bge · 30_II_418 · 1904-07-09 · de
BGE 30 II 418
Zivilrecht


53. Arteil vom 9. Juli 1904
in Sachen von Segesser, Kl. u. I. Ber.-Kl.,
gegen Landtwing, Bekl. u. II. Ber.-Kl.
Mietvertrag über unbewegliche Sachen: Haft des Vermieters, der die
Mietsache während der Dauer des Mietvertrags ohne Ueberbindung des
Vertrages verkauft, Art. 281 Abs. 1 OR. Art und Mass des Schaden¬
ersatzes. Art. 110, 116 OR.
A. Am 25. September 1894 mietete der seither verstorbene
Oberst Henri Viktor von Segesser „für sich und seine Rechts¬
nachfolger“ von dem Fideikommissar Landtwing das Schloß
St. Andreas bei Cham auf 10 Jahre vom 1. Januar 1895 an
Zugleich wurde vereinbart, daß das Schloß unter Leitung des
Mieters zu restaurieren sei, wofür der Vermieter einen Kredit
von 6000 Fr. bewilligte. Die Mehrkosten sollten zu Lasten des
Mieters sein. Als Honorar für die Bauleitung wurde dem Mieter
der erste Jahreszins erlassen.
Am 6. Dezember 1896 kam zwischen den Parteien ein Nach¬
trag zum Mietvertrag zustande mit folgendem Inhalt: „In An¬
„betracht der bedeutenden Kosten von zirka 15,000 Fr. für die
„baulichen Veränderungen im Schloß St. Andreas in Cham wird
„zu der bereits verabfolgten Summe von 6000 Fr. eine Nach¬
„subvention von weiteren 5000 Fr. zu nachstehenden Bedingungen
„bewilligt:
„1. Erhöhung des jährlichen Mietzinses über die festgesetzte
„Quote von 1896 mit 200 Fr.
„2. Sämtliche zur Bewohnung des Schlosses dienenden und
„angeschaffenen Inventargegenstände laut detailliertem Verzeichnis
„gehen als Eigentum ins Landtwing'sche Fideikommiß über.
„3. Der Ausbau der Bauernstube im ersten Stock sowie all¬
„fällige weitere Reparaturen samt bezüglichen Ausgaben sind in
„der Nachsubvention von 5000 Fr. inbegriffen.
„4. Die Miete wird um fernere fünf Jahre, bis und mit dem
„31. Dezember 1909 verlängert, mit dem um diese Zeit zu be¬
„zahlenden Mitzinse im ganzen 1200 Fr. pro Jahr.
B. Die Restaurationsarbeiten wurden ausgeführt und die Sub¬
vention von 11,000 Fr. geleistet. Darüber hinaus legte der
Mieter noch weitere 4000 bis 5000 Fr. aus.
C. Nachdem im Jahre 1900 Oberst von Segesser gestorben
war, wurde am 27. Dezember 1902 das Schloß an eine Frau
Page und deren Sohn verkauft. Trotz Protest der heutigen Kläger
wurde der Kaufvertrag am 10. Februar 1903 vom Regierungs¬
rat genehmigt und von der zuständigen Gemeindebehörde gefertigt
und hierauf die Mieterin aufgefordert, das Schloß zu verlassen.
Nach nochmaligen Protesten verließ diese das Schloß am 21. August
1903, erhob jedoch gegen Landtwing folgende Klage:
1. Es sei dem Beklagten nicht gestattet, das an Herrn Oberst
von Segesser sel. laut Mietvertrag vom 25. September 1894
und 6. Dezember 1896 gemietete Schloß St. Andreas vor Ab¬
lauf der vertraglichen Mietzeit (31. Dezember 1909) zu ver¬

äußern, und es dürfe ein eventueller Kaufvertrag nicht ratifiziert
und nicht ans Hypothekenprotokoll von Zug gestellt werden.
2. Eventuell sei ein Kaufvertrag nur zulässig bei Überbindung
des genannten Mietvertrages an den Käufer zur Aushaltung
desselben im vollen Umfange und speziell in dessen ganzer Ver¬
tragsdauer durch den Käufer.
3. Subeventuell: Es sei zu erklären, daß die Klägerin das
Mietobjekt erst nach Zahlung von 60,000 Fr. durch den Beklagten
zu verlassen habe.
4. Subsubeventuell für den Fall, daß diese Begehren nicht
geschützt werden: Der Beklagte habe an die Kläger 60,000 Fr.
zu bezahlen.
Die Schadenersatzforderung wurde begründet wie folgt:
1. Differenz des Mietzinses von 1200 Fr. mit dem für ein
gleichwertiges Mietobjekt anderwärts für die noch restierende Miets¬
dauer von 6½ Jahren zu bezahlenden Mietzins, der auf 8000 Fr.
anzuschlagen sei, 6½ (8000—1200)
Fr. 44,000 —
2. Mehrkosten des Haushaltes (3 Bedienstete
statt 2, Fuhrwerk) für 6½ Jahre
„ 6,500 —
3. Leistungen des Oberst von Segesser und
seiner Frau, mindestens 10,000 Fr. auf 15 Jahre
zu amortisieren, also für 6½ Jahre
„ 4,329 —
4. Minderwert der angepaßten Teppiche, Dra¬
perien, rc. laut Expertise
„ 5,400
5. Beschädigung des Mobiliars beim Umzug
(3 % von 62,000 Fr.)
„ 2,000
6. für Gartenanlagen und Pflanzen, laut
Expertise
„ 3,09905
7. Entschädigung für Installationen (Ofen,
Badeeinrichtung, Läuteeinrichtung, Schiffshütte,
hölzerne Stiege
1,021 93
8. Umzugskosten
2,000 —
9. Kostenüberschuß für Restauration, 7500 Fr.;
Entschädigung für laut Mietvertrag zurückzu¬
lassende Gegenstände im Werte von 2812 Fr.;
auf den Rest der Mietzeit berechnet mit
4.250
Fr. 72,599 98
Der Beklagte anerkannte seine prinzipielle Schadenersatzpflicht,
bestritt jedoch die Höhe der geforderten Entschädigung und anerbot
3000 Fr.
D. Die vom Kantonsgericht Zug angeordneten Expertisen er¬
gaben:
Fr. 1,800
1. Honorar für Leitung der Restauration
2. Gegenstände, die den lokalen Verhältnissen
derart angepaßt sind, daß sie in andern Räu¬
5,400
men schwer verwendbar sind, Schaden
3. Mietwert des Schlosses unmöbliert 7000 Fr.,
möbliert 8000 Fr. (Hiezu keine Motive.)
1,528 60
4. Kosten für Herstellung des Schloßgartens
5. Verlust an Pflanzen infolge der Weg¬
1,570 45
nahme im Hochsommer
Klage in fol¬
Das Kantonsgericht hieß folgende Posten
gendem Umfange gut:
1. Mehrausgabe an Miete, per Jahr 800 Fr.;
5,000
für 6½ Jahre
3,000 —
2. Minderwert der angepaßten Gegenstände
3. Entschädigung für Pflanzen und Garten¬
1,000
anlagen.
1,000
4. Umzugskosten
1,000
5. Mobiliarbeschädigung beim Umzug
6. Entschädigung für zurückzulassende Gegen¬
1,000
stände
Fr. 12,000 —
Zusammen,
Die übrigen Klagebegehren wurden abgewiesen.
E. Das Obergericht des Kantons Zug, an welches beide Par¬
teien appellierten, erhöhte folgende Posten:
1. Mehrausgabe an Miete, per Jahr 1800 Fr.,
Fr. 12,000
für 6½ Jahre
3. Entschädigung für Pflanzen und Garten¬
2,000
anlagen.
1,200
4. Umzugskosten
und sprach demgemäß eine Gesamtentschädigung von 20,200 Fr. zu.
Die Zinsforderung wurde abgewiesen. Bezüglich der übrigen
Klagbegehren wurde das kantonsgerichtliche Urteil bestätigt.

F. Gegen dieses Urteil haben die Kläger rechtzeitig und form¬
richtig die Berufung an das Bundesgericht ergriffen und beantragt
Die Beklagtschaft habe an die Klägerschaft eine Entschädigung
von 60,000 Fr. zu bezahlen.
Der Beklagte hat ebenfalls die Berufung an das Bundesgericht
erklärt und beantragt:
Es sei der Beklagte nur pflichtig, eine Entschädigung von
3000 Fr., oder wie viel nach richterlichem Ermessen an die
Klägerschaft zu leisten.
G. In der heutigen Verhandlung vor Bundesgericht haben die
Vertreter der Parteien die Berufungsanträge der Parteien wiederholt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Zufolge der Berufungserklärung ist in der bundesgericht¬
lichen Instanz nur noch die Frage zu entscheiden, ob die von der
Vorinstanz zugesprochene Entschädigung von 20,200 Fr. gemäß
Art. 110, 116 und 281 OR eine angemessene sei oder nicht.
Dabei ist auf den beidseitig anerkannten Mietvertrag vom
25. September 1894 und 6. Dezember 1896 abzustellen und ins¬
besondere folgendes zu beachten:
Der Mietvertrag ist auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen
worden und zwar unter der Voraussetzung, daß das Mietobjekt
unter Aufsicht und Leitung des Mieters restauriert werde, und
daß der Vermieter an die 15,000 bis 16,000 Fr. betragenden
Baukosten nur 11,000 Fr. beitrage. Der Mieter hatte den Über¬
schuß der Kosten an sich selbst zu tragen und außerdem noch be¬
stimmte, von ihm angeschaffte Inventargegenstände bei der ver¬
tragsmäßigen Aufhebung des Mietvertrages unentgeltlich zurück¬
zulassen. Der Mietzins für das erste Jahr wurde dem Mieter
als Honorar für die Bauleitung erlassen; für die spätern Jahre
betrug die Miete 900 Fr. pro 1896, 1000 Fr. pro 1897 und
1898, 1100 Fr. pro 1899 bis 1901 und 1200 Fr. seit 1902.
Infolge Veräußerung des Mietobjektes und Kündigung seitens
der Erwerber hat das Mietverhältnis am 21. August 1903, also
zirka 6½ Jahre früher als im Vertrage vorgesehen, seine Be¬
endigung erfahren. Der Beklagte hat weder dargetan, noch auch
nur behauptet, daß er sich bemüht habe, seinen Käufern den
Mietvertrag zu überbinden; es ist im Gegenteil anzunehmen, daß
die Absicht der Käufer, das Schloß St. Andreas möglichst bald
selber zu bewohnen, dem Verkäufer von Anfang an bekannt war,
daß er also den Kaufvertrag abschloß, trotzdem ihm die Verletzung
des mit den Klägern bestehenden Mietvertrages als unvermeidliche
Folge des Kaufsabschlusses erscheinen mußte. Unter diesen Um¬
ständen stellt schon der Verkauf des Mietobjektes ohne Über¬
bindung des Mietvertrages eine schwere Verletzung dieses letztern
dar, und zwar eine um so schwerere Verletzung, als dieselbe
lediglich durch die Aussicht auf einen großen Gewinn motiviert
war, indem nämlich weder von dem Beklagten persönlich, noch
von den Kuratoren des Fideikommisses, noch schließlich vom Re¬
gierungsrat des Kantons Zug in seiner Eigenschaft als Ober¬
vormundschaftsbehörde irgend ein anderes ausschlaggebendes Motiv
zu Gunsten des Verkaufes angeführt worden ist.
2. Ist demnach vor allem festzuhalten, daß bei der vorliegenden
Vertragsverletzung das Verschulden des Vermieters ein besonders
schweres ist, und ist im ferner auch anzunehmen, daß der Be¬
klagte den infolge Verkaufs des Mietobjektes realisierten Gewinn
von zirka 100,000 Fr. großenteils den Arbeitsleistungen und
Verwendungen des Rechtsvorgängers der Kläger verdankt, so kann
doch anderseits nicht gesagt werden, die Bereicherung des Beklagten
erfolge gänzlich auf Kosten der Klagpartei. Vielmehr ist nicht
zu verkennen, daß der vom Beklagten erzielte Kaufpreis von
190,000 Fr. sehr wohl übersetzt sein kann und allem Anschein
nach einen Liebhaberpreis darstellt, sodaß also der den Klägern
infolge des Vertragsbruches erwachsene Schaden in einer von
obigem Kaufpreise unabhängigen Weise zu ermitteln ist.
3. Werden auf Grund dieser allgemeinen Erwägungen die ein¬
zelnen Posten der klägerischen Schadensberechnung geprüft, so er¬
gibt sich zunächst die prinzipielle Begründetheit der Forderung auf
Ersatz der Mehrausgabe an Mietzins, welche den Klägern bei
Bezug einer andern entsprechenden Wohnung erwächst. Indessen
ist der geforderte Betrag von 6800 Fr. per Jahr oder 44,000 Fr.
für den Rest der Mietdauer zweifellos stark übersetzt. Allerdings
berechnen die gerichtlichen Experten den „gegenwärtigen reellen
Mietwert“ des Schlosses St. Andreas ohne Mobiliar auf 7000 Fr.,
woraus sich gegenüber dem vertraglichen Mietzins von 1200 Fr.

eine Differenz von 5800 Fr. per Jahr ergeben würde. Allein,
da dieser Schätzung keinerlei Motive beigegeben sind, so liegt die
Vermutung nahe, daß dabei die Frage der Verzinsung des vom
Beklagten erzielten Kaufpreises von 190,000 Fr. in einer nach
Erwägung 2 hievor nicht zu billigenden Weise mitgespielt habe.
Unter diesen Umständen ist das Bundesgericht an die Schätzung
der Experten nicht gebunden, sondern befugt, den effektiven Miet¬
wert des Schlosses, sofern dies an Hand der Akten möglich ist
in selbständiger Weise zu ermitteln. Dabei ist aus Gründen der
Loyalität anzunehmen, daß der Rechtsvorgänger der Kläger seiner¬
zeit einen Mietzins versprochen hat, welcher nicht unverhältnis¬
mäßig weit hinter demjenigen Mietwert zurückblieb, welcher da¬
mals für die Zeit nach Durchführung der Restauration in Aus¬
sicht genommen werden mußte. Auch bei hoher Veranschlagung
der anerkannt sachverständigen Leistungen des Mieters sowie seiner
Auslagen im Betrage von 4000 bis 5000 Fr. kann nun aber,
gerade bei der Persönlichkeit des Rechtsvorgängers der Kläger,
doch nicht angenommen werden, derselbe habe sich für eine Periode
von mehreren Jahren die Benutzung des Schlosses zu einem
Mietpreis von nicht einmal einem Fünftel des reellen Mietvertes
gesichert oder auch nur sichern wollen. Wird aber auf die redliche
Absicht der Kontrahenten, sowie auf alle übrigen Umstände, ins¬
besondere die Vergleichsobjekte, wie sich solche aus den bei den
Akten liegenden, andere Landsitze betreffenden Verkaufsofferten er¬
geben, abgestellt, so erscheint die Ansetzung eines gegenwärtigen
Mietwertes von zirka 3500 Fr. für das Schlößchen St. Andreas
als genügend und angemessen. Die hiebei sich ergebende, der
Klagpartei infolge des Vertragsbruches erwachsende Mehrausgabe
für Miete beträgt somit zirka 2300 Fr. per Jahr oder für
6½ Jahre rund 15,000 Fr.
4. Außer dieser Differenz auf Miete noch 1000 Fr. per Jahr
Differenz als Ersatz für sonstige Mehrkosten des Lebensunterhaltes
an einem andern Orte als Cham zu fordern, kann nicht als be¬
rechtigt anerkannt werden. Abgesehen davon, daß die Lebensver¬
hältnisse in Cham nicht als ausnahmsweise billige ausgewiesen sind,
kann auch die allfällige Mehrausgabe infolge Umzuges an einen
Ort, an welchem das Leben wirklich teurer wäre, nicht als notwen¬
dige Folge der Auflösung des Mietverhältnisses betrachtet werden.
Ebensowenig kann neben dem hievor auf 15,000 Fr. geschätzten
Schaden noch ein Posten für Bauleitung gefordert werden, denn
nicht nur hat der Rechtsvorgänger der Kläger als Honorar für
Bauleitung ein freies Mietjahr genossen, sondern es ist auch, wie
bereits erwähnt, anzunehmen, die Leistungen des Mieters seien bei
Festsetzung des so bescheidenen Mietzinses von 1200 Fr. per Jahr
berücksichtigt worden.
5. Was die übrigen Posten der Klagforderung betrifft, welche
vorinstanzlich bis zum Betrage von insgesamt 8200 Fr. zuge¬
sprochen worden sind, so rechtfertigt sich eine Erhöhung dieses
Betrages auf 10,000 Fr. mit Rücksicht auf die der Klagpartei
gebührende Entschädigung für zurückzulassende Gegenstände und
für Baukosten, welche der Rechtsvorgänger der Kläger aus seiner
eigenen Tasche bestritten hat. Zwar kann es sich um einen Ersatz
des vollen Wertes der zurückzulassenden Gegenstände und der
Baukosten nicht handeln, da die Mieter sowieso mit einer Auf¬
lösung des Mietverhältnisses und einem daherigen Verluste ihrer
Aufwendungen rechnen mußten. Allein es ist nicht zu verkennen,
daß der Genuß der diesen Aufwendungen zu verdankenden An¬
nehmlichkeiten namentlich auf die zweite Hälfte der 15jährigen
Mietauer und also wesentlich auf diejenige Zeit entfallen sollte,
während welcher dieser Genuß der Klagpartei infolge des vom
Beklagten zu vertretenden Vertragsbruches tatsächlich entzogen wird.
Im einzelnen ist noch bezüglich der Forderungen für Umzugs¬
kosten und Mobiliarbeschädigung beim Umzug zu bemerken, daß
die vorinstanzlich erfolgte Zusprechung von 1000 Fr. für Mobiliar¬
beschädigung an sich nicht als gerechtfertigt erscheint, daß dagegen
anderseits eine Erhöhung der für Umzugskosten gesprochenen
Summe, sowie eine Berücksichtigung der mit dem Umzug ver¬
bundenen Inkonvenienzen am Platze ist, sodaß am Schlußresultate
in dieser Beziehung nichts geändert wird.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung der Kläger wird insoweit gutgeheißen, als die
vom Beklagten an die Kläger zu zahlende Entschädigung auf
25,000 Fr. erhöht wird.