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Vermögenssteuer / Hausverkauf und Vorauszahlung Kaufpreis

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Entscheid vom 27. Mai 2016 (510 16 9) 
 
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Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter Dr. Ph. Spitz, 
M. Zeller, Dr. L. Schneider, Dr. P. Leumann, Gerichtsschreiber 
D. Brügger 
 
 
Parteien 
A.____, vertreten durch Fischer + Partner AG, Rechtsanwälte und 
Steuerexperten, Fritz Fischer, Dornacherstrasse 8, 4002 Basel 
 
 
Rekurrenten 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Staatssteuer 2014 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung der Staatsteuer 2014 vom 25. Juni 2015 wurde das im Kan-
ton Basel-Landschaft steuerbare Vermögen der Pflichtigen auf Fr. 11‘903‘907.-- festgesetzt. Zur 
Begründung wies die Steuerverwaltung darauf hin, dass die Vorauszahlung aus dem Hausver-
kauf im Kanton B.____ aufgerechnet worden sei. 
 
 
2. 
Mit Eingabe vom 30. Juni 2015 erhoben die Pflichtigen mit dem sinngemässen Begeh-
ren, auf die Aufrechnung der Vorauszahlung aus dem Hausverkauf im Kanton B.____ in Höhe 
von Fr. 2‘250‘000.-- sei zu verzichten, Einsprache. Zur Begründung machten sie geltend, die 
Vorauszahlung sei juristisch erst beim rechtmässigen Verkauf am 2. Januar 2015 in ihrem Be-
sitz gewesen. Es sei stossend‚ die Vorauszahlung und die Liegenschaft gleichzeitig zu besteu-
ern. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 6. Januar 2016 wies die Steuerverwaltung die Einspra-
che ab. Zur Begründung führte sie aus, beim steuerbaren Vermögen sei der Betrag von 
Fr. 2‘250‘000.-- aufgerechnet worden. Gemäss Kaufvertrag vom 10. Oktober 2014 sei dieser 
Betrag per Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bezahlen gewesen. Die Übertra-
gung des Eigentums sollte mit der Eintragung der Handänderung im Grundbuch am 2. Januar 
2015 stattfinden. Im Vermögen sei der Steuerwert der Liegenschaft nicht mehr erfasst worden, 
da der Verkaufspreis der Liegenschaft bereits im Depot der C.____-bank enthalten gewesen 
sei. 
 
 
4. 
Mit Eingabe vom 2. Februar 2016 erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit den Begeh-
ren, 1. Der Einsprache-Entscheid vom 6. Januar 2016 sei aufzuheben und das im Kanton Ba-
sel-Landschaft steuerbare Vermögen auf Fr. 9’853'501.-- zu reduzieren, 2. Unter o/e-
Kostenfolge, Rekurs. Zur Begründung machte sie geltend, vorliegend sei die Liegenschaft der 
Rekurrenten per 2. Januar 2015 auf den Käufer übertragen worden, weshalb die Liegenschaft 
per 31. Dezember 2014 noch Teil des steuerbaren Vermögens der Rekurrenten gewesen sei 
und die bereits erhaltene Kaufpreiszahlung von Fr. 2’250'000.-- als latente Schuld zu passivie-
ren gewesen wäre, da die Rekurrenten zur Rückzahlung verpflichtet gewesen wären, hätte die 
Eigentumsübertragung aus welchen Gründen auch immer nicht vollzogen werden können. 

 
 
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5. 
Mit Vernehmlassung vom 29. März 2016 beantragte die Steuerverwaltung die Abwei-
sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, der für die Vermögenssteuer massgebende 
Stichtag, der 31. Dezember 2014, liege zwischen dem Datum der öffentlichen Beurkundung des 
Kaufvertrages im Jahr 2014 und demjenigen der Grundbucheintragung im Jahr 2015. Entspre-
chend hätten die Verkäufer in ihrer Eigenschaft als Eigentümer den Vermögenssteuerwert des 
veräusserten Grundstücks und in ihrer Eigenschaft als Gläubiger die geleistete (An-)Zahlung 
sowie eine allfällige Forderung auf Bezahlung der Kaufpreisrestanz zu deklarieren. Als Wert 
ihrer Schuld auf Übertragung des Eigentums am verkauften Grundstück könnten die Rekurren-
ten als Verkäufer den entsprechenden Steuerwert wieder in Abzug bringen. 
 
 
6. 
Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Ergän-
zend wies die Vertreterin der Pflichtigen darauf hin, dass die von der Steuerverwaltung vorge-
nommene Besteuerung zu einer unzulässigen interkantonalen Doppelbesteuerung führe. 
 
 
 
 
Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 
vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 
und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel-
lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Vorliegend unterliegt der Beurteilung, wie das Veräusserungsgeschäft einer Liegen-
schaft, welches im strittigen Steuerjahr abgeschlossen und bei welchem der Kaufpreis 
(an-)bezahlt wurde, der Eigentumsübergang aber erst im darauffolgenden Steuerjahr erfolgte, 
zu besteuern ist. 
 
 

 
 
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3. 
a) 
Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direk-
ten Steuern der Kantone und Gemeinde (StHG) vom 14. Dezember 1990 unterliegt das gesam-
te Reinvermögen der Vermögenssteuer. Gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG bemisst sich das steuer-
bare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht. 
 
 
b) 
Gemäss § 41 StG unterliegt das gesamte Reinvermögen der Vermögenssteuer. 
Gemäss § 91 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der 
Steuerperiode bzw. der Steuerpflicht. 
 
 
c) 
Gestützt auf die hiervor zitierten Bestimmungen gilt demnach für die zeitliche 
Bemessung des Vermögens das Stichtagsprinzip. Eine vermögenssteuerrechtliche Zurechnung 
erfolgt, wenn die festen Rechtsansprüche vor dem Stichtag erworben bzw. die Verpflichtungen 
vor dem Stichtag eingegangen worden sind. Wird ein Veräusserungsgeschäft vor dem massge-
benden Stichtag abgeschlossen und findet seine Abwicklung erst nach diesem Stichtag statt, 
wird auf den am Stichtag bestehenden Stand der Vertragsabwicklung abgestellt. Bei einem 
Grundstückkauf entstehen die geldwerten Ansprüche auf Bezahlung des Kaufpreises und auf 
Übertragung des Eigentums am Grundstück mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertra-
ges. Das Eigentum am Grundstück geht erst mit dem Grundbucheintrag auf die Käuferschaft 
über. Liegt der massgebende Stichtag zwischen dem Datum der öffentlichen Beurkundung des 
Kaufvertrages und demjenigen der Eintragung im Grundbuch, hat der Verkäufer in seiner Ei-
genschaft als Eigentümer den Vermögenssteuerwert des veräusserten Grundstücks und in sei-
ner Eigenschaft als Gläubiger die Forderung auf Bezahlung des Kaufpreises (bzw. nach einer 
geleisteten Anzahlung die Forderung auf Bezahlung der Kaufpreisrestanz) zu deklarieren. Als 
Wert seiner Schuld auf Übertragung des Eigentums am verkauften Grundstück kann er dessen 
Steuerwert wieder in Abzug bringen. Was für den Verkäufer eine Forderung darstellt, bildet 
beim Käufer eine Schuld und umgekehrt (vgl. Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum 
Aargauer Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 46 N 17 ff., m.w.H.). 
 
 
d) 
Vorliegend verkauften die Pflichtigen mit Vertrag vom 10. Oktober 2014 ihre Lie-
genschaft Nr. 150 GB D.____ im Kanton B.____ zum Preis von Fr. 2‘350‘000.--. Die Parteien 
vereinbarten in Ziff. 4 des Kaufvertrages, dass der Betrag von Fr. 2‘250‘000.-- mit Unterzeich-
nung desselben zu bezahlen sei und in Ziff. 5, dass die Grundbucheintragung und damit ver-
bunden die Übertragung des Eigentums am 2. Januar 2015 erfolgen solle. Die Zahlung von 
Fr. 2‘250‘000.-- wurde den Pflichtigen mit Valuta 10. Oktober 2014 gutgeschrieben. Der Eigen-
tumsübergang erfolgte am 2. Januar 2015. Der für die Vermögenssteuer massgebende Stich-

 
 
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tag, der 31. Dezember 2014, lag damit zwischen dem Verpflichtungsgeschäft, dem Datum der 
öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages und demjenigen des Verfügungsgeschäfts, dem 
Grundbucheintrag. Gestützt auf die hiervor zitierte Praxis haben die Pflichtigen als Verkäufer in 
ihrer Eigenschaft als (Noch-)Eigentümer den Vermögenssteuerwert des veräusserten Grund-
stücks zu versteuern und in ihrer Eigenschaft als Gläubiger die geleistete Zahlung zu aktivieren. 
Umgekehrt kann die Übertragungsverpflichtung in der Höhe des Steuerwertes der Liegenschaft 
passiviert werden. Dies führt zu folgender steuerlichen Vermögenssituation: Da die Pflichtigen 
am 31. Dezember 2014 nach wie vor Eigentümer der fraglichen Liegenschaft im Kanton B.____ 
waren, ist ihnen der entsprechende Steuerwert in Höhe von Fr. 140‘754.-- aufzurechnen. Auf-
grund der vertraglichen Verpflichtung auf Übertragung des Eigentums an dieser Liegenschaft 
kann der Steuerwert derselben indes wieder abgezogen werden, was im Ergebnis zu einer 
steuerlichen Neutralisation führt. Gleichzeitig ist den Pflichtigen die im Oktober 2014 geleistete 
und vereinnahmte Zahlung in Höhe von Fr. 2‘250‘000.--, da sie über diese am Stichtag, d.h. am 
31. Dezember 2014, verfügen konnten, aufzurechnen. Die von der Steuerverwaltung vorge-
nommene Besteuerung ist damit nicht zu bemängeln. 
 
 
4. 
Abschliessend ist auf den Einwand der Vertreterin der Pflichtigen, wonach durch die von 
der Steuerverwaltung vorgenommene Besteuerung das Doppelbesteuerungsverbot verletzt 
worden sei, einzugehen. Eine interkantonale Doppelbesteuerung, welche nach Art. 127 Abs. 3 
der Bundesverfassung des Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) unter-
sagt ist, liegt vor, wenn derselbe Steuerpflichtige von zwei oder mehr Kantonen für den gleichen 
Zeitraum und für das gleiche Einkommen oder Vermögen besteuert wird. Ein Pflichtiger kann 
sich gegen eine interkantonale Doppelbesteuerung mit einer Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht wenden, wobei der kantonale Instanzenzug 
gestützt auf Art. 86 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesgerichts-
gesetz, BGG) vom 17. Juni 2005 zuerst ausgeschöpft werden muss. Der Pflichtige ist indes 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht verpflichtet, in jedem der betroffenen Kanto-
ne den gesamten Instanzenzug zu durchlaufen (vgl. Entscheid des Bundesgerichts [BGE] 133 I 
300, E. 2.4). Gestützt darauf wäre eine allfällige Doppelbesteuerung erst im Verfahren vor dem 
Bundesgericht und damit nicht im vorliegenden Verfahren zu rügen. Überdies bleibt festzuhal-
ten, dass der Kanton Basel-Landschaft nicht an die Veranlagung des Kantons B.____ gebun-
den ist, umso mehr als derselbe als Nebensteuerdomizil mit seiner Veranlagung grundsätzlich 
hätte zuwarten müssen, bis das Hauptsteuerdomizil, nämlich der Kanton Basel-Landschaft ver-
anlagt hat. 

 
 
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Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
 
5. 
Ausgangsgemäss sind den Rekurrenten Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘000.-- auf-
zuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes über die Verfassungs- und Ver-
waltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO] vom 16. Dezember 1993) und es 
ist ihnen keine Parteientschädigung auszurichten (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO). 
 
 
 

 
 
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Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Rekurrenten haben Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘000.-- (inkl. Auslagen von 
pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet werden. 
 
3. 
Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 
 
4. 
Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), die Gemeinde 
E.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).