bger · 5A 784/2021 · 2023-02-27 · de

Verkehrswertschätzung einer Liegenschaft, Neuschätzung | Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Bundesgericht II. Zivilrechtliche Abteilung 27.02.2023 5A 784/2021 (5A_784/2021)
Tribunal fédéral IIe Cour de droit civil 27.02.2023 5A 784/2021 (5A_784/2021)
Tribunale federale II Corte di diritto civile 27.02.2023 5A 784/2021 (5A_784/2021)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_784/2021, 5A_793/2021, 5A_794/2021
Urteil vom 27. Februar 2023
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.
Verfahrensbeteiligte
5A_784/2021
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Thomas Brändli und/oder Rechtsanwältin Sosan Nawid,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
Beteiligte 1-3 vertreten durch
Advokat Dr. Claude Schrank,
4. E.________,
5. F.________,
Beschwerdegegner,
Betreibungsamt Basel-Stadt,
Aeschenvorstadt 56, 4001 Basel,
5A_793/2021
E.________,
Beschwerdeführer,
gegen
1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
Beteiligte 1-3 vertreten durch
Advokat Dr. Claude Schrank,
4. A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Thomas Brändli und/oder Rechtsanwältin Sosan Nawid,
5. F.________,
Beschwerdegegner,
Betreibungsamt Basel-Stadt,
Aeschenvorstadt 56, 4001 Basel,
5A_794/2021
F.________,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
Beteiligte 1-3 vertreten durch
Advokat Dr. Claude Schrank,
4. A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Thomas Brändli und/oder Rechtsanwältin Sosan Nawid,
5. E.________,
Beschwerdegegner,
Betreibungsamt Basel-Stadt,
Aeschenvorstadt 56, 4001 Basel.
Gegenstand
Verkehrswertschätzung einer Liegenschaft, Neuschätzung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Dreiergericht, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt, vom 6. September 2021 (BEZ.2021.4).
Sachverhalt:
A.
A.a.
Die Liegenschaft xxx 12, U.________ (Sektion yyy, Grundstück Nr. zzz), steht im hälftigen Miteigentum von A.________, F.________ sowie E.________ und im hälftigen Miteigentum von B.________, C.________ und D.________.
A.b.
Am 3. Mai 2017 erhoben A.________, F.________ und E.________ Klage beim Zivilgericht Basel-Stadt gegen B.________, C.________ und D.________ (sowie die mittlerweile verstorbene G.________) auf Aufhebung und Aufteilung des Miteigentums (nach Art. 650/651 ZGB). Die Liegenschaft sei durch das Gericht öffentlich zu versteigern und es sei der Steigerungserlös nach Tilgung der Gebühren und Steuern den Miteigentümern gemäss ihren Quoten zuzuweisen.
A.c.
Am 8. August 2019 entschied das Zivilgericht Basel-Stadt im Wesentlichen, dass das Miteigentum an der Liegenschaft aufgehoben und die Liegenschaft durch das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt öffentlich versteigert werde (Dispositiv-Ziff. 1). Es behaftete die Parteien auf ihrem Einverständnis, dass die Liegenschaft durch die Gesellschaft H.________ geschätzt werde und der Mindestpreis zur Versteigerung drei Viertel vom Schätzwert betrage (Dispositiv-Ziff. 2). Weiter wurde das Betreibungs- und Konkursamt entsprechend angewiesen, die öffentliche Versteigerung in Anwendung der üblichen Gantbedingungen durchzuführen (Dispositiv-Ziff. 3) und in der Folge den Netto-Erlös gemäss Quoten zuzuweisen (Dispositiv-Ziff. 4).
A.d.
Das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt, Abteilung Liegenschaftsverwaltung, teilte A.________ am 18./19. Februar 2020 die Verkehrswertschätzung von I.H.________, Gesellschaft H.________, vom [recte] 20. Januar 2020 sowie dessen Stellungnahme zu Ergänzungsfragen vom 18. Februar 2020 mit. Weiter wies das Amt darauf hin, dass für die vom Gericht angeordnete Versteigerung das kantonale Gesetz betreffend das Gantwesen vom 8. Oktober 1936 anwendbar sei.
A.e.
Am 2. März 2020 gelangte A.________ an das Zivilgericht Basel-Stadt als untere Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt. Sie verlangte im Wesentlichen, dass die Verkehrswertschätzung vom 20. November 2019 (einschliesslich Stellungnahme vom 18. Februar 2020) aufgehoben und eine neue Schätzung durch einen unabhängigen Schätzer erstellt werde. Mit Entscheid vom 6. Januar 2021 wies das Zivilgericht die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde.
B.
Hiergegen gelangte A.________ an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als obere kantonale Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt. Mit Entscheid vom 6. September 2021 wurde die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.
C.
Mit Eingabe vom 27. September 2021 hat A.________ Beschwerde in Zivilsachen erhoben (Verfahren 5A_784/2021). Die Beschwerdeführerin verlangt die Aufhebung des Entscheides des Appellationsgerichts (Beschwerdebegehren Ziff. 1). In der Sache beantragt sie die Anweisung an das Betreibungs- und Konkursamt, eine Neuschätzung anzuordnen (Beschwerdebegehren Ziff. 2). Eventuell sei die Sache zur Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Beschwerdebegehren Ziff. 3).
Weiter ersucht die Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung.
Mit Präsidialverfügung vom 19. Oktober 2021 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Appellationsgericht hat sich am 31. August 2022 vernehmen lassen, worauf A.________ und E.________ repliziert haben.
B.________, C.________ und D.________ sowie das Betreibungs- und Konkursamt haben auf eine Stellungnahme verzichtet.
D.
Mit separaten Eingaben vom 27. September 2021 haben E.________ und F.________ Beschwerde in Zivilsachen erhoben (Verfahren 5A_793/2021 und 5A_794/2021). Beide Beschwerdeführer verlangen die Aufhebung des Entscheides des Appellationsgerichts, die Anordnung einer tauglichen Verkehrswertschätzung sowie (eventualiter) die Aufhebung der Gerichtskosten im kantonalen Verfahren.
Das Appellationsgericht hat sich am 31. August 2022 vernehmen lassen, worauf E.________ und F.________ repliziert haben.
Erwägungen:
1.
1.1.
Die Verfahren 5A_784/2021, 5A_793/2021 und 5A_794/2021 betreffen die gleichen Parteien und richten sich gegen das gleiche Urteil. Die Verfahren können vereinigt werden (
Art. 71 BGG
i.V.m.
Art. 24 BZP
).
1.2.
Gegen Entscheide eines oberen kantonalen Gerichts, welches als obere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Art. 17/18 SchKG) entschieden hat, ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig eines Streitwertes gegeben (
Art. 19 SchKG
i.V.m.
Art. 72 Abs. 2 lit. a,
Art. 74 Abs. 2 lit. c,
Art. 75 BGG
). Beschwerdeentscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden über Verfügungen der Zwangsvollstreckungsorgane gemäss
Art. 17 SchKG
gelten als Endentscheide im Sinne von
Art. 90 BGG
(
BGE 133 III 350
E. 1.2).
Ob im Rahmen der vorliegenden Liegenschaftensteigerung eine Neuschätzung in Anwendung des SchKG als Verfügung nach
Art. 17 SchKG
zu ergehen hat (wie die Beschwerdeführerin A.________ meint) oder die (verweigerte neue) Liegenschaftenschätzung "nicht auf einer direkten Anwendung von
Art. 17 SchKG
" und der Beschwerdeentscheid auf einer "analogen Anwendung von
Art. 18 SchKG
" beruht (wie das Appellationsgericht festgehalten hat), erfasst die - folgende - Beurteilung in der Sache, weshalb an dieser Stelle ein allfälliges Streitwerterfordernis sowie das Vorliegen eines Zwischenentscheides (
Art. 93 BGG
) nicht weiter zu erörtern ist.
1.3.
Die Beschwerdeführerin A.________ hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie hat ein schutzwürdiges Interesse an der Klärung der Frage, ob das Appellationsgericht die Anwendbarkeit des SchKG bzw. die Neuschätzung durch Sachverständige gestützt auf
Art. 9 Abs. 2 VZG
verneinen durfte. Die Beschwerdeführerin A.________ ist insoweit zur Beschwerde berechtigt (
Art. 76 Abs. 1 BGG
).
1.4.
Mit Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (
Art. 95 lit. a BGG
). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (
Art. 42 Abs. 2 BGG
;
BGE 143 I 377
E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (
Art. 106 Abs. 2 BGG
;
BGE 142 III 364
E. 2.4). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (
Art. 105 Abs. 1 BGG
).
1.5.
Die Eingaben der Beschwerdeführer E.________ und F.________ genügen den Begründungsanforderungen nicht. In beiden Eingaben wird lediglich die Verkehrswertschätzung von I.H.________ kritisiert. Hingegen wird in keiner Weise dargelegt, inwiefern das Appellationsgericht Recht verletzt habe, wenn es einen Anspruch auf eine Neuschätzung unter Hinweis auf die Nichtanwendbarkeit der VZG verweigert und die Kostenlosigkeit des Verfahrens verneint hat. Ohnehin haben E.________ und F.________ gegen den Entscheid der Erstinstanz (vom 6. Januar 2021) gar keine Beschwerde erhoben. Sie legen jedoch nicht dar, inwiefern sie durch den zweitinstanzlichen Entscheid neu oder zusätzlich in ihren schutzwürdigen Interessen berührt sein sollen (
Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG
), um ein Beschwerderecht zu begründen. Auf diese Beschwerden kann nicht eingetreten werden.
2.
2.1.
Das Appellationsgericht hat festgehalten, dass das Zivilgericht Basel-Stadt mit seinem Entscheid vom 8. August 2019 über die Art der Teilung des Miteigentums nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
entschieden hatte. Diese vom Richter angeordnete öffentliche Versteigerung der im Miteigentum stehenden Sache falle nicht unter die Zwangsversteigerung nach SchKG, wie sie in
Art. 229 Abs. 1 OR
geregelt sei. Aus diesem Grund sei die VZG - eine Verordnung zur Vollziehung des SchKG - nicht Grundlage der Versteigerung.
Vielmehr seien für die vom Zivilgericht (als Teilungsgericht) angeordnete öffentliche Versteigerung die Regeln von
Art. 229 ff. OR
und das gestützt auf
Art. 236 OR
erlassene kantonale Gesetz betreffend das Gantwesen vom 8. Oktober 1936 massgebend. Über die Versteigerungsmodalitäten könne das für die Aufteilung des Miteigentums zuständige Gericht entscheiden. Dies sei im Entscheid des Zivilgerichts vom 8. August 2019 geschehen, indem die Parteien die Schätzung durch I.H.________ vereinbart hätten. Die Anordnung des Zivilgerichts bzw. die Einigung der Parteien (Miteigentümer) sei für die vom Betreibungsamt durchzuführende Versteigerung verbindlich. Ohne anderslautende Einigung der gesetzlich versteigernden Miteigentümer bestehe für das Betreibungsamt keine Grundlage, um eine neue Schätzung anzuordnen und vom Entscheid des Zivilgerichts vom 8. August 2019 abzuweichen.
2.2.
A.________ als Beschwerdeführerin bringt vor, dass die öffentliche Versteigerung als Teilungsart mangels Einvernehmen gerichtlich angeordnet werden musste. Es liege daher keine "freiwillige öffentliche Versteigerung" (im Sinne von
Art. 229 Abs. 2 OR
) vor, weil die Miteigentümer keine Wahlfreiheit hätten, denn die Versteigerung erfolge gemäss dem Entscheid des Zivilgerichts vom 8. August 2019 durch das Betreibungsamt. Diese "Zwangssituation" lege die Anwendung des Zwangsvollstreckungsrechts nahe, wie es insbesondere für die Zwangsverwertung eines Grundpfandes gelte und wo die Bedeutung der Schätzung hinreichend berücksichtigt werde. Auch in anderen Bestimmungen des Privatrechts werde auf die Regeln des Zwangsvollstreckungsrechts zurückgegriffen. Aus dem kantonalen Gantgesetz könne nichts gegen die Anwendung des SchKG abgeleitet werden, da Bundesrecht vorgehe, was das Appellationsgericht verkannt habe.
3.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die öffentliche Versteigerung einer Liegenschaft, wie sie vom Gericht im Rahmen der Teilung von Miteigentum nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
angeordnet und dem Betreibungsamt übertragen worden ist.
3.1.
Die Beschwerdeführerin kritisiert das Appellationsgericht, weil es für die Frage der Neuschätzung der gerichtlich angeordneten Versteigerung des Miteigentums "nicht Zwangsvollstreckungsrecht, sondern Privatrecht" als massgebend erachtet habe. Sie rügt eine Verletzung von Bundesrecht (
Art. 651 Abs. 2 ZGB
,
Art. 229 ff. OR
und VZG) und der einschlägigen Rechtsprechung (
BGE 72 II 160
E. 3). Soweit die Beschwerdeführerin dem Appellationsgericht vorwirft, es habe seine Argumente nicht berücksichtigt, liegt keine Verletzung der Begründungspflicht (
Art. 29 Abs. 2 BV
;
BGE 145 III 324
E. 6.1) vor, sondern laufen ihre Vorbringen auf die Rüge der erwähnten Rechtsverletzung hinaus.
3.2.
Gemäss
Art. 650 Abs. 1 ZGB
hat jeder Miteigentümer das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen (unter Vorbehalt der im Gesetz erwähnten Ausschlussgründe). Können sich die Miteigentümer über die Art der Aufhebung nicht einigen, so wird nach Anordnung des Gerichts die Sache körperlich geteilt oder, wenn dies ohne wesentliche Verminderung ihres Wertes nicht möglich ist, öffentlich oder unter den Miteigentümern versteigert (
Art. 651 Abs. 2 ZGB
). Das Gericht hat nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu entscheiden (Urteil 5A_936/2020 vom 15. Juli 2021 E. 3.3.1; SUTTER-SOMM, SPR, Bd. V/1, 2. Aufl. 2014, Rz. 262). Kaufverträge, die durch Versteigerung zustande kommen, werden in
Art. 229-236 OR
geregelt: Gegenstand sind in erster Linie öffentliche freiwillige Versteigerungen (
Art. 229 Abs. 2 OR
) sowie die Zwangsversteigerung (
Art. 229 Abs. 1 OR
), die jedoch ausschliesslich dem SchKG untersteht (AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 27 Rz. 23). Die Kantone können in den Schranken der Bundesgesetzgebung weitere ergänzende Vorschriften über die öffentliche Versteigerung aufstellen (
Art. 236 OR
; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5. Aufl. 2016, Rz. 1216-1218, 1222).
3.3.
Im vorliegenden Fall steht fest, dass das bestehende Miteigentum an der Liegenschaft durch den Entscheid des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 8. August 2019 durch Klage nach
Art. 650 ff. ZGB
aufgehoben wurde, als Teilungsart nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
die öffentliche Versteigerung bestimmt und im Hinblick darauf u.a. die Schätzung der Liegenschaft durch I.H.________, Gesellschaft H.________, angeordnet wurde. Streitpunkt ist, ob die vom Teilungsgericht festgelegten Regeln zur öffentlichen Versteigerung einschliesslich Schätzung verbindlich sind oder sich die öffentliche Versteigerung nach der Zwangsversteigerung von Grundstücken nach SchKG richtet, welches das Recht auf Neuschätzung regelt (
Art. 9 Abs. 2,
Art. 99 Abs. 2 VZG
).
3.4.
Rechtsprechung und Lehre haben sich mit der Natur und den Modalitäten der öffentlichen Versteigerung zur Teilung von Miteigentum in verschiedener Hinsicht befasst.
3.4.1.
Das Bundesgericht hat in einem Urteil aus dem Jahre 1946 die vom Teilungsgericht nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
angeordnete Versteigerung in Anwendung des notrechtlichen Bodenrechts von 1940/1941 geprüft: Zwar stelle die gerichtliche Versteigerung "nicht geradezu eine Zwangsversteigerung i.e.S" dar; sie stehe jedenfalls der "Zwangsversteigerung näher als der freiwilligen Versteigerung", weshalb sie vom Notrecht ebenfalls ausgenommen war (
BGE 72 II 160
E. 3 S. 163, 164). Weder damals noch in der Folge war (soweit ersichtlich) Gegenstand der bundesgerichtlichen Beurteilung, ob auf die betreffende Versteigerung das SchKG anwendbar ist.
3.4.2.
Die kantonale Praxis, welcher sich das Appellationsgericht angeschlossen hat, qualifiziert die öffentliche Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
nicht als Zwangsversteigerung, welche auf dem SchKG bzw. der VZG beruht. Als massgebend werden die vom Teilungsgericht festgesetzten Steigerungsbedingungen,
Art. 229 ff. OR
sowie die kantonalrechtlichen Bestimmungen zur öffentlichen Versteigerung erachtet (Graubünden: Entscheid KSK 16 62 des Kantonsgerichts vom 30. Mai 2017 E. 1.2, PKG/GR 2018 Nr. 16; St. Gallen: Entscheid BE.2017.35 des Kantonsgerichts vom 25. April 2018 E. III.2.b, III.2.c/aa; ferner Zürich: Urteil LC110026 des Obergerichts vom 17. Oktober 2011 E. 3.3).
3.4.3.
In der Lehre wird nach verbreiteter Auffassung die öffentliche Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
nicht als Zwangsversteigerung gemäss SchKG bzw. VZG verstanden. Vielmehr liege es in der Zuständigkeit des Teilungsgerichts, die Steigerungsbedingungen festzulegen, sofern sich die Parteien nicht über Einzelheiten einigen können, wobei kantonale Steigerungsverordnungen zu berücksichtigen seien (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1981, N. 33 zu
Art. 651 ZGB
; PERRUCHOUD, in: Commentaire romand, Code civil II, 2. Aufl. 2017, N. 45 zu
Art. 651 ZGB
). Zu den "freiwilligen Versteigerungen" werden nicht nur die auf freiem Willen beruhenden Veräusserungen, sondern auch die im Gesetz in zahlreichen Bestimmungen - wie
Art. 651 Abs. 2 ZGB
- vorgesehenen gesetzlichen Versteigerungen gezählt (CAVIN, in: SPR VII/1, 1977, S. 162 f.; SCHMID, in: Der Grundstückkauf, Koller [Hrsg.], 3. Aufl. 2017, Rz. 9; RUOSS/GOLA, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 14 vor
Art. 229-236 OR
).
3.5.
Die Frage der Natur und der Modalitäten der öffentlichen Versteigerung zur Teilung von Miteigentum gibt im vorliegenden Fall Anlass, den Rechtssinn der Regelung näher zu erörtern (vgl.
BGE 146 V 28
E. 4.2).
3.5.1.
Zutreffend geht das Appellationsgericht davon aus, dass sich weder dem Wortlaut von
Art. 651 Abs. 2 ZGB
noch der Entstehung der Bestimmung die Anwendung des Zwangsvollstreckungsrechts entnehmen lässt (vgl. Botschaft vom 28. Mai 1904 betreffend ZGB, BBl 1904 IV S. 62, vgl. E-Art. 645 Abs. 2, S. 276). Vielmehr wird früh festgehalten, dass die öffentliche Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
nicht als Zwangsversteigerung zu verstehen sei und daher nicht den Regeln des SchKG bzw. der VZG unterstehe (WIELAND, Zürcher Kommentar, 1909, N. 7 zu
Art. 651 ZGB
).
3.5.2.
Aus dem Zusammenhang mit den Regeln über die Versteigerung nach
Art. 229 ff. OR
kann die Beschwerdeführerin mit dem Hinweis auf die fehlende "Freiwilligkeit" der Versteigerung (gemäss
Art. 229 Abs. 2 OR
) nichts für sich ableiten. Wohl trifft zu, dass ein Teil der Lehre für diejenigen Fälle (wie u.a.
Art. 651 Abs. 2 ZGB
oder
Art. 612 Abs. 3 ZGB
, Durchführung der Erbteilung), in denen das Bundesprivatrecht eine öffentliche Versteigerung vorsieht, keine eigentliche Freiwilligkeit annimmt (VULLIÉTY, in: Commentaire romand, Code des obligations I, 3. Aufl. 2021, N. 16 Vorbem. zu
Art. 229-236 OR
). Diese Sichtweise ändert indes nichts daran, dass keine Zwangsversteigerung (
Art. 229 Abs. 1 OR
) gemäss SchKG bzw. VZG vorliegt, sondern führt dazu, dass diese Fälle in erster Linie dem kantonalen Recht zuzuordnen sind (so VULLIÉTY, a.a.O.). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Beteiligung eines Amtes (wie des Betreibungsamtes im Kanton Basel-Stadt) nicht ausschlaggebend, zumal sie für die öffentliche Versteigerung kein Begriffsmerkmal ist, aber vom kantonalen Recht (
Art. 236 OR
) vorgesehen werden kann (RUOSS/GOLA, a.a.O., N. 20 vor
Art. 229-336 OR
).
3.5.3.
Nicht weiter führt der Hinweis der Beschwerdeführerin auf andere privatrechtliche Bestimmungen, in welchen auf die Regeln des Zwangsvollstreckungsrechts zurückgegriffen wird. Es trifft zu, dass z.B. bei Ausschluss eines Miteigentümers (
Art. 649b ZGB
) dessen Miteigentumsanteil (für den Fall der abgelaufenen Veräusserungsfrist) durch "öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken" verwertet wird (
Art. 649b Abs. 3 ZGB
,
Art. 78a VZG
; SUTTER-SOMM, a.a.O., Rz. 234; PERRUCHOUD, a.a.O., N. 30 zu
Art. 649b ZGB
). Es geht um den Ausschluss eines renitenten Miteigentümers, weshalb die öffentliche Versteigerung vom zwingend vorgegebenen Lauf gemäss den Regeln des Zwangsvollstreckungsrechts bestimmt wird. Die Aufhebung des Miteigentums wird jedoch in die Hände des Teilungsgerichts gelegt, welches die Steigerungsbedingungen frei gestalten, gegebenenfalls streitige Modalitäten entscheiden, vereinbarte Modalitäten jedoch berücksichtigen kann (vgl.
BGE 51 II 294
S. 296; Urteil 5A_174/2015 vom 14. Oktober 2015 E. 6.2; STEINAUER, Les droits réels, Bd. I, 6. Aufl. 2019, Rz. 1672; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 6. Aufl. 2022, Rz. 789). Es ist nicht ersichtlich, dass der Rückgriff auf
Art. 649b Abs. 3 ZGB
(in Kraft [erst] seit 1. Januar 1965; AS 1964 993) oder andere privatrechtliche Bestimmungen die fehlende zwangsvollstreckungsrechtliche Natur der öffentlichen Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
in Frage stellen würde.
3.5.4.
Die Beschwerdeführerin übergeht, dass in
BGE 115 II 334
E. 2a die öffentliche Versteigerung in der Erbteilung (
Art. 612 Abs. 3 ZGB
) ebenfalls zu den "freiwilligen" Versteigerungen nach
Art. 229 Abs. 2 OR
gezählt und der Zusammenhang zur eigentlichen Zwangsvollstreckung verneint wird (u.a. CAVIN, a.a.O.). Weshalb die Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
- Teilung der im Miteigentum stehenden Sache - von der Natur her anders zu behandeln sei, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Entgegen ihrer Ansicht lässt sich aus
BGE 72 III 160
kein anderes Ergebnis ableiten. Zwar wird die Formulierung, dass die öffentliche Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
der "Zwangsversteigerung näher als der freiwilligen Versteigerung" stehe, zuweilen dahingehend interpretiert, dass für derartige gesetzlich angeordnete öffentliche Versteigerungen eine Kategorie
sui generis
zu bilden sei. Selbst diese Lehrmeinung geht indes nicht davon aus, dass für eine derartige Kategorie der zwingende Verfahrensablauf nach SchKG gelten soll (GIGER, Berner Kommentar, 1999, N. 46, 57 zu
Art. 229 OR
).
3.5.5.
Nach dem Dargelegten ist nicht zu bestanden, wenn das Appellationsgericht festgehalten hat, dass sich die vom Zivilgericht (mit Entscheid vom 8. August 2019) angeordnete öffentliche Versteigerung nach
Art. 651 Abs. 2 ZGB
nicht auf das SchKG bzw. die VZG stützt und für die Teilungsmodalitäten die Anordnungen des Teilungsgerichts verbindlich sind. Gemäss Teilungsentscheid haben sich die Parteien verständigt, den Schätzwert der zu versteigernden Liegenschaft durch einen bestimmten Schätzer in einem Gutachten verbindlich feststellen zu lassen (weil der Schätzwert streitig war oder werden könnte). Der Gutachter war nach Beauftragung verpflichtet, den Parteien die Schätzung auftragsgemäss abzuliefern, allerdings nicht gestützt auf das Zwangsvollstreckungsrecht. Das Ergebnis, dass das Betreibungsamt - mangels anderslautender Einigung der versteigernden Miteigentümer - auf den Teilungsentscheid, in welchem die Parteien die Schätzung durch I.H.________ vereinbart hatten, abzustellen hat und keine neue Schätzung durch Sachverständige in Anwendung von
Art. 9 Abs. 2 VZG
durchzuführen ist, stellt keine Verletzung von Bundesrecht dar.
3.5.6.
Schliesslich legt die Beschwerdeführerin nicht dar (E. 1.4), dass ergänzendes kantonales Recht (
Art. 236 OR
) - wie das kantonale Gesetz betreffend Gantwesen vom 8. Oktober 1936 oder andere als kantonales Recht massgebende Regeln - in einer gegen das Willkürverbot (
Art. 9 BV
) verstossenden Weise angewendet oder missachtet worden seien.
4.
Der Beschwerde von A.________ (Verfahren 5A_784/2021) ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Auf die Beschwerden von E.________ (Verfahren 5A_793/2021) und F.________ (Verfahren 5A_794/2021) kann nicht eingetreten werden (E. 1.5).
Die Beschwerdeführer werden jeweils kostenpflichtig (
Art. 66 Abs. 1 BGG
). Eine Parteientschädigung entfällt in allen drei Verfahren.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 5A_784/2021, 5A_793/2021 und 5A_794/2021 werden vereinigt.
2.
2.1.
Die Beschwerde von A.________ (Verfahren 5A_784/2021) wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.2.
Auf die Beschwerde von E.________ (Verfahren 5A_793/2021) wird nicht eingetreten.
2.3.
Auf die Beschwerde von F.________ (Verfahren 5A_794/2021) wird nicht eingetreten.
3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Dreiergericht, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt mitgeteilt.
Lausanne, 27. Februar 2023
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Levante