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Erhebung der Handänderungssteuer im Nachsteuerverfahren

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Entscheid vom 3. Mai 2013 (510 13 3) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter Dr. P. Leumann, M. 
Zeller, Gerichtsschreiberin I. Wissler 
 
 
Parteien 
A.A. und B.A., 
 
 
Rekurrenten 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Handänderungssteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung vom 9. November 2012 wurde die Pflichtige zur Zahlung 
einer Handänderungssteuer von Fr. 4'156.-- veranlagt. 
 
 
2. 
Mit Schreiben vom 22. November 2012 erhob die Pflichtige zusammen mit ihrem Ehe-
gatten gegen diese Veranlagung Einsprache und begehrte sinngemäss die Aufhebung der 
Handänderungssteuerverfügung. Zur Begründung führte sie aus, der Kauf der Liegenschaft in 
C. vom 6. Juli 2010 sei durch sie und ihren Ehegatten getätigt worden. Bei der Beurkundung sei 
explizit darauf hingewiesen worden, dass zwei Wohnsitze bestehen würden. Dies sei einerseits 
die Liegenschaft in C., welche durch den Ehegatten A. und andererseits die Mietwohnung, wel-
che durch die Ehegattin B. bewohnt werde. Man habe sie zu keiner Zeit darauf aufmerksam 
gemacht, dass dadurch der Umstand der Selbstnutzung nicht erfüllt werde. Die Liegenschaft sei 
gemeinsam erworben worden, weil die Ehegatten verheiratet seien, aber getrennte Wohnsitze 
hätten. Hätte man sie darauf aufmerksam gemacht, wäre die Liegenschaft nur im Namen des 
Ehemannes gekauft worden, da dieser ja auch dort wohne. Beide Wohnsitze würden gemein-
sam genutzt. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 4. Dezember 2012 wies die Steuerverwaltung die Ein-
sprache ab. Zur Begründung führte sie aus, ergebe sich aufgrund von Tatsachen oder Beweis-
mitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt gewesen seien, dass eine Veranlagung zu Un-
recht unterblieben oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig sei, werde die nicht erho-
bene Steuer als Nachsteuer eingefordert. 
 
Selbstnutzung im Sinne der vorgenannten Norm bedeute, dass die Liegenschaft durch 
den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Wohnsitz genutzt werde. Vorliegend 
sei man im Jahr 2010 davon ausgegangen, dass die gekaufte Liegenschaft selbst bewohnt 
werde, was bis heute nicht der Fall sei. Lediglich der Ehemann habe seinen Wohnsitz in C., 
während die Ehefrau ihren Wohnsitz in D. beibehalten habe. Somit sei der Tatbestand der 
Selbstnutzung nicht erfüllt. Weiter sei zu prüfen, ob sich die Ehefrau auf den behaupteten Hin-
weis beim Grundbuchamt, dass Sie zwei Wohnsitze hätten, berufen könne. Nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung finde der Grundsatz von Treu und Glauben im Steuerrecht vor 
allem auf das Verfahren Anwendung sowie dort, wo den Steuerpflichtigen ein gewisser Ermes-
sensspielraum eingeräumt werde. Die vorliegende Konstellation könne jedoch nie zu einer Be-

 
 
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freiung von der Handänderungssteuer führen. Die geltend gemachte Auskunft sei von der 
Pflichtigen zu belegen. Ohne diesen Nachweis habe sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tra-
gen, weshalb sie sich nicht auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen könne. 
 
 
4. 
Mit Schreiben vom 4. Januar 2013 erhoben die Pflichtigen Rekurs und begehrten sinn-
gemäss die Aufhebung der Handänderungssteuerveranlagung. Zur Begründung führten sie 
aus, in der Beilage würden die Schreiben der Verkäuferschaft, die bei der Beurkundung anwe-
send gewesen seien eingereicht, aus denen hervorgehe, dass die Liegenschaft E. lediglich vom 
Ehemann bewohnt werden würde und dass die Ehegattin ihren Wohnsitz in D. beibehalten wer-
de. Auch sei die Steuerverwaltung im Jahre 2011 entsprechend informiert worden. Aus diesen 
Gründen würden sich die Pflichtigen auf den Vertrauensschutz berufen. Die Liegenschaft E. 
werde ausschliesslich zur Eigennutzung verwendet. Die Steuerbehörde habe von ihrer unge-
wöhnlichen Wohnsituation davon Kenntnis gehabt und diesen Umstand entsprechend geneh-
migt. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 6. Februar 2013 beantragte die Steuerverwaltung die Abwei-
sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie u.a. aus, die Nachbesteuerung sei erfolgt, weil 
die Rekurrentin nie die Absicht gehabt habe die Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd 
genutztes Wohneigentum zu nutzen. Die Rekurrentin bestätige jedoch in der dem Kaufvertrag 
beiliegenden "Erklärung betreffend Befreiung von der Handänderungssteuer" ausdrücklich, 
dass die Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd selbstgenutztes Wohneigentum“ erwor-
ben werde. Die Steuerverwaltung gehe davon aus, dass es sich vermutlich hierbei um ein Ver-
sehen handle und die Rekurrentin die Liegenschaft eben nicht als ausschliesslich und dauernd 
selbstgenutztes Wohneigentum erworben habe. Aus diesen Gründen sei an der Nachbesteue-
rung festzuhalten. 
 
 
 
 

 
 
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Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. 
 
Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterin-
nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. 
 
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist 
ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Der Beurteilung unterliegt vorliegend, ob die Rekurrentin betreffend die gemeinsam er-
worbene Liegenschaft in C. für ihren Anteil eine Handänderungssteuer zu bezahlen hat. 
 
 
3. 
Gemäss § 81 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer auf Handänderungen von 
Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Die Handänderungssteuer wird beim Erwer-
ber nicht erhoben, wenn dieser eine Liegenschaft als ausschliesslich und dauernd selbstgenutz-
tes Wohneigentum erwirbt (§ 82 Abs. 2 StG). 
 
 
a) 
Nach dem Wortlaut der Gesetzesbestimmung bedeutet Selbstbewohnen bzw. 
Selbstnutzung, dass das veräusserte Objekt durch den Steuerpflichtigen an seinem Wohnsitz 
selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Diese Voraussetzung ist bei Zweit- oder Ferienwohnun-
gen nicht erfüllt. Ausschliesslich ist die Selbstnutzung, wenn das Wohnhaus oder die Wohnung 
zu keinen anderen Zwecken als zu eigenen Wohnzwecken dient, also beispielsweise nicht ver-
mietet wird. Dauernd ist die Selbstnutzung, wenn sie grundsätzlich ohne Unterbruch erfolgt (vgl. 
Steuer Revue, Nr. 1/2005, S. 79; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 11. September 
2009, 510 09 21, E 5, www.bl.ch/steuergericht). 
 
 
b) 
Im vorliegenden Fall bewohnt die Pflichtige auch nach dem Erwerb der Liegen-
schaft in C. ihre Mietwohnung in D., womit sie die gemeinsam erworbene Liegenschaft nie 
selbst bewohnt hat. Lediglich ihr Ehemann hat seinen Wohnsitz nach C. verlegt. Sie macht 
dennoch geltend, dass sie die Liegenschaft an der E. in C. ausschliesslich zur Selbstnutzung 
erworben habe. Eine Person kann indes nur an einem Ort resp. in einer Wohnung dauernd 

 
 
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wohnen, d.h. die Pflichtige kann demnach nicht gleichzeitig dauernd in beiden Wohnungen le-
ben. Ebenso kann eine Person in der Schweiz nur einen Wohnsitz haben (vgl. Bauer-
Balmelli/Nyffenegger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Art. 3 StHG N 3 
i.V.m. BSK ZGB I-Staehelin, Art. 23 N 2). 
 
 
4. 
a) 
Ergibt sich nach § 146 Abs. 1 StG aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, 
die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben 
oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvoll-
ständige Veranlagung auf ein Verbrechen oder Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzu-
führen, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins seit Fälligkeit gemäss § 135 Absätze 1 bis 3 
als Nachsteuer eingefordert. Wegen ungenügender Bewertung allein kann keine Nachsteuer 
erhoben werden. Das Recht, ein Nachsteuerverfahren einzuleiten, erlischt 10 Jahre nach Ablauf 
der Steuerperiode, für die eine Veranlagung zu Unrecht unterblieb oder eine rechtskräftige Ver-
anlagung unvollständig ist (Abs. 2). 
 
 
b) 
Damit eine Nachsteuer erhoben werden kann, muss somit die in Frage stehende 
Einschätzung erstens rechtskräftig sein, zweitens ungenügend ausgefallen sein und drittens auf 
im Einschätzungszeitpunkt nicht bekannte Tatsachen oder Beweismittel oder ein Verbrechen 
oder Vergehen zurückzuführen sein (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, Kommentar zum Zür-
cher Steuergesetz, 3 A. Zürich 2013 160 N 9). 
 
 
c) 
Bei rechtskräftigen Veranlagungen ist eine einfache Nachforderung von Steuer-
beträgen die nicht durch die Verfügung gedeckt sind, nicht möglich. Das Prinzip der Rechtskraft 
wird jedoch in den Gesetzen regelmässig durchbrochen, indem auch dem Fiskus die Möglich-
keit gegeben wird, die Verfügung unter bestimmten Voraussetzungen zu seinen Gunsten abzu-
ändern und einen zusätzlichen Steuerbetrag (samt Zins) als Nachsteuer einzufordern 
(Höhn/Waldburger, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 36 N 22). Die 
Nachsteuer ist die "Mehrsteuer", welche sich gegenüber der ursprünglich veranlagten Steuer 
ergibt. Mit dem Nachsteuerverfahren soll der vom Fiskus durch die ungerechtfertigte Verkür-
zung der Steuer erlittene Steuerausfall ausgeglichen werden, doch darf die Nachsteuer nicht 
zur Überbesteuerung des Pflichtigen führen (vgl. Schneider/Merz in: Nefzger/Simonek/Wenk, 
Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 146 N 1). Von den im ordentli-
chen Veranlagungsverfahren erhobenen Steuern unterscheidet sich die Nachsteuer nur in for-
meller Hinsicht (vgl. Vallender in: Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuer-

 
 
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recht I/1, Art. 53 StHG N 2). Die Nachsteuer hat von ihrer Natur her somit keinen pönalen Cha-
rakter und ist demnach weder mit einer Busse verbunden noch setzt sie das Verschulden des 
Steuerpflichtigen voraus (Schneider/Merz, in: a.a.O., 147 N 2). 
 
 
d) 
Die Überprüfung der Sachlage hat ergeben, dass die Voraussetzungen der 
Steuerbefreiung nachträglich weggefallen sind. Demzufolge hat die Steuerverwaltung vorlie-
gend die Handänderungssteuer zu Recht im Nachsteuerverfahren erhoben. 
 
 
5. 
Schliesslich machen die Rekurrenten geltend, sie seien in ihrem Vertrauen zu schützen. 
Die Steuerverwaltung sei informiert gewesen und man habe bei der Beurkundung auf die Sach-
lage hingewiesen. 
 
 
a) 
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes verleiht Anspruch auf Schutz des be-
rechtigten Vertrauens in behördliche Zusagen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begrün-
dendes Verhalten einer Behörde. Der Einzelne muss sich auf Informationen oder auf das Ver-
halten einer Behörde verlassen können, wenn gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsspre-
chung folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: a) Wenn die informierende Behörde für 
die Erteilung der Auskunft zuständig war, b) die steuerpflichtige Person nicht erkennen konnte, 
dass es sich um eine unrichtige Auskunft handelte, c) sie im Vertrauen auf die Auskunft bereits 
Dispositionen getroffen hat, die nicht mehr rückgängig gemacht werden können, d) die mass-
gebenden Rechtsnormen seit der Auskunftserteilung nicht geändert haben und e) das öffentli-
che Interesse einer Verbindlichkeit der unrichtigen Auskunft nicht entgegen steht (vgl. Häfe-
lin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage, Zürich 2012, N 823; Simonek 
in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 2 N 
1 ff.; Müller/Schefer, Grundrechte der Schweiz, 4. Auflage, Bern 2008, S. 25 ff.). 
 
 
b) 
Die Pflichtigen führten aus, dass man bei der Beurkundung explizit auf die beiden 
getrennten Wohnsitze hingewiesen habe. Sie seien nie darauf aufmerksam gemacht, worden, 
dass dadurch der Umstand der Selbstnutzung nicht erfüllt werde. Die Liegenschaft sei gemein-
sam erworben worden, da sie verheiratet seien. Hätte man die Pflichtigen darauf aufmerksam 
gemacht, wäre die Liegenschaft nur auf den Namen des Ehemannes erworben worden. Die 
Schreiben der Verkäuferschaft würden bestätigen, dass bei der Beurkundung ausdrücklich da-
rauf hingewiesen worden sei, dass die Liegenschaft in C. lediglich vom Ehemann bewohnt wer-

 
 
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de und die Ehefrau ihren Wohnsitz in D. beibehalte. Die Steuerverwaltung sei entsprechend 
informiert gewesen. 
 
 
c) 
Die Steuerverwaltung hat den Pflichtigen mit Schreiben vom 8. November 2011 
u.a. bestätigt, dass der Zivilstand verheiratet - getrennt anerkannt werde, was bedeute, dass 
der entsprechende Steuertarif angewendet werde, der Ehegatten zustehe. Es ist den Pflichtigen 
beizupflichten, dass die Steuerverwaltung darüber informiert war, dass die Ehegatten getrennte 
Wohnsitze haben. Dieses Wissen hat jedoch auf die Beurteilung, ob eine Handänderungssteuer 
geschuldet ist oder nicht, keinen Einfluss. 
 
 
Die Tatsache dass die Ehegatten verheiratet sind, ist nicht Anknüpfungspunkt für 
die Befreiung der Handänderungssteuer. Anknüpfungspunkt zur Befreiung von der Handände-
rungssteuer ist das tatsächliche physische Selbstbewohnen der Liegenschaft durch den Käufer. 
Die Frage des Zivilstands ist hierbei gerade unerheblich. Ganz im Gegensatz hierzu die Beurtei-
lung bei der Einkommenssteuer, wo der Zivilstand tatsächliche Auswirkungen auf die Besteue-
rung zeitigt. Daraus folgt, dass beide Ehegatten als Käufer der Liegenschaft das besagte Objekt 
bewohnen müssen, um von der Handänderungssteuer befreit zu werden. 
 
 
Im Weiteren sind die Bestätigungen der Verkäuferschaft aufgrund obiger Ausfüh-
rungen wenig hilfreich, da es keine Rolle spielt, ob die Pflichtigen gegenüber den Verkäufern 
eine solche Äusserung tatsächlich gemacht haben oder nicht. Mit Bezug auf diese Äusserungen 
vor der Notarin ist auszuführen, dass diese für die Beurteilung der steuerlichen Folgen eines 
Hauskaufs nicht zuständig war und dementsprechend auch nicht auf allfällige Folgen hätte hin-
weisen müssen. Zuständig für die Beantwortung von steuerrechtlichen Fragen in einem konkre-
ten Fall ist die Veranlagungsbehörde selbst. Die Ehegatten hätten sich demzufolge im Vorfeld 
des Kaufs selbst mit den steuerlichen Folgen auseinandersetzen müssen, sich mit ihrer Fragen 
an die Steuerverwaltung wenden oder sie hätten sich durch eine Fachperson beraten lassen 
können. 
 
 
Die tatsächlich getätigten Aussagen vor der Notarin sind nicht aktenkundig und 
können nicht nachvollzogen werden. Da diese für die Erteilung einer Auskunft in Bezug auf die 
Handänderungssteuer ohnehin nicht zuständig war, können sich die Pflichtigen aufgrund dieser 
Sachlage nicht auf den Vertrauensschutz berufen. 
 
6. 
Aus all diesen Gründen erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
 

 
 
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7. 
Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind den Rekurrenten Verfahrenskosten in 
Höhe von Fr. 800.-- aufzuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. 
Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [VPO]). 
 
 
 

 
 
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Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 
1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
2. 
Den Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskos-
ten in der Höhe von Fr. 800.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) auferlegt, 
welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
3. 
Mitteilung an die Rekurrenten (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3). 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
C. Baader 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
I. Wissler