bger · 4A_181/2026 · 2026-06-11 · de
Rechtsverweigerung; Beweis des Inhalts einer Sendung einer privaten Partei,
Vertragsrecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_181/2026

Urteil vom 11. Juni 2026

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Hurni, Präsident,

Bundesrichterin Kiss,

Bundesrichter Denys, Rüedi,

Bundesrichterin May Canellas,

Gerichtsschreiber Tanner.

Verfahrensbeteiligte

A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Michael Dominik Marti,

Beschwerdeführer,

gegen

Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse St. Gallen,

Wohnungsamt,

Rathaus, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegnerin,

B.________ AG,

Gegenstand

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, vom 12. Februar 2026 (BE.2025.27-EZO3).

Sachverhalt:

A.

Mit Mietverträgen vom 26./27. Mai 2020 mietete A.________ (Kläger, Beschwerdeführer) von der damaligen C.________ AG drei 1-Zimmer-Wohnungen an der Strasse U.________ in V.________. Es sind dies die Wohnungen Nrn. xxx, yyy und zzz. Die Miete erfolgte erlaubtermassen zwecks Untervermietung an Dritte über Onlinebuchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com etc. Mit dem Erwerb der Liegenschaft Strasse U.________ in V.________ durch die B.________ AG gingen die drei Mietverträge an diese als (neue) Vermieterin über. Am 16. Januar 2025 sprach die neue Vermieterin gegenüber dem Kläger die Kündigungen für alle drei Mietobjekte aus.

Mit eingeschriebener Sendung vom 5. Februar 2025 (Postaufgabe; Datierung 4. Februar 2025), bestehend aus einem Briefumschlag mit Inhalt, gelangte der Kläger an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse St. Gallen (Schlichtungsstelle, Beschwerdegegnerin).

Der Inhalt dieser Sendung ist streitig: Während der Kläger geltend macht, in dem von seiner Lebenspartnerin, D.________, versandten Couvert hätten sich drei Dossiers mit jeweils der Anfechtung der Kündigung für je eine der drei gemieteten Wohnungen befunden, steht die Schlichtungsstelle auf dem Standpunkt, das Couvert habe einzig die Anfechtung der Kündigung für die Wohnung Nr. yyy enthalten.

Am 26. März 2025 fand die Schlichtungsverhandlung betreffend die Wohnung Nr. yyy statt, die mit der Klagebewilligung endete.

Betreffend die Wohnungen Nrn. xxx und zzz forderte der Kläger die Schlichtungsstelle am 20. Mai 2025 (ein letztes Mal) auf, zur Schlichtung vorzuladen. Die Schlichtungsstelle hielt mit Schreiben vom 21. Mai 2025 daran fest, die Sendung vom 5. Februar 2025 habe lediglich die Kündigungsanfechtung für die 1-Zimmer-Wohnung Nr. yyy enthalten. Zugleich stellte sie dem Kläger in Aussicht, es werde daher keine weitere Verhandlung anberaumt.

B.

Am 30. Mai 2025 erhob der Kläger beim Kantonsgericht des Kantons St. Gallen Rechtsverweigerungsbeschwerde gegen die Schlichtungsstelle. Er beantragte, es sei die Schlichtungsstelle zu verpflichten, innert einer vom Gericht zu bestimmenden Frist den Kläger und die in den Schlichtungsbegehren genannte Gegenpartei, B.________ AG, zur Schlichtung betreffend Anfechtungen der Kündigungen vom 16. Januar 2025 per 30. April 2025 der Wohnungen Nr. xxx und Nr. zzz in der Liegenschaft an der Strasse U.________ in V.________ und eventualiter Mieterstreckung zu laden.

Mit Entscheid vom 12. Februar 2026 wies das Kantonsgericht die Rechtsverweigerungsbeschwerde ab. Zusammengefasst kam es zum Schluss, dass im vorliegenden Fall keine natürliche Vermutung dafür spreche, dass das zugestellte Couvert auch die vom Absender behaupteten zwei weiteren Kündigungsanfechtungen enthalten habe. Da der Kläger und die Schlichtungsstelle diesbezüglich gegenteilige Angaben gemacht hätten und keine der beiden Darstellungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als zutreffend erscheine, könne nicht als bewiesen angenommen werden, dass die fragliche Sendung des Klägers tatsächlich die behaupteten drei Kündigungsanfechtungen enthalten habe.

In einer Eventualerwägung erwog die Vorinstanz in eingehender Beweiswürdigung, dass selbst wenn die natürliche Vermutung zugunsten der klägerischen Behauptung, drei Kündigungsanfechtungen samt Beilagen zugestellt zu haben, gälte, sei diese von der Schlichtungsstelle umgestossen worden.

Folglich bestehe Beweislosigkeit. Da der Kläger die Beweislast trage, sei davon auszugehen, dass sich die fragliche Tatsache - die von ihm behauptete Zustellung der Kündigungsanfechtungen für die beiden Wohnungen Nrn. xxx und zzz - nicht verwirklicht habe. Mangels fristgerecht gestellter Schlichtungsgesuche für die Wohnungen Nrn. xxx und zzz habe die Schlichtungsstelle für diese beiden Wohnungen kein Schlichtungsverfahren durchführen müssen (vgl.
Art. 202 Abs. 1 ZPO
), weshalb ihre Weigerung, diesbezüglich zur Schlichtungsverhandlung vorzuladen, keine Rechtsverweigerung darstelle.

C.

Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 12. Februar 2026 sei aufzuheben und die Schlichtungsstelle sei zu verpflichten, innert einer vom Gericht zu bestimmenden Frist den Beschwerdeführer und die in den Schlichtungsbegehren vom 4. Februar 2025 genannte Gegenpartei, die B.________ AG, zur Schlichtung betreffend Anfechtungen der Kündigungen vom 16. Januar 2025 per 30. April 2025 der Wohnungen Nrn. xxx und zzz in der Liegenschaft an der Strasse U.________ in V.________ und eventualiter Mieterstreckung zu laden. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Bundesgericht holte keine Vernehmlassungen ein.

Mit Präsidialverfügung vom 29. April 2026 wurde das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung bzw. Anordnung vorsorglicher Massnahmen abgewiesen.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist der Entscheid eines oberen kantonalen Gerichts, das eine Rechtsverweigerungsbeschwerde gegen die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse abgewiesen hat. Der Streitwert in der Hauptsache beträgt gemäss den Angaben der Vorinstanz Fr. 57'600.-- und erreicht damit die Grenze nach
Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG
. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist einzutreten, unter Vorbehalt einer hinlänglichen Begründung (
Art. 42 Abs. 2 und
Art. 106 Abs. 2 BGG
).

2.

Der Beschwerdeführer erblickt die vor Vorinstanz gerügte Rechtsverweigerung darin, dass die Schlichtungsbehörde betreffend die Anfechtung der Kündigungen der Wohnungen Nrn. xxx und zzz kein Schlichtungsverfahren eröffnet hat. Er behauptet, in der eingeschriebenen Sendung vom 5. Februar 2025 an die Schlichtungsstelle habe sich nicht nur die Kündigungsanfechtung betreffend die Wohnung Nr. yyy befunden. Vielmehr seien darin auch die Anfechtungen betreffend die Wohnungen Nrn. xxx und zzz enthalten gewesen. Die Schlichtungsstelle stellt Letzteres in Abrede und hält daran fest, dass sich in der eingeschriebenen Sendung vom 5. Februar 2025 einzig die Kündigungsanfechtung betreffend die Wohnung Nr. yyy befunden habe. Aus diesem Grund habe sie bezüglich der Kündigungen der Wohnungen Nrn. xxx und zzz nicht zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen.

Die Vorinstanz hat diesen Standpunkt geschützt, da dem beweisbelasteten Beschwerdeführer der Beweis des behaupteten Sendungsinhaltes (alle drei Kündigungsanfechtungen) nicht gelungen sei. Dabei erkannte sie in einer Hauptbegründung, dass im vorliegenden Fall keine natürliche Vermutung für den behaupteten Inhalt der Sendung gelte. In einer Eventualbegründung erwog sie, selbst bei Geltung einer natürlichen Vermutung würde dies dem Beschwerdeführer nicht helfen, da die Schlichtungsstelle hinreichende Zweifel am behaupteten Inhalt der Sendung habe dartun können und somit die tatsächliche Vermutung umgestossen hätte.

Der Beschwerdeführer ficht beide Begründungen der Vorinstanz an und entspricht insofern seiner Begründungspflicht (vgl.
BGE 142 III 364
E. 2.4 in fine).

3.

3.1.
Um der beweisbelasteten Person die Beweisführung zu erleichtern, stellt die Rechtsordnung Vermutungen auf. Vermutungen verkürzen das Beweisverfahren, indem sie von einer bekannten Tatsache (der Vermutungsbasis) auf eine unbekannte Tatsache oder Rechtsfolge (die Vermutungsfolge) schliessen (vgl. Hans Peter Walter, in: Berner Kommentar, 2012, N. 387 zu
Art. 8 ZGB
).

Knüpft eine Rechtsnorm an eine bestimmte Vermutungsbasis eine Vermutungsfolge, spricht man von einer gesetzlichen Vermutung (sog. praesumptio iuris;
BGE 149 III 287
E. 3.3.1). Demgegenüber beruhen natürliche bzw. tatsächliche Vermutungen nicht auf einer gesetzlichen Anordnung. Sie fliessen vielmehr aus der allgemeinen Lebenserfahrung (
BGE 123 III 241
E. 3a; WALTER, a.a.O., N. 389 und 473 zu
Art. 8 ZGB
; ALEXANDRA JUNGO, in: Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2018, N. 269 und 278 zu
Art. 8 ZGB
; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2025, Rz. 843-853).

3.2.
Die natürlichen und die gesetzlichen Vermutungen sind von den gesetzlichen Fiktionen zu unterscheiden. Fiktionen schaffen losgelöst von den effektiven Gegebenheiten eine unumstössliche eigene Rechtswirklichkeit (Walter, a.a.O., N. 438 zu
Art. 8 ZGB
).

3.3.

3.3.1.
Die für die tatsächlichen Vermutungen relevante allgemeine Lebenserfahrung ist zunächst vom Spezialwissen abzugrenzen: Fachbezogene bzw. besondere Erfahrungssätze knüpfen an den Kenntnisstand aus Wissenschaft, Technik, Berufskunde, aber auch (Nischen-) Freizeitbeschäftigungen und weiteren Spezialgebieten an. Um diese besonderen Erfahrungssätze im Einzelfall zu ermitteln, muss das Gericht regelmässig ein Gutachten i.S.v.
Art. 183 ff. ZPO
in Auftrag geben.

3.3.2.
Demgegenüber beruht die allgemeine Lebenserfahrung auf den alltäglichen Erfahrungen und Beobachtungen über Tatsachen, Kausalzusammenhänge und Verhaltensweisen, die ein durchschnittlicher Mensch im alltäglichen Leben zu machen vermag. Die allgemeine Lebenserfahrung leitet sich empirisch aus einer Vielzahl von sich wiederholenden gleichartigen Vorgängen ab. Es handelt sich dabei nicht um individuelle Erfahrungen einer Einzelperson, sondern gewissermassen um den "gesellschaftlichen Grundstock an Wissen" (MARK SCHWEIZER, Beweiswürdigung und Beweismass, Habil. 2015, S. 382). Diese allgemeinen Erfahrungssätze teilen alle Angehörigen eines bestimmten Verkehrskreises. Die im Einzelfall anwendbare allgemeine Erfahrungsregel muss daher allgemein anerkannt und objektiv nachvollziehbar sein.

3.3.3.
Zugleich sind die einzelnen Sätze der allgemeinen Lebenserfahrung kein für alle Zeiten feststehender Wissensbestand. Vielmehr sind sie dem gesellschaftlichen und technologischen Wandel unterworfen (vgl. SCHWEIZER, a.a.O., S. 382). Was heute noch Spezialkenntnis ist, kann sich daher morgen zum Alltagswissen entwickeln und umgekehrt.

3.3.4.
Da das einzelne Gerichtsmitglied und die Parteien aufgrund ihrer Zugehörigkeit zur selben Lebenswelt definitionsgemäss über denselben Wissensstand verfügen, erübrigt es sich, den Parteien das rechtliche Gehör dazu zu gewähren. Mangels eigenen Fachwissens muss das Gericht den Parteien auch nicht einen allgemeinen Erfahrungssatz offenlegen (
Art. 183 Abs. 3 ZPO
e contrario).

3.3.5.
Die natürliche Vermutung ermöglicht eine mittelbare Beweisführung: Wenn nach der alltäglichen Erfahrung aus Ereignis A (Vermutungsbasis) normalerweise immer Ereignis B (Vermutungsfolge) resultiert, darf das Gericht annehmen, dass dies auch im konkreten Fall so war. Die natürliche Vermutung ermöglicht mit anderen Worten eine wahrscheinlichkeitsbasierte Beweisvereinfachung. Indessen ist ein solcher Rückgriff auf die allgemeine Lebenserfahrung nur bei einem typischen und naheliegenden Geschehensablauf zielführend (vgl. zu dieser "Typizität" Urteil 4A_290/2018 vom 11. Oktober 2018 E. 2.4.1; Walter, a.a.O., N. 475 zu
Art. 8 ZGB
).

3.4.
Tatsächliche (oder natürliche) Vermutungen können sich in allen Bereichen der Rechtsanwendung ergeben. Es handelt sich dabei um Schlussfolgerungen, die aufgrund der Lebenserfahrung gezogen werden. Tatsächliche Vermutungen bewirken keine Umkehr der Beweislast zu Gunsten des Vermutungsträgers, sondern betreffen die Beweiswürdigung (Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.1, nicht publ in:
BGE 147 III 431
;
130 II 482
E. 3.2 mit Hinweisen; insofern missverständlich:
BGE 142 III 369
E. 4.2). Sie mildern die konkrete Beweisführungslast der beweisbelasteten Partei: Der Vermutungsträger kann den ihm obliegenden (Haupt-) Beweis unter Berufung auf die tatsächliche Vermutung erbringen (Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.1, nicht publ. in:
BGE 147 III 431
;
141 III 241
E. 3.2.2).

Um die tatsächliche Vermutung zu entkräften, muss der Vermutungsgegner nicht den Beweis des Gegenteils antreten. Er kann sich mit dem Nachweis von Zweifeln (Gegenbeweis) an der Richtigkeit der Indizien (Vermutungsbasis) oder der daraus gezogenen Schlussfolgerung (Vermutungsfolge) begnügen (vgl.
BGE 141 III 241
E. 3.2.2;
135 II 161
E. 3 mit Hinweisen). Es reicht, wenn er fallbezogen hinreichende Zweifel an der Wahrheit der Vermutungsbasis oder der Schlüssigkeit des Erfahrungssatzes in der konkreten Konstellation weckt. Gelingt dies dem Vermutungsgegner, so greift die tatsächliche Vermutung nicht mehr und der Beweis ist gescheitert. Es stellt sich (sofern der Vermutungsgegner nicht - weitergehend - das Gegenteil beweist) Beweislosigkeit ein, deren Folgen den beweisbelasteten Vermutungsträger treffen (Urteil 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.1, nicht publ. in:
BGE 147 III 431
;
141 III 241
E. 3.2.2; Walter, a.a.O., N. 474 und 476 zu
Art. 8 ZGB
).

4.

4.1.
Der Absender trägt sowohl für die rechtzeitige Aufgabe (
Art. 143 Abs. 1 ZPO
) bzw. gegebenenfalls Zustellung der Sendung die Beweislast als auch für deren Inhalt (vgl. Martin Tanner, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, 3. Aufl. 2025, N. 11 zu
Art. 143 ZPO
; JURIJ BENN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 12 zu
Art. 143 ZPO
; ERNST/OBERHOLZER/SUNARIC, Fristen und Fristberechnung im Zivilprozess [ZPO - BGG - SchKG], 2021, Rz. 339).

4.2.
Wird die

Zustellung
einer eingeschriebenen Sendung bestritten, wird aufgrund der Lebenserfahrung von der natürlichen Vermutung (présomption de fait) ausgegangen, dass die Einladung zur Abholung der eingeschriebenen Briefpostsendung erfolgt ist. Die Vermutung kann vom Empfänger widerlegt werden, wobei kein Beweis des Gegenteils erforderlich ist, sondern eine Entkräftung durch Gegenbeweis (contre-preuve) genügt (Urteil 5A_338/2017 vom 20. Februar 2018 E. 4.2.2 mit Hinweisen).

4.3.
Gemäss Rechtsprechung (Urteil 5A_338/2017 vom 20. Februar 2018 E. 4.2.3 und 4.2.4) gilt Entsprechendes, wenn der

Inhalt
einer Sendung einer

Behörde
strittig ist. Es gilt die Praxis, dass bei nachgewiesener rechtzeitiger Aufgabe eines eingeschriebenen Briefes und substantiierten Angaben des Absenders über dessen Inhalt eine natürliche Vermutung für die Richtigkeit dieser Sachverhaltsdarstellung spricht, wogegen dem Empfänger der Nachweis offensteht, dass der tatsächliche Inhalt der Sendung ein anderer war (
BGE 124 V 400
E. 2c; Urteil 2C_259/2011 vom 26. Juli 2011 E. 4). Der Empfänger muss konkrete Anhaltspunkte vorbringen, welche Zweifel bezüglich des Inhalts der Sendung wecken (
BGE 124 V 400
E. 2c, 4a; Urteil 5A_338/2017 vom 20. Februar 2018 E. 4.2.3). Die Frage, ob konkrete Anhaltspunkte vorliegen, welche Zweifel an der Zugangsvermutung bezüglich einer behördlichen Sendung wecken, ist eine Frage der Beweiswürdigung (
BGE 142 IV 201
E. 2.3 a.E.).

4.4.
Diese Rechtsprechung kann unter Umständen auch auf Sendungen von

Privaten
übertragen werden. Das Bundesgericht hat dies bisher nicht im Sinne einer allgemeingültigen tatsächlichen Vermutung für die Richtigkeit des behaupteten Inhalts einer erwiesenermassen zugestellten Sendung einer privaten Partei anerkannt. Eine tatsächliche Vermutung aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung hat das Bundesgericht etwa bejaht für den Inhalt einer Sendung des Vermieters an den Mieter, der bestritt, das vorgeschriebene Formular betreffend den Mietzins des Vormieters erhalten zu haben. Das Bundesgericht entschied, dass, wenn das Formular in dem vom Vermieter an den Mieter gesendeten Mietvertrag als Beilage erwähnt ist, nach der allgemeinen Lebenserfahrung die Vermutung gilt, dass der Vermieter es tatsächlich zusammen mit dem Mietvertrag abgeschickt hat, sofern er eine Kopie des Formulars mit dem erforderlichen Inhalt vorzuweisen vermag (Urteil 4A_302/2021 vom 28. Januar 2022 E. 4.1.2, nicht publ. in:
BGE 148 III 63
;
142 III 369
E. 4.2).

5.

5.1.
Die Vorinstanz hat eine tatsächliche Vermutung verneint. Zur Begründung führte sie aus, die vorliegend zu beurteilende Konstellation, in welcher der Absender geltend mache, im gleichen Couvert drei verschiedene Dossiers versandt zu haben, entspreche nicht dem Normalfall. Bei einer Sendung, die gemäss Absender mehrere verschiedene Dokumente oder Dossiers enthalten habe, könne vom Empfänger nur dann eine Reaktion erwartet werden, wenn er merken müsste, dass ihm nicht die richtigen bzw. nicht die kompletten Unterlagen zugestellt worden seien. Dies wäre der Fall, wenn die Sendung ein Verzeichnis aller Dokumente oder Dossiers, die hätten gesandt werden sollen, enthielte, sei es beispielsweise in einem Begleitschreiben, einem Hinweis im tatsächlich zugestellten Dokument oder einem Vermerk auf dem Couvert. Fehle es hingegen an jeglichen Anhaltspunkten dafür, dass eine Sendung unvollständig sei, könne vom Empfänger auch keine Reaktion erwartet werden. In einem solchen Fall rechtfertige es sich nicht, den beweisbelasteten Absender von einer natürlichen Vermutung profitieren zu lassen.

5.2.
Der Beschwerdeführer beanstandet dies und moniert unter Hinweis auf das Urteil 5A_338/2017 vom 20. Februar 2018 einen Verstoss gegen die bundesgerichtliche Rechtsprechung, in dem ein Betreibungsamt drei Verfügungen mit zwei Einschreibesendungen verschickt habe und in dem die tatsächliche Vermutung angenommen worden sei.

5.3.
Diese Kritik am angefochtenen Entscheid ist unbegründet. Zunächst betraf das Urteil 5A_338/2017 vom 20. Februar 2018 eine behördliche Sendung. Vorliegend ist hingegen der Inhalt eines Briefumschlages einer Privatperson strittig. Versendet eine Privatperson Schriftstücke, gelten strengere Voraussetzungen: Hier muss sich der behauptete Inhalt der Sendung naheliegenderweise effektiv im Briefumschlag befunden haben. Das ist erst dann anzunehmen, wenn typische Gegebenheiten vorliegen, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung über den konkreten Fall hinaus bedeutsam sind. Solches nahm das Bundesgericht in
BGE 142 III 369
an. Diesem Entscheid lag folgende Konstellation zugrunde: Zwischen dem Mieter und dem Vermieter war strittig, ob der Vermieter dem Mieter zusammen mit seinem Mietvertrag das Formular mit dem Anfangsmietzins (
Art. 270 Abs. 2 OR
) gesandt hatte. Das Bundesgericht bejahte hier eine entsprechende tatsächliche Vermutung. Massgebend waren dabei zwei Umstände: Zum einen erwähnte der Mietvertrag, der sich unbestrittenermassen im Couvert befand, dieses Formular ausdrücklich als Beilage. Und zum anderen vermochte der Vermieter eine entsprechende Formularkopie im Gerichtsverfahren vorzulegen. Unter diesen Umständen war aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung als Normalfall anzunehmen, dass das explizit erwähnte und in Kopie produzierte Formular dem Mietvertrag auch tatsächlich beilag.

5.4.
Der Beschwerdeführer hingegen vermag keinen Umstand anzuführen, aufgrund dessen allgemein zu vermuten wäre, dass sich statt nur einem Schlichtungsgesuch tatsächlich deren drei in seiner Sendung an die Schlichtungsbehörde befunden hätten. Der Versand von drei Kündigungsanfechtungen in einem einzigen Einschreiben bildet denn auch nicht den Normalfall. Wer mehrere Eingaben an ein und dieselbe Justizbehörde senden möchte, darf sie zwar in ein einziges Couvert legen. Auf diese Weise kann die Partei ein wenig Porto- und Verpackungskosten sparen. Gleichwohl kommt ein solcher Sammelversand in der Praxis kaum je vor. Dafür dürfte vor allem ein Grund verantwortlich sein: Die Behörden müssen für jedes Verfahren ein eigenständiges Dossier eröffnen; dies ist gemeinhin bekannt. Mit einem separaten postalischen Versand sorgen sie daher von Anfang an für klare Verhältnisse.

Der Beschwerdeführer hat sich versandtechnisch atypisch verhalten. Die allgemeine Lebenserfahrung erfasst indessen bloss den Normalfall. Entsprechend kann er aus der allgemeinen Lebenserfahrung nicht die tatsächliche Vermutung ableiten, seine Sendung habe drei Kündigungsanfechtungen enthalten. Unterblieb das in einer bestimmten Situation übliche Verhalten, entfällt die mit der natürlichen Vermutung verbundene Beweisvereinfachung. Folglich vermag der Beschwerdeführer aus der oben zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum vermuteten Inhalt von Sendungen nichts zu seinen Gunsten ableiten.

5.5.
Die Vorinstanz hat daher den Beschwerdeführer zu Recht nicht von einer natürlichen Vermutung für die Richtigkeit des von ihm behaupteten Inhalts der Sendung profitieren lassen.

6.

6.1.
Der Beschwerdeführer wirft der Schlichtungsbehörde "treuwidriges Verhalten" vor. Er meint, sie hätte im Sinne von
Art. 56 ZPO
bei ihm nachfragen müssen.

6.2.
Gemäss
Art. 132 Abs. 1 ZPO
sind Mängel wie fehlende Unterschrift oder fehlende Vollmacht innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbessern. Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt. Aus dem Verbot des überspitzen Formalismus folgt die gerichtliche Pflicht, die Partei bzw. dessen Vertretung auf solche Mängel aufmerksam zu machen und ihr eine angemessene Frist zur Behebung anzusetzen (DOMENIG/HURNI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2. Aufl. 2026, N. 71 zu
Art. 52 ZPO
). Die gerichtliche Nachfristansetzung bei mangelhaften Eingaben gründet auf dem Gedanken, die prozessuale Formstrenge dort zu mildern, wo sie sich nicht durch ein schutzwürdiges Interesse rechtfertige (vgl.
BGE 142 I 10
E. 2.4.5;
120 V 413
E. 5c; Urteil 4A_376/2022 vom 5. Dezember 2022 E. 3.2.2).

6.3.
Fehlt in einer Sendung die Rechtsschrift oder wurde versehentlich die falsche Rechtsschrift an das Gericht gesandt, liegt ein formeller Mangel vor, der nach Massgabe von
Art. 132 ZPO
behoben werden kann. Entsprechend wird in der Literatur dafür plädiert, dass die Behörde in einem solchen Fall die Partei auf ihr Versehen aufmerksam machen muss (Tanner, a.a.O., N. 11 zu
Art. 143 ZPO
). Diese Hinweispflicht kann indessen nur soweit gelten, als der Mangel für die Behörde effektiv erkennbar war. Zu denken ist namentlich an ein kurzes Begleitschreiben, ein Beilagenverzeichnis oder an die Rechtsschrift selbst, woraus sich der tatsächlich gewollte Sendungsinhalt klar ergibt. Unter Umständen wecken auch die Paginierung der Eingabe, ein beschädigtes Couvert oder weitere Indizien Zweifel an der Vollständigkeit der Sendung. Entscheidend ist dabei stets, ob die Behörde die Unvollständigkeit nach Treu und Glauben (
Art. 52 Abs. 1 ZPO
) leicht und eindeutig erkennen konnte.

6.4.
Vorliegend musste die Schlichtungsbehörde nach Treu und Glauben beim Vorfinden nur einer Kündigungsanfechtung nicht Verdacht schöpfen, die Sendung könnte unvollständig sein. Weder lag der Sendung ein Begleitschreiben bei, das drei Gesuche aufgezählt hätte noch bestehen sonst irgendwelche Hinweise auf die Anfechtung von drei Kündigungen. Vielmehr fehlt es nach der verbindlichen Feststellung der Vorinstanz (
Art. 105 Abs. 1 BGG
) an jeglichem Anhaltspunkt dafür, dass die Sendung unvollständig war.

7.

In einer Eventualbegründung kam die Vorinstanz nach eingehender Beweiswürdigung, insbesondere der sehr detaillierten und für glaubhaft und überzeugend befundenen Aussagen des Zeugen E.________, zum Schluss, dass bei Geltung der natürlichen Vermutung diese von der Beschwerdegegnerin umgestossen worden wäre.

Was der Beschwerdeführer dagegen vorträgt, erschöpft sich in der Wiederholung seiner eigenen Sicht der Dinge. Hingegen vermag er nicht aufzuzeigen, inwiefern die Beweiswürdigung der Vorinstanz geradezu unhaltbar und damit willkürlich sein soll. Auf seine appellatorischen Ausführungen ist nicht einzutreten.

8.

Sodann macht der Beschwerdeführer eine Verletzung von
Art. 8 ZGB
geltend. Er beanstandet, dass die Vorinstanz davon ausgegangen sei, eine natürliche Vermutung führe nicht zur Umkehr der Beweislast. Damit verstosse sie gegen
BGE 142 III 369
E. 4.2, wo das Bundesgericht anders entschieden habe.

In der Tat erscheint der zitierte Bundesgerichtsentscheid in diesem Punkt missverständlich (vgl. oben E. 3.9). Das ändert aber nichts daran, dass nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung tatsächliche Vermutungen keine Umkehr der Beweislast zu Gunsten des Vermutungsträgers bewirken (
BGE 147 III 431
E. 3.3.2 S. 437/438 m.H. auf die nicht publ. E. 4.1;
130 II 482
E. 3.2; Urteile 4A_587/2024 vom 24. März 2025 E. 3.2; 4A_62/2024 vom 17. Dezember 2024 E. 6.1.3 mit Hinweisen; 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.1; in diesem Sinn auch Walter, a.a.O., N. 476 zu
Art. 8 ZGB
; JUNGO, a.a.O., N. 282 zu
Art. 8 ZGB
; LARDELLI/VETTER, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 7. Aufl. 2022, N. 85-87 zu
Art. 8 ZGB
).

Ohnehin spielt diese Kritik vorliegend keine entscheidwesentliche Rolle, weil die tatsächliche Vermutung - wie ausgeführt (E. 4) - aufgrund des atypischen Verhaltens des Beschwerdeführers in der vorliegenden Konstellation nicht spielt.

9.

Die Schlichtungsbehörde war mithin mangels erhaltener Kündigungsanfechtungen nicht verpflichtet, betreffend die Wohnungen Nrn. xxx und zzz zur Schlichtungsverhandlung zu laden. Die Vorinstanz hat eine Rechtsverweigerung zutreffend verneint.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (
Art. 66 Abs. 1 BGG
). Der Beschwerdegegnerin und der Verfahrensbeteiligten steht mangels Einholung von Vernehmlassungen keine Parteientschädigung zu (
Art. 68 Abs. 2 und 3 BGG
).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Parteien, der B.________ AG und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juni 2026

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Hurni

Der Gerichtsschreiber: Tanner