bger · 4A 171/2010 · 2010-07-19 · fr

bail à loyer; contestation du loyer initial | Droit des contrats

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 19.07.2010 4A 171/2010 (4A_171/2010)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 19.07.2010 4A 171/2010 (4A_171/2010)
Tribunale federale I Corte di diritto civile 19.07.2010 4A 171/2010 (4A_171/2010)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_171/2010
Arrêt du 19 juillet 2010
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les juges Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Thélin.
Participants à la procédure
Fondation A.________, représentée par Me Pascal Pétroz,
défenderesse et recourante,
contre
H.B.________ et
F.B.________, représentés par Me Romolo Molo,
demandeurs et intimés.
Objet
bail à loyer; contestation du loyer initial
recours contre l'arrêt rendu le 15 février 2010 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Faits:
A.
Selon contrat conclu le 31 janvier 2008 avec la Fondation A.________, H.B.________ et F.B.________ ont pris à bail un appartement de six pièces au cinquième étage d'un bâtiment sis à Genève, avenue .... Le loyer annuel net était fixé à 47'400 fr. alors que, selon l'avis officiel de fixation du loyer initial, le loyer antérieurement perçu s'élevait à 45'000 francs. L'augmentation était ainsi motivée: « adaptation des loyers à ceux usuels d'objets comparables dans la localité ou le quartier (
art. 269 let. a CO
) ».
Le bail a débuté le 1er mars 2008.
B.
Le 13 mars 2008, devant la commission de conciliation compétente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, H.B.________ et F.B.________ ont ouvert action contre la Fondation A.________. Leur demande tendait à faire réduire le loyer annuel net de l'appartement au montant de 24'000 francs. La défenderesse devait être condamnée à rembourser aux demandeurs les sommes payées par eux, à titre de loyer, au delà de ces mêmes montants, avec intérêts au taux de 5% par an. La garantie que les demandeurs avaient constituée en faveur de l'autre partie, auprès d'un établissement bancaire, devait être modifiée en conséquence.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action. Elle a produit divers documents concernant des logements censément comparables dans le quartier. Invitée par le tribunal à produire les renseignements nécessaires à un calcul du rendement de l'immeuble, elle s'y est refusée en indiquant qu'elle se prévaudrait des statistiques cantonales.
Le tribunal a effectué une visite de l'appartement et des parties communes du bâtiment le 23 février 2009.
Le tribunal s'est prononcé le 25 mai 2009. Accueillant partiellement l'action, il a fixé le loyer annuel net de l'appartement à 36'000 fr.; il a condamné la défenderesse à « rembourser le trop-perçu de loyer » et il a réduit la garantie de loyer au montant de 9'000 francs. Selon son jugement, la défenderesse a échoué dans la preuve des loyers de logements comparables dans le quartier, preuve qui lui incombait. Elle n'a pas fourni les renseignements nécessaires à un calcul du rendement de l'immeuble, de sorte que le loyer nouvellement fixé, et convenu entre les parties, doit être présumé abusif. Il appartenait alors au tribunal de fixer le loyer initial d'après la statistique cantonale, en tenant compte des caractéristiques de l'appartement concerné. D'après les constatations faites sur place, l'appartement comprend cinq pièces et il y a lieu de se référer à la statistique relative aux logements de cette catégorie.
La défenderesse a appelé du jugement pour réclamer que le loyer initial fût fixé à 45'678 fr. d'après la statistique cantonale relative aux logements de six pièces. Elle faisait grief aux premiers juges de n'avoir pas compté comme pièce la salle à manger de l'appartement.
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a statué le 15 février 2010; elle a confirmé le jugement. En raison de la nature de la cause, selon le droit cantonal de procédure, elle ne contrôlait les constatations de fait du tribunal qu'avec un pouvoir d'examen limité.
C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la défenderesse requiert le Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Chambre d'appel en ce sens que le loyer annuel net de l'appartement soit fixé à 45'678 francs.
Les demandeurs concluent au rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
Le recours est dirigé contre un jugement final (
art. 90 LTF
), rendu en matière civile (
art. 72 al. 1 LTF
) et en dernière instance cantonale (
art. 75 al. 1 LTF
). Ses auteurs ont pris part à l'instance précédente et succombé dans leurs conclusions (
art. 76 al. 1 LTF
). La valeur litigieuse correspond à vingt fois la part du loyer annuel encore contestée dans cette même instance (art. 51 al. 1 let. a, 51 al. 4 LTF;
ATF 121 III 397
consid. 1 p. 399;
118 II 422
consid. 1 p. 424); elle excède le minimum légal de 15'000 fr. prévu en matière de droit du bail à loyer (
art. 74 al. 1 let. a LTF
). Le recours a été introduit en temps utile (
art. 100 al. 1 LTF
) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3 LTF).
Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (
art. 95 let. a LTF
). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (
art. 106 LTF
). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours (
art. 42 al. 2 LTF
;
ATF 135 III 397
consid. 1.4 p. 400;
133 II 249
consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon détaillée (
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 134 I 83
consid. 3.2 p. 88;
134 II 244
consid. 2.2 p. 246;
133 II 249
consid. 1.4.2).
Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (
art. 105 al. 1 LTF
); en règle générale, les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont irrecevables (
art. 99 al. 1 LTF
). Le tribunal peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires aux termes de l'
art. 9 Cst.
(
ATF 133 II 249
consid. 1.1.2 p. 252), ou établies en violation du droit (
art. 105 al. 2 LTF
). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (
art. 97 al. 1 LTF
).
2.
La défenderesse ne met pas en doute que le loyer prévu dans le contrat du 31 janvier 2008 fût abusif au regard des
art. 269 et 269a CO
, ni qu'il appartînt au Tribunal des baux et loyers d'apprécier et de fixer le loyer initial à acquitter par les demandeurs. Elle ne conteste pas non plus qu'à cette fin, la statistique officielle du canton de Genève pût être prise en considération. Elle se plaint seulement d'une constatation erronée du nombre des pièces de l'appartement, conduisant à un choix également erroné dans les catégories distinguées par la statistique. Elle invoque surtout la protection contre l'arbitraire conférée par l'
art. 9 Cst.
En ce qui concerne l'appréciation des preuves et la constatation des faits, l'autorité tombe dans l'arbitraire et elle viole donc cette disposition constitutionnelle lorsqu'elle ne prend pas en considération, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, sur la base des éléments recueillis, elle parvient à des constatations insoutenables (
ATF 129 I 8
consid. 2.1; voir aussi
ATF 134 V 53
consid. 4.3 p. 62). Selon la jurisprudence relative aux recours formés pour violation de droits constitutionnels (
art. 106 al. 2 ou 116 LTF
), celui qui se plaint d'arbitraire doit indiquer de façon précise en quoi la décision qu'il attaque est entachée d'un vice grave et indiscutable; à défaut, le grief est irrecevable (
ATF 133 II 249
consid. 1.4.3 p. 254;
133 II 396
consid. 3.2 p. 400).
3.
Le Tribunal des baux et loyers a retenu à titre de « pièce » chacune des trois chambres à coucher, la cuisine et le salon. Il a exclu la salle à manger au motif que ce local n'a pas de fenêtre ouvrant sur l'extérieur du bâtiment. A ce sujet, le jugement fait référence à diverses dispositions de la législation cantonale sur les constructions, relatives aux exigences minimales à respecter pour les locaux d'habitation, et sur les logements dont le canton de Genève encourage la construction.
La défenderesse affirme que sur la base des preuves disponibles, il fallait constater que la salle à manger communique avec le salon par une « grande baie vitrée », que les surfaces cumulées du salon et de la salle à manger excèdent 29 m² et que cet « espace communautaire » compte par conséquent, au regard de la législation sur l'encouragement à la construction de logements, pour deux pièces.
Aux fins de motiver son recours et établir une mise en oeuvre arbitraire de la statistique concernée, la défenderesse devait démontrer que les critères appliqués par le Tribunal des baux et loyers pour le dénombrement des pièces de l'appartement, critères confirmés par la Chambre d'appel, divergent manifestement et dans une mesure importante de ceux utilisés par les auteurs de cette même statistique. Or, la défenderesse ne tente même pas une pareille démonstration et on ignore totalement de quelle manière les données sont relevées et classées en vue de la confection de la statistique. La défenderesse discute seulement la législation mentionnée par les précédents juges, laquelle n'a aucun rapport avec cette étude scientifique. Même s'il était démontré que leurs considérations fondées sur cette législation soient arbitraires, il n'en résulterait pas encore, faute d'un lien pertinent avec l'objet du litige, que la statistique des loyers soit elle aussi utilisée d'une façon manifestement erronée.
La défenderesse argue encore du contrat et du procès-verbal d'état des lieux d'entrée, l'un et l'autre souscrits aussi par les demandeurs, où il est fait mention d'un appartement de six pièces. Contrairement à son opinion, ces documents ne suffisent pas à révéler une erreur flagrante dans le dénombrement que les juges ont fait d'après leurs propres observations, sur place, et leur propre appréciation. Dûment interprété selon le principe de la confiance (cf.
ATF 135 III 410
consid. 3.2 p. 412;
133 III 675
consid. 3.3 p. 681), le contrat ne peut pas non plus être compris en ce sens que les parties auraient fixé conventionnellement le nombre des pièces dans la perspective d'une hypothétique application de la statistique cantonale des loyers.
4.
Le recours se révèle privé de fondement, dans la mesure où l'argumentation présentée est recevable. A titre de partie qui succombe, la défenderesse doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels les demandeurs peuvent prétendre.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 5'000 francs.
3.
La défenderesse versera une indemnité de 6'000 fr. aux demandeurs, créanciers solidaires, à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 19 juillet 2010
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Le greffier:
Klett Thélin