bge · 32_II_720 · 1889-06-05 · fr
BGE 32 II 720
Zivilrecht


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A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. 
95. Arret du S decem'bre 1906, dans la cause 
lIoirs Brunner, dem. et rec., contre Brunner, der. et int. 
:BaU a. loyer. -
Obligation du preneur de faire certains amena-
gements. -
Resiliation du bail par le proprietaire pour inexecu-
Hon de cette obligation. -
Art. 117, 122, 110 et suiv. CO. -
Duree du contrat; interpretation. 
A. -
Par acte du 5 juin 1889, Ferdinand Brunner remit 
en Iocation a Hermann Brunner l'Hotei de la Poste a Sion, 
pour le terme de 15 ans, a partir du 1 er janvier 1889. 
Par acte du 21 decembre 1902, Ferdinancl Brunner a con-
senti, en faveur du meme Hermann Brunner, un nouveau bail 
pour le meme immeubie. Ce nouveau contrat porte entre 
autres les clauses suivantes : 
« M. Hermann Brunner s'engage a faire faire, de ses pro-
" pres deniers, les transformations projetees au batiment 
" dit « Hötel de la Poste >, sis rue de Lausanne, en ville de 
» Sion, transformations consistant a transformer l'ecurie du 
" dit bötel en salle de restaurant, et Ia grange en salle!", le 
» tout suivant ses indications et suivant plan dresse par 
» l'entrepreneur Fasanino, a Sion. » -
« De son cöte, 
» M. Ferdinand Brunner, comme contre-prestation, declare 
» louer a nouveau, soit donner a bail et cela pour le terme 
» de douze ans, a partir de l'expiration du bai! du 15 juin 
» 1889, soit a partir du 1 er janvier 1905 (cinq), le batiment 
» dit « Hötel de la Poste ..... » -
« De plus, comme il ne 
» s'agit pas d'un bai! pur et simple, le comparant, M. Fer-
> dinand Brunner, entend que la presente convention lie ses 
» heritiers apres son deces. » -
« Pour Ie cas Oll les trans-
» formations projetees seraient terminees pour Ie 1 er janvier 
» 1905, et qne Ia presente convention, en ce qui concerne 
» le bail, ne peut etre executee pour un motif quelconque, 
" M. Hermann Brunner aura droit, de Ia part du bailleur ou 
» de ses ayants droit, au remboursement total et immediat 
» du cout des transformations.» «De meme si ces trans-
» formations etaient inachevees a cette date, il aurait droit 
" aux debours par lui faits jusqu'alors. » 
IL Obligationenrecbt. ]So 95. 
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B. -
Le 20 mars 1903, Ferdinand Brunner est decede, 
laissant pour heritiers entre autres les demandeurs. Par Iettre 
du 16 avriI 1903, confirmee par celle du 18 mai suivant, les 
hoirs de Ferdinand Brunner signifiaient au defendeur qu'ils 
-avaient decide de vendre l'Hötel de la Poste et de fixer 
l'entree en possession par l'acquereur au 1 er janvier 1905. 
-
Le 21 mai 1903, Hermann Brunner repondit que son bai! 
n'expirait que le 1er janvier 1917, mais que pour ne pas en-
traver Ia vente il quitterait cet immeuble pour le 1 er janvier 
1905, moyennant juste indemnite pour le tort cause par ce 
conge premature. Il suspendit les preparatifs qu'iI faisait pour 
l'execution des travaux que le contrat du 21 decembre 1902 
mettait a sa charge, et par lettre du 15 juin, il avisa les 
hoirs demandeurs qu'iI fixait a 50000 Cr. l'indemnite qu'il 
feclamait pour rupture du bail. 
Le 13 novembre 1903, les hoirs de Ferdinand Brunner 
repondirent qu'ils retiraient leur lettre du 16 avril1903, qu'il 
fallait considerer la denonciation de bail qu'elle renfermait 
comme nulle et non avenne, et que « le bail conclu Ie 21 Qe-
cembre 1902, deploiera donc ses effets a partir du 1 er jan-
vier 1905. » 
C. -
Par lettre du 11 decembre 1903, les hoirs de Fer-
dinand Brunner s'adresserent a nouveau a Ieur Iocataire et 
lui signifierent que le bail du 5 juin 1889, conclu pour une 
duree de quinze ans, expirait le 1 er janvier 1904, et non pas 
le 1 er janvier 1905 ; -
que par l'acte du 21 decembre 1902, 
il s'etait engage a executer d'importantes modifications a 
l'immeuble loue, en contre-prestation des quelles Ferdinand 
Brunner s'etait engage a lui consentir un nouveau bail ; -
et qu'il etait mis en dem eure d'avoir a achever les travaux 
projetes pour le 1 er janvier 1904, a defaut de quoi Ia contre-
prestation, c'est-a-dire Ia promesse du nouveau bail ne serait 
pas due. 
Le defendeur repondit par Iettre du 16 decembre 1903, 
qu'il etait au benefice d'un bai! expirant le 1 er janvier 1905, 
et d'une convention prolongeant Ia location de douze aunees 
a partir de cette date; -
que vu le conge qu'il avait re Brunner est tenu d'executer les travaux prevus dans cette 
» convention dans le delai de vingt mois a dater de l'entree 
» en force du present jugement a peine de resiliation du 
» contrat; 
« 20 Les autres conclusions des hoirs Brunner sont ecar-
» tees; 
q. 30 II est accorde a Hermann Brunner une indemnite 
» totale de 7337 fr. 10; -
137 fr. 10 note Pfeflerlej -
» 200 fr. ennuis, temps consacre, plan Fasanino ; -1000 fr. 
» pour conge illegal j -
6000 fr. pour retards apportes dans 
» la construction; 
4: Subsidiairement: Reserves formelles sont donnees a 
» Hermann Brunner sur ces derniers chefs d'indemnite, au 
» cas Oll les juges ne trouveraient pas dans le dossier d'ele-
'I> ments d'appreciation suffisants. » 
G. -
Par jugement du 3 juillet 1906, la Cour d'appel et 
de cassation du Valais a purement et simplement confirme 
le jugement du Tribunal de Sion, et il a ecarte les autres 
conclusions des parties. La Cour a appuye son prononce sur 
les considerants ci-apres resumes: Les demandeurs n'ont pas 
prouve que ce soit par erreur que le contrat du 21 decembre 
1902 fixe comme point de depart du bail le 1 er janvier 1905. 
_ Les demandeurs ne sont pas fondes a invoquer l'art. 123 
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A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. 
CO pour resilier Ie dit contrat, puisqu'H ne resulte pas de 
cet acte qu'H aurait ete dans l'intention de Ferdinand Brunner 
que les transformations projetees fussent faites immediate-
ment a l'Hotel de Ia Poste. L'obligation du defendeur rentre 
dans la categorie de celles prevues a l'art. 95 CO. L'emploi 
du mot « contre-prestation» pour 1e contrat n'a pas d'im-
portance speciale, vu la teneur meme de cet acte. -
La de-
nonciation de bail du 16 avril 1903 a force le defendeur a 
suspendre les preparatifs qu'il faisait pour executer les tra-
vaux; H a droit a la reparation du dommage qui Iui a ete 
cause sans droit (art. 50 et 51 CO) en tant que ce dommage 
est prouve. -
La conclusion subsidiaire du defendeur n'a 
pas ete soumise au Tribunal de premiere instance, Ia Cour 
ne peut donc pas l'examiner (art. 330 Cpc valaisan). 
H. -
C'est contre ce prononce que les hoirs demandeurs 
ont declare recourir en reforme au Tribunal federal' ils ont 
, 
' 
declare reprendre leurs conclusions ol'iginaires. 
Statuant sur ces (aits et considerant en droit : 
1. -
La question essentielle qui divise les parties est 
celle de savoir si le contrat du 21 decembre 1902, accordant 
au defendeur et intime un baH de douze ans, est resilie par 
Ia faute de celui-ci et si par consequent les hoirs demandeurs 
peuvent reprendre Ia libre disposition de l'Hotei de la Poste 
a Sion. 
Le premier motif invoque par les recourants est qu'aux 
termes du contrat, Ie preneur s'etait oblige a transformer 
l'ecurie et Ia grange de l'hOtel en salles, et que ce n'etait 
que comme contre-prestation, c'est-a-dire si ces constructions 
etaient operees, que Ie bail devait prendre naissance. L'obli-
gation qu'avait assumee Ie defendeur devait donc a leur avis 
A 
, 
, 
1-
etre executee avant Ia date fixee pour le commencement du 
bail, c'est-a-dire a une epoque determinee. Les hoirs deman-
deurs estiment que comme le defendeur ne s'est pas acquitte 
de son obligation d'operer les transformations prevues avant 
la da.te fixee comme debut du baH, Hs sont en droit, aux 
termes de l'art. 123 CO, de se departir du contrat sans 
autre formalite. 
IV. Obligationenrecht. ~o 95. 
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L'interpretation que les demandeurs donnent du contrat, 
et sur laquelle Hs fondent leur argumentation, est absolument 
erronee, voire meme contraire aux termes de l'acte. Il suffit, 
pour s'en convaincre,de lire le dernier alinea qui prevoit 
explicitement une alternative suivant que les transfol'mations 
« seraient terminees » ou «seraie'fit inachevees» a la date 
fixee pour le debut du baH; iI en resulte que les parties ont 
donc, des l'abord, prevu qu'il etait possible que les travaux 
ne seraient pas acheves a cette date Ja. Le contrat du 21 de-
cembre 1902 porte en effet Ia clause suivante : « Pour le cas 
» ou les transformations projetees seraient terminees pom' le 
» prentier janvier 1905 et que Ia presente convention en 
» . ce qui concerne le baU ne pnt etre executee pour un motif 
» queiconque, M. Hermann Brunner aura droit de Ia part 
« du bailleur ou de ses ayants droit au remboursement total 
» et immediat du cont des transformations. » -
«De meme 
» si ces transformations etaient inachevees ä cette date, il 
» aurait droit aux debours par lui faits jusqu'alors. » 
En presence d'une clause aussi explicite et, au reste, du 
sens meme du contrat dans son ensemble, I'emploi du mot 
« contre-prestation» ne saurait avoir le sens a Ia fois condi-
tionnel et absolu que les demandeurs entendent lui donner. 
2. -
C'est a tort, en revanche, que les instances canto-
nales ont admis que Ies circonstances memes de la cause in-
diquent que I'epoque a laquelle les travaux devaient etre 
acheves avait ete laissee au choix du preneur, pourvu que 
les transformations prevues soient executees a l'expiration 
du baH, attendu que le preneur seul avait interet ales faire 
executer au plus tot. C'est la une appreciation erronee des 
faits. Il est en effet incontestable que le preneur n'avait pas 
seul interet a ce que les transformations de l'hOtel fussent 
faites le plus tot possible. Il est dans l'interet des proprie-
taires d'un hOtel que leur etablissement conserve toujours sa 
renommee et sa clientele, et se developpe; or, Ia renommee 
d'un hOtel, Ia qualite de Ia clientele qui s'y attache, depen-
dent, dans une la1'ge mesure, du bätiment et de ses installa-
tions ; il ne saurait des 101's etre indifferent aux proprü~taires 
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A. Entscheidungen des Bundes;;erichts als oberster ZiI'ilgerichtsinstanz. 
de voir leur hOtel mal entretenu par le locataire. En l'espece 
tout particulierement, il ne saurait etre indifferent aux hoirs 
demaudeurs de voir a l'expiration du bail, leur hOtel leur re-
venir meme entierement repare et transforme, s'illeur revient 
avec une mauvaise renommee et une cIientele inferieure, 
provenant du fait que les transfonnations que le locatiüre 
avait prises a sa charge n' ont pas ete executees atemps. 
Ils ont donc interet a ce que les transformations projetees 
soient faites le plus t6t possible. 
Le delai dans lequel le defendeur devait rempIir ses obli-
gations n'etant pas fixe par le contrat, mais ne dependant 
pas non plus comme on vient de le voir, de sa Iibre volonte 
et de son seul interet, les hoirs demandeurs etaient en droit 
de le constituer en demeure en l'interpellant (art. 117 00) ; 
ils pouvaient, en outre, lui fixer ou lui faire fixer un delai 
convenable, conformement a l'art. 122 00, en le prevenant 
que faute par lui de s' exeeuter, le contrat se trouverait re-
silie a l'expiration du delai. 
O'est donc avec raison que les hoirs Brunner se sont es-
times en droit de sommer le defendeur par lettres des 
10/12 decembre 1903, d'avoir a executer les travaux qu'il 
s'etait obIige a faire. Mais leur sommation a perdu toute va-
leur etant donne qu'ils ont fixe a leur partie adverse un delai 
qui etait manifestement insuffisant, et qui, a ce titre, n'etait 
pas « convenable » au sens de 1'art. 122 00. -
Sans parIer 
du fait, qu'a premiere vue deja, un delai de moins de 20 jours 
est insuffisant pour transformer une ecurie en salle de res-
taurant et une grange en salles, -
cela en decembre, a Sion, 
-
cette insuffisanee resulte de ce que le tribunal de pre-
miere instance se pronon On mrt. 50 ff. Din bel' .stliigerfd)aft nad) 
ri~terHdjem ~r~ 
meffe~ einen im inaf)men bel' .!tlage liegenben metrag 
3uf~re~en. 
:Dte iSef{agte heantragt l)agegen: 
1. mie jtrage lei gänalid) avautt'eifen. 
2. ~),lentueU fet bie f!ägerifd)e %orberung auf 3000 %r. au 
rebuaieren. 
. C. @egen baß genannte Urteil 9at bie ~ef(agte aud) .ltaifationß~ 
be)d)'roerbe (tn ben .stletnen iRat beß .ltanton.6 @raubünben 
er~ 
griffen. :Diefe ift burd) 
~ntf~eibung bom 17. ,3uni 1906 
a6~ 
gemiefen 'roorben. 
D. (mrmenredjt.) 
E. ,3n bel' ljeutigen ~erljanb{ung 9aben bie ~ertreter bel' qsar~ 
teien je auf @utljeiäung bel' eigenen unb ~6lueifung bel' gegne~ 
rifd)en ~erufung angetragen. 
:Der ~ertreter bel' ~etragten ljat babel bie %ormrid)tigfeit bel' 
~erufung bel' .stIäger bemängelt. 
:Daß ~unbeßgerid)t 3ie9t in ~r'roägung: 
1. mer ~f)emann be3m. mater bel' .stläger, bel' am 13. %ebruar 
1862 geborene mad)bed'er ,3ofef mnton [lCarquart, 'roar \lon 
mad)bed'ermeijter ~. )!BaUer ),lom 5. Dftober 1904 an 
a(~ ~!r~ 
heiter für bie ~htbed'ung beß maUf.6 beß Grand Hotel St. Moritz 
hefd)liftigt. Bu jener BeH 'roar bel' iRof)6au beß j)otdß im meient~ 
Iidjen boUenbet, bo~ fef)Uen im ,~nnern nod) bie meiften 
~aben 
uut- Bmifd)enmlinbe. :Der bauleitenbe mrd)iteft bel' 
~ef(agten, 
.stoUer, Hell für bie Unterfunft bel' mrbeiter eine ~n3alj( Bimmel' 
im inof)bau :pro\)if orifdj einridjten, bie ben mrveitern gegen 
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'rourben. ,3. m. [lCarquart veaog ein fold)e.6 Bimmel' im qsarterre 
3ufnmmen mit feinem ~e6enarbeiter ~uo!. Um in biefeß Bimmel' 
au gelangen, muaten fie einen @ang burd)f~reiten. j)ier befanben