bger · 1P.748/2000 · 2001-03-08 · de

Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 08.03.2001 1P.748/2000
Tribunal fédéral Ire Cour de droit public 08.03.2001 1P.748/2000
Tribunale federale I Corte di diritto pubblico 08.03.2001 1P.748/2000

Raumplanung und öffentliches Baurecht

[AZA 1/2]
1P.748/2000/zga
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
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8. März 2001
Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger,
Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung,
Bundesrichter Nay, Bundesrichter Aeschlimann und Gerichtsschreiber Störi.
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In Sachen
AG Grandhotels Engadinerkulm, St. Moritz, Beschwerdeführerin, vertreten durch Herrn Dr. Peter-Curdin Conrad, Rechtsanwalt, Hartbertstrasse 1, Postfach 111, Chur
gegen
Gemeinde St. Moritz, vertreten durch Herrn Dr. Otmar Bänziger, Rechtsanwalt, Gauaweg 1, TrimmisRegierung des Kantons Graubünden, Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer,
betreffend
Art. 8, 9 und 26 BV
(Ortsplanungsrevision), hat sich ergeben:
A.- Die AG Grandhotels Engadinerkulm (im Folgenden:
Kulm AG) ist Eigentümerin der Parzellen Nrn. 1684, 1694 und 1699 in St. Moritz. Im Rahmen einer Totalrevision der Ortsplanung, mit welcher insbesondere die übergrosse Bauzone um rund 30 ha verkleinert wurde, verabschiedeten die Stimmberechtigten von St. Moritz am 14. März 1999 einen neuen Zonenplan und ein neues Baugesetz. Dabei wurde der nicht überbaute Ostteil der Parzelle Nr. 1694 (auf deren Westteil sich das Kulmhotel befindet), der bisher in der "Äusseren Dorfzone" lag, der "Inneren Dorfzone" zugewiesen und gleichzeitig mit einer Baugestaltungslinie (Strassenabstand zur Via Maistra von 20 m) und einer Höhenbeschränkung h 2 (max. Höhenkote von 1857, 2 m.ü.M.) belegt. Die im Osten anschliessende Parzelle Nr. 1684, die teilweise mit Sportanlagen (Curlinghalle, Tennisplatz) überbaut ist, wurde der Sportzone zugewiesen. Die etwas peripherer im Gebiet Brattas gelegene, unüberbaute Parzelle Nr. 1699 wurde von der "Äusseren Dorfzone" ins "Übrige Gemeindegebiet" umgezont.
Die Kulm AG focht diese planerischen Festlegungen ihrer drei Parzellen mit Planungsbeschwerde bei der Regierung des Kantons Graubünden an. Diese genehmigte am 29. Februar 2000 den Zonenplan unter verschiedenen Ausnahmen, und wies die Beschwerde der Kulm AG ab. Eine der Ausnahmen betrifft die der Sportzone zugewiesene Parzelle Nr. 1684, in Bezug auf welche die Regierung das Verfahren sistierte (Dispositiv-Ziffer 2.j).
Gegen diesen Entscheid der Regierung rekurrierte die Kulm AG ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen:
"1. Der Entscheid der Regierung vom 29.2./3.3.2000 sei
bezogen auf die nachstehenden Punkte aufzuheben respektive
abzuändern.
2. Auf der der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesenen Fläche
von Parzelle 1694 seien die Baugestaltungslinien
(Strassenabstand und Höhenbeschränkung) aufzuheben,
damit das Grundstück nach der Regelbauweise der für
die ID geltenden Grundmasse überbaubar ist.
3. Das als Sportzone (SP) deklarierte Kulm-Gebiet sei
in der Äusseren Dorfzone (ÄD) zu belassen respektive
dieser zuzuweisen.
4. Die Parzelle 1699 "Brattas" sei in der Äusseren
Dorfzone (ÄD) zu belassen respektive dieser zuzuweisen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Gemeinde St. Moritz.. "
Das Verwaltungsgericht wies den Rekurs mit Urteil vom 27. Juni 2000, welches es den Parteien am 27. Oktober 2000 mitteilte, ab.
B.- Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 28. November 2000 wegen Verletzung des Willkürverbotes von
Art. 9 BV
, Verweigerung des von
Art. 29 Abs. 2 BV
garantierten rechtlichen Gehörs, Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes von
Art. 8 Abs. 1 BV
und der Eigentumsgarantie (Art. 26 i.V.m.
Art. 36 Abs. 2 und 3 BV
) beantragt die Kulm AG, dieses Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben.
In ihren Vernehmlassungen beantragen die Regierung und die Gemeinde St. Moritz, die Beschwerde abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Die Beschwerde richtet sich gegen den Rekursentscheid des Verwaltungsgerichts über einen kommunalen Nutzungsplan, welcher der staatsrechtlichen Beschwerde unterliegt (
Art. 34 Abs. 3 RPG
). Die Beschwerdeführerin macht die Verletzung verfassungsmässiger Rechte geltend, wozu sie als Eigentümerin der von Planungsmassnahmen betroffenen Grundstücke legitimiert ist (
Art. 88 OG
;
BGE 119 Ia 362
E. 1a;
114 Ia 335
E. 1). Der angefochtene Entscheid ist kantonal letztinstanzlich (
Art. 86 Abs. 1 OG
).
Auf die Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten, soweit die Beschwerdeführerin gehörig begründete Rügen erhebt (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
;
BGE 126 I 81
E. 1
;
125 I 492
E. 1b
;
122 I 70
E. 1c).
b) Nicht einzutreten ist allerdings auf die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Einzonung ihrer Parzelle Nr. 1684 in die Sportzone, da diese von der Regierung nicht genehmigt wurde (Genehmigungsentscheid der Regierung vom 29. Februar 2000, Dispositiv-Ziffer 2.j). Der angefochtene Zonenplan ist daher in Bezug auf die Parzelle Nr. 1684 nicht kantonal letztinstanzlich (
Art. 26 Abs. 1 und 3 RPG
) und unterliegt der staatsrechtlichen Beschwerde nicht (
Art. 86 Abs. 1 OG
).
c) Auf die Durchführung eines Augenscheins kann verzichtet werden, da sich der rechtserhebliche Sachverhalt mit ausreichender Klarheit aus den Akten ergibt.
2.- Die Umzonung der Parzelle Nr. 1699 von der Bau- in eine Nichtbauzone und des Ostteils der Parzelle Nr. 1694 von der Äusseren in die Innere Dorfzone unter Auferlegung von Baubeschränkungen belegen diese mit Eigentumsbeschränkungen.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, diese planerischen Festlegungen würden die Eigentumsgarantie von
Art. 26 BV
und das Rechtsgleichheitsgebot von
Art. 8 Abs. 1 BV
verletzen.
a) Eigentumsbeschränkungen sind mit der Eigentumsgarantie von
Art. 26 BV
nur vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im überwiegenden öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sind (
BGE 118 Ib 485
E. 3b;
117 Ia 434
E. 3c).
Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass der umstrittene Zonenplan auf einer gesetzlichen Grundlage beruht. Zu prüfen ist daher lediglich, ob die umstrittenen Eigentumsbeschränkungen durch öffentliche Interessen gedeckt werden, die die entgegenstehenden Privatinteressen überwiegen, und ob sie verhältnismässig sind. Diese Fragen prüft das Bundesgericht im Rahmen einer auf
Art. 26 BV
gestützten Beschwerde grundsätzlich frei, doch auferlegt es sich eine gewisse Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser überblicken, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen, deren Beantwortung primär den für die Ortsplanung verantwortlichen Behörden überlassen bleiben muss (
Art. 2 Abs. 3 RPG
), was für die Zoneneinteilung und -abgrenzung regelmässig zutrifft (
BGE 126 I 219
E. 2c;
119 Ia 362
E. 3a;
117 Ia 437
E. 3c)
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt dem Gleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung zu. Ein Grundeigentümer hat keinen aus
Art. 8 Abs. 1 BV
folgenden Anspruch darauf, im Zusammenhang mit dem Erlass einer Zonenordnung gleich behandelt zu werden wie alle übrigen Grundeigentümer, die von einer Raumplanungsmassnahme berührt werden. Es liegt im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und irgendwo abgegrenzt werden müssen und dass Grundstücke ähnlicher Lage und ähnlicher Art bau- und zonenrechtlich völlig verschieden behandelt werden können. In verfassungsrechtlicher Hinsicht genügt, dass die Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willkürlich ist. Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt insoweit mit dem Willkürverbot zusammen (
BGE 122 I 279
E. 5a S. 288;
118 Ia 151
E. 6c S. 162;
114 Ia 257
E. 4a).
c) Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (
BGE 125 I 166
E. 2a;
125 II 10
E. 3a; 129 E. 5b
;
122 I 61
E. 3a je mit Hinweisen).
d) In formeller Hinsicht wirft die Beschwerdeführerin dem Verwaltungsgericht die Verletzung seiner Begründungspflicht vor, weil es auf ihre Einwände gegen die der Parzelle Nr. 1694 auferlegten Baubeschränkungen nicht eingegangen sei.
Aus dem unverändert von
Art. 4 aBV
in
Art. 29 Abs. 2 BV
überführten Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich für den Richter die Pflicht, seinen Entscheid zu begründen. Er muss wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen darlegen, von denen er sich dabei hat leiten lassen, sodass der Betroffene den Entscheid in voller Kenntnis der Sache anfechten kann. Dabei muss sich der Richter nicht mit allen tatsächlichen Behauptungen und rechtlichen Einwänden auseinandersetzen. Er kann sich vielmehr auf die für seinen Entscheid erheblichen Gesichtspunkte beschränken (
BGE 122 IV 8
E. 2c
;
121 I 54
E. 2c je mit Hinweisen)
3.- a) In Bezug auf die dem Nichtbaugebiet zugewiesene Parzelle Nr. 1699 im Gebiet Brattas macht die Beschwerdeführerin geltend, das Bundesgericht unterscheide in seiner Praxis zur materiellen Enteignung zwischen Nichteinzonung und Auszonung. Erstere gebe in der Regel von vornherein keinen Anspruch auf Entschädigung, während bei letzterer zu prüfen sei, ob das ausgezonte Grundstück baureif gewesen sei und die Auszonung für den Grundeigentümer schwer wiege. Auch wenn sich die Frage der Entschädigung nicht im vorliegenden Verfahren stelle, habe sie Anspruch darauf, sie bereits jetzt zu klären, zumal sie auch für die Rechtmässigkeit der Zuweisung der Parzelle Nr. 1699 zum Nichtbaugebiet von Bedeutung sei.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handle es sich beim nun revidierten Zonenplan von 1984 um einen bundesrechtsmässigen Zonenplan, habe ihn doch die Regierung geprüft und im Genehmigungsentscheid vom 16. Februar 1987 festgehalten, die Gesamtfläche der darin enthaltenen Bauzonen sei aus der Sicht von
Art. 15 RPG
gesetzeskonform.
Im Übrigen seien die "Aussagen in
Art. 15 RPG
nicht sakrosankt und per se massgebend"; entscheidend seien die örtlichen Verhältnisse, welche in einer sich permanent entwickelnden Kurortgemeinde anders lägen als in einem stagnierenden Bauerndorf. Da die Regierung im Genehmigungsentscheid ausdrücklich festgehalten habe, die Bauzonengrösse sei aus Sicht von
Art. 15 RPG
gesetzeskonform, hätten sich die Grundeigentümer darauf verlassen dürfen. Das Verwaltungsgericht habe daher die Grundsätze der Rechtssicherheit und von Treu und Glauben verletzt, indem es im angefochtenen Entscheid davon ausgehe, der Zonenplan von 1984 sei nicht bundesrechtskonform gewesen und die Zuweisung der Parzelle Nr. 1699 in eine Nichtbauzone daher nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als Nichteinzonung und nicht als Auszonung zu betrachten sei.
b) Die Gemeinden hatten nach dem Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 acht Jahre Zeit, ihre Nutzungspläne an das neue Recht anzupassen, namentlich ihre Bauzone auf den 15-jährigen Baulandbedarf zu verkleinern (
Art. 15 lit. b RPG
, 35 Abs. 1 lit. b RPG). Nach den nicht substanziiert bestrittenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts wurden im Zonenplan 1984 Baulandreserven für 45 Jahre ausgeschieden.
Ein derart massives Überschreiten des zulässigen Masses kann nicht mit den Unsicherheiten, mit denen jede Prognose über den künftigen Baulandbedarf naturgemäss behaftet ist, erklärt werden. Vielmehr ist die Gemeinde St. Moritz mit dem Zonenplan 1984 ihrer Verpflichtung zur Reduktion der Bauzonen auf den 15-jährigen Bedarf nicht nachgekommen. Dass die Regierung dieses gesetzwidrige (
BGE 117 Ia 302
E. 4b;
116 Ia 221
E. 3a S. 231) Vorgehen im Genehmigungsentscheid geschützt hat, ändert nichts daran, dass der Zonenplan von 1984 materiell nicht bundesrechtskonform war. Ob die Beschwerdeführerin aus dem gesetzwidrigen Vorgehen von Gemeinde und Regierung beim Erlass bzw. der Genehmigung des Zonenplans 1984 in einem allfälligen Entschädigungsverfahren wegen materieller Enteignung etwas zu ihren Gunsten ableiten kann, ist eine andere, hier nicht zu prüfende Frage.
c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts haben Zonenpläne, die den raumplanungsrechtlichen Anforderungen, namentlich von
Art. 15 lit. b RPG
, nicht entsprechen, nach Ablauf der in
Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG
festgesetzten Frist am 1. Januar 1988 in Bezug auf die Umschreibung des Baugebietes infolge der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ihre Gültigkeit verloren. Sieht, was nicht geltend gemacht wird und auch nicht ersichtlich ist, das kantonale Recht nichts anderes vor, gilt alsdann nach
Art. 36 Abs. 3 RPG
von Bundesrechts wegen nur noch das "weitgehend überbaute Gebiet" als ordentliche Bauzone (
BGE 118 Ib 38
E. 4a; vgl. auch 120 Ia 227 E. 2c S. 233).
Der Begriff des "weitgehend überbauten Gebietes" nach
Art. 36 Abs. 3 RPG
ist nach der Rechtsprechung eng zu verstehen, er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsraum und eigentliche Baulücken (
BGE 121 II 417
E. 5a S. 424;
118 Ib 38
E. 4a S. 45). Die Parzelle Nr. 1699 liegt am Siedlungsrand und stösst im Norden und Osten an weitgehend offenes Gelände. Sie gehört klarerweise nicht zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von
Art. 36 Abs. 3 RPG
und lag daher nach dem Gesagten bei Inangriffnahme der hier umstrittenen Zonenplanrevision nicht in einer rechtsgültigen Bauzone.
d) Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht dargetan, aus welchen raumplanerischen Gründen die Parzelle Nr. 1699 bei der Zonenplanrevision von 1999, bei welcher es massgeblich darum ging, die viel zu grosse Bauzone auf das gesetzliche Mass zu reduzieren, zwingend hätte einer Bauzone zugewiesen werden müssen. Aus den Akten ergibt sich, dass die Parzelle für eine Überbauung nur bedingt geeignet wäre, wird sie doch von einer Gefahrenzone überlagert und liegt in einem Rutschgebiet.
Dass ihre Überbauung technisch schwierig und aufwändig wäre, ergibt sich im Übrigen auch daraus, dass die Beschwerdeführerin die Überbaubarkeit mit einem geotechnischen Gutachten abklären liess.
e) Die Beschwerdeführerin rügt, die Zuweisung der Parzelle Nr. 1699 verstosse gegen das Rechtsgleichheitsgebot, weil die Grundstücke "Clavadatsch", "Diehl" und "Tinus", welche nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts ebenso peripher lägen, der Bauzone zugeschlagen worden seien. Ein Blick auf den Zonenplan zeige, dass ihr Grundstück sogar viel näher beim Dorfkern liege als "Tinus" oder gar "Clavadatsch".
Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die erwähnten Parzellen seien im Gegensatz zu jener der Beschwerdeführerin bereits erschlossen und für eine Überbauung geeignet; bei der Parzelle in Tinus handle es sich zudem um eine Baulücke. Es lägen daher keine vergleichbaren Verhältnisse vor, weshalb die Beschwerdeführerin aus dem Rechtsgleichheitsgebot nichts zu ihren Gunsten ableiten könne.
Die Beschwerdeführerin setzt sich in der staatsrechtlichen Beschwerde mit dieser Begründung des Verwaltungsgerichts mit keinem Wort auseinander, sondern beschränkt sich darauf, die Einzonung der Parzelle Nr. 1699 in die Bauzone zu fordern, weil sie näher beim Dorfkern liege als die von ihr genannten Vergleichsparzellen. Das genügt den Anforderungen von
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
an die Begründung einer Rüge offensichtlich nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
f) Die Gemeinde hat daher weder das ihr zustehende Planungsermessen (vgl. vorn E. 2a) überschritten noch sonstwie eine willkürliche planerische Festlegung getroffen, indem sie die Parzelle Nr. 1699 dem Nichtbaugebiet zuwies. Das Verwaltungsgericht konnte daher deren Nichteinzonung schützen, ohne die verfassungsmässigen Rechte der Beschwerdeführerin zu verletzen. Die Rüge ist unbegründet, soweit sie den gesetzlichen Anforderungen überhaupt genügt.
4.- a) In Bezug auf die Umzonung des unüberbauten, rund 2'000 m2 grossen Teils der Parzelle Nr. 1694 von der Äusseren in die Innere Dorfzone und der Beschränkung der Überbaubarkeit durch eine Baugestaltungslinie und eine Höhenkote wirft die Beschwerdeführerin dem Verwaltungsgericht eine Verletzung der Begründungspflicht vor. Es habe die Festlegungen geschützt, weil die Gemeinde bei der diesen zu Grunde liegenden raumplanerischen Interessenabwägung das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten habe. Darum gehe es aber nicht. Ob diese Eigentumsbeschränkungen zulässig seien, hänge nicht davon ab, ob sie "gravierend" seien oder nicht.
Vielmehr müsse jede noch so harmlose Eigentumsbeschränkung auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. Ob diese Voraussetzungen erfüllt seien, habe nichts mit Ermessen zu tun.
Das Verwaltungsgericht habe daher seine Begründungspflicht verletzt, indem es sich im angefochtenen Entscheid zu diesen drei Voraussetzungen nicht geäussert habe.
In der Sache seien die zonenfremden Eigentumsbeschränkungen verfehlt. Die Argumentation des Verwaltungsgerichts, die Parzelle stelle den Übergang zwischen der Inneren und der Äusseren Dorfzone dar, was eine Höhenbeschränkung rechtfertige, um eine Abstufung der Gebäudehöhen gegen den Dorfrand zu erreichen, sei verfehlt. In der anstossenden Sportzone seien Indoorhallen zulässig, welche im Minimum ebenso hoch seien wie die Gebäude in der Inneren Dorfzone. Die bessere Aussicht auf die offene Landschaft von der Via Maistra aus, welche nach Ansicht des Verwaltungsgerichts durch die Baubeschränkungen geschützt werden solle, vermöge den massiven Eingriff in ihre Baufreiheit nicht zu rechtfertigen. Kein anderes Grundstück der Inneren Dorfzone sei mit derartigen Baubeschränkungen belegt; man verlange von ihr ein Sonderopfer, was mit
Art. 8 BV
nicht vereinbar sei.
b) Unbestritten ist, dass die Zonenplanung und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen und im öffentlichen Interesse liegen: dazu brauchte das Verwaltungsgericht daher keine besonderen Ausführungen zu machen. Dagegen macht die Beschwerdeführerin sinngemäss geltend, die dem Parzellenteil auferlegten Baubeschränkungen seien weder geeignet noch erforderlich, um die raumplanerischen Zielsetzungen zu erreichen, und ihre privaten Interessen an einer uneingeschränkten Ausnützung der in der Inneren Dorfzone geltenden Grundmasse würden die entgegenstehenden öffentlichen Interessen überwiegen.
Damit bestreitet sie die Verhältnismässigkeit der Eigentumsbeschränkung (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, 3.A. Zürich 1998, N. 1691 ff.). Mit dieser Frage hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid (S. 10 ff.) ausreichend auseinandergesetzt, die Gehörsverweigerungsrüge ist offensichtlich unbegründet. Ob seine Beurteilung vor der Verfassung standhält, ist im Folgenden zu prüfen.
c) Die Beschwerdeführerin wendet sich nicht gegen die Einzonung des fraglichen Parzellenteils in die Innere Dorfzone, sondern ausschliesslich dagegen, dass die Bauhöhe auf 12,5 m beschränkt ist und eine Baulinie sie verpflichtet, die Nordfront des Gebäudes in rund 20 m Abstand zur Via Maistra in die Flucht des Kulmhotels zu stellen. Das Verwaltungsgericht hält es für planerisch sachgerecht, diesen den Übergang zwischen dem dicht überbauten Siedlungskern und dem Kulmpark bildenden Parzellenteil weniger hoch überbauen zu lassen als den Rest der Inneren Dorfzone, da dies einen abgestuften Siedlungsrand und damit einen harmonischen Übergang zur offenen Landschaft des Kulmparks ergebe. Dies werde vom Publikum auf der Via Maistra als ausgesprochen wohltuend empfunden, nicht zuletzt wegen der Aussicht auf die offene Landschaft und die Bergwelt.
Die Beschwerdeführerin tut weder in einer den gesetzlichen Anforderungen genügenden Weise dar, inwiefern die Schaffung eines gestuften, harmonischen Übergangs zwischen dem dichten Siedlungskern und dem Kulmpark keine sachgerechte raumplanerische Zielsetzung sein soll, noch dass diese durch die Beschränkung der Gebäudehöhe auf 12,5 m und die Verpflichtung, in der Flucht des Kulmhotels weiterzubauen, nicht in einer zweckmässigen, auch ihre Privatinteressen möglichst schonenden Weise, erreicht wird. Es liegt auf der Hand, dass die Schaffung eines harmonischen Siedlungsrands und eine weitgehende Rücksichtnahme auf die Aussicht der Passanten in einem Kurort wie St. Moritz einen besonders hohen Stellenwert haben; daran müsste im Übrigen objektiv auch die Beschwerdeführerin, die hier ein Hotel betreibt, interessiert sein. Ihr Einwand, in der angrenzenden Sportzone - d.h. ihrer Parzelle Nr. 1684 - seien hohe Sporthallen zulässig, sodass die Schaffung eines gestuften Abschlusses des Siedlungskerns auf der Parzelle Nr. 1694 sinnlos sei, vermag diese Ausführungen des nach seinem Augenschein mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten Verwaltungsgerichts nicht zu entkräften. Nach Art. 85 Abs. 2 des neuen Baugesetzes sind bei der Erstellung von Bauten und Anlagen in der Sportzone die Zonenvorschriften der angrenzenden Zonen angemessen zu berücksichtigen. Es verhält sich somit keineswegs so, dass an dieser ortsplanerisch heiklen Stelle (über-)grosse Sporthallen ohne Einbindung in die Siedlungsstruktur zulässig sind, ganz abgesehen davon, dass diese Sportzone noch nicht genehmigt und damit nicht in Kraft ist.
5.- Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (
Art. 156 Abs. 1 OG
).
Praxisgemäss hat sie ausserdem der Gemeinde St. Moritz eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (
Art. 159 OG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.- Die Beschwerdeführerin hat der Gemeinde St. Moritz für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
4.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Gemeinde St. Moritz, der Regierung des Kantons Graubünden sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, Kammer 4, schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 8. März 2001
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: