bger · 1E.13/2000 · 2001-12-18 · de
Enteignung



1E.13/2000/sch

I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG

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18. Dezember 2001

Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger,

Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes-

richter Aeschlimann, Féraud, Catenazzi, Favre und Gerichts-

schreiberin Schilling.

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In Sachen

Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, Postfach,

Zürich-Mülligen, Beschwerdeführerin, vertreten durch

Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39, Postfach,

Zürich,

gegen

Kanton Z ü r i c h, vertreten durch die Baudirektion, diese

vertreten durch Dr. Hansjürg Bopp, Leiter des Büros Land-

erwerb, Walcheturm, Zürich,

X.________,

Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10,

betreffend

Entschädigung für formelle Enteignung

(Neubau der Nationalstrassen A 20.1.4 Umfahrung Birmensdorf,

A 4.1.5 Uetlibergtunnel, A 4.1.4 Verzweigung Zürich-Brunau),

hat sich ergeben:

A.- Im Zusammenhang mit dem Neubau der Nationalstrassen

A 4.1.5 (Uetlibergtunnel) und A 4.1.4 (Brunau - Uetliberg-

Ost) beansprucht der Kanton Zürich unter anderem die Parzelle

Kat. Nr. 6100 an der Allmendstrasse in Zürich-Wollishofen.

Auf diesem Grundstück im Halte von 518 m2 steht ein im Jahre

1902 erstelltes vierstöckiges Haus, in dem ebenerdig das

Restaurant Höcklerbrücke mit Kegelbahn geführt wird und sich

in den Obergeschossen Wohnungen befinden. Die Liegenschaft

grenzt östlich an die Bahngeleise der Sihltalbahn sowie

westlich an die stark befahrene Allmendstrasse und liegt

nur rund 15 m von der Hochstrasse A 3 entfernt, die etwa

auf der Höhe des zweiten Obergeschosses verläuft.

Mit persönlicher Anzeige vom 1. Oktober 1996 gab der

Kanton Zürich dem Eigentümer X.________, der die Liegenschaft

am 28. März 1996 ersteigert hatte, die Enteignung bekannt.

Dieser meldete hierauf innert der Eingabefrist eine Entschä-

digungsforderung von insgesamt Fr. 4'500'640.-- an. An der

Einigungsverhandlung vom 28. Mai 1997 offerierte der Kanton

Zürich eine Entschädigung in Höhe von Fr. 1'000'000.--, wäh-

rend der Enteignete an seiner Forderung festhielt. Da auch

die weiteren Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos

blieben, ersuchte der Kanton Zürich am 18. Januar 2000 die

Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Durchfüh-

rung des Schätzungsverfahrens.

An der Schätzungsverhandlung vom 18. April 2000

stellte der Kanton Zürich den Antrag, die Enteignungsent-

schädigung sei auf Fr. 1'550'000.-- festzusetzen. Der Ent-

eignete verlangte für den Landwert Fr. 600'000.--, den

Gebäudewert Fr. 2'335'000.-- und für entgangenen Gewinn

Fr. 800'000.--, somit insgesamt Fr. 3'735'000.--. Die Zür-

cher Kantonalbank schloss sich als Grundpfandgläubigerin

dem Antrag des Enteigners an.

B.- Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgenös-

sische Schätzungskommission, Kreis 10, den Kanton Zürich an,

X.________ für die Enteignung seiner Liegenschaft eine Ent-

schädigung von Fr. 1'120'000.-- zu bezahlen.

Die Schätzungskommission bestimmte den Verkehrswert

des enteigneten Grundstücks anhand des Real- und des Er-

tragswerts, wobei sie den Ertragswert dreifach gewichtete.

Bei der Ermittlung des Realwertes ging die Kommission von

einem Landwert von Fr. 500.--/m2 (insgesamt Fr. 259'000.--)

aus. Den Neubauwert des Gebäudes setzte sie auf Fr. 600.--/m3

bzw. Fr. 500.--/m3 (für Anbau mit Kegelbahn) fest. Dem Alter

und dem schlechten Zustand der Bauten wurde mit einer Alters-

entwertung von 60 % bzw. 50 % (Anbau mit Kegelbahn) Rechnung

getragen. Für die festen Einbauten setzte die Kommission

Fr. 150'000.-- ein, für Umgebungsarbeiten und Werkleitungen

Fr. 120'000.--. Die Baunebenkosten wurden auf Fr. 139'000.--

geschätzt. Damit ergaben sich Gebäude- und Nebenkosten von

Fr. 1'101'000.-- und, zusammen mit dem Landwert, ein Real-

wert von Fr. 1'360'000.--.

Zum Ertragswert hielt die Schätzungskommission

fest, dass zwar zwischen dem Enteigneten und der Tobler

Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude be-

standen habe, der noch bis 31. Dezember 2002 gültig gewesen

wäre, doch sei der vereinbarte Mietzins von Fr. 13'500.--

im Jahre 1998 zunächst vom Enteigneten selbst und hierauf

vom Betreibungsamt herabgesetzt worden. Der im Restaurant

erzielbare Jahresumsatz belaufe sich gemäss den Richtwerten

zur Umsatzbestimmung von Gastgewerbebetrieben nur auf

Fr. 570'000.--, woraus sich ein Mietwert von Fr. 45'600.--

(Umrechnungssatz 8 %) bis Fr. 51'300.-- (Umrechnungssatz 9 %)

ergebe. Aufgrund des schlechten Zustandes der drei Wohnungen

und der unfreundlichen Lage des Objekts könne nur von einem

Mietwert der Wohnungen von je Fr. 400.-- pro Monat, somit

von jährlich insgesamt Fr. 14'400.-- ausgegangen werden. Je

nach Wahl des Umrechnungssatzes ergebe sich ein möglicher

Mietertrag von insgesamt Fr. 60'000.-- bis Fr. 65'700.--

im Jahr. Damit zeige sich klar, dass ein Mietzins von

Fr. 13'500.-- im Monat nicht erzielbar sei. Würden die als

möglich angenommenen Mieterträge kapitalisiert, ergebe sich

bei einem Kapitalisierungssatz von 7 % bis 8 % ein Ertrags-

wert zwischen Fr. 750'000.-- und Fr. 857'000.-- (für einen

Mietertrag von Fr. 60'000.--) bzw. zwischen Fr. 821'000.--

und Fr. 939'000.-- (für einen Mietertrag von Fr. 65'700.--).

Schliesslich hat die Schätzungskommission ange-

sichts der Differenz zwischen dem erzielbaren und dem ver-

traglich vereinbarten Mietzins den möglichen Jahresumsatz

des Restaurants auf Fr. 650'000.-- erhöht und dementspre-

chend den Mietwert auf Fr. 58'500.-- (Umrechnungssatz 9 %)

angesetzt. Den unter Einbezug des Mietertrages für die

Wohnungen ermittelten Gesamtmietwert von Fr. 72'900.-- ka-

pitalisierte die Kommission zum (geringeren) Satz von 7 %

und legte den Ertragswert der enteigneten Liegenschaft auf

Fr. 1'041'000.-- fest.

C.- Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungs-

kommission, Kreis 10, vom 24. Juli 2000 hat die Zürcher Kan-

tonalbank Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und Antrag

auf Erhöhung der Enteignungsentschädigung auf Fr. 1'550'000.--

gestellt. Die Beschwerdeführerin rügt Verletzung von Bundes-

recht, unrichtige und unvollständige Ermittlung des rechts-

erheblichen Sachverhaltes sowie Unangemessenheit der von der

Schätzungskommission festgesetzten Entschädigung.

Im Namen des Kantons Zürich ersucht die kantonale

Baudirektion um Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische

Schätzungskommission, Kreis 10, hat auf Vernehmlassung ver-

zichtet. Der ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Ent-

eignete unterstützt sinngemäss den Antrag der Beschwerde-

führerin.

In Replik und Duplik haben die Beschwerdeführerin

und der Enteigner an ihren Anträgen festgehalten.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.- Gemäss Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die

Enteignung (EntG; SR 711) unterliegen die Entscheide der

Schätzungskommission der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans

Bundesgericht. Mit dieser kann nicht nur Verletzung von Bun-

desrecht und unrichtige oder unvollständige Feststellung des

Sachverhaltes (
Art. 104 lit. a und b OG
), sondern - da eine

erstinstanzliche Verfügung über öffentlichrechtliche Ent-

schädigungen angefochten wird - auch Unangemessenheit gerügt

werden (
Art. 104 lit. c Ziff. 1 OG
). Dem Bundesgericht steht

in Bezug auf den Sachverhalt ebenfalls volle Prüfungsbefug-

nis zu, da die Entscheide der Schätzungskommissionen nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung trotz
Art. 105 Abs. 2 OG

auch in tatsächlicher Hinsicht freier Prüfung unterliegen

(
BGE 119 Ib 348
E. 1b, 447 E. 1). Im Gegensatz zur Schät-

zungskommission ist das Bundesgericht indessen an die Anträ-

ge der Parteien gebunden. Dies gilt allerdings nur für die

für ein Enteignungsobjekt als Ganzes gestellten Begehren;

das Gericht kann daher die einzelnen Entschädigungsposten

unabhängig von den hiezu vorgebrachten Begründungen korri-

gieren, solange der von den Parteien gesteckte Rahmen ins-

gesamt nicht über- oder unterschritten wird (
BGE 114 Ib 286

E. 9 S. 300, 109 Ib 31 mit Hinweisen auf weitere Urteile).

2.- Nach
Art. 78 Abs. 1 EntG
sind neben den Hauptpar-

teien auch die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten

und Nutzniesser als Nebenparteien zur Verwaltungsgerichts-

beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheides

der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind.

Auf der enteigneten Liegenschaft lasten ein Namen-

schuldbrief über Fr. 1'500'000.--, datierend vom 16. Dezem-

ber 1980, im 1. Rang, sowie ein Inhaberschuldbrief über

Fr. 100'000.-- datierend vom 17. Juli 1996, im 2. Rang,

sowie zwei weitere Inhaberschuldbriefe. Mit Verfügung des

Audienzrichteramts des Bezirksgerichts Zürich vom 19. Mai

1999 ist der Zürcher Kantonalbank in der das Enteignungs-

objekt betreffenden Betreibung auf Grundpfandverwertung

für den Betrag von Fr. 1'300'000.-- nebst Zins zu 9 % seit

31. Dezember 1999 sowie für die aufgelaufenen Verfahrens-

kosten Rechtsöffnung erteilt worden. Da sich die Enteig-

nungsentschädigung, die dem Grundpfandberechtigten an Stelle

der enteigneten Sache haftet (
Art. 24 Abs. 1 EntG
), nur auf

Fr. 1'120'000.-- beläuft, ist die Kantonalbank durch den

Schätzungsentscheid zu Verlust gekommen. Sie ist somit zur

Beschwerde legitimiert.

3.- Die Beschwerdeführerin stellt den Antrag, es sei

ein Gutachten der Oberschätzungskommission einzuholen. Die

Eidgenössische Oberschätzungskommission ist jedoch kein

Gremium, das als solches Gutachten erstatten würde. Sie

besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus ver-

schiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall vom Bun-

desgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden

können (vgl.
Art. 80 und 82 EntG
). Wie sich im Folgenden

zeigt, ist hier eine solche Beratung nicht nötig.

4.- Die Beschwerdeführerin wendet nichts dagegen ein,

dass der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft anhand

einerseits des Realwerts und andererseits des Ertragswerts

ermittelt worden ist, und stellt auch die vorgenommene Ge-

wichtung dieser beiden Werte (3-mal Ertragswert, 1-mal Real-

wert) nicht in Frage. Sie kritisiert dagegen einzelne Posten

in den von der Schätzungskommission vorgenommenen Berechnun-

gen, wobei sie sich auf die bei den Akten liegenden, im Auf-

trag des Betreibungsamtes Zürich 2 erstellten Schätzungen der

Architekten A.________ + B.________ vom 27. November 1995

(im Folgenden: Schätzung A.________) sowie der Architekten

C.________ vom 15. November 1999 (im Folgenden: Schätzung

C.________) beruft. Der Entscheid der Schätzungskommission

wäre indes nur dann bundesrechtswidrig, wenn sich die Ent-

eignungsentschädigung insgesamt, im Endergebnis, als unange-

messen und ungenügend erwiese. Die Tatsache allein, dass

einzelne Posten auch anders bewertet werden können, genügt

für den Vorwurf der Bundesrechtswidrigkeit noch nicht. Dies

gilt insbesondere dann, wenn die Differenzen in der Bewer-

tung einzelner Entschädigungsposten auf unterschiedliche

Schätzungsmethoden oder auf unterschiedliche der Schätzung

zu Grunde gelegte Annahmen zurückzuführen sind, die an sich

vertretbar sind.

5.- Was den aus dem Gebäudewert und dem (relativen)

Landwert ermittelten Realwert des enteigneten Grundstücks

anbelangt, beanstandet die Beschwerdeführerin die für die

Bauten angenommene Altersentwertung sowie die Entschädigung

für die Einbauten. Ausserdem kritisiert sie den von der

Schätzungskommission eingesetzten Landwert.

a) Die Beschwerdeführerin stimmt den von der

Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude

(Fr. 600.--/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.--/m3

für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich

zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwer-

tung von ca. 60 % ein, dass für Gebäude des Unterhaltungs-

und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene längere

Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Gebäude könnten viel

länger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden,

insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Ansprüche

an die Bausubstanz gestellt würden. Es sei daher für das

Hauptgebäude nur von einer Altersentwertung von 50 % und für

den Anbau von 40 % und den entsprechend höheren Zeitwerten

auszugehen.

Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die

Schätzer A.________ und C.________ den Neuwert des Gebäudes

deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben

und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend

betrachtet werden dürfen (Schätzung A.________: Hauptgebäude

Fr. 520.--/m3, Anbau Fr. 450.--/m3; Schätzung C.________:

Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Oberge-

schoss: Fr. 450.--/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.--/

m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.--/m3). Die Altersent-

wertung hat C.________ auf 40 % festgesetzt, während sie

nach der Schätzungskommission ca. 60 % und nach A.________

sogar 66 % beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die

altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer

als 60 % zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der

Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann

für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Ge-

schäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer

Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und

hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Alters-

entwertung festgesetzt werden können, die über 60 % liegt

(vgl. Franco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg.

Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Fol-

genden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzer-

handbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg.

Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexper-

ten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der

Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhand-

buch], S. 193; Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegen-

schaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt

die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines

Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der ent-

eigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen

Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A.________ aus

dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich

in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht

bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die

Lüftungsanlage und die Elektroinstallationen für das

Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das

Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein

beträchtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und

Küche seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Schät-

zungskommission hat den schlechten Zustand des Gebäudes

bestätigt. Auch in der Schätzung von C.________ aus dem

Jahre 1999 wird erwähnt, dass der Unterhalt vernachlässigt

worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe.

Angesichts dieser Mängel lässt sich eine Erhöhung des Zeit-

wertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen.

b) Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass

die Schätzungskommission für die festen Einbauten eine Ent-

schädigung von pauschal Fr. 150'000.-- eingesetzt hat. In

der Schätzung von C.________ würden die Einbauten detail-

liert mit insgesamt Fr. 460'000.-- bewertet (Bierkeller

Fr. 50'000.--, Küche mit Buffet Fr. 120'000.--, Innenausbau

Restaurant Fr. 150'000.--, Abluftanlage Fr. 90'000.--,

Kegelbahn Fr. 50'000.--). Es müsse von diesen Beträgen

ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Gebäude-

versicherung beruhten. Die Schätzungskommission hätte zu-

mindest ansatzweise darlegen müssen, weshalb diese genauen

Angaben unzutreffend seien.

Zu diesen Ausführungen ist vorweg klarzustellen,

dass die Versicherungswerte der Zürcher Gebäudeversicherung

Neuwerte sind; sie können daher für eine Zeitwertschätzung

nicht übernommen werden. Das hat der Schätzer C.________

allerdings auch nicht getan, sondern für die festen Ein-

bauten gleich wie für die übrigen Baukosten eine Reduktion

von 40 % für die Altersentwertung vorgenommen und somit

"nur" Fr. 276'000.-- in Rechnung gestellt. Ist aber die

Annahme einer Altersentwertung von 40 % nach dem Gesagten

für die Rohbauten schon als fragwürdig zu betrachten, so

vermag der gleiche Pauschalabzug für Einbauten, die eine

völlig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger

zu überzeugen; zumindest hätte in diesem Zusammenhang an-

gegeben werden müssen, wann letztmals welche Renovationen

vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass

die Schätzungskommission - wie schon dargelegt - für Res-

taurant, Küche und Kegelbahn einen weit höheren Bauwert

eingesetzt hat als der Schätzer C.________ und dabei offen-

sichtlich auch den Ausbaustandard mitberücksichtigt hat.

Es besteht daher kein Anlass, die Entschädigung für die

Einbauten, die auch in der Schätzung A.________ mit

Fr. 150'000.-- bewertet worden sind, zu erhöhen.

c) Die Schätzungskommission führt im angefochtenen

Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A.________

werde unerklärlicherweise von einem Bodenwert von

Fr. 1'200.--/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grund-

stücks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter

werde in dieser Schätzung ausdrücklich erwähnt, dass die

Lage wegen der Lärmimmissionen für Wohnzwecke vollkommen

ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft

als schlecht und das Gebäude als überaltert beschrieben.

Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Schät-

zungskommission als richtig erwiesen. Unter Berücksichtigung

dieser Umstände rechtfertige es sich, von einem relativen

Landwert von Fr. 500.--/m2 auszugehen.

Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdefüh-

rerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der

Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und

nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit

der geschätzte Landwert von Fr. 500.--/m2 auf der Mitberück-

sichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er

den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält

die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses

habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai

1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Emp-

findlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zu-

gewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien

daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs-

Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte

Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr ge-

eignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender

Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der

Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen

der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv.

Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die

Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht

unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigne-

ten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen

zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsge-

werbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von

Fr. 1'200.--/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern ent-

spreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Ver-

gleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt

geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Ent-

eigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem

entsprechenden Landwert basiere.

aa) Die Schätzungskommission hat den Landwert der

enteigneten Parzelle auf Fr. 500.--/m2, der Schätzer

A.________ auf Fr. 1'200.--/m2 und der Schätzer C.________

auf Fr. 300.--/m2 festgelegt. Keine der Schätzungen enthält

Angaben über die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten

Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Land-

werts - fällt in der Regel auch nicht leicht, da die Ver-

gleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen

kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden

letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaft-

licher Nutzung zulässt, wird der Landwert daher oft in Be-

ziehung zum Nutzwert der bestehenden Überbauung gesetzt und

anhand von festen Verhältniszahlen bestimmt (vgl. Schätzer-

lehrgang, S. 27, 112).

In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der

relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog.

Lageklassen-Methode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese

Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahl-

reicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des

Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum

Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für

alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli

unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl

der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer

Bruttorendite von 6 %) gegenüber dem Landwert entspricht.

Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer

dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der

Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich

nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25 %, Lageklasse 2:

12,5 % usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximal-

höhe von 50 % (vgl. Wolfgang Naegeli, Die Wertberechnung des

Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des

Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese

prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung

auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand.

Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und

1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken

auf 6 % und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert

zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches

überarbeitet worden (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 44 f.,

270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisatio-

nen eigene Lagenklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen

erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Ta-

bellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese

neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lage-

klassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neu-

wert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten

Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von Naegeli/Wenger aus

dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als mass-

gebend bezeichnet wird (vgl. Schätzerhandbuch Tabellen 10

und 11; Schätzerlehrgang S. 112 ff.; Naegeli/Wenger, a.a.O.,

S. 47, 143 ff.).

bb) Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten

von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt,

als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein,

dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch

davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie

nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne

Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführe-

rin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des

Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants

mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass

sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungs-

stätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeig-

net hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt

keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich

eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert wer-

den. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten,

die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter

der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nöti-

gen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich

hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes

und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in

die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für

ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden

Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Sin-

gularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten

anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle

zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der

von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von

Fr. 259'000.-- der Grössenordnung nach vertreten lässt

oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerde-

führerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.-- liegt.

Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Land-

werte mit den von der Schätzungskommission berechneten Bau-

kosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so

die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüs-

sels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem

Enteignungsobjekt entspricht.

Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand

1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäu-

des (Fr. 1'101'000.--) und des Landwertes von Fr. 259'000.--

zur Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19 % des Gesamtwertes).

Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lage-

klassenschlüssel verwiesen werden kann (Naegeli/Wenger,

a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundstück recht gut zu

entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.-- in

Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von über 5,1

(Landwertanteil 36 % des Gesamtwertes). Eine solch hohe Ein-

stufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der

miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage

für einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl

ergäbe sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfeh-

lungen gemäss nicht vom Zeitwert des Gebäudes, sondern vom

Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen würde. Diese Än-

derungen sind indes durch die jüngsten Entwicklungen auf dem

Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Schätzerhandbuch, Kommen-

tar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen For-

mel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland

geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit

grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen

aber bei einem Grundstück, dessen Lage als trostlos und

extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als

ungewiss erscheint, die grössten Zweifel. Weiter ist zu be-

achten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der

Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll)

nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Schätzerlehrgang

S. 115). Demnach müsste hier für die Bausubstanz, die auf

die Wohnungen entfällt, die nicht mehr oder nur noch teil-

weise nutzbar sind, entsprechende Abzüge vorgenommen werden.

Eine Berücksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier

nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass

der relative Landwert von Fr. 259'000.-- bzw. Fr. 500.--/m2

der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgeben-

den Schätzungszeitpunkt angemessen erscheint.

cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden,

dass der Kanton Zürich in der gleichen Gegend Landflächen

in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von

Fr. 500.--/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte,

wie bereits erwähnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte

zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis für das be-

sagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur

deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der

Grundstücke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf

der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht

hätte aufrechterhalten werden können. Unter diesen Umständen

vermag der genannte Landerwerb einen weiteren Anhaltspunkt

für das in der fraglichen Gegend bestehende Preisniveau zu

liefern und insofern den im angefochtenen Entscheid fest-

gelegten Landwert zu bestätigen.

6.- Die Kritik der Beschwerdeführerin an der Ertrags-

wert-Ermittlung richtet sich in erster Linie dagegen, dass

die Schätzungskommission nicht auf die am Stichtag beste-

henden Mietverträge und die darin festgelegten Mietzinse

(monatlich Fr. 13'000.-- für das Restaurant, die Kegelbahn

und die Wohnungen sowie Fr. 417.-- für den Garagenanbau)

abgestellt hat. Im Weiteren rügt sie, zur Umsatzermittlung

sei ein zu niedriger Ansatz pro Sitzplatz und Tag gewählt

worden und unberücksichtigt geblieben, dass die Räumlich-

keiten in den Obergeschossen, die als Wohnungen ungeeignet

seien, ebenfalls für gast- und unterhaltungsgewerbliche

Zwecke hätten genutzt werden können.

a) Die Schätzungskommission erwähnt im angefochte-

nen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigen-

tümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über

das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis

31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss

Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.--, doch habe dieser im

Oktober 1998 auf Fr. 10'500.-- und im Dezember 1998 auf

Fr. 7'000.-- gesenkt werden müssen. Die vertraglich fest-

gelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr)

erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswert-Berech-

nung auch nicht zu Grunde gelegt werden.

Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung

der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen

mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf

die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei,

nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag ver-

traglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und

nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des

Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite wider-

spiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde

hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen,

die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren

Mietzinse von Fr. 10'500.-- bzw. Fr. 7'000.-- zu stützen.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Miet-

zinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatz-

rückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu

überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat,

dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen

werde.

Übrigens hätten die vertraglich vereinbarten Miet-

zinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erhältlich ge-

wesen wären, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige

Rente" kapitalisiert werden dürfen. Mit Blick auf das Alter

und den schlechten Zustand des Gebäudes hätte vielmehr davon

ausgegangen werden müssen, der Eigentümer hätte sich - falls

er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten wäre -

nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren

Mietzins zufrieden geben müssen.

b) Die Beschwerdeführerin beanstandet den im ange-

fochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des

Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.-- pro Sitzplatz und Tag.

Sie übersieht jedoch, dass die Schätzungskommission zwar

ihre Umsatzberechnung zunächst mit diesem Ansatz vorgenommen,

den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.-- aber

nachträglich auf Fr. 650'000.-- erhöht hat. Eine weitere

Erhöhung fällt angesichts der schon mehrfach erwähnten

schlechten Lage, die sich auch darin äussert, dass das

Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist

und keine (rechtlich gesicherten) Parkplätze zur Verfügung

stehen, nicht in Betracht.

c) Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der

Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden müssen, da sich in den

Obergeschossen, die für Wohnzwecke ungeeignet seien, mit

einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der glei-

che Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalitäten des be-

stehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche

Umnutzung bewilligungspflichtig wäre, setzte sie auch be-

trächtliche Investitionen für Umbau- und Renovationsarbeiten

voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei

der Ertragswert-Berechnung eine Rendite aus einer theore-

tisch möglichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die für

diese Verwendung nötigen Aufwendungen aber zu übergehen.

Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der

Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des

Gebäudes nicht noch vermehrt hätte Rechnung getragen werden

müssen, sei es durch Erhöhung des Kapitalisierungssatzes

oder dadurch, dass die (Netto-)Erträge nur noch für die

Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert

zum Ertragswert hinzugeschlagen würde (vgl. Adolf Hägi, Die

Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.).

Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erhöhung der Ent-

schädigung im Streite liegt, ungeprüft bleiben.

7.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem

Gesagten abzuweisen.

Da das Enteignungsgesetz der Grundpfandgläubigerin

im Enteignungsverfahren ausdrücklich Parteistellung zuer-

kennt, rechtfertigt es sich, auch ihr gegenüber die speziel-

len enteignungsrechtlichen Kostenregeln zur Anwendung zu

bringen. Dementsprechend sind die Kosten des vorliegenden

Verfahrens dem Kanton Zürich als Enteigner aufzuerlegen.

Dieser ist zudem zu verpflichten, der Beschwerdeführerin

eine Parteienschädigung zuzusprechen, die allerdings im

Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens zu kürzen ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.

2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Kanton

Zürich auferlegt.

3.- Der Kanton Zürich wird verpflichtet, der Beschwer-

deführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Partei-

entschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem

Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion sowie

X.________ und der Eidgenössischen Schätzungskommission,

Kreis 10, schriftlich schriftlich mitgeteilt.

______________

Lausanne, 18. Dezember 2001

Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung

des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: