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Handänderungssteuer bei Übertragung Grundstück aus Familienbesitz auf AG

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Urteil vom 11. Januar 2019 (510 18 62) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter Dr. Ph. Spitz (Ref.), 
R. Richner, Gerichtsschreiberin I. Wissler 
 
 
Parteien 
A. AG____ 
 
 
Rekurrentin 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Handänderungssteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
A. 
Die A.____ AG, welche indirekt, über je eine Holdinggesellschaft von den Brüdern B.____ so-
wie C.____ gehalten wird, erwarb die Liegenschaft der Mutter von B.____ und C.____ zu einem 
Preis von Fr. 400‘000.--, worauf die Handänderungssteuer auf Fr. 5‘000.-- festgesetzt wurde. 
 
 
B. 
Gegen diese Veranlagung erhob die Pflichtige Einsprache und begehrte, die Handänderungs-
steuer sei vollständig zu erlassen. Zur Begründung führte sie u.a. aus, die A.____ AG sei eine 
Immobiliengesellschaft deren Aktien über eine Holdingstruktur zu gleichen Teilen im Eigentum 
von B.____ und C.____ stünden. Die Übertragung von Liegenschaften zwischen Eltern und 
Kindern sei von der Handänderungssteuer befreit. Bei der Beurteilung der Übertragung von 
Grundstücken gegen Entgelt, würden die Steuerbehörden auf die wirtschaftlichen Tatbestände 
durchgreifen. Rein wirtschaftlich betrachtet sei vorliegend eine entgeltliche Übertragung von 
Mutter an Kinder erfolgt. 
 
Mit Einspracheentscheid vom 7. Juli 2018 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab und 
führte zur Begründung aus, massgebend sei bei zivilrechtlichen Handänderungen der Grund-
bucheintrag. Gemäss diesem sei die Veräusserin der Parzelle (…), GB D.____, Frau E.____ 
und die A.____ AG sei die Erwerberin. Somit könne keine Steuerbefreiung infolge Verkaufs 
unter Eltern und Kindern erfolgen. 
 
 
C. 
Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die Pflichtige mit Schreiben vom 4. August 2018 Re-
kurs und begehrte, (1) Der Einspracheentscheid vom 7. Juli 2018 betr. die Veranlagungsverfü-
gung der Handänderungssteuer Nr. 15/792 E vom 14. September 2015 sei aufzuheben; 
(2) Alles unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung führte sie u.a. aus, die Steuerverwaltung stelle 
auf den Grundbucheintrag ab. Vorliegend sei die wirtschaftliche Betrachtungsweise anzuwen-
den und auf die Identitäten der Gesellschafter durchzugreifen. Der Normzweck liege darin, dass 
Grundstückübertragungen innerhalb der Familie nicht durch die Besteuerung erschwert werden 
sollten. Wirtschaftlich gesehen, liege nichts anderes als eine Übertragung eines Grundstücks 
von der Mutter an ihre Söhne vor. Die Söhne als einzige Gesellschafter der A.____ AG besäs-
sen durch den Erwerb des Grundstücks die alleinige Verfügungsgewalt über das Grundstück, 
was dem Eigentumsrecht gleichkomme. 
 
Mit Vernehmlassung vom 20. September 2018 beantragte die Steuerverwaltung, (1) Die ange-
fochtene Handänderungsteuer-Veranlagungsverfügung Nr. 15/792 E vom 14. September 2015 
sei zu Ungunsten der Rekurrentin abzuändern, indem die Handänderungssteuer neu mit 
Fr. 7'500.-- festzusetzen sei. (2) Eventualiter sei der vorliegende Rekurs abzuweisen. (3) Unter 
Kostenfolge. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend handle es sich um eine zivilrechtliche 
Handänderung mit Änderung des Grundbucheintrags - ganz im Gegensatz zu einer rein wirt-
schaftlichen Handänderung, bei welcher eine Aktienmehrheit an einer lmmobiliengesellschaft 
übertragen werde. Auch im vorliegenden Fall handle es sich um eine rein zivilrecht- 

 
 
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liche Handänderung von zwei voneinander verschiedenen Rechtsubjekten. lm Steuergesetz sei 
lediglich die direkte (zivilrechtliche) Übertragung von Liegenschaften von Eltern an die Kinder 
von der Handänderungssteuer befreit. Zudem werde generell auf den vereinbarten Kaufpreis 
abgestellt. Liege der Kaufpreis jedoch erheblich unter dem Verkehrswert, werde die Handände-
rungssteuer nach dem Verkehrswert berechnet. Vorliegend erweise sich der vereinbarte Über-
nahmepreis als unterpreislich. 
 
 
Mit Schreiben vom 14. Dezember 2018 beantragte die Rekurrentin, der Verkehrswert der Lie-
genschaft sei bei Fr. 400‘000.-- zu belassen. Im Weiteren machte sie zusätzlich zu dem bisher 
Ausgeführten, aufgrund der zeitlichen Verzögerungen bei der Bearbeitung des Falles bei der 
Steuerverwaltung wie auch beim Steuergericht, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gel-
tend. Der Kaufpreis sei im Weiteren allein aufgrund des Verkehrswertes des Bodens bestimmt 
worden. Bei der Liegenschaft habe es sich um einen einfachen Bungalow mit Baujahr 1972 
gehandelt. Er habe ein ebenerdiges Hauptgeschoss und ein in das abfallende Gelände hinein 
gebautes Untergeschoss gehabt und im 2015 keine gute Bausubstanz aufgewiesen. Insbeson-
dere habe der Bungalow wegen des steil abfallenden Geländes im rechten hinteren Teil grosse 
statische Probleme gehabt, die bereits früh zu baulichen Notmassnahmen und zu laufend 
wachsenden Rissen im Gebäude geführt hätten. Eine Sanierung wäre unverhältnismässig auf-
wendig gewesen. Der Wert des Grundstücks habe im Verkehrswert des Bodens bestanden. lm 
Frühling 2018 sei es schliesslich abgerissen worden. Beim Neubau hätten wegen des Geländes 
spezielle, teure bauliche Massnahmen ergriffen werden müssen. Der auf dem Grundstück las-
tende Inhaberschuldbrief laute seit 1994 auf Fr. 500'000.--. Die hypothekarische Belastung ha-
be jedoch nie mehr als Fr. 150‘000.-- betragen. Der Landwert sei von der Steuerverwaltung auf 
Fr. 240‘000.-- beziffert worden. Es könne deshalb keinesfalls von einem Verkehrswert von 
Fr. 600‘000.-- ausgegangen werden. 
 
 
An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 
 
 
 
 
Erwägungen: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 
Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 
zuständig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 
vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richte-
rinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs 
zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Zunächst macht die Rekurrentin aufgrund einer ihrer Ansicht nach langen Verfahrensdauer, 
sowie mangels Gewährung einer Frist zur Replik durch das Steuergericht - obwohl die Steuer-

 
 
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verwaltung in ihrer Vernehmlassung einen Antrag zu ihren Ungunsten stelle - eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs geltend. 
 
Nach Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser Anspruch 
stellt einen wichtigen Aspekt des allgemeinen Gebots des fairen Verfahrens gemäss Art. 29 
Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK dar (BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88). Er dient einerseits der 
Sachaufklärung und garantiert anderseits den Parteien ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir-
kungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebli-
che Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen 
mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses geeignet ist, 
den Entscheid zu beeinflussen (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 504 f.; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 I 15 
E. 2a/aa S. 16; 120 Ib 379 E. 3b S. 383). Der verfassungsrechtliche Mindestanspruch gibt je-
doch keinen Anspruch darauf, zur vorgesehenen Erledigung Stellung zu nehmen (BGE 134 V 
97 E. 2.8.2 S. 107). Grundsätzlich ist es nach der Praxis des EGMR Sache der Parteien zu be-
urteilen, ob eine Vernehmlassung neue Argumente enthält und eine Stellungnahme erfordert. 
Hält der Beschwerdeführer eine Stellungnahme von seiner Seite zu einer zur Kenntnisnahme 
zugestellten Vernehmlassung für erforderlich, so hat er diese unverzüglich zu beantragen bzw. 
einzureichen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47 mit Hinweis) (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
[BGer] 8C_824/2015 vom 19. Mai 2016, E. 7.4.1). 
 
Vorliegend substantiiert die Rekurrentin nicht weiter, weshalb ihr ein Mangel - und vor allem 
welcher Art dieser sei - entstanden ist. Anders lautende und nicht der Erwartung entsprechende 
Anträge der Rekursgegnerin, begründen noch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. In der 
Folge hat die Rekurrentin selbst, unaufgefordert innerhalb kurzer Zeit zu den abweichenden 
Anträgen der Steuerverwaltung Stellung genommen, was ihr aufgrund von § 6 Abs. 3 des Ge-
setzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) 
ohnehin jederzeit gestattet war. Schliesslich konnte sie ihr Recht persönlich im Rahmen der 
Parteiverhandlung wahrnehmen. Inwiefern hier nun eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
vorliegen soll, lässt sich somit nicht ausmachen. 
 
Eine überlange Verfahrensdauer liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dann vor, 
wenn eine im Gesetz festgelegte Behandlungsfrist überschritten wird (BGer 8C_824/2015 vom 
19. Mai 2016, E. 8.2). Die Beurteilung der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren 
Regeln; es ist vielmehr in jedem Einzelfall zu prüfen, ob sich die Dauer unter den konkreten 
Umständen als angemessen erweist; es kann dafür keine allgemein gültige Frist festgelegt wer-
den (BGE 130 I 269, E. 3.1). Die Dauer der Ausfertigung des Einspracheentscheides hätte zu-
gegebenermassen erheblich kürzer ausfallen dürfen. Dass die Rekurrentin nun aufgrund dieser 
langen Verfahrensdauer einen rechtlichen oder gar tatsächlichen Nachteil erlitten hat, macht sie 
hingegen nicht geltend. Allein eine hypothetische Annahme von allenfalls zu gewärtigenden 
Nachteilen genügt für das Vorliegen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs jedoch nicht. Der 
Rekurs erweist sich diesbezüglich als unbegründet. 
 
 
 
 

 
 
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3. 
3.1. Gemäss § 81 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer auf Handänderungen von Grund-
stücken oder Anteilen von solchen erhoben. Nach Abs. 2 sind Handänderungen von Grundstü-
cken gleichgestellt (a) Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie 
eine Veräusserung wirken; (b) Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbar-
keiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte 
Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beein-
trächtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt. 
 
Die Handänderungssteuer wird nach § 82 StG nicht erhoben bei: (a) Handänderungen, an de-
nen der Bund, der Kanton oder Gemeinden (Einwohner-, Bürger- und Kirchgemeinden) beteiligt 
sind; (abis) Veräusserungen an Wohnbaugenossenschaften, Vereine oder Stiftungen, sofern das 
erworbene Grundstück innert zweier Jahre gemeinnützigem sozialem Wohnungsbau zugeführt 
wird; (b) Handänderungen infolge Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis); (c) Handände-
rungen infolge einer Schenkung, soweit hierauf die Schenkungssteuer erhoben wird; (d) Ver-
käufen oder anderen Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefel-
tern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und 
Grosskindern sowie unter Ehegatten; (e) Enteignungen sowie bei allen Handänderungen, die 
ausschliesslich durch eine Felderregulierung bedingt sind; (f) Baulandumlegungen und land-
wirtschaftlichen Arrondierungen, soweit im Kanton Basel-Landschaft gelegene Grundstücke 
gegeneinander abgetauscht werden; (g) Verkäufen im Zwangsvollstreckungs- oder Nachlass-
verfahren, sofern der Erwerber seit mindestens zwei Jahren Gläubiger einer auf der Liegen-
schaft lastenden Grundpfandschuld ist oder dafür Bürgschaft oder eine andere Sicherheit ge-
leistet hat und soweit der Kaufpreis die vorhergehenden und die dem Erwerber zustehenden 
oder von ihm verbürgten und sichergestellten Grundpfandforderungen samt aufgelaufenen Zin-
sen nicht übersteigt; (h) bei Handänderungen infolge Umstrukturierungen gemäss § 26 und 
§ 56 sowie bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 55 Absatz 2. 
 
Steuersubjekt sind gemäss § 84 StG sowohl der Veräusserer als auch der Erwerber zu gleichen 
Teilen. 
 
3.2. Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Gegenstand die Handän-
derung an einem Grundstück gemäss § 69 StG ist. Der Rechtsvorgang der Handänderung ist 
Steuerobjekt der Handänderungssteuer und nicht der Gewinn wie bei der Grundstückgewinn-
steuer. Als reine Objektsteuer nimmt die Handänderungssteuer im Gegensatz zu den Subjekt-
steuern weder Rücksicht auf die persönliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der steuerpflich-
tigen Person noch auf die mit dem Steuerobjekt zusammenhängenden Belastungen (vgl. WENK, 
in: NEFZGER/SIMONEK/WENK, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 
81 N 1ff.). Eine Rechtsverkehrssteuer knüpft grundsätzlich an rechtliche Vorgänge an. Um of-
fensichtliche Umgehungen mitzuerfassen, wird das Hauptsteuerobjekt ("zivilrechtliche Handän-
derung") regelmässig um Ersatztatbestände (sog. "wirtschaftliche Handänderungen") erweitert 
(vgl. BGer 2C_20/2012 vom 24. April 2012, E. 3.1). 
 
Gemäss Art. 620 Abs. 1 OR ist die Aktiengesellschaft (AG) eine körperschaftlich organisierte 
Kapitalgesellschaft mit juristischer Rechtspersönlichkeit. Die A.____ AG hat somit eine eigene 

 
 
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Rechtspersönlichkeit und kann in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Rechtsgeschäfte 
tätigen, deren Rechtsfolgen unmittelbar bei der A.____ AG (juristische Person) eintreten, nicht 
hingegen bei deren Inhaber (natürliche Personen). Es ist mithin auf die zivilrechtliche Ausge-
staltung 
des 
jeweiligen 
Rechtsgeschäfts 
abzustellen 
(vgl. 
auch 
WENK, 
in: 
NEFZGER/SIMONEK/WENK, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 
N 10 ff.). 
 
Vorliegend hat die A.____ AG die Parzelle (…), GB D.____ von der Mutter der Inhaber der 
A.____ AG, Herren B.____ und C.____ erworben. Demzufolge fand in casu nicht eine Übertra-
gung zwischen Eltern und Kindern statt, was gemäss § 82 Abs. 1 lit. d StG steuerfrei wäre. 
Vielmehr erfolgte eine zivilrechtliche Übertragung der Liegenschaft mit öffentlich beurkundetem 
Kaufvertrag vom 19. März 2015 von einer natürlichen auf eine juristische Person. Diese Kons-
tellation ist unter der abschliessenden Aufzählung der steuerbefreiten Tatbestände des § 82 
des basellandschaftlichen Steuergesetzes nicht abgebildet. Zivilrechtlich und wirtschaftlich ist 
es nicht einerlei, ob bei einem Verkauf zwischen Mutter und Sohn keine Steuer erhoben wird 
oder ob ein Grundstück aus dem Privatvermögen einer natürlichen Person an eine Aktienge-
sellschaft verkauft wird, selbst wenn der Sohn der Verkäuferin Alleinaktionär wäre. Zwar ist rich-
tig, dass bei Übertragung der Grundstücke von der Aktiengesellschaft auf den Alleinaktionär 
erneut eine Steuer anfiele, während bei einem direkten Verkauf von der Mutter an den Sohn 
keine Handänderungssteuer geschuldet wäre. Die beiden Sachverhalte sind jedoch - auch wirt-
schaftlich - verschiedenartig und werden deshalb zu Recht auch steuerlich ungleich behandelt 
(vgl. 
BGer 
2C_20/2012 
vom 
24. 
April 
2012, 
E. 
3.4.2; 
vgl. 
auch 
WENK, 
in: 
NEFZGER/SIMONEK/WENK, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 
N 16). 
 
Demnach ist festzustellen, dass die von der Rekurrentin angeführte Argumentation, dass rein 
wirtschaftlich betrachtet eine entgeltliche Übertragung von der Mutter an die Kinder erfolge, wo-
bei im Ergebnis auf die Eigentümer durchzugreifen sei, in Anbetracht des Ausgeführten nicht 
verfängt. 
 
 
4. 
Schliesslich monierte die Steuerverwaltung die Festsetzung des Kaufpreises und beantragte 
diesbezüglich eine reformatio in peius. Die für die Handänderungssteuer massgebliche Berech-
nungsgrundlage sei, da der vereinbarte Kaufpreis erheblich unter dem Verkehrswert liege, auf 
Fr. 600‘000.-- zu erhöhen. 
 
Gemäss § 125 Abs. 2 StG stehen dem Steuergericht die gleichen Befugnisse zu wie den Ein-
schätzungsbehörden. Nach § 126 Abs. 2 StG kann das Steuergericht seine Untersuchungs- 
und Beweismassnahmen auf andere Punkte der Einschätzung ausdehnen, wenn nach den Ak-
ten Grund zur Annahme besteht, dass die Einschätzung unrichtig ist. In jedem Fall hat es offen-
sichtliche Fehler zu berichtigen. 
 
Die Steuerverwaltung führte zur Begründung ihres Antrages aus, die Parzelle sei mitsamt Ge-
bäude an bevorzugter Wohnlage zu einem Pauschalpreis von Fr. 400'000.-- veräussert worden. 

 
 
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Hypothekarisch könne diese Liegenschaft gemäss Grundbucheintrag (Pfandstelle) mit 
Fr. 500'000.-- belehnt werden. Der vereinbarte Übernahmepreis erweise sich damit als unter-
preislich. Der Verkehrswert belaufe sich aufgrund verschiedener Berechnungen auf mindestens 
Fr. 600‘000.--, was im Sinne einer Schlechterstellung neu eine Handänderungssteuer von 
Fr. 7‘500.-- ergebe. 
 
Die Rekurrentin führte sowohl in ihrer jüngsten Stellungnahme an das Steuergericht als auch an 
der mündlichen Verhandlung aus, dass die sich auf der Parzelle befindende Liegenschaft auf-
grund der minderwertigen Bausubstanz in einem schlechten Zustand befunden habe und die 
Liegenschaft aus diesem Grund habe abgerissen werden müssen. Zum Zustand der Bausub-
stanz legte sie eine Bestätigung des Architekten ins Recht, welcher sowohl für den Abriss als 
auch für den Neubau auf besagtem Grundstück zuständig war. Danach sei festgestellt worden, 
dass das 43 Jahre alte Gebäude aufgrund des instabilen Untergrunds massive Risse in den 
Aussenwänden aufgewiesen habe. 
 
Die Parzelle (…), GB D.____ misst 757m2 und wurde vorliegend zum Preis von Fr. 400‘000.-- 
veräussert, was einen Quadratmeterpreis von Fr. 528.40 ergibt. Der höchste in D.____ erzielte 
Verkaufspreis für Bauland im Jahre 2015 belief sich gemäss der Publikation des Statistischen 
Amtes des Kantons Basel-Landschaft auf Fr. 661.--. Bei einem praxisgemässen Einschlag von 
20 % für bebautes Land resultiert ein Quadratmeterpreis von Fr. 528.80, was dem vorliegend 
bezahlten Kaufpreis entspricht. Zudem wird - mangels gegenteiliger Belege - davon ausgegan-
gen, dass die effektive hypothekarische Belastung lediglich Fr. 150‘000.-- betrug, und die Belas-
tungsgrenze des Schuldbriefs von Fr. 500‘000.-- somit nicht ausgeschöpft wurde. 
 
Aufgrund dieser Ausführungen ist festzustellen, dass die Festsetzung des Kaufpreises nicht zu 
beanstanden ist und die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer bestehen bleibt. 
Eine Erhöhung der Berechnungsgrundlage hat damit zu unterbleiben. 
 
 
5. 
Insgesamt ist festzustellen, dass die Handänderungssteuer zum einen geschuldet ist und zum 
anderen auf einer korrekt festgelegten Berechnungsrundlage basiert. Der Rekurs erweist sich 
aufgrund all dieser Ausführungen als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin gestützt auf § 130 StG i. V. m. § 20 
Abs. 1 und 3 VPO Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘500.-- zu bezahlen. 
 

 
 
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Demgemäss w i r d e r k a n n t : 
 
1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Rekurrentin hat gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskosten in der Höhe von 
Fr. 1‘500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleis-
teten Kostenvorschuss verrechnet werden. 
 
3. 
Mitteilung an die Rekurrentin (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).