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Aufrechnung Eigenmietwert für leerstehende Eigentumswohnung

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Urteil vom 9. August 2019 (510 19 9) 
 
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Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Gerichtsschreiberin i.V. E. Zäch 
 
Parteien 
A.____, 
 
 
Rekurrentin 
 
 
gegen 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Staatssteuer 2016 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
A. 
Die Pflichtige ist u.a. Eigentümerin einer (vormals elterlichen) Liegenschaft in B.____. Mit Ver-
anlagungsverfügung vom 1. März 2018 wurde ihr bei der Staatssteuer 2016 ein Eigenmietwert 
für die erwähnte Liegenschaft in der Höhe von Fr. 12‘262.-- aufgerechnet. 
 
 
B. 
Mit Schreiben vom 29. März 2018 erhob die Pflichtige Einsprache gegen diese Veranlagung mit 
dem Begehren, es sei auf die Aufrechnung des Eigenmietwertes für die Liegenschaft in B.____ 
zu verzichten. Zur Begründung machte sie geltend, dass die Wohnung leer und zum Verkauf 
stehe. Im Jahr 2016 habe sie drei effektive Besichtigungstermine gehabt, wobei ihre jüngsten 
Bemühungen, die Wohnung zu verkaufen, erfolgslos geblieben seien. Aufgrund ihrer gesund-
heitlichen Verfassung sei der Verkauf dieser Wohnung nicht prioritär. Des Weiteren sei sie rest-
los auf sich selber gestellt. Deswegen jedoch den Schluss zu ziehen, sie wolle gar nicht verkau-
fen, sei unzulässig. Weiter führte die Pflichtige aus, dass es nicht um die subjektive Frage nach 
der Intensität von Verkaufsbemühungen gehen könne, sondern nur um den objektiven Faktor 
der effektiven Nutzung. Die Aufrechnung dieses Eigenmietwerts verzerre die Steuerfaktoren in 
stossender Weise und stehe in keinem Verhältnis zu ihrem tatsächlichen Renteneinkommen. 
 
Mit Einspracheentscheid vom 8. Januar 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur 
Begründung führte sie aus, es sei der vollumfänglichen Eigennutzung gleichzustellen, falls sich 
die Pflichtige die Liegenschaft zur Verfügung halte. Von der Besteuerung des Eigenmietwerts 
könne nur abgesehen werden, falls nachweisbare Anstrengungen unternommen wurden, die 
Liegenschaft zu verkaufen, zu renovieren oder zu vermieten. Aktuell seien keine Verkaufsbe-
mühungen ersichtlich und die Angaben und Unterlagen der Pflichtigen nicht ausreichend, um 
nachzuweisen, dass intensive und anhaltende Verkaufsbemühungen im Gange seien, welche 
einen Verzicht auf die Erhebung des Eigenmietwerts rechtfertigen. 
 
 
C. 
Gegen diesen Einspracheentscheid erhebt die Pflichtige mit Schreiben vom 5. Februar 2019 
Rekurs mit dem Begehren, der Eigenmietwert in der Höhe von Fr. 12‘262.-- sei nicht aufzurech-
nen. Zur Begründung macht sie geltend, dass kein Eigengebrauch vorliege und sie sich die 
Wohnung nicht zur Verfügung halte. Sie wolle diese Wohnung keinen einzigen Tag im Jahr be-
nutzen und es sei für sie von Anfang an klar gewesen, dass die Wohnung verkauft werden 
müsse. Des Weiteren komme eine Vermietung nicht in Frage, weil diese eine vorgängige Re-
novation voraussetze, was unter anderem aus Kostengründen nicht möglich sei. Zudem sei ein 
unzulässiger Eingriff in ihr Verfügungsrecht über das Eigentum festzustellen, da sie quasi ge-
zwungen werde, die Liegenschaft zu verkaufen, zu vermieten oder zu renovieren. Weiter würde 
sich die Einschränkung anerkannter Verkaufsbemühungen auf Inserate oder einen Makler als 
willkürlich erweisen, da sie objektiv nicht geeignet zum Feststellen einer tatsächlichen Ver-
kaufsabsicht sei. Vielmehr sei hier von einer effektiven Verkaufsabsicht auszugehen, da sie 
periodisch Firmen anschreibe und zudem im Jahr 2016 drei Besichtigungen durchgeführt habe. 

 
 
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Überdies stelle die Aufrechnung des Eigenmietwerts einen Eingriff in die Eigentumsrechte dar, 
denn wenn inexistente Vermögenserträge zum Einkommen hinzugerechnet würden, führe das 
zu einer systematischen Aushöhlung der Substanz. Des Weiteren sei der Grundsatz der wirt-
schaftlichen Leistungsfähigkeit verletzt. Ihr Einkommen, welches aus einer Rente bestehe, wer-
de durch die Addition dieser rein technischen Faktoren steuerlich viel zu hoch angesetzt, was 
zusätzlich durch die scharfe Progression verstärkt werde. Schliesslich bestehe ein Missverhält-
nis von Eigenmietwert zu Renteneinkommen. 
 
Mit Vernehmlassung vom 25. März 2019 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des 
Rekurses. Zur Begründung führt sie aus, dass zwar der Wille der Rekurrentin vorhanden sei, 
die Wohnung eines Tages in der Zukunft zu verkaufen. Effektive Verkaufsbemühungen seien im 
Steuerjahr 2016 jedoch keine nachgewiesen. Des Weiteren sei zwar die Abschaffung des Ei-
genmietwerts in aller Munde, jedoch sei der Eigenmietwert hier und heute immer noch gelten-
des Recht. Schliesslich stelle sich auch die Frage, ob bei überhöhten Preisvorstellungen über-
haupt von ernstgemeinten Verkaufsbemühungen gesprochen werden könne. 
 
Anlässlich der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Begehren fest. 
 
 
 
 
Erwägungen: 
 
1. 
 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 
Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 
zuständig. Gemäss § 129 Abs. 1 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 
vorliegenden Fall Fr. 3'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten des Steuerge-
richts als Einzelrichter beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden An-
forderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 
 
 
2. 
 
Zu prüfen ist, ob für die Liegenschaft in B.____ ein Eigenmietwert aufzurechnen ist. 
 
2.1 Gemäss § 23 Abs. 2 StG sind Naturaleinkünfte aller Art, insbesondere der Wert selbstver-
wendeter Erzeugnisse und Waren des eigenen Betriebes, durch eigene Arbeitsleistungen ge-
schaffene Werte, der Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften, der Bezug und die Nutzung von 
Sachen, Rechten und Dienstleistungen steuerbar. Zum steuerbaren Einkommen gehören nach 
§ 24 lit. d StG insbesondere alle Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere aus 
Vermietung und Verpachtung, Eigengebrauch sowie wiederkehrende Einkünfte aus Baurechts- 
oder anderen Nutzungsverträgen. 
Eine Selbstnutzung liegt dann vor, wenn ein Gebäude zu Wohn- oder anderen Zwecken tat-
sächlich selbst gebraucht wird (FINDEISEN/THEILER, in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar 
zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 27ter N 3). Die Praxis dehnt den Begriff der 

 
 
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Eigennutzung auf andere Liegenschaften und Wohnungen aus. Insbesondere werden auch die 
vom Eigentümer nur zeitweise bewohnten zusätzlichen Wohnungen der Eigenmietwertbesteue-
rung unterworfen (HÖHN/WALDBURGER, Steuerrecht Band II, 9. A. Bern/Stuttgart/Wien 2002, 
§ 41 N 37). Somit liegt Eigengebrauch auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige sein Haus oder 
seine Wohnung jederzeit zu seiner Verfügung hält und beziehen kann, ohne das Wohnrecht 
tatsächlich auszuüben; diesen Ertrag hat er zu versteuern, wie wenn er das ganze Jahr darin 
gewohnt hätte (Der Steuerentscheid [StE], 1992, B 25.3 Nr. 13, E. 2a m.w.H.; Urteil des Bun-
desgerichts [BGer] 2C_773/2009 vom 23. April 2010, E. 2.1, m.w.H.). Dasselbe gilt für unbe-
nützte Wohnungen und Liegenschaften (z.B. Ferienhäuser), die der Eigentümer zu seiner Ver-
fügung hält und deshalb nicht vermieten will (FINDEISEN/THEILER, a.a.O., § 27ter N 6; 
HÖHN/WALDBURGER, a.a.O., § 41 N 37, m.w.H.; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar 
zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 21 N 64 f., m.w.H.). Anders verhält es sich da-
gegen, wenn es dem Eigentümer am Willen fehlt, sich die Liegenschaft zur eigenen Nutzung 
vorzubehalten, die Nutzung also aus äusseren Gründen unterbleibt, weil sich trotz ernsthafter 
Bemühungen kein Mieter oder Käufer findet, oder weil das Gebäude leer steht, da es zum Ver-
kauf bestimmt ist oder totalsaniert wird (Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 
15. Dezember 2017, 510 17 86, E. 5b, m.w.H.; ZWAHLEN/LISSI, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 
3. A. Basel 2017, Art. 21 N 24). Von der Steuererhebung kann nur bei einer eindeutigen, pro-
fessionell umgesetzten und klar belegten sowie konkretisierten Verkaufsabsicht abgesehen 
werden (BGer 2C_773/2009 vom 23. April 2010, E. 2.2). 
 
Der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen obliegt der Steuerbehörde, während der Be-
weis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichti-
gen obliegt. Dieser hat die steuermindernde Tatsache nicht nur zu behaupten, sondern auch zu 
belegen (Urteil des Bundesgerichts [BGE] 140 II 248, E. 3.5; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des 
schweizerischen Steuerrechts, 7. A. Zürich 2016, S. 519; StGE vom 28. April 2017, 510 17 13, 
E. 2d). Er hat also nachzuweisen, dass er trotz ernsthafter Bemühungen keinen Mieter oder 
Käufer findet (StGE vom 15. Dezember 2017, 510 17 86, E. 5d). 
 
2.2 Vorliegend hält sich die Rekurrentin die Liegenschaft in B.____ zur Verfügung. Es mag zwar 
der Wille der Rekurrentin, die Wohnung zu verkaufen, gegeben sein, jedoch hat sie nachzuwei-
sen, dass sie trotz ernsthafter Bemühungen keinen Käufer findet. Der einzige Nachweis, dass 
sie die Liegenschaft im streitbetroffenen Steuerjahr 2016 habe verkaufen wollen, ist eine E-Mail 
an einen Interessenten, in welcher sie die Wohnung beschreibt. Diese E-Mail reicht allerdings 
nicht aus um ernsthafte Verkaufsbemühungen nachzuweisen. Zwar fanden im Steuerjahr 2015 
zwei Wohnungsbesichtigungen statt. Aufgrund des Periodizitätsprinzips können jedoch nur Tä-
tigkeiten berücksichtigt werden, welche im betreffenden Steuerjahr vorgenommen wurden, wo-
mit diese Wohnungsbesichtigungen für das vorliegend zu beurteilende Steuerjahr nicht mass-
geblich sind. Schliesslich ist anzumerken, dass das geltende Recht zur Erhebung eines Eigen-
mietwerts verpflichtet. Die Aufrechnung des Eigenmietwerts für die Wohnung in B.____ ist somit 
zu Recht erfolgt. 
 
2.3. Bei dieser Sachlage kann offenbleiben, ob der von der Rekurrentin festgesetzte Verkaufs-
preis der Liegenschaft in B.____ für sich alleine schon dem Nachweis ernsthafter Verkaufsbe-

 
 
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mühungen entgegenstehen würde, wie dies die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung zur 
Diskussion stellte. 
 
Auch die Höhe des vorliegend berücksichtigten Eigenmietwerts braucht an dieser Stelle nicht 
vertieft geprüft zu werden, zumal die Rekurrentin die Berechnung desselben nicht substantiiert 
beanstandet. Soweit sie diesen im Vergleich zum Renteneinkommen pauschal als zu hoch be-
zeichnet, ist ihr entgegenzuhalten, dass dem Eigenmietwert auch ein entsprechender Nut-
zungswert der Liegenschaft entgegensteht. 
 
 
3. 
Damit erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
Ausgangsgemäss hat die Rekurrentin die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 750.-- zu bezahlen 
(§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- 
und Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271]). Eine Partei-
entschädigung wird nicht entrichtet (§ 21 Abs. 1 e contrario VPO). 

 
 
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Demgemäss erkennt das Steuergericht: 
 
1. 
 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
 
2. 
 
Die Rekurrentin hat die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 750.-- (inkl. Auslagen von pau-
schal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet 
werden. 
 
 
3. 
 
Mitteilung an die Rekurrentin (1), die Gemeinden C.____ (1) und B.____ (1) und die Steuerver-
waltung des Kantons Basel-Landschaft (3). 
 
 
 
Gegen dieses Urteil wurde am 18. November 2019 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung 
Verfassungs- und Verwaltungsrecht erhoben.