bger · 1P.42/2002 · 2002-04-17 · de

Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 17.04.2002 1P.42/2002
Tribunal fédéral Ire Cour de droit public 17.04.2002 1P.42/2002
Tribunale federale I Corte di diritto pubblico 17.04.2002 1P.42/2002

Raumplanung und öffentliches Baurecht

Tribunale federale
Tribunal federal
1P.42/2002 /sta
Urteil vom 17. April 2002
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesrichter Nay, Aeschlimann,
Gerichtsschreiber Störi.
Urs Brunner, 8303 Bassersdorf, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Tinner, Hermannweg 4, 8400 Winterthur,
gegen
Walter Kappeler, 8303 Bassersdorf, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fritz Frey, Nüschelerstrasse 35, Postfach 6225, 8023 Zürich,
Gemeinderat Bassersdorf, 8303 Bassersdorf,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, I. Kammer, Militärstrasse 36, Postfach, 8021 Zürich.
Art. 9, 26 und 29 BV
(Baubewilligung)
(Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entschied des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, I. Kammer, vom 26. September 2001)
Sachverhalt:
A.
Der Gemeinderat Bassersdorf erteilte Urs Brunner am 10. August 1999 die Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem in der Kernzone Unterdorf gelegenen Grundstück Kat. Nr. 275. Walter Kappeler, Eigentümer der ebenfalls in der Kernzone Unterdorf gelegenen Liegenschaft Nr. 1451, welche vom Baugrundstück rund 50 m entfernt ist und von diesem durch die Klotenerstrasse und die Grundstücke Nrn. 253 (überbaut) bzw. 254 (unüberbaut) getrennt wird, erhob gegen diese Baubewilligung Aufsichtsbeschwerde und Rekurs.
Die Baudirektion des Kantons Zürich teilte Walter Kappeler am 23. November 1999 mit, es bestehe kein Grund für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten und überwies seine Eingabe zuständigkeitshalber an die Baurekurskommission IV des Kantons Zürich. Diese behandelte die Eingabe von Walter Kappeler am 22. Juni 2000 als Rekurs. Sie kam zum Schluss, das angefochtene Bauprojekt sei klarerweise nicht bewilligungsfähig, hiess den Rekurs gut und hob die Baubewilligung des Gemeinderates Bassersdorf vom 10. August 1999 auf.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess am 25. Januar 2001 die Verwaltungsgerichtsbeschwerde von Urs Brunner gegen diesen Entscheid der Baurekurskommission IV gut, hob ihn auf und stellte die Baubewilligung des Gemeinderats Bassersdorf vom 10. August 1999 wieder her. Es erwog, die Baurekurskommission sei zu Unrecht auf den Rekurs von Walter Kappeler eingetreten.
Das Bundesgericht hob dieses Urteil des Verwaltungsgerichts auf staatsrechtliche Beschwerde von Walter Kappeler hin am 14. Mai 2001 auf.
B.
Mit Urteil vom 26. September 2001 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde von Urs Brunner ab.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 22. Januar 2002 wegen Verletzung der Eigentumsgarantie, Willkür, Gehörsverweigerung und Verletzung der Gemeindeautonomie beantragt Urs Brunner, diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt er, dem Gemeinderat Bassersdorf Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen und einen Augenschein durchzuführen.
C.
Das Verwaltungsgericht und Walter Kappeler beantragen in ihren Vernehmlassungen, die Beschwerde abzuweisen. Der Gemeinderat Bassersdorf beantragt, die Beschwerde gutzuheissen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid (
Art. 86 Abs. 1 OG
). Der Beschwerdeführer ist als Bauherr durch die Verweigerung der Baubewilligung in seinen rechtlich geschützten Interessen berührt und daher ohne weiteres befugt, die Verletzung von
Art. 9,
Art. 26 Abs. 1 und
Art. 29 Abs. 2 BV
geltend zu machen (
Art. 88 OG
).
Ebenfalls befugt ist der Beschwerdeführer, sich zur Unterstützung dieser Verfassungsrügen hilfsweise auf die Gemeindeautonomie zu berufen, da die Gemeinde Bassersdorf während des ganzen Verfahrens - zuletzt in ihrer Vernehmlassung ans Bundesgericht - den Standpunkt vertritt, die Aufhebung der von ihr dem Beschwerdeführer erteilten Baubewilligung durch die Baurekurskommission und das Verwaltungsgericht verletze ihre Autonomie (vgl.
BGE 119 Ia 214
E. 2c S. 218; Entscheid des Bundesgerichts 1P. 804/2000 vom 11. April 2001, in RDAT 2001 II 30 134 E. 3a). Ob der Gemeinde im betreffenden Bereich tatsächlich Autonomie zusteht, ist keine Frage des Eintretens, sondern Gegenstand der materiellen Beurteilung (
BGE 124 I 223
E. 1b S. 226;
119 Ia 214
E. 1c S. 217 und 285 E. 4a S. 294).
Da diese und die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die staatsrechtliche Beschwerde einzutreten.
1.2 Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins ist abzuweisen, da sich der rechtserhebliche Sachverhalt mit ausreichender Klarheit aus den Akten ergibt.
2.
2.1 Nach den aus
Art. 29 BV
fliessenden Verfahrensgarantien sind alle Beweise abzunehmen, die sich auf Tatsachen beziehen, die für die Entscheidung erheblich sind (
BGE 117 Ia 262
E. 4b;
106 Ia 161
E. 2b;
101 Ia 169
E. 1, zu
Art. 4 aBV
, je mit Hinweisen). Das hindert aber den Richter nicht, einen Beweisantrag abzulehnen, wenn er in willkürfreier Überzeugung der bereits abgenommenen Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich erhebliche Sachverhalt sei genügend abgeklärt, und er überdies in willkürfreier antizipierter Würdigung der zusätzlich beantragten Beweise annehmen kann, seine Überzeugung werde auch durch diese nicht mehr geändert (
BGE 122 V 157
E. 1d;
119 Ib 492
E. 5b/bb, zu
Art. 4 aBV
).
2.2 Wird die Eigentumsgarantie von
Art. 26 Abs. 1 BV
angerufen, so prüft das Bundesgericht Auslegung und Anwendung kantonalen Gesetzesrechts grundsätzlich nur auf Willkür hin. Einzig bei einem besonders schweren Eingriff beurteilt es diese Frage mit freier Kognition. Ein solcher liegt vor, wenn Grundeigentum zwangsweise entzogen oder wenn der bisherige oder künftig mögliche bestimmungsgemässe Gebrauch des Grundeigentums verunmöglicht oder stark erschwert wird (
BGE 109 Ia 190
E. 2 mit Hinweis). Vorliegend handelt es sich offensichtlich nicht um einen schweren Eingriff, da die zonenkonforme bauliche Nutzung nicht beeinträchtigt wird. Die Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts ist unter diesen Umständen auf Willkür beschränkt; die Rüge der Verletzung der Eigentumsgarantie fällt mit der Willkürrüge zusammen.
2.3 Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, den ihr das kantonale Recht ganz oder teilweise zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (
BGE 126 I 133
E. 2 mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht mehrfach entschieden hat, steht den Zürcher Gemeinden aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG) beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind insoweit grundsätzlich autonom und können sich dagegen zur Wehr setzen, dass ihre Autonomie in diesem Bereich durch die kantonalen Behörden verletzt wird (
BGE 119 Ia 285
E. 4b S. 295).
Der Beschwerdeführer kann somit geltend machen, Baurekurskommission und Verwaltungsgericht hätten ihre Prüfungsbefugnis überschritten oder die Vorschriften des PBG und der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bassersdorf vom 8./9. März 1995 (BZO) über die Kernzonen falsch angewendet. Das Bundesgericht prüft die Anwendung dieser kantonalen und kommunalen Gesetzesbestimmungen auf Willkür hin (
BGE 126 I 133
E. 2 S. 136
;
122 I 279
E. 8c S. 291).
2.4 Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (
BGE 125 I 166
E. 2a;
125 II 10
E. 3a; 129 E. 5b
;
122 I 61
E. 3a, je mit Hinweisen).
3.
Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht vor, die Legitimation des Beschwerdegegners willkürlich anerkannt und es am Augenschein unter Verletzung seines rechtlichen Gehörs abgelehnt zu haben, sich mit den dafür erheblichen Sichtverhältnissen zwischen der Liegenschaft des Beschwerdegegners und dem Baugrundstück zu befassen.
3.1 Nach
§ 338a PBG
ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Praxis des Zürcher Verwaltungsgerichts, die der Beschwerdeführer nicht als willkürlich beanstandet, ist der Nachbar danach beschwerdebefugt, "wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag" (angefochtener Entscheid S. 4 E. 1a).
3.1.1 Das Verwaltungsgericht hat die Legitimation des Beschwerdegegners wie schon zuvor die Baurekurskommission vorab deshalb bejaht, weil das Bauprojekt von seiner Liegenschaft rund 50 m entfernt und teilweise einsehbar sei und er diese gemäss den Kernzonenvorschriften in der Form, in der Stellung, in den Abmessungen und in der äusseren Erscheinungsform dem ursprünglichen Gebäude entsprechend habe wiederaufbauen müssen. Dieser kostspielige Beitrag zur Erhaltung des Dorfbildes mache nur einen Sinn, wenn weitere Ersatzbauten im Unterdorf ebenfalls einen gleichwertigen Beitrag an die Erhaltung des Ortsbildes leisten würden.
3.1.2 Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, erschöpft sich weitgehend in unzulässiger appellatorischer Kritik und ist nicht geeignet, die Auffassung des Verwaltungsgerichts zur Legitimation des Beschwerdegegners als willkürlich nachzuweisen. Das ergibt sich zum Teil bereits aus den von ihm selber gewählten Formulierungen, indem er z.B. die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Sichtverbindung zwischen den Liegenschaften der Streitparteien nicht etwa als krass falsch und unhaltbar abtut, sondern diese lediglich "präzisiert" haben möchte. Er bestreitet keineswegs, dass der Beschwerdegegner von seiner Liegenschaft aus den Neubau - und zwar auch den umstrittenen Querfirst - wird einsehen können, sondern wendet lediglich ein, diese Sicht sei durch die bestehende Baute auf der Parzelle Nr. 253, Reklametafeln sowie Bäume und Sträucher stärker eingeschränkt, als dies das Verwaltungsgericht annehme. Das ist offensichtlich kein tauglicher Willkürvorwurf. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
3.1.3 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, das Verwaltungsgericht habe entgegen seiner gefestigten Praxis eine Popularbeschwerde zugelassen, weil es dem Beschwerdegegner eine besondere Betroffenheit zugestanden habe, obwohl dieser vom Bauvorhaben nicht stärker betroffen sei als irgendein anderer Liegenschaftsbesitzer in der Kernzone Unterdorf. Der Vorwurf ist klarerweise unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat dem Beschwerdegegner die Beschwerdebefugnis zuerkannt, weil er von seiner Liegenschaft Sicht auf das etwa 50 m entfernte Baugrundstück hat und diese selber nach den einschränkenden und kostentreibenden Kernzonenvorschriften erbaut und daher ein besonderes Interesse daran hat, dass keine zonenwidrigen Neubauten bewilligt werden, die letztlich die Existenzberechtigung der Kernzone in Frage stellen und damit den Sinn und Zweck der von ihm bei seinem Hausbau getätigten (Mehr-)Investitionen gefährden. Diese qualifizierten Legitimationsvoraussetzungen sind von vornherein bloss von einem kleinen Kreis unmittelbarer Nachbarn erfüllbar, es kann keine Rede davon sei, das Verwaltungsgericht habe in willkürlicher Abkehr von seiner bewährten Praxis eine Popularbeschwerde zugelassen.
3.2 Das Verwaltungsgericht hat somit die Legitimation des Beschwerdegegners unter anderem deshalb bejaht, weil er von seiner Liegenschaft aus den geplanten Neubau wird einsehen können. Nach dem Gesagten ist dies ohne weiteres vertretbar, und zwar unabhängig davon, ob seine Sicht frei oder durch ein Gebäude, Reklametafeln und Bäume teilweise beschränkt ist. Entscheidend und unbestritten ist, dass dieser Sichtkontakt auf das relativ nahe gelegene Baugrundstück besteht. Das Verwaltungsgericht brauchte sich daher nicht mehr weiter damit zu befassen, wie stark dieser je nach der herrschenden Jahreszeit beschränkt ist. Es hat daher das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, indem es dessen Antrag ablehnte, am Augenschein im Detail zu klären, welche Gebäudeteile zu welcher Jahreszeit für den Beschwerdegegner sichtbar sein würden. Die Gehörsverweigerungsrüge ist unbegründet.
4.
4.1 Nach
§ 50 Abs. 1 PBG
umfassen die Kernzonen "schutzwürdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen". Nach Art. 11 Abs. 1 BZO haben in Kernzonen Neu- und Umbauten "in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen". Abs. 2 dieser Bestimmung verlangt für Hauptgebäude Satteldächer in ortsüblicher Ausgestaltung.
4.2 Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid erwogen, in der Kernzone Unterdorf seien Bauten anzutreffen, die von ihrer Gestaltung her nicht in eine Kernzone gehörten; das treffe insbesondere etwa für das vermutlich aus den 60er-Jahren stammende Coop-Gebäude an der Klotenerstrasse zu. Sodann zeugten die in jüngerer Zeit erstellten Neubauten in der näheren Umgebung des Baugrundstücks von einer äusserst weitgehenden Auslegung der Kernzonenvorschriften, die an der Grenze dessen liege, was durch den Zonenzweck noch gedeckt sei. So wichen die dem Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Opfikonerstrasse 3 und 5 hinsichtlich kubischer Gestaltung deutlich von den ortsüblichen rechteckigen Grundrissen und einfachen Kubaturen ab, wie sie typischerweise bei der Liegenschaft Opfikonerstrasse 1 beobachtet werden könnten und wie sie in der Kernzone Unterdorf nach wie vor vorherrschten. Sowohl die erwähnten Mehrfamilienhäuser als auch die südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden Reiheneinfamilienhäuser würden zudem Querdächer und damit Dachformen aufweisen, die an der Grenze dessen lägen, was noch als Satteldach mit ortsüblicher Ausgestaltung im Sinne von Art. 11 Abs. 2 BZO bezeichnet werden könne. Hingegen entsprächen die weiteren Bauten in der näheren Umgebung des Baugrundstücks hinsichtlich kubischer Gestaltung und Dachform den Kernzonenvorschriften ohne weiteres; ein schutzwürdiges Ortsbild, wie es nach
§ 50 Abs. 1 PBG
durch die Kernzonenvorschriften erhalten oder erweitert werden solle, sei von der Struktur her noch zu erkennen. Insgesamt bleibe die Kernzone Unterdorf ungeachtet einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit zurückhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller Fassadengestaltung geprägt. Sodann liege dem Baugrundstück schräg gegenüber die als ursprüngliches Bauernhaus weitgehend unverfälscht erhaltene Liegenschaft Opfikonerstrasse 1. Die Feststellung der Vorinstanz, die bauliche Umgebung des Baugrundstücks zeichne sich durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus, erweise sich somit als zutreffend. Ebenso habe der Augenschein bestätigt, dass dem Bauvorhaben wegen seiner Stellung am Eingang in die Kernzone eine besondere Bedeutung zukomme.
Nach Art. 11 Abs. 1 BZO hätten Neubauten in der Kernzone in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen. Die Vorinstanz habe daher am fraglichen Bauplatz zu Recht eine einfache und zurückhaltende Gestaltung des Baukörpers verlangt. Das Bauprojekt mit seinem vielfach verwinkelten Grundriss werde bereits dieser Anforderung nicht gerecht. Zwar treffe es zu, dass die Mehrfamilienhäuser an der Opfikonerstrasse 3 und 5 sowie die südwestlich an das Baugrundstück stossenden Reiheneinfamilienhäuser ähnliche Gestaltungselemente verwendeten wie das Bauprojekt; insbesondere wiesen sie ebenfalls rückwärtige Quersegmente auf. Der Beschwerdeführer verkenne jedoch, dass sein Baugrundstück wesentlich exponierter liege und zudem bei seinem Projekt auch das rückwärtige Segment mit den zahlreichen Ecken so gestaltet sei, dass es schon für sich allein dem Gebot einer einfachen und ruhigen Gestaltung widerspreche. Jedenfalls gehe die Zergliederung des Baukörpers weit über das hinaus, was zur Belichtung von Wohnräumen in den Dachgeschossen und zur Schaffung eines zeitgemässen Wohnkomforts notwendig sei. Solche Anliegen würden zudem nicht von den besonderen Gestaltungsanforderungen der Kernzone entbinden. Ähnliches gelte für die strassenseitige Fassade, die wegen ihrer zahlreichen, zufällig anmutenden Abstufungen der herkömmlichen Überbauung noch deutlich schlechter entspreche als die der gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Opfikonerstrasse 3 und 5. Das strassenseitig fast durchgängig grossflächig verglaste Erdgeschoss lasse eine Rücksichtnahme auf die für das Ortsbild typische Bebauung nicht erkennen, ebenso wenig wie die Dachgestaltung mit ihrem wuchtigen rückseitigen Querdach, welche nicht den Eindruck eines ortsüblichen Satteldachs erwecke. Zwar verfüge auch die gegenüberliegende Mehrfamilienhausliegenschaft über ein Querdach, doch trete dieses wesentlich zurückhaltender in Erscheinung. Der Vorinstanz könne kein Eingriff in das Auslegungsermessen der Gemeinde vorgeworfen werden, wenn sie dafür gesorgt habe, dass die kommunalen Kernzonenvorschriften so ausgelegt würden, dass ihre Anwendung mit dem durch § 52 (recte: 50) Abs. 1 PBG umschriebenen Zonenzweck vereinbar bleibe.
4.3 Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht vor, es gehe in aktenwidriger Weise davon aus, in der Kernzone Unterdorf seien ungeachtet einiger Fehlleistungen rechteckige Gebäudegrundrisse, einfache Kubaturen und traditionelle Fassadengestaltung vorherrschend. Das als Beleg für die erhalten gebliebene Bausubstanz angeführte ehemalige Bauernhaus an der Opfikonerstrasse 1 sei ein Unikat; das unmittelbare und weitere Umfeld des Baugrundstücks sei geprägt durch Bauten mit unterschiedlichsten Kubaturen und architektonischer Gestaltung. Entlang der Opfikonerstrasse seien an allen Gebäuden - mit Ausnahme des eben erwähnten Bauernhauses - rückwärtige Quersegmente angebaut. Der Gemeinderat Bassersdorf habe in seiner Vernehmlassung an die Baudirektion denn auch klar zum Ausdruck gebracht, er betrachte Querfirste als adäquat für die Belichtung von Wohnräumen in Dachgeschossen. Offensichtlich falsch sei zudem die Feststellung, das Baugrundstück liege am Eingang der Kernzone. Aufgrund von Art. 11 Abs. 1 BZO könne von ihm nur verlangt werden, seine Baute in gestalterischer Hinsicht dem Charakter der Umgebung anzupassen. Das Verwaltungsgericht sei daher in Willkür verfallen, indem es ihn auf einen "herkömmlichen Bauernhausstil" mit einfachem rechteckigem Grundriss und ruhiger Fassadengestaltung verpflichten wolle und all die Bauten modernen und modernsten Zuschnitts, die das bauliche Umfeld prägten, als "Fehlleistungen" abtue, die den dörflichen Charakter der Kernzone nicht tangierten. Ihm zu verbieten, was all seinen Nachbarn in den vergangenen Jahren erlaubt worden sei, nämlich die Realisierung einer modernen Baute, welche mit Balkonen und grosszügigen Fensterflächen den heutigen Anforderungen an ein komfortables Wohnen genüge, sei mit der Eigentumsgarantie nicht vereinbar.
5.
Konnte das Verwaltungsgericht - was im Folgenden zu prüfen ist - ohne Willkür annehmen, der bauliche Charakter der Kernzone Unterdorf werde nach wie vor durch herkömmliche Bauten mit rechteckigen Grundrissen, einfachen Kubaturen und traditioneller Fassadengestaltung bestimmt, und das umstrittene Bauprojekt entspreche diesem in der Kernzone konformen Baustil nicht, so erweisen sich damit gleichzeitig die weiteren Rügen - der angefochtene Entscheid verletze die Gemeindeautonomie und die Eigentumsgarantie - ohne weiteres als unbegründet, da sie in Bezug auf die gerügte Verletzung von kommunalem bzw. kantonalem Gesetzesrecht nicht über die Willkürrüge hinausgehen.
5.1 Die bei den Akten liegenden Fotodokumentationen der Augenscheine von Baurekurskommission und Verwaltungsgericht bestätigen die (unbestrittene) Feststellung des letzteren, dass die Kernzone Unterdorf in der näheren Umgebung der Bauparzelle zwar (Neu-)bauten aufweist, die
Art. 11 BZP
nicht oder nur bei äusserst weitherziger Auslegung entsprechen. Indessen ist ersichtlich, dass auch noch alte Bausubstanz erhalten geblieben ist (Augenscheinsprotokoll des Verwaltungsgerichts vom 25. September 2001, Fotos Nrn. 2, 9, 13, 14) und Neubauten im herkömmlichen Stil mit einfacher Kubatur, Satteldach, und (einigermassen) ruhiger Fassadengestaltung erstellt wurden (a.a.O., Fotos Nrn. 8, 10), wie dies
Art. 11 BZP
verlangt. Die verwaltungsgerichtliche Feststellung, die Kernzone Unterdorf bleibe trotz einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit zurückhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller Fassadengestaltung geprägt, ist daher jedenfalls nicht willkürlich.
5.2 Bei der Prüfung des umstrittenen Bauvorhabens ist das Verwaltungsgericht sodann zum Schluss gekommen, dessen vielfach verwinkelter Grundriss widerspreche der Forderung nach einer einfachen, möglichst rechteckigen Baute, wie sie von der Vorinstanz an dieser das Ortsbild prägenden Stelle zu Recht verlangt worden sei.
Auch dieser Schluss ist nicht offensichtlich unhaltbar. Dass der projektierte Grundriss vielfach verwinkelt ist und damit von der Forderung nach einer einfachen und zurückhaltenden Gestaltung des Baukörpers viel weiter entfernt ist als alle Bauten in der Umgebung, ist offensichtlich und wird vom Beschwerdeführer nicht substantiiert bestritten. Dass dem Bauplatz ein besonderer Situationswert zukommt, begründet die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich in ihrem Gutachten vom 28. Januar 1999 in nachvollziehbarer Weise damit, dass das Gebäude darauf zusammen mit dem gegenüberliegenden Gebäude Opfikonerstrasse 1 eine Schlüsselstellung im Bereich der Strassenverzweigung Opfikoner-Klotenerstrasse einnehme, welche einen Knotenpunkt der späteren Siedlungsentwicklung markiere. Es ist unter diesen Umständen müssig, darüber zu streiten, ob der Bauplatz am "Eingang" der Kernzone liegt, oder ob diese Einschätzung falsch ist, wie der Beschwerdeführer geltend macht. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, ein Bauprojekt an dieser relativ exponierten Lage müsse den Kernzonenvorschriften entsprechend einen einigermassen einfachen, rechteckigen Grundriss aufweisen oder dürfe von dieser Forderung jedenfalls nicht noch weiter abweichen, als es die umliegenden Bauten teilweise bereits tun, ist klarerweise vertretbar. Die Willkürrüge ist unbegründet.
6.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die Kosten (
Art. 156 OG
). Ausserdem hat er den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (
Art. 159 OG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Bassersdorf und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, I. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. April 2002
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: