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Bauen ausserhalb der Bauzone / Erweiterte Besitzstandsgarantie / Rechtsmissbrauchsverbot

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 
Verwaltungsrecht 
 
vom 29. August 2018 (810 17 271) 
____________________________________________________________________ 
 
 
 
Raumplanung, Bauwesen 
 
 
Bauen ausserhalb der Bauzone / Erweiterte Besitzstandsgarantie / Rechtsmissbrauchs-
verbot 
 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsrichter Daniel Ivanov, 
Markus Clausen, Claude Jeanneret, Niklaus Ruckstuhl, Gerichtsschrei-
ber i.V. Gian Riz à Porta 
 
 
Beteiligte 
A.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Roman Zeller, Advokat 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft, Beschwerdegegner 
 
Einwohnergemeinde B.____, Beschwerdegegnerin 
 
 
 
 
 
Betreff 
Baugesuch (RRB Nr. 1336 vom 26. September 2017) 
 
 
 
A. 
A.____ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 387, GB B.____, an der X.____strasse 2 in 
B.____. Die heutige Zonierung der Parzelle fusst auf einer Unterteilung der ursprünglich deut-
lich grösseren Parzelle Nr. 387 im Rahmen der Quartierplanung "Y.____". Mit dem Beschluss 
der Einwohnergemeindeversammlung B.____ vom 9. Dezember 2010 zu besagter Quartierpla-

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nung wurde ein Teil der Parzelle abgetrennt und von der Bauernhofzone in die Bauzone umge-
zont, wo in der Folge eine Überbauung realisiert wurde. Die verbleibende heutige Parzelle 
Nr. 387 kam neu in einer Zone zu liegen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder deren 
Nutzung erst später zugelassen wird. 
 
B. 
Zur historischen Entwicklung der Bebauung und Nutzung der Parzelle lässt sich aus den 
Akten Folgendes rekonstruieren: Auf dem Gebiet, das von A.____s Vater im Jahre 1922 erwor-
ben wurde, stand ursprünglich ein Landwirtschaftsbetrieb. Gemäss einem aus dem Jahr 1966 
datierenden Plan standen zum damaligen Zeitpunkt ein an der X.____strasse gelegenes 
Wohnhaus mit angebautem Ökonomiegebäude sowie eine Futterkrippe auf der Parzelle. In die-
sem Jahr wurde der Bau eines zusätzlichen Wagenschopfs (später "Ponystall") bewilligt. Als im 
Jahre 1976 ein Lagerschuppen errichtet werden sollte, befand sich die Parzelle in der Wohnzo-
ne W2. Für die Erstellung des zonenfremden Lagerschuppens wurde eine Ausnahmebewilli-
gung erteilt, die mit der ausdrücklichen Bedingung der ausschliesslichen Nutzung zur Lagerung 
landwirtschaftlicher Produkte und der Einstellung landwirtschaftlicher Maschinen und Geräte 
verbunden war. Gemäss der Aktennotiz des Bauinspektorats vom 21. Oktober 1987 wurde da-
mals bei einem Augenschein festgestellt, dass auf der weiterhin in der Wohnzone W2 gelege-
nen Parzelle kein landwirtschaftliches Gewerbe, sondern eine Gärtnerei betrieben wurde, wobei 
diverse Bauten ohne Bewilligung erstellt worden waren. Der Situationsplan von 1988 zeigt das 
Wohnhaus und Ökonomiegebäude, den Lagerschuppen (nunmehr "Mehrzweck-Schopf") und 
den Ponystall, der ohne Bewilligung mittels Überdachung mit dem Schuppen verbunden worden 
war. Als weitere unbewilligte Bauten wurden zwei Holzschnitzelsilos sowie gedeckte und unge-
deckte Pflanzenbeete ausgewiesen. Am 4. November 1988 erteilte das Bauinspektorat "ohne 
jegliches Präjudiz für die Zukunft" eine nachträgliche Ausnahmebewilligung und legalisierte da-
mit die damalige Situation zum grössten Teil. Im Jahr 1992 wurde die Parzelle der neu geschaf-
fenen Bauernhofzone zugeteilt, welche die landwirtschaftliche und gartenbauliche Bodennut-
zung und die dazu betriebsnotwendigen Bauten gestattete. Zu einem nicht genau eruierbaren 
Zeitpunkt wurde in der Folge der Gärtnereibetrieb aufgegeben. 
 
C. 
Anlass zum vorliegenden Verfahren gab A.____s Baugesuch Nr. 2089/2012, das er am 
12. November 2012 beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (BIT) einreichte. Die-
ses sah vor, dass ein Pferdestall mit sechs Boxen und Laufhöfen, Sattelkammer, Innenwasch-
platz, Werkstatt, Rüstraum für Weihnachtsbäume und Schnittgrün, ein Einstellraum für landwirt-
schaftliche Geräte, ein Zubereitungsraum für Brennholz und eine Toilette errichtet werden soll-
ten. Die auf der Parzelle vorbestandenen Bauten würden an den bisherigen Standorten abge-
brochen und flächengleich resp. unter Ausnützung der gesetzlich vorgesehenen Erweiterungs-
möglichkeit für zonenwidrige Bauten ausserhalb der Bauzone als ein einzelnes kompaktes neu-
es Ökonomiegebäude wiedererstellt. 
 
D. 
Mit Entscheid Nr. 362/2013 vom 11. Juli 2013 gewährte die Bau- und Umweltschutzdi-
rektion Basel-Landschaft (BUD) A.____ die für das Vorhaben erforderliche raumplanungsrecht-
liche Ausnahmebewilligung. In der Folge erteilte das BIT am 18. Juli 2013 die Baubewilligung. 
 

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E. 
Am 13. November 2013 deklarierte A.____ gegenüber dem BIT eine Planänderung zu 
seinem Gesuch und begehrte zusätzlich eine Bewilligung zum Bau eines Zwischenbodens im 
Ökonomiegebäude. Das BIT stellte A.____ mit Schreiben vom 4. Dezember 2013 eine abschlä-
gige Antwort in Aussicht, da von der zur Verfügung stehenden Erweiterungsfläche von 100 m2 
bereits 72 m2 beansprucht worden seien und der neue Zwischenboden das erlaubte Mass um 
ein Mehrfaches überschreiten würde. 
 
F. 
Mit Schreiben vom 2. September 2015 beantragte A.____, nachfolgend immer vertreten 
durch Roman Zeller, Advokat in Liestal, eine Ausnahmebewilligung zum Bau eines Zwischen-
bodens sowie eines Vordachs am bestehenden Ökonomiegebäude, eventualiter lediglich für 
das Vordach und subeventualiter lediglich für den Zwischenboden. Am 7. September 2015 
reichte er das entsprechende Baugesuch Nr. 1465/2015 zum Bau eines Vordachs sowie eines 
Zwischenbodens im Ökonomiegebäude ein. Dagegen erhob die Einwohnergemeinde B.____ 
Einsprache. 
 
G. 
Am 18. März 2016 fand auf der Parzelle Nr. 387 ein Augenschein statt. Das BIT kam 
aufgrund des Augenscheins zum Schluss, dass die Erteilung der Baubewilligung unwahrschein-
lich sei und stellte es A.____ anheim, das Gesuch zurückzuziehen oder aber einen beschwer-
defähigen Entscheid zu verlangen. 
 
H. 
Am 25. Oktober 2016 reichte A.____ eine weitere Eingabe ein, in der er neue Berech-
nungen anstellte, wobei er darzulegen bezweckte, dass genügend Bruttogeschossflächenreser-
ve bestehe, um den beantragten Zwischenboden und das Vordach zu bewilligen. Im Übrigen 
hielt A.____ an seinen Anträgen fest. 
 
I. 
Mit Entscheid Nr. 37/2017 vom 27. Januar 2017 hiess die BUD die Einsprache der Ge-
meinde B.____ gut, soweit sie darauf eintrat. Sie verweigerte A.____ die Ausnahmebewilligung 
für den Zwischenboden und das Vordach. Des Weiteren wurde förmlich festgestellt, dass auf 
der Parzelle Nr. 387, GB B.____, noch eine maximale Bruttogeschossflächenreserve von 28 m2 
für allfällige Erweiterungen bestehe. 
 
J. 
Die von A.____ dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat mit Regierungs-
ratsbeschluss (RRB) Nr. 1336 vom 26. September 2017 ab. Zur Begründung wurde im Wesent-
lichen angeführt, die BUD habe bei der Berechnung der für weitere Ausbauten verfügbaren Re-
servefläche zu Recht angenommen, dass überdachte, aber nicht allseits umwandete Flächen 
nicht zum massgeblichen Referenzzustand hinzugezählt werden könnten, womit die noch ver-
bleibende Reservefläche nicht zur Bewilligung der Erweiterung ausreiche. Die Berechnungen 
von A.____ stünden im Widerspruch zu seinen eigenen Angaben, insbesondere würden sie 
dem von ihm selbst mit dem Baugesuch Nr. 2089/2012 eingereichten Situationsplan widerspre-
chen. Zudem könne das Ausnahmegesuch auch nicht bewilligt werden, weil mit den geplanten 
baulichen Massnahmen die Identität der Baute nicht gewahrt würde. 
 
K. 
Mit Eingabe vom 6. Oktober 2017 erhob A.____ Beschwerde beim Kantonsgericht Ba-
sel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, und stellte die folgenden 

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Rechtsbegehren: Der RRB Nr. 1336 vom 26. September 2017 sei mit Kostenfolge aufzuheben 
und sein Baugesuch Nr. 1465/2015 sei zu bewilligen. Eventualiter sei nur der Zwischenboden 
im Gebäude zu bewilligen. Zur Begründung führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, 
er habe erst nach Erstellung des neuen Ökonomiegebäudes festgestellt, dass die vorhandenen 
Lagerflächen zur trockenen Lagerung seiner Materialien und Gerätschaften nicht ausreichten. 
Er brauche die nun beantragte zusätzliche Fläche. Die Ausnahmebewilligung sei vorliegend zu 
erteilen, da ausgehend von der Fläche der vorbestehenden Bauten auf der Parzelle noch genü-
gend Bruttogeschossflächenreserve für den Bau des Zwischenbodens bestehe. Die abwei-
chenden Berechnungen im Baugesuchsverfahren Nr. 2089/2012 seien nicht bindend für das 
vorliegende Verfahren und er habe diese auch nicht beeinflussen können. Der Referenzzustand 
sei richtig zu berechnen, indem auch nicht allseits umwandete Flächen einzubeziehen seien. 
 
L. 
Am 8. Januar 2018 reichte die Einwohnergemeinde B.____ ihre Vernehmlassung ein. 
Sie stellte das Rechtsbegehren, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. 
 
M. 
Der Regierungsrat liess sich am 9. Januar 2018 vernehmen und beantragte ebenfalls 
die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 
 
N. 
Mit Replik vom 23. April 2018 hielt der Beschwerdeführer an seiner Beschwerde fest und 
bestritt die in den Vernehmlassungen gemachten Ausführungen. 
 
O. 
Der Regierungsrat duplizierte am 21. Juni 2018. Am 22. Juni 2018 reichte die Einwoh-
nergemeinde B.____ ebenfalls eine Duplik ein. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 
 
1. 
Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess-
ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügungen und Entscheide des Regie-
rungsrats die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim Kantonsgericht zulässig. Der Be-
schwerdeführer ist Adressat des angefochtenen Entscheids und verfügt über ein schutzwürdi-
ges Interesse an dessen Aufhebung (§ 47 Abs. 1 lit. a VPO). Da auch die übrigen formellen 
Voraussetzungen erfüllt sind, kann auf die vorliegende Beschwerde eingetreten werden. 
 
2. 
Bei der Beurteilung der vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde ist die Kog-
nition des Kantonsgerichts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den ange-
fochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob 
der Beschwerdegegner ein allfälliges Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren 
kann beurteilt werden, ob dieser den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. 
Die Überprüfung der Angemessenheit dagegen ist dem Kantonsgericht verwehrt (§ 45 Abs. 1 
lit. c VPO e contrario). 
 
3. 
Strittig ist vorliegend, ob die Verweigerung der raumplanungsrechtlichen Ausnahmebe-
willigung zu Recht erfolgte. 

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4.1.1 
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert 
werden (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG] vom 22. Juni 1979). 
Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungs-
zone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG) und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b 
RPG). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben 
vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 RPG). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können Bewilligun-
gen für Bauten und Anlagen auch ausserhalb der Bauzonen erteilt werden, wenn die Voraus-
setzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG erfüllt sind. 
 
4.1.2 Die Parzelle Nr. 387, GB B.____, befindet sich vorliegend in einer Zone nach § 19 
Abs. 1 lit. f des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, deren 
Nutzung noch nicht bestimmt ist oder deren Nutzung erst später zugelassen wird. Gemäss 
Art. 9 Abs. 2 des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde B.____ vom 20. Juni 2005 sind 
derartige Zonen bis zur Bestimmung ihrer Nutzung der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehal-
ten und es darf nichts unternommen werden, was ihre spätere Nutzung präjudizieren würde. 
Der Beschwerdeführer geht unbestrittenermassen keiner landwirtschaftlichen Tätigkeit (mehr) 
nach. Das Bauvorhaben liegt ausserhalb der Bauzone und ist nicht zonenkonform. Die Erteilung 
einer regulären Baubewilligung gestützt auf Art. 22 RPG ist demgemäss ausgeschlossen, wes-
halb einzig eine Ausnahmebewilligung nach den Art. 24 ff. RPG in Frage kommt. Konkret macht 
der Beschwerdeführer geltend, ihm sei gestützt auf Art. 24c RPG eine Ausnahmebewilligung zu 
erteilen. 
 
4.2.1 
Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 
ausserhalb von Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich 
geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde er-
neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie recht-
mässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Die Bestimmung bezweckt, 
die Einschränkung der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten von Bauten und Anlagen zu mil-
dern, die auf einem Grundstück liegen, das einer Nichtbauzone zugewiesen wurde. Damit ge-
währt das Gesetz eine erweiterte Besitzstandsgarantie insbesondere für nichtlandwirtschaftliche 
Wohnbauten, die vor dem Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 
und damit vor der Einführung der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen in Überein-
stimmung mit dem damaligen materiellen Recht erstellt worden sind (RUDOLF MUGGLI, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der 
Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 17). 
 
4.2.2 
Mit der in Art. 24c RPG statuierten Besitzstandsgarantie zugunsten bestehender, zo-
nenwidrig gewordener Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone soll ermöglicht werden, 
dass sich bestehende Bauten und Anlagen, die einer Nichtbauzone zugewiesen worden sind, 
unter gewissen Voraussetzungen baulich weiterentwickeln können. Der Schutz des bisherigen 
Bestandes altrechtlicher Bauten ergibt sich zwar auch bereits aus der Verfassung (Art. 26 und 
Art. 9 BV). Der verfassungsrechtliche Schutz entfällt aber, wenn der Wert der früheren bauli-
chen Investition durch periodischen Unterhalt und zeitgemässe Erneuerung nicht mehr auf-
rechterhalten werden kann. In Art. 24c RPG hat der Bundesgesetzgeber die verfassungsrechtli-

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che Besitzstandsgarantie stark ausgeweitet, indem er über die Aufrechterhaltung des bisheri-
gen Bestands hinaus auch gewisse Veränderungen und Erweiterungen sowie den Wiederauf-
bau zulässt ("erweiterte Besitzstandsgarantie"; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumpla-
nungsgesetz, Bern 2006, Art. 24c Rz. 2 f.). 
 
4.2.3 Gemäss Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 gilt eine 
Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder 
Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesse-
rungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung 
der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung 
zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im 
Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In 
jedem Fall gelten nach Art. 42 Abs. 3 RPV folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden Ge-
bäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent er-
weitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des be-
stehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Sind Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild 
für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausge-
richtet, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern, kann eine Erweiterung ausserhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens erfolgen. Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl 
bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche 
(Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent 
noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
werden nur halb angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). 
 
5.1 
Im angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, bei der Berechnung der für weite-
re Ausbauten verfügbaren Reservefläche sei zu Recht angenommen worden, dass bloss über-
dachte, aber nicht allseits umwandete Flächen nicht zum massgeblichen Vorbestand nach 
Art. 24c RPG hinzugezählt werden könnten. Die Berechnungen des Beschwerdeführers stün-
den im Widerspruch zu seinen eigenen Angaben, insbesondere widerspreche er dem von ihm 
selbst mit dem Baugesuch Nr. 2089/2012 eingereichten Situationsplan. Zudem könne das Bau-
gesuch auch deswegen nicht bewilligt werden, weil mit den geplanten baulichen Massnahmen 
die Identität der Baute nicht gewahrt würde. Die Vorinstanz macht insbesondere geltend, der 
Beschwerdeführer gehe mit seiner Berechnung des Referenzzustands fehl. Seine Meinung, 
dass dabei offene und nicht abgeschlossene Gebäudeteile einbezogen werden müssten, sei 
falsch. Die Berechnung der Reservefläche im Baugesuchsverfahren Nr. 2089/2012 habe auf 
dem vom Beschwerdeführer selbst eingereichten Situationsplan basiert, worauf er zu behaften 
sei. Des Weiteren sei mit der Bewilligung des Ökonomiegebäudes die Grenze der zulässigen 
Veränderung am Erscheinungsbild ausgeschöpft worden, weitere Veränderungen durch ein 
Vordach könnten nicht zugelassen werden. In der Duplik führt die Vorinstanz aus, der Wagen-
schopf sei entgegen dem Beschwerdeführer nur eingeschossig in die Berechnung einzubezie-
hen. Ohnehin aber müsse die Beschwerde abgewiesen werden, da kein Anspruch darauf be-
stehe, das gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV maximal zur Verfügung stehende Ausbaupotential 
auszunützen. Dies führe auf jeden Fall zur Abweisung der Beschwerde. 
 

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5.2 
Die Einwohnergemeinde B.____ bringt in ihrer Vernehmlassung vom 8. Januar 2018 
vor, dem Beschwerdeführer sei bereits entgegengekommen worden, indem ein Teil der Fläche, 
die als Referenzzustand anerkannt worden sei, in der Bauzone gelegen habe und damit eigent-
lich nicht hätte an den Referenzzustand angerechnet werden dürfen. Offene und nicht allseits 
umwandete Gebäudeflächen könnten nicht zum Referenzzustand hinzugerechnet werden. Auf-
grund der bereits weitgehenden Veränderungen am Erscheinungsbild, welche nur aufgrund 
einer Verbesserung des Landschaftsbilds genehmigt worden seien, könnten auch keine weite-
ren Änderungen an der Aussenwahrnehmung der Baute zugelassen werden. 
 
5.3 
Der Beschwerdeführer begründet seine Beschwerde vorliegend damit, dass der Regie-
rungsrat den unter dem Schutz von Art. 24c RPG stehenden Referenzzustand falsch ermittelt 
habe. Insbesondere seien vorbestehende, nicht allseits umwandete Flächen nicht zum mass-
geblichen Vorbestand hinzugerechnet worden, was gegen Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV verstosse. 
Massgeblich für die Berechnung des Referenzzustands seien sowohl die anrechenbare Brutto-
geschossfläche als auch die Bruttonebenflächen, da andernfalls bei Bauten, die massgeblich 
aus Nebenflächen bestehen, der Schutz von Art. 24c RPG nicht zur Anwendung komme. Dies 
widerspreche der Eigentumsgarantie und sei nicht mit dem Sinn und Zweck von Art. 24c RPG 
vereinbar. Damit ergebe sich ein Referenzzustand von insgesamt 879.07 m2, was zu einer ma-
ximal zulässigen erweiterten Fläche von 979.07 m2 führe. Dass der Beschwerdeführer sich nicht 
gegen die dem Entscheid der BUD Nr. 362/2013 vom 11. Juli 2013 zugrundeliegende Berech-
nung des Referenzzustandes gewehrt habe, könne ihm nicht zur Last gelegt werden. In 
Rechtskraft erwachse nur das Dispositiv, weshalb die sich nun als falsch erweisende damalige 
Berechnung für das vorliegende Verfahren irrelevant sei. Ebenfalls falsch sei die regierungsrät-
liche Erwägung, die Identität der Baute werde nicht gewahrt. Das geplante Vordach sei nur vom 
angrenzenden Wald aus zu sehen und verändere das Aussenbild bloss minim, während der 
Zwischenboden ohnehin keine äusserlichen Veränderungen zur Folge habe. Es bestünden lan-
desweit viele nicht vollständig umwandete Bauten und der Entscheid, diesen den Besitzstan-
desschutz zu entziehen, sei nicht praktikabel. Ein solcher hätte weitreichende, vom Gesetzge-
ber nicht beabsichtigte Folgen. 
 
6.1 
Unbestritten 
ist 
vorliegend, 
dass 
im 
Bewilligungsverfahren 
zum 
Baugesuch 
Nr. 2089/2012 die für die damals beantragte Erweiterung zur Verfügung stehende Reserveflä-
che bzw. der zugrundeliegende Referenzzustand berechnet wurde und dass diese Berechnun-
gen, so sie denn auf das vorliegende Verfahren übertragen würden, den nun begehrten Ausbau 
nicht erlauben würden. Der Regierungsrat und der Gemeinderat B.____ werfen dem Beschwer-
deführer diesbezüglich widersprüchliches Verhalten vor, das nicht zu schützen sei. Die damali-
gen Berechnungen seien auf der Grundlage seiner eigenen Angaben im Baugesuchsverfahren 
Nr. 2089/2012 erfolgt und es sei rechtsmissbräuchlich, wenn er nun eine neuerliche Berech-
nung gestützt auf völlig andere Grundlagen verlange. Der Beschwerdeführer widerspricht dem. 
Der Referenzzustand sei im vorliegenden Verfahren neu zu ermitteln, wobei in früheren Verfah-
ren erfolgte Berechnungen irrelevant seien bzw. er nicht daran gebunden sei. 
 
6.2 
Demzufolge ist vorab zu prüfen, ob das Vorgehen des Beschwerdeführers einen 
Rechtsmissbrauch darstellt. 

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6.3.1 Das Rechtsmissbrauchsverbot ist ein allgemeiner Grundsatz des schweizerischen 
Rechts und durchzieht die gesamte Rechtsordnung; es beansprucht demnach auch im öffentli-
chen Recht und insbesondere im Bau- und Raumplanungsrecht Geltung (BGE 111 Ia 17; 
THOMAS GÄCHTER, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich 2005, S. 113, m.w.H.). Das 
Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens richtet sich sodann sowohl an Behörden als auch an 
Private (BGE 97 I 125 E. 3; GÄCHTER, a.a.O., S. 177) und beinhaltet insbesondere auch das 
Verbot widersprüchlichen Verhaltens. Private sind im Rechtsverkehr mit Verwaltungsbehörden 
zwar grundsätzlich frei, von früheren Standpunkten abzurücken. Von einem unerlaubten wider-
sprüchlichen Verhalten wird man erst dann sprechen dürfen, wenn das Vorverhalten des Priva-
ten einen klaren Bindungswillen erkennen liess, sodass der neu eingenommene Standpunkt 
keinen Rechtsschutz verdient (vgl. PIERRE TSCHANNEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. Bern 2014, S. 181). Eine Bindung an das eigene Vorver-
halten ist jedoch unter anderem möglich, wenn das frühere Verhalten schutzwürdiges Vertrauen 
begründet hat. Die Begründung schutzwürdigen Vertrauens kommt namentlich im Zusammen-
hang mit intensiven Beziehungen zwischen Behörden und Privaten in Betracht (vgl. GÄCHTER, 
a.a.O., S. 194 ff.). Insbesondere ist die Beziehungsnähe dort zu bejahen, wo Private zur Erlan-
gung eines sie begünstigenden Verwaltungsaktes Angaben machen (GÄCHTER, a.a.O., S. 196), 
da sie in diesen Fällen zu ihrem eigenen Vorteil und aus eigenem Antrieb den Kontakt zu den 
Behörden suchen. 
 
6.3.2 Rechtsfolge der Widersprüchlichkeit des Verhaltens eines Einzelnen ist in der Regel die 
Nichtbeachtung des Folgeverhaltens, das im Widerspruch zum ursprünglichen Verhalten steht. 
Darunter können beispielsweise widersprüchliche Tatsachenbehauptungen fallen. Der sich wi-
dersprüchlich äussernde Private wird dabei auf seinen ursprünglichen Tatsachenbehauptungen 
behaftet (GÄCHTER, a.a.O., S. 203). Widersprüchlich kann es auch sein, wenn ein Rechtssu-
chender gegenüber einem mangelhaften Verfahrensgang untätig bleibt, diesen dadurch zu-
nächst akzeptiert und später den Mangel zu rügen versucht (GÄCHTER, a.a.O., S. 212). Wider-
sprüchliches und damit rechtsmissbräuchliches Verhalten findet auch im Bau- und Raumpla-
nungsrecht keinen Rechtsschutz (vgl. ZBl 89/1988, S. 256 ff.). 
 
6.4.1 Der Beschwerdeführer stellt sich im vorliegenden Verfahren auf den Standpunkt, er ha-
be ausgewiesen, dass als massgeblicher Vorbestand Stall-, Lager-, Ökonomieflächen etc. von 
879.70 m2 vorhanden gewesen seien. Dazu kämen noch Bienenhäuschen und Futterunterstän-
de, womit die ursprünglich vorhandene Fläche ca. bei 900 m2 gelegen habe. Mit der Baubewilli-
gung aus dem Jahre 2013 sei jedoch ein Ökonomiegebäude mit einer Gesamtfläche von 
523.65 m2 bewilligt worden, was einer Reduktion der Stall-, Lager- und Ökonomieflächen von 
rund 376 m2 entsprochen habe. Dementsprechend beinhalte das vorliegend zu beurteilende 
Baugesuch im Innern des Gebäudes einen Zwischenboden mit einer Grundfläche von 
220.30 m2 und im Aussenbereich einen Unterstand mit einer Grundfläche von 200 m2. Die Be-
schwerdegegnerin erachtet diese Flächenberechnung des Beschwerdeführers als unrichtig und 
widersprüchlich. Dem durch den Beschwerdeführer eingereichten Situationsplan zum ersten 
Baugesuch Nr. 2089/2012 sei zu entnehmen, dass er selbst seinerzeit bei den vorbestandenen 
Gebäuden von einer Bruttogeschossfläche von 463.71 m2 ausgegangen sei. Weiter ergebe sich 
daraus, dass die Erweiterung von 30 % einer Fläche von 72.42 m2 entspreche. Die Fläche des 

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neuen Ökonomiegebäudes sei mit 535.20 m2 angegeben worden. Die Differenz zwischen der 
maximal bewilligbaren Erweiterung von 563.71 m2 und der bewilligten Fläche von 535.20 m2 
betrage 28.51 m2. 
 
6.4.2 Der Beschwerdeführer hat vorliegend am 12. November 2012 ein Ausnahmebewilli-
gungsgesuch für die Neuerstellung eines Ökonomiegebäudes ausserhalb der Bauzone gestellt 
und dafür gemäss seinen eingereichten Unterlagen und gemäss seinem Antrag am 18. Juli 
2013 eine Ausnahmebewilligung erhalten. Insbesondere hat der Beschwerdeführer in diesem 
Verfahren einen Situationsplan eingereicht, der vom BIT am 18. Juli 2013 genehmigt worden ist 
und aus dem unmissverständlich hervorgeht, welche Flächen nach dem damaligen Verständnis 
des Beschwerdeführers zum Referenzzustand hinzuzuzählen sind. Auf diesem Plan wurden 
nämlich der Lagerschuppen und der Wagenschopf gelb markiert und deren Bruttogeschossflä-
chen (BGF) angegeben. Die ebenfalls zum Abbruch markierten Flächen der Überdachung zwi-
schen den beiden vorgenannten Bauten, des Vordachs am Lagerschuppen, des Mistplatzes 
und der Futterkrippe, welche der Beschwerdeführer nun zum Referenzzustand hinzugezählt 
haben will, wurden weiss belassen und es wurde für sie keine BGF angegeben. Die Vorinstanz 
führt diesbezüglich zu Recht aus, dass die Berechnungen zur Ermittlung des Erweiterungspo-
tenzials auf Grundlage dieser Angaben des Beschwerdeführers vorgenommen worden sind. 
Angesichts der Tatsache, dass die damals ermittelte Reservefläche bzw. der ermittelte Refe-
renzzustand nahezu mit den Angaben auf dem Situationsplan identisch sind, ist es abwegig, 
wenn der Beschwerdeführer nun geltend macht, das BIT habe die Berechnungen von sich aus 
und ohne jede Einflussmöglichkeit seinerseits vorgenommen. 
 
6.4.3 Im Baubewilligungsverfahren und vor allem auch in der Ausnahmebewilligung selbst 
bzw. im dieser zugrundeliegenden Entscheid Nr. 362/2013 der BUD vom 11. Juli 2013 ist dem 
Beschwerdeführer kommuniziert worden, dass ihm im Rahmen der Ausnahmebewilligung noch 
eine maximal erweiterbare Fläche von 28 m2 verbleibe resp. dass von der maximalen Fläche 
72 m2 ausgenützt seien. Diesen Entscheid hat er unangefochten in Rechtskraft erwachsen las-
sen und damit so akzeptiert. Hätte der Beschwerdeführer die nach seiner Eingabe und seinen 
Unterlagen vorbereitete Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG mit dem erkennbar auf 28 m2 
beschränkten Erweiterungspotential nicht akzeptieren wollen, hätte er sein erstes Baugesuch 
vor der Rechtskraft noch zurückziehen und dann anschliessend ein zweites, vollständiges Bau-
gesuch mit Zwischenboden und Vordach stellen und das gesamte Projekt einer ganzheitlichen 
Prüfung und Würdigung durch die Bewilligungsbehörden unterziehen lassen können. 
 
6.4.4. Wenn der Beschwerdeführer nur wenige Monate nach Bewilligung seines Bauvorhabens 
mittels Ausnahmebewilligung (Eingang des Begehrens um Einbau eines Zwischenbodens beim 
BIT am 13. November 2013) weitere Forderungen stellt und dafür Grundlagen geltend macht, 
die seinen eigenen Angaben im Baubewilligungsverfahren 2012/2013 diametral widersprechen, 
dann ist dies mit dem Gebot des Handelns nach Treu und Glauben nicht mehr vereinbar und 
muss als rechtsmissbräuchlich bezeichnet werden (vgl. dazu auch den Entscheid des Kantons-
gerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 20. Dezember 2017 
[810 17 93] E. 8 ff.). Entsprechend ist auch die unbelegte Behauptung zu würdigen, der Wa-
genschopf sei zweigeschossig gewesen und müsse mit 122 m2 angerechnet werden. Auch da-

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mit widerspricht der Beschwerdeführer dem von ihm selbst eingereichten Situationsplan im vo-
rangegangenen Baubewilligungsverfahren. Zuletzt widerspricht sich der Beschwerdeführer 
selbst im vorliegenden kantonsgerichtlichen Verfahren noch, wenn er zunächst in der Be-
schwerdebegründung eine Fläche für den geplanten Zwischenboden von 220.30 m2 angibt und 
später in der Replik von 176 m2 ausgeht. Das Vorgehen des Beschwerdeführers verdient insge-
samt keinen Rechtsschutz, was bereits zur Abweisung der Beschwerde führen muss. 
 
7.1 
Vorliegend kommt hingegen noch Weiteres hinzu. Wenn der Beschwerdeführer mit dem 
Hinweis auf den Bestandesschutz ein zweigeschossiges Ökonomiegebäude und überdachte 
Flächen ins Feld führt, dann offenbart ein näherer Blick in die Unterlagen zu den Bewilligungs-
verfahren in den Jahren 1976 respektive 1988, dass seine diesbezügliche Argumentation auf 
wackeligem Fundament steht. Im Jahr 1976 ist gemäss Aktennotiz des kantonalen Planungs-
amtes vom 21. April 1976 für den damals schon zonenfremden Lagerschuppen in der reinen 
Wohnzone W2 auf Antrag des Gemeinderates B.____ eine Ausnahmebewilligung ausschliess-
lich für die Verwendung als Landwirtschaftsgebäude erteilt worden. Im Jahre 1988 ist unter an-
derem die offene Überdachung als Verbindung zwischen dem Lagerschuppen und Wagen-
schopf ebenfalls mit einer Ausnahmebewilligung für einen intensiven Gärtnereibetrieb erteilt 
worden, der im Laufe der Zeit aus dem vormaligen Landwirtschaftsbetrieb hervorgegangen war. 
In beiden Fällen wurde die Ausnahmebewilligung explizit damit begründet, dass es sich um ei-
nen vorbestehenden Landwirtschaftsbetrieb bzw. um einen intensiven Gärtnereibetrieb handle. 
Die Bewilligungen wurden demgemäss auch ausdrücklich der Bedingung unterstellt, dass die 
zu erstellenden Gebäude der landwirtschaftlichen resp. gartenbaulichen Nutzung vorbehalten 
sein würden. Es ist bereits zweifelhaft, ob die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss 
Art. 24c RPG überhaupt zulässig ist, wenn die Bewilligung wie vorliegend zum Zweck der Er-
weiterung einer bereits gestützt auf eine frühere Ausnahmebewilligung erstellten Baute begehrt 
wird (ablehnend beispielsweise PETER KARLEN, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d 
RPG, ZBl 102/2001, S. 296). 
 
7.2 
Die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich nur auf Bauten, die seinerzeit in 
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer späteren Rechtsände-
rung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit ohne 
Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderungen (z.B. die Aufgabe des Land-
wirtschaftsbetriebes) entstanden ist. "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster 
Linie solche, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Gewässer-
schutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (zum Ganzen: BGE 129 II 396 E. 4.2.1 m.w.H.). Die im 
vorliegenden Fall genannten Bauten (also der Lagerschuppen von 1976 und die Überdachung 
von 1988) sind von Anfang an nicht zonenkonform mit einer Ausnahmebewilligung entstanden 
und wurden demnach nicht als ursprünglich mit dem materiellen Recht übereinstimmend erst 
durch spätere Rechtsänderung zonenwidrig. Ob ihnen überhaupt Bestandesschutz zukommen 
kann, ist nach dem Vorstehenden höchst zweifelhaft. Die Baubewilligung vom 18. Juli 2013 ist 
jedoch rechtskräftig, so dass der darin bewilligte Abbruch mehrerer auf dem Grundstück ver-
streuter Bauten zur Errichtung einer einzelnen erweiterten Neubaute mit zugestandenen 
463.71 m2 (403.71 m2 und 60 m2) im Referenzzustand nicht mehr in Frage zu stellen sind. 
Müssten hingegen die durch die Bestandesgarantie geschützten Flächen für eine Ausnahme-

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bewilligung im Hinblick auf die nun begehrte Erweiterung neu zusammengerechnet werden, wie 
es der Beschwerdeführer verlangt, dann könnten die fraglichen Flächen des Lagerschuppens 
von 1976 und der Überdachung von 1988 aus den vorgenannten Gründen nicht mitberücksich-
tigt werden. Auch aus diesem Grund muss die Beschwerde abgewiesen werden. 
 
8.1 
Damit kann die Frage offen bleiben, ob das vorliegende Baugesuch die Anforderungen 
von Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 RPV erfüllt und es braucht vorliegend insbesondere die streitige 
Rechtsfrage nicht entschieden zu werden, ob nur allseits umwandete Flächen zum massgebli-
chen Referenzzustand nach Art. 24c RPG zu rechnen sind. Zur Frage, ob – von den vorstehend 
erläuterten Punkten einmal abgesehen – vorliegend die Identität der Baute bei Erteilung der 
begehrten Ausnahmebewilligung noch gewahrt wäre, ist immerhin folgendes anzumerken. 
 
8.2 
Der Bundesrat hat in Art. 41 und 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von 
Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert (BGE 127 II 215 E. 3b). Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Ände-
rungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in 
den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob 
die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Abs. 3 unter Würdigung der 
gesamten Umstände zu beurteilen. Sie ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die zo-
nenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 % erweitert wird oder wenn die zonenwidrig genutz-
te Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt mehr 
als 100 m2 erweitert wird. Bewirken die vorgenommenen Änderungen auch ohne Ausschöpfung 
dieses flächenmässigen Spielraumes, dass die Identität der Baute nicht mehr die gleiche ist, 
kann keine Bewilligung erteilt werden (Urteil des Bundesgerichts 1A.78/2004 vom 16. Juli 2004 
E. 3.5). Vgl. dazu auch die Ausführungen bei MUGGLI, wonach keine rein schematische Be-
trachtungsweise eingenommen werden darf. Vielmehr sei "denkbar, dass zwar das Erweite-
rungsmass eingehalten ist, die Art und Weise der Ausführung aber zu einem Ergebnis führt, das 
nicht mehr als im Wesentlichen identisch mit dem Ausgangsbestand bezeichnet werden kann" 
(MUGGLI, a.a.O., Art. 24c Rz. 35). 
 
8.3 
Mit Entscheid vom 11. Juli 2013 entschied die BUD, dass dem Beschwerdeführer eine 
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG zu erteilen sei. In diesem Entscheid (Ziffer 4) hielt 
die BUD unter anderem folgendes fest: 
 
"Mit dem vorliegenden Projekt werden vorbestandene, rechtmässig erstellte Bau-
ten und Anlagen am bisherigen Standort abgebrochen und flächengleich als kom-
paktes neues Gebäude mit der gesetzlich zulässigen maximalen Erweiterung von 
30 % und maximal 100 m2 der Bruttogeschossfläche (in casu 72 m2) wiedererstellt. 
Das gesamte Erscheinungsbild der vorbestandenen Anlage kann so bereinigt und 
die Einwirkung auf das Landschaftsbild wesentlich verbessert werden." 
 
8.4 
Mit der gestützt auf diesen Entscheid erteilten Baubewilligung vom 18. Juli 2013 ist dem 
Beschwerdeführer nicht einfach erlaubt worden, ein bisher bestehendes Gebäude bzw. eine 
vorbestehende Anlage am gleichen Standort zu modernisieren oder zu renovieren. Vielmehr ist 
ihm der Abbruch mehrerer verstreut liegender Bauten und Anlagen und das Errichten eines 

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kompakten neuen Gebäudes an einem anderen Standort auf der Parzelle gestattet worden. 
Unter dem Aspekt des Identitätserfordernisses war dies objektiv gesehen bereits ein grosses 
Entgegenkommen seitens der Bewilligungsbehörde. Der Vorinstanz kann in ihrer Feststellung 
beigepflichtet werden, dass die erweiterte Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG i.V.m. 
Art. 42 RPV mit Erteilung der Ausnahmebewilligung vom 18. Juli 2013 bereits äusserst gross-
zügig interpretiert und folglich vollständig ausgeschöpft worden ist. Wenn also die Praxis und 
Doktrin mit Bezug auf das Identitätserfordernis gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV von einer Würdi-
gung der gesamten Umstände sprechen, dann heisst das, dass die Ausnahmebewilligung nicht 
zuerst beim Erscheinungsbild der Parzelle in Form von erheblichen Veränderungen ausgereizt 
und dann zusätzlich noch die in der Verordnung angegebene maximal mögliche Erweiterungs-
fläche ausgeschöpft werden kann. Nach dem Entgegenkommen der Baubewilligungsbehörde 
hinsichtlich einer erheblichen Neugestaltung der Parzelle ist es rechtlich nicht zu beanstanden, 
wenn sie (abgesehen von den unbestrittenen 28 m2) hinsichtlich einer Erweiterung der Fläche 
praktisch keinen Spielraum mehr zulässt. 
 
9. 
Damit kann sich der Beschwerdeführer hinsichtlich der von ihm begehrten weiteren 
Ausnahmebewilligung nicht auf die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG stützen. Die Be-
schwerde ist demgemäss vollumfänglich abzuweisen. 
 
10. 
Im Folgenden ist noch über die Kosten zu entscheiden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist 
das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Ge-
richtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in 
angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Vorliegend sind die Verfahrenskosten in 
der Höhe von Fr. 1‘400.-- dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem von 
ihm geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Die Parteikosten sind wettzuschlagen (§ 21 
Abs. 2 VPO). 
 
 

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Demgemäss wird e r k a n n t : 
 
 
://: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
 
 
 
2. 
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘400.-- werden dem Be-
schwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss von 
Fr. 2‘200.-- verrechnet. Der zuviel bezahlte Kostenvorschuss in der Höhe 
von Fr. 800.-- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. 
 
 
 
 
3. 
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.