bger · 4A_24/2008 · 2008-06-12 · de
Übertragung von Grundeigentum zufolge Ausübung eines Kaufsrechts,
Vertragsrecht


Tribunale federale

Tribunal federal


4A_24/2008 /len

Urteil vom 12. Juni 2008

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Corboz, Präsident,

Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,

Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,

Gerichtsschreiberin Feldmann.

Parteien

A.________,

B.________,

Beschwerdeführer,

beide vertreten durch Rechtsanwälte Dr. René Strazzer und Benjamin Kurmann,

gegen

Erbengemeinschaft C.________ sel., bestehend aus:

1. D.________,

2. E.________,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Toni Fischer,

3. F.________,

4. G.________,

5. H.________,

6. I.________,

alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Attilio R. Gadola,

Beschwerdegegner.

Gegenstand

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts

des Kantons Obwalden vom 29. Oktober 2007.

Sachverhalt:

A.

Mit öffentlicher Urkunde vom 1. Februar 2001 räumte C.________ sel., Eigentümer der Parzellen Nrn. 1 und 2, Grundbuch M.________, A.________ und B.________ (Beschwerdeführer), Miteigentümer der Parzelle Nr. 3, Grundbuch M.________, ein Kaufsrecht an der Parzelle Nr. 1 ein. Hinsichtlich der Ausübung und des Kaufpreises vereinbarten die Parteien Folgendes:

"Das Kaufrecht kann nur, aber immer dann ausgeübt werden, wenn sich die Eigentumsverhältnisse auf der Liegenschaft Nr. 1 ändern oder bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Handänderung gleichkommt. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass unter den hier verstandenen Handänderungen nicht nur alle Veräusserungsgeschäfte zwischen Verwandten, sondern auch der Erbgang bei Vorversterben des Eigentümers der Liegenschaft Nr. 1 verstanden wird, sofern bei diesem Erbgang nicht in einer letztwilligen Verfügung der Neffe J.________ oder K.________ oder L.________ (alles Tauf- oder Firmenpatenkinder von C.________) als Begünstigte der Liegenschaft Nr. 1 eingesetzt sind und die Liegenschaft Nr. 1 von dieser Person tatsächlich übernommen wird.

Als Kaufpreis wird ein Betrag von Fr. 700'000.-- (in Worten: Franken siebenhunderttausend 00/00) zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen vereinbart. Wird das Kaufrecht nach einem Erbgang ausgeübt, so wird ein Kaufspreis im Betrage von Fr. 600'000.-- (in Worten: Franken sechshunderttausend 00/00) zuzüglich wertvermehrenden Aufwendungen abgemacht. Sind im Zeitpunkt des Erbganges die auf dem vorkaufsbelasteten Grundstück lastenden Hypothekarschulden über Fr. 600'000.--, so entspricht der Kaufpreis der Höhe der dannzumaligen Hypothekarschulden beim Erbgang."

Mit öffentlicher Urkunde vom 21./23. November 2001 wurde am Grundstück Nr. 2 selbständiges Miteigentum begründet, welches unter anderem die Parzelle Nr. 4, Grundbuch M.________, umfasste, die als Anmerkungsgrundstück (subjektiv-dingliches Recht/unselbständiges Eigentum) dem Grundstück Nr. 1 zugeteilt wurde. C.________ sel. liess auf dem Grundstück Nr. 1 ausserdem einen Kaminofen einbauen.

Am 10. April 2002 verstarb C.________ sel. Es wurde keine letztwillige Verfügung des Verstorbenen aufgefunden. Mit Schreiben vom 3. Juli 2002, 11. August 2002 sowie 24. Februar 2003 machten die Beschwerdeführer gegenüber den Erben von C.________ sel. die Ausübung des Kaufsrechts an der Parzelle Nr. 1 geltend.

B.

Am 14. März 2003 erhoben die Beschwerdeführer beim Kantonsgericht des Kantons Obwalden Klage gegen die Erbengemeinschaft C.________ sel., bestehend aus D.________ (Beschwerdegegnerin 1), E.________ (Beschwerdegegner 2), F.________ (Beschwerdegegnerin 3), G.________ (Beschwerdegegner 4), H.________ (Beschwerdegegnerin 5), und I.________ (Beschwerdegegnerin 6), auf Eigentumsübertragung der Liegenschaft Nr. 1 infolge Ausübung des Kaufsrechts unter der Verpflichtung, Fr. 615'452.30 (Fr. 600'000 plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr. 9'000.-- [Miteigentumsanteil]) als Kaufsrechtspreis zu entrichten. Eventualiter habe das Gericht den Kaufsrechtspreis für die fragliche Liegenschaft festzusetzen. Überdies stellten die Beschwerdeführer weitere Anträge zu den Modalitäten der Eigentumsübertragung, der Bezahlung des Kaufsrechtspreises sowie zu verfahrensleitenden Massnahmen.

Mit Eingabe vom 16. Juni 2003 teilten die Beschwerdegegner 1 und 2 mit, dass sie die Klage anerkennen würden und nicht bereit seien, sich an weiteren Gerichtskosten zu beteiligen oder Prozessentschädigungen mitzutragen.

Mit Urteil vom 27. Februar 2007 wies das Kantonsgericht die Klage ab und auferlegte den Beschwerdeführern sowie den Beschwerdegegnern 1 und 2 unter solidarischer Haftbarkeit die Gerichtskosten und verpflichtete sie zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegner 3 - 6.

C.

Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer Appellation und beantragten, das Urteil des Kantonsgerichts sei aufzuheben und das Grundbuchamt Obwalden sei anzuweisen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen, wobei sie - unter Angabe der Modalitäten der Kaufpreistilgung - zu verpflichten seien, Fr. 606'452.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen]), eventualiter Fr. 615'452.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr. 9'000.-- [Miteigentumsanteil]) zu bezahlen; subeventualiter habe das Gericht den Kaufsrechtspreis festzusetzen. Zudem beantragten die Beschwerdeführer, dass die Grundstückgewinnsteuern gemäss Festlegung durch die zuständigen kantonalen Organe von den Beschwerdegegnern zu bezahlen und die Handänderungssteuern sowie die Grundbuchgebühren den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen seien. Die Beschwerdegegner 1 und 2 erhoben Rekurs gegen den Kostenentscheid. Am 29. Oktober 2007 wies das Obergericht des Kantons Obwalden die Appellation der Beschwerdeführer ebenfalls ab (Dispositiv Ziffer 1), hiess jedoch den Rekurs der Beschwerdegegner 1 und 2 gegen den Kostenentscheid des Urteils des Kantonsgerichts gut (Dispositiv Ziffer 2) und regelte die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer (Dispositiv Ziffern 3 - 5). In Übereinstimmung mit der ersten Instanz kam das Obergericht zum Schluss, dass es an der genügenden Bestimmbarkeit des Gesamtkaufpreises fehle. Die Parteien hätten nicht den zutreffenden, wirklich gewollten Kaufpreis beurkundet und gegen
Art. 216 Abs. 2 OR
verstossen. Das Gericht schloss eine analoge Anwendung von
Art. 20 Abs. 2 OR
aus und hielt abschliessend fest, dass die Berufung der Beschwerdeführer 3 - 6 auf Nichtigkeit des Vertrages nicht rechtsmissbräuchlich sei, obwohl sie diese erst im Appellationsverfahren geltend gemacht hätten.

D.

Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 21. Januar 2008 beantragen die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, die Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Dispositivs des Urteils des Obergerichts des Kantons Obwalden vom 29. Oktober 2007 und somit auch die Ziffer 1 des Dispositivs des Urteils des Kantonsgerichts Obwalden vom 27. Februar 2007 seien aufzuheben (Ziffer 1), und das Grundbuchamt Obwalden sei anzuweisen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen (Ziffer 2), wobei sie - unter Angabe der Modalitäten der Kaufpreistilgung - zu verpflichten seien, Fr. 606'452.30 (Fr. 600'000 plus Fr. 6'452.30 [Ofen]), eventualiter Fr. 615'452.30 (Fr. 600'000 plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr. 9'000.-- [Miteigentumsanteil]) zu bezahlen; subeventualiter habe das Gericht den Kaufsrechtspreis festzusetzen (Ziffern 3.1 - 3.3). Ferner beantragen die Beschwerdeführer, dass die Grundstückgewinnsteuern gemäss Festlegung durch die zuständigen kantonalen Organe von den Beschwerdegegnern zu bezahlen und die Handänderungssteuern sowie die Grundbuchgebühren den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen seien (Ziffern 4.1 und 4.2). Die Beschwerdeführer rügen einen Verstoss gegen
Art. 216 Abs. 2 OR
,
Art. 20 Abs. 2 OR
sowie
Art. 2 Abs. 2 ZGB
.

E.

Die Beschwerdegegner 1 und 2 erklären, sich am bundesgerichtlichen Verfahren nicht beteiligen zu wollen. Die Beschwerdegegner 3 - 6 beantragen die Abweisung der Beschwerde. Für den Fall der Gutheissung seien die Beschwerdeführer zu verpflichten, Fr. 743'802.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr. 137'350.-- [Miteigentumsanteil]), eventualiter Fr. 684'515.30 (Fr. 600'000.-- plus Fr. 6'452.30 [Ofen] plus Fr. 78'063.-- [Miteigentumsanteil]) zu bezahlen. Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit der Kaufsrechtspreis richterlich ermittelt und eine Schatzung eingeholt werden könne.

Das Obergericht beantragt sinngemäss die Ablehnung der Beschwerde und verzichtet auf eine Stellungnahme zum Gesuch um Anordnung einer vorsorglichen Massnahme.

F.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Februar 2008 ordnete das Bundesgericht an, dass die erlassene Verfügungsbeschränkung während der Dauer des bundesgerichtlichen Verfahrens unverändert aufrechterhalten wird.

Erwägungen:

1.

Die Beschwerde ist gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen zulässig, die das Verfahren abschliessen (
Art. 75 Abs. 1 und
Art. 90 BGG
). Die Kantone haben zwei Instanzen vorzusehen (
Art. 75 Abs. 2 BGG
). Nach
Art. 111 Abs. 3 BGG
muss die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts mindestens die Rügen nach den Artikeln 95 - 98 prüfen können; vorbehalten bleiben kantonale Rechtsmittel im Sinne von
Art. 100 Abs. 6 BGG
. Nach
Art. 130 Abs. 2 BGG
steht den Kantonen eine Übergangsfrist zur Anpassung ihrer Bestimmungen zu. Die Beschwerdeführer beantragen, Ziffer 1 des Dispositivs des Urteils des Kantonsgerichts des Kantons Obwalden vom 27. Februar 2007 sei aufzuheben. Damit fechten sie einen Entscheid eines unteren kantonalen Zivilgerichts an. Da das Obergericht des Kantons Obwalden als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts das angefochtene Urteil frei überprüfen kann (
Art. 262 Abs. 1 ZPO
/OW), liegt kein Fall von
Art. 100 Abs. 6 BGG
vor. Somit ist die Beschwerde, soweit sie sich gegen das Urteil des Kantonsgerichts richtet, unzulässig.

Nach
Art. 42 Abs. 1 BGG
sind die Rechtsbegehren zu begründen. Die Beschwerdeführer begründen ihre Anträge hinsichtlich Regelung der Steuerfolgen und Grundbuchgebühren in Ziffern 4.1 und 4.2 ihres Rechtsbegehrens jedoch nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist.

2.

Nach
Art. 105 BGG
legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG
beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach
Art. 97 Abs. 1 BGG
und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach
Art. 105 Abs. 2 BGG
stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt. Entsprechende Beanstandungen sind vergleichbar mit den in
Art. 106 Abs. 2 BGG
genannten Rügen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der Beschwerdeschrift nach den erwähnten gesetzlichen Erfordernissen darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willkürlich bzw. unter Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind. Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (
BGE 133 II 249
E. 1.4.3 S. 254 f.). Soweit die Beschwerdeführer eine willkürliche Feststellung des Sachverhalts rügen, genügen sie den oben genannten Anforderungen nicht, so dass sie damit nicht zu hören sind.

3.

Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von
Art. 216 Abs. 2 OR
durch die Vorinstanz. Danach bedürfen Verträge, die Kaufsrechte an einem Grundstück begründen, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.

3.1 Das Kaufsrecht ist ein Gestaltungsrecht, dessen rechtswirksame Ausübung Rechte und Pflichten wie aus einem gewöhnlichen Kaufvertrag begründet (
BGE 132 III 18
E. 4.3 S. 22;
121 III 210
E. 3c S. 212). Der aus einem Kaufsrechtsvertrag Berechtigte kann - unabhängig vom Willen des Verpflichteten - die Sache durch einseitige Willenserklärung kaufen. Wie beim gewöhnlichen Kaufvertrag muss als objektiv wesentlicher Vertragspunkt insbesondere der Kaufpreis vereinbart werden. Auch beim Kaufsrecht genügt, dass der Kaufpreis bestimmbar ist (vgl. zur Publikation vorgesehenes Urteil 5A_207/2007 vom 20. März 2008 E. 3.3 für das Vorkaufsrecht mit Hinweisen). Der Preis muss, wenn er nicht ziffernmässig festgelegt ist, durch Namhaftmachung der Bemessungskriterien so weit bestimmt sein, dass der gewollte Preis objektiv, ohne neue Einigung der Parteien ermittelt werden kann (so bereits BGE 22 [1896] 640). Ist umstritten, ob der Preis bestimmbar ist, sind die Willenserklärungen der Parteien auszulegen. Dabei sind formbedürftige Rechtsgeschäfte nach denselben Grundsätzen auszulegen wie formfreie, das heisst, es ist nach den gesamten Umständen zu ermitteln, was die Parteien tatsächlich gewollt haben oder - wenn sich dies nicht feststellen lässt - wie ihre Erklärungen nach Treu und Glauben zu verstehen sind (
BGE 127 III 248
E. 3c S. 254, 529 E. 3c S. 532;
122 III 361
E. 4 S. 366). Zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind die Willenserklärungen der Parteien so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (
BGE 129 III 702
E. 2.4 S. 707;
127 III 248
E. 3f S. 255;
126 III 119
E. 2a S. 120).

Steht der nach den allgemeinen Auslegungsmethoden ermittelte Vertragsinhalt fest, ist bei formbedürftigen Verträgen in einem weiteren Schritt zu beurteilen, ob der Inhalt in der gesetzlich vorgeschriebenen Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist (
BGE 122 III 361
E. 4 S. 366;
121 III 121
E. 4 b/bb S. 124). Wie die öffentliche Beurkundung vorzunehmen ist, bestimmt das kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT/ZGB). Der Begriff der öffentlichen Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts, welches auch den Umfang des Formzwanges bestimmt (
BGE 113 II 402
E. 2a S. 403 f.;
106 II 146
E. 1 S. 147, je mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes und der herrschenden Lehre fallen dabei alle objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschrift, die ihrer Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundstückkaufvertrages betreffen (
BGE 113 II 402
E. 2a S. 404 mit weiteren Hinweisen). Mit Bezug auf den vertragswesentlichen Punkt des Kaufpreises besteht in der Lehre Einigkeit, dass sich dieser aus der Gesamtheit aller (Geld-)Leistungen zusammensetzt, welche der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss, und sich der Beurkundungszwang auf diesen Gesamtbetrag erstreckt (Urteil 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 4; Urteil 4C.299/1998 vom 7. Januar 1999 E. 2a, publ. in: SJ 2000 I S. 533). Bestimmbarkeit des Kaufpreises genügt, sofern alle zur Bestimmung des Kaufpreises notwendigen Faktoren aus der Urkunde selbst ermittelt werden können und es dazu des Beizugs anderer Beweismittel nicht bedarf (
BGE 84 IV 163
E. 1b S. 165). Es ist ausreichend, wenn der Preis z.B. anhand einer Berechnungsmethode, durch eine Formel, in Abhängigkeit von vertragsexternen Faktoren wie publizierten Indizes oder auf Grund der Vereinbarung, dass der Preis durch Schätzung des Verkehrs- oder des Ertragswertes zur Zeit der Ausübung zu ermitteln ist, bestimmt werden kann (vgl. zur Publikation vorgesehenes Urteil 5A_207/2007 vom 20. März 2008 E. 3.3; Brückner, Verwandte Verträge, in: Der Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, § 11 N. 43 S. 521). Dass nach der Ausübung des Kaufsrechts die wertvermehrenden Aufwendungen noch festgelegt werden müssen und dadurch zeitliche Verzögerungen und sonstige Unannehmlichkeiten entstehen können, ändert an der Bestimmbarkeit des Kaufpreises bzw. der Wirksamkeit des Kaufsrechts nichts (vgl. zur Publikation vorgesehenes Urteil 5A_207/2007 vom 20. März 2008 E. 3.4 für das Vorkaufsrecht mit Hinweis).

3.2 Die öffentliche Urkunde vom 1. Februar 2001 sieht zu Lasten der Liegenschaft Nr. 1 und zu Gunsten der Beschwerdeführer ein Kaufsrecht zu einem Kaufpreis von Fr. 600'000.-- (im Falle der Ausübung nach einem Erbgang) zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen vor. Was unter wertvermehrenden Aufwendungen verstanden wird, ist umstritten. Die Vorinstanz hat hinsichtlich der Preisabrede "zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen" keinen übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festgestellt. Deshalb ist für die Auslegung des Kaufsrechtsvertrags das Vertrauensprinzip massgebend.

Der Begriff "wertvermehrende Aufwendung" ist gebräuchlich und findet sich beispielsweise im Mietrecht, Steuerrecht und bäuerlichen Bodenrecht (
Art. 260a Abs. 3 OR
,
Art. 34 lit. d DBG
,
Art. 31 Abs. 1 BGBB
). Nach dem üblichen Sprachgebrauch werden darunter Anschaffungen von bisher nicht vorhandenen Einrichtungen oder der Ersatz von bestehenden durch höherwertige neue Einbauten in eine Liegenschaft verstanden, wobei vorausgesetzt wird, dass die Sache einen Wertzuwachs bzw. einen Mehrwert erfährt (vgl. für das Mietrecht u.a.: Higi, Zürcher Kommentar, N. 50 zu
Art. 260a OR
; für das Steuerrecht: Hürzeler, Unterhalt oder wertvermehrende Aufwendungen? Änderung der "Dumontpraxis" in: Der bernische Notar, 1997/1998, S. 256 sowie Richner, Steuern und Abgaben beim Grundstückkauf, in: Der Grundstückkauf, a.a.O., § 12 N. 102 S. 577; für das bäuerliche Bodenrecht: Henny, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, N. 11 zu
Art. 31 BGBB
). Die Parteien durften und mussten daher unter "wertvermehrenden Aufwendungen" Einbauten verstehen, die am Kaufsrechtsgegenstand selber vorgenommen und dessen Wert steigern würden. Da sie über die Bewertung solcher wertvermehrender Aufwendungen keine besonderen Abreden trafen, ist die Preisbestimmung nach Treu und Glauben so zu verstehen, dass der tatsächlich bezahlte Preis für die wertvermehrende Anschaffung zu entgelten ist. Die Beschwerdeführer bestimmen den Preis für den Ofen insofern zutreffend mit Fr. 6'452.30, und die Beschwerdegegner 3 - 6 bestreiten dies auch nicht. Die Vorinstanz hat zu Unrecht angenommen, der Begriff der "wertvermehrenden Aufwendung" lasse sich objektiv nicht bestimmen.

3.3 Anlass für den Rechtsstreit bildete im vorliegenden Fall freilich die Frage, ob der Miteigentumsanteil Nr. 4 für die Berechnung des Kaufpreises heranzuziehen ist. Die Beschwerdeführer wollen den Miteigentumsanteil nicht entschädigen und bringen im Ergebnis vor, dass dieser keine wertvermehrende Aufwendung sei.

Mit der Begründung der Miteigentumsanteile am Grundstück Nr. 2 wurde keine (wertvermehrende) Aufwendung am Kaufsrechtsgegenstand vorgenommen; dieser Akt kann nicht als Einbaute in die Liegenschaft Nr. 1 qualifiziert werden. Zwar entstand allenfalls - in einem zweiten Schritt - durch die Zuteilung der Parzelle Nr. 4 als Anmerkungsgrundstück der Parzelle Nr. 1 ein Mehrwert. Es ist jedoch unerheblich, ob der Miteigentumsanteil Nr. 4 zu einer Wertvermehrung des Kaufsrechtsgrundstücks führte, denn als (wertvermehrende) Aufwendungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarung können nach Treu und Glauben nur Einrichtungen oder der Ersatz von Einrichtungen verstanden werden, welche in die Liegenschaft selbst eingebaut werden. Massnahmen, welche nicht direkt am Kaufsrechtsgegenstand selbst vorgenommen werden, fallen auch dann nicht unter den im Kaufsrechtsvertrag verwendeten Begriff "wertvermehrende Aufwendungen", wenn sie einen objektiven Wert aufweisen, der sich unter Umständen für den Kaufsrechtsgegenstand wertsteigernd auswirkt. Die Rüge der Beschwerdeführer ist begründet.

3.4 Weiter ist zu prüfen, ob der ermittelte Vertragsinhalt in der gesetzlichen Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist.

Die Parteien haben den Kaufpreis mit "Fr. 600'000.-- zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen" bestimmt und öffentlich beurkundet. Sie haben damit alle zur Bestimmung des Kaufpreises notwendigen Faktoren verurkundet. Dass die wertvermehrenden Aufwendungen erst nach Abschluss des Kaufsrechtsvertrags vorgenommen worden sind und daher nicht bereits in der öffentlichen Urkunde zahlenmässig festgesetzt werden konnten, ändert daran wie erwähnt nichts. Es genügt, dass der tatsächlich bezahlte Preis für diese Aufwendungen zur Zeit der Ausübung des Kaufsrechts ohne weiteres durch Belege nachgewiesen werden konnte und es keiner zusätzlichen Einigung der Parteien mehr bedurfte. Die Verkäufer haben den Preis für die wertvermehrende Aufwendung des Ofens nach den unbestrittenen Feststellungen im angefochtenen Entscheid in der Höhe von Fr. 6'452.30 ausgewiesen. Der von den Parteien mit insgesamt Fr. 606'452.30 bestimmte Kaufpreis ist damit auch in der gesetzlichen Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden.

3.5 Indem die Vorinstanz einen Verstoss gegen
Art. 216 Abs. 2 OR
bejahte, hat sie Bundesrecht verletzt.

4.

Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Die Dispositiv-Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Urteils des Obergerichts des Kantons Obwalden vom 29. Oktober 2007 sind aufzuheben. Da alle notwendigen Elemente vorliegen, entscheidet das Bundesgericht in der Sache selbst (
Art. 107 Abs. 2 BGG
): Der Ofen bildet als wertvermehrende Aufwendung in der unbestrittenen Höhe von Fr. 6'452.30 Teil des Kaufpreises und ist zusätzlich zu den Fr. 600'000.-- zu entschädigen. Ebensowenig sind die Zahlungsmodalitäten umstritten. Das Grundbuchamt des Kantons Obwalden ist daher anzuweisen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen nach Vorliegen der Zahlungsbestätigung des Kaufsrechtspreises und nach Vorliegen der Löschungsbewilligungen der zwei angemerkten Veräusserungsbeschränkungen zufolge Versicherungsvorbezugs. Die Beschwerdeführer sind zu verpflichten, den Betrag von Fr. 606'452.30 als Kaufsrechtspreis für die Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ wie folgt zu entrichten:

- zunächst durch Rückzahlung des Versicherungsvorbezuges von Fr. 102'400.-- an die X.________ gemäss Beleg des Grundbuchamtes Obwalden Nr. 5;

- und durch Rückzahlung des Versicherungsvorbezuges von Fr. 38'713.65 an die X.________ gemäss Beleg des Grundbuchamtes Obwalden Nr. 6;

- sodann durch Übernahme der zur Zeit bestehenden Grundpfandschuld, nebst aufgelaufenen Zinsen bei der Bank Y.________, sichergestellt durch die Kapital-Grundpfandverschreibung von Fr. 500'000.--, Pfandstelle 1;

- und schliesslich durch Bezahlung des Restbetrages bis zum Betrag von Fr. 606'452.30 an die Beschwerdegegner.

Zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen (
Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG
). Die Gerichtskosten und Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren sind den unterliegenden Beschwerdegegnern 3 - 6 aufzuerlegen (
Art. 66 Abs. 1 und
Art. 68 Abs. 2 BGG
). Die Beschwerdegegner 1 - 6 bilden infolge Erbengemeinschaft eine notwendige Streitgenossenschaft. Die Beschwerdegegner 1 und 2 erklärten bereits im kantonalen Verfahren, dass sie jedes Urteil anerkennen und verzichteten im bundesgerichtlichen Verfahren auf eine Stellungnahme. Daher rechtfertigt es sich nicht, ihnen Kosten aufzuerlegen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die Dispositiv-Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Urteils des Obergerichts des Kantons Obwaldens vom 29. Oktober 2007 werden aufgehoben. Das Grundbuchamt Obwalden wird angewiesen, die Eigentumsübertragung auf der Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen nach Vorliegen der Zahlungsbestätigung sowie nach Vorliegen der Löschungsbewilligungen der zwei angemerkten Veräusserungsbeschränkungen zufolge Versicherungsvorbezugs.

2.

Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, den Betrag von Fr. 606'452.30 als Kaufsrechtspreis für die Liegenschaft Nr. 1 im Grundbuch M.________ wie folgt zu entrichten:

3.

Die Sache wird zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

4.

Die Gerichtskosten von Fr. 8'500.-- werden den Beschwerdegegnern 3 - 6 unter solidarischer Haftung auferlegt.

5.

Die Beschwerdegegner 3 - 6 haben die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt Fr. 9'500.-- zu entschädigen.

6.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Obwalden sowie dem Grundbuchamt Obwalden schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 12. Juni 2008

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

Corboz Feldmann