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Steueraufschub auf zwei Stockwerkeigentumsparzellen

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Entscheid vom 9. Juni 2017 (510 17 26) 
 
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Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter J. Felix, L. Schneider, 
P. Salathe, Steuerrichterin M. Elbert, Gerichtsschreiber D. Brügger 
 
 
 
Parteien 
A.____, 
 
 
Rekurrentin 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Grundstückgewinnsteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 14. Oktober 2015 wurde 
der Grundstückgewinn für den Verkauf der Grundstücke Nr. S1536, S1539 und S1540, alle GB 
B.____ auf Fr. 160‘271.-- festgesetzt und die Rekurrentin zur Zahlung einer Grundstückgewinn-
steuer in Höhe von Fr. 40‘067.-- verpflichtet. 
 
 
2. 
Mit Eingabe vom 26. Oktober 2015 erhob die Pflichtige mit dem Begehren, der Grund-
stückgewinn sei auf die zusammen mit ihrem Ehemann zu gesamter Hand erworbenen Grund-
stücke Nr. S5609 und S5611, beide GB C.____ aufzuschieben, Einsprache. Zur Begründung 
machte sie geltend, beide Wohnungen würden selbstgenutzt. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 15. März 2017 wurde die Einsprache gutgeheissen. Zur 
Begründung führte die Steuerverwaltung aus, da kein Baugesuch für eine bauliche Verbindung 
der beiden Wohnungen eingereicht worden sei, könne die Grundstückgewinnsteuer nur auf eine 
Wohnung, und zwar die grössere, mithin Grundstück Nr. S5611 GB C.____ aufgeschoben wer-
den. 
 
 
4. 
Mit Eingabe vom 19. März 2017 erhob die Pflichtige mit dem Begehren, der Grund-
stückgewinn sei auf beide Stockwerkeigentumsparzellen, eventualiter auf die grössere Parzelle 
aufzuschieben, Rekurs. Zur Begründung machte sie geltend, aus dem Grundrissplan sei er-
sichtlich, dass die beiden nebeneinanderliegenden Wohnungen zu einer Wohneinheit zusam-
mengelegt worden seien. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 24. April 2017 beantragte die Steuerverwaltung das Nichtein-
treten auf den Rekurs. Zur Begründung führte sie aus, mit dem angefochtenen Einsprache-
Entscheid sei die Grundstückgewinnsteuer auf die grössere Wohnung aufgeschoben worden. 
Ein Aufschub auf zwei Parzellen, welche grundbuchlich nicht zu einer Wohneinheit zusammen-
gefasst seien, sei unzulässig. 
 
 

 
 
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6. 
Anlässlich der heutigen Verhandlung hält die Steuerverwaltung an ihrem Begehren fest. 
 
 
 
 
Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 
vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 
und Richtern des Steuergerichts beurteilt. 
 
 
2. 
Die Steuerverwaltung beantragt das Nichteintreten auf den Rekurs mangels Beschwer. 
Dies ist insofern richtig, als sich der Antrag auf das Eventualbegehren der Pflichtigen, wonach 
der Grundstückgewinn auf die grössere Wohnung aufzuschieben sei, bezieht, hat die Steuer-
verwaltung doch im angefochtenen Einsprache-Entscheid genau dies getan. Mit dem Hauptbe-
gehren beantragt die Rekurrentin aber, dass der Grundstückgewinn auf beide Wohnungen auf-
zuschieben sei, so dass eine Beschwer gegeben ist. Da auch die übrigen in formeller Hinsicht 
an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist darauf einzutreten. 
 
 
3. 
Vorliegend unbestritten ist, dass aus dem Verkauf der Grundstücke Nr. S1536, S1539 
und S1540, alle GB B.____ ein Grundstückgewinn von Fr. 160‘271.-- resultierte, welcher aufge-
schoben werden kann. Strittig ist, ob der Aufschub auf zwei nebeneinanderliegende Stockwerk-
eigentumswohnungen erfolgen kann. 
 
 
a) 
Gemäss Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direk-
ten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) vom 14. Dezember 1990 unterliegen der 
Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privat-
vermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran 
ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwen-
dungen) übersteigt. Gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG wird die Besteuerung aufgeschoben bei 
Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamili-

 
 
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enhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist 
zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet 
wird. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder 
Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist gemäss § 75 Abs. 1 
StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und 
wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Gemäss § 73 Abs. 1 lit. k StG wird die Grund-
stückgewinnsteuer bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten 
Liegenschaft aufgeschoben, sofern der Erlös in der Regel innert 2 Jahren zum Erwerb einer 
gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. 
 
 
b) 
Die Befreiung von der Handänderungssteuer beim Erwerb von selbst genutztem 
Wohneigentum gilt nur für den tatsächlichen Wohnsitz. Der Hinzukauf einer zwar räumlich ent-
fernten, aber innerhalb der gleichen Wohngemeinde liegenden 2-Zimmer-Wohnung zu einer 
bereits bestehenden 3-Zimmer-Wohnung zur Steigerung des Wohnkomforts kann deshalb nicht 
von der Steuer befreit werden (vgl. Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 11. September 
2009, 510 09 21, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], 
Bd. XX, S. 19 ff.). Im selben Entscheid wurde die Frage, wie zu entscheiden wäre, wenn der 
Kauf der zusätzlichen Wohnung neben der bereits bewohnten Liegenschaft erfolgt wäre, aus-
drücklich offen gelassen (vgl. E. 5). 
 
 
 
c) 
In einem kürzlich ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht nun aber ausge-
führt, dass dem Kantonsgericht des Kantons Wallis nicht gefolgt werden könne, wenn es seine 
Erwägungen auf den Begriff der wirtschaftlichen Einheit abstütze. Dieses Kriterium, welches 
nicht aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung hervorgehe, rechtfertige es für sich allein 
nicht, den Steueraufschub zu verweigern. Die Tatsache, dass ein Stockwerkeigentum für sich 
allein veräussert werden könne, schliesse nicht aus, dass es zusammen mit einem anderen 
Stockwerkeigentum als Wohnliegenschaft im Sinne von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG gelten könne 
(vgl. Entscheid des Bundesgerichts [BGer] 2C_569/2016 vom 10. Februar 2017, publ. in: Steu-
erRevue [StR] Nr. 5/2017, S. 408 ff.). 
 
 
d) 
Vorliegend hat die Rekurrentin, zusammen mit ihrem Ehemann, zwei nebenei-
nanderliegende Stockwerkeigentumsparzellen gekauft. Aus dem Grundrissplan ist ersichtlich, 
dass die beiden Wohnungen, ohne dass eine entsprechende Mutation im Grundbuch erfolgt 
wäre, mittels eines Durchbruchs zu einer Wohneinheit zusammengelegt wurden. Damit ist eine 
wirtschaftliche Einheit gegeben, obwohl dieses Kriterium gemäss bundesgerichtlicher Praxis 

 
 
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nicht erfüllt sein müsste. Allein entscheidend ist gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung, ob 
die beiden Wohnungen dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt werden, was vorliegend ge-
geben ist. Entsprechend ist der Grundstückgewinn auf beide Stockwerkeigentumswohnungen 
aufzuschieben. 
 
 
 
e) 
Für die Aufteilung ist auf die sich aus dem Grundbuch ergebenden Wertquoten 
abzustellen, welche 80/1000 für das Grundstück Nr. S5609 GB C.____ und 155/1000 für das 
Grundstück Nr. S5611 GB C.____, total somit 235/1000 betragen. Entsprechend ist der Grund-
stückgewinn von Fr. 160‘271.-- auf den ideellen hälftigen Anteil der Rekurrentin an den im Ge-
samteigentum der Rekurrentin und ihres Ehemannes stehenden Grundstücken aufzuteilen, so 
dass Fr. 54‘560.-- (= Fr. 160‘271.-- / 235 x 80) auf das Grundstück Nr. S5609 GB C.____ und 
Fr. 105‘711.-- (= Fr. 160‘271.-- / 235 x 155) auf das Grundstück Nr. S5611 GB C.____ entfallen. 
 
Damit erweist sich der Rekurs als begründet und ist gutzuheissen. 
 
 
4. 
Ausgangsgemäss sind der Rekurrentin gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des 
Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung 
(VPO) keine Verfahrenskosten aufzuerlegen. 
 
 

 
 
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Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 1. 
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen. 
 
2. 
Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den Grundstückgewinn von Fr. 160‘271.-- aus 
dem Verkauf der Grundstücke Nr. S1536, S1539 und S1540, alle GB B.____ gemäss 
§ 73 Abs. 1 lit. k StG aufzuschieben, wobei der Aufschub lediglich den ideellen hälfti-
gen Anteil der Rekurrentin an den im Gesamteigentum der Rekurrentin und ihres Ehe-
mannes stehenden Grundstücken Nr. S5609 und S5611, beide GB C.____ betrifft und 
Fr. 54‘560.-- auf das Grundstück Nr. S5609 und Fr. 105‘711.-- auf das Grundstück 
Nr. S5611 entfallen. 
 
3. 
Es werden keine Kosten erhoben. Der bereits bezahlte Kostenvorschuss von 
Fr. 1‘500.-- wird der Rekurrentin zurückerstattet. 
 
4. 
Mitteilung an die Rekurrentin (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3).