bger · 1P.134/2005 · 2005-05-19 · de

Baueinsprache | Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 19.05.2005 1P.134/2005
Tribunal fédéral Ire Cour de droit public 19.05.2005 1P.134/2005
Tribunale federale I Corte di diritto pubblico 19.05.2005 1P.134/2005

Tribunale federale
Tribunal federal
1P.134/2005 /ggs
Urteil vom 19. Mai 2005
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Scherrer.
Parteien
X.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital,
gegen
Y.________,
Z.________,
Beschwerdegegner,
Landschaft Davos Gemeinde, Rathaus, Berglistutz 1,
7270 Davos Platz,
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, Obere Plessurstrasse 1, 7001 Chur.
Gegenstand
Art. 9 und 26 BV
(Baueinsprache),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4. Kammer, vom 26. Oktober 2004.
Sachverhalt:
A.
Y.________ und Z.________ sind Eigentümer der in der Ortszone I in Davos gelegenen unüberbauten Parzellen Nrn. 872 und 1421 im Gebiet "Egga". Diese zwei Grundstücke werden durch die im Dritteigentum stehende Parzelle Nr. 4837 getrennt. Die X.________ AG ist Eigentümerin der überbauten Grundstücke Nrn. 1411 und 4989, welche durch den Dorfbach von der Parzelle Nr. 872 getrennt werden. Am 8. September 2003 reichten Y.________ und Z.________ ein Baugesuch für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Nr. 872 ein. Dagegen erhob unter anderen die X.________ AG Einsprache und beantragte aus diversen Gründen die Abweisung des Baugesuches. Sie rügte insbesondere die Überschreitung der maximal zulässigen Ausnützungsziffer von 0.45 und eine Verletzung des Ortsbildes. Daraufhin reichte die Bauherrschaft am 19. Februar 2004 eine Projektänderung nach, welche die Absenkung der beiden geplanten Häuser um 50 cm vorsah. Die X.________ AG hielt in ihrer erneuten Einsprache am Abweisungsantrag fest und beantragte eventualiter den vorgängigen Erlass eines Quartiergestaltungsplans. Mit Verfügung vom 11. Mai 2004 wies die Baubehörde Davos die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.
B.
Dagegen gelangte die X.________ AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Das Verwaltungsgericht kam in seinem Urteil vom 26. Oktober 2004 zum Schluss, die Bauherrschaft habe bei der Projektierung ihres Vorhabens nicht gegen das Baugesetz verstossen. Den Einwand, die Gemeinde hätte ein Quartierplanverfahren einleiten müssen, erachtete es als unbehelflich, da ein entsprechender Gestaltungsplan allenfalls dann zwingend anzuordnen gewesen wäre, wenn das Bauvorhaben von den ordentlichen Bauvorschriften abgewichen wäre. Die Gemeinde habe keine Ausnahmebewilligung erteilt, sondern die ordentlichen Bauvorschriften angewandt, welche einen Nutzungstransport und Abstandsreduktionen zulassen würden. Wenn ein Gestaltungsplan derart zwingend gewesen wäre, wie dies die Beschwerdeführerin darstelle, hätte der Gesetzgeber für das fragliche Gebiet eine Planungspflicht festgelegt. Demzufolge wies das Verwaltungsgericht den Rekurs ab.
C.
Mit Eingabe vom 25. Februar 2005 erhebt die X.________ AG staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht. Sie ersucht um Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils wegen Verletzung von
Art. 9 und 26 BV
. In prozessualer Hinsicht beantragt sie, der Bauherrschaft sei superprovisorisch zu untersagen, mit dem Bau zu beginnen. Nach erfolgter Anhörung der Bauherrschaft sei der staatsrechtlichen Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden schliesst, unter Verweis auf das angefochtene Urteil, auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen und wenden sich gegen die Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Die Gemeinde Landschaft Davos Gemeinde, vertreten durch den Kleinen Landrat, stellt ebenfalls Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne.
Gleichzeitig mit der Einladung zur Vernehmlassung vom 7. März 2005 verfügte das Bundesgericht, dass bis zum Entscheid über das Gesuch hinsichtlich aufschiebender Wirkung sämtliche Vollziehungsvorkehrungen zu unterbleiben hätten.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid, gegen den die staatsrechtliche Beschwerde grundsätzlich zulässig ist (
Art. 86 Abs. 1 OG
). Indes ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin die Voraussetzungen für die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde erfüllt.
1.2 Zur staatsrechtlichen Beschwerde ist nach
Art. 88 OG
befugt, wer durch den angefochtenen Entscheid persönlich in seinen rechtlich geschützten Interessen beeinträchtigt ist. Nach der Praxis des Bundesgerichts sind die Eigentümer benachbarter Grundstücke befugt, die Erteilung einer Baubewilligung anzufechten, wenn sie die Verletzung von Bauvorschriften geltend machen, die ausser den Interessen der Allgemeinheit auch oder in erster Linie dem Schutz der Nachbarn dienen. Zusätzlich müssen sie dartun, dass sie sich im Schutzbereich der Vorschriften befinden und durch die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Baute betroffen werden (
BGE 125 II 440
E. 1c S. 442 f.;
119 Ia 362
E. 1b S. 364 f.;
118 Ia 232
E. 1a S. 234 f., je mit Hinweisen). Trotz fehlender Legitimation in der Sache selbst kann ein Beschwerdeführer aufgrund seiner Parteistellung im kantonalen Verfahren die Verletzung von Verfahrensvorschriften rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstellt (
BGE 129 I 217
E. 1.4 S. 222 mit Hinweisen). Zur Verfolgung öffentlicher Interessen oder bloss tatsächlicher Vorteile steht die staatsrechtliche Beschwerde nicht zur Verfügung (
BGE 118 Ia 232
E. 1a S. 234;
116 Ia 177
E. 3a S. 179 f.).
1.3 Die Beschwerdeführerin rügt einerseits den unterschrittenen Gebäudeabstand zwischen den beiden geplanten Bauten Haus 2 und 3 auf der Parzelle Nr. 872. Die Grundstücke Nrn. 4989 und 1411 der Beschwerdeführerin sind von der genannten Bauparzelle durch den Dorfbach getrennt. Die von der Baubehörde bewilligte Unterschreitung des Gebäudeabstandes hat nach Auffassung der Beschwerdeführerin massive Auswirkungen auf die Wohnhygiene und die Wohnqualität ("erhöhtes Konfliktpotential infolge von Lärm, Gerüchen, Einschränkungen der Privatsphäre" etc.) und auf das Ortsbild, welches gemäss Zonenordnung durch das Merkmal einer aufgelockerten Siedlungsstruktur geprägt sein sollte. Die gesetzlichen Gebäudeabstände wollten nach Auffassung der Beschwerdeführerin zudem verhindern, dass je nach Blickwinkel der optische Eindruck entstehe, dass mehrere Häuser quasi zusammengebaut seien und damit für die Nachbarn überlange Häuserfronten entständen, was aufgrund des geringen Abstandes der projektierten Mehrfamilienhäuser der Fall sein würde. Der Gebäudeabstand zwischen den Häusern 2 und 3 in der Ortsrandzone I betrage gemäss Art. 102 Abs. 3 erster Satz des kommunalen Baugesetzes von Davos vom 4. März 2001 (BG/Davos) 15.5 m. Der tatsächlich vorgesehene Abstand von 8.32 m unterschreite den gesetzlichen Minimalabstand augenfällig und sei darum offensichtlich rechtswidrig sowie willkürlich. Daran ändere nichts, dass die Baubehörde gemäss Art. 102 Abs. 3 BG letzter Satz geringere Gebäudeabstände bewilligen kann, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen.
1.4 Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände kommt regelmässig auch nachbarschützende Funktion zu; sie liegen grundsätzlich nicht nur in einem allgemeinen öffentlichen Interesse, sondern umschreiben auch die rechtlich geschützte Sphäre der Nachbarn (vgl.
BGE 113 Ia 468
E. 1b S. 470;
112 Ia 88
E. 1b S. 89 f., je mit Hinweisen). Sie sollen insbesondere jegliche Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke mindern, namentlich die Beeinträchtigung von Belichtung, Besonnung, Belüftung und Aussicht. Ferner sollen sie vor Schattenwurf und Einsicht schützen (vgl.
BGE 119 Ia 113
E. 3b S. 117; Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, 2. Aufl., Aarau 1985, N. 3 zu §§ 163 - 165; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 4. Auflage, Bern 2002, S. 296 f.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, Band 1, Zürich 1999, S. 174 f.).
1.5 Die fraglichen Grundstücke liegen in der Ortsrandzone I. Dort gilt gemäss dem Zonenschema in Art. 93 BG/Davos ein grosser Grenzabstand von 10.5 m und ein kleiner von 5 m. Aufgrund von Art. 102 Abs. 3 erster Satz BG/Davos ist zwischen mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhalten. Es ist davon auszugehen, dass diese kommunalen Abstandsvorschriften aus Sicherheitsgründen (Wohnhygiene, Feuerpolizei) sowie aus siedlungsplanerischen und überbauungsästhetischen Überlegungen erlassen wurden (dazu auch Urteil 1P.166/1998 vom 10. September 1998, E. 2b, eine zürcherische Gemeinde betreffend). Damit dienen sie jedenfalls soweit dem Schutz der Nachbarn, als sie deren Sicherheit bezwecken. Demgegenüber liegen die zweckmässige Gestaltung von Siedlungen und deren ästhetisches Gesamtbild im öffentlichen Interesse, da sie ein über den nachbarschaftlichen Rahmen hinausreichendes Bezugsfeld voraussetzen (vgl.
BGE 118 Ia 232
E. 1b S. 235). Die nachbarschützende Wirkung dieser Abstandsvorschriften beschränkt sich indessen auf die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Nachbarn. Gegen übermässigen Entzug von Licht und Aussicht werden sämtliche in der Umgebung der Neubauten wohnenden Nachbarn durch die Bauvorschriften betreffend Gebäudehöhe und -längen (vgl.
BGE 112 Ia 413
E. 1bb S. 415 f.;
107 Ia 331
E. 1d S. 335 f.) sowie die Ausnützungsbeschränkungen geschützt (Urteil 1P.166/1998 vom 10. September 1998;
BGE 113 Ia 468
E. 1b S. 470 f;
106 Ia 62
E. 2 S. 63 f.)
1.6 Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, die Gebäudeabstände zwischen den geplanten Häusern und ihren eigenen Liegenschaften seien unterschritten. Sind aber die gesetzlichen Gebäude- resp. Grenzabstände zwischen den Bauten der Beschwerdeführerin und den projektierten Gebäuden der Beschwerdegegner eingehalten oder beträgt die Distanz gar mehr als das gesetzlich vorgesehene Minimum, kommt eine Berufung auf die betreffenden kommunalen Vorschriften nicht in Frage. Von den befürchteten Problemen der mangelnden Besonnung zwischen den beiden Häusern der Beschwerdegegner und des erhöhten Konfliktpotentials wegen Lärm, Gerüchen und Einschränkungen der Privatsphäre, ist die Beschwerdeführerin nicht selber in ihren rechtlich geschützten Interessen betroffen.
1.7 Aus den Ausführungen in der staatsrechtlichen Beschwerde wird denn auch deutlich, dass das Interesse der Beschwerdeführerin an der Einhaltung des Gebäudeabstandes nicht in erster Linie sicherheitsbedingt ist. Soweit sie sich jedoch auf eine Beeinträchtigung des Ortsbildes beruft, sind öffentliche Interessen tangiert, zu deren Geltendmachung die Beschwerdeführerin nicht legitimiert ist. Gleiches gilt, wenn die Beschwerdeführerin eine willkürliche Verletzung von Art. 24 BG/Davos rügt, wonach Bauten und Anlagen architektonisch so zu gestalten sind, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen (Art. 24 Abs. 1 BG/Davos). Die zitierte Bestimmung dient der Sicherstellung der ästhetischen Einordnung neuer Bauten und Anlagen in das bestehende Ortsbild und bezweckt damit hauptsächlich den Schutz von Interessen der Allgemeinheit. Eine ästhetisch befriedigende Einordnung setzt regelmässig ein über den bloss nachbarschaftlichen Rahmen hinausreichendes Bezugsfeld voraus. Das Bundesgericht hat daher verschiedentlich die Legitimation von Nachbarn zur staatsrechtlichen Beschwerde verneint, wenn sie sich allein auf Normen über die ästhetische Gestaltung der Bauten beriefen, da diese Bestimmungen nicht dem Schutz der nachbarlichen Interessen dienen (Urteil 1P.165/2004 vom 14. September 2004, E. 1.3). Auf die Rügen der Beschwerdeführerin hinsichtlich Ortsbildschutz ist darum mangels Legitimation ebenfalls nicht einzutreten.
1.8 Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin, der von der Baubehörde bewilligte Ausnützungsziffertransport führe zu einer geradezu exzessiven und völlig zonenwidrigen Übernutzung der Parzelle Nr. 872.
Die ziffernmässige Begrenzung der maximalen Ausnützung ist für die Dichte der Überbauung bedeutsam, indem sie zu einer Beschränkung der Baukuben im Verhältnis zur Parzellenfläche führt. Diese Zweckbestimmung liegt nicht nur im allgemeinen öffentlichen Interesse, sondern gewährt auch dem Nachbarn rechtlich geschützte Interessen. Vom Mass der Nutzung hängt wesentlich die Belastung der auch den Nachbarn dienenden Erschliessungsanlagen, das Mass der Immissionen, die Sicherung der Frei- und Grünflächen sowie des Lichteinfalles ab. Die Beschwerdeführerin als Eigentümerin von an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücken, befindet sich im Schutzbereich der Vorschriften zur Ausnützungsziffer. Auf diese Rüge ist deshalb grundsätzlich einzutreten.
1.9 Die Akten enthalten genügend Angaben zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde. Es erübrigt sich deshalb, den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein durchzuführen.
2.
2.1 Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Grundstückfläche (Art. 97 BG/Davos). Art. 93 BG/Davos sieht für die Ortsrandzone I eine Ausnützungsziffer von 0.45 vor. Das Grundstück Nr. 872 weist (nach Abzug des in der Gefahrenzone 1 liegenden Grundstückteils) eine Grundstücksfläche von 1'513 m2 auf. Von dieser Fläche ausgehend würde die konsumierte Bruttogeschossfläche von 1'118.32 m2 zu einer Ausnützungsziffer von 0.79 führen. Gemäss Art. 99 BG/Davos kann die Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch eingetragener Dienstbarkeitsvertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch vorzunehmen. Die Baubehörde hat denn auch im vorliegenden Fall einem Ausnützungstransfer von 0.77 zu Lasten der Parzelle Nr. 1421 zugestimmt, was einer zusätzlichen Bruttogeschossfläche von 437.32 m2 entspricht. Indes grenzen die vom Ausnutzungstransport betroffenen Grundstücke Nrn. 872 und 1421 nicht unmittelbar aneinander und sind auch nicht durch eine Strasse oder ähnliches getrennt. Deshalb wurde in Ziff. 1a der Baubewilligung vom 11. Mai 2004 die Auflage gemacht, von der Parzelle Nr. 4837 seien ca. 4 m2 abzuparzellieren. Auf den Einwand der Beschwerdeführerin hin, dieses Vorgehen sei rechtsmissbräuchlich, argumentierte das Verwaltungsgericht, es sei das Recht aller Grundeigentümer, Liegenschaften aufzuteilen, abzuparzellieren oder Teile davon mit anderen Grundstücken zu vereinigen, um etwa die Überbaubarkeit zu verbessern. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin werde die Zonenordnung nicht umgangen. Der Gesetzgeber habe den Umfang des zulässigen Ausnützungstransports nicht beschränkt und damit punktuelle bauliche Massnahmen innerhalb einer Zone in Kauf genommen. Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration sei somit, dass die übrigen Bauvorschriften erfüllt seien, was der Fall sei.
Die Beschwerdeführerin erachtet das Vorgehen der kantonalen Behörden als willkürlich und sieht die Eigentumsgarantie verletzt. Der Nutzungstransport führe im Ergebnis zu einer zonenwidrigen Erhöhung der maximal zulässigen Ausnützungsziffer von 0.45 auf 0.79.
2.2 Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (
BGE 125 I 166
E. 2a S. 168;
125 II 10
E. 3a S. 15, 129 E. 5b S. 134
;
122 I 61
E. 3a S. 66 je mit Hinweisen).
2.3 Zulässig ist die Berufung auf die Eigentumsgarantie von
Art. 26 BV
. Da die Duldung der nach Auffassung der Beschwerdeführerin baupolizeiwidrigen Überbauung des Nachbargrundstücks keinen schweren Eingriff in ihre Eigentumsgarantie darstellt, fällt diese Rüge allerdings mit dem Vorwurf zusammen, das kantonale bzw. kommunale Baurecht sei willkürlich angewandt worden.
2.4 Es fragt sich indessen, inwiefern die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführerin den Anforderungen gemäss
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
zu genügen vermögen (dazu
BGE 130 I 258
E. 1.3 S. 261 f.
;
129 I 185
E. 1.6 S. 189
;
127 I 38
E. 3c und 4 S. 43), zumal sie nicht darlegt, inwiefern die von ihr angerufenen verfassungsmässigen Rechte durch den Nutzungstransport tangiert sein sollen. Dies kann insofern offen bleiben, als die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden, dass die Rügen selbst im Falle des Eintretens abzuweisen sind.
3.
3.1 Das Verwaltungsgericht stützt sich in seinem Entscheid auf seine Praxis (dazu PVG 1993 Nr. 23), wonach das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften finde. Allfällige Einschränkungen des Nutzungstransports müssten sich aus dem Gesetz ergeben. Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und -höhen und Geschosszahl dienten. Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des zulässigen Nutzungstransports direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch "faktische Aufzonungen" für gewisse Bauflächen, solange eben nur die übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese Rechtsprechung hatte das Verwaltungsgericht zuletzt im Entscheid R 02 24 vom 28. Mai 2002 bestätigt.
3.2 Das Verwaltungsgericht befand, im vorliegenden Fall verhalte es sich genauso. Die Zonenordnung werde nicht umgangen. Hinsichtlich des verkürzten Grenzabstandes zur Parzelle Nr. 4837 und des reduzierten Gebäudeabstands zwischen den beiden Neubauten folgte es der Argumentation der Gemeinde, wonach keine öffentlichen Interessen gegen eine Reduktion der Abstände sprächen. In Bejahung der ästhetischen Anforderungen kam es zum Schluss, dass die Bauherrschaft nicht gegen das Baugesetz verstossen habe. Ein Gestaltungsplan, wie ihn die Beschwerdeführerin fordere, sei allenfalls dann zwingend anzuordnen, wenn das Bauvorhaben von den ordentlichen Bauvorschriften abweiche. Die Gemeinde habe jedoch keine Ausnahmebewilligungen erteilt, sondern die ordentlichen Bauvorschriften angewandt, welche eben einen Nutzungstransport oder Abstandsreduktionen zuliessen. Wäre im Übrigen ein Gestaltungsplan derart zwingend, wie es die Beschwerdeführerin darstelle, hätte der Gesetzgeber nach Meinung des Verwaltungsgerichtes eine Planungspflicht über das fragliche Gebiet verhängt.
3.3 Zwar ist der Beschwerdeführerin darin zuzustimmen, dass die ordentlichen Gebäude- und Grenzabstände im vorliegenden Fall nicht eingehalten werden, sondern gestützt auf Art. 102 BG/Davos Abweichungen bewilligt wurden. Selbst wenn die zitierte Bestimmung nicht ausdrücklich als Ausnahmetatbestand bezeichnet ist, ermöglicht sie doch ein Abweichen von den eigentlichen, in Art. 93 BG/Davos vorgesehenen Abständen. Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid in nachvollziehbarer Weise dargetan, weshalb keine öffentlichen Interessen gegen eine Unterschreitung der Gebäude- resp. Grenzabstände sprechen. Es folgte dabei der Argumentation der Gemeinde, wonach sich die Parzelle Nr. 872 in einer extremen Steilhanglage befinde. Die Wohnräume des oberen Baukörpers würden darum über das Dach des unteren Hauses hinaus ragen. Die Fenster zur Belüftung und Besonnung der Wohnräume seien vollständig nach Süden ausgerichtet; somit könne eine optimale Besonnung und Belüftung der Wohnräume gewährleistet werden. Zum andern befänden sich auf der Nordseite der Häuser keinerlei weitere Fenster, welche zusätzlich Licht oder Luft verlangten. Dies stelle die geforderte Wohnhygiene sicher, weshalb es keine öffentlichen Interessen gebe, welche für eine Reduktion der Gebäudeabstände spreche. Diese Begründung erscheint nicht willkürlich. Die Eigentümer der Parzelle Nr. 4837 haben überdies ihr schriftliches Einverständnis zur Unterschreitung des Grenzabstandes i.S.v. Art. 102 Abs. 2 BG/Davos gegeben. Unbestritten ist auch, dass die baupolizeilichen Vorschriften über die Gebäudehöhe und die Stockwerkzahl eingehalten sind. Insofern ist es nicht unhaltbar, wenn das Verwaltungsgericht feststellte, es liege kein Verstoss gegen baupolizeiliche Normen vor.
3.4 Indes wird, wie die Beschwerdeführerin zu Recht anführt, die Ausnützung um ein beträchtliches Mass erhöht (von 0.45 auf 0.79). Zusammen mit den unterschrittenen Gebäudeabständen zwischen Haus 2 und 3 führt dies zu einer erheblichen Verdichtung der Bauweise auf der Parzelle Nr. 872. Das Verwaltungsgericht hat dazu - wie gesehen - in Zitierung seiner Praxis ausgeführt, der Gesetzgeber habe durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse punktuelle Massierungen entstehen könnten. Es erachtet "faktische Aufzonungen" für gewisse Bauflächen als zulässig, solange eben die übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Diese Betrachtungsweise ist nicht als willkürlich zu bezeichnen. Gemäss Art. 61 BG/Davos sind die Ortsrandzonen I und II für Wohnzwecke bestimmt. Während in der Ortsrandzone I eine Ausnützungsziffer von 0.45 gilt, beträgt diejenige in der Zentrumszone 1.25, mithin erheblich mehr als 0.79. In der Zone "Wohnen/Dorf Platz" darf die Ausnützungsziffer gemäss Art. 93 BG/Davos 0.85 betragen, während in der Zone "Städtisches Wohnen" eine Ausnützungsziffer von 1.0 zu beachten ist. Selbst wenn in den zuletzt genannten Zonen neben der Wohnnutzung auch touristische und andere Dienstleistungsbetriebe sowie mässig störende gewerbliche Nutzungen zulässig sind (vgl. Art. 58-60 BG/Davos), erhellt doch aus den Ausnützungsziffern, dass die umstrittene Überbauung nicht völlig den heute in Davos zulässigen Rahmen an verdichteter Bauweise sprengt. Soweit die Beschwerdeführerin sich auf
BGE 111 Ia 134
beruft, ist zu berücksichtigen, dass dieser Entscheid 20 Jahre zurückliegt. Seither kommt dem Erfordernis verdichteten Bauens entsprechend den in Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a RPG vorgegebenen Zielen der haushälterischen Bodennutzung und des Schutzes natürlicher Lebensgrundlagen angesichts des weiterhin ungebremsten Siedlungswachstums und des damit verbundenen anhaltenden Kulturlandverlustes vermehrtes Gewicht zu (siehe dazu auch Pierre Tschannen, Kommentar zum RPG, Zürich 1999, N. 15 zu Art. 1). Innert zwölf Jahren (1985-1997) ist der Flächenverbrauch für Wohnnutzung um 25.4% gestiegen (Bodennutzung im Wandel, Arealstatistik Schweiz, Bundesamt für Statistik 2001; vgl. Urteil 1P.100/1997 vom 24. September 1997). Auch die Siedlungsfläche in Davos hat zwischen den Erhebungsjahren 1979/85 und 1992/97 um 10.6% zugenommen (Arealstatistik Schweiz, Die Bodennutzung in den Kantonen, Bundesamt für Statistik 2001). Mit Blick auf diese Entwicklung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht zur Ansicht gelangte, die vorliegend umstrittene Nutzungskonzentration stehe mit den gestalterischen Intentionen des Gesetzgebers in Einklang. Das Verwaltungsgericht durfte sich der Sicht der Gemeinde anschliessen, wonach aus der gewählten baulichen Verdichtung auch Freiraum resultiere. Die Freiflächen würden Landschaftsraum bleiben, "als parkartiges Gebiet entlang der Palüdastrasse, eine Qualitätssicherung von öffentlichem Interesse". Das Verwaltungsgericht führte weiter an, mit der Erhöhung der Ausnützungsziffer für die Ortsrandzone anlässlich der Ortsplanungsrevision 2001 habe der Gesetzgeber erkennen lassen, dass er eine gewisse bauliche Verdichtung in dem Gebiet wolle. Im Übrigen sei es ohnehin im Bestreben der Gemeinde, bauliche Verdichtungen zu fördern. Schliesslich handle es sich bei den beiden Baukuben durchaus um kleinere Mehrfamilienhäuser im Sinne der Botschaft zur Ortsplanungsrevision 2001, für welche die Ortsrandzone - neben Einfamilienhäusern - vorgesehen sei. Die Bruttogeschossfläche betrage pro Haus 560 m2 und übersteige somit nicht die für ein kleineres Mehrfamilienhaus benötigte Fläche. Diese Argumentation ist nachvollziehbar.
3.5 Im Ergebnis erweist sich demnach die rechtliche Würdigung des Ausnützungstransportes durch das Verwaltungsgericht nicht als willkürlich, zumal die Beschwerdeführerin nicht genauer darlegt, inwiefern sie in ihren geschützten nachbarlichen Interessen tangiert sein soll. Es ist dem Verwaltungsgericht auch nicht vorzuwerfen, es habe in willkürlicher Weise die Quartiergestaltungsplanpflicht verneint, selbst wenn der Erlass eines Quartiergestaltungsplans eine mögliche Variante zur Realisierung des Projektes wäre. Eine Verletzung der raumplanerischen Stufenfolge ist in der Bewilligung des Bauprojektes jedenfalls nicht zu erblicken.
4.
Daraus ergibt sich, dass die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Ein Entscheid über die Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird damit hinfällig. Bei diesem Verfahrensausgang trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (
Art. 156 Abs. 1 OG
). Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, da die Beschwerdegegner nicht anwaltlich vertreten waren.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Landschaft Davos Gemeinde und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. Mai 2005
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: