bger · 4C.46/2000 · 2000-07-10 · fr
d'un acte notarié spécial prévoyant un droit de réméré en faveur de l'Association. En outre, les propriétaires présents ou futurs de terrains vendus par l'Association doivent satisfaire aux conditions de celleci et en être membres aussi longtemps qu'elle subsistera.
Droit des contrats


[AZA 3]

4C.46/2000

Ie COUR CIVILE

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10 juillet 2000

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz, juge,

et Pagan, juge suppléant. Greffier: M. Carruzzo.

______________

Dans la cause civile pendante

entre

Walter Wenk, à Aïre, défendeur et recourant, représenté par Me Patrice Riondel, avocat à Genève,

et

l'Association genevoise du Coin de Terre, à Vernier, demanderesse et intimée, représentée par Me Christiane de Senarclens Combe, avocate à Genève;

(droit de réméré)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent

les faits suivants:

A.- a) L'Association genevoise du Coin de Terre (ci-après: l'Association), reconnue d'utilité publique depuis 1933, a pour but principal de faciliter aux familles de condition modeste l'acquisition et la construction d'habitations.

A cet effet, elle peut, en particulier, recourir aux dispositions légales concernant le droit de réméré. La durée - indéterminée -, les modalités de l'annotation au registre foncier (pour une période de dix ans) et les conditions d'exercice de ce droit ont été fixées dans un règlement intérieur approuvé par le Conseil d'Etat genevois. Selon ce règlement, les ventes de parcelles avec la maison familiale et d'appartements font l'objet d'un acte notarié spécial prévoyant un droit de réméré en faveur de l'Association. En outre, les propriétaires présents ou futurs de terrains vendus par l'Association doivent satisfaire aux conditions de celleci et en être membres aussi longtemps qu'elle subsistera.

En cas de donation au conjoint ou à l'un des descendants du membre propriétaire, l'Association n'exerce pas son droit de réméré si le bénéficiaire désigné remplit les conditions statutaires. Les modalités de la donation sont arrêtées d'un commun accord avec le donataire qui doit adhérer à l'Association et signer le pacte de réméré.

b) Le 14 décembre 1961, l'Association a vendu à Walter Wenk, pour le prix de 79 676 fr.55, une parcelle avec villa et jardin, sise à Aïre. L'acte de vente reprenait les clauses et conditions réglementaires concernant le droit de réméré, qui a été annoté au registre foncier pour une durée de dix ans.

c) Par acte authentique du 1er juillet 1994, Walter Wenk a donné l'immeuble en copropriété à sa fille, Christiane Marè Hochuli, et à sa petite-fille, Jennifer Marè. L'acte de donation prévoyait un droit d'usufruit en faveur de Walter Wenk et de son épouse. La reprise du pacte de réméré par les donataires n'y était pas stipulée.

Le transfert de propriété découlant de la donation a été inscrit au registre foncier le 22 juillet 1994 et publié dans la Feuille d'avis officielle du 29 juillet 1994.

Dans une lettre du 17 octobre 1994, l'Association a rappelé à Christiane Marè Hochuli et à sa fille qu'en vertu de ses statuts et de son règlement intérieur, seuls ses membres pouvaient licitement habiter les immeubles qu'ils lui achetaient. Elle les a donc invitées à remplir et à signer un bulletin d'adhésion.

Le 25 octobre 1994, Christiane Marè Hochuli a fait part à l'Association de son refus d'y adhérer. Ultérieurement, elle lui a proposé sans succès un arrangement.

B.- Le 2 novembre 1995, l'Association a assigné Walter Wenk en paiement de la somme de 180 474 fr., plus intérêts, correspondant à la différence entre le prix de rachat de l'immeuble au moment de la donation et le prix d'acquisition d'un bien-fonds similaire (165 600 fr.), ainsi qu'aux frais d'avocat assumés par elle en raison de la violation du droit de réméré qu'elle imputait au défendeur (14 874 fr.25).

Elle reprochait à ce dernier d'avoir délibérément fait donation de sa maison sans imposer aux donataires la reprise du droit de réméré, lequel ne leur était ainsi plus opposable.

Le défendeur a conclu au rejet de la demande, soutenant, en substance, qu'il n'avait jamais eu l'intention de causer un dommage à la demanderesse, mais uniquement de sauvegarder les intérêts de sa famille.

A dire d'expert, la différence entre la valeur vénale de la parcelle et son prix de rachat se montait à 170 937 fr.85.

Par jugement du 28 janvier 1999, le Tribunal de première instance du canton de Genève a condamné le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 178 945 fr.70 (165 600 fr. + 13 345 fr.70) avec intérêts à 5% dès le 2 novembre 1995.

Statuant le 10 décembre 1999, sur appel du défendeur, la Cour de justice a confirmé ce jugement.

C.- Le défendeur interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral en vue d'obtenir l'annulation de l'arrêt cantonal et sa libération totale des fins de la demande.

La demanderesse conclut au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable, et à la confirmation de l'arrêt attaqué.

Considérant en droit :

1.- Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits figurant dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (
art. 63 al. 2 OJ
) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (
art. 64 OJ
;
ATF 119 II 353
consid. 5c/aa p. 357, 117 II 256 consid. 2a, 115 II 484 consid. 2a p. 485 s.). Dans la mesure où un recourant présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir de manière précise de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (
art. 55 al. 1 let
. c OJ).

Dans la partie de son recours consacrée au "rappel des faits pertinents", le défendeur se livre en réalité, sous forme de commentaires, à une critique des faits retenus par la Cour de justice. Une telle façon de procéder, en dehors des hypothèses susvisées, n'est pas admissible, car elle revient à faire du Tribunal fédéral une juridiction d'appel susceptible de revoir librement les faits.

2.- Le défendeur invoque en premier lieu une violation de l'
art. 216a CO
. Il fait grief à la cour cantonale de n'avoir pas constaté que le droit de réméré litigieux s'était définitivement éteint le 14 décembre 1986, 25 ans après sa constitution, en vertu de cette disposition.

a) aa) Les droits de préemption, d'emption et de réméré conventionnels sont des droits d'acquisition conditionnels qui font naître un rapport générateur d'obligations et qui sont soumis, comme tels, aux dispositions générales relatives aux contrats. De tels droits n'ont, en principe, que des effets personnels. Peuvent, toutefois, s'y ajouter les effets réels de l'annotation au registre foncier, laquelle permet de garantir l'exécution de ces droits personnels par un mode réel, en les rendant opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (
art. 959 al. 2 CC
;
ATF 120 Ia 240
consid. 3b et les références).

Selon le texte des art. 681 al. 3 et 683 al. 2 aCC, les droits de préemption, d'emption et de réméré cessent, dans tous les cas, dix ans après l'annotation. La jurisprudence a néanmoins interprété ces dispositions en ce sens que le délai décennal ne s'appliquait qu'aux effets réels de l'annotation. Ainsi, les parties pouvaient constituer entre elles des droits personnels d'une durée indéterminée, dans les limites des
art. 2 et 27 CC
(
ATF 102 II 243
consid. 3 et les références; voir aussi l'
ATF 121 III 210
consid. 2). Cette jurisprudence a été approuvée par une majorité d'auteurs (voir les références indiquées par Felix Schöbi, Die Bedeutung der Revision der Bestimmungen über vertragliche Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte für die Sachenrechtsdogmatik, recht 1993, p. 177 note de pied n. 4).

Dans la perspective d'une révision de la loi, le Conseil fédéral avait sollicité un avis de droit du professeur Pio Caroni (Berne), lequel avait préconisé le maintien de la distinction entre la durée des effets personnels et la durée des effets réels des droits de préemption, d'emption et de réméré. La commission d'experts lui avait emboîté le pas (pour les références, cf. Schöbi, op. cit. , p. 178). Cependant, le 19 octobre 1988, le Conseil fédéral a présenté un projet de loi où il proposait de ne plus faire de différence entre la durée à caractère simplement obligatoire de ces droits personnels et celle qui revêtait un caractère d'obligation réelle (Message à l'appui des projets de loi fédérale sur le droit foncier rural et de loi fédérale sur la révision partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles), in FF 1988 III 889 ss, 1015 s.). Cette proposition n'a rencontré aucune opposition devant les commissions parlementaires et les Chambres fédérales; elle a été tacitement adoptée et introduite dans la loi à l'
art. 216a CO
(pour les références, cf. Schöbi, op. cit. , p. 178 note de pied n. 9; voir aussi l'appréciation critique de Rey, Die Neuregelung der Vorkaufsrechte in ihren Grundzügen, RDS 113 (1994) I 39 ss, 40 s.). Aux termes de cette disposition, entrée en vigueur le 1er janvier 1994, les droits de préemption et de réméré peuvent être convenus pour une durée de 25 ans au plus, les droits d'emption pour dix ans au plus, et être annotés au registre foncier.

bb) En l'espèce, la violation du droit de réméré alléguée par la demanderesse est devenue effective le 22 juillet 1994, date de l'inscription au registre foncier du transfert de propriété fondé sur l'acte de donation signé le 1er juillet 1994, soit après l'entrée en vigueur de l'
art. 216a CO
.

A supposer que ce droit de réméré soit régi, quant à sa durée, par la disposition topique applicable à l'époque de sa constitution, à savoir l'art. 683 al. 2 aCC tel qu'interprété par la jurisprudence précitée, il serait assurément opposable au défendeur, à moins qu'il ne violât les
art. 2 et 27 al. 2 CC
(cf. consid. 3 ci-dessous).

En revanche, si le droit de réméré constitué en 1961 devait être limité ab ovo dans le temps par l'
art. 216a CO
et qu'il tombât matériellement sous le coup de cette disposition, la demanderesse ne pourrait plus s'en prévaloir, parce qu'il se serait alors éteint en 1986, avant qu'elle en fît usage. Il convient donc d'examiner successivement ces deux questions en commençant par la seconde, car la réponse qui lui sera apportée pourrait rendre superflu le traitement de la première. Aussi bien, dans l'hypothèse où le droit de réméré en cause serait exorbitant ratione materiae de l'
art. 216a CO
, il importerait peu de savoir quel est le champ d'application ratione temporis de cette disposition.

b) aa) Les nouvelles durées maximales fixées à l'
art. 216a CO
ne valent que pour les droits personnels qui ont été constitués par convention, à l'exclusion de ceux qui existent de par la loi, tels les droits de préemption légaux (par ex.
art. 682 et 682a CC
). En outre, selon le message susmentionné du Conseil fédéral, la durée maximale de 25 ans n'est pas non plus applicable lorsque les droits de préemption sont créés, conformément à l'
art. 712c al. 1 CC
, dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou par convention ultérieure (FF 1988 III 1016). Cet avis est partagé par une majorité d'auteurs (Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 103 ch. 4; Rey, op. cit. , p. 43; Steinauer, La nouvelle réglementation du droit de préemption, RNRF 1992, p. 1 ss, 8; Robert Meier, Das neue Vorkaufs-, Kaufs- und Rück-kaufsrecht - vier Neuerungen und drei Auslegungsfragen, PJA 1994, p. 139 ss, 145; Roland Pfäffli, Neuerungen im Immobiliarsachenrecht und beim Grundstückkauf, Le Notaire bernois (NB) 1992, p. 449 ss, 456; pour une critique de cet avis, cf.

Bénédict Foëx, La nouvelle réglementation des droits de préemption, d'emption et de réméré dans le CC/CO, SJ 1994, p. 381 ss, 403 s.). Schöbi (Die Revision des Kaufs-, des Vorkaufs- und des Rückkaufsrechts, PJA 1992, p. 567 ss), quant à lui, va encore plus loin, puisqu'il soutient que les durées fixées à l'
art. 216a CO
ne s'appliquent pas en toute hypothèse et qu'il faut, en particulier, en faire abstraction lorsque la relation juridique en cause offre les caractères d'une société, auquel cas la modulation des délais (dans un sens ou dans l'autre) peut répondre à des besoins légitimes (p. 569).

D'autres auteurs refusent d'admettre, ou du moins critiquent, une interprétation aussi extensive du texte légal (Foëx, ibid. ; Meier, ibid.).

L'opinion de Schöbi, qui se heurte certes au texte en soi clair de l'
art. 216a CO
, mais qui paraît conforme à l'esprit et à la systématique de la loi, n'est en tout cas pas dénuée d'intérêt. De fait, si les droits de préemption légaux ne sont pas soumis à la durée maximale prévue par la disposition citée, c'est parce que la relation juridique des parties dans laquelle ils s'insèrent ne se résume pas à leur seule existence. Contrairement aux droits de préemption conventionnels, qui visent essentiellement à satisfaire les besoins spécifiques de leurs titulaires, les droits de préemption légaux poursuivent des buts d'intérêt plus général et servent, notamment, à la réalisation d'objectifs de politique structurelle, de politique en matière de propriété ou de politique familiale (comme le droit de préemption des parents, au sens des
art. 42 ss LDFR
; RS 211. 412.11) ou encore à l'aménagement et au renforcement d'autres rapports de droit (droits de préemption en matière de copropriété et de droit de superficie, au sens de l'
art. 682 CC
; droit de préemption du fermier, au sens de l'
art. 47 LDFR
). Il est donc logique que de tels droits accessoires subsistent aussi longtemps que dure la relation juridique qui constitue leur raison d'être.

Qu'il en aille de même en ce qui concerne le droit de préemption du copropriétaire d'étage, bien que ce droit n'existe pas ex lege (cf.
art. 712c al. 1 CC
), est tout à fait justifié au regard des considérations qui ont guidé le législateur, d'autant plus que la propriété par étages n'est qu'une forme particulière de la copropriété. Aussi paraît-il difficile, prima facie, de retenir une solution différente, du point de vue téléologique, pour d'autres rapports de droit fondés sur une structure corporative. On pense ici, par exemple, aux coopératives d'habitation visant à faciliter l'accès à la propriété d'un logement.

bb) La demanderesse est une association d'utilité publique qui a principalement pour but de permettre aux familles de condition modeste d'acquérir et de construire des habitations. Ses statuts et règlements ont été approuvés par le Conseil d'Etat. Les droits d'emption et de réméré qui y figurent servent de toute évidence à la mise en oeuvre du but statutaire, en tant qu'ils permettent à cette association de lutter contre la spéculation immobilière. Dans ces conditions, on peut raisonnablement se demander si de tels droits entrent dans les prévisions de l'
art. 216a CO
.

La question, délicate, pourra cependant rester indécise s'il devait s'avérer, sous l'angle du droit transitoire, que cette disposition n'a pas empêché la demanderesse d'exercer valablement son droit de réméré.

c) aa) La loi fédérale du 4 octobre 1991, qui a introduit l'art. 216a dans le Code des obligations, ne contient pas de dispositions transitoires. Conformément à la jurisprudence, il faut donc s'en tenir aux règles générales du titre final du Code civil (
ATF 116 II 33
consid. 3a p. 36, 116 III 120 consid. 3a p. 124). Celles-ci reposent sur le principe de la non-rétroactivité (
art. 1er al. 1 Tit. fin. CC
), lequel souffre toutefois des exceptions, notamment lorsque l'ordre public est en jeu (
art. 2 Tit. fin. CC
) ou qu'il est question de cas réglés par la loi indépendamment de la volonté des parties (
art. 3 Tit. fin. CC
). Les rapports de droit visés par ces deux dernières dispositions sont soumis à la loi nouvelle, même s'ils ont pris naissance avant son entrée en vigueur.

Dans un arrêt du 28 juin 1995, le Tribunal fédéral a soulevé le problème de la rétroactivité de l'
art. 216a CO
, mais il a pu se dispenser de le résoudre, étant donné que le bénéficiaire du droit d'emption s'était porté acquéreur de l'immeuble avant l'entrée en vigueur de cette disposition (
ATF 121 III 210
). En l'espèce, la demanderesse aurait exercé son droit de réméré après le 1er janvier 1994, si elle n'avait été empêchée de le faire par l'inscription de tiers au registre foncier sur la base de la donation incriminée. Il s'impose, dès lors, d'examiner si l'
art. 216a CO
se fût opposé ou non à l'exercice de ce droit.

bb) La question de la rétroactivité de l'
art. 216a CO
est l'objet de controverses.

Selon Bucher (Commentaire bernois, n. 243 ad
art. 27 CC
), les limites fixées par cette disposition quant à la durée des droits de préemption, d'emption et de réméré (comme les prescriptions de forme de l'
art. 216 CO
) ne valent que pour les contrats conclus après le 1er janvier 1994, parce que la durée maximale ne constitue pas un élément de l'ordre public suisse. Denis Piotet (Le droit transitoire des lois fédérales sur le droit foncier rural et sur la révision partielle du code civil et du code des obligations du 4 octobre 1991, RDS 113 (1994) I 125 ss, 142 ss) est du même avis; pour cet auteur, l'
art. 216a CO
n'est pas d'ordre public, au sens de l'
art. 2 Tit. fin. CC
, et la durée maximale qu'il fixe pour les droits personnels précités est une question qui ne relève pas non plus de l'
art. 3 Tit. fin. CC
. Pour Foëx (op.

cit. , p. 415) également, la disposition en cause n'a pas trait au contenu, mais à l'existence même des droits de préemption, d'emption et de réméré, de sorte qu'elle n'entre pas dans le champ d'application de l'
art. 3 Tit. fin. CC
.

De leur côté, Schöbi (op. cit. , PJA 1992, p. 570 et op. cit. , recht 1993, p. 177 note de pied n. 5) et Vito Roberto (Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts, recht 1993, p. 172 ss, 174 s.) professent l'opinion inverse. Selon eux, la durée maximale des droits de préemption, d'emption et de réméré visés par l'
art. 216a CO
est de droit impératif, au sens de l'
art. 3 Tit. fin. CC
; par conséquent, les droits personnels constitués sous l'empire de l'ancien droit ne peuvent plus être exercés lorsque, à l'entrée en vigueur du nouveau droit, la durée maximale fixée par celui-ci s'est déjà écoulée. Giger (Commentaire bernois, n. 461 ad
art. 216 CO
), Hess (Commentaire bâlois, n. 8 ad
art. 216a CO
), Pfäffli (op. cit. , p. 455) ainsi que l'Office fédéral chargé du droit du registre foncier et du droit foncier (ZBGR 1996 p. 390 ss, 404 s.) - ce dernier en tout cas jusqu'à ce qu'une décision de justice différente et représentative ait été rendue - sont du même avis que ces deux auteurs.

cc) Considéré sous l'angle du droit comparé, le rattachement d'un rapport d'obligation au droit en vigueur au moment de sa constitution (lex prior) est usuel; il vise à protéger la confiance subjective des parties, qui ont soumis leurs relations à un droit matériel qui leur était connu, et tend aussi à empêcher que des droits valablement acquis par un acte juridique soient enlevés à leur titulaire par le seul effet de la loi (Burkhard Hess, Intertemporales Privatrecht, Tübingen 1998, p. 143 avec des références au droit d'autres pays à la note de pied n. 108). Telle est également la ratio legis de l'
art. 1er al. 1 Tit. fin. CC
.

L'
art. 2 Tit. fin. CC
apporte une exception au principe général de la non-rétroactivité des lois lorsque l'ordre public est en cause. Dans l'
ATF 49 II 330
consid. 3, le Tribunal fédéral avait jugé que la durée maximale instituée par l'art. 683 al. 2 aCC pour les droits de réméré avait été établie dans l'intérêt de l'ordre public et qu'elle s'appliquait donc, conformément à l'
art. 2 Tit. fin. CC
, aux anciens droits de réméré constitués en vertu du droit cantonal.

Toutefois, cet arrêt a été critiqué par la doctrine (Mutzner, Commentaire bernois, n. 83 ss ad
art. 17 Tit. fin. CC
). Le Tribunal fédéral lui-même l'a d'ailleurs remis en question quelques années plus tard, mais il a laissé le problème en suspens car le jugement attaqué devait être réformé pour un autre motif (
ATF 53 II 392
consid. 2 et 3). Quoi qu'il en soit, l'opinion qui prévaut à juste titre à l'heure actuelle dénie à l'
art. 216a CO
le caractère de disposition d'ordre public au sens de l'
art. 2 Tit. fin. CC
(Piotet, op. cit. , p. 143; Bucher, ibid.).

Une autre exception au principe de non-rétroactivité résulte de l'
art. 3 Tit. fin. CC
, lequel prévoit que les cas réglés par la loi indépendamment de la volonté des parties sont soumis à la loi nouvelle, après l'entrée en vigueur du code civil, même s'ils remontent à une époque antérieure.

L'interprétation de cette disposition a soulevé de tout temps des difficultés (voir déjà: Heinrich Giesker-Zeller, Die Grundprinzipien des Übergangsrechtes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuche, RDS 1915, p. 1 ss, 47 ss; pour un examen complet de la question, cf. Markus Vischer, Die allgemeinen Bestimmungen des schweizerischen intertemporalen Privatrechts, thèse Zurich 1986, p. 65 ss; voir aussi: Broggini, Intertemporales Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. I, p. 443 ss). L'une des différentes opinions émises à ce sujet restreint le champ d'application de l'art. 3 Tit.

fin. CC aux cas dans lesquels le contenu d'un rapport juridique est fixé par la loi, sans égard à la volonté des parties; en revanche, lorsque le contenu du rapport juridique découle de la volonté autonome des parties, la protection de la confiance éveillée chez celles-ci commande de ne pas porter atteinte à une position contractuelle valablement acquise par acte juridique sous l'empire de la loi ancienne (Tuor/ Schnyder/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11e éd., p. 905; Vischer, op. cit. , p. 61 ss; le même, Commentaire bâlois, n. 1 ss ad
art. 3 Tit. fin. CC
; Piotet, op. cit. , p. 143; dans le même sens, voir déjà: Mutzner, op. cit. , n. 3 ad
art. 3 Tit. fin. CC
). Le Tribunal fédéral s'est rallié à cet avis dans sa jurisprudence la plus récente (
ATF 116 II 63
consid. 3a et 4, 116 III 120 E. 3d).

dd) En l'occurrence, le droit de réméré litigieux a été stipulé dans le contrat de vente du 14 décembre 1961 pour une durée indéterminée. S'il fallait considérer, du point de vue du droit transitoire, que la durée du droit de réméré fait partie du contenu de celui-ci, tel qu'il découle de la volonté autonome des parties, le droit de réméré serait soumis, quant à sa durée admissible, à l'ancien droit. Par conséquent, dans cette hypothèse, rien ne se fût opposé à son exercice après le 1er janvier 1994.

Force est, toutefois, de souligner, s'agissant de la durée du droit de réméré, que l'autonomie privée était déjà limitée sous l'empire de l'ancien droit en ce sens que, si les parties pouvaient certes constituer entre elles un droit personnel d'une durée indéterminée, elles n'en devaient pas moins respecter les limites imposées par l'
art. 27 CC
et ne pouvaient pas attribuer au droit de réméré des effets réels excédant la durée maximale prévue à l'art. 683 al. 2 aCC.

Aussi, comme la durée maximale des rapports de droit est généralement soustraite à l'autonomie privée, pourrait-on se demander si elle ne ressortit pas au contenu fixé par la loi.

Il n'est cependant pas nécessaire d'examiner plus avant cette question. En effet, même s'il fallait y répondre par l'affirmative, la protection de la confiance exclurait de fixer le point de départ du délai de 25 ans à une date antérieure à celle de l'entrée en vigueur de l'
art. 216a CO
, en particulier à la date de constitution du droit de réméré. Au contraire, le dies a quo pour le calcul de ce délai ne pourrait être que le 1er janvier 1994, de sorte qu'au regard de l'
art. 216a CO
, les droits de réméré constitués avant cette date, comme celui qui fait l'objet du présent litige, expireraient le 1er janvier 2019. La solution inverse conduirait à des résultats difficilement justifiables, serait source d'une grande insécurité juridique et soulèverait d'autre part en pratique des questions complexes d'indemnisation et de vices de la volonté ensuite d'une réduction légale de la durée d'un droit personnel valablement constitué pour une durée indéterminée.

A cet égard, un parallèle peut être établi entre la question examinée et celle de l'effet dans le temps d'une nouvelle règle touchant la prescription. Dans sa jurisprudence en la matière, le Tribunal fédéral a posé le principe selon lequel, s'il est généralement admis qu'une nouvelle règle de prescription ou de péremption s'applique également aux droits jusqu'alors imprescriptibles, la protection des droits existants exige qu'en pareil cas le délai de prescription ne commence pas à courir avant l'entrée en vigueur du nouveau droit (
ATF 102 V 206
consid. 2 p. 208 et les références; voir aussi le consid. 3 de l'arrêt du 16 août 1994 reproduit in Rivista di diritto amministrativo e tributario ticinese [RDAT] 1995 I n° 46 p. 114 ss, 116). Il ne saurait en aller différemment en ce qui concerne la péremption d'un droit de réméré conventionnel.

Cela étant, les juges précédents n'ont pas violé le droit fédéral en constatant que la demanderesse était encore au bénéfice de son droit de réméré à l'époque où le défendeur avait transféré l'immeuble à des tiers en violation de ce droit.

3.- a) Le défendeur soutient ensuite que le droit de réméré le liant à la demanderesse serait devenu nul de plein droit, en application de l'
art. 27 CC
, à l'expiration d'un délai de dix ans dès sa constitution.

Sous l'empire de l'art. 683 al. 2 aCC, les droits d'emption et de réméré faisant l'objet de cette disposition cessaient, dans tous les cas, dix ans après leur annotation au registre foncier. Néanmoins, il était admis que ce délai décennal ne valait que pour les effets de nature réelle du contrat, si bien que les parties pouvaient constituer entre elles un droit de réméré d'une durée indéterminée, dans les limites des
art. 2 et 27 CC
(cf. , mutatis mutandis, l'
ATF 121 III 210
consid. 2 et l'arrêt cité).

Le pacte de réméré litigieux a été conclu sans limite de temps, solution qui est condamnée par la doctrine et la jurisprudence. En vertu des
art. 2 et 27 CC
, de tels contrats sont résiliables à partir d'un moment qui ne peut être fixé que de cas en cas. En effet, la partie qui exige le maintien d'un engagement excessif abuse de son droit (cf.
ATF 114 II 159
consid. 2a, 113 II 209 consid. 4 et 4a).

Un engagement d'une durée excessive n'est donc pas nul en soi et ab ovo; en revanche, celui qui en est le débiteur est en droit, à un moment donné, de s'en libérer en le résiliant. Dans une telle perspective, celui qui entend se prévaloir du caractère excessif de l'engagement en raison de sa durée doit adresser au créancier une déclaration de volonté constitutive d'un congé (ou dénonciation), droit formateur extinctif qui entraîne la résiliation ex nunc du contrat y relatif (cf. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 7e éd., n. 65 et 72).

Dans le cas particulier, il ne résulte pas des faits constatés par la Cour de justice que le défendeur aurait résilié le pacte de réméré antérieurement à la donation litigieuse ou au moment de la conclusion de celle-ci, motif pris de sa durée prétendument excessive. Il en appert plutôt qu'il s'est bien gardé d'aviser la demanderesse de son projet de donner l'immeuble. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de rechercher si, en 1994, le pacte de réméré était déjà résiliable ou non en raison du temps écoulé depuis sa conclusion.

b) Le défendeur soutient encore, dans le même contexte, que le pacte de réméré était entaché de nullité parce qu'il était assorti d'une obligation de renouvellement garantie par l'inscription d'une hypothèque de 20 000 fr.

Il n'est pas fait état d'une telle garantie dans l'arrêt attaqué. L'allégation y relative est donc nouvelle et, partant, irrecevable (
art. 63 al. 2 OJ
). Fût-elle avérée, les données du problème ne s'en trouveraient pas modifiées pour autant sur le vu des motifs énoncés ci-après.

En l'espèce, l'engagement pris par le défendeur de signer un nouveau pacte de réméré à l'expiration de la durée de validité de l'annotation au registre foncier, afin que le droit de réméré puisse être annoté derechef pour une période supplémentaire de dix ans, était entaché de nullité (
ATF 73 II 158
consid. 1). Toutefois, force est d'admettre que, par un comportement concluant, les parties à l'acte de vente du 14 décembre 1961 ont renoncé à cette clause. En effet, l'engagement incriminé n'a donné lieu à aucune contestation entre elles en 1971 et l'annotation n'a pas été renouvelée.

Quoi qu'il en soit, il y aurait tout au plus matière à nullité partielle selon l'
art. 20 al. 2 CO
par la seule annulation de la clause litigieuse, s'agissant de mettre en oeuvre le principe de la favor negotii en présence d'une disposition qui n'avait d'ailleurs aucune incidence sur la durée - indéterminée - du droit de réméré stipulé dans l'acte de vente du 14 décembre 1961 et qui ne modifiait pas non plus l'économie de ce contrat (cf.
ATF 120 II 35
consid. 4a).

La critique formulée par le défendeur tombe dès lors à faux.

4.- A suivre le défendeur, la demanderesse ne subissait pas de préjudice tant que lui-même et son épouse occupaient l'immeuble, car elle ne pouvait pas faire valoir son droit de réméré avant leur décès.

Une telle approche n'est manifestement pas fondée dans la mesure où, en raison de la donation faite par lui à sa fille et à sa petite-fille, le défendeur a perdu le droit de propriété qu'il détenait sur l'immeuble que lui avait vendu la demanderesse et qu'il a ainsi privé cette dernière, dès l'inscription du transfert de propriété au registre foncier, de la possibilité de faire valoir son droit de réméré. Le fait qu'il avait alors, avec son épouse, un droit d'usufruit sur l'immeuble en question n'était pas de nature à modifier la situation irréversible qu'il avait créée lui-même en donnant son immeuble à des proches.

Pour le surplus, c'est le lieu de rappeler que le droit de réméré est un droit d'acquisition conditionnel subordonné à une condition potestative, la déclaration d'exercice du droit (
ATF 109 II 219
consid. 2b). Aussi, en vertu de l'
art. 152 al. 1 CO
relatif aux obligations conditionnelles, tant que la condition n'est pas accomplie, le propriétaire de l'immeuble doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait que l'obligation qui lui incombe de souffrir le rachat de l'immeuble soit dûment exécutée. Il lui est interdit, en particulier, de transférer la propriété du bien-fonds à un tiers.

S'il y procède, alors que le droit de réméré ne fait pas l'objet d'une annotation, l'acte est valable, le tiers acquéreur n'étant pas lié par le droit de réméré. En revanche, le concédant devra payer des dommages-intérêts au titulaire du droit de réméré (cf. Steinauer, Les droits réels, tome II, 2e éd., n. 1708a).

En l'espèce, la Cour de justice a fait une saine application de ces principes. Le défendeur ne saurait donc le lui reprocher.

Au demeurant, il importe peu que la demanderesse ait soutenu n'avoir aucune obligation d'acquérir un immeuble de remplacement au moyen de l'indemnité qui lui serait allouée par le défendeur, le lésé étant libre de disposer de celle-ci à son gré (cf. , par ex., Anton K. Schnyder, Commentaire bâlois, n. 2 ad
art. 43 CO
).

Enfin, la faculté d'exercer un droit de réméré ne comportant pas d'engagement de la part de celui qui en est le titulaire, ce dernier peut en user ou non selon sa libre appréciation.

Il est ainsi sans incidence que la demanderesse n'ait pas invoqué son droit de réméré dans d'autres cas similaires.

En conséquence, l'arrêt attaqué ne viole nullement le droit fédéral dans la mesure où il constate le droit de la demanderesse de réclamer des dommages-intérêts au défendeur.

5.- La Cour de justice a constaté souverainement que la demanderesse avait assumé avant procès des frais d'avocat représentant 13 345 fr.70 et elle lui a alloué cette somme au titre des dommages-intérêts.

Étant donné que la fixation du préjudice est une question de fait qui relève exclusivement de la compétence du juge cantonal, le Tribunal fédéral, comme instance de réforme, examine uniquement si la notion juridique du préjudice a été méconnue ou si des principes juridiques concernant le calcul du dommage ont été violés (
ATF 123 III 241
consid. 3a et les arrêts cités).

Or, à l'appui de son recours, le défendeur ne présente aucune argumentation permettant de penser que, par rapport aux frais d'avocat retenus, l'autorité cantonale aurait enfreint des notions de droit fédéral.

A cet égard, il sied encore de rappeler que le dommage comprend de tels frais si l'intervention d'un avocat est nécessaire et qu'ils ne sont pas compris dans les dépens alloués au lésé (
ATF 117 II 101
consid. 2 et les arrêts cités).

Ainsi, on ne discerne de toute façon pas en quoi l'arrêt attaqué pourrait être contraire au droit fédéral.

6.- Dans un dernier grief, difficilement compréhensible, le défendeur reproche à la Cour de justice de ne pas avoir jugé pertinents les moyens de fait et de droit qu'il avait invoqués en rapport avec une révision des statuts de la demanderesse, une modification des conditions du droit de réméré et l'absence d'unanimité des membres de l'Association sur ces questions.

A ce propos, contrairement aux exigences en la matière (cf.
ATF 121 III 397
consid. 2a, 120 II 280 consid. 6c p. 284), le défendeur n'indique pas quel principe de droit fédéral aurait été violé et en quoi il l'aurait été. Ainsi, il ne se justifie pas d'entrer en matière sur ces questions, surtout qu'elles paraissent plutôt avoir trait à une violation du droit d'être entendu (obligation de motiver les décisions) et qu'elles n'ont dès lors pas leur place dans un recours en réforme (art. 43 al. 1 in fine OJ; Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 1 ss, 34 s.).

7.- Cela étant, le recours ne peut qu'être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Le défendeur, qui succombe, sera dès lors condamné à payer les frais de la procédure fédérale (
art. 156 al. 1 OJ
) et à verser des dépens à la demanderesse (
art. 159 al. 1 OJ
).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est recevable et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 5500 fr. à la charge du recourant;

3. Dit que le recourant versera à l'intimée une indemnité de 5500 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

___________

Lausanne, le 10 juillet 2000 ECH

Au nom de la Ie Cour civile

du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:

Le Président,

Le Greffier,