bge · 37_II_26 · 1911-02-11 · de
BGE 37 II 26
Zivilrecht


4. Arteil vom 11. Februar 1911 in Sachen
Fischer-Vonwiller, Bekl. u. Ber.=Kl., gegen Schmid=Fischer,
Kl. u. Ber.=Bekl.
Art. 283 Abs. 2 OR. « Vertragswidriger Gebrauch » der Mietsache
durch Unterlassung ihres vertragsgemässen Gebrauchs. Voraus¬
setzungen der Gebrauchs pflicht des Mieters. Recht des Vermieters
zur Vertragsauflösung wegen Verletzung dieser Vertragspflicht
(Aufgabe des in einem hiezu gemieteten Ladentokal betriebenen
Zigarrenverkaufsgeschäfts des Vermieters, während der Mietsdauer,
unter Verlegung dieses Geschäfts in ein das Mietlokal konkurrenzie¬
rendes anderweitiges Lokal). Vertragsverletzung hinsichtlich des
Haupt vertragsgegenstandes (des Ladenlokals) berechtigt zur Auf¬
hebung des ganzen Vertrages (betr. das Ladenlokal, nebst einer
Wohnung und zugehörigen Nebenräumen): Bestimmung dieser
wechselseitigen Bedeutung der Mietobjekte; Rechts- und Tatfrage.
Schadenersatzanspruch des Vermieters.
Das Bundesgericht hat
auf Grund folgender Aktenlage:
A. — Mit Vertrag vom 1. Oktober 1904 vermietete der
Kläger H. Schmid=Fischer dem seither verstorbenen Ehemann
A. Fischer der beklagten Wilhelmine Fischer=Vonwiller in seinem
Hause, Laurenzentorgasse Nr. 114 in Aarau, worin er selbst seine
Wohnung und ein Ladenlokal seines Manufakturwarengeschäftes
hat, folgende Räumlichkeiten: „1. Den bisher innegehabten Laden;
2. Wohnung im II. Stock; 3. zwei Zimmer im III. Stock;
4. bisheriger Anteil am Estrich, Keller und Höfle“, nebst der
Berechtigung, die Küche im III. Stock gemeinschaftlich mit dem
Vermieter als Waschküche zu benutzen. Der Vertrag wurde auf
6 Jahre, für die Zeit vom 1. Oktober 1904 bis 1. Oktober 1910,
fest abgeschlossen und sollte später, jeweils am 1. Januar und
1. Juli, auf 6 Monate kündbar sein. Der Mietzins wurde auf
1600 Fr. per Jahr festgesetzt, jedoch später unbestrittenermaßen
auf 1700 Fr. erhöht. Im übrigen verweist der Vertrag in erster
Linie auf die einschlägigen Gesetzesvorschriften und bestimmt dazu
u. a. noch: „§ 5. Dem Herrn A. Fischer steht das Recht zu, das
„Geschäft, sei es infolge Krankheit oder Familienverhältnisse, auch
„während der Vertragsdauer zu verkaufen, und Herr Schmid¬
„Fischer verpflichtet sich, dem Rechtsnachfolger die im Vertrag ge¬
„nannten Mietsobjekte unter den gleichen Bedingungen mindestens
„3 Jahre nach diesem Antritt zu überlassen. In deu gemieteten
Laden betrieb die Beklagte schon zu Lebzeiten ihres Mannes auf
eigenen Namen, unter der Firma W. Fischer, eine Tabak= und
Zigarrenhandlung. Diesem gleichen Geschäftszwecke diente das
Ladenlokal ununterbrochen schon seit dem Jahre 1860; die Beklagte
selbst hatte es bereits vom Jahre 1888 an auf Grund von Miet¬
verträgen ihres Ehemannes mit dem früheren Hauseigentümer,
deren letzter, vom Jahre 1898, die Klausel enthielt: „Im Fall
der Untermiete dürfen im Laden nur diejenigen Artikel feilgehalten
werden, welche der Mieter bis anhin feilgehalten hat.“
Anfangs Juni 1910 verlegte die Beklagte, die nach dem im
Jahre 1908 erfolgten Tode ihres Ehemannes in den Mietvertrag
mit dem Kläger eingetreten war, ihr Tabakgeschäft nach dem von
ihrem Sohne A. Fischer=Beck erworbenen Hause, Laurenzentorgasse
Nr. 126, und betreibt es seither, gemäß Vertrag vom 8. Juli
und Publikation im Handelsamtsblatt vom 26. Oktober 1910,
daselbst in Kollektivgesellschaft mit dem Sohne unter der Firma
A. & W. Fischer, welche die Aktiven und Passiven der bisherigen
Einzelfirma übernahm, weiter, wobei sie das Ladenlokal im Hause
des Klägers bloß noch als Magazin gebrauchte, während sie die
dortigen Wohnlokalitäten nach Feststellung der Vorinstanz, „wenn
auch nicht mehr so intensiv, wie bisher,“ zum bestimmungsgemäßen
Zwecke noch verwendete. Beim Geschäftsumzug schlug sie im alten
Ladenlokal Plakate des Inhaltes an: „Ab Ende Mai befindet sich

das Geschäft schräg gegenüber, neben Hotel Ochsen“; auch erschien
damals in den Aarauer Tageszeitungen eine Ankündigung der
Geschäftsverlegung, die unterzeichnet war: „A. & W. Fischer, Tabak¬
und Zigarrenimport, bisher Laurenzentorgasse 114“.
Auf diese Vorgänge hin ließ der Kläger mit Schreiben seines
Anwaltes vom 8. Juni 1910 der Beklagten eröffnen, daß sie nicht
berechtigt sei, das gemietete Ladenlokal bis zum Ablauf des Miet¬
vertrages (den sie am 1. Januar 1911 auf 6 Monate kündigen
könne) geschlossen zu halten, da der Kläger dadurch geschädigt
würde; dagegen sei der Kläger bereit und schlage ihr vor, den
Vertrag betreffend Wohnung und Laden auf 1. Juli 1910 aufzu¬
heben, wenn sie ihm einen halben Jahreszins von 850 Fr. als
Entschädigung bezahle. Die Beklagte wollte sich jedoch zu einer
vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages auf jeden Fall nur
unter der Bedingung herbeilassen, daß der Kläger sich verpflichte,
das Ladenlokal bis zum 1. Juni 1911 nicht für den Betrieb eines
Konkurrenzgeschäftes zu vermieten. Hierauf aber ging der Kläger
seinerseits nicht ein, sondern ließ die Beklagte am 18. Juni recht¬
lich auffordern, „vom vertragswidrigen Gebrauch des Ladens abzu¬
sehen, denselben in der früher gewohnten Weise wieder offen zu
mit
halten und darin den frühern Geschäfsbetrieb fortzusetzen“
der Androhung: Falls sie dieser Aufforderung nicht innert 8 Tagen
Folge leiste, so erkläre er den ganzen Mietvertrag als aufgehoben
und werde nachher über die Mietlokale verfügen und Schadenersatz
verlangen. Und als die Beklagte diese Aufforderung mit Rechts¬
vorschlag bestritt und sich ihre Ansprüche aus dem Mietvertrage
ausdrücklich wahrte, erklärte der Kläger mit Zuschrift seines An¬
waltes an die Beklagte vom 27. Juni 1910 den Vertrag mit dem
Juli 1910 als aufgehoben, unter Wahrung aller Schadenersatz¬
ansprüche aus der durch die Beklagte verschuldeten Auflösung, er¬
neuerte jedoch gleichzeitig nochmals im wesentlichen seinen früheren
Vergleichsvorschlag — allein wiederum ohne Erfolg.
Nun leitete der Kläger, im Juli 1910, beim aargauischen
Handelsgericht den vorliegenden Prozeß ein mit dem heute allein
noch in Betracht fallenden prinzipalen Klagebegehren:
1. Der Mietvertrag der Parteien sei infolge Verschuldens der
Beklagten mit 1. Juli 1910 richterlich als aufgelöst zu
erklären.
2. Die Beklagte sei als schadenersatzpflichtig zu erklären und
zu verurteilen, dem Kläger zu bezahlen:
a) 1700 Fr. als Entschädigung für die vorzeitige Vertrags¬
auflösung und Vorenthaltung der Mietlokale.
b) 1600 Fr. als Entschädigung infolge Verminderung des
Mietwertes des Ladens und der Wohnung für die Dauer
der nächsten Mietperiode, fällig am 1. Juli 1911.
Gleichzeitig stellte der Kläger beim Handelsgerichtspräsidium das
Gesuch, die Beklagte sei im Wege einer vorsorglichen Verfügung
zu verhalten, ihm die Mietlokale, jedenfalls den Laden, sofort,
eventuell auf den 1. Oktober 1910 zu übergeben; das Handels¬
gerichtspräsidium aber wies dieses Gesuch mit Entscheid vom
24. August 1910 wegen Mangels der prozessualen Voraussetzungen
zum Erlasse einer vorsorglichen Verfügung ab.
Der Kläger vertritt im Prozesse, wie schon in den vorausge¬
gangenen Kundgebungen, die Auffassung, daß in der Einstellung
der Verkaufstätigkeit im vermieteten Ladenlokale ein vertrags¬
widriges Verhalten der Mieterin liege, durch das er geschädigt
worden sei. Die Beklagte dagegen nimmt, mit dem Begehren um
gänzliche Abweisung der Klage, den Rechtsstandpunkt ein, sie habe
mit der — unbestrittenermaßen stets pünktlich erfolgten — Bezahlung
des Mietzinses ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrage genügt;
es stehe ihr, da der Vertrag hierüber nichts bestimme, frei, das
Verkaufsgeschäft im vermieteten Laden zu betreiben oder nicht;
denn durch die Aufgabe des Geschäftes werde die Substanz jenes
Mietobjektes nicht berührt; überhaupt erwachse dem Kläger aus
der Schließung des Ladens, für den er den vertragsmäßigen
Mietzins fortbeziehe, keinerlei Schaden.
B. — Durch Urteil vom 27. Oktober 1910 hat das Handels¬
gericht des Kantons Aargau in dieser Streitsache erkannt:
„1. Der Mietvertrag der Parteien vom 1. Oktober 1904 wird
„mit Wirkung vom 1. Juli 1910 als aufgehoben erklärt.
„2. Die Beklagte hat dem Kläger vom 1. Juli 1910 an bis
„zur effektiven Räumung und Übergabe der Mietlokalitäten
„zu bezahlen:
„a) Eine Entschädigung im Betrage und nach Maßgabe
„der bisherigen vertraglichen Bestimmungen über den
„Mietzins, woran die unterm 3. Oktober 1910 bezahlten

„425 Fr. zu verrechnen sind, nebst Zins zu 5 % vom
„jeweiligen Verfalltage an.
„b) Eine weitere Entschädigung von 100 Fr. pro Monat,
„zahlbar je Ende Monats, nebst Zins zu 5% vom
„jeweiligen Verfalle bis zur Zahlung."“
C.
Gegen dieses Urteil hat die Beklagte rechtzeitig und in
richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht erklärt, mit
den Abänderungsanträgen:
1. Der Kläger sei mit seinem Klagebegehren gänzlich abzuweisen.
2. Eventuell sei der dem Kläger in Dispositiv 2 b des handels¬
gerichtlichen Urteils zugesprochene Entschädigungsbetrag von 100 Fr.
per Monat angemessen zu reduzieren.
3. Weiter eventuell sei die Sache unter Aufhebung des handels¬
gerichtlichen Urteils zur Aktenvervollständigung im Sinne der in
der Antwort ... beantragten Beweise, speziell des Augenscheins,
und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
D. -
Der Kläger hat in seiner Berufungsantwort auf Ab¬
weisung der Berufung angetragen;
in Erwägung:
1. — Das Handelsgericht hat festgestellt, daß, entgegen der
Behauptung der Beklagten, nicht die Wohnung, sondern das Laden¬
lokal den Hauptgegenstand des Mietvertrages der Parteien
bilde, und zwar schließt es hierauf schon aus der Höhe des verein¬
barten Mietzinses. Diese Feststellung ist, wenn sie auch auf eine
Rechtsfrage, die Auslegung jenes Mietvertrages, Bezug hat, doch
an sich insofern tatsächlicher Natur, als sie auf der Kenntnis des
kantonalen Richters über die Mietpreisverhältnisse der Wohnungen
und Geschäftslokalitäten in der Stadt Aarau beruht. Als solche ist
sie für das Bundesgericht gemäß Art. 81 OG verbindlich; denn
sie verstößt weder gegen Beweisvorschriften eidgenössischen Rechtes,
noch steht ihr der Inhalt der Akten entgegen, vielmehr spricht als
Indiz für sie der Umstand, daß im Vertrage der Parteien bei
Aufzählung der Mieträumlichkeiten das Ladenlokal an erster Stelle
erwähnt ist. Danach aber muß dem Handelsgericht darin beige¬
pflichtet werden, daß der Kläger wegen einer an sich relevanten
Vertragsverletzung durch die Beklagte hinsichtlich jenes Ladenlokals
von rechtswegen die vorzeitige Aufhebung des gesamten Ver¬
tragsverhältnisses verlangen kann.
2. — Nun dreht sich der vorliegende Streit um die Frage,
ob sich die Beklagte einer solchen Vertragsverletzung dadurch schuldig
gemacht habe, daß sie, wie unbestritten, den zur Zeit des Ver¬
tragsabschlusses im gemieteten Laden betriebenen Tabak= und
Zigarrenverkauf während der Vertragsdauer (im Juni 1910),
unter Verlegung der Verkaufsstelle nach dem an der gleichen Straße
„schräg gegenüber“ befindlichen Hause ihres Sohnes, aufgegeben
hat und den gemieteten Laden seither nur noch zur Magazinierung
ihrer Verkaufsartikel verwendet. Für die Beurteilung dieser Streit¬
frage haben sich die Parteien, und mit ihnen die kantonale Instanz,
auf die bisherige Praxis des Bundesgerichtes bezogen, nämlich auf
die Entscheidungen in Sachen Burri c. Geier Kübler, vom
19. April 1902, und in Sachen Meier c. Heini, vom 14. De¬
zember 1907 (AS 28 II Nr. 28 spez. Erw. 4 S. 242 ff. und
33 II Nr. 91 spez. Erw. 3 S. 604 ff). Darin hat das Bundes¬
gericht wesentlich ausgesprochen: Der Begriff des „vertragswidrigen
Gebrauchs“ oder „Mißbrauchs“ der Mietsache im Sinne des
Art. 283 Abs. 2 OR bestimme sich nach der Natur des einzelnen
Mietvertrages und Mietgegenstandes, wobei für die Vertragsaus¬
legung der Grundsatz von Treu und Glauben im Verkehr ent¬
scheidend in Betracht falle. Danach beurteile sich insbesondere auch,
ob der Mieter vertragsgemäß verpflichtet sei, die Mietsache zu be¬
nützen: Im allgemeinen sei die Benutzung der Mietsache allerdings
als bloßes Recht, nicht als Pflicht des Mieters aufzufassen, es
könne jedoch Verhältnisse geben, unter denen eine Gebrauchspflicht
des Mieters bestehe, deren Nichterfüllung unter die Bestimmung
des Art. 283 Abs. 2 OR falle, so wenn (wie in jenen beiden
Fällen) die Mietsache für den Geschäftsbetrieb, zu dem sie gemietet
worden sei, besonders eingerichtet und deshalb in ihrer Vermiet¬
barkeit beschränkt sei, weil unter solchen Umständen die zeitweilige
Nichtbenutzung der Mietlokalitäten eine Entwertung derselben
bewirke.
Wird der vorliegende Fall an Hand dieser Rechtsauffassung, von
welcher abzugehen kein Grund besteht, gewürdigt, so ist der Be¬
klagten ohne weiteres zuzugeben, daß allerdings der Wortlaut ihres
Mietvertrages mit dem Kläger vom 1. Oktober 1904 es ihr in
keiner Weise zur Pflicht macht, den Betrieb des Tabak= und
Zigarrenverkaufes im gemieteten Ladenlokale, wie er zur Zeit des

Vertragsabschlusses bereits bestand, während der ganzen Vertragszeit
fortzusetzen. Auch Art. 5 des Vertrages, auf den sich der Kläger
in dieser Hinsicht beruft, statuiert eine solche Verpflichtung des
Mieters nicht, sondern räumt diesem, d. h. jetzt der Beklagten, nur
das Recht ein, das Mietverhältnis mit Einschluß des Geschäfts¬
betriebes während der Vertragsdauer, wenigstens für die Zeit von
3 Jahren, auf einen Dritten zu übertragen; er hat also offenbar
die Wahrung der Interessen des Mieters, und nicht derjenigen
des Vermieters, im Auge. Ferner hat die Vorinstanz unangefochten
festgestellt, daß hier — abweichend von den zitierten beiden Prä¬
judizialfällen — eine vom Kläger als Vermieter zur Verfügung
gestellte besondere Einrichtung des fraglichen Ladenlokales für den
Geschäftsbetrieb der Beklagten nicht besteht. Allein trotzdem ist mit
dem Handelsgericht anzunehmen, daß die Beklagte zu ihrer vor¬
zeitigen Einstellung des Geschäftsbetriebes in dem gemieteten Laden
nach loyaler Auslegung des Vertrages nicht berechtigt war. Es ist
nämlich zu beachten, daß dem Laden zur Zeit des Vertragsabschlusses
vom Jahre 1904 zufolge der Tatsache, daß darin damals schon
seit mehr als 40 Jahren ununterbrochen eine, wie nicht bestritten,
stets gut geführte Tabak= und Zigarrenhandlung betrieben wurde,
eine gewisse vorzügliche Eignung gerade für diesen Geschäftsbetrieb
zukam, da die Fortsetzung eines bestimmten Geschäftes in einem
hiefür bereits günstig bekannten Lokal sich nach allgemeiner Er¬
fahrung leichter und vorteilhafter gestaltet, als die Neueinführung
einer andern Geschäftsart im gleichen Lokale. Dieses Umstandes
aber waren sich im Jahre 1904, bei der damaligen Erneuerung
des Mietvertragsverhältnisses der Beklagten, zweifellos beide Par¬
teien wohl bewußt, und die Vermutung spricht schlechterdings nicht
dafür, daß der Kläger mit dem Abschlusse des neuen Vertrages
auf die Wahrung dieses, dem vermieteten Laden als Tabak= und
Zigarrenverkaufsstelle innewohnenden tatsächlichen Vorteils (der
offenbar, wenigstens teilweise, in dem von 1300 Fr., vor dem
Jahre 1904, bis auf 1700 Fr., im Jahre 1908, gesteigerten
Gesamtmietzinse zum Ausdruck kam) für die Zukunft habe ver¬
zichten wollen, indem er das im bisherigen Vertrage enthaltene
ausdrückliche Verbot der Geschäftsänderung während der Vertrags¬
zeit nicht mehr aufnehmen ließ. Vielmehr darf bei den gegebenen
Verhältnissen unbedenklich angenommen werden, daß beide Parteien
es als selbstverständlich betrachteten und in diesem Sinne still¬
schweigend als Vertragsinhalt anerkennen wollten, daß der Mieter,
d. h. die Beklagte, „den bisher innegehabten Laden“ während der
weiteren Vertragszeit auch in gleicher Weise, wie bisher, fortbetreibe.
Daß bei der Vertragserneuerung von 1904 keine der Parteien,
auch der Mieter nicht, an eine zukünftige Anderung des bisherigen
Ladenbetriebes dachte, erhellt zur Evidenz aus der Vereinbarung
der ziemlich langen Vertragsdauer, durch die der Vermieter die
Kontinuität der ihm günstigen Situation für möglichst lange zu
sichern bestrebt war, in Verbindung mit der Bestimmung des Art. 5,
worin anderseits der Mieter mit Rücksicht auf diese lange Ver¬
tragszeit sich nicht etwa die vorzeitige Geschäftsaufgabe mit dem
Recht zu beliebiger Untervermietung speziell des Ladenlokals,
sondern lediglich die Übertragung
des bestehenden Ge¬
schäftsbetriebes auf einen Dritten vorbehielt. Und es kann
vernünftigerweise nicht zweifelhaft sein, daß der Kläger beim Ver¬
tragsabschlusse in den weitergehenden Vorbehalt einer Betriebs¬
änderung, wie die Beklagte sie mit der streitigen Geschäftsverlegung
nun tatsächlich vorgenommen hat, jedenfalls ohne Vereinbarung
einer entsprechenden Abfindung für diesen Fall nicht eingewilligt
hätte. Gewiß stand es der Beklagten frei, während der Vertrags¬
dauer auch im Hause ihres Sohnes und mit diesem zusammen
ein Tabak= und Zigarrenverkaufsgeschäft zu eröffnen.Allein
durfte das bestehende Mietvertragsverhältnis mit dem Kläger in
guten Treuen nicht dazu benutzen, um jenes Geschäft an Stelle
desjenigen in dem vom Kläger gemieteten Lokale bei der Kundschaft
einzuführen, wie ihre Einstellung des dortigen Geschäftsbetriebes
unter gleichzeitiger Ablehnung der ihr angebotenen sofortigen Auf¬
lösung des Mietvertrages, sofern der Kläger sich nicht verpflichte,
in seinem Lokale vor Ablauf der vertragsgemäßen Mietzeit kein
Konkurrenzgeschäft für ihr neues Unternehmen betreiben zu lassen,
unverkennbar bezweckte. Denn durch dieses Verhalten suchte sie dem
Kläger den seinem vermieteten Ladenlokal zur Zeit innewohnenden
Vorzugswert zu entfremden, während ihm dieser Wert nach der
entwickelten Willensmeinung des Mietvertrages eben gewahrt bleiben
sollte. Es liegt somit in der streitigen Geschäftsverlegung der Be¬
AS 37 II — 1911

klagten in der Tat ein vertragswidriger Gebrauch des vom Kläger
auf Grund des
gemieteten Ladenlokals, demzufolge der Kläger -
Art. 283 Abs. 2 OR, dessen weitere Voraussetzung, die fruchtlose
Abmahnung der Beklagten, ebenfalls gegeben ist — mit der Vor¬
instanz als berechtigt erklärt werden muß, den Vertrag entsprechend
seiner Kundgebung vom 27. Juni 1910 auf den 1. Juli 1910
aufzuheben.
3. — Was die Höhe des dem Kläger demnach gebührenden
Schadenersatzes betrifft, hat die Beklagte eventuell nur noch den
vorinstanzlichen Zuspruch der 100 Fr. per Monat über den ver¬
tragsgemäßen Mietzins hinaus, für die Zeit von der Vertrags¬
auflösung bis zur Rückgabe der Mietlokalitäten (Dispositiv 2 lit. b
des handelsgerichtlichen Urteils), als übersetzt angefochten. Es liegen
jedoch keine genügenden Anhaltspunkte vor, um diese naturgemäß
wesentlich auf dem billigen Ermessen des Richters beruhende Ent¬
schädigungsbestimmung zu beanstanden, und es besteht unter diesen
Umständen auch keine Aussicht dafür, daß ein weiteres Beweis¬
verfahren hierüber zu einem andern Ergebnis führen könnte. Der
Entscheid des Handelsgerichts ist daher auch in diesem Punkte
ohne weiteres zu bestätigen;
erkannt:
Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen und damit das
Urteil des aargauischen Handelsgerichts vom 27. Oktober 1910 in
allen Teilen bestätigt.