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Mietrecht: Anwendbarkeit von Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 266o OR auf einseitige Vertragsänderungen

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 
 
vom 21. August 2018 (400 18 155) 
____________________________________________________________________ 
 
 
 
Obligationenrecht 
 
 
Mietrecht: Anwendbarkeit von Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 266o OR auf einseitige Ver-
tragsänderungen 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter Dieter Freiburghaus (Ref.), 
Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiberin i.V. Katja 
Knechtli 
 
 
Parteien 
A.____, 
vertreten durch Advokat Dr. Georg Gremmelspacher, St. Jakobs-Strasse 
11, Postfach, 4002 Basel, 
Klägerin und Berufungsklägerin 
 
 
gegen 
 
 
B.____ AG, 
vertreten durch Advokat Dr. Stefan Schmiedlin, Augustinerstrasse 5, 
Postfach 1112, 4001 Basel, 
Beklagte 
 
 
 
Gegenstand 
Mietrecht 
 
 
A. 
Zwischen A.____ und der Rechtsvorgängerin der B.____ AG wurde am 11. Februar 
2009 
mit 
Wirkung 
ab 
1. 
Juli 
2009 
ein 
unbefristetes 
Mietverhältnis 
über 
ein 
„3-Zimmer Häuschen“ am X.____weg 5a in Y.____ abgeschlossen. 
 

 
 
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B. 
Am 16. Dezember 2016 teilte die B.____ AG der Mieterin A.____ auf dem amtlich ge-
nehmigten Formular für die Mitteilung von Vertragsänderungen mit, dass das unbefristete Miet-
verhältnis in ein befristetes umgewandelt werde und neu ohne vorgängige Kündigung am 
31. Januar 2019 enden werde. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Grundstück werde zu-
sammen mit anderen Grundstücken für die bauliche Erweiterung der B.____ AG benötigt, wie 
der Mieterin vorsorglich bereits bei Vertragsschluss kommuniziert worden sei. Das Quartier-
planverfahren, das erfahrungsgemäss etwa zwei Jahre dauere, sei eingeleitet. Nach Vorliegen 
der Baubewilligung werde die Mietliegenschaft abgebrochen, weshalb der Mietvertrag neu als 
Zwischennutzung zu verstehen sei. Im Sinn eines Entgegenkommens werde der Mieterin das 
Recht eingeräumt, das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von einem Monat per Monatsende 
zu kündigen. Sollte die Planungszeit länger dauern, werde ein neuer befristeter Vertrag angebo-
ten. 
 
C. 
Mit Eingabe vom 16. Januar 2017 an die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten hat 
A.____ die Mietvertragsänderung vom 16. Dezember 2016 als missbräuchlich angefochten. 
Nachdem sich die Parteien im Schlichtungsverfahren nicht einigten, wurde A.____ die Klage-
bewilligung ausgestellt. 
 
D. 
Mit Klage vom 19. Mai 2017 beantragte A.____ beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft 
West die Feststellung der Missbräuchlichkeit und Ungültigkeit der Vertragsänderung vom 
16. Dezember 2016, dies unter o/e-Kostenfolge. Mit Klageantwort vom 23. Oktober 2017 bean-
tragte die B.____ AG die Abweisung der Klage. Am 6. März 2018 erfolgte die Hauptverhand-
lung, an welcher C.____ als Zeuge befragt wurde. Mit Urteil vom 7. März 2018 wies der Zivil-
kreisgerichtspräsident die Klage ab und verpflichtete A.____ zur Tragung der Gerichtskosten 
und zur Zahlung einer Parteientschädigung von CHF 8‘349.80 inklusive Auslagen und Mehr-
wertsteuer. 
 
E. 
Gegen den Entscheid des Gerichtspräsidenten vom 7. März 2018 erklärte A.____ (nach-
folgend Berufungsklägerin), vertreten durch Advokat Dr. Georg Gremmelspacher, mit Eingabe 
vom 7. Mai 2018 an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, die Berufung. 
Die Berufungsklägerin beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung 
der bei der Vorinstanz gestellten Rechtsbegehren unter o/e-Kostenfolge. Mit Berufungsantwort 
vom 20. Juni 2018 beantragt die B.____ AG (nachfolgend Berufungsbeklagte), vertreten durch 
Advokat Dr. Stefan Schmiedlin, die Abweisung der Berufung, ebenfalls unter o/e-Kostenfolge. 
 
F. 
Mit Instruktionsverfügung vom 26. Juni 2018 wurde der Schriftenwechsel geschlossen 
und der Entscheid durch die Dreierkammer aufgrund der Akten angeordnet. 
 
Erwägungen 
 
1. 
Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegen-
heit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh-
ren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung 
kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrichtige Feststellung des 

 
 
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Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des begründeten Entscheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung der 
Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die 
Streitwertgrenze ist im vorliegenden Fall erreicht. Der angefochtene Entscheid vom 7. März 
2018 wurde der Berufungsklägerin bzw. deren Rechtsvertreter schriftlich begründet am 9. April 
2018 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist durch die Postaufgabe der Berufung vom 
7. Mai 2018 eingehalten. Der einverlangte Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren in der 
Höhe von CHF 3‘000.00 wurde rechtzeitig geleistet. Die Berufungsklägerin rügt die unrichtige 
Rechtsanwendung, womit ein zulässiger Berufungsgrund geltend gemacht wird. Es ist anzu-
merken, dass die Berufungsklägerin die Rügegründe gemäss Art. 310 ZPO insoweit wohl ver-
mischt, als sich die Berufung sinngemäss durchaus auch gegen die Sachverhaltsfeststellung 
der Vorinstanz richtet. So wird etwa gerügt, die Vorinstanz verkenne, dass der Umfang der ge-
planten Bauarbeiten für die Berufungsklägerin weder zum Zeitpunkt der Vertragsänderung am 
16. Dezember 2016 noch bei Eintritt von deren Wirksamkeit am 1. April 2017 absehbar gewe-
sen sei. Allerdings ist die Abgrenzung der Rügen gerade in Fällen wie dem vorliegenden nicht 
einfach, und die ZPO lässt explizit beide Rügen zu, weshalb aus dem genannten Umstand der 
Berufungsklägerin keine Nachteile erwachsen dürfen. Die Berufung erfüllt somit die formellen 
Anforderungen, so dass auf diese einzutreten ist. Sachlich zuständig für die Beurteilung der 
vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abtei-
lung Zivilrecht des Kantonsgerichts. 
 
2.1 
Die Berufungsklägerin rügt eine Verletzung von Art. 271 OR und Art. 2 ZGB, wonach 
eine gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung eines Mietverhältnisses anfechtbar sei. 
Sie macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe verkannt, dass für die Berufungskläge-
rin zum Zeitpunkt der Mitteilung der Vertragsänderung im Dezember 2016 in keiner Weise ab-
sehbar gewesen sei, in welchem Umfang sie vom geplanten Umbau der Berufungsbeklagten 
betroffen sein würde und inwiefern dieser Umbau eine Räumung des Mietobjekts erfordern 
würde. Die Begründung der Vertragsänderung mache den Abbruch explizit von der Baubewilli-
gung abhängig. Gemäss Bundesgericht setze die Gültigkeit einer Kündigung im Hinblick auf 
Umbauarbeiten voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend 
ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfüge, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen 
vermöge, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen wür-
den. Vorliegend sei zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht einmal der Quartierplan genehmigt 
gewesen; ohne dessen Genehmigung hätte der Umbau in anderem Umfang stattfinden müs-
sen. Auch bei Inkrafttreten der Vertragsänderung per 1. April 2017 habe die Berufungsklägerin 
mangels eines genügend ausgereiften und ausgearbeiteten Projekts nicht abschätzen können, 
ob und auf welchen Zeitpunkt die geplanten Umbauarbeiten eine Räumung des Mietobjekts 
tatsächlich nötig machen würden. Es sei nach wie vor nicht absehbar, wann der Berufungsbe-
klagten die erforderliche Baubewilligung erteilt werde. Der Entscheid der Vorinstanz verletze 
deshalb Art. 271 OR – der sich zwar auf Kündigungen beziehe, hier aber für die Umwandlung 
eines unbefristeten in ein befristetes Mietverhältnis analog anwendbar sei – sowie Art. 2 ZGB. 
 
2.2 
Die Berufungsbeklagte macht zunächst geltend, die Berufungsklägerin habe nicht be-
stritten, dass das Mietobjekt im Rahmen der Überbauung gemäss Quartierplan abgebrochen 

 
 
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werde, weshalb ein Verbleib im Mietobjekt objektiv nicht möglich sei. Ferner bestreite die Beru-
fungsklägerin nicht, dass eine Kündigung im Hinblick auf Umbauarbeiten nicht voraussetze, 
dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung über eine Baubewilligung verfüge 
oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt seien. Eine entsprechende Kündigung sei 
nur missbräuchlich, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheine, 
namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar 
sei, so dass der Vermieter die nötigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten werde. Die 
Berufungsklägerin habe auch die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, wonach sie die 
Begründung der Mietvertragsänderung dem Grundsatz nach nicht bestreite, nicht angefochten. 
Ausserdem habe sie an der Hauptverhandlung vom 6. März 2018 bei der Vorinstanz bestätigt, 
jedenfalls im Sommer 2016 anlässlich der Informationsveranstaltung der Gemeinde Y.____ von 
den Neubauplänen der Berufungsbeklagten erfahren zu haben. Bereits im Rahmen des öffentli-
chen Mitwirkungsverfahrens sei unter anderem die Frage des Weiterbestands der beiden vom 
Verein D.____ genutzten Liegenschaften X.____weg 5 und 7 auf Veranlassung der Berufungs-
klägerin, die zugleich Präsidentin des Vereins D.____ sei, durch den Gewerbe- und Industrie-
verein von Y.____ thematisiert worden. Die Berufungsklägerin sei somit über das Neubaupro-
jekt und den sich daraus ergebenden Abbruch der Liegenschaft vorgängig, spätestens aber im 
Sommer 2016, informiert gewesen. Die Berufungsklägerin vermische zwei Elemente der Bun-
desgerichtspraxis zur Kündigung bei Sanierungs- und Umbauarbeiten. So sei die Begründung 
der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis, wenn die Kündigung wegen Sanierungs- 
oder Umbauarbeiten erfolge. Die Begründung solle der Mieterschaft ermöglichen, sich ein Bild 
davon zu machen, ob und inwieweit die Anwesenheit der Mieterschaft durch die geplanten Um-
bauarbeiten tangiert werde. Entgegen der Darstellung der Berufungsklägerin ergebe sich aus 
der Begründung der Vertragsänderung eindeutig, dass die Umbauarbeiten eine Räumung des 
Mietobjekts zufolge Abbruchs erforderlich machen würden. Des Weiteren mache die Beru-
fungsklägerin geltend, es habe bei der Änderungsanzeige an einem genügend ausgereiften und 
ausgearbeiteten Projekt gefehlt. Sie bestreite aber nicht, dass der Neubau zum Abbruch des 
Mietobjekts führen werde, sondern mache lediglich geltend, die Notwendigkeit zur Beendigung 
des Mietverhältnisses per 31. Januar 2019 habe am 16. Dezember 2016 beziehungsweise am 
1. April 2017 noch nicht bestanden. Eine Kündigung setze aber wie erwähnt nicht voraus, dass 
die nötigen Bewilligungen schon vorlägen. Die Berufungsklägerin behaupte nicht, die im Rah-
men des Quartierplans zu erstellenden Bauten seien objektiv unmöglich. Verzögerungen wür-
den bei jedem Bauvorhaben eintreten können. Die Rechtsauffassung der Berufungsklägerin 
würde bedeuten, dass eine Kündigung im Hinblick auf umfassende Umbau- und Sanierungsar-
beiten erst nach Vorlage einer rechtskräftigen Baubewilligung ausgesprochen werden dürfte, 
was nicht zutreffen könne. Die Berufungsklägerin unterlasse es auch darzulegen, inwiefern dem 
vorinstanzlichen Entscheid eine unrichtige Rechtsanwendung vorzuwerfen sei und weshalb die 
Mietvertragsänderungsanzeige gegen Treu und Glauben verstossen solle. Während bei einer 
Kündigung auf einen festen Endtermin ein Erstreckungsbegehren innert 30 Tagen seit Erhalt 
der Kündigung gestellt werden müsse, sei beim befristeten Mietvertrag das Erstreckungsbegeh-
ren erst 60 Tage vor Ablauf des Vertrags zu stellen. Die Vorgehensweise der Berufungsbeklag-
ten führe insoweit zu einer Besserstellung der Berufungsklägerin, als zeitnah Ende des Jahres 
2018 oder anfangs 2019 eine Erstreckung geprüft werden könne. 
 

 
 
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Im Weiteren macht die Berufungsbeklagte geltend, Art. 271 OR könne nicht analog auf die ge-
mäss Art. 269d OR angezeigte Vertragsänderung angewendet werden. Die Befristung des 
Mietvertrages mit der sich daraus ergebenden aufgeschobenen Erstreckungsprüfung gemäss 
Art. 273 Abs. 2 lit. b OR unterscheide sich von einer normalen Kündigung insbesondere 
dadurch, als einer allfälligen Verzögerung des Neubaus zeitnah gestützt auf die dannzumalige 
Situation Rechnung getragen werden könne. Wenn bereits bei der Kündigung das Vorliegen 
einer Baubewilligung nicht Voraussetzung für die Gültigkeit der Kündigung sei, verletze die 
Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein befristetes – mit der Möglichkeit einer 
Prüfung der Erstreckung bei allfälligen Verzögerungen – umso weniger den Grundsatz von Treu 
und Glauben. Massgebend sei, dass das Bauvorhaben mit dem Quartierplan bereits auf eine 
rechtliche Grundlage gestellt sei, die Umsetzung konkret und ernsthaft vorangetrieben werde, 
der Realisierungszeitpunkt absehbar sei und das Mietobjekt dem Neubau werde weichen müs-
sen. Die Voranzeige auf einen Zeitraum von zwei Jahren mit Möglichkeit eines jederzeitigen 
kurzfristigen Auszugs der Mieterschaft und der Erstreckungsprüfung Ende 2018 diene der Pla-
nungssicherheit aller und sei nicht missbräuchlich. 
 
Schliesslich äussert sich die Berufungsbeklagte zum allfälligen Vorliegen einer Familienwoh-
nung und führt einerseits aus, dass die Vorinstanz zu Recht von der Nichtanwendbarkeit von 
Art. 266o OR auf Vertragsänderungsanzeigen ausgegangen sei. Zum anderen habe die Beru-
fungsklägerin die Gegenseite nie über die Eheschliessung und den Zusammenzug mit dem 
Ehemann in der Mietliegenschaft informiert, was unbestritten geblieben sei. Die fehlende An-
zeige des Eheschlusses sei auch eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten, weshalb eine 
Berufung auf die Bestimmungen über die Familienwohnung als Verstoss gegen Treu und Glau-
ben zu qualifizieren sei. 
 
3.1 
Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die einseitige Abänderung eines unbefris-
teten Mietverhältnisses in ein befristetes unter Art. 269d Abs. 3 OR zu subsumieren sei. Dies 
könnte fraglich erscheinen, kommt doch die Gesetzesbestimmung nur bei einseitigen Vertrags-
änderungen zulasten der Mietpartei zum Tragen. Ob eine Vertragsänderung zulasten des Mie-
ters zulässig ist, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft werden, was die Vorinstanz in casu nicht 
tat. Die Frage kann aber letztlich offen bleiben, da – wie noch zu zeigen ist – die Vertragsan-
passung keinen Verstoss gegen Treu und Glauben darstellt. Klar ist, dass – soweit von einer 
einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR ausgegangen wird – diese nach 
Art. 270b Abs. 2 OR wegen Missbräuchlichkeit angefochten werden kann. 
 
3.2 
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgrün-
de voraus. Aufgrund der Vertragsfreiheit sind die Mietvertragsparteien grundsätzlich frei, das 
unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und 
Termine zu kündigen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sieht das Gesetz jedoch 
Schranken vor. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräu-
men anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als 
treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus 
reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhält-
nis zueinander stehen. Eine Kündigung gilt auch als treuwidrig, wenn die angegebene Begrün-

 
 
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dung offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter 
eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des 
Mietverhältnisses relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_126/2012 
vom 3. August 2012, E. 1, in mp 2013 S. 32; BGer 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 
3.1, in mp 2010 S. 134; ANITA THANEI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, N 29.1.1 S. 772 
und N 29.2.4 S. 780; ROGER WEBER, Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, 
Art. 271/271a OR N 3 ff.). Art. 271a OR führt in einer nicht abschliessenden Aufzählung treu-
widrige Kündigungsmotive des Vermieters auf. Die Kündigung durch den Vermieter ist insbe-
sondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben An-
sprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271 Abs. 1 lit. a OR) oder weil der Vermie-
ter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung 
durchsetzen will (Art. 271 Abs. 1 lit. b OR). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst 
eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Sanierungs- und Umbauar-
beiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den 
Grundsatz von Treu und Glauben. Anfechtbar wäre eine Kündigung wegen Sanierung aller-
dings dann, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im 
Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde (BGE 140 III 496, E. 4.1; 
135 III 112, E. 4.2). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist zudem 
missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich 
erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts 
unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhal-
ten wird (BGE 140 III 496, E. 4.1 und 4.2.1). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, 
dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen 
Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496, E. 4.1 m.H.). Die Beurteilung, ob der Verbleib des 
Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zu-
sätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den 
ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der 
Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes 
und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob die 
geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend 
genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die 
Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbei-
ten zur Folge haben würde (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). 
 
3.3 
Es stellt sich die Frage, ob die Kündigungsschutzbestimmung von Art. 271 OR auf die 
Umwandlung eines unbefristeten in ein befristetes Mietverhältnis analog anwendbar ist, wie die 
Berufungsklägerin geltend macht. Die Vorinstanz hat sich zu dieser Frage nicht explizit geäus-
sert. Nachdem das Bundesgericht die vorgenannten Kriterien auch in Fällen angewandt hat, bei 
denen längere Kündigungsfristen von einem bis zwei Jahren bestanden (vgl. BGE 142 III 91), 
steht einer Anwendung nichts entgegen, zumal Art. 271 Abs. 1 OR ohnehin nur das allgemeine 
Rechtsmissbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB wiederholt. Die Unterschiede zwischen einer 
Kündigung und einer Umwandlung eines unbefristeten in ein befristetes Mietverhältnis dürfen 
und müssen aber durchaus berücksichtigt werden, wie dies die Vorinstanz sinngemäss auch 
getan hat. 

 
 
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3.4 
Soweit die Berufungsklägerin geltend macht, sie habe im Zeitpunkt der Vertragsände-
rung in keiner Weise abschätzen können, in welchem Umfang sie vom Umbau betroffen sein 
würde, ist diese Behauptung aktenwidrig. Anlässlich der Hauptverhandlung bei der Vorinstanz 
hat sie ausgesagt, im Sommer 2016 erfahren zu haben, dass die Häuser abgerissen würden. 
Unklar war lediglich der Zeitpunkt des Abbruchs. Wie die Berufungsbeklagte zutreffend aus-
führt, hat die Berufungsklägerin auch nicht geltend gemacht, das geplante Vorhaben sei wegen 
öffentlichrechtlicher Vorschriften nicht realisierbar. Unter Berücksichtigung der 2016 laufenden 
Arbeiten und Informationen – erwähnt sei beispielhaft das Mitwirkungsverfahren, bei welchem 
sich die Berufungsklägerin als Präsidentin des Vereins D.____ einbrachte – war die Berufungs-
beklagte somit durchaus im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis in der Lage, den Realitätsbe-
zug des Umbaus abzuschätzen. Selbst wenn die Kriterien der Rechtsprechung zu Art. 271 OR 
direkt angewendet werden, ist die Vertragsänderung rechtskonform. Zu berücksichtigen sind 
überdies die Modalitäten der Vertragsänderung. Das Vertragsende wurde über zwei Jahre in 
die Zukunft verlegt, wobei die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin für den Fall von Pla-
nungsverzögerungen explizit einen neuen befristeten Vertrag angeboten hat, wobei sie gege-
benenfalls zu behaften sein wird. Gleichzeitig wurde der Berufungsklägerin die Möglichkeit zu 
einer kurzfristigen Kündigung eingeräumt. Das von der Berufungsbeklagten hervorgehobene 
Argument der späteren Erstreckungsmöglichkeit ist insoweit zu relativieren, als angesichts des 
langen Vorlaufs wohl besondere Anforderungen an die grosse Härte und Suchbemühungen der 
Berufungsklägerin gestellt werden müssten. Tatsächlich wird aus der Berufungsbegründung 
nicht ersichtlich, inwieweit die einseitige Vertragsänderung Treu und Glauben widersprechen 
soll, vor allem auch angesichts der Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung in einem solchen 
Fall wie dem vorliegenden. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach die einseitige Ver-
tragsänderung nicht missbräuchlich erfolgt ist, erscheint somit korrekt. 
 
4.1 
Es stellt sich somit noch die Frage, ob Art. 266o OR auf einseitige Vertragsänderungen 
Anwendung findet und die strittige Änderung nichtig ist. Nach Art. 266o OR ist eine Kündigung 
nichtig, welche in Verletzung der Bestimmungen zum Schutz der Familienwohnung ausgespro-
chen wurde. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu berücksichtigen. Hierzu hat die Vorinstanz 
zutreffend ausgeführt, dass angesichts des Gesetzeswortlauts nicht davon auszugehen ist, 
dass Art. 266o OR auch auf einseitige Vertragsänderungen anwendbar ist. Gerade angesichts 
der weitreichenden Rechtsfolge verbietet sich hier auch eine analoge Anwendung. 
 
4.2 
Soweit die Vorinstanz darüber hinaus dargelegt hat, dass selbst bei Anwendbarkeit von 
Art. 266o OR eine Berufung darauf ausscheidet, weil die Berufungsklägerin die Berufungsbe-
klagte nie auf den Wechsel zu einer Familienwohnung hingewiesen habe, fehlt hierfür grund-
sätzlich ein juristisches Fundament. Nach Lehre und Rechtsprechung trifft den Mieter eine ver-
tragliche Nebenpflicht, Zivilstandsänderungen der Vermieterschaft zu melden, damit diese den 
Charakter der Familienwohnung erkennen kann. Die Verletzung dieser Nebenpflicht führt ledig-
lich zu einer Schadenersatzpflicht. Die Nichtigkeitsfolge entfällt jedoch dann, wenn der Mieter-
schaft Rechtsmissbrauch vorzuwerfen ist, indem sie bspw. eine Eheschliessung beziehungs-
weise den Zuzug des Ehegatten verheimlicht hat. Vorliegend hat die Berufungsklägerin erst in 
ihrer Klageschrift vom 19. Mai 2017 mitgeteilt, dass das Mietobjekt von sechs Personen, darun-

 
 
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ter ihr Ehemann sowie vier Kinder, bewohnt werde – im Mietvertrag wurde noch die Belegung 
durch lediglich drei Personen festgehalten. Zwar ist in der durch die Berufungsklägerin einge-
reichten Kopie des Mietvertrags angekreuzt, dass es sich um eine Familienwohnung handeln 
soll. Allerdings ist dem durch die Berufungsbeklagte eingereichten Original des Mietvertrages 
nicht zu entnehmen, dass dieser ein Mietverhältnis betreffend eine Familienwohnung zum Ge-
genstand hat. Aufgrund der geringen Wohnfläche des Häuschens von 69 m2 musste die Beru-
fungsbeklagte auch nicht davon ausgehen, dass dieses als Familienwohnung für sechs Perso-
nen dient. Die Eheschliessung wurde der Berufungsbeklagten unbestrittenermassen nicht vor 
der Klageerhebung angezeigt, obwohl die Heirat bereits im Jahr 2011 erfolgte. Dass der Ehe-
mann der Berufungsklägerin am X.____weg 5a in Y.____ angemeldet ist und tatsächlich dort 
wohnt, wurde sodann nicht belegt. Auf das Schreiben des Rechtsvertreters der Berufungsbe-
klagten an den Rechtsvertreter der Berufungsklägerin vom 17. Januar 2018, womit die Beru-
fungsklägerin aufgefordert wurde, ihrer Meldepflicht nachzukommen und der Berufungsbeklag-
ten Angaben des zugezogenen Ehemannes zukommen zu lassen, hat der Rechtsvertreter der 
Berufungsklägerin zwar reagiert, die gemachten Angaben wurden jedoch in keiner Weise be-
legt. So liegen weder ein Familienausweis noch eine Wohnsitzbestätigung vor. Auch ist dem 
Schreiben des Rechtsvertreters der Berufungsklägerin vom 29. Januar 2018 nicht zu entneh-
men, seit wann deren Ehemann am X.____weg 5a in Y.____ wohnhaft und angemeldet sein 
soll. Die Berufung auf die Nichtigkeit der einseitigen Vertragsänderung gestützt auf Art. 266o 
OR ist angesichts der Verletzung der Meldepflicht sowie der vorgehenden Ausführungen 
rechtsmissbräuchlich. 
 
5.1 
Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt, dass die Berufung abzuweisen ist. Dem 
Ausgang des Verfahrens entsprechend sind der Berufungsklägerin in Anwendung von Art. 106 
Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen. Für die 
Beurteilung von Berufungen gelten gemäss auf § 9 Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren 
der Gerichte (Gebührentarif, GebT; SGS 170.31) die Bestimmungen von § 8 GebT, welche die 
Gebühren der Zivilkreisgerichte regeln, sinngemäss. Das Zivilkreisgericht bestimmte die vor-
instanzliche Gerichtsgebühr gemäss § 8 Abs. 1 lit. f GebT tarifkonform auf CHF 3‘000.00. Diese 
Gebührenhöhe wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f GebT auch für das Be-
rufungsverfahren angewendet. 
 
5.2 
Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten sodann ausgangsgemäss für das 
Rechtsmittelverfahren eine Parteientschädigung zu entrichten. Da keine Honorarrechnung des 
Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten vorliegt, wird die Parteientschädigung in Anwendung 
von § 18 Abs. 1 der kantonalen Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, SGS 
178.112) vom Gericht nach Ermessen festgesetzt, wobei die Bemessung nach dem Streitwert 
erfolgt (§ 2 Abs. 2 TO). Im vorinstanzlichen Verfahren beantragte der Rechtsvertreter der Beru-
fungsbeklagten ein streitwertabhängiges Honorar von insgesamt CHF 8‘349.80 inklusive Ausla-
gen und inklusive Mehrwertsteuer. Dieses Honorar wird auch der Parteientschädigung für das 
Berufungsverfahren zu Grunde gelegt, jedoch in Anwendung von § 10 TO gekürzt. Diese Be-
stimmung sieht vor, dass im zweitinstanzlichen Verfahren das Grundhonorar nach den für die 
erste Instanz geltenden Grundsätzen zu berechnen ist, ohne schriftliche Berufungsbegründung 
jedoch nur 50% und mit einer solchen bis zu 100% des jeweils zutreffenden Grundhonorars und 

 
 
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allfälliger Zuschläge beträgt. Im vorinstanzlichen Verfahren nahm der Rechtsvertreter der Beru-
fungsbeklagten an der Schlichtungsverhandlung vom 16. Februar 2017 teil, reichte das Schrei-
ben vom 31. März 2017 sowie die Stellungnahme vom 23. Oktober 2017 ein und nahm an der 
Hauptverhandlung vom 6. März 2018 teil. Im vorliegenden Rechtsmittelverfahren war lediglich 
die Berufungsantwort einzureichen, die Parteistandpunkte waren sodann bereits aus dem erst-
instanzlichen Verfahren bekannt und eine Parteiverhandlung fand nicht statt. Es ist daher an-
gemessen, in Anwendung von § 10 TO das erstinstanzlich geltend gemachte Honorar von 
CHF 8‘349.80, welches von der Berufungsklägerin in der Höhe nicht gerügt wurde, auf pauschal 
CHF 5‘000.00 inkl. Auslagen zu kürzen. Angesichts des vergleichsweise geringen Aufwandes 
im Berufungsverfahren würde zudem ein offenbares Missverhältnis entstehen, wenn das Hono-
rar gleich hoch wie im Verfahren vor der Vorinstanz festgelegt werden würde (§ 9 TO). Die 
Mehrwertsteuer ist nicht zu berücksichtigen, weil die mehrwertsteuerpflichtige Berufungsbeklag-
te die an ihren für geschäftlich begründete Zwecke beauftragten Anwalt geleisteten Mehrwert-
steuern als Vorsteuern von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung abziehen kann (vgl. Art. 28 
ff. MWSTG; Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, MWST-Branchen-Info 19, Gemeinwesen, 
2010, Rz. 80; BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl. 2013, Art. 95 N 39). Eine mehrwertsteuerpflichtige Partei erleidet mit-
hin durch die Mehrwertsteuer keinen zu entschädigenden Schaden, da sie mit deren Bezahlung 
gleichzeitig (bzw. in der gleichen Periode) einen gleich hohen geldwerten, liquiden und sicheren 
Anspruch gegenüber der Mehrwertsteuerverwaltung erwirbt. Die Abrechnungsmethode der Par-
tei, der eine Prozessentschädigung zuzusprechen ist, ist dabei ohne Einfluss und nicht zu be-
rücksichtigen (OGer ZH vom 19.07.2005, ZR 2005, N 76, E. III.2; Entscheid des Kantonsge-
richts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 09.05.2011 E. 4.5, publiziert im Internet). Die 
Parteientschädigung ist somit auf insgesamt CHF 5‘000.00 inkl. Auslagen und ohne Berücksich-
tigung der Mehrwertsteuer festzulegen. 
 
 
Demnach wird erkannt: 
://: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren in der Höhe von
CHF 3‘000.00 wird der Berufungsklägerin auferlegt. 
Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschä-
digung von pauschal CHF 5‘000.00 (inklusive Auslagen, MwSt nicht zu
berücksichtigen) zu bezahlen. 
Präsidentin 
 
 
 
Christine Baltzer-Bader 
Gerichtsschreiberin i.V. 
 
 
 
Katja Knechtli