bger · 1C_481/2025 · 2026-03-04 · de
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Aufstockung eines Einfamilienhauses),
Raumplanung und öffentliches Baurecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_481/2025, 1C_530/2025

Urteil vom 4. März 2026

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Haag, Präsident,

Bundesrichter Kneubühler, Müller,

Gerichtsschreiberin Dillier.

Verfahrensbeteiligte

1C_481/2025

A.________,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hannes Zehnder,

und

1C_530/2025

B.B.________ und C.B.________,

Beschwerdeführende,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,

gegen

D.________ und E.________,

Beschwerdegegnerschaft,

vertreten durch Rechtsanwalt Christian Suter,

Gemeinde Wollerau,

handelnd durch den Gemeinderat,

Hauptstrasse 15, 8832 Wollerau,

Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, 6430 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,

Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz.

Gegenstand

Beschwerden gegen die Entscheide des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III,

je vom 28. Juli 2025 (III 2024 192 und III 2024 195).

Sachverhalt:

A.

D.________ und E.________ beabsichtigen, ihr Einfamilienhaus auf dem Grundstück mit der Katasternummer (KTN) 1284 an der U.________strasse xxx in Wollerau aufzustocken. Nachdem der Regierungsrat des Kantons Schwyz bereits zweimal Nachbarbeschwerden gegen das Bauvorhaben gutgeheissen und die jeweilige Baubewilligung des Gemeinderats Wollerau aufgehoben hatte, reichten D.________ und E.________ am 9. August 2023 abermals ein überarbeitetes Baugesuch ein. Während der öffentlichen Auflage erhoben A.________ als Eigentümer des Nachbargrundstücks KTN 1344, B.B.________ und C.B.________ als Eigentümerin bzw. Eigentümer der Nachbargrundstücke KTN 1694 und 1264 sowie F.________ als Eigentümerin einer Stockwerkeigentumseinheit auf dem Grundstück KTN 1211 wiederum Einsprache.

Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung des Kantons Schwyz vom 18. April 2024 hat der Gemeinderat Wollerau mit Beschluss vom 6. Mai 2024 den Abbruch der bestehenden Bauteile und das Bauvorhaben mit Bedingungen und Auflagen genehmigt. Zudem wies er die gegen das Baugesuch erhobenen Einsprachen ab.

B.

Dagegen erhoben A.________, F.________ sowie B.B.________ und C.B.________ je Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Nach Vereinigung der Verfahren erliess er folgenden Beschluss vom 5. November 2024:

"1. Die Beschwerden I, II und IIl werden insoweit teilweise gutgeheissen als die Baubewilligung mit folgenden Auflagen im Sinne der Erwägungen ergänzt wird:

-
Im Untergeschoss ist beim "Keller" in der südwestlichen Gebäudeecke die Schiebetüre zum "Korridor" und eine Wand des kleinen abgetrennten Raumes zu entfernen oder alternativ die Fensterfläche des "Kellers" auf maximal 10 % der Bodenfläche des "Kellers" (abzüglich der Bodenfläche des abgetrennten kleinen Raumes) zu verkleinern bzw. zuzumauern (vgl. E. 7.2).

-
Die parallel zur Grenze gegenüber dem Nachbargrundstück KTN 1344 verlaufende Stützmauer auf der Westseite des Baugrundstücks KTN 1284 darf in Richtung Norden maximal bis zum Ende der bereits bestehenden und auf der Grenze zwischen den beiden Grundstücken verlaufenden Grenzmauer errichtet werden. Damit ist sichergestellt, dass die geplante Stützmauer nicht über die bestehende Grenzmauer hinausragt (vgl. E. 10.1).

2. Im Übrigen werden die Beschwerden |, Il und IIl abgewiesen.

3.-7. [...]"

Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates gelangten A.________ mit Beschwerde vom 2. Dezember 2024 (Verfahren III 2024 192) sowie B.B.________ und C.B.________ mit Beschwerde vom 3. Dezember 2024 (Verfahren III 2024 195) an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Das Gericht wies die Beschwerden mit separaten Entscheiden vom 28. Juli 2025 ab.

C.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 8. September 2025 an das Bundesgericht beantragt A.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 28. Juli 2025 im Verfahren III 2024 195 (recte 192) sei aufzuheben. Dem Baugesuch der Beschwerdegegnerschaft vom 9. August 2023 "Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses, Schwimmbad, U.________strasse xxx, Wollerau, KTN 1284", publiziert im kantonalen Amtsblatt vom 18. August 2023, sei die Baubewilligung zu verweigern (Verfahren 1C_481/2025). B.B.________ und C.B.________ ersuchen mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 15. September 2025 um Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 28. Juli 2025 im Verfahren III 2024 195 und um Abweisung des Baugesuchs. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Verfahren 1C_530/2025).

Das Verwaltungsgericht führt betreffend das Verfahren 1C_530/2025 hinsichtlich einer Sachverhaltsrüge der Beschwerdeführenden aus, diese erweise sich als unzutreffend und verweist hierfür auf einen Baueingabeplan. Im Übrigen verzichtet es auf eine Vernehmlassung. Der Regierungsrat und das Amt für Raumentwicklung verzichten auf eine Vernehmlassung. Die Gemeinde Wollerau ersucht um Abweisung der Beschwerden. D.________ und E.________ beantragen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführenden halten in der Replik an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

Die beiden Verfahren 1C_481/2025 und 1C_530/2025 stehen in einem engen sachlichen Zusammenhang. Da die beiden angefochtenen Entscheide das gleiche Bauvorhaben betreffen, rechtfertigt es sich, die Verfahren in sinngemässer Anwendung von
Art. 24 BZP
(in Verbindung mit
Art. 71 BGG
) zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu erledigen.

2.

Das Bundesgericht prüft die Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen und mit freier Kognition (
BGE 150 II 566
E. 2 mit Hinweis).

2.1.
Angefochten sind zwei kantonal letztinstanzliche Entscheide im Bereich des öffentlichen Baurechts. Hiergegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (vgl.
Art. 82 lit. a und
Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG
). Ein Ausschlussgrund nach
Art. 83 BGG
liegt nicht vor. Die Beschwerdeführenden haben an den vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des jeweils angefochtenen Urteils. Sie sind daher gemäss
Art. 89 Abs. 1 BGG
zur Beschwerde berechtigt.

2.2.
Näherer Prüfung bedarf, ob das angefochtene Urteil das Verfahren ganz oder teilweise abschliesst (vgl.
Art. 90 ff. BGG
). Die Beschwerdeführenden im Verfahren 1C_530/2025 machen diesbezüglich geltend, es liege ein Zwischenentscheid vor. Aus Gründen der prozessualen Sorgfalt sähen sie sich jedoch veranlasst, den angefochtenen Entscheid vorsorglich anzufechten. Der Beschwerdeführer im Verfahren 1C_481/2025 geht von einem Endentscheid aus, begründet dies aber einzig damit, dass nach Ansicht der Vorinstanz kein Zwischenentscheid vorliege und der angefochtene Entscheid gemäss Rechtsmittelbelehrung an das Bundesgericht weitergezogen werden könne.

2.2.1.
Das Bundesgericht qualifiziert Bauentscheide, die mittels Nebenbestimmungen verlangen, dass vor Baubeginn Teilaspekte des Vorhabens noch zu genehmigen sind, als aufschiebend bedingt erteilte Baubewilligungen. Dies deshalb, weil trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" gar noch nicht gebaut werden darf, ihre Wirksamkeit also bis zur entsprechenden Genehmigung gehemmt wird (
BGE 150 II 566
E. 2.2.2;
149 II 170
E. 1.6 und 1.8). Besteht bei der Umsetzung der Nebenbestimmung ein Spielraum, gilt das Baubewilligungsverfahren noch nicht als abgeschlossen; es liegt mithin ein anderer Vor- und Zwischenentscheid gemäss
Art. 93 BGG
vor (
BGE 149 II 170
E. 1.6 ff.). Mit der Baubewilligung geht die Feststellung einher, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (
BGE 150 II 566
E. 2.2.1). Kann die Baubehörde dies erst gestützt auf noch einzureichende Gesuchsunterlagen beurteilen, liegt auch in dieser Hinsicht kein verfahrensabschliessender Entscheid vor (
BGE 150 II 566
E. 2.7.1; Urteil 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.1).

2.2.2.
In der Baubewilligung vom 6. Mai 2024 hat der Gemeinderat Wollerau verschiedene Nebenbestimmungen angeordnet. Insbesondere wird in Dispositivziffer 8.10 hinsichtlich der Baustellenentwässerung verlangt, dass in jedem Fall vor Baubeginn ein Entwässerungskonzept vorzulegen sei. Gemäss Dispositivziffer 10.2 seien vor Baubeginn die Auflagen und Vorbehalte gemäss Kapitel 3 des Kontrollberichts zu erfüllen und das revidierte Kanalisationsprojekt zur Genehmigung einzureichen. Sodann habe die Bauherrschaft der Gemeinde Wollerau gemäss Dispositivziffer 11.4 einen detaillierten Bauinstallationsplan (Umschlagplatz, Baustellenabschrankung, Ein-/Ausfahrt Baustelle, Handwerkerabstellplätze usw.) zur Genehmigung einzureichen (inkl. Wendefläche für Handwerker- und Baufahrzeuge). In der Baubewilligung wird in Dispositivziffer 13 sodann festgehalten, dass die Baufreigabe erfolge, wenn die Auflagen gemäss Ziffern 8.10, 9.3, 10.2, 11.3, 11.4, 12 und 14 erfüllt seien. Mit den Bauarbeiten dürfe erst begonnen werden, wenn die Rechtsmittelfrist unbenutzt verstrichen sei (Dispositivziffer 14) bzw. 10 Tage nach Erteilung der Baufreigabe (Dispositivziffer 15).

2.2.3.
In seinem Beschwerdeentscheid vom 5. November 2024 hat der Regierungsrat die Baubewilligung sodann mit zwei Auflagen ergänzt: Erstens ist im Untergeschoss beim "Keller" in der südwestlichen Gebäudeecke die Schiebetüre zum "Korridor" und eine Wand des kleinen abgetrennten Raumes zu entfernen oder alternativ die Fensterfläche des "Kellers" auf maximal 10 % der Bodenfläche des "Kellers" (abzüglich der Bodenfläche des abgetrennten kleinen Raumes) zu verkleinern bzw. zuzumauern. Zweitens darf die parallel zur Grenze gegenüber dem Nachbargrundstück KTN 1344 verlaufende Stützmauer auf der Westseite des Baugrundstücks KTN 1284 in Richtung Norden maximal bis zum Ende der bereits bestehenden und auf der Grenze zwischen den beiden Grundstücken verlaufenden Grenzmauer errichtet werden. Damit soll sichergestellt werden, dass die geplante Stützmauer nicht über die bestehende Grenzmauer hinausragt.

2.2.4.
Betreffend die Nebenbestimmungen in der Baubewilligung bringt der Gemeinderat Wollerau zwar vor, es handle sich hierbei lediglich um Präzisierungen der Unterlagen, welche auf den Zeitpunkt der Baufreigabe beizubringen seien, da sie technisch bedingt seien und erst im Laufe der Detailplanung und definitiven Arbeitsvergabe so genau definiert werden könnten, dass sie dem angestrebten Endzustand auch entsprächen und nicht bloss einen planerischen Zwischenstand vermittelten. Aus der Baubewilligung des Gemeinderats Wollerau vom 6. Mai 2024 geht indes hervor, dass die "Genehmigungen" betreffend das revidierte Kanalisationsprojekt und den detaillierten Bauinstallationsplan "vor Baubeginn" vorliegen müssen. Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Nebenbestimmungen erfüllt sind (Dispositivziffern 13 und 15 der Baubewilligung). Bis die entsprechenden Genehmigungen betreffend das Kanalisationsprojekt und die Bauinstallation vorliegen, kann die Beschwerdegegnerschaft bzw. Bauherrschaft somit von ihrer Baubewilligung keinen Gebrauch machen. Es kann dahingestellt bleiben, ob es nach dem kantonalen Recht zulässig wäre, die entsprechenden Genehmigungen einem späteren oder separaten Verfahren vorzubehalten, ohne den Baubeginn davon abhängig zu machen (vgl. Urteil 1C_444/2022 vom 4. September 2023 E. 6.3, wo das Bundesgericht eine Baubewilligung schützte, welche keine Nebenbestimmung enthielt, wonach ein Konzept zur Baustellenerschliessung bzw. -installation vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen sei). Da der Gemeinderat die Klärung dieser Aspekte ausdrücklich vor Baubeginn verlangt, was von der Bauherrschaft nicht angefochten wurde, fallen die noch ausstehenden Bewilligungsentscheide in den Anwendungsbereich der mit
BGE 149 II 170
publizierten Praxis (so auch Urteil 1C_421/2024 vom 17. Januar 2025 E. 1.4).

Hinsichtlich des vor Baubeginn einzureichenden Konzepts betreffend die Baustellenentwässerung (Dispositivziffer 8.10 der Baubewilligung) wird hingegen nicht ausdrücklich verlangt, dass dieses "zur Genehmigung" vorzulegen sei. Dasselbe gilt im Übrigen für die beiden vom Regierungsrat ergänzten Nebenbestimmungen. Ob diesbezüglich Teilaspekte der Baubewilligung betroffen sein könnten, welche den Abschluss des Verfahrens nicht berühren (zu den diesbezüglichen Ausnahmefällen vgl. Urteil 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.4 f.), braucht hier nicht näher geprüft zu werden. Sieht der baurechtliche Entscheid - wie vorliegend in Bezug auf das (revidierte) Kanalisationsprojekt und den Bauinstallationsplan - explizit vor, die Bauherrschaft habe vor Baubeginn weitere Pläne oder Konzepte einzureichen und bewilligen zu lassen, müssen gestützt auf die eingangs erwähnte Rechtsprechung grundsätzlich auch die diesbezüglichen Bewilligungen vorliegen, damit das Bundesgericht von einem abgeschlossenen Verfahren ausgeht (Urteil 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.4). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die (zeitlich befristete) Baustelleninstallation gestützt auf Bundesrecht oder kantonales Recht von der selbständigen Baubewilligungspflicht befreit sein könnte. Indem der Gemeinderat hinsichtlich der Bauinstallation eine vor Baubeginn einzuholende Genehmigung verlangt, wird zum Ausdruck gebracht, dass zumindest nicht ausgeschlossen ist, dass dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen oder sich praktische Schwierigkeiten bieten könnten. Allein die Möglichkeit, dass aufgrund der bautechnischen Möglichkeiten grundsätzlich von der Realisierbarkeit einer Baustelleninstallation auszugehen ist, genügt nicht (vgl.
BGE 150 II 566
E. 2.7.1 betreffend ein Liegenschaftsentwässerungsprojekt).

2.2.5.
Zu prüfen bleibt, ob bei der Umsetzung dieser Nebenbestimmungen ein Spielraum verbleibt. Zumindest in Bezug auf die Baustelleninstallation ist dies zu bejahen (vgl. hierzu Urteile 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.3.1 und 3.5; 1C_622/2022 vom 8. November 2024 E. 1.8). Der Baubewilligung sind keine konkreten Vorgaben hinsichtlich der Baustelleninstallation zu entnehmen, weshalb bei der Umsetzung (dieser unbestimmt formulierten Nebenbestimmung) ein entsprechender Spielraum besteht (vgl. Urteile 1C_166/2025 vom 18. Dezember 2025 E. 1.2.2; 1C_259/2024 vom 20. März 2025 E. 1.3; 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.5). Wäre dem nicht so, hätten der Gemeinderat die Baubewilligung selbst mit konkret formulierten Auflagen ergänzen können, statt die Beschwerdegegnerschaft einen detaillierten Bauinstallationsplan ausarbeiten zu lassen, welcher der Genehmigung bedarf (vgl.
BGE 150 II 566
E. 2.7.1). Der Hinweis der Vorinstanz, die konkreten Verhältnisse würden keine besonderen Schwierigkeiten für die Bauinstallation oder rechtserheblichen Einschränkungen für die Beschwerdegegnerschaft mit sich bringen, entspricht der Anordnung der Baubewilligungsbehörde nicht und erscheint angesichts der Hanglage (sowie den allenfalls erforderlichen Hang- und Sicherungsmassnahmen) fraglich. Hinzu kommt, dass in Dispositivziffer 11.15 der Baubewilligung vorgeschrieben wird, dass die Anlage der Gemeindestrasse inklusive Trottoir nicht als Installations-, Umschlags- und Abstellplatz für Unternehmer und Handwerker benützt werden darf. Angesichts der Platzverhältnisse liegt es somit nicht ohne Weiteres auf der Hand, dass die Baustellenerschliessung (Abstell- und Manövrierflächen und Wendemöglichkeiten) ohne Probleme realisiert werden kann.

Dass der Spielraum nach Ansicht der Beschwerdegegnerschaft kein "erheblicher" sei, ist nicht ausschlaggebend (vgl. Urteil 1C_512/2025 vom 8. Oktober 2025 E. 3). Massgebend ist allein, dass die Baubewilligungsbehörde die Einhaltung der vor Baubeginn zu erfüllenden Nebenbestimmung erst gestützt auf die entsprechend einzureichenden Pläne beurteilen kann, d.h. diese Beurteilung nicht schon im hier angefochtenen Rechtsmittelentscheid vorweggenommen wurde (vgl.
BGE 149 II 170
E. 1.6 mit Hinweis; Urteil 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.5).

Damit braucht auf die übrigen Argumente der Beschwerdeführenden, weshalb die Baubewilligung keinen Endentscheid darstellen soll, nicht weiter eingegangen zu werden.

2.2.6.
Aus dem Gesagten folgt, dass das vorliegende Baubewilligungsverfahren bis zur ausstehenden Genehmigung der Baustelleninstallation noch nicht abgeschlossen ist. Es darf noch nicht gebaut werden, bevor die geforderte Genehmigung betreffend die Baustelleninstallation sowie die weiteren erforderlichen Bewilligungen erteilt worden sind. Die Baubewilligung des Gemeinderats Wollerau ist mithin als Zwischenentscheid im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu qualifizieren. Dasselbe gilt für das angefochtene Urteil (vgl. Urteile 1C_166/2025 vom 18. Dezember 2025 E. 1.2.3; 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 3.6).

2.3.
Zu prüfen bleibt, ob die Beschwerde gegen den angefochtenen Zwischenentscheid zulässig ist.

2.3.1.
Gegen selbständig eröffnete Zwischenentscheide, die nicht die Zuständigkeit oder den Ausstand betreffen (
Art. 92 BGG
), ist die Beschwerde gemäss
Art. 93 Abs. 1 BGG
nur zulässig, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Ist die Beschwerde nach
Art. 93 Abs. 1 BGG
nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Zwischenentscheide gemäss
Art. 93 Abs. 3 BGG
durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

Die selbständige Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden gemäss
Art. 93 Abs. 1 BGG
bildet eine Ausnahme vom Grundsatz, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll. Es obliegt der beschwerdeführenden Partei darzutun, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, soweit deren Vorliegen nicht offensichtlich ist (
BGE 150 II 566
E. 2.2 mit Hinweisen).

2.3.2.
Die Beschwerdeführenden bringen keine Gründe vor, weshalb auf den Zwischenentscheid einzutreten wäre. Das Vorliegen solcher Gründe ist auch nicht offensichtlich. Vielmehr ist vorliegend ein nicht wieder gutzumachender Nachteil im Sinne von
Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG
zu verneinen, weil mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben erst begonnen werden darf, wenn die vor Baubeginn erforderlichen Genehmigungen erteilt wurden und diese den Beschwerdeführenden eröffnet werden müssen, damit sie sich allenfalls dagegen wirksam zur Wehr setzen können. Sie werden das vorinstanzliche Urteil gemäss
Art. 93 Abs. 3 BGG
anfechten können, sobald das Verfahren nach Vorliegen der vor Baubeginn noch erforderlichen Genehmigungen abgeschlossen sein wird (Urteile 1C_166/2025 vom 18. Dezember 2025 E. 1.3.2; 1C_259/2024 vom 20. März 2025 E. 1.5; 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 4.3 und 4.5 mit Hinweisen).

2.3.3.
Dass die Gutheissung ihrer Beschwerden einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren im Sinne von
Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG
ersparen würde, soweit damit sofort ein Endentscheid herbeigeführt werden könnte, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Dies liegt auch nicht auf der Hand, zumal der vermeidbare Aufwand nach dieser Bestimmung deutlich überdurchschnittlich erscheinen muss (Urteile 1C_166/2025 vom 18. Dezember 2025 E. 1.3.3; 1C_259/2024 vom 20. März 2025 E. 1.6; 1C_421/2024 von 17. Januar 2025 E. 1.5; je mit Hinweisen).

3.

Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen der selbständigen Anfechtbarkeit des vorinstanzlichen Zwischenentscheids nicht erfüllt, weshalb auf die Beschwerden nicht einzutreten ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer des Verfahrens 1C_481/2025 und den Beschwerdeführenden des Verfahrens 1C_530/2025 je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (
Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG
). Diese haben zudem der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren, ebenfalls unter solidarischer Haftung, eine Parteientschädigung auszurichten (
Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG
).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Verfahren 1C_481/2025 und 1C_530/2025 werden vereinigt.

2.

Auf die Beschwerden wird nicht eingetreten.

3.

Die Gerichtskosten von Fr. 1000.-- werden den Beschwerdeführenden beider Verfahren je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden beider Verfahren haben die Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung mit gesamthaft Fr. 1000.-- zu entschädigen.

5.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Wollerau, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. März 2026

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Haag

Die Gerichtsschreiberin: Dillier