bge · 42_I_238 · 1916-05-12 · de
BGE 42 I 238
Öffentliches Recht


C. EXPROPRIATIONSRECHT 
EXPROPRIATION 
33. Urteil vom 12. Mai 1916 
i. S. Schweizerische 13undesbahnen gegell Meyer. 
Ex pro pr. - Ges. Art. :3. Enteignung einer städtischeIl Lie-
genschaft (Wohn- und G.eschäftshaus). Grundsätze für die 
Ermi~tlung der Entschädigung. l\!assgcbcnd ist iu der Regel 
der hrtragswert. Berücksichtigung suhjcktivl>r Momente? 
A. -
Die Schweizer. BundesbahneIl bedürfell zur Ver-
legung der linksufrigen Zürichseebahn u. a. des ganzen 
Hauses der Witwe Meyer-Regli an der Ecke Seestrasse-
Spitzgasse in Zürich-Enge und verlangen dessen Abtre-
tung. Es handelt sich um ein altes, aber gut erhaltenes 
Haus, das etwas in die Strasse vorspringt, sodass es für 
den von der Stadt her Kommenden von weitem sichtbar 
ist. Die Liegenschaft misst 221,5 m 2 ; überbaut sind aber 
nur zirka 100 m 2 ; der Rest bild~t ein hübsches, gut unter-
haltenes Gärtlein und Höflein. Das Erdgeschoss enthält 
ein grosses, helles, aber ziemlich niedriges Ladenlokal, das 
an den Konsumverein sehr günstig, zu 1900 Fr. per Jahr, 
vermietet ist. Die beiden \Vohnungell im ersten und im 
zweiten Stock werden von der Eigentümerin selbst be-
wohnt; die Räume sind klein, unmodern, aber traulich. 
B. -
Die eidg. Schätzungskommission des II. Kreises 
hat durch Entscheid vom 13. November 1914 der Expro-
priatin del1' Ertragswert der Liegenschaft mit 53,000 Fr., 
und 350 Fr. Urnzugskosten zugesprochen, nebst je 5% 
Zins vom Tag der Inanspruchnahme der Liegenschaft an, 
Expropriationsrecht. N° 33. 
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indem sie den Ertrag des Ladens auf 1900 Fr. und den-
jenigen der Wohnungen auf 1300 Fr. ansetzte, und die 
Summe von 3200 Fr. zu 6% kapitalisierte. Ferner be-
haftete sie die Bahn bei ihren Erklärungen, die Liegen-
schaft nicht vor 1. April 1916 in Besitz zu nehmen und 
der Expro pria tin den An tritt j eweilen 6 Monate vor 1. April 
oder 1. Oktober anzuzeigen. Die weitergehenden B~ 
gehren der Expropriatin wurden abgewiesen. 
C. -
Gegen diesen Entscheid haben beide Parteien 
rechtzeitig die Beschwerde an das Bundesgericht ergriffen, 
mit den Anträgen : 
a) die E x pro p r i a tin : 
Erhöhung der Entschädigung für die Hauptliegen-
schaft, ohne die 59 m t im Jahre 1896 hinzugekauftes Gar-
tenland, auf 69,000 Fr. entsprechend einer Rendite von 
3450 Fr. (1900 Fr. + 1550 Fr.) zu 5% kapitalisiert; 
Zusprechung einer Eu tschädigung von 5900 Fr. für die 
59 m l hinzugekauftes Land, sowie von 15,000 Fr. für 
indirekte Nachteile; 
b) die E x pro p r i a n tin: 
Herabsetzung der Entschädigung auf 50,000 Fr., dies 
namentlich mit Rücksicht darauf, dass der jetzige Ladell-
mietzins von 1900 Fr. ~on der Schätzungskommission zu 
Unrecht als dauernder Ertrag angenommen worden sei, 
denn er sei nur infolge der Konkurrenz durch den Lebell~ 
mittelverein entstanden und angesichts der vielen Neu-
bauten in der Gegend nicht aufrecht zu halten. Entweder 
müsse daher die Dauerrendite herabgesetzt oder aber 
berücksichtigt werden, dass der Anlagewert viel kleiner 
sei als der Ertragswert. 
D. -
Die von der Instruktionskommission des Bundes-
gerichts bestellten Experten haben die ganze Liegenschaft 
nach ihrem Ertragswert auf 58,100 Fr. geschätzt; eine 
getrennte Entschädigung für die 59 m 2 Hof und Garten 
lehnen sie ab, weil die ganze Parzelle als Einheit aufzu-
fassen sei. Der Ertragswert übersteige den Anlagewert, 
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Expropriationsrecht. N· 33. 
und es sei nur auf ihn abzustellen, denn das Haus sei zwar 
alt, abm noch nicht zum Abbruche reif. Für den Dauerer-
trag sei der jetzige Mietwert zu Grunde zu legen; eine 
Erhöhung sei nicht zu erwarten, wie auch sichere Anhalts-
punkte dafür fehlten, dass der allerdings hohe Ladenzins 
sinken werde, da auch andere Lebensmittelhändler wegen 
der ausgezeichneten Lage und der dem Lokal erworbenen 
Kundschaft einen gleich hohen Zins anlegen könnten. Den 
Wohnungs wert bemessen die Experten, indem sie beide 
Wohnungen als Ganzes betrachten, auf 1550 Fr. (statt 
1300 Fr., wie die Schätzungskommission) ; dabei geben sie 
die Auslage für eine ungefähr gleich grosse Wohnung in 
gleicher Lage auf 1800 Fr. an. Endlich wird Abweisung 
der Entschädigungsforderung von 15,000 Fr. für indi-
rekte Nachteile beantragt. 
E. -
Die Instruktionskommission hat sich den An-
trägen der Experten in allen Teilen angeschlossen und 
demgemäss unterm 29. Februar 1916 folgenden moti-
vierten Urteilsantrag erlassen: 
l) 1. Der Rekurs der Expropriantin wird abgewiesen. 
l) Derjenige der Expropriatin wird in dem Sinne teil-
» weise begründet erklärt, dass die von der Expropriantin 
» für die Abtretung der Liegenschaft Planparzelle 112 mit 
» Haus zu bezahlende Entschädigung von 53,000 Fr. auf 
» 58,100 Fr. erhöht wird. 
» Im übrigen wird der Rekars der Expropriatin abge-
» wiesen und der Entscheid der Schätzungskommission 
» bestätigt. 
» 2. Die Instruktionskosten im Betrage von 250 Fr. 
» werden der Expropriantin auferlegt. 
» 3. Diese hat ferner der Expropriatin einen Beitrag von 
» 50 Fr. an deren ausserrechtliche Kosten im Rekursver-
,) fahren zu leisten. 
l) 4. (Mitteilungsverfügung.) l) 
F. -
Die Expropriatin nahm diesen Urteilsantrag an, 
mit dem Vorbehalt, bei Nichtannahme durch die Bahn 
ihre Begehren zu erneuern. 
Expropriationsrecht. N° 33. 
241 
Die Bahn dagegen lehnte mit Eingabe vom 16. März 
1916 die Annahme des Urteilsantrages ab und verlangte 
Beurteilung der Sache durch das Bundesgericht. Sie aner-
kennt, dass über den objektiven Grundstückswert hinaus 
ein der Expropriatin allfällig weiter entstehender Schade 
entschädigt werden müsse; auch erklärt sie, mit der im 
Urteilsantrag vertretenen Auffassung einig zu gehen, dass 
das subjektive Interesse nach den ökonomischen Wert-
faktoren zu bemessen sei, die nur in der Person der Expro-
priatin sich verwirklicht haben. Dagegen ficht sie die 
Anwendung dieses Grundsatzes auf den vorliegenden Fall 
an; insbesondere verlangt sie, dass der objektive Verkehrs-
wert und die subjektiven Zuschläge auseinander gehalten 
werden. 
G. -
An der heutigen Verhandlung hat der Vertreter 
der Bahn den Beschwerdeantrag auf Herabsetzung der 
Entschädigung von 53,000 Fr. auf 50,000 Fr. erneuert; 
eventuell, d. h. für den Fall als ein subjektiver Zuschlag 
zum objektiven Verkehrswert gemacht werden sollte, hat 
er Festsetzung dieses Zuschlages auf 3000 Fr. beantragt; 
ganz eventuell, es seien die bundesgerichtlichen Experten 
zur Erstattung eines Ergänzungsgutachtens anzuhalten. 
Die Expropriatin hat durch ihren Vertreter beantragen 
lassen, es seien alle Anträge der Expropriantin abzuweisen 
und es sei der Urteilsantrag der Instruktionskommission 
zum Urteil zu erheben. 
Das Bundesgericht zieht 
in Erwägung: 
1. -
Da die Expropriatin ihre Beschwerdebegehren 
heute nicht wieder aufgenommen, sondern auf Bestäti-
gung des Urteilsantrages der Instruktionskommission an-
getragen hat, ist nur zu untersuchen, ob die von der 
Schätzungskommis::.ion auf 53,000 Fr. festgesetzte Ent-
schädigung gemäss dem Urteilsantrag auf 58,100 Fr. zu 
erhöhen oder entsprechend dem Antrag der Bundesbahnen 
auf 50,000 Fr. herabzusetzen, eventuell zu bestätigen sei, 
AS 4! I -
1916 
16 
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Expropriationsrecht. N° 33. 
und ob zu diesem Zwecke die Experten zur Erstattung 
eines Ergänzung&gutachtens anzuhalten seien. 
2. -
Der Streit dreht sich um die Berechnung des 
• Wertes der Liegenschaft. Es ist unbestritten, dass es sich 
um eine städtische Liegenschaft handelt, die in der Haupt-
sache als Wohn- und Ge&chäftshaus, dmch Vermietung 
des Ladenlokals und Bewohnung der übrigen Räume 
durch die Eigentümerin, ausgebeutet wird. Bei solchen 
Objekten ist die Entschädigung in der Regel nach dem 
Ertragswerte, der Ertragsfähigkei t, zu bemessen, wenn 
das Gebäude nicht etwa so alt und baufällig ist, dass 
sein Abbruch bevorsteht, was hier nicht zutrifft. 
Hiebei ist natürlich der momentane Ertrag nur der 
wichtigste Anhaltspunkt für den allein massgebenden 
Da u er e r t rag, welch letzterer je nach den Verhält-
nissen grösser oder kleiner als der momentane Ertrag sein 
kanu. Der richtige, volle Ertragswert wird bei solchen 
Objekten in der Regel auch dem richtig verstandenen 
Ver k ehr s wer t gleichkommen jedenfalls dann, wenn 
man -
wie zutreffend EGER, Preuss. Enteignungsgesetz, 
3. Auf I. S. 160 -
darauf abstellt, was der Expropriat 
auslegen müsste, um ein anderes Objekt zu kaufen, das 
ihm den gleichen Ertrag abwirft. Wenn daher die bundes-
gerichtlichen Experten einen Ertragswert von 58,100 Fr. 
auf Grund des Dauerertrages berechnet haben, so sollte 
dieser 'Wert auch dem richtig berechneten Verkehrswert 
entsprechen. Nun haben allerdings die Experten in ihrer 
Autwort auf die Bemängelung des Gutachtens durch die 
Expropriatin den neu angegebenen Wert von 50,000 Fr. 
als den « wirklichen Verkehrswert» bezeichnet und darauf 
hingewiesen, dass der für die Expropriatin massgebellde 
subjektive Wert grösser sei als der Wert, den die Liegen-
schaft im allgemeinen Verkehr habe. Auf diese nach-' 
trägliche Äusserung der Experten beruft sich denn auch 
die Expropriatin, um die ganze Grundlage der Wertung, 
nämlich diejenige der Ertragsfähigkeit der Liegenschaft, 
~nzufechten. Doch legt sie dieser beiläufigen und ohne 
Expropriationsrecht. N° 33. 
24;:1 
irgendwelche Substantiierung gemachten Angabe einen 
Sinn bei, der ihr augenscheinlich nicht zukommt. Wie die 
Instruktionskommissioll in der Begründung ihres Urteils-
antrages zutreffend ausführt, verstehen die Experten 
hier unter « Verkehrswert » offenbar den objektiven Wert 
der Liegenschaft im a I I g e m ein e 11 Ver k ehr und 
gehen von der Annahme aus, dass der objektive Verkehrs-
wert gleich dem Mindestpreise sei, den j e der Käufer 
unter allen UJl!ständen für das Objekt auslegen würde. 
Dieser 'Vert ist aber für die Eutsehädigung nicht inass-
gebend. Bei der Bestimmung der richtigen Entschädigung 
für die Enteignung solcher Renditeliegenschaften ist, wie 
bereits ausgeführt, auf die E r t rag s f ä h i g k e i t 
abzustellen: der Enteigner hat nicht nur denjenigen Be-
trag zu ersetzen, den ein beliebiger Käufer, auch der nach 
Herabdrücken der Preise trachtende Spekulant, für das 
expropriierte Objekt höchstens hezahlen würde, sondern 
vielmehr das, was der Enteignete unter günstigsten Ver-
kaufsverhältnissen daraus erlösen. könnte, sofern man 
überhaupt auf den Verkaufswert abstellen will. So wird 
denn auch in der Praxis und der Literatur der Ertrags-
wert vielfach in Gegensatz gesetzt zum Verkaufswert und 
daher, wo nach dem Ermessen Sachverständiger die Be-
rechnung auf Grund des ErlragswerLes vorzunehmen ist, 
von der Ermittlung des Verkaufswertes ganz abgesehen 
(vergl. SEYDEL, Enteignungsgesetz Li. Auflage S. 51 f.). 
Auch die Befürchtung der Expropriantin, dass die auf 
Grund der Ertragsfähigkeit ermittelten Preise in anderen 
Fällen gegen sie ausgebeutet werden könnten, ist unbe-
gründet; denn der Ertragswert hat stets nur individuelle 
Bedeutung. wie denn auch die Experten ausdrücklich 
betonen, dass hier eigenartige Verhältnisse vorliegen. 
3. -
Geht man aber allein von der VlT ertung nach der 
Ertragsfähigkeit aus, so ergibt sich, wenn man das Exper-
tengutachten richtig würdigt, dass in Wirklichkeit hier 
ein Zuschlag für subjektive Schadensl1lomente über den 
objektiven Ertragswert hinaus gar nicht gemacht worden 
244 
ExpropriatioDlI'eeht. N° 33. 
ist. Das trifft zweifellos zu für den Hauptfaktor, die 
Ertragsfähigkeit des Ladenlokales, da die Experten fest-
• stellen, dass auch andere Mieter mit gleichen Geschäfts-
betrieben wie der Konsumverein den Mietzins von 1900 
Franken anzulegen im Falle wären; dieser Zins wird 
daher für jeden Eigentümer, ohne Rücksicht auf die sub-
jektiven Qualitäten der heutigen Expropriatin, dauernd 
zu beziehen sein. 
Etwas zweifelhafter ist die Sache hinsichtlich der von 
der Expropriatin selbst benutzten Wohnung, weil die 
Experten hier nicht angeben, welchen Massstab sie für 
die Wertung von 1550 Fr. anlegen; sie führen nur aus, 
dass die Expropriatin für einen gleich grossen Wohn-
raum in gleicher Lage (aber nicht notwendig im Quartier 
« Enge ») noch mehr, 1800 Fr., auslegen müsste. Es be-
steht also kein sicherer Anhaltspunkt dafür, dass die 
Experten mit ihrem Ansatz von 1550 Fr. besondere sub-
jektive Zuschläge gemacht haben, und wie grosse. Aber 
auch wenn sie darauf Rücksicht genommen haben sollten, 
dass eine so unmoderne, aber bestunterhaltene Wohnung 
nicht gerade für jeden dritten Mieter gleich grossen Wert 
hätte, wie für eine ältere Frau, und deshalb einen etwas 
höheren Betrag als denjenigen, den jeder andere Mieter 
dafür zahlen würde, angenommen hätten, so würden 
dadurch keine Rechtsgrundsätze verletzt. Einmal gibt 
es erfahrungsgemäss noch andere Liebhaber für derartige 
Wohnräume und wenIl man bei Bestimmung der Expro-
priationsentschädigung richtigerweise immer auf die 
günstigste Verwertungsart abstellt, so darf auch hier die 
Möglichkeit berücksichtigt werden, dass nicht nur gerade 
zu Lebzeiten der Frau Meyer ein Bewohner gefunden 
wird, dem diese Wohnung ebenso viel Wert bietet. 
Abgesehen davon dürfen aber auch rein subjektive, in 
den besonderen Verhältnissen des Enteigneten begrün-
dete Wertfaktoren, wie Doktrin und Praxis stets ange-
nommen haben, mitberücksichtigt werden, wenn sie nicht 
einen bIossen Affektionswert, sondern einen eigentlichen 
Expropriationsrecht. N° 3.. 
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Vermögenswert darstellen (vergl. BURcKHARDT in Z. f. 
schw. R. 1913 S. 150 ff., JAEGER, Erläuternder Bericht 
zum Entwurf eines Zwangsenteignungsgesetzes S. 26, 
BGE 21 N° 137 E. 4, 32 II N0 74 E. 1). Und zwar trifft 
dieser Satz auch für solche subjektive Wertfaktoren zu, 
die allein mit der Liegenschaft, und nicht z. B. mit einem 
darin betriebenen Gewerbe zusammenhängen (vergl. die 
angeführten Entscheide des Bundesgerichts. sowie die 
bei EGER, a. a. O. S. 200 ff. und SEYDEL, a. a. O. S. 51 zi-
tierten Entscheide des Reichsgerichts). 
5. - Nach alle dem ist der Rekurs der Bahn abzuweisen 
und der Urteilsantrag der Instruktionskommission ohne 
weitere Beweismassnahmen zum Urteil zu erheben. 
Demnach hat das Bundesgericht 
erkannt: 
Der Urteilsantrag der Instruktionskommission vom 
29. Februar 1916 wird zum Urteil des Bundesgerichts 
erhoben. 
34. Auszug aus d.em Urteil vom 1a. Juli 1916 
i. S. Schweizerische Eund.esbahDen gegen Häfner. 
Schadenersatz wegen Kundenverlustes bei der Expropriation 
einer Liegenschaft, auf der ein Gewerbe betrieben wird. 
Keine Entschädigung wegen Wegzuges von Kunden in folge 
gleichzeitiger Expropriation ihr e r Liegenschaften. 
(Dem Expropriaten wird die ganze Liegenschaft, worin 
er eine Metzgerei betrieben hat, enteignet.) 
Was den Schadener&atz für Geschäftsstörung und 
Kundenverlust betrifft, so ist auf die zutreffenden Aus-
führungen in den beiden Urteilsanträgen zu verweisen. 
Für den aus der Verlegung des Geschäftes notwendig ent-
&tehenden Kundenverlust ist der Expropriat mit dem von 
den Gerichtsexperten angesetzten Betrag eines Jahresge-
winne& von 13,000 Fr. jedenfalls hinreichend entschädigt.