bger · 5A_782/2025 · 2026-05-04 · de
Steigerungsbedingungen,


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

5A_782/2025

Urteil vom 4. Mai 2026

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Bovey, Präsident,

Bundesrichter Hartmann, Josi,

Gerichtsschreiber Monn.

Verfahrensbeteiligte

A.________ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

Beschwerdeführerin,

gegen

Betreibungsamt der Region Maloja,

Chesa Ruppanner, Quadratscha 1,

Postfach 330, 7503 Samedan,

B.________ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Marco B. Biancotti.

Gegenstand

Steigerungsbedingungen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 4. September 2025 (SBK 25 29).

Sachverhalt:

A.

Vor dem Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja (im Folgenden: Betreibungsamt Maloja) läuft das grundpfandrechtliche Zwangsverwertungsverfahren Nr. qqq. Darin treten C.________ als Schuldner und die A.________ AG als (Dritt-) Pfandeigentümerin auf. Mit Publikation vom 11. Oktober 2024 kündigte das Betreibungsamt Maloja die Versteigerung der Stockwerkeinheiten rrr, sss und ttt (Grundbuch der Gemeinde U.________) an. Es wurde kein Steigerungsdatum festgelegt; die angemeldeten Forderungen wurden jedoch in den (in Rechtskraft erwachsenen) Lastenverzeichnissen festgehalten.

B.

Am 27. März 2025 wurde die betreibungsamtliche Grundstücksteigerung bekannt gemacht. Demnach werden die Grundstücke rrr, sss und ttt (an Stammgrundstück Nr. uuu) in einer Grundpfandverwertung verwertet. Die Grundstücke rrr und sss bilden laut der Bekanntmachung eine Einheit und sollen zusammen versteigert werden. Die betreibungsamtlichen Schätzungen belaufen sich für die zusammengelegten Einheiten rrr und sss auf Fr. 5,1 Mio. und für das Grundstück ttt auf Fr. 1,12 Mio. Als Tag der Steigerung wurde der 16. Juni 2025 festgelegt. Die Grundstücksteigerung wurde zudem am 28. März 2025 mittels Publikation im SHAB angekündigt. Die Steigerungsbedingungen lagen ab dem 31. März 2025 zur Einsicht auf.

C.

C.a.
Gegen die Steigerungsbedingungen erhoben C.________ und die A.________ AG Beschwerde gemäss
Art. 17 ff. SchKG
an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Obergerichts des Kantons Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (im Folgenden: Aufsichtsbehörde). Sie beantragten, die Steigerungsbedingungen dahingehend neu zu fassen, dass die Grundstücke rrr und sss in einem ersten Schritt im Einzelruf und in einem zweiten Schritt im Gruppenruf versteigert werden und der Zuschlag je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gruppenruf erteilt wird (Ziffer 2). Weiter verlangten C.________ und die A.________ AG, zusätzlich zur Gesamtschätzung der zusammengelegten Grundstücke rrr und sss Einzelschätzungen dieser beiden Grundstücke einzuholen (Ziffer 3). Die Anträge Ziffern 4.1-4.3 betreffen die Einstellhallenplätze vvv, www, xxx, yyy und zzz im Parkhaus D.________, die als "Pflichtparkplätze" mit den Grundstücken rrr, sss und ttt verbunden seien. Diesbezüglich beantragten die Beschwerdeführer, das Betreibungsamt Maloja anzuweisen, vom Konkursamt Fluntern-Zürich den Auftrag/die Ermächtigung einzuholen, diese Parkplätze gemeinsam an demselben Grundstücksteigerungstermin mit den Grundstücken rrr, sss und ttt zunächst im Einzelruf und anschliessend (in verschiedenen Kombinationen) in Gruppenrufen zu versteigern (Ziffer 4.1). Damit verbanden C.________ und die A.________ AG die Begehren, die Steigerungsbedingungen entsprechend anzupassen (Ziffer 4.2) und - entsprechend dem beantragten Steigerungsprozedere - Gruppenschätzungen der Grundstücke zusammen mit den Einstellhallenplätzen einzuholen (Ziffer 4.3). Schliesslich verlangten sie, die abgeänderten/ergänzten Steigerungsbedingungen in Verbindung mit der neuen Bekanntmachung eines neuen Steigerungstermins neu aufzulegen und in der Steigerungs-Bekanntmachung die zusätzlich eingeholten betreibungsamtlichen Schätzwerte anzugeben (Ziffer 5).

C.b.
Die Aufsichtsbehörde hiess die Beschwerde teilweise gut. Sie hob die Steigerungsbedingungen vom 24. März 2025, aufgelegt vom 31. März bis 9. April 2025, auf und wies das Betreibungsamt Maloja an, die Steigerungsbedingungen dahingehend neu zu formulieren, dass die Grundstücke rrr und sss in einem ersten Schritt im Einzelruf und in einem zweiten Schritt im Gruppenruf aufzurufen sind und der Zuschlag je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gruppenruf zu erteilen ist (Dispositiv-Ziffer 1). Im Übrigen wies die Aufsichtsbehörde die Beschwerde ab (Dispositiv-Ziffer 2). Der Entscheid datiert vom 4. September 2025. Er wurde C.________ und der A.________ AG tags darauf eröffnet.

D.

Mit Beschwerde vom 15. September 2025 wendet sich die A.________ AG (Beschwerdeführerin) an das Bundesgericht. Sie beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids der Aufsichtsbehörde aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese das Betreibungsamt Maloja anweise, im Sinne der vor der Aufsichtsbehörde gestellten Begehren Einzelschätzungen der beiden Grundstücke rrr und sss einzuholen, die "Pflichtparkplätze" in die Steigerung miteinzubeziehen, die diesbezüglichen Gruppenschätzungen einzuholen und die Steigerungsbedingungen entsprechend anzupassen und neu aufzulegen (vgl. Bst. C.a). Dem Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen, entsprach der Präsident der II. zivilrechtlichen Abteilung mit Verfügung vom 16. Oktober 2025.

C.________ hat den Entscheid der Aufsichtsbehörde nicht angefochten.

Das Bundesgericht hat sich die kantonalen Akten überweisen lassen, in der Sache jedoch keinen Schriftenwechsel angeordnet.

Erwägungen:

1.

Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (
Art. 29 Abs. 1 BGG
;
BGE 147 I 89
E. 1;
145 II 168
E. 1;
144 II 184
E. 1).

1.1.
Entscheide kantonaler Aufsichtsbehörden über Beschwerden gegen Verfügungen von Vollstreckungsorganen gemäss
Art. 17 SchKG
unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 Bst. a BGG i.V.m.
Art. 19 SchKG
). Das Rechtsmittel ist unabhängig von einer Streitwertgrenze zulässig (Art. 74 Abs. 2 Bst. c BGG). Die Aufsichtsbehörde ist eine letzte kantonale Instanz, die als oberes Gericht auf Rechtsmittel hin entschieden hat (
Art. 75 BGG
). Der angefochtene Entscheid lautet zum Nachteil der Beschwerdeführerin (
Art. 76 Abs. 1 BGG
) und schliesst das kantonale Verfahren ab (
Art. 90 BGG
). Die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 2 Bst. a BGG). Die Beschwerde steht grundsätzlich offen.

1.2.
Die Beschwerde an das Bundesgericht ist ein reformatorisches Rechtsmittel (
Art. 107 Abs. 2 BGG
;
BGE 137 II 313
E. 1.3;
133 III 489
E. 3.1). Ein blosser Aufhebungsantrag genügt nicht und macht die Beschwerde an sich unzulässig. Ausnahmsweise reicht ein als Hauptantrag gestelltes Begehren um Rückweisung an die Vorinstanz aus, wenn das Bundesgericht im Falle einer Gutheissung in der Sache naturgemäss nicht selbst entscheiden könnte (
BGE 134 III 379
E. 1.3). Zur Auslegung der Begehren ist freilich auch die Begründung der Beschwerde beizuziehen (
BGE 137 II 313
E. 1.3;
137 III 617
E. 6.2). Wie sich daraus ergibt, geht es der Beschwerdeführerin in der Sache darum, im streitgegenständlichen Zwangsverwertungsverfahren die Berücksichtigung weiterer Grundstücke sowie in verschiedener Hinsicht neue Schätzungen und - als Folge davon - die Anpassung und Neuauflage der Steigerungsbedingungen zu erwirken. Die Beschwerde ist entsprechend entgegenzunehmen.

2.

2.1.
Im ordentlichen Beschwerdeverfahren wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (
Art. 106 Abs. 1 BGG
) und prüft frei, ob der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Auch wenn in rechtlicher Hinsicht alle Rügen gemäss Art. 95 f. BGG zulässig sind, befasst sich das Bundesgericht nur mit formell ausreichend begründeten Einwänden (
Art. 42 Abs. 2 BGG
;
BGE 140 III 86
E. 2 mit Hinweisen). Die Begründung muss sachbezogen sein und sich auf den Streitgegenstand beziehen und beschränken. Die rechtsuchende Partei hat in gezielter Auseinandersetzung mit den für das Ergebnis des angefochtenen Entscheids massgeblichen Erwägungen plausibel aufzuzeigen, welche Rechte bzw. Rechtsnormen die Vorinstanz verletzt haben soll (
BGE 143 II 283
E. 1.2.2
;
142 I 99
E. 1.7.1). Für Vorbringen betreffend die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gilt das strenge Rügeprinzip (
Art. 106 Abs. 2 BGG
;
BGE 145 V 304
E. 1.2).

2.2.
Was den Sachverhalt angeht, legt das Bundesgericht seinem Urteil die vorinstanzlichen Feststellungen zugrunde (
Art. 105 Abs. 1 BGG
). Dies gilt auch für die vorinstanzlichen Feststellungen über den Ablauf des kantonalen Verfahrens (Prozesssachverhalt; s. dazu
BGE 140 III 16
E. 1.3.1). Diesbezüglich kann nur vorgebracht werden, die vorinstanzlichen Feststellungen seien offensichtlich unrichtig (
Art. 97 Abs. 1 BGG
), das heisst willkürlich (s.
BGE 140 III 264
E. 2.3), oder würden auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinn von
Art. 95 BGG
(z.B. auf einer Verletzung von
Art. 29 Abs. 2 BV
oder
Art. 8 ZGB
) beruhen (Urteil 5A_374/2010 vom 9. Juli 2010 E. 1). In der Beschwerde ist darzutun, inwiefern die Behebung der gerügten Mängel für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (
Art. 97 Abs. 1 BGG
;
BGE 135 I 19
E. 2.2.2).

3.

Streitig ist zum einen das Begehren, zusätzlich zur betreibungsamtlichen Gesamtschätzung der zusammengelegten Stockwerkeinheiten rrr und sss auch Einzelschätzungen dieser beiden Grundstücke einzuholen (vgl. vorne Sachverhalt Bst. C.a).

3.1.
Die Vorinstanz erinnert daran, dass die zwei Grundstücke bereits Teil der Schätzung vom 20. März 2024 bildeten, gegen die sich die Beschwerdeführerin nicht gewehrt habe. Bleibe die Schätzung unangefochten, so könnten später keine Einwände mehr dagegen erhoben werden. In der gegebenen Konstellation stelle sich indessen die Frage, ob die zusätzlichen Einzelschätzungen überhaupt die Rechtsbeständigkeit der rechtskräftigen (Gesamt-) Schätzung der beiden zusammengelegten Grundstücke tangieren würden. Die Frage könne jedoch offenbleiben, weil die Beschwerde in diesem Punkt aus einem anderen Grund abzuweisen sei.

Die Vorinstanz stellt nämlich fest, dass C.________ die Grundstücke rrr und sss von den Begründungsplänen abweichend realisiert habe, indem er aus den zwei Wohnungen zumindest faktisch eine einzige Wohnung schuf. Die Beschwerdeführerin als neue Eigentümerin habe diese Situation trotz gesetzlicher Pflicht nie grundbuchlich bereinigt. Erst jetzt, nachdem das Verwertungsverfahren bereits vorangeschritten und die Verwertung absehbar sei, berufe sich C.________ in Abweichung von den von ihm selbst geschaffenen Fakten auf die rechtliche Situation und beanspruche die getrennte Behandlung der Grundstücke. Dem angefochtenen Entscheid zufolge haben "bis dato" weder C.________ noch die Beschwerdeführerin die gemeinsame Schätzung der beiden Grundstücke moniert, geschweige denn deren getrennte Schätzung beantragt. Auch im Rahmen der von ihnen angestrengten Neuschätzung der zusammengelegten Stockwerkeinheiten und des anschliessenden Beschwerdeverfahrens sei die gemeinsame Schätzung der beiden Stockwerkeinheiten nicht gerügt worden; vielmehr habe C.________ den Anschein erweckt, dass er das Vorgehen, die beiden Einheiten als eine Wohnung zu betrachten, explizit gutheisse. Die Aufsichtsbehörde folgert, dass die nunmehr beantragte Schätzung der einzelnen Grundstücke dem früheren Verhalten der Beschwerdeführerin und von C.________ krass widerspreche. Aufgrund ihres bisherigen Verhaltens werde ausserdem klar, dass die Beschwerdeführerin und C.________ das Verwertungsverfahren bewusst hinauszögern. Der angefochtene Entscheid schildert, wie die beiden im Rahmen der Grundstückschätzungen materiell unbegründete Beschwerden erhoben, wie sie im letztmöglichen Zeitpunkt um Fristerstreckungen ersuchten, um sodann am letzten Tag der erstreckten Frist neue Anträge zu stellen, und wie sie wiederholt um die Verschiebung von Verfahrenshandlungen ersuchten. Die Absicht hinter diesem Verhalten sei offensichtlich, die Verwertung möglichst lange hinauszuzögern, um C.________ die Nutzung der Wohnung als Feriendomizil weiterhin zu ermöglichen. Für die Aufsichtsbehörde steht nach alledem fest, dass mit dem Antrag auf Einholung von Einzelschätzungen zweckfremde, nicht schützenswerte Ziele verfolgt werden. Sie erläutert, weshalb die Schuldnerinteressen auch ohne Einzelschätzungen genügend gewahrt werden, demgegenüber aber gewichtige Interessen an einer baldigen Verwertung der Grundstücke bestehen. Im Ergebnis weist sie den Antrag auf Einholung von Einzelschätzungen als rechtsmissbräuchlich ab.

3.2.

3.2.1.
Die Beschwerdeführerin reklamiert, dass von einem angeblichen Rechtsmissbrauch im vorinstanzlichen Verfahren nie die Rede gewesen sei und keine der Beschwerdegegnerinnen sich je darauf berufen habe. In der Verfügung vom 4. Juni 2025, mit der die Vorinstanz der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt und sachdienliche Unterlagen zum baulichen Zustand der Stockwerkeinheiten rrr und sss eingefordert habe, sei sie, die Beschwerdeführerin, mit keinem Wort auf einen angeblichen Rechtsmissbrauch hingewiesen worden, noch habe man sie aufgefordert, zu einem solchen Vorwurf Stellung zu nehmen. Ohne dass sie sich vor der Entscheidfällung habe äussern können, werde sie im angefochtenen Entscheid erstmals und völlig überraschend mit dem Vorwurf des Rechtsmissbrauchs konfrontiert. Für die Beschwerdeführerin steht fest, dass die Vorinstanz mit diesem Vorgehen ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (
Art. 29 Abs. 2 BV
) verletzt. Der angefochtene Entscheid missachte die Rechtsprechung, wonach ein Gericht eine betroffene Prozesspartei vor der Entscheidfällung zur Stellungnahme auffordern muss, wenn es seine Entscheidung auf einen Rechtssatz oder eine juristische Begründung stützen will, die im Prozessverfahren nie zur Sprache gekommen und unerwartet ist. Diese Gehörsverletzung führe automatisch zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids, weil der Gehörsanspruch formeller Natur sei. Eine Heilung der vorinstanzlichen Gehörsverweigerung sei im bundesgerichtlichen Verfahren nicht möglich, da das Bundesgericht in Rechts- und Tatfragen nicht über die gleiche Kognition wie die Vorinstanz verfüge.

3.2.2.
Aus dem verfassungsmässigen Gehörsanspruch folgt unter anderem das Recht der betroffenen Person, sich zur Sache zu äussern, bevor die Behörde einen Entscheid fällt, der in ihre Rechtsstellung eingreift (
BGE 135 II 286
E. 5.1;
135 V 465
E. 4.3.2). Der Gehörsanspruch bezieht sich in erster Linie auf die Feststellung des Sachverhalts. Grundsätzlich braucht die Behörde der betroffenen Person nicht zwingend Gelegenheit zu geben, sich zur rechtlichen Würdigung der Tatsachen oder zur juristischen Argumentation im Allgemeinen zu äussern. Diesbezüglich besteht nur dann ein Anspruch auf vorgängige Anhörung, wenn die Behörde ihren Entscheid mit einem Rechtssatz oder einem Rechtstitel zu begründen beabsichtigt, der im bisherigen Verfahren nicht herangezogen wurde, auf den sich die Parteien nicht berufen haben und mit dessen Erheblichkeit im konkreten Fall sie nicht rechnen konnten (
BGE 145 I 167
E. 4.1;
115 Ia 94
E. 1b; Urteil 5A_295/2016 vom 23. Februar 2017 E. 3.2, nicht publ. in:
BGE 143 III 113
). Gleich verhält es sich, wenn sich die Rechtslage ändert oder der Behörde ein besonders grosser Ermessensspielraum zusteht (
BGE 145 I 167
a.a.O.;
127 V 431
E. 2b/cc). Hingegen verlangt der Gehörsanspruch nicht, dass die betroffene Person über den in Aussicht genommenen Entscheid vorab unterrichtet wird; die Behörde hat ihre Begründung den Parteien nicht vorweg zur Stellungnahme zu unterbreiten (
BGE 132 II 257
E. 4.2).

Nach
Art. 2 ZGB
hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Absatz 1). Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Absatz 2). Als allgemeiner Rechtsgrundsatz gilt das Rechtsmissbrauchsverbot in der ganzen Rechtsordnung mit Einschluss des öffentlichen Rechts sowie des Prozess- und Vollstreckungsrechts. Es bildet Bestandteil des schweizerischen

Ordre public
und ist von jeder Instanz von Amtes wegen anzuwenden (
BGE 143 III 666
E. 4.2 mit Hinweisen). In diesem Sinne bleibt der offenbare Missbrauch eines Rechts immer vorbehalten (
BGE 143 III 279
E. 3.1).
Art. 2 Abs. 2 ZGB
setzt nicht allgemein für bestimmte Arten von Fällen die Bestimmungen des Zivilrechts ausser Kraft, sondern weist das Gericht bloss an, den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Die Norm dient als korrigierender "Notbehelf" für die Fälle, in denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde (
BGE 134 III 52
E. 2.1). Bei alledem ist Rechtsmissbrauch restriktiv anzunehmen (
BGE 144 III 407
E. 4.2.3;
139 III 24
E. 3.3;
135 III 162
E. 3.3.1).

3.2.3.
Inwiefern die Aufsichtsbehörde
Art. 2 Abs. 2 ZGB
und das Thema Rechtsmissbrauch schon in ihrer prozessleitenden Verfügung vom 4. Juni 2025 hätte zur Sprache bringen müssen, tut die Beschwerdeführerin nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Wie oben gezeigt, folgt aus
Art. 29 Abs. 2 BV
kein Anspruch darauf, von der Behörde vorgängig über die Begründung des in Aussicht genommenen Entscheids informiert zu werden. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Aufsichtsbehörde der Beschwerdeführerin mit der besagten (oder mit einer anderen) Verfügung hätte Gelegenheit geben müssen, zur besagten Thematik Stellung zu nehmen. Die Frage ist zu verneinen. Gewiss wurde
Art. 2 Abs. 2 ZGB
als Rechtssatz im Aufsichtsverfahren weder von der Gläubigerin noch vom Betreibungsamt Maloja explizit ins Spiel gebracht. Allein daraus folgt jedoch nicht, dass die Beschwerdeführerin im Streit um die Einzelschätzungen der Grundstücke rrr und sss vernünftigerweise nicht damit rechnen musste, von der Aufsichtsbehörde mit dem Vorwurf des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens konfrontiert zu werden. Gegen die ausführlichen Sachverhaltsfeststellungen zum prozessualen Verhalten von ihr und von C.________, die diesem Vorwurf im angefochtenen Entscheid zugrunde liegen, findet sich in der Beschwerde kein substanzieller Widerspruch. Dies gilt insbesondere für die Feststellung, wonach die Beschwerdeführerin und C.________ bisher weder die gemeinsame Schätzung der Grundstücke rrr und sss beanstandet noch getrennte Schätzungen beantragt hätten. Ebenso wenig stellt die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Tatsachenfeststellung in Abrede, wonach sich hinter dem besagten prozessualen Verhalten die Absicht verberge, die Verwertung möglichst lange hinauszuzögern, um C.________ die Nutzung der Wohnung weiterhin zu ermöglichen (s. vorne E. 3.1). Weshalb sie angesichts dieser unbestrittenen tatsächlichen Ausgangslage mit der Erheblichkeit von
Art. 2 Abs. 2 ZGB
vernünftigerweise nicht habe rechnen können und geradezu davon überrascht worden sein soll, dass die Aufsichtsbehörde diesen besonderen Umständen des Einzelfalls unter dem Blickwinkel des Rechtsmissbrauchsverbots Rechnung tragen würde, mag die Beschwerdeführerin nicht erklären und ist auch nicht ersichtlich. Sodann handelt es sich beim Rechtsmissbrauchsverbot auch nicht um eine Regel, bei deren Anwendung der Behörde ein besonders grosser Ermessensspielraum zusteht. Dies ergibt sich aus der gesetzlich verankerten Einschränkung, wonach nur der

offenbare
Missbrauch eines Rechtes keinen Rechtsschutz findet, dieser allgemeine, auch im Vollstreckungsrecht geltende Rechtsgrundsatz mithin nur in klaren, offensichtlichen Fällen Anwendung findet. Die Gehörsrüge erweist sich somit als unbegründet.

3.3.

3.3.1.
"Lediglich der Vollständigkeit halber" weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass der Vorwurf eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens in der Sache auch nicht zutreffe. Mit ihrem Antrag auf zusätzliche Einholung von Einzelschätzungen verfolge sie auch im Interesse der Gläubiger das legitime Ziel, in der Versteigerung einen möglichst hohen Verwertungserlös zu erzielen. Dass sie im bisherigen Verfahren ihre Rechte konsequent wahrgenommen und insbesondere auch erfolgreich einen Entscheid der Vorinstanz beim Bundesgericht angefochten habe, könne nicht den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs begründen. Die konsequente Rechtsausübung als rechtsmissbräuchliches Verhalten zu qualifizieren, stelle eine gemäss
Art. 97 Abs. 1 BGG
rügbare "willkürlich falsche Feststellung des Sachverhalts" dar.

3.3.2.
Die Rüge geht an der Sache vorbei. Ob ein bestimmtes Verhalten als Rechtsmissbrauch im Sinne von
Art. 2 Abs. 2 ZGB
zu qualifizieren ist, beschlägt keine Tat-, sondern Rechtsfrage. Eine Frage der Feststellung des Sachverhalts bzw. der Beweiswürdigung sind hingegen die für oder gegen Rechtsmissbrauch sprechenden Umstände bzw. deren Nachweis (Urteil 5A_655/2010 vom 5. Mai 2011 E. 2.2.1). Dass die Aufsichtsbehörde die Tatsachen, gestützt auf die sie den Rechtsmissbrauch bejaht, offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich feststelle (s. vorne E. 2.2), behauptet die Beschwerdeführerin nicht. Soweit sie im Übrigen beteuert, dass ihr Antrag auf zusätzliche Einholung von Einzelschätzungen auch im legitimen Interesse der Gläubiger sei, zeigt sie nicht auf, weshalb diese Erkenntnis der Anwendung von
Art. 2 Abs. 2 ZGB
entgegenstehen soll. Ebenso täuscht sie sich, wenn sie meint, die konsequente Wahrnehmung ihrer Rechte im bisherigen Verfahren schliesse einen Rechtsmissbrauch "schon ganz grundsätzlich" aus, geht es beim Rechtsmissbrauch doch gerade um einen korrigierenden "Notbehelf" in konkreten Einzelfällen, in denen die - noch so konsequente - formale Ausübung eines Rechts materiell offensichtlich stossend wäre (s.
BGE 143 III 666
E. 4.2 mit Hinweisen). Die Beschwerde ist auch in dieser Hinsicht unbegründet.

4.

Der Streit dreht sich ausserdem um die Verwertung und Schätzung der fünf Autoabstellplätze im Parkhaus D.________.

4.1.
Die Vorinstanz hält fest, dass die Eigentümerschaft der Parkplätze nicht mit der derjenigen der Stockwerkeigentumseinheiten übereinstimme. Eine subjektiv dingliche Verbindung der Parkplätze mit den Stockwerkeigentumseinheiten bestehe ebenso wenig, fehle doch eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch. Es finde sich eine Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin und C.________ betreffend die Zurverfügungstellung von Parkplätzen. Demgegenüber seien die Miteigentumsanteile mit einem bis 4. August 2032 befristeten Kaufrecht zu Gunsten von E.________ verbunden. In der Folge weist die Aufsichtsbehörde darauf hin, dass sich C.________s Miteigentumsanteile an den Autoabstellplätzen zwecks konkursamtlicher Verwertung in der Verwaltung des Konkursamts Fluntern-Zürich befänden, da C.________ zwischenzeitlich in Konkurs gefallen sei. Dabei handele es sich um ein Verfahren betreffend die Verwertung von Grundstücken, das sich noch im Stadium der Anfechtung des Lastenverzeichnisses befinde. Laut einer aktenkundigen E-Mail vom 13. Februar 2025 habe die Beschwerdeführerin das Lastenverzeichnis angefochten und die Aufnahme der Vereinbarung zwischen ihr und C.________ in das Lastenverzeichnis beantragt. Aufgrund der Rechtshängigkeit des Beschwerdeverfahrens habe das Konkursamt Fluntern-Zürich das Betreibungsamt Maloja nicht mit der Versteigerung der Parkplätze beauftragt. Das Betreibungsamt Maloja habe sich vergeblich um eine Koordination der beiden Verfahren bemüht. Nachdem die Verwertung der Miteigentumsanteile im Konkursverfahren gegen C.________ vor dem Konkursamt Fluntern-Zürich erfolge, sei nicht ersichtlich, inwiefern das Betreibungsamt Maloja rechtswidrig oder in Verletzung seines Ermessens gehandelt hätte. Entsprechend seien die Anträge gemäss den Ziffern 4.1-4.3 betreffend die Parkplätze abzuweisen. Im Übrigen verfüge das Betreibungsamt Maloja in dieser Sache über keine weitere Handhabung.

4.2.
Die Beschwerdeführerin will die Begründung der Vorinstanz nicht gelten lassen. Sie beruft sich auf eine E-Mail des Betreibungsamts Maloja vom 8. September 2025, aus der sich ergebe, dass das Konkursamt Fluntern-Zürich offenbar schon vor einem Monat einen entsprechenden Verwertungsauftrag erteilt habe, was ihr, der Beschwerdeführerin, bisher nicht bekannt gewesen sei. Diese neue Sachbehauptung und das neu eingereichte Beweismittel seien gemäss
Art. 99 BGG
zulässig, weil erst der Entscheid der Vorinstanz zur Vorbringung dieser Noven Anlass gegeben habe. Damit breche die Begründung, mit der die Vorinstanz die Anträge betreffend die Parkplätze abweise, in sich zusammen. Gestützt auf den entsprechenden Verwertungsauftrag des Konkursamts Fluntern-Zürich könne das Betreibungsamt Maloja im Hinblick auf die Erzielung eines möglichst hohen Verwertungserlöses eine gemeinsame Versteigerung der Parkplätze vornehmen.

4.3.
Gemäss
Art. 99 Abs. 1 BGG
dürfen neue Tatsachen und Beweismittel im bundesgerichtlichen Verfahren nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. Das Vorbringen von Tatsachen oder Beweismitteln, die erst nach dem angefochtenen Entscheid zutage getreten oder entstanden sind, kann nicht durch das angefochtene Urteil veranlasst worden sein. Solch echte Noven sind vor Bundesgericht unzulässig (
BGE 133 IV 342
E. 2.1). Die besagte E-Mail des Betreibungsamts Maloja vom 8. September 2025 ist erst nach dem vorinstanzlichen Entscheid entstanden und deshalb von vornherein unbeachtlich. Darüber hinaus tut die Beschwerdeführerin nicht dar, inwiefern erst der angefochtene Entscheid Anlass zu ihrem Vorbringen geben soll, wie dies die Rechtsprechung verlangt (
BGE 143 I 344
E. 3). Allein zu behaupten, sie habe vom fraglichen Verwertungsauftrag bisher keine Kenntnis gehabt, genügt nicht. Andere Gründe, weshalb die Abweisung der Begehren Ziffern 4.1-4.3 Bundesrecht verletze, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend.

5.

Nach alledem erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist deshalb abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin für die Gerichtskosten aufzukommen (
Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG
). Den weiteren Verfahrensbeteiligten ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Betreibungsamt der Region Maloja, der B.________ AG und dem Obergericht des Kantons Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, mitgeteilt.

Lausanne, 4. Mai 2026

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Bovey

Der Gerichtsschreiber: Monn