bger · 5A_362/2024 · 2024-09-19 · fr
for de la poursuite (art. 46 al 1 LP),
Droit des poursuites et faillites


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

5A_362/2024

Arrêt du 19 septembre 2024

IIe Cour de droit civil

Composition

MM. et Mme les Juges fédéraux von Werdt, Juge présidant, Bovey et De Rossa.

Greffier : M. Piccinin.

Participants à la procédure

A.________,

recourant,

contre

Office des poursuites

du district de l'Ouest lausannois,

avenue de Longemalle 1, 1020 Renens VD,

Communauté des copropriétaires de la PPE B.________,

Objet

for de la poursuite (art. 46 al 1 LP),

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 15 mai 2024 (FA23.033215-231482 11).

Faits :

A.

A.a.
A.________ était domicilié au sein de la PPE B.________, sise rue de S.________ à T.________, commune dans laquelle il résidait depuis le 30 novembre 1975.

Le 3 avril 2023, il a annoncé au Service de la population de T.________ son départ de la commune pour la fin du mois et indiqué son lieu de destination, soit U.________ en Italie.

A.b.
Sur réquisition de poursuite du 6 juillet 2023 de la PPE, représentée par C.________, agent d'affaires breveté, l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois (ci-après: l'Office) a établi, le 7 juillet 2023, un commandement de payer dans la poursuite n° yyy portant sur les montants de 22'636 fr. 62 avec intérêt à 5% l'an dès le 31 décembre 2022 indiquant comme cause " Solde redû pour les charges PPE au 31.12.22 concernant la parcelle n° zzz située route de V.________ à T.________ ", de 3'414 fr. 18 avec intérêt à 5% l'an dès le 1er janvier 2023 indiquant comme cause " Acomptes charges 01.01 au 31.07.23, même objet, 487.74/mois " et de 2'000 fr. pour des " Frais d'intervention selon
art. 106 CO
".

Le commandement de payer précité a été établi au nom de A.________ à son ancienne adresse, soit la rue de S.________ à T.________. Il a été notifié le 20 juillet 2023 au bureau postal à D.________ - munie d'une procuration -, laquelle y a fait opposition totale.

A.c.
Par acte du 2 août 2023, A.________ a saisi d'une plainte le Président du Tribunal d'arrondissement de Lausanne (ci-après: le président), autorité inférieure de surveillance en matière de poursuites pour dettes et de faillite, en faisant valoir que le commandement de payer n'avait pas été notifié à son domicile mais à son ancienne adresse. Il a exposé qu'il vivait désormais en Italie et que, comme tout transfert de domicile, le sien avait été soumis à des vérifications de la part de la police et qu'à la suite de ces contrôles, un certificat de résidence lui avait été délivré, attestant de son domicile dès le 15 mai 2023 dans la Commune de W.________. Il a conclu à ce que sa plainte soit admise et à ce que la poursuite n° yyy de l'Office soit annulée.

A l'appui de ses allégués, il a offert comme preuves les pièces suivantes:

- la copie d'un reçu de dépôt d'une requête d'inscription dans le registre de la population délivré le 15 mai 2023 par la Commune de W.________, attestant qu'il a présenté le 15 mai 2023 une telle requête; ce reçu, qui n'est pas signé, indique expressément, selon traduction libre de l'autorité cantonale, qu'il ne constitue pas un certificat de résidence (" La presente ricevuta viene rilasciata (...) e non costituisce certificazione di residenza. ");

- la copie de l'art. 19 du " Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 1989, n. 223" et sa traduction libre en français;

- la copie du certificat de résidence (" certificato di residenza ") délivré le 20 juillet 2023 par la Commune de W.________, signé par l'" Ufficiale d'anagrafe delegato ", lequel certifie que, selon le recensement de la population résidente, A.________ habite cette commune venant de Suisse le 15 mai 2023; au pied de ce certificat figure la mention suivante (selon la traduction figurant dans l'arrêt attaqué) : " Le présent certificat ne peut pas être présenté aux organismes de l'Administration publique ou aux gestionnaires privés des services publics (Art. 15 L. 183 du 12/11/2011). "

A.d.
Par prononcé du 24 octobre 2023, le président a rejeté la plainte.

Dit magistrat a relevé que la Commune de W.________ avait délivré, le 20 juillet 2023, un certificat de résidence et en a déduit " un indice concret de la volonté du plaignant de s'installer de façon durable à W.________ et d'en faire le centre de sa vie personnelle et sociale ". Il a donc retenu que A.________ était domicilié en Italie depuis le 15 mai 2023 et que l'acte qu'il lui avait adressé devait être interprété comme une déclaration d'opposition formée au commandement de payer. Il n'a toutefois pas admis la plainte, mais a considéré qu'ayant pu faire opposition en temps utile, ses droits étaient " sauvegardés " et qu'il n'y avait pas lieu d'annuler le commandement de payer litigieux.

A.e.
Par acte du 3 octobre 2023, A.________ a recouru contre ce prononcé, en concluant principalement à sa réforme en ce sens que la plainte est admise et que la poursuite n° yyy de l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois est annulée.

A.f.
Par arrêt du 15 mai 2024, expédié le 21 suivant, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours dans la mesure de sa recevabilité.

B.

Par acte posté le 7 juin 2024, A.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 15 mai 2024. Il conclut principalement à sa réforme dans le sens des conclusions de son recours cantonal. Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Plus subsidiairement, il sollicite le renvoi de la cause au président.

Invités à se déterminer, l'autorité cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt et l'Office ainsi que la PPE s'en sont rapportées à justice.

Considérant en droit :

1.

Déposé dans le délai légal (
art. 100 al. 2 let. a LTF
) à l'encontre d'une décision finale (
art. 90 LTF
) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (
art. 72 al. 2 let. a LTF
) par une autorité supérieure de surveillance ayant statué en dernière instance cantonale (
art. 75 al. 1 LTF
), le présent recours est en principe ouvert, indépendamment de la valeur litigieuse (
art. 74 al. 2 let
. c LTF); le recourant, qui a succombé devant la juridiction précédente, a qualité pour recourir (
art. 76 al. 1 LTF
).

2.

2.1.
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'
art. 42 al. 1 et 2 LTF
, il n'examine en principe que les griefs soulevés (
ATF 142 III 364
consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (
ATF 148 IV 205
consid. 2.6;
142 I 99
consid. 1.7.1;
142 III 364
consid. 2.4 et la référence). Le Tribunal fédéral ne connaît par ailleurs de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant ("principe d'allégation",
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 148 I 127
consid. 4.3;
146 IV 114
consid. 2.1;
144 II 313
consid. 5.1).

2.2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (
art. 105 al. 1 LTF
). Il ne peut s'en écarter que si ceux-ci ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 105 al. 2 LTF
), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (
art. 97 al. 1 LTF
). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
(
ATF 147 I 73
consid. 2.2;
144 II 246
consid. 6.7;
143 I 310
consid. 2.2 et la référence), doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné (
art. 106 al. 2 LTF
; cf. supra consid. 2.1), étant rappelé que l'appréciation des preuves ne se révèle arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'une preuve propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a effectué des déductions insoutenables (
ATF 148 I 127
consid. 4.3;
147 V 35
consid. 4.2;
143 IV 500
consid. 1.1 et la référence). Une critique des faits qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (
ATF 147 IV 73
consid. 4.1.2;
145 IV 154
consid. 1.1).

2.3.
Le recourant produit diverses pièces censées établir le droit italien pertinent s'agissant de la portée du certificat de résidence (" certificato di residenza ") produit à l'appui de sa plainte.

Puisqu'il incombait au recourant de collaborer à l'établissement et à l'interprétation du droit étranger (cf.
art. 16 al. 1 LDIP
), s'il entendait s'en prévaloir, les pièces nouvelles produites à l'appui de son recours au Tribunal fédéral revêtent, à tout le moins partiellement, le caractère de moyens de preuve (
ATF 138 II 217
consid. 2.3 in fine et les références citées) et tombent par conséquent sous le coup de l'interdiction des preuves nouvelles prévue par l'
art. 99 al. 1 LTF
(cf.
ATF 150 III 89
consid. 3.1; arrêt 4A_492/2021 du 24 août 2022 consid. 5.2 et les références citées, non publié in
ATF 149 III 131
). Ainsi, en négligeant de produire de tels moyens de preuve devant l'instance précédente, le recourant ne peut, sous peine d'irrecevabilité, le faire pour la première fois devant le Tribunal fédéral et demander à ce dernier de procéder à leur examen. Il ne sera donc pas tenu compte des pièces nouvelles annexées au présent recours.

3.

L'autorité cantonale a d'abord relevé que dès lors que le CPC ne régissait pas la procédure devant les autorités cantonales de surveillance mais seulement la procédure judiciaire en matière de LP (
art. 1 let
. c CPC a contrario), il était exclu d'examiner la violation de dispositions du CPC dans le cadre du recours prévu par l'
art. 18 LP
. Dans ces conditions, les griefs du recourant tirés de la violation des
art. 53 et 58 CPC
étaient irrecevables.

Cela étant, l'autorité cantonale a relevé que c'était à raison que le recourant critiquait le raisonnement opéré par l'autorité inférieure de surveillance au sujet de la validité de l'opposition qu'il avait faite et de la possibilité que cette opposition guérisse le vice résidant dans l'inexistence d'un for de la poursuite au lieu de notification. En effet, l'éventuelle admission de la plainte déposée en raison de la violation de la règle sur le for de l'
art. 46 al. 1 LP
ne pouvait avoir que pour conséquence l'annulation du commandement de payer. Le raisonnement de l'autorité inférieure de surveillance était donc sous cet aspect clairement erroné.

Il restait donc à examiner si la plainte devait être admise. À cet égard, l'autorité cantonale a jugé que les pièces produites par le recourant ne permettaient manifestement pas de déduire que, lorsque le commandement de payer lui avait été notifié, le 20 juillet 2023, l'intéressé n'était plus domicilié, au sens de l'
art. 23 CC
et de la jurisprudence, dans l'immeuble dont il est copropriétaire au sein de la PPE sise rue de S.________ à T.________, adresse où il était domicilié depuis 1975. Citant sa propre jurisprudence, l'autorité cantonale a en particulier considéré que la copie du " certificato di residenza " n'était pas probante. D'après la législation italienne, dit certificat ne valait qu'entre les privés. Et le fait que le recourant l'ait obtenu après avoir déposé une requête en ce sens ne permettait pas du tout, à lui seul, de déduire que ce lieu était bien - concrètement - au centre de ses intérêts personnels, qu'il y était présent physiquement et qu'il avait l'intention d'y demeurer durablement. Sur ce point, comme relevé par l'Office dans sa détermination, les allégués et les éléments de preuve présentés par le recourant étaient clairement insuffisants. On aurait attendu de lui, vu son devoir de collaboration déduit de l'
art. 20a al. 2 ch. 2 LP
, qu'il participe à l'établissement des faits en produisant par exemple des relevés de consommation d'électricité ou d'autres abonnements à des services publics italiens. L'autorité cantonale en a conclu que c'était en définitive à raison que l'autorité inférieure de surveillance avait rejeté la plainte, même si c'était pour un autre motif.

4.

Invoquant les
art. 29 al. 1 et 2 Cst.
et 6 par. 1 CEDH ainsi que, " accessoirement " (sic), les
art. 5 al. 3 et 9 Cst.
, le recourant se plaint d'une violation de l'interdiction du formalisme excessif ainsi que de son droit d'être entendu. En substance, il reproche à l'autorité cantonale de ne pas être entrée en matière sur son recours en tant qu'il visait une violation de l'
art. 58 CPC
. Dès lors que la portée de cette norme ne différait en rien de celle de l'
art. 20a al. 2 ch. 3 LP
, l'autorité cantonale aurait, selon lui, parfaitement pu examiner son grief de violation du principe de disposition, nonobstant la référence erronée à l'
art. 58 CPC
, ce d'autant que la procédure cantonale n'est pas soumise au principe d'allégation s'agissant des griefs de droit. En ne traitant pas son grief, alors qu'elle aurait pu le faire, l'autorité cantonale avait violé son droit d'être entendu. Cette violation avait une incidence sur le résultat de la cause. En effet, dès lors que la partie intimée ne s'était " étrangement " pas déterminée sur sa plainte, que cela soit par écrit ou oralement, ni n'avait donc pris de conclusions, elle devait être considérée comme partie succombante et l'autorité inférieure de surveillance ne pouvait que statuer dans le sens de la plainte conformément au principe de disposition applicable.

Quoi qu'il en soit du point de savoir si la cour cantonale aurait dû entrer en matière sur le recours nonobstant l'absence de grief de violation de l'
art. 20a al. 2 ch. 3 LP
, force est de constater que l'incidence que pourrait avoir un tel grief sur le sort de la cause est inexistante. En effet, le recourant oublie que les conclusions de la partie intimée sont sans pertinence à l'aune de cette disposition (LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, 2000, n° 49 ad
art. 20a LP
), les autorités cantonales étant, quoi qu'il en soit desdites conclusions, tenues d'examiner le bien-fondé de la plainte ou du recours (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. I, 1999, n° 69 ad
art. 20a LP
). Infondé, le grief doit être rejeté.

5.

Le recourant reproche à l'autorité cantonale d'avoir violé son droit d'être entendu (
art. 29 al. 2 Cst.
et 6 par. 1 CEDH) en tant qu'elle avait dénié toute force probante au certificat de résidence qu'il avait produit en procédant à une " interprétation erronée " du droit italien, soit de " l'art. 15 de la loi 183/2011 modifiant l'art. 40 DPR 445/2000 ". Il relève notamment que l'interprétation retenue par l'autorité cantonale était contraire à celle du " ministère de l'Administration publique ". En effet, selon ce dernier, les certificats émis par les administrations peuvent et doivent être utilisés par les privés devant les instances judiciaires.

Les développements du recourant en lien avec l'interprétation qu'il conviendrait de donner au droit italien s'avèrent tardifs et doivent partant être déclarées irrecevables, à l'instar des différentes pièces produites à l'appui de ce grief (
art. 99 al. 1 LTF
; cf. supra consid. 2.3). Quoi qu'il en soit de la portée en droit italien du certificat de résidence litigieux, la question pertinente est plutôt celle de savoir si la seule production d'une telle attestation est en soi suffisante pour asseoir les conclusions de la plainte. Or, conformément à la jurisprudence correctement rappelée dans l'arrêt attaqué, tel ne saurait être le cas. En effet, les documents administratifs, tels que permis de circulation, permis de conduire, papiers d'identité, attestations de la police des étrangers, des autorités fiscales ou des assurances sociales ou encore les indications figurant dans des décisions judiciaires ou des publications officielles, ne sont pas déterminants à eux seuls. Ils constituent certes des indices sérieux de l'existence du domicile mais ne sauraient toutefois l'emporter sur le lieu où se focalise un maximum d'éléments concernant la vie personnelle, sociale et professionnelle de l'intéressé (
ATF 141 V 530
consid. 5.2;
136 II 405
consid. 4.3;
125 III 100
consid. 3; arrêt 5A_539/2022 du 13 septembre 2022 consid. 4.1.1 et les autres arrêts cités). Autant que recevable, la critique ne porte pas.

6.

Invoquant l'
art. 52 CPC
" ou une norme équivalente qui concrétise l'
art. 2 al. 1 CC
en matière de plainte de l'
art. 17 LP
" ainsi que les
art. 29 Cst.
et 6 par. 1 CEDH, le recourant se plaint d'une violation du principe de la bonne foi, du droit à un procès équitable ainsi que de son droit d'être entendu. Il soutient, en substance, qu'il ne pouvait pas s'attendre à ce que l'autorité cantonale statue sans lui avoir préalablement imparti un délai pour produire les pièces pertinentes (factures d'électricité, d'autres abonnements, etc.). En effet, l'Office, dans ses déterminations du 4 septembre 2023, avait " suggéré " la nécessité d'un complément d'information concernant son nouveau domicile. L'autorité inférieure de surveillance avait estimé qu'un tel complément n'était pas nécessaire. Dans la mesure où l'autorité cantonale ne partageait pas cet avis, elle aurait dû ordonner elle-même un complément d'instruction sur les points qu'elle estimait importants, conformément à la maxime inquisitoire applicable (
art. 20a al. 2 ch. 2 LP
), et ne pouvait pas lui reprocher un manque de collaboration.

6.1.

6.1.1.
Le principe de la bonne foi (
art. 5 al. 3 et 9 Cst.
) - qui doit aussi être observé dans le droit de l'exécution forcée (
ATF 131 III 280
consid. 4 et les arrêts cités) - confère au citoyen, à certaines conditions, le droit d'exiger des autorités qu'elles se conforment aux promesses ou assurances précises qu'elles ont faites à l'intéressé sans réserve et qu'elles ne trompent ainsi pas la confiance qu'il a légitimement placée en elles (
ATF 143 V 95
consid. 3.6.2;
141 V 530
consid. 6.2;
137 II 182
consid. 3.6.2 et les arrêts cités).

6.1.2.
Le droit à un procès équitable garanti par l'
art. 6 par. 1 CEDH
, également consacré par l'
art. 29 al. 1 Cst.
, comporte notamment le droit d'être entendu (
art. 29 al. 2 Cst.
). Ce droit comprend, entre autres, celui de produire ou de faire administrer des preuves, à condition qu'elles soient pertinentes et de nature à influer sur la décision à rendre (
ATF 145 I 73
consid. 7.2.2.1;
143 V 71
consid. 4.1;
140 I 285
consid. 6.3.1 et les références citées).

6.1.3.
La maxime inquisitoire régit la procédure devant les autorités de surveillance (
art. 20a al. 2 ch. 2 LP
) et leur impose de diriger la procédure, de définir les faits pertinents et les preuves nécessaires, d'ordonner l'administration de ces preuves et de les apprécier d'office. L'autorité doit établir d'elle-même les faits pertinents dans la mesure qu'exige l'application correcte de la loi et ne peut se contenter d'attendre que les parties lui demandent d'instruire ou lui apportent spontanément les preuves idoines (arrêts 5A_764/2019 du 10 mars 2020 consid. 6.1 et les références, non publié in
ATF 146 III 303
; 5A_43/2019 du 16 août 2019 consid. 4.2). La maxime inquisitoire doit être relativisée par son corollaire, soit le devoir de collaborer des parties. Celui-ci comprend l'obligation d'apporter, dans la mesure où cela est raisonnablement exigible, les preuves commandées par la nature du litige et des faits invoqués (cf. pour les détails, arrêts 5A_253/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1 et les nombreuses références, publié in BlSchK 2016 p. 146; 5A_267/2009 du 5 juin 2009 consid. 2.1 et les références; cf. aussi
ATF 148 II 465
consid. 8.3; COMETTA/MÖCKLI, in Basler Kommentar, SchKG I, 3ème éd. 2021, n° 9 ad
art. 20a LP
), spécialement lorsque la partie saisit dans son propre intérêt les autorités de surveillance ou qu'il s'agit de circonstances qu'elle est la mieux à même de connaître ou qui touchent à sa situation personnelle, surtout lorsqu'elle sort de l'ordinaire (arrêt 5A_764/2019 précité loc. cit. et les références), respectivement qui relèvent de sa sphère d'influence (arrêt 9C_770/2020 du 28 octobre 2021 consid. 5.2.2 et les références).

La maxime inquisitoire n'oblige pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves (
ATF 141 III 569
consid. 2.3.1 et 2.3.2;
139 III 13
consid. 3.2;
136 III 74
consid. 3.1). Lorsque des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuve d'une partie sont lacunaires, le juge doit inviter cette partie à compléter ses moyens (
ATF 139 III 13
consid. 3.2;
136 III 74
consid. 3.1;
125 III 231
consid. 4a).

6.2.
Si on le comprend bien, le recourant estime qu'il est protégé dans sa bonne foi, car, dans ses déterminations sur la plainte, l'Office avait estimé qu'il convenait de compléter l'instruction s'agissant de son domicile en Italie. On ne voit toutefois pas en quoi l'avis de l'Office constituerait, au sens de la jurisprudence susrappelée, des assurances concrètes qu'un délai lui serait octroyé pour produire des pièces complémentaires dans l'hypothèse où le certificat de résidence produit à l'appui de la plainte serait considéré comme insuffisant. Sur ce point, la critique apparaît infondée.

Pour le reste, en portant l'affaire devant l'autorité supérieure de surveillance, le recourant devait s'attendre à ce que la question de son domicile en Italie soit examinée et que dite autorité parvienne sur ce point à une appréciation différente de celle du premier juge. Certes, il est de jurisprudence constante que les permis d'établissement ou de séjour, le dépôt des papiers et l'exercice des droits politiques ne sont pas déterminants à eux seuls lorsqu'il s'agit de déterminer le domicile d'une personne (cf. arrêt 5A_542/2014 du 18 septembre 2014 consid. 4.1.3 et les références; cf. aussi supra consid. 5 i.f.) et que le fardeau de la preuve d'un changement de domicile incombe à la partie qui s'en prévaut soit, en matière de poursuite, au débiteur poursuivi qui invoque qu'il s'est constitué un nouveau domicile (
art. 8 CC
; cf. arrêts 5A_284/2020 du 23 décembre 2020 consid. 2.3 et les références; 7B.207/2003 du 25 septembre 2003 consid. 3.3). Il n'en demeure pas moins, comme soutenu à bon droit dans le présent recours, que si l'autorité cantonale estimait que le certificat de résidence produit à l'appui de la plainte était insuffisant, elle aurait dû interpeller le recourant conformément à la maxime inquisitoire applicable. En effet, en application de dite maxime, l'autorité cantonale devait informer le recourant - spécialement dans la mesure où il n'était pas assisté d'un avocat - de son devoir de coopérer à la constatation des faits et à l'administration des preuves et devait l'interroger pour s'assurer que ses allégués de fait et ses offres de preuve étaient complets en tant qu'elle avait en l'occurrence des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point (cf. supra consid. 6.1.3). En n'entreprenant aucune instruction et en ne donnant aucune occasion au recourant de produire des éléments supplémentaires sur les circonstances à prendre en compte pour la détermination de son domicile, l'autorité cantonale a violé la maxime inquisitoire. Force est ainsi d'admettre que l'instruction à laquelle elle a procédé est insuffisante sur des points essentiels. La cause sera ainsi renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle complète l'instruction de la cause et rende une nouvelle décision.

7.

En définitive, le recours est partiellement admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle procède dans le sens des considérants. Bien qu'elle s'en soit rapportée à justice, les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la créancière poursuivante, qui succombe (cf. arrêts 5A_810/2022 du 1er mai 2023 consid. 6 et la référence; 5A_1065/2020 du 2 décembre 2021 consid. 9 et les références), étant précisé que l'Office ne peut se voir imposer de tels frais en l'occurrence (
art. 66 al. 1 et 4 LTF
). Aucuns dépens ne sont dus, le recourant agissant sans avocat et ne faisant valoir aucuns frais spécifiques à ce titre (
art. 68 al. 1 LTF
). Il appartiendra à l'autorité cantonale de statuer à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale (
art. 67 et 68 al. 5 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est partiellement admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3.

Le présent arrêt est communiqué au recourant, à l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois, à la Communauté des copropriétaires de la PPE B.________ et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 19 septembre 2024

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Juge présidant : von Werdt

Le Greffier : Piccinin