bl_gerichte · 2013-04-26_510201298 · 2013-04-26 · de

Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer

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Entscheid vom 26. April 2013 (510 12 98) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichterin M. Elbert, Steuer-
richter Dr. P. Spitz, J. Felix, Dr. P. Leumann, Gerichtsschreiberin I. 
Wissler 
 
 
Parteien 
A., 
 
 
Rekurrent 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Grundstückgewinnsteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Verfügung Nr. 11/2521 vom 10. Mai 2012 wurde der Pflichtige zur Zahlung einer 
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 30'561.-- veranlagt. 
 
 
2. 
Dagegen erhob der Pflichtige mit Schreiben vom 16. Mai 2012 Einsprache und begehrte 
aufgrund seiner Krebserkrankung die Gewährung einer Begründungsfrist bis zum 30. Juni 
2012. Mit E-Mail vom 29. Mai 2012 gewährte die Steuerverwaltung dem Pflichtigen eine Frist 
bis 5. Juni 2012. Mit Antwort per E-Mail vom 29. Mai 2012 führte er u.a. aus, dass er sich im 
Ausland aufhalte und eine Frist bis zum 15. Juli 2012 benötige und sich nach seiner Rückkehr 
in die Schweiz mit einem Anwalt treffen müsse, wobei ihm auch verschiedene Akten fehlen 
würden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2012 begehrte der Pflichtige eine Frist bis zum 10. Juli 2012, 
welche ihm bis zu diesem Datum erstreckt wurde. 
 
Mit Begründung vom 11. Juni 2012 führte der Pflichtige u.a. aus, die Eigentumswohnung 
habe er am 6. April 2005 zu einem Preis von Fr. 189'000.-- erworben und im Oktober 2011 für 
Fr. 320'000.-- verkauft. Damals habe darauf eine teilweise amortisierte Hypothek von Fr. 
309'000.-- gelastet. In der Verfügung vom 10. Mai 2011 werde der Erwerbspreis mit Fr. 
189'000.-- angegeben, was nicht stimme. Der Schuldbrief aus dem Jahre 2005 habe per 10. 
Oktober 2011 auf Fr. 309'000.-- gelautet. Zu dieser Preisdifferenz habe sich auch die Staatsan-
waltschaft des Kantons B. geäussert. Um den Kaufpreis zu manipulieren sei ein fiktiver Werk-
vertrag erstellt worden. Tatsächlich massgebend seien folgende Zahlen: 
 
Verkauf der Liegenschaft per 10. Oktober 2011 für 
Fr. 
320'000.00 
Handänderungssteuern 
Fr. 
4'000.00 
Fertigungskosten 
Fr. 
973.60 
Zinsen v. 1.1.11 bis 8.11.2011 
Fr. 
10'606.60 
Mietzinseinnahmen pro Jahr 
Fr. 
18'000.00 
Hypothekarzinsen C. pro Jahr 
Fr. 
12'426.75 
Stockwerkeigentumsgebühren pro Jahr 
Fr. 
3'848.20 
Schulden D. per 31.11.2011 
Fr. 
398.00 
Hypothek C. per 25.10.2011 
Fr. 
305'400.00 
Spesen Herr E., F. 
Fr. 
6'324.00 
Finanzverwaltung BL 
Fr. 
240.00 
Einwohnergemeinde F. 
Fr. 
458.95 

 
 
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Finanzverwaltung Basel-Land 
Fr. 
743.60 
Vergütung G. Energie 
Fr. 
900.00 
Vergütung H. 
Fr. 
225.00 
Vergütung H. 
Fr. 
2'140.00 
Zinsen C. per 30.11.2011 
Fr. 
26'547.70 
Honorar-Rechnung E. 
Fr. 
21'324.00 
Zahlungen I.(Einforderung Abrechnungen) 
Fr. 
70.00 
J. (Wasserschaden in Whg.) 
Fr. 
2'014.00 
Verwaltungs-Honorare 
Fr. 
3'848.20 
 
 
Total habe er rund Fr. 395.000.00 zurückbezahlen müssen, wobei er beim Verkauf der 
Wohnung keinen Gewinn erzielt habe. Wäre die Bank C. nicht entgegenkommend gewesen, so 
wäre die Wohnung zwangsversteigert worden. Der Kauf der Liegenschaft sei von Anfang an mit 
grossem finanziellem Verlust verbunden gewesen. In Würdigung dieser Tatsachen bitte er um 
Neuveranlagung der Grundstückgewinnsteuern. 
 
Mit Schreiben vom 30. September 2012 reichte der Pflichtige ein Schreiben der C. sowie 
ein Arztzeugnis ein. Zudem führte er aus, da er die Steuer nicht bezahlen könne, ersuche er um 
Erlass der Grundstückgewinnsteuer. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 14. November 2012 hiess die Steuerverwaltung die Ein-
sprache des Pflichtigen teilweise gut. Zur Begründung führte sie u.a. aus, vorab sei festzuhal-
ten, dass die Hinweise auf Staatsanwaltschaft, betrügerische Geschäfte und darauf, dass der 
Kaufvertrag bzw. -preis nicht korrekt sei, ohne Belang seien, solange keine konkreten Belege 
vorliegen würden. Die Steuerverwaltung sei an den Kaufvertrag gebunden. Weiter sei der Hin-
weis auf die Hypothek untauglich, da Hypotheken und anderes Fremdkapital das zur Finanzie-
rung des veräusserten Grundstücks eingesetzt worden sei, keinen Einfluss auf den Veräusse-
rungserlös habe. Kosten, die mit der Veräusserung des Grundstückes verbunden seien, seien 
mit Einschluss der üblichen Mäklerprovision als Aufwendungen, unter den Gestehungskosten 
anzurechnen. Die Handänderungssteuern von Fr. 4'000.-- sowie die Fertigungskosten von Fr. 
973.60 seien bereits berücksichtigt worden. Betreffend die Mäklerprovision würden zwei Beträ-
ge geltend gemacht: Fr. 6'324.-- und Fr. 21'324.--. Bei letzterer handle es sich um die Honorar-
rechnung des E., wovon Fr. 15'000.-- von der Käuferschaft bezahlt worden sei. Entsprechend 
sei ihm der Restbetrag von Fr 6'324.-- in Rechnung gestellt worden und zum Abzug zuzulassen. 
Die Einsprache sei damit teilweise gutzuheissen. 

 
 
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Über einen allfälligen Erlass der Steuer könne erst nach Eintritt der Rechtskraft der 
Grundstückgewinnsteuerveranlagung entschieden werden. 
 
4. 
Mit E-Mail vom 25. November 2012 an die Steuerverwaltung ersuchte der Pflichtige um 
eine Fristerstreckung zur Einreichung des Rekurses. Die Steuerverwaltung verwies den Pflichti-
gen auf die Rechtsmittelbelehrung im Einsprache-Entscheid. Per Fax vom 10. Dezember 2012 
an das Steuergericht ersuchte der Pflichtige um eine Fristerstreckung zur Einreichung des Re-
kurses bis zum 18. Januar 2013. Innert der gewährten Verbesserungsfrist sandte der Pflichtige 
dem Steuergericht die Eingabe per Post zu. 
 
Mit Schreiben vom 26. Dezember 2012 reichte der Pflichtige noch weitere Unterlagen 
ein und führte aus, der Verkaufspreis sei zu seinen Lasten festgesetzt worden, wobei sich damit 
auch der Staatsanwalt des Kantons B. befasst habe. Leider sei eine Falschbeurkundung erfolgt. 
Nach Abzug der Bankschulden sei kein Gewinn zu verzeichnen. Das Mäklerhonorar habe sich 
auf Fr. 13'824.00 und nicht auf Fr. 6'324.00 belaufen. Somit seien ihm Fr. 21'324.00 gutzu-
schreiben. Die Anzahlung der Käuferschaft von Fr. 15'000.00 sei an den Mäkler erfolgt und sei 
mit dessen Honorar verrechnet worden. Die Hypothekarschuld von Fr. 307'000.00, zeige, dass 
ein Gewinn gar nicht möglich gewesen sei. Die Zwangsversteigerung habe nur durch den un-
erwarteten Verkauf verhindert werden können. Die C. habe ihm die Restschuld erlassen. Die 
Mäkler-Gebühren seien neu auf Fr. 21'324.00 festzusetzen, die Gebühren für die Inserate seien 
ebenfalls zu berücksichtigen‚ sowie die Hypothek auf Fr. 307'000.00 festzusetzen und schliess-
lich sei der Einbau der Badewanne als wertvermehrend anzunehmen, da ohne die Renovation 
des Badezimmers der Verkauf nicht zustande gekommen wäre. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 14. März 2013 beantragte die Steuerverwaltung die Gutheis-
sung des Rekurses insofern, als dass nur der Netto-Verkaufserlös zu besteuern sei. Zur Be-
gründung führte sie u.a. aus, im Kaufvertrag vom 20. Oktober 2012 sei ein Kaufpreis von Fr. 
320'000.00 vereinbart worden. Dieser sei wie folgt regliert worden: Fr. 15'000.00 als Anzahlung 
an die E. und die restlichen Fr. 305'000.00 zahlbar unter Ablösung resp. Überbindung des 
Grundpfandrechts. Die geleistete Anzahlung sei lediglich direkt mit einer Forderung des Archi-
tekten verrechnet worden (reine Zahlungsmodalität). Die geltend gemachten Auslagen in Höhe 
von Fr. 15'000.00 stünden im Zusammenhang mit der Vermittlung der Liegenschaft und seien 
zum Abzug zuzulassen. 
 
 

 
 
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Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. 
 
Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und 
Richtern des Steuergerichts beurteilt. 
 
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist 
ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Der Beurteilung unterliegt vorliegend, ob die Steuerverwaltung die Berechnungsgrundla-
ge für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer korrekt ermittelt und dem Pflichtigen zu Recht 
eine Grundstückgewinnsteuer auferlegt hat. 
 
 
3. 
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen nach § 71 StG die Gewinne aus Veräusserung 
von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Gemäss § 75 Abs. 1 StG ist der Grundstückge-
winn der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und 
wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Veräusserungserlös gilt nach § 76 Abs. 1 StG 
der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. 
 
 
a) 
Steuerobjekt im engeren Sinn ist der Grundstückgewinn, also der bei der Ver-
äusserung realisierte Mehrwert und zwar in der Höhe der Differenz zwischen dem Veräusse-
rungserlös und dem Anlagewert (Gestehungskosten) (Christen, Die Grundstückgewinnsteuer 
des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 92). Die Anlagekosten setzen sich dabei aus 
dem 
Erwerbspreis 
und 
den 
anrechenbaren 
Aufwendungen 
zusammen 
(vgl. 
Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 219 N 
3; Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Art. 12 StHG N 43). 
 
 
b) 
Als Erwerbspreis fallen sämtliche Leistungen des Käufers in Betracht, welche mit 
dem Erwerb in kausalem Zusammenhang stehen und die er als Gegenleistung für die Übertra-
gung oder Einräumung von Herrschaftsrechten an Grundstücken entrichtet. Der massgebliche 
Erwerbspreis besteht aus der Gesamtheit der dem Veräusserer Zugekommenen Leistungen. 

 
 
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Der Erwerbspreis entspricht grundsätzlich dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis 
mit allen weiteren Leistungen. Diesem gleichzusetzen sind auch andere Grundbuchbelege, die 
zur Eintragung des Eigentums im Grundbuch führen, wie Zuschlagsbescheinigung des Betrei-
bungsamtes oder der Konkursverwaltung, richterliches Urteil usw. Damit eine Leistung des Er-
werbers als Erwerbspreis anerkannt werden kann, muss sie grundsätzlich aus einem Grund-
buchbeleg ersichtlich sein (Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, 3. A., Bern 2009, § 103 N 1f.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 16). 
 
 
Bei den Aufwendungen geht es um die sogenannten wertvermehrenden Aufwen-
dungen. Darunter sind alle jene Auslagen zu verstehen, welche für die Anschaffung, die Her-
stellung oder die Erhöhung des Substanzwertes der Liegenschaft verwendet worden sind. Da-
mit ist auch gesagt, dass es Ausgaben für die rechtliche Verbesserung der Liegenschaft sein 
können, welche als Aufwendungen zu akzeptieren sind. Diese Aufwendungen sind zwingend 
als Anlagekosten zu übernehmen. In Abgrenzung zum Einkommenssteuerrecht können die 
werterhaltenden Aufwendungen nicht noch einmal bei der Grundstückgewinnsteuer berücksich-
tigt werden (vgl. Zwahlen in: a.a.O., Art. 12 StHG N 58). 
 
 
c) 
Laut ZGB 9 Abs. 1 erbringen öffentliche Urkunden für die durch sie bezeugten 
Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist. Dies 
bedeutet, dass die öffentliche Urkunde eine gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit des in ihr 
festgehaltenen Kaufpreises erbringt. Diese Vermutung kann aber durch die Beweisführung der 
Gegenpartei (beim Erwerbspreis ist dies die steuerpflichtige Person) entkräftet werden. Dabei 
kommt dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis eine erhöhte Beweiskraft zu, da es sich hierbei, 
trotz der öffentlichen Beurkundung, regelmässig nur um eine rechtsgeschäftliche Erklärung der 
Parteien handelt. Die öffentliche Urkunde beweist lediglich, dass die Vertragsparteien die beur-
kundete Erklärung abgegeben haben, dagegen nicht den von der Urkundsperson nicht über-
prüfbaren Erklärungsinhalt. Dementsprechend kann die Urkundsperson nicht bezeugen, ob der 
erklärte Geschäftswille dem wirklichen entspreche oder nur zum Schein kundgetan worden sei. 
Vielmehr kann die in er öffentlichen Urkunde bezeichnete Tatsache im Rahmen der freien rich-
terlichen Beweiswürdigung durch andere Beweismittel (die an keine besondere Form gebunden 
sind; ZGB 9 II) oder gesetzliche Vermutungen widerlegt werden. Blosse Annahmen oder Ver-
mutungen genügen aber nicht (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 18). 
 
 
4. 
a) 
Der Pflichtige rügt vorliegend, es sei damals um den Kaufpreis zu manipulieren, 
ein fiktiver Werkvertrag erstellt worden und eine Falschbeurkundung erfolgt. Er weist darauf hin, 

 
 
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dass sich auch die Staatsanwalt des Kantons B. mit der Sache befasst habe. Zu diesen Ausfüh-
rungen können den Akten jedoch keinerlei Beweismittel entnommen werden, womit es diesbe-
züglich bei einer reinen Behauptung bleibt. Es ist somit vom seinerzeit verurkundeten Erwerbs-
preis in Höhe von Fr. 189'000.-- auszugehen (öffentliche Urkunde über einen Kaufvertrag vom 
6. und 7. April 2005). 
 
 
In der Zusammenstellung der Kosten unter Ziff. 2 des Sachverhalts führt der 
Pflichtige neben anderem die auf der von ihm veräusserten Liegenschaft lastende Hypothek als 
Kosten an, die er habe zurückzahlen müssen. Die Höhe der Hypothek hat entgegen der Auffas-
sung des Pflichtigen keinen Einfluss auf die Berechnung des Grundstückgewinns, da sich letz-
terer aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und dem Anlagewert ableitet und die 
Hypothek dabei einen beliebigen Wert einnehmen kann ohne eine für die Grundstückgewinn-
steuer mindernde Wirkung zu haben. Die Differenz zwischen den Anlagekosten von Fr. 
189'000.-- und dem Veräusserungserlös von Fr. 320'000.-- beträgt Fr. 131'000.--, welcher als 
Grundlage für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer anzusehen ist. Von diesem Roh-
gewinn abzuziehen sind, wie unter Ziff. 3b der Erwägungen dargestellt, die sog. Aufwendungen. 
Vorliegend gehören dazu wie von der Steuerverwaltung bereits in der Vernehmlassung bean-
tragt, die Kosten für den Verkauf der Liegenschaft. In concreto betragen diese gemäss Honorar-
rechnung des Immobilienmaklers vom 20. Oktober 2011 total Fr. 21'324.--. Davon wurden ge-
mäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag die bereits vom Pflichtigen getragenen Vermittlungs-
gebühren in Höhe von Fr. 15'000.-- verrechnet, wobei eine Restforderung von Fr. 6'324.-- übrig 
blieb, die ebenfalls abzugsfähig ist, was die Steuerverwaltung in ihrem Einsprache-Entscheid 
bereits gutgeheissen hat. Hingegen nicht akzeptiert hat sie den verrechneten Anteil in Höhe von 
Fr. 15'000.--, welche aber ebenfalls vom Pflichtigen getragen wurde und somit genauso abzugs-
fähig ist. 
 
 
Gegenüber dem Einsprache-Entscheid der Steuerverwaltung vom 14. November 
2012 erhöhen sich die Anlagekosten um Fr. 15'000.--, was zu einem Total an Gestehungskos-
ten von Fr. 219'077.60 und zu einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 100'922.40 führt 
(Anlagekosten berechnen sich wie folgt: seinerzeitiger Kaufpreis indexiert: Fr. 192'780.-- + Fr. 
4'000.-- + 973.60 + 21'324.-- = Fr. 219'077.60). 
 
 
b) 
Nicht abzugsfähig sind all die übrigen vom Pflichtigen angeführten Positionen 
unter Ziff. 2 des Sachverhalts. Dazu gehören die Zinsen in Höhe von Fr. 10'606.60, Fr. 
12'426.75 und Fr. 26'547.70, welche grundsätzlich im jeweils betroffenen Steuerjahr bei den 
Einkommenssteuern geltend zu machen sind. Ebenfalls eine Rolle bei den Einkommenssteuern 
spielen sämtliche Aufwendungen, wie Stockwerkeigentumsgebühren von Fr. 3'848.20, Schul-

 
 
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den D. Fr. 398.--, Finanzverwaltung Fr. 240.--, Einwohnergemeinde F. Fr. 458.-- und die Fi-
nanzverwaltung Basel-Land Fr. 743.60 (sofern mit Grundstück zusammenhängend), die Kosten 
G. Fr. 900.--, die Kosten für die H. von total Fr. 2'365.--, die Anwaltskosten von Fr. 70.--, Ver-
waltungshonorar von Fr. 3'848.20. All diese Kosten beeinflussen die Berechnung des Grund-
stückgewinns nicht, wohl aber diejenige der Einkommenssteuer. Ebenfalls bei der Einkom-
menssteuer zu berücksichtigen sind die Kosten für den Ersatz der Badewanne in Höhe von Fr. 
2'014.00, welche nach dem Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Um-
welt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege des Kantons Basel-Landschaft nicht zu den 
sogenannten wertvermehrenden, sondern zu den werterhaltenden Aufwendungen gehören und 
somit ebenfalls bei der Ermittlung der Einkommenssteuern zu berücksichtigen sind. Nach Über-
prüfung sämtlicher vom Pflichtigen geltend gemachten Positionen ist somit festzustellen, dass 
lediglich die bereits berücksichtigten Kosten für die Handänderungssteuer, die Fertigungskosten 
sowie die Mäklerkosten zum Abzug zugelassen werden können. 
 
Der Rekurs ist aufgrund all dieser Erwägungen teilweise gutzuheissen. 
 
 
5. 
a) 
Gemäss § 139b Abs. 1 und 2 StG können steuerpflichtigen Personen, für die 
infolge einer Notlage die Bezahlung der Steuern, Zinsen, Bussen und Gebühren eine grosse 
Härte bedeuten würden, die geschuldeten Beträge ganz oder teilweise erlassen werden. Das 
Erlassgesuch muss schriftlich begründet und mit den notwendigen Beweismitteln bei der Fi-
nanz- und Kirchendirektion eingereicht werden. Diese entscheidet nach Anhörung des zustän-
digen Gemeinderates. 
 
 
b) 
Der Pflichtige kann somit nach Rechtskraft des Entscheids des Steuergerichts 
ein schriftlich begründetes und mit den nötigen Beweismitteln versehenes Erlassgesuch bei der 
Finanz- und Kirchendirektion einreichen. 
 
 
6. 
Ausgangsgemäss sind dem Rekurrenten reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 
500.-- aufzuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 
[VPO]). 
 
 

 
 
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Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 
1. 
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 
2. 
Die Steuerverwaltung wird angewiesen, die Gestehungskosten um die Differenz 
von Fr. 15'000.-- auf Total Fr. 219'077.60 zu erhöhen. 
 
3. 
Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen. 
4. 
Dem Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO Verfahrenskosten 
in der Höhe von Fr. 500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) auferlegt, wel-
che mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel 
bezahlte Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 300.-- wird dem Rekurrenten zurück-
erstattet. 
5. 
Mitteilung an den Rekurrenten (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3). 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
C. Baader 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
I. Wissler