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Kongruenzprinzip

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Entscheid vom 27. April 2018 (510 17 122) 
 
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Kongruenzprinzip 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter R. Richner, 
Dr. L. Schneider, Dr. Ph. Spitz, M. Angehrn, Gerichtsschreiber 
D. Brügger 
 
 
Parteien 
A.____, vertreten durch Max Schäublin Steuerberatung & 
Treuhand GmbH, Rheinstrasse 41, 4402 Frenkendorf 
 
 
Rekurrent 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Rekursgegnerin 
 
 
 
betreffend 
Grundstückgewinnsteuer 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 
 
1. 
Am 19. März 2014 veräusserten die Rekurrenten das Grundstück Nr. 597 GB B.____. 
Aufgrund dieses Vorgangs wurde mit Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer vom 
6. Juni 2016 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 68‘049.-- verfügt. 
 
 
2. 
Mit Eingabe vom 4. Juli 2016 erhob die Vertreterin der Rekurrenten mit dem Begehren, 
für die Berechnung der Gestehungskosten sei von überbautem Bauland auszugehen, Einspra-
che. Zur Begründung machte sie geltend, die fragliche Parzelle sei vor 20 Jahren mit einem 
Wohnhaus überbaut gewesen. 
 
 
3. 
Mit Einspracheentscheid vom 14. November 2017 wurde die Einsprache abgewiesen. 
Zur Begründung führte die Rekursgegnerin aus, das sich ursprünglich auf der Parzelle befindli-
che Haus, welches abgerissen worden sei, dürfe nicht gemeinsam mit den Baukosten für das 
neu errichtete Gebäude berücksichtigt werden. 
 
 
4. 
Mit Eingabe vom 12. Dezember 2017 erhob die Vertreterin der Rekurrenten mit dem 
Begehren, für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren sei von überbautem Bauland 
auszugehen, Rekurs. Zur Begründung machte sie geltend, es sei nicht verständlich, weshalb 
die Gestehungskosten um den Wert des Gebäudes gekürzt worden seien. 
 
 
5. 
Mit Vernehmlassung vom 11. Januar 2018 beantragte die Rekursgegnerin die Abwei-
sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, der Antrag der Rekurrenten würde im Er-
gebnis dazu führen, dass Kosten zweier Häuser zu berücksichtigen wären, obwohl nur ein Ge-
bäude verkauft worden sei. 
 
 
6. 
Anlässlich der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Begehren fest. 
 
 
 

 
 
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Das Steuergericht zieht in Erwägung: 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 
vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 
und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel-
lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die Rekursgegnerin den steuerbaren Grund-
stückgewinn richtig ermittelt hat. Dabei ist strittig, ob für die Berechnung des Verkehrswertes 
vor 20 Jahren zu Recht von unüberbautem Bauland ausgegangen wurde. 
 
 
a) 
Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstü-
cken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach § 75 
Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis 
und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, 
so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des 
Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. 
 
 
b) 
Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer 
ist das sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz, welcher besagt, dass sich die Grundstücks-
gewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen muss, soll ver-
gleichbare Verhältnisse herstellen. Substanzzunahmen wie -abnahmen sind bei der Gewinner-
mittlung zu berücksichtigen resp. auszugleichen (vgl. Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch 
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 12 StHG N 45, m.w.H.). Grundge-
danke ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der „unverdiente“ Wertzuwachs auf einem 
Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Ver-
äusserers, d.h. Arbeit und/oder Kapital, geschaffen wurde. Solche Substanzzunahmen unterlie-
gen grundsätzlich nicht der Grundstückgewinnsteuer. Dasselbe gilt für Substanzverminderun-
gen, welche auf tatsächlichen oder rechtlichen Vorgängen beruhen können. Tatsächliche Ver-
schlechterungen der Grundstücksubstanz können durch Naturereignisse (z.B. Elementarschä-
den) oder durch Handlungen des Grundeigentümers (z.B. Abbruch einer Liegenschaft, Ausbeu-
tung des Bodens) eintreten. Konsequenterweise muss bei einer späteren Veräusserung des 

 
 
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Grundstücks der der tatsächlichen Verschlechterung entsprechende Wert vom Erwerbspreis 
abgezogen werden. Wird ein Grundstück veräussert, auf dem ein Gebäudeabbruch vorgenom-
men wurde, müssen die auf das Gebäude entfallenden Anlagekosten vom Erwerbspreis abge-
setzt werden. Bei der Gewinnberechnung ist daher vom Erwerbspreis der damalige Gebäude-
wert auszuscheiden. Wurde das Land zwischenzeitlich wieder überbaut, sind zum ursprüngli-
chen Erwerbspreis ohne Gebäudewert die neuen Baukosten als wertvermehrende Aufwendun-
gen zu berücksichtigen. Die ursprünglichen Gebäudekosten fallen ausser Betracht (vgl. Klöti-
Weber, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 
4. A. Bern 2015, § 101 N 5 ff., m.w.H., insb. auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich 
vom 14. Juni 2000, publ. in: Der Steuerentscheid [StE] 2001 ZH B 44.1 Nr. 10). Allgemein kön-
nen Aufwendungen für Bauten, die im Handänderungszeitpunkt nicht mehr vorhanden sind, 
nicht den Anlagekosten zugerechnet werden (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar 
zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 219 N 21, m.w.H.). 
 
 
c) 
Vorliegend ist für die Berechnung der Gestehungskosten der Verkehrswert vor 
20 Jahren, also jener im Jahr 1994, massgebend. In diesem Zeitpunkt war die Parzelle der Re-
kurrenten mit einem Wohnhaus überbaut. Dieses Gebäude wurde im Jahr 2002 abgerissen und 
durch einen Neubau ersetzt. Die Rekurrenten machen geltend, es sei für die Berechnung der 
Gestehungskosten von überbautem Bauland auszugehen. Die Rekursgegnerin hält dafür, folgte 
man dem, würden im Ergebnis die Kosten zweier Häuser berücksichtigt, obwohl nur ein Ge-
bäude verkauft worden sei. Entsprechend ist sie für die Berechnung des Verkehrswertes vor 
20 Jahren von unüberbautem Bauland ausgegangen und hat die Kosten für die Erstellung der 
neuen Baute als wertvermehrende Aufwendungen zum Abzug zugelassen. Indem die Rekurs-
gegnerin die ursprünglichen Gebäudekosten nicht berücksichtigt hat, hat sie im Sinne der hier-
vor zitierten Praxis zum sog. Kongruenzprinzip vergleichbare Verhältnisse hergestellt, was nicht 
zu bemängeln ist. Dies gilt umso mehr angesichts des Umstands, dass zugunsten der Rekur-
renten kein Einschlag auf dem Landwert vorgenommen wurde. 
 
Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
 
3. 
Ausgangsgemäss haben die Rekurrenten gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 
1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungspro-
zessordnung (VPO) Verfahrenskosten von Fr. 2‘000.-- zu bezahlen und es ist ihnen gestützt auf 
§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO keine Parteientschädigung auszurichten. 

 
 
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Demgemäss wird erkannt: 
 
://: 1. 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Rekurrenten haben Verfahrenskosten von Fr. 2‘000.-- (inkl. Auslagen von pauschal 
Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wer-
den. 
 
3. 
Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 
 
4. 
Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Rekurrenten (2) und die Rekursgeg-
nerin (3).