bger · 1C_751/2025 · 2026-06-25 · de
Baubewilligung,
Raumplanung und öffentliches Baurecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_751/2025

Urteil vom 25. Juni 2026

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Haag, Präsident,

Bundesrichter Kneubüher, Müller,

Gerichtsschreiber Vonlanthen.

Verfahrensbeteiligte

1. A.________,

2. B.B.________ und C.B.________,

Beschwerdeführende,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Walter Bischofberger,

gegen

D.________ AG,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Konrad Willi,

Baukommission Küsnacht,

Obere Dorfstrasse 32, 8700 Küsnacht.

Gegenstand

Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 19. Januar 2023 (VB.2022.00220, VB.2022.00224) und den den

Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons

Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 19. Januar 2023 (VB.2022.00191).

Sachverhalt:

A.

A.a.
Die Baukommission Küsnacht erteilte der E.________ AG mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (nachfolgend: Stammbaubewilligung) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5326 am U.________-Weg xxx in Küsnacht. Die projektierte Zufahrtsstrasse beanspruchte dabei einen Teil des östlich an das Baugrundstück angrenzenden Kuserbodenweges.

Mit Beschluss vom 27. April 2021 erteilte die Baukommission Küsnacht der E.________ AG unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung für eine die Zufahrt zum geplanten Neubau betreffende Projektänderung (nachfolgend: 1. Projektänderung). Gemäss den angepassten Plänen sollte die Zufahrt nunmehr hauptsächlich über das Grundstück der Bauherrschaft erfolgen und der Kuserbodenweg nur noch in einem kleineren Umfang im nördlichsten Bereich beansprucht werden.

A.b.
Gegen die beiden Beschlüsse der Baukommission Küsnacht erhoben A.________, B.B.________ und C.B.________ sowie F.________ jeweils mit separaten Eingaben Rekurs beim Baurekursgericht.

A.c.
Das Baurekursgericht hiess mit Entscheid vom 1. März 2022 unter Vereinigung sämtlicher Rekurse diejenigen gegen die Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020 teilweise gut und legte mit Bezug auf die vorgesehenen Abgrabungen fest, dass "der Baubehörde [...] vor Baubeginn geänderte Pläne mit auf das zulässige Mass [...] zu reduzierenden Abgrabungen zur Bewilligung einzureichen" seien. Im Übrigen wurden sämtliche Rekurse abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

A.d.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 gelangten A.________ (VB.2022.00224) sowie B.B.________ und C.B.________ (VB.2022.00220) mit separaten Beschwerden an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Ihre Rügen richteten sich dabei insbesondere gegen die mit Beschluss vom 27. April 2021 (1. Projektänderung) gegenüber der Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020 veränderte bzw. neu projektierte Tiefgaragenzufahrt. Mit Urteil vom 19. Januar 2023 vereinigte das Verwaltungsgericht die beiden Beschwerdeverfahren und wies die Rechtsmittel ab.

Die Bauherrin E.________ AG führte gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht (VB.2022.00191). Sie verlangte die Aufhebung der durch das Baurekursgericht festgelegten Auflage bezüglich der Abgrabungen. Das Verwaltungsgericht hiess diese Beschwerde mit separatem Urteil vom 19. Januar 2023 gut und hob den Entscheid des Baurekursgerichts insoweit auf, als damit der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine Nebenbestimmung ergänzt wurde.

A.e.
Gegen die verwaltungsgerichtlichen Urteile VB.2022.00224/ VB.2022.00220 sowie VB.2022.00191 gelangten A.________ sowie B.B.________ und C.B.________ mit gemeinsamen Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Dieses vereinigte die Verfahren und trat auf die Beschwerden mit Urteil 1C_185/2023, 1C_186/2023 vom 5. April 2024 nicht ein. Weil in den Auflagen zur Stammbaubewilligung vor Baufreigabe zu erfüllende Nebenbestimmungen enthalten waren, für deren Umsetzung ein gewisser Spielraum bestand, fehlte es an einem anfechtbaren Entscheid i.S.v.
Art. 90 ff. BGG
.

B.

B.a.
Im Nachgang an die Stammbaubewilligung und die Bewilligung für die 1. Projektänderung genehmigte die Baukommission Küsnacht bzw. bestätigte das Baurekursgericht weitere drei Projektänderungen, die im Wesentlichen die Erfüllung noch offener Auflagen betrafen.

B.b.
Da das Bewilligungsverfahren mit dem Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. November 2025 betreffend die 4. Projektänderung nun abgeschlossen sei, gelangen A.________ sowie B.B.________ und C.B.________ mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 12. Dezember 2025 gegen die Urteile VB.2022.00220, VB.2022.00224 sowie VB.2022.00191 des Verwaltungsgerichts vom 19. Januar 2023 an das Bundesgericht. Sie beantragen die Aufhebung der genannten Urteile des Verwaltungsgerichts und der erteilten Baubewilligungen vom 15. Dezember 2020 (Stammbaubewilligung) bzw. 27. April 2021 (1. Projektänderung).

B.c.
Die D.________ AG hat das streitbetroffene Grundstück samt Neubauprojekt mit Kaufvertrag vom 12. August 2025 von der E.________ AG erworben und ist für Letztere in das Verfahren eingetreten. Sie beantragt, auf die Beschwerde gegen das Urteil VB.2022.00191 sei nicht einzutreten und die Beschwerde gegen das Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baukommission Küsnacht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A.________ sowie B.B.________ und C.B.________ halten in einer Replik an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen und mit freier Kognition (
Art. 29 Abs. 1 BGG
;
BGE 149 II 66
E. 1.3).

1.1.
Angefochten sind zwei kantonal letztinstanzliche Entscheide im Bereich des Baurechts. Den angefochtenen Urteilen liegt somit eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts zugrunde, gegen die grundsätzlich Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden kann (
Art. 82 lit. a,
Art. 86 lit. d und Abs. 2 BGG
). Ein Ausnahmegrund im Sinne von
Art. 83 BGG
liegt nicht vor. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümerinnen und Eigentümer von an die Bauparzelle angrenzenden Liegenschaften, die in den vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen sind, zur Beschwerde legitimiert (
Art. 89 Abs. 1 BGG
).

1.2.
Die Beschwerde ist zulässig gegen End- und Teilentscheide, die das Verfahren ganz oder teilweise abschliessen, sei es aus prozessualen oder materiellen Gründen (Art. 90 f. BGG;
BGE 149 II 170
E. 2.2
;
146 I 36
E. 2.2 mit Hinweis). Im Urteil 1C_185/2023, 1C_186/2023 vom 5. April 2024 stellte das Bundesgericht fest, dass gemäss Baubewilligung vom 15. Dezember 2020 (Stammbaubewilligung) und den bewilligten 1. und 2. Projektänderungen vor Baubeginn noch diverse Bedingungen und Auflagen zu erfüllen seien, für deren Umsetzung ein gewisser Spielraum bestehe (z.B. der Nachweis der nötigen Plätze für Velos und Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen sowie für Ruhe-, Spiel- oder Freizeitflächen für sämtliche Bewohnerinnen und Bewohner des Mehrfamilienhauses oder die Nachreichung von Details zu einem vom Strassenraum nicht einsehbaren Containerabstellplatz). Die praktische Wirksamkeit der Baubewilligungen wurde dementsprechend gehemmt und diese bzw. die sie bestätigenden Rechtsmittelentscheide des Baurekurs- und Verwaltungsgerichts als Zwischenentscheide qualifiziert. Die Beschwerdeführenden wurden darauf aufmerksam gemacht, dass sie die angefochtenen Urteile des Verwaltungsgerichts anfechten können, wenn und sobald das Verfahren nach Bewilligung der nachzureichenden Pläne und Unterlagen abgeschlossen sein wird (zit. Urteil 1C_185/2023, 1C_186/2023 E. 2.3-2.5 mit Verweis auf
BGE 149 II 170
E. 1.10).

Die Beschwerdeführenden gehen davon aus, mit der Bestätigung der 4. Projektänderung durch das Baurekursgericht seien nunmehr alle vor Baubeginn zu erfüllenden Nebenbestimmungen umgesetzt, sodass das Baubewilligungsverfahren abgeschlossen sei. Nachdem die Bauherrschaft mit der 3. und 4. Projektänderung namentlich Unterlagen betreffend Containerstandort, Material- und Farbkonzept, Veloabstellplätzen, Spiel- und Ruheflächen und der Umgebungsgestaltung eingereicht hatte und diese Unterlagen durch die Baukommission am 4. Februar 2025 (3. Projektänderung) bzw. durch das Baurekursgericht am 4. November 2025 (4. Projektänderung) abschliessend genehmigt wurden, ist davon auszugehen, dass die vor Baubeginn zu erfüllenden Nebenbestimmungen nunmehr umgesetzt wurden. Damit kann das Verfahren mit Bezug auf die streitgegenständliche Baubewilligung für den Neubau des Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage als abgeschlossen betrachtet werden und es liegt mithin ein Endentscheid im Sinne von
Art. 90 BGG
vor. Die Beschwerdeführenden sind somit befugt, die Zwischenentscheide des Verwaltungsgerichts vom 19. Januar 2023 (VB.2022.00220, VB.2022.00224 und VB.2022.00191) anzufechten, ohne dass sie dazu nochmals den kantonalen Rechtsweg beschreiten müssen (vgl. Urteile 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 4.5; 1C_419/2023 vom 7. August 2024 mit Hinweisen).

1.3.
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, auf die Beschwerde sei insofern nicht einzutreten, als sie sich gegen das Urteil VB.2022.00191 richte. Gegenstand dieses Verfahrens seien die Abgrabungsthematik und die Gebäudehöhe gewesen, wogegen die Beschwerdeführenden vorliegend keine Rügen vorbringen würden. Die Beschwerdegegnerin übersieht dabei, dass den beiden angefochtenen Urteilen derselbe Entscheid des Baurekursgerichts zugrunde liegt und die Beschwerdeführenden unter anderem die Kosten- und Entschädigungsregelung des baurekursgerichtlichen Verfahrens rügen. Das Verwaltungsgericht hat diese im Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 bestätigt und in beiden angefochtenen Urteilen koordiniert festgehalten, nach dem Ausgang im Verfahren VB.2022.00191 seien die Gerichtskosten bei der kantonalen Vorinstanz vollumfänglich den Beschwerdeführenden aufzuerlegen und diese hätten der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung auszurichten. Folglich liegt entgegen dem Vorbringen der Beschwerdegegnerin in dieser Hinsicht eine hinreichend begründete Beschwerde vor. Obwohl die Beschwerdeführenden eine Änderung der Kostenregelung des Verfahrens vor dem Baurekursgericht auch mit einer erfolgreichen Beschwerde (einzig) gegen das Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 erreichen könnten, ist es ihnen unbenommen, zusätzlich das Urteil VB.2022.00191 im Kostenpunkt und damit beide Urteile anzufechten.

1.4.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, kann - unter Vorbehalt hinreichend begründeter Rügen - auf die Beschwerde eingetreten werden.

2.

2.1.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (
Art. 95 lit. a BGG
). Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (
Art. 106 Abs. 1 BGG
). Soweit es um die Anwendung kantonalen Rechts geht, kann vorbehältlich
Art. 95 lit. c-e BGG
im Wesentlichen vorgebracht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht, namentlich das Willkürverbot nach
Art. 9 BV
(
BGE 141 I 36
E. 1.3
;
138 I 143
E. 2). Nach Massgabe der allgemeinen Anforderungen an die Beschwerdebegründung (
Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG
) prüft es jedoch nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel des angefochtenen Entscheids nicht geradezu offensichtlich sind (
BGE 144 V 388
E. 2). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft es zudem nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht;
Art. 106 Abs. 2 BGG
;
BGE 142 I 99
E. 1.7.2
;
139 I 229
E. 2.2).

2.2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (
Art. 105 Abs. 1 BGG
). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (
BGE 148 IV 39
E. 2.3.5) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG
beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 9Abs. 1 BGG).

2.3.
Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt Willkür (
Art. 9 BV
) in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (
BGE 148 II 106
E. 4.6.1;
146 II 111
E. 5.1.1
;
144 I 113
E. 7.1; je mit Hinweisen).

3.

Die Beschwerdeführenden rügen, das Baurekursgericht und die Vorinstanz seien im Rahmen des Verfahrens betreffend die 1. Projektänderung zu Unrecht auf ihre Vorbringen zum Gefälle der Zufahrtsrampe nicht eingegangen. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen hätten fälschlicherweise erwogen, diese Rüge hätte bereits im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung geltend gemacht werden müssen. Sie hätten den Sachverhalt willkürlich festgestellt, indem sie zum Schluss gelangt seien, die 1. Projektänderung hätte keine Veränderung der Zufahrt zur Folge gehabt. Mit der 1. Projektänderung habe sich die Erschliessung in erheblichem Masse verändert. Die geplante Zufahrt missachte die zulässigen Steigungen von maximal 15 % an mehreren Stellen, weshalb keine genügende Erschliessung vorliege. Indem die Vorinstanz ihre Rüge nicht behandelt und eine rechtswidrige Erschliessung gutgeheissen habe, habe sie ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (
Art. 29 Abs. 2 BV
) und
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
(SR 700) verletzt.

3.1.
Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Urteil fest, bei Baugesuchen stehe es der Bauherrschaft grundsätzlich frei, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche oder Änderungsgesuche einzureichen und sich erst nach der Bewilligung für das eine oder andere Projekt zu entscheiden. Auch ein bewilligtes Bauprojekt stehe der Einreichung eines weiteren Baugesuchs nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes Interesse daran habe und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkomme. Ob dies als selbständiges (Alternativ-) Projekt erfolge oder in Form eines Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung), entscheide zunächst in erster Linie die Bauherrschaft. Die Baubewilligungbehörde ihrerseits könne jedoch unter bestimmten Voraussetzungen die Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich dann, wenn das Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich geändert werde. Ein Bauvorhaben sei in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert werde. Beim Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches entgegenzunehmen und zu beurteilen sei, stehe der Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessensspielraum zu.

Vorliegend sei nicht ersichtlich, dass die mit der 1. Projektänderung geplanten Massnahmen den Rahmen einer Projektänderung sprengen würden. Die vorgesehenen Änderungen würden zwar die Erschliessung und damit ein Hauptmerkmal des Projekts betreffen, doch werde dieses dabei nicht wesentlich verändert. Die Zufahrtsrampe solle lediglich um 30 cm in westlicher Richtung verschoben werden, sodass jene ganz auf dem Baugrundstück zu liegen komme. Sodann sei auf der Wegparzelle keine Stützmauer mehr vorgesehen. Bei einer Betrachtung des Gesamtprojekts ändere sich damit kein Hauptmerkmal in wesentlichem Ausmass. Hieran ändere auch der Umstand nichts, dass der (höhenmässige) Verlauf der Zufahrt im obersten Bereich leicht anders ausfalle bzw. dass in diesem Abschnitt neu Niveauunterschiede zum Kuserbodenweg vorgesehen seien. Das Änderungsgesuch sei daher lediglich hinsichtlich der geänderten Baumassnahmen bzw. allenfalls hinsichtlich der baurechtsrelevanten Auswirkungen auf das bereits bewilligte Bauvorhaben zu beurteilen.

Die Rüge der Beschwerdeführenden, bei der projektierten Rampe sei ein unzulässiges bzw. zu starkes Gefälle vorgesehen, sei verspätet und hätte nach der Vorinstanz bereits im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung vorgebracht werden müssen, weil sie einen Punkt betreffe, welcher von der Projektänderung nicht erfasst sei. In ihrer Rekursschrift gegen die Stammbaubewilligung hätten die Beschwerdeführenden explizit das "Rampengefälle" von "gemäss Umgebungsplan zwischen 18% und 15%" erwähnt, ohne dieses insoweit zu beanstanden. Das Gefälle habe sich indes im Rahmen der Projektänderung nicht massgeblich verändert. Im Übrigen habe die Baukommission schon in der Stammbaubewilligung erwogen, das Profil der Garagenrampe bzw. das Gefälle von 18 % im untersten, mit einem Lochblech überdachten Bereich sei den Vorgaben der massgeblichen VSS-Normen entsprechend zu korrigieren. In der Folge sei eine Auflage aufgestellt worden, dass ein detaillierter Umgebungsplan zur Bewilligung nachzureichen sei, welcher Details unter anderem zu den Gefällsverhältnissen der Garagenrampe zu enthalten habe.

3.2.
Die Ausgestaltung der Garagenzufahrt wurde durch die Bauherrschaft mehrmals verändert. Nachdem bereits mehrere Varianten geprüft worden waren, wurde in der Stammbaubewilligung ein von der Abteilung Tiefbau ausgearbeiteter Erschliessungsvorschlag genehmigt. Demnach sollte im obersten Teil des Kuserbodenwegs auf einer Fläche von ca. 14 m

2
ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Bauparzelle gewährt, anschliessend die Wegparzelle auf der für die Garagenzufahrt nötigen Länge von ca. 25 m auf eine Breite von 1,5 m reduziert und der daraus resultierende Anteil von ca. 12,5 m

2
für die Erstellung der normgerechten Garagenrampe an die Bauherrschaft verkauft werden. Die Bauherrschaft wurde deshalb auflageweise verpflichtet, sowohl die Dienstbarkeit für die Nutzung der 14 m

2
grossen Teilfläche des Kuserbodenwegs im Grundbuch als auch der Mutation zum für die Garagenzufahrt benötigten Landanteil von 12,5 m

2
nachzuweisen (Disp.-Ziff. 2.1 und 2.3 der Stammbaubewilligung). Sodann sei zur Gestaltung bzw. der Geometrie der Garageneinfahrt und der Tiefgarage überarbeitete, detaillierte Pläne mit Höhenkoten und Angaben zu den Gefällsverhältnissen einzureichen (Disp.-Ziff. 2.4.1 der Stammbaubewilligung). Im obersten, m langen Teil der Zufahrt seien die Geländehöhen (Koten) des angrenzenden Kuserbodenwegs zu übernehmen (Disp.-Ziff. 2.4.2 der Stammbaubewilligung). Im anschliessenden Abschnitt sei der Kuserbodenweg mit einem Abschluss von mindestens 3 cm Höhe von der Garagenrampe zu trennen. Die Garagenzufahrt müsse an jeder Stelle tiefer liegen als der öffentliche Fussweg, wozu die nötigen Detailschnitte mitzuliefern seien (Disp.-Ziff. 2.4.3 der Stammbaubewilligung).

Mit der 1. Projektänderung sollte die Tiefgaragenzufahrt entlang der östlichen Fassade und des Kuserbodenweges dahingehend angepasst werden, dass sie um rund 30 cm Richtung Baugrundstück verschoben wird. Dadurch entfiel die vorgesehene Beanspruchung des Kuserbodenwegs bzw. eines 50 cm breiten Streifens weg. Für die Hauszufahrt zum geplanten Neubau sollte neu nurmehr eine Fläche von 11 m

2
im nördlichen Bereich des Fusswegs zum Überqueren bei der Einfahrt von der bzw. Ausfahrt auf die Erschliessungsstrasse in Anspruch genommen werden. In der Baubewilligung zur 1. Projektänderung wurde dementsprechend festgehalten, dass die Disp.-Ziff. 2.3 (Mutation) und 2.4.2 (Übernahme der Geländehöhen des Kuserbodenwegs durch die Zufahrtsstrasse auf ersten m) hinfällig würden (Disp.-Ziff. 3 der Bewilligung zur 1. Projektänderung). Die Auflage Disp.-Ziff. 2.4.1 (Pläne zur Geometrie der Garagenrampe und Gefällsverhältnissen) seien mit den neuen Plänen erfüllt (Disp.-Ziff. 4 der Bewilligung zur 1. Projektänderung). Disp.-Ziff. 2.3 der Stammbaubewilligung wurde ferner dahingehend angepasst, dass sich die Dienstbarkeit auf die Nutzung einer Fläche von 11 m

2
reduziert (Disp.-Ziff. 6.1 der Baubewilligung zur 1. Projektänderung).

Im Rahmen der 2. Projektänderung wurden schliesslich ergänzende Unterlagen zum Übergang zwischen dem Kuserbodenweg und der Garagenzufahrt (Abtrennung durch ein Stahlblech) zur Beurteilung eingereicht. Damit wurde gemäss Bewilligung zur 2. Projektänderung der Auflage gemäss Disp.-Ziff. 2.4.3 der Stammbaubewilligung, wonach der Kuserbodenweg in einem Abschnitt nach den ersten m mit einem Abschluss (z.B. Wasser- und Bordstein) mit einer Höhe von mindestens 3 cm von der Garagenrampe zu trennen sei und die Zufahrt an jeder Stelle mindestens 3 cm tiefer liegen müsse als der Fussweg, entsprochen. Sinn dieser Auflagen sei es nämlich zu gewährleisten, dass kein Oberflächenwasser von der Rampenanlage auf öffentlichen Grund fliesst.

Mit der 3. und 4. Projektänderung waren keine Änderungen der Zufahrt mehr verbunden.

3.3.
Um zu prüfen, ob die Beschwerdeführenden gemäss kantonaler Praxis das Gefälle der Zufahrt im Rahmen der 1. Projektänderung noch hätten rügen dürfen, ist danach zu fragen, welche Zufahrt mit der Stammbaubewilligung genehmigt wurde und inwieweit das Gefälle mit der Projektänderung angepasst wurde. Dabei ist für die Beurteilung des Umfangs der Änderungen die 1. Projektänderung mit der Stammbaubewilligung samt Bedingungen und Auflagen zu vergleichen.

Wie gesehen, wurde mit der Stammbaubewilligung eine Zufahrt genehmigt, welche einen Streifen des Kuserbodenweges beanspruchen würde und von der Bauherrschaft zu erwerben wäre. Zudem wurden diverse konkrete Vorgaben hinsichtlich des Geländeverlaufs der Zufahrt gemacht. So wurde eine Zufahrtsstrasse genehmigt, welche im obersten, 7 m langen Teil der Zufahrt die Geländehöhen (Koten) des angrenzenden Kuserbodenwegs übernimmt (Disp.-Ziff. 2.4.2 der Stammbaubewilligung) und danach stets tiefer als dieser liegen müsse (Disp.-Ziff. 2.4.3 der Stammbaubewilligung). Gemäss der 1. und 2. Projektänderung ist zwar vorgesehen, dass die Zufahrt im unteren Teil unterhalb des Niveaus des Kuserbodenweges zu stehen kommt. Im oberen und im mittleren Teil soll die Zufahrtsstrasse nun jedoch oberhalb des Kuserbodenwegs verlaufen, teils bis zu 60 cm (siehe dazu der Plan Nr. 601 vom 11. Mai 2022; act. 9.2 der Akten des Baurekursgerichts). Insofern wurde der Höhenverlauf der Zufahrtsstrasse im Vergleich zur bewilligten Situation gemäss Stammbaubewilligung wesentlich angepasst. Die Feststellung der Vorinstanz, mit der 1. Projektänderung sei die Zufahrt lediglich um 30 cm zum Baugrundstück hin verschoben worden und habe sich das Gefälle nicht massgeblich verändert, ist daher offensichtlich unrichtig (vgl.
Art. 97 Abs. 1 BGG
) Diese willkürliche Sachverhaltsfeststellung hatte zur Folge, dass die Vorinstanz auf die Rüge der Beschwerdeführenden gar nicht erst eingetreten ist, obwohl mit der neuen Ausgestaltung der Zufahrtsstrasse nicht ausgeschlossen werden kann, dass allfällige Vorgaben zum Gefälle beeinträchtigt werden. Den Beschwerdeführenden kann nicht vorgeworfen werden, sie hätten das Gefälle bereits in der Stammbaubewilligung rügen müssen; sie konnten dieses noch gar nicht rügen, zumal die Zufahrt in dieser Ausgestaltung vor der 1. Projektänderung weder geplant noch bewilligt war.

3.4.
Folglich erweist sich die Kritik der Beschwerdeführenden, wonach die Vorinstanz auf ihre Vorbringen zum Gefälle hätte eingehen müssen, als begründet. Indem sie davon abgesehen hat mit der Begründung, die Beschwerdeführenden hätten diesen Aspekt bereits im Rahmen des Rekurses gegen die Stammbaubewilligung vorbringen müssen, ist sie in Willkür verfallen (vgl. E. 2.3 hiervor). Insoweit ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese sich mit der Rüge der Beschwerdeführenden hinsichtlich Gefälle der Zufahrt und damit zusammenhängend mit der Erschliessung auseinandersetzt oder die Sache hierzu an das Baurekursgericht zurückweist.

Die Beschwerde gegen das Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 ist somit bereits aus diesem Grund gutzuheissen. Aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigt sich, nachfolgend auch die weiteren Rügen gegen dieses Urteil zu behandeln (E. 4 und 5). Ausserdem ist auf die von den Beschwerdeführenden erhobene Rüge gegen die Kosten- und Entschädigungsfolgen des baurekursgerichtlichen Verfahrens, welche zusätzlich das Urteil VB.2022.00191 betrifft, einzugehen (E. 6).

4.

Die Beschwerdeführenden beanstanden in einem weiteren Punkt die vorinstanzlichen Erwägungen zum Gemeinderatsbeschluss vom 26. Juni 2003, welcher von der Baukommission als Grundlage für die Beanspruchung des Kuserbodenwegs für die Hauszufahrt angeführt worden ist.

4.1.
Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Urteil die Schlussfolgerungen des Baurekursgerichts, wonach die von den Beschwerdeführenden erstmals in der Rekursreplik vorgebrachte Kritik am Gemeinderatsbeschluss verspätet sei. Die Rekursbegründung könne nämlich nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Zürich vom 24. Mai 1959 [VRG/ZH; LS 175.2]). Sie dürfe im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden.

Die Vorinstanz hält sodann fest, das Vorbringen der Beschwerdeführenden erweise sich auch in der Sache als unbegründet. Der Gemeinderatsbeschluss vom 26. Juni 2003 sei längst (unangefochten) in Rechtskraft erwachsen bzw. rechtskräftig, Nichtigkeitsgründe seien keine ersichtlich. Die im Zeitpunkt des Erlasses des Gemeinderatsbeschlusses (neue) Erschliessung des Baugrundstücks habe von vornherein bzw. bereits vor dem vorliegend infrage stehenden Neubau die Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks bedingt. Im Zuge des Quartierplanverfahrens sei deshalb ein Fuss- und Fahrwegrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen worden. Mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 26. Juni 2003 sei lediglich eine angesichts des bereits absehbaren künftigen Wegfalls des Fuss- und Fahrwegrechts notwendige Klarstellung erfolgt, indem die erforderliche bzw. die einzig mögliche Anschlusslösung für die Hauszufahrt (die Inanspruchnahme des östlich gelegenen Fusswegs) ausdrücklich formuliert worden sei. Um einen "Quartierplanänderungsbeschluss" bzw. eine Revision des Quartierplans handle es sich beim Gemeinderatsbeschluss von vornherein nicht.

4.2.
Die Beschwerdeführenden machen nun geltend, die Vorinstanz hätte ihre Rügen betreffend das mangelhafte Quartierplanverfahren als verspätet erachtet dürfen. Sie gehe anschliessend zwar dennoch auf das Quartierplanverfahren ein und komme zum Ergebnis, dass der Beschluss nicht als Quartierplanrevision zu qualifizieren sei. Es erscheine indessen naheliegend, dass es sich um ein Quartierplanverfahren handle, welches jedoch den vorgeschriebenen Verfahrensablauf nicht einhalte. Der Beschluss sei deshalb nichtig und es fehle an einer rechtsgenügenden Erschliessung (
Art. 22 RPG
).

4.3.
Es ist in der Tat fraglich, ob die von den Beschwerdeführenden erstmals in der Rekursanwort an das Baurekursgericht erhobene Rüge als verspätet betrachtet werden kann. Wie die Beschwerdeführenden nachvollziehbar aufzeigten, wurde erst in der Rekursantwort der Bauherrschaft ausführlich Bezug auf den Quartierplan genommen und bestand vorher keine Veranlassung, sich eingehend dazu zu äussern. Letztlich kann aber offen bleiben, ob die Rüge rechtzeitig erfolgte, da sich die Vorinstanz auch materiell mit der Rüge befasst hat.

Gegen die Ausführungen der Vorinstanz, wonach es sich beim Gemeinderatsbeschluss nicht um ein Quartierplanverfahren handle, bringen die Beschwerdeführenden keine substanziellen Einwände vor. Ihre Vorbringen beschränken sich auf die Behauptung, es erscheine angesichts der Äusserungen der Bauherrschaft und der Baukommission naheliegend, dass es sich doch um ein Quartierplanverfahren handle. Anschliessend führen sie aus, weshalb der Gemeinderatsbeschluss die formellen Anforderungen an ein Quartierplanverfahren nicht erfüllen würde. Eine hinreichende Auseinandersetzung mit der Begründung im angefochtenen Urteil findet indessen nicht statt und auf die Beschwerde ist insoweit nicht einzutreten (vgl.
Art. 42 Abs. 2 BGG
; siehe oben E. 2.1).

5.

Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, die Baubewilligung sei aufgrund der Missachtung des Verkehrsrichtplans aufzuheben. Der Kuserbodenweg sei ein im Verkehrsrichtplan festgesetzter öffentlicher Fussweg und Bestandteil einer langen Fusswegverbindung. Der Verkehrsrichtplan verfolge das Ziel, den Fussgängerinnen und Fussgängern eine hohe Bewegungsqualität zu bieten. Dies werde mit der geplanten Zufahrt nicht erreicht. Der Weg werde ästhetisch verunstaltet und die vorhandene Begrünung auf der ganzen Länge beseitigt und gegen Asphalt ausgetauscht.

5.1.
Die Vorinstanz führte hierzu aus, Richtpläne seien nicht rechtsetzend; sie würden weder natürlichen oder juristischen Privatpersonen Rechte einräumen noch ihnen Pflichten auferlegen, die ihre Grundlage nicht schon in Vorschriften des Gesetzes- oder Verfassungsrechts fänden. Sie seien nach
Art. 9 Abs. 1 RPG
und § 19 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) lediglich für die Behörden (und Gemeinden) und diesbezüglich vor allem für die (ihrerseits grundeigentümerverbindliche) Nutzungsplanung verbindlich. Sie stellten mit anderen Worten keine Rechtssätze dar, auf welche sich Nachbarn berufen könnten. Die Beschwerdeführenden könnten daraus folglich nichts für sich ableiten.

Im Übrigen erschiene auch nicht ersichtlich, inwiefern bzw. dass die erwähnte Zielsetzung gemäss dem kommunalen Richtplan Verkehr durch die mit der 1. Projektänderung geplante Zufahrt beeinträchtigt sein sollte: Der betreffende Fussweg werde, wie dargelegt, auf einer Fläche von 11 m

2
durchschnittlich (höchstens) 20 bis 25 Mal täglich von einem Auto befahren bzw. "überquert". Von einer Beeinträchtigung könne keine Rede sein. Die Öffentlichkeit werde den Weg auch künftig im gleichen Umfang nutzen können wie bisher.

5.2.
Auch bei dieser Rüge übersehen die Beschwerdeführenden, dass das vorinstanzliche Urteil zwei alternative Begründungen enthält. Gegen die zutreffenden Ausführungen, wonach gemäss
Art. 9 Abs. 1 RPG
Richtpläne (bloss) für die Behörden verbindlich seien und die Beschwerdeführenden einzig gestützt darauf im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich keine unmittelbaren Rechte für sich ableiten könnten (vgl. Urteile 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 5.2; 1C_478/2021, 1C_485/2021 vom 24. November 2022 E. 10; je mit Hinweisen), bringen sie nichts vor. Dementsprechend liegt auch in diesem Zusammenhang keine hinreichende Begründung vor und ist auf die Beschwerde insofern nicht einzutreten (vgl.
Art. 42 Abs. 2 BGG
; siehe oben E. 2.1). Im Übrigen zeigen die Beschwerdeführenden auch nicht auf, inwieweit die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die geplante Zufahrt den kommunalen Richtplan nicht beeinträchtige, willkürlich sein sollte. Vielmehr beschränken sie sich darauf, ihre Sicht der Dinge darzustellen, ohne zu begründen, inwieweit die Vorinstanz mit ihrer Begründung in Willkür verfallen wäre.

6.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden die vom Baurekursgericht festgesetzten Kosten- und Entschädigungsfolgen, welche von der Vorinstanz bestätigt bzw. zusätzlich zu ihren Lasten angepasst worden seien, als willkürlich. Zur Begründung führen sie an, ihr Rekurs sei im Umfang der Projektänderung gegenstandslos geworden. Insofern hätte die Bauherrschaft als Verursacherin der Gegenstandslosigkeit die Verfahrenskosten zu tragen gehabt, zumal die Rekurrenten vollumfänglich obsiegt hätten, wenn keine Projektänderung vorgenommen worden wäre. Die Vorinstanz habe die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden völlig ausser Acht gelassen.

6.1.
Die Vorinstanz führte zu den im baurekursgerichtlichen Verfahren festgelegten Kosten- und Entschädigungsfolgen im Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 aus, das Baurekursgericht habe mit seinem Entscheid die sechs separat geführten Rekurse vereinigt und - im Umfang, in welchem die Rekursverfahren durch die (letztlich indes lediglich die Hauszufahrt betreffende) Projektänderung nicht (teilweise) gegenstandslos geworden seien - materiell beurteilt. Mit Blick auf das den Behörden im Einzelfall zustehende grosse Ermessen sei nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht der Bauherrschaft und der Baukommission je 1/14 sowie den drei Beschwerdeführenden je 2/7, d.h. insgesamt 6/7, auferlegt habe. Auch der Umstand, dass (allein) der Bauherrschaft eine Parteientschädigung zugesprochen worden sei, erscheine nicht rechtsverletzend. Im Übrigen verwies die Vorinstanz auf ihr gleichentags ergangenes Urteil VB.2022.00191, in dem sie über die Verlegung der Kosten im Rekursverfahren neu entschieden habe. Dort wurden, nachdem die Beschwerde der Bauherrschaft gutgeheissen und die von dieser beanstandete Auflage aufgehoben wurde, die Kosten des Verfahrens beim Baurekursgericht neu vollumfänglich den Beschwerdeführenden (zu je einem Drittel) auferlegt. Zudem wurden sie verpflichtet, der damaligen Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen.

6.2.
Den kantonalen Gerichten steht bei der Kostenverlegung ein weiter Spielraum zu. Sie richtet sich nach kantonalem Recht, dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft (vgl. Urteile 1C_224/2025 vom 24. September 2025 E. 7.5, 1C_143/2018 vom 25. Juni 2018 E. 3.1; zur Willkür oben E. 2.3).

Die Vorinstanz hat entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden vom Umstand Kenntnis genommen, dass das Verfahren beim Baurekursgericht insofern gegenstandslos geworden ist, als das in der Stammbaubewilligung vorgesehen Projekt durch die 1. Projektänderung verändert wurde. Sie betrachtete jedoch die Gegenstandslosigkeit im Verhältnis zu den materiell zu beurteilenden Rügen offensichtlich als derart geringfügig, dass sie diesem Aspekt bei der Verlegung der Verfahrenskosten bzw. der Zusprechung einer Parteientschädigung keine entscheidende Bedeutung beigemessen hat. Dieses Vorgehen kann nicht als willkürlich bezeichnet werden, zumal das Baurekursgericht zahlreiche weitere Rügen zu behandeln hatte, die nicht gegenstandslos geworden sind. Vor diesem Hintergrund war es von der Vorinstanz auch folgerichtig, die Kosten im Verfahren vor Baurekursgericht neu vollumfänglich den Beschwerdeführenden aufzuerlegen, nachdem diese durch die Gutheissung der Beschwerde der Bauherrin als vollumfänglich unterliegend zu betrachten waren. Da im Zusammenhang mit dem Urteil VB.2022.00191 nur diese Rüge erhoben wurde, ist die Beschwerde insofern abzuweisen.

7.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, das vorinstanzliche Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 vom 19. Januar 2023 aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen (siehe E. 3) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

Aufgrund der Rückweisung mit offenem Verfahrensausgang gelten die Beschwerdeführenden mit Bezug auf das Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 vom 19. Januar 2023 als vollständig obsiegend (
BGE 146 V 28
E. mit Hinweis). Sie unterliegen jedoch mit der Beschwerde gegen das Urteil VB.2022.00191, wobei in diesem Zusammenhang lediglich die Kosten- und Entschädigungsfolgen strittig waren. Es rechtfertigt sich unter diesen Umständen, die Gerichtskosten zu drei Vierteln der Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel den Beschwerdeführenden, diesen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung, aufzuerlegen (
Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG
). Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten (
Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG
).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil VB.2022.00220, VB.2022.00224 vom 19. Januar 2023 des Verwaltungsgerichts Zürich wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden zu drei Vierteln der Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden auferlegt.

3.

Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden für das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung von gesamthaft Fr. 1'000.-- zu bezahlen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Baukommission Küsnacht und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Juni 2026

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Haag

Der Gerichtsschreiber: Vonlanthen