bger · 4C.399/2004 · 2005-08-30 · fr

promesse d'achat et de vente | Droit des contrats

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 30.08.2005 4C.399/2004
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 30.08.2005 4C.399/2004
Tribunale federale I Corte di diritto civile 30.08.2005 4C.399/2004

Tribunale federale
Tribunal federal
4C.399/2004 /ech
Arrêt du 30 août 2005
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mmes les Juges Corboz, Président, Klett, Nyffeler, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Charif Feller.
Parties
A.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Aba Neeman,
contre
B.________,
demanderesse et intimée, représentée par Me Jacques Michod.
Objet
promesse d'achat et de vente,
recours en réforme contre le jugement de la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois du 12 juillet 2004.
Faits:
A.
B.________ (demanderesse) souhaitait acquérir un appartement dans un immeuble, sis à Villars-sur-Ollon et propriété de A.________ (défendeur). A l'issue de négociations engagées notamment avec le défendeur, représenté par son fils C.________, la demanderesse a accepté d'acheter, ensemble avec sa fille Astrid, deux appartements pouvant être réunis en un seul logement. L'accord intervenu à ce sujet, le 19 juillet 1995, prévoyait un prix fixe et forfaitaire de 591'000 fr. pour les travaux de finitions et les accessoires, à l'exception des éléments constituant la cuisine principale.
Par deux promesses de vente et d'achat notariées du 29 août 1995, la demanderesse et sa fille ont promis d'acheter du défendeur deux appartements au prix respectivement de 600'000 fr. et de 400'000 fr. Un acompte de 100'000 fr. devait être versé pour les deux appartements.
Le 5 octobre 1995, X.________ SA, dont C.________ était l'un des administrateurs, a adressé à la demanderesse un descriptif général des meubles de cuisine dont le coût total s'élevait à 85'000 fr. Par la suite, la société Y.________ SA a commandé les finitions choisies par la demanderesse et a exécuté les travaux conjointement avec X.________ SA. Après l'achèvement de ceux-ci en décembre 1995, la demanderesse a séjourné dans l'appartement une vingtaine de jours. Le 28 février 1996, X.________ SA a adressé à la demanderesse une facture pour un montant de 85'000 fr., concernant des travaux spéciaux de finitions.
Il ressort d'un décompte final, établi le 29 février 1996, que le coût des travaux s'élève à 761'000 fr. au total (forfait: 591'000 fr. + agencement de cuisine: 85'000 fr. + travaux spéciaux: 85'000 fr.).
B.
Le 18 avril 1996, C.________ a cédé à la société X.________ SA les droits découlant du contrat d'entreprise conclu avec la demanderesse et sa fille. Le même jour, X.________ SA a cédé à la société Y.________ SA, représentée par le défendeur (
art. 64 al. 2 OJ
), les droits découlant des contrats d'entreprise conclus avec C.________.
Par courrier de leur conseil, la demanderesse et sa fille ont informé le défendeur, le 10 mai 1996, qu'elles invalidaient tous les accords contractuels passés avec celui-ci, avec X.________ SA et avec Y.________ SA. Elles invoquaient la lésion (
art. 21 CO
) et les vices du consentement (
art. 23-31 CO
).
Un décompte du 22 mai 1996, établi par Y.________ SA, indique notamment que le solde à payer pour les travaux de transformations et de finitions se monte à 761'000 fr.; il fait état de trois acomptes de 100'000 fr., versés par la demanderesse les 24 mars, 4 mai et 6 septembre 1995.
La demanderesse et sa fille ayant renoncé à l'achat des appartements en cause, le défendeur les a vendus le 26 décembre 1997 à des tiers pour le prix de 1'000'000 fr.
C.
C.a Le 31 mai 1996, la société Y.________ SA (ci-après: la société) a fait notifier à la demanderesse un commandement de payer la somme de 761'000 fr. et divers frais.
La demanderesse a formé opposition totale à cette poursuite en date du 7 juin 1996. Par requête du 20 juin 1996, la société a sollicité la mainlevée provisoire de cette opposition. Par décision notifiée le 27 septembre 1998, le Président du Tribunal du district de Zurich a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par la demanderesse à concurrence d'un montant de 170'000 fr. et de divers frais.
C.b Le 7 octobre 1996, la demanderesse a ouvert action en libération de dette devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois et a conclu à ce qu'elle n'est pas débitrice de la société de 170'000 fr. et des frais divers, l'opposition formée à la poursuite étant définitivement maintenue.
La société a conclu au rejet de la demande, en ce sens que la demanderesse reste débitrice desdites sommes, l'opposition totale étant levée. Reconventionnellement, la société a requis de la demanderesse le paiement de 591'000 fr. ainsi que de 37'648 fr. 35 pour les frais extrajudiciaires, le tout avec intérêts. La société a requis dans sa duplique du 28 août 1998 le rejet des conclusions nouvelles de la demanderesse, contenues dans sa réplique et portant sur le paiement d'une somme de 300'000 fr. (correspondant aux trois acomptes de 100'000 fr., versés par la demanderesse), plus intérêts.
C.c Le 6 juillet 1998, la société a cédé au défendeur l'intégralité des droits qu'elle détenait à l'encontre de la demanderesse et de sa fille.
Les 8 et 9 septembre 1999, la demanderesse et la société ont consenti à ce que le défendeur se substitue à celle-ci dans le procès.
Par ailleurs, la demanderesse a opposé aux prétentions du défendeur la compensation de la totalité des montants qu'elle lui a versés.
C.d En cours d'instance, une expertise a été confiée à un architecte EPFL-ETS-SIA. Il résulte de son rapport, déposé le 27 juin 2001, que les descriptifs de vente des appartements prévoyaient des travaux de finitions s'élevant à 280'000 fr. au total. Le coût des travaux de finitions commandés par la demanderesse est estimé à 650'000 fr. Selon l'expert, le prix de 961'000 fr., réclamé par le défendeur, n'est pas raisonnable. Les deux acomptes de 100'000 fr. chacun, versés par la demanderesse les 24 mars et 4 mai 1995, sont justifiés au regard des prestations fournies, alors que les acomptes de 100'000 fr. au total, versés le 6 septembre 1995, ont été conservés par le défendeur à titre de peine conventionnelle, prévue dans les promesses de vente et d'achat.
Pour l'expert, la séparation [en vue de leur vente à des tiers] des appartements réunis en un seul logement a engendré un coût exagéré au regard du prix de vente possible. Le logement, tel que réalisé, sort du cadre habituel des appartements de montagne, mais il existe depuis toujours une clientèle pour les appartements de luxe en ce lieu. Le prix de vente obtenu n'est pas supérieur aux prix habituellement pratiqués. Le prix d'acquisition est fixé à 1'270'000 fr. dans les descriptifs de vente. L'expert évalue ce prix à 1'100'000 fr., y compris deux places de parc de 40'000 fr. au total (
art. 64 al. 2 OJ
) et à l'exclusion des travaux commandés par la demanderesse. Déduction faite du montant de 280'000 fr. correspondant au coût des travaux prévus dans les descriptifs mais inexécutés, la valeur des appartements est réduite à 820'000 fr. Compte tenu des travaux évalués à 650'000 fr. ainsi que des places de parc, les biens immobiliers sont estimés à 1'510'000 fr. au total.
C.e Dans son jugement du 12 juillet 2004, la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a admis l'action en libération de dette ouverte par la demanderesse contre le défendeur, à concurrence de 170'000 fr. Elle a en revanche rejeté toutes autres ou plus amples conclusions.
D.
Le défendeur exerce un recours en réforme contre le jugement précité, dont il requiert l'annulation. Il reprend les conclusions principales et reconventionnelles formulées dans la procédure cantonale.
La demanderesse propose le rejet du recours.
Par arrêt du 4 mars 2005, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours (en nullité) interjeté par le défendeur contre le jugement du 12 juillet 2004.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
La cour cantonale a estimé, en substance, que la demanderesse avait conclu, en sus de la promesse de vente et d'achat, trois contrats d'entreprise ayant pour objet des travaux sur fonds d'autrui. Elle a ensuite examiné si tous les contrats devaient être invalidés pour lésion, dol ou erreur essentielle, comme invoqué par la demanderesse, et a retenu qu'ils étaient valables.
1.1 Etant donné que la question de la validité des contrats ne fait pas l'objet du présent recours, interjeté par le défendeur et non par la demanderesse, point n'est besoin d'y revenir. La demanderesse et sa fille - qui n'est pas partie à la présente procédure - ayant renoncé à l'achat des appartements, l'acompte versé de 100'000 fr. au total peut être conservé par le défendeur, à titre de peine conventionnelle, prévue dans les promesses de vente et d'achat. Celui-ci a pu vendre les appartements à des tiers pour le même prix (1'000'000 fr.) exigé initialement de la demanderesse et de sa fille. Il s'ensuit que les parties à la présente procédure n'ont aucune prétention à faire valoir l'une contre l'autre sur la base de la promesse de vente et d'achat.
1.2 La demanderesse a commandé auprès de différents entrepreneurs des travaux, dont le coût s'élève à 761'000 fr. au total (forfait: 591'000 fr. + agencement de cuisine: 85'000 fr. + travaux spéciaux: 85'000 fr.). Le défendeur s'est fait céder l'ensemble des créances découlant des contrats d'entreprise.
Bien que les travaux aient été facturés 961'000 fr. par le défendeur et que l'expert judiciaire les ait estimés à 650'000 fr., la cour cantonale a souverainement retenu (cf.
art. 63 al. 2 OJ
) le montant de 761'000 fr., la demanderesse s'étant engagée formellement par sa signature à hauteur de ce montant. Sur cette somme, celle-ci a versé un acompte de 200'000 fr. au total.
Dans sa décision sur le recours en nullité cantonal, la Chambre des recours a estimé que les premiers juges avaient retenu sans arbitraire un prix de vente de 1'000'000 fr., incluant des travaux de finitions d'un montant de 280'000 fr. La Cour civile cantonale a donc retenu, de manière qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (cf.
art. 63 al. 2 OJ
), que le défendeur aurait dû prendre à sa charge la somme de 280'000 fr., lesdits travaux n'ayant pas été exécutés.
Au vu de ce qui précède, le solde dû par la demanderesse, sur la base des contrats d'entreprise, s'élève à 281'000 fr. (761'000 fr. - 200'000 fr. - 280'000 fr.).
2.
La demanderesse ayant renoncé à l'achat des appartements, la cour cantonale a considéré que le défendeur, en vertu du principe de l'accession (
art. 671 CC
), était devenu propriétaire des travaux de finitions, exécutés aux frais de la demanderesse. Le défendeur se trouverait donc enrichi (
art. 62 ss CO
) aux dépens de la demanderesse.
2.1 Selon l'
art. 671 al. 1 CC
, lorsqu'un propriétaire emploie les matériaux d'autrui pour construire sur son propre fonds, ou qu'un tiers emploie ses propres matériaux sur le fonds d'autrui, ces matériaux deviennent partie intégrante de l'immeuble. Cette disposition permet d'appliquer le principe de l'accession aux deux hypothèses qu'elle prévoit. Ce principe connaît des correctifs (art. 671 à 673 CO) qui ont notamment pour but de permettre au propriétaire des matériaux d'obtenir une compensation même lorsque les conditions des
art. 62 ss CO
ne sont pas remplies (
ATF 99 II 131
consid. 3 in fine p. 138; Steinauer, Les droits réels, tome II, 3e éd. Berne 2002, n. 1637).
Ainsi, l'
art. 672 al. 1 CC
dispose que lorsque la séparation n'a pas lieu, le propriétaire du fonds est tenu de payer pour les matériaux une indemnité équitable. Cette disposition ne s'applique cependant pas lorsque les matériaux sont employés en vertu d'un contrat liant le propriétaire des matériaux et le propriétaire du bien-fonds, les prétentions réciproques étant alors contractuelles (
ATF 99 II 131
consid. 4a p. 138 et 4c p. 141). L'
art. 672 CC
n'envisage pas non plus l'hypothèse de celui qui construit sur le fonds d'autrui avec les matériaux d'autrui. Il convient dans ce cas d'appliquer les principes généraux notamment des
art. 62 ss CO
(
ATF 99 II 131
consid. 4b p. 139; contra: Steinauer, op. cit., n. 1638a et la référence citée; Paul Piotet, Qui est le propriétaire des matériaux ...., Revue Suisse de Jurisprudence 1975/2, p. 21). En revanche, la conclusion d'un contrat entre l'entrepreneur propriétaire des matériaux et un maître d'ouvrage qui n'est pas le propriétaire du fonds (p. ex. un locataire) n'exclut pas l'application des art. 671 à 673 CC (
ATF 99 II 131
consid. 4c p. 141; Steinauer, op. cit., n. 1638b).
2.2 La demanderesse a conclu divers contrats d'entreprise. L'application des art. 671 à 673 CC n'est donc en soi pas exclue aux prétentions réciproques des propriétaires des matériaux (les entrepreneurs), d'une part, et du propriétaire du fonds (le défendeur), d'autre part.
En l'espèce toutefois, les prétentions litigieuses n'opposent que le maître d'ouvrage au propriétaire du bien-fonds. On se trouve dans l'hypothèse de la personne (la demanderesse) qui construit sur le fonds d'autrui (le défendeur) avec les matériaux d'autrui (les entrepreneurs). Le fondement du droit à l'indemnité du maître d'ouvrage n'est, par conséquent, pas légal, mais découle directement des
art. 62 ss CO
, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux art. 671 à 673 CC.
2.3 Quand bien même le jugement cantonal laisse entendre qu'en l'espèce les
art. 62 ss CO
ne sont appliqués qu'à titre de droit supplétif (cf.
ATF 95 II 221
consid. 2b), ce qui suppose un fondement légal de l'action, cette considération n'enlève rien au fait que les conditions d'un enrichissement illégitime sont réalisées (voir à ce sujet parmi d'autres: Pierre Engel; Traité des obligations en droit suisse, dispositions générales du CO, 2e éd., p. 584 ss), comme admis en définitive par la cour cantonale, qui n'a, par conséquent, pas violé le droit fédéral à cet égard.
3.
3.1 Le défendeur reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'
art. 8 CC
, la demanderesse n'ayant pas établi la preuve, qui lui incombe, de l'indemnité de plus-value due.
A ce sujet, la cour cantonale a admis que la plus-value des logements s'élevait à 370'000 fr. Ce montant représente la différence entre la valeur des travaux, telle qu'estimée par l'expert à 650'000 fr., et les travaux de finitions d'une valeur de 280'000 fr., que le défendeur s'était engagé à réaliser, mais qui n'ont pas été exécutés.
3.2 La demanderesse ayant invoqué valablement la compensation, la différence en sa faveur s'élève, selon les juges cantonaux, à 89'000 fr. (370'000 fr. - 281'000 fr.).
La cour cantonale estime toutefois qu'aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que les appartements en cause auraient trouvé preneur à un prix de vente augmenté de l'entier du prix des travaux estimé par l'expert. De l'avis de celui-ci, retenu par les juges cantonaux, le luxe des travaux de finitions commandés par la demanderesse n'est pas usuel pour des logements de montagne. A cela s'ajoutent les fluctuations du marché immobilier. Pour la cour cantonale, ces incertitudes doivent bénéficier au défendeur, qui doit être libéré du paiement de la somme de 89'000 fr.
3.3 L'enrichissement au sens de l'
art. 62 CO
consiste en la différence entre le montant actuel du patrimoine et le montant inférieur qu'aurait ce patrimoine si un déplacement de valeur ne s'était pas produit (Pierre Engel, op. cit. , p. 584).
Les deux appartements constituent un actif dans le patrimoine du défendeur, qui doit être évalué à sa valeur vénale. Pour déterminer l'enrichissement, il convient de comparer la valeur vénale aux finitions prévues (280'000 fr.) et aux finitions réalisées, telles qu'estimées par l'expert (650'000 fr.). A cet égard, la cour cantonale a reconnu, à juste titre, qu'il n'était pas certain que la valeur vénale des appartements augmenterait dans la même mesure que le coût des travaux réalisés. Une présomption dans ce sens est d'autant moins possible que l'expert a expressément signalé le problème posé de la répercussion du coût des travaux de luxe sur la valeur vénale.
Cependant, en admettant que le défendeur devait être libéré du solde de 89'000 fr. après compensation, la cour cantonale a perdu de vue que sa solution aboutissait, par l'effet de la compensation, à l'admission d'une plus-value de 281'000 fr. en compensation sur le solde dû au défendeur par la demanderesse à raison des contrats d'entreprise. Or ce résultat est erroné, dès lors que, selon la cour cantonale, la demanderesse n'avait pas apporté la preuve lui incombant (
art. 8 CC
) de la créance en enrichissement fondée sur l'
art. 62 CO
, soit dans le cadre de l'action en enrichissement illégitime, et compte tenu du fait que l'expertise effectuée par l'architecte ne permettait d'évaluer que le coût des travaux selon la valeur du travail et les dépenses de l'entrepreneur (
art. 374 CO
), soit dans le cadre des contrats d'entreprise.
Cela étant, il se justifie de renvoyer la cause à la cour cantonale (
art. 64 al. 1 OJ
), afin qu'elle détermine, avec l'aide d'un expert de la vente immobilière dans la région, dans quelle mesure le coût des travaux de luxe pouvait être répercuté sur la valeur vénale des deux appartements.
4.
Vue l'issue de la cause, les frais seront répartis par moitié entre les parties et les dépens compensés.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis, le jugement attaqué est annulé et la cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
Un émolument judiciaire de 9'000 fr. est mis pour moitié à la charge du défendeur et pour moitié à la charge de la demanderesse.
3.
Les dépens sont compensés.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois.
Lausanne, le 30 août 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière: