bl_gerichte · 2013-08-23_510201330 · 2013-08-23 · de

Handänderungssteuer / Ersatzbeschaffung

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Entscheid vom 23. August 2013 (510 13 30) 
 
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Handänderungssteuer / Ersatzbeschaffung 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter Dr. L. Schneider, M. 
Zeller, J. Felix, Dr. P. Leumann, Gerichtsschreiberin i.V. D. da Silva 
 
 
Parteien 
A., 
 
 
Rekurrent 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Handänderungssteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung Nr. 12/3947 V vom 6. Februar 2013 wurde dem Pflichtigen 
eine Handänderungssteuer von Fr. 9'562.-- auferlegt. 
 
 
2. 
Mit Schreiben vom 14. Februar 2013 erhob der Pflichtige dagegen Einsprache und be-
gehrte sinngemäss die Aufhebung der Handänderungssteuerverfügung. Zur Begründung brach-
te er vor, es habe kein Verkauf stattgefunden, sondern lediglich eine güterrechtliche Auseinan-
dersetzung. Seine Ex-Frau habe eine bestehende Hypothek übernommen. Er selbst habe ein 
Doppeleinfamilienhaus am B. in C. gekauft und für dieses ordnungsgemäss die Handände-
rungssteuer bezahlt. 
 
 
3. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 13. März 2013 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 
ab. Zur Begründung führte sie aus, am 7. November 2012 habe der Pflichtige einen Kaufvertrag 
abgeschlossen, in welchem die Parzellen Nr. D. und E. zum Kaufpreis von Fr. 765'000.-- ver-
kauft worden seien. Die Kaufsumme sei durch die Übernahme des Schuldbriefes im Betrag von 
Fr. 660'000.-- und Zahlung von Fr. 105'000.-- beglichen worden. Somit sei ein Kaufvertrag ab-
geschlossen worden, welcher eine Handänderung zur Folge habe. Die Handänderungssteuer 
werde zwar bei Verkäufen oder anderen Übertragungen zwischen Ehegatten nicht erhoben, 
aber die Käuferin sei die Ex-Ehefrau. Die Scheidung sei am 17. März 2011 erfolgt, womit der 
Kauf nach dem Scheidungszeitpunkt stattgefunden habe. Bei diesem Befreiungstatbestand 
spiele es keine Rolle, ob der Kauf im Zusammenhang mit dem Güterrecht erfolgt sei oder nicht. 
Entscheidend sei lediglich, ob die Parteien im Zeitpunkt des Kaufs verheiratet gewesen seien. 
 
 
4. 
Mit Schreiben vom 25. März 2013 an die Steuerverwaltung, welches von dieser zustän-
digkeitshalber am 18. April 2013 als Rekurs an das Steuergericht überwiesen wurde, führte der 
Pflichtige aus, dass das Objekt an der F. in C. Gegenstand einer güterrechtlichen Auseinander-
setzung aufgrund der Scheidung gewesen sei. Er habe kein Geld für die Wohnung erhalten. Es 
sei für ihn unklar warum er eine Handänderungssteuer zahlen müsse, da er sich eine neue Lie-
genschaft gekauft habe, welche teurer sei als die Wohnung an der F.. 
 
 

 
 
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5. 
Mit Vernehmlassung vom 8. Mai 2013 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung 
des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, die Ehe des Pflichtigen sei am 17. März 2011 
geschieden worden. Der Kaufvertrag hingegen sei erst am 7. November 2012, also mehr als 
eineinhalb Jahre nach der Scheidung, abgeschlossen worden. Allerdings erscheine es gerecht-
fertigt, dass eine Handänderung im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinanderlegung auch 
dann als Befreiungsgrund gelte, wenn die tatsächliche Übertragung der Liegenschaft erst zu 
einem späteren Zeitpunkt erfolge. Die Pflicht für die Erbringung eines solchen Nachweises ob-
liege dabei dem Rekurrenten. Es seien keine Belege, eingereicht worden, aus welchen klar 
hervorgehe, dass die Wohnung im Rahmen der güterrechtlichen Teilung an die Ehefrau abge-
treten worden sei. Daher sei von einer gewöhnlichen Handänderung zwischen unabhängigen 
Parteien auszugehen. Dies auch deshalb, weil der Rekurrent als Gesellschafter und Geschäfts-
führer der G.-GmbH C. im lmmobiliensektor tätig sei und ein Interesse daran habe, die von der 
G.-GmbH erstellten Wohnungen zu verkaufen. 
 
 
6. 
Mit Schreiben vom 15. Juli 2013 führte der Rekurrent aus, dass er im Jahr 2008 die G.-
GmbH gegründet habe. Er habe zwei Mehrfamilienhäuser am H. in C. erstellt, sei später in eine 
der dort errichteten Wohnungen eingezogen und habe sie am 15. März 2011 verkauft. Im März 
2011 sei er dann an die F. umgezogen. Diese habe Fr. 765'000.-- gekostet. Im Juli 2011 sei 
auch die Ex-Frau in diese Wohnung eingezogen und er habe bis zum 1. Juli 2012 mit ihr zu-
sammen gelebt. Im Januar 2013 habe er das Haus B. gekauft und sei dort auch eingezogen. 
Für die Wohnung an der F. habe er keinen Franken bekommen, da die Hypothek von der Woh-
nung von der Ex-Frau übernommen worden sei. 
 
 
7. 
Mit Schreiben vom 16. Juli 2013 verzichtete die Steuerverwaltung auf eine zweite Ver-
nehmlassung. 
 
 
 
 

 
 
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Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. 
 
Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und 
Richtern des Steuergerichts beurteilt. 
 
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist 
ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die Steuerverwaltung zu Recht eine Handände-
rungssteuer gemäss § 81 StG erhoben hat. 
 
 
3. 
Die Handänderungssteuer wird nach § 82 Abs. 3 StG beim Veräusserer nicht erhoben 
bei Veräusserungen einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft, sofern 
der Erlös in der Regel innerhalb zweier Jahre zum Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegen-
schaft in der Schweiz verwendet wird. 
 
 
a) 
Grundvoraussetzung für eine Steuerbefreiung ist, dass eine Ersatzbeschaffung 
stattfindet, dass also ein Grundstück veräussert und kausal mit dieser Veräusserung zusam-
menhängend ein Ersatzobjekt mit derselben wirtschaftlichen Funktion erworben wird. Es kann 
also nur ein überbautes Grundstück verkauft und ein überbautes oder zu überbauendes Grund-
stück gekauft werden. Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks berechtigt nicht zur Ersatz-
beschaffung. 
 
 
Damit von einer Ersatzbeschaffung gesprochen werden kann, muss zwischen 
den beiden Handänderungen ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Der zeitlichen 
Abfolge der Handänderung kommt dabei eine gewichtige Bedeutung zu. Eine adäquate Kausa-
lität ist regelmässig desto eher anzunehmen, je näher die beiden Handänderungen zeitlich auf-
einander folgen. Zu berücksichtigen sind jedoch darüber hinaus sämtliche Umstände des Ein-
zelfalls sowie die konkreten Verhältnisse des Steuerpflichtigen, die zu einer Durchbrechung 
oder umgekehrt zu einer Verstärkung des adäquaten Kausalzusammenhangs beitragen können 
(vgl. Entscheid des Steuergerichts [StGE] Nr. 510 12 3 vom 8. Juni 2012, E. 3a). 

 
 
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Die Steuerbefreiung wird auch gewährt, wenn das Ersatzobjekt zum Voraus im 
Hinblick auf die Veräusserung der bisherigen Liegenschaft erworben wurde (sog. Vorausbe-
schaffung). Der enge Zusammenhang zwischen den beiden Vorgängen (Erwerb bzw. Bau und 
Verkauf) wird dabei allerdings vorausgesetzt. Der Erlös kann für den Erwerb oder die Verbesse-
rung eines gleichartigen Ersatzobjektes eingesetzt werden (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage Zürich 2013, § 216 N 264 ff.; Richner in: 
Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 85. Jahrgang, S. 80 f.). 
 
 
Die Steuerfolgen sind unterschiedlich je nach Umfang der Erlösverwendung. Ei-
ne bloss teilweise Verwendung des Erlöses für das Ersatzobjekt führt nur zu einer anteilsmäs-
sigen Steuerbefreiung. Es gilt dabei die sogenannte absolute Methode. Nach dieser Methode 
kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darauf an, wieviel des beim Verkauf 
des ursprünglichen Grundstücks erzielten Gewinns in das Ersatzobjekt reinvestiert wird (vgl. 
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 216 N 272; Kreisschreiben [KS] Nr. 19 der Schwei-
zerischen Steuerkonferenz [SSK] vom 31. August 2001). 
 
b) 
Das Gesetz verlangt, dass eine selbstbewohnte Liegenschaft veräussert worden 
sein muss. Dabei ist ein eigenes tatsächliches Bewohnen erforderlich. Es muss aber nicht nur 
ein Selbstbewohnen vorliegen. Dieses muss darüber hinaus auch noch ausschliesslich sein. 
Das heisst, zum einen darf die Wohnliegenschaft keinem anderen Zweck als dem Wohnen die-
nen und zum anderen muss der Veräusserer die ganze Wohnliegenschaft auch ausschliesslich 
selbstbewohnt haben. Die Verletzung des Kriteriums der Ausschliesslichkeit führt nicht dazu, 
dass die Steuerbefreiung infolge Ersatzbeschaffung vollständig verweigert würde. Vielmehr wird 
derjenige Anteil des Gewinns, der auf den ausschliesslich selbstbewohnten Anteil am Grund-
stück entfällt, in die Ersatzbeschaffung einbezogen (vgl. StGE Nr. 510 12 17 vom 11. Mai 2012 
E. 3b). 
 
 
Das veräusserte Grundstück muss aber nicht nur ausschliesslich selbstbewohnt 
gewesen sein. Die Selbstnutzung muss zudem auch dauernd gewesen sein. Grundsätzlich 
muss das Eigenheim im Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss 
zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, selbstbewohnt sein. Für das dauernde Selbstbewohnen 
genügt es, dass der Steuerpflichtige sein ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim in der Zeit 
vor der Handänderung ohne erhebliche Unterbrechung bewohnte, mithin am fraglichen Ort sei-
nen zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt hat. Damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit 
erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück 
befunden haben. Nicht erforderlich ist hingegen, dass er das veräusserte Grundstück während 
der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen ausschliesslich selbstbewohnte. Dabei rechtfertigt 

 
 
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es sich, den Begriff "dauernd" weit auszulegen und ihn allenfalls selbst bei längeren Unterbrü-
chen der Selbstnutzung als erfüllt anzusehen. Beim betreffenden Grundstück darf es sich aber 
nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln 
(vgl. Steuer Revue [StR], Nr. 1/2005, S. 79). 
 
 
Mit einer Ersatzbeschaffung ist zwangsläufig immer ein Wohnsitzwechsel ver-
bunden, wobei in der Regel der (neue) Wohnsitz im Ersatzobjekt dem (alten) Wohnsitz im ver-
äusserten Grundstück folgt. Hiervon kann es im Einzelfall Abweichungen geben. So können die 
beiden Wohnsitze durch einen Drittwohnsitz kurz unterbrochen werden, wenn nämlich der 
Steuerpflichtige sein Eigenheim veräussert, ohne das Ersatzobjekt schon erworben zu haben 
bzw. dieses zwar schon im Eigentum des Steuerpflichtigen steht, infolge Bau oder Umbau aber 
noch nicht bezogen werden kann. Eine Steuerbefreiung wegen Ersatzbeschaffung eines Eigen-
heims kann nicht verwehrt werden, wenn die Zeitspanne zwischen Aufgabe der Selbstnutzung 
und Handänderung im Verhältnis zur gesamten Besitzesdauer und für sich genommen massvoll 
oder - sofern darüber hinausgehend - durch besondere Gründe gerechtfertigt ist. Entscheidend 
ist letztlich, dass die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist (vgl. StGE Nr. 510 12 
17 vom 11. Mai 2012 E. 3b). 
 
 
Eine Steuerbefreiung kann nur gewährt werden, wenn sowohl das veräusserte 
als auch das als Ersatz erworbene oder gebaute Grundstück dauernd und ausschliesslich vom 
Steuerpflichtigen selbstbewohnt wird. Wie das veräusserte Grundstück muss auch das Ersatz-
grundstück dieselben Voraussetzungen erfüllen (vgl. Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum 
Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 73 N 46 ff.; Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N 333 f.; Richner, a.a.O., S. 82). 
 
c) 
Ziel des Gesetzgebers bei der Steuerbefreiung war respektive ist die Förderung 
bzw. die Erhaltung von selbstgenutztem Wohneigentum. Mit § 82 Abs. 3 StG sollte somit die 
Schaffung von neuem Wohneigentum unterstützt und der Verkauf der alten und der Kauf einer 
neuen selbstbewohnten Liegenschaft ohne finanzielle Verluste ermöglicht werden. Gedacht 
wurde dabei insbesondere an Personen, die ihr Wohneigentum aufgrund eines berufsbedingten 
Wohnortwechsels veräussern und andernorts wieder neu erwerben müssen (vgl. zum Ganzen 
StGE Nr. 73/2002 vom 13. September 2002, E. 6 und 7, Nefzger/Simonek/Wenk, a.a.O., § 73 N 
46). 
 
d) 
Vorliegend waren der Pflichtige und seine Ex-Frau Gesamteigentümer einer Lie-
genschaft am I. in C.. Diese eheliche Liegenschaft wurde mit öffentlich beurkundetem Vertrag 
am 14. April 2011 zu einem Kaufpreis von Fr. 590'000.-- verkauft. Bewohnt hat der Pflichtige 

 
 
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diese Liegenschaft gemäss Angaben des Einwohneramtes C. vom 01. Juli 2004 bis zum 30. 
Mai 2011. Laut Angaben des Pflichtigen bewohnte er zwischenzeitlich eine von ihm erworbene 
Liegenschaft am H. in C. und verkaufte diese alsbald wieder. Ab dem 31. Mai 2011 bis zum 31. 
Juli 2012 bewohnte der Pflichtige dann gemäss Einwohneramt C. die von ihm für Fr. 765‘000.-- 
gekaufte Stockwerkeigentumswohnung an der F. in C. (Parzellen Nr. D. und E.). Diese Liegen-
schaft verkaufte er alsdann am 7. November 2012 mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag an 
seine Ex-Frau für einen Kaufpreis von Fr. 765‘000.--. Die Kaufsumme wurde durch die Über-
nahme des Schuldbriefes im Betrag von Fr. 660‘000.-- und Zahlung von Fr. 105‘000.-- regliert. 
Fortan bewohnte er gemäss Einwohneramt C. ab dem 1. August 2012 eine Liegenschaft am B. 
in C.. Diese vom Pflichtigen jetzt bewohnte Liegenschaft am B. ist gemäss Grundbucheintrag 
seit dem 18. Februar 2013 in seinem Alleineigentum. 
 
Sowohl die Liegenschaft am I. in C., als auch die Liegenschaft am B. in C. wurden bzw. 
werden vom Pflichtigen unbestrittenermassen dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt. An-
derer Ansicht ist das Steuergericht bezüglich der strittigen Liegenschaft an der F. in C.. Nach 
dem Auszug aus der Liegenschaft am I. bewohnte der Pflichtige in einer kurzen Zeitspanne 
sowohl eine Liegenschaft am H., als auch eine an der F. bevor er sich schliesslich am I. in C. 
niederliess. Mit dem Hintergrund der Tätigkeit des Pflichtigen im Immobiliensektor, seiner fami-
liären Situation und aus dem Gesamtverlauf und der Häufigkeit der Wohnungswechsel ist das 
Kriterium der Absicht des dauernden Verbleibs bei der Liegenschaft an der F. in C. nicht gege-
ben. Der Rekurs des Pflichtigen ist in diesem Punkt abzuweisen. 
 
 
4. 
Weiter bleibt zu prüfen, ob der Verkauf der Liegenschaft gemäss § 82 Abs. 1 lit. d StG 
als handänderungssteuerfrei zu qualifizieren ist und damit von der Steuerverwaltung keine 
Handänderungssteuer hätte erhoben werden dürfen. 
 
a) 
Die Handänderungssteuer wird nach § 82 Abs. 1 lit. d StG nicht erhoben bei Ver-
käufen oder anderen Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefel-
tern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie 
unter Ehegatten. 
Als Ehegatten gelten die Parteien, solange sie verheiratet sind, ebenso wie faktisch oder ge-
richtlich getrennte Partner. Wenn in einem Scheidungsurteil auf die güterrechtliche Auseinan-
dersetzung verwiesen wird und das Scheidungsurteil im Scheidungspunkt bereits in Rechtskraft 
erwachsen ist, können sich auch geschiedene Partner auf diese Bestimmung berufen, sofern 
durch die Grundstückübertragung güterrechtliche Ansprüche abgegolten werden. Entsprechend 

 
 
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werden auch Handänderungen im Rahmen des Vollzugs von Scheidungs-, Trennungs- oder 
Ungültigerklärungsurteilen behandelt (vgl. Kreisschreiben der Finanzdirektion Zürich über den 
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Handänderungen unter Ehegatten und die Befreiung 
von der Handänderungssteuer bei Handänderungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern 
und Nachkommen, in: StR Nr. 12/2001, S. 860; Christian Schöniger, Die Handänderungssteuer 
des Kantons Basel-Stadt, Diss. Basel 1992, § 15, S. 208 f.). 
 
b) 
Die Liegenschaft an der F. in C. wurde am 7. November 2012 mit öffentlich beur-
kundetem Kaufvertrag vom Pflichtigen an seine von ihm geschiedene Frau verkauft. Die Ehe 
des Pflichtigen wurde gemäss Scheidungsurteil am 17. März 2011 geschieden. Im Zeitpunkt 
des Verkaufs der besagten Liegenschaft war der Pflichtige bereits ca. eineinhalb Jahre von sei-
ner Ehefrau geschieden. Weder im Kaufvertrag noch im Scheidungsurteil lassen sich Hinweise 
bezüglich einer Übertragung von Grundeigentum aus einer güterrechtlichen Auseinanderset-
zung finden. Ebenso wenig konnte der Pflichtige Belege einreichen, aus welchen hervorgeht, 
dass die Liegenschaft im Zuge der güterrechtlichen Teilung an die Ehefrau abgetreten wurde. 
Aus Mangel an Beweisen ist demnach von einer gewöhnlichen Handänderung zwischen unab-
hängigen Parteien auszugehen, insbesondere deshalb, weil der Pflichtige im Immobiliensektor 
tätig ist und auch aus beruflichen Gründen ein Interesse daran haben kann, die von der G.-
GmbH erstellten Liegenschaften an Dritte oder Verwandte zu veräussern. Ob eine Handände-
rung im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinandersetzung auch dann als Befreiungsgrund 
gilt, wenn die tatsächliche Übertragung der Liegenschaft erst einige Zeit nach der Scheidung 
erfolgt, kann daher im vorliegenden Fall offen bleiben. Der Rekurs ist somit auch in diesem 
Punkt abzuweisen. 
 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Besteuerung der Handänderung gemäss § 81StG 
zu Recht erfolgte. Der Rekurs erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzu-
weisen. 
 
 
5. 
Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind dem Rekurrenten nach § 130 StG 
i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und 
Verwaltungsprozessordnung (VPO) Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1'000.-- aufzuerlegen. 
 

 
 
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Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 
1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
2. 
Dem Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrens-
kosten in der Höhe von Fr. 1‘000.-- (inkl. Auslagen von Fr. 100.--) auferlegt, wel-
che mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
3. 
Mitteilung an den Rekurrenten (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3). 
 
Steuergerichtspräsident: 
 
 
 
 
C. Baader 
Gerichtsschreiberin i.V.: 
 
 
 
 
D. da Silva