bger · 4C.20/2002 · 2002-06-18 · de

Vertragsrecht

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 18.06.2002 4C.20/2002
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 18.06.2002 4C.20/2002
Tribunale federale I Corte di diritto civile 18.06.2002 4C.20/2002

Tribunale federale
Tribunal federal
4C.20/2002 /rnd
Sitzung vom 18. Juni 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident,
Corboz, Klett , Rottenberg Liatowitsch, Favre,
Gerichtsschreiber Huguenin.
A.________,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Louis A. Capt, Bahnhofstrasse 15, Postfach, 8620 Wetzikon,
gegen
B.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Emil Nisple, Oberer Graben 26, 9000 St. Gallen.
Grundstückkaufvertrag; Restkaufpreis; Darlehensvertrag,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht, vom 6. November 2001.
Sachverhalt:
A.
Die Eheleute B.________ (Beklagte) und C.________ standen unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Die finanziellen Angelegenheiten pflegte der Ehemann zu regeln. Mit Kaufvertrag vom 3. Juli 1991 erwarben sie von D.________ und A.________ (Klägerin) ein Grundstück in X.________ für Fr. 350'000.-- zu hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis sollte durch Übernahme einer bestehenden Hypothekarschuld im Betrag von Fr. 5'770.--, durch ein Depositum von Fr. 53'000.-- für die von den Verkäufern zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer sowie durch Zahlung von Fr. 291'230.-- an die Verkäufer innerhalb von zehn Tagen ab Datum des Grundbucheintrages getilgt werden. Am 9. Juli 1991 liessen die Käufer D.________ Fr. 145'650.-- überweisen. Die Restschuld blieb einstweilen offen.
B.
Am 8. August 1991 erschien C.________ bei der Klägerin und erklärte, er und seine Ehefrau seien nicht in der Lage, den gesamten Kaufpreis kurzfristig bereit zu stellen. Er legte der Klägerin einen von ihm vorbereiteten und mit seiner Unterschrift versehenen Darlehensvertrag über Fr. 145'000.-- vor, in welchem er und seine Frau als Darlehensnehmer aufgeführt waren. Die Klägerin unterzeichnete als Darlehensgeberin.
Am 20. August 1991 liess C.________ von seinem Konto bei der Appenzell-Inerrhodischen Kantonalbank Fr. 53'000.-- an das Grundbuchamt sowie mit Valuta vom 21. August 1991 Fr. 145'650.-- auf das Konto des Ehepaars A.________ überweisen. Wenige Tage später verlangte C.________ von der Klägerin telefonisch die Rückzahlung, weil die Überweisung irrtümlich erfolgt sei. Die Klägerin kam diesem Begehren nach. Der Betrag wurde darauf am 2. September 1991 dem Konto C.________s rückvergütet.
Die Klägerin kündigte den Darlehensvertrag und verlangte die Rückzahlung des Darlehens. Die Beklagte verweigerte eine Zahlung und erhob auf Betreibung hin Rechtsvorschlag.
Die Ehe zwischen B.________ und C.________ ist heute geschieden.
C.
Am 20. Juni 2000 gelangte die Klägerin an das Bezirksgericht Appenzell mit dem Antrag, die Beklagte zur Zahlung von Fr. 126'044.15 nebst Zins zu verpflichten sowie deren Rechtsvorschlag in diesem Umfang aufzuheben und ihr definitive Rechtsöffnung zu erteilen. Das Bezirksgericht wies die Klage mit Urteil vom 12. März 2001 ab. Eine Berufung der Klägerin wies das Kantonsgericht Appenzell Innerrhoden mit Urteil vom 6. November 2001 ab.
D.
Mit Berufung beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Vorinstanz hat festgestellt, die Klägerin fordere von der Beklagten nicht die Begleichung einer allfälligen Restschuld aus dem Grundstückkauf, sondern sie belange die Beklagte ausschliesslich als Solidarschuldnerin aus dem Darlehensvertrag. Die Parteien seien sich einig, dass mit der Begründung der Darlehensschuld die Kaufpreisschuld getilgt worden sei (
Art. 116 Abs. 1 OR
). Damit hat die Vorinstanz eine tatsächliche Feststellung über den animus novandi der am Darlehensvertrag beteiligten Personen getroffen. Daran ist das Bundesgericht im Berufungsverfahren gebunden (
Art. 63 Abs. 2 OG
). Soweit die Klägerin in der Berufung geltend macht, falls der Ehemann die Beklagte durch den Abschluss des Darlehensvertrags nicht habe verpflichten können, hätte die Vorinstanz erkennen müssen, dass die Beklagte weiterhin aus der ursprünglichen Kaufpreisschuld hafte, ist darauf nicht einzutreten, weil neue Begehren im Berufungsverfahren nicht zulässig sind (
Art. 55 Abs. 1 lit. b OG
). Das Bundesgericht hat somit als einzige Streitfrage zu prüfen, ob auch die Beklagte durch den Darlehensvertrag verpflichtet wurde.
2.
Wie aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, wird die Beklagte im schriftlichen Darlehensvertrag neben ihrem damaligen Ehemann als Darlehensnehmerin genannt und ist deren Unterschrift auf der Vertragsurkunde vorgesehen, aber nicht erfolgt. Die Vorinstanz hielt die Klägerin daher nicht für berechtigt, die Beklagte als Solidarschuldnerin aus dem Darlehensvertrag zu belangen. Sie prüfte die Vertretungsbefugnis des damaligen Ehemannes der Beklagten im Lichte von
Art. 166 ZGB
und erwog, die Beklagte habe diesen weder schriftlich noch mündlich oder konkludent ermächtigt, den Darlehensvertrag für sie abzuschliessen, sondern lediglich dazu, mit dem von ihr bereit gestellten Geld die Kaufpreisschuld zu begleichen. Ebenso wenig sind nach dem angefochtenen Urteil Umstände dargetan oder ersichtlich, welche darauf schliessen liessen, dass die Eheleute B.________ und C.________ zum Abschluss des Darlehensvertrages eine einfache Gesellschaft gebildet hätten.
2.1 Die Klägerin wirft dem Kantonsgericht vor, aktenwidrig verkannt zu haben, dass die Beklagte durch ihre Aussagen in den Rechtsschriften, ihr früherer Ehemann habe während der Ehe sämtliche finanziellen Angelegenheiten geregelt und er sei "in diesem Sinne ... als Stellvertreter der Beklagten bevollmächtigt" gewesen, "die Bezahlung des Kaufpreises mit der Beklagten zu regeln", ausdrücklich die Bevollmächtigung ihres Ehemannes zugestanden habe.
Die Rüge der Aktenwidrigkeit ist als solche eines offensichtlichen Versehens im Sinne von
Art. 63 Abs. 2 OG
zu behandeln. Ein offensichtliches Versehen liegt nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn die Vorinstanz eine bestimmte Aktenstelle übersehen oder unrichtig, das heisst nicht in ihrer wahren Gestalt, insbesondere nicht mir ihrem wirklichen Wortlaut wahrgenommen hat (
BGE 104 II 68
E. 3b S. 74). Entgegen der Auffassung der Klägerin geht jedoch aus dem angefochtenen Urteil hervor, dass die Vorinstanz die angeführten Stellen eingesehen und gewürdigt hat, stellt sie doch fest, dass gemäss den Aussagen beider Parteien C.________ in der Ehe mit der Beklagten grundsätzlich die finanziellen Angelegenheiten geregelt hat. Ein offensichtliches Versehen kann der Vorinstanz somit nicht vorgeworfen werden.
2.2 Nach dem angefochtenen Urteil lässt sich aus der Ermächtigung von C.________ zur Regelung der finanziellen Angelegenheiten der Familie nicht ableiten, dass er von der Beklagten auch zum Abschluss des Darlehensvertrags bevollmächtigt war. Gestützt auf die eherechtliche Bevollmächtigung sei der Ehemann lediglich berechtigt gewesen, die ihm von der Beklagten zur Verfügung gestellten Summen an die Verkäufer zu überweisen.
Die Klägerin wirft dem Kantonsgericht in diesem Zusammenhang eine Verletzung von
Art. 166 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB
vor. Nach dieser Bestimmung vertritt jeder Ehegatte während des Zusammenlebens die eheliche Gemeinschaft für die übrigen, das heisst die über die laufenden hinausreichenden Bedürfnisse der Familie, wenn er vom andern oder vom Richter dazu ermächtigt worden ist. Andernfalls verpflichtet der jeweils handelnde Ehegatte durch Rechtsgeschäfte mit Dritten nur sich selbst (Bräm/Hasenböhler, Zürcher Kommentar, N. 36 zu
Art. 166 ZGB
). Der sachliche Umfang der Vollmacht wird durch die Bevollmächtigung, durch den Willen des Vollmachtgebers bestimmt (Zäch, Berner Kommentar, N. 91 zu
Art. 33 OR
; Hausheer/Reusser/Geiser, Berner Kommentar, N. 70 zu
Art. 166 ZGB
). Die Sonderregelung von
Art. 166 ZGB
erfasst aber entsprechend ihrer Marginalie sowohl im Rahmen der ordentlichen (Abs. 1) als auch der ausserordentlichen Vertretung (Abs. 2) stets nur Rechtsgeschäfte familiärer Bedarfsdeckung (Bräm/Hasenböhler, a.a.O., N. 55 lit. c zu
Art. 166 ZGB
; Hausheer/Reusser/Geiser, a. a. O., N. 35 zu
Art. 166 ZGB
). Geht es beim fraglichen Geschäft nicht um die Befriedigung von Bedürfnissen im Interesse der zusammenlebenden Familie, lässt sich die in
Art. 166 Abs. 3 ZGB
statuierte solidarische Haftung der Ehegatten nicht rechtfertigen (Hegnauer/Breitschmid, Grundriss des Eherechts, 4. Auflage, Rz. 18.10). Denn dieser liegt der Gedanke zu Grunde, dass die einen gemeinsamen Haushalt führenden Ehegatten eine Nutzungs- und Verbrauchsgemeinschaft bilden, innerhalb welcher der Nutzen aus sogenannten Gemeinschaftsgeschäften auch dem nicht handelnden Ehegatten zuzufliessen pflegt (Bräm/Hasenböhler, a.a.O., N. 65 zu
Art. 166 ZGB
mit Hinweisen; Hausheer/Reusser/Geiser, a.a.O., N. 35 zu
Art. 166 ZGB
). Die dem Familienrecht eigene Rechtsfolge, dass der Vertreter von Gesetzes wegen sowohl den Vertretenen als auch - solidarisch mit diesem - sich selbst verpflichtet (
Art. 166 Abs. 3 ZGB
), tritt demnach nur ein, wenn das Geschäft im Interesse der Ehe- oder Familiengemeinschaft liegt.
Die Vorinstanz hat festgehalten, die Klägerin habe nicht behauptet, die Darlehensaufnahme habe den laufenden Bedürfnissen der Familie im Sinne von
Art. 166 Abs. 1 ZGB
gedient. Die Vorinstanz hat aber auch verneint, dass das Darlehen zur Deckung der "übrigen Bedürfnisse der Familie" im Sinne von
Art. 166 Abs. 2 ZGB
aufgenommen wurde. Denn damit habe der Kauf einer Liegenschaft finanziert werden sollen, die für die Klägerin erkennbar weder als Familienwohnung erworben noch als solche genutzt worden sei. Inwiefern die Vorinstanz mit dieser Beurteilung gegen Bundesrecht verstösst, zeigt die Klägerin nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Aufgrund der Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie namentlich mit Blick auf den je hälftigen Erwerb des Grundstücks durch die Ehegatten lässt sich denn auch nicht annehmen, diese hätten eine gemeinsame Investition zur Vermehrung des Familienvermögens tätigen wollen. Aufgrund der erwähnten Umstände ist dagegen davon auszugehen, dass für die Eheleute die Wertvermehrung des Eigengutes im Vordergrund stand. Damit entfällt die Anwendung von
Art. 166 ZGB
, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat.
3.
Die Klägerin hält vor Bundesgericht daran fest, die Eheleute B.________ und C.________ hätten sich sowohl zum Zweck des Hauskaufs als auch für den Abschluss des Darlehensvertrags zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen; daraus ergebe sich die solidarische Haftung der Beklagten für Schulden der Gesellschaft gemäss
Art. 544 Abs. 3 OR
, zu denen auch die Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens gehöre. Im angefochtenen Urteil wird demgegenüber festgehalten, es seien keine Gründe aufgeführt worden und es ergäben sich keine Anhaltspunkte aus den Akten, inwiefern die Beklagte zusammen mit ihrem damaligen Ehemann im Sinne von
Art. 168 ZGB
für den Abschluss des Darlehensvertrags explizit oder konkludent eine Gesellschaft gegründet haben sollte. Mit der Berufung wendet die Klägerin ein, die Vorinstanz habe verkannt, dass die einfache Gesellschaft bereits zum Zweck des Kaufs und der Übernahme der Liegenschaft unter Bezahlung des Kaufpreises begründet worden sei. Sie macht geltend, die Beklagte habe C.________ die Geschäftsführung überlassen, weshalb er sie gemäss
Art. 543 Abs. 2 und 3 OR
gegenüber Dritten vertreten und auch verpflichtet habe.
3.1 Bei der einfachen Gesellschaft steht die Geschäftsführung allen Gesellschaftern zu, sofern nichts anderes vereinbart oder beschlossen worden ist (
Art. 535 Abs. 1 OR
). Gemäss
Art. 543 Abs. 3 OR
wird vermutet, der zur Geschäftsführung befugte Gesellschafter sei auch ermächtigt, die Gesellschaft oder sämtliche Gesellschafter im Verhältnis mit Dritten zu vertreten. Geben die Gesellschafter gegenüber Dritten ausdrücklich oder stillschweigend das Bestehen der Gesellschaft zu erkennen, ohne diesen Anhaltspunkte dafür zu liefern, dass die Geschaftsführungsbefugnis bestimmter Gesellschafter beschränkt oder ausgeschlossen ist, kann sich der gutgläubige Dritte auf die gesetzliche Ermächtigungsvermutung gemäss
Art. 543 Abs. 3 OR
stützen. Interne Abmachungen unter den Gesellschaftern bezüglich der Vertretungsmacht des geschäftsführenden Mitglieds können dem Dritten somit nicht entgegengehalten werden, wenn er von diesen Abmachungen keine Kenntnis hatte (BGE 124 III E. 4a S. 358 f. mit Hinweisen;
116 II 707
E. 2a).
3.2 Die einfache Gesellschaft ist die vertragliche Verbindung von mehreren Personen zur Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln (
Art. 530 Abs. 1 OR
). Wesensmerkmal der einfachen Gesellschaft bildet der gemeinsame animus societatis, das heisst der Wille, die Kräfte mit Blick auf ein gemeinsames Ziel zu vereinigen (
BGE 99 II 303
E. 4a; Handschin, Basler Kommentar, 2. Aufl., N. 4 zu
Art. 530 OR
). Wie im Gebiet des Vertragsrechts gilt auch im Gesellschaftsrecht das allgemeine Prinzip des Vertrauensschutzes. Danach setzt rechtsgeschäftliche Bindung nicht einen bestimmt gearteten inneren Willen voraus, sondern kann auch aus einem Verhalten folgen, aus dem die Gegenseite in guten Treuen auf das Vorhandensein eines bestimmten Willens schliessen durfte. Daraus und aus der Formfreiheit der Gesellschaftsverträge ergibt sich, dass eine einfache Gesellschaft konkludent entstehen und sich namentlich aus dem Verhalten der Gesellschafter ergeben kann, ohne dass ihnen diese Rechtsfolge bewusst sein muss (
BGE 124 III 363
E. II/2a S. 365 mit Hinweisen).
3.3 Zweck einer einfachen Gesellschaft kann auch der gemeinsame Erwerb einer Liegenschaft oder eines Hauses durch mehrere Personen zu Mit- oder Gesamteigentum sein. Nach herrschender Lehre zum Eherecht können Eheleute eine "Liegenschafts- bzw. Vermögenszuordnungsgemeinschaft" mit dem einzigen Zweck bilden, im Rahmen eines Güterstandes an einer Liegenschaft Eigentum zu begründen (Hausheer/Reusser/Geiser, a.a.O., Vorbemerkungen vor
Art. 221 ff. ZGB
, N. 42; Hausheer, Anmerkungen zur Ehegattengesellschaft, ZBJV 1995/131, S. 617 ff., S. 620). Hauptsächlicher Zweck der Gesellschaft ist in diesen Fällen der Erwerb der Liegenschaft zu Eigentum. Häufig umfasst der Gesellschaftszweck aber auch die Mittel zur Erreichung des Hauptzweckes wie namentlich die - teilweise - Finanzierung durch Aufnahme eines Darlehens und die Sicherung der Darlehensforderung durch ein Grundpfand (vgl. Rey, Gemeinschaftliches Eigentum unter Ehegatten, ZBGR 1981, S. 321 ff., S. 325 und 328). In diesem Zusammenhang darf allerdings nicht vergessen werden, dass die Verfolgung eines gemeinsamen Zweckes nicht genügt, sondern der Zweck mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln verfolgt werden muss. Die einfache Gesellschaft setzt voraus, dass jeder Gesellschafter einen Beitrag leistet, sei es finanzieller Art oder in Form einer Arbeitsleistung. Ist dies nicht der Fall, besteht keine einfache Gesellschaft zwischen den Ehegatten (Beat Bräm, Gemeinschaftliches Eigentum unter Ehegatten an Grundstücken, Diss. Bern 1997, S. 41f. insbes. Fussnote 4).
3.4 Das konkludente Zustandekommen eines Gesellschaftsverhältnisses ist nicht leichthin anzunehmen. Das Verhalten der Beteiligten muss mit hinreichender Klarheit darauf hindeuten, dass zwischen ihnen eine Gesellschaft besteht. Es gelten die gleichen Grundsätze, welche der Rechtsprechung zum Schutz des Vertrauens in die Geschäftsführungsbefugnis eines Gesellschafters zugrunde liegen. Selbst wenn die Ehegatten beim Kauf als einfache Gesellschafter aufgetreten sind, ist darüber hinaus erforderlich, dass Umstände vorliegen, welche auf die Zielvorstellung der Ehegatten hinweisen, über die in der Ehe gründende gemeinsame Sachnutzung hinaus eine besondere rechtliche Bindung gesellschaftlicher Art zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks mit gemeinsamen Kräften und Mitteln einzugehen (Fellmann, Grundfragen im Recht der einfachen Gesellschaft, ZBJV 1997/133, S. 285 ff., S. 304 f.; Rey, a.a.O., S. 324).
3.5 Wie bereits festgehalten wurde, haben C.________ und die Beklagte die Liegenschaft zu hälftigem Miteigentum erworben. Der Klägerin, welche den Kaufvertrag vom 3. Juli 1991 mitunterschrieben hat, war dies bekannt. Nach dem angefochtenen Urteil hat sie zudem gewusst, dass die Eheleute B.________ und C.________ die Liegenschaft nicht als Familienwohnung erwarben und sie in der Folge nicht als solche nutzten. Aufgrund der Umstände war vielmehr erkennbar, dass das Kaufgeschäft keinen Zusammenhang mit den Bedürfnissen der Familie B.________ und C.________ aufwies, sondern in der Erwartung getätigt wurde, dass es sich vorteilhaft auf das investierte Eigengut auswirken würde (vgl. vorne E. 2.2). Im angefochtenen Urteil wird im Weitern festgestellt, dass sich C.________ um die finanziellen Angelegenheiten der Eheleute kümmerte und in diesem Rahmen denn auch regelmässig als Vertreter seiner Frau auftrat. So verhielt es sich auch in Bezug auf den Abschluss des Darlehensvertrags mit der Klägerin. Nach den Feststellungen der Vorinstanz erschien C.________ am 8. August 1991 allein bei der Klägerin mit dem vorbereiteten Darlehensvertrag und unterzeichnete ihn auch allein. Aus der Sicht der Klägerin entsprach diese Vorgehensweise ihren früheren Erfahrungen im Kontakt mit dem Ehepaar B.________ und C.________, weshalb sie darauf vertrauen durfte, dass C.________ auch dieses Mal im Einverständnis mit seiner Ehefrau handelte. Es bestanden sodann - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - aus der Sicht der Klägerin durchaus Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss des Darlehensvertrags im Interesse einer einfachen Gesellschaft erfolgte, welche das Ehepaar B.________ und C.________ zum Zweck des gemeinsamen Erwerbs der Liegenschaft gebildet hatte. Aufgrund der Umstände musste der Klägerin naheliegend erscheinen, dass der Gesellschaftszweck nicht nur den Erwerb als solchen, sondern auch dessen Finanzierung umfasste. Hier ist allerdings anzumerken, dass nach den Feststellungen der Vorinstanz tatsächlich keine Fremdfinanzierung nötig gewesen wäre, da die Ehefrau den noch offenen Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufbringen konnte. Dass dies damals der Klägerin bekannt gewesen ist, wird im angefochtenen Urteil nicht festgestellt. Es wird vielmehr festgehalten, dass C.________ der Klägerin gegenüber vorgab, den Restkaufpreis zur Zeit nicht zahlen zu können, während er gegenüber seiner Ehefrau den Abschluss des Darlehensvertrags verheimlichte und durch das bereits geschilderte Vorgehen (vgl. vorne Sachverhalt lit. B) erreichte, dass er über den entsprechenden Betrag für andere - im angefochtenen Urteil nicht genannte - Zwecke verfügen konnte. Ebenfalls unklar ist, wie es sich aus der Sicht der Klägerin mit einem allfälligen Beitrag von C.________ als Gesellschafter verhielt. War ihr bekannt, dass dieser keinen Beitrag in Geld leisten konnte, musste sie davon ausgehen, dass er seinen Beitrag in anderer Form erbringe. Andernfalls bildeten die Ehegatten aus ihrer Sicht keine einfache Gesellschaft (vgl. vorne E. 3.3).
Aufgrund des von der Vorinstanz bisher festgestellten Sachverhalts lässt sich somit nicht beurteilen, ob die Klägerin davon ausgehen durfte, dass C.________ auch im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrags vom 8. August 1991 als einfacher Gesellschafter handelte. Es fehlen namentlich Feststellungen der Vorinstanz darüber, wie weit die Klägerin Kenntnis von den finanziellen Verhältnissen des Ehepaars B.________ und C.________ hatte, insbesondere ob sie wusste, aus welchen Mitteln dieses den Erwerb der Liegenschaft finanzieren wollte. Die Streitsache muss deshalb in Anwendung von
Art. 64 Abs. 1 OG
zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen werden. Gegebenenfalls abzuklären ist der Sachverhalt im Übrigen auch hinsichtlich der Frage des - von der Vorinstanz in Erwägung 7 ihres Urteils verneinten - Vorliegens einer Anscheinsvollmacht. Diese ist im Fall rein passiven Verhaltens der vertretenen Person namentlich von der Voraussetzung der berechtigten Gutgläubigkeit des Dritten abhängig (vgl.
BGE 120 II 197
E. 2b/cc mit Hinweisen). Es müsste deshalb festgestellt werden, ob die Klägerin den Erklärungen von C.________ im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrags trauen durfte oder ob sie aufgrund der ihr bekannten Umstände hätte Verdacht schöpfen und vor Unterzeichnung des Vertrags mit der Beklagten Rücksprache nehmen müssen. Auch die Beantwortung dieser Frage hängt insbesondere davon ab, ob die Klägerin wusste, aus welchen Mitteln das Ehepaar B.________ und C.________ den Erwerb der Liegenschaft finanzieren wollte.
4.
Aus diesen Gründen ist die Berufung teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Streitsache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Klägerin hat mit der Berufung die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung der Klage beantragt. Sie ist mit ihren Anträgen zwar formell nur teilweise durchgedrungen, kann aber dennoch als obsiegende Partei im bundesgerichtlichen Verfahren angesehen werden, weil sie mit ihrem Rechtsstandpunkt weitgehend Erfolg gehabt hat. Es rechtfertigt sich deshalb, die Gerichtsgebühr der Beklagten aufzuerlegen und diese zur Zahlung einer Parteientschädigung an die Klägerin zu verpflichten ( Art. 156 Abs. 1 und
Art. 159 Abs. 1 und 2 OG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Appenzell I. Rh. vom 6. November 2001 aufgehoben und die Streitsache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'500.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.
Die Beklagte hat die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Appenzell I. Rh. schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Juni 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: