bl_gerichte · 400 2024 279 · 2025-06-03 · de
Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 3. Juni 2025 (400 24 279)

Anfechtung der Mietzinserhöhung nach einer Sanierung; Prüfung des Vorliegens einer umfassenden Überholung i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG (E. 3.1 ff.); Anwendung eines pauschalen Wertvermehrungsanteils (E. 3.4 f.); keine Pflicht der Vermieterin, Zahlungs- und Detailbelege für jede einzelne Mietwohnung zusammenzustellen bzw. eine Ausscheidung der Arbeiten für jede einzelne Liegenschaft und Mietwohnung vorzunehmen (E. 3.5); Beurteilung des gewählten Kostenverteilungsschlüssels (E. 3.6); bei sog. Altbauten erfolgt die Missbräuchlichkeitskontrolle primär nach dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit (E. 4.3); eine unzutreffende Angabe über Förderbeiträge im Mietzinserhöhungsformular führt zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung (E. 5.3).

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 3. Juni 2025 (400 24 279)
Zivilprozessrecht / Obligationenrecht
Anfechtung der Mietzinserhöhung nach einer Sanierung; Prüfung des Vorliegens einer umfassenden Überholung i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG (E. 3.1 ff.); Anwendung eines pauschalen Wertvermehrungsanteils (E. 3.4 f.); keine Pflicht der Vermieterin, Zahlungs- und Detailbelege für jede einzelne Mietwohnung zusammenzustellen bzw. eine Ausscheidung der Arbeiten für jede einzelne Liegenschaft und Mietwohnung vorzunehmen (E. 3.5); Beurteilung des gewählten Kostenverteilungsschlüssels (E. 3.6); bei sog. Altbauten erfolgt die Missbräuchlichkeitskontrolle primär nach dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit (E. 4.3); eine unzutreffende Angabe über Förderbeiträge im Mietzinserhöhungsformular führt zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung (E. 5.3).
Besetzung
Präsidentin Susanne Afheldt, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Daniel Noll; Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco
Parteien
A.
,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka, NEOVIUS AG, Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel,
Klägerin und Berufungsbeklagte
gegen
B.
,
vertreten durch Advokat Dr. Jonathan Marston, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel,
Beklagte und Berufungsklägerin
Gegenstand
Mietrecht
Berufung gegen den Entscheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 22. August 2024
A.
Die Überbauung «Z.
weg» in Y.
wurde anfangs der 70-er Jahre erstellt und besteht aus mehreren Mietliegenschaften an der X.
. Sie wurde im Jahr 1986 von der A.
(nachfolgend: Klägerin oder Berufungsbeklagte) übernommen. Mit Mietvertrag vom 2. November 2001 und Mietbeginn per 1. Januar 2002 mietete B.
(nachfolgend: Beklagte oder Berufungsklägerin) eine 5-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss an der X.
. Die Wohnung umfasst eine Fläche von 100,61 m
2
.
B.
Mit einer als «2. Mietorientierung / Etappe 1 / 2020» bezeichneten Broschüre vom 23. Januar 2020 wurden die Mieterschaften der Überbauung über die bevorstehende Sanierung der Gebäude informiert und über den konkreten Umfang des Bauvorhabens samt Angaben zu den sich daraus ergebenden Mietzinserhöhungen pro Wohnungstyp dokumentiert. Die Arbeiten der ersten Etappe der Sanierung fanden im Jahr 2020 statt, diejenigen der zweiten Etappe im Jahr 2021.
C.
Mit Mietvertragsänderung vom 9. Februar 2022 zeigte die Klägerin der Beklagten eine Mietzinserhöhung per 1. Juni 2022 von monatlich CHF 1'204.00 auf CHF 1'452.00 an. Die Beklagte focht diese Erhöhung fristgerecht bei der kantonalen Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten an. Nach erfolglosen Einigungsgesprächen erhob die Klägerin mit Eingabe an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West vom 26. Januar 2023 Klage auf Feststellung der Wirksamkeit der Mietzinserhöhung. Die Beklagte beantragte ihrerseits die Feststellung der Missbräuchlichkeit resp. Nichtigkeit der Mietzinserhöhung sowie eine Herabsetzung des Mietzinses auf das zulässige Mass, mindestens auf CHF 1'153.05, wegen gesunkenem Referenzzinssatz.
D.
Mit Entscheid vom 22. August 2024 hiess die Präsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West die Klage teilweise gut. Sie gelangte einerseits zum Schluss, dass die Mietzinserhöhung weder nichtig noch missbräuchlich sei. Andererseits hielt sie das Herabsetzungsbegehren der Beklagten als teilweise berechtigt und setzte den monatlichen Nettomietzins mit Wirkung ab 1. Juni 2022 auf CHF 1'401.00 fest. Die Prozesskosten und Parteientschädigung wurden vollumfänglich der Beklagten auferlegt.
E.
Gegen den zivilkreisgerichtlichen Entscheid vom 22. August 2024 erhob die Beklagte (nachfolgend Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 18. Oktober 2024 beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, Berufung. Sie beantragte, dieser sei aufzuheben und es sei die Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung festzustellen. Zugleich sei der monatliche Nettomietzins für die streitgegenständliche Mietwohnung mit Wirkung ab 1. Juni 2022 auf das zulässige Mass herabzusetzen, mindestes auf CHF 1'153.05. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung und Durchführung einer mündlichen Parteiverhandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin.
F.
In ihrer Berufungsantwort vom 12. Dezember 2024 beantragte die Klägerin (nachfolgend Berufungsbeklagte) die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten.
G.
Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 19. Dezember 2024 wurde die Berufungsantwort der Gegenpartei zugestellt. Der Schriftenwechsel wurde geschlossen, unter Hinweis auf das verfassungsmässige Replikrecht der Parteien, und der Berufungsentscheid auf Grundlage der Akten in Aussicht gestellt.
H.
Die Beklagte äusserte sich mit freiwilliger Eingabe vom 3. Januar 2025 zur Berufungsantwort. Darauf replizierte die Klägerin mit freiwilliger Eingabe vom 17. Januar 2025.
I.
In den nachfolgenden Erwägungen werden die Begründungen der Parteien zusammenfassend wiedergegeben, soweit sie für die Beurteilung der Berufung rechtserheblich sind.
Erwägungen
1.
Der Entscheid der Vorinstanz vom 22. August 2024 ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 308 Abs. 1 ZPO, welcher aufgrund des Streitwerts von CHF 59'520.00 mit Berufung innert 30 Tagen seit Zustellung des schriftlich begründeten Entscheids anfechtbar ist (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 18. September 2024 fristauslösend zugestellt, sodass die mit Postaufgabe vom 18. Oktober 2024 erhobene Berufung fristgerecht erfolgte. Der einverlangte Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren von CHF 2'000.00 wurde ebenfalls rechtzeitig geleistet. In der Berufung werden zulässige Berufungsgründe im Sinne von Art. 310 ZPO geltend gemacht. Zumal auch alle weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten. Die Zuständigkeit der Dreierkammer des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht, ergibt sich aus § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO. Der Entscheid erfolgt gestützt auf Art. 316 Abs. 1 ZPO aufgrund der Akten.
2.1
Gegenstand des Berufungsverfahrens bildet die von der Vorinstanz als rechtmässig qualifizierte Mietzinserhöhung seitens der Berufungsbeklagten und das nur teilweise gutgeheissene Herabsetzungsbegehren der Berufungsklägerin. Die Berufungsbeklagte begründete die Mietzinserhöhung mit getätigten wertvermehrenden Investitionen, die im Rahmen einer umfassenden Überholung der Überbauung ab 2020 getätigt wurden. Zum Nachweis der von ihr geltend gemachten Investitionskosten von gesamthaft CHF 13'755'341.00 reichte sie mit ihrer Klage und Replik unter anderem eine detaillierte Mieterorientierung vom 23. Januar 2020, eine als Kostenkontrolle bezeichnete detaillierte Bauabrechnung der C.
AG vom 14. März 2022 mit ausgewiesenen Investitionskosten von CHF 13'755'341.00, eine Zusammenfassung der Gesamtkosten vom 30. September 2022 mit Aufschlüsselung und Berechnung der Mietzinserhöhungen je nach Grösse der Mietwohnungen, einen Mieterspiegel, eine Dokumentation mit Fotos einzelner Wohnungen vor und nach der Gesamtsanierung sowie den Baubeschrieb der C.
AG vom 27. November 2019 ein. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 22. August 2024 legte die Berufungsbeklagte sodann die zuvor zur Edition offerierten Detailbelege der Bauabrechnung ins Recht. Die Berufungsbeklagte ging gestützt auf Art. 14 Abs. 1 VMWG von wertvermehrenden Investitionen von 55 % der gesamten Investitionssumme aus und berechnete unter Zugrundelegung einer Amortisationsdauer von 30 Jahren, des damaligen Referenzzinssatzes von 1.25 % und eines Überwälzungssatzes von 4.63 % einen Gesamtmietzinserhöhungsanspruch von CHF 350'279.75, den sie im Verhältnis der Wohnflächen gleichmässig auf die betroffenen Wohnungen aufteilte. Die Vorinstanz schützte das Vorgehen und die Berechnungs-weise der Berufungsbeklagten.
2.2
Die Berufungsklägerin rügt im Rechtsmittelverfahren im Wesentlichen, die geltend gemachten Investitionskosten von gesamthaft CHF 13'755'341.00 würden sich nicht aus der Kostenkontrolle ergeben, welche von der Berufungsklägerin stets bestritten worden sei. Die Berufungsbeklagte sei hinsichtlich der Investitionskosten ihrer Substantiierungspflicht nicht nachgekommen. Die Berufungsklägerin habe bereits im Schlichtungsverfahren und anschliessend im Verfahren vor der Vorinstanz mehrfach die Edition sachdienlicher Unterlagen verlangt. Dennoch habe die Berufungsbeklagte erst anlässlich der Hauptverhandlung vom 22. August 2024 einen Stapel nicht geordneter Belege ins Recht gelegt. Eine materielle Einsichtnahme sei der Berufungsklägerin unter diesen Umständen nicht möglich gewesen. Die Vorinstanz hätte die unterbliebene Mitwirkung der Berufungsbeklagten bei der Beweiserhebung sowie die nicht erfolgte oder jedenfalls verspätete Edition der relevanten Beweismittel im Rahmen der Beweiswürdigung berücksichtigen müssen. Es genüge nicht, die Edition der Belege lediglich zu offerieren; vielmehr obliege es der Berufungsbeklagten, die getätigten Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten im Einzelnen substantiiert zu behaupten und zu belegen. In Anwendung von Art. 8 ZGB wäre die Missbräuchlichkeit der streitgegenständlichen Mietzinserhöhung zu vermuten gewesen. Die Vorinstanz sei weder auf die Editionsrügen der Berufungsklägerin noch auf den Einwand der fehlenden Substantiierung der geltend gemachten Investitionskosten inhaltlich eingegangen. Angesichts des Umfangs und der Komplexität der anlässlich der Hauptverhandlung eingereichten Unterlagen sei der Berufungsklägerin keine sachgerechte und strukturierte Auseinandersetzung ermöglicht worden, womit ihr Gehörsanspruch verletzt worden sei. Die Berufungsklägerin könne die Mietzinserhöhung nur mithilfe der vollständigen Belege im Sinne von Art. 20 VMWG überprüfen.
Im Weiteren bringt die Berufungsklägerin zusammenfassend vor, gestützt auf den Bericht der Hochschule Luzern vom 31. August 2019 betreffend «wertvermehrende und werterhaltende Investitionen bei umfassenden Sanierungen» und zufolge des Fehlens der sachdienlichen Unterlagen könne der in Art. 14 Abs. 1 VMWG aufgestellte Regelprozentsatz von 50-70 % nicht angewendet werden. Die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass erheblicher aufgeschobener Unterhalt angefallen sei. Die Berufungsbeklagte habe diesen Umstand anerkannt, indem sie selbst dargelegt habe, dass seit der Gebäudeerstellung anfangs der 70er-Jahre keine umfassende Sanierung erfolgt sei. Es sei an der Berufungsbeklagten, die Sanierungsarbeiten zu beweisen; eine Kostenkontrolle reiche hierzu nicht aus. Die Vorinstanz ignoriere dies und verletze dabei insbesondere Art. 14 Abs. 5 VMWG sowie Art. 20 VMWG, wonach die Vermieterschaft die sachdienlichen Belege vorzulegen habe. Neben diesen Belegen habe die Berufungsklägerin zusätzlich einen Augenschein sowie die Befragung der Mieterschaften beantragt. All dies sei von der Vorinstanz nicht beachtet worden. Stattdessen habe die Vorinstanz unbesehen auf die Kostenkontrolle vom 14. März 2022 abgestellt. Bezogen auf die einzelnen Mietverhältnisse lasse die Kostenkontrolle aber eine Unterscheidung zwischen den einzelnen Liegenschaften und Wohnungen nicht zu. Diese seien unterschiedlich saniert worden, weshalb der zur Anwendung gebrachte Verteilschlüssel der Kosten nach Mietfläche vorliegend unhaltbar sei. Aufgrund der unterschiedlichen Investitionen sei eine objektbezogene Überwälzung der Mehrleistungen erforderlich gewesen. Die Vorinstanz habe damit ihren Entscheid auf einen Sachverhalt gestützt, der überhaupt nicht aktenmässig belegt sei. Darüber hinaus habe sie im Rahmen der freien Beweiswürdigung vorhandenes Beweismaterial unzutreffend gewürdigt.
2.3
Die Berufungsbeklagte weist die Vorwürfe der Berufungsklägerin zurück und macht im Wesentlichen geltend, die Berufungsklägerin bezahle mit dem von der Vorinstanz nach der umfassenden Überholung festgelegten Nettomietzins von monatlich CHF 1'401.00 einen um rund CHF 100.00 tieferen Mietzins im Vergleich zum Mietzins von CHF 1'500.00 bei Mietvertragsabschluss im Jahre 2001 für ihre 5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 101 m
2
. Die Berufungsklägerin habe im erstinstanzlichen Verfahren weder das Vorliegen einer umfassenden Überholung noch die Höhe der geltend gemachten Investitionskosten von rund CHF 13,8 Mio. hinreichend konkret in Abrede gestellt. Diese Kosten seien durch die Bauabrechnung vom 14. März 2022 sowie durch die weiteren ins Recht gelegten Belege nachgewiesen worden. Die Edition der Detailbelege zur Bauabrechnung sei bereits im Schriftenwechsel offeriert worden. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 22. August 2024 seien diese sodann rechtzeitig vor Aktenschluss ins Recht gelegt worden. Eine rechtsgenügliche Bestreitung einzelner Rechnungspositionen sei durch die Berufungsklägerin unterblieben. Vielmehr sei sie ihrer prozessualen Obliegenheit, die behauptete Investitionssumme substantiiert zu bestreiten, nicht nachgekommen und habe sich auf pauschale Ausführungen beschränkt. Die Vorinstanz habe die eingereichten Beweismittel ordnungsgemäss gewürdigt und den Anspruch der Berufungsklägerin auf rechtliches Gehör nicht verletzt.
Eine Pflicht zur detaillierten Edition sämtlicher Einzelbelege bestehe bei Vorliegen einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG grundsätzlich nicht. Im vorinstanzlichen Verfahren habe die Berufungsklägerin nicht substantiiert dargelegt, welche konkreten Rechnungspositionen sie bestreite oder welche relevanten Beweismittel gefehlt hätten. Der Bericht der Hochschule Luzern betreffend «wertvermehrende und werterhaltende Investitionen bei umfassenden Sanierungen» (vgl. vorstehende E. 2.2 zweiter Absatz) habe mit der vorliegenden umfassenden Überholung nichts zu tun. Ausserdem sei im Bericht selbst festgehalten, dass dieser nicht repräsentativ sei und keine Antwort auf die Frage geben könne, ob einen Anpassung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG angezeigt sei oder nicht. Inwieweit die Vorinstanz mit der Annahme eines wertvermehrenden Anteils von 55 % ihr Ermessen überschritten hätte, vermöge die Berufungsklägerin nicht ansatzweise darzutun. Zudem stehe der Berufungsbeklagten bei der Wahl des Verteilschlüssels Ermessen zu; ein Missbrauch dieses Ermessens sei von der Berufungsklägerin nicht substantiiert geltend gemacht worden, zumal sie den Verteilschlüssel im vorinstanzlichen Verfahren lediglich als unsachgemäss bezeichnet habe. Die Vorinstanz habe den Verteilschlüssel und die Pauschale als sachgerecht und angemessen erachtet und das Recht korrekt angewendet.
3.1
Das Kantonsgericht erachtet die Rügen der Berufungsklägerin als unbegründet. Letztere ist der Meinung, dass die vorliegende Mietzinserhöhung im Nachgang zur erfolgten Sanierung der Überbauung missbräuchlich sei. Gemäss Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Mietzinse sind nach Art. 269a lit. b OR hingegen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG unter anderem wertvermehrende Verbesserungen. Diese sind insbesondere dann zu bejahen, wenn das Mietobjekt höheren Ansprüchen bzw. einem neuzeitlichen Standard angepasst wird. Ob eine effektive Qualitätsverbesserung vorliegt, beurteilt sich nicht nach dem individuellen Bedarf und Geschmack des einzelnen Mieters, sondern nach einem objektiven Massstab (mp 1990, S. 210 f.). Bei umfassenden Überholungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen. Diese besondere Regelung bezweckt zum einen, die Vermieterschaft durch eine vereinfachte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern. Zum anderen soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch den Pauschalsatz von 50-70 % erleichtert werden. Können die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden, gelangt der Pauschalsatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGer 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.2; BGer 4C.287/2001 vom 26. März 2002 E. 3.1; KGE BL
100 08 856
vom 26. Mai 2009 E. 3.2).
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG stellt demnach die widerlegbare Vermutung auf, dass bei einer umfassenden Überholung die getätigten Investitionen in einem pauschal festgelegten Umfang wertvermehrend sind. Ist die Sanierung einer Liegenschaft als umfassende Überholung zu qualifizieren, so muss die Vermieterschaft die Kosten nicht in wertvermehrende und werterhaltende Investitionen aufteilen resp. den Anteil der wertvermehrenden Arbeiten genau nachweisen, sondern kann sich auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG berufen (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; BGE 110 II 404 E. 3a). Der Mieter kann diese Vermutung umstossen, indem er einerseits nachweist, dass sich die getätigten Arbeiten in wertvermehrende und werterhaltende Investitionen aufteilen lassen und andererseits auch den Nachweis hinsichtlich des konkreten Anteils der wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Investitionen erbringt (BGer 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.2 ff.; BGer 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.3; BGE 118 II 415 E. 3a; KGE BL
100 08 856
vom 26. Mai 2009 E. 3.3).
3.2
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dienen umfassende Überholungsarbeiten sowohl dem Unterhalt des Gebäudes als auch der Wertvermehrung. Sie enthalten somit zum einen werterhaltende und zum anderen wertvermehrende Investitionen (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2010 E. 6.1; BGE 118 II 415 E. 3a). Sie unterscheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in grösserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird (BGer 4C.104/1996 vom 6. September 1996 E. 3a). Unter dem Begriff der umfassenden Überholung sind demzufolge Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern und diese zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2010 E. 6.1; ZK-
Higi
/
Wildisen
, 5. Aufl., 2022, Art. 269a OR N 350 f.; BSK OR I-
Weber
, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 12;
Lachat
et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., 2009, S. 380).
3.3
Den vorinstanzlichen Akten, insbesondere dem Baubeschrieb vom 27. November 2019, der Mitteilung über den Abschluss der Bauarbeiten vom 10. Februar 2022 sowie der Bauabrechnung vom 24. März 2022 ist zu entnehmen, dass im Rahmen der Sanierung der Überbauung zahlreiche bauliche Massnahmen umgesetzt wurden: Komplettersatz von Küche, Badezimmer und WC; neue Umluft-Einbauhaube in den Küchen; Einbau von Einzellüfter in Bad und WC; Stoffersatz der bestehenden Sonnenstoren; Komplettersatz sämtlicher Innentüren; neue Wand- und Bodenbeläge inkl. Trittschalldämmung in Bad, Küche und Gang; Wandschild in Küche; neuer Anstrich in Bad, Küche, Essbereich und Gang; Komplettersatz der elektrischen Installationen im ganzen Gebäude; Einbau einer Steckdose in den Kellerabteilen; Multimediasteckdose in den Wohnungen für späteren Glasfaseranschluss; Komplettersatz der Wohnungseingangstüren; neue Brandschutztüren überall im Fluchtwegbereich; Komplettersatz der Steigleitungen in Küche und Bad inkl. Einbau individueller Warm- und Kaltwasserzähler; neue Warmwasser-Unterstation mit zwei Speicher-Wassererwärmern pro Haus; Kanalisationssanierung; Instandstellung der Liftanlagen; Teilersatz der Flachdächer; Einbau von Rauchwärmeabzügen in den Treppenhäusern; Massnahmen zur Erdbebenertüchtigung (Verankerungen); Ersatz der Schliesszylinder in den Kellerabteilen; Neuanstrich und Teil-Ersatz der Geländer in den Treppenhäusern, Ersatz der Beleuchtung in den Treppenhäusern, Kellerabteilen und Veloräumen; Erstellung von Versickerungsanlagen für das Dachwasser sowie überdachte Velounterstände.
Diese umfangreichen baulichen Eingriffe betreffen zentrale Gebäudeteile, verschiedene Baubereiche und Arbeitsgattungen. Nach Auffassung des Kantonsgerichts übersteigen sie den üblichen Unterhalt deutlich, sind zu einem erheblichen Teil wertvermehrend und führen zur Verlängerung der Lebensdauer der Bauteile sowie zu einer substantiellen Modernisierung der Liegenschaft. Mit der vorliegenden baulichen Erneuerung geht unzweifelhaft eine Erhöhung der Wohnqualität einher, was die Berufungsbeklagte unter anderem auch durch eine Fotodokumentation zum Zustand unterschiedlicher Wohnungen vor und nach der Sanierung belegt hat. Namentlich haben der vollständige Ersatz von Küche, Bad und WC, die moderne Küchenausstattung mit Glaskeramikkochfeld, Wandschild und Umluft-Einbauhaube, die Abluftanlagen in Bad und WC, die neuen Boden- und Wandbeläge mit Trittschalldämmung, die neuen Innen- und Eingangstüren, die Multimediasteckdose in den Wohnungen, die Steckdosen in den Kellerabteilen, die Versickerungsanlagen für jedes Gebäude oder die Erhöhung der Erdbebensicherheit der Gebäude zur umfassenden Modernisierung der Überbauung und Verbesserung der Wohnqualität beigetragen. Aus dem Baubeschrieb vom 27. November 2019, der «2. Mieterorientierung / Etappe 1 / 2020» vom 23. Januar 2020 und der Bauabrechnung vom 24. März 2022 ergibt sich zudem, dass sämtliche Wohnungen der Überbauung von der umfassenden Überholung betroffen und in einheitlicher Weise erneuert und modernisiert worden sind, was bei der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen berücksichtigt werden kann (vgl. nachfolgende E. 3.6 zum Verteilschlüssel). Der Berufungsklägerin gelingt es nicht, den Nachweis des Gegenteils zu erbringen. Ihre Behauptung, die Sanierungsarbeiten in ihrer eigenen Mietwohnung hätten weitgehend bloss aufgeschobenen Unterhalt bzw. lediglich zwei Arbeitsgattungen (Küche, Bad) betroffen, bleibt unsubstantiiert und vermag im Lichte der vorstehenden Erwägungen nicht zu überzeugen. Gleiches gilt für ihren Einwand, es sei erheblicher aufgeschobener Unterhalt zu vermuten, weil es sich um die erste umfassende Sanierung der Überbauung seit den 1970er-Jahren gehandelt habe. Allein der Umstand, dass erstmals eine umfassende Sanierung erfolgte, erlaubt nicht den Schluss, es sei mehrheitlich aufgeschobener Unterhalt vorgenommen worden. Sodann legt die Berufungsklägerin weder dar, dass die Kosten pro Wohnung klar ausgeschieden werden können, noch in welchem Verhältnis aufgeschobener und wertvermehrender Unterhalt bestanden haben sollen.
Das Kantonsgericht folgt daher der Einschätzung der Vorinstanz, wonach eine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vorliegt. Angesichts dessen war ein Augenschein der Überbauung oder die Befragung von Mietparteien zu diesem Thema entbehrlich, zumal die Vorinstanz fünf Parallelverfahren von Mietern derselben Überbauung gleichzeitig zu beurteilen hatte. Damit gelangt die gesetzliche Vermutung von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG zur Anwendung, wonach 50-70 % der Investitionskosten als wertvermehrend gelten. Die ausgewiesenen Investitionen von rund CHF 13,8 Mio. gemäss der Bauabrechnung vom 14. März 2022 entsprechen etwa dem Sechsfachen der jährlichen Nettomietzinseinnahmen vor der Sanierung (rund CHF 2,25 Mio.), was wiederum für das Vorliegen einer umfassenden Sanierung gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG spricht. Zu beachten ist indessen, dass bei einer umfassenden Sanierung zwangsläufig ein Teil der Investitionskosten auf aufgeschobenen Unterhalt entfällt, so auch im vorliegenden Fall. Die genaue Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen gestaltet sich aber – wie die Berufungsbeklagte zutreffend hervorhebt – bei umfassenden Überholungen regelmässig als schwierig, was auch hier zutrifft. Die Berufungsbeklagte erachtet eine klare Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen, wie sie die Berufungsklägerin verlangt, als praktisch unmöglich und stützt sich deshalb auf die gesetzliche Vermutung von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG. Soweit die Berufungsklägerin das Gegenteil behauptet, oblag es ihr, den entsprechenden Nachweis zu erbringen. Wie bereits dargelegt, hat sie im vorinstanzlichen Verfahren jedoch keine konkrete und zahlenmässig nachvollziehbare Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen rechtsgenüglich substantiiert, obschon ihr die massgeblichen Unterlagen – namentlich die Mieterorientierung, der Baubeschrieb sowie die nach Abschluss der Arbeiten erstellte Bauabrechnung vom 14. März 2022 – vorlagen. Die Herausgabe sämtlicher Detailbelege zur umfassenden Sanierung sind hierfür nicht erforderlich (vgl. dazu auch E. 3.5 nachfolgend).
3.4
Die Berufungsbeklagte hat unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände den Wertvermehrungsanteil auf 55 % festgelegt, d.h. am unteren Ende der Skala der gesetzlichen Vermutung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG. Die Vorinstanz hat diesen Ansatz in pflichtgemässer Ausübung ihres Ermessens als zulässig bestätigt. Dieser Ermessensentscheid gibt aus den dargelegten Gründen keinen Anlass zu Beanstandungen. Zudem hat die Berufungsklägerin den Wertvermehrungsanteil von 55 % weder im vorinstanzlichen Verfahren noch im Berufungsverfahren rechtsgenüglich substantiiert angefochten. Nach dem im Rechtsmittelverfahren geltenden Rügeprinzip genügt es nicht, den vorinstanzlichen Ermessensentscheid pauschal zu kritisieren; erforderlich sind vielmehr konkrete Beanstandungen der angefochtenen Punkte samt Darlegung, weshalb das Ermessen überschritten oder missbraucht worden sein soll. Dies ist vorliegend nicht geschehen. Zwar gilt im vorliegenden Mietstreit die soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Diese verpflichtet das Gericht jedoch nicht zu einer umfassenden Sachverhaltsabklärung von Amtes wegen, namentlich nicht bei anwaltlich vertretenen Parteien. In solchen Konstellationen beschränkt sich die richterliche Fragepflicht darauf, Unklarheiten zu bereinigen; die Parteien bleiben für die Substantiierung ihrer Tatsachenbehauptungen und Rügen verantwortlich (BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021, E. 2.1.2; BGE 141 III 569 E. 2.3 m.w.H.;
Hauck
, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. Aufl. 2025, Art. 247 N 31 ff.). Diesen Substantiierungsanforderungen ist die Berufungsklägerin nicht nachgekommen.
Soweit die Berufungsklägerin das Vorliegen einer umfassenden Überholung resp. den Wertvermehrungsanteil von 55 % unter Hinweis auf den Bericht der Hochschule Luzern mit dem Titel «Wertvermehrende und werterhaltende Investitionen bei umfassenden Sanierungen» bestreitet, ist sie damit nicht zu hören. Zwar wurden im Bericht 20 umfassende Sanierungen ausgewertet und der jeweilige Wertvermehrungsanteil beurteilt, doch lässt sich daraus keine unmittelbare Relevanz für den vorliegenden Fall ableiten, zumal die Überbauung der Berufungsbeklagten nicht Gegenstand der Untersuchung war. Im Übrigen hat die Berufungsklägerin die ergriffenen Massnahmen in ihrer Klageantwort selbst als «Gesamtsanierung» (Rz. 19) bzw. «Gesamtrenovation» (Rz. 21) bezeichnet.
3.5
Die Behauptung der Berufungsklägerin, bei der Sanierung sei lediglich der bisherige Standard wiederhergestellt worden, bleibt unbewiesen und erweist sich angesichts der vorstehenden Erwägungen als unzutreffend. Entscheidend ist vielmehr, dass die Berufungsklägerin die Höhe der Investitionskosten im erstinstanzlichen Verfahren nicht bzw. lediglich in geringfügigem Umfang (rund CHF 155'000.00) bestritten hat, zumal sie gemäss Seite 3 ihrer Plädoyernotizen selbst von einem Investitionsvolumen von CHF 13'599'892.95 ausging. Die Kostenkontrolle vom 14. März 2022 sowie die mit Klage und Replik eingereichten Unterlagen haben nicht nur der Vorinstanz eine rechtliche Beurteilung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG ermöglicht, sondern auch die Berufungsklägerin in die Lage versetzt, die geltend gemachte umfassende Überholung substantiell zu bestreiten. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang ihr Einwand, es liege keine definitive Bauabrechnung vor. Wie die Berufungsbeklagte zu Recht ausführt, enthält die Kostenkontrolle vom 14. März 2022 sämtliche relevanten Positionen, aus denen sich das Investitionsvolumen von insgesamt CHF 13'755'341.00 zusammensetzt. Die darin aufgeführten Arbeiten waren zum Zeitpunkt der Kostenkontrolle vom 14. März 2022 bereits abgeschlossen, was sich aus der Anzeige der Mietzinserhöhung vom 10. Februar 2022 ergibt. Gestützt auf die Kostenkontrolle vom 14. März 2022 und die weiteren eingereichten Unterlagen zur Sanierung hätte die Berufungsklägerin konkrete und substantiierte Einwendungen gegen einzelne Positionen bzw. Arbeiten erheben können bzw. müssen. Macht die Berufungsklägerin geltend, bei der Sanierung handle es sich vorwiegend um werterhaltende Massnahmen, obliegt es ihr, schlüssig und hinreichend darzulegen, welche Positionen beziehungsweise Arbeiten als werterhaltend und welche als wertvermehrend zu qualifizieren sind sowie in welchem genauen Verhältnis werterhaltende zu wertvermehrenden Arbeiten zueinander stehen. Eine Einsichtnahme in sämtliche Zahlungs- und Detailbelege der umfassenden Überholung ist hierfür nicht erforderlich. Bei der umfassenden Überholung der Wohnüberbauung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG ist die Berufungsbeklagte nicht verpflichtet, Zahlungs- und Detailbelege für jede einzelne Mietwohnung zusammenzustellen oder eine Ausscheidung der Arbeiten für jede einzelne Liegenschaft und Mietwohnung vorzunehmen, wie dies die Berufungsklägerin zu Unrecht beantragt.
Die in der Kostenkontrolle ausgewiesenen Arbeiten hat die Berufungsklägerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht rechtsgenüglich bestritten. Vor diesem Hintergrund war die Vorinstanz weder verpflichtet, zusätzlich sämtliche an der Hauptverhandlung eingereichten Einzelbelege im Detail zu prüfen, noch bestand Anlass, die Hauptverhandlung zu sistieren und der Berufungsklägerin eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme zu den Detailbelegen einzuräumen, zumal die Berufungsklägerin an der Hauptverhandlung keine solchen Anträge gestellt hatte. Dass die Detailbelege erst zu Beginn der Hauptverhandlung vor der ersten Wortmeldung der Berufungsbeklagten zur Sache – mithin rechtzeitig in den Prozess eingeführt – vorgelegt wurden, begründet somit keine Verletzung der Mitwirkungspflicht der Berufungsbeklagten im Sinne von Art. 160 Abs. 1 ZPO. Zudem sind sie nicht zu den erforderlichen sachdienlichen Unterlagen gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG und Art. 20 Abs. 2 VMWG zu zählen, um eine umfassende Überholung rechtsgenüglich bestreiten zu können. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Berufungsklägerin liegt nicht vor. Dementsprechend erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den Ausführungen der Berufungsklägerin in der Berufungsschrift zu einzelnen Baukostenpositionen (Berufung Rz. 45-83), zumal diese ohnehin verspätet erfolgt sind, da sie bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden müssen.
3.6
Über die Methode der Kostenverteilung für die Mehrleistungen auf die einzelnen Mieter entscheidet grundsätzlich der Vermieter. Der Richter schreitet nur ein, wenn die gewählte Methode offensichtlich unhaltbar ist (BGE 139 III 209 E. 2; KUKO OR-
Blumer
, 1. Aufl., 2014, Art. 269a N 8). Die Berufungsbeklagte hat unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände den Wertvermehrungsanteil auf 55 % festgelegt und eine gleichmässige Verteilung nach Wohnfläche vorgenommen. Die Vorinstanz hat diese Methode als nicht ungewöhnlich und sachgerecht bezeichnet. Das Kantonsgericht teilt diese Auffassung. Dass bei einer umfassenden Überholung die Mietwohnungen weitgehend einheitlich erneuert und modernisiert werden, liegt aus baulichen und ökonomischen Gründen nahe und ergibt sich sowohl aus der eingereichten Fotodokumentation (vor und nach der Gesamtsanierung) als auch aus der Mieterorientierung und dem Baubeschrieb, welche für sämtliche Wohnungen und Gebäude einen einheitlichen Sanierungsumfang festhalten und keine individuellen Wohnungssanierungen vorsehen. Bestreitet die Berufungsklägerin die gleichmässige Verteilung nach Wohnfläche mit dem Hinweis auf angeblich unterschiedliche Investitionen in einzelne Mietobjekte, trägt sie hierfür die Beweis- und Substantiierungslast. Eine hinreichende Darlegung wesentlicher Unterschiede bei den Investitionen bleibt sie indessen schuldig. Selbst allfällige, in einzelnen Wohnungen ausgeführte Mehr-oder Minderarbeiten würden den gewählten Verteilschlüssel nach Wohnfläche nicht per se unhaltbar oder missbräuchlich machen, sondern allenfalls zu rechnerischen Anpassungen bei den betroffenen Objekten führen. Eine genügend konkrete Abgrenzung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Kosten hat die Berufungsklägerin ebenfalls nicht aufgezeigt. Eine objektbezogene Kostenaufteilung, wie von ihr verlangt, wäre unter diesen Umständen nicht praktikabel und stünde im Widerspruch zu Sinn und Zweck von Art. 14 Abs. 1 VMWG. Die Rüge der Berufungsklägerin gegen den Verteilschlüssel erweist sich daher als unbegründet.
3.7
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Erhöhung des Nettomietzinses infolge der umfassenden Überholung der Wohnüberbauung, des von der Berufungsbeklagten angewandten Wertvermehrungsanteils von 55 % gestützt auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG sowie der gleichmässigen Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen rechtmässig und sachgerecht ist. Die gewählte Methode der Kostenverteilung erweist sich weder als ungewöhnlich noch als unhaltbar, sondern entspricht den gesetzlichen Vorgaben und der bundesgerichtlichen Praxis. Unter Berücksichtigung des gesunkenen Referenzzinssatzes wurde der Nettomietzins für die 5-Zimmer-Wohnung der Berufungsklägerin mit einer Wohnfläche von rund 101 m² auf monatlich CHF 1'401.00 ab 1. Juni 2022 festgelegt. Dieser Mietzins liegt im Rahmen des nach Art. 269 ff. OR Zulässigen und ist insbesondere nicht als missbräuchlich zu qualifizieren. Sämtliche diesbezügliche Rügen der Berufungsklägerin erweisen sich als unbegründet.
4.1
Die Berufungsklägerin moniert des Weiteren, die Vorinstanz habe den Einwand des übersetzten Ertrags zu Unrecht unberücksichtigt gelassen. Sie macht geltend, die nach der Sanierung verlangten Nettomietzinse führten – gemessen an der Nettorendite – zu einem missbräuchlichen Ertrag. Die Vorinstanz hätte die Berufungsbeklagte daher zur Edition der für eine Nettorenditeberechnung erforderlichen Unterlagen (insb. Kostenbasis, Eigenkapital, Ertrags- und Aufwandszahlen etc.) anhalten müssen. Stattdessen habe sie erwogen, es handle sich um eine sog. Altbaute im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, weshalb keine Pflicht der Vermieterin zur Edition von Renditeunterlagen bestehe. Nach Auffassung der Berufungsklägerin schliesse die Qualifikation als Altbaute eine Nettorenditeprüfung indessen nicht aus. Die Vorinstanz habe der Mieterschaft durch das Unterlassen der Edition die Möglichkeit der Überprüfung der Renditelage genommen und damit ihr rechtliches Gehör verletzt. Mit der Weigerung, die Renditeunterlagen zu edieren, habe die Berufungsbeklagte zudem ihre Mitwirkungspflicht nach Art. 160 Abs. 1 lit. b ZPO verletzt, was die Vorinstanz im Rahmen ihrer Beweiswürdigung hätte berücksichtigen müssen. Ohnehin hätte die Vorinstanz aufgrund der sozialen Untersuchungsmaxime von Amtes wegen entsprechende Beweise erheben müssen.
4.2
Die Berufungsbeklagte hält die Kritik der Gegenpartei für überwiegend appellatorisch. Die streitbetroffene Liegenschaft sei unbestritten eine Altliegenschaft, weshalb der Ertragseinwand von vornherein ausser Betracht falle. Damit scheide sowohl eine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz als auch eine Verletzung einer Mitwirkungspflicht der Berufungsbeklagten aus.
4.3
Nach Auffassung des Kantonsgerichts verfängt auch diese Rüge der Berufungsklägerin nicht. Die streitige Liegenschaft steht seit über 30 Jahren im Eigentum der Berufungsbeklagten und ist damit unstreitig eine Altliegenschaft bzw. Altbaute im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Bei solchen Objekten erfolgt die Missbräuchlichkeitskontrolle primär nach dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit; der Ertragseinwand mittels Nettorendite tritt demgegenüber zurück (BGE 144 III 514 E. 1.2, 2.2.1; SVIT-Komm/
Rohrer
, Vorbem. zu Art. 269-270e OR, N 16 ff.). Gründe, die ausnahmsweise eine Nettorenditeprüfung rechtfertigen könnten, werden von der Berufungsklägerin weder substantiiert behauptet, noch sind sie ersichtlich. Die von ihr editionsweise verlangten Renditeunterlagen sind daher nicht entscheiderheblich. Die Vorinstanz durfte Beweisanträge zu rechtlich unerheblichen Tatsachen ohne Verletzung von Bundesrecht, namentlich des Gehörsanspruchs der Berufungsklägerin, abweisen. Aus demselben Grund ist auch die behauptete Verletzung der Mitwirkungspflicht durch die Berufungsbeklagte hinsichtlich der Beweiserhebung zu verneinen. Die soziale Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien nicht von ihrer Substantiierungs- und Begründungslast und verpflichtet das Gericht nicht, Beweise zu nicht entscheiderheblichen Vorbringen (hier: Nettorendite einer Altliegenschaft) von Amtes wegen zu erheben, zumal die Parteien anwaltlich vertreten sind (vgl. dazu auch vorstehende E. 3.4).
Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin weder rechtsgenüglich gerügt noch substantiiert dargetan hat, der streitgegenständliche Nettomietzins sei nicht orts- und quartierüblich bzw. im Vergleich zu tauglichen Vergleichsobjekten übersetzt. Unter Berücksichtigung der jüngsten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmung zulässiger Mietzinserhöhungen nach einer Sanierung (BGer 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024) erweist sich der streitgegenständliche Nettomietzins zudem als nicht missbräuchlich (massgebende Berechnungswerte: Sanierungs-kosten CHF 13'755'341.00, Wertvermehrungsanteil 55 %, Abschreibungsdauer 30 Jahre, Hypothekarzins 1.25 %, Unterhaltszuschlag 10 %, Mehrzins verteilt auf 11'850 m
2
). Die Rügen der Berufungsklägerin zum behaupteten übersetzten Ertrag sind daher abzuweisen.
5.1
Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz hätte aus der unwahren Angabe der Berufungsbeklagten im amtlichen Formular betreffend den Erhalt von Förderbeiträgen für wertvermehrende Verbesserungen die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom 9. Februar 2022 feststellen müssen. Die Berufungsbeklagte habe den Erhalt von Förderbeiträgen zu unterdrücken versucht. Das Kreuz sei unstreitig am falschen Ort gesetzt worden, wodurch die Berufungsklägerin durch die fehlerhafte Formularangabe irregeführt worden sei. Die Begründung der Mietzinserhöhung sei damit unwahr, was zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung führen müsse.
5.2
Die Berufungsbeklagte bestreitet den Vorwurf der Irreführung. Die Förderbeiträge seien stets in der Bauabrechnung ausgewiesen und zugunsten der Mieterschaften in Abzug gebracht worden. Die Berufungsklägerin lege nicht dar, worin eine Irreführung oder ein konkreter Rechtsnachteil liegen solle. Für die Frage der Berechtigung der Mietzinserhöhung sei unerheblich, ob Subventionen geflossen seien. Massgebend sei einzig, ob sie in der Berechnung berücksichtigt worden seien. Eine allfällige unrichtige Angabe auf dem Formular begründe keine Nichtigkeit. Art. 269d Abs. 2 OR sehe die Nichtigkeitsfolge nur bei fehlender oder unklarer Begründung vor, nicht aber bei einer zwar klaren, jedoch inhaltlich unzutreffenden Begründung. Eine unzutreffende Begründung mache die Mietzinserhöhung lediglich anfechtbar. Die Schutzfunktion des Formulars sei nicht beeinträchtigt, weil die massgeblichen Informationen zur Mietzinserhöhung – insbesondere die umfassende Überholung und die Kostenbasis – transparent dargetan und überprüfbar vorgelegen seien.
5.3
Die Rügen der Berufungsklägerin beschränken sich weitgehend auf appellatorische Kritik und vermögen nicht zu überzeugen. Die Nichtigkeitsgründe sind in Art. 269d Abs. 2 OR abschliessend geregelt: Danach ist eine Mietzinserhöhung nichtig, wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird (lit. a), wenn sie nicht begründet wird (lit. b) und wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird (lit. c). Keiner dieser drei Nichtigkeitsfälle liegt hier vor. Die Mietzinserhöhung wurde von der Berufungsbeklagten auf dem vom Kanton Basel-Landschaft bewilligten Formular angezeigt und mit «wertvermehrenden Investitionen gemäss Begleitschreiben vom 10. Februar 2022» begründet. Es ist darin weder eine Kündigung angedroht noch ausgesprochen worden. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 VMWG verlangt zwar die Angabe, ob Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhalten wurden. Diese Informationspflicht dient der möglichst umfassenden Information der Mieterschaft im Hinblick auf eine Anfechtung, vermag die in Art. 269d Abs. 2 OR vorgesehenen Nichtigkeitsgründe jedoch nicht zu erweitern. Anders als eine fehlende oder unklare Begründung, führt eine unzutreffende Angabe – hier über Förderbeiträge – nicht zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit (BSK OR-
Weber
, 7. Aufl., E. 7b m.w.H.; SVIT-Komm/
Rohrer
, Art. 269d OR N 47 m.w.H.).
Ferner ist festzuhalten, dass die Förderbeiträge in der Kostenkontrolle mit CHF 48'520.00 (unter dem Titel «Subventionen») ausgewiesen und bei den Investitionskosten von rund CHF 13.8 Mio. rechnerisch in Abzug gebracht worden sind. Einen Rechtsnachteil hat die Berufungsklägerin weder dargetan, noch ist ein solcher ersichtlich. Angesichts dieser Relationen ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass es in casu unverhältnismässig wäre, aus der beanstandeten Formularangabe zu den Förderbeiträgen die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung abzuleiten. Soweit die Berufungsschrift darüber hinaus bloss appellatorische Kritik übt, fehlt es an einer substantiellen Auseinandersetzung mit den einschlägigen Erwägungen der Vorinstanz. Die Rügen hinsichtlich der Förderbeiträge sind daher abzuweisen.
6.
Die weiteren Rügen der Berufungsklägerin erschöpfen sich in appellatorischer Kritik am angefochtenen Entscheid. Sie vermögen weder eine Rechtsverletzung noch eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Sinne von Art. 310 ZPO aufzuzeigen.
7.
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist die Berufung vollumfänglich abzuweisen. Daraus folgt, dass die Prozesskosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus den Gerichts-kosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), nach Massgabe von Art. 106 Abs. 1 ZPO der unterliegenden Berufungsklägerin aufzuerlegen sind. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 3 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (GebT, SGS 170.31) auf CHF 2’000.00 festzusetzen.
Ferner hat die Berufungsklägerin der obsiegenden Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung für die Kosten der berufsmässigen Vertretung zu leisten, welche sich nach der Tarifordnung (TO, SGS 178.112) bemisst. Mangels Vorlage einer Honorarnote durch die Berufungsbeklagte ist die Parteientschädigung von Amtes wegen nach Ermessen festzusetzen (§ 18 Abs. 1 TO). Ausgehend von einem kumulierten Streitwert von insgesamt CHF 281'280.00 für sämtliche fünf Parallelverfahren (vier Verfahren mit einem Streitwert von je CHF 59'520.00 und ein Verfahren mit einem Streitwert von CHF 43'200.00) ist das Grundhonorar auf CHF 22'000.00 festzulegen. In Anwendung von § 10 TO erscheint es angesichts der wiederholenden Ausführungen aus dem erstinstanzlichen Verfahren sachgerecht, das Grundhonorar ermessensweise um 25 % auf CHF 16'500.00 für sämtliche fünf Parallelverfahren zu reduzieren, was einem Grundhonorar von CHF 3'300.00 pro Berufungsverfahren entspricht (§ 14 TO). Zuschläge zum Grundhonorar nach § 8 TO rechtfertigen sich nicht. Ebenso besteht mangels konkreter Geltendmachung gemäss § 15 ff. TO kein Anspruch auf Auslagenersatz oder Mehrwertsteuer (vgl. KGE BL
400 19 237
vom 3. Dezember 2019 E. 9.1). Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten somit eine Parteientschädigung von CHF 3'300.00 für das vorliegende Verfahren zu bezahlen.
Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von CHF 2'000.00 für das Berufungsverfahren wird der Berufungsklägerin auferlegt.
Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 verrechnet.
3.
Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 3'300.00 zu bezahlen.
Präsidentin
Susanne Afheldt
Gerichtsschreiber
Giuseppe Di Marco