bl_gerichte · 810 2023 233 · 2024-06-05 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 5. Juni 2024 (810 23 233)

Baugesuch für Mehrfamilienhaus im ISOS-Gebiet / Keine akzessorische Normenkontrolle
trotz fehlender Umsetzung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung / Mangelnde
Abklärung bezüglich Eingliederung der Baute

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 5. Juni 2024 (810 23 233)
Raumplanung, Bauwesen
Baugesuch für Mehrfamilienhaus im ISOS-Gebiet / Keine akzessorische Normenkontrolle trotz fehlender Umsetzung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung / Mangelnde Abklärung bezüglich Eingliederung der Baute
Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Hans Furer, Christof Enderle, Jgnaz Jermann, Daniel Noll
,
Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti
Beteiligte
A.
, Beschwerdeführer
B.
, Beschwerdeführer
Dr.
C.
und Dr.
D.
, Beschwerdeführer
E.
und
F.
, Beschwerdeführer alle vertreten durch Michael Kunz, Advokat
gegen
Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft
, Rheinstrasse 29, 4410 Liestal, Vorinstanz
G.
AG
, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Livio Marelli, Advokat
Stadt Liestal
, Rathausstrasse 36, 4410 Liestal, Beigeladene
Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle (Entscheid der Baurekurskommission vom 20. Juni 2023)
A.
Die G.
AG reichte am 23. Februar 2022 beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. 01, Grundbuch Liestal, an der Sichternstrasse X.
in Liestal ein. Dagegen erhoben A.
, B.
, Dr. C.
, Dr. D.
, E.
und F.
Einsprache beim Bauinspektorat. Gerügt wurden unter anderem das dreigeschossige Erscheinungsbild des projektierten Gebäudes durch das zusätzliche Attikageschoss und die mögliche Überschreitung der Ausnützungsziffer durch den auffallend grossen gedeckten "Alibi-Sitzplatz" im Erdgeschoss. Ausserdem befinde sich die Liegenschaft in einer schützenswerten Zone des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel A. Das geplante Projekt nehme keinerlei Rücksicht auf die Baukultur des schützenwerten Quartiers.
B.
Am 4. Mai 2022 und 5. September 2022 reichte die G.
AG bereinigte Pläne ein. Sämtliche Einsprachen wurden aufrechterhalten. An der Einigungsverhandlung vom 27. Oktober 2022 konnte keine Einigung erzielt werden.
C.
Das Bauinspektorat wies die Einsprachen mit Entscheid Nr. 139/22 vom 15. November 2022 im Sinne der Erwägungen ab, soweit es darauf eintrat. Zum ISOS hielt es unter anderem fest, bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben würden die Erhaltungsziele des ISOS lediglich indirekte Wirkung entfalten. Die Kantone und Gemeinden seien gehalten, ISOS-Objekte bei ihren Planungen zu berücksichtigen, was die Stadt Liestal (noch) nicht gemacht habe. Es bestehe planungsrechtlich keine direkt anwendbare und grundeigentümerverbindliche Rechtsgrundlage, um das ISOS vorliegendenfalls anzuwenden. Hinsichtlich des gedeckten Sitzplatzes wurde im Wesentlichen dargelegt, die entsprechenden Räume seien mindestens einseitig offen und folglich nicht zur Ausnützungsziffer zu rechnen. Des Weiteren sei die Genehmigung der Unterschreitung der Baulinie nicht zu beanstanden.
D.
Gegen diesen Entscheid erhoben diejenigen Personen, welche bereits Einsprache beim Bauinspektorat erhoben hatten, nachfolgend alle vertreten durch Michael Kunz, Advokat, bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Beschwerde und beantragten, der Entscheid des Bauinspektorats Nr. 139/22 vom 15. November 2022 sei aufzuheben und dem Baugesuch Nr. 0403/2022 die Bewilligung zu verweigern; unter o/e-Kostenfolge. Mit Beschwerdebegründung vom 30. Dezember 2022 machten sie insbesondere geltend, die Kantone und Gemeinden seien von Bundesrechts wegen verpflichtet, ISOS-Objekte bei ihrer Nutzungsplanung zu berücksichtigen. Die Nutzungsordnung der Stadt Liestal, welche die Schutzziele des ISOS in keiner Weise berücksichtigt habe, stelle deshalb keine rechtsgenügliche Grundlage für die Bewilligung des Baugesuchs dar. Zudem habe der gedeckte Sitzplatz die Funktion eines Laubengangs und zähle dementsprechend zur Nutzung. Des Weiteren passe sich das Projekt keinesfalls in die Umgebung ein. Schliesslich wurde die Genehmigung der Unterschreitung der Baulinie gerügt.
E.
Nach Eingang der Vernehmlassungen der G.
AG, nachfolgend vertreten durch Livio Marelli, Advokat, vom 2. Februar 2023, der Stadt Liestal vom 6. Februar 2023 und des Bauinspektorats vom 20. März 2023 wies die Baurekurskommission die Beschwerde mit Entscheid Nr. 22-035 am 20. Juni 2023 ab. Die Baurekurskommission führte aus, eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung sei vorliegend nicht angebracht. Des Weiteren seien die Bewilligung zur Unterschreitung der Baulinie für die unterirdischen baulichen Massnahmen und die Nichtanrechnung der Sitzplätze zur Ausnützungsziffer nicht zu beanstanden. Die Baurekurskommission entgegnete der Rüge der Beschwerdeführenden, das Bauprojekt nehme keine Rücksicht auf die Umgebung, dass sich diese als zu wenig substantiiert erweise. Ungeachtet dessen habe die Baurekurskommission keine mangelnde Eingliederung feststellen können.
F.
Mit Eingabe vom 8. Oktober 2023 erhoben A.
, B.
, Dr. C.
, Dr. D.
, E.
und F.
Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), und beantragten, es sei der Entscheid Nr. 22-035 der Baurekurskommission aufzuheben und dem Baugesuch Nr. 0403/2022 die Bewilligung zu verweigern; unter o/e-Kostenfolge. In der ergänzenden Beschwerdebegründung vom 30. November 2024 machten die Beschwerdeführer geltend, eine akzessorische Normenkontrolle sei vorzunehmen, da sich die Verhältnisse seit dem Erlass der Zonenplanung Siedlung wesentlich geändert hätten, überdies überwiege das Interesse an der Überarbeitung der Nutzungsplanung das Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit. Folglich könne die geltende Nutzungsplanung nicht rechtsgenügliche Grundlage für die Baubewilligung sein, weshalb die Baubewilligung zu verweigern sei. Die Beschwerdeführer rügten des Weiteren die Erteilung der Genehmigung der Unterschreitung der Baulinie und die Nichtberücksichtigung des Sitzplatzes bei der Nutzungsberechnung.
G.
Die zum Verfahren beigeladene Stadt Liestal liess sich mit Eingabe vom 19. Dezember 2023 vernehmen.
H.
In der Vernehmlassung vom 27. Dezember 2023 beantragte die G.
AG die vollständige Abweisung der Beschwerde unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.
I.
Namens der Baurekurskommission verzichtete das Bauinspektorat in seiner Vernehmlassung vom 1. Februar 2024 aufgrund der neu gewürdigten und mit Blick auf § 104 des Raum-planungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 aktualisierten Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 auf einen formellen Antrag.
J.
Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrer Eingabe vom 16. Februar 2024, die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 sei aus dem Recht zu weisen, da sie verspätet vorgebracht worden sei.
K.
Mit Verfügung vom 7. Februar 2024 überwies das Gerichtspräsidium den Fall der Kammer zur Beurteilung mit vorangehendem Augenschein.
L.
Mit Eingaben vom 7. März 2024 reichten der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin und der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer ihre jeweiligen Honorarnoten ein.
M.
Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kantonsgericht einen Augenschein durchgeführt, an dem die Beschwerdeführer und ihr Rechtsvertreter, Vertretende des Bauinspektorats bzw. der Baurekurskommission, der Kantonalen Denkmalpflege, der Beschwerdegegnerin und der Beigeladenen teilgenommen haben. An der anschliessenden Parteiverhandlung haben die Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin und die Beigelade an ihren bereits gestellten Anträgen festgehalten, wobei die Beschwerdeführer den Eventualantrag gestellt haben, die Angelegenheit sei zur Überprüfung der Eingliederungsfrage an das Bauinspektorat zurückzuweisen. Die durch das Bauinspektorat vertretene Baurekurskommission hat an der Parteiverhandlung nunmehr die Abweisung der Beschwerde beantragt. Auf die Ausführungen in den verschiedenen Urteilen und Rechtsschriften sowie auf diejenigen in der heutigen Verhandlung wird, soweit erforderlich, in den Urteilserwägungen eingegangen.
Das Kantonsgericht zieht
i n E r w ä g u n g
:
1.
Gemäss § 134 Abs. 5 RBG in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. Zur Beschwerde befugt ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Die Beschwerdeführer sind aufgrund der räumlichen Nähe zwischen ihrer Parzelle und derjenigen, auf welcher das Bauprojekt geplant ist, unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch alle weiteren formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
In der Beurteilung der vorliegend gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten verwaltungsgerichtlichen Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen, ob die Vorinstanz ein allfälliges Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Unangemessenheit eines angefochtenen Entscheides kann vom Kantonsgericht jedoch nur in den vom Gesetz abschliessend aufgezählten Fällen, die vorliegend nicht einschlägig sind, sowie gestützt auf spezialrechtliche Vorschriften überprüft werden (vgl. § 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario).
3.1.
Als erstes ist zu prüfen, ob eine akzessorische Normenkontrolle (auch vorfrageweise, inzidente oder konkrete Normenkontrolle genannt; vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_1149/2015 vom 29. März 2016 E. 4.1) der kommunalen Nutzungsplanung und damit vorliegend eine Überprüfung der Vereinbarkeit der kommunalen Planung mit dem ISOS vorzunehmen ist. Die Beschwerdeführer machen geltend, eine akzessorische Normenkontrolle sei aufgrund der veränderten Verhältnisse seit Erlass der Nutzungsplanung zwingend. Die anderen Verfahrensbeteiligten vertreten die Ansicht, dass keine veränderten Verhältnisse vorliegen würden, weshalb keine akzessorische Normenkontrolle vorgenommen werden dürfe. Einigkeit besteht darüber, dass die Stadt Liestal das ISOS bezüglich des betroffenen Quartiers in ihrer kommunalen Nutzungsplanung bisher nicht berücksichtigt hat und dass vorliegend keine Bundesaufgabe vorliegt.
3.2.1.
Das ISOS trat am 1. Januar 1995 für den Kanton Basel-Landschaft in Kraft. Von 1999 bis 2008 wurde es für den Kanton Basel-Landschaft revidiert. Das aktualisierte ISOS erlangte am 1. Juni 2013 Rechtsverbindlichkeit. Per 1. Juni 2013 wurden in Basel-Landschaft von den 103 Ortsbildern 33 im ISOS aufgenommen. In der zweiten Fassung vom August 2008 des ISOS (in Kraft per 1. Juni 2013) und im Anhang 1 zur Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) vom 13. November 2019 ist Liestal in der Liste der Ortsbilder von nationaler Bedeutung als Siedlungskategorie "Kleinstadt/Flecken" aufgenommen. Gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. b VISOS handelt es sich bei dieser Kategorie um eine historische Städte oder einen Flecken ohne namhaftes Wachstum bis ins 20. Jahrhundert. Die strittige Parzelle Nr. 01 liegt gemäss ISOS in der Zone 11.2 mit dem Erhaltungsziel A und damit dem höchsten Erhaltungsziel (vgl. zu den Erhaltungszielen Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 12. Februar 2020 [810 19 164/165] E. 6.3).
Die Zone 11.2 erstreckt sich über 6 Parzellen, nämlich über die Parzellen Nrn. 01, 02, 03, 04, 05 und 06, Grundbuch Liestal, welche alle an der Sichternstrasse liegen, wobei die Parzelle Nr. 01 die südwestlichste und die Parzelle Nr. 06 die nordöstlichste ist. Die Zone 11.2 wird wie folgt beschrieben: "Villen an steiler Strasse, grosse dreigeschossige Walmdachbauten, z.T. mit geriegeltem Quergiebel, 1. V.20 Jh." Das ISOS bewertet das jeweilige Gebiet, die Baugruppe, die Zone oder das Einzelobjekt nach den drei Bewertungsmerkmalen der räumlichen Qualität, der architekturhistorischen Qualität und der Bedeutung. Die Bewertung dieser drei Kategorien erfolgt mittels dreier Qualitätsstufen, nämlich besondere, gewisse oder ohne besondere Qualität. Die Zone 11.2 erhielt die Bewertung besondere räumliche Qualität (3 von 3 Punkten), gewisse architekturhistorische Qualität (2 von 3 Punkten) und gewisse Bedeutung (2 von 3 Punkten). Auf Seite 31 des ISOS der Stadt Liestal findet sich folgende Beschreibung zum Wohnquartier Sichtern: "[...] Die Häuser sind von der Strasse meist zurückgesetzt in gepflegten Gärten. Die gut erhaltene Bebauung wird kaum durch Neubauten beeinträchtigt, denn das Quartier wurde nicht wesentlich verdichtet, [...] Die Gärten vermögen die wenigen neueren Bauten in das Quartier zu integrieren. Im qualitätsvollsten Teil (11.1) weisen einige der zwei geschossigen Einfamilienhäuser mit Giebel- oder Krüppelwalmdächern und teilweise erhöhtem Erdgeschoss Heimatstilelemente auf. Eine beachtliche Vielfalt in den Proportionen und auch in den Details zeigen die grossen Wohnhäuser, die sich an der steilen Sichternstrasse in parkähnlichen Gärten reihen (11.2). Am Landhausoder am Jugendstil, aber auch an den neoklassizistischen Bauformen ist abzulesen, dass der Quartierausbau in den unteren Teilen und entlang der 1913 ausgebauten Durchgangsstrasse begonnen hat."
3.2.2.
Mit Bundesratsbeschluss vom 1. Mai 2019 wurde der Kantonale Richtplan des Kantons Basel-Landschaft (KRIP) angepasst und dem ISOS neu ein eigenes Objektblatt S. 3.2 gewidmet (siehe S. 3 der Objektblätter betreffend Anpassung 2016 und S. 12 des Beschlusses des Landrats Nr. 2274 vom 8. November 2018 betreffend KRIP, Anpassung 2016, 2017/300). Im Objektblatt S. 3.2 wird unter anderem ausgeführt, dass bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben der Raumplanung dem ISOS keine unmittelbare Geltung zukomme, aber für den Kanton und die Gemeinden eine Berücksichtigungspflicht bestehe. Eine Frist, in welcher die Gemeinden das ISOS in ihrer Nutzungsplanung umzusetzen haben, ist nicht festgeschrieben.
3.2.3.
Die massgeblichen Zonenvorschriften Siedlung der Stadt Liestal vom 13. April 2011 (Zonenplan Siedlung [ZPS] und Zonenreglement Siedlung [ZRS]) wurden am 17. Oktober 2006 vom Stadtrat und am 17. Dezember 2008 vom Einwohnerrat beschlossen. Der Regierungsrat genehmigte die Zonenvorschriften mit Beschluss (Regierungsratsbeschluss, RRB) Nr. 805 am 8. Juni 2010 mit gewissen Ausnahmen und Auflagen.
3.3.1.
Nach Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) vom 1. Juli 1966 erstellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung (Abs. 1). Die Inventare sind regelmässig zu überprüfen und zu bereinigen (Abs. 2). Das ISOS ist ein Bundesinventar im Sinne von Art. 5 Abs. 1 NHG. Es enthält die im Anhang 1 der VISOS aufgezählten Objekte (Art. 1 VISOS). Durch die Aufnahme ins ISOS wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungsoder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Der entsprechende Schutz gilt aber lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 6 Abs. 2 NHG). Soweit – wie vorliegend – keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile des BGer 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.1; 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020; je mit Hinweisen). Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile des BGer 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.1; 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.3).
3.3.2.
Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 legen die Kantone die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen namentlich die Konzepte und Sachpläne des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zählen auch die Bundesinventare (vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen der Bundesinventare auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Dementsprechend wird – wie in der E. 3.2.2 hiervor ausgeführt – im Objektblatt S 3.2 des KRIP festgehalten, dass das ISOS eine zwingend zu beachtende Grundlage für die Richt- und Nutzungsplanung bei raumplanerischen Interessensabwägungen darstellt. In Bezug auf die geeigneten Schutzmassnahmen verfügen die Kantone und Gemeinden über einen Beurteilungsspielraum (vgl. Urteil des BGer 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.5). Erst eine solchermassen ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümerinnen und Eigentümer verbindlich, und erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile des BGer 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.2; 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.3; 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.3 und 4.5.5). Bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben entfalten die Erhaltungsziele des ISOS damit lediglich indirekte Wirkungen. Grundsätzlich kann im Planungsverfahren von den Erhaltungszielen abgewichen werden, wenn überwiegende Interessen bestehen. Bei der Aufnahme ins ISOS wird nämlich keine planerische Interessenabwägung zwischen Schutz und Ansprüchen der Nutzung durchgeführt. Diese erfolgt erst in den nachfolgenden Planungs- und Bewilligungsverfahren (vgl. Homepage des Bundesamtes für Kultur [BAK], abrufbar unter www.bak.admin.ch/bak/de/home/ baukultur/isos- und-ortsbildschutz/rechtlicherrahmen.html; letztmals besucht am 22. Mai 2024; siehe auch Merkblätter der Kantonalen Denkmalpflege des Kantons Basel-Landschaft "Umsetzung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung" vom 18. August 2023 und "Was ist ISOS?" vom 30. Mai 2023, abrufbar unter www.baselland.ch/politik- und-behorden/direktionen/ bau- und-umweltschutzdirektion/raumplanung/kantonaledenkmalpflege/wichtigedokumente-1/ merkblaetter- und-wegleitungen-1; zuletzt besucht am 22. Mai 2024).
3.3.3.
Damit ist festzuhalten, dass im Baubewilligungsverfahren der Spielraum für die Berücksichtigung des ISOS geringer als in der Nutzungs- und Sondernutzungsplanung ist. Wird ein Baugesuch für ein Vorhaben in einer Bauzone eingereicht, hat der Gesuchsteller grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass sein Projekt bewilligt wird, wenn es dem Nutzungsplan und den übrigen rechtlichen Vorgaben entspricht (Art. 22 RPG). Soll das ISOS Wirkung entfalten, muss es in den kantonalen oder kommunalen Plänen und Erlassen eigentümerverbindlich umgesetzt werden. Ist dies nicht oder ungenügend geschehen, bestehen nur noch eingeschränkte Möglichkeiten, dem ISOS in der Baubewilligung genügend Rechnung zu tragen. Die Schutzanliegen können – wenn sie über die Nutzungsplanung nicht oder ungenügend umgesetzt sind –im Baubewilligungsverfahren vor allem dann berücksichtigt werden, wenn unbestimmte Rechtsbegriffe auszulegen sind. Das ist bei Ästhetikklauseln der Fall (z.B. beim Erfordernis der "guten Einordnung") oder wenn Spielraum für eine Interessenabwägung besteht, weil die Behörden über Ermessen verfügen. Dieser Fall tritt beispielsweise dann ein, wenn ein Vorhaben eine Ausnahmebewilligung erfordert (Schweizerische Vereinigung für Landesplanung [VLP-ASPAN = heute: EspaceSuisse], Arbeitshilfe Ortsbildschutz und Verdichtung, 2018, S. 17; EspaceSuisse, Kann im Baubewilligungsverfahren noch eine Interessenabwägung vorgenommen werden?, abrufbar unter www.espacesuisse.ch/de/kannim-baubewilligungsverfahrennoch-eineinteressenabwaegung-vorgenommen-werden; letztmals besucht am 15. Mai 2024).
3.3.4.
Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Für Bauzonen gilt ein Planungshorizont von grundsätzlich 15 Jahren (Art. 15 Abs. 1 RPG). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (Urteil des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.3; BGE 120 Ia 227 E. 2c; BGE 113 Ia 444 E. 5a).
3.3.5.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG rechtsbeständig werden, und können, anders als Normen, im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Davon gibt es indessen verschiedene Ausnahmen. Das ist insbesondere der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG überwiegt (BGE 145 II 83 E. 5.1; BGE 144 II 41 E. 5.2; je mit Hinweisen; vgl. dazu
Thierry
Tanquerel
, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, N. 29 ff. und 38 ff. zu Art. 21 RPG;
Heinz
Aemisegger
, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Rz 30 zu Art. 34 RPG). Diese Rechtslage gilt auch, wenn das ISOS in der Nutzungsplanung keine oder nur ungenügende Berücksichtigung gefunden hat. Diesfalls ist eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung ebenfalls nur dann zulässig, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit der Planfestsetzung in einer Weise verändert haben, die den Plan als nicht mehr rechtmässig erscheinen lassen, weshalb kein überwiegendes Interesse an seiner Aufrechterhaltung besteht. Es müssen dabei regelmässig verschiedene Umstände zusammentreffen, die für eine vorfrageweise Überprüfung sprechen, damit eine solche verlangt werden kann; andernfalls ist sie ausgeschlossen (BGE 135 II 209 E. 5.1; Urteile des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.4; 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.3; 1C_308/ 2017 vom 4. Juli 2018 E. 3 und 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.6).
3.4.1.
Die Vorinstanz erklärt im angefochtenen Entscheid unter anderem, im Zeitpunkt der regierungsrätlichen Genehmigung der Zonenvorschriften der Stadt Liestal am 8. Juni 2010 sei aufgrund des Bundesgerichtsurteils vom 1. April 2009 (BGE 135 II 209) bereits Thema gewesen, dass Kantone und Gemeinden verpflichtet seien, das ISOS zu berücksichtigen. Dazu seien dem Einspracheentscheid die Ausführungen der Gemeinde zu entnehmen, dass die Thematik ISOS allgemein bereits bei der Revision der Ortsplanung Siedlung diskutiert worden sei. Aus verschiedenen Gründen sei diese Thematik jedoch nicht weiter in die Planung integriert worden. Die Stadt Liestal sei sich bewusst, dass die Umsetzung des ISOS in der Nutzungsplanung eine noch zu lösende Aufgabe sei. Es sei vorgesehen, diese mittelfristig gezielt in Form von einzelnen Mutationen umzusetzen. Wie die "ISOS-Bewertung" für das vorliegend konkrete Gebiet aussehen werde, sei noch offen und werde in der entsprechenden Planung analysiert. Bis anhin habe die Stadt Liestal keine Veranlassung gesehen, die Zonenvorschriften zu revidieren. Daher gelte die Nutzungsplanung so lange weiter, bis sie revidiert werde. Im ISOS der Stadt Liestal sei das streitbetroffene Objekt selbst nicht inventarisiert, sondern nur das Gebiet. Aus den Ausführungen auf Seite 31 des ISOS der Stadt Liestal ergebe sich, dass die historische Qualität der Baute nicht ganz so hoch gewichtet werde. Würde der Ansicht der Beschwerdeführenden gefolgt werden, so würde dies dazu führen, dass in ISOS-Gebieten, welche nicht in der Nutzungsplanung berücksichtigt worden seien, nicht mehr gebaut werden könne, solange die Zonenvorschriften nicht nachweislich eine Umsetzung der Vorgaben des ISOS enthalten würden. Diese Verhinderung von Bauten könne nicht der Sinn und Zweck des ISOS sein. Insgesamt ergebe sich, dass keine Veränderung der Verhältnisse festgestellt werden könne, welche die Nutzungsplanung nicht mehr rechtmässig erscheinen lasse, und eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung nicht möglich resp. nicht angezeigt sei. Die Vertreterin des Bauinspektorats führt im Namen der Baurekurskommission an der heutigen Parteiverhandlung aus, es sei davon auszugehen, dass auch nach der Revision der Zonenvorschriften der Stadt Liestal an der Sichternstrasse die Verdichtung wohl nicht verhindert werden könne. Sie hält des Weiteren fest, dass sich von den Parzellen der Beschwerdeführer lediglich die Parzelle Nr. [...], Grundbuch Liestal, im ISOS-Gebiet befinde.
3.4.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, eine akzessorische Normenkontrolle sei vorzunehmen, da sich seit dem Erlass der Zonenplanung Siedlung die rechtlichen Verhältnisse wesentlich geändert hätten. Zum einen habe das Bundesgericht geklärt, dass bei der kantonalen und kommunalen Nutzungsplanung das ISOS zu berücksichtigen sei. Zum andern schreibe der KRIP die Berücksichtigung des ISOS zwingend als zu beachtende Planungsgrundlage vor. Bei der akzessorischen Normenkontrolle sei auch das Interesse an der Planbeständigkeit zu beachten. Der Planungshorizont betrage 15 Jahre. Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG seien Nutzungspläne zu überprüfen, nötigenfalls anzupassen, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert hätten. Eine wesentliche Änderung der Verhältnisse, d.h. der Rechtslage, liege vor, da das ISOS mittlerweile zwingende Grundlage für die Nutzungsplanung sei. Die in Frage stehende Nutzungsplanung sei vor dem Jahr 2006 ausgearbeitet worden. Zu jenem Zeitpunkt sei die Beachtung des ISOS durch die kommunalen Planungsinstanzen noch kein Thema gewesen. So sei das ISOS bei der Ausarbeitung der Nutzungsordnung ignoriert worden. Die Ausführungen der Stadt Liestal im Einspracheverfahren (siehe Ziffer 1.6.1 des Entscheids des Bauinspektorats vom 15. November 2022), die Thematik ISOS sei bei der Revision der Ortsplanung (Siedlung) vor 2010 diskutiert, aber aus verschiedenen Gründen nicht weiter in die Planung integriert worden, seien eher eine Verlegenheitserklärung als eine Tatsache. Im Weiterem führe die Stadt Liestal selber aus, die Umsetzung des ISOS sei eine erst noch zu lösende Aufgabe. Die Beschwerdeführer bestreiten ausdrücklich, dass das ISOS bei der Ausarbeitung der Nutzungsplanung Erwähnung gefunden habe. Auch die Stadt Liestal scheine realisiert zu haben, dass die Überprüfung der geltenden Nutzungsplanung geboten sei. Dem amtlichen Mitteilungsblatt vom Oktober 2023 sei zu entnehmen, dass die ISOS-Gebiete und ISOS-Einzelobjekte überprüft werden sollen. Seit Ausarbeitung der bestehenden Nutzungsplanung seien über 15 Jahre vergangen. Das Interesse an der Überarbeitung der Nutzungsplanung überwiege das Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit klar. Damit sei erstellt, dass die geltende Nutzungsplanung gegen übergeordnetes Recht verstosse und zu überprüfen sei und folglich nicht rechtsgenügliche Grundlage für die Baubewilligung sein könne. Das führe dazu, dass die Baubewilligung zu verweigern sei, solange die Nutzungsplanung nicht einer Überprüfung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG unterzogen worden sei.
3.4.3.
Die Beschwerdegegnerin erklärt, es lägen keine erheblichen Veränderungen der Verhältnisse vor, ausserdem sei die Zonenordnung weniger als 15 Jahre alt. Selbst wenn das ISOS zu beachten wäre, sei festzuhalten, dass das streitbetroffene Objekt selbst nicht inventarisiert sei. An der Parteiverhandlung führt sie aus, dass das projektierte Gebäude vier Wohnungen verteilt auf zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss vorsehe. Das Dach des projektierten Gebäudes sei nicht höher als das bestehende Haus. Das bestehende Haus stehe seit Jahren leer. Viele Gebiete in der Stadt Liestal seien im ISOS aufgenommen. Würden dort überall Einschränkungen bestehen, könnte in Liestal nicht mehr gebaut werden. Von den fünf Liegenschaften, die sich in der Zone 11.2 des ISOS befänden, sei nur ein Haus im Bauinventar des Kantons Basel-Landschaft als kommunal schützenswert eingetragen worden (Sichternstrasse Y.
). Wie der Augenschein gezeigt habe, würden selbst im gemäss ISOS qualitätsvollsten Teil, nämlich in der Zone 11.1 (siehe S. 31 des ISOS der Stadt Liestal), auch schon neue Bauten und Anbauten stehen. Zudem sei ihrer Meinung nach das abzubrechende Gebäude selber keine Walmdachbaute. Genau die Walmdachbaute sei aber in der Zone 11.2 besonders hervorgehoben worden. Zudem befinde sich die geplante Baute am Rande und nicht in der Mitte der Zone 11.2. Wie der Augenschein gezeigt habe, befinde sich auch gegenüber der strittigen Parzelle ein Neubau und im ganzen Sichternquartier ständen diverse Neubauten. Das Quartier sei im Wandel. Die Parzelle sei aufgrund der Lage, nämlich u.a. der Nähe zum Schulhaus und zum Bahnhof, geradezu zur Verdichtung prädestiniert. Die projektierte Baute sei zonenkonform und der bestehende Nutzungsplan massgeblich.
3.5.1.
Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid vom 1. April 2009 im Fall Rüti (BGE 135 II 209; siehe
Jörg
Leimbacher
, Rechtsgutachten zur Bedeutung des Bundesgerichtsentscheids Rüti [BGE 135 II 209] für das ISOS und das Inventar der historischen Verkehrswege [IVS] zuhanden des Bundesamtes für Strassen, Abteilung Langsamverkehr, sowie des Bundesamtes für Kultur, Sektion Heimatschutz und Denkmalpflege, vom 19. August 2011, abrufbar unter https://www.bak.admin.ch/bak/de/home/baukultur/isos-und-ortsbildschutz/materialien.html) entschieden, dass für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundes-inventaren bestehe. Das Bundesgericht hat in darauf folgenden Urteilen festgehalten, es betrachte die rechtliche Veränderung, dass die Bedeutung des ISOS und die Pflicht zu dessen Berücksichtigung für die Kantone und die Gemeinden erst mit dem BGE 135 II 209 (Rüti) aus dem Jahr 2009 und mit der diesen präzisierenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung (u.a. Urteil des BGer 1C_276/2015 vom 29. April 2016) geklärt worden sei, nicht als ausreichende nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung auf die Vereinbarkeit mit dem ISOS (Urteile des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.6 und 3.10; 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.5). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt dasselbe für die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene ausdrückliche Berücksichtigungspflicht des ISOS in Art. 4a der altrechtlichen Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 (aVISOS; heute: Art. 11 VISOS; vgl. Urteil des BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.6 und 3.10). Demzufolge vermag entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer das Bundesgerichtsurteil Rüti nicht als ausreichende nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung auf die Vereinbarkeit mit dem ISOS betrachtet werden. Ebenso wenig lassen sich aus der Ein- fügung des Objektblattes S. 3.2 im KRIP veränderte rechtliche Verhältnisse ableiten, da mit dieser Einfügung im KRIP nur festgehalten wurde, was das Bundesgericht bereits mit dem Urteil Rüti entschieden hatte und in Art. 4a aVISOS schon aufgenommen worden war, und gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht für die Bejahung der veränderten Verhältnisse ausreicht.
3.5.2.
Fraglich ist, ob die Tatsache, dass die Stadt Liestal die Zonenvorschriften Siedlung vor dem BGE 135 II 209 (Rüti) erarbeitet und beschlossen, der Regierungsrat diese aber erst nach dem genannten Urteil genehmigt hat, zu einem anderen Schluss führt. Im Bundesgerichtsverfahren 1C_572/2022 ging es um ein Baugesuch vom 19. Dezember 2018, welches sich auf die von der Gemeinde am 7. April 2009 und vom Regierungsrat am 22. Juni 2010 genehmigte Bauordnung stützte. Damit war auch in jenem Verfahren – wie im vorliegenden – der Beschluss der Gemeinde vor und die Genehmigung des Regierungsrats nach dem BGE 135 II 209 (Rüti) erfolgt. Das Bundesgericht erachtete die rechtliche Veränderung dennoch nicht als ausreichende nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung auf die Vereinbarkeit mit dem ISOS. Demzufolge ändert der Umstand, dass die regierungsrätliche Genehmigung nach dem BGE 135 II 209 (Rüti) erteilt wurde, nichts daran, dass vorliegend keine derart veränderten Verhältnisse vorliegen, die eine akzessorische Normenkontrolle rechtfertigen würden.
3.5.3.
Unbestritten ist vorliegend, dass das ISOS nicht umgesetzt wurde. Irrelevant ist, ob das ISOS bereits bei der Revision der Ortsplanung Siedlung diskutiert worden ist oder nicht, umso mehr als unabhängig von einer allfälligen Diskussion nicht aufgrund einer planerischen Interessenabwägung zwischen Schutz und Ansprüchen der Nutzung das ISOS nicht integriert wurde, sondern lediglich aufgrund des Widerstands in Form von Einsprachen. So erklärt die Stadt Liestal in ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023, sie habe bereits im Zuge der Überarbeitung der Zonenvorschriften Siedlung im Jahr 2010 beabsichtigt, bestimmte Gebäude im Siedlungsgebiet (ausserhalb des Perimeters der Teilzonenvorschriften Zentrum) zu schützen. Allerdings habe sie aufgrund des Widerstands in Form von Einsprachen von dieser Absicht Abstand genommen (siehe auch E-Mail vom 14. November 2022 der Stadt Liestal an das Bauinspektorat). In der anschliessenden Genehmigung der Planung sei im RRB vom 8. Juni 2010 der Stadtrat aufgefordert worden, die Unterschutzstellung von kommunal schützenswerten Kulturdenkmälern mit entsprechenden Bestimmungen im Zonenreglement und Festlegungen im Zonenplan gemäss den gesetzlichen Anforderungen zu erarbeiten. Die Stadt Liestal führt in ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023 weiter aus, dass aufgrund der zunehmenden Anzahl Einsprachen im Zusammenhang mit der "ISOS-Thematik" im Rahmen von Baugesuchen sich die Stadt Liestal entschieden habe, die ohnehin anstehende Umsetzung des ISOS in die Nutzungsplanung im Herbst 2023 zu starten.
3.6.1.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, seit der Ausarbeitung der bestehenden Nutzungsplanung seien über 15 Jahre vergangen. Das Interesse an der Überarbeitung der Nutzungsplanung überwiege das Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit klar.
3.6.2.
Das strittige Baugesuch wurde am 23. Februar 2022 eingereicht. Da die Zonenvorschriften durch den Einwohnerrat am 17. Dezember 2008 beschlossen und am 8. Juni 2010 durch den Regierungsrat genehmigt worden waren, ist das Baugesuch vor Ablauf der für die Planbeständigkeit grundsätzlich einschlägigen 15 Jahre eingereicht worden (Art. 15 Abs.1 RPG). Der Nutzungsplan hatte aber bei Einreichung des Baugesuchs das Ende des Planungshorizonts nahezu erreicht. Das Bundesgericht hat eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich erst bejaht, wenn der Nutzungsplan wesentlich älter war. So hat das Bundesgericht in seinen Entscheiden 1C_296/2020 vom 8. Juli 2021 und 1C_206/2020 vom 7. Mai 2021 die akzessorische Überprüfung bejaht. In beiden Fällen datierte der Nutzungsplan von 1979 und die Baugesuche waren im Jahr 2014 (1C_206/2020 vom 7. Mai 2021) bzw. 2015 (1C_296/2020 vom 8. Juli 2021) öffentlich aufgelegt worden (siehe
Bernhard
Waldmann
, Urteilsbesprechung u.a. der Urteile des BGer 1C_206/2020 und 1C_296/2020, in: Baurecht [BR] 2021, S. 270 f.). Des Weiteren hat es die akzessorische Normenkontrolle im Entscheid 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 bejaht. In jenem Fall wurde im Jahr 2015 das Baugesuch gestellt, der Nutzungsplan datierte von 1980 (
Thomas
Merkli
, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], in: Boillet/Favre/Martenet [Hrsg.], Le droit public en mouvement: mélanges en l'honneur du Professeur Etienne Poltier, Zürich/Basel/Genf 2020, S. 965 ff., 975). In einem weiteren Entscheid hat das Bundesgericht die akzessorische Normenkontrolle bejaht, in welchem das Baugesuch im Dezember 2016 eingereicht und der Nutzungsplan vom Kanton im Dezember 1995 genehmigt worden war, wobei das Bundesgericht betonte, dass sich die betroffenen unbebauten Parzellen im Dorfzentrum befänden und genau diese Eigenschaft im ISOS hervorgehoben worden sei. Zudem sei in der Gemeinde die Bauzone überdimensioniert (Urteil des BGer 1C_87/2019 vom 11. Juni 2020; siehe auch Sammlung der Gerichtsentscheide zum Thema ISOS und Ortsbildschutz, abrufbar unter www.bak.admin.ch/bak/de/home/ baukultur/isos- und-ortsbildschutz/rechtlicherrahmen/sammlunggerichtsentscheide.html; zuletzt besucht am 22. Mai 2024).
3.6.3.
Vorliegendenfalls ist die Nutzungsplanung, auf welche sich das Baugesuch stützt, viel jünger als in den Entscheiden, in denen das Bundesgericht die Zulässigkeit einer akzessorischen Normenkontrolle im Baubewilligungsverfahren bejaht hat, womit das Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit das Interesse an der Überprüfung bzw. Anpassung der Nutzungsplanung überwiegt. Folglich sind, selbst wenn die veränderten rechtlichen Verhältnisse bejaht würden, die Voraussetzungen für eine akzessorische Normenkontrolle nicht erfüllt.
4.1.1.
Als nächstes ist zu prüfen, ob die projektierte Baute allfällige Ästhetikvorschriften verletzt.
4.1.2.
Die Beschwerdeführer erklären, das Bauprojekt sei in einem ISOS-Gebiet mit Erhaltungsziel A geplant, welches mehrere grosse dreigeschossige Villen mit Walmdachbauten umfasse. Das ganze Wohngebiet unter Ziffer 11 des ISOS unterliege dem Erhaltungsziel B, die Gebiete 11.1 und 11.2 dem Erhaltungsziel A. Es handle sich um ein über Jahrzehnte gewachsenes Gebiet mit charakteristischer Einfamilienhausstruktur. Bei der Beurteilung gemäss § 104 RBG sei selbstverständlich auch zu berücksichtigen, dass der geplante Bau in einem ISOS- Gebiet liege und die Schutzziele beeinträchtigen könne. Das geplante Mehrfamilienhaus gliedere sich offensichtlich nicht in die bestehende Umgebung ein. Der Quartiercharakter entlang der Sichternstrasse werde massiv beeinträchtigt. Die benachbarten Einfamilienhäuser, insbesondere das Gebäude auf den Parzellen Nrn. 08 und 09, Grundbuch Liestal, würden vom überdimensionierten Bauvolumen völlig erdrückt. Die Bauweise hebe sich in unvorteilhafter Weise massiv von der Umgebung ab, das Attikageschoss sei ein Fremdkörper und dominiere die Umgebung. Anzumerken sei in diesem Zusammenhang, dass für die Parzelle Nr. 07, Grundbuch Liestal, ein weiteres Baugesuch vorliege, das anstelle des Bestandesbaus ein Mehrfamilienhaus vorsehe. Es sei vorhersehbar, dass vom Charakter der Bebauung entlang der Sichternstrasse in naher Zukunft nicht mehr viel übrigbleiben werde. Genau davon scheine die Vorinstanz auszugehen, wenn sie ausführe, dass sich der gegenwärtige Charakter des Quartiers verändern werde. Damit überprüfe sie jedoch nicht die Einpassung in das bestehende Quartier, sondern in eine zukünftige theoretische Bebauung. Das sei klarerweise eine rechtsfehlerhafte Anwendung von § 104 RBG und auch von § 7 des Gesetzes über den Denkmal- und Heimatschutz (DHG) vom 9. April 1992. Die Beschwerdeführer kommen zum Schluss, dass eine rechtsgenügliche Beurteilung der Eingliederung des Bauprojekts gemäss § 104 RBG fehle und das Eingliederungsgebot verletzt sei.
4.1.3.
In der Vernehmlassung vom 27. Dezember 2023 führt die Beschwerdegegnerin aus, der Eintrag im ISOS zum Sichternquartier sei lediglich allgemein gehalten und beziehe sich auf dieses Quartier generell und insbesondere auf die Villen als grosse dreigeschossige Walmdachbauten. Bei der Liegenschaft Sichternstrasse X. handle es sich hingegen nicht um ein solches Gebäude. Demgemäss sei sie vom ISOS auch nicht unmittelbar erfasst, beispielsweise als besondere Baute oder speziell schützenswerte Villa. In einem solchen Fall falle das ISOS auch deutlich weniger ins Gewicht (Urteil des BGer 1C_643/2020 E. 3.7).
4.1.4.
In der Vernehmlassung vom 1. Februar 2024 erläutert das Bauinspektorat, die Kantonale Denkmalpflege habe im Rahmen des erstinstanzlichen Einspracheverfahrens festgehalten, praxisgemäss keine Stellung zu nehmen, da das Bauvorhaben weder ein kantonal oder kommunal geschütztes Gebäude betreffe noch sich in einer Schutzzone oder Schonzone oder in der direkten Umgebung eines kantonal geschützten Objekts befinde. Auch im Verfahren vor der Baurekurskommission habe die Kantonale Denkmalpflege an ihrer bisherigen Stellungnahme festgehalten und das Bauprojekt nicht beanstandet. Das Bauinspektorat führt weiter aus, die Beschwerdeführer brächten erstmals in ihrer schriftlichen Beschwerdebegründung vor Kantonsgericht eine Verletzung von § 104 RBG vor. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer habe am Augenschein mit der Baurekurskommission lediglich mündlich kurz die Frage aufgeworfen, ob § 104 RBG in casu geprüft worden sei. Da diese Rüge nicht Bestandteil der Einsprachebegründung beim Bauinspektorat gewesen sei, habe sich das Bauinspektorat inklusive der Kantonalen Denkmalpflege mit dieser Frage auch nicht im erstinstanzlichen Entscheid auseinandersetzen müssen. Im Einspracheverfahren nehme die Kantonale Denkmalpflege üblicherweise zu Bauvorhaben, die weder ein kantonal oder kommunal geschütztes Gebäude beträfen noch sich in einer Schutzzone oder Schonzone oder in der direkten Umgebung eines kantonal geschützten Objekts befänden, keine Stellung. Die Baurekurskommission habe sich in den E. 5.4 ff. ihres Entscheids dennoch kurz zur mündlich aufgeworfenen Frage betreffend § 104 RBG geäussert und die Rüge inhaltlich als zu wenig substantiiert abgelehnt. Die Baurekurskommission ihrerseits habe in einer rudimentären Prüfung keine Verletzung des Eingliederungsgebotes festgestellt. Die Beschwerdeführer hätten nun in ihrer Beschwerdebegründung an das Kantonsgericht die Verletzung von § 104 RBG im Wesentlichen wiederum mit dem Verweis auf das ISOS-Gebiet mit Erhaltungsziel A begründet. Das Bauinspektorat reicht mit ihrer Vernehmlassung vom 1. Februar 2024 die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 ein und erklärt diesbezüglich, die Kantonale Denkmalpflege habe sich erstmals bei der Erarbeitung ihrer Vernehmlassung vom 6. Dezember 2023 an das Kantonsgericht eingehend mit der Frage der strittigen Eingliederung der projektierten Baute unter dem Blickwinkel von § 104 RBG befassen müssen und sei zu einem differenzierteren Ergebnis gekommen. Darin halte die Kantonale Denkmalpflege fest, dass das ISOS im Zusammenhang mit der Nutzungsplanung von 2006 als noch nicht berücksichtigt und nicht umgesetzt zu betrachten sei. Die Kantonale Denkmalpflege erachte es nunmehr erstmals explizit als korrekt, dass sich das geplante Mehrfamilienhaus in dieser Form nicht in das schützenswerte Gebiet einpasse und der Quartiercharakter massiv beeinträchtigt würde, wodurch folglich eine Verletzung von § 104 RBG anzunehmen sei. Das Bauinspektorat erörtert weiter, dass jedoch zu berücksichtigen sei, dass bei Eingliederungsfragen nicht nur auf die bestehende Bausubstanz in der Umgebung abzustellen sei, sondern auch auf die gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung zulässige Bebauungsordnung. Im Einzelfall könnten Ästhetikvorschriften zu einer Reduktion des nach der Zonenordnung zulässigen Bauens führen. Dies dürfe jedoch nicht zur Folge haben, dass generell die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Die Beschwerdeführer würden aber mit ihren Anliegen sinngemäss im Gebiet entlang der Sichternstrasse die rechtskräftige Zonenordnung generell ausser Kraft setzen und neue Baukörper im gemäss ZRS zulässigen maximalen Gebäudeprofil bis zur Umsetzung des ISOS in der kommunalen Nutzungsplanung ab sofort nicht mehr bewilligen lassen wollen. Dies sei nicht zulässig. An der heutigen Verhandlung hält die Vertreterin des Bauinspektorats bezüglich des von den Beschwerdeführern genannten Baugesuchs auf der Parzelle Nr. 07 fest, dass sich diese nicht im ISOS-Gebiet befinde und es sich dort um eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan handle.
4.1.5.
Die Beschwerdegegnerin nimmt in ihrer Eingabe vom 16. Februar 2024 Stellung zur Eingabe des Bauinspektorats vom 1. Februar 2024 und zu derjenigen der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 und reicht ihrerseits die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. März 2023 ein. Im Wesentlichen macht sie geltend, dass das Projekt im Rahmen der Baubewilligung der Kantonalen Denkmalpflege vorgelegt worden sei und sich Letztgenannte auch im Verfahren vor der Baurekurskommission mit dem Projekt befasst habe. So habe sich die Kantonale Denkmalpflege unter anderem in ihrer Stellungnahme vom 6. März 2023 eingehend mit dem Bauvorhaben auseinandergesetzt. Sie sei mehrmals zur Stellungnahme aufgefordert worden und habe dabei jeweils die Bewilligungsfähigkeit bejaht. Aufgrund der Rückmeldungen und Zwischenberichte des Bauinspektorates habe die Beschwerdegegnerin auch die Dimensionen des Bauprojekts teilweise angepasst. Bei der Kurzantwort der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023, welche nicht einmal 24 Stunden nach der Aufforderung zur Stellungnahme erfolgt sei, könne entgegen der Behauptung der Vorinstanz nicht von einer eingehenden Auseinandersetzung, die einen vollständigen Meinungsumschwung allenfalls rechtfertigen könne, die Rede sein. Vielmehr stelle im Vergleich dazu die ursprüngliche Stellungnahme vom 6. März 2023 eine eingehende Auseinandersetzung dar. Zudem sei die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 gemäss § 6 Abs. 2 VPO verspätet vorgebracht worden und aus dem Recht zu weisen. Des Weiteren sei es nicht zulässig, generell die rechtskräftige Zonenordnung ausser Kraft zu setzen. Ort und Lage der Parzelle seien überdies für eine Verdichtung geradezu prädestiniert.
4.2.
Zu prüfen ist vorerst, ob die Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 als verspätet aus dem Recht zu weisen ist. Gemäss § 6 Abs. 2 VPO können die Parteien neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel bis zur gerichtlichen Beurteilung vorbringen, sofern ihnen dies unverschuldet nicht früher möglich war. Verspätete Vorbringen werden aus dem Recht gewiesen. Bei der Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege vom 6. Dezember 2023 handelt es sich weder um eine tatsächliche Behauptung einer Partei noch um ein von ihr vorgebrachtes Beweismittel, sondern um eine in der Vernehmlassung erfolgte zusätzliche Meinungsäusserung einer Fachperson zur Frage der Eingliederung und des ISOS. Deshalb ist diese Stellungnahme nicht aus dem Recht zu weisen, zumal das Thema der Eingliederung von Anfang an ein Streitpunkt war. Des Weiteren hat das Kantonsgericht das Recht von Amtes wegen anzuwenden, weshalb es – unabhängig von der strittigen Stellungnahme –auch die Frage zu prüfen hat, ob ein Bauprojekt allfällige Ästhetikvorschriften verletzt.
4.3.
Die Vorinstanz macht geltend, der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer habe zum ersten Mal am Augenschein mit der Baurekurskommission lediglich mündlich kurz die Frage aufgeworfen, ob § 104 RBG in casu geprüft worden sei. Da diese Rüge nicht Bestandteil der Einsprachebegründung beim Bauinspektorat gewesen sei, habe sich das Bauinspektorat inklusive der Kantonalen Denkmalpflege mit dieser Frage auch nicht im erstinstanzlichen Entscheid auseinandersetzen müssen. Diese Ausführungen überzeugen nicht. Von Seiten der Beschwerdeführer ist der Vorwurf der fehlenden Eingliederung des Bauprojekts bereits im Einspracheverfahren erhoben worden. So ist in den Einsprachen geltend gemacht worden, der dreistöckige weisse Koloss sei ein viel grösserer und schmerzlicherer Eingriff in das einzigartige schöne Quartier (Einsprache von Dr. C.
), das Projekt nehme offensichtlich keine Rücksicht auf das Wohnumfeld (Einsprache von B.
), das ganze Quartier werde durch solche überdimensionierten und architektonisch unsensibel gestalteten Bauten abgewertet (Einsprache von A.
) und das Projekt nehme keine Rücksicht auf die Baukultur des schützenswerten Quartiers (Einsprache von F.
und E.
). Des Weiteren erklärt die Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme zu den Einsprachen vom 1. November 2022, das Projekt gliedere sich in die Umgebung ein. Sie führt alsdann aus, dass bei der Beurteilung der Eingliederung eines geplanten Gebäudes in ein bestehendes Quartier in erster Linie auf die Darstellung der betroffenen Gemeinden abzustellen sei, umso mehr als die Verletzung des Zonenreglements gerügt werde und die Gemeinde insbesondere einen Ermessensspielraum bei der Auslegung von Ästhetikvorschriften habe, und merkt diesbezüglich an: "vgl. dazu § 104 RBG, auch wenn dessen Verletzung von keiner Partei explizit gerügt wird". Aus diesen Ausführungen geht eindeutig hervor, dass die Eingliederungsfrage schon seit Anbeginn ein Thema des Bauprojekts war. Ob die Beschwerdeführer explizit die Verletzung des § 104 RBG rügen oder vorbringen, die projektierte Baute gliedere sich nicht in die Umgebung ein, kann nicht entscheidend dafür sein, ob das Bauinspektorat sich mit dieser Frage im Bewilligungsverfahren auseinanderzusetzen hat. Die Baubewilligungsbehörde hätte sich demzufolge von Anfang an mit dieser Rüge befassen müssen.
4.4.1.
Die Ästhetikvorschriften bezwecken den Schutz des Landschafts-, Orts- und Strassenbildes, der historischen Stätten sowie der Natur- und Kunstdenkmäler. Dabei kennen die kantonalen und kommunalen Vorschriften einerseits Verunstaltungs- und Beeinträchtigungsverbote (sog. negative ästhetische Generalklauseln) und andererseits Eingliederungsvorschriften (sog. positive ästhetische Generalklauseln;
Alexander
Rey
, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz 3.449). Die Ästhetikvorschriften sind zumeist in Form einer Generalklausel umschrieben. Bauten und Anlagen dürfen gemäss der in allen kantonalen Baugesetzen zu findenden Generalklauseln diese Schutzobjekte weder verunstalten noch erheblich beeinträchtigen; sie sollen sich so in die Umgebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl.
Peter
Hänni
, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl., Bern 2022, S. 353 f.). Neben den Generalklauseln können aber auch spezifische Vorschriften bezüglich einzelner Gestaltungselemente der Bauten wie Bauart, Material und Farbe bestehen (vgl.
Hänni
, a.a.O., S. 355).
4.4.2.
Als Schutzobjekte nennen die ästhetischen Generalklauseln in der Regel Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder. Unter dem Begriff Orts-, Quartier- und Strassenbilder sind Gruppen von Siedlungsbauten, die durch ihre Art, Form oder Struktur besonders geprägt werden, zu verstehen; der Begriff bezeichnet den Gesamteindruck, der sich aus dem Zusammenwirken der verschiedenen Gebäude unter sich und mit ihrer Umgebung ergibt. Eine besondere Schönheit bzw. eine besondere Schutzwürdigkeit der Landschaft oder des Orts-, Quartier- und Strassenbildes ist nicht Schutzvoraussetzung; auch ein "durchschnittliches" Objekt ist der Verschandelung nicht schutzlos preiszugeben. Der Schutz speziell schutzwürdiger Objekte erfolgt nicht in erster Linie über die generellen Ästhetikvorschriften, sondern mittels konkreter Schutzmassnahmen (Schutzzonen, formelle Unterschutzstellungen und Umgebungsschutzvorschriften) bzw. Gestaltungsvorschriften (
Rey
, a.a.O., Rz 3.456). Schutzmassstab ist zum einen das "Charakteristische" und das "Typische" des bestehenden Zustandes. Gefordert ist – wie erwähnt – nicht das Vorliegen einer besonders schutzwürdigen Umgebung, wohl aber eine gewisse Einheitlichkeit, aus der sich ein Schutzmassstab ableiten lässt. Der Schutzmassstab ergibt sich nicht nur aus dem Zustand der tatsächlichen Bebauung, sondern, namentlich bei nicht vollständig überbauten Bereichen, auch aus den massgebenden Zonenvorschriften (
Rey
, a.a.O., Rz 3.457).
4.4.3.
Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln setzt ein stufenweises Vorgehen voraus, damit die Beurteilung objektivierbar und nachvollziehbar wird. Nach der Rechtsprechung dürfen die Baubehörden bei positiven ästhetischen Generalklauseln, die zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung eine gute Gestaltung verlangen, an die Einordnung strenge Massstäbe anlegen. Die Herleitung der Massstäbe und die Beurteilungen sind jedoch sorgfältig zu begründen. Es ist im Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder für den Bau selbst noch für die Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Der Beizug von Experten ist in umstrittenen Fällen hilfreich. In einem ersten Schritt ist die massgebende Umgebung zu bestimmen, in die sich die zu beurteilende Baute einzuordnen hat.
Der räumliche Umfang der Umgebung bestimmt sich nach Massgabe der optischen Ausstrahlung, der Sichtbarkeit eines Gebäudes. Zur Umgebung gehört demnach, was von einem durchschnittlichen Betrachter gleichzeitig überblickt und erlebt werden kann. In einem zweiten Schritt hat eine qualitative Beurteilung der so bestimmten Umgebung Platz zu greifen; es sind deren charakterbestimmende Elemente und deren Empfindlichkeit zu evaluieren. Es ist zu prüfen, ob eine homogene oder eine heterogene Bebauung vorliegt (etwa bezüglich Volumen, Proportionen, Gliederung der Baukörper, Dachform, Fassadengestaltung). Die Verteilung der verschiedenen Volumen, die Topografie, die Anordnung der Aussen-, Frei- und Strassenräume sowie das Vorhandensein von formell unter Schutz stehenden Objekten sind zu analysieren und daraus die positiv prägenden Einordungskriterien abzuleiten (Massstäbe, Proportionen). Letztlich geht es in diesem Schritt um Werturteile; es ist zu bestimmen, welche Eigenheiten der massgebenden Umgebung fortentwickelt werden sollen, weil sie wertvoll sind, und welche nicht. Auch die künftige Entwicklung und damit die geltenden Bestimmungen der Nutzungsplanung oder andere für die zukünftige Entwicklung relevante Grundlagen (etwa Inventare, Richtpläne, Entwicklungskonzepte) sind bei dieser Bewertung mit zu berücksichtigen. Schliesslich hat in einem dritten Schritt die Beurteilung des geplanten Eingriffs anhand der entwickelten Einordnungskriterien zu erfolgen. Dabei ist der präjudiziellen Bedeutung des Entscheids Rechnung zu tragen, also zu berücksichtigen, dass zukünftige weitere Bauvorhaben nach den gleichen Kriterien zu beurteilen sind. Die Beurteilung von Bebauungsmustern, die vom Bestehenden bewusst abweichen und dazu in einem Spannungsverhältnis stehen, bietet unter dem Aspekt des Eingliederungsgebotes besondere Schwierigkeiten. Die Zulässigkeit eines dadurch entstehenden Spannungsverhältnisses bedarf einer besonderen Qualität des Neuen, aber auch einer besonderen Begründung (
Rey
, a.a.O., Rz 3.460 ff.).
4.4.4.
Die Verunstaltungs- und Beeinträchtigungsverbote sowie die Eingliederungsgebote kommen entsprechend ihrer Natur als Generalklauseln nur subsidiär zu den detaillierten Regelungen zum Zuge. Umgekehrt können sie aber auch dann angerufen werden, wenn alle anderen Bauvorschriften eingehalten sind. In diesem Fall darf ihre Anwendung jedoch nicht dazu führen, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung aus den Angeln gehoben wird (
Hänni
, a.a.O., S. 353 f.;
Rey
, a.a.O., Rz 3.468). Lässt die Zonenordnung eine bestimmte Geschosszahl zu, darf zur Erreichung einer guten Gesamtwirkung nicht generell – etwa für ein ganzes Quartier – nur ein Geschoss weniger bewilligt werden, weil sonst die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde (vgl. BGE 145 I 52 E. 4.4 mit Hinweisen). Die Ästhetikklausel darf zudem nicht die Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu verwendet werden, die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen und eine künftige Nutzungsordnung zu sichern (
Hänni
, a.a.O., S. 354 f.). Die Pflicht zur Einhaltung von Ästhetikvorschriften belastet den Eigentümer in der Regel nicht besonders schwer, weil dadurch seine baulichen Möglichkeiten lediglich in einzelnen Punkten, aber nicht grundsätzlich in Frage gestellt werden (Urteil des BGer 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3). Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass das Bauvorhaben einerseits für sich allein und andererseits in seinem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung zu beurteilen ist (vgl.
Beat
Zumstein
, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 144). Zu berücksichtigen sind charakteristische Gestaltungsmerkmale, die in der Umgebung vorkommen, wie etwa die Materialien und Farben oder die Formgebung und die Proportionen.
Je heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen Merkmale präsentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden und umso weniger muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das Einordnungsgebot wirkt demgegenüber umso stärker, je einheitlicher die Umgebung ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck (vgl.
Zumstein
, a.a.O., S. 144 f.). Besondere Rücksicht ist dabei auf die Objekte des Natur- und Heimatschutzes zu nehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie bereits unter Schutz stehen oder grundsätzlich nur als schutzfähig verstanden werden (KGE VV vom 19. Februar 2014 [810 13 227] E. 4.7). Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den Ästhetikvorschriften entspricht, hat sodann nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (Urteil des BGer 1P.280/2002 vom 28. Oktober 2002 E. 3.5.2; KGE VV vom 8. Februar 2023 [810 22 86] E. 4.3.1).
4.4.5.
§ 104 Abs. 1 RBG statuiert, dass alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unter Berücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte Rücksicht genommen wird, insbesondere auf: wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (lit. a), für das Wohnumfeld wertvolle Innenhöfe (lit. b) und für das Siedlungsbild wichtige Baumbestände (lit. c). Nach § 7 DHG ist es untersagt, das Orts- und Landschaftsbild zu verunstalten. Eine Verunstaltung ist anzunehmen, wenn eine ungünstige Wirkung auf das Orts- und Landschaftsbild zu befürchten ist (Abs. 1). Bauten und Anlagen sind in das Orts- und Landschaftsbild einzupassen (Abs. 2).
§ 104 RBG statuiert ein Eingliederungsoder Einordnungsgebot, wobei er dieses lediglich in Bezug auf wertvolle Objekte, so insbesondere auf wertvolle Orts- und Landschaftsbilder aufstellt (KGE VV vom 23. Januar 2019 [810 18 173] E. 7.3). § 7 DHG statuiert ein Einordnungsgebot in das Orts- und Landschaftsbild. Wie in der E. 4.4.4 hiervor ausgeführt, ist besondere Rücksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes zu nehmen, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie bereits unter Schutz stehen oder grundsätzlich nur als schutzfähig verstanden werden.
4.5.1.
Vorliegend ist die fragliche Parzelle im ISOS mit dem Erhaltungsziel A aufgenommen. Wie bereits festgehalten, ist das ISOS nicht in der kommunalen Nutzungsplanung berücksichtigt worden. Demzufolge kann und darf auch die Klassifizierung des Erhaltungsziels A – zumindest nicht ohne weitere Massnahme wie z.B. der Verhängung einer Planungszone – nicht dazu führen, dass die generellen Erhaltungshinweise für diese Kategorie, nämlich "Abbruchverbot, keine Neubauten und Detailvorschriften für Veränderungen" gelten. Auch unter dem Titel der Ästhetikvorschriften darf die geltende Zonenordnung nicht aus den Angeln gehoben werden. Aufgrund von § 104 RBG ist jedoch im Baubewilligungsverfahren abzuklären, ob es sich beim Gebiet, in welchem das Bauprojekt vorgesehen ist, um ein wertvolles Orts- und Landschaftsbild handelt, ob sich das Bauprojekt in das allenfalls wertvolle Orts- und Landschaftsbild einpasst und auf allfällige wertvolle Objekte Rücksicht nimmt sowie ob allenfalls weitere bauliche Anpassungen vorzunehmen sind, damit sich die Baute in die Umgebung eingliedert.
4.5.2.
In den dem Kantonsgericht vorliegenden Akten finden sich keine Abklärungen bezüglich Eingliederung des Bauprojekts. Es wird von Seiten der Vorinstanz, der Beschwerdegegnerin und der Beigeladenen immer wieder festgehalten, dass die Baute lediglich die Zonenvorschriften zu erfüllen habe. Die Kantonale Denkmalpflege macht in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2022 keine Bemerkungen zum Baugesuch, in der Stellungnahme vom 27. März 2022 erklärt sie, dass das Bauvorhaben weder ein kantonal oder kommunal geschütztes Gebäude betreffe noch sich in einer Schutzzone oder Schonzone oder in der direkten Umgebung eines kantonal geschützten Objekts befinde, weshalb sie keine Stellung nehme. Das Bauinspektorat hält in seinem Entscheid fest, dass die Einsprecher den Miteinbezug der Kantonalen Denkmalpflege verlangt hätten und dass die Kantonale Denkmalpflege aus den soeben ausgeführten Gründen keine Stellung zum Baugesuch nehme. Zur Rüge, das Gebäude mit dem zusätzlichen Attikageschoss trete dreigeschossig in Erscheinung, erklärt das Bauinspektorat, dass die Baute zonenkonform sei. In der E. 9 seines Einspracheentscheids führt das Bauinspektorat aus, die Auslegung kommunaler Bestimmungen werde innerhalb der Schranken des übergeordneten Rechts in erster Linie den Gemeinden selbst überlassen. Sowohl die Vorinstanzen als auch das Kantonsgericht hätten diesen kommunalen Auslegungsspielraum aufgrund der Gemeindeautonomie zu beachten und würden in denselben nur mit grosser Zurückhaltung eingreifen. Das Bauinspektorat nehme deshalb zu zonenrechtlichen Auslegungs- und Ermessensfragen, wie z.B. die genügende Einpassung einer geplanten Baute in die Umgebung, keine eigene Beurteilung vor, es sei denn, es liege eine offenkundige rechtsfehlerhafte oder willkürliche Rechtsanwendung seitens der Gemeindebehörden vor. Aufgrund der nachvollziehbaren zonenrechtlichen Prüfung des Baugesuchs durch die zuständige Stadt Liestal könne nicht von einer willkürlichen oder fehlerhaften Rechtsanwendung ausgegangen werden. Das Bauinspektorat erachte die fachliche Beurteilung durch die Gemeinde als zulässig. Die Gemeinde hat in ihren Stellungnahmen vom 5. Dezember 2022 zu den verschiedenen Einsprachen erklärt, dass in der fraglichen Zone ein Dachgeschoss bzw. Attikageschoss und die Dachform zulässig sei. Den Einwand der Nichtberücksichtigung des ISOS qualifiziert sie als nicht "zonenvorschriftenrelevant", da die Interessenabwägung in der Nutzungsplanung und nicht im Baugesuchsverfahren stattfinde. Die Baurekurskommission bezeichnet in ihrem Entscheid in der E. 5.4 die Rüge der Beschwerdeführer, § 104 RBG sei verletzt, als zu wenig substantiiert. Die Beschwerdeführer würden sich lediglich auf das ISOS stützen und festhalten, dass auf die bestehende Bebauung keine Rücksicht genommen werde. Ungeachtet dessen sei festzuhalten, dass für die Baurekurskommission nicht erkennbar sei, inwiefern sich die geplante Baute nicht genügend eingliedern solle. Das projektierte Gebäude sei zwar grösser als das bestehende. Hingegen müsse auch die zukünftige Entwicklung berücksichtigt werden. Die Beschwerdegegnerin führt aus, die Beschwerdeführer würden nur erklären, das geplante Gebäude sei zu massig. Es sei nicht ersichtlich, weshalb es sich nicht eingliedere, und die Masse seien zonenkonform. Es stimme, dass das geplante Gebäude näher an das Grundstück eines der Beschwerdeführer herankomme, dies sei jedoch gestützt auf das geltende ZRS zulässig. Zudem sei das geplante Gebäude nicht höher als das bestehende Dach.
4.5.3.
In der Tat wird in der Beschwerde an die Baurekurskommission primär festgehalten, das ISOS sei nicht berücksichtigt worden. In den Einsprachen wurde jedoch ausgeführt, weshalb sich das Bauprojekt nach der Meinung der Einsprecher nicht in das Gebiet eingliedere. In der Beschwerde an das Kantonsgericht machen die Beschwerdeführer geltend, dass bei der Beurteilung gemäss § 104 RBG auch zu berücksichtigen sei, dass der geplante Bau in einem ISOS-Gebiet liege. Von einer Eingliederung des geplanten Mehrfamilienhauses in die bestehende Umgebung könne offensichtlich nicht die Rede sein. Der Quartiercharakter entlang der Sichternstrasse werde massiv beeinträchtigt. Die benachbarten Einfamilienhäuser, insbesondere das Gebäude auf den Parzellen Nrn. 08 und 09 würden vom überdimensionierten Bauvolumen völlig erdrückt. Die Bauweise hebe sich in unvorteilhafter Weise massiv von der Umgebung ab, das Attikageschoss sei ein Fremdkörper und dominiere die Umgebung.
4.5.4.
Wie bereits ausgeführt, sind alle bewilligungspflichtigen Bauten derart zu gestalten und in die Umgebung einzugliedern, dass u.a. auf wertvolle Ortsbilder Rücksicht genommen wird. Wie die obigen Ausführungen zeigen, fand mit der Begründung, dass das ISOS im Baubewilligungsverfahren irrelevant sei und sich in der Umgebung keine kommunal oder kantonal geschützte Bauten befänden, nie eine fundierte Überprüfung und Abklärung durch das Bauinspektorat bzw. die Kantonale Denkmalpflege statt, ob es sich beim fraglichen Gebiet u.a. um ein wertvolles Ortsbild handelt und sich das geplante Projekt in diese Umgebung so eingliedert, dass auf das Ortsbild und allenfalls auf weitere wertvolle Objekte Rücksicht genommen wird und somit das Eingliederungsgebot gemäss § 104 RBG eingehalten ist. Das Bauinspektorat verweist bezüglich Eingliederungsfrage auf die Beurteilung der Gemeinde und erachtet deren fachliche Beurteilung des Baugesuchs als zulässig (siehe E. 4.5.2 hiervor). In den Akten finden sich jedoch auch keine Ausführungen der Gemeinde zur Eingliederungsfrage. Gestützt auf die vorliegenden Akten begnügt sich auch die Gemeinde mit der Erklärung, dass die Baute zonenkonform sei und dass der Einwand, die Bauparzelle befinde sich in einem ISOS-Gebiet, nicht zonenrelevant sei. Die Beschwerde ist demzufolge gutzuheissen, der Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben und die Angelegenheit an das Bauinspektorat zurückzuweisen. Das Bauinspektorat wird zu prüfen haben, ob sich die geplante Baute gemäss § 104 RBG eingliedert. Dabei darf nicht generell – etwa für das ganze Quartier – die Zonenordnung aus den Angeln gehoben werden. Es geht bei der Beurteilung also darum, ob die projektierte Baute aufgrund der Anwendung von § 104 RBG allenfalls gewisse Änderungen erfahren muss, und nicht darum, eine neue Baute zu verhindern. Wie der Augenschein gezeigt hat, wurden im Übrigen auch in der ISOS-Zone 11.1, welche wie die ISOS-Zone 11.2 dem Erhaltungsziel A zugeordnet ist, An- und Neubauten realisiert.
5.1.1.
Da nach allfälligen Änderungen des Projekts, die sich aufgrund der Überprüfung nach § 104 RBG ergeben könnten, weiterhin die Fragen der Anrechnung des Sitzplatzes und der Genehmigung der Unterschreitung der Baulinien bestehen bleiben könnten, geht das Kantonsgericht trotz Rückweisung der Angelegenheit an das Bauinspektorat auf diese Rügen der Beschwerdeführer nachfolgend ein.
5.1.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, der nördliche Sitzplatz im EG mit einer Fläche von über 49 m
2
diene primär dazu, die entsprechende Nutzung ins Attikageschoss zu transferieren. Sie stellten fest, dass gemäss Baugesuchsplänen die Wohnung im EG über drei Sitzplätze verfüge, was grosszügig scheine. Als Einstellplatz, um z.B. Velos einzustellen oder Gegenstände zu lagern, eigne sich der streitbetroffene Gartensitzplatz kaum, da er gemäss Plänen nicht abschliessbar sei. Von einem Gartensitzplatz könne entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin nicht die Rede sein. Der Sitzplatz liege vollständig innerhalb des Gebäudes und verfüge über einen relativ breiten Ausgang zum Garten. Durch den Ausgang zum Garten werde der Sitzplatz nicht einseitig offen, sondern könne mit wenig Aufwand geschlossen werden. Die Nichtberücksichtigung des Sitzplatzes bei der Nutzungsberechnung führe im Endeffekt zu einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung der Nutzungsvorschriften, die nicht bewilligt werden könne. An der Verhandlung erklärt der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer, dass der Sitzplatz kein Gartensitzplatz sei und demzufolge Art. 28 Abs. 3 lit. d ZRS verletze. Der von den Beschwerdeführern vor der Baurekurskommission noch erhobene Einwand, der gedeckte Sitzplatz habe die Funktion eines Laubengangs, weshalb er gemäss ZRS zur Nutzungsziffer zu zählen sei, wurde in der Beschwerde an das Kantonsgericht nicht mehr vorgebracht, jedoch in der Verhandlung wieder erwähnt.
5.1.3.
Die Baurekurskommission führt in den E. 4.1 ff. ihres Entscheids aus, alle drei Sitzplätze seien als mindestens einseitig offene Bauteile i. S. v. Art. 28 Abs. 3 lit. d ZRS zu qualifizieren und auch der nördliche Sitzplatz sei kein Laubengang, weshalb sie nicht zur Bruttogeschossfläche zu rechnen seien. Das Kantonsgericht folgt den Ausführungen und den Schlussfolgerungen der Baurekurskommission. Ergänzt werden kann, dass gemäss § 28 Abs. 3 lit. d ZRS generell den Bewohnern, Arbeitsplätzen und Besuchern dienende überdeckte, mindestens einseitig offene Bauteile wie Dachterrassen, Gartensitzplätze, ein- und vorspringende Balkone, soweit sie nicht als Laubengänge dienen, nicht zur Ausnützungsziffer bzw. zur Bruttogeschossfläche anzurechnen sind. Aus der Bestimmung geht hervor, dass grundsätzlich den Bewohnern dienende überdeckte, mindestens einseitig offene Bauteile nicht anzurechnen sind, dabei werden Gartensitzplätze nur als Beispiel genannt. Selbst wenn der nördliche Sitzplatz nicht als Gartensitzplatz qualifiziert würde, würde dies – entgegen der Ausführung der Beschwerdeführer – nicht a priori dazu führen, dass eine Anrechnung stattzufinden hätte. Auch der Einwand der Beschwerdeführer, der Sitzplatz könne mit wenig Aufwand geschlossen werden, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Sollte ein im bewilligten Bauprojekt vorgesehener Sitzplatz geschlossen werden und würde dies zur Verletzung der zulässigen Ausnützungsziffer führen, müsste wohl mit der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und damit mit der Rückgängigmachung der Schliessung des Sitzplatzes gerechnet werden.
5.2.1.
Die Beschwerdeführenden beanstanden weiter, der Antrag der Beschwerdegegnerin auf Unterschreitung der Baulinie sei nicht begründet worden und die Stadt Liestal habe diesem ohne Begründung und Interessenabwägung zugestimmt, weshalb schon aufgrund der mangelnden Begründung dem Ausnahmeantrag nicht stattgegeben werden könne. Gemäss § 111 Abs. 2 RBG seien die Gemeinden befugt, im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung Ausnahmeregelungen vorzusehen. Gemäss § 7 Abs.1 der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 könne der Gemeinderat der Bewilligungsbehörde in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls schriftlich begründet Ausnahmen beantragen. Ausnahmetatbestände hätten sich auf Sonderfälle zu beschränken. Dabei verweisen sie auf KGE VV vom 13. Juni 2012 [810 11 354] E. 4.1 - 4.5. Die Beschwerdegegnerin nenne keinen einzigen Grund, warum die Strassenbaulinie nicht eingehalten werden könne.
5.2.2.
§ 66 RBV trägt den Titel "Bauteile zwischen Bau- und Strassenlinie bzw. innerhalb des gesetzlichen Abstandes zur Strassenlinie" und statuiert, dass unterhalb des Trottoir- bzw. Strassenniveaus insbesondere folgende Bauteile um maximal 1.50 m die Baulinie überschreiten bzw. den gesetzlichen Abstand unterschreiten dürfen: Licht- und Kontrollschächte, Notausstiege, Tankanschlüsse, Tankkeller sowie Kellertreppen (Abs. 1). Die Baubewilligungsbehörde kann mit Zustimmung der Strasseneigentümerin bzw. des Strasseneigentümers die Bewilligung erteilen, den zwischen der Bau- und Strassenlinie bzw. innerhalb des gesetzlichen Abstandes zur Strassenlinie gelegenen Raum bis an die Eigentumsgrenze zu nutzen (Abs. 2). Gemäss § 68 RBV (Bauten unterhalb einer Verkehrsfläche) kann die Baubewilligungsbehörde mit Zustimmung der Strassen- oder Bahneigentümerin bzw. des Strassen- oder Bahneigentümers die Bewilligung für Bauten unter der Verkehrsfläche erteilen. Gemäss § 87 Abs. 6 RBV sind, sofern im Baugesuch Ausnahmen beantragt werden, diese in den Baugesuchsunterlagen klar erkennbar auszuweisen und zu begründen.
5.2.3.
Das Bauinspektorat erklärt in seinem Einspracheentscheid, die Grundeigentümer hätten gemäss § 66 und 68 RBV den Antrag gestellt, für den Lichtschacht, die Tiefgarage und den Schutzraum / die Fluchtröhre gemäss Plan 17 den Baulinienabstand zwischen Bau- und Strassenlinie (§ 66 RBV) unterschreiten respektive diese unterhalb der Verkehrsfläche (§ 68 RBV) erstellen zu dürfen. Sie verweisen auf den Verzicht der Grundeigentümer der fraglichen Parzelle bzw. deren Rechtsnachfolger auf Entschädigungsfolgen gegenüber der Eigentümerin der Strasse für Schäden, welche durch den auf der Strasse zugelassenen Verkehr bei Überfahrt der unterirdischen Bauteile/Bauten entstehen würden. Die Stadt Liestal habe diesem Antrag als Strasseneigentümerin zugestimmt, so dass auch das Bauinspektorat zustimmen könne. § 87 Abs. 6 RBG verlange eine klar erkennbare Ausweisung und Begründung der beantragten Ausnahme, was vorliegend erfüllt sei.
5.2.4.
Die Baurekurskommission verweist in ihrem Entscheid auf § 66 Abs. 1 und 2 und § 87 Abs. 6 RBV und führt aus, die Beschwerdegegnerin habe mit Schreiben vom 15. Februar 2022 beim Bauinspektorat eine Ausnahmebewilligung bezüglich einer Unterschreitung des Baulinienabstands beantragt. Das geplante Bauprojekt verletze die Baulinie gegen Osten und Süden unterirdisch. Die heutige Baulinie entlang der Sichternstrasse definiere im Bereich der Sichternstrasse X.
mit ca. 10 m vom Trottoir einen sehr breiten Korridor. Auch in der Baumgarten-strasse sei eine Baulinie vorhanden. Das bestehende Einfamilienhaus und die Aussengarage würden die heutige Baulinie Sichternstrasse bereits verletzen. Für eine sinnvolle Anordnung der Tiefgarage würde in einem Teilbereich die Baulinie unterschritten. Die Stadt Liestal als Strasseneigentümerin habe diesem Antrag am 14. März 2022 zugestimmt und es seien zugleich die Entschädigungsfolgen geregelt worden. Im Plan Unterschreitung Baulinienabstand vom 19. April 2022 sei diese Unterschreitung erkennbar eingezeichnet und nachvollziehbar deklariert worden. Eine fehlende Begründung des Ausnahmeantrags gemäss § 87 Abs. 6 RBV könne – insbesondere auch gestützt auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 15. Februar 2022 – nicht festgestellt werden und die Bewilligung der Ausnahme sei demnach nicht zu beanstanden.
5.2.5.
Die Stadt Liestal führt in ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023 aus, gemäss § 66 RBV dürften Bauteile zwischen der Bau- und Strassenlinie oder innerhalb des gesetzlichen Abstands zur Strassenlinie mit der Zustimmung der Strasseneigentümerin (in diesem Fall der Stadt Liestal) bewilligt werden. Es handle sich hierbei offensichtlich nicht um eine Ausnahme, sondern um eine Zustimmung, die keiner Begründung bedürfe. Auch die Vertreterin des Bauinspektorats führt anlässlich der heutigen Verhandlung aus, gemäss § 66 RBV sei lediglich die Zustimmung und keine spezielle Begründung der Gemeinde erforderlich.
5.2.6.
Die Beschwerdegegnerin erklärt in ihrer Vernehmlassung, im heutigen Zustand sei die Baulinie durch das Einfamilienhaus und die Aussengarage verletzt. Neuerdings solle dies nur noch unterirdisch der Fall sein, was somit eine Verbesserung zur heutigen Situation darstelle. Überdies würden die Beschwerdeführer auch keinerlei Argumente für die Ablehnung ihres Antrags vorbringen. Es erfolge lediglich eine Beanstandung "aus Prinzip". Die Beschwerdeführer seien davon auch nicht beeinträchtigt, mithin fehle es also bereits am Rechtsschutzinteresse.
5.2.7.
Den Ausführungen der Baurekurskommission (siehe E. 5.2.4 hiervor) kann gefolgt werden. Des Weiteren kann festgehalten werden, dass der von den Beschwerdeführern angeführte § 7 RBV – entgegen ihrer Ansicht – vorliegend nicht anwendbar ist. Gemäss § 111 Abs. 2 RBG sind die Gemeinden befugt, im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung Ausnahmeregelungen vorzusehen. In § 7 Abs. 1 RBV, welcher den Titel "Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften" trägt, ist geregelt, dass der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalles schriftlich begründet Ausnahmen beantragen kann, sofern dies in den Zonenvorschriften vorgesehen ist. So hat sich das Kantonsgericht im von den Beschwerdeführern zitierten KGE VV vom 13. Juni 2012 (810 11 354; siehe E. 4.1 - 4.5) damit befasst, ob für die Berechnung der zulässigen Nutzung des Grundstücks im Rahmen einer Ausnahmebewilligung, welche in der kommunalen Nutzungsordnung vorgesehen war, ein Anteil der Grünzone hinzugerechnet werden durfte. Vorliegend ist die Ausnahme nicht in einer kommunalen Zonenvorschrift vorgesehen, sondern in der kantonalen RBV, womit kein Fall von § 7 Abs. 1 RBV vorliegt und die Beschwerdeführer aus dieser Bestimmung und dem von ihnen zitierten KGE VV nichts zu ihren Gunsten ableiten können. Zudem rechtfertigt sich die Nichtanwendung von § 7 RBV auch im Hinblick auf den Inhalt der vorliegend strittigen Zustimmung. Baulinien bezeichnen den Mindestabstand der Bauten zu öffentlichen Verkehrsanlagen und dienen der Freihaltung des Strassenraumes im Interesse des öffentlichen Verkehrs (§ 12 Abs. 1 RBG; § 15 Abs. 4 des Strassengesetzes vom 24. März 1986; KGE VV vom 7. September 2016 [810 16 32] E. 3.1). Strassenlinien begrenzen das Gebiet der bestehenden oder projektierten öffentlichen Strassen, Wege, Plätze und Parkierungsflächen (§ 98 Abs. 1 RBV). Unterirdische Bauten ändern an der Freihaltung des Strassenraums für den Verkehr grundsätzlich nichts, so dass die Interessen an der unterirdischen Einhaltung der Baulinien in der Regel auch gering sind. Ein Nachteil dieser unterirdischen Bauteile kann die Haftung des Strasseneigentümers für Schäden sein, welche durch den auf der Strasse zugelassenen Verkehr bei der Überfahrt der unterirdischen Bauteile entstehen. Durch den Verzicht auf Entschädigungsforderungen durch die Beschwerdegegnerin fällt dieser Nachteil und damit ein gewichtiges Interesse an einer Nichtzustimmung durch die Gemeinde weg. Des Weiteren sind die Nachbarn durch eine unterirdische Unterschreitung der Baulinien grundsätzlich nicht belastet, so dass auch keine gewichtigen privaten Interessen der Zustimmung entgegenstehen. Die Beschwerdegegnerin hat das Gesuch begründet, die Unterschreitungen in den Plänen erkennbar markiert und auf allfällige Entschädigungsforderungen verzichtet und die Strasseneigentümerin hat zugestimmt, weshalb die auf § 66 Abs. 2 und § 68 RBV gestützte Erteilung der Baubewilligung für diese unterirdischen Bauteile nicht zu beanstanden ist.
6.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Beschwerde aufgrund der fehlenden Überprüfung des Eingliederungsgebots durch die Baubewilligungsbehörde gutzuheissen und der Entscheid der Vorinstanz vom 20. Juni 2023 aufzuheben ist. Die Angelegenheit ist zur Neubeurteilung an das Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft zurückzuweisen, damit es eine Überprüfung des Bauprojekts unter dem Aspekt des § 104 RBG vornehme. Die Angelegenheit ist des Weiteren zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens an die Baurekurskommission zurückzuweisen.
7.1.
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Nach § 20 Abs. 3 VPO umfassen die Verfahrenskosten die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten. Sie werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- je hälftig der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
7.2.
Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht in seiner Honorarnote vom 7. März 2024 einen Aufwand von 12 Stunden à Fr. 250.-- und Auslagen (Kopien, Porti) von Fr. 62.30 geltend, was nicht zu beanstanden ist. Für die Teilnahme an der Verhandlung und deren Vorbereitung werden dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführer gesamthaft weitere 6.75 Stunden hinzugerechnet, woraus eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'122.50 resultiert (11.75 Stunden à Fr. 250.-- und Spesen in der Höhe von 62.30 zuzüglich 7.7 % MWST plus 7 Stunden à Fr. 250.-- zuzüglich 8.1 % MWST). Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens haben die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern je die Hälfte der Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'122.50 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und somit je Fr. 2'561.25 auszurichten. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen.
Demgemäss wird
e r k a n n t
:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Vorinstanz vom 20. Juni 2023 aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft zurückgewiesen.
2.
Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens an die Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft zurückgewiesen.
3.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin je zur Hälfte und damit im Umfang von je Fr. 1'500.-- auferlegt.
Der geleisteste Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'000.-- wird den Beschwerdeführern zurückerstattet.
4.
Für das Verfahren vor Kantonsgericht haben die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern je die Hälfte der Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'122.50 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und somit je Fr. 2'561.25 auszurichten.
Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen.
Vizepräsident Gerichtsschreiberin