bger · 4A 453/2013 · 2013-12-16 · de

Kaufvertrag, Stockwerkeigentum | Vertragsrecht

Bundesgericht I. zivilrechtliche Abteilung 16.12.2013 4A 453/2013 (4A_453/2013)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit civil 16.12.2013 4A 453/2013 (4A_453/2013)
Tribunale federale I Corte di diritto civile 16.12.2013 4A 453/2013 (4A_453/2013)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_453/2013
Urteil vom 16. Dezember 2013
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Kiss,
nebenamtlicher Bundesrichter Geiser Ch.,
Gerichtsschreiber Widmer.
Verfahrensbeteiligte
A. und B. X.________
,
vertreten durch Fürsprecher Hans Horlacher,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C. und D. Y.________
,
vertreten durch Fürsprecher Martin H. Sterchi,
2.
Erbengemeinschaft E. Z.________
,
bestehend aus:
2.1
F. Z.________
,
2.2
G. Z.________
,
2.3
H. Z.________
,
alle drei vertreten durch Fürsprecher Alain Pfulg,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Kaufvertrag, Stockwerkeigentum,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, vom 8. Juli 2013.
Sachverhalt:
A.
Der vorliegende Streit betrifft ein 5.05 m2 grosses, verschlossenes Kellerraumabteil heizungsseitig im 1. UG der Liegenschaft S.________strasse in Bern. Diese Liegenschaft ist im Grundbuch als Stammgrundstück Bern (4) Gbbl. Nr. qqq.________ eingetragen und in vier Stockwerkeigentumseinheiten bzw. Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Eigentumswohnung im Parterre steht im Eigentum von A. und B. X.________ (Beschwerdeführer), diejenige im Dachgeschoss im Eigentum von C. und D. Y.________ (Beschwerdegegner 1).
Die Beschwerdeführer kauften ihre Stockwerkeigentumseinheit Bern 4 Gbbl. Nr. qqq.________-1 mit Kaufvertrag vom 16. Januar 2004 von der Erbengemeinschaft E. Z.________, bestehend aus F. Z.________, G. Z.________ und H. Z.________ (Beschwerdegegner 2). Im Grundbuch wird das Sonderrecht der Beschwerdeführer umschrieben mit "Wohnung im Erdgeschoss mit Nebenräumen" (Bern-Gbbl Nr. qqq.________-1; Wertquote 323/1000). Im Grundbuch angemerkt ist das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 14. September 1977. Ferner wird auf die Begründung von Stockwerkeigentum verwiesen, ebenfalls datierend vom 14. September 1977. Im Kaufvertrag werden unter dem Abschnitt III (weitere Vertragsbestimmungen), Ziffer 10, als ergänzende verbindliche Vertragsunterlagen einzig die Begründungsurkunde Stockwerkeigentum und das Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, beides datierend vom 14. September 1977, aufgeführt. Die Nebenräume werden nicht weiter konkretisiert. Auf die Aufteilungspläne wird in Ziffer 10 nicht verwiesen. Im Abschnitt III, Ziffer 2, des Kaufvertrags wird unter dem Titel "Gewährspflicht" vermerkt, dass jede Gewähr, soweit gesetzlich zulässig, ausdrücklich wegbedungen wird, und die Verkäuferschaft einzig für Mängel haftet, die sie der Käuferschaft arglistig verschweigt oder die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit die Käuferschaft vernünftigerweise zu rechnen hat. Eine Zusicherung betreffend das hier interessierende Kellerraumabteil wurde nicht abgegeben.
Die Beschwerdegegner 2 händigten den Beschwerdeführern im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine zum Stockwerkeigentumsbegründungsakt gehörende Kopie des Ausführungsplanes aus, welche das verschlossene Kellerraumabteil heizungsseitig im 1. UG nicht enthält. Dieser Plan enthält keine Angaben zum Flächenmass der Kellerräume. Eine Zusicherung betreffend das hier streitige Kellerraumabteil wurde den Beschwerdeführern nicht gemacht.
Die Beschwerdegegner 1 kauften die Stockwerkeigentumseinheit Bern Gbbl. Nr. qqq.________-4 am 8. Juli 2004 ebenfalls von den Beschwerdegegnern 2. Dieses Grundstück umfasst ein Sonderrecht an "Mansarden und Estrichräumen im Dachgeschoss (3. Obergeschoss) " mit einer Wertquote von 59/1000. Im Grundstückkaufvertrag und im Grundbuch wird auf das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 14. September 1977 verwiesen. In diesem wurde bereits 1977 in Art. 49 darauf hingewiesen, dass die damals geltenden Bauvorschriften der Stadt Bern einen Ausbau zu einer selbständigen Wohnung noch nicht erlaubten, ein solcher jedoch, sobald rechtlich zulässig, auf eigene Kosten der Eigentümer der Liegenschaft qqq.________-4 veranlasst werden könne. Die übrigen drei Stockwerkeigentümereinheiten verzichteten auf jegliche Baueinsprachen. Nach Ausbau des Dachgeschosses seien die Wertquoten neu festzusetzen und das Reglement sei entsprechend zu ändern. Die Beschwerdegegner 1 bauten dann im 2005 die ursprünglichen Mansarden und Estrichräume zu einer Dachwohnung aus. Zur Anpassung der Wertquoten und des Reglements kam es u.a. aufgrund des vorliegend hängigen Zivilprozesses bis heute nicht.
Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz wurde im Kellerbereich der Beschwerdeführer heizungsseitig eine Fläche von 5.05 m2 mit einer sehr alten Mauer und mit einem massiven roten Holztor als Kellerraumabteil abgetrennt, wobei diese Abtrennung schon ca. ein Jahr vor der Stockwerkeigentumsbegründung bestanden haben soll. Dieser abgetrennte Kellerraum ist auf den Aufteilungsplänen nicht eingezeichnet. Der Aufteilungsplan stimmte insofern mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort nicht überein, und zwar sowohl als das Stockwerkeigentum 1977 begründet wurde als auch als die Beschwerdeführer das Grundstück Bern Gbbl Nr. qqq.________-1 im Jahr 2004 von den Beschwerdegegnern 2 kauften: Zu beiden Zeitpunkten war das strittige Kellerraumabteil auf dem Plan nicht von den Kellerräumlichkeiten der Beschwerdeführer separat ausgeschieden.
B.
Am 29. Oktober 2007 erhoben die Beschwerdeführer Klage beim Gerichtskreis VIII Bern-Laupen, mit der sie im Wesentlichen die gerichtliche Feststellung verlangten, dass sie zu Recht "als Sondereigentümer" am betreffenden Kellerraum-Anteil im Grundbuch eingetragen seien. Eventualiter verlangten sie die gerichtliche Feststellung, dass das "Sondereigentum" der Beschwerdegegner 1 keine getrennten Kellerräumlichkeiten/Nebenräume im 1. UG umfasse. Ferner beantragten sie, dass der von den Beschwerdegegnern 1 "unrechtmässig benutzte Kellerraumanteil" den Beschwerdeführern zu "unbeschwertem Sondereigentum" herauszugeben sei. Schliesslich verlangten sie von den Beschwerdegegnern, eventuell von den Beschwerdegegnern 2, den Nutzungswert, der ihnen wegen der ungerechtfertigten Vorenthaltung der Nutzung des Kellerabteils in den letzten Jahren zugestanden hätte. Am 12. Dezember 2012 wies das Gerichtspräsidium des Regionalgerichts Bern-Mittelland die Klage der Beschwerdeführer ab.
Die Beschwerdeführer stellten mit Berufung beim Obergericht des Kantons Bern die folgenden Rechtsbegehren:
"I.1. Es sei der Entscheid der Zivilabteilung des Regionalgerichts Bern-Mittelland vom 12.12.2011 (Entscheidbegründung 12.04.2012), C08 07 5915, aufzuheben.
I.2. 1. Es sei gerichtlich festzustellen, dass die Berufungskläger im Grundbuch Kreisgrundbuchamt VIII Bern-Laupen zu Recht als Sonderberechtigte der zur Stockwerkeigentumseinheit Bern-Gbbl. Nr. qqq.________-1, S.________strasse in 3005 Bern, gehörenden Kellerräumlichkeiten/Nebenräume im 1. UG gemäss Planbeilage Nr. 3 vom 05.09./20.12.1977 zur Stockwerkeigentumsbegründungsurkunde vom 14.09./20.12.1977, Urschrift Nr. rrr.________ Notar I.________, insbesondere Kellerraumanteil heizungsseitig betreffend, eingetragen sind.
2. Eventuell: Es sei gerichtlich festzustellen, dass das Sonderrecht der Berufungsbeklagten 2.1 und 2.2 [Beschwerdegegner 1] an der Stockwerkeigentumseinheit Bern-Gbbl. Nr. qqq.________-4, S.________strasse in 3005 Bern, keine getrennten Kellerräumlichkeiten/Nebenräume im 1. UG umfasst.
3. Es seien die Berufungsbeklagten 2.1 und 2.2 zu verurteilen, den Berufungsklägern 1.1 und 1.2 den von den Berufungsbeklagten 2.1 und 2.2 frühestens seit 08.07.2004 unrechtmässig benutzten Kellerraumanteil/Nebenraumanteil zu Bern-Gbbl. Nr. qqq.________-1, heizungsseitig im 1. UG gemäss Planbeilage Nr. 3 und Rechtsbegehren 1 in nach Ortsgebrauch geräumtem und gereinigtem Zustand zu unbeschwertem Sonderrecht und zu alleiniger Nutzung nebst zugehörigem Schlüssel innert richterlicher anzusetzender Frist zu überlassen/herauszugeben.
4.1 Es seien die Berufungsbeklagten unter solidarischer Haftbarkeit zu ver- urteilen, den Berufungsklägern einen Betrag von CHF 3'838.35 bzw. einen bis zum Endentscheid in der Sache gerichtlich zu bestimmenden Betrag, nebst Zins zu 5 % seit wann rechtens, zu bezahlen.
4.2 Eventuell: Es seien die Berufungsbeklagten 3.1, 3.2, 3.3 [Beschwerdegegner 2] unter solidarischer Haftbarkeit zu verurteilen, den Berufungsklägern einen Betrag von CHF 7'860.00 nebst Zins zu 5 % seit wann rechtens, zu bezahlen. ..."
Mit Entscheid vom 8. Juli 2013 wies das Obergericht die Klage ab, soweit es darauf eintrat.
C.
Die Beschwerdeführer erheben Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Sie beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheids und halten im Übrigen an ihren mit Berufung gestellten Anträgen fest.
Die Beschwerdegegner 1 und 2 beantragen, auf die Beschwerde in Zivilsachen nicht einzutreten, eventuell dieselbe abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Die Beschwerdeführer reichten eine Replik ein. Die Beschwerdegegner verzichteten auf Gegenbemerkungen.
Mit Präsidialverfügung vom 6. November 2013 wurde das Gesuch der Beschwerdeführer um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (
BGE 139 III 133
E. 1).
1.1.
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten, wie hier eine vorliegt, ist die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 30'000.-- beträgt (
Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG
). Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz beträgt der Streitwert vorliegend weniger als Fr. 30'000.--. Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag wie in casu nicht, ist sie dennoch zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (
Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG
).
1.2.
Der Begriff der Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von
Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG
ist sehr restriktiv auszulegen (
BGE 137 III 580
E. 1.1 S. 582;
135 III 397
E. 1.2 S. 399;
133 III 493
E. 1.1). Soweit es bei der aufgeworfenen Frage lediglich um die Anwendung von Grundsätzen der Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (
BGE 135 III 1
E. 1.3 S. 4;
133 III 493
E. 1.2 S. 496, je mit Hinweisen). Die Voraussetzung von
Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG
ist hingegen erfüllt, wenn ein allgemeines und dringendes Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage höchstrichterlich geklärt wird, um eine einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts herbeizuführen und damit eine erhebliche Rechtsunsicherheit auszuräumen (
BGE 139 III 182
E. 1.2 S. 185, 209 E. 1.2 S. 210
;
138 I 232
E. 2.3, 135 III 1 E. 1.3 S. 4, 397 E. 1.2;
133 III 645
E. 2.4 S. 649 f.). Es ist erforderlich, dass die Frage von allgemeiner Tragweite ist (
BGE 139 II 340
E. 4 S. 343;
134 III 267
E. 1.2). Eine vom Bundesgericht bereits entschiedene Rechtsfrage kann von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn sich die erneute Überprüfung aufdrängt. Dies kann zutreffen, wenn die Rechtsprechung nicht einheitlich oder in der massgebenden Lehre auf erhebliche Kritik gestossen ist (
BGE 139 II 340
E. 4 S. 343;
134 III 354
E. 1.3).
Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, ist in der Beschwerdeschrift auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist (
Art. 42 Abs. 2 BGG
), ansonsten die Beschwerde in Zivilsachen unzulässig und nicht darauf einzutreten ist (
BGE 139 II 340
E. 4 S. 342;
133 III 439
E. 2.2.2.1 und 645 E. 2.4).
1.3.
Die Vorinstanz ist auf das - eventuelle - negative Feststellungsbegehren, dass das Sonderrecht der Beschwerdegegner 1 an der Stockwerkeigentumseinheit Bern Gbbl. Nr. qqq.________-4 keine getrennten Kellerräumlichkeiten/Nebenräume im 1. UG umfasst, mangels Rechtsschutz- bzw. Feststellungsinteresses der Beschwerdeführer nicht eingetreten, ohne dass dies von den Beschwerdeführern hinlänglich angefochten worden wäre. Die Vorinstanz hat mithin nicht darüber entschieden, ob die Beschwerdegegner 1 am strittigen Kellerabteil dinglich berechtigt sind. Die von den Beschwerdeführern diesbezüglich aufgeworfenen Fragen bzw. diskutierten Themen, namentlich die Darlegungen betreffend Aneignung, stellen sich mithin nicht und sind vom Bundesgericht nicht zu beurteilen, weder im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen noch der subsidiären Verfassungsbeschwerde.
Streitgegenstand bildet einzig die Frage, ob es die Vorinstanz zu Recht abgelehnt hat, ein Sonderrecht der Beschwerdeführer am fraglichen Kellerabteil festzustellen. Dabei hat sie in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Tragweite des Aufteilungsplanes beim Stockwerkeigentum (vgl.
BGE 132 III 9
E. 3.3 S. 13;
118 II 291
E. 3a S. 293 f.) eine dingliche Berechtigung der Beschwerdeführer verneint. Ebensowenig konnte sie - nach Auslegung bzw. Anwendung des Kaufvertrags, insbesondere der Gewährleistungsklausel, und in Bestätigung des erstinstanzlich ermittelten Parteiwillens beim Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten Bern Gbbl. Nrn. qqq.________-1 und qqq.________-4 sowie der fehlenden Zusicherungen hinsichtlich des fraglichen Kellerabteils, namentlich eines Flächenmasses, an die Beschwerdeführer - einen schuldrechtlichen Anspruch der Beschwerdeführer erkennen. Bei dieser Ausgangslage springt es keineswegs ins Auge, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellen soll. Eine solche wäre von den Beschwerdeführern aufzuzeigen.
1.4.
Mit dem, was die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vortragen, benennen sie indes keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Vielmehr listen sie in allgemein gehaltenen Ausführungen Punkte auf, in denen der angefochtene Entscheid angeblich Anlass zu Kritik geben soll. Sie zeigen aber nicht auf, welche konkreten Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sich effektiv angesichts des Streitgegenstandes stellen, und begründen schon gar nicht hinreichend, weshalb den von ihnen angesprochenen Themen grundsätzliche Bedeutung zukommen soll. Soweit sie versuchen, in der Replik diesbezüglich Ergänzungen und Verdeutlichungen anzubringen, können sie nicht gehört werden. Denn die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (
Art. 42 Abs. 1 BGG
). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf der Beschwerdeführer die Replik nicht dazu verwenden, seine Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (vgl.
BGE 132 I 42
E. 3.3.4). Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl.
BGE 135 I 19
E. 2.2).
1.5.
Da nicht dargetan ist, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von
Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG
stellt, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen nicht einzutreten.
2.
Damit erweist sich die ebenfalls erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde grundsätzlich als zulässig (
Art. 113 BGG
). Zu prüfen ist allerdings, ob diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechend begründet wurde.
2.1.
Einziger Beschwerdegrund bei der subsidiären Verfassungsbeschwerde ist die Verletzung verfassungsmässiger Rechte (
Art. 116 BGG
). Diesbezüglich gilt eine qualifizierte Rügepflicht. Das Bundesgericht prüft die Verletzung verfassungsmässiger Rechte nur, wenn diese Rüge gemäss den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 i.V.m.
Art. 117 BGG
ausdrücklich vorgebracht und klar und detailliert begründet wird (
BGE 138 I 171
E. 1.4
;
136 I 332
E. 2.1;
134 V 138
E. 2.1 S. 143;
133 III 439
E. 3.2 S. 444). In einer Verfassungsbeschwerde muss rechtsgenügend dargelegt werden, welche verfassungsmässigen Rechte durch das kantonale Gericht inwiefern verletzt worden sind, und solche Rügen sind unter Bezugnahme auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert zu begründen (
BGE 135 III 232
E. 1.2 S. 234;
133 III 589
E. 2 S. 591 f.). Wird Willkür geltend gemacht, ist zu beachten, dass Willkür nicht schon dann vorliegt, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (
BGE 139 III 334
E. 3.2.5 S. 339;
138 IV 13
E. 5.1 S. 22;
134 II 124
E. 4.1;
132 III 209
E. 2.1
;
131 I 57
E. 2, 467 E. 3.1). Inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar sein soll, muss der Beschwerdeführer im Einzelnen aufzeigen; er darf sich nicht damit genügen, diesen pauschal als willkürlich zu bezeichnen (
BGE 134 II 349
E. 3 S. 352
;
133 I 1
E. 5.5 S. 5).
2.2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (
Art. 118 Abs. 1 BGG
). Es kann davon nur abweichen, wenn die Sachverhaltsfeststellung unter Verletzung eines verfassungsmässigen Rechts zustande kam (
Art. 118 Abs. 2 und
Art. 116 BGG
). Wird Letzteres geltend gemacht, ist neben der Erheblichkeit der gerügten Tatsachenfeststellung für den Ausgang des Verfahrens klar und detailliert darzutun, inwiefern diese verfassungswidrig, insbesondere willkürlich, sein soll (
BGE 136 I 332
E. 2.2;
133 III 393
E. 7.1 S. 398, 585 E. 4.1 S. 588 f.).
2.3.
Diese Grundsätze missachten die Beschwerdeführer durchwegs. Sie wiederholen in der Verfassungsbeschwerde ihre Ausführungen in der Beschwerde in Zivilsachen und begnügen sich damit, den verschiedenen angesprochenen Themen jeweils generell anzufügen, die Vorinstanz habe die erwähnten Bestimmungen des ZGB und der GBV sowie des OR willkürlich angewendet bzw. eine willkürliche Beweiswürdigung vorgenommen (sofern und soweit eine solche überhaupt erfolgt sei) sowie das Verbot der materiellen Rechtsverweigerung und den Gehörsanspruch verletzt. Dabei erschöpfen sie sich in allgemeinen Ausführungen zu den angerufenen verfassungsmässigen Rechten und in pauschalen Vorwürfen. Sie unterlassen es aber durchwegs, anhand der Erwägungen der Vorinstanz im Einzelnen zu konkretisieren, inwiefern die Vorinstanz das Willkürverbot bzw. das Verbot der materiellen Rechtsverweigerung verletzt haben und der angefochtene Entscheid geradezu unhaltbar sein soll. Namentlich begründen sie auch im Zusammenhang mit der angeblichen Abweichung vom Gutachten von J.________ keine willkürliche Beweiswürdigung. Soweit die Rüge überhaupt nachvollzogen werden kann, scheint der Gutachter die Rechtsauffassung der Beschwerdeführer geteilt zu haben. An eine gutachterliche Meinungsäusserung zu Rechtsfragen ist das Gericht aber von vornherein nicht gebunden. Nicht gehört werden können die Beschwerdeführer sodann, soweit sie der Erstinstanz und der Vorinstanz widersprüchliches Verhalten vorwerfen, weil beide Instanzen nicht entsprechend dem Vergleichsvorschlag des erstinstanzlichen Gerichtspräsidenten entschieden haben. Zum einen kann gegen den angefochtenen Entscheid keine Kritik an die Adresse der ersten Instanz vorgebracht werden (
Art. 113 BGG
). Zum andern verhält sich die Vorinstanz offensichtlich nicht widersprüchlich, indem sie nicht entsprechend dem erstinstanzlichen Vergleichsvorschlag entschied. Ein Vergleichsvorschlag entfaltet keine bindende Wirkung für den Fall, dass später ein Entscheid gefällt werden muss, dies schon gar nicht für die Rechtsmittelinstanz. Schliesslich ist in keiner Weise aufgezeigt oder ersichtlich, dass die Vorinstanz eine Abstandserklärung der Beschwerdegegner 1 willkürlich übergangen hätte. Die Frage der dinglichen Berechtigung der Beschwerdegegner 1 am fraglichen Kellerabteil bildete nicht Streitgegenstand (vgl. Erwägung 1.3), weshalb in einer diesbezüglichen (ohnehin aus dem Zusammenhang gerissenen) Ausführung der Beschwerdegegner 1 in der Berufungsantwort von vornherein keine Abstandserklärung erkannt werden könnte.
Auch der verschiedentlich erhobene Vorwurf, die Begründung der Vorinstanz genüge den "gesetzlichen Anforderungen" nicht (vgl. zu den verfassungsmässigen Anforderungen
BGE 138 I 232
E. 5.1
;
136 I 184
E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweisen), entbehrt der Konkretisierung und vermag in dieser allgemeinen Form zur Begründung einer Gehörsverletzung nicht zu genügen. Ebenso verpassen die Beschwerdeführer mit ihren unsubstantiierten Vorwürfen offensichtlich unrichtiger Sachverhaltsfeststellungen die Anforderungen an die Begründung einer Sachverhaltsrüge (vgl. Erwägung 2.2). Namentlich unterlassen sie es auch aufzuzeigen, inwiefern ihre Ausführungen entscheiderhebliche Sachverhaltselemente betreffen sollen.
2.4.
Nach dem Ausgeführten kann auch auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht eingetreten werden, da sie keine Verfassungsrügen enthält, die den genannten Begründungsanforderungen (vgl. Erwägungen 2.1 und 2.2) zu genügen vermögen. Sie erweist sich daher als unzulässig.
3.
Auf die Beschwerden ist nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie
Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG
). Die Parteientschädigungen an die Beschwerdegegner 1 und 2 sind entsprechend den von den beiden Rechtsvertretern eingereichten Kostennoten vom 4. November bzw. 27. November 2013 festzusetzen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen wird nicht eingetreten.
2.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt, unter solidarischer Haftbarkeit.
4.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner 1 mit insgesamt Fr. 3'402.-- und die Beschwerdegegner 2 mit insgesamt Fr. 3'402.-- für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen, unter solidarischer Haftbarkeit.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Dezember 2013
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Widmer