bger · 1C 249/2021 · 2022-07-12 · de

Baueinsprache | Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 12.07.2022 1C 249/2021 (1C_249/2021)
Tribunal fédéral Ire Cour de droit public 12.07.2022 1C 249/2021 (1C_249/2021)
Tribunale federale I Corte di diritto pubblico 12.07.2022 1C 249/2021 (1C_249/2021)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_249/2021
Urteil vom 12. Juli 2022
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Chaix,
Bundesrichterin Jametti,
Bundesrichter Haag, Müller,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
1. A.A. ________ und B.A.________,
2. C.D.________,
3. D.D.________,
4. E.F.________,
5. F.F.________,
6. G.________,
7. H.________,
Beschwerdeführende,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Michael W. Kneller,
gegen
1. Baugesellschaft I.________, bestehend aus:
2. J.________ GmbH,
3. K.________ AG,
handelnd durch J.________ GmbH,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Hans Peter Kocher,
Gemeinde Klosters-Serneus,
vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Duri Pally und Dr. Valerio Priuli,
Gegenstand
Baueinsprache,
Beschwerde gegen das Urteil vom 16. Februar 2021
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden,
5. Kammer (R 19 32).
Sachverhalt:
A.
Am 8. Februar 2019 reichte die Baugesellschaft I.________, bestehend aus der J.________ GmbH sowie der K.________ AG, bei der Gemeinde Klosters-Serneus ein Baugesuch für die Erstellung von drei Doppeleinfamilienhäusern auf der Parzelle Nr. 1983 in Klosters Platz/Doggiloch ein. Gegen das Bauvorhaben erhoben B.A.________ und A.A.________, C.D.________ und D.D.________, E.F.________ und F.F.________, G.________ sowie H.________ Einsprache.
Am 19. März 2019 wies die Gemeinde die Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung. Gestützt auf entsprechende Erklärungen der Bauherrschaft verfügte die Gemeinde, dass Baufristverlängerungen im Sinne von Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG/GR; BR 801.100) und ein Sistierungsgesuch nach Art. 14 Abs. 1 lit. b des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) ausgeschlossen seien.
B.
Dagegen gelangten die Einsprecher am 7. Mai 2019 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses hiess die Beschwerde am 16. Februar 2021 teilweise gut und ergänzte Ziff. 6 lit. d der Baubewilligung mit folgender Auflage:
"Das Grundbuchamt Klosters wird angewiesen, die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung gemäss Ziff. 6 lit. d) d.2 als Auflage der Parzelle Nr. 1983, Grundbuch Klosters, mit dem Stichwort "Nichtanwendbarkeit von
Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG
für 10 Jahre" anzumerken. (...) ".
Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
C.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die Einsprecher am 5. Mai 2021 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei dem geplanten Bauvorhaben auf Parzelle Nr. 1983 der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei ein neutrales Gutachten über den Leerwohnungsbestand der Gemeinde erstellen zu lassen.
D.
Die Gemeinde Klosters-Serneus und die Baugesellschaft I.________ (Beschwerdegegnerin) beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) ist der Auffassung, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht nicht geprüft, ob im betreffenden Ortsteil eine genügende Nachfrage nach Erstwohnungen des vorgesehenen Typs bestehe; dies sei aufgrund der verfügbaren Daten nicht erhärtet.
Die Beteiligten äussern sich im weiteren Schriftenwechsel zur Stellungnahme des ARE und halten an ihren Anträgen fest.
E.
Mit Verfügung vom 7. Juni 2021 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführenden sind als (Mit-) Eigentümer der unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden Parzellen Nrn. 1984 bzw. 1985 zur Beschwerde legitimiert (
Art. 89 Abs. 1 BGG
). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (
Art. 100 Abs. 1 BGG
) ist daher einzutreten.
Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (
Art. 106 Abs. 1 BGG
). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (
Art. 106 Abs. 2 BGG
;
BGE 133 II 249
E. 1.4.2 mit Hinweisen).
Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG
beruht (
Art. 105 und
Art. 97 Abs. 1 BGG
). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (
Art. 99 Abs. 1 BGG
).
2.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Baubewilligung präjudiziere die hängige Revision der Ortsplanung der Gemeinde Klosters-Serneus. Diese zähle gemäss dem revidierten kantonalen Richtplan vom 20. März 2018 (KRIP) zu den Gemeinden mit überdimensionierten Wohn-, Misch-, und Zentrumszonen. Die Nutzungsplanung der Gemeinde sei veraltet und müsse angepasst werden. Gemäss KRIP sei die Gemeinde verpflichtet, ihre Bauzonen innert fünf Jahren nach Inkrafttreten des Richtplans anzupassen und potenzielle Rückzonungsobjekte innert eines Jahres mit einer Planungszone zu versehen. Zu diesen gehöre insbesondere die Parzelle Nr. 1983. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden hätte die Gemeinde daher die Baubewilligung nicht erteilen dürfen. Sie rügen in erster Linie die willkürliche Anwendung der Bestimmungen der Planungszone, implizit aber auch die Verletzung von
Art. 21 Abs. 2 und
Art. 15 Abs. 2 RPG
, weil die Baubewilligung die gebotene Redimensionierung der Bauzone erschwere bzw. vereitele.
2.1.
Gemäss dem revidierten
Art. 15 RPG
(in Kraft seit dem 1. Mai 2014) sind die Bauzonen in der Nutzungsplanung so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1); überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Nutzungspläne müssen nach
Art. 21 Abs. 2 RPG
überprüft und nötigenfalls angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben.
Art. 21 Abs. 2 RPG
unterscheidet zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung. Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (
BGE 140 II 25
E. 3.1 mit Hinweisen; vgl. Urteile 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.1 und 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.2.1). Im Rahmen der ersten Stufe sind geringere Anforderungen zu stellen: Eine Überprüfung der Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die Erheblichkeit ist auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so ist es Aufgabe der Gemeinde, die gebotene Interessenabwägung vorzunehmen und zu entscheiden, ob und inwiefern eine Anpassung der Zonenplanung nötig ist (
BGE 140 II 25
E. 3.2; vgl. Urteile 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.1 und 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.2.2).
2.2.
Nutzungspläne werden prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden können. Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig, so wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen (
BGE 123 II 337
E. 3a S. 342 mit Hinweisen; Urteile 1C_283/2016 vom 11. Januar 2017 E. 4.3 sowie 1C_507/2015 vom 18. Mai 2016 E. 3.2), oder wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl.
Art. 21 Abs. 2 RPG
) überwiegt (vgl.
BGE 145 II 83
E. 5.1;
144 II 41
E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Inkrafttreten der Änderung des RPG vom 15. Juni 2012 - insbesondere die Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (
Art. 15 Abs. 2 RPG
) - für sich alleine noch nicht als erhebliche Veränderung der Verhältnisse einzustufen, welche eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung im Baubewilligungsverfahren rechtfertigen würde. Es müssen andere Umstände dazukommen, wie etwa die Lage der Parzelle in der bestehenden Bauzone, der Grad der Erschliessung oder das Alter des Plans (
BGE 144 II 41
E. 5.2; Urteile 1C_190/2020 vom 9. Februar 2021 E. 2.2.2, 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.1 und 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 E. 3.2; je mit Hinweisen). Bei Gemeinden, welche wie die Gemeinde Klosters-Serneus einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen aufweisen, kann auch das Inkrafttreten von
Art. 75b BV
am 11. März 2012 bzw. das Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes sowie der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) am 1. Januar 2016 für eine vorgezogene bzw. vorfrageweise Überprüfung einer älteren Nutzungsplanung sprechen, wenn anzunehmen ist, dass damit die Nachfrage nach Wohnbauten in einer Gemeinde gesunken ist (vgl.
BGE 140 II 25
E. 4 sowie Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.5).
2.3.
Mit der von der Regierung des Kantons Graubünden am 20. März 2018 beschlossenen Revision des kantonalen Richtplans wurden die Gemeinden des Kantons aufgefordert, ihre Ortsplanung zu überarbeiten und innerhalb von fünf Jahren beim Kanton zur Genehmigung einzureichen. In diesem Rahmen haben die Gemeinden ihre Wohn-, Misch- und Zentrumszonen an den Bedarf anzupassen. Diejenigen Gemeinden mit mutmasslich überdimensionierter Wohn-, Misch- und Zentrumszonen wurden aufgefordert, innerhalb eines Jahres - also spätestens bis zum 20. März 2019 - eine Planungszone bezüglich potenzieller Auszonungsflächen zu beschliessen; andernfalls würde der Kanton ersatzweise eine kantonale Planungszone erlassen (vgl. zum Ganzen Kapitel 5.2.2. des revidierten kantonalen Richtplans).
Art. 27 RPG
sieht die Möglichkeit zum Erlass von Planungszonen zur Sicherung einer bevorstehenden Anpassung der Nutzungsplanung ausdrücklich vor. Innerhalb einer Planungszone darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (
Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG
). Gemäss
Art. 21 Abs. 2 KRG
/GR darf in der Planungszone nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte (Satz 1). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Satz 2).
2.4.
Wie die am 20. März 2018 beschlossene Revision des kantonalen Richtplans ergeben hat, gehört die Gemeinde Klosters-Serneus zu denjenigen Gemeinden, deren Wohn-, Misch- und Zentrumszonen überdimensioniert und somit zu reduzieren sind (vgl. Erläuternder Bericht zur Richtplananpassung in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung, E3 und Anhang 4).
Die Gemeinde Klosters-Serneus beschloss am 3. Juli 2018 eine Planungszone mit folgendem Planungsziel:
"Prüfung einer Reduktion von Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen; WMZ) ausserhalb und am Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorgaben in
Art. 15 Abs. 2 RPG
sowie im kantonalen Richtplan (KRIP-S) vom 20. März 2018."
Die Planungszone wurde zeitlich gestaffelt in Kraft gesetzt. Bis zum 19. März 2019 wurden Bauvorhaben, welche dem Planungsziel entgegenstehen könnten, noch bewilligt, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt waren:
"Die auf der Bauparzelle zur Verfügung stehende Ausnützung wird zu mindestens 80 % genutzt.
Bildet das Baugrundstück allein oder zusammen mit weiteren (auch Dritten gehörenden) Grundstücken gemäss Planungsziel Teil einer zusammenhängenden potenziellen Auszonungsfläche, so darf das Bauvorhaben die 'Auszonungseignung' der verbleibenden Restfläche in keiner Art und Weise negativ beeinflussen (keine Schaffung neuer Baulücken, keine Zerstückelung potenzieller Auszonungsflächen, kein ganzes oder teilweises Trennen potenzieller Auszonungsflächen vom angrenzenden Nichtbaugebiet etc.).
Der Bauherr verpflichtet sich und allfällige Rechtsnachfolger mittels schriftlicher Erklärung, nach allfälliger Baubewilligungserteilung (a) auf die Einreichung eines Gesuchs um Verlängerung der Baufristen und (b) während 10 Jahren auf die Einreichung eines Sistierungsgesuchs nach
Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG
zu verzichten."
Ab dem 20. März 2019 wurden alle Bauvorhaben, welche dem Planungsziel entgegenstehen könnten, der Planungszone unterstellt. Ausgenommen sind nur Bauten, für welche ein qualifiziertes öffentliches Interesse besteht.
Der Beschluss der Gemeinde sah somit vor, dass Bauvorhaben - sofern die genannten Voraussetzungen erfüllt waren - bis zum 19. März 2019 noch bewilligt werden konnten, selbst wenn sich das Baugrundstück mit Blick auf seine Lage und die weiteren Umstände für die Umzonung in das Nichtbaugebiet eignete, und seine Überbauung dem aus
Art. 15 RPG
und dem kantonalen Richtplan abgeleiteten Planungsziel widersprach. Das Verwaltungsgericht bestätigt dies im angefochtenen Entscheid: Es führt aus, bis zum 19. März 2019 habe eine Baubewilligung auch für Parzellen mit "Auszonungspotenzial" bewilligt werden können, sofern dadurch die Auszonungsmöglichkeit angrenzender Bauflächen nicht vereitelt worden wäre (keine Schaffung neuer Baulücken, kein ganzes oder teilweises Trennen potenzieller Auszonungsflächen vom angrenzenden Nichtbaugebiet, etc.).
2.5.
Zu prüfen ist im Folgenden, ob die Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben auf Parzelle Nr. 1983, ohne vorgängige Redimensionierung der Bauzonen, Art. 21 Abs. 2 in Verbindung mit
Art. 15 Abs. 2 RPG
widerspricht.
2.5.1.
Das Baugrundstück liegt gemäss dem von der Regierung des Kantons Graubünden am 3. Juli 2001 genehmigten Zonenplan in der Wohnzone und damit in einer Bauzone. Seither haben sich die massgeblichen Verhältnisse jedoch erheblich verändert. Dass die Fläche der Bauzonen der Gemeinde Klosters-Serneus, so wie sie im Jahr 2001 festgelegt wurde, aus heutiger Sicht - d.h. nach Inkrafttreten der Änderung von
Art. 15 RPG
,
Art. 75b BV
und dem ZWG - überdimensioniert ist, ergibt sich ohne Weiteres aus der kantonalen Richtplanung, ist unbestritten und lag im Zeitpunkt der Erteilung der umstrittenen Baubewilligung längst auf der Hand. Dementsprechend hatte die Gemeinde die Überprüfung und Anpassung ihrer Bauzonen bereits vor der Erteilung der umstrittenen Baubewilligung in die Wege geleitet und eine Planungszone erlassen.
2.5.2.
Die einer Anpassung der Nutzungsplanung im fraglichen Gebiet entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit sind gering, zumal die massgebende Nutzungsplanung im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung beinahe 18 Jahre Jahre alt war, womit die in
Art. 15 RPG
angesprochene Dauer von 15 Jahren bereits überschritten war.
Die Vorinstanz ging im angefochtenen Urteil selbst davon aus, dass die Parzelle Nr. 1983 der Nichtbauzone zugewiesen werden könnte, um das Übrige Gemeindegebiet zu arrondieren. Die Parzelle liegt am südlichen Rand des weitgehend überbauten Gebiets von Klosters-Platz und grenzt an drei Seiten an Nichtbauland an: im Osten und Westen an das Übrige Gemeindegebiet und im Süden an den Wald. Mit der Erteilung der umstrittenen Baubewilligungen würde die Zuweisung dieser Parzelle zum Nichtbaugebiet verunmöglicht. Zudem würde damit die östlich angrenzende Parzelle Nr. 2808 vom Übrigen Gemeindegebiet abgeschnitten, mit der Gefahr, dass sie künftig ebenfalls der Bauzone zugewiesen werden muss.
2.5.3.
Unter den gegebenen Umständen - namentlich der ausgewiesenen Überdimensionierung der Bauzonen der Gemeinde, der Lage der fraglichen Parzelle und dem hohen Alter der Nutzungsplanung - hätte die Gemeinde vor der Erteilung der Baubewilligung an die Beschwerdegegnerin zwingend prüfen müssen, ob die Zuteilung des Baugrundstücks zur Wohnzone bzw. zur Bauzone mit Blick auf
Art. 15 Abs. 2 RPG
noch gerechtfertigt war. Bevor die bereits in die Wege geleitete Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet abgeschlossen war, hätte sie für das Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 1983 keine Baubewilligungen erteilen dürfen.
2.5.4.
Die Gemeinde und die Vorinstanz sind der Auffassung, die Baubewilligung widerspreche nicht der am 19. März 2019 geltenden Fassung der Planungszone. Die Beschwerdeführenden bestreiten dies und machen eine willkürliche Anwendung der Ausnahmebestimmungen der Planungszone geltend. Die Frage kann offenbleiben, weil sie nichts daran ändert, dass die umstrittene Baubewilligung nicht hätte erteilt werden dürfen. Sinn und Zweck der erlassenen Planungszone ist nach
Art. 27 RPG
bzw.
Art. 21 KRG
/GR die Sicherung der bereits in die Wege geleiteten Anpassung der Nutzungsplanung, nämlich der Reduktion der Bauzonen (vgl. E. 2.3 hiervor). Die Verpflichtung zur Reduktion ihrer Bauzonen bzw. zur Anpassung der Nutzungsplanung bestand für die Gemeinde indessen schon seit längerem und nicht erst mit der Revision des kantonalen Richtplans am 20. März 2018 oder mit dem Datum vom 20. März 2019, bis zu welchem sie spätestens eine Planungszone zu erlassen hatte. Der Erlass der Planungszone darf nicht dazu führen, dass die Gemeinde im Widerspruch zu
Art. 15 RPG
und zur kantonalen Richtplanung noch Baubewilligungen erteilt, welche dem (auch im Beschluss über die Planungszone ausdrücklich genannten) Ziel der bereits in die Wege geleiteten Reduktion der Bauzonen klar zuwiderlaufen und die Erreichung dieses Ziels erschweren (Urteil 1C_518/2019 vom 8. Juli 2020 E. 4.3). Die Erteilung der umstrittenen Baubewilligung steht im Widerspruch zu
Art. 15 RPG
, ohne dass im vorliegenden Verfahren geprüft werden müsste, ob die schrittweise Inkraftsetzung der Planungszone generell bundesrechtswidrig war.
3.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde gutzuheissen.
3.1.
Das Unterlassen einer gebotenen vorfrageweisen Überprüfung des Zonenplans im Baubewilligungsverfahren führt in der Regel zur Rückweisung an das Verwaltungsgericht oder die Gemeinde, um die Prüfung nachzuholen (so z.B. Urteile 1C_190/2020 vom 9. Februar 2021 E. 3.3; 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E. 7.2.3; 1C_308/2017 vom 4. Juli 2018 E. 3.2.2). Ist der Anpassungsbedarf jedoch offensichtlich, oder kann die gebotene Überprüfung nur im Rahmen einer gesamthaften Prüfung der Bauzonenreserven erfolgen, so ist die Baubewilligung aufzuheben (so z.B. Urteil 1C_206/2020 vom 7. Mai 2021 E. 5.5; vgl. auch
BGE 145 II 83
E. 6.3).
Vorliegend muss die Gemeinde im Rahmen der hängigen Ortsplanungsrevision entscheiden, wo und wie die gebotene Reduktion ihrer Bauzonen erfolgen soll (E. 2.5.3 hiervor). Zuvor kann schon wegen der inzwischen vollständig in Kraft gesetzten (und am 12. Mai 2020 verlängerten) Planungszone keine Baubewilligung mehr erteilt werden. Es rechtfertigt sich daher, das verwaltungsgerichtliche Urteil und die Baubewilligung vom 19. März 2019 aufzuheben. Sollte die Parzelle Nr. 1983 nach Abschluss der Ortsplanungsrevision doch wieder der Bauzone zugeteilt sein, steht es der Beschwerdegegnerin frei, erneut ein Baugesuch für das Bauvorhaben zu stellen (Urteil 1C_206/2020 vom 7. Mai 2021 E. 5.5).
3.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die private Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (
Art. 66 und 68 BGG
). Allerdings überschreiten die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Anwaltskosten von über Fr. 24'000.-- den Kostenrahmen gemäss Art. 6 des Reglements über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht vom 31. März 2006 (SR 173.110.210.3) von maximal Fr. 18'000.-- und ist angemessen zu kürzen. Die Angelegenheit ist zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen der vorangegangenen Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl.
Art. 67 BGG
).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 16. Februar 2021 und die Baubewilligung der Gemeinde Klosters-Serneus vom 19. März 2019 werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Baugesellschaft I.________ auferlegt.
3.
Die Baugesellschaft I.________ hat die Beschwerdeführenden für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung der vorangegangenen Verfahren an das Verwaltungsgericht Graubünden zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Klosters-Serneus, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Juli 2022
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Kneubühler
Die Gerichtsschreiberin: Gerber