bge · 28_II_239 · 1902-02-08 · de
BGE 28 II 239
Zivilrecht


28. Arteil vom 19. April 1902 in Sachen
Burri, Bekl. u. Ber.=Kl., gegen Geier-Kübler, Kl. u. Ber.=Bekl.
Miete. Pflicht des Mieters zur Benutzung der Mietsache bis zum Ab¬
laufe der Mietzeit. Vertragsauslegung; Rechtsgrundsätze über die
gesetzlichen Pflichten des Mieters. Art. 274, 279, 283 O.-R.
A. Durch Urteil vom 8. Februar 1902 hat die I. Appellations¬
kammer des Obergerichtes des Kantons Zürich erkannt:
Der Beklagte ist pflichtig, der Klägerin 500 Fr. nebst Zins
zu 5 % seit 24. Oktober 1901 zu bezahlen, die Mehrforderung
wird abgewiesen.
B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig und in
richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht eingelegt, mit
den Anträgen
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Klage in vollem
Umfange abzuweisen;
Eventuell seien unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die
Akten zu vervollständigen, insbesondere sei ein Beweisverfahren
darüber anzuordnen, ob der Beklagte beim Vertragsschlusse mit
der Klägerin resp. deren Rechtsvorfahren ausdrücklich oder still¬

schweigend die Verpflichtung zur Bewerbung des Mietobjektes ein¬
gegangen sei;
Weiter eventuell: Es sei die der Klägerin zugesprochene Ent¬
schädigung auf einen richterlich zu bestimmenden Betrag zu re¬
duzieren.
C. In der heutigen Verhandlung wiederholt der Vertreter des
Beklagten diese Berufungsanträge.
Der Vertreter der Klägerin trägt auf Abweisung der Beru¬
fung an.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Laut Mietvertrag, beginnend mit 1. April 1895, hatte der
Beklagte Burr im „Hirschen“ zu Wollishofen=Zürich II, „einen
Laden zum Betriebe einer Metzgerei“ sowie eine Wohnung nebst
Zubehör gemietel, zu einem jährlichen Mietzinse von 1600 Fr.
(wovon 1000 Fr. für den Laden zu rechnen sind). Der „Laden“
besteht laut dem von der Vorinstanz vorgenommenen Augenschein
aus drei zusammenhängenden und eigens für das Metzgereigewerbe
eingerichteten Räumlichkeiten: einem Fleischverkaufsladen, einem
Wurstereilokal und einem Küchenraum mit Raucheinrichtung;
ohne bauliche Umänderungen könnten diese Mietlokalitäten nicht
wohl für einen andern Geschäftsbetrieb verwendet werden. Laut
Art. 4 der „besondern Bestimmungen“ des Mietvertrages ver¬
pflichtete sich der Mieter, „die von ihm gemieteten Räumlichkeiten
„sachgemäß zu bewohnen und zu unterhalten, dieselben zu fremden
Zwecken nicht zu gebrauchen“ 2c. Nachdem der Vermieter Heußer
im Winter 1900 auf 1901 in Konkurs geraten war, übernahm
die Klägerin mit der Liegenschaft zum Hirschen auch den Miet¬
vertrag mit dem Beklagten, der jedoch, wie der Klägerin mitge¬
teilt worden, auf 1. Oktober 1901 vom Beklagten gekündigt war.
Am 10. August 1901 stellte nun der Beklagte den Betrieb der
Metzgerei in den gemieteten Lokalitäten ein, indem er außen
am Verkaufsladen den Anschlag anbrachte: Die Metzg befinde sich
von nun an im Nachbarhause. Der Beklagte hatte nämlich
zwischen das stadtwärts an den „Hirschen“ angrenzende Wohn¬
haus Nr. 320 käuflich erworben und darin neue Metzg=Lokalitäten
erstellt, die er seither bewirbt. Die Klägerin ließ den Beklagten
am 10. August 1901 auffordern, das Metzgereigewerbe in den
von ihm gemieteten Lokalitäten wieder aufzunehmen; der Beklagte
antwortete jedoch unterm 12. gl. Mts., er sei dazu nicht ver¬
pflichtet. Die Metzgerei im „Hirschen“ blieb vom 10. August
1901 an bis mindestens zum Tage der Fällung des vorinstanz¬
lichen Urteils unbenutzt.
2. Mit der vorliegenden Klage verlangt nun die Klägerin vom
Beklagten Schadenersatz dafür, daß der Beklagte die gemieteten
Metzgereilokalitäten vertrags= und gesetzeswidrig vorzeitig nicht
mehr benutzt und sie dadurch entwertet habe. (Das Quantitativ
der Schadenersatzforderung ging ursprünglich auf 5000 Fr. nebst
Zins zu 5 % seit 1. August 1901.) Der Beklagte hat jede
Schadenersatzpflicht abgelehnt, mit der Begründung, eine Pflicht
zum Gebrauche der fraglichen Mietlokalitäten (d. h. speziell
der Metzgereilokale) sei ihm weder durch den speziellen Miet¬
vertrag überbunden gewesen, noch folge sie aus den gesetzlichen
Bestimmungen über Sachmiete; er habe daher nur von einem
Rechte Gebrauch gemacht und weder vertragswidrig, noch
widerrechtlich im Sinne der Bestimmungen über unerlaubte
Handlungen gehandelt. Während die erste Instanz den Stand¬
punki des Beklagten teilte und somit die Klage abwies, ist die
Vorinstanz zu ihrem eingangs mitgeteilten, die Klage grund¬
sätzlich gutheißenden Urteile dadurch gelangt, daß sie in Fällen
wie der vorliegende, wo ein Mietlokal zu einem bestimmten Ge¬
brauche und für ein bestimmtes Gewerbe eingerichtet ist, eine
gesetzliche Pflicht des Mieters zum Gebrauch und zur Bewerbung
der Mietsache annahm. Hiegegen richtet sich die Berufung des
Beklagten.
3. Der Vertreter des Beklagten hat heute namentlich betont,
es handle sich beim streitigen Vertrag um Miete und nicht um
Pacht; nun sei aber der Mieter nach schweizerischem Obligatio¬
nenrecht, Art. 274, nur zur Vergütung des Mietzinses verpflichtet,
während allerdings der Pächter gemäß Art. 303 eod. nicht nur
zur Leistung des Pachtzinfes, sondern auch zur bestimmungsge¬
mäßen ordentlichen Bewirtschaftung des gepachteten Gegenstandes
verpflichtet sei. Richtig ist nun unzweifelhaft, daß es sich beim
fraglichen Vertrage nach den Bestimmungen des schweizerischen
Obligationenrechtes um einen Miet= und nicht um einen Pacht¬

vertrag handelt; denn nach schweizerischem Obligationenrecht ist
die Pacht gerichtet auf den Bezug der Früchte oder Erträgnisse
einer unbeweglichen Sache oder eines nutzbaren Rechtes, während
bei Überlassung zum entgeltlichen Gebrauch einer Sache Miete
vorliegt (Art. 296 einerseits, Art. 274 anderseits; vergl. auch
Amtl. Samml. der bundesger. Entsch., Bd. XIX, S. 331 Erw. 3,
Urteil vom 22. April 1893 i. S. Masse Déglon gegen Blum).
Dagegen kann aus der Gegenüberstellung der Gesetzestexte über
den Begriff der Miete und der Pacht und die Verpflichtungen
des Mieters einerseits, des Pächters anderseits, nicht ohne weiteres
gefolgert werden, daß eine Verpflichtung des Mieters, die zum
Gebrauch überlassene Sache auch wirklich zu gebrauchen, schlech¬
terdings ausgeschlossen sei. Klar, und auch weder vom Beklagten
noch von der ersten Instanz bestritten, ist zunächst, daß eine der¬
artige Vereinbarung ausdrücklich im Vertrag festgesetzt werden
kann (vergl. einen solchen Fall in Handelsrechtl. Entscheid.,
Bd. 16, S. 164). Die Klägerin erblickt denn auch eine solche
Vereinbarung in Ziffer 4 der „Besonderen Bestimmungen“ des
Mietvertrages. Es kann ihr jedoch hierin nicht beigetreten werden.
Aus dieser Vertragsbestimmung kann nicht eine spezielle Verpflich¬
tung des Mieters, die Mietsache zu bewohnen, hergeleitet
werden; vielmehr ist der Nachdruck (wie die erste Instanz richtig
ausgeführt hat) auf das Wort sachgemäß zu legen. Alsdann
aber liegt in dieser Bestimmung keine weitere Verpflichtung als
die gesetzlich, in Art. 283 O.=R., ausgesprochene, wonach der
Mieter „bei dem Gebrauche der gemieteten Sache mit der Sorg¬
falt eines sorgsamen Hausvaters zu verfahren“ hat. Auf diese
Bestimmung ist nunmehr einzugehen.
4. Im allgemeinen ist bei Beurteilung der dem Mieter gegen¬
über dem Vermieter gesetzlich obliegenden Pflichten davon auszu¬
gehen, daß der Mietvertrag — wie übrigens im heutigen Rechte
alle Verträge und Rechtsgeschäfte, die nicht streng formeller Natur
sind — ein contractus bonae fidei ist, also von dem Grund¬
satze von Treu und Glauben im Verkehre beherrscht wird und
nach diesem Grundsatze auszulegen ist. Die in Erwägung 3 in
fine angeführte Bestimmung des Art. 283 O.=R. stellt sich als
nichts anderes denn als eine Anwendung dieses allgemeinen, das
Vertragsrecht beherrschenden Grundsatzes dar. Die Verpflichtungen
des Mieters erschöpfen sich danach von vornherein nicht in der
in Art. 274 O.=R. speziell aufgestellten Pflicht zur Entrichtung
des Mietzinses; diese Gesetzesbestimmung will nicht etwa die
Pflichten des Mieters erschöpfend aufzählen, sondern sie gibt zu¬
nächst nur die Begriffsbestimmung des Mietvertrages und stellt
die aus dieser Begriffsbestimmung notwendig entspringende Pflicht
des Mieters auf; im übrigen regeln die Art. 283—288 die
Pflichten des Mieters näher. Was vertragswidriger Gebrauch der
Mietsache und Mißbrauch derselben (Art. 283 Abs. 2 O.=R.
ist, bestimmt sich in jedem Falle nach der Natur des betreffenden
Mietvertrages und der betreffenden Mietsache. Was nun von
diesen Gesichtspunkten aus die heute streitige Verpflichtung des
Mieters, das Mietobjekt zu benützen, betrifft, so ist allerdings
im allgemeinen zu sagen, daß eine derartige Verpflichtung, die
allgemeiner Art und für jeden Mietvertrag gültig wäre, nicht
besteht; im allgemeinen stellt sich der Gebrauch der Miete durch
den Mieter nur als Recht desselben, nicht als Pflicht dar. Da¬
gegen kann es Verhältnisse geben, wo der Gebrauch der Mietsache
zur Pflicht des Mieters wird. Das ist dann der Fall, wenn das
Mietobjekt nur zu dem Zwecke, zu dem es vermietet ist, einge¬
richtet worden ist und nun der Nichtgebrauch eine Entwertung
herbeiführt. Des Nähern liegt dieser Fall dann vor, wenn eine
Sache zum Betriebe eines bestimmten gewerblichen oder industriel¬
len Geschäftes vermietet worden ist, zu dem Zwecke, daß dieses
Gewerbe ausgeübt werde. Fälle derartiger Vermietung grenzen
enge an die Pacht (unter welche sie nach den Bestimmungen ver¬
schiedener Gesetze auch fallen würden); die Heranziehung der für
die Pacht geltenden Grundsätze über die Bewirtschaftung des
Mietobjektes liegt daher hier nahe. Das rechtliche Interesse des
Vermieters erschöpft sich hier nicht im Bezuge des Mietzinses
vielmehr hat in dergleichen Fällen der Vermieter selber ein recht¬
liches Interesse daran, daß das betreffende Gewerbe vom Mieter
auch wirklich bis zum Schlusse der Miete ausgeübt werde; denn
ein zeitweiliges Leerstehen der für ein bestimmtes Gewerbe herge¬
richteten Lokalitäten setzt den Wert der letztern herab und verur¬
sacht dem Vermieter auch im übrigen Schaden, bestehend in

schwierigerer Vermietbarkeit und eventuell in Kosten für Umbau¬
ten der Lokalitäten. In dergleichen Fällen hat der Mieter nach
dem Grundsatze von Treu und Glauben auf dieses berechtigte
Interesse des Vermieters Rücksicht zu nehmen, und ist die Pflicht
der tatsächlichen Benutzung der Mietsache als im Vertrage ge¬
wollt und mitenthalten anzusehen. Diese Pflicht kann namentlich
auch hergeleitet werden aus dem in Art. 283 Abs. 2 O.=R. ent¬
haltenen Verbote der Zufügung von Schaden durch offenbaren
Mißbrauch der Mietsache: unter Mißbrauch ist nicht nur der
Mißbrauch, der der Substanz der Sache Schaden zufügt, zu ver¬
stehen, sondern jeder Mißbrauch, der ihren Wert verringert (vgl.
auch Hafner, Kommentar, 2. Aufl., Art. 283 Anm. 4). Aller¬
dings darf auf der andern Seite dieser Grundsatz von der Ver¬
pflichtung des Mieters zum Gebrauche der Sache nicht rigoros,
mit aller Schärfe, durchgeführt werden; vielmehr haben hier die
Grundsätze über vertragliches Verschulden Anwendung zu finden
und ist im Einzelfalle die Verpflichtung beider Teile nach den
Grundsätzen von Treu und Glauben zu bestimmen. (Vergl. über
diese prinzipielle Frage: Janggen, Sachmiete, S. 90 f., Lau¬
rent, Principes, XXV, S. 283 und dort citierte; andere Fälle:
Revue des Bundescivilrechts, IX, S. 85; Rechenschaftsbericht
des Zürcher Obergerichts pro 1899, S. 67; Zeitschrift für fran¬
zösisches Civilrecht, Bd. XXVII, S. 21 f. [zu weitgehend); Kohler
in Iherings Jahrbuch für Dogmatik.) Der vorliegende Fall nun
gehört zu denjenigen Fällen, in denen eine Mietsache zum Be¬
triebe eines bestimmten Gewerbes vermietet worden ist; die Pflicht
des Mieters (und Beklagten), die Mietsache bis zum Schlusse
der Miete zu benützen, ist also zu bejahen. Ebenso kann nicht be¬
stritten werden, daß der Beklagte diese Pflicht schuldhaft ver¬
letzt hat.
5. Ist demnach der Bestand der von der Klägerin behaupteten
Pflicht des Beklagten grundsätzlich anzuerkennen und ist deren
schuldhafte Verletzung durch den Beklagten erwiesen, so fragt sich
weiter, welches die Folgen dieser Verletzung seien, speziell ob
daraus ein Schadenersatzanspruch der Klägerin (als Vermieterin)
gegen den Beklagten (als Mieter) folge. Die analoge Anwen¬
dung des Art. 279 O.=R., wonach der Vermieter dann, wenn
der Mieter auch wegen eigener Verschuldung die Mietsache nicht
benützen kann, nur Anspruch auf die volle Gegenleistung hat,
würde zur Abweisung des Schadenersatzanspruches führen. Allein
es geht nicht an, den Fall des Nichtbenutzenkönnens der Miet¬
sache — wenn auch wegen Verschuldung des Mieters — dem
Falle des Nichtbenutzenwollens gleichzustellen; beide Fälle sind
ihrer innern Natur nach verschieden, auf einen verschiedenen
inneren Willen des Mieters zurückzuführen. Der Fall des Nicht¬
benutzenwollens ist nach den allgemeinen Grundsätzen über die
Nichterfüllung von Verträgen zu beurteilen und danach erscheint
ein Schadenersatzanspruch des Vermieters als gegeben, wenn er
Schaden erlitten hat, der mit dem vertragswidrigen Verhalten des
Mieters in ursächlichem Zusammenhange steht.
6. Vorliegend ist nun nicht zu verkennen, daß die Klägerin
in erster Linie, und hauptsächlich, Schaden erleidet durch die an
sich durchaus erlaubte Konkurrenz, die der Beklagte ihr (resp.
ihrem jetzigen Mieter) macht. Dagegen hat die Vorinstanz doch
auch einen gewissen mit dem Vertragsbruche des Beklagten in
Kausalzusammenhang stehenden Schaden angenommen, und es ist
nicht ersichtlich, daß diese Annahme in tatsächlicher Beziehung
aktenwidrig oder in rechtlicher Hinsicht irrtümlich sei. Die Klage
ist daher grundsätzlich, und in quantitativer Beziehung in dem
von der Vorinstanz gesprochenen Betrage gutzuheißen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und somit das Urteil der
1. Appellationskammer des Obergerichtes des Kantons Zürich
vom 8. Februar 1902 in allen Teilen bestätigt.