bger · 4A 315/2014 · 2014-09-08 · de

Mietrecht | Vertragsrecht

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 08.09.2014 4A 315/2014 (4A_315/2014)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 08.09.2014 4A 315/2014 (4A_315/2014)
Tribunale federale I Corte di diritto civile 08.09.2014 4A 315/2014 (4A_315/2014)

Mietrecht | Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_315/2014
Urteil vom 8. September 2014
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Niquille,
nebenamtlicher Bundesrichter Berti,
Gerichtsschreiberin Reitze.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Gäumann,
Beschwerdeführer,
gegen
C.________, vertreten durch Advokatin Doris Vollenweider,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mietrecht,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht,
vom 11. Februar 2014.
Sachverhalt:
A.
A.a.
A.________ (Vermieter, Beklagter) vermietete C.________ (Mieter, Kläger, Beschwerdegegner) mit Mietvertrag vom 31. März 2004 eine Wohnung an der Strasse X.________ in Y.________ für die Zeit vom 1. April 2004 bis zum 31. August 2012. Es wurde vereinbart, dass sich der Mietvertrag nach Ablauf der festen Mietdauer stillschweigend verlängert und bei einer solchen Verlängerung eine Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt. Weiter wurde abgemacht, dass der Mieter diese Wohnung selber ausbaut und die Kosten für Wand- und Bodenisolation, Wand- und Bodenbeläge, Sanitär- und Elektroinstallationen, Fenster, Türen, Küche und Bad trägt sowie dass der Vermieter im Falle einer von ihm ausgesprochenen Kündigung dem Mieter die erbrachten Investitionen zu zahlen hat.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis am 31. August 2010 per 30. Juni 2011.
A.b.
Der Mieter und seine Ehefrau D.________ fochten die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten an, welche am 15. November 2010 feststellte, dass die Kündigung ihre Wirkung erst per 31. August 2012 entfalte. Im darauf folgenden Verfahren vor dem Präsidenten des Bezirksgerichts Laufen schlossen die Parteien am 17. Januar 2011 einen Vergleich. Damit erklärten sich der Mieter und seine Ehefrau in Abänderung des Entscheides der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten vorbehaltlos bereit, das streitbetroffene Mietobjekt bis zum 15. Juni 2011 definitiv zu verlassen und unter Mitnahme ihres Mobiliars vollständig zu räumen. Zudem wurde vereinbart, ein gerichtliches vorsorgliches Beweisaufnahmeverfahren zwecks Schätzung des Wertes respektive des Restwertes der von der Mieterschaft geleisteten Investitionen ins Mietobjekt und des Anrechnungswertes von deren bisherigen Gebrauch per 17. Januar 2011 anzuheben.
Gestützt auf diesen Vergleich wurde im Rahmen eines vorsorglichen Beweisaufnahmeverfahrens zwecks Berechnung des objektiven "Wertes der getätigten Mieterausbauten" ein Gutachten ("Gutachten E.________" vom 22. Februar 2011) eingeholt.
B.
B.a.
Mit Klage vom 8. Juni 2012 verlangte der Kläger und seine Ehefrau beim Bezirksgericht Laufen, es seien der Beklagte und B.________ (seit dem 20. Januar 2011 gemeinsame Eigentümer der Liegenschaft an der Strasse X.________ in Y.________; Beschwerdeführer), unter Vorbehalt einer Mehrforderung zu verurteilen, ihnen Fr. 30'000.-- zu bezahlen.
Der Präsident des Bezirksgerichts Laufen hiess die Klage mit Urteil vom 16. Mai 2013 in dem Sinne gut, als dass er die Beklagten solidarisch verpflichtete, dem Kläger Fr. 14'653.-- nebst Zins zu bezahlen. Die weiterreichende Klage des Klägers, sowie die Klage von dessen Ehefrau wurden abgewiesen.
B.b.
Gegen dieses Urteil erhob der Kläger Berufung an das Kantonsgericht Basel-Landschaft. Das Kantonsgericht hiess die Berufung teilweise gut, hob das Urteil des Präsidenten des Bezirksgerichts Laufen vom 16. Mai 2013 auf und ersetzte es durch folgendes Urteil:
"1.       Die Beklagten werden in Gutheissung der Teilklage des Klägers soli-       darisch verpflichtet, dem Kläger CHF 30'000.00 zuzüglich Zins (...) zu       bezahlen.
2.       Die Teilklage der Klägerin wird abgewiesen.
3.       [Gerichtskosten]
4.       [Parteientschädigung]"
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, der Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 11. Februar 2014 sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts Laufen vom 16. Mai 2013 sei zu bestätigen, d.h. die Klage sei abzuweisen, soweit mehr als Fr. 14'653.-- nebst Zins zugesprochen worden sei.
Der Beschwerdegegner und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 4. August 2014 wurde das Gesuch der Beschwerdeführer um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (
BGE 139 III 133
E. 1 S. 133 mit Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (
Art. 90 BGG
) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m.
Art. 72 BGG
), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (
Art. 76 Abs. 1 BGG
) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (
Art. 100 BGG
). Bei der zu beurteilenden Streitsache handelt es sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt die Grenze nach
Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG
in mietrechtlichen Fällen. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung - einzutreten.
2.
2.1.
Die Vorinstanz qualifizierte den Mietvertrag zwischen den Parteien als einen Mietvertrag über eine Rohbaumiete; sie stellte fest, dem Beschwerdegegner seien lediglich nackte Räume vermietet worden, die nicht zum Bewohnen geeignet gewesen seien und erst hierfür hergerichtet werden mussten. Für die vom Mieter getätigten Investitionen sei im Mietvertrag vom 31. März 2004 vereinbart worden, dass diese im Falle einer Vermieterkündigung durch den Vermieter zu entschädigen seien. So hätten die Parteien die Entschädigungspflicht des Vermieters auch im Vergleich vom 17. Januar 2011 vertraglich festgehalten. Auch wenn das Mietverhältnis letztlich durch Vergleich aufgelöst worden sei, sei die Entschädigungspflicht des Vermieters bestehen geblieben.
2.2.
Die Beschwerdeführer stellen ihre Entschädigungspflicht gestützt auf Vertrag nicht in Abrede. Dennoch machen sie geltend, Berechnungsgrundlage der geltend gemachten Entschädigung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht Mietrecht (
Art. 260a Abs. 3 OR
), sondern die Regeln nach Sachenrecht (
Art. 671 ff. ZGB
; Bauten auf fremden Grund) i.V.m den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung wegen nicht verwirklichtem Grund zufolge "vorzeitigem Vertragsende" (
Art. 62 Abs. 2 OR
), wie dies das Bezirksgericht Laufen richtig ausgeführt habe. Die Ausbauarbeiten am Mietobjekt durch den Beschwerdegegner könnten nämlich weder als Änderungen noch als Erneuerungen im Sinne von
Art. 260a Abs. 3 OR
qualifiziert werden. Entsprechend sei - wie dies auch das Bezirksgericht Laufen gemacht habe - auf die Variante 1 ("Teilabbruch, Beibehaltung kleinere Wohnung") des Gutachtens E.________ vom 22. Februar 2011 abzustellen. Danach betrage der Mehrwert der getätigten Mieterausbauten mit hochgerechneter Kapitalisierung der Differenz der Mietwerte des "ursprünglichen" mit dem rechnerisch reduzierten Mietwert des redimensionierten Objektes Fr. 14'000.--, wozu Fr. 8'000.-- für eine verstärkte Aussenwand hinzuzurechnen sei. Abzüglich Fr. 7'347.-- infolge der Entfernung von Elektroinstallationen durch den Beschwerdegegner betrage die "Kompensation" Fr. 14'653.--.
2.3.
Die Vorinstanz hielt fest, mit der vereinbarten Entschädigung für Mieterausbauten sollte dem Beschwerdegegner der Verlust aus der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der geleisteten Bauinvestitionen ersetzt werden. Da es sich bei der fraglichen Entschädigung um eine solche für eine fehlende Nutzungsmöglichkeit des Mieters handle, sei diese unabhängig davon geschuldet, ob die Beschwerdeführer als Mieter selbst einen wirtschaftlichen Nutzen aus diesen Mieterinvestitionen ziehen könnten oder nicht. Es brauche deshalb nicht geprüft zu werden, ob die Beschwerdeführer bei der nachfolgenden Vermietung der streitbetroffenen Wohnung und Abparzellierung eines Teiles des Grundstückes, auf welchem sich zumindest ein Teil der fraglichen Wohnung befunden habe, einen entsprechenden Mehrerlös haben erzielen können.
Weder im Mietvertrag noch im Vergleich vom 17. Januar 2011 sei vereinbart worden, dass die Entschädigung des Beschwerdegegners für die von ihm erbrachten Ausbauarbeiten auf einzelne Gebäudeteile beschränkt sei, weshalb er Anspruch auf Ersatz des Mehrwertes für alle von ihm vorgenommenen Bauarbeiten habe. Der Umstand, dass der Beschwerdegegner im Herbst 2004 um die Möglichkeit eines Teilabbruches der vermieteten Wohnung gewusst habe, vermöge an der vertraglichen Verpflichtung des Vermieters zur Entschädigung der im Mietvertrag genannten Mieterausbauten nichts zu ändern. Hätte nämlich ein Teil der Wohnung gemäss dem Teilabbruchprojekt des Jahres 2005 abgebrochen werden müssen, wäre für den Beschwerdeführer einfach die Erfüllung des (Unter) Mietvertrages zumindest hinsichtlich des vom Rückbau betroffenen Wohnungsteils nachträglich subjektiv unmöglich und der Beschwerdeführer wäre gegenüber dem Beschwerdegegner insoweit schadenersatzpflichtig geworden. Zu beachten sei sodann, dass auch der Beschwerdeführer ab Herbst 2004 um die Möglichkeit eines Teilabbruches der streitbetroffenen Wohnung gewusst habe. Dem Beschwerdeführer wäre es zu diesem Zeitpunkt offen gestanden, nach
Art. 266g OR
die Wohnung zu künden und so zu verhindern, dass der Beschwerdegegner die Bauarbeiten fortsetzt und sich damit seine Entschädigungspflicht für die Mieterinvestitionen vergrössern. Zu berücksichtigen sei aber auch, da der Beschwerdeführer dieses Mietverhältnis (damals) nicht gekündet und der Beschwerdegegner die fraglichen Räumlichkeiten fest bis zum 31. August 2012 gemietet habe, es für den Beschwerdegegner unzumutbar gewesen sei, im Herbst 2004 einfach die Ausbauarbeiten einzustellen, denn es habe nicht von ihm verlangt werden können, dass er während acht Jahren in einem unfertigen Mietobjekt wohne.
Zwischen den Parteien sei unbestritten, dass von einer Wohnungsgrösse von 79 m2 auszugehen sei. Gemäss dem Gutachten E.________ sei der Mehrwert der Mietinvestitionen bezogen auf das ganze Mietobjekt gemäss der Variante 2 ("ohne Abbruch / Wohnung im heutigen Zustand") auf Fr. 55'000.-- und gemäss der Variante 4 ("Pauschalwerte [Vergleichspreise], heutige Wohnungsfläche") auf Fr. 43'000.-- beziffert. Es könne offen gelassen werden, ob dieser Mehrwert auf Fr. 43'000.-- oder Fr. 55'000.-- oder auf den Mittelwert dieser beiden Beträge festzusetzen sei, denn es stehe fest, dass der Beschwerdegegner gemäss all diesen Varianten auf jeden Fall Anspruch auf die teilklageweise eingeklagten Fr. 30'000.-- habe.
2.4.
Mit diesen Ausführungen setzen sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde nicht auseinander. Sie begnügen sich vielmehr damit, die Ausführungen des Bezirksgerichts Laufen in ihre Beschwerdeschrift zu kopieren, womit sie den Begründungsanforderungen an eine Beschwerde in Zivilsachen über weite Strecken nicht zu genügen vermögen. Sinngemäss kann aus ihren Ausführungen, ob sich die Entschädigungspflicht nach
Art. 260a OR
oder nach
Art. 671 ff. ZGB
i.V.m.
Art. 62 Abs. 2 OR
richtet, jedoch einzig geschlossen werden, dass die Vorinstanz für die betragsmässige Festsetzung der zu entschädigenden Mieterinvestitionen auf die Variante 1 des Gutachtens E.________ hätte abstellen sollen, welche dem Teilabbruch des Mietobjekts Rechnung trägt und entsprechend von einer reduzierten Mietfläche von 54 m2 ausgeht. Die Beschwerdeführer machen aber keineswegs geltend, dass sich die vertragliche Entschädigungspflicht - entgegen den Feststellungen der Vorinstanz - nur auf gewisse (vom Teilabbruch nicht betroffene) Bauarbeiten beschränken würde. Sie legen weder dar, die Parteien hätten eine solche Vereinbarung getroffen noch, dass sich eine solche Schlussfolgerung nach Treu und Glauben aus der Auslegung des Mietvertrages und des Vergleichs vom 17. Januar 2011 ergeben würde. Entsprechend setzen sie sich auch nicht mit der Feststellung der Vorinstanz auseinander, wonach die Parteien erst im Herbst 2004 vom fraglichen Teilabbruch des Mietobjekts erfahren haben und bis zu diesem Zeitpunkt bereits einen (Gross) Teil der Mieterausbauten getätigt wurden. Die Rüge erweist sich damit als unbegründet.
3.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (
Art. 66 Abs. 1 sowie
Art. 68 Abs. 2 BGG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. September 2014
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Die Gerichtsschreiberin: Reitze