bger · 4A_517/2025 · 2026-04-21 · it
contratto di società semplice,


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_517/2025

Sentenza del 21 aprile 2026

I Corte di diritto civile

Composizione

Giudici federali Hurni, Presidente,

Kiss, Pontarolo, Giudice supplente,

Cancelliere G. Piatti,

Partecipanti al procedimento

A.________ SA,

patrocinata dall'avv. Rocco Olgiati,

ricorrente,

contro

B.________ SA,

patrocinata dall'avv. Milo Caroni,

opponente.

Oggetto

contratto di società semplice,

ricorso contro la sentenza emanata l'8 settembre 2025 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del

Cantone Ticino (12.2024.144).

Fatti:

A.

A.a.
Con convenzione del 14 maggio 2001 (in seguito: "Convenzione"), sottoscritta anche da altre entità, C.________ SA e D.________ SA, dopo aver già concluso diversi accordi tesi a creare delle sinergie per l'ottenimento da parte della Commissione federale delle Case da Gioco (in seguito: "CFCG") di una o più concessioni di sito e di gestione per case da gioco in Ticino, hanno concordato, al punto 3, che esse, a seguito di fusioni con diverse entità pure firmatarie di quell'atto, sarebbero diventate concessionarie di sito e di gestione, la prima a X.________ e la seconda a Y.________, mantenendo entrambe un azionariato indipendente e senza partecipazioni dell'una nell'altra. Al punto 4 della Convenzione esse hanno pattuito quanto segue:

"4.1 Qualora D.________ SA o C.________ SA ottenessero almeno una o entrambe una concessione, esse si impegnano a versare all'altra un quarto dell'utile netto calcolato sulla base di una contabilità analitica, dedotte le imposte federali, cantonali e comunali e tenuto conto che, alle rispettive concessionarie, devono comunque essere garantiti i seguenti importi:

- rendimento minimo del 13 % (tredici per cento) del capitale proprio;

- remunerazione dell'1 ½ % (uno e mezzo per cento) sul capitale investito per la realizzazione e/o riattazione degli immobili e dell'arredamento e lay-out del casinò, nonché l'ammortamento calcolato su 20 (venti) anni dell'investimento immobiliare complessivo e su 5 anni per l'investimento delle attrezzature, infrastrutture ed arredamento necessari per la gestione delle sale da gioco e delle parti comuni adibite ad attività accessorie indispensabili alla gestione del casino. Detti importi sono valutati dalle parti per Y.________ in CHF 23'000'000.- (+IVA) per la prima fase, CHF 23'000'000.- (+IVA) per la seconda fase di ampliamento e per X.________ in CHF 6'700'000.- (+IVA) per la prima fase ed in CHF 22'500'000.- (+IVA) per la fase Z.________;

- remunerazione dell'interesse di mercato sul valore reale e reperibile del terreno e degli immobili non ristrutturati valutati per Y.________ in complessivi CHF 14'000'000.- e per X.________ in CHF 3'000'000.-;

- ammortamento annuo del 2 % calcolato su CHF 10'000'000.- per Y.________ e su CHF 3'000'000.- per X.________ e poi su CHF 5'000'000.- per Z.________;

- utilizzo del 2 % (due per cento) del PLG per sponsoring/PR fino ad un massimo di CHF 3'200'000.-;

- pagamento degli oneri di manutenzione ordinaria per le opere di cui agli investimenti fatti dalla concessionaria per poter realizzare e gestire il casinò;

- 0.5 % del PLG quale royalties per il marchio;

- dividendi come da business plan allegato alle domande di concessione inoltrate alla CFCG;

La quota parte del risultato operativo disponibile per le compensazioni finanziarie è calcolata pure nel rispetto delle regole seguenti:

a) prima di procedere a qualsiasi versamento compensatorio bisogna verificare che il totale dei debiti della gestione operativa (compresi i prestiti interni), non superino i due terzi del capitale totale investito nella stessa gestione;

b) dopo aver raggiunto l'obiettivo suddetto della struttura finanziaria, dal risultato operativo secondo il punto 1. viene dedotto il 13 % (tredici per cento) del capitale proprio investito nella gestione operativa;

Il risultato operativo è calcolato per mezzo di una contabilità analitica configurata in modo tale che si riproduca sostanzialmente il conto economico della CL, rispettivamente della COL, con particolare riferimento ai piani finanziari e d'affari contenuti nei business plan delle domande di concessione delle rispettive società, inoltrati alla CFCG.

4.2. Il rendimento del capitale è cosi calcolato: [...]

4.3. Qualora C.________ SA non ottenesse una concessione tipo A secondo la LFCG e la D.________ SA ottenesse una concessione di tipo A, o viceversa, premesse le entrate garantite di cui alla cifra 4.1 la Kursaal che ha ottenuto la concessione tipo A verserà oltre al 1/4 dell'utile definito alla cifra 4.1, lo 0.65 % dell'incassato netto del gioco per sponsorizzazioni e manifestazioni culturali e turistiche nella zona che non avrà beneficiato della concessione di tipo A, secondo le indicazioni della Kursaal di detta regione.

La quota parte dell'utile operativo versata da una casa da gioco all'altra, secondo l'art. 4.1, si intende comunque al netto degli oneri fiscali che potranno essere posti a carico di questa quota.

L'incassato netto del gioco e cosi definito: [...]

Tanto C.________ SA quanto D.________ SA, hanno il diritto di ottenere in ogni momento dall'altra parte la documentazione contabile necessaria a verificare l'esattezza e la completezza dei rispettivi conteggi ai sensi dei precedenti punti del presente articolo. Detta documentazione dovrà essere trattata in modo confidenziale."

Al punto 6 dell'accordo, infine, le parti hanno previsto che esse "si obbligano comunque in ogni caso a chiudere la casa da gioco qualora essa dovesse essere, in base ai propri risultati d'esercizio, in perdita per tre anni consecutivi, calcolati dopo il periodo di avviamento di 4 anni e, in tal caso, il presente accordo decadrà ad eccezione dell'obbligo dell'altra casa da gioco che avesse ottenuto la concessione di tipo A di versare il contribuito di cui alla cifra 4.3 che resterà in vigore sino alla scadenza di detta concessione".

A.b.
Il 24 ottobre 2001 il Consiglio federale ha negato la concessione alla C.________ SA, che ha chiuso la propria casa da gioco e locato quei locali alla società E.________ SA, posta al beneficio di una concessione di sito e di gestione di tipo B. L'11 novembre 2002 il Consiglio federale ha rilasciato alla A.________ SA, successore in diritto di D.________ SA, una concessione di sito e di gestione di tipo A.

B.

B.a.
Con petizione (azione parziale e scalare) del 1° giugno 2006, promossa direttamente in appello in virtù dell'
art. 302 CPC
/TI, B.________ SA - nuova ragione sociale di C.________ SA - ha convenuto in giudizio la A.________ SA, per ottenerne, previo rendiconto (da fornire consegnando la documentazione necessaria per determinare l'ammontare delle sue spettanze per gli anni 2002-2005), la condanna al pagamento di almeno fr. 783'744.55 oltre interessi quale richiesta parziale, pari allo 0.65 % dell'incasso netto previsto dal punto 4.3 della Convenzione, e di almeno fr. 80'000.-- oltre interessi quale richiesta parziale, pari al 25 % dell'utile netto previsto dal punto 4.1 della Convenzione. La convenuta ha postulato il rigetto della petizione e, in subordine, in caso di accoglimento totale o parziale della stessa, ha chiesto l'accertamento della compensazione di qualsiasi importo dovuto annualmente alla controparte per gli anni 2002-2005 e per il futuro con i ricavi lordi di quest'ultima derivanti dalla locazione a E.________ SA degli spazi di sua proprietà.

B.b.
Con sentenza (parziale) del 12 novembre 2010, confermata il 20 luglio 2011 dal Tribunale federale (inc. 4A_4/2011), la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto la domanda di rendiconto dell'attrice e ordinato alla convenuta di consegnarle la documentazione contabile necessaria per determinare i contributi previsti dalla Convenzione. Così sollecitata dalla III Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, cui la causa era stata frattanto attribuita a seguito di una modifica legislativa, il 22 maggio 2014 l'attrice ha sostanziato e cifrato le pretese parziali contenute nella petizione, e ha chiesto la condanna della convenuta ai pagamenti di fr. 870'878.-- oltre interessi (0.65 % dell'incasso netto previsto dal punto 4.3 della Convenzione) e di fr. 2'975'328.-- oltre interessi (25 % dell'utile netto previsto dal punto 4.1 della Convenzione), in entrambi i casi quali richieste parziali, ridotti con le sue conclusioni rispettivamente a fr. 618'609.46 e a fr. 1'773'926.--. Con sentenza (finale) del 1° febbraio 2022 la III Camera civile del Tribunale d'appello ha parzialmente accolto la petizione e condannato la convenuta al pagamento di fr. 327'337.57 oltre interessi (0.65 % dell'incasso netto previsto dal punto 4.3 della Convenzione) e di fr. 82'840.-- oltre interessi (25 % dell'utile netto previsto dal punto 4.1 della Convenzione).

B.c.
Il 10 marzo 2022 il Tribunale federale ha dichiarato inammissibile un ricorso in materia civile introdotto il 1° marzo 2022 dalla B.________ SA e ha rinviato la causa all'autorità inferiore al fine di farla pervenire a un tribunale superiore competente per giudicare quale seconda istanza cantonale che avesse almeno la facoltà di esaminare le censure di cui agli
art. 95-98 LTF
(inc. 4A_101/2022). Durante un'udienza del 20 novembre 2024 davanti alla II Camera civile del Tribunale d'appello, cui la III Camera civile aveva frattanto trasmesso l'incarto, le parti hanno dichiarato " di riconoscere la competenza della seconda Camera civile del Tribunale d'appello a pronunciarsi quale autorità di seconda istanza cantonale sul ricorso della B.________ SA contro la sentenza 1° febbraio 2022 della terza Camera civile del Tribunale d'appello, inc. 10.2006.7 ". La II Camera civile ha quindi assegnato alla B.________ SA un termine per introdurre un rimedio giuridico secondo gli
art. 310 e 311 CPC
contro la predetta sentenza.

B.d.
Con appello del 31 dicembre 2024 la B.________ SA ha chiesto di riformare la sentenza impugnata e di condannare la convenuta al pagamento di fr. 618'609.-- oltre interessi (0.65 % dell'incasso netto secondo il punto 4.3 della Convenzione) e di fr. 1'773'926.-- oltre interessi (25 % dell'utile netto secondo il punto 4.1 Convenzione) e, in subordine, di annullarla e di rinviare gli atti all'autorità inferiore per nuova decisione. Con risposta del 20 marzo 2025 la convenuta ha postulato il rigetto del gravame. Statuendo l'8 settembre 2025 la II Camera civile del Tribunale di appello ha parzialmente accolto l'appello e, in riforma del giudizio impugnato, ha condannato la A.________ SA al versamento di fr. 2'392'535.-- oltre interessi alla B.________ SA e ha adeguato le spese giudiziarie di prima istanza. Per la Corte di appello la Convenzione non prevedeva espressamente la compensazione delle perdite pregresse con gli utili successivi. La convenuta, poi, non aveva validamente contestato la modalità di calcolo delle "compensazioni finanziarie" proposta dall'attrice.

C.

Con ricorso in materia civile del 16 ottobre 2025 la A.________ SA chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di confermare la sentenza della III Camera civile del Tribunale di appello con adeguamento delle spese processuali e ripetibili per ogni grado di giurisdizione.

Con risposta del 27 novembre 2025 la B.________ SA ha proposto di dichiarare irricevibile il rimedio e, in subordine, di respingerlo. L'autorità cantonale ha rinunciato a presentare osservazioni.

Diritto:

1.

Il ricorso in materia civile è presentato tempestivamente dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 100 cpv. 1 e 76 cpv. 1 lett. a LTF) ed è volto contro una decisione finale (
art. 90 LTF
) emanata su ricorso dall'autorità cantonale di ultima istanza (
art. 75 LTF
) in una causa civile con valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 72 cpv. 1 e 74 cpv. 1 lett. b LTF). Sotto questo profilo il rimedio è ricevibile.

2.

2.1.
Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto federale (
art. 106 cpv. 1 LTF
). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione imposto dall'
art. 42 cpv. 1 e 2 LTF
, di regola considera solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso, fatti salvi i casi di errori giuridici manifesti (
DTF 142 III 364
consid. 2.4;
140 III 86
consid. 2). Giusta l'
art. 42 cpv. 2 LTF
nei motivi del ricorso occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Un ricorso non sufficientemente motivato è inammissibile (
DTF 143 II 283
consid. 1.2.2;
142 III 364
consid. 2.4). Per soddisfare le esigenze di motivazione, il ricorrente deve confrontarsi con l'argomentazione della sentenza impugnata e spiegare in cosa consista la violazione del diritto (
DTF 148 IV 205
consid. 2.6;
142 III 364
consid. 2.4). Egli non può limitarsi a ribadire le posizioni giuridiche assunte durante la procedura cantonale, ma deve criticare i considerandi del giudizio attaccato che ritiene lesivi del diritto (sentenza 4A_273/2012 del 30 ottobre 2012 consid. 2.1, non pubblicato in
DTF 138 III 620
).

Salvo eccezioni non pertinenti in concreto (cfr. art. 95 lett. c, d ed e LTF), non è possibile invocare la violazione del diritto cantonale in quanto tale dinanzi al Tribunale federale (
DTF 150 I 80
consid. 2.1;
138 V 67
consid. 2.2). Tuttavia, è possibile sostenere che la sua applicazione comporti una violazione del diritto federale, ad esempio che è arbitraria (
art. 9 Cost.
) o contraria ad altri diritti costituzionali (
DTF 145 I 108
consid. 4.4.1). In deroga alla regola secondo cui esso applica il diritto d'ufficio, il Tribunale federale non può entrare nel merito della violazione di un diritto costituzionale o di una questione relativa al diritto cantonale se la censura non è stata espressamente sollevata e motivata in modo chiaro e dettagliato. Il ricorrente deve quindi indicare la violazione di una disposizione costituzionale o legale e dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, in che cosa essa consista (" principio di allegazione ",
art. 106 cpv. 2 LTF
;
DTF 150 I 80
consid. 2.1;
146 IV 114
consid. 2.1;
144 II 313
consid. 5.1). Le critiche di natura appellatoria sono inammissibili (
DTF 146 IV 114
consid. 2.1;
142 III 364
consid. 2.4).

2.2.
Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sugli accertamenti di fatto svolti dall'autorità inferiore (
art. 105 cpv. 1 LTF
), che sono vincolanti. A questi appartengono sia le constatazioni concernenti le circostanze relative all'oggetto del litigio sia quelle riguardanti lo svolgimento della procedura innanzi all'autorità inferiore e in prima istanza, vale a dire gli accertamenti che attengono ai fatti procedurali (
DTF 140 III 16
consid. 1.3.1, con riferimenti). Il Tribunale federale può unicamente rettificare o completare l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore, se esso è manifestamente inesatto o risulta da una violazione del diritto ai sensi dell'
art. 95 LTF
(
art. 105 cpv. 2 LTF
). " Manifestamente inesatto " significa in questo ambito " arbitrario " (
DTF 149 II 337
consid. 2.3;
147 V 35
consid. 4.2;
140 III 115
consid. 2). La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'
art. 106 cpv. 2 LTF
(
DTF 147 IV 73
consid. 4.1.2;
140 III 264
consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte (
DTF 149 II 337
consid. 2.3;
140 III 16
consid. 1.3.1, con rinvii). Se vuole completare la fattispecie deve dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate (
DTF 140 III 86
consid. 2). Se la critica non soddisfa queste esigenze, le allegazioni relative a una fattispecie, che si scosta da quella accertata, non possono essere considerate (
DTF 149 II 337
consid. 2.3;
140 III 16
consid. 1.3.1). L'eliminazione del vizio deve inoltre poter essere determinante per l'esito del procedimento (
art. 97 cpv. 1 LTF
).

2.3.
La libera narrativa dei fatti esposta dalla ricorrente nella parte introduttiva del suo gravame non si confronta con il giudizio impugnato e, nella misura in cui i fatti allegati si scostano da quelli accertati dalla Corte cantonale, essi non saranno considerati (cfr. sopra, consid. 2.2). La ricorrente, poi, si propone in talune parti del suo rimedio di completare la fattispecie, ad esempio quando afferma che la Convenzione serviva a garantire alla parte debitrice di compensazioni un rendimento minimo del capitale proprio, senza dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate. Di simili circostanze, pertanto, non si terrà conto in appresso.

3.

3.1.
La ricorrente afferma che i quesiti sottoposti al perito non erano di carattere giuridico e servivano a fargli calcolare le spettanze dell'opponente in base a delle pattuizioni secondo il punto 4 della Convenzione, e che la deducibilità delle perdite precedenti emergerebbe dall'applicazione dei parametri contrattuali. Essa, poi, contesta la tardività delle sue allegazioni. La Corte cantonale avrebbe ignorato a torto l'esito della perizia, affermando che il perito avrebbe " irritualmente interpretato il contratto doc. M ". Per l'insorgente il perito doveva elaborare delle ipotesi di lavoro e interpretare i documenti per rispondere ai quesiti; avrebbe spiegato che i documenti contrattuali (art. 4.1 e 4.1.b del doc. M) andavano considerati per la fissazione del rendimento annuale minimo garantito del 13 %, senza necessità di interpretarli; e avrebbe respinto la tesi dell'opponente siccome contraria a qualsiasi principio economico e contabile. Infine, in relazione al richiamo dell'esperto all'
art. 675 CO
, costui non avrebbe asserito che le compensazioni previste nel contratto sarebbero da parificare a dei dividendi; tale norma, se mai, sarebbe servita a fondare la deducibilità delle perdite per controllare il rispetto del parametro contrattuale del rendimento del 13 % del capitale, partendo dall'utile di bilancio e non da quello del conto economico.

3.2.

3.2.1.
Dall'esame degli allegati introduttivi la Corte di appello ha concluso che, in assenza di una contestazione, le parti erano d'accordo nel ritenere che le eventuali pretese dell'attrice derivanti dai punti 4.1 e 4.3 della Convenzione fossero da calcolare in base ai rispettivi risultati annuali della convenuta, e che quest'ultima non aveva addotto la necessità di riportare agli anni successivi le perdite pregresse sul rendimento minimo del 13 % del capitale proprio. Nella sua memoria di complemento del 22 maggio 2014 l'attrice aveva evidenziato che nel 2002 la convenuta aveva riscontrato una perdita netta di fr. 2'307'121.-- e nel 2003, un utile netto di fr. 3'994'468.--, e che, per determinare il contributo a suo favore del 25 % per l'anno 2003, la perdita conseguita nel 2002 non era stata riportata in quell'anno. Con memoria del 25 agosto 2014 la convenuta, oltre ad aver ribadito la correttezza dei dati di una sua tabella (doc. 23), in cui non erano state considerate le perdite conseguite negli anni precedenti, non aveva sostenuto che la modalità di calcolo proposta dall'attrice fosse errata nel senso che, nel calcolo delle " compensazioni finanziarie " di cui ai punti 4.1 e 4.3, occorresse considerare le perdite degli anni precedenti. La convenuta, in definitiva, non aveva contestato l'assunto dell'attrice, almeno implicito, secondo cui le perdite degli anni precedenti non erano da riportare in quelli seguenti, né aveva addotto la necessità di riportare agli anni successivi le perdite pregresse sul rendimento minimo del 13 % del capitale proprio.

3.2.2.
Quanto al rilievo peritale secondo cui nell'ambito del calcolo delle "compensazioni finanziarie" a favore dell'attrice di cui ai punti 4.1 e 4.3, occorreva considerare le perdite conseguite dalla convenuta negli anni precedenti, la Corte ticinese ha concluso che il perito aveva fornito una vera e propria interpretazione della Convenzione, in particolare del concetto "garanzia di un rendimento minimo del 13 % del capitale proprio", contenuto al suo punto 4.1, fondandosi sull'ipotetica volontà delle parti, sullo spirito della Convenzione e sulla sua sistematica. Tale interpretazione non era una valutazione tecnico contabile, ma una mera opinione personale priva di valore probatorio e irrilevante per l'esito della causa. Egli, poi, non aveva indicato chiaramente i principi economico-contabili applicabili; né era di soccorso l'
art. 675 CO
, valido solo per l'attribuzione di dividendi dalla società ai suoi azionisti, ma non per le compensazioni stabilite in un patto di società semplice a favore di terze persone che - come in concreto - non facevano parte dell'azionariato. Né tali principi contabili potevano essere dedotti dagli art. 36 e 13 cpv. 2 lett. c della legge federale sul gioco d'azzardo e sulle case da gioco del 18 dicembre 1998, frattanto abrogata (cfr. art. 139 della legge federale sui giochi in denaro del 29 settembre 2017 [RS 935.51] con il suo allegato cifra I 2), e 13 lett. c dell'ordinanza sul gioco d'azzardo e sulle case da gioco del 24 settembre 2004, frattanto abrogata (cfr. art. 128 dell'ordinanza sui giochi in denaro del 7 novembre 2018 [RS 935.511] con il suo allegato 2 cifra I 2), silenti sulla possibilità di riportare delle perdite di anni precedenti.

3.2.3.
Per la Corte di appello, dopo che un teste e il perito nel suo referto del 28 febbraio 2018 avevano ritenuto, esprimendo invero una loro interpretazione, che occorreva considerare pure le perdite conseguite negli anni precedenti, a ragione l'attrice aveva rilevato che la convenuta aveva contestato la " non-riportabilità " delle perdite conseguite negli anni precedenti e aveva allegato la necessità di riportarle agli anni successivi solo con le conclusioni del 23 settembre 2019 e di conseguenza in modo non tempestivo (
art. 78 cpv. 1 e 2 CPC
/TI). Quelle circostanze non potevano così essere ritenute, giacché i fatti emersi in corso di istruttoria, come quelli in questione, non divenivano automaticamente parte della realtà processuale di cui il giudice doveva tener conto, se in precedenza non erano stati allegati dalle parti. In concreto, poi, il giudice non aveva ammesso una loro successiva adduzione (
art. 80 cpv. 1 lett. a CPC
/TI), né l'interessata aveva presentato un'istanza di restituzione in intero (
art. 80 cpv. 1 lett. b e 138 CPC
/TI).

3.3.

3.3.1.
Contro tali motivazioni, che si fondano sul vecchio diritto di procedura ticinese (
art. 78, 80 e 138 CPC
/TI), la ricorrente non presenta alcuna critica motivata e dettagliata secondo l'
art. 106 cpv. 2 LTF
, con cui censura un'arbitraria applicazione del diritto cantonale (cfr. sopra, consid. 2.1). Il gravame, dunque, si rivela inammissibile.

3.3.2.
Ma anche volendo prescindere da ciò, il rimedio non sarebbe destinato a miglior sorte. Laddove afferma che la deducibilità delle perdite pregresse emergerebbe dall'applicazione dei parametri contrattuali, essa adduce dei fatti che i giudici ticinesi non hanno accertato, anzi: se mai essi li hanno smentiti. A loro avviso, infatti, la ricorrente non aveva contestato la tesi dell'attrice, secondo cui le perdite degli anni precedenti non andavano riportate in quelli seguenti, né aveva addotto la necessità di riportare agli anni seguenti le perdite pregresse sul rendimento minimo del 13 % del capitale proprio. In concreto, poi, il perito aveva pure determinato "la situazione nel caso in cui si fosse considerato il risultato di ogni anno a sé stante, ovvero senza le perdite riportate (cfr. perizia p. 6) " e sulla base di tali valutazioni la Corte aveva determinato l'importo a carico della ricorrente e a favore dell'opponente. In simili condizioni, a torto l'insorgente sostiene che la deducibilità delle perdite sarebbe stata la risultante d'un ragionamento tecnico operato dall'esperto e che un'istanza di restituzione in intero non sarebbe stata necessaria. Alla ricorrente non giova nemmeno richiamare la perizia giudiziaria laddove evidenzia la necessità di ritenere i risultati degli anni precedenti e di dedurre le perdite pregresse per calcolare il rendimento minimo del 13 % del capitale proprio. Per la Corte di appello quell'interpretazione del perito era un'opinione irrilevante per l'esito della causa. La ricorrente oppone che l'esclusione della prova peritale sarebbe arbitraria, poiché un simile giudizio non considererebbe un elemento essenziale, e che il perito avrebbe spiegato che i documenti contrattuali (art. 4.1 e 4.1.b del doc. M), i quali richiamerebbero "2 concetti contabili ed economici indipendenti", dovevano essere ritenuti per la fissazione del rendimento annuale minimo garantito del 13 %, senza necessità di interpretarli. Così argomentando, tuttavia, l'interessata non si confronta con la sentenza impugnata in cui la Corte cantonale ha spiegato che il perito aveva interpretato la Convenzione, in particolare il concetto "garanzia di un rendimento minimo del 13 % del capitale proprio", partendo dall'ipotetica volontà delle parti, dallo spirito della Convenzione e dalla sua sistematica, e non aveva operato degli accertamenti di natura peritale. Insufficientemente motivato, il gravame è al riguardo finanche inammissibile.

4.

In conclusione il gravame, in quanto ammissibile, è infondato e va respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 2 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.

Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.

Le spese giudiziarie di fr. 17'500.-- sono poste a carico della ricorrente.

3.

La ricorrente verserà all'opponente la somma di fr. 19'500.-- a titolo di ripetibili per la procedura davanti al Tribunale federale.

4.

Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 21 aprile 2026

In nome della I Corte di diritto civile

del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Hurni

Il Cancelliere: G. Piatti