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Liegenschaftsunterhalt

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Entscheid vom 12. April 2013 (510 12 91) 
 
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Liegenschaftsunterhalt 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter M. Zeller, Dr. L. 
Schneider, Gerichtsschreiberin I. Wissler 
 
 
Parteien 
A., 
 
 
Rekurrentin 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Staatssteuer 2009 
 
 

 
 
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I n E r w ä g u n g : 
 
- 
dass die Rekurrentin mit Schreiben vom 26. Oktober 2011 gegen den Einsprache-Entscheid 
der Steuerverwaltung vom 3. Oktober 2011 betreffend die Veranlagungsverfügung zur 
Staatssteuer 2009 vom 17. Februar 2011 mit dem Begehren, es seien die geltend gemach-
ten Liegenschaftsunterhaltskosten in Höhe von Fr. 67'875.--, welche in der Veranlagungs-
verfügung auf Fr. 45'687.-- gekürzt worden seien, vollumfänglich zum Abzug zuzulassen, 
unter Wahrung von Frist und Form, Rekurs erhoben hat, 
 
- 
dass das Steuergericht gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern 
(Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache 
zuständig ist, wobei gemäss § 129 Abs. 2 StG Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag 
wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterin-
nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden, weshalb ohne weitere Ausführungen 
auf den Rekurs eingetreten werden kann, 
 
- 
dass gemäss § 29 Abs. 1 lit. e StG die notwendigen Kosten für die Verwaltung des Vermö-
gens, dazu bei Liegenschaften die Aufwendungen für den Unterhalt, von den steuerbaren 
Einkünften abgezogen werden können, die Kosten des Unterhalts und der Verwaltung von 
Grund und Boden in ihrem tatsächlichen Umfang, jene von Gebäuden, sofern sie nicht zum 
Geschäftsvermögen gehören, nach der Wahl des Steuerpflichtigen, und zwar für jede Ver-
anlagungsperiode, entweder in ihrem tatsächlichen Umfang oder in Form einer Pauschale 
abgezogen werden können […] (§ 29 Abs. 2 StG), als Aufwendungen für den Unterhalt von 
Liegenschaften gemäss § 9 des Dekrets zum Steuer- und Finanzgesetzes vom 19. Sep-
tember 1974 insbesondere die Reparaturkosten (lit. a); die Prämien für Sachversicherun-
gen, soweit sie sich auf das Gebäude oder seine Umgebung beziehen (Brand-, Haushaft-
pflicht-, Wasserschaden-, Glasschadenversicherung usw. (lit. b) und die Verwaltungskosten 
(lit. c) gelten; nicht abziehbar insbesondere die Aufwendungen für die Anschaffung und die 
Verbesserung von Vermögensgegenständen sind […] (§ 29 Abs. 3 StG), wobei gemäss Zif-
fer 3.2 des Merkblatts "Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und 
Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege des Kantons Basel-Landschaft (nachfolgend 
Merkblatt), Stand 1.1.2009, die Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie 
für bauliche Veränderungen, d.h. Um-, Ein- und Anbauten dazu gehören, 
 

 
 
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- 
dass Unterhaltskosten Aufwendungen sind, welche die Erhaltung bisheriger Werte bezwe-
cken und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind, Unter-
haltsarbeiten ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert 
weiter bestehen lassen, wobei einzig die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt 
werden, demnach Unterhaltsarbeiten Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im bis-
herigen Zustand sind; von den Unterhaltskosten Aufwendungen zu unterscheiden sind, wel-
che zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen, wobei solche wertvermehrende Auf-
wendungen bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig sind (vgl. zum Ganzen Schweig-
hauser in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-
Landschaft, 29 N 111 ff.), 
 
- 
dass die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung nach objektiv-
technischen Kriterien erfolgt, alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren 
Zustand versetzten, d.h. zum Beispiel ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, 
wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen, wertvermehrenden Charakter haben, die Aufwen-
dungen für die Instandstellung oder Modernisierung eines Grundstückes, welche einer ei-
gentlichen Neueinrichtung gleichkommt, daher nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig sind 
(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher 
Steuergesetz, Zürich 1999, N. 25 ff. zu § 30), 
 
- 
dass die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft zur Abgrenzung der abzugsfähi-
gen Unterhaltskosten von den wertvermehrenden Aufwendungen im Merkblatt einen nicht 
abschliessenden Katalog aufgestellt hat, 
 
- 
dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung und herrschender Lehre die Unterhaltskos-
ten für Liegenschaften zu den Gewinnungskosten gehören (StE 2005, A 23.1 Nr.10, E. 3.3.; 
vgl. Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 32 N 35), Gewinnungskosten alle Vermögensabgänge 
sind, die wesentlich durch ein Handeln, das beruflich motiviert ist oder Erwerbszwecken 
dient, verursacht oder bewirkt werden, (vgl. Archiv für Schweizerisches Abgaberecht (ASA), 
Bd. 58, S. 338), 
 
- 
dass die Tatsachen, welche einen bestimmten Liegenschaftsaufwand als abzugsfähigen 
Liegenschaftsunterhalt im Sinne von § 29 Abs. 1 lit. e und Abs. 2 StG erscheinen lassen, 
steuermindernd und deshalb von der steuerpflichtigen Person darzutun und nachzuweisen 
sind (vgl. Der Steuerentscheid [StE] 1991 B 25.6 Nr. 21; Ernst Blumenstein/Peter Locher, 

 
 
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System des Steuerrechts, 6. Auflage, Zürich 2002, S. 416 und S. 453); häufig eine einzelne 
bauliche Massnahme oder Anschaffung nicht als Ganzes entweder dem Aufwand oder den 
wertvermehrenden Aufwendungen zugeteilt werden kann, da sie Elemente beider Katego-
rien umfasst, weshalb in diesen Fällen die Kosten in abzugsfähigen Aufwand und wertver-
mehrende Aufwendungen zerlegt werden müssen (Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band II, 
9. Auflage, Bern 2002, § 41 N 84), 
 
- 
dass sich vorliegend die Kosten auf die Sanierung dreier Räume, nämlich ein neues Bade-
zimmer (ehemals Gästezimmer) und zwei Reduits (ehemals Badezimmer) aufteilen, die Re-
kurrentin an der Verhandlung erklärt hat, dass die beiden Bäder aus den 1950-er Jahren 
stammen und seither nicht saniert worden seien, sie sich aufgrund der kleinen Grundflächen 
der beiden Nasszellen dazu entschlossen habe ihr Gästezimmer zu einem Bad umzubauen 
und die beiden kleinen Bäder zu Reduits umzugestalten, wobei im Haus durch diesen Um-
bau keine Wände verschoben worden seien, sie aufgrund dieses Umbaus zu Gunsten eines 
grösseren Badezimmers auf ein Gästezimmer verzichte, was lediglich eine Umnutzung der 
Räumlichkeiten zur Folge habe, 
 
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dass die Steuerverwaltung in ihrem Einsprache-Entscheid die Kürzung der Liegenschaftsun-
terhaltskosten von Fr. 67'875.-- um 1/3 auf Fr. 45'687.-- bestätigt hat mit der Begründung, 
ein Drittel der Kosten seien den nicht abzugsfähigen wertvermehrenden Aufwendungen zu-
zuordnen, da die Rekurrentin nach dem Umbau im Besitze eines Whirlpools sei, eine elekt-
rische Bodenheizung und eine Runddusche habe einbauen lassen, wobei das neue Bade-
zimmer nun grosszügige Platzverhältnisse zu bieten habe, was einer Komfortsteigerung und 
Aufwertung gleichkomme und daher der Abzug der gesamten Kosten nicht möglich sei, 
 
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dass zunächst festzuhalten ist, dass die Rekurrentin der Steuerverwaltung über sämtliche 
Umbaumassnahmen detaillierte Rechnungen eingereicht hat, auf denen ersichtlich ist, wie 
sich die Umbaukosten zusammensetzen, die Rekurrentin dem Steuergericht auf Aufforde-
rung hin noch weitere Fotos eingereicht hat, auf welchen alle Räumlichkeiten sowohl vor, 
während und nach dem Umbau dokumentiert sind, auf diesen Fotos klar ersichtlich ist, dass 
es sich bei der neuen Badewanne nicht um einen Whirlpool handelt, die neu eingebaute 
Runddusche in ihrer Form und Funktion dem heutigen Standard entspricht wobei diese nur 
aufgrund ihrer Form noch keine Komfortsteigerung und auch keine Wertvermehrung be-
wirkt, und es sich in Bezug auf die Toilette (ohne weitere Spezialfunktionen wie bspw. 
Duschanlage), welche genau dieselbe Funktion erfüllt, in punkto Komfortsteigerung ebenso 

 
 
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verhält; in Bezug auf die neu eingebaute Bodenheizung im Bad auszuführen ist, dass diese 
nicht dem Bereich "Luxusausstattung" zuzuordnen ist und Bäder beispielsweise in einem 
Neubau regelmässig mit einer Bodenheizung ausgestattet werden, es daher naheliegend 
ist, dass die Rekurrentin bei einer derart umfassenden Sanierung ihr neues Bad mit einer 
Bodenheizung ausstatten lässt, ohne dass dabei infolge Einbaus von Luxuselementen von 
einer Wertvermehrung auszugehen ist, dass der Ersatz des Bodenbelags im ehemaligen 
Gästezimmer resp. neuen Badezimmer durch Steinplatten, ebenfalls keine Komfortverbes-
serung mit Wertvermehrung darstellt, sondern zur Standardeinrichtung eines Badezimmers 
gehört, 
 
- 
dass schliesslich festzuhalten ist, dass die beiden Badezimmer und das Gästezimmer über 
60 Jahre als solche genutzt worden sind und sich die Rekurrentin dazu entschlossen hat 
diese Räume einer anderen Nutzung zuzuführen, diese Nutzungsänderung nicht per se zu 
der Annahme führt, dass eine Wertvermehrung vorliegt, wobei die neu gewählte Ausstat-
tung einzig dem heutigen Standard angepasst wurde und wie aus der ausführlichen Fotodo-
kumentation auch klar ersichtlich ist, zur Renovation der drei Räumlichkeiten, keine Luxu-
selemente mit aussergewöhnlicher hoher Qualität verwendet worden sind, 
 
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dass die Umbaukosten für die beiden ehemaligen Badzimmer, welche in Reduits umfunktio-
niert wurden unstrittig sind, unter Bezugnahme auf das Merkblatt Ziffer 5.2 bei Ersatz / Mo-
dernisierung eines Badezimmers bei gleichbleibender Art der Einrichtung der volle Unter-
haltsabzug zu gewähren ist, 
 
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dass demzufolge die geltend gemachten Unterhaltskosten in Höhe von Fr. 67'875.-- voll-
ständig zum Abzug zuzulassen sind und der Rekurs demzufolge gutzuheissen ist, 
 
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dass der Rekurrentin ausgangsgemäss keine Verfahrenskosten aufzuerlegen sind (§ 130 
StG i.V.m. § 20 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwal-
tungsprozessordnung [VPO]) und ihr mangels Geltendmachung keine Parteientschädigung 
zuzusprechen ist (§ 130 StG i.V.m. § 21 VPO), 
 

 
 
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w i r d e r k a n n t : 
 
://: 1. 
Der Rekurs wird gutgeheissen. 
 
2. 
Die Steuerverwaltung wird angewiesen den Unterhaltsabzug in Höhe von Fr. 67'875.-- 
vollständig zum Abzug zuzulassen. 
 
3. 
Es werden keine Kosten erhoben. Der bereits bezahlte Kostenvorschuss in Höhe von 
Fr. 800.-- wird der Rekurrentin zurückerstattet. 
 
4. 
Mitteilung an die Rekurrentin, die Gemeinde B. (1), und die Steuerverwaltung des Kan-
tons Basel-Landschaft (3). 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
 
 
C. Baader 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
 
 
I. Wissler