bge · 42_II_494 · 1916-10-07 · de
BGE 42 II 494
Zivilrecht


494 
ObllRaUonenrecht. Ne 75. 
. 75. 'arten aer I. ZivilabteUung 'Vom 7. Oktober 1916 
i. S. Helfer, Beklagter, 
gegen Fischer und Peterhans, Kläger. 
Grundstückkauf. Behandlung einer 'als Vorvertrag 
bezeichneten Vereinbarung, die alle wesentlichen Be-
standteile eines eigentlichen Kaufvertrages enthält. Mass-
gebende Bestimmungen für ihre Anfechtung. Annahme 
einer absichtlichen Täuschung, darin liegend, dass der 
Verkäufer dem Käufer unzutreffende Angaben über die 
Rentabilität des Kaufgegenstandes gemacht hat. 
.r1. -
Durch Urteil vom ~. Mai 1916 hat das Oberge-
richt des Kantons Aargau erkannt: 
Dispositiv 1 des bezirksgerichtlichen Urteils ist be-
stätigt. 
. 
(Das Bezirksgericht Bremgarten hatte den Beklagten 
pflichtig erklärt, den am 8. Januar 1914 mit den Klägern 
abgeschlossenen Vorvertrag zu halten und demgemäss 
zum Abschluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten, 
und die fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu be-
zahlen.) 
B. -
Gegen dieses Urteil hat qer Beklagte rechtzeitig 
die Berufung an das Bundesgericht erklärt, mit den An-
trägen: 
Das Urteil sei aufzuheben und die Klage gänzlich 
abzuweisen. 
Eventuell seien die Akten an die Vorinstanz zurück-
zuweisen zur Feststellung des Minderwerts der verkauften 
Liegenschaft, und die Klage in dem Sinne abzuweisen, 
dass der Kaufpreis von 18,000 Fr. um den Betrag des 
Minderwerts herabgesetzt und demgemäss die eingeklagte 
Anzahlung ganz oder teilweise als dahingefallen erkUirt 
werde. 
Das Bundesgericht zieht 
in Erwägung: 
1. -
Die Kläger seltrieben anfangs Dezember 19ü 
ObUgatloDeJll'ecbt. NI> 75. 
49.i 
€ine Liegenschaft in Dottikon, bestehend aus einem 
Wohnhaus und einem Garten mit Treibhaus, im Offerten-
blatt der Schweizer. Handelsgärtner als « konkurrenzlose 
Gärtnerei in aufblühender, industriereicher Ortschaft I) 
zum Verkanfe aus. Am 15. Dezember 1913 teilten sie 
dann dem Beklagten auf Befragen mit, einem tüchtigen 
Fachmanne biete diese Gelegenheit . zweifelsohne eine 
sichere Existenz, es habe hier ein Gärtner mit zwei Mann 
das ganze Jahr zu tun, indem einige Herrschaftsgärten 
da seien und ihm auch die Friedhofgärtnerei übertragen 
würde. Die Gemeindekanzlei ihrerseits erteilte dem Be-
klagten günstige Auskunft. Nach erfolgter Besichtigung 
der Liegenschaft entschloss er sich, sie zu kaufen. 
Am 8. Januar 1914 wurde der Vertrag in Dottikon von 
beiden Parteien unterzeichnet; . dabei wurde dem Be-
klagten in letzter Stunde mitgeteilt, dass die Herren 
Fischer ihre Privatgärten durch einen eigenen Gärtner 
besorgen liessen unn die Friedhofgärtnerei für das Jahr 
1914 bereits vergeben sei. Der Vertrag, welcher von 
Notar Meyer öffentlich beurkundet wurde, hat folgenden 
"fortlaut : 
« Vorvertrag. 
~) Verkäufer: 1. Theodor Emil Fischer, Jakob Josefs, 
» Steinlieferant, geb. 1889, von und in Dottikon, und 
}) 2. Friedrich-Emil Peterhans, Josef-Marius Schmiede-
J) mei&ter, geb. 1877, von Fü,lisbach in Dottikon ver;. 
j) pflichten sich, an Käufer: Gottlieb Helfer, Gärtner, 
J) Franzen, geb. 1874 von Lurtigen bei Murten, in Ragaz, 
J} zu verkaufen folgendes Grundstück im Gemeindebann 
i) Dottikon : 
» a) 41,16 Aren Hausplatz und Garten mit Gärtnerei, 
Steuerschatzung ........... Fr. 
4,290 
» b) Ein Wohnhaus mit Treibhaus sub 
» N° 200 des Lagerbuches Dottikon einge-
J) tragen, geschätzt und brandversichert zu 
)) 
t 1,300 
J) Gesamtschatzung .......... Fr. 15,590 
Obligationenrecht. N° 75. 
I) Der Kaufpreis beträgt 18,000 Fr. schreibe achtzehn-
» tausend Franken. 
»Sämtliche ·auf dem Kaufobjekt haftende Grund-
» pfandschulden sind von den Verkäufern abzuheben und 
» ein neuer Schuldbrief von 15,000 Fr. mit jährlichen 
I) Abschlagszahlungen zu errichten. Diese neue Sehuld-
» summe von 15,000 Fr. ist dem Käufer auf Rechnung 
» der Kaufsumme zu überbinden und der Rest von 
» 3000 Fr., ausmachend die Kaufsumme von 18,000 Fr.~ 
» bis 20. Januar 1914 bar zu bezahlen. 
» Verschiedene Bestimmungen : 
» 1. Nutzen und Gefahr ·der Kaufgegenstände geben 
» mit dem 8. Januar 1914 auf den Erwerber über. 
I) 2. Die Stipulationskosten diese!) Vorvertrages, sowie 
» ,die Stipulations- und Grundbuchlmsten des zu errichten-
» den Schuldbriefes und des Hauptvertrages zahlen die 
» Verkäufer und der Käufer je zur Hälfte. 
I) 3. Die Verkäufer verpflichten sich, dem Käufer auf 
» dem neuzuerrichtenden Schuldbrief per 15,000 Fr.~ 
» welche Pfandsumme dem Käufer so dann überbunden 
» wird, als solidarische Bürgen zu unterzeichnen. 
I) 4. Für allfälI. Mängel am verkauften Gebäude wird 
) keine Währschaft getragen. » 
Der Beklagte bezog die Liegenschaft. Bald darauf er-
klärte er jedoch den Klägern, er trete von dem Vertrage 
zurück und ziehe aus, weil' er Mängel entdeckt habe,. 
welche die Liegenschaft zur Betreibung einer Gärtnerei 
untauglich machten; sie sei derart feucht, dass sogar die 
Wohnung direkt ungesund sei; die Kläger hätten ihm 
diese Mängel arglistig verschwiegen und ihn dadurch ge-
täuscht. Hierauf reichten die Kläger die vorliegende 
Klage ein, mit dem Begehren, « der Beklagte sei pflichtig 
zu erklären, den am 8. Januar 1914 mit ihnen abgeschlos-
senen Kaufvertrag zu halten und demgemäss zum Ab-
bchluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten und die 
Obllgationenrecht. N° 75. 
.i97 
fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu bezahlen I). Der 
Beklagte beantragte Abweisung der Klage. Diese wurde 
indessen von beiden kantonalen Instanzen geschützt. 
2. -
Mit der Vorinstanz ist zunächst die -
von der 
Minderheit des Bezirksgerichts Bremgarten vertretene -
Auffassung zurückzuwei&en, der streitige Vertrag !)ei ein 
einseitiger, indem er nur die Kläger als Verkäufer, nicht 
aber den Beklagten als Käufer verpflichtet habe. Dem-
gegenüber genügt es, darauf hinzuweisen, dass letzterer 
selber nie der Meinung gewe~en ist, er &ei nicht auch ver-
pflichtet : er ist auf die Liegenschaft gezogen und hat 
nachträglich erklärt, dass er den Vertrag wegen Täu-
schung und Irrtums nicht gelten lasse ; auch im Prozess 
hat er jenen Standpunkt nicht eingenommen. 
Handelt es sich also um einen zweiseitigen Vertrag, so 
ist darin im Gegensatz zur Vorinstanz nicht ein blosser 
Vorvertrag. sondern ein eigentlicher Kaufvertrag zu er-
blicken. Denn die Vereinbarung enthält alle wesentlichen 
Bestandteile eines solchen, und es ist nicht ersichtlich, 
was im « Hauptvertrage » noch weiter hätte bestimmt 
werden sollen : der Kaufgegenstand ist genau bezeichnet, 
der Kaufprei., bestimmt festgesetzt, die Art und Weise 
der Abzahlung ist geordnet, und ebenso der Nutzens- und 
Gefahrsübergang .. Es liegt abo trotz der äusseren Form, 
auf die es nicht ankommt, ein vollständiger Kaufvertrag 
vor. welcher der Erfüllung durch Abschluss eines weiteren 
Vertrages nicht bedurfte, sondern selbst schon, seine Gül-
tignit vorausgesetzt, alle Rechtsfolgen des Kaufes -
namentlich die Notwendigkeit der Eintragung in das 
Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB) -
bewirkte. 
3. - Hieraus folgt, dass die Beurteilung der Anfechtung 
des Vertrages durch den Beklagten sich in erster Linie 
nach den speziellen kaufrec~tlichen Bestimmungen, ins-
besondere nach den Vorschriften über die Gewährleistung 
wegen Mängel der Kaufsache richtet, was nicht aus-
schliesst. dass daneben die Bestimmungen des allgemeinen 
ObUgaUonenrecht. N° 75. 
Teils des OR über absichtliche Täuschung beim Vertrags-
schlusse herangezogen werden können (verg!. OSE~; 
Komm. zu Art. 197 OR S. 485 f.). 
a) Die Haupteinrede der absichtlichen Täuschung ist 
von den kantonalen Instanzen zu Unrecht abgewiesen 
worden. Zwar ist eine solche Täuschung nicht schon in 
der allgemeinen Offerte der Kläger in der Fachzeitschrift 
zu erblicken, wenn auch andrerseits sich der Auffassung 
nicht beipflichten lässt, es sei ein Zeitungsinserat hiezu 
überhaupt ungeeignet, weil es sich an unbestimmte Per ... 
sonen wende. Denn unter diesen befindet sich auch der 
konkrete Vertragskontrahent, und er kann durch das 
Inserat in einen für den' Vertragsabschluss kausalen 
Irrtum versetzt worden sein. Im vorliegenden Falle war 
indessen die Anpreisung im Offertenblatt der Handels-
gärtner doch zu allgemein gehalten, als dass darin eine 
absichtliche Täuschung gesehen werden könnte. Es frägt 
sich aber weiter, ob eine solche nicht in der Zuschrift der 
Kläger vom 15. Dezember 1913 au den Beklagten liege, 
worin gesagt ist, die Gärtnerei biete einem tüchtigen 
Fachmanne zweifelsohne eine sichere Exi&tenz, es habe 
ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, indem 
in Dottikon auch einige Herrscliaftsgärten bestünden und 
dem Käufer überdies die Friedhofgärtnerei übertragen 
würde. Die Anpreisung ist nach dem Expertengutachten 
objektiv unrichtig, da ein Gärtner auf der angebotenen 
Liegenschaft nur ein mittelmässiges Auskommen erzielen 
könnte, und eine Täuschung ist auch nicht deshalb abzu~ 
lehnen, weil «( die Anpreisung sich noch in dem Masse von 
Treu und Glauben im landesüblichen Verkehr hielt t. 
Diese Auffassung der Vorinstanz geht zu weit. Richtig ist 
dagegen, dass der Beklagte unmittelbar vor Unterzeich-
nung des Vertrages darüber aufgeklärt wurde, dass die 
Herrschaftsgärten in der Hauptsache von einem Privat-
gärtner besorgt würden und dass auch die FIiedhofgärt~ 
nerei für das Jahr 1914 bereits vergeben sei. Die Frage, ob 
dadurch der Kausalzusammenhang zwischen der Täu-
ObUgationenrecht. 1" 0 i5. 
schUdg durch jene Angaben und dem Vertragsabschlusse 
zerstört 'Worden sei, kann unerörtert bleiben. weil die 
weitere bestimmte Zusicherung über den Umfang des 
Geschäfts, e& habe ein Gärtner mit zwei Mann da!' ganze 
Jahr zu tun, aller Erfahrung nach für den Beklagten 
bestimmend sein musste. Es ist klar, dass bie von den 
Klägern gemacht wurde, um ihn zum Kaufe zu bewegen. 
und die Bemerkung des Bezirksgerichts, es sei anzuneh-
men, dass er auch ohne diese Vorspiegelung den Kauf 
abgeschlossen hätte, wird durch nichts gestützt; es wäre 
Sache der Kläger gewesen, Anhaltspunkte für diese ganz 
unwahrscheinliche Annahme vorzubringen. Wenn endlich 
das Obergericht ausführt, es gehe aus dem Beweisver-
fahren nicht zur Ueberzeugung des Richters hervor, dass 
die Kläger das Bewus&tseill der Täuschung hatten. so ist 
darauf zu erwidern, dass sie nach der Sachlage zweifellob 
wissen mussten, ihre Angabe stehe mit den tatsächlichen 
Verhältnissen nicht in Einklang. Es ist also anzunehmen, 
dass absichtliche Täuschung vorliegt. 
b) Was sodann die Mängelrüge nach Art. 197 OR anbe-
langt, so haben die vom Bezirksgericht bestellten Sach-
verständigen schwere Mängel festgestellt, die vom Käufer 
nicht sofort wahrgenommen werden konnten. Allerdings, 
führen sie aus, hätte der Beklagte, wenn er erfahrener und 
weniger leichtgläubig gewesen wäre, mehrere Mängel seheu 
und richtig würdigen können, immerhin habe er die unge-
nügende Trockenlegung des Bauplatzes nicht almen 
können, weil ein halbwegs ordentlicher Baumeister derar-
tigeFehlernichtbegehe, die Feuchtigkeit mache das Haus 
zu Zeiten ungesund, und ein un&icherer Wasserhaushalt 
sei auch ein bleibender Nachteil des Bodens. Die für dab 
Bundesgericht verbindlich festgestellten Mängel (Wasser-
gefahr, Feuchtigkeit und zu tiefe Lage de& Hauses, un-
zweckmä;,sige Anlage des Treibhauses, steiniger Boden), 
:sowie die zugesicherten, tatsächlich aber nicht vorhan-
denen Eigenschaften, worunter auch die Rentabilität der 
Gärtnerei zu rechnen ist, sind derart, dass eine Wandelung 
AR i2 11 -
19lii 
ObUgationenrecht.~o 7ti •• 
tl~~ J{,~!lfes gerechtfertigt, erschiene, wenn ma)l ü1;H~1;'!Iaqpt 
ar,ye]uwm wollte, ein solcher sei gültig zu~tande gcko.m"r 
n:te.y.D~,nn der Wert und die Tauglichkeit der Kauf'S~he 
zt,t. ,dem vorausgesetzten Gebrauche werden dUrch;· die 
za~dchen Mängel nicht nur gemindert, sOJlder~gerad~zll 
, aufgehoben. Hieran vermöchte auch die Bestimmung; im' 
Ye.rtrage nichts zu ändern, dass;{< f~ allfällige Mängelaut 
G~bäude keine Währschaftg~tr9genwerde;,: einmal u,m-
. rflsst dieWegbedingung nur die Mängel des Hames~ nicht 
d~r übrigen Liegenschaft, und sodaull ist nach Art. 199 
Q'ß eine Vereinbarung über Aufhebung oder Be~hrän-' 
~~ng' der Gewährspflicht ungültig, wenn der Verkäufer, 
w~s hier anzunehmen ist, dem Käufer die Gewährsmängel 
arglistig verschwiegen hat. 
:4.:- Ist danacb die Berufung gutzuheissen und die 
Ip~ge abzuweisen, so erübrigt es sich, die weiter vom.Be-
klagten erhobene Einrede des wesentliehen Irrtums heinI 
Vertragsabschlusse zu prüfen. 
Demnach hat das BUlläesgericht 
erkannt: 
pie Berufung wird gutgeheissell und damit, in Aufhe.,· 
bung .des Urteils des Obergerichts des Kantons Aargau 
v;om 5. Mai 1916, die Klage gänzlich abgewiesen. 
76. Urteil der 11. Zivila.bteUuDg vom :11; Oktobet'1916 
i. S. Stegmüller, Beklagter, gegen Stegmüller, K1äge~ri .. 
. 
' 
'~' .. 
Dur~h den Eheab.schluss bedingte Schenkung de$·E.he~ 
Jllannes an seine F~au. Rückforderungsanspruch des, 
Scherikers bei Scheidu:llg derEhe. 
' 
.rA. -
Im Jahre 1913 tr~tder am 16. März 1852 ge-
borcne,yerwitwete Beklagte zu. der 3m 30; Oktober 1860· 
geb.~H~:cneIl,-' eben.~alls. verwitweten Klägerin in e4t, näheres, 
B~~JlJÜschaftsverhältnis .. D.er Beklagt.e machte der Klä-
:~Heiratsallträge,gegen deren Annahme die Klägerin 
rim~rst 'Bedenken trug, weil der Beklagte eine dreissig-
"jlb!ige.~ pflegebedürftige geistesschwache Tochter hatte 
~d zu jener Zeit im, Rufe stand, mit einer gewissen 
Rosa Neuenschwander Beziehungen zu unterhalten. Am 
27. Oktober 1913 trat der Beklagte der Klägerinsein 
J~uthaben bei der Sol()thurner KantonaI-Ersparniskasse 
ilu :Betrage von ~845 Fr. 65 Gts. nebst 4 % % Zins seit 
.1.:Januar 1913 ab; die Schuldnerin wurde von dieser 
AbtretUilg 'in Kenntnis gesetzt und das Guthaben auf 
den Namen der Klägerill umgeschrieben. Am folgendeu 
T~g meldeten die Parteien beim Zivilstandsamt Bärsch-
;wiLihr Eheversprechen an. Während der gesetzlichen 
gjnspruchsfrist erhob Rosa Neuenschwander Einsprachc 
gegen die Eheschliessllng mit der Begründung, der Be-
klagte habe ihr die Ehe versprochen. Auf diese Einsprache 
hin äusserte die Klägerin die Absicht, vom Verlöbnis 
zurückzutreten; sie liess sich aber beschwichtigen, worauf 
die ,Ehe am 12. November 1913 abgeschlossen wurde. 
;,-.,Am 21. Mai 1915 reichte die Klägerin beim Richteraml 
~orneck-Thiersteill Klage gegen den Beklagten ein, mit 
d~rsie Scheidung der Ehe und Verurteilung des Beklagten 
~ 
Bezahlung einer Entschädigungs- und GellugtuUllgs-
smnme von 5000 Fr. verlangte. Der Beklagte schloss auf 
.Mw,e!sung der Klage; eventuell, d. h. für deu Fall der 
,Sebeidung, beantragte er Verurteilung der Klägerill znr 
RJj.ck,erstattung des ihr am 27. Oktober 1913 zedierten 
(iu,thabens von 9845 Fr. 65 Cts. nebst Zins. 
:L/3. -
Durch Entscheid vom 15. Dezember 1915 hat 
.das Amtsgericht Dorneck-Thierstein die Ehe der.Parteien 
# stützt . auf Art. 142 ZGB geschieden, den Beklagten als 
~huldigen Teil erklärt; zwischen den Litiganteu die 
Gütertrennung ausge~prochen und sowobl das Begehren 
~ 
. Klägerin auf Verurteilung des Beklagten. zur Be-
~lung von 5000 Fr., als auch das Begehren des Beklagten 
;:mf. Verurteih:mg der Klägerin zur Rückerstattung, des 
~P.getretenenBet.rages V911 .9.845 Fr.·65 Cts. abgewiese:Ü~.