bl_gerichte · 400 2024 37 · 2024-09-03 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 3. September 2024 (400 24 37)

Gerichtliche Anordnung der Art der Teilung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB; kein Vorrang der körperlichen Teilung der Sache gegenüber einer privaten oder öffentlichen Versteigerung; Gesamtabwägung aller bekannten wesentlichen Interessen der Miteigentümer (E. 5.3.1 ff.). Die Anordnung einer öffentlichen Versteigerung mit einem Mindestzuschlagspreis durch das Gericht schliesst einen Zweitaufruf ohne Mindestzuschlagspreis durch die Zivilrechtsverwaltung nicht aus (E. 6.3.1). Die beantragte Realteilung der Parzellen ist unter zerstrittenen Parteien nicht vernünftig durchführbar, wenn die notwendige Regelung der Nebenfolgen dieser Realteilung nicht hinreichend konkretisiert wird (E. 5.3.2; 7.4).

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 3. September 2024 (400 24 37)
Zivilprozessrecht / Zivilgesetzbuch
Gerichtliche Anordnung der Art der Teilung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB; kein Vorrang der körperlichen Teilung der Sache gegenüber einer privaten oder öffentlichen Versteigerung; Gesamtabwägung aller bekannten wesentlichen Interessen der Miteigentümer (E. 5.3.1 ff.). Die Anordnung einer öffentlichen Versteigerung mit einem Mindestzuschlagspreis durch das Gericht schliesst einen Zweitaufruf ohne Mindestzuschlagspreis durch die Zivilrechtsverwaltung nicht aus (E. 6.3.1). Die beantragte Realteilung der Parzellen ist unter zerstrittenen Parteien nicht vernünftig durchführbar, wenn die notwendige Regelung der Nebenfolgen dieser Realteilung nicht hinreichend konkretisiert wird (E. 5.3.2; 7.4).
Besetzung
Präsidentin Susanne Afheldt, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Philippe Spitz; Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco
Parteien
A.
AG
,
vertreten durch Advokat Dr. Caspar Zellweger, Elisabethenstrasse 2, Postfach 130, 4010 Basel,
Klägerin / Berufungsbeklagte / Anschlussberufungsklägerin
gegen
B.
AG
,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Budliger, und/oder Lukas Rübel, Rechtsanwalt, gbk Rechtsanwälte AG, Florastrasse 44, 8032 Zürich,
Beklagte 1 / Berufungsklägerin 1 / Anschlussberufungsbeklagte 1
.
C.
,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Budliger, und/oder Lukas Rübel, Rechtsanwalt, gbk Rechtsanwälte AG, Florastrasse 44, 8032 Zürich,
Beklagter 1 / Berufungskläger 2 / Anschlussberufungsbeklagter 2
Gegenstand
Miteigentum
Berufung gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Y.
vom 7. November 2023
A.
Die Parteien sind Miteigentümer der unbebauten Parzellen Nr. XXX1, XXX2, XXX3 und XXX4 im Grundbuch Z.
. Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin dieser Parzellen, während die Miteigentumsanteile der Beklagten 1 und des Beklagten 2 je ¼ betragen.
(…)
B.
Nach einem erfolglosen Schlichtungsversuch vor dem Friedensrichteramt Z.
reichte die Klägerin unter Vorlegung der entsprechenden Klagebewilligung am 15. März 2022 eine Klage beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Y.
(nachfolgend: Zivilkreisgericht oder Vorinstanz) ein. Sie beantragte, es sei das Miteigentum an den Parzellen Nr. XXX1, XXX2, XXX3 und XXX4 im Grundbuch Z.
im Sinne von Art. 651 Abs. 2 ZGB öffentlich zu versteigern und der Steigerungserlös sei zu ½ zugunsten der Klägerin und je zu ¼ zugunsten der Beklagten 1 und des Beklagten 2 zu verteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zulasten der Beklagten 1 und des Beklagten 2 in solidarischer Verbindung.
C.
Mit Klageantwort vom 14. Juli 2022 ersuchten die Beklagte 1 und der Beklagte 2 um Abweisung der Klage. Zudem stellten sie die Anträge, es sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zulasten der Klägerin die Versteigerung der vier genannten Parzellen nur unter den Miteigentümern analog den Regeln der Zwangsversteigerung im Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1) und der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42) anzuordnen. Der Steigerungserlös sei zu je ¼ zugunsten der Beklagten 1 und 2 sowie zu ½ zugunsten der Klägerin zu verteilen. Mit der Versteigerung sei die Zivilrechtsverwaltung Basel-Landschaft, Betreibungs- und Konkursamt, zu beauftragen. Eventualiter sei die Vereinigung der vier Parzellen zu einem Grundstück und die Realteilung dieses Grundstücks durch Grenzmutation in zwei möglichst gleichwertige Grundstücke anzuordnen. Das eine Grundstück sei zu Alleineigentum an die Klägerin und das andere Grundstück zu Miteigentum je zur Hälfte an die Beklagten 1 und 2 zuzuweisen, unter Regelung der Nebenfolgen (insbesondere unter Errichtung der erforderlichen Dienstbarkeiten für die gemeinsame Benützung gemeinsamer Gebäudeteile, Ausstattungen und Anlagen) sowie unter Barausgleichung allfälliger Wertdifferenzen der zwei Grundstücke.
D.
Die Klägerin hielt in ihrer Replik vom 18. Juli 2022 an ihren Klagebegehren fest und ergänzte diese mit dem Antrag, dass die Zivilrechtsverwaltung Basel-Landschaft mit der Durchführung der öffentlichen Versteigerung zu beauftragen sei. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Abweisung der gegnerischen Rechtsbegehren, soweit diese von ihren eigenen Rechtsbegehren abweichen würden.
E.
Nach Eingang der Duplik der beiden Beklagten, welche darin ebenfalls an ihren Rechtsbegehren festhielten, und von freiwilligen Repliken der Parteien vom 15. März 2023 und 23. März 2023 lud das Zivilkreisgericht die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 7. November 2023 vor. Beide Parteien konnten sich noch einmal zur Sache äussern und das Zivilkreisgericht gab ihnen auch Gelegenheit, sich zu den Steigerungsbedingungen zu äussern. Daraufhin beantragte die Klägerin die öffentliche Versteigerung mit einem Mindestzuschlagspreis, während die Beklagten keine zusätzlichen Anträge zu den Steigerungsbedingungen stellten. Im Anschluss daran erliess das Zivilkreisgericht folgenden Entscheid:
1. Die Klage wird gutgeheissen und das Miteigentum an den Parzellen XXX1, XXX2, XXX3 und XXX4 im Grundbuch Z.
wird aufgehoben. Für die im Miteigentum der Parteien stehenden Parzellen XXX1, XXX2, XXX3 und XXX4, Grundbuch Z.
, wird im Sinne von Art. 651 Abs. 2 ZGB die öffentliche Versteigerung im Gesamtaufruf angeordnet. Nebst den üblichen Steigerungsbedingungen ist ein Mindestzuschlagspreis von CHF yyy Mio. vorzusehen.
Der Ganterlös ist nach Abzug der Verwertungskosten, der Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, der Grundbuchgebühren und der gesetzlichen Grundpfandrechte sowie aller übrigen aus der Versteigerung resultierenden Kosten, Gebühren und Steuern, folgendermassen zu verteilen:
Der Klägerin ist die Hälfte und der Beklagten 1 und dem Beklagten 2 sind je ein Viertel zuzuweisen. Aus den je den Parteien zufallenden Erlösen sind vor deren Auszahlungen an die Parteien die vertraglichen Grundpfandrechte gemäss Forderungseingaben zu begleichen.
2. Mit der Durchführung der öffentlichen Versteigerung wird das Betreibungsamt des Kantons Basel-Landschaft gemäss § 5 ff. des EG OR BL beauftragt. Das Amt ist befugt, von den Parteien Kostenvorschüsse einzufordern.
3. Die anderslautenden Begehren der Parteien werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Prozesskosten des Verfahrens wurden zu einem Drittel der Klägerin und zu zwei Dritteln den beiden Beklagten in solidarischer Verbindung auferlegt. Die Gerichtsgebühr wurde auf CHF 30'000.00 bei schriftlicher Begründung des Entscheids festgelegt und die beiden Beklagten wurden in solidarischer Verbindung verpflichtet, der Klägerin eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 54'158.30 zu bezahlen. Jede Partei hatte im Übrigen für ihre eigenen Parteikosten aufzukommen. Das Zivilkreisgericht erwog zusammenfassend, die Klage auf Aufhebung des Miteigentums nach Art. 651 ZGB sei eine actio duplex, weswegen alle Miteigentümer Anträge auf Zuweisung von Miteigentumsanteilen stellen könnten, ohne formell Widerklage erheben zu müssen. Bei Uneinigkeit der Parteien über die Art der Aufhebung des Miteigentums sei dieses auf Anordnung des Gerichts körperlich zu teilen oder, wenn dies ohne wesentliche Verminderung des Wertes nicht möglich sei, öffentlich oder unter den Miteigentümern zu versteigern. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bestehe kein absoluter und zwingender Vorrang zu Gunsten der körperlichen Teilung, sondern das Gericht sei unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände des konkreten Falls grundsätzlich frei, nach der Natur der Sache und nach Billigkeit zu entscheiden. Bei den streitgegenständlichen Grundstücken handle es sich nicht um eine Herzens- oder Familienangelegenheit des Beklagten 2, sondern es stünden finanzielle Interessen im Vordergrund. Die Klägerin und die Beklagte 1 seien gewinnorientierte juristische Personen. Die merkantilen Interessen seien höher zu gewichten als das auf eine Versteigerung unter den Miteigentümer gerichtete Interesse der Beklagten. Das finanzielle, höher gewichtete Interesse bleibe vorliegend allein mit der öffentlichen Versteigerung gewahrt. Eine physische Teilung falle hingegen ausser Betracht, weil dem geplanten Projekt die notwendige Planreife fehle und ein allfälliges Urteil, das die Realteilung vorsehen würde, nicht zu einer Entflechtung der Parteien führen würde. Aufgrund der fehlenden Planreife des Projekts sei die beantragte Regelung der Nebenfolgen für das Gericht nicht möglich und es würden hinreichend bestimmte Rechtsbegehren der Beklagten zur Nebenfolgenregelung fehlen, die zum Urteil erhoben werden könnten. Die zerstrittenen Parteien wären bei einer Realteilung nicht nur weiterhin über die gemeinsame Benützung gemeinsamer Gebäudeteile, Ausstattungen und Anlagen, sondern auch bezüglich der noch zu klärenden planerischen Fragen und der auszuhandelnden Dienstbarkeiten miteinander verbunden. Das Teilungsgericht sei auch für die Festlegung der Steigerungsbedingungen zuständig. (…) F. Gegen den schriftlich begründeten Entscheid des Zivilkreisgerichts vom 7. November 2023 erhoben die beiden Beklagten mit Eingabe vom 16. Februar 2024 Berufung beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht (nachfolgend: Kantonsgericht). Sie beantragten, es sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben, die Klage abzuweisen und die vorinstanzlichen Rechtsbegehren der beiden Beklagten gutzuheissen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 7. November 2023 aufzuheben und die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zulasten der Klägerin.
G.
Nach Bezahlung des verfügten Kostenvorschusses für das Berufungsverfahren in Höhe von CHF 150'000.00 durch die beiden Beklagten reichte die Klägerin am 11. April 2024 ihre Berufungsantwort ein. Darin ersuchte sie gemäss Rechtsbegehren Ziffer 1 um kostenfällige Abweisung der Berufung. Gleichzeitig erhob sie mit Rechtsbegehren Ziffer 2 Anschlussberufung mit den Anträgen, es sei (a) Dispositiv Ziffer 1 Absatz 1 im Entscheid vom 7. November 2023 wie folgt zu ergänzen:
«In den Steigerungsbedingungen ist, sofern in der üblichen, zur Anwendung gelangenden Bedingungen anders geregelt, vorzusehen, dass der Erwerber, zusätzlich zum Zuschlagspreis, folgende Kosten trägt:
50% der Verwertungs- und Verteilungskosten und -gebühren, 50% der Kosten der Eigentumsübertragung,
50% der Grundbuchgebühren und 50% der Handänderungssteuern»
Einfügung nach letztem Satz in Dispositiv Ziffer 1 Absatz 1:
«Falls die Versteigerung ergebnislos verläuft, ist eine zweite Versteigerung ohne Mindestangebot durchzuführen.»
(b) Dispositiv Ziffer 1 Absatz 2 im Entscheid vom 7. November 2023 aufzuheben und wie folgt neu zu formulieren:
«In den Steigerungsbedingungen ist, sofern in der üblichen, zur Anwendung gelangenden Bedingungen anders geregelt, vorzusehen, dass der Ganterlös je nach Ausgang der Gant wie folgt zu verteilen ist:
(i) Werden alle Miteigentumsanteile an eine Drittpartei veräussert, ist der Gesamterlös der Klägerin zur Hälfte und der Beklagten 1 und dem Beklagten 2 zu je einem Viertel zuzuweisen, in allen drei Fällen unter angemessenem Einbehalt der auf die betreffende Partei entfallenden mutmasslichen Grundstückgewinnsteuern und allenfalls weiterer, auf diese Partei entfallender Steuern und Abgaben sowie der zur Ablösung von allfällig bestehender gesetzlicher und/oder vertraglicher Grundpfandrechte notwendigen Mittel
sowie 50% der Verwertungs- und Verteilungskosten und -gebühren, Kosten der Eigentumsübertragung, der Grundbuchgebühren und der Handänderungssteuern»;
(ii) Werden alle Miteigentumsanteile einem oder mehreren der bisherigen Miteigentümer zugeschlagen, dessen/deren Miteigentumsanteile folglich nicht die Hand wechseln, so ist der Erlös für den oder die veräusserten Miteigentumsanteil(e) auf diejenige Partei resp. auf diejenigen Parteien zu verteilen, dessen resp. deren Miteigentumsanteil(e) übertragen wurde(n), in allen Fällen unter angemessenem Einbehalt der auf die betreffende(n) Partei(en) mutmasslich entfallenden Grundstückgewinnsteuern und allenfalls weiterer, auf diese Partei entfallender Steuern und Abgaben sowie der zur Ablösung von allfällig bestehender gesetzlicher und/oder vertraglicher Grundpfandrechte notwendigen Mittel sowie 50% der Verwertungs- und Verteilungskosten und -gebühren, Kosten der Eigentumsübertragung, der Grundbuchgebühren und der Handänderungssteuern».
(c) Dispositiv Ziffer 4 im Entscheid vom 7. November 2023 aufzuheben und wie folgt neu zu formulieren:
«Die Kosten des Schlichtungsverfahrens von CHF 300.00 werden den Beklagten in solidarischer Verbindung auferlegt. Die Gerichtsgebühr beträgt CHF 30'000.00 und wird den Beklagten in solidarischer Verbindung auferlegt.
Die Forderung des Staates betreffend Gerichtskosten wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF 30'000.00 verrechnet.
Die Beklagten haben der Klägerin CHF 30'300.00 (inkl. Kosten des Schlichtungsverfahrens) in solidarischer Verpflichtung zu ersetzen.
Die Beklagten haben in solidarischer Verbindung der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 132'475. 00 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.»
(…)
Erwägungen
(…)
5.1
In materieller Hinsicht rügen die beiden Beklagten im Wesentlichen, die Vorinstanz habe bei ihrer Beurteilung, welche Teilungs- bzw. Steigerungsart anzuordnen sei, eine Abwägung der Interessen der Parteien vorgenommen. Dabei habe sie erwogen, dass sowohl der Erwerb der zu teilenden Grundstücke als auch das Tätigwerden im Quartierplanverfahren für diese Grundstücke einzig aufgrund merkantiler Interessen erfolgt sei. Die vier Grundstücke würden weder «Familien-besitz» darstellen, welcher von Generation zu Generation weitergegeben werde, noch würden sie den «Familienbetrieb» ausmachen. Nach Ansicht der Beklagten seien diese Feststellungen der Vorinstanz sachverhaltswidrig. Der Übergang der Miteigentumsanteile aus dem Nachlass der Mutter des Beklagten 2 an Letzteren (…) sei unbestritten und gemäss den vorinstanzlichen Erwägungen anerkannt. Dementsprechend sei es auch nachvollziehbar, dass die vier Grundstücke für den Beklagten 2 gerade aufgrund der persönlichen Beteiligung seiner Mutter an diesem Projekt eine gewichtige Herzens- und Familienangelegenheit sei. (…) Das Engagement des Beklagten 2 am Projekt sei klar persönlicher und nicht beruflicher Natur. Es widerspreche daher den tatsächlichen Gegebenheiten, wenn die Vorinstanz behaupte, die Beklagten hätten die private Versteigerung zur Verfolgung von finanziellen Interessen «favorisiert». Genau das Gegenteil sei der Fall, denn die Beklagten hätten nachvollziehbare und legitime Interessen nicht finanzieller Art, um den Übergang der vier Grundstücke in fremde Hände zu verhindern. Diese nicht finanziellen Interessen der Beklagten seien unvollständig bzw. falsch berücksichtigt worden. Es fehle auch eine kritische Auseinandersetzung mit den Ausführungen der Beklagten, dass das Desinteresse der Klägerin an den Grundstücken nur vorgeschoben sei, zumal sie bis zum vorinstanzlichen Entscheid weder bereit gewesen sei, ihren Miteigentumsanteil zu verkaufen noch hierfür einen Preis zu nennen. Stattdessen habe die Vorinstanz das angebliche Desinteresse der Klägerin ohne weitere Bemerkungen als gegeben erachtet. Der vorinstanzliche Entscheid beruhe deshalb auf einer unvollständigen Sachverhaltsfeststellung bzw. Interessenabwägung. Da in erster Linie die Interessen der Gemeinschafter zu berücksichtigen seien, hätte die Versteigerung unter den Miteigentümern den Vorzug verdient, sofern nicht nachvollziehbare Gründe für eine öffentliche Versteigerung sprechen würden. Die Lehre empfehle, die öffentliche Versteigerung nur für den Fall anzuordnen, wenn eine Versteigerung unter den Miteigentümern ohne sinnvolles Ergebnis bleiben würde. Es sei geradezu unhaltbar, dass die Vorinstanz die nicht finanziellen Interessen der Beklagten übergehe und die öffentliche Versteigerung anordne.
Hinzu komme, dass den von der Vorinstanz in den Vordergrund gerückten finanziellen Interessen der Parteien auch mit einer Versteigerung unter den Miteigentümern Genüge getan würde. Es würde der Klägerin offenstehen, ein Gebot der Beklagten zu überbieten und die Grundstücke anschliessend im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung selbst auf dem freien Markt anzubieten. Der angebliche finanzielle Nachteil, den die Klägerin bei einer privaten Versteigerung erleiden könnte, existiere schlicht nicht. Selbst wenn man – wie die Vorinstanz – die finanziellen Interessen der Parteien im Vordergrund sehen möchte, wäre zur Wahrung sämtlicher Interessen zumindest vorab die Steigerung unter den Miteigentümern mit einem angemessen hohen Mindestzuschlagspreis anzusetzen und lediglich für den Fall des Nichterreichens desselben die öffentliche Versteigerung ohne Mindestzuschlagspreis anzuordnen gewesen. Unabhängig davon hätte die Vorinstanz im Rahmen der Teilungsmodalitäten für die vier Grundstücke entsprechend hohe Mindestzuschlagspreise festsetzen können. Damit hätte sowohl den finanziellen als auch den Interessen nicht finanzieller Art angemessen Rechnung getragen werden können. Stattdessen sei die Vorinstanz mit der angeordneten öffentlichen Versteigerung ohne Not und ohne sachliche Gründe einzig den Wünschen der Klägerin gefolgt. Ihr Entscheid erweise sich unter diesen Umständen als willkürlich und rechtswidrig.
5.2
Die Klägerin widerspricht den Beklagten. Die Klägerin habe im erstinstanzlichen Verfahren nie etwas anderes als die öffentliche Versteigerung beantragt. Sie habe immer deutlich gemacht, dass es ihr nicht um das Halten resp. den Erwerb der Parzellen gehe, sondern um deren Verkauf zum besten Preis. Die Klägerin habe den angeblich grossen persönlichen Einsatz des Beklagten 2 und seine angeblich tiefe emotionale Bindung zu den Grundstücken stets bestritten und widerlegt. (…) Der Beklagte 2 halte seinen Immobilienbesitz teils privat und teils über die Beklagte 1, welche gemäss ihren Statuten eine gewinnstrebige Immobiliengesellschaft sei. Dies bedeute namentlich für diejenigen Immobilien, welche im Eigentum der beiden Beklagten stünden und von keinem der beiden selbst genutzt würden, dass bei diesen Grundstücken ertragsresp. gewinnorientierte Interessen im Vordergrund stünden. Insofern würden sich die vier streitgegenständlichen Grundstücke durch nichts von anderen Liegenschaften unterscheiden, welche von den Beklagten gemeinsam gehalten und aktuell kommerziell entwickelt würden. In der Lehre und Praxis habe sich die Rechtsansicht durchgesetzt, wonach die öffentliche Versteigerung in aller Regel zu höheren Erlösen führe und deshalb den Vorzug verdiene, wenn nicht besondere und anerkennungswürdige Gründe dagegen sprechen würden. Die Vorinstanz habe sich wörtlich an die zu Art. 651 Abs. 2 ZGB entwickelte Rechtsprechung gehalten und alle von den Parteien benannten Interessen geprüft und gegeneinander abgewogen. In casu seien keine angeblich gewichtigen Gründe nicht kommerzieller Natur auszumachen bzw. nachgewiesen. Rein subjektive Ideen und Eindrücke seien im Rahmen eines Ermessensentscheides nicht zu berücksichtigen. Die Klägerin wolle die Grundstücke nicht selbst erwerben, sondern den höchsten Preis. Dieser lasse sich nur mittels einer öffentlichen Versteigerung erreichen. Die Beklagten würden nicht erklären, weshalb es ihnen nicht zumutbar sei, an einer öffentlichen Versteigerung mitzubieten. Die angeblich enge Beziehung des Beklagten 2 zu den vier Grundstücken stelle keine nachvollziehbare Begründung dar, weshalb er sich nicht dem Wettbewerb mit anderen Mitbietern stellen könne. Der Antrag der Beklagten, dass zumindest vorab die Steigerung unter den Miteigentümern mit einem angemessen hohen Mindestzuschlagspreis anzusetzen und lediglich für den Fall des Nichterreichens desselben die öffentliche Versteigerung ohne Mindestzuschlagspreis anzuordnen gewesen wäre, sei ein neuer Antrag, der gestützt auf Art. 317 ZPO nicht zuzulassen sei. Die Beklagten hätten die Vorinstanz nicht davon überzeugen können, dass die öffentliche Versteigerung nicht die beste Methode sei, um einen reibungslosen Übergang des Miteigentums in Alleineigentum oder neues Miteigentum zu ermöglichen. Alleine die Möglichkeit einer anderen Lösung mache den Ermessensentscheid der Vorinstanz nicht willkürlich, umso mehr, wenn der Gesetzgeber in Art. 651 Abs. 2 ZGB selbst mehrere Lösungen vorschlage.
5.3.1
Die Dreierkammer des Kantonsgerichts erachtet die Rügen der Beklagten für unbegründet. Gegenstand des Parteienstreits und der vorliegenden Berufung bildet die Frage über die Art der Teilung der Miteigentumsanteile der Parteien betreffend die im Grundbuch Z.
eingetragenen Parzellen Nr. XXX1, XXX2, XXX3 und XXX4. Können sich die Miteigentümer über die Art der Aufhebung nicht einigen, so wird auf Anordnung des Gerichts die Sache körperlich geteilt oder, wenn dies ohne wesentliche Verminderung ihres Wertes nicht möglich ist, öffentlich oder unter den Miteigentümern versteigert (Art. 651 Abs. 2 ZGB). In der Lehre ist teilweise umstritten, ob das Gericht beim Entscheid über die Aufhebungsart von einem prinzipiellen Vorrang der körperlichen Teilung auszugehen hat (dazu BSK ZGB II-
Brunner
/
Wichtermann
, 7. Aufl., 2023, Art. 651 N 13 m.w.H.). Die Vorinstanz ist der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gefolgt, wonach kein absoluter und zwingender Vorrang der körperlichen Teilung besteht. Das Gericht ist unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände (konkrete Sachlage, persönliche Verhältnisse und Bedürfnisse etc.) grundsätzlich frei, nach der Natur der Sache und nach Billigkeit zu entscheiden. Selbst wenn die körperliche Teilung und die Versteigerung gleichwertig erscheinen, ist nur dann auf Realteilung zu erkennen, wenn diese vernünftig durchgeführt werden kann und allen Beteiligten – evtl. unter Ausgleichung – einen Anteil verschafft (BGE 100 II 187 E. 2e, in: Pra 1975, 26 ff.; BGer 5C.212/1992 E. 5b; 5A_618/2012 E. 7.3 f.; vgl. auch OGer ZH HG220143-O vom 27. Mai 2024 E. 6.3.3; BSK ZGB II-
Brunner
/
Wichtermann
, a.a.O., Art. 651 N 13; BK ZGB-
Graham
-
Siegenthaler
, 2022, Art. 651 ZGB N 43, 57, 66). Auch der Entscheid, ob die Aufhebung des Miteigentums an einer Sache auf dem Wege der öffentlichen Versteigerung oder der privaten Versteigerung zwischen den Miteigentümern zu erfolgen hat, betrifft eine Ermessensfrage. Handelt es sich bei den Miteigentümern um Familienmitglieder, die sich über die Zuweisung der Sache nicht einigen können, deren Übergang an Aussenstehende aber eigentlich nicht wünschen, so kommt zunächst nur die Versteigerung unter ihnen in Frage. Geht es ausschliesslich um den grösstmöglichen Gewinn, kann auch sofort die öffentliche Versteigerung angeordnet werden (BGE 80 II 369 E. 4; BGer 5A_600/2010 E. 4.1). Haben die Miteigentümer keine Vereinbarung getroffen und keine übereinstimmenden Anträge hinsichtlich der Teilungsart gestellt, so ist das Gericht im Rahmen von Art. 651 Abs. 2 ZGB in seinem Ermessen frei und an Parteianträge nicht gebunden (BGer 5C.212/1992 E. 2; 5A_618/2012 E. 7.3 f.; vgl. auch OGer ZH HG220143-O vom 27. Mai 2024 E. 6.3.3).
5.3.2
Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid an diese Beurteilungskriterien gehalten. Sie hat richtig erwogen, dass die aktenkundige Evaluation (…) zwar eine Teilung der Grundstücke unter einvernehmlicher Regelung der Dienstbarkeiten vorsieht. Dieses Gerichtsverfahren und der eingereichte E-Mail-Verkehr zeigen jedoch klar auf, dass die Parteien nicht einvernehmlich handeln und zerstritten sind. Eine gerichtliche Anordnung der Realteilung würde daher bedingen, dass begleitend auch die Dienstbarkeiten inhaltlich detailliert geregelt und im Entscheiddispositiv festgelegt würden. Mangels Planreife des Bauprojekts kann das Teilungsgericht den möglichen Inhalt der Dienstbarkeiten nicht regeln. Eine inhaltliche Regelung der Dienstbarkeiten ist somit allenfalls nur bei Vorliegen von konkreten Rechtsbegehren über den Inhalt der Dienstbarkeiten möglich. Solche konkreten Rechtsbegehren sind jedoch nicht gestellt worden (…). Die Vorinstanz hat folgerichtig keine Realteilung der streitgegenständlichen Grundstücke angeordnet, zumal kein absoluter und zwingender Vorrang der körperlichen Teilung besteht. Sie hat unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände geprüft, welche andere Aufhebungsart des Miteigentums am ehesten den überwiegenden Interessen der Parteien entspricht und deshalb zu bevorzugen ist.
5.3.3
Hinzu kommt, dass die Realteilung der streitgegenständlichen Grundstücke nur als Eventualbegehren von der Beklagten verlangt worden ist. Die Klägerin hat eine öffentliche Versteigerung beantragt, während die Beklagten mit ihrem Hauptbegehren eine private Versteigerung unter den Miteigentümern fordern. Auch im Verhältnis zwischen den beiden Versteigerungs-arten gilt, dass keine dieser zwei Varianten Vorrang hat. Vielmehr sind im Rahmen einer Gesamtabwägung alle bekannten wesentlichen Interessen der Miteigentümer zu beachten und gewichten. Insbesondere ist vorliegend zu prüfen, ob es den Parteien hauptsächlich um die Erzielung eines möglichst hohen Erlöses geht, oder ob es ihnen darum geht, zu verhindern, dass die Sache in fremde Hände übergeht (BSK ZGB II-
Brunner
/
Wichtermann
, a.a.O., Art. 651 N 14; BK ZGB-
Graham
-
Siegenthaler
, 2022, Art. 651 ZGB N 71 f.). Handelt es sich zum Beispiel bei den Miteigentümern um Geschwister, die sich nicht einigen können, welchem von ihnen eine Familien-liegenschaft zukommen soll, aber jedenfalls deren Übergang an einen Aussenstehenden nicht wünschen, so kommt (zunächst) nur die Versteigerung unter ihnen in Frage (BGE 80 II 369 E. 4; BK ZGB-
Graham
-
Siegenthaler
, 2022, Art. 651 ZGB N 72). Sind sich die Miteigentümer gänzlich fremd und möchte jeder von ihnen die Liegenschaft zu Alleineigentum an sich ziehen oder dann wenigstens möglichst viel aus seinem Anteil lösen, so wird eher die öffentliche Versteigerung angezeigt sein, weil bei einem unbeschränkten Interessentenkreis die Wahrscheinlichkeit der Erzielung eines höheren Erlöses zufolge vermehrten Höherbietens besteht, was im Interesse beider Parteien liegt (BGE 80 II 369 E. 4; BGer 5A_618/2012 E. 7.3.1). Auch bei sehr geringer Aussicht auf Erzielung eines höheren Verkaufspreises ist es nicht von vornherein als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn ein Miteigentümer die öffentliche Versteigerung verlangt, anstatt die Sache dem an der Übernahme interessierten Miteigentümer zum Verkehrswert zu überlassen (BGer 5A_337/2015 E. 5; KUKO ZGB-
Domej
/
Schmidt
, 2. Aufl., 2018, Art. 651 N 13). Im hier zu beurteilenden Fall hat die Klägerin mit ihren Rechtsbegehren eindeutig ihren Willen manifestiert, die vier streitgegenständlichen Grundstücke nicht erwerben, sondern den höchsten Kaufpreis erzielen zu wollen. Dieser klägerische Wille ist während des gesamten Gerichtsverfahrens unverändert geblieben und kann entgegen der Ansicht der Beklagten nicht als lediglich vorgeschoben bezeichnet werden. Das vorprozessuale Verhalten der Klägerin, namentlich die – von den Beklagten vorgetragene – Haltung der Klägerin, ihren Miteigentumsanteil nicht an den Beklagten 2 bzw. die Beklagten verkaufen oder einen Preis dafür nennen zu wollen (…), steht nicht in einem Widerspruch zu ihren Klagebegehren, den höchstmöglichen Preis für ihren Miteigentumsanteil im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung erzielen zu wollen. Unabhängig eines allfälligen Mindestpreises kann bei einer öffentlichen Versteigerung ein höherer Zuschlagspreis erzielt werden als bei einer privaten Versteigerung unter den Miteigentümern, zumal an der öffentlichen Versteigerung neben den Miteigentümern auch interessierte Dritte mitbieten können. Demzufolge ist in erster Linie die öffentliche Versteigerung der streitgegenständlichen Grundstücke ins Auge zu fassen, sofern im Rahmen der Gesamtabwägung nicht besondere Gründe bzw. Interessen für eine private Versteigerung sprechen würden.
5.3.4
Die Vorinstanz hat in ihrem ausführlich begründeten Entscheid eine umfassende Abwägung aller von den Parteien benannten wesentlichen Interessen vorgenommen. Die Klägerin und die Beklagte 1 sind gewinnorientierte Aktiengesellschaften, die im Immobiliensektor tätig sind und unter anderem den Kauf, Verkauf, das Halten sowie die Verwaltung von Liegenschaften bezwecken. Der Beklagte 2 ist Gründer und Verwaltungsratsmitglied der Beklagten 1 und beruflich in der Immobilienbranche tätig. Unbestritten ist, dass die vier streitgegenständlichen Grundstücke im Jahr xyz von der Mutter des Beklagten 2 (zu 1/4), der D.
AG (zu 1/4) und der Klägerin (zu 1/2) zusammen erworben worden sind. Gemäss der ebenfalls unbestritten gebliebenen Feststellung der Vorinstanz sind die Beklagten in der Funktion als Grundeigentümer und/oder Bauunternehmen/Bauunternehmer an mehreren Bauprojekten (mit-)beteiligt. Das streitgegenständliche Bauland ist eines unter mehreren, in welches die Beklagten Zeit und Geld investieren (…). Daraus lassen sich kommerzielle Interessen der Klägerin und der Beklagten ableiten. Entgegen den Ausführungen der Beklagten hat die Vorinstanz nicht erwogen, dass einzig merkantile Interessen der Beklagten vorliegen würden. Vielmehr hat sie festgehalten, es möge sein, dass der Beklagte 2 aufgrund seines beruflichen Engagements und des Umstandes, dass seine Mutter beim Erwerb der Grundstücke und bei der Projektentwicklung des betreffenden Areals mitbeteiligt gewesen sein soll, eine enge Beziehung zu den vier Parzellen habe. Es erschliesse sich jedoch nicht, weshalb sich dieses Areal von den übrigen Projekten der beiden Beklagten, in welche sie ebenfalls Zeit und Geld investieren würden, unterscheiden sollte. Die persönliche Bindung des Beklagten 2 bestehe darin, dass er den Miteigentumsanteil an den streitgegenständlichen Parzellen von seiner Mutter geerbt habe und er darauf hingearbeitet habe, das Quartierplanverfahren zum Abschluss zu bringen. Die Vorinstanz hat daraus zu Recht den Schluss gezogen, dass die vorgebrachten Argumente der Beklagten nicht ausreichend sind, um die streitgegenständlichen Grundstücke als eine gewichtige Herzensbzw. Familienangelegenheit werten zu können. Namentlich stehen die vier Grundstücke nicht im Besitz von Geschwistern und es handelt sich nicht um Familienbesitz, welcher traditionsgemäss von einer Generation auf die nächste übertragen werden soll. Somit ist die Feststellung der Vorinstanz korrekt, dass die vier Grundstücke keinen Familienbetrieb ausmachen, den der Beklagte 2 von seiner verstorbenen Mutter mit dem Ansinnen geerbt hat, ihn an die nächste Familiengeneration weiterzureichen (…). Als Rechtsmittelinstanz greift das Kantonsgericht nicht ohne Not in das Ermessen der Vorinstanz bzw. erst bei qualifiziert fehlerhaft ausgeübten Ermessen ein (u.a. KGE BL
410 19 292 E. 7.1
; 410 16 231 E. 5.2). Der Beklagte 2 mag zwar auch Interessen nicht finanzieller Art an den streitgegenständlichen Grundstücken haben, doch hat er im Verfahren nicht überzeugend darlegen können, dass eine besonders emotionale bzw. persönliche Beziehung zu den streitgegenständlichen Parzellen besteht, die gegen eine öffentliche Versteigerung sprechen würde. (…) Von den Beklagten ist somit nicht hinreichend dargetan worden, dass der persönliche Einsatz des Beklagten 2, der sich für eine Wertsteigerung der vier Grundstücke engagiert hat, ausschliesslich oder überwiegend persönlicher Natur und nicht beruflicher Natur gewesen ist. Der Entscheid der Vorinstanz, welche bei der Güterabwägung die finanziellen Interessen der Parteien stärker als die persönlichen Interessen des Beklagten 2 gewichtet und eine öffentliche Versteigerung der streitgegenständlichen Grundstücke angeordnet hat, ist nicht zu beanstanden. Sie hat ihr Ermessen pflichtgemäss ex aequo et bono ausgeübt und ihren Entscheid sorgfältig begründet. Die Feststellungen der Vorinstanz zum rechtserheblichen Sachverhalt sind weder unvollständig noch kann der Ermessensentscheid der Vorinstanz als willkürlich bezeichnet werden. Sämtliche Rügen der Beklagten sind abzuweisen.
6.1
Die Beklagten kritisieren des Weiteren, die Vorinstanz habe zwar für die öffentliche Versteigerung neben den üblichen Steigerungsmodalitäten zusätzlich einen Mindestzuschlagspreis von CHF yyy Mio. festgelegt. Als Begründung führe sie die Notwendigkeit zur Deckung der gesetzlichen und vertraglichen Pfandrechte, der Grundstückgewinnsteuern und der weiteren Kosten an. Zu den Folgen, sollte der festgelegte Mindestzuschlagspreis nicht erreicht werden, habe sie sich allerdings nicht geäussert. Im Dispositiv würden entsprechende weitere Anordnungen fehlen. Nach Ansicht der Beklagten sei in jedem Fall das weitere Vorgehen zu regeln, sollte der Mindestzuschlagspreis nicht erreicht werden. Werde ein Mindestzuschlagspreis festgelegt, müsse immer auch eine zweite Steigerung ohne Mindestzuschlagspreis angeordnet werden, unter Hinweis auf BGE 51 II 295 ff. (recte: 294 ff.). Sollte der festgesetzte Mindestzuschlagspreis nicht erreicht werden, würde dies eine Teilung des Miteigentums an der Versteigerung verunmöglichen, was gegen den Anspruch der Beklagten auf Aufhebung und Teilung des Miteigentums verstossen würde. Es sei nicht die Aufgabe des Gerichts, mit den Steigerungsmodalitäten einen zur Sicherung der gesetzlichen und vertraglichen Pfandrechte, der Grundstückgewinnsteuer und der weiteren Kosten genügend hohen Erlös zu gewährleisten beziehungsweise diesen so anzusetzen, dass für den Kanton zusätzliche Steuereinnahmen generiert würden und das unternehmerische Risiko komplett ausgeschaltet würde, zumal die sich ergebenden steuerlichen Konsequenzen, insbesondere die Grundstückgewinnsteuer, von einem allfälligen erzielbaren Grundstückgewinn abhängig seien. Die Bestimmung eines Mindestzuschlagspreises scheine daher fiskalisch motiviert zu sein. Der Entscheid über die Art und Weise der Finanzierung von Grundeigentum – sei dies vollumfänglich aus Eigenmitteln oder unter zu Hilfenahme von Fremdkapitalgebern – unterliege dem Grundeigentümer selbst und falle in dessen Unternehmersphäre. Richterliches Handeln solle neutral sowie frei von aussenstehenden Werten sein und nur die Interessen der streitbetroffenen Parteien berücksichtigen. Die Festsetzung eines Mindestzuschlagspreises sei in dieser Angelegenheit daher weder notwendig noch zulässig.
Darüber hinaus habe die Vorinstanz beschlossen, den Ganterlös «nach Abzug der Verwertungskosten, der Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, der Grundbuchgebühren und der gesetzlichen Grundpfandrechte sowie aller übrigen aus der Versteigerung resultierenden Kosten, Gebühren und Steuern» zur Hälfte der Klägerin und zu je einem Viertel den Beklagten zuzuweisen. Diese Verteilungsanordnung sei willkürlich. Sollte eine der Streitparteien, die im Grundbuch als Miteigentümer geführt werde, mitbieten und den Zuschlag erhalten, finde naturgemäss lediglich im Umfang der anteilsmässigen Veränderung der Eigentumsverhältnisse eine zivilrechtliche und damit steuerbare Handänderung statt. Auf den bereits heute im Eigentum der erwerbenden Partei stehenden Anteil falle dagegen mangels einer durch Veränderung des Grundbuchregistereintrages feststellbaren zivilrechtlichen Handänderung weder eine Grundstückgewinnsteuer noch eine Handänderungssteuer an. Da die vorgenannten Kosten, Gebühren und Steuern gemäss der vorinstanzlichen Anordnung «vor der Verteilung des Erlöses» in Abzug zu bringen seien, würden die Beklagten – sollten sie mitbieten und den Zuschlag bekommen – einen geringeren Betrag erhalten als ihnen im Verhältnis zustehen würde. Jedenfalls sei im vorgenannten Fall einzig die Klägerin als Veräusserin ihres Miteigentumsanteils für die Grundstückgewinnsteuer steuerpflichtig (§ 74 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes, SGS 331). Gleiches gelte nach § 85 Abs. 1 des Steuergesetzes für die Handänderungssteuer. Nach der vorinstanzlichen Anordnung müssten im vorgenannten Fall die Beklagten als Erwerber der übrigen Miteigentumsanteile die von der Klägerin als Veräusserin zu entrichtenden Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern mittragen. Unklar bleibe darüber hinaus die Regelung der durch den Verkauf der übrigen Miteigentumsanteile resultierenden direkten Bundessteuer. Es lasse sich nicht zweifelsfrei feststellen, welcher Teil der direkten Bundessteuer als «übrige Steuern» im Sinne des angefochtenen Entscheids vom Steigerungserlös in Abzug zu bringen sei. Die vom Gericht angeordnete Zuweisung führe weder zu einem sachgerechten Ergebnis noch erweise sich diese mit der gesetzlichen Regelung, insbesondere dem Steuergesetz, vereinbar. Sie sei nicht haltbar und geradezu willkürlich.
6.2
Die Klägerin weist demgegenüber darauf hin, dass die Vorinstanz die Steigerungsanordnungen von sich aus im Rahmen ihres Ermessens erlassen habe. Es sei nicht zwingend, solche anzuordnen. Es liege in der Natur der Sache, dass Steigerungsanordnungen immer noch mehr optimiert werden könnten, wie die Anschlussberufung beweise. Es seien – wie die Klägerin in der Anschlussberufung – konkrete Anträge zu stellen und nicht, wie die Beklagten, hierüber zu schweigen. Ohne konkrete Anträge könne das Kantonsgericht gar nicht entscheiden. Die Rügen der Beklagten seien unbegründet und in dieser Allgemeinheit nicht zu hören. Hinsichtlich eines eventuellen Zweitaufrufes sei anerkannt, dass ein solcher nur anzuordnen sei, wenn es sich als sinnvoll erweise. Eine Steigerungsanordnung des Gerichts sei nicht konstitutiv, um einen Zweitaufruf zu garantieren. Ein solcher könne auch in den von der Zivilrechtsverwaltung anzuordnen-den üblichen Steigerungsbedingungen, auf welche die Vorinstanz in Dispositivziffer 1 verweise, vorgesehen werden. Hinsichtlich der Rüge betreffend die Verteilung des Steigerungserlöses werde aus den Ausführungen der Beklagten nicht klar, weshalb die Vorinstanz hätte annehmen müssen, dass die vier Parzellen von den Beklagten übernommen würden. Im Übrigen seien die Teilungsanweisungen der Vorinstanz nicht benachteiligend, sondern höchstens unklar bzw. lückenhaft, soweit sie nicht ausdrücklich zwischen den zwei denkbaren Ausgängen der Versteigerung unterscheiden würden. Eine Optimierung der Steigerungsanordnung könne im Rahmen von Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO erfolgen, wie die Anschlussberufung zeige (dazu nachstehende Erwägungen 9.1 f.).
6.3.1
Die Dreierkammer des Kantonsgerichts kann sich der Kritik der Beklagten an den angeordneten Steigerungsanordnungen der Vorinstanz nicht anschliessen. Die Festlegung von Steigerungsbedingungen ist nach der Lehre nicht zwingend und liegt im Ermessen des Gerichts. Dieses kann im Rahmen seiner Ermessensausübung im Einzelfall Steigerungsanordnungen verbindlich festlegen (BSK ZGB II-
Brunner
/
Wichtermann
, a.a.O., Art. 651 N 14). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 651 Abs. 2 ZGB kann das Teilungsgericht die Steigerungsbedingungen frei gestalten, wobei es gegebenenfalls streitige Modalitäten zu entscheiden und vereinbarte Modalitäten zu berücksichtigen hat (BGE 149 III 165 E. 3.5.2; 5A_411/2013 E. 4.3, mit Hinweis auf BGE 51 II 294 S. 296 und BGer 5A_174/2015 E. 6.2;
Graham
-
Siegenthaler
, Handkomm. zum Schweizer Privatrecht, 4. Aufl., 2023, Art. 651 N 11). Legt das Gericht einen Mindestzuschlagspreis fest, kann es sinnvoll sein, dass bereits von Anfang an für den Fall des Nichterreichens des Mindestpreises ein Zweitaufruf vorgesehen wird; eine Pflicht zur Festlegung eines Zweitaufrufs von Anfang an besteht indessen nicht (BSK ZGB II-
Brunner
/
Wichtermann
, a.a.O., Art. 651 N 14 m.w.H.). Vorliegend hat die Vorinstanz den Parteien anlässlich der Hauptverhandlung vom 7. November 2023 die Möglichkeit gegeben, sich zu den Steigerungsbedingungen zu äussern. Während die Klägerin hierzu angegeben hat, dass bei der von ihr beantragten öffentlichen Versteigerung ein Mindestpreis vorzusehen sei, haben sich die Beklagten nicht zu den Steigerungsbedingungen vernehmen lassen. In ihrer Berufung stellen die Beklagten keine konkreten Anträge bzw. Änderungsbegehren zu den Steigerungsanordnungen, die zum Urteil erhoben werden könnten (vgl. dazu vorstehende Ausführungen zum Sachverhalt, Bst. C und F). Darüber hinaus ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz im Rahmen ihres pflichtgemäss ausgeübten Ermessens einen Mindestzuschlagspreis von CHF yyy Mio. festgelegt hat, damit die gesetzlichen und vertraglichen Pfandrechte, die Grundstückgewinnsteuern und die weiteren Kosten im Zusammenhang mit der Versteigerung und Aufhebung des Miteigentums an den streitgegenständlichen Parzellen gedeckt werden. Was hierbei gesetzeswidrig oder gar willkürlich sein soll, vermögen die Beklagten nicht überzeugend darzulegen, zumal es im klaren Interesse aller Miteigentümer ist, dass der Zuschlagspreis die erwähnten Pfandrechte, Steuern und weiteren Kosten übersteigt.
6.3.2
Sodann kann den Beklagten nicht gefolgt werden, wenn sie behaupten, bei Festlegung eines Mindestzuschlagspreises habe das anordnende Gericht immer auch einen Zweitaufruf für den Fall des Nichterreichens des Mindestzuschlagspreises anzuordnen. Das Teilungsgericht ist bei der Anordnung allfälliger Steigerungsbedingungen grundsätzlich frei, wobei es allfällige übereinstimmende Anträge der Miteigentümer zu den Steigerungsmodalitäten zu beachten und über streitige Modalitäten zu entscheiden hat. Im hier zu beurteilenden Fall hat die Klägerin an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung die Festsetzung eines Mindestzuschlagspreises beantragt, während die Beklagten keinen anderslautenden oder zusätzlichen Antrag zu den Steigerungsmodalitäten gestellt haben. Die Vorinstanz hat demnach nicht über streitige Modalitäten entscheiden müssen und ist dem unwidersprochen gebliebenen Antrag der Klägerin auf Festsetzung eines Mindestzuschlagspreises gefolgt. Die vorliegende Ausgangslage präsentiert sich somit anders als diejenige im von den Beklagten zitierten BGE 51 II 294. In jenem Entscheid aus dem Jahr 1925 waren sich die streitigen Miteigentümer unter anderem über die Festlegung eines Mindestzuschlagspreises bei einer öffentlichen Versteigerung uneinig und die kantonalen Gerichte setzten daraufhin einen Mindestzuschlagspreis in einer Höhe fest, welche den Erfolg der Steigerung in absehbarer bzw. zumutbarer Zeit und damit auch den Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums in Frage stellte. Im vorliegenden Fall sind sich die Streitparteien über die Festsetzung eines Mindestzuschlagspreises nicht uneinig gewesen. Zudem behaupten die Beklagten zu Recht nicht, dass der Mindestzuschlagspreis von CHF yyy Mio. für die vier streitgegenständlichen Grundstücke, deren Gesamtwert nach den unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Klägerin CHF zzz Mio. beträgt, wahrscheinlich nicht erreicht werden könnte. Jedenfalls genügt es nicht vorzubringen, es sei unklar wie fortzufahren wäre, sollte der festgesetzte Mindestzuschlagspreis nicht erreicht werden, so dass bei Festlegung eines Mindestzuschlagspreises zwingend immer ein Zweitaufruf ohne Mindestzuschlagspreis anzuordnen sei.
Dass ohne einen gerichtlich angeordneten Zweitaufruf keine Aufhebung und Teilung des Miteigentums möglich wäre, wie die Beklagten behaupten, ist unrichtig. Es entspricht der bewährten Praxis der kantonalen Gerichte, dass diese zurückhaltend bei der verbindlichen Festlegung von Steigerungsmodalitäten sind. Sie entscheiden in der Regel nur über streitige Modalitäten und nehmen vereinbarte Steigerungsmodalitäten in das Urteilsdispositiv auf, unter zusätzlichem Hinweis auf die üblichen Steigerungsbedingungen, welche gestützt auf § 5 ff. des kantonalen Gesetzes über die Einführung des Obligationenrechtes (EG OR, SGS 212) von der Zivilrechtsverwaltung erlassen werden. Die Zivilrechtsverwaltung hat die Anordnungen des Gerichts zu befolgen und darüber hinaus gemäss § 6 Abs. 1 lit. c EG OR die Steigerungsbedingungen im Einvernehmen mit den Verkaufsparteien aufzustellen. Die Anordnung des Gerichts auf Durchführung einer öffentlichen Versteigerung mit einem Mindestzuschlagspreis hindert die Zivilrechtsverwaltung und die Verkaufsparteien nicht daran, in den Steigerungsbedingungen zusätzlich einen Zweitaufruf ohne Mindestzuschlagspreis oder weitere Modalitäten, sofern diese zweckmässig und verhältnismässig sind, vorzusehen. Demgemäss wäre es bei der vorliegend angeordneten öffentlichen Versteigerung über die vier streitgegenständlichen Grundstücke zulässig, wenn die Zivilrechtsverwaltung in den Steigerungsbedingungen einen Zweitaufruf ohne Mindestzuschlagspreis festlegen würde.
6.3.3
Analoges gilt für die im Dispositiv des angefochtenen Entscheids angeordnete Zuweisung und Verteilung des Steigerungserlöses (vgl. dazu vorstehende Ausführungen zum Sachverhalt, Bst. E). Erstens haben die Beklagten diesbezüglich keine konkreten Anträge bzw. Änderungsbegehren über die Verteilung des Ganterlöses im Berufungsverfahren gestellt, die zum Urteil erhoben werden könnten (vgl. dazu vorstehende Ausführungen zum Sachverhalt, Bst. C und F). Zweitens ist die Formulierung im angefochtenen Urteilsspruch über die Zuweisung und Verteilung des Ganterlöses mit Aufzählung der zu berücksichtigenden Kosten, Gebühren und Steuern üblich und entspricht der bewährten Praxis der kantonalen Gerichte. Die Formulierung im Entscheid hält im Sinne eines Grundsatzes fest, welche Kosten, Gebühren und Steuern bei einer Grundstücksversteigerung zu berücksichtigen und zu verteilen sind. Das Teilungsgericht hat in seinem Entscheid nicht für jedes erdenkliche Versteigerungsergebnis die Modalitäten für die Verteilung aller Kosten, Gebühren und Steuern festzulegen. Die Zivilrechtsverwaltung hat der gerichtlichen Anordnung Folge zu leisten, wobei sie selbstverständlich die im Gerichtsentscheid aufgeführten Kosten, Gebühren und Steuern einzelfallweise nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen festzusetzen, in den Steigerungsbedingungen aufzuführen und entsprechend dem Ausgang des Steigerungsverfahrens zu verteilen hat. Wird ein Versteigerungsergebnis vom Wortlaut der gerichtlichen Anordnung nicht erfasst, wie beispielsweise der Zuschlag an einen Miteigentümer, so hat die Zivilrechtsverwaltung gestützt auf § 5 EG OR im konkreten Fall die mit der Versteigerung zusammenhängenden Kosten, Gebühren und Steuern nach Sinn und Zweck des Gerichtsentscheids zu verteilen.
6.3.4
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist als Fazit festzuhalten, dass die Rügen der Beklagten, wonach die von der Vorinstanz angeordnete öffentliche Versteigerung mit einem Mindestzuschlagspreis von CHF yyy Mio. sowie die angeordnete Zuweisung und Verteilung des Steigerungserlöses rechtswidrig und gar willkürlich sein sollen, unzutreffend und zurückzuweisen sind.
7.1
Der dritte Kritikpunkt der Beklagten betrifft den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz auf ihr Eventualbegehren. Gemäss diesem Begehren der Beklagten soll eine Vereinigung der streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Grundstück und die Realteilung dieses Grundstücks durch Grenzmutation in zwei möglichst gleichwertige Grundstücke angeordnet werden, wobei eines dieser zwei Grundstücke zu Alleineigentum an die Klägerin und das andere zu Miteigentum je zur Hälfte an die Beklagten 1 und 2 zugewiesen werden soll, unter Regelung der Nebenfolgen (insbesondere unter Errichtung der erforderlichen Dienstbarkeiten für die gemeinsame Benützung gemeinsamer Gebäudeteile, Ausstattungen und Anlagen) sowie unter Barausgleichung allfälliger Wertdifferenzen der zwei Grundstücke. Das Nichteintreten auf dieses Eventualbegehren hat die Vorinstanz im Wesentlichen damit begründet, dass die Beklagten keine hinreichend bestimmten Rechtsbegehren für die beantragte Regelung der Nebenfolgen gestellt hätten. Dem Bauprojekt fehle die erforderliche Planreife, weshalb die Regelung der Nebenfolgen einer Realteilung – namentlich die inhaltliche Gestaltung der Dienstbarkeiten – durch das Gericht nicht möglich sei. Der Zivilprozess diene nicht dazu, ein Bauprojekt zur Planreife zu führen. Die Parteien hätten lediglich im Grundsatz ihr Einverständnis zur Errichtung der Dienstbarkeiten erteilt. Für die konkrete Ausarbeitung der Dienstbarkeiten müssten sie jedoch Hand bieten. Zumal die Parteien nachweislich zerstritten seien, könne im Übrigen auch ein Urteil mit angeordneter Realteilung nicht sinnvoll durchgeführt werden. Ein solches Urteil würde nicht zu einer Entflechtung der Parteien führen und Folgeprozesse nach sich ziehen. Im Weiteren bestehe für die beantragte Vereinigung der Grundstücke keine gesetzliche Anspruchsgrundlage. Selbst wenn auf das Eventualbegehren eingetreten würde, müsste es abgewiesen werden.
7.2
Die Beklagten monieren im Wesentlichen, dass ihr Eventualbegehren genügend konkret und zulässig sei. Es genüge im Rahmen einer Teilungsklage nach Art. 651 ZGB, wenn nur die Teilung des Miteigentums verlangt werde. Die Vorinstanz habe sich mit den Ausführungen der Beklagten in Rz. 16 ihrer Klageantwort zu einer möglichen Realteilung nicht näher auseinandergesetzt, obwohl die Rechtsbegehren im Lichte der Begründung auszulegen seien. Die Möglichkeit der Teilung der vier Grundstücke sei anhand der eingereichten Evaluation (…) belegt. Gemäss dieser Studie sei «eine Aufteilung der geplanten Bebauung V.
in zwei gleich grosse (wertschöpfende) Lose [ ... ] möglich». Zwar seien mittels Dienstbarkeiten und Verträgen die gegenseitig für den Bau und Betrieb notwendigen Rechte und Pflichten noch festzuschreiben, zu Letzterem hätten die Parteien jedoch bereits einen öffentlich beurkundeten Quartierplan-Vertrag mit der Gemeinde Z.
abgeschlossen. Damit hätten sich die Parteien sämtliche notwendig werdenden Dienstbarkeiten (Grenz- und Näherbaurechte, Überbzw. Unterbaurechte, Geh- und Fahrrechte, Durchleitungsrechte für Werkleitungen etc.) innerhalb des Quartierplan-Perimeters bereits verbindlich eingeräumt. Die Parteien seien sogar berechtigt, die notwendigen Rechte beim Grundbuchamt anzumelden. Weiter seien nach § 10 Abs. 3 des Quartierplan-Reglements auch die «Nebenanlagen wie Neubauten, Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege usw.» bei einer etappenweisen Realisierung so sichergestellt, dass eine spätere Realisierung der gesamten Überbauung nicht erschwert oder verhindert werde. Zudem erlaube § 10 Abs. 3 des Quartierplan-Reglements sogar ausdrücklich eine Parzellierung des Areals, wobei innerhalb des Quartierplan-Perimeters die daraus entstehenden Rechte und Lasten zur Realisierung und zur Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Quartierplanung gegenseitig von Gesetzes wegen als erteilt gelten würden. Nach dem Gesagten sei eine Aufteilung in zwei gleich grosse Lose mit einer nur minimalen Ausgleichszahlung ohne weiteres, insbesondere ohne weitere Regelung zu den Dienstbarkeiten, möglich. Eine weitere einvernehmliche Regelung zu den Dienstbarkeiten sei schlicht nicht notwendig. Unabhängig davon hätten die Parteien bereits einen öffentlich beurkundeten Quartierplan-Vertrag abgeschlossen, welcher auch auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden sei, ansonsten die Parteien schadenersatzpflichtig würden. Die Beklagten würden daher die Ansicht der Vorinstanz nicht teilen, wonach begleitend zur Realteilung auch die Dienstbarkeiten zu regeln und im Entscheiddispositiv inhaltlich festzulegen wären. Eine Realteilung sei ohne Weiteres möglich und sei vor der öffentlichen Versteigerung anzuordnen, da hierbei auch die Interessen sämtlicher Parteien gewahrt würden.
7.3
Für die Klägerin ist auch diese Rüge nicht zu hören und der Entscheid der Vorinstanz zu schützen. Die Beklagten hätten ausdrücklich die Regelung der Nebenfolgen der Realteilung beantragt, ohne jedoch auszuführen, welche zu regelnden Dienstbarkeiten erforderlich seien. Die Realteilung falle ausser Betracht, da es weder ein Projekt noch den Hauch einer Einigkeit zwischen den vollkommen zerrütteten Parteien gebe. Die Beklagten würden nichts vortragen, was die Richtigkeit der Einschätzung der Vorinstanz in Frage stellen könnte.
7.4
Die Dreierkammer des Kantonsgerichts schliesst sich der Meinung der Vorinstanz und der Klägerin an. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass beide Parteien mit ihren Hauptbegehren eine Versteigerung der streitgegenständlichen Grundstücke beantragt haben, wobei die Klägerin eine öffentliche und die Beklagte eine private Versteigerung gefordert haben. Die Vorinstanz hat sich aufgrund der insgesamt überwiegenden merkantilen Interessen für die öffentliche Versteigerung entschieden. Die physische Teilung der Grundstücke haben die Beklagten erst bzw. lediglich als Eventualbegehren gestellt. Mit ihrem Eventualbegehren haben sie nicht nur die Vereinigung der streitgegenständlichen Grundstücke mit anschliessender Realteilung in zwei gleich grosse Teile verlangt, sondern auch explizit die Regelung der Nebenfolgen der Realteilung durch das Gericht. Während es genügt, für die Teilung des Miteigentums nach Art. 651 ZGB lediglich einen entsprechenden Antrag auf Teilung zu verlangen, reicht es demgegenüber vorliegend nicht aus, zusätzlich einen Antrag auf Regelung der Nebenfolgen der Realteilung zu stellen, ohne dabei die Nebenfolgen hinreichend zu konkretisieren. Die Vorinstanz hat sich zu Recht ausserstande gesehen zu entscheiden, welche Dienstbarkeiten erforderlich seien und wie diese inhaltlich geregelt werden müssten, zumal dem Bauprojekt die notwendige Planreife fehlt und auch kein konkreter Teilungsplan vorliegt.
Entgegen der Meinung der Beklagten hat sich die Vorinstanz in den Entscheiderwägungen 1.3.4 bis 1.3.6 und 2.2.4 eingehend mit der eingereichten Evaluation zur Arealaufteilung auseinandergesetzt. Danach ist in der Evaluation festgehalten, dass für eine physische Aufteilung noch Absprachen mit der Gemeinde sowie Vereinbarungen mit den Eigentümern erforderlich seien, um die unabhängige Realisierung sicherzustellen. Auch seien weitere Planungsschritte erforderlich. Die Evaluation zur Arealaufteilung sieht demnach eine Realteilung unter einvernehmlicher Regelung der Dienstbarkeiten vor. Selbst wenn die Parteien im Quartierplan-Perimeter sämtliche für die Realisierung und den Betrieb der Quartierplanung notwendigen Dienstbarkeiten eingeräumt haben, kann der konkrete Inhalt der Dienstbarkeiten aufgrund des nicht vorliegenden Bauprojektes noch nicht umschrieben werden. Infolgedessen haben die Parteien im Quartierplan-Vertrag festgehalten, dass die Details der entsprechenden Dienstbarkeiten im Rahmen des jeweiligen Baubewilligungsverfahrens zu regeln bzw. grundbuchrechtlich zu bestellen sind (…). Da das Teilungsgericht nach Art. 651 Abs. 2 ZGB dazu aufgerufen ist, ermessensweise die im konkreten Einzelfall beste und durchführbare Teilungsmethode zu wählen und die physische Teilung gegenüber den anderen Teilungsarten keinen Vorrang geniesst (dazu vorstehende Erwägung 5.3.1), ist eine Realteilung der streitgegenständlichen Grundstücke nach dem Ausgeführten nicht als sinnvolle Massnahme zu bezeichnen, um die bestehenden Konflikte zwischen den Streitparteien zu beseitigen und eine abschliessende, reibungslose Teilung des Miteigentums gewährleisten zu können. Eine Realteilung der Grundstücke würde sich in diesem Sinne nicht als vernünftig durchführbar erweisen. Der Ermessensentscheid der Vorinstanz ist nicht gesetzeswidrig und deshalb zu bestätigen.
8.
Aus den vorstehenden Erwägungen 5.1 bis 7.4 folgt im Sinne eines Gesamtergebnisses der Berufung, dass sämtliche Rügen der Beklagten unbegründet sind und die Berufung vollumfänglich abzuweisen ist. Nachfolgend ist über die Anschlussberufung der Klägerin zu befinden (zu den Rechtsbegehren siehe die Ausführungen zum Sachverhalt, Bst. G hiervor).
9.1
Die Anschlussberufung der Klägerin wurde in Nachachtung von Art. 313 Abs. 1 ZPO rechtzeitig mit der Berufungsantwort vom 11. April 2024 erhoben. Der eingeforderte Kostenvorschuss für das Anschlussberufungsverfahren von CHF 10'000.00 wurde fristgerecht geleistet.
Wie bei der Berufung können auch mit der Anschlussberufung einzig die unrichtige Rechtsanwendung sowie eine falsche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
9.2
In der Anschlussberufung beantragt die Klägerin eine Anpassung der im vorinstanzlichen Entscheid festgelegten Steigerungsbedingungen sowie eine Änderung des Kostenentscheids. Die Anpassung der Steigerungsbedingungen begründet sie dahingehend, dass die diesbezügliche Anordnung der Vorinstanz ein mutmassliches Defizit enthalte, welches durch das Rechtsbegehren 2 der Anschlussberufung (vgl. Bst. G hiervor) einfach behoben werden könne. Die Steigerungs- und Erlösverteilanweisungen seien im Interesse grösster Deutlichkeit so zu formulieren, dass die zwei in casu möglichen Ausgänge der öffentlichen Versteigerungen abgedeckt würden. Die beiden teilungswilligen Parteien hätten sich billigerweise – in Analogie zu Art. 649 ZGB – die Kosten zu teilen, soweit diese nicht auf den/die Erwerber der Parteien übertragen werden könnten oder diese von Anfang an individuell zu tragen seien. In Dispositiv Ziffer 1 Absatz 1 des angefochtenen Entscheids verweise die Vorinstanz auf die üblichen Steigerungsbedingungen. Solche üblichen Steigerungsbedingungen würden gestützt auf § 5 ff. EG OR BL von der zuständigen Zivilrechtsverwaltung erlassen, soweit sie nicht vom Gericht vorgegeben seien. Solche Bedingungen seien bewährt und der Verweis hierauf mache absolut Sinn. Mit Blick auf die grosse Distanz zwischen den Parteien und ihre besondere Situation gäbe es indessen gewisse Punkte, die wünschenswerterweise etwas anders, respektive deutlicher als vielleicht üblicherweise angezeigt, formuliert werden könnten.
9.3
Wie die Beklagten zu Recht vortragen, rügt die Klägerin damit weder eine unrichtige Rechtsanwendung noch eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts gemäss Art. 310 ZPO. Namentlich fehlt es in der Anschlussberufung an einer konkreten Darlegung, aus welchen Gründen eine unrichtige Rechtsanwendung oder Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz vorliegen würde. Indem die Berufungsbeklagte vorbringt, es wäre vorliegend eine andere bzw. deutlichere Formulierung von Steigerungsbedingungen angezeigt als vielleicht üblicherweise, macht sie damit noch keinen Ermessensmissbrauch oder eine qualifizierte Unangemessenheit im Sinne einer Rechtsverletzung durch die Vorinstanz geltend (dazu BSK ZPO-
Spühler
, 3. Aufl., 2017, Art. 310 N 3). Demnach fehlt es der Anschlussberufung an einer hinreichenden Begründung eines Rechtsfehlers gemäss Art. 310 ZPO, weshalb auf die Anschlussberufung mit Bezug auf die von der Klägerin gewünschte bzw. beantragte deutlichere Formulierung der Steigerungsbedingungen nicht einzutreten ist. (…)
Dieser Entscheid ist vor Bundesgericht angefochten worden (BGer 5A_112/2025).