bl_gerichte · 2018-06-26-zr-1 · 2018-06-26 · de

Prozessrechtliche Wirkung eines kantonsgerichtlichen Rückweisungsentscheids im Sinne von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO / Gegenstand und Umfang des zivilkreisgerichtlichen Neubeurteilungsverfahrens in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 
 
vom 26. Juni 2018 (400 2017 287) 
____________________________________________________________________ 
 
 
Zivilprozessrecht 
 
 
Prozessrechtliche Wirkung eines kantonsgerichtlichen Rückweisungsentscheids im Sin-
ne von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO / Gegenstand und Umfang des zivilkreisgerichtlichen 
Neubeurteilungsverfahrens in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht 
 
 
Besetzung 
Präsident Roland Hofmann, Richter Dieter Freiburghaus (Referent), 
Richterin Barbara Jermann Richterich, Gerichtsschreiber Daniel Noll 
Parteien 
A.____ AG, 
vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 
4010 Basel, 
Klägerin und Berufungsklägerin 
 
 
gegen 
 
 
B.____, 
vertreten durch Advokat Christian Kummerer, Aeschengraben 13, Post-
fach 349, 4010 Basel, 
Beklagter und Berufungsbeklagter 
Gegenstand 
Mietrecht 
Berufung vom 30. August 2017 gegen den Entscheid des Zivilkreisge-
richtspräsidenten Basel-Landschaft Ost vom 22. Juni 2017 
A. 
Mit Entscheid vom 14. Juni 2016 hiess das Kantonsgericht die von der A.____ AG gegen 
das Urteil des Zivilkreisgerichtspräsidiums Basel-Landschaft Ost vom 17. November 2015 ein-
gelegte Berufung teilweise gut und wies die Streitsache in Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. In seiner Be-
gründung führte das Kantonsgericht im Wesentlichen aus, dass zwar entgegen dem Dafürhal-

 
 
Seite 2 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
ten des Zivilkreisgerichtspräsidiums die gewalttätige Auseinandersetzung zwischen dem Sohn 
des Vermieters und dem Geschäftsführer der Mieterin bzw. dessen Vater eine ausserordentli-
che Kündigung aus wichtigen Gründen nicht rechtfertige, zumal die Kündigung vom 27. August 
2014 mehr als zwei Jahre nach dem fraglichen Vorfall ausgesprochen worden sei und noch 
keine rechtskräftige strafrechtliche Beurteilung der Auseinandersetzung vorliege, dass aber das 
permanent schleppende und schikanöse Zahlungsverhalten der Mieterin einen wichtigen Grund 
für eine Kündigung gemäss Art. 266g Abs. 1 OR darstelle, so dass die Kündigung grundsätzlich 
gültig sei. Da indessen auch eine wegen wichtigen Gründen ausgesprochene ausserordentliche 
Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein könne und eine derartige 
Missbräuchlichkeit von der Mieterin zwar geltend gemacht, von der Vorinstanz aber nicht ge-
prüft worden sei, erweise sich die Berufung als begründet. Folglich sei die Streitsache an das 
Zivilkreisgerichtspräsidium zurückzuweisen zur möglichen ergänzenden Beweisabnahme und 
zur anschliessenden Beurteilung der Frage der Missbräuchlichkeit, wobei allenfalls auch noch 
im Sinne von Art. 266g OR über die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung 
unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen sei. 
B. 
Nachdem das instruierende Zivilkreisgerichtspräsidium im Rahmen des Neubeurteilungs-
verfahrens mit Verfügung vom 19. Januar 2017 in Bezug auf die Frage der Treuwidrigkeit der 
Kündigung zunächst einen Schriftenwechsel mit Angabe der entsprechenden Beweise ange-
ordnet hatte, wurde nach Eingang der Klagbegründung vom 14. März 2017 mit Verfügung vom 
30. Mai 2017 festgehalten, dass bei Rückweisungen eines Entscheides von einer Partei ver-
säumte Prozesshandlungen nicht mehr nachgeholt werden könnten und die erst nach der 
Hauptverhandlung vom 17. November 2015 und erst nach dem kantonsgerichtlichen Entscheid 
vom 14. Juni 2016 gestellten Beweisanträge der Klägerin vom 1. September 2016 und 14. März 
2017 prozessual verspätet und daher unbeachtlich seien. 
Mit Urteil vom 22. Juni 2017 wies der Zivilkreisgerichtspräsident Basel-Landschaft Ost in seiner 
Neubeurteilung die Klage der Mieterin auf Aufhebung der Kündigung vom 27. August 2014 we-
gen Missbräuchlichkeit/Ungültigkeit, eventualiter auf erstmalige Erstreckung des Mietverhältnis-
ses um mindestens 3 Jahre, erneut vollumfänglich ab, auferlegte die erstinstanzlichen Gerichts-
kosten von CHF 3'500.00 sowie die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.00 der 
Klägerin und verpflichtete die Klägerin ausserdem, dem Beklagten für das erstinstanzliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung von CHF 10'800.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und 
für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 6'000.00 zuzüglich Auslagen 
von CHF 100.00 und Mehrwertsteuer zu bezahlen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen 
ausgeführt, dass das Vorbringen der Klägerin, die Berufung des Beklagten auf verspätet erfolg-
te Mietzinszahlungen sei missbräuchlich, da der Fälligkeitstermin für die monatlichen Mietzins-
zahlungen vertraglich verschoben worden sei, nicht zu hören sei, zumal keine entsprechenden 
Dokumente vorgelegt worden seien und der Hinweis, dass der Mietzins wiederholt und regel-
mässig nicht am 1. des Monats bezahlt worden sei, für den Nachweis eines entsprechenden 
vertraglichen Konsenses nicht genüge. Ebenso wenig könne eine Missbräuchlichkeit des Ver-
mieters damit begründet werden, dass er die schlechte Zahlungsmoral der Mieterin aufgrund 
ausstehender Mietzinsen bei Mietantritt von Anfang an gekannt habe, da nach Auffassung des 
Kantonsgerichts der Vermieter sein Kündigungsrecht durch das Wissen um die schlechte Zah-

 
 
Seite 3 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
lungsmoral nicht verwirke. Ferner könne auch dem Einwand der Klägerin, die Kündigung sei 
insofern missbräuchlich, als die Parteien ab Januar bzw. Juni 2012 eine Verrechnung der Miet-
zinsforderung mit der Forderung der Mieterin aus Investitionen in die Mietliegenschaft im Um-
fang von insgesamt CHF 300'000.00 vereinbart hätten, nicht gefolgt werden. Einerseits seien 
sowohl die Verrechnungsvereinbarung wie auch der Bestand der Verrechnungsforderungen 
nicht bewiesen und andererseits seien die erst im Neubeurteilungsverfahren gestellten entspre-
chenden Beweisanträge auch in Berücksichtigung der in mietrechtlichen Verfahren zu beach-
tenden sozialen Untersuchungsmaxime prozessual verspätet und daher abzuweisen. Nicht zu 
hören sei im Weiteren auch das Vorbringen der Klägerin, die Kündigung sei als Reaktion auf 
ihre berechtigten Rügen von Mängeln an der Mietsache und daher als Reaktion auf die berech-
tigten Mietzinsrückbehalte rechtsmissbräuchlich. Ob die in diesem Zusammenhang gestellten 
Beweisanträge rechtskonform seien, könne offen bleiben, da bereits anlässlich der Verhandlung 
vom 17. November 2015 entsprechende Beweise eingebracht worden seien. Bei Bestehen von 
Mängeln sei die Mieterschaft allenfalls berechtigt, eine Herabsetzung des Mietzinses bzw. die 
Behebung des Mangels zu verlangen und zu diesem Zweck den Mietzins zu hinterlegen. Die 
Mieterschaft sei indessen nicht befugt, die Mietzinse jeweils verspätet oder gar nicht zu bezah-
len. Ausserdem liege zwischen der letzten Mängelrüge der Klägerin und der Kündigung ein 
Zeitraum von anderthalb Jahren, weshalb ein entsprechender Kausalzusammenhang nicht er-
sichtlich sei, so dass die Kündigung auch aus diesem Grund nicht missbräuchlich erscheine. 
Was die eventualiter beantragte Erstreckung des Mietverhältnisses angehe, so sei das in casu 
festgestellte treuwidrige Zahlungsverhalten wertungsmässig mit einem Zahlungsrückstand im 
Sinne von Art. 257d OR gleichzusetzen, weshalb eine Erstreckung gemäss Art. 272a lit. a OR 
ausgeschlossen sei. In Bezug auf die beantragte Entschädigung gemäss Art. 266g Abs. 2 OR 
sei schliesslich festzustellen, dass der entsprechende Antrag prozessual verspätet und der zu 
beweisende Schaden nicht rechtsgenüglich substantiiert worden sei, so dass das Begehren 
abzuweisen sei. 
C. 
Gegen diesen Entscheid erhob der Rechtsvertreter der Klägerin mit Eingabe vom 30. Au-
gust 2017 Berufung an das Kantonsgericht mit dem Begehren, die Sache sei in Gutheissung 
der Berufung und Aufhebung des angefochtenen Entscheids zur Neubeurteilung an die Vo-
rinstanz zurückzuweisen, eventualiter sei die Nichtigkeit/Ungültigkeit der am 27. August per 28. 
Februar 2015 ausgesprochenen Kündigung festzustellen, subeventualiter sei die Kündigung als 
missbräuchlich aufzuheben, subsubeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstre-
cken, erstmals mindestens um vier Jahre bis Ende Februar 2019, ferner sei der Beklagte und 
Berufungsbeklagte für den Fall der Gültigkeit der Kündigung zur Zahlung einer Entschädigung 
von CHF 17'400.00 nebst 5 % Zins seit Klageinreichung an die Klägerin zu verurteilen, Mehr-
forderung vorbehalten; im Weiteren seien die o/e Kosten des Berufungsverfahrens 400 16 29 
und im Falle der Rückweisung die o/e Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens dem Staat 
aufzuerlegen und schliesslich seien die erst- und zweitinstanzlichen Kosten dem Beklagten und 
Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Auf die zur Begründung der Berufungsbegehren vorgebrach-
ten Argumente ist im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 
D. 
Mit Berufungsantwort vom 23. Oktober 2017 beantragte der Rechtsvertreter des Beru-
fungsbeklagten, der angefochtene Entscheid sei in vollumfänglicher Abweisung der Berufung 

 
 
Seite 4 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
vollumfänglich zu bestätigen, ferner sei die Berufungsklägerin zu verurteilen, dem Berufungsbe-
klagten für das kantonsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 6'000.00 zu-
züglich Mehrwertsteuer und Auslagen zu bezahlen und es seien die Kosten des Berufungsver-
fahrens der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Auf die zur Begründung ausgeführten Vorbringen 
ist – soweit erforderlich – im Rahmen der nachstehenden Erwägungen näher einzugehen. 
E. 
Mit Eingabe vom 17. Januar 2018 legte der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin das im 
vor dem Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost hängigen Verfahren Nr. 150 16 521 I eingeholte 
Gutachten vom 9. Januar 2018 (recte: 4. Januar 2018) als Novum ins Recht. 
F. 
Im Anschluss an die vor dem Kantonsgerichtspräsidium am 6. Februar 2018 durchgeführ-
te Instruktionsverhandlung haben sich die Parteien über die strittigen Ansprüche nicht einigen 
können, weshalb das instruierende Kantonsgerichtspräsidium mit Verfügung vom 16. Mai 2018 
das Verfahren an die Dreierkammer des Kantonsgerichts überwies und die Beweisanträge der 
Berufungsklägerin einstweilen, vorbehältlich deren Beurteilung durch das Dreiergericht, abwies. 
Erwägungen 
1. 
Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegen-
heit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh-
ren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Dies gilt auch für 
erstinstanzliche Neuentscheide nach oberinstanzlicher Rückweisung (vgl. P. REETZ / S. HILBER, 
in: Th. Sutter-Somm / F. Hasenböhler / Ch. Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2016, Art. 318 N 45, S. 
2614). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und 
begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides bzw. seit der nachträg-
lichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 
Abs. 1 ZPO). Angesichts des monatlichen Mietzinses von CHF 2'900.00 ist die Streitwertgrenze 
fraglos erreicht (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Der angefochtene Neubeurtei-
lungsentscheid vom 22. Juni 2017 wurde der Klägerschaft mit schriftlicher Begründung am 29. 
Juni 2017 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist unter Berücksichtigung des Fristen-
stillstandes vom 15. Juli 2017 bis 15. August 2017 (vgl. Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO) durch die 
Postaufgabe der Berufung am 30. August 2017, eingehalten. Sachlich zuständig für die Beurtei-
lung der vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer 
der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Kostenvorschuss für das Rechtsmittelverfah-
ren in Höhe von CHF 3‘000.00 wurde am 19. September 2017 geleistet. Auf die Berufung ist 
daher grundsätzlich einzutreten. 
2. 
Im Rahmen des vorliegenden Berufungsverfahrens legte der Rechtsvertreter der Beru-
fungsklägerin das im vor dem Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost hängigen Verfahren Nr. 
150 16 521 I eingeholte Gutachten vom 9. Januar 2018 (recte: 4. Januar 2018) als Novum ins 
Recht. Das Gutachten äussert sich zum aktuellen Zustand des Mietobjekts, namentlich zu den 
konkreten bestehenden Mängeln. Nachdem – worauf im Folgenden zurückzukommen sein wird 
– die allfällige Mangelhaftigkeit des Mietobjekts für den zu fällenden Berufungsentscheid letzt-

 
 
Seite 5 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
lich aber ohne Relevanz bleibt, ist das grundsätzlich als echtes Novum zu qualifizierende Be-
weismittel für die Beweiswürdigung ohne Belang. 
3. 
Die Berufungsklägerin hat im Rahmen des Berufungsverfahrens diverse Beweisanträge 
gestellt, welche das instruierende Kantonsgerichtspräsidium einstweilen abwies. Diese Abwei-
sung ist zu bestätigen. Soweit die Beweisanträge den Zeitpunkt der Mietzinszahlungen betref-
fen, so steht diese Frage – worauf noch einzugehen ist – nicht mehr zur Beurteilung. Die weite-
ren Beweisanträge im Zusammenhang mit den geltend gemachten Mängeln am Mietobjekt sind 
– wie bereits erwähnt – nicht relevant und daher nicht abzunehmen. Gleiches gilt auch für die 
Beweisanträge zur Finanzierung des Liegenschaftserwerbs und zu den behaupteten Investitio-
nen der Berufungsklägerin in das Mietobjekt. 
4. 
Vorab strittig und zu prüfen ist die bereits im vorinstanzlichen Verfahren umstrittene Fra-
ge, über welche Punkte die Vorinstanz im Rahmen des Neubeurteilungsverfahrens noch ergän-
zende Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hatte. Zu klären ist mithin die Wirkung des 
Rückweisungsentscheids des Kantonsgerichts vom 14. Juni 2016. 
4.1 
Kantonale Rückweisungsentscheide im Sinne von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO bilden nach 
heutiger Lehre Zwischenentscheide und können insoweit nicht in materielle Rechtskraft er-
wachsen (P. REETZ / S. HILBER, a.a.O., Art. 318 N 38, S. 2609). Allerdings ist ebenso anerkannt, 
dass die Vorinstanz an den Rückweisungsentscheid gebunden ist, und zwar nicht nur hinsicht-
lich des Dispositivs, sondern auch hinsichtlich der Erwägungen unter Einschluss dessen, was 
darin in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht stillschweigend vorausgesetzt wird (P. REETZ / S. 
HILBER, a.a.O., Art. 318 N 40, S. 2611). In Bezug auf den Umfang der Bindungswirkung ist da-
von auszugehen, dass die Vorinstanz neue Tatsachen und Beweismittel berücksichtigen darf 
und muss, wenn und soweit die Berufungsinstanz das erstinstanzliche Verfahren in einen Zeit-
punkt zurückversetzt, in dem in einem erstinstanzlichen Verfahren Noven überhaupt noch vor-
getragen werden können. Der von der Rückweisung erfasste Streitpunkt darf also nicht ausge-
weitet oder auf eine neue tatsächliche oder rechtliche Grundlage gestellt werden (P. REETZ / S. 
HILBER, a.a.O., Art. 318 N 41, mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung, S. 2611). Aus 
den erwähnten Gründen ist auch nicht zu beanstanden, dass eine Vorinstanz in ihrem neuen 
Entscheid auf bindende Erwägungen der Berufungsinstanz verweist. 
4.2 
Mit Entscheid vom 14. Juni 2016 hat das Kantonsgericht das Vorliegen eines wichtigen 
Grundes im Sinne von Art. 266 g Abs. 1 OR klar bejaht (vgl. E. 6 in fine). Aufgrund des klaren 
Gesetzeswortlauts hat das Kantonsgericht damit auch über die Unzumutbarkeit der Fortsetzung 
des Mietverhältnisses entschieden, die Voraussetzung für die Annahme eines wichtigen Grun-
des ist. Das Kantonsgericht hat die Rückweisung lediglich zur Beurteilung der von der Beru-
fungsklägerin vorinstanzlich geltend gemachten, aber nicht beurteilten Missbräuchlichkeit der 
Kündigung sowie der vermögensrechtlichen Folgen der Kündigung aus wichtigem Grund ange-
ordnet. 
4.3 
Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren macht die Berufungsklägerin auch im vorlie-
genden Verfahren geltend, im kantonsgerichtlichen Rückweisungsentscheid vom 14. Juni 2016 
sei in Erwägung 8 (in fine) festgehalten worden, die Vorinstanz werde "insbesondere" die Frage 

 
 
Seite 6 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
der Missbräuchlichkeit der Kündigung zu prüfen haben, womit zum Ausdruck komme, dass wei-
tere entscheidswesentliche Umstände abzuklären seien. 
Dieser Auslegung des Urteils ist nicht zu folgen. Die Verwendung des Adverbs "insbesondere" 
erscheint zwar in der Tat etwas missverständlich und wäre im erwähnten Zusammenhang ohne 
weiteres verzichtbar gewesen. Aus dem Kontext und vor allem aus dem Beginn des Folgesat-
zes "Im Weiteren" ergibt sich aber, dass das Adverb "insbesondere" vorausweist auf die allen-
falls noch zu beurteilenden vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung und kei-
neswegs weitere Sachverhaltsermittlungen impliziert. 
4.4 
Der Berufungsklägerin ist des Weiteren dahingehend zuzustimmen, dass die Verfahrens-
führung der Vorinstanz im Neubeurteilungsverfahren wenig konsistent war. Tatsächlich gab es 
keinen Grund, den Parteien Frist zur Einreichung neuer Beweisanträge zu setzen, zumal die 
Missbräuchlichkeit der Kündigung zum Zeitpunkt ihres Erlasses zu beurteilen ist und der dies-
bezügliche Prozessstoff im Zeitpunkt der Hauptverhandlung des ersten zivilkreisgerichtlichen 
Verfahrens schon vorliegen musste. Die Vorinstanz hatte indes in ihrem Urteil vom 17. Novem-
ber 2015 dazu keinerlei Ausführungen gemacht, und es ist nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, 
aus umfangreichen Akten selbst einen Sachverhalt zu ermitteln, weshalb die erfolgte Rückwei-
sung folgerichtig war. Nicht nachvollziehbar ist sodann aber auch die Durchführung eines 
Schriftenwechsels im Neubeurteilungsverfahren sowie die Entgegennahme einer als "Klagebe-
gründung" betitelten Eingabe durch die Vorinstanz. Es ist somit durchaus verständlich, dass die 
Berufungsklägerin der Vorinstanz, die im angefochtenen Urteil weitere Beweisabnahmen ab-
lehnte, widersprüchliches Verhalten vorwirft. Offensichtlich hat die Vorinstanz erst spät die feh-
lerhafte Verfahrensinstruktion erkannt, was indessen nichts daran ändert, dass es an einer 
rechtlichen Grundlage fehlt, die neue Beweiserhebungen zur Frage der Zumutbarkeit der Kün-
digung, aber auch zur Missbräuchlichkeit oder zu allfälligen Entschädigungsansprüchen zuge-
lassen hätte. Das tatsächlich widersprüchliche Verhalten der Vorinstanz kann deshalb keine 
materiellen Rechtsfolgen zeitigen in dem Sinne, dass sie zur Abnahme entsprechender Bewei-
se verpflichtet gewesen wäre. Aus diesen Gründen läuft auch der von der Berufungsklägerin 
erhobene Einwand der Verletzung ihres rechtlichen Gehörs letztlich ins Leere. 
Soweit die Berufungsklägerin geltend macht, sie habe im ersten vorinstanzlichen Verfahren 
keine Veranlassung gehabt, den ausserordentlichen Kündigungsgrund des andauernden Zah-
lungsverzugs und die Unzumutbarkeit zu rügen, erschliesst sich dem Kantonsgericht nicht, was 
damit gemeint ist. Tatsache ist, dass der vom Kantonsgericht bejahte Kündigungsgrund bereits 
von der Vorinstanz eingehend behandelt worden war. Soweit die Berufungsklägerin mit den 
diesbezüglichen Feststellungen des Kantonsgerichts im Entscheid vom 14. Juni 2016 nicht ein-
verstanden war, hätte sie eine Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht erheben kön-
nen, was sie indessen unterlassen hat. 
Folglich bleibt es dabei, dass das Kantonsgericht im vorliegenden Berufungsverfahren einzig 
die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung, die Frage einer Entschädigung nach Art. 266g 
Abs. 2 OR und die Erstreckung des Mietverhältnisses zu beurteilen hat. 

 
 
Seite 7 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
5.1 
Die Berufungsklägerin rügt zwar wiederholt die Missbräuchlichkeit der Kündigung, beruft 
sich aber in diesem Zusammenhang immer wieder auf den Aspekt der Unzumutbarkeit der 
Fortsetzung des Mietverhältnisses, die gerade nicht Thema des vorinstanzlichen Neubeurtei-
lungsverfahrens sein konnte und daher auch nicht Thema des vorliegenden Berufungsverfah-
rens sein kann. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass selbst die Vorinstanz auf Seite 5 
des angefochtenen Urteils diese Punkte nicht klar auseinanderhält. 
5.2 
Auch eine zulässige ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g 
OR kann wegen Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 271 f. OR angefochten werden. Das Bun-
desgericht hat aber wiederholt festgestellt, dass eine Konstellation, in der eine Kündigung aus 
wichtigen Gründen im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR gegen den Grundsatz von Treu und 
Glauben verstösst, kaum vorstellbar sei oder dann höchstens ganz ausnahmsweise (... "il n'est 
guère envisageable qu'un congé fondé sur de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO soit 
contraire aux règles de la bonne foi … ou alors tout à fait exceptionnellement", BGer 
4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E 4.2.). 
5.3 
Die Berufungsklägerin vermag nicht substantiiert darzulegen, inwiefern sie bei der Vor-
instanz einen Verstoss gegen Treu und Glauben nachgewiesen haben will und dies von der 
Vorinstanz fälschlicherweise nicht beachtet worden wäre. 
Dass allfällige Mängel an der Mietsache eine Kündigung wegen ständig verzögerter Zahlungen 
nicht missbräuchlich machen können, ergibt sich bereits aus der gesetzlichen Mängelordnung, 
wonach unter Vorbehalt einer Mietzinshinterlegung die Zahlungspflicht der Mieterin uneinge-
schränkt weiter gilt. Es trifft zwar zu, dass das Bundesgericht in einem Entscheid vom 23. Sep-
tember 2003 festgehalten hat, auch bei fehlender mängelbedingter Verrechnungs- bzw. Miet-
zinsherabsetzungserklärung des Mieters und gestützt darauf zu bejahendem Zahlungsverzug 
könne eine Kündigung rechtsmissbräuchlich sein. Der diesem Urteil zugrunde liegende Sach-
verhalt unterscheidet sich indessen in verschiedener Hinsicht deutlich vom vorliegend zu beur-
teilenden Fall, standen in jenem Fall die Parteien doch in ständigem Kontakt, wobei die Vermie-
terin eine teilweise Mietzinsreduktion anerkannte und sich erst in der Folge unlauter verhielt. 
Von einer Gleichstellung mit einem Mängelbehebungsbegehren kann nicht die Rede sein. Aus 
dem angeführten Bundesgerichtsentscheid kann die Berufungsklägerin deshalb nichts für sich 
herleiten, zumal es auch – wie der Berufungsbeklagte zutreffend einwendet – am engen zeitli-
chen Kausalzusammenhang fehlt. 
5.4 
Was im Weiteren die angeblich vereinbarte Verrechnung des Mietzinses mit Investitionen 
anbelangt, so hat die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren keinerlei Beweise offe-
riert. Zumindest legt die Berufungsklägerin nicht dar, welche Beweise offeriert, aber nicht abge-
nommen wurden. Alleine die Überweisung von einzelnen Monatsmieten an eine andere Stelle 
ist jedenfalls als Nachweis für eine Verrechnungsvereinbarung ungenügend. 
5.5 
Was schliesslich die Finanzierung des Erwerbs der Liegenschaft betrifft, so bleibt unklar, 
inwiefern damit eine Missbräuchlichkeit zusammenhängen soll, zumal die Berufungsklägerin 
irgendeine Verrechnungsvereinbarung zwischen den Parteien gerade nicht nachweisen konnte 
und die im vorinstanzlichen Neubeurteilungsverfahren gestellten Beweisanträge verspätet er-

 
 
Seite 8 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
folgt sind. In diesem Zusammenhang ist im Übrigen auf die zutreffenden entsprechenden Aus-
führungen der Vorinstanz in den Erwägungen 8 und 9 des angefochtenen Entscheids zu ver-
weisen. 
Die Vorinstanz hat die Missbräuchlichkeit der Kündigung somit zu Recht verneint, weshalb die 
Berufung insoweit abzuweisen ist. 
6.1 
Die Berufungsklägerin beantragt eventualiter eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Wie 
die Vorinstanz zutreffend angemerkt hat, ist eine Erstreckung bei einer ausserordentlichen 
Kündigung aus wichtigen Gründen zwar nicht ausgeschlossen, jedoch nur mit sehr grosser Zu-
rückhaltung zu gewähren (vgl. BGer 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E. 4.3. mit weiteren Hinwei-
sen). Diese Praxis erscheint insofern sachgerecht, als die Annahme eines wichtigen Grundes 
die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses erfordert, was wiederum wenig Spiel-
raum für eine Interessenabwägung zugunsten der Mieterschaft lässt. Die Vorinstanz hat eine 
Erstreckung des Mietverhältnisses abgelehnt mit der Begründung, dass das zuvor festgehalte-
ne treuwidrige Zahlungsverhalten der Berufungsklägerin wertungsmässig einem Zahlungsrück-
stand im Sinne von Art. 257d OR gleichkomme und bei einer Kündigung wegen Zahlungsrück-
standes eine Erstreckung ausgeschlossen sei. Im Übrigen verweist die Vorinstanz auf ihre Er-
wägungen zur Erstreckung im ersten Urteil vom 17. November 2015. 
6.2 
Die Berufungsklägerin macht geltend, eine Erstreckung wäre bereits aufgrund der langen 
Mietdauer und der massiven Vernachlässigung der Unterhaltspflicht durch den Vermieter ge-
rechtfertigt. Die Vorinstanz habe ohne nähere Abklärungen angenommen, die Verhältnisse auf 
dem örtlichen Markt würden einer Erstreckung entgegenstehen, womit der Sachverhalt unzu-
reichend abgeklärt und gewürdigt worden sei. Der Kündigungsgrund spiele zwar bei der Erstre-
ckung eine Rolle, die Vorinstanz habe aber zu wenig berücksichtigt, dass sich das zögerliche 
Zahlungsverhalten während einer Zeit ereignet habe, in welcher der Vermieter seine Unter-
haltspflicht gravierend verletzt habe. Gleichzeitig habe die Berufungsklägerin die Mietzinse aber 
stets, wenn auch allenfalls verspätet, und seit der Kündigung bzw. Hinterlegung gesetzeskon-
form und damit "rechtzeitig" bezahlt. Hinzu komme, dass der Berufungsbeklagte von sich aus 
beträchtliche Zeit nach dem Vorfall vom 25. April 2012 in die Nähe des Mietobjekts gezogen 
sei. Weil der Vermieter die belastende Situation in Kenntnis der Umstände selbst geschaffen 
habe, müsse die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses in den Hintergrund tre-
ten. Das Mietverhältnis sei der Praxis in Fällen ungewisser Prognose folgend erstmals um min-
destens vier Jahre zu erstrecken. 
6.3 
Der Berufungsbeklagte wendet ein, bei Kündigungen gemäss Art. 266g OR sei eine Er-
streckung nur zurückhaltend zu gewähren. Die Berufungsklägerin räume selbst immense wirt-
schaftliche Schwierigkeiten ein, weshalb der Berufungsbeklagte damit rechnen müsse, dass die 
Mietzinszahlungen ausfallen, sobald das Verfahren abgeschlossen sei und die Berufungskläge-
rin kein Interesse mehr an der rechtzeitigen Zahlung habe. Die Berufungsklägerin habe sodann 
die geltend gemachte Härte nicht einmal ansatzweise begründet oder substantiiert. Auch die 
von ihr erwähnten Suchbemühungen würden nicht näher ausgeführt. Ausserdem sei das Miet-
verhältnis "kalt" bereits um drei Jahre erstreckt worden und die Berufungsklägerin selber habe 
bei der Vorinstanz zunächst eine lediglich dreijährige Erstreckung gefordert. Es gehe nicht an, 

 
 
Seite 9 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
diese Forderung nun zu erweitern, ohne dass dargelegt werde, weshalb im Vergleich zum ers-
ten Antrag eine längere Erstreckung zu gewähren sei. 
6.4 
Wie bereits ausgeführt, müssen bei einer Kündigung nach Art. 266g OR besondere Um-
stände vorliegen, um eine Erstreckung begründen zu können. Die bisherige Dauer des Mietver-
hältnisses kann dabei keine wesentliche Rolle spielen. Was sodann die von der Berufungsklä-
gerin geltend gemachte gravierende Vertragsverletzung der Vermieterin angeht, so ist darauf 
hinzuweisen, dass die Parteiauffassungen diesbezüglich diametral auseinandergehen und die 
entsprechenden Verfahren noch hängig sind. Ausserdem rechtfertigt – wie bereits erwähnt – 
eine Verletzung der Unterhaltspflicht keine verspätete Mietzinszahlung. Im Weiteren kann der 
Umzug des Berufungsbeklagten in die Nähe des Mietobjekts offensichtlich keine Rolle spielen, 
zumal er im Rahmen der Kündigung gar nicht thematisiert wurde und möglicherweise erst nach 
der Kündigung erfolgt ist. 
6.5 
Die Erwägungen der Vorinstanz im ersten Urteil vom 17. November 2015 werden von der 
Berufungsklägerin nicht thematisiert, mit Ausnahme der Rüge, die Vorinstanz sei ohne nähere 
Begründung davon ausgegangen, dass die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und 
Geschäftsräume einer Erstreckung entgegenstünden, womit der Sachverhalt unzutreffend ab-
geklärt und gewürdigt worden sei. Diese Rüge ist insofern begründet, als die Vorinstanz tat-
sächlich keine Ausführungen dazu gemacht hat. Allerdings legt die Berufungsklägerin weder 
dar, welche von ihr diesbezüglich offerierten Beweise von der Vorinstanz nicht berücksichtigt 
worden wären, noch substantiiert sie, weshalb und inwieweit die Annahme der Vorinstanz im 
Urteil vom 17. November 2015 unzutreffend wäre. Die Rüge erweist sich somit als unbegründet. 
Die Vorinstanz hat die Erstreckung des Mietverhältnis demnach zu Recht abgewiesen, was 
auch im Ergebnis sachgerecht erscheint, nachdem seit der Kündigung nunmehr über drei Jahre 
verstrichen sind und die Berufungsklägerin Suchbemühungen nicht einmal geltend macht, ob-
wohl das Mietobjekt nach eigener Darstellung über gravierende Mängel verfügt. Die Berufung 
ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen. 
7.1 
Sind die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR ge-
geben, bestimmt das Gericht gemäss Art. 266g Abs. 2 OR die vermögensrechtlichen Folgen 
der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Gestützt auf diese Bestimmung ist 
die Mieterschaft bei einer Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR durch den Vermieter angemes-
sen zu entschädigen. Gemäss Lehre und Rechtsprechung bestimmt das Gericht die Höhe der 
Entschädigung in Anwendung von Art. 99 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 43 und 44 OR nach Er-
messen. Der imperative Wortlaut des Gesetzes ändert indessen nichts am allgemeinen Grund-
satz, wonach die Partei, die einen Anspruch geltend macht, diesen behaupten, belegen und – 
soweit möglich – beziffern muss (vgl. I. SPIRIG, in: D. Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Pra-
xis, 9. Auflage, Zürich 2016, 27.5.8 in fine, S. 737; Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-
Kommentar, 3. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2008, Art. 266g N 20, S. 445; P. HIGI, in: Zürcher 
Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Die Miete, 
Art. 266 – 268b OR, 4. Auflage, Zürich 1995, Art. 266g N 81, S. 168). 
7.2 
Die Vorinstanz hat keine Entschädigung zugesprochen mit der Begründung, die Beru-
fungsklägerin habe weder in der Klage vom 14. März 2017 noch anlässlich der Hauptverhand-

 
 
Seite 10 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
lung substantiiert dargelegt, wie sich der Schaden zusammensetze. Ebenso seien die Beweis-
anträge nicht in einer Form ausgeführt, dass darüber Beweis abgenommen werden könnte. 
Folglich sei die Berufungsklägerin ihrer Pflicht zur Bezifferung, Belegung und Behauptung des 
Schadens nicht nachgekommen. Zudem habe die Berufungsklägerin eine Entschädigung erst 
geltend gemacht, nachdem sie mit Entscheid des Kantonsgerichts vom 14. Juni 2016 darauf 
aufmerksam gemacht worden sei, was verspätet gewesen sei. 
7.3 
Die Berufungsklägerin macht geltend, unter Art. 269a aOR sei ein Anspruch auf vollen 
Ersatz des positiven Vertragsinteresses und bei einem für ein Jahr oder länger abgeschlosse-
nen Mietvertrag in der Mindesthöhe eines halben Jahreszinses vorgesehen gewesen. Die Pau-
schalentschädigung sei selbst dann geschuldet gewesen, wenn kein Schaden entstanden sei. 
Die vorliegend geltend gemachte Entschädigung in der Höhe einer halben Jahresmiete sei 
zweifellos gerechtfertigt. Da gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für die Bemessung 
der Entschädigung vorab die finanziellen Verhältnisse der Parteien im Zeitpunkt des Entscheids 
massgebend seien, werde – wie schon im vorinstanzlichen Verfahren – erneut die Offenlegung 
der gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse des Berufungsbeklagten verlangt, gestützt worauf 
alsdann der definitive Antrag gestellt werden könne. Vorerst erscheine eine Entschädigung von 
sechs Monatsmieten analog zur altrechtlichen Praxis angemessen. 
7.4 
Der Berufungsbeklagte bestreitet die Darstellung der Berufungsklägerin und verweist auf 
die Ausführungen der Vorinstanz. Die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin habe zu keinem 
Zeitpunkt dargelegt und substantiiert, wie hoch der Schaden durch die ausserordentliche Kün-
digung ausgefallen sein soll. Ein Verweis auf nicht mehr in Kraft stehende altrechtliche Geset-
zesbestimmungen und entsprechende Gerichtsentscheide sei unbehelflich. Zudem seien die 
Ausführungen der Berufungsklägerin klarerweise prozessual verspätet erfolgt. 
7.5 
Die Berufungsklägerin setzt sich in keiner Weise mit den Erwägungen der Vorinstanz zur 
Entschädigung auseinander, was insofern ein Nichteintreten auf die Berufung zu Folge hat. Für 
den Fall des Eintretens ist festzustellen, dass im ersten vorinstanzlichen Verfahren tatsächlich 
kein Entschädigungsanspruch geltend gemacht wurde, weder konkludent noch explizit. Offen-
bar wurde die Berufungsklägerin erst durch den Entscheid des Kantonsgerichts vom 14. Juni 
2016 auf Art. 266g Abs. 2 OR aufmerksam, wobei einzuräumen ist, dass das Kantonsgericht 
grundsätzlich keinen Anlass hatte, die Frage der Entschädigung anzusprechen und zum Ge-
genstand der Rückweisung an die Vorinstanz zu machen. Prozessrechtliche Voraussetzung 
bleibt indessen, dass die Berufungsklägerin die entsprechenden Behauptungen und Beweise 
bereits bis zur vorinstanzlichen Verhandlung vom 17. November 2015 hätte vortragen müssen. 
Im Weiteren verkennt die Berufungsklägerin den Unterschied zwischen Schaden und Höhe der 
Entschädigung. Den Schaden muss sie unabhängig von den wirtschaftlichen Verhältnissen des 
Vermieters behaupten und belegen, und dabei erweist sich die Berufung auf pauschale Ansprü-
che unter früherem Recht nicht als zielführend. Vielmehr ist eine analoge Anwendung früheren 
Rechts ausgeschlossen. Die Berufungsklägerin legt ferner auch nicht dar, dass und warum der 
Schaden nicht beziffert werden kann. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Berufungsbeklagten 
wiederum wären nur im Rahmen der richterlichen Festsetzung der Entschädigung relevant. Aus 
all den erwähnten Gründen besteht kein Raum für einen Entschädigungsanspruch der Beru-

 
 
Seite 11 
 
http://www.bl.ch/kantonsgericht 
fungsklägerin. Selbst wenn somit auf die Berufung in diesem Punkt einzutreten wäre, müsste 
sie insofern abgewiesen werden. 
8. 
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Berufung vollumfänglich abzuweisen 
ist, soweit auf sie eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind 
der Berufungsklägerin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 i.V. mit 95 Abs. 1 ZPO die Kosten des 
Berufungsverfahrens wie auch eine angemessene Parteientschädigung zu Gunsten des Beru-
fungsbeklagten aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist gestützt auf § 9 Abs. 1 i. V. mit § 8 Abs. 2 
lit. a der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (GebT, SGS 170.31) sowie unter Berück-
sichtigung der Komplexität des Falles und des gerichtlichen Arbeits- bzw. Zeitaufwandes auf 
pauschal CHF 3'000.00 festzulegen. Nachdem der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten 
zwar eine pauschale Parteientschädigung von CHF 6'000.00 geltend macht, indessen keine 
detaillierte Honorarnote eingereicht hat, ist die Parteientschädigung gemäss § 18 Abs. 1 der 
Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112) nach Ermessen festzulegen. 
Das Kantonsgerichtspräsidium erachtet in casu einen Parteikostenersatz auf der Basis eines 
Zeitaufwandes von 18 Stunden à CHF 250.00/h sowie einer Auslagenpauschale von CHF 
100.00 zuzüglich Mehrwertsteuer für angemessen. 
Demnach wird erkannt: 
://: 
1. 
Die Berufung wird in Bestätigung des Urteils des Zivilkreisgerichts Ba-
sel-Landschaft Ost vom 22. Juni 2017 abgewiesen, soweit darauf ein-
zutreten ist. 
 
2. 
Die kantonsgerichtliche Gebühr von CHF 3'000.00 wird der Berufungs-
klägerin auferlegt. 
 
Dem Berufungsbeklagten wird für das kantonsgerichtliche Verfahren 
eine Parteientschädigung von CHF 4'500.00 zuzüglich Auslagen von 
pauschal CHF 100.00 sowie 7.7 % Mehrwertsteuer, total somit CHF 
4'954.20 zu Lasten der Berufungsklägerin zugesprochen. 
Präsident 
 
 
Roland Hofmann 
Gerichtsschreiber 
 
 
Daniel Noll