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Wirtschaftlicher Neubau

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Entscheid vom 27. April 2018 (530 17 66) 
 
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Wirtschaftlicher Neubau 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter Dr. L. Schneider, 
R. Richner, Dr. Ph. Spitz, M. Angehrn, Gerichtsschreiber D. Brügger 
 
 
Parteien 
A.____, vertreten durch Ludwig + Partner AG, Oliver Wamister, 
Advokat, St. Alban-Vorstadt 110, 4010 Basel 
 
 
Beschwerdeführer 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Beschwerdegegnerin 
 
 
 
betreffend 
direkte Bundessteuer 2011 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
A. 
Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2011 vom 23. Juni 2016 erfolgte eine 
Einkommensaufrechnung und es wurde die Liegenschaftsunterhaltskostenpauschale gewährt. 
 
 
B. 
Mit Einsprache vom 14. Juli 2016 beantragte die Vertreterin des Beschwerdeführers, auf die 
Einkommensaufrechnung sei zu verzichten und es seien effektive Liegenschaftsunterhaltskos-
ten von Fr. 120‘745.-- zum Abzug zuzulassen. Zur Begründung machte sie geltend, die am 
20. Juni 2011 für Fr. 1‘100‘000.-- erworbene Liegenschaft sei von Juli 2011 bis Ende 2013 für 
Fr. 1‘796‘239.-- (exkl. MWST) renoviert und erweitert worden, wobei auf das hier strittige Steu-
erjahr Investitionen von Fr. 526‘652.-- entfallen seien. In der Bauabrechnung habe der Architekt 
sämtliche Arbeiten, die am bestehenden Einfamilienhaus vorgenommen worden seien, von den 
restlichen getrennt. Mit Einspracheentscheid vom 1. November 2017 wurde die Einsprache hin-
sichtlich der Einkommensaufrechnung gutgeheissen. An der Verweigerung des Abzuges der 
effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten wurde mit der Begründung, die Liegenschaft sei total-
saniert worden und die Investitionskosten hätten mehr als das 1,6-fache des Kaufpreises betra-
gen, festgehalten. 
 
 
C. 
Mit Beschwerde vom 4. Dezember 2017 machte die Vertreterin des Beschwerdeführers gel-
tend, bei der vorbestehenden Baute sei die Gebäudehülle unverändert geblieben, weswegen 
die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen seien. Mit Vernehmlas-
sung vom 9. Februar 2018 beantragte die Beschwerdegegnerin mit der Begründung, die 
Raumaufteilung sei bis auf den Ersatz des Daches mehr oder weniger belassen worden, die 
Gutheissung der Beschwerde, woran sie auch anlässlich der heutigen Verhandlung festhält. 
 
 
 
 
Erwägungen: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer 
(DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zuständig, 
wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 Abs. 1 
des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 
(StG) Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- über-
steigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden. 
Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist 
ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
 

 
 
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2. 
 
Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten 
zum Abzug zuzulassen sind. 
 
 
3. 
3.1. Gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhalts-
kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versiche-
rungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Die steuerpflich-
tige Person kann für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und 
Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Der Bundesrat regelt diesen Pauschalabzug 
(Art. 32 Abs. 4 DBG). Werden die Kosten in ihrem tatsächlichen Umfang geltend gemacht, sind 
sie als steuermindernde Tatsachen von der steuerpflichtigen Person durch substantiierte Sach-
darstellung zu beweisen (Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 3. Juli 2015, 530 15 11, 
E. 3a, m.w.H.). 
 
3.2. Gemäss der Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des 
Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (ESTV-Liegenschaftsverordnung) vom 24. Au- 
gust 1992 gelten insbesondere die Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wert-
vermehrende Aufwendungen darstellen (Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 1), die Sachversicherungsprä-
mien für die Liegenschaft (Art. 1 Abs. 1 lit. b) und die Kosten der Verwaltung (Art. 1 Abs. 1 lit. c) 
als abziehbare Kosten. 
 
3.3. Nicht abzugsfähig sind die Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines Grundstü-
ckes führen (Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 ESTV-Liegenschaftsverordnung e contrario). Die Abgren-
zung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien. 
Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, z.B. ein Haus 
in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen, haben 
wertvermehrenden Charakter. Die Aufwendungen für die Instandstellung oder Modernisierung 
eines Grundstückes, welche einer eigentlichen Neueinrichtung gleichkommen, sind daher nicht 
als Unterhaltskosten abzugsfähig. Zur Abgrenzung der abzugsfähigen Unterhaltskosten von 
den wertvermehrenden Aufwendungen hat die Beschwerdegegnerin im Merkblatt "Liegen-
schaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmal-
pflege“, Stand 1. Januar 2018 (Merkblatt), einen nicht abschliessenden Katalog aufgestellt 
(StGE vom 22. Mai 2015, 510 14 89, E. 2d, m.w.H.). 
 
 
4. 
 
Keine Unterhaltskosten liegen dann vor, wenn die Liegenschaft völlig um- und ausgebaut wor-
den ist, d.h. wenn die "Renovation" umfangmässig eine Totalsanierung darstellt und wirtschaft-
lich einem Neubau gleichkommt; dann ist stattdessen auf "Herstellungskosten" zu schliessen, 
die nicht abziehbar sind. Herstellungskosten sind namentlich dann gegeben, wenn die Liegen-
schaft einem anderen Zweck zugeführt wird. Aufwendungen, die mit einer Nutzungsänderung 
einhergehen, gelten üblicherweise als wertvermehrend, so z.B. in folgendem Fall: Bei einem 
Kaufpreis von Fr. 1.1 Mio. werden insgesamt über Fr. 1.5 Mio. investiert, um eine ausserhalb 
des Wohngebietes gelegene, ursprünglich der landwirtschaftlichen Nutzung dienende Liegen-
schaft für Wohn- und Freizeitzwecke umzufunktionieren. Dasselbe gilt für eine Altlastensanie-

 
 
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rung im Hinblick auf die geplante Wohnüberbauung, wenn die landwirtschaftliche Nutzung ohne 
eine solche Sanierung hätte weitergeführt werden können, die Kosten aber getätigt wurden, um 
in Zukunft mit einer anderen Liegenschaftsnutzung einen höheren Ertrag zu realisieren; die 
Kosten stehen deshalb nicht in einem engen sachlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang 
mit der bisherigen Einkommenserzielung. In einem anderen Fall, in dem die Aufwendungen für 
die Erneuerung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ebenfalls 
mehr gekostet haben als die Liegenschaft selbst, ist die Renovation in ihrer Gesamtheit als eine 
wertvermehrende Investition eingestuft worden, auch wenn damit keine Nutzungsänderung ver-
bunden war. Als Herstellung zu gelten haben allgemein sämtliche Massnahmen, die den Aus-
bau mit Wohnraumerweiterung erst ermöglichen bzw. alle anfallenden Kosten, die durch den 
Ausbau unmittelbar veranlasst werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_558/2016, 
2C_559/2016 vom 24. Oktober 2017, E. 2.4.1 f., m.w.H.). 
 
 
5. 
 
5.1. Vorliegend hat der Beschwerdeführer die Liegenschaft für Fr. 1‘100‘000.-- erworben und 
während einer Dauer von rund 2 ½ Jahren für Fr. 1‘796‘239.--, was rund dem 1,6-fachen des 
Anschaffungspreises entspricht, umgebaut. Bereits diese Zahlen lassen das ganz erhebliche 
Ausmass der durchgeführten Arbeiten erkennen. Gleiches ergibt sich auch aus dem Schreiben 
des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegnerin vom 29. November 2015, in welchem er 
selbst ausführt, der Altbau sei komplett renoviert und die Treppe, Bäder, Schalter, Leitungen, 
Fenster, Türen, Küche, Träger und Heizungen neu eingebaut worden. Lediglich ein paar Wände 
seien stehen geblieben. 
 
5.2. Diese Einschätzung wird durch die sich in den Akten befindlichen Plänen und Fotos bzw. 
die Bauabrechnung bestätigt, hat sich das Haus in seiner Gesamterscheinung doch komplett 
verändert: Der gänzlich neu erstellte Anbau wurde nahtlos mit dem ursprünglichen Gebäude-
körper verbunden, so befindet sich im Parterre neu ein durchgehend verglaster Raum, welcher 
durch Wanddurchbrüche entstanden ist; die Kubatur hat sich von 1‘168m3 auf 2‘173m3 und da-
mit um rund 85% erhöht; es wurde eine zusätzliche, umfassende Unterkellerung mit Tiefgarage, 
Weinkeller, Sauna, Fitnessraum etc. vorgenommen; das Giebeldach des ursprünglichen Ge-
bäudes wurde entfernt und ein neues Flachdach errichtet, welches den vorbestehenden Ge-
bäudekörper und den Anbau nicht nur funktionell, sondern auch optisch zu einer Einheit verbin-
det und es wurde überdies ein Aussenschwimmbad errichtet. Der bestehende Gebäudekörper 
wurde mit einem Neuverputz samt 16cm Wärmedämmung versehen; für Leitungen wurden 
Kernbohrungen vorgenommen; es wurden zusätzliche Stahlträger eingebaut; es erfolgte eine 
Neuinstallation einer Bodenheizung und sämtliche Fenster samt Rollläden und Sonnenstoren, 
die Sanitäranlagen, die Küche etc. wurden ersetzt. 
 
5.3. Im vorliegenden Verfahren macht der Beschwerdeführer nun geltend, Alt- und Neubau sei-
en noch als individuelle, getrennt bzw. von einander separierbare Bauten wahrzunehmen. Die-
se Behauptung ist gestützt auf die vorstehenden Ausführungen abwegig. Liegt ein wirtschaftli-
cher Neubau im Streit, gibt es immer vorbestehende Gebäudeteile, ansonsten von vornherein 
ein reiner Neubau vorliegen würde. Massgeblich ist aufgrund der zitierten Bundesgerichtspraxis 
der Gesamteindruck der durchgeführten Arbeiten bzw. der eingetretenen baulichen Verände-
rung eines Gebäudes als Ganzes, was hier sowohl in wert- und zeitmässiger als auch in funkti-

 
 
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oneller und optischer Hinsicht gegeben ist. Somit liegt ein wirtschaftlicher Neubau vor und es 
fehlt an der Grundlage für das Auseinanderhalten der Aufwendungen für die vorbestehende 
Baute und jenen für den Anbau. Entsprechend können die geltend gemachten effektiven Lie-
genschaftsunterhaltskosten nicht zum Abzug zugelassen werden. 
 
5.4. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
 
6. 
Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer Verfahrenskosten von Fr. 1‘500.-- zu bezahlen 
und es ist ihm keine Parteientschädigung auszurichten (Art. 144 Abs. 1 bzw. 4 DBG). 

 
 
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Demnach erkennt das Steuergericht: 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Der Beschwerdeführer hat Verfahrenskosten von Fr. 1‘500.-- (inkl. Auslagen von pauschal 
Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
 
3. 
Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 
 
4. 
Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. des Beschwerdeführers (2), die Eidgenössische 
Steuerverwaltung (1) und die Beschwerdegegnerin (3).