bge · 72_II_84 · 1946-01-01 · fr
BGE 72 II 84
Zivilrecht


Obligationenrooht. N0 18.
18. Extrait de l'arret de la Ire Cour elvlle du 8 avrn 1946 dans
la cause Piguet contre Liquidation olfieielle de la sueeession
•
Alfred-EUe Vailette.
Otmtrat de courtage.
1. Conclusion du contrat par actes concluants. Contenu d'un tel
contrat. Consid. l.
2. Ra.pport de ca.usaliM entre l'a.ctiviM du courtier et la. conclusion
de l'affa.ire. Lien psychologique. Consid. 2.
Mäklervertrag.
1. Vertragschluss durch konkludentes Verhalten. Inhalt eines
solchen Vertrages. Erw. l.
2. Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers
und dem Zustandekommen des Geschäftes. Psychologischer
Zusammenhang. Erw. 2.
Oonflratto di mediazione.
1. Conclusione deI contratto mediante atti concludenti. Contenuto
d'un tale contratto. Consid. l.
2. Rapporto causrue tra l'attivita deI mediatore e 111. oonclusione
dei negozio. Nesso psicologico. Consid. 2.
A. -
La. sucoession de l'ingenieur Vallette, d6ced6 a.
Ganeve en aout 1941, comprenait notamment la totaliM
des aotions de la Societe immobiliere des Avenues da
Franoe et da Beaulieu S. A. Cette socieM etait proprie-
taire de qu,atre immeubles fortement hypotheques, sis
a. Lausanne aux avenues susdites. La solvabiliM de 180
suooession apparaissant douteuse, les heritiers deman-
derent d'abord le benefice d'inventaire. Puis ils oher-
cherent a. vendre les quatre maisons. de Lausanne. A cet
effet, ils donnerent un mandat pour la vente des immaubles
au, regisseur Barraud a. Geneve, et un seoond mandat
semblable a. la Caisse d'epargne et de cremt a. Lausanne,
qui s'occupait deja. de la gerance des immeubles.
Au d6but de l'annee 1942, le courtier Louis Piguet
ast entre en relations avec l'arohitecte da Mirbaoh, auquel
un membra de l'hoirie Vallette avait parIe des immeubles
de Lausanne. A un moment donne, de Mirbach, a 180
demande de Piguet qui pretendait avoir un amateur,
demanda. a Qn autre membre de l'hoirie les conditions
da vente des immeubles. Il lui fut repondu qu'il fallait
Obligationenrecht. N° 18.
traiter sur une base de 910000 fra
j< neta da votre oom-
mission}J. De Mirbaoh oommQniqua oes oonditions a
Piguet, en lui proposant une repartition de la oommission
esoomptee.
Par la suite, a la requete des heritiers, l'autorite com-
patente a ordonne la liquidation offioielle de la sucoession
et designe le notaire Naville aux fonctions d'administra-
teur~ Celui-ci a confirme Ies mandats donnas au regisseur
Barraud et a. la Caisse d'epargne et de cremt.
Piguet a continue a s'occuper de la vente des immeubles
et a pris oontact a ce sujet avec le notaire Naville. Un
jour, i! lui a dit qu'il irait a Lausanne pour visiter les
immeubles. Me Naville ne s'y est pas oppose, mais n'a.
pas donne son autorisation.
A :fin deoembre 1942, Piguet apropose l'operation a
I'entrepreneur Cerottini, a Lausanne, qui Iui avait ete
indique par le notaire Zahnd en dite ville. Piguet suggera
la. crea.tion d'Qn consortium. Les pourparlers engagas aveo
Cerottini echouerent toutefois au debut de 1943 : Cerottini
n'a.coepta ni Ia forme de l'operation, ni le prix fixe par
Piguet.
En janvier 1943, Cerottini, un olient de Ia Caisse
d'epargne et de credit, demanda un jour au directeur
Jan s'i! avait un aohat d'immeubles a Iui proposer. Jan
repondit qu'il aurait eu I'affaire de la S. I. des avenues
de France et de Beaulieu, mais qu'elle venait d'etre
ooncIue avec un sieur Genton. Dans la suite cependant,
oe dernier demanda a etre degage. J an convoqua alors
Cerottini a son bureau et l'informa que les immeubles
etaient de nouveau a vendre.
Le 28 janvier 1943, Piguet ecrivit au notaire Naville
qu'il avait propose les immeubles a divers amateurs,
dont Cerottini, et que, si la succession traitait avec l'un
d'entre eux, il aurait droit a la commission d'usage.
Me Naville ne repondit pas a cette lettre.
Le 30 janvier 1943, la suooession Vallette vendit les
immeubles a Cerottini et Garnier pour le prix de 870 000 fr.

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Obligationenreoht. N0 18.
La. difference entre ce prix et le montant de la premiere
hypotheque etant insuffisante pour rembourser le oapital
et les inMrets de l'emprunt hypothecaire en second rang,
leB hoirs Vallette durent verser de leurs deniers environ
29000 fr. La. banque se contenta d'lUle commission de
5000 fr.
La 23 fevrier 1943, Piguet a reclame au notaire Naville
une commission de 17 900 fr., ~epresentant le 2 % de
870000 fr. Me Naville repondit a Piguet, le 3 mars 1943;
que la succession ne lui devait rien.
B. -
Par exploit du 23 mai 1943, Piguet a assigne la
liquidation officielle de la succession Vallette en paiement
de la somme susdite. Il pretend, d'une part, que la suo-
oession lui a donne un mandat pour la vente, d'autre
part, que ses demarohes aupres de Cerottini ont determine
oelui-oi a se porter aoheteur.
Las juridictions genevoises ont rejete la demande, 180
Cour de justice, par amt du l er femer 1946.
O. -
Contre cet amt, Piguet raoourt en reforme au
Tribunal federal en reprenant ses conclusions.
Oonsiderant en aroit :
1. -
La. premiere condition pour que le demandeur
Piguet puisse pretendre a une commission est qu'il ait
re9u mandat de s'entremettre dans la vente des immeubles
dependant de la succession Vallette; tout au moins d'indi-
quer a celle-ci un amateur avec lequel la vente aurait
par la suite et6 conolue aux oonditions fix6es par la
venderesse.
a) Le Tribunal 16Ural nie que la 8'UCcession VaUette
ait donne un mandat de courtage a de Mirbach, mandat
(j'tre celui-ci aurait transmis a Piguet.
b) Le tribunal oonstate que le notaire Naville n'a donne
aucun mandat expres a Piguet et que c' est a ses risques
et perUs que celui-ci a continue ses demarches . Au sujet
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du lait que le notaire a oonsenti a ce que Piguet aale visiter
les imme:ubles avec un amateur, l'arret 8'wprime ainsi:
TI est exact que le contrat de courtage peut resw.ter
d'aotes conoluants, meme apres que le oourtier cl. essuye
un rafus ou que son mandat anterieur a pris M. C'est
ainsi que, 10rsque le courtier, apres l'expiration du d61ai
fixe dans le oontrat ou apres la revooation du mandat,
poursuit ses demarches au su du mandant qui le laisse
faii:e, celui-oi doit payer la commission s'il finit par oon.;.
clure I'affaire aveo l'amateur indique (RO 57 II 191).
Mais enoore faut-il que l'attitude du courtier soit suffi-
samment nette pour que l'absence d'opposition de la.
part du « mandant» puisse etre interpret6e comme la.
volonM de oonclure lUl contrat de courtage. Cela suppose
que l'activite du cou,rtier, par sa duree ou par son impor-
tance, soit assez caracteris6e pour constituer une offre
de services. Etant donnee l'insistance de certains agents
immobiliers qui reviennent constamment a la charge,
le silence garde par le vendeur a l'egard de teIle ou teIle
demarohe ou declaration d'lUl courtier ne saurait d'embl6e
etre considere comme une aoceptation. En decider autre-
ment, serait permettre ades agents peu scrupuleux
d'obtenir par surprise des mandats de courtage.
En sa qualit6 de notaire, Me Naville devait connaitre
les usages du commerce· des immeubles et les pratiques
de certains oourtiers. A cet egard, il aurait pu peut-etre
adopter vis-a-vis de Piguet une 8ittitude plus nette et se
montrer plus reserve. Mais, en definitive, il n'avait pas
de raisons d'interdire au demandeur de se rendre sur
place avec lUl amateur pour visiter les immeubles Vallette,
dans lesquels il etait d'ailleurs facile de penetrer, s'agis-
sant de maisons 10catives. La. devait se borner, au su du
notaire Naville, l'activite de Piguet. On n'en peut deduire
que, pour l'avoir to16r6e, le liquidateur ait tacitement
charge le demandeur de procurer a la succession un
acheteur.
Au demeurant, voudrait-on admettre le oontraire, qu'il

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Obligationenrecht, N° 18.
resterait a determiner le conten~ d~ contrat conelu. Le
demandeur estime que le notaire Naville a «fait revivre »
le oontrat pretend~ent passe avec de Mirbach. Logi-
qu~ment, ce seraient done les aneiennes conditions qui
s'appliqueraient: prix de vente minimum de 910 000 fr.,
commission consistant dans un supplement de prix obtenu
par le eourtier. Or le demandeur se trouverait n'avoir
pas rempli les eonditions du eontrat ainsi « renouveIe »
et ne· pourrait par consequent rien reelamer.
Si l'on voulait considerer la convention tacitement
conelue comme un contrat 1WUtJeaU, son conten~ serait
par trop indetermine. TI faudrait faire des s~ppositions
basees sur l'usage des affaires. A cet egard, il apparait
exclu que l'hoirie Vallette, alorsqu'elle etait aux prises
avec des diffieultes financieres, eut jamais eonsenti a
payer une commission de 2 % meme pour le eas on les
immeubles seraient vendus moins de 910000 fr., voire
870000 fr. seulement. Las parties ne sauraient davantage
avoir voulu que le oourtier, qui n'avait re~lU communi-
cation d'aueunes conditions de vente prOOises, dut encais-
aer des milliers de francs uniquement parce qu 'il a cause
un jour avec un amateur qui a commenee par refuser,
mais qui, plus tard, d'une fac;on tout a fait independante,
a ete amene par un tiers a eonelure la vente (v. consid. 2).
c) . Par identiM de 'motüs, on ne peut voir la conelusion
d'un aecord tacite ou la confirmatjon d'un ae cord ante-
rieur dans le fait q~e le notaire Naville n'a pas repondu
a la lettre du dem8ildeur, du 28 janvier 1943. L'adminis-
trateur de la succession eut sans do~te agi sagement en
eontestant toute obligation o~ en formulant des reserves,
alors surtout que les pourparlers entre le directeur Jan
et Cerottini touehaient a le~r fin. Mais 1a 1ettre etait
eonc;~e en termes tres generaux; elle n'appelait pas une
protestation immediate. Lorsque, q~atre semaines plus
tard, le demandeur a fait valoir une ereance determinee,
le notaire n'a pas manque de repondre nettement que
la suecession ne devait rien.
Obligationenreoht. No 18.
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2. -
S'il fallait admettre que les parties ont conelu
un eontrat de courtage, l'action n'en devrait pas moins
etre rejetee paroo qu'i1 n'y a pas de rapport de causalite
entre l'activite du demandeur et le contrat de vente
passe entre Cerottini et le directeur Jan 1e 30 janvier 1943.
Le courtier a droit a son salaire 10rsq~e l'activite qu'il
a deployee aboutit a la conclusion du contrat. Si l'on
admet, dans l'interet d~ recourant, q~'il avait pour seule
mission d'indiq~er a son mandant un amateur (Nach-
weismäkler), il1ui ineombe de pro~ver qu'il a ete le pre-
mier a designer, comme s'interessant en fait a l'afiaire,
la personne qui a par la suite aehete (Cerottini), et que
e'est precisement sur la base de cette indication que les
parties sont entrees en relation et ont eonelu le marche
(OSER-SCHÖNENBERGER, . note 23 a l'art. 413 CO). A cet.
egard toutefois, il n' est pas necessaire que la decision
de l'amateur soit due exelusivement ou principalement a
I'intervention du cOurtier. TI suffit qua celui-ci ait fait
naitre chez le tiers une des raisons qui l'ont engage a
conclure (RO 57 II 194). La jurisprudence se contente
ainsi d'un lien psychologique entre les efiorts du courtier
et la deeision du tiers, decision qui pe~t s~bsister malgre
la rupture des pourparlers (RO 62 II 343/344, 69 II 108).
Le recourant reproche a tort a la Cour cantonale d'avoir
en l'espece meconnu les principes rappeIes. Certes, en
decembre 1942 et jusqu'aux premiers jours de janvier 1943,
Piguet a ete en rapports avec I'entrepreneur Cerottini.
Mais,' d'abord, il n'est pas etabli q~'avant sa lettre du
28 janvier 1943 au notaire Naville, le demandeur ait
jamais comm~nique a la defenderesse le nom de Cerot-
tini. En second lieu, si l'afiaire a en definitive et6 eonclue
avec ce dernier, les demarches precedemment entreprises
par le demandeur n'y sont pour rien. ces demarches
n'avaient pas abouti. Cerottini s'etait finalement des-
interesse de l'affaire, trouvant le prix trop eleve et
n'agreant pe~t-etre pas la forme du consortium propose
par Piguet. Les pourparlers furent rompus; le deman-

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Obligationenrecht. N° 18.
deur lui-meme les tint. pour tels et il ne pretend pas etre
revenu a. 180 charge au cours du. mois de janvier. O'est
dans des circonstances tout a. faitindependantes que
Oerottini est entre en relations avec 130 defenderesse,
savoir .par l'intermeruaire de 130 Oaisse d'epargne et de
credit, dont il etait client et a. laquelle il s'etait adresse
pour savoir si elle avait des affaires immobilieres a. pro-
poser. Le directeur Jan lui parIa une premiere fois des
immeubles de 130 su.ccession V allette comme d'une occa-
sionmanquee, ceux-ci ayant ete vendus a. Genton. Ce
dernier s'etant retire, Jan proposa alors de son chef le
marche a. Cerottini. Dans ces conditions, on ne peut
attribuer d'importance decisive au fait qua, a. 180 suite
des demarches . entreprises par le demandeur, Cerottini
n'avait peut-etre pas perdu . de vue les immeubles en
question et 30 ainsi considere plus attentivemant l'occasion
offerte. O'est sur l'initiative et grace aux demarches d'un
au.tre courtier que l'affaire 80 eM reprise, et cela sur de
tout autres bases, puisqu'elle 80 en definitive ete conclue
a. un prix de 40 000 fr. inferieur a. celm propose par le
demandeur. En pareil cas, le lien psychologique entre
l'activite du premier courtier et 180 conclusion du contrat
fait defaut (cf. OSER-SOHÖNENBERGEB, note 24 in fine
a. l'art. 413, et jurisprudence citee). La presente es'pOOe
est sans analogie avec le preoedent invoque par le recou-
rant, arret Papierfabrik BibenstRO 69 II 106, on les pour-
parlers du courtier avec l'acheteur n'avaient jamais tout
8. fait eohoue, et on, si l'affaire avait abouti, ce n'etait
pas grace a. l'intervention ulMrieure et independante d'un
autre courtier mandate, ni sur d'autres bases que celles
primitivement envisagees.
Par ces motifs, le Trifiunal federal
rejette le reoours et confirme l'arret attaque.
Obligationenrecht. N° 19.
tl
19. Urteil der I. Zivilabteilung vom S. März 1946 i. S. Koller
uud Genossen gegen Dr. Heller und Genossen, sowie die hnmo-
blliengenossenschaft Gcwerbegcbäude der Stadt Luzcm.
Genossenschajtsrecht.
Klagelegitimation : Nur Genossenschaftsmitglieder sind zu Klagen
betr. die Rechtsgültigkeit von Beschlüssen über die interne
Organisation der Genossenschaft legitimiert (Erw. 1 u. 2).
I nteJrtemporales Recht : Selbst nach einem grundsätzlichen Beschluss
auf Anpassung der Statuten an das revOR gelten bis zur An-
nahme der neuen Statuten durch die Generalversammlung
in Bezug auf das Stimmrecht die Vorschriften der bisherigen
Statuten weiter. Der Richter ist nicht befugt, gestaltend in die
Genossenschaft einzugreifen (Erw. 3-6).
.
Auslegung statutarischer Vorschriften über die Bestellung du
Vorstandes und den Ausschluss von Mitgliedern (Erw. 7).
Ausgabe und Zuteilung neuer Anteilscheine: Nichtigkeit derselben
wegen Verstosses gegen die guten Sitten, liegend in irrefüh-
render Anbietung der neuen Anteilscheine durch den Vorstand
(Erw. 8 a).
tJbertragung von Anteilscheinen: Zulässigkeit derselben, obwohl
sie lediglich erfolgt, um einer Gruppe von Genossenschaftern
bei den Beschlüssen über die Anpassung an das revOR. eine
erhöhte Stimmkraft zu verschaffen; Frage der Verletzung der
Treuepflicht des Genossenschafters (Erw. 8 b).
Abberufung von Vorstandsmitgliedern wegen Pflichtverletzung
(Erw. 10).
Societ6 eoophati1JB.
.
Qualit8 pour agir: Seuls les membres de la societe cooperative
ont qualite pour former une demande touchant In validite de
dooisions relatives s l'organisation interne de la societe .(con"
sid. 1 et 2).
Droit transitoire : Meme apres une dooision de principe relative a
l'adaptation des statuts au CO revise, les dispositions des
anciens statuts continuent s regir le droit de vote jusqu's
l'acceptation des nouveaux par l'assemblee generale. Le juge
n'a pas le pouvoir d'intervenir dans la structure de la societe
par des dooisions constitutives (consid. 3-6).
Interpretation de regles statutaires touchant la constitution de
Z'organe directeur et t'e:oolusion de membres (consid. 7).
Emission et attribution de nouveUes parts sociales : N ullite de ces
actes pour atteinte aux mreurs, atteinte consistant dans l'o:ffre
fallacieuse des nouvelles pa,rts sociales par la direction (con-
sid. 8 a).
Transmission de parts sociales: Validite de eet acte, bien qu'il
n'ait eu Heu que pour procurer s un groupe d'actionnaires un
plus grand nombre de voix dans les votes relatifs sl'adaptation
au CO revise ; question de la violation de la bonne foi 8. laquelle
la 10i oblige le societaire (consid. 8 b).
.
.
RWocation de membres de la direction pour violation de leurs
devoirs (consid. 10).