bge · 33_II_603 · 1907-07-23 · de
BGE 33 II 603
Zivilrecht


91. Arteil vom 14. Dezember 1907 in Sachen
Meier, Kl. u. Ber.=Kl., gegen Heini, Bekl. u. Ber.=Bekl.
Mietvertrag. — Begriffsbestimmung; Unterschied von Pacht. — Pflicht
des Mieters zur Benutzung des Mietobjektes bis zum Ablaufe der
Mietzeit; Schadenersatz für Verletzung dieser Pflicht. — Reparatur¬
pflichten; Ortsgebrauch (Art. 282 OR). Stellung des Bundesgerichts
(Art. 57, 81 0G).
A. Durch Urteil vom 23. Juli 1907 hat das Obergericht des
Kantons Luzern über die Rechtsfrage:
Hat der Beklagte an den Kläger eine Entschädigung von
27 Fr. 46 Cts. nebst Zins zu 5 % seit 28. Dezember 1904
zu bezahlen, oder nicht oder inwieweit?
erkannt:
Der Beklagte habe an den Kläger eine Entschädigung von
250 Fr. 10 Cts. nebst Zins zu 5 % seit 28. Dezember 1904
zu leisten.
Mit der Mehrforderung sei Kläger abgewiesen.
B. Gegen dieses Urteil hat der Kläger rechtzeitig und form¬
gerecht die Berufung an das Bundesgericht eingelegt mit dem
Antrage auf Gutheißung der Klage im vollen Umfange.
C. In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter des Klä¬
gers seinen Berufungsantrag erneuert.
Der Vertreter des Beklagten hat auf Bestätigung des ange¬
fochtenen Urteils angetragen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Im Jahre 1883 richtete der Kläger in seinem Hause zur
Sonne“ in Gerliswil eine Bäckerei ein, die im gleichen Jahre
vom Beklagten, der bis dahin im „Pfisterhaus“ daselbst das
Bäckereigewerbe betrieben hatte, bezogen wurde. Der Beklagte be¬
trieb fortan das Bäckereigewerbe im Hause des Klägers; er zahlte
diesem in den letzten Jahren einen Zins von 2000 Fr. Im
Jahre 1903 kaufte der Beklagte ein Haus in Gerliswil, in dem
er alsbald eine Bäckerei einrichtete. Am 15. März 1904 kündigte
er dem Kläger auf 15. September gleichen Jahres. Im Juni

1904 setzte er den Backofen im Hause des Klägers außer Ge¬
brauch; im Juli fing er den Verkauf von Brot, Mehl, Spe¬
zereien 2c. im eigenen Hause an, worüber er Anzeigen in den
Tagesblättern erließ. Der Kläger forderte ihn mit rechtlicher An¬
zeige vom 27. Juli 1904 auf, „die gepachtete Bäckerei und die
Verkäufe wie bis anhin bis zum Ablauf der Pachtzeit (15. Sep¬
tember 1904) zu betreiben“; ferner forderte er ihn zur Vornahme
der nötigen Reparaturen auf. Der Beklagte kam diesen Aufforde¬
rungen nicht nach. Nachdem der Beklagte das Lokal des Klägers
verlassen, stellte der Kläger dem Beklagten mehrfache Anzeigen
betreffend Notwendigkeit von Reparaturen zu, die vom Beklagten
unberücksichtigt gelassen wurden.
2. Mit seiner Klage fordert nun der Kläger vom Beklagten:
a. Schadenersatz für das vorzeitige Aufhören
Fr. 2000 —
des Betriebes der Bäckerei
Ersatz für Reparaturkosten (in 200 Num¬
mern)
934 06
c. Schadenersatz wegen Nichtinstandstellung des
Kaminofens und Unmöglichkeit der Benu¬
tzung der Bäckerei durch den neuen „Päch¬
ter", Voney
﻿1000
für Umtriebe bei Überwachung der Repara¬
turen, 10 % der Kosten
93 40
Fr. 4027 46
Von allen diesen Forderungen hat die erste Instanz nur
175 Fr. 10 Cts. (nebst Zins gleich dem Klagebegehren) gut¬
geheißen, als Ersatz für Reparaturkosten. Die zweite Instanz da¬
gegen (an welche beide Parteien appelliert hatten) spricht an
Reparaturkosten=Ersatz den Betrag von 150 Fr. 10 Ets. zu,
dazu aber noch 100 Fr. an die Forderung von 2000 Fr. wegen
vorzeitigen Aufhörens der Bäckerei.
3. Die Parteien streiten sich auch vor Bundesgericht in erster
Linie darüber, welcher rechtliche Charakter ihrem Rechtsverhältnis
das die Grundlage des Rechtsstreites bildet, zukomme: während
der Beklagte es als Miete bezeichnet, will der Kläger es als Pacht
aufgefaßt wissen. Mit den kantonalen Instanzen ist der Auffassung
des Beklagten beizutreten. Der Beklagte hat nicht aus dem Ver¬
tragsobjekte Früchte oder Erträgnisse gezogen, sondern er hat das
Objekt zu einem Gebrauche, in erster Linie zum Betrieb eines
Gewerbes, benutzt; das verleiht aber dem Vertrag den Charakter
des Mietverhältnisses. Dagegen schließt auch dieses Vertragsver¬
hältnis nicht unbedingt aus, daß der Mieter unter Umständen
zum Gebrauche der Mietsache bis zum Ablauf der Mietzeit ver¬
pflichtet sei, und daß aus der Verletzung dieser Pflicht ein
Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter entsteht.
(Vergl. den auch von der Vorinstanz angeführten Entscheid des
Bundesgerichts in Sachen Burri gegen Geier=Kübler, AS 28 II
S. 239.) Es ist im vorliegenden Falle zu untersuchen, ob ein
derartiger Anspruch des Klägers bestehe, und wie hoch allfällig
die ihm aus der Verletzung jener Pflicht zukommende Entschädi¬
gung zu bemessen sei. Der Beklagte scheint freilich seine grund¬
sätzliche Schadenersatzpflicht mit der Nichtanfechtung des vorin¬
stanzlichen Urteils, das ihn zu einer Entschädigung von 100 Fr.
aus diesem Titel verurteilt hat, anerkannt zu haben; indessen kann
ihm, bei dem geringen Betrage, den er anerkannt hat, doch nicht
verwehrt werden, auch den Grundsatz der Schadenersatzpflicht vor
Bundesgericht wieder aufzunehmen (wie es sein Vertreter in seinem
heutigen Vortrage getan hat), und unter allen Umständen muß
das Bundesgericht, damit es überhaupt zu einem Entscheide über
die Höhe der Entschädigung gelangen kann, auch in die Prüfung
jener grundsätzlichen Frage eintreten. In Anknüpfung an die vom
Bundesgericht im angeführten Urteile niedergelegten Grundsätze
und in Anwendung dieser Sätze auf den vorliegenden Fall ist
nun zu sagen: Es ist einerseits von Bedeutung, daß der Kläger
das Lokal einzig zum Betrieb einer Bäckerei eingerichtet hat;
anderseits, daß der Beklagte vorher schon das Bäckereigewerbe in
Gerliswil betrieben hat und daß er es war, der die Kundsame
in das Lokal des Klägers mitgebracht hat; endlich fällt, im
Unterschied zum Falle Burri gegen Geier=Kübler, in Betracht,
daß es sich im heutigen Falle um ländliche Verhältnisse handelt.
in Anbetracht des Umstandes, daß das Lokal eigens für den
Betrieb einer Bäckerei eingerichtet worden ist, und daß der Be¬
klagte mit dem Betrieb der Bäckerei zugleich eine Kundfame ge¬
schaffen hat, die zum Teil wenigstens als Kundsame des Lokales
AS 33 II — 1907

des Klägers bezeichnet werden darf, wie die Vorinstanz ausführt
und was wohl als verbindliche tatsächliche Feststellung zu gelten
hat, muß nun hier allerdings mit der Vorinstanz angenommen
werden, daß eine Pflicht des Beklagten, die gemieteten Lokalitäten
bis zu Ablauf der Mietzeit zu benutzen und nicht durch Ein¬
richtung einer eigenen Bäckerei vor Ablauf der Vertragszeit das
Lokal des Klägers zu entwerten, bestand. Es kann hier, mit dem
Kläger, von einer Art unlauterer Konkurrenz gesprochen werden,
die in der Vertragsverletzung ihre Grundlage hat. Allerdings
stand dem Beklagten die Ausübung seines Bäckereigewerbes in
seinem Hause oder überhaupt in einem andern Hause als der
„Sonne“ frei, aber doch erst nach Ablauf der Mietzeit; im Miet¬
vertrag ist unter den obwaltenden Verhältnissen die Verpflichtung
inbegriffen, nicht während der Vertragsdauer und im Hinblick auf
die Auflösung des Vertrages dem klägerischen Lokale eine Kon¬
kurrenz zu schaffen. Ist sonach allerdings der Schadenersatzanspruch
des Klägers aus der Verletzung dieser Pflicht dem Grunde nach
gegeben, so fällt dagegen bei Ermittlung der Höhe des dem Klä¬
ger erwachsenen Schadens und der ihm gebührenden Entschädigung
entscheidend in Betracht, daß der Beklagte, nach verbindlicher Fest¬
stellung der Vorinstanz, den größten Teil der Kundsame selber in
das Lokal des Klägers gebracht hat, und daß sie, bei den länd¬
lichen Verhältnissen in der kleinen Ortschaft Gerliswil, weit mehr
mit der Persönlichkeit des Beklagten — dem bis dahin einzigen
Bäcker in der Ortschaft — als mit dem Lokale verknüpft ist.
Wenn die Vorinstanz in Würdigung dieser tatsächlichen Verhält¬
nisse ausführt, es könne sich nur um eine minime, vorübergehende
Entwertung der Bäckerei des Klägers handeln, so erscheint dieser
Schluß zutreffend, auch wenn er nicht als Feststellung von Tat¬
sachen gelten sollte. Von der Vorinstanz verbindlich festgestellt ist
sodann, daß der Nichteintritt des neuen Mieters Voney keines¬
wegs auf den vorzeitigen Wegzug des Beklagten, als auf seine
Ursache, zurückzuführen ist. In Würdigung aller dieser Umstände
rechtfertigt sich eine Erhöhung der von der Vorinstanz gesprochenen
Entschädigung nicht.
4. Hinsichtlich der Ersatzforderung für Reparaturkosten beruht
der Entscheid der Vorinstanz, soweit er klagabweisend ist, auf dem
Ausspruche, daß es sich dabei zum größten Teil um Reparaturen,
die gemäß Art. 282 OR ihrer Natur nach dem Hauseigentümer
und nicht dem Mieter obliegen, gehandelt habe, und daß ein
Nachweis für eine böswillige oder fahrlässige Schädigung des
Mietobjektes durch den Mieter fehle. Es wäre Sache des Klägers
gewesen, im einzelnen den Nachweis der Unrichtigkeit dieser tat¬
sächlichen Feststellungen und rechtlichen Ausführungen darzutun.
Da es der Berufung nach dieser Richtung an jeder Substanziierung
gebricht, muß sie ohne weiteres abgewiesen werden. Übrigens han¬
delt es sich bei der Frage, welche Reparaturen dem Mieter obliegen,
auch um die Anwendung des Ortsgebrauches, welche vom Bundes¬
gericht nicht nachzuprüfen ist.
5. Auch der Entscheid der Vorinstanz betreffend Schaden aus
Nichtinstandstellen des Kamins beruht in der Hauptsache auf tat¬
sächlichen Feststellungen, die nicht anfechtbar sind. Tatsächliche
Feststellung ist: daß es sich nicht um einen Mangel handelte,
welcher den Betrieb der Bäckerei ausgeschlossen hätte; sodann, daß
der neue Mieter Voney keineswegs wegen des Mangels am
Kamin nicht auf den Termin eingezogen sei. Schon das schließt
einen Schadenersatzanspruch aus. Weiter aber ist dieser auch aus¬
geschlossen, weil die Vorinstanz, wohl auf Grund Ortsgebrauches
und jedenfalls in einer Weise, die eine Verletzung von Bundes¬
recht (Art. 282 OR) nicht in sich schließt, ausgeführt hat, die
Reparatur wäre Sache des Klägers gewesen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts
des Kantons Luzern vom 23. Juli 1907 in allen Teilen be¬
stätigt.