bge · 36_II_10 · 1907-12-28 · fr
BGE 36 II 10
Zivilrecht


10
Oberste Zivilgerichtsinstanz. -
I. Materiellrechtliche Entscheidungen,
2. Arret du 21 ja.nvier 1910, dans la cattsc
Rossier, der. cl l'CC., contre Rusillon et Degra.nge, dem. ct int.
Constatations de faits Hant 1e Tribunal federal (art. 80 OJF). -
Contrat de courtage, art. 405 al. 1 CO: Pour avoir droH
a la commission a lui pro mise pour la conclusion d'un marche
(vente d'un immeuble) « par son intermediaire », le courtier n'a
pas besoin de participer jusqu'au bout aux tractations des par-
ties; i1 suffit qu'il ait mis les parties en presence et prepare le
marche de sorte que son aboutissement fUt a prevoir d'apres le
cours ordinaire des choses.
A. -
Les sieurs Rusillon et Degrange, gerants d'immeu-
bles, ,3. Geneve, y possMent une agence de Iocation, de vente
et d'achat de proprietes. Des decembre 1907 Hs se sont
occupes de la vente du domaine des «Genets » appartenant
alors au Rieur Alex. Rossier, a Bursinel. IIs ont propose cette
campagne a uu de leurs clients, M. Mercier-Dürst, a Bale. Le
28 decembre 1907, Rusillon et Degrange visiterent en com-
pagnie de M.ercier la propriete des Genets. Cette visite eut
lieu en presence de Rossier et porta tant sur les batiments
que sur le mobilier du chateau. Par lettre du 4 janvier 1908,
Mercier demandait aux courtiers de s'informer du plus juste
prix des Genets. RusiIlon se rendit alors chez Rossier, qui
vint a son tour a Geneve le 6 janvier pour indiquer aux
courtiers ses conditions de vente. Ces conditions furent com-
muniquees le meme jour a Mercier. Le 7 janvier, Rusillon et
Degrange confirmerent par lettre adressee a Rossier l'entre-
tien de la veille. IIs ecrivaient:
« Pour la vente, vous ne la consentiriez que pour l'en-
» semble de 44 hectares de terrain environ, avec tous les
» batiments, pour le prix de 380000 fr., mobilier du chateau
» compris, celui-ci estime a environ 40000 fr ..... Nous avons
» transmis ces conditions a notre client en l'engageant vive-
» ment a traiter. Si nous ne reussissons pas avec lui, nous
» avons d'autres personnes en vue a qui nous l'offrirons ....
" Nous avons fixe le taux de la commission a 1 % pour la
Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationenrecht. N° 2.
11
» vente et 5 % pour la location, payable au premier verse-
» ment de l'acquereur ou du locataire. ,
Le Iendemain, 8 janvier, Rusillon et Degrange euI'.ent une
conversation telephonique avec Mercier et en commumquerent
le resultat a Rossier. Par lettre du 9 janvier, ils ecrivaient
a Mercier qu'ils avaient soumis ses desirs au proprietaire et
que, pour en obtenir une prompte rep?n~e, Hs. iraie~t pas,~er
la journee du 10 janvier aux Genets ou 11s pomteralent 1111-
ventaire et releveraient les plans a la Mairie. Un des cour-
tiers se rendit le lendemain aux Genets et prit un releve des
plans qu'il adressa a Mercier. Le 13 janvier, Rusill~n .et, De-
grange envoyerent a Mercier un compte-re~du detaIile de
l'affaire. Les 16 et 22 janvier, ils correspondlrent avec Ros-
sier. Dans la seconde de ces lettres Hs ecrivaient:
 ,
Alexandre R08sier. »
Le 20 janvier, en accusant reception du bon, Rusillon et
Degrange annon Ce propos a termine l' entretien.
Le 4 mars 1908, Rusillon et Degrange ont reclame a Ros-
siel' le paiement de la commission de 1 % prevue par le bon
du 22 janvier.
Le notaire Fricker leur repondit au nom de Rossier, le
7 mars, que celui-ci contestait leur devoir Ia somme reclamee,
la vente des Genets n'ayant pas eu lieu par leur interme-
diaire. Et il ajoute: « C' est par mon entremise qne monsieur
1> Merder, qui etait alors sur le point de terminer l'acquisi-
» tion d'une autre propriete a Rolle, que je Iui avais offerte,
» a concIu cette affaire aux conditions Oll elle a ete traitee. »
B. -
C'est ä Ia suite de ces faits que Rusillon et Degrange
ont ouvert action contre Rossier par exploit notifie le 12 oc-
tobre 1908. Un acte de non-conciliation leur ayant ete de-
livre le 19 octobre, Hs ont suivi a leur action par le depot
de Ia demande au Greffe de Ia Cour civile du Tribuual can-
tonal du canton de Vaud le 17 decembre 1908.
Les co'ncIusions des demandeurs tendent a ce qu'il soit
prononce avec suite de depens que « Ie defendeur est leur
» debiteur et doit leur faire prompt paiement de Ia somme
» de 3250 fr. avec interet a 5 % des le 12 octobre 1908. »
Le defendeur a conclu avec depens a liberations des fins
de Ia demande.
C. -
Par jugement dn 26 octobre 1909, Ia Cour civile
vaudoise a prononce:
« Les conclusions de Ia demande sont admises, celles de
» la reponse etant ecartees. 1>
D. -
C'est contre ce prononce que le defendeur a, par
aete du 15 novembre 1909, declare recourir en reforme au
Tribunal federal en reprenant ses conelusions liberatoires.
Les demandeurs ont conelu au rejet du recours et a Ia
confirrnation de l'arret defere.

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Oberste Zivilgerichtsinstanz -
1. Materiellrechtliche Entscheidungen.
Statuanl sur ces [aits et considerant en droit:
1. -
La question qui se pose est celle de savoir si les
demandeurs ont droit a la commission de 1 % que leur assu-
rait le bon du 22 janvier 1908 pour le cas ou Ia propriete
des Genets serait vendue par leur intermediaire. L'instance
cantonale a resolu affirmativement cette question: et, en pre-
sence de l'etat de fait etabli par Ia Cour civiIe en conformite
des pieces du dossier, il y a lieu de confirmer ce prononce
pour les motifs developpes dans les considerants ci-apres :
Le recourant a essaye, dans son memoire au Tribunal
federal, de mettre en doute l'exactitude des constatations de
fait de la Cour cantonaIe. Il laisse entendre que si les depo-
sitions testimoniales avaient Me tenorisees et si l'on n'etait
pas en presence des seules solutions rendues par l'instance
cantonale, l'etat de fait se presenterait differemment et lui
serait favorable. Ma-is le defendeur n'a point prouve et n'al-
Iegue meme pas serieusement Ia contraruction des constata-
tions de fait de Ia Cour civile avec les preuves intervenues
au proces. Et ses regrets -
fondes peut-etre -
que Ia pro-
cedure civile vaudoise ne comporte pas Ia tenorisation des
depositions testimoniales, ne sauraient modifier les faits con-
stants, etablis par Ia Cour cantonale d'une fa 'ion qui He le
Tribunal federal.
.
2. -
11 s'agit en l'espece des effets d'un contrat de cour-
tage soumis aux dispositions du' CO (art. 405), le droit can-
tonal vaudois ne renfermant aucune reglementation speciale
du courtage en matiere d'immeubles, ainsi que la Cour civile
le fait remarquer (cf. HAFNER, ad art. 405 CO, rem. 1 et 1a).
L'art. 431 CO n'entre pas en ligne de compte in casu, car
bien que le bon du 22 janvier 1908 parIe d'une commission,
ce n'est pas en qualite de commissionnaires, mais bien de
courtiers d'immeubles, que les demandeurs se sont entremis
en vue de Ia vente du domaine des Genets. Les parties pa-
raissent d'ailleurs d'accord sur ce point (cf. arret Orelli et
Gschwind, du 3 mai 1905, RO 21 pag. 496 consid. 2).
Se basant sur les principes poses par Ia jurisprudence,
l'instance cantonale admet que les rapports juridiques entre
I I
Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationenrecht. No 2.
le courtier et son commettant ne sont pas necessairement
regis par les dispositions du CO sur le mandat, mais doivent
etre apprecies dans chaque affaire d'apres les circonstances.
A cet effet, il convient de rechercher en premiere ligne Ia
commune intention des parties. Cette maniere de voir se
justifie en droit; elle est conforme a la jurisprudence du Tri-
bunal federal (cf. arr~t Brupbacher c. Ulrich, du 22 sep-
tembre 1900, RO 26 II pag. 576 consid. 2; Ducolomb c.
Fischer, 9 juin 1900, RO 26 II pag. 348).
Pour etablir l'intention des parties, il y a lieu d'examiner
tout d'abord le bon du 22 janvier 1908. 11 en appert que le
defendeur s'est engage a payer aux demandeurs une commis-
sion de 1 % sur le prix de vente de la propriete des Genets
si ce marcM etait conelu par leur intermediaire. En conse-
quence, pour que les courtiers aient droit a une commission,
il doit etre etabli: 10 qu'ils ont amene l'acheteur, 2° que Ja
vente a ete conclue avec cet acheteur. De plus, l'activite des
courtiel's doit se trouver dans une relation de cause a effet
avec Ia conclusion du marcM. (Cf. arret du Tribunal federal
en la cause Fritschi c. Blinde, du 30 decembre 1895, RO 21
pag.1242 consid.4; Brupbacher c. Ulrich, loc. eil., pag. 577,
Oll le Tribunal federal admet qu'il faut partir du contrat
special et, subsidiairement, des principes generaux pour eta-
blir ensuite de quelle activite du courtier la commission lui
est due.)
Or il est etabli que les demandeurs ont les premiers attire
l'attention de l'acheteur sur les Genets et qu'ils ont mis cet
amateur en rapport avec le vendeur. Par deux fois, ils ont
procede avec lui a l'examen du domaine, et durant six
semaines ils se sont activement employes a faire aboutir le
marcM. Leurs efforts ont eu incontestablement pour conse-
quence, ainsi que l'admet la Cour cantonale, de procurer au
defendeur un amateur dispose a acheter sa propriete, le prix
seul restant a debattre. Grace aux negociations des dem an-
deurs, l'amateur avait fait une ofI're de 300000 fr. et le ven-
deur avait ramene ses pretentions a 340000 fr., laissant en-
tendre que ce prix pouvait encore etre discute.

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Oberste Zivilgerichtsinstanz. -
1. ~Iateriellrechtliche Entscheidungen.
Jusqu'au 17 fevrier 1908, les demandeurs ont ete seuI~ a
s'oceupel' de la vente des Genets. Le 8 fevri~l', le notall'e
Frickel' avait bien ecrit a Mercier, mais pour Im proposer.la
propriete de Jolimont. C'est eette campagne q~e M~rC1er
vint visiter le 19 fevrier, soit deux jours apres qu'll avalt ap-
pris que les Genets Iui ser~ient vendu~ pour ~40 0,00 fl:-
Mercier ne fut d'ailleurs jamms sur le pomt de faIfe 1 aeqUI-
sition de Jolimont, ainsi que le notaire Fricker l:a PLnltend.u
our s'attribuer le merite de la vente des Genets.
e SOlr
Xu 19 fevrier seulement, Ie notaire Fricker et Mercier en
vinrent a parler des Genets. Quelques jours plus tard, .le
29 fevrier, la promesse de vente fut passee entre MerCler
etle defendeur pour le prix de 325000 fr.
n resuite des considerations qui preeMent que les deman-
deurs ont amene au defendeur une personne desireuse d'ache-
tel' sa propriete et que la vente, a ete eft.e?tivement conclue
avec cet amateur grace sUliout a leur actmte.
.
3. _ Le defendeur soutient qu'll y aurait eu dans l~s ne-
gociations avec l'acheteur d~ux per~odes : l'une co~sacree aux
eftorts des demandeurs qm n'auralent pas aboutl -
cette
periode se serait terminee par une ruptur~ des pou~p~rIers
_ et l'autre durant laquelle le notaire FrICker auralt a son
tour decouvert un aequereur en Ia personne de Mercier et
aurait procure Ia vente a eelui-ei.,
..
Cette argumentation du defendeur nest pas ~onc:hable
avec les faits constants de la cause. En effet, en Janvier. et
fevrier 1908 Fricker avait negocie avec le comte de LIm-
burg-Stirum, 'a la Raye, auquel II avait propose les Genets.
Le 21 fevrier seulement, il exposa au defendeur que, 1e
comte, qui etait age et malade, allait su~ir une grave opera-
tion et il ajouta: «Je prefererais vous VOIf vendre les Genets
a un autre amateur que j'ai et qui est en Suisse, c'est un
amateur de Bale .... » C'est le defendeur qui nom~a alo~s
Merder que les demandeurs lui avait deja p~opose. et pre-
sente. La-dessus le notaire Fricker entama Ia dlscus~lOn do~t
il remlit compte a Mercier dans sa lettre du 22 fev:ler. Mals,
contrairement a l'asseltion du defendeur, les tractatlOns entre
Berufungsinstanz: 1. Allgemeines ObligatiQnenrechl. No 2.
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parties n'etaient point interrompues depuis le 17 fevrier, et
Mercier n'avait pas abandonne son projet d'acheter les Ge-
nets. TI en etait reste amateur, la question seule du prix etant
encore en suspens. C'est dans ce sens qu'll s'est nettement
exprime 10rs de l'entretien qu'il eut avec le notaire Fricker
le soir du 19 fevrier. TI est donc inexact de vouloir scinder
les negociations en deux periodes. En realite, l'activite du
notaire ]'ricker ne s'est pas substituee a celle des deman-
deurs, mais s'est exercee concurl'emment avec elle, et s'est
« simplement superposee » ä. elle, comme le dit Ia Cour can-
tonale. La succession des entremetteurs est purement chrono-
logique. Si le notaire Fricker est arrive ä obtenir une reduc-
tion du prix, il n'en reste pas moins vrai que son röle dans
les negociations n'a ete que secondaire, le merite de l'abou-
tissement du marcbe revenant en premiere ligne et princi-
palement aux demandeurs. La relation de cause a effet entre
les efforts des demandeurs et Ia conclusion de Ia vente n'a
pas ete interrompue par l'intervention du notaire Fricker, et
pou!' que les demandeurs aient droit a Ia cOlnmission pro-
mise, II n'est point necessaire qu'ils aient participe jusqu'au
bout aux tractations du vendeur et de l'acheteur. Au reste,
ceux-ci ont toujours le dernier motj c'est a eux qu'il appar-
tient en definitive de conclure et, s'ils Ie desirent, ils peuvent
parfaitement diseuter directement entre parties certains
points encore en suspens ou meme se faire representer pour
1es dernieres tractations; mais pou!' tout cela on ne saurait
refuser la commission au courtier qui amis les parties en
presence, qui a eveille et entretenu chez l'amateur l'intention
d'acheter, qui a prepare le terrain, aplani les difficultes et
mitri l'affaire au point que son aboutissement etait a prevoir
cl'apres le co urs . ordinaire des choses. Or, en I'espece, la
situation due a I'activite des demandeurs etait teJIe que la
conclusion de la vente du domaine des Genets avec Mercier
aurait pu avoir lieu aussi sans l'entremise du notaire Fricker.
Il ne s'agissait plus que des derniers marchandages sur ]e
prix auxquels des tiers, des representants, meme le notaire
stipulateur, peuvent etre me!es, sans que les droits du cour-
AS 36 11 -
1910
2

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Oberste Zivilgerichtsinstanz. -
1. Materiellrechtliche Entscheidnngen.
tier en soient dil11inues si Ia vente apparait COl11l11e le resul-
tat de son travail, ainsi que c'est le cas en l'espece.
Dan::l ces conditions, il y a lieu d'accueillir Ia del11ande et
de condamner le defendeur au paiel11ent de Ia commission
promise.
Par ces motifs,
La Tribunal federal
prononce:
Le recours est ecarte et Ie jugement de Ia Cour civile vau-
doise confirrne.
3. ~d~U u~m 29. ~ctuuat 1910
ht • 6aef)en ~rcijdör, $tt u. 5Ber.~$tl., gegen ~m.6" u. §aJ{i,cij,
5B'elf. u. ebenfaUß 5Ber.~$tL
Haftung eines Bauunternehmers aus Art. 50 ff OR wegen der Abla-
gerung des zu Reparatumrbeiten an einem Schulhause verwendeten
gelöschten Kalks, an einer den Sch1ükindern zugänglichen Stelle des
Schulhofes, bei verletzung eines Schulkindes, dadurch, das.~ es von
einem andern Kinde mit dem Kalk beworfen wird. -
Kausalzusam-
menhang im Reohtssinne: Beziehung des Verhaltens des Bauunter-
nehmers zum Verhalten des den Unfall dü'ekt verUl'sachenclen Kindes,
_ 80hadensbemessung (Art. 51 OR) bei« sehdeichtem» Verschul-
den des Haftbaren.
A. -
:l'>uref) Urteil bom 15. IDeai 1909
~at baß $tantOtt6~
gedef)t \,)on ®rilubünben erfannt:
,,:l'>ie \,)on ben iSefIagten an ben $tlliger 3u be3a~Ienbe 6ef)aben~
IIcrjatfumme ttlirb auf 3500 ~r. feftgefe~t, famt ,Bini3 a 5 % feit
IIbem 3. ,J'uni 1907" (:l'>atum bel.' ~ln~lingigmaef)ung bel.' $trage
beim mermtttleramt).
:l'>ai3 erftinftan3Uef)e ~rfenntnii3 bei3 5Beairfßgerief)tß ?:ßleffur \,)om
3./4. ilCo\,)ember 1908 l)atte bie 5Beflagten aur meaa!)Iung einer
~lttfd)libtgung \,)On 9825 ~r. 75 ~tß. an bm $tläger bcrurteUt,
ttlo\,)on 3225 ~r. 75 ~t6. \.lom 3. ,J'uni 1907 an, unb 6600 ~r.
bom ~ag bel.' UrteiIi3fliUung an, bti3 aur &ußaal)Iung, mit 5 % au
berainfen.
Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationl'nrecht. N° 3.
19
B. -
®egcn bai3 Urteil bei3 $tantonßgerief)ti3 ~aben betbe ?:ßar~
teien reef)töeitig unb formrief)tig bie 5Berufung an baß 5Bunbcßge~
rief)t ergriffen: bel.' $tIäger mit bem IJfntrng auf ttlefentHef)e Ih~
l)öl)ung bel.' ~ntfef)libigungi3fumme für ben lßerIuft bei3 &ugeß, fo~
\vie bei3 6ef)meraeni3gclbeß; bie mefIagten mit bem &ntt'ag auf
gänaIief)e &uttletfung
bel.' $tIage,
e\,)entueU auf Vtebutttou bel.'
6ef)abenerfa~fumme auf 1500 ~r.
C. -
,J'n bel.'
~euttgen merufungßberl)anbIung
~aben bie ?:ßar~
tei\,)ertreter biefe &nträge erneuert unb je auf &bttleifung bel.'
gegnerifef)en 5Berufung angetragen.
:l'>aß munbei3gerief)t 3ie~t in ~r ttl ii gun 9 :
1. -
:l'>ie meffagten ®ruber unb ~afnfdj, maugefef)äft, in ~~ur,
IU aren burdj mertrng bom 15. ,J'uli 1905 \.lon bel.' aF eine foldje aui3brüctHef)e &nttletfung feiteuß bel.' 5Bau~
leitung ergangen ttläre, ift aui3 ben &ften nief)t erjtef)tlief).
~6en~
fottlenig 1ft aber feftgefteIIt,
ba~ 5Bauleitung ober 6ef)ulbel)örben
gegen bie bon ben meflagten biei3faUß getroffenen &norbnungen ie~
maIi3 (ftnftlrndje er~oben ~litten. ilaut ,Biff. 3 bcr gIeidjen &fforb~
bebingungen ttlar ei3 6adje bel.' Unternel)mer, bie aur <5ief)erung
bel.' &r6eit gegen mefef)äbtgungen nötigen &norbnungen au treffen,
unb ei3 ttlar il)nen Me mernntttll'rtHef)feit für UnglüctßfliUe
üuer~
bunben, bie aui3 ?Sernaef)IIiFigung biefer
Dbliegen~eiten entfte~en
rönnten.
~i3 fte!)t nun feft, baF <5ef)üfer fief) öfterß mit bem im
6d)ul~of, Iängß bcr IDeauer bei3 &mtßl)aufcß, in etner ~ntfemung
bon airfa 4 m bom 5Brnnnen offen geJagerten, aur llRörteluereitUl1g
6efttmmten gelöfef)tcn $taU 3u fef)affen maef)ten, baF fte mit 6ef)au~
feIn barauf fef)Iugen, foba~ er ~erumf~ritte, unb
ba~ fie $talfteUe
gegen bie llRauer ttlarfen, fottlie, ba~ bel.' 6ef)ulbiencr 6tu~ fie je~
ttleHen ttlarnte unb \,)om
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bei traf. 60 ttlurbe am 15. 6e~tember 1906, naef)mittagi3 4 U~r,
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