bger · 1P.721/1999 · 2000-03-14 · de

Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 14.03.2000 1P.721/1999
Tribunal fédéral Ire Cour de droit public 14.03.2000 1P.721/1999
Tribunale federale I Corte di diritto pubblico 14.03.2000 1P.721/1999

Raumplanung und öffentliches Baurecht

[AZA 3]
1P.721/1999/hzg
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
**********************************
14. März 2000
Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident
der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter
Aeschlimann, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber
Haag.
---------
In Sachen
Albert W e i b e l
, Kaiserstuhlerstrasse 47, Weiach,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter
Hübner, Limmatquai 3, Zürich,
gegen
Gemeinderat W e i a c h
,
Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h
, 1. Abteilung,
1. Kammer,
betreffend
Quartierplan,
hat sich ergeben:
A.-
Mit Beschluss vom 16. Dezember 1997 setzte
der Gemeinderat Weiach gestützt auf § 158 des kantonalen
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den
Quartierplan Nr. 3 "See-Winkel" fest. Das Quartierplangebiet
umfasst rund 9 ha bisher weitgehend unüberbautes Wohn- und
Gewerbegebiet. Es wird nördlich durch die Kaiserstuhler-
strasse begrenzt. Der Quartierplan sieht drei Teile ("West",
"Mitte" und "Ost") vor, die je durch neu zu erstellende,
von der Kaiserstuhlerstrasse abzweigende Quartierstrassen
erschlossen werden sollen.
Albert Weibel ist Eigentümer des Grundstücks
altKat.Nr. 364 (neu Nr. 7), das im Teil "Mitte" des Quar-
tierplanperimeters liegt. Die Parzelle grenzt nördlich an
die Kaiserstuhlerstrasse. Sie ist rund 100 m tief. Auf ihrem
nördlichen Teil befindet sich eine Autoreparaturwerkstätte
mit Tankstelle und Werkhallenanbau. Der südliche Teil ist
mit einer eingeschossigen Einstellhalle überbaut. Gemäss
Quartierplan soll der südliche Teil des Grundstücks von
Westen her mit der neu zu erstellenden Quartierstrasse "im
See" erschlossen werden, während die unmittelbare Zufahrt
ab der Kaiserstuhlerstrasse für den nördlichen und den mitt-
leren Parzellenbereich beibehalten wird. Der südliche Teil
des Grundstücks wurde mit dem generellen Flächenabzug von
8,816 % (entsprechend ca. 180 m2) belastet. Zudem wurde im
südlichen Teil der Parzelle entlang der Ostgrenze ein Strei-
fen im Halte von rund 322 m2 abgetrennt und der Nachbarpar-
zelle altKat. Nr. 365 (neu: Nr. 8) zugeschieden. Der Parzel-
le von Albert Weibel wurde dafür im nördlichen Teil auf der
Westseite ein Streifen von rund 221 m2 angefügt. Der südli-
che und der mittlere Teil der Parzelle (insgesamt 1735 m2)
wurden zudem in den Kostenverteiler für die Erschliessungs-
strasse Teil "Mitte" sowie für die Kanalisation und die
Trink- und Löschwasserleitungen aufgenommen. Schliesslich
wurde die gesamte Parzelle in den Kostenverteiler für die
Administrativkosten des Quartierplanverfahrens einbezogen.
B.-
Albert Weibel erhob gegen den Quartierplan-
beschluss zunächst erfolglos Rekurs an die kantonale Bau-
rekurskommission I und anschliessend Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, sein
Grundstück sei aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen,
eventuell von der Kostenbeitragspflicht auszunehmen. Zudem
seien die bisherigen Grenzen des Grundstücks zu belassen.
Das Verwaltungsgericht erwog mit Urteil vom 6. Oktober 1999,
der Quartierplan habe auch für bereits überbaute Grundstücke
baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen. Die Festsetzung
der Erschliessungsanlagen habe sich nach der objektiv mögli-
chen baulichen Nutzung und nicht nach der bestehenden Über-
bauung zu richten. Die Parzelle des Beschwerdeführers sei
ungenügend erschlossen, da bei einer gemäss Bauordnung mög-
lichen künftigen Überbauung (Zone WG3) der südliche Teil
der Parzelle nicht mehr wie bisher unmittelbar über die
Kaiserstuhlerstrasse erschlossen werden könnte; vielmehr
müsste dieser Teil über die neu zu erstellende Quartier-
strasse "im See" rückwärtig erschlossen werden. Dass dieser
Teil mit dem allgemeinen Landabzug belastet und in den
Kostenverteiler einbezogen worden sei, sei deshalb nicht
zu beanstanden. Hinsichtlich der Neufestlegung der Parzel-
lengrenze habe der Gemeinderat sein Ermessen nicht über-
schritten. Auch die Belastung mit Administrativkosten
sei rechtmässig.
C.-
Albert Weibel erhebt staatsrechtliche Beschwerde
mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzu-
heben, eventuell die Sache zur Neuentscheidung an das Ver-
waltungsgericht zurückzuweisen. Zudem beantragt er Erteilung
der aufschiebenden Wirkung, die Durchführung eines Augen-
scheins und die Einholung eines Gutachtens über die Frage
der Notwendigkeit des Einbezugs seines Grundstücks in den
Quartierplan.
D.-
Der Gemeinderat Weiach beantragt Abweisung der
Beschwerde. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung,
soweit auf die Beschwerde einzutreten sei.
E.-
Mit Verfügung des Präsidenten der I. öffentlich-
rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 22. Dezember
1999 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung
:
1.-
a) Das angefochtene Urteil ist ein kantonal
letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den auch im Bund
kein anderes Rechtsmittel gegeben ist. Die staatsrecht-
liche Beschwerde ist zulässig (
Art. 84 Abs. 2,
Art. 86
Abs. 1 und
Art. 87 OG
). Der Beschwerdeführer ist als
Eigentümer eines in den Quartierplan einbezogenen Grund-
stücks zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert
(
Art. 88 OG
). Auf die Beschwerde ist einzutreten, so-
weit sich der Beschwerdeführer nicht auf unzulässige
Noven beruft (s. nachfolgende E. 2e).
b) Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender
Klarheit aus den Akten. Auf die Durchführung des beantragten
Augenscheins und die Einholung eines Gutachtens kann ver-
zichtet werden.
2.-
a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung
der Eigentumsgarantie und von
Art. 4 aBV
. Es bestehe
kein genügendes öffentliches Interesse am Quartierplan
"See-Winkel", da dieser im Widerspruch zu übergeordneten
Planungszielen liege. Das Verwaltungsgericht habe sodann
eine ungenügende Interessenabwägung vorgenommen, da es
auf die subjektive Interessenlage des Beschwerdeführers
nicht Rücksicht genommen habe. Das private Interesse des
Beschwerdeführers an einer Entlassung aus dem Quartierplan
überwiege, da sein Grundstück im Gegensatz zu den benach-
barten Grundstücken bereits hinreichend erschlossen und
vollständig überbaut sei. Es profitiere von der vorgese-
henen neuen Quartierstrasse in keiner Weise. Deshalb seien
sein Einbezug in den Kostenverteiler und der ihm auferlegte
Landabzug für Erschliessungsanlagen nicht zulässig. Auch
bezüglich der Wasser- und Kanalisationsleitungen stehe sein
Kostenanteil in keinem angemessenen Verhältnis zum Vorteil.
Die ihm auferlegte Beitragspflicht verletze das Äquivalenz-
prinzip. Durch die Abtretung des Landstreifens im Süden und
die Impropriation des Streifens im Norden werde zudem der
Anspruch auf wertgleichen Realersatz verletzt, da der neu
zugeteilte Streifen baulich nicht genutzt werden könne,
während der abzutretende Streifen für eine Erweiterung
der Einstellhalle nutzbar wäre.
b) Eine Eigentumsbeschränkung ist mit Art. 22ter
aBV bzw.
Art. 26 BV
nur vereinbar, wenn sie auf gesetzlicher
Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen Interesse
liegt, verhältnismässig ist und, sofern sie eine Enteignung
darstellt oder einer solchen gleichkommt, gegen volle Ent-
schädigung erfolgt (
Art. 36 und 26 Abs. 2 BV
;
BGE 121 I 117
E. 3b S. 120;
119 Ia 362
E. 3a S. 366;
117 Ia 412
E. 4b
S. 419, je mit Hinweisen).
c) Der Einbezug des Grundstücks des Beschwerde-
führers in den Quartierplan stellt in mehrfacher Beziehung
eine Eigentumsbeschränkung dar. Er hat einen entschädigungs-
losen generellen Landabzug zur Erstellung von Erschliessungs-
anlagen und eine Neuzuteilung der Grundstücksfläche zur Fol-
ge, verbunden mit einer (ausgleichspflichtigen) Minderzutei-
lung. Der Einbezug in den Quartierplan bewirkt zudem eine
Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen
und die Verfahrenskosten.
d) Der Beschwerdeführer bestreitet mit Recht nicht
das Vorhandensein einer genügenden gesetzlichen Grundlage.
Eine solche ist mit den
§
§ 123 ff. PBG
gegeben. Er bestrei-
tet jedoch, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse
am Einbezug seiner Liegenschaft in den Quartierplan bestehe.
Das Bundesgericht prüft grundsätzlich frei, ob ein öffent-
liches Interesse besteht, ob dieses das entgegenstehende
private Interesse überwiegt und ob der Eingriff in das
Grundrecht verhältnismässig ist. Es auferlegt sich jedoch
eine gewisse Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von
einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche
die kantonalen Behörden besser überblicken (
BGE 119 Ia 362
E. 3a S. 366).
e) Der Beschwerdeführer bestreitet ein öffentliches
Interesse am Quartierplan, da weder die tatsächliche Bevöl-
kerungsentwicklung noch die kommunale Richtplanung einen
Bedarf an der Überbauung "See-Winkel" ausweise. Zudem lege
auch die Fluglärmbelastung eine Redimensionierung der über-
grossen Bauzonen nahe.
Diese Vorbringen stellen Noven dar, die im Ver-
fahren der staatsrechtlichen Beschwerde grundsätzlich nicht
zulässig sind (
Walter Kälin
, Das Verfahren der staatsrecht-
lichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, S. 369 f.). Auf die
Beschwerde ist diesbezüglich nicht einzutreten. Im Übrigen
sind sie auch unbegründet. Das Quartierplangebiet liegt in
einer rechtskräftigen Bauzone. Die Gemeinde ist grundsätz-
lich gehalten, diese zu erschliessen (
Art. 19 Abs. 2 RPG
).
Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass im Quar-
tierplanperimeter die Planungswerte für die Lärmbelastung
überschritten werden. Zu prüfen ist aber im Folgenden, ob
das öffentliche Interesse am Quartierplan die privaten In-
teressen des Beschwerdeführers überwiegt.
3.-
a) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, nach
seiner Rechtsprechung komme eine Entlassung eines Grund-
stücks aus dem Quartierplanverfahren nur in Frage, wenn
kumulativ das betreffende Grundstück für die Gesamter-
schliessung nicht benötigt werde und nach objektiven
Gesichtspunkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus
sachlichen Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht
komme. Diese Rechtsprechung weckt Bedenken: Die mit einem
Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind
dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentli-
chen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen
der betroffenen Grundeigentümer dient: Er ermöglicht eine
im öffentlichen Interesse liegende, geordnete Überbauung
des Landes. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer
eine Erschliessung und ermöglicht so die Überbauung des
Grundstücks und damit die Erzielung eines Mehrwerts (vgl.
BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71;
117 Ia 412
E. 2c S. 416; Ur-
teil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983
S. 179, E. 2b;
Brandt/Moor
, Kommentar RPG, Zürich 1999,
Art. 18 Rz. 110). Dass ein solches privates Interesse tat-
sächlich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Ein-
bezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen
Belastungen (
BGE 100 Ia 223
E. 3c S. 230). Ist jedoch ein
Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfährt es
auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist
sein Einbezug nicht gerechtfertigt (vgl.
BGE 117 Ia 412
E. 2c und d S. 417 f.). Wenn nun nach der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts ein Grundstück bereits baureif ist
und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen wird,
weil es für die Gesamterschliessung benötigt wird, so fehlt
es am Vorteil, welcher den Einbezug in das Quartierplan-
gebiet und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen
und finanziellen Belastungen rechtfertigt. Das betreffende
Grundstück kann gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung
(gegen volle Entschädigung) für die Erstellung von Er-
schliessungsanlagen herangezogen, nicht aber - mit den
geschilderten nachteiligen Folgen - in den Quartierplan
einbezogen werden (
BGE 100 Ia 223
E. 3c S. 230).
b) Massgebend ist demnach, ob das Grundstück des
Beschwerdeführers hinreichend erschlossen ist. Das trifft
unbestrittenermassen für den nördlichen Teil der Liegen-
schaft zu. Die kantonalen Instanzen haben diesen Teil denn
auch nicht mit dem generellen Flächenabzug belastet und
nicht in den Kostenverteiler für die Erschliessungsanlagen
einbezogen. Streitig ist hingegen, ob die Erschliessung
für den südlichen Teil der Parzelle ausreicht.
c) Die dort gelegene Einstellhalle wird heute
über den nördlichen Grundstücksteil direkt von der Kaiser-
stuhlerstrasse her erschlossen. Das Verwaltungsgericht geht
jedoch davon aus, dass dieser Teil baulich unternutzt sei.
Eine weitergehende Ausnützung oder auch nur eine verkehrs-
intensivere Nutzung der bestehenden Halle hätte Mehrverkehr
zur Folge, der nicht mehr unmittelbar in die Kaiserstuhler-
strasse geführt werden könne.
Auch der Beschwerdeführer stellt letztlich nicht
in Abrede, dass bei einer intensiveren Nutzung des südlichen
Parzellenteils, wie sie aufgrund der Zonenordnung zulässig
wäre, die direkte Erschliessung über die Kaiserstuhlerstras-
se ungenügend sein könnte. Es besteht kein Anspruch darauf,
dass eine direkte Erschliessung in eine Durchgangsstrasse
bewilligt oder beibehalten wird (nicht publiziertes Urteil
des Bundesgerichts vom 24. August 1998 i.S. H., E. 5 und 6).
Hinsichtlich der Erschliessung mit Wasserzufuhr und Kanali-
sation räumt der Beschwerdeführer selber ein, dass die Ein-
stellhalle lediglich über einen 1-Zoll-Anschluss an das Was-
sernetz verfügt und nicht an die Kanalisation angeschlossen
ist. Für eine intensivere Nutzung des südlichen Parzellen-
teils wäre diese Erschliessung offensichtlich ungenügend.
Indessen bestreiten auch die kantonalen Instanzen
nicht, dass die bisherige Erschliessung durch den direkten
Zugang zur Kaiserstuhlerstrasse für den bestehenden Garagen-
betrieb des Beschwerdeführers ausreicht und beibehalten wer-
den kann. Ebensowenig machen sie geltend, für den bestehen-
den Betrieb sei der bisherige Wasser- und Kanalisationsan-
schluss ungenügend. Die mit dem Quartierplan neu vorgesehene
Erschliessung bringt somit für den bisherigen Betrieb des
Beschwerdeführers keinerlei Vorteile. Das Verwaltungsgericht
geht jedoch davon aus, es sei unerheblich, ob der Beschwerde-
führer selber eine zusätzliche Ausnützung des rückwärtigen
Parzellenteils plane. Entscheidend sei, dass eine solche
objektiv möglich sei.
Massgebend ist somit die Frage, ob für die Interes-
senabwägung einzig auf die abstrakt und objektiv mögliche
bauliche Ausnützung, oder auch auf die konkreten subjektiven
Interessen des betroffenen Grundeigentümers abzustellen sei.
d) Die hinreichende Erschliessung im Sinne von
Art. 19 Abs. 1 RPG
muss sich nach den zonengerechten Bau-
möglichkeiten der zu erschliessenden Fläche richten (BGE 121
I 65 E. 3a S. 68;
117 Ia 412
E. 2c S. 416 f.). Das ergibt
sich daraus, dass Erschliessungsanlagen für einen gewissen
Zeithorizont erstellt werden müssen und nicht im Voraus ge-
sagt werden kann, mit welcher Intensität die beteiligten
Grundstücke in Zukunft genutzt werden. Dementsprechend ist
der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht
erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung
erforderlich ist, sondern bereits dann, wenn dadurch eine
bessere zukünftige Nutzung ermöglicht wird (
BGE 117 Ia 412
E. 2c S. 417; Urteil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980
in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b und c). Desgleichen ist nach
Lehre und Rechtsprechung die Auferlegung von Mehrwertbei-
trägen für die Kosten der Erschliessung bereits dann zu-
lässig, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht, unabhängig
davon, ob der Grundeigentümer davon tatsächlich Gebrauch
macht (
BGE 106 Ia 241
E. 3b S. 242;
André Jomini
, Kommentar
RPG, Zürich 1999, Art. 19 Rz. 59;
Vera Marantelli-Sonanini
,
Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 98 u. 105).
e) Das kann jedoch nicht bedeuten, dass sämtli-
che Belastungen mit dem Hinweis auf eine künftige bessere
Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des Betrof-
fenen zulässig wären. Es ist nicht zu übersehen, dass die
zitierte Lehre und Rechtsprechung hauptsächlich anhand un-
überbauter Grundstücke entwickelt wurde. Wird solches Land
durch einen Quartierplan erschlossen, so erhält dadurch
der Eigentümer die Möglichkeit, sein bisher nicht über-
bautes Grundstück in den Grenzen des bau- und planungs-
rechtlich Zulässigen möglichst optimal zu überbauen und
damit einen wirtschaftlichen Vorteil aus den im Rahmen des
Quartierplans erstellten Erschliessungsanlagen zu reali-
sieren. Das ist in der Regel für den Eigentümer wirtschaft-
lich vorteilhaft (
BGE 121 I 65
E. 5b/aa S. 71;
Christian
Lindenmann
, Beiträge und Gebühren für die Erschliessung
nach zürcherischem Planungs- und Baurecht, Diss. Zürich
1989, S. 88, 94;
Schürmann/Hänni
, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 3. Aufl., Bern 1995, S. 220,
226). Die Eigentumseinschränkung, die darin liegt, dass
auch möglicherweise nicht bauwillige Eigentümer indirekt
zur Überbauung veranlasst werden, wird damit gerechtfertigt,
dass bisher nicht überbautes Land der Überbauung zugeführt
wird, was als hinreichendes öffentliches Interesse betrach-
tet wird (
EJPD/BRP
, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Bern 1981, N 24 zu Art. 19;
Jomini
, a.a.O.,
Art. 19 Rz. 59;
Marantelli-Sonanini
, a.a.O., S. 105 f.).
Damit ist in der Regel kein finanzieller Verlust verbunden.
Der Eigentümer kann das Grundstück nutzbringend überbauen
oder zu einem Preis verkaufen, der weit über dem Ertragswert
des unüberbauten Grundstücks liegt. Der durch die Erschlies-
sungsmassnahmen geschaffene Mehrwert kann tatsächlich reali-
siert werden.
Bei bereits überbauten Grundstücken kann es sich
jedoch anders verhalten; ein Quartierplan stellt hier oft
eine schwerwiegende Eigentumsbeschränkung dar (vgl. BGE 106
Ia 364 E. 2 S. 366 f.) : Insbesondere bei Gewerbebetrieben,
welche die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten
nicht voll ausschöpfen, kann eine intensivere Überbauung
zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den betref-
fenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll
noch tragbar sein. In solchen Fällen stellt eine zusätz-
liche Erschliessung, die eine intensivere Überbauung er-
möglichen würde, allenfalls einen hypothetischen Vorteil
dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurz-
fristig oder nur um den Preis einer Veräusserung des Grund-
stücks und einer Aufgabe des Betriebs realisierbar ist. Den
mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Abgaben
und sonstigen Nachteilen steht damit kein tatsächlicher
Vorteil gegenüber. Derartige Situationen sind im Lichte
der Eigentumsgarantie deshalb anders zu beurteilen als
der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer nicht
überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungs-
anlagen zur Überbauung veranlasst werden. Das abstrakte
Interesse an einer maximal zulässigen baulichen Ausnutzung
kann in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete Inte-
resse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr ist
die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (BGE 121
I 65 E. 5a/cc und 5c S. 71 f.;
100 Ia 223
E. 3 S. 226 ff.;
Schürmann/Hänni
, a.a.O., S. 200 f.; vgl. auch BGE 119 Ia
21 E. 1a S. 24 f.: Berücksichtigung betrieblicher Gegeben-
heiten).
Aus diesen Überlegungen folgt, dass für den Ein-
bezug bereits überbauter Grundstücke in einen Quartierplan
nicht einzig auf die durch die vorgesehene Erschliessung
objektiv ermöglichte bessere Ausnützung, sondern auch auf
die subjektive Situation der betroffenen Eigentümer abzu-
stellen ist.
f) Das Verwaltungsgericht hat einzig als aus-
schlaggebend betrachtet, dass durch den Quartierplan eine
bessere Ausnützung objektiv möglich sei. Es hat deshalb zu
Unrecht die subjektive Situation des Beschwerdeführers gar
nicht geprüft. Der Sachverhalt ist jedoch aufgrund der Akten
hinreichend klar, so dass das Bundesgericht die erforderli-
che Interessenabwägung selbst vornehmen kann.
g) Nach dem bisher Ausgeführten (E. 3c) ist
nicht zweifelhaft, dass die zusätzliche Erschliessung
(Strasse "im See", Kanalisation und Wasserleitung) für
den Fall einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzel-
lenteils erforderlich ist. Sie bedeutet demnach für den
Fall einer solchen Nutzung auch einen Mehrwert, da ohne
diese Erschliessung eine intensivere Überbauung des süd-
lichen Teils gar nicht bewilligt werden könnte. Dieser
durch die Erschliessung geschaffene Vorteil rechtfertigt
denn auch den generellen Flächenabzug. Zwar kann dieser
Vorteil vorderhand nicht realisiert werden, doch behindert
der Flächenabzug den bestehenden Betrieb des Beschwerde-
führers nicht. Jedenfalls macht dieser nicht geltend, durch
die Abtretung der rund 180 m2 werde die Benützung der Werk-
stätte oder der Einstellhalle verunmöglicht oder auch nur
erschwert. Auch bei Berücksichtigung der konkreten, aktuel-
len Interessenlage des Beschwerdeführers ist somit der
Flächenabzug nicht unzulässig.
h) Analoges gilt für den Landabtausch (Abtretung
des Streifens im Süden, Impropriation des Streifens im Nor-
den). Aus der Eigentumsgarantie folgt ein Anspruch auf wert-
gleichen Realersatz und - sofern dies nicht möglich ist -
Geldausgleich in der Höhe des Verkehrswertes (BGE 122 I
120 E. 5 S. 127;
119 Ia 21
E. 1a S. 24 f.;
116 Ia 41
E. 5a
S. 50;
Schürmann/Hänni
, a.a.O., S. 227). Der Beschwerdefüh-
rer macht nicht geltend, dass der Verkehrswert des ihm neu
zugeteilten Streifens geringer sei als derjenige des von ihm
abzutretenden Streifens (unter Berücksichtigung der Minder-
zuteilung infolge des generellen Landabzugs). In abstrakter
Weise ist somit die Wertgleichheit nicht in Frage gestellt.
Ebenso wenig wird durch den Abtausch der Betrieb der Garage
in der bisherigen Form in Frage gestellt. Der Beschwerde-
führer bringt einzig vor, auf dem abgetrennten Streifen
im südlichen Teil hätte er die bestehende Einstellhalle
erweitern können. Es ergeben sich jedoch weder aus den
Akten noch aus den Rechtsschriften des Beschwerdeführers
Hinweise darauf, dass eine solche Erweiterung konkret ge-
plant wäre. Zudem wäre eine Erweiterung der Halle auch in
nördlicher Richtung denkbar. Bei einer grundsätzlichen Neu-
gestaltung der Überbauung würde sodann der im nördlichen
Teil impropriierte Streifen eine bessere bauliche Ausnützung
des nördlichen Teils erlauben. Es kann somit nicht gesagt
werden, dass der Landabtausch den Grundsatz des wertgleichen
Ersatzes verletzt. Mit gewissen Unterschieden zwischen altem
und neuem Besitzstand muss sich der Eigentümer bei einer
Landumlegung abfinden (
BGE 100 Ia 223
E. 3a S. 227).
i) Eine wesentliche Belastung könnte sich
hingegen aus der mit dem Einbezug in den Quartierplan
verbundenen Beitragspflicht für die Erschliessungsanlagen
ergeben. Der Beschwerdeführer wird nach seinen Angaben mit
Erschliessungsbeiträgen von Fr. 157'200.-- belastet (Kanali-
sation: Fr. 63'700.--; Wasserzufuhr: Fr. 29'700.--; Strasse:
Fr. 63'800.--). Für den Fall einer künftigen intensiveren
Überbauung des südlichen Parzellenteils dürfte dieser Auf-
wand ohne weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompen-
siert werden. Solange der Beschwerdeführer hingegen sein
bisheriges Gewerbe betreibt und daher aus der neuen Er-
schliessung keinen Nutzen hat, könnte sich die Pflicht
zur Zahlung eines Beitrags in solcher Höhe im Lichte des
bisher Ausgeführten (E. 3e) in der Tat als unverhältnis-
mässig erweisen.
Indessen steht zur Zeit die Beitragsforderung
nicht zur Diskussion. Der Quartierplan legt einzig den
Kostenverteiler für den Fall der plangemässen und voll-
ständigen Realisierung der Erschliessungsanlagen fest.
Dass und wann der Beschwerdeführer die entsprechenden
Beiträge zu leisten haben wird, steht noch nicht fest,
sondern wird nach Massgabe der
§
§ 166 ff. PBG
festgelegt
werden. Es wird Sache des Gemeinderates sein, zu gegebener
Zeit die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerde-
führer keine unverhältnismässige Belastung entsteht.
4.-
Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzu-
weisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts-
kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in
Verbindung mit
Art. 153 und
Art. 153a OG
). Nachdem das Ver-
waltungsgericht teilweise von unzutreffenden Annahmen ausge-
gangen ist (E. 3a und f) und sich der Beschwerdeführer inso-
fern in guten Treuen zur Beschwerdeführung veranlasst sehen
konnte, rechtfertigt sich eine Reduktion der Gerichtsgebühr
(
Art. 156 Abs. 3 OG
). Die Gemeinde Weiach hat keinen An-
spruch auf Parteientschädigung, nachdem sie nicht anwalt-
lich vertreten war.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.-
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,
soweit auf sie eingetreten werden kann.
2.-
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem
Beschwerdeführer auferlegt.
3.-
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.-
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem
Gemeinderat Weiach und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 14. März 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: