bger · 4D_15/2026 · 2026-05-26 · fr
bail à loyer; expulsion,


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4D_15/2026

Arrêt du 26 mai 2026

I

Composition

MM. et Mme les Juges fédéraux

Hurni, Président, Denys et May Canellas.

Greffière : Mme Monti.

Participants à la procédure

A.________,

représentée par Me Patricia Michellod, avocate,

recourante,

contre

B.________ SA,

représentée par Me Vincent Guignet, avocat,

intimée.

Objet

bail à loyer; expulsion,

recours contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2025

par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (JL25.033551-251130; 5009).

Faits :

A.

A.a.
Par contrat de bail du 10 décembre 2016, C.________, en qualité de bailleur, a remis à bail, dès cette date, à A.________, en qualité de locataire, deux appartements duplex réunis (lot 1-2 d'environ 163,7 m2et lot 1-4 d'environ 236,9 m2), plus trois places de parc intérieures, plus terrasses et jardins, au chemin D.________ à U.________ (VD). Le loyer mensuel était de 1'200 fr. bruts, acompte de 200 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et autres frais accessoires inclus.

A.b.
En mars 2020, ces deux lots, dont C.________ était alors propriétaire, ont fait l'objet d'une saisie.

A.c.
Par courrier recommandé du 8 avril 2020, l'Office des poursuites du district de Morges (VD; l'office des poursuites) a informé la locataire qu'elle devait s'acquitter de son loyer jusqu'à nouvel ordre en mains de l'office, sous peine d'avoir à payer deux fois les loyers. Il était également précisé que les arrangements qui auraient pu être conclus au sujet de loyers non encore échus étaient sans valeur.

Par courrier recommandé du 10 janvier 2025, l'office des poursuites a requis de la locataire le paiement de la somme de 10'363 fr. 30, correspondant aux loyers bruts dus pour la période du 18 avril 2024 au 31 décembre 2024 (10'080 fr.), ainsi qu'aux intérêts (233 fr. 30) et aux frais de mise en demeure (50 fr.). Il l'a avertie qu'à défaut de paiement dans les trente jours, son bail serait résilié.

A.d.
Par formule officielle du 20 mars 2025, adressée le même jour sous pli recommandé et courrier A+, l'office des poursuites a résilié le contrat de bail pour le 30 avril 2025, compte tenu du défaut de paiement demandé dans le délai imparti.

B.

B.a.
Le 15 juillet 2025, l'office des poursuites a déposé une requête auprès de la Juge de paix du district de Morges, tendant à faire prononcer l'expulsion de la locataire des locaux litigieux.

L'autorité saisie a tenu audience le 13 août 2025. Etaient présents le préposé de l'office des poursuites assisté de son agent d'affaires breveté et, pour la locataire, son avocate d'alors, laquelle n'a pas produit de procuration dans le délai qui lui avait été imparti.

Interpellée par le juge délégué, la juge de paix a indiqué le 6 octobre 2025 qu'il n'avait pas été tenu de procès-verbal de cette audience.

Le 14 août 2025, la juge de paix (le premier juge, l'autorité de première instance) a rendu son ordonnance.

Cette autorité de première instance a ordonné à la locataire de quitter et rendre libres pour le vendredi 5 septembre 2025 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis au chemin D.________ à U.________ (soit les deux appartements réunis représentant les lots 1-2 et 1-4, plus les trois places de parc intérieures, plus les terrasses et jardins). Elle a aussi dit qu'à défaut pour la locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix était chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l'exécution forcée de cette décision, sur requête de la partie bailleresse et avec au besoin l'ouverture forcée des locaux. Enfin, le premier juge a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de cette décision, s'ils en étaient requis par l'huissier de paix.

En droit, le premier juge a considéré que le congé était valable, un délai de trente jours ayant été imparti sans que l'arriéré de loyer soit acquitté dans cet intervalle. Par ailleurs, l'on était en présence d'un cas clair au sens des
art. 257 CPC
.

B.b.
Par acte du 26 août 2025 intitulé " recours ", la locataire a déféré cette décision au Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Par courrier du 4 décembre 2025, B.________ SA a informé cette autorité qu'elle était devenue propriétaire de l'immeuble objet du bail litigieux, et se substituait donc à l'office des poursuites en qualité d'intimée à la procédure d'appel selon l'
art. 83 al. 1 CPC
.

Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois (la cour cantonale, l'autorité précédente) a rejeté l'" appel " et confirmé l'ordonnance rendue par la juge de paix. Elle lui a transmis le dossier pour qu'elle fixe un nouveau délai à la locataire, laquelle devait quitter les locaux litigieux et les rendre libres.

Les considérants de l'arrêt sur appel seront évoqués plus loin, dans la mesure nécessaire à la discussion des griefs dont l'arrêt est la cible.

C.

A.________ (la recourante, la locataire) exerce un " recours constitutionnel subsidiaire ". Elle demande principalement au Tribunal fédéral de renvoyer la cause à la justice de paix du district de Morges pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Parallèlement, elle sollicite l'effet suspensif.

Cette dernière mesure a été refusée par ordonnance du 22 janvier 2026, au motif que le recours apparaissait dénué de toute chance de succès.

B.________ SA (l'intimée, la bailleresse) n'a pas été invitée à se déterminer, non plus que l'autorité précédente.

Considérant en droit :

1.

Le recours constitutionnel est subsidiaire (
art. 113 LTF
). Il ne peut être formé que pour violation des droits constitutionnels (
art. 116 LTF
).

En l'espèce, la locataire/recourante considère ne pas atteindre le seuil de 15'000 fr. requis pour le recours ordinaire en matière civile (
art. 74 al. 1 let. a LTF
). Aussi exerce-t-elle un recours constitutionnel subsidiaire, et n'y dénonce-t-elle que des violations de droits fondamentaux (
art. 116 LTF
). Elle avait déjà déposé un "recours" en deuxième instance cantonale, traité comme un appel par l'autorité précédente, pour des causes à la valeur litigieuse excédant 10'000 fr. (
art. 308 al. 2 CPC
), au motif probable que la validité du congé était aussi jugée discutée (
ATF 144 III 345
consid. 1.2.1 et 1.2.2.3). Cette question souffre de rester indécise, vu le sort qui doit être donné au présent recours.

2.

2.1.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (
art. 105 al. 1 LTF
, 118 al. 1 LTF). Il peut rectifier ou compléter ces faits s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 97 al. 1 LTF
et
art. 105 al. 2 LTF
), respectivement en violation du droit constitutionnel (
art. 118 al. 2 LTF
). "Manifestement inexact"est synonyme d'arbitraire : la critique de l'état de fait est donc aussi soumise au principe de l'allégation (
ATF 140 III 264
consid. 2.3). Et encore faut-il que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la ca use (cf. art. 97 al. 1

in fine
LTF).

2.2.
L'arbitraire proscrit par l'
art. 9 Cst.
ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait concevable, voire préférable. Le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision attaquée que lorsque celle-ci (son résultat, et non pas seulement sa motivation) est manifestement insoutenable, se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Une violation de la loi doit être manifeste et reconnue d'emblée pour être considérée comme arbitraire (
ATF 137 I 1
consid. 2.4;
132 I 13
consid. 5.1).

2.3.
En l'occurrence, la locataire n'émet pas de critique étayée contre l'état de fait arrêté. En particulier, elle ne prétend pas avoir payé son loyer à l'office des poursuites. Elle invoque uniquement son "âge avancé" pour expliquer ne pas s'être conformée à l'instruction qui lui avait été donnée de payer dorénavant à cette autorité (cf. aussi

infra
consid. 4.2 et 5.2).

3.

Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Eu égard cependant à l'exigence de motivation contenue à l'
art. 42 al. 1 et 2 LTF
, sous peine d'irrecevabilité (
art. 108 al. 1 let. b LTF
), il n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (
ATF 149 II 337
consid. 2.2). Il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsqu'elles ne sont plus discutées devant lui (
ATF 140 III 115
consid. 2 spéc. p. 116;
137 III 580
consid. 1.3). Devant le Tribunal fédéral, le principe

jura novit curia
est donc limité (
ATF 140 III 86
consid. 2 p. 89; GRÉGORY BOVEY, in Commentaire de la LTF, 3e éd. 2022, n os 26 ss ad
art. 106 LTF
; FABIENNE HOHL, Procédure civile tome I, 2e éd. 2016, n os 1495 s.).

En outre, par exception à la règle selon laquelle elle applique le droit d'office, l'autorité de céans n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et expliqué de façon détaillée, c'est-à-dire s'il a été expressément soulevé et motivé (principe de l'allégation,
art. 106 al. 2 LTF
, applicable par analogie à la procédure du recours constitutionnel en vertu de l'
art. 117 LTF
;
ATF 135 III 397
consid. 1.4 in fine). Autrement dit, la partie recourante doit présenter une argumentation claire et détaillée. Des critiques purement appellatoires ne sont pas admissibles (
ATF 142 III 364
consid. 2.4 p. 368;
133 II 393
consid. 2.3; arrêt 4D_15/2019 du 13 janvier 2020).

4.

4.1.
La locataire recourante déplore la violation de son droit d'être entendue (
art. 29 al. 2 Cst.
) : les autorités cantonales ne lui auraient pas laisser apporter les preuves du paiement de son loyer.

4.2.
L'autorité précédente a répondu à cet argument, et la recourante ne s'essaie pas à montrer en quoi pécherait ce raisonnement. Il y a là un motif de déclarer la critique irrecevable.

En outre, si elle a reproché à la locataire de ne pas avoir apporté à l'audience du 13 août 2025 les pièces attestant le paiement de son loyer, la cour cantonale a de toute façon jugé que ces pièces n'étaient pas pertinentes : la locataire affirmait avoir payé directement au propriétaire saisi, et non comme requis à l'office des poursuites. La principale intéressée ne soutient pas le contraire désormais. Et les deux instances cantonales étaient en droit de renoncer à des moyens de preuve par appréciation anticipée sans enfreindre le droit d'être entendu, respectivement sans verser dans l'arbitraire (arrêt 4A_13/2025 du 15 octobre 2025 consid. 3.1).

5.

5.1.
La recourante dénonce aussi une " application arbitraire " de l'
art. 257 CPC
, et la constatation " manifestement insoutenable " d'un cas clair.

5.2.
Las pour elle, si tant est que la critique soit suffisamment étayée, elle ne peut qu'être rejetée sur le fond.

Les faits ne sont en l'espèce pas litigieux (
ATF 144 III 462
consid. 3.1; arrêt 4A_464/2025 du 30 janvier 2026 consid. 3.2), et la cour de céans ne voit pas en quoi le contraire s'imposerait : il ne suffit pas à la locataire de persister à soutenir qu'elle a payé l'arriéré de loyer directement au propriétaire saisi pour écarter l'
art. 257 CPC
et déclarer l'état de fait " litigieux ". Encore une fois, elle ne prétend pas l'avoir versé à l'office des poursuites chargé d'assumer la gérance légale de l'immeuble (
art. 102 al. 3 LP
,
art. 91 ORFI
- RS 281.42). Ces considérations excluent une application arbitraire ou erronée de l'
art. 257 al. 1 let. a CPC
. La locataire affirme avoir ignoré qu'elle devait désormais payer en mains de l'office des poursuites, au risque de devoir payer deux fois la même dette. En invoquant son âge et sa situation (bail de longue durée, loyer toujours payé à temps), elle ne remet pas efficacement en cause avoir reçu l'avertissement selon lequel elle courait le risque de payer deux fois le loyer litigieux si elle ne le versait pas à l'office des poursuites. Un tel risque, visiblement ressenti comme injuste par la locataire dans les circonstances d'espèce, a pourtant clairement été signalé par l'office des poursuites.

6.

6.1.
La locataire/recourante retient encore une transgression du principe de proportionnalité (
art. 5 al. 2 Cst.
) : l'expulsion ordonnée violerait gravement ce principe, au mépris de son " âge avancé " (plus de huitante ans) et de sa situation personnelle.

6.2.
L'autorité précédente s'est exprimée à ce sujet sans que la locataire n'en dise mot, ce qui est déjà de nature à clore la discussion. De plus, la locataire ne s'essaie pas à déconstruire le raisonnement des juges cantonaux. Au demeurant, ils n'ont fait que rappeler la jurisprudence de l'autorité de céans, selon laquelle le droit fédéral relatif au bail ne prend pas en compte des motifs humanitaires, si bien que le juge chargé de l'appliquer ne peut pas non plus le faire (arrêts 4A_540/2011 du 21 septembre 2011 consid. 3.2; 4C.413/1996 du 27 février 1997 consid. 2b). Seule l'autorité d'exécution peut retenir de tels motifs, si le droit cantonal le permet. Et au demeurant, seul un ajournement de relativement brève durée entre en considération (DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, n° 7.6 p. 1052).

7.

En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.

La locataire/recourante assumera les frais judiciaires, par 2'000 fr. (
art. 66 al. 1 LTF
). En revanche, elle ne devra aucune indemnité de dépens à son adverse partie, qui n'a pas eu à se déterminer (
art. 68 al. 1 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.

Il n'est pas alloué de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud et, pour information, à M. le Préposé de l'Office des poursuites du district de Morges.

Lausanne, le 26 mai 2026

Au nom de la I re Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Hurni

La Greffière : Monti