bl_gerichte · 810 2024 94 · 2024-10-23 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 23. Oktober 2024 (810 24 94)

Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle / Eingliederungsgebot

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 23. Oktober 2024 (810 24 94)
Raumplanung, Bauwesen
Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle / Eingliederungsgebot
Besetzung Vorsitzender Niklaus Ruckstuhl, Kantonsrichter Markus Clausen, Christof Enderle, Jgnaz Jermann, Kantonsrichterin Helena Hess
,
Gerichtsschreiberin Julia Kempfert
Beteiligte
A.
AG
, Beschwerdeführerin, vertreten durch Livio Marelli, Advokat
gegen
Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft
, Vorinstanz
Baselbieter Heimatschutz
, Beschwerdegegner 1, vertreten durch Michael Kunz, Advokat
B.
und
C.
, Beschwerdegegner 2, vertreten durch Dr. Stefan Wirz, Advokat
D.
und
E
, Beschwerdegegner 3
Einwohnergemeinde F.
, Beigeladene
Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle (Entscheid der Baurekurskommission vom 28. November 2023)
A.
Die A.
AG reichte am 19. August 2021 beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. 6044, Grundbuch (GB) F.
, ein. Dagegen erhoben D.
und E.
, B.
und C.
, der Baselbieter Heimatschutz sowie die Einwohnergemeinde F.
(Gemeinde) Einsprache beim Bauinspektorat. Gerügt wurde im Wesentlichen die Eingliederung der geplanten Baute in die Umgebung.
B.
Am 9. Dezember 2021 sowie am 11. Februar 2022 reichte die A.
AG bereinigte Pläne ein. Die Gemeinde zog ihre Einsprache zurück. An den übrigen Einsprachen wurde festgehalten.
C.
Das Bauinspektorat wies die Einsprachen mit Entscheid Nr. 131/22 vom 5. Dezember 2022 ab. Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt, dass die Gemeinde die Eingliederung mehrfach geprüft und entsprechend gewürdigt habe. Dieser fachlichen Beurteilung könne gefolgt werden und das geplante Bauprojekt gliedere sich in die Umgebung ein. Die drei Gebäude G.
2, 4 und 6 seien zwar gemäss Bauinventar des Kantons Basel-Landschaft (BIB) kantonal schutzwürdig, das Bauinventar entfalte jedoch keine rechtliche Wirkung, weshalb kein Umgebungsschutz gelte. Die fachliche Beurteilung der Gemeinde könne geschützt werden.
D.
Gegen diesen Entscheid erhoben der Baselbieter Heimatschutz, nachfolgend vertreten durch Michael Kunz, Advokat, D.
und E.
sowie B.
und C.
, nachfolgend vertreten durch Stefan Wirz, Advokat, mit Eingaben vom 14. und 15. Dezember 2022 bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Beschwerde und beantragten, der Entscheid vom 5. Dezember 2022 sei aufzuheben, das Baugesuch abzuweisen und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei der Entscheid vom 5. Dezember 2022 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter o/e-Kostenfolge. Gerügt wurde in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da Unterlagen nicht zur Kenntnis gebracht und gestellte Beweisanträge nicht abgenommen worden seien. Des Weiteren sei das Eingliederungsgebot verletzt worden. Die Gemeinde habe es unterlassen, darzulegen, inwieweit das Bauprojekt sich in die schützenswerte Umgebung eingliedere.
E.
Nach vorgängigem Augenschein vor Ort hiess die Baurekurskommission die Beschwerden mit Entscheid vom 28. November 2023 im Sinne der Erwägungen gut.
F.
Gegen den Entscheid der Baurekurskommission erhob die A.
AG, nachfolgend vertreten durch Livio Marelli, Advokat, mit Eingabe vom 4. April 2024 Beschwerde beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht). Sie beantragt, es sei der Entscheid der Baurekurskommission vom 28. November 2023 aufzuheben und es sei der Beschwerdeführerin die Baubewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die Sache zur neuen Feststellung des Sachverhalts und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter o/e-Kostenfolge. In der Beschwerdebegründung vom 4. Juni 2024 wird an den bereits gestellten Begehren festgehalten.
G.
Mit Eingabe vom 3. Juli 2024 beantragt die beigeladene Gemeinde sinngemäss die Gutheissung der Beschwerde.
H.
Der Beschwerdegegner 1 beantragt mit Eingabe vom 29. Juli 2024 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
I.
Mit Eingabe vom 5. August 2024 liessen sich die Beschwerdegegner 2 vernehmen und beantragen die kostenfällige Abweisung der Beschwerde und in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Einreichung des Modells des Bauprojekts.
J.
Die Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 7. August 2024 vernehmen und schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
K.
Mit Eingabe vom 7. August 2024 beantragen die Beschwerdegegner 3 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
L.
Mit Verfügung vom 19. August 2024 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen.
M.
An der heutigen Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein in F.
nehmen die Beschwerdeführerin, alle Beschwerdegegner, die Vorinstanz, die Beigeladene sowie eine Vertreterin des Bauinspektorats teil. Die Parteien halten an ihren Anträgen fest.
Das Kantonsgericht zieht
i n E r w ä g u n g
:
1.
Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der Beschwerde ist somit gegeben. Zur Beschwerde befugt ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid in schutzwürdigen Interessen betroffen und demnach zur Beschwerde legitimiert. Da auch die weiteren formellen Voraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Bei der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob die Vorinstanz ein allfälliges Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Überprüfung der Angemessenheit des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission ist dem Kantonsgericht dagegen verwehrt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario). Demgegenüber ist es grundsätzlich Aufgabe der Gerichte, unbestimmte Rechtsbegriffe im Einzelfall auszulegen und zu konkretisieren. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe hat im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen mit umfassender Kognition zu erfolgen (
Ulrich
Häfelin
/
Georg
Müller
/
Felix
Uhlmann
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, N 416 f). Bei den vorliegend umstrittenen Begriffen "Eingliederung" oder "Ästhetik" handelt es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe. Erst wenn eine Gesetzesauslegung ergibt, dass der Gesetzgeber mit einer offenen Normierung der Verwaltung oder der Gemeinde eine gerichtlich zu respektierende Entscheidungsbefugnis und gewisse Beurteilungsspielräume einräumen will, hat sich das Gericht bei seiner Überprüfung zurückzuhalten (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 8. Februar 2023 [810 22 86] E. 2, BGE 145 I 52 E. 3).
3.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass es sich vorliegend um eine Ermessensentscheidung handle, mit welcher sich die Vorinstanz nicht näher auseinandergesetzt und ihr Ermessen ohne Not über dasjenige der Beigeladenen gestellt habe. Da die Vorinstanz der Ansicht gewesen sei, die Begründung der Beigeladenen sei ungenügend gewesen, hätte zwingend eine Rückweisung an die verfügende Behörde erfolgen müssen. Selbst wenn die Beigeladene ihr Zonenreglement zu wenig beachtet hätte, sei das Vorgehen der Vorinstanz im Lichte der Gemeindeautonomie nicht zulässig. Durch die neue Beurteilung der Vorinstanz, sei der Instanzenzug verkürzt worden. Die Beigeladene habe sich sowohl im erstinstanzlichen Bewilligungsverfahren als auch im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren vernehmen lassen und mehrfach schriftlich festgehalten, dass sich die Baute in die Umgebung eingliedere, weshalb nicht von einer fehlenden Auseinandersetzung ausgegangen werden könne.
3.2
Die Vorinstanz macht hingegen geltend, die Beigeladene sei zwar zum Ergebnis gelangt, dass sich die Baute in die Umgebung eingliedere, ihre diesbezüglichen Stellungnahmen seien jedoch sehr kurz ausgefallen. Darüber hinaus sei das Bauinspektorat nicht an die Auffassung einer Gemeinde gebunden und habe die Frage der Eingliederung selber zu beurteilen, gegebenenfalls unter Berücksichtigung einer entsprechenden Stellungnahme der Gemeinde. Eine solche Beurteilung habe das Bauinspektorat – wenn auch in knapper Weise – vorgenommen, weshalb eine Rückweisung nicht angezeigt gewesen sei.
3.3
Die Beigeladene weist darauf hin, dass sie sich bei der Beurteilung des Bauprojekts mit den Gestaltungsgrundsätzen auseinandergesetzt habe.
3.4.1
In den meisten Kantonen sind die Gemeinden für die erstinstanzliche Erteilung der Baubewilligung und damit auch für die Anwendung des kommunalen Rechts zuständig (vgl.
Beat
Stalder
/
Nicole
Tschirky
in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, N 2.27). Demgegenüber ist im Kanton Basel-Landschaft gemäss § 118 RBG grundsätzlich eine kantonale Behörde – das Bauinspektorat –erstinstanzlich für die Prüfung eines Baugesuchs zuständig. Die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zur Gewährleistung der Gemeindeautonomie können deshalb nicht ohne weiteres für das basellandschaftliche Baurecht Geltung haben, da die Gemeinden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens – mit Ausnahme des sog. kleinen Baubewilligungsverfahrens gemäss § 92 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 – ihr eigenes Recht nicht selbst anwenden. Baugesuche werden somit grundsätzlich vom Bauinspektorat behandelt und entschieden, welches das Baugesuch daraufhin zu überprüfen hat, ob es sowohl den Vorschriften des kantonalen wie auch des kommunalen Rechts entspricht. Aus diesem System ergibt sich, dass das Bauinspektorat im Normalfall an keinen Entscheid der Gemeindebehörden gebunden ist, sondern eine Stellungnahme der Gemeinde zum Baugesuch zu würdigen hat. Das Bauinspektorat hat daher das Recht mit Einschluss der Ermessensausübung grundsätzlich frei anzuwenden (vgl. KGE VV vom 8. Februar 2023 [810 22 86] E. 3.2.5, dazu auch Urteil des Verwaltungsgerichts Basel-Landschaft vom 7. Januar 1981 E. 3.a., in: BLVGE 1981 S. 59). Trotzdem kann einer Gemeinde, die eigene selbständige (Ästhetik-)Normen bzw. Vorschriften erlassen hat, aufgrund der Gemeindeautonomie auch bei der Auslegung und Anwendung dieser Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zustehen. Ein derartiger Beurteilungsspielraum kann der Gemeinde selbst dann zustehen, wenn sie nicht selber Bewilligungsbehörde ist, sondern sich als Verfahrensbeteiligte auf die entsprechende Auslegung beruft (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017 E. 2.1.2). Die auszulegenden kommunalen Vorschriften müssen aber, um selbständige Bedeutung zu haben, die allgemeinen Anforderungen des kantonalen Rechts konkreter fassen und dürfen sie nicht nur allgemein anders umschreiben (vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts Bern VGE.100.2008.23254 vom 26. Februar 2009 E. 5.2, in: Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2009 S. 333). Zudem muss die Gemeinde darlegen, welche Erwägungen für ihre Einschätzung massgeblich waren und dass mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und Rechtsgleichheit eine kommunale Praxis existiert. Bei ungenügender Begründung durch die Gemeinde muss nicht auf die kommunale Auslegung Rücksicht genommen werden (vgl. KGE VV vom 8. Februar 2023 [810 22 86] E. 3.2.5).
3.4.2
Die Beigeladene ist vorliegend nicht Bewilligungsbehörde (vgl. E. 3.4.1 hiervor). In ihren Stellungnahmen zum Eingliederungsgebot führt sie insbesondere aus, dass die Stützmauer der Westfassade stark in Erscheinung trete, weshalb in die Rabatte davor ein grosskroniger Baum zu pflanzen sei. In ihrer Vernehmlassung an die Vorinstanz führte die Beigeladene zudem aus, dass das geplante Bauprojekt als moderne Baute eingestuft werde, welche sich positiv, als architektonische Weiterentwicklung, in das Quartierbild einfüge. Das Quartier könne als heterogen bezeichnet werden. Weitere Ausführungen in diesem Zusammenhang machte die Beigeladene nicht und sie verwies weder auf eine entsprechende Auslegung der kommunalen Zonenvorschriften noch auf eine diesbezügliche kommunale Praxis, weshalb eine Verletzung der Gemeindeautonomie, sofern diese vorliegend überhaupt tangiert ist, nicht vorliegt.
3.5.1
Sowohl das nichtstreitige Verwaltungsverfahren wie auch die kantonalen Beschwerdeverfahren sind von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Diese besagt, dass die Behörden und Rechtsmittelinstanzen von sich aus für die richtige und vollständige Abklärung des entscheidwesentlichen Sachverhalts besorgt sein müssen. Sie können und sollen aus eigener Initiative fehlende Sachverhaltselemente ergänzen und die Beweislage vervollständigen (vgl.
Michael
Pfeifer
, Der Untersuchungsgrundsatz und die Offizialmaxime im Verwaltungsverfahren, Basel 1980, S. 105). Im basellandschaftlichen Recht wird der Untersuchungsgrundsatz für das verwaltungsinterne Verfahren sowie das Verfahren vor der Baurekurskommission in § 9 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG BL) vom 13. Juni 1988 statuiert. Gemäss § 32 Abs. 1 lit. c VwVG BL verfügt die Baurekurskommission in ihren Verfahren zudem über volle Kognition und überprüft Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a), die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) sowie die Unangemessenheit (lit. c).
3.5.2
Das Bauinspektorat hat in seinem Entscheid vom 5. Dezember 2022 die Eingliederung des geplanten Baus geprüft und dabei die Stellungnahmen der Beigeladenen zitiert und in die Beurteilung einbezogen. Das Bauinspektorat erachtete die fachliche Beurteilung durch die Beigeladene als zutreffend und schloss sich dieser nach eigener Überprüfung an. Die Vorinstanz hat sodann selber einen Augenschein vor Ort durchgeführt und eine eigene Beurteilung der Eingliederung unter Berücksichtigung der Stellungnahmen aller Beteiligten vorgenommen. Die Vorinstanz hat den entscheidwesentlichen Sachverhalt somit weiter abgeklärt und setzte sich mit dem Entscheid des Bauinspektorats und der darin enthaltenen Stellungnahme der Beigeladenen auseinander. Gestützt darauf hat sie mit voller Kognition ihren Entscheid in der Sache gefällt und es liegt keine fehlerhafte Ermessensausübung vor, wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen zu einem anderen Ergebnis gelangt ist als das Bauinspektorat. Auch eine allfällige Verletzung der Begründungspflicht durch das Bauinspektorat wäre unter diesen Umständen mit dem Entscheid der Vorinstanz geheilt worden.
3.6
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen bestand für die Vorinstanz keine Veranlassung, die Angelegenheit an das Bauinspektorat zurückzuweisen. Das gewählte Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
4.1
In der Hauptsache bestreitet die Beschwerdeführerin die Auffassung der Vorinstanz, wonach das Bauprojekt das Verunstaltungsverbot und das Eingliederungsgebot gemäss § 104 RBG, § 7 des kantonalen Gesetzes über den Denkmal- und Heimatschutz (DHG) vom 9. April 1992 und Ziff. C./4.1 des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde F.
(ZRS) vom 29. März 2004 verletze. Sie führt aus, dass das geplante Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 6044, GB F.
(Bauparzelle) 5 Wohnungen beinhalte, welche in Einklang mit den geltenden Zonenvorschriften auf zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss realisiert würden. Das Gebäude sei bewusst und in Abstimmung mit den Nachbarn mehrere Meter von der Strasse zurückgesetzt worden, um eine zurückhaltende Wirkung zu erreichen. Die Zufahrt solle über den G.
in eine Tiefgarage erfolgen. Der oberirdische Zugang sei, wie bei den umliegenden Häusern, vom G.
her geplant. Daneben sei eine grosszügige Grünfläche geplant, welche den zahlreichen bestehenden Bäumen auf der Bauparzelle und dem benachbarten Wald Rechnung trage. Der Eingliederung des Projekts habe die Beschwerdeführerin hohe Priorität eingeräumt und das Bauprojekt sei in Abstimmung mit den kommunalen Behörden (und den Beschwerdegegnern) erarbeitet worden, um eine möglichst gute Gesamtwirkung zu erreichen. Damit das Gebäude nicht wie ein Riegel wirke, seien zwei nach vorne ragende Gebäudeteile geplant, welche mit einer Mittelfuge verbunden seien. Mit verschiedenen Farbtönen und Materialien beabsichtige die Beschwerdeführerin, die Fassade leichter zu gestalten, um die Konturen zu brechen und feiner erscheinen zu lassen. Damit werde der Charakter der Gebäude in der Umgebung aufgenommen. Die Bauparzelle sei bedeutend grösser als die umliegenden Parzellen, weshalb das darauf zu stehen kommende Gebäude auch grösser ausfallen werde. Dass die Einfahrt zur Autoeinstellhalle "sehr gut wahrnehmbar" sei, sei aus praktischen Gründen naheliegend. Die Zufahrt werde direkt über den G.
erfolgen, was die Beschwerdegegner 2 und 3 gleich handhaben würden. Die Fläche des Tiefgaragengeschosses werde maximal begrünt, um die sichtbare Garagenmauer zu kaschieren. Auf diese Punkte und insbesondere die praktische Umsetzung gehe die Vorinstanz nicht ein.
4.2
Die Vorinstanz hält in ihrem Entscheid insbesondere fest, dass die Liegenschaften am G.
2, 4 und 6 im BIB aufgeführt seien und somit unter die in § 104 RBG erwähnten "wertvollen Objekte" fallen würden. Zudem werde in Ziff. C./4.1 ZRS explizit erwähnt, dass sich die Bauten auch in das Strassenbild einzugliedern hätten. Das Bauprojekt sehe ein Mehrfamilienhaus mit fünf Einheiten vor, während das betroffene Quartier durch Einfamilienhäuser geprägt sei. Die Gebäude am G.
2, 4 und 6 stünden quer zur Strasse, wohingegen das Bauprojekt längs zur Strasse zu stehen komme. Der Grund dafür sei in der Form der Parzelle und der möglichst optimalen Ausnutzung zu sehen. Jedoch wäre ein Bauprojekt möglich, welches sich besser in die Umgebung eingliedere als das vorliegende. Die Anordnung der projektierten Baute werde nicht in Bezug gesetzt zur städtebaulichen Disposition der bestehenden Gebäude. Vielmehr werde mit dem geplanten Projekt eine Art Querriegel geschaffen und das Gebäude wirke trotz Mittelfuge und Farbgestaltung sehr wuchtig. Es wäre ein Gebäude mit asymmetrisch aufgebautem Bauvolumen denkbar, welches sich besser in die Umgebung eingliedere. Die geplante Autoeinstellhalle sei sehr gut wahrnehmbar. Das gewachsene Terrain verlaufe bei den benachbarten Liegenschaften in die Strasse hinein. Im Gegensatz dazu werde beim Bauprojekt ein Sockel mit einer langen Mauer erstellt und das Gebäude auf den Sockel gesetzt, was einer guten Eingliederung in die Umgebung widerspreche. Da die Stützmauer der Westfassade stark in Erscheinung trete, verlange die Beigeladene immerhin, dass mindestens ein grosskroniger Baum in die Rabatte gepflanzt werde. Es sei jedoch fraglich, ob sich damit die Stützmauer besser eingliedere und weniger in Erscheinung trete. Die geplanten Abgrabungen und Aufschüttungen des gewachsenen Terrains würden ebenfalls gegen eine gute Eingliederung in die Umgebung sprechen. Die projektierte Baute und deren Architektursprache weise darauf hin, dass bei der Planung in erster Linie eine möglichst hohe Ausnutzung der Parzellenfläche angestrebt worden sei. Eine spezifische Auseinandersetzung mit der Umgebung und insbesondere mit den benachbarten Liegenschaften habe nicht stattgefunden. Die projektierte Baute gliedere sich nicht genügend in die Umgebung ein.
4.3
Der Beschwerdegegner 1 führt aus, dass das geplante Gebäude wie ein massiver Riegel wirke. Die Westfassade stehe – im Gegensatz zu den benachbarten Gebäuden am G.
– entlang der Strasse und die Unterteilung des Gebäudes durch eine Mittelfuge ändere weder etwas an der Riegelwirkung noch an der Massigkeit des Gebäudes. Problematisch seien die lange Stützmauer und die Aufschüttungen und Abgrabungen des gewachsenen Terrains. Das Quartierbild bestehe aus der Strasse G.
und den daran angrenzenden Gebäuden, wovon drei schützenswert seien. Das geplante Mehrfamilienhaus passe sich nicht in dieses Quartier ein und verletze das Eingliederungsgebot.
4.4
Die Beschwerdegegner 2 machen in ihrer Vernehmlassung geltend, dass anhand des Modells gut erkennbar sei, dass das geplante Gebäude auf einen Sockel gestellt und künstlich erhöht werde. Die Gebäude der Beschwerdegegner 2 und 3 seien ebenerdig errichtet worden und nicht erhöht. Zudem werde der Sockel des Mehrfamilienhauses und damit das Gebäude direkt an die Baulinie gestellt. Eine Eingliederung durch ein Farbkonzept oder durch eine Materialisierung der Fassade sei ungenügend, da weder die Farbe noch die Materialien der Fassade Gegenstand der Baubewilligung und folglich abänderbar seien.
4.5
Die Beschwerdegegner 3 verweisen in ihrer Vernehmlassung im Wesentlichen auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in der Vernehmlassung des Beschwerdegegners 1.
4.6
Die Beigeladene legt dar, dass sie sich mit den Gestaltungsgrundsätzen auseinandergesetzt habe. Als einziger Beanstandungspunkt bei der Begutachtung der Pläne habe sie festgestellt, dass die Stützmauer an der Westfassade stark in Erscheinung trete und aus diesem Grund ein grosskroniger Baum gepflanzt werden solle. Ein Mehrfamilienhaus könne in der Zone W2a voluminös wirken, das Projekt füge sich jedoch in die umliegende Umgebung ein und die hohe Wohnqualität des Quartiers bleibe erhalten. Obwohl das räumliche Entwicklungskonzept der Gemeinde in diesem Gebiet nur eine geringe Verdichtung vorsehe, solle eine moderne und verdichtete Bauweise ermöglicht werden. Das Orts- und Landschaftsbild des G.
unterstehe keiner speziellen Schutzbestimmung, welche Mehrfamilienhäuser ausschliesse.
5.1
§ 104 RBG statuiert, dass alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Berücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte, insbesondere auf wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (lit. a), für das Wohnumfeld wertvolle Innenhöfe (lit. b) sowie für das Siedlungsbild wichtige Baumbestände (lit. c) Rücksicht genommen wird. Gemäss § 7 DHG ist es untersagt, das Orts- und Landschaftsbild zu verunstalten. Eine Verunstaltung ist anzunehmen, wenn eine ungünstige Wirkung auf das Orts- und Landschaftsbild zu befürchten ist (§ 7 Abs. 1 DHG). Bauten und Anlagen sind in das Orts- und Landschaftsbild einzupassen. Wo die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes es erfordert, kann die zuständige Fachstelle ausserdem geeignete Bepflanzungen zur Auflage machen (§ 7 Abs. 2 DHG). Nach Ziff. C./4.1 ZRS sind alle Bauten und Anlagen derart in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung (Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild) einzugliedern, dass eine ausgewogene Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt für alle nach aussen in Erscheinung tretenden Massnahmen wie: Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumassen; Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung; Farbgebung und Materialwahl; Terrain- und Umgebungsgestaltung. § 104 RBG und Ziff. C./4.1 ZRS statuieren ein Eingliederungsbzw. Einordnungsgebot, wobei § 104 RBG dieses lediglich in Bezug auf wertvolle Objekte aufstellt, die kommunale Bestimmung hingegen eine derartige Einschränkung nicht vorsieht, so dass sie weiter geht als § 104 RBG.5.2 Die Ästhetikvorschriften bezwecken den Schutz des Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbildes, der historischen Stätten sowie der Natur- und Kunstdenkmäler. Sie sind zumeist in Form einer Generalklausel umschrieben. Bauten und Anlagen dürfen gemäss den in allen kantonalen Baugesetzen zu findenden Generalklauseln diese Schutzobjekte weder verunstalten noch erheblich beeinträchtigen; sie sollen sich so in die Umgebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. E. 5.1 hiervor,
Peter
Hänni
, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Auflage, Bern 2022, S. 353 f.). Neben den Generalklauseln können aber auch spezifische Vorschriften bezüglich einzelner Gestaltungselemente der Bauten wie Bauart, Material und Farbe bestehen (vgl.
Hänni
, a.a.O., S. 355). Der Beurteilung bezüglich der Einhaltung der Ästhetikklausel unterliegt jede Baute. Auch wenn die Baute den Bau- und Zonenvorschriften vollumfänglich entspricht, ist sie so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung und eine Einpassung in die Umgebung erreicht werden (vgl. BGE 114 Ia 343 E. 4b; Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3). Das Bauvorhaben ist somit einerseits für sich allein und andererseits in seinem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung zu beurteilen (vgl.
Beat
Zumstein
, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, St Gallen 2001, S. 144). Der ästhetische Eindruck wird durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt. Zu berücksichtigen sind charakteristische Gestaltungsmerkmale, die in der Umgebung vorkommen, wie etwa die Materialien, Farben, die Formgebung, die Situierung der Baukörper und ihre Masse, die Proportionen, Gemeinsamkeiten bezüglich Baustil und Entstehungszeit, die Vegetation, die Bepflanzung und die Umgebungsgestaltung. Je heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen Merkmale präsentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden und umso weniger muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das Einordnungsgebot wirkt demgegenüber umso stärker, je einheitlicher die Umgebung ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck (vgl.
Zumstein
, a.a.O., S. 144 f.). Entscheidend ist ausserdem, wie die Anlage mit ihrer Umgebung ästhetisch zusammenspielt. Strengere Anforderungen an die Ausgestaltung einer Baute oder Anlage können dort gestellt werden, wo die Baute in ein Ortsbild oder eine Landschaft von besonderer Schönheit zu stehen kommt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom 19. September 1984, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBI] 86/1985, S. 76). Der Massstab muss dabei in Anschauungen von einer gewissen Verbreitung und Allgemeingültigkeit gefunden werden. Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den Ästhetikvorschriften entspricht, hat somit nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1P.280/2002 vom 28. Oktober 2002 E. 3.5.2).
6.1.1
Das Gebiet um den G.
grenzt in südlicher Richtung an die H.
strasse, im Osten schliesst es an das Waldgebiet an und endet in nördlicher Richtung mit einem Wendeplatz. Das betreffende Quartier zeichnet sich – wie im Rahmen des Augenscheins festgestellt werden konnte – durch wenige (ältere) Einfamilienhäuser sowie einen hohen Anteil an Grünflächen aus. Die Häuser, welche südlich und nördlich direkt an die streitbetroffene Bauparzelle angrenzen, sowie die Liegenschaft am G.
2 sind im BIB eingetragen, was zur Vermutung der Schutz-würdigkeit dieser Objekte führt (vgl. KGE VV vom 2. November 2022 [810 21 331] E. 6.2.4). Vorliegend wurden zwar weder grundeigentümerverbindliche Schutzzonen ausgeschieden noch wurden andere Schutzmassnahmen angeordnet. Die Eintragung dieser Objekte im BIB dient jedoch als wertvolle fachliche Grundlage im Rahmen von Nutzungsplanungen und wird von den Behörden und Planern beigezogen. Die Bewertung erfolgt nach einem feststehenden kultur- und architekturhistorischen Kriterienkatalog (vgl. die Erläuterungen zum BIB unter https://www.baselland.ch/politik-und-behoerden/direktionen/bauundumweltschutzdirektion/raum planung/denkmalpflege/inventare/bauinventar-basel-landschaft-bib). Die Liegenschaft am G.
2 wurde 1932 im Stil der internationalen Moderne erbaut und ist von einer sehr grosszügigen und sorgfältig gestalteten Gartenanlage umgeben (vgl. BIB Gemeinde F.
, G.
2, S. 8). Das Haus am G.
4, welches direkt an die südliche Seite der Bauparzelle grenzt, wurde im Jahr 1929 gebaut und trägt sowohl traditionelle wie moderne Züge (vgl. BIB Gemeinde F.
, G.
2, S. 10). Bei der Begehung der Parzelle G.
4 präsentierte sich eine grosszügige und gepflegte Gartenanlage mit Hecken, Bäumen und Büschen, welche an das Haus anschliesst, wobei die südliche Hälfte des Gartens einem anderen Eigentümer gehört. Das Haus der Beschwerdeführer 2 am G.
6, welches an die nördliche Seite der Bauparzelle grenzt, wurde im Jahr 1929 gebaut und wird ebenfalls von einem grossen Garten umschlossen, welcher im Osten direkt an den Wald grenzt. Die drei vorerwähnten Liegenschaften (G.
2, 4 und 6) bilden gemäss BIB ein bedeutendes Ensemble des Neuen Bauens. Aus den Akten und anlässlich des Augenscheins wird ersichtlich, dass die Längsseiten der Häuser am G.
2, 4 und 6 alle dem leicht gekrümmten Strassenverlauf folgend nach Süden ausgerichtet sind, wodurch von der Strasse her, wenn überhaupt, nur die Schmalseiten der bestehenden Gebäude sichtbar sind. Dadurch wirken die Gebäude kleiner und die Sicht zum Wald wird offengehalten. Die Bauparzelle der Beschwerdeführerin befindet sich zwischen dem G 6 und dem G.
4 und somit mitten im Ensemble aus den Jahren 1929/1932. Das Bauprojekt ist ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen auf zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss sowie einer Autoeinstellhalle. Das Mehrfamilienhaus ist mit seiner rund 26 m langen Längsseite parallel zum G.
vollständig nach Westen ausgerichtet.
6.1.2
Auf der anderen Strassenseite des G.
in westlicher Richtung befinden sich ebenfalls nach Nord-Süden ausgerichtete grosszügige Einfamilienhäuser mit ausladenden Gartenanlagen sowie eine unverbaute Gartenparzelle. Am Ende des G.
, zwischen dem Wendeplatz und der I.
strasse im Norden, befinden sich wenige Einfamilienhäuser mit sehr ausgedehnten Gartenanlagen. Beim Einmünden in den G.
ist auch am Augenschein insbesondere die ausladende Begrünung der grosszügigen Parzellen sowie die dadurch geschaffene Zurückhaltung der grossen Einfamilienhäuser in schlichter Kubatur aufgefallen (vgl. auch Architektonischstädtebauliche Einschätzung von J.
, Dezember 2022). Dieses Bild prägt den Charakter des durchgrünten Wohnquartiers am G.
sehr stark und lässt sich mit der langen, hochgeschlossenen Mauer des geplanten Mehrfamilienhauses, welches keine auffallende Gartenfläche zur Strasse hin aufweist, nicht vereinbaren. Daran vermag nichts zu ändern, dass beim geplanten Projekt das Attikageschoss dunkler gefärbt werden soll und zwei helle Gebäudeteile weiter nach vorne ragen, welche mit einer dunklen Mittelfuge verbunden sind. Die Farbtöne sowie die Materialien korrigieren die Ausrichtung quer zum Hang nicht und die Abriegelung des Waldes vom Quartier bleibt bestehen. Auch am eingereichten Modell wird deutlich, dass das geplante Gebäude mit seinem symmetrischen Aufbau und dem gut sichtbaren Plateau mit der naturnahen Bebauungsstruktur in der Umgebung bricht und damit in keinem Bezug dazu steht. Wie sich am Augenschein feststellen liess, ist das erwähnte, bereits bestehende Mehrfamilienhaus am K.
weg vom Quartier G.
nicht wahrnehmbar und zu weit entfernt, um darauf einen Einfluss zu haben. Wie sich am Augenschein ebenfalls zeigte, befinden sich die Hauseingänge der Liegenschaften G.
6 und 4 zwar auch nicht auf der Strassenebene und man gelangt über eine Aussentreppe zum Eingang über der Garage. Dieser Niveauunterscheid ist jedoch von der Strasse kaum wahrnehmbar, zumal jeweils nur eine enge Garageneinfahrt an der Schmalseite der Liegenschaften sichtbar und die restliche Umgebung, insbesondere die westliche Parzellengrenze, grosszügig begrünt ist. Auch in der näheren Umgebung der Bauparzelle manifestiert sich diese kleinteilige Abfolge von Eingängen und Einfahrten. Die geplante Tiefgarage mit einer Mindestdurchfahrtshöhe von 2.20 m bewirkt zusammen mit der zurückversetzten Mauer eine deutlich sichtbare Vergrösserung des Strassenraums, welche dieses Erscheinungsbild klar durchbricht. Daran vermag eine Begrünung der Mauer nichts zu ändern, zumal die zwei Besucherparkplätze, die Garageneinfahrt und -ausfahrt sowie der Zugang zum Velo-raum auf der Strassenseite bestehen bleiben.
6.2
Das räumliche Entwicklungskonzept der Gemeinde F.
im Gebiet des G.
sieht lediglich eine geringe Verdichtung vor und hält fest, dass der Quartiercharakter erhalten werden solle (vgl. Entwicklungskonzept der Gemeinde F.
vom Dezember 2018, S. 23 f.). Der Charakter des Quartiers G.
ist ein kleinteiliges, durchgrüntes Quartier mit Bezug sowohl zum Wald als auch zur Aussicht (vgl. Architektonischstädtebauliche Einschätzung von J.
, Dezember 2022). Das Bauvorhaben durchbricht dieses homogene Erscheinungsbild bzw. Landschaftsbild und stört dieses in seiner Gesamtwirkung deutlich. Die Kantonale Denkmalpflege macht in ihrem Prüfbericht vom 30. September 2021 ebenfalls deutlich, dass sie es sehr gut nachvollziehen könne, dass die Gestaltungsgrundsätze in § 104 RBG und in Ziffer 4.1/C des Zonenreglements als nicht eingehalten wahrgenommen werden. Mit der Vorinstanz ist somit festzuhalten, dass das geplante Bauprojekt der Beschwerdeführerin die Umgebung in unzulässiger Art und Weise beeinträchtigt. Das Bauprojekt verletzt somit das Eingliederungsbzw. Einordnungsgebot.
6.3
Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
7.1
Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'500.-- sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'500.-- zu verrechnen.
7.2
Nach § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei-zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Im vorliegenden Fall ist den obsiegenden Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin zuzusprechen. Der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 macht in seiner Honorarnote vom 30. August 2024 einen Aufwand von 13 Stunden à Fr. 250.-- zuzüglich Auslagen und MWST geltend. Anlässlich der Parteiverhandlung wird der Antrag auf MWST zurückgezogen. Der geltend gemachte Aufwand ist nicht zu beanstanden. Dazu kommen 7 Stunden à Fr. 250.-- für die Vorbereitung und die Teilnahme am Augenschein und der Parteiverhandlung. Die Parteientschädigung ist demzufolge auf Fr. 5'032.60 (inkl. Auslagen) festzusetzen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 2 macht in seiner Honorarnote vom 16. September 2024 einen Aufwand von 11.5 Stunden à Fr. 280.-- zuzüglich Auslagen und MWST geltend. Der geltend gemachte Aufwand von 11.5 Stunden ist umfangmässig nicht zu beanstanden, jedoch ist praxisgemäss der Stundenansatz auf Fr. 250.-- zu reduzieren. Dazu kommen 7 Stunden à Fr. 250.-- für die Vorbereitung und die Teilnahme am Augenschein und der Parteiverhandlung. Die Parteientschädigung ist demzufolge auf Fr. 5'151.-- (inkl. Auslagen und 8.1 % MWST) festzusetzen. Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner 1 damit eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'032.60 (inkl. Auslagen) und den Beschwerdegegnern 2 eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'151.-- (inkl. Auslagen und 8.1 % MWST) auszurichten. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen.
Demgemäss wird
e r k a n n t
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'500.-- verrechnet.
3.
Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'032.60 (inkl. Auslagen) und den Beschwerdegegnern 2 eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'151.-- (inkl. Auslagen und 8.1 % MWST) auszurichten. Die übrigen Parteikosten werden wettgeschlagen.
Kantonsrichter Gerichtsschreiberin