bger · 4A_523/2022 · 2023-05-09 · fr
Expulsion du locataire, cas clair,
Droit des contrats


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_523/2022

Arrêt du 9 mai 2023

Ire Cour de droit civil

Composition

Mmes et M. les Juges fédéraux

Jametti, Présidente, Hohl et Rüedi.

Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure

A.________,

représenté par

Me François Bohnet, avocat,

recourant,

contre

B.________,

représenté par

Me Mathias Bauer, avocat,

intimé.

Objet

Expulsion du locataire, cas clair,

recours contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2022 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel (CACIV.2022.69).

Faits :

A.

Par contrat du 22 septembre 2015, A.________ (ci-après: le bailleur, le recourant) a remis à bail à B.________ (ci-après: le locataire) un appartement de 4,5 pièces à la Côte-aux-Fées, pour un loyer mensuel de 1'170 fr. brut, composé d'un loyer net de 820 fr. et d'un acompte de charges de 350 fr. Le bail commençait le 1

er
novembre 2015 et se terminait le 31 mars 2017. Il se renouvelait tacitement pour une durée indéterminée, avec faculté de résilier pour les 31 mars, 30 juin et 30 septembre, moyennant avis donné trois mois à l'avance.

Le 20 mars 2020, les parties sont convenues d'un nouveau loyer sur demande du locataire, de 775 fr. 15 net et d'un acompte de charges de 300 fr., dès le 1

er
juillet 2020.

Le 8 décembre 2021, le bailleur a notifié au locataire un décompte de charges pour la période du 1

er
juillet 2020 au 1

er
juin 2021, portant sur un solde en faveur du bailleur, de 627 fr. 15.

Par lettre recommandée du 9 mars 2022, reçue par le locataire le lendemain, le bailleur a mis le locataire en demeure de payer 637 fr. 15, soit le montant en souffrance augmenté de 10 fr. de frais de rappel, jusqu'au 10 avril 2022. Le bailleur précisait qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail serait résilié dans un délai de 30 jours.

Le locataire a contesté ce décompte de charges par courrier du 2 avril 2022 adressé à la régie représentant le bailleur. Le même jour, il a saisi l'autorité de conciliation en matière de bail d'une requête dirigée contre le bailleur.

Faute de paiement intervenu dans l'intervalle, le bailleur a résilié le bail par formule officielle du 11 mai 2022, pour le 30 juin 2022, invoquant le non-paiement par le locataire du décompte de charges en souffrance.

Le 25 mai 2022, le locataire a saisi l'autorité de conciliation en matière de bail d'une requête tendant à l'annulation de la résiliation précitée.

B.

Le 5 juillet 2022, le bailleur a saisi le Tribunal civil du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d'une requête de protection dans les cas clairs, tendant à ordonner l'expulsion du locataire et l'évacuation de ses affaires personnelles et de son mobilier, ainsi qu'au prononcé de mesures d'exécution par la force publique. En première instance, le locataire n'était pas représenté par un avocat (
art. 105 al. 2 LTF
).

Par décision du 5 août 2022, le tribunal de première instance a déclaré la requête d'expulsion en cas clair irrecevable, faute d'être fondée sur une situation juridique claire, dès lors que le bailleur avait attendu quatre semaines après l'écoulement du délai comminatoire avant de résilier le bail et que la question de sa bonne foi dans la résiliation, qui nécessitait l'exercice d'un pouvoir d'appréciation, devait être examinée (
art. 105 al. 2 LTF
). Le tribunal de première instance n'a pas examiné la question de l'existence d'un état de fait clair.

Par arrêt du 25 octobre 2022, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a élargi le cadre procédural du jugement de première instance en examinant également la première condition d'application du cas clair, à savoir l'existence d'un état de fait non contesté par le requis, susceptible d'être immédiatement prouvé. Se fondant sur l'admission de vrais nova apportés par le locataire intimé en appel, qui faisaient état du fait que le locataire avait effectivement contesté son décompte de charge et ouvert action en annulation du congé, la cour cantonale a considéré que la contestation des charges par le locataire rendait crédible sa défense selon laquelle il ne devait aucun montant au bailleur. La cour cantonale a considéré qu'il appartenait alors au bailleur de convaincre le juge de première instance que la défense du locataire n'était pas consistante, ce à quoi il n'était pas parvenu. Par conséquent, la cour cantonale a considéré que l'état de fait n'était pas clair.

Examinant ensuite la condition de la clarté de la situation juridique, la cour cantonale a considéré que cette condition n'était pas remplie pour deux raisons. Premièrement, elle a confirmé le jugement de première instance sur le point de la nécessité d'exercer un certain pouvoir d'appréciation pour se prononcer sur la question de la bonne foi du bailleur qui résilie le bail un mois après l'écoulement du délai comminatoire de 30 jours accordé au locataire pour s'acquitter du montant des charges en souffrance. Deuxièmement, la cour cantonale a considéré que le congé pouvait consister en un congé-représailles au sens de l'
art. 271a al. 1 let. a CO
.

La cour cantonale a rejeté l'appel interjeté par le bailleur.

C.

Contre cet arrêt, le bailleur a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 22 novembre 2022. Il conclut principalement à sa réforme en ce sens que sa requête d'expulsion, assortie de mesures d'exécution, soit admise et, subsidiairement à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il soutient que la situation juridique est claire.

Dans sa réponse, le locataire conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. Il soutient que les conditions du cas clair ne sont pas remplies en raison de l'absence d'une situation juridique claire.

Les parties ont déposé chacune de brèves observations.

La cour cantonale s'est référée aux considérants de son arrêt.

Le recourant a encore déposé de brèves observations supplémentaires, se limitant à signaler la publication postérieure à ses dernières observations, d'un arrêt du Tribunal fédéral lui semblant aller dans la direction de son argumentation.

Considérant en droit :

1.

Interjeté en temps utile (
art. 100 al. 1 LTF
) par le bailleur, qui a succombé dans ses conclusions en expulsion du locataire (
art. 76 al. 1 LTF
) et dirigé contre une décision finale (
art. 90 LTF
) rendue sur appel par le Tribunal supérieur du canton de Neuchâtel (
art. 75 LTF
) dans une affaire de droit du bail (
art. 72 al. 1 LTF
), dont la valeur litigieuse dépasse 15'000 fr. (
art. 74 al. 1 let. a LTF
; cf.
ATF 144 III 346
consid. 1.2.1 et 1.2.2.3), le recours en matière civile est en principe recevable.

2.

Saisi d'un recours en matière civile contre une décision rendue en procédure de protection dans les cas clairs, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Il revoit ainsi librement l'application de l'
art. 257 CPC
(
art. 95 let. a LTF
;
ATF 138 III 728
consid. 3.2, 620 consid. 5), pour autant que le recours soit motivé conformément aux exigences de l'
art. 42 al. 2 LTF
(
ATF 140 III 115
consid. 2). Toutefois, le Tribunal fédéral n'est lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (
ATF 135 III 397
consid. 1.4;
134 III 102
consid. 1.1;
133 III 545
consid. 2.2).

3.

Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion du locataire dont il a résilié le bail pour cause de retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'
art. 257d CO
, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'
art. 257 CPC
, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l'
art. 257d CO
qu'aux règles de procédure de l'
art. 257 CPC
.

3.1.
La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l'
art. 257d CO
signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. Une prolongation du bail est exclue de par la loi (
art. 272a al. 1 let. a CO
). Selon la jurisprudence, la contre-créance invoquée en compensation par le locataire doit donc pouvoir être prouvée sans délai, sous peine de contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais (arrêt 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Cette exigence se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'a ni le droit de retenir tout ou partie du loyer échu, ni la possibilité de consigner le loyer (arrêt précité, loc. cit.). Cette jurisprudence s'applique également dans le cadre de la procédure de protection dans les cas clairs de l'
art. 257 CPC
(cf. arrêts 4A_452/2021 du 4 janvier 2021 consid. 2.2 et 3.4; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4).

3.2.
La procédure de protection dans les cas clairs de l'
art. 257 CPC
permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (
ATF 138 III 620
consid. 5.1.1, avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêt 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1).

3.2.1.
Aux termes de l'
art. 257 al. 1 CPC
, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions suivantes sont remplies: (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. En revanche, si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (
art. 257 al. 3 CPC
). Le juge ne peut que prononcer son irrecevabilité; il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (
ATF 144 III 462
consid. 3.1;
140 III 315
consid. 5).

La procédure à suivre est la procédure sommaire des
art. 248 ss CPC
(
art. 248 let. b CPC
). Elle est régie par la maxime des débats (
art. 55 al. 1 CPC
), sauf dans les deux cas particuliers prévus par l'
art. 255 CPC
(lequel est réservé par l'
art. 55 al. 2 CPC
). Toutefois, dans l'application de cette maxime, il y a lieu de tenir compte des spécificités de la procédure de protection dans les cas clairs (
ATF 144 III 462
consid. 3.2; arrêt 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1).

3.2.2.
La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives.

3.2.2.1.
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'
art. 254 al. 1 CPC
. La preuve n'est pas facilitée: le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (

voller Beweis
) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance (

Glaubhaftmachen
) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (

substanziiert und schlüssig
), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (
ATF 144 III 462
consid. 3.1;
141 III 23
consid. 3.2;
138 III 620
consid. 5.1.1 et les arrêts cités).

3.2.2.2.
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (
ATF 144 III 462
consid. 3.1;
138 III 123
consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois l'arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (
ATF 144 III 462
consid. 3.1;
141 III 23
consid. 3.2;
138 III 123
consid. 2.1.2; arrêt 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in
ATF 138 III 620
).

3.3.
Il appartient au bailleur d'alléguer et de prouver les conditions de l'
art. 257d CO
(faits générateurs de droit;

rechtserhebende Tatsachen
), conformément aux exigences de l'
art. 257 CPC
. En effet, si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'
art. 257d al. 1 et 2 CO
sont remplies. Les conditions de l'
art. 257 CPC
s'appliquent également à cette question préjudicielle (
ATF 144 III 462
consid. 3.3.1;
142 III 515
consid. 2.2.4 in fine;
141 III 262
consid. 3.2 in fine; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1).

De son côté, le locataire qui oppose des objections ou exceptions doit prouver celles-ci sans délai (faits destructeurs et faits dirimants;

rechtsvernichtende und rechtshindernde Tatsachen
).

4.

Sont litigieux en l'espèce l'existence et le montant du solde du décompte de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 juin 2021, et, partant, la validité de l'avis comminatoire et de la résiliation du bail.

4.1.
L'
art. 257d al. 1 CO
n'exige pas que la créance de loyer ou de frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer de suffisamment de temps entre l'envoi du décompte et l'avis comminatoire pour consulter les pièces justificatives originales, contrôler l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement requis (
ATF 140 III 591
consid. 3.2).

Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la créance infondée doit décider s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le faire, auquel cas il prend le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien fondée et s'expose ainsi à une éventuelle résiliation du bail (
ATF 140 III 591
consid. 3.2). Quant au bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte, il prend le risque que la procédure en contestation de la résiliation de l'
art. 257d CO
soit prolongée en raison du conflit relatif aux frais accessoires (
ATF 140 III 591
consid. 3.2). S'il a déposé une requête d'expulsion du locataire selon la procédure de l'
art. 257 CPC
, il court le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû (cf. consid. 3.2.2.1 ci-dessus). Cette situation est inhérente au fait que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires (
ATF 140 III 591
consid. 3.2).

Conformément à l'
art. 8 CC
, il appartient au bailleur d'alléguer et de prouver l'existence et le montant de sa créance. Le locataire qui conteste le montant qui lui est réclamé n'est pas tenu de motiver sa contestation. Ce n'est que dans des cas exceptionnels que la partie qui n'est pas chargée du fardeau de la preuve ne peut pas se borner à contester les faits allégués et doit collaborer à l'administration des preuves (
ATF 115 II 1
consid. 4; arrêt 4A_120/2017 du 11 juin 2018 consid. 9.1).

4.2.
Dans son appréciation, la cour cantonale n'a pas suivi le premier juge, qui avait considéré que le dossier ne contenait pas d'indices selon lesquels les montants facturés seraient faux ou manifestement exagérés. Elle a exposé que le locataire a contesté devoir le moindre solde de charges au bailleur et le bien-fondé des factures fournies, notamment la consommation d'eau et de mazout. Elle a encore retenu que le bailleur, en réponse à cette contestation, n'a pas fourni d'argument relatif à la contestation par le locataire du décompte de charges litigieux et des décomptes précédents. Enfin la cour cantonale a retenu que tandis que le bailleur réclamait au locataire un solde de 627 fr. 15, le locataire avait pour sa part intenté contre le bailleur une procédure tendant à obtenir le remboursement de près de 10'000 fr. qu'il estime avoir payés en trop au titre d'avances de charges depuis 2016.

La cour cantonale a exposé que le bailleur devait alléguer et démontrer pour quelles raisons il était clair que les griefs formulés par le locataire contre le bailleur étaient sans pertinence, et qu'on ne pouvait se contenter de la simple vraisemblance comme l'avait fait le premier juge.

Enfin la cour cantonale a considéré que, s'agissant d'un décompte de charges, les acomptes ne sont pas systématiquement insuffisants pour couvrir les charges, et que cela n'était pas évident vu la nature et le contenu des objections du locataire. En comparant le décompte de charges établi en 2021 à celui pour la période du 1

er
juillet 2021 au 30 juin 2022, la cour cantonale relève que le second fait état, après déduction des acomptes versés et du montant réclamé en 2021, de 627 fr. 15, d'un solde en faveur du locataire de 57 fr. 10. Ainsi pour la seconde période jusqu'à l'été 2022, le solde complet en faveur du locataire s'élevait à 684 fr. 25. La cour cantonale en conclut que l'existence d'un solde de charges et son montant ne sont pas clairs.

4.3.
Le recourant ne s'en prend pas à cette motivation. S'il a certes allégué les postes de son décompte, sa critique consiste à reprocher au locataire une inconsistance de sa contestation du décompte allégué, qu'il qualifie de "défense de façade sans début de justification crédible". C'est toutefois à la partie chargée du fardeau de la preuve, en l'occurrence le bailleur requérant l'expulsion, d'alléguer et prouver le solde dû, dont dépend la validité de la résiliation, alors que le requis peut se contenter de contester l'allégué. Le requérant doit alors produire les pièces nécessaires à en apporter la preuve. Il importe peu que, à réception de l'avis comminatoire, le locataire ait eu le temps de consulter les pièces justificatives originales et d'en contrôler l'exactitude. Dès lors que le locataire a contesté la validité du congé dans la procédure d'expulsion, qu'il remet en cause le montant du solde dû, il appartient au demandeur de l'établir et le juge doit s'en convaincre au degré de la certitude pour pouvoir, si les autres conditions sont remplies, prononcer l'expulsion.

En tant que le recourant se plaint de violation par la cour cantonale de la maxime des débats, au motif de l'absence d'allégation de l'objection de compensation, son grief est sans influence sur l'appréciation topique sus-exposée. Quant à la question de savoir si le bailleur savait que le locataire avait introduit une action en contestation du congé devant la commission de conciliation lorsque lui-même a déposé sa requête d'expulsion, elle est comme le recourant le soutient, sans pertinence.

Au vu de ce qui précède, le recours doit donc être rejeté pour ce motif, sans qu'il soit besoin de se pencher sur le motif tiré de l'annulation du congé pour violation des règles de la bonne foi (
art. 271 CO
), que la cour cantonale a traité "par souci d'exhaustivité".

5.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. Le bailleur recourant qui succombe, prendra à sa charge les frais de la procédure et versera une indemnité de dépens au locataire intimé (art. 66 al. 1 et 68 al. 1-2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.

Le recourant versera une indemnité de 2'500 fr. à l'intimé à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 9 mai 2023

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Jametti

Le Greffier : Botteron