bge · 21_I_399 · 1895-06-14 · de
BGE 21 I 399
Öffentliches Recht


55. Urteil vom 14. Juni 1895 in Sachen
Schmidlin gegen Centralbahn.
A. Der Urteilsantrag der Instruktionskommission geht dahin:
1. Die Schweizerische Centralbahngesellschaft hat an Frau
Schmidlin=Tanner die Summe von 10,000 Fr. (zehntausend
seit 1. Februar 1894 zu bezah¬
Franken) samt Zins à 4 ½
len, in der Meinung, daß das Abbruchsmaterial der Anlagen der
Expropriatin der letztern verbleibt. Mit ihren weitergehenden An¬
trägen sind beide Parteien abgewiesen.
2. Die Instruktionskosten mit 100 Fr. werden der Central¬
bahngesellschaft auferlegt; die außergerichtlichen Kosten sind wett¬
geschlagen.
B. Dieser Urteilsantrag wurde von der Expropriatin zuerst
bedingt angenommen; nachdem aber die Bahn dessen Annahme
verweigerte, zog auch die Expropriatin ihre Annahmserklärung
zurück.
C. Bei den heutigen Verhandlungen halten beide Parteien an
den in ihren Rekursschriften gestellten Anträgen fest; eventuell
beantragt der Vertreter der Expropriatin Bestätigung des Urteils¬
antrages, der Vertreter der Bahn dagegen Reduktion der Ent¬
schädigung auf 5000 Fr. mit Zinspflicht seit Oktober 1894.

Die Rekursanträge der Parteien lauteten.
a. Diejenigen der Bahn:
1. Es sei auf die Forderung der Frau Schmidlin=Tanner in
dem eingeschlagenen Verfahren nicht einzutreten.
Eventuell:
2. Es sei ihr Forderungsanspruch abzuweisen.
Eventuell:
3. Es seien der Frau Schmidlin=Tanner nur die Kosten der
Beseitigung ihrer baulichen Einrichtungen und Anlagen zuzu¬
sprechen.
Eventualissime:
4. Es seien der Frau Schmidlin=Tanner höchstens die Kosten
der Versetzung ihrer baulichen Einrichtungen 2c. an einen neu zu
bestimmenden Ort zu vergüten.
Unter Kostenfolge.
b. Die Expropriatin hatte dagegen beantragt:
1. Die Entschädigung für Stall= und Remisengebäude (Ziffer e
des Schatzungsbefundes) sei auf 14,000 Fr. anzusetzen.
2. Diejenige für sofortige Aufhebung des Mietvertrages mit
Gebrüder Bühler und der Untermietverträge sei auf 15,000 Fr.
zu fixieren.
3. Dem Mieter Vonmoos seien 1000 Fr. Entschädigung zu
echen.
Alles nebst Zins à 4 ½ % von dem 1. Februar 1894 an,
unter Kosten= und Entschädigungsfolge.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Frau Schmidlin=Tanner hat laut Vertrag vom 30. August
392 zweiundzwanzig Aren der den Gebrüdern Bühler gehörenden
und nun zur Bahnhofumbaute Luzern zum Teil beanspruchten
Parzelle Nr. 47 gemietet. Die Mietsdauer betrug acht Jahre, der
jährliche Mietzins 500 Fr. Den gemieteren Bøden ließ sie mit
Schutt ausfüllen, ferner eine Zufahrtsstraße, eine Wasserleitung
und eine Einhagung erstellen und errichtete dann auf demselben
eine Scheune und ein Stallgebäude und Remisen. Die Bewilli¬
gung dazu erhielt sie vom Stadtrat Luzern gegen die Verpflich¬
tung, daß die Baubewilligung jederzeit nur als eine gütliche zu
betrachten sei und daß die Gesuchsstellerin die Baute auf erstes
Verlangen des Stadtrates auf eigene Kosten und ohne Entschädi¬
gung zu beseitigen habe. Als dann die Bahnhofbauten begannen,
entzog der Stadtrat Luzern auf Gesuch der Centralbahngesellschaft
die erteilte Bewilligung. Frau Schmidlin=Tanner hatte unterdessen
das von ihr auf diese Weise umgestaltete Terrain und die darauf
errichteten Bauten verschiedenen Personen, worunter dem Adam
Vonmoos, weitervermietet. Im ganzen bezog sie von den vermie¬
teten Objekten (den von ihr selbst benutzten Teil der Scheune
nicht inbegriffen) einen Jahreszins von 1750 Fr. Bei der ein¬
tretenden Expropriation machte sie nun gegen die Bahngesellschaft
einen Forderungsanspruch direkt geltend und verlangte im ganzen
33,913 Fr. 85 Cts.; davon 1828 Fr. 85 Cts. für die Wasser¬
leitung, den Lattenhag, die Auffüllung und die Erstellungskosten
der Zufahrtsstraße; 14,000 Fr. für die Scheune; 19,125 Fr.
als Ersatz für entgehenden Mietzins; 2960 Fr. für Entschädi¬
gungsforderungen der Untermieter Villiger und Vonmoos, wegen
vorzeitiger Auflösung des Vertrages und als Ersatz für einen
von ersterm erstellten Wagenschuppen; abzüglich 4000 Fr. zu
zahlenden Mietzins an die Gebrüder Bühler. Die eidgenössische
Schatzungskommission hieß die Forderungen für Wasserleitung,
Lattenhag, Auffüllung, Zufahrtsstraße, Wagenschuppen und
Scheune, letztere in einem reduzierten Betrag von 8800 Fr., gut,
und setzte im fernern eine Entschädigung von 5000 Fr. für Miet¬
zinsverlust und eine solche von 625 Fr., für die Untermieter
Villiger und Vonmoos, fest. Die bundesgerichtliche Instruktions¬
kommission erkannte in der Fakt. A ersichtlichen Weise.
2. Der Urteilsantrag der Instruktionskommission ist folgender¬
maßen begründet: a. Die Bahn erhebe in erster Linie die Ein¬
rede, es stehe der Frau Schmidlin=Tanner gegenüber der Unter
nehmerin ein direkter Anspruch auf Entschädigung nicht zu. Die
Ansprüche der Mieter können nur vom Vermieter gegenüber dem
Unternehmer vertreten werden, denn Mieter und Pächter hätten
kein dingliches Recht im Sinne von Art. 3 des Expropriations¬
gesetzes. Über ihre Forderung sei daher nicht in einem besondern
Verfahren zu entscheiden. Darüber sei zu bemerken: Besitze Frau
Schmidlin=Tanner einen selbständigen Anspruch, so könne derselbn
auch in einem besondern Verfahren behandelt werden. Nun habe

das Bundesgericht in seinem Entscheid in Sachen Bernasconi &
Vela gegen Gotthardbahn (Amtliche Sammlung VIII, S. 302)
grundsätzlich ausgesprochen, daß nach dem eidgenössischen Expro¬
priationsgesetz Pächtern und Mietern, auch wenn sie bloß persön¬
lich Berechtigte seien, ein direkter Ersatzanspruch gegenüber dem
Exproprianten für denjenigen Schaden zustehe, welcher ihnen in
Folge der durch die Enteignung der Pacht= oder Mietsache herbei¬
geführten vorzeitigen Auflösung des Pacht= oder Mietvertrages
erwachse. Daran sei festzuhalten. Die Frage sei allerdings nicht
unzweifelhaft. Namentlich könne hiegegen eingewendet werden,
Pächter oder Mieter hätten kein Recht an der Sache, sondern
nur ein persönliches Recht gegenüber dem Eigentümer derselben;
er sei daher nicht Expropriat, sondern sein Recht richte sich aus¬
schließlich gegen den Verpächter. Allein die Auflösung des Pacht¬
oder Mietvertrages sei eine Folge der Enteignung; die Enteig¬
nung vernichte gleichzeitig mit dem Eigentum an der Sache auch
das Recht des Pächters oder Mieters auf den vertraglichen Ge¬
brauch derselben. Mit Bezug auf den Eigentümer qualifiziere sich
nun die Enteignung, welche ihm die fortdauernde Erfüllung
Vertrages unmöglich mache, als Zufall oder höhere Gewalt.
werde daher dem Pächter und dem Mieter gegenüber (Art. 145
O.=R.) für die vorzeitige Aufhebung des Vertrages nicht ersatz¬
flichtig. Durch die Enteignung werde also in Tat und Wahrheit
ein Privatrecht des Pächters oder Mieters vernichtet, ohne daß
diesem deshalb ein Schadenersatzanspruch gegenüber seinem Ver¬
pächter oder Vermieter zustände. Der Expropriat habe daher für
den Schaden aufzukommen. Dem Mieter oder Pächter müsse aber
auch zustehen, den Ersatz des Schadens direkt vom Unternehmer
zu verlangen. Wenn die Centralbahngesellschaft sich hiegegen auf
Art. 281 Abs. 3 und 314 Abs. 3 O.=R. berufe, so sei dies
unrichtig. Art. 281 und 314 statuieren nicht, wie die Centralbahn
zu glauben scheine, daß Pächter und Mieter in Ermangelung
einer ausdrücklichen gegenteiligen Bestimmung des Expropriations¬
gesetzes sich bei Enteignung der Liegenschaft lediglich an den
Eigentümer zu halten haben, sondern aus den in diesen Gesetzes¬
artikeln ausgesprochenen Vorbehalten der Expropriationsgesetze
dürfe nichts anderes gefolgert werden, als daß die vorangehenden
Bestimmungen dieser Artikel auf die Expropriation sich überhaupt
nicht beziehen. b. Die Bahn wende im fernern ein, allfälliger
Schaden, den die Expropriatin erleide, sei nach Art. 3 des Ex¬
propriationsgesetzes nicht zu vergüten, weil er als ein von der
Expropriatin selbstverschuldeter sich darstelle; denn zur Zeit des
Abschlusses des Mietvertrages vom 30. August 1892 haben die
Kontrahenten gewußt und wissen müssen, daß das auf acht Jahr
vermietete Grundstück in kürzester Frist für den Bahnhofumbau
werde beansprucht werden. Allein diese Einwendung sei unbe¬
gründet. Möge es sich nach dem System des eidgenössischen Ex¬
propriationsgesetzes mit der Einrede der Spekulation verhalten
wie es wolle, so habe jedenfalls die Bahn die tatsächliche Grund¬
lage derselben zu beweisen; sie habe zu beweisen, daß bei Abschluß
des Mietvertrages und Ausführung der Bauten und Arbeiten
der Frau Schmidlin=Tanner eine Spekulation auf Gewinn aus
der Abtretung beabsichtigt war. Dieser Beweis sei nun nicht
erbracht. Vielmehr scheine aus den Zeugenaussagen des Bau¬
direktors Stirnemann und der Gebrüder Bühler hervorzugehen,
daß zur Zeit des Vertragsabschlusses noch nicht bekannt war,
daß die vermietete Parzelle für den Bahnhofumbau werde in An¬
spruch genommen werden. Wenn die Expropriantin des weitern
einwende, die von Frau Schmidlin=Tanner ausgeführte Baute sei
nur gegen Revers errichtet und gestützt auf diese Verpflichtung
sei nun die Beseitigung derselben mit Beschluß des Stadtrates
Luzern vom 25. Januar 1894 verfügt worden, so sei allerdings
davon auszugehen, daß der Stadtrat berechtigt gewesen sei, die
Beseitigung der Baute zu verlangen und daß im Enteignungs¬
verfahren Entschädigung nur für Eingriffe in bestehende Privat¬
rechte, nicht aber für Beseitigung bloß prekärer, auf keinem Rechte
beruhender Besitzstände zu gewähren sei. Allein dieser Tatbestand
liege in casu nicht vor. Frau Schmidlin=Tanner habe gegenüber
ihrem Vermieter ein festes Privatrecht auf vertragsmäßigen Ge¬
brauch der Mietsache während der ganzen Mietzeit gehabt. Dieses
Recht habe durch eine baupolizeiliche Verfügung des Stadtrates
nicht aufgehoben werden können und sei auch nicht durch diese
sondern durch die Enteignung aufgehoben worden. Prinzipiell liege
also ein Eingriff in ein bestehendes Privatrecht zu Folge der

Enteignung und nicht nur die Aufhebung eines Prekariums vor.
Dagegen sei der Umstand, daß die Baute der Mieterin nur gegen
Reserve, auf Zusehen hin, vom Stadtrate bewilligt worden sei,
allerdings bei Feststellung des Wertes des aufgehobenen Miet¬
rechtes bezw. des Quantitativs der für dasselbe zu gewährenden
Entschädigung in Betracht zu ziehen. Denn die volle Gewißheit
der Ausnutzung des Mietobjektes während der ganzen Mietsdauer
werde dadurch in Frage gestellt und sei daher bei Festsetzung des
Quantitativs der Entschädigung die größere oder geringere Wahr¬
scheinlichkeit, welche dafür vorlag, daß der Stadtrat, auch ohne
die Enteignung, die Baubewilligung zurückziehen werde, in Be¬
rücksichtigung zu ziehen. Völlig schließe aber die getroffene stadt¬
rätliche Verfügung die Ersatzpflicht der Expropriantin nicht aus,
auch schon aus dem Grunde, weil jene Verfügung durch das
Gesuch der Expropriantin verursacht worden sei. c. Frage es sich
nun, nach welchen Grundsätzen der Schaden zu bemessen sei, so
gehe es allerdings nicht an, so zu verfahren, wie die Schatzungs¬
kommission dies getan habe, nämlich der Expropriatin einerseits
den baulichen Wert ihrer Anlagen zu ersetzen, gleich wie wenn
sie Eigentümerin des Grund und Bodens wäre und ihr daneben
noch für vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages Entschädigung
zu gewähren. Denn es dürfe nicht außer Acht gelassen werden,
daß die Expropriatin ihre Anlagen und Bauten nicht als Eigen¬
tümerin des Grund und Bodens dauernd besessen habe, sondern
nur berechtigt gewesen sei, dieselben während der Vertragsdauer zu
benutzen, nach Ablauf dieser letztern aber nur das Recht der
Wegnahme des Abbruchmaterials ihr zugestanden wäre. Der Ex¬
propriatin sei daher nur der Vermögensnachteil zu ersetzen, wel¬
cher ihr daraus entstanden sei, daß sie ihre Mietsache früher habe
verlassen müssen, als dies ohne die Enteignung der Fall gewesen
wäre. Bei Festsetzung dieses Vermögensnachteiles sei davon aus¬
zugehen, daß die Expropriatin aus der Mietsache eine Jahres¬
einnahme bei fortdauerndem Mietvertrag von circa 2500 Fr. zu
erzielen in der Lage gewesen sei. Für eine achtjährige Mietzeit
ergebe dies eine Gesamteinnahme von circa 16,000 Fr., wozu
noch der Wert des Abbruchmaterials, welchen die Experten auf
3000 Fr. taxieren, hinzuzurechnen sei. Diesem Vermögensvorteil,
welchen die ungestörte Vollendung des Mietvertrages für die Ex¬
propriatin mit sich gebracht haben würde, stehen dann aber die
Aufwendungen gegenüber, welche sie während der Vertragszeit
für Verzinsung und Amortisation ihres Anlagekapitals zu machen
gehabt hätte. Dieselben belaufen sich nach den bundesgerichtlichen
Experten auf 14,870 Fr. Nach ungestörter Vollendung des Ver¬
trages wäre also der Expropriatin ein Vermögenswert von
16,000 Fr. + 3000 Fr. — 14,870 Fr. — 4130 Fr. (3000 Fr.
als Wert des Abbruchsmaterials und 1130 Fr. als Gewinn)
geblieben. Zufolge der vorzeitigen Aufhebung des Vertrages ent¬
gehe nun der Expropriatin dieser Gewinn und zudem werde es
ihr verunmöglicht, aus den Mietverträgen das Anlagekapital
(nach der Schatzung der bundesgerichtlichen Experten) mit
11,788 Fr. zu amortisieren. Der Schaden wäre nach dieser Be¬
rechnung auf 12,818 Fr. zu veranschlagen. Allein auf diesen
Betrag könne die Entschädigung doch nicht festgesetzt werden.
Denn in der Berechnung der Experten sei die Entschädigung für
den Schuppen des Untermieters Villiger einbezogen worden.
Dieser könne aber nicht in Betracht kommen. Sodann sei zu be¬
rücksichtigen, daß der Mietvertrag vom 15. September 189;
jedenfalls bis anfangs Februar 1894, also ungefähr 1 ¼ Jahre
tatsächlich gedauert habe, so daß nicht die ganze achtjährige Ver¬
tragsdauer bei Berechnung der Entschädigung in Betracht falle.
Ferner sei die Entschädigung für Aufhebung der Mietsache sofort
zu entrichten, während bei ungestörter Fortdauer des Vertrages
die Expropriatin erst allmälig, im Laufe der Jahre, auf ihre
Kosten gekommen wäre und Gewinn gemacht hätte. Dagegen sei
allerdings nicht erwiesen und könne nach der Natur des vorlie¬
genden Verhältnisses nicht ohne weiteres angenommen werden, daß
die Expropriatin in der Lage sei, einen gleich günstigen Platz
unter gleich günstigen Bestimmungen anderswo zu mieten und
dorthin ihre Anlagen zu versetzen. Allein so viel sei doch sicher,
daß sie während der noch bleibenden Vertragszeit ihr Kapital und
ihre Arbeitskraft anderweitig nutzbringend, wenn auch vielleicht
nicht in ganz gleicher Weise, verwenden könne. Werden alle diese
Momente ex æquo et bono gewürdigt, so erscheine es richtig,
die Entschädigung auf 10,000 Fr. festzusetzen. Selbstverständlich

verbleibe dabei das Abbruchsmaterial der Expropriatin. d. Die
Entschädigungsforderungen, welche die Expropriatin für ihre
Untermieter Villiger und Vonmoos geltend gemacht habe, seien
nicht gutzuheißen. Zunächst sei nämlich zweifelhaft, ob überhaupt
die Expropriatin bevollmächtigt sei, Entschädigungsansprüche der
Untermieter geltend zu machen. Sodann aber falle in Betracht,
daß die beiden Untermieter in ihren Untermietverträgen vertraglich
anerkannt haben, daß sie, wenn der Stadtrat von Luzern von
seiner Befugnis zur Rücknahme der Baubewilligung Gebrauch
machen sollte, die Mietsache ohne weiters, ohne Entschädigungs¬
anspruch zu räumen hätten. Nachdem nun die Centralbahn durch
die Expropriation an Stelle der Expropriatin getreten sei, könne
sie sich den Untermietern gegenüber ebenfalls auf diese Vertrags¬
bestimmung berufen.
3. An diesen Ausführungen im Urteilsantrag ist in ihrem
ganzen Umfange festzuhalten. Gegenüber den heutigen Ausfüh¬
rungen der Parteien mag nur bemerkt werden, daß es unrichtig
ist, wenn der Vertreter der Expropriantin den Entscheid in Sachen
Bernasconi & Vela gegen die Gotthardbahn als einen vereinzelten
Fall hinstellen will, dem keine grundsätzliche Bedeutung zukomme.
Das in diesem Entscheid aufgestellte Prinzip wurde vielmehr seit
1882 auch von den schweizerischen Bahnen überall als maßgebend
betrachtet und von den bundesgerichtlichen Instruktionskommissionen
noch in vielen andern Fällen angewendet. Anderseits stellt auch
die Expropriatin mit Unrecht darauf ab, daß sie durch die Ab¬
tretung auch in ihren Eigentumsrechten verletzt worden sei, indem
ein Teil der von ihr errichteten Anlagen gar nicht als Mobilien,
sondern als Immobilien zu betrachten seien. Letzteres mag freilich,
sofern es die mit dem Terrain festverbundenen Anlagen betrifft,
richtig sein, allein ein Eigentumsrecht steht ihr nichtsdestoweniger
an diesen Immobilien nicht zu. Denn das luzernische Recht kennt
kein von Grund und Boden getrenntes Eigentumsrecht an Im¬
mobilien. Das Eigentum an Grund und Boden steht aber
den Gebrüdern Bühler, nicht der Pächterin zu. Ebensowenig
kann die Bahn dafür verantwortlich gemacht werden, daß wäh¬
rend der Bauzeit das Abbruchmaterial von Dritten gestohlen
worden sein soll. Die Expropriatin hätte für Wegnahme resp.
für Sicherstellung des in ihr Eigentum zurückfallenden Abbruch¬
materials sorgen sollen. Hat sie dies unterlassen, so fallen die
Folgen des Diebstahls ihr allein zu Lasten. Was die Bemessung
der Entschädigung anbelangt, wird einfach auf die Ausführungen
im Urteilsantrag verwiesen. Nur in Bezug auf die Zinspflicht ist
eine Abweichung vom Urteilsantrag insofern zu statuieren, als
die Bahn erst von der Zeit der wirklichen Inanspruchnahme des
Abtretungsobjektes den Zins à 4½ % zu bezahlen hat, indem
die Expropriatin sich früher geweigert hat, der Bahngesellschaft
das Mietobjekt zum Beginn des Baues zu überlassen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Der Urteilsantrag der Instruktionskommission wird zum Ur¬
teil erhoben mit der Abänderung, daß die Zinspflicht der Bahn
erst vom Tage der Überlassung des Expropriationsobjektes
laufen soll.