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Überführung ins Privatvermögen

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Entscheid vom 26. August 2016 (530 16 13) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Überführung ins Privatvermögen 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter M. Zeller, R. Richner, 
Dr. Ph. Spitz, S. Schmid, Gerichtsschreiber D. Brügger 
 
 
Parteien 
A.____, vertreten durch Bando Treuhand AG, Brühlmattweg 5, 
4107 Ettingen 
 
 
Beschwerdeführer 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Beschwerdegegnerin 
 
 
 
betreffend 
direkte Bundessteuer 2013 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Verfügung der direkten Bundessteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurde den Pflichti-
gen ein Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 113‘400.-- aufgerechnet und sie zu einem steuerba-
ren Einkommen von Fr. 320‘300.-- veranlagt. 
 
 
2. 
Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit dem Antrag, 
die Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen sei per 
1. Januar 2014, dem Datum der Geschäftsaufgabe und zwar gemäss der Verkehrswertschät-
zung der B.____ AG vom 16. Februar 2015, d.h. zu einem Wert von Fr. 390‘000.--, vorzuneh-
men, Einsprache. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur 
Begründung führte die Steuerverwaltung aus, die selbständige Erwerbstätigkeit werde in der 
Praxis üblicherweise per Ende Jahr aufgegeben. An der eigenen Verkehrswertschätzung halte 
man fest. 
 
 
4. 
Mit Eingabe vom 12. April 2016 erhob die Vertreterin mit den Begehren, 1. Der Einspra-
che-Entscheid sei aufzuheben und die Überführung per 1. Januar 2014 vorzunehmen, 2. Unter 
o/e-Kostenfolge, Beschwerde. Zur Begründung hielt sie fest, die Steuerverwaltung sei ihrer Be-
gründungspflicht nur unzureichend nachgekommen. Überdies sei, da die selbständige Erwerbs-
tätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr definitiv aufgegeben worden sei, eine separate 
Besteuerung vorzunehmen. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 beantragte die Steuerverwaltung die teilweise 
Gutheissung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend seien die Vorausset-
zungen für eine separate Besteuerung erfüllt. Auf der Stockwerkeigentumswohnung laste ein 
Grundpfandrecht in Höhe von Fr. 449‘000.--, was bei einem Fremdfinanzierungsgrad von 75% 
einen Verkehrswert von Fr. 599‘000.-- ergebe. Zudem betrage der Nettomietzins für die Woh-
nung Fr. 2‘200.-- pro Monat bzw. Fr. 26‘400.-- pro Jahr, was bei einer Kapitalisierung mit 
5.106% einen Ertragswert von Fr. 517‘000.-- ergebe. Schliesslich sei eine praktisch identische 

 
 
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Wohnung in derselben Liegenschaft zum Preis von Fr. 740‘000.-- inseriert worden. Eine Über-
führung habe grundsätzlich zu Verkehrswerten zu erfolgen, so dass die von den Beschwerde-
führern eingereichte Verkehrswertschätzung, welche von einem Niederstwertprinzip ausgehe, 
nicht berücksichtigt werden könne. Man erachte deshalb einen Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- 
als sachgerecht. 
 
 
6. 
Mit Replik vom 27. Juli 2016 machte die Vertreterin geltend, ab dem 1. August 2014 sei 
der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt worden. Würden von der 
jährlichen Bruttomiete von Fr. 25'200.-- (= 12 Monat x Fr. 2‘100.--) die im Jahr 2015 angefalle-
nen effektiven Nebenkosten gemäss Kostenübersicht der Stockwerkeigentümerschaft in Höhe 
von Fr. 2‘700.-- abgezogen, resultiere ein Nettomietzins von Fr. 22'500.-- (= Fr. 25‘200.-- ./. 
Fr. 2‘700.--). Werde dieser analog der Vernehmlassung der Steuerverwaltung kapitalisiert, er-
gebe sich ein Ertragswert von Fr. 440‘000.-- (= Fr. 22‘500.-- / 5.106%). Dass eine ähnliche 
Wohnung in der fraglichen Liegenschaft zum von der Steuerverwaltung erwähnten Preis von 
Fr. 740‘000.-- verkauft worden sei, werde bezweifelt. 
 
 
7. 
Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest. 
 
 
 
 
Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundes-
steuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän-
dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 
Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 
1974 (StG) Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- 
übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt 
werden. Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu stellenden Anforderungen erfüllt 
sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 

 
 
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2. 
Vorab ist auf den formellen Einwand der Vertreterin, wonach die Steuerverwaltung ihrer 
Begründungspflicht im angefochtenen Einsprache-Entscheid nur unzureichend nachgekommen 
sei, einzugehen. 
 
 
a) 
Im Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) drückt sich ein zentraler Ge-
halt prozeduraler Fairness aus. Das rechtliche Gehör dient funktional einerseits der Sachver-
haltsabklärung, anderseits ist es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht ist. Rechtspre-
chung und Lehre haben aus dem verfassungsrechtlichen Gehörsanspruch verschiedene Teil-
gehalte abgeleitet: den Anspruch auf vorgängige Äusserung und Mitwirkung im Verfahren, das 
Recht auf Akteneinsicht, auf Entscheidbegründung und auf Rechtsbeistand (vgl. Kie-
ner/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., N 229). Aus dem Anspruch der Parteien 
auf Begründung erwächst den Behörden die Pflicht, die Vorbringen tatsächlich zu hören, sorg-
fältig und ernsthaft zu prüfen und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen. Die Behörde 
muss jedoch nicht alle vorgebrachten Argumente würdigen, sondern darf sich auf die Prüfung 
der entscheidwesentlichen Argumente beschränken. Die Begründungsdichte genügt den ver-
fassungsrechtlichen Standards, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheides 
Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage gegebenenfalls anfechten 
kann (vgl. Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., N 243 ff.). Die Konsequenz einer Verletzung des Ge-
hörsanspruchs ist grundsätzlich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aufgrund der 
formellen Natur gilt dies unabhängig davon, ob der Entscheid in einem korrekten Verfahren an-
ders oder gleich ausgefallen wäre (Häfelin/Haller/Keller/Thurnheer, Schweizerisches Bundes-
staatsrecht, N 839). 
 
 
b) 
Gemäss Art. 135 Abs. 2 DBG hat die Steuerverwaltung dem Steuerpflichtigen 
ihren begründeten Entscheid schriftlich und mit einer Belehrung über die Rechtsmittel zu eröff-
nen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts bejaht seit 1970 einen Begründungszwang selbst 
dann, wenn keine entsprechende gesetzliche Norm vorliegt, denn es entspreche allgemeinen 
rechtsstaatlichen Prinzipien, dass dem Rechtssuchenden die Entscheidungsgründe eröffnet 
würden (vgl. Jürg Stadelwieser, Die Eröffnung von Verfügungen, Diss. St. Gallen, 1994, 
S. 186 f.). Während es nach gängiger Praxis genügt, beim Erlass der Veranlagung die Abwei-
chungen von der Deklaration aufzuzeigen, muss der Entscheid der Steuerverwaltung eine Be-
gründung enthalten. Die Begründung hat die rechtlichen und tatsächlichen Erwägungen der 
Behörde aufzuzeigen, aufgrund derer der Entscheid getroffen wurde. Sie muss es dem Steuer-
pflichtigen ermöglichen, die Erfolgschancen und die Kostenrisiken eines weiteren Rechtsmittel-

 
 
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verfahrens abzuschätzen (vgl. Ziegler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuerge-
setz des Kantons Basel-Landschaft, § 123 N 10; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 
14. Dezember 2007, 510 07 45, E. 3, www.bl.ch/steuergericht). Die Behörde muss sich zwar 
wie dargetan nicht zu allen Rechtsvorbringen einer Partei äussern, sie darf sich vielmehr auf die 
für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken, aber je komplexer die Sach- und 
Rechtslage ist, desto höhere Anforderungen werden an die Begründungspflicht gestellt (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts [BGE] 129 I 232, E. 3.3). 
 
 
c) 
In ihrem Entscheid vom 17. März 2016 geht die Steuerverwaltung nach einer 
kurzen Darstellung des Sachverhalts sowie der Erwähnung einiger Argumente der Vertreterin in 
den Erwägungen auch auf deren Argumentation ein. Die Steuerverwaltung fasst sich in ihrer 
Begründung zu den einzelnen Punkten zwar eher kurz. Trotzdem ist deutlich erkennbar, aus 
welchen Gründen sie zu ihrem Schluss kommt. Diese Erkenntnis führt dazu, dass eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs nicht feststellbar ist, zumal es der Vertreterin möglich war, auf 
Grundlage dieses Entscheids eine ausführliche Beschwerde zu verfassen, was ihr bei einem 
unzureichend begründeten Entscheid kaum gelungen wäre. 
 
 
3. 
In materieller Hinsicht ist vorliegend die Stockwerkeigentumsparzelle Nr. S1304 (Stamm-
grundstück Nr. 1266) GB C.____ vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt worden, wobei 
diese Privatentnahme dem Grundsatz nach unbestritten ist. Strittig und zunächst zu prüfen ist, 
in welchem Steuerjahr die Überführung stattgefunden hat. 
 
a) 
Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält diesen bei, solange keine 
Veräusserung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt. Dies gilt unabhängig von der Aufgabe 
der selbständigen Erwerbstätigkeit, aber auch bei Erbgang, Schenkung oder Verpachtung nach 
Aufgabe einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Auch bei Geschäftsaufgabe bleibt die bisherige 
Qualifikation bis zur Beendigung der Liquidation bestehen (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selb-
ständigerwerbender, 2. A., 2011, S. 58 f.). Der Steuerpflichtige hat gegenüber den Steuerbe-
hörden den eindeutigen Willen zu äussern, beispielsweise durch die Buchung einer Privatent-
nahme, die Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Tut er dies nicht, ist grund-
sätzlich davon auszugehen, dass die Liegenschaft im Geschäftsvermögen verbleibt; durch den 
blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegenschaft nicht ins Privatvermögen übergehen (vgl. 
BGE vom 7. November 1986 i.S. K. gegen Steuerrekurskommission [heute Steuergericht] des 
Kantons Basel-Landschaft, publ. In : Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 57, S. 271 

 
 
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ff., E. 3b ; BGE vom 13. Juli 1994, publ in: SteuerRevue [StR] 1994, S. 575 ff., E. 5b). Hinter-
grund hierfür bildet die Überlegung, dass die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes bei einer 
Privatentnahme zu einer wirtschaftlichen Belastung für den Eigentümer werden kann und dem-
gemäss erst dann Platz greifen soll, wenn unumstösslich feststeht, dass der Liquidationsfall 
tatsächlich eingetreten bzw. gewollt ist (Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum 
Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Art. 18 DBG N 42, m.w.H.). 
 
 
b) 
Vorliegend haben die Pflichtigen gegenüber den Steuerbehörden den eindeuti-
gen Willen geäussert, die fragliche Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Die 
Vertreterin der Beschwerdeführer macht geltend, die Überführung habe am 1. Januar 2014 
stattgefunden. Die Steuerverwaltung hält dafür, dies sei bereits am 31. Dezember 2013 der Fall 
gewesen. Dass am 1. Januar 2014 noch geschäftliche Tätigkeiten ausgeübt worden sein soll-
ten, welche zu Aufwand und Ertrag geführt haben, wird von den Pflichtigen weder behauptet 
noch nachgewiesen. Daher ist von der effektiven Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit 
per 31. Dezember 2013 auszugehen. In diesem Punkt ist die Beschwerde entsprechend abzu-
weisen. 
 
 
4. 
Weiter unterliegt der Beurteilung, wie der Wert der überführten Stockwerkeigentums-
wohnung zu bestimmen ist. 
 
 
a) 
Gemäss Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG sind alle Einkünfte aus einem Handels-, In-
dustrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder 
anderen selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Zu den Einkünften aus selbstständiger Er-
werbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmäs-
siger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung 
von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Als Ge-
schäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen 
Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- 
oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie 
im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt. 
 
 
b) 
Vorliegend beliefen sich die Anlagekosten der fraglichen Stockwerkeigentums-
wohnung unbestrittenermassen auf Fr. 447‘118.--. Gemäss Erfolgsrechnung pro 2011 der 
A.____ Immobilien, C.____ wurden Fr. 137‘118.-- abgeschrieben. Weitere Abschreibungen er-

 
 
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folgten nicht. Die wieder eingebrachten Abschreibungen beliefen sich damit unbestrittenermas-
sen auf Fr. 137‘118.--. Entsprechend betrug der Buchwert der fraglichen Stockwerkeigentums-
wohnung gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ im Steuerjahr 
2013 Fr. 310‘000.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 137‘118.--). Strittig ist der Wert der überführten 
Stockwerkeigentumswohnung. Es ist daher nachstehend zu prüfen, ob bei der Überführung der 
Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen von dem seitens der Steuer-
verwaltung in der Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 geltend gemachten Verkehrswert von 
Fr. 500‘000.-- auszugehen ist oder ob auf den von den Beschwerdeführern mit Einsprache vom 
18. Februar 2015 bzw. Verkehrswertschätzung beantragten Verkehrswert in Höhe von 
Fr. 390'000.-- bzw. eventualiter gemäss Replik vom 27. Juli 2016 auf einen solchen in Höhe 
Fr. 440‘000.-- abzustellen ist. 
 
 
c) 
Sowohl das Gesetz wie auch die ausführenden Bestimmungen äussern sich 
nicht bezüglich der Frage, welche Methoden für die Ermittlung des Verkehrswertes eines 
Grundstückes bzw. eines Miteigentumsanteils an Grundstücken durch die Steuerbehörden an-
zuwenden sind. Gemäss Doktrin und Rechtsprechung bestimmt der Ort der gelegenen Sache 
den Verkehrswert bei Grundstücken. Der Verkehrswert ist aufgrund von Schätzungen festzu-
stellen, wobei die Verkehrswertschätzung nach jenen Überlegungen getroffen werden muss, die 
der Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommen-
tar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 220 N 131 und 134, m.w.H.). Es gibt ver-
schiedene Schätzungsmethoden, um den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. In der 
Schätzungspraxis haben sich u.a. die Vergleichswertmethode, die Realwertmethode, die Er-
tragswertmethode und die Mischwertmethode eingebürgert (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meu-
ter, a.a.O., § 220 N 137; weiterführend: Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Das umfas-
sende und praxisorientierte Lehrbuch über die wichtigsten Immobilien-Bewertungsmethoden 
der Schweiz, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten 
[SVKG], Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobili-
enwirtschaft [SEK/SVIT], 4. A. Aarau 2012, S. 42 ff.). Bei der Vergleichswertmethode werden 
Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft gegenüber vergleichbaren Liegenschaften 
erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird mittels Zu- oder Abschlägen auf den Verkaufspreis 
der Vergleichsobjekte ermittelt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 56 ff.). 
Bei der Realwertmethode steht der Realwert im Zentrum der Bewertung. Dieser setzt sich zu-
sammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den 
Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Sie wird überwie-
gend bei realwertorientierten Objekten verwendet, bei denen der erzielbare Ertrag im Hinblick 

 
 
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auf den Verkehrswert eine untergeordnete oder gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische 
Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 70 ff.). Bei der Ertragswertmethode steht neben dem jährlich er-
zielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungssatz im Mittelpunkt der Bewertung. Sie findet 
hauptsächlich Anwendung bei ertragsorientierten Objekten, bei denen der Realwert im Hinblick 
auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische 
Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 82 ff.). Bei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von 
Real- und Ertragswert der Verkehrswert überbauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode 
ist es in der Schätzungspraxis üblich, den Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem 
Faktor (m) zu gewichten (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 116 ff.). Bei 
der Verkehrswertschätzung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern werden in der Regel so-
wohl der Realwert wie auch der Ertragswert berücksichtigt. Die Gewichtung dieser beiden Wer-
te hängt von den Verhältnissen des Einzelfalles ab (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., 
§ 220 N 180) (vgl. zum Ganzen: StGE vom 24. September 2009, 510 08 85, 
www.bl.ch/steuergericht). Zusammenfassend ist von einer Verkehrswertschätzung nach der 
Mischwertmethode auszugehen, da dieselbe die präzisesten Angaben liefert. Denn weder der 
Real- noch der Ertragswert alleine machen den Verkehrswert einer Liegenschaft aus, es kommt 
auf die richtige Gewichtung der Teilwerte an. Für die Mittelwertberechnung ist grundsätzlich von 
einer Gewichtung von 1 x Realwert und 2 x Ertragswert auszugehen (vgl. StGE vom 24. Sep-
tember 2009, a.a.O., E. 7a). 
 
 
d) 
Die Verkehrswertschätzung, welche im Auftrag der Beschwerdeführer erstellt 
wurde, basiert zwar dem Grundsatz nach auf der Mischwertmethode, wobei die Schätzerin den 
Ertragswert als Verkehrswert im Sinne eines Niederstwertprinzip einsetzte und somit einen Ver-
kehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- ermittelte. Der Verkehrswertschätzung ist zu entnehmen, 
dass Stockwerkeigentumswohnungen in diesem Preissegment relativ gut gehandelt werden 
könnten. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtige einerseits den guten Zustand und anderer-
seits die getätigten Investitionen für Unterhalt und Erneuerungen. Das Objekt befinde sich an 
guter Lage in C.____. Die Verkehrswertschätzung geht von einem Realwert der gesamten Lie-
genschaft Nr. 1266 GB C.____ mit 7 Wohnungen von Fr. 3‘300‘000.-- bzw. der fraglichen 
Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 132/1000 von Fr. 440‘000.-- aus, was dem 
Grundsatz nach nicht zu bemängeln ist. Fehlerhaft im Sinne der hiervor zitierten Praxis ist ledig-
lich, aber immerhin, dass dieser Realwert nicht in die Verkehrswertberechnung eingeflossen ist, 
sondern allein auf den Ertragswert abgestellt wurde. 
 

 
 
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e) 
Der Ertragswert ist der aufgrund des Mietertrags ermittelte Wert einer Liegen-
schaft. Er ergibt sich aus der Division des Mietertrags mit einem angemessenen Kapitalisie-
rungsfaktor (vgl. Wenger/Wenger/Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, Handbuch auf Basis 
der Raumklassifizierungen des Bundesamtes für Statistik, 5. A. Zürich Basel Genf 2009, S. 26). 
Für die Kalkulation des Ertragswertes werden in der Praxis die aktuellen, jährlichen Mieterträge 
verwendet. Diese entsprechen dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich der Nebenkos-
ten (vgl. Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A. Zürich 2008, 
Hrsg. Hauseigentümerverband Schweiz [HEV Schweiz], S. 31). Vorliegend geht die Verkehrs-
wertschätzung, wie bereits hiervor gesehen, von einem Ertragswert von Fr. 390‘000.-- aus. 
Gemäss Verkehrswertschätzung beläuft sich der Mietzins auf Fr. 1‘470.-- pro Monat bzw. 
Fr. 17‘640.-- pro Jahr. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machen die Beschwerdeführer geltend, ab 
dem 1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt 
worden und es sei, nach Abzug von Nebenkosten im Umfang von Fr. 225.--, von einem Netto-
mietzins von Fr. 1‘875.-- auszugehen. Per Überführungszeitpunkt am 31. Dezember 2013, wel-
cher hier entscheidend ist, belief sich der Mietzins für die fragliche Stockwerkeigentumswoh-
nung auf Fr. 2‘200.-- pro Monat. Die erst später erfolgte Mietzinssenkung ist entsprechend nicht 
mehr zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Nebenkosten rechtfertigt es sich von solchen in Höhe 
von Fr. 250.-- auszugehen. Der Nettomietertrag beläuft sich demnach auf Fr. 1‘950.-- (= 
Fr. 2‘200.-- ./. Fr. 250.--) pro Monat bzw. Fr. 23‘400.-- pro Jahr (= 12 Monate à Fr. 1‘950.--). 
 
 
f) 
Aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus stellt sich die Frage, auf welchen Ka-
pitalisierungszinssatz, welcher sich aus dem Basiszinssatz und Zuschlägen für Betriebskosten 
und Unterhalt, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko und Rückstellungsbedarf in Höhe von 2.03% 
zusammensetzt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 343), abzustellen ist. 
Als Grundlage für die Festlegung des Basiszinssatzes ist der Zinssatz für die erste Hypothek 
heranzuziehen (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 86 ff.). Die durchschnitt-
liche Verzinsung für Hypothekarforderungen betrug im Jahr 2013 gemäss Bundesamt für Statis-
tik 2.02% (vgl. www.bfs.admin.ch). Der Kapitalisierungszinssatz würde sich demnach auf 4.05% 
(= 2.03% + 2.02%) belaufen. Da für die Festlegung des Basiszinssatzes indes auch die vergan-
gene Zinssituation mitzuberücksichtigen ist (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 
a.a.O., S. 89), erscheint es für das hier strittige Steuerjahr 2013 als angemessen, den Kapitali-
sierungszinssatz auf 4.5% festzulegen. Dies gilt umso mehr, als auch in der von der Vertreterin 
der Beschwerdeführer ins Recht gelegten Verkehrswertschätzung mit einem Kapitalisierungs-
satz in dieser Höhe gerechnet wurde. Entsprechend beläuft sich der Ertragswert der strittigen 
Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 520‘000.-- (= Fr. 23‘400.-- / 4.5%). 

 
 
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g) 
Zusammenfassend ergibt sich demnach folgende Mittelwertberechnung: 
 
 
Realwert 
1 x 
Fr. 440‘000.-- 
 
 
Ertragswert 
 2 x 
Fr. 1‘040‘000.-- 
(2 x Fr. 520‘000.--) 
 
 
Subtotal 
 
Fr. 1‘480‘000.-- 
 
 
 
 
 
÷ 3 = 
 
 
Mittelwert 
 
Fr. 493‘333.— 
 
 
h) 
Dass der hiervor errechnete Mittelwert sachgerecht ist, ergibt sich überdies aus 
einem Vergleich mit der auf der Stockwerkeigentumswohnung lastendenden Hypothek gemäss 
Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ in Höhe von Fr. 420‘000.--. Ob 
es sich dabei lediglich um eine 1. oder auch um eine 2. Hypothek handelt, ist nicht ersichtlich. 
Selbst unter der Annahme einer 2. Hypothek und einer Belehnung von 80% ergebe sich ein 
Verkehrswert von Fr. 525‘000.-- (= Fr. 420‘000.-- / 80%). 
 
 
i) 
Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich mit zwei Übertragungen von Stockwer-
keigentumswohnungen auf demselben Stammgrundstück Nr. 1266 GB C.____. Wie die Be-
schwerdeführer richtig vermuten, fand zwar kein Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung 
zum Preis von Fr. 740‘000.-- statt. Verkauft wurde indes im Jahr 2013 eine Stockwerkeigen-
tumswohnung mit einem Anteil von 130/1000 zu einem Preis von Fr. 560‘000.--. Weiter wurde 
im Jahr 2015 mittels Kauf- und Schenkungsvertrag eine Stockwerkeigentumswohnung mit ei-
nem Anteil von ebenfalls 130/1000 zu einem Preis von Fr. 600‘000.-- übertragen. Beide Woh-
nungen sind leicht kleiner als die vorliegend strittige mit einem Anteil vom 132/1000 und die 
Übertragungen fanden im strittigen Steuerjahr bzw. nachher statt, so dass es sich um ver-
gleichbare Objekte handelt. 
 
 
j) 
Aus alledem ergibt sich, dass der seitens der Steuerverwaltung mit Vernehmlas-
sung vom 23. Mai 2016 beantragte Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- nicht zu bemängeln ist. 
Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde entsprechend abzuweisen. 
 
 
5. 
Schliesslich unterliegt der Beurteilung, wie der Liquidationsgewinn zu besteuern ist. 
 
 
a) 
Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2013 vom 22. Januar 
2015 wurde der Liquidationsgewinn aufgerechnet und damit ordentlich besteuert. Die Pflichti-

 
 
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gen beantragen, dass der Überführungsgewinn separat zu besteuern ist. Davon geht auch die 
Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 aus. 
 
 
b) 
Wird gemäss Art. 37b DBG die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollende-
ten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgege-
ben, so ist die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven ge-
trennt vom übrigen Einkommen zu besteuern. Einkaufsbeiträge gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d 
DBG sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorgenommen, so wird die Steuer auf 
dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steuerpflichtige die Zulässigkeit eines 
Einkaufs gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG nachweist, zu einem Fünftel der Tarife nach Art. 36 
DBG berechnet. Für die Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven 
anwendbaren Satzes ist ein Fünftel dieses Restbetrages massgebend, es wird aber in jedem 
Falle eine Steuer zu einem Satz von mindestens 2% erhoben. Abs. 1 gilt auch für den überle-
benden Ehegatten, die anderen Erben und die Vermächtnisnehmer, sofern sie das übernom-
mene Unternehmen nicht fortführen; die steuerliche Abrechnung erfolgt spätestens fünf Kalen-
derjahre nach Ablauf des Todesjahres des Erblassers. 
 
 
c) 
Da die vorgenannten Voraussetzungen vorliegend unbestrittenermassen erfüllt 
sind, ist der Liquidationsgewinn im Sinne von Art. 37b DGB separat zu besteuern. In diesem 
Punkt ist die Beschwerde entsprechend gutzuheissen. 
 
 
d) 
Die von der Steuerverwaltung mit Verfügung der direkten Bundessteuer 2013 
vom 22. Januar 2015 vorgenommene Aufrechnung des Liquidationsgewinnes in Höhe von 
Fr. 113‘400.-- erfolgte damit zu Unrecht. Entsprechend ist das steuerbare Einkommen auf 
Fr. 206‘900.-- (= Fr. 320‘300.-- ./. Fr. 113‘400.--) zu reduzieren. 
 
 
e) 
In quantitativer Hinsicht ergibt sich hinsichtlich des Liquidationsgewinnes gestützt 
auf den weiter oben zitierten Art. 18 DBG folgendes. Anders als bei der Staatssteuer, wo bei 
der Überführung lediglich die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden 
Einkommenssteuerwert besteuert und der Wertzuwachsgewinn erst beim Verkauf mit der 
Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, ist bei der direkten Bundessteuer die Differenz zwischen 
dem Veräusserungs- bzw. Verkehrswert und dem Buchwert steuerbar. Wie hiervor gesehen, 
betrug der Verkehrswert der überführten Stockwerkeigentumswohnung Fr. 500‘000.-- und der 
Buchwert gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ Fr. 310‘000.--, 
so dass sich der Buchgewinn auf Fr. 190‘000.-- belief. Davon sind Rückstellungen für die AHV 

 
 
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in Höhe von 10% in Abzug zu bringen. Entsprechend beläuft sich der Liquidationsgewinn, wel-
cher gemäss Art. 37b DBG separat zum Mindestsatz von 2% zu besteuern ist, auf 
Fr. 171‘000.-- (= Fr. 190‘000.-- ./. Fr. 19‘000.--). 
 
Insgesamt ist die Beschwerde damit teilweise gutzuheissen. 
 
 
6. 
Es bleibt über die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu befinden. 
 
 
a) 
Die Beschwerdeführer sind mit ihren Begehren zu rund einem Drittel durchge-
drungen, womit ihnen reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- aufzuerlegen sind 
(Art. 144 Abs. 1 DBG). 
 
 
b) 
Nach Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 bis 3 des Bundesgesetzes über 
das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 (VwVG) kann bei Beschwerden in Steuer-
sachen der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine ange-
messene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Für die beiden 
Parallelverfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 machte die Vertreterin der Pflichtigen 
mit Eingabe vom 27. Juli 2016 eine Parteientschädigung in Höhe von insgesamt Fr. 6‘042.15 
geltend, welche sich aus den Rechnungen vom 5. März 2015 in Höhe von Fr. 1‘271.70, vom 
7. April 2015 in Höhe von Fr. 1‘620.--, vom 10. Februar 2016 in Höhe von Fr. 45.90, vom 
14. Juni 2016 in Höhe von Fr. 1‘273.95, aufgelaufenen Aufwendungen bis zum 22. Juli 2016 in 
Höhe von Fr. 534.60 sowie geschätzten Aufwendungen inkl. Gerichtsteilnahme in Höhe von 
Fr. 1‘296.--, je inkl. Mehrwertsteuer (MWST) zusammensetzte. Da vorliegend nur Bemühungen, 
die im Beschwerdeverfahren entstanden sind, berücksichtigt werden können, fallen die Rech-
nungen vom 5. März 2015, vom 7. April 2015 sowie 10. Februar 2016 betreffend die Ein-
spracheverfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 von Vornherein ausser Betracht. Für 
das Beschwerdeverfahren ist damit von einer Parteientschädigung von Fr. 3‘104.55 (= 
Fr. 1‘273.95 + Fr. 534.60 + Fr. 1‘296.--) auszugehen, welche sich aus 15.97 Stunden à 
Fr. 180.-- zuzüglich MWST von Fr. 229.95 zusammensetzt. Der gerichtlich anerkannte Stun-
densatz für Anwälte von Fr. 250.-- darf nicht für die berufsmässige Vertretung durch Treuhand-
firmen übernommen werden. Die Verschiedenartigkeit des Ausbildungsweges und der Kosten-
struktur sowie die häufig forensische Tätigkeit durch Pflichtmandate rechtfertigen eine unter-
schiedliche Handhabung. Nichtanwaltlichen Vertretungen wird vor Gericht deshalb nur ein 
Stundenansatz von Fr. 150.-- zugestanden (vgl. Entscheid des Kantonsgericht des Kantons 

 
 
Seite 13 
 
 
Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steu-
erpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.). Der geltend gemachte Betrag ist entsprechend auf 
Fr. 2‘592.-- (16 Stunden à Fr. 150.-- zuzüglich MWST) zu reduzieren. Ausgehend von einem 
Betrag von Fr. 1‘296.-- (= Fr. 2‘592.-- / 2) für das vorliegende Verfahren betreffend direkte Bun-
dessteuer 2013 ist den Beschwerdeführern entsprechend ihrem teilweisen Obsiegen im Um-
fang von rund einem Drittel eine reduzierte Parteientschädigung in Höhe von Fr. 432.-- inkl. 
MWST (= Fr. 1‘296.-- / 3) zu Lasten der Steuerverwaltung zuzusprechen. 
 
 

 
 
Seite 14 
 
 
Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 1. 
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. 
 
2. 
Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 
sowie die Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2013 vom 22. Januar 
2015 wie folgt abzuändern: 
 
 
2.1 
Das steuerbare Einkommen ist auf Fr. 206‘900.-- zu reduzieren. 
 
2.2 
Der Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 171‘000.-- ist gemäss Art. 37b DBG se-
parat zum Mindestsatz von 2% zu besteuern. 
 
3. 
Die Beschwerdeführer haben reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- (inkl. 
Auslagen von pauschal Fr. 70.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kos-
tenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Kostenvorschuss von Fr. 340.-- 
wird ihnen zurückerstattet. 
 
4. 
Die Steuerverwaltung hat den Beschwerdeführern eine reduzierte Parteientschädigung 
in Höhe von Fr. 432.-- (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 
 
5. 
Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Beschwerdeführer (2), die Eidgenös-
sische Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3).