bger · 5A 962/2023 · 2024-04-03 · de

Neuschätzung eines Grundstücks | Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Bundesgericht II. Zivilrechtliche Abteilung 03.04.2024 5A 962/2023 (5A_962/2023)
Tribunal fédéral IIe Cour de droit civil 03.04.2024 5A 962/2023 (5A_962/2023)
Tribunale federale II Corte di diritto civile 03.04.2024 5A 962/2023 (5A_962/2023)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_962/2023
Urteil vom 3. April 2024
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter von Werdt, Hartmann,
Gerichtsschreiber Levante.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
gegen
Bezirksgericht Zürich, 1. Abteilung als untere kantonale Aufsichtsbehörde über Betreibungsämter, Badenerstrasse 90, Postfach, 8036 Zürich,
Betreibungsamt Zürich 1,
Gessnerallee 50, 8001 Zürich,
1. B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Mathis Zimmermann und/oder Rechtsanwältin Florence Mathier,
2. C.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Annegret.
Gegenstand
Neuschätzung eines Grundstücks,
Beschwerde gegen den Beschluss und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 4. Dezember 2023 (PS230204-O/U).
Sachverhalt:
A.
A.a.
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 18. Oktober 2007 veräusserten B.________ und C.________ ihre in der Zürcher Altstatt gelegene Liegenschaft Gasse U.________ sss/Gasse V.________ ttt Gbbl. Nr. uuu, Kataster Nr. vvv, an A.________ zu einem Kaufpreis von Fr. 7'200'000.--, der mittels Abschlusses von zwei zugunsten der Verkäufer lautenden Darlehensverträgen getilgt wurde. In demselben Vertrag räumte A.________ der D.________ AG für die Dauer von 25 Jahren ein limitiertes Vorkaufsrecht ein. Der Vorkaufspreis bemisst sich einerseits am Kaufpreis und andererseits an einer allfälligen Veränderung des Landesindexes für Konsumentenpreise zuzüglich allfälliger wertvermehrender Investitionen, soweit diese bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden können. Das Vorkaufsrecht wurde im Grundbuch vorgemerkt.
A.b.
B.________ und C.________ betrieben A.________ in den Betreibungen Nrn. www, xxx, yyy und zzz des Betreibungsamts Meilen-Herrliberg-Erlenbach über insgesamt Fr. 3'695'170.15 (zzgl. Kosten). Am 3. Januar 2023 ersuchte das Betreibungsamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach das Betreibungsamt Zürich 1 per Email unter Beilage eines nicht unterzeichneten Verwertungsauftrags um rechtshilfeweise Verwertung der Liegenschaft Gasse V.________ ttt in W.________, Gbbl. Nr. uuu, Kat. Nr. vvv. Dieses schätzte die Liegenschaft gestützt auf eine in Auftrag gegebene Verkehrswertschätzung vom 27. März 2023 auf Fr. 8'000'000.--.
A.c.
Auf Begehren von A.________ ordnete das Bezirksgericht Zürich als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen eine neue Schätzung an. Der Sachverständige schätzte die Liegenschaft auf Fr. 8'400'000.-- (Gutachten vom 29. August 2023). Mit Entscheid vom 9. Oktober 2023 wies das Bezirksgericht das Betreibungsamt Zürich 1 an, den Verkehrswert von Fr. 8'400'000.-- zu übernehmen.
B.
Dagegen erhob A.________ am 26. Oktober 2023 Beschwerde an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 4. Dezember 2023 (zugestellt am 7. Dezember 2023) abwies.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 18. Dezember 2023 wendet sich A.________ (fortan: Beschwerdeführer) an das Bundesgericht. Er beantragt, es sei festzustellen, dass der Verwertungsauftrag vom 3. Januar 2023 und damit sämtliche seitherigen Betreibungshandlungen nichtig seien (Rechtsbegehren 1). Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer, es sei eine neue Liegenschaftsschätzung in Auftrag zu geben (Rechtsbegehren 2), subeventualiter die Sache an das Obergericht bzw. an das Bezirksgericht zu neuer Beurteilung zurückzuweisen (Rechtsbegehren 3).
Mit Verfügung vom 12. Januar 2024 hat der Präsident der urteilenden Abteilung entgegen den Anträgen von B.________ und C.________ der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten, in der Sache hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt.
Mit Schreiben vom 23. März 2024 teilt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht mit, er habe gleichentags beim Betreibungsamt Zürich 1 ein Ausstandsbegehren gegen den Leiter und weitere Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter des Betreibungsamts gestellt, und er beantragt, das bundesgerichtliche Verfahren sei bis zur Klärung der Ausstandsthematik zu sistieren.
Erwägungen:
1.
Gegen den angefochtenen Entscheid der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist die Beschwerde in Zivilsachen gegeben (
Art. 19 SchKG
i.V.m.
Art. 72 Abs. 2 lit. a,
Art. 74 Abs. 2 lit. c und
Art. 75 Abs. 1 BGG
). Der im kantonalen Verfahren unterlegene Beschwerdeführer ist als Schuldner zur Beschwerde berechtigt (
Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG
). Die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m.
Art. 46 Abs. 1 lit. c BGG
).
2.
Der Sistierungsantrag steht in keinem nachvollziehbaren Zusammenhang mit der vorliegenden Beschwerde. Der Beschwerdeführer legt nicht dar, inwiefern sich der Ausstand des Leiters und/oder weiterer Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter des Betreibungsamts Zürich 1 auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens auswirken könnte. Er ist abzuweisen.
3.
3.1.
Vorab wirft der Beschwerdeführer dem Obergericht eine Verletzung des Anspruchs auf das rechtliche Gehör (
Art. 29 Abs. 2 BV
) in seinem Teilgehalt des Anspruchs auf einen begründeten Entscheid vor. In Ziff. 10 seiner Beschwerde an das Obergericht vom 26. Oktober 2023 und in seiner Beschwerdeergänzung vom 6. November 2023 habe er gerügt, der rechtshilfeweise Verwertungsauftrag des Betreibungsamts Meilen-Herrliberg-Erlenbach vom 3. Januar 2023 habe unterzeichnet werden müssen, worauf das Obergericht mit keinem Wort eingegangen sei.
3.2.
In Ziff. 10 der an das Obergericht gerichteten Beschwerde vom 26. Oktober 2023 hatte der Beschwerdeführer geltend gemacht, der Verwertungsauftrag des Betreibungsamts Meilen-Herrliberg-Erlenbach an das Betreibungsamt Zürich 1 sei "nicht in der vom SchKG vorgesehenen und den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien entsprechenden Verfügungsform erfolgt"; "Ein Telefonat und eine Email reichen für eine solche Massnahme nicht, sondern sind untauglich und formungültig." In seiner Beschwerdeergänzung vom 6. November 2023 hat er diesen Einwand wortwörtlich wiederholt. Es kann mithin keine Rede davon sein, dass sich der Beschwerdeführer vor Obergericht auf die fehlende Unterzeichnung des "Verwertungsauftrags" vom 3. Januar 2023 berufen hat, weshalb das Obergericht, indem es sich nicht mit der Frage der Unterzeichnung befasst hat, seine Begründungspflicht nicht verletzt hat.
4.
4.1.
Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, der "Verwertungsauftrag" des Betreibungsamts Meilen-Herrliberg-Erlenbach an das Betreibungsamt Zürich 1 vom 3. Januar 2023 sei nichtig, weil dieser im Widerspruch zu Art. 6 der Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu verwendenden Formulare und Register sowie die Rechnungsführung vom 5. Juni 1996 (VFRR; SR 281.31) nicht unterzeichnet worden sei.
4.2.
4.2.1.
Gemäss Abs. 1 von
Art. 4 SchKG
("Rechtshilfe") nehmen die Betreibungs- und Konkursämter auf Verlangen von Ämtern, ausseramtlichen Konkursverwaltungen, Sachwaltern und Liquidatoren eines anderen Kreises Amtshandlungen vor. Gegenstand der Rechtshilfe ist die behördliche Tätigkeit, zu deren Vornahme Amtsgewalt notwendig, dies aber ausserhalb des Amtskreises der ersuchenden Behörde vorzunehmen ist (Requisition).
Art. 4 SchKG
kommt immer dann und nur dann zur Anwendung, wenn ein Amt ausserhalb seiner örtlichen Zuständigkeit, d.h. ausserhalb seines Kreises (
Art. 1 SchKG
) tätig werden muss, wo es keine Amtsgewalt hat. Umgekehrt kann das Amt für die Amtshandlung im eigenen Kreis nicht die Rechtshilfe eines anderen Amtes verlangen; auch die Zustellung von Betreibungsurkunden ausserhalb des Amtskreises durch die Post erfordert keine Rechtshilfe (Art. 4 Abs. 2 a.E. SchKG); anders als im internationalen Verhältnis können diese Amtshandlungen im ganzen Inland direkt vorgenommen werden (
BGE 141 III 580
E. 3.1).
Zur Verwertung von gepfändeten Liegenschaften, die ausserhalb des Betreibungskreises des Betreibungsamts liegen, ist die Rechtshilfe gemäss
Art. 4 SchKG
am Ort der gelegenen Sache in Anspruch zu nehmen. Zu Recht steht daher ausser Frage, dass das Betreibungsamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach für die Verwertung der schuldnerischen Liegenschaft das Betreibungsamt Zürich 1 um Vornahme der erforderlichen Amtshandlungen ersuchen durfte und musste, und dass Letzteres zur verlangten Tätigkeit verpflichtet ist (
BGE 141 III 580
E. 3.2.1).
4.2.1.
Im Fall einer Requisition bleibt das requirierende Betreibungsamt geschäftsführend. Das requirierte Betreibungsamt handelt, bildlich gesprochen, bloss als verlängerter Arm des requirierenden Betreibungsamts. Demzufolge sind Beschwerden gegen die Rechtmässigkeit der requisitionsweise angeordneten Massnahme gegen das ersuchende Betreibungsamt an die für dieses zuständige Aufsichtsbehörde zu richten, wohingegen Beschwerden gegen die eigentliche Durchführung der fraglichen Handlung gegen das ersuchte Betreibungsamt geführt werden müssen (
BGE 145 III 487
E. 3.4.2; WALTHER/ROTH, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 4 zu
Art. 4 SchKG
). Entsprechend hat das Rechtshilfeersuchen als solches keinen Verfügungscharakter; als solches kann es nicht angefochten werden. Freilich sind die Rechtshilfeersuchen grundsätzlich schriftlich abzufassen. Ist hingegen Gefahr in Verzug, kann das zu beauftragende Amt, insbesondere im Hinblick auf den Erlass der Verfügungsbeschränkung entsprechend telefonisch und/oder elektronisch über vorzunehmende Schritte angewiesen werden (ZOPFI, in: Kurzkommentar VZG, 2. Aufl. 2023, N. 2 zu
Art. 24 VZG
). Die Dienststelle für Oberaufsicht SchKG im Bundesamt für Justiz hat kein Formular für Rechtshilfeersuchen erstellt. Folglich unterliegen diese keiner Formularpflicht und müssen sie nicht in Anwendung von
Art. 6 VFRR
unterzeichnet werden. Der Einwand, zufolge fehlender Unterzeichnung sei der Verwertungsauftrag [recte: das Rechtshilfeersuchen] vom 3. Januar 2023 nichtig, ist unbegründet.
5.
5.1.
Ferner beanstandet der Beschwerdeführer das Schätzungsgutachten vom 29. August 2023. In diesem werde zu Unrecht das Vorkaufsrecht berücksichtigt. Die Begründung eines Vorkaufsrechts durch einen Vertrag zugunsten und aufgrund der zahlreichen Verpflichtungen des Vorkaufsberechtigten auch
zulasten
eines Dritten sei unzulässig und nichtig. Demzufolge sei auch die Vormerkung des Vorkaufsrechts im Grundbuch nichtig.
5.2.
In tatsächlicher Hinsicht kann ergänzt werden (
Art. 105 Abs. 2 BGG
), dass auf dem (vom Beschwerdeführer im kantonalen Beschwerdeverfahren eingereichten) Deckblatt des öffentlich beurkundeten Vertrags vom 18. Oktober 2007 die D.________ AG ausdrücklich als Vertragspartei bezeichnet wird (kant. act. 33). Sodann lautet der Vertragstext (kant. act. 31/4), wie ihn auch der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde an das Obergericht zitiert (kant. act. 29), wie folgt: "Die erwerbende Partei [scil. der Beschwerdeführer] räumt der D.________ AG, mit Sitz in W.________, am heutigen Vertragsobjekt ein Vorkaufsrecht für die Dauer von 25 Jahren ab heute ein." Schliesslich haben B.________ (damals Präsident des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift) und E.________ (damals Vizepräsidentin des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift) den Vertrag vom 18. Oktober 2007 für die D.________ AG mitunterzeichnet (kant. act. 31/4).
5.3.
Nach dem Ausgeführten basiert die Argumentation des Beschwerdeführers auf einem lückenhaften bzw. verzerrt dargestellten Sachverhalt und kann von einer Vereinbarung zulasten Dritter keine Rede sein. Damit ist der Rüge der Nichtigkeit des Vorkaufsrechts die Grundlage entzogen. Dasselbe gilt hinsichtlich der Rüge, das Bezirksgericht habe die Offizialmaxime verletzt, indem es bei der Auftragserteilung an den Schätzer unterlassen habe, von Amtes wegen die Nichtigkeit des Vorkaufsrechts und der Vormerkung im Grundbuch zu berücksichtigen, wie auch mit Bezug auf den Vorwurf, das Bezirksgericht hätte nach Erhalt der Schätzung von Amtes wegen die zu berücksichtigenden Nichtigkeitspunkte gegenüber dem Schätzer beanstanden müssen. Nachdem das Obergericht das Vorkaufsrecht - zu Recht - nicht als nichtig beurteilte, brauchte es sich nicht mit den diesbezüglichen Einwendungen des Beschwerdeführers zu befassen; die auch in diesem Zusammenhang erhobene Rüge der Verletzung der Begründungspflicht zielt ins Leere. Wenn das Obergericht die vorliegenden Eintragungen im Grundbuch als Bewertungsgrundlage für die Schätzung des Sachverständigen (vgl. SVKG, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 36) als verbindlich erachtet und die Anordnung der Erstinstanz, den neuen Schätzwert zu übernehmen, bestätigt hat, kann von einer Rechtsverletzung nicht gesprochen werden.
6.
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde in allen Teilen als unbegründet; sie ist abzuweisen. Der Beschwerdeführer unterliegt und wird kostenpflichtig (
Art. 66 Abs. 1 BGG
).
Eine Entschädigung ist hingegen nicht geschuldet, zumal B.________ und C.________ im Verfahren um Gewährung der aufschiebenden Wirkung unterlegen sind und sich in der Hauptsache nicht vernehmen lassen mussten (
Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG
) und das Betreibungsamt in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (
Art. 68 Abs. 3 BGG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Der Sistierungsantrag wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Bezirksgericht Zürich 1. Abteilung als untere kantonale Aufsichtsbehörde über Betreibungsämter, dem Betreibungsamt Zürich 1, B.________, C.________ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, mitgeteilt.
Lausanne, 3. April 2024
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Levante