bge · 63_II_79 · 1937-01-01 · de
BGE 63 II 79
Zivilrecht


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Obligationellrecht. N° 20.
prüfen ist dag~n, ob diese Angaben des Mäklers und der
Tochter des Beklagten dem letzteren als eigene Zusicherun-
gen angerechnet werden dürfen. Dies ist mit der Vorin-
stanz zu bejahen. Denn im al1gemeinen sind Personen,
die auf Seiten einer Partei am Zustandekommen des Ver-
trages beteiligt sind, nicht als Dritte, sondern als Ab-
schlussgehülfen der Partei zu betrachten, für welche diese
einzustehen hat. So hat das Bundesgericht von jeher bei
der Frage nach dem Vorliegen einer absichtlichen Täu-
schung, Art. 28 OR, die vom Angestellten, Agenten oder
sonstigen Gehülfen begangene Täuschung der Partei als
eigenes Verhalten zugerechnet, da diese Personen nicht als
Dritte zu betrachten seien (BGE 31 II S. 380 ; 40 II S. 541 ;
61 II S. 234, v. TUlm, OR S. 267. Vergl. für das deutsche
Recht STAUDINGER, I, 10. Auf I. 1936, Anm. 36/38 zu
§ 123 BGB, wo als Dritte nur Personen bezeichnet werden,
die am Gesamttatbestand des Geschäftes unbeteiHgt sind).
Dass im vorliegenden Fall nicht nur dem Mäkler, sondern
auch der Tochter des Beklagten die Eigenschaft eines
Abschlussgehülfen zukam, ist nicht zu verkennen, da sie
doch die Aufgabe hatte, den Verkehr mit dem schwer-
hörigen Beklagten zu vermitteln. Ein direkter Verkehr
mit ihm über alle zu erörternden Punkte wäre überaus
schwerfällig gewesen, wie denn auch die erste Instanz,
welche eine persönliche Befragung des Beklagten vornahm,
ausdrücklich feststellte, dass der Verkehr mit ihm schwie-
rig gewesen sei. Der Kläger musste sich also auf die An-
gaben des Kuhn und der Frau Becher verlassen und durfte
darauf abstellen, dass die letztere nur in Bezug auf solche
Punkte den Beklagten noch aufklären oder fragen werde,
in denen sie nicht ganz sicher war oder sonst eine direkte
Bestätigung des Beklagten als nötig erachtete. Dieses
Vorgehen hat der Beklagte dadurch gebilligt, dass er
dagegen keine Einsprache erhob.
3. -
Fragt sich nun weiter, welche Bedeutung der
Zusicherung über den vom Beklagten in der Zeit unmittel-
bar vor dem Verkauf erzielten Umsatz beizumessen sei,
so ist zunächst festzustellen, dass hierin zwar nicht die
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Zusicherung einer Eigenschaft der verkauften Liegen-
schaft, sondern einer solchen des Wirtschaftsbetriebes liegt.
Da aber dieser mit der Liegenschaft verkauft wurde und
einen wesentlichen, ja den für den Kaufswillen ausschlag-
gebenden Bestandteil bildete, so ist der bisher· erzielte
Umsatz für den Entschluss des Klägers naturgemäss von
entscheidender Bedeutung gewesen. Dass auch wirtschaft-
liche Verhältnisse, die sich in der Beschaffenheit der
Kaufsache als solcher nicht zeigen (wie gerade die Rendite
eines Geschäftes), als zugesicherte Eigenschaften in Frage
kommen können, ist vom Bundesgericht denn auch in
ständiger Rechtsprechung anerkannt worden (BGE 45 II
S. 444 f., sowie nicht pubI. Entscheid i. S. Mitzel gegen
Forrer vom 28. Oktober 1936 Erw. 2 ; vergl. ferner OSER-
SCHÖNENBERGER Anm. 9 zu Art. 197 OR).
Unerhebli~h ist sodann, dass die Zusicherung über den
Umsatz nicht in den öffentlich beurkundeten Vertrag auf-
genommen worden ist.
Denn nach der herrschenden
Meinung (BECKER, Anm. 12, OSER-SCHÖNENBERGER, Anm.8
zu Art. 197 OR), der sich auch das Bundesgericht in dem
oben zitierten Entscheid vom 28. Oktober 1936 i. S. Mitzel
gegen Forrer angeschlossen hat, sind entgegen der Ansicht
v. TUHRS, OR S. 215, mündlich abgegebene Zusicherungen
auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften rechtsver-
bindlich. Die für den Formzwang massgebenden Motive,
nämlich die Erreichung von Sicherheit und Ordnung im
Grundstückverkehr und der Schutz der Kontrahenten
vor Übereilung, treffen auf Zusicherungen beim Grund-
stückkauf nicht in höherem Grade zu als beim Fahrnis-
kauf.
21. Auszug au dem Urteil der I. ZIYllabteUung
vom as. Februar 1937 i. S. Walthert gegen Geissler.
Vorzeitige
Kündigung des Mietvertrages
aus wichtigen Gründen, Art. 269 OR.
Sie ist nur zulässig, wenn mit der Veränderung der Verhältnisse
nicht schon bei Abschluss deR Mietvertrages gerechnet werden

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Obligationenrecht. No 21.
musste; sie .kann insbesondere nicht mit dem Ver I u s t
der Ans t "e 11 u n g begründet werden, wenn dieselbe ge-
mäss Vertrag oder Gesetz in ordentlicher Weise auf diesen
Zeitpunkt kündbar war.
A. -
Der Kläger, K. Geissler, vermietete dem Beklag-
ten, R. W. Walthert, durch Vertrag vom 23. Juli 1934
sein Haus in· Biel für die Zeit vom 1. August 1934 bis
31. Oktober 1937 zu einem monatlichen Zins von Fr. 230.-,
wobei der Beklagte ausserdem den Wasserzins zu bezahlen
haben sollte. Als "Rechtsdomizil " des Beklagten wurde
der Vertragsort bezeichnet.
Der Beklagte, von Beruf Apotheker, hatte bis gegen
Ende 1933 eine Apotheke in Stäfa geführt. Am 2. Dezem-
ber 1933 trat er bei der Viromed A.-G., Fabrik für medi-
zinische und chemische Präparate in Biel, provisorisch als
Aussendienstleiter ein. Am 28. Februar 1934 kam mit
der Gesellschaft ein fester Anstellungsvertrag zustande,
der erstmals auf 31. Dezember 1934 und nachher je auf
Schluss eines Vierteljahres kündbar sein sollte, mit ein-
monatiger Kündigungsfrist. Der Monatsgehalt wurde zu-
nächst auf Fr. 600.- und für die Zeit ab 1. Juli 1934 auf
Fr. 750.- festgesetzt, zuzüglich 4 % Provision vom ge-
samten schweizerischen Umsatz.
Auf den 1. August 1934 zog der Beklagte in das vom
Kläger gemietete Haus ein.
Bei der Viromed traten bald finanzielle Schwierigkeiten
ein, die von Differenzen mit dem Beklagten begleitet waren.
Am 14. Februar 1935 erklärte die Gesellschaft seinen An-
stellungsvertrag unter Berufung auf wichtige Gründe
(Art. 352 OR) mit sofortiger Wirkung als aufgelöst.
Darauf kündigte der Beklagte dem Kläger durch Schrei-
ben vom 12. März 1935 den Mietvertrag gestützt auf
Art. 269 OR, da er infolge Verlustes der Anstellung mittel-
los dastehe und zwecks Übernahme einer neuen Stelle nach
Luzern übersiedeln müsse.
Der Kläger bestritt das vom Beklagten in Anspruch ge-
nommeneKündigungsrechtundhielt an dem Vertrage fest.
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B. -Am 25. Februar 1936 reichte Geissler gestützt auf
die vertragliche Gerichtsstandsklausel beim Appellations-
hof des Kantons Bern vorliegende Klage ein. Er verlangte
Bezahlung des Mietzinses für den Rest der Vertragsdauer,
nämlich für 31 Monate zu Fr. 230.- = Fr. 7130.-, wel-
chen Betrag er aus Billigkeitsgründen um einen Drittel,
auf Fr. 4753.-, nebst 5 % Zins ab Verfall der einzelnen
Mietzinsraten, reduziere. Ferner machte er für bezahlten
Wasserzins, für Gas- und Lichtrechnungen eine Forderung
von Fr. 56.35 und für weitere Unkosten (Möbelretention
und Weitervermietung des Hauses) eine solche von
Fr. 449.75 geltend.
Der Beklagte beantragte unter Berufung auf Art. 269 OR
Abweisung der Klage, soweit mehr als ein halber Jahres-
zins gefordert werde.
O. -
Auf 1. Mai 1936 konnte der Kläger das Haus an
einen Dritten vermieten, zu einem monatlichen Mietzins
von Fr. 145.-.
D. -
Der Appellationshof verneinte in seinem Urteil
vom 12. Oktober 1936 das Vorliegen eines wichtigen
Grundes zur vorzeitig€n Kündigung und verpflichtete den
Beklagten zur Bezahlung eines Betrages von Fr. 4600.-
nebst Zins an den Kläger, auf Grund folgender Berechnung:
1. Mietzins bis 1. Mai 1936 (13xFr. 230.-)
2. Mietzinsdifferenz vom 1. Mai 1936 bis
31. Oktober 1937 (18 X Fr. 85.-) . . .
3. Kosten der Weitervermietung Fr. 79.20;
mit Rücksicht darauf, dass der Kläger
diese Kosten nach Ablauf des Mietver-
trages ohnehin gehabt hätte, reduziert
auf ................ .
4. Wasserzins U.S.w.. . . . . . . . . . .
5. Kosten der Möbelretention Fr. 370.55;
weil jedoch übersetzt, nach richterlichem
Ermessen reduziert auf. . .
Fr. 2990.-
» 1530.-
»
50.-
»
56.35
»
200.-
AB 63 II -
1937
Total . . . . .
Fr. 4826.-
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Obligationenrecht. No 21.
welcher Betr~g im Hinblick auf die prekäre Lage des
Beklagten auf Fr. 4600.- herabzusetzen sei.
E. -
Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die Berufung
an das Bundesgericht erklärt mit dem schriftlich begrün-
deten Antrage, die Klage sei abzuweisen, soweit die einge-
klagte Forderung einen halben Jahreszms übersteige.
Der Beklagte hat Abweisung der Berufung beantragt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
Nach Art. 269 OR kann die auf bestimmte Zeit geschlos-
sene Miete einer unbeweglichen Sache vorzeitig gekündigt
werden aus wichtigen Gründen, die die Fortsetzung des
~ietverhältnisSes unerträglich machen. Dazu gehört aber
nach Lehre und Rechtsprechung, dass die Veränderung
der Verhältnisse, die als wichtiger Grund geltend gemacht
wird, bei Vertragsschluss nicht voraussehbar war (BGE
33 II 576, 60 II 211 Erw. 3; OSER-SenÖNENBERGER
Anm. 8 zu Art. 269, BECKER Anm. 3'zu Art. 269). Wer
einen Mietvertrag auf eine über die gesetzliche Kündi-
gungsfrist hinausgehende Zeitdauer abschliesst, trotzdem
er sich der Möglichkeit einer im Verlaufe der Mietzeit
eintretenden Änderung der Verhältnisse zum voraus ernst-
lich bewusst sein muss, nimmt damit dieses Risiko nach
gutgläubiger Verkehrsaufiassung auf sich und hat daher,
wenn die Änderung dann tatsächlich eintritt, auch unter
dem Gesichtspunkt der Billigkeit, welcher Art. 269 Rech-
nung tragen will, keinen Anspruch auf Vertragsauflösung.
Der Beklagte macht als wichtigen Grund zur vorzeitigen
Kündigung des Mietvertrages geltend, dass er seine An-
stellung bei der Viromed verloren habe. Die Entlassung
erfolgte am 14. Februar 1935 unter Berufung auf wichtige
Gründe gemäss Art. 352 OR. Allein die Viromed hätte
ihm auf Grund des am 28. Februar 1934 abgeschlossenen
Anstellungsvertrages ohnehin (mit einmonatiger Kündi-
gungsfrist) auf 31. März 1935 kündigen können. Seine
Entlassung ist daher unter dem Gesichtspunkte von
Art. 269 OR nicht anders zu beurteilen, als wenn die
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'Dienstherrin von ihrem vertraglichen Kündigungsrechte
auf 31. März 1935 Gebrauch gemacht hätte. Das schliesst
aber die Annahme eines wichtigen Grundes im Sinne dieser
Bestimmung ohne weiteres aus ; denn der Beklagte musste
von Anfang an und also auch bei Abschluss des Mietver-
trages am 23. Juli 1934 mit der Möglichkeit rechnen, ~ass
ihm die Stelle aus irgendwelcher Veranlassung auf emen
der ersten vertraglich vorgesehenen Termine gekündigt
werde.
Dazu kommt, dass es sich bei der Viromed um ein neu-
gegründetes Unternehmen handelte, das in persönlicher
und finanzieller Hinsicht von Anfang an auf schwachen
Füssen stand. Das war dem Beklagten bekannt. Er gab
im: Parteiverhör sogar zu, selber die kurze Kündigungsfrist
gewünscht zu haben, weil ihm die Praktiken des ?eschäfts-
leiters Piorkowsky verdächtig vorgekommen selen; auch
wurde €r zugestandenermassen wiederholt beauftragt, für
das Unternehmen Geld zu beschaffen. Bei dieser prekären
Situation des Unternehmens durfte sich der Beklagte umso-
weniger' auf seine kurzfristig kündbare Anstellung verlassen,
um einen mehr als dreijährigenMietvertrag abzuschliessen.
Der Anspruch des Klägers auf Erfüllung des Mietver-
trages und Vergütung des ihm durch das V erhalt:n ~es
Beklagten erwachsenen Schadens ist daher grundsatzlIch
zu schützen, ohne dass untersucht zU werden brauchte,
ob der Beklagte seine Entlassung nicht wemgstens teil-
weise selber verschuldet hat und ob ihm nicht auch aus
diesem Grunde daß Recht zur vorzeitigen Kündigung
versagt werden müsste.
Was die einzelnen Ansprüche und ihre Bemessung be-
trifft, so kann das angefochtene Urteil ebenfalls nur
bestätigt werden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des
Appellationshofes des Kantons Bern vom 12. Oktober
1936 bestätigt.