bger · 4C.297/2004 · 2004-12-09 · de
Kaufvertrag; Mängel,
Vertragsrecht


Tribunale federale

Tribunal federal


4C.297/2004 /bie

Urteil vom 9. Dezember 2004

I. Zivilabteilung

Besetzung

Bundesrichter Corboz, Präsident,

Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,

Gerichtsschreiber Huguenin.

Parteien

H.X.________ und R.X.________,

Kläger und Berufungskläger,

vertreten durch Fürsprecher Beat Luginbühl,

gegen

Y.________, Beklagte und Berufungsbeklagte,

vertreten durch Fürsprecher Samuel Keller.

Gegenstand

Kaufvertrag; Mängel,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des

Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer,

vom 18. März 2004.

Sachverhalt:

A.

Y.________ (Beklagte) war Eigentümerin der Baulandparzelle A.________-Grundbuchblatt Nr. X1X1, die aus einer Teilung der früheren Parzelle Nr. X2X2 hervorging. Der entlang dem B.________ liegende Teil der Parzelle befand sich gemäss der 1996 im Rahmen einer Ortsplanrevision erstellten Gefahrenkarte im roten, der übrige Teil im blauen Gefahrengebiet. "Rot" bedeutet, dass Naturgefahren eine zerstörerische Wirkung entfalten können und Personen innerhalb und ausserhalb von Gebäuden gefährdet sind. Mit "blau" sind Gebiete bezeichnet, in welchen Personen nur gefährdet sind, wenn sie sich ausserhalb der Gebäude befinden, und in denen bei Einhaltung entsprechender Bauauflagen plötzliche Gebäudezerstörungen nicht zu erwarten sind. Das Amt für Gemeinde und Raumordnung (abgekürzt AGR), Kreis Berneroberland, verfügte hierauf die Sistierung des Genehmigungsverfahrens des neuen Zonenplanes für diese Bauzonenteile bis zum Abschluss der Bachverbauungen. Auf Einsprache der Beklagten erläuterte es dazu in seiner abschlägigen Verfügung, diese in der Ortsplanrevision als Bauzone ausgeschriebene Zone dürfe nicht ohne Beschränkung genehmigt werden. Neue Bauvorhaben dürften nicht bewilligt werden, bis die Schutzmassnahmen realisiert seien.

In der Folge wurden der Beklagten zu deren Erstaunen dennoch seitens der Gemeinde Kaufinteressenten für das Bauland zugewiesen. Auch das Ehepaar H. und R.X.________ (Kläger) zeigte Interesse für den Erwerb des Landes. Am 2. November 2000 fand eine Besprechung vor Ort zur Klärung der Frage statt, ob der Realisierung des Bauvorhabens der Kläger wegen der Naturgefahren rechtliche Hindernisse im Wege stehen könnten. Bei diesem Gespräch anwesend waren sowohl der Architekt der Beklagten als auch jener der Kläger sowie die zuständigen Funktionäre, nämlich der stellvertretende Oberingenieur des Kreises I, der Strasseninspektor Oberland West und der Präsident der Schwellengemeinde A.________. Den Architekten wurde eröffnet, dass im blauen Gebiet vier Häuser sofort erstellt werden könnten, sofern die für die Gefahrenzone blau geltenden Vorschriften eingehalten würden. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der neue Geschiebesammler im B.________-graben ca. Ende 2001 in Betrieb genommen werde, womit die rote Zone wegfalle. Die Architekten leiteten diese Information an ihre Mandanten weiter. Hernach trafen sich die Parteien in Begleitung ihrer Architekten, um darüber zu verhandeln, welche Teilparzellen die Käufer zu welchem Kaufpreis übernehmen würden, und es wurden Fragen der Erschliessung erörtert. Der Beklagten war auch bekannt, dass die Kläger möglichst rasch bauen wollten. Der Kaufvertrag kam zustande und wurde am 3. Februar 2001 unter Einschluss der nachstehenden Bestimmung öffentlich beurkundet.

"Gewährleistung:

Jede Gewährleistungspflicht der Verkäuferin für rechtliche und körperliche Mängel der Vertragssache wird, soweit gesetzlich zulässig, wegbedungen. Der Käuferschaft ist insbesondere die geltende Zoneneinteilung der Vertragssache bekannt, ebenso dass die Vertragssache in der Gefahrenzone B.________ liegt - die Gefahrenkarte der Gemeinde A.________ ist den Käufern bekannt."

Im März 2001 reichte der Architekt der Kläger das Bau- und Gewässerschutzgesuch bei der Gemeinde ein. Die Bauverwaltung liess es publizieren und fügte von sich aus den Passus ein:

"Beanspruchte Ausnahme:

Vorbehalten bleibt die Genehmigung des sistierten Gebietes B.________ des neuen Zonenplanes Nr. 3 (vorzeitige Baubewilligung gestützt auf Art. 37 BauG)."

Das AGR wies jedoch das vom Regierungsstatthalteramt Obersimmental gestellte Gesuch um Zustimmung zur vorzeitigen Baubewilligung gemäss Art. 37 BauG entgegen der Erwartung der Beteiligten am 16. Juli 2001 ab. Zur Begründung führte es aus, das Bauvorhaben liege zwar in einer Wohnzone W2. Das Genehmigungsverfahren sei jedoch gemäss Beschluss vom 12. April 1999 über die Ortsplanrevision A.________ sistiert worden, da die Zone in einem Gefahrengebiet liege. Über die Abgrenzung der Bauzone könne erst definitv entschieden werden, wenn der geplante Geschiebesammler erstellt und die Gefahrenkarte überarbeitet worden sei.

Die Kläger haben gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 4. September 2001 als Sachmangel im Sinne von
Art. 201 Abs. 1 OR
gerügt, dass der Baubeginn noch nicht stattfinden konnte, und sie haben nachher den Vertrag mit Schreiben vom 14. Juni 2002 wegen Grundlagenirrtums angefochten.

B.

Mit Klage vom 31. März 2003 beantragten die Kläger dem Gerichtspräsidenten des Gerichtskreises XIII Obersimmental-Saanen, die Beklagte zu verurteilen, das ihnen am 3. Februar 2001 verkaufte Grundstück A.________-Grundbuchblatt Nr. X1X1 gegen Erstattung des Kaufpreises von Fr. 197'050.-- und der Erschliessungskosten von Fr. 28'150.--, je nebst Zins, wieder als Eigentümerin zu übernehmen. Ferner verlangten sie Schadenersatz im Betrage von Fr. 14'316.--.

Der Gerichtspräsident 2 des angerufenen Gerichts schützte die Klage am 10. Oktober 2003 mit Ausnahme der Schadenersatzforderung und wies das Kreisgrundbuchamt VIII Obersimmental-Saanen an, nach Rechtskraft des Urteils und Bezahlung der zugesprochenen Beträge die Beklagte als Eigentümerin der Liegenschaft einzutragen. Das Gericht erwog, den Verkäufern sei die Vorstellung der Kläger, sie könnten auf der Vertragsparzelle sogleich ein Ferienhaus erstellen, bekannt gewesen. Die definitive Ausschreibung der Bauzone stehe jedoch auch zwei Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages noch aus. Die Kläger seien deshalb zur rechtzeitig (
Art. 31 OR
) erfolgten Vertragsanfechtung wegen Grundlagenirrtums berechtigt. Alsdann prüfte das Gericht, ob die Freizeichnungsklausel die gerügten Mängel des Grundstücks erfasst habe. Es kam zum Ergebnis, dass die Käufer unter den gegebenen Umständen mit zusätzlichen Auflagen betreffend Konstruktion und Umgebungsgestaltung und mit einem Bauverbot im roten Teil der Parzelle rechnen mussten, nicht aber damit, dass sie auch im blauen Teil die Überbauung nicht sofort würden in Angriff nehmen können. Nach Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts änderte daher weder die Freizeichnungsklausel noch der Hinweis auf die Gefahrenkarte etwas an der Zulässigkeit der Berufung auf Grundlagenirrtum.

C.

Auf Appellation der Beklagten wies der Appellationshof des Obergerichts des Kantons Bern die Klage am 18. März 2004 ab. Er mass dem zweiten Satz der Freizeichnungsklausel besondere Bedeutung zu. Aufgrund einer Auslegung nach dem Vertrauensprinzip kam der Appellationshof, anders als das erstinstanzliche Gericht, zum Schluss, der Mangel der sofortigen Bebaubarkeit habe unter den speziellen Umständen nicht gänzlich ausserhalb dessen gelegen, womit ein Käufer vernünftigerweise zu rechnen habe.

D.

Die Kläger haben das Urteil des Appellationshofs sowohl mit staatsrechtlicher Beschwerde als auch mit Berufung beim Bundesgericht angefochten. Die staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil vom heutigen Tage abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.

Mit der vorliegenden Berufung beantragen die Kläger, das Urteil des Appellationshofs vom 18. März 2004 aufzuheben und die Klage gemäss dem erstinstanzlichen Entscheid gutzuheissen, eventuell das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an den Appellationshof zurückzuweisen. Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Nach
Art. 55 Abs. 1 lit. c OG
ist in der Berufungsschrift anzugeben, welche Bundesrechtssätze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verstösst. Fehl am Platz sind dagegen Rügen der Verletzung von Verfassungsrecht (
Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG
) und Ausführungen, die sich in unzulässiger Weise gegen die tatsächlichen Feststellungen und gegen die Beweiswürdigung der Vorinstanz richten, es sei denn, es werden zugleich substanziierte Rügen im Sinne von
Art. 63 Abs. 2 OG
(offensichtliches Versehen) oder
Art. 64 OG
(unvollständige Ermittlung des Sachverhalts) erhoben (
Art. 55 Abs. 1 lit. c OG
;
BGE 127 III 390
E. 1f S. 393;
126 III 59
E. 2a S. 65, je mit Hinweisen). Werden solche Ausnahmen geltend gemacht, so hat die Partei, welche den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen. Unbeachtlich sind dagegen blosse Verweise auf die Akten; inwiefern das angefochtene Urteil Bundesrecht verletzt, ist in der Berufungsschrift selber darzulegen (
BGE 126 III 198
E. 1d).

1.2 Aus dem Entscheid über die mit der vorliegenden Berufung konnexe staatsrechtliche Beschwerde geht hervor, dass die im Appellationsverfahren vertretenen Parteistandpunkte, wie sie im angefochtenen Urteil wiedergegeben sind, nicht in offensichtlichem Widerspruch zu den Angaben der Beklagten im Parteiverhör stehen, und es wurde zwischen den von der Vorinstanz dargestellten Parteivorbringen und den Tatsachenfeststellungen des Gerichts unterschieden. In der Berufung erheben die Kläger im gleichen Zusammenhang unter dem Titel "Vorbemerkung" Rügen der Aktenwidrigkeit (
Art. 63 Abs. 2 OG
). Indem sie in ihrer Rechtsschrift die beanstandeten Passagen nicht einzeln aufführen, sondern lediglich auf mehrere Seiten des angefochtenen Urteils hinweisen, genügen sie den Begründungsanforderungen von
Art. 55 Abs. 1 lit. c OG
nicht. Auf die betreffenden Ausführungen ist deshalb nicht einzutreten. Entsprechend verhält es sich mit der in diesem Zusammenhang ebenfalls erhobenen Rüge der Verletzung von
Art. 8 ZGB
, denn die Kläger geben nicht an, mit welchen prozesskonform angebotenen Beweisen zu welchen Tatsachen sie abgewiesen worden sind. Soweit sie geltend machen wollen, die Vorinstanz habe trotz Bestreitung ohne gehörigen Beweis auf Behauptungen der Gegenpartei abgestellt, kritisieren sie in Wirklichkeit die Sachverhaltsermittlung der Vorinstanz, womit sie im Berufungsverfahren nicht zu hören sind.

2.

Die Kläger werfen dem Appellationshof vor, bei der Auslegung der Freizeichnungsklausel
Art. 18 OR
verletzt zu haben.

2.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (
Art. 18 Abs. 1 OR
). Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (
BGE 130 III 417
E. 3.2 mit Hinweisen). Während das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage prüfen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweiswürdigung, welche der bundesgerichtlichen Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen ist. Der Vorrang der empirischen oder subjektiven vor der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung ergibt sich aus
Art. 18 OR
als Auslegungsregel. Die Verletzung dieses Grundsatzes kann deshalb mit der Berufung gerügt werden (
BGE 121 III 118
E. 4b/aa).

2.2 Die Kläger rügen sinngemäss, die Vorinstanz habe den mit Bezug auf die Freizeichnungsklausel bestehenden übereinstimmenden tatsächlichen Willen der Parteien missachtet, stehe doch zweifelsfrei fest, dass diese von der sofortigen Überbaubarkeit der in der blauen Zone liegenden Teile der Parzelle ausgegangen seien. Der Vorbehalt in der Freizeichnungsklausel könne sich daher nach den übereinstimmenden Aussagen der Parteien nur auf die rote Parzelle bezogen haben. Für eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip bleibe kein Raum.

Mit diesen Ausführungen setzen die Kläger fälschlicherweise Feststellungen über das (vermeintliche) Wissen der Parteien solchen über deren Wollen gleich. Dass die Parteien bei Vertragsschluss von übereinstimmenden Annahmen über die Überbaubarkeit ausgingen, bedeutet keineswegs, dass sie auch in ihrem Verständnis der Freizeichnungsklausel übereinstimmten. Dass die Beklagte das Risiko einer Verzögerung bei der Baubewilligung hätte übernehmen wollen, geht denn auch aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Die Rüge der Verletzung des Vorrangs der subjektiven vor der objektiven Vertragsauslegung ist daher unbegründet.

3.

Nach Art. 197 in Verbindung mit
Art. 221 OR
haftet der Verkäufer eines Grundstücks dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat. Diese gesetzliche Gewährleistungsregelung ist dispositiver Natur. Die Gewährleistung kann von den Parteien eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Dass diese Regeln im vorliegenden Fall zur Anwendung gelangen, ist nicht umstritten. Streitig ist indes, welche Bedeutung der vertraglichen Klausel über den Haftungsausschluss nach Treu und Glauben beizumessen ist. Hiezu ist zunächst zu ermitteln, ob und in welchem Ausmass der geltend gemachte Mangel im massgeblichen Zeitpunkt (vgl. dazu
Art. 220 OR
; Giger, Berner Kommentar, N. 42 zu
Art. 197 OR
; Schumacher/Rüegg, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, Rz. 162 S. 230 f.) tatsächlich vorhanden war. In dieser Hinsicht steht für das Bundesgericht verbindlich fest (
Art. 63 Abs. 2 OG
), dass die Überbaubarkeit bei Erlass des angefochtenen Urteils noch nicht gegeben war, dass aber auf dem Grundstück demnächst gebaut werden kann. Entgegen der Meinung der Kläger liegt der Mangel somit nicht in der fehlenden, sondern in der verzögerten Überbaubarkeit.

4.

4.1 Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz zu Recht geschlossen hat, Verzögerungen bei der Baubewilligung würden nach Treu und Glauben von der Gewährleistungsausschlussklausel erfasst (vgl. den zur Veröffentlichung bestimmten Bundesgerichtsentscheid 4C.242/2004 vom 6. Oktober 2004 E. 4.3;
BGE 126 III 59
E. 5a;
109 II 24
E. 4).

4.2 Dass die Vorinstanz die von der Rechtsprechung entwickelten Grundlagen objektivierter Auslegung von Klauseln über den Gewährleistungsausschluss verkannt hätte, machen die Kläger zu Recht nicht geltend. Danach fällt ein Mangel dann nicht unter den Gewährleistungsausschluss, wenn er gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Ob dies der Fall ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (
BGE 126 III 59
E. 4a;
107 II 161
E. 6c/d S. 164 mit Hinweisen; vgl. dazu auch Giger, a.a.O., N. 10 zu
Art. 199 OR
). Es kommt für die Auslegung wesentlich darauf an, zu welchem erkennbaren Zweck jemand einen Gegenstand gekauft hat. Insofern sind Mängel, die eine Sache weitgehend für den vorgesehenen Gebrauch untauglich machen, anders zu werten als solche, die diesen zwar erschweren, aber dennoch zulassen. Für die Beurteilung der Frage, ob ein bestimmter Mangel unter den Gewährleistungsausschluss fällt oder nicht, ist deshalb auf den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages abzustellen (
BGE 72 II 267
E. 3 S. 269; vgl. auch das Urteil 4C.273/1995 vom 1. November 1995, E. 4a, abgedruckt in ZBGR 77/1996 S. 330 ff.). Damit ein Mangel von einer allgemein formulierten Freizeichnungsklausel nicht erfasst wird, genügt es nicht, dass er unerwartet ist; er muss auch den wirtschaftlichen Zweck des Geschäfts erheblich beeinträchtigen (zit. Bundesgerichtsurteil vom 1. November 1995, a.a.O., E. 4a). Dabei ist im Rahmen einer gesamthaften Beurteilung festzustellen, ob der Käufer mit den Mängeln einer bestimmten Art im vorhandenen Ausmass rechnen musste (zur Veröffentlichung bestimmter Entscheid 4C.242/2004 E. 4.3.1 mit ausführlicher Darstellung der Rechtsprechung).

4.3 Nach Auffassung der Vorinstanz ist mit Blick auf einen Haftungsausschluss der Verkäufer die Erklärung der Käuferschaft von besonderer Bedeutung, dass ihr die geltende Zoneneinteilung der Vertragssache bekannt sei, ebenso wie die Gefahrenkarte der Gemeinde A.________ und der Umstand, dass die Vertragssache in der Gefahrenzone B.________ liege. Dieser Satz enthalte einen individualisierten, auf die planerische Situation im Umfeld des Vertragsverhältnisses konkret zugeschnittenen Haftungsausschluss. Selbst wenn nach Auskunft der Gemeindebehörden in der blauen Zone sofort gebaut werden konnte, habe allein die Tatsache, dass sich das Grundstück in der blauen und in der roten Gefahrenzone befunden habe, aufgrund des Wortes "Gefahr" gewisse Bedenken wecken müssen. Vor diesem Hintergrund habe das Fehlen der sofortigen Überbaubarkeit nicht gänzlich ausserhalb dessen gelegen, womit ein Käufer vernünftigerweise zu rechnen habe. Indem die Kläger, ohne den Zonenplan je eingesehen zu haben, erklärt hätten, die Zoneneinteilung sei ihnen bekannt, hätten sie das Risiko der fehlenden Genehmigung und des Zeitpunkts der Bebaubarkeit auf sich genommen. Mit Bezug auf den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages erwog die Vorinstanz, die Kläger hätten beabsichtigt, auf dem gekauften Land ein (zweites) Ferienhaus zu erstellen. Diesen privaten Zweck habe der geltend gemachte Mangel nicht vereitelt, sondern nur verzögert, weil die Genehmigung als Bauland absehbar sei und mit grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft auf der Parzelle gebaut werden könne. Zwar habe die sofortige Bebaubarkeit einen für die Käufer subjektiv wesentlichen Vertragspunkt gebildet. Sie sei aber weder von der Verkäuferschaft zugesichert noch verurkundet worden, weshalb sie nach dem Vertrauensprinzip von der Klausel über den Ausschluss der Gewährleistung erfasst worden sei.

4.4 Inwiefern diese Auslegung Bundesrecht verletzen soll, ist nicht ersichtlich, zumal die Vorinstanz auch zutreffend erkannt hat, dass es sich nicht um eine bloss allgemein formulierte Freizeichnungsklausel handelt. Was die Kläger in der Berufung für ihren gegenteiligen Standpunkt vorbringen, erschöpft sich weitgehend in unzulässiger allgemein gehaltener Kritik am angefochtenen Urteil, als ob dem Bundesgericht im Berufungsverfahren freie Tatsachen- und Rechtsprüfung zukäme. So geht entgegen der Behauptung der Kläger aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, dass es nicht zum Vertragsschluss gekommen wäre, wenn Zweifel an der sofortigen Bebaubarkeit bestanden hätten. Dass die Vorinstanz mit Bezug auf die Tragweite, welche die Parteien der Freizeichnungsklausel beimassen, keinen übereinstimmenden Willen festgestellt hat, wurde bereits erörtert, und aus dem Urteil über die konnexe staatsrechtliche Beschwerde ergibt sich, dass die Vorinstanz betreffend die bevorstehende Überbaubarkeit des Grundstücks eine für das Bundesgericht verbindliche Tatsachenfeststellung getroffen hat. Unklar ist schliesslich, inwiefern die Kläger aus dem Umstand, dass beide Parteien von der sofortigen Bebaubarkeit der blauen Zone ausgingen, eine Verletzung der
Art. 184 und 216 OR
ableiten wollen. Weder kann daraus auf eine entsprechende Zusicherung der Käufer geschlossen werden noch ist damit etwas darüber ausgesagt, wer dafür einstehen muss, wenn sich die Erwartung der Parteien als trügerisch erweist. Die Auslegung der Freizeichnungsklausel durch die Vorinstanz hält daher vor Bundesrecht stand.

5.

Die Vorinstanz hat zutreffend und insoweit unangefochten erkannt, dass die Berufung auf Grundlagenirrtum versagt, wenn der Irrtum mit fehlenden Eigenschaften der Kaufsache begründet wird, für welche der Verkäufer die Gewährleistung wegbedungen hat (
BGE 126 III 59
E. 3; zit. Bundesgerichtsurteil 4C.456/1999 vom 16. März 2000 E. 3c;
BGE 91 II 275
E. 2b S. 279). Unter diesen Umständen braucht auf die Einwände der Kläger gegen die Art und Weise der Verwendung des Begriffs "Bauland" durch die Vorinstanz nicht eingegangen zu werden.

6.

Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr den Klägern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (
Art. 156 Abs. 1 und 7 OG
). Diese haben die Beklagte - ebenfalls unter solidarischer Haftung - für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (
Art. 159 Abs. 1, 2 und 5 OG
).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.

Die Kläger haben die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Dezember 2004

Im Namen der I. Zivilabteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: