bger · 5A_40/2025 · 2025-05-09 · fr
poursuite en réalisation de gage immobilier, adjudication,
Droit des poursuites et faillites


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

5A_40/2025

Arrêt du 9 mai 2025

IIe Cour de droit civil

Composition

MM. les Juges fédéraux Bovey, Président,

Herrmann et Josi.

Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure

A.________,

représenté par Me Raphaël Guisan, avocat,

recourant,

contre

Office des poursuites du district de Lavaux-Oron, chemin de Versailles 6, case postale 28, 1096U.________,

1. État de Vaud,

Administration cantonale des impôts du canton de Vaud,

route de Berne 46, 1014 Lausanne,

2. B.________ AG,

3. C.________ SA,

représentée par Me D.D.________, avocat,

Objet

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 20 décembre 2024 (FA24.010936-240961 36).

Faits :

A.

A.a.
A.________ est le propriétaire de l'immeuble xxx, sis à la route W.________, à U.________.

Il est l'administrateur unique de E.________ SA, sise à son précédent domicile à X.________. Cette société est propriétaire de l'immeuble yyy, sis à la route Y.________, à U.________.

Feu D.E.________ (décédée en juillet 2024) était propriétaire de l'immeuble zzz jouxtant les deux parcelles précitées.

D.D.________, avocat, est le fils de D.E.________. Il est administrateur président, avec signature collective à deux, du conseil d'administration de C.________ SA, sise à V.________.

A.b.

A.b.a.
A.________ a fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier n° www intentée par son ex-épouse F.________. L'objet du gage est l'immeuble yyy à U.________.

Le 5 décembre 2023, l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron (ci-après: office) a déposé l'état des charges et les conditions de vente de l'immeuble concerné; la vente aux enchères forcée était fixée au mardi 27 février 2024, à 10 h 30, à U.________.

A.b.b.
A.________ a fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier n° vvv intentée par l'État de Vaud, représenté par l'Office d'impôt des districts de La Riviera - Pays-d'Enhaut, Lavaux-Oron et Aigle. L'objet du gage est l'immeuble uuu à U.________.

Parallèlement, la banque B.________ AG, en qualité de créancière hypothécaire de premier rang, a également introduit contre A.________ une poursuite en réalisation de gage immobilier n° ttt.

En outre, par délégation en vertu des
art. 89 LP
et 24 ORFI, l'office a saisi la parcelle uuu à plusieurs reprises. Des procès-verbaux de saisie ont été établis et notifiés, la première fois le 5 juillet 2022; dès le 20 octobre 2022, l'office a réceptionné dix réquisitions de vente par délégation.

Le 5 décembre 2023, l'office a déposé l'état des charges et les conditions de vente de l'immeuble concerné; la vente aux enchères forcée était fixée au mardi 27 février 2024, à 9 h, à U.________.

A.c.
Une visite des deux parcelles s'est déroulée le 26 janvier 2024. Lors de cette visite, l'office a porté oralement à la connaissance des personnes présentes le contenu de trois lettres que Me G.________, conseil de D.E.________, lui avait adressées les 22 et 23 janvier 2024.

Une des deux lettres du 22 janvier 2024 concernait la parcelle uuu. Il en ressortait qu'ayant pris connaissance de l'avis paru le 17 janvier 2024 dans le journal concernant la vente aux enchères, le mandataire précité attirait l'attention de l'office et invitait ce dernier à attirer l'attention de toute personne intéressée à acquérir la parcelle uuu sur trois défauts qui constituaient une " moins-value substantielle certaine " que les rapports d'expertise publiés ne mentionnaient pas. Premièrement, dans le cadre d'une demande de renouvellement de la concession d'usage du port qui se trouve au sud de la parcelle, le propriétaire de la parcelle uuu allait devoir, sur demande de la Direction générale de l'environnement, démolir une dalle en béton sur le lac et une partie d'un bâtiment (cabine de bain) sur le domaine public cantonal, qu'à défaut, la concession de port ne serait pas renouvelée et le port devrait être démoli, et que A.________ avait mis à l'enquête publique cette démolition. Deuxièmement, D.E.________ était intervenue auprès de la Municipalité de Z.________ en raison de l'insalubrité du logement (appartement indépendant) que A.________ avait créé au rez inférieur du grand bâtiment d'habitation situé sur la parcelle uuu, sans autorisation correspondante, qu'une régularisation ne serait probablement pas possible du fait de l'insalubrité totale des locaux et que, en conséquence, un ordre de désaffection réelle et d'interdiction d'habiter ce logement sera donné, ce d'autant plus que A.________ avait fait preuve de mauvaise foi à plusieurs reprises, durant ces dernières années, en ne respectant pas les règles élémentaires de la LATC. Troisièmement, concernant les dépendances de 24 m² qui avaient fait l'objet d'une procédure devant le Tribunal cantonal, le propriétaire de la parcelle uuu n'était pas en droit de les rendre habitables, notamment de faire installer une cuisinette dans celles-ci.

La lettre du 23 janvier 2024 concernait aussi la parcelle uuu. Le mandataire précité transmettait une copie d'une lettre de la Direction générale de l'environnement à sa cliente le 15 janvier 2024, d'où il ressortait que A.________ avait mis à I'enquête la démolition d'une dalle sur le lac et d'une partie de la cabine de bain.

A.d.
Le 29 janvier 2024, A.________ a écrit à l'office pour se plaindre du déroulement de la visite et a requis " sans délai la suspension des procédés de vente ".

Par décision du 31 janvier 2024, l'office a rejeté la requête du débiteur. Toutefois, pour garantir le droit d'être entendu, il l'a invité à se déterminer sur les trois lettres en cause et l'a informé que ces déterminations seraient portées à la connaissance des intéressés avant la séance d'enchères.

Le 5 février 2024, A.________ a formé une plainte contre cette décision. Il concluait à ce que les ventes aux enchères forcées des deux immeubles soient suspendues jusqu'à droit connu sur les griefs invoqués lors de la visite du 26 janvier 2024 et à ce qu'une nouvelle visite de ces immeubles soit fixée avec fixation d'un délai au plaignant pour se déterminer sur les griefs formulés par les différents courriers adressés par Me D.D.________ et Me G.________. Il soutenait en substance que, durant la visite des immeubles, " des éléments nouveaux et erronés [avaient] été portés à la connaissance des amateurs auxquels [il] n'[avait] pas été en mesure de répondre ", que Me D.D.________ souhaitait " tout mettre en oeuvre pour décourager les éventuels amateurs " et que les " procédures de vente aux enchères [devaient] être interrompues de manière à permettre à l'Office des poursuites de faire toute la lumière sur les allégations (erronées) communiquées sans droit de réponse lors de la visite et ceci afin de pouvoir renseigner correctement les amateurs ".

Dans ses déterminations du 27 février 2024, l'office a relevé que, lors de la visite, le plaignant avait pu s'exprimer sur les différents éléments soulevés par Me H.________ et qu'il s'était exprimé individuellement avec toute personne intéressée. Il indiquait en outre que ce n'était qu'à 8 h 40, le 27 février 2024 - soit vingt minutes avant le moment fixé pour la première vente - que le plaignant avait déposé une détermination au sujet des trois lettres litigieuses alors qu'il avait été invité à le faire en urgence le 31 janvier 2024.

Par prononcé du 17 mai 2024, la Présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, en sa qualité d'autorité inférieure de surveillance, a rejeté la plainte déposée le 5 février 2024 par A.________. Elle a laissé ouverte la question de savoir si la plainte était devenue sans objet en raison de la vente aux enchères forcée intervenue le 27 février 2024, au motif que cette plainte devait de toute manière être rejetée.

Par arrêt du 19 décembre 2024, la Cour des poursuites et faillite du Tribunal cantonal vaudois, en sa qualité d'autorité supérieure de surveillance, a déclaré irrecevable le recours déposé le 31 mai 2024 par le plaignant contre ce prononcé.

A.e.
Auparavant, par lettre du 16 février 2024, la Municipalité de Z.________ a indiqué à I'office avoir pris connaissance de la vente aux enchères de la parcelle uuu prévue le 27 février 2024 et l'a informé du fait que des travaux non autorisés semblaient avoir été faits sur cet immeuble, par son propriétaire, et qu'elle avait imparti à ce dernier, par courrier du même jour, un délai au 26 février 2024 pour lui adresser une demande de permis de construire complémentaire visant à régulariser les travaux entrepris sans autorisation; elle demandait à l'office de communiquer ces informations aux enchérisseurs, de manière à ce que ceux-ci soient au courant que tout acquéreur pourrait être exposé à une décision municipale de remise en état, voire de révocation du permis de construire.

A.f.
Le 27 février 2024, dès 9 h, s'est tenue la vente aux enchères de la parcelle uuu. L'immeuble a été adjugé à C.________ SA au prix de 3'700'000 fr., après que l'offre à 3'800'000 fr. d'un autre enchérisseur eut été écartée, faute pour elle de remplir les conditions de vente. Le procès-verbal du déroulement de cette vente retient notamment ce qui suit:

"Afin que les intéressés puissent enchèrire [

recte
: enchérir]en connaissance de cause, le [substitut du Préposé de l'Office] porte à la connaissance de l'assemblée le contenu d'une correspondance reçue d'un tiers par l'Office, à savoir:

Par lettre du 22 janvier 2024

Me H.________, toujours au nom de D.E.________, a informé l'office que:

1) dans le cadre d'une demande de renouvellement de la concession d'usage du port qui se trouvait au sud de la parcelle uuu, le propriétaire de celle-ci devait démolir une dalle en béton sur le lac et une partie d'un bâtiment (cabine de bain) sis sur le domaine public cantonal "Le Léman"; que cette exigence était posée par la Direction générale de l'environnement; que si le propriétaire ne se pliait pas à ces exigences, la concession du port ne serait pas renouvelée;

2) D.E.________ était intervenue depuis plus d'une année au sujet de l'insalubrité du logement (appartement indépendant) que le débiteur avait créé au rez inférieur du bâtiment sans autorisation correspondante; qu'une régularisation ne serait probablement pas possible du fait de l'insalubrité totale de ces locaux, ce qui les rendraient (

sic
) inhabitables et qu'un ordre d'interdiction d'habiter ce logement serait prononcé;

3) Le propriétaire n'était pas en droit de rendre habitables les bâtiments sss et rrr sis sur ladite parcelle; que ces deux dépendances avaient fait l'objet d'une procédure devant le Tribunal cantonal; que les rapports d'expertise publiés sur le site internet de l'Etat de Vaud ne mentionnaient pas ces éléments qui constituaient des moins-values substantielles.

Par lettre du 23 janvier 2024

Me G.________, toujours au nom de D.E.________, a informé l'office que, en relation avec la parcelle uuu, le débiteur avait mis à l'enquête publique la démolition d'une dalle sur le lac et d'une partie du bâtiment (cabine de bain) sur le domaine public cantonal "Le Léman" et que le dossier était mis à l'enquête du 23 janvier au 22 février 2024.

Par lettre du 16 février 2024

La Municipalité de la Commune de Z.________, par son syndic, a informé l'office que des travaux non autorisés semblent avoir été réalisés à l'intérieur de ce bâtiment (n.d.l.r. parcelle uuu), par son propriétaire, en marge de tout permis de construire. Partant dite Municipalité a imparti au propriétaire un délai au 26 février 2024 pour lui adresser une demande de permis de construire complémentaire, visant à régulariser les travaux entrepris sans autorisation.

La Municipalité a demandé à l'office de communiquer ces informations aux enchérisseurs afin que les intéressés soient avisés que l'acquéreur pourrait être exposé à une décision municipale de remise en état, voire de révocation du permis de construire délivré.

Par lettre recommandée du 31 janvier 2024, conformément au principe constitutionnel du droit d'être entendu (
art. 29 al. 2 Cst.
)

L'office a expressément invité le débiteur à se déterminer au plus urgent sur ces éléments par l'intermédiaire de son conseil M. I.________, agent d'affaires breveté.

Lecture des déterminations du propriétaire réalisé (

sic
), reçue (

sic
) ce jour à 08h42, lesquels (

sic
) font parties (

sic
) du présent procès-verbal d'enchères (annexe no 1)."

Des déterminations annexées au procès-verbal, il ressort que A.________ s'est exprimé (i) au sujet du port, relevant notamment que la mise à l'enquête des éléments à détruire n'avait fait l'objet d'aucune opposition, (ii) des travaux effectués, relevant notamment qu'un permis de construire avait été obtenu concernant la parcelle uuu bâtiment ECA n. qqq, qu'il s'agissait d'une transformation mineure, et (iii) de la lettre de la commune, relevant notamment qu'un recours contre la décision pouvait être déposé jusqu'au 15 mars, que le permis de construire était valable, et que "les allégations de D.D.________ sont infondées, sinon il ne serait pas dans la salle en train d'enchérir. Ce qui prouve qu'il veut seulement décourager les acheteurs."

B.

B.a.
Par acte du 8 mars 2024, A.________ a déposé une plainte LP tendant à l'annulation de l'adjudication de l'immeuble uuu. En substance, il invoquait qu'en lisant les courriers de Me H.________, sans vérifier leur véracité, l'office avait modifié les conditions de vente en sous-entendant que l'expertise réalisée ne reflétait pas la réalité, ce qui aurait faussé le déroulement de la vente au détriment du débiteur et de ses créanciers et au bénéfice de Me D.D.________.

Par prononcé du 1er juillet 2024, l'autorité inférieure de surveillance a rejeté cette plainte. En substance, elle a considéré que, pour remplir correctement son devoir d'information, il incombait à l'office de porter à la connaissance des intéressés le contenu des lettres lui ayant été transmises, sans pour autant être tenu de vérifier ces informations, qu'il avait permis au plaignant de se déterminer sur leur contenu et qu'après la visite des lieux, tout intéressé avait pu se renseigner sur la situation, de sorte qu'il n'avait pas modifié les conditions de vente. Elle a ajouté que les faits ressortant de la lettre auraient dû être évoqués par la plaignante lors de l'évaluation de l'immeuble et que celle-ci avait elle-même créé une situation problématique.

B.b.
Par arrêt du 20 décembre 2024, l'autorité supérieure de surveillance a rejeté le recours interjeté par A.________ le 15 juillet 2024 contre ce prononcé.

C.

Par acte posté le 13 janvier 2025, A.________ interjette un recours en matière civile contre cet arrêt devant le Tribunal fédéral. Principalement, il conclut à sa réforme, en ce sens que sa plainte est admise et l'adjudication de l'immeuble uuu sis sur la Commune de Z.________ lors de la vente aux enchères du 27 février 2024 est annulée. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de cet arrêt et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt à rendre. En substance, il se plaint d'arbitraire (
art. 9 Cst.
) dans l'établissement des faits et d'irrégularités dans les actes préparatoires de la vente aux enchères et le jour de la vente aux enchères, notamment de la violation de l'
art. 230 CO
.

Des observations n'ont pas été requises.

Considérant en droit :

1.

Le recours est interjeté en temps utile (art. 100 al. 2 let. a

cum
46 let. c LTF) à l'encontre d'une décision finale (
art. 90 LTF
), rendue en matière de poursuite pour dettes (
art. 72 al. 2 let. a LTF
, en relation avec l'
art. 19 LP
) par une autorité de surveillance de dernière instance cantonale (
art. 75 al. 1 LTF
). Il est ouvert indépendamment de la valeur litigieuse (
art. 74 al. 2 let
. c LTF). Le recourant, qui a participé à la procédure devant la juridiction précédente et a un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée, a qualité pour recourir (
art. 76 al. 1 LTF
).

2.

2.1.
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'
art. 42 al. 2 LTF
, il n'examine en principe que les griefs soulevés (
ATF 142 III 364
consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi l'autorité précédente a méconnu le droit (
ATF 146 IV 297
consid. 1.2;
142 I 99
consid. 1.7.1;
142 III 364
consid. 2.4). Le Tribunal fédéral ne connaît par ailleurs de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée ("principe d'allégation",
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 149 III 81
consid. 1.3;
146 IV 114
consid. 2.1;
144 II 313
consid. 5.1).

2.2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (
art. 105 al. 1 LTF
). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 105 al. 2 LTF
), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (
art. 97 al. 1 LTF
;
ATF 146 IV 88
consid. 1.3.1 et les références). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
(
ATF 148 IV 39
consid. 2.3.5;
147 I 73
consid. 2.2), doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné (
art. 106 al. 2 LTF
; cf.

supra
consid. 2.1). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (
ATF 148 I 127
consid. 4.3;
143 IV 500
consid. 1.1 et la référence).

3.

L'autorité cantonale a d'abord déclaré irrecevable le grief de fait, faute pour le recourant d'invoquer la violation d'une norme à l'appui de ce grief et d'exposer la pertinence des faits en cause ou lesquels d'entre eux il aurait allégués dans sa plainte. Elle a ajouté qu'elle avait complété d'office l'état de fait.

Ensuite, elle a retenu que, lors de la séance d'enchères, l'office avait lu un résumé des trois lettres reçues par des tiers en lien avec l'immeuble uuu, ainsi que le courriel qu'il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur ces trois lettres; le résumé des trois lettres et le courriel précités figuraient au procès-verbal de la séance d'enchères. Elle a relevé que, dans sa plainte, le recourant n'avait pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont les lettres en cause y était résumées, mais qu'il avait uniquement fait valoir qu'avant de procéder à cette lecture, l'office aurait dû vérifier la véracité du contenu de ces lettres.

Par ailleurs, l'autorité cantonale a jugé que le recourant ne procédait pas au début d'une démonstration de la violation de l'
art. 230 CO
; il n'essayait pas non plus de démontrer que les résumés qui avaient été lus par I'office aux personnes présentes contenaient des faits erronés qui auraient pu s'apparenter à des manoeuvres illicites. Or dans la mesure où le recourant ne contestait pas la réalité des procédures administratives évoquées dans les courriers, aucune manoeuvre frauduleuse ne pouvait être retenue. Par ailleurs, l'autorité cantonale a considéré que, outre que le recourant n'intervenait qu'en qualité de débiteur propriétaire, il n'incombait pas aux autorités de poursuite d'établir que les faits portés à la connaissance des personnes présentes lors de la séance d'enchères étaient des faits essentiels. Selon elle, le devoir d'information incombant à l'office portait sur des faits susceptibles d'être essentiels pour la prise de décision d'un participant aux enchères et il suffisait de constater que l'existence de plusieurs procédures administratives en lien avec l'immeuble uuu ne ressortait pas du dossier d'enchères alors qu'il était manifeste que ces éléments devaient être portés à la connaissance des personnes présentes, car ils pouvaient entrer en ligne de compte dans les paramètres fondant leur décision d'acquérir.

4.

Le recourant se plaint d'irrégularités dans les actes préparatoires de la vente aux enchères et le jour de cette vente en raison de la lecture des courriers de Me H.________ et de la violation du devoir de l'office de vérifier si les faits communiqués étaient essentiels.

Dans un grief de fait, il reproche à l'autorité cantonale d'avoir retenu que l'office avait lu un résumé et non l'entier des courriers de Me H.________, qu'il n'avait pas contesté la lecture de ces courriers lors de la visite du 24 janvier 2024 et qu'il ne s'était pas opposé à cette lecture lors de la vente aux enchères. Il lui reproche aussi d'avoir fait abstraction que Me D.D.________, fils de feu D.E.________, est le véritable auteur des courriers litigieux, qu'il a fondé C.________ SA pour intervenir dans la vente aux enchères et qu'il est intervenu dans la procédure pour décourager les acheteurs potentiels.

Dans des griefs de droit, il soutient que l'autorité cantonale a considéré à tort qu'il fallait démontrer que la manoeuvre illicite avait concrètement altérer le résultat des enchères pour retenir une violation de l'
art. 230 CO
et que, alors que les immeubles sont vendus de toute façon sans garantie, l'office peut lire tout et n'importe quoi sans vérification en laissant à la charge du débiteur de démontrer les erreurs des informations données. Le recourant considère également que l'autorité cantonale aurait dû examiner la pertinence des informations données par l'office relatives à la concession d'usage de port, au logement créé au rez-inférieur et aux dépendances dans les bâtiments alors que ces informations procèdent d'une manoeuvre illicite au sens de l'
art. 230 CO
. Enfin, il considère que l'office a violé l'
art. 24 al. 1 ch. 4 CO
, qu'il peut invoquer cette violation pour démontrer que l'office a communiqué des " faits qui sont en réalité non essentiels, lesquels conduiraient à dissuader les acheteurs d'enchérir librement du fait qu'ils craindraient de faire une mauvaise acquisition ". Il expose ensuite que les faits allégués par Me D.D.________, agissant par l'entremise de Me H.________, ou la Commune n'étaient pas essentiels et n'avaient donc pas à être communiqués, que l'office a violé son devoir d'information en ne vérifiant pas la véracité de ces informations et qu'il a donné plus de crédit à la version de Me D.D.________ en lisant lui-même les courriers de celui-ci alors qu'il a dû, pour sa part, se déterminer seul.

5.

Le recours porte sur l'adjudication d'un immeuble suite à une vente aux enchères forcées.

5.1.
La réalisation d'un immeuble ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication (art. 132a al. 1

cum
143a LP). Le délai de plainte de dix jours prévu par l'
art. 17 al. 2 LP
court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation, soit dès le moment où les vices affectant le contrat sont connus du plaignant (
art. 132a al. 2 LP
; arrêt 5A_934/2012 du 12 mars 2013 consid. 3).

La plainte devant les autorités de surveillance contre l'adjudication est ouverte quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire, telle que définie par les
art. 25 ss ORFI
. Le vice allégué peut par exemple concerner l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères et les avis spéciaux ou des conditions de vente lacunaires. Il peut aussi concerner des manoeuvres illicites ou contraires aux moeurs altérant le résultat des enchères (
art. 230 al. 1 CO
) ou des vices du consentement (
art. 23 ss CO
) si, par exemple, le directeur des enchères n'a pas rempli l'obligation d'information qui s'impose selon les circonstances (arrêts 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1; 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références; ROTH,

in
Basler Kommentar, SchKG I, 3ème éd., 2021, n° 21 ad
art. 132a LP
). Cependant, toute personne touchée par la réalisation ne peut pas sans distinction faire valoir n'importe quel motif de plainte; il faut vérifier dans le cas d'espèce si le motif vise à protéger celui qui s'en prévaut (arrêt 5A_350/2017 du 28 juillet 2017 consid. 3.4 et les références).

Plus précisément, l'
art. 230 CO
protège les participants à une vente aux enchères contre une distorsion importante de la concurrence. Il est interdit d'influencer la concurrence de manière déloyale, c'est-à-dire par tromperie ou de toute autre manière contraire à la bonne foi (
ATF 109 II 123
consid. 2b; arrêt 5A_388/2024 du 1

er
octobre 2024 consid. 7.2, publié

in
SJ 2025 p. 168).

5.2.
Conformément à l'
art. 134 al. 1 LP
, applicable aux poursuites en réalisation de gage par renvoi de l'
art. 156 al. 1 LP
, l'office des poursuites arrête les conditions des enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. En la matière, il jouit d'une marge d'appréciation, en vue de recherche de la solution économiquement la plus avantageuse pour permettre d'encaisser le montant le plus élevé possible, dans l'intérêt des créanciers et du débiteur (
ATF 128 I 206
consid. 5.2.2; arrêt 5A_529/2019 du 6 septembre 2019 conisd. 4.1.2). Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l'adjudication. Leur contenu est défini par les
art. 135 LP
et 45 ss ORFI (arrêt 5A_464/2023 précité consid. 3.1.2 et les références).

La vente aux enchères se déroule sous la responsabilité de l'office, par le préposé, un substitut ou un collaborateur, duquel elle est en principe dirigée. Il appartient au directeur des enchères de s'assurer du bon déroulement de celles-ci et d'en tenir un procès-verbal (arrêt 5A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.2).

5.3.
En l'espèce, le grief d'arbitraire dans l'établissement des faits (
art. 9 Cst.
) soulevé par le recourant n'a pas de consistance. Sur le premier point (lecture de l'entier des lettres de Me H.________), non seulement la critique du recourant ne repose sur aucun moyen de preuve, mais on ne perçoit pas la pertinence de ce fait pour le sort de la cause: même à supposer que les lettres litigieuses auraient été lues en entier, cette manière de procéder ne ferait que participer à la démonstration que l'office a fait état d'un conflit sans prendre position, en particulier sans modifier pour autant les conditions de vente. Le recul que l'office aurait pris ou non en lisant dites lettres dans leur intégralité relève de la pure appréciation du recourant et le passage qu'il considère jeter sur lui le discrédit (" M. A.________ a fait preuve de mauvaise foi à plusieurs reprises ") n'est que l'appréciation du mandataire de D.E.________, et non de l'office, sur laquelle il a pu se déterminer. Sur le deuxième point (opposition à la lecture), la critique du recourant n'est pas pertinente: l'autorité cantonale a relevé que le recourant n'avait pas attaqué dans le délai la lecture des courriers de Me H.________ lors de la visite, mais uniquement conclu à la suspension de la réalisation dans sa plainte du 29 janvier 2024. Or le recourant ne fait que se référer à cette plainte, au demeurant rejetée, pour contester ce fait et ne se prévaut d'aucun moyen de preuve pour démontrer qu'il se serait opposé à la lecture des courriers le jour de la vente. Sur le troisième point (les liens entre les différents protagonistes), les faits relatés ne sont l'expression d'aucune manoeuvre illicite; la constitution d'une société anonyme dans le but d'acquérir des immeubles n'est à l'évidence pas illicite, pas plus que la transmission à l'office d'informations sur des procédures existantes concernant l'immeuble à réaliser, quels que soient les éventuels avantages qui en découlent pour le potentiel acheteur.

Les griefs de violation du droit soulevés par le recourant sont également manifestement infondés. Son argument selon lequel la communication d'informations ne figurant pas dans le rapport d'expertise risque de décourager les potentiels acheteurs " avant même que le débiteur propriétaire n'ait la possibilité de se déterminer pour rectifier les informations transmises " n'est que pure conjecture. Celui selon lequel, l'immeuble étant vendu sans garantie, l'office n'a pas à communiquer d'autres informations que celles figurant dans l'expertise procède d'une confusion entre les droits découlant de l'exercice de la garantie et ceux découlant de l'invocation d'une erreur. S'agissant du reproche adressé à l'office d'avoir fait une communication en raison du caractère illicite des informations données, le recourant ne démontre pas la moindre manoeuvre illicite ou contraire aux moeurs ayant altéré le résultat des enchères. L'office n'a fait que rendre compte, en toute transparence et précisément sans parti pris, de la position de chaque protagoniste en lien avec des procédures de droit administratif dont aucun de ceux-ci ne conteste l'existence. Au demeurant, il présente une argumentation totalement contradictoire sur le sujet. Il affirme que les informations données n'étaient pas essentielles pour la prise de décision d'acquérir la parcelle mise en vente: on ne voit donc pas comment la communication d'informations que le recourant considère d'aussi peu d'importance pourrait constituer une irrégularité dans la procédure de réalisation et influencer de manière illicite le résultat de la vente. Son dernier grief en lien avec l'
art. 24 CO
, outre qu'il n'est pas légitimé à se prévaloir de cette disposition mais seulement des manoeuvres illicites altérant le résultat des enchères à son endroit, se confond avec les précédents.

Il suit de là que les griefs doivent tous être rejetés, dans la mesure de leur recevabilité.

6.

En définitive, le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant, qui succombe (
art. 66 al. 1 LTF
). Aucuns dépens ne sont dus (
art. 68 al. 1 et 3 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.

Le présent arrêt est communiqué au recourant, à l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron, à l'État de Vaud, à l'B.________ AG, à la C.________ SA et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 9 mai 2025

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Bovey

La Greffière : Achtari