bl_gerichte · 810 24 138 · 2025-05-21 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 21. Mai 2025 (810 24 138)

Gesamtrevision Zonenvorschriften Siedlung

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 21. Mai 2025 (810 24 138)
Raumplanung, Bauwesen
Gesamtrevision Zonenvorschriften Siedlung
Besetzung Präsident Pascal Leumann, Kantonsrichterin Ana Dettwiler, Kantonsrichter Daniel Häring, Daniel Ivanov
,
Daniel Noll, Gerichtsschreiber Sandro Jaisli
Beteiligte
A.
, Beschwerdeführerin, vertreten durch Simon Rosenthaler, Advokat
gegen
Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft
, Vorinstanz
Einwohnergemeinde B.
, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Jacques Butz, Advokat
Betreff Gesamtrevision Zonenvorschriften Siedlung (RRB Nr. 663 vom 21. Mai 2024)
A.
Die Einwohnergemeindeversammlung B.
beschloss am 8. Februar 2022 den Zonenplan und das Zonenreglement Siedlung, die Mutation ʺC.
ʺ zum Zonenplan Siedlung, die Mutation ʺGewässerraumʺ zum Zonenplan Landschaft sowie die Mutation ʺParzelle Nr. 1147ʺ zum Strassennetzplan Siedlung und Landschaft. Dabei handelt es sich um eine Gesamtrevision der Zonenvorschriften Siedlung und eine darauf abgestimmte Festlegung des Gewässerraums im Zonenplan Landschaft sowie eine Anpassung der Strassenkategorie im Strassennetzplan. Aufgrund der Tragweite der Umnutzung des Gebiets ʺC.
ʺ wurde diese als Mutation ʺC.
ʺ gleichzeitig separat erlassen und im Anschluss in die Gesamtrevision ʺ2022ʺ der Zonenvorschriften Siedlung integriert. Die öffentliche Planauflage fand vom 10. März bis 9. April 2022 statt und wurde durch Publikationen im Amtsblatt sowie im Mitteilungsblatt der Gemeinde B.
bekannt gegeben. Die auswärtigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Während der Auflagefrist hat unter anderem die Stiftung A.
Einsprache erhoben, wobei die nachfolgenden Verständigungsverhandlungen erfolglos geblieben sind.
B.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2023 unterbreitete der Gemeinderat B.
(GR B.
) die oben genannten Planungsbeschlüsse zur regierungsrätlichen Genehmigung und ersuchte um Abweisung der unerledigten Einsprachen.
C.
Mit Beschluss Nr. 2024-663 vom 21. Mai 2024 (RRB) wies der Regierungsrat des Kantons Basellandschaft (Regierungsrat) die Einsprache der Stiftung A.
ab, soweit er darauf eintrat. Zudem genehmigte er gestützt auf § 2 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 im Sinne der Erwägungen und mit einigen Ausnahmen die von der Einwohnergemeindeversammlung B. am 8. Februar 2022 beschlossene Gesamtrevision ʺ2022ʺ der Zonenvorschriften Siedlung (bestehend aus dem Zonenplan und Zonenreglement Siedlung), die Mutation ʺGewässerraumʺ zum Zonenplan Landschaft und die Mutation ʺParzelle Nr. 1147ʺ zum Strassennetzplan Siedlung und Landschaft und erklärte diese damit für verbindlich.
D.
Dagegen erhob die Stiftung A. (Stiftung), vertreten durch Simon Rosenthaler, Advokat in Binningen, mit Eingabe vom 3. Juni 2024 beziehungsweise ergänzter Beschwerdebegründung vom 26. August 2024 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht) und stellte die folgenden Rechtsbegehren: (1) Es sei der Regierungsratsbeschluss Nr. 2024-663 vom 21. Mai 2024 aufzuheben, soweit damit die Einsprache der Beschwerdeführerin vom 30. März 2022 abgewiesen wird. (2) Dementsprechend sei die Einsprache der Beschwerdeführerin vom 30. März 2022 gutzuheissen und der von der Einwohnergemeindeversammlung B.
am 8. Februar 2022 beschlossenen Gesamtrevision ʺ2022ʺ der Zonenvorschriften Siedlung (bestehend aus dem Zonenplan und Zonenreglement Siedlung) sowie der Mutation ʺGewässerraumʺ zum Zonenplan Landschaft die Genehmigung zu versagen. (3) Eventualiter sei der Regierungsratsbeschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung und neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter o/e-Kostenfolge.
E.
Mit Schreiben vom 25. Juni 2024 erkundigte sich die Beschwerdegegnerin beim Kantonsgericht, inwiefern die Beschwerde die neuen Zonenvorschriften tangiere und wie der weitere zeitliche Verlauf aussehe.
F.
Mit Eingabe vom 25. Oktober 2024 zeigte Jacques Butz, Advokat in Allschwil, dem Kantonsgericht an, dass ihn die Beschwerdegegnerin mit der Wahrung ihrer Interessen beauftragt hatte.
G.
Mit Eingabe vom 28. Oktober 2024 liess sich die Vorinstanz vernehmen und beantragte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Auf die weiteren Ausführungen wird soweit erforderlich in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
H.
Mit Eingabe vom 11. November 2024 liess sich die Beschwerdegegnerin vernehmen und beantragte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Zudem beantragte sie dem Kantonsgericht mit separatem Ausstandsbegehren vom 11. November 2024 vorsorglich, Kantonsrichter D.
im vorliegenden Verfahren nicht als Richter einzusetzen. Auf die weiteren Ausführungen wird soweit erforderlich in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
I.
Mit Eingabe vom 16. Dezember 2024 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein, in welcher sie an ihren Anträgen und deren Begründung festhielt. Auf die weiteren Ausführungen wird soweit erforderlich in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
J.
Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 reichte die Beschwerdegegnerin ihre Duplik ein, in welcher sie ebenfalls an ihren Anträgen und deren Begründung festhielt. Auf die weiteren Ausführungen wird soweit erforderlich in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
K.
Mit Schreiben vom 17. Februar 2025 verzichtete die Vorinstanz auf die Einreichung einer Duplik.
L.
Mit Verfügung vom 24. Februar 2025 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen.
Das Kantonsgericht zieht
i n E r w ä g u n g
:
1.1
Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügungen und Entscheide des Regierungsrats die verwaltungsgerichtliche Beschwerde an das Kantonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialgesetzlicher Ausschlusstatbestand vorliegen, ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegeben.
1.2
Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung hat (§ 47 Abs. 1 lit. a VPO). Die Beschwerdeführerin ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 1884 im Grundbuch B.
, welche mit der streitigen Planungsmassnahme mit dem neuen Zweck ʺGrün- und Freizeitanlage, Hochwasserschutzʺ in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen (ÖWA-Zone) belassen wurde. Auch wenn die Beschwerdeführerin über weite Strecken für eine Umzonung ihres Grundstücks argumentiert, stellt sie im vorliegenden Verfahren keinen formellen Antrag auf Umzonung ihres Grundstücks. Die Argumentation zur Umzonung ist vielmehr im Gesamtkontext der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Rechtsverletzungen bei der Gesamtrevision der Zonenvorschriften zu betrachten, auf welche das Gericht im Rahmen der Prüfung der Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids einzugehen haben wird. Ein formeller Umzonungsantrag könnte dagegen vorliegend nicht behandelt werden, weil das Kantonsgericht als Beschwerdeinstanz keine eigene Planungswahl hat. Es muss sich auf seine Überprüfungsfunktion im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens beschränken und darf demzufolge keine neuen Anordnungen im Bereich der Planung treffen (
Peter
Hänni
, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage, Bern 2016, S. 551). Damit kann das Kantonsgericht bei seiner Überprüfung nur zum Schluss kommen, dass die Nutzungsplanung oder Teile davon allenfalls nicht rechtmässig sind, und die Sache zur Überarbeitung an die Vorinstanzen zurückweisen (Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 16. Mai 2018 [810 17 254] E. 1.2; KGE VV vom 31. Oktober 2028 [810 17 223] E. 1.3). Es ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht das Recht des Grundeigentümers anerkennt, bei der Totalrevision von Nutzungsplänen die Überprüfung der materiellen Verfassungsmässigkeit der sein Grundstück betreffenden Anordnungen zu verlangen, auch wenn die bisherige Ordnung beibehalten wird. Die Beibehaltung der bisherigen Ordnung kann nämlich schon deshalb eine zusätzliche Belastung des Grundeigentümers bedeuten, weil der Planinhalt die Raumplanung auf Jahre hinaus zementiert und Änderungen verunmöglicht oder zumindest erschwert.
1.3
Nach dem Gesagten ist zusammengefasst festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der betroffenen Parzelle Nr. 1884 im Grundbuch B.
in schutzwürdigen Interessen betroffen und demzufolge zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert ist. Ferner hat sie sich bereits am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt, weshalb ihre Legitimation zu bejahen ist. Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen gegeben sind, kann auf die vorliegende Beschwerde eingetreten werden.
2.1
Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO grundsätzlich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Die Unangemessenheit kann nach § 45 Abs. 1 lit. c VPO nur in den in dieser Bestimmung genannten Ausnahmefällen überprüft werden. Entscheide betreffend die Genehmigung von Zonenvorschriften fallen nicht darunter.
2.2
Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 hat das kantonale Recht die volle Überprüfung von Verfügungen und Nutzungsplänen durch wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten. Diesen Anforderungen genügt es nach ständiger Rechtsprechung, wenn der Regierungsrat als Plangenehmigungsbehörde als einzige Instanz mit voller Kognition über Einsprachen und Beschwerden entscheidet (BGE 127 II 238 E. 3b/bb; BGE 119 Ia 321 E. 5c; BGE 114 Ia 233 E. 2b;
Hänni
, a.a.O., S. 549 f.;
Bernhard
Waldmann
/
Peter
Hänni
, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 74 f. zu Art. 33 RPG). Volle Überprüfung bedeutet in diesem Zusammenhang nicht nur die freie Prüfung des Sachverhalts und der sich stellenden Rechtsfragen, sondern auch eine Ermessenskontrolle. Die Überprüfung hat sich dabei dort sachlich zurückzuhalten, wo es um lokale Angelegenheiten geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen, hingegen so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten (BGE 127 II 238 E. 3b/aa; BGE 114 Ia 245 E. 2b;
Heinz
Aemisegger
/
Stephan
Haag
, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zürich 1999, N 56 zu Art. 33 RPG). Bei der Angemessenheitsprüfung ist jeweils der den Planungsträgern durch Art. 2 Abs. 3 RPG zuerkannte Gestaltungsbereich zu beachten. Nach Art. 2 Abs. 3 RPG achten die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgabe nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Ein Planungsentscheid ist gestützt darauf zu schützen, wenn er sich als zweckmässig erweist, unabhängig davon, ob sich weitere, ebenso zweckmässige Lösungen erkennen lassen (BGE 127 II 238 E. 3b/aa;
Hänni
, a.a.O., S. 551). Die eingeschränkte Kognition des Kantonsgerichts ist zudem mit Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) vom 4. November 1950 vereinbar (KGE VV vom 16. Mai 2018 [810 17 254] E. 2.2; KGE VV vom 14. September 2016 [810 15 350] E. 2.2 f.).
3.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob das Grundstück der Beschwerdeführerin zu Recht mit dem neuen Zweck ʺGrün- und Freizeitanlage, Hochwasserschutzʺ in der ÖWA-Zone belassen wurde bzw. ob die Genehmigung der Gesamtrevision der Zonenvorschriften Siedlung und die Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführerin zu Recht erfolgte. Die Vorbringen der Parteien zu einer allfälligen Enteignung bzw. Entschädigung der Beschwerdeführerin sind dagegen nicht Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist.
4.1
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. Sie lässt im Wesentlichen ausführen, dass sie sich bei der Erstellung des Gutachtens des Verbandes E.
vom 22. Dezember 2020 (Gutachten E.
) nicht habe einbringen können. Ihr sei das Gutachten erst im Mitwirkungsverfahren zur Kenntnis gebracht worden, als keine Ergebnisoffenheit mehr vorgelegen habe. Darüber hinaus habe die Beschwerdegegnerin über den Umzonungsantrag der Beschwerdeführerin vom 8. Juni 2021 gar nicht entschieden bzw. diesen auch den Stimmbürgern nicht offengelegt und auch damit deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.
4.2
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 umfasst die Rechte der Parteien auf Teilnahme am Verfahren und auf Einflussnahme auf den Prozess der Entscheidfindung. Bevor die Behörde einen Entscheid trifft, der in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift, hat sie ihn davon in Kenntnis zu setzen und ihm Gelegenheit zu geben, sich vorgängig zu äussern. Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Es kommt mit anderen Worten nicht darauf an, ob die Anhörung im konkreten Fall für den Ausgang der materiellen Streitentscheidung von Bedeutung ist, d.h. die Behörde zu einer Änderung ihres Entscheides veranlasst wird oder nicht (BGE 126 V 130 E. 2b mit Hinweisen). Das kantonale Recht enthält keine weitergehenden Garantien (vgl. § 9 Abs. 3 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft [KV] vom 17. Mai 1984 und § 13 VwVG BL). Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist angesichts der formellen Natur des Gehörsanspruchs vor den weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin zu behandeln (BGE 137 I 195 E. 2.2).
4.3
Die reklamierte Gehörsverletzung ist vorliegend im Kontext des Verfahrens betreffend Gesamtrevision von Zonenvorschriften zu beurteilen. Ein solches Verfahren verläuft nach einem gesetzlichen Raster, in dem Mitwirkungsrechte der Betroffenen als Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu wahren sind. Die öffentlich bekanntzumachenden Planungsentwürfe unterliegen zunächst dem Mitwirkungsverfahren nach § 7 RBG. Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens werden sodann gemäss § 2 der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 in einem Mitwirkungsbericht festgehalten. Die Gesamtrevision der Zonenvorschriften wird von der Gemeindeversammlung beschlossen und während 30 Tagen öffentlich aufgelegt, wobei auswärtige Grundeigentümer mit eingeschriebenem Brief auf die Auflage hingewiesen werden. Sodann wird die Planung samt Planungs- und Mitwirkungsbericht gemeinsam mit den im Verständigungsverfahren nicht erledigten Einsprachen dem Regierungsrat zur Genehmigung bzw. Erledigung der Einsprachen vorgelegt (§ 31 Abs. 5 RBG).
4.4
Die Beschwerdegegnerin hat dieses Verfahren einschliesslich der Mitwirkungsrechte vorliegend eingehalten. Dies ist wie folgt zu präzisieren: Nachdem zunächst ein erster Planungsbericht vom 15. August 2018 beim Kanton zur Vorprüfung eingereicht wurde, wurde der aktualisierte Planungsbericht vom 21. Januar 2021 im Zeitraum vom 16. August bis 16. September 2021 zwecks Mitwirkung öffentlich bekanntgemacht und es wurden zudem zwei Informationsanlässe, und zwar am 31. August 2021 (Informationsanlass Gesamtrevision) und am 1. September 2021 (Informationsanlass ʺC.
ʺ) durchgeführt. Sodann wurde der Mitwirkungsbericht vom 21. Februar 2022 erstellt. Die Gemeindeversammlung fasste ihren Beschluss am 8. Februar 2022. Die öffentliche Auflage fand anschliessend vom 10. März 2022 bis 9. April 2022 statt und wurde im Amtsblatt sowie im Mitteilungsblatt der Beschwerdegegnerin bekanntgegeben. Die Beschwerdeführerin wurde zudem mit eingeschriebenem Brief vom 2. März 2022 auf die Auflage hingewiesen. Die Beschwerdegegnerin legte der Vorinstanz die Planung (inkl. Mitwirkungs- und Planungsbericht in der Fassung vom 11. Januar 2023) zusammen mit der nicht erledigten Einsprache der Beschwerdeführerin am 27. Januar 2023 zur Genehmigung bzw. Erledigung vor. Nachdem das Amt für Raumplanung mit Schreiben vom 28. März 2023 eine fehlende Bedarfsanalyse für die ÖWA-Zone und insbesondere deren Grösse in Relation zur Grösse des Siedlungsgebiets bemängelt hatte, wurde der Planungsbericht schliesslich ergänzt (vgl. die Fassungen vom 14. September 2023 und 15. April 2024).
4.5
Das Gutachten E.
vom 22. Dezember 2020 wurde von der Beschwerdegegnerin in der Phase des Planentwurfs in Auftrag gegeben, und zwar zwischen dem zur Vorprüfung eingereichten Planungsbericht vom 15. August 2018 und dem Planungsbericht vom 21. Januar 2021. In dieser Phase ist eine Mitwirkung der Beschwerdeführerin – in welcher Form auch immer – gesetzlich nicht vorgesehen. Das Gutachten sollte der Beschwerdegegnerin denn auch bei der Planung der Gesamtrevision der Zonenvorschriften dienen und untersuchte unter anderem die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten für das Grundstück der Beschwerdeführerin. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführerin oder sonst jemand bei der Erstellung des Gutachtens hätte miteinbezogen werden müssen. Die Beschwerdeführerin konnte sich im nachfolgenden Mitwirkungsverfahren verschiedentlich einbringen. Dem Mitwirkungsbericht ist zu entnehmen, dass sämtliche gemäss § 7 Abs. 2 RBV sachdienlichen Vorbringen im Mitwirkungsverfahren von der Beschwerdegegnerin detailliert und differenziert berücksichtigt wurden. So wurden begründete Anträge im Mitwirkungsverfahren entweder berücksichtigt, teilweise berücksichtigt, nicht berücksichtigt oder zur Kenntnis genommen und der Planungsbericht entsprechend aktualisiert (vgl. die zur Genehmigung eingereichte Fassung vom 11. Januar 2023). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Planungsbehörde bei dieser Beurteilung ein erhebliches Ermessen zustand. Bei dieser Ausgangslage kann auf jeden Fall keine Rede davon sein, dass im Mitwirkungsverfahren keine Ergebnisoffenheit vorgelegen habe.
4.6
Der Umzonungsantrag vom 8. Juni 2021 wurde von der Beschwerdeführerin noch vor der Eröffnung des Mitwirkungsverfahrens eingereicht. Offenbar hat sich die Beschwerdegegnerin dazu entschieden, diesen nicht separat, sondern im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens zu behandeln. So befasst sich der Mitwirkungsbericht vom 21. Januar 2022 unter Ziff. 4.16 ausführlich mit diesem Umzonungsantrag. Zudem hat die Beschwerdeführerin ihren Umzonungsantrag auch mit Einsprache vom 30. März 2022 (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 2.) wiederholt, wobei die Einsprache im Verständigungsverfahren bekanntlich nicht erledigt werden konnte. Mit dem von der Vorinstanz genehmigten Beschluss der Gemeindeversammlung vom 8. Februar 2022 wurde der Umzonungsantrag sodann abgewiesen. Auf jeden Fall war der Umzonungsantrag den Stimmbürgern aus dem öffentlich aufgelegten Mitwirkungsbericht hinlänglich bekannt. Soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör der Stimmbürger rügt, kann sie auch daraus nichts Weiteres zu ihren Gunsten ableiten, da es sich dabei nicht um die Geltendmachung eines eigenen, ihr selber zustehenden Anspruchs handelt. Nach dem Gesagten ist zusammengefasst festzuhalten, dass der Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt wurde.
5.1
Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung. Das Gutachten E.
vom 22. Oktober 2020 sei ohne ihren Einbezug erstellt worden und stütze sich aufgrund der Fussnoten 5 und 6 auf das vom ʺKomitee C.
ʺ in Auftrag gegebene und mangelhafte Parteigutachten der Stiftung F.
vom 13. Januar 2020. Damit sei das Gutachten E.
nicht unabhängig, weshalb darauf nicht abgestellt werden dürfe.
5.2.
Wie schon dargelegt, kann die Beschwerdeführerin mit Blick auf das Verfahren für die Gesamtrevision der Zonenvorschriften keinen Anspruch auf Einbezug bei der Erstellung des Gutachtens E.
geltend machen. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass E.
weder die Beschwerdeführerin noch das ʺKomitee C.
ʺ bei der Erstellung des Gutachtens beigezogen hatte. Gleichzeitig hatte E.
sowohl Kenntnis über das vom ʺKomitee C.
ʺ in Auftrag gegebene Gutachten der Stiftung F.
vom 13. Januar 2020 als auch über das von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebene Varianzverfahren, welches mit Bericht vom 30. April 2021 zeitlich nach dem Gutachten E.
abgeschlossen wurde. Die von der Beschwerdeführerin als Nachweis für die fehlende Unabhängigkeit des Gutachtens E.
ins Feld geführten Fussnoten 5 und 6 betreffen im Übrigen für die Fragestellung des Gutachtens irrelevante bzw. von der Beschwerdeführerin nicht in Abrede gestellte Umstände.
5.3
Darüber hinaus ist nicht ersichtlich und von der Beschwerdeführerin auch nicht ausgeführt, welche konkreten mangelhaften Feststellungen E.
aus dem Parteigutachten der Stiftung F.
übernommen haben soll. Offensichtlich war es E.
bei der Erstellung des Gutachtens klar, dass es die Pflicht der Beschwerdegegnerin war, nicht nur die Interessen der Beschwerdeführerin und des ʺKomitees C.
ʺ, sondern alle Interessen zu ermitteln und zu beurteilen, sowie die Folgen möglicher Entscheide bezogen auf den ʺC.
ʺ abzuwägen. Dazu sind als Beispiele einerseits der Bedarf der Gemeinde an Alterswohnungen für ältere Einwohner, die bspw. ihr Einfamilienhaus verlassen wollen bzw. müssen und in der Gemeinde wohnhaft bleiben wollen, sowie andererseits der Bedarf an modernen und grosszügigen Wohnungen für Neuzuzüger und junge Familien zu erwähnen. Vor diesem Hintergrund wird ersichtlich, dass sich der Verband E.
mit den Fragen einerseits nach unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten für den ʺC.
ʺ bzw. andererseits nach dessen Auszonung zu befassen hatte, was er im Gutachten auch getan tat. Die von der Beschwerdeführerin gerügte willkürliche Sachverhaltsfeststellung ist auf jeden Fall weder nachgewiesen noch ersichtlich.
6.1
Die Beschwerdeführerin rügt zudem eine Verletzung der Eigentumsgarantie. Sie begründet diese im Wesentlichen damit, dass kein öffentliches Interesse für die Beibehaltung der ÖWA-Zone nachgewiesen sei und keine Interessenabwägung stattgefunden habe. Ein konkretes zukünftiges öffentliches Bedürfnis an Grün- und Freizeitanlagen in der von Grünflächen und Wäldern umschlossenen Gemeinde sei nicht vorhanden. Es handle sich darum um einen Vorwand für die Sicherung von Landreserven durch die Gemeinde. Auch sei keine sorgfältige Analyse und Prognose zur Bestimmung des Landbedarfs für öffentliche Bedürfnisse vorgenommen worden. Das Gutachten E.
begründe kein öffentliches Interesse, da die ÖWA-Zone für den ʺC.
ʺ als ungeeignet qualifiziert und eine Wohnzone nicht ausgeschlossen worden sei. Schliesslich bestehe ein Widerspruch zum kommunalen Richtplan 2005, der zuerst hätte angepasst werden müssen.
6.2
Eine Planungsmassnahme muss durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt sein. Das öffentliche Interesse muss sich sowohl auf das konkrete öffentliche Werk als auch auf den konkreten planerischen Eingriff beziehen. Es umfasst in Bezug auf eine Zone für öffentliche Werke und Anlagen im Wesentlichen zwei Komponenten: Den Bedarf an der vorgesehenen Nutzung sowie die Vornahme einer Interessenabwägung. Der Bedürfnisnachweis für öffentliche Bauten oder Anlagen umfasst vorab die Darlegung jener Gründe, die ihre Errichtung in absehbarer Zeit für notwendig erscheinen lassen. Nach Art. 75 BV sowie Art. 1 und 3 RPG zählt es zu den Aufgaben der Raumplanung, auf weite Sicht die zweckmässige Nutzung des Bodens festzulegen, um zu einer den Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechenden Gestaltung der Siedlungen zu gelangen. Deshalb wird das öffentliche Interesse an der Festlegung einer Zone für öffentliche Werke und Anlagen nicht ausgeschlossen, wenn das entsprechende öffentliche Werk erst nach Jahren realisiert wird. Daraus folgt, dass nicht nur ein aktueller Bedarf, sondern auch ein zukünftiges Bauvorhaben ein öffentliches Interesse an dieser Planungsmassnahme zur Sicherung des Landerwerbs für öffentliche Zwecke begründen kann, ohne dass ein konkretes, ausgearbeitetes Projekt im Zeitpunkt der Zonenplangenehmigung vorliegen müsste. Angesichts der unbestreitbaren Notwendigkeit, die Raumbedürfnisse für öffentliche Nutzungen langfristig zu gewährleisten, lässt das Bundesgericht in Abweichung von Art. 15 RPG die Anwendung eines Planungshorizontes von 25 bis 30 Jahren zu. Die Voraussetzung eines genügend konkretisierten öffentlichen Bedürfnisses schliesst zu summarische, hypothetische oder gar spekulative Begründungen aus. Die Grenze der Festsetzung einer Zone für öffentliche Werke und Anlagen liegt daher im Verbot einer Enteignung auf Vorrat. Voraussetzung zur Festsetzung einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist freilich, dass das geltend gemachte zukünftige Bedürfnis genügend konkretisiert ist. Das Bedürfnis ist vom Gemeinwesen so genau wie möglich anzugeben, und die Errichtung der öffentlichen Baute bzw. Anlage muss mit einiger Sicherheit zu erwarten sein. Steht also aufgrund sorgfältiger Analysen und Prognosen fest, dass der geltend gemachte Landbedarf für bestimmte öffentliche Bedürfnisse ausgewiesen ist, so ist die Festsetzung der Zone für öffentliche Werke und Anlagen nicht zu beanstanden (KGE VV vom 31. Oktober 2018 [810 17 223] E. 8.5.2-8.5.3).
6.3.1
Der Bedarf an öffentlichen Werken und Anlagen ergibt sich vorliegend aus dem Gutachten E.
vom 22. Oktober 2020, dem Planungsbericht vom 21. Januar 2021 sowie aus dem Mitwirkungsverfahren.
6.3.2
Das Gutachten E.
warf zunächst die Frage auf, ob in den nächsten 10-15 Jahren in der Gemeinde B.
ein Bedarf an öffentlichen Werken und Anlagen bestehe. Sollte weder Bedarf an Alterswohnungen noch an öffentlichen Werken und Anlagen geltend gemacht werden, müssten im Rahmen der anstehenden Ortsplanungsrevision Überlegungen zu einer Umzonung des ʺC.
ʺ angestrebt werden. Darunter fielen sowohl die Rückzonung in die Landwirtschaftszone als auch die Umzonung in eine Wohnzone. Sollte trotz resp. wegen fehlendem Bedarfsnachweis nach öffentlichen Werken und Anlagen der heutige Zustand belassen werden, werde die bestehende, unbefriedigende Situation nur aufgeschoben und die Fronten zwischen den einzelnen Beteiligten würden sich vermutlich noch weiter verhärten. Sollte sowohl in der Gemeinde B.
als auch über die Gemeindegrenze hinweg kein Bedarf an ÖWA-Flächen bestehen, erachte E.
das Belassen des ʺC.
ʺ in der ÖWA-Zone als nicht zielführend. Dies hauptsächlich aus der Überlegung, dass für jegliche andere Nutzung des ʺC.
ʺ die ÖWA-Zone als Grundnutzungszone nicht geeignet sei. Entsprechend empfahl E.
in erster Priorität die Rückzonung des ʺC.
ʺ in die Landwirtschaftszone und die Hervorhebung der landschaftsprägenden Merkmale mittels einer Landschaftsschutzzone. Als mögliche Option empfahl E.
die Umzonung in eine Grünzone, um landschaftliche Elemente zu stärken und den ʺC.
ʺ als Grün- und Freiraum innerhalb der Gemeinde zu sichern. Als weitere Option empfahl E.
, den ʺC.
ʺ als Begegnungs- und Erholungsraum (mit öffentlichen Einrichtungen wie Spielplatz, Grillstelle etc.) zu gestalten, wobei unklar sei, welche Grundnutzungszone (ÖWAoder Grünzone) sich dafür besser eigne. Dies sei noch abzuklären. Von einer Überbauung des ʺC.
ʺ – ob zonenkonform für allfällige Alterswohnungen oder mittels Umzonung in eine Wohnzone für private Wohnnutzung – riet E.
ab. Sollte sich die Gemeinde dennoch dafür entscheiden, müsste sie mithilfe eines Testplanungsverfahrens höchste Qualitäten sicherstellen. In der Gemeinde seien noch unüberbaute Flächen von 2,8 ha in der Wohnzone und von 0.5 ha in der Zentrumszone vorhanden, die Kapazitäten für weitere 150 Einwohner bieten würden. Mit Blick auf die Einwohnerzahl von B.
bliebe innerhalb der bestehenden Wohnzonen ausreichend Reservefläche. Das Gebot der Stunde – die Siedlungsentwicklung nach innen oder die innere Verdichtung – dürfe nicht dazu führen, dass landschaftlich und ökologisch wertvolle oder für die Bevölkerung wichtige Frei- und Grünräume geopfert und bebaut werden müssten. Vielmehr erhielten Frei- und Grünräume im Innern der Siedlungen heute eine grössere Bedeutung als früher und sollten bewusst gepflegt und ökologisch aufgewertet werden.
6.3.3
Dem Planungsbericht vom 21. Januar 2021 ist zu entnehmen, dass die ÖWA-Zonen bezüglich des Bedarfs, Grösse, Abgrenzung und Zweckbestimmung überprüft worden sind. Ein Teil der ÖWA-Zone oberhalb des Schulgebäudes sei bereits mit den Planungen für die G.
in eine Grünzone umgewandelt worden. Die verbliebene ÖWA-Zone (H.
mit der Zweckbestimmung J.
) werde mit der gleichen Zweckbestimmung beibehalten. Zum ʺC.
ʺ wurde festgehalten, die Gemeinde habe aufgrund von Rückmeldungen aus der Bevölkerung auf eine ursprünglich beabsichtigte Umzonung der südlichen Teilfläche in eine Zone mit Quartierplanpflicht verzichtet. Die Fläche werde weiterhin in der ÖWA-Zone belassen mit der Zweckbestimmung ʺGrün- und Freizeitanlagen, Hochwasserschutzʺ. Dies gewährleiste, dass der Hang unüberbaut bleibe und ermögliche kleinere bauliche Anlagen wie Spielplätze, Grillstellen und eine attraktive Integration des geöffneten Bachlaufs in eine Parkanlage. Nur bei einer ÖWA-Zone bestehe die Aussicht, dass die Gemeinde eine entsprechende Anlage realisieren könne. Infolge der jüngsten Erfahrungen bei Starkregenereignissen erscheine es sinnvoll, eine Bachöffnung auch unabhängig von einer ursprünglich angedachten Bebauung vorzusehen. Mit der Bachöffnung könnten Retentionsflächen geschaffen und die Durchflussmenge erhöht werden. Gleichzeitig könne der Bachlauf sowohl die Funktion einer ökologischen Vernetzungsachse als auch eines attraktiven Naherholungsraums wahrnehmen. Im Gegensatz zu einer Grünoder Landwirtschaftszone könne die Gemeinde in einer ÖWA-Zone unmittelbar Einfluss auf die Realisierung der Bachöffnung und den damit einhergehenden Hochwasserschutz nehmen. Bei fehlendem Interesse der bisherigen Grundeigentümerin werde die Gemeinde die benötigten Flächen in der ÖWA-Zone erwerben, um diese der im Zonenplan definierten Zweckbestimmung zuzuführen. Der nördliche Teil des ʺC.
ʺ verbleibe in der ÖWA-Zone mit Zweckbestimmung ʺI.
ʺ. In dieser Zone wäre eine allfällige Erweiterung des I.
möglich. Einen Bedarf an zusätzlicher Wohnzone weist der Planungsbericht nicht aus. Im Gegenteil wird mit Blick auf die stagnierende Bevölkerungszahl für das Jahr 2033 eine Auslastung der Bauzone von rund 98 % festgestellt. Da die Gemeinde ihren dörflichen Charakter beibehalten möchte, sei eine unkontrollierte Innenentwicklung resp. Nachverdichtung in allen Wohn- und Wohngeschäftszonen nicht zielführend. Bestehende Baulücken, leicht erhöhte Überbauungsziffern und grössere Freiflächen in der Kernzone sowie in zentraler Lage am Rand des Ortskerns liessen die Errichtung weiterer Wohnhäuser zu. Somit besteht laut Planungsbericht ein Bedarf an öffentlichen Werken und Anlagen im Bereich des ʺC.
ʺ. Es ist die einzige Parzelle in der ÖWA-Zone, auf der eine Parkanlage mit Spiel- und Grillplätzen sowie gleichzeitiger Integration des Bachlaufs realisiert werden kann, zumal die ÖWA-Zone H.
dem Zweck ʺJ.
ʺ gewidmet ist. Zudem kann die Gemeinde in einer ÖWA-Zone, anders als in einer Grünoder Landwirtschaftszone, unmittelbar Einfluss auf die Bachöffnung und den damit einhergehenden Hochwasserschutz nehmen. Ein allfälliger Bedarf an zusätzlichen Wohnhäusern kann wie hiervor aufgezeigt in den bestehenden Wohn- und Wohngeschäftszonen gedeckt werden.
6.3.4
Im Mitwirkungsverfahren, insbesondere an den Informationsanlässen vom 31. August und 1. September 2021 hat die Bevölkerung der Gemeinde B.
schliesslich klar zum Ausdruck gebracht, dass der Hang auf dem ʺC.
ʺ nicht überbaut werden soll. Besonders die Idee von Alterswohnungen wurde sehr negativ aufgenommen, da die Lage für mobil eingeschränkte Personen ungeeignet wäre. Diese Einschätzung wurde von der Gemeinde geteilt. Die Lage und das hohe Gefälle seien wenig attraktiv für Alterswohnungen und die Fläche gehe deutlich über den Bedarf für Alterswohnungen hinaus. Alterswohnungen seien auf dem Land auch schwach nachgefragt, da fast alle älteren Bewohner bis zuletzt in ihren eigenen Wohnhäusern blieben. Auch seien Alterswohnungen nur in grösseren Ortskernen mit umfassendem Dienstleistungsangebot in fussläufiger Erreichbarkeit oder in Lagen mit sehr guter ÖV-Anbindung attraktiv. Darüber hinaus käme dem Grundstück der Beschwerdeführerin gemäss Klimastudie 1988 und Klimafunktionskarte eine wichtige Durchlüftungsfunktion für das Dorf zu, weshalb von einer Überbauung abzusehen sei. Eine grosse Bevölkerungsmehrheit war der Meinung, dass das Gebiet der Allgemeinheit dienen sollte. Die Bevölkerung sah den Bedarf eines parkähnlichen Gebiets, wo die Natur und die Freizeit zusammen existieren können. Hinzu kam das grosse Hochwasser vom Juli 2021, das die Situation des fehlenden Hochwasserschutzes verdeutlichte (vgl. Planungsbericht vom 15. April 2024 sowie Mitwirkungsbericht vom 21. Januar 2022). In der Folge verabschiedete die Gemeindeversammlung am 8. Februar 2022 die Gesamtrevision der Zonenvorschriften mit grossem Mehr.
6.3.5
Weiter wurde durch die K.
AG im Auftrag der Gemeinde ein Hochwasserschutzkonzept erstellt und am 15. August 2022 vorgestellt. Diesem ist zu entnehmen, dass auch auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin eine Schwachstelle in Bezug auf den Hochwasserschutz besteht, zumal die Kapazität der Bachdole nicht ausreichend ist. Dabei wurde eine Bachausdolung auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin als ʺOhnehin-Massnahmeʺ ausgewiesen. Schliesslich hat die K.
AG diverse Hochwasserschutzmassnahmen mit Etappierung festgehalten.
6.3.6
Aufgrund der Erkenntnisse im Gutachten E.
, im Planungsbericht und im Mitwirkungsverfahren ist ein Bedarf an öffentlichen Werken und Anlagen, namentlich an einer Parkanlage mit Spielplätzen, Grillstellen und Integration des Bachlaufs sowie für Hochwasserschutzmassnahmen hinreichend ausgewiesen und begründet. Besonders ins Gewicht fällt das klar zum Ausdruck gebrachte Bedürfnis der Bevölkerung bzw. der Öffentlichkeit an einer solchen Parkanlage. Dass die Gemeinde von Grünflächen und Wald umschlossen ist, ändert daran nichts, denn sonst wäre wohl für den überwiegenden Teil der Oberbaselbieter Gemeinden kaum je ein Bedarf an öffentlichen Werken und Anlagen in einer Parkanlage nachweisbar. Ebenfalls massgebend sind die aufgrund des Hochwassers im Sommer 2021 erforderlichen und im Hochwasserschutzkonzept vom 15. August 2022 aufgezeigten Hochwasserschutzmassnahmen, die von der Gemeinde idealerweise in einer ÖWA-Zone zu realisieren sind. Die von der Gemeinde anhand der Bedürfnisse der Bevölkerung ins Auge gefassten öffentlichen Werke und Anlagen (Parkanlage mit Spielplatz, Grillstellen und Integration des Bachlaufs) sind auch hinreichend konkret. Dabei schadet es nicht, dass diese öffentlichen Werke und Anlagen nicht heute und morgen realisiert werden, zumal ein Zeithorizont von 25- 30 Jahren zulässig ist. Ebenso wenig schadet das Fehlen eines konkreten bzw. bereits ausgearbeiteten Projekts, wobei in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen ist, dass die Hochwasserschutzmassnahmen bereits skizziert wurden.
6.4.1
Der kommunale Richtplan aus dem Jahr 2005 enthält die Feststellung, dass es keinen zusätzlichen Bedarf für öffentliche Bauten und Anlagen gebe und die ÖWA-Zone im Rahmen der nächsten Zonenplanrevision in eine Wohnzone für das vereinfachte Quartierplanverfahren oder Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan umzuzonen sei. Der kommunale Richtplan dient gemäss § 14 RBG als Grundlage und konzeptioneller Rahmen für die kommunale Nutzungsplanung und ist behördenverbindlich. Diese Bindungswirkung bedeutet jedoch nicht, dass die Nutzungsplanung nur noch einen formellen Vollzug des Richtplans darstellt. Vielmehr steht der Nutzungsplanung ein Konkretisierungsspielraum zu. Zwar nimmt die Entscheidungsfreiheit der Gemeinde ab, je präziser die Richtplanaussagen sind. Doch auch im Bereich verbindlicher Vorgaben besteht keine strikte Bindung an den Richtplan. Wo dieser nämlich einer gesamthaft besseren Lösung entgegensteht, kann ein Abweichen vom Richtplan im Rahmen der Nutzungsplanung durchaus gerechtfertigt sein, ohne dass vorgängig der Richtplan angepasst werden müsste. Ferner können neue Erkenntnisse ein Abweichen vom Richtplan rechtfertigen, ohne dass Letzterer vorgängig angepasst werden müsste. Handelt es sich allerdings um grössere, ins Gewicht fallende Abweichungen, muss zunächst der Richtplan angepasst werden. Dies betrifft hauptsächlich Vorhaben, die sich verantwortlich in den Raum nur dadurch einfügen lassen, dass sie die Richtplanung durchlaufen (vgl. KGE VV vom 23. Januar 2013 [810 11 146] E. 3.2 S. 18 f.).
6.4.2
Im vorliegenden Fall wurde die Umsetzung des behördenverbindlichen kommunalen Richtplans im Rahmen der Gesamtrevision ʺ2022ʺ der Zonenvorschriften Siedlung rund 17 Jahre später überprüft. Sowohl für den Beschluss des kommunalen Richtplans gemäss § 17 Abs. 2 RBG als auch für den Beschluss der Gesamtrevision ʺ2022ʺ der Zonenvorschriften gemäss § 31 Abs. 1 RBG ist die Gemeindeversammlung zuständig. Mit Blick auf den geänderten Bedarf für öffentliche Bauten und Anlagen sowie auf die zu verwirklichenden Hochwasserschutzmassnahmen wurde grundeigentümerverbindlich eine Beibehaltung der ÖWA-Zone bzw. der Verzicht auf eine Umzonung beschlossen. Es ist bereits fraglich, ob es sich bei der Beibehaltung der ÖWA-Zone überhaupt um eine grössere, gewichtige Abweichung vom Richtplan handelt. So oder anders kann keine Rede davon sein, dass sich die Beibehaltung der ÖWA-Zone nur dadurch verantwortlich in den Raum einfügen lässt, wenn sie die Richtplanung durchläuft. Vielmehr war eine Abweichung vom Richtplan aufgrund neuer Erkenntnisse gerechtfertigt, ohne dass zuerst der Richtplan hätte angepasst werden müssen.
6.5
Der Gemeinde kann auch kein widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden, weil der Gemeinderat zunächst eine Umzonung des Grundstücks der Beschwerdeführerin in eine Wohnzone unterstützt und dann das Grundstück in der ÖWA-Zone belassen hat. Der Gemeinderat durfte mit Blick auf das Gutachten E.
vom 22. Oktober 2020 und den klaren Willen der Bevölkerung seine ursprüngliche Auffassung revidieren. Dies gilt umso mehr unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Entscheid über die Gesamtrevision der Zonenvorschriften nicht in den Händen des Gemeinderates liegt, sondern in den Zuständigkeits- und Kompetenzbereich der Gemeindeversammlung fällt. Muss zunächst ein Zonenplan angenommen werden, so schliesst dies in der Regel die Annahme aus, ein Grundstück sei in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit zu überbauen (BGE 106 Ia 184, 190). Der Grundeigentümer besitzt grundsätzlich keinen Anspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone (BGE 132 II 218 E. 2.2; BGE 119 Ib 124 E. 2d). Damit ist als Zwischenergebnis festzuhalten, dass der Bedarf an öffentlichen Werken und Anlagen hinreichend ausgewiesen ist und kein widersprüchliches Verhalten der Planungsbehörden vorliegt.
7.1
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, es habe keine Interessenabwägung bei der Standortwahl stattgefunden und es sei unklar, weshalb ausgerechnet der ʺC.
ʺ und nicht andere Orte als Standorte für die ÖWA-Zone ausgewählt worden sei. Auch seien die Interessen der Beschwerdeführerin nicht ausreichend gewürdigt worden. So würden die gesetzlichen Stiftungsaufgaben mit dem Zonenzweck ʺGrün- und Freizeitanlagenʺ verhindert, da die Beschwerdeführerin ihr Land als ʺübrigen Vermögensbestandteilʺ in der ÖWA-Zone nicht nach kaufmännischen Grundsätzen ertragsbringend bewirtschaften bzw. weiterhin verpachten könne. Es sei schliesslich trotz stagnierender Bevölkerungszahlen Wohnbedarf vorhanden.
7.2
Es ist zu prüfen, ob die geplante öffentliche Baute oder Anlage des geltend gemachten Standorts bedarf. Ausgangspunkt für entsprechende Untersuchungen bilden die Planungsgrundsätze nach Art. 1 und 3 RPG, welche unmittelbar justiziabel und für Planungsbehörden aller Stufen verbindlich sind. Bei der Bestimmung von sachgerechten Standorten für öffentliche Nutzungen stehen die Anforderungen gemäss Art. 3 Abs. 4 lit. a-c RPG im Vordergrund. Wie das Bundesgericht festhielt, entspricht es dem Grundsatz einer umfassenden Interessenabwägung, dass ʺnicht die erstbeste Lösung gewählt, sondern dass nach Alternativen gesucht wird [...]ʺ. Dabei hat sich die konkrete Festlegung einer Zone für öffentliche Werke und Anlagen insbesondere an die Parzellengrenzen zu halten. Deshalb ist der sachgerechte Feinstandort innerhalb des Siedlungsgebiets so zu bestimmen, dass in der Regel kein einzelnes Grundstück zwischen zwei Zonen für öffentliche Werke und Anlagen liegt oder eine Parzelle durch eine Zone für öffentliche Werke und Anlagen nicht derart zerschnitten wird, dass der Rest nicht mehr zweckmässig überbaut werden kann. Erweist sich ein Standort nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens unter allen Titeln als sachgerecht, bedarf es keiner weiteren Abklärungen mehr, ob allenfalls noch weitere Standorte tauglich wären (KGE VV vom 31. Oktober 2018 [810 17 223] E. 8.5.6).
7.3
Dem Planungsbericht vom 21. Januar 2021 ist zu entnehmen, dass der ʺC.
ʺ die einzige Parzelle in der ÖWA-Zone ist, auf der eine Parkanlage mit Spiel- und Grillplätzen sowie Integration des Bachlaufs realisiert werden kann. Die andere ÖWA-Zone der Gemeinde, ʺH.
ʺ, ist dem Zweck ʺJ.
ʺ gewidmet. Laut Gutachten E.
vom 22. Oktober 2020 ist der ʺC.
ʺ die letzte Stelle der Gemeinde, an der das Zusammenspiel von historischem Dorf-kern und offener, reich strukturierter Landschaft noch erlebbar ist. Es handelt sich beim ʺC.
ʺ deshalb um eine ausserordentliche Parzelle, welche für die Gemeinde identitätsstiftend ist. Ihre zentrale Lage, ihre Topographie, aber auch ihre wertvollen Landschaftselemente (insb. das L.
- Bächli und die Hecken als Naturschutzobjekte) und ihre Funktion als ökologische Vernetzungsachse, machen sie besonders wertvoll und schützenswert. Sie soll auch zukünftigen Generationen als Teil eines hochwertigen Landschaftraums erlebbar bleiben. Darüber hinaus entspricht es auch dem Bedürfnis der Öffentlichkeit, das Grundstück für die Allgemeinheit als parkähnliches Gebiet, wo die Natur und die Freizeit zusammen existieren können, zu erhalten (vgl. Planungsbericht vom 15. April 2024). Das Grundstück ist auch zur Realisierung von Hochwasserschutzmassnahmen durch die Gemeinde prädestiniert, da diese nur in einer ÖWA-Zone unmittelbar Einfluss auf die Bachöffnung und den damit einhergehenden Hochwasserschutz nehmen kann. Das Grundstück liegt am M.
Rand der Wohn- und Wohngeschäftszone und grenzt an eine weitere grosse Grünparzelle und Waldfläche. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht aufgezeigt, welches andere Grundstück sich besser als Standort für die von der Beschwerdegegnerin festgelegte Zweckbestimmung ʺGrün- und Freizeitanlagen, Hochwasserschutzʺ eignen sollte.
7.4
Zonenvorschriften werden von der Gemeinde für das gesamte Gemeindegebiet erlassen und bestehen aus Zonenplänen und -reglementen. Die Zonenpläne unterteilen das Gemeindegebiet in verschiedene Nutzungszonen, während Zonenreglemente Art und Mass der Nutzung bestimmen (§ 18 Abs. 1-3 RBG). Sinn und Zweck der Zonenvorschriften ist die raumplanerische Gestaltung des Gemeindegebiets und die Ausgestaltung der Nutzung einzelner Grundstücke im Gemeindegebiet. Die Erfüllung von Aufgaben der Grundstückeigentümer oder die ertragsbringende Bewirtschaftung der Grundstücke durch ihre Eigentümer gehören nicht dazu. Dementsprechend kann die Beschwerdeführerin nichts daraus ableiten, dass sie ihr Grundstück als ʺübrigen Vermögensbestandteilʺ nach kaufmännischen Grundsätzen zu bewirtschaften hat.
7.5
Das Grundstück der Beschwerdeführerin befand sich bis zur Gesamtrevision der Zonenvorschriften in der ÖWA-Zone und verbleibt nach der Gesamtrevision in der ÖWA-Zone. Die einzige Änderung, die mit der Gesamtrevision für das Grundstück der Beschwerdeführerin erfolgt, ist die Zweckbestimmung. Die Zweckbestimmung hat jedoch unabhängig von ihrer konkreten Bezeichnung erst dann eine Auswirkung auf die effektive Nutzung des Grundstücks, wenn die Gemeinde die vorgesehenen öffentlichen Werke und Anlagen tatsächlich realisiert. Mit anderen Worten hat die neue Zweckbestimmung bis zur Realisierung allfälliger öffentlicher Werke und Anlagen keinen Einfluss auf die ertragsbringende Bewirtschaftung bzw. Verpachtung des Grundstücks der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdeführerin kann auf jeden Fall auch aus der geltend gemachten fehlenden Interessenabwägung nichts zu ihren Gunsten ableiten.
8.1
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, es liege mit dem von der Gemeinde propagierten Erhalt des ʺC.
ʺ für zukünftige Generationen ein rechtsmissbräuchlicher Zweck in der ÖWA-Zone vor. Diese Zone sei nur für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben zulässig. Der Zweck ʺGrün- und Freizeitanlagenʺ gehöre nicht dazu. Wolle die Beschwerdegegnerin den ʺC.
ʺ von jeglicher Überbauung freihalten, sei dafür zwingend die Grünzone vorgesehen. Der Zweck ʺGrün- und Freizeitanlagenʺ sei auch mit einem Quartierplan möglich.
8.2
Gemäss § 24 Abs. 1 lit. a RBG umfassen ÖWA-Zonen Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben durch die Gemeinwesen benötigt werden. Der Zweck der ÖWA-Zone ist nicht der Erhalt des ʺC.
ʺ für zukünftige Generationen, sondern ʺGrün- und Freizeitanlagen, Hochwasserschutzʺ. Grün- und Freizeitanlagen mit den vorgesehenen Spiel- und Grillplätzen dienen der Naherholung der Bevölkerung. Sie gehören damit zu den Massnahmen, die den Zustand der Bevölkerung in geistiger und gesundheitlicher Beziehung heben und sind Bestandteil der öffentlichen Aufgabe der Wohlfahrtspflege der Einwohnergemeinde i.S.v. § 40 Abs. 1 Ziff. 1 und § 41 Abs. 1 des Gesetzes über die Organisation und die Verwaltung der Gemeinden (Gemeindegesetz, GemG) vom 28. Mai 1970. Der ʺC.
ʺ dient mit den darauf noch zu verwirklichenden Anlagen mithin der Erfüllung öffentlicher Aufgaben durch die Gemeinde.
8.3
Gemäss § 27 Abs. 1 RBG umfassen Grünzonen Gebiete, die im öffentlichen Interesse dauernd vor Überbauung freizuhalten sind. Sie dienen der Erholung, der Gliederung des Siedlungsraumes sowie dem ökologischen Ausgleich und dem Biotopverbund. Die von der Gemeinde vorgesehenen Freizeitanlagen sind mit einem Freihalten des ʺC.
ʺ vor Überbauung nicht vereinbar. Die einzige Grünzone der Gemeinde (Grundstück Nr. 1134) ist ebenfalls komplett unbebaut. Der Verweis der Beschwerdeführerin auf den Quartierplan, der die von der Gemeinde anvisierte Zwecksetzung ʺGrün- und Freizeitanlagenʺ auch ermöglichen soll, ist im Übrigen unbehelflich. Solche Anlagen im Quartierplan dienen primär den Anwohnern einer Überbauung und nicht der Naherholung der Bevölkerung. Zudem wurde ein Quartierplan gemäss dem Gutachten E.
verworfen. Aber selbst wenn die Zwecke der Gemeinde auch in einer Grünzone oder mit einem Quartierplan realisierbar wären, ist darauf hinzuweisen, dass ein zweckmässiger Planungsentscheid mit Blick auf den Ermessensspielraum der Planungsbehörde grundsätzlich auch dann zu schützen ist, wenn andere, ebenso zweckmässige Lösungen verfügbar wären. Es liegt deshalb kein rechtsmissbräuchlicher Zweck in der ÖWA-Zone vor.
9.1
Schliesslich macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Grundsatzes der Verhältnismässigeit geltend. Sie stellt sich auf den Standpunkt, dass die von der Gemeinde vorgesehenen Grün- und Freizeitanlagen nicht zwingend auf Kosten einer maximalen Entwertung des Grundstücks der Beschwerdeführerin erfolgen müssten, sondern auch mit einer Überbauung in einer Wohnzone realisiert werden könnten. Zudem sei das Flächenmass der ÖWA-Zone von rund 9'000 m
2
angesichts stagnierender Bevölkerungszahlen unverhältnismässig. Die Interessen der Beschwerdeführerin an einer ertragsbringenden Verwaltung ihrer Immobilien bzw. der Realisierung einer nachhaltigen Bebauung seien nicht hinreichend gewürdigt worden.
9.2
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit soll sicherstellen, dass der Eingriff in die Eigentumsgarantie durch eine ÖWA-Zone geeignet und erforderlich ist, um das angestrebte öffentliche Ziel zu erreichen, sowie sich ihre Folgen als zumutbar erweisen. In Bezug auf die Frage der Eignung raumplanerischer Anordnungen genügt es, dass diese einen tauglichen Versuch darstellen, einen Beitrag zur Realisierung des verfolgten Zwecks zu leisten. Der Grundsatz der Erforderlichkeit verlangt nicht, sich auf das zur Verwirklichung des öffentlichen Werks Unabdingbare zu beschränken. Ein Eingriff in die Eigentumsordnung darf jedoch nicht über das hinausgehen, was zur angemessenen Erreichung des öffentlichen Zwecks in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht notwendig ist. Folglich hat eine raumplanerische Massnahme zu unterbleiben, wenn sie zwar geeignet ist, aber eine ebenso taugliche, aber mildere Anordnung für die Verwirklichung des angestrebten Ziels ausreicht. Nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn ist ein Eigentumseingriff nur dann gerechtfertigt, wenn er ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten öffentlichen Zweck und seinen Auswirkungen wahrt. Entspricht ein Nutzungsplan den im öffentlichen Interesse liegenden Planungs-zielen, haben dem Plan entgegenstehende private Interessen des Grundeigentümers wenig Gewicht. Unberücksichtigt bleiben insbesondere finanzielle Interessen (KGE VV vom 31. Oktober 2018 [810 17 223] E. 8.6 m.w.H.).
9.3
Die Beibehaltung der ÖWA-Zone mit dem Zweck ʺGrün- und Freizeitanlagen, Hochwasserschutzʺ ist ein tauglicher Versuch, um dem öffentlichen Interesse an einer Parkanlage mit Spiel- und Grillplätzen und Integration des Bachlaufs sowie der Realisierung von Hochwasserschutzmassnahmen zum Durchbruch zu verhelfen. Ein milderes Mittel als die Beibehaltung der ÖWA-Zone ist nicht ersichtlich. Vielmehr hat sich die Beschwerdegegnerin trotz nachweislich fehlendem Bedarf für Wohnungen gegen eine Schlechterstellung der Beschwerdeführerin durch eine Rückzonung in eine Grünoder Landwirtschaftszone entschieden. Das beanspruchte Flächenmass von rund 9'000 m
2.
für die ÖWA-Zone ist nicht strikt mit Blick auf das unabdingbare Ausmass der zu realisierenden öffentlichen Werke und Anlagen zu betrachten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin nicht nur Grün- und Freizeitanlagen, sondern auch Hochwasserschutzmassnahmen verwirklichen möchte. Da der auszudolende Bach quer über das Grundstück der Beschwerdeführerin verläuft und für das Gebiet ʺC.
ʺ ein Gewässerraum von 11m Breite festgelegt wurde, erscheint das beanspruchte Flächenmass nicht unverhältnismässig. Vor diesem Hintergrund darf mit einiger Sicherheit erwartet werden, dass die Parzelle der Beschwerdeführerin in den nächsten 25 - 30 Jahren für die beschriebenen Zwecke benötigt wird und es ist nicht ersichtlich, dass das Gemeinwesen beabsichtigt, dadurch Landreserven zu horten. Die Beibehaltung der ÖWA-Zone mit dem Zweck ʺGrün- und Freizeitanlagen, Hochwasserschutzʺ entspricht somit klar dem öffentlichen Interesse. Hingegen sind die privaten Interessen der Beschwerdeführerin an einer ertragsbringenden Verwaltung ihres Grundstücks bzw. der Realisierung einer nachhaltigen Bebauung ausschliesslich finanzieller Natur und haben deshalb unberücksichtigt zu bleiben (vgl. E. 9.2 hiervor). Eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich.
10.
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen sind die Voraussetzungen für die Belassung der Parzelle Nr. 1884, Grundbuch B.
, in der Zone für öffentliche Werke und Anlagen mit dem neuen Zweck ″Grün- und Freizeitanlage, Hochwasserschutz″ erfüllt. Demzufolge erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.
11.
Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden gestützt auf § 20 Abs. 1 VPO in Verbindung mit § 20 Abs. 3 VPO in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Angesichts des Ausgangs des Verfahrens sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'000.-- zu verrechnen. Die Parteikosten sind in Anwendung von § 21 Abs. 1 und 2 VPO wettzuschlagen.
Demgemäss wird
e r k a n n t
:
://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'000.-- verrechnet.
3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
Präsident Gerichtsschreiber