bger · 4C.334/2004 · 2005-01-10 · fr
contrat de bail; réduction de loyer,
Droit des contrats


Tribunale federale

Tribunal federal


4C.334/2004 /ech

Arrêt du 10 janvier 2005

Ire Cour civile

Composition

MM. et Mme les Juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.

Greffier: M. Carruzzo.

Parties

A.________,

défendeur et recourant, représenté par Me Pierre Heinis, .

contre

les époux B.________,

demandeurs et intimés,

tous deux représentés par Me Michel Bise.

Objet

contrat de bail; réduction de loyer,

recours en réforme contre le jugement de la Ire Cour civile du Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel du 20 août 2004.

Faits:

A.

Par contrat conclu le 11 novembre 1994, A.________ (défendeur) a remis à bail aux époux B.________ (demandeurs) les locaux servant à l'exploitation de l'hôtel-restaurant X.________, à Z.________. Le loyer mensuel a été fixé à 14'570 fr. Il était indexé. Le contrat stipulait toutefois que le loyer ne varierait pas jusqu'au 31 décembre 1998 pour tenir compte du fait que les locataires s'engageaient à effectuer à leurs frais les travaux exigés par le service de l'hygiène publique dans un rapport du 5 septembre 1994 bien connu des parties et annexé au bail. Le 20 décembre 1994, ce service a convenu avec sieur B.________ que les travaux en question seraient exécutés en deux étapes: la première, dans un délai échéant le 28 février 1995; la seconde, dans un délai expirant le 30 juin 1995. Par décision du 6 février 1995, le service de la police administrative a délivré à sieur B.________ l'autorisation d'exploiter l'hôtel X.________.

Après une visite des locaux par la commission de salubrité publique, le conseil communal de Z.________ a, par décision du 23 décembre 1997 adressée à A.________, constaté que l'état général du bâtiment était dégradé et, en certains endroits, impropre à l'utilisation; en conséquence, il a ordonné des travaux d'assainissement à effectuer en deux étapes: la première, avec un délai au 28 février 1998; la seconde, avec un délai au 30 juin 1998. Par lettre recommandée du 8 avril 1998, A.________ a annoncé à sieur B.________ qu'il allait entreprendre, dès le 15 mai 1998, un programme de rafraîchissements consistant en l'assainissement de la cave à vins, la peinture des chambres (selon nécessité) et la révision de la toiture. Par lettre recommandée du 16 avril 1998 de leur mandataire, les preneurs, estimant les travaux envisagés par le bailleur insuffisants par rapport à ceux promis depuis trois ans et à ceux exigés par la commune de Z.________, ont mis A.________ en demeure de commencer l'ensemble de ces travaux au 29 avril 1998 en le menaçant, à défaut, de consigner leur loyer auprès de la Banque Y.________, ce qu'ils ont d'ailleurs fait pour la première fois le 30 avril 1998. Afin de valider cette consignation, les preneurs ont saisi l'autorité régionale de conciliation d'une requête datée du 29 mai 1998 et portant sur diverses prétentions. Par acte de vente conditionnelle du 6 mai 1999, les preneurs ont acquis l'immeuble. Le transfert immobilier, intervenu le 30 juin 1999, n'a cependant pas mis un terme au litige et la présidente de l'autorité régionale de conciliation a rendu une ordonnance de non-conciliation, le 17 août 2001, informant la partie qui persistait dans sa demande qu'elle disposait d'un délai de trente jours pour saisir l'autorité judiciaire compétente.

B.

Le 19 septembre 2001, les époux B.________ ont adressé une demande à la Cour civile du Tribunal cantonal, à l'encontre de A.________, en prenant les conclusions suivantes:

1. Dire et constater que les demandeurs ont droit à une baisse de loyer de 25 % au moins du 1er janvier 1995 au 30 avril 1999, subsidiairement de 35 % depuis une date postérieure au 1er janvier 1995, à dire de justice.

2. Condamner le défendeur à payer aux demandeurs, créanciers solidaires, la somme de CHF 369'410.--, avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 mai 1998 sur CHF 180'000.--, et dès le dépôt de la présente demande sur CHF 189'410.---

3. Sous suite de frais et dépens."

Le défendeur a conclu au rejet intégral de la demande.

Par jugement du 20 août 2004, la Ire Cour civile du Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel a dit que les demandeurs avaient droit à une réduction de loyer de 5% du 1er juin au 31 décembre 1997 et de 25% du 1er janvier 1998 au 31 mars 1999. Elle a condamné le défendeur à verser aux demandeurs, créanciers solidaires, le montant de 69'737 fr. avec intérêts à 5% dès le 29 mai 1998.

C.

Agissant par la voie du recours en réforme, le défendeur invite le Tribunal fédéral à débouter les demandeurs de toutes leurs conclusions.

Les demandeurs proposent le rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (
art. 63 al. 2 OJ
) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (
art. 64 OJ
;
ATF 127 III 248
consid. 2c;
126 III 59
consid. 2a). La partie qui invoque l'une de ces exceptions doit fournir toutes indications utiles à ce sujet, en se référant, au besoin, à des pièces déterminées (
ATF 115 II 484
consid. 2a). Quant aux motifs énoncés dans un recours en réforme, ils doivent indiquer succinctement quelles sont les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée et en quoi consiste cette violation (
art. 55 al. 1 let
. c OJ). Le recourant ne peut pas se borner à citer les dispositions légales qui auraient été violées ni se livrer seulement à des développements juridiques abstraits ou à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Il doit formuler ses critiques de manière détaillée afin que la juridiction fédérale de réforme puisse comprendre en quoi il considère le jugement attaqué comme contraire au droit fédéral (
ATF 121 III 397
consid. 2a;
116 II 745
consid. 3 p. 748 s.).

Sur nombre de points, l'acte de recours soumis au Tribunal fédéral ne satisfait pas à ces exigences. En effet, le défendeur y développe son argumentation en se fondant sur une série de faits qui n'ont pas été constatés par la cour cantonale, sans qu'il se prévale, à leur sujet, de l'une des exceptions prévues aux
art. 63 al. 2 et 64 OJ
. Dans cette mesure, son recours en réforme est irrecevable. En particulier, il ne ressort pas du jugement attaqué que les défauts qui sont apparus en cours de bail résulteraient de l'entretien insuffisant de la chose louée, imputable aux locataires, ni que ceux-ci, après l'intervention de la commission de salubrité publique en décembre 1997, auraient dissuadé le bailleur d'effectuer les travaux d'assainissement ordonnés par cette autorité. Le jugement cantonal ne constate pas davantage quel était le montant de l'offre formulée par le défendeur pour l'acquisition du bien-fonds sur lequel a été construit l'hôtel, pas plus qu'il n'indique le prix finalement payé par les acquéreurs ou encore les frais qu'a dû consentir le défendeur pour l'exécution des travaux d'assainissement. L'analyse juridique de la cause en litige doit se baser uniquement sur les faits constatés par la cour cantonale. Aussi les arguments développés dans le mémoire de recours à partir de faits qui s'écartent de ces constatations-là ne peuvent-ils pas être pris en considération. Il en va de même en ce qui concerne les critiques d'ordre général que le défendeur formule sans que l'on puisse déterminer quel motif précis retenu par les juges cantonaux il entend contester.

2.

La cour cantonale a rejeté la demande des locataires visant au remboursement des frais payés par eux pour l'exécution des travaux d'assainissement qu'ils avaient pris en charge en conformité avec le contrat de bail. En revanche, elle leur a accordé une réduction de loyer de 5% depuis juin 1997 et de 25% depuis janvier 1998, soit dès la réception de la décision prise le 23 décembre 1997 par la commune de Z.________. Cette décision mentionnait les défauts suivants, auxquels le défendeur devait remédier:

- infiltrations d'eau dans la cave à vins,

- revêtement des parois en sisal laissant de sérieux doutes quant à

l'hygiène dans l'entrée et mettant en danger les utilisateurs dans

l'office,

- état de dégradation avancé ne permettant plus la location des

chambres nos 1 et 4 à 10, les chambres 2 et 3 étant utilisables avec

quelques réserves,

- signes de dégradation de la toiture et de la fenêtre au galetas du

deuxième étage,

- fuites d'eau par le plafond et infiltrations d'eau dans le plancher du

corridor,

- douche à condamner pour mise en danger des utilisateurs,

- poutre faîtière présentant des signes de rupture au troisième étage.

La réduction de loyer a été accordée jusqu'à fin mars 1999, époque où il a été constaté que les travaux requis avaient été exécutés. La cour cantonale a encore octroyé aux demandeurs des dommages-intérêts au sens de l'
art. 259e CO
au motif que, selon la décision du 23 décembre 1997 de la commune de Z.________, huit chambres de l'hôtel étaient inutilisables et deux autres ne pouvaient être louées qu'avec des réserves. Sur la base d'un examen comparatif de l'évolution des recettes, elle a estimé à 20'000 fr. par an la perte de bénéfice subie par les demandeurs. La moitié de cette perte, correspondant aux six premiers mois de l'année 1998, a été mise à la charge du défendeur, parce qu'il n'avait entrepris qu'à compter du 15 mai 1998 certains travaux de rafraîchissements, lesquels étaient de surcroît manifestement insuffisants par rapport à ceux que la commune de Z.________ avait ordonnés.

3.

Le défendeur reproche à la cour cantonale d'avoir violé les
art. 259b et 259e CO
. Selon lui, les juges neuchâtelois auraient méconnu la notion de défauts de la chose louée, qui relève du droit fédéral. Force est toutefois de constater que l'intéressé ne démontre nullement, dans son mémoire de recours, en quoi consiste la violation alléguée par lui. Dans la mesure où il soutient que les demandeurs ont eu connaissance des défauts dès le moment où ils ont pris possession des locaux loués, il perd de vue le fait que ni la réduction du loyer ni les dommages-intérêts n'ont été accordés aux locataires à raison de ces défauts-là. En effet, la cour cantonale a pris en considération les dégâts d'eau survenus plusieurs mois après l'entrée en jouissance de la chose louée et signalés au défendeur, ainsi que les autres défauts mentionnés dans la décision prise le 23 décembre 1997 par la commune de Z.________, lesquels défauts avaient eu notamment pour conséquence de rendre inutilisables un certain nombre de chambres de l'hôtel. En admettant, dans ces circonstances, que pareils défauts restreignaient l'usage de la chose louée (
art. 259d CO
) et qu'il en était résulté un dommage pour les locataires (
art. 259e CO
), les juges neuchâtelois n'ont nullement violé le droit fédéral.

4.

4.1 Le défendeur fait encore valoir que les demandeurs ont adopté un comportement abusif à son égard en exigeant une importante réduction de leur loyer pour la période durant laquelle ils étaient en pourparlers avec lui en vue de l'acquisition de la chose louée. A son avis, il eût été peu logique de procéder à des travaux alors que les locataires émettaient le souhait d'acheter l'immeuble. D'ailleurs, dès que les demandeurs avaient mis un terme à ces pourparlers, il avait lui-même fait le nécessaire pour que les travaux fussent effectués. Et s'il n'avait pas fait exécuter ceux-ci plus tôt, c'était parce que les demandeurs l'avaient prié d'attendre avant d'y procéder. Dès lors, aucune faute ne pouvait être retenue à sa charge.

4.2 Selon l'
art. 2 al. 2 CC
, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine (
ATF 129 III 493
consid. 5.1 p. 497 et les arrêts cités). Tombe notamment sous le coup de la disposition susmentionnée le fait d'adopter une attitude contradictoire, dans l'exercice d'un droit, lorsque le comportement antérieur d'une partie a inspiré chez l'autre partie une confiance légitime qui l'a déterminée à des actes qui se révèlent préjudiciables une fois que la situation a changé (
ATF 121 III 350
consid. 5b et les arrêts cités; Merz, Commentaire bernois, n. 401 s. ad
art. 2 CC
). Ce sera par exemple le cas de la partie qui aura laissé s'écouler des délais conservatoires, qui aura omis d'ouvrir action contre des tiers car elle ne s'attendait pas à devoir répondre elle-même, ou qui aura accompli des actes - judiciaires ou non - qu'elle n'aurait pas effectués si elle ne s'était pas trouvée dans l'état de confiance créé par le partenaire (
ATF 128 III 375
consid. 4.5;
125 III 257
consid. 2a;
123 III 70
consid. 3c, chacun avec des références).

4.3 Dans son mémoire de recours, le défendeur soulève le moyen tiré de l'abus de droit, ce qu'il n'avait pas encore fait jusqu'ici. Rien ne lui interdit d'invoquer pareille exception à ce stade de la procédure, pour autant qu'elle repose sur des circonstances ressortant du jugement attaqué. En effet, l'
art. 2 CC
est une règle de droit matériel que le juge doit appliquer d'office dans toutes les instances (
ATF 121 III 60
consid. 3d p. 63;
118 II 225
consid. 2c/bb). Toutefois, contrairement aux allégations du défendeur sur ce point, la cour cantonale n'a pas constaté que les parties auraient tenu compte, pour fixer le prix de vente, du dommage consécutif aux défauts de la chose louée, ni que les demandeurs auraient requis du défendeur une réduction du prix de l'immeuble qu'ils projetaient d'acheter en lieu et place de l'exécution des travaux d'assainissement nécessaires. Les juges neuchâtelois ont bien plutôt retenu que les demandeurs avaient signalé des dégâts d'eau au défendeur une première fois le 15 août 1995, puis à nouveau par lettre recommandée du 28 octobre 1996. Ils ont également constaté qu'à la suite de l'inspection faite par la commission de salubrité publique qui avait conduit au prononcé de la décision de la commune de Z.________ du 23 décembre 1997, les demandeurs, par lettre du 16 avril 1998 de leur conseil, avaient indiqué au défendeur que, selon eux, les travaux envisagés par lui étaient insuffisants par rapport à ceux promis depuis trois ans et à ceux qui étaient exigés par la commune de Z.________. Le 30 avril 1998, mettant leur menace à exécution, les demandeurs ont d'ailleurs consigné le loyer pour la première fois avant de saisir l'autorité régionale de conciliation, le 29 mai 1998, afin de valider cette consignation. Dans ces conditions, on ne voit pas quel comportement adopté par les demandeurs aurait pu faire naître chez le défendeur la confiance justifiée que les intéressés avaient renoncé à exiger l'exécution des travaux de réparation en souffrance de longue date. Il ne saurait, dès lors, être question d'un abus de droit dans la présente cause.

5.

Pour les motifs sus-indiqués, le recours soumis à l'examen de la Cour de céans apparaît infondé sur les points où il est recevable. Il y a lieu, partant, de le rejeter dans la mesure de sa recevabilité.

Le défendeur, qui succombe, devra payer l'émolument judiciaire (
art. 156 al. 1 OJ
) et verser des dépens aux demandeurs pour la procédure fédérale (
art. 159 al. 1 OJ
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Un émolument judiciaire de 4'500 fr. est mis à la charge du recourant.

3.

Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 5'500 fr. à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Ire Cour civile du Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 10 janvier 2005

Au nom de la Ire Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: