bger · 1C_578/2024 · 2025-07-23 · fr
Autorisation de construire; amende administrative,
Aménagement du territoire et droit public des constructions


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_578/2024

Arrêt du 23 juillet 2025

Ire Cour de droit public

Composition

MM. les Juges fédéraux Haag, Président,

Merz et Mecca, Juge suppléant.

Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure

A.A.________et B.A.________,

tous les deux représentés par Me Pascal Pétroz, avocat,

recourants,

contre

Département du territoire de la République et canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet

recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 20 août 2024 (ATA/958/2024 - A/2374/2023-LDTR).

Faits :

A.

A.A.________ et B.A.________ sont propriétaires de la parcelle n

o
24, sise rue François-Versonnex 17 à Genève, sur laquelle est érigé un bâtiment, comportant notamment un appartement de cinq pièces de 124 m

2
au 5

e
étage. Aucuns travaux n'y ont été entrepris entre 1991 et 2018. Depuis le 1

er
décembre 1992, l'appartement était loué 12'720 fr. par année (1'060 fr. par mois).

Le 22 mars 2018, les propriétaires ont transmis à l'Office cantonal des autorisations de construire (OAC) un avis d'ouverture de chantier pour des travaux d'un montant de 39'598 fr. pour la peinture des murs, plafonds et boiseries de l'appartement, le changement du meuble lavabo et de la pharmacie de la salle de bains, la pose de mitigeurs dans la cuisine, la baignoire et le lavabo de la salle de bains, la pose d'un nouveau carrelage aux sols et murs de la cuisine et de la salle de bains, le remplacement des meubles de la cuisine, cuisinière comprise, des travaux d'électricité et de contrôle ainsi que pour le réémaillage de la baignoire. Les travaux ont duré trois mois.

Depuis le 1

er
juillet 2018, l'appartement a été loué à un nouveau locataire pour un loyer annuel de 30'000 fr. du 1

er
juillet 2018 au 30 juin 2019 (2'500 fr. par mois), de 31'200 fr. du 1

er
juillet 2019 au 30 juin 2020 (2'600 fr. par mois) et de 32'400 fr. du 1

er
juillet 2020 au 30 juin 2021 (2'700 fr. par mois).

B.

Le 28 mars 2019, le Département cantonal du territoire a ordonné aux propriétaires de requérir une autorisation de construire, lesdits travaux étant susceptibles d'être soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR; RS/GE L 5 20). Une procédure d'infraction a été ouverte (n

o
xxx). Le 14 mai 2019, les propriétaires ont déposé une demande d'autorisation de construire, refusée par le département par décision du 24 octobre 2019. Les recours des propriétaires contre cette décision ont été successivement rejetés, en dernier lieu par le Tribunal fédéral, par arrêt du 10 mai 2021 (cause 1C_611/2020).

C.

Le 14 novembre 2019, le département a fixé le loyer de l'appartement pour la période de trois ans à compter du 1

er
juillet 2018 et ordonné aux propriétaires de rétablir une situation conforme au droit en établissant un nouveau contrat de bail à loyer ainsi qu'en remboursant le trop-perçu de loyer; une amende de 4'800 fr. leur a par ailleurs été infligée. Par jugement du 24 novembre 2020, le Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève (ci-après: TAPI) a annulé cette décision: l'ordre de remise en état et l'amende étaient prématurés, les propriétaires n'ayant pas encore produit les documents sollicités par le département permettant d'examiner si les travaux étaient assujettis à la LDTR.

Le 19 avril 2023, après en avoir été requis par le département, les propriétaires ont déposé une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après: APA), en décrivant l'objet comme des travaux d'entretien courant de l'appartement (APA yyy). Le 12 juin 2023, ils ont renouvelé leur demande, précisant qu'elle visait à régulariser l'infraction n° xxx. Dans le cadre de l'instruction, l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après: OCLPF), après avoir sollicité des documents complémentaires, a émis son préavis favorable à condition que la LDTR soit respectée et que le loyer de l'appartement soit fixé rétroactivement à 14'799 fr. par an, pour une durée de trois ans à partir de la remise en location après la fin des travaux, soit dès le 1

er
juillet 2018. Par décision du 12 juin 2023, l'APA a été délivrée selon les conditions fixées notamment dans le préavis de l'OCLPF. Par décision du 30 juin 2023, le département a par ailleurs ordonné aux propriétaires de rétablir une situation conforme au droit dans un délai de 30 jours, en établissant un nouveau contrat de bail ainsi qu'un nouvel avis de fixation du loyer respectant le préavis de l'OCLPF et en remboursant le trop-perçu de 49'203 fr. à la nouvelle locataire. Une amende de 9'800 fr. leur a au surplus été infligée. Par jugement du 6 février 2024, le TAPI a rejeté le recours des propriétaires contre l'APA; il a admis partiellement celui dirigé contre la décision du 30 juin, réduisant l'amende à 4'800 fr. Le 11 mars 2024, les propriétaires ont interjeté recours contre ce jugement devant la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève, qui l'a rejeté par arrêt du 20 août 2024.

D.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.A.________ et B.A.________ demandent principalement au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt cantonal et de constater que les travaux litigieux constituent des travaux d'entretien. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

La Cour de justice n'a aucune observation à formuler et persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le Département cantonal du territoire conclut au rejet du recours. Les recourants répliquent, maintenant implicitement leurs conclusions.

Considérant en droit :

1.

Dirigé contre une décision finale (
art. 90 LTF
) prise en dernière instance cantonale (
art. 86 al. 1 let
. d LTF) dans une cause de droit public (
art. 82 let. a LTF
), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les
art. 82 ss LTF
, aucune des exceptions prévues à l'
art. 83 LTF
n'étant réalisée. Dans la mesure où les recourants demandent l'annulation de l'arrêt attaqué, leurs conclusions cassatoires, interprétées à la lumière des motifs de leur recours, sont recevables (cf.
ATF 135 I 119
consid. 4). La recevabilité de la conclusion constatatoire, laquelle apparaît douteuse au vu du caractère en principe subsidiaire revêtu par de tels chefs de conclusions (cf.
ATF 141 II 113
consid. 1.7;
135 I 119
consid. 4), peut partant demeurer indécise. Les recourants ont pris part à la procédure devant l'autorité précédente et sont particulièrement touchés par l'arrêt attaqué qui confirme l'assujettissement à la LDTR des travaux entrepris dans l'appartement dont ils sont propriétaires et confirme l'amende qui leur a été infligée par le département cantonal compétent. Ils disposent dès lors de la qualité pour recourir. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière.

2.

Les recourants font valoir une violation des
art. 256, 259a, 259b CO
[RS 220] ainsi que de l'art. 14 al. 1 et 3 de l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF; RS 221.213.11), sous l'angle de la primauté du droit fédéral. Selon eux, en tant que la Cour de justice qualifie les travaux litigieux de travaux de rénovation - et non d'entretien - soumis à autorisation au sens de la LDTR, son appréciation éluderait, respectivement contredirait, le sens ou l'esprit du droit fédéral. Par ailleurs et à suivre les recourants, le droit fédéral imposerait d'examiner pour lui-même chacun des importants travaux pour déterminer individuellement s'il s'agit ou non d'interventions soumises à autorisation au sens de la LDTR, et non de procéder, comme l'a fait la Cour de justice, à une approche d'ensemble.

2.1.

2.1.1.
Selon l'
art. 49 al. 1 Cst.
, le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ce principe constitutionnel fait obstacle à l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (
ATF 150 I 213
consid. 4.1 et les références). Le Tribunal fédéral examine ainsi librement la conformité d'une règle de droit cantonal au droit fédéral lorsqu'il est appelé à examiner cette question au regard du grief de violation de l'
art. 49 al. 1 Cst.
(
ATF 147 III 351
consid. 6.1.1;
143 I 352
consid. 2.2;
131 I 394
consid. 3.2).

2.1.2.
En vertu de l'
art. 256 CO
, le droit du bail impose impérativement un minimum d'entretien pour que la chose louée soit maintenue en l'état quelle que soit l'ampleur des travaux en question (arrêt 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 3.2; voir cependant
art. 259 CO
s'agissant des menus travaux); à défaut, le locataire peut faire valoir les droits ancrés à l'
art. 259a CO
, en particulier exiger la remise en état de la chose louée (
art. 259a al. 1 let. a CO
, voire résilier le contrat ou encore remédier aux défauts aux frais du bailleur si celui-ci ne s'est pas exécuté dans un délai convenable [
art. 259b CO
]). Cela étant, le droit fédéral du bail présume à l'
art. 14 al. 1 OBLF
que les frais causés par d'importantes réparations sont considérés à raison de 50 à 70 % comme des investissements créant des plus-values. En effet, l'exécution par le bailleur des travaux de remise en état auxquels il est tenu en vertu des
art. 256, 259a et 259b CO
ne procure en général pas un confort supplémentaire au locataire par rapport à ce qui est convenu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la suppression de défauts graves ou de moyenne importance, soit ceux qui empêchent ou restreignent l'usage prévu (arrêts 1C_405/2015 du 4 avril 2016 consid. 3.2; 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2; 1C_624/2013 du 13 février 2014 consid. 2.5). A l'inverse, la plupart des gros travaux de rénovation, comme le présume le législateur fédéral, comprennent une part d'accroissement du confort (
art. 14 al. 1 OBLF
). L'
art. 14 al. 3 OBLF
précise encore qu'est considérée comme prestation supplémentaire du bailleur uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.

2.1.3.
La jurisprudence admet qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Les cantons demeurent cependant libres d'édicter des mesures proportionnées destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation. Le Tribunal fédéral a ainsi rappelé à de multiples reprises que les dispositions cantonales qui soumettent à une autorisation les aliénations de logements offerts à la location ou imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bailleurs et locataires (
ATF 149 I 25
consid. 4.2.2;
146 I 70
consid. 5.2.2 et les arrêts cités; voir également arrêt 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 3.1).

2.2.
Les recourants reprochent à l'instance précédente d'avoir - conformément à sa jurisprudence constante - jugé que les travaux litigieux étaient soumis à autorisation au sens de la LDTR au motif qu'il s'agissait d'"entretien différé" matérialisé par la réalisation de travaux groupés, d'une certaine durée et d'une certaine ampleur, dans l'ensemble des pièces de l'appartement. Se prévalant de la doctrine et de la jurisprudence de droit privé, en matière de bail à loyer, ils soulignent que les travaux "qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer"; cela démontrerait, selon eux, qu'il s'agirait uniquement d'entretien. Or, et à les comprendre, dès lors qu'en application du droit cantonal, les travaux d'entretien ne sont en principe pas soumis à autorisation (cf. art. 9 al. 1 LDTR

a contrario
), l'application de la LDTR prônée par la jurisprudence cantonale en présence d'"entretien différé" contreviendrait au droit fédéral: le "paradigme prévalant en matière LDTR/GE [se trouverait] renversé en matière de bail s'agissant des travaux différés".

2.2.1.
Il est exact qu'en droit civil, les travaux relevant de l'entretien différé ne sont pas considérés comme d'importants travaux justifiant une hausse de loyer (cf.
ATF 141 III 245
consid. 6.5; DAVID LACHAT ET AL., Le bail à loyer, Édition 2019, ch. 5.2.3 p. 606; BOHNET/CARRON/MONTINI, Commentaire pratique: Droit du bail à loyer et à ferme, 2

e
éd. 2017, n. 72 ad.
art 269a CO
; voir également
art. 14 OBLF
). Cela se comprend comme l'interdiction faite au bailleur, qui aurait négligé d'entretenir son immeuble et laissé la situation se détériorer avec le temps, au détriment de ses obligations (cf.
art. 256 CO
), de répercuter indûment sur le loyer d'importants travaux d'entretien courant réalisés en une fois, de manière groupée (cf.
ATF 141 III 245
consid. 6.5). Or, sous l'angle du droit public, soumettre de tels travaux groupés, relevant de l'entretien différé, à autorisation au sens de la LDTR poursuit d'une certaine façon un objectif analogue, visant à proscrire les hausses injustifiées, ici dans un but de politique sociale (cf. art. 1 al. 1 LDTR), en assurant un contrôle des loyers par l'autorité, spécialement lorsque - comme en l'espèce - le loyer est fortement augmenté à l'issue des travaux (+135,85% la première année, puis +145,30% et +154,70% les deux années suivantes) (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, La LDTR: Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation, 2014, p. 192 s.). Dans un arrêt du 13 février 2014, la Cour de céans a d'ailleurs rappelé la conformité au droit fédéral de l'art. 3 al. 2 LDTR, qui définit les travaux soumis à autorisation au sens de cette loi, précisant que les travaux d'entretien non assujettis à la LDTR sont ceux que le bailleur est tenu d'effectuer (cf.
art. 256 al.1 CO
), soit des travaux réguliers et raisonnables qui n'ont pas été différés dans le temps et qui tendent à remédier à l'usure normale de la chose et à maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au temps ou à l'usage (arrêt 1C_624/2013 du 13 février 2014 consid. 2.5).

2.2.2.
À la lumière des explications des recourants, il n'apparaît par ailleurs pas non plus que le droit fédéral imposerait, dans le cadre de l'application de la LDTR, d'examiner individuellement chacun des postes de ces importants travaux pour déterminer pour chacun d'eux si, individuellement, ils relèvent ou non de l'entretien, respectivement pour répondre à la question de savoir si une autorisation au sens de la LDTR aurait dû être requise. Au contraire, le droit fédéral présume - présomption réfragable -, par mesure de simplification, pour pallier, le cas échéant, les difficultés liées à un tel examen, que lors d'importantes réparations une partie des travaux (entre 30 et 50%) est présumée relever de l'entretien (différé) (cf.
art. 14 al. 1 OBLF
; DAVID LACHAT ET AL., op. cit., ch. 5.2.4 p. 607). On ne discerne dès lors pas où, sur le principe, résiderait la contradiction entre le droit fédéral et l'interprétation de la LDTR retenue par la jurisprudence cantonale genevoise.

2.3.
Le grief est ainsi rejeté. Autre est en revanche la question de savoir si, en application du droit cantonal et de la jurisprudence de la Cour de justice, les conditions pour soumettre les travaux à autorisation au sens de la LDTR sont en l'occurrence réalisées, ce que contestent les recourants.

3.

À ce propos, se prévalant en particulier d'arbitraire, les recourants font valoir une violation des art. 1 et 3 al. 1 LDTR ainsi que des art. 2 et 9 LDTR.

3.1.
Le Tribunal fédéral ne revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal que sous l'angle de l'arbitraire (
ATF 147 I 433
consid. 4.2;
146 II 367
consid. 3.1.5). Il ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. Si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution éventuellement plus judicieuse paraît possible (
ATF 145 II 32
consid. 5.1;
145 I 108
consid. 4.4.1). Dans ce contexte prévalent les exigences de motivation accrues de l'
art. 106 al. 2 LTF
, la partie recourante devant citer les principes constitutionnels qui n'auraient pas été respectés et expliquer de manière claire et précise en quoi ceux-ci auraient été violés (
ATF 148 I 127
consid. 4.3).

3.2.
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 LDTR). Selon l'
art. 3 al. 1 let
. d LDTR, sont qualifiés de transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. A teneur de l'art. 3 al. 2 LDTR, sont considérés comme tels et non assujettis à la LDTR, les travaux courants qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation; les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant.

La distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer. Le critère de l'accroissement du confort existant est déterminant pour distinguer des travaux de transformation des travaux d'entretien, la LDTR ne devant pas instituer un contrôle général des loyers (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.2 p. 192). Il est toutefois possible de s'en écarter lorsque l'importance des travaux justifie d'assimiler les travaux d'entretien à des travaux de transformation (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 2.5.3 p. 193). Selon la jurisprudence, l'exécution de travaux de remise en état auxquels le bailleur est tenu en vertu du CO ne procure en général pas un confort supplémentaire au locataire par rapport à ce qui est convenu dans le contrat de bail. Seules les remises en état qui vont au-delà de ce qui est nécessaire pour assurer le maintien de la chose louée en l'état tombent sous le coup de l'
art. 3 al. 1 let
. d LDTR (arrêts 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 4.1.2; 1C_624/2013 du 13 février 2014 consid. 2.5 et 1P.664/1999 du 1

er
septembre 2000 consid. 3 in RDAF 2002 I p. 25). Selon la jurisprudence, il n'est pas arbitraire de tenir compte à cet égard des circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés. Il est en particulier admissible pour les autorités cantonales, toujours sous l'angle de la prohibition de l'arbitraire, de considérer que les travaux d'entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (arrêts 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2; 1C_624/2013 du 13 février 2014 consid. 2.5). Dans un tel cas, l'accumulation des travaux confère une ampleur propre à engendrer un changement de niveau des loyers tel que la destination de l'immeuble en est modifiée (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.3 p. 192). La pratique genevoise consiste à se référer à la nature, l'ampleur et le coût des travaux ainsi qu'à leur répercussion sur le loyer pour déterminer si les travaux d'entretien par nature doivent être assimilés à des travaux de transformation et, partant, soumis à la LDTR (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.4 p. 193). La Cour de céans a déjà eu l'occasion de juger ces critères pertinents pour apprécier si des travaux relèvent de l'entretien ou au contraire s'ils doivent être assimilés à une transformation assujettie à une autorisation (arrêt 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 4.2.2).

3.3.
En l'espèce, la Cour de justice a retenu que les travaux avaient certes essentiellement concerné la cuisine et la salle de bains, ces deux pièces ayant été remises à neuf. Les boiseries, les plafonds et les murs avaient cependant aussi été repeints et des travaux d'électricité entrepris dans toutes les pièces. Si, pris individuellement, ces travaux auraient pu, par nature, relever de l'entretien courant, ils avaient cependant été réalisés de manière groupée, durant trois mois, à l'occasion d'un changement de locataire, pour la première fois depuis 27 ans; ils dépassaient ainsi ce qui était usuellement entrepris lors d'un changement de locataire. La Cour de justice a estimé qu'ils avaient ainsi eu pour effet de remettre au goût du jour tout l'appartement, lui procurant par là un confort supplémentaire. Or, en application de la jurisprudence cantonale, de tels travaux, réalisés de manière groupée et différée, et bien que n'apparaissant pas somptuaires, devaient être considérés comme de la rénovation, soumise à autorisation. À cela s'ajoutait encore le coût des travaux: s'il n'atteignait certes pas le montant de 10'000 fr. par pièce caractérisant, selon la jurisprudence cantonale, les travaux de grande ampleur, il s'en approchait (8'000 fr. par pièce, pour un total avoisinant les 40'000 fr.), si bien que les travaux apparaissaient, sous cet angle, importants. Enfin, les loyers avaient subi une augmentation considérable échelonnée de 2'500 à 2'700 fr. par mois, soit de 136% à 155%, hausse largement supérieure à la casuistique cantonale.

3.4.
À ce stade, les recourants reprennent presque mot pour mot leur grief soulevé devant l'instance cantonale, si bien que la recevabilité de leur critique apparaît pour ce motif douteuse au regard des exigences de motivation du recours fédéral, en particulier s'agissant d'un grief constitutionnel (cf. art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF;
ATF 145 V 161
consid. 5.2 et les arrêts cités). Quoi qu'il en soit, la solution de l'instance précédente apparaît conforme à sa jurisprudence constante. C'est en particulier en vain que les recourants soutiennent que les travaux entrepris avaient uniquement pour but de maintenir l'appartement à l'identique ce qu'un examen de chaque poste - au lieu d'une appréciation d'ensemble - aurait permis de confirmer. Outre que leurs propos sont très largement appellatoires, cette argumentation n'est pas pertinente pour répondre à la question de savoir si les travaux étaient ou non soumis à autorisation au sens de la LDTR. En effet, ce n'est pas tant la spécificité de chaque poste qui doit être considérée, mais le fait que réalisés ensemble, après de nombreuses années de carence en matière d'entretien, ces travaux entraînent un changement qualitatif du logement considéré. Par ailleurs, au vu de l'ampleur des travaux (remise à neuf de la cuisine et de la salle de bains, rafraîchissement des murs, plafonds et boiseries, mise à jour du système électrique dans toutes les pièces), il n'apparaît pas indéfendable de retenir qu'ils dépassent ce qui est usuellement entrepris lors d'un changement de locataire. En outre, comme l'a établi l'instance précédente, le loyer a été conséquemment augmenté à l'issue des travaux. Les recourants ne sauraient en particulier justifier cette augmentation en se basant sur "le cours du marché et des statistiques" en affirmant que cette hausse aurait été admissible même si aucuns travaux n'avaient été entrepris. En effet, sans qu'il soit nécessaire de déterminer si c'est à bon droit que la Cour de justice a retenu que le critère des loyers du quartier n'était pas pertinent dans l'examen du dossier sous l'angle de la LDTR, il n'apparaît en tout état pas insoutenable, au vu de l'absence d'entretien de l'immeuble pendant 27 ans et de l'ampleur des réparations, de mettre cette augmentation directement en lien avec les travaux en cause pour retenir que ceux-ci sont soumis à une autorisation au sens de la LDTR; cela est du reste conforme à la pratique cantonale constante (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 2.5.3 s. p. 192 s.). Savoir, ensuite, si le montant du loyer arrêté par le département et la durée de la période de contrôle fixée dans ce cadre sont conformes à la loi relève d'une autre problématique; cet aspect n'étant cependant pas discuté par les recourants, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de s'en saisir d'office (cf.
art. 106 al. 2 LTF
).

3.5.
En définitive, c'est conformément à la jurisprudence cantonale, en s'appuyant sur les nombreux critères définis par celle-ci, que l'instance précédente a jugé que les travaux litigieux étaient soumis à autorisation. Pour ce qui concerne cette question, seule litigieuse, l'appréciation de l'instance précédente échappe à l'arbitraire et le grief doit être rejeté.

4.

Les recourants estiment enfin que l'amende administrative serait injustifiée. Ils maintiennent que les travaux litigieux relèveraient de l'entretien; s'ils devaient en être autrement, ils soutiennent n'avoir en tout état de cause commis aucune faute justifiant la sanction prononcée.

4.1.
L'art. 44 al. 1 LDTR prévoit pour celui qui contrevient aux dispositions de la loi des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RS/GE L 5 05). Aux termes de l'art. 137 LCI, celui qui contrevient à la loi est passible d'une amende de 20'000 fr. au maximum lorsqu'une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales (al. 1 let. a et al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de l'infraction. Constituent notamment des circonstances aggravantes l'infraction commise par cupidité et les cas de récidive (al. 3). En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG; RS/GE E 4 05), les dispositions de la partie générale du code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP; RS 311.0) s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif. Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple négligence. L'amende doit enfin respecter le principe de la proportionnalité (
art. 36 al. 3 Cst.
).

4.2.
Dès lors que l'arrêt attaqué, en tant qu'il soumet les travaux litigieux à la LDTR, doit être confirmé, le grief tombe dans cette mesure d'emblée à faux. Au surplus, les recourants se bornent à quelques considérations théoriques quant au principe régissant le prononcé d'une amende et affirment péremptoirement avoir démontré n'avoir commis aucune faute. Une telle argumentation est toutefois insuffisante au regard des exigences de motivation de l'
art. 106 al. 2 LTF
. On ne voit dès lors pas de motif de s'écarter de l'appréciation de la Cour de justice qui a retenu que les propriétaires avaient contrevenu à la LDTR en réalisant des travaux sans autorisation. En particulier, au vu de l'absence de travaux durant près de 30 ans, de la nature, de l'ampleur et de la durée des réparations litigieuses, les recourants ne pouvaient d'emblée exclure la nécessité d'obtenir une telle autorisation, eu égard à la loi et à la jurisprudence constante. Il leur appartenait à tout le moins de se renseigner auprès de l'autorité compétente avant d'initier les travaux. Les recourants ne discutent enfin pas non plus sérieusement la proportionnalité de la sanction. Le Tribunal fédéral relève à ce propos - comme l'instance précédente - que le montant de l'amende, fixé à 4'800.-, se situe dans le quart inférieur de la fourchette maximale de 20'000 fr. (cf. art. 137 LCI); il apparaît en outre adéquat au regard de la faute des recourants, ceux-ci ayant entrepris des travaux importants dans l'intégralité d'un appartement précédemment loué, sans requérir l'autorisation nécessaire.

Le grief est écarté.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, aux frais des recourants qui succombent (
art. 66 al. 1 et 5 LTF
). Il n'est pas alloué de dépens (cf.
art. 68 al. 3 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais de justice, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge solidaire des recourants.

3.

Le présent arrêt est communiqué au mandataire des recourants, au Département du territoire de la République et canton de Genève ainsi qu'à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.

Lausanne, le 23 juillet 2025

Au nom de la Ire Cour de droit public

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Alvarez