bs_appellationsgericht · ZB.2023.30 · 2024-02-04 · de
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses


Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Dreiergericht

ZB.2023.30

ENTSCHEID

vom4.
Februar 2024

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André
Equey, MLaw Manuel Kreis

und Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue

Parteien

A____Berufungsklägerin

[...]                                                                                                 Beklagte

vertreten durch [...], Rechtsanwältin,

[...]

gegen

B____Berufungsbeklagte

[...]                                                                                                
Klägerin

vertreten durch [...], Rechtsanwalt,

[...]

Gegenstand

Berufunggegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 9. März 2023

betreffend Kündigung und
Erstreckung des Mietverhältnisses

Sachverhalt

Mit Mietvertrag
vom 16. Januar 2007 mietete A____ (Mieterin) eine 2-Zimmerwohnung am [...] in
Basel. Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die B____
(Vermieterin) allen Mietern in der Liegenschaft [...] per Ende März 2023. Im
Begleitschreiben begründete sie die Kündigung damit, dass die Liegenschaft mit
Baujahr 1981 zwischenzeitlich stark in die Jahre gekommen sei und deshalb
umfassende Sanierungen unter anderem der Sanitäranlagen, Küchen und Bäder,
Böden, Elektroinstallationen sowie Brandschutzinstallationen unumgänglich
seien; der Umfang der Sanierung lasse einen Verbleib der Mieter in der
Liegenschaft nicht zu.

Die Mieterin focht
diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
(Schlichtungsstelle) an. Nachdem die Vermieterin den Urteilsvorschlag der
Schlichtungsstelle abgelehnt hatte, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 8.
Juni 2022 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen,
dass die Kündigung weder nichtig noch missbräuchlich sei, und es sei keine
Erstreckung zu gewähren. Am 14. Dezember 2022 führte das Zivilgericht eine
mündliche Hauptverhandlung durch; neben der Vermieterin (und ihrem Vertreter),
der Mieterin des vorliegenden Verfahrens (und ihrer Vertreterin) waren auch die
Mieter in den anderen acht Kündigungsverfahren anwesend. Nach der
Hauptverhandlung fanden Vergleichsgespräche statt, die allerdings scheiterten.
Mit Entscheid vom 9. März 2023 stellte das Zivilgericht fest, dass die
Kündigung vom 13. August 2021 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis
einmalig bis Ende Januar 2024. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid
schriftlich begründet.

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 21. Juni 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre
zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit
Berufungsantwort vom 14. September 2023 beantragt die Vermieterin die Abweisung
der Berufung. Mit unaufgefordert eingereichter Replik vom 29. September 2023
hält die Mieterin an ihren Anträgen fest. Mit Noveneingabe vom 16. Oktober 2023
teilte die Vermieterin mit, dass alle drei Baurekurse gegen das
Sanierungsprojekt abgewiesen worden seien. Mit Eingaben vom 2. und
13. November 2023 nahmen die Parteien dazu Stellung. Die Akten des
Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem
Zirkulationsweg gefällt.

Erwägungen

1.         Eintreten

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000. beträgt (Art. 308 Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend
die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem
Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue
Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung
als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die
dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR
220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE
137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des
Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins
massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019
E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF
1'195., so dass der Streitwert von CHF 10'000. ohne weiteres erreicht
wird (Klagebeilage 1; 36 Monatsbruttomietzinse à CHF 1'195. = CHF 43'020.).
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach
einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das
Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.Entscheid des Zivilgerichts

3.         Missbräuchlichkeit
der Sanierungskündigung

3.1Vorliegen eines ausgereiften Sanierungsprojekts

Eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten, die eine
Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht
missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur
unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterin, dennoch zu kündigen
(BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch,
wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich
weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, sodass die Vermieterin die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht
erhalten wird. Dass die Vermieterin bereits die nötigen Bewilligungen erhalten
oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit
der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im
Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen,
zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen,
die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten
Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im
Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt
vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die Arbeiten eine Räumung
des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein
Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt
auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie
missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2). Das Gericht
muss aufgrund der nachgewiesenen Umstände überzeugt sein vom Vorhandensein des
Projekts, von Willen und der Möglichkeit der Vermieterin, das Projekt zu
realisieren und von der Notwendigkeit, dass die Mieter die Liegenschaft
definitiv verlassen (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 E. 2.1.2).

Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst,
wann ein genügend ausgereiftes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der
Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Als genügend hat das Bundesgericht
folgende Projektstände erachtet:

-          Baubewilligung
oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.6);

-           Sanierungsstudie,
Investitionsantrag über CHF 2'500'000. und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16.
Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);

-           Erteilung
eines Auftrags (im Wert von CHF 120'000.) an ein Architekturbüro für
Planungsarbeiten am Bauprojekt und zeitnahe Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens nach der Kündigung (BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli
2023 E. 3.2 und 3.3);

-           Erteilung
eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts
(BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);

-          «rapport
dexpertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen
Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E.
2.3 und 2.5);

-          Besichtigung
der Liegenschaft durch den Vermieter, Kontaktierung eines Architekturbüros,
Beschaffung der ursprünglichen Baupläne und der seitherigen Umbaupläne, zweite
Besichtigung der Liegenschaft durch den Vermieter in Begleitung seines
Architekten, Ausarbeitung von 5-seitigen Plänen durch den Architekten und
Kontaktierung der Behörden (BGer 4A_491/2018 vom 8. Mai 2019 Sachverhalt
A.d und E. 3);

-           bereits
erfolgte Sanierung zahlreicher Wohnungen in der Liegenschaft und aufrichtige
Absicht der Vermieterin, auch die strittige Wohnung zu sanieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 E. 4; vgl. auch BGer 4A_143/2021 vom 31.
August 2021 E. 10.2).

Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache
Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung
rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Als ungenügend hat es aber folgende
Projektstände erachtet:

-           Hinweis der
Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91
Sachverhalt A. und E. 3.2.2);

-           Besichtigung
der Liegenschaft durch den Liegenschaftsverwalter zur Abklärung des
Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2);

-           feste
Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE
140 III 496 E. 4.2.2);

-          nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III
91 E. 3.2.1).

3.2Möglichkeit der Sanierung in bewohntem
Zustand

3.3      Mietverhältnis
mit neuen Mietern

4.         Erstreckung
des Mietverhältnisses

4.3Eine
Mieterinkann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung
sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des
Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses;
persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren
Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf
dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in
erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als
ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im
Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der
Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden.
Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden
oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände
rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst
sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt
für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der
Kündigungsfrist wäre(zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August
2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der
Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter
Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b)).

4.4Im
vorliegenden Fall sind die drei Einwände der Mieterin nicht geeignet, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu
stellen. Der erste Einwand  es genüge als Suchbemühung, dass sich eine betagte
und gesundheitlich eingeschränkte Person ernsthaft umeinenPlatz in
einer Alterswohnung bewerbe  ist nicht stichhaltig. Das Zivilgericht stellte
fest, dass die Mieterin sich nicht nur beieinerAlterssiedlung, sondern
bei einem Verbund von Alterssiedlungen angemeldet habe, was der Zuteilung einer
altersgerechten Wohnung in absehbarer Zeit förderlich sei
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.3). Entgegen der Darstellung der Mieterin
erachtete das Zivilgericht die Suchbemühungen der Mieterin nicht als
ungenügend.

Der
zweite Einwand, wonach die Vermieterin gar nicht auf Planungs- und
Kostensicherheit angewiesen sei, gründet auf der Behauptung der Mieterin, die
Vermieterin habe selbst eingeräumt, dass die Bauarbeiten auch dann ausgeführt
würden, wenn die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben würde. Die Mieterin
gibt in der Berufung nicht an, an welcher Stelle die Vermieterin dies
eingeräumt haben soll (vgl. Berufung, Ziffer 32). Das ist prozessual
ungenügend. Die Berufungsklägerin muss aufgrund ihrer Pflicht, die Berufung zu
begründen, namentlich auch die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht
(zur Begründungspflicht im Berufungsverfahren vgl. AGE ZB.2022.29 vom 17. März
2023 E. 4.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_185/2023 vom 31. Mai 2023 E.
4.3.2). Die Mieterin nennt keinerlei Aktenstücke zum Beweis ihrer Behauptung.
Auf den zweiten Einwand ist somit aus prozessualen Gründen nicht einzugehen.

Mit
ihrem dritten Einwand bemängelt die Mieterin, beim Unterstützungsangebot der
Vermieterin habe es sich bloss um ein «vermeintliches» Angebot gehandelt, da
die Vermieterin der Mieterin kein Referenzschreiben ausgestellt habe und die 2,
3 angebotenen Wohnungen nicht tauglich gewesen seien (Berufung, Ziffer 33).
Auch dieser Einwand ist nicht stichhaltig, da das Zivilgericht dies nicht
verkannt hat: Es hielt zum einen fest, dass die Vermieterin «Bereitschaft»
bekundet habe, «Referenzschreiben zu Handen der Mieterschaft auszustellen»
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2.5); es nahm nicht an, dass die Vermieterin
solche Schreiben auch tatsächlich ausstellte. Zum anderen stellte das
Zivilgericht  wie die Mieterin auch  fest, dass die Anzahl der angebotenen
Ersatzobjekte tief gewesen sei und diese teilweise von vornherein ausser
Betracht gefallen seien (E. 6.2.5). Mit anderen Worten: Das Zivilgericht hat
das Unterstützungsangebot der Vermieterin korrekt eingeschätzt und gewürdigt.

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Einwände der Mieterin nicht geeignet sind, die
Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu
stellen. Das Zivilgericht eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art
und Dauer der Erstreckung massgebend sind, sorgfältig und zutreffend 
namentlich auch die lange Kündigungsfrist von 19 Monaten. Auf die
entsprechenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden
(Zivilgerichtsentscheid, E. 6.2). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in den
weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.

5.         Berufungsentscheid

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und
Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben,
betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200. und CHF 500. bei einer
Nettomonatsmiete bis CHF 2'500. bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des
Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im
vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins für die Wohnung unter
CHF 2'500. (Zivilgerichtsentscheid, E. 7.2). Die zweitinstanzlichen
Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500..
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die  wie das vorliegende
Verfahren  ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine
Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://:        Die Berufung gegen den Entscheid des
Zivilgerichts Basel-Stadt vom 9. März 2023 ([...]) wird abgewiesen.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von CHF
500..

Mitteilung an:

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

MLaw Thomas Inoue

Rechtsmittelbelehrung