bger · 7B_879/2025 · 2026-01-30 · fr
Séquestre
Procédure pénale


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

7B_879/2025

Arrêt du 30 janvier 2026

IIe Cour de droit pénal

Composition

MM. et Mme les Juges fédéraux Abrecht, Président,

van de Graaf et Kölz.

Greffière : Mme Kropf.

Participants à la procédure

A.________,

représentée par Me Jana Burysek, avocate,

recourante,

contre

B.________,

représentée par Me Pascal de Preux, avocat,

intimée,

Ministère public de l'arrondissement de Lausanne, p.a. Ministère public central du canton de Vaud, avenue de Longemalle 1, 1020 Renens.

Objet

Séquestre,

recours contre l'arrêt de la Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 22 juillet 2025 (n° 538 - PE17.023410-JRA).

Faits :

A.

A.a.
Dès le 17 mai 2000, A.________ et C.________ ont été les associés gérants de la société D.________ Sàrl, à V.________, ainsi que, depuis le 12 avril 2011, les administrateurs et actionnaires de la société E.________ SA, à V.________.

A.b.
Cette seconde société avait notamment comme but "toutes opérations immobilières". Ses statuts indiquaient que, le 7 avril 2011, elle avait repris de A.________ et de C.________ la parcelle xxx de la commune de V.________ (...) et le permis de construire y relatif pour le montant de 4'100'000 francs. D.________ Sàrl a fourni des prestations dans le cadre de la construction de ces immeubles.

A.c.
La société E.________ SA a constitué la parcelle xxx en une propriété par étages (PPE) de six lots, dite "H.________", dont font partie les lots xxx-4, xxx-5 et xxx-6.

Les lots xxx-4 et xxx-5 (duplex) ont été vendus le 9 mai 2011 par E.________ SA à B.________ pour le montant de 6'730'000 francs; un acompte de 2'019'000 fr. a été versé. À la suite de multiples dysfonctionnements et retards dans la construction du duplex, B.________ a renoncé à son acquisition. Par transaction judiciaire du 14 janvier 2015, E.________ SA, représentée par C.________ en tant qu'administrateur-président, s'est engagée à rembourser à B.________, pour solde de tout compte, la somme de 2'200'000 fr. dans un délai fixé au 31 janvier 2018; en cas de vente du duplex avant cette échéance, le paiement du montant convenu devait intervenir dans les trente jours. Le 9 mars 2017, E.________ SA a vendu les lots xxx-4 et xxx-5 pour un prix de 3'750'000 fr. à la société F.________ SA (cf. le contrat "Exécution de vente" du 2 juin 2017).

Quant au lot xxx-6, il a été vendu le 10 octobre 2016 "brut de finitions" par E.________ SA à la société I.________ SA pour la somme de 1'900'000 francs. Quelques jours auparavant, soit le 3 octobre 2016, la société I.________ SA avait versé 400'000 fr. à D.________ Sàrl - à titre d'honoraires selon les déclarations du représentant de la société I.________ SA - pour quelque 300'000 fr. de travaux de transformation (cf. une "convention pour prestation d'architecte du 28 septembre 2016").

A.d.
La faillite de E.________ SA a été prononcé le 6 juillet 2017 et la société a été radiée du Registre du commerce le 24 mars 2021.

B.

B.a.
Le 27 novembre 2017, B.________ a déposé plainte pénale contre A.________ et C.________.

Selon cette écriture, les deux précités auraient délibérément bradé les parcelles xxx-4 et xxx-5 et ainsi précipité la faillite de E.________ SA, dont la partie plaignante se retrouvait créancière principale à hauteur de 2'200'000 francs. Selon B.________, les prévenus pourraient avoir déjà su à la date de la signature de la convention judiciaire du 14 janvier 2015 que leur société E.________ SA n'allait jamais tenir son engagement financier et ils pourraient alors avoir été en train de planifier le transfert des actifs de cette société en leur faveur.

B.b.
Le 28 novembre 2017, le Ministère public de l'arrondissement de Lausanne (ci-après : le Ministère public) a ouvert une instruction pénale contre A.________ et C.________ pour diminution de l'actif au préjudice des créanciers, subsidiairement gestion fautive. Il leur reprochait d'avoir vendu les parcelles xxx- 4 et xxx-5 pour un montant représentant environ 55 % de leur valeur comptable et d'avoir perçu des honoraires exagérés en faveur de leur autre société, D.________ Sàrl.

B.c.
Il ressort notamment d'un rapport de la Police de sûreté du 27 mars 2019qu'en l'absence d'un quelconque accord écrit entre E.________ SA et D.________ Sàrl pour la promotion du "H.________", les enquêteurs avaient été contraints de procéder par déductions et d'établir un échéancier de paiement proportionnel aux lots vendus avant la faillite, ce qui leur avait permis d'arriver à la conclusion qu'un montant de 550'000 fr. aurait été versé en trop à D.________ Sàrl, soi-disant à titre d'honoraires, occasionnant ainsi un manque supplémentaire pour les créanciers.

B.d.
Par ordonnance du 26 juillet 2019, le Ministère public a ordonné le séquestre de la part PPE (...) de la parcelle yyy, sise [...] à L.________, acquise par A.________ le 7 mai 2018, et a requis du Registre foncier de cette commune qu'il procède à l'inscription d'une interdiction du droit d'aliéner.

Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal vaudois (ci-après : la Chambre des recours pénale) le 15 septembre 2019 (cause n° 686), puis par arrêt du Tribunal fédéral le 6 mai 2020 (cause 1B_581/2019).

B.e.
Le 6 avril 2020, les prévenus ont sollicité la levée du séquestre portant sur la part PPE de L.________. À l'appui de cette requête, ils se sont prévalus d'une expertise de K.________, experte en immobilier, du 25 mars 2020 qui estimait la valeur en 2017 des lots xxx-4 et xxx-5 - prise en compte pour chaque lot séparément - à un total de 3'765'000 fr.; la demande pour de telles surfaces (plus de 600 m²) s'étant drastiquement réduite depuis les cinq années précédentes, cela avait induit une forte diminution de prix, en particulier en 2017.

Le Ministère public a rejeté cette requête par ordonnance du 14 avril 2020, confirmée le 12 juin 2020 (cause n° 392) par la Chambre des recours pénale. Celle-ci a notamment relevé que si, selon l'expertise, les lots xxx-4 et xxx-5 avaient été vendus à la valeur du marché, un complément d'expertise était en cours; la détermination du prix du marché ne permettait pas non plus d'exclure tout soupçon d'infraction quant à une diminution délibérée des actifs de la société des prévenus à leur profit et au détriment de ses créanciers, vu notamment le versement d'honoraires exagérés à D.________ Sàrl.

B.f.
Selon le rapport d'expertise complémentaire du 27 mai 2020, la valeur des lots xxx-4 et xxx-5, prise en tant que duplex en un seul bloc, s'élevait à 3'000'000 francs.

Le 20 septembre 2023, le Ministère public central, division criminalité économique, a également produit un rapport.

B.g.
La société D.________ Sàrl en liquidation a été déclarée en faillite par défaut des parties à partir du 10 octobre 2024.

C.

C.a.
Sans nouvelle depuis le courrier du Ministère public du 4 mars 2024 indiquant que l'acte d'accusation serait établi prochainement, A.________ et C.________ ont requis le 17 janvier 2025 la levée immédiate du séquestre portant sur la part PPE de L.________, ainsi que l'octroi d'une indemnité en réparation du tort moral subi.

Par ordonnance du 3 février 2025, le Ministère public a refusé de lever ce séquestre. Il a en particulier considéré que les prévenus étaient toujours soupçonnés d'avoir touché un dessous de table de 400'000 fr. le 3 octobre 2016 dans le cadre de l'achat par la société I.________ SA du lot xxx-6et d'avoir fait verser par la société E.________ SA des honoraires exagérés, soit 656'170 fr. 35, à D.________ Sàrl le 11 octobre 2016.

C.b.
Par arrêt du 22 juillet 2025, la Chambre des recours pénale a rejeté le recours formé par A.________ et par C.________ contre cette ordonnance (ch. I et II du dispositif). Elle a alloué une indemnité de 965 fr. à B.________ pour la procédure cantonale de recours à la charge de A.________ et de C.________, à parts égales et solidairement entre eux (ch. III du dispositif). Elle a fixé l'indemnité allouée au défenseur d'office des deux précités à 993 fr. (ch. IV du dispositif) et a mis à leur charge, à parts égales et solidairement entre eux, les frais d'arrêt, par 2'200 fr., ainsi que l'indemnité de 993 fr. (ch. V du dispositif), indemnité qu'ils étaient tenus de rembourser à l'État dès que leur situation financière le permettrait (ch. VI du dispositif).

C.c.
Par acte du 5 septembre 2025, A.________ interjette un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre cet arrêt, en concluant principalement à son annulation ainsi qu'à celle de l'ordonnance de séquestre du 26 juillet 2019. À titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle sollicite également l'octroi de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale.

Invités à se déterminer, le Ministère public et l'autorité précédente ont renoncé à formuler des observations. B.________ (ci-après : l'intimée) a conclu au rejet du recours. Le 7 octobre 2025, la recourante a persisté dans ses conclusions. Ces écritures ont été communiquées aux parties le 9 octobre 2025.

Considérant en droit :

1.

Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence (
art. 29 al. 1 LTF
) et contrôle librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (
ATF 151 IV 175
consid. 2).

1.1.
L'arrêt attaqué, qui confirme le maintien d'un séquestre ordonné au cours d'une procédure pénale, est un prononcé en matière pénale au sens de l'
art. 78 al. 1 LTF
et a été rendu par une autorité de dernière instance cantonale (cf.
art. 80 LTF
). En tant que propriétaire de la part de PPE saisie, la recourante peut se prévaloir d'un intérêt juridique à obtenir l'annulation ou la modification de l'arrêt attaqué, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue (cf.
art. 81 al. 1 let. a et b LTF
;
ATF 133 IV 278
consid. 1.3; arrêts 7B_1455/2024 du 30 avril 2025 consid. 1; 1B_581/2019 du 6 mai 2020 consid. 1.2). Dans la mesure où elle se trouve privée temporairement de la libre disposition du bien saisi, il y a lieu de reconnaître l'existence d'un risque de préjudice irréparable au sens de l'
art. 93 al. 1 let. a LTF
(
ATF 140 IV 57
consid. 2.3;
128 I 129
consid. 1; arrêts 7B_1455/2024 du 30 avril 2025 consid. 1; 1B_581/2019 du 6 mai 2020 consid. 1.3). Le recours a enfin été déposé en temps utile (cf. art. 45 al. 1, 46 al. 2 et 100 al. 1 LTF;
ATF 143 IV 357
consid. 1.2.1).

1.2.
S'agissant des conclusions prises par la recourante, celle-ci ne saurait obtenir dans le cadre du présent litige - qui découle de l'ordonnance de refus de lever le séquestre rendue le 3 février 2025 - l'annulation de l'ordonnance du 26 juillet 2019, confirmée au demeurant par la Chambre des recours pénale le 15 septembre 2019, puis par le Tribunal fédéral le 6 mai 2020 (arrêt 1B_581/2019). La conclusion y relative est donc irrecevable.

Le recours en matière pénale étant une voie de réforme (cf.
art. 107 al. 2 LTF
), la recourante, assistée d'une mandataire professionnelle, ne peut en principe pas se borner à demander l'annulation de l'arrêt attaqué et le renvoi de la cause à l'autorité précédente, mais doit, sous peine d'irrecevabilité, prendre des conclusions sur le fond du litige; il n'est fait exception à ce principe que lorsque le Tribunal fédéral, s'il admettait le recours, ne serait pas en mesure de statuer lui-même sur le fond et ne pourrait que renvoyer la cause à l'autorité précédente (cf.
ATF 137 II 313
consid. 1.3; arrêts 6B_716/2025 du 12 décembre 2025 consid. 3; 7B_957/2023 du 15 octobre 2025 consid. 1.2 et les arrêts cités). Cela étant, les motifs du recours permettent de comprendre que la recourante entend en réalité obtenir la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le séquestre portant sur sa part PPE soit levé (cf. arrêts 6B_716/2025 du 12 décembre 2025 consid. 3; 7B_957/2023 du 15 octobre 2025 consid. 1.2; 6B_687/2024 du 12 septembre 2025 consid. 2.1; 7B_473/2025 du 9 septembre 2025 consid. 1.2.3).

1.3.
Partant, il y a lieu d'entrer en matière dans la mesure précitée.

2.

2.1.
La recourante conteste l'existence de soupçons suffisants, soutenant en particulier que ceux ayant permis le séquestre de sa part PPE en 2019 ne se seraient pas renforcés depuis vu l'absence d'actes d'instruction et "partant [auraient] été écartés" (cf. notamment p. 6 ss du recours). Elle se plaint également d'une violation du principe de la proportionnalité au regard de la durée du séquestre (cf. en particulier p. 10 ss du recours).

2.2.

2.2.1.
À teneur de l'
art. 197 al. 1 CPP
, les mesures de contrainte ne peuvent être prises qu'aux conditions suivantes : elles sont prévues par la loi (let. a); des soupçons suffisants laissent présumer une infraction (let. b); les buts poursuivis ne peuvent pas être atteints par des mesures moins sévères (let. c); elles apparaissent justifiées au regard de la gravité de l'infraction (let. d).

Selon l'
art. 263 al. 1 CPP
, des objets et des valeurs patrimoniales appartenant au prévenu ou à des tiers peuvent être mis sous séquestre lorsqu'il est probable qu'ils seront utilisés comme moyens de preuve (let. a), qu'ils seront utilisés pour garantir le paiement des frais de procédure, des peines pécuniaires, des amendes et des indemnités (let. b), qu'ils devront être restitués au lésé (let. c), qu'ils devront être confisqués (let. d) ou qu'ils seront utilisés pour couvrir les créances compensatrices de l'État selon l'
art. 71 CP
(let. e).

S'agissant en particulier de l'
art. 263 al. 1 let
. e CPP, cette lettre est entrée en vigueur le 1er janvier 2024 (RO 2023 468). La jurisprudence en lien avec le séquestre en vue de garantir le prononcé d'une créance compensatrice rendue en application de l'ancien
art. 71 al. 3 CP
demeure cependant applicable (arrêt 7B_577/2025 du 13 octobre 2025 consid. 2.3.1 et les arrêts cités; voir également arrêt 7B_622/2024 du 10 décembre 2024 consid. 4.3.3).

2.2.2.
Dans le cadre de l'examen d'un séquestre, l'autorité statue sous l'angle de la vraisemblance, examinant des prétentions encore incertaines (
ATF 143 IV 357
consid. 1.2.3 et les arrêts cités). Le séquestre pénal est en effet une mesure conservatoire provisoire destinée à préserver les objets ou avoirs qui peuvent servir de moyens de preuve, que le juge du fond pourrait être amené à confisquer ou à restituer au lésé, ou qui pourraient servir à l'exécution d'une créance compensatrice. Tant que l'instruction n'est pas achevée et que subsiste une possibilité de confiscation, de créance compensatrice ou d'allocation au lésé, la mesure conservatoire doit être maintenue (
ATF 141 IV 360
consid. 3.2; arrêts 7B_19/2025 du 4 avril 2025 consid. 2.2.2 et l'arrêt cité). L'intégralité des fonds ou des objets doit demeurer à disposition de la justice aussi longtemps qu'il existe un doute sur la part de ceux-ci qui pourrait provenir d'une activité criminelle (arrêts 7B_19/2025 du 4 avril 2025 consid. 2.2.2; 7B_622/2024 du 10 décembre 2024 consid. 4.3.1; 7B_374/2023 du 25 juin 2024 consid. 3.3 et l'arrêt cité). Un séquestre ne peut donc être levé que dans l'hypothèse où il est d'emblée manifeste et indubitable que les conditions matérielles d'une confiscation ne sont pas réalisées et ne pourront pas l'être (
ATF 140 IV 133
consid. 4.2.1 et l'arrêt cité; arrêts 7B_19/2025 du 4 avril 2025 consid. 2.2.2; 7B_622/2024 du 10 décembre 2024 consid. 4.3.1).

Cependant, les probabilités d'une confiscation, du prononcé d'une créance compensatrice ou d'une restitution en faveur du lésé doivent se renforcer au cours de l'instruction (
ATF 122 IV 91
consid. 4). L'autorité doit pouvoir statuer rapidement (cf.
art. 263 al. 2 CPP
), ce qui exclut qu'elle résolve des questions juridiques complexes ou qu'elle attende d'être renseignée de manière exacte et complète sur les faits avant d'agir (
ATF 141 IV 360
consid. 3.2; arrêt 7B_19/2025 du 4 avril 2025 consid. 2.2.2 et l'arrêt cité).

2.2.3.
Un séquestre peut apparaître disproportionné lorsque la procédure dans laquelle il s'inscrit s'éternise sans motifs suffisants (
ATF 132 I 229
consid. 11.6). Cela s'examine notamment au vu du stade de l'enquête, de la complexité de l'affaire, du nombre de parties, des éléments d'extranéité et des mesures d'instruction en cours (arrêts 7B_1455/2024 du 30 avril 2025 consid. 4.3.1; 7B_1357/2024 du 20 février 2025 consid. 4.2 et l'arrêt cité).

Le caractère proportionné de la mesure s'apprécie également eu égard à la gravité des chefs de prévention en cause et à l'intensité de l'atteinte aux droits fondamentaux de la personne concernée; il convient de procéder à une pesée des intérêts entre les intérêts privés de cette dernière et les intérêts publics liés à la poursuite pénale (arrêts 7B_957/2024 du 26 février 2025 consid. 2.3.4; 7B_1357/2024 du 20 février 2025 consid. 4.2).

Il faut en outre que la quotité de cette mesure reste en rapport avec le produit de l'infraction poursuivie (
ATF 130 II 329
consid. 6; arrêts 7B_957/2024 du 26 février 2025 consid. 2.3.4; 7B_1357/2024 du 20 février 2025 consid. 4.2).

2.3.

2.3.1.
S'agissant de l'existence de soupçons suffisants, la recourante a été renvoyée en jugement par acte d'accusation du 4 avril 2025 pour gestion déloyale qualifiée, diminution effective de l'actif au préjudice des créanciers, subsidiairement gestion fautive, obtention frauduleuse d'une constatation fausse et blanchiment d'argent (cf. consid. 2.3 p. 18 de l'arrêt attaqué). Contrairement à ce qu'elle semble croire (cf. en particulier p. 9 et 14 du recours), un tel acte tend à confirmer que les charges pesant sur elle n'ont pas été abandonnées; elles ne paraissent pas non plus s'être amoindries au regard des différents chefs de prévention retenus, dont la gravité ne saurait être remise en cause. La recourante ne prétend en outre pas que les faits à l'origine de l'acte d'accusation seraient différents de ceux ayant permis la confirmation du séquestre le 3 février 2025, cela sous réserve peut-être d'un prix de vente des lots xxx-4 et xxx-5 conforme à la valeur du marché.

2.3.2.
L'autorité précédente n'a d'ailleurs pas ignoré cet élément, mais a constaté, à juste titre, qu'il ne permettait pas de remettre en cause la chronologie des événements retenue par le Tribunal fédéral (cf. consid. 2.3 p. 14 ss de l'arrêt entrepris faisant notamment état des consid. 2.2 et 2.3 de l'arrêt 1B_581/2019 du 6 mai 2020). La recourante ne développe d'ailleurs aucune argumentation visant à contester les faits suivants, lesquels suffisent pour confirmer l'existence de soupçons suffisants que la recourante pourrait avoir tenté de diminuer les actifs de la société E.________ SA au préjudice des créanciers de cette société, notamment par le biais de D.________ Sàrl, ainsi que pour considérer en l'état que le produit des infractions pourrait avoir été utilisé pour acquérir la part PPE séquestrée :

1.existence d'un important engagement financier (2'200'000 fr.) de E.________ SA vis-à-vis de l'intimée dès janvier 2015 (let. A.c p. 3 et consid. 2.3 p. 16 s. de l'arrêt attaqué),

2. facture finale relative à ses honoraires émise par D.________ Sàrl et adressée à E.________ SA le 20 mars 2015 (1'280'884 fr. 16 [let. A.b. p. 2 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué]),

3. absence de paiement du montant dû à l'intimée malgré la vente par E.________ SA des trois lots litigieux, dont celle du lot xxx-6 le 10 octobre 2016 (1'900'000 fr. [let. A.b p. 2 s., A.c p. 4 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué),

4. paiement par E.________ SA à D.________ Sàrl de la facture du 6 octobre 2016, intitulée "H.________ - Construction de deux bâtiments d'habitation [...]", d'un montant d'honoraires de 656'170 fr. 35, le 11 octobre 2016 (let. A.b p. 3 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué), sans qu'il y ait lieu dans le cadre du présent séquestre de déterminer si ledit montant était justifié ou exagéré,

5. versement par D.________ Sàrl à la recourante d'une somme de 516'076 fr., à titre d' "arriérés de salaires" pour les années 2013/2014 et 2015/2016, le 14 décembre 2016 (let. A.b p. 3 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué renvoyant au consid. 2.3 de l'arrêt 1B_581/2019),

6. postposition des créances de la recourante (723'576 fr. 85) et de D.________ Sàrl (101'176 fr. 43) figurant dans le bilan de E.________ SA au 31 décembre 2016, ce qui permettait d'éviter un avis de surendettement au juge en raison de la perte de valeur du lot xxx-6 (différence de 430'209 fr. 93 entre le prix de vente [1'900'000 fr.] et la valorisation du lot figurant précédemment au bilan [2'330'209 fr. 93 (let. A.b p. 2 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué)]),

7. vente des lots xxx-4 et xxx-5 - valorisés à 6'035'308 fr. 05 au bilan de décembre 2016 - en mars/juin 2017 (3'750'000 fr.) et le surendettement de E.________ SA, ainsi que l'avis au juge en ayant découlé (let. A.c p. 3 s. et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué),

8. faillite de E.________ SA le 6 juillet 2017 (let. A.d p. 4 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué),

9. achat par la recourante de la part PPE à L.________ le 7 mai 2018 (317'400 fr. [let. A.f p. 5 et consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué renvoyant au consid. 2.3 de l'arrêt 1B_581/2019]).

Le seul fait que la recourante, qui ne conteste pas ses liens avec D.________ Sàrl et E.________ SA, puisse avoir une appréciation différente de ces événements chronologiques - objectifs - ne saurait suffire pour considérer que le raisonnement de l'autorité précédente serait arbitraire ou violerait le droit fédéral; cela vaut d'autant plus que la recourante semble parfois mélanger les faits en lien avec les lots xxx-4 et xxx-5 avec ceux relatifs au lot xxx-6 (cf. notamment p. 8 et 15 in fine du recours). C'est devant le juge du fond que la recourante pourra faire valoir ses arguments visant à justifier le paiement de 400'000 fr. par la société I.________ SA à D.________ Sàrl en octobre 2016 (cf. notamment p. 8 du recours; voir également le rappel des observations déposées par le Ministère public devant l'autorité précédente relatives à une éventuelle compensation par ce biais de la différence du prix de vente du lot xxx-6 [1'900'000 fr.] et la valorisation du bien au bilan [2'330'209 fr. 93]; consid. 2.1.2 p. 11 de l'arrêt attaqué), ainsi que ses explications sur les circonstances entourant le paiement des 656'170 fr. 35 à D.________ Sàrl (cf. en particulier p. 11 du recours).

2.3.3.
La Chambre des recours pénale pouvait ainsi, sans violer le droit fédéral ou tomber dans l'arbitraire, confirmer l'existence de soupçons suffisants de même que l'existence d'un lien de connexité entre le bien séquestré et les infractions reprochées à la recourante (cf. le versement par D.________ Sàrl d'arriérés de salaire rendu a priori possible par le paiement des honoraires de la société précitée par E.________ SA à la suite de la vente du lot xxx-6).

C'est le lieu de rappeler à la recourante - qui ne développe d'ailleurs aucune argumentation sur cette problématique - que la cour cantonale n'a pas exclu à ce stade que le séquestre puisse également tendre à garantir une créance compensatrice (cf. consid. 3 p. 18 de l'arrêt attaqué), type de séquestre ne présupposant aucun lien de connexité entre les infractions examinées ou les biens séquestrés (cf.
ATF 141 IV 360
consid. 3.2; arrêt 7B_687/2025 du 7 janvier 2026 consid. 3.2.2 et l'arrêt cité).

2.4.
La recourante soutient ensuite en substance que le séquestre devrait être levé dès lors que l'instruction s'éterniserait sans motif suffisant.

2.4.1.
L'autorité précédente a examiné la proportionnalité du séquestre quant à la quotité de celui-ci (cf. consid. 2.3 p. 17 s. de l'arrêt attaqué). Il ne ressort en revanche pas de l'arrêt attaqué qu'une violation du principe de la proportionnalité quant à la durée du séquestre aurait été clairement invoquée devant l'autorité précédente et la recourante ne se prévaut d'ailleurs pas d'une violation de son droit d'être entendue dans le sens où l'autorité précédente n'aurait pas traité un tel grief.

Le paragraphe de l'arrêt entrepris auquel semble en particulier se référer la recourante à ce propos (cf. p. 12 du recours en lien avec le consid. 2.3 p. 17 de l'arrêt attaqué) ne permet pas d'avoir une autre appréciation; il y fait en effet état, à la suite du rappel de la chronologie permettant en l'espèce de retenir l'existence de soupçons suffisants malgré l'écoulement du temps, des éléments qu'il n'y avait pas besoin d'instruire dans le cadre particulier du séquestre, à savoir l'examen du montant des honoraires fixés à 656'170 fr. 35, la volonté réelle des parties s'agissant du prix du lot xxx-6, la facture initiale du 20 mars 2015 et la "convention pour prestation d'architecte" du 28 septembre 2016, ce qui correspond à l'appréciation émise ci-avant et à laquelle il peut être renvoyé (cf. consid. 2.3.2 ci-dessus). La recourante ne saurait en outre tenter, par le biais de ce grief, de remettre en cause l'absence alléguée de suites à ses réquisitions de preuve visant notamment l'une ou l'autre des questions précitées (cf. notamment p. 12 s. du recours), ce qui est exorbitant à l'objet du présent litige. Si elle semble également évoquer des périodes d'inaction durant l'instruction, elle ne prétend pas avoir interpellé elle-même le Ministère public, puisqu'elle se prévaut d'écritures de l'avocat de l'intimée (cf. notamment p. 10 du recours et p. 2 des observations du 7 octobre 2025). Or on lui rappellera qu'il est contraire au principe de la bonne foi de garder un moyen en réserve pour ne l'invoquer qu'en cas d'issue défavorable ou après s'être rendu compte que l'instruction ne suivait pas le cours désiré (arrêt 7B_808/2025 du 11 septembre 2025 consid. 2.4 et les arrêts cités), soit en l'espèce le refus de lever le séquestre litigieux, voire le renvoi en jugement.

2.4.2.
En tout état de cause et contrairement à ce que semble affirmer la recourante - qui paraît en outre continuer à pouvoir bénéficier de la jouissance du bien saisi au regard de son adresse -, la cause n'apparaît pas dénuée de toute complexité vu en particulier les infractions en cause, les flux financiers - notamment entre les deux sociétés de la recourante - entrant en considération et l'examen des motifs les justifiant (cf. également l'absence parfois de pièces écrites telle que relevée dans le rapport de police du 27 mars 2019 [let. A.g p. 5 de l'arrêt attaqué], ainsi que les confusions de la recourante elle-même quant aux lots et aux mouvements financiers les concernant relevées ci-dessus [consid. 2.3.2]).

2.4.3.
En l'état, la durée du séquestre n'apparaît pas violer le principe de la proportionnalité et ce grief serait-il recevable qu'il doit être rejeté.

3.

Il s'ensuit que le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.

La recourante a sollicité l'octroi de l'assistance judiciaire (cf.
art. 64 al. 1 LTF
). Son recours était cependant d'emblée dénué de chances de succès et cette requête doit être rejetée. Dans la mesure où elle succombe, elle supportera les frais judiciaires (cf.
art. 64 al. 1 LTF
); ceux-ci seront fixés en tenant compte de sa situation financière, laquelle n'apparaît pas favorable. L'intimée, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, a droit à une indemnité de dépens à la charge de la recourante (cf.
art. 68 al. 1 et 3 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

La requête d'assistance judiciaire est rejetée.

3.

Les frais judiciaires, fixés à 1'200 fr., sont mis à la charge de la recourante.

4.

Une indemnité de dépens, fixée à 1'500 fr., est allouée à l'intimée, à la charge de la recourante.

5.

Le présent arrêt est communiqué aux parties, au Ministère public de l'arrondissement de Lausanne et à la Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 30 janvier 2026

Au nom de la IIe Cour de droit pénal

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Abrecht

La Greffière : Kropf