bger · 4A_205/2025 · 2025-11-07 · fr
contrat de bail,
Droit des contrats


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_205/2025

Arrêt du 7 novembre 2025

Ire Cour de droit civil

Composition

MM. et Mme les Juges fédéraux

Hurni, président, Denys et May Canellas.

Greffier: M. O. Carruzzo.

Participants à la procédure

1. A.A.________,

2. B.A.________,

tous deux représentés par Me Nicolas Stucki, avocat,

recourants,

contre

1. C.C.________,

2. D.C.________,

3. E.E.________,

4. F.E.________,

tous quatre représentés par Me Pascal Nicollier, avocat,

intimés.

Objet

contrat de bail,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 25 mars 2025 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XZ18.039898-231169, 133).

Faits:

A.

A.a.
Le 24 mai 2007, A.A.________ et B.A.________, en qualité de locataires, et le propriétaire de l'époque de l'immeuble concerné, en tant que bailleur, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur une villa individuelle de 9 pièces et un parc d'agrément situés sur le territoire de la commune du Mont-sur-Lausanne.

Le 16 octobre 2007, les parties ont conclu un avenant au contrat de bail, en vertu duquel il a été convenu que celui-ci serait transféré conjointement aux noms des locataires prénommés et de G.________ SA, société dirigée par ces derniers qui avait notamment pour but la fabrication et la commercialisation d'articles de luxe, en particulier des mécanismes de boucles de ceinture. La modification du bail tendait également à ce que les locataires puissent exercer une activité commerciale dans les locaux remis à bail.

Le 3 octobre 2011, les parties ont signé un nouveau bail portant sur le même objet qui arrivait à échéance le 30 septembre 2016 et se renouvelait ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée dans un délai de préavis de six mois. Le loyer mensuel net a été fixé à 7'260 fr.

A.b.
Entre le 18 novembre 2014 et le 18 août 2017, l'immeuble concerné a été la propriété de F.E.________ et de C.C.________, D.C.________ étant titulaire d'un usufruit sur ce même bien. Depuis le 18 août 2017, E.E.________ est devenu l'unique propriétaire de la parcelle en cause, D.C.________ ayant conservé le bénéfice de son usufruit.

A.c.
Le 13 septembre 2016, de l'eau s'est accumulée sur une toute petite surface extérieure de la parcelle concernée, formant ainsi une grosse flaque recouvrant partiellement le pavage bordant l'une des façades de la villa.

Informée du problème, la gérance représentant la partie bailleresse a fait appel aux services d'une entreprise le 29 septembre 2016 aux fins d'y remédier. Ladite entreprise a procédé au curage à haute pression de la canalisation à angle de la villa, l'eau ne s'écoulant plus.

A.d.
À la suite de fortes pluies survenues dans la nuit du 24 au 25 octobre 2016, une inondation s'est produite dans le sous-sol de l'immeuble en cause.

Le 26 octobre 2016, une entreprise mandatée par la gérance a installé une pompe de relevage dans le sous-sol de la villa afin d'évacuer l'eau et d'éviter une nouvelle inondation.

Informée de la survenance de ce sinistre, H.________ SA - compagnie d'assurance auprès de laquelle G.________ SA avait souscrit une assurance de choses pour entreprise - a fait appel aux services de I.________ SA, société spécialisée dans la gestion de sinistres, afin qu'elle constate les dégâts, prenne les mesures d'urgence visant à réduire le dommage et établisse un inventaire des objets irrécupérables.

I.________ SA a établi deux inventaires respectivement en date des 7 et 24 novembre 2016, le second évaluant la valeur de remplacement des objets endommagés à 93'873 fr. 55. Au cours d'une séance tenue le 7 décembre 2016 sur les lieux du sinistre, les locataires ont chiffré leurs pertes de vente et la valeur du stock détruit.

Dans plusieurs courriers adressés ultérieurement à la gérance, les locataires ont chiffré leur préjudice. En mars 2017, ils ont évalué celui-ci à plus de 790'000 fr.

Le 2 novembre 2017, J.________ - expert mandaté par K.________ SA, assureur responsabilité civile de l'immeuble en cause -, a déposé un rapport dans lequel il a détaillé le préjudice subi par les locataires.

Le 13 novembre 2017, L.________, expert en dommages auprès de K.________ SA, a envoyé un courrier électronique à G.________ SA, dans lequel il a notamment déploré le fait que de nombreuses ceintures avaient disparu, ce qui rendait difficile la tâche de reconstituer le stock existant au moment de la survenance du sinistre.

Le 6 décembre 2017, H.________ SA a adressé un courrier aux locataires dans lequel elle a notamment détaillé les montants qu'elle avait versés à G.________ SA sur la base d'une convention d'indemnité conclue avec cette dernière.

A.e.
Le 23 avril 2018, A.A.________ et B.A.________ ont signé un nouveau contrat de bail ayant pour objet une villa individuelle sise à Villette et prenant effet le 1er juin 2018.

A.f.
Par courrier du 15 mai 2018, les locataires ont résilié le bail de la villa située au Mont-sur-Lausanne pour le 30 juin 2018, motif pris de ce que la chose louée était affectée de graves défauts.

A.g.
Le 15 avril 2019, M.________, licencié en droit, a établi un rapport, à la demande des locataires, aux fins de quantifier le préjudice subi par eux à la suite de l'inondation survenue en octobre 2016. Il a évalué le montant du préjudice à 1'526'855 fr. Des pièces comptables étaient annexées à ce document, lesquelles n'étaient ni datées ni signées.

B.

B.a.
Le 19 septembre 2018, D.C.________, C.C.________, F.E.________ et E.E.________ ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une demande dirigée contre A.A.________, B.A.________ et G.________ SA aux fins d'obtenir le paiement de divers montants représentant un total supérieur à 200'000 fr.

Dans leur réponse du 28 juin 2019, les défendeurs ont conclu au déboutement intégral des demandeurs. Ils ont opposé en compensation des prétentions de 52'272 fr. à titre de réduction de loyer en raison de défauts affectant la chose louée et de 1'526'855 fr. pour le préjudice subi à la suite de l'inondation survenue en octobre 2016.

Après un nouvel échange d'écritures, le Président du Tribunal des baux (ci-après: le président) a tenu une audience de premières plaidoiries le 10 juin 2020.

Par acte du 3 juillet 2020, G.________ SA a cédé à A.A.________ et B.A.________ l'intégralité de ses créances et prétentions, ainsi que tous les droits qui étaient attachés, y compris le droit de soutenir des procès actuels et futurs contre les débiteurs de la société.

Par ordonnance de preuves du 23 septembre 2020, le président a admis les offres de preuves des parties. Il a toutefois souligné que la décision concernant la mise en oeuvre éventuelle d'une expertise, preuve offerte à l'appui de certains allégués, serait prise ultérieurement.

G.________ SA a été déclarée en faillite le 12 avril 2021. Le 30 avril 2021, le président a pris acte de la déclaration de désistement déposée le 29 avril 2021 et a déclaré ladite société hors de cause et de procès.

Lors de l'audience d'instruction tenue le 4 mai 2021, le Tribunal des baux a notamment imparti aux défendeurs un délai non prolongeable échéant le 17 mai 2021 pour indiquer s'ils maintenaient leur réquisition tendant à la mise en oeuvre d'une expertise.

Par pli du 12 mai 2021, les défendeurs ont maintenu cette réquisition, en précisant que l'expertise devait être pluridisciplinaire et confiée à un bureau capable d'examiner les causes de l'inondation sur le plan technique et ses conséquences économiques. Ils ont en outre indiqué qu'ils se chargeraient de dénicher "cette perle rare".

Par courrier du 27 août 2021, les demandeurs ont requis qu'un bref délai soit imparti à leurs adversaires aux fins de communiquer au tribunal le nom et les coordonnées d'un expert. Par pli du 29 septembre 2021, ils ont observé que les défendeurs semblaient avoir renoncé à l'expertise, puisqu'ils n'avaient fourni aucune précision à ce sujet depuis le mois de mai dernier. Ils ont requis que le dossier aille de l'avant.

Par décision du 5 octobre 2021, le président a refusé de mettre en oeuvre l'expertise requise. Par arrêt du 1er novembre 2021, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a déclaré irrecevable le recours formé par les défendeurs contre cette décision.

Par jugement du 22 juillet 2022, le Tribunal des baux a condamné solidairement les défendeurs à verser à la demanderesse D.C.________ la somme de 158'401 fr. 40, intérêts en sus. Il a jugé que seule cette dernière avait qualité pour agir, dans la mesure où il ressortait de l'extrait du registre foncier concernant l'immeuble litigieux que ledit bien avait été grevé, à partir du 18 novembre 2014, d'un usufruit en faveur de D.C.________, alors que la parcelle en cause avait changé de mains durant cette période. Appliquant par analogie l'art. 261 du Code des obligations (CO; RS 220), les premiers juges ont considéré que le bail avait été transféré à D.C.________ lors de la constitution de son usufruit, étant précisé que les divers baux conclus ne contenaient pas d'indication relative à l'identité de la partie bailleresse. Ils ont jugé que les locataires devaient verser à la bailleresse la somme de 116'160 fr. à titre d'arriérés de loyer pour la période comprise entre octobre 2016 et fin juin 2018. Le Tribunal des baux a en outre estimé que la résiliation anticipée du bail opérée le 15 mai 2018 par les locataires était inefficace, car les défauts invoqués par eux n'étaient pas suffisamment graves pour justifier pareille mesure. Les locataires devaient dès lors payer à la bailleresse un montant de 36'300 fr. pour les loyers en souffrance de juillet à novembre 2018, étant donné que le propriétaire de l'immeuble en cause avait décidé d'habiter la villa concernée en décembre 2018. Ils étaient en outre débiteurs de 6'467 fr. 40 pour le solde des frais accessoires et de 200 fr. pour les frais de débarras des biens restés dans les locaux après leur restitution.

S'agissant des prétentions opposées en compensation, le Tribunal des baux a tout d'abord estimé que la plupart des défauts invoqués par les défendeurs n'avaient eu qu'un impact extrêmement limité sur l'usage de la chose louée, de sorte qu'il n'y avait pas matière à réduction de loyer. En ce qui concerne l'inondation survenue en octobre 2016, il a toutefois jugé, en équité, qu'une réduction de 10% durant un mois (i.e. un montant de 726 fr.) se révélait appropriée. Pour le reste, les premiers juges ont considéré que les divers éléments offerts par les défendeurs pour établir le préjudice qu'ils alléguaient avoir subi à la suite de l'inondation en question étaient insuffisants pour que l'on puisse faire droit à leurs prétentions. À cette occasion, ils ont notamment rappelé les raisons pour lesquelles la requête tendant à la mise en oeuvre d'une expertise avait été rejetée en cours de procédure.

B.b.
Par arrêt du 25 mars 2025, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, l'appel interjeté le 23 août 2023 par A.A.________ et B.A.________ contre ledit jugement. Les motifs qui étayent cette décision seront indiqués, dans la mesure utile, lors de l'examen des griefs formulés à l'encontre de celle-ci.

C.

Le 2 mai 2025, A.A.________ et B.A.________ (ci-après: les recourants) ont formé un recours en matière civile, assorti d'une requête d'assistance judiciaire, contre cet arrêt.

Par ordonnance du 7 juillet 2025, le Tribunal fédéral a rejeté la demande d'assistance judiciaire.

La requête d'effet suspensif présentée le 3 juillet 2025 par les recourants a été rejetée par ordonnance présidentielle du 10 juillet 2025.

Par ordonnance du 11 août 2025, le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, la requête du 31 juillet 2025 au terme de laquelle les recourants avaient sollicité la révision de l'ordonnance du 7 juillet 2025. Il a simultanément accordé à ces derniers une prolongation de délai pour régler l'avance de frais requise de 5'500 fr. Les recourants se sont exécutés en temps utile.

Le Tribunal fédéral n'a pas requis le dépôt d'une réponse au recours.

Considérant en droit :

1.

Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe. Demeure toutefois réservé l'examen de la recevabilité, sous l'angle de leur motivation, des divers moyens invoqués par les recourants.

2.

2.1.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 [LTF; RS 173.110]). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse (Cst.; RS 101;
ATF 140 III 115
consid. 2;
137 I 58
consid. 4.1.2;
137 II 353
consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 105 al. 2 LTF
), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (
art. 97 al. 1 LTF
).

Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'
art. 9 Cst.
, que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (
ATF 137 III 226
consid. 4.2;
136 III 552
consid. 4.2;
134 V 53
consid. 4.3).

La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'
art. 106 al. 2 LTF
(
ATF 140 III 264
consid. 2.3 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (
ATF 140 III 16
consid. 1.3.1 et les références citées). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (
ATF 140 III 16
consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (
ATF 130 I 258
consid. 1.3).

2.2.
Le recours peut être formé pour violation du droit fédéral (
art. 95 let. a LTF
). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'
art. 42 al. 2 LTF
, sous peine d'irrecevabilité (
art. 108 al. 1 let. b LTF
), il n'examine que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (
ATF 140 III 115
consid. 2). La partie recourante doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi elle estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (
ATF 140 III 86
consid. 2). Le Tribunal fédéral n'examine la violation de droits fondamentaux que si le grief correspondant a été invoqué et motivé par la partie recourante conformément au principe de l'allégation (
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 144 II 313
consid. 5.1;
142 II 369
consid. 2.1;
139 I 229
consid. 2.2).

3.

3.1.
En premier lieu, les recourants, dénonçant pêle-mêle la violation de leur droit d'être entendus, de leur droit à la preuve, des règles sur l'expertise judiciaire et du principe du contradictoire, reprochent aux instances cantonales d'avoir refusé d'ordonner la mise en oeuvre d'une expertise, nonobstant la complexité du litige. Revenant sur les circonstances procédurales de la présente cause, ils font grief à l'autorité de première instance de ne pas leur avoir imparti un délai pour lui communiquer les noms d'éventuels experts et d'avoir présumé, à tort, qu'ils avaient renoncé à la mise en oeuvre d'une expertise.

3.2.
Dans l'arrêt attaqué, la cour cantonale estime que l'autorité de première instance n'était pas tenue d'impartir un délai aux recourants pour proposer le nom d'un expert, dans la mesure où elle a rejeté le principe même de la mise en oeuvre d'une expertise. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, elle souligne que le président, lorsqu'il a rendu sa décision le 5 octobre 2021, n'a pas considéré que ceux-ci avaient renoncé à la mise en oeuvre d'une telle expertise, mais a refusé d'ordonner une telle mesure pour des motifs procéduraux. En effet, la juridiction cantonale constate, à l'instar des premiers juges, que les recourants n'ont aucunement offert la preuve par expertise pour étayer leurs allégations relatives aux causes de l'inondation survenue en octobre 2016, alors même que la procédure est soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 du Code de procédure civile suisse [CPC; RS 272]). Les recourants, assistés d'un mandataire professionnel tout au long du procès, n'ont pas davantage produit, dans le cadre du double échange d'écritures qui s'est tenu, les éléments de preuve susceptibles de servir de base de travail à l'expert (documents comptables probants, stock de ceintures endommagées, etc.), empêchant ainsi la réalisation d'une éventuelle expertise. Selon la juridiction cantonale, l'
art. 186 al. 1 CPC
, qui permet à l'expert de procéder à des investigations avec l'accord du tribunal, ne saurait permettre aux recourants de remédier à leurs carences procédurales (défaut d'allégation et offres de preuves insuffisantes) et de contourner les principes élémentaires gouvernant la procédure civile.

3.3.
Dans leur mémoire, les recourants ne s'en prennent pas à la motivation détaillée sur la base de laquelle la juridiction cantonale a confirmé le rejet de la mise en oeuvre de l'expertise sollicitée par eux et a nié toute violation de leur droit d'être entendus. Ils ne démontrent en effet pas qu'ils auraient effectivement offert la preuve par expertise pour étayer leurs allégations relatives aux causes de l'inondation ayant eu lieu en octobre 2016. Ils n'établissent en outre pas avoir satisfait à leur devoir d'alléguer les éléments factuels qui auraient dû être prouvés par expertise. Ils ne font pas davantage la moindre démonstration de ce que la juridiction cantonale aurait enfreint le droit fédéral en jugeant qu'ils n'avaient pas fourni les éléments de preuve nécessaires pour que l'expert puisse accomplir sa mission. Faute de s'en prendre à la motivation de la cour cantonale, leur argumentation est dès lors irrecevable (
art. 42 al. 2 LTF
).

4.

En deuxième lieu, les recourants font grief à la cour cantonale de leur avoir imposé une " charge de la preuve démesurée et incompatible avec l'équité procédurale " en rejetant leur requête tendant à la mise en oeuvre d'une expertise, en niant toute importance aux expertises privées versées aux dossier et en exigeant d'eux qu'ils produisent des preuves qui avaient été détruites lors de l'inondation survenue en octobre 2016. Ils reprochent ainsi à la juridiction cantonale d'avoir appliqué de manière erronée l'art. 8 du Code civil suisse (CC; RS 210) ainsi que l'
art. 183 CPC
.

Outre son caractère purement appellatoire, la critique des recourants s'épuise dans de simples affirmations qui ne satisfont pas aux exigences de motivation rappelées ci-dessus. Elle est ainsi irrecevable. Au demeurant, il apparaît que, sous le couvert d'une prétendue violation de l'
art. 8 CC
, les recourants critiquent en réalité, dans une très large mesure, l'appréciation des éléments de preuve versés à la procédure opérée par la juridiction cantonale. Ce faisant, ils perdent de vue que le moyen pris de la violation de l'
art. 8 CC
ne permet pas de remettre en question l'appréciation des preuves effectuée par le juge (
ATF 130 III 591
consid. 5.4), ni de critiquer son appréciation quant à l'aptitude d'un moyen de preuve à démontrer un fait pertinent (
ATF 122 III 219
consid. 3c), ces questions pouvant uniquement être revues sous l'angle restreint de l'arbitraire (
art. 9 Cst.
), grief qu'ils n'invoquent pas ni ne motivent à satisfaction de droit. En tout état de cause, la Cour de céans, à la lecture de la décision querellée, juge infondés les reproches formulés à l'encontre de l'autorité précédente.

5.

En troisième lieu, les recourants font grief à la juridiction cantonale d'avoir enfreint les
art. 152 et 157 CPC
en écartant, sans analyse, les expertises privées figurant au dossier et, singulièrement, le rapport établi par M.________. Selon eux, la cour cantonale aurait minimisé la portée des expertises privées alors qu'elles auraient dû " éveiller sa curiosité ".

Tel qu'il est présenté, le grief considéré, dont la motivation laisse une nouvelle fois fortement à désirer, ne saurait prospérer. Dans l'arrêt attaqué, l'autorité précédente a correctement exposé les principes jurisprudentiels applicables en matière d'appréciation des expertises privées lorsque les premiers juges ont statué, en rappelant que celles-ci n'avaient alors qu'une valeur d'allégations de partie. Elle n'en a pas moins examiné si les critiques formulées par les recourants permettaient de remettre en cause l'appréciation des premiers juges selon laquelle les expertises privées produites ne revêtaient aucune force probante. La cour cantonale a considéré que tel n'était pas le cas. S'agissant en particulier du rapport établi par M.________ dont les recourants font grand cas, elle a exposé, par le menu, les raisons pour lesquelles les premiers juges avaient considéré de manière tout à fait défendable que le document en question était dénué de pertinence. Aussi est-ce manifestement à tort que les recourants prétendent que le rapport établi par M.________ aurait été " écarté sans analyse ".

6.

6.1.
En quatrième lieu, les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir admis la légitimation active de l'usufruitière de l'immeuble en cause, sans " preuve claire d'une délégation expresse de la part du propriétaire " de la parcelle concernée.

6.2.
En l'occurrence, la juridiction cantonale a considéré que, dans la mesure où la propriété de l'immeuble en cause avait changé de mains depuis la signature du contrat de bail initial et où le nom de la partie bailleresse ne figurait pas sur les baux conclus successivement, le bail avait été transféré de plein droit à l'usufruitière dès la constitution de sa servitude, étant donné que l'usufruit confère à son titulaire la possession, l'usage et la jouissance de la chose (
art. 755 CC
), ce qui inclut le pouvoir de louer la chose. En tout état de cause, elle a relevé que l'intérêt digne de protection à l'admission du grief invoqué par les recourants n'était pas évident dès lors que, si la légitimation active était déniée à l'usufruitière, la qualité pour agir devrait alors être reconnue au propriétaire de l'immeuble, lui aussi partie à la procédure.

6.3.
Force est une nouvelle fois de relever que les recourants ne s'en prennent pas véritablement aux motifs qui étayent la décision entreprise sur le problème considéré. Ils ne démontrent en effet pas en quoi l'autorité précédente aurait enfreint le droit fédéral en jugeant comme elle l'a fait, puisqu'ils se bornent à déplorer l'absence d'une " délégation expresse de la part du propriétaire ". Le grief est dès lors irrecevable. En tout état de cause, la Cour de céans considère que la solution retenue en l'espèce par la cour cantonale ne prête pas le flanc à la critique.

7.

En cinquième et dernier lieu, les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir enfreint les
art. 120 et 259 CO
, en rejetant, sans examen approfondi, les prétentions qu'ils avaient opposées par voie de compensation.

Semblable argumentation tombe à faux. La cour cantonale a en effet examiné attentivement les critiques formulées par les recourants à l'encontre du jugement de première instance et a soigneusement exposé les raisons pour lesquelles elle estimait que les prétentions articulées par les recourants ne pouvaient pas être accueillies.

8.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais de la procédure fédérale seront mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (
art. 66 al. 1 et 5 LTF
). Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 5'500 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 7 novembre 2025

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Hurni

Le Greffier : O. Carruzzo