bger · 5P.433/2004 · 2005-03-09 · de

Art. 9 BV (Dienstbarkeit) | Sachenrecht

Bundesgericht II. zivilrechtliche Abteilung 09.03.2005 5P.433/2004
Tribunal fédéral IIe Cour de droit civil 09.03.2005 5P.433/2004
Tribunale federale II Corte di diritto civile 09.03.2005 5P.433/2004

Art. 9 BV (Dienstbarkeit) | Sachenrecht

Tribunale federale
Tribunal federal
5P.433/2004/blb
Urteil vom 9. März 2005
II. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterinnen Nordmann, Escher,
Gerichtsschreiberin Scholl.
Parteien
A.X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Buchli-Casper,
gegen
A.Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jachen Curdin Bonorand,
Kantonsgericht von Graubünden, Zivilkammer, Poststrasse 14, 7002 Chur.
Gegenstand
Art. 9 BV
(Dienstbarkeit),
Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Zivilkammer, vom 7. Juni 2004.
Sachverhalt:
A.
A.X.________ ist seit dem Jahr 2000 Eigentümer der Parzelle 1 im Gebiet J.________, Grundbuch der Gemeinde G.________. Das Grundstück grenzt an die seit 1997 im Eigentum von A.Y.________ stehenden Parzellen 5 und 6.
Die Parzelle 1 stand ursprünglich im Eigentum von Z.________. Im Jahr 1995 verkaufte sie diese an B.X.________, den Bruder des heutigen Eigentümers. Im Jahr 1998 verkaufte dieser das Grundstück an seine Mutter, welche schliesslich mit erbrechtlichem Vorempfangsvertrag vom 25. Februar 2000 die Liegenschaft ihrem anderen Sohn und heutigen Eigentümer, A.X.________, übertrug.
Die Parzelle 5 entstand im Jahr 1996 aus der Vereinigung der Grundstücke 2, 3 und 4, die damals noch im Eigentum von B.Y.________, der Mutter des heutigen Eigentümers, standen. Im Jahr 1997 erwarb A.Y.________ von seiner Mutter das auf Grund der Parzellenvereinigung entstandene Grundstück 5. Im Oktober 2001 trennte A.Y.________ von diesem Grundstück einen Teil als neue Parzelle 6 ab.
B.
Bereits im Jahr 1995 plante die Familie Y.________, ihr bestehendes Haus auf Parzelle 2 auszubauen. Gegen das Bauvorhaben erwuchs zunächst Opposition. Schliesslich kamen die betroffenen Grundeigentümer überein, die Überbauung der Parzellen im Gebiet J.________ mittels Errichtung von Grunddienstbarkeiten zu regeln. So schlossen B.Y.________, Z.________ und fünf weitere Grundeigentümer am 2./15. Februar 1995 einen Grunddienstbarkeitsvertrag ab. Darin wurde die Errichtung verschiedener Baubeschränkungen und die Beschränkung von Autoabstellplätzen auf den Parzellen vorgesehen, die Erledigung von Baueinspracheverfahren geregelt, die Zufahrt zu den Parzellen und die Erhaltung verschiedener Bäume festgelegt, sowie Näherbau- und Durchfahrtsrechte eingeräumt. Integrierender Bestandteil des Vertrages bildete ein Plan vom 4. April 1994, letztmals revidiert am 29. Januar 1995.
Der Grunddienstbarkeitsvertrag wurde unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, dass eine Baubewilligung für das Haus Y.________ I auf Parzelle 2 und eine Bewilligung für die Rodung der Zufahrt zu diesem Haus rechtskräftig werde. Sobald die Bau- und Rodungsbewilligung vorliegen würde, sollte die Anmeldung des Vertrags zum Grundbucheintrag gemeinsam durch die Bevollmächtigten R.________ (Rechtsvertreter von Z.________) und N.________ (beurkundender Notar) erfolgen. Der Dienstbarkeitsvertrag wurde in der Folge indes nie zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet.
Nach der Vertragsunterzeichnung vom 2./15. Februar 1995 arbeitete der mit dem Bauprojekt betraute Architekt S.________ gemäss den im Grunddienstbarkeitsvertrag getroffenen Vereinbarungen zwei Baugesuche betreffend Neubau der Villa Y.________ I mit Hallenbad und Garagentrakt mit Zufahrt aus. Mit Verfügung vom 22. Mai 1995 teilte die Gemeinde G.________ mit, das Baugesuch Y.________ werde einstweilen nicht behandelt. Zur Begründung führte sie aus, eine Erschliessung mittels Zufahrt über die Via H.________ - wie im Baugesuch und im Dienstbarkeitsvertrag vorgesehen - sei praktisch ausgeschlossen. In der Folge liess die Gemeinde die Erschliessungssituation durch einen Verkehrsingenieur abklären.
Am 1. September 1995 wurde Z.________, welche beabsichtigte ihre Parzelle 1 an B.X.________ zu verkaufen, von N.________ darüber informiert, dass der Vertrag vom 2./15. Februar 1995 wegen Problemen betreffend die Erschliessung möglicherweise gar nie in Rechtskraft erwachsen werde. Daraufhin schlossen Z.________ und B.Y.________ am 20. September 1995 einen Vorvertrag auf Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages ab. Gemäss Ziffer 1 dieses Vorvertrages stimmten die Parteien darin überein, dass die Erfüllung des ursprünglichen Vertrages vom 2./15. Februar 1995 höchstwahrscheinlich nicht mehr möglich sein werde, weil die Gemeinde die Zufahrt über die Via H.________ derzeit als ungenügend taxiere. Weiter stellten sie übereinstimmend fest, eine Zufahrt zu den Parzellen 2 und 3 über die Nordwestecke der Parzelle 2 sei mit den hier geltenden Baubeschränkungen vereinbar. Darüber hinaus vereinbarten sie, das bestehende Bauverbot auf Parzelle 2 abzuändern.
Am 19. Oktober 1995 teilte die Gemeinde G.________ definitiv mit, die Zufahrt über die Via H.________ gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 2./15. Februar 1995 komme nicht in Frage. Mit Schreiben vom 30. Oktober 1995 informierte N.________ daraufhin die Parteien des Grunddienstbarkeitsvertrages vom 2./15. Februar 1995 dahingehend, dass eine Baubewilligung für das Haus Y.________ I mit einer Zufahrt über die Via H.________ im Sinne der Vereinbarung vom 2./15. Februar 1995 nicht möglich sei. Damit stehe fest, dass die aufschiebenden Bedingungen gemäss Dienstbarkeitsvertrag nicht eintreten könnten und der Vertrag dahinfalle.
In der Folge bewilligte die Gemeinde ein neu eingereichtes Baugesuch mit einer neuen Zufahrt über die nordwestliche Grundstücksecke von Parzelle 2 (Erschliessung mit Tunnel). Im November 1999 informierte der Architekt die Eigentümer der Nachbargrundstücke über die Fertigstellung des Neubaus Y.________ I.
Im April 2001 stellte A.Y.________, unterdessen Eigentümer der vereinigten Parzelle 5, A.X.________ als nunmehrigem Eigentümer der Nachbarparzelle 1 gestützt auf den Vorvertrag vom 20. September 1995 einen Entwurf für einen Dienstbarkeitsvertrag inklusive Planbeilage zu. Eine Reaktion zu diesem Vertragsentwurf unterblieb.
C.
Im Sommer 2001 reichte A.Y.________ bei der Gemeinde G.________ ein Baugesuch betreffend Haus Y.________ II ein. Dagegen erhob A.X.________ sowohl öffentlich-rechtliche als auch privatrechtliche Einsprache. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2001 trat der Gemeindevorstand G.________ auf die öffentlich-rechtliche Baueinsprache nicht ein.
Die privatrechtliche Baueinsprache wies der Kreispräsident am 12. November 2001 ab. Gleichzeitig bestätigte er eine auf Gesuch von A.X.________ superprovisorisch verfügte grundbuchliche Verfügungsbeschränkung und setzte Frist zur Klageeinreichung beim ordentlichen Richter an.
Mit Prozesseingabe vom 20. Februar 2002 gelangte A.X.________ daraufhin an das Bezirksgericht Maloja. Er beantragte, es sei ihm als Eigentümer der Parzelle 1 zu Lasten der Parzellen 5 und 6 von A.Y.________ diverse Grunddienstbarkeiten gerichtlich zuzusprechen. Die beantragten Grunddienstbarkeiten entsprechen dabei im Wesentlichen den im Vertrag vom 2./15. Februar 1995 zu Gunsten der Parzelle 1 vorgesehenen Bauverboten.
Mit Urteil vom 21. Januar 2004 hiess das Bezirksgericht Maloja die Klage gut. Dagegen gelangte A.Y.________ an das Kantonsgericht von Graubünden. Dieses hiess am 7. Juni 2004 die Berufung gut und wies die Klage ab.
D.
A.X.________ gelangt mit staatsrechtlicher Beschwerde an das Bundesgericht. Er beantragt die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils vom 7. Juni 2004 in Bezug auf die Klageabweisung und die Kostenregelung.
Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
In der gleichen Sache hat A.X.________ beim Bundesgericht auch eidgenössische Berufung erhoben (Verfahren 5C.244/2004).
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Wird in der gleichen Sache sowohl Berufung als auch staatsrechtliche Beschwerde erhoben, so ist in der Regel zuerst über die staatsrechtliche Beschwerde zu befinden, und der Entscheid über die Berufung ist auszusetzen (
Art. 57 Abs. 5 OG
). Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass, anders zu verfahren.
2.
Nach
Art. 86 Abs. 1 OG
ist eine staatsrechtliche Beschwerde nur gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide zulässig. Das Urteil des Kantonsgerichts stellt einen solchen dar. Soweit der Beschwerdeführer die Verletzung verfassungsmässiger Rechte rügt, ist die Berufung ans Bundesgericht nicht gegeben (
Art. 43 Abs. 1 OG
) und somit nur die staatsrechtliche Beschwerde möglich (
Art. 84 Abs. 2 OG
).
3.
Strittig ist zur Hauptsache, ob der Grunddienstbarkeitsvertrag vom 2./15. Februar 1995 (nachfolgend auch: Februarvertrag) Gültigkeit erlangt hat oder ob er - mangels Erfüllung der Suspensivbedingung - dahingefallen ist.
Das Kantonsgericht ist von einem Dahinfallen des Vertrages ausgegangen. Es hat erwogen, die Erschliessung mittels Zufahrt über die Via H.________ sei gemäss dem Willen der beteiligten Parteien wesentlicher Bestandteil des Vertrages gewesen. Da aber die Bau- und Rodungsbewilligung gestützt auf die ursprünglich geplante Zufahrt nicht habe erteilt werden können, sei die aufschiebende Bedingung nicht eingetreten und der Vertrag dahingefallen. Das Kantonsgericht stützt seine Ergebnisse auf die Aussagen diverser Zeugen, auf Briefkorrespondenz zwischen den Beteiligten und deren Verhalten nach Vertragsabschluss, sowie auf den am 20. September 1995 abgeschlossenen Vorvertrag.
Der Beschwerdeführer wirft dem Kantonsgericht in verschiedener Hinsicht Willkür vor. Das Kantonsgericht hat mittels Beweisverfahren den tatsächlichen Willen der Parteien festgestellt. Bei Feststellungen über den inneren Willen der Parteien, was die Parteien bei Vertragsschluss dachten oder wollten, sowie nach Vertragsschluss eintretende Umstände wie etwa nachträgliches Verhalten der Parteien, welche erkennen lassen, wie sie selbst den Vertrag seinerzeit gemeint hatten, handelt es sich um Tatfragen, die das Bundesgericht im Rahmen einer staatsrechtlichen Beschwerde auf Willkür hin überprüfen kann (
BGE 105 II 16
E. 2 S. 18;
107 II 226
E. 4 S. 229, 417 E. 6 S. 418).
3.1 Der Beschwerdeführer bestreitet, dass die Erschliessung mittels Zufahrt über die Via H.________ gemäss Parteiwillen wesentlicher Bestandteil des Februarvertrages gewesen sei.
Er führt zunächst aus, mit einer Dienstbarkeit könne eine Leistungspflicht nur nebensächlich verbunden sein. Daher sei es willkürlich anzunehmen, die Verpflichtung zur Erstellung der Zufahrt sei ein wesentlicher Vertragsbestandteil gewesen. Soweit der Beschwerdeführer mit dieser Rüge eine Rechtsfrage anspricht, kann auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht eingetreten werden (
Art. 84 Abs. 2 OG
). Darüber hinaus ist anzumerken, dass das Kantonsgericht nicht eine (Neben-) Leistungspflicht zu einer Dienstbarkeit als wesentlichen Vertragsbestandteil angesehen hat, sondern die Vereinbarung über den örtlichen Verlauf der Zufahrtsstrasse.
Der Beschwerdeführer stützt sich weiter auf den Zeugen T.________ (Mitarbeiter Gemeinde G.________). Dieser habe ausgeführt, neben der - anstelle der Zufahrt über die Via H.________ - schliesslich realisierten Erschliessung mit Tunnel wären noch andere (preisgünstigere) Erschliessungsvarianten denkbar gewesen. Das Kantonsgericht habe nicht beachtet, dass der Beschwerdegegner ohne Notwendigkeit eine wesentlich teurere Variante gewählt habe. Aus den Darlegungen des Beschwerdeführers wird nicht ersichtlich, inwiefern die später tatsächlich realisierte Erschliessung mit der Frage, ob die geplante Zufahrt über die Via H.________ nach dem Willen der Parteien ein wesentlicher Vertragsbestandteil gewesen ist, in Zusammenhang steht. Nicht substantiiert bestritten wird vom Beschwerdeführer die Feststellung des Kantonsgerichts, das Abweichen von der vertraglich festgelegten Erschliessung (Zufahrt über Via H.________) habe für die betroffenen Eigentümer einschneidende Konsequenzen zur Folge gehabt und das Bauprojekt habe umgearbeitet werden müssen. Im Übrigen begnügt sich der Beschwerdeführer mit einem Verweis auf eine einzelne Aussage des Zeugen T.________, ohne sich mit den Aussagen der weiteren Zeugen auseinanderzusetzen, auf welche sich das Kantonsgericht in diesem Punkt ebenfalls stützt. Das gilt insbesondere für die Aussagen der Zeugen S.________ (ausführender Architekt) und R.________ (Rechtsvertreter von Z.________). Damit genügt die Begründung in diesem Punkt den Anforderung von
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
nicht, so dass insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann.
3.2 Das Kantonsgericht hat sich weiter auf das Schreiben von N.________ (beurkundender Notar) vom 30. Oktober 1995 abgestützt, welches an die Vertragsparteien des Februarvertrages bzw. an B.X.________ als Rechtsnachfolger von Z.________ gerichtet war. In diesem Schreiben wurde unter anderem angemerkt, der Vertrag sei auf Grund der Ablehnung der vertraglich vereinbarten Erschliessung seitens der Gemeinde dahingefallen. Das Kantonsgericht hat erwogen, hätte auch nur eine der Parteien den Vertrag als gültig erachtet, so hätte sie gegen diese Mitteilung von N.________ opponiert und die Eintragung ins Grundbuch verlangt. Keine der Vertragsparteien einschliesslich B.X.________ habe jedoch Einwände erhoben oder um Eintragung im Grundbuch ersucht. Ebenso wenig habe eine der Vertragsparteien je ihren Anteil an den im Vertrag vereinbarten Vertragskosten bezahlt. Das Verhalten der Vertragsparteien und von B.X.________ zeige deutlich, dass alle davon ausgegangen seien, der Februarvertrag solle mangels Bewilligung der darin vereinbarten Zufahrt keinen Bestand haben, und das Dahinfallen des Vertrages somit dem Parteiwillen entsprochen habe.
Der Beschwerdeführer rügt in diesem Punkt, es sei unerheblich, wovon N.________ ausgegangen sei, weil er nicht Vertragspartei gewesen sei. Diese Rüge stösst ins Leere, da sich aus dem angefochtenen Urteil nicht entnehmen lässt, dass das Kantonsgericht den Willen von N.________ als entscheidwesentlich angesehen hat. Vielmehr hat es aus der Reaktion bzw. der Nichtreaktion der Vertragsparteien auf das Schreiben vom 30. Oktober 1995 auf deren Willen geschlossen. Damit kann offen bleiben, inwieweit es sich vorliegend um eine Rechtsfrage handelt (
Art. 84 Abs. 2 OG
). Soweit der Beschwerdeführer darüber hinaus geltend macht, es sei unhaltbar, aus dem Umstand, dass niemand Einwände gegen das Schreiben erhoben habe, darauf zu schliessen, das Dahinfallen des Vertrages habe dem Parteiwillen entsprochen, gehen seine Ausführungen über appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid nicht hinaus. Darauf kann nicht eingetreten werden (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
;
BGE 110 Ia 1
E. 2a S. 3
;
125 I 492
E. 1b S. 495
;
130 I 258
E. 1.3 S. 261 f.).
3.3 Strittig ist weiter die Bedeutung der Löschung einer Bauverbotsdienstbarkeit aus dem Jahre 1963, welche zu Gunsten von Parzelle 1 auf Parzelle 2 lastete. Mit Schreiben vom 30. Mai 1996 ersuchte S.________ den Immobilienbeauftragten der Familie X.________, U.________, um Erteilung der Löschungsbewilligung für diese Dienstbarkeit. Das Bauverbot lastete auf demjenigen Grundstücksteil im Nordwesten der Parzelle 2, auf dem die von der Gemeinde schliesslich bewilligte Zufahrt (Erschliessung mit Tunnel) realisiert werden sollte. B.X.________ unterzeichnete in der Folge die Löschungsbewilligung, wie es ihm von U.________ empfohlen worden war.
Das Kantonsgericht hat erwogen, wäre der Februarvertrag gültig gewesen, hätte es der separaten Löschungsbewilligung nicht bedurft, da die Löschung dieser Dienstbarkeit bereits im Februarvertrag vereinbart worden sei. Eine separate Löschungsbewilligung mache nur Sinn, wenn der Februarvertrag nicht in Kraft getreten sei. Aus dem Verhalten von U.________ und B.X.________ ergebe sich demnach deutlich, dass beide im Jahr 1996 davon ausgegangen seien, der Februarvertrag habe keine Geltung. Diese Auffassung sei offenbar auch von S.________, der um die Löschungsbewilligung ersucht habe, geteilt worden.
Wenn der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, die Löschung der Baubewilligung aus dem Jahr 1963 sei nur eine kleine Bestimmung des Februarvertrages gewesen, so dass man nicht verlangen könne, dass sich B.X.________ genau an diese erinnert habe, sind seine Ausführungen rein appellatorisch (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass B.X.________ die Löschungsbewilligung auf Empfehlung seines Immobilienbeauftragten unterzeichnet hat.
In diesem Zusammenhang macht der Beschwerdeführer weiter geltend, es sei unerheblich, wovon S.________ ausgegangen sei, da dieser weder Partei des Februarvertrages gewesen, noch für die Ausarbeitung des Vertrages zuständig gewesen sei. Das Kantonsgericht hat zwar ausgeführt, offenbar sei auch S.________ davon ausgegangen, der Februarvertrag sei nicht in Kraft getreten. Indes hat es in erster Linie das Verhalten von B.X.________ und seines Immobilienbeauftragten gewürdigt. Aus den Akten wird im Übrigen ersichtlich, dass S.________ nicht nur als Architekt mit der Ausführung der Bauvorhaben Y.________ betraut gewesen ist, sondern als Vertreter von B.Y.________ sowohl den Februarvertrag wie auch den Vorvertrag vom 20. September 1995 unterzeichnet hat. Damit kann offen bleiben, inwieweit es sich vorliegend um eine Rechtsfrage handelt (
Art. 84 Abs. 2 OG
).
3.4 Im oben erwähnten Schreiben vom 30. Mai 1996 verweist S.________ weiter auf einen Vertrag, in dem es darum gegangen sei, die Baubeschränkung aus dem Jahr 1963, die es jetzt zu löschen gelte, aufzuheben. Als Gegenleistung zur Aufhebung der Dienstbarkeit habe B.Y.________ auf ihren Parzellen ein Bauverbot zu Gunsten der Parzelle 1 eingeräumt.
Das Kantonsgericht ist davon ausgegangen, dass es sich beim genannten Vertrag um den Vorvertrag vom 20. September 1995 gehandelt hat. Demgegenüber behauptet der Beschwerdeführer, S.________ habe sich auf den Februarvertrag bezogen, da nur in diesem ein Bauverbot im Sinne eines Aussichtsschutzes eingeräumt worden sei.
Im Schreiben ist die Rede von einem Vertrag, der "unmittelbar vor dem Kaufvertrag X.________/Z.________" zwischen "Y.________/Z.________" unterzeichnet worden sei. Der Vorvertrag zwischen B.Y.________ und Z.________ wurde am 20. September 1995 unterzeichnet. Der Kaufvertrag, mit welchem Z.________ ihr Grundstück an B.X.________ verkaufte, wurde noch am gleichen Tag verurkundet. Die Annahme des Kantonsgerichts, beim "unmittelbar" vor dem Kaufvertrag unterzeichneten Vertrag handle es sich um den Vorvertrag vom 20. September 1995, und nicht um den ein halbes Jahr früher abgeschlossenen Februarvertrag, erweist sich als haltbar. Im Übrigen bestreitet auch der Beschwerdeführer nicht, dass es im Vorvertrag vom 20. September 1995 (auch) um das Bauverbot aus dem Jahr 1963 gegangen ist, welches S.________ in seinem Schreiben ausdrücklich als Inhalt des strittigen Vertrages erwähnt. Darüber hinaus bezeichnet S.________ als Vertragsparteien "Y.________/Z.________". Dies trifft nur auf den Vorvertrag vom 20. September 1995 zu, am Februarvertrag waren noch fünf weitere Eigentümer als Vertragsparteien beteiligt. Damit konnte das Kantonsgericht ohne in Willkür zu verfallen davon ausgehen, dass es sich bei dem von S.________ erwähnten Vertrag um den Vorvertrag vom 20. September 1995 gehandelt hat.
3.5 Umstritten ist zudem die Bedeutung des Vorvertrages vom 20. September 1995 (nachfolgend auch: Septembervertrag). Das Kantonsgericht ist davon ausgegangen, dieser habe den weggefallenen Februarvertrag ersetzt, während der Beschwerdeführer behauptet, dieser habe den immer noch gültigen Februarvertrag nur ergänzt.
Das Kantonsgericht hat sich neben dem Wortlaut insbesondere auf die Vorgeschichte der Unterzeichnung des Septembervertrages gestützt. Namentlich hat es auf das Schreiben vom 1. September 1995 von N.________ an Z.________ verwiesen. In diesem Schreiben hat N.________ Z.________ darüber informiert, es bestehe die Möglichkeit, dass die aufschiebende Bedingung gemäss Februarvertrag nie erfüllt und damit auch der Vertrag nie in Rechtskraft erwachsen werde. Es dränge sich daher auf, den Aussichtsschutz für die Liegenschaft 1 und die Zufahrt zum Haus Y.________ in einer separaten Vereinbarung ohne Bedingungen zu regeln. Das Kantonsgericht hat erwogen, Z.________ habe die Auffassung, wonach die Gültigkeit des Februarvertrages von der Erschliessung gemäss Vertragsplan (Zufahrt Via H.________) abhängig gewesen sei, geteilt. Wäre sie anderer Ansicht gewesen, so hätte sie ihre gegenteilige Meinung kundgetan, nachdem N.________ sie entsprechend informiert hatte. Indem sie den Septembervertrag abschloss, habe sie klar gezeigt, dass auch sie den Standpunkt vertreten habe, der Februarvertrag würde bei einer Änderung des Erschliessungkonzepts dahinfallen. Zudem habe Z.________ ein sehr grosses Interesse daran gehabt, den Aussichtsschutz für ihre Liegenschaft rechtlich abzusichern, habe doch der Gegenwert der freien Aussicht gemäss Bewertung der Zeugen U.________ und S.________ etwa einen Drittel des Kaufpreises von rund Fr. 10 Mio. betragen. Wenn die Parteien von der Aufrechterhaltung des Februarvertrages und der darin vereinbarten Dienstbarkeiten ausgegangen wären, hätten auch die darin vereinbarten Bauverbote Bestand gehabt. Der für Z.________ wesentliche Aussichtsschutz wäre dadurch gewährleistet gewesen. Der Septembervertrag mache unter der Annahme, die Parteien seien vom Bestand der Dienstbarkeiten gemäss Februarvertrag ausgegangen, überhaupt keinen Sinn.
Der Beschwerdeführer setzt sich mit dieser ausführlichen Beweiswürdigung nur punktuell auseinander, die Beschwerdeschrift genügt damit den gesetzlichen Begründungsanforderungen von vornherein nicht (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
). Insbesondere geht er nicht auf das vom Kantonsgericht als wesentlich eingestufte Schreiben von N.________ vom 1. September 1995 und der Reaktion von Z.________ darauf ein. Darüber hinaus wirft er in diesem Punkt Rechtsfragen auf (Verhältnis Vorvertrag - Hauptvertrag; Änderungsvertrag), auf welche im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten werden kann (
Art. 84 Abs. 2 OG
).
Auch soweit der Beschwerdeführer auf einzelne Erwägungen eingeht, vermag er keine Willkür darzutun. Dies gilt namentlich für die Behauptung, es sei unhaltbar, wenn das Kantonsgericht davon ausgehe, die Initiative für den Abschluss des Septembervertrages sei von Z.________ ausgegangen. Vielmehr sei die Seite Y.________ auf den Vertrag angewiesen gewesen, da sie sonst die Zufahrt zu ihrem Haus nicht hätte bauen können. Aus dem angefochtenen Urteil lässt sich nicht eindeutig entnehmen, ob das Kantonsgericht tatsächlich angenommen hat, die Initiative sei von Z.________ ausgegangen. Es hat durchaus anerkannt, dass B.Y.________ auf den Septembervertrag angewiesen war, um eine neue Zufahrt mit unterirdischem Tunnel zu errichten und so ihre Parzelle überbauen zu können. Gemäss seinen Ausführungen hat der Vertragsschluss im Interesse beider Parteien gelegen. Der Beschwerdeführer legt ohnehin nicht nachvollziehbar dar, inwiefern der Umstand, von wem die Initiative für den Vertragsschluss vom September ausgegangen ist, für die Frage von Bedeutung ist, ob die Parteien davon ausgegangen sind, der Februarvertrag sei dahingefallen (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
). Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang zwar geltend, der Septembervertrag garantiere den Aussichtsschutz der Parzelle 1 nicht. Damit stellt er sich indes in Widerspruch zu seiner Behauptung, in den Plänen zum Februarvertrag bzw. zum Septembervertrag, welche integrierende Bestandteile der jeweiligen Verträge bilden würden, seien die gleichen Dienstbarkeiten vermerkt.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar darlegt, inwiefern die Schlussfolgerung des Kantonsgerichts, der Septembervertrag sei gemäss Parteiwillen als Ersatz für den weggefallenen Februarvertrag gedacht gewesen - und nicht bloss als dessen Ergänzung - willkürlich sein soll (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
). Auf die Beschwerde kann daher insoweit nicht eingetreten werden.
3.6 Willkür macht der Beschwerdeführer zudem in Zusammenhang mit den Ausführungen des Kantonsgerichts zur Glaubwürdigkeit der einzelnen Zeugen geltend. Er bringt vor, wenn das Kantonsgericht die Aussagen des Zeugen U.________ als zweifelhaft angesehen habe, weil dieser die Zeugenfragen vor seiner Einvernahme zugesandt erhalten habe, lasse es ausser Acht, dass U.________ die Fragen vom Gericht und nicht von einer Partei erhalten habe. Es mag zutreffen, dass alleine aus dem Umstand, dass U.________ die Zeugenfragen vor seiner Einvernahme gekannt hat, sich nichts bezüglich dessen Glaubwürdigkeit ableiten lässt. Indes hat das Kantonsgericht auch berücksichtigt, dass U.________ seit Jahren für die Familie X.________ arbeitet und seine Aussagen zudem den Aussagen der Zeugen R.________ und S.________ widersprechen. Wenn der Beschwerdeführer weiter Vorbehalte gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen S.________ vorbringt, übersieht er, dass sich dessen Aussagen mit denjenigen von R.________ decken, der Z.________ während Jahren gegen die Familie des Beschwerdegegners vertreten hat und gegen dessen Glaubwürdigkeit auch der Beschwerdeführer keine Einwände vorbringt. Im Ergebnis halten damit die Erwägungen des Kantonsgerichts bezüglich der Glaubwürdigkeit der Zeugen dem Willkürverbot stand.
3.7 Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, das Kantonsgericht habe es in willkürlicher Weise unterlassen, den Vertrag vom 22. Januar 1996 zwischen B.Y.________ und deren weiteren Nachbarn V.________ zu berücksichtigen. Dem angefochtenen Urteil lassen sich bezüglich dieses Vertrages keine Erwägungen entnehmen, wobei der Beschwerdeführer keine Verletzung der Begründungspflicht (
Art. 29 Abs. 2 BV
) geltend macht. Mit staatsrechtlicher Beschwerde können grundsätzlich keine Tatsachen und Beweismittel sowie keine rechtlichen Argumente vorgebracht werden, welche nicht bereits im kantonalen Verfahren geltend gemacht worden sind (
BGE 118 Ia 20
E. 5a S. 26
;
129 I 49
E. 3 S. 57). Der Beschwerdeführer weist nicht nach, dass er sich bereits im Verfahren vor Kantonsgericht auf diesen Vertrag berufen hat (
Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
); in den, den Akten beiliegenden Plädoyernotizen wird er nicht erwähnt. Damit erweist sich das Vorbringen als unzulässig.
4.
Die staatsrechtliche Beschwerde richtet sich formell auch gegen die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten. Da sich zu diesem Punkt der Beschwerde keine eigenständigen Rügen entnehmen lassen, erübrigen sich Ausführungen dazu. Damit ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (
Art. 156 Abs. 1 OG
). Er schuldet dem Beschwerdegegner allerdings keine Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren, da keine Vernehmlassung eingeholt worden ist.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 15'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. März 2005
Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: