurde ihm am 4. Oktober 2017
zugestellt.

Mit Eingabe vom
13. Oktober 2017 (Poststempel vom 15. Oktober 2017) hat der Mieter dagegen
"Beschwerde" erhoben. Auf die Einholung einer Stellungnahme des
Vermieters wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der
Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher End-entscheid
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen
jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung strittig ist, entspricht der
Streitwert nach der Praxis des Appellationsgerichts dem Mietzins, der seit der
strittigen Kündigung bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine
neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als
ungültig erweisen (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1, mit Hinweisen). Vorliegend verlangt der Berufungskläger zumindest
implizit die Aufhebung der ausserordentlichen Kündigung. Unter Berücksichtigung
des monatlichen Bruttomietzinses von CHF 2'090. und der Sperrfrist von
Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220)
wird der Streitwert von CHF 10'000. (36 Monate à CHF 2'090. =
CHF 75'240.) erreicht. Das vom Berufungskläger als Beschwerde bezeichnete
Rechtsmittel ist demnach  im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung am Ende
des Zivilgerichtsentscheids  als Berufung gemäss
Art. 308 ff. ZPO zu behandeln. Für ihre Beurteilung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1
Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.2Der
angefochtene Entscheid ist im summarischen Verfahren ergangen (Art. 257
Abs. 1 ZPO), so dass die Berufung innert einer Frist von
10 Tagen seit der Zustellung der Entscheidbegründung zu erheben ist
(Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der Berufungskläger hat die
Entscheidbegründung am 4. Oktober 2017 in Empfang genommen. Die Berufung vom
15. Oktober 2017 (Poststempel) ist unter Berücksichtigung der
Regelung von Art. 142 Abs. 3 ZPO somit rechtzeitig erfolgt. Die
Frist von Art. 314 Abs. 1 ZPO ist eine gesetzliche Frist, so
dass sie gemäss Art. 144 Abs. 1 ZPO nicht erstreckbar ist
(BGE 139 III 78 E. 4.4.3 S. 82;Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013,
N 745). Dem Antrag des Berufungsklägers auf Gewährung einer zusätzlichen
Frist von 20 Tagen zur Begründung seiner Berufung kann deshalb nicht
stattgegeben werden.

1.3Die Berufung muss eine Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen
bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet
wird. Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich
auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit
Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen
Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend
genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden
zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke
nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1
S. 375; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Die Begründung
ist eine von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die
Berufung. Fehlt sie, so tritt das obere kantonale Gericht auf die Berufung
nicht ein (BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2).Ob die vorliegende Berufungsbegründung diesen Anforderungen
genügt  ob sich der Berufungskläger also genügend konkret mit den Erwägungen
des Zivilgerichts auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern diese falsch sein
sollen , kann vorliegend offen gelassen werden, weil die Berufung aufgrund
folgender Erwägungen ohnehin abzuweisen ist.

2.

2.1Das
Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob die Voraussetzungen des
Rechtsschutzes in klaren Fällen vorliegend erfüllt sind, d.h. ob der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar ist (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.1)
und ob die Rechtslage klar ist (E. 4.1).

In tatsächlicher
Hinsicht hat das Zivilgericht zunächst festgehalten, dass der Berufungskläger
anerkannt habe, demBerufungsbeklagte,
Mietzinsen zu schulden. So habe er am 23. Januar 2017 nachweislich
eine Zahlung von CHF 8'360. an die Ver-waltung geleistet. Diese Zahlung
habe den zu jenem Zeitpunkt offenen Mietzinsen von Oktober 2016 bis und
mit Januar 2017 entsprochen. Mit Einschreiben vom 28. April 2017 sei
der Berufungskläger für die Mieten der Monate Februar 2017 bis und mit April
2017 in der Höhe von total CHF 6'270. gemahnt worden. Es sei ihm darin unter
Verweis auf Art. 257d OR eine 30-tägige Zahlungsfrist gesetzt und
ausdrücklich angedroht worden, dass das Mietverhältnis nach unbenutztem Ablauf
der Frist mit einer Frist von 30 Tagen ausserordentlich auf Ende des
nächsten Monats gekündigt werde. Der Berufungskläger habe nicht bestritten,
dass diese Mietzinsausstände bestanden hätten. Bezüglich einer weiteren im
Januar 2017 angeblich erfolgten Barzahlung über CHF 11'000. habe er
nicht behauptet, damit Mieten im Voraus bezahlt zu haben. Diese Zahlung sei
gemäss seinen Aussagen zum Zweck des Kaufs der Liegenschaft erfolgt. Innert der
30-tägigen Zahlungsfrist vom 3. Mai bis 1. Juni 2017 habe der Berufungskläger
unbestrittenermassen keine Zahlungen geleistet. Mit Einschreiben vom
6. Juni 2017 seien die Mietverhältnisse je separat unter Verwendung
des amtlichen Formulars wegen Zahlungsverzugs per 31. Juli 2017
gekündigt worden (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2). Die weiteren Einwendungen
des Berufungsklägers hat das Zivilgericht nicht als massgeblich für die
Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung beurteilt. Ohne Bedeutung seien allfällige
Forderungen gegenüber dem früheren Eigentümer der Liegenschaft. Relevant
könnten höchstens Forderungen gegenüber demBerufungsbeklagten
als aktuellem Eigentümer sein, welche mit den ausstehenden Mietzinsen
verrechnet werden könnten. Damit die offe-nen Mieten für Februar bis
April 2017 jedoch verrechnungsweise rechtzeitig getilgt worden wären,
hätte die Verrechnungserklärung in der Zahlungsfrist, also zwischen dem
3. Mai und dem 1. Juni 2017, abgegeben werden müssen. Der Berufungskläger
habe indessen nicht behauptet, er habe gegenüber demBerufungsbeklagten bzw. der Liegenschaftsverwaltung Verrechnung erklärt.
Auch die vom Berufungskläger behaupteten Mängel seien irrelevant für die Frage,
ob ein Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR vorgelegen habe. Vom Vermieter
zu behebende Mängel berechtigten den Mieter nicht zur eigenmächtigen Reduktion
der Miete oder gar zur Einstellung der Zahlungen. Nur wenn die Mieten infolge
behaupteter Mängel gutgläubig und formell korrekt gemäss Art. 259g OR
bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten hinterlegt
würden, würden die Mietzinse als bezahlt gelten und keine Zahlungsverzug
vorliegen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3).

Auch in
rechtlicher Hinsicht hat das Zivilgericht die Voraussetzungen für einen
Rechtsschutz in klaren Fällen als gegeben erachtet. Die Mahnung vom
28. April 2017 erfülle die gesetzlichen Anforderungen gemäss
Art. 257d OR. Sie sei dem Berufungskläger am 2. Mai 2017
zugestellt worden. Innert der Zahlungsfrist bis zum 1. Ju­ni 2017 sei
keine Zahlung erfolgt, womit derBerufungsbeklagteberechtigt gewesen sei, die ausserordentliche Kündigung auszusprechen. Die
Kündigungen seien frist- und formgerecht gemäss Art. 257d Abs. 2 und
Art. 266l Abs. 2 OR erfolgt, so dass die drei Mietverhältnisse
per 31. Juli 2017 geendet hätten (Zivilgerichtsentscheid,
E. 4.2). Entsprechend ist das Zivilgericht auf das Ausweisungsbegehren desBerufungsbeklagten eingetreten und hat
dieses gutgeheissen. Bezüglich der Auszugsfrist per 31. Oktober 2017 hat
das Zivilgericht auf das diesbezügliche Einverständnis desBerufungsbeklagten anlässlich der
Hauptverhandlung vom 22. August 2017 verwiesen (E. 4.3).

2.2Der
Berufungskläger macht in seiner Berufung zunächst geltend, dass der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten aufzufordern sei, das vorliegende Verfahren "unbedingt
und korrekt [] zu verhandeln". Sodann sei die Liegenschaftsverwalterin
zur Rückerstattung von CHF 8'360. zu verpflichten. Zur Begründung führt
der Berufungskläger aus, dass der ehemalige Liegenschaftseigentümer ihm CHF 230'000.
schulde. Im Weiteren habe ihn der ehemalige Liegenschaftseigentümer Ende 2016
um Hilfe gebeten. Schliesslich sei die "ganze Geschichte" im
vorliegenden Verfahren von der Liegenschaftsverwalterin "umgehdrehen und
gefälscht" worden. Er  der Berufungskläger  habe eine total demolierte Wohnung
ohne Bad und ohne Küche. Die Liegenschaftsverwalterin habe ihm am
12. Januar 2017 nicht gesagt, dass der ehemalige Liegenschaftseigentümer
die Liegenschaft verkauft habe, sondern lediglich, dass sie ihn vertrete.

Diese Vorbringen
des Berufungsklägers stellen die Gültigkeit der Kündigung der Mietverhältnisse
vom 6. Juni 2017 per Ende Juli 2017 nicht in Frage. Soweit er Gegenforderungen
gegenüber dem früheren Hauseigentümer behauptet, wären diese Forderungen direkt
gegenüber diesem geltend zu machen. Diese Gegenforderungen, welche angeblich aus
der Zeit vor dem Eigentümerwechsel stammen, können jedoch nicht mit
Mietzinsausständen aus der Zeit nach dem Eigentümerwechsel verrechnet werden.
Denn es fehlt an der Identität der beiden Schuldner. Abgesehen davon hat der Berufungskläger
in der Zeit zwischen dem 3. Mai und dem 1. Juni 2017 auch keine
Erklärung abgegeben, wonach er seine Forderungen zwecks Tilgung seiner
angemahnten Ausstände verrechne, wodurch der Zahlungsrückstand hätte beseitigt werden
können (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3). Auch die behaupteten Mängel
stehen der Kündigung wegen Zahlungsrückstand nicht entgegen. Macht ein Mieter
Mängel des Mietobjekts geltend, steht ihm lediglich die Hinterlegung des
Mietzinses gemäss Art. 259g OR zur Verfügung, um den Vermieter zu
deren Behebung zu bewegen (dazu Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3). Behält
der Mieter die Mietzinse jedoch eigenmächtig zurück, riskiert er die Kündigung
nach Art. 257d OR. Auch die angeblichen Mängel des Mietobjekts vermögen
deshalb die Rechtmässigkeit der Kündigung nicht in Frage zu stellen. Unzulässig
ist schliesslich die Geltendmachung der Forderung des Berufungsklägers auf
Rückerstattung von CHF 8'360. durch die Liegenschaftsverwalterin. Diese
Forderung kann, nachdem sie nicht Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens
gebildet hat, nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. auch Art. 317
Abs. 2 ZPO). Das durch den Berufungskläger am 12. Juli 2017
anhängig gemachte Verfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten ist mit deren Verfügung vom 14. August 2017 sistiert
worden (Zivilgerichtsentscheid, Tatsachen I und IV). Es wird somit
der Schlichtungsstelle obliegen, über den weiteren Gang jenes
Anfechtungsverfahrens zu entscheiden.

3.

3.1Zusammenfassend
ist festzustellen, dass das Zivilgericht das Ausweisungsgesuch desBerufungsbeklagten zu Recht im Verfahren nach
Art. 257 ZPO gutgeheissen hat. Die Berufung ist dementsprechend
abzuweisen.

3.2Wird
die Berufung abgewiesen, trägt der unterliegende Berufungskläger die
Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten von CHF
800. sind demgemäss dem Berufungskläger aufzuerlegen. DemBerufungsbeklagten sind aufgrund des Verzichts
auf Einholung einer Berufungsantwort keine weiteren Kosten entstanden sind. Es ist
deshalb keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 31. August 2017 (RB[]) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 800.

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.