bger · 4C.15/2001 · 2001-05-22 · fr
un appartement dont elle entend céder l'usage à une personne physique pour telle ou telle raison.
Droit des contrats


[AZA 0/2]

4C.15/2001

Ie COUR CIVILE

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22 mai 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz,

juges. Greffier: M. Carruzzo.

__________

Dans la cause civile pendante

entre

X.________, défenderesse et recourante, représentée parMe Tal Schibler, avocat à Genève,

et

Y.________, demandeur et intimé, représenté par Me Didier Brosset, avocat à Genève;

(contrat de bail; représentation;

restitution anticipée de la chose)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent

les faits suivants:

A.- Y.________ est propriétaire d'un appartement dans un immeuble sis à Genève. A une date indéterminée, il a conclu, avec la société X.________, deux contrats de bail à loyer portant respectivement sur cet appartement et sur une place de parc au sous-sol de l'immeuble. Conclus pour une durée de cinq ans, les deux contrats ont pris effet le 1er novembre 1997. Le loyer mensuel de l'appartement a été fixé à 2116 fr., plus 120 fr. de provision pour charges, celui de la place de parc à 250 fr. Les locaux ont été occupés dès le début du bail par le dénommé Z.________.

Par courrier du 9 avril 1998, le mandataire de X.________ a résilié les deux contrats avec effet immédiaten se référant à une lettre datée du même jour, signée par Z.________ et libellée en ces termes:

"Concerne: Appartement sis ... et place de

parking

Sous-location

_________________________________________

Mesdames, Messieurs,

Suite au jugement de faillite me concernant du 31 mars 1998, je mets un terme à la sous-location de l'appartement et place de parking susmentionnés pour le plus prochain terme utile.

Veuillez ..."

Y.________ a refusé la résiliation anticipée des baux, rappelant, dans sa lettre du 27 avril 1998, la teneur de l'
art. 264 al. 1 CO
.

Z.________ est demeuré dans l'appartement jusqu'au 21 juin 1999, date à laquelle il en a restitué les clefs au bailleur. Il ne s'est acquitté d'aucun loyer, que ce soit en mains de X.________ ou du bailleur.

B.- Le 13 mai 1998, Y.________ a assigné X.________ devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. En dernier lieu, il a conclu à ce que la défenderesse soit condamnée à lui payer 44 265 fr.40, intérêts en sus, à titre d'arriérés de loyers et de solde de charges pour la période allant de février 1998 à juillet 1999.

La défenderesse a conclu au rejet de la demande.

A l'en croire, elle ne possédait pas la légitimation passive puisqu'elle n'avait traité avec le demandeur qu'en qualitéde représentante directe du véritable locataire, Z.________, lequel avait assisté à l'état des lieux d'entrée, occupé l'appartement et payé les premiers loyers. A titre subsidiaire, la défenderesse a soutenu avoir présenté, pour début juin 1998, en la personne du même Z.________, un locataire de remplacement dont le bailleur n'avait aucun motif de refuser la candidature.

Par jugement du 23 mars 2000, le Tribunal des baux et loyers a condamné la défenderesse à payer au demandeur la somme de 44 265 fr.40 et les intérêts y afférents.

Saisie par la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, statuant par arrêt du 4 décembre 2000, a confirmé le jugement de première instance.

C.- La défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut principalement au renvoi de la cause à la cour cantonale pour qu'elle statue à nouveau après avoir complété ses constatations de fait. A titre subsidiaire, la défenderesse invite le Tribunal fédéral, après avoir annulé l'arrêt attaqué, à dire que le contrat de bail liait le demandeur et Z.________ ou, sinon, que la chose louée a été valablement restituée au bailleur qui n'a dès lors plus de prétentions envers la locataire depuis le 9 avril 1998.

Le demandeur propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt attaqué.

Considérant en droit :

1.- a) Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (
art. 63 al. 2 OJ
) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (
art. 64 OJ
;
ATF 126 III 59
consid. 2a et les arrêts cités).

Dans la conclusion principale de son recours, la défenderesse invoque cette dernière exception pour solliciter le renvoi de la cause à l'autorité cantonale, afin que celleci complète ses constatations.

b) L'application de l'
art. 64 al. 1 OJ
suppose qu'en raison de lacunes dans les constatations de fait, la cause ne soit pas en état d'être jugée par le Tribunal fédéral.

Il en résulte, a contrario, qu'il n'y a pas lieu à renvoi lorsque les lacunes invoquées ne portent pas sur un fait décisif, c'est-à-dire dont dépend le sort du recours aux yeux du Tribunal fédéral (Poudret, COJ, n. 2.1 ad art. 64; Münch, Prozessieren vor Bundesgericht, § 4.67). La partie qui entend obtenir le renvoi sur la base de l'
art. 64 OJ
doit démontrer que le fait omis est pertinent, qu'il a été régulièrement allégué devant les juridictions cantonales et que l'allégation était assortie d'une offre de preuve en bonne et due forme (
ATF 119 II 353
consid. 5c/aa p. 357 et les arrêts cités). La disposition citée n'a pas pour objectif de permettre l'établissement d'un état de fait plus favorable au recourant; son application est exclue lorsque, même incomplet, l'état de fait admis par les instances cantonales est suffisant pour l'application du droit fédéral.

Le présent recours ne satisfait nullement à ces exigences. Son auteur se borne à affirmer, dans un préambule, que tous les faits pertinents pour la solution du litige n'ont pas été retenus de manière complète et satisfaisante par la Chambre d'appel. Il se contente ensuite d'énoncer une série de onze faits, en mentionnant les preuves censées les étayer, mais sans indiquer quand et où il les a allégués devant les autorités cantonales, ni préciser lesquels d'entre eux auraient été passés sous silence par les juges précédents, ni démontrer en quoi les faits dont la constatationa prétendument été omise seraient pertinents du point de vue juridique.

Dans ces conditions, la juridiction fédérale de réforme s'en tiendra aux seuls faits constatés dans l'arrêt attaqué.

2.- a) Pour écarter l'argument principal de la défenderesse, qui prétendait n'avoir conclu les baux litigieux qu'en qualité de représentante de Z.________, les juges d'appel ont retenu que la défenderesse ne s'était à aucun moment fait connaître comme telle, le dossier révélant, au contraire, que les parties avaient toujours considéré que les rapports entre la défenderesse et le prénommé se présentaient sous la forme d'un contrat de sous-location. Cette opinion commune et concordante des parties, la cour cantonale la déduit du texte de la lettre de résiliation du 9 avril 1998 susmentionnée, d'un témoignage attestant que le demandeura toujours entendu se lier avec la défenderesse au sujet de laquelle il avait pris des renseignements et, enfin, de l'absence de toute allusion à un quelconque rapport de représentation dans le contrat de bail écrit.

La défenderesse invoque une violation de l'
art. 32 CO
. A son avis, les juges cantonaux ont méconnu cette disposition en excluant sa qualité de représentante du seul fait qu'elle avait signé le contrat de bail. Les circonstances suffisaient, selon elle, à établir le rapport de représentation, à commencer par le fait que l'appartement litigieux avait été occupé dès le début du bail par Z.________ au vu et au su du bailleur. Au demeurant, il serait notoire qu'un appartement d'habitation est destiné à l'usage des personnes qui y habitent effectivement et non pas à celui d'une société.

b) Aux termes de l'
art. 32 CO
, les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté (al. 1). Lorsque au moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre (al. 2).

En l'occurrence, la Chambre d'appel a fait une application en tous points correcte de cette disposition. Elle a constaté souverainement que la défenderesse n'avait pas agi expressément au nom du soi-disant représenté, Z.________. Il ressort en outre de l'arrêt attaqué et de l'argumentation des parties qu'il n'était nullement indifférent au demandeur de traiter avec une société anonyme solvable ou avec une personne physique qui ne l'était pas. Enfin, la circonstance invoquée par la défenderesse - à savoir, l'occupation de l'appartement par Z.________, connue du bailleur - n'atteste en rien l'existence d'un rapport de représentation, d'autant moins que la défenderesse et l'intéressé lui-même ont qualifié ce dernier de sous-locataire dans leurs écrits. Pour le surplus, il n'est pas rare, quoi qu'en dise la défenderesse, qu'une personne morale conclue en son propre nom un contrat de bail ayant pour objet un appartement dont elle entend céder l'usage à une personne physique pour telle ou telle raison.

Ainsi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en excluant que la défenderesse n'ait agi qu'en tant que représentante directe de Z.________. Il suit de là que le premier moyen soulevé dans le recours en réforme est dénué de tout fondement.

3.- A titre subsidiaire, la défenderesse soutient qu'elle a valablement résilié les baux litigieux, le 9 avril 1998, en présentant au demandeur un locataire de remplacement solvable en la personne de Z.________.

a) Conformément à l'
art. 264 al. 1 CO
, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Entrée en vigueur le 1er juillet 1990, cette disposition consacre la jurisprudence tirée de l'art. 257 aCO. Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature.

De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé (
ATF 119 II 36
consid. 3d). Le bailleur peut également refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (
ATF 117 II 156
consid. 3b).

b) La cour cantonale a considéré que le bailleur n'était pas tenu d'accepter la candidature de Z.________, étant donné la solvabilité douteuse de l'intéressé. A cet égard, elle a relevé que cette personne avait été mise en faillite à sa demande, qu'elle se trouvait au chômage et que, selon ses propres dires, elle était dans l'incapacité de s'acquitter du montant des loyers litigieux.

Les constatations des juges précédents quant à la situation patrimoniale du locataire de remplacement proposé par la défenderesse relèvent du fait et lient, partant, la juridiction fédérale de réforme (
art. 63 al. 2 OJ
). Elles suffisent amplement à établir que la solvabilité du locataire de remplacement n'était en rien comparable à celle de la locataire sortante (cf.
ATF 119 II 36
).

Pour tout argument, la défenderesse insiste sur le caractère spécifique de la faillite personnelle, au sens de l'
art. 191 LP
, et sur le but de cette institution. Cependant, les remarques qu'elle formule à ce propos ont un caractère purement abstrait et ne tiennent aucun compte des circonstances du cas concret. D'autre part, il est constant que, même après le prononcé de sa faillite, intervenu le 31 mars 1998, Z.________, de son propre aveu, n'était pas en mesure d'assumer la charge que représentaient les loyers litigieux.

La Chambre d'appel a donc eu raison d'admettre que la défenderesse ne s'était pas libérée de ses obligations contractuelles en présentant au demandeur la candidature de Z.________ comme locataire de remplacement.

La violation de l'
art. 264 CO
, alléguée par la défenderesse, n'est dès lors pas établie à satisfaction de droit.

4.- En dernier lieu, la défenderesse invoque les
art. 8 et 14 CEDH
ainsi que l'art. 11 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels des Nations Unies du 16 décembre 1966 (RS 0.103. 1). A la suivre, les juges d'appel auraient violé ces dispositions en appliquant l'
art. 264 CO
d'une manière qui empêcherait toute personne "post-faillite" de pouvoir louer un logement.

La violation des dispositions de la Convention européenne des droits de l'homme ne peut pas être soumise au Tribunal fédéral par la voie du recours en réforme (
ATF 124 III 1
consid. 1b, 122 III 404 consid. 2 et les références).

Dans cette mesure, le recours de la défenderesse est irrecevable.

Pour le surplus, le Pacte international dont il est ici question ne contient pas des normes directement applicables (
ATF 121 V 246
consid. 2c et les références), si bien que la défenderesse ne saurait rien en déduire en sa faveur.

En tant qu'il est recevable, ce dernier grief est donc, lui aussi, voué à l'échec.

5.- La défenderesse, qui succombe, devra payer les frais de la procédure fédérale et indemniser le demandeur (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est recevable et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera à l'intimé une indemnité de 2000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

__________

Lausanne, le 22 mai 2001 CAR/mnv

Au nom de la Ie Cour civile

du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:

Le Président,

Le Greffier,