bger · 6B_833/2024 · 2026-07-01 · fr
Escroquerie, faux dans les titres, droit d'être entendu, présomption d'innocence, arbitraire, appréciation anticipée des preuves,


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

6B_833/2024, 6B_844/2024

Arrêt du 1er juillet 2026

Ire Cour de droit pénal

Composition

M. et Mmes les Juges fédéraux

Muschietti, Président,

Heine et Wohlhauser.

Greffière : Mme Dolivo-Bonvin.

Participants à la procédure

6B_833/2024

A.A.________,

représenté par Me Emmeline Filliez-Bonnard, avocate,

recourant,

et

6B_844/2024

B.________,

représenté par Me Dimitri Gaulis, avocat,

recourant,

contre

1. C.________,

2. D.________,

tous les deux représentés par

Me Cyril-Marc Amberger, avocat,

3. Ministère public central du canton de Vaud, avenue de Longemalle 1, 1020 Renens VD,

intimés.

Objet

recours contre le jugement de la Cour d'appel pénale

du Tribunal cantonal du canton de Vaud, du 13 août 2024

(n° 318 PE15.019577-CMS//ACP).

Faits :

A.

Statuant par jugement du 8 (

recte
: 10) janvier 2024, le Tribunal de police de l'arrondissement de l'Est vaudois a, entre autres points, libéré E.________ des chefs d'infractions d'escroquerie et de faux dans les titres (I), condamné A.A.________ (ci-après: A.A.________) et B.________, pour escroquerie et faux dans les titres, à une peine privative de liberté de huit mois avec sursis durant deux ans (II et III), rejeté les conclusions civiles prises par C.________ et D.________, solidairement entre eux, à l'encontre de A.A.________ (IV), donné acte de leurs réserves civiles à C.________ et D.________ à l'encontre de B.________ (V), dit que A.A.________ et B.________, solidairement entre eux, sont les débiteurs de C.________ et D.________, solidairement entre eux, d'une indemnité pour les dépenses occasionnées par la procédure au sens de l'
art. 433 al. 1 let. a CPP
arrêtée à 36'871 fr. 70 (VI), fixé l'indemnité de Me Cyril-Marc Amberger, conseil d'office de D.________, à 4'956 fr. 65 (VII), et mis une partie des frais de la cause, par 3'731 fr. 20, à la charge de A.A.________, dont un tiers de l'indemnité fixée au chiffre VII, par 3'731 fr. 20, à la charge de B.________, dont un tiers de l'indemnité fixée au chiffre VII, le solde étant laissé à la charge de l'État (VIII).

B.

Par jugement du 13 août 2024, la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: la Cour d'appel pénale) a rejeté les appels formés par A.A.________ et B.________ contre ce jugement. Elle a partiellement admis l'appel de C.________ et D.________ et réformé le chiffre IV du dispositif du jugement de première instance, en ce sens qu'il est donné acte à ceux-ci de leurs réserves civiles à l'encontre de A.A.________. Elle a en outre statué sur les frais d'appel et les indemnités dues pour les dépenses occasionnées par la procédure d'appel.

Il ressort ce qui suit de la partie "en fait" du jugement cantonal, qui est pour l'essentiel contestée devant le Tribunal fédéral.

B.a.
En 2012, A.A.________ a acquis le chalet " F.________ ", sis chemin U.________ à V.________. Il y a entamé des travaux afin d'aménager huit appartements destinés à la location. Au cours du dernier trimestre de l'année 2012, il a mandaté B.________, courtier en immobilier au sein de l'agence G.________ Sàrl, afin de vendre cet immeuble. Le prix de vente a été fixé à 2'400'000 francs. Une plaquette a été rédigée à cet effet, faisant état de revenus locatifs de 110'000 fr., sans que cette affirmation n'ait de valeur contractuelle.

Fin 2012, alors que les travaux étaient en cours, B.________ a mis A.A.________ en contact avec D.________ et C.________, qui étaient à la recherche d'un bien immobilier de rendement. Durant les pourparlers, A.A.________ et B.________ ont produit à C.________ et D.________ un "relevé des loyers" mensonger, daté du [...] 2012 et établi sur le papier à en-tête de H.________ Sàrl, afin de gonfler la valeur locative du chalet mis en vente. Cet état locatif se montait à 108'960 fr., alors qu'en réalité, sur la base des baux à loyer en vigueur depuis 2012, il plafonnait à environ 102'000 francs. Afin de donner une apparence de vérité à cet état locatif surfait, A.A.________ et B.________ ont aussi établi quatre faux contrats de bail à loyer datés du [...] 2013, qui ont été libellés aux noms des locataires I.________, J.________, K.________ et L.________, en usurpant leurs signatures. Les loyers nets mentionnés dans les quatre faux contrats diffèrent comme suit des baux à loyer signés par ces locataires en 2012:

- Bail de I.________: 700 fr. (2012) contre 780 fr. ([...] 2013);

- Bail de J.________: 700 fr. (2012) contre 750 fr. ([...] 2013);

- Bail de K.________: 850 fr. (2012) contre 1'400 fr. ([...] 2013);

- Bail de L.________: 1'400 fr. (2012) contre 1'600 fr. ([...] 2013).

Ces faux documents (état locatif mensonger étayé par des contrats de bail à loyer controuvés) ont été élaborés afin de tromper les acheteurs et de les amener à acquérir le chalet "F.________" à un prix surfait. Ces pièces ont par ailleurs été produites de bonne foi par les deux plaignants à la M.________ dans le cadre de leur demande de crédit hypothécaire. Lors de la conclusion de la vente immobilière, A.A.________ a fait annexer à l'acte de vente notarié un état locatif mensonger chiffré à 108'960 fr. afin de conforter les acheteurs dans l'erreur.

B.b.
Par acte de vente du [...] 2013, instrumenté par le notaire O.________, A.A.________ et son épouse N.A.________ ont vendu à C.________ et D.________ le chalet "F.________" au prix de 1'900'000 francs. Ce contrat stipulait expressément que les vendeurs s'engageaient formellement à prendre en charge divers frais de rénovation (art. 3). À cet égard, afin de garantir la bonne exécution des travaux projetés, les parties contractantes avaient convenu qu'une somme de 27'000 fr. serait consignée en mains du notaire instrumentaire. L'art. 4 de l'acte notarié réglait la problématique des baux à loyer. Il prévoyait qu'un montant de 16'730 fr. était consigné en mains du notaire et devait servir à garantir la différence entre les garanties de loyer effectives - qui ne s'élevaient pas à deux loyers - et le montant des garanties équivalant à deux loyers. Cette disposition précisait que les vendeurs ne donnaient aux acheteurs aucune garantie quant au maintien de l'état locatif manuscrit annexé à l'acte, qui articulait un montant de 108'960 francs.

B.c.
E.________, associé gérant de H.________ Sàrl, a été maintenu dans ses fonctions jusqu'à la fin juin 2014. Dès le 1er juillet 2014, la société P.________ SA a repris la gérance du chalet "F.________". Au moment d'encaisser les loyers, elle a constaté que l'une des locataires, à savoir K.________, n'avait pas versé le montant du loyer qui figurait dans le contrat de bail du [...] 2013. Contactée par la nouvelle régie, K.________ a assuré ne pas avoir signé de contrat à la date précitée et que le seul contrat de bail qu'elle avait conclu, daté du [...] 2012, prévoyait un loyer mensuel de 950 fr., charges comprises, et non de 1'400 fr., comme stipulé dans le contrat de bail de 2013.

B.d.
La fausse documentation qui a induit les deux acheteurs en erreur leur a causé un préjudice correspondant à la différence entre le prix de vente surfait (1'900'000 fr.) et le prix de vente basé sur le vrai état locatif, et à la différence entre le revenu locatif "gonflé" et le vrai revenu locatif, sur une durée de sept ans et sept mois.

C.

Par acte du 11 octobre 2024, A.A.________ (ci-après: le recourant n° 1) forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral (cause 6B_833/2024), sollicitant, avec suite de dépens, principalement la réforme du jugement cantonal en ce sens qu'il est acquitté des infractions d'escroquerie et de faux dans les titres, que l'appel de C.________ et D.________ est rejeté, qu'en conséquence, les chiffres IV, VI et VIII du dispositif du premier jugement sont supprimés, que des indemnités en sa faveur, au sens de l'
art. 429 al. 1 let. a CPP
, sont mises à la charge de l'État de Vaud, à hauteur de 5'981 fr. 65 pour la procédure de première instance et d'un montant "à définir ultérieurement" pour la procédure d'appel, et que la restitution des téléphones portables séquestrés sous fiche n° xxxxx est ordonnée. Il sollicite aussi la suppression des chiffres du jugement cantonal consacrés aux frais de la procédure d'appel et à l'indemnité réduite fixée en faveur de C.________ pour la procédure d'appel. À titre subsidiaire, il conclut à l'annulation du jugement cantonal et au renvoi de la cause à la juridiction précédente pour nouvelle décision.

Par acte du 17 octobre 2024, B.________ (ci-après: le recourant n° 2) exerce aussi un recours en matière pénale au Tribunal fédéral (cause 6B_844/2024). Il conclut, avec suite de dépens, principalement à la réforme du jugement cantonal, en ce sens qu'il est acquitté des infractions d'escroquerie et de faux dans les titres, que l'appel de C.________ et D.________ est rejeté, que les ch. V, VI et VIII du dispositif du premier jugement sont supprimés, qu'une indemnité au sens de l'
art. 429 al. 1 let. a CPP
est mise à la charge de l'État de Vaud, à raison de 8'176 fr. pour la procédure de première instance et d'un montant "à définir ultérieurement" pour la procédure d'appel. Il sollicite aussi la suppression des chiffres du jugement cantonal consacrés aux frais de la procédure d'appel et à l'indemnité réduite fixée en faveur de C.________ pour la procédure d'appel. À titre subsidiaire, il conclut à l'annulation du jugement cantonal et au renvoi de la cause à la Cour d'appel pénale pour nouveau jugement.

Chacun des recourants conclut aussi à ce que le Tribunal fédéral statue sans frais judiciaires.

Invités à se déterminer sur chacun des recours, C.________ (intimé n° 1) et D.________ (intimé n° 2) ont conclu à titre principal à ce que ceux-ci soient déclarés irrecevables, subsidiairement, à ce qu'ils soient rejetés. Le ministère public (intimé n° 3) n'a pas présenté d'observations. La cour cantonale s'est référée aux considérants de son jugement. Le recourant n° 1 a répliqué.

D.

Par ordonnance du 20 janvier 2026, la Juge instructrice de la Cour de céans a rejeté la requête d'effet suspensif introduite par A.A.________ le 10 décembre 2025.

Considérant en droit :

1.

Les deux recours ont pour objet la même décision. Ils ont trait au même complexe de faits et posent des questions connexes sur le plan juridique. Il y a donc lieu de joindre les causes et de les traiter dans un seul arrêt (
art. 71 LTF
et 24 al. 2 PCF).

2.

Se plaignant d'arbitraire dans l'établissement des faits et l'appréciation des preuves et invoquant la présomption d'innocence, chacun des recourants conteste les circonstances ayant conduit la cour cantonale à retenir qu'ils étaient coupables d'escroquerie et de faux dans les titres. Ils font aussi valoir une violation des
art. 146 et 251 CP
.

2.1.
Le Tribunal fédéral n'est pas une autorité d'appel, auprès de laquelle les faits pourraient être rediscutés librement. Il est lié par les constatations de fait de la décision entreprise (
art. 105 al. 1 LTF
), à moins que celles-ci n'aient été établies en violation du droit ou de manière manifestement inexacte au sens des art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, à savoir pour l'essentiel de façon arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
Une décision n'est pas arbitraire du seul fait qu'elle apparaît discutable ou même critiquable; il faut qu'elle soit manifestement insoutenable et cela non seulement dans sa motivation, mais aussi dans son résultat (
ATF 150 IV 360
consid. 3.2.1;
148 IV 409
consid. 2.2;
146 IV 88
consid. 1.3.1;
145 IV 154
consid. 1.1; sur la notion d'arbitraire voir
ATF 147 IV 73
consid. 4.1.2 et les arrêts cités). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (
ATF 150 IV 360
consid. 3.2.1;
148 IV 356
consid. 2.1;
147 IV 73
consid. 4.1.2). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (
ATF 150 I 50
consid. 3.3.1;
148 IV 409
consid. 2.2;
147 IV 73
consid. 4.1.2).

Lorsque l'autorité cantonale a forgé sa conviction quant aux faits sur la base d'un ensemble d'éléments ou d'indices convergents, il ne suffit pas que l'un ou l'autre de ceux-ci ou même chacun d'eux pris isolément soit à lui seul insuffisant. L'appréciation des preuves doit en effet être examinée dans son ensemble. Il n'y a ainsi pas d'arbitraire si l'état de fait retenu pouvait être déduit de manière soutenable du rapprochement de divers éléments ou indices. De même, il n'y a pas d'arbitraire du seul fait qu'un ou plusieurs arguments corroboratifs apparaissent fragiles, si la solution retenue peut être justifiée de façon soutenable par un ou plusieurs arguments de nature à emporter la conviction (arrêt 6B_36/2026 du 21 mai 2026 consid. 2.1

in fine
et les références).

Lorsque l'appréciation des preuves et la constatation des faits sont critiquées en référence à la présomption d'innocence (
art. 6 par. 2 CEDH
, 32 al. 1 Cst. et 10 CPP), le principe

in dubio pro reo
n'a pas de portée plus large que l'interdiction de l'arbitraire (
ATF 148 IV 409
consid. 2.2;
146 IV 88
consid. 1.3.1;
145 IV 154
consid. 1.1).

2.2.
Selon l'
art. 112 al. 1 let. b LTF
, les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours au Tribunal fédéral doivent indiquer "les motifs déterminants de fait et de droit" sur lesquels l'autorité s'est fondée. Il doit ressortir clairement de la décision quels sont les faits constatés sur lesquels l'autorité précédente s'est fondée et quel est le raisonnement juridique qu'elle a suivi (
ATF 146 IV 231
consid. 2.6.1;
141 IV 244
consid. 1.2.1). La motivation est notamment insuffisante lorsque la décision ne comporte pas les constatations factuelles nécessaires à l'examen du droit fédéral (
ATF 135 II 145
consid. 8.2; arrêt 6B_25/2022 du 18 octobre 2023 consid. 3.2.6). Si la décision attaquée ne satisfait pas à ces exigences, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler (
art. 112 al. 3 LTF
). En revanche, il ne lui incombe pas de se substituer à l'instance précédente qui n'a pas entièrement rempli son devoir de juger la cause (
ATF 141 IV 244
consid. 1.2.1). Dans une telle situation, la décision attaquée doit être annulée et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle statue à nouveau dans une décision conforme aux exigences de l'
art. 112 LTF
(arrêts 6B_248/2025 du 7 juillet 2025 consid. 1.3; 6B_1224/2014 du 9 avril 2015 consid. 1.2.1).

2.3.
S'agissant des faits retenus à son encontre, le recourant n° 1 fait notamment valoir, aux termes d'une argumentation circonstanciée, qu'il était arbitraire de retenir qu'il avait des aptitudes particulières en matière d'immobilier et de droit du bail et était au courant de l'existence de faux contrats de baux à loyer. En particulier, il qualifie d'insoutenable la constatation selon laquelle il aurait participé à les créer, respectivement les aurait utilisés. Il ajoute ne pas s'être rendu compte que l'état locatif annexé au contrat de vente ne correspondait pas à l'état locatif réel. Comme il l'avait déclaré lors de son unique audition au cours de l'enquête et lors des débats de première et de deuxième instances, il s'était limité à signer des baux en blanc - ce qui ne remplissait pas les conditions de l'infraction de faux dans les titres -, pensant que B.________ et E.________ allaient ensuite les faire signer aux locataires. Il n'avait pas transmis les faux baux à la M.________ et ne savait pas que les locataires ne les avaient pas signés. L'autorité cantonale s'était limitée à affirmer qu'il ne pouvait qu'être au courant de toute la supercherie, sans apporter d'explication permettant de comprendre pourquoi tel serait le cas. Or, dans la mesure où il n'avait rédigé ni la plaquette de vente, ni l'état locatif, n'avait participé à aucun des échanges avec la banque et le notaire et n'était pas allé voir les locataires pour leur faire signer les nouveaux baux, et où aucun élément du dossier ne permettait de penser qu'il avait connaissance du fait que ces contrats n'avaient pas été signés par les locataires, retenir qu'il était au courant de tout violait le principe de la présomption d'innocence. Il n'était d'ailleurs pas mis en copie du courriel que B.________ avait adressé à la M.________ le [...] 2013 au sujet des différences entre les deux états locatifs (pièce 12/1). Vu la chronologie des événements, ses déclarations étaient objectivement crédibles, en ce sens que B.________ avait parfaitement pu agir à son insu. Retenir le contraire était insoutenable.

Quant au recourant n° 2, il soutient en substance n'avoir ni créé, ni utilisé les faux contrats de bail, mais avoir uniquement fait signer des baux en blanc au recourant n° 1 puis les avoir transmis à la M.________, sans en connaître le caractère falsifié ni savoir que les locataires ne les avaient finalement pas signés. Il était arbitraire de retenir qu'il avait connaissance de la fausseté de l'état locatif et des baux. Le recourant n° 2 se prévaut aussi du contenu du rapport de police, dont il ressortait ceci: " nous ne pouvons pas mettre un nom sur l'auteur des faux (...). À qui profite le "crime" serait-on tenté de dire ".

Selon les deux recourants, qui se réfèrent à cet égard à des passages précis des déclarations des intimés n° 1 et 2, qu'ils qualifient de fluctuantes, il était aussi arbitraire de retenir que les acheteurs avaient eu les faux contrats de bail en leur possession avant l'acquisition de " F.________ ". Les faits concernés par leur grief d'arbitraire avaient une influence sur l'issue du litige puisque la condamnation dont ils ont fait l'objet en dépendait largement, notamment quant au point de savoir si l'élément constitutif de l'astuce propre à l'infraction d'escroquerie était réalisé, respectivement si la condamnation pour faux dans les titres était fondée.

2.4.

2.4.1.
En l'espèce, force est de constater que le jugement attaqué repose sur des constatations de fait peu claires. En particulier, son contenu ne permet pas de comprendre ce que savaient les acheteurs au moment où ils ont acquis l'immeuble "F.________" et quels étaient alors les documents dont ils avaient eu connaissance. Les faits retenus dans la partie "en fait" et ceux mentionnés dans la partie "en droit" apparaissent en effet contradictoires à plusieurs égards.

Dans la partie "en fait " de son jugement, l'autorité cantonale retient que dans le cadre des pourparlers ayant précédé la vente, les recourants ont remis aux acheteurs un relevé des loyers mensonger qui se montait à 108'960 fr., alors qu'il s'élevait en réalité à environ 102'000 fr., et qu'afin de donner une apparence de vérité à ce document, ils ont également établi quatre faux contrats de bail à loyer. Dans sa partie "en droit ", l'autorité précédente retient, en page 26, que " [d]ans le cadre des pourparlers qui ont précédé la vente immobilière en question, dans une conjoncture qui n'était pas favorable et sur demande de C.________ et D.________, les vendeurs leur ont remis le décompte fictif du [...] 2012, que les acheteurs ont ensuite transmis à leur banque. Le banquier a ensuite demandé une copie des contrats, ce qui a surpris les vendeurs et les a conduits à tenter de faire modifier les baux, puis à établir les faux litigieux pour les baux qu'ils n'étaient pas parvenus à faire modifier, en usurpant les signatures des locataires concernés ".

Cela étant, en page 28 de son jugement, l'autorité cantonale retient que " c'est sous un prétexte fallacieux - de prétendues réductions de loyer en raison de nuisances dues à des travaux - que la différence de loyers a été expliquée aux acquéreurs " puis, en page 31, que " lorsqu'il a fallu justifier le montant à la banque, les vendeurs se sont trouvés confrontés à leur mensonge, qu'ils ont tenté de justifier par les travaux intervenus sur l'immeuble et par une adaptation prévue des loyers ". En page 34, dans la partie du jugement cantonal consacrée à l'infraction d'escroquerie reprochée au recourant n° 2, il est constaté que les acheteurs " se sont fondés sur l'état locatif - qui ne correspondait pas à la réalité des baux conclus - et ont pensé que des baisses de loyer avaient été accordées, provisoirement et hors des contrats de bail. Ils se sont donc basés sur des loyers fictifs et ont accepté une compensation pour des montants non encaissés qui auraient dû l'être si l'on s'appuie sur les contrats fictifs. Or, en l'occurrence, les vendeurs ont articulé des chiffres en anticipant une adaptation qui n'est pas intervenue et en justifiant des chiffres par le biais de faux ". Il est encore mentionné que " si les plaignants ont peut-être

ab initio
accepté de percevoir des montants ne correspondant pas à l'état locatif présenté au moment de la conclusion de la vente immobilière, c'est parce que l'appelant leur a fourni des explications crédibles en acceptant de les dédommageret qu'ils pensaient que l'état locatif en vigueur était celui présenté, alors qu'il était en réalité inférieur ". S'agissant de ce " dédommagement ", en p. 23, dans la partie consacrée aux réquisitions de preuve formulées en appel, il est indiqué que " les plaignants ont expliqué les raisons pour lesquelles ils avaient fait figurer un système de compensation formalisé à l'art. 4 de l'acte de vente, indiquant qu'il s'agissait pour eux de récupérer des cautions non payées et de supporter une baisse momentanée de loyer à cause des travaux en cours ". En revanche, dans la partie "en fait" (p. 18), il est retenu que le montant consigné en mains du notaire selon l'art. 4 de l'acte notarié " devait servir à garantir la différence entre les garanties de loyer effectives - qui ne s'élevaient pas à deux loyers -et le montant des garanties équivalant à deux loyers. Cette disposition précisait que les vendeurs ne donnaient aux acheteurs aucune garantie quant au maintien de l'état locatif manuscrit annexé à cet acte qui articulait un montant de 108'960 francs ".

Enfin, en p. 35, la cour cantonale considère que " c'est sur la base du relevé des loyers mensonger, corroboré par les faux baux, que le prix de vente a été discuté et que la banque a accordé aux plaignants le prêt nécessaire à l'achat litigieux ". Les faux avaient " ainsi servi à justifier le chiffre articulé (...) et [avaient] permis l'octroi du crédit par la banque ", de sorte qu'ils faisaient " partie de la tromperie qui a eu pour effet de rendre possible la vente, même s'ils n'ont pas été directement destinés aux acheteurs ".

Au vu de ce qui vient d'être exposé, la Cour de céans n'est pas en mesure de déterminer si l'autorité cantonale a retenu que les acheteurs n'avaient pas du tout connaissance, au moment d'acquérir l'immeuble, du fait que

l'état locatif
réel était inférieur à l'état locatif mensonger qui leur avait été fourni (ce qui semble ressortir de la partie "en fait" du jugement attaqué), ou s'ils en avaient connaissance, mais pensaient que des réductions de loyer (provisoires) avaient été accordées aux locataires en raison de travaux. Dans la seconde éventualité, on ignore de surcroît qui aurait échafaudé, respectivement fourni ces explications aux acheteurs, et à quel moment tel aurait été le cas, le jugement cantonal ne le précisant pas.

S'agissant ensuite du point de savoir si les acheteurs avaient eu en mains les faux

baux à loyer
avant d'acquérir l'immeuble litigieux, ou si seule la banque en avait eu connaissance, le jugement cantonal retient, dans sa partie "en fait", que "Ces faux documents (état locatif mensonger étayé par des contrats de bail à loyer controuvés) (...) ont (...) été produits de bonne foi par les deux plaignants à la M.________ dans le cadre de leur demande de crédit hypothécaire" (jugement attaqué p. 19), ce dont on devrait déduire que les deux plaignants ont eu connaissance des faux contrats avant la vente de l'immeuble. Le jugement cantonal est cependant plus évasif dans sa partie "en droit", évoquant notamment le fait que la M.________ avait accordé le prêt "sur la base des informations et des documents qui lui avaient été communiqués" (jugement attaqué p. 26), ou encore que "lorsqu'ils ont demandé les contrats, les plaignants se sont vu remettre des faux difficilement décelables" (jugement attaqué p. 35), sans toutefois que l'on sache à quel moment et par qui les contrats de bail en question leur auraient été transmis. À cela s'ajoute que comme le soulèvent à juste titre les recourants, les déclarations des intimés n° 1 et 2 à ce sujet ont été fluctuantes. Ainsi, dans le cadre de sa plainte, D.________ a notamment indiqué ceci: "Pour obtenir le prêt de la banque, celle-ci nous a demandé l'état locatif de l'immeuble. Nous avons alors demandé les baux à loyer à M. B.________ qui était le courtier. Celui-ci nous a fourni une copie des huit baux à loyer au début du mois de [...] 2013 sauf erreur. Nous n'avons jamais vu les originaux. Je précise qu'il nous a fourni les baux établis en 2012 avant rénovation du bâtiment puis des nouveaux établis après 2013 après rénovation. Il est possible que M. B.________ ait envoyé une copie des baux à la banque" (p-v audition n° 1, p. 1). Cependant, C.________ a déclaré le 17 juillet 2017: "Au moment de l'acquisition de l'immeuble, nous n'avions pas vu de baux à loyer. On nous a soumis un état locatif et c'est tout" (p-v d'audition n° 7, lignes 62-64). Lors de son audition du 19 juillet 2019 devant la procureure, à la question "Pourriez-vous nous indiquer précisément quels contrats de bail à loyer vous avez vus avant la signature de l'acte de vente?", il a répondu "Nous n'avons vu que les anciens baux. Je savais qu'il devait y avoir de nouveaux baux" (p-v audition n° 10, lignes 237 et 238). Entendu au cours des débats de première instance, il a notamment déclaré "Je pense que c'est B.________ qui a transmis l'état locatif à la M.________. Je ne sais pas s'il était accompagné des baux ou s'ils ont été produits plus tard. Je crois qu'on a découvert les baux fictifs lorsque K.________ n'a pas payé l'intégralité de son loyer", et " (...) c'est exact que nous n'avions pas vu de baux avant l'acquisition de l'immeuble" (audition lors de l'audience du Tribunal de police, figurant dans le jugement de première instance, p. 18). La cour cantonale ne précise cependant pas pour quel motif l'une ou l'autre de ces déclarations aurait une valeur probante plus élevée que les autres, pas plus qu'elle ne se réfère à un autre moyen de preuve qui étayerait les faits (imprécis) en définitive retenus, alors qu'elle tient compte, dans son analyse de la réalisation de l'élément constitutif de l'astuce propre à l'infraction d'escroquerie, du fait que l'état locatif présenté avait été justifié par le biais de faux (cf. jugement attaqué consid. 9.3 [concernant le recourant n° 2]). La cause doit ainsi lui être renvoyée pour qu'elle apprécie à nouveau les preuves et établisse clairement si, et le cas échéant à quel moment et par qui, les faux contrats de bail ont été transmis aux intimés n° 1 et 2, respectivement à la banque.

Dès lors que, s'agissant du point de savoir ce que les acheteurs savaient au moment d'acquérir l'immeuble, les faits retenus sont largement imprécis et contradictoires (cf.

supra
consid. 2.2), la Cour de céans n'est pas en mesure de se prononcer sur les griefs d'établissement arbitraire des faits soulevés par les recourants à cet égard.

2.4.2.
Concernant ensuite les faits relatifs à la fabrication des faux contrats de bail, dans la partie de leur jugement consacrée au recourant n° 1, après avoir considéré qu'"il n'a pas été possible de déterminer qui avait concrètement établi ces documents" (jugement attaqué p. 27), les magistrats cantonaux retiennent en définitive (jugement attaqué p. 28) que les deux recourants ont "nécessairement agi de concert et en accord" pour le motif que ceux-ci avaient tous deux un intérêt certain à disposer d'un état locatif "gonflé", qu'ils se rejetaient la faute l'un sur l'autre et que l'"on imagine mal comment l'un aurait pu agir à l'insu de l'autre", et ce, "même si les circonstances dans lesquelles les documents litigieux ont été établis restent passablement floues", pour en conclure que "l'appréciation des preuves faites par le premier juge n'est pas critiquable et sa conviction quant au fait que A.A.________ et B.________ ont agi de concert et délibérément doit être partagée".

Cela étant, on ne discerne pas véritablement sur la base de quels moyens de preuve la cour cantonale a retenu que le recourant n° 1 savait que les baux vierges qu'il avait signés devaient servir à créer des faux, le jugement attaqué se limitant sur ce point à énoncer de nombreuses affirmations. Il apparaît par ailleurs que le grief du recourant n° 1 ne peut être qualifié d'appellatoire, comme le font valoir les intimés n° 1 et 2 pour appuyer leur conclusion tendant à ce que son recours soit déclaré irrecevable. Comme le relève le recourant n° 1, il ressort de la partie "en fait" du jugement attaqué qu'il n'a pas achevé de formation professionnelle et a travaillé en qualité de représentant en textile et comme chauffeur-livreur (jugement attaqué p. 16); dans sa partie "en droit", la cour cantonale retient que dans la mesure où il avait acheté l'immeuble "F.________" pour faire un investissement et un profit, cherchant rapidement à le revendre après l'avoir rénové, escomptant une marge importante, il n'était, "quoi qu'il en dise", pas un simple propriétaire sans connaissance ni formation mais bien un investisseur, voire un promoteur "qui cherchait à faire un bénéfice sur une affaire immobilière et qui a inévitablement des connaissances". Dès lors qu'en sus de cet immeuble, il était aussi propriétaire de l'appartement où il logeait et d'autres appartements, il fallait considérer qu'il avait "manifestement une parfaite connaissance du marché immobilier et des prêts hypothécaires, et est au fait en matière de baux, en particulier s'agissant de la procédure légale applicable à l'augmentation d'un loyer". La cour cantonale affirme ensuite que "le fait qu'il ait confié la gestion, puis la vente de son immeuble "F.________" à B.________ ou E.________ n'y change rien" (jugement attaqué p. 26). En p. 27, les magistrats cantonaux retiennent que le recourant n° 1 a "accepté de signer des contrats en blanc et ne pouvait ignorer ce qu'il en serait fait", et qu'il "savait au contraire pertinemment ce qu'entendait faire B.________ avec ces contrats", ajoutant que "Même si dans son esprit, il s'agissait d'anticiper une augmentation de loyer, l'appelant ne pouvait ignorer que les locataires concernés n'avaient pas été renseignés, que des loyers non effectifs avaient été communiqués aux acheteurs et qu'il n'est pas possible d'augmenter un loyer unilatéralement ou rétroactivement, étant rappelé que des baux "adaptés" ont été établis dès le début de la location".

Au surplus, à teneur du jugement entrepris, c'est le recourant n° 2 qui a rédigé l'état locatif mensonger (qu'il a par ailleurs produit aux acheteurs) puis remis au recourant n° 1 des baux vierges pour signature, car il était "pressé par M. Q.________ de la M.________ pour obtenir des baux", comme il l'avait admis aux débats d'appel; le recourant n° 2 avait par ailleurs personnellement procédé à certaines visites de locataires (cf. jugement attaqué p. 31). Or, dans de telles circonstances, il faut concéder au recourant n° 1 que la cour cantonale ne pouvait, sauf à violer le principe de la présomption d'innocence (cf.

supra
consid. 2.1), se limiter à de simples affirmations pour retenir, en particulier sur le plan subjectif, qu'il avait nécessairement agi de concert avec le recourant n° 2 s'agissant de la fabrication des faux contrats de bail, partant, qu'il avait aussi conscience de l'inexactitude de l'état locatif élaboré par le recourant n° 2. Il convient de surcroît de relever que la différence entre l'état locatif mensonger (108'960 fr.) et l'état locatif réel (102'000 fr.) ne s'élevait en l'occurrence qu'à quelque 6'960 fr. et que, comme constaté dans le jugement querellé, le recourant n° 1 ne gérait pas lui-même l'immeuble; par ailleurs, comme il le fait valoir à juste titre, il n'était pas en copie de l'e-mail adressé par le recourant n° 2 à la M.________ le [...] 2013 concernant l'état locatif (cf. pièce 12/1). Quant à la référence à l'"intérêt" qu'avait le recourant n° 1 à gonfler l'état locatif et au fait que chacun des recourants rejetait la faute sur l'autre, elle ne saurait suffire, en l'absence d'autres éléments probants, à démontrer sa culpabilité.

Il s'impose donc de renvoyer la cause sur ces points également, afin que la cour cantonale apprécie les preuves et établisse à nouveau les faits concernant la fabrication et l'usage des faux contrats de bail. Dans le cadre du renvoi, elle veillera notamment à déterminer clairement qui a transmis ces faux contrats à la M.________ (respectivement, aux plaignants; cf.

supra
consid. 2.4.1), étant rappelé que l'usage de faux au sens de l'
art. 251 CP
suppose que l'auteur sache que le titre dont il fait usage est un faux, ou du moins qu'il s'en accommode.

2.4.3.
Au vu du renvoi de la cause aux magistrats cantonaux pour établir à nouveau les faits, la Cour de céans n'est, en l'état, pas en mesure d'examiner les griefs de violation des
art. 146 et 251 CP
également soulevés par chacun des recourants.

3.

Les recourants s'en prennent au refus de l'autorité d'appel de donner suite à leurs réquisitions de preuve.

3.1.
Il ressort du jugement attaqué qu'en instance d'appel, les recourants ont souhaité faire entendre le notaire O.________ pour le motif que cette audition serait capitale pour déterminer sur la base de quelles informations celui-ci avait rédigé l'état locatif annexé au contrat de vente et pour expliquer quelles discussions étaient intervenues à l'occasion de l'instrumentation de l'acte, en particulier en matière d'état locatif et de garanties de loyer. Selon eux, l'audition du notaire était aussi essentielle pour déterminer ce que savaient les acheteurs au moment de la signature de l'acte de vente et quelle portée devait être donnée à l'état locatif annexé. Le recourant n° 1 avait également requis la production, en mains du notaire, de tous les échanges intervenus dans le cadre de la vente de " F.________ ".

Statuant sur ces réquisitions, la cour cantonale a tout d'abord relevé que les mesures d'instruction litigieuses n'avaient pas été sollicitées avant la procédure d'appel, de sorte que la requête s'apparentait à un abus de droit. Cela étant, elle a jugé qu'il fallait en tout état de cause les rejeter, puisqu'elles étaient inutiles pour le traitement de l'appel. Il était en effet peu vraisemblable que le notaire soit en mesure de se souvenir précisément de discussions intervenues il y a plus de dix ans dans le cadre d'une vente "classique" d'un immeuble, comme il en instrumente certainement plusieurs chaque mois. Interpellé par le conseil de E.________, Me O.________ ne s'était du reste pas particulièrement souvenu de l'affaire et avait simplement signalé avoir retrouvé dans son dossier le relevé des loyers du [...] 2012, indiquant qu'il ignorait toutefois qui le lui avait adressé (cf. pièce 101/1). Il n'y avait pas eu d'autres échanges et le notaire n'avait pas retrouvé d'autres correspondances de E.________. Il ressortait aussi de cette correspondance que ce n'était pas le notaire qui avait rédigé le décompte annexé à l'acte de vente. En outre, la production du premier état des loyers et des contrats falsifiés était intervenue "avant la signature de l'acte et avant la mise en oeuvre du notaire" (

sic
), alors que les acheteurs cherchaient un financement. C'était à ce moment-là que la tromperie s'était réalisée, la vente de l'immeuble n'étant qu'une suite logique des événements. Les plaignants avaient expliqué les raisons pour lesquelles ils avaient fait figurer un système de compensation formalisé à l'art. 4 de l'acte de vente, indiquant qu'il s'agissait pour eux de récupérer des cautions non payées et de supporter une baisse momentanée de loyer à cause des travaux en cours. La juridiction précédente ne distinguait au demeurant pas, et les appelants ne le disaient pas, ce que notaire pourrait déclarer ou produire de déterminant qui ne figurait pas déjà au dossier.

3.2.
Chacun des recourants dénonce une violation des
art. 29 al. 2 Cst.
et 389 al. 3 CPP et reproche à la cour cantonale d'avoir procédé à une appréciation anticipée des preuves arbitraire, en rejetant ses réquisitions de preuve tendant à l'audition du notaire O.________ et à la production, en mains de celui-ci, de tous les échanges intervenus dans le cadre de la vente de "F.________". Le fait de requérir une preuve pour la première fois en procédure d'appel n'était pas, en soi, constitutif d'un abus de droit. Par ailleurs, l'administration des preuves litigieuses aurait permis d'apporter des informations utiles pour déterminer ce que savaient les acheteurs au moment de signer l'acte de vente et ce qui avait été ajouté à cet acte pendant la séance chez le notaire, partant, pour apprécier l'existence d'une astuce. Il était en outre arbitraire de tenir compte d'échanges intervenus entre le conseil de E.________ et le notaire, pour en conclure que celui-ci ne pourrait pas amener plus d'informations au sujet de la vente, alors que selon la pièce 101/1, le conseil de E.________ s'était limité à demander au notaire de lui remettre tous les échanges qu'il avait eus avec son client uniquement.

3.3.

3.3.1.
Le droit d'être entendu, garanti à l'
art. 29 al. 2 Cst.
, comprend notamment celui de produire ou de faire administrer des preuves, à condition qu'elles soient pertinentes et de nature à influer sur la décision à rendre (
ATF 145 I 73
consid. 7.2.2.1;
143 V 71
consid. 4.1;
142 II 218
consid. 2.3;
140 I 285
consid. 6.3.1 et les références citées). Le droit d'être entendu n'empêche pas le juge de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de se forger une conviction et que, procédant de manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion. Le refus d'instruire ne viole ainsi le droit d'être entendu des parties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a procédé, est entachée d'arbitraire (
ATF 147 IV 534
consid. 2.5.1;
144 II 427
consid. 3.1.3).

3.3.2.
Selon l'
art. 389 al. 1 CPP
- disposition qui s'applique par analogie aux preuves demandées par l'appelant dans sa déclaration d'appel conformément à l'
art. 399 al. 3 let
. c CPP (arrêt 6B_615/2011 du 20 janvier 2012 consid. 1.1) -, la procédure de recours se fonde sur les preuves administrées pendant la procédure préliminaire et la procédure de première instance. L'
art. 389 al. 3 CPP
règle les preuves complémentaires. Conformément à cette disposition, l'autorité de recours administre, d'office ou à la demande d'une partie, les preuves complémentaires nécessaires au traitement du recours. Cette disposition concrétise la volonté de recherche de la vérité matérielle, pour laquelle l'autorité a un rôle actif à jouer (arrêt 6B_654/2013 du 31 octobre 2013 consid. 2.2). Le droit d'être entendu, consacré à l'
art. 107 CPP
, garantit aux parties le droit de déposer des propositions relatives aux moyens de preuves (al. 1 let. e). Conformément à l'
art. 139 al. 2 CPP
, il n'y a pas lieu d'administrer des preuves sur des faits non pertinents, notoires, connus de l'autorité ou déjà suffisamment prouvés. Cette disposition codifie, pour la procédure pénale, la règle jurisprudentielle déduite de l'
art. 29 al. 2 Cst.
en matière d'appréciation anticipée des preuves (arrêts 6B_832/2025 du 5 mai 2026 consid. 2.1.1

in fine
; 6B_749/2025 du 16 février 2026 consid. 1.1.2 et les références).

3.4.
En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les intimés n° 1 et 2 dans leur réponse, les considérations de l'autorité cantonale selon lesquelles les réquisitions de preuve litigieuses sont constitutives d'un abus de droit ne résistent pas à la critique. En matière pénale, les parties peuvent librement proposer l'administration de moyens de preuve au stade de l'appel (cf.

supra
consid. 3.3.2), indépendamment du point de savoir si elles auraient pu les proposer auparavant.

La seconde motivation indépendante de l'autorité cantonale, selon laquelle les réquisitions litigieuses devaient être rejetées au terme d'une appréciation anticipée des preuves, apparaît par ailleurs arbitraire; il sera précisé que les intimés n° 1 et 2 ne peuvent être suivis, en tant qu'ils se prévalent de ce que le grief correspondant serait irrecevable faute de motivation suffisante. Dès lors que le jugement cantonal n'est pas clair, en particulier, repose sur des constatations de fait contradictoires s'agissant des circonstances dans lesquelles s'est déroulée la vente, notamment concernant le point de savoir ce que savaient les intimés n° 1 et 2 au moment de conclure le contrat de vente et quels documents étaient alors en leur possession - à savoir des faits qui sont pertinents pour l'issue du litige -, il était insoutenable pour l'autorité cantonale de retenir que l'audition du notaire et la production des documents litigieux serait inutile et inapte à modifier son opinion à ces égards. Le contenu de la pièce 101/1 à laquelle se réfèrent les juges cantonaux dans leur raisonnement ne permet pas d'aboutir à une autre conclusion. Comme l'exposent à juste titre les recourants, à teneur de ce document, le conseil de E.________ avait invité le notaire à lui transmettre "l'éc hange d'e-mails que vous avez eu avec M. E.________ concernant l'état locatif de l'immeuble dont vous avez instrumenté la vente le [...] 2013 ", et le notaire a notamment répondu avoir " recherché vainement un courriel de M. E.________ dans le cadre de ce dossier ". Ainsi, en se fondant sur cette pièce pour affirmer que le notaire ne disposerait pas d'autres documents susceptibles d'éclairer les circonstances dans lesquelles s'est déroulée la vente immobilière litigieuse, la cour cantonale a fait preuve d'arbitraire.

En conclusion, ensuite du renvoi, la juridiction précédente devra donner suite aux réquisitions de preuve litigieuses.

4.

En définitive, le jugement attaqué, tel que motivé en fait, ne permet pas de vérifier la correcte application des
art. 146 et 251 CP
- dont les recourants se prévalent aussi de la violation -, la cour cantonale ayant au surplus procédé à une appréciation anticipée arbitraire des preuves et violé le droit, en tant qu'elle a refusé l'administration des preuves requise en appel. Les recours doivent ainsi être admis, le jugement attaqué annulé et la cause renvoyée à l'autorité précédente pour instruction et nouvelle décision. Celle-ci devra contenir, dans sa partie en fait, une constatation complète, cohérente et motivée des faits pertinents pour l'examen des chefs de culpabilité en cause. Dans sa partie en droit, l'autorité cantonale devra exposer en quoi chacun des éléments constitutifs desdites infractions seraient, le cas échéant, réalisés, y compris, concernant l'infraction d'escroquerie, l'élément constitutif du dommage, au sens de l'
art. 146 CP
, point qui, comme le font valoir les recourants, ne fait l'objet d'aucun développement dans le jugement entrepris. Cet examen devra être effectué pour chacun des deux recourants: comme le soulève en effet à juste titre le recourant n° 1, c'est en violation de son droit d'être entendu (
art. 29 al. 2 Cst.
) que la cour cantonale n'a pas traité ses griefs pertinents - pourtant clairement soulevés en p. 6 de sa déclaration d'appel - relatifs à la réalisation des éléments constitutifs objectifs et subjectifs des infractions retenues à son encontre (cf. à ce sujet
ATF 141 V 557
consid. 3.2.1;
133 III 235
consid. 5.2; arrêt 6B_761/2020 du 4 mai 2021 consid. 4.1), et qu'elle s'est limitée à examiner les faits retenus à son encontre.

Ces considérations scellent le sort des recours.

5.

Il suit de ce qui précède que les recours sont admis, le jugement cantonal annulé et la cause renvoyée à la Cour d'appel pénale pour nouvelle décision, au sens des considérants. Dès lors qu'ils obtiennent gain de cause, les recourants n'ont pas à supporter les frais judiciaires (
art. 66 al. 1 LTF
). Les intimés n° 1 et 2, qui succombent, supporteront, solidairement entre eux, une partie des frais judiciaires relatifs à chacun des recours (
art. 66 al. 1 LTF
); aucuns frais judiciaires ne peuvent en revanche être mis à la charge du canton de Vaud (
art. 66 al. 4 LTF
). Chacun des recourants peut prétendre à une indemnité de dépens, mise pour moitié à la charge des intimés n° 1 et 2, solidairement entre eux, et pour moitié à la charge du canton de Vaud (
art. 68 al. 1 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Les causes 6B_833/2024 et 6B_844/2024 sont jointes.

2.

Le recours de A.A.________ (6B_833/2024) est admis, le jugement cantonal est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour instruction et nouvelle décision, dans le sens des considérants.

3.

Une partie des frais judiciaires de la procédure 6B_833/2024, arrêtée à 1'500 fr., est mise à la charge des intimés n° 1 et 2, solidairement entre eux.

4.

Les intimés n° 1 et 2, débiteurs solidaires, verseront à A.A.________ une indemnité de 1'500 fr. au titre de la moitié des dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.

5.

Le canton de Vaud versera à A.A.________ une indemnité de 1'500 fr. au titre de la moitié des dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.

6.

Le recours de B.________ (6B_844/2024) est admis, le jugement cantonal est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour instruction et nouvelle décision, dans le sens des considérants.

7.

Une partie des frais judiciaires de la procédure 6B_844/2024, arrêtée à 1'500 fr., est mise à la charge des intimés n° 1 et 2, solidairement entre eux.

8.

Les intimés n° 1 et 2, débiteurs solidaires, verseront à B.________ une indemnité de 1'500 fr. au titre de la moitié des dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.

9.

Le canton de Vaud versera à B.________ une indemnité de 1'500 fr. au titre de la moitié des dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.

10.

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 1er juillet 2026

Au nom de la Ire Cour de droit pénal

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Muschietti

La Greffière : Dolivo-Bonvin