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Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel / Überführungswerte

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Entscheid vom 10. Juni 2016 (530 16 6) 
 
 _____________________________________________________________________ 
 
Besetzung 
Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter Jörg Felix, Steuerrich-
terin Margrit Elbert, Markus Zeller, Dr. L. Schneider, Gerichtsschreiberin 
I. Wissler 
 
 
Parteien 
A.____, vertreten durch Fischer + Partner AG, Rechtsanwälte und 
Steuerexperten, Fritz Fischer, Dornacherstrasse 8, 4002 Basel 
 
 
Beschwerdeführer 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal, 
 
 
Beschwerdegegnerin 
 
 
 
betreffend 
direkte Bundessteuer 2012 
 
 

 
 
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S a c h v e r h a l t : 
 
1. 
Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2012 vom 24. September 2015 
wurden die Pflichtigen zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 1‘074‘100.-- veranlagt. 
 
 
2. 
Gegen diese Veranlagung erhob der Vertreter der Pflichtigen mit Schreiben vom 28. 
Oktober 2015 Einsprache / Beschwerde und begehrte, 1. das steuerbare Einkommen für die 
direkte Bundessteuer sei auf Fr. 178‘493.-- festzusetzen. 2. unter o/e Kostenfolge. 3. Die Ein-
sprache sei gemäss Art. 132 Abs. 2 DBG an die Beschwerdeinstanz zum Entscheid zu über-
weisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht führte er aus, die Anwendung von Art. 132 Abs. 2 
DBG setze voraus, dass im Einzelfall zwischen den Parteien unüberbrückbare Differenzen in 
Rechtsfragen, eine einlässliche Begründung der Veranlagung - entsprechend einem Einspra-
che-Entscheid - sowie eine Einsprache, welche den Anforderungen an eine Beschwerde ge-
mäss Art. 140 Abs. 2 DBG genüge, vorliege und alle Beteiligten mit der Sprungbeschwerde 
einverstanden seien. Vorbehältlich des Einverständnisses der Steuerverwaltung seien vorlie-
gend die Voraussetzungen gegeben. In materieller Hinsicht führte er aus, es gehe darum, dass 
die Steuerpflichtigen per 1. Januar 2012 in Form einer Kollektivgesellschaft eine selbständige 
Erwerbstätigkeit aufgenommen hätten und damit die Überführung der bisher im Privatvermögen 
gehaltenen Liegenschaften bis zur Höhe der belegten Verkehrswerte zu überführen seien. Zu-
dem könnten die Liegenschaften als Anlagevermögen abgeschrieben werden. Die Steuerver-
waltung akzeptiere jedoch die von den Steuerpflichtigen vorgeschlagenen Einbringungswerte 
der Liegenschaften zum Verkehrswert in die Kollektivgesellschaft nicht. Die Steuerverwaltung 
sei jedoch aufgrund Treu und Glauben auf ihre Einschätzung vom 21. Februar 2014 zu behaf-
ten. 
 
 
3. 
Mit Verfügung vom 4. November 2015 überwies das Steuergericht die Beschwerde zu-
ständigkeitshalber an die Steuerverwaltung. Gegen diese Verfügung erhob der Vertreter mit 
Schreiben vom 9. November 2015 Beschwerde und beantragte, die Verfügung vom 4. Novem-
ber 2015 sei aufzuheben und der Fall vor Steuergericht zu traktandieren. Schliesslich sei das 
Verfahren zu sistieren bis sich die Steuerverwaltung zur Frage der Anwendung gemäss Art. 132 
Abs. 2 DBG geäussert habe. Zur Begründung führte er u.a. aus, das formelle Einspracheverfah-
ren sei offensichtlich obsolet. Die Steuerverwaltung habe die Gelegenheit zu erhalten sich zur 
Frage der Sprungbeschwerde zu äussern. Überweise die Steuerverwaltung die ihr ebenfalls zur 

 
 
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Fristwahrung eingereichte Beschwerde zum Entscheid an das Steuergericht, könne auf die 
Überprüfung der präsidialen Verfügung verzichtet werden. Mit Verfügung vom 18. November 
2015 stellte das Steuergericht fest, dass die zur Fristwahrung an die Steuerverwaltung einge-
reichte Einsprache/Beschwerde dem Steuergericht bis dato nicht überwiesen worden sei und 
sich die Steuerverwaltung unter Ansetzung einer Frist zur Behandlung der Eingabe des Vertre-
ters vom 28. Oktober 2015 als Sprungbeschwerde zu äussern habe. Mit Stellungnahme vom 
27. November 2015 lehnte die Steuerverwaltung die Entgegennahme der Eingabe vom 28. Ok-
tober 2015 als Sprungbeschwerde durch das Steuergericht ab. Mit Schreiben vom 8. Dezember 
2015 zog der Vertreter die Einsprache mangels Zustimmung der Steuerverwaltung zurück. Das 
Steuergericht überwies in der Folge die Eingabe vom 28. Oktober 2015 an die Steuerverwal-
tung zur direkten Erledigung. 
 
 
4. 
Mit Einsprache-Entscheid vom 18. Januar 2016 wies die Steuerverwaltung die Einspra-
che ab. Zur Begründung führte die Steuerverwaltung aus, die Argumente der Pflichtigen seien 
in einem Einsprache-Entscheid zu würdigen. Eine Berufung auf den Grundsatz von Treu und 
Glauben werde abgelehnt, da die von der Steuerverwaltung geforderten Bedingungen nicht 
eingehalten worden seien. Hinsichtlich des Vorliegens einer selbständigen Erwerbstätigkeit 
führte die Steuerverwaltung aus, es bestehe vorliegend kein Aussenauftritt am Markt, kein Han-
delsregistereintrag und auch kein Handel mit Immobilien durch Kauf und Verkauf. Die Kriterien 
der selbständigen Erwerbstätigkeit seien nicht erfüllt. Zudem bestehe vorliegend kein eigentli-
cher Betrieb mit betriebsnotwendigem Anlagevermögen. Die Kapitalanlageliegenschaften dien-
ten rein privaten Zwecken. Ein Handel mit Immobilien sei bis heute nicht erfolgt. Ohne gewinn-
bringenden Verkauf sei von einer blossen Vermögensverwaltung auszugehen. An einem eigent-
lichen Handel fehle es. Bei allen Liegenschaften handle es sich um Renditeobjekte im Privat-
vermögen. An der Ausgangslage habe sich bisher nichts Wesentliches geändert, weshalb eine 
Umqualifikation im Steuerjahr 2012 nicht sachgerecht sei. 
 
 
5. 
Mit Schreiben vom 12. Februar 2016 erhob der Vertreter gegen diesen Einsprache-
Entscheid Beschwerde und beantragte, 1. Das steuerbare Einkommen für die Direkte Bundes-
steuer 2012 sei auf Fr. 178‘493.-- festzusetzen. 2. Unter o/e Kostenfolge. 
 
Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die Pflichtigen hätten zu keinem Zeit-
punkt eine Kehrtwendung vorgenommen. Die Steuerverwaltung habe mit Rulingantwort vom 21. 
Februar 2014 bestätigt, dass es sich bei den Renditeliegenschaften um Geschäftsvermögen 

 
 
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handle, wobei keine Bedingungen gestellt worden seien. Relevant sei, ob ein gewinnstrebiger 
Umgang mit Liegenschaften vorliege, welcher den Begriff der blossen Vermögensverwaltung 
sprenge. Dies sei vorliegend klar der Fall. Die Annahme einer privaten Vermögensverwaltung 
setze ein zu verwaltendes Vermögen voraus. Vorliegend seien die Liegenschaften zu fast 100% 
fremdfinanziert. Ab dem 1. Januar 2012 würden die Beschwerdeführer eine Kollektivgesell-
schaft betreiben und seien damit als selbständig Erwerbende zu qualifizieren. Die bilanzierten 
Liegenschaften würden Anlagevermögen darstellen. Hinsichtlich der Überführungswerte führte 
er aus, die Pflichtigen hätten durch Schatzungen einen Verkehrswert von Fr. 57‘853‘617.-- gel-
tend gemacht. Die Einbringungswerte würden weit darunter liegen, weshalb diese als handels-
konform gelten würden. Gemäss dem im Kanton Basel-Landschaft geltenden monistischen 
System stelle eine Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen keinen 
Steuertatbestand dar. Der Grundstückgewinn als Differenz aus Veräusserungserlös abzüglich 
Gestehungskosten unterstehe der Grundstückgewinnsteuer. Die Differenz zwischen den Über-
führungswerten und den Einkommenssteuerwerten unterstehe als wieder eingebrachte Ab-
schreibungen zusätzlich der Einkommenssteuer. Es gebe keinen Grund von der einheitlichen 
Gewinnbestimmung und dem Massgeblichkeitsprinzip abzuweichen. Die 14 Mietliegenschaften 
stellten Anlagevermögen der Kollektivgesellschaft dar. Die Steuerverwaltung erkläre das Merk-
blatt A/1995 der ESTV als für sie nicht bindend, was nicht rechtens sei. Das steuerbare Ein-
kommen sei demnach gemäss den Regeln des interkantonalen Steuerrechts auszuscheiden. 
 
 
6. 
Mit Vernehmlassung vom 30. März 2016 beantragte die Steuerverwaltung die Abwei-
sung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend gehe es einzig um die Quali-
fizierung der Tätigkeit der Beschwerdeführer als selbständige Tätigkeit oder als blosse private 
Vermögensverwaltung. Mangels Verkäufen von Liegenschaften scheide die Qualifikation als 
gewerbsmässiger Liegenschaftshandel aus. Die Steuerverwaltung sei zum Schluss gelangt, 
dass es sich vorliegend insgesamt um das private Erstellen bzw. Umbauen von Mehrfamilien- 
oder Wohn-/Gewerbehäusern zum Zweck von langfristigen Vermietungen auf erworbenen Bau-
grundstücken handle, also um eine Tätigkeit, die der zwar umfangreichen aber dennoch rein 
privaten Vermögensverwaltung diene. Da bisher kein eigentlicher Betrieb bestehe und es somit 
an betriebsnotwendigem Anlagevermögen gänzlich fehle, würden die erworbenen und umge-
bauten Liegenschaften deshalb allein der Kapitalanlage dienen, was bei natürlichen Personen 
eher für Privatvermögen spreche. 
 
 

 
 
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7. 
An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 
 
 
 
 
Das Steuergericht zieht i n E r w ä g u n g : 
 
1. 
Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundes-
steuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän-
dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 Abs. 
1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG) vom 7. Februar 
1974 Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- über-
steigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden. 
 
Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu stellenden Anforderungen erfüllt 
sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 
 
 
2. 
Der Beurteilung unterliegt zunächst, ob sich die Pflichtigen auf ein Ruling mit der Steu-
erverwaltung berufen können, welches das Immobilienportefeuille der Pflichtigen als Geschäfts-
vermögen qualifiziert. 
 
 
a) 
Der Vertreter führt diesbezüglich in seiner Beschwerde und an der heutigen Ver-
handlung aus, die Steuerverwaltung habe sich an die Qualifikation des Sachverhalts in der Ru-
lingantwort vom 21. Februar 2014 zu halten. Ein Abweichen rechtfertige sich nicht. 
 
 
b) 
Unter einer in der Praxis oft als Ruling bezeichneten Verständigung versteht man 
gemeinhin eine zwischen Steuerpflichtigen und Steuerbehörden erfolgte Einigung über be-
stimmte Elemente des steuerrechtlich relevanten Sachverhalts. Solche Verständigungen ent-
behren zwar einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage, gelten indessen nach herrschender 
Lehre und Rechtsprechung als zulässig und binden die Steuer-(Justiz-)behörden wie auch die 
Steuerpflichtigen gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben, sofern und soweit sie auf 
eine gesetzmässige Einschätzung abzielen. Der Abschluss solcher Vereinbarungen, deren 
Rechtsnatur umstritten ist, kann aus Gründen der Verhältnismässigkeit und der Verfahrenswirt-
schaftlichkeit geradezu geboten sein in Fällen, da die Sachverhaltsabklärung auf unüberwindli-
che Schwierigkeiten stossen müsste. Solche Vereinbarungen können sich auch auf künftige, 

 
 
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zum Zeitpunkt der Verständigung noch nicht verwirklichte Sachverhalte beziehen. Im Rechts-
mittelverfahren sind solche Verständigungen aber auf ihre Gesetzmässigkeit hin überprüfbar. 
Gegenstand von Verständigungen sind vorab bestimmte Elemente des steuerrechtlich relevan-
ten Sachverhalts, insbesondere wenn dieser (bei den direkten Steuern) durch eine amtliche 
Untersuchung nicht oder nur unter unverhältnismässig grossen Schwierigkeiten geklärt werden 
kann. Verständigungen können sodann auch Bewertungsfragen betreffen. Sie können sich al-
lerdings nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf eigentliche Rechtsfragen beziehen, 
da Bestand und Umfang der Steuerschuld ausschliesslich durch das Gesetz festgelegt werden. 
Zu den Rechtsfragen, über welche nach Bundesgericht eine Verständigung nicht möglich ist, 
zählen auch Auslegungsfragen. Diese sind indessen nicht immer bereits von vorneherein rest-
los klar. Der Beschränkung auf den Sachverhalt allein wird denn auch in der Praxis nicht (um-
fassend) nachgekommen. Üblich ist zwar, dass die Steuerpflichtigen einen genau beschriebe-
nen Sachverhalt der Steuerverwaltung vorlegen und diese alsdann ihre rechtliche Würdigung 
kund tut. Über diese und die damit zusammenhängenden rechtlichen (Auslegungs-)Fragen wird 
darauf aber im Rahmen des gesetzlichen Spielraums durchaus noch diskutiert und gegebenen-
falls eine Einigung erzielt und erfolgt nicht bloss eine Antwort der Steuerverwaltung (vgl. Micha-
el Beusch, Zulässigkeit und Wirkung von Verständigungen [Rulings], publ. in: Zeitschrift für 
Schweizerisches und Internationales Steuerrecht, zsis) 2009, monatsflash Nr. 1; Schrei-
ber/Jaun/Kobierski, Steuerruling - Eine systematische Auslegeordnung unter Berücksichtigung 
der Praxis, publ. in: Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA], Bd. 80, S. 293 ff.). 
 
 
c) 
Im Schreiben vom 21. Februar 2014 an die Pflichtigen führte die Steuerverwal-
tung aus, eine Zuordnung der in der Anfrage genannten Liegenschaften zum Geschäftsvermö-
gen sei als vertretbar zu erachten. Im Weiteren nannte die Steuerverwaltung gewisse Bedin-
gungen wie z.B. die Aufnahme der Liegenschaften zu maximal den Gestehungskosten, wobei 
Wertberichtigungen nur dann als steuerwirksam anerkannt würden, wenn sie geschäftsmässig 
begründet seien und sich nach dem Zeitpunkt, ab dem eine Steuerbilanz geführt werde ereig-
nen würden oder dass ein Marktauftritt erforderlich sei. 
 
 
Mit Schreiben vom 2. Juni 2015 (Rulingvorschlag) unterbreitete die Steuerverwal-
tung den Pflichtigen u.a. die Festlegung der Soll-Nettomieten, die Kapitalisierungssätze im Sin-
ne eines Kompromisses, den Einbilanzierungswert der Liegenschaft in B.____ und eine Ge-
samtübersicht der Werte für die Steuerbilanz. 
 
 
Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 führte der Vertreter u.a. aus, aus systemati-
schen Gründen und Bedenken hätten jedoch die von der Steuerverwaltung vertretene Irrele-
vanz der Einbringungswerte für die Einkommensbesteuerung der Personengesellschafter für 

 
 
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die Kantons- und Gemeindesteuer nicht geteilt werden können und die Richtigkeit der Auffas-
sung der Steuerverwaltung auch nicht unterschriftlich bestätigt werden können. Der Rulingvor-
schlag wurde sodann nicht unterzeichnet. 
 
 
Mit Schreiben vom 7. Juli 2015 führte die Steuerverwaltung u.a. aus, den Pflichti-
gen gehe es um eine schrittweise und isolierte Beurteilung von einzelnen Rechtsfragen, welche 
sich aber letztlich zusammenhängend stellen würden bei der Festlegung eines bestimmten 
Steuerfaktors, nämlich dem Nettoeinkommen aus der Bewirtschaftung der Liegenschaften. Die 
in dieses Verfahren involvierten Vertreter der Steuerverwaltungen gingen demgegenüber von 
einer Gesamtbetrachtung aus. Sinn und Zweck von Steuerrulings sei nicht lediglich einzelne 
Rechtsfragen verbindlich im Voraus zu regeln, um dann allfällig streitig gebliebene Rechtsfra-
gen im Rechtsmittelverfahren beurteilen zu lassen. 
 
 
d) 
Ein gegenseitig unterzeichnetes Ruling existiert vorliegend nicht. Mit Schreiben 
vom 16. Juni 2015 lehnte der Vertreter die Unterzeichnung eines solchen explizit ab. Eine neue 
Vereinbarung wurde von der Steuerverwaltung nicht unterbreitet. Die Zusicherung der Steuer-
verwaltung vom 21. Februar 2014 an die Pflichtigen, dass eine Zuordnung der in der Anfrage 
genannten Liegenschaften zum Geschäftsvermögen möglich sei, qualifiziert alleine nicht als 
Ruling. Diese Zusicherung erfolgte im Schreiben vom 21. Februar 2014 denn auch nicht isoliert, 
sondern unter weiteren Prämissen. Damit ist entgegen der Auffassung des Vertreters der Pflich-
tigen trotz langwierigen aufwendigen Verhandlungen und zahlreichem Schriftverkehr keine Ver-
einbarung resp. Ruling zu Stande gekommen, aus welchem Rechte abgeleitet werden könnten. 
 
 
3. 
Der Vertreter der Pflichtigen argumentiert nun weiter, dass selbst wenn das Vorliegen 
eines Rulings verneint werde, überschreite die Tätigkeit der Pflichtigen den Rahmen der priva-
ten Vermögensverwaltung klar. Damit stellt sich im Folgenden die Frage, ob die Tätigkeit der 
Pflichtigen als gewerbsmässig und in der Folge die im Immobilienportefeuille gehaltenen Lie-
genschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten sind, oder ob die Immobilien der rein priva-
ten Vermögensverwaltung dienen. 
 
 
a) 
Gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswer-
te, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Betei-
ligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft 
oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsver-
mögen erklärt. 

 
 
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b) 
Als Geschäftsvermögen galt ursprünglich ein Aktivum, wenn es aus Mitteln des 
Geschäftes oder für geschäftliche Zwecke erworben wurde, weiter wenn es dem Geschäftsbe-
trieb tatsächlich diente, sei es unmittelbar durch seinen Wert, als notwendiges Betriebskapital 
oder als Reserve, sofern und soweit eine solche nach Art und Umfang des Geschäfts erforder-
lich oder doch üblich war. Der Wille des Steuerpflichtigen, wie er namentlich in der Aufnahme 
eines Gegenstandes in die Geschäftsbücher oder in der Ausscheidung aus diesen zum Aus-
druck kommt, bildete lediglich ein - allerdings gewichtiges - Indiz für die Ausscheidung. Diese 
Umschreibung wurde später insofern präzisiert, als das entscheidende Kriterium für die Zutei-
lung eines Vermögenswertes zum Geschäftsvermögen darin zu erblicken sei, dass dieser für 
Geschäftszwecke erworben worden ist und dem Geschäft tatsächlich dient. Heute ist für die 
Zuteilung eines Vermögensgegenstandes dessen technisch-wirtschaftliche Funktion massge-
bend: Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn ein Vermögenswert tatsächlich dem Ge-
schäft dient (vgl. Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zü-
rich 2016, S. 290f.). Für die bisherige steuerliche Behandlung kann sich aus dem Grundsatz 
von Treu und Glauben eine Qualifikation als Privat- oder als Geschäftsvermögen ergeben (vgl. 
Höhn/Waldburger, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 14 N 49). 
 
 
c) 
Wird ein Vermögensgegenstand aus dem Privatvermögen künftig für geschäftli-
che Zwecke verwendet oder wechselt die bisher überwiegende private Nutzung in eine künftig 
überwiegende geschäftliche Nutzung, so liegt eine Privateinlage vor. Aufgrund des Massge-
blichkeitsprinzips gilt grundsätzlich der Buchwert als Einkommenssteuerwert, wobei dieser ma-
ximal dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung entsprechen dürfte. Die Überführung von 
Vermögensgegenständen vom Privat- ins Geschäftsvermögen löst grundsätzlich keine Ein-
kommenssteuerfolgen und auch keine Sozialversicherungsabgaben aus, da Kapitalgewinne auf 
Privatvermögen nicht besteuert werden. Nur wenn Grundstücke aus dem Privatvermögen in 
das Geschäftsvermögen überführt werden, kann eine Steuerpflicht (Grundstückgewinnsteuer) 
ausgelöst werden (vgl. Art. 12 StHG) (vgl. Ettlin E./Baumgartner P./Fluri S. Abgrenzung von 
Geschäfts- und Privatvermögen, Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung, ST 89 (2015), 
S. 377). 
 
 
d) 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehört die Vermietung eigener 
Liegenschaften zur üblichen Verwaltung privaten Vermögens. Bei der Annahme, sie sei Gegen-
stand eines geschäftlichen Betriebs - mithin einer selbständigen Erwerbstätigkeit - sei grösste 
Zurückhaltung geboten. Der Eigentümer, der seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Ge-

 
 
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schäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwalte norma-
lerweise privates Vermögen (von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, Zü-
rich/Basel/Genf 2011, S. 12). Mit Bezug auf den Bundesgerichtsentscheid [BGE] 125 II 113, auf 
welchen sowohl die genannte Autorin als auch der Vertreter hinweisen, ist festzuhalten, dass 
die dortige Fallkonstellation mit der vorliegenden nicht vergleichbar ist. In dortigem Fall ging es 
um einen Bauunternehmer, welcher neben der Vermietung von Liegenschaften auch einen ei-
gentlichen Liegenschaftshandel (Kauf und Verkauf) betrieb. Obwohl er seine berufliche Tätigkeit 
zum relevanten Zeitpunkt bereits aufgebeben hatte, wurde er dennoch als gewerbsmässiger 
Liegenschaftshändler besteuert, mit dem Argument, das gewinnbringende Vorgehen sei bereits 
zu einem früheren Zeitpunkt geleistet worden (vgl. BGE 125 II 113. E. 6.cc). 
 
 
4. 
a) 
Die Beschwerdeführer haben sich seit dem Jahre 1995 ein Immobilienporte-
feuille, welches aus Renditeliegenschaften besteht, aufgebaut. Die Verwaltung der Liegenschaf-
ten erfolgte entgeltlich über die C.____ AG, deren Aktien sich in den Händen der Beschwerde-
führer befinden. Mit Schreiben vom 21. Februar 2008 ersuchten die Pflichtigen bei der Steuer-
verwaltung darum, sie nicht als professionelle Liegenschaftshändler einzustufen. Diesem 
Wunsch kam die Steuerverwaltung nach und bestätigte mit Schreiben vom 8. Mai 2008, dass 
sämtliche im Besitz der Pflichtigen gehaltenen Liegenschaften dem Privatvermögen zugeordnet 
würden. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 unterbreiteten die Pflichtigen der Steuerverwal-
tung, dass man aufgrund der beabsichtigten Erweiterung des Immobilienbestandes vorhabe, 
die Immobilien ins Geschäftsvermögen bzw. aufgrund der kaufmännischen Ausrichtung, in die 
Kollektivgesellschaft D.____ zu überführen. Ziel wäre es schliesslich die Kollektivgesellschaft in 
eine Aktiengesellschaft umzuwandeln. Neu sollten die Liegenschaften ab dem 1. Januar 2012 
also dem Geschäftsvermögen angehören. Die Pflichtigen gingen demnach bis zum 31. Dezem-
ber 2011 davon aus, dass die Liegenschaften dem Privatvermögen angehören würden. 
 
 
b) 
Nach Art. 552 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des schwei-
zerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht vom 30. März 1911 (OR) ist die 
Kollektivgesellschaft eine Gesellschaft, in der zwei oder mehrere natürliche Personen, ohne 
Beschränkung ihrer Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern, sich zum Zwecke vereini-
gen, unter einer gemeinsamen Firma ein Handels, ein Fabrikations- oder ein anderes nach 
kaufmännischer Art geführtes Gewerbe zu betreiben. 
 
 
Der Abschluss des Gesellschaftsvertrags ist grundsätzlich formfrei. Die gemein-
same Zweckverfolgung als Fundament des Personengesellschaftsrechts besteht bei der kauf-

 
 
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männischen Kollektivgesellschaft in der Betreibung eines nach kaufmännischer Art geführten 
Gewerbes (vgl. BSK OR II - Baudenbacher, Art. 552 N 13ff.). Das Betreiben eines kaufmänni-
schen Unternehmens ist keine begriffsnotwendige Voraussetzung der Kollektivgesellschaft. Bei 
Vorliegen der sonstigen Entstehungsvoraussetzungen besteht nach Eintragung in das Handels-
register eine nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft. In der Wirtschaftswirklichkeit kommt die 
nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft in Bereichen wie Architektur- oder Anwaltsbüro oder 
Vermögensverwaltung vor, selbst wenn das Vermögen erheblich ist und die Geschäftsführung 
über den gewöhnlichen Rahmen einer laufenden Vermögensverwaltung hinausgeht, spekulati-
ver Natur ist und der Betrieb bankähnlichen Charakter aufweist. Die Eintragung in das Handels-
register hat konstitutiven Charakter (vgl. BSK OR II - Baudenbacher, Art. 553 N 1f.). 
 
 
c) 
Die Kollektivgesellschaft wurde am 19. Juni 2014 unter der Firma D.____ mit 
dem Zweck Entwicklung und Verwaltung von Immobilien im Handelsregister des Kantons Ba-
sel-Stadt eingetragen. Als Gesellschafter figurieren die Ehegatten A.____. Gemäss der Darstel-
lung des Vertreters in der Rulinganfrage vom 2. Dezember 2013, sollten die Liegenschaften per 
Datum vom 1. Januar 2012 in das Geschäftsvermögen bzw. in die Kollektivgesellschaft über-
führt werden. Bis zur Gründung der Kollektivgesellschaft war es der ausdrückliche Wunsch der 
Beschwerdeführer die Liegenschaften im Privatvermögen zu halten. 
 
 
Es stellt sich damit die Frage, ob sich zwischenzeitlich Gründe ergeben haben, 
die dazu veranlassen, die Liegenschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten und eine ande-
re als bisher erfolgte Qualifikation vorzunehmen. Mit Blick auf die gesamten Aktivitäten der 
Pflichtigen vor der Gründung der Kollektivgesellschaft, wie auch nach deren Gründung ist fest-
zustellen, dass der Immobilienbestand kontinuierlich bis ins Jahr 2008 gewachsen ist. Danach 
blieb der Immobilienbestand bis zum Jahre 2012 konstant. Im Jahre 2012 begannen die Be-
schwerdeführer zudem damit, Grundstücke zu überbauen und eigene Immobilienprojekte zu 
realisieren. Die Tätigkeit der Beschwerdeführer beschränkte sich seit Beginn im Jahre 1995 auf 
den Kauf von Immobilien sowie deren Verwaltung und Bewirtschaftung und darüber hinaus, seit 
der Gründung der Kollektivgesellschaft im Jahre 2014, auf die Erstellung von Neubauten und 
deren anschliessenden Vermietung. Damit liegt ein Dauersachverhalt vor, der sich bis heute 
seit über 20 Jahren nicht substantiell verändert hat. Dass sich die Beschwerdeführer dazu ent-
schlossen haben ihren Immobilienbestand zu verdoppeln und dies auch realisieren, tut nichts 
zur Sache, solange die Tätigkeit an sich unverändert weitergeführt wird. Auch im Aussenver-
hältnis sind keine Änderungen erkennbar. Sowohl die einfache Gesellschaft der Ehegatten als 
auch in der Folge die Kollektivgesellschaft verfolgten das gleiche Ziel, nämlich lediglich den 
Aufbau und die Verwaltung des Immobilienbestandes. In BGE 98 Ia 212 führte das Bundesge-

 
 
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richt in einem Fall, in welchem eine Kollektivgesellschaft zur Verwaltung des Familienvermö-
gens gegründet wurde aus, die Gesellschafter der Kropf & Cie hätten sich für die gemeinsame 
Verwaltung ihres Familienvermögens ebenso gut zu einer einfachen Gesellschaft zusammen-
schliessen können. Von einer solchen unterscheidet sich die von ihnen gegründete nichtkauf-
männische Kollektivgesellschaft dadurch, dass diese mit einer Firma im Handelsregister einge-
tragen ist und dass die Gesellschaft wie auch ihre Mitglieder der Konkursbetreibung unterliegen 
(vgl. BGE 98 Ia 212, E. 3). Die Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt erwog in ei-
nem internationalen Sachverhalt, dass die société civile immobilière mit keiner in der Schweiz 
bestehenden Gesellschaftsform zu vergleichen sei. Die Gesellschaft sei als transparent zu be-
trachten, das heisst die Gesellschafter werden direkt besteuert. Nach schweizerischem Steuer-
recht wird die société civile immobilière als nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft betrachtet 
(…). Die reine Vermietung von Liegenschaften gilt in der Schweiz als private Vermögensverwal-
tung und nicht als selbständige Erwerbstätigkeit. Sofern Liegenschaften gekauft bzw. verkauft 
werden, kann gewerbsmässiger Liegenschaftshandel vorliegen (vgl. Entscheid der Steuerre-
kurskommission des Kantons Basel-Stadt Nr. 2012-123 vom 22. August 2013 publ. in BStPra 
Bd. XXII 5/2015 S. 276f.). 
 
 
Aufgrund der bisherigen Ausführungen ist kein Grund ersichtlich, weshalb die 
Immobilien zwischenzeitlich dem Geschäftsvermögen angehören sollten, hat sich doch ausser 
des zu verwaltenden Volumens, welches sich erhöht hat, nichts nennenswertes getan, was eine 
anderweitige Beurteilung rechtfertigen würde. 
 
 
5. 
a) 
Entgegen den Ausführungen des Vertreters verlangt das Bundesgericht für die 
Qualifikation zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler sehr wohl auch dessen Verkaufs- 
resp. Handelstätigkeit. Es führte in seinem Entscheid vom 31. Oktober 2011 unter Erwägung 
2.3 aus, steuerbarer Immobilienhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit liegt ge-
mäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe 
von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Die Gewinnab-
sicht bildet ein subjektives Kriterium, das nur aufgrund äusserer Umstände festgestellt werden 
kann. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerich-
tet ist. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und 
Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbau-
ung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit 
Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegen-
schaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der 

 
 
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steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der 
Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung dersel-
ben im Rahmen einer Personengesellschaft. 
 
 
Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Immobilienhan-
del liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die 
Vermietung eigener Liegenschaften. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, 
professionell verwaltet wird und wenn kaufmännische Bücher geführt werden. Sogar bei der 
Vermietung möblierter Wohnungen gelten die Einkünfte trotz der Arbeiten, welche der Eigentü-
mer für die Vermietung erbringen muss, im Wesentlichen als Vermögensertrag und nicht als 
Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit, wenn die Arbeiten dazu dienen, ähnlich wie Unter-
haltsarbeiten, den Mietgegenstand zur Erzielung des Ertrages bereitzustellen (vgl. Entscheid 
des Bundesgerichts, 2C_948/2010 vom 31. Oktober 2011, E. 2.3f. mit weiteren Hinweisen; vgl. 
auch BGE 125 II 113, E.6a; BGE 2A_52/2003 vom 17. Dezember 2002, E. 2.5; BGE 
2C_869/2008 vom 7. April 2008, E. 2.3ff. ;StE 2015, B 23.1 Nr. 82, E. 2.3 u. 2.4; ). 
 
 
b) 
Bis zum heutigen Tag haben die Pflichtigen keine Liegenschaften verkauft, son-
dern ihren Immobilienbestand weiter erhöht. Das Durchführen (planen, erstellen usw.) weiterer 
Immobilienprojekte führt nicht zu einer Änderung der Qualifikation des Sachverhalts. Dies stellt 
lediglich eine Erweiterung des bisherigen Tätigkeitsgebiets dar. Die Beschwerdeführer haben 
lediglich die Erträge aus den Vermietungen und nicht etwa Gewinne aus Verkäufen in neue 
Liegenschaften reinvestiert. Damit erfüllen sie auch nur einen Teil der Voraussetzungen für die 
Annahme der Gewerbsmässigkeit. Das Erzielen von möglichst hohen Mieterträgen ist ja gera-
dezu der Zweck eines grossen Immobilienportefeuilles. Gewerbsmässigkeit setzt voraus, dass 
neben dem Erstellen und Vermieten von Liegenschaften auch Liegenschaftsverkäufe getätigt 
werden, woraus allfällige Gewinne wiederum in weitere Immobilienprojekte investiert werden 
können. Daraus folgt auch, dass nicht die Grösse des Immobilienportefeuilles und auch nicht 
das Erzielen hoher Mieteinnahmen und deren Reinvestition in neue Immobilien zur Annahme 
einer gewerbsmässigen Tätigkeit führt. Andernfalls würde die Abgrenzung über die Grösse des 
Immobilienportefeuilles erfolgen, was in allen anderen Fällen nicht zielführend sein kann, ge-
nügt es doch in einzelnen Konstellationen einen, oder nur wenige Verkäufe getätigt zu haben, 
um als Liegenschaftshändler qualifiziert zu werden. Das Transaktionsvolumen allein ist dem-
nach nicht ausschlaggebend. Im Weiteren ist auch festzuhalten, dass Abrisse, Umbauten und 
die Realisation von Immobilienprojekten auch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung 
möglich sind, solange die Immobilien nicht zum Verkauf stehen. 

 
 
Seite 13 
 
 
 
 
Das von den Beschwerdeführern verwaltete Immobilienportefeuille stellt aufgrund 
all dieser Erwägungen weiterhin Privatvermögen dar. Die Beantwortung der übrigen Fragen, 
wie die Festlegung der Höhe der Einbringungswerte der Liegenschaften in die Kollektivgesell-
schaft und die damit verbundenen jährlichen Abschreibungen erübrigt sich damit. 
 
 
Im Hinblick auf eine allfällige Umstrukturierungsabsicht ist auch der Hinweis des 
Vertreters auf das Kreisschreiben der EStV (KS) Nr. 5 vom 1. Juni 2004, Ziff. 3.2 u. 4.3.2.8 we-
nig hilfreich. Demgemäss ist die steuerneutrale Übertragung von Betrieben oder Teilbetreiben 
auf eine juristische Person und nicht die von Immobilienportefeuilles gemeint. 
 
 
c) 
Währendem es in anderen Fällen um die Bestreitung des Vorliegens aller Krite-
rien geht, welche einen gewerbsmässigen Liegenschaftshändler ausmachen, ist in vorliegen-
dem Fall genau das Gegenteil der Fall. Hierbei handelt es sich jedoch um einen Einzelfall, der 
auf die übrigen Fälle, in denen es um gewerbsmässige Liegenschaftshändler, Wertschriften-
händler um Kunst-, Wein-, oder Oldtimersammler geht, kein anderes Licht zu werfen vermag. 
An der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts ist damit einmal mehr festzuhalten. 
 
Insgesamt erweist sich die Beschwerde demnach als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
 
6. 
Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind dem Beschwerdeführer die Verfah-
renskosten in Höhe von Fr. 400.-- aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG) und es ist ihm keine Par-
teientschädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG). 
 
 

 
 
Seite 14 
 
 
Demgemäss w i r d e r k a n n t : 
 
://: 1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Beschwerdeführer haben Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘000.-- (inkl. Ausla-
gen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kosten-
vorschuss verrechnet werden. 
 
3. 
Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 
 
4. 
Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Beschwerdeführer (2), die Eidgenös-
sische Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-
Landschaft (3). 
 
Gegen diesen Entscheid wurde mit Schreiben vom 29. September 2016 beim Kantonsgericht 
Beschwerde erhoben.