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Handänderungssteuer / Ersatzbeschaffung

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Entscheid vom 6. September 2013 (510 13 22) 
 
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Handänderungssteuer / Ersatzbeschaffung 
 
Besetzung 
Vizepräsident Dr. L. Schneider, Steuerrichter Dr. Philippe Spitz, Steuer-
richter Robert Richner, Peter Salathe, Dr. Pascal Leumann, Gerichts-
schreiberin I. Wissler 
 
 
 
Parteien 
A. B., vertreten durch C. 
 
 
Rekurrent 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Handänderungssteuer 
 
 

 
 
 
 
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S a c h v e r h a l t : 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung Nr. 12/3257V vom 11. Dezember 2012 wurde der Pflichtige 
zur Zahlung einer Handänderungssteuer in Höhe von Fr. 20'937.-- veranlagt. 
 
 
2. 
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2012 erhob der Vertreter des Pflichtigen dagegen Ein-
sprache und begehrte, beim Verkauf der Liegenschaft D. sei die Handänderung lediglich auf der 
Differenz zwischen Kaufpreis E. und Verkaufspreis D. zu veranlagen und somit die Realersatz-
beschaffung gelten zu lassen. Zur Begründung führte er u.a. aus, der Pflichtige habe im Jahre 
2003 ein Haus in D. gebaut. Nach der Scheidung habe er sich nach einem kleineren Haus um-
gesehen und dieses in D. habe verkauft werden sollen. Im Dezember 2008 sei er nach E. ge-
zogen. Das Haus in D. habe aufgrund seiner Grösse und der Preisvorstellung noch nicht ver-
kauft werden können. Aus Kostengründen habe der Pflichtige in der Folge beide Häuser (E. und 
D.) zum Verkauf ausgeschrieben. Das Haus in E. habe zum 1. Januar 2012 verkauft werden 
können, weshalb der Pflichtige wieder in sein Haus in D. gezogen sei. Nachdem sich auch je-
mand für D. gefunden habe, habe sich der Pflichtige am 1. Juni 2012 ein Haus in F. gekauft und 
anschliessend umgebaut. Das Haus in D. sei somit vom Einzug in E. (15.01.09) bis zum Ver-
kauf (31.12.2011) leer gestanden. Es sei in keiner Zeit vermietet oder zur Miete ausgeschrieben 
worden. Vom 1. Januar 2012 bis zum Einzug in F. am 2. August 2012 habe der Pflichtige in D. 
in seinem bereits im April verkauften Haus gewohnt. Es seien somit jederzeit Realersatzbe-
schaffungen gemacht worden. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 5. Februar 2013 wies die Steuerverwaltung die Einspra-
che ab. Zur Begründung führte sie aus, die Handänderungssteuer werde beim Veräusserer 
dann nicht erhoben, wenn der Erlös innerhalb zweier Jahre zum Erwerb einer gleichgenutzten 
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet werde. Der Steueraufschub werde auch gewährt, 
wenn das Ersatzobjekt zum Voraus im Hinblick auf die Veräusserung der bisherigen Liegen-
schaft (sog. Vorausbeschaffung) erworben worden sei. Am 21. November 2012 habe der Pflich-
tige die Liegenschaft in D. verkauft. Am 1. Dezember 2008 habe der Pflichtige in E. eine Lie-
genschaft erworben. Es seien lediglich Verkaufsbemühungen in den Jahren 2007 und 2008 und 
bis Mai 2009 nachgewiesen worden. Für die Zeit danach würde lediglich eine E-Mail vom 19. 

 
 
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Dezember 2012 vorliegen, gemäss welcher von Oktober 2010 bis Ende 2011 für ein Verkaufs-
mandat gedankt werde, was jedoch nicht ausreiche. 
 
 
4. 
Mit Schreiben vom 4. März 2013 erhob der Vertreter des Pflichtigen Rekurs und begehr-
te, beim Verkauf der Liegenschaft in D. sei die Handänderungssteuer lediglich auf der Differenz 
zwischen Kaufpreis (inkl. Ausbau) von E. (Fr. 962'832.--) und dem Verkaufspreis von D. (Fr. 
1'675'000.--) zu erheben, da zu jeder Zeit Realersatzbeschaffungen getätigt worden seien. Zur 
Begründung führte er in Ergänzung zur Einsprache aus, das Haus in D. habe vom Kauf der Lie-
genschaft E. (01.12.2008) bis zum Verkauf E. (02.01.2012) leer gestanden. Lediglich in der Zeit 
vom 02.01.2012 bis 02.08.2012 habe der Pflichtige nochmals kurzzeitig darin gewohnt, was mit 
den damaligen Käufern so vereinbart worden sei. Das Haus in D. sei zu keiner Zeit vermietet 
gewesen sondern immer zum Verkauf gestanden. Jedes Haus sei immer selbst bewohnt gewe-
sen. Die Handänderungssteuer sei lediglich auf der Differenz zw. Kaufpreis der Liegenschaft E. 
und dem Verkaufspreis der Liegenschaft in D. zu belasten. Sollte die kurzzeitige Bewohnung 
des Hauses in D. durch den Pflichtigen eine Unterbrechung des Realersatzes darstellen, bean-
trage er eventualiter, dass lediglich die Differenz zw. dem Verkaufspreis aus der Liegenschaft 
D. und dem Kaufpreis des Hauses in F. mit der Handänderungssteuer belastet werde. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 15. März 2013 beantragte die Steuerverwaltung die Abwei-
sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie u.a. aus, der Rekurrent habe die in E. im Jahre 
2008 erworbene Liegenschaft ausschliesslich und dauernd selbstbewohnt. Im April 2012 habe 
der Rekurrent eine Ersatzbeschaffung mittels Erwerb einer Liegenschaft in F. vorgenommen, 
wo er einen neuen Wohnsitz begründet habe. Die Ersatzbeschaffung beziehe sich einzig und 
allein auf die veräusserte Liegenschaft in E., da diese dauernd und ausschliesslich selbstbe-
wohnt worden sei. Der kurzfristige Zwischenaufenthalt in der Liegenschaft in D. sei dabei nicht 
relevant. Im Gegensatz zur vom Rekurrenten vertretenen Ansicht habe die Liegenschaft in D. 
seit der Wohnsitznahme in E. nicht mehr der ausschliesslich und dauernden Selbstbewohnung 
gedient. Nur die Liegenschaft in E. bzw. als Ersatz diejenige in F. hätten diesem Zweck gedient. 
Für diese beiden Liegenschaften seien die beiden Rechts-Vorgänge (Verkauf E. und Erwerb F.) 
von der Handänderungssteuer befreit worden. Folglich fehle es vorliegend an der Grundvoraus-
setzung für eine (auch teilweise) Befreiung von der Handänderungssteuer bei der Veräusse-

 
 
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rung der Liegenschaft in D. Einerseits sei die Kette der Ersatzbeschaffungen schon weiterge-
gangen und andererseits sei der vorgegebene Zeitrahmen von zwei Jahren um rund 100 % 
überschritten worden. Ferner sei es nicht möglich die Reinvestition des Verkaufserlöses direkt 
von der Liegenschaft D. in diese in F. zu berechnen, weil bei Einhaltung der zeitlichen Dauer 
der Ersatz von D. die Liegenschaft in E. gewesen wäre. 
 
 
 
 
Das Steuergericht zieht i n E r w ä g u n g : 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. 
 
Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und 
Richtern des Steuergerichts beurteilt. 
 
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist 
ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die Steuerverwaltung die Veräusserung der 
Liegenschaft in D. zu Recht mit der Handänderungssteuer belastet hat. 
 
 
3. 
Gemäss § 81 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer auf Handänderungen von 
Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Die Handänderungssteuer wird nach § 82 
Abs. 3 StG beim Veräusserer nicht erhoben bei Veräusserungen einer dauernd und aus-
schliesslich selbstbewohnten Liegenschaft, sofern der Erlös in der Regel innerhalb zweier Jahre 
zum Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Dabei 
werden unter anderem die Rechtsprechung und Literatur zur Grundstückgewinnsteuer beigezo-
gen, welche im vorliegenden Fall für die Frage nach der Befreiung von der Handänderungs-
steuer aufschlussreich sind. 

 
 
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a) 
Grundvoraussetzung für einen Steueraufschub ist, dass eine Ersatzbeschaffung 
stattfindet, dass also ein Grundstück veräussert und kausal mit dieser Veräusserung zusam-
menhängend ein Ersatzobjekt mit derselben wirtschaftlichen Funktion erworben wird. Es kann 
also nur ein überbautes Grundstück verkauft und ein überbautes oder zu überbauendes Grund-
stück gekauft werden. Der Verkauf eines unüberbauten Grundstücks berechtigt nicht zur Er-
satzbeschaffung. 
 
 
Damit von einer Ersatzbeschaffung gesprochen werden kann, muss zwischen 
den beiden Handänderungen ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Der zeitlichen 
Abfolge der Handänderung kommt dabei eine gewichtige Bedeutung zu. Eine adäquate Kausa-
lität ist regelmässig desto eher anzunehmen, je näher die beiden Handänderungen zeitlich auf-
einander folgen. Zu berücksichtigen sind jedoch darüber hinaus sämtliche Umstände des Ein-
zelfalls sowie die konkreten Verhältnisse des Steuerpflichtigen, die zu einer Durchbrechung 
oder umgekehrt zu einer Verstärkung des adäquaten Kausalzusammenhangs beitragen kön-
nen. 
 
 
Die Steuerbefreiung wird auch gewährt, wenn das Ersatzobjekt zum Voraus im 
Hinblick auf die Veräusserung der bisherigen Liegenschaft erworben wurde (Vorausbeschaf-
fung). Der enge Zusammenhang zwischen den beiden Vorgängen (Erwerb bzw. Verbesserung 
und Verkauf) wird dabei allerdings vorausgesetzt. Der Erlös kann für den Erwerb oder die Ver-
besserung 
eines 
gleichartigen 
Ersatzobjektes 
eingesetzt 
werden 
(vgl. 
Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 216 N 
264 ff.; Richner in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 85. 
Jahrgang, S. 80 f.). 
 
 
b) 
Das Gesetz verlangt, dass eine selbstgenutzte Wohnliegenschaft veräussert 
worden sein muss. Dabei ist ein eigenes tatsächliches Bewohnen erforderlich. Es muss aber 
nicht nur ein Selbstbewohnen vorliegen. Dieses muss darüber hinaus auch noch ausschliess-
lich sein. Das heisst, zum einen darf die Wohnliegenschaft keinem anderen Zweck als dem 
Wohnen dienen und zum anderen muss der Veräusserer die ganze Wohnliegenschaft auch 
ausschliesslich selbstbewohnt haben. Die Verletzung des Kriteriums der Ausschliesslichkeit 
führt nicht dazu, dass die Steuerbefreiung infolge Ersatzbeschaffung vollständig verweigert 
würde. Vielmehr wird derjenige Anteil des Gewinns, der auf den ausschliesslich selbstbewohn-

 
 
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ten Anteil am Grundstück entfällt, in die Ersatzbeschaffung einbezogen (vgl. Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 324ff.). 
 
 
Das veräusserte Grundstück muss aber nicht nur ausschliesslich selbstbewohnt 
gewesen sein. Die Selbstnutzung muss zudem auch dauernd gewesen sein. Grundsätzlich 
muss das Eigenheim im Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt in dem der Entschluss 
zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, selbstbewohnt sein. Für das dauernde Selbstbewohnen 
genügt es, dass der Steuerpflichtige sein ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim in der Zeit 
vor der Handänderung ohne erhebliche Unterbrechung bewohnte, mithin am fraglichen Ort sei-
nen zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt hat. Damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit 
erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück 
befunden haben. Nicht erforderlich ist hingegen, dass er das veräusserte Grundstück während 
der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen ausschliesslich selbstbewohnte. Dabei rechtfertigt 
es sich, den Begriff "dauernd" weit auszulegen und ihn allenfalls selbst bei längeren Unterbrü-
chen der Selbstnutzung als erfüllt anzusehen. Beim betreffenden Grundstück darf es sich aber 
nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe der steuerpflichtigen Person 
handeln (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 331 ff). Unter Dauerhaftigkeit ist 
gemäss Praxis im Kanton Basel-Landschaft grundsätzlich mindestens ein Jahr zu verstehen, 
wobei die Zeit über alle möglichen Ersatzbeschaffungen hinweg zusammengezählt wird (vgl. 
Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-
Landschaft, 82 N 16; Richner, a.a.O., S. 83). 
 
 
Mit einer Ersatzbeschaffung ist zwangsläufig immer ein Wohnsitzwechsel ver-
bunden, wobei in der Regel der (neue) Wohnsitz im Ersatzobjekt den (alten) Wohnsitz im ver-
äusserten Grundstück folgt. Hiervon kann es im Einzelfall Abweichungen geben. So können die 
beiden Wohnsitze durch einen Drittwohnsitz kurz unterbrochen werden, wenn nämlich der 
Steuerpflichtige sein Eigenheim veräussert, ohne das Ersatzobjekt schon erworben zu haben 
bzw. dieses zwar schon im Eigentum des Steuerpflichtigen steht, infolge Bau oder Umbau aber 
noch nicht bezogen werden kann. Ein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung eines Eigen-
heims kann nicht verwehrt werden, wenn die Zeitspanne zwischen Aufgabe der Selbstnutzung 
und Handänderung im Verhältnis zur gesamten Besitzesdauer und für sich genommen massvoll 
oder - sofern darüber hinausgehende - durch besondere Gründe gerechtfertigt ist. Entschei-
dend ist letztlich, dass die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist. 
 
 
Ein Steueraufschub kann nur gewährt werden, wenn sowohl das veräusserte als 
auch das als Ersatz erworbene oder gebaute Grundstück dauernd und ausschliesslich von der 

 
 
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steuerpflichtigen Person selbstbewohnt wird. Wie das veräusserte Grundstück muss auch das 
Ersatzgrundstück dieselben Voraussetzungen erfüllen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 
a.a.O., § 216 N 332 f.; Richner, a.a.O., S. 82). 
 
 
Eine steuerprivilegierte Ersatzbeschaffung liegt nur vor, wenn der steuerpflichtige 
Veräusserer mindestens teilweise mit dem Erwerber des Ersatzgrundstücks identisch ist. Der 
Anwendung von § 82 Abs. 3 StG steht somit nicht entgegen, wenn der Steuerpflichtige Alleinei-
gentümer und somit allein Veräusserer war, das Ersatzobjekt jedoch von ihm und seinem Ehe-
gatten je zur hälftigem Miteigentum erworben worden ist, sofern der Kaufpreis für das funktio-
nell gleichartige Ersatzobjekt nicht aus anderen Mitteln als aus dem Erlös des veräusserten 
Eigenheims aufgebracht wurde. War der steuerpflichtige Ehegatte dagegen Alleineigentümer 
des veräusserten Grundstücks und der andere Ehegatte alleiniger Erwerber des Ersatzobjek-
tes, liegt keine Ersatzbeschaffung vor (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N. 
336; Richner, a.a.O., S. 80). 
 
 
Bei der Prüfung der "angemessenen Frist" ist zu beachten, dass nicht bloss die 
Frist zwischen den beiden Handänderungen massgebend ist. Vielmehr ist auch die gleiche Nut-
zung der Ersatzliegenschaft innert angemessener Frist seit Aufgabe der betreffenden Nutzung 
der veräusserten Liegenschaft aufzunehmen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 
N 342; Richner, a.a.O., S. 81). 
 
 
c) 
Ziel des Gesetzgebers bei der Steuerbefreiung war, respektive ist, die Förderung 
bzw. die Erhaltung von selbstgenutztem Wohneigentum. Mit § 82 Abs. 3 StG sollte somit die 
Schaffung von neuem Wohneigentum unterstützt und der Verkauf der alten und der Kauf einer 
neuen selbstbewohnten Liegenschaft ohne finanzielle Verluste ermöglicht werden. Gedacht 
wurde dabei insbesondere an Personen, die ihr Wohneigentum aufgrund eines berufsbedingten 
Wohnortwechsels veräussern und andernorts wieder neu erwerben müssen (vgl. zum Ganzen 
Entscheid des Steuergerichts [StGE] Nr. 73/2002 vom 13. September 2002, E. 6 und 7, 
www.bl.ch/steuergericht; Wenk, a.a.O., 73 N 46). 
 
 
4. 
Zunächst sind die Zusammenhänge zwischen den Käufen und Verkäufen in Bezug auf 
die drei Liegenschaften in D., E. und F. aufzuzeigen. 
 
Die erste Liegenschaft bewohnte der Pflichtige zusammen mit seiner Familie vom 4. 
Dezember 2003 bis 1. Dezember 2008. Nach der Trennung bezog der Pflichtige eine zweite 

 
 
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kleinere Liegenschaft in E., welche er vom 1. Dezember 2008 bis 3. Januar 2012 bewohnte. 
Letztere wurde per 3. Januar 2012 verkauft. Der Verkauf der ersten Liegenschaft in D. erfolgte 
per 24. April 2012. Mit Datum vom 1. Juni 2012 erwarb der Pflichtige sodann eine dritte Liegen-
schaft in F., welche er bis zum jetzigen Zeitpunkt bewohnt. Einzig auf dem Verkauf der Liegen-
schaft in D. hat die Steuerverwaltung eine Handänderungssteuer erhoben. Alle übrigen Kaufs- 
und Verkaufsgeschäfte wurden zumindest bislang nicht besteuert. 
 
Es wird nun zu klären sein, in wieweit eine Ersatzbeschaffung vorliegt und falls eine sol-
che gegeben ist, für welche Liegenschaft diese anzunehmen ist. Unbestritten ist, dass der 
Pflichtige alle drei Liegenschaften dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt hat. Zur Diskus-
sion steht im Weiteren auch die unter § 82 Abs. 3 StG verankerte zeitliche Vorgabe, wonach 
der Erlös aus dem Verkauf einer Liegenschaft in den Kauf einer Ersatzliegenschaft zu investie-
ren ist, um die Privilegierung beanspruchen zu können. Allerdings wird diese Frist, in Bezug auf 
den Tatbestand der Vorausbeschaffung zu betrachten sein. 
 
 
5. 
Es fragt sich nun welche Liegenschaft, welche ersetzt. Zur Klärung der Verhältnisse sind 
vier unterschiedliche Ansätze denkbar. 
 
Ein erster könnte unter Beachtung der chronologischen Abfolge der Käufe und Verkäufe 
dargestellt werden. Danach könnte die zweite Liegenschaft, welche der Pflichtige in E. gekauft 
hat, als Ersatz für die erste Liegenschaft in D. gesehen werden. 
 
Ein zweiter Ansatz unter Ausblendung der Chronologie könnte darin liegen, dass die 
dritte Liegenschaft, nämlich diese in F. als Ersatz für die erste Liegenschaft in D. betrachtet 
wird. 
 
Eine dritte Möglichkeit wäre, die Liegenschaft in F. als Ersatz für diejenige in E. zu se-
hen. 
 
Ausgeschlossen werden kann hingegen die vierte Variante, dass sowohl die Liegen-
schaft in E. und F. gleichzeitig als Ersatz für die Liegenschaft in D. dienen qualifiziert werden, 
da nach dem Gesetzeswortlaut nur von einer Ersatzliegenschaft die Rede ist. 
 
 
6. 
a) 
Auf den ersten Blick könnte also der Kauf der Liegenschaft in E. als Vorausbe-
schaffung (anstelle D.) gelten. Die Liegenschaft in E. wurde am 3. Januar 2012 veräussert wo-
mit der Verkaufszeitpunkt letzterer noch vor demjenigen Zeitpunkt des Verkaufs der Liegen-

 
 
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schaft in D., welche am 24. April 2012 verkauft wurde, liegt. Erst drei Monate später gelang es 
dem Pflichtigen auch die erste Liegenschaft in D. zu veräussern. Die Steuerverwaltung hat hier 
sowohl weder beim Kauf noch beim Verkauf der Liegenschaft in E. eine Handänderungssteuer 
erhoben. Aufgrund der Durchbrechung der Chronologie in Bezug auf den Verkauf der Liegen-
schaft in D., ist wie im Folgenden aufzuzeigen ist, dennoch nicht von einer weiteren Privilegie-
rung auszugehen. 
 
 
Die in § 82 Abs. 3 StG statuierte zweijährige Frist (zeitliche Komponente) wonach 
die Investition in eine Ersatzliegenschaft innerhalb zweier Jahre zu erfolgen hat, ist praxisge-
mäss auch auf Vorausbeschaffungen anwendbar, womit auch letztere von einem Steuerauf-
schub profitieren. Voraussetzung dafür ist, wie in Ziff. 3 a der Erwägungen ausgeführt, ein en-
ger Zusammenhang zwischen dem Erwerb und dem Verkauf. Ginge man davon aus, dass die 
Liegenschaft in E. als im Voraus gekaufte Liegenschaft für D. zu sehen wäre, ist leicht erkenn-
bar, dass die zweijährige Frist, innert welcher die ersetzte Liegenschaft, also vorliegend D., zu 
veräussern ist, um fast das Doppelte überschritten ist. Die Liegenschaft in D. wurde erstens 
annähernd 4 Jahre nach dem Kauf der Liegenschaft E. veräussert und zweitens wurde die vo-
rausbeschaffte Liegenschaft noch vor der Erstliegenschaft verkauft. Somit kann auch mit Blick 
auf die Argumentation der Vorausbeschaffung in zeitlicher Hinsicht keine Privilegierung abgelei-
tet werden, da ein enger zeitlicher Zusammenhang nicht gegeben ist. Anders wäre nur dann zu 
entscheiden, wenn der Pflichtige die Liegenschaft D. nicht nach der Liegenschaft in E. verkauft 
hätte, sondern vorher und noch innerhalb der zweijährigen Frist. 
 
 
In Bezug auf die Reinvestition ist auszuführen, dass die frei werdenden Mittel 
wieder hätten reinvestiert werden können. Vorliegend wurde hingegen die in diesem Modell als 
Vorausbeschaffung gewürdigte Liegenschaft in E. noch vor der zu ersetzenden Liegenschaft in 
D. veräussert, was weder dem Sinn und Zweck der Regelung noch der Intention des Gesetzge-
bers entspricht. Rückblickend hat der Pflichtige den Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft D. 
nicht in diese von E. investiert, sondern für den Kauf von E. auf andere finanzielle Ressourcen 
zurückgreifen müssen, resp. investierte der Pflichtige mit dem Kauf der zweiten Liegenschaft in 
E. gleichzeitig in zwei Häuser. Dass der Verkauf einer Liegenschaft vielfach eine längere Zeit 
als ursprünglich geplant beansprucht, liegt in der Natur der Dinge, hat aber auf die Steuerfolgen 
keinerlei Einfluss. Die Liegenschaft in E. ist im Ergebnis nicht als Vorausbeschaffung für die 
Liegenschaft in D. zu qualifizieren. 
 

 
 
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b) 
Auch die zweite Variante, dass nämlich die dritte Liegenschaft, in F. als Ersatz 
für die erste Liegenschaft in D. betrachtet wird, findet keine Unterstützung und würdigt den Be-
sitz der Liegenschaft in E. nicht entsprechend der Gegebenheiten. Fakt ist jedoch, dass der 
Pflichtige nach der Trennung in die Liegenschaft in E. gezogen ist und diese dann durch die 
Liegenschaft in F. ersetzt hat. Insofern scheitert diese Variante nach Ansicht des Steuergerichts 
daran, dass der Pflichtige die Liegenschaft in F. nicht als Ersatz für diejenige in D. gekauft hat, 
auch wenn diejenige in D. erst nach derjenigen in E. verkauft worden ist. Der Pflichtige hatte 
nämlich die Absicht die Liegenschaft in E. durch diejenige in F. zu ersetzen. Insofern fehlt hier 
der notwendige Kausalzusammenhang. Damit bleibt auch bei dieser Variante der Erlös aus 
dem Verkauf der Liegenschaft in D. aussen vor und unterliegt der Besteuerung. 
 
 
c) 
Unmittelbar nach dem Verkauf der Liegenschaft in D. hat der Pflichtige die dritte 
Liegenschaft in F. erstanden. Diese Liegenschaft ist als Ersatz für diejenige in E. zu sehen. 
Nachvollziehbar ist in diesem Fall sowohl die zeitliche Abfolge der Kaufs- und Verkaufsgeschäf-
te, da F. nach der Veräusserung von E. erstanden wurde, als auch die Investition in die Liegen-
schaften. Der Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft in E. konnte in die Liegenschaft in F. 
investiert werden. Die Steuerverwaltung hat wie bereits erwähnt, weder den Kauf noch den 
Verkauf von E. noch den Kauf von F. der Handänderungssteuer unterworfen. 
 
 
Da wie erwähnt, nicht zwei Liegenschaften eine Liegenschaft ersetzen können 
und auch nicht eine Liegenschaft durch zwei Liegenschaften ersetzt werden kann, scheidet die 
vierte Variante, dass sowohl E. als auch F. als Ersatz für D. zu sehen sind aus und bleibt es bei 
der Besteuerung der Liegenschaft in D.. Eine Vermeidung der Handänderungssteuer wäre ein-
zig dadurch möglich gewesen, wenn der Pflichtige bis zum Verkauf der Liegenschaft in D. zu-
gewartet und nicht wie geschildert zwei Liegenschaften gleichzeitig gehalten hätte. Insofern ist 
nicht nachvollziehbar, in welches Ersatzobjekt der Pflichtige den Erlös aus der Liegenschaft in 
D. reinvestiert hat. 
 
Zusammenfassend ist aufgrund all dieser Erwägungen festzuhalten, dass die Steuerverwaltung 
den Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft in D. zu Recht der Handänderungssteuer unter-
worfen hat und die Liegenschaft in E. nicht als Vorausbeschaffung für die Liegenschaft in D. zu 
würdigen ist. Diejenige Liegenschaft in E. wurde ersetzt durch die Liegenschaft in F.. Die Steu-
erverwaltung hat diesen Kauf und Verkauf zu Recht privilegiert und den Steueraufschub ge-
währt. Der Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft in D. wurde demnach nicht reinvestiert und 

 
 
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ist entsprechend der Handänderungssteuer zu unterwerfen. Aus all diesen Gründen erweist 
sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
 
7. 
Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind dem Rekurrenten Verfahrenskosten in 
Höhe von Fr. 1'000.-- aufzuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. 
Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [VPO]) und es ist ihm 
keine Parteientschädigung zuzusprechen. 

 
 
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Demgemäss w i r d e r k a n n t : 
 
://: 1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2. 
Dem Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskosten in 
der Höhe von Fr. 1‘000.-- (inkl. Auslagen von Fr. 100.--) auferlegt, welche mit dem be-
reits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
 
3. 
Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. des Rekurrenten (2) und die Steuerver-
waltung des Kantons Basel-Landschaft (3). 
 
Vizepräsident: 
 
 
 
 
 
Dr. L. Schneider 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
 
I. Wissler