bge · 43_II_775 · 1917-09-11 · de
BGE 43 II 775
Zivilrecht


774 
Sachenrecht. N° 100. 
dass der SchlT zum ZGB es in Art. 33 den Kantonen über-
lassen hat, in Abweichung von den intertemporalen Kolli-
sionsnormen der Art. 1,22,24,26 Abs.1 und 28ebenda in 
• ihren EG Grundpfandarten des bisherigen Rechtes einer 
solchen des neuen Rechtes gleichzustellen. Denn die Folge 
einer derartigen Gleichstellung ist nicht etwa, dass alsdann 
die entsprechenden Bestimmungen des ZGB als subsidiäres 
kantonales Recht auch für solche alte Pfandtitel gelten 
würden. Vielmehr bestimmt Art. 33 Abs. 2 SchlT aus-
drücklich, dass « soweit dies geschehen sei », d. h. soweit 
die Gleichstellung stattgefunden habe, die Bestimmungen 
« dieses Gesetzes» (d. h. des ZGB) auch auf die kantonalen 
Pfandrechte Anwendung Hnden, m. a. W. dass dann die 
Titel auch in den Beziehungen, in denen sonst noch 
kantonales Recht anwendbar wäre, dem neuen Rechte 
unterstehen. Ist die Frage, ob ein Grundpfandtitel vom 
früheren kantonalen oder vom neuen Rechte beherrscht 
werde, eine solche des Bundesrechts, so ist aber das 
Bundesgericht auch zuständig nachzuprüfen, ob die 
Voraussetzungen, an welche das ZGB d. h. dasB und e s-
r e c h t, die Anwendung des neuen Rechtes knüpft, er-
füllt seien. So wenig es daher vor der Erklärung eines 
kantonalen Gerichtes, dass eine Gleichstellung im Sinne 
des Art. 33 SchlT zwar im EG nicht vorgenommen worden 
sei, dass sie sich aber sonst aus dem kantonalen Rechte 
ergebe, Halt zu machen hätte, so wenig kann es umgekehrt 
daran gebunden sein, wenn' der kantonale Richter die aus 
einer tatsächlich vorgenommenen Gleichstellung sich er-
gebenden WirKungen unter Berufung auf eine angebliche 
nachträgliche authentische Interpretation derbetreffenden 
Vorschrift des EG ablehnt. Auch hier muss es ihm viel-
mehr freistehen zu untersuchen, inwiefern durch die 
Vorgänge, in denen jene authentische Interpretation 
erblickt wird, die Folgen, welche durch den Erlass des EG 
auf Grund des Art. 33 SchlT eingetreten sind, haben 
alteriert werden können. 
Obligationenrecht. N° 101. 
Demnach hat das Bundesgericht 
erkannt: 
775 
Die Berufung der Beklagten wird daher begründet 
erklärt, dass das von der Klägerin beanspruchte Reten-
tionsrecht an den st. gallischen Kaufschuldversicherungs-
briefen abgewiesen wird. Im übrigen wird das Urteil des 
Obergerichts des Kantons Thurgau vom 11. September 
1917 bestätigt. 
IV. OBLIGATIONENRECHT 
DROIT DES OBLIGATIONS 
101. UrteU der II. ZivUabteil ung vom 5. Dezember 1917 
i. S. Xübn und KitbeteUigte, Beklagte, 
gegen Xlesel und Kitbeteiligte, Kläger. 
Kaufvertrag über ein Stück «Bauland~. Anfechtung wegen 
wesentlichen Irrtums i. S. von Art. 24 Ziff. 4 OR, weil der 
Kauf in der dem Verkäufer bei den Vertragsunterhand-
lungen bekanntgegebenen Voraussetzung gesch~ossen wo~­
den sei, dass sich auf dem gekauften Platze em Bau mIt 
einer bestimmten beschränkten Zahl von Geschossen und 
entsprechendem Kostenaufwande erstellen lasse, die Aus-
führung dieses Projektes sich aber infolge baupolizeilicher 
Vorschriften, die für das betr. Quartier eine grössere Zahl 
von Stockwerken vorschrieben, als unmöglich erwiesen 
nabe. Gutheissung der Anfechtung. 
A. -
Am 31. Januar 1914 erschien im Winterthurer 
« Landboten >) ein Inserat: «Neubauten an schöner 
sonniger Lage, mitten in Veltheim werden mit 1500 Fr. 
Anzahlung für 12,000 und, 16,000 Fr. günstig verkauft. >} 
Auf die von den Klägern bei der Expedition des « Land-
boten I) eingereichten Offerten meldete sich bei ihnen der 
Winterthurer Architekt Bartholome, der als Eigentümer 
776 
OblIgationenrecht. N0 101. 
des Landes die heutigen Beklagten und als unmittelbaren 
Unterhändler und Hauptinteressenten einen gewissen 
Weber-Brendle, Architekt in Zürich bezeichnete. Die 
• darauf zwischen den Klägern und Weber-Brendle ange-
knüpften Verhandlungen führten zum Abschluss von 
Verträgen, die im Kopf jeweilen als Kontrahenten Weber-
Brendle als «Bevollmächtigten» der Beklagten und den 
betreffenden Kläger angeben und inhaltlich überein-
stimmend dahin lauten, dass Weber-Brendle die Erstellung 
je eines Hauses nach Massgabe der Vertragsbestandteil 
bildenden Baubeschreibung und Pläne zu einer festen 
Pauschalsumme « für Bauarbeiten und Land» für jeden 
Kläger übernehme. An die. so bestimmte Summe sollte 
ein kleinerer Betrag al1bezahlt werden, der Rest war durch 
Errichtung von Hypotheken auf dem Grundstück sicher-
zustellen. Ziff. 9 bestimmt, dass ({ der Bauplatz sofort 
nach Vermessung notarialisch zu zu fertigen sei ». Diese 
Fertigung fand dann auch statt, jedoch nicht auf Grund 
der Verträge mit Weber-Brendle, die schon mangels 
öffentlicher Beurkundung dazu nicht geeignet gewesen 
wären, sondern auf Grund besonderer Kaufverträge, 
welche die auf die Vorladung zur Fertigung persönlich 
erschienenen Beklagten vor dem Grundbuchverwalter des 
Kreises Wülflingen, der zugleich a'uch Urkundsbeamter 
(Notar) ist, mit den Klägern abschlossen und die sich aus-
schliesslich auf den Verkauf des Landes beziehen, während 
von der Art und Weise der Ueberhanung darin nicht 
weiter die Rede ist. Jedem Kläger 'wurde dabei eine be-
stimmt begrenzte Parzelle « Bauland » zum Preise von 
14 Fr. per mll gegen Errichtung einer Grundpfandver-
schreibung für den Kaufpreis und unter der Verpflichtung 
der Beklagten, dieser eine erste Hypothek von 70 % des 
Assekuranzwertes der auf dem Grundstück erstellten 
Gebäulichkeiten vorstellen zu lassen, zugeschieden. In 
der Folge zeigte sich, dass die Bauten, so wie sie von 
Weber-Brendle projektiert worden waren, nicht ausge-
führt werden konnten, da in dem fraglichen Quartiere, 
übligationenrecht. N° 101. 
777 
laut einem regierungsrätlich genehmigten Gemeinde-
beschlusse aus dem Jahre 1891 nur zweistöckige Häuser, 
d. h. nach der Auslegung der Baubehörde solche mit 
zwei vollen Geschossen, nicht bloss mit Parterre und 
abgeschrägtem ersten Stock, wie sie hier vorgesehen 
waren, errichtet werden dürfen. Nachdem Versuche, die 
Be~lagten zu einer gütlichen Herabsetzung des Land-
preises zu bewegen, gescheitert waren, teilte daher Weber-
Brend~e den Klägern mit, dass er nicht in der Lage sei, 
um die vereinbarte Pauschalsumme den bestehenden 
Bauvorschriftenentsprechend abgeänderte Bauten zu 
erstellen und daher von den mit ihnen geschlossenen 
Verträgen zurücktrete. Die geleisteten Anzahlungen 
behalte er als « Honorar » für seine Bemühungen zurück. 
Infolgedessen erstatteten die Kläger im Herbst 1914 
gegen die Beklagten und Weber-Brendle Strafanzeige 
wegen Betruges, welche jedoch nach durchgeführter 
Untersuchung mit der Einstellung des Verfahrens man-
gels Nachweises der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale 
endete. Ausserdem hoben sie die vorliegende Klage an, 
mit der sie Aufhebung der mit den Beklagten geschlos-
senen Kaufverträge und Rückfertigung der gekauften 
Grundstücke sowie Rückerstattung der an Weber-
Bl'endle gemachten Anzahlungen verlangten, indem sie 
behaupteten, dass sie sich beim Kaufabschluss in einem 
wesentlichen Irrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 ZifI. 4 
OR befunden hätten, der auch wenn die Beklagten von 
dem Bestehen der Baubeschränkung keine Kenntnü, 
gehabt haben sollten, ein betrügerisches Verhalten ihrer-
seits also nicht vorliegen sollte, das Geschäft unverbind-
lich mache. Die Beklagten beantragten Abweisung der 
Klage, da sie den Klägern nur Land verkauft, irgend-
welche weitere Verpflichtungen dagegen nicht einge-
gangen hätten. Was die Kläger mit Weber-Brendle 
vereinbart hätten, berühre die Beklagten nicht, wie sie 
denn auch von dem Inhalte jener Vereinbarungen bis 
zum Anstand mit den Baubehörden keine Kenntnis 
778 
Obligationenrecht. N° 101. 
gehabt hätten. Abgesehen davon würde es sich um eiBen 
biossen Irrtum im Beweggrund und überdies um einen 
solchen über rechtliche Verhältnisse handeln, so dass die 
• Vertragsanfechtuug auch deshalb ausgeschlossen wäre. 
B. -
Durch Urteil vom 28. April 1917 hat das 
Obergericht des Kantons Zürich I. Appellationskammel' 
die Klage insoweit gutgeheissen, als es (' die von den 
Beklagten mit den Klägern abgeschlossenen Kaufver-
träge über Grundstücke an der Linden- und Ruhtal-
strasse in Veltheim» für aufgehoben erklärte und die 
Beklagten verpflichtete, in die Rückfertigung der Grund-
stücke auf ihren Namen einzuwilligen, das weitere Br-
gehren um Erstattung der. Anzahlungen dagegen mit 
der Begründung abgewiesen, dass eine Bevollmächti-
gung des Weber-Brendle durch die Beklagten, dip streiti-
gen Beträge für sie einzuziehen, nicht nachgewiesen sei 
und die Kläger sich daher dafür ausschliesslich an \Veher-
Brendle zu halten hätten. 
C. -
Gegen dieses Urteil richtet sich die vorliegende 
Berufung der Beklagten, mit der die gänzliche Abwei-
sung der Klage in Bezug auf alle Kläger, eventuell die 
Rückweisung der Sache an die Vorinstallz zur Abnahmt' 
weiterer Beweise verlangt wird.· 
. 
Das Bundesgericht zieht 
inErwägung: 
1. -
Gegenstand der Anfechtung wegen Irrtums 
können nur die zwischen den Parteien persönlich vor 
dem Notariat und Grundbuchamt Wülflingen abge-
schlossenen Kaufverträge sein, auf welche hin die ge-
kauften Grundstücke zugefertigt worden sind. Die 
früheren Vereinbarungen zwischen Weber-Brendle und 
den Klägern fallen nur insoweit in Betracht, als sich 
daraus Anhaltspunkte für den Willen der Kläger beim 
Abschluss jener Käufe ergeben. Eine selbständige Be-
deutung besitzen sie für den vorliegenden Streit nicht, 
weil das Veräusserungsgeschäft, um dessen Rückgän-
ObUgationenreehL N° 101. 
779 
gigmachung es sich handelt, nicht durch sie, sondern 
erst durch die unter Mitwirkung des Notars als öffent-
lichen Urkundsbeamten aufgesetzten Vertragsurkunden 
zustandegekommen ist. 
2. -
Die Frage, welches die Meinung der Kläger bei 
Unterzeichnung der letzteren gewesen und inwiefern 
ihnen dabei ein Irrtum unterlaufen sei, ist eine solche 
tatsächlicher Natur. Wenn der kantonale Richter ange-
nommen hat, dass ihr Wille dabei nicht einfach auf den 
Erwerb eines Bauplatzes gerichtet gewesen sei, sondern 
sie den Kauf nur in der Meinung und unter der Voraus-
setzung eingegangen hätten, dass sich auf den gekauften 
Grundstücken Bauten von ganz bestimmter Beschaffen-
heit und infolgedessen mit einem bestimmten, Lander-
werb und Bauarbeiten umfassenden Gesamtkostenauf-
wand erstellen Hessen, so ist diese Feststellung für· das 
Bundesgericht verbindlich. Ebenso muss es bei der wei-
teren Feststellung, dass die Erstellung den baupolizei-
lichen Anforderungen entsprechender Häuser nur mit 
wesentlich vermehrten Kosten möglich gewesen wäre, 
weil man es auch hier mit einer reinen Tatfrage zu tun 
hat, sein Bewenden haben. Es bleibt daher lediglich zu 
prüfen, ob der so festgestellte Irrtum der Kläger. wie dies 
die Vorinstanzelf angenommen haben, ein wesentlicher 
im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR sei. Dazu genügt 
es entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils 
nicht, dass er für die Eingehung des Vertrages durch die 
Kläger bestimmend war, d. h. dass diese bei Kenntnis 
der wahren Sachlage jenen nicht abgeschlossen hätten. 
Denn das Gesetz verlangt nicht bloss den Irrtum über 
einen Sachverhalt, der für den Irrenden die notwendige 
Voraussetzung seiner Erklärung bildete, sondern über 
solche Verhältnisse, die er « 11 a eh Tl' e u und GI a u-
ben i m Ge s c h ä f t s ver k ehr als not we n-
d i g e G run dIa g e des Ver tr a g e s betrachten » 
durfte. Es stellt also keineswegs einseitig auf die Auffas-
sung der irrenden Partiü ab, sondern macht die Anfeeh-
780 
Obligationenrecht. N0 101. 
tung des Vertrages ausserdem von einem objektiven 
Kriterium, den im Verkehre geltenden Anschauungeu/ 
abhängig. Als wesentlich nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR 
• erscheint demnach der Irrtum nur dann, wenn Voraus-
setzungen in' Frage stehen; auf deren Zutreffen nach den 
Verkehrsanschauungen bei einem Geschäfte der betr. 
Art nicht verzichtet werden kann. Hiezu wird nun aller-
dings beim Verkaufe von (t Bauland I> die Eignung des 
Grundstückes zur Ueberbauung, d. h. die Möglichkeit 
darauf überhaupt Bauten zu erstellen, gerechnet werden 
müssen. Hingegen gehört dazu die Tauglichkeit zur 
Errichtung einer ganz bestimmten Baute an sich noch 
nicht. Denn die Unmöglicl1keit der Ausführung eines 
solchen konkreten Bebauungsprojektes schliesst andere 
objektiv betrachtet ebenso lukrative, oder sogar lukra-
tivere bauliche Verwendungen noch nicht aus, so dass 
darin allein ein die allgemeine Wertschätzung des Grund-
stückes i m Ver k ehr bestimmendes Moment und 
folglich auch der Mangel einer «notwendigen Vertra~s­
grundlage I) im Sinne der angeführten Gesetzesvorschrift 
regelmässig nicht erblickt werden kann. Die Anfechtung 
des Geschäftes wegen Irrtu.ms hierüber kann daher nur 
dann als zulässig erachtet werden. weim auch der Ver-
käufer aus den Vertragsunterhandlungen wusste, dass 
es dem Käufer nicht bloss auf die Sache selbst, sondern 
auf deren Eignung zu einem speziellen Zwecke ankomme 
und er hierauf wenn nicht gerttdezu ihn durch positive 
Erklärungen im Glauben an diese Eignung bestärkt, so 
doch auch das Einstehen für sie nicht abgelehnt, sondern 
sich darüber ausgeschwiegen hat. Nur soweit dies zu-
trifft, kann gesagt werden, dass die Möglichkeit jener 
Verwendung ein EIe m e n t des Ver t rag e s, d. h. 
eine von beiden Parteien beim Vertragsabschluss ge-
machte Unterstellung bilde. Die einseitige nicht ausge-
sprochene Vorstellung des Käufers darüber stellt sich 
als blosses, ausserha,lb des Vertragsinhaltes stehendes 
Motiv für seine Willenserklärung dar, die nach Art. 24 
Obligationenrecht. N° 101. 
781 
Abs. 2 OR die Giltigkeit des Geschäftes nicht zu berühren 
vermag. Da im vorliegenden Falle die massgebenden vor 
dem Notariat Wülflingen geschlossenen Verträge aus-
schliesslich auf den Verkauf je einer Parzelle «Bauland J) 
ohne weitere besondere Abreden lauten, können daher ' 
die Kläger aus den vorhergegangenen Vereinbarungen' 
mit Weber-Brendle ein Recht zur Vertragsanfechtung 
wegen Irrtums nur herleiten, wenn sie nachweisen, dass 
die Beklagten von diesen Vereinbarungen beim Vertrags-
schluss Kenntnis hatten und wussten, dass die Kläger 
den Kauf nur unter den daraus sich ergebenden Voraus-
setzungen eingehen. Dagegen machen die Beklagten mit 
Unrecht geltend, dass selbst dann die Klage gleichwohl 
abzuweisen wäre, weil der Irrtum der Kläger sich als 
reiner Rechtsirrtum darstelle. Denn die unrichtige Vor-
stellung, welcher die Kläger zum Opfer fielen, bezog sich 
nicht auf die Auslegung der Bauordnung von Veltheim, 
d. h. darauf, was unter den «zwei Stockwerken i) im Sinne 
des Gemeindebeschlusses von 1891 ZU verstehen sei, 
sondern auf die Eignung des gekauften Landes, darauf 
ein Gebäude von bestimmten Dimensionen zu erstellen. 
Dieser Irrtum ist ~ber ein Tatirrtum, 'der dadurch nicht 
zum Rechtsirrtum wird, dass die Unmöglichkeit der 
Verwirklichung jenes Projektes auf baupolizeiliche Vor-
schriften zurückzuführen ist. 
3. -
Da die Vorinstanz die Frage, ob die Beklagten 
über den Inhalt der Vereinbarungen zwischen Weber-
Brendle und den Klägern unterrichtet gewesen seien, 
nicht geprüft hat, müsste deshalb die Sache an sie zurück-
gewiesen werden, sofern nicht schon die vorliegenden 
Akten hinreichende Anhaltspunkte für die Bejahung jener 
Frage enthalten. Dies ist nun aber nach den Ergebnissen 
der Strafprozedur wegen Betruges in der Tat der Fall. 
Danach hat der Notar und Grundbuchverwalter des 
Kreises Wülflingen, Heusser, in jener Untersuchung u. a. 
ausgesagt : « Wegen der kanzleischen. Fer~ng war 
zuerst Weber-Brendle bei mir, ich welSS mcht, ob er 
782 
Obllsationenrecht. ND 101. 
damals schon einen Vertrag vorgelegt hat. Ich musste 
ihm erklären, dass zur Fertigung nur die Eigentümer 
des Landes und die Käufer zu erscheinen hätten, er könne 
'als Bevollmächtigter ohne schriftliche Vollmacht nicht 
handeln. -
Nach und nach brachte Weber-Brendle die 
Kaufverträge mit den einzelnen Käufern, solche, wie sie 
bei den Akten liegen. -
Ich erinnere mich schon, dass bei 
der Fertigung zwischen den Parteien Differenzen ent-
standen, wegen Landpreis u. s. w. Ich erinnere mich aber 
nicht, dass gesagt worden sei, die Fertigung sei nur 
Formsache, bestreiten will ich es aber nicht. Was den 
Landpreis von 14 Fr. per mll betrifft, so bin ich darübet' 
orientiert worden, dass derselbe an der Pauschalsumme 
der zu erstellenden Häuse~ in Abrechnung gebracht 
werden solle.» Aehnlich äusserte sich der Notariats-
substitut Nägeli, der erklärte : « Ich erinnere mich noch, 
dass anlässlich der Fertigung Einwendungen wegen des 
hohen Landpreises und der sofortigen Verzinsung ge-
macht wurden, ich weiss aber nicht von vem. Ich selbst 
habe bestimmt nie gesagt, dass es sich nur um eine Form-
sache handle. Ich weiss genau, dass ich erklärt habe, 
man habe es hier nur mit dem Landankauf zu tun, was 
die Kläger mit Weber abgeschlossen bäben, berühre die 
F e r t i gun g nicht.» Beide Aussagen bestätigen die 
von den Klägern von Anfang an im PIOzess gegebene 
Darstellung, nämlich, dass sie sich der Einsetzung eine& 
besonderen Preises für das Land ursprünglich widersetzt 
hätten, da sie nach den Vereinbarungen mit Weber-
Brendle nicht bloss Land, sondern Land mit Häusern 
um einen bestimmten Einheitspreis hätten erwerben 
wollen, . und dass sie sich schliesslich nur deshalb gefügt 
hätten, weil ihnen erklärt worden sei, eine Zufertigung 
des Landes ohne Anerkennung eines « Gegenwertes» 
sei nicht möglich und der eingesetzte Preis sei dann eben 
von der Pauschalsumme abzuziehen. Insbesondere kann 
die Schlussbemerkung in der Aussage des Notars anders 
nicht verstanden werden. Es muss demnach als fest-
ObHgationenrecht. ND 101. 
783 
gestellt angesehen werden, dass die Beklagten wenn nicht 
schon früher, so doch jedenfalls bei der Fertigungsverhan-
dlung und vor dem Abschluss der angefochtenen Kauf-
verträge von den Vereinbarungen zwischen Weber-Brendle 
und den Klägern wenigstens in ihrem wesentlichen 
Inhalte erfuhren und darüber im Klaren waren, dass die 
Kläger den Kauf nur auf dieser Grundlage d. h. unter den 
aus jenen folgenden Voraussetzungen abschliessen. Ferner, 
dass sie eine Verwahrung gegen die damit von den Klä-
gern ihrer Willenserklärung gegebene Beschränkung nicht 
angebracht haben. Das muss aber nach dem Gesagten 
zur Gutheissung der Klage genügen. Dass den Beklagten 
die Vereinbarungen mit Weber-Brendle im Wortlaut 
vorgelegen haben, ist nicht erforderlich. 
Demnach hat das Bundesgericht 
erkannt: 
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des 
Obergerichtes des Kantons Zürich I. Appellations-
kammer vom 28. April 1917 bestätigt.