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Liegenschaftsunterhalt

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Entscheid vom 12. April 2013 (530 12 66) 
 
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Liegenschaftsunterhalt 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter M. Zeller, Dr. L. 
Schneider, Gerichtsschreiberin I. Wissler 
 
 
Parteien 
A., 
 
 
Beschwerdeführerin 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Beschwerdegegnerin 
 
 
 
betreffend 
direkte Bundessteuer 2009 
 
 

 
 
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I n E r w ä g u n g : 
 
- 
dass die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 26. Oktober 2011 gegen den Einsprache-
Entscheid der Steuerverwaltung vom 3. Oktober 2011 betreffend die Veranlagungsverfü-
gung zur direkten Bundessteuer 2009 vom 17. Februar 2011 mit dem Begehren, es seien 
die geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten in Höhe von Fr. 67'875.--, welche in 
der Veranlagungsverfügung auf Fr. 46'763.-- gekürzt worden seien, vollumfänglich zum Ab-
zug zuzulassen, unter Wahrung von Frist und Form, Beschwerde erhoben hat, 
 
- 
dass das Steuergericht gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteu-
er (DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän-
dig ist, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 
129 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG) vom 
7. Februar 1974 Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fr. 
8’000.-- nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterinnen und Richtern des Steuer-
gerichts beurteilt werden, weshalb ohne weitere Ausführungen auf die Beschwerde einge-
treten werden kann, 
 
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dass gemäss Art. 32 Abs. 1 DBG bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskos-
ten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versiche-
rungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden können, wo-
bei das Eidgenössische Finanzdepartement bestimmt, wieweit Investitionen, die dem Ener-
giesparen und dem Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt werden kön-
nen; anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien gemäss Art. 32 Abs. 4 DBG für Grund-
stücke des Privatvermögens auch ein Pauschalabzug geltend gemacht werden kann und 
dabei in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächli-
chen Kosten und dem Pauschalabzug gewählt werden kann (Art. 3 der Verordnung vom 24. 
August 1992 über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der 
direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung) [SR 642.116]); falls sie in ihrem 
tatsächlichen Umfang geltend gemacht werden, sie als steuermindernde Tatsachen vom 
Steuerpflichtigen durch substantiierte Sachdarstellung zu beweisen sind (vgl. Der Steuer-
entscheid [StE] 1991 B 25.6 Nr. 21; vgl. Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 
25.02.2011, 530 10 58, E. 3a; StGE vom 13. Januar 2012, Nr. 530 11 15 unter 
www.bl.ch/steuergericht), 
 

 
 
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- 
dass als Unterhaltskosten insbesondere Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die 
nicht wertvermehrende Aufwendungen darstellen gelten, Unterhaltskosten demnach Auf-
wendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung be-
reits vorhandener Werte ist, wobei sie nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut 
zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen), Unterhaltskosten auch solche Aufwendungen 
sein können, mit denen zu bereits bestehenden Werten neue hinzugefügt werden, dabei die 
neuen Werte aber einzig dazu dienen, das Grundstück wieder in denjenigen Zustand zu 
versetzen, dass es seinen bereits einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck wieder 
vollständig erfüllen kann, Unterhaltskosten demnach all jene Aufwendungen sind, die ein 
Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat 
(vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., Zürich 2009, Art. 32 
N 35ff.), 
 
- 
dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung und herrschender Lehre die Unterhaltskos-
ten für Liegenschaften zu den Gewinnungskosten gehören (StE 2005, A 23.1 Nr.10, E. 3.3.; 
vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 32 N 35), Gewinnungskosten alle Vermögens-
abgänge sind, die wesentlich durch ein Handeln, das beruflich motiviert ist oder Erwerbs-
zwecken dient, verursacht oder bewirkt werden, (vgl. Archiv für Schweizerisches Abgabe-
recht (ASA), Bd. 58, S. 338), 
 
- 
dass eine einzelne bauliche Massnahme oder Anschaffung häufig nicht als Ganzes entwe-
der dem Aufwand oder den wertvermehrenden Aufwendungen zugeteilt werden kann, da sie 
Elemente beider Kategorien umfasst, in diesen Fällen die Kosten in abzugsfähigen Aufwand 
und wertvermehrende Aufwendungen zerlegt werden müssen (Höhn/Waldburger, Steuer-
recht, Band II, 9. Auflage, Bern 2002, § 41 N 84), 
 
- 
dass die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung nach objektiv-
technischen Kriterien erfolgt, alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren 
Zustand versetzten, d.h. zum Beispiel ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, 
wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen, wertvermehrenden Charakter haben, die Aufwen-
dungen für die Instandstellung oder Modernisierung eines Grundstückes, welche einer ei-
gentlichen Neueinrichtung gleichkommt, daher nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig sind 
(vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 32 N 46), zur Abgrenzung der abzugsfähi-
gen Unterhaltskosten von den wertvermehrenden Aufwendungen die Steuerverwaltung des 
Kantons Basel-Landschaft im Merkblatt einen nicht abschliessenden Katalog aufgestellt hat, 

 
 
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- 
dass sich vorliegend die Kosten auf die Sanierung dreier Räume, nämlich ein neues Bade-
zimmer (ehemals Gästezimmer) und zwei Reduits (ehemals Badezimmer) aufteilen, die Be-
schwerdeführerin an der Verhandlung erklärt hat, dass die beiden Bäder aus den 1950-er 
Jahren stammen und seither nicht saniert worden seien, sie sich aufgrund der kleinen 
Grundflächen der beiden Nasszellen dazu entschlossen habe, ihr Gästezimmer zu einem 
Bad umzubauen und die beiden kleinen Bäder zu Reduits umzugestalten, wobei im Haus 
durch diesen Umbau keine Wände verschoben worden seien, sie aufgrund dieses Umbaus 
zu Gunsten eines grösseren Badezimmers auf ein Gästezimmer verzichte, was lediglich ei-
ne Umnutzung der Räumlichkeiten zur Folge habe, 
 
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dass die Steuerverwaltung in ihrem Einsprache-Entscheid die Kürzung der Liegenschaftsun-
terhaltskosten von Fr. 69'336.-- um 1/3 auf Fr. 46'763.-- bestätigt hat mit der Begründung, 
ein Drittel der Kosten seien den nicht abzugsfähigen wertvermehrenden Aufwendungen zu-
zuordnen, da die Beschwerdeführerin nach dem Umbau im Besitze eines Whirlpools sei, ei-
ne elektrische Bodenheizung und eine Runddusche habe einbauen lassen, wobei das neue 
Badezimmer nun grosszügige Platzverhältnisse zu bieten habe, was einer Komfortsteige-
rung und Aufwertung gleichkomme und daher der Abzug der gesamten Kosten nicht mög-
lich sei, 
 
- 
dass zunächst festzuhalten ist, dass die Beschwerdeführerin der Steuerverwaltung über 
sämtliche Umbaumassnahmen detaillierte Rechnungen eingereicht hat, auf denen ersicht-
lich ist, wie sich die Umbaukosten zusammensetzen, die Beschwerdeführerin dem Steuer-
gericht auf Aufforderung hin noch weitere Fotos eingereicht hat, auf welchen alle Räumlich-
keiten sowohl vor, während und nach dem Umbau dokumentiert sind, auf diesen Fotos klar 
ersichtlich ist, dass es sich bei der neuen Badewanne nicht um einen Whirlpool handelt, die 
neu eingebaute Runddusche in ihrer Form und Funktion dem heutigen Standard entspricht 
wobei diese nur aufgrund ihrer Form noch keine Komfortsteigerung und auch keine Wert-
vermehrung bewirkt, und es sich in Bezug auf die Toilette (ohne weitere Spezialfunktionen 
wie bspw. Duschanlage), welche genau dieselbe Funktion erfüllt, in punkto Komfortsteige-
rung ebenso verhält; in Bezug auf die neu eingebaute Bodenheizung im Bad auszuführen 
ist, dass diese nicht dem Bereich "Luxusausstattung" zuzuordnen ist und Bäder beispiels-
weise in einem Neubau regelmässig mit einer Bodenheizung ausgestattet werden, es daher 
naheliegend ist, dass die Beschwerdeführerin bei einer derart umfassenden Sanierung ihr 
neues Bad mit einer Bodenheizung ausstatten lässt, ohne dass dabei infolge Einbaus von 

 
 
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Luxuselementen von einer Wertvermehrung auszugehen ist, dass der Ersatz des Bodenbe-
lags im ehemaligen Gästezimmer resp. neuen Badezimmer durch Steinplatten, ebenfalls 
keine Komfortverbesserung mit Wertvermehrung darstellt, sondern zur Standardeinrichtung 
eines Badezimmers gehört, 
 
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dass schliesslich festzuhalten ist, dass die beiden Badezimmer und das Gästezimmer über 
60 Jahre als solche genutzt worden sind und sich die Beschwerdeführerin dazu entschlos-
sen hat diese Räume einer anderen Nutzung zuzuführen, diese Nutzungsänderung nicht 
per se zu der Annahme führt, dass eine Wertvermehrung vorliegt, wobei die neu gewählte 
Ausstattung einzig dem heutigen Standard angepasst wurde und wie aus der ausführlichen 
Fotodokumentation auch klar ersichtlich ist, zur Renovation der drei Räumlichkeiten, keine 
Luxuselemente mit aussergewöhnlicher hoher Qualität verwendet worden sind, 
 
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dass die Umbaukosten für die beiden ehemaligen Badzimmer, welche in Reduits umfunktio-
niert wurden unstrittig sind, unter Bezugnahme auf das Merkblatt Ziffer 5.2 bei Ersatz / Mo-
dernisierung eines Badezimmers bei gleichbleibender Art der Einrichtung der volle Unter-
haltsabzug zu gewähren ist, 
 
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dass demzufolge die geltend gemachten Unterhaltskosten in Höhe von Fr. 67'875.-- voll-
ständig zum Abzug zuzulassen sind und die Beschwerde demzufolge gutzuheissen ist, 
 
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dass die Beschwerdeführerin mit ihren Begehren durchgedrungen ist, weshalb ihr keine 
Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 144 Abs. 1 DBG), ihr aber mangels Geltendma-
chung keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 144 Abs. 4 DBG), 
 

 
 
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Demgemäss w i r d e r k a n n t : 
 
://: 1. 
Die Beschwerde wird gutgeheissen. 
 
2. 
Die Steuerverwaltung wird angewiesen den Unterhaltsabzug in Höhe von Fr. 67'875.-- 
vollständig zum Abzug zuzulassen. 
 
3. 
Es werden keine Kosten erhoben. Der bereits bezahlte Kostenvorschuss in Höhe von 
Fr. 400.-- wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet. 
 
4. 
Mitteilung an die Beschwerdeführerin, die Eidgenössische Steuerverwaltung, Bern (1) 
und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3). 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
 
 
C. Baader 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
 
 
I. Wissler