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Anlagekosten

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Entscheid vom 4. Mai 2018 (510 17 124) 
 
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Anlagekosten 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter J. Felix, P. Salathe, 
M. Zeller, P. Zeller, Gerichtsschreiberin I. Wissler 
 
 
Parteien 
A.____, vertreten durch STB Stadt- Treuhand Basel GmbH, Herr F. 
Rosebrock, Steinenbachgässlein 27, 4001 Basel 
 
 
Rekurrenten 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Grundstückgewinnsteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
A. 
A.____ veräusserten ihre Liegenschaft in B.____, C.____strasse. Mit Veranlagungsverfügung 
zur Grundstückgewinnsteuer Nr. 14/1040 vom 7. Mai 2015 setzte die Steuerverwaltung den 
steuerbaren Gewinn aus dem Verkauf auf Fr. 348‘001.-- fest. 
 
 
B. 
Gegen diese Veranlagung erhob der Vertreter der Pflichtigen mit Schreiben vom 3. Juni 2015 
Einsprache und begehrte, die Aufwendungen seien gemäss beigelegter Aufstellung zusätzlich 
zu berücksichtigen. Zur Begründung führte er u.a. aus, eine genaue Aufstellung der Rechnun-
gen läge nun vor. Zusätzlich zu den in der Veranlagung bereits akzeptierten Aufwendungen, 
seien weitere wertvermehrende Auslagen in Höhe von Fr. 121‘940.45 sowie eine Mäklerprovisi-
on von Fr. 34‘560.-- gewinnmindernd zu berücksichtigen. 
 
Mit Einspracheentscheid vom 17. November 2017 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache 
teilweise gut und setzte den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 280‘001.-- fest. Zur Begrün-
dung führte sie u.a. aus, die mittels Handwerker- bzw. Lieferanten-Rechnungen nachgewiese-
nen Aufwendungen könnten als zusätzliche Gestehungskosten akzeptiert werden, wobei er-
messensweise und gemäss Praxis jedoch nur 1/3 als wertvermehrender Anteil qualifiziert wer-
de, da die anderen 2/3 Liegenschaftsunterhaltkosten oder Energiesparmassnahmen darstellten, 
welche bei der Einkommenssteuer berücksichtigt würden. 
 
 
C. 
Mit Schreiben vom 18. Dezember 2017 erhob der Vertreter der Pflichtigen Rekurs und begehr-
te, es seien die Aufwendungen gemäss Aufstellung in vollem Umfang als Gestehungskosten zu 
berücksichtigen. Zur Begründung führte er u.a. aus, Auslagen, die nicht als Unterhaltskosten in 
den laufenden Steuererklärungen geltend gemacht worden seien, seien als wertvermehrende 
Gestehungskosten zu berücksichtigen. Gemäss Einschätzung des mit dem Projekt befassten 
Architekten hätten die wertvermehrenden Arbeiten Fr. 103‘414.55 betragen. Inklusiv der Kosten 
für die neue Heizung aus dem Jahre 2011 würden sich die wertvermehrenden Aufwendungen 
auf Fr. 122‘414.55 belaufen. 
 
Mit Vernehmlassung vom 11. Januar 2018 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung des 
Rekurses. Zur Begründung führte sie u.a. aus, die Heizungsanlage im Betrag von Fr. 8‘125.50 
und Fr. 19‘100.-- sowie die neuen Kellerfenster in Höhe von Fr. 546.60 seien als reine Liegen-
schaftsunterhaltskosten oder Energiesparmassnahmen nicht anrechenbar. Von den eingereich-
ten Rechnungen im Umfang von Fr. 121‘940.45 seien nur Fr. 32‘631.-- als wertvermehrend 
qualifiziert worden. Die Rekurrenten hätten in den Jahren 2005 bis 2012 in ihrer Steuererklä-
rung jedoch Unterhaltskosten in Höhe von insgesamt Fr. 123‘114.-- geltend gemacht und ent-
sprechende Abzüge erhalten. Es bleibe daher kein Raum mehr für darüber hinausgehende 
wertvermehrende Aufwendungen, die bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen sei-
en. 

 
 
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Erwägungen: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern 
(Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zustän-
dig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorlie-
genden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und 
Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden 
Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An-
teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG 
der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertver-
mehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Aufwendungen gelten nach § 78 Abs. 1 lit. a StG u.a. 
Kosten für Bauten, Umbauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesserungen, die 
eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben. Wertvermehrend sind jene Aufwendun-
gen, die den für den Marktwert des Grundstücks massgebenden tatsächlichen und rechtlichen 
Zustand desselben über jenen Stand hinaus verbessern, in welchem das Grundstück zur Zeit 
des letzten steuerlich massgebenden Erwerbs war (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht B. I, 9. 
Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 22 N 51; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 10. Juni 
2016, 510 16 12, E. 2a; StGE vom 17. April 2015, 510 14 92, E. 6b). 
 
2.2. Hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhaltskosten bei der Einkommens-
steuer gilt gemäss § 29 Abs. 1 lit. e StG, dass die notwendigen Kosten für die Verwaltung des 
Vermögens, dazu bei Liegenschaften die Aufwendungen für den Unterhalt, von den steuerba-
ren Einkünften abgezogen werden können. Die Kosten des Unterhalts und der Verwaltung von 
Grund und Boden können in ihrem tatsächlichen Umfang, jene von Gebäuden, sofern sie nicht 
zum Geschäftsvermögen gehören, nach der Wahl des Steuerpflichtigen für jede Veranlagungs-
periode entweder in ihrem tatsächlichen Umfang oder in Form einer Pauschale abgezogen 
werden. 
 
Aufwendungen, die bereits bei der Einkommenssteuer bzw. Ertragssteuer als Abzüge berück-
sichtigt worden sind, können gemäss § 78 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer nicht 
mehr geltend gemacht werden. 
 
Zur Beurteilung, ob Liegenschaftskosten als wertvermehrend oder werterhaltend zu qualifizie-
ren sind, stellt das Steuergericht nach konstanter Praxis auf das Merkblatt zu Liegenschaftsun-
terhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der 
kantonalen Steuerverwaltung (im Folgenden: Merkblatt) ab (vgl. StGE vom 3. Juli 2015, 510 15 
24; StGE vom 22. Mai 2015, 510 14 89. E. 3a; StGE vom 7. November 2014, 510 14 38 E. 3a; 
StGE vom 12. April 2013, 510 12 91). 
 

 
 
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Aufwendungen für Liegenschaften können somit entweder bei der Einkommenssteuer abgezo-
gen werden oder bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten gelten gemacht werden. 
Liegenschaftskosten, welche im Verfahren betr. die Einkommenssteuern aus irgendwelchen 
Gründen nicht zum Abzug gelangt sind, qualifizieren aber nicht automatisch als Anlagekosten 
und kommen damit bei einer allfälligen späteren Beurteilung der Grundstückgewinnsteuern 
nicht zwangsläufig zum Zug. Es besteht mithin gerade kein Wahlrecht, ob die Kosten entweder 
bei der Grundstückgewinnsteuer oder bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden; die 
Zuweisung oder Abgrenzung erfolgt vielmehr nach dem erwähnten Merkblatt. Die steuerpflichti-
ge Person kann zudem die Anrechnung von Unterhaltsaufwendungen beim Grundstückgewinn 
auch nicht dadurch erzwingen, dass sie auf den Abzug dieser Auslagen bei der Einkommens-
steuer verzichtet: (Werterhaltende) Unterhaltskosten, welche aus irgendwelchen Gründen bei 
der ordentlichen Einkommenssteuer nicht abgezogen wurden, können nicht nachträglich als 
Anlagekosten 
beim 
Grundstückgewinn 
berücksichtigt 
werden 
(Leuch/Schlup 
in: 
Leuch/Kästli/Langenegger, [Hrsg.], Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Bd. 1, 
Bern/Muri 2014, Art. 36 N 26). Auslagen, welche demgegenüber bereits als (werterhaltende) 
Unterhaltskosten abgezogen wurden, dürfen in keinem Fall nochmals bei der Grundstückge-
winnsteuer in Abzug gebracht werden (§ 78 Abs. 2 StG). Daraus ergibt es sich auch, dass eine 
doppelte Berücksichtigung der gleichen Kosten einerseits als Abzug bei der Einkommenssteuer 
und andererseits als Gestehungskosten bei der Grundstückgewinnsteuer nicht vorgesehen ist. 
Das Gesamttotal der zu berücksichtigenden Kosten beträgt damit nicht mehr als 100%. 
 
2.3. Während der Beweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich 
dem Steuerpflichtigen obliegt, ist der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen von der 
Steuerbehörde zu erbringen. Der Pflichtige hat die steuermindernde Tatsache nicht nur zu be-
haupten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248, E. 3.5; Blumenstein/Locher, System des 
schweizerischen Steuerrechts, 7. A. Zürich 2016, S. 519; Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, 
Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, 2. A., Zürich/Basel/Genf 2018, § 19 N 8 f.; StGE vom 
10. Februar 2017, 510 16 84, E. 4a). 
 
 
3. 
3.1. In der Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 7. Mai 2015 Nr. 14/1040 
wurden werterhöhende Aufwendungen von Fr. 53.40 erfasst. 
 
Im Einspracheentscheid vom 17. November 2017 erhöhte die Steuerverwaltung die wertver-
mehrenden Aufwendungen auf Fr. 68‘000.-- (gerundet) bestehend aus einer Mäklerprovision im 
Betrag von Fr. 34‘560.-- sowie weiteren wertvermehrenden Auslagen von Fr. 32‘631.--. Nicht 
als Gestehungskosten akzeptiert wurden die Kosten für die Heizungsanlage von Fr. 8‘125.50 
und Fr. 19‘100.-- sowie die Kosten für ein neues Kellerfenster von Fr. 546.60. Diese Auslagen 
qualifizierte sie als reinen Liegenschaftsunterhalt. Von den so bereinigten Aufwendungen liess 
die Steuerverwaltung die Rechnung betr. den zusätzlichen Heizkörper im Umfang von 
Fr. 2‘385.45 sowie die Kosten für eine Schwelle in Höhe von Fr. 281.60 vollständig zum Abzug 
zu. Die übrigen Kosten reduzierte sie um 2/3. 
 

 
 
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Im Rekurs macht der Vertreter weiterhin Gestehungskosten im Umfang von Fr. 122‘414.55 inkl. 
der Kosten für die Heizung geltend. 
 
3.2. Bei der Beurteilung der Aufwendungen für den Umbau resp. der Renovation der Liegen-
schaft können nur die folgenden eingereichten und den Akten beiliegenden Rechnungen in Hö-
he von Fr. 170‘477.24, nicht jedoch weitere Offerten und Lieferscheine berücksichtigt werden: 
 
Datum 
Bezeichnung 
 
Betrag in Fr. 
 
24.07.2014 
 
Notar D. Erhart inkl. Zivilrechtsverwaltung 
 
 
1‘462.95 
15.04.2014 
Sanitas Troesch 
 
85.30 
07.02.2014 
avenaris Immobilien AG 
 
34‘560.00 
07.06.2011 
allsol GmbH 
 
19‘100.00 
21.05.2010 
Cimei & Söhne AG Glaserei 
 
1‘532.95 
03.05.2010 
Elektro Kellenberger 
 
3‘667.90 
31.03.2010 
Jos. Kym AG 
 
1‘371.45 
25.03.2010 
Gauch Haustechnik AG 
 
407.55 
19.03.2010 
Zoll-Fit GmbH 
 
1‘934.80 
12.03.2010 
Plana Küchenland 
 
22‘801.67 
01.03.2010 
Brunner Mulden 
 
150.00 
21.01.2007 
Meyer Giovanni Kundenmaurerei 
 
30‘700.07 
08.01.2007 
W. Näf Schreinerei 
 
281.60 
18.12.2006 
Cimei & Söhne AG Glaserei 
 
5‘413.10 
18.12.2006 
Nicki Sanitär- u. Heizungsanlagen 
 
24‘332.30 
29.11.2006 
MEVO 
 
1‘601.10 
14.11.2006 
Regent Beleuchtungskörper AG 
 
74.90 
23.01.2006 
Spaar 
 
2‘358.45 
16.09.2005 
MEVO 
 
546.60 
20.12.2004 
Spaar 
 
8‘125.50 
15.09.2003 
Bezirksschreiberei B.____ 
 
2‘567.75 
09.03.2003 
Errichtung Schuldbrief 
 
1‘731.65 
 
 
 
 
 
Total mit Rechnungen belegte Liegenschaftskosten 
164‘807.59 
 
Von vornherein nicht abzugsfähig sind die Rechnungen der Firmen Fleig Umzüge in Höhe von 
Fr. 2‘769.65 sowie Möbel Roth in Höhe von Fr. 2‘900.00, welche zu den Lebenshaltungskosten 
zählen und weder als Liegenschaftsunterhalt noch als Anlagekosten Berücksichtigung finden 
und deshalb gar nicht in obenstehende Aufstellung aufgenommen wurden. 
 
3.3. Die Überprüfung der Einkommenssteuerakten und der Veranlagungen der Jahre 2004 bis 
2007 sowie 2010 hat ergeben, dass in den Jahren 2004 und 2005 ein pauschaler Abzug für 
Liegenschaftsunterhalt gewährt wurde. Im Jahre 2006 wurde der effektive Liegenschaftsunter-
halt auf Fr. 41‘305.--, im Jahre 2007 auf Fr. 30‘889.-- und im Jahre 2010 auf Fr. 30‘554.-- fest-
gesetzt. Insgesamt wurde den Pflichtigen bei der Einkommenssteuer im Rahmen ihrer Umbau- 
und Renovationsmassnahmen ein effektiver Liegenschaftsunterhaltsabzug von Fr. 102‘748.-- 
zugestanden. 
 
Die im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend die Grundstückgewinnsteuer festgesetz-
ten werterhöhenden Auslagen von Fr. 68‘000.-- ergeben zusammen mit den Aufwendungen, die 

 
 
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bereits als Liegenschaftsunterhalt in Abzug gebracht wurden (Fr. 102‘748.--) ein Gesamttotal 
von Fr. 170‘748.--. 
 
Es ist damit festzustellen, dass die im vorliegenden Verfahren belegten Liegenschaftsaufwen-
dungen (Fr. 164'807.59) betragsmässig entweder bei der Grundstückgewinnsteuer oder bei der 
Einkommenssteuer in den vergangenen Jahren vollständig zum Abzug zugelassen wurden. Es 
erübrigt sich vor diesem Hintergrund, auf die konkrete Abgrenzung von werterhaltenden und 
wertvermehrenden Aufwendungen einzugehen, da für weitere Abzüge a priori kein Spielraum 
mehr verbleibt. 
 
 
4. 
Gemäss den obenstehenden Ausführungen erweist sich der Rekurs als unbegründet, weswe-
gen er abzuweisen ist. 
 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 
Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungs-
prozessordnung (VPO) Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘500.-- zu bezahlen und es ist ihnen 
keine Parteientschädigung zuzusprechen (§130 StG i.V.m. § 21 VPO). 
 

 
 
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Demnach erkennt das Steuergericht: 
 
1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Rekurrenten haben gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskosten von Fr. 
1‘500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem geleisteten Kos-
tenvorschuss verrechnet werden. 
 
3. 
Es wird keine Parteienentschädigung ausgerichtet. 
 
4. 
Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung 
des Kantons Basel-Landschaft (3).