bger · 5A_717/2020 · 2021-06-02 · fr
interprétation d'une servitude, appel devenu sans objet,
Droits réels


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

5A_717/2020

Arrêt du 2 juin 2021

IIe Cour de droit civil

Composition

MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président,

von Werdt et Schöbi.

Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure

A.________,

représentée par Mes François Bohnet et Luca Melcarne, avocats,

recourante,

contre

B.________,

représenté par Me Joël Vuilleumier, avocat,

intimé.

Objet

recours contre l'arrêt de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel du 30 juillet 2020 (CACIV.2019.10+14).

Faits :

A.

A.a.
A.________ est propriétaire de la parcelle no 4712 du cadastre de la commune de U.________ (NE).

B.________ était propriétaire de la parcelle voisine no 4700.

A.b.
Une servitude, constituée en 1962 et sommairement désignée au registre foncier comme une " Restriction au droit de bâtir réciproque " grève - entre autres biens-fonds - les parcelles précitées en même temps que celles-ci en sont bénéficiaires.

L'acte constitutif de la servitude du 23 février 1962 précise que " pour garantir le caractère résidentiel du lotissement, il ne pourra être édifié qu'une seule maison sur chaque parcelle (villa pour une famille, éventuellement maison jumelée pour deux familles). La hauteur maximum des constructions, à partir du niveau du sol, au point le plus bas de la construction, et comptée jusqu'au faîte du toit, ne devra pas dépasser huit mètres (8 m.). Par une seule maison autorisée, il faut entendre: maison d'habitation. Les petites constructions accessoires, telles que les garages, pavillons de jardin, et caetera, demeurent réservées, à mesure cependant qu'elles s'allient au caractère résidentiel. "

A.c.
En 2010, B.________ a déposé une demande de permis de construire afin de bâtir sur sa parcelle une villa individuelle avec piscine et garage souterrain.

A.________ s'y est opposée.

Après avoir ajusté son projet, B.________ a finalement obtenu un permis de construire le 17 juin 2013, contesté sans succès par A.________ jusqu'au Tribunal fédéral (arrêt 1C_108/2015 du 24 août 2015).

B.

B.a.
Le 22 janvier 2016, B.________ a déposé auprès du tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers (ci-après: tribunal civil) un mémoire préventif concluant au rejet des mesures superprovisionnelles et provisionnelles que A.________ s'apprêtait à déposer en application de la servitude de restriction du droit de bâtir.

La précitée a déposé dite requête le même jour, visant à obtenir à l'interdiction immédiate de toute construction et de tous travaux sur la parcelle no 4700, sous la menace de la peine d'amende prévue à l'
art. 292 CP
.

Par décision sur mesures provisionnelles du 11 février 2016, confirmant en tant que besoin la décision prise le 26 janvier 2016 sur mesures superprovisionnelles, le juge du Tribunal civil a notamment fait interdiction avec effet immédiat à B.________ d'engager ou de poursuivre des travaux sur la parcelle no 4700, sous commination de la peine prévue à l'
art. 292 CP
, et fixé à la requérante un délai de 30 jours pour ouvrir action au fond.

L'appel formé contre cette décision par B.________ a été rejeté par la Cour d'appel civile du tribunal cantonal du canton de Neuchâtel (ci-après: cour cantonale).

B.b.
A.________ a déposé une demande au fond le 14 mars 2016, demande tendant à interdire à l'intimé de poursuivre ou d'entamer tous travaux sur sa parcelle visant la construction du projet autorisé le 17 juin 2017 par la Commune de U.________ ou de tout autre projet prévoyant une hauteur maximale dépassant 8 mètres entre le niveau du sol, au point le plus bas de la construction, jusqu'au faîte du toit.

Le 20 juin 2016, B.________ a conclu au rejet de la demande; à titre reconventionnel, il a conclu à ce qu'il soit ordonné à sa partie adverse, en sa qualité de propriétaire grevée, de procéder, à ses frais et dans un délai de trois mois, à tous travaux utiles et nécessaires afin que sa propre villa respecte la servitude de restriction au droit de bâtir du 23 février 1962 et à ce qu'il soit dit que son projet de construction à lui - comprenant désormais un garage intégralement enterré et non plus ouvert sur l'extérieur - respecte dite servitude.

A.________ a conclu au rejet de la première des conclusions reconventionnelles susmentionnées et à l'irrecevabilité de la seconde.

Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal civil a notamment rejeté dans toutes ses conclusions la demande déposée par A.________, déclaré irrecevable la seconde conclusion reconventionnelle de B.________, rejeté toutes autres ou plus amples conclusions, arrêté et réparti les frais judiciaires et les dépens.

B.c.
Le 5 février 2019, A.________ a formé appel contre le jugement du 20 décembre 2018.

B.________ y a répondu le 11 mars 2019, concluant à son rejet. Il a par ailleurs déposé un appel joint, reprenant les conclusions reconventionnelles non allouées ou jugées irrecevables par le tribunal civil, ainsi qu'une requête en révocation des mesures provisionnelles, subsidiairement en modification desdites mesures par la fourniture de sûretés.

A.________ a conclu à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet, de l'appel joint ainsi que de la requête en révocation des mesures provisionnelles, subsidiairement en modification par la fourniture de sûretés.

Le 7 mai 2019, le juge instructeur a informé les parties qu'un deuxième échange d'écritures ne lui semblait pas nécessaire et qu'il serait statué sur pièces et sans débats.

B.d.
Le 17 février 2020, A.________ a informé le juge instructeur qu'elle avait incidemment appris que la parcelle no 4700 avait été vendue à la société C.________ le 20 décembre 2019.

Par courrier du 20 février 2020, le juge instructeur a notamment fixé à cette dernière société un délai de 10 jours afin de faire savoir à la cour cantonale si elle envisageait de reprendre la procédure à la place de B.________; les autres parties ont également été invitées à exprimer leur position quant à la suite de la procédure.

C.________ a répondu n'avoir aucune volonté de reprendre la procédure.

En substance, B.________ a indiqué toujours disposer d'un intérêt à obtenir un jugement définitif sur l'action confessoire intentée par A.________.

Celle-ci a indiqué pour sa part que l'ensemble du litige avait perdu son objet, que la procédure devait être classée et sa partie adverse condamnée aux frais et dépens puisque sa décision de renoncer au projet de construction objet du litige et de vendre son terrain équivalait à un abandon de ses conclusions.

B.e.
Par arrêt du 30 juillet 2020, la cour cantonale a notamment constaté que l'appel déposé par A.________ ainsi que l'appel joint déposé par B.________ étaient devenus sans objet, rayé les affaires du rôle, arrêté les frais judiciaires de seconde instance, les mettant à la charge de A.________ à hauteur de 4'845 fr. et à celle de B.________ à hauteur de 6'460 fr. Les dépens de A.________ ont été arrêtés à 12'000 fr., celle-ci étant astreinte à verser à B.________ une indemnité de dépens de 2'400 fr. après compensation partielle.

C.

Agissant le 4 septembre 2020 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après: la recourante) conclut à l'annulation et à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que sa demande du 14 mars 2016 et la demande reconventionnelle de B.________ (ci-après: l'intimé) du 20 juin 2016 sont toutes deux devenues sans objet suite à la vente de la parcelle de l'intimé, celui-ci étant condamné aux frais judiciaires et dépens de première et seconde instances cantonales.

Invités à se déterminer, la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt tandis que l'intimé conclut au rejet du recours. La recourante a par ailleurs répliqué, sans que l'intimé duplique.

Considérant en droit :

1.

Le recours contre une question accessoire, dont fait partie la répartition des frais et dépens, est soumis à la même voie de droit que celle qui est ouverte contre la décision sur le fond du litige, dans la mesure où aucune procédure spéciale n'est prévue (
ATF 134 V 138
consid. 3;
134 I 159
consid. 1.1). Le fond du litige concerne ici l'interprétation d'une servitude, à savoir une cause de nature civile (
art. 72 al. 1 LTF
) et pécuniaire (cf.
ATF 109 II 491
consid. 1a); à ce dernier égard, la valeur seuil de 30'000 fr. est atteinte au regard des conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente, lesquelles, dans leur teneur définitive, portaient tant sur le fond du litige - l'intimé prétendant avoir un intérêt à ce qu'il soit statué à cet égard, malgré la vente de son bien-fonds - que sur le caractère accessoire de la répartition des frais et dépens (art. 74 al. 1 let. b et 51 al. 1 let. a LTF). La décision, finale (
art. 90 LTF
), a été rendue par un tribunal cantonal supérieur statuant sur recours (
art. 75 LTF
) et la recourante, qui a agi à temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF), a qualité pour recourir (
art. 76 al. 1 LTF
). Le recours en matière civile est donc en principe recevable.

2.

Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'
art. 42 al. 1 et 2 LTF
, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (
ATF 142 III 364
consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (
ATF 142 I 99
consid. 1.7.1;
142 III 364
consid. 2.4 et la référence). Le Tribunal fédéral ne connaît par ailleurs de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant (" principe d'allégation ",
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 142 II 369
consid. 2.1;
142 III 364
consid. 2.4).

3.

3.1.
La cour cantonale a relevé que la vente de la parcelle de l'intimé n'avait pas conduit à une substitution de parties au sens de l'
art. 83 al. 1 CPC
. Dite aliénation avait en effet été effectuée après la clôture des débats, en sorte qu'une substitution de parties n'était pas envisageable à ce stade de la procédure; à cela s'ajoutait que l'acquéreur de la parcelle avait indiqué ne pas vouloir reprendre le procès à la place de l'intimé.

3.2.
L'autorité cantonale a en revanche jugé que la cause était devenue sans objet (
art. 242 CPC
), relevant d'une part que l'intimé n'avait plus qualité pour défendre - condition qu'elle paraît traiter sous l'angle de la recevabilité - et déniant d'autre part son intérêt à obtenir un jugement au fond en tant qu'appelant joint dès lors que la recourante elle-même ne disposait plus d'un tel intérêt. Les frais judiciaires et les dépens ont été répartis en équité (
art. 107 al. 1 let
. e CPC), la cour cantonale se référant à cet égard aux critères usuels de la partie ayant donné lieu à la procédure, de l'issue prévisible de celle-ci et des motifs ayant conduit à la rendre sans objet. Si elle a considéré que le premier de ces critères ne permettait pas de parvenir à une solution claire, elle a en revanche estimé, s'agissant des deux autres, que la perte de l'objet du litige était essentiellement consécutive à l'aliénation de la parcelle de l'intimé et que l'appel déposé par la recourante aurait vraisemblablement été rejeté, circonstance qui privait de toute portée l'appel joint formé par l'intimé. Cette appréciation l'a amenée à répartir les frais de seconde instance à raison de 40% à la charge de l'intimé et de 30% à la charge de la recourante, étant précisé que les 30% restant étaient assumés par un tiers appelant, qui n'est pas partie à la présente procédure.

4.

La recourante estime que la cour cantonale aurait violé les art. 106 s. CPC. Elle lui reproche essentiellement d'avoir procédé à une appréciation manifestement erronée des critères fondant la répartition des frais dans le contexte d'une procédure perdant son objet, affirmant que l'intégralité des frais judiciaires et des dépens devait être mise à la charge de l'intimé.

4.1.
Il convient avant tout d'apprécier les circonstances ayant rendu la cause sans objet et de nuancer l'arrêt cantonal sur ce point.

4.1.1.

4.1.1.1.
En règle générale, les

nova
doivent être introduits en appel dans le cadre du premier échange d'écritures. Exceptionnellement, des

nova
peuvent être invoqués, aux conditions de l'
art. 317 al. 1 CPC
, à un stade ultérieur. Tel est notamment le cas lorsque l'autorité d'appel a ordonné un second échange d'écritures (
art. 316 al. 2 CPC
) ou des débats (
art. 316 al. 1 CPC
) ou encore si elle laisse le dossier de côté sans en clore formellement l'instruction. En revanche, à partir du début des délibérations, les parties ne peuvent plus introduire de

nova
, même si les conditions de l'
art. 317 al. 1 CPC
sont réunies. La phase des délibérations débute dès la clôture des débats, s'il y en a eu, respectivement dès que l'autorité d'appel a communiqué aux parties que la cause a été gardée à juger. Dans l'hypothèse où l'autorité d'appel rend une décision par laquelle elle renonce à un second échange d'écritures et à des débats, il y a lieu de considérer que la cause est en état d'être jugée et que la phase des délibérations a commencé (
ATF 143 III 272
consid. 2.3.2;
142 III 413
consid. 2.2.3-2.2.6).

Autre est la question de savoir si, après avoir communiqué que la cause est en état d'être jugée, la cour d'appel peut décider d'office, en revenant sur son ordonnance d'instruction, de rouvrir la procédure d'administration des preuves pour tenir compte de faits nouveaux, en particulier de vrais

nova
qui se sont produits subséquemment (
ATF 143 III 272
consid. 2.3.2 et la référence).

4.1.1.2.
Aux termes de l'
art. 83 al. 1 CPC
, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance, l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire.

4.1.1.2.1.
L'aliénation de l'objet litigieux doit avoir lieu en cours d'instance, en sorte que la substitution peut s'opérer tant et aussi longtemps que la procédure de première instance permet de faire valoir des faits et moyens de preuve nouveaux (
art. 229 et 230 CPC
); elle peut aussi avoir lieu en procédure d'appel (
art. 308 ss CPC
) avec la même limite temporelle (
art. 317 CPC
; arrêt 5D_204/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.2.2; JEANDIN, in Commentaire romand CPC, 2019, n. 12 ad
art. 83 CPC
; GROSS/ZUBER, in Berner Kommentar ZPO, 2012, n. 12 ad
art. 83 CPC
; plus souples, certains auteurs considèrent que l'aliénation peut être prise en compte jusqu'à l'entrée en force de la décision, ainsi: GRABER, in Basler Kommentar ZPO, 3e éd. 2017, n. 20 ad
art. 83 CPC
; apparemment en ce sens également: GÖKSU, in Brunner et al. (éd.), ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e éd. 2016, n. 13 ad
art. 83 CPC
; SCHWANDER, in Sutter-Somm et al. (éd.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd. 2016, n. 18 ad
art. 83 CPC
).

4.1.1.2.2.
Le consentement de la partie adverse à la substitution n'est pas nécessaire; celle-là peut seulement exiger que le successeur fournisse des sûretés en garantie de l'exécution de la décision à rendre, dont un montant correspondant aux dépens présumés du procès (
art. 83 al. 3 CPC
; arrêt 4A_635/2017 du 8 août 2018 consid. 4.1.1). La substitution de partie n'est par ailleurs pas obligatoire et ne s'opère pas automatiquement; elle dépend de la volonté conjointe de celui qui acquiert la légitimation et de la partie qui l'a perdue, lesquels ont ainsi un droit à opérer cette substitution (JEANDIN, op. cit., n. 13 ad
art. 83 CPC
; GRABER, op. cit., n. 8 ad
art. 83 CPC
; GÖKSU, op. cit., n. 14 ad
art. 83 CPC
). A supposer que la partie ayant acquis la légitimation refuse d'entrer dans le procès en lieu et place du plaideur duquel il la tient, le procès se continuera entre les parties initiales, ce qui mènera généralement à un déboutement (JEANDIN, op. cit., n. 13 ad
art. 83 CPC
; HEINZMANN/BRAIDI, in PC CPC, 2020, n. 8 ad
art. 242 CPC
; GRABER, op. cit., n. 10 et 17 ad
art. 83 CPC
; GROSS/ZUBER, op. cit., n. 18 et 20 ad
art. 83 CPC
; STAEHELIN ET AL., Zivilprozessrecht unter Einbezug des Anwaltsrechts und des internationalen Zivilprozessrechts, 3e éd. 2019, § 13, n. 79).

Lorsque l'aliénation de l'objet du litige est le fait du défendeur, la possibilité de modifier la demande aux conditions de l'
art. 227 CPC
doit néanmoins être réservée (GÖKSU, op. cit., n. 19 ad
art. 83 CPC
; STAEHELIN ET AL., op. cit., §13, n. 79; GROSS/ZUBER, op. cit., n. 22 ad
art. 83 CPC
), de même que la faculté, pour la partie demanderesse, de réclamer la constatation de la perte d'objet du litige au sens de l'
art. 242 CPC
(GRABER, op. cit., n. 16 ad
art. 83 CPC
). Dans cette dernière hypothèse (GRABER, op. cit., ibid.), comme en cas de déboutement (GRABER, op. cit., n. 17 ad
art. 83 CPC
; STAEHELIN ET AL., op. cit., § 13, n. 79; GROSS/ZUBER, op. cit., n. 23 ad
art. 83 CPC
; GÖKSU, op. cit., n. 20 ad
art. 83 CPC
), l'attitude procédurale de la partie défenderesse devra être prise en considération dans la répartition des frais.

4.1.1.3.
Le justiciable qui fait valoir une prétention doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection (
art. 59 al. 2 let. a CPC
), soit un intérêt personnel et actuel à voir le juge statuer sur ses conclusions (arrêts 5A_1035/2019 du mars 2020 consid. 7.2; 4A_122/2019 du 10 avril 2019 consid. 2.2 et les références). Comme toute condition de recevabilité, cet intérêt doit exister non seulement lors de la litispendance, mais également au moment du jugement (arrêt 5A_1035/2019 du 12 mars 2020 consid. 7.2; 5A_2/2019 du 1er juillet 2019 consid. 3.2 et les références; cf. également, pour la procédure de recours, respectivement d'appel: arrêt 5A_9/2015 du 10 août 2015 consid. 4.3). Lorsqu'une demande en justice ne répond pas à un intérêt digne de protection de son auteur, elle est ainsi irrecevable (
ATF 140 III 159
consid. 4.2.4); lorsque cet intérêt digne de protection existe lors de la litispendance mais disparaît plus tard, la cause doit en revanche être rayée du rôle en application de l'
art. 242 CPC
(parmi plusieurs: arrêts 5A_1035/2019 précité ibid. consid. 7.2; 4A_249/2018 du 12 juillet 2018 consid. 2.2), disposition qui trouve également application devant l'autorité d'appel ou de recours.

4.1.2.
En l'espèce, l'intimé a vendu sa parcelle le 20 décembre 2019, à savoir après la mise en délibération de la cause le 7 mai 2019. Dans ces circonstances et contrairement à ce qu'affirme la recourante, il n'apparaît pas décisif qu'il n'ait pas communiqué ce fait nouveau (

supra
consid. 4.1.1.1 et 4.1.1.2.1).

Le 20 février 2020, la cour cantonale a néanmoins demandé à l'acquéreur de se prononcer sur sa volonté éventuelle de se substituer à l'intimé dans la procédure l'opposant à la recourante; l'autorité cantonale a ainsi décidé d'office de rouvrir l'instruction de la cause pour prendre en considération la vente de la parcelle de l'intimé, évènement factuel postérieur à la clôture des débats (

supra
consid. 4.1.1.1).

Le tiers acquéreur s'est refusé de prendre la place de l'intimé; il ressort des faits établis par l'autorité cantonale que les parties ont pu se déterminer sur l'issue de la procédure, compte tenu de cette circonstance. La recourante a alors réclamé que soit constatée la perte d'objet du litige au sens de l'
art. 242 CPC
(

supra
consid. 4.1.1.2.2), conclusion qu'elle était légitimée à formuler dans la mesure où son action confessoire était liée au projet de construction mené par l'intimé et que son intérêt à la voir trancher perdait de son actualité suite à l'aliénation parcellaire opérée par sa partie adverse (
art. 59 al. 2 let. a CPC
; consid. 4.1.1.3).

4.2.
Reste à déterminer si la répartition des frais judiciaires et des dépens telle qu'opérée par la cour cantonale est critiquable.

4.2.1.

4.2.1.1.
Aux termes de l'
art. 106 CPC
, les frais - qui comprennent les frais judiciaires et les dépens (
art. 95 al. 1 CPC
) - sont mis à la charge de la partie succombante (al. 1) ou sont répartis selon le sort de la cause, lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause (al. 2).

Le juge peut toutefois s'écarter de ces règles et répartir les frais selon sa libre appréciation, en statuant selon les règles du droit et de l'équité (
art. 4 CC
), dans les hypothèses prévues par l'
art. 107 CPC
, notamment lorsque la procédure est devenue sans objet et que la loi n'en dispose pas autrement (
art. 107 al. 1 let
. e CPC;
ATF 145 III 153
consid. 3.3.2;
142 V 551
consid. 8.2). Dans l'exercice du pouvoir d'appréciation découlant de l'
art. 107 al. 1 let
. e CPC, il convient de prendre en considération la partie qui a donné lieu à la procédure, l'issue prévisible de celle-ci et les motifs qui ont conduit à la rendre sans objet (
ATF 142 V 551
consid. 8.2 et les références doctrinales; arrêt 5A_1047/2019 du 3 mars 2020 consid. 3.1.1 et les références). Il n'y a pas d'ordre de priorité entre ces divers critères. Ils ne doivent pas non plus nécessairement être examinés cumulativement; il faut au contraire déterminer, selon les circonstances du cas concret, quel (s) critère (s) est (sont) le mieux adapté (s) à la situation (cf. arrêts 5A_1047/2019 précité ibid.; 4A_24/2019 du 26 février 2019 consid. 1.1; 5A_78/2018 du 14 mai 2018 consid. 2.3.1). L'issue prévisible du procès doit être déterminée sur la base d'une appréciation sommaire du dossier, sans que d'autres mesures probatoires soient nécessaires (arrêt 5A_327/2016 du 1er mai 2017 consid. 3.4.3, non publié in
ATF 143 III 183
, et la référence). Il est en effet exclu que le juge apprécie les preuves et analyse des questions juridiques à la seule fin de répartir les frais judiciaires après que la contestation a perdu de son objet (arrêts 5A_1047/2019 précité ibid.; 4A_346/2015 du 16 décembre 2015 consid. 5; cf.
ATF 142 V 551
consid. 8.2).

4.2.1.2.
La décision sur la répartition des frais relève du pouvoir d'appréciation du juge (
art. 4 CC
; arrêt 5A_5/2019 du 4 juin 2019 consid. 3.3.1 et la référence). Le Tribunal fédéral n'intervient à cet égard qu'en cas d'excès ou d'abus, autrement dit si le juge s'est écarté sans motif des principes établis par la doctrine et la jurisprudence, s'il s'est fondé sur des faits qui ne devaient jouer aucun rôle pour la solution du cas d'espèce ou si, au contraire, il n'a pas tenu compte de circonstances qui auraient impérativement dû être prises en considération, ou encore si sa décision aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (
ATF 142 III 336
consid. 5.3.2;
141 V 51
consid. 9.2).

4.2.2.

4.2.2.1.
La recourante prétend d'abord que la cour cantonale aurait dû tenir compte du critère de la partie ayant donné lieu à la procédure, critère écarté par l'instance cantonale en tant qu'elle ne permettait pas d'apporter une solution claire. Cette conclusion doit être confirmée: déterminer la responsabilité de la procédure n'apparaît pas d'emblée évident et l'argumentation des parties développée dans leurs écritures respectives le démontrent bien, chacune reprochant à l'autre son attitude procédurale sans que l'on puisse aisément les départager.

4.2.2.2.
Le critère lié à l'issue prévisible du litige, qui nécessitait ici l'interprétation divergente du contenu d'une servitude, a été développé par la cour cantonale sur une motivation de plus de six pages, incluant au demeurant l'appréciation d'un avis de droit et son complément. Une telle motivation équivaut en réalité à une appréciation de la cause au fond, ou du moins, l'on ne saisit pas ce qui l'en différerait. L'intimé l'admet d'ailleurs lui-même en affirmant que la cour cantonale avait déjà examiné la question au fond et pris sa décision au moment de l'aliénation, circonstance expliquant l'examen détaillé auquel elle procédait. A supposer que cette affirmation soit avérée, elle confirme que l'issue du litige ne pouvait être déterminée sommairement: la référence à ce critère était ainsi manifestement inadaptée et la cour cantonale ne pouvait dès lors s'y référer sans mésuser de son pouvoir d'appréciation. A défaut, et en tant que la recourante remet en question la motivation développée par la cour cantonale, la Cour de céans se verrait contrainte d'examiner au fond une cause dont il est établi qu'elle a perdu son objet.

4.2.2.3.
Il est en revanche évident que la perte d'objet du litige est liée à la décision de l'intimé de vendre sa parcelle, fait que l'autorité cantonale a choisi de prendre en considération, malgré son avènement tardif. Que cette aliénation eût été consécutive à l'attitude prétendument entêtée et contrariante de la recourante, ainsi que l'allègue l'intimé, n'est pas décisif; en revanche, l'attitude procédurale des parties suite à cet événement mérite d'être prise en considération: alors que la recourante a conclu à ce que la perte d'objet du litige soit constatée, attitude contribuant à réduire l'activité procédurale de l'autorité judiciaire, l'intimé a quant à lui persisté à soutenir disposer d'un intérêt à obtenir un jugement au fond, intérêt qui, bien qu'il le dénie, était pourtant manifestement inexistant dans la mesure où il n'était plus propriétaire de la parcelle et qu'aucun élément factuel ne permettait de retenir la volonté de l'acquéreur de celle-ci de se voir céder le permis de construire qui avait été obtenu.

4.2.2.4.
Dans ces conditions, force est d'admettre qu'en ne se limitant pas à ce dernier critère, mais en décidant de prendre également en considération le critère non pertinent de l'issue prévisible du litige pour répartir entre les parties les frais judiciaires et les dépens de la procédure d'appel, la cour cantonale a méconnu le pouvoir d'appréciation qui lui appartenait dans le cadre de l'application de l'
art. 107 al. 1 let
. e CPC. Les frais judiciaires et les dépens de la procédure d'appel mis à la charge de la recourante doivent ainsi être supportés par l'intimé.

5.

La recourante se plaint également de la violation des
art. 318 al. 3 et 242 CPC
ainsi que d'un déni de justice (
art. 29 al. 1 Cst.
), reprochant à la cour cantonale de ne pas avoir modifié la répartition des frais de la procédure de première instance.

5.1.
Appliquant l'
art. 318 al. 3 CPC

a contrario
, l'autorité cantonale a jugé sur ce point qu'une telle modification ne se justifiait pas en tant qu'en constatant la perte d'objet de l'appel et de l'appel joint devant elle, elle n'avait pas statué à nouveau.

5.2.
La recourante affirme en revanche qu'en rendant une décision fondée sur l'
art. 242 CPC
, l'autorité cantonale aurait " statué à nouveau " au sens de l'
art. 318 al. 1 let. b et al. 3 CPC
, en sorte que les frais de première instance devaient être revus. En admettant la recevabilité de son appel sans confirmer le jugement de première instance, ni renvoyer l'affaire au premier juge, ni enfin statuer à nouveau, la cour cantonale aurait en définitive refusé de statuer, attitude constitutive d'un déni de justice formel prohibé par l'
art. 29 al. 1 Cst.

5.3.

5.3.1.
Lorsque la procédure devient sans objet au sens de l'
art. 242 CPC
, la procédure est rayée du rôle (

supra
consid. 4.1.1.3). La décision acquiert autorité de la chose jugée concernant la raison qui a permis au tribunal de considérer que la procédure est devenue sans objet, mais non quant aux prétentions des parties (STAEHELIN ET AL., op. cit., § 23 n. 34 et §24 n. 10; KILLIAS, in Berner Kommentar, 2012, n. 22 ad
art. 242 CPC
; GSCHWEND/STECK, in Basler Kommentar ZPO, 3e éd. 2017, n. 18 ad
art. 242 CPC
; HEINZMANN/BRAIDI, op. cit., n. 13 ad
art. 242 CPC
). Il n'y a ainsi pas de jugement au fond (parmi plusieurs: STAEHELIN ET AL., op. cit., § 23 n. 34; cf. également l'art. 242 du projet de modification du code de procédure civile qui l'indique expressément: " Si la procédure qui prend fin 'sans décision au fond' [...] "; Message relatif à la modification du code de procédure civile suisse du 26 février 2020, in FF 2020 2607, 2671).

5.3.2.
Sauf l'hypothèse dans laquelle l'autorité d'appel annule la décision querellée et renvoie la cause à l'instance inférieure pour nouvelle décision (
art. 318 al. 1 let
. c CPC), l'appel ordinaire de l'art. 308 déploie un effet réformatoire, ce qui signifie que l'instance supérieure est en mesure de statuer elle-même sur le fond en rendant une décision qui se substitue au jugement attaqué (parmi plusieurs: JEANDIN, op. cit., n. 2 ad
art. 318 CPC
; STERCHI, in Berner Kommentar, 2012, n. 2 s. ad
art. 318 CPC
; REETZ/HILBER, in Sutter-Somm et al. (éd.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3e éd. 2016, n. 11 ad
art. 318 CPC
; cf.
ATF 144 III 394
consid. 4.3.2). L'instance d'appel peut ainsi soit confirmer la décision attaquée (
art. 318 al. 1 let. a CPC
), soit statuer à nouveau (
art. 318 al. 1 let. b CPC
). Dans cette dernière situation, elle se prononce sur les frais de la première instance (
art. 318 al. 3 CPC
) : en tant que le litige est tranché de façon différente que ne l'avait fait le premier juge, la répartition des frais qu'il avait opérée doit en effet être revue (JEANDIN, op. cit., n. 7 ad
art. 318 CPC
); un renvoi de la cause à la première instance pour fixer à nouveau les frais de la procédure devant cette dernière autorité n'est pas prévu par le CPC (arrêt 4A_17/2013 du 13 mai 2013 consid. 4.1).

5.4.
La cour d'appel n'a ici rendu aucun arrêt au fond; elle a constaté la perte d'objet de l'appel et de l'appel joint et rayé les affaires du rôle, conformément à l'
art. 242 CPC
, disposition également applicable en procédure d'appel. En tant qu'une décision a bien été rendue, aucun déni de justice formel n'est à constater; dès lors toutefois que l'autorité d'appel ne s'est pas prononcée sur le fond du litige et ainsi sur le bien-fondé des conclusions respectives des parties - étant rappelé que le critère lié à l'examen sommaire de l'issue du litige a été jugé inadapté (consid. 4.2.2.2

supra
) -, il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur les frais de première instance dont la décision subsiste.

6.

En définitive, le recours est partiellement admis et les ch. 6 et 9 du dispositif de l'arrêt cantonal réformés s'agissant de la recourante et de l'intimé exclusivement en ce sens que les frais et dépens de la recourante liés à la procédure de seconde instance, arrêtés par la cour cantonale à 4'845 fr. et 12'000 fr. - sans contestation des parties -, sont mis à la charge de l'intimé. Le recours est rejeté pour le surplus.

Dès lors que la recourante obtient gain de cause sur un grief et succombe quant au second, les frais judiciaires de la présente procédure seront partagés entre les parties à raison de la moitié chacune (
art. 66 al. 1 LTF
) et les dépens compensés (
art. 68 al. 1 et 2 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est partiellement admis, les ch. 6 et 9 de l'arrêt cantonal sont réformés s'agissant de la recourante et de l'intimé exclusivement en ce sens que les frais judiciaires et les dépens de deuxième instance de la recourante, à savoir 4'845 fr., respectivement 12'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé. Le recours est rejeté pour le surplus.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante à raison de 1'500 fr. et à celle de l'intimé à raison de 1'500 fr.

3.

Les dépens sont compensés.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 2 juin 2021

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : de Poret Bortolaso