bl_gerichte · 2014-11-14_5101450 · 2021-01-01 · de


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Entscheid vom 14. November 2014 (510 14 50) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Grundstückgewinnsteuer / Verkehrswert vor 20 Jahren 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter Dr. L. Schneider, Dr. 
P. Leumann, Gerichtsschreiber D. Brügger 
 
 
Parteien 
A., 
 
 
Rekurrent 
 
 
gegen 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Grundstückgewinnsteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung vom 25. Juli 2013 wurde die Grundstückgewinnsteuer für 
den auf den Rekurrenten entfallenden Drittel an der Parzelle Nr. B. GB C. (Parzelle) auf Fr. 
21‘617.-- festgelegt, wobei für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren von einem 
Landpreis von Fr. 538.--/m2 ausgegangen wurde. 
 
 
2. 
Mit Eingabe vom 26. August 2013 erhob der Pflichtige mit dem Begehren, für die 
Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von einem Landpreis von Fr. 782.--/m2 
auszugehen, Einsprache. Zur Begründung machte er geltend, der Verkehrswert richte sich nach 
den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in gleichartigen Zonen in 
den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt worden seien. In casu sei 
also von den Preisen der Jahre 1991 und 1992 auszugehen. In denen im Internet publizierten 
Tabellen des Statistischen Amtes sei für Wohnbauland in C. für das Jahr 1993 ein Preis von Fr. 
598.--/m2 enthalten. Für die hier massgebenden Jahre weise die Tabelle für das Jahr 1991 
keine Angabe (weniger als drei Fälle), für das Jahr 1992 Fr. 782.--/m2 aus. Den starken 
Einbruch im Jahr 1993 könne man sich nicht erklären. Möglicherweise seien mehrere Parzellen 
in schlechten Lagen und damit unterdurchschnittlichen Preisen darin enthalten. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 11. Juli 2014 wurde die Einsprache teilweise 
gutgeheissen, hinsichtlich des hier strittigen Landpreis vor 20 Jahren indes abgewiesen. Zur 
Begründung wurde angeführt, die fragliche Parzelle liege in der Zone W2. Zur Bestimmung des 
Wertes greife die Steuerverwaltung nach langjähriger gefestigter und bewährter Praxis auf die 
Landpreisstatistik des Statistischen Amtes zurück. Dabei seien die Baulandparzellen 
berücksichtigt worden, welche in C. in der Zone W2 im Jahr 1993 verkauft worden seien. Der 
durchschnittliche Quadratmeterpreis, gewichtet nach der Fläche, betrage Fr. 538.--/m2. 
 
 
4. 
Mit Eingabe vom 11. August 2014 erhob der Pflichtige mit dem Begehren, für die 
Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von einem Landpreis von Fr. 782.--/m2, 
eventualiter Fr. 745.--/m2 auszugehen, Rekurs. Zur Begründung hielt er fest, er würde wegen 
dem Einbruch in der Statistik im Jahr 1993 auf Fr. 598.--/m2 wesentlich schlechter fahren, als 
wenn die Landpreise der vorangegangenen zwei Jahre berücksichtigt worden wären. Man habe 

 
 
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dem Statistischen Amt den Auftrag erteilt, den Tabellenpreis von Fr. 598.--/m2 zu überprüfen. In 
derer, unter Berücksichtigung aller relevanten 15 Verkäufe zwischen 1992 und 1994 
vorgenommenen, Analyse sei sie zum Schluss gekommen, dass sich ein durchschnittlich 
gewichteter Quadratmeterpreis für die Jahre 1992 bis 1994 in der Wohnzone W2 der Gemeinde 
C. von Fr. 745.-- ergebe. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 22. September 2014 beantragte die Steuerverwaltung die 
Abweisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, als Erwerbspreis sei der 
Verkehrswert vor 20 Jahren massgebend, also, weil die Veräusserung im Frühjahr 2013 
stattgefunden habe, der Wert aus dem Jahr 1993. Es gehe deshalb grundsätzlich nicht an, 
Vorjahreswerte oder spätere Werte als massgebende Grössen heranzuziehen. Lediglich dann, 
wenn keine oder nicht repräsentative Werte in diesen Jahren vorhanden seien, könne die 
zeitlich unmittelbare Wertentwicklung vorher bzw. nachher berücksichtigt werden. Die zur 
Diskussion stehende Parzelle liege in der Zone W2. Zur Bestimmung des Wertes habe die 
Steuerverwaltung auf die Landpreisstatistik des Statistischen Amtes zurückgegriffen. Dabei 
seien jene Wohnbaulandparzellen berücksichtigt worden, welche in C. in der Zone W2 im Jahr 
1993 verkauft worden seien. In der vom Statistischen Amt veröffentlichten Tabelle werde ein 
Wert von Fr. 598.--/m2 ausgewiesen. Es zeige sich ein kurzfristiger Einbruch, weil sowohl vorher 
(1992) als auch nachher (1994) die Landpreise auf ein höheres Niveau zu liegen gekommen 
seien. Das Jahr 1993 werde deshalb vom Pflichtigen als Ausreisser und folglich als nicht 
repräsentativ empfunden. Dies lasse sich aber durch den Immobilienmarkt in diesen als kritisch 
zu bezeichnenden Jahren erklären. Es wäre daher eine radikale Praxisänderung, wenn auf 
durchschnittliche Bodenpreise in einem Mix von drei Jahren abgestellt würde. Gesucht werde 
gemäss gesetzlicher Bestimmung der Verkehrswert vor genau zwanzig Jahren, und nicht jener 
vor 19 bis 21 Jahren. Aus diesem Grund könne nicht auf die gewichtete Auswertung des 
Statistischen Amtes abgestellt werden. 
 
 
6. 
Mit Eingabe vom 3. November 2014 reichte das Statistische Amt auf Anfrage des 
Steuergerichts hin eine Analyse für das Jahr 1993 nach, wobei es alle veräusserten 
Grundstücke untersuchte, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 
befanden. Es stellte fest, dass elf entsprechende Grundstückverkäufe vorlagen, wobei sich 
zehn davon am D.-weg befunden hätten. Die Preise seien zwischen Fr. 505.--/m2 und Fr. 602.--
/m2 gelegen, der durchschnittlich flächengewichtete Quadratmeterpreis bei Fr. 555.--. Die 

 
 
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telefonische Nachfrage beim Statistischen Amt ergab, dass es sich bei den Liegenschaften am 
D.-weg um eine Wohnbaugenossenschaft aus den 1980er-Jahren gehandelt hatte. Die 
Liegenschaften seien damals im Baurecht erstellt worden. Im Jahr 1993 hätten die 
Baurechtsnehmer das Land zu Eigentum übernehmen können. 
 
 
7. 
Anlässlich der heutigen Sitzung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 
 
 
 
 
Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und 
Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden 
Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener 
Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom 
Präsidenten und zwei Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in 
formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere 
Ausführungen darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Vorliegend 
unterliegt 
der 
Beurteilung, 
ob 
der 
für 
die 
Bestimmung 
des 
Grundstückgewinns massgebliche Verkehrswert der Parzelle von der Steuerverwaltung richtig 
ermittelt worden ist. 
 
 
3. 
a) 
Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von 
Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist 
nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten 
(Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Vorbehalten bleibt § 77 Abs. 3 
StG (§ 75 Abs. 3 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der 
Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 
Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. 
 

 
 
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b) 
Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der 
effektive Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der 
hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der 
gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist 
der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen 
Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder 
Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner 
eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft 
ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den 
persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des 
Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die 
im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hiernach bestimmt sich der 
mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften, 
sondern in den besonderen Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet 
sind (wie z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte 
Kaufpreisgestaltung), haben auf den Verkehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss 
keinen Einfluss (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. 
A., Zürich 2013, § 220 N 123 ff.; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 23. März 2012, 510 
11 62, E. 3b). 
 
 
c) 
Gemäss 
konstanter Praxis 
der 
Steuerverwaltung 
und 
der 
kantonalen 
Steuerjustizbehörden ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der 
statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der 
statistischen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise 
von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei 
Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags 
oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt 
sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende 
Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen von 
(möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und 
formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich 
sind (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 23. März 2012, 
510 11 62, E. 3c). Verkäufe, die nach dem Bewertungsstichtag geschlossen werden, sind somit 
grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (vgl. StGE Nr. 105/2001 vom 6. Juli 2001, E. 3b, 
www.bl.ch/steuergericht; StGE vom 12. Mai 2006, 510 06 1, E. 3a). Liegen indes aus den 

 
 
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Jahren zuvor keine vergleichbaren Verkäufe vor, können auch nach dem Stichtag getätigte 
Verkäufe, welche die künftige Preisentwicklung aufzeigen, berücksichtigt werden (StGE vom 
23. März 2012, 510 11 62, E. 5b). Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, 
doch 
muss 
ihnen 
Rechnung 
getragen 
werden. 
Die 
einzelnen 
massgeblichen 
Vergleichsgrundstücke sind unter Würdigung ihrer Vor- und Nachteile dem Schätzungsobjekt 
gegenüberzustellen, und es ist auf diese Weise im Rahmen der Hoch- und Tiefpreise ein 
angemessenes Mittel festzulegen. Aus gegebenen Werten soll somit auf den gesuchten Wert 
geschlossen werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 161 f.). Die 
Vergleichsmethode kann dabei nicht nur dort brauchbare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von 
Handänderungen sich zum Vergleich anböten. Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig 
vergleichstauglicher Referenzpreis eine hinreichende Schätzungsgrundlage abgeben, wobei 
diesfalls 
aber 
die 
konkreten 
Umstände 
der 
Veräusserung 
bekannt 
sein 
müssen 
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 166). 
 
 
d) 
Gemäss § 6 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und die 
Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) ist der Verkehrswert von Grund und 
Boden nach den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in 
gleichartigen Zonen in den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt 
worden sind, zu bestimmen. Gestützt auf § 17 des Gesetzes über die Erbschafts- und die 
Schenkungssteuer (ESchStG) vom 7. Januar 1980 konkretisiert der Regierungsrat in der 
vorgenannten Verordnung die Bemessung des Verkehrswertes der Grundstücke beim 
Vermögensübergang von Todes wegen. Es stellt sich die Frage, ob diese Verordnung auch bei 
der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer bzw. bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor 
20 Jahren anzuwenden ist. Mit Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft 
vom 9. Mai 1990 wurde die Frage dahingehend entschieden, dass es einen unzulässigen 
Methodenpluralismus darstelle, wenn die Altersentwicklung von Gebäuden im Zusammenhang 
mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer einerseits und der Grundstückgewinnsteuer 
andererseits nach verschiedenen Methoden berechnet wird (publ. in: Basellandschaftliche 
Steuerpraxis [BlStPr.], Bd. X [1998-1990], S. 423). Daraus wird von der Lehre geschlossen, 
bezüglich der Verkehrswertbemessung von Grundstücken sei auf die VO ESchStG abzustellen 
(vgl. Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-
Landschaft, § 77 N 12). Entgegen der hiervor zitierten Praxis zur analogen Anwendung der VO 
ESchStG geht es vorliegend nicht um die Frage der Altersentwertung, sondern um die Frage, 
welches Jahr bzw. welche Jahre bei der Bestimmung des Verkehrswertes heranzuziehen ist 
bzw. 
sind. 
§ 
15 
ESchStG 
bestimmt, 
dass 
der 
Verkehrswert 
im 
Zeitpunkt 
des 

 
 
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Vermögensüberganges zu bewerten ist. Diese Bestimmung wird in § 6 VO ESchStG hinsichtlich 
der unüberbauten Grundstücke dahingehend konkretisiert, dass die auf die dem 
Bemessungszeitpunkt vorangegangenen zwei Jahre zu berücksichtigen sind. Anders wird § 77 
Abs. 3 StG weder im Dekret zum Steuergesetz vom 19. Februar 2009 (Dekret) noch in der 
Verordnung zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 definiert, geschweige denn wird auf die 
VO ESchStG verwiesen. Damit ist § 15 ESchStG für die Bestimmung des Zeitpunkts nicht 
analog anwendbar, zumal § 77 Abs. 3 StG ausdrücklich auf den Verkehrswert vor 20 Jahren 
verweist. Aus diesem Grund ist für den Bewertungszeitpunkt grundsätzlich vom Verkehrswert 
vor 20 Jahren auszugehen und nicht auf die dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden zwei 
Jahre. 
 
 
4. 
Vorliegend ist nicht bestritten, dass die Zeitspanne zwischen Erwerb und Verkauf des 
Grundstückes mehr als 20 Jahre beträgt und dementsprechend § 77 Abs. 3 StG zur 
Anwendung gelangt. Ebenso unbestritten ist, dass mangels Nachweis des konkreten 
Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren für die Berechnung der Gestehungskosten 
relevant ist. Der Pflichtige verkaufte die Parzelle am 6. März 2013. Somit gilt für die Berechnung 
des Verkehrswerts vor 20 Jahren der 6. März 1993 als Bewertungsstichtag. 
 
 
5. 
Mit Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 25. Juli 2013 ging die Steuerverwaltung, 
unter Verweis auf die durchschnittlichen Preise des Statistischen Amtes, von einem 
Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 538.--/m2 aus. Mit Vernehmlassung vom 22. 
September 2014 führte die Steuerverwaltung alsdann aus, es seien die Wohnbaulandparzellen 
zu berücksichtigen, welche in C. im Jahr 1993 verkauft worden seien, wobei gemäss der 
veröffentlichten Tabelle des Statistischen Amtes ein Wert von Fr. 598.--/m2 ausgewiesen werde. 
Der Pflichtige hält dafür, für die Festlegung des Verkehrswertes vor 20 Jahren für die Parzelle 
sei von Fr. 782.--/m2, eventualiter Fr. 745.--/m2 auszugehen. Zur Begründung weist er darauf 
hin, dass sich gemäss § 6 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und die 
Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) der Verkehrswert von Grund und Boden 
nach den durchschnittlichen Preisen, die in der betreffenden Gegend und in gleichartigen 
Zonen in den dem Bemessungszeitpunkt vorangegangenen 2 Jahren bezahlt worden seien, 
richte. Vorliegend seien die Zahlen der Jahre 1991 und 1992 massgebend. Die Daten des 
statistischen Amtes über Freihandverkäufe für Wohnbauland in der Gemeinde C. würden für die 
beiden Jahre keine Angaben (da weniger als drei Fälle) bzw. Fr. 782.-- ausweisen. Eventualiter 

 
 
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sei auf die Analyse des Statistischen Amtes vom 7. August 2014 für die Jahre 1992-1994 
abzustellen, wonach alle veräusserten Grundstücke untersucht worden seien, die sich im 
Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befunden hätten. Das Statistische 
Amt habe festgestellt, dass fünfzehn entsprechende Grundstückverkäufe mit Preisen zwischen 
Fr. 505.--/m2 und Fr. 1‘000.--/m2 vorlägen, wobei der durchschnittlich flächengewichtete 
Quadratmeterpreis bei Fr. 745.-- liege. 
 
 
a) 
Vorab ist festzuhalten, dass gestützt auf die Ausführungen unter E. 3d hiervor für 
den Bewertungszeitpunkt nicht auf die dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden zwei Jahre 
abzustellen ist. Entscheidend ist grundsätzlich der Verkehrswert vor 20 Jahren. Entgegen der 
Ansicht des Pflichtigen ist daher nicht von den Verkehrswerten vor 21 und 22 Jahren bzw. der 
entsprechenden Zahlen des Statistischen Amtes der Jahre 1991 und 1992 auszugehen. Das 
Hauptbegehren des Pflichtigen, wonach für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer von 
einem Quadratmeterpreis von Fr. 782.-- auszugehen sei, ist daher abzuweisen. 
 
 
b) 
Die Daten des statistischen Amtes über Freihandverkäufe für Wohnbauland in 
der Gemeinde C. im Stichjahr 1993 weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr. 
598.-- 
aus. 
Bis 
heute 
unklar 
geblieben 
ist, 
wie 
die 
Steuerverwaltung 
in 
ihrer 
Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 25. Juli 2013, unter Verweis auf die 
durchschnittlichen Preise des Statistischen Amtes, zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 538.-- 
gekommen ist, umso mehr als die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 22. 
September 2014 nun selber ausführt, es seien die Wohnbaulandparzellen zu berücksichtigen, 
welche in C. im Jahr 1993 verkauft worden seien, wobei gemäss der veröffentlichten Tabelle 
des Statistischen Amtes ein Wert von Fr. 598.--/m2 ausgewiesen werde. 
 
 
c) 
Unter Verweis auf die zitierte Praxis ist der objektive Verkehrswert von 
unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für 
die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden die vorhandenen 
Vergleichspreise. 
Dazu 
sind 
Vergleichspreise 
von 
Handänderungen 
unter 
Dritten 
heranzuziehen. Dass die Steuerverwaltung daher grundsätzlich von den Zahlen des 
Statistischen Amtes ausgeht, ist, zumal es sich beim Veranlagungsverfahren um ein 
Massenverfahren handelt, grundsätzlich nicht zu bemängeln. 
 
 
d) 
Vorliegend fällt indes auf, dass die Zahlen des Statistischen Amtes betreffend die 
Wohnbauparzellen im dem dem Bemessungszeitpunkt vorangehenden Jahr, d.h. im Jahr 1992, 

 
 
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einen Wert von, wie bereits weiter oben erwähnt, Fr. 782.--/m2 ausweist. Im dem dem 
Bemessungszeitpunkt folgenden Jahr, d.h. im Jahr 1994 wird ein Wert von Fr. 874.--/m2 
ausgewiesen. Die Abweichung zum Wert des Jahres 1993 von Fr. 598.--/m2 beträgt damit rund 
einen Viertel bzw. Drittel. 
 
 
e) 
Da der Hintergrund dieser erheblichen Abweichung gegenüber dem Vor- und 
Nachjahr unklar war, hat das Statistische Amt, auf Anfrage des Steuergerichts hin, eine Analyse 
vorgenommen, wobei es alle veräusserten Grundstücke untersuchte, die sich im Umkreis von 
600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befanden. Es stellte fest, dass elf entsprechende 
Grundstückverkäufe vorlagen, wobei sich zehn davon am D.-weg befanden. Die Verkaufspreise 
lagen zwischen Fr. 505.--/m2 und Fr. 602.--/m2, der durchschnittlich flächengewichtete 
Quadratmeterpreis bei Fr. 555.--. Die telefonische Nachfrage beim Statistischen Amt ergab, 
dass es sich bei den Liegenschaften am D.-weg um eine Wohnbaugenossenschaft aus den 
1980er-Jahren gehandelt hatte. Die Liegenschaften sind damals im Baurecht erstellt worden. Im 
Jahr 1993 haben die Baurechtsnehmer das Land zu Eigentum übernehmen können. Die 
Parzellen konnten somit praktisch nur von den Baurechtsnehmern, welche ein Vorkaufsrecht 
hatten, und damit nicht von Dritten, gekauft werden. Diese Ausgangslage wirkte preisdrückend, 
so dass die bezahlten Preise unter dem effektiven Verkehrswert des Jahres 1993 von frei 
gehandelten Parzellen lagen. Die am D.-weg bezahlten Preise entsprachen damit nicht dem 
Verkehrswert und sind daher nicht repräsentativ. Somit entsprachen der allergrösste Teil, 
nämlich 10 der 11 in der vorgenannten Analyse berücksichtigten Verkäufe nicht dem 
Verkehrswert, so dass nicht auf einen Quadratmeterpreis von Fr. 555.-- abgestellt werden kann. 
Da diese 10 Verkäufe auch überproportional in den statistischen Wert des Wohnbaulandes von 
Fr. 598.-- eingeflossen sind und damit die Statistik verzerrt haben, kann auch dieser Wert, 
wenigstens nicht für sich allein, massgebend sein. 
 
 
f) 
Da somit weder die Analyse noch die statistischen Zahlen des Jahres 1993 für 
sich allein zu einem sachgerechten Ergebnis führen, ist gestützt auf die zitierte Praxis, sowohl 
die bestehende als auch die künftige Preisentwicklung mitzuberücksichtigen. Mit Analyse des 
Statistischen Amtes vom 7. August 2014 wurde auf die Jahre 1992-1994 abgestellt. Es wurden 
alle veräusserten Grundstücke untersucht, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle 
und in der Zone W2 befanden und festgestellt, dass fünfzehn Grundstückverkäufe mit Preisen 
zwischen Fr. 505.--/m2 und Fr. 1‘000.--/m2 getätigt worden sind, was einen durchschnittlich 
flächengewichtete Quadratmeterpreis von Fr. 745.-- ergab. Das Abstellen auf einen Umkreis 
von 600 Metern muss nicht zwingend in jedem Fall zu einem sachgerechten Resultat führen. 

 
 
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Vorliegend handelt es sich bei den fünfzehn Referenzparzellen indes effektiv um vergleichbare 
Parzellen, so dass auf diese Mischrechnung über den Zeitraum von drei Jahren abgestellt 
werden kann, zumal das Jahr 1993 damit nicht vollständig ausgeblendet wird. Der Verkehrswert 
vor 20 Jahren des Grundstückes beträgt damit Fr. 745.-- pro m2. 
 
 
g) 
In quantitativer Hinsicht ergibt sich für die Berechnung des Verkehrswertes vor 
20 Jahren folgendes. Die Parzelle im Halte von 475 m2 ist mit Fr. 745.-- bzw., da das Land 
überbaut ist, mit 70% davon (§ 4 VO ESchStG) zu multiplizieren, was Fr. 247‘713.-- ergibt. Das 
Gebäude Nr. E. mit Baujahr 1963 weist gemäss Brandlagerschätzung aus dem Jahr 1975 einen 
Wert von Fr. 43‘800.-- auf. Dieser ist mit der Bauteuerung von 920% (§ 2 VO ESchStG i.V.m. 
der Orientierung Nr. 30 der Steuerverwaltung vom 4. Januar 1993 betreffend die Bewertung von 
Grundstücken im Jahr 1993) zu multiplizieren, was Fr. 402‘960.-- ergibt. Davon ist der 
Altersabzug in Höhe von 9.2% (§ 5 VO zum ESchStG) bzw. Fr. 37‘072.-- vorzunehmen, was Fr. 
365‘888.-- ergibt. Zu diesem Betrag sind die Baunebenkosten von 15% (StGE vom 11. Juli 
2008, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 348 
ff.) bzw. Fr. 54‘883.-- zu addieren, was zu einem Gebäudewert von Fr. 420‘771.-- führt. Das 
Total Land und Gebäude beläuft sich demnach auf Fr. 668‘484.-- (Fr. 247‘713.-- + Fr. 420‘771.--
), wobei dieses mit 1.08 zu indexieren ist (§ 21 StG i.V.m. § 3 Dekret), was einen Verkehrswert 
vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 721‘962.-- ergibt. Die übrigen Gestehungskosten gemäss 
Veranlagung sind nicht zu bemängeln, zumal diese auch vom Pflichtigen nicht bestritten 
werden. Zum Betrag von Fr. 721‘962.-- sind damit die werterhöhenden Aufwendungen in Höhe 
von Fr. 195.-- und Fr. 432.-- sowie die Verkaufsunkosten in Höhe von Fr. 11‘250.-- und Fr. 845.-
- zu addieren, was total Gestehungskosten von Fr. 734‘684.-- ergibt. Dieser Betrag ist vom 
Veräusserungspreis der Parzelle von Fr. 900‘000.-- abzuziehen, was einen Grundstückgewinn 
von Fr. 165‘316.-- bzw. eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 41‘329.-- (Fr. 165‘316.-- x 25% [§ 
80 Abs. 3 StG]) ergibt. Die auf den Anteil des Pflichtigen an der Parzelle von einem Drittel 
entfallende Grundstückgewinnsteuer beträgt somit Fr. 13‘776.-- (Fr. 41‘329.-- / 3). 
 
Der Rekurs ist demnach teilweise gutzuheissen. 
 
 
6. 
Der Pflichtige ist mit seinen Begehren zu rund 85% durchgedrungen, weshalb ihm nach 
§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die 
Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) anteilsmässige Verfahrenskosten in 
Höhe von Fr. 120.-- aufzuerlegen sind. 

 
 
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Demgemäss w i r d e r k a n n t : 
 
://: 1. 
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. 
 
2. 
Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den steuerbaren Grundstückgewinn der 
Parzelle Nr. B. GB C. von Fr. 259‘407.-- auf Fr. 165‘316.-- bzw. die auf den 
Rekurrenten entfallen Grundstückgewinnsteuer auf seinem Anteil von einem Drittel von 
bisher Fr. 21‘617.-- auf Fr. 13‘776.-- herabzusetzen. 
 
3. 
Dem Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO reduzierte 
Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 120.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) 
auferlegt, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der 
zu viel bezahlte Kostenvorschuss von Fr. 680.-- wird dem Rekurrenten zurückerstattet. 
 
4. 
Mitteilung an den Rekurrenten (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3). 
 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
 
C. Baader 
Gerichtsschreiber: 
 
 
 
 
 
D. Brügger