bger · 1C_528/2025 · 2025-10-24 · it
Ordine di ripristino,
Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_528/2025

Sentenza del 24 ottobre 2025

I Corte di diritto pubblico

Composizione

Giudici federali Haag, Presidente,

Chaix, Kneubühler,

Cancelliere M. Piatti.

Partecipanti al procedimento

A.________,

patrocinato dall'avv. Luca Trisconi,

ricorrente,

contro

Municipio di Neggio, strada Regina 23, 6991 Neggio, patrocinato dall'avv. Betty Gatti, vicolo al Sasso 4, 6500 Bellinzona,

Dipartimento del territorio del Cantone Ticino, Ufficio delle domande di costruzione, via Franco Zorzi 13, 6500 Bellinzona,

Consiglio di Stato del Canton Ticino, piazza Governo 6, casella postale 2170, 6501 Bellinzona.

Oggetto

Ordine di ripristino,

ricorso contro la sentenza emanata il 25 luglio 2025

dal Tribunale amministrativo della Repubblica e

Cantone Ticino (52.2022.371).

Fatti:

A.

A.________ è proprietario della particella xxx di Neggio (3'276 m2), attribuita alla zona agricola secondo il piano regolatore approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione dell'8 gennaio 1992 (n. 83) e sulla quale insiste un edificio abitativo. Detto mappale è stato ricavato mediante frazionamento del fondo yyy di Neggio, avvenuto nel 2011, quando la proprietà era ancora intestata a B.________. Il 2 settembre 2010, il Municipio di Neggio ha rilasciato a quest'ultima una licenza edilizia per la ristrutturazione dell'abitazione e, il 30 giugno 2011, ha autorizzato A.________ - nel frattempo divenuto proprietario - a costruire un'autorimessa interrata di 42 m

2
. Il 23 gennaio 2017, accertata la costruzione di opere non conformi ai permessi rilasciati (soggiorno e zona pranzo più ampi, camera aggiuntiva sul lato est del pianterreno, nuovi spazi destinati a bagno ed armadi, innalzamento del tetto al piano mansardato, grande autorimessa di circa 150 m

2
sul lato opposto a quello autorizzato), il Municipio ha ordinato all'interessato di sospendere i lavori e di presentare una domanda di costruzione a posteriori per le opere non autorizzate. Con decisione del 15 luglio 2019, raccolto l'avviso dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, l'esecutivo comunale ha negato la licenza edilizia in sanatoria. Con risoluzione del 13 maggio 2020 (n. 2466), il Consiglio di Stato ha poi respinto il ricorso interposto avverso la decisione succitata. Esso ha sostanzialmente ritenuto che non fosse possibile rilasciare un permesso per edifici conformi alla zona agricola, vista la destinazione esclusivamente abitativa della costruzione, e neppure un'autorizzazione eccezionale ai sensi degli art. 24 segg. LPT (RS 700) e delle relative norme di applicazione. La decisione governativa è passata in giudicato incontestata.

B.

Con decisione del 29 marzo 2021, il Municipio di Neggio ha quindi ordinato a A.________ di demolire la mansarda e ridurre il piano terra secondo i piani allegati, di eliminare l'autorimessa priva di autorizzazione edilizia e, infine, di ripristinare il fondo conformemente alle licenze edilizie già rilasciate. Con risoluzione del 5 ottobre 2022 (n. 4787), il Consiglio di Stato ha respinto il gravame inoltrato dall'interessato; tale decisione è stata confermata dal Tribunale cantonale amministrativo con sentenza del 25 luglio 2025.

C.

Avverso questa sentenza, A.________ presenta un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale postulando, concesso al ricorso l'effetto sospensivo in via supercautelare, l'annullamento della stessa, così come della decisione del Consiglio di Stato del 5 ottobre 2022 e del provvedimento municipale del 29 marzo 2021. In via subordinata, conclude al rinvio degli atti alla Corte cantonale per nuovo giudizio.

Non è stato ordinato uno scambio di scritti, ma sono stati richiamati gli atti cantonali. Con decreto del 19 settembre 2025, il Presidente della I Corte di diritto pubblico ha vietato, in via superprovvisionale, ogni misura d'esecuzione del giudizio impugnato.

Diritto:

1.

1.1.
Inoltrato contro una decisione finale (
art. 90 LTF
) dell'ultima istanza cantonale (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF) in ambito di diritto edilizio e della pianificazione, il ricorso in materia di diritto pubblico è di principio ammissibile (art. 82 segg. LTF). La legittimazione del ricorrente è inoltre pacifica.

1.2.
Le conclusioni volte ad annullare anche la decisione governativa e quella municipale sono inammissibili. Infatti, a fronte del generale carattere devolutivo del ricorso, tali atti sono stati sostituiti dalla sentenza del Tribunale cantonale amministrativo del 25 luglio 2025. Solo quest'ultima pronuncia può quindi essere oggetto del litigio (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF;
DTF 146 II 335
consid. 1.1.2).

1.3.
Nell'ambito di un ricorso al Tribunale federale non possono di principio essere addotti fatti e mezzi di prova nuovi (
art. 99 cpv. 1 LTF
). In particolare, questa Corte non può tenere conto di fatti o mezzi di prova sopraggiunti dopo l'emanazione dell'atto impugnato, ossia dei veri nova (
DTF 148 V 174
consid. 2.2; sentenze 1C_309/2023 del 9 luglio 2024 consid. 1.7 e 1C_310/2023 del 30 gennaio 2024 consid. 1.2). Nella fattispecie, il rapporto tecnico del 14 ottobre 2025, inoltrato dal ricorrente al Tribunale federale il 16 ottobre 2025 (ossia dopo la scadenza del termine di ricorso di 30 giorni; cfr. art. 46 cpv. 1 lett. b e 100 cpv. 1 LTF), è successivo all'emanazione della sentenza impugnata e, pertanto, risulta inammissibile. Esso non può quindi essere considerato per il presente giudizio. Peraltro, non si ravvisano valide ragioni per cui l'interessato non abbia potuto produrre una simile relazione tecnica fin dall'inizio della procedura, al più tardi dinanzi al Governo e alla Corte cantonale.

2.

Con il ricorso in materia di diritto pubblico si può far valere la violazione del diritto federale (
art. 95 lett. a LTF
), il quale è applicato d'ufficio dal Tribunale federale (
art. 106 cpv. 1 LTF
). Secondo l'
art. 42 cpv. 1 e 2 LTF
, il ricorso dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto. Il Tribunale federale, che non è un'istanza di appello, esamina in linea di principio solo le censure sollevate (
DTF 150 V 340
consid. 2;
150 IV 360
consid. 3.2.1). Quando, come nella fattispecie, viene invocata la violazione di diritti costituzionali, esso vaglia le censure solo se sono state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (
art. 106 cpv. 2 LTF
;
DTF 150 I 50
consid. 3.3.1).

3.

3.1.
Il ricorrente sembra anzitutto rimproverare alla Corte cantonale di essere incorsa in un accertamento arbitrario dei fatti, nella misura in cui non avrebbe riconosciuto, come nuovo elemento rilevante, la dichiarazione della precedente proprietaria circa l'originario uso abitativo del seminterrato, ossia una destinazione differente da quella fino ad allora accertata. Egli le contesta inoltre di aver negato che tale circostanza potesse incidere sui calcoli della superficie utile lorda determinante per ristrutturazioni di edifici fuori zona edificabile, con possibili esiti diversi sulla legittimità delle opere ritenute come abusive.

3.2.
II Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sui fatti accertati dall'autorità inferiore (
art. 105 cpv. 1 LTF
). Secondo l'
art. 97 LTF
, l'accertamento dei fatti operato dal giudice precedente può essere censurato unicamente se è avvenuto in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario (
DTF 150 I 50
consid. 3.3.1), oppure in violazione del diritto ai sensi dell'
art. 95 LTF
e se l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento (
DTF 146 IV 88
consid. 1.3.1). Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole un'interpretazione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sono manifestamente insostenibili, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesivi di una norma o di un chiaro principio giuridico, o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità; la decisione dev'essere inoltre insostenibile sia nella motivazione che nel risultato (
DTF 150 II 537
consid. 3.1;
150 IV 360
consid. 3.2.1).

3.3.
Nella sentenza impugnata, la Corte cantonale ha ritenuto giustificata l'ordinata demolizione delle opere abusive. Anzitutto, ha osservato che secondo l'art. 43 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100), il Municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto con la legge, i regolamenti edilizi o i piani regolatori, tranne il caso in cui le differenze siano minime e senza importanza per l'interesse pubbl ico. Ha poi ricordato che, di principio, quando la violazione di un'opera è già stata accertata in un procedimento concluso con il diniego definitivo della licenza edilizia, come nel caso concreto, l'autorità non deve riesaminarne la legalità nella successiva procedura di demolizione. Confrontandosi con i nuovi fatti addotti dall'interessato, ha inoltre escluso che il locale seminterrato, indicato fino ad allora come "ripostiglio per bauli e diversi", fosse sin dall'origine destinato a camera, così come sostenuto dal ricorrente per dimostrare l'esistenza di modifiche di fatto suscettibili di considerare l'opera come conforme al diritto. In particolare, la planimetria del 1959 sottoscritta dalla precedente proprietaria - prodotta solo in sede di ricorso cantonale - risulta incongruente con la documentazione presentata davanti al Municipio nella procedura di ripristino, e una simile affermazione generica si rivela insufficiente per comprovare una diversa destinazione originaria. Anche considerando gli ulteriori spazi asseritamente abitativi, le opere di trasformazione litigiose non avrebbero comunque potuto essere autorizzate, poiché i contingenti volumetrici (superficie utile lorda) prescritti dall'
art. 42 cpv. 3 lett. b OPT
(RS 700.1) risultavano già esauriti attraverso la sopraelevazione del tetto della mansarda nonché la superficie aggiuntiva della piscina.

3.4.
Le generiche critiche appellatorie contenute nel gravame (
DTF 150 I 50
consid. 3.3.1), che non si confrontano con gli argomenti addotti nella sentenza avversata e corrispondono sostanzialmente alle censure cantonali, si rivelano inammissibili. Il ricorrente si limita, infatti, a ribadire che la planimetria sottoscritta dalla precedente proprietaria del fondo sarebbe sufficiente a dimostrare l'originario uso abitativo del seminterrato e, conseguentemente, inciderebbe sul calcolo dell'ampliamento volumetrico. Tuttavia, egli non spiega per quali ragioni la valutazione della Corte cantonale sarebbe manifestamente insostenibile sotto il profilo della motivazione e anche dell'esito. La conclusione dei giudici cantonali, secondo la quale una generica indicazione apposta da un privato su una planimetria isolata e priva di contesto non può comprovare una diversa destinazione originaria del locale, appare comunque condivisibile. Peraltro, l'insorgente non contesta la rilevante divergenza di tale documento planimetrico rispetto ai piani precedentemente presentati al Municipio nell'ambito della stessa procedura di ripristino e neppure il superamento dei valori volumetrici anche senza conteggiare il locale in questione. La planimetria del 1959 prodotta tardivamente dinanzi alla Corte cantonale e il limitato valore probatorio attribuitole militano a favore della pretestuosità della tesi circa una possibile conformità al diritto delle opere litigiose. Con riferimento alla valutazione delle prove e all'accertamento dei fatti, il tribunale incorre nell'arbitrio soltanto se, contrariamente al caso concreto, misconosce manifestamente il senso e la portata di un mezzo di prova, se omette senza valida ragione di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile di modificare l'esito della vertenza, oppure se ammette o nega un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (
DTF 150 IV 360
consid. 3.2.1;
148 IV 356
consid. 2.1). Il fatto che l'interessato avrebbe preferito una diversa valutazione del documento versato agli atti, non rende arbitraria la sentenza impugnata. Di riflesso, il Tribunale cantonale amministrativo poteva escludere l'esistenza di circostanze eccezionali che avrebbero giustificato una rinuncia all'ordine di ripristino. Su questo punto, in quanto ammissibili, i rimproveri espressi nel gravame si rivelano quindi infondati.

4.

4.1.
Il ricorrente censura poi una violazione del principio della buona fede e dell'affidamento (
art. 5 cpv. 3 e 9 Cost.
), sostenendo in particolare che l'autorità comunale gli avrebbe fornito, con scritti del 20 luglio 2009 e 20 gennaio 2015 (firmati dal Segretario comunale per conto del Municipio), delle indicazioni, a suo dire specifiche, riferite alle concrete possibilità edificatorie del mappale in questione. Egli riconosce di aver eseguito dei lavori non autorizzati, ma afferma di non aver potuto immaginare di trovarsi "in una situazione di violazione anche materiale (e non soltanto formale) del diritto". Adduce che, senza le suddette attestazioni, la precedente proprietaria del fondo non avrebbe proceduto al suo frazionamento per separare la parte edificabile da quella non edificabile e, inoltre, il ricorrente non avrebbe acquistato la nuova particella al prezzo di fr. 488.40/m2, importo ritenuto eccessivo per un terreno agricolo.

4.2.
L'
art. 9 Cost.
invocato nel ricorso, istituisce un diritto fondamentale del cittadino ad essere trattato secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. In materia di diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità quando, assolte determinate condizioni, il medesimo abbia agito conformemente alle istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima. Il principio tutela, in particolare, la fiducia riposta in un'informazione ricevuta dall'autorità o in un suo determinato comportamento suscettibile di destare un'aspettativa legittima, quando l'autorità sia intervenuta in una situazione concreta riguardo a determinate persone, quand'essa era competente a rilasciare l'informazione o il cittadino poteva ritenerla competente sulla base di fondati motivi, quando affidandosi all'esattezza dell'informazione egli abbia preso delle disposizioni non reversibili senza subire un pregiudizio e quando non siano intervenuti mutamenti legislativi posteriori al rilascio dell'informazione stessa (
DTF 148 II 233
consid. 5.5.1;
143 V 95
consid. 3.6.2).

4.3.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la tutela della buona fede può essere invocata soltanto quando il proprietario dell'opera edilizia poteva, dimostrando la ragionevole attenzione e diligenza, presupporre di essere legittimato all'edificazione dell'opera (
DTF 136 II 359
consid. 7.1; sentenze 1C_280/2022 del 15 marzo 2024 consid. 4.2 e 1C_590/2021 del 13 febbraio 2023 consid. 8.1). A fronte di una violazione materiale del diritto, l'autorità può eccezionalmente rinunciare a un ordine di ripristino soltanto quando, conformemente al principio della proporzionalità, le difformità rispetto alla normativa siano di scarsa rilevanza, quando l'interesse pubblico leso non sia tale da giustificare il pregiudizio che la demolizione arrecherebbe al proprietario dell'opera, quando quest'ultimo poteva in buona fede ritenersi autorizzato a costruire oppure quando vi siano concrete possibilità di riconoscere la costruzione come conforme al diritto (
DTF 132 II 21
consid. 6;
123 II 248
consid. 3a/bb; sentenze 1C_645/2023 del 10 dicembre 2024 consid. 4.1-4.2 e 1C_374/2022 del 9 ottobre 2023 consid. 3.1; cfr. PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7a ed. 2022, pag. 388).

4.4.

4.4.1.
Ora, c on la sua critica il ricorrente adduce semplicemente la pretesa vincolabilità degli scritti comunali del 2009 e del 2015, sostenendo di aver potuto considerare, in buona fede, di essere stato autorizzato ad edificare anche oltre quanto previsto dai permessi rilasciatigli e di poter, al più, incorrere in sanzioni per violazioni di carattere formale. Tuttavia, omette di considerare che, secondo il piano regolatore vigente, il suo fondo si trova pacificamente in zona agricola, aspetto ch'egli peraltro non contesta. In proposito, la Corte cantonale ha rilevato, a giusto titolo, che lo scritto comunale del 20 luglio 2009 si limitava a indicare in modo generale la parziale edificabilità della vecchia particella yyy di Neggio, precisando ch'essa si trova in una zona residenziale speciale. Tuttavia, considerata la destinazione agricola del fondo iscritta nel piano regolatore comunale, tale documento non poteva indurre l'interessato a ritenere che ulteriori opere edilizie o ampliamenti rispetto alle licenze edilizie fossero conformi al diritto. Questa valutazione, debitamente motivata, non è addirittura insostenibile e quindi arbitraria. Infatti, lo scritto comunale succitato, relativo al vecchio mappale non ancora frazionato, è stato rilasciato senza alcun riferimento a una specifica procedura edilizia e, inoltre, contiene l'indicazione di svariati vincoli - non rilevanti per il presente giudizio - che il proprietario avrebbe dovuto considerare nell'ambito di un'eventuale domanda di costruzione. Del resto, esso specifica chiaramente che una parte del terreno non era censita e che, di conseguenza, non era edificabile. In calce al documento è poi indicato in caratteri evidenziati che, per quanto riguarda l'eventuale inserimento di una parte del mappale in zona agricola, occorreva rivolgersi direttamente all'Ufficio cantonale della pianificazione agricola. Inoltre, i giudici cantonali hanno rilevato che tutti i formulari delle domande di costruzione presentate all'esecutivo comunale dal 2010 in poi riportavano correttamente la destinazione agricola del fondo, circostanza incontestata. Questi elementi imponevano quindi al ricorrente di svolgere ulteriori verifiche sull'effettiva possibilità di sfruttamento del mappale e, in ogni caso, richiedere un nuovo permesso per qualsiasi ulteriore intervento edilizio. Peraltro, egli neppure sostanzia l'esistenza di un'assicurazione vincolante rilasciata dall'esecutivo comunale contestualmente ad un'ulteriore domanda di costruzione per le opere sul citato mappale. Se ne deduce che tale documento, peraltro indirizzato all'avvocato della precedente proprietaria, non poteva fondare alcuna legittima aspettativa sulla legalità di ulteriori ampliamenti che il ricorrente intendesse realizzare in dispregio delle licenze edilizie del 2 settembre 2010 e del 30 giugno 2011. Egli non poteva ignorare il carattere agricolo del fondo e, di riflesso, i rispettivi vincoli pianificatori.

4.4.2.
Ciò posto, le circostanze addotte in relazione al frazionamento della particella concordato con la precedente proprietaria, così come il prezzo d'acquisto del mappale da parte del ricorrente, appaiono irrilevanti, in quanto concernono rapporti di natura privata ed esulano nell'oggetto della presente procedura di ripristino. In ultima analisi, si rileva che lo scritto comunale del 20 gennaio 2015 è successivo all'esecuzione dei lavori (fatto rimasto incontestato), come rettamente accertato dalla Corte cantonale. C iò preclude d'acchito un valido motivo per riconoscere la buona fede dell'interessato - anch'egli all'epoca assistito da un legale - per giustificare le opere realizzate anteriormente in modo abusivo. Per queste ragioni, le installazioni contestate non possono essere mantenute in virtù delle citate comunicazioni scritte dell'autorità comunale; la censura di violazione del principio dell'affidamento si rivela pertanto infondata.

5.

5.1.
L'insorgente rimprovera infine alla Corte cantonale di aver violato il principio della proporzionalità.

5.2.
La limitazione della garanzia della proprietà (
art. 26 cpv. 1 Cost.
) relativa ad un ordine di ripristino o demolizione di un edificio è ammissibile soltanto se ha una base legale, è giustificata da un interesse pubblico e se rispetta il principio della proporzionalità (
art. 36 Cost.
). Quest'ultimo esige che il provvedimento sia idoneo e necessario a raggiungere lo scopo prefisso e che sussista un rapporto ragionevole tra questo scopo e i mezzi impiegati, rispettivamente gli interessi compromessi (
art. 36 cpv. 3 Cost.
;
DTF 151 I 3
consid. 7.7;
150 I 154
consid. 7.5.1). Esso richiede inoltre che la misura sia in grado di produrre i risultati previsti (regola dell'idoneità) e che quest'ultimi non possano essere raggiunti con una misura meno incisiva (regola di necessità); detto principio vieta inoltre ogni tipo di limitazione che va oltre lo scopo perseguito e richiede una relazione ragionevole tra quest'ultimo e gli interessi pubblici o privati implicati (principio di proporzionalità in senso stretto), che implica una ponderazione degli interessi (
DTF 150 I 106
consid. 7.1).

5.3.
L'ordine di ripristino costituisce di principio una misura idonea e necessaria a ristabilire lo stato conforme al diritto di un'opera edilizia e, in quanto tale, riveste un'importanza cardinale per la corretta attuazione della legislazione sulla pianificazione del territorio. Qualora costruzioni e impianti realizzati illegalmente, in contrasto con la LPT e situati fuori zona edificabile, non vengano rimossi ma tollerati a tempo indeterminato, verrebbe messo in discussione il principio della separazione tra territorio edificabile e non edificabile (
art. 1 cpv. 1 LPT
). Pertanto, le costruzioni, come quelle litigiose, realizzate senza autorizzazione e che sono in contrasto con il diritto materiale, devono essere demolite, poiché altrimenti sarebbe premiata l'inosservanza della legge: ciò non viola di massima il principio di proporzionalità (cfr.
DTF 147 II 309
consid. 5.5;
136 II 359
consid. 6; sentenze 1C_321/2023 del 12 luglio 2024 consid. 5.1 e 1C_80/2022 del 30 novembre 2023 consid. 3). Come menzionato, si può eccezionalmente rinunciare ad un ordine di ripristino se, in particolare, le difformità siano di scarsa rilevanza, oppure quando l'interesse pubblico leso non sia tale da giustificare il pregiudizio che la misura arrecherebbe al proprietario dell'opera (cfr. consid. 4.3), presupposti non adempiuti in concreto.

5.4.
A fronte dei principi sanciti dalla giurisprudenza succitata, i giudici cantonali hanno concluso che, nella fattispecie, l'interesse pubblico alla tutela della separazione tra territorio edificabile e non edificabile prevale nettamente sui generici interessi privati addotti dall'interessato. Quest'ultimo non ha inoltre dimostrato gli asseriti problemi strutturali e l'impossibilità tecnica della demolizione delle opere abusive che, nello specifico, presentano dimensioni e conformazioni non trascurabili.

5.5.

5.5.1.
Il ricorrente ritiene, tuttavia, che le misure di ripristino ordinate non comportino "alcun vantaggio concreto né per l'interesse pubblico né per eventuali terzi", posto inoltre che nessun vicino ha preso parte alla procedura. L'onere impostogli sarebbe poi sproporzionato sotto il profilo tecnico ed economico, adducendo genericamente degli elementi ostativi in ambito statico e impiantistico. In particolare, rileva che l'impianto di riscaldamento del soggiorno al piano terra sarebbe posizionato lungo il perimetro esterno dell'edificio. Lo smantellamento e la ricollocazione dello stesso non sarebbe quindi tecnicamente realizzabile. In questo senso, l'ordine di ripristino risulterebbe manifestamente lacunoso, poiché non offrirebbe alcuna indicazione operativa o progettuale su come affrontare tale problema tecnico.

5.5.2.
Egli non condivide neppure l'ordinata demolizione della cantina, in quanto quest'ultima sarebbe adibita a un non meglio precisato spazio "con funzioni specifiche e insostituibili" a favore della confinante azienda vitivinicola C.________ SA, della quale sarebbe titolare e gestore. Pure l'autorimessa dell'abitazione sarebbe strettamente funzionale al parcheggio dei mezzi agricoli impiegati dalla società succitata. Ciò posto, le misure di demolizione comporterebbero un danno grave e irreparabile per la sua azienda agricola. Infine, le restanti parti dell'edificio interessate dall'ordine di ripristino risulterebbero armoniosamente integrate sia a livello architettonico che paesaggistico, non causando quindi alcun impatto o alterazione rilevante per l'ambiente circostante. L'esecuzione delle demolizioni comporterebbe altresì l'immediata necessità di reperire un'abitazione alternativa per la famiglia dell'interessato, operazione impraticabile a fronte delle sue "condizioni economiche attuali".

5.6.

5.6.1.
Tali censure non dimostrano una violazione del principio della proporzionalità. Certo, il contestato ordine di ripristino comporterà oneri ingenti - non meglio precisati dal ricorrente. Come giustamente ritenuto dal Tribunale cantonale amministrativo, questi non giustificano tuttavia una rinuncia alla sua esecuzione. Sebbene anche il proprietario che ha realizzato un'opera abusiva in mala fede, come nel caso concreto, possa invocare il principio della proporzionalità, occorre ribadire che l'autorità competente può attribuire un peso accresciuto all'interesse del ripristino della situazione conforme al diritto e, di riflesso, trascurare o considerare solo parzialmente i pregiudizi e gli svantaggi che l'ordine di demolizione comporta per la persona interessata (
DTF 132 II 21
consid. 6;
123 II 248
consid. 4a; cfr. JEAN-BAPTISTE ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 1022-1023). Nella fattispecie, l'interesse pubblico al rispetto del principio della separazione tra territorio edificabile e non edificabile è prevalente. Peraltro, il ricorrente neppure contesta la conclusione della Corte cantonale, secondo cui egli non avrebbe mai illustrato e comprovato l'entità degli elementi tecnici che risulterebbero ostativi alla demolizione degli impianti. Reiterando anche dinanzi al Tribunale federale generici impedimenti di ordine tecnico "in considerazione della specifica tipologia costruttiva adottata" senza tuttavia circostanziarla, egli non dimostra la sproporzione tra l'interesse pubblico succitato e quello personale al mantenimento delle opere abusive. L'interessato ha posto le autorità di fronte al fatto compiuto e, pertanto, le conseguenze economiche derivanti dal contestato ordine di demolizione, mai dettagliate, non risultano decisive. Egli disattende poi che la garanzia di cui all'
art. 26 cpv. 1 Cost.
non tutela la proprietà in maniera illimitata, ma soltanto nei limiti fissati nell'interesse pubblico dall'ordinamento giuridico, in concreto quelli pianificatori ed edilizi (
DTF 111 Ib 213
consid. 6c; cfr. HÄNNI, op. cit., pag. 390). Infine, l'ordine di ripristino si rivela proporzionato anche a fronte delle importanti difformità delle opere abusive accertate dai giudici cantonali, sulle quali l'insorgente non si esprime.

5.6.2.
Per il resto, le censure relative agli asseriti pregiudizi per la C.________ SA, in ragione dell'inutilizzabilità dell'attuale cantina e dell'autorimessa, si rivelano inammissibili. Infatti, benché apparentemente riconducibile al ricorrente, detta società non ha mai preso parte alla procedura di ripristino in oggetto e, conseguentemente, i suoi interessi non possono essere presi in considerazione in questa sede; i rimedi di diritto presentati in rappresentanza di un terzo o nel suo interesse sono generalmente inammissibili (
art. 89 cpv. 1 LTF
; cfr.
DTF 139 II 404
consid. 11.1;
137 IV 134
consid. 5.2.2). Il fatto ch'essa si troverebbe confrontata con presunte difficoltà di immagazzinamento nell'ambito della sua attività vitivinicola, rispettivamente con la necessità di trovare un'alternativa per il deposito dei mezzi agricoli, non risulta quindi dirimente nella valutazione della proporzionalità del provvedimento impugnato.

6.

La decisione del Municipio di Neggio del 29 marzo 2021 impartisce al ricorrente un termine di 9 mesi per l'esecuzione delle misure di demolizione e ripristino. Visto l'esito della causa, occorre fissargli un nuovo termine, scadente il 31 agosto 2026, per attuare la messa in conformità ordinata dal Comune (cfr. sentenze 1C_214/2024 del 7 maggio 2025 consid. 5 e 1C_182/2023 del 16 agosto 2024 consid. 5).

7.

Ne consegue che, in quanto ammissibile, il ricorso dev'essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (
art. 66 cpv. 1 LTF
).

L'emanazione di questa sentenza rende priva di oggetto la domanda procedurale volta al conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.

Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto. Il termine per procedere alle misure di demolizione e di ripristino è prorogato al 31 agosto 2026.

2.

Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico del ricorrente.

3.

Comunicazione al ricorrente, al Municipio di Neggio, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato, al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino e all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale.

Losanna, 24 ottobre 2025

In nome della I Corte di diritto pubblico

del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Haag

Il Cancelliere: M. Piatti