bger · 4C.453/1999 · 2000-03-02 · de

Vertragsrecht

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 02.03.2000 4C.453/1999
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 02.03.2000 4C.453/1999
Tribunale federale I Corte di diritto civile 02.03.2000 4C.453/1999

Vertragsrecht

«AZA 3»
4C.453/1999
I. Z I V I L A B T E I L U N G
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2. März 2000
Es wirken mit: Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident, Klett, Rottenberg Liatowitsch und Gerichtsschreiber Leuenberger.
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In Sachen
Stadthauspassage AG, Obstgartenstrasse 12, 8302 Kloten, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Ernst Inderbitzin, Alfred Ulrich-Strasse 2, Postfach 21, 8702 Zollikon,
gegen
Niklaus K o r o m z a y, Lindenstrasse 17, 8302 Kloten, Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Kurt Paul Scheibler, Bergstrasse 127, Postfach 55, 8030 Zürich,
betreffend
Mietvertrag,
hat sich ergeben:
A.- Die Klägerin wurde 1983 als Aktiengesellschaft mit dem Zweck gegründet, ein Geschäftshaus mit Detailläden, Büros, Parkplätzen und Lagerräumen in der Passage zum Stadthaus Kloten zu errichten und zu betreiben. Der Beklagte hält 34 % an der Gesellschaft und ist Mitglied des dreiköpfigen Verwaltungsrates. Am 23. März 1988 schlossen die Parteien einen Mietvertrag für Geschäftsräume samt Zusatzvereinbarung. Darin verpflichtete sich die Klägerin, dem Beklagten per 1. November 1988 eine "Cafeteria inkl. Aussenanlagen" im Geschäftshaus Stadthauspassage in Kloten gegen einen anfänglichen Netto-Mietzins von Fr. 5'920.-- pro Monat zu überlassen. Der Mietvertrag wurde auf zehn Jahre abgeschlossen und erneuerte sich - in Ausrichtung der Vertragsdauer auf 50 Jahre - bei Ausübung einer der insgesamt vier zugesicherten "Optionen" um jeweils weitere zehn Jahre. In der Zusatzvereinbarung legten sich die Parteien wie folgt fest:
"Ausbauinvestition zulasten Stadthauspassage:
Für den Ausbau der Cafeteria wurde eine Investition zu
Lasten der Stadthauspassage AG (Vermieter) wie folgt
festgelegt:
Pro gemietete Fläche Fr. 938.50
223,0 m2 à Fr. 938.50 = Fr. 210'000.--
Ausbaukredit zu Gunsten Mieter, 6,5 % verzinst:
Für den Innenausbau wird dem Mieter der Cafeteria,
N. Koromzay, ein Kredit zur Verfügung gestellt in der
Höhe von gesamthaft Fr. 190'000.--
Ausbaukredit zu Gunsten N. Koromzay, ohne Verzinsung:
Die Stadthauspassage AG gewährt einen unverzinslichen
Investitionsbeitrag von gesamthaft Fr. 100'000.--
Investitionsabrechnung:
Über die vom Mieter getätigte Investition wird eine
Gesamtabrechnung erstellt. Die Stadthauspassage AG
übernimmt maximal Fr. 500'000.--
Die Mehrkosten werden vom Mieter, N. Koromzay, bezahlt.
Mietzinsberechnung:
UG 77,0 m2 à Fr. 140.-- = Fr. 10'780.--
EG 106,0 m2 à Fr. 350.-- = Fr. 37'100.--
1. OG 40,0 m2 à Fr. 250.-- = Fr. 10'800.--
______________
Fr. 58'680.--
6,5 % von Fr. 190'000.-- (gerundet) Fr. 12'360.--
Jahresmietzins total Fr. 71'040.--
_______________________________________________________
Pro Monat Fr. 5'920.--"
_______________________________________________________
B.- Mit Klage vom 7. April 1997 belangte die Klägerin den Beklagten im Wesentlichen auf Fr. 282'333.15 nebst Zins. Sie forderte damit u.a. ausstehende Mietzinse und die Rückzahlung der beiden "Ausbaukredite" von Fr. 190'000.-- bzw. Fr. 100'000.--. Der Beklagte seinerseits verlangte mit Eingabe gleichen Datums die Aberkennung des der Klägerin im Rechtsöffnungsverfahren zugesprochenen Betrages über Fr. 48'740.-- nebst Zins. Das Mietgericht des Bezirks Bülach wies mit Urteil vom 8. Januar 1999 die Klage der Klägerin ab und hiess die Aberkennungsklage des Beklagten gut. Es beurteilte eine allfällige Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung von Fr. 190'000.-- jedenfalls für nichtig, weil die Verzinsung dieser Summe in den Mietzins eingeschlossen worden sei, was den Ausbau ohnehin als Vermieterausbau qualifiziere. Es hielt dafür, der Beklagte habe für die Ausbaukosten aufzukommen, soweit sie die Investitionsfreigrenze von Fr. 210'000.-- und die nicht erstattungspflichtigen Fr. 190'000.--, insgesamt also Fr. 400'000.--, übertreffen. Bei ausgewiesenen Ausbaukosten von Fr. 478'253.20 resultiere ein Saldo zu Lasten des Beklagten von Fr. 78'253.20. Die gesamthaft ausgewiesene Forderung der Klägerin betrage Fr. 230'443.--. Sie werde durch Verrechnung mit dem vom Beklagten unstreitig zur Verfügung gestellten Darlehen von Fr. 250'074.05 getilgt.
Das Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich wies eine Berufung der Klägerin mit Beschluss vom 7. Oktober 1999 ab. Es hielt u.a. dafür, die "Ausbaukredite" gemäss Zusatzvereinbarung seien nicht als Darlehen zu qualifizieren, weshalb der Beklagte auch nicht zu deren Rückerstattung verpflichtet werden könne. Es beurteilte die Forderung - unter Hinzurechnung eines zusätzlichen Guthabens für Heiz- und Nebenkosten und unter Abzug des erstinstanzlich mit Fr. 78'253.20 eingesetzten Anteils des Beklagten an den Ausbaukosten - der Klägerin deshalb nur im Umfang von Fr. 162'271.20 für ausgewiesen, welche durch Verrechnung mit der Darlehensforderung des Beklagten getilgt sei.
C.- Die Klägerin beantragt dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung im Wesentlichen, die Aberkennungsklage des Beklagten abzuweisen und ihn zur Zahlung von Fr. 180'449.90 zu verpflichten.
Der Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Das Obergericht errechnete Ansprüche der Klägerin von insgesamt Fr. 162'271.20, umfassend Mietzinse sowie Heiz- und Nebenkosten. Diesen stellte es eine soweit unbestrittene und zur Verrechnung gestellte Darlehensforderung des Beklagten über Fr. 250'074.50 gegenüber. Im Ergebnis wies die Vorinstanz die Klage der Klägerin ab und schützte die Aberkennungsklage des Beklagten. Die Klägerin macht geltend, ihr stünden nebst der Forderung über Fr. 162'271.20 Rückzahlungsansprüche aus Darlehen von Fr. 268'253.20 zu, resultierend aus der Differenz zwischen den zu ihren Lasten gehenden Investitionen von Fr. 210'000.-- und den nach obergerichtlicher Auffassung dem Beklagten mit Fr. 478'253.20 anrechenbaren Aufwendungen. Unter Berücksichtigung der Gegenforderung des Beklagten bemisst die Klägerin ihren Restanspruch von Fr. 180'449.90.
Im Berufungsverfahren ist im Wesentlichen streitig, ob es sich bei den "Ausbaukrediten" über insgesamt Fr. 290'000.-- um rückzahlungspflichtige Darlehen oder um "Investitionsfreigrenzen" handelt, mithin um vom Beklagten zwecks Ausbaus der Mietliegenschaft maximal abrufbare Beträge der Klägerin. Diese rügt die vorinstanzliche Auslegung der Zusatzvereinbarung vom 23. März 1988 als bundesrechtswidrig. Zudem rügt sie eine Verletzung ihres Beweisführungsanspruchs.
2.- a) Im Berufungsverfahren hat das Bundesgericht seiner Entscheidung die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz als wahr und vollständig zugrunde zu legen, es sei denn, sie beruhten auf einem offensichtlichen Versehen, seien unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder bedürften der Ergänzung, weil das Sachgericht in fehlerhafter Rechtsanwendung einen gesetzlichen Tatbestand nicht oder nicht hinreichend klärte, obgleich ihm entscheidwesentliche Behauptungen und Beweisanerbieten dazu prozesskonform unterbreitet worden waren (
Art. 63 und 64 OG
;
BGE 123 III 110
E. 2;
115 II 484
E. 2a). Werden solche Ausnahmen geltend gemacht, hat die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (
Art. 55 Abs. 1 lit. d OG
). Eine Ergänzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht für unerheblich gehalten oder übersehen worden sind, was wiederum näher anzugeben ist. Ohne diese Angaben gelten Vorbringen, welche über die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, als neu und damit als unzulässig (
Art. 55 Abs. 1 lit. c OG
). Eine blosse Kritik an der Beweiswürdigung des Sachrichters ist, soweit nicht Vorschriften des Bundesrechts in Frage stehen, von der Berufung ausgeschlossen (
BGE 120 II 97
E. 2b;
119 II 380
E. 3b;
115 II 484
E. 2a).
b)
Art. 8 ZGB
regelt für den ganzen Bereich des Bundeszivilrechts die Beweislastverteilung und damit auch die Folgen des Misslingens eines Beweises (
BGE 122 III 219
E. 3c;
114 II 289
E. 2). Trifft allerdings das Sachgericht über den massgeblichen Sachverhalt positive Feststellungen, wird die Frage der Beweislastverteilung gegenstandslos (
BGE 114 II 289
E. 2; Kummer, Berner Kommentar, N. 23 zu
Art. 8 ZGB
). Diesfalls liegt freie Beweiswürdigung vor, für deren Kritik
Art. 8 ZGB
keine Grundlage bietet. Diese Bestimmung schreibt dem Sachgericht nicht vor, mit welchen Mitteln der rechtserhebliche Sachverhalt abzuklären und wie das Ergebnis davon zu würdigen ist; sie schliesst selbst vorweggenommene Beweiswürdigung und Indizienbeweise nicht aus (
BGE 122 III 219
E. 3c;
114 II 289
E. 2).
Nach Auffassung des Obergerichts hat die Klägerin im Auslegungsstreit um die Zusatzvereinbarung vom 23. März 1988 keinen übereinstimmenden Parteiwillen behauptet. Diese Feststellung gibt die Klägerin als "unzutreffend" aus. Sie hält dafür, bereits in der Klageschrift einen auf Darlehen lautenden Geschäftswillen des Beklagten und damit eine Willensübereinstimmung der Parteien beim Abschluss der Zusatzvereinbarung behauptet zu haben. Durch die irrige Annahme des Obergerichts sei ihr der Beweis eines tatsächlichen Konsenses bundesrechtswidrig verunmöglicht worden. Die Rüge ist nicht rechtsgenüglich substanziiert. So führt die Klägerin nicht aus, welche prozesskonform beantragten Beweise die Vorinstanz bundesrechtswidrig nicht abgenommen haben soll. Sollte sie geltend machen wollen, das Obergericht habe bundesrechtswidrig auf Beweismassnahmen zur Feststellung eines allfälligen natürlichen Konsenses betreffend einer Darlehensgewährung an den Beklagten verzichtet, weil es überhöhte Anforderungen an die Substanziierung entsprechender Sachbehauptungen der Klägerin gestellt hätte, wäre ihr bereits mit Blick auf die in der Berufungsschrift zitierten Behauptungen in erster Instanz nicht zu folgen. Zudem verneinte das Obergericht in Würdigung auch der Prozessbehauptungen des Beklagten einen natürlichen Konsens zum strittigen Punkt der Darlehensgewährung. Ob es die allenfalls von der Klägerin angebotenen Beweise willkürfrei antizipiert gewürdigt und damit verfassungskonform auf ein Beweisverfahren zur Frage eines natürlichen Konsenses verzichtet hat, ist vorliegend nicht zu beurteilen. Die Frage der Beweislastverteilung ist jedenfalls gegenstandslos und die Rüge der Verletzung von
Art. 8 ZGB
unbegründet.
3.- a) Vertragsbezogene Willenserklärungen sind, wenn - wie hier - kein übereinstimmender tatsächlicher Parteiwille festgestellt ist, nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie vom Empfänger nach Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten. Der klare Wortlaut ist dabei nicht unbedingt entscheidend. Aus dem Zusammenhang mit anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien verfolgten Zweck oder aus weiteren Umständen kann hervorgehen, dass er den Sinn der getroffenen Vereinbarung ungenau wiedergibt. Entsprechend ist bei normativer Vertragsauslegung stets der Gesamtzusammenhang im Auge zu behalten, d.h. die einzelnen Bestimmungen eines Vertrages oder die Äusserungen einer Vertragspartei dürfen nicht von ihrem Kontext losgelöst werden, sondern sind aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen (
BGE 123 III 165
E. 3a). Zu welchem Ergebnis eine solche Auslegung führt, ist eine Frage der Rechtsanwendung, über welche das Bundesgericht frei entscheidet. Gebunden ist es aber an die Feststellungen des kantonalen Gerichts über die Umstände des Vertragsschlusses, das Wissen und den inneren Willen der Vertragsparteien (
BGE 125 III 435
E. 2a/aa;
123 III 165
E. 3a;
121 III 118
E. 4b/aa, je mit Hinweisen).
b) Nach Auffassung der Vorinstanz bedeutet bereits
die unter dem Titel "Investitionsabrechnung" gemachte Zusage der Klägerin, maximal Fr. 500'000.-- zu übernehmen - unter Überbindung der Mehrkosten an den Beklagten - nichts anderes, als dass sämtliche Investitionen bis zu diesem Betrag zu Lasten der Klägerin gehen sollten. Dem Begriff "Kredit" mass es nicht die "banktechnische" Bedeutung eines Darlehens zu. Das Obergericht erkannte darin vielmehr einen finanziellen Rahmen, der - ähnlich wie bei Investitionsvorhaben der öffentlichen Hand - dem Beklagten für das Ausbauvorhaben gewährt worden sei. Über die Wortwahl "Kredit" hinaus seien keine Hinweise für eine Rückzahlungsverpflichtung ersichtlich. So werde zwar der "Ausbaukredit" über Fr. 190'000.-- gemäss Vereinbarung mit 6 1/2 % verzinst, doch tauche dieser "Darlehenszins" in der "Mietzinsberechnung" wieder als Teil des Mietzinses und nicht als Darlehenszins auf. Im Mietvertrag werde der "Nettozins" ohne wenn und aber mit Fr. 5'920.-- ausgewiesen. Derselbe Betrag erscheine auch unter dem Titel "Mietzinsberechnung" in der Zusatzvereinbarung. Dies erhelle, dass der offenbar nicht von Anfang an ins Auge gefasste "Ausbaukredit" von Fr. 190'000.-- von der Klägerin ursprünglich nicht in ihre Kalkulationen einbezogen worden sei. In der Mietzinsberechnung unberücksichtigt geblieben sei auch die zu Lasten der Klägerin gehende "Ausbauinvestition" von Fr. 210'000.--, ebenso der "unverzinsliche Ausbaukredit" von Fr. 100'000.--. Letzterer stelle zweifellos ein Entgegenkommen der Klägerin dar, erkläre sich aber ohne weiteres aus der Stellung des Beklagten als Verwaltungsrat der Klägerin. Dass beide Beträge nicht in der Mietzinskalkulation berücksichtigt würden, begründe sich aus der auf 50 Jahre angelegten Mietvertragsdauer.
Dem hält die Klägerin entgegen, im allgemeinen Sprachgebrauch werde der Begriff "Kredit" eindeutig als Überlassung von Geld auf Zeit verstanden, verbunden mit der Pflicht, den - regelmässig zu verzinsenden - Betrag zurückzuerstatten. Die Begriffe "Kredit" und "Darlehen" seien insoweit identisch und auch im vorliegenden Fall gleichzusetzen, zumal keinerlei Veranlassung bestehe, dem realitätsfremden Begriffsverständnis der Vorinstanz vorrangige Bedeutung beizumessen. In systematischer Hinsicht habe das Obergericht verkannt, dass dem Begriff "übernimmt" im vorletzten, mit "Investitionsabrechnung" betitelten Abschnitt unter Berücksichtigung der vorherigen Abschnitte nur die Bedeutung einer vorläufigen Finanzierung zukommen könne. Die gegenteilige Wertung der Vorinstanz, wonach die Klägerin die Ausbaukosten bis Fr. 500'000.-- endgültig übernehme, würde den übrigen Bestimmungen und Differenzierungen jeden Sinn nehmen. So sei nicht einzusehen, weshalb im ersten Abschnitt der Klägerin "Ausbauinvestitionen" von Fr. 210'000.-- auferlegt und in den folgenden Abschnitten von "Ausbaukrediten" zugunsten des Beklagten die Rede sei, wenn gleichwohl die Klägerin Fr. 500'000.-- endgültig übernehmen müsse.
c) Der Klägerin ist durchaus beizupflichten, dass unter "Kredit" regelmässig die darlehensweise Hingabe von Geld verstanden wird. Allerdings ist der allgemeine Sinngehalt eines Begriffs nur dann massgebend, wenn nicht feststeht, dass die Parteien das Wort in einem individuellen Sinne verstanden haben, der den allgemeinen oder verkehrsüblichen Sinn erweitert, einengt oder sonstwie verändert. Ein dergestalt individueller Begriffssinn kann sich aus dem systematischen Zusammenhang des Schriftstücks ergeben: Der einzelne Ausdruck ist stets im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen aufzufassen (
BGE 117 II 609
E. 6c/bb; Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, N. 351 zu
Art. 18 OR
).
Zunächst fällt auf, dass die Klägerin in der Rubrik "Investitionsabrechnung" erklärt, maximal Fr. 500'000.-- zu übernehmen, wogegen der Beklagte zur Tragung der darüber hinaus anfallenden Mehrkosten verpflichtet wird. Von vorläufiger Finanzierung ist nicht die Rede. Ein derartiger Sinn erschliesst sich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht ohne weiteres aus den vorangehenden Vertragsbestimmungen. Dort ist zunächst von einer "Ausbauinvestition" zu Lasten der Klägerin von Fr. 210'000.-- die Rede. Daran anschliessend wird dem Beklagten unter dem Titel "Ausbaukredit" ein "Kredit" von Fr. 190'000.-- versprochen. Wiederum unter der Rubrik "Ausbaukredit" wird seitens der Klägerin ein "unverzinslicher Investitionsbeitrag" von Fr. 100'000.-- zugesagt. Der Begriff "Kredit" taucht hier bereits nicht mehr auf. Abgeschlossen wird die Regelung der Ausbaufinanzierung durch die "Investitionsabrechnung", in welcher die Parteien vereinbaren, über die vom Beklagten getätigten Investitionen eine Gesamtabrechnung zu erstellen. Die Klägerin erklärt, Fr. 500'000.-- zu übernehmen, der Beklagte verpflichtet sich, die Mehrkosten zu bezahlen. Unter systematischen Gesichtspunkten ist nicht ersichtlich, weshalb die Parteien unter "Abrechnung" erneut die vorläufige Finanzierung des Ausbaus regeln wollten und sich die Klägerin unter diesem Titel (lediglich) verpflichtet hätte, dem Beklagten maximal Fr. 500'000.-- vorzuschiessen. Naheliegend ist vielmehr, dass - wie das Obergericht ausführt - mit der "Abrechnung" die Grundlage für die definitive Verteilung der Ausbaukosten geschaffen, jedoch vorgängig bereits der maximale Finanzierungsbeitrag der Klägerin (Fr. 500'000.--) definiert werden sollte.
In einem gewissen Widerspruch zur Finanzierungszusage der Klägerin von Fr. 500'000.-- steht der Passus, dass
dieser die "Ausbauinvestition" mit Fr. 210'000.-- belastet werden sollte. Werden allerdings die mit "Kredit" und "Investitionsbeitrag" betitelten, von der Klägerin dem Beklagten über die Fr. 210'000.-- hinaus zur Verfügung gestellten Beträge von Fr. 190'000.-- und Fr. 100'000.-- berücksichtigt, ergibt sich ein maximaler Finanzierungsbeitrag der Klägerin von Fr. 500'000.--, was eben diesem in der "Abrechnung" erwähnten Betrag entspricht. Die unterschiedliche Wortwahl für den als verzinslich vereinbarten "Investitionsbeitrag" von Fr. 100'000.-- und den in der Mietzinskalkulation berücksichtigten "Kredit" von Fr. 190'000.-- lässt vermuten, dass jener Beitrag ohne Gegenleistung des Beklagten gesprochen wurde, während dieser vom Beklagten - auf unbestimmte Dauer bzw. auf 50 Jahre hinaus - mit 6,5 % Jahreszins abzugelten war. Eine darüber hinausgehende Bedeutung kann der Bezeichnung der beiden Beträge als Ausbaukredite gestützt auf die verbindlichen Feststellungen des Obergerichts nicht zugemessen werden. So ist von Rückzahlbarkeit der Gesamtsumme von Fr. 290'000.-- nirgends die Rede, ebensowenig wird in der Vereinbarung ein Darlehenszins zu Lasten des Beklagten ausgewiesen. Zudem bleibt zu beachten, dass die Investitionen auf eine Vertragsdauer von 50 Jahren ausgerichtet waren und der durch sie geschaffene Wert grundsätzlich der Klägerin als Eigentümerin der Mietliegenschaft verblieb. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang vorbringt, der Beklagte habe die unter dem Zusatz zum Mietvertrag finanzierten Einrichtungen aus der Cafeteria entfernt und veräussert, ist ihr entgegenzuhalten, dass dieser Punkt im angefochtenen Urteil offen geblieben ist. Abgesehen davon substanziiert die Klägerin nicht, welche Einrichtungen konkret entfernt worden sein sollen und in welchem Verhältnis deren Wert zu den Gesamtinvestitionen steht.
Vor diesem Hintergrund hätte - wie das Obergericht zutreffend ausführt - der Klägerin oblegen, im Vertrag der behaupteten Bedeutung der Ausbaukredite als rückzahlungspflichtige Darlehen klaren Ausdruck zu verschaffen. So aber musste der Beklagte nach Treu und Glauben nicht annehmen, der Vermieter beteilige sich mit max. Fr. 210'000.-- an den Ausbaukosten, zumal er - nach den wiederum verbindlichen Feststellungen des Obergerichts - erklärtermassen davon ausgegangen war, die "Ausbaukredite" seien als "Investitionsfreigrenzen" zu verstehen. Zudem hatte er sein Einverständnis zur Vertragsunterzeichnung davon abhängig gemacht, dass nur eine vermieterseitig zugesicherte Investition von Fr. 450'000.-- einen Jahresmietzins von über Fr. 70'000.-- rechtfertigen könne. Hat der Beklagte aber die Zusatzvereinbarung in diesem - der Klägerin bekannten - Verständnis unterzeichnet, hätte die Klägerin ihre abweichende Auffassung, die weder durch den im Gesamtzusammenhang zu erfassenden Vertragswortlaut noch den übrigen festgestellten Umständen gedeckt wird, in der Zusatzvereinbarung explizit zum Ausdruck bringen müssen.
d) Insgesamt ist die objektivierte Vertragsauslegung der Vorinstanz bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Der Rückgriff auf die Unklarheitsregel ist - wie bereits das Obergericht zutreffend erkannt hat - entbehrlich. Soweit die Klägerin in der Berufung versucht, ihren Standpunkt mit erstinstanzlichen oder im angefochtenen Urteil jedenfalls nicht enthaltenen Feststellungen zu begründen, ist darauf nicht näher einzugehen (vgl. E. 2a hievor).
4.- Die Berufung ist damit abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Ausgangsgemäss ist die Klägerin kosten- und entschädigungspflichtig.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich vom 7. Oktober 1999 wird bestätigt.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'500.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.- Die Klägerin hat den Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
___________________
Lausanne, 2. März 2000
LEO/bie
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: