bger · 4C.128/2005 · 2006-05-04 · de

Mietvertrag | Vertragsrecht

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 04.05.2006 4C.128/2005
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 04.05.2006 4C.128/2005
Tribunale federale I Corte di diritto civile 04.05.2006 4C.128/2005

Mietvertrag | Vertragsrecht

Tribunale federale
Tribunal federal
4C.128/2005 /ast
Urteil vom 4. Mai 2006
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
X.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Alois Schuler,
gegen
A.________ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.
Gegenstand
Mietvertrag,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 18. Februar 2005.
Sachverhalt:
A.
X.________ (Kläger) ist Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher die A.________ AG (Beklagte) Räumlichkeiten für ein unternehmenseigenes Institut der Abteilung "Neue Technologie" mieten wollte. Die Parteien trafen am 11. März 1988 eine Vereinbarung über die Kostenverteilung der Bauinvestitionen. Im Zusammenhang mit den vom Kläger zu übernehmenden Investitionen wurde der Mietzins von ursprünglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr angehoben. Am 22. Juli 1988 unterzeichneten die Parteien den Mietvertrag. Nach erfolgtem Umbau wurde das Institut am 1. Juni 1989 eröffnet. Der indexierte Nettomietzins belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- jährlich zuzüglich Nebenkosten. Im Vertrag war eine Mindestdauer bis zum 31. März 1995 vorgesehen mit einer Option für weitere sechs Jahre, welche die Mieterin zwölf Monate im Voraus auszuüben hatte. Eine allfällige Kündigung hatte ein Jahr im Voraus auf Ende März/Ende September zu erfolgen. Bezüglich Ausbau war festgehalten, der Kostenverteiler richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11. März 1988. Die Beklagte machte von der Mietoption bis zum 31. März 2001 Gebrauch.
B.
Mit Schreiben vom 7. März 1998 warf der Kläger die Frage auf, was nach dem 31. März 2001 geschehen sollte. Das Mietobjekt beinhalte nicht einfach Büroflächen und sei nicht irgendwo gelegen. Voraussetzung für die Übernahme durch die Beklagte seien ganz spezielle Anforderungen gewesen, die zu sehr grossen und fast ausschliesslich von ihm getragenen Ausbaukosten geführt hätten. Der Kreis potentieller Mietinteressenten sei heute schon bekannt ebenso die Tatsache, dass der Standort für fast alle denkbaren Verwendungszwecke und Kombinationen gut sei. Der Kläger hielt daher eine Wiedervermietbarkeit tel-quel ohne Weiteres für möglich. Das Problem sei nur, dass die Wiedervermietung Zeit brauche. Um Leerstände zu vermeiden, bat der Kläger um eine Vertragsergänzung, wonach sich der Vertrag automatisch um drei Monate verlängere, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 24 Monaten. Binnen dieser Frist sei es möglich, einen anderen Mieter zu finden und mit diesem einen Mietvertrag abzuschliessen. Die Vertragsergänzung kam nicht zu Stande. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 bestätigte die Beklagte, dass sie nicht beabsichtige, das Mietverhältnis nach Ablauf des Mietvertrages fortzusetzen. Am 18. Januar 2000 kündigte die Beklagte den Mietvertrag auf den 31. März 2001. Am 27. Juli 2000 schloss der Kläger über die Räumlichkeiten mit einem anderen Mieter einen neuen Mietvertrag ab. Mit Schreiben vom gleichen Tage verlangte er von der Beklagten, sie solle entweder die Liegenschaft kaufen oder ihm die spezifisch für das Institut investierten Kosten zurückerstatten und eine Entschädigung für den Wertverlust entrichten. Die Beklagte kam den Forderungen nicht nach. Die Rückgabe der Mieträumlichkeiten fand am 29. September 2000 statt.
C.
Mit Eingabe vom 27. August 2002 rief der Kläger die zuständige Schlichtungsstelle an und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- nebst Zins sowie den Rückbau diverser Räume oder an Stelle des Rückbaus eine Teilsumme von Fr. 100'000.--. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte der Kläger an das Mietgericht Zürich und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- für Umbaukosten und Fr. 100'000.-- als Ersatz für Minderwert der umgebauten Räume. Das Mietgericht wies die Klage ab. Gleich entscheid das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 18. Februar 2005.
D.
Der Kläger hat gegen diesen Beschluss sowohl eidgenössische Berufung an das Bundesgericht als auch Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Zürich eingereicht. Dieses wies die Beschwerde am 13. Februar 2006 ab, soweit es darauf eintrat. In der Berufung beantragt der Kläger dem Bundesgericht im Wesentlichen, die Urteile des Obergerichts und des Mietgerichts aufzuheben und das Verfahren an die kantonalen Instanzen zu neuer Entscheidung zurückzuweisen. Die Beklagte schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Berufungsschrift enthält keinen materiellen Antrag, wie er nach
Art. 55 Abs. 1 lit. b OG
erforderlich ist. Der blosse Rückweisungsantrag genügt indessen, weil das Bundesgericht, sollte es die Rechtsauffassung des Klägers für begründet erachten, kein Sachurteil fällen kann, sondern die Streitsache zur weiteren Abklärung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zurückweisen muss (
BGE 125 III 412
E. 1b S. 414).
1.2 Nach
Art. 55 Abs. 1 lit. c OG
ist in der Berufungsschrift anzugeben, welche Bundesrechtssätze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verstösst. Fehl am Platz sind dagegen Rügen der Verletzung von Verfassungsrecht (
Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG
) und Ausführungen, die sich in unzulässiger Weise gegen die tatsächlichen Feststellungen und gegen die Beweiswürdigung der Vorinstanz richten (
BGE 130 III 136
E. 1.4 S. 140;
127 III 543
E. 2c S. 547). Unbeachtlich sind ebenfalls blosse Verweise auf die Akten; inwiefern das angefochtene Urteil Bundesrecht verletzt, ist in der Berufungsschrift selbst darzulegen (
BGE 126 III 198
E. 1d S. 201;
116 II 92
E. 2 S. 93 f., je mit Hinweis). Der Verweis des Klägers auf seine Rechtsschriften im kantonalen Verfahren bleibt daher unbeachtet.
2.
Dass die Beklagte den Vertrag grundsätzlich vertragskonform auflöste, stellt der Kläger in der Berufung nicht in Abrede. Er macht aber geltend, bei Abschluss des Vertrages seien beide Parteien von einem permanenten, langfristigen Mietverhältnis ausgegangen und hätten die Folgen einer kurzfristigen Vertragsauflösung nach sechs oder zwölf Jahren, wie sie gemäss den vertraglichen Bestimmungen zulässig ist, nicht bedacht. Ihm sei zugesagt worden, dass er wirtschaftlich gleichgestellt werden solle, wie wenn die Kosten der mieterspezifischen Umbauten durch die Mieterin bezahlt würden. Da sich die Parteien eine kurzfristige Mietdauer nicht ernsthaft vorgestellt hätten, seien zwei wesentliche Punkte dieser "Gleichbehandlung", nämlich die Rückerstattung der Investitionskosten und die Bestimmungen über den Rückbau, nicht in den Vertrag aufgenommen worden. Insofern erweise sich der Vertrag als lückenhaft und bedürfe der richterlichen Ergänzung. In diesem Zusammenhang hat die Vorinstanz nach Auffassung des Klägers in verschiedener Weise seinen Anspruch auf Beweisführung und damit
Art. 8 ZGB
verletzt.
2.1
Art. 8 ZGB
gibt der beweispflichtigen Partei in allen bundesrechtlichen Zivilstreitigkeiten einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden (
BGE 132 III 222
E. 2.3 S. 226;
130 III 591
E. 5.4 S. 601), wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des kantonalen Rechts entspricht (
BGE 129 III 18
E. 2.6 S. 24 f.;
114 II 289
E. 2a S. 290, je mit Hinweisen). Die allgemeine Beweisvorschrift ist daher insbesondere verletzt, wenn der kantonale Richter Behauptungen einer Partei, unbekümmert darum, dass sie von der Gegenpartei bestritten worden sind, als richtig hinnimmt, oder über rechtserhebliche Tatsachen überhaupt nicht Beweis führen lässt (
BGE 130 III 591
E. 5.4 S. 601 f. mit Hinweis).
Art. 8 ZGB
wird auch verletzt, wenn der Richter taugliche und formgültig beantragte Beweise zu rechtserheblichen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als erstellt noch als widerlegt erachtet. Wo der Richter dagegen in Würdigung von Beweisen zur Überzeugung gelangt, eine Tatsachenbehauptung sei bewiesen oder widerlegt, ist die Beweislastverteilung gegenstandslos und liegt Beweiswürdigung vor, die bundesrechtlich nicht geregelt ist, auch nicht durch
Art. 8 ZGB
. Diese Bestimmung schreibt dem Richter nicht vor, mit welchen Mitteln der Sachverhalt abzuklären und wie das Ergebnis zu würdigen ist. Bundesrechtlich ist auch eine antizipierte Beweiswürdigung nicht ausgeschlossen (
BGE 130 III 591
E. 5.4 S. 601 f.;
128 III 22
E. 2d S. 25;
122 III 219
E. 3c S. 223;
119 II 114
E. 4c S. 117;
114 II 289
E. 2a S. 290 f.). Mithin gibt
Art. 8 ZGB
keinen Anspruch auf Weiterungen eines erfolgreichen Beweisverfahrens, weil die Bestimmung stets an den Begriff und die Folgen der Beweislosigkeit anknüpft.
2.2 Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl.
Art. 18 Abs. 1 OR
). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von
Art. 63 Abs. 2 und
Art. 64 OG
der bundesgerichtlichen Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen ist (
BGE 131 III 606
E. 4.1 S. 611;
130 III 66
E. 3.2 S. 71, je mit Hinweisen). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (
Art. 63 Abs. 2 und
Art. 64 OG
;
BGE 132 III 24
E. 4 S. 28;
131 III 606
E. 4.1 S. 611;
130 III 66
E. 3.2 S. 71, 417 E. 3.2 S. 424 f., 686 E. 4.3.1 S. 689, je mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (
BGE 129 III 675
E. 2.3 S. 680;
118 II 365
E. 1 S. 366). Diese Grundsätze gelten auch in Bezug auf die Frage, ob ein Vertrag lückenhaft ist. Eine Vertragslücke liegt vor, wenn die Parteien eine Rechtsfrage, die den Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollständig geregelt haben. Ob der Vertrag in diesem Sinne einer Ergänzung bedarf, ist vorerst durch empirische Auslegung zu ermitteln, welche das Bundesgericht in der Berufung nicht überprüft. Nur bei deren Ergebnislosigkeit gelangt die normative Auslegung zur Anwendung, welche das Bundesgericht als Rechtsfrage prüft (
BGE 115 II 484
E. 4a S. 487 mit Hinweisen).
2.3 Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Behauptung des Klägers, die Parteien hätten im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen den Fall einer vertragskonformen Kündigung nach 6 oder 12 Jahren nicht bedacht, werde durch sein eigenes Verhalten widerlegt, habe er doch im Brief vom 7. März 1998 die Frage aufgeworfen, was nach dem 31. März 2001 geschehen sollte. Die Vorinstanz hat aus dem nachträglichen Verhalten des Klägers geschlossen, die Parteien hätten bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses bedacht, weshalb insoweit keine Lücke vorliege. Damit hat die Vorinstanz bezüglich der Lückenhaftigkeit keine normative Auslegung vorgenommen, sondern aufgrund der tatsächlichen Würdigung des Schreibens des Klägers eine für das Bundesgericht im Berufungsverfahren verbindliche tatsächliche Feststellung getroffen. Sie hielt die Behauptung des Klägers nicht etwa für unbewiesen, sondern gestützt auf das Beweisergebnis für widerlegt. Damit scheidet eine Verletzung von
Art. 8 ZGB
, der an die Folgen der Beweislosigkeit anknüpft, aus.
2.4 Angesichts dieses Beweisergebnisses konnte die Vorinstanz die Lückenhaftigkeit des Vertrages bundesrechtskonform verneinen. Waren sich die Parteien bei Vertragsschluss der Möglichkeit einer vertragskonformen Kündigung nach 6 oder 12 Jahren bewusst, fehlt es diesbezüglich nicht an einer Regelung, sondern es liegt ein qualifiziertes Schweigen vor. Dem Kläger stehen daher keine über die im Vertrag getroffene Regelung hinausgehenden Ansprüche zu, und die Berufung erweist sich als unbegründet. Die weiteren vom Kläger gerügten Verletzungen von
Art. 8 ZGB
und Unzulänglichkeiten der Sachverhaltsfeststellungen sind nicht geeignet, das Beweisergebnis, welches zur Verneinung einer Vertragslücke führt, umzustossen, da die Berufung für Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht offen steht. Ebenso kann offen bleiben, ob die weiteren alternativen Begründungen, mit welchen die Vorinstanz die Ansprüche des Klägers verneinte, zutreffen. Soweit sich eine der Begründungen des angefochtenen Urteils als bundesrechtskonform erweist, fehlt das Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der übrigen gehörig begründeten Rügen, da dies auf einen blossen Streit über Entscheidungsgründe hinausliefe (
BGE 122 III 43
E. 3 S. 45, 121 III 46 E. 2 S. 47, 116 II 721 E. 6a S. 730).
2.5 Davon abgesehen erweisen sich die Vorbringen des Klägers als widersprüchlich. Er bringt einerseits vor, der Vertrag sei lückenhaft und deshalb zu ergänzen. Andererseits macht er geltend, ihm sei zugesagt worden, dass er wirtschaftlich gleichgestellt werden solle, wie wenn die Kosten der mieterspezifischen Umbauten durch die Mieterin bezahlt würden. Bestünde eine derartige Zusage, müsste der Kläger nicht auf richterliche Ergänzung des Vertrages, sondern auf Erfüllung der Zusage klagen, sofern diese über das im schriftlichen Vertrag Vereinbarte hinausgeht. Die Vorinstanz schloss indessen aus dem Schreiben vom 7. März 1998, der Kläger sei damals noch davon ausgegangen, die Weitervermietung sei tel-quel und damit wohl auch zu ähnlichen Konditionen möglich. Kritik an diesen aus dem Schreiben in tatsächlicher Hinsicht gezogenen Schlüssen ist in der Berufung nicht zu hören. Unter dieser Voraussetzung kommt aber dem Kündigungszeitpunkt keine Bedeutung zu, da es wirtschaftlich keine Rolle spielt, von wem der Kläger den Mietzins erhält. Nahm der Kläger an, eine Weitervermietung sei zu ähnlichen Konditionen möglich, bestand kein Anlass, diesbezüglich von der Beklagten Garantien zu verlangen. Die Möglichkeiten der Weitervertmietung konnte der Kläger selbst am besten abschätzen. Eine entsprechende Garantie hätte er von der Beklagten ausdrücklich verlangen müssen. Die Beklagte kann nicht nachträglich im Rahmen der vom Kläger beantragten Vertragsergänzung dazu verpflichtet werden.
3.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Kläger die Gerichtskosten zu tragen und der Beklagten eine Parteientschädigung zu entrichten.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 7'000.-- wird dem Kläger auferlegt.
3.
Der Kläger hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. Mai 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: