bger · 1C_608/2024 · 2026-03-03 · fr
Permis de construire,
Aménagement du territoire et droit public des constructions


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_608/2024

Arrêt du 3 mars 2026

Ire Cour de droit public

Composition

MM. les Juges fédéraux Haag, Président,

Chaix, Kneubühler, Müller et Merz.

Greffière : Mme Arn.

Participants à la procédure

1. A.A.________ et B.A.________,

2. C.________,

3. D.________,

4. E.________,

tous les quatre représentés par

Maîtres Jean-Claude Perroud et Nina Capel, avocats, recourants,

contre

F.________ SA,

représentée par Me Yves Nicole, avocat,

intimée,

Municipalité d'Yverdon-les-Bains,

Hôtel de Ville, place Pestalozzi 2, 1401 Yverdon-les-Bains,

Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud,

Service juridique, avenue de l'Université 5, 1014 Lausanne Adm cant VD.

Objet

Permis de construire,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 9 septembre 2024 (AC.2023.0252).

Faits :

A.

La société F.________ SA est propriétaire des parcelles adjacentes n

os
3310 et 4936 du registre foncier de la commune d'Yverdon-les-Bains, lesquelles se trouvent dans un compartiment de terrain délimité par l'autoroute A5 et la chaussée de Treycovagnes notamment. D'une surface de 36'791 m², la parcelle n° 3310 est presque entièrement occupée par des serres, une portion de terrain au sud-est étant libre de construction. La parcelle n° 4936, d'une surface de 38'684 m², supporte des serres et un bâtiment industriel (soit le bâtiment principal de l'exploitation).

Ces parcelles sont colloquées en zone horticole et maraîchère par le plan partiel d'affectation n° 120-007 "zone horticole et maraîchère" de la commune d'Yverdon-les-Bains (ci-après: PPA) et son règlement (ci-après: RPPA), approuvés le 17 août 1994 par le Conseil d'État vaudois. Le PPA a été élaboré à la suite d'un arrêt du Conseil d'État, qui invitait les autorités communales à étudier la création, sur le territoire communal d'Yverdon-les-Bains, d'une zone d'affectation spéciale distincte de la zone agricole classique où soient autorisées les activités, constructions et installations liées aux exploitations maraîchères (cf. à ce sujet l'arrêt AC.1994.0224 du 13 juin 1995 de l'ancien Tribunal administratif vaudois, auquel a succédé la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal [ci-après: CDAP]).

Les parcelles n

os
3310 et 4936 sont également classées en zone horticole et maraîchère par le plan général d'affectation de la commune d'Yverdon-les-Bains (ci-après: PGA) et son règlement (ci-après: RPGA), qui ont été approuvés le 17 juin 2003 par le département compétent et mis en vigueur sans abroger le PPA (cf. art. 151 RPGA). Les dispositions du RPPA ont été intégrées aux art. 70 à 78 RPGA.

B.

Le 21 septembre 2022, la société F.________ SA (ci-après: la constructrice ou l'intimée) a déposé une demande de permis de construire portant sur la construction d'un bâtiment de 24 studios pour le personnel saisonnier de l'entreprise F.________ sur la parcelle n° 3310, avec l'aménagement de seize places de parc intérieures et huit places de parc extérieures et l'installation d'une pompe à chaleur air-eau extérieure et de panneaux photovoltaïques en toiture. Mis à l'enquête publique, le projet a suscité plusieurs oppositions, parmi lesquelles des oppositions individuelles et une opposition collective formées par des propriétaires voisins dont B.A..________ et A.A.________ (parcelles n

os
696 et 697), C.________ (parcelle n° 692), E.________ (parcelle n° 693), D.________ (parcelle n° 690), G.________ (parcelle n° 698) et H.________ (parcelle n° 668).

La Centrale des autorisations en matière de construction (ci-après: CAMAC) a établi le 13 décembre 2022 une synthèse (n° xxx), dont il ressort que la Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud (ci-après: DGTL) a délivré son autorisation spéciale en retenant que la zone horticole et maraîchère instaurée par le PPA est une zone spéciale au sens des
art. 18 al. 1 LAT
(RS 700) et 32 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) et que le projet de construction est conforme à la destination de la zone.

La constructrice a modifié le projet et déposé de nouveaux plans, le 18 avril 2023 (suppression d'un accès à l'est; suppression de deux places de parc extérieures). Ces modifications ont été suivies du retrait de trois oppositions.

Par décisions séparées du 19 juin 2023, la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après: la municipalité) a délivré le permis de construire et levé les oppositions.

C.

Par arrêt du 9 septembre 2024, la CDAP a rejeté le recours des opposants et a confirmé les décisions de la municipalité du 19 juin 2023 et de la DGTL du 13 décembre 2022. Selon la cour cantonale, la zone litigieuse, instaurée en 1994 pour répondre aux besoins des exploitations de la région à une époque où la zone d'agriculture intensive n'existait pas, constitue une zone spéciale qui, au vu de sa localisation et de ses caractéristiques, relève de la zone non constructible. Elle a en outre considéré que le bâtiment projeté était conforme à la zone, vu l'emplacement choisi (dernière portion de terrain libre d'une parcelle située à côté de plusieurs hectares de serres et du bâtiment principal de l'exploitation, dans la continuité avec la zone urbanisée adjacente) et la pénurie de main-d'oeuvre avérée dans le domaine du maraîchage.

D.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, B.A.________ et A.A.________, C.________, E.________ et D.________ (ci-après: les recourants) demandent au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que sont annulées les décisions rendues par la municipalité le 19 juin 2023 et par la DGTL le 13 décembre 2022 (autorisation spéciale pour une construction hors de la zone à bâtir).

Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer sur le recours, sous réserve d'une précision factuelle. La municipalité se réfère à l'arrêt attaqué et conclut au rejet du recours. La DGTL et l'intimée déposent chacune des observations et concluent au rejet du recours. Invité à se prononcer, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) conclut à l'admission du recours, aux termes de ses déterminations. Dans le cadre d'un nouvel échange d'écritures, les parties maintiennent leurs conclusions et l'intimée dépose d'ultimes observations en date du 15 septembre 2025.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le Président de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral admet la requête d'effet suspensif.

Considérant en droit :

1.

Dirigé contre une décision finale (
art. 90 LTF
) prise en dernière instance cantonale (
art. 86 al. 1 let
. d LTF) dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions, le recours est recevable comme recours en matière de droit public conformément aux
art. 82 ss LTF
. Aucune des exceptions prévues à l'
art. 83 LTF
n'est réalisée. Les recourants, qui ont pris part à la procédure devant l'instance précédente, sont propriétaires de parcelles directement voisines de celle supportant le projet de construction contesté. Ils disposent ainsi de la qualité pour recourir au sens de l'
art. 89 al. 1 LTF
contre l'arrêt cantonal confirmant l'octroi du permis de construire pour ledit projet. Les autres conditions de recevabilité sont réunies, si bien qu'il y a en principe lieu d'entrer en matière sur le recours.

2.

Les recourants se plaignent d'une qualification erronée de la zone horticole et maraîchère du PGA et d'une violation des règles de droit fédéral (
art. 16a et 18 LAT
) restreignant la possibilité de construire des logements en zone agricole. Ils affirment que la cour cantonale se trompe lorsqu'elle qualifie la zone horticole et maraîchère en question de zone spéciale au sens de l'
art. 18 al. 1 LAT
; cette zone constitue, selon eux, une zone agricole spéciale au sens de l'
art. 16a al. 3 LAT
, qui ne permettrait pas la réalisation d'un bâtiment d'habitation pour le personnel saisonnier. À titre subsidiaire, les recourants soutiennent qu'un contrôle incident de la planification s'imposerait en l'espèce.

2.1.
Les plans d'affectation ordonnent l'utilisation autorisée du sol et distinguent en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger (
art. 14 LAT
). Le droit fédéral définit la zone à bâtir (
art. 15 LAT
), la zone agricole (
art. 16 LAT
) et la zone à protéger (
art. 17 LAT
).

2.1.1.
L'
art. 16a LAT
fixe les conditions générales auxquelles des constructions et des installations peuvent être considérées comme conformes à l'affectation de la zone agricole: sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à l'horticulture productrice. Cette notion de conformité peut être restreinte en vertu de l'art. 16 al. 3 (al. 1). Les constructions et installations qui servent au développement interne d'une exploitation agricole ou d'une exploitation pratiquant l'horticulture productrice sont conformes à l'affectation de la zone. Le Conseil fédéral règle les modalités (al. 2). Les constructions et installations dépassant le cadre de ce qui peut être admis au titre du développement interne peuvent être déclarées conformes à l'affectation de la zone et autorisées lorsqu'elles seront implantées dans une partie de la zone agricole que le canton a désignée à cet effet moyennant une procédure de planification (al. 3). L'art. 38 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT; RS 700.1) précise que les cantons déterminent, dans le cadre de l'élaboration de leur plan directeur ou par voie législative, les exigences à respecter lors de la délimitation de zones au sens de l'
art. 16a al. 3 LAT
; à cet égard, les buts et les principes énoncés aux
art. 1 et 3 LAT
sont déterminants.

L'
art. 34 OAT
précise les conditions générales de conformité à la zone agricole. Selon l'al. 3 de cette disposition, sont conformes à l'affectation de la zone les constructions qui servent au logement indispensable à l'entreprise agricole, y compris le logement destiné à la génération qui prend sa retraite (cf. pour cette disposition arrêt 1C_531/2023 du 10 décembre 2024 consid. 2.1). Aux termes de l'
art. 34 al. 4 OAT
, l'autorisation ne peut être délivrée que si la construction ou l'installation est nécessaire à l'exploitation en question (let. a), si aucun intérêt prépondérant ne s'oppose à l'implantation de la construction ou de l'installation à l'endroit prévu (let. b), et s'il est prévisible que l'exploitation pourra subsister à long terme (let. c).

2.1.2.
Les zones agricoles spéciales ou zones d'agriculture intensive sont apparues lors de la consultation sur la révision de 1998 de la LAT (au sujet de la genèse de l'
art. 16a LAT
, cf. notamment RUCH/MUGGLI, in Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, 2017, n o 5 s. et n o 39 ad
art. 16a LAT
; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n o 4 ad
art. 16a LAT
; JUD/ARKSTEIN SCHMIDIGER, Constructions hors de la zone à bâtir, Territoire & environnement, septembre 2020, p. 77; voir également arrêts 1C_631/2019 du 2 octobre 2020 consid. 2.4.4; 1C_561/2012 du 4 octobre 2013 consid. 2.4.3 publié in ZBl 116/2015 p. 218). Depuis l'entrée en vigueur de cette révision, le 1

er
septembre 2000 (RO 2000 2042), la zone agricole est subdivisée en deux parties: l'une concerne l'agriculture traditionnelle, dépendante du sol; l'autre réservée à l'agriculture non tributaire du sol et résultant d'une procédure de planification (cf.
ATF 150 II 48
consid. 2.4; cf. JUD/MARKSTEIN SCHMIDIGER, op. cit., ZBI 116/2015, p. 76; RUCH/MUGGLI, op. cit., n° 40 ad
art. 16a LAT
).

Une zone agricole spéciale ou d'agriculture intensive au sens de l'
art. 16a al. 3 LAT
permet des constructions allant au-delà de ce qui est normalement admis en zone agricole, et notamment de ce qui est autorisé par le seul développement interne prévu à l'
art. 16a al. 2 LAT
(cf.
ATF 150 II 48
consid. 2.4; arrêt 1C_157/2009 du 26 novembre 2011 consid. 3.2.4, publié in ZBl 112/2011, p. 217).

2.1.3.
Selon l'
art. 18 al. 1 LAT
, le droit cantonal peut prévoir d'autres affectations que les zones à bâtir, agricoles et à protéger des art. 15 à 17 LAT. Ces autres zones sont elles aussi soumises aux principes établis par la LAT, notamment en ce qui concerne la séparation des terrains bâtis ou à bâtir et de ceux qui ne le sont pas. Elles doivent donc être classées soit dans la catégorie des zones à bâtir, soit dans celle des zones non constructibles (cf.
ATF 149 II 237
consid. 4.4.2;
143 II 588
consid. 2.5.1; arrêt 1C_404/2014 du 24 mars 2015 consid. 4.1.1; RUDOLF MUGGLI, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n° 11 ad
art. 18 LAT
). Ces "autres zones" que les cantons sont habilités à prévoir dans leur plan d'affectation en vertu de l'
art. 18 al. 1 LAT
peuvent venir se superposer à une zone à bâtir ou à une zone agricole (
ATF 149 II 237
consid. 4.4.2; cf. MUGGLI, op. cit, n° 28 ad
art. 18 LAT
; JEANNERAT/MOOR, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n° 39 ad
art. 14 LAT
).

2.1.4.
Dans le cas présent, le RPGA - qui a repris les dispositions du RPPA - prévoit notamment ce qui suit au sujet de la zone horticole et maraîchère aux art. 70 à 78:

"Article 70 - Destination

1 Cette zone est destinée aux exploitations horticoles et maraîchères à ciel ouvert, sous serre ou sous tunnel.

2 Les constructions liées à cette exploitation y sont admises.

Article 71 - Serres et installations similaires

1 Pour autant qu'une distance de 3,00 m à la limite de parcelle voisine soit respectée, la zone peut être couverte par des serres et d'autres installations similaires. La loi sur les routes est réservée en ce qui concerne la distance au domaine public.

2 La hauteur des serres est limitée à 6,50 m au faîtes.

Article 72 - Autres constructions

1 Des bâtiments de services tels qu'installations frigorifiques, locaux de préparation, de conditionnement, vestiaires, sanitaires, etc. sont autorisés pour autant qu'ils correspondent strictement aux besoins de l'exploitation.

2 L'habitation est autorisée pour l'exploitant et son personnel travaillant exclusivement à l'exploitation. Elle sera groupée avec tout ou partie des locaux désignés au 1

er
alinéa de façon à créer un ensemble homogène.

3 La hauteur totale des constructions prévues aux alinéas 1 et 2 est de 10,00 m au maximum. La distance à la limite de propriété voisine est au moins égale à la hauteur de la construction.

(...)

2.

2.2.1 Dans son arrêt du 9 septembre 2024, la cour cantonale a relevé qu'il n'est pas exclu que la zone considérée réponde aux critères de la zone agricole spéciale de l'
art. 16a al. 3 LAT
. Cela étant, elle a constaté que la zone horticole et maraîchère de la commune d'Yverdon-les-Bains a fait l'objet d'une planification spéciale en 1994, soit avant l'entrée en vigueur de la révision de la LAT de 1998 qui a autorisé en zone agricole les exploitations non tributaires du sol; par conséquent, la CDAP a considéré que cette zone constitue une zone spéciale fondée sur l'
art. 18 al. 1 LAT
. La cour cantonale a ensuite constaté que le périmètre du PPA est bordé sur deux côtés par des terrains agricoles et que, dans la zone horticole et maraîchère en question, les constructions sont admises, à condition qu'elles correspondent strictement aux besoins de l'exploitation (art. 70 al. 2 et 72 RPGA qui ont repris les dispositions du RPPA). Ainsi, et compte tenu du but dans lequel le PPA a été élaboré, la cour cantonale a retenu que la zone horticole et maraîchère en question relève de la zone non constructible. Selon la CDAP, le bâtiment projeté est conforme à la zone, vu l'emplacement choisi (dernière portion de terrain libre d'une parcelle située à côté de plusieurs hectares de serres et du bâtiment principal de l'exploitation, dans la continuité avec la zone urbanisée adjacente) et la pénurie de main-d'oeuvre avérée dans le domaine du maraîchage.

2.2.2 Quant à l'ARE, il estime que la zone litigieuse doit être considérée comme une zone agricole spéciale au sens de l'
art. 16a al. 3 LAT
. Il ajoute que la construction d'un bâtiment de 24 studios pour le personnel saisonnier de l'entreprise n'est pas conforme à la zone. Il estime en particulier que la CDAP n'a pas examiné le projet sous l'angle du critère de la nécessité et que la question d'une présence permanente sur le site est primordiale en l'espèce. Aux yeux de l'ARE, le projet ne remplirait pas les conditions des l'
art. 34 al. 3 et 4 OAT
, compte tenu de la proximité immédiate de la zone à bâtir et de l'existence d'éventuels autres emplacements alternatifs. À titre subsidiaire, l'ARE considère qu'il convient de procéder à un contrôle incident du plan d'affectation au sens de l'
art. 21 al. 2 LAT
, compte tenu de l'ancienneté de la planification ayant conduit à l'affectation de la parcelle à la zone horticole et maraîchère qui remonte à plus de 30 ans (voire à 20 ans si l'on se réfère au PGA) et au vu de l'activité menée sur la parcelle litigieuse.

2.3 En l'espèce, il ressort des constatations de la cour cantonale que la zone horticole et maraîchère litigieuse est bordée sur deux côtés par des terrains agricoles et fait partie d'un ensemble de plateaux agricoles qui s'étirent en direction de Treycovagnes et de Montagny-près-Yverdon. La parcelle n° 3310 de 36'791 m² - sur laquelle est prévu à son extrémité sud-est le bâtiment d'habitation contesté - jouxte sur deux côtés (à l'est et au sud) la zone à bâtir et est presque entièrement occupée par des serres.

Les parcelles adjacentes n

os
3310 et 4936 ont été colloquées pour la première fois en "zone horticole et maraîchère" par le PPA n° 120-007, approuvé par le Conseil d'État le 17 août 1994. Elles ont par la suite également été classées en zone horticole et maraîchère par le PGA d'Yverdon-les-Bains et son règlement (RPGA), qui ont été approuvés par le département cantonal compétent le 17 juin 2003 et mis en vigueur sans abrogation du PPA, dont les dispositions ont été reprises et intégrées aux art. 70 à 78 RPGA. La création de cette zone horticole et maraîchère en 1994 avait pour but de mieux prendre en compte les besoins des exploitations maraîchères de la région, à une époque où la zone d'agriculture intensive n'existait pas; la zone en question était destinée à accueillir des exploitations ayant un mode de production essentiellement ou exclusivement non tributaire du sol, ce qui allait au-delà de ce qui était normalement admis en zone agricole. La réglementation de la zone litigieuse prévoit ainsi que celle-ci est destinée aux exploitations horticoles et maraîchères à ciel ouvert, sous serre ou sous tunnel (art. 2 RPPA; art. 70 RPGA intitulé "Destination"). Les constructions y sont admises, à condition qu'elles correspondent strictement aux besoins de l'exploitation (art. 70 al. 2 et 72 RPGA). La possibilité d'aménager, par la voie de la planification, des zones agricoles spéciales, désignées spécifiquement pour l'agriculture non tributaire du sol, a été introduit par le législateur fédéral lors de la révision de la LAT du 20 mars 1998, entrée en vigueur le 1er septembre 2000 (cf. ci-dessus consid. 2.1.2).

La zone horticole et maraîchère litigieuse, au vu de son emplacement et du mode de culture maraîchère qui est pratiqué en l'espèce, constitue matériellement une zone agricole spéciale telle qu'elle est définie à l'
art. 16a al. 3 LAT
. Plaide également pour cette qualification la réglementation de cette zone qui limite les constructions strictement aux besoins de l'exploitation horticole ou maraîchère et qui autorise l'habitation uniquement pour l'exploitant et son personnel travaillant exclusivement à l'exploitation. Cette zone a par ailleurs été établie par la voie d'une procédure de planification ayant abouti à l'homologation du PGA d'Yverdon-les-Bains, par le département cantonal le 27 juin 2003. L'
art. 16a al. 3 LAT
était en vigueur au moment de l'homologation du PGA d'Yverdon-les-Bains, tout comme d'ailleurs l'ancien art. 52a LATC relatif aux zones agricoles spécialisées - dans sa teneur du 16 août 2002 au 31 août 2018 - qui fixait, au niveau de la législation cantonale, les critères généraux de délimitation de ces zones destinées à l'agriculture intensive, et précisait notamment que celles-ci ne devaient pas empiéter sur les sites naturels et paysagers protégés par le plan directeur cantonal, un plan d'affectation ou une décision de classement (cf. ancien art. 51a al. 4 LATC). Le fait que le plan directeur cantonal vaudois en vigueur lors de l'homologation du PGA ne contenait encore aucune disposition au sujet des zones agricoles spéciales ne change rien à cette appréciation de fond.

Il sied à cet égard de relever qu'il ressort des explications relatives à l'OAT publiées en février 2001 par l'Office fédéral du développement territorial (ODT, actuellement: ARE) que la zone horticole et maraîchère - dans laquelle est située la parcelle n° 3310 - du PGA d'Yverdon-les-Bains délimitée en vertu de l'ancien droit est précisément celle qui a été choisie comme modèle de transposition des critères de l'
art. 16a al. 3 LAT
(cf. ODT/ARE, Nouveau droit de l'aménagement du territoire, Explications relatives à l'OAT et recommandations pour la mise en oeuvre, partie II. Délimitation des zones au sens de l'
art. 16a al. 3 LAT
en relation avec l'
art. 38 OAT
- Critères pour la pesée des intérêts, février 2001, p. 4 et 13-14, disponible sous www.are.admin.ch).

La zone litigieuse doit donc être qualifiée de zone agricole spéciale au sens de l'
art. 16a al. 3 LAT
(cf. également MUGGLI, op. cit., n° 32 ad.
art. 18 LAT
). C'est donc à tort que la CDAP a considéré qu'il s'agissait d'une zone spéciale fondée sur les
art. 18 al. 1 LAT
. Quoi qu'il en soit, si les parties se disputent quant au fait de savoir si la zone litigieuse doit être qualifiée de zone agricole spéciale ou de zone spéciale, elles s'accordent sur le fait que la parcelle litigieuse appartient à la zone non constructible. Or, la jurisprudence a posé des exigences strictes concernant la réalisation de constructions en zone agricole, respectivement en zone non constructible (cf. consid. 3.1 ci-dessous).

3.

Il convient d'examiner si l'implantation d'un bâtiment de 24 studios pour le personnel saisonnier sur la parcelle n° 3310 est admissible.

3.1.
Selon l'
art. 22 al. 2 let. a LAT
, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si la construction ou l'installation projetée est conforme à l'affectation de la zone. Hors de la zone à bâtir, de façon générale, la conformité est liée à la nécessité: la construction doit être adaptée, par ses dimensions et son implantation, aux besoins objectifs du propriétaire ou de l'exploitant (
ATF 132 II 10
consid. 2.4). Cette clause du besoin est clairement exprimée en ce qui concerne les zones agricoles à l'
art. 16a al. 1 LAT
et 34 al. 4 let. a OAT. La clause du besoin vaut également pour les constructions et installations sises en zone à protéger au sens de l'
art. 17 LAT
(
ATF 132 II 10
consid. 2.4; arrêt 1C_618/2014 du 29 juillet 2015 consid. 4.1, in RDAF 2015 I 499). Des exigences analogues doivent être posées pour les constructions conformes à l'affectation des autres zones non à bâtir (arrêts 1C_18/2022 du 9 mai 2022 consid. 3.1.2; 1C_496/2015 du 23 septembre 2016 consid. 3.1.1).

L'
art. 34 al. 3 OAT
précise la portée de l'
art. 16a al. 1 LAT
en ce qui concerne les constructions destinées à l'habitation: elles ne sont conformes à l'affectation de la zone agricole que si le logement est indispensable à l'entreprise agricole. Cette réglementation reprend les principes dégagés par la jurisprudence de l'ancien
art. 16 LAT
en vigueur jusqu'au 31 août 2000 (cf. arrêts 1C_531/2023 du 10 décembre 2024 consid. 2.1; 1C_169/2012 du 19 mars 2013 consid. 5.1; 1A.205/2004 du 11 février 2005 consid. 3.3 in RDAF 2005 I 365). Un logement en zone agricole est nécessaire lorsque l'exploitant ou l'employé permanent doit, objectivement parlant, habiter de façon permanente sur l'exploitation afin d'en assurer la bonne marche (cf. arrêts 1C_284/2024 du 23 mai 2025 consid. 3.1; 1C_531/2023 précité consid. 2.1; 1C_408/2012 du 19 août 2013 consid. 6.3; RUCH/MUGGLI, op. cit., n° 53 ad
art. 16a LAT
). Cette présence permanente doit être nécessaire pour des raisons objectives, telles que le genre et la taille effective de l'exploitation, la topographie, l'environnement économique, ou encore les particularités de l'exploitation (cf.
ATF 125 III 175
consid. 2b; arrêts 1C_240/2020 du 26 février 2021 consid. 2.1 et 1C_401/2018 du 24 septembre 2019 consid. 2.1). Si la gestion d'une exploitation agricole ne nécessite pas la présence permanente de personnes sur l'exploitation, un logement dans la zone agricole n'est considéré comme nécessaire que si la zone d'habitation la plus proche est éloignée et difficile d'accès. Cela n'est pas le cas lorsque le lieu d'exploitation peut être atteint à pied en 20 à 30 minutes depuis cette zone (
ATF 121 II 67
consid. 3a avec les références; arrêts 1C_284/2024 précité consid. 3.1; 1C_531/2023 précité consid. 2.1).

3.2.
En l'occurrence, les conditions strictes du droit fédéral pour autoriser la création de logements en zone non constructible ne sont pas remplies. Le logement des ouvriers saisonniers sur le domaine maraîcher n'apparaît pas indispensable au regard de besoins objectifs de l'exploitation. En outre, conformément à la jurisprudence, le voisinage immédiat de la zone à bâtir d'Yverdon-les-Bains permet de nier la conformité du projet à l'affectation de la zone en question. Le Tribunal fédéral a d'ailleurs déjà à plusieurs reprises affirmé que les personnes qui ne travaillent qu'accessoirement dans l'entreprise agricole, notamment en période de récolte ou de vendanges, doivent en principe habiter en zone à bâtir (cf.
ATF 112 Ib 261
consid. 2a; arrêts 1A.163/1992 du 6 juillet 1993 consid. 2c; 1A.79/1989 du 22 décembre 1989 consid. 3b; P.179/1987 du 26 janvier 1989 consid. 3b). La pénurie de main d'oeuvre saisonnière dans le domaine du maraîchage à laquelle est confrontée l'entreprise F.________ ne permet pas de modifier cette appréciation.

Enfin, à défaut d'autorisation au sens de l'
art. 22 LAT
, le permis de construire ne peut être octroyé, en vertu de l'
art. 24 al. 1 LAT
, que si l'implantation hors de la zone à bâtir est imposée par la destination de la construction (let. a) et si aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose (let. b). Or, au vu des circonstances évoquées ci-dessus, la première de ces conditions cumulatives n'apparaît pas remplie.

3.3.
Au vu de ce qui précède, la CDAP a violé le droit fédéral en considérant que le bâtiment litigieux comprenant 24 studios pour le personnel saisonnier de l'entreprise maraîchère concernée pouvait être autorisé.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. L'arrêt attaqué, ainsi que les décisions de la municipalité du 19 juin 2023 et de la DGTL du 13 décembre 2022, sont annulées. La constructrice intimée, qui succombe, supportera les frais judiciaires (
art. 65 et 66 al. 1 LTF
) et versera des dépens aux recourants, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel (
art. 68 al. 1 et 2 LTF
). Il appartiendra enfin à la CDAP de statuer à nouveau sur la question des frais et dépens de la procédure cantonale (
art. 68 al. 5 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est admis. L'arrêt du 9 septembre 2024 de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois est annulé, de même que les décisions rendues par la Municipalité d'Yverdon-les-Bains, le 19 juin 2023, et par la Direction générale du territoire et du logement, le 13 décembre 2022.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la constructrice intimée.

3.

Une indemnité de 3'000 fr. est allouée aux recourants à titre de dépens, à la charge de la constructrice intimée.

4.

La cause est renvoyée à l'instance précédente pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.

5.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Municipalité d'Yverdon-les-Bains, à la Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud, à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 3 mars 2026

Au nom de la Ire Cour de droit public

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

La Greffière : Arn