bge · 46_II_168 · 1919-09-01 · de
BGE 46 II 168
Zivilrecht


168 
ObUgationenrecht. N- 32, 
32. urteil der I. Zivilabteilung vom 16. Kärz 19aO 
i. S. Grätz gegen Schlageter. 
. 
M i e t e : Schadenersatz bei vorzeitigem Rücktritt aus wich-
tigen Gründen. Art. 269 OR: « voller Ersatz. ? -
Art. 97 
ff.OR. 
A. -
Durch Vertrag vom 1. September 1919 hat 
der Kläger Schlageter dem Beklagten Grätz ein Waren-
haus auf die Dauer von 10 Jahren -
1. April 1910 bis 
31. März 1920 -
vermietet. Der Mietzins betrug an-
fänglich 19,000 Fr., zuzüglich 6% der Umbaukasten 
(65,000 Fr.), wutde aber bald auf 21,700 Fr. und zuletzt 
auf 21,718 Fr. erhöht. 
Schon Anfangs 1914 ist der Mieter mit den Zinszah-
lungen im Rückstande- geblieben. Nach Ausbruch des 
Krieges vermochte er den Zins nicht mehr zu bezahlen. 
Durch Vereinbarung vom 3. Juli 1915 wurde der Mietzins 
für die Jahre 1915 und 1916 auf 16,000 Fr. ermässigt. 
Am 27. Juli 1916 hat der Beklagte einen Nachlassvertrag 
zu 25 % abgeschlossen. Um die Nachlassdividende im Be-
trage von 125,000 Fr. bezahlen zu können, verkaufte der 
- Beklagte seine sämtlichen Ak~ven seinem Geschäfts-
freunde Rubinstein, welcher sich verpflichtete aus dem 
Erlös die Nachlassdividende an-die Gläubiger des Beklag-
tenzubezahlen. Am 15. Dezember 1916 hat der Beklagte 
den Mietvertrag « infolge Geschäftsaufgabe und wegen 
unerschwinglich hohen Mietzinses» auf 31. März 1917 
gekündigt. Er hat dem Vermieter einen. halben. Jah~e~­
zins als Entschädigung angeboten und Ihm gleIChZeItig 
mitgeteilt, dass er ihm das Haus schon anfangs Januar 1917 
zur Verfügung stelle. Der Kläger hat am 16. Dezember 
1916 geantwortet, dass er die Kündigun~ unter Schaden-
ersatzvorbehalt, aber erst auf Ende Jum 1917 amIebme. 
In einem folgenden Briefe vom 21. Dezember 1916 hat 
der Kläger zwar bestritten, dass e!n wichtiger Gru~d 
zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages gemass 
Obligationenrecht. N° :32. 
Art. 269 OR vorliege, aber ausdrücklich erklärt, er 
werde sich um die Weitervermietung des Hauses be-
mühen und je nach dem Ergebnis seiner Bemühungen 
die Entschädigungsforderung ermässigen. Darauf hat 
der Beklagte geantwortet, er betrachte es als selbst-
verständlich, dass das l\tlietverhältnis mit Beginn des 
neuen Mietsvertrages aufgelöst sei « und es dallnSache 
der richtlichen Entscheidung sein müsse, die Höhe der 
Entschädigung zu bestimmen.» Damit haben die Par-
teien ihre Korrespondenz abgeschlossen; über weitere 
Verhandlungen geben die Akten keinen Aufschluss. 
Nachdem der Beklagte ausgezogen war, Hess der Kläger 
durch gerichtliche Expertise den Schaden feststellen, 
welchen der Mieter durch missbräuchliche Benuztung 
des Hauses verursacht hatte. Die Experten haben diesen 
Schaden auf 2932 Fr. und die Kosten der Wiederher-
stellung der weggenommenen Gegenstände auf 1853 Fr. 40 
geschätzt. Der Beklagte liess dann Verbesserungen 
vornehmen, sodass die Experten den Betrag des Scha-
dens auf 946 Fr. 80 Cts. herabsetzten. Dazu kommt ein 
weiterer Schaden, der infolge eines Röhrenbruchs der 
Wasserleitung entstanden ist und von den Experten auf 
250 bis 350 Fr. geschätzt wird. Für alle diese Schädi-
gungen fordert der Kläger im Ganzen 51,296 Fr. 80 Cts., 
und zwar: 
1. Gemäss Art. 269 OR vollen Ersatz de, ihm in-
folge der vorzeitigen Vertragsaufhebung entstandenen 
Schaden:;. im verminderten Betrage von 50,000 Fr., immer-
hin mit dem Vorbehalte, dass er bereit sei, die Forderung 
weiter zu ermässigen, sofern ihm die Wiedervermietung 
des Hauses während des Prozesses möglich werden 
sollte. Der Kläger erklärt sich auch bereit, den Beklagten 
für die z~rückbehaltenen Gegenstände angemessen zu 
entschädigen. 
2. Gemäss Art. 261 und 271 
O.R. wegen miss-
bräuchlicher Benutzung der Mietsache eine Entschä-
digung von 1946 Fr. 80 Cts. 
170 
Obligationenrecht. No;)2 , 
3. Auf Grund derselben Gesetzesbestimmungen, even-
tuell gemäss Art. 41 OR, Ersatz des durch den Röh-
renbruch verursachten Schadens im Betrage von 35e Fr. 
B. -
Der Beklagte hat diese Forderung, soweit sie 
den Betrag eines halben Mietzinses übersteigt, be-
stritten, weil er durch die in','olge des Krieges geschaffenen 
Verhältnisse zur sofortigen Aufhebung des Mietvertrages 
berechtigt gewesen sei. Bei Festsetzung der 'Entschä-
digung gemäss Art. 269 sei vor allem aus zu berück-
sichtigen, dass der Kläger den Schaden dadurch selbst 
verschuldet habe, dass er ein günstiges Angebot zur Wieder-
vermietung des Hauses abgelehnt, sodann dass der Kläger 
den Beklagten durch die Arrestanlage und durch die Auf-
nahme der Retentionsurkunde böswillig geschädi;:;t habe. 
Der Missbrauch der Mietsache wird bestritten, die be-
zügliche Schadenersatzforderung wird nur im Betrage 
von 98 Fr. 50 Cts. anerkannt. Auch die weitere Schaden-
ersatzforderung wird bestritten, weil der Kläger den 
Röhrenbruch selbst verschuldet habe. 
In der Wideddage fordert der Beldagte Entschädigung 
für die zufolge richterlicher Verfügung zurückbehaltenen 
Gegenstände. 
C. -
Das Amtsgericht Luzern-Stadt hat dem Kläger 
eine Gesamtentschädigung von 37,748 Fr. zugesprochen. 
Es hat die SChadensersatzforderung aus Art. 269 OR 
auf 40,000 Fr. reduziert, dem Kläger aber überdies für 
die Beschädigung des Mietobjektes durch missbräuch-
liche Benutzung und infolge des Röhrenbruchs 946 Fr. 
80 Cts. und 250 ~' , andrerseits dem Beklagten für die 
zurückbehaltenen Gegc:l~;tändc 2948 Fr. zugesprochen. 
D. ~ Da' O:-ergc;-;, ,t ('ee. 
Kfmton~ Luzc,'n bat die 
Enb;, 32. 
173 
2. -
Die Anwendung von Art. 269 OR führt zu dem-
selben Ergebnisse. Denn unter dem « vollen Ersatz» im 
Sinne dieses Artikels kann nur diejenige Entschädigung 
verstanden werden, welche der zurücktretende Mieter 
dem Vermieter nach den allgemeinen Bestinunungen des 
Gesetzes (Art. 99 in Verbindung mit Art. 43 OR) wegen 
Nichterfüllung des Vertrages zu bezahlen hat. Der Mieter, 
der aus wichtigen Gründen vom Vertrage znrücktritt, 
darf nicht schlechter gestellt werden, als derjenige, 
welcher den Vertrag bricht (s. OSER, S. 590). Diese Recht-
auffassung wird bestätigt durch die Tatsache, dass die 
im alten OR enthaltene Bestimmung, Art. 293: ({ kön-
nen sich die Parteien über die Art und das Mass des 
Ersatzes nicht verständigen, so entscheidet darüber der 
Richter I), bei der Redaktion des Gesetzes beseitigt, 
d. h. mit Rücksicht auf die allgemeine Bestimmung des 
Art. 99 zit als selbstverständlich nicht in den Art. 269 
aufgenommen worden ist. 
3. -
Mit Beziehung auf die übrigen Posten der kläge-
rischen Schadenersatzforderung kann hier einfach auf 
die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen 
werden. Hinsichtlich der zurückbehaltenen Gegenstände 
wird ein Eigentumsanspruch vom Beklagten nicht geltend 
gemacht, und die dem Beklagten zukommende Entschä-
digung ist auf Grund der tatsächtlichen Feststellungen 
und des Gutachtens Sachverständiger einwandfrei be-
stimmt worden. 
4. -
Werden alle diese Faktoren berücksichtigt, so 
rechtfertigt es sich, die vom Beklagten zu bezahlende 
Entschädigung auf netto 25,000 Fr. zu ermässigen. 
Diese Summe ist vom 1. Januar 1919 hinweg zu ver-
zinsen. 
Demnach erkennt das Bundesgericht : 
Die Berufung wird teilweise gutgeheisen und der dem 
Kläger zugesprochene Betrag auf 25,000 Fr. herabgesetzt.