bger · 4A_238/2020 · 2020-06-23 · fr
bail à loyer; résiliation
Droit des contrats


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_238/2020

Arrêt du 23 juin 2020

Ire Cour de droit civil

Composition

Mmes et M. les juges Kiss, présidente, Hohl

et Rüedi.

Greffier : M. Thélin.

Participants à la procédure

H.X.________ et F.X._ _______,

représentés par Me Sébastien Voegeli, avocat, rue Ferdinand-Hodler 15, 1207 Genève,

recourants,

contre

Y.________ et

Société Immobilière Z.________ SA,

représentées par Mes Ludovic Rais et

Thomas Béguin,

intimées.

Objet

bail à loyer; résiliation

recours contre l'arrêt rendu le 16 mars 2020 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/18036/2016, ACJC/450/2020)

Considérant en fait et en droit :

1.

Dès le 1er octobre 2013, H.X.________ a pris à bail un appartement de quatre pièces au sixième étage d'un bâtiment de Genève. Le contrat a été conclu par écrit le 20 septembre 2013, entre le locataire et le bailleur qui était représenté par Régie W.________ SA. Dans le document signé, la rubrique « bailleur » ne présentait que la mention « certificat d'actions 1-7-13-17-24-25-45 ».

Le locataire habite l'appartement avec son épouse F.X.________.

Le 12 août 2015 et sur demande du locataire, la régie a communiqué que le bailleur était la Société Immobilière Z.________ SA.

Par sommations du 28 juin 2016 notifiées séparément au locataire et à son épouse, la régie a exigé le paiement d'un arriéré de loyer et de frais accessoires au montant de 7'609 fr.20; à défaut, elle menaçait de résilier le contrat conformément à l'
art. 257d CO
.

Par actes du 25 août 2016 notifiés séparément au locataire et à son épouse, Y.________ a résilié le contrat avec effet au 30 septembre 2016. Dans ces documents, elle se disait bailleresse de l'appartement.

2.

Le 3 mai 2017, Y.________ a ouvert action contre les époux X.________ devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Les défendeurs devaient être condamnés à évacuer l'appartement. Le tribunal était requis d'autoriser d'emblée l'évacuation forcée avec le concours de la force publique.

H.X.________ a lui aussi ouvert action devant le même tribunal, le 17 mai 2017, contre Y.________, le « détenteur inconnu du certificat d'actions 1-7-13-17-24-25-45 » et la Société Immobilière Z.________ SA. Il contestait que Y.________ fût partie au contrat et habilitée à le résilier. Il requérait à titre principal l'annulation du congé et à titre subsidiaire la prolongation judiciaire du contrat pour une durée de quatre ans.

Le tribunal a ordonné la jonction des causes.

Le tribunal a rendu un premier jugement le 15 novembre 2017. Statuant sur l'appel des époux X.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a annulé ce prononcé par arrêt du 12 juillet 2018. La Cour a renvoyé la cause au tribunal pour complément d'instruction et nouveau jugement.

Le tribunal a rendu un nouveau jugement le 14 mars 2019. Il a constaté que Y.________ est la bailleresse de l'appartement. Il a constaté la validité du congé et il a condamné les défendeurs à évacuer ce logement. Il a enfin renvoyé la cause à une autre chambre du Tribunal des baux et loyers pour statuer après expiration du délai d'appel sur les mesures d'exécution sollicitées.

3.

La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 16 mars 2020 sur un deuxième appel des époux X.________. Elle a rejeté cet appel et confirmé le jugement attaqué.

4.

Agissant par la voie du recours en matière civile, les époux X.________ requièrent le Tribunal fédéral d'annuler le congé signifié le 25 août 2016.

Invitée à prendre position sur une demande d'effet suspensif jointe au recours, Y.________ a présenté une demande de sûretés en garantie des dépens; elle a plus tard déposé une prise de position. Elle n'a pas été invitée à répondre au recours.

La Société Immobilière Z.________ SA, elle aussi intimée, n'a pas procédé.

5.

Le présent arrêt mettant fin à la cause, il n'est nécessaire de statuer ni sur la demande d'effet suspensif ni sur la demande de sûretés en garantie des dépens.

6.

Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont en principe satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse.

7.

Les recourants persistent à contester que Y.________ soit la cocontractante de H.X.________ et qu'elle ait pu valablement résilier le contrat le 25 août 2016.

Ledit contrat a été conclu le 20 septembre 2013. Le locataire traitait alors avec la société W.________ SA. Celle-ci affirmait traiter au nom et pour le compte d'un tiers dont elle ne révélait pas l'identité. En effet, l'expression « certificat d'actions 1-7-13-17-24-25-45 », dans le contrat, ne permettait pas au locataire de reconnaître une personne, mais il était évident que la régie ne s'obligeait pas elle-même. Le procédé ainsi adopté était valable au regard de l'
art. 32 al. 1 CO
concernant la représentation. Il incombait seulement à la régie, représentante, d'indiquer plus tard au locataire la personne qu'elle représentait dans l'éventualité où la collaboration de cette personne devenait nécessaire à l'exécution du contrat (Christine Chappuis, in Commentaire romand, 2e éd., n° 15 ad
art. 32 CO
).

Elucider quelle est la personne physique ou morale que la régie, par ses propres organes ou représentants, voulait représenter le 20 septembre 2013, lorsqu'elle a remis à bail l'appartement concerné, n'est pas une question de droit soumise au contrôle du Tribunal fédéral selon l'
art. 95 let. a LTF
. En effet, déterminer ce que les parties ou leurs représentants savaient ou voulaient au moment de conclure relève de la constatation des faits (
ATF 140 III 86
consid. 4.1 p. 91). Selon l'
art. 105 al. 1 LTF
, le Tribunal fédéral est au contraire lié par les constatations de fait de la juridiction cantonale.

Il est raisonnablement présumable que la régie, par ses propres organes ou représentants, voulait représenter la personne physique ou morale qu'elle considérait comme l'ayant droit à l'appartement concerné et pour laquelle elle assumait le mandat de gérer ce bien. Elle a pu se trouver dans l'incertitude, voire dans l'erreur au sujet de cette personne. Une erreur de ce genre est semble-t-il survenue lorsque la régie, répondant le 12 août 2015 à une demande du loca taire, a indiqué que la bailleresse était la Société Immobilière Z.________ SA. Le cas échéant, il s'agissait d'une erreur dite essentielle selon les
art. 23 et 24 al. 1 ch. 2 CO
; elle n'a pas eu pour effet de faire entrer cette société dans la relation de bail à loyer.

8.

Le procédé adopté par la régie lors de la conclusion du contrat, procédé opaque mais néanmoins valable, suivi d'une réponse semble-t-il erronée à la question plus tard posée par le locataire, sont à l'origine de débats oiseux et complexes. En définitive, la Cour de justice constate que Y.________ est la bailleresse représentée par la régie. A l'encontre de cette constatation, les recourants persistent à discuter longuement mais inutilement de multiples rapports de droit qui concernent certes l'appartement, la Société Immobilière Z.________ SA, Y.________ et d'autres personnes encore, mais dont le bail à loyer conclu le 20 septembre 2013 est juridiquement indépendant. Rien, dans l'argumentation développée à l'appui du recours, n'est de nature à révéler que l'identité de la personne représentée par la régie soit constatée de manière manifestement inexacte aux termes de l'
art. 105 al. 2 LTF
. Une intervention du Tribunal fédéral est par conséquent exclue.

9.

Les recourants ne mettent pas autrement en doute la validité du congé signifié le 25 août 2016. Ils ne mettent pas non plus en doute qu'en conséquence de la fin du contrat, l'
art. 267 al. 1 CO
autorise la bailleresse à exiger la restitution de l'appartement. Le recours en matière civile se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de parties qui succombent, ses auteurs doivent acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'intimée Y.________ peut prétendre pour avoir pris position sur la demande d'effet suspensif.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté.

2.

Les recourants acquitteront un émolument judiciaire de 3'000 francs.

3.

Les recourants verseront une indemnité de 500 fr. à l'intimée Y.________, solidairement entre eux, à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 23 juin 2020

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La présidente : Kiss

Le greffier : Thélin