bge · 74_I_1 · 1930-10-04 · de
BGE 74 I 1
Öffentliches Recht


LVC.
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Tarif.
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LTM.
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StF •
Loi f6derale sur les voyageurs de eommerce (du 4 octobre 1930).
Ordo1lllance Bur la eommunaute des cxeanciers dans les emprunts par
obligations (du 20 f6vrier 1918).
Ordonnance riglant le commerce des denroos alimentalres, ete. (du 26 mal
1936).
Ordonnance &ur l'engagement du b6tail (du 30 oetobre 1917).
Ordonnanee du Tribunal fM6ra1 eoneernant l'inseription des paetes de
r6serve de propriete (du 19 d6cembre 1910).
Lol fM6rale d'organisation judiciaire (du 16 d6eembre 1943).
Organisation judiciaire et procMure. p6nale pour l'armoo fM6rale (lot
du 28 juin 1889).
Organisation militalre de la ConfMeration snisse (101 du 12 avriI1907).
Oroonnanee surl'administration des offices de faillite (du 13 jnillet 1911).
Ordonnanee sur le registre du eommerce (du 7 Julu 1937).
Ordonnanee sur le registre foncier (du 22 f6vrier 1910).
Ordonnance sur la r6allsation forcOO des immeubles (du 23 avril 1920).
Ordonnanee sur le registre des r6gimes matrimoniaux (du 27 septembre
1910).
Ordonnance &ur le service de 1'6tat elvil (du 18 mal 1928).
Ordonnanee d'ex6eution des lois federales eoncernant les drolts de
tiinbre (du 7 jnin 1928).
Loi fM6rale sur la procMure a snivre par devant le Tribunal fMeral
en mati6re eivile (du 22 novembre 1850).
LoifM6rale sur la proc6dure penale (du 15 juin 1934).
Reglement d'exooution de la 101 sur la circulation des vehicules automo-
hiles et des eycles (du 25 novembre 1932).
Reeuen officiel des arr~ du Tribunal federni suisse.
Recueil officlel des lois fM6raies.
Revue suisse de jurisprudence.
Lol fM6raie sur le statut des fonctionnalres (du 30 juin 1927).
Tarif des frais applicables a la LP (du 23 decembre 1919).
C. Ahhreviazioni italiane.
Codiee eivile svizzero.
Costituzione federale.
Codice delle obbligazioni.
Codiee penale svizzero.
Codice di procedura clvile.
Codice di procedura penaie.
Decreto deI Consiglio federaie coneernente Ia eontribuzione federale dl
crisi (deI 19 gennaio 1934).
Legge federale sul eontratto d'assieurazione (deI 2 aprile 1908).
Legge federale sulla eircolazione degll autoveicoli edel veIocipedi (dei
15 marzo 1932).
Legge eseeuzionl e fallimenti.
Legge federale.
Legge federale sulla tassa d'esenzione dal servizio militare (deI 28 giugno
1878/29 marzo 1901).
Organizzazlone giudiziaria federale.
Regolamento deI Tribunale federale eoneernente la realizzazlone forzata
di fondi (deI 23 aprile 1920).
.
Legge federale sull'ordinamento dei funzionari federall (deI 30 giugno
19'.!7).
A. STAATSRECHT· -
DROIT PUBLIC
I. RECHTSGLEICHHEIT
(RECHTSVERWEIGERUNG )
EGALITE DEVANT LA LOI
(DENI DE JUSTICE)
1. Urteil vom 29. April 1948 i. S. Messmer gegen Hauser unq
Direktion der Justiz des Kantons Z:iidch.
BRB über Ma88'1WhJme1I, gegen die Wohnungsnot wm 15. Oktober
1941/8 .. Februar 1946 (BMW).
.
1. Auslegung von Art. {) lit. b B){W und Anwendung, dieser
Bestimmung auf Geschäftsräume (Erw. 2).
2. Verhältnis von Art. {) lit. b zu Art. 4 BMW (Erw. 3).
AOF inatituatnt.des me8'Ures eontre la penurie.des logements, du
·15 ootobre 1941/8 fevrier 1946 (APL).
.,
1. Interpretation de l'art. {) lettre 1: APL et l!'PphcatlOn decette
disposition aux locaux commerClaux (cons14. 2).
.
2. Rapport des art. 5 lettre b et 4 APL (consld. 3).
OOF ehe istituisoo· miaUre per rimediare alla penuria degli alloggi
. (15 ottobre 1941/ff febbroio 1946).
..,
1. Interpretazione dell'art. 5! l.ett. b. e applicazlOne dl questo
disposto ai locaIi commerClah (c?nsld. 2).
.
2. Rela,zione tra l'art. 5 lett. bel art. 4 (consld. 3).
A. '- Der Beschwerdeführer Alfred Messmer betreiht
als Mieterein Optikergeschäft im Eckhaus Obere Kirch-
gasse 3jMarktgasse in Winterthur. Der Beschw~rde­
beklagte Gustav Hauser betreibt, ebenfalls als Mieter,
ein Schuhgeschäft an der Obergasse 32.
Im August 1947 kaufte Hauser das Haus Obere Kirch-
gasse 3 und kündigte dem Beschwerdebeklagten Messmer
die Miete auf den 1. Oktober 1948. Er beabsichtigt, den
Laden un;Lzubauen· und dann sein Schuhgeschäft dorthin
AB 74 I -
1948

2
Staatsrecht.
zu verlegen. Messmer erhob gegen die Kündigung Ein-
sprache mit der Begründung : Hauser benötige die gekün-
digten Räume nicht, da seine derzeitigen Mieträume an
der Obergasse 32 gross genug seien ; der angebliche Bedarf
sei spekulativ verursacht; die Kündigung gefahrde die
wirtschaftliche Existenz· des Mieters, weshalb dessen
Interesse den Vorzug verdiene.
Das Mietamt der Stadt Wmterthur schützte die Ein-
sprache Messmers. Hauser rekurrierte hiegegen an die
Justizdirektion des Kantons Zürich. Diese besichtigte
sowohl die Geschäftsräume Messmers als auch diejenigen .
Hausers und erklärte hierauf durch Verfügung vom 21.
Januar 1948 die Kündigung als zulässig, jedoch unter
Erstreckung der Auszugsfrist des Mieters bis zum 31.
März 1949. Der Begründung dieses Entscheides ist zu
entnehmen: .'
Es frage sich, ob der Vermieter Hauser die gekündigten
Räume im Sinne von Art. 5 lit. b BMW benötige. Der
Augenschein habe ergeben, dass die bisherigen Miet-
räume für den Betrieb seines Schuhgeschäftes zu klein,
ziemlich primitiv und nicht mehr ausbaufahig seien,
dass· sie an einer Seitenstrasse liegen und dass nur zwei
Häuser entfernt ein Konkurrenzgeschäft betrieben werde,
das -
weil näher an der Hauptverkehrsstrasse liegend
-
die Geschäftslage Hausers auch noch beeinträchtige.
Demgegenüber befinde sich das Geschäft Messmers in
allerbester Geschäftslage und sei, zusammen mit dem
angrenzenden Laden, dessen Mieter die Kündigung aner-
kannt habe, derart geräumig, dass es ohne weiteres in
ein grosses Schuhgeschäft umgewandelt werden könnte;
Es sei daher begreiflich, dass Hauser die Gelegenheit· zum
Kauf des Hauses ergriffen habe, um sein bescheidenes,
an der bisherigen Lage nicht mehr entwicklungsfähiges·
Unternehmen auszubauen. Als Eigentümer einer Liegen~
schaft dürfe ihni auf die Dauer nicht verwehrt werden,
sein Schuhgeschäft in sein eigenes Haus zu verlegen.
Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass Messmer das
Rechtsgleiohheit '(Rechtsverweigerung). N° 1.
3
seit Jahrzehnten .,dort befindliche Optikergeschäft im
Jahre 1929 für Fr. 48,500.- gekauft habe; der Kauf
eines Geschäfts gebe nicht Anspruch auf lebenslängliche
Benützung des gleichen Lokals, und Messmer habe .in
20 Jahren eine eigene Kundschaft erwerben können, die
ihn auch an anderer Geschäftslage aufsuchen werde ...
B. -
Mit der vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerde
beantragt Messmer die Aufhebung des Entscheides der
Justizdirektion wegen yerletzung von Art. 4 BV (Will-
kür).
.
O. -
Die Justizdirektion und der Beschwerdebeklagte
Hauser schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
1. -
......
2. -
Zur Begründung der Rüge, die Justizdirektion
habe den Eigenbedarf Hausers willkürlich bejaht, macht
der Beschwerdeführer geltend, für die beabl'!ichtigte Ver-
legung des Schuhgeschäfts bestehe keinerlei Notwendigkeit,
Hauser bezwecke damit eine rein geschäftliche Speku-
lation.
a) Nach der bundesgerichtlichen Praxis liegt ein
« Benötigen» im Sinne von Art. 5 lit. b BMW dann vor,
wenn der Eigentümer die gekündigten Räume ernsthaft
beansprucht und hiefürtriftige, in seinen Verhältnissen
liegende Gründe hat ; nicht erforderlich ist, dass er zur
Benützung dieser Räume geradezu gezwungen ist und
hierauf ohne schwerwiegende Nachteile nicht verzichten
kann.
Derartige triftige Gründe können aber im vorliegenden
Falle ohne jede Willkür bejaht werden. Dass Hauser
seine bisherige Miete an der Obergasse auf Ende 1949
gekündigt hat- ·und deshalb auf diesen Zeitpunkt ein
anderes Ladenlokal benötigt, ist allerdings, wie die Justiz-
. direktion mit Recht angenommen hat, kein solcher Grund,
da jene Kündigung aus freien Stücken erfolgt ist. Dagegen
darf die (unbestrittenermassen ernsthafte) Absicht Hau-

Staatsrooht.
sers, sein an ungünstiger. Geschäftsla~ befindliches und
in~nügenden ltäUInen untergebrachtes lJnternehxnen
in sein eigenes, an der Hauptverkehrsader gelegenes Haus
zu verlegEm und dort zu entwickeln, sehr wohl als triftiger
Grund betrachtet werden. Der Beschwerdeführer bean-
standet freilioh die Annahxne der Justizdirektion, dass die
GeschäftsriiUIne an der Obergasse ungenügend seien und
eine Entwicklung des Geschäfts nicht zulassen., Indessen
handelt es sich dabei UIn' die Würdigung tatsächlicher
Verhältnisse auf Grund eines Augenscheins. Dass diese
Würdigung sohlechthin . unhaltbar sei, vermögen die Aus-
führungen des Beschwerdeführers nicht darzutun.
Vertretbar und keineswegs willkürlich ist auch die
Annahxne derJustiZdirektion, Hauser habe seinen RaUIn-
bedarf nicht spekulativ verursaoht. Der Kauf einer in
besserer Geschäftslage befindliohen Liegenschaft' und die
Verlegung des Betriebes dorthin kann sehr wohl als
normaler gesohäftlicher Vorgang ohne spekulativen Cha~
rakter betrachtet werden (lJrteile des Bundesgerichts vom
10. Oktober 1946 i. S. Eggli und vom 4. Dezember 1947
i. S. Duttweiler, je Erw. 4 a. E.).
b) Der. Beschwerdeführer behauptet, nach der bundes-
gerichtlichen&ohtsprechung dürfe, wenn' essioh um
Geschäftsräume handle, Eigenbedarf im Sinne von' Art.
5lit. bBMW nioht schon beim Vorliegen triftiger Gründe'
für die Beansp~chung der RäUIne' bejaht werden; er
setze ein . dringendes Bedürfnis voraus. Das trifft jedoch
nicht zu. Das Bundesgericht hat nie verlangt, dass an den
Eigenbedarf von GeschäftsräUInen ein strengerer Masstab
als an denjenigen von· Wohnungen angelegt werden
müsse ; es hat lediglioh erklärt, es sei nicht willkürlich,
wenn der Eigenbedarf an GeschäftsräUInen in der Weise
besohränkt werde, dass bei einer Erweiterung des -Ge-
schäftsbetriebes ein « Benötigen» im Sinne von Art. ,5
lit. b BMW nur dann angenommen werde" wenn ein
dringendes Bedürfnis IUr die Erweiterung nachgewiesen
werden könne (BGE 73 I 184/85). Auch die Züroher
Rechtsgleichheit (Rechtsvenveigerung). N0.2.
Justizdirektion hat, wie sie in" der Beschwerdeantwnrt
ausführt und dem Bundesgericht aus anclern Fällen
bekannt is~, nie allgemein erklärt, dass Eigenbedarf an
GesohäftsräUInen ein dringendes Bediirlnis voraussetze,
sondern hat lediglloh angenommen, dass sich die An1egung
eines etwas strengeren Masstabes in denjenigen Fällen
reohtfertige, in denen sioh entweder ein kapitalkräftiges
lJnternehmen duroh die Errichtung. vo:y. Filialen auf
Kosten kleinerer lJnternehmungen ausde!n;len möohte oder
in, denen Wohnungen zu Geschäftszwecken beansprucht
werden. Diese Voraussetzungen treffen im vorliegenden
Falle nicht zu. Die Justizdirektion hat sich somit durch
die Bejahung des Eigenbedarfs nicht mit ihrer Praxis,
geschweige denn mit der bundesgerichtlichen &chtspre
J
chungin Widerspruoh gesetzt" sondern hat von dem ihr
zustehenden Ermessen Gebrauch gemacht.
3. --' War ,die Kündigung nach Art. olit. b BMW wegen
Eigenbedarfs des Vermieters gereohtfertigt, so war die
Einsprache dagegen abzuweisen ohne Itücksicht daraUf,
welche Folgen dies für den Mieter hat, also auch. dann,
-weiln die daraus für ihn entstehenden Nachteile die Vor-
, teile überwiegen, die sich der Vermieter mit der Kündigung
versohafft; eine Interesaenabwägung im Sinne von Art.
4 BMW hatte nioht stattzufinden.
Demnach erkennt das Bundesgericht :
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Arr~t du :; Dian 1948 dans la cause Dame lobincontre
Universo S. A. et NeuehiteI, . Commission canioriale da recuurs
pour les mesures contra la pennrie de logements.
PenuN de logements. AdF du 15 octobre 1941.
Sous reserve de l'abus de droit, le baillilUr qui a besoin de locaux
dans sa maison pour lui-meme ou pour ses proches peut donner
conge non seulement au locataire dont l'appartement lui est
necessaire mais aussi a UIi 'autre locataire si c'est p6Ur mettre
son appartement a la disposition du premier en OOhange de
celui qui va Iui etre repris.
~