bger · 4A_452/2023 · 2023-10-31 · de
Mietvertrag, Kündigungsschutz,
Vertragsrecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_452/2023

Urteil vom 31. Oktober 2023

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,

Bundesrichterinnen Kiss, May Canellas,

Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte

A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Krumm,

Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Michael Peter Sutter, Beschwerdegegner.

Gegenstand

Mietvertrag, Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. August 2023 (NG220012-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin) schloss mit B.________ (Beklagter, Beschwerdegegner) im Jahr 1994 je einen Mietvertrag für eine 4-Zimmerwohnung und einen Auto-Einstellplatz in Zürich ab. Diese Mietverhältnisse wurden mit amtlichem Formular vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 gekündigt. Als Kündigungsgrund gab der Beklagte eine Gesamtsanierung der Liegenschaft an.

B.

Am 1. Oktober 2021 reichte die Klägerin beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich Klage ein. Sie begehrte, die Kündigungen seien als missbräuchlich zu bezeichnen, eventualiter seien die Mietverhältnisse um drei Jahre zu erstrecken.

Mit Urteil und Beschluss vom 29. Juni 2022 beschloss das Mietgericht, dass das Verfahren abgeschrieben werde, soweit sich der Beklagte mit einer einmaligen und definitiven Erstreckung der Mietverhältnisse bis zum 30. September 2022 einverstanden erklärt habe. Im Übrigen wies das Mietgericht die Klage ab. Es erklärte die Kündigungen für gültig und gewährte keine (weitere) Erstreckung der Mietverhältnisse.

Dagegen erhob die Klägerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich. Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Obergericht die Berufung hinsichtlich des Haupt- und Eventualbegehrens ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts.

C.

Gegen das Urteil des Obergerichts erhebt die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragt, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Kündigungen seien als missbräuchlich aufzuheben, eventualiter seien die Mietverhältnisse erstmals um drei Jahre zu erstrecken. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Der Beschwerdegegner beantragt, das Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf Stellungnahme. Auf die Einholung von Vernehmlassungen zur Beschwerde wurde verzichtet.

Erwägungen:

1.

Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (
Art. 42 Abs. 2 und
Art. 106 Abs. 2 BGG
; vgl. Erwägung 2) ist daher auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1.
Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach
Art. 95 und 96 BGG
gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (
BGE 134 II 244
E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (
Art. 42 Abs. 2 BGG
). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (
BGE 140 III 86
E. 2, 115 E. 2).

2.2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (
Art. 105 Abs. 1 BGG
). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (
BGE 140 III 16
E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG
beruht (
Art. 105 Abs. 2 BGG
). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (
BGE 140 III 115
E. 2;
135 III 397
E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (
Art. 97 Abs. 1 BGG
).

Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von
Art. 106 Abs. 2 BGG
(
BGE 140 III 264
E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (
BGE 140 III 16
E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (
BGE 140 III 86
E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (
BGE 140 III 16
E. 1.3.1).

3.

In ihrem Hauptbegehren verlangt die Beschwerdeführerin, die Kündigungen der Mietverträge seien als missbräuchlich aufzuheben.

Die Beschwerdeführerin genügt diesbezüglich den genannten Anforderungen, die an eine Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht gestellt werden (Erwägung 2.1 und Erwägung 2.2), im Wesentlichen nicht.

3.1.
So verfehlt die Beschwerdeführerin die Begründungsanforderungen, indem sie die Kündigungen pauschal als reine Schikanekündigungen qualifiziert, ohne nachvollziehbar darzulegen, inwiefern eine solche verpönte Kündigung vorliegen soll. Ebensowenig erfüllt sie die Begründungsanforderungen, wenn sie den Entscheid der Vorinstanz mehrfach als willkürlich bezeichnet. Sie verkennt, dass Willkür nicht schon dann vorliegt, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (
BGE 141 III 564
E. 4.1;
140 III 16
E. 2.1; je mit Hinweisen). Inwiefern dies der Fall sein soll, legt sie nicht dar, zumindest offensichtlich nicht rechtsgenüglich (Erwägung 2.1). Darauf ist nicht einzutreten.

3.2.
Die Beschwerdeführerin geht für ihre Rechtsrügen mehrfach über die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz hinaus, ohne eine rechtsgenügliche Sachverhaltsrüge nach den oben genannten Grundsätzen (Erwägung 2.2) zu erheben. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sie das ihrer Meinung nach tatsächliche Motiv der Kündigung schildert, wenn sie ausführt, warum das Sanierungsprojekt so nicht durchgeführt werden könne oder warum das Projekt nicht behindertengerecht sei, oder wenn sie tatsächliche Umstände aus dem Baubewilligungsverfahren darlegt. Mangels Sachverhaltsfundament braucht auf ihre diesbezüglichen Rechtsrügen nicht weiter eingegangen zu werden.

3.3.
Sie kritisiert, dass die Vorinstanz das tatsächliche Motiv der Kündigung nicht festgestellt habe. Das ist offensichtlich falsch. Die Vorinstanz ging von einer Sanierungskündigung aus und prüfte ausführlich, ob beim Beschwerdegegner im massgeblichen Zeitpunkt der Kündigung ein ernsthafter Sanierungswille vorgelegen habe. Mit der Erstinstanz bejahte sie einen solchen.

Dagegen wiederholt die Beschwerdeführerin bloss ihre bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Argumentation und behauptet entgegen der Vorinstanz, dass ein solcher Wille im massgeblichen Zeitpunkt nicht vorgelegen habe, weil im Baubewilligungsverfahren keine aktuellen Pläne eingereicht sowie lärmschutz- und behindertengerechte Vorgaben nicht eingehalten worden seien. Sie setzt sich mit diesen Wiederholungen nicht rechtsgenüglich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander (Erwägung 2.1), die bereits auf diese Vorbringen einging und sie alle verwarf.

3.4.
Die Beschwerdeführerin sieht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, weil die Vorinstanz für die rechtlichen Erwägungen betreffend die Voraussetzungen der Gültigkeit der Mietvertragskündigung auf die Ausführungen der ersten Instanz verwiesen habe.

Die Vorinstanz verwies an der beanstandeten Stelle (angefochtenes Urteil E. 3.3 S. 9) vorab auf die rechtlichen Erwägungen der Erstinstanz zur Gültigkeit der Kündigung, und ergänzte diese rechtlichen Ausführungen in der Folge mit eigenen Ausführungen (angefochtenes Urteil E. 3.3 S. 9 - 10). Das ist offensichtlich nicht zu beanstanden, zumal die Beschwerdeführerin nicht ansatzweise darlegt, inwiefern damit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt sein soll.

3.5.
Die Beschwerdeführerin moniert, sie habe in ihrer Berufungsschrift ins Feld geführt, dass das Bauvorhaben unter anderem nicht realisierbar sei "wegen fehlendem behindertengerechten Bauens". Auf dieses Argument sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Auch damit habe die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

Auch hier verkennt die Beschwerdeführerin den angefochtenen Entscheid. Die Vorinstanz ist ausdrücklich auf diesen Einwand eingegangen (angefochtenes Urteil E. 3.4 S. 11 f.). Sie ist lediglich zu einem anderen Schluss als die Beschwerdeführerin gelangt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist auch hier offensichtlich nicht verletzt.

3.6.
Es bleibt damit bei der Gültigkeit der Kündigungen.

4.

In ihrem Eventualbegehren verlangt die Beschwerdeführerin die Erstreckung des Mietverhältnisses. Sie schildert dafür aber in zwei Randziffern ihrer Beschwerdeschrift bloss ihre Meinung und kritisiert den Entscheid der Vorinstanz pauschal, ohne sich rechtsgenüglich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen, geschweige denn, eine Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen (Erwägung 2.1). Es bleibt damit auch bezüglich der Erstreckung beim Entscheid der Vorinstanz.

5.

Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird mit dem Entscheid in der Sache selbst gegenstandslos.

6.

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und
Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG
). Dem Beschwerdegegner, der sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist eine reduzierte Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren zuzusprechen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 500.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 31. Oktober 2023

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Jametti

Der Gerichtsschreiber: Brugger