bger · 1C 203/2014 · 2015-04-08 · de

Baueinsprache | Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 08.04.2015 1C 203/2014 (1C_203/2014)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit public 08.04.2015 1C 203/2014 (1C_203/2014)
Tribunale federale I Corte di diritto pubblico 08.04.2015 1C 203/2014 (1C_203/2014)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_203/2014
Urteil vom 8. April 2015
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________ und B.________,
2. C.________ und D.________,
3. E.________,
4. F.________,
5. G.________,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco B. Biancotti,
gegen
H.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andri Mengiardi,
Gemeinde Sils i.E./Segl, 7514 Sils/Segl Maria,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger.
Gegenstand
Baueinsprache,
Beschwerde gegen das Urteil vom 13. Februar 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer.
Sachverhalt:
A.
Am 3. Dezember 1976 beschloss die Gemeinde Sils i.E./Segl den Quartierplan Seglias, der am 12. April 1977 von der Bündner Regierung genehmigt wurde (im Folgenden: Quartierplan 1977). Im Jahr 2007 erfolgte eine Revision des Quartierplans Seglias (im Folgenden: Quartierplan 2007). Für Parzelle Nr. 2863 wurde die Bezeichnung der westlichen Baulinie geändert, indem "hinweisend" durch "verbindlich" ersetzt wurde.
B.
Am 17. Februar 2011 erwarb der in Rüschlikon wohnhafte H.________ die Parzelle Nr. 2863 in Seglias. Er reichte am 1. April 2011 ein erstes Baugesuch und am 20. Juni 2012 ein abgeändertes Baugesuch ein. Gegen das Bauvorhaben erhoben u.a. die Stockwerkeigentümer der östlich angrenzenden Parzellen Nrn. 2882, 2883 und 2884 (Chesa Polaschin A, B und C) Einsprache.
Am 22. August 2012 wies der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl die Einsprache ab und entsprach dem (abgeänderten) Baugesuch mit Auflagen und Bedingungen. Unter anderem wurde der Bauherr verpflichtet, den gesamten neuen Wohnraum auf Parzelle Nr. 2863 der ortsansässigen Bevölkerung als Erstwohnraum i.S.v. Art. 71 des Baugesetzes der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 18. November 2010 (BauG/Sils) zur Verfügung zu stellen.
C.
Gegen den Bau- und Einspracheentscheid erhoben die Einsprecher am 14. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde am 21. November 2012 ab.
Das Bundesgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde der Stockwerkeigentümer der Chesa Polaschin A am 10. Juni 2013 im Wesentlichen gut und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurück (Urteil 1C_147/2013).
Dieses wies die Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft Chesa Polaschin A am 13. Februar 2014 erneut ab.
D.
Dagegen haben die im Rubrum genannten Stockwerkeigentümer am 14. April 2014 wiederum Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei die Sache zur Aufhebung der Baubewilligung vom 22. August 2012, eventualiter zur Ergänzung des Sachverhalts und neuem Entscheid, an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie ersuchen um die Durchführung eines Augenscheins und die Erstellung einer Fotomontage bzw. eines Baumodells im Rahmen einer Expertise.
E.
Der Beschwerdegegner H.________ beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventuell sei sie abzuweisen. Die Gemeinde Sils i.E./ Segl schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Beteiligten an ihren Anträgen fest.
F.
Mit Verfügung vom 4. Juni 2014 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben, zur Beschwerde legitimiert (
Art. 89 Abs. 1 BGG
).
1.1.
Die Beschwerdeführer stellen zwar formal nur einen Rückweisungsantrag. Allerdings gibt sich aus diesem (Rückweisung zwecks Aufhebung der Baubewilligung) sowie aus der Beschwerdebegründung zweifelsfrei, dass sie die Aufhebung der Baubewilligung, d.h. die Abweisung des Baugesuchs, anstreben. Insofern liegt sinngemäss ein Sachantrag vor, der es dem Bundesgericht erlauben würde, in der Sache selbst zu entscheiden und gegebenenfalls den Bauabschlag zu erteilen, sofern die Sache spruchreif sein sollte (
Art. 107 Abs. 2 BGG
), ohne damit über die Begehren der Parteien hinauszugehen (
Art. 107 Abs. 1 BGG
).
1.2.
Der angefochtene Entscheid erging aufgrund eines Rückweisungsentscheids des Bundesgerichts. Dessen Erwägungen binden nicht nur die untere Instanz, sondern sind - im nachfolgenden Umgang - auch für das Bundesgericht selbst verbindlich (
BGE 135 III 334
E. 2.1 S. 335 f.;
133 III 201
E. 4.2 S. 208). Auf die bereits im Urteil 1C_147/2013 definitiv beurteilten Aspekte ist daher nicht zurückzukommen. Unzulässig sind auch Rügen, die im damaligen Verfahren nicht erhoben wurden, obwohl dazu Anlass bestanden hätte. Nicht einzutreten ist deshalb auf die neuen Vorbringen zur ungewöhnlichen Dachform des Bauprojekts und die in diesem Zusammenhang erhobenen weiteren Rügen (mangelhafte Einordnung; unterlassener Beizug eines Bauberaters). Die Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF) und die Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der Baulinie ist nur nochmals zu prüfen, wenn für die Gebäudehöhe noch die Legende zum Gestaltungsplan 1977 massgeblich sein sollte (vgl. Urteil 1C_147/2013 E. 3.3 am Ende und E. 5).
1.3.
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG
beruht (
Art. 105 und
Art. 97 Abs. 1 BGG
). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (
Art. 99 Abs. 1 BGG
). Inwiefern dies für die von den Beschwerdeführern neu eingereichten Unterlagen oder erstmals vorgetragenen Tatsachen zutrifft, ist im jeweiligen Zusammenhang zu prüfen.
Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen entnehmen lässt, ist es für die Beurteilung des Falls nicht erforderlich, einen Augenschein durchzuführen oder über Fotomontagen und Modelle zu verfügen. Die diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführer sind daher abzuweisen.
2.
Streitig ist in erster Linie die Berechnung der Gebäudehöhe. Die Legende zum Gestaltungsplan 1977 sah vor, dass die Gebäudehöhe vom Bezugsniveau bis zur tiefstliegenden Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut gemessen werde. Im revidierten Gestaltungsplan 2007 fehlt dieser Hinweis; auch die dazugehörigen Quartierplanvorschriften (QPV) enthalten keine entsprechende Regelung. Gemäss Art. 5 Abs. 2 QPV ist mangels einer speziellen Regelung auf die jeweils geltenden allgemeinen Bauvorschriften abzustellen, d.h. für die Gebäudehöhe auf Art. 26 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 18. November 2010 (BG Sils). Danach bestimmt sich die Gebäudehöhe nach dem Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Beim umstrittenen Bauvorhaben weisen die Hauptgebäudeecken folgende Höhen auf: 4.10 m, 5.57 m, 5.52 m und 6.05 m. Die zulässige Gebäudehöhe von 4.10 m wäre daher eingehalten, wenn nur auf den tiefstliegenden Schnittpunkt abgestellt würde; dagegen wäre sie überschritten, wenn das Mittel der Gebäudeecken (hier: 5.31 m) massgeblich wäre.
Das Bundesgericht hielt im Rückweisungsentscheid fest, dass weder das Verwaltungsgericht noch die Gemeinde Anhaltspunkte (z.B. aus der Entstehungsgeschichte der Revision) genannt hätten, die dafür sprechen würden, dass die Berechnung der Gebäudehöhe gemäss Gestaltungsplan 1977 beibehalten werden sollte. Sie hätten auch nicht dargelegt, weshalb die Messweise gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG/Sils (Abstellen auf das Mittel der Hauptgebäudeecken) im Quartierplangebiet Seglias zu unerwünschten Ergebnissen führen würde. Allerdings könne nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass es Gründe für die Beibehaltung der bisherigen Messweise geben könnte, die dem Willkürverbot standhalten würden. Da sich die Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht lediglich auf das kantonale Raumplanungs- und das kommunale Baugesetz berufen hätten, habe sich das Verwaltungsgericht nicht zum neuen Gestaltungsplan geäussert. In dieser Konstellation rechtfertige es sich, die Sache an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen, damit dieses die Gebäudehöhe nochmals beurteile, unter Berücksichtigung des Gestaltungsplans 2007.
Im Folgenden sind die vom Verwaltungsgericht im zweiten Rechtsgang vorgebrachten Gründe für die Beibehaltung der Messweise gemäss Gestaltungsplanlegende 1977 (Messung an der tiefstliegenden Schnittlinie) und die dagegen erhobenen Rügen zu prüfen.
3.
Das Verwaltungsgericht untersuchte zunächst die Entstehungsgeschichte. Grund für die Quartierplanrevision 2007 sei gewesen, dass die Gemeinde anhand von Baugesuchen im Jahre 2000 die faktische Änderung der Plangrundlagen des betreffenden Quartierplangebiets festgestellt habe. Dieser Missstand habe mit der Quartierplanrevision 2007 behoben werden sollen. Konkret sei es um die Anpassung an die Grundbuchvermessung und an tatsächliche Gegebenheiten, die Gewährleistung einer genügenden Anzahl Garagenausgänge aus den Tiefgaragen sowie die Revision der Quartierplanvorschriften, insbesondere der Gestaltungsvorschriften und der Vorschriften zu Garagenausstiegen, gegangen. Dagegen seien keine inhaltlichen Anpassungen geplant gewesen, wie namentlich die Änderung der Berechnungsweise der Gebäudehöhe. Die Behauptung der Beschwerdeführer, mit der Quartierplanrevision habe auch einer Erhöhung der Rechtssicherheit erzielt werden sollen, u.a. durch eine einheitliche Regelung der Bemessung der Gebäudehöhen im ganzen Gemeindegebiet, finde nirgends eine Stütze. Vielmehr gebe es sachlich gute und gerechtfertigte Gründe für die Beibehaltung der ursprünglichen Messweise (vgl. dazu unten E. 4 und 5). Es sei daher von einer versehentlichen Streichung des Kommentars zur Gestaltungsplanlegende auszugehen.
3.1.
Die Beschwerdeführer machen dagegen in erster Linie geltend, dass es keine Rolle spiele, ob die alte Messvorschrift bewusst oder unbewusst aufgehoben worden sei; entscheidend sei, dass sie weder in den neuen Quartierplan noch in die neuen Quartierplanvorschriften übernommen und damit rechtskräftig aufgehoben worden sei. Im Übrigen verweisen sie auf ein Schreiben der Gemeinde vom 1. September 2003 an den beauftragten Raumplaner, wonach die Quartierplanvorschriften ein Minimum an gestalterischen Vorschriften enthalten und wenn immer möglich die allgemeinen baugesetzlichen Vorschriften zur Anwendung kommen sollten. Im öffentlich publizierten Einleitungsbeschluss vom 25. September 2003 sei denn auch ausdrücklich auf die Änderung der Quartierplanvorschriften hingewiesen worden.
3.2.
Die in den vorinstanzlichen Akten liegenden Unterlagen zur Quartierplanrevision enthalten keinen ausdrücklichen Hinweis auf eine geplante Änderung der Gebäudemessweise, aber auch keine Aussage zu deren Beibehaltung. Da die Quartierplanvorschriften geändert und dabei, soweit möglich, eine Harmonisierung mit den allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinde angestrebt wurde, war zumindest für Aussenstehende nicht erkennbar, dass es sich um ein gesetzgeberisches Versehen handelte. Unter diesen Umständen rechtfertigt die Entstehungsgeschichte der Revision für sich allein nicht die Anwendung einer nicht mehr vorhandenen Bestimmung, in Abweichung von der allgemeinen Regel (Art. 26 BauG/Sils i.V. Art. 5 Abs. 2 QPV). Vielmehr bedürfte es hierfür eines Anhaltspunkts in Wortlaut, Systematik oder Sinn und Zweck der geltenden Quartierplanbestimmungen.
4.
Gemäss Rückweisungsentscheid war denn auch in erster Linie zu prüfen, ob das Abstellen auf die Messweise nach Art. 26 BauG/Sils für das Quartierplangebiet Seglias zu unerwünschten Ergebnissen führen würde. Liessen sich beispielsweise die differenzierten Vorgaben des Gestaltungsplans zur Staffelung der Gebäudehöhe unter Zugrundelegung der kommunalen Messvorschrift nicht sinnvoll umsetzen, könnte willkürfrei argumentiert werden, dass die alte Messvorschrift den Gestaltungsplanvorgaben zur Gebäudehöhe immanent sei und deshalb - trotz Fehlens einer ausdrücklichen Bestimmung - weitergelten müsse.
4.1.
Das Verwaltungsgericht führte aus, dass es sachlich gute und gerechtfertigte Gründe für die Beibehaltung der ursprünglichen Messweise gebe, insbesondere zur Erhaltung der angestrebten Kohärenz der in der Höhe gestaffelten Baukultur vom Quartierkern in die am Rande des Quartiers angesiedelten, kleineren Wohnbauten sowie mit allen übrigen Bauvorschriften. Dies gewährleiste die anvisierten Gestaltungsvorschriften bezüglich Grösse und Volumina der einzelnen Baukörper, vermeide eine Asymmetrie der Gebäudehöhen bei identischem Bezugsniveau und ermögliche die Einhaltung der ausgeschiedenen Baufenster und ziffernmässig festgelegten Bruttogeschossflächen. Hätten der Gesetzgeber und die Quartierplangenossen tatsächlich eine Vereinheitlichung der bisherigen Messregel für die Berechnung der Gebäudehöhen in die Praxis umsetzen wollen, so hätten sie diese Bestimmung nicht isoliert abändern dürfen. Vielmehr hätten sie in diesem Falle gleichzeitig weitere Anpassungen - wie z.B. bezüglich der Baufenster, der Baulinien usw. - vornehmen müssen.
4.2.
Die Beschwerdeführer rügen diese Erwägungen als willkürlich. Die Beibehaltung der im Gestaltungsplan 1977 vorgesehenen Messweise sei nicht erforderlich, um die vorgesehene Staffelung der Bauten im Quartierplangebiet sicherzustellen. Im Gegenteil: Werde die Gebäudehöhe nur an der niedrigsten Gebäudeecke gemessen, so werde die (im Gestaltungsplan nicht ausdrücklich, sondern nur mittels Gebäudehöhe und Dachneigung festgelegte) Firsthöhe unbestimmbar. So sei im streitigen Bauprojekt vorgesehen, den Kniestock der Ostfassade im Vergleich zur Westfassade um 1.42 m zu erhöhen und den Dachfirst diagonal aus der Achse zu verschieben, was zu einer Erhöhung des Dachfirsts führe. Damit werde der projektierte Bau praktisch gleich hoch wie die Bauten auf den Parzelle 2864 und 2865, obwohl der Gestaltungsplan die Gebäudehöhe auf Parzelle 2863 mit 4.10 m vorgebe (im Gegensatz zu 5.40 m auf den Nachbarparzellen), d.h. es sich um das niedrigste Haus im ganzen Quartier handle.
Für das vom Verwaltungsgericht erwähnte Prinzip der "Vermeidung einer Asymmetrie der Gebäudehöhen bei identischem Bezugsniveau" finde sich in der Quartiergestaltungsplanung Seglias kein Ansatzpunkt; vielmehr sähen sowohl der ursprüngliche Plan 1977 als auch der revidierte Plan 2007 bei Bauparzellen mit gleichem Bezugsniveau in der Regel unterschiedliche Gebäudehöhen vor (z.B. für die Parzellen 2863 - 2868, alle mit Bezugsniveau 1802.00 m.ü.M., Gebäudehöhen von 4.10 m, 5.40 m, 6.80 m und 8.10 m), um den Eindruck eines lebhaften, gewachsenen Quartiers zu vermitteln (keine gleichmässigen bzw. parallelen Häuserzeilen) und um sicherzustellen, dass die Hinterlieger in Bezug auf Licht, Besonnung und Aussicht möglichst wenig beeinträchtigt würden. Die Parzelle 2863 weise die geringste Gebäudehöhe (4.10 m) auf, aufgrund der Exposition, aber auch weil der Gebäudeabstand zur Parzelle 2882 der Beschwerdeführer sehr gering sei. Diese klaren planerischen Vorgaben würden missachtet, wenn es dem Beschwerdegegner gestattet werde, ein fast gleich hohes Haus (Firsthöhe 8.07 m; mittlere Höhe der Hauptgebäudeecken von 5.31 m) zu errichten wie auf den Parzellen Nrn. 2864 und 2865 (Firsthöhe rund 8.20 m; Gebäudehöhe 5.4 m).
Die vom Verwaltungsgericht favorisierte Messweise sei auch nicht nötig, um die Einhaltung der festgelegten BGF und der ausgeschiedenen Baufenster zu gewährleisten. Das Baufenster werde von der projektierten Baute gerade nicht eingehalten; vielmehr sei dem Beschwerdegegner eine Ausnahme zur Überschreitung der Baulinie gewährt worden. Zur BGF vertreten die Beschwerdeführer die Auffassung, diese sei im Vertrag zum Quartierplan Seglias vom 3. April 1976 (VQP) "endgültig" und "verbindlich" zugeteilt worden (Art. 2.8 und 3.3 VQP), unter Zugrundelegung von Art. 39 Abs. 3 der damals geltenden Bauordnung der Gemeinde Sils von 1975, wonach wesentlich mehr Flächen als nach heutigem Baugesetz anzurechnen gewesen seien (insbesondere 2/3 des Untergeschosses). Werde diese Berechnung zugrunde gelegt, werde die zulässige BGF bei Weitem aufgebraucht bzw. sogar überschritten.
Die Beschwerdeführer machen ausserdem geltend, sie hätten beim Kauf ihrer Parzelle darauf vertrauen dürfen, dass auf der Nachbarparzelle nur eine niedrigere (Gebäudehöhe 4.10 m) Baute errichtet werden dürfe, die ihnen auf der schönsten Seite noch Licht, Besonnung und Aussicht belasse. Die Gemeinde habe denn auch in ihrem Vorentscheid vom 17. März 2011 die Variante A (Erhöhung der Gebäudehöhe von 4.10 auf 5.40 m) ausgeschlossen, weil dies die hinterliegenden Liegenschaften unzumutbar beeinträchtigen würde. Es gehe nicht an, dasselbe Ergebnis über die Hintertür zu bewirken, durch die Zulassung einer Messmethode, die über keine gesetzliche Grundlage mehr verfüge.
4.3.
Die Beschwerdegegner und die Gemeinde halten die Argumentation des Verwaltungsgerichts für überzeugend und jedenfalls nicht für willkürlich. Zwar strebe der Quartierplan eine gestaffelte Baukultur vom Quartierkern in die am Rand des Quartiers angesiedelten kleineren Wohnbauten an. Die Parzelle des Beschwerdegegners (2863) und die benachbarten Parzellen 2864 und 2865 lägen jedoch allesamt am Quartierrand, weshalb das Gebäude auf Parzelle 2863 nicht zwingend kleiner sein müsse als die nordöstlich angrenzenden Bauten. Ohnehin hänge die Firsthöhe nicht nur von der Gebäudehöhe ab, sondern auch von der Form des Baufensters. Das trapezförmige breite Baufenster für Parzelle 2863 lasse eine ansehnliche Gebäudehöhe zu. Dies relativiere auch die Aussage der Beschwerdeführer, wonach im gesamten Quartier nirgends drei Gebäude nebeneinander mit gleicher Gebäudehöhe vorgesehen seien.
Als zusätzliches Argument führt der Beschwerdegegner an, dass nach der neuen Messweise die für das Quartier Seglias typischen, nicht parallel zur Firstrichtung verlaufenden Dachtraufen nicht mehr realisiert werden könnten, oder aber eine unregelmässige, verdrehte Dachneigung resultieren würde.
Die Messmethode des Gestaltungsplans 1977 führe nicht zu unbefriedigenden Resultaten; vielmehr fügten sich auch die Mehrfamilienhäuser, die nach dieser Methode bewilligt worden seien, durchaus harmonisch in das Quartier ein.
4.4.
Dem ist entgegenzuhalten, dass es nach den verbindlichen Erwägungen des Rückweisungsentscheids nicht darauf ankommt, ob die Beibehaltung der alten Messmethode (gemäss Planlegende 1977) zu unbefriedigenden Ergebnissen führt, sondern ob dies beim Wechsel zu einer neuen Messweise der Fall wäre, d.h. sich die Vorgaben des Quartierplans nicht mehr zweckmässig realisieren liessen, wenn die Gebäudehöhe neu nach Art. 26 BauG/Sils gemessen würde. Dies haben weder das Verwaltungsgericht noch die Beschwerdegegner aufgezeigt: Vielmehr ist davon auszugehen, dass die vom Gestaltungsplan angestrebte Höhenstaffelung zumindest ebensogut (wenn nicht besser) umgesetzt werden kann, wenn nicht auf die tiefstliegende Schnittlinie, sondern auf das Mittel aller Hauptgebäudeecken abgestellt wird: Für das Erscheinungsbild des Quartiers wie auch für die Rücksichtnahme auf Hinterlieger (Licht, Aussicht, etc.) ist die Gesamthöhe einer Baute massgeblich und nicht deren niedrigste Ecke.
Es mag sein, dass in Einzelfällen die zulässige BGF bei Anwendung der strengeren Messweise nicht voll ausgeschöpft werden kann. Dies beruht allerdings in erster Linie darauf, dass die im Quartierplanvertrag zugeteilte BGF nach der damals geltenden Bauordnung 1975 berechnet wurden, nach der wesentlich mehr Flächen angerechnet werden mussten. Nach ständiger Praxis der Gemeinde wird die BGF nicht mehr nach dieser alten Ordnung, sondern nach dem jeweils geltenden neuen Baugesetz berechnet, das sehr viel weniger Flächen anrechnet als früher (vgl. dazu Urteil 1C_147/2013 E. 3.3). Insofern hat sich auch die Bemessung der BGF im Laufe der Jahre geändert. Es ist davon auszugehen, dass viele bestehenden Bauten im Quartier BGF-Reserven aufweisen, wenn die Ausnützung nach heutigem Baugesetz berechnet wird. Dies erklärt auch, weshalb dem Beschwerdegegner eine Ausnahme zur Überschreitung der Baulinie erteilt werden musste, um die BGF ausschöpfen zu können, obwohl die Gemeinde die Gebäudehöhe nach der alten Messmethode bewilligt hatte.
Das Argument des Beschwerdegegners zu den Dachtraufen (das vom Verwaltungsgericht nicht aufgegriffen wurde) überzeugt nicht, da die Messung der Gebäudehöhe anhand der Mittel der Schnittpunkte an den Hauptgebäudeecken nicht verlangt, dass alle Gebäudeecken gleich hoch sind. Der Bauherrschaft steht somit wie bisher ein grosser Spielraum bei der Gestaltung der Bauten zu.
Insgesamt ist daher nicht erstellt, dass die Anwendung von Art. 26 BauG/Sils für die Bestimmung der Gebäudehöhe im Quartierplangebiet Seglias zu unerwünschten Ergebnissen führen würde.
5.
Das Verwaltungsgericht hielt die Beibehaltung der bisherigen Messweise schliesslich zur Vermeidung einer Diskriminierung der Grundstückeigentümer für notwendig, da das fragliche Quartierplangebiet schon fast vollständig überbaut sei. In dieser Situation wäre eine nachträgliche Änderung der seit Jahren angewandten Bauregeln absolut stossend.
5.1.
Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, dass die bestehende Überbauung nicht auf der vom Verwaltungsgericht favorisierten, sondern einer strengeren Messweise beruhe: Das Verwaltungsgericht habe erstmals im Urteil R 00 30/31 vom 27. Juni 2000 entschieden, dass im Quartierplangebiet Seglias gemäss Legende zum Quartiergestaltungsplan 1977 die Gebäudehöhe nur an der tiefstliegenden Schnittlinie eingehalten werden müssen; in den 23 Jahren davor sei stets verlangt worden, dass die Gebäudehöhe nirgends überschritten werde, d.h. an allen Schnittstellen zwischen Dachhaut und Aussenmauern eingehalten werde; dies gehe insbesondere aus dem Urteil der Verwaltungsgerichts VGE 466/93 vom 15. Dezember 1993 hervor (E. 2b S. 9 und E. 2c S. 10).
In dieser Zeitspanne seien 28 der heute im Quartier erstellten 30 Gebäude errichtet worden. Von den beiden Gebäude, die nach 2000 errichtet wurden, halte nur dasjenige auf Parzelle 2868 die Gebäudehöhe nicht an allen Schnittpunkten ein. Somit seien 95 % der Bauten (einschliesslich der Baute der Beschwerdeführer) nach einer Messmethode erstellt worden, die noch strenger sei als die heute geltende Regel gemäss Art. 26 BauG/Sils. Von einer Diskriminierung könne daher keine Rede sein, zumal der Beschwerdegegner von einer liberaleren Berechnung der BGF und einer Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der Baulinie profitiere. Die übrigen zwei unüberbauten Grundstücke stünden ohnehin im Eigentum der Gemeinde.
5.2.
Die Beschwerdegegner und die Gemeinde halten diese Vorbringen für unzulässige Noven. Im Übrigen träfen sie nicht zu: Der Beschwerdegegner reicht hierfür Bestätigungen der Gemeinde ein, wonach nicht nur die Baute auf Parzelle 2868, sondern auch die drei aneinander gebauten Häuser auf Parzelle 2871 (bewilligt 1978) sowie die Baute auf Parzelle 2862 (bewilligt 1999) die Gebäudehöhe nicht an allen Schnittpunkten einhielten. Auch aus dem Urteil VGU 466/93 vom 15. Dezember 1993 (E. 3e S. 11) ergebe sich, dass die Behörden schon damals die Gebäudehöhe vom Bezugsniveau bis zur tiefstliegenden Schnittstelle zwischen Aussenfassade und Dachhaut gemessen hätten.
5.3.
Die Beschwerdeführer bestreiten den Beweiswert der eingereichten Bestätigungen: Hinsichtlich Parzelle 2862 "tendiere" der Gemeindeschreiber lediglich zur Ansicht, dass die Maximalhöhe nur an einer Ecke eingehalten sei, ohne dafür aber sichere Anhaltspunkte zu haben. Für Chesa Muntanella (Parzelle Nr. 2879, bewilligt 1979) komme er aufgrund der Hausgeometrie selbst zum Ergebnis, dass die Maximalhöhe überall eingehalten werde. Die drei Bauten auf der heutigen Parzelle 2871 (früher: Parzellen 2869, 2870 und 2871) seien die ersten, die im Quartier Seglias erstellt worden seien. Sie hielten an allen Schnittpunkten die damals festgelegten maximalen Gebäudehöhen ein (Kennziffern 2
1
/2 und 3, d.h. 6.80 m bzw. 8.10 m), was anhand des beantragten Augenscheins überprüft werden könne. Die von der Gemeinde festgestellte Überschreitung der Gebäudehöhe an gewissen Schnittpunkten von Haus Rabgiusa (Parzelle 2869) ergebe sich nur, weil bei der Revision des Gestaltungsplans 2007 die Gebäudehöhe für Parzelle 2869 fehlerhaft übertragen worden sei und nunmehr 5.40 m statt 6.80 m betrage.
5.4.
Zunächst ist zu prüfen, ob die Vorbringen der Parteien zu den bestehenden Bauten zulässig sind.
Die Beschwerdeführer hatten schon vor Verwaltungsgericht vorgebracht, dass erst mit dem verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 27. Juni 2000 eine vom restlichen Gemeindegebiet abweichende, grosszügigere Methode zur Ermittlung der Gebäudehöhe eingeführt und diese sachlich nicht begründete Differenzierung mit der Gestaltungsplanrevision 2007 wieder beseitigt worden sei (Eingabe vom 19. August 2013 Ziff. 10 S. 11). Damit haben sie sinngemäss vorgebracht, dass die vor 2000 bewilligten Bauten nicht gemäss der vom Verwaltungsgericht für massgeblich erachteten Messweise bewilligt und erstellt worden seien. Da das Verwaltungsgericht dieser Argumentation nicht gefolgt ist, sondern im Gegenteil von einer stossenden und diskriminierenden nachträglichen Änderung der seit Jahren angewandten Bauregeln ausgegangen ist, hatten die Beschwerdeführer Anlass, detaillierte Ausführungen zur Gebäudehöhe der bestehenden Bauten zu machen. Sofern es sich überhaupt um Noven handelt, sind diese daher nach
Art. 99 Abs. 1 BGG
zulässig. Gleiches muss dann auch für die neuen Behauptungen der Beschwerdegegner zu dieser Frage gelten.
5.5.
Es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts im Detail zu ermitteln, wieviele der bestehenden Bauten im Quartierplangebiet nach welcher Messmethode bewilligt worden sind. Immerhin zeigt der in den Akten liegende Schriftenwechsel zwischen dem Beschwerdegegner und der Gemeinde, dass es schwierig war, überhaupt Beispiele für bestehende Bauten zu finden, welche die Gebäudehöhe nur an der tiefstliegenden Schnittlinie einhalten und anderswo überschreiten. Die Gemeinde räumt denn auch zuletzt ein, dass die Gebäudehöhenproblematik in den meisten Bewilligungsverfahren keine Rolle gespielt habe, d.h. dass viele in der Zeit zwischen 1977 und 2007 realisierten Projekte auch den Höhenvorschriften des kommunalen Baugesetzes entsprechen. Hält somit ein Grossteil der bestehenden Bauten die nach Art. 26 BauG/Sils gemessene Gebäudehöhe ein, kann nicht gesagt werden, dass den Eigentümern der letzten unüberbauten Grundstücke verwehrt werde, was dem Grossteil der übrigen Quartierplangenossen bereits zugute gekommen sei.
Es ist auch keine Vertrauensgrundlage ersichtlich, die nach Treu und Glauben eine Beibehaltung der bisherigen Messmethode verlangen würde. Insbesondere erwarb der Beschwerdegegner seine Liegenschaft bereits unter der Geltung des revidierten Zonenplans 2007, der keine von Art. 26 BauG/Sils abweichende Regelung mehr enthält.
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass keine wichtigen Gründe ersichtlich sind, die eine Beibehaltung der Messmethode gemäss Gestaltungsplanlegende 1977 erfordern würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Ermittlung der Gebäudehöhe gemäss Art. 26 BauG/Sils weder zu unerwünschten Ergebnissen führt (insbesondere hinsichtlich der Höhenstaffelung des Quartiers), noch eine Diskriminierung der Eigentümer der noch unüberbauten Liegenschaften im Quartier darstellt. Unter diesen Umständen ist es willkürlich, vom Fortbestand dieser Regel auszugehen, obwohl sie im revidierten Quartierplan und den dazugehörigen Vorschriften seit 2007 nicht mehr enthalten ist, und Art. 5 Abs. 2 QPV auf die jeweils geltenden allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinde verweist, d.h für die Gebäudehöhe auf Art. 26 Abs. 1 BauG/Sils.
7.
Ist nach dem Gesagten die Legende zum Gestaltungsplan 1977 für die Berechnung der Gebäudehöhe nicht mehr massgeblich, müssen die Einwände der Beschwerdeführer zur Berechnung der BGF und zur Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Baulinie nicht mehr geprüft werden (vgl. Urteil 1C_147/2013 E. 5).
Da das streitige Bauvorhaben die Gebäudehöhe gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG/Sils nicht einhält, erweist sich das Baugesuch als nicht bewilligungsfähig und ist abzuweisen.
Damit obsiegen die Beschwerdeführer im Wesentlichen. Der private Beschwerdegegner wird damit kosten- und entschädigungspflichtig (
Art. 66 und 68 BGG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer, vom 13. Februar 2014, sowie der Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 22. August 2012 werden aufgehoben. Das Baugesuch von H.________ vom 1. April 2011 (mit Projektänderung vom 20. Juni 2012) wird abgewiesen.
2.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten des vorangegangenen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdegegner H.________ auferlegt.
4.
Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Sils i.E./Segl und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. April 2015
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Gerber