bge · 53_I_187 · 1912-07-09 · de
BGE 53 I 187
Öffentliches Recht


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Staatsrecht. 
dienen, ein dem Bund und dem Kanton gemeinschaft-
liches, wenigstens soweit sich ihre Tätigkeit auf d~s 
Kantonsgebiet erstreckt. 
Der Bundesrat 
un~ die 
Bundesversammlung haben zwar seinerzeit entschieden, 
dass es gegen Art. 4 BV verstosse, wenn eine ka~tonale 
Vorschrift die Eigenschaft eines Abgeordneten In den 
Grossen Rat mit einem eidgenössischen Amt als unver-
einbar erkläre (vgl. SALIS, Bundesrecht 2 .. Auflag~ I 
Nr. 218). Diesem Standpunkt ist jedoch mcht beIzu-
treten, soweit er den Sinn hat, dass eine Verletzu~g 
des Art. 4 BV vorliege ohne Rücksicht darauf, ob dIe 
kantonale Vorschrift auf sachlichen Gründen beruhe 
oder nicht. 
Es liesse sich allerdings die Frage aufwerfen, ob die 
Kantone kompetent seien, das Interesse der Bundes-
bahnen dadurch zu wahren, dass sie deren Personal von 
gewissen kantonalen Ämtern von vornherein auss.chlies-
sen, zumal da ein Bundesbeschluss vom 9. JulI 1912 
bestimmt 
ob und unter welchen Voraussetzungen 
Beamte, Angestellte und Arbeiter der Bundesbahnen ein 
öffentliches Amt annehmen dürfen. Diese Kompetellz-
frage kann aber dem Bundesgericht nicht auf dem Wege 
des staatsrechtlichen Rekurses wegen Verletzung des 
Art. 4 BV, sondern nur dadurch zum Entscheide unter-
breitet werden, dass die Bundesbehörden geltend machen, 
es liege ein KompetellzkOI}flikt im Sinne des Art . .t 75 
Ziff. 1 OG vor, und zu dessen Lösung das BundesgerIcht 
anrufen. 
Dass Art. 24 Ziff. 1 des kantonalen Gesetzes vom 31. 
Januar 1909 mit dem erwähnten Bundesbeschluss unver-
einbar sei, haben die Rekurrenten nicht geltend gema?ht, 
so dass dahingestellt bleiben kann, ob das BundesgerIcht 
zur Beurteilung einer solchen Beschwerde zuständig 
wäre. 
Demnach erkennt das Bundesgericht: 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
Gleichheit vor dem Gesetz. ~<) 27. 
27. Urteil vom 24. Juni 1927 
i. S. Allgemeine Anthroposophifoche Gesellschaft 
und William . Scott 1716 gegen Solothurn. 
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Berechnnng der Handänderungsabgabe auf Boden-
und 
Gebäudewert der Liegenschaft, wenn die Bauten nach 
Abschluss des Handänderungsvertrages, aber vor der 
Fertignng vom Grundstückerwerber erstellt worden sind ? 
A. -
Am 13. November 1926 ist von der Amts-
schreiberei Dornach ein Schenkungsvertrag verurkundet 
worden, gemäss welchem die Allgemeine Anthropo-
sophische Gesellschaft in Doruach dem William Scott 
Pyle-Waller, Kunstmaler in Dornach von einer grösseren 
Liegenschaft eine Parzelle Land im Halte von 16 ar. 
99 m2 Hausplatz und Garten schenkungsweise abge-
treten hat. Auf dieser Parzelle standen damals zwei 
vom Erwerber Pyle erstellte, im Rohbau fertige Ge-
bäulichkeiten, nämlich eine Villa mit Atelier und eine 
Garage mit Wohnung. Die Amtsschreiberei Dornach 
liess zur Feststellung der Handänderungsgebühr den 
Wert des abgetretenen Landes und der Gebäude durch 
die Gemeindestatthalter von Dornach schätzen. Diese 
Schätzung betrug für das Land 10,194 Fr., für die 
Gebäude 75,000 Fr. Davon berechnete die Amtsschrei-
berei die Handänderungsgebühr mit 1192 Fr. 80 Cts. 
und stellte hiefür den Parteien Rechnung. Diese be-
schwerten sich hiegegen beim Regierungsrat von Solo-
thurn und verlangten, dass die Handänderungsgebühr 
nur von der Schätzung des Landes, 10,154 Fr., zu 
berechnen und demnach auf 101 Fr. 95 Cts. festzusetzen 
seLSie machten geltend: Die Abtretung der Land-
parzelle habe von Anfang bezweckt, dem Erwerber 
einen Bauplatz für die von ihm zu errichtenden Gebäude 
zu verschaffen. Der Auftrag zur Ausfertigung des Schen-
kungsvertrages sei der Amtsschreiberei Dornach schon 
Anfangs Mai 1926 erteilt worden: der zu diesem Zwecke 
188 
Staatsrecht. 
übergegebene Mutationsplan trage das Datum vom 
14./27. AprH 1926. Die Unterzeichnung des Vertrages 
habe sich wegen verschiedener Landesabwesenheiten 
der Parteien oder ihrer Vertreter verzögert. Inzwischen 
habe der Erwerber die beiden Gebäude auf der Parzelle 
erstellen lassen, wofür die von ihm abgeschlossenen 
Verträge vorgelegt wurden. Da er sich in gutem Glauben 
befunden habe, hätte er nach Art. 674 Abs. 3 ZGB die 
Übertragung von Grund und Boden verlangen können. 
Es sei unbillig und ungerecht, dass man die Handände-
rungsgebühr auch vom Wert der vom Erwerber erstellten 
Gebäude erheben wolle. Der Regierungsrat von Solo-
thurn- hat das Begehren der beiden Beschwerdeführer 
mit Entscheid vom 8. Februar 1927 abgewiesen mit 
folgender Begründung: {( Nach § 1 des Handänderungs-
gebührengesetzes vom 23. Februar 1919 ist vom wahren 
Werte des veräusserten Grundstückes eine Handände-
rungsgebühr zu bezahlen, wenn Grundstücke auf einen 
neuen Eigentümer übergehen. Was ein Grundstück 
ist, ergibt sich aus der Umschreibung in den sachen-
rechtlichen Bestimmungen des ZGB. Demgemäss kann 
kein Zweifel bestehen, dass alle Bauten Bestandteile des 
überbauten Grund und Bodens sind und daher keinen 
-vom Grundeigentümer verschiedenen Eigentümer be-
sitzen können. Mit der Erstellung eines Baues wird der 
Grundeigentümer auch Eigentümer dieses Baues, selbst 
dann, wenn Ersterer und der Ersteller des Gebäudes 
nicht die gleiche Person ist (Art. 667 des ZGB). Durch 
die Verbindung des Baumaterials mit fremden Grund 
und Boden geht das Eigentumsrecht am Baumaterial 
unter. Das Baumaterial wird Bestandteil des Grund-
stückes und damit Eigentum des Grundeigentümers 
(Art. 671 des ZGB). Der gutgläubige Materialeigentümer, 
der auf fremdem Boden einen Bau errichtet, hat nach 
Art. 673 des ZGB das Recht, die Zuweisung des Eigentums 
an Bau und Boden gegen angemessene Entschädigung 
zu verlangen, sofern der Bau offenbar mehr wert ist als 
Gleichheit vor dem Gesetz. N° 27. 
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der Boden. Dieser Anspruch besteht aber nur für den 
gutgläubigen Material-
bezw. Grundeigentümer. 
Ein 
Materialeigentümer, der auf fremdem Boden- einen Bau 
errichtet und dies weiss oder wissen musste, ist nicht 
gutgläubig. Ebensowenig kann ein Grundeigentümer 
sich auf den guten Glauben berufen, wenn er zusieht, 
wie ein Dritter auf seinem Grund und Boden baut oder 
wenn er sogar zu der Errichtung des Baues sein Einver-
ständnis gibt. Das Eigentumsrecht an dem von ihm zu 
erstellenden Bau auf fremdem Grund und Boden kann 
sich der Materialeigentümer nur durch ein Baurecht 
im Sinne von Art. 675 des ZGB sichern. Im vorliegenden 
Falle ist dies nicht geschehen. Dem Käufer steht daher 
an den in seinen Kosten erstellten Gebäuden auf der in 
Frage- stehenden Landparzelle kein Eigentumsrecht zu. 
Den obligatorischen Vereinbarungen unter den Parte~en 
inbezug auf die Eigentumsfrage am Bau können keme 
dinglichen Rechtswirkungen zuerkannt werden, solange 
nicht die grundbuchliche Behandlung, d. h. die Ein-
tragung einer Baurechts-Dienstbarkeit vor sich gegangen 
ist. Es wird der Grundeigentümer trotz den gegenteiligen 
Abmachungen unter den Parteien rechtlich auch Eige~l­
tümer der Bauten. Die Folge davon ist, dass durch dIe 
Bauten als Bestandteile des Grundstückes der wahre 
Wert des Kaufsobjektes, der für die Erhebung der 
Halldänderungsgebühr ausschlaggebend ist, wesentlich 
erhöht wird und dass daher effektiv auch von den 
Bauten die Gebühr zu entrichten ist. An dieser Auf-
fassung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, 
dass im vorliegenden Falle die Beurkundung des 
Schenkungsvertrages auf der Amtsschreiberei lediglich 
wegen verschiedener Landesabwesenheiten der hier-
ortigen Kontrahenten, bezw. Vertreter erst am 13. No-
vember 1926 erfolgen konnte. Die Parteien hätten 
sich zweifellos ohne irgendwelche Nachteile 
durch 
Vollmacht vertreten lassen können. Aber auch der 
Einwand, dass bereits vor Baubeginn alle für die 
190 
Staatsrecht. 
Eigentumsübertragung an der fraglichen Landparzelle 
erforderlichen Vorbereitungen von den Parteien ge-
troffen worden seien, kann nicht gehört werden. Im 
Interesse 
der 
Verhinderung 
jeder Möglichkeit zur 
böswilligen Umgehung der Handänderungsgebühren-
pflicht, wie dies in letzter Zeit verschiedentlich versucht 
und auch erreicht worden ist, muss die Praxis sich 
strickte an die bestehenden gesetzlichen Vorschriften 
halten, auch auf die Gefahr hin, dass da und dort daraus 
etwelche Härten entstehen können.» 
B. -
Gegen diesen Entscheid haben die Allgemeine 
Anthroposophische Gesellschaft und William Scott Pyle-
Waller staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht 
erhoben mit dem Antrag, er sei aufzuheben und es sei 
festzustellen, « dass aus dem zwischen den Rekurrenten 
unterm 15. November 1926 abgeschlossenen Schenkungs-
vertrag über eine Parzelle von Grundbuch Dornach 
Nr. 2524 die Handänderungssteuer vom Kanton Solo-
thurn nur ab dem schätzungsweisen Landerwerbspreis 
per 10,194 Fr., also nur mit 101 Fr. 95 Cts. erhoben 
werden darf». Zur Begründung wird in tatsächlicher 
Beziehung wiederholt, dass der Auftrag zur Ausfertigung 
des Schenkungsvertrages um . die fragliche Parzelle 
bereits im Mai 1926 erteilt worden, dass der Entwurf 
schon am 3. Mai angefertigt gewesen sei, dass die Unter-
zeichnung nur aus zufälligen Gründen sich verzögert 
habe und dass die Gebäude vom Erwerber auf seine 
Kosten erstellt worden seiel1. Rechtlich wird geltend 
gemacht, der angefochtene Entscheid bedeute eine Ver-
letzung des Art. 4 BV und eine offensichtlich unrichtige 
Gesetzesanwendung : Das nach Art. 667 ZGB erworbene 
Eigentum sei durch die Art. 671/73 beschränkt, insbe-
sondere sei es nach Art. 673 resolutiv bedingt. In diesem 
Falle liege ein derivativer Erwerb nur vor mit Bezug auf 
den Boden. Das werde vom Regierungsrat in willkür-
licher Weise missachtet. Auch die Verneinung des guten 
Glaubens sei willkürlich (WIELAND, Komm. zu Art. 674 
Gleichheit vor dem Gesetz. N° 27. 
191 
Note 9, welche Bemerkung auch für Art. 673 gelte). 
Der Bauherr habe sich nicht nur in gutem Glauben 
befunden, sondern sei zweifellos zum Bauen berechtigt 
gewesen. Die tatsächlichen und die rechtlichen Grund-
sätze der Anwendbarkeit von Art. 673 seien so zu Unrecht 
und in willkürlicher Weise missachtet worden: die 
Gebäude seien nicht Gegenstand des Schenkungsver-
trages gewesen; es liege für sie ein originärer Erwerbs-
grund vor und für diesen könne eine Handänderungs-
gebühr nicht verlangt werden. 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 
Die solothurnische Handänderungsgebühr. die nach 
§ 1 des solothurnischen Gesetzes betreffend den Bezug 
von Handänderungsgebühren bei Eigentumsübertragung 
von Liegenschaften, vom 22. Juli 1919, bezogen wird, 
« wenn Grundstücke auf einen neuen Eigentümer über-
gehen», und die danach «vom wahren Wert des veräus-
serten Grundstücks » zu bezahlen ist, ist eine Verkehrs-
steuer, die bei der Veräusserung von Grundstücken 
entrichtet wird. Sie erfasst nach der Umschreibung des 
§ 1 und nach den in § 2 aufgezählten Ausnahmen -
Erbgang, 
Zwangsverwertung, 
Enteignung, 
Güterzu- \ 
sammenlegungen, Güterausscheidungen nach ehelichem' 
Güterrecht, Erwerbungen durch Gemeinwesen und ge-
wissen Korporationen und Anstalten -
die auf Über-
tragung von Grundstücken gerichteten Rechtsgeschäfte 
und wird nach dem Wert des auf diese Weise den Eigen-
tümer wechselnden Grundeigentums bezogen. Die rechts-
geschäftliche Verschiebung von Grundeigentumswerten 
ist danach der die Gebührenpflicht begründende Vorgang. 
Im vorliegenden Falle ist das Rechtsgeschäft, durch das 
Eigentum VOll einer Hand in die andere übergeht, der 
zwischen den Parteien vereinbarte Schenkungsvertrag, 
der am 3. Mai 1926 zur Unterschrift bereit lag, aber erst 
am 13. November 1926 unterschrieben wurde. Gegen-
stand des Vertrages war ein Stück Land, das der Ver-
AS 53 1-1927 
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Staatsrecht. 
äusserin gehörte und von ihr dem Erwerber geschenkt 
wurde. Die darauf vor der Unterschreibung der Schen-
kung erstellten Gebäude bildeten nicht Gegenstand des 
Veräusserungsgeschäftes. Sie sind nicht vom Veräusserer 
erstellt worden, sondern vom Erwerber; das ergibt 
sich aus den Werkverträgen über die Erstellung der 
beiden Gebäude, die als Bauherrn den Erwerber nennen ; 
wenn sie auch in Vertretung desselben vom Baubetrieb 
des Gretheanums abgeschlossen wurden, so ist damit 
noch in keiner Weise dargetan, dass die Erstellung nicht 
auf Kosten des in den Verträgen genannten Bauherrn 
erfolgte, und auch sonst ist für das Gegenteil nichts 
schlüssiges angeführt worden. Wohl sind diese Gebäude 
Bestandteile des Grundstückes geworden, auf dem sie 
erstellt wurden und stunden sie eine Zeitlang rechtlich 
im Eigentum des Veräusserers der Parzelle (Art. 667 
und 675 ZGB). Allein sowenig wie im Eigentumserwerb 
durch Verbindung eine Handänderung im Sinne des 
Gesetzes vom 23. Februar 1919 erblickt werden kann, 
liegt eine solche in dem Rückerwerb des Eigentums durch 
den Ersteller, da die Gebäude nicht Gegenstand des 
Veräusserungsgeschäftes sind, sondern kraft Gesetz das 
rechtliche Schicksal von Grund und Boden teilen. Für 
die Handänderungsgebührenpflicht aber ist massgebend 
der Wert des « veräusserten» Grundstückes, d. h. der 
Gegenstand der rechtsgeschäftlichen Übertragung von 
. Grundeigentum, und eine Werterhöhung, die durch den 
Erwerber selber herbeigeführt wurde, kann jedenfalls 
dann nicht in Betracht fallen, wenn derselbe zu deren 
. Vornahme berechtigt war. Das war hier der Fall, da 
der Veräusserer mit der Überbauung einverstanden 
war. Eine solche vom Erwerber berechtigterweise her-
beigeführte Wertvermehrung mit der Handänderungs-
gebühr zu belasten, widerspricht dem Wesen der Gebühr 
als Verkehrsteuer, die nur die freiwilligen rechts ge-
schäftlichen Verfügungen des Eigentümers trifft. Dieser 
hatte die Verfügung über das Grundstück tatsächlich 
Gleichheit vor dem Gesetz. N° 27. 
193 
schon vor der förmlichen Übertragung dem Erwerber 
überlassen, und· in der formellen Übertragung der auf 
diese Weise erstellten Gebäude liegt nicht eine neue 
Verfügung über dieselben. Das ergibt sich schon aus 
der zivilrechtlichen Ordnung dieses Verhältnisses. Denn 
nach Art. 673 ZGB hat der Ersteller eines Baues das 
Recht, die Abtretung des Eigentums an Grund und 
Boden gegen angemessene Entschädigung zu verlangen, 
wenn der Wert eines auf fremdem Grund und Boden 
erstellten Baues offenbar den Wert des Bodens über-
steigt und wenn sich der Ersteller im guten Glauben 
befand. Diese Voraussetzungen treffen hier ganz zweifel-
los zu. Es wird dies nur bestritten hinsichtlich des Er-
fordernisses des guten Glaubens. Allein der gute Glaube 
im Sinne jener Bestimmung ist gewiss nicht nur dann 
vorhanden, wenn einer 0 h n e Will endes andern 
auf dessen Grund und Boden baut, sondern umsomehr 
auch dann, wenn dies mit dem W i I I endes Eigen-
tümers geschieht. Hat aber der Ersteller nach Art. 673 
einen Anspruch darauf, dass ihm unter den gesetzlichen 
Voraussetzungen Grund und Boden gegen angemessene 
Entschädigung abgetreten wird, so liegt darin zivil-
rechtlich eine Abschwächung und Milderung des Grund-
satzes von Art. 667 in der Weise, dass der Eigentümer 
des Grundstückes zur Abtretung sogar gezwungen werden 
kann, wobei auf das wirtschaftliche Moment des Ver-
hältnisses des Wertes von Grund und Boden und Bau 
abgestellt wird. Umsomehr muss bei der steuerlichen 
Behandlung eines solchen Verhältnisses die wirtschaft-
liche Betrachtung ausschlaggebend sein. Und dies führt 
dazu, dass in diesem Falle von einer gebührenpflichtigen 
Handänderung mit Bezug auf die auf dem abgetretenen 
Grund und Boden erstellten Gebäude nicht die Rede 
sein kann oder -
aus dem Gesichtspunkte des der 
Gebührenpflicht zugrunde zu legenden Veräusserungs-
preises betrachtet -, dass nur der Wert von Grund 
und Boden der Berechnung der Handänderungsgebühr 
194 
staatsrecht. 
zugrunde gelegt werden darf, nicht aber auch die Wert-
vermehrung, die von Aufwendungen des Erwerbers 
selber herrührt. Die vom Regierungsrat von Solothurn· 
vertretene Auffassung weicht derart von einer ver-
nünftigen Gesetzesauslegung ab und nimmt sowenig 
Rücksicht auf das Wesen der Handänderungsgebühr 
einerseits und die zivilrechtliche Ordnung und wirt-
schaftliche Bedeutung des Verhältnisses andrerseits, 
dass sie als willkürlich bezeichnet werden muss. Daran 
ändert der Umstand nichts, dass sie, wie der Regierungs-
rat behauptet, bis jetzt in ständiger Praxis gehandhabt 
worden ist. Denn ein zweifelloser Missbrauch wird 
durch lange Übung nicht zum Recht. Und was die 
behaupteten praktischen Unzukömmlichkeiten betrifft, 
die sich aus der Gutheissung der Beschwerde ergeben 
sollen, so handelt es si~h nur darum, dass gelegentlich 
über die Umstände, unter denen auf fremdem Grund 
und Boden gebaut wurde, Erhebungen zu' machen sind. 
Die Mühe, die dadurch den staatlichen Beamten ver-
ursacht wird, ist aber nicht ein genügender Grund, 
zweifellose Ungerechtigkeiten zu schützen. Die regie-
rungsrätliche Praxis ist auch ni,cht das geeignete Mittel, 
die ordnungsmässige und rasche Erledigung angemeldeter 
Veräusserullgsgeschäfte zu sichern oder zu erzwingen: 
. dafür sind andere Mittel, z. B. Ordnungsbussen, anzu-· 
wenden. 
Demnach erkennt das Bundesgericht: 
Die Beschwerde wird im Sinne des Schutzes der 
gestellten Begehren gutg eheissen. 
Handels- und Gewerbefreiheit. N° 28. 
195 
11. 
HANDELS- UND GEWERBEFREIHEIT 
LffiERTE DU COMMERCE ET DE L'INDUSTRIE 
28. Urteil vom 13. Mai 1927 
i. S. Springer und Eonsumverein Chur gegen Gra.ubünden. 
Reklame für ein Schuhgeschäft mit der Anzeige: 
~ Restpaare 
in diversen Artikeln, zu billigsten Preisen.» Es verstösst 
gegen Art. 31 BV, wenn das als patentpflichtige Veran-
staltung eines Ausverkaufs behandelt wird. 
A. - Der Verband schweizerischer Konsumvereine gibt 
eine Zeitung, das 
« Genossenschaftliche Volksblatt », 
heraus, die u. a. in speziell für sie bestimmter Ausgabe 
sämtlichen Mitgliedern des Konsumvereins Chur zuge-
sandt wird. Dieser pries in der Nummer vom 26. Novem-
ber 1926 seinen Mitgliedern in Inseratform sein Schuh-
geschäft an und bemerkte dabei in einer Ecke des In-
serates unter besonderer Hervorhebung : 
« Restpaare 
in diversen Artikeln, zu billigsten Preisen.» Die Be-
kanntmachung befindet sich auf der vierten Seite der 
Zeitung, die ausschliesslich für Mitteilungen des Kon-
sumvereins Chur bestimmt ist. Der Kleine Rat des 
Kantons Graubünden erblickte in dieser Anzeige eine 
verbotene Ausverkaufsankündigung und entschied d$er 
am 10. Januar 1927 : « Herr Verwalter H. Springer wird 
in eine Busse von 30 Fr. verfällt. Er hat ausserdem die 
umgangene Ausverkaufspatentgebühr mit 40 Fr. nach-
zuzahlen. » Der Entscheid ist wie folgt begründet: « Im 
« Genossenschaftlichen Volksblatt )l erliess das Schuh-
geschäft des Konsumvereins ein Inserat mit nachste-
hendem Wortlaut: « Restpaare in diversen Artikeln, zu 
billigen Preisen 5 % Kassaskonto ; ferner machen wir 
die Mitglieder darauf aUfmerksam, dass wir die Preise 
unserer Schuhwaren den heutigen Tagespreisen ent-
sprechend 
redu:~iert haben.» Gemäss ständiger klein-
rätlicher Praxis werden alle Arten des Absatzes, bei wel-
chen das Publikum in den Glauben versetzt wird, es