bger · 9C_525/2025 · 2025-10-26 · de
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperiode 2021,
Öffentliche Finanzen & Abgaberecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

9C_525/2025

Urteil vom 26. Oktober 2025

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Stadelmann, präsidierendes Mitglied,

Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Bollinger,

Gerichtsschreiberin Dormann.

Verfahrensbeteiligte

1. A.________,

2. B.________,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Livio Bundi,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadt Zürich,

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, Werdstrasse 75, 8004 Zürich,

Beschwerdegegnerin.

Gegenstand

Beschwerde gegen die Verfügung des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 2. Juli 2025 (SB.2024.00085).

Sachverhalt:

A.

A.________ und B.________ erwarben im November 2001 gemeinsam das Grundstück C.________ zum Preis von Fr. 800'000.-. Nach mehrfachen Sanierungen veräusserten sie das Grundstück im April 2021 zum Preis von Fr. 5'500'000.-. In der diesbezüglichen Steuererklärung deklarierten sie einen Grundstückgewinn von Fr. 3'197'931.-. Nach Abklärungen legte die Kommission für Grundsteuern der Stadt Zürich mit Verfügung resp. Veranlagungsbeschluss vom 17. November 2022 den steuerpflichtigen Grundstückgewinn auf Fr. 3'739'314.- fest. Dies bestätigte sie mit Einspracheentscheid vom 9. Mai 2023.

Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 18. Juli 2024 ab.

B.

Dagegen liessen A.________ und B.________ gemeinsam, vertreten durch zwei Rechtsanwälte, Beschwerde führen. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich trat mit Verfügung vom 2. Juli 2025 auf das Rechtsmittel nicht ein.

C.

A.________ und B.________ lassen mit (gemeinsamer) Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen, die Verfügung vom 2. Juli 2025 sei aufzuheben und die Sache sei zur materiellen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

Erwägungen:

1.

Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (
Art. 106 Abs. 1 BGG
). Dennoch prüft es - offensichtliche Fehler vorbehalten - nur die in seinem Verfahren gerügten Rechtsmängel (
Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG
;
BGE 150 V 340
E. 2). Die Anwendung des kantonalen Verfahrensrechts überprüft das Bundesgericht nur auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (
BGE 150 II 346
E. 1.5.2;
147 IV 433
E. 2.1), was substanziiert zu begründen ist (
Art. 106 Abs. 2 BGG
;
BGE 150 II 346
E. 1.5.3
;
148 I 104
E. 1.5).

Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (
Art. 105 Abs. 1 BGG
). Es kann ihre Sachverhaltsfeststellung auf Rüge hin oder von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig (unhaltbar, willkürlich:
BGE 150 II 346
E. 1.6;
149 IV 57
E. 2.2
;
148 I 160
E. 3) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG
beruht, und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (
Art. 97 Abs. 1 und
Art. 105 Abs. 2 BGG
).

2.

Laut § 147 Abs. 4 Sätze 1 und 2 des zürcherischen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; ZH-Lex 631.1) muss die Rekursschrift einen Antrag und eine Begründung enthalten. Genügt sie diesen Erfordernissen nicht, wird dem Rekurrenten eine kurze, nicht erstreckbare Nachfrist zur Behebung des Mangels angesetzt unter der Androhung, sonst auf den Rekurs nicht einzutreten. Gemäss
§ 153 Abs. 4 StG
/ZH gelten im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht - abgesehen von den in § 153 Abs. 1 bis 3 StG/ZH enthaltenen Vorgaben - die Bestimmungen über das Rekursverfahren vor dem Steuerrekursgericht sinngemäss.

3.

3.1.
Das Verwaltungsgericht hat in Bezug auf die Anwendung von § 147 Abs. 4 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 StG
/ZH erwogen, im kantonalen Beschwerdeverfahren müsse sich die Eingabe substanziiert mit den massgeblichen Erwägungen des bei ihm angefochtenen (Rekurs-) Entscheids auseinandersetzen. Es sei denn auch als eines der obersten kantonalen Gerichte nicht gehalten, den angefochtenen Entscheid gleich einer erstinstanzlichen Behörde nach allen Seiten hin zu überprüfen. Bei ungenügend begründeter Beschwerde müsse es zwar einer rechtsunkundigen resp. nicht rechtskundig vertretenen Partei eine Nachfrist zur Verbesserung ansetzen. Ein solches Vorgehen erübrige sich aber, wenn eine rechtskundige resp. rechtskundig vertretene Partei Beschwerde führe; diesfalls könne direkt auf das ungenügend begründete Rechtsmittel nicht eingetreten werden.

Weiter hat das Verwaltungsgericht erwogen, die bei ihm eingereichte Beschwerde entspreche über Seiten hinweg (mit Ausnahme der Seite 12 und eines Abschnitts auf Seite 14) wörtlich dem Rekurs vom 14. Juni 2023. Die Beschwerdeführer hätten im Wesentlichen das bereits Gesagte wiederholt, ohne sich materiell mit dem Rekursentscheid zu befassen. Die Ergänzung auf Seite 14 der Beschwerde enthalte nur theoretische Ausführungen zur Rechtsverzögerung, aber keine Auseinandersetzung mit den diesbezüglichen ausführlichen Erwägungen im Rekursentscheid. Es sei nicht erkennbar, in welchen Punkten und weshalb dieser beanstandet werde. Auf das Rechtsmittel der Beschwerdeführer, die bereits im Rekursverfahren rechtskundig vertreten gewesen seien, sei daher (ohne Ansetzung einer Nachfrist zur Verbesserung) zufolge ungenügender Begründung nicht einzutreten.

3.2.
Dass die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen offensichtlich unrichtig sein oder auf einer Rechtsverletzung beruhen sollen, machen die Beschwerdeführer nicht ansatzweise geltend und ist auch nicht ersichtlich. Die Feststellungen bleiben für das Bundesgericht verbindlich (vgl. vorangehende E. 1).

3.3.
Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz im Zusammenhang mit der Auslegung und Anwendung von § 147 Abs. 4 (i.V.m. § 153 Abs. 4) StG/ZH Willkür (
Art. 9 BV
), überspitzten Formalismus (
Art. 29 Abs. 1 BV
) und eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots (
Art. 8 Abs. 1 BV
) vor. Dazu machen sie im Wesentlichen geltend, ihre der Vorinstanz eingereichte Beschwerde sei genügend begründet gewesen. Aus dieser gehe deutlich hervor, weshalb sie die Korrektur des steuerbaren Grundstückgewinns verlangt und dass sie eine andere Rechtsauffassung als das Steuerrekursgericht vertreten hätten. Sie hätten ihre Auffassung eingehend und insbesondere hinsichtlich der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum wirtschaftlichen Neubau ("Quasi-Neubau-Praxis") begründet. Das Verwaltungsgericht verhindere mit den formalen Begründungsanforderungen die Verwirklichung des materiellen Rechts und verfalle dadurch in überspitzten Formalismus. Wenn die vorinstanzlich eingereichte Beschwerde dennoch als ungenügend begründet zu betrachten wäre, hätte die Vorinstanz in korrekter Auslegung und entsprechend dem klaren Wortlaut von
§ 147 Abs. 4 StG
/ZH erkennen müssen, dass diese Bestimmung auch bei rechtskundiger Vertretung eine Nachfrist zur Verbesserung vorsehe. Die Vorinstanz habe
§ 147 Abs. 4 StG
/ZH offenkundig falsch ausgelegt und angewandt, was willkürlich sei und
Art. 8 Abs. 1 sowie
Art. 29 Abs. 1 BV
verletze.

Ob diese Begründung, die sich auf weiten Strecken in appellatorischer Kritik erschöpft, überhaupt den qualifizierten Anforderungen an die Begründung (vgl. vorangehende E. 1) genügt, kann offenbleiben, wie sich sogleich ergibt.

3.4.
Zunächst fällt auf, dass
§ 153 Abs. 4 StG
/ZH für das Beschwerdeverfahren lediglich eine

sinngemässe
Geltung der Vorgaben von
§ 147 Abs. 4 StG
/ZH statuiert. Das Verwaltungsgericht hat denn auch zwischen den kantonalen Rechtsmittelverfahren - Rekurs und Beschwerde - differenziert und dabei den Unterschieden betreffend die Kognition der zuständigen Instanzen (für das Rekursverfahren vgl.
§ 147 Abs. 3 StG
/ZH und
Art. 50 Abs. 2 StHG
[SR 642.14]; für das Beschwerdeverfahren vgl.
§ 153 Abs. 3 StG
/ZH) und deren Funktion im System des Rechtsschutzes, der kantonal zweistufig ausgestaltet ist, Rechnung getragen. Weshalb es bei diesen Gegebenheiten überspitzt formalistisch (oder willkürlich) sein soll, wenn im kantonalen Beschwerdeverfahren eine Bezugnahme auf die Erwägungen im Rekursentscheid verlangt wird, leuchtet nicht ein. Auch im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren ist die blosse (allenfalls wortwörtliche) Wiederholung des vorinstanzlich Vorgetragenen ohne Auseinandersetzung mit den entscheidenden vorinstanzlichen Erwägungen im Lichte der Begründungsobliegenheiten von
Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG
ungenügend (vgl.
BGE 148 IV 205
E. 2.6;
145 V 161
E. 5.2; Urteil 9C_334/2025 vom 25. August 2025 E. 3.1).

Sodann hat die Vorinstanz in Bezug auf die Ansetzung einer Nachfrist unterschiedliche Anforderungen einerseits für fachkundige Personen (namentlich Rechtsanwälte) und anderseits für juristische Laien vorausgesetzt. Damit hat sie für die Differenzierung ein sachliches Kriterium herangezogen, auf das sie in der hier gegebenen Konstellation - Mandatierung der Rechtsvertreter nicht erst kurz vor Ablauf der Rechtsmittelfrist (vgl.
BGE 134 V 162
E. 5.1); kein Anhaltspunkt für einen anderen Umstand, der objektiv eine rechtzeitige genügende Begründung verhindert hätte - abstellen durfte. Auch bei der Anwendung von bundesrechtlichen Verfahrensvorschriften gilt eine solche Unterscheidung: Von fachkundigen Personen kann erwartet werden, dass sie Rechtsmittel formgerecht einreichen, weshalb ihnen gegenüber eine Nachfristansetzung nur ausnahmsweise in Frage kommt, während bei Laien weniger strenge Anforderungen gelten (vgl. etwa Urteil 6B_357/2025 vom 9. Juli 2025 E. 2 betreffend
Art. 385 Abs. 2 und
Art. 400 Abs. 1 StPO
; SVR 2021 UV Nr. 41 S. 183, 8C_217/2021 E. 3.4 betreffend
Art. 61 lit. b Satz 2 ATSG
). Darin ist keine Verfassungsverletzung zu erblicken; insbesondere liegt weder Willkür noch unzulässige Ungleichbehandlung oder überspitzter Formalismus vor. Die Beschwerde ist unbegründet.

4.

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdeführer die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung zu tragen (
Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG
).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und dem Kantonalen Steueramt Zürich schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 26. Oktober 2025

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Stadelmann

Die Gerichtsschreiberin: Dormann