bger · 2C_905/2022 · 2025-01-15 · de
Genehmigung Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag,
Sachenrecht


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

2C_905/2022

Urteil vom 15. Januar 2025

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichterin Aubry Girardin, Präsidentin,

Bundesrichter Donzallaz,

Bundesrichterin Hänni,

Bundesrichter Kradolfer,

nebenamtlicher Bundesrichter Berger,

Gerichtsschreiber Hongler.

Verfahrensbeteiligte

1. P.________,

2. Q.________,

3. R.________ SA,

Beschwerdeführer,

alle drei vertreten durch Herren Dr. Gian G. Lüthi und Nicola Brivio, Rechtsanwälte,

gegen

Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, Ringstrasse 10, 7001 Chur,

Beschwerdegegner,

1. K.________, 7512 Champfèr,

2. M.________ AG, 7512 Champfèr,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marc E. Wieser.

Gegenstand

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 1. Kammer, vom 20. September 2022 (U 22 36).

Sachverhalt:

A.

A.a.
P.________ und Q.________ sowie die R.________ SA sind Eigentümer von insgesamt 21 Stockwerkeigentumseinheiten (P.________ drei Einheiten, Q.________ eine Einheit, R.________ AG 17 Einheiten) des Grundstücks Nr. 1582 in U.________. Die Stockwerkeigentumseinheiten sind mit einer im Grundbuch angemerkten Bewirtschaftungspflicht gemäss der Bundesgesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland belastet. Auf der Liegenschaft führt die Stockwerkeigentümergemeinschaft Hotel K.________ ein Apparthotel. Für die Liegenschaft ergeben sich folgende Wertquoten: 329.5 / 1000 Wertquoten nicht zum Apparthotel-Betrieb gehörig ("Haus L.________"), 434.5 / 1000 Wertquoten der Bewirtschaftungspflicht unterstellt, 236 / 1000 Wertquoten ohne Bewirtschaftungspflicht (d.h. total Wertquoten ohne Haus L.________ 670.5; Anteil mit Bewirtschaftungspflicht 434.5 / 1000 von total 670.5 = 65%).

Nachdem die ordentliche Generalversammlung der Stockwerkeigentümer vom 17. Oktober 2020 einstimmig (mit Enthaltungen) beschlossen hatte, ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu stellen, indessen kein entsprechendes Gesuch eingereicht worden war, beschloss die Versammlung am 16./17. Oktober 2021 erneut einstimmig (mit Enthaltungen), ein solches Gesuch zu stellen. Zudem wurde beschlossen, das Hotel und die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu trennen. Neu wurde als Hotelbetreiberin mit Vertragsbeginn ab Geschäftsjahr 2022 die M.________ AG (nachfolgend N.________) gewählt.

A.b.
Am 9. November 2021 stellten die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die bewirtschaftungspflichtigen Eigentümer ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht. Das Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden wies das Gesuch am 28. Januar 2022 ab und hielt zudem fest, die Stockwerkeigentümergemeinschaft sei verpflichtet, den Hotelbetrieb des Apparthotels und die Bewirtschaftung der Appartements zu organisieren und durchzuführen. Bis auf Weiteres gelte die im Grundbuch angemerkte Organisation der Bewirtschaftung. Allfällige Änderungen (so insbesondere der Einsatz einer separaten Betriebsorganisation bzw. der Abschluss eines neuen Bewirtschaftungsvertrags) seien ihm zur Zustimmung zu unterbreiten. Dieser Entscheid wurde von verschiedenen Stockwerkeigentümern erfolglos beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 1. Kammer, vom 30. August 2022 [U 22 13 und U 22 14]) angefochten. Dagegen gelangten die unterlegenen Beschwerdeführer mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht (Verfahren 2C_904/2022 und 2C_981/2022).

A.c.
Nachdem die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der neuen Hotelbetreiberin N.________ einen Mietvertrag und einen Bewirtschaftungsvertrag abgeschlossen und gemäss der Anweisung des Grundbuchinspekorats die neuen Verträge zur Genehmigung unterbreitet hatte, genehmigte das Grundbuchinspektorat am 31. März 2022 die Verträge.

B.

Eine von P.________ und Q.________ sowie der R.________ SA gegen den Entscheid des Grundbuchinspektorats erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 1. Kammer, am 20. September 2022 ab.

C.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 8. November 2022 beantragen P.________ und Q.________ sowie die R.________ SA dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 1. Kammer, vom 20. September 2022 sowie der Entscheid des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden vom 31. März 2022 seien aufzuheben; ausserdem seien der Mietvertrag sowie der Bewirtschaftungsvertrag zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Hotel K.________ und der N.________ nicht zu genehmigen, eventualiter die Angelegenheit ans Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Im Hinblick auf das Verfahren haben die Beschwerdeführer dessen Sistierung verlangt; gleichzeitig haben sie beantragt, dass das Verfahren in italienischer Sprache durchgeführt wird.

Die Präsidentin der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat am 14. November 2022 das Gesuch um Durchführung des bundesgerichtlichen Verfahrens in italienischer Sprache abgewiesen. Die Verfahrenssprache ist Deutsch. Die Vorinstanz und das Bundesamt für Justiz haben auf eine Vernehmlassung verzichtet; das Grundbuchinspektorat schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Hotel K.________ und die N.________ schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. In einer unaufgefordert eingereichten Eingabe vom 23. Februar 2023 halten die Beschwerdeführer an ihren mit der Beschwerde gestellten Anträgen fest; ebenso bleiben die Beschwerdegegner in einer weiteren Eingabe vom 9. März 2023 bei ihrem Antrag.

Erwägungen:

1.

1.1.
Die frist- (
Art. 100 Abs. 1 BGG
) und formgerecht (
Art. 42 BGG
) eingereichte Eingabe betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (
Art. 82 lit. a BGG
) und richtet sich gegen das kantonal letztinstanzliche (
Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG
), verfahrensabschliessende (
Art. 90 BGG
) Urteil eines oberen Gerichts (
Art. 86 Abs. 2 BGG
). Das Rechtsmittel ist als Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (
Art. 83 BGG
). Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer überdies zur Beschwerde legitimiert (
Art. 89 Abs. 1 BGG
). Auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist einzutreten.

1.2.
Nicht einzutreten ist indessen auf den Antrag, die Verfügung des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden aufzuheben; dieser Entscheid gilt als mitangefochten und kann im bundesgerichtlichen Verfahren nicht in eigenständiger Weise infrage gestellt werden, da die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nur gegen Entscheide der in
Art. 86 Abs. 1 BGG
genannten Vorinstanzen zulässig ist (
BGE 146 II 335
E. 1.1.2;
134 II 142
E. 1.4; Urteil 9C_716/2022 vom 15. Dezember 2023 E. 1.2, zur Publikation vorgesehen).

2.

2.1.
Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (
Art. 106 Abs. 1 BGG
) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (
Art. 95 lit. a BGG
;
BGE 148 II 73
E. 8.3.1;
148 V 21
E. 2;
148 V 209
E. 2.2;
148 V 366
E. 3.1). Dementsprechend ist das Bundesgericht weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution;
BGE 148 II 73
E. 8.3.1;
148 V 366
E. 3.1;
141 V 234
E. 1; Urteil 9C_790/2023 vom 12. April 2024 E. 2.1).

Demgegenüber geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet wird (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss
Art. 106 Abs. 2 BGG
;
BGE 149 III 81
E. 1.3
;
148 I 127
E. 4.3;
148 II 392
E. 1.4.1;
148 III 215
E. 3.1.4;
148 IV 409
E. 2.2). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (
BGE 149 III 81
E. 1.3).

2.2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (
Art. 105 Abs. 1 BGG
;
BGE 149 I 207
E. 5.5;
149 II 43
E. 3.5;
149 IV 57
E. 2.2;
149 V 108
E. 4). Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht es nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig, unvollständig oder in Verletzung wesentlicher Verfahrensrechte ermittelt wurden und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (
Art. 97 Abs. 1,
Art. 105 Abs. 2 BGG
;
BGE 148 II 392
E. 1.4.1;
148 V 427
E. 3.2
;
147 I 73
E. 2.2
;
142 I 135
E. 1.6; Urteil 2C_354/2022 vom 20. März 2023 E. 1.3). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (
BGE 149 III 379
E. 7.3.2;
149 IV 57
E. 2.2). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung (
BGE 148 V 70
E. 5.1.1), namentlich die antizipierte Beweiswürdigung (Urteil 2C_53/2022 vom 22. November 2022 E. 4.1, nicht publ. in:
BGE 149 II 109
) oder die freie Beweiswürdigung (
BGE 144 III 264
E. 6.2.3). Willkürlich ist die Beweiswürdigung, wenn sie schlechterdings unhaltbar ist, wenn die Behörde mithin in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen (
BGE 148 IV 356
E. 2.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (
BGE 149 II 43
E. 3.6.4;
149 V 156
E. 6.2; vorne E. 2.1).

2.3.
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (
Art. 99 Abs. 1 BGG
; unechte Noven). Echte Noven, d. h. Tatsachen und Beweismittel, die sich erst nach dem vorinstanzlichen Entscheid ereigneten oder erst danach entstanden, sind vor Bundesgericht unzulässig (vgl.
BGE 148 V 174
E. 2.2;
143 V 19
E. 1.2).

Insofern die Beschwerdeführer und -gegner im Schriftenwechsel vor Bundesgericht nach dem angefochtenen Urteil entstandene Unterlagen (Protokoll vom 22. Oktober 2022; E-Mail-Verkehr vom 9. Januar 2023) einreichen, sind diese als echte Noven unzulässig. In Bezug auf die von den Beschwerdegegnern mit Vernehmlassung eingereichten und vor dem angefochtenen Urteil entstandenen Beweismittel (Protokoll vom 18. März 2022; Schriftverkehr mit der Gemeinde U.________ von August und September 2021; Jahresrechnung 2021/2022) wird - soweit diese nicht ohnehin schon in den Akten der Vorinstanz lagen und deshalb von vornherein nicht als Noven gelten (
BGE 136 V 362
E. 3.3.1; Urteile 2C_643/2022 vom 29. Februar 2024 E. 4.4.1 mit Hinweis; 2C_502/2020 vom 4. Februar 2021 E. 2.3) - nicht ausreichend dargetan, inwiefern erst der angefochtene Entscheid der Vorinstanz Anlass gegeben hätte, sie einzureichen.

3.

3.1.
Im vorliegenden Streit geht es - anders als im Verfahren 2C_904/2022, an dem die R.________ SA ebenfalls beteiligt ist, und im Verfahren 2C_981/2022, an dem weitere Eigentümer bewirtschaftungspflichtiger Appartements des Hotel K.________-Komplexes beteiligt sind - nicht um die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht. Ein entsprechendes Gesuch der Stockwerkeigentümergemeinschaft haben das Grundbuchinspektorat und hernach die Vorinstanz abgewiesen, wogegen verschiedene Eigentümer mit dem Ziel, die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu erreichen, ans Bundesgericht gelangt sind. Da das Bundesgericht diese Beschwerden mit Entscheid vom heutigen Tag abgewiesen hat, soweit es darauf eingetreten ist, bleibt es für die Beschwerdeführer bei der Bewirtschaftungspflicht.

Im vorliegenden Verfahren geht es allein noch um die Frage, ob die Vorinstanz die Verträge, welche die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die das Hotel K.________ bisher in eigener Regie geführt hat, neu mit einem externen, wirtschaftlich fremden Betreiber, nämlich der N.________, abgeschlossen hat (Mietvertrag, Bewirtschaftungsvertrag) zu Recht genehmigte bzw. ob sie - wie die Beschwerdeführer geltend machen - die Genehmigung dieser neuen Verträge hätte verweigern müssen.

3.2.
In
BGE 130 II 290
hat sich das Bundesgericht mit der Rechtsnatur der zwischen dem Betreiber eines Apparthotels und den Eigentümern bewirtschaftungspflichtiger Wohnungen geschlossenen Verträgen beschäftigt. Dabei ist es zum Ergebnis gelangt, dass der Inhalt solcher Verträge, obwohl diese unstreitig rein privatrechtlicher Natur sind, nicht ausschliesslich der privatautonomen Willenseinigung der Parteien entspricht. Solche Verträge werden, soweit sie vor Erteilung der Erwerbsbewilligung mit der Auflage der Bewirtschaftungspflicht geschlossen werden, öffentlichrechtlich durch eine behördliche Verfügung genehmigt, die insoweit eine privatrechtsgestaltende Verfügung darstellt. Dies ist kein unzulässiger behördlicher Übergriff in das Privatrecht bzw. in die Privatautonomie, sondern bildet Voraussetzung dafür, dass die öffentlichrechtlich vorgeschriebene Bewilligung erteilt werden kann (
BGE 130 II 290
E. 2.6).

Es muss daher auch zulässig sein, dass die Behörde nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf bzw. die Anpassung fehlerhafter Verfügungen auf diese ursprünglich verfügte Vertragsgenehmigung zurückkommt, wenn sich erweist, dass mit dem früher genehmigten Vertrag die Beschwirtschaftungsverpflichtung nicht aufrechterhalten werden kann; dies vor allem deshalb, weil der Zustimmungsvorbehalt der dauerhaften Sicherung der Bewirtschaftungspflichtung dient (
BGE 130 II 290
E. 2.6 mit Hinweisen). Aufhebung, Abänderung und, wie hier, der Neuabschluss von Bewirtschaftungsverträgen sind zustimmungsbedürftig, um öffentlichrechtlich sicherzustellen, dass die Voraussetzungen für den ursprünglich bewilligten Erwerb bewirtschaftungspflichtigen Wohneigentums erhalten bleiben. Dementsprechend ist vorliegend (wogegen sich auch die Beschwerdeführer nicht wenden) nicht zu beanstanden, wenn das Grundbuchinspektorat in seinem Entscheid, mit dem es die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ablehnte, in Kenntnis dessen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Wechsel der Betriebsform (Übergang vom Eigenbetrieb zum Betrieb des Hotels durch einen Fremdbetreiber) beschlossen hatte, die Genehmigung der neu abzuschliessenden Verträge vorbehielt. Eine Genehmigung dieser Verträge setzte dabei mit Blick auf die bestehende Bewirtschaftungspflicht voraus, dass diese auch unter Geltung der neuen Verträge aufrechterhalten werden kann.

4.

Zunächst rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, namentlich der Begründungspflicht, durch die Vorinstanz (
Art. 29 Abs. 2 BV
).

4.1.
Die Vorinstanz hat zu den Voraussetzungen für eine Genehmigung der neuen Verträge ausgeführt, es gehe dabei einzig darum zu prüfen, ob aufgrund der Verträge die Bedingungen des Apparthotels erfüllt seien. Hingegen erfolge keine Prüfung, ob die neue Betreiberin (bzw. die dahinter stehenden Personen) fähig seien, die Bewirtschaftung des Hotels erfolgreich durchzuführen. Demnach spielten namentlich die Einwände der Beschwerdeführer zu den Verlusten und den Fähigkeiten der gewählten Hotelbetreiberin keine Rolle. Das Grundbuchinspektorat habe festgehalten, dass gegen den Entscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft, das Hotel an eine separate Betriebsorganisation zu vermieten, welche zugleich die Bewirtschaftung der Appartements übernehme, aus Sicht des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 311.412.41) nichts auszusetzen sei; zudem erfüllten der Bewirtschaftungsvertrag und der Mietvertrag die gemäss Gesetz, Rechtsprechung und Praxis an ein Apparthotel geknüpften Voraussetzungen. Für Rügen einzelner Stockwerkeigentümer zu einer behaupteten (wirtschaftlichen) Unzumutbarkeit der von der Mehrheit der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der vermietungspflichten Eigentümer genehmigten Miet- und Bewirtschaftungsverträge bestehe in einem solchen Zustimmungsverfahren kein Raum.

4.2.
Mit ihrem solchermassen begründeten Entscheid hat die Vorinstanz entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer deren Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Die Begründungspflicht als Teilgehalt des verfassungsrechtlich garantierten Anspruchs auf rechtliches Gehör verlangt nicht, dass sich die entscheidende Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (
BGE 146 II 335
E. 5.1 mit Hinweisen; Urteil 1C_406/2023 vom 9. November 2023 E. 4.1). Dem angefochtenen Entscheid ist klar zu entnehmen, warum die Vorinstanz den Genehmigungsentscheid des Grundbuchinspektorats bestätigt hat, weil sie nämlich (allein) darauf abgestellt hat, dass von der Stockwerkeigentümerversammlung genehmigte Verträge (Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag) mit einem Betreiber vorliegen, die eine Weiterführung des Hotelbetriebs und damit auch die Vermietung der bewirtschaftungspflichtigen Appartements vorsehen. Damit ist entgegen den Beschwerdeführern auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz sich mit ihren Argumenten betreffend die Betreiberin nicht auseinandergesetzt hat (so namentlich dem Vorbringen, hinter der neuen Betreiberin stünden wirtschaftlich die gleichen Personen, die für die mit dem Hotel in den vergangenen Jahren erwirtschafteten erheblichen Verluste verantwortlich seien, womit nicht nur Interessenkonflikte vorhanden seien, sondern auch die Zukunft des Hotelbetriebs unsicher bzw. ein dauerhafter Kostenüberschuss für die bewirtschaftungspflichtigen Wohnungen wahrscheinlich sei). Da die Vorinstanz diese Einwendungen gemäss der Begründung ihres Urteils für unmassgeblich hielt, bestand für sie auch kein Anlass, sich damit auseinanderzusetzen.

5.

Auch im Übrigen hat die Vorinstanz mit ihrem Entscheid betreffend die Genehmigung der Verträge kein Bundesrecht verletzt:

5.1.
Zwar könnte man sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz fragen, ob dann, wenn absehbar wäre, dass sich auch unter Geltung der neuen Verträge (z.B. wegen der darin vorgesehenen Vermietungsbedingungen, klarerweise fehlenden Kompetenz und/oder Finanzkraft der neuen Betreiberin des Apparthotels) die beim Hotel K.________ bestehende mangelhafte Ertragssituation auch in Zukunft mit massiven Verlusten fortsetzen wird und die Eigentümer bewirtschaftungspflichtiger Appartements langfristig bei eingeschränkter eigener Nutzungsmöglichkeit für ihre Wohnungen mit einem erheblichen Kostenüberschuss zu rechnen haben, den von der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschlossenen und in der Folge mit einem neuen Betreiber abgeschlossenen Verträgen die Genehmigung zu versagen und stattdessen eine Aufhebung der Bewirtschaftungsauflage in Betracht zu ziehen wäre. Allerdings dürften die Behörden in einem solchen Fall grundsätzlich zunächst vor der Genehmigung neuer Bewirtschaftungsverträge über die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht entscheiden, wobei im Fall der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht auch die Genehmigung der Verträge zu verweigern wäre. Ohnehin liegt vorliegend entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer eine solche Konstellation keineswegs auf der Hand (vgl. auch die Urteile betreffend den Entscheid über die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht in der vorliegenden Sache: 2C_904/2022 vom 15. Januar 2025 und 2C_981/2022 vom 15. Januar 2025), so dass es sich für das Grundbuchinspektorat bzw. in der Folge die Vorinstanz auch nicht etwa aufdrängte, betreffend die Erfolgsaussichten des Betriebs des Hotels K.________ durch die N.________ AG und der damit für die Stockwerkeigentümer verbundenen Folgen von Amtes wegen ein Gutachten einzuholen, und zwar unbeschadet der von den Beschwerdeführern gegen die N.________ AG als neue Betreiberin des Hotels K.________ vorgebrachten Einwände. Im Ergebnis erweist sich der angefochtene Entscheid damit als rechtmässig.

5.2.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, im Ergebnis würden sie durch den angefochtenen Entscheid gezwungen, gegen ihren Willen einen privatrechtlichen Vertrag mit Rechtssubjekten abzuschliessen, die sie unter der Herrschaft der Vertragsfreiheit nie und nimmer als Vertragspartner gewählt hätten; ein solcher Zwang, ihr Eigentum Personen und einer Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, die über Jahre hinweg ihre vollständige Unzuverlässigkeit bewiesen hätten und nicht ihr Vertrauen genössen, stelle eine Verletzung der Wirtschaftsfreiheit gemäss
Art. 27 BV
dar.

Dieses Vorbringen erweist sich zum vornherein als verfehlt. Bei genauem Hinsehen wird die Vertragsfreiheit (vgl. zu deren verfassungsrechtlicher Einordnung das Urteil 2C_717/2017 vom 25. November 2019 E. 6.3. und 6.4 sowie Felix Uhlmann, in: Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, N 10 ff. zu
Art. 27 BV
, mit weiteren Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung) der Beschwerdeführer nämlich nicht etwa durch den von der Vorinstanz bestätigten Genehmigungsentscheid des Grundbuchinspektorats beschränkt. Dass der Mietvertrag sowie der Bewirtschaftungsvertrag mit der N.________ als neuer Betreiberin abgeschlossen wurden, ist vielmehr Ausfluss der in der Versammlung der Stockwerkeigentümer des Hotel K.________ gefassten Beschlüsse. Ob diese Beschlüsse den dafür erforderlichen zivilrechtlichen Anforderungen genügen, bestimmt sich allein nach den entsprechenden Normen des Zivilgesetzbuchs (vgl. Art. 712m Abs. 2, Art. 712m - 712p und
Art. 66 ff. ZGB
) sowie allfälligen zusätzlichen von den Stockwerkeigentümern beschlossenen Bestimmungen (vgl.
Art. 712g Abs. 2 und 3 ZGB
). Etwaige Mängel der Beschlüsse der Versammlung sind dementsprechend mittels Anfechtung dieser Beschlüsse zu beanstanden (vgl.
Art. 712m ZGB
); allein auf diesem Weg hätten die Beschwerdeführer daher auch geltend zu machen, sie seien durch die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung unberechtigterweise dazu gezwungen worden, den Mietvertrag und den Bewirtschaftungsvertrag einzugehen. Eine Verletzung der Wirtschaftsfreiheit der Beschwerdeführer liegt im Genehmigungsentscheid des Grundbuchinspektorats offensichtlich nicht.

6.

Insgesamt erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit erübrigt es sich, über das Sistierungsgesuch der Beschwerdeführer zu entscheiden.

Dem Prozessausgang entsprechend sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (
Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG
). Diese haben den obsiegenden Beschwerdegegnern, die sich durch einen Rechtsanwalt haben vertreten lassen, eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (
Art. 68 Abs. 1 BGG
in Verbindung mit Art. 2 des Reglements des Bundesgerichts vom 31. März 2006 über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht [SR 173.110.210.3]). Das Bundesgericht legt die Entschädigung aufgrund der Akten als Gesamtbetrag fest, in welchem auch die Mehrwertsteuer enthalten ist (Art. 12 Abs. 1 dieses Reglements). Die interne Aufteilung des Gesamtbetrags wird den Beschwerdegegnern überlassen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit einem Betrag von insgesamt Fr. 2'000.- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 1. Kammer, und dem Bundesamt für Justiz BJ mitgeteilt.

Lausanne, 15. Januar 2025

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: F. Aubry Girardin

Der Gerichtsschreiber: D. Hongler