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Zuordnung von Liegenschaften zum Geschäfts- oder Privatvermögen

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Entscheid vom 24. August 2018 (530 18 15) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter Dr. L. Schneider, 
M. Zeller, Gerichtsschreiberin i.V. P. Blank 
 
 
Parteien 
A.B.____ und B.B.____, vertreten durch Vischer AG, Frau N. Tarolli 
und Herr A. Briner, Aeschenvorstadt 4, 4010 Basel 
 
 
 
Beschwerdeführer 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Beschwerdegegnerin 
 
 
 
betreffend 
direkte Bundessteuer 2013 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
A. 
Der Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Kanton Basel-Landschaft ist selbstständig erwerbstätig 
und u.a. Eigentümer dreier Liegenschaften im Kanton C.____. In der basellandschaftlichen 
Veranlagungsverfügung zur direkten Bundessteuer 2013 vom 16. November 2017 wurde der 
Mietertrag analog der Steuerausscheidung des Kantons C.____ behandelt und die Liegenschaf-
ten wurden dem Geschäftsvermögen zugeordnet. 
 
 
B. 
Dagegen erhob der Pflichtige mit Eingabe vom 30. November 2017 Einsprache und verlangte, 
er sei gemäss seiner Selbstdeklaration zu veranlagen: Die drei Liegenschaften im Kanton 
C.____ seien dem Privatvermögen zuzuordnen und die Hypotheken auf diesen Liegenschaften 
seien dementsprechend als private Schuldzinsen anzusehen, obwohl sie als Geschäftsaufwand 
verbucht worden seien. 
Mit Einspracheentscheid vom 6. März 2018 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Sie 
begründete die Abweisung u.a. damit, dass das Geschäftsvermögen aufgrund der Jahresrech-
nung der Einzelunternehmung veranlagt worden sei; diese Qualifikation entspreche einer jahre-
langen, stets gleichen Zuordnung. 
 
 
C. 
Mit Beschwerde vom 5. April 2018 gelangte der Pflichtige an das Steuergericht und beantragte, 
es sei die Veranlagungsverfügung der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft vom 
16. November 2017 betr. die direkte Bundessteuer 2013 aufzuheben. Weiter sei die Liegen-
schaft an der D.____strasse in C.____ dem Privatvermögen des Beschwerdeführers zuzuwei-
sen. Entsprechend sei auch das Einkommen aus der Liegenschaft an der D.____strasse in 
C.____ als privater Vermögensertrag zu veranlagen. Der Beschwerdeführer sei für die direkte 
Bundessteuer mit einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. 232‘500.-- zu 
veranlagen; alles unter o/e Kostenfolge. Schliesslich beantragte er die Sistierung des Verfah-
rens bis zur rechtskräftigen Veranlagung der kantonalen Steuern 2015 des Kantons C.____. 
Die beiden weiteren Liegenschaften sind hingegen nicht Gegenstand der Beschwerde; es wur-
de ausdrücklich eingeräumt, diese seien zu Recht als Geschäftsvermögen qualifiziert worden. 
 
Mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2018 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung der 
Beschwerde und des Sistierungsantrags. 
 
Mit Verfügung vom 1. Juni 2018 wies der Präsident des Steuergerichts den Sistierungsantrag 
ab, da es im vorliegenden Verfahren um das Steuerjahr 2013 geht, wohingegen im Kanton 
C.____ über das Jahr 2015 befunden wird. Der Entscheid betreffend das Jahr 2015 kann sich 
a priori nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit auswirken. 
 
Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest. 
 

 
 
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Erwägungen: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 
14. Dezember 1990 (DBG; SR 642.11) zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän-
dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 (SGS 336.21) 
i.V.m. § 129 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 7. Februar 1974 
(Steuergesetz, StG; SGS 331) Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorlie-
genden Fall Fr. 2’000.-- nicht übersteigt, vom Präsidenten des Steuergerichts als Einzelrichter 
beurteilt werden. 
Aufgrund dessen, dass im Parallelfall betreffend die Staatssteuer 2016 der umstrittene Steuer-
betrag die Grenze von Fr. 2‘000.-- übersteigt, was zur Folge hat, dass der Fall gemäss § 129 
Abs. 2 StG durch den Präsidenten und zwei Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beur-
teilt wird, ist der vorliegende Fall aus prozessökonomischen Gründen demselben Spruchkörper, 
d.h. dem Dreiergericht zur Beurteilung zu unterbreiten. 
 
Für das steuergerichtliche Beschwerdeverfahren gelten gemäss § 4 der Vollzugsverordnung 
DBG i. V. m. § 130 Abs. 1 StG die Vorschriften des Gesetzes über die Verfassungs- und Ver-
waltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 (Verwaltungsprozessordnung, VPO; 
SGS 271). Danach ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene Verfügung oder den 
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder 
Aufhebung hat (§ 47 Abs. 1 lit. a VPO). Der Beschwerdeführer führt aus, er sei zur Beschwerde 
legitimiert, da wegen der steuerlichen Behandlung der streitbetroffenen Liegenschaft als Ge-
schäftsvermögen deren Erträge bei der Berechnung der AHV-Beiträge berücksichtigt würden, 
sodass die von ihm zu leistenden AHV-Beiträge erheblich höher seien. 
 
Gemäss Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Alters- und Hinterlassenenversicherung 
vom 20. Dezember 1946 (AHVG, SR 831.10) werden das Einkommen aus selbständiger Er-
werbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene Kapital von den kantonalen Steuerbehör-
den ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet. Die Angaben der kantonalen Steuerbehör-
den sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 der Verordnung über die Alters- 
und Hinterlassenenversicherung vom 31. Oktober 1947 [AHVV, SR 831.101]). Dies bezieht sich 
auf die Bemessung des massgebenden Einkommens sowie des betrieblichen Eigenkapitals 
(vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Sozialversicherungsrecht vom 
19. Februar 2015 [710 14 155], E. 3.4; vgl. auch Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 
8. Juni 2018, 510 18 12). Somit hat der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an der 
Änderung oder Aufhebung der Veranlagung. 
 
Da auch die übrigen in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu stellenden Anforderungen 
erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. 
 
 

 
 
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2. 
Im vorliegenden Fall ist zu beurteilen, ob die Liegenschaft an der D.____strasse in C.____ Ge-
schäfts- oder Privatvermögen darstellt, und ob der daraus resultierende Ertrag ein privater Ver-
mögensertrag oder Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit darstellt. 
Der Beschwerdeführer macht geltend, die zur Diskussion stehende Liegenschaft sei mit Mitteln 
aus dem Privatvermögen finanziert und als private Vermögensanlage zur Absicherung seiner 
Altersvorsorge gekauft worden. Zwar sei diese seit dem Kauf am 30. März 1988 in der Jahres-
rechnung geführt worden (zusammen mit den beiden anderen Liegenschafen in C.____), je-
doch habe er darauf nie Abschreibungen vorgenommen. Die Liegenschaft sei nie geschäftlich 
genutzt worden; auch hätte er diese Liegenschaft nie selbst umgebaut. Überdies würde der 
Kaufvertrag auf seinen Namen und seine private Adresse lauten. Er hätte erst als er sich pensi-
onieren liess, und auf den Mieterträgen AHV-Beiträge zu zahlen hatte, bemerkt, dass die Lie-
genschaft zu seinem Geschäftsvermögen gezählt worden sei. 
Die Beschwerdegegnerin führt demgegenüber zur Begründung ihres Antrags auf Abweisung 
der Beschwerde aus, es könne sich bei der Liegenschaft an der D.____strasse in C.____ ent-
weder um eine Kapitalliegenschaft oder um Umlaufvermögen handeln. Die Liegenschaft sei seit 
dem Erwerb im Jahre 1988 durchwegs in der Bilanz der Einzelunternehmung geführt und ent-
sprechend versteuert worden. Ohne eine massgebliche Änderung könne von dieser Qualifikati-
on als Geschäftsvermögen nicht abgewichen werden. Weiter seien zwar keine Abschreibungen 
vorgenommen, doch seien Rückstellungen gebildet worden, was nur bei Geschäftsvermögen 
möglich sei. 
 
 
3. 
3.1 Nach Art. 18 Abs. 2 DBG gehören zum steuerbaren Einkommen insbesondere alle Einkünf-
te aus selbständiger Erwerbstätigkeit. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die 
ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. 
Das Privatvermögen ist demgegenüber gesetzlich nicht definiert und gilt als jenes Vermögen, 
das nicht Geschäftsvermögen ist (ARNOLD, Geschäfts- und Privatvermögen im schweizerischen 
Einkommenssteuerrecht, in: ASA 75 S. 265 ff., S. 271). 
 
3.2 Wirtschaftsgüter können aufgrund ihrer Beschaffenheit und konkreten Zweckbestimmung 
notwendiges Geschäfts- oder notwendiges Privatvermögen bilden oder, wie namentlich Liegen-
schaften, Alternativgüter darstellen (Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2A.52/2003 vom 
23. Januar 2004, E. 2.2 m.w.H. auf die Rechtsprechung). Ob ein Wertgegenstand dem Privat- 
oder Geschäftsvermögen zuzuordnen ist, ergibt sich aufgrund einer Würdigung aller in Betracht 
kommenden tatsächlichen Umstände (BGE 133 II 420, E. 3.2). Ausschlaggebendes Zuteilungs-
kriterium ist nach der gesetzlichen Begriffsumschreibung ("dienen") die aktuelle technisch-
wirtschaftliche Funktion des fraglichen Vermögensgegenstandes (vgl. BGE 133 II 420, E. 3.2; 
ARNOLD, a.a.O., S. 274 f.). Auch bei Liegenschaften, die sich grundsätzlich sowohl für geschäft-
liche als auch für rein private Nutzung eignen, ist zur Qualifikation in erster Linie auf deren kon-
krete technisch-wirtschaftliche Funktion abzustellen (vgl. BGer 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009, 
E. 2.3). 
Das Dienen kann mittelbar oder unmittelbar erfolgen: Unmittelbar durch die Beschaffenheit, 
mittelbar durch den Wert als notwendiges Betriebskapital oder als Reserve, sofern und soweit 

 
 
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eine solche nach Art und Umfang des Geschäfts möglich ist (AMSCHWAND, Geschäftsvermögen 
oder Privatvermögen? Eine Übersicht, in: StR 55 [2000] S. 480 ff., S. 481). Entscheidend für die 
Zuordnung ist die objektive Beziehung des Wirtschaftsgutes zum Geschäft, wie sie sich in Wür-
digung der Gesamtheit der Verhältnisse präsentiert (vgl. AMSCHWAND, a.a.O., S. 482). 
 
3.3 Art. 18 Abs. 2 DBG statuiert zur Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen die Prä-
ponderanzmethode (vgl. LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteu-
er, Teil 1, 1. Aufl. 2001, Art. 18 N 146; vgl. dazu auch Kreisschreiben Nr. 2 der ESTV vom 
12. November 1992 [KS Nr. 2]). Für Vermögenswerte, die sowohl einer geschäftlichen wie einer 
privaten Nutzung unterliegen, ist deshalb nicht mehr auf die Wertzerlegungsmethode sondern 
auf die Präponderanzmethode abzustellen. Dementsprechend werden gemischt genutzte Güter 
und Vermögenswerte nunmehr in ihrer Gesamtheit - entsprechend der überwiegenden Nutzung 
- entweder dem Geschäfts- oder dem Privatvermögen zugewiesen (Urteil des Bundesgerichts 
2C_802/2012, E. 2.2 m.H.a. BGE 133 II 420 E. 3.3 S. 432; 125 V 218 E. 5a/b S. 219; Urteil 
2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 E. 2.4, in: ASA 74 S. 737, StE 2004 A 21.14 Nr. 15; ebenso 
LOCHER, a.a.O., Art. 18 N 147). 
 
3.4 Neben der technisch-wirtschaftlichen Funktion des Wirtschaftsguts können als weitere Ab-
grenzungskriterien im Einzelfall die äussere Beschaffenheit des Vermögenswertes, dessen tat-
sächliche Nutzung, die Herkunft der Mittel zu dessen Finanzierung, das Erwerbs- oder Ver-
äusserungsmotiv, die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse und auch die buchmässige Be-
handlung dienen. Bei Liegenschaften kann zusätzlich auf den Grundbucheintrag abgestellt wer-
den (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 2A.44/2006 vom 17. November 2006, E. 2.2). Da-
bei sind bei der Beurteilung nicht alle Indizien gleich zu gewichten: Insbesondere ist die buch-
mässige Behandlung der fraglichen Liegenschaft als wichtiges Indiz zu betrachten, sodass die 
konsequente Verbuchung einer Liegenschaft in den Geschäftsbüchern ohne ausdrückliche 
Kennzeichnung als Privatvermögen schwerer wiegen kann, als die Herkunft der Mittel für den 
Erwerb des Grundstückes; vor allem wenn der mit ihr zusammenhängende Aufwand und Ertrag 
nicht konsequent über ein Privatkonto gebucht wird (vgl. dazu BGE 112 Ib 79 E. 3). Die Auf-
nahme in die Buchhaltung allein vermag jedoch nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung nicht die Zuteilung eines Vermögenswerts zum Geschäftsvermögen bewirken (BGer 
2A.52/2003 vom 23. Januar 2004, E. 2.3 m.w.H.; siehe dazu auch BLUMENSTEIN/LOCHER, Sys-
tem des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, § 15 S. 290 ff.). 
 
3.5 Weiter ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Sachdarstellung, wie bspw. die 
Zuweisung von Vermögensgegenständen zum Privat- oder Geschäftsvermögen, die von einem 
Steuerpflichtigen über Jahre hinweg in gleicher Art und Weise vertreten wurde, schwerer zu 
gewichten als die erstmalige Abgabe einer Erklärung (vgl. BGer 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009 
E. 3.3 m.H.a BGer 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004, in ASA 74 S. 737 ff., E. 5.2). Sowohl die 
Buchführung als auch die steuerliche Deklaration sind Instrumente, mit denen der Geschäftsin-
haber seinen Willen bekunden kann (vgl. ALTORFER, Geschäftsvermögen und Privatvermögen 
im Einkommenssteuerrecht, Veröffentlichung der Handels-Hochschulen St. Gallen, Heft 53, 
Zürich/St. Gallen 1959, S. 75 f.). Es verstösst gegen Treu und Glauben, eine Liegenschaft kon-
sequent in den Geschäftsbüchern zu führen und Abschreibungen zu tätigen, dann aber, vor 
dem Hintergrund drohender steuerlicher Nachteile, den gegenteiligen Standpunkt einzunehmen 

 
 
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(vgl. BGer 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009 E. 3.3). Eine von der Steuerbehörde während langer 
Zeit akzeptierte Qualifikation ist ‒ gleich bleibende Verhältnisse vorbehalten ‒ ebenfalls ver-
bindlich (vgl. LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Teil I, 
1. Aufl. 2001, Art. 18 N 153). 
 
3.6 Im schweizerischen Steuerrecht bildet grundsätzlich die Handelsbilanz die Grundlage zur 
Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns (sog. Massgeblichkeit der Handelsbilanz; vgl. STENZ 
et al. in: Treuhand Kammer [Hrsg.], Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Bd. 1, Zürich 
2009, S. 302 f.). Der Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz ergibt sich für die direk-
ten Bundessteuern unmittelbar aus Art. 18 Abs. 3 i.V.m. Art. 58 DBG. 
Gemäss Art. 29 Abs. 1 DBG sind Rückstellungen zulasten der Erfolgsrechnung zulässig für 
(lit. a) im Geschäftsjahr begründete Verpflichtungen, deren Höhe noch unbestimmt ist; (lit. b) 
Verlustrisiken, die mit Aktiven des Umlaufvermögens, insbesondere Waren und Debitoren, ver-
bunden sind; (lit. c) andere unmittelbar drohende Verlustrisiken, die im Geschäftsjahr bestehen 
und (lit. d) künftige Forschungs- und Entwicklungsaufträge an Dritte bis zu 10 Prozent des steu-
erbaren Geschäftsertrages, insgesamt jedoch höchstens bis zu einer Million Franken. Rückstel-
lungen können gebildet werden, soweit sie nach allgemein anerkannten kaufmännischen 
Grundsätzen notwendig sind; sie sind jedoch nur im Hinblick auf geschäftliche Aktivitäten zuläs-
sig (vgl. ARNOLD, a.a.O., S. 267). 
 
3.7 Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält diesen bei, solange keine Veräusse-
rung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt (StGE vom 26. August 2016, 510 16 31, E. 3a). 
Dazu muss die steuerpflichtige Person den Steuerbehörden gegenüber den eindeutigen Willen 
äussern und klar erkennbar machen, bisher als Geschäftsvermögen genutzte Vermögensge-
genstände der geschäftlichen Vermögenssphäre zu entziehen und in Form einer Privatentnah-
me ins Privatvermögen zu überführen (ARNOLD, a.a.O., S. 282 m.w.H.). Die Privatentnahme 
führt zu einer steuersystematischen Realisierung der stillen Reserven im Umfang der Differenz 
zwischen Buchwert bzw. Einkommenssteuerwert und Verkehrswert und wird damit der steuerli-
chen Veräusserung gleichgestellt (AMSCHWAND, a.a.O., S. 490). 
 
 
4. 
Im vorliegenden Fall stellt das strittige Wirtschaftsgut, die Liegenschaft an der D.____strasse, 
ein sog. Alternativgut dar, das sich sowohl für geschäftliche als auch für private Nutzung eignet. 
Für die Vermögenszuordnung ist deshalb die objektive Beziehung zum Geschäft massgeblich, 
wie sie sich aus den Gesamtumständen präsentiert (E. 3.2 hiervor). 
Der Beschwerdeführer führt ein Einzelunternehmen, welches gemäss Eintragung im Handels-
register C.____ folgende Zwecke verfolgt: "Ausführung von Architektur- und sämtliche Ingeni-
eurarbeiten, Übernahme von Generalunternehmeraufträgen, Verkauf und Kauf von Immobilien 
sowie Liegenschaftsverwaltungen. Beteiligungen an weiteren Unternehmen, insbesondere im 
Bereich von Film- und Videoprojekten im In- und Ausland." Es besteht somit offenkundig ein 
enger Bezug der Geschäftsaktivitäten des Beschwerdeführers zum Immobilienbereich, was von 
vornherein für eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen spricht. Dies gilt umso mehr, als der 
Pflichtige die streitbetroffene Liegenschaft von einer von ihm selbst beherrschten Aktiengesell-
schaft erwarb, welche gemäss seinen Angaben an der heutigen Hauptverhandlung ebenfalls in 

 
 
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der Immobilienbranche tätig war. Der Umstand, dass der Vertrag auf die Privatadresse lautet, 
ist ein vergleichsweise schwaches Indiz, zumal die Hypothek wiederum über das Einzelunter-
nehmen geführt wird. Weitere Unterlagen über die Finanzierung der Liegenschaft liegen nicht 
vor. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die Finanzierung sei mit Privatmitteln erfolgt, 
blieb unbelegt. Gleiches gilt auch für die Behauptung, die Liegenschaft sei zur Sicherung der 
Altersvorsorge erworben worden. 
Neben der hier zur Diskussion stehenden Liegenschaft, besitzt der Beschwerdeführer als Ein-
zelunternehmer auch noch zwei weitere Liegenschaften, deren Zuordnung zum Geschäftsver-
mögen erstellt und nicht strittig ist. Relevante Unterschiede zwischen diesen beiden Liegen-
schaften der hier streitbetroffenen dritten Immobilie, sind gemäss dem Obenstehendem nicht 
auszumachen: Die Liegenschaft an der D.____strasse in C.____ wird zudem seit dem Kauf am 
30. März 1988, zusammen mit den anderen beiden, in einem ähnlichen Zeitraum erworbenen 
Liegenschaften, in den Jahresrechnungen der Einzelunternehmung geführt. Gemäss der Jah-
resrechnung 2012 sind für die fragliche Liegenschaft im Jahr 2011 Rückstellungen in der Höhe 
von Fr. 110‘000.-- und im Jahr 2012 in der Höhe von Fr. 115‘000.-- verbucht worden; im Jahr 
2013 gemäss Jahresrechnung 2013 solche in der Höhe von Fr. 57‘000.--. Rückstellungen sind 
aufgrund des Massgeblichkeitsprinzips grundsätzlich auch steuerlich zuzulassen. Die Möglich-
keit Rückstellungen zu bilden besteht aber nur bei Geschäftsvermögen (E. 3.6 hiervor). Weiter 
ist die fragliche Liegenschaft an der D.____strasse in beiden Bilanzen ‒ 2012 und 2013 ‒ als 
Aktivum unter dem Titel "Anlagevermögen" zusammen mit den anderen Liegenschaften aufge-
führt. Eine Kennzeichnung, dass es sich dabei um in die Bilanz aufgenommenes Privatvermö-
gen handeln würde, ist nicht vorhanden. Buchhalterisch ist die Liegenschaft folglich über Jahr-
zehnte hinweg als Geschäftsvermögen behandelt worden. 
Die Buchhaltung vermag für sich alleine genommen zwar keine Zuordnung zum Geschäftsver-
mögen zu begründen, doch ist sie ein gewichtiges Indiz. Dies gilt umso mehr, wenn eine Lie-
genschaft konsequent in der Geschäftsbuchhaltung aufgeführt wird, wenn keine Kennzeichnung 
als Privatvermögen vorhanden ist und der mit ihr zusammenhängende Aufwand und Ertrag 
nicht konsequent über ein Privatkonto gebucht wird (E. 3.4 hiervor). Eine über Jahre hinweg in 
gleicher Art und Weise vertretene Sachdarstellung ist schwerer zu gewichten, als die erstmalige 
Abgabe einer Erklärung in einem bestimmten Zeitpunkt (E. 3.5 hiervor). Es verstösst damit ge-
gen Treu und Glauben ‒ nach jahrelanger konsequenter Führung der Liegenschaft in den Ge-
schäftsbüchern, und vor dem Hintergrund, dass dem Beschwerdeführer erst seit der Pensionie-
rung aufgefallen sei, dass er auf die Liegenschaftserträge AHV-Beiträge zu bezahlen habe ‒ zu 
erklären, die Liegenschaft sei schon seit dem Erwerb Privatvermögen des Beschwerdeführers 
und nie Geschäftsvermögen gewesen. Dazu kommt, dass die Massgeblichkeit der Handelsbi-
lanz auch im Bereich der selbstständigen Erwerbstätigkeit ein fundamentales Prinzip der Ge-
winnermittlung ist (E. 3.6 hiervor). Eine von der Steuerverwaltung während langer Zeit akzep-
tierte Qualifikation ist bei gleichbleibenden Verhältnissen ebenfalls bindend (E. 3.5 hiervor). 
 
Im Einklang mit der Beschwerdegegnerin geht das Steuergericht folglich davon aus, dass die 
Liegenschaft an der D.____strasse Geschäftsvermögen darstellt. Die Einkünfte daraus sind 
deshalb Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und keine privaten Vermögenserträge. 
Was einmal dem Geschäftsvermögen zugeordnet ist, bleibt Geschäftsvermögen, solange keine 
Veräusserung oder Privatentnahme mit entsprechenden Steuerfolgen erfolgt (vgl. E. 3.7 hier-
vor). 

 
 
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5. 
Die Beschwerde erweist sich aufgrund dieser Erwägungen als unbegründet und ist damit voll-
umfänglich abzuweisen. 
 
Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer Verfahrenskosten von Fr. 500.-- zu bezahlen 
(Art. 144 Abs. 1 DBG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 VPO) und es ist ihm keine Parteientschädigung 
auszurichten (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Verwal-
tungsverfahren 
vom 
20. 
Dezember 
1968 
[Verwaltungsverfahrensgesetzes, 
VwVG; 
SR 172.021]). 
 
 
 

 
 
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Demgemäss w i r d e r k a n n t : 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Beschwerdeführer haben gemäss Art. 144 Abs. 1 DBG die Verfahrenskosten in der Höhe 
von Fr. 500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits ge-
leisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
 
3. 
Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Beschwerdeführer (1), die Eidgenössische 
Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).