bger · 4A 150/2022 · 2022-09-12 · fr

responsabilité du notaire, | Droit des contrats

Bundesgericht I. Zivilrechtliche Abteilung 12.09.2022 4A 150/2022 (4A_150/2022)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 12.09.2022 4A 150/2022 (4A_150/2022)
Tribunale federale I Corte di diritto civile 12.09.2022 4A 150/2022 (4A_150/2022)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_150/2022
Arrêt du 12 septembre 2022
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Hohl, Présidente, Kiss et Niquille,
Greffier : M. Botteron.
Participants à la procédure
A.________,
représenté par
Me Michel Bergmann, avocat,
recourant,
contre
B.________ SA,
représentée par Me Yvan Henzer, avocat,
intimée.
Objet
responsabilité du notaire,
recours contre l'arrêt rendu le 8 février 2022 par la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève (C/9691/2018, ACJC/247/2022).
Faits :
A.
A.a.
A.________ (ci-après: le recourant), notaire à Genève, a instrumenté le 4 février 2008 un acte de vente immobilière entre B.________ SA (ci-après: la venderesse, la demanderesse, l'intimée), partie venderesse, et C.________ AG (ci-après: l'acquéresse), partie acquéresse, portant sur les parcelles n° ggg et hhh du cadastre de la Commune de Genève, Section U.________, ainsi qu'un projet de construction démarré par la venderesse sur ces parcelles.
Le prix de vente total était de 20'150'000 fr., composé d'un montant de 17'600'000 fr. pour les " biens immobiliers " et d'un autre montant de 2'550'000 fr. pour la " mise en valeur et permis de construire ". La vente devait être exécutée et le prix payé le 29 février 2008, sous déduction d'un acompte de 350'000 fr., dont l'acquéresse s'est acquittée le jour de la signature de l'acte. L'entrée en jouissance était prévue pour le 1er octobre 2008.
A.b.
Les parcelles objet de la vente étaient enclavées par la parcelle n° iii propriété de D.________ SA, qui a été cédée dans le courant de l'année 2003 à une société de son groupe, E.________ SA. La venderesse, D.________ et E.________ ont conclu préalablement à l'acte de vente, trois conventions d'échange de certaines surfaces de leurs parcelles, notamment l'une d'entre elles le 21 mars 2006 portant sur la parcelle n° ggg. Au terme de ces échanges, la venderesse devait être propriétaire, selon le plan de mutation parcellaire provisoire du 5 avril 2006, d'une nouvelle parcelle n° jjj formée du solde de la parcelle n° ggg non cédé à E.________, d'une part de la parcelle n° iii cédée par E.________ et de la parcelle n° hhh.
Cet échange était toutefois subordonné à la réalisation de plusieurs conditions préalables à charge de la venderesse, soit notamment l'obtention de l'entrée en force d'une autorisation de construire définitive permettant la construction de son projet, ainsi que la démolition d'un bâtiment n° kkk se trouvant sur une surface à céder à D.________ et E.________, de même que l'exécution elle-même de la démolition aux frais de la venderesse. La venderesse, D.________ et E.________ s'engageaient en outre à passer en la forme authentique la promesse d'échange de parcelles dans les trois mois suivant l'entrée en force de l'autorisation de construire précitée, en prévoyant que cet acte serait à instrumenter par Me F.________, notaire à Genève.
Le 17 janvier 2007, la venderesse a obtenu les autorisations de construire son projet et démolir l'immeuble sis sur les parcelles mentionnées ci-dessus.
A.c.
Le 26 octobre 2007, la venderesse a entamé des pourparlers avec l'acquéresse et a formalisé avec elle un intérêt de principe à vendre et acheter les parcelles de la venderesse et le projet de construction qu'elles comportaient pour un prix de 21'000'000 fr. Le prix a été ramené à 20'150'000 fr. au début du mois de décembre 2007.
Me A.________ est intervenu à la demande de l'acquéresse courant novembre 2007. Il a élaboré successivement quatre projets d'acte de vente, rédigés respectivement les 27 novembre 2007, 21 décembre 2007, 18 et 31 janvier 2008 et 1er février 2008. Le troisième projet (des 18 et 31 janvier 2008) introduisait expressément, sous chiffre 4.3, la référence aux trois conventions signées entre la venderesse, D.________ et E.________ en précisant que les parties en avaient connaissance. Ces conventions ont été portées à la connaissance de Me A.________ entre la rédaction des 2ème et 3ème projets d'acte de vente.
A.d.
Lors de la signature de l'acte de vente le 4 février 2008, l'acquéresse a insisté pour que la venderesse, D.________ et E.________ passent la convention d'échange de parcelles du 21 mars 2006 en la forme authentique avant qu'elle ne doive payer le solde du prix de vente. La venderesse a alors assuré l'acquéresse que la signature de l'acte authentique relatif à l'échange de parcelles ne poserait aucun problème et qu'elle devait intervenir au plus tard dans les trois semaines suivant la signature de la vente. Me A.________ a joint par téléphone, en cours de séance de signature, un collaborateur de D.________ afin de confirmer cette information.
L'acte de vente notarié a toutefois été signé ce jour-là dans une teneur sensiblement modifiée par rapport au 4ème projet. Il prévoyait que les parties au contrat s'étaient entendues sur l'achat, respectivement la vente, des parcelles n° ggg et hhh selon les conditions stipulées dans l'acte, à savoir que cette vente comprenait " le projet de construction dont les autorisations définitives et exécutoires demeureront ci-annexées ". Plus loin, l'acte prévoyait que l'acquéresse déclarait parfaitement connaître le contenu des trois conventions passées entre la venderesse, D.________ et E.________, lesquelles seraient annexées à l'acte, et que l'acquéresse déclarait reprendre tous les droits et obligations de la venderesse attachés aux trois conventions. Les trois conventions étaient effectivement annexées à l'acte de vente.
Le 28 février 2008, une nouvelle réunion s'est tenue dans les locaux de Me A.________ pour discuter du retard pris dans l'échange des parcelles à intervenir entre la venderesse, D.________ et E.________. L'échange impliquait auparavant que D.________ cède à la Ville de Genève et à l'État de Genève, certaines bandes de terrain. Me A.________ et l'acquéresse n'avaient appris que très récemment avant la séance, la nécessité de céder les terrains de D.________ à la Ville de Genève et au canton de Genève avant de pouvoir procéder à l'échange des parcelles entre la venderesse, D.________ et E.________, raison pour laquelle la venderesse acceptait d'entrer en négociations avec l'acquéresse pour reporter le délai de paiement du solde du prix de vente au 31 mars 2008.
L'acquéresse n'a pas accepté de verser le solde du prix avant que la venderesse, D.________ et E.________ ne formalisent par acte authentique leur échange de parcelles. Une promesse d'échange n'était pas suffisante aux yeux de l'acquéresse.
A.e.
Face aux obstacles empêchant un transfert de la parcelle aussi rapide que souhaité par les parties initialement, un litige a émergé entre la venderesse et l'acquéresse, cette dernière refusant de payer le solde du prix.
Le 24 octobre 2008, l'acquéresse a déclaré " annuler " le contrat de vente du 4 février 2008 pour cause d'erreur essentielle, voire de dol. Elle sollicitait par ailleurs la restitution de l'acompte de 350'000 fr. payé au moment de la signature de l'acte. L'acquéresse a expliqué que le temps qui s'était écoulé depuis la signature de l'acte mettait en évidence que l'échange de parcelles entre la venderesse et E.________ n'était en réalité pas une formalité, de sorte que neuf mois après la signature du contrat, l'échange n'était toujours pas concrétisé par acte authentique. Entre temps, la crise financière avait découragé ses investisseurs de soutenir son projet, de sorte que l'opération immobilière n'était plus réalisable.
A.f.
Le 30 mars 2012, la venderesse a ouvert contre l'acquéresse, une action préalable à la présente procédure, tendant au paiement du prix de vente. Le Tribunal de première instance a débouté la venderesse des fins de sa demande. Il a retenu la nullité de l'acte de vente du 4 février 2008 instrumenté par Me A.________. Il a mis les frais judiciaires de 35'200 fr. à la charge de la venderesse et l'a condamnée à payer à l'acquéresse 40'000 fr. de dépens.
Statuant sur appel de la venderesse, la Cour de justice du canton de Genève a confirmé ce jugement, au motif que la réelle volonté des parties était de vendre la future parcelle n° jjj sur laquelle serait réalisé le projet de construction, et non les parcelles n° ggg et hhh existantes, et que la forme authentique n'avait pas été respectée s'agissant de l'échange parcellaire. La Cour a arrêté les frais judiciaires d'appel à 60'000 fr. et les a mis à la charge de la venderesse, qu'elle a également condamnée à verser à l'acquéresse 38'000 fr. à titre de dépens d'appel.
Par arrêt du 14 mars 2017, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de la venderesse (arrêt 4A_504/2016 du 14 mars 2017), confirmant que l'acte notarié était nul, la parcelle n° jjj ne coïncidant pas avec les parcelles n° ggg et hhh même réunies de sorte que l'acte de vente ne spécifiait pas l'objet vendu, pourtant élément objectivement essentiel du contrat. Il a en outre condamné la venderesse à s'acquitter d'un montant de 25'000 fr. de frais judiciaires et à payer une indemnité de dépens de 30'000 fr. à l'acquéresse.
A.g.
Le 31 août 2017, l'acquéresse a déposé une requête en conciliation tendant à la condamnation de la venderesse à lui payer les sommes de 136'694 fr. 45 à titre d'intérêts moratoires courus sur l'acompte de 350'000 fr., de 82'693 fr. 70 correspondant au solde de l'acompte à restituer ainsi que de 675 fr. à titre d'intérêts par la venderesse. Le litige s'est soldé par le versement de la somme de 136'694 fr. 45 réclamée à titre d'intérêts sur l'acompte de 350'000 fr.
A.h.
La venderesse s'est retournée contre le notaire A.________ et a signé avec lui une déclaration de renonciation à la prescription en date du 28 septembre 2017, valable jusqu'au 31 décembre 2018, à condition que la prescription ne soit pas déjà acquise à la date de la signature.
Me A.________ a renoncé à percevoir des honoraires pour ses interventions dans ce dossier.
B.
A la suite de l'échec de la conciliation et la délivrance d'une autorisation de procéder, B.________ SA a conclu au paiement par A.________ de la somme de 700'900 fr. avec intérêts, composée d'un montant de 209'200 fr., pour les frais judiciaires et dépens que la venderesse a été condamnée à payer par les trois instances de la procédure portant sur la validité de l'acte, de 80'000 fr., pour ses frais d'avocat, de 136'694 fr. 45 pour les intérêts courus sur l'acompte de 350'000 fr. qu'elle a dû restituer à l'acquéresse dans la procédure précédente ensuite de la nullité de la vente, ainsi que de 275'000 fr. pour sa commission de courtage.
Par jugement du 2 octobre 2020, le Tribunal de première instance a partiellement admis la demande de la venderesse et condamné A.________ à lui payer 345'894 fr. 45 avec intérêts, a condamné chaque partie à payer la moitié des frais judiciaires et a compensé les dépens. Au titre du dommage, le Tribunal de première instance a retenu les postes de 209'200 fr. de frais et dépens et les 136'694 fr. 45 d'intérêts sur le montant que la venderesse a été condamnée à payer à l'acquéresse.
Statuant sur appel de A.________ et appel joint de la venderesse, la Cour de justice du canton de Genève a rejeté l'appel et l'appel joint et confirmé le jugement de première instance.
C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 24 février 2022, Me A.________ a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 28 mars 2022. Il conclut principalement à son annulation en tant qu'il rejette l'appel principal, à sa confirmation en tant qu'il rejette l'appel joint, et à sa réforme en ce sens que l'action de la venderesse est prescrite, que celle-ci soit déboutée de toutes ses conclusions, qu'elle soit condamnée à tous les frais et dépens, y compris au paiement d'une indemnité à titre de participation aux honoraires de son avocat, et déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, le recourant conclut au renvoi de l'affaire à la cour cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants.
La venderesse intimée a conclu au rejet du recours et déposé un avis de droit.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
Le recourant a répliqué et l'intimée a dupliqué.
Considérant en droit :
1.
Interjeté e n temps utile (
art. 100 al. 1 LTF
) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (
art. 76 al. 1 LTF
), le recours est dirigé contre un arrêt final (
art. 90 LTF
) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (
art. 75 LTF
) dans une affaire de droit de la responsabilité civile d'un notaire genevois, laquelle est soumise au droit fédéral à titre de droit cantonal supplétif (art. 72 al. 2 let. b; arrêt 4A_337/2018 du 9 mai 2019 consid. 1.2), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. requis en la matière (
art. 74 al. 1 let. b LTF
). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.
Le Tribunal de première instance a appliqué les
art. 41 ss CO
à titre de droit cantonal supplétif, ce que le recourant n'a pas remis en cause.
Le recours en matière civile au Tribunal fédéral peut être exercé pour violation du droit suisse tel qu'il est délimité à l'
art. 95 LTF
, soit le droit fédéral, y compris le droit constitutionnel (let. a), le droit international (let. b) et le droit intercantonal (let. e). Sous réserve des hypothèses visées à l'
art. 95 let
. c et d LTF, la violation du droit cantonal en tant que tel n'est pas un motif de recours. En revanche, il est toujours possible de faire valoir que la mauvaise application du droit cantonal constitue une violation du droit fédéral, en particulier qu'elle est arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
ou contraire à d'autres droits constitutionnels (arrêt 4A_337/2018 précité consid. 2.2).
L'application de dispositions de droit fédéral à titre de droit cantonal supplétif constitue une application du droit cantonal et ne peut donc être critiquée que pour arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
ou pour violation d'autres droits constitutionnels.
Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (
ATF 132 III 209
consid. 2.1;
131 I 57
consid. 2 p. 61). En ce qui concerne la façon dont le droit cantonal a été appliqué, il ne faut pas confondre arbitraire et violation de la loi; une violation doit être manifeste et reconnue d'emblée pour être considérée comme arbitraire. Le Tribunal fédéral n'a pas à examiner quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement dire si l'interprétation qui a été faite est défendable (
ATF 132 I 13
consid. 5.1 p. 18;
131 I 217
consid. 2.1). Il appartient au recourant d'établir la réalisation de ces conditions en tentant de démontrer, par une argumentation précise répondant aux exigences de l'
art. 106 al. 2 LTF
(
ATF 129 I 185
consid. 1.6), que la décision incriminée est insoutenable ou viole de manière arbitraire le droit cantonal.
3.
Le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir violé le droit lors de l'application des conditions de sa responsabilité dans le dommage subi par la venderesse. Il reproche d'abord à la cour cantonale de ne pas avoir admis la prescription de l'action de la venderesse, de ne pas avoir admis l'interruption du lien de causalité entre sa faute et le dommage de la venderesse et de n'avoir pas tenu compte de la commission par la venderesse d'une faute concomitante.
4.
Sous l'angle de l'art. 60 al. 1 aCO, le recourant se plaint de ce que la cour cantonale aurait considéré à tort que l'action de la venderesse n'était pas prescrite.
4.1.
Selon le recourant, la venderesse a eu connaissance de l'ampleur de son dommage ainsi que de la personne qui en était responsable au plus tard dès l'intervention de l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève dans l'affaire entre l'acquéresse et la venderesse portant sur la nullité de l'acte de vente. Le recourant soutient que la question de la nullité de l'acte était débattue par les parties dès la première instance, et que dès lors, la venderesse disposait de toutes les informations relatives à son dommage ainsi qu'à la personne qui l'avait causé dès le début de cette procédure. Le Tribunal de première instance ainsi que la Cour de justice dans cette précédente procédure ayant tous deux admis la nullité de l'acte, le recourant soutient que la venderesse ne pouvait pas ignorer les éléments propres à fonder sa demande contre la venderesse, au motif que la question de la nullité était encore débattue devant le Tribunal fédéral. Le recourant soutient en outre que l'arrêt de la cour cantonale était exécutoire en vertu de l'
art. 103 al. 1 LTF
et que c'est pour cette raison que le délai de prescription pouvait commencer à courir dès la reddition de cet arrêt. Ainsi le recourant qui n'a signé sa renonciation à se prévaloir de la prescription que sous réserve que celle-ci ne s'était pas déjà écoulée, se prévaut de cette dernière condition, de sorte que l'action de la venderesse devait être considérée comme prescrite (selon le délai relatif d'un an en vertu de l'ancien
art. 60 al. 1 CO
).
4.2.
Selon l'ancien
art. 60 al. 1 CO
en vigueur à l'époque du litige, l'action en dommages-intérêts se prescrivait par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance du dommage, ainsi que de la personne qui en est l'auteur.
Selon la jurisprudence, le créancier connaît suffisamment le dommage lorsqu'il apprend, touchant son existence, sa nature et ses éléments, les circonstances propres à fonder et à motiver une demande en justice (
ATF 131 III 61
consid. 3.1;
111 II 55
consid. 3). Vu la brièveté du délai de prescription d'un an (prolongée depuis à trois ans), la jurisprudence préconisait qu'on ne se montrât pas trop exigeant à ce sujet à l'égard du créancier. Suivant les circonstances, un certain temps devait encore lui être laissé pour lui permettre d'estimer l'étendue définitive du dommage, seul ou avec le concours de tiers.
Le délai de l'art. 60 al. 1 aCO part du moment où le lésé a effectivement connaissance du dommage, et non de celui où il aurait pu découvrir l'importance de sa créance en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Le doute quant à l'existence de faits suffisants pour motiver une demande en justice doit être interprété au préjudice du débiteur qui invoque l'exception de prescription, auquel incombe le fardeau de la preuve (
art. 8 CC
;
ATF 111 II 55
consid. 3a).
Le Tribunal fédéral a déjà tranché la question du point de départ du délai de prescription dans un cas de responsabilité d'un notaire, lorsque le dommage survient au moment de l'intervention d'une autorité: il s'agissait en l'espèce d'une décision de l'autorité fiscale, qui, jusqu'au moment de la décision de taxation, était susceptible de reconnaître le caractère manifeste de l'erreur du notaire dans l'établissement de la déclaration fiscale. Ainsi, avant que la décision et la facture y relative ne parviennent à l'administré, et ne deviennent définitives faute de contestation ou de recours, l'existence du dommage n'était qu'un fait futur éventuel qui ne suffisait pas à fonder un droit à la réparation (arrêt 4A_34/2014 du 19 mai 2014 consid. 5.2 et les références citées).
4.3.
En l'espèce, la cour cantonale a considéré que, bien que la question de la nullité du contrat de vente authentique ait été litigieuse depuis la réponse en première instance dans la procédure précédente, ce n'est qu'une fois l'arrêt du Tribunal fédéral rendu, tranchant de manière définitive la question de la nullité du contrat, que la venderesse a effectivement subi un dommage. Partant, celle-ci n'a eu suffisamment connaissance du dommage qu'elle a subi ainsi que des circonstances propres à fonder et à motiver une demande en justice contre le notaire qu'à ce moment là.
Il n'est pas pertinent à cet égard que l'arrêt cantonal soit immédiate-ment exécutoire en vertu de l'
art. 103 al. 1 LTF
. Le caractère exécutoire de l'arrêt est distinct du caractère définitif du sort du litige. En effet, aussi longtemps que la question de la nullité de l'acte authentique instrumenté par le notaire était litigieuse, le dommage de la venderesse n'était qu'un fait futur éventuel qui ne l'obligeait ni à intenter une poursuite contre la venderesse, ni à ouvrir action préventivement afin d'interrompre l'écoulement du délai de prescription. Le Tribunal fédéral saisi de la question de la validité de l'acte dans le cadre d'une action en exécution du contrat pouvait encore admettre le recours de la venderesse et admettre la validité de l'acte authentique, auquel cas la venderesse n'aurait alors pas subi de dommage.
4.4.
Le délai de prescription d'un an de l'art. 60 al. 1 aCO ayant commencé à courir au plus tôt à réception de l'arrêt du Tribunal fédéral du 14 mars 2017, et le recourant ayant déclaré renoncer à invoquer la prescription le 28 septembre 2017, la prescription n'était pas atteinte à cette date. La déclaration de renonciation à invoquer la prescription étant valable jusqu'au 31 décembre 2018, l'intimée a valablement interrompu l'écoulement du délai de prescription par le dépôt de sa requête en conciliation, le 25 avril 2018. Son action en responsabilité n'est ainsi pas prescrite.
Le grief de violation de l'art. 60 al. 1 aCO doit donc être rejeté.
5.
Le recourant conteste ensuite l'existence d'un lien de causalité entre sa négligence et le dommage de la venderesse.
5.1.
Le recourant soutient que la violation de son devoir dans l'instrumentation d'un acte de vente nul n'était pas la cause du dommage subi par la venderesse. Selon le recourant, le dommage de la venderesse, à savoir les frais et dépens auxquels elle a été condamnée à l'issue de son procès en exécution du contrat, ainsi que les intérêts qu'elle a été condamnée à payer sur l'avance payée par l'acquéresse, aurait de toute façon existé du fait du procès, dès lors que l'acquéresse invoquait également son vice du consentement. Selon le recourant, forte de cet argument, l'acquéresse aurait tout aussi bien obtenu gain de cause à son procès si le contrat authentique avait été valide, et la venderesse aurait de toute façon supporté ses frais, dépens et intérêts. Ainsi, selon le recourant, même s'il n'avait pas instrumenté un acte nul et avait correctement informé les parties de l'impossibilité de tenir les délais de la vente, l'acquéresse serait parvenue à invalider le contrat pour un autre motif.
Le recourant soutient que c'est de manière arbitraire que la cour cantonale a retenu l'existence d'un lien de causalité naturelle et adéquate entre sa faute et le dommage de la venderesse. Selon lui, la cour cantonale aurait dû retenir que, dès le 24 octobre 2008, l'acquéresse n'avait plus l'intention d'acquérir la parcelle, et voulait se départir du contrat, si bien que la nullité de l'acte devait être reléguée au second plan dans son rôle sur le sort des frais et dépens du procès, de même que sur les intérêts du montant que la venderesse a été condamnée à payer.
5.2.
5.2.1.
Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue l'une des conditions sine qua non (
ATF 133 III 462
consid. 4.4.2;
ATF 128 III 174
consid. 2b,
ATF 128 III 180
consid. 2d;
ATF 122 IV 17
consid. 2c/aa). En d'autres termes, il existe un lien de causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit; il n'est pas nécessaire que l'événement considéré soit la cause unique ou immédiate du résultat (
ATF 125 IV 195
consid. 2b;
ATF 119 V 335
consid. 1). L'existence d'un lien de causalité naturelle entre le fait générateur de responsabilité et le dommage est une question de fait.
5.2.2.
Il y a causalité adéquate lorsque le comportement incriminé était propre, d'après le cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s'est produit (
ATF 143 III 242
consid. 3.7;
142 III 433
consid. 4.5). La jurisprudence a précisé que, pour qu'une cause soit adéquate, il n'est pas nécessaire que le résultat se produise régulièrement ou fréquemment; une telle conséquence doit demeurer dans le champ raisonnable des possibilités objectivement prévisibles (
ATF 143 III 242
consid. 3.7;
ATF 139 V 176
consid. 8.4.2 et les arrêts cités). La causalité adéquate peut être interrompue par un événement extraordinaire ou exceptionnel auquel on ne pouvait s'attendre - force naturelle, fait du lésé ou d'un tiers -, et qui revêt une importance telle qu'il s'impose comme la cause la plus immédiate du dommage et relègue à l'arrière-plan les autres facteurs ayant contribué à le provoquer - y compris le fait imputable à la partie recherchée (
ATF 143 III 242
consid. 3.7;
ATF 130 III 182
consid. 5.4;
ATF 127 III 453
consid. 5d). La causalité adéquate est une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (
ATF 143 III 242
consid. 3.7;
ATF 139 V 176
consid. 8.4.3).
5.3.
5.3.1.
La cour cantonale a retenu en fait, que la faute du recourant dans l'instrumentation de l'acte était une condition sine qua non de la survenance du dommage. Elle a écarté la thèse du recourant selon laquelle la réelle cause du dommage serait l'inexistence du contrat de vente, en raison d'un vice du consentement de l'acquéresse qui aurait, selon lui, indubitablement conduit au même résultat dans le procès précédent en nullité du contrat de vente, et conduit au paiement des frais, dépens et intérêts de la dette par la venderesse de la même façon.
Or, dès lors que la venderesse a effectivement perdu son procès en dernière instance en raison d'un vice de forme du contrat imputable au notaire l'ayant instrumenté, il n'apparaît pas que la cour cantonale ait sombré dans l'arbitraire en reconnaissant, au stade de l'établissement des faits, que le vice formel était la cause naturelle du dommage subi par la venderesse.
5.3.2.
Quant à la causalité adéquate, la cour cantonale a écarté le grief du recourant en rappelant que, pour que le lien de causalité adéquate soit interrompu, il est nécessaire qu'il le soit par la survenance d'un événement extraordinaire qui revête une importance telle qu'il s'impose comme la cause la plus immédiate du dommage et relègue à l'arrière-plan les autres facteurs ayant contribué à le provoquer - y compris le fait imputable à la partie recherchée.
En retenant que ni l'ouverture d'une action en exécution du contrat, ni l'éventuel vice de volonté de l'acquéresse ne constituait une telle cause plus immédiate du dommage, la cour cantonale n'a pas appliqué arbitrairement les prescriptions légales.
5.3.3.
A fortiori, la cour cantonale a relevé à juste titre que même à considérer que le recourant aurait instrumenté un acte valable, il aurait dû, en faisant preuve de la diligence nécessaire au moment de passer l'acte de vente, s'apercevoir que l'échange des parcelles entre la venderesse, D.________ et E.________ nécessitait une convention sous la forme authentique et requérait préalablement la démolition du bâtiment n° kkk, ainsi que le transfert de bandes de terrain à la Ville de Genève et à l'État de Genève, de même que le dégrèvement de diverses hypothèques légales sur la parcelle d'E.________. Il aurait alors dû porter ces éléments à la connaissance des parties, et en particulier à l'acquéresse, qui se serait alors rendu compte que le calendrier de la vente ou de la vente elle-même n'était pas réaliste à ce stade. Le notaire aurait ainsi exposé l'intégralité des conditions du contrat authentique, permettant ainsi à l'acquéresse de consentir au contrat dans toutes ses modalités et circonstances.
Il n'était pas arbitraire de retenir que, même si le notaire avait instrumenté un acte valide en la forme, il avait tout de même manqué à ses obligations de diligence en omettant d'informer les parties des nécessaires conventions annexes en la forme authentique qui auraient dû être passées.
5.4.
Le grief du recourant selon lequel la cour a violé le droit et commis l'arbitraire en considérant qu'il existe un lien de causalité naturelle et adéquate entre la violation de ses obligations et le dommage subi par la venderesse doit par conséquent être rejeté.
6.
Subsidiairement, le recourant invoque que la cour cantonale n'aurait pas tenu compte d'une faute concomitante de la venderesse.
6.1.
La cour cantonale a d'abord retenu que le recourant n'avait pas démontré que la venderesse avait sciemment tu des éléments essentiels du contrat de vente à l'acquéresse. La cour cantonale a cependant retenu que la venderesse avait de prime abord tablé sur une réalisation rapide des conditions permettant la vente, mais pas qu'elle avait sciemment tu certaines informations.
6.2.
Le recourant ne s'en prend pas à cette constatation des faits. Il se contente de soutenir que la venderesse n'avait pas donné toutes les informations relatives à la vente à l'acquéresse et à lui-même, ce dont la cour cantonale aurait fait état dans son arrêt. Ce faisant, le recourant fonde sa critique sur un état de fait différent de celui retenu par la cour cantonale, sans pour autant démontrer qu'elle aurait versé dans l'arbitraire.
Le grief est par conséquent irrecevable.
7.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Le recourant supportera les frais de la procédure et versera une indemnité de dépens à l'intimée (art. 66 al. 1 et 68 al. 1-2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr. sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 8'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 12 septembre 2022
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Hohl
Le Greffier : Botteron