bl_gerichte · 810 23 141 · 2024-01-31 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 31. Januar 2024 (810 23 141)

Baugesuch für Doppeleinfamilienhaus mit Autoeinstellhalle / keine Berücksichtigung der noch nicht ins kommunale Recht übernommenen IVHB / massgeblicher Terrainverlauf / Geländeinterpolation im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 31. Januar 2024 (810 23 141)
Raumplanung, Bauwesen
Baugesuch für Doppeleinfamilienhaus mit Autoeinstellhalle / keine Berücksichtigung der noch nicht ins kommunale Recht übernommenen IVHB / massgeblicher Terrainverlauf / Geländeinterpolation im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Stefan Schulthess, Hans Furer, Niklaus Ruckstuhl, Kantonsrichterin Ana Dettwiler
,
Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti
Beteiligte
A.A.
und B.A.
, Beschwerdeführer, vertreten durch Dr. Alain Bai, Advokat
gegen
Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft
, Rheinstrasse 29, 4410 Liestal, Vorinstanz
1.
B.
AG
, Beschwerdegegnerin
2.
C.
AG
, Beschwerdegegnerin
beide vertreten durch Dominique Erhart, Advokat
Einwohnergemeinde D.
, Beigeladene
Betreff Baugesuch für Doppeleinfamilienhaus mit Autoeinstellhalle und 2 Schwimmbädern (Entscheid der Baurekurskommission vom 30. August 2022) A. Am 2. Dezember 2020 reichte die B.
AG beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (Bauinspektorat) das Baugesuch Nr. 1964/2020 für ein Doppeleinfamilienhaus mit Autoeinstellhalle und zwei Schwimmbädern auf der Parzelle Nr. 1075, Grundbuch D.
(nachfolgend Parzelle Nr. 1075), an der X.
strasse 11 in D.
ein. Die Bauparzelle befindet sich an einer Hanglage, wobei das Gelände von Süden nach Norden ansteigt. Projektiert wurde auf dem nördlichen Abschnitt der Parzelle das Doppeleinfamilienhaus. Auf dem südlichen Teil der Parzelle sind die zwei Gartenhälften mit je einem Schwimmbad vorgesehen. Diese Fläche befindet sich rund 3.2 m höher als die X.
strasse. Unter dem Garten ist die Einstellhalle geplant. Entlang der X.
strasse ist eine Mauer projektiert, hinter der sich die Einstellhalle befindet und die den Garten abschliesst. In der Mitte der Mauer ist die Gargeneinfahrt vorgesehen. Diese Mauer befindet sich 2.5 m von der Parzellengrenze (X.
strasse) entfernt. Links und rechts von der Garageneinfahrt ist je ein Besucherparkplatz geplant, wobei die Autos parallel zur Strasse zu parkieren sind.
B.
Dagegen erhoben A.A.
und B.A.
, nachfolgend vertreten durch Dieter Völlmin, Advokat in E.
, F.
sowie die Gemeinde D.
(nachfolgend Gemeinde) Einsprache. In ihrer Einsprache vom 23. Dezember 2020 machten A.A.
und B.A.
als Eigentümer der unmittelbar westlich an die Bauparzelle angrenzenden Parzelle Nr. 1073, Grundbuch D.
(nachfolgend Parzelle Nr. 1073), geltend, die sich heute auf der Parzelle Nr. 1075 befindende Liegenschaft sei ca. im Jahr 1960 erbaut worden. Das gewachsene Terrain sei damals insbesondere gegen Süden, also gegen die X.
strasse hin, erheblich aufgeschüttet worden. Im Bereich der heute bestehenden Aufschüttung solle nochmals massiv aufgeschüttet werden und es solle diese zusätzliche Aufschüttung mit einer Stützmauer befestigt werden. Von der Parzelle Nr. 1073 schauend trete die so "ummodellierte" Parzelle Nr. 1075 wie ein Erdwall in Erscheinung. Das Projekt füge sich nicht in die bestehende Topographie ein. Zwar gelte gemäss § 8 Abs. 1 lit. b der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 grundsätzlich der Geländeverlauf, wie er seit mindestens 30 Jahren vor der Baueingabe bestehe, als gewachsenes Terrain. Gemäss Praxis dränge sich jedoch ein Abweichen vom aktuell gestalteten als gewachsenem Terrain zum eruierbaren Geländeverlauf auf, wenn die Abweichung offensichtlich sei und das Abstellen auf das bestehende Terrain zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe. Dies sei vorliegend der Fall. Demzufolge sei das gewachsene Terrain gemäss § 8 Abs. 1 lit. a RBV (natürliche, ursprüngliche Geländeverlauf) massgeblich, umso mehr als die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 23. April 2009, welche den natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes Terrain definiere, als Auslegungshilfe herbeizuziehen sei. Des Weiteren wurden die geplanten Aufschüttungen und die Fassadenhöhe moniert.
C.
Am 3. Februar 2021 reichte die Baugesuchstellerin bereinigte Pläne sowie eine Beurteilung des Terrains durch die G.
AG vom 28. Januar 2021 ein. In der Folge zogen F.
und die Gemeinde ihre Einsprachen zurück. A.A.
und B.A.
hielten mit Schreiben vom 17. Februar 2021 vollumfänglich an ihrer Einsprache fest und ergänzten diese. Sie führten aus, dass die Fassadenhöhe gegenüber den ursprünglichen Plänen reduziert worden sei. Das Dach der bestehenden Garage werde weiterhin unzulässigerweise als gewachsenes Terrain bezeichnet, wodurch sich eine unzulässige Aufschüttung ergebe. Zudem belaufe sich die geplante Aufschüttung zwischen Garage und geplanter Stützmauer auf weit mehr als 1.5 m. Ausserdem betrage der Abstand zwischen der Strassenlinie der X.
strasse und der ca. 3.3 m hohen Stützmauer 2.5 m. Damit seien die Abstandsvorschriften, gemäss welchen ein Abstand von 3 m einzuhalten sei, verletzt.
D.
Mit Entscheid Nr. 098/21 vom 27. September 2021 wies das Bauinspektorat die Einsprache von A.A.
und B.A.
ab, soweit es darauf eintrat. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass vorliegend – mit Ausnahme der bestehenden Garageneinfahrt –vom seit mehr als 30 Jahren unveränderten Terrain als gewachsenem Terrain auszugehen sei. Der bestehende Pool wie auch der bestehende Garten auf der Bauparzelle befänden sich auf Höhe des heutigen Garagendachs, so dass diese Ebene als gewachsenes Terrain im Sinne von § 8 Abs. 1 lit. b RBV gelte. Diesbezüglich erführen A.A.
und B.A.
keinen Nachteil. Die zusätzlich neu geplante Aufschüttung von bis maximal rund 0.6 m in diesem Bereich sei zonenrechtlich zulässig. Bezüglich der Abgrabungen und Aufschüttungen im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt werde eine Interpretation des Terrains zugelassen und es werde nicht auf das bestehende, seit 30 Jahren unveränderte Terrain abgestellt. Die Garageneinfahrt mit einer Breite von 12 - 15 m (ca. ein Drittel der Parzellenlänge) stelle einen funktionsbezogenen, unnatürlichen Einschnitt dar, weshalb in diesem Bereich auf das interpretierte, ursprünglich gewachsene Terrain abgestellt werde. Gestützt auf diese Terrainbeurteilung seien die zonenrechtlichen Parameter eingehalten. Weiter wurde festgehalten, dass die IVHB vorliegend nicht zur Anwendung komme, da die Gemeinde diese noch nicht in ihrem Zonenreglement übernommen habe. Ausserdem halte die Stützmauer die Distanz zur Baulinie (2.5 m) ein, weshalb keine Abstandsvorschriften verletzt seien.
E.
Gegen den Entscheid des Bauinspektorats vom 27. September 2021 erhoben A.A.
und B.A.
am 8. Oktober 2021 bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Beschwerde. Sie beantragten unter o/e-Kostenfolge, es sei der angefochtene Entscheid des Bauinspektorats aufzuheben und das Baugesuch Nr. 1964/2020 abzuweisen. Die Beschwerdebegründung datiert vom 5. November 2021.
F.
Nach Eingang der Stellungnahmen des Bauinspektorats vom 23. November 2021, der Baugesuchstellerin B.
AG und der Grundeigentümerin C.
AG, beide nachfolgend vertreten durch Dominique Erhart, Advokat in H.
, vom 10. Dezember 2021 und der Gemeinde vom 21. Januar 2022 wies die Baurekurskommission mit Entscheid Nr. 21-061 vom 30. August 2022 die Beschwerde ab.
G.
Mit Eingabe vom 26. Juni 2023 erhoben A.A.
und B.A.
beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), gegen den Entscheid der Baurekurskommission Beschwerde und beantragten, es sei dieser aufzuheben und es sei das am 2. Dezember 2020 eingereichte und am 3. Februar 2021 geänderte Baugesuch Nr. 1964/2020 betreffend Doppeleinfamilienhaus mit Autoeinstellhalle und zwei Schwimmbädern auf der Parzelle Nr. 1075 unter o/e-Kostenfolge sowohl für das Verfahren vor der Baurekurskommission als auch für das kantonsgerichtliche Beschwerdeverfahren abzuweisen.
In ihrer Vernehmlassung vom 23. August 2023 beantragten die B.
AG und die C.
AG die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter o/e-Kostenfolge. Das Bauinspektorat beantragte im Namen der Baurekurskommission in seiner Vernehmlassung vom 22. August 2023 die Abweisung der Beschwerde. Die zum Verfahren beigeladene Gemeinde liess sich nicht vernehmen.
Mit präsidialer Verfügung vom 30. August 2023 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen. Mit Eingaben vom 7. September 2023 und vom 29. September 2023 reichten der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer und derjenige der Beschwerdegegnerinnen ihre jeweilige Honorarnote ein. Am 27. Oktober 2023 teilte Alain Bai, Rechtsanwalt in E.
, mit, dass er nunmehr aufgrund der Pensionierung des vormaligen Rechtsvertreters Dieter Völlmin die Vertretung der Beschwerdeführer übernehme.
Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kantonsgericht einen Augenschein durchgeführt an dem unter anderem die Beschwerdeführer und ihr Rechtsvertreter Alain Bai sowie Rechtsanwalt Tobias Schmidlin, I.
, stellvertretender Leiter der Baurekurskommission, J.
, Mitglied der Baurekurskommission, K.
, Leiter des Bauinspektorats, L.
, stellvertretende Leiterin der Abteilung Recht und Vollzug des Bauinspektorats, M.
von der B.
AG, N.
von der C.
AG, der Rechtsvertreter der zwei Beschwerdegegnerinnen Dominique Erhart und O.
, Leiter Rechtsdienst der Gemeinde, teilgenommen haben. An der anschliessenden Parteiverhandlung haben die Parteien an ihren bereits gestellten Anträgen festgehalten. Auf die Ausführungen in den verschiedenen Urteilen und Rechtsschriften sowie auf diejenigen in der heutigen Verhandlung wird, soweit erforderlich, in den Urteilserwägungen eingegangen.
Das Kantonsgericht zieht
i n E r w ä g u n g
:
1.1
Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichtes zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben.
1.2
Zur Beschwerde befugt ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Im Baubewilligungsverfahren sind Nachbarn zur Beschwerde legitimiert, wenn sie darlegen können, dass sie persönlich durch das Bauvorhaben einen praktischen, wirtschaftlichen oder anders gearteten Nachteil erleiden (BGE 104 Ib 245 E. 5; Urteil des Kantonsgerichtes, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 8. Dezember 2021 [810 21 78] E. 1.2). Diese Voraussetzungen gelten nach der Rechtsprechung in der Regel als erfüllt, wenn die Liegenschaft des beschwerdeführenden Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Auf abstrakt bestimmte Distanzwerte kommt es dabei nicht an (vgl. BGE 121 II 171 E. 2b; Urteil des Bundesgerichtes [BGer] 1C_500/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.3; KGE VV vom 8. Dezember 2021 [810 21 78] E. 1.2; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 1.2).
Grenzt das Grundstück der beschwerdeführenden Partei nicht an das Baugrundstück und ist es auch nicht lediglich durch einen Verkehrsträger davon getrennt, so wurde gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Legitimation des Nachbarn im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde bis zu einem Abstand von ca. 100 m regelmässig bejaht (KGE VV vom 3. Juni 2015 [810 14 340] E. 4.5.1). Wie bereits erwähnt, ergibt sich die Legitimation nicht einzig aus der räumlichen Nähe, sondern aus der daraus herrührenden besonderen Betroffenheit. Das Bundesgericht prüft die Legitimationsvoraussetzungen in einer Gesamtwürdigung anhand der im konkreten Fall vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse (Urteil des BGer 1C_346/2011 vom 1. Februar 2012 E. 2.3; KGV VV vom 8. Dezember 2021 [810 21 78] E. 1.2; KGE VV vom 10. Januar 2018 [810 17 91] E. 1.2.3).
1.3.
Die Beschwerdeführer sind Eigentümer der westlich an die Bauparzelle Nr. 1075 angrenzenden Parzelle Nr. 1073, womit ihre Beschwerdelegitimation schon aufgrund der räumlichen Nähe grundsätzlich zu bejahen ist. Aufgrund der räumlichen Nähe kann davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführer durch das Bauvorhaben bezüglich Sicht und Besonnung einen Nachteil erleiden. So findet auf der Ebene des Garagendaches eine Aufschüttung von 0.6 m und im strassennahen Bereich auf der Bauparzelle eine Aufschüttung bis zu 1.5 m statt. Auch ist mit grösseren Lärmimmissionen durch die Benutzung der zwei geplanten Schwimmbäder im Vergleich zum jetzt bestehenden sich im östlichen Teil der Bauparzelle befindenden Schwimmbads zu rechnen. Die Beschwerdeführer erleiden somit persönlich durch das Bauvorhaben einen Nachteil, weshalb ihre Beschwerdelegitimation entgegen dem Antrag der Beschwerdegegnerinnen zu bejahen ist.
2.
In der Beurteilung der vorliegend gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten verwaltungsgerichtlichen Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob die Vorinstanz ein allfälliges Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Unangemessenheit eines angefochtenen Entscheides kann vom Kantonsgericht jedoch nur in den vom Gesetz abschliessend aufgezählten Fällen, die vorliegend nicht einschlägig sind, sowie gestützt auf spezialrechtliche Vorschriften überprüft werden (vgl. § 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario).
3.1.
Als erster Punkt ist im vorliegenden Fall umstritten, was als gewachsenes Terrain zu gelten hat. Sowohl § 8 RBV als auch Ziff. 1.1. des Anhangs 1 der IVHB enthalten hierfür eine Definition. Zu klären ist in diesem Zusammenhang vorab, ob für die Definition des gewachsenen Terrains die IVHB zu berücksichtigen ist.
3.2.
Die Beschwerdeführer machten in der Beschwerde an die Baurekurskommission geltend, dass unbestrittenermassen die Gemeinde die IVHB noch nicht in das kommunale Recht übernommen habe. Das Bauinspektorat lasse jedoch völlig ausser Acht, dass sich die Nutzungsplanung Siedlung der Gemeinde zurzeit in Revision befinde. Gegenstand dieser Revision sei auch die Umsetzung der IVHB. Es sei deshalb damit zu rechnen, dass die IVHB in der Gemeinde innert ein bis zwei Jahren für die Definition des massgebenden Terrains anwendbar sei. Das absehbare Inkrafttreten der IVHB für Bauprojekte in der Gemeinde führe dazu, dass für künftige Projekte nicht mehr der Terrainverlauf gemäss § 8 Abs. 1 lit. b RBV massgebend sei, sondern (unter Vorbehalt von Ausnahmen) grundsätzlich der natürliche Terrainverlauf. Damit werde gleichzeitig der bestehende und durch das Bauprojekt erheblich verstärkte Niveauunterschied zwischen der angrenzenden Parzelle Nr. 1073 der Beschwerdeführer und der Parzelle Nr. 1075 wesentlich und auf Dauer zementiert. Bei einem künftigen Bauprojekt werde es den Beschwerdeführern nicht möglich sein, die Parzelle auf der Basis bestehender (geringfügiger) Aufschüttungen weiter aufzuschütten und dem Höhenniveau der Nachbarparzelle anzugleichen. Die Parzelle Nr. 1075 würde somit auf Dauer aus der Umgebung hervorstechen, was zweifellos ein baupolizeilich unhaltbares Ergebnis darstelle. Es treffe im vorliegenden Fall und angesichts der laufenden Revision der Nutzungsplanung nicht zu, dass die Bestimmungen der IVHB einfach ausser Acht gelassen werden könnten. In seinem Urteil vom 6. September 2016 (1C_157/2016 E. 3.4.4) halte das Bundesgericht ausdrücklich fest, die IVHB könne als Auslegungshilfe für das geltende Recht dienen. Im vorliegenden Fall sei diese Berücksichtigung geboten. In der Beschwerde an das Kantonsgericht halten die Beschwerdeführer an diesen Ausführungen fest.
3.3.
Von keiner Partei wird bestritten, dass die Gemeinde ihre Zonenvorschriften noch nicht an die IVHB angepasst hat. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt der IVHB keine positive Vorwirkung zu (Urteil des BGer 1C_279/2020 vom 6. Mai 2021 E. 3.5; Urteil des BGer 1C_607/2019 vom 26. August 2020 E. 3.2). Die Beschwerdeführer machen jedoch – im Gegensatz zur Auffassung der Gegenparteien – geltend, dass die IVHB dennoch zumindest als Auslegungshilfe herangezogen werden müsse.
3.4.
Im von den Beschwerdeführern zitierten bundesgerichtlichen Verfahren 1C_157/2016 vom 6. September 2016 hatte sich der dortige Beschwerdeführer auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_531/2012 vom 7. Januar 2014 berufen, in welchem die IVHB als Auslegungshilfe herangezogen worden war. Auch im Urteil 1C_157/2016 (E. 3.4.4) hält das Bundesgericht vorweg fest, dass der IVHB keine positive Vorwirkung zukomme und sich auch nichts Anderes aus dem bundesgerichtlichen Urteil 1C_531/2012 ergebe (vgl. insbesondere E. 3.5). Das Bundesgericht erörtert in seinem Urteil 1C_157/2016 weiter, dass es in seinem Urteil 1C_531/2012 die IVHB im damaligen Zusammenhang ausdrücklich als unverbindlich bezeichnet habe, jedoch zum Schluss gekommen sei, dass ein Abweichen von den darin enthaltenen Begriffsbestimmungen unüblich sein könne. Soweit der Beschwerdeführer im Verfahren 1C_157/2016 ausführe, so das Bundesgericht weiter, die IVHB könne als Auslegungshilfe für das geltende Recht dienen, treffe dies durchaus zu. Im Urteil 1C_531/2012 habe indessen die angefochtene Auslegung der kommunalen Bestimmung durch die Behörden bereits dem Wortlaut und den im kantonalen Recht enthaltenen zeichnerischen Darstellungen widersprochen. Demgegenüber sei im Verfahren 1C_157/2016 nicht eine dem einschlägigen Recht klar widersprechende Auslegung strittig, sondern die fragliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts erscheine durchaus nachvollziehbar, weshalb die kantonalen Behörden unter Einschluss des Verwaltungsgerichts demnach vorläufig nicht verpflichtet seien, die fraglichen Bestimmungen in Übereinstimmung mit der IVHB auszulegen.
3.5.
Damit kann festgehalten werden, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die IVHB, bevor diese ins kommunale Recht übernommen worden ist, nur dann als Auslegungshilfe für das geltende Recht dienen kann, wenn die angefochtene Auslegung von Begriffen, welche in der IVHB definiert sind, bereits dem Wortlaut und den im kantonalen Recht enthaltenen zeichnerischen Darstellungen widerspricht. Im vorliegenden Fall erachten die Vorinstanzen § 8 Abs. 1 lit. b RBV als massgebend. Vorliegend wird nicht geltend gemacht, dass die Auslegung von § 8 Abs. 1 RBV falsch sei, sondern, dass besondere Gründe für die Anwendung von lit. a, statt für die Anwendung von lit. b vorlägen. Dass § 8 Abs. 1 lit. b RBV nicht massgebend ist, wenn dessen Anwendung zu einer baupolizeilich unhaltbaren Situation führt, wird auch von den Vorinstanzen nicht bestritten. Diese verneinen jedoch – im Gegensatz zu den Beschwerdeführern – das Vorliegen einer baupolizeilich unhaltbaren Situation. Damit ist vorliegend nicht eine dem § 8 RBV und damit eine dem einschlägigen Recht klar widersprechende Auslegung strittig, womit die IVHB auch nicht als Auslegungshilfe heranzuziehen ist. Im Übrigen hat das Bundesgericht auch in einem jüngeren Urteil (Urteil des BGer 1C_279/2020 vom 6. Mai 2021 E. 3.2 und 3.5), in welchem es um ein Bauvorhaben in einer Gemeinde des Kantons Basel-Landschaft ging und der dortige Beschwerdeführer – wie im vorliegenden Fall – die Anwendung von § 8 Abs. 1 lit. a RBV statt von § 8 Abs. 1 lit. b RBV erreichen wollte, den Schluss gezogen, dass die Behörden des Kantons Basel-Landschaft bei der Anwendung des noch nicht an die IVHB angepassten Rechts nicht verpflichtet seien, die baurechtlichen Begriffe in Übereinstimmung mit der IVHB auszulegen. Das Bundesgericht hat die Massgeblichkeit von § 8 Abs. 1 lit. b RBV geschützt.
4.1.1.
Zu prüfen ist als nächstes, welcher Geländeverlauf als gewachsenes Terrain zu gelten hat und damit, ob § 8 Abs. 1 lit. a oder lit. b RBV massgeblich ist. Unbestritten ist vorliegend, dass der Terrainverlauf auf der Bauparzelle seit rund 60 Jahren unverändert ist.
§ 8 RBV lautet wie folgt:
"1  Als gewachsenes Terrain gilt:
a. der natürliche, ursprüngliche Geländeverlauf des Baugrundstückes oder b. der Geländeverlauf, wie er seit mindestens 30 Jahren vor der Baueingabe besteht.
2 Wurde das Terrain innert den letzten 30 Jahren verändert und ist eine genaue Bestimmung des gewachsenen Terrains aufgrund von künstlichen Terrainveränderungen (Bauten und Anlagen) auch nach Einsicht in die früheren Baubewilligungsakten nicht mehr oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand möglich, wird der für das Bauvorhaben massgebende Geländeverlauf nach Anhörung der Gemeinde von der Baubewilligungsbehörde festgelegt."
Nach Ziff. 3.4.3 Abs. 1 des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde (ZRS) vom 12. Dezember 2002 müssen sich die Gebäude in die bestehende Topographie einfügen.
4.1.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die sich heute auf der Parzelle Nr. 1075 befindende Liegenschaft sei ca. im Jahr 1960 erbaut worden. Aus den damaligen Plänen ergebe sich, dass das gewachsene Terrain damals insbesondere gegen Süden, also gegen die X.
strasse hin, erheblich aufgeschüttet worden sei. Dies zeige sich auch in der Höhendifferenz zum Y.
wägli auf der Ostseite, zur X.
strasse auf der Südseite und auch im Verhältnis zu ihrer eigenen Parzelle auf der Westseite. Immerhin folge das heutige Gebäude der ursprünglichen Topographie, einer von Norden nach Süden abfallenden Hanglage. Im Bereich der heute bestehenden Aufschüttung solle nochmals massiv aufgeschüttet werden und, um für die Bewohner eine möglichst grosse ebene Fläche zu erhalten, solle diese zusätzliche Aufschüttung mit einer Stützmauer befestigt werden. Dies führe dazu, dass die gesamte Höhendifferenz von Süden nach Norden in einer Distanz von bloss ca. 3.5 m ab der Strassenlinie überwunden werden solle, anstatt in einer Distanz von ca. 29 m gemäss natürlichem Terrainverlauf. Der geplante Bau modelliere die Topographie des Geländes zu einer auf die Parzelle Nr. 1075 beschränkten terrassenartigen Hochebene. Aus der Sicht der Parzelle der Beschwerdeführer trete die so entgegen der Topographie "ummodellierte" Parzelle Nr. 1075 wie ein Erdwall in Erscheinung. Das Projekt füge sich nicht in die bestehende Topographie ein und verletze damit Ziff. 3.4.3 Abs. 1 ZRS (i.V.m. § 104 RBG). Zwar gelte gemäss § 8 Abs. 1 lit. b RBV grundsätzlich der Geländeverlauf, wie er seit mindestens 30 Jahren vor der Baueingabe bestehe, als gewachsenes Terrain. Gemäss Praxis dränge sich jedoch ein Abweichen vom aktuell gestalteten als gewachsenem Terrain zum eruierbaren Geländeverlauf auf, wenn die Abweichung offensichtlich sei und das Abstellen auf das bestehende Terrain zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe. Es sei deshalb im vorliegenden Fall vom eruierbaren natürlichen Geländeverlauf als gewachsenem Terrain auszugehen.
4.1.3.
Das Bauinspektorat führt in seinem Entscheid aus, dass vorliegend – mit Ausnahme der bestehenden Garageneinfahrt – vom seit mehr als 30 Jahren unveränderten Terrain als gewachsenem Terrain auszugehen sei. Eine grossräumige Terraininterpretation sei vorliegend nicht erlaubt. Der bestehende Pool wie auch der bestehende Garten auf der Bauparzelle befänden sich auf der Höhe des heutigen Garagendachs, so dass diese Ebene als gewachsenes Terrain im Sinne von § 8 Abs. 1 lit. b RBV gelte. Die Gegenparteien erachten den Geländeverlauf, wie er seit über 30 Jahren bestehe, als gewachsenes Terrain und vertreten die Meinung, das Bauvorhaben gliedere sich ein, weshalb keine Gründe vorlägen, um nicht auf § 8 Abs. 1 lit. b RBV abzustellen. Die Beschwerdegegnerinnen erläutern zudem, dass – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – nur eine geringfügige Aufschüttung erfolge. So werde die jetzige Terrainfläche, welche sich auf 324.64 m.ü.M. befinde, neu auf 325.27 m.ü.M. (d.h. um lediglich 0.63 m) aufgeschüttet. Zudem komme die Erdgeschosskote des projektierten Gebäudes +/- 0.00 rund 0.75 m tiefer zu liegen, als dies bei der bestehenden Baute der Fall sei. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer komme es nicht zur behaupteten "Riegelbildung".
4.2.1.
Das Kantonsgericht hat bereits festgehalten, dass die Bestimmungen in § 8 Abs. 1 lit. a und lit. b RBV alternativ gelten, was sich schon grammatikalisch aus der Verbindung der beiden Varianten mit dem Wort "oder" ergibt (KGE VV vom 29. Januar 2020 [810 19 36] E. 3.2.2; KGE VV vom 9. Juni 2010 [810 09 208] E. 10.2). Die Gliederung einer gesetzlichen Bestimmung in lit. a und lit. b ist üblich und dient insbesondere der Verständlichkeit und Übersichtlichkeit, ohne dass damit eine Abstufung oder Priorisierung der einzelnen Literas gemeint ist. Im Gegensatz dazu gilt § 8 Abs. 2 RBV gegenüber Abs. 1 subsidiär und findet nur Anwendung, sofern der Terrainverlauf weder nach lit. a noch nach lit. b des § 8 Abs. 1 RBV festgestellt werden kann. Das gewachsene Terrain ist somit entweder der ursprüngliche, natürliche Verlauf des Terrains oder aber der Geländeverlauf, wie er seit mindestens 30 Jahren vor Baueingabe besteht. Die Variante in lit. b ist dabei nicht subsidiär zum ursprünglichen Verlauf, sondern eine gleichwertige Alternative. Bei der begrifflichen Auslegung des gewachsenen Terrains setzt das Bundesgericht dieses weder gleich mit dem ursprünglichen Geländeverlauf noch priorisiert es den ursprünglichen Verlauf. Das Bundesgericht tendiert vielmehr zu einer dynamischen Anwendung des Begriffs "gewachsenes Terrain" und hält fest, dass sich ein Abweichen vom jeweils aktuell gestalteten als gewachsenem Terrain zum eruierbaren Geländeverlauf nur dort aufdränge, wo kumulativ diese Abweichung offensichtlich sei und das Abstellen auf das bestehende Terrain zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe (Urteil des BGer 1C_157/2016 vom 6. September 2016 E. 3.4.2). Demzufolge wird nicht verlangt, dass beim Gelingen des Nachweises des abweichenden Terrainverlaufs zwingend auf diesen abgestellt werden müsse. Im Gegenteil muss die Abweichung des aktuell gestalteten Terrains vom ursprünglichen Geländeverlauf offensichtlich sein und das Abstellen auf den aktuellen Terrainverlauf muss zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führen, damit nicht auf den bestehenden Geländeverlauf abgestellt werden darf. Als gewachsenes Terrain muss demzufolge grundsätzlich nicht der Geländeverlauf gelten, wie er seit Urzeiten besteht, sondern es ist dabei vielmehr auf das durch planerische sowie bauliche Massnahmen entwickelte bzw. gewachsene Gelände abzustellen.
4.2.2.
Aufgrund der Tendenz zur dynamischen Anwendung des Begriffs "gewachsenes Terrain" und den obigen Ausführungen ergibt sich, dass vorliegend der Terrainverlauf – wie er seit über 50 Jahren besteht – massgebend ist, ausser die Abweichung vom aktuell gestalteten als gewachsenem Terrain zum eruierbaren Geländeverlauf sei offensichtlich und das Abstellen auf den bestehenden Geländeverlauf würde zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führen.
4.3.
Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass bei mehreren Häusern an der X.
strasse der effektive Terrainverlauf mit demjenigen der Bauparzelle vergleichbar ist. Das geplante Gebäude würde nicht auf einem höheren Niveau zu stehen kommen, als einige andere Liegenschaften, welche sich in der unmittelbaren Umgebung zum strittigen Projekt an der X.
strasse befinden. Es ist vielmehr so, dass das Gebäude der Beschwerdeführer im Vergleich zum bereits jetzt bestehenden Gebäude auf der Parzelle Nr. 1075 und dem projektierten Gebäude, aber auch zu mehreren sich östlich und westlich von der Parzelle der Beschwerdeführer befindenden Liegenschaften tiefer liegt. Es kann aufgrund der mehreren sich an der X.
strasse befindenden Gebäude, die im Vergleich zur Liegenschaft der Beschwerdeführer höher liegen, nicht die Rede davon sein, dass das Abstellen auf das bestehende Terrain zu einem Maulwurfhügel oder zu einem Erdwall oder einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis führt. Da, wie bereits ausgeführt, in der unmittelbaren Umgebung einige Gebäude auf der gleichen Höhe wie das auf der fraglichen Parzelle bestehende und projektierte Gebäude liegen, gliedert sich das Bauprojekt in die Umgebung ein. Ausserdem fügt es sich auch in die bestehende Topographie ein. Als gewachsenes Terrain gilt demzufolge gemäss § 8 Abs. 1 lit. b RBV der Geländeverlauf, wie er seit mindestens 30 Jahren vor der Baueingabe besteht. Demzufolge ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.
5.1.
Als nächstes ist der massgebende Terrainverlauf im Bereich der heutigen Garageneinfahrt zu prüfen. Diese befindet im südöstlichen Teil der Parzelle an der X.
strasse.
5.2.1.
Die Beschwerdeführer monieren die vorgenommene Interpolation im südöstlichen Bereich der Bauparzelle und machen geltend, dass das Projekt, soweit es eine Aufschüttung von mehr als 1.50 m über dem Bereich der bestehenden Garageneinfahrt und dem Garagenboden vorsehe, gegen Ziff. 3.4.3. Abs. 2 ZRS verstosse. Im Hinblick auf die Nutzung der Parzelle führe die bestehende Situation im Bereich der bestehenden Garage nicht zu einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis. Es handle sich insbesondere nicht um die Überbrückung eines bestehenden Einschnitts am Gebäude. Dies werde von der Vorinstanz auch nicht behauptet. Darüber hinaus nenne das Praxisblatt des Bauinspektorats PHB-Nr. Nr. 047 "Terraininterpretation Ja/Nein" vom 5. November 2019 (nachfolgend PHB) als Beispiel einer zulässigen Korrektur einen bestehenden Garageneinschnitt, welcher zu unhaltbaren Ergebnissen führen könne. Dabei handle es sich um einen räumlich begrenzten, unmittelbar dem Gebäude (nicht der Umgebung) dienenden Bereich, welcher zu unhaltbaren Verhältnissen führe. Im vorliegenden Fall hätten die Vorinstanz und die Baubewilligungsbehörden diese Vorgaben unbeachtet gelassen. Zudem bleibe die Begründung der Zulässigkeit von über die Begrenzung gemäss Ziff. 3.4.3 Abs. 2 ZRS hinausgehenden Aufschüttungen und Abgrabungen diffus und räumlich unklar. So spreche der angefochtene Entscheid durchwegs unbestimmt von "Garage", ohne zu präzisieren, ob sich die jeweiligen Ausführungen auf die heute bestehende Garage oder die geplante Garageneinfahrt beziehen würden. Bezeichnenderweise sei auch nie die Rede davon, dass auch im Bereich der Besucherparkplätze die Aufschüttungs- und Abgrabungsvorschriften verletzt würden, vielmehr werde in diesem Zusammenhang stets der Sammelbegriff "Garageneinfahrtsbereich" verwendet. Dieser sei ein funktionsbezogener unnatürlicher Einschnitt, der nicht zur Gartengestaltung erstellt worden sei. Dass die Besucherparkplätze keine Funktion im Hinblick auf die Garageneinfahrt hätten, sei offensichtlich, werde jedoch geflissentlich übergangen. Die ohnehin unzulässige Argumentation der Vorinstanz setze dies jedoch implizit voraus.
Bezüglich des massgebenden Terrainverlaufs im Bereich der Garageneinfahrt und der Besucherparkplätze führen die Beschwerdeführer aus, dass, nachdem das Terrain der Parzelle Nr. 1075 im südöstlichen Bereich der Garage und eines Teils des Garagenplatzes durch unzulässige Interpretation "hinaufgeschleust" worden sei, es im daran westlich angrenzenden Bereich entlang der X.
strasse entsprechend den Bedürfnissen des Projekts "sowohl hinauf- als auch herabgeschleust" werde. Die Vorinstanz und das Bauinspektorat würden das Feld der zulässigen Terraininterpretationen verlassen, indem sie sich für die Abweichung weder auf das gestaltete, gewachsene Terrain noch auf den ursprünglich eruierten Terrainverlauf noch auf die Behebung eines bestehenden Einschnitts, welcher zu unhaltbaren Verhältnissen führe, berufen würden. Es werde kein fixer, vermessener Bezugspunkt für die sog. Interpolation angegeben, sondern ein in keiner Hinsicht lokalisierter und definierter Bereich (westliche und östliche Böschung). Eine solche Terraininterpretation bzw. -interpolation stelle eine grobe Verletzung von Ziff. 3.4.3 Abs. 2 ZRS in Verbindung mit § 8 RBV dar. Die Aufschüttungen und Abgrabungen würden damit im südöstlichen Teil der Bauparzelle und daran anschliessend bis beinahe zur westlichen Parzellengrenze Ziff. 3.4.3 Abs. 2 ZRS verletzen. Auch die Berufung der Vorinstanz auf Ziff. 3.2.5 Abs. 3 ZRS sei nicht einschlägig. Bei dieser Bestimmung gehe es um Abgrabungen am Gebäude, nicht aber um Abgrabungen gegenüber dem gewachsenen (gestalteten) Terrain, wie sie in Ziff. 3.4.3 Abs. 2 ZRS abschliessend geregelt würden. Dazu komme, dass sich die unzulässigen Abgrabungen nicht auf den Einfahrtsbereich der Garage beschränken, sondern sich auf die seitlich davon angeordneten Besucherparkplätze ausdehnen würden.
5.2.2.
Die Gegenparteien erachten die Interpolation im Bereich der heutigen Garageneinfahrt als zulässig. Das Bauinspektorat führt diesbezüglich in seinem Entscheid aus, dass aus Sicht der Gemeinde das Terrain im Bereich der bestehenden Garage gemäss der bestehenden Terrassierung interpretiert werde, d.h. die bestehende Geländewanne werde entsprechend aufgefüllt. Damit entstehe eine Situation analog zum Plan Schnitt B-B, welche zu keiner Aufschüttung über das zulässige Mass führe.
5.3.
Der Auffassung der Beschwerdeführer, die Vorinstanzen hätten das Terrain im südöstlichen Bereich der Garage und eines Teils des Garagenplatzes durch unzulässige Interpretation "hinaufgeschleust" und im daran westlich angrenzenden Bereich entlang der X.
strasse entsprechend den Bedürfnissen des Projekts "sowohl hinauf- als auch herabgeschleust", kann nicht gefolgt werden. Das Bauinspektorat hat den aktuellen Terrainverlauf sowohl hinsichtlich der Fläche, auf der sich der Pool und der bestehende Garten befinden, als auch hinsichtlich der bestehenden Böschung (mit Ausnahme des Bereichs der heutigen Garageneinfahrt) als massgebendes gewachsenes Terrain im Sinne von § 8 Abs. 1 lit. b RBV erachtet. Lediglich im Bereich der jetzigen Garageneinfahrt hat es das Gelände interpoliert, indem es die Böschungen rechts und links von der bestehenden Garageneinfahrt fiktiv verbunden hat. Weitere Interpolationen wurden – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – nicht vorgenommen. Massgeblich ist damit für das zulässige Mass der Aufschüttungen und Abgrabungen im südwestlichen Bereich gegen die X.
strasse der aktuelle Geländeverlauf der Böschung und im südöstlichen Bereich gegen die X.
strasse, wo die jetzige Garageneinfahrt besteht, der interpolierte Geländeverlauf. Soweit die Vorinstanzen von einer Aufschüttung im südöstlichen Bereich von 3.2 m sprechen, ist damit die Aufschüttung ausgehend vom bestehenden Geländeverlauf im Bereich der jetzigen Garageneinfahrt gemeint. Das ändert aber nichts daran, dass in diesem Bereich für die Zulässigkeit der Abgrabungen und Aufschüttungen der interpolierte Geländeverlauf massgeblich ist.
5.4.
§ 8 RBV definiert das gewachsene Terrain. Innerhalb des Grundrisses von Bauten und Anlagen besteht aber kein gewachsener Boden. So kann beispielsweise der Kellerboden nicht als gewachsener Boden betrachtet werden, da es sich um den Bestandteil eines Gebäudes handelt. Beim Gebäudeabbruch entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen gestanden haben. Würde man für die Bemessung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge usw. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden betrachten, sondern fiktiv, also rechnerisch auffüllen. Dabei ist im Normalfall der Bodenverlauf im fraglichen Bereich durch Interpolation festzulegen (das PHB nennt diese Gebäudemodellierung Interpretation und nicht Interpolation).
Innerhalb von abzubrechenden Gebäuden kann der Bodenverlauf entlang der Fassaden als Referenz dienen. Eine Interpolation ist nicht nur hinsichtlich des eigentlichen Gebäudegrundrissbereichs, sondern auch bei unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen für Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder Kellerabgänge vorzunehmen. Diese Vorgehensweise entspricht dem Konzept des "dynamischen" gewachsenen Bodens. Würde dagegen die vor Erstellung der abzubrechenden Baute vorgelegene Terrainsituation für massgeblich gehalten werden, bestünde die Gefahr, dass innerhalb und ausserhalb des Gebäudegrundrisses ein anderes Terrain als massgeblicher gewachsener Boden gälte. Schliesslich ist festzuhalten, dass die Zulässigkeit der Interpolation nicht davon abhängt, ob die entstehende Baulücke mit dem Bauvorhaben tatsächlich aufgefüllt wird. In einem gleich gelagerten Fall wie dem vorliegenden hat die Baurekurskommission des Kantons Zürich (Entscheid der Baurekurskommission Zürich [BRKE I Nr. 0038/2010], erwähnt in:
Christoph
Fritzsche
/
Peter
Bösch
/
Thomas
Wipf
/
Daniel
Kunz
, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 1162) erwogen, dass der Umschwung des Gebäudes (Wohngebäude) zu einem überwiegenden Teil aus (aufgeschüttetem) Terrain bestehe, das frei von irgendwelchen (unterirdischen) Bauten sei. Nur gerade beim abzubrechenden Garagengebäude mit einer Breite von 7.5 m verhalte es sich anders. In jenem Bereich sei der massgebliche Boden anhand des beidseits des Garagengebäudes bestehenden Terrainverlaufs zu interpolieren, womit sich ein einigermassen sinnvoller Terrainverlauf ergebe. Andernfalls läge, da im Bereich der Garage von einem unvermittelt rund 2 m tiefer gelegenen Terrain auszugehen wäre, ein völlig unnatürlicher Terrainverlauf vor (siehe zum Ganzen
Fritzsche
/
Bösch
/
Wipf
/
Kunz
, a.a.O., S. 1161 f. m.w.H.; vgl. Urteil des BGer 1C_540/2019 vom 9. Juli 2020 E. 2.2 ff.). So führt auch das vom Bauinspektorat eingereichte PHB (S. 4) aus, dass Garageneinschnitte oder ähnliches zu unhaltbaren Verhältnissen führen können, welche eine Korrektur durch Terraininterpretation erfordern.
5.5.
Gemäss dem Höhenkurvenplan liegt die Einfahrt in die bestehende Garage auf 322.22 m.ü.M., deren Decke über der Einfahrt auf 324.62 m.ü.M (westlicher Punkt) und 324.64 m.ü.M. (östlicher Punkt). Dies ergibt eine Höhendifferenz von 2.40 m. Auf der Höhe des Garagendachs befindet sich entlang der X.
strasse eine geebnete Fläche, auf welcher sich heute der Pool und der Garten befinden (vgl. Höhenkurvenplan). Es ist offensichtlich, dass die Garageneinfahrt einen unnatürlichen Einschnitt in den Terrainverlauf darstellt. Die Einfahrt trennt die bestehende Böschung, um die Einfahrt in die unter dem Terrain liegende Garage zu ermöglichen. Würde hier keine Interpolation zulässig sein und die Garageneinfahrt als gewachsenes Terrain festgelegt werden, entstünde in der Böschung im Bereich der jetzigen Einfahrt eine Senke. Würde der Auffassung der Beschwerdeführer gefolgt werden, hätte der einmal für die bestehende Garageneinfahrt vorgenommene Einschnitt für immer Bestand und die Böschung wäre durch eine Grube gezeichnet. Es ist offensichtlich, dass diese Grube einen unnatürlichen Terrainverlauf darstellt. Dies wurde auch am Augenschein deutlich. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dass es sich nicht um eine Überbrückung eines bestehenden Einschnitts am Gebäude handle, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, da gemäss Rechtsprechung auch bei unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen für Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder Kellerabgänge eine Interpolation zulässig ist. Würde für die Beurteilung des Neubaus auf den Bodenverlauf der bestehenden Einfahrt abgestellt werden, ergäbe sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation, welche zu unhaltbaren Verhältnissen führen würde. Folglich kann die Einfahrt nicht als gewachsenes Terrain betrachtet werden und eine Geländeinterpolation ist geboten. Der von Norden nach Süden hin abfallende und gegen die Strasse sich verbreitendende Einschnitt, welcher durch die bestehende Garageneinfahrt besteht, wird fiktiv so modelliert, als ob keine Einfahrt bestünde. Dabei dient die Böschung östlich und westlich der Garageneinfahrt als Referenz für die Interpolation auf einer Breite von 12 bis 15 m und damit für den fiktiven Geländeverlauf im jetzt bestehenden Einschnitt. Die sich östlich der Garageneinfahrt befindende Böschung wird mit der sich westlich der Garageneinfahrt befindenden Böschung fiktiv verbunden. Damit ist die Beschwerde auch hinsichtlich der Rüge, dass eine Interpolation im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt unzulässig sei, unbegründet. Folglich ist für die Überprüfung der Einhaltung der zulässigen Abgrabungen und Aufschüttungen entlang der X.
strasse im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt auf den so interpolierten Geländeverlauf abzustellen.
6.1.
Als nächstes ist die Rechtmässigkeit der Aufschüttungen und Abgrabungen entlang der X.
strasse zu prüfen.
6.2.
Nach Ziff. 3.2.5 ZRS (Abgrabungen am Gebäude) sind Abgrabungen des gewachsenen Terrains am Gebäude bis zu 1.5 m Höhe und bis zu einem Drittel des Gebäudeumfanges zulässig (Abs. 1). In den W1-Zonen sind Abgrabungen am Gebäude bis zur Hälfte des Fassadenumfanges zulässig (Abs. 2). Abgrabungen über 1.50 m Höhe sind für Garagen und Eingänge gestattet (Abs. 3). Gemäss Ziff. 3.4.3 ZRS (Terraingestaltung, Topographie) müssen sich die Gebäude in die bestehende Topographie einfügen (Abs. 1). Aufschüttungen und Abgrabungen dürfen 1.5 m gegenüber dem gewachsenen Terrain nicht überschreiten (Abs. 2). Bei besonderen topographischen Verhältnissen, bei hangseitigen Hinterfüllungen von Gebäudeteilen und zum Massenausgleich kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten.
6.3.1.
Die geplante Aufschüttung beträgt im Südosten gegen die X.
strasse neu rund maximal 3.2 m ab bestehendem und seit 30 Jahren unverändertem Terrain (vgl. Plan Ansicht Ost, Einfahrt Garage, blaue Linie). Da in diesem Bereich (im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt) eine Geländeinterpolation zulässig ist, muss vom interpolierten Geländeverlauf ausgegangen werden. Als Hilfe für den interpolierten Geländeverlauf dienen der Höhenkurvenplan, die Pläne Schnitt B-B, Ansicht Ost und Ansicht West. Aus den Plänen Schnitt B-B und Ansicht West und dem Höhenkurvenplan ergibt sich, dass die Böschung in den ersten rund 0.25 m ab Parzellengrenzen Richtung Norden um rund 0.7 bis 0.85 m steil ansteigt. Dann flacht die Steigung ab. Wird auf dem Plan Ansicht Ost dieser fiktive Punkt (Höhe bei der Parzellengrenze zur X.
strasse, Beginn der blauen Linie und Steigung um rund 0.7 m auf den ersten 0.25 m ab Strasse Richtung Norden) mit der Höhenkote des heutigen bestehenden Garagendachs (gemäss Höhenkurvenplan 324.62 m.ü.M; auf dem Plan Ansicht Ost beginnt die blaue Linie bei der Parzellengrenze und geht dem heutigen Garageneinfahrtsboden entlang nach Norden [nach rechts] mit einer minimen Steigung und steigt dann sehr steil zur Höhe des heutigen Garagendachs an) verbunden, entspricht diese Linie dem interpolierten Geländeverlauf im Bereich der heutigen Garageneinfahrt. Die diese zwei genannten Punkte verbindende Linie schneidet die projektierte Stützmauer. Dabei ergibt sich, dass die Aufschüttung maximal 1.5 m beträgt und die Abgrabung rund 1.7 m.
6.3.2.
In dem Bereich, in welchem sich heute keine Garageneinfahrt befindet, wird das Gelände nicht interpoliert. Der Plan Ansicht West zeigt, dass die Aufschüttung bei der geplanten Stützmauer im Verhältnis zum gewachsenen Terrain 1.2 m und die Abgrabung 2 m beträgt.
6.3.3.
Damit steht fest, dass im Gebiet des interpolierten Geländeverlaufs (heutige Garageneinfahrt) und im restlichen und damit westlichen Bereich die zulässige Aufschüttungshöhe von 1.5 m gegenüber dem gewachsenen Terrain (bzw. interpolierten Terrainverlauf im Bereich der heutigen Garageneinfahrt) gemäss Ziff. 3.4.3 Abs. 2 ZRS nicht überschritten wird. Dabei ist irrelevant, dass die Aufschüttung nicht unmittelbar beim Wohngebäude stattfindet, sondern bei der Autoeinstellhalle. Die Einstellhalle als solche ist als Gebäude im Sinne von Ziff. 3.4.3 ZRS zu verstehen (vgl. zum Begriff Gebäude RALPH VAN DEN
Bergh
, in: Andreas Baumann et. al., in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 6 zu § 6 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993;
Fritzsche
/
Bösch
/
Wipf
/
Kunz
, a.a.O., S. 997 und 1065).
6.4.
Die Abgrabungen betragen hingegen zwischen 1.5 m und 2 m. Die Abgrabungshöhe von 1.5 m gemäss Ziff. 3.2.5 Abs. 1 ZRS ist damit überschritten. Nach Ziff. 3.2.5 Abs. 3 ZRS sind jedoch Abgrabungen über 1.5 m Höhe für Garagen und Eingänge gestattet. Hinter der Mauer (Stützmauer) befindet sich die Autoeinstellhalle und damit eine Garage im Sinne von Ziff. 3.2.5 Abs. 3 ZRS. Damit sind entlang der X.
strasse die Abgrabungen in der Höhe von zwischen 1.5 m und 2 m gegenüber dem bestehenden Terrain (und dem interpolierten Geländeverlauf im südöstlichen Teil) grundsätzlich zulässig. Ebenso sind Abgrabungen von über einer Höhe von 1.5 m für den projektierten Garageneingang nach Ziff. 3.2.5 ZRS zulässig. Somit verletzt weder die geplante Stützmauer noch der geplante Eingang zur Einstellhalle Ziff. 3.2.5 ZRS. Zudem ist die Gemeinde mit den vorgesehenen Abgrabungen und Aufschüttungen explizit einverstanden, so dass – falls dies erforderlich wäre – der Gemeinderat eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Ziff. 3.4.3 Abs. 3 ZRS erteilen könnte bzw. die Ausnahmebewilligung als implizit bereits erteilt betrachtet werden könnte.
6.5.
Nach Ziff. 3.4.2 ZRS sind Zufahrten und Abstellplätze so anzuordnen, dass möglichst wenig Grünraum beansprucht und die Wohnqualität nicht beeinträchtigt wird (Abs. 5). Garagen und Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind grundsätzlich an der Strasse anzuordnen (Abs. 6). Die Abstellplätze sind vorliegend unmittelbar parallel zur Strasse und die Garageneinfahrt ist in der Mitte des Gebäudes geplant. Damit ist eine strassenangrenzende und möglichst platzsparende Variante gewählt worden. Wie der Augenschein gezeigt hat, sind entlang der X.
-strasse auch andere hohe Stützmauern zu finden. Die Stützmauer und die Garageneinfahrt gliedern sich in die im Übrigen nicht homogene Umgebung ein. Die Abgrabungen von teilweise bis zu 2 m und die Garageneinfahrt sind demzufolge nicht zu beanstanden.
7.1.
Umstritten ist vorliegend überdies der einzuhaltende Abstand zwischen der Stützmauer und der X.
strasse. Fest steht, dass entlang der X.
strasse eine Strassenbaulinie (vgl. § 97 Abs. 1 lit. a RBG) und damit eine Baulinie (und keine Strassenlinie) besteht, gemäss welcher zwischen einer Baute und der bestehenden X.
strasse ein Mindestabstand von 2.5 m einzuhalten ist (siehe auch § 35 Abs. 1 RBG und § 97 Abs. 1 lit. a RBG, KGE VV vom 14. Dezember 2022 [810 22 44] E. 4.3). Einigkeit besteht weiter auch darüber, dass bei einer Stützmauer mit einer Länge von 29 m und einer Höhe von 3.2 m ohne Baulinie gestützt auf § 90 Abs. 2 RBG i.V.m. 52 Abs. 2 RBV ein Grenzabstand von 3 m einzuhalten wäre. Strittig ist jedoch, ob die Baulinie für den Grenzabstand zur Stützmauer relevant ist. Sollte die Baulinie vorliegendenfalls den Abstandvorschriften nicht vorgehen, würde sich die Frage stellen, ob es sich um eine Stützmauer mit einer Länge von 29 m handelt oder um zwei Stützmauern mit einer Länge von je 8.66 m (eine rechts und eine links der Garageneinfahrt), womit nach § 90 Abs. 2 RBG i.V.m. 52 Abs. 2 RBV wiederum ein Abstand von 2.5 m genügen würde.
7.2.1.
Das Bauinspektorat stellt sich in seinem Einspracheentscheid auf den Standpunkt, dass Baulinien anderen Abstandsvorschriften vorgehen würden. Massgeblich sei somit ein Abstand von 2.5 m zur X.
strasse, welcher eingehalten sei. In seiner Vernehmlassung an das Kantonsgericht begründet es dies eingehend, ohne auf die alte oder neue Fassung von § 61 RBV Bezug zu nehmen. Das Bauinspektorat erklärt unter anderem, es behandle Bauten wie Stützmauern hinsichtlich Baulinien nicht anders als Hochbauten, weshalb es an der Baulinie geplante Stützmauern regelmässig bewillige. Die Baurekurskommission führt in ihrem Entscheid aus, dass die beiden separaten Stützmauern mit einer Länge von je 8.66 m östlich und westlich der Garageneinfahrt zur X.
strasse den geforderten Abstand von 2.5 m einhalten würden. Zudem entspreche dieser Abstand dem Abstand zur Baulinie. Die Beschwerdegegnerinnen halten in ihrer Vernehmlassung fest, dass Baulinien vorgehen würden und es sich im Übrigen um zwei Stützmauern handle.
7.2.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass es sich nicht um zwei Stützmauern, sondern um eine Stützmauer mit einer Länge von 29 m handle. Das Bauinspektorat sei von einer Mauer ausgegangen. Die Beschwerdeführer erläutern, die §§ 90-100 RBG würden die einzuhaltenden Grenzabstände regeln. Das RBG unterscheide im Abschnitt über Vorschriften über Abstände von Verkehrswegen zwischen Bauten (§ 95 RBG) einerseits und Stützmauern (§ 99 RBG) andererseits. Gemäss § 96 Abs. 2 RBG würden Baulinien den Vorschriften über den Abstand der Bauten von Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen vorgehen. Die Formulierung des Vorbehalts entspreche wörtlich dem Titel von § 95 RBG. Der Vorbehalt beziehe sich somit nicht zusätzlich auf § 99 RBG, welcher den Abstand zwischen Stützmauern und Verkehrsflächen regle. Andernfalls hätte der Gesetzgeber den Vorbehalt der Baulinien entweder ganz allgemein für Abstände von Verkehrswegen definiert oder die in § 99 RBG geregelten Stützmauern, Einfriedungen, Abgrabungen und Aufschüttungen in § 96 Abs. 2 RBG explizit erwähnen müssen. Die Regelung sei von ihrem Wortlaut und der Systematik her klar. Sie ergebe auch Sinn, weil die Höhe von Bauten über die Festlegung der zulässigen Fassadenhöhe geregelt sei (ZRS in Verbindung mit § 52 RBV), nicht jedoch die zulässige Höhe von Stützmauern. Da es sich vorliegend um eine Stützmauer mit einer Höhe von mehr als 2.5 m handle, gälten die Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken (§ 92 Abs. 3 RBG). Der Mindestabstand der vorliegend projektierten Stützmauer mit einer Länge von 29 m und einer Höhe von 3.25 m belaufe sich somit gemäss § 90 Abs. 2 RBG auf 3.0 m.
7.3.1.
Zu prüfen ist folglich das Verhältnis zwischen § 96 RBG und § 99 RBG. Das RBG befasst sich im Kapitel Ziff. 4.3 (§§ 90 bis 100 RBG) mit den Abständen und Baulinien. Dieses Kapitel umfasst unter anderem die Unterkapitel "Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken" (Ziff. 4.3.1; §§ 90 bis 93 RBG), "Vorschriften über Abstände zu Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen" (Ziff. 4.3.3; § 95 RBG) und "Bau- und Strassenlinien" (Ziff. 4.3.4; §§ 96 bis 100 RBG). § 90 RBG (Grenzabstände) regelt die einzuhaltenden Grenzabstände zwischen einer Baute und dem Nachbargrundstück, welche von der Geschosszahl und Fassadenlänge abhängen. Gemäss § 92 Abs. 3 RBG (§ 92 RBG trägt den Titel "Stützmauern und Einfriedigungen") gelten für Stützmauern und Einfriedigungen, die keinen Durchblick gewähren und die Höhe von 2.5 m überschreiten, die Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken. Nach § 95 Abs. 1 lit. a RBG gilt, wo Baulinien nichts Anderes vorsehen, für Bauten an Kantonsstrassen ein Minimalabstand von 5 m von der Strassenlinie, jedoch mindestens von 10 m von der Strassenachse. § 96 RBG (Baulinien) statuiert, dass Baulinien die Bebauung begrenzen und insbesondere der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen sowie der baulichen Gestaltung dienen (Abs. 1). Baulinien gehen den Vorschriften über den Abstand der Bauten von Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen vor (Abs. 2). Nach § 99 RBG (Stützmauern, Einfriedigungen, Abgrabungen und Aufschüttungen im Bereich von Verkehrsflächen) unterliegen Stützmauern, Einfriedigungen, Abgrabungen und Aufschüttungen entlang von Verkehrsflächen den Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken (Abs. 1). Gemäss § 100 Abs. 1 lit. a RBG regelt der Regierungsrat in der Verordnung das Verhältnis sich konkurrenzierender Abstände und Baulinien untereinander.
7.3.2.
§ 61 RBV befasst sich mit konkurrenzierenden Abständen. Der Wortlaut dieser Bestimmung wurde per 1. Juni 2023 geändert. Nach § 125 RBG werden Baugesuche nach dem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung gilt (Abs. 1). Werden Rechtsmittel ergriffen, ist von der Beschwerdeinstanz inzwischen in Kraft getretenes Recht anzuwenden (Abs. 2). Damit ist für das Kantonsgericht die neue Fassung des § 61 RBV massgebend, wobei die neue Fassung – wie zu zeigen sein wird – nicht eine neue Regelung eingeführt hat, sondern die alte Regelung unmissverständlich formuliert.
7.3.3.
Die am 1. Juni 2023 in Kraft getretene Fassung des § 61 RBV hält fest, dass, sofern betreffend die Abstandsvorschriften gemäss § 95 RBG kleinere Abstände innerhalb von grösseren liegen, der grössere Abstand gilt (Abs. 1). In Abs. 2 wird neu statuiert, dass Baulinien den Abstandsvorschriften gemäss § 95 RBG und beide den Grenzabständen gemäss § 90 RBG vorgehen (Abs. 2). § 92 Abs. 3 RBG erklärt für Stützmauern mit einer Höhe von über 2.5 m die Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken und damit § 90 RBG für anwendbar. Auch § 99 RBG erklärt für Stützmauern die Abstandsvorschriften zwischen Nachbargrundstücken und damit § 90 RBG für anwendbar. Die geltende Fassung von § 61 Abs. 2 RBV hält klar fest, dass Baulinien den Abstandsvorschriften gemäss § 90 RBG vorgehen. Damit geht auch für die projektierte Stützmauer die Baulinie, d.h. ein Abstand von 2.5 m, den Abstandsvorschriften nach § 90 RBG vor. Die Beschwerde ist demzufolge auch in diesem Punkt abzuweisen.
7.4.
Es kann zudem festgehalten werden, dass auch aufgrund der alten Fassung von § 61 RBV die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen gewesen wäre. In der bis Ende Mai 2023 gültigen Fassung des § 61 RBV wurde statuiert, dass der grössere Abstand gilt, sofern kleinere Abstände innerhalb von grösseren liegen (Abs. 1), und dass Baulinien den Abstandsvorschriften gemäss § 95 RBG vorgehen (Abs. 2). Nach § 96 Abs. 2 RBG gehen Baulinien den Vorschriften über den Abstand der Bauten von Verkehrswegen vor. Damit kann eine Baute, sofern es alle anderen bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen (z.B. Einhaltung der Fassaden- und Gebäudehöhe gemäss Ziff. 2 ZRS) einhält, grundsätzlich an die Baulinie gebaut werden. Es würde dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung widersprechen, wenn Stützmauern strenger behandelt würden als grössere Bauten und damit einen grösseren Abstand vom Verkehrsweg als eine grössere Baute einzuhalten hätten. So begründet die Gemeinde die Rechtmässigkeit des Abstandes von 2.5 m für die Stützmauer damit, dass an der Stelle der Stützmauer ein Gebäude mit einer Fassadenhöhe von maximal 5.7 m (gemäss Ziff. 2 ZRS zulässige Fassadenhöhe in der W1) zulässig wäre (siehe Prüfbericht der Gemeinde an das Bauinspektorat vom 28. Mai 2021). Des Weiteren stellt § 99 RBG eine Privilegierung von Stützmauern an Verkehrswegen im Vergleich zu Bauten an Verkehrswegen dar. So ist z.B. gemäss § 95 Abs. 1 lit. a und b RBG bei einer Baute an einer Kantonsoder Gemeindestrasse ein Abstand von 5 m bzw. 4 m von der Strassenlinie einzuhalten. § 99 Abs. 1 RBG privilegiert nun aber Stützmauern, indem diese Bestimmung für Stützmauern die Abstandsvorschriften zwischen Nachbarsgrundstücken und damit § 90 RBG für anwendbar erklärt. So müsste z.B. eine Stützmauer an einer Kantonsstrasse in der Höhe von 3 m und einer Länge von 30 m gemäss § 95 RBG einen Abstand von 5 m von der Strassenlinie einhalten, gemäss § 90 Abs. 2 RBG i.V.m. 52 Abs. 2 RBV reicht hingegen ein Abstand zur Strassenlinie von 3 m oder, falls keine Strassenlinie festgelegt ist, nach § 99 Abs. 2 RBG zur Grundstücksgrenze. § 99 RBG statuiert damit lediglich eine Sonderregelung zu § 95 RBG und nicht auch zu § 96 RBG. Damit gilt § 96 Abs. 2 RBG auch für Stützmauern, wodurch die Baulinie den Abstandsvorschriften nach § 90 Abs. 2 RBG vorgeht.
7.5.
Aus den obigen Darlegungen ergibt sich, dass ein Abstand der Stützmauer zur X.
strasse von 2.5 m massgeblich ist und dieser vorliegendenfalls eingehalten ist, womit die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen ist. Folglich kann die Frage, ob es sich um eine Mauer mit einer Länge von 29 m oder um zwei Mauern mit einer Länge von je 8.66 m handelt, offengelassen werden.
7.6.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass durch die tunnelförmige Garageneinfahrt in Verbindung mit der die Abstandsvorschriften verletzenden Stützmauer zur X.
strasse hin eine gefährliche Verkehrssituation geschaffen werde, welche insbesondere für Kinder, Fussgänger im Allgemeinen und Velofahrer eine erhebliche Gefahr darstelle. Wie oben aufgezeigt, verletzt die Stützmauer die Abstandsvorschriften nicht. Die Einstellhalle bietet Platz für vier Autos, so dass mit einem sehr geringen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Zudem fährt ein aus der Einstellhalle kommendes Auto nicht unmittelbar auf die Strasse, da ein Abstand von 2.5 m die Mauer von der X.
strasse trennt, was dem herausfahrenden Autofahrer die Möglichkeit gibt, vor dem Abbiegen auf die Strasse anzuhalten und die Strassensituation zu beurteilen. Zudem kann einer allfälligen Gefährdung mit Verkehrsspiegeln begegnet werden. Klarerweise verlangt das Herausfahren aus der Einstellhalle die gebotene Vorsicht. Eine erhebliche Gefahr stellt die Garageneinfahrt jedoch nicht dar.
8.
Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.
9.1.
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Nach § 20 Abs. 3 VPO umfassen die Verfahrenskosten die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten. Sie werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten in der Höhe von Fr. 2'500.-- den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
9.2.
Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen macht in seiner an der Parteiverhandlung eingereichten Honorarnote vom 31. Januar 2024 einen Aufwand von 19.2 Stunden inkl. Teilnahme am Augenschein und an der Verhandlung sowie Auslagen von Fr. 93.40 geltend, was nicht zu beanstanden ist. Der Rechtsvertreter rechnet mit einem Stundenansatz von Fr. 260.--. Gemäss § 3 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (Tarifordnung) vom 17. November 2003 beträgt das Honorar pro Stunde, je nach Schwierigkeit und Bedeutung der Sache, der damit verbundenen Verantwortung und der persönlichen und finanziellen Verhältnisse der zahlungspflichtigen oder der auftraggebenden Person, Fr. 200.-- bis Fr. 350.-- pro Stunde. Gestützt auf diese Tarifordnung geht das Kantonsgericht praxisgemäss von einem Stundenhonorar von Fr. 250.-- aus. Auch im vorliegenden Verfahren erachtet das Kantonsgericht diesen Stundenansatz als angemessen. In ganz seltenen Fällen (z.B. bei äusserst schwierigen und komplexen Fällen) akzeptiert es einen höheren Stundenansatz, was sich im vorliegenden Fall nicht rechtfertigt (KGE VV vom 18. Mai 2022 [810 21 307] E. 11.2; KGE VV vom 8. Dezember 2021 [810 21 78] E. 13.2; KGE VV vom 12. Dezember 2018 [810 17 298] E. 7.2).
Der Rechtsvertreter berechnet richtigerweise keine Mehrwertsteuer. Demzufolge haben die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnerinnen eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 4'893.40 (inkl. Auslagen; 19.2 Stunden à Fr. 250.-- zuzüglich Auslagen von Fr. 93.40) zu bezahlen. Im Übrigen sind die Parteikosten wettzuschlagen.
Demgemäss wird
e r k a n n t
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnerinnen eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 4'893.40 (inkl. Auslagen) auszurichten. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen.
Vizepräsident Gerichtsschreiberin