bger · 1C_405/2024 · 2025-07-01 · fr
Autorisations de construire; fixation du loyer après travaux,
Aménagement du territoire et droit public des constructions


Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_405/2024, 1C_407/2024

Arrêt du 1er juillet 2025

Ire Cour de droit public

Composition

MM. les Juges fédéraux Haag, Président,

Kneubühler et Merz.

Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure

A.________,

B.________,

C.________,

tous les trois représentés par Me Mikael Benoit, avocat,

recourants,

contre

Département du territoire de la République et canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet

recours contre les arrêts de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 4 juin 2024.

Faits :

A.

A.________, B.________ et C.________ sont copropriétaires de l'immeuble sis rue D.________, dans la commune de Genève-Petit-Saconnex. Cet immeuble de logements, construit dans les années 50, comprend 72 appartements.

De fin octobre au 19 novembre 2021, les propriétaires ont entrepris des travaux de rafraîchissement dans un appartement de 2 pièces, libéré après 21 ans de location; ils en ont fait de même dans un logement de 3 pièces, libéré après le décès de la locataire en place depuis 56 ans. Le 25 octobre 2021, après le début des travaux, ils ont déposé deux requêtes en autorisation de construire en procédure accélérée pour chacun de ces appartements (APA 316'509/1, respectivement APA 316'503/1) auprès du Département cantonal du territoire (ci-après: DT ou le département). Les travaux étaient estimés à 27'140 fr. pour le logement de 2 pièces et à 29'940 fr. pour celui de 3 pièces. Dans le cadre de l'instruction, les autorités concernées ont émis leur préavis, en particulier l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après: OCLPF), qui s'est déclaré favorable aux projets sous conditions que les dispositions de la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR; RS/GE L 5 20) soient respectées et que le loyer annuel n'excède pas 7'056 fr. durant trois ans pour le logement de 2 pièces et 7'171 fr. durant trois ans pour l'appartement de 3 pièces. Par décisions des 2 février et 19 février 2022, le département a délivré l'APA 316'509/1, respectivement l'APA 316'503/1, autorisations dont faisaient partie intégrante notamment les conditions émises par l'OCLPF. Aucuns recours n'ont été déposés contre ces autorisations.

B.

Le 28 juillet 2022, les propriétaires ont déposé une demande d'autorisation complémentaire relative à la rénovation de l'appartement de 2 pièces (APA 316'509/2), expliquant que dans la mesure où les travaux réalisés à l'automne 2021 avaient été soumis à la LDTR, ils avaient décidés d'effectuer ce qu'ils qualifiaient de véritables travaux de rénovation qui justifieraient le blocage du loyer qu'entendait leur imposer le DT. Leur coût, estimé à 121'067 fr., venait s'ajouter au coût de 29'640 fr. des travaux réalisés précédemment, soit un total de 150'707 francs. Le loyer annuel de l'appartement avant le départ de la dernière locataire était de 6'600 francs. Les propriétaires l'avaient réévalué à 9'714 fr. d'après un calcul de rendement. À ce montant, ils ont ajouté la hausse découlant des travaux de 7'780 fr., pour un total de loyer annuel de 17'494 francs. Le même jour, ils ont également formulé une demande d'autorisation complémentaire concernant la rénovation du logement de 3 pièces. Le coût des travaux était estimé à 142'610 francs. Le loyer annuel de l'appartement avant le décès de la dernière locataire était de 5'628 fr, réévalué à 13'129 fr. par les propriétaires d'après un calcul de rendement. À ce montant, ces derniers ont ajouté la hausse découlant des travaux de 8'905 fr., pour un total de loyer annuel de 22'034 francs.

L'OCLPF s'est à nouveau montré favorable aux projets, sous conditions que les dispositions de la LDTR soient respectées et que le loyer n'excède pas 7'056 fr. par an, pour une durée de trois ans, s'agissant du 2 pièces, et 10'584 fr. par an, pour une durée de trois ans, pour l'appartement de 3 pièces. Par décisions des 25 janvier et 7 février 2023, le département a respectivement délivré l'APA 316'509/2 et l'APA 316'503/2; les conditions émises notamment par l'OCLPF étaient réservées.

Le 9 février 2024, sur recours, ces décisions ont été confirmées par le Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève (ci-après: TAPI). Par recours séparés du 9 février 2024, les propriétaires ont saisi la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève. Par arrêts du 4 juin 2024, la Cour de justice a rejeté les recours, confirmant en particulier les montants arrêtés à titre de loyer maximal et leur blocage pendant trois ans.

C.

Déposant deux recours séparés en matière de droit public contre ces arrêts cantonaux (causes 1C_405/2024 et 1C_407/2025), les propriétaires recourants en demandent principalement l'annulation; ils requièrent la modification de l'APA 316'509/2 en ce sens que le loyer après travaux, pour l'appartement de 2 pièces, est fixé à 17'494 fr. par an pendant trois ans de contrôle imposés par l'OCLPF ainsi que la modification de l'APA 316'503/2 en ce sens que le loyer après travaux de l'appartement de 3 pièces est fixé à 22'034 fr. par an pendant trois ans de contrôle. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelles décisions dans le sens des considérants.

La Cour de justice n'a pas d'observation à formuler et persiste dans les considérants et le dispositif de ses arrêts. Le DT conclut au rejet des recours. Les recourants répliquent et persistent dans leurs conclusions.

Considérant en droit :

1.

Les deux recours sont dirigés contre deux arrêts cantonaux dont la teneur est pour l'essentiel identique: ces derniers portent sur des travaux réalisés dans deux appartements situés dans le même bâtiment et traitent des questions juridiques similaires. Les deux recours présentent du reste un contenu et des griefs analogues. Il se justifie dès lors de joindre les causes 1C_405/2024 et 1C_407/2024, pour des motifs d'économie de procédure, et de statuer sur les mérites des recours dans un seul arrêt (cf.
art. 24 PCF
[RS 273] applicable par analogie vu le renvoi de l'
art. 71 LTF
).

2.

Dirigés contre deux décisions finales (
art. 90 LTF
) prises en dernière instance cantonale (
art. 86 al. 1 let
. d LTF) dans des causes de droit public (
art. 82 let. a LTF
), les recours sont en principe recevables comme recours en matière de droit public selon les
art. 82 ss LTF
, aucune des exceptions prévues à l'
art. 83 LTF
n'étant réalisée. Les recourants ont pris part aux procédures devant l'autorité précédente et sont particulièrement touchés par les arrêts attaqués qui fixent et bloquent durant trois ans les loyers d'appartements dont ils sont propriétaires. Ils disposent dès lors de la qualité pour recourir. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il y a lieu d'entrer en matière.

3.

Dans un premier grief, les recourants se plaignent d'une application arbitraire de l'
art. 11 al. 1 let
. d LDTR. Ils estiment que les loyers avant travaux à prendre en compte pour la fixation des loyers après travaux ne devraient pas être ceux payés par les anciens locataires - comme l'a jugé l'instance précédente -, mais un loyer supérieur, calculé en tenant compte du rendement des appartements.

3.1.
Appelé à revoir l'application faite d'une norme cantonale ou communale sous l'angle de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou encore si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son résultat. Si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - éventuellement plus judicieuse - paraît possible (
ATF 150 I 50
consid. 3.2.7;
148 I 145
consid. 6.1;
140 III 167
consid. 2.1). Une exigence de motivation accrue prévaut dans ce contexte. Selon le principe d'allégation, la partie recourante doit expliquer de façon circonstanciée en quoi consiste la violation, respectivement où réside l'arbitraire (
art. 106 al. 2 LTF
;
ATF 145 II 32
consid. 5.1).

3.2.
Intitulé "Mode de calcul", l'art. 11 al. 1 LDTR prévoit que, prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte: du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l'incidence dégressive des amortissements (let. a); de l'amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5% (let. b); des frais d'entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en considération (let. c); des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations [CO; RS 220] (let. d). Selon l'art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population (ci-après: BPP) quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux besoins prépondérants de la population.

3.3.
La cour cantonale a expliqué que, selon la jurisprudence et la doctrine cantonales, les critères de calcul de l'art. 11 LDTR s'inspirent des règles fédérales contenues à l'
art. 269a CO
dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par les propriétaires. La finalité de la LDTR est cependant différente, s'intégrant dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d'un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La Cour de justice a encore souligné qu'une réactualisation des loyers avant travaux n'était acceptée par la jurisprudence et la doctrine cantonales qu'en cas de maintien des locataires dans leurs appartements et non lorsque, comme en l'espèce, les logements seraient loués à de nouveaux locataires après les travaux. L'argumentation des recourants tombait ainsi à faux et il n'y avait pas de motif d'actualiser les loyers avant travaux.

3.4.
Dans la mesure où les recourants basent leur grief sur l'
art. 11 al. 1 let
. d LDTR pour justifier une réactualisation des loyers avant travaux fondée sur un calcul de rendement, leurs explications sont difficilement compréhensibles. En effet, à la lecture de l'entier de la disposition, il découle sans équivoque du texte légal que l'
art. 11 al. 1 let
. d LDTR constitue, à l'instar des critères définis aux let. a à c de l'art. 11 LDTR, l'un des modes de calcul prévus par le législateur cantonal pour fixer les loyers après travaux ("prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer"; "rendement équitable des capitaux investis pour les travaux"); d'ailleurs comme l'a souligné la Cour de justice, la jurisprudence cantonale retient que le renvoi aux
art. 269 ss CO
prévu par l'
art. 11 al. 1 let
. d LDTR vise les cas où les calculs de loyer selon l'art. 11 al. 1 let. a à c LDTR conduisent à un loyer qui serait encore abusif (cf. arrêt cantonal ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7d; voir également arrêts cantonaux ATA/236/2025 du 11 mars 2025 consid. 3.2; ATA/1415/2024 du 3 décembre 2024 consid. 3.2). Aussi, l'
art. 11 al. 1 let
. d LDTR apparaît-il sans pertinence s'agissant de la question de la réactualisation des loyers avant travaux (dans le même sens et récemment, arrêt cantonal ATA/1415/2024 précité consid. 3.2).

Dans ces conditions, les explications des recourants basées sur l'
art. 11 al. 1 let
. d LDTR quant à la problématique de la réactualisation des loyers avant travaux apparaissent sans pertinence. À teneur des recours, on ne voit dès lors pas de motif de revenir sur l'appréciation de la Cour de justice, en particulier lorsque, fondée sur la doctrine cantonale, elle retient que la réactualisation des loyers avant travaux intervient selon la méthode relative (sur cette notion en droit privé, cf. notamment CHRISTOPH MÜLLER, Contrats de droit suisse: Présentation systématique des contrats les plus importants en pratique, 2021, n. 1628 ss) et que, partant, elle ne peut intervenir qu'en cas de poursuite du bail (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, La LDTR: Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation, 2014, ch. 4.1.1 p. 281 s. et ch. 4.2.2 p. 285 et la référence au Mémorial du Grand Conseil genevois [MGC] 1993 p. 3289). Cette interprétation n'apparaît au demeurant pas d'emblée arbitraire: en effet, en droit privé du bail, auquel renvoie la loi cantonale, la méthode relative ne peut en principe s'appliquer qu'aux modifications en cours de bail (cf.
ATF 120 II 240
consid. 2); la solution de l'instance précédente répond également aux buts de la LDTR, en particulier quant au maintien du caractère actuel de l'habitat et de prix de location abordables (cf. art. 1 al. 1 LDTR). Ainsi, dès lors qu'en l'espèce, la fixation des loyers porte sur deux logements vacants, destinés à être reloués à de nouveaux locataires, il n'apparaît pas critiquable d'avoir refusé d'opérer une actualisation des loyers avant travaux. Les recourants n'exposent d'ailleurs pas non plus que cette appréciation conduirait à un résultat arbitraire, en particulier ne fournissent-ils aucune explication chiffrée permettant de discerner la portée concrète de leur critique. Enfin, pas plus que devant l'instance précédente, les recourants ne contestent que les loyers après travaux fixés par le département sont au surplus conformes aux let. a à c de l'art. 11 al. 1 LDTR; les loyers bloqués sur trois ans correspondent d'ailleurs au plafond LDTR maximal actuel arrêté par le Conseil d'État (loyer répondant aux BPP fixé à 3'528 fr. par pièce et par an, par arrêté du 12 janvier 2022 [ArRLoyers; RS/GE L 5 20.05]).

Tel que motivé, le grief doit être écarté.

4.

Les recourants estiment encore devoir bénéficier des circonstances prévues à l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR, spécialement des circonstances particulières de l'art. 9 al. 5 LDTR, permettant à titre exceptionnel le dépassement du plafond LDTR (loyer BPP).

4.1.
Lorsque le loyer avant travaux est inférieur au plafond LDTR, le loyer après travaux ne peut dépasser ce plafond (cf. art. 11 al. 2 LDTR; cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., ch. 5.2.1. p. 300 s.). Des exceptions permettant d'augmenter le loyer au-delà des BPP sont toutefois possibles en présence - et en cas de transformations - de circonstances particulières au sens de l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., ch. 5.3.1 p. 301). Selon l'art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante. Elle peut également l'être si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires (art. 9 al. 5 LDTR). L'art. 9 al. 6 LDTR prévoit une série de mesures qui peuvent également être répercutées sur les loyers à certaines conditions; il s'agit de mesures en lien avec la consommation d'énergie.

4.2.
La Cour de justice a rappelé que, selon sa jurisprudence, constituaient des circonstances particulières le coût accru notoirement lié à la création d'un appartement dans les combles. Cependant, s'agissant de l'interprétation de ces dispositions et de la mesure dans laquelle les circonstances particulières permettent un dépassement du plafond de loyers, l'instance précédente a souligné que, selon la jurisprudence, les propriétaires étaient priés, soit de justifier leur loyer par un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR, soit de procéder à des travaux moins coûteux, lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne permettait pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la population, soit encore de réduire leurs exigences de rendement. Or, dans le cas particulier, les recourants ne se prévalaient que du coût élevé des travaux qui ne pouvaient cependant s'expliquer par aucune circonstance particulière au sens de l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR. C'était ainsi à juste titre que le département avait nié l'existence de telles circonstances justifiant de dépasser le plafond LDTR.

4.3.
Devant le Tribunal fédéral, le recourants ne discutent pas cette appréciation, exposant uniquement l'interprétation qui, selon eux, devrait être donnée à la notion de circonstances particulières au sens de l'art. 9 al. 5 LDTR. Ils soutiennent en particulier que cette notion ne porterait pas uniquement sur les coûts liés à la protection du patrimoine; l'art. 9 al. 5 LDTR serait exemplatif et non exhaustif. À l'appui de ces considérations, les recourants se limitent cependant, au mépris des exigences de motivation du recours fédéral, à reproduire à peu de chose près la motivation de leur recours cantonal, ce qui n'est pas admissible (cf. art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF; cf.
ATF 145 V 161
consid. 5.2 et les arrêts cités); la recevabilité du grief apparaît pour ce motif douteuse. Quoi qu'il en soit, l'on comprend des considérants des arrêts attaqués que la jurisprudence cantonale ne se limite pas à la seule prise en compte des coûts liés à la protection du patrimoine pour la fixation du loyer (la Cour de justice mentionne en particulier les coûts importants liés à la création d'un appartement dans les combles, cf. arrêt cantonal ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 14; voir également GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., ch. 5.3.5 p. 307 qui évoquent des travaux considérables), si bien que l'on ne perçoit pas la portée du grief. Les recourants ne mentionnent au surplus aucune circonstance particulière qui commanderait en l'occurrence d'admettre une augmentation au-delà du plafond LDTR. Se prévaloir uniquement du coût important des travaux, sans expliquer en quoi ceux-ci seraient justifiés par des circonstances particulières au sens de l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR, n'apparaît pas suffisant au regard de la jurisprudence cantonale et des objectifs de la LDTR visant le maintien d'un parc locatif abordable. Cela est en l'espèce d'autant plus vrai que les travaux en cause ont été réalisés dans un deuxième temps, pour des montants quatre fois supérieurs à ceux déjà réalisés en 2021, alors même qu'il est établi qu'à l'issue de ces premières interventions, les appartements étaient habitables et que les loyers alors fixés par le département n'avaient pas été contestés. Au vu de la jurisprudence cantonale, qui demande notamment aux propriétaires de limiter le coût des travaux pour maintenir les loyers à un niveau abordable (cf. art. 11 LDTR; arrêts cantonaux ATA/865/2022 du 30 août 2022 consid. 6f; ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 13), il n'est pas arbitraire de retenir qu'une telle manière de procéder entre en contradiction avec les buts de la LDTR.

Ainsi et pour autant qu'il soit recevable, le grief apparaît mal fondé et doit être rejeté.

5.

Les recourants font encore valoir une violation de l'art. 11 al. 3 LDTR. Selon eux, la Cour de justice aurait versé dans l'arbitraire en jugeant que cette disposition ne trouvait en l'espèce pas application au motif que les loyers des appartements avant travaux étaient inférieurs à la fourchette légale correspondant aux BPP. Ils estiment pouvoir fonder les hausses de loyers sur cette disposition.

5.1.
Aux termes de l'art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer.

5.2.
Se référant aux travaux préparatoires, la Cour de justice a exposé que cette disposition vise à permettre la rénovation d'immeubles dont les loyers dépassent déjà, avant les travaux, le niveau des loyers répondant aux BPP, en autorisant, dans ce cas de figure, une augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que ces derniers aient été précédemment équitablement fixés (cf. MGC 1999 9/II 1070, p. 1086 ss). L'historique de cette disposition démontrait en outre que le législateur n'entendait l'appliquer que de façon limitée, aux seuls cas où les loyers étaient abusivement élevés, supérieurs à la fourchette BPP, avant travaux, sans constituer des logements de luxe. Or, dans le cas particulier, les loyers des deux appartements en cause, avant rénovation, ne dépassaient pas le niveau des loyers BPP - ce qui n'est pas contesté -, si bien que l'exception permettant d'augmenter les loyers prévue à l'art. 11 al. 3 LDTR n'était en l'occurrence pas applicable.

5.3.
Les recourants ne discutent pas réellement cette appréciation. Ils se contentent, sans en débattre ni en démontrer l'arbitraire, d'y opposer leur propre interprétation de la loi, se limitant de surcroît - tout comme au sujet de l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR - à reproduire mot pour mot, sous réserve de quelques adaptations mineures, leurs explications développées devant l'instance précédente. La recevabilité du présent grief apparaît ainsi également douteuse (cf. art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF; cf.
ATF 145 V 161
consid. 5.2 et les arrêts cités). Quoi qu'il en soit, l'interprétation de cette disposition retenue par la Cour de justice répond à la lettre de la loi, par laquelle le juge est en principe lié (cf.
ATF 144 V 313
consid. 6.1). Elle a par ailleurs été jugée conforme au droit fédéral par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 1

er
septembre 2000 (cf. arrêt 1P.664/1999 consid. 6c). La doctrine cantonale abonde également dans ce sens: elle précise qu'en présence, comme en l'espèce, de loyers correspondant aux BPP avant travaux, une augmentation au-delà de la fourchette LDTR est certes possible, mais aux conditions, en cas de transformation, de l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., ch. 5.3.1 p. 301 s., voir également, ch. 5.4.1 p. 307 s.) - dont la réalisation doit ici, on l'a vu, être niée -, et non, comme le soutiennent les recourants, en application de l'art. 11 al. 3 LDTR.

C'est ainsi sans arbitraire que la Cour de justice a exclu l'application de l'art. 11 al. 3 LDTR. Le grief est écarté.

6.

Les recourants estiment enfin que les arrêts attaqués consacreraient une violation de la garantie de la propriété (
art. 26 Cst.
) et de la liberté économique (
art. 27 Cst.
) au motif que les loyers arrêtés par le département ne leur permettraient pas de couvrir le montant des factures liées à leur immeuble; dans cette mesure et au vu de la motivation des recours, ces griefs se confondent. Les recourants se plaignent en particulier d'une violation du principe de la proportionnalité: la grave restriction à la liberté que comporteraient, selon eux, les autorisations litigieuses ne se justifierait pas au regard de l'intérêt public poursuivi par la LDTR. Au surplus, ils ne remettent en cause ni cet intérêt ni l'existence d'une base légale suffisante.

6.1.
La garantie de la propriété et la liberté économique ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst. peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'
art. 36 Cst.
La restriction doit ainsi reposer sur une base légale (al. 1), être justifiée par un intérêt public (al. 2) et respecter le principe de la proportionnalité (al. 3). Ce dernier principe exige qu'une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés - règle de l'aptitude -, que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive - règle de la nécessité -, et qu'il existe un rapport raisonnable entre le but visé et les intérêts publics ou privés compromis - règle de la proportionnalité au sens étroit (cf.
ATF 140 I 168
consid. 4.2.1;
135 I 233
consid. 3.1). Dans ce cadre, s'agissant également d'un grief constitutionnel, les exigences de motivation accrue rappelées aux consid. 2.1 ci-dessus s'appliquent (cf.
ATF 145 II 32
consid. 5.1).

6.2.
En l'espèce, la Cour de justice a tout d'abord rappelé que, sur le principe et selon la jurisprudence, la LDTR, y compris dans la mesure où elle prévoit un contrôle des loyers après transformations, était conforme à la garantie de la propriété. Elle a ensuite qualifié de peu grave l'atteinte aux garanties constitutionnelles, compte tenu en particulier de son caractère limité dans le temps. Les travaux concernés par les autorisations litigieuses avaient en outre été décidés alors que les appartements étaient habitables, après la réalisation d'une première série de travaux en automne 2021. Enfin, les loyers avaient été arrêtés au maximum de la fourchette prévue par la loi.

6.3.
Comme pour leurs griefs précédents, les recourants reprennent à l'identique leur argumentation développée dans leurs recours cantonaux, sans discuter les considérants des arrêts attaqués, ce qui conduit en principe à l'irrecevabilité de la critique (cf. art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF; cf.
ATF 145 V 161
consid. 5.2 et les arrêts cités). Il faut quoi qu'il en soit - et faute d'éléments complémentaires - concéder à la Cour de justice qu'un plafonnement des loyers pour une période de trois ans ne peut, contrairement à ce qu'affirment les recourants, être considérée comme une atteinte grave; à l'échelle d'un investissement immobilier, cela ne représente en effet qu'un très court laps de temps (cf. arrêt 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2). À cela s'ajoute que les travaux ici en cause ne sont pas nécessaires à l'habitabilité des appartements; il est en effet établi que les logements étaient en état d'être loués - au plus tard - après la première série de travaux effectuée en automne 2021. Les recourants ne prétendent au demeurant pas que la loi ou d'autres motifs les auraient contraints à entreprendre ces travaux supplémentaires. Que le plafonnement et le blocage des loyers ralentissent, voire empêchent l'adaptation des logements tombant sous le coup de la LDTR à un standing plus actuel (p. ex. par le remplacement de la cuisine ou de la salle de bains), comme l'avancent les recourants, repose sur un choix du législateur, singulièrement sur l'objectif de la LDTR qui vise, dans les zones concernées par le contrôle des loyers (cf. art. 2 LDTR), à maintenir un niveau de prix abordable; la loi évoque d'ailleurs l'encouragement à des travaux d'entretien ou de rénovation raisonnables et proportionnés (art. 1 al. 1 LDTR; arrêts 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 9; 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.3), ce à quoi ne répondent de prime abord pas les travaux discutés, dès lors qu'ils ont été décidés alors même que les appartements avaient fait l'objet de récents travaux et étaient - on l'a dit -, depuis lors, à tout le moins, habitables. Enfin, les loyers, bloqués pour une période de trois ans, ont été fixés au maximum de la fourchette prévue par la loi (cf. art. 6 al. 3 LDTR; arrêté du Conseil d'État du 12 janvier 2022 [ArRLoyers]).

En définitive, en présence d'une atteinte de peu de gravité, limitée dans le temps, et qui répond à un intérêt public important visant à préserver l'habitat et les conditions de vie existants, les mesures litigieuses apparaissent proportionnées. Le grief est rejeté pour autant que recevable.

7.

Les considérants qui précèdent, conduisent au rejet des recours, dans la mesure de leur recevabilité, aux frais des recourants qui succombent (
art. 66 al. 1 et 5 LTF
). Il n'est pas alloué de dépens (
art. 68 al. 3 LTF
).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Les causes 1C_405/2024 et 1C_407/2024 sont jointes.

2.

Les recours sont rejetés dans la mesure où ils sont recevables.

3.

Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 francs, sont mis à la charge solidaire des recourants.

4.

Le présent arrêt est communiqué au mandataire des recourants, au Département du territoire de la République et canton de Genève ainsi qu'à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.

Lausanne, le 1er juillet 2025

Au nom de la Ire Cour de droit public

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Alvarez