bge · 79_I_17 · 1928-12-02 · de
BGE 79 I 17
Öffentliches Recht


Rechtsglei<'hheit (RechtsvMwoigorllng). N0 3.
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3. Urteil vom 20. Miirz 190:1 i. S. Imlllo-Tt'rra A.-(i. gegen
Stadt Zürich und Oberrekur!lkommlssioll des KUlltons Zürich.
Kantonale Handänderungssteuer, Willkür.
Auslegung einer Vorschrift, wonach den Handän({erungen an
<;irundstücken gleichzustellen sind Hechtsgeschiifte, die' bezüg-
heh der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und
wirtschaftlich wie Handänderungen an solchen wirken.
Droits de mutation cantonau.1·, arbitraire.
Interpretation d'\lIw di1.position legale selon lllquelle SOllt URsi-
milables a des mutations d'immeubles des nctes juridiques qui,
touchunt le dl'oit dc disposition, ont, en fltit nmu-li bien que du
point de vue economique, les memes conseqnences qne dcs
mutations.
Tasse cantonaU di rnutazione, arbitrio.
Interpretazionc d'nn disposto legale, secondo cui pos8ono cssere
equiparati 11. mlltnzioni d'immobili gli atti giuridici ehe, relati-
vumente al diritto di disposizione, 11I1nno tanto in linea di fatt,o
quanto dal Il1to ('conomieo le medcsime eonscgucnzll ehe le
mlltazioni.
A. -
Nach dem zürch. Gesetz über die direkten Steuern
vom 25. November l!H 7 (StG) sind die Gemeinden berech-
tigt, eine Handänderungssteuer zu erheben. § 12ß (in der
Fassung vom 2. Dezember 1928) umschreibt das Objekt
dieser Steuer, wobei Abs. 2 bestimmt, dass die Steuer
auch von den in § 119 Abs. 2 crwähnten Handänderungcn
erhoben werde. Nach dieser die Grundstücksgewinnsteuer
betmffenden Vorschrift sind « den Handänderungen an
Grundstücken Rechtsgeschäfte gleichgestellt, die bezüglich
der Verfügungsgewalt über Grundstücke t~1tsächlich und
wirtschaftlich wie Handänderungen an solchen wirken».
B. -
Die Beschwerdeführerin Immo-Terra A. G. hefaHst
sich mit dem An- und Verkauf, der VerwnItung und der
Vermittlung von Liegenschaften. Im Jahre UJ,jfj orf\dll'
sie, dass Xaver Haas seine abbruchreife l .. ieW'IlHr:l!aft
Niederdorfstrasse 9 in Zürich verkaufen wolle. Sie bol, "it:h
ihm als Vermittlerin an und liess sich am 31. Mai 111'-)0
ein bis 30. September 1950 befristetes, an Dritte ühertrag-
bares « Kauf-Optionsrecht» einräumen gegen die Ver-
pflichtung, innert dieser Frist eine Oberhau u ng aJ}t';I\-
2
AS 711 I -
11153

JR
Stuut.focht.
"ji'el)('lI. Zu die:,;em Zweeke liess sie durch einen Architekten
eill Bal!J'l'ojektj ausarbeiten und reichte dieses bei der
zmJiilldigen Behördfl, und zwar auf ihren eigenen Namen,
eil!. I m~wi:·;elwll hatte sie nämlich, durch das Auftreten
\\,(\it PI'PI' Li!'genschaJtsvermittler veranlasst, die genannte
l~j('gell:,;eIHLft dun'lI öffentlich beurkundeten Vertrag vom
5 .. J un i 1 !li50 gekauft unter Vorbehalt des Rechtes, bei
Nichterhalt der Baubewilligung ohne Entschädigungs-
pflicht vom Vertrag zurückzutreten, sowie des weiteren
H.echtes, ihre H.echte und Pflichten aus dem Vertrag an
eine andere juristische Person abzutreten. Am 27. :I!'ebruar
1 flr, 1 liess die Bcschwerdeführerin Daniel Lanfl'l1nconi in
den Vertrag eintreten gegen eine Pauschalentschädigung
von Fr. 50,000.-. Ferner erhielt sie vom Verkäufer Haas
eine Verglitung von Fr. 8000.-.
Die
Kommission für allsserordentliche Steuern der
Stadt Zürich nahm an, dass zwei Handänderungen, näm-
lich eine von Haas an die Beschwerdeführerin Immo-Terl'l1
A. G. und eine von dieser an Lanfranconi stattgefunden
hätten, und auferlegte der Beschwerdeführerin deshalb
für beide Käufe je die Hälfte der Handänderungssteuer
in der unbestrittenen Höhe von zusammen Fr. 15,920.-.
Die Beschwerdefiihrerin rekurrierte hiegegen, indem sie
geltend machte, sie sei nur formell, um sich ihr aus der
Vorbereitung der Neuüberbaunng ergebendes Vorrecht zu
sichern, als Käuferin aufgetreten, habe aber keine wirt-
schaftliche Verfügungsmacht über die Liegenschaft erwor-
ben. Die Finanzdirektion lind die Oberrekurskommission
(OH.K) des Kantons Zürich, diese durch Entscheid vom
20 .• Juni 1952, wiesen den Rekurs ab. Beide Instanzen
nahmen unter Hinweis auf die Praxis (H.echenschafts-
bericht [RB] der Ol"tK 104:1 NI'. 66, 1944 Nr. 75/76, 1948
Nr. 60/61) iibereinstimmend an, dass der Abschluss eines
obligatorischen Kaufvertrages mit Substitutionsklausel
über eine zum Abbruch und zur Neuüberbauung bestimmte
Liegenschaft die tatsächliche und wirtschaftliche Ver-
fügungRgewalt über das Grundstück auf den substitutions-

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berechtigten Käufer übertrage und deshalb gemäss § 119
Abs. 2 und 126 AbH. 2 St.G zu besteuern sei.
C. -
Mit rechtzeitig erhobener st.aatsrechtlicher Be-
schwerde beantragt die Immo-Terra A. G., den Entscheid
der OH.K vom 20. Juni 1952 aufzuheben. Zur Begründung
wird geltend gemacht, die OH,K habe die §§ 126 Alm. 2
und 119 Abs. 2 StG willkürlich auf den vorliegenden
Tatbestand a,ngewandt;, Aus der Entstehungsgeschichte
dieser Bestimmungen ergebe sich eindeutig, daHs der
Gesetzgeber nur solche « wirtHchaftliehen » Handänderun-
gen den normalen Handänderungen habe gleichstellen
wollen, bei denen die Verfügungsgewalt iiber ein Grund-
stück durch die übertragung von Anteilen einer 1ml11o-
biliengesellsehaft eingeräumt werde. Die Annahme, dass
die Beschwerdeführerin auf Grund des Kaufvertrages mit
Haas diejenige VerfügungsgewaJt über das Grundstück
erhalten habe, die « tat:;iichlich und wirt:;chaft lich » der
Stellung eines zivih'eehtliehen l~igentiimers gleichkomme,
sei offensichtlich unricht.ig.
D. -
Die Stadt Zürieh und die Oberrekurskolllmis:-;ion
des Kant.ons Zürich beantragen die Abweistlllg der Be-
schwerde.
Das Bundesgericht zieht Ü~ JiJrw(lfjuny "
1. -
Das Bundesgericht hat von jeher erkannt, es sei
jedenfalls nicht willkürlich, wenn bei der Besteuerung
nicht auf die äussere zivilrechtliche Forlll, sondern auf
den wirtschaft.lichen Charakter einer Erscheinung abge-
stellt werde. Insbesondere hat es als vor Art. 4 BV zu-
lässig erklärt, eine Steuer auf Liegem;chaften einem andern
als dem im Grundbuch eingetragenen Subjekt atd~ueJ'legen,
sofern dessen Stellung zur Liegenschaft wirtschaftlich
dorjenigen eines Ji~igentümers gleichkolllme (BGE 4l I
3tlO H. ; vg1. ferner BGE 30 I 24:l, :12 I ß:J:J, 40 I 13U, 45
126, 4ß I 184). So hat es denn auch wiederholt entschieden,
es sei vom Standpunkt des Art. 4 BV nicht zu beanst.anden,
die HandänderungHsteuer ausser bei der zivilrechtIichen

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Stalttsrocht.
.
Handiindp.rlmg' auch bei der übertragung der Aktien einer
Goscllselmft.. derell einziges Aktivum eine Liegenschaft
bildet, zu erhellen, und zwar !tuch ohne dass eine ausdrück-
liche Vorschrift ein solches Abweichen vom zivilrechtlichen
Begriff der Handänderung gestatte (nicht veröffentl.
Urteile vom 1. Juli 1927 i. S. Breitenmosel' c. Zürich und
vom 2. Juli 1!l45 i. S. Müller und Gaegauf c. Luzern).
Im Kanton Zürich beruht die Gleichstellung der wirt-
schaftlichen mit der rechtlichen Handänderung seit der
Gesetzesrevision vom 2. Dezember 192~ nicht mehr bloss
auf einer mehr oder weniger zweifelhaften Gesetzesinter-
pretation, sondern sie ist in § 119 Abs. 2 und § 126 Abs.
2 StG aUiSdrücklich vorgeschrieben. Dass diese Bestim-
mungen selbst velfas:mngswidrig seien, hat die Beschwerde-
führerin nicht behauptet. Sie macht lediglich geltend,
deren Anwendung auf den vorliegenden Tatbestand sei
willk ürlich.
2. -
Das soll sie vor allem deshalb sein, weil sich aus
der Entstehungsge:'!chichte dieser Bestimmungen eindeutig
ergebe, dass der Gesetzgeber damit nur solche « wirt-
schaftlichen)) Handänderungen den rechtlichen Hand-
änderungen habe gleichstellen wollen, bei denen die
übertragung der Verfügungsgewalt über ein Grundstück
durch übertragung von Anteilen einer Immobiliengesell-
schaft f'rfolge.
Diese IWge ist schon deshalb unbegründet, weil den
Gesetzesmaterialien keine verbindliche Kraft zukommt.
Massgebend ist, wie das Bundesgericht stets erklärt hat
(BGE 78 I 30 mit Zitaten), nicht, was in den Gesetzes-
materialien steht oder was bei der Gesetzesberatung in
der gesetzgebenden Behörde gesagt wurde, sondern was
dem Gesetz im Lichte allgemeiner Rechtsanschauung zu
entnehmen ist (BGE 6:3 II 155), wobei die gegenwärtigen
Verhältnisse zu berücksichtigen sind. Sollte daher der
Kantonsrat bei Erlass jenf'r Bestimmungen nur die
übertragung von Anteilen einer ImmobiliengeseIIschaft im
Auge gehabt haben, so würde dies die Anwendung auf

Hecht"gleichheit (Rech!,sverweiw."·llng). N0 3.
2\
andere, erst später bekannt gewordene oder als f;t (\uer-
umgehung empfundene Tatbestände nicht aussehlipss(,ll,
sofern es sich dabei um eine mit dem Wortlaut vereinharc
Auslegung handelt. Nun geht aber aus der ~Jntstehlmgs­
geschichte VOll § 11!) Abs. 2 und 126 Abs. 2 StG keines-
wegs eindeutig hervor, dass der Gesetzgeber damit nur die
übertragung von Anteilen einer Immobiliengesellschaft
treffen wollte. Der erste, auf Ergänzung des § 119 :::itG
gerichtete Antrag von Kantonsrat Kaufmann bm;ehränkte
sich freilich darauf, diese Art der Einräumung der wirt-
scha,ftIichen Herrschaftsgewalt der übertragung des Grund-
eigentums gleichzustellen. Dieser Ant.rag wurde aber
zuriiekgezogen zugunsten eines Antrags von Kantonsrat
Guhl, der eine im wesentlichen der heutigen entsprechende
Fassung vorschlug, welche allgemein von Rechtsgeschäften,
die bezüglich der Verfügungsgewalt übel' Grundstücke
tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wir-
ken, spricht und die mit diesen Wirkungen verbundene
übertragung von Anteilsrechten an juristischen Personen
nur noch als Beispiel erwähnt. Bei der endgültigen Fassung
schliesslich wurde auch diese beispiclswei8e Erwähnung
fallen gelassen. Unter diesen Umständen kann aber sehr
wohl angenommen werden, der Gesetzgeber habe den
Entscheid darüber, ob nicht nur die übertragung VOll
Anteilen einer Immobiliengesellschaft., sondern auch andere
l~echtsgesehäfte den Handänderungen gleichzustellen seien,
der Praxis überlassen wollen.
3. -
Nach dem Wortlaut von § ll!) Abs. 2 und 126
Abs. 2 StG sind den Handänderungen solche Rechtsge-
schäfte gleichzustellen, bei denen zwar der im Grundbuch
eingetragene Eigentümer nicht wechselt, also keine zivil-
rechtliehe Eigentumsübertragung stattfindet, die aber
{( bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tat-
sächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen an
solchen wirken ». Die ORK hat -
mit Recht -
angenom-
men, dass ein obligatorischer Kaufvertrag an sich noch
keine steuerpflichtige Herrschaftsiibertragung im Sinne

22
Staatarocht.
dit1ser Bestimmungen begründe. Sie verlangte vielmehr die
Erfüllung weiterer, die Stellung des Käufers verstärkender
Voraussetzungen, nämlich die übertragung wesentlicher
Teile der dem Eigentum innewohnenden Verfiig11 ngsge-
walt. Den Entscheid darüber, welcho Teile der Verfügungs-
gewalt. als wesentlich zu gehen hätten, traf sie jeweils
auf Grund der besonderen Sachlage des Einzelfalles.
Bei einem vcrlUieleten Hausgrundstück betrachtete sie
den Tatbest.and von § 119 Abs. 2 StG als erfüllt in einem
Falle, wo Nutzen, Lasten und Verwaltung auf <.len Käufer
übergegangen waren, diesel' Dritten (Mietern und Kauf-
interessenten) gegenüber als Eigentümer aufgetreten war
und beim Weiterverkauf einen Zwischengewinn für sich
behalten hatte (HB l!)37 NI'. 79). Bei Bauland sowie bei
Hausgrundstücken, die zum Abbruch und zur Neuiiber-
bauung bestimmt waren, erblickte die ORK dagegen den
wesent.lichen Teil der Verfügungsgewalt in dcr Verkaufs-
möglichkeit und nahm daher eine wirtschaftliche Hand-
änderung schon an beim Abschluss eines obligatorischen
Kaufvertrages mit Substitutionsklausel, wenn dadurch
dem Käufer die Möglichkeit geboten werde, Dritten das
Grundstück anzubietcn und den Zwischengewinn für sich
zu behalten, was z. B. nicht der Fall sei, wenn cl' als
Treuhänder des späteren Erwerbcrs oder für eine zu
gründende juristische Person handle (I~B IH43 NI'. 66,
H}44 NI'. 75/76, U)4S NI'. 59/61). Die Auffassung, dass die
Grundstiickgewinn- und die Handiinderungssteuer unter
den erwähnten Voraui'!sctzungen auch beim Abschluss von
Kaufverträgen mit Substitutionsklauseln zu erhcbcn seien,
lässt sich mit sachlichen Gründen rechtfcrtigen, ist mit
dem \Vortlaut sowie mit dcm Sinn und Zweck der Bestim-
mungen vereinbar und kann dahcr nicht als willkürlich
bezeichnet werden. Dann ist aber auch der angefochtene
Entscheid, der -
wie die Beschwerdeführerin ausdrücklich
anerkennt -
in der Linie dieser seit 1943 gehandhabten
Praxis liegt, aus dem Gesichtspunkt des Art. 4 BV nicht
zn beanstanden. Die Behauptung der Beschwerdeführerin,
ihre Funktion habe sich in der Vermittlungstätigkeit

nopp~lbe"teuorllllg. N° 4.
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erschöpft, ist unrichtig. Denn sie hat nicht einen Mäkler-
vertrag, sondern einen Kaufvertrag mit. Substitutions-
klausel abgmlChlossen, was ihr erlaubte, ein Bauprojekt
auf eigene Hechnung auszuarbeiten, die Baubewilligung
auf ihren eigenen Namen zu erwirken und vom zweiten
Käufer Lallfranconi einen MehrpreiH von Pr. 50,000.-
zu verlangen.
Demnach "-rkennt da8 Burule8!Jericht "
Die Beschwerde wird abgewiesen.