bger · 4C.261/2006 · 2006-11-01 · fr

contrat de bail; indemnité de remise en l'état à la charge du locataire | Droit des contrats

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 01.11.2006 4C.261/2006
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 01.11.2006 4C.261/2006
Tribunale federale I Corte di diritto civile 01.11.2006 4C.261/2006

Tribunale federale
Tribunal federal
4C.261/2006 /ech
Arrêt du 1er novembre 2006
Ire Cour civile
Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Favre et Mathys.
Greffier: M. Ramelet.
Parties
M.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Dominique de Weck,
contre
X.________ SA,
demanderesse et intimée, représentée par Me Dominique Burger.
Objet
contrat de bail; indemnité de remise en l'état à la charge du locataire,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du
12 juin 2006.
Faits:
A.
A.a Le 20 novembre 1985, N.________ a remis à bail à Y.________ SA, dont C.________ était administrateur, un magasin d'exposition avec arcade commerciale, à Genève, que le locataire destinait à l'achat, la vente et l'exposition d'automobiles; le bail commercial était conclu pour une durée de 10 ans, renouvelable de 5 ans en 5 ans.
La faillite de Y.________ SA ayant été déclarée le 9 décembre 1993, deux nouveaux baux ont été conclus, en remplacement de l'accord précité, entre N.________, en tant que bailleur, et, conjointement, Z.________ SA et M.________, épouse de C.________, en tant que locataires. Le premier contrat portait sur la location du magasin d'exposition avec l'arcade commerciale, alors que le second avait trait à une annexe au magasin. Ces baux, passés pour une durée initiale de 5 ans, soit du 1er mars 1994 au 28 février 1999, étaient renouvelables ensuite tacitement d'année en année. Les loyers annuels, sans les charges, avaient été fixés à 74'670 fr. pour le magasin d'exposition et à 25'470 fr. pour l'annexe.
A.b A une date indéterminée, X.________ SA a acquis les biens-fonds de N.________, auquel elle a succédé dans tous ses droits et obligations de bailleur.
Par avis officiels du 16 janvier 1998, X.________ SA a résilié les deux baux pour l'échéance du 28 février 1999; ces congés n'ont pas été contestés par les locataires.
Les locataires n'ayant pas restitué les locaux à la fin du bail, X.________ SA a déposé une demande d'évacuation. Par accord du 21 juin 1999 intervenu devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, Z.________ SA et M.________ ont pris l'engagement de quitter les locaux au 30 juillet 1999.
Par la suite, à une date inconnue, Z.________ SA a été déclarée en faillite.
A.c Le 31 juillet 1999, un premier procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi. Sous la rubrique "le locataire reconnaît être responsable des dégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état sur simple présentation des factures et devis", les travaux suivants étaient indiqués :
« - Réparer et peindre la devanture,
- Nettoyer et décaper le blanc sur les vitrines,
- Déposer tous les miroirs contre murs et piliers,
- Terminer le démontage du bureau intérieur,
- Nettoyer les extérieurs et évacuer deux véhicules,
- Démonter paroi bois poster Lémania,
- Démonter le bac à sable,
- Suite démontage du bureau remettre en état le faux plafond ».
Ce constat, rédigé par D.________, employé de la régie de la bailleresse, a été signé par le prénommé et par C.________. Il a été retenu que dès l'instant où les locaux étaient encore occupés le 31 juillet 1999, il était entendu que C.________ allait effectuer les travaux susdécrits dans la semaine suivante.
Un second procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi le 2 août 1999. Ce document, dressé et signé par un autre employé de la régie susmentionnée, qui constatait l'existence de douze dégâts et énumérait les réparations à opérer, n'a pas été signé par les locataires. L'employé en question a déclaré sous la foi du serment que le 2 août 1999 « il n'y avait pas de gros dégâts ... (mais) des interventions que le locataire sortant devait effectuer ».
C.________ a restitué les clés des locaux le 3 août 1999.
Le 4 août 1999, à la requête de la société X.________ SA, l'huissier judiciaire E.________ a examiné les locaux en cause; il a dressé un procès-verbal de ses constatations, auquel il a joint 20 photographies en couleur, illustrant ce qui suit:
« - l'enlèvement d'un cache-radiateur,
- le démontage d'un lavabo,
- le démontage, voire l'arrachage d'interrupteurs et de prises électriques,
- le démontage, voire l'arrachage de canaux électriques,
- les bris des miroirs,
- l'arrachage de la moquette,
- les bris de vitres,
- le descellement partiel du coffre-fort,
- les détritus alentour».
Le 10 août 1999, X.________ SA, par la plume de son conseil, a avisé les locataires des défauts ayant fait l'objet du constat d'huissier.
A.d Le 19 août 1999, l'entreprise W.________, a remis à la bailleresse un rapport émanant d'un ingénieur électricien sur l'état des installations électriques des locaux. Il a été constaté que cet ingénieur électricien a relevé que le 11 août 1999 les installations électriques présentaient un caractère de dangerosité et que « certaines parties » manquaient, le montant des réparations électriques étant estimé à un minimum de 12'000 fr.
B.
B.a Après l'échec d'une tentative de conciliation, X.________ SA (la demanderesse) a saisi le Tribunal des baux et loyers et requis que M.________ (la défenderesse) soit condamnée au paiement de diverses réparations, qu'elle a chiffrées comme il suit:
« - Electricité 12'000.00 fr.
- Maçonnerie pour marbrier 1'562.00 fr.
- Réparation sol carrosserie 700.00 fr.
- Marbrier selon facture entreprise Rossi 700.00 fr.
- Evacuation de divers déchets 3'222.00 fr.
- Démolition socle béton et container 2'257.50 fr.
- Réparation porte coulissante carrosserie 1'657.20 fr.
- Vitrages divers 4'100.00 fr.
- Nettoyages divers 2'900.00 fr.
- Hampe pour drapeaux et pose 11'550.00 fr-
- Porte du local de lavage 10'560.00 fr.
- Peinture et restauration intérieure 39'131.30 fr.
- Auvent carrosserie 3'500.00 fr.
- Réfection imposte 1'076.00 fr.
- Démolition miroirs, parois, bureau et estrade 10'836.00 fr.
- Conduite de chantier 5'344.00 fr.
- Frais d'expertise électrique 1'769.00 fr.
- Frais d'huissier 1'952.50 fr.
_______________
total: 115'956.00 fr. ».
Ce total est toutefois erroné, l'addition des différents postes de la demande donnant un total de 114'817 fr.50.
M.________ s'est opposée à la demande. Elle a notamment fait valoir que les locaux au moment de leur restitution étaient dans le même état que lorsqu'elle en avait pris possession 15 ans auparavant et que toute dégradation qui serait survenue relèverait de l'usure normale. De plus, en l'absence d'un état des lieux d'entrée, la comparaison avec l'état des lieux de sortie ne serait pas possible, de sorte que la demanderesse n'est pas à même de prouver un quelconque dommage. La défenderesse a formé une reconvention tendant au paiement de 28'802 fr. 75 à titre de solde de chauffage.
X.________ SA a admis la reconvention à concurrence de 10'508 fr.30 et diminué le montant réclamé initialement, qu'elle a ramené à 112'234 fr., sous déduction du montant dont elle s'est reconnue débitrice.
Le Tribunal des baux et loyers a ordonné des enquêtes. Il en ressort que c'est après le départ de la locataire que des déprédations ont été constatées (bris de miroirs, arrachage d'installations électriques et de moquette, démontage d'un faux-plafond, descellement d'un coffre-fort, sciage de mâts porte-drapeaux), en sorte que les locaux paraissaient laissés à l'abandon.
B.b Par jugement du 13 octobre 2003, le Tribunal des baux et loyers a condamné la défenderesse à payer à la demanderesse 2'657 fr. 20, et, sur demande reconventionnelle de M.________, condamné X.________ SA à lui payer 10'508 fr. 30.
Saisie d'un appel de la demanderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 5 avril 2004, a annulé le jugement précité et renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément d'instruction. La cour cantonale a jugé que la demanderesse avait avisé en temps utile les locataires des déprédations constatées, si bien qu'il y avait lieu, contrairement à l'opinion du Tribunal des baux et loyers, d'entrer en matière sur la totalité des dégâts décrits dans la demande. Sous cet angle, la Chambre d'appel a relevé que ledit Tribunal n'avait pas procédé à des enquêtes pour déterminer le montant définitif du dommage à réparer en tenant compte de l'usure normale des installations pendant la durée du bail, d'où la décision de lui renvoyer la cause.
B.c Le Tribunal des baux et loyers a ordonné l'ouverture de nouvelles enquêtes, entendant en particulier sept témoins.
Par jugement du 30 novembre 2005, il a considéré que le dommage que la défenderesse devait rembourser à la bailleresse se montait à un total de 85'106 fr.50, plus intérêts à 5 % l'an dès le 30 novembre 2005, et qu'il fallait donner acte à la demanderesse de son engagement de verser à son adverse partie la somme de 10'508 fr.30, la compensation avec le premier montant étant ordonnée à due concurrence.
Cette autorité a retenu que 20 postes de dommage devaient être mis à la charge de la défenderesse. Il s'agit 1) du sol de l'arcade, 2) du sol du dépôt, 3) des objets laissés par la défenderesse, 4) de la démolition du « socle en béton du local container », 5) de la réparation des portes du local carrosserie, 6) du remplacement des vitres détruites, 7) du grattage de la peinture sur les vitres, 8) de la repose des mâts sciés, 9) de la fourniture et pose des deux portes du garage, 10) de la réfection du faux plafond, la dépose du plafond en bois et la pose d'un faux plafond en plâtre, 11) de la réfection des murs, vitrages, radiateurs et maçonnerie du bâtiment A, 12) de la réfection du plafond du bâtiment B, 13) de la réfection des murs, vitrages, radiateurs et maçonnerie du bâtiment B, 14) de la réfection du plafond des WC et du local d'accès du bâtiment B, 15) de la remise en état des murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage, 16) de la réparation d'une imposte abîmée, 17) des travaux de remise en état de l'installation électrique, 18) de la remise en place de l'auvent de la carrosserie, 19) des frais de l'entreprise W.________ et 20) de la note d'honoraires de l'huissier judiciaire E.________.
Le Tribunal des baux et loyers, à part les postes 1) «sol de l'arcade» et 15) «remise en état des murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage», n'a pas pris en compte l'usure normale, dans la mesure où les locaux avaient été volontairement saccagés.
B.d Statuant par arrêt du 12 juin 2006 sur l'appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le jugement du 30 novembre 2005. En substance, la cour cantonale a considéré que la bailleresse avait indiqué à temps à la locataire les défauts qui avaient été constatés après la remise des locaux et que la défenderesse devait donc indemniser la demanderesse à raison des dégâts dépassant l'usure normale. Etant donné qu'il avait été établi que la chose louée avait subi des dégradations volontaires après l'établissement des états des lieux de sortie, l'objection de la locataire relative à l'usure normale des locaux constituait un abus de droit. A supposer qu'il faille entrer en matière sur cette objection, a poursuivi la cour cantonale, force serait alors de tenir compte que les premiers juges ont largement pris en compte le facteur de vétusté; la défenderesse, en se voyant condamner à payer 85'106 fr.50, a en effet bénéficié d'une erreur de calcul de ces derniers, puisque l'addition correcte des réparations se montait à 94'935 fr.50 (recte: 93'216 fr.50). De toute manière, le Tribunal des baux et loyers a réduit les frais relatifs au sol en marbre de l'arcade en fonction de la durée de vie de ce sol. Enfin, s'agissant des mâts qui ont été sciés, leur niveau d'usure doit être considéré « comme total et non conforme à l'usage convenu ».
C.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté dans la mesure de sa recevabilité par arrêt de ce jour, M.________ exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral contre l'arrêt susmentionné. Elle conclut à l'annulation dudit arrêt et à l'annulation du point 1 du dispositif du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 novembre 2005. Cela fait, elle requiert que le Tribunal fédéral prononce ce qui suit:
« - Donner acte à Mme M.________ de son engagement de verser à X.________ SA les sommes de CHF 340.-- (sol arcade), CHF 322.20 (évacuation objets), CHF 1'657,20 (réparation portes local carrosserie) et CHF 1'000.-- (grattage peinture sur vitres) soit au total la somme de CHF 3'319.40.
- Maintenir les points 2 et 3 du dispositif du jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005.
- Ordonner la compensation des montants mentionnés pour l'un sous chiffre 2 du jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005 et pour l'autre ci-dessus, à concurrence de CHF 3'319.40, la différence devant être à la charge de l'intimée.
- Débouter l'intimée de toutes autres ou contraires conclusions.
- Condamner l'intimée en tous les dépens, lesquels comprendront une équitable indemnité valant participation aux honoraires d'avocat de la recourante ».
L'intimée propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt déféré.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et dirigé contre un arrêt final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (
art. 48 al. 1 OJ
) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (
art. 46 OJ
), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (
art. 54 al. 1 OJ
) dans les formes requises (
art. 55 OJ
).
Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (
art. 43 al. 1 OJ
). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (
art. 43 al. 1 2
e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (
ATF 127 III 248
consid. 2c et les arrêts cités).
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (
art. 63 al. 2 OJ
) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (
art. 64 OJ
;
ATF 130 III 102
consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (
ATF 130 III 102
consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (
art. 55 al. 1 let
. c OJ). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent (
ATF 130 III 102
consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4;
129 III 618
consid. 3).
Le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, qui ne peuvent en prendre de nouvelles (
art. 55 al. 1 let. b OJ
), mais il n'est pas lié par les motifs qu'elles invoquent (
art. 63 al. 1 OJ
), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (
art. 63 al. 3 OJ
;
ATF 130 III 136
consid. 1.4;
128 III 22
consid. 2e/cc in fine).
2.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (
ATF 132 I 140
consid. 1.1;
132 III 291
consid. 1 p. 292).
2.1 Le présent recours a pour partie un contenu identique au recours de droit public connexe que la défenderesse a déposé. Dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a qualifié d'abusif le procédé consistant à déposer deux recours, dans des écritures certes distinctes, mais en mélangeant les griefs propres à une voie de droit avec ceux propres à une autre (
ATF 116 II 92
consid. 1;
115 II 396
consid. 2a p. 397). Il ne s'ensuit pas que deux recours sont irrecevables du seul fait qu'ils ont la même motivation. Mais il ne sera pas entré en matière si les moyens tirés de la violation du droit fédéral et ceux tirés de la violation du droit constitutionnel sont exposés pêle-mêle, à telle enseigne que les arguments avancés à l'appui des deux recours apparaissent irrémédiablement enchevêtrés les uns aux autres (cf. à ce sujet les arrêts les plus récents suivants: 4P.173/2006 du 5 octobre 2006, consid. 2.1 et 4P.17/2006 du 2 mai 2006, consid. 2.1). Lorsque le Tribunal fédéral est confronté à deux recours dont la motivation est similaire, il contrôlera si, pour chaque acte de recours, les moyens invoqués sont recevables dans le cadre de cette voie de droit et satisfont aux exigences de motivation qui y sont propres. Si la réponse est affirmative, le recours est recevable, quand bien même le recourant reprend textuellement le même grief dans une autre écriture (
ATF 118 IV 293
consid. 2a p. 294 s.).
Dans le recours de droit public connexe, la recourante a développé notamment un grief ayant trait à la garantie constitutionnelle du juge impartial (
art. 30 al.1 Cst.
), alors que dans le recours en réforme elle se prévaut explicitement, citations de doctrine et de jurisprudence à l'appui, d'une violation de l'
art. 267 CO
. C'est dire que les deux recours sont recevables, bien qu'ils comportent dix pages rigoureusement identiques.
2.2 Aux pages 9 à 14 de son mémoire de recours, la défenderesse expose comment les dépositions recueillies par le Tribunal des baux et loyers, dans le cadre des nouvelles enquêtes qu'il a ordonnées, auraient d'après elle dû être interprétées et invoque au surplus un dossier de photos. Au vu des principes qui viennent d'être rappelés, elle y est irrecevable.
3.
La recourante prétend que la cour cantonale a enfreint l'
art. 267 al. 1 CO
en ne tenant pas compte de l'usure normale de la chose louée dans la fixation de l'indemnité due par la locataire à la bailleresse. Elle fait grief aux magistrats genevois d'avoir confirmé le jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005, par lequel cette autorité avait sciemment omis de prendre en considération cette usure, au motif que les locaux avaient été volontairement saccagés sur ordre du mari de la locataire, et avait conséquemment mis presque tous les coûts de remise à neuf aux frais de cette dernière.
La défenderesse s'en prend aux 20 postes de dommage retenus par le Tribunal des baux et loyers dans le jugement susrappelé, dont a fait état la Chambre d'appel aux pages 10 à 12 de l'arrêt déféré.
3.1 L'
art. 267 al. 1 CO
dispose qu'à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Il s'ensuit qu'au terme du contrat le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations au sens de l'
art. 259 CO
(SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 9 ad
art. 267-267a CO
; David Lachat, Commentaire romand, n. 3 ad
art. 267 CO
). Selon les circonstances, il doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur (
art. 260a al. 2 CO
a contrario; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd, chap. 32, ch. 3.2, p. 616; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 20 ad
art. 267-267a CO
). Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (
art. 267 al. 1 CO
a contrario; parmi d'autres auteurs David Lachat, Le bail à loyer, chap. 31, ch. 5.1).
L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination, s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 24 ad
art. 267-267a CO
; David Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad
art. 267 CO
). Les tables de longévité des installations n'ont toutefois qu'une valeur indicative (Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 187).
Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 22 ss ad
art. 267-267a CO
; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 113 ss ad
art. 267 CO
).
Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts à l'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322). En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (Peter Higi, op. cit., n. 108 ad
art. 267 CO
; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., chap. 31, ch. 5.5 in fine, p. 600).
Conformément à l'
art. 8 CC
, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue ( arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2 in fine, in SJ 1996 p. 322).
Dire s'il y a eu dommage et quelle en est la quotité est une question de fait qui lie le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme. C'est en revanche une question de droit de dire si la notion juridique du dommage a été méconnue et de déterminer si l'autorité cantonale s'est fondée sur des principes de calcul admissibles pour le fixer (
ATF 129 III 18
consid. 2.4;
128 III 22
consid. 2e, 180 consid. 2d;
127 III 73
consid. 3c, 543 consid. 2b).
En conséquence, il convient de s'attacher à vérifier si pour les différents dégâts énumérés dans l'arrêt entrepris - dont il est admis que la locataire a été avisée par la bailleresse en temps utile au sens de l'
art. 267a al. 1 CO
- la cour cantonale a correctement appliqué les principes juridiques relatifs au calcul du dommage concret qu'ils entraînent.
3.2
3.2.1 La recourante ne conteste plus devoir supporter 340 fr. pour avoir endommagé le sol de l'arcade. Il n'y a pas lieu d'y revenir.
3.2.2 La défenderesse reconnaît avoir laissé quatre trous dans le sol du dépôt. Lorsqu'elle allègue que ce local a été construit par ses soins, elle se prévaut de faits non constatés, donc irrecevables. Et on ne voit pas quels principes juridiques les magistrats genevois auraient violés en retenant que ces trous, non négligeables puisqu'ils présentaient chacun une surface de 80 cm2, avaient été réparés pour la somme globale - du reste modique - de 700 fr., dont la locataire était ainsi redevable.
3.2.3 Il a été retenu définitivement que la recourante, après avoir quitté les locaux loués, y a laissé de nombreux objets, à telle enseigne que les lieux paraissaient à l'abandon.
L'évacuation de tous ces objets, qui relève de travaux de nettoyage, a été facturée à la bailleresse par l'entreprise qu'elle avait mandatée pour un total de 3'222 fr. Ce montant doit sans conteste être supporté par la défenderesse.
3.2.4 Il a été constaté que la locataire a fait démolir, à coups de barre à mine, le mur dans lequel était scellé un coffre-fort, ce qui a entraîné des frais de réparation ascendant à 2'257 fr. Briser un mur d'un local loué excède bien évidemment l'usure normale, de sorte que les frais en question doivent être mis à la charge de la locataire.
3.2.5 La recourante admet devoir assumer la réparation des portes du local carrosserie, par 1'657 fr.20. Ce point est acquis au débat.
3.2.6 La recourante prétend que les vitres détruites, dont la longévité pour un garage est réduite de 50 %, avaient atteint leur durée de vie maximale lorsqu'elle a restitué les locaux, si bien qu'elle ne doit rien de ce chef.
Selon la table de longévité des installations donnée par David Lachat, Le bail à loyer, Annexe III, p. 567, la durée de vie des vitrages est de 30 ans. Cet auteur précise que selon la destination des locaux, cette longévité doit être réduite. Pour les lieux où est exercée une industrie, à l'instar des locaux remis à bail à la défenderesse, Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., Anhang VIII, p. A-43 in fine, proposent un taux de réduction de 25 à 50 %.
Le remplacement des vitres a entraîné en l'espèce la dépense de 4'100 fr. Selon l'arrêt cantonal, les locaux loués étaient destinés au commerce d'automobiles. Si l'on prend en compte un facteur de réduction de 30 %, la durée des vitrages déterminante est de 21 ans. La défenderesse ayant reconnu avoir occupé les lieux pendant 14 ans (cf. p. 19 in initio de son recours en réforme), seul un tiers de la facture pour l'installation de nouvelles vitres peut être mis à sa charge, soit 1366 fr.65, arrondi à 1367 fr.
3.2.7 Le grattage de la peinture sur les vitres et le nettoyage de divers sols a occasionné une facture de 2'900 fr. Le nettoyage des locaux avant leur restitution devant être fait par le locataire (cf. consid. 3.1 supra), la défenderesse est débitrice de cette note.
3.2.8 Il a été retenu que la recourante a scié à ras des mâts, dont la repose par une entreprise a entraîné une facture de 11'550 fr. Comme la destruction de mâts n'a rien à voir avec l'usure normale des locaux, la recourante doit indubitablement payer cette facture.
3.2.9 La recourante ne conteste pas avoir emporté deux portes du garage. Il s'agit là d'un usage totalement anormal de la chose louée. La facture pour remplacer ces deux portes, par 10'560 fr., doit être prise en charge par la défenderesse.
3.2.10 A propos de la réfection du faux plafond, de la dépose d'un plafond et de la pose d'un nouveau en plâtre, la recourante prétend que ces cloisons étaient arrivées en fin de vie à son départ des lieux et qu'elle ne doit de toute manière pas supporter le coût de l'application de deux couches de peinture, par 3'161 fr. 60.
La cour cantonale a jugé que ces travaux, qui ont engendré une facture d'un montant de 6'529 fr.15, doivent être mis à la charge de la locataire, « en vertu des effets de l'engagement du 31 juillet 1999 ».
Le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 31 juillet 1999 mentionne expressément que le locataire s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état qui y sont indiqués. Un tel constat signé engage le locataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation ( SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 37 ad
art. 267-267a CO
; Higi, op. cit., n. 134 ss ad
art. 267 CO
).
Ce constat stipule en particulier que c'est la locataire qui supporte la remise en état du faux plafond. Il n'a toutefois pas été signé par celle-ci, mais par son époux.
Afin de déterminer si un époux est autorisé par l'autre à représenter l'union conjugale, il y a lieu de se référer aux règles générales des
art. 32 ss CO
(arrêt 4C.131/2006 du 4 juillet 2006, consid. 2.2). In casu, force est d'admettre que la défenderesse, qui a laissé créer l'apparence d'un pouvoir de représentation par l'effet d'une procuration externe apparente, se trouve liée par les actes accomplis en son nom par son époux, la bonne foi de la demanderesse - présumée (
art. 3 al. 1 CC
) - ne faisant aucun doute (cf. sur cette problématique
ATF 131 III 511
consid. 3 et les références).
C'est donc sans violer le droit fédéral que la cour cantonale a fait supporter à la recourante la somme de 6'529 fr.15 pour les travaux en cause.
3.2.11 La recourante fait valoir que la réfection des murs, vitrages, radiateurs, et maçonnerie du bâtiment A ne lui incombe pas, car ces installations avaient atteint la fin de leur vie à son départ.
Il résulte du barème de Lachat (Le bail à loyer, Annexe III, p. 567) que la durée de vie des murs est au plus de 10 ans et celle des vitrages, comme on l'a vu, de 30 ans. Pour les radiateurs normaux, Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., Anhang VIII, p. A 43, indiquent 20 ans; ces mêmes auteurs donnent une durée de 40 à 100 ans pour le gros oeuvre, à l'exemple de la maçonnerie (op. cit., p. A.39 in principio). La destination des locaux loués par la recourante commande de réduire ces différentes longévités (cf. consid. 3.2.6 ci-dessus).
D'après l'arrêt cantonal, les travaux susmentionnés ont fait l'objet d'une facture de 8'825 fr.65, sans que l'on sache comment ils ont été ventilés.
Dans un tel contexte, le Tribunal fédéral fait application de l'
art. 42 al. 2 CO
et considère que la moitié de la facture résulte de l'usure nomale et qu'elle ne doit en conséquence être supportée par la défenderesse qu'à concurrence de 4'412 fr.80.
3.2.12 La recourante soutient que la réfection du plafond du bâtiment B ne doit pas être mise à sa charge, puisque cet objet était déjà amorti à son départ.
Contrairement à ce qu'a retenu la Chambre d'appel, la défenderesse n'est pas liée sur ce point par le constat du 31 juillet 1999, qui ne fait pas référence à ce défaut.
Lachat (Le bail à loyer, Annexe III, p. 567) estime a au maximum 10 ans la durée de vie d'un plafond. C'est dire que la locataire, qui a occupé les lieux pendant 14 ans, ne doit rien de ce chef et c'est à tort que l'autorité cantonale lui a fait supporter 6'112 fr.
3.2.13 La recourante allègue que la réfection des murs, vitrages, radiateurs, et maçonnerie du bâtiment B ne lui incombe pas, en raison de leur vétusté.
A ce sujet, on peut se référer mutatis mutandis au consid. 3.2.11 ci-dessus. Il suit de là que seule la moitié de la facture globale de 10'399 fr.75, soit 5'199 fr.85, sera prise en charge par la défenderesse.
3.2.14 La recourante prétend qu'elle n'a pas à supporter la réfection du plafond des WC et de celui du local d'accès du bâtiment B, étant donné la durée de vie de ces cloisons.
Ce défaut n'est pas mentionné dans l'état des lieux de sortie du 31 juillet 1999, de sorte que la défenderesse, en dépit de ce qu'a retenu la Chambre d'appel, ne s'est pas engagée à en assumer le coût.
La durée de vie d'un plafond étant tout au plus de 10 ans (cf. consid. 3.2.12), la facture pour le remettre à neuf, par 2'016 fr.25, n'incombe pas à la locataire.
3.2.15 A propos du poste « remise en état des murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage », la recourante soutient que toutes ces installations étaient amorties, de sorte qu'elle n'a même pas à supporter une partie de ces dégâts.
La cour cantonale, pour tenir compte de l'usure normale, n'a mis qu'un tiers de la facture globale engendrée pour réparer l'ensemble de ces défauts à la charge de la défenderesse, par 1'750 fr. La recourante n'apporte aucun élément montrant la fausseté de ce calcul, qui doit ainsi être confirmé.
3.2.16 La recourante reconnaît avoir abîmé une imposte en cours de bail, mais elle prétend l'avoir réparée six mois avant de quitter les locaux.
Il n'a pas été constaté que la défenderesse ait supprimé ce défaut. Les frais de réparation, par 1'076 fr., doivent incontestablement être mis à sa charge.
3.2.17 La recourante prétend qu'elle était en droit de reprendre les prises et luminaires qu'elle avait fait installer à ses frais.
Il a été constaté définitivement par huissier judiciaire, que, le 4 août 1999, lendemain du départ de la défenderesse, les interrupteurs et les prises électriques des locaux remis à bail avaient été démontés, voire arrachés et qu'il en allait de même des canaux électriques. La remise en état des installations électriques, qui présentaient alors un caractère de dangerosité, a entraîné un coût de 12'000 fr. Il n'y a pas besoin de longues explications pour admettre que ces dépradations, totalement contraires à l'usage normal des locaux, sont à la charge de la défenderesse.
3.2.18 La recourante présente le même grief au sujet de l'auvent de la carrosserie, qu'elle précise avoir « enlevé de façon soignée » pour protéger les tiers d'un danger.
L'arrachage d'un auvent constitue à l'évidence un usage anormal de la chose louée. Les frais de remise de cet objet, par 3'500 fr, doivent être supportés par la locataire.
3.2.19 La recourante conteste, en une ligne, devoir s'acquitter des frais de l'entreprise W.________, par 1'769 fr. Le moyen, dénué d'une motivation conforme à l'
art. 55 al. 1 let
. c OJ, est irrecevable.
3.2.20 La recourante soutient que la note d'honoraires de l'huissier judiciaire, par 1'952 fr.50, ne lui incombe pas.
En pure perte. Les constatations de l'huissier judiciaire ont été rendues nécessaires par le comportement de la défenderesse, qui a causé de graves dépradations entre l'établissement du second état des lieux de sortie, le 2 août 1999, et la remise des clés, survenue le lendemain.
4.
4.1 En définitive, le recours doit être partiellement admis dans la mesure de sa recevabilité. Il convient de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 72'742 fr.50 (340 fr. + 700 fr + 3'222 fr. + 2'257 fr. + 1657 fr.20 + 1'367 fr. + 2'900 fr. + 11'550 fr. + 10'560 fr. + 6'529 fr.15 + 4'412 fr.80 + 5'199 fr.85 + 1'750 fr. + 1'076 fr. + 12'000 fr. + 3'500 fr. + 1'769 fr. + 1952 fr.50), laquelle portera intérêts à 5 % l'an dès le 30 novembre 2005. Les chiffres 2 à 5 du jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005 seront confirmés.
4.2 La recourante n'obtient une réduction que d'environ 15 % de la somme qu'elle avait été condamnée à payer en instance cantonale à la demanderesse. Au vu de ce résultat, il convient de mettre l'émolument judiciaire de 4'000 fr. à raison de 3'400 fr. à la charge de la défenderesse et de 600 fr. à la charge de la demanderesse. La défenderesse devra verser des dépens à la demanderesse, réduits selon cette proportion.
L'issue de la cause ne commande pas une nouvelle répartition des frais de l'instance cantonale.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis dans la mesure où il est recevable, en ce sens que la défenderesse est condamnée à payer à la demanderesse la somme de 72'742 fr.50, avec intérêts à 5 % l'an dès le 30 novembre 2005.
Les chiffres 2 à 5 du jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005 sont confirmés.
2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à raison de 3'400 fr. à la charge de la défenderesse et de 600 fr. à la charge de la demanderesse.
3.
La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens réduits.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 1er novembre 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: