bger · 1C_543/2025 · 2026-02-09 · it
Licenza edilizia,
Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_543/2025

Sentenza del 9 febbraio 2026

I Corte di diritto pubblico

Composizione

Giudici federali Haag, Presidente,

Chaix, Kneubühler,

Cancelliere Crameri.

Partecipanti al procedimento

A.________,

patrocinato dagli avvocati Kevin Eggimann e

Stefan Metzger,

ricorrente,

contro

B.________ AG,

patrocinata dall'avv. Hans Joos,

Comune di Bregaglia, via ai Crott 17, 7606 Promontogno,

patrocinato dall'avv. Otmar Bänziger.

Oggetto

Licenza edilizia,

ricorso contro la sentenza emanata il 28 agosto 2025

dal Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni,

Terza Camera di diritto amministrativo (VR3 24 100).

Fatti:

A.

Il 27 novembre 2023 B.________ AG ha inoltrato al Comune di Bregaglia una domanda di costruzione volta alla realizzazione di una nuova casa bifamiliare (primaria), un'autorimessa e una terrazza sul fondo xxx di Maloja, Capolago. Per quanto qui interessa, con rapporto del 20 dicembre 2023, il consulente edile si è espresso in modo favorevole al progetto. Alla domanda si è opposto, per motivi di cui si dirà in seguito, A.________ proprietario del fondo vicino yyy.

B.

Con decisione del 21 ottobre 2024, il Comune ha parzialmente accolto l'opposizione e rilasciato la licenza edilizia richiesta, subordinandola a determinate condizioni. Adito dal vicino, con sentenza del 28 agosto 2025 il Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni ne ha respinto il ricorso in quanto ricevibile.

C.

Avverso questa sentenza A.________ presenta un ricorso al Tribunale federale. Chiede, concesso al gravame l'effetto sospensivo, di annullarla come pure la licenza edilizia e le autorizzazioni supplementari cantonali; in via subordinata postula di rinviare la causa alla Corte cantonale per nuova decisione e, in via ancora più subordinata, all'autorità di prima istanza.

Non è stato ordinato uno scambio di scritti nel merito del ricorso, ma è stato richiamato l'incarto cantonale.

Con decreto presidenziale del 3 novembre 2025 la domanda di conferimento dell'effetto sospensivo è stata respinta.

Diritto:

1.

1.1.
Il Tribunale federale vaglia d'ufficio se e in che misura un ricorso può essere esaminato nel merito (
DTF 150 II 346
consid. 1.1).

1.2.
Presentato contro una decisione finale (
art. 90 LTF
) dell'ultima istanza cantonale in ambito edilizio (art. 82 lett. a e 86 cpv. 1 lett. d LTF), il ricorso in materia di diritto pubblico, tempestivo, è di massima ammissibile. La legittimazione del ricorrente è pacifica.

1.3.
Con il ricorso in materia di diritto pubblico si può far valere in particolare la violazione del diritto federale, che il Tribunale federale applica d'ufficio ed esamina liberamente (
art. 106 cpv. 1 LTF
;
DTF 150 II 346
consid. 1.5.1;
150 I 154
consid. 2.1). Tranne i casi espressamente menzionati all'
art. 95 LTF
, questo rimedio non può tuttavia essere proposto per violazione del diritto cantonale in quanto tale. È nondimeno possibile far valere che l'applicazione del diritto cantonale costituisce una violazione del diritto federale, in particolare ch'essa è arbitraria ai sensi dell'
art. 9 Cost.
, o contraria a un altro diritto costituzionale (
DTF 150 I 154
consid. 2.1;
145 I 108
consid. 4.4.1). Secondo l'
art. 42 cpv. 1 e 2 LTF
, il ricorso dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché e in che misura le diverse argomentazioni della decisione dell'autorità cantonale di ultima istanza violano il diritto (
DTF 148 IV 205
consid. 2.6). Il Tribunale federale, che non è un'istanza di appello, esamina in linea di principio solo le censure sollevate (
DTF 150 I 50
consid. 3.3.1). Quando il ricorrente invoca la violazione di diritti costituzionali, il Tribunale federale, in applicazione dell'
art. 106 cpv. 2 LTF
, vaglia le censure solo se siano state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (
DTF 150 V 340
consid. 2). Come si vedrà, l'atto di ricorso disattende in larga misura queste severe esigenze di motivazione.

2.

2.1.
La Corte cantonale, in applicazione della legge federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702) visto che nel Comune di Bregaglia la quota di abitazioni secondarie supera il 20 %, ha accertato che il progetto edilizio litigioso concerne la realizzazione di una casa primaria. Ha infatti verificato d'ufficio se, sulla base dei criteri fissati dalla giurisprudenza (
DTF 145 II 99
consid. 3;
144 II 49
consid. 2; sentenza 1C_310/2023 del 30 gennaio 2024 consid. 5), sussistano indizi concreti che facciano apparire irrealistica la possibilità di utilizzare la prevista casa bifamiliare quale abitazione primaria, ritenendo che non si è in presenza di un abuso di diritto o di un raggiramento del divieto di autorizzare nuove abitazioni secondarie (
DTF 142 II 206
consid. 2.5, 3.1, 3.2 e 4).

L'istanza precedente ha accertato infatti che la prevista casa bifamiliare non ha l'aspetto di una casa secondaria, visto che i due appartamenti con diverse camere (5,5) sono adatti quali residenze primarie per due famiglie. Ha ritenuto che anche la disposizione dei locali e dell'infrastruttura milita a favore di un'abitazione primaria, non essendo previsti impianti lussuosi o locali eccessivamente ampi. Ha osservato che, benché i costi approssimativi di costruzione siano relativamente elevati, non si tratta di un immobile di lusso, considerato che il luogo e la regione in cui si trova non sono interessanti solo per persone facoltose, per le quali potrebbe sussistere un rischio concreto di un aggiramento della LASec. Ritenuto che non erano ancora conosciuti i futuri occupanti degli appartamenti, ha analizzato la domanda di residenze primarie nel settore in questione. Ha accertato che in Alta Engadina, della quale fa parte Maloja, vige notoriamente una penuria di abitazioni primarie. Secondo la statistica dell'Ufficio dell'economia e del turismo dei Grigioni, la quota di abitazioni vuote per il Comune ammonta allo 0,34 %. Stando alle indicazioni del Comune, sul suo territorio negli ultimi anni sarebbero state realizzate in media solo quattro abitazioni primarie per anno. Riguardo a Maloja, il Comune sottolinea che in tutta l'Alta Engadina vi sarebbe la necessità di realizzare circa 1'000 nuove abitazioni primarie fino al 2031. La Corte cantonale ha aggiunto che sulla piattaforma immobiliare di comparis.ch a Maloja non si trova nessun appartamento di 5,5 locali in vendita o in affitto.

2.2.
Il ricorrente non si confronta con questi argomenti, decisivi, né critica questi accertamenti fattuali, limitandosi ad addurre in maniera generica e in violazione del suo obbligo di motivazione (
art. 42 LTF
), un non meglio specificato accertamento incompleto dei fatti, senza tuttavia dimostrarne l'arbitrarietà. Al riguardo adduce semplicemente che le istanze cantonali non si sarebbero confrontate "a fondo" con le problematiche, ch'egli non precisa, asseritamente sollevate nel suo ricorso. Ora, tale rinvio è inammissibile, visto che la motivazione delle censure dev'essere contenuta nell'atto di ricorso medesimo (
DTF 143 II 283
consid. 1.2.3;
143 V 19
consid. 2.2). Non spetta infatti al Tribunale federale spulciare l'incarto cantonale e il ricorso presentato dal ricorrente alla Corte cantonale per stabilire se e quali critiche non sarebbero state, e in che misura, esaminate dai giudici cantonali. D'altra parte la sentenza impugnata non viola il diritto del ricorrente ad avere una decisione motivata (
art. 29 cpv. 2 Cost.
), ritenuto che la stessa si esprime su tutti i punti decisivi e pertinenti per il giudizio (
DTF 149 V 156
consid. 6.1;
147 IV 409
consid. 5.3.4).

Il Tribunale federale fonda infatti il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (
art. 105 cpv. 1 LTF
). Secondo l'
art. 97 cpv. 1 LTF
, il ricorrente può censurarlo soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto, vale a dire arbitrario (
DTF 150 II 537
consid. 3.1;
150 II 346
consid. 1.6), o in violazione del diritto ai sensi dell'
art. 95 LTF
e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento. Egli deve motivare la censura in modo chiaro e preciso (
art. 106 cpv. 2 LTF
;
DTF 150 V 340
consid. 2;
150 I 80
consid. 2.1). Nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove, il giudice incorre nell'arbitrio soltanto se misconosce manifestamente il senso e la portata di un mezzo di prova, se omette senza valida ragione di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile di modificare l'esito della vertenza, oppure se ammette o nega un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (
DTF 148 I 127
consid. 4.3). Con le sue semplici supposizioni, il ricorrente non adduce elementi concreti e decisivi atti a dimostrare un accertamento arbitrario dei fatti (
DTF 150 II 346
consid. 1.6), né una valutazione arbitraria delle prove (
DTF 150 IV 360
consid. 3.2.1).

3.

3.1.
L'insorgente fa poi valere una lesione del principio di coordinazione (
art. 25a LPT
; RS 700), nonché un'applicazione arbitraria del diritto cantonale, segnatamente dell'art. 88 della legge sulla pianificazione territoriale del Cantone dei Grigioni del 6 dicembre 2024 (LPTC; CSC 801.100) e dell'art. 52 della relativa ordinanza del 24 maggio 2005 (OPTC; RSC 801.110). Adduce che tre delle quattro autorizzazioni cantonali sono state rilasciate già prima dell'esposizione pubblica e che la sua opposizione non è stata trasmessa agli uffici specialistici coinvolti.

3.2.
L'
art. 25a cpv. 1 LPT
dispone che qualora la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità, occorre designare un'autorità responsabile di garantire una coordinazione sufficiente; quest'ultima vigila affinché tutti i documenti della domanda siano pubblicati contemporaneamente (cpv. 2 lett. b).

L'art. 88 cpv. 1 LPTC recita che se progetti di costruzione richiedono, oltre alla licenza edilizia, altre autorizzazioni, autorizzazioni d'eccezione, permessi o l'approvazione di altre autorità (autorizzazioni supplementari) e se le autorizzazioni sono collegate tra loro in modo così stretto da non poter essere rilasciate separatamente e indipendentemente l'una dalle altre, bensì devono essere accordate tra loro dal punto di vista del contenuto, vengono coordinate le procedure e le decisioni nella procedura per il rilascio della licenza edilizia e nelle procedure concernenti edifici fuori della zona edificabile (sulla violazione del principio di coordinazione in quest'ultimo caso in applicazione dell'art. 87 cpv. 3 LPTC/GR vedi sentenza 1C_170/2024 del 5 marzo 2025, destinata a pubblicazione in
DTF 151 II 54
consid. 3 e 4); per progetti di costruzione all'interno di zone edificabili il coordinamento è di competenza dell'autorità edilizia comunale (cpv. 2), alla quale devono essere inoltrate le domande per autorizzazioni supplementari (art. 53 cpv. 1 OPTC), che vanno pubblicate unitamente alla domanda di costruzione (art. 54 cpv. 1 OPTC). Opposizioni contro tali domande vanno inoltrate al comune durante il periodo d'esposizione della domanda di costruzione (art. 54 cpv. 2 OPTC). Una volta conclusa la procedura d'esposizione, in caso di progetti di costruzione all'interno delle zone edificabili, l'autorità edilizia comunale trasmette le domande per autorizzazioni supplementari, unitamente a tutti i documenti necessari e a eventuali opposizioni, direttamente alle autorità competenti per tali autorizzazioni, se considera soddisfatti i presupposti per una licenza edilizia (art. 55 cpv. 1 OPTC). Le autorità competenti al riguardo trasmettono le loro decisioni direttamente al comune, che le notifica insieme alla decisione edilizia (cpv. 2).

3.3.
La Corte cantonale ha osservato, rettamente, che oltre al coordinamento dei contenuti, l'obiettivo del coordinamento è anche di evitare la suddivisione dei procedimenti e quindi la ripetizione di eventuali procedure di opposizione e di ricorso, rispettando comunque i diritti delle parti (sentenze 1C_170/2024, citata, consid. 4.3.3 e 1C_617/2017 del 25 maggio 2018 consid. 2.5). Essa ha accertato che tre delle quattro autorizzazioni supplementari sono state rilasciate già prima dell'esposizione pubblica avvenuta l'11 gennaio 2024, visto che il 13 dicembre 2023 l'Ufficio del militare e della protezione civile ha rilasciato quella inerente al contributo sostitutivo per i posti protetti, il 18 dicembre 2023 l'Ufficio tecnico ha emanato la decisione relativa all'accesso stradale mentre il 4 gennaio 2024 la Polizia del fuoco ha rilasciato il permesso di protezione antincendio; l'ultima autorizzazione supplementare è stata emanata durante il periodo d'esposizione pubblica dall'Ufficio per la natura e l'ambiente che ha approvato il nuovo impianto di riscaldamento (pompa di calore con sonde geotermiche). Il 3 luglio 2024 la richiedente ha presentato al Comune l'attestato di protezione fonica di stessa data, trasmesso all'opponente congiuntamente al rapporto del consulente edile del 20 dicembre 2023, sui quali l'opponente si è espresso. Il 18 settembre 2024 l'esperto incaricato dal Comune ha confermato la correttezza dell'attestato di protezione fonica, comunicato alle parti. La Corte cantonale ha constatato inoltre che l'opposizione del ricorrente al progetto edilizio non è stata trasmessa ai suddetti uffici.

3.4.
L'istanza precedente ne ha concluso, a ragione, sottolineando l'obbligo dei Comuni di rispettare scrupolosamente la procedura di coordinamento, che pertanto Ia censura di violazione delle norme procedurali era fondata. Ha nondimeno esaminato se in concreto il rinvio al Comune, affinché provveda a trasmettere l'opposizione agli uffici cantonali per nuova valutazione, fosse giustificato o comporterebbe soltanto un mero "giro a vuoto". Ha osservato che nell'opposizione il ricorrente, in relazione con le citate autorizzazioni supplementari, ha addotto la violazione delle distanze dalla strada cantonale e comunale nonché della sicurezza alle regole dell'edilizia in merito agli accessi all'autorimessa, osservando che il progetto si troverebbe nel settore di protezione delle acque Au, in cui le trivellazioni per sonde geotermiche non sarebbero ammesse. I giudici cantonali hanno stabilito che riguardo agli accessi stradali e alle distanze (censure non più sollevate dinanzi al Tribunale federale), le critiche erano generiche e prive di motivazione, ciò che risulta dagli atti di causa. Hanno precisato poi che nella zona Au, in cui si trova la particella litigiosa, l'utilizzo del calore geotermico è permesso. Ricordato che le autorità cantonali controllano d'ufficio i requisiti per il rilascio di una licenza edilizia, hanno ritenuto che le critiche dell'opponente, non sufficientemente sostanziate, non imponevano una particolare presa di posizione da parte dei competenti uffici, sottolineando poi, richiamata la prassi del Tribunale federale (sentenza 1C_17/2021 del 26 agosto 2021 consid. 4.5 in fine), che l'opponente non era legittimato a invocare eventuali lesioni di diritti procedurali di terzi. La Corte cantonale ha quindi stabilito che, poiché le critiche del vicino non erano suscettibili di modificare l'esito delle autorizzazioni supplementari, eccezionalmente, viste le specificità della fattispecie, un rinvio per emendare le menzionate carenze procedurali sarebbe stato inutile. Ha ritenuto inoltre che un'eventuale lesione del diritto di essere sentito dell'opponente sarebbe stata sanata di fronte ad essa, che nella fattispecie disponeva di piena cognizione. Per ragioni di economia processuale ha quindi rinunciato a rinviare la causa al Comune, considerando la citata violazione nella ripartizione delle spese processuali, poste per tale motivo per un quinto a carico del Comune, obbligato a versare al ricorrente fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.

3.5.
Nella fattispecie, un rinvio della causa al Comune costituirebbe in effetti un esercizio infruttuoso, comportante soltanto una vana formalità e un inutile prolungamento della procedura (cd. "formalistischer Leerlauf"; cfr.
DTF 142 II 218
consid. 2.8.1 e rinvii; sentenze 8C_140/2025 del 3 luglio 2025 consid. 3.1 e 9C_608/2022 del 13 novembre 2023 consid. 5.2.1 non pubblicato in DFT 150 II 40). Il ricorrente non si confronta con gli argomenti addotti dalla Corte cantonale, osservando semplicemente che la mancata trasmissione di opposizioni agli uffici competenti comporterebbe un vizio insanabile e sarebbe essenziale affinché essi possano pronunciarsi sulle critiche da lui sollevate. Egli, limitandosi a rilevare che si tratterrebbe di questioni tecniche, parrebbe disattendere che le stesse sono poi state esaminate compiutamente nel merito dalla Corte cantonale, che disponeva di massima di pieno potere cognitivo. In tali condizioni egli non tenta di spiegare quale vantaggio pratico e degno di protezione trarrebbe dall'annullamento dell'impugnata decisione su questo punto (
DTF 142 II 80
consid. 1.4.1;
142 I 135
consid. 1.3.1; sentenza 1C_602/2021 del 19 settembre 2023 consid. 3.1 in fine).

4.

4.1.
Il ricorrente sostiene poi che il Comune disporrebbe di una zona edificabile chiaramente sovradimensionata, che una revisione dell'ordinamento di base è in atto dal 2008 e che su tutto il territorio comunale è in vigore una zona di pianificazione. Adduce che in tali circostanze il rilascio di licenze edilizie dev'essere proceduto da un esame pregiudiziale della zona di pianificazione.

4.2.
L'
art. 15 LPT
dispone che le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni (cpv. 1) e che quelle sovradimensionate devono essere ridotte (cpv. 2). L'
art. 27 LPT
recita che se i piani d'utilizzazione mancano o devono essere modificati, l'autorità competente può stabilire zone di pianificazione per comprensori esattamente delimitati. All'interno delle zone di pianificazione nulla può essere intrapreso che possa rendere più ardua la pianificazione dell'utilizzazione (cpv. 1). Le zone di pianificazione possono essere stabilite per cinque anni al massimo; il diritto cantonale può prevedere una proroga (cpv. 2).

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, in presenza di un sovradimensionamento delle zone edificabili comunali, a dipendenza dell'ubicazione delle particelle e del periodo della pianificazione, i Comuni devono esaminare obbligatoriamente, prima di rilasciare eventuali licenze edilizie, se l'attribuzione dei terreni edificabili alla zona edificabile sia ancora giustificata, procedendo a un riesame globale delle zone edificabili (
DTF 148 II 417
consid. 3).

4.3.

4.3.1.
La Corte cantonale ha osservato che nel Comune è in vigore una zona di pianificazione che concerne tutto il territorio comunale. Gli obiettivi di tale zona sono: l'esame della riduzione delle zone edificabili, soprattutto di quelle residenziali miste e centrali (RMC) in conformità alle prescrizioni dell'
art. 15 cpv. 1 e 2 LPT
nonché del Piano direttore nei settori politica d'assetto del territorio e insediamenti (PDC-INS), in particolare riguardo alla promozione di uno sviluppo edilizio di qualità rivolto verso l'interno e alla promozione del rinnovo degli insediamenti. Ha osservato che nel caso in esame essa dispone di massima di pieno potere cognitivo, sebbene s'imponga un certo ritegno nell'esame dell'adeguatezza allo scopo di rispettare l'autonomia comunale. Ha quindi esaminato se il fondo in questione entrasse seriamente in considerazione per un dezonamento, tenendo conto al riguardo anche della Linea guida territoriale comunale (LGTC) nonché delle istruzioni e analisi sui potenziali di dezonamento emanate a livello cantonale. Ha accertato che il fondo xxx ha una superficie di 786 m2, inferiore quindi a 1 ha. Esso è ubicato al centro di una zona abitata, è completamente urbanizzato e parzialmente già edificato. Secondo l'analisi concernente Maloja e la relativa cartina nella LGTC, la particella non è prevista quale superficie potenziale di riduzione della zona edificabile. Essa è attribuita inoltre alla "zona ampliamento del nucleo" secondo il piano delle zone vigente al momento del rilascio della licenza edilizia ed è stata mantenuta nella stessa zona in quello elaborato nell'ambito della revisione della pianificazione locale. L'istanza precedente ha constatato che il progetto edilizio litigioso va a colmare lo spazio esistente tra gli edifici di una zona già ampiamente edificata. Ha quindi ritenuto che il fondo costituirebbe pertanto uno "spazio vuoto tra le costruzioni" (al riguardo e sulla zona di pianificazione vedi l'analoga sentenza 1C_239/2024 del 5 giugno 2025 consid. 3.4 e 3.5 con riferimenti anche alla dottrina). Ha condiviso l'apprezzamento del Comune secondo cui al dezonamento di questa particella potrebbero ostare i principi pianificatori della densificazione e dello sviluppo centripeto (sul tema vedi
DTF 145 II 18
consid. 3.1; cfr. art. 1 cpv. 2 lett. a bise b nonché art. 3 cpv. 3 lit. a bis LPT). Riguardo alle previsioni dell'evoluzione demografica, la Corte cantonale ha accertato che secondo i dati pubblicati dall'UST nel giugno 2025 nei prossimi 15 anni la popolazione del Comune subirebbe un calo contenuto (da 1'566 abitanti nel 2025 a 1'445 nel 2040) secondo lo scenario medio, mentre rimarrebbe praticamente invariata (da 1'573 abitanti nel 2025 a 1'552 nel 2040) stando allo scenario alto.

Ha sottolineato che l'area di Maloja vanta un'alta attrattività residenziale grazie alla vicinanza con l'Engadina nonché al prezzo concorrenziale del terreno edificabile rispetto alla stessa. Ne ha concluso che, in questa zona, per le abitazioni come quella in esame sussiste una richiesta sufficiente da parte di persone che intendono stabilirvisi durevolmente.

4.3.2.
Ha precisato inoltre che l'area in cui si trova il fondo litigioso non è compresa nella zona di protezione del paesaggio circostante. Ha aggiunto che il solo fatto che il fondo litigioso si trovi vicino ad essa non ne giustifica un potenziale di dezonamento, a maggior ragione ritenuto che nel mezzo si trova la strada cantonale. Al riguardo ha rilevato che il Comune ha realizzato le misure di protezione dell'Inventario federale dei paesaggi, siti e monumenti naturali (IFP; oggetto 1908; "Oberengadiner Seenlandschaft und Berninagruppe") nella pianificazione comunale delle utilizzazioni, motivo per cui l'IFP non riveste un'importanza diretta nella procedura di licenza edilizia. Ha stabilito che, per di più, in ogni modo, dalla descrizione dell'oggetto IFP 1908 non discende un obbligo di proteggere anche l'area dove si trova la particella litigiosa. Ha aggiunto che la circostanza che lo stabile del ricorrente è inserito nel piano generale delle strutture come edificio tipico del sito ai sensi dell'
art. 9 LASec
, relativo a nuove abitazioni in edifici protetti che ne regola le possibilità di trasformazione, non ha alcun influsso sulla particella litigiosa.

Al riguardo il ricorrente accenna semplicemente all'art. 6 della legge federale sulla protezione della natura e del paesaggio del 1° luglio 1966 (RS 451), relativo all'iscrizione d'un oggetto d'importanza nazionale in un inventario federale. Osservato che gli oggetti iscritti nell'inventario non si sovrappongono direttamente al fondo litigioso, egli non tenta minimamente di dimostrare in che maniera e perché il contestato progetto edilizio comporterebbe un qualsiasi impatto su non meglio precisati elementi paesaggistici. La critica, meramente appellatoria, è inammissibile (
DTF 150 I 50
consid. 3.3.1).

4.3.3.
La Corte cantonale ha ritenuto infine che a Maloja vi sono delle aree più adatte per un dezonamento, visto che secondo la LGTC vi sono vaste riserve di zona edificabile, in parte discoste, non urbanizzate e non più attrattive. L'istanza precedente, dopo aver proceduto a un apprezzamento globale della situazione, ha concluso che la probabilità che il fondo litigioso venga dezonato non entra quindi seriamente in considerazione (cfr. sentenza 1C_239/2024, citata, consid. 3.3.5).

4.4.
Al riguardo il ricorrente si limita ad addurre in maniera generica e che disattende i requisiti di motivazione degli
art. 42 e 106 cpv. 2 LTF
, e a torto come visto, che l'istanza precedente avrebbe trascurato di considerare criteri qualitativi come la domanda reale, l'idoneità abitativa e un non meglio precisato asserito impatto ambientale legato alla rumorosità del settore. Su quest'ultimo punto si dirà nel considerando che segue.

5.

5.1.
Con riferimento alle immissioni foniche e ai valori limite d'esposizione al rumore, l'istanza precedente ha osservato che in zone esposte al rumore, giusta l'art. 22 cpv. 1 della legge federale sulla protezione dell'ambiente del 7 ottobre 1983 (LPAmb; RS 814.01), i permessi di costruzione per edifici nuovi, destinati al soggiorno prolungato di persone, sono concessi, con riserva del capoverso 2, soltanto se i valori limite delle immissioni non sono superati: se i valori limite delle immissioni sono superati, i permessi di costruzione per edifici nuovi, destinati al soggiorno prolungato di persone, sono concessi soltanto qualora i locali siano disposti opportunamente e siano state prese le eventuali misure complementari di protezione acustica ancora necessarie (cpv. 2). L'art. 31 cpv. 1 dell'Ordinanza contro l'inquinamento fonico del 15 dicembre 1986 (OIF; RS 814.41) dispone che, quando i valori limite d'immissione sono superati, ciò che non si verifica in concreto, la costruzione di un edificio con locali sensibili al rumore può essere autorizzata soltanto se detti valori possono essere rispettati osservando determinate condizioni o se esiste un interesse preponderante per la costruzione dell'edificio e se l'autorità cantonale è consenziente (cpv. 2).

5.2.
La Corte cantonale ha accertato che il Comune si è fondato sul recente attestato di protezione fonica del 3 luglio 2024. Riguardo alle immissioni causate dal traffico stradale, questo rapporto considera un aumento annuo del traffico stradale dell'1 % a partire dai dati del 2015 fino al 2024, valori di per sé non contestati dal ricorrente, che non ha spiegato perché andrebbero rispettati i valori di pianificazione per le immissioni dalla strada, visto che si tratta di una particella urbanizzata già prima dell'entrata in vigore della LPAmb il 1° gennaio 1985 (cfr.
art. 24 cpv. 2 LPAmb
). Ha quindi ritenuto che per le immissioni dalla strada fanno stato i valori limite d'immissione. Secondo la perizia, la particella si trova in zona con grado di sensibilità fonica Ill, dove contestualmente valgono valori diurni di 65 dB (A) e notturni di 55 dB (A) (allegato 3 OIF). Secondo la perizia, per tutte le facciate dell'edificio previsto i valori limite d'immissione sono rispettati. Sebbene nel punto più critico di fronte alla strada cantonale si sia stimato un valore d'immissione diurno corrispondente al valore massimo (65 dB [A]), la Corte cantonale ha stabilito che non si ravvisano motivi per dubitare di quanto riferito nella perizia, a maggior ragione visto che il Comune l'ha fatta verificare da uno studio esterno, che ne ha confermato la correttezza.

5.2.1.
Al riguardo il ricorrente si limita a osservare che la licenza edilizia dovrebbe essere negata qualora non vi sia certezza sulla sua conformità con i limiti applicabili, ipotesi tuttavia, come visto, non realizzata nella fattispecie. Sostiene poi che sarebbe "tacito e comprovato" che a Maloja i dati del traffico sarebbero datati e superati, senza tuttavia indicare alcun elemento oggettivo a sostegno di questa congettura. Come visto, in applicazione dell'
art. 36 cpv. 1 OIF
il Comune ha fatto determinare, in due occasioni, le immissioni foniche esterne concernenti il progettato stabile, ritenendo che non vi sono indizi che i valori limite d'esposizione siano superati (cfr.
DTF 137 II 30
consid. 3.4; sentenza 1C_431/2023 del 19 maggio 2025 consid. 6.2).

5.2.2.
Riguardo alle emissioni prodotte dai nuovi impianti progettati (nuovo garage sotterraneo e terrazza esterna con 36 posti a sedere utilizzato dall'attività di ristorazione della particella zzz), la perizia si fonda sui valori di pianificazione. Secondo la stessa, per quanto concerne l'autorimessa, nei punti d'immissione, ovvero nei rispettivi locali della casa progettata e delle abitazioni vicine orientati verso gli accessi del garage, i valori di pianificazione di 60 dB (A) per il giorno e di 50 dB (A) per la notte (cfr. allegato 6 OIF) sono rispettati, visto un livello di valutazione massimo di 42 dB (A). Riguardo al rumore proveniente dalla terrazza, accessibile agli ospiti solo in caso di bel tempo con orari di apertura dalle 10:00 alle 17:00 e senza diffusione di musica, in applicazione della guida di Cercle Bruit 8.10, allegato 3 "metodo di valutazione del rumore di terrazze", i valori calcolati nei punti d'immissione sono al di sotto del livello 1, vale a dire con rumore "al massimo leggermente fastidioso", ciò che equivale a dei valori al di sotto di quelli di pianificazione. La Corte cantonale ha quindi ritenuto che i valori limite d'esposizione al rumore sono rispettati. Il ricorrente non contesta questi dati.

5.3.
Riguardo all'asserita violazione dell'art. 19 cpv. 2 della legge federale sulla protezione delle acque del 24 gennaio 1991 (LPAc; RS 814.20), secondo cui la costruzione e la modificazione di edifici e impianti come pure l'esecuzione di lavori di scavo, di sterro e simili nei settori di protezione delle acque particolarmente minacciati necessitano di un'autorizzazione cantonale qualora costituiscano un potenziale pericolo per le acque, la Corte cantonale ha stabilito che una tale autorizzazione è necessaria soltanto qualora la costruzione costituisca un pericolo potenziale per le acque. Ha accertato che in concreto l'Ufficio cantonale per la natura e l'ambiente, in merito alla realizzazione dell'autorimessa, con e-mail del 14 ottobre 2024 ha negato l'esistenza di un tale pericolo e stabilito che, pertanto, un'autorizzazione secondo l'
art. 19 LPAc
non è necessaria. Il ricorrente non tenta di spiegare perché queste conclusioni sarebbero lesive del diritto federale.

I giudici cantonali hanno poi accertato che nella zona Au dove si trova la particella litigiosa, l'utilizzo del calore geotermico è permesso conformemente alla relativa mappa sul geoportale cantonale. In queste circostanze mal si comprende perché al riguardo si sarebbe dovuto richiedere una non meglio specificata perizia tecnica distinta e una non meglio indicata autorizzazione, peraltro concessa il 25 gennaio 2024 dall'ufficio cantonale per la natura e l'ambiente. Infine, in questa sede il ricorrente non contesta più la distanza del progettato edificio dalla strada cantonale e la sicurezza degli accessi e non si confronta con gli argomenti ritenuti dalla Corte cantonale su questi punti.

6.

Ne segue che, in quanto ammissibile, il ricorso dev'essere respinto. Le spese seguono la soccombenza (
art. 66 cpv. 1 LTF
). A B.________ AG, invitata, come il Comune che si è tuttavia pronunciato nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali, a esprimersi solo sull'istanza di conferimento dell'effetto sospensivo, spettano ripetibili ridotte della sede federale (
art. 68 cpv. 1 e 3 LTF
).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.

Nella misura in cui è ammissibile il ricorso è respinto.

2.

Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico del ricorrente, che rifonderà a B.________ AG un'indennità ridotta di fr. 500.- a titolo di ripetibili della sede federale.

3.

Comunicazione ai patrocinatori delle parti, al Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni, Terza Camera di diritto amministrativo e all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale.

Losanna, 9 febbraio 2026

In nome della I Corte di diritto pubblico

del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Haag

Il Cancelliere: Crameri