bger · 4A 535/2021 · 2022-05-06 · fr

vente d'immeuble, défaut de la chose, dol, garantie en raison des défauts de la chose, | Droit des contrats

Bundesgericht I. Zivilrechtliche Abteilung 06.05.2022 4A 535/2021 (4A_535/2021)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 06.05.2022 4A 535/2021 (4A_535/2021)
Tribunale federale I Corte di diritto civile 06.05.2022 4A 535/2021 (4A_535/2021)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_535/2021
Arrêt du 6 mai 2022
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Hohl, Présidente, Kiss et May Canellas
Greffier : M. Botteron.
Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Philippe Richard, avocat,
recourante,
contre
B.________,
représentée par Me Daniel Guignard, avocat,
intimée.
Objet
vente d'immeuble, défaut de la chose, dol, garantie en raison des défauts de la chose.
recours contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2021 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (PT18.015391-210131 441).
Faits :
A.
A.a.
B.________ (ci-après: l'acquéresse, la demanderesse, l'intimée) a acquis de A.________ (ci-après: la venderesse, la défenderesse, la recourante) un appartement situé au 2ème étage d'une maison à proximité du bord du lac Léman dans la commune de... pour le prix de 1'200'000 fr.
La venderesse en était propriétaire jusqu'au 15 février 2017 et y avait effectué des travaux avec l'aide de l'architecte C.________, pour le transformer en un grand loft avec une chambre à coucher séparée.
A.b.
Le 14 août 2010, D.________ SA a estimé la valeur vénale de l'appartement à 1'160'000 fr. après une visite sur place réalisée deux jours plus tôt. La régie a considéré qu'il s'agissait d'un " appartement totalisant une surface de 110 m² habitables. Une terrasse de 24 m² complète se (sic) bien. La surface de cette dernière est comprise à (50% de pondération) dans la surface totale ".
Courant 2016, la venderesse a fait appel à des courtiers pour procéder à la vente de son appartement. Le courtier E.________ SA a établi une plaquette de vente, comportant un descriptif de l'appartement et de la terrasse ainsi que des photographies de l'intérieur et de l'extérieur. La plaquette mentionnait à plusieurs reprises, dont en première page, que l'appartement s'étendait sur une surface habitable de 110 m² et comportait une terrasse de 22 m². En bas de la dernière page, la plaquette mentionnait " ce document n'est pas contractuel et est uniquement fourni à titre strictement informatif ".
Le courtier F.________ Sàrl a également fait paraître une annonce relative à l'appartement, qui précise que la surface habitable est de 110 m² et qu'il dispose d'une terrasse de 22 m².
La venderesse elle-même a publié une annonce de vente et une annonce de location sur deux sites internet différents, mentionnant toutes deux que l'appartement présentait une surface habitable de 110 m².
A.c.
L'acquéresse a effectué des recherches en 2016 et découvert en vitrine de E.________ SA, une annonce relative à l'appartement en question. Après avoir pris connaissance de la plaquette émise par cette agence, l'acquéresse a décidé de visiter l'appartement, ce qu'elle a fait à deux reprises, accompagnée de ses parents et en présence de deux courtiers de l'agence, le 1er novembre 2016. Au cours des visites de l'appartement, il n'a jamais été question de sa surface.
A.d.
Le 18 novembre 2016, les parties ont conclu un contrat de vente à terme, en présence des deux courtiers, G.________ de l'agence F.________ Sàrl, et H.________, de l'agence E.________ SA, qui était également présent lors de la visite du 1er novembre 2016. Au cours de l'instrumentation, les courtiers sont intervenus à plusieurs reprises pour éclaircir certains éléments, mais non sur la question de la surface de l'appartement.
Le contrat de vente à terme prévoit que " les surfaces énoncées au registre foncier font règle entre les parties ". Toutefois, l'extrait du registre foncier relatif à l'appartement n'indique pas sa surface. En outre, l'article 1.6 du contrat, intitulé " exclusion de garantie ", prévoit que l'immeuble est vendu sans aucune garantie de la part du vendeur, sous réserve de défauts frauduleusement cachés au sens de l'
art. 199 CO
.
Au cours de l'instrumentation de l'acte, le notaire a lu la clause relative à l'exclusion de garantie et l'a expliquée aux parties, en vulgarisant le contexte juridique, notamment la teneur de l'
art. 199 CO
.
Le 3 décembre 2016, la mère de l'acquéresse a passé une heure dans l'appartement en compagnie de l'architecte C.________ - par ailleurs le beau-frère de la venderesse - pour examiner la réalisation de travaux intérieurs. Ils ont examiné ensemble les plans de l'appartement. L'architecte a ensuite envoyé à la mère de l'acquéresse le 5 décembre 2016, un plan de l'appartement donnant une indication des surfaces en m² de chacune des pièces de l'appartement, mais pas de la surface totale exacte de celui-ci.
Le 15 février 2017, l'acquéresse s'est acquittée du solde du prix de vente en mains de la venderesse. Le même jour, les parties ont requis le transfert de l'immeuble en faveur de l'acquéresse. L'acquéresse en a pris possession à cette date.
A.e.
Peu de temps après avoir emménagé, l'acquéresse a eu des doutes quant à la surface de son appartement. Elle a alors mandaté l'entreprise I.________ SA, afin d'en faire vérifier ses qualités et d'estimer sa valeur. L'expert a réalisé deux expertises relatives au bien litigieux, datées du 13 avril 2017 et du 1er mai 2017. Les deux expertises font état des surfaces indicatives suivantes:
Surface habitable: 94 m²
Balcon: 22 m²
Galetas: 4 m²
Total: 120 m²
Surfaces pondérées:
Surface habitable (1x) : 94 m²
Balcon (0.5x) : 11 m²
Galetas (0.1x) : 0 m²
Total pondéré: 105 m²
Compte tenu d'une surface pondérée de 105 m² et d'un prix de 8'500 fr./m², la première expertise estime la valeur vénale de l'appartement à 900'000 fr.
A.f.
Par courrier recommandé du 28 avril 2017, l'acquéresse a signifié à la venderesse un avis des défauts concernant la surface habitable de son appartement.
Par courrier du 15 mai 2017 de son avocat, la venderesse a déclaré apprendre du fait du courrier de l'acquéresse, la différence entre la surface habitable indiquée dans la plaquette des courtiers et la surface effective de l'appartement. Elle avait toujours pensé que la surface de l'appartement était de 110 m² et l'indiquait d'ailleurs dans la rubrique idoine de sa déclaration d'impôts, ce qui devait démontrer sa bonne foi. Elle a indiqué considérer que les conditions d'application de l'
art. 199 CO
n'étaient pas remplies et que la clause d'exclusion de la garantie était ainsi pleinement opérante.
Représentée par un nouveau conseil, l'acquéresse a répondu par courrier du 21 juin 2017, en substance, que la venderesse l'avait induite en erreur sur un élément essentiel de l'objet vendu en lui garantissant une qualité faisant défaut. Celle-ci lui avait faussement fait croire que la surface habitable de l'appartement était de 110 m², ce que démontrait l'expertise réalisée par elle, en l'indiquant sur la plaquette de vente et sur le site internet de E.________ SA, sans réserve. L'acquéresse a encore invoqué qu'une qualité promise ne pouvait tomber sous le coup d'une clause exclusive de garantie, et que cela valait que la venderesse ait menti sciemment ou par ignorance.
B.
B.a.
A la suite de l'échec de la conciliation et la délivrance d'une autorisation de procéder, l'acquéresse a introduit une demande en paiement le 10 avril 2018, dirigée contre la venderesse devant la Chambre patrimoniale du canton de Vaud, elle conclut, en substance, au paiement de 400'000 fr. avec intérêts à titre de moins-value de l'appartement, ainsi qu'au paiement de 18'824 fr. 50 à titre d'honoraires d'avocats et de frais d'expertise avant procès.
La venderesse a conclu au rejet de toutes les prétentions de l'acquéresse.
B.b.
En cours d'instance, doutant de la bonne foi de la venderesse, l'acquéresse s'est enquise auprès de l'Office d'impôts des districts de la Riviera - Pays d'Enhaut et Lavaux - Oron par courrier électronique du 17 octobre 2018, afin de connaître la surface habitable que la venderesse avait déclaré ces dernières années dans le cadre du calcul de la valeur locative de son appartement. Le 22 octobre 2018, l'office des impôts lui a répondu que la venderesse avait toujours déclaré une surface habitable de 92 m².
De plus, l'acquéresse a divisé la valeur locative de l'appartement litigieux de 15'190 fr., retenue par l'autorité fiscale selon les bordereaux de taxation produits par la venderesse, selon les normes en matière de calcul de valeur locative applicables dans le canton de Vaud, et a obtenu qu'une telle valeur locative correspondait effectivement à un appartement d'une surface habitable de 92 m² et non de 110 m². L'acquéresse a fait valoir ce fait à titre de nova au cours de l'audience d'instruction et de premières plaidoiries du 24 octobre 2018.
B.c.
Également en cours d'instance, deux expertises ont été mises en oeuvre, l'une portant sur la surface de l'appartement litigieux, l'autre portant sur le montant afférent aux honoraires d'avocats et à l'expertise privée avant procès.
Le premier rapport d'expertise, rendu le 28 août 2019, a permis d'établir que l'appartement disposait d'une surface habitable de 91 m², soit 19 m² ou 17,27% de moins que celle présentée dans la plaquette. Il conclut également au fait qu'une telle différence avait une influence importante sur la valeur de l'appartement en cause. Toujours selon l'expertise, la valeur de l'appartement avec son défaut, soit avec une surface habitable réduite, s'élèverait à 1'000'000 fr., ce qui entraîne une diminution de sa valeur de 200'000 fr. L'expert a tenu compte d'une surface pondérée de 103 m², soit 91 m² habitables et la moitié de la surface de la terrasse (24 m²), selon les recommandations de l'USPI, et a tenu compte d'un prix au mètre carré de 10'000 fr. Il a en outre déduit un montant de 30'000 fr. pour cause de vétusté du lot.
Le second rapport d'expertise du 5 décembre 2019 a retenu que les frais avant procès devaient être ramenés à 14'924 fr. 65 comprenant les honoraires d'avocat et les frais d'expertise privée de l'appartement avant procès.
B.d.
Le 7 octobre 2020, la Chambre patrimoniale cantonale a condamné la venderesse à payer à l'acquéresse la somme de 200'000 fr. avec intérêts à titre de moins-value de l'appartement vendu, de 14'924 fr. 65 avec intérêts, à titre de frais d'expertise judiciaire et d'avocats avant procès, et a mis les frais à la charge de la venderesse pour deux tiers et pour un tiers à charge de l'acquéresse qui a en sus perçu une indemnité de dépens. La Chambre patrimoniale a rejeté toutes autres conclusions des parties.
En substance, la Chambre patrimoniale a retenu que l'appartement comportait une surface habitable de 91 m², et non de 110 m², soit une surface moindre de 17,27% à celle présentée dans la plaquette de vente de l'une des sociétés de courtage mandatée par la venderesse et a considéré que cela constituait un défaut et que la venderesse l'avait sciemment dissimulé, ce qui rendait la clause d'exclusion de garantie inopérante sur ce point. La venderesse devait ainsi répondre du défaut de l'appartement. La Chambre patrimoniale a considéré que la moins-value de l'appartement défectueux s'élevait à 200'000 fr. (17,27% de 1'200'000 fr., montant arrondi), qu'elle a condamné la venderesse à payer à l'acquéresse. La Chambre patrimoniale a encore reconnu un dommage supplémentaire à l'acquéresse, subi en raison des frais d'avocat et d'expertise engagés avant et hors procès.
B.e.
Statuant le 10 septembre 2021 sur appel de la venderesse, la cour cantonale a partiellement réformé ce jugement en ramenant la condamnation de celle-ci au paiement de 7'462 fr. 30 pour les frais d'expertise judiciaire et d'avocats avant procès engagés par l'acquéresse. Pour le surplus, elle a confirmé le jugement de la Chambre patrimoniale et condamné la venderesse au paiement des frais de l'appel.
C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 24 septembre 2021, la venderesse a intenté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 14 octobre 2021. Elle conclut principalement à sa réforme, en ce sens que la demande de l'acquéresse soit rejetée quant au paiement de 200'000 fr. correspondant à la moins-value de l'appartement; que la venderesse ne soit pas condamnée à payer de frais d'honoraires et d'expertise avant procès à l'acquéresse, et que l'acquéresse soit condamnée au remboursement à la venderesse, de la totalité des frais et dépens des deux instances.
L'intimée conclut au rejet du recours.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
La requête d'effet suspensif a été rejetée par ordonnance du 17 novembre 2021.
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (
art. 100 al. 1 LTF
et 46 al. 1 let. b LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (
art. 76 al. 1 LTF
), dirigé contre un arrêt final (
art. 90 LTF
) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (
art. 75 LTF
) dans une affaire de droit des contrats (
art. 72 al. 1 LTF
), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. requis en la matière (
art. 74 al. 1 let. b LTF
), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.
2.1.
Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (
art. 95 let. a LTF
), y compris le droit constitutionnel (
ATF 136 I 241
consid. 2.1;
136 II 304
consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'
art. 42 al. 1 et 2 LTF
, sous peine d'irrecevabilité (
art. 108 al. 1 let. b LTF
), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (
ATF 140 III 86
consid. 2, 115 consid. 2;
137 III 580
consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 139 I 22
consid. 2.3;
137 III 580
consid. 1.3;
135 III 397
consid. 1.4 in fine).
2.2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (
art. 105 al. 1 LTF
). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (
ATF 140 III 16
consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (
ATF 141 IV 249
consid. 1.3.1;
140 III 115
consid. 2;
135 III 397
consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 105 al. 2 LTF
). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (
art. 97 al. 1 LTF
).
3.
La recourante soulève plusieurs violations des règles du contrat de vente et de la partie générale du droit des obligations par la cour cantonale.
En substance, elle soutient avoir vendu un objet exempt de défaut en tant que les parties se seraient entendues sur les caractéristiques de l'objet vendu, ce qu'elle déduit de son interprétation du contrat de vente à terme.
Dans une argumentation subsidiaire, la recourante soutient qu'elle ignorait la surface réelle de l'appartement. En conséquence de ce fait, elle soutient qu'elle n'a pas induit l'acquéresse en erreur; que le défaut fait l'objet d'une exclusion de garantie prévue par le contrat et qu'en tout état de cause, l'acquéresse l'en a avisée tardivement. La recourante soutient encore que l'acquéresse n'aurait de toute façon pu se prévaloir que d'une erreur, soit d'un vice du consentement, lui ouvrant, toujours selon la recourante, seulement la voie de la résiliation du contrat et non de la diminution du prix.
La recourante se plaint encore de violations de son droit d'être entendue en ce sens que la cour cantonale n'aurait pas traité son grief selon lequel un défaut était impossible, et celui selon lequel la plaquette de vente des courtiers n'avait pas valeur de contrat.
4.
La recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue (
art. 29 al. 1 et 2 Cst.
) en ce sens que la cour cantonale n'aurait, d'une part, pas examiné le moyen tiré du fait qu'un défaut quant à la surface de l'appartement n'était pas possible, s'agissant d'un immeuble déjà construit dont la surface est intangible. D'autre part, elle n'aurait pas examiné le moyen selon lequel une plaquette de vente n'a pas de valeur contractuelle.
4.1.
La critique de la recourante tombe à faux. La cour cantonale a tenu compte de ces deux arguments. Elle a d'abord écarté l'argument de la recourante selon lequel un défaut était impossible puisque l'appartement n'avait pas changé de surface entre la visite de l'acquéresse et le transfert de l'appartement, partant qu'il n'a pas subi de transformation physique, s'agissant d'un immeuble déjà construit. La cour cantonale a considéré que le défaut consistait en la différence entre une qualité promise par la venderesse, soit une surface de 110 m², qui n'était pas aisément vérifiable et dont l'acquéresse n'avait pas de raison de douter, et la surface réelle de l'appartement, de 91 m². Elle a ainsi, en accord avec l'argument de la recourante, effectivement considéré que le défaut ne découlait pas d'une transformation physique de l'immeuble.
4.2.
La cour cantonale, ensuite, n'a pas fondé son argumentation sur le fait que la plaquette commerciale des courtiers consistait en un document contractuel. Elle a plutôt considéré que les informations qui y figuraient ainsi que celles que la venderesse elle-même a diffusées sur des annonces en ligne, étaient de nature à créer une attente auprès de l'acquéresse à propos de la surface de l'appartement qu'elle s'apprêtait à acquérir, que ni le contrat de vente, ni l'inscription au registre foncier, ne pouvaient corriger. Ces informations ont servi à la cour cantonale pour déterminer la compréhension que l'acquéresse pouvait avoir des manifestations de volonté de la venderesse au moment de la conclusion du contrat.
Par conséquent, la cour cantonale a bien traité des arguments de la recourante et n'a pas commis de déni de justice ni de violation du droit d'être entendu. Le grief de la recourante doit donc être rejeté.
5.
Invoquant une violation des
art 18 et 197 CO
, la recourante soutient que la cour cantonale a considéré à tort que l'objet de la vente était entaché d'un défaut.
5.1.
Aux termes de l'
art. 197 CO
le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (
ATF 135 III 345
consid. 3.2, 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1, 4C.193/1997 du 12 octobre 1999 consid. 3, cf. également arrêt 4A_227/2014 du 24 novembre 2014 consid. 3.1.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd., n. 659). Cette qualité promise doit encore être décisive pour l'acheteur (
ATF 87 II 244
consid. 1a, arrêt 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 5.1). Toutefois lorsque d'après le cours normal des choses, l'assurance est de nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée (
ATF 71 II 239
consid. 4, arrêts 4A_417/2007 précité consid. 5.1, 4C.364/2000 du 15 mai 2001 consid. 3c/bb).
Afin de déterminer si une indication de qualité par le vendeur devait être considérée comme une promesse, il convient de procéder à l'interprétation du contrat (
ATF 109 II 24
consid. 4).
Il faut donc déterminer si la surface de 110 m² de l'appartement était une qualité promise par la partie venderesse, par l'interprétation du contrat de vente.
5.1.1.
L'interprétation du contrat est régie par l'
art. 18 CO
. En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.1;
123 III 35
consid. 2b, arrêt 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4).
Lorsque les parties se sont exprimées de manière concordante (échange de manifestations de volonté concordantes; übereinstimmende Willenserklärungen), qu'elles se sont effectivement comprises et, partant, ont voulu se lier, il y a accord de fait (tatsächlicher Konsens); si au contraire, alors qu'elles se sont comprises, elles ne sont pas parvenues à s'entendre, ce dont elles étaient d'emblée conscientes, il y a un désaccord patent (offener Dissens) et le contrat n'est pas conclu (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.1).
Subsidiairement, si les parties se sont exprimées de manière concordante, mais que l'une ou les deux n'ont pas compris la volonté interne de l'autre, ce dont elles n'étaient pas conscientes dès le début, il y a désaccord latent (versteckter Dissens) et le contrat est conclu dans le sens objectif que l'on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de la confiance; en pareil cas, l'accord est de droit (ou normatif) (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.1;
123 III 35
consid. 2b; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 11e éd. 2020, n. 308 ss).
5.1.2.
En procédure, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.2; arrêt 4A_643/2020 précité consid. 4.2.3).
L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait. Si le juge parvient à la conclusion que les parties se sont comprises ou, au contraire, qu'elles ne se sont pas comprises, il s'agit de constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral (
art. 105 al. 1 LTF
), à moins qu'elles ne soient manifestement inexactes (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraires au sens de l'
art. 9 Cst.
(
ATF 144 III 93
consid. 5.2.2 et les arrêts cités).
5.1.3.
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.3 et les arrêts cités).
L'interprétation selon le principe de la confiance consiste à rechercher comment chacune des parties pouvait et devait comprendre de bonne foi les déclarations de l'autre, en fonction du contexte dans lequel elles ont traité. Même s'il est apparemment clair, le sens d'un texte écrit n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée; en effet, lorsque la teneur d'un texte paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres éléments du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Cependant, il n'y a pas lieu de s'écarter du sens littéral d'un texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser que celui-ci ne corresponde pas à la volonté ainsi exprimée (
ATF 135 III 295
consid. 5.2 et les arrêts cités). D'après le principe de la confiance, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante; une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s'engager. Ce principe permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.3;
130 III 417
consid. 3.2 et les arrêts cités).
La détermination de la volonté objective des parties, selon le principe de la confiance, est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement; pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu des manifestations de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait. Les circonstances déterminantes à cet égard sont uniquement celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, mais non pas les événements postérieurs (
ATF 144 III 93
consid. 5.2.3;
133 III 61
consid. 2.2.1 et les arrêts cités).
5.1.4.
En l'espèce, la cour cantonale a constaté que les deux parties n'ont pas compris la volonté interne de l'autre à l'époque de la conclusion du contrat, ce dont elles n'étaient pas conscientes dès le début, et considéré qu'il y avait par conséquent désaccord latent. Elle a alors procédé par interprétation de la volonté objective des parties en déterminant le sens que l'acquéresse et la venderesse pouvaient et devaient raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre.
Compte tenu du fait que les dimensions de l'appartement n'étaient pas mentionnées dans le contrat qui se bornait à renvoyer aux mentions du registre foncier, lequel ne contenait pas non plus d'information à ce sujet, la cour cantonale a considéré que seules les informations incluses dans la plaquette promotionnelle émise par les courtiers, ainsi que celles publiées dans les deux annonces internet émises par la venderesse elle-même, indiquaient que la surface habitable de l'appartement, était de 110 m².
Faute d'avoir pu établir la réelle et commune intention des parties, la cour cantonale a, à juste titre, procédé à l'interprétation objective des manifestations des volontés des parties compte tenu de l'ensemble des circonstances qui ont précédé ou accompagné l'échange de celles-ci. La cour cantonale en a conclu que l'intimée acquéresse était légitimée à comprendre que le bien était censé comporter une surface habitable de 110 m².
5.1.5.
La recourante, se bornant à soutenir que les parties étaient parvenues à une réelle et commune intention, critique en réalité une constatation de fait retenue par la cour cantonale - à savoir l'absence de réelle et commune intention des parties - sous le titre d'une violation du droit, sans toutefois soulever, ni encore moins démontrer, en quoi cette version aurait été établie de façon arbitraire. Il s'ensuit que son grief est irrecevable et que la cour de céans est liée par la version retenue par la cour cantonale.
La recourante ne contestant pas l'interprétation objective de la cour cantonale, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur cette question.
Par conséquent, les parties ont bien conclu un contrat portant sur la vente d'un appartement d'une surface habitable de 110 m².
5.2.
Il découle de l'interprétation objective du contrat effectuée par la cour cantonale, que l'indication d'une surface de 110 m² par la venderesse devait être considérée comme une qualité promise d'après les règles de la bonne foi.
Quant au caractère décisif de l'existence de cette promesse pour la détermination de l'acquéresse d'acheter le bien (lien de causalité), la cour cantonale a retenu que cette qualité promise l'avait effectivement conduite à s'intéresser au bien en question, à le visiter, négocier un prix et finalement, à l'acquérir. La venderesse ne conteste pas cette appréciation.
5.3.
Par conséquent, l'objet vendu présentait un défaut en la forme de l'absence d'une qualité promise, laquelle avait décidé l'acquéresse à conclure le contrat de vente. Le grief de la recourante venderesse portant sur la violation par la cour cantonale des
art. 18 et 197 CO
doit être rejeté.
6.
La recourante reproche ensuite à la cour cantonale, sous le titre de la violation des
art. 199, 201 et 203 CO
, d'avoir considéré qu'elle avait frauduleusement dissimulé le défaut de surface de l'appartement à l'acquéresse.
La venderesse soutient qu'elle était fondée à considérer que son appartement totalisait 110 m² de surface. Elle soutient qu'en conséquence, l'exclusion de garantie pour les défauts prévue par le contrat était opérante et que l'acquéresse ne peut ainsi pas invoquer ses droits de garantie. En tout état de cause, elle soutient que la cour cantonale aurait dû considérer que l'avis des défauts de l'acquéresse était tardif.
6.1.
Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts (arrêt 4A_627/2020 précité consid. 4.2). Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur, les défauts de la chose (
art. 199 CO
).
S'il entend conserver son droit à la garantie des défauts, l'acheteur doit respecter certaines incombances tenant à la vérification de la chose livrée et au signalement des défauts. Lorsque des défauts cachés (que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles) se révèlent plus tard, l'
art. 201 al. 3 CO
prescrit de les signaler immédiatement (sofort nach der Entdeckung; subito dopo la scoperta); sinon la chose sera tenue pour acceptée, même avec ces défauts (
art. 201 al. 2 et 3 CO
). La loi institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie (arrêts 4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.1, 4C.205/2003 du 17 novembre 2003 consid. 3.3.2, 4C.152/2003 du 29 août 2003 consid. 3.1; cf. aussi
ATF 114 II 239
consid. 5a/bb).
Toutefois, lorsque le vendeur a induit l'acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (
art. 203 CO
). Sont visées non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les défauts ou les qualités attendues; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors inapplicable (arrêts 4A_261/2020 précité consid. 7.2.2, 4C.387/2005 du 30 janvier 2006 consid. 4.1; HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad
art. 203 CO
).
6.2.
En l'espèce, la cour cantonale, au stade de la constatation des faits, a retenu que la venderesse savait que son appartement avait en réalité une surface de 92 m², en raison du fait qu'elle déclarait régulièrement cette surface dans sa déclaration d'impôts.
En raison de la dissimulation frauduleuse de ce défaut par la venderesse, la clause d'exclusion ou de restriction de la garantie contre les défauts de la chose était nulle en vertu de l'
art. 199 CO
. La cour cantonale a encore retenu que l'acquéresse n'avait aucune raison de douter de l'exactitude des informations claires qui lui avaient été communiquées au sujet de la surface habitable de l'appartement, de sorte qu'il n'était pas attendu d'elle qu'elle soumette l'appartement litigieux à une expertise tendant à établir sa surface habitable afin de vérifier son état au sens de l'
art 201 CO
.
Enfin en raison du dol de la venderesse, celle-ci n'était ainsi pas en droit de se prévaloir du fait que l'avis des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile au sens de l'
art. 203 CO
.
6.3.
Sous le titre de la violation du droit, la recourante revient en réalité sur les faits retenus par la cour cantonale, en construisant son argumentation sur le fait que l'acquéresse ignorait, au moment de la conclusion du contrat, qu'elle déclarait une surface de 92 m² dans ses déclarations d'impôts. Ceci est toutefois sans lien avec ce que la venderesse savait elle-même de la surface de son appartement. Elle soutient avoir été fondée à considérer que l'appartement qu'elle vendait totalisait une surface de 110 m² habitables en raison du fait que D.________ SA avait estimé cette surface en 2010.
Cependant, la recourante n'invoque pas que la cour cantonale aurait versé dans l'arbitraire en retenant qu'elle savait que son appartement s'étendait sur 92 m². Elle n'explique pas plus pourquoi elle aurait déclaré à l'autorité fiscale durant dix ans un bien de 92 m² même après l'expertise de D.________ SA dont elle se prévaut, mais indiqué dans ses annonces de vente une surface de 110 m². Quoi qu'il en soit, la recourante n'allègue pas ni ne démontre que la cour cantonale aurait versé dans l'arbitraire et en quoi la décision rendue serait arbitraire dans son résultat. Il s'ensuit que la cour de céans est liée par l'état de fait retenu par la cour cantonale.
La recourante ne critique pas les conditions d'application du dol sous l'angle de la violation du droit.
Puisqu'elle fonde toute son argumentation sur le fait qu'elle ignorait que son appartement ne mesurait pas 110 m², la recourante se fonde sur un fait qui n'a pas été retenu par la cour cantonale. Son grief doit par conséquent être rejeté dans la mesure où il est recevable.
7.
La recourante soutient encore que la différence de surface de l'appartement ne constitue pas un défaut, mais un vice du consentement de l'acquéresse, soit une erreur au sens des
art. 23 et 24 CO
, et que ce régime ne lui ouvrirait alors, selon elle, que la voie de la résiliation et non de la réduction du prix.
7.1.
Lorsque l'exécution du contrat de vente est défectueuse, l'acheteur a le choix entre l'invalidation du contrat pour vices du consentement et l'action en garantie des défauts (
ATF 127 III 83
consid. 1b, 114 II 131 consid. 1a). Lorsqu'il opte pour l'action en garantie des défauts, l'acheteur ratifie implicitement le contrat; partant, l'action en garantie implique un contrat existant (
ATF 127 III 83
consid. 1b).
7.2.
La cour cantonale a reconnu à l'acquéresse ses droits de garantie en raison des défauts de la chose vendue. Contrairement à ce que prétend la venderesse, l'acquéresse était fondée à faire valoir ses droits attachés à la garantie pour les défauts, et la différence de surface de l'appartement vendu était effectivement constitutive d'un défaut. L'acquéresse, en faisant valoir son droit de garantie contre les défauts a ratifié implicitement le contrat entaché d'une erreur, et fait valoir ses droits attachés à l'exécution imparfaite du contrat spécifiques au contrat de vente, conformément à la jurisprudence fédérale.
Le grief de la recourante selon lequel l'acquéresse aurait dû obligatoirement se prévaloir d'une erreur essentielle et invoquer la nullité du contrat doit par conséquent être rejeté.
8.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, supportera les frais de la procédure et versera à l'intimée une indemnité de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1-2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 6 mai 2022
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Hohl
Le Greffier : Botteron