bl_gerichte · 810 19 165 · 2020-02-21 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 21. Februar 2020 (810 19 164/165)

Planungszone Ortskern der Gemeinde C.____

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 21. Februar 2020 (810 19 164/165)
Raumplanung, Bauwesen
Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone
Besetzung
Vorsitzender Stefan Schulthess, Kantonsrichter Niklaus Ruckstuhl, Daniel Häring, Jgnaz Jermann, Kantonsrichterin Helena Hess,
Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti
Beteiligte
A.____ AG
, Beschwerdeführerin
B.____
, Beschwerdeführer
beide vertreten durch Dominique Erhart, Advokat
gegen
Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft
, 4410 Liestal,
Beschwerdegegner
Einwohnergemeinde C.____
, Beschwerdegegnerin
Betreff
Planungszone Ortskern der Gemeinde C.____
(RRB Nr. 811 vom 11. Juni 2019)
A. Mit Beschluss der Gemeindeversammlung C.____ vom 24. Juni 2015 wurde der Antrag gestellt, das Quartierplanreglement Ortskern vom 23. November 1987 der Gemeinde C.____ (QP-Reglement Ortskern) in Bezug auf Dachflächenfenster zu ändern. Der Gemeinderat C.____ beschloss mit Sitzung vom 7. Juli 2015 die Gesamtrevision der Quartierplanung Ortskern und damit auch des QP-Reglements Ortskern mit der Begründung, eine Beschränkung der Revision auf die Dachflächenfenster sei wenig sinnvoll.
B.
Mit Datum vom 14. April 2016 reichte die A.____ AG beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für ein Wohn- und Geschäftshaus auf der Parzelle Nr. 115, Grundbuch (GB) C.____, an der X.____strasse 32 in C.____ ein. Projektverfasserin ist die A.____ AG, welche ihren Sitz und ihre Geschäftsräume in der Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 115 hat. Eigentümer der Parzelle Nr. 115 ist B.____, welcher Architekt und einzelunterschriftsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der A.____ AG ist. Das Bauprojekt befindet sich im Perimeter Ortskern C.____. Anstelle der bestehenden zweigeschossigen Baute soll ein dreigeschossiges Gebäude errichtet werden. Die Ortskernkommission diskutierte das Gesuch an insgesamt acht Sitzungen intensiv. Die A.____ AG überarbeitete das Projekt in Zusammenarbeit mit der Ortskernkommission mehrfach. Letztgenannte und der Gemeinderat kamen am 23. Mai 2017 zum Schluss, dass die gestalterischen Massnahmen den Anforderungen des Ortskerns genügen würden. Auch die Kantonale Denkmalpflege beurteilte das Projekt als bewilligungsfähig und wies darauf hin, dass das Projekt mit der kantonalen Ortsbildpflege sowie mit der kommunalen Ortskernkommission besprochen und mehrfach überarbeitet worden sei. Die Kantonale Denkmalpflege führte des Weiteren aus, die "Dreigeschossigkeit" bzw. das Gebäudevolumen entspreche dem QP-Reglement Ortskern. Die dominante Volumetrie bzw. die dreigeschossige Bauweise sei eine Fortsetzung dessen, was bereits zu einem früheren Zeitpunkt an der X.____strasse (unter anderem gerade vis-à-vis) bebaut worden sei und könne unter dem Aspekt nachvollzogen werden.
C.
Mit Verfügung vom 24. Mai 2017 erteilte die Gemeinde C.____ (Gemeinde) dem Planungsbüro D.____ AG für Raumentwicklung den Zuschlag für Planerleistungen und die Prozessbegleitung im Zusammenhang mit der Revision der Quartierplanung Ortskern.
D.
Mit Entscheid vom 23. März 2018 wies das Bauinspektorat die gegen das Bauprojekt an der X.____strasse 32 erhobenen Einsprachen ab und erteilte dem Bauprojekt die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit. Im Entscheid wurde festgehalten, dass die Baubewilligung erst nach Rechtskraft des Entscheids und nach Regelung der noch offenen Dienstbarkeiten bewilligt werden könne. Gegen diesen Entscheid erhoben drei Privatpersonen am 4. bzw. 5. April 2018 bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Beschwerde. Eine Privatperson zog ihre Beschwerde zurück. Auf die Beschwerde der anderen zwei Personen trat die Baurekurskommission mit Präsidialentscheid vom 15. November 2018 mangels Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer nicht ein.
E.
In der Zwischenzeit hatte der Gemeinderat am 30. Mai 2018 aufgrund der Rückmeldungen aus der zweiten Ortskernkonferenz betreffend Revision der Ortsplanung vom 26. Mai 2018 beim Bauinspektorat eine Bausperre bezüglich des geplanten dreigeschossigen Gebäudes auf der Parzelle Nr. 115 in C.____ beantragt. Bevor das Bauinspektorat die Bausperre verhängt hatte, erliess der Gemeinderat eine Planungszone. Im Amtsblatt des Kantons Basel-Landschaft Nr. 43 vom 25. Oktober 2018 wurde der Erlass einer Planungszone mit folgendem Wortlaut durch die Gemeinde publiziert: "Gestützt auf § 53 Raumplanungs- und Baugesetz Basel-Landschaft (RBG BL) erlässt der Gemeinderat C.____ über die Parzellen Nr. 11, 12, 26, 114, 115, 116, 1447 und 1635 Grundbuch C.____ eine Planungszone, zur Sicherung der möglicherweise angestrebten zukünftigen Regelung im Quartierplan, im historischen Ortskern nur noch zweigeschossige Bauten zuzulassen. Die Planungszone wird auf den genannten Grundstücken für die Dauer der Planungszone im Grundbuch zur Anmerkung angemeldet. Innerhalb der Planungszone zulässig sind nur noch zweigeschossige Bauten. Alle zu wider laufenden baulichen Eingriffe sind unzulässig. Die Planungszone gemäss § 53 RBG BL für die oben genannten Grundstücke in der Gemeinde C.____ gilt ab Datum der Publikation der gemeinderätlichen Verfügung der Planungszone im Amtsblatt für maximal 5 Jahre (unter Anrechnung der Dauer einer allfälligen Bausperre) bzw. bis zum früheren rechtskräftigen regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss über den Quartierplan bzw. bis zum früheren rechtskräftigen Beschluss der Einwohnergemeinde C.____, diesen Quartierplan nicht zu erlassen."
F.
Mit Eingaben vom 2. November 2018 erhoben B.____ und die A.____ AG, beide nachfolgend immer vertreten durch Dominique Erhart, Rechtsanwalt, gegen die publizierte Planungszone der Gemeinde Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft (Regierungsrat).
G.
Der Regierungsrat wies die Beschwerden mit Beschluss Nr. 2019-811 vom 11. Juni 2019 mit der Begründung ab, der Erlass der Planungszone beruhe auf einer gesetzlichen Grundlage, liege im öffentlichen Interesse und sei verhältnismässig. Es ergäben sich auch sonst keine Hinweise, welche gegen den Erlass der Planungszone sprächen.
H.
Mit jeweiliger Eingabe vom 21. Juni 2019 erhoben B.____ und die A.____ AG gegen den Regierungsratsbeschluss vom 11. Juni 2019 beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), Beschwerde. Sie beantragten die Aufhebung des Regierungsratsbeschlusses vom 11. Juni 2019 und damit auch des Erlasses der Planungszone gemäss amtlicher Publikation im Amtsblatt Nr. 43 vom 25. Oktober 2018. Des Weiteren sei das Grundbuchamt Basel-Landschaft anzuweisen, den Eintrag der Planungszone auf der Parzelle Nr. 115, GB C.____, zu löschen. Eventualiter seien der Entscheid des Regierungsrates vom 11. Juni 2019 und damit auch der Erlass der Planungszone gemäss amtlicher Publikation im Amtsblatt Nr. 43 vom 25. Oktober 2018 vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. Erstinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei der Entscheid des Regierungsrates vom 11. Juni 2019 vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Des Weiteren wurde der Verfahrensantrag gestellt, eine öffentliche Parteiverhandlung durchzuführen. In der jeweiligen innert Frist eingereichten Beschwerdebegründung vom 26. August 2019 machten die Beschwerdeführer geltend, es fehle der erlassenen Planungszone an einem hinreichenden öffentlichen Interesse. Selbst wenn ein solches angenommen werden könne, müsse der Erlass der Planungszone als unverhältnismässig und geradezu treuwidrig qualifiziert werden. Im Übrigen beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins.
In den innert erstreckter Frist eingereichten Vernehmlassungen vom 22. Oktober 2019 und 23. Oktober 2019 beantragten die den Regierungsrat vertretende Bau- und Umweltschutzdirektion und die Gemeinde die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Beschwerden.
Mit präsidialer Verfügung vom 13. November 2019 vereinigte das Kantonsgericht die Beschwerdeverfahren Nr. 810 19 164 (Beschwerde der A.____ AG) und Nr. 810 19 165 (Beschwerde von B.____) und überwies den Fall der Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein. Mit Eingabe vom 13. Dezember 2019 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer dem Kantonsgericht seine Honorarnote ein.
I.
Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kantonsgericht im Beisein unter anderem von B.____ als Eigentümer der Parzelle 115 und als Verwaltungsratsmitglied der A.____ AG, und somit als Beschwerdeführer und als Vertreter der Beschwerdeführerin, und seines Rechtsvertreters, von E.____ als Vertreterin des Regierungsrates, von F.____, Gemeindepräsident, und von G.____, Gemeinderat und Vorsteher der Abteilung Hochbau und Planung sowie Präsident der Ortskernkommission der Gemeinde, einen Augenschein an Ort und Stelle vorgenommen. An der anschliessenden Parteiverhandlung haben die Parteien an ihren bereits gestellten Anträgen festgehalten. Auf die Ausführungen in den verschiedenen Urteilen und Rechtsschriften sowie auf diejenigen in der heutigen Verhandlung wird, soweit erforderlich, in den Urteilserwägungen eingegangen.
Das Kantonsgericht zieht
in Erwägung:
1.
Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügungen und Entscheide des Regierungsrates die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim Kantonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialgesetzlicher Ausschlusstatbestand vorliegt, ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit gegeben. B.____ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 115 und einzelzeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der A.____ AG. Letztgenannte ist Projektverfasserin und hat ihren Sitz und ihre Geschäftsräume in der Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 115. Der Beschwerdeführer und die Beschwerdeführerin sind vom angefochtenen Entscheid berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Planungszone und haben am Verfahren vor dem Regierungsrat teilgenommen, womit sie beschwerdelegitimiert sind. Auch die weiteren formellen Voraussetzungen sind erfüllt, so dass auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht - abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen - untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario).
3.1.
Angefochten ist die vom Gemeinderat C.____ erlassene, im Amtsblatt des Kantons Basel-Landschaft Nr. 43 vom 25. Oktober 2018 publizierte Planungszone über die Parzellen Nr. 11, 12, 26, 114, 115, 116, 1447 und 1635, GB C.____. Die Planungszone wurde zur Sicherung der möglicherweise angestrebten zukünftigen Regelung im Quartierplan, im historischen Ortskern nur noch zweigeschossige Bauten zuzulassen, erlassen. Innerhalb der Planungszone zulässig sind nur noch zweigeschossige Bauten.
3.2.
Die betroffenen Parzellen befinden sich alle im Quartierplan Ortskern. Gemäss den Quartierplanvorschriften Ortskern sind dreigeschossige Bauten zulässig. Das Bauprojekt der Beschwerdeführer sieht den Abbruch der bestehenden zweigeschossigen Baute und den Bau einer dreigeschossigen Baute vor. Durch den Erlass der Planungszone wurde den Beschwerdeführern die Realisierung des Projekts ab Datum der Publikation der gemeinderätlichen Verfügung der Planungszone im Amtsblatt für maximal 5 Jahre bzw. bis zum früheren rechtskräftigen regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss über den Quartierplan bzw. bis zum früheren rechtskräftigen Beschluss der Einwohnergemeinde C.____, diesen Quartierplan nicht zu erlassen, verwehrt. Je nach Inhalt der nachfolgenden Nutzungsplanänderung erlangen die Beschwerdeführer das Recht, eine dreigeschossige Baute zu bauen, nicht mehr.
4.1.
Nach Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen, wenn Nutzungspläne angepasst werden müssen oder noch keine vorliegen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Abs. 1). Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale Recht kann eine Verlängerung vorsehen (Abs. 2). Das kantonale Recht regelt die Planungszone in § 53 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998. Gemäss § 53 RBG können während der Zeit, in welcher der Erlass oder die Änderung von Richt- und Nutzungsplänen und den dazugehörigen Reglementen vorbereitet wird, Planungszonen für das ganze Gemeindegebiet, Teile davon oder einzelne Parzellen beschlossen werden, um Vorkehren zu verhindern, welche die Verwirklichung der laufenden Planung verunmöglichen oder erschweren könnten (Abs. 1). Der Beschluss über die Planungszonen umschreibt, welche baubewilligungspflichtigen Vorkehren während der Dauer der Planungszone zu unterlassen sind (Abs. 2). Die Bau- und Umweltschutzdirektion erlässt Planungszonen, soweit sie der Sicherung und Durchführung der kantonalen Richt- und Nutzungsplanung dienen. Der Gemeinderat erlässt Planungszonen zur Sicherung und Durchführung der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung (Abs. 3 lit. a). Der Erlass der Planungszonen ist öffentlich bekanntzumachen und den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Inhaberinnen und Inhabern von Baurechten schriftlich mitzuteilen (Abs. 3 lit. b). Planungszonen dürfen für die Dauer von 5 Jahren erlassen werden (Abs. 4) und sind im Grundbuch anzumerken (Abs. 5). § 54 RBG regelt die Bausperre. Nach § 54 RBG kann die Baubewilligungsbehörde auf Antrag des Gemeinderates oder der Bau- und Umweltschutzdirektion die Entscheidung über die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen im Einzelfall für einen Zeitraum von bis zu 1 Jahr ausstellen, wenn das Baugesuch Anlass gibt, die Verwirklichung der laufenden Planung zu verunmöglichen oder zu erschweren (Abs. 1). Die Bausperre kann durch eine Planungszone abgelöst werden. Die Bausperre und die nachfolgende Planungszone dürfen zusammen nicht länger als 5 Jahre dauern (Abs. 3).
4.2.
Die Planungszonen dienen der (einstweiligen) Sicherung der (beabsichtigten) Nutzungsplanung, im Besonderen der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern könnte (
Alexander Ruch
, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Raumplanungsgesetz [Kommentar RPG], Zürich/Basel/Genf 2009, Rz. 21 zu Art. 27 RPG;
Alexander Ruch
, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG; Nutzungsplanung [Praxiskommentar Nutzungsplanung], Zürich 2016, Rz. 26 zu Art. 27 RPG).
4.3.
Planungszonen stellen öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen dar. Auch für sie gelten somit die allgemeinen Grundsätze gemäss Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999. Damit wird für die Zulässigkeit der Einschränkung der Eigentumsgarantie verlangt, dass eine gesetzliche Grundlage hierfür besteht, diese durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig ist (
Peter Hänni
, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 243).
4.4.
Art. 27 RPG und § 53 RBG stellen die gesetzlichen Grundlagen für den Erlass der Planungszone dar. Dies wird von keiner Partei in Frage gestellt. Bestritten ist, ob ein öffentliches Interesse an der Planungszone besteht und ob diese verhältnismässig ist.
5.1.1.
Die Planungszone muss im Konkreten auf einem zweifachen öffentlichen Interesse beruhen: Erstens muss ein öffentliches Interesse an der Änderung der geltenden Nutzungsplanung bestehen, welches das private Interessen an ihrer Beibehaltung überwiegt; notwendig ist ein Planungsbedürfnis. Dieses kann angenommen werden, wenn die gegenwärtige Regelung der räumlichen Ordnung dem Raumplanungsauftrag widerspricht. Die Behörde muss hinreichend belegen können, dass die geltende Ordnung übergeordnetem Recht nicht (mehr) entspricht, und dass die Planungszonen Gebiete betreffen, die für die Änderung der geltenden Ordnung in Betracht fallen. Liegen keine erheblich geänderten Verhältnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG vor oder sprechen die Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit von vornherein gegen eine Plananpassung, so verstösst eine Planungszone gegen das Gebot der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG. Die Frage, ob eine Nutzungsplanänderung vorzunehmen ist, muss beim Erlass der Planungszone noch nicht beantwortet werden (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 31 zu Art. 27 RPG).
5.1.2.
Zweitens muss ein öffentliches Interesse daran bestehen, dass das vorübergehend wirksame Instrument der Planungszone eingesetzt wird. Die Planungszone muss die beabsichtigte Nutzungsplanung vorbereiten, sie muss darauf örtlich und inhaltlich abgestimmt sein. Wo örtlich kein Erlass- oder Anpassungsbedürfnis in der Nutzungsplanung besteht, fehlt es am öffentlichen Interesse an einer Planungszone. Hierbei genügt das Interesse der Behörden an der Aufrechterhaltung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit: Der Zweck der behördlichen Massnahme bestimmt das öffentliche Interesse. Die Festsetzung von Planungszonen steht nicht im Belieben der Behörden, sondern ist eine Massnahme, zu deren Ergreifung die Behörde aufgrund des Verfassungsauftrags verpflichtet ist. Weil die Voraussetzungen zur Änderung von Nutzungsplänen (v.a. Art. 21 Abs. 2 RPG) erst in der Nutzungsplanung vorliegen müssen, erlangt bei der Festsetzung einer Planungszone als solcher der Grundsatz der Rechtssicherheit geringere Bedeutung (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 32 zu Art. 27 RPG).
5.1.3.
Zentrale Voraussetzung der Anordnung von Planungszonen ist eine "verfestigte Planungsabsicht". Dass die Absicht der Behörden, eine bestehende planerische Ordnung abzuändern, sich in einer gewissen Bestimmtheit manifestieren muss, ist ein Erfordernis des öffentlichen Interesses. Da die Planung nicht im Verfahren der Festsetzung von Planungszonen verwirklicht werden kann, darf an die Konkretheit der Absicht indessen kein strenger Massstab gelegt werden; "eine einigermassen konkretisierte Absicht genügt". In sachlicher Hinsicht muss bei der Festsetzung der Planungszone aber gewiss sein, dass die Planungsabsicht zulässig ist. Die Planungszone muss sie aufnehmen, sie darf sich nicht auf eine andere Zielsetzung abstützen. Aber die Frage, welche Massnahme mit übergeordnetem Recht vereinbar ist, kann endgültig erst in der Nutzungsplanung beantwortet werden. In der Regel ist eine Beschlussfassung des Gemeinwesens, aus der eine klar umrissene Willenserklärung auf Planänderung hervorgeht, notwendig, aber auch hinreichend; es braucht kein rechtsförmlicher Beschluss zu sein (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 33 zu Art. 27 RPG).
5.1.4.
Hinsichtlich der räumlichen Ausdehnung ist zu beachten, dass sich Planungsabsichten auf "Räume", "Land" (Art. 15 RPG) beziehen und nicht auf einzelne Grundstücke, so dass die Situation konkreter Parzellen nicht massgebend für die Eingrenzung des Überprüfungsgebiets ist (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 34 zu Art. 27 RPG). Nach § 53 Abs. 1 RBG können Planungszonen hingegen nicht nur für das ganze Gemeindegebiet oder Teile davon, sondern auch für einzelne Parzellen beschlossen werden.
5.1.5.
Die Planungsabsicht der Behörden kann in Vorstellungen oder gar Entwürfen über die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck kommen. Die Planungsbehörde kann nicht auf diese Vorstellungen verpflichtet werden; diese können im Lauf des Planungsverfahrens aufgrund neuer Erkenntnisse und Einsichten ändern. Indessen ist es nicht erforderlich, dass die Behörde über den Inhalt der künftigen Ordnung einigermassen bestimmte Vorstellungen hat. Es muss ausreichen, dass sie das Ungenügen der bestehenden Ordnung und damit das Erfordernis einer neuen Ordnung hinlänglich begründen kann. Die Planungsabsicht ist genügend gefestigt, wenn der Eigentümer "den wesentlichen Grund für die beabsichtigte Planung zu ermessen" vermag, wenn beispielsweise ausgewiesen ist, dass die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt werden sollen. Wichtig ist in allen Fällen gleichermassen, dass die Planung in angemessener Zeit durchgeführt und abgeschlossen werden kann.
5.2.1.
Wie jede öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung muss auch die Festsetzung von Planungszonen geeignet und notwendig sein zur Erreichung des von dieser Massnahme verfolgten Ziels und zudem in einem vernünftigen Verhältnis zu den Eigentumsbeschränkungen stehen, die dem Einzelnen auferlegt werden. Primärer Massstab ist also der Zweck, der mit der Planungszone (nicht mit der später festzulegenden Nutzungsordnung) verfolgt wird. Die Eignung einer Planungszonenfestsetzung dürfte im Allgemeinen keine besonderen Fragen aufwerfen, wenn die Planungsfreiheit der Behörden gesichert werden soll. Die Eignung ist beispielsweise dann zu verneinen, wenn Planungszonen ausschliesslich auf Grundstücken festgesetzt worden sind, für die bereits Baubegehren eingereicht wurden, nicht aber auf allen Parzellen des Planungsgebiets (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 36 zu Art. 27 RPG).
5.2.2.
Der Grundsatz der Erforderlichkeit untersagt, dass Planungszonen in persönlicher, räumlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht darüber hinausgehen, was zur Erreichung des Sicherungszwecks unbedingt notwendig ist. Die persönlichen und räumlichen Komponenten fallen zusammen. Art. 27 RPG fordert, dass die betroffenen Gebiete genau bezeichnet werden müssen. Damit ist einerseits die Parzellengenauigkeit gemeint, andererseits aber die räumliche Begrenzung auf das erforderliche Mass. Insbesondere dürfen sich Planungszonen nur soweit ausdehnen, als dies zur Sicherung der künftigen Planung notwendig ist. Als unverhältnismässig erweist sich etwa eine Planungszone, die zur Sicherung einer beabsichtigten Ausscheidung einer Schutzzone Parzellen einbezieht, die keinen hinreichenden räumlichen Zusammenhang mit dem schützenswerten Objekt aufweisen, oder die über das gesamte Gemeindegebiet zur Verhinderung von Mobilfunkantennen erlassen wird. Andererseits ist das Planungsgebiet gesamthaft zu betrachten, was grundsätzlich nicht erlaubt, einzelne Parzellen unter Hinweis auf die Vermeidung von Härten aus der Planungszone zu entlassen. Ebenso wenig kann verlangt werden, dass die Nutzungsplanung sich genau über das von der Planungszone erfasste Gebiet erstreckt (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 38 zu Art. 27 RPG).
5.2.3.
In sachlicher Hinsicht verlangt der Grundsatz der Erforderlichkeit, wie er in Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG verankert ist, dass die festgesetzte Planungszone nicht die strenge Wirkung eines vollständigen Bauverbots hat, sondern Veränderungen möglich sind, soweit sie die Nutzungsplanung nicht erschweren (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 33 zu Art. 27 RPG; wobei Ruch jedoch die Meinung vertritt, diese Forderung könne nicht erhoben werden).
5.2.4.
Von erheblicher Bedeutung ist die Begrenzung der Planungszonen in zeitlicher Hinsicht. Das RPG enthält darüber in Art. 27 Abs. 2 RPG eine ausdrückliche Regelung (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 39 zu Art. 27 RPG).
5.2.5.
Die Zumutbarkeit, das heisst das angemessene Verhältnis zwischen angestrebtem Ziel und Beschränkung der Freiheit des Einzelnen, beurteilt sich nur aufgrund der Planungszone, nicht der beabsichtigten Nutzungsplanung. Die Planungszone ist eine inhaltlich unstrukturierte Massnahme, so dass die hier angesprochene Verhältnismässigkeit im eigentlichen Sinn kein tauglicher Massstab der Zulässigkeitsprüfung darstellt. Es muss mit der Eignung und der Notwendigkeit letztlich sein Bewenden haben (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 40 zu Art. 27 RPG).
6.1.
Als nächstes ist zu prüfen, ob die Planungszone durch ein öffentliches Interesse abgedeckt ist und eine verfestigte Planungsabsicht besteht (vgl. E. 5.1.1 bis 5.1.5 hiervor).
6.2.
Der Quartierplan Ortskern stammt aus den 1970er Jahre. Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 Abs. 1 RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen (Urteil des BGer 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2 m.H.).
6.3.
C.____ ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgenommen. Während bei der Erstbearbeitung in den 1980er Jahren alle Ortsbilder bewertet und den Kategorien national, regional und lokal zugeteilt wurden, enthält das ISOS heute nur noch die Ortsbilder von nationaler Bedeutung. Bei der Inventarisierung werden die Ortsbilder in Ortsteile aufgeschlüsselt. Jeder Ortsteil wird einem Erhaltungsziel zugeteilt, welches Vorschläge zur Bewahrung und Gestaltung enthält. Die Umsetzung der Erhaltungsziele soll sicherstellen, dass die wertvollen Eigenheiten der Ortsbilder - und damit ihre nationale Bedeutung - ungeschmälert bewahrt bleiben. Zusätzlich zu den Erhaltungszielen bietet das Bundesinventar Anregungen zu einer nachhaltigen Planung, um den Erhalt des baulichen Erbes und die besondere Qualität der Siedlungen für die Zukunft zu gewährleisten. Das ISOS trat am 1. Januar 1995 für den Kanton Basel-Landschaft in Kraft und wurde per 1. Januar 2013 aktualisiert (Objektblatt S 3.2 des Richtplans des Kantons Basel-Landschaft [Richtplan]). Das ISOS hat der Ortsbildpflege im Rahmen von Ortsplanungen zu dienen. Aufgrund der Raumplanungsgesetzgebung ist es heute in die kantonalen Richtpläne eingeflossen (vgl. dazu Art. 4a der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS] vom 9. September 1981 in der bis Ende 2019 geltenden Fassung und Art. 10 und 11 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS] vom 13. November 2019 in Kraft per 1. Januar 2020). Es dient Fachleuten aus den Bereichen Planung und Denkmalpflege sowie Politikern als Entscheidgrundlage (siehe Erläuterungen zum ISOS; vgl. auch
www.baselland.ch/politik-und-behorden/direktionen/bau-und-umweltschutzdirektion/raumplanung/kantonale-denkmalpflege/inventare/isos
). Bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben der Raumplanung kommt dem ISOS keine unmittelbare Geltung zu, aber für den Kanton und die Gemeinden besteht eine Berücksichtigungspflicht (Objektblatt S 3.2 des Richtplans). Gemäss Objektblatt S 3.2 des Richtplans (Beschlüsse, Planungsgrundsätze) stellt das ISOS eine zwingend zu beachtende Grundlage für die Richt- und Nutzungsplanung bei raumplanerischen Interessensabwägungen dar. Die dem Schutz der Ortsbilder durch das ISOS eingeräumte Priorität kann in Frage gestellt werden, wenn sich ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes öffentliches Bedürfnis nachweisen lässt. Eine verantwortungsvolle Weiterentwicklung der Ortsbilder bleibt möglich. Die historische Bausubstanz soll unter Berücksichtigung der Nutzungsbedürfnisse und des Ortsbildschutzes zeitgemäss umgenutzt, erneuert oder baulich erweitert werden können. Im Objektblatt S 3.2 des Richtplans wird weiter ausgeführt, dass C.____ als Ortsbild "festgesetzt und im Sinne einer Fortschreibung in die Richtplan-Gesamtkarte aufgenommen" wird.
6.4.
Die fragliche Liegenschaft befindet sich gemäss ISOS im Gebiet 1 und untersteht dem höchsten Erhaltungsziel A. Für das Erhaltungsziel A gilt gemäss ISOS: "Erhalten der Substanz. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen." Als Schutzmassnahmen werden genannt: "- Abbruchverbot, keine Neubauten, - Detailvorschriften für Veränderungen." In der Zone 1 befindet sich auch das sich nordöstlich der Parzelle des Beschwerdeführers befindende Gebäude, welches im ISOS die Ziffer 1.0.2 trägt. Dazu hält das ISOS fest, dass es sich hierbei um ein Geschäftshaus mit Parkgarage handle, welches durch Höhe und Balkonvorbau als störend zu bezeichnen sei. Die Kantonalbank, welche vis-à-vis von der fraglichen Parzelle liegt, befindet sich gemäss ISOS in der Baugruppe 0.1 und trägt die Ziffer 0.1.1. Die Baugruppe 0.1 untersteht dem Erhaltungsziel B, welches gemäss ISOS wie folgt umschrieben wird: "Erhalten der Struktur. Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten." Als Massnahmen werden aufgezählt: "Abbruch von Altbauten nur in Ausnahmefällen, - besondere Vorschriften für Umbauten und zur Eingliederung von Neubauten." Zur Kantonalbank hält das ISOS fest: "Kantonalbank, Betonfassade in unmassstäblicher Höhe mit deplatzierten Arkaden, 1973, renov. 2007". Das ISOS bezeichnet die Kantonalbank als störend. Des Weiteren wird im ISOS zur Gemeinde C.____ unter Empfehlungen ausgeführt, dass bei weiteren Umnutzungen im alten Dorfkern (1) insbesondere auf den Erhalt des kleinmassstäblichen Bebauungsmusters und auf die Vielfalt von Bauhöhen und -formen zu achten ist.
6.5.
Der Gemeinderat C.____ beschloss mit Sitzung vom 7. Juli 2015 die Gesamtrevision der Quartierplanung Ortskern und damit auch des QP-Reglements Ortskern vom 23. November 1987. Am 24. Mai 2017 erteilte die Gemeinde dem Planungsbüro D.____ AG für Raumentwicklung den Zuschlag für Planerleistungen und die Prozessbegleitung im Zusammenhang mit der Revision der Quartierplanung Ortskern. An der zweiten Ortskernkonferenz vom 26. Mai 2018 betreffend Revision der Ortsplanung wurden unter anderem die Ziele formuliert, dass die bauliche Entwicklung Rücksicht auf die bestehenden Strukturen und die historische Bausubstanz nehmen solle und für den historischen Ortskern strenge Regeln für dessen bauliche Entwicklung zu gelten hätten. Die Frontfassaden zur Strasse seien möglichst zu erhalten. Bei der weiteren baulichen Entwicklung des historischen Ortskerns seien Ensembles zu berücksichtigen und zu schützen. Auch im historischen Ortskern müsse nicht alles erhalten bleiben. Was erhaltenswert sei, solle fachlich fundiert geprüft werden. Aufgrund der Rückmeldungen aus dieser zweiten Ortskernkonferenz beantragte der Gemeinderat am 30. Mai 2018 beim Bauinspektorat eine Bausperre bezüglich des geplanten dreigeschossigen Gebäudes auf der Parzelle Nr. 115. Bevor das Bauinspektorat die Bausperre verhängt hatte, erliess der Gemeinderat eine Planungszone, gemäss welcher auf den Parzellen Nr. 11, 12, 26, 114, 115, 116, 1447 und 1635, GB C.____, zur Sicherung der möglicherweise angestrebten zukünftigen Regelung im Quartierplan im historischen Ortskern nur noch zweigeschossige Bauten zugelassen seien.
6.6.
Aus den obigen Erwägungen ergibt sich, dass die Quartierplanvorschriften schon weit über 15 Jahre (Planungshorizont) alt sind, woraus sich eine Überprüfungspflicht derselben ergibt. Diese Vorschriften gehen auf die Zeit vor dem Inkrafttreten des ISOS zurück. Die Liegenschaft des Beschwerdeführers befindet sich gemäss ISOS im Gebiet 1, für welches das höchste Erhaltungsziel A gilt und damit als Zielsetzung unter anderem das Erhalten der Substanz und als Schutzmassnahmen unter anderem das Abbruchverbot und das Verbot von Neubauten vorsieht. Folglich widersprechen die geltenden Quartierplanvorschriften, welche eine dreigeschossige Bauweise erlauben und damit dem grundsätzlichen Erhalt der Substanz entgegenstehen, der Zielsetzung des ISOS. Somit liegen erheblich geänderte Verhältnisse vor und es sind bezüglich des über rund 45-jährigen QP-Reglements keine Interessen der Rechtssicherheit oder des Vertrauens in die Planbeständigkeit festzustellen. Das Planungsbedürfnis ist gegeben. Die Planungsabsicht, nämlich die Zielsetzung des ISOS zu befolgen bzw. zu prüfen, ob weiterhin eine dreigeschossige Bauweise zulässig sein soll, ist zulässig bzw. vielmehr geradezu geboten, zumal die Zielsetzungen des ISOS durch ein hohes öffentliches Interesse gedeckt sind. Die Planungszone bereitet die beabsichtigte Nutzungsplanung vor und ist darauf inhaltlich abgestimmt (Verbot von dreigeschossigen Bauten). Von der Planungszone betroffen sind die Gebäude in den Gebieten des ISOS 1 und 0.1, welche an der X.____strasse liegen und nicht bereits dreigeschossig bebaut sind. Damit sind jene Gebäude erfasst, die gemäss der 2. Ortskernkonferenz erhalten werden sollen (Strassenfassaden) und deren Zweigeschossigkeit überhaupt noch erhalten werden kann. Damit ist die Planungszone auch örtlich auf die beabsichtigte Nutzungsplanung abgestimmt. In Anbetracht, dass es auch um die Umsetzung bzw. um die Prüfung der Anpassung der Nutzungsplanung im Hinblick auf die Zielsetzungen des ISOS geht und die Parzelle des Beschwerdeführers in einem Gebiet mit dem höchstmöglichen Erhaltungsziel A liegt, genügt auch das Interesse der Behörden an der Aufrechterhaltung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit, welche durch die Errichtung der Planungszone geschaffen wird.
6.7.
Hinsichtlich der Planungsabsicht ist festzuhalten, dass der Gemeinderat C.____ mit Sitzung vom 7. Juli 2015 die Gesamtrevision der Quartierplanung Ortskern und damit auch des QP-Reglements Ortskern beschloss und am 24. Mai 2017 einem Planungsbüro den Zuschlag i.S. Planerleistungen und Prozessbegleitung im Zusammenhang mit der Revision der Quartierplanung Ortskern erteilte. An der zweiten Ortskernkonferenz vom 26. Mai 2018 betreffend Revision der Ortsplanung wurden unter anderem Ziele formuliert, welche die Beibehaltung bzw. die mögliche Beibehaltung der Zweigeschossigkeit der Bauten im Perimeter der verhängten Planungszone vorsahen. Mit diesen Schritten ist zweifelsohne auch eine verfestigte Planungsabsicht gegeben. Im Übrigen wurde die Planungsabsicht ("bauliche Entwicklung im historischen Ortskern soll sich an den bestehenden Gebäudevolumen orientieren") auch im Entwicklungskonzept Ortskern der D.____ AG vom 9. Oktober 2018 (S. 20) klar festgehalten.
6.8.1.
Die Beschwerdeführer machen im Zusammenhang mit der Voraussetzung der Planungsabsicht unter Hinweis auf die Literatur geltend, dass sich die Planungsabsichten auf Räume und Land und nicht auf einzelne Grundstücke zu beziehen hätten, so dass die Situation konkreter Parzellen nicht massgebend für die Eingrenzung des Überprüfungsgebiets sei. Das Planungsgebiet sei dabei gesamthaft zu betrachten. Vorliegend umfasse aber die Planungszone einzelne Parzellen und nicht einen Raum. Im fraglichen Gebiet bestünden bereits dreigeschossige Bauten. Das Projekt der Beschwerdeführer führe dazu, dass es zu einem harmonischen und fliessenden Übergang zu jenen Gebäuden komme, welche in Zukunft allenfalls nur noch zweigeschossig bewilligungsfähig sein sollten. Die von der Planungszone umfassten Parzellen würden ein eigentliches Flickwerk darstellen, welches von verschiedenen Parzellen unterbrochen sei, welche nicht Gegenstand der Planungszone seien. Ein Kriterium, weshalb gewisse Parzellen entlang der X.____strasse von der Planungszone erfasst seien, andere dagegen nicht, sei nicht ersichtlich. Hätte die Erstinstanz tatsächlich eine einheitliche Überbauung/Regelung für das Gebiet entlang der X.____strasse sicherstellen wollen, hätte sie das gesamte Gebiet, nicht aber lediglich einzelne, nicht zusammenhängende Parzellen der Planungszone unterstellen müssen.
6.8.2.
In der von den Beschwerdeführern zitierten Literaturstelle wird festgehalten, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hinsichtlich der räumlichen Ausdehnung zu beachten sei, dass sich Planungsabsichten auf "Räume", "Land" (Art. 15 RPG) und nicht auf einzelne Grundstücke beziehen müssten, so dass die Situation konkreter Parzellen nicht massgebend für die Eingrenzung des Überprüfungsgebiets sei (
Ruch
, Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 34 zu Art. 27 RPG; vgl. E. 5.1.4 hiervor). Dabei wird auf BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb verwiesen. Dort hält das Bundesgericht fest, dass sich die Planungsabsicht schliesslich auf "Räume" beziehe. Bezweckt sei eine auf ein ganzes Gebiet gerichtete, gesamthafte Überprüfung. Die Verhältnisse auf einzelnen Parzellen seien soweit von Belang, als dadurch der Charakter des Planungsgebietes insgesamt wesentlich beeinflusst werde. Soweit die Beschwerdeführerin, so das Bundesgericht im BGE 113 Ia 362 weiter, somit allein mit dem Überbauungs- und Erschliessungszustand ihrer Parzelle argumentiere, könne dies von vornherein nicht zu einer Gutheissung der Beschwerde führen. Das Gesetz orientiere sich nicht daran, ob Häuser, Leitungen oder Strassen auf einzelnen Parzellen vorhanden seien, sondern ob "Land" insgesamt "weitgehend überbaut" sei (Art. 15 lit. a RPG).
6.8.3.
Vorliegend umfasst die Zone, in welcher entgegen den gültigen Quartierplanvorschriften allenfalls nur noch zweigeschossig gebaut werden soll, die Gebiete, welche sich gemäss ISOS in der Zone 1 und 0.1 bzw. im historischen Ortskern befinden und an der X.____strasse liegen. Es handelt sich somit um Gebäude, die einen Streifen entlang der X.____strasse bilden. Da gewisse dieser Liegenschaften jedoch bereits dreigeschossig sind und somit auf diesen ein Erhalt der Zweigeschossigkeit gar nicht erreicht werden kann, wurden diese nicht in die Planungszone aufgenommen. Es wurde somit eine gesamtheitliche Betrachtungsweise der Gebäude entlang der X.____strasse vorgenommen und es wurden nur die Parzellen ausgeschlossen, auf welchen das Ziel der Planungszone infolge der faktischen Verhältnisse gar nicht mehr erreicht werden kann. Insofern sind die Behörden der Voraussetzung nachgekommen, dass eine Planungszone nur soweit ausgedehnt werden darf, als dies zur Sicherung der künftigen Planung notwendig ist. Da die Sicherung der allfälligen zukünftigen Planung bei den bereits dreigeschossigen Bauten gar nicht möglich ist, wurden diese nicht Inhalt der Planungszone. Damit geht der Vorwurf der Beschwerdeführer, es seien unzulässigerweise nur einzelne Parzellen betroffen, ins Leere. Im Übrigen statuiert § 53 Abs. 1 RBG, dass Planungszonen für das ganze Gemeindegebiet, Teile davon oder einzelne Parzellen beschlossen werden können.
6.9.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, das öffentliche Interesse am Erlass der Planungszone sei nicht gegeben, weil die Erstinstanz die Notwendigkeit der Planungszone damit begründet habe, dass durch das fragliche Projekt ein Präjudiz für die Überbauung im historischen Ortskern an der X.____strasse geschaffen würde, weil es dreigeschossig geplant sei. Es sei deshalb im öffentlichen Interesse, die Planungszone zu erlassen. Die Vorinstanz habe diese Behauptung geschützt. Im fraglichen Gebiet bestünden aber bereits dreigeschossige Bauten, so dass mit dem Erlass der Planungszone gar keine Präjudizwirkung verhindert werden könne.
6.9.2.
Diesbezüglich ist festzuhalten, dass in der von den Beschwerdeführern genannten Erwägung 2.14 des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses mit keinem Wort die Verhinderung der Präjudizwirkung genannt wird. Wie oben ausgeführt, geht es bei der vorliegenden Planungszone um den Erhalt der noch zweigeschossigen Bauten. Wie zu zeigen sein wird, hat der Augenschein ergeben, dass obwohl ein Teil der Gebäude bereits dreigeschossig ist, mit dem Verhindern der Aufstockung der noch zweigeschossigen Gebäude im massgeblichen Gebiet die Kleinmassstäblichkeit des Bebauungsmusters und der Struktur in einem nicht unerheblichen Mass erhalten werden kann. Im Übrigen ist der Erhalt der Substanz im fraglichen Gebiet Ziel des ISOS und damit durch das öffentliche Interesse gedeckt.
6.10.
Das öffentliche Interesse am Erlass der Planungszone und die verfestigte Planungsabsicht sind damit gegeben. Auch die weiteren Einwände der Beschwerdeführer vermögen - wie später aufzuzeigen sein wird - nichts daran zu ändern.
7.1.
Als nächstes ist zu prüfen, ob die Planungszone verhältnismässig ist (vgl. E. 5.2.1 - 5.2.5 hiervor).
7.2.
Die Eignung der Planungszone, die Zweigeschossigkeit der fraglichen Gebäude zu erhalten und damit auch die Zielsetzungen des ISOS und die Planungsabsicht zu erreichen, ist gegeben. Die Beschwerdeführer machen - wie bereits in der Erwägung 6.8.1 hiervor ausgeführt - geltend, dass es sich bei den von der Planungszone umfassten Parzellen um ein Flickwerk handle. Wie in der Erwägung 6.8.3 hiervor erörtert, wurden die Parzellen entlang der X.____strasse erfasst, die noch zweigeschossig und nicht bereits dreigeschossig bebaut sind.
Der Augenschein hat gezeigt, dass vor allem die östlich der X.____strasse liegenden Häuser, wo auch die Parzelle des Beschwerdeführers liegt, mehrheitlich noch zweigeschossig sind. Der Augenschein hat des Weiteren gezeigt, dass obwohl ein Teil der Gebäude bereits dreigeschossig gebaut ist, mit dem Verhindern der Aufstockung der noch zweigeschossigen Gebäude im massgeblichen Gebiet die Kleinmassstäblichkeit des Bebauungsmusters und der Struktur noch als überwiegend empfunden wird und so beibehalten werden kann. In diesem Zusammenhang kann erwähnt werden, dass das von den Beschwerdeführern genannte, sich auf der Nachbarsparzelle befindende dreigeschossige Geschäftshaus mit Parkgarage (H.____-Haus) im ISOS (gemäss ISOS Ziffer 1.0.2) als durch Höhe und Balkonvorbau störend bezeichnet wurde. Im Übrigen ist, wie der Augenschein gezeigt hat, sowohl die Parkgarage, aber vor allem das dreigeschossige Geschäftshaus, von der Strasse weiter als das geplante Gebäude der Beschwerdeführerin zurückversetzt und erscheint somit weniger dominant, als wenn es näher an der Strasse liegen würde.
7.3.
Das betroffene Gebiet ist genau bezeichnet, parzellengenau und beschränkt sich auf das erforderliche Mass. Das Planungsgebiet wurde wie in der Erwägung 6.8.3 hiervor bereits ausgeführt, gesamthaft betrachtet. Damit ist die Erforderlichkeit in persönlicher und räumlicher Hinsicht gegeben. Die festgesetzte Planungszone hat nicht ein vollständiges Bauverbot zur Folge, sondern das Verbot bauliche Massnahmen vorzunehmen, die der Zweigeschossigkeit der Bauten widerspricht. Damit ist auch die Erforderlichkeit in sachlicher Hinsicht gegeben.
7.4.
Die Planungszone wurde auf das gesetzliche Mass von maximal fünf Jahren bzw. bis zum früheren rechtskräftigen regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss über den Quartierplan bzw. bis zum früheren rechtskräftigen Beschluss der Einwohnergemeinde C.____, diesen Quartierplan nicht zu erlassen, begrenzt. Damit ist auch die Erforderlichkeit in zeitlicher Hinsicht gegeben. Anlässlich der Parteiverhandlung hat Gemeindepräsident F.____ auf Frage des Gerichts erklärt, der Gemeinderat rechne damit, dass die revidierte Planung des Ortskerns in ca. eineinhalb Jahren der Gemeindeversammlung vorgelegt werden könne. Auf die Argumente der Beschwerdeführer bezüglich zeitliches Mass der Planungszone wird später eingegangen.
7.5.
Wie bereits ausgeführt, beurteilt sich die Zumutbarkeit, das heisst das angemessene Verhältnis zwischen angestrebtem Ziel und Beschränkung der Freiheit des Einzelnen, nur aufgrund der Planungszone, nicht der beabsichtigten Nutzungsplanung (Erwägung 5.2.5 hiervor). Die Planungszone ist eine inhaltlich unstrukturierte Massnahme, so dass die hier angesprochene Verhältnismässigkeit im eigentlichen Sinn kein tauglicher Massstab der Zulässigkeitsprüfung darstellt. Es muss mit der Eignung und der Notwendigkeit letztlich sein Bewenden haben. Da die Eignung und die Notwendigkeit der Planungszone sowie das öffentliche Interesse an der Planungszone bejaht wurden, ist damit die Planungszone zulässig. Dennoch kann in diesem Zusammenhang festgehalten werden, dass vorliegend mit der Planungszone die Befolgung des ISOS ermöglicht werden soll und dass sich die Parzelle des Beschwerdeführers im Gebiet mit Bauten mit dem höchsten Erhaltungsziel A befindet. Damit ist das öffentliche Interesse am Erlass der Planungszone sehr hoch und höher als die privaten Interessen der Beschwerdeführer zu werten, zumal im Wesentlichen "nur" die Aufstockung des Gebäudes verhindert wird und die Beschwerdeführer das Gebäude im gewohnten Rahmen weiter benützen können.
7.6.
Das Erlassen der Planungszone ist damit auch verhältnismässig. Die weiteren Einwände der Beschwerdeführer vermögen - wie aufzuzeigen sein wird - nichts daran zu ändern.
8.1.
Die Beschwerdeführer machen die Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben geltend. Sie erklären, die Beschwerdeführerin habe ihr Baugesuch am 15. April 2016 eingereicht. Die gegen das Baugesuch erhobenen Einsprachen seien mit Entscheid vom 23. März 2018 abgewiesen worden. Die Behandlung der Einsprachen habe demnach bereits fast zwei Jahre betragen. Nach § 128 Abs. 1 RBG sorge die Baubewilligungsbehörde für eine schnelle Behandlungsdauer. Gemäss § 128 Abs. 4 RBG entscheide die Baubewilligungsbehörde über das Baugesuch sowie über die eingegangenen Einsprachen spätestens innert 3 Monaten. Bei komplizierten Bauvorhaben mit Umweltverträglichkeitsprüfung oder bei Vorliegen eines Antrages der Bauherrschaft entscheide die Baubewilligungsbehörde spätestens nach Ablauf eines Jahres seit Einreichung des Baugesuches. Der Entscheid über die Einsprachen hätte demnach spätestens am 15. April 2017 erfolgen, und die Baubewilligung mit diesem Datum erteilt werden müssen. Sodann hätte auf die Einsprache der Ehegatten I.____-J.____ nicht eingetreten werden dürfen. Dies habe das Bauinspektorat mit Schreiben vom 20. Juni 2018 selbst ausgeführt. Es sei im Übrigen nicht nachvollziehbar, weshalb das Bauinspektorat selber die Beschwerdelegitimation im Einspracheverfahren nicht verneint habe. Die Baurekurskommission hätte deshalb möglichst schnell einen Nichteintretensentscheid (und zwar von Amtes wegen, ohne weitere monatelangen Verzögerungen) treffen müssen. Den traurigen Höhepunkt habe das Verfahren erreicht, als die Baurekurskommission das Verfahren aufgrund eines Sistierungsantrages der Gemeinde C.____ (der unstrittig die Parteistellung gefehlt habe) um weitere Monate verschleppt habe. Hätten die Behörden ihre Verfahrenspflichten wahrgenommen, so wäre die zu beurteilende Baubewilligung rund 18 Monate früher in Rechtskraft erwachsen, und die Beschwerdeführer hätten ihr Bauprojekt umsetzen können, bevor sich die nun zum Erlass der Planungszone vorgeschobenen Argumente überhaupt erst hinreichend konkretisiert hätten. In Anbetracht dieser Umstände sei es geradezu treuwidrig, dass die Gemeinde eine Planungszone erlassen habe, mit welcher die Realisierung eines Bauprojektes habe verhindert werden sollen, für das die Bewilligungsfähigkeit zuvor ausdrücklich zugesagt worden sei. Zudem könne eine präjudizierende Wirkung für dreigeschossige Bauten ausgeschlossen werden, zumal gerade vis-à-vis bereits ein dreigeschossiges Gebäude im historischen Ortskern stehe.
8.2.
Diesen Vorwürfen ist Folgendes entgegenzuhalten: Die Beschwerdeführerin musste mehrfach bereinigte Pläne einreichen, so am 7. November 2016 und am 24. Januar 2017. Die Ortskernkommission und der Gemeinderat kamen alsdann am 23. Mai 2017 zum Schluss, dass die gestalterischen Massnahmen den Anforderungen des Ortskerns genügen würden. Wie die Bau- und Umweltschutzdirektion als Vertreterin des Regierungsrats in ihrer Stellungnahme vom 22. Oktober 2019 ausführt, kommt hinzu, dass mit dem Entscheid des Bauinspektorats vom 23. März 2018 nicht die Baubewilligung erteilt worden ist, sondern die Einsprachen gegen das Baugesuch abgewiesen worden sind. Im Kanton Basel-Landschaft wird die Baubewilligung erst nach dem rechtskräftigen Abschluss des Einspracheverfahrens erteilt und ist selbst nicht mehr anfechtbar. Der Baubewilligung kommt praktisch die Funktion einer Baufreigabe zu (Urteil des BGer 1P.145/2006 vom 22. Mai 2006 E. 1.1.3). Im vorliegenden Fall wurde die Baubewilligung gar noch nicht formell erteilt, sondern es wurden lediglich die Einsprachen rechtskräftig abgewiesen. Der Einspracheentscheid legte in Ziffer 8 fest, dass das Baugesuch nach rechtskräftiger Erledigung der öffentlich-rechtlichen Einsprachen und nach Regelung der noch offenen Dienstbarkeiten bewilligt werden könne. Dies sei bis jetzt nicht erfolgt. Im Übrigen handelt es sich bei der Frist von § 128 Abs. 5 RBG um eine Ordnungsfrist. Das heisst, die Nichteinhaltung dieser Frist ist nicht mit unmittelbaren Rechtsfolgen verknüpft.
8.3.
Soweit die Beschwerdeführer dem Bauinspektorat vorwerfen, er hätte mangels Legitimation nicht auf die Einsprache der Ehegatten I.____-J.____ eintreten dürfen, verkennen die Beschwerdeführer, dass die Legitimation im Einspracheverfahren nach § 127 Abs. 1 RBG weiter geht als die Beschwerdelegitimation bei der Beschwerde an die Baurekurskommission. Nach § 127 Abs. 1 RBG kann Einsprache erheben, wer gegen ein Bauvorhaben Einwendungen hat. Nach § 133 Abs. 1 RBG bedarf es für die Beschwerdelegitimation zur Beschwerde bei der Baurekurskommission einer Betroffenheit (vgl. dazu auch § 31 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsverfahrensgesetzes Basel-Landschaft [VwVG Basel-Landschaft] vom 13. Juni 1988). Damit sind die Eintretensvoraussetzungen für eine Beschwerde an die Baurekurskommission strenger als für die Einsprache beim Bauinspektorat. Es ist damit nicht zu beanstanden, dass das Bauinspektorat auf die Einsprache der Ehegatten I.____-J.____ eingetreten ist und in ihrer Stellungnahme an die Baurekurskommission hingegen ausgeführt hat, dass diese zur Erhebung der Beschwerde an die Baurekurskommission nicht legitimiert seien. Ebensowenig ist es zu beanstanden, dass die Baurekurskommission die anderen Parteien zum Sistierungsantrag der Gemeinde vom 16. Juli 2018, obwohl diese nicht Partei im Verfahren war, zur Stellungnahme eingeladen hat. Die Beschwerdeführer nennen noch weitere Gründe, weshalb das Bauinspektorat und die Baurekurskommission das Verfahren ungebührend verlängert hätten, wodurch verhindert worden sei, dass die Baubewilligung vor Erlass der Planungszone habe erteilt werden können. Das Kantonsgericht kann den Vorwürfen der Beschwerdeführer nicht folgen. Das Bauinspektorat und die Baurekurskommission haben die jeweils gebotenen Verfahrensschritten vorgenommen. Auch kann keine ungebührend lange Verfahrensdauer festgestellt werden.
9.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass de facto das Bauen länger als fünf Jahre verhindert werde bzw. worden sei. Am 24. Juni 2015 erfolgte der Antrag auf Revision der Quartierplanung. Am 7. Juli 2015 beschloss der Gemeinderat die Revision. Wie die Gemeinde in ihrer Stellungnahme ausführt, bedingt eine Zonenrevision eine Planung und eine Budgetierung. Die Gemeinde erklärt in ihrer Vernehmlassung, dass im Juli 2015 der Auftrag des Gemeinderates an die Gemeindeverwaltung ergangen sei, die Revision an die Hand zu nehmen. Nach der Planung sei an der Gemeindeversammlung vom 24. November 2016 das Budget 2017 mit einer Investition von Fr. 100'000.-- für das Jahr 2017 genehmigt worden, anschliessend sei mit der Umsetzung begonnen worden. Wie die Gemeinde ausführt, kann ihr nicht vorgeworfen werden, sie habe unzulässigerweise zugewartet.
9.2.
Am 15. April 2016 reichten die Beschwerdeführer das Baugesuch ein. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer Eigentümer der Parzelle Nr. 115, Mitglied des Verwaltungsrates der A.____ AG und Architekt ist sowie die A.____ AG ihren Sitz und ihre Geschäftsräume in der Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 115 hat. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer über den Revisionsbeschluss des Gemeinderates im Bilde waren und das Baugesuch für eine dreigeschossige Baute eingereicht haben, um diese vor einer neuen Nutzungsplanung, welche dieses Projekt allenfalls verhindert hätte, noch ausführen zu können. Dies ist keinesfalls verwerflich, jedoch mutet es seltsam an, wenn die Beschwerdeführer unter diesen Umständen erklären, die Behörden hätten sich treuwidrig verhalten.
9.3.
Die Beschwerdeführer werfen den Behörden vor, sie hätten vor dem 26. Mai 2018 bereits aktiv werden müssen. So hätten z.B. die Einsprecher gegen ihr Baugesuch bereits am 5. September 2017 den Antrag auf Verhängung einer Planungszone gestellt. Dem muss entgegengehalten werden, dass erst am Workshop vom 26. Mai 2018 die Planungsabsicht, es sei in der fraglichen Zone entlang der X.____strasse die Gebäudevolumetrie grundsätzlich beizubehalten und damit seien dreigeschossige Bauten allenfalls nicht mehr zuzulassen, genügend konkret wurde, um die Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone mit dem Inhalt des Verbots von dreigeschossigen Bauten zu erfüllen. Dem Argument der Beschwerdeführer, bereits anlässlich der ersten Ortskernkonferenz vom 18. November 2017 habe sich klar gezeigt, dass eine verdichtete Bebauung des Ortskerns habe verhindert werden wollen, kann nicht gefolgt werden. Die Beschwerdeführer verweisen dabei auf die Zusammenfassung der Ergebnisse der ersten Ortskernkonferenz. Dort wird unter dem Titel "Bebauung/was ist gut so, wie es ist?" unter anderem ausgeführt: "viel Schönes, Altes, Gemütliches (Heimat) im Ortskern erhalten" und "bestehende Massstäblichkeit der Bauvolumen". Diese Zusammenfassung ist sehr allgemeiner Art. Sowohl in Bezug auf die Zielsetzung als auch auf die Art der möglichen Massnahmen und auf den Umfang der betroffenen Gebiete ist die "Aussage" zu vage. Hätte die Gemeinde aufgrund dieser Aussage eine Planungszone erlassen wollen, hätte sie sich wohl mit dem Vorwurf konfrontiert gesehen, dass keine genügende Planungsabsicht bzw. in räumlicher und sachlicher Hinsicht keine genügende Bestimmtheit bestehe. Es kann demnach der Gemeinde nicht der Vorwurf gemacht werden, sie habe die Planungszone nicht schon vor der zweiten Ortskernkonferenz erlassen.
9.4.1.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass sie das Baugesuch am 15. April 2016 für ein Bauprojekt, welches sich im Perimeter Ortskern befinde, eingereicht hätten. Die Ortskernkommission habe das Gesuch an insgesamt 8 Sitzungen intensiv besprochen und die Architektin das Projekt mit grossem Aufwand überarbeitet, bis die Ortskommission und der Gemeinderat am 23. Mai 2017 zum Schluss gekommen seien, dass die gestalterischen Massnahmen den Anforderungen des Ortskerns genügen würden. Auch die Kantonale Denkmalpflege habe das Projekt als bewilligungsfähig erachtet und darauf hingewiesen, dass das Projekt mit der kantonalen Ortsbildpflege sowie mit der kommunalen Ortskernkommission besprochen und mehrfach überarbeitet worden sei. Des Weiteren habe die Kantonale Denkmalpflege ausgeführt, die "Dreigeschossigkeit" bzw. das Gebäudevolumen entspreche dem QP-Reglement Ortskern. Die dominante Volumetrie bzw. die dreigeschossige Bauweise sei eine Fortsetzung dessen, was bereits zu einem früheren Zeitpunkt an der X.____strasse (unter anderem gerade vis-à-vis) bebaut worden sei und könne unter dem Aspekt nachvollzogen werden. Die Gemeinde habe weder die Beschwerdeführerin noch die Grundeigentümerin darüber informiert, dass das geplante Projekt mit allfälligen zukünftigen Zonenvorschriften unvereinbar sein könne, obwohl die Revision des Quartierplans bereits seit 2015 bekannt gewesen sei. Am 24. Mai 2017 habe die Gemeinde der D._____ AG den Zuschlag für die Arbeiten im Zusammenhang mit der Revision des Quartierplans Ortskern erteilt.
9.4.2.
Vorerst muss - wie in der Erwägung 9.2 hiervor ausgeführt - festgehalten werden, dass den Beschwerdeführern bewusst gewesen sei muss, dass eine Revision im Gange war und C.____ im ISOS aufgenommen ist. Es mutet deshalb seltsam an, dass die Beschwerdeführer bemängeln, nicht informiert worden zu sein. Des Weiteren ist den Behörden nichts vorzuwerfen, da sie sich bei der Beurteilung des eingereichten Projekts solange an die geltenden Vorschriften zu halten hatten, als keine Bausperre oder Planungszone verhängt worden war. In diesem Zusammenhang sind auch die soeben erwähnten Ausführungen der Kantonalen Denkmalpflege bezüglich "Dreigeschossigkeit" bzw. Gebäudevolumen, richtig und verständlich, da auch sie das Bauprojekt nach den geltenden Quartierplanvorschriften zu prüfen hatte.
10.1.
Die Beschwerdeführer monieren des Weiteren, sie seien durch den Erlass der Planungszone in ihrer Wirtschaftsfreiheit eingeschränkt, da sie in der betroffenen Liegenschaft ihren Geschäftssitz und ihre Geschäftsräume hätten. Da die Liegenschaft nicht aufgestockt und die Geschäftsräume damit nicht vergrössert werden könnten, seien sie in ihrer wirtschaftlichen Entfaltungs- und Weiterentwicklungsmöglichkeit empfindlich eingeschränkt.
10.2.
Die Wirtschaftsfreiheit wird in Art. 27 BV geregelt und schützt unter anderem die freie wirtschaftliche Niederlassung, d.h. die freie Wahl des Ortes der Geschäftsniederlassung oder der Berufsausübung. Jedoch müssen die privatwirtschaftlich Tätigen ihre Wahl auch im Rahmen der bodenrechtlichen Ordnung treffen (
Klaus A. Vallender
, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender [Hrsg.], St. Galler Kommentar zur schweizerischen Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich 2014, Rz. 25 zu Art. 27). Art. 75 BV hält fest, dass der Bund die Grundsätze der Raumplanung festlegt. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedelung des Landes (Abs. 1). Der Bund fördert und koordiniert die Bestrebungen der Kantone und arbeitet mit den Kantonen zusammen (Abs. 2). Bund und Kantone berücksichtigen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben die Erfordernisse der Raumplanung (Abs. 3). Raumplanerische Massnahmen treffen die Privaten oft nicht nur in ihren Eigentumsrechten, sondern auch in der Wirtschaftsfreiheit. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts widersprechen Eingriffe in die Wirtschaftsfreiheit Art. 27 BV dann nicht, wenn sie raumplanerisch bedingt sind und im Zielbereich von Art. 75 liegen; unter dieser Voraussetzung dürfen sie mit den raumplanerischen Mitteln auch sozialpolitische Ziele verfolgen, die zudem mit grundsätzlichen Auswirkungen verbunden sind (
Vallender
, a.a.O., Rz. 21 zu Art. 75).
10.3.
Die Frage, ob vorliegend die Wirtschaftsfreiheit durch den Erlass der Planungszone tangiert ist, kann offengelassen werden, da ein allfälliger Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit vorliegend auf jeden Fall raumplanerisch bedingt ist und im Zielbereich von Art. 75 liegt.
11.
Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die angefochtene Planungszone durch das öffentliche Interesse gedeckt und verhältnismässig ist und die Beschwerdegegnerin den Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt hat, weshalb die Beschwerden abzuweisen sind.
12.
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Vorliegend sind die Verfahrenskosten in der Gesamthöhe von Fr. 3'000.-- den unterlegenen Beschwerdeführern je zur Hälfte, d.h. je im Umfang von Fr. 1'500.--, aufzuerlegen und mit den geleisteten Kostenvorschüssen in der Gesamthöhe von Fr. 4'400.-- zu verrechnen. Damit sind die von den beschwerdeführenden Parteien zuviel bezahlten Kostenvorschüsse in der Gesamthöhe von Fr. 1'400.-- je zur Hälfte, d.h. im Umfang von je Fr. 700.--, zurückzuerstatten. Die Parteikosten sind gemäss § 21 VPO wettzuschlagen.
Demgemäss wird erkannt:
://:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten in der Gesamthöhe von Fr. 3'000.-- werden je zur Hälfte, d.h. je im Umfang von Fr. 1'500.--, den beschwerdeführenden Parteien auferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen in der Gesamthöhe von Fr. 4'400.-- verrechnet.
Die von den beschwerdeführenden Parteien zuviel bezahlten Kostenvorschüsse in der Gesamthöhe von Fr. 1'400.-- werden diesen je zur Hälfte, d.h. im Umfang von je Fr. 700.--, zurückerstattet.
3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
Kantonsrichter
Gerichtsschreiberin