bl_gerichte · 420 2024 274 · 2025-04-08 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 8. April 2025 (420 24 274)

Die Wirkung der Pfändung eines Grundstücks gemäss Art. 101 Abs. 1 SchKG, sprich die Verfügungsbeschränkung (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB i.V.m. Art. 973 und 974 ZGB), tritt unabhängig von der Mitteilung an das Grundbuchamt mit der Pfändungserklärung durch das Betreibungsamt an den Schuldner ein (E. 2). 

Die Frist zur Einreichung des Verwertungsbegehrens gemäss Art. 116 Abs. 1 SchKG, frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Pfändung, beginnt mit dem Pfändungsvollzug zu laufen und nicht erst mit der Zustellung der Pfändungsurkunde an die Gläubigerschaft, so dass es möglich ist, dass die Verwertungsfrist gemäss Art. 116 Abs. 1 SchKG vor dem Ausstellen der Pfändungsurkunde ausläuft (E. 2).

Der Fristbeginn für das Verwertungsbegehren richtet sich auch bei einer Anschlusspfändung nach dem ursprünglichen Vollzug der Pfändung (E. 2).

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 8. April 2025 (420 24 274)
Schuldbetreibungs- und Konkursrecht
Die Wirkung der Pfändung eines Grundstücks gemäss Art. 101 Abs. 1 SchKG, sprich die Verfügungsbeschränkung (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB i.V.m. Art. 973 und 974 ZGB), tritt unabhängig von der Mitteilung an das Grundbuchamt mit der Pfändungserklärung durch das Betreibungsamt an den Schuldner ein (E. 2).
Die Frist zur Einreichung des Verwertungsbegehrens gemäss Art. 116 Abs. 1 SchKG, frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Pfändung, beginnt mit dem Pfändungsvollzug zu laufen und nicht erst mit der Zustellung der Pfändungsurkunde an die Gläubigerschaft, so dass es möglich ist, dass die Verwertungsfrist gemäss Art. 116 Abs. 1 SchKG vor dem Ausstellen der Pfändungsurkunde ausläuft (E. 2).
Der Fristbeginn für das Verwertungsbegehren richtet sich auch bei einer Anschlusspfändung nach dem ursprünglichen Vollzug der Pfändung (E. 2).
Besetzung
Präsidentin Susanne Afheldt, Richter Philippe Spitz (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Aktuar Rageth Clavadetscher
Parteien
A.
,
vertreten durch Advokat Robin Eschbach, Advokatur am Fischmarkt, Fischmarkt 12, 4410 Liestal,
Beschwerdeführer
gegen
Betreibungsamt Basel-Landschaft
, Eichenweg 12, 4410 Liestal,
Beschwerdegegner
Gegenstand
Betreibungsrechtliche Beschwerde / Rückweisung des Verwertungsbegehrens in Betreibung Nr. XXXXXXXX
A.
Mit Betreibungsbegehren vom 11. Februar 2021 leitete A.
(nachfolgend: Gläubiger) beim Betreibungsamt Basel-Landschaft (nachfolgend: Betreibungsamt) gegen B.
(nachfolgend: Schuldner) eine Betreibung ein. Der Zahlungsbefehl in der betreffenden Betreibung Nr. XXXXXXXX wurde dem Schuldner am 19. Februar 2021 zugestellt, worauf dieser gleichentags Rechtsvorschlag erhob. Mit Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 3. Juni 2021 wurde dem Gläubiger in der genannten Betreibung die definitive Rechtsöffnung gewährt. Mit Eingabe vom 16. August 2021 stellte der Gläubiger in der Betreibung Nr. XXXXXXXX das Fortsetzungsbegehren. In der Folge liess das Betreibungsamt dem Schuldner am 26. August 2021 die Mitteilung des Pfändungsanschlusses in der Betreibung Nr. XXXXXXXX an die Pfändungsgruppe Nr. XXXXXXXX zukommen. In der erwähnten Pfändungsgruppe ist die Liegenschaft Nr. XXX, Grundbuch Z.
, eingepfändet, welche zum Zeitpunkt des Pfändungsvollzugs im Alleineigentum der C.
AG stand, als deren einziges Organ wiederum der Schuldner im Handelsregister eingetragen war. Am TT.MM.JJJJ wurden bei der C.
AG zwei weitere Organe ins Handelsregister eingetragen, am TT.MM.JJJJ wurde der Schuldner als Organ der C.
AG im Handelsregister gelöscht. Der Gläubiger ersuchte das Betreibungsamt in der Folge mit Schreiben vom 14. Juni 2023 unter anderem um Stellungnahme, weshalb bis zu diesem Tag nie eine Pfändungsurkunde ausgestellt worden sei. Der zuständige Pfändungsbeamte antwortete mit E-Mail vom 20. Juni 2023, dass für ihn noch einige offene Fragen bestünden und bisher noch keine Eintragungen oder Verfügungen ergangen seien. Auf Nachfrage des Gläubigers hin erklärte der Pfändungsbeamte, dass nach aktuellem Stand ein Verlustschein nach Art. 115 SchKG auszustellen wäre. Der Gläubiger erkundigte sich daraufhin am 24. August 2023, am 19. Oktober 2023 und am 10. November 2023 per E-Mail beim Betreibungsamt über den aktuellen Verfahrensstand, wobei diese Anfragen unbeantwortet blieben. Am 23. November 2023 wurde dem Schuldner und Gläubiger in der Pfändung Nr. XXXXXXXX die Pfändungsurkunde ausgestellt. Darin wurde als Pfändungsvollzugsdatum der 26. August 2021 angegeben und die Frist zur Einreichung des Verwertungsbegehrens vom 27. Februar 2022 bis 28. August 2023 vermerkt. Am 13. August 2024 stellte der Gläubiger in der Betreibung Nr. XXXXXXXX für das gepfändete Grundstück ein Verwertungsbegehren. Mit Schreiben vom 26. September 2024 wies das Betreibungsamt dieses Verwertungsbegehren sinngemäss mit der Begründung zurück, dass dieses verspätet gestellt worden sei, zumal die Verwertungsfrist des gepfändeten Grundstücks bereits am 28. August 2023 abgelaufen sei.
B.
Mit Eingabe vom 9. Oktober 2024 gelangte der Gläubiger, A.
(fortan: Beschwerdeführer), vertreten durch Advokat Robin Eschbach, an die Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft (nachfolgend: Aufsichtsbehörde) und erhob Beschwerde gegen die Rückweisung des Verwertungsbegehrens gemäss Schreiben des Betreibungsamtes (fortan: Beschwerdegegner oder Betreibungsamt) vom 26. September 2024. Dabei beantragte der Beschwerdeführer, was folgt:
« 1. Es sei die Verfügung des Betreibungsamtes BL vom 26. September 2024 in der Pfändung Nr. XXXXXXXX aufzuheben.
2.  Es sei das Betreibungsamt BL anzuweisen, auf das Verwertungsbegehren vom 13. August 2024 in der Pfändung Nr. XXXXXXXX einzutreten und die Liegenschaft Nr. XXX, Plan Nr. XX, Y.
-Gasse in XXXX Z.
, öffentlich zu versteigern.
3.  Eventualiter sei festzustellen, dass die Pfändung der Liegenschaft Nr. XXX, Plan Nr. XX, Y.
-Gasse in XXXX Z.
, in der Pfändung Nr. XXXXXXXX noch nicht erfolgt ist und demgemäss das Betreibungsamt anzuweisen, diese Liegenschaft in der Betreibung Nr. XXXXXXXX zu pfänden und dem Beschwerdeführer eine neue Frist zur Stellung des Verwertungsbegehrens anzusetzen.
4.  Subeventualiter: Es sei die Frist zur Stellung des Verwertungsbegehrens wiederherzustellen und das Betreibungsamt gestützt auf das Verwertungsbegehren vom 13. August 2024 anzuweisen, die Liegenschaft Nr. XXX, Plan Nr. XX, Y.
-Gasse in XXXX Z.
, in der Pfändung Nr. XXXXXXXX öffentlich zu versteigern.
5.  Unter o/e Kostenfolge»
Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, dass die Pfändung im vorliegenden Fall faktisch gar nie vollzogen worden sei, zumal der Beschwerdegegner für das gepfändete Grundstück beim Grundbuchamt keine Verfügungsbeschränkung habe vormerken lassen. Da die Frist zur Stellung des Verwertungsbegehrens (frühestens 6 Monate nach Pfändungsvollzug) erst mit dem Pfändungsvollzug ausgelöst werde, habe die fragliche Frist im vorliegenden Fall gar nie zu laufen begonnen. Die gesetzliche Frist nach Art. 116 SchKG könne nämlich nicht durch eine blosse Verfügung ausgelöst werden, sondern nur durch effektive Pfändung (Faktum, Realakt (Vormerkung usw.)). Eine Grundstückspfändung setze nach Art. 101 SchKG voraus, dass diese im Grundbuch eingetragen werde. Die Verwertung könne frühestens 6 Monate nach dem Vollzug verlangt werden. Folglich sei die falsche Fristangabe in der Pfändungsurkunde vom 23. November 2023 unbeachtlich. Zudem sei es treuwidrig, wenn das Betreibungsamt im Juli 2023 noch von offenen Fragen betr. die Pfändung sprechen würde, um dann im November 2023 rückwirkend per Augst 2023 die Frist zur Stellung des Verwertungsbegehrens als abgelaufen zu bezeichnen. Die Rückweisung des Verwertungsbegehrens verletze Art. 116 i.V.m. Art. 101 SchKG. Das Verhalten des Betreibungsamtes verletze das Gebot von Treu und Glauben, sei willkürlich und stelle darüber hinaus eine Rechtsverweigerung dar. Die Verfügung des Betreibungsamtes vom 26. September 2024 sei deshalb aufzuheben und das Grundstück (Liegenschaft Nr. XXX, Plan Nr. XX, Y.
-Gasse in XXXX Z.
,) müsse verwertet werden.
C.
Mit Verfügung vom 11. Oktober 2024 eröffnete die Aufsichtsbehörde das Beschwerdeverfahren, stellte die Eingabe des Beschwerdeführers vom 9. Oktober 2024 dem Betreibungsamt sowie dem Schuldner zur fakultativen Vernehmlassung innert 10 Tagen seit Zustellung dieser Verfügung zu und forderte das Betreibungsamt gleichzeitig zur Einreichung der relevanten Verfahrensakten auf. Diese Verfügung wurde dem Beschwerdegegner am 14. Oktober 2024 und dem Schuldner am 15. Oktober 2024 zugestellt.
D.
Mit Vernehmlassung vom 24. Oktober 2024 beantragte das Betreibungsamt die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wurde zusammenfassend angeführt, dass gemäss Protokollierung des zuständigen Pfändungsbeamten am 26. August 2021 eine Pfändung der Liegenschaft Nr. XXX im Grundbuch Z.
für die Betreibung Nr. XXXXXXXX stattgefunden habe und der Schuldner hiervon mit Mitteilung des Pfändungsanschlusses vom 26. August 2021 in Kenntnis gesetzt worden sei. Die nach einer entsprechenden Pfändung vorgesehene Verfügungsbeschränkung i.S.v. Art. 960 ZGB und Art. 101 SchKG im Grundbuch sei zwar nicht vorgenommen worden, was indessen nichts an der Wirksamkeit der Pfändung zu ändern vermöge.
E.
Der Schuldner machte von der ihm mit Verfügung vom 11. Oktober 2025 eingeräumten Möglichkeit zur fakultativen Stellungnahme keinen Gebrauch.
F.
Mit Verfügung vom 29. Oktober 2024 stellte die Aufsichtsbehörde die Stellungnahme des Betreibungsamtes vom 24. Oktober 2024 inklusive Beilagen dem Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme zu. Der Schriftenwechsel wurde unter Hinweis auf das freiwillige zehntägige Replik-recht geschlossen und der Entscheid der Aufsichtsbehörde aufgrund der Akten in Aussicht gestellt.
G.
Mit Eingabe vom 6. November 2024 äusserte sich der Beschwerdeführer zur Beschwerdevernehmlassung des Betreibungsamtes vom 24. Oktober 2024. Dabei hielt er an seinem Standpunkt fest, dass die Pfändung mangels Eintragung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch bislang nicht vollzogen worden sei. Im Weiteren bestritt er, dass die fragliche Pfändung dem Schuldner mitgeteilt worden sei. Jedenfalls ergebe sich aus den Akten nicht, dass dem Schuldner die betreffende Mitteilung zugestellt worden sei. Im Weiteren habe der Beschwerdegegner ausgeführt, dass er am 26. August 2021 die Mitteilung des Pfändungsanschlusses in der Betreibung Nr. XXXXXXXX an den Schuldner ausgestellt habe. Darin habe der Beschwerdegegner erklärt, dass sich die Betreibung Nr. XXXXXXXX an die bereits vollzogene Pfändung anschliesse. Es werde vom Betreibungsamt gar nicht behauptet, dass man den Gläubiger vor November 2023 zu irgendeinem Zeitpunkt über die Pfändung informiert hätte. Der Gläubiger habe also gar nichts vom angeblichen Pfändungsvollzug und damit zusammenhängenden Fristen wissen können. Umso mehr hätte der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer über diesen Umstand informieren müssen, als er sich im April 2023 – während (nach Ansicht des Beschwerdegegners) noch laufender Frist – erstmals im Zusammenhang mit der Pfändung nach dem Stand der Dinge erkundigt habe. Stattdessen habe das Betreibungsamt im Juni 2023 – wieder vor Ablauf der Frist – mitgeteilt, es seien noch keine Eintragungen und Vormerkungen erfolgt und es bestünden noch offene Fragen. Folglich wäre die – gemäss Beschwerdegegner – abgelaufene 2-jährige Verwertungsfrist gemäss Art. 33 Abs. 4 SchKG wiederherzustellen.
Erwägungen
1.1
Mit Ausnahme der Fälle, in denen das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gemäss Art. 17 SchKG gegen jede Verfügung eines Betreibungsoder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Unter einer mit betreibungsrechtlicher Beschwerde anfechtbaren Verfügung als Anfechtungsobjekt ist eine bestimmte behördliche Handlung in einem konkreten Zwangsvollstreckungsverfahren zu verstehen, die in Ausübung amtlicher Funktion ergeht. Die Verfügung muss die fragliche Zwangsvollstreckung in rechtlicher Hinsicht beeinflussen. Sie zeitigt Aussenwirkung und muss bezwecken, das Zwangsvollstreckungsverfahren voranzutreiben oder abzuschliessen (exemplarisch: BGer 5A_1035/ 2015 E. 3.2 m.w.H.). Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG). Wird eine Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit geltend gemacht, so muss die Beschwerde gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Das vorliegend mit Beschwerde angefochtene Schreiben des Betreibungsamtes vom 26. September 2024, mit welchem das Verwertungsbegehren des Beschwerdeführers in Betreibung Nr. XXXXXXXX vom 13. August 2024 zurückgewiesen wurde, stellt eine Verfügung im oben erwähnten Sinne dar und ist als Anfechtungsobjekt einer Beschwerde gemäss Art. 17 SchKG zweifellos zugänglich. Diese Verfügung wurde dem Beschwerdeführer, wie von beiden Parteien übereinstimmend angegeben, am 30. September 2024 zugestellt. Die Beschwerde vom 9. Oktober 2024, welche gleichentags bei der Schweizerischen Post zum Versand aufgegeben wurde, erfolgte demnach rechtzeitig.
1.2
Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch die angefochtene Verfügung eines Zwangsvollstreckungsorgans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interessen betroffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Abänderung der Verfügung hat (BGE 129 III 595 E 3). Der Beschwerdeführer ist als Betreibungsgläubiger der Betreibung Nr. XXXXXXXX und Adressat der ablehnenden Verfügung vom 26. September 2024 in seinen rechtlichen Interessen unmittelbar betroffen und somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
1.3
Das betreibungsrechtliche Beschwerdeverfahren vor der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs richtet sich gemäss § 11 EG SchKG nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 (VwVG, SGS 175), soweit das Bundesrecht keine Regelung vorsieht. § 15 Abs. 1 VwVG verlangt, dass die Eingaben der Parteien ein klar umschriebenes Begehren, die Angabe der Tatsachen und Beweismittel, eine Begründung sowie die Unterschrift der Parteien oder ihres Vertreters enthalten müssen. Der Beschwerdeantrag muss entweder auf Aufhebung bzw. Änderung der angefochtenen Verfügung oder auf Vornahme einer betreibungsrechtlichen Massnahme gerichtet sein (Art. 21 SchKG). Der Antrag kann sich auch durch Auslegung der Eingabe, namentlich deren Begründung ergeben. Als Beschwerdegründe können Gesetzesverletzung, Unangemessenheit, Rechtsverzögerung sowie Rechtsverweigerung geltend gemacht werden. In jedem Fall können lediglich Verfahrensfehler gerügt werden. Über materiellrechtliche Fragen wird im Beschwerdeverfahren nicht entschieden. Die Beschwerde muss mindestens summarisch begründet werden. Der Beschwerdeführer hat mithin kurz darzulegen, gegen welche Rechtssätze der angefochtene Entscheid verstösst. Zur Begründung einer Beschwerde gehört somit, dass sich der Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Entscheid inhaltlich auseinandersetzt. Im Fall von Laienbeschwerden sind diese Anforderungen weniger streng zu handhaben (vgl. BGE 116 II 745 E. 2b oder 5A_959/2014 E. 2.2). Die Eingabe des Beschwerdeführers vom 9. Oktober 2024 erfüllt diese formellen Erfordernisse, weshalb zusammenfassend auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Gemäss Art. 101 Abs. 1 SchKG hat die Pfändung eines Grundstücks die Wirkung einer Verfügungsbeschränkung. Das Betreibungsamt hat diese dem Grundbuchamt unter Angabe des Zeitpunktes und des Betrages, für den sie erfolgt ist, zum Zwecke der Vormerkung unverzüglich mitzuteilen. Grundsätzlich werden die Grundstücke, die auf den betriebenen Schuldner lauten, gepfändet. Nicht auf den Schuldner lautende Grundstücke können nach Massgabe von Art. 10 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) gepfändet werden (sog. Durchgriff; BSK SchKG-
Sievi
, 3. Aufl., 2021, Art. 101 SchKG N 4). Die Pfändung eines Grundstückes hat die Wirkungen einer Verfügungsbeschränkung (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB i.V.m. Art. 973 und 974 ZGB); die Vormerkung derselben hat allerdings keine konstitutive Wirkung, sondern Sicherungsfunktion. Die Unterlassung der Mitteilung macht die Pfändung nicht unwirksam. Die Pfändung entfaltet damit ihre Wirkungen gegenüber dem Schuldner bereits mit der Pfändungserklärung und nicht erst mit der Vormerkung im Grundbuch (BSK SchKG-
Sievi
, a.a.O. N 6 mit Hinweis auf BGE 97 III 16, 21 und 41 III 16, 18 sowie BGE 42 III 242, 247; 41 III 1, 4; 41 III 16, 17). Nach Art. 116 Abs. 1 SchKG kann sodann der Gläubiger die Verwertung eines gepfändeten Grundstücks frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Pfändung verlangen. Der Fristenlauf für die Verwertung beginnt mit dem Pfändungsvollzug und nicht mit der Zustellung der Pfändungsurkunde (BSK SchKG-
Bent
-
Sørensen
, Art. 112 SchKG N 19 a.E.; BSK SchKG-
Frey
/
Staible
, 3. Aufl., 2021, Art. 116 SchKG N 32 mit Hinweis auf BGE 115 III 109 = Pra 1990 483). In der Regeste des angegebenen Bundesgerichtsurteils wurde im Zusammenhang mit der Pfändung und Verwertung einer Forderung höchstrichterlich festgehalten, dass der Beginn der Frist nach Art. 116 Abs. 1 SchKG ab Pfändungsvollzug zu laufen beginnt und zwar unabhängig davon, ob der Gläubiger die Pfändungsurkunde rechtzeitig erhalten hat. Weiter zu beachten gilt es, dass sich der Fristbeginn für das Verwertungsbegehren auch bei einer Anschlusspfändung nach dem ursprünglichen Vollzug der Pfändung richtet, d.h. der betreffende Zeitpunkt ist demnach auch für diejenigen Gläubiger mit Blick auf die Verwirkungsfrist von Art 116 Abs. 1 SchKG entscheidend, die sich erst danach der vollzogenen Pfändung angeschlossen haben (SchKG-
Frey
/
Staible
, a.a.O. N 33). Wird schliesslich die Maximalfrist nicht eingehalten, so erlischt die Betreibung (Art. 121 SchKG) und weitere Betreibungshandlungen sind nichtig, sofern kein anderer Gruppengläubiger nicht schon innert Frist nach Art. 116 Abs. 1 SchKG ein Verwertungsbegehren gestellt hat (BSK SchKG-
Frey
/
Staible
, 3. Aufl., 2021, Art. 116 SchKG N 34 mit Hinweis auf BGer 7B.250/2003 E. 3; BGE 69 III 50 = Pra 1943, 411; BSK SchKG-
Frey
/
Staible
Art. 121 N 11).
Aus der Mitteilung an den Pfändungsschuldner über den Pfändungsanschluss der Betreibung Nr. XXXXXXXX an die Pfändung der Gruppe Nr. XXXXXXXX vom 26. August 2021 (Beilage 8 zur Beschwerdevernehmlassung des Betreibungsamtes vom 24. Oktober 2024) geht hervor, dass die Pfändung des erwähnten Grundstücks (Liegenschaft Nr. XXX, Grundbuch Z.
, im Alleineigentum der C.
AG) am 21. August 2021 vollzogen wurde. Die Frage der Zulässigkeit eines Durchgriffs auf den Schuldner in Betreibung Nr. XXXXXXXX gemäss Art. 10 VZG ist nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Die Mitteilung über die Anschlusspfändung vom 26. August 2021 ist im Geschäftsfallprotokoll der Betreibung Nr. XXXXXXXX festgehalten (Beilage 1 zur Beschwerdevernehmlassung des Betreibungsamtes vom 24. Oktober 2024). Das Geschäftsfallprotokoll stellt eine öffentliche Urkunde dar, weshalb dessen Inhalt gemäss Art. 8 Abs. 2 SchKG bis zum Beweis des Gegenteils als richtig vermutet wird (AB SchK BL 420 22 47 E. 4.2 mit Hinweis auf AB BL
420 20 245 E. 3.1
). Die Bestreitung des Beschwerdeführers allein, dass die fragliche Mitteilung dem Schuldner tatsächlich zugestellt worden sei, vermag die Vermutung einer rechtsgültigen Zustellung derselben gemäss Geschäftsfallprotokoll demnach nicht umzustossen. Somit ist von einem Pfändungsvollzug per 21. August 2021 auszugehen. Wie die vorstehenden rechtlichen Erwägungen aufgezeigt haben, ist dieser Zeitpunkt des Pfändungsvollzugs für die Berechnung des Fristenlaufs nach Art. 116 Abs. 1 SchKG ausschlaggebend. Ob die Verfügungsbeschränkung aufgrund der erfolgten Pfändung im Grundbuch tatsächlich vorgemerkt wird oder nicht, spielt für den Pfändungsvollzug, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers keine Rolle. Für die Fristberechnung sind die Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung einschlägig (Art. 31 SchKG; Art. 142 ZPO). Dies führt unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 150 III 367) zu folgender Fristberechnung: Die Mitteilung der Anschlusspfändung als «dies a quo» datiert vom 26. August 2021, so dass die Minimalfrist von Art. 116 Abs. 1 SchKG, 6 Monate nach der Pfändung, auf den 26. Februar 2022, dem ersten «dies ad quem» fällt. Der späteste Zeitpunkt im Sinne der Maximalfrist nach Art. 116 Abs. 1 SchKG, 2 Jahre nach der Pfändung, fällt somit auf den 26. August 2023 als zweiten «dies a quem». Die Pfändungsurkunde vom 23. November 2023 sieht zwar einen abweichenden Fristenlauf für eine mögliche Verwertung vom 27. Februar 2022 bis 28. August 2023 vor. So oder anders erfolgte das Verwertungsbegehren des Beschwerdeführers vom 13. August 2024 indessen nach Ablauf der Verwirkungsfrist, weshalb die Betreibung Nr. XXXXXXXX gemäss Art. 121 SchKG als erloschen gilt. Die Rückweisung des Verwertungsbegehrens durch das Betreibungsamt mit Verfügung vom 26. September 2024 erfolgte deshalb zurecht. Dass die Verwertungsfrist zum Zeitpunkt der Ausstellung der Pfändungsurkunde bereits abgelaufen war, ist im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hinzunehmen. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers verletzte die Rückweisung durch das Betreibungsamt Art. 116 SchKG nicht. Dass das Betreibungsamt, wie in der Beschwerdevernehmlassung zugestanden, auf E-Mail-Anfragen des Beschwerdeführers zum Verfahrensstand mehrfach keine Auskünfte erteilt hat, ist für die Aufsichtsbehörde zwar nicht nachvollziehbar, stellt aber keinen Grund für die Wiederherstellung der Frist nach Art. 116 Abs. 1 SchKG gestützt auf Art. 33 Abs. 4 SchKG dar, zumal es für den Fristenlauf auf den Zeitpunkt der Pfändung ankommt und es bei dieser rechtlichen Ausgangslage am Beschwerdeführer gelegen hätte, rechtzeitig Akteneinsicht zu verlangen, um den Fristenlauf zu bestimmen und zu überwachen. Ein unverschuldetes Säumnis im Sinne vom Art. 33 Abs. 4 SchKG liegt damit nicht vor. Da das Betreibungsamt zum Verwertungsbegehren des Beschwerdeführers mit der angefochtenen Verfügung vom 26. September 2024 einen ablehnenden Entscheid gefällt hat, ist für die Aufsichtsbehörde schliesslich auch nicht ersichtlich, mit welchem Verhalten dem Betreibungsamt eine Rechtsverweigerung vorzuwerfen wäre, so dass auch diese beschwerdeweise erhobene Rüge ins Leere geht. Daraus folgt zusammenfassend, dass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.
3.
Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG bzw. Art. 62 Abs. 2 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG, SR 281.35) weder Kosten erhoben noch Parteikosten gesprochen. Somit trägt jede Partei die ihr im vorliegenden Beschwerdeverfahren entstandenen Kosten selbst.
Demnach wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
Jede Partei trägt ihre eigenen Parteikosten selbst.
Präsidentin Susanne Afheldt
Aktuar
Rageth Clavadetscher