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Aufrechnung Eigenmietwert für leerstehende Wohnung

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Urteil vom 9. August 2019 (530 19 7) 
 
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Aufrechnung Eigenmietwert für leerstehende Eigentumswohnung 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Gerichtsschreiberin i.V. E. Zäch 
 
 
Parteien 
A.____, 
 
 
Beschwerdeführerin 
 
 
gegen 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Beschwerdegegnerin 
 
 
 
betreffend 
direkte Bundessteuer 2016 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
A. 
Die Pflichtige ist u.a. Eigentümerin einer (vormals elterlichen) Liegenschaft in B.____. Mit Ver-
anlagungsverfügung vom 1. März 2018 wurde ihr bei der direkten Bundessteuer 2016 ein Ei-
genmietwert für die erwähnte Liegenschaft in der Höhe von Fr. 14‘714.-- aufgerechnet. 
 
 
B. 
Mit Schreiben vom 29. März 2018 erhob die Pflichtige Einsprache gegen diese Veranlagung mit 
dem Begehren, es sei auf die Aufrechnung des Eigenmietwertes für die Liegenschaft in B.____ 
zu verzichten. Zur Begründung machte sie geltend, dass die Wohnung leer und zum Verkauf 
stehe. Im Jahr 2016 habe sie drei effektive Besichtigungstermine gehabt, wobei ihre jüngsten 
Bemühungen, die Wohnung zu verkaufen, erfolgslos geblieben seien. Aufgrund ihrer gesund-
heitlichen Verfassung sei der Verkauf dieser Wohnung nicht prioritär. Des Weiteren sei sie rest-
los auf sich selber gestellt. Deswegen jedoch den Schluss zu ziehen, sie wolle gar nicht verkau-
fen, sei unzulässig. Weiter führte die Pflichtige aus, dass es nicht um die subjektive Frage nach 
der Intensität von Verkaufsbemühungen gehen könne, sondern nur um den objektiven Faktor 
der effektiven Nutzung. Die Aufrechnung dieses Eigenmietwerts verzerre die Steuerfaktoren in 
stossender Weise und stehe in keinem Verhältnis zu ihrem tatsächlichen Renteneinkommen. 
 
Mit Einspracheentscheid vom 8. Januar 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur 
Begründung führte sie aus, es sei der vollumfänglichen Eigennutzung gleichzustellen, falls sich 
die Pflichtige die Liegenschaft zur Verfügung halte. Von der Besteuerung des Eigenmietwerts 
könne nur abgesehen werden, falls nachweisbare Anstrengungen unternommen wurden, die 
Liegenschaft zu verkaufen, zu renovieren oder zu vermieten. Aktuell seien keine Verkaufsbe-
mühungen ersichtlich und die Angaben und Unterlagen der Pflichtigen nicht ausreichend, um 
nachzuweisen, dass intensive und anhaltende Verkaufsbemühungen im Gange seien, welche 
einen Verzicht auf die Erhebung des Eigenmietwerts rechtfertigen. 
 
 
C. 
Gegen diesen Einspracheentscheid erhebt die Pflichtige mit Schreiben vom 5. Februar 2019 
Beschwerde mit dem Begehren, der Eigenmietwert in der Höhe von Fr. 14‘714.-- sei nicht auf-
zurechnen. Zur Begründung macht sie geltend, dass kein Eigengebrauch vorliege und sie sich 
die Wohnung nicht zur Verfügung halte. Sie wolle diese Wohnung keinen einzigen Tag im Jahr 
benutzen und es sei für sie von Anfang an klar gewesen, dass die Wohnung verkauft werden 
müsse. Des Weiteren komme eine Vermietung nicht in Frage, weil diese eine vorgängige Re-
novation voraussetze, was unter anderem aus Kostengründen nicht möglich sei. Zudem sei ein 
unzulässiger Eingriff in ihr Verfügungsrecht über das Eigentum festzustellen, da sie quasi ge-
zwungen werde, die Liegenschaft zu verkaufen, zu vermieten oder zu renovieren. Weiter würde 
sich die Einschränkung anerkannter Verkaufsbemühungen auf Inserate oder einen Makler als 
willkürlich erweisen, da sie objektiv nicht geeignet zum Feststellen einer tatsächlichen Ver-
kaufsabsicht sei. Vielmehr sei hier von einer effektiven Verkaufsabsicht auszugehen, da sie 
periodisch Firmen anschreibe und zudem im Jahr 2016 drei Besichtigungen durchgeführt habe. 

 
 
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Überdies stelle die Aufrechnung des Eigenmietwerts einen Eingriff in die Eigentumsrechte dar, 
denn wenn inexistente Vermögenserträge zum Einkommen hinzugerechnet würden, führe das 
zu einer systematischen Aushöhlung der Substanz. Des Weiteren sei der Grundsatz der wirt-
schaftlichen Leistungsfähigkeit verletzt. Ihr Einkommen, welches aus einer Rente bestehe, wer-
de durch die Addition dieser rein technischen Faktoren steuerlich viel zu hoch angesetzt, was 
zusätzlich durch die scharfe Progression verstärkt werde. Schliesslich bestehe ein Missverhält-
nis von Eigenmietwert zu Renteneinkommen. 
 
Mit Vernehmlassung vom 25. März 2019 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung der 
Beschwerde. Zur Begründung führt sie aus, dass zwar der Wille der Beschwerdeführerin vor-
handen sei, die Wohnung eines Tages in der Zukunft zu verkaufen. Effektive Verkaufsbemü-
hungen seien im Steuerjahr 2016 jedoch keine nachgewiesen. Des Weiteren sei zwar die Ab-
schaffung des Eigenmietwerts in aller Munde, jedoch sei der Eigenmietwert hier und heute im-
mer noch geltendes Recht. Schliesslich stelle sich auch die Frage, ob bei überhöhten Preisvor-
stellungen überhaupt von ernstgemeinten Verkaufsbemühungen gesprochen werden könne. 
 
Anlässlich der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Begehren fest. 
 
 
 
 
Erwägungen: 
 
1. 
 
Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 
direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zu-
ständig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung vom 13. Dezember 1994 zum Bundesge-
setz über die direkte Bundessteuer i.V.m. § 129 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über 
die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) Beschwerden, deren umstrit-
tener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 3’000.-- nicht übersteigt, vom Präsidenten des 
Steuergerichts als Einzelrichter beurteilt werden. Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwer-
de zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 
 
2. 
Zu prüfen ist, ob für die Liegenschaft in B.____ ein Eigenmietwert aufzurechnen ist. 
 
2.1. Gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuer-
bar, insbesondere der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuer-
pflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigenge-
brauch zur Verfügung stehen. 
 
Eine Selbstnutzung liegt dann vor, wenn ein Gebäude zu Wohn- oder anderen Zwecken tat-
sächlich selbst gebraucht wird (FINDEISEN/THEILER, in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar 
zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 27ter N 3). Die Praxis dehnt den Begriff der 
Eigennutzung auf andere Liegenschaften und Wohnungen aus. Insbesondere werden auch die 

 
 
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vom Eigentümer nur zeitweise bewohnten zusätzlichen Wohnungen der Eigenmietwertbesteue-
rung unterworfen (HÖHN/WALDBURGER, Steuerrecht Band II, 9. A. Bern/Stuttgart/Wien 2002, 
§ 41 N 37). Somit liegt Eigengebrauch auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige sein Haus oder 
seine Wohnung jederzeit zu seiner Verfügung hält und beziehen kann, ohne das Wohnrecht 
tatsächlich auszuüben; diesen Ertrag hat er zu versteuern, wie wenn er das ganze Jahr darin 
gewohnt hätte (Der Steuerentscheid [StE], 1992, B 25.3 Nr. 13, E. 2a m.w.H.; Urteil des Bun-
desgerichts [BGer] 2C_773/2009 vom 23. April 2010, E. 2.1, m.w.H.). Dasselbe gilt für unbe-
nützte Wohnungen und Liegenschaften (z.B. Ferienhäuser), die der Eigentümer zu seiner Ver-
fügung hält und deshalb nicht vermieten will (FINDEISEN/THEILER, a.a.O., § 27ter N 6; 
HÖHN/WALDBURGER, a.a.O., § 41 N 37, m.w.H.; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkom-
mentar zum DBG, 3. A. Zürich 2016, Art. 21 N 77 f., m.w.H.). Anders verhält es sich dagegen, 
wenn es dem Eigentümer am Willen fehlt, sich die Liegenschaft zur eigenen Nutzung vorzube-
halten, die Nutzung also aus äusseren Gründen unterbleibt, weil sich trotz ernsthafter Bemü-
hungen kein Mieter oder Käufer findet, oder weil das Gebäude leer steht, da es zum Verkauf 
bestimmt ist oder totalsaniert wird (Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 15. Dezember 
2017, 510 17 86, E. 5b, m.w.H.; ZWAHLEN/LISSI, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum 
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A. Basel 2017, 
Art. 21 N 24). Von der Steuererhebung kann nur bei einer eindeutigen, professionell umgesetz-
ten und klar belegten sowie konkretisierten Verkaufsabsicht abgesehen werden (BGer 
2C_773/2009 vom 23. April 2010, E. 2.2). 
 
Der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen obliegt der Steuerbehörde, während der Be-
weis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichti-
gen obliegt. Dieser hat die steuermindernde Tatsache nicht nur zu behaupten, sondern auch zu 
belegen (Urteil des Bundesgerichts [BGE] 140 II 248, E. 3.5; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des 
schweizerischen Steuerrechts, 7. A. Zürich 2016, S. 519; StGE vom 28. April 2017, 510 17 13, 
E. 2d). Er hat also nachzuweisen, dass er trotz ernsthafter Bemühungen keinen Mieter oder 
Käufer findet (StGE vom 15. Dezember 2017, 510 17 86, E. 5d). 
 
2.2 Vorliegend hält sich die Beschwerdeführerin die Liegenschaft in B.____ zur Verfügung. Es 
mag zwar der Wille der Beschwerdeführerin, die Wohnung zu verkaufen, gegeben sein, jedoch 
hat sie nachzuweisen, dass sie trotz ernsthafter Bemühungen keinen Käufer findet. Der einzige 
Nachweis, dass sie die Liegenschaft im streitbetroffenen Steuerjahr 2016 habe verkaufen wol-
len, ist eine E-Mail an einen Interessenten, in welcher sie die Wohnung beschreibt. Diese E-
Mail reicht allerdings nicht aus um ernsthafte Verkaufsbemühungen nachzuweisen. Zwar fan-
den im Steuerjahr 2015 zwei Wohnungsbesichtigungen statt. Aufgrund des Periodizitätsprinzips 
können jedoch nur Tätigkeiten berücksichtigt werden, welche im betreffenden Steuerjahr vorge-
nommen wurden, womit diese Wohnungsbesichtigungen für das vorliegend zu beurteilende 
Steuerjahr nicht massgeblich sind. Schliesslich ist anzumerken, dass das geltende Recht zur 
Erhebung eines Eigenmietwerts verpflichtet. Die Aufrechnung des Eigenmietwerts für die Woh-
nung in B.____ ist somit zu Recht erfolgt. 
 
2.3. Bei dieser Sachlage kann offenbleiben, ob der von der Beschwerdeführerin festgesetzte 
Verkaufspreis der Liegenschaft in B.____ für sich alleine schon dem Nachweis ernsthafter Ver-

 
 
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kaufsbemühungen entgegenstehen würde, wie dies die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlas-
sung zur Diskussion stellte. 
 
Auch die Höhe des vorliegend berücksichtigten Eigenmietwerts braucht an dieser Stelle nicht 
vertieft geprüft zu werden, zumal die Beschwerdeführerin die Berechnung desselben nicht sub-
stantiiert beanstandet. Soweit sie diesen im Vergleich zum Renteneinkommen pauschal als zu 
hoch bezeichnet, ist ihr entgegenzuhalten, dass dem Eigenmietwert auch ein entsprechender 
Nutzungswert der Liegenschaft entgegensteht. 
 
 
3. 
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
Ausgangsgemäss hat die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 500.-- zu 
bezahlen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Parteientschädigung wird nicht entrichtet (Art. 144 Abs. 4 
DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwal-
tungsverfahren [Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021] e contrario). 
 
 
 

 
 
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Demgemäss erkennt das Steuergericht: 
 
1. 
 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
 
Die Beschwerdeführerin hat die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 500.-- (inkl. Auslagen 
von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss ver-
rechnet werden. 
 
3. 
 
Mitteilung an die Beschwerdeführerin (1), die eidgenössische Steuerverwaltung, Bern (1) und 
die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3). 
 
 
 
Gegen dieses Urteil wurde am 18. November 2019 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung 
Verfassungs- und Verwaltungsrecht erhoben.