bge · 15_I_322 · 1889-04-05 · fr
BGE 15 I 322
Öffentliches Recht


B. Civilrechtspflege. 
bern eß mUß bocl) eine ?ßetfcl)ieben~ett \.lotHegen, ll.lelcl)e a{ß fo{el)e, 
a{~ Unterfel)teb in bet DuaIttät 'oer Iillaate, im ?ßette~te ü6etl)au~t 
em~fun'oen ll.lit'o. wm 1Rücfftel)t auf 'oa~ \)on f9t eingel)ofre tauf~ 
männifcl)e ®utacl)ten berneint nun 'oie !ßotinftana in füt 'oas 
)Bunbe§getiel)t tlcrbinbHcI)ct Iilleife 'oit§ tl)atfiiel)Uel)e ?ßotl)an'oenfein 
eine§ betattigen Duitntät~unterfcl)te'oe~ 3ll.lifel)en Iillaate un'o SJRuftet+ 
:nemnetel) l)at baß )Bun'oeßgertel)t 
ethnnt: 
:nie Iillettetötel)ung 'oeß )BeHagten ll.ltt'o a'(ß unBegtün'oet a6ge~ 
ll.liefen un'o e~ l)at bemnau) in aUen :tf)eHen Bei 'oem angefoel)tenen 
Uttf)eHe be§ ~)anbe{§geticl)te§ be§ .R;anton§ Büttel) \)om 14. :ne:: 
aemocr 1888 fein )Bcl1.lenben. 
51. Arret du 5 Avril 1889 dans lacause Soutler el consorts 
contre Taponnier el Gie. 
Par am3t du 4 Fevrier 1889, la Cüur de Justice civile de 
Geneve, statuant en la cause pendante entre les sieurs 
F. Süutter, J.-E. Güss et J. Züppinü eüntre Tapünnier et Cie, 
tüus a Geneve, en matiere de resiliatiün, süit denünciatiün de 
bail, a prününee cümme suit : 
La Cüur admet l'appel interjete par Tapünnier et Cie du 
jugement rendu cüntre eux par le Tribunal civille 8 Janvier 
1889 ; au fünd, refürme le dit jugement, et, statuant a nüuveau, 
dit que le cünge signifie a Tapünnier et Cie a la requete de· 
Süutter et cünsürts par explüit du 1 er N üvembre 1888 est 
nul et le met a neant, cündamne Soutter et cünsürts sülidai-
rement aux depens de premiere instance et d'appel. 
C'est contre cet arret que Soutter, Güss et Züppinü recüu-
rent au Tribunal federal, cüncluant a ce qu'il lui plaise le 
refürmer, declarer valable le cünge dünne le 1er Nüvembre 
1888 a Tapünnier et Cie, et condamner celL'{-ci aux depens. 
Taponnier et Cie ünt souleve en premiere ligne l'exceptiün 
d'incümpetence du Tribunal de ceans, et subsidiairement, 
conclu a ce qu'illui plaise con:11rmer l'arret dünt est reeours. 
VII. ühligationenrecht. N° 51. 
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Slatuant el considerant : 
En (ait : 
1
0 Par ~ete sous seing prive du 23 Juin 1884, enregistre 
le 23 Fevner 1888, Tapünnier et Cie ünt lüue de J -H F 
. 
. 't' 'G ' 
. . ern er, 
propne aIfe a 
en~ve, un lüeal dans sa maisün sise place du 
Mülard 15, püur ~IX ans et püur le prix annuel de 1730 fr. 
payable par 6 mOlS d'avance. 
Par acte Rivüire nütaire, du 27 Oetobre 1888 F 
. 
d 
" 
S 
' 
erner a 
yen u sa ma1Sün a üutter et eünsürts et eeux-ci ünt sümifi' 
tonge a Tapünnier et Cie püur le 15 Avril 1889 par e;plüi~ 
du 1 er Nüvembre 1888. 
' 
Tapünnier et Cie ünt prüteste eüntre ce eünO'e qu'ils t 
. t 
. 'guli 
co 
enaIen 
püur Irre 
er et ünt declare 1e cünsiderer cümme nnI et 
non avenu, par exp10it du 14 Nüvembre' le 23 dit il 
t 
. 'S 
" 
s ün 
aSSIgne 
üutter et eünsürts devant 1e Tribunal civil püur en 
entendre prününcer 1a nullite. 
A i!'ap'pu~ de leur. ~emand~. en. nnIlite du cünge, Tapünnier 
et ,C faIsa1ent ValülI : a) qu 11 n'est pas cünfürme aux delais 
prevu~ par .les art. 281 et 290 C. O. ; b) que le bail etant 
enregts~re, il ne peut etre rümpu par la vente de l'immeuble. 
Par J.ugemen~ du 8 Janvier 1889, le Tribunal civil a debüute 
Tapünnwr e~ C,e cle leurs cünc1usiüns. Ceux-ci ayant interjete 
appel deo c~ Jug,~ment, la Cour de Justice civile l'a refünne et 
stat~e amSl qu il a ete dit plus haut, par les mütifs suivants : 
L art. 281 C. 0., applicable en la cause, clecide que si 
pendant la duree du bail, le bailleur aliene la chüse lüuee le 
pren,eur n'a pas Ie drüit cl'exiger du tiers cletenteur la eo~ti­
nu.atlOn d~ b~, a m~ins que ?elui-ci ne s'y Süit üblige. Le 
~eme artlCle aJü~te: Il est vral, qu'il n'est püint derüge par 
t: aux e~ets partIculiers de l'inscriptiün du bail Sur 1es regis-
es fünc:ers, h!püthecaires üU autres analügues, tels qu'ils 
fPeuvent etre regles par le drüit cantünaI. Mais le le!rislateur 
ßderal n'a 
t 
d 
nf' 
. 
co 
pas en en u co. erer a l'enreglstrement du bail 
I
dans ~n registre non public, cümme il est pratique a Geneve 
es memes ea' t 
" 
. 
.. 
, 
lle s qu a Sün msenptlOn Sur les registres fünciers 
üu hypüthecaires. 
En üutre, I'acquereur n'a pas übserve les delais de denün-
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ß. Civilrechtspllege. 
ciation, soit de conge, fixes a I'art. 290, 1
0 et 2° C. O. et sans 
l'observation desquels le dit acquereur ne peut expulserle 
preneur (C. O. 281 a1. 2). En effet, les termes de six mois 
prevus a l' art. 290 precite tombaient dans l' espece sur le 
31 Janvier et le 31 Juillet 1889, et en signifiant le conge le 
1 er N ovembre 1888 seulement, Soutter et consorts n' ont pas 
donne a Taponnier et Cie l'avertissement prealable de 3 mois 
fixe au meme article. 
Les recourants pretendent d'abord que l'objet du litige est 
d'une valeur indeterminee, et, eventuellement qu' elle depasse 
3000 fr.; le capital engage par eux dans l'immeuble de la 
place du Molard etant de 310 000 fr. et cet immeuble devant 
etre (lemoli et reconstruit a partir du 1 er Mai prochain, la 
perte d'interets pour 3 mois seulement serait de 3875 fr. -
Au fond les recourants estiment que l'acquereur, qui ne s'y 
est pas engage, n'est pas lie par les baux consentis par son 
vendeur, si ceux-ci n'ont ete eriges en droits reels ; Soutter 
et consorts ont donc valablement donne conge pour le 15 Avril 
en accordant un delai de plus de 3 mois, meme sans avoir 
observe les termes du ball; eventuellement ils alleguent que 
le denrier jour utile pour donner le conge est le 1 er, pour le 
31 du troisieme mois : a ce point de vue encore, le conge 
donne serait valable. 
Les intimes Taponnier et Cie, apres avoir excipe d'abord, 
comme il a ete fit, de l'incompetence du Tribunal federal, 
s'attachent au fond a demontrer qu'aux termes de Part. 281, 
N° 3 C. 0., la vente ne rompt pas un bail enregistre, et que 
le 31 Octobre 1888 etait le dernier jour auquel le conge 
pouvait etre donne pour le 31 Janvier suivant. 
En droit : 
Sur I'exception d'incompetence soulevee par la partie oppo-
sante au recours : 
2° Le litige a ete introduit par les conclusions de Taponnier 
et Cie, tendant a faire declarer nul et de nul effet le conge 
signifie par exploit du 1 er N oVj.Bmbre 1888, conge se rapportant 
au bail conclu entre le fit demandeur et le sieur J aques-
Henri Fen-ier, le 1 er Aout 1884, et expirant le 1 er Aout 1890. 
VII. Obligationenrecht. Jlio 51. 
01' le Tribunal fMeral a deja prononce a diverses reprises 
dans des contestations sur la duree d'un ball, que la valeur 
litigieuse devait etre taxee au maximum au montant total du 
loyer afferent a la periode objet de la contestation.* Il est 
evident que, dans la regle, la valeur du litige sera sensible-
IDent moins considerable que ce montant, aussi bien pour le 
bailleur que pour le preneur; mais, eu egard a la difficulte 
que presenterait la determination certaine de cette valeur 
dans la plupart des cas de cette nature, il a paru indique de 
considerer le dit montant comme etant la valeur litigieuse, 
ainsi que cela a d'ailleurs ete admis dans plusieurs Iegislations 
(voir par exemple : art. 8 de la procedure civile allemande). 
Bien que, dans l' espece, le preneur ne se trouve pas au 
proces en face du bailleur, mais que la cause se demene entre 
le preneur et I'acquereur de I'immeuble loue sur la question 
. de savoir si et sous quelles conditions Ie preneur doit evacuer 
Ies lieux loues avant l' expiration du contrat de bail, il y a lieu 
neanmoins d'appliquer la meme regle en ce qui concerne 
l'appreciation de la valeur de l'objet du litige, d'autant plus 
qu'iln'est point etabli que cette application ne se justifie pas 
aus si pour des cas semblables. En effet, si les recourants font 
valoir que les lieux Ioues, qu'ils ont acquis pour 130000 fr., 
ainsi que d'autres batiments pour 180000 fr. etaient destines 
a etre demolis et que par ce motif ils ont signifie le conge 
aux autres locataires, qui l'ont accepte pour le 15 AvriI, 
cette consideration est sans importance en ce qui concerne 
la supputation de la valeur du litige actuel, puisque, en dehors 
de ce qu'il n'est point certain que les recourants pourraient 
relouer ou utiliser les appartements en question des le 15 A vril 
1889 jusqu'a l'epoque Oll les intimes devront quitter le leur, 
-
les circonstances alIeguees par les dits recourants sont 
entierement etrangeres au bail litigieux et ne touchent aucu-
nement les locataires ; elles ne sauraient et1'e prises en consi-
deration lors de la supputation de la valeur de Ia contestation ; 
* Voir arr~ts du Tribunal ftllieral en les causes Gaudin contre Naville 
et Keck, 22 Mai 1885 ; Patriziato di Torricella e Taverne contra Casari e 
Gabbani, 4 Mai 1888. 
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B. Civilrechtspllege. 
c'est, au contraire, uniquement la valeur qui se rattache au 
b~il. ~elat~ a la possession de l'appartement en litige qni est 
decIslve a cet egard. Or il n'est point etabli que cette valeur 
si 1'on se place uniquement au point de vue du tiers acquereur' 
soit superieure au prix de Iocation jusqu'au 31 Juillet 1890: 
Une somme de 3000 fr., de l'existence de laquelle depend la 
l'e?evabilite du recours au Tribunal federal, n'est des lors 
pomt en conteste, puisque le Ioyer annuel ne se monte qu'a 
1 ?30 fr: et que la valeur du litige, soit le loyer a partir du 
1D Avril 1889 au 31 Juillet 1890, - a supposer que les 
recourants ne puissent pas provo quer la resiliation avant cette 
derniere date, -
ne depasserait pas 2234 fr. 60. 
Par ces motifs, 
Le Tribnnal federal 
prononce: 
TI n' est pas entre en matiere, pour cause d'incompetence 
sur le recours des sieurs 80utter et consorts. 
' 
52. Urtl)eH bom 13. ?lfl'rH 1889 tn ®ild)en 
®tilm~fH unb ZRt>ff 
gegen StlifereigefeHfd)ilft S)emmtfen. 
, A. :tlurd) Urtl)eU bom 15. U:eoruilr 1889 l)ilt bel' 
?lf~l'eUil" 
tton~" unb Stilffiltion~l)of be~ stilnton~ .\Bern erfilnnt: 
1. :tle~ Uligerifd)en StliferetgefeUfd)ilft S)emmifen ift bil~ ZRed)t~" . 
begel)ren tl)rer stIetge 3ugef~rod)en unb e~ il.lirb ber geforberte .\Be" 
tmg 3in~oar erUlirt 3u 5 % \.)om 8. Dttooer 1887 r,inil.leg. 
2. :tlte .\Befragten, 3afoo <0tet~fIi"U:eTher unb '.mit"aT"te '''nlien 
'0' 60? 0-
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~t~. betragenben Stoften iln 'oie Strligerin \.)or" 
genilnnt 3u be3etl)len. 
B. @egen 'oicfeß Urtl)eH ergriffen bie .\BeUagten 'oie metter3ie~ 
l)ung iln, baß .\Bunbe~gertd)t. .\Bet ber l)eutigen merl)ilnbIung be~ 
nntrngt tr,r ?lfnil.letlt: &~ fet in ?lflilinberung be~ \.)orinftilnörtd)en 
Urtl)eUß 'oie Stlilge n03uil.leifen, unter Stoftenfofge, il.logegen bel' 
?lfnil.lillt b:r stfligerin iluf ?Beftätigung 'oe~ angefod)tenen Urtr,eH~ 
unter Stoltenfolge ilntrligt. 
VII. Obligationenrecht. ~o 52. 
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:tlet~ .\Bunbe~gerid)t oiel)t in &ril.lägun g: 
1. :tlurd) mertmg bom 10. u:eoruetr 1884 berfaufte 'oie Stlife~ 
reigefeUfd)etft S)emmiten bem Stäfel' ?Je. 2uber nu~ 
@ret~il.lU, 
stetnton~ ?Bern, ir,re fämmtHd)e '.mtrd) für 'oie 3ett \.)om 1. '.mett 
1884 oi~ 30. ?lf~rn 1885, unb \.)ermietf)ete bemfelben gleid)öeitig 
it)r Stäfereigeliliubc ietmmt @erlitf)fd)etften, mit mor,nung, ®tetUung 
u. f. il.l. :tlie ®ommermtrd) ('0. f). 'oie smUd) bel' 3ett bom 1. '.mett 
l1i~ 22. Dftober 1884) foUte etuf 15. :tle3emoer 1884 i,)oUftänbig 
be3ill)f<t il.lerben (\UObei ü6rigen$ ber Stäufer i,)orr,er moniltnd)e 
mofd)tagßcret{ltungen Mn 400 U:r. au feiften l)iltte). 3n § 11 be~ 
mertrage~ ift oeftimmt, bel' Stäufer {letbe für 
~'t'füUung feiner 
mer~fItd)tungen ?Bürgfd)nft au befteUen, unb luirb fobetnn beige~ 
fügt: ,,3ubem fann bie StaferetgefeUfd)ilft 3u mer,rerer 0id)erf)ett 
/lbie faßriairten Stäf e n{~ Unt~fetnb 3urüctbel)ettten, bt~ fle für 
11 1{lr @ut{letben bC3etf)It if1." U:ür ,,'oie in § 1borgefe~ene ®ommer~ 
mnd) (1. '.mat bi~ 22. Dftooer 1884)" \.)crl'fItd)teten fid) bie 
gegeuil.llirtigen .\Befragten, IIbtejenige ?Bürgfd)etft feiften au il.loUen, 
il.le!d)e § 11 borfd)reibt." :tler Stliufer erfüUte feine mer~fIid)tung, 
bie ®QmmermHd) etuf 15. :tlcaember 1884 MUftänbig 3u bqal)fen, 
nid)t, fonbern \l:)ilr bel' StäfereigefeUfd)aft am 14. u:wruetr 1885 \.)Qn 
betf)er nod) ben ?Betrng i,)on 5000 U:r. fd)ufbig. &intge 'lleitgHeber 
bel' StäfereigefeUfd)aft S)emmifen err,ooen tn U:olge beften, ?Jeamen~ 
bet'jeIßen, bei bel' 
&rf~ilrni~fetffe @etternnben ein :tletdel}en Mn 
5000 U:r., 
etU~ il.leld)em bie einaelnen smUd)(ieferanten für bie 
®ommermHd) bon 1884 oefriebtgt il.lurben. 3il.ltfd)en ber Stäferei~ 
gefeUfd)etft S)emmifen, bem Stäfer 2uber unb ben oefrilgten ?Bürgen 
filnben 
etl~betnn Unterl)etnblungen betrüb er ftntt, ob ntd)t 2uber 
unter ?Bürgfd)aft bel' ?Befragten 'oie ®d)ulb bet bel' &rfl'etrnt~filffe 
@erterftnben ü6erne~men l'ßnnte. 2uber, il.lefd)er ilUd) einen 3tn$ 
biefer ®d)ulb 6eöill}It r,ett, il.lar l)ieölt bereit, betgegen lueigerten fid) 
bie {lefletgten .\Bürgen, uuf bieien morfd)[ilg einaugel)en. 3n bel' 
~o[ge gerietl) 2uber in Stonfur~, unb e~ berangte bn~er bie Stli" 
feretgefeUfd)etft S)emmtten 'oie oeUngten .\Bürgen etuf .\Be3ul)Iung be~ 
im Stonfut'fe ungebectt geoliebenen ?Betrage~ i~rer U:orberung mit 
4132 U:r. 10 ~t~. 3u oemeden ift nod), bua 'oie StäfereigefeU~ 
fd)ilft 5;lemmifen erft etm 5. '.meti 1888, nild) bereit~ etngel}obenem 
~:ooeffe, etl$ @enoffenfd)nft in'~ 5;letnbel~regifter e1ngetrugen il.lurbe. 
mte .\BeUagten l)ettten il)r bear,uTh etnfängHd) im mege be$ 3il.lt::