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Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr / Höhe des gebührenpflichtigen Erstellungswertes / Äquivalenzprinzip

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 
Verwaltungsrecht 
 
vom 22. August 2018 (810 17 300) 
____________________________________________________________________ 
 
 
 
Steuern und Kausalabgaben 
 
 
Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr / Höhe des gebührenpflichtigen Erstel-
lungswertes / Äquivalenzprinzip 
 
 
Besetzung 
Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Niklaus Ruckstuhl, 
Markus Clausen, Hans Furer, Claude Jeanneret, Gerichtsschreiberin 
Elena Diolaiutti 
 
 
Beteiligte 
A.____ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Dr. Edgar Schür-
mann, Advokat 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Enteignungsgericht), Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, 
Beschwerdegegner 
 
Einwohnergemeinde B.____, Beschwerdegegnerin, vertreten durch 
Dr. Manfred Bayerdörfer, Advokat 
 
 
 
 
 
Betreff 
Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr 
(Urteil der Abteilung Enteignungsgericht vom 15. Juni 2017) 
 
 
 

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A. 
Die A.____ AG ist Alleineigentümerin der Parzelle Nr. 457, Grundbuch B.____. Im Jahr 
2012 baute sie, nachdem vorbestehende Gebäude abgerissen worden waren, eine "Gewerbe-
halle zur Abfallrecyclingabgabe". Die Basellandschaftliche Gebäudeversicherung (BGV) bezif-
ferte den Brandlagerwert auf Fr. 137‘300.--. Mit Verfügungen vom 26. August 2014 erhob die 
Gemeinde B.____ (Gemeinde) gestützt auf den gebührenpflichtigen Erstellungswert in der Hö-
he von Fr. 1‘423‘251.80 (Brandlagerwert plus Baukostenindex) eine Wasseranschlussgebühr in 
der Höhe von Fr. 29‘176.70 (inkl. Mehrwertsteuer) und eine Kanalisationsanschlussgebühr in 
der Höhe von Fr. 61‘646.45 (inkl. Mehrwertsteuer). 
 
B. 
Am 18. September 2014 erhob die A.____ AG, nachfolgend immer vertreten durch 
Dr. Edgar Schürmann, Advokat, gegen die Verfügungen betreffend Wasser- und Kanalisations-
anschlussgebühr beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht (Enteig-
nungsgericht), Beschwerde. In ihrer Beschwerdebegründung vom 26. November 2014 stellte 
die A.____ AG die Anträge, es seien die Verfügungen vom 26. August 2014 betreffend Wasser- 
und Kanalisationsanschlussgebühr vollumfänglich aufzuheben. Es sei zu erkennen, dass § 20 
Abs. 1 des Wasserversorgungsreglements der Einwohnergemeinde B.____ (WR) vom 19. De-
zember 1973 und die §§ 19 und 20 Ziff. 3 des Reglements über die Abwasseranlagen (Kanali-
sationsreglement, KR) der Gemeinde B.____ vom 30. September 1968 nicht anwendbar seien; 
alles unter o/e-Kostenfolge. Des Weiteren wurden verschiedene Verfahrensanträge gestellt. 
 
C. 
Nachdem am 21. Mai 2015 vor Enteignungsgericht eine Vorverhandlung stattgefunden 
hatte, das Verfahren mehrmals sistiert und anschliessend am 3. Mai 2016 fortgesetzt worden 
war, stellte die A.____ AG mit Replik vom 7. Juli 2016 weitere Verfahrensanträge. Nach Ein-
gang verschiedener Vernehmlassungen und dem Erlass verschiedener Präsidialverfügungen 
beurteilte das Enteignungsgericht den Fall am 15. Juli 2017 nach einem Augenschein im Rah-
men einer Parteiverhandlung. Das Enteignungsgericht hiess die Beschwerde teilweise gut, so-
weit es darauf eintrat. Es bestätigte vollumfänglich die Verfügung vom 26. August 2014 betref-
fend Kanalisationsanschlussgebühr. Hingegen hob es die Verfügung vom 26. August 2014 be-
treffend Wasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 29‘176.70 auf und setzte diese Gebühr 
neu auf die Hälfte, nämlich auf Fr. 14‘588.35 fest. Das Enteignungsgericht trat mit seinem Ent-
scheid auf das Rechtsbegehren der A.____ AG, es sei zu erkennen, dass § 20 Abs. 1 WR und 
die §§ 19 und 20 Ziff. 3 KR nicht anwendbar seien, mit der Begründung nicht ein, es fehle der 
A.____ AG hierfür das Feststellungsinteresse, da ihr Interesse an der Aufhebung der angefoch-
tenen Verfügungen mit einem rechtsgestaltenden Urteil gewahrt werden könne. Des Weiteren 
hielt das Enteignungsgericht in seinem Urteil fest, dass es sich bei den strittigen Abgaben um 
Gebühren und nicht um Beiträge handle. Es kam ferner zum Schluss, dass weder die Wasser- 
noch die Kanalisationsanschlussgebühr das Kostendeckungsprinzip und die Kanalisationsan-
schlussgebühr überdies auch nicht das Äquivalenzprinzip verletzen würden. Hingegen verletze 
die Wasseranschlussgebühr das Äquivalenzprinzip, weshalb das Enteignungsgericht diese auf 
die Hälfte reduzierte. Es erklärte zudem, eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots liege 
nicht vor. Auch bestätigte es die Anwendbarkeit der massgeblichen Bestimmungen des WR und 
des KR und führte aus, daran vermöge auch die Revision der besagten Bestimmungen per 
1. Januar 2017 nichts zu ändern. 
 

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D. 
Gegen dieses Urteil erhob die A.____ AG am 8. November 2017 beim Kantonsgericht, 
Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), Beschwerde und wiederholte 
die bereits vor Enteignungsgericht gestellten materiellrechtlichen Rechtsbegehren. In ihrer Be-
schwerdebegründung vom 10. Januar 2018 brachte die Beschwerdeführerin vor, dass der bei-
tragspflichtige Erstellungswert von Fr. 1‘423‘251.80 inkorrekt festgelegt worden sei. Es sei un-
zulässigerweise nicht berücksichtigt worden, dass die ehemalige Eigentümerin für die sich auf 
dem Areal befindenden und vor dem Bau der neuen Gewerbehalle zur Abfallrecyclingabgabe 
zum Teil abgerissenen Gebäude bereits entsprechende Wasser- und Kanalisationsanschluss-
gebühren bezahlt habe. Die Beschwerdeführerin stellte den Antrag, es seien zur Ermittlung des 
tatsächlich relevanten Mehrwerts bzw. der darauf basierenden Gebühren bei der Gemeinde 
amtliche Erkundigungen betreffend die von vorherigen Grundeigentümern entrichteten Gebüh-
ren einzuholen. Die Beschwerdeführerin machte ferner geltend, dass in Bezug auf die Wasser- 
und Kanalisationsanschlussgebühren das Äquivalenzprinzip und das Rechtsgleichheitsgebot 
verletzt seien. Da das KR und das WR zu unverhältnismässigen Resultaten führen würden, 
seien diese nicht anwendbar. 
 
In ihrer Vernehmlassung vom 2. März 2018 beantragte die Gemeinde, nachfolgend immer ver-
treten durch Dr. Manfred Bayerdörfer, es sei die Beschwerde kostenfällig abzuweisen. Sie führ-
te aus, die Beschwerdeführerin habe in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht anerkannt, 
dass die angefochtenen Gebührenrechnungen im Einklang mit dem Kostendeckungsprinzip 
stünden, da sie die Verletzung dieses Prinzips nicht mehr rüge. Des Weiteren mache die Be-
schwerdeführerin erstmals vor Kantonsgericht geltend, dass die Gebäudeversicherungswerte 
der Altbauten vom Gebäudeversicherungswert des Neubaus in Abzug zu bringen seien. Der 
Versicherungswert der zwei alten Gebäude sei zu Recht nicht vom Versicherungswert des 
Neubaus abgezogen worden. Sollte das Kantonsgericht dieser Auffassung nicht folgen, so sei 
der als Basis für die Gebührenbemessung dienende Gebäudeversicherungswert des Neubaus 
eventuell auf Fr. 1‘235‘053.-- zu reduzieren. Die Beschwerdegegnerin beantragte in diesem 
Zusammenhang, es seien das vollständige BGV-Schätzungsprotokoll für den alten Werkkom-
plex einzuholen und ein Augenschein durchzuführen. Die Beschwerdegegnerin führte aus, die 
vom Enteignungsgericht auf Fr. 14‘588.35 reduzierte Wasseranschlussgebühr und die Kanali-
sationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 61‘646.45 würden weder das Äquivalenzprinzip 
noch das Rechtsgleichheitsgebot verletzen. 
 
Das Enteignungsgericht beantragte in seiner Vernehmlassung vom 13. März 2018 die kosten-
fällige Abweisung der Beschwerde. Es führte aus, die Rüge betreffend inkorrekte Festlegung 
der beitragspflichtigen Erstellungskosten und der in diesem Zusammenhang stehende Antrag 
auf Einholung der Beweisunterlagen bei der BGV seien verspätet erhoben bzw. gestellt worden, 
so dass diese Vorbringen aus dem Recht zu weisen seien. Der angefochtene Entscheid verlet-
ze zudem weder das Äquivalenzprinzip noch das Rechtsgleichheitsgebot. 
 
E. 
Mit präsidialer Verfügung vom 20. März 2018 wurde der Fall der Kammer zur Beurtei-
lung im Rahmen einer Urteilsberatung überwiesen. Von Beweismassnahmen wurde abgesehen 
und die entsprechenden Beweisanträge der Parteien wurden abgewiesen. 
 
 

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Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 
 
1.1. 
Gemäss § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess-
ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim Kan-
tonsgericht zulässig gegen Verfügungen und Entscheide von Gerichten, sofern die kantonale 
Gesetzgebung und die Verfassung die Zuständigkeit des Kantonsgerichts als Verwaltungsge-
richt vorsehen. § 96a Abs. 4 des Gesetzes über die Enteignung (EntG) vom 19. Juni 1950 be-
stimmt, dass Erschliessungsabgaben betreffende Entscheide des Steuer- und Enteignungsge-
richts, Abteilung Enteignungsgericht, innert zehn Tagen mit Beschwerde beim Kantonsgericht 
angefochten werden können. Die vorliegende Streitsache betrifft eine Wasser- und eine Kanali-
sationsanschlussgebühr und damit Erschliessungsabgaben (vgl. § 90 Abs. 2 EntG), womit die 
Zuständigkeit des Kantonsgerichts gegeben ist. Die Beschwerdeführerin ist vom angefochtenen 
Entscheid als Adressatin unmittelbar in schutzwürdigen Interessen berührt und daher nach § 47 
Abs. 1 lit. a VPO zur Beschwerde legitimiert. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht einge-
reichte Beschwerde kann damit grundsätzlich eingetreten werden. 
 
1.2.1. 
Zu prüfen ist, ob auf alle Rechtsbegehren eingetreten werden kann. 
 
1.2.2. 
Die Beschwerdeführerin beantragt (Rechtsbegehren Ziffer 1), es seien die strittigen 
Rechnungen aufzuheben. Des Weiteren stellt sie die Rechtsbegehren, es sei zu erkennen, 
dass die §§ 19 und 20 Abs. 3 KR (Rechtsbegehren Ziffer 2) und § 20 Abs. 1 WR (Rechtsbegeh-
ren Ziffer 3) nicht anwendbar seien. Die Beschwerdeführerin stellt mit den Begehren 2 und 3 
Feststellungsbegehren. 
 
1.2.3. 
Eine Feststellungsverfügung über Bestand, Nichtbestand oder Umfang von Rechten 
und Pflichten kann dann verlangt werden, wenn der Private ein schutzwürdiges Interesse an 
einer Feststellung nachzuweisen vermag. Ein schutzwürdiges Interesse liegt dann vor, wenn 
die Gesuch stellende Person ohne die verbindliche und sofortige Feststellung des Bestandes, 
Nichtbestandes oder Umfangs öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten Gefahr liefe, dass sie 
oder die Behörde ihr nachteilige Massnahmen treffen oder ihr günstige unterlassen würde. Die 
Feststellungsverfügung ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung insoweit subsidiärer Na-
tur, als das schutzwürdige Interesse ebenso gut mit einer Leistungs- oder Gestaltungsverfü-
gung gewahrt werden kann (BGE 137 II 199 E. 6.5; RENÉ RHINOW/HEINRICH KOLLER/CHRISTINA 
KISS/DANIELA THURNHERR/DENISE BRÜHL-MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 
2014, Rz 1280). In der Literatur wird auch die Meinung vertreten, dass die Subsidiarität nicht 
allgemein gelten solle. Vielmehr müsse eine Feststellungsverfügung verlangt werden können, 
selbst wenn die Voraussetzungen für den Erlass von Leistungs- oder Gestaltungsverfügungen 
gegeben seien, sofern ein entsprechendes schutzwürdiges Interesse vorliege. Dies sei insbe-
sondere dann der Fall, wenn mit der Feststellungsverfügung gewisse grundlegende Rechtsfra-
gen vorweg gelöst werden könnten und damit auf die Einleitung eines unter Umständen auf-
wendigen Verfahrens verzichtet werden könne (ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERT-
SCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/
Genf 2013, Rz 352). 
 

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1.2.4. 
Vorliegendenfalls wird generell gerügt, dass die reglementarisch vorgesehenen Pro-
zentsätze zu hoch seien und keine Ausnahmeregelung für Industriebauten vorgesehen sei. Mo-
niert wird aber vor allem, dass im konkreten Fall aufgrund der besonderen Verhältnisse ein 
Missverhältnis zwischen den zu leistenden Gebühren und den durch die Anschlüsse entstehen-
den Vorteilen bestehe. Damit hat die Beschwerdeführerin primär ein Interesse daran, dass das 
Kantonsgericht die Gebühren aufgrund der konkreten Situation als unverhältnismässig erachtet 
und diese senkt. Würde das Kantonsgericht auf das Feststellungsbegehren eintreten und käme 
es alsdann zum Schluss, die angefochtenen Bestimmungen seien anwendbar, würde dies der 
Beschwerdeführerin keinerlei Vorteile bringen, da damit die Frage nach der Anwendbarkeit der 
strittigen Bestimmungen aufgrund der geltend gemachten speziellen Situation nicht beantwortet 
wäre. Zudem liegt auch nicht die Situation vor, dass mit der Behandlung des Feststellungsbe-
gehrens beim Kantonsgericht auf die Einleitung eines aufwendigen Verfahrens verzichtet wer-
den könnte. Damit ist erstens festzuhalten, dass den Begehren der Beschwerdeführerin auf 
Senkung der Gebühren durch eine Gestaltungs- bzw. Leistungsverfügung entsprochen werden 
kann und im Übrigen auch nicht die Voraussetzungen für ein Abweichen vom Grundsatz der 
Subsidiarität des Feststellungsanspruchs vorliegen. Damit ist auf die Rechtsbegehren 2 und 3 
auf Feststellung der Nichtanwendbarkeit des § 20 Abs. 1 WR und der §§ 19 und 20 Ziff. 3 KR, 
wie schon die Vorinstanz in ihrem Entscheid bezüglich der bereits vor Enteignungsgericht ge-
stellten gleichlautenden Rechtsbegehren entschieden hat, nicht einzutreten. Damit kann offen 
gelassen werden, ob auf die Begehren 2 und 3 auch deshalb nicht einzutreten wäre, weil die 
Voraussetzungen (Fristablauf) für die Anfechtung von Erlassen der Gemeinden gemäss § 27 
Abs. 1 lit. b VPO i.V.m. § 29 VPO nicht gegeben sind und die Anwendbarkeit der strittigen Be-
stimmungen durch die Anfechtung der konkreten Verfügungen im Rahmen der akzessorischen 
Normenkontrolle (auch konkrete oder vorfrageweise Normenkontrolle) geprüft werden muss. 
 
1.3.1. 
Als nächstes ist zu prüfen, ob – wie vom Beschwerdegegner beantragt – das Vorbrin-
gen der Beschwerdeführerin, der beitragspflichtige Erstellungswert sei falsch eruiert worden, 
gemäss § 6 VPO aus dem Recht zu weisen sei, da es verspätet vorgebracht worden sei. Die 
Beschwerdeführerin rügt erst vor Kantonsgericht, die Vorinstanzen hätten bei der Berechnung 
der Gebühren nicht berücksichtigt, dass auf dem Gelände bereits Gebäude gestanden hätten, 
die zum Teil oder gänzlich abgebrochen worden seien. Für diese Gebäude habe die Beschwer-
deführerin bzw. die vorherige Grundeigentümerschaft bereits entsprechende Anschlussgebüh-
ren bezahlt. Dies hätte zu einer Reduktion des für die Berechnung der Gebühren massgebli-
chen Gebäudeversicherungswertes führen müssen. Eine derartige Anrechnung habe aber nicht 
stattgefunden. 
 
1.3.2. 
Beschwerden müssen ein klar umschriebenes Begehren haben und begründet werden 
(§ 5 VPO). Gemäss § 6 Abs. 1 VPO können die Parteien die Anträge, die sie im vorinstanz-
lichen Verfahren zur Sache gestellt haben, zwar einschränken, nicht aber ausdehnen oder in-
haltlich verändern. Hingegen sind die Parteien befugt, ihre rechtliche Begründung zu ändern, 
soweit der Zusammenhang zum Streitgegenstand gewahrt bleibt. Auch die Beschwerdeinstanz 
kann unter anderem aufgrund des geltenden Prinzips, dass sie das Recht von Amtes wegen 
anwendet, die angefochtene Verfügung im Ergebnis gleich belassen, jedoch das Ergebnis an-
ders begründen als die Parteien oder die Vorinstanz (§ 16 Abs. 2 VPO; KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, 

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a.a.O., Rz 1135 f., 1534 f.; Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwal-
tungsrecht [KGE VV], vom 27. Mai 2015 [810 14 264] E. 1.3.1). Die Beschwerdeführerin bean-
tragt die Aufhebung der strittigen Gebührenrechnungen und eine Reduktion der zu bezahlenden 
Gebühren. Mit dem Vorbringen, der massgebliche Gebäudeversicherungswert sei falsch eruiert 
worden, weil die bestehenden Bauten bzw. die bereits in der Vergangenheit dafür bezahlten 
Anschlussgebühren nicht angerechnet worden seien, ändert die Beschwerdeführerin zwar zum 
Teil die Begründung ihres Antrages, jedoch findet dadurch weder eine Ausdehnung noch eine 
inhaltliche Veränderung der Rechtsbegehren statt. 
 
1.3.3. 
Nach § 6 Abs. 2 VPO können die Parteien neue tatsächliche Behauptungen und Be-
weismittel bis zur gerichtlichen Beurteilung vorbringen, sofern ihnen dies unverschuldet nicht 
früher möglich war. Verspätete Vorbringen werden aus dem Recht gewiesen (Abs. 2). § 16 
VPO Abs. 1 statuiert, dass das Gericht, bevor es entscheidet, alle erheblichen Vorbringen der 
Parteien würdigt (Abs. 1). Nach § 16 Abs. 2 VPO wendet das Gericht das Recht von Amtes we-
gen an. § 12 VPO besagt, dass das Gericht von Amtes wegen die für den Entscheid wesentli-
chen Tatsachen feststellt und es in der Beweiswürdigung frei ist (Abs. 1). Die präsidierende 
Person und das Gericht können von sich aus oder auf Antrag und unter Mitteilung an die Par-
teien die Akten ergänzen, Erhebungen und Augenscheine vornehmen sowie Sachverständige 
und Zeugen bzw. Zeuginnen anhören (Abs. 2). Nicht neu sind Tatsachen, wenn sie sich bereits 
aus den Akten ergeben (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., Rz 1536). Die Frage, ob ein Vorbringen 
verspätet erfolgte, kann, je nachdem welcher Bestimmung (§ 6 Abs. 2 VPO bzw. § 16 Abs. 2 
VPO) grösseres Gewicht beigemessen wird, anders beantwortet werden (KGE VV vom 12. April 
2006 [810 05 292/87] E. 2.4.3). 
 
1.3.4. 
Indem die Beschwerdeführerin vorliegendenfalls erst mit der Beschwerde an das Kan-
tonsgericht geltend gemacht hat, dass der massgebliche Gebäudeversicherungswert falsch 
berechnet worden sei, weil die vorbestandenen Gebäude nicht berücksichtigt worden seien, 
könnte gestützt auf § 6 Abs. 2 VPO der Schluss gezogen werden, die Beschwerdeführerin habe 
das entsprechende Vorbringen und die entsprechenden Beweisanträge betreffend die Eruie-
rung der für die bestandenen Gebäude bereits bezahlten Anschlussgebühren verspätet er-
bracht. In Anbetracht, dass das Gericht von Amtes wegen die für den Entscheid wesentlichen 
Tatsachen – wozu der massgebliche Gebäudeversicherungswert zu zählen ist – feststellt und 
das Gericht – so wie auch die Gemeinde – bei gegebenen Voraussetzungen die bereits bezahl-
ten Anschlussgebühren bzw. den Mehrwert bei der Gebührenfestsetzung von Amtes wegen zu 
berücksichtigen hat sowie sich die Tatsache der Nichtberücksichtigung der abgerisse-
nen/erweiterten Bauten aus den Akten ergibt, sind die Behauptungen und die entsprechenden 
Beweisanträge der Beschwerdeführerin nicht als verspätet zu qualifizieren bzw. nicht aus dem 
Recht zu weisen. 
 
1.4. 
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass auf die Beschwerde, jedoch 
nicht auf die Rechtsbegehren 2 und 3, einzutreten ist, sowie dass die Vorbringen bezüglich Hö-
he des massgeblichen Gebäudeversicherungswerts materiell zu behandeln sind. 
 

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2. 
Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b 
VPO sämtliche Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Miss-
brauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 
gerügt werden. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen vorlie-
gend verwehrt (§ 45 lit. c VPO e contrario). 
 
3. 
Vorliegend ist erstens die Höhe des gebührenpflichtigen Erstellungswertes von 
Fr. 1‘423‘251.80 umstritten. Zweitens sind sich die Parteien über die Wasseranschlussgebühr in 
der Höhe von Fr. 14‘588.35 und die Abwasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 61‘646.45 
uneinig. Dabei ist selbstredend, dass eine allfällige Senkung des gebührenpflichtigen Erstel-
lungswertes auch eine Reduktion der strittigen Gebühren mit sich bringen würde. Da es sich bei 
den abgerissenen Gebäuden gemäss Ausführungen der Beschwerdegegnerin jedoch um ältere 
Gebäude handelt, ist davon auszugehen, dass auch der gebührenpflichtige Erstellungswert 
gegebenenfalls nur moderat zu reduzieren wäre, was nur eine mässige Senkung der Gebühren 
zur Folge hätte. Demzufolge ist – unabhängig von einer allfälligen Reduktion des gebühren-
pflichtigen Erstellungswertes – in diesem Urteil auch die Frage der Höhe der strittigen Gebüh-
ren zu prüfen. Bezüglich der strittigen Höhe der Gebühren ist festzuhalten, dass die Beschwer-
deführerin vor Kantonsgericht nur noch die Verletzung des Äquivalenzprinzips, hingegen nicht 
mehr die Verletzung des Kostendeckungsprinzips geltend macht. Betreffend die Wasseran-
schlussgebühr ist darauf hinzuweisen, dass das Enteignungsgericht die von der Gemeinde ver-
fügte Wasseranschlussgebühr auf die Hälfte reduziert hat und dies von der Beschwerdegegne-
rin nicht angefochten wurde. Eine allfällige Erhöhung der vom Enteignungsgericht festgelegten 
Wasseranschlussgebühr von Fr. 14‘588.35 und damit eine reformatio in peius steht aufgrund 
von § 18 Abs. 1 VPO nicht im Raum. Damit ist in Bezug auf die Wasseranschlussgebühr zu 
prüfen, ob die vom Enteignungsgericht auf Fr. 14‘588.35 festgesetzte Gebühr aufgrund einer 
allfälligen Verletzung des Äquivalenzprinzips weiter zu reduzieren ist. Eine Erhöhung ist ausge-
schlossen. 
 
4. 
Gemäss § 90 Abs. 2 EntG können Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, de-
ren Grundstück ein öffentliches Erschliessungswerk benutzt, zur Leistung von Gebühren und 
anderen Abgaben – insbesondere einmaligen Anschlussgebühren für Wasser und Abwasser – 
herangezogen werden. Solche Anschlussbeiträge sind öffentlich-rechtliche Abgaben der Grund-
eigentümer an die Erstellungskosten des Wasser- und Kanalisationsnetzes als Gegenleistung 
dafür, dass sie das Recht erhalten, die Ver- und Entsorgungsanlagen zu benutzen (vgl. BGE 
106 Ia 241 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 E. 4). Die 
Gemeinden sind gestützt auf § 3 des Gesetzes über die Wasserversorgung der baselland-
schaftlichen Gemeinden vom 3. April 1967 resp. § 13 Abs. 4 des Gesetzes über den Gewäs-
serschutz vom 5. Juni 2003 zur Erhebung von Anschlussgebühren für den Anschluss an die 
Wasserversorgung und an die Anlagen der Abwasserbeseitigung befugt und in deren Ausge-
staltung im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom (vgl. KGE VV vom 7. Dezember 
2016 [810 14 246] E. 3; vom 7. September 2016 [810 15 335] E. 3.1; vom 16. Dezember 2015 
[810 14 171] E. 3.1). 
 

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5.1. 
Da die Höhe der Abwasser- und Wasseranschlussgebühren vom errechneten mass-
geblichen Gebäudeerstellungswert abhängig ist, ist vorerst zu prüfen, ob dieser richtig berech-
net wurde. 
 
5.2.1. 
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerdebegründung geltend, dass sich auf 
der Parzelle Nr. 457, Grundbuch B.____, zwei Bauwerke mit der Bezeichnung "Lagerhalle" 
(X.____strasse 7a, Baujahr 1958) sowie "Werkhof" (X.____strasse 7, Baujahr 1959) befunden 
hätten. Während die Lagerhalle komplett abgebrochen worden sei, sei der Werkhof lediglich 
teilweise abgebrochen worden, weshalb ein Teil des Werkhofs nach wie vor bestehe. Es seien 
damalige Rechnungen der BGV vorhanden. Der Gebäudeversicherungswert sei nun für die 
Gewerbehalle auf Fr. 1‘423‘000.-- festgelegt worden. Es sei davon auszugehen, dass bereits 
die C.____ AG oder eine vorherige Grundeigentümerschaft entsprechende Wasser- und Kana-
lisationsanschlussgebühren für den Werkhof und die Lagerhalle entrichtet habe. Dies sei bei 
der Festlegung des beitragspflichtigen Erstellungswertes der Gewerbehalle jedoch nicht be-
rücksichtigt worden. Es sei somit nicht der Mehrwert der Gewerbehalle als Grundlage genom-
men worden, sondern der gesamte Gebäudeversicherungswert. Dies führe dazu, dass die bei-
den Gebühren somit zweifach durch die Gemeinde erhoben worden seien, was nicht zulässig 
sei. Zur Ermittlung des tatsächlich relevanten Mehrwertes bzw. der darauf basierenden Gebüh-
ren seien bei der Gemeinde amtliche Erkundigungen betreffend die von vorherigen Grundeigen-
tümern entrichteten Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren einzuholen. 
 
5.2.2. 
Bezüglich des KR führt die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung aus, dass 
gemäss § 26 Abs. 2 KR bei Ersatzbauten lediglich die früher nachweislich geleisteten An-
schlussbeiträge in Abzug gebracht würden. Bei Um- und Erweiterungsbauten werde hingegen 
der Beitrag unabhängig vom Nachweis einer früheren Beitragsleistung nur nach Massgabe des 
Mehrwerts erhoben. Nach der Praxis des Enteignungsgerichts stelle dies eine Ungleichbehand-
lung dar, weshalb der Gebäudeversicherungswert der Altbauten auch dann, wenn keine Bei-
tragszahlung nachgewiesen sei, vom neuen Wert abgezogen werden müsse. Bei der Wasser-
anschlussgebühr entfalle diese Fragestellung, da dort in jedem Fall einzig der Mehrwert (Diffe-
renz alt - neu) massgebend sei (§ 20 Abs. 2 WR). 
 
Die Beschwerdegegnerin erläutert weiter, gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts könne 
allerdings für Ersatzbauten eine volle Gebühr auf der Basis des gesamten Gebäudeversiche-
rungswerts verlangt werden, sofern der abgerissene Altbau sein Lebensalter (= 50 Jahre bei 
Wohnbauten) erreicht oder überschritten habe (Urteil des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 
8. November 2010 E. 3.4). Vorliegend sei der Neubau (Gewerbehalle) im Jahr 2012 fertigge-
stellt worden. Den Versicherungswert des zuvor vollständig abgebrochenen Altbaus (Lagerhal-
le) habe die BGV im Jahr 2008 auf Fr. 86‘000.-- veranschlagt. Der vergleichsweise tiefe Versi-
cherungswert des Altbaus lasse darauf schliessen, dass es sich nicht um eine Massivkonstruk-
tion gehandelt habe. In Anbetracht der Bauweise sowie des Erstellungsjahres (1958) habe die-
se Baute ihr Lebensalter im massgebenden Zeitpunkt (2012) bereits deutlich überschritten. 
Dementsprechend sei es im Ergebnis korrekt, dass der Versicherungswert der alten Lagerhalle 
nicht vom Versicherungswert des Neubaus abgezogen worden sei. Die gleichen Überlegungen 
würden auch für den abgerissenen Teil des alten Werkhofkomplexes (Baujahr 1959) gelten. 

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Hierbei handle es sich ebenfalls um ein eingeschossiges, nach vorne durchgehend offenes Ge-
bäude, das – gleich wie die sogenannte Lagerhalle – zur Aufbewahrung von Baumaterial und 
Geräten bestimmt gewesen sei. 
 
Die Beschwerdegegnerin führt sodann aus, dass für den Fall, dass das Kantonsgericht dieser 
Argumentation nicht folgen sollte, eventualiter die indexierten Brandlagerwerte der abgerisse-
nen Altbauten vom Gebäudeversicherungswert der neuen Gewerbehalle in Abzug zu bringen 
wären. Dies würde zu einem reduzierten massgebenden Gebäudeversicherungswert von 
1‘235‘053.-- führen. Zudem erläutert die Beschwerdegegnerin, der Gebäudeversicherungswert 
der Gewerbehalle entspreche grundsätzlich dem Mehrwert, der mit der Errichtung der Halle 
geschaffen worden sei. Davon in Abzug seien höchstens – im Sinne ihres Eventualstand-
punkts – die Versicherungswerte der abgebrochenen Altbauten zu bringen. Es sei jedoch nicht 
der Wert der noch vorhandenen Altbauten vom Versicherungswert des Neubaus abzuziehen. 
Die Beschwerdegegnerin beantragt in Bezug auf die Berechnung des massgeblichen Erstel-
lungswertes, es seien das vollständige BGV-Schätzungsprotokoll für den alten Werkkomplex 
einzuholen und ein Augenschein durchzuführen. 
 
5.3. 
Die massgeblichen Bestimmungen finden sich im WR und im KR. Diese wurden per 
1. Januar 2017 revidiert. Vorliegend gilt die bis zum 31. Dezember 2016 geltende Fassung des 
WR und KR, da sich der gebührenauslösende Sachverhalt vor dem 1. Januar 2017 ereignet 
hat. 
 
§ 20 Abs. 3 lit. c KR statuiert, dass die Anschlussbeiträge für neue Gebäude 4 % der Brandla-
gerschatzung plus Baukostenindex betragen, sowie für den Mehrwert zufolge baulicher Ände-
rungen bei bestehenden Gebäuden. § 26 KR besagt, dass sofern durch Um- oder Erweite-
rungsbauten Veränderungen vorgenommen werden, diese nach Massgabe dieses Reglements 
beitrags- und gebührenpflichtig werden (Abs. 1). Wird eine bestehende Liegenschaft infolge 
Feuers oder aus irgendeinem Grund vollständig abgebrochen und neu aufgebaut, so werden 
die Beiträge und Gebühren für den neuen Zustand nach diesem Reglement berechnet. Von 
dem einmaligen Beitrag werden jedoch früher geleistete Kanalisationsbeiträge, sofern sie ent-
weder aus den Akten der Gemeinde oder durch Quittungen seitens der Eigentümer nachweis-
bar sind, in Abzug gebracht (Abs. 2). 
 
Gemäss § 20 WR ist für Neuanschlüsse eine Anschlussgebühr von 2 % des Brandversiche-
rungswertes (Brandlagerschatzung plus Baukostenindex) zu entrichten (Abs. 1). Wird durch 
bauliche Veränderung, Um- und Erweiterungsbauten der Brandlagerschatzungswert erhöht, so 
ist dieser Mehrwert inkl. Teuerungszuschlag nach dem Ansatz für Neubauten beitragspflichtig 
(Abs. 2). 
 
5.4. 
Werden für die Bemessung der Anschlussgebühr pauschale, liegenschaftsbezogene 
Faktoren (wie der Gebäudeversicherungswert oder ein Flächen- oder Volumenmass) herange-
zogen, wird damit regelmässig nicht die gesamte (maximal) mögliche bauliche Ausnützung ei-
ner Parzelle berücksichtigt, sondern lediglich auf das tatsächlich errichtete Gebäude bzw. das 
Ausmass der effektiven Nutzung im Moment des Anschlusses abgestellt. Bei einer derartigen 

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Bemessungsmethode erscheint es daher systemkonform und nach ständiger Rechtsprechung 
zulässig, bei nachträglichen baulichen Veränderungen (wie Erweiterung oder Umbau) einer 
bereits angeschlossenen (und hierfür bereits mit einer Anschlussgebühr belasteten) Baute eine 
ergänzende Anschlussgebühr zu erheben, wenn die massgebenden Vorschriften eine entspre-
chende Nachforderung vorsehen. Dabei darf auch bei nachträglichen baulichen Veränderungen 
(wie Umbau oder Erweiterung), welche den Gebäudeversicherungswert erhöhen, eine ergän-
zende Anschlussgebühr erhoben werden, ohne dass es auf die zu erwartende Mehr- oder Min-
derbelastung der öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze ankäme (vgl. statt vieler Ur-
teile des Bundesgerichts 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.6; 2C_656/2008 vom 29. Mai 
2009 E. 3.3, je mit weiteren Hinweisen). Dabei verlangt das Rechtsgleichheitsgebot, dass Er-
satzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind wie Um- und Erweiterungsbauten; wird bei 
Um- und Erweiterungsbauten bloss eine ergänzende Anschlussgebühr geschuldet, darf bei Er-
satzbauten nicht eine volle Gebühr wie bei einem Neuanschluss einer bisher unbebauten Par-
zelle erhoben werden (Urteile des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.4; 
2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 E. 4 und 5, in: Zentralblatt für Staats- und Verwaltungs-
recht [ZBl] 109/2008 S. 316 ff.; 2C_608/2007 vom 30. Mai 2008 E. 6; 2P.78/2003 vom 
1. September 2009 E. 3, in: ZBl 105/2004 S. 270 ff.). 
 
5.5.1. 
Gemäss KR wird bei Um- und Erweiterungsbauten immer nur der Mehrwert beitragsre-
levant. Hingegen wird bei Ersatzbauten eine Anrechnung nur gewährt, wenn die bereits geleis-
teten Beiträge nachweisbar sind. Dies stellt gestützt auf die in der obigen Erwägung 5.4. darge-
stellte Rechtsprechung eine unzulässige Ungleichbehandlung dar. Demzufolge ist bei der Be-
rechnung der Abwasseranschlussgebühren sowohl bei Um- und Erweiterungsbauten als auch 
bei Ersatzbauten nur der Mehrwert beitragspflichtig und zwar unabhängig vom Nachweis frühe-
rer Beitragszahlungen. 
 
5.5.2. 
Gemäss § 20 WR wird bei baulichen Veränderungen, Um- und Erweiterungsbauten der 
Mehrwert betragspflichtig. Eine analoge Regelung bei Ersatzbauten ist jedoch nicht vorgese-
hen. Damit liegt – sofern Ersatzbauten nicht unter bauliche Veränderungen subsumiert wer-
den – gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Rechtsungleichheit vor. Folglich darf 
auch bei Wasseranschlussgebühren bei Ersatzbauten und baulichen Veränderungen wie Um- 
und Erweiterungsbauten nur der Mehrwert massgebend sein. 
 
5.6.1. 
Als nächstes ist zu prüfen, ob – wie von der Beschwerdegegnerin geltend gemacht – 
das Lebensalter der abgerissenen Bauten für die Anrechenbarkeit bei der Gebührenerhebung 
für die neue Baute von Relevanz ist. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung 
aus, gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts könne für Ersatzbauten eine volle Gebühr 
auf der Basis des gesamten Gebäudeversicherungswerts verlangt werden, sofern der abgeris-
sene Altbau sein Lebensalter (= 50 Jahre bei Wohnbauten) erreicht oder überschritten habe. 
Sie stützt sich dabei auf das Urteil des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 
(E. 3.4). 
 
5.6.2. 
Im von der Beschwerdegegnerin zitierten Urteil des Bundesgerichts 2C_722/2009 
(E. 3.4) wird ausgeführt, dass bei nachträglicher Erweiterung oder bei einem Umbau eine er-

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gänzende Anschlussgebühr verlangt werden dürfe. Des Weiteren führt das Bundesgericht – wie 
die Beschwerdegegnerin richtig festhält – dort Folgendes aus: "Dabei verlangt das Rechts-
gleichheitsgebot, dass Ersatzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind wie Um- und Er-
weiterungsbauten; wird bei Um- und Erweiterungsbauten bloss eine ergänzende Anschlussge-
bühr geschuldet, darf bei Ersatzbauten – jedenfalls wenn die Lebensdauer des Gebäudes noch 
nicht erreicht ist – nicht eine volle Gebühr wie bei einem Neuanschluss einer bisher unbebauten 
Parzelle erhoben werden." Ein Blick auf den konkreten Fall zeigt jedoch, dass die bundesge-
richtlichen Ausführungen nicht verallgemeinert werden dürfen. Im besagten Entscheid ging es 
um die Rechtmässigkeit eines Reglements, welches eine ergänzende Anschlussgebühr bei 
Neu- und Umbauten vorsah, wobei sich die Gebühr nach der anrechenbaren Geschossfläche 
der Baute berechnete. Weiter sah das Reglement vor, dass die volle Einkaufsgebühr zu entrich-
ten sei, wenn die Erstellung des Gebäudes oder der letzte gebührenpflichtige Umbau 50 oder 
mehr Jahre zurückliege; andernfalls werde die volle Gebühr um 2 % pro Differenzjahr reduziert. 
Daraus ist erhellt, dass das Reglement die Gebührenhöhe vom Alter des Gebäudes abhängig 
machte und bei einem Alter von 50 Jahren und mehr eine Anrechenbarkeit ausschloss (50 Jah-
re mal 2 % pro Jahr = 100 % in 50 Jahren). In diesem Kontext verliert der Einschub im oben 
zitierten Satz des Bundesgerichts "jedenfalls wenn die Lebensdauer des Gebäudes noch nicht 
erreicht ist" eine generelle Geltung. 
 
5.6.3. 
Das Bundesgericht verweist im Anschluss an die soeben zitierte Passage auf die Urtei-
le des Bundesgerichts 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 (E. 4 und 5; in: ZBl 109/2008 
S. 316 ff.), 2C_608/2007 vom 30. Mai 2008 (E. 6) und 2P.78/2003 vom 1. September 2009 (rec-
te 2003, E. 3; in: ZBl 105/2004 S. 270 ff.). Eine Auseinandersetzung mit den vom Bundesgericht 
herangezogenen Bundesgerichtsurteilen soll zeigen, ob die Beachtung der Lebensdauer der 
abgerissenen Bauten bei der Gebührenerhebung der Ersatzbauten in diesen Urteilen eine ge-
nerelle Bedeutung hat. 
 
5.6.4. 
Im Urteil 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 (E. 5.2 und 6) hatte das Bundesgericht 
zu entscheiden, ob eine gebührenrechtliche Ungleichbehandlung von einerseits Um- und Erwei-
terungsbauten und Neubauten nach unfreiwilliger Zerstörung und andererseits Ersatzbauten 
– im Sinne von Neubauten nach Abbruch oder Aushöhlung eines früheren Gebäudes – recht-
mässig sei. Es kam zum Schluss, dass mit Blick auf den mit den Anschlussgebühren verfolgten 
Finanzierungszweck diese Ungleichbehandlung grundsätzlich nicht gerechtfertigt erscheine. 
Eine andere Beurteilung dränge sich allenfalls dann auf, wenn das abgebrochene Gebäude 
baufällig gewesen sei und der ihm dienende Anschluss während längerer Zeit nicht mehr be-
nutzt worden sei. Damit lässt sich auch aus diesem Urteil nicht ableiten, dass bei Erreichung 
des Lebensalters keine Anrechnung mehr stattfinden dürfe, da das Bundesgericht hier kumula-
tiv zur Erreichung des Lebensalters verlangte, dass der dem abgebrochenen baufälligen Ge-
bäude dienende Anschluss während längerer Zeit nicht mehr benutzt worden sei. 
 
In 2P.78/2003 vom 1. September 2003 wird erwähnt, dass das von der Gemeinde herangezo-
gene Kriterium des Lebensalters einer Baute im fraglichen Reglement keine Grundlage finde. 
 

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Im Urteil 2C-608/2007 vom 30. Mai 2008 wird festgestellt, dass eine Ungleichbehandlung von 
Um- und Ersatzbauten grundsätzlich nicht gerechtfertigt sei. Das Bundesgericht bemängelte 
grundsätzlich das anwendbare Reglement, da es eine Andersbehandlung von Um- und Ersatz-
bauten vorsah. Das Bundesgericht führte aus, so könne die Tatsache, dass eine Ersatzbaute 
unabhängig z.B. ihres Alters eine Beitragspflicht wie eine Neubaute auslöse, zu Rechtsun-
gleichheiten führen. In casu wurde aber die Beschwerde abgewiesen mit der Begründung, es 
handle sich bei den abgebrochenen Bauten und neuen Bauten um vollständig unterschiedliche 
Bauten, so dass es sich de facto nicht um Ersatzbauten handle. Damit blieben die grundsätzlich 
gehaltenen Einwände des Bundesgerichts gegen das Reglement ohne Auswirkungen für die 
Beurteilung des Falles. 
 
5.6.5. 
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass aufgrund des WR und des 
KR und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei der Wasser- und bei der Abwasseran-
schlussgebühr sowohl bei baulichen Veränderungen (wie Um- und Erweiterungsbauten) als 
auch bei Ersatzbauten nur der Mehrwert beitragspflichtig sein darf, ansonsten das Rechts-
gleichheitsgebot verletzt wird. Des Weiteren ist festzuhalten, dass nicht ausgeschlossen ist, 
dass das Lebensalter der abgerissenen Bauten von Relevanz sein kann, wenn die entspre-
chenden Reglemente dies vorsehen. Die beiden Reglemente sehen jedoch nicht vor, dass bei 
Erreichung eines gewissen Alters die Regelung, wonach nur der Mehrwert beitragspflichtig ist, 
keine Geltung haben soll. Damit kann entsprechend den Ausführungen des Bundesgerichts im 
Urteil 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 auf die Anrechnung nur verzichtet werden, wenn das 
abgebrochene Gebäude nicht nur das Lebensalter erreicht hat, sondern auch seit längerem 
nicht mehr an das Wasser- und Abwassernetz angeschlossen war. Da Letztgenanntes nicht 
geltend gemacht wird, ist die Frage, ob diese Gebäude das Lebensalter erreicht haben, irrele-
vant. Auch die abgerissenen Bauten sind somit bei der Festlegung des beitragsrelevanten ge-
bührenpflichtigen Erstellungswertes zu berücksichtigen. 
 
5.6.6. 
Im vorliegenden Fall hat weder die Gemeinde noch die Vorinstanz bei der Berechnung 
der Gebühren die vollständigen bzw. teilweise abgebrochenen Gebäude bei der Berechnung 
des beitragsrelevanten Gebäudeversicherungswertes berücksichtigt. Würde das Kantonsgericht 
diese Beurteilung nachholen, würde dies für die Beschwerdeführerin eine Verkürzung des In-
stanzenzugs um zwei Beschwerdeinstanzen bedeuten. Unter anderem aus diesem Grund wird 
die Angelegenheit zur Überprüfung und Neuberechnung des gebührenpflichtigen Wertes im 
Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückgewiesen. Bei diesem Ergebnis erübrigt es 
sich, sowohl den von der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der Ermittlung des gebüh-
renpflichtigen Erstellungswertes gestellten Beweisanträgen als auch den von der Beschwerde-
gegnerin gestellten Anträgen auf Einholung des vollständigen BGV-Schätzungsprotokolls für 
den alten Werkkomplex und auf Durchführung eines Augenscheins Folge zu leisten. 
 
6.1. 
Als nächstes zu prüfen, ob die Höhe der Anschlussgebühren das Äquivalenzprinzip 
verletzt. Die Gemeinden sind bei der Festlegung von Abwasserbeiträgen innerhalb der Schran-
ken des übergeordneten Rechts autonom (vgl. dazu statt vieler KGE VV vom 27. Mai 2009 [810 
06 120] E. 3.3). Wie das Bundesgericht wiederholt festgestellt hat, verfügen der kantonale und 
der kommunale Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Kausalabgaben innerhalb der verfas-

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sungsrechtlichen Schranken (namentlich Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV] vom 18. April 1999) über einen weiten Spielraum (Ur-
teil des Bundesgerichts 2P.130/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4.2). Die einmalige An-
schlussgebühr muss unter Wahrung des Äquivalenzprinzips festgesetzt werden. Im Bereich der 
Abgaben konkretisiert das Äquivalenzprinzip einerseits das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 
Abs. 2 BV), anderseits das Willkürverbot (Art. 9 BV; Urteil des Bundesgerichts 2C_160/2014 
vom 7. Oktober 2014 E. 6.4.1; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz 2785). Das Äquivalenzprinzip bestimmt, dass eine 
Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert einer Leistung ste-
hen darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss (BGE 126 I 180 E. 3a/bb S. 188 mit 
Hinweisen). Die einmalige Anschlussgebühr für Wasser und Abwasser bildet die Gegenleistung 
des Bauherrn für den Anschluss der Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und betriebe-
nen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen. Nach feststehender Rechtsprechung dürfen sich 
Anschlussgebühren nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus 
der Wasserversorgung bzw. der Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst. Dabei ist nicht 
die effektive Nutzung massgeblich, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, 
und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf auch eine potentielle zu-
künftige Nutzung (Urteile des Bundesgerichts 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.3; 
2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.5; 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2). Bei der 
Anschlussgebühr muss sich die Bemessung dieser Abgabe nicht notwendigerweise nach dem 
dem Gemeinwesen aus dem einzelnen Anschluss jeweils konkret entstehenden Aufwand rich-
ten, sondern es darf aus Praktikabilitätsgründen mittels schematischer Kriterien auf den dem 
Pflichtigen erwachsenden Vorteil abgestellt werden. Bei Wohnbauten bringt der Gebäudeversi-
cherungswert (oder ein anderer vergleichbarer Wert, wie der amtliche Steuerwert) der ange-
schlossenen Liegenschaft diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne dass 
zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der Versorgungsnetze abgestellt 
werden müsste (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2; 
2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3, in: Umweltrecht in der Praxis [URP] 2008 S. 16 ff.; 
2P.343/2005 vom 24. Mai 2006 E. 3.2; 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.2; 2P.262/2005 
vom 9. Februar 2006 E. 3.1, in: URP 2006 S. 394 ff. sowie 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 
E. 2.2; RENÉ WIEDERKEHR/PAUL RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band II, 
Bern 2014, Rz 512). 
 
6.2. 
Das Bundesgericht hat schon wiederholt festgehalten, dass bei der als einmalige Ab-
gabe konzipierten Anschlussgebühr namentlich bei Wohnbauten der Gebäudeversicherungs-
wert als zulässige Bemessungsgrundlage, welche im Übrigen in der Regel tendenziell zugleich 
das mutmassliche Mass der künftigen Beanspruchung der Abwasseranlagen zum Ausdruck 
bringt, gilt. Die Rechtsprechung macht einen Vorbehalt lediglich bei Bauten, die im Verhältnis zu 
ihrem Versicherungswert einen ausserordentlich hohen oder niedrigen Wasserverbrauch bzw. 
Abwasseranfall aufweisen (Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 
E. 5.2.3; 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3) und damit, wenn im konkreten Fall bei 
den gegebenen Baukosten die Abweichung von der durchschnittlichen Inanspruchnahme der 
Infrastrukturanlagen besonders gross ist, also ein eigentliches Missverhältnis zwischen dem 
Gebäudeversicherungswert und dem Nutzungspotential des Wasser- und Abwasseranschlus-

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ses besteht (Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2). In diesen 
Fällen kann die Bemessung der Anschlussgebühren nicht allein nach dem Gebäudeversiche-
rungswert erfolgen. So verhält es sich vor allem bei Industriebauten mit grossem Gebäudevo-
lumen und lediglich sehr geringem Wasserverbrauch. Demgegenüber hat das Bundesgericht 
bisher nie verlangt, dass Gemeinden, die Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversiche-
rungswert bemessen, auch bei Wohnbauten Ausnahmen vorsehen müssen (Urteil des Bundes-
gerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.1; 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.4). 
Selbst bei luxuriös ausgestatteten Wohnbauten hat das Bundesgericht das Abstellen auf den 
Gebäudeversicherungswert als zulässig erachtet (Urteil des Bundesgerichts 2C_656/2008 vom 
29. Mai 2009 E. 3.5). Doch dürfen die Kantone aufgrund des ihnen belassenen Spielraumes für 
die Bemessung der Anschlussgebühr auch auf andere Kriterien abstellen. Ebenso können die 
Kantone bzw. Gemeinden z.B. Ausnahmen bei Gebäuden vorsehen, deren erhöhte Erstel-
lungskosten darauf beruhen, dass sie energieeffizienter gebaut wurden (Urteil des Bundesge-
richts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2.; vgl. zum Ganzen KGE VV vom 19. Juni 
2013 [810 12 352] E. 3.2 f.). 
 
7.1. 
Als nächstes ist zu prüfen, ob die strittige Abwasseranschlussgebühr das Äquivalenz-
prinzip verletzt. Im vorliegenden Fall wurde der massgebliche Gebäudeversicherungswert auf 
Fr. 1‘423‘251.80 festgelegt. Gemäss Ausführungen im angefochtenen Entscheid verfügt die 
Recyclinghalle über eine Toilette (WC, Pissoir und Lavabo), einen Feuerlöschposten sowie zwei 
Wasseranschlüsse, einer davon mit einer Sprühanlage. Des Weiteren gilt festzuhalten, dass 
das Grundstück einen sehr hohen Anteil an versiegelter Fläche aufweist und die Dachfläche der 
Recyclinghalle 851 m2 misst. Die Parzelle wird im Mischsystem entwässert, damit fliesst nicht 
nur das eigentliche Schmutz- bzw. Abwasser, sondern auch das Meteorwasser in die Kanalisa-
tion. 
 
7.2. 
Die Beschwerdeführerin macht in der Beschwerde geltend, dass der Wasseranschluss 
mit Sprühanlage zur Benetzung der Kartons im Container mittels Sprühdüse diene, weshalb 
kein Abwasser anfalle. Die Beschwerdeführerin substantiiert diese Aussage nicht, so dass da-
von ausgegangen werden kann, dass die bezogene Wassermenge in etwa der in die Kanalisa-
tion eingeleiteten Schmutzwassermenge entspricht. Wobei auch für den Fall, dass die bezoge-
ne Wassermenge etwas höher als die eingeleitete Schmutzwassermenge sein sollte, die Beur-
teilung nicht anders ausfallen würde. Die Recyclinghalle bezieht im Durchschnitt jährlich rund 
224 m3 Wasser. Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz bezieht ein Vierpersonenhaushalt 
im Durchschnitt jährlich 207 m3 Wasser, gemäss der Beschwerdeführerin 239 m3. Die Preise für 
ein Einfamilienhaus, eine Maisonettewohnung oder einer Wohnung mit 3.5 bis 5.5 Zimmer be-
wegen sich in B.____ zwischen Fr. 625‘000.-- und knapp Fr. 1‘500‘000.-- (vgl. 
www.homegate.ch oder www.immoscout24.ch). Der gebührenpflichtige Erstellungswert für die 
Recyclinganlage wurde auf Fr. 1‘423‘251.80 festgelegt. Damit entspricht der Gebäudeversiche-
rungswert demjenigen eines luxuriösen Einfamilienhauses oder einer luxuriösen Wohnung, wel-
che eine Abwasseranschlussgebühr in der gleichen Höhe hätte begleichen müssen. Bei diesem 
Sachverhalt kann nicht von einem eigentlichen Missverhältnis zwischen dem Gebäudeversiche-
rungswert und der Inanspruchnahme der Wasserentsorgungsanlagen gesprochen werden. 
 

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7.3. 
Die Beschwerdeführerin beantragt eine Abweichung von der reglementarisch vorgese-
henen Gebührenerhebung aufgrund der besonderen Verhältnisse wie der geringen Menge an-
fallenden Schmutzwassers und der Tatsache, dass ein beachtlicher Teil der Baukosten durch 
die Besonderheit der durch die Recyclinghalle notwendigen Terrainveränderungen verursacht 
worden seien. Soll von grundsätzlich zulässigen und reglementarisch festgehaltenen schemati-
schen Kriterien aufgrund des Äquivalenzprinzips, welches – wie hiervor in der Erwägung 6.1. 
dargelegt – im Abgaberecht das Verhältnismässigkeitsprinzip und Willkürverbot konkretisiert, 
abgewichen werden, rechtfertigt es sich, nicht nur die allenfalls zu Gunsten, sondern auch die 
allenfalls zu Ungunsten sprechenden Umstände der Beschwerdeführerin zu berücksichtigen. Es 
ist damit die gesamte als Gegenleistung zu den Abwasseranschlussgebühren stehende Inan-
spruchnahme der Wasserentsorgungsanlage zu beachten. Auf das Dach der Recyclinghalle, 
deren Grundfläche 851 m2 beträgt, fällt über das Zehnfache an Meteorwasser als auf ein Dach 
eines Einfamilienhauses mit einer Grundfläche von 65 m2. Da das fragliche Grundstück im 
Mischsystem entwässert wird, wird dieses Meteorwasser in die Kanalisation eingeleitet. Würde 
im vorliegenden Fall von der Schematisierung der Anschlussgebührenerhebung zu Gunsten der 
Beschwerdeführerin abgewichen werden, würde dies zu einer massiven Ungleichbehandlung 
zu den Anschlussgebühren von z.B. Eigentümern von Einfamilienhäusern oder Wohnungen 
führen, welche ein Vielfaches an Meteorwasser weniger in die Kanalisation einleiten, da sie den 
Grossteil des Meteorwassers auf ihrem Grundstück versickern lassen. 
 
7.4. 
Die Beschwerdeführerin moniert in ihrer Beschwerde, dass es nur eine "horizontale 
Verschiebung" des anfallenden Meteorwassers gegeben habe. Sie anerkennt, dass die Grund-
stücksfläche weitestgehend versiegelt sei, dies sei jedoch schon vor dem Neubau der Gewer-
behalle der Fall gewesen. Vorher sei das Wasser vom versiegelten Boden in die Kanalisation 
eingeleitet worden, nun werde es vom Dach in die Kanalisation eingeleitet. Ein Mehrwert sei der 
Beschwerdeführerin durch den Anschluss nicht entstanden. Die Beschwerdeführerin verkennt 
dabei, dass gemäss dem KR auch bei Ersatz-, Um- oder Erweiterungsbauten Gebühren anfal-
len. Dies entspricht – wie hiervor in der Erwägung 5.4. ausgeführt – der gängigen Praxis und 
wird vom Bundesgericht geschützt. Diese Anschlussgebühren sind auch geschuldet, wenn die 
Ersatz-, Um- oder Erweiterungsbauten keine zusätzliche oder nur eine geringe Mehrbelastung 
des Entsorgungsnetzes mit sich bringen. Aus dem Argument der Beschwerdeführerin lässt sich 
somit nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
 
7.5. 
Die Beschwerdeführerin moniert weiter die Ausführungen des Enteignungsgerichts, 
wonach ein ausserordentlich hoher Gebäudeversicherungswert nur vorliegen würde, wenn die 
übermässigen Baukosten auf Spezialkonstruktionen zurückzuführen seien, die nur für einen 
ganz bestimmten, betriebsspezifischen Zweck verwendet werden könnten. Kein ausseror-
dentlich hoher Brandversicherungswert liege vor, solange die kostspieligen Einrichtungen auch 
im Fall einer Nutzungsänderung noch brauchbar bleiben würden. Die Beschwerdeführerin be-
mängelt, dass die Vorinstanz dabei auf ein Urteil des Kantonsgerichts (ehemals Verwaltungsge-
richt) aus dem Jahr 1986 verweise und auf ein neueres der Vorinstanz. Diese von der Vor-
instanz herbeigezogene Argumentation – so die Beschwerdeführerin weiter – finde weder Stüt-
ze im Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 noch im jüngeren Urteil 
des Kantonsgerichts vom 19. Juni 2013 (810 12 352, E. 3.3 f.). An der von der Vorinstanz ge-

Seite 16 
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nannten damaligen Praxis könne deshalb nicht festgehalten werden. Massgebend sei gemäss 
der bundesgerichtlichen und kantonalen Rechtsprechung allein das Verhältnis zwischen der 
Wassermenge und dem Gebäudeversicherungswert. Im Übrigen hätten bei der Recyclinghalle 
aufgrund ihrer Funktion massgebende Anpassungen des Terrains vorgenommen werden müs-
sen. Würde eine Umnutzung der Gewerbehalle vorgenommen werden, wären wieder grössere 
bauliche Massnahmen notwendig, so dass es sich um eine Spezialkonstruktion handle. Wie 
oben ausgeführt, liegt zwischen Gebühr und Gegenleistung kein Missverhältnis vor. Damit kann 
die Beschwerdeführerin aus den obigen Ausführungen nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
 
7.6. 
Aus den vorstehenden Darlegungen folgt somit, dass bezüglich der Abwasseran-
schlussgebühr keine Verletzung des Äquivalenzprinzips vorliegt. 
 
8.1. 
Als nächstes ist zu prüfen, ob die strittige Wasseranschlussgebühr das Äquivalenzprin-
zip verletzt. Die Vorinstanz führt in ihrem Entscheid aus, dass die Recyclinghalle aufgrund der 
bezogenen Wassermenge in den Jahren 2012 bis 2015 im Durchschnitt jährlich 224.5 m3 Was-
ser bezogen habe. Bei einem durchschnittlichen Wasserverbrauch von 142 Litern pro Person 
und pro Tag gemäss dem Schweizerischen Verein des Gas- und Wasserfachs (SVGW) ergebe 
das für einen Vierpersonenhaushalt bzw. demjenigen eines Einfamilienhaus 207 m3 pro Jahr. 
Der Gebäudeversicherungswert der Recyclinghalle sei hingegen etwa doppelt so hoch wie der-
jenige eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Die Recyclinghalle verfüge über einen 5/4 
Zoll-Wasseranschluss. Anschlüsse dieser Dimensionierung würden üblicherweise bei Einfamili-
enhäusern eingesetzt. Zur Deckung eines massiv höheren, auf Spitzenwerte ausgelegten Was-
serbezugs würde der vorhandene Wasseranschluss folglich nicht ausreichen. Die Vorinstanz 
kam deshalb zum Schluss, dass die angefochtene Wasseranschlussgebühr das Äquivalenz-
prinzip verletzte und zu reduzieren sei. 
 
Die Vorinstanz führt in ihrem Entscheid weiter aus, zur Ermittlung des Umfangs der Reduktion 
sei ein Vergleich mit jenen Gemeinden anzustellen, welche die Gebühren anhand der Belas-
tungswerte gemäss dem SVGW erheben würden; dies umso mehr als die Beschwerdegegnerin 
selber nach dem seit dem 1. Januar 2017 geltenden Recht Anschlussgebühren nunmehr in Ab-
hängigkeit solcher Belastungswerte bemesse (ein Belastungswert von 1 entspreche einem 
Durchfluss von 0.1 Liter pro Sekunde). Aufgrund der am Augenschein vom 8. Juni 2017 vorge-
fundenen sanitären Installationen ergebe sich für die Recyclinghalle ein Total von 22 Belas-
tungswerten. Berechne man anhand des seit 1. Januar 2017 in B.____ geltenden Rechts eine 
auf diesem Total basierende Wasseranschlussgebühr, ergebe sich beim Ansatz von Fr. 295.-- 
pro Belastungswert eine Anschlussgebühr von Fr. 6‘490.-- (exkl. Mehrwertsteuer). Unter dem 
Titel der Äquivalenz dürfe jedoch nicht einfach das seit dem 1. Januar 2017 geltende Recht zur 
Anwendung gebracht werden. Eine das Äquivalenzprinzip verletzende Gebühr sei lediglich auf 
das gerade noch mit dem Äquivalenzprinzip zu vereinbarende Mass zu reduzieren. Eine weitere 
Reduktion habe nicht zu erfolgen. In einem Präzedenzfall habe das Enteignungsgericht die an-
gefochtene Gebühr anhand eines Vergleichs mit anderen Baselbieter Gemeinden reduziert. Die 
vergleichsweise herangezogenen Tarife hätten zwischen Fr. 150.-- und Fr. 978.-- pro Belas-
tungswert gelegen. Vorliegend resultiere selbst dann, wenn der höchste Ansatz von Fr. 978.-- 
pro Belastungswert zur Anwendung gebracht würde, eine Wasseranschlussgebühr, die mit ei-

Seite 17 
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nem Total von Fr. 21‘516.-- (exkl. Mehrwertsteuer) immer noch deutlich unter der verfügten Ge-
bühr zu liegen käme. Das Enteignungsgericht erachtete für die Recyclinghalle der Beschwerde-
führerin eine um die Hälfte reduzierte Wasseranschlussgebühr gerade als noch mit dem Äqui-
valenzprinzip vereinbar. 
 
8.2. 
Die Beschwerdeführerin moniert die Höhe der Wasseranschlussgebühr. Sie bestreitet 
die von der Vorinstanz angenommene Höhe des durchschnittlichen Wasserverbrauchs einer 
Person von 142 Litern pro Tag und beantragt stattdessen die Annahme eines durchschnittlichen 
täglichen Verbrauchs von 163 Litern. Des Weiteren seien die Begründungen der Vorinstanz 
widersprüchlich. Die Vorinstanz mache bei der Ermittlung des Umfangs der Reduktion einen 
Vergleich mit denjenigen Gemeinden, die die Gebühr anhand der Belastungswerte festlegten. 
Dies erstaune aus zwei Gründen: Einerseits erblicke die Vorinstanz aufgrund der Gemeindeau-
tonomie keine – wie von der Beschwerdeführerin aufgrund eines Vergleichs mit anderen basel-
landschaftlichen Gemeinden geltende gemachte – Verletzung des Rechtsgleichheitsverbots, 
ziehe die anderen Gemeinden jedoch im Rahmen ihrer Erwägungen zur Verhältnismässigkeit 
trotzdem bei. Andererseits verweise sie explizit auf die nun (unbestritten) bessere Regelung, die 
seit anfangs 2017 auch in B.____ gelte, wenngleich sie der Rüge der Beschwerdeführerin be-
treffend den unzulässigen Übergangszustand nicht folge. Die Vorinstanz ermittle zwar anhand 
der neu geltenden Regelung ein Total von 22 Belastungswerten und gelange basierend darauf 
auf eine Gebühr in der Höhe von Fr. 6‘490.--, reduziere die von der Gemeinde verfügte Gebühr 
von Fr. 29‘176.70 jedoch nur um die Hälfte. Die Beschwerdeführerin kommt zum Schluss, dass 
unter Berücksichtigung der von der Vorinstanz ermittelten 22 Belastungswerte bzw. der darauf 
resultierenden Gebühr von Fr. 6‘490.-- sie eine Reduktion der Wasseranschlussgebühr auf ein 
Viertel, d.h. auf Fr. 7‘294.--, als angemessen erachte. 
 
8.3. 
Vorerst gilt festzuhalten, dass die Vorinstanz aufgrund des durchschnittlichen Wasser-
verbrauchs zum Schluss kommt, dass die angefochtene Wasseranschlussgebühr das Äquiva-
lenzprinzip verletze. Für die Berechnung der Reduktion wird der durchschnittliche Wasserver-
brauch dann nicht mehr herangezogen. Im Übrigen ergibt sich bei einem Vierpersonenhaushalt 
bei einem durchschnittlichen Wasserverbrauch von – wie von der Beschwerdeführerin bean-
tragt – 163 Litern pro Tag ein Jahresverbrauch von 238 m3 und bei einem durchschnittlichen 
Wasserverbrauch von 142 Litern ein Jahresverbrauch von 207 m3. Die Beschwerdeführerin 
bezog in den Jahren 2012 bis 2015 im Schnitt 224 m3 Wasser. Selbst bei einem durchschnittli-
chen Verbrauch von 163 Litern pro Tag und damit von 238 m3 pro Jahr ist die Recyclinghalle 
mit ihren 224 m3 durchaus mit einem Vierpersonenhaushalt vergleichbar. Die Begründung der 
Vorinstanz für die Bejahung der Verletzung des Äquivalenzprinzips, nämlich dass der Gebäu-
deversicherungswert der Recyclinghalle etwa doppelt so hoch wie derjenige eines durchschnitt-
lichen Einfamilienhauses sei, trifft auch bei der Annahme von einem jährlichen Verbrauch pro 
Person von 238 m3 noch vollumfänglich zu, so dass die Beschwerdeführerin aus ihrem Antrag, 
es sei von einem durchschnittlichen Tagesverbrauch von 163 Litern auszugehen, nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten kann. 
 
Nachdem die Vorinstanz zum Schluss gekommen war, das Äquivalenzprinzip sei verletzt, such-
te sie einen Weg, eine angemessene reduzierte Gebühr zu eruieren, dabei erklärte sie zu Recht 

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ausdrücklich, dass es nur darum gehen könne, die Gebühr auf ein gerade noch mit dem Äqui-
valenzprinzip zu vereinbarendes Mass zu reduzieren. Als Hilfe, um die Reduktion zu eruieren, 
zog sie einen Vergleich mit Gemeinden, zu denen seit dem 1. Januar 2017 auch die Gemeinde 
B.____ gehört, welche die Gebühren anhand von Belastungswerten gemäss dem SVGW ermit-
teln. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Die vergleichsweise herangezogenen 
Tarife lagen zwischen Fr. 150.-- und Fr. 978.--. Eine anhand des Tarifs von Fr. 150.-- errechne-
te Gebühr betrage Fr. 3‘300.--, eine aufgrund des Tarifs von Fr. 978.-- errechnete Gebühr 
Fr. 21‘516.--, was einen Mittelwert von Fr. 12‘408.-- ergebe. Da es vorliegendenfalls nur darum 
ging, die angefochtene Gebühr auf ein gerade noch mit dem Äquivalenzprinzip vereinbarendes 
Mass zu reduzieren, musste mit der Reduktion auch nicht der so ermittelte Mittelwert erreicht 
werden. Ebenso wenig war die Anwendung des ab dem 1. Januar 2017 in B.____ geltenden 
Tarifs angebracht, da die Vorinstanz zu Recht eine Vorwirkung des neuen Reglements verneint 
hat. Aufgrund dieser Ausführungen stellt die von der Vorinstanz vorgenommene Reduktion der 
Gebühr auf die Hälfte von Fr. 29‘176.70 und damit auf Fr. 14‘588.35 (rund 17 % über dem Mit-
telwert von Fr. 12‘408.--) keine Rechtsverletzung und somit auch keine Verletzung des Äquiva-
lenzprinzips dar und ist nicht zu beanstanden. 
 
9.1. 
Die Beschwerdeführerin erläutert des Weiteren, es sei nicht umstritten, dass die Ge-
meinde B.____ im Vergleich zu anderen Gemeinden des Kantons im Reglement wesentlich 
höhere Prozentsätze festgelegt habe. Entgegen der Vorinstanz sei die Frage, ob eine Verlet-
zung des Rechtsgleichheitsgebots vorliege, nicht einzig und allein anhand des abweichenden, 
namentlich des vergleichsweise sehr hohen Prozentsatzes zu beantworten. Die Beschwerde-
führerin erklärt, immer gerügt zu haben, dass neben diesem überdurchschnittlich hohen Pro-
zentsatz keine Ausnahmebestimmung für Sondersituationen vorhanden sei, wie sie andere 
Gemeinden mit einem derart hohen Prozentsatz kennen würden. Dadurch, dass die Gemeinde 
überdurchschnittlich hohe Prozentsätze und zugleich keine Regelung für Ausnahmesituationen 
vorsehe, verletze sie das Rechtsgleichheitsgebot. 
 
9.2. 
Wie in der Erwägung 4 hiervor ausgeführt, sind die Gemeinden in der Ausgestaltung 
der Wasser- und Abwasseranschlussgebühren im Rahmen des übergeordneten Rechts auto-
nom. Alleine die Tatsache, dass das kommunale Reglement für Industriebauten – allenfalls an-
ders als andere Gemeinden – keinen reduzierten Tarif vorsieht, stellt keine Verletzung des 
Rechtsgleichheitsgebotes dar, auch nicht in Kombination mit statutarisch hohen Gebühren. 
 
10.1. 
Die Beschwerdeführerin erklärt zudem, nie explizit die Anwendung des neuen Regle-
ments auf den vorliegenden Sachverhalt gefordert zu haben. Es sei vielmehr so, dass selbst die 
Gemeinde zwischenzeitlich der Ansicht sei, die frühere Bestimmung sei fehlerbehaftet, ansons-
ten die grundlegende Änderung der Berechnungsmethode offenkundig unsinnig gewesen wäre. 
Aufgrund dessen, dass die Bestimmungen in den beiden in der Zwischenzeit revidierten Reg-
lementen zu fehlerhaften, weil unverhältnismässigen Ergebnissen führen würden, müsse ihnen 
vorliegendenfalls, d.h. bis zum Inkrafttreten der revidierten Bestimmung, die Anwendbarkeit 
aberkannt werden. Es könne nicht sein, dass ein Reglement, welches von allen Seiten als revi-
sionsbedürftig qualifiziert werde, aufgrund eines langen Gesetzgebungsverfahrens nach wie vor 

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zur Anwendung gelange, was zur Folge habe, dass weiterhin fehlerbehaftete Resultate hervor-
gebracht würden. 
 
10.2. 
Wie die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung ausführt, bewirken Gesetzesrevisionen 
notwendigerweise Ungleichheiten, indem grundsätzlich identische Sachverhalte unterschiedlich 
behandelt werden. Aus der Tatsache, dass der Gesetzgeber die neue Regelung als sachge-
rechter ansieht, kann nicht der Schluss gezogen werden, der alte Rechtszustand sei rechtswid-
rig gewesen. Vorliegendenfalls verletzen – wie oben ausgeführt – weder die Abwasseran-
schlussgebühr noch die reduzierte Wasseranschlussgebühr das bei der Gebührenerhebung zu 
beachtende Rechtsgleichheitsgebot und Äquivalenzprinzip, weshalb diese nicht zu beanstan-
den sind. 
 
11.1. 
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass es nicht nachvollziehbar sei, wes-
halb die Vorinstanz in Bezug auf die Wasseranschlussgebühr eine Verletzung des Äquivalenz-
prinzips festgestellt habe und in Bezug auf die Abwasseranschlussgebühr keine. Da der Bezug 
von Frischwasser sowie die Abführung von Abwasser untrennbar in Verbindung miteinander 
stünden (KGE VV vom 11. Januar 2012 [810 11 273] E. 6.1), erstaune die Beurteilung der Vor-
instanz umso mehr. 
 
11.2. 
Vorerst gilt festzuhalten, dass das Kantonsgericht vorliegend – da eine reformatio in 
peius nicht im Raum steht – nicht überprüft hat, ob eine Verletzung des Äquivalenzprinzips vor-
liege, welche die Reduktion der Abwasseranschlussgebühr auf die Hälfte zwingend notwendig 
machte. Des Weiteren lässt sich aus dem Verweis auf den zitierten Kantonsgerichtsentscheid 
nichts zu Gunsten der Beschwerdeführerin ableiten, da im erwähnten Entscheid lediglich in 
ganz genereller Weise festgehalten wurde, dass grundsätzlich die Wasser- und Abwasserrege-
lungen trotz jeweils separater gesetzlicher Grundlagen in § 113 bzw. § 114 der Verfassung des 
Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984 tatsächlich jedoch kaum losgelöst voneinander zu 
handhaben seien, denn wo Wasser bezogen werde, werde auch Abwasser erzeugt. Da vorlie-
gendenfalls die Vorinstanz die Nichtreduzierung der Abwassergebühr damit begründete, dass 
die in die Kanalisation eingeleitete Wassermenge aufgrund des Meteorwassers sehr hoch sei, 
hingegen bei der Wassergebühr nur die bescheidene Menge bezogenen Wassers zu berück-
sichtigen sei, liegt es auf der Hand, dass nur bezüglich der Wasseranschlussgebühr eine Ver-
letzung des Äquivalenzprinzips festgestellt wurde. 
 
12. 
Zusammenfassend ist demzufolge festzuhalten, dass auf die Rechtsbegehren Ziffer 2 
und 3 nicht einzutreten ist. Die Beschwerde ist hinsichtlich der Rüge, der gebührenpflichtige 
Erstellungswert sei falsch berechnet worden, insofern gutzuheissen, als die Angelegenheit an 
die Gemeinde zurückzuweisen ist, damit diese die gebührenpflichtigen Erstellungswerte im Sin-
ne der Erwägungen neu beurteile und allenfalls neu festlege. Bezüglich der Rüge, die Abwas-
ser- und Wasseranschlussgebühren würden das Äquivalenzprinzip und das Rechtsgleichheits-
gebot verletzen, wird die Beschwerde abgewiesen. Damit hat die Gemeinde die Wasser- und 
Abwasseranschlussgebühren gestützt auf die allenfalls herabgesetzten gebührenpflichtigen 
Erstellungswerte und in Anwendung des bis Ende 2016 geltenden WR und KR neu zu berech-

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nen, wobei die so neu errechnete Wasseranschlussgebühr gemäss Enteignungsgerichtsurteil 
alsdann zu halbieren ist. 
 
13. 
Es bleibt noch über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu entscheiden. 
 
13.1. 
Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. 
Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der 
Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Den 
Vorinstanzen werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie das Kantonsgericht in Anspruch 
nehmen. Obwohl die Beschwerdeführerin vorliegendenfalls nur teilweise obsiegt, ist es ange-
zeigt auf die Erhebung von Verfahrenskosten zu verzichten. Der von der Beschwerdeführerin 
bezahlte Kostenvorschuss ist dieser somit zurückzuerstatten. 
 
13.2. 
Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. 
einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zuge-
sprochen werden. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin macht in seiner Honorarnote 
vom 18. April 2018 einen Aufwand von 6.5 Stunden à Fr. 250.-- für seine Arbeit und 17.75 
Stunden à Fr. 150.-- für die Arbeit des Volontärs sowie Auslagen in der Höhe von Fr. 297.90 
geltend, was inklusive Mehrwertsteuer von 8 % bis Ende 2017 und von 7.7 % ab 1. Januar 
2018 ein Total von Fr. 4‘945.40 ergibt. Der genannte Stundenaufwand ist für den vorliegenden 
Fall nicht zu beanstanden. Da die Beschwerdeführerin nur teilweise obsiegt und der Stunden-
ansatz für den Volontär von Fr. 150.-- zu hoch angesetzt ist, erscheint es angemessen, der Be-
schwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3‘000.-- zuzuspre-
chen. Damit haben der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführe-
rin je die Hälfte der Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3‘000.-- und somit je Fr. 1‘500.-- 
(inkl. Auslagen und 7.7% bzw. 8.0 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen sind die ausser-
ordentlichen Kosten wettzuschlagen. 
 
 
 
 
 

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http://www.bl.ch/kantonsgericht 
Demgemäss wird e r k a n n t : 
 
 
://: 
1. 
Soweit auf die Beschwerde eingetreten werden kann, wird in teilwei-
ser Gutheissung derselben der Entscheid Nr. 650 14 117/118 des 
Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft, 
Abteilung Enteignungsgericht, vom 15. Juni 2017 aufgehoben und die 
Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die 
Gemeinde B.____ zurückgewiesen. 
 
 
 
 
2. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Der geleistete Kosten-
vorschuss in der Höhe von Fr. 1‘400.-- wird der Beschwerdeführerin 
zurückerstattet. 
 
 
 
 
3. 
Der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin haben der 
Beschwerdeführerin je die Hälfte der reduzierten Parteientschädigung 
in der Höhe von Fr. 3‘000.-- und somit je Fr. 1‘500.-- (inkl. Auslagen 
und 7.7% bzw. 8.0 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen wer-
den die Parteikosten wettgeschlagen. 
 
 
 
 
 
Vizepräsident 
 
 
 
 
 
 
Gerichtsschreiberin