bl_gerichte · 510 24 39 · 2025-02-07 · de
Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 7. Februar 2025 (510 24 39)

Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer / Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn

Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 7. Februar 2025 (510 24 39)
Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer / Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn
Besetzung
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter H. Steiner (Ref.),
R. Richner, J. Felix, S. Schmid, Gerichtsschreiberin N. Bucher-Waldmeier
Parteien
A.
, vertreten durch Raphaël Fellay, Steinentorstrasse 23, 4010 Basel
Rekurrent
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft
, Rheinstrasse 33, 4410 Liestal,
Rekursgegnerin
betreffend
Handänderungssteuer
Sachverhalt:
A.
Mit öffentlicher Urkunde über einen Kaufvertrag vom 13. Juli 2022 veräusserte der Pflichtige die Liegenschaftsparzelle Nr. xx Grundbuch (GB) B.
für CHF 870’870.– an C.
und D.
. Gleichentags schloss die Käuferschaft mit der E.
AG einen Werkvertrag ab für den Bau eines Einfamilienhauses auf vorgenannter Parzelle für CHF 1'319’130.–.
Mit Veranlagungsverfügung der Handänderungssteuer vom 1. März 2024 legte die Steuerverwaltung die Handänderungssteuer auf CHF 26’196.– fest, ausgehend von einem steuerbaren Betrag von CHF 2'095'688.95. Dieser setzte sich zusammen aus dem Landpreis von CHF 870’870.– und dem Werkpreis von CHF 1'224'818.95 (CHF 1'319’130.– abzüglich MWST).
B.
Dagegen erhob der Pflichtige mit Eingabe vom 4. April 2024 Einsprache und beantragte sinngemäss, die Handänderungssteuer sei einzig auf dem Landpreis zu erheben. Zur Begründung führte er aus, dass im Kaufvertrag vom 18. August 2022 (Datum Tagebucheintrag) nur der Verkauf der Parzelle Nr. xx aufgeführt und der Werkvertrag erst nach dem Verkauf der Parzelle unterzeichnet worden sei. Der GU-Werkvertrag sei zwischen der E.
AG und den Personen C.
und D.
abgeschlossen worden. Der Pflichtige sei nicht identisch mit der E.
AG und sei auch nicht an dieser AG beteiligt.
Die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Entscheid vom 8. Mai 2024 ab. Die Handänderungssteuer sei sowohl auf den Kaufpreis als auch auf den Werklohn geschuldet, wenn der Kaufvertrag und der Werkvertrag derart voneinander abhängen, dass der eine ohne den anderen nicht abgeschlossen worden wäre. Praxisgemäss sei somit nur eine wirtschaftliche Verbindung bzw. wirtschaftliche Identität erforderlich. Dazu reiche beispielsweise bereits ein Hinweis auf den Abschluss des Werkvertrages im Kaufvertrag, eine enge zeitliche Nähe des Abschlusses von Kauf- und Werkvertrag, der Verkauf einer noch nicht gebauten Stockwerkeigentumsparzelle oder der Verkauf bereits abparzellierter, nur für den Bau von Reihenhäusern geeigneter Parzellen. Der erforderliche Konnex sei vorliegend gegeben. Dies, da unter Ziff. 1.4 des Werkvertrages vom 13. Juli 2022 festgehalten sei, dass der Werkvertrag nur rechtskräftig ist, wenn zugleich die Urkunde des Kaufvertrages für den Landerwerb inkl. Erschliessungskosten im Betrag von CHF 870’870.– unterzeichnet wird. Zudem sei der Kaufvertrag ebenfalls am 13. Juli 2022 abgeschlossen worden, sodass alleine aufgrund der zeitlichen Nähe eine Zusammenrechnung mit dem Werkpreis zu erfolgen habe. Auch sei keine wirtschaftliche Einheit nötig, sondern nur eine wirtschaftliche Verbindung, sodass der Kaufvertrag nicht ohne den Werkvertrag abgeschlossen worden wäre.
C.
Der Pflichtige erhebt mit Eingabe vom 8. Juni 2024 Rekurs und beantragt, für die Berechnung der Handänderungssteuer sei nur der Verkaufspreis von CHF 870’870.– zu berücksichtigen. Zur Begründung bringt er im Wesentlichen vor, dass keine wirtschaftliche Einheit zwischen ihm und der E.
AG betreffend das Bauvorhaben bestanden habe. Es bestehe keine personelle Verflechtung zwischen ihm als Landverkäufer und der E.
AG als Werkerstellerin. Das Projekt sei von der E.
AG gemäss den spezifischen Anforderungen des Landkäufers entworfen worden, er selbst sei am ausgearbeiteten Projekt nicht beteiligt gewesen. Er habe die E.
AG nur beauftragt, das Land zu verkaufen, jedoch keinen Auftrag erteilt, dieses ausgearbeitete Projekt zu vermarkten oder zu verkaufen. Die Nähe der Unterzeichnungstermine des Kaufvertrags und des Werkvertrags sei nicht seine Entscheidung gewesen, er sei lediglich zur Unterzeichnung des Kaufvertrages ins Notariat geladen worden. Das Zustandekommen des Werkvertrages und dessen Inhalt seien ihm zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht bekannt gewesen. Er habe mit dem Landkäufer nicht vereinbart, dass dieser den Werkvertrag mit der E.
AG abschliessen solle. Die Entscheidung, keine Konkurrenzofferten einzuholen, basiere auf individuellen Vorlieben und spezifischen Anforderungen des Landkäufers. Er habe weder bei der Einholung von Baugenehmigungen noch beim Angebot schlüsselfertiger Bauten mit der E.
AG zusammengewirkt und habe aus dem Bau des Gebäudes keinen Gewinn erzielt. Die einzige Vergütung sei der Verkauf des Landes zum Zeitwert gewesen.
Die Steuerverwaltung beantragt in der Vernehmlassung vom 9. August 2024 die Abweisung des Rekurses. Sie führt u.a. aus, dass bei der Handänderungssteuer als reine Rechtsverkehrssteuer eine Identität von Landverkäufer und Werkunternehmer nicht gefordert sei. Für den Käufer zähle allein die Tatsache, dass der Werkvertrag in der Grundstückübertragung eingeschlossen sei und damit der Handänderungssteuer unterliege. Beim Vorliegen eines fixfertig detaillierten und behördlich bewilligten Bauprojekts auf der Parzelle sei ein Landverkauf ohne jeweiligen Werkvertrag meist gar nicht möglich. Auch im vorliegenden Fall seien am 13. Juli 2022 die notariell beglaubigte Verkaufsurkunde für die Landparzelle Nr. xx GB B.
und gleichzeitig der dazu gehörende Werkvertrag vom 13. Juli 2022 mit der E.
AG durch die Käufer/Besteller unterzeichnet worden. Zudem sei eine Dienstbarkeit errichtet worden zugunsten der Nachbarsparzelle. Ferner habe die Notarin in der Verkaufsurkunde in Randziffer 45 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass hier die Möglichkeit der Zusammenrechnung von Landpreis und Werkvertragssumme bei der Handänderungssteuer bestehe. Als weiteres Indiz könne die zeitliche Nähe der beiden Vertragsabschlüsse auf eine Verflechtung der beiden Verträge hindeuten; vorliegend sei dies zeitlich sogar «uno acto» erfolgt. Der verlangte Konnex zwischen Landkauf und Werkvertrag sei damit eindeutig und nachweislich erstellt: Der Landverkauf habe nicht etwa losgelöst, sondern nur zusammen mit dem dazugehörenden Werkvertrag abgeschlossen werden können. Dies werde denn auch in Art. 1 des Werkvertrags vom 13. Juli 2022 explizit so erwähnt. Demnach umfasse das Verkaufsangebot vom 19. Mai 2022 den Hausbau inklusive Landerwerb. Sodann werde im nachfolgenden Absatz 4 festgehalten, dass Bedingung für die rechtsgeschäftliche Wirkung des Werkvertrags der Erwerb der Landparzelle Nr. xx sei. Wie der Homepage der Werkerstellerin zu entnehmen sei, bilde das verkaufte Haus F Teil der Gesamtüberbauung «F.
» mit insgesamt 8 Einfamilienhäusern. Das Gesamtgeschäft komme wirtschaftlich gesehen dem Verkauf eines fertigen Einfamilienhauses gleich Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten.
2.
Vorliegend gilt es zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung zu Recht den Werklohn in die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer aufgenommen hat.
3.
Der Vertreter des Rekurrenten macht anlässlich der Verhandlung geltend, dass die Zusammenrechnungspraxis einzig auf der Rechtsprechung und nicht auf einer gesetzlichen Grundlage beruhe, was gegen Art. 127 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verstosse.
3.1
Aufgrund des in Art. 127 Abs. 1 BV verankerten Legalitätsprinzips darf eine Steuer nur dann erhoben werden, wenn sich die Ausgestaltung der Steuer, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung in den Grundzügen aus einem Gesetz im formellen Sinn ergeben. Das Erfordernis des formellen Gesetzes bedeutet allerdings nicht, dass jede Einzelheit ausdrücklich in einem formellen Gesetz geregelt sein muss, der Umfang der Steuererhebung muss jedoch aufgrund des Gesetzes hinreichend bestimmt sein.
1
3.2
Die Brücke zwischen den konkreten Lebenssachverhalten und den generell-abstrakt umschriebenen Tatbeständen in den gesetzlichen Bestimmungen muss durch Auslegung der letzteren gebildet werden, was Aufgabe der Gerichte ist.
2
Bei der Auslegung der gesetzlichen Bestimmungen mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten ist nicht strikte von der zivilrechtlichen Gestaltung auszugehen, die der Steuerpflichtige gewählt hat. Vielmehr ist der Sachverhalt entsprechend seinem wirtschaftlichen Gehalt zu würdigen. Bei steuerrechtlichen Normen, die an wirtschaftliche und nicht vorab zivilrechtliche Gegebenheiten anknüpfen, ist die Zulässigkeit der sog. "wirtschaftlichen Betrachtungsweise" nicht davon abhängig, ob die Voraussetzungen der Steuerumgehung erfüllt sind.
3
3.3
Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Objekt die entgeltliche Übertragung von Sachen und Rechten bildet.
4
Als indirekte Steuer unterliegt die Handänderungssteuer nicht dem Harmonisierungsauftrag von Art. 129 BV und ist entsprechend auch nicht im Steuerharmonisierungsgesetz geregelt.
5
Gemäss § 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 84 Abs. 1 StG wird vom Veräusserer und Erwerber eine Handänderungssteuer von 1,25 % des Kaufpreises auf Handänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Zum Kaufpreis gehören alle Leistungen des Erwerbers für das Grundstück. Handänderungen von Grundstücken gleichgestellt sind gemäss § 81 Abs. 2 StG auch Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (wirtschaftliche Handänderung).
Nach § 69 StG fallen unter den Begriff des Grundstückes insbesondere Grund und Boden und die Gebäude. Bei der Veräusserung eines bereits überbauten Grundstückes ist daher klar, dass die Handänderungssteuer gestützt auf § 81 i.V.m. § 69 StG sowohl auf dem Landpreis als auch auf dem Werkpreis erhoben wird. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, wie es sich in Fällen zukünftig zu errichtenden Bauten verhält, bei denen im Zeitpunkt der Handänderung der Kaufvertrag und der Werkvertrag so voneinander abhängig sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt (sog. Zusammenrechnungspraxis).
6
3.4
Bei § 81 StG handelt es sich um eine Steuernorm mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten (siehe wirtschaftliche Handänderung in § 81 Abs. 2 StG). Entsprechend darf bei deren Auslegung eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zur Anwendung gelangen. Mit dem stetigen Anstieg der Landpreise sind viele Bau- und Immobilienbetriebe dazu übergegangen, statt wie bis anhin ein Grundstück selbst zu erwerben, zu überbauen und danach das überbaute Grundstück zu verkaufen (zweistufiges Vorgehen), das Land direkt an den Besteller zu vermitteln inkl. Werkvertrag über die Errichtung einer schlüsselfertigen Baute (einstufiges Vorgehen). Aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise erwirbt der Käufer beim einstufigen Vorgehen ein Gesamtpaket, das aus Land und Gebäude besteht (vgl. § 81 Abs. 2 lit. a StG). Mit der Zusammenrechnungspraxis wird – entsprechend dem Sinn und Zweck von § 81 i.V.m. § 69 StG – sichergestellt, dass in Fällen, in welchen der Erwerber wirtschaftlich gesehen ein Gesamtpaket aus Land und Gebäude erwirbt, die Handänderungssteuer nach wie vor auf dem Preis für das Land
und
das Gebäude erhoben wird. Im Lichte der Rechtsgleichheit spielt es für die Erhebung der Handänderungssteuer keine Rolle, ob sich auf dem Grundstück im Zeitpunkt der Handänderung bereits ein Gebäude befindet oder ob zu diesem Zeitpunkt bereits vertraglich eindeutig feststeht, dass auf dem Grundstück zeitnah ein Gebäude errichtet wird, wofür bereits ein fixfertiges Projekt mit detaillierten Plänen und genau bezifferbaren Erstellungskosten vorliegt. Das Bundesgericht hat die Zusammenrechnungspraxis denn auch wiederholt als nicht willkürlich bzw. nicht verfassungswidrig erachtet.
7
Es ist darauf hinzuweisen, dass beim einstufigen Vorgehen nach wie vor eine niedrigere Handänderungssteuer resultiert wie beim ursprünglich regulären zweistufigen Vorgehen (beim zweistufigen Vorgehen unterliegt der Landpreis zweimal und der Werkpreis einmal der Handänderungssteuer; beim einstufigen Vorgehen unterliegen Land- und Werkpreis je einmal der Handänderungssteuer).
3.5
Nach dem Ausgeführten beruht die Zusammenrechnungspraxis auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage und es ist keine Verletzung des Legalitätsprinzips ersichtlich.
4.
Die Rekurrenten machen weiter geltend, dass die Voraussetzungen für die Zusammenrechnungspraxis im vorliegenden Fall nicht erfüllt seien.
5.
5.1
Wie bereits dargelegt, findet die Zusammenrechnungspraxis dann Anwendung, wenn der Kaufvertrag und der Werkvertrag so voneinander abhängig sind, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt.
8
Es muss sich hierfür aufgrund des engen sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückkauf- und dem Bauerrichtungsvertrag ergeben, dass der
Erwerber
bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält.
9
Der Praxis des Steuergerichts zufolge darf der Werklohn jedenfalls dort als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer herangezogen werden, wo er dem Landveräusserer selber geschuldet und ihm persönlich oder auf seine Rechnung einem Dritten gezahlt wird. Letzteres trifft in jenen Fällen, in denen Landverkäufer und Werkersteller weder tatsächlich noch wirtschaftlich identisch sind, in der Regel nicht zu. Der Werklohn kann auch in jenen Fällen als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer herangezogen werden, bei denen der Landveräusserer selbst baut, er durch eine Gesellschaft bauen lässt, an der er massgeblich beteiligt ist oder er Mitglied eines Baukonsortiums ist und dadurch direkt oder indirekt am Gewinn aus der Erstellung und Veräusserung der Baute partizipiert.
10
Dies bedeutet, dass Landveräusserer und Werkersteller nicht zwingend juristisch identisch sein müssen, sondern dass bereits eine wirtschaftliche Nähe ausreicht.
11
Dem Bundesgericht zufolge kommt es darauf an, ob Landverkäuferin und Werkerstellerin derart miteinander verbunden sind, dass sie – bezogen auf das fragliche Bauprojekt – als wirtschaftliche Einheit auftreten.
12
5.2
Ob der Werklohn im vorerwähnten Sinne der Besteuerung nach § 81 Abs. 1 StG unterliegt resp. ob eine wirtschaftliche Nähe vorliegt, welche die Landverkäuferin und die Werkerstellerin bezogen auf das fragliche Bauprojekt als wirtschaftliche Einheit erscheinen lässt, ist im Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Dabei gibt es gemäss der Rechtsprechung des Steuergerichts verschiedene Umstände zu benennen, welche in diesem Zusammenhang relevant sein können:
13
 Personelle Verflechtung zwischen Landverkäuferin und Werkerstellerin  Verknüpfung der Landveräusserung mit dem Verkauf des ausgearbeiteten Projekts  Werbung und Inserate, worin nicht nur der Baugrund beschrieben wird, sondern auch Visualisierungen der fertigen Baute enthalten sind  Zeitliche Nähe zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags für das Land einerseits und dem Werkvertrag andererseits  Gänzliches Fehlen von Konkurrenzofferten für die Werkerstellung oder Einholen derselben durch die Landverkäuferin bzw. ihr nahestehende Personen Zu beachten gilt es, dass diese Umstände keine abschliessende Aufzählung der Indizien für eine relevante wirtschaftliche Nähe zwischen Landverkäuferin und Werkerstellerin darstellen. Ebensowenig müssen alle oder zumindest mehrere dieser Indizien vorliegen, um eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn vorzunehmen: Je nach Ausprägung kann auch bereits ein Indiz alleine zur Annahme hierfür ausreichen. Fehlt es an einzelnen der obig genannten Umstände, kann dies durch ein oder mehrere andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Massgebend ist – wie bereits ausgeführt – die Gesamtheit der Umstände im konkreten Einzelfall.
14
5.3
In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde und der Beweis für steuermindernde Tatsachen grundsätzlich den Steuerpflichtigen obliegt.
15
Demzufolge obliegt es der Steuerverwaltung, nachzuweisen, dass Kaufvertrag und Werkvertrag derart voneinander abhängig sind, dass die Handänderungssteuer auf dem Landpreis und dem Werklohn geschuldet ist.
6.
6.1
Der Rekurrent war bzw. ist Eigentümer von 8 Landparzellen im Baufeld «F.
» in B.
, die allesamt von der E.
AG vermarktet werden.
16
Die zeitliche Abfolge der Ereignisse rund um die Handänderung der Parzelle Nr. xx GB B.
gestaltet sich wie folgt:
• Baubewilligung vom 21. April 2022
• Baubeginn ab 18. Mai 2022.
• Verkaufsangebot vom 19. Mai 2022 für Neubau des Einfamilienhauses F auf der Parzelle Nr. xx am G.
weg gemäss Baubeschrieb mit Bauplänen, schlüsselfertiger Hausbau inkl. Landerwerb
• Kaufvertrag vom 13. Juli 2022
• Werkvertrag vom 13. Juli 2022
• Grundbucheintrag 18. August 2022
Es fällt auf, dass Kauf- und Werkvertrag am gleichen Tag abgeschlossen wurden; diese zeitliche Nähe zwischen den beiden Verträgen ist ein erstes Indiz für die Anwendung der Zusammenrechnungspraxis. Die Tatsache, dass die Baubewilligung und der Baubeginn bereits vor dem Abschluss von Kauf- und Werkvertrag vorlagen bzw. erfolgten, fällt umso mehr ins Gewicht (siehe unten E. 6.5).
6.2
Weiter weist der Werkvertrag vom 13. Juli 2022 einen klaren Konnex zum Kaufvertrag auf. Nach «Artikel 1 Vertragsgegenstand», Abschnitt 1, betrifft der Werkvertrag den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Parzelle Nr. xx GB B. gemäss Baubeschrieb vom 19. Mai 2022 (inkl. Baupläne). Gemäss Abschnitt 3 wurde im Verkaufsangebot 3 vom 19. Mai 2022 ein Verkaufspreis von total CHF 2'190'000.  festgelegt für den schlüsselfertigen Hausbau inkl. Baunebenkosten (CHF 1'319'130. ) und den Landerwerb inkl. Erschliessung (CHF 870'870. ). Gemäss Abschnitt 4 ist der
Werkvertrag nur rechtskräftig, wenn zugleich die Urkunde des Kaufvertrages für den Landerwerb inkl. Erschliessungskosten im Betrage von CHF 870’870.– unterzeichnet wird
. In Ziff. 4.3. des Werkvertrages ist sodann festgehalten, dass die Bauherrschaft vor Baubeginn die Parzelle Nr. xx GB B. erwirbt. Aus der Ausgestaltung des Werkvertrages geht somit klar hervor, dass Land und Gebäude ein Gesamtpaket bilden und der Werkvertrag untrennbar mit dem Kaufvertrag verbunden ist.
6.3
Gemäss Kaufvertrag vom 13. Juli 2022 verzichten die Parteien auf ihr Recht, gegen eingereichte Baugesuche im Gebiet rund um das Kaufobjekt Einsprache zu erheben, soweit dabei die geltenden baupolizeilichen Vorschriften eingehalten werden (Rz. 53). Zudem verpflichtet die Käuferschaft sich, die bei Bautätigkeiten üblichen Beeinträchtigungen zu dulden ohne gegen die Verkäuferschaft oder andere am Bau beteiligte Dritte irgendwelche Forderungen geltend zu machen (Rz. 52). Weiter ermächtigt die Käuferschaft die Verkäuferschaft mit dem ausdrücklichen Recht der Doppelvertretung und Selbstkontrahierung, bis 24 Monate nach Vertragsunterzeichnungen noch Anpassungen (Änderungen, Löschungen oder Neuerrichtungen von Dienstbarkeiten und zugehörigen Plänen und ggf. der Erlass einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung) zur Fertigstellung der Überbauung «G.
weg» vorzunehmen, die nötigen Akten (in öffentlichen Urkunden oder Schriftform) in ihrem Namen zu unterzeichnen sowie sämtliche weiteren Erklärungen für sie rechtsgültig abzugeben und beim Grundbuchamt zum Vollzug 9; diese Verpflichtungen gelten auch für Rechtsnachfolger (Rz. 54 - 56). Darüber hinaus wurde eine Dienstbarkeit errichtet zugunsten der Nachbarsparzelle (Näherbaurecht für Pool, Rz. 31 - 38). Entgegen der Ansicht des Rekurrenten besteht damit klarerweise eine Verbindung zwischen dem Kaufvertrag und der Überbauung «F.
» am G.
weg, von welcher die Parzelle Nr. xx GB B.
ein Teil ist (1 von insgesamt 8 geplanten EFH). Im Übrigen hat die Notarin den Rekurrenten in Rz. 45 des Kaufvertrages ausdrücklich darauf hingewiesen, dass falls die Deklaration oder eine rechtskräftige Verfügung der kantonalen Steuerverwaltung die Handänderungssteuerpflicht eines separaten Werkvertrages oder einzelner Bauleistungen ergibt, der entsprechende Steuerbetrag den Vertragsparteien gemäss §§ 71 ff. und §§ 81 ff. StG in Rechnung gestellt wird.
6.4
Die Baubewilligung für das Einfamilienhaus auf der Parzelle Nr. xx GB B.
lag bereits vor Abschluss des Kauf- und des Werkvertrages vor (siehe oben E. 6.1). Gemäss § 86 der Verordnung vom 27. Oktober 1998 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV; SGS 400.11) ist das Baugesuch vom Grundeigentümer zu unterschreiben. Folglich trifft die Aussage des Rekurrenten im Rekursschreiben, er habe zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung nichts vom Werkvertrag bzw. vom Bauprojekt gewusst, nicht zu. Anlässlich der Hauptverhandlung hat der Vertreter des Rekurrenten selbst ausgeführt, dass der Rekurrent sein Land auf Vorschlag der E.
AG parzelliert und das Baugesuch für das vorliegende Bauprojekt eingereicht hat. Folglich wirkten der Rekurrent und die Werkerstellerin bis zur Veräusserung der Parzellen zusammen und verfolgten gemeinsame Interessen. Der Rekurrent behauptet, er habe nur das Land verkaufen wollen. Jemand, der nur Land verkaufen möchte, wählt allerdings nicht ein derartiges Vorgehen. Der Grund für die Zusammenarbeit ist für die vorliegende Streitfrage letztlich nicht von Bedeutung. Möglicherweise konnte mit der beschriebenen Vorgehensweise ein höherer Kaufpreis erzielt oder die Parzelle schneller veräussert werden. So oder so besteht zwischen dem Rekurrenten und der Werkerstellerin – bezogen auf das fragliche Bauprojekt – eine wirtschaftliche Nähe. Wie bereits in Erwägung 5.1 dargelegt, besteht für die Annahme der Zusammenrechnungspraxis kein Erfordernis einer personellen oder wirtschaftlichen Identität zwischen Landveräusserer und Werkersteller.
6.5
Der Fokus der Zusammenrechnungspraxis liegt weniger auf der Verkäuferschaft, sondern mehr auf der Käuferschaft bzw. auf dem von ihr erworbenen Objekt. Die E.
AG hat das Land inkl. schlüsselfertigem Haus inseriert; die Erwerber haben aus ihrer Sicht ein Gesamtpaket aus Land und Gebäude erworben. Die Baubewilligung für die Errichtung des Einfamilienhauses lag am 21. April 2022 und damit knapp drei Monate vor der Unterzeichnung von Kauf- und Werkvertrag vor. Gemäss Werkvertrag erfolgte sogar der Baubeginn vor Abschluss von Kauf- und Werkvertrag. Bei dieser Sachlage war es den Erwerbern unmöglich, die Parzelle Nr. xx GB B.
losgelöst vom bereits durch die E.
AG ausgearbeiteten und behördlich bewilligten Bauprojekt zu erwerben. Die Erwerber waren zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung nicht frei, auf dem Land ein beliebiges Bauprojekt mit einem beliebigen Werkersteller durchzuführen. Im Übrigen wurden von den insgesamt 8 Parzellen der Überbauung F.
bislang 3 Parzellen verkauft, wovon alle 3 Parzellen von der E.
AG überbaut wurden.
6.6
Nach dem Ausgeführten liegt die wirtschaftliche Verknüpfung des Rekurrenten bzw. des Landverkäufers und der Werkerstellerin – bezogen auf das veräusserte Bauprojekt – auf der Hand. Kauf- und Werkvertrag bilden ein einheitliches Ganzes, sodass die Käufer nach ihrer Vorstellung ein bebautes Grundstück erworben haben. Folglich hat die Steuerverwaltung die Handänderungssteuer zu Recht auf dem Landpreis
und
dem Werklohn erhoben. Wer die Steuerfolgen tragen muss, welche durch die gewählte einstufige Vorgehensweise entstanden sind, ist eine Frage der Vertragsgestaltung zwischen dem Rekurrenten und der E.
AG und ist für das Steuergericht nicht von Belang.
7.
Im Ergebnis erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen.
Ausgangsgemäss hat der Rekurrent gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) die Verfahrenskosten in Höhe von CHF 2’000.– zu bezahlen und es ist ihm keine Parteientschädigung auszurichten (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO).
Demnach erkennt das Steuergericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Der Rekurrent hat Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2'000.– zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden.
3.
Es wird keine Parteientschädigung entrichtet.
4.
Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. des Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (1).
Gegen dieses Urteil wurde am 29. September 2025 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht erhoben.
1.
StGE (Entscheid des Steuergerichts) Nr.
46/2000
vom 12. Mai 2000, E. 2b; vgl. MÜLLER, Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874, 1995, Art. 4 N. 77.
2.
HÖHN/WALDBURGER, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 5 Rz. 7 ff.
3.
StGE Nr.
46/2000
vom 12. Mai 2000, E. 2b; vgl. BGE 115 Ib 241 E. 3b.
4.
DOLDER/FREY, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Immobilien-steuern, Basel 2021, § 6 N 120.
5.
WENK, in: BL Kommentar § 81 N 5.
6.
Vgl. Basellandschaftliche Steuerpraxis (BStPra) XIV, S. 304 ff.; WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 81 N 18.
7.
BGE 131 II 722 E. 3.1.1; BGer 2P.208/2003 vom 4. Dezember 2003, E. 3.1; 2P.47/1998 vom 25. Juli 2000, E. 3b/aa.
8.
Vgl. Basellandschaftliche Steuerpraxis (BStPra) XIV, S. 304 ff.; WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 81 N 18.
9.
Vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Bern 2021, § 220 N 55 m.w.H.
10.
Vgl. zum Ganzen StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.2.
11.
Vgl. auch DOLDER/FREY, a.a.O., § 6 N 114 ff.
12.
Urteil des Bundesgerichts (BGer) 2C_450/2015 vom 14. Juni 2016, E. 4.3.
13.
StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.6.
14.
Vgl. StGE vom 9. Juni 2023, 510 23 3, E. 2.6.
15.
BGE 140 II 248, E. 3.5.
16.
Webseite der E. AG (besucht am 07.02.2025).