bger · 4C.280/2005 · 2005-11-10 · fr
contrat de bail à loyer; indemnité pour plus-value de la chose louée; qualité pour agir,
Droit des contrats


Tribunale federale

Tribunal federal


4C.280/2005 /viz

Arrêt du 10 novembre 2005

Ire Cour civile

Composition

MM. et Mme les Juges Corboz, président,

Rottenberg Liatowitsch et Favre.

Greffier: M. Carruzzo.

Parties

A.________, au nom de qui agit Z.________,

défendeur et recourant,

représenté par Me Christian Luscher, avocat,

contre

B.________,

demandeur et intimé,

représenté par Me Patrick Blaser, avocat.

Objet

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du

13 juin 2005.

Faits:

A.

La raison individuelle X.________ a été inscrite au Registre du commerce de Genève en date du 12 août 1996.

Par contrat de bail à loyer du 15 août 1996, A.________ a loué à B.________ un terrain d'une surface de 6'000 m2 environ à détacher d'une parcelle dont il est propriétaire dans une zone de développement industriel. Le bail, renouvelable tacitement, a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1er septembre 1996 au 31 août 2001. Le loyer a été fixé à 60'000 fr. par an, charges non comprises. Le contrat prévoyait qu'une construction légère et démontable pourrait être établie sur le bien-fonds loué, le locataire devant supporter tous les frais d'aménagement éventuels.

B.________ s'est vu délivrer, le 6 novembre 1996, une autorisation de construire ayant pour objet la clôture du terrain, la pose d'un portail et l'installation de conteneurs préfabriqués modulaires à usage de bureaux.

L'entreprise X.________ a été radiée le 6 mars 1998 par suite de cessation d'activité. Le 11 février 1999, la société anonyme Y.________ SA, dont le directeur était B.________, a été inscrite au Registre du commerce de Genève. Cette société a été dissoute le 19 juin 2001, par suite de faillite, puis radiée le 11 mars 2002.

Par avis officiel du 14 juin 1999, A.________ a résilié le bail le liant à B.________, avec effet au 31 juillet 1999, pour défaut de paiement du loyer.

B.

Le 12 juillet 1999, B.________ (ci-après: le demandeur) a déposé une requête aux fins de contester le congé. A l'appui de celle-ci, il a manifesté la volonté de compenser sa dette du chef des loyers arriérés avec une créance de 873'112 fr. à titre d'indemnité pour les travaux effectués par lui sur le bien-fonds du bailleur. Le demandeur a conclu, subsidiairement, au paiement de ladite somme. La tentative de conciliation obligatoire n'a pas abouti.

Par jugement du 13 janvier 2000, qui est en force, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a constaté la validité du congé litigieux et prononcé l'évacuation du locataire. Seule est, dès lors, restée pendante la demande en paiement formulée par le locataire.

Les 20 mars et 12 août 2000, A.________ (ci-après: le défendeur) a fait notifier au demandeur deux commandements de payer, portant respectivement sur 105'000 fr. et 30'000 fr., intérêts en sus, ces deux sommes représentant des arriérés de loyer ainsi que des indemnités pour occupation illicite pour la période comprise entre le 1er avril 1998 et le 30 juin 2000. Le poursuivi y a fait opposition.

Dans ses dernières conclusions, le demandeur a invité le Tribunal des baux et loyers à condamner le défendeur à lui payer la somme de 873'112 fr., sous déduction de 105'000 fr. et de 25'000 fr. De son côté, le défendeur a requis le paiement de 105'000 fr. et de 30'000 fr., plus intérêts, ainsi que la mainlevée définitive des commandements de payer relatifs à ces deux montants.

Le 21 octobre 2003, le défendeur a soulevé un incident portant sur la qualité pour agir du demandeur.

Après avoir donné l'occasion aux parties de présenter leurs arguments sur ce point, le Tribunal des baux et loyers, par jugement du 3 juin 2004, a écarté l'incident soulevé par le défendeur et réservé la suite de la procédure.

Statuant par arrêt du 13 juin 2005, sur appel du défendeur, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement.

C.

Le défendeur interjette un recours en réforme. Il y invite le Tribunal fédéral à annuler l'arrêt de la cour cantonale, à constater le défaut de qualité pour agir du demandeur et, partant, à déclarer la demande irrecevable, subsidiairement infondée.

Le demandeur conclut au rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

1.1 Dans le présent procès, les tribunaux genevois étaient saisis à la fois d'une demande principale du locataire tendant à l'octroi d'une indemnité pour plus-value, au sens de l'
art. 260a al. 3 CO
, et d'une demande reconventionnelle du bailleur visant au paiement de loyers arriérés ainsi que d'une indemnité pour occupation illicite de la chose précédemment louée. A la suite d'un incident soulevé sur ce point par le défendeur, le Tribunal des baux et loyers s'est prononcé sur la qualité pour agir (alias légitimation active) du locataire, qu'il a admise. Il n'a pas statué sur la conclusion reconventionnelle prise par le bailleur. La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement dans l'arrêt attaqué. Cet arrêt ne constitue pas une décision finale tombant sous le coup de l'
art. 48 OJ
(sur cette notion, cf.
ATF 127 III 433
consid. 1b/aa et les arrêts cités), dès lors qu'il ne tranche qu'une question préjudicielle en relation avec la demande principale et ne règle pas le sort de la demande reconventionnelle. Il ne s'agit que d'une décision incidente.

1.2

1.2.1 Le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral n'ayant pas été formé pour violation des prescriptions du droit fédéral sur la compétence (
art. 49 al. 1 OJ
), il n'est recevable qu'aux conditions posées par l'
art. 50 al. 1 OJ
.

Cette disposition permet, à titre exceptionnel, d'attaquer directement une décision incidente. Encore faut-il, d'une part, qu'une décision finale puisse ainsi être provoquée immédiatement et, d'autre part, que la durée et les frais de la procédure probatoire apparaissent si considérables qu'il convient de les éviter en autorisant le recours immédiat au Tribunal fédéral. Ces deux conditions sont cumulatives (cf.
ATF 123 III 414
consid.).

1.2.2 En l'espèce, les deux instances cantonales ont admis la qualité pour agir du demandeur. A supposer que la Cour de céans aboutisse à la solution inverse, elle ne pourrait que rejeter la demande principale et rendre ainsi, sur ce point, une décision finale. La première des deux conditions précitées est, dès lors, réalisée.

Sur le vu des explications fournies dans l'acte de recours, il apparaît que la seconde condition est également remplie. En effet, le défendeur expose et rend vraisemblable que l'instruction de la cause nécessitera la mise en oeuvre d'un expert pour déterminer la plus-value apportée par le demandeur à la chose louée, ainsi que le dépôt d'un grand nombre de pièces. Il indique, en outre, qu'une expertise sera requise par lui afin de vérifier l'authenticité des factures produites par le locataire. C'est dire que l'administration des preuves sera sans doute longue et coûteuse. Il convient donc d'éviter pareille conséquence en autorisant le recours immédiat au Tribunal fédéral.

1.2.3 Il est vrai que l'admission du recours en réforme et le rejet subséquent de la demande principale laisseraient subsister la demande reconventionnelle du défendeur, partant qu'un arrêt du Tribunal fédéral allant dans ce sens ne permettrait pas de provoquer une décision finale, stricto sensu. Force est, toutefois, de constater que la demande reconventionnelle, bien qu'elle subsiste formellement, n'est plus litigieuse, puisque le demandeur reconnaît de manière expresse, sous chiffre 9 de son acte de recours, qu'il doit au défendeur les montants réclamés par celui-ci dans ladite demande. Il se justifie, par conséquent, de faire abstraction de la demande reconventionnelle pour l'examen de la recevabilité du présent recours au regard de l'
art. 50 al. 1 OJ
.

2.

Interjeté par la partie défenderesse, qui a succombé dans sa conclusion visant à faire constater le défaut de qualité pour agir du demandeur, et dirigé contre un arrêt rendu dans une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse manifestement le seuil de 8'000 fr., le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral est recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (
art. 54 al. 1 OJ
en liaison avec l'
art. 34 al. 1 let. b OJ
) et dans la forme requise (
art. 55 OJ
).

Lorsqu'il est saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (
art. 63 al. 2 OJ
) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (
art. 64 OJ
;
ATF 130 III 102
consid. 2.2, 136 consid. 1.4;
127 III 248
consid. 2c).

3.

Selon le défendeur, le demandeur aurait fait apport en nature à Y.________ SA de sa prétendue créance fondée sur l'
art. 260a al. 3 CO
. Aussi n'aurait-il plus la qualité pour faire valoir cette créance en justice. En niant l'existence d'une cession de créance valable et en reconnaissant cette qualité-là au demandeur, les juges cantonaux auraient violé les
art. 671 CC
, 165 CO, 260a CO et 634 CO.

3.1 La qualité pour agir (appelée aussi légitimation active) est une question de droit matériel, qui relève du droit privé fédéral pour les actions soumises à ce droit (
ATF 130 III 417
consid. 3.1;
126 III 59
consid. 1a p. 63;
125 III 82
consid. 1a p. 83). Elle dépend du droit de fond et son défaut conduit au rejet de l'action, sans égard à la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse (
ATF 126 III 59
consid. 1a p. 63;
125 III 82
consid. 1a p. 83).

La caractéristique de la cession de créance, régie par les
art. 164 ss CO
, est d'opérer le transfert d'un droit, de telle sorte que le cédant n'en est plus titulaire et n'est plus habilité à l'invoquer en justice (
ATF 130 III 417
consid. 3.4 p. 426 et les références).

Au regard de ces principes, la qualité pour agir n'aurait pas dû être reconnue au demandeur, si ce dernier avait valablement cédé la créance litigieuse à la société anonyme précitée. C'est ce qu'il y a lieu d'examiner.

3.2

3.2.1 En vertu de l'
art. 260a al. 3 CO
, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value. La disposition citée fait naître une créance future et conditionnelle en la personne du locataire qui entreprend des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée avec l'accord du bailleur.

La cession d'une telle créance à un tiers n'est en soi pas exclue, dès lors qu'une cession peut porter sur une créance conditionnelle ou future (arrêt 4C.253/2002 du 30 octobre 2002, consid. 3.1). Encore faut-il qu'elle soit constatée par écrit (
art. 165 al. 1 CO
), sous peine de nullité (
art. 11 al. 2 CO
). La forme écrite doit couvrir tous les points objectivement et subjectivement essentiels de la cession: identité des personnes directement concernées (cédant, cessionnaire et débiteur cédé) et volonté du cédant de céder une créance déterminée ou à tout le moins déterminable (Thomas Probst, Commentaire romand, n. 5 ad
art. 165 CO
).

Eu égard à sa spécificité, on imagine mal, en revanche, que la créance découlant de l'
art. 260a al. 3 CO
puisse faire l'objet d'un apport en nature de la part de son titulaire, qui plus est en cours de bail. Un apport en nature, au sens de l'
art. 634 CO
, peut certes consister en une créance contre un tiers; mais il doit avoir une valeur économique déterminable et être réalisable (Pascal Montavon, Droit suisse de la SA, tome II, p. 69), ce qui n'est généralement pas le cas d'une créance future et conditionnelle (cf. Peter Forstmoser/Arthur Meier-Hayoz/Peter Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, p. 144, n. 12 ad § 15).

3.2.2 En l'espèce, la Chambre d'appel constate que le demandeur a apporté en nature à Y.________ SA les "installations, notamment terrassement, raccordements en eau et électricité (...) pour 817'112 fr. (recte: 873'112 fr.), montant imputé sur le capital-actions à concurrence de 400'000 fr." Tenant compte des exigences de l'
art. 634 CO
et du fait que le demandeur ne lui a pas soumis un acte de cession en bonne et due forme, elle en déduit que l'apport en nature s'est limité aux seules installations énumérées ci-dessus, dont la société anonyme est effectivement devenue propriétaire, à l'exclusion de toute autre créance contre un tiers, en particulier celle fondée sur l'
art. 260a al. 3 CO
.

Cette déduction repose essentiellement sur des constatations de fait, qu'il s'agisse de la description des biens apportés en nature ou encore de la circonstance qu'un acte de cession revêtu de la forme écrite n'a pas été produit par le demandeur. Dans cette mesure, elle est soustraite à l'examen de la juridiction fédérale de réforme. Pour le reste, il n'apparaît pas qu'elle résulte d'une application erronée des règles de droit sus-indiquées.

3.2.3 Les objections formulées par le défendeur ne sont pas convaincantes.

3.2.3.1 Dans un premier moyen, celui-ci reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'
art. 165 CO
en concluant, sur le vu de la seule inscription au registre du commerce relative à l'apport en nature, que la cession de créance litigieuse n'était pas valable en raison d'un vice de forme.

Ce reproche tombe à faux. En effet, la Chambre d'appel s'est bornée à constater l'absence d'un acte de cession répondant à l'exigence de la forme écrite et, partant, à exclure que la titularité de la créance ait pu passer du demandeur à la société anonyme fondée par ce dernier. La constatation opérée par elle, qui relève du fait, ne peut pas être revue par la Cour de céans (
art. 63 al. 2 OJ
). Quant à la conséquence juridique qui en a été tirée, elle n'est en rien contraire au droit fédéral. Au demeurant, c'était bien au défendeur qu'il appartenait d'établir l'existence d'une cession de créance valable, car c'était lui qui avait allégué pareille circonstance en vue de dénier au demandeur la qualité pour invoquer la créance litigieuse en justice (
art. 8 CC
). Or, il n'a pas rapporté une telle preuve et ne soutient pas qu'il aurait été empêché de le faire, en violation de son droit à la preuve. Aussi doit-il supporter l'échec de la preuve sur ce point.

3.2.3.2 Dans une autre branche de son argumentation, fondée sur les droits réels, le défendeur soutient que les juges précédents ont méconnu le principe de l'accession, dans lequel l'
art. 260a al. 3 CO
trouve sa raison d'être. A l'en croire, il leur aurait échappé que les biens apportés, étant donné leur nature, ne pouvaient pas être cédés à un tiers puisqu'ils avaient été incorporés au sol et étaient ainsi devenus la propriété du bailleur en vertu dudit principe. De plus, l'apport en nature consistait, pour partie, en des travaux, soit une prestation dont il serait inconcevable de vouloir céder la propriété.

Conformément au principe de l'accession, énoncé par l'
art. 667 al. 2 CC
, le propriétaire du fonds est aussi propriétaire des constructions qui s'y trouvent (sur ce principe, cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome II, 3e éd., n. 1622 ss). Cette règle ne vaut cependant que pour les constructions durablement unies au fonds. Elle ne s'applique pas aux constructions mobilières, visées par l'
art. 677 CC
, lesquelles appartiennent au propriétaire de ces choses, qui peut être le locataire du fonds (Steinauer, op. cit., n. 1624b et 1635). En l'occurrence, le contrat de bail prévoyait qu'une construction légère et démontable pourrait être établie sur le bien-fonds loué, aux frais du locataire. Le demandeur s'est vu délivrer une autorisation de construire portant notamment sur l'installation de conteneurs préfabriqués modulaires à usage de bureaux, c'est-à-dire pour l'établissement de constructions revêtant à l'évidence un caractère mobilier (sur la notion de construction mobilière, cf.
ATF 105 II 264
consid. 1a et les références). Rien ne s'opposait donc, du point de vue des droits réels, à ce qu'il fît apport en propriété de ces constructions mobilières à la société anonyme en formation. Il était exclu, en revanche, que le locataire transférât valablement à celle-ci la propriété des matériaux qu'il avait employés sur le fonds du bailleur, car ces matériaux étaient devenus parties intégrantes de l'immeuble appartenant à ce dernier (cf.
art. 671 al. 1 CC
). De même, il n'était pas concevable que le travail effectué par le locataire sur le terrain loué pût être cédé, comme tel, à un tiers.

Ces considérations ne sont toutefois d'aucun secours pour le défendeur. Aussi bien, il ne s'agit pas d'examiner le cas présent sous l'angle des droits réels pour déterminer quel a été l'objet et l'étendue du transfert de propriété opéré entre le demandeur et la société anonyme en formation. Seul importe, pour la solution du litige, le point de savoir si ce transfert incluait la créance du locataire découlant de l'
art. 260a al. 3 CO
. Or, même s'il fallait admettre, par hypothèse, à l'instar du défendeur, qu'aucun des biens apportés en nature à ladite société n'était susceptible d'un transfert de propriété - ce qui n'est pas le cas, comme on vient de le démontrer -, il ne s'ensuivrait pas nécessairement que l'apport en nature ne pouvait plus avoir pour objet que la susdite créance. Il n'est, en effet, pas correct, du point de vue de la logique, de tirer de la constatation selon laquelle un acte de transfert n'est pas valable quant à son objet la conclusion voulant que cet acte de transfert ait forcément visé une autre chose.

En tout état de cause, à supposer que l'apport en nature ait eu pour objet la créance litigieuse, la position du défendeur ne s'en trouverait pas améliorée du moment que les juges précédents ont considéré, sans violer le droit fédéral, qu'il n'est pas établi que la cession de cette créance ait été constatée par écrit, comme l'exige l'
art. 165 al. 1 CO
(cf. consid. 3.2.3.1 ci-dessus).

3.2.3.3 Dans un dernier moyen, le défendeur s'emploie à démontrer que la créance d'indemnité, fondée sur l'
art. 260a al. 3 CO
, a été valablement apportée en nature à Y.________ SA, bien que son montant fût encore incertain et qu'elle ne fût point encore exigible au moment de la constitution de cette société. Dès lors, en considérant que tel n'était pas le cas, la Chambre d'appel aurait violé l'
art. 634 CO
.

Pour entrer dans les vues du défendeur, il faudrait admettre, au préalable, que l'apport en nature a bien porté sur la créance invoquée, d'une part, et que cette créance a été valablement cédée à la société anonyme en formation, d'autre part. Or, cette double prémisse fait défaut en l'espèce, étant donné que, selon la cour cantonale, l'apport en nature ne visait que les installations elles-mêmes et qu'il n'est en outre pas établi que la cession incriminée ait revêtu la forme prescrite. Par conséquent, le raisonnement tenu par le défendeur à l'effet d'établir que les particularités de la créance litigieuse n'empêchaient pas la cession de cette créance ne saurait avoir une quelconque incidence sur l'issue du litige.

3.3 Force est d'amettre, au terme de cet examen, que la Chambre d'appel n'a pas méconnu le droit fédéral en reconnaissant au demandeur la qualité pour faire valoir en justice la créance d'indemnité, au sens de l'
art. 260a al. 3 CO
, dont il se prétend titulaire envers le défendeur. Le présent recours ne peut, dès lors, qu'être rejeté.

4.

Le défendeur, qui succombe, devra supporter les frais de la procédure fédérale (
art. 156 al. 1 OJ
) et indemniser son adverse partie (
art. 159 al. 1 OJ
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.

Le recours est rejeté.

2.

Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge du recourant.

3.

Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 10 novembre 2005

Au nom de la Ire Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: