bger · 4C.208/2005 · 2005-09-23 · de
Mietvertrag; Solidarhaftung,
Vertragsrecht


Tribunale federale

Tribunal federal


4C.208/2005 /ruo

Urteil vom 23. September 2005

I. Zivilabteilung

Besetzung

Bundesrichter Corboz, Präsident,

Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Nyffeler,

Gerichtsschreiber Arroyo.

Parteien

A.________,

B.________,

Beklagte und Berufungskläger,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler,

gegen

X.________ AG,

Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Peter Jürg Reutimann.

Gegenstand

Mietvertrag; Solidarhaftung,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 6. Mai 2005.

Sachverhalt:

A.

Mit Vertrag vom 3. Oktober 1972 mietete C.________ von D.________ das Wohn- und Geschäftshaus an der Strasse X.________ in Zürich. Mit Untermietvertrag vom 15. Dezember 1976 vermietete C.________ das Objekt ab dem 1. Januar 1977 der Z.________ AG. A.________ (Beklagter 1) und B.________ (Beklagter 2) waren Aktionäre und Verwaltungsräte der Z.________ AG mit Kollektivunterschrift zu zweien.

A.a Der Untermietvertrag vom 15. Dezember 1976 war frühestens auf den 30. Juni 1978 kündbar. In Ziffer 10 dieses Vertrages wurde festgehalten, dass der Eigentümer der Liegenschaft eine Neuüberbauung projektiere und beabsichtige, das Mietobjekt im gegebenen Zeitpunkt abzubrechen. Am 20. Dezember 1982 unterzeichneten C.________ und die Z.________ AG eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 15. Dezember 1976. Darin erklärten die Vertragsparteien - C.________ als Untervermieter und die Z.________ AG als Untermieterin - den Untermietvertrag als erstmals kündbar auf den 30. Juni 1990. Gleichzeitig wurden weitere Absprachen unter anderem über den Mietzins und die Führung des Restaurants getroffen. Die Zusatzvereinbarung wurde zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrags erklärt. Im Anschluss an den Text der Zusatzvereinbarung unterzeichneten die Beklagten folgende Erklärung:

" Für die Erfüllung des Mietvertrages, sowie die Zusatzvereinbarung, haften

die Herren A.________ und B.________ solidarisch."

Mit Schreiben vom 31. Juli 1989 teilte C.________ - auf Briefpapier der X.________ AG (Klägerin) - der Z.________ AG mit, die Erbengemeinschaft D.________ sei neue Eigentümerin der Liegenschaft und eine Verlängerung des Untermietvertrages sei nicht möglich, weshalb der Vertrag vom 15. Dezember 1976 sowie die Zusatzvereinbarung vom 20. Dezember 1982 auf den 30. Juni 1990 gekündigt würden. Bereits am 28. April 1989 hatten die Parteien des Untermietvertrages - vertreten durch denselben Rechtsanwalt - beim Mietgericht des Bezirks Zürich eine Erstreckung des Mietverhältnisses gegenüber den neuen Eigentümern der Liegenschaft verlangt. Am 6. Juli 1990 schlossen die Prozessparteien folgenden Vergleich:

"1. Die Mieter anerkennen die seitens der Vermieterin ausgesprochene

Kündigung auf das Datum vom 30. September 1990.

2. Das Mietverhältnis wird erstreckt für die feste Dauer vom 1. Oktober 1990

bis 30. September 1992. Während dieser Zeit beträgt der Mietzins neu

Fr. 17'500.-- pro Monat. Im übrigen gelten die Bestimmungen des

bisherigen Vertrages.

3. Sollte bis zum Ende der erstreckten Mietzeit eine rechtskräftige Baube-

willigung für die beabsichtigten Umbauarbeiten am Mietobjekt weder

vorliegen noch in Aussicht stehen und die Vermieterin deshalb an der

Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert sein, wird diese frühzeitig

genug mit der Mieterin Kontakt aufnehmen. Die Parteien sind sich jedoch

darüber im klaren, dass die erneute Verhandlungsbereitschaft der

Vermieterin keinen zweiten Erstreckungsanspruch der Mieterin be-

inhaltet."

Nach dem 30. September 1992 blieb die Z.________ AG in den gemieteten Räumlichkeiten.

Mit Schreiben und amtlichem Formular vom 5. August 1994 kündigte die Erbengemeinschaft D.________ den Mietvertrag auf den 30. Juni 1995. Die Kündigung war an die Klägerin gerichtet ("z.Hd. Herrn C.________"). Im Begleitschreiben vom 5. August 1994 wurde ausgeführt, nach langen und umfangreichen Planungsarbeiten sei das Projekt für die Neuüberbauung der Liegenschaften Strasse L.________, Strasse X.________ sowie Strasse M.________ in Zürich bei den zuständigen Baubehörden eingereicht worden. Gestützt darauf kündigte die Klägerin der Z.________ AG ihrerseits mit amtlichem Formular vom 9. August 1994 den Untermietvertrag ebenfalls auf den 30. Juni 1995. Am 5. September 1994 gelangten die Klägerin (Mieterin) und die Z.________ AG (Untermieterin) wiederum an die Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich mit dem Begehren auf Ungültigerklärung der Kündigung; eventuell beantragten sie die Erstreckung des Mietverhältnisses. Am 7. Februar 1995 wurde folgender Vergleich geschlossen:

"1. Es wird die Gültigkeit der Kündigung auf den 30. September 1995 festgestellt.

2. Es wird festgestellt, dass die X.________ AG als Mieterin im

Hauptverhältnis sowie die Z.________ AG als Untermieterin

an den jeweiligen Vertragsverhältnissen beteiligt ist. C.________ stimmt

dieser Feststellung ausdrücklich zu.

3. Die Vermieterin erstreckt der Mieterin und diese der Untermieterin das

jeweilige Mietverhältnis bis zum Zeitpunkt des Vorliegens einer rechts-

kräftigen Bau- und Abbruchbewilligung. Mieterin und Untermieterin

verpflichten sich, auf entsprechende Anzeige hin und dem Nachweis,

dass die vorerwähnten Bewilligungen in Rechtskraft erwachsen sind,

innert einer Frist von 3 Monaten, gerechnet ab Mitteilung, das Mietobjekt

geräumt und besenrein zu verlassen. Die Zinszahlungspflicht besteht bis

zum Zeitpunkt des Auszugs.

Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen.

4. ...(vorzeitiges Auszugrecht)

5. ...(Verzicht von Mieterin und Untermieterin, gegen Bewilligungsentscheide

der Baubehörden Rechtsmittel zu ergreifen)

6. Gestützt auf diesen Vergleich zieht die Z.________ AG als

Untermieterin die erhobene Klage betreffend Kündigungsschutz zurück."

Am 4. April 1995 schrieb die Schlichtungsbehörde das Verfahren als durch Klagerückzug erledigt ab.

A.b Am 9. Juli 1998 verkauften die Erben D.________ die Liegenschaften an die Y.________ AG, nachdem die entsprechenden Baubewilligungen bereits am 27. April 1998 rechtskräftig geworden waren. Die Klägerin forderte die Z.________ AG am 19. Mai 1998 auf, die Räumlichkeiten bis spätestens 31. August 1998 zu verlassen. Die Erben D.________ gelangten am 16. Juli 1998 an den zuständigen Audienzrichter und verlangten die Ausweisung der Klägerin und der Z.________ AG aus dem Mietobjekt. Die Klägerin anerkannte im Gegensatz zur Z.________ AG den Ausweisungsanspruch der Erbengemeinschaft D.________. Der Audienzrichter hiess das Ausweisungsbegehren mit Verfügung vom 20. August 1998 gut und befahl der Klägerin sowie der Z.________ AG, sämtliche von ihnen benützte Räumlichkeiten und Flächen in der Liegenschaft Strasse X.________ Zürich, spätestens am 31. August 1998 zu räumen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Die von der Z.________ AG dagegen eingereichten Rechtsmittel wurden abgewiesen. Am 26. April 1999 vollstreckte das Stadtammannamt Zürich 5 den Ausweisungsbefehl und liess die Liegenschaft zwangsräumen.

A.c Am 1. November 2000 gelangten die Erben D.________ an das Mietgericht des Bezirks Zürich mit dem Begehren, die Klägerin sei zur Zahlung von Fr. 269'661.95 nebst Zins zu verurteilen. Die Erben begründeten ihre Forderung mit dem Schaden, der ihnen wegen der verzögerten Rückgabe des Mietobjekts entstanden sei. In einem Vergleich vom 1. Juli 2003 anerkannte die Klägerin die eingeklagte Forderung in vollem Umfang und verpflichtete sich zur Bezahlung einer Prozessentschädigung von Fr. 30'000.-- an die Erben D.________. Das Mietgericht schrieb den Prozess am 3. Juli 2003 als durch Vergleich erledigt ab.

B.

Am 16. Juni 2003 beantragte die Klägerin der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich, die Beklagten seien zur Bezahlung von Fr. 269'661.95 nebst Zins sowie Fr. 30'000.-- als Erstattung der Parteientschädigung zu verurteilen. Die Schlichtungsbehörde stellte mit Beschluss vom 29. September 2003 nach durchgeführter Verhandlung fest, die Parteien hätten sich nicht geeinigt. Die Klägerin gelangte darauf mit Eingabe vom 28. Oktober 2003 fristgerecht an das Mietgericht Zürich. Dieses beschränkte das Verfahren auf die Frage der Passivlegitimation und wies mit "Vorurteil" vom 9. Dezember 2004 "die Einrede der mangelnden Passivlegitimation" ab.

C.

Das Obergericht des Kantons Zürich stellte mit Beschluss vom 6. Mai 2005 fest, dass die Beklagten für allfällige Ansprüche der Klägerin gegenüber der Z.________ AG aus deren Mietverhältnis (miteingeschlossen allfällige Ansprüche der Klägerin wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjektes) solidarisch haften. Das Obergericht gelangte im Wesentlichen zum Schluss, die mit Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20. Dezember 1982 vereinbarte Solidarhaftung der Beklagten sei unverändert auch nach dem Parteiwechsel auf seiten der Untervermieterschaft nach dem 30. September 1992 mit den übrigen Mietvertragskonditionen übernommen worden und es habe sich daran auch mit dem am 7. Februar 1995 geschlossenen Vergleich nichts geändert. Das Obergericht lehnte sodann den Standpunkt der Beklagten ab, dass ihre Solidarverpflichtung mit ihrem Ausscheiden aus der Z.________ AG beendigt worden sei und dass sich die Solidarhaftung nur auf Mietzinsen und Nebenkosten, nicht aber auf Schadenersatzansprüche beziehe. Es verneinte zudem den von den Beklagten behaupteten Erklärungsirrtum.

D.

Mit Berufung vom 13. Juni 2005 stellen die Beklagten die Anträge, der Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 6. Mai 2005 sei aufzuheben; die Einrede der mangelnden Passivlegitimation der Beklagten sei gutzuheissen und die Klage daher abzuweisen. Sie vertreten im Wesentlichen den Standpunkt, es sei ab 1. Oktober 1992 ein neuer Untermietvertrag mit neuen Vertragsparteien zustande gekommen und ihre Solidarverpflichtung vom 20. Dezember 1982 sei mangels ausdrücklicher Übernahme in den neuen Vertrag entfallen. Sie bestreiten, dass die neuen Vertragsparteien nach Treu und Glauben davon ausgehen mussten und durften, dass die Solidarverpflichtung weiterhin gelte und dass Umstände vorlagen, welche auf eine Weitergeltung ihrer solidarischen Haftung hindeuteten. Sie halten überdies daran fest, dass eine unbeschränkte Solidarhaftung eine übermässige Bindung im Sinne von
Art. 27 ZGB
darstellen würde und rügen eine Verletzung von Art. 24 bzw.
Art. 25 OR
.

E.

Die Klägerin schliesst in ihrer Antwort auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Entscheides des Obergerichts des Kantons Zürich.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Berufung ist gemäss
Art. 48 Abs. 1 OG
in der Regel erst gegen die Endurteile der oberen kantonalen Gerichte zulässig. Gegen selbständige Vor- oder Zwischenentscheide, welche nicht die Zuständigkeit betreffen, ist ausnahmsweise die Berufung zulässig, wenn dadurch sofort ein Endentscheid herbeigeführt und ein so bedeutender Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart werden kann, dass die gesonderte Anrufung des Bundesgerichts gerechtfertigt erscheint (
Art. 50 Abs. 1 OG
). Über das Vorhandensein dieser Voraussetzung entscheidet das Bundesgericht ohne öffentliche Beratung nach freiem Ermessen (
Art. 50 Abs. 3 OG
).

1.1 Im Falle der Gutheissung der Berufung wäre die Klage abzuweisen. Die erste Voraussetzung von
Art. 50 Abs. 1 OG
, dass nämlich sofort ein Endentscheid herbeigeführt werden kann, ist daher erfüllt (vgl.
BGE 127 III 433
E.1c/aa).

1.2 Welcher Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren erspart werden kann, wenn auf die Berufung gegen den Vorentscheid eingetreten wird, ist weder dem angefochtenen Entscheid noch der Berufung zu entnehmen, so dass zweifelhaft erscheint, ob die formellen Anforderungen für die Anhandnahme der Berufung erfüllt sind (vgl.
BGE 118 II 91
E. 1). Immerhin kann angenommen werden, die Höhe des - von der Klägerin angeblich berechtigterweise ersetzten - Schadens, der nach ihrer Behauptung von der Untermieterin verursacht wurde, erfordere ein Beweisverfahren. Es kann daher als auf der Hand liegend angesehen werden, dass Gründe der Prozessökonomie das Eintreten auf die Berufung rechtfertigen.

2.

Solidarität unter mehreren Schuldnern entsteht gemäss
Art. 143 OR
, wenn sie erklären, dass dem Gläubiger gegenüber jeder einzelne für die Erfüllung der ganzen Schuld haften wolle.

2.1 Die Erklärung im Sinne von
Art. 143 OR
braucht nach konstanter Praxis und herrschender Lehre nicht ausdrücklich abgegeben zu werden, sondern kann sich auch aus den Umständen und dem gesamten Inhalt des Vertrags ergeben (
BGE 123 III 53
E. 5 S. 59;
116 II 707
E. 3 S. 712, je mit Hinweisen; vgl. auch Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Bd. II, N 3914; Schnyder, Basler Kommentar, 3. Aufl., N 6 zu
Art. 143 OR
; Guhl/Koller, Das schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl.,
§ 6 N 7
, S. 30; Romy, Commentaire Romand, N 7 zu
Art. 143 OR
). Ob eine derartige Willenserklärung abgegeben worden ist, beurteilt sich - wenn ein tatsächlicher (übereinstimmender) Wille nicht festgestellt ist - nach dem Vertrauensprinzip (
BGE 116 II 707
E. 3 S. 712). Die Erklärung ist danach so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durfte und musste (
BGE 130 III 686
E. 4.3.1 mit Verweisen). Dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei überprüft.

2.2 Die Beklagten haben am 20. Dezember 1982 nach Abschluss einer Zusatzvereinbarung zum (Unter-)Mietvertrag zwischen C.________ und der Z.________ AG ausdrücklich erklärt, dass sie für die Erfüllung des Mietvertrages sowie der Zusatzvereinbarung solidarisch hafteten. Sie stellen nicht in Frage, dass sie damals als Aktionäre und Verwaltungsräte der Z.________ AG die umstrittene Solidarverpflichtung eingingen. Sie bestreiten jedoch, dass diese Verpflichtung weiterhin galt, nachdem der Untermietvertrag vom 15. Dezember 1976 und die Zusatzvereinbarung vom 20. Dezember 1982 per 30. Juni 1990 gekündigt wurden und das Mietverhältnis mit Vereinbarung vom 6. Juli 1990 nach vergleichsweiser Erstreckung bis zum 30. September 1992 definitiv beendet worden sei. Sie machen geltend, mit dem Abschluss eines neuen Untermietvertrages ab Oktober 1992 zwischen der Klägerin als Untervermieterin anstelle von C.________ und der Z.________ AG sei die am 20. Dezember 1982 vereinbarte Solidarverpflichtung dahingefallen und sie hätten sich gegenüber der neuen Untervermieterin nicht mehr für die Erfüllung des Mietvertrags solidarisch verpflichtet.

2.3 Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (
Art. 63 Abs. 2 OG
) zu den Umständen des Vertragsschlusses wurden zwischen der Klägerin und der Z.________ AG keine Abreden über eine Änderung der bisherigen Konditionen des Untermietverhältnisses - über den Vergleich vom 6. Juli 1990 hinaus - getroffen. Ungeachtet des Parteiwechsels auf Seiten der Untervermieter blieben nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil auch die beteiligten natürlichen Personen dieselben. Denn die bisher solidarisch verpflichteten Beklagten blieben Aktionäre und zeichnungsberechtigte Verwaltungsräte der Z.________ AG. Anstelle von C.________ trat zwar die Klägerin als neue Untervermieterin. Diese war jedoch von C.________ gegründet worden und wurde von diesem wirtschaftlich beherrscht. Die Vorinstanz hat aus diesen Umständen zutreffend geschlossen, dass mit der Weiterführung der bisherigen Vertragsbedingungen nach Treu und Glauben auch die Solidarverpflichtung gegenüber der neuen Untervermieterin weitergelten sollte. Sie hat dabei berücksichtigt, dass das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung im Synallagma des Mietvertrags zwar unmittelbar durch die Solidarverpflichtung der Beklagten als Aktionäre und Organe der Untermieterin nicht berührt wird, dass sich jedoch das Insolvenz-Risiko für die Untervermieterin durch diese Verpflichtung wesentlich verringerte. Die Beklagten durften nach Treu und Glauben nicht annehmen, dass bei Fortsetzung des Vertrages zu den bisherigen Konditionen die vom bisherigen Untervermieter wirtschaftlich beherrschte Aktiengesellschaft auf die Solidarverpflichtung zu verzichten bereit sei. Mit der Übernahme der bisherigen Konditionen mussten die Beklagten als Organe der Untermieterin nach Treu und Glauben auch ihre Solidarverpflichtung als übernommen ansehen.

2.4 Was die Beklagten dagegen vorbringen, überzeugt nicht. Ihre Behauptung, dass die Klägerin im Unterschied zu deren Gründer und Aktionär kein Interesse an der Solidarverpflichtung gehabt habe, hat die Vorinstanz verworfen, weil die Beklagten keine Äusserungen ihnen gegenüber gemacht hatten, welche sie zur Annahme hätten berechtigen können, es bestehe in der Interessenlage ein wesentlicher Unterschied zwischen dem früheren Untervermieter und der von ihm wirtschaftlich beherrschten Klägerin. Weshalb die Beklagten, wie sie vorbringen, für ihre Behauptung mangelnden Interesses der Klägerin nicht beweispflichtig sein sollten, ist nicht nachvollziehbar. Die Behauptung der Beklagten, die Klägerin verfüge über grössere finanzielle Ressourcen als ihr Aktionär, wird im angefochtenen Urteil als von der Klägerin bestritten qualifiziert; die Vorinstanz hat dazu keine Feststellungen getroffen. Die Beklagten verkennen sodann die Bedeutung des Vertrauensgrundsatzes, wenn sie die Ansicht vertreten, es erübrige sich eine Auslegung des durch konkludentes Verhalten abgeschlossenen Vertrags mangels einer Erklärung oder eines Vertragsdokuments. Gerade auch aus konkludentem Verhalten ist unter Umständen nach Treu und Glauben eine bestimmte Willensäusserung abzuleiten. Wenn die Beklagten zudem sinngemäss behaupten, es hätte einer ausdrücklichen Erklärung zur Begründung bzw. Weiterführung der Solidarverpflichtung bedurft, so setzen sie sich in Widerspruch zur allgemein anerkannten Auslegung von
Art. 143 OR
(oben E. 2.1).
Art. 8 ZGB
bezieht sich sodann auf beweisfähige, erhebliche Tatsachen und nicht auf die Rechtsfrage, ob aus den tatsächlich feststehenden Umständen nach Treu und Glauben auf eine Willensäusserung bestimmten Inhalts zu schliessen ist. Dies verkennen die Beklagten, wenn sie eine Verletzung von
Art. 8 ZGB
rügen. Die Vorinstanz hat auch nicht verkannt, dass die Parteien ab 1. Oktober 1992 ein neues Mietverhältnis begründet haben. Sie hat jedoch zutreffend dem Umstand massgebendes Gewicht beigemessen, dass die bisherigen Vertragsbedingungen ohne Änderung weiter erfüllt wurden und bundesrechtskonform erkannt, dass die Solidarverpflichtung der Beklagten Teil dieser Vertragsbedingungen bildete. Dass diese Verpflichtung erst in einer Zusatzvereinbarung sechs Jahre nach Abschluss des ursprünglichen Vertrags vereinbart wurde, ändert nichts daran, dass die Solidarverpflichtung im Zeitpunkt des Vertragseintritts der Klägerin Teil der Vertragsbedingungen bildete und daher aufgrund des richtig verstandenen Vertrauensgrundsatzes von der Klägerin als mitübernommen erachtet werden durfte.

3.

Die Beklagten halten daran fest, dass "eine unbegrenzte und somit unbeschränkte Solidarhaftung eine übermässige Bindung im Sinne von
Art. 27 ZGB
" darstelle.

3.1
Art. 27 ZGB
statuiert zum Schutz der Persönlichkeit vor übermässiger Bindung, dass sich niemand seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grade beschränken kann (
BGE 129 III 209
E. 2.2.). Insbesondere muss sich eine Vertragspartei von der Vertragsbindung befreien können, wenn die Fortführung des Vertragsverhältnisses eine unzumutbare Einschränkung ihrer Persönlichkeitsrechte bedeuten würde (
BGE 128 III 428
E. 3c S. 431 f.). Als übermässig im Sinne von
Art. 27 ZGB
sind dabei jedoch nach konstanter Rechtsprechung wirtschaftliche Einschränkungen nur zu betrachten, wenn sich der Verpflichtete der Willkür seines Vertragspartners ausliefert, seine wirtschaftliche Bewegungsfreiheit aufgehoben oder in einem Masse einschränkt wird, dass die Grundlagen seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet sind (
BGE 123 III 337
E. 5 S. 345 f. mit Hinweisen).

3.2 Den Beklagten kann nicht gefolgt werden, wenn sie davon ausgehen, sie hätten sich mit ihrer Solidarverpflichtung für die gehörige Erfüllung des Untermietvertrages unbegrenzt und unbeschränkt verpflichtet. Ihre Verpflichtung war an Bestand und Gültigkeit des Untermietvertrages gebunden und die Vorinstanz hat insofern zutreffend festgehalten, dass der Untermietvertrag von den Beklagten in ihrer Eigenschaft als Organe der Untermieterin für diese hätte gekündigt werden können, wenn sie sich ihrer Solidarverpflichtung entledigen wollten. Wenn die Beklagten vorbringen, sie hätten dazu keinen Anlass gehabt, weil sie angenommen hätten und hätten annehmen dürfen, dass sie ab Oktober 1992 von dieser Solidarverpflichtung ohnehin befreit seien, beanstanden sie letztlich wiederum die Auslegung dieses Untermietvertrages nach dem Vertrauensgrundsatz. Die vertragliche Bindung der Beklagten war durch Kündigung des Untermietvertrags lösbar und damit objektiv nicht übermässig. Die Vorinstanz hat
Art. 27 ZGB
zutreffend ausgelegt, wenn sie entgegen der Ansicht der Beklagten eine unzumutbare Einschränkung ihrer Persönlichkeitsrechte nicht zu erkennen vermochte.

4.

Die Beklagten rügen schliesslich eine Verletzung von Art. 24 bzw. 25 OR und berufen sich auf Erklärungsirrtum.

4.1 Der Erklärungsirrtum ist dadurch charakterisiert, dass sich der Irrende eine falsche oder fehlende Vorstellung über die Bedeutung seines eigenen Erklärungsverhaltens macht, während der Adressat das Erklärungsverhalten nach Treu und Glauben abweichend vom tatsächlich Gewollten verstehen darf, so dass nach dem Vertrauensgrundsatz eine vertragliche Bindung - mit dem Inhalt, den der Adressat sich vorgestellt hat - entsteht (
BGE 110 II 293
E. 5a S. 302; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Bd. I, N 809 ff.). Der Erklärungsirrtum macht den Vertrag nur dann einseitig unverbindlich, wenn er wesentlich ist (vgl.
Art. 23 OR
und Art. 24 Abs. 1 Ziffern 1-3 OR; vgl. auch Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Bd. I, N 826 f.).

4.2 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil nicht als bewiesen erachtet, dass sich die Beklagten tatsächlich falsche Vorstellungen über die Weitergeltung ihrer solidarischen Verpflichtung für die Erfüllung des Untermietvertrages gegenüber der neuen Untervermieterin machten. Sie hat das tatsächliche Vorliegen des behaupteten Erklärungsirrtums verneint; denn wenn nicht bewiesen ist, dass der Inhalt der Erklärung, wie sie nach den Umständen von der Klägerin verstanden werden durfte und musste, mit dem tatsächlichen Willen der Beklagten nicht übereinstimmte, liegt ein Erklärungsirrtum nicht vor (
BGE 110 II 293
E. 5a S. 302). Die Beklagten bringen gegen die tatsächliche Feststellung keine im vorliegenden Verfahren zulässige Rügen vor (
Art. 63 Abs. 2 OG
). Ist aber von der für das Bundesgericht im Berufungsverfahren verbindlichen Feststellung auszugehen, dass sich die Beklagten keine falschen Vorstellungen machten, so hat die Vorinstanz den Erklärungsirrtum bundesrechtskonform verneint. Auf die Rügen der Beklagten, die sich allein gegen die Eventualbegründung zur Wesentlichkeit eines allfälligen Erklärungsirrtums richten, ist nicht einzutreten (
BGE 117 II 432
E. 2a S. 441;
115 II 67
E. 3 S. 72, je mit Hinweisen).

5.

Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtsgebühr ist bei diesem Verfahrensausgang von den Beklagten zu tragen (
Art. 156 Abs. 1 OG
). Sie haben der Klägerin überdies deren Parteikosten zu ersetzen (
Art. 159 Abs. 2 OG
). Gebühr und Parteientschädigung, die sich nach dem Streitwert bemessen, sind den Beklagten solidarisch, intern je zur Hälfte zu auferlegen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit (intern je zur Hälfte) auferlegt.

3.

Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit (intern je zur Hälfte) mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. September 2005

Im Namen der I. Zivilabteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: