bs_appellationsgericht · ZB.2019.2 · 2019-01-15 · de
Ausweisung


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2019.2

ENTSCHEID

vom15. Januar 2019

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer,lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher

Parteien

A____Berufungskläger

[...]                                                                                               Gesuchsgegner

gegen

B____Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                   Gesuchsteller

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 13. November 2018

betreffend Ausweisung

Sachverhalt

B____ (Berufungsbeklagter) ist Eigentümer der
Liegenschaft [...] in Basel. A____ (Berufungskläger) hat im Erdgeschoss dieser
Liegenschaft eine 2-Zimmerwohnung gemietet. Mit Einschreiben vom
21. September 2017 sprach derBerufungsbeklagtedie Kündigung des  Mietverhältnisses auf den 31. März 2018 aus, welche in
der Folge bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten angefochten
wurde. Nachdem die Schlichtungsverhandlung ergebnislos verlaufen war,
unterbreitete die Schlichtungsstelle den Parteien am 4. Mai 2018 einen
Urteilsvorschlag. Im Nachgang zu diesem Urteilsvorschlag trafen die Parteien am
7. Juni 2018 eine Vereinbarung, wonach die Klage bei der
Schlichtungsstelle zurückgezogen werde und das Mietverhältnis ohne jegliche
Erstreckung endgültig per 31. August 2018 ende. DerBerufungsbeklagteverpflichtete sich dabei, den
Umzug des Berufungsklägers zu organisieren und die damit verbundenen Kosten zu
übernehmen.

Nachdem der Berufungskläger
über den vereinbarten Zeitpunkt hinaus in der  Wohnung verblieben war, ersuchte
die C____ am 10. September 2018 namens der D____ beim Zivilgericht
Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, dass der Berufungskläger
die 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss der [...] in Basel per sofort zu verlassen
habe. Für den Fall, dass der Berufungskläger die Räumlichkeiten bis zum
gerichtlich festgesetzten Termin nicht verlassen habe, sei sie zu ermächtigen,
die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Eingabe vom 27. September 2018
teilte der nunmehr anwaltlich vertreteneBerufungsbeklagtedem Zivilgericht mit, dass das Ausweisungsgesuch entgegen den versehentlich
gemachten Angaben nicht namens der früheren Eigentümerschaft der Liegenschaft,
d.h. der D____, gestellt worden sei, sondern vielmehr in seinem Namen und
Auftrag. Er habe die Liegenschaft im Jahre 2016 erworben. Das Zivilgericht
führte in der Folge denBerufungsbeklagtenantragsgemäss als Gesuchsteller. Mit Entscheid vom 13. November 2018 wies
das Zivilgericht den Berufungskläger an, die gemieteten Räumlichkeiten bis
30. November 2018, 11.30 Uhr, zu räumen. Zugleich wurde dem Berufungskläger
angedroht, dass widrigenfalls die Räumung auf Antrag desBerufungsbeklagten ohne Weiteres und nach
Bezahlung des Kostenvorschusses vollzogen würde. Auf entsprechendes Ersuchen
des Berufungsklägers hin wurde die schriftliche Begründung des Entscheids
ausgefertigt und diesem am 24. Dezember 2018 zugestellt.

Mit Schreiben
vom 30. Dezember 2018 (Abgabe am Schalter: 3. Januar 2019)
hat der Berufungskläger beim Appellationsgericht Berufung erhoben. Darin stellt
er den Antrag, es sei die Ausweisung bis zum rechtmässigen Baubeginn
aufzuschieben oder es sei die Vereinbarung vom 7. Juni 2018 für
ungültig zu erklären. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet
worden. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf
dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen

1.

1.1Erstinstanzliche
End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen
der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts
betreffend Ausweisung aus einer Mietwohnung und somit ein erstinstanzlicher
Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten.

In
Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls
Streitgegenstand ist, entspricht der Streitwert gemäss konstanter Gerichtspraxis
dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2
S. 347 ff.; AGE ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1).
Da im vorliegenden Fall der Berufungskläger auch die Gültigkeit resp. Wirkung
der Befristungsvereinbarung vom 7. Juni 2018 in Frage stellt, wird
der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000. erreicht. Die
Eingabe des Berufungsklägers vom 30. Dezember 2018 ist folglich als
Berufung entgegenzunehmen.

1.2Die
Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 24. Dezember
2018 innert der Frist von 10 Tagen (vgl. Art. 314 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 257 ZPO) und damit rechtzeitig erhoben worden.
Für ihre Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig
(§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

1.3Die
Berufungsschrift hat Rechtsbegehren, d.h. die Berufungsanträge zu enthalten (Reetz/Theiler, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311
N 33 f.). Mit den Berufungsanträgen soll präzise zum Ausdruck
gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz entscheiden soll bzw. welche
Punkte des Dispositivs des erstinstanzlichen Entscheids angefochten werden und
inwiefern der erstinstanzliche Entscheid abzuändern ist (Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311
N 34). Gemäss einem allgemeinen Prozessgrundsatz muss das Rechtsbegehren
so bestimmt gefasst sein, dass es im Fall seiner Gutheissung unverändert zum Urteil
erhoben werden kann (BGE 137 III 617 E. 4.3 S. 619;
AGE ZB.2014.30 vom 15. Juli 2014 E 2.1 und ZB.2016.14 vom
16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Bei teilweisem oder
vollständigem Fehlen genügender Berufungsanträge ist auf die Berufung grundsätzlich
teilweise oder vollständig nicht einzutreten (vgl. AGE ZB.2017.31 vom
20. Oktober 2017 E. 2.1 und ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017
E. 2.1;Reetz/Theiler,
a.a.O., Art. 311 N 35). Die Rechtsfolge des Nichteintretens steht allerdings
unter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der
Bundesverfassung [BV, SR 101]). Daraus folgt nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung, dass auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren
ausnahmsweise einzutreten ist, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in
Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungskläger in
der Sache verlangt (BGE 137 III 617 E. 6.2 S. 621 f.;
AGE ZB.2016.14 vom 16. Januar 2017 E. 2.1 mit Hinweisen).
Ob die Anträge des Berufungsklägers, wonach die Ausweisung bis zum
rechtmässigen Baubeginn aufzuschieben sei oder die Vereinbarung vom 7. Juni 2018
für ungültig erklärt werden soll, dem vorgenannten Bestimmtheitsgebot widerspricht,
weil unklar bleibt, welches das Hauptbegehren und welches das Eventualbegehren
ist, kann vorliegend offen bleiben, da die Berufung ohnehin abzuweisen ist
(vgl. E. 2 hiernach).

2.

2.1Das
Zivilgericht hat das vorliegende Ausweisungsbegehren im Verfahren nach
Art. 257 ZPO beurteilt. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt
gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung voraus, dass der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar ist (lit. a) und dass die Rechtslage klar ist
(lit. b).

Sofort beweisbar
ist der Sachverhalt dann, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat in der Regel durch
Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Bestreitet der Beklagte die Tatsachen, genügt es, wenn er substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt
werden können und die geeignet sind, die aufgrund der Aktenlage gebildete
gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist dazu nicht
erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid
erscheinen zu lassen (eingehend dazu BGE 138 III 620
E. 5.1.1 S. 621 ff.). Insoweit kommt der Beweislastverteilung
keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Denn die Ausgangslage im summarischen
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach der Kläger die
anspruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit
substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass
der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen
zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide
Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 6.2
S. 624 f.).

Die Rechtslage
ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen
Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung
der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von
Treu und Glauben zutrifft (BGE 138 III 123 E. 2.1.2
S. 126 und 138 III 728 E. 3.3 S. 734). Soweit die
Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage
zu prüfen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257
Abs. 1 ZPO gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch darauf.
Sind sie nicht erfüllt und kann der Rechtsschutz in klaren Fällen deshalb nicht
gewährt werden, kann gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das
Ausweisungsgesuch nicht eingetreten werden (BGE 141 III 262
E. 3.2 S. 265).

2.2Das
Zivilgericht hat in seinem Entscheid erkannt, dass die Parteien am 7. Juni
2018 eine Vereinbarung getroffen hätten, in welcher festgehalten worden sei,
dass das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis betreffend eine 2-Zimmerwohnung
im Erdgeschoss der [...] in Basel endgültig und ohne jegliche Erstreckung per
31. August 2018 beendet worden sei. Entgegen den Ausführungen des Berufungsklägers
lägen keine Anzeichen dafür vor, dass die genannte Vereinbarung unter Druck
bzw. einer arglistigen Täuschung zu Stande gekommen sei (angefochtener
Entscheid, E. 2.a). Dies zeige sich bereits daran, dass der Auszugstermin
nachträglich von Juli auf August 2018 verschoben worden sei. Es könne auch
nicht von einer finanziellen Notlage des Berufungsklägers gesprochen werden,
welche vom Berufungsbeklagten hätte ausgenutzt werden können. Entgegen den Ausführungen
des Berufungsklägers könne die Vereinbarung auch nicht so verstanden werden,
dass er ab September 2018 nur noch die höhere Miete für eine Wohnung in E____
zahlen müsse und dennoch in der Wohnung an der [...] verbleiben könne. Die
Vereinbarung halte vielmehr fest, dass das Mietverhältnis für die Wohnung in
Basel am 31. August 2018 ende. An der Gültigkeit und Wirksamkeit der
Vereinbarung ändere auch nichts, dass gemäss der Behauptung des
Berufungsklägers seine Mutter, welche den ursprünglichen Mietvertrag
mitunterzeichnet habe, die Vereinbarung vom 7. Juni 2018 nicht
unterzeichnet habe. Der Berufungskläger habe zugestanden, dass sie nie in der
Wohnung an der [...] gewohnt habe. Damit stimme auch die Behauptung des
Berufungsbeklagten überein, wonach die Eltern des Berufungsklägers lediglich
solidarisch haftbar gewesen seien für die Mietzinszahlungen, aber nie selbst in
der Wohnung wohnhaft gewesen seien (E. 2.b). Insgesamt erwiesen sich die
Einwendungen des Berufungsklägers gegen die Vereinbarung vom 7. Juni 2018
in keinem Punkt als stichhaltig. Die Vereinbarung sei wirksam und der
Berufungskläger hätte die Wohnung an der [...] spätestens am
31. August 2018 räumen müssen. Angesichts der unbestreitbaren
Tatsachen, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger schon per Juni 2018
eine neue Wohnung in E____ erfolgreich vermittelt habe, und dazu bereit gewesen
sei, die Umzugskosten zu übernehmen, und der Berufungskläger selber ausführt
habe, dass es ihm nicht darum gehe, langfristig an der [...] bleiben zu können,
erscheine das Verhalten des Berufungskläger wider Treu und Glauben und damit
zumindest an der Grenze zum Rechtsmissbrauch (E. 2.c).

2.3In
seiner Berufungsbegründung bringt der Berufungskläger keine Argumente vor,
welche gegen die Richtigkeit der zivilgerichtlichen Erwägungen sprechen würden.
Entgegen seinen Behauptungen ist es nicht rechtsmissbräuchlich, einen Umzug auf
dem Rechtsweg organisieren zu wollen. Der Berufungsbeklagte war vielmehr
gezwungen den Rechtsweg einzuschlagen, nachdem der Berufungskläger trotz der
vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses per 31. August 2018 das
Mietobjekt nicht freiwillig geräumt hatte.

Das Zivilgericht
ist auch zu Recht zum Schluss gekommen, dass die Vereinbarung vom 7. Juni
2018 nicht unter Druck zustande gekommen ist. Der Berufungskläger behauptet in
seiner Berufungsbegründung, dass der Berufungsbeklagte wahrheitswidrig
vorgebracht habe, eine Klage gegen den Urteilsvorschlag der Schlichtungsstelle eingereicht
zu haben, und dass der Berufungsbeklagte den Berufungskläger damit unter Druck
gesetzt habe. Diese Tatsachenbehauptung wird in der Berufung erstmals vorgebracht,
ohne dass der Berufungskläger aufzeigt, dass es ihm trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht möglich gewesen sein soll, sie bereits vor erster Instanz vorzubringen. Damit
kann diese neue Behauptung gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht mehr
berücksichtigt werden. Dasselbe gilt für die Behauptungen des Berufungsklägers,
dass ihm aufgrund des Kantonswechsels nach E____ die Unterstützung durch das
Amt für Sozialbeiträge gestrichen worden sei und dass er in der neu gemieteten
Wohnung in E____ aus verschiedenen Gründen nur vorübergehend wohnen könne. Selbst
wenn die neuen Tatsachenbehauptungen des Berufungsklägers berücksichtigt würden,
ändert dies nichts daran, dass das Zivilgericht zu Recht erkannt hat, dass der
Berufungskläger eine einvernehmliche und nicht erstreckbare Terminierung des
Mietvertrages für die Wohnung an der [...] per 31. August 2018 rechtsgültig
unterzeichnet habe und dass er daher über kein Recht verfügt, über diesen
Zeitraum hinaus die Wohnung zu nutzen resp. dort noch Sachen zu lagern. Dem
Berufungskläger gelingt der Nachweis eines Willensmangels beim Abschluss dieser
Vereinbarung nicht.

Entgegen den
Behauptungen des Berufungsklägers kann auch keine Rede davon sein, dass das
Zivilgericht die Frage der Gültigkeit dieser Befristungs-Vereinbarung vom 7.
Juni 2018 trotz fehlender Unterzeichnung der Vereinbarung durch die Mutter des
Berufungsklägers nicht sorgfältig geprüft hätte. Seine Behauptung, wonach der
gemäss seinen Angaben von seiner Mutter mitunterzeichnete Mietvertrag für die [...]
bereits von der Gegenseite eingereicht worden sei, weshalb es für ihn nicht
erforderlich gewesen sei, diesen erneut einzureichen, trifft nicht zu. Dem Gericht
ist von Vermieterseite kein Mietvertrag eingereicht worden, welcher von der Mutter
mitunterzeichnet worden wäre. Zudem wird vom Berufungskläger nicht aufgezeigt,
dass die Ausführung des Zivilgerichts, wonach seine Mutter gemäss seinen
eigenen Ausführungen lediglich für den Mietzins solidarisch gehaftet habe,
jedoch nicht Mieterin gewesen sei, falsch sein soll.

Soweit der
Berufungskläger vorbringt, die Vorinstanz habe seine Behinderung und die
Situation vor Ort sowie die fehlende rechtkräftige Baubewilligung nicht
berücksichtigt, geht daraus nicht hervor, inwiefern dies zur Ungültigkeit oder
mangelnden Wirksamkeit der Vereinbarung zur Beendigung des Mietverhältnisses
und damit zu einem anderen Entscheid hätte führen sollen. Darauf ist somit
nicht weiter einzugehen.

Angesichts der
Tatsache, dass der Berufungskläger gemäss eigenen Angaben bereits seit Juni
2018 über eine andere Wohnung verfügt und der Mietvertrag über die hier
strittige Wohnung am 30. August 2018 geendet hat, ist die vom Zivilgericht im
November 2018 angesetzte Frist zur Räumung der Wohnung von über zwei Wochen
nicht zu beanstanden. Der Berufungskläger zeigt nicht auf, inwiefern die
Räumung seiner Wohnung in dieser Frist nicht möglich gewesen sein soll.

3.

Der angefochtene
Entscheid erweist sich damit als richtig und die dagegen erhobene Berufung ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der unterliegende
Berufungskläger die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im
Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren CHF 600. (vgl. § 10
Abs. 2 Ziff. 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements
[GGR, SG 154.810]). Dem Berufungsbeklagten sind aufgrund des Verzichts auf die
Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden.
Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts vom 13. November 2018 (RB.2018.192) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher EröffnungBeschwerde in Zivilsachenerhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000. bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000. in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des
Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.