bger · 1C_302/2025 · 2026-01-13 · de
Baubewilligung,
Raumplanung und öffentliches Baurecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_302/2025

Urteil vom 13. Januar 2026

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Haag, Präsident,

Bundesrichter Chaix, Kneubühler, Müller, Merz,

Gerichtsschreiber Poffet.

Verfahrensbeteiligte

A.________,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt

Andrea-Franco Stöhr und/oder Rechtsanwältin Michelle Derron,

gegen

1. B.________,

2. C.________,

Beschwerdegegnerschaft,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Gian Luca Peng,

Gemeinde Zernez,

Gemeindehaus, Urtatsch 147A, 7530 Zernez,

vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Metzger.

Gegenstand

Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden, Dritte verwaltungsrechtliche Kammer, vom 10. April 2025 (VR3 23 62).

Sachverhalt:

A.

Mit Entscheid vom 30. Mai 2023 bewilligte die Baubehörde der Gemeinde Zernez B.________ und C.________ den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser auf den in der Dorfzone der Fraktion Susch im Gebiet Surpunt gelegenen Grundstücken Nrn. 2148 und 2149 der Gemeinde Zernez. Gleichzeitig wies sie die dagegen gerichteten Einsprachen ab, darunter jene von A.________, Eigentümerin der Nachbarparzellen Nrn. 2150 und 2521.

Letztere gelangte gegen den Bauentscheid im Juni 2023 an das ehemalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit 1. Januar 2025: verfassungs- und verwaltungsrechtliche Abteilung des Obergerichts des Kantons Graubünden). Mit Urteil vom 10. April 2025 wies das Obergericht die Beschwerde ab.

B.

Dagegen erhebt A.________ am 26. Mai 2025 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragt, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei die Bewilligung zu verweigern. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner stellt sie diverse Verfahrensanträge, darunter die Durchführung eines Augenscheins und die Einholung eines Lärm- und Verkehrsgutachtens sowie eines Sachverständigengutachtens der kantonalen Denkmalpflege.

Das Obergericht, die Gemeine Zernez und die Bauherrschaft beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hält fest, der angefochtene Entscheid sei aus Sicht des Raumplanungsrechts des Bundes nicht zu beanstanden.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer Bausache. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario,
Art. 86 Abs. 1 lit. d und
Art. 90 BGG
). Als Eigentümerin einer Liegenschaft, die nur durch eine Strassenparzelle von den Baugrundstücken getrennt wird, ist die Beschwerdeführerin praxisgemäss zur Rechtsmittelerhebung berechtigt (vgl.
Art. 89 Abs. 1 BGG
). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1.
Im ordentlichen Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden; das kantonale Gesetzesrecht stellt, von hier nicht in Betracht fallenden Ausnahmen abgesehen, keinen Beschwerdegrund dar (vgl.
Art. 95 BGG
). Die unrichtige Anwendung kantonalen (oder kommunalen) Rechts kann grundsätzlich nur über das Willkürverbot (
Art. 9 BV
) erfasst werden (
BGE 146 I 11
E. 3.1.3;
142 II 369
E. 2.1; je mit Hinweisen). Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (
BGE 148 II 106
E. 4.6.1;
146 II 111
E. 5.1.1
;
144 I 113
E. 7.1; je mit Hinweisen).

2.2.
Die Verletzung von (inter-) kantonalem Recht und von Grundrechten, einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem Gesetzesrecht, prüft das Bundesgericht gemäss
Art. 106 Abs. 2 BGG
nicht von Amtes wegen, sondern nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet wird (vgl.
BGE 150 II 346
E. 1.5.3;
143 II 283
E. 1.2.2; je mit Hinweisen). Gleiches gilt für die Frage, ob die Vorinstanz den Sachverhalt im Sinne von
Art. 97 Abs. 1 und
Art. 105 Abs. 2 BGG
offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, festgestellt hat (
BGE 148 IV 39
E. 2.3.5 mit Hinweisen). Mit ungenügend begründeten Rügen und allgemein gehaltener, rein appellatorischer Kritik am angefochtenen Entscheid setzt sich das Bundesgericht nicht auseinander (
BGE 148 I 104
E. 1.5
;
145 I 26
E. 1.3; je mit Hinweisen).

3.

In der Beschwerde werden zahlreiche formelle Rügen erhoben. Darauf ist grundsätzlich im jeweiligen Sachzusammenhang einzugehen. Vorab gebietet sich die Behandlung dreier Aspekte.

3.1.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe in Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (
Art. 29 Abs. 2 BV
) keine mündliche Hauptverhandlung durchgeführt. Allerdings lässt sich aus
Art. 29 Abs. 2 BV
in aller Regel kein Anspruch auf eine mündliche Stellungnahme ableiten (
BGE 140 I 68
E. 9.6.1
;
134 I 140
E. 5.3;
130 II 425
E. 2.1 mit Hinweisen; vgl. aber
BGE 147 I 219
E. 2.3.1 zur in
Art. 6 Ziff. 1 EMRK
garantierten öffentlichen Gerichtsverhandlung). Eine Verletzung von
Art. 6 Ziff. 1 EMRK
wird nicht gerügt, geschweige denn wird aufgezeigt, inwiefern vorliegend zivilrechtliche Ansprüche im Sinne dieser Bestimmung im Streit liegen (vgl. dazu Urteil 1C_539/2021 vom 15. November 2022 E. 3.3.1). Auch behauptet die Beschwerdeführerin nicht, die Vorinstanz habe eine Bestimmung des kantonalen Verfahrensrechts willkürlich angewendet. Weiterungen erübrigen sich daher.

3.2.
Ebenfalls im Zusammenhang mit den Gehörsrügen bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz sei auf "zentrale Rügen" nicht eingegangen. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass aus der Verpflichtung der Behörde gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV
, ihren Entscheid zu begründen, keineswegs folgt, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen hat. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (
BGE 150 III 1
E. 4.5;
146 II 335
E. 5.1; je mit Hinweisen). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (
BGE 148 III 30
E. 3.1
;
136 I 229
E. 5.2; je mit Hinweisen). Diesen Vorgaben genügt der angefochtene Entscheid.

3.3.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es sei nicht auszuschliessen, dass die Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdegegnerschaft aufgrund der früheren Tätigkeit der Beschwerdegegnerin als langjähriges Mitglied des Gemeindevorstands und des Beschwerdegegners als Baufachmann und langjähriger Geschäftspartner der Gemeinde im Ganzen unkritisch von der Gemeinde und der Vorinstanz übernommen worden sei, handelt es sich um blosse Mutmassungen. Eine Bundesrechtsverletzung vermag die Beschwerdeführerin damit nicht zu begründen.

4.

Die Beschwerdeführerin hält das Projekt aufgrund der anstehenden Gesamtrevision der Ortsplanung und einer in diesem Zusammenhang erlassenen kommunalen Planungszone zurzeit für nicht bewilligungsfähig. Das Bauvorhaben führe zu einer Verdichtung im sensiblen Randbereich des Siedlungsgebiets, was im Widerspruch zu den örtlichen Planungszielen stehe, zumal die Gemeinde Zernez überdimensionierte Bauzonen aufweise. Zudem verstosse das Bauvorhaben aufgrund der projektierten Gebäudehöhen und Aufschüttungen gegen die künftige Ortsplanung.

4.1.
Dem kantonalen Amtsblatt vom 27. August 2024 kann entnommen werden, dass der Gemeindevorstand Zernez über das gesamte Gemeindegebiet eine Planungszone im Sinne von
Art. 27 RPG
(SR 700) und Art. 21 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG/GR; BR 801.100) erlassen hat. Ziel der Planungszone sei es namentlich, die Harmonisierung der Baugesetze der fusionierten ehemaligen Gemeinden Zernez/Brail, Susch und Lavin zu ermöglichen und die Ortsplanung dem übergeordneten Recht anzupassen. Die Planungszone wurde auf zwei Jahre befristet. Untersagt sind darin insbesondere sämtliche Bauvorhaben, die mit der künftigen Planung in Widerspruch stehen können.

4.2.
Mit ihrem ersten Argument zielt die Beschwerdeführerin auf eine vorfrageweise Überprüfung des geltenden Zonenplans mit Blick auf die Überdimensionerung der Bauzonen im Sinne von
Art. 15 und 21 RPG
ab (vgl.
BGE 148 II 417
E. 3). Dass die Gemeinde Zernez überdimensionierte Wohn-, Misch- und Zentrumszonen aufweist, ist unbestritten und kann insbesondere dem kantonalen Richtplan entnommen werden.

Der Vorinstanz ist zuzustimmen, wenn sie festhält, die bereits überbauten und seit Jahrzehnten zonenkonform genutzten Bauparzellen fielen für eine Auszonung offensichtlich nicht in Betracht. Die Grundstücke liegen denn auch ausserhalb des "Siedlungsrandgebiets mit Potenzial für Auszonung" gemäss dem kommunalen räumlichen Leitbild von August 2022, auf das die Beschwerdeführerin verweist. Letztere vermag somit nicht aufzuzeigen, dass die von der Gemeinde bezeichneten potenziellen Auszonungsflächen für die gebotene Redimensionierung der Zernezer Bauzonen nicht genügen würden und damit eine Auszonung der Bauparzellen überhaupt in Betracht fiele (vgl. auch Urteil 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 E. 6.2 mit Hinweis). Deren Lage am historischen Siedlungsrand des Dorfes Susch lässt jedenfalls für sich genommen eine (teilweise) Auszonung noch nicht als genügend wahrscheinlich erscheinen. Ebenso wenig scheint eine Verdichtung am streitbetroffenen Standort ausgeschlossen, zumal damit gerade keine Inanspruchnahme von zusätzlichem Nichtbauland einhergeht.

4.3.
Das zweite Argument der Beschwerdeführerin ist schwierig nachzuvollziehen. Scheinbar ist sie der Auffassung, aufgrund der beabsichtigten Anpassung der kommunalen Bauvorschriften an die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB) liege eine mögliche Verletzung künftigen materiellen Baurechts vor (vgl.
Art. 107 Abs. 1 KRG
/GR und Art. 36 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung des Kantons Graubünden vom 24. Mai 2005 [KRVO/GR; BR 801.110]), was die Planungszone gerade verhindern solle. Allerdings zeigt die Beschwerdeführerin nicht verständlich auf, weshalb das Bauvorhaben mit Inkrafttreten der künftigen Ortsplanung nicht mehr bewilligungsfähig sein sollte. Dass die Gesamt- oder Fassadenhöhe nach IVHB anders bestimmt wird als die Gebäudehöhe nach aktuellem Baugesetz, bedeutet nämlich noch nicht, dass das Bauvorhaben gegen künftige Höhenvorschriften verstossen wird. Vielmehr hängt dies davon ab, welche Gesamt- oder Fassadenhöhe in der Dorfzone Susch dereinst gelten soll. Hierzu äussert sich die Beschwerdeführerin nicht. Ein Verstoss gegen die Planungsabsicht der Gemeinde ist damit nicht dargetan.

4.4.
Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesraumplanungsrecht verletzt, indem sie die erteilte Baubewilligung trotz hängiger Ortsplanungsrevision schützte und in der Planungszone kein Bewilligungshindernis sah.

4.5.
Soweit die Beschwerdeführerin im gleichen Zusammenhang noch geltend macht, aufgrund der geplanten Aufschüttungen verstosse das Bauvorhaben nicht nur gegen künftiges, sondern darüber hinaus gegen geltendes Recht, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hält diesbezüglich fest, das Bauvorhaben sehe aktenkundig bloss örtlich geringfügige und technisch notwendige Terrainveränderungen von 20 bis 80 cm zum Ausgleich vorhandener Geländeunebenheiten vor. Diese Einschätzung erscheint nachvollziehbar, zumal die Beschwerdeführerin nicht darlegt, inwiefern darin ein Verstoss gegen Bundesrecht zu erblicken sei.

5.

In einem weiteren Punkt rügt die Beschwerdeführerin eine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung.

5.1.
In Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, dürfen gemäss Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Neue Wohnungen sind in diesen Gemeinden aber weiterhin zulässig, wenn sie als Erstwohnungen genutzt werden und eine entsprechende Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen wird (Art. 7 Abs. 1 lit. a, Abs. 3 und 4 ZWG).

Altrechtliche Wohnungen sind gemäss
Art. 11 Abs. 1 ZWG
unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei. Solche Wohnungen dürfen, ohne dass Nutzungsbeschränkungen nach
Art. 7 Abs. 1 ZWG
auferlegt werden müssen, erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Innerhalb der Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 % der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden (
Art. 11 Abs. 2 ZWG
). Übersteigt die Erweiterung einer bestehenden Wohnung das Mass von Art. 11 Abs. 2 zweiter Satz ZWG, so ist sie zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung (im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a oder b i.V.m.
Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b ZWG
) deklariert wird und die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Baubehörde ordnet in der Baubewilligung eine entsprechende Nutzungsbeschränkung an und weist unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken (
Art. 11 Abs. 3 ZWG
).

5.2.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach
Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG
zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von
Art. 75b BV
offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (
BGE 145 II 99
E. 3;
144 II 49
E. 2.4 in fine).

Zu berücksichtigen sind - je nach den Umständen des Falls - die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohnenden nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (
BGE 145 II 99
E. 3.1;
144 II 49
E. 2.2;
142 II 206
E. 3.2). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (
BGE 145 II 99
E. 3.1;
144 II 49
E. 2.3). Ist die Nachfrage offensichtlich unzureichend, darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnende vorliegen (
BGE 145 II 99
E. 3.1;
144 II 49
E. 2.4).

Ist die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Um sanktioniert zu werden, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon aus dem Wortlaut von
Art. 2 Abs. 2 ZGB
ergibt, offensichtlich sein (
BGE 144 II 49
E. 2.2;
142 II 206
E. 2.3). Angesichts der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erscheinen insbesondere jene Fälle als problematisch, in denen eine grössere Anzahl von Erstwohnungen geplant wird, deren künftige Nutzenden nicht bekannt sind und für die eine Nachfrage glaubhaft gemacht werden muss (vgl.
BGE 145 II 99
E. 3;
142 II 206
E. 4; siehe zum Ganzen auch Urteil 1C_363/2023 vom 9. Mai 2025 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).

5.3.
Die Gemeinde Zernez ist eine Fusionsgemeinde, die aus den Fraktionen Lavin, Susch, Zernez und Brail besteht. Es ist unbestritten, dass der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde Zernez mit aktuell rund 37 % mehr als 20 % beträgt (vgl. Art. 2 der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]; Daten abrufbar unter <https://www.are.admin.ch/de/wohnungsinventar [besucht am 12. Dezember 2025]). Da es sich vorliegend um den Ersatzneubau einer altrechtlichen Wohnung handelt, mit dem die frühere Hauptnutzfläche erheblich erweitert wird, wurde für sechs der acht geplanten Wohnungen eine Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 11 Abs. 3 i.V.m.
Art. 7 Abs. 1 lit. a und Abs. 3 ZWG
verfügt.

5.4.
Als konkretes Indiz für eine Umgehungsabsicht wertet die Beschwerdeführerin zunächst den Inhalt einer Textnachricht, welche die Beschwerdegegnerin an eine Kaufinteressentin gesendet habe. In der betreffenden Nachricht habe die Beschwerdegegnerin ausgeführt, bei den Wohnungen handle es sich "aktuell" um Erstwohnungen. Da von "aktuellen" Erstwohnungen die Rede sei, bestünden keine Zweifel, dass eine spätere Umgehung offensichtlich bereits geplant sei. Dieses Indiz habe die Vorinstanz bewusst ignoriert.

Es trifft zu, dass sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen, auf das bereits im vorinstanzlichen Verfahren hingewiesen wurde, nicht (explizit) auseinandergesetzt hat. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt der Inhalt der Nachricht aber nicht auf eine Umgehungsabsicht schliessen. Die wahrheitsgetreue Aussage, wonach es sich bei den Wohnungen aktuell um Erstwohnungen handle, dahingehend zu interpretieren, die Bauherrschaft habe von Anfang an eine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung beabsichtigt, läuft auf eine reine Mutmassung und Unterstellung hinaus. Von einem Indiz für einen Rechtsmissbrauch, der nach dem Gesagten offensichtlich sein muss, kann nicht die Rede sein.

5.5.
Die Beschwerdeführerin vertritt weiter den Standpunkt, für die geplanten Erstwohnungen bestehe keine hinreichende Nachfrage. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unvollständig festgestellt und ihre Untersuchungspflicht verletzt.

5.5.1.
Der konkrete Abklärungsbedarf nach Indizien, welche die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen, hat sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu richten. Sind die künftigen Bewohnenden der geplanten Erstwohnungen nicht bekannt, muss die Nachfrage im betreffenden Marktsegment wie dargelegt glaubhaft sein bzw. nicht offensichtlich unzureichend erscheinen (vgl. vorne E. 5.2).

5.5.2.
Dass die Vorinstanz schlicht keine Abklärungen getroffen habe, wie die Beschwerdeführerin kritisiert, trifft nicht zu. Im angefochtenen Urteil werden verschiedene Gründe genannt, welche die Nachfrage nach zusätzlichen Erstwohnungen in der Fraktion Susch belegen würden. Vielmehr war es der kommunale Bau- und Einspracheentscheid, der sich zu diesem Punkt ausschwieg. Weshalb es unzulässig sein soll, dass die Vorinstanz diesen Mangel im kantonalen Beschwerdeverfahren korrigiert hat, statt die Sache an die Gemeinde zurückzuweisen, legt die Beschwerdeführerin nicht nachvollziehbar dar. Der blosse Hinweis auf ein früheres kantonales Urteil, ohne darzutun, inwiefern die beiden Fälle vergleichbar sind, genügt nicht.

5.5.3.
Vorliegend sind wie dargelegt gesamthaft sechs neue Wohneinheiten geplant, für die eine Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung vorgesehen ist. Dabei handelt es sich um eine überschaubare Anzahl neuer Erstwohnungen (vgl. Urteil 1C_242/2021 vom 19. August 2022 E. 4.3.4; zum Vergleich: in
BGE 142 II 206
ging es um insgesamt 30 Wohneinheiten, wobei kurze Zeit nach der streitgegenständlichen Baubewilligung 14 weitere Erstwohnungen bewilligt worden waren). Auch wird von keiner Seite geltend gemacht, das Bauvorhaben liege in einer problematischen Zweitwohnungsgegend (vgl.
BGE 144 II 49
, wo es zwar nur um die Errichtung zweier Chalets ging, mit Verbier aber eine Tourismusdestination betroffen war, die eine hohe Dichte an Ferien- und Zweitwohnungen aufweist). Im Gegenteil hebt die Vorinstanz hervor, das Gebiet Surpunt werde zu einem grossen Teil von Einheimischen bewohnt.

Weiter erscheinen die geplanten Wohneinheiten von ihrer Lage und Ausgestaltung her ohne Weiteres für eine ganzjährige Erstwohnnutzung geeignet. Die in der Dorfzone der Fraktion Susch gelegenen Bauparzellen im Gebiet Surpunt sind hinreichend erschlossen (vgl. hinten E. 6) und in ihrer Nähe befinden sich gemäss angefochtenem Entscheid diverse Arbeitsplätze. Entgegen der Beschwerdeführerin kann nicht als allgemein bekannt gelten, dass kein Bedürfnis danach bestehe, sich in Dörfern mit schwach ausgeprägter Infrastruktur (etwa fehlende Schul- und Freizeiteinrichtungen) niederzulassen. Wäre dem tatsächlich so, liesse sich der unbestritten hohe Einheimischenanteil im Gebiet Surpunt in Susch nicht erklären. Sodann erhellt aus den Baugesuchsunterlagen, dass die unterschiedlich dimensionierten 3,5- bis 4,5-Zimmerwohnungen mit einer Fläche von rund 80 bis 135 m

2
eine angemessene Grösse aufweisen, um kleineren und grösseren Haushalten als Erstwohnung zu dienen. Die Beschwerdeführerin ist jedoch der Auffassung, das strittige Bauvorhaben sei im oberen Preissegment anzusiedeln, für das keine hinreichende Nachfrage existiere. Ihre These, wonach auf dem vorliegend interessierenden Erstwohnungsmarkt nur Bedarf anerschwinglichem Wohnraum bestehe, was so nicht aus dem angefochtenen Entscheid hervorgeht, vermag die Beschwerdeführerin mit dem blossen Hinweis auf das angeblich tiefe Durchschnittseinkommen in der Gemeinde Zernez nicht zu untermauern. Mit Blick auf die bauliche Gestaltung und die geschätzten Baukosten - ge-mäss vorinstanzlichem Urteil von Fr. 5,6 Mio. für gesamthaft acht Wohnungen, verteilt auf zwei Wohnhäuser, mit Tiefgarage und Autolift - handelt es sich jedenfalls nicht um luxuriöse Liegenschaften im obersten Preissegment, bei denen Angebot und Nachfrage je nach konkreten Umständen der vertiefteren Abklärung bedürfen (vgl. Urteil 1C_201/2022 vom 3. November 2023 E. 4.3.4 f. betreffend zweier Einfamilienhäuser in Gstaad).

Schliesslich ist der Beschwerdeführerin zwar zuzustimmen, wenn sie geltend macht, der hohe Erstwohnungsanteil und die tiefe Leerwohnungsziffer (gemäss dem angefochtenen Urteil 0,54 % im Jahr 2024) seien für sich genommen nicht geeignet, einen Bedarf an neuen Erstwohnungen auszuweisen. Allerdings hat die Vorinstanz nicht einzig auf diese Kennzahlen, sondern zusätzlich auf die allgemein bekannte, akute Wohnraumknappheit im Unterengadin und in diesem Zusammenhang auf eine vom Kanton in Auftrag gegebene Studie vom Dezember 2023 verwiesen. Letztere zeige auf, dass gerade auch in der Gemeinde Zernez ein deutlich geringeres Angebot an Wohnraum bestehe als auf dem Markt tatsächlich nachgefragt werde. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. An der akuten Wohnraumknappheit vermag denn auch der Umstand, dass in der Fraktion Zernez 18 neue Erstwohnungen geplant seien, nichts zu ändern. Gerade bei Gemeinden mit grossflächigem oder weitverzweigtem Territorium, wie dies auf die Gemeinde Zernez mit einer Fläche von 344 km

2
zutrifft, braucht für die Beurteilung der Nachfrage nicht zwingend auf das gesamte Gemeindegebiet abgestellt zu werden (vgl. Urteil 1C_402/2021 vom 6. März 2023 E. 3.4.3 mit Hinweisen). Wenn die Vorinstanz im Dorf Zernez bewilligte Erstwohnungen bei der Beurteilung der Nachfrage in Susch aufgrund der geografischen Entfernung zwischen den beiden Fraktionen unberücksichtigt lässt, ist dies daher nicht zu beanstanden. Von vornherein nicht ersichtlich ist, inwiefern die von der Beschwerdeführerin erstmals vor Bundesgericht angeführten geplanten bzw. bewilligten Erstwohnungen in diversen Gemeinden des Oberengadins für den vorliegenden Fall relevant sein sollen.

5.5.4.
Angesichts der Umstände des vorliegenden Falls erweisen sich die Abklärungen der Vorinstanz als genügend, um eine Nachfrage nach sechs neuen Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment zumindest als glaubhaft erscheinen zu lassen. Ob der Bedarf dabei klarerweise zu bejahen ist, wie die Vorinstanz annimmt, kann offenbleiben. Jedenfalls verbietet sich aufgrund der dargelegten Sachlage die Annahme eines Rechtsmissbrauchs. Von einem solchen ist nicht leichthin auszugehen.

5.6.
Zusammengefasst ist eine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung zu verneinen. Die Rüge der Verletzung von
Art. 7 Abs. 1 und
Art. 14 ZWG
geht ebenso fehl wie die im gleichen Zusammenhang monierte unvollständige Sachverhaltsfeststellung (
Art. 97 Abs. 1 BGG
) und Verletzung des Anspruchs auf ein faires Verfahren (
Art. 29 BV
).

6.

In einem weiteren Punkt erachtet die Beschwerdeführerin die strassenmässige Erschliessung des Bauvorhabens als ungenügend. Die Vorinstanz habe eine vertiefte Prüfung der konkreten Verhältnisse pflichtwidrig unterlassen und damit auch den rechtserheblichen Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt.

6.1.
Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück erschlossen ist (
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
). Land gilt strassenmässig als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (
Art. 19 Abs. 1 RPG
). Das Bundesrecht begnügt sich inhaltlich mit Minimalanforderungen, die sicherstellen sollen, dass keine Bauten und Anlagen entstehen, die insbesondere wegen fehlender oder ungenügender Zufahrten feuer- und gesundheitspolizeiliche Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt namentlich von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks und den massgeblichen örtlichen Umständen des Einzelfalls ab (Urteil 1C_449/2024 vom 15. August 2025 E. 5.1 mit Hinweisen). Für die Bejahung einer genügenden Erschliessung im Sinne von
Art. 19 RPG
ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benutzenden der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen (Urteil 1C_180/2024 vom 19. August 2025 E. 5.4 mit Hinweisen). Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail hauptsächlich erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, wobei den kommunalen und kantonalen Behörden auf diesem Gebiet ein Ermessensspielraum zukommt, den das Bundesgericht respektieren muss (Urteil 1C_496/2023 vom 3. November 2025 E. 4.2 mit Hinweisen). Das gilt auch bei der Beurteilung der örtlichen Verhältnisse (zit. Urteil 1C_449/2024 E. 5.1).

6.2.
Die Vorinstanz hat auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein verzichtet, weil sich der rechtserhebliche Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergebe. Den Antrag auf Einholung eines Lärm- und Verkehrsgutachtens hat sie ebenfalls abgewiesen, da es sich bei der fraglichen Überbauung um ein zonenkonformes Ersatzprojekt handle und die daraus zu erwartenden Lärmemissionen offensichtlich zu keiner Überschreitung der geltenden Empfindlichkeitsstufe III führen werde. Die aus dem Projekt resultierenden Fahrzeugbewegungen dürften auch ohne Expertise als noch geringfügig und kaum nennenswert bezeichnet werden, zumal die Verkehrssicherheit (Sicht- und Ausweichverhältnisse) nach Auffassung der ortskundigen Baubehörde ohne Probleme gewährleistet sei. Das Gebiet Surpunt werde durch die Strassenparzelle Nr. 2151 erschlossen und östlich der Bauparzelle Nr. 2148 durch eine zweite Strassenparzelle Nr. 2273 weitergeführt, sodass die Baugrundstücke sogar doppelt erschlossen seien. Insbesondere die Erreichbarkeit und Befahrbarkeit durch Rettungs- und Einsatzfahrzeuge der Blaulichtorganisationen sei überall problemlos gewährleistet. Der aus dem Gesamtbauprojekt mit acht Neuwohnungen (total 22 neuen Autoabstellplätzen) zu erwartende Mehrverkehr werde sich in engen und überschaubaren Grenzen halten, da höchstens mit rund 50 Fahrzeugbewegungen pro Tag zu rechnen sei. Auf der verkehrsberuhigten Quartierstrasse Surpunt könne dieser als nahezu vernachlässigbar taxiert werden, da dort kein Durchgangsverkehr herrsche und sich der Verkehr aufgrund des Fahrverbots im Wesentlichen auf die dort wohnhafte Anwohnerschaft beschränken dürfte.

6.3.
Das Bundesgericht übt sich wie gesehen in Zurückhaltung, soweit es um die Einschätzung der örtlichen Verhältnisse geht, welche die kantonalen und kommunalen Behörden besser kennen, und respektiert deren Ermessen hinsichtlich der Beurteilung einer Zufahrt. Wenn die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der Gemeinde - ohne weitere Abklärungen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung
BGE 144 II 427
E. 3.1.3
;
141 I 60
E. 3.3) - zum Schluss gelangt, der durch das acht Wohnungen umfassende Bauvorhaben generierte Mehrverkehr könne von der bestehenden Erschliessungsstrasse aufgenommen werden, erscheint dies plausibel. Das Bundesrecht verlangt keine bestmögliche, sondern lediglich eine hinreichende Zufahrt. Ist die Sicherheit der Anwohnerschaft gewährleistet, steht entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin auch eine enge Zufahrtsstrasse mit bloss eingeschränkten Kreuzungsmöglichkeiten nicht in Widerspruch zu den bundesrechtlichen Anforderungen an eine hinreichende Zufahrt (vgl. Urteil 1C_487/2022 vom 26. März 2024 E. 4.2.2 mit Hinweisen). Die verkehrsberuhigte Quartierstrasse Surpunt, die nach der Vorinstanz primär von Anwohnenden genutzt wird, verläuft bis zu den Bauparzellen nahezu gerade und scheint auch auf den von der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Fotoaufnahmen genügend übersichtlich. Von einer gefährlichen Verkehrssituation kann daher keine Rede sein. Mit dem Argument der Vorinstanz, die Baugrundstücke seien strassenmässig doppelt erschlossen, setzt sich die Beschwerdeführerin zudem überhaupt nicht auseinander.

6.4.
Entsprechend hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Zufahrt - auch ohne Augenschein und Begutachtung - für hinreichend befand.

7.

Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, das Koordinationsgebot gemäss
Art. 25a RPG
sei verletzt worden. Mittels Nebenbestimmungen dürften nur untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Auf ihr Vorbringen, dass mit dem kommunalen Entscheid wesentliche Elemente des Bauvorhabens nicht geprüft worden seien, sei die Vorinstanz mit keinem Wort eingegangen.

Auch diese Rüge verfängt nicht. Die Vorinstanz hält unter Bezugnahme auf
Art. 25a RPG
unter anderem fest, es lägen alle erforderlichen Gesuchsunterlagen zur Beurteilung des Bauvorhabens vor. Inwiefern diese Einschätzung unzutreffend sein soll, zeigt die Beschwerdeführerin nicht hinreichend substanziiert auf. Insbesondere genügt es nicht, angebliche Unzulänglichkeiten, welche die Vorinstanz offensichtlich für irrelevant hält (betreffend Dachvorsprünge, Photovoltaikanlage und Werkleitungen), ohne Verweis auf eine Norm des kantonalen oder kommunalen Rechts vor Bundesgericht als baurechtliche Mängel anzuführen. Ebenso wenig reicht es aus, Mängel, die auflageweise korrigiert wurden (betreffend hindernisfreies Bauen), pauschal als nicht bloss untergeordneter Natur zu bezeichnen. Was den verlangten Bedarfsnachweis für Erstwohnungen anbelangt, kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden (E. 5).

8.

Weiter kritisiert die Beschwerdeführerin das Bauvorhaben hinsichtlich seiner gestalterischen Einordnung.

8.1.
Konkret bringt die Beschwerdeführerin vor, sie habe im vorinstanzlichen Verfahren aufgezeigt, dass die Südwestansicht Surpunt als Teil des historischen Dorfkerns Susch im kantonalen Richtplan die Einstufung "ISOS: regional" aufweise und sich im "Erhaltungsbereich gemäss GGP" befinde. Aufgrund dessen habe die Gemeinde den Beizug eines Bauberaters verfügt und Schutzziele für die Baugrundstücke festgelegt. In ihrer kantonalen Rechtsschrift habe die Beschwerdeführerin detailliert aufgezeigt, inwiefern das Bauvorhaben gegen die vom kommunalen Bauberater festgelegten Schutzziele und der Abbruch der bestehenden Gebäude gegen Art. 56 Abs. 2 BauG/Susch verstosse. Die Vorinstanz habe sich unkritisch der Einschätzung des Bauberaters angeschlossen, ohne die substanziierten Vorbringen der Beschwerdeführerin zu prüfen. Insbesondere habe sie es unterlassen, das von der Beschwerdeführerin beantragte Gutachten der kantonalen Denkmalpflege einzuholen, obwohl dies erforderlich gewesen wäre, um die Einhaltung der Schutzziele unabhängig und mit der notwendigen Fachexpertise überprüfen zu lassen. Damit habe die Vorinstanz insbesondere gegen
Art. 9 BV
sowie gegen
Art. 29 Abs. 1 und 2 BV
verstossen.

8.2.
Diese Kritik wird den Begründungsanforderungen von
Art. 106 Abs. 2 BGG
nicht gerecht. Inwiefern die vorinstanzliche Rechtsanwendung in willkürlicher Weise gegen die festgelegten Schutzziele bzw. gegen Art. 56 Abs. 2 BauG/Susch verstösst, hätte die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe ans Bundesgericht aufzeigen müssen. Dabei genügt es nicht, pauschal auf frühere Rechtsschriften zu verweisen, noch dazu ohne exakte Fundstelle (vgl.
BGE 143 IV 122
E. 3.3;
141 V 416
E. 4; je mit Hinweisen). Der Umstand allein, dass die Vorinstanz die Einschätzung des Bauberaters und der kommunalen Baubehörde teilt, legt noch keine Verfassungsverletzung nahe.

9.

Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin, das Bauvorhaben überschreite die zulässige Gebäudelänge.

9.1.
Die Vorinstanz hält im angefochtenen Urteil fest, die zulässige Gebäudelänge von 30 m sei bei beiden räumlich wie auch funktional getrennten Gebäuden klar eingehalten. Die beiden 25 bzw. 15 m langen Bauten würden aufgrund des eingeschossigen, überdachten Verbindungsstücks, das keine Fassade aufweise und lediglich einen Unterstand darstelle, nicht zu einem einzigen Baukörper. Die Beschwerdeführerin sieht darin unter Verweis auf die IVHB einen Verstoss gegen das Willkürverbot. Der Verbindungsbau zähle zur Fassadenflucht und sei daher bei der Bemessung der Gebäudelänge zu berücksichtigen. Zudem lasse die Vorinstanz unberücksichtigt, dass die beiden Gebäude funktional durch die gemeinsame Tiefgarage samt Autolift verbunden seien und aus diesem Grund bei der Bestimmung der Gebäudelänge als ein Baukörper zu beurteilen seien.

9.2.
Gemäss Art. 36 Abs. 2 KRVO/GR gelten die Definitionen der IVHB inklusive deren Anhänge und Erläuterungen, wo das kantonale Recht Begriffe und Instrumente verwendet, die Gegenstand der IVHB bilden. Dies dürfte auf den Begriff der Gebäudelänge nach Art. 41 BauG/Susch zutreffen. Nach dem Konkordat ergibt sich die Gebäudelänge aus der längeren Seite des flächenkleinsten Rechtecks, das die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (sog. projizierte Fassadenlinie) umfasst, wobei die Fassadenlinie die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain darstellt (Ziff. 4.1 i.V.m. 3.2 und 3.3 Anhang 1 IVHB). Die Fassadenflucht wiederum ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain, wobei vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden (Ziff. 3.1 Anhang 1 IVHB). Gemäss Ziff. 4.1 Abs. 5 der Erläuterungen zur IVHB (Stand 3. September 2013) gehe aus dem Konkordat nicht eindeutig hervor, ob Anbauten bei der Bestimmung der Gebäudelänge zu berücksichtigen seien. Es sei Sache der Kantone, hier eine Regelung zu treffen.

Im Lichte des Gesagten verfällt die Vorinstanz nicht in Willkür, wenn sie davon absieht, den Unterstand, der die beiden Mehrfamilienhäuser im Sinne eines fassadenlosen Anbaus verbindet, an die Fassadenflucht und damit an die Gebäudelänge anzurechnen. Auch die gemeinsame unterirdische Tiefgarage lässt die beiden Bauten oberirdisch nicht als funktionale Einheit erscheinen. Ob darin - in freier Prüfung - ein Verstoss gegen interkantonales Recht zu sehen wäre, braucht mangels diesbezüglicher Rüge nicht geprüft zu werden (vgl. zur IVHB Urteil 1C_495/2022 vom 7. November 2023 E. 4, in: ZBl 126/2025 S. 566).

10.

Demzufolge erweisen sich sämtliche Rügen der Beschwerdeführerin als unbegründet. Die Beschwerde ist abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Damit besteht weder Anlass, die Instruktionsmassnahmen, welche die Beschwerdeführerin mit ihren Verfahrensanträgen verlangt, im bundesgerichtlichen Verfahren nachzuholen noch die Angelegenheit diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen.

11.

Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (
Art. 66 Abs. 1 BGG
). Zudem hat sie der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (
Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG
).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerschaft für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Zernez, dem Obergericht des Kantons Graubünden, Dritte verwaltungsrechtliche Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Januar 2026

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Haag

Der Gerichtsschreiber: Poffet