bger · 4A_530/2024 · 2026-05-27 · fr
contestation d'une hausse de loyer (art. 269d et 270b CO),


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

4A_530/2024

Arrêt du 27 mai 2026

Ire Cour de droit civil

Composition

MM. et Mme les Juges fédéraux

Hurni, Président, Rüedi et May Canellas.

Greffière : Mme Fournier.

Participants à la procédure

1. A.________,

2. B.________,

3. C.C.________et D.C.________,

4. E.E.________et F.E.________,

5. G.G.________et H.G.________,

6. I.________,

7. J.J.________et K.J.________,

tous représentés par Me Olivier Bigler-de Mooij, avocat,

recourants,

contre

L.________,

représentée par Me José Zilla, avocat,

intimée.

Objet

contestation d'une hausse de loyer

(
art. 269d et 270b CO
),

recours contre les arrêts rendus le 18 janvier 2023 (CACIV.2022.73) et le 30 août 2024 (CACIV.2024.10) par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Faits :

A.

Le 9 janvier 2009, la fondation M.________, alors propriétaire des immeubles sis xxx à U.________, a notifié une hausse de loyer aux locataires de ces immeubles.

Par convention de transfert de patrimoine du 27 mars 2017, la propriété des immeubles litigieux sera transférée à la fondation L.________ (ci-après: L.________ ou la bailleresse), dont la fondation M.________est la fondatrice. Selon l'art. 11 let. a de cette convention, les baux existants passent de plein droit à l'acquéreur lors du transfert de propriété, conformément à l'
art. 261 al. 1 CO
. Ce transfert de patrimoine sera publié dans la Feuille officielle suisse du commerce le 4 avril 2017. Par ailleurs, le changement de bailleur sera annoncé aux locataires des immeubles en cause par courrier du 8 mai 2017 (complément d'office sur la base du dossier; pièce 3).

B.

B.a.
Avant ce transfert, les locataires N.N.________ et O.N.________, P.________, C.C.________ et D.C.________, A.________, B.________, E.E.________ et F.E.________, G.G.________ et H.G.________, J.J.________ et K.J.________, E.E.________ Q.Q.________ et R.Q.________, I.________ ainsi que S.________ (décédée en 2014) ont contesté ces hausses de loyer devant l'autorité de conciliation.

La procédure a été suspendue jusqu'à droit connu dans une procédure similaire qui opposait la fondation M.________ à d'autres locataires du même complexe immobilier. Celle-ci s'est conclue par un jugement rendu le 23 janvier 2019. La procédure en contestation des hausses de loyer a alors été reprise après une suspension de près de dix ans et une audience de conciliation s'est tenue le 12 novembre 2019 (soit après le transfert de patrimoine intervenu entre la fondation M.________ et L.________); elle n'a pas abouti.

Le 12 décembre 2019, L.________, "agissant par la fondation M.________", a saisi le tribunal civil du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d'une requête en validation des hausses de loyer à l'encontre des locataires C.C.________ et D.C.________, A.________, B.________, E.E.________ et F.E.________, G.G.________ et H.G.________, J.J.________ et K.J.________, Q.Q.________ et R.Q.________, I.________, l'hoirie de feue S.________ - composée de T.T.________ et U.T.________ - ainsi que N.N.________ et O.N.________. L.________ a conclu à la validation des hausses de loyer du 9 janvier 2009 et à la fixation des loyers, à compter du 1er mai 2009, à un certain montant pour les contrats de bail respectifs des locataires.

T.T.________ et U.T.________ ont conclu au rejet de la demande. C.C.________ et D.C.________, A.________, B.________, E.E.________ et F.E.________, G.G.________ et H.G.________, J.J.________ et K.J.________, Q.Q.________ et R.Q.________ ainsi que I.________ ont conclu, à titre préjudiciel, à son irrecevabilité et, à titre principal, à son rejet. La procédure dirigée contre N.N.________ et O.N.________ a été classée, ceux-ci étant parvenu à un accord avec la bailleresse.

Par jugement du 15 août 2022, le tribunal de première instance a déclaré irrecevable la requête introduite par L.________. En substance, les premiers juges ont retenu que le transfert de patrimoine intervenu entre la fondation M.________ et L.________ avait impliqué de plein droit le transfert des baux litigieux à L.________ et sa substitution à la fondation M.________ en procédure. Pourtant, la procédure de conciliation avait été reprise sans que l'identité de la bailleresse ait été modifiée. L'étape obligatoire de la conciliation entre la bailleresse (i.e. L.________) et les locataires n'avait ainsi pas été respectée.

L.________ a appelé de cette décision auprès de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel. Statuant par arrêt du 18 janvier 2023, la cour cantonale a annulé le jugement attaqué et renvoyé l'affaire à l'autorité de première instance.

Le 23 février 2023, A.________, B.________, C.C.________ et D.C.________, E.E.________ et F.E.________, Q.Q.________ et R.Q.________, G.G.________ et H.G.________, I.________ ainsi que J.J.________ et K.J.________ ont formé un recours en matière civile à l'encontre de l'arrêt cantonal. Par arrêt du 21 mars 2023, la Cour de céans l'a déclaré irrecevable (arrêt 4A_120/2023 du 21 mars 2023).

B.b.
À la suite de l'arrêt de renvoi, statuant par jugement du 10 janvier 2024, le tribunal de première instance a partiellement validé les hausses de loyer du 9 janvier 2009 et fixé les loyers correspondants, dus à la bailleresse à compter du 1er mai 2009.

B.c.
Statuant par arrêt du 30 août 2024, la cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a rejeté l'appel déposé par F.E.________ et E.E.________, D.C.________ et C.C.________, I.________, K.J.________ et J.J.________, H.G.________ et G.G.________, A.________ ainsi que B.________ (ci-après: les locataires).

Les motifs des arrêts cantonaux du 18 janvier 2023 et du 30 août 2024 seront évoqués dans les considérants en droit du présent arrêt, dans la mesure utile à la discussion des griefs dont ils sont la cible.

C.

Les locataires (ci-après: les recourants) forment un recours en matière civile à l'encontre des arrêts du 18 janvier 2023 et du 30 août 2024. Ils concluent à l'annulation de l'arrêt du 18 janvier 2023 et à ce que la requête en validation des hausses de loyer de l'intimée soit déclarée irrecevable, respectivement soit rejetée. Subsidiairement, ils requièrent le renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

Dans sa réponse, L.________ (ci-après: l'intimée) conclut au rejet du recours.

La cour cantonale se réfère à son arrêt du 30 août 2024.

Considérant en droit :

1.

Les conclusions soumises au Tribunal fédéral sont dirigées contre les arrêts des 18 janvier 2023 et 30 août 2024 de la cour cantonale. Le plus récent arrêt est une décision finale susceptible de recours selon l'
art. 90 LTF
. L'arrêt du 18 janvier 2023 est une décision de nature incidente qui ne porte ni sur la compétence ni sur une demande de récusation (cf.
art. 92 LTF
), et qui tombe ainsi sous le coup de l'
art. 93 LTF
(
ATF 142 III 653
consid. 1.1; arrêt 4A_120/2023 précité consid. 4.1). Elle peut donc être attaquée avec la décision finale du 30 août 2024, dans la mesure où elle a une influence sur le contenu de celle-ci, conformément à l'
art. 93 al. 3 LTF
: la décision incidente, admettant que le vice lié à l'absence de conciliation préalable entre les recourantes et L.________ n'entraîne pas l'irrecevabilité de la demande a en effet une influence évidente sur le contenu de la décision finale.

Les arrêts attaqués sont des décisions rendues en matière civile (
art. 72 al. 1 LTF
), de nature pécuniaire. En matière de droit du bail à loyer, le recours en matière civile n'est en principe ouvert que si la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. est atteinte (
art. 74 al. 1 let. a LTF
), ce qui est le cas en l'espèce.

Pour le surplus, les autres conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, notamment celles afférentes au délai de recours (art. 45 al. 1 et 100 al. 1 LTF).

Demeure toutefois réservée, à ce stade, la recevabilité des griefs des recourants.

2.

2.1.
Le recours peut être formé pour violation du droit fédéral (
art. 95 let. a LTF
). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (
art. 106 al. 1 LTF
). Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'
art. 42 al. 2 LTF
, sous peine d'irrecevabilité (
art. 108 al. 1 let. b LTF
), il n'examine que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (
ATF 140 III 115
consid. 2). Le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (
ATF 140 III 86
consid. 2). Le Tribunal fédéral n'examine la violation de droits fondamentaux que si le grief correspondant a été invoqué et motivé par la partie recourante conformément au principe de l'allégation (
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 144 II 313
consid. 5.1;
142 II 369
consid. 2.1;
139 I 229
consid. 2.2).

2.2.
La violation du droit cantonal de niveau infraconstitutionnel ne constitue pas un grief recevable dans le recours en matière civile (cf.
art. 95 LTF
). Le Tribunal fédéral ne peut la revoir que s'il est saisi, à cet égard, d'un moyen se rapportant à la violation du droit fédéral (
art. 95 let. a LTF
), tel le grief d'arbitraire (
art. 9 Cst.
), dûment motivé. En matière d'application du droit cantonal, arbitraire et violation de la loi ne doivent ainsi pas être confondusune violation de la loi doit être manifeste et reconnaissable d'emblée pour être considérée comme arbitraire. Le Tribunal fédéral n'a pas à déterminer quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicablesil doit uniquement examiner si l'interprétation qui a été faite est défendable. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire même préférable (
ATF 132 I 13
consid. 5.1;
131 I 217
consid. 2.1; arrêt 4A_419/2024 du 17 septembre 2024 consid. 5.1).

2.3.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (
art. 105 al. 1 LTF
). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
(
ATF 140 III 115
consid. 2;
137 I 58
consid. 4.1.2;
137 II 353
consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 105 al. 2 LTF
), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (
art. 97 al. 1 LTF
).

Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'
art. 9 Cst.
, que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (
ATF 137 III 226
consid. 4.2;
136 III 552
consid. 4.2;
134 V 53
consid. 4.3).

La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'
art. 106 al. 2 LTF
(
ATF 140 III 264
consid. 2.3 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (
ATF 140 III 16
consid. 1.3.1 et les références citées). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (
ATF 140 III 16
consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (
ATF 130 I 258
consid. 1.3).

Le complètement de l'état de fait ne relève pas de l'arbitraireun fait non constaté ne peut pas être arbitraire, c'est-à-dire constaté de manière insoutenable. En revanche, si un fait omis est juridiquement pertinent, le recourant peut obtenir qu'il soit constaté s'il démontre qu'en vertu des règles de la procédure civile, l'autorité précédente aurait objectivement pu en tenir compte et s'il désigne précisément les allégués et les offres de preuves qu'il lui avait présentés, avec référence aux pièces du dossier (
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 140 III 86
consid. 2).

Les éléments de fait qui ressortent du mémoire de recours, notamment de la partie "en fait", et divergent de ceux retenus par la cour cantonale, sans que l'arbitraire ou le complètement de l'état de fait ne soit invoqué dans les formes prescrites, ne seront pas pris en considération.

3.

Le litige s'articule autour de deux axes. D'une part, les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir considéré que la demande de l'intimée était recevable, quand bien même cette dernière n'aurait pas comparu en amont à l'audience de conciliation (

infra
consid. 4). D'autre part, ils estiment que les créances de l'intimée en paiement d'arriérés de loyer seraient prescrites, ce que l'instance précédente aurait ignoré à tort (

infra
consid. 6) et qu'en tout état, il serait abusif de réclamer ces arriérés au vu du temps écoulé depuis la notification de la hausse (

infra
consid. 5).

4.

Dans un premier pan de leur mémoire, les recourants prétendent que la demande de l'intimée serait irrecevable, faute pour l'intimée d'avoir pris part à l'audience de conciliation.

4.1.
Dans son arrêt du 18 janvier 2023, la cour cantonale a constaté que l'intimée, qui avait déposé la demande au fond, avait fait défaut lors de l'audience de conciliation en tant que défenderesse, puisque c'était la fondation M.________ qui y avait comparu. L'autorité de conciliation n'avait pas retenu ce défaut; et pour cause, aucune partie n'ayant porté à la connaissance de cette autorité le fait que la propriété des immeubles concernés était passée à l'intimée en 2017 et ce fait ne ressortant pas davantage du dossier. En substance, d'après les juges cantonaux, ce vice devait toutefois être considéré comme guéri: une nouvelle conciliation aurait été manifestement vouée à l'échec et n'aurait constitué qu'un vain détour procédural (art. 11 al. 2 de l'ancienne loi neuchâteloise d'introduction des titres huitième et huitième bis du code des obligations [bail à loyer et bail à ferme] du 28 juin 1993 [aLICO/NERS/NE 224.1]).

4.2.
Les recourants invoquent une violation de l'art. 274a al. 1 aCO en lien avec les art. 16 aLICO/NE, 11 al. 2 aLICO/NE et 202 de l'ancien code de procédure civile neuchâtelois du 30 septembre 1991 (aCPCN/NERS/NE 251.1). Ils font valoir que la procédure judiciaire aurait dû être précédée de l'intervention de l'autorité de conciliation, qui est obligatoire, et que ce vice ne pourrait être réparé.

4.3

4.3.1 D'après l'
art. 404 al. 1 CPC
, les procédures en cours à l'entrée en vigueur du CPC sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance.

Avant l'entrée en vigueur du CPC, la procédure en matière de bail dans le canton de Neuchâtel était régie par les art. 274 à 274g aCO, l'ancienne LICO/NE et, à titre supplétif, l'ancien CPCN/NE applicable par analogie (art. 15 al. 2 aLICO/NE).

4.3.2 Dans un arrêt de principe rendu sous l'ancien droit, le Tribunal fédéral a considéré que la procédure judiciaire au sens de l'
art. 274f CO
doit être précédée de l'intervention de l'autorité de conciliation (
ATF 118 II 307
consid. 3 b/bb et cc; cf. ég. arrêt 4C.347/2000 du 6 avril 2001 consid. 2a). Il s'agit d'un passage obligé, préalable à toute procédure judiciaire proprement dite. Le moyen tiré du défaut de citation préalable en conciliation doit être relevé d'office par le juge (arrêt 4C.347/2000 précité consid. 2a et les références citées).

4.3.3 D'après l'art. 16 al. 1 aLICO/NE, nul n'est admis à saisir l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, s'il n'a introduit l'instance et comparu devant l'autorité régionale de conciliation.

4.3.4 Toutes les personnes qui prennent part à un procès civil doivent se comporter conformément aux règles de la bonne foi (
art. 5 al. 3 Cst
; cf. ég. en droit actuel:
art. 52 CPC
; parmi d'autres, Christoph Hurni/Marcus Stadler, Die Ausschöpfung von Verfahrensrügen im Zivil- und Strafprozess, PJA 2026, p. 46 ss). Elles sont dès lors tenues de présenter leurs objections du droit de procédure aussi tôt que possible, soit à la première occasion aussitôt qu'elles ont connaissance du vice, sous peine d'être déchues du droit de s'en prévaloir ultérieurement (
ATF 149 III 12
consid. 3.2.;
146 III 265
consid. 5.5.3;
143 V 66
consid. 4.3;
140 I 271
consid. 8.4.3;
135 III 334
consid. 2.2;
134 I 20
consid. 4.3.1; arrêts 4A_317/2024 du 26 août 2024 consid. 5.1; 5A_947/2020 du 4 novembre 2022 consid. 5.5.3; 5A_75/2018 du 18 décembre 2018 consid. 2.3).

4.4 Il est permis de douter de la recevabilité des griefs des recourants tirés du droit cantonal, au vu des exigences de motivation accrue qui s'imposent dans ce contexte et qui ne semblent à première vue pas satisfaites en l'espèce (cf.

supra
consid. 2.2). Ce point n'est toutefois pas déterminant, puisqu'en tout état de cause, ces griefs sont voués au rejet pour les raisons qui suivent.

Les recourants ont eu connaissance du changement de bailleresse en mai 2017, soit bien avant l'audience de conciliation du 12 novembre 2019 à laquelle ils ont pris part. Ils ont toutefois attendu que l'intimée dépose sa demande devant le juge de première instance pour dénoncer l'irrégularité liée à son absence lors de l'audience de conciliation. Une telle manière de faire n'est pas conforme aux règles de la bonne foi de sorte que les recourants n'étaient ensuite plus autorisés à se prévaloir de ce vice (cf.

supra
consid. 4.3.4).

Partant, les griefs doivent être rejetés dans la mesure de leur recevabilité.

5.

Dans la seconde partie de leur recours, les locataires soulèvent qu'il serait abusif pour la bailleresse de requérir encore la validation des hausses de loyer alors que quinze ans se sont écoulés depuis leur notification (
art. 2 al. 2 CC
).

Les recourants n'invoquent ni n'établissent qu'ils auraient valablement soumis à la cour cantonale ce grief. Faute de satisfaire aux exigences de l'épuisement matériel des griefs, leur critique est irrecevable (
ATF 147 III 172
consid. 2.2. i.f;
146 III 203
consid. 3.3.4;
145 III 42
consid. 2.2.2). En tout état, on ne voit pas en quoi le comportement de l'intimée aurait constitué un abus de droit et les développements des recourants sont loin de le démontrer: ceux-ci ne prouvent notamment pas que la durée de la procédure résulterait d'un comportement abusif de l'intimée; on voit d'ailleurs mal ce que celle-ci retirerait d'un ralentissement de la procédure qui vise une majoration de loyers en sa faveur.

Ainsi, supposé recevable, le grief aurait dû être rejeté.

6.

Enfin, les recourants se plaignent d'une violation de l'
art. 128 CO
.

6.1.
D'après eux, puisque l'intimée fait valoir des arriérés de loyer remontant à 2009 et que le délai de cinq ans découlant de l'
art. 128 ch. 1 CO
n'aurait été ni suspendu ni interrompu, la prescription serait acquise.

6.2.
La cour cantonale a relevé que la requête en validation des hausses de loyer déposée par l'intimée était une action formatrice tendant à la fixation d'un nouveau loyer majoré. Il fallait la distinguer d'une action en paiement, cette dernière uniquement étant sujette à la prescription. L'examen de l'
art. 128 CO
n'avait ainsi pas sa place dans la procédure en cause et ne devrait intervenir que dans le cadre d'une éventuelle demande en paiement ultérieure.

6.3

6.3.1 La prescription (
art. 127 ss CO
) permet au débiteur de paralyser le droit d'action lié à une créance par suite de l'écoulement du temps. La créance subsiste, en ce sens que le créancier a le droit de poursuivre le débiteur après l'écoulement du temps, mais elle est sujette à exception, en ce sens qu'il suffit que le débiteur soulève l'exception péremptoire pour que le droit à l'exécution soit paralysé. La prescription atteint les créances et non le rapport contractuel entier; les différentes obligations découlant d'un contrat se prescrivent indépendamment les unes des autres (parmi d'autres, cf. Pierre Tercier/Pascal Pichonnaz, Le droit des obligations, 7e éd., 2024, n° 1658).

La prescription est acquise lorsque le délai de prescription est expiré et que ce délai n'a pas été prolongé, ni par suspension ni par interruption (parmi d'autres, cf. Pierre Tercier/Pascal Pichonnaz,

op. cit.
, n° 1653).

Selon l'
art. 128 ch. 1 CO
, les loyers se prescrivent par cinq ans. Ce délai court dès que la créance est devenue exigible (
art. 130 al. 1 CO
). Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (
art. 130 al. 2 CO
) (
ATF 130 III 504
consid. 8.2 et la référence citée).

6.3.2 L'action intentée par le bailleur à la suite de la contestation par le locataire d'une hausse de loyer est de nature constatatoire. La hausse de loyer découle de l'exercice d'un droit formateur du bailleur (arrêt 4A_616/2020 du 6 mai 2021 consid. 4.3; Peter Higi/Anton Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 13 ad
art. 270b CO
; Raymond Bisang/Zinon Koumbarakis, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 5e éd. 2025, p. 1314 n° 261; Philippe Rosat, Urteil des Bundesgerichts 4A_616/2020 vom 6. Mai 2021, in MRA 3/2021, p. 146 ss, p. 156; Florian Rohrer, in Präjudizienbuch OR, 11e éd. 2025, n° 1 ad
art. 270b CO
;

contra
François Bohnet TF 4A_616/2020 [06.05.2012], in DB 2021 p. 75, qui estime qu'il s'agit d'une action formatrice).

6.4 L'action intentée par l'intimée est donc une action constatatoire; elle n'est pas condamnatoire. Elle ne tend effectivement pas à la condamnation des recourants à s'exécuter, soit à obtenir d'eux le paiement des montants correspondant à la hausse des loyers respectifs. Or, ce n'est que dans ce dernier contexte que la question de la prescription pourrait se poser; elle n'a en revanche aucune pertinence dans le cadre de l'action en cause. C'est dès lors à bon droit que la cour cantonale a considéré que la question de la prescription n'avait pas à être examinée dans le contexte de l'affaire dont elle était saisie.

Le grief est dès lors voué au rejet.

7.

Enfin, il n'y a pas lieu d'examiner le montant des nouveaux loyers fixés à compter du 1er mai 2009, les recourants ne soulevant aucun grief à ce propos.

8.

En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les recourants, qui succombent, supporteront solidairement entre eux les frais judiciaires (
art. 66 al. 1 et 5 LTF
) et seront condamnés solidairement à verser à l'intimée une indemnité à titre de dépens (
art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

3.

Les recourants sont condamnés, solidairement entre eux, à verser à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 27 mai 2026

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Hurni

La Greffière : Fournier