bge · 19_I_897 · 1893-12-15 · de
BGE 19 I 897
Öffentliches Recht


141. Urteil vom 15. Dezember 1893 in Sachen
Harrer gegen Labhardt.
A. Durch Urteil vom 3. Oktober 1893 hat das Kantonsge¬
richt des Kantons St. Gallen erkannt:
I. Ziffer 1 und 3 des klägerischen Rechtsbegehrens sind auf¬
recht gestellt.
Die klägerische Entschädigungsforderung ist auf 500 Fr. ange¬
setzt, mit einer Mehrforderung ist Kläger abgewiesen.
II. Die Widerklage des Beklagten ist abgewiesen.
B. Gegen dieses Urteil erklärte der Beklagte den Weiterzug an
das Bundesgericht, mit der Bemerkung, seine Rechtsbegehren seien
die gleichen, wie vor den kantonalen Instanzen. Dieselben lauten:
1. Die klägerischen Rechtsbegehren in Ziffer 1 bis 3 seien abzu¬
weisen. 2. Kläger habe dem Beklagten eine Entschädigung von
12,500 Fr. resp. nach richterlichem Ermessen zu zahlen, unter
Kostenfolge. Die bezahlten 2500 Fr. kommen von der verlangten
Entschädigung in Abzug.
Der Kläger schloß sich der Berufung an und stellte folgende
Rechtsbegehren: 1. Aufhebung des Pachtvertrages vom 30. April
1893; 2. Entschädigung von 2000 Fr. wegen Vertragsbruches
3. Rückzahlung der Anzahlung von 2500 Fr. nebst Zins vom
3. Mai 1893; 4. Abweisung der Widerklage von H. Labhardt.
In der heutigen Verhandlung wiederholten die Parteien ihre
schriftlich gestellten Anträge; der Beklagte machte überdies darauf
aufmerksam, daß die Würdigung des Tatbestandes in dem kantons¬
gerichtlichen Urteil in verschiedener Hinsicht der Berichtigung bedürfe.
Das Kantonsgericht habe unberücksichtigt gelassen, daß eine Be¬
sichtigung der Lokalitäten durch den Mieter auf Einladung des
Vermieters hin erfolgt sei; daß Kläger nach dem Vertrage die
Teppiche und Lingen zu beschaffen hatte, und daß er ein Inventar
verlangte, um zu wissen, welche Summe er noch dazu in's Ge¬
schäft stecken müsse; ferner, daß Kläger vom 2. bis 15. Mai
1893 allein über das Hotel disponiert habe. Aktenwidrig sei die
Behauptung, Beklagter habe den Kläger getäuscht; dies sei vom

Beklagten bestritten worden und eine Beweisaufnahme habe nicht
stattgefunden; sodann sei das Hotel Seehof kein Saisonhotel, son¬
dern das ganze Jahr offen. Ueber alle diese Punkte verlangte der
Beklagte Aktenvervollständigung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Auf Grund eines Zeitungsartikels trat der Kläger, Hotelier
in Heidelberg, mit dem Beklagten, Eigentümer des Hotels Seehof
in Rorschach, in Unterhandlungen wegen Übernahme dieses letzteren
Hotels. Am 12. April 1893 schrieb Beklagter dem Kläger, das
Hotel sei gut möbliert, vor demselben sei ein großer schöner Park,
Gebäulichkeiten und Inventar seien in bestem Zustande, im Hotel
verkehren in der Saisonzeit sehr viele Fremden, und im Winter
werden verschiedene Anlässe abgehalten. In Folge dieses Schreibens
kam Kläger am 16. April zur Besichtigung des Hotels nach Ror¬
schach. Am 30. April wurde zwischen den Parteien ein Pachtvertrag
abgeschlossen, wonach neben dem Hotel (mit Ausnahme von drei
Zimmern im ersten Stock) auch die vorhandenen Hotelmobilien laut
Inventarverzeichnis in Pacht gegeben wurden. Der Pächter ver¬
pflichtete sich, die Lokalitäten in gutem Zustand zu erhalten und beim
Wegzug die defekten Räumlichkeiten frisch zu tapezieren und zu malen,
ähnlich, wie dieselben beim Antritt waren. Der Vertrag wurde auf
die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen, mit Antritt vom 15. Mai
1893, zum jährlichen Zinse von 5000 Fr. Der Pächter erhielt das
Recht, nach Ablauf von zwei Jahren auf ein halbes Jahr zu
künden. Als Sicherheit für das Inventar wurde dem Kläger
eine Kaution von 5000 Fr. überbunden. Am 3. Mai bezahlte
Kläger dem Beklagten zum Voraus einen halbjährlichen Pachtzins
mit 2500 Fr. und bezog damals bereits Logis im Hotel. Am
15. Mai jedoch richtete er an den Beklagten die amtliche Anzeige, daß
er die Pacht nicht antreten werde, indem das Hotel nicht betriebs¬
fähig sei. Entgegen mündlich und schriftlich gegebenen Zusicherun¬
gen, befinden sich die Hotelräumlichkeiten wie das Inventar in
einem höchst defekten und mangelhaften Zustand; der Beklagte
habe sich ferner über Frequenz und Rendite des Hotels unwahrer
Angaben schuldig gemacht. Kläger sei extra mit fünf Personen nach
Rorschach gekommen, um das Hotel anzutreten, und befinde sich
nun in der größten Verlegenheit; er müsse sein Dienstpersonal
entlassen, und sei nun selbst ohne Stellung und Beschäftigung.
Deswegen verlange er neben der Auflösung des Pachtvertrages
eine Entschädigung von 2000 Fr. Gegen diese amtliche Anzeige
erhob Beklagter am 17. Mai Rechtsvorschlag, indem er insbeson¬
dere gegen die Auflösung des Pachtvertrages protestierte. Eine am
17. und 18. Mai auf Verlangen des Klägers angeordnete be¬
zirksamtliche Expertise konstatierte mangelhaften Zustand des Hotel¬
eingangs und des nach Süden offenen Ganges, der Portierloge,
des Billardzimmers, Café= und Lesezimmers und des darin be¬
findlichen Mobiliars, des Speise= und des großen Saales und der
Küche und der darin befindlichen Herde und Küchenutensilien, des
Pissoirs und Abortes, der Haustreppe, des Gangbodens im ersten
Stock, der Mehrzahl der Zimmer und Inventarstücke. Sie taxierte
die Zeit, welche erforderlich sei, bis das Hotel baulich und geschäftlich
in guten, betriebsfähigen Zustand versetzt werden könne, auf min¬
destens 2 bis 2 ½ Monate, sofern die Instandstellung nur einiger¬
maßen ordentlich sein solle, und die Arbeiten energisch an die Hand
genommen und ununterbrochen fortgesetzt werden. Am 15. Mai
reiste der Kläger, der weder für Wirtschaftspatent, noch für Nie¬
derlassung gesorgt hatte, ab. Der Beklagte betrieb sofort die
standstellung des Hotels. Ein am 5. Juni vorgenommener, dem
Bezirksamt Rorschach am 20. Juni mitgeteilter Expertenbericht
konstatierte, daß am 5. Juni im Hotel alles sauber gereinigt, die
Wirtschaftslokalitäten und Zimmer in bester Ordnung seien, so
daß der Betrieb sofort beginnen könne, da einzelne minime Män¬
gel nicht in Betracht kommen dürfen.
2. Kläger begründet nun seine eingangs mitgeteilten Rechts¬
begehren wie folgt: Beklagter sei einer gesetzlichen und vertraglichen
Verpflichtung, das Pachtobjekt auf die Zeit des Antrittes,
15. Mai 1893, in guten betriebsfähigen Zustand zu setzen, laut
Expertise vom 17. Mai, trotz Reklamation seitens des Klägers,
in flagranter Weise nicht nachgekommen. Daher sei Kläger zum
Rücktritte berechtigt gewesen, und zwar ohne Fristansetzung, da
ihm nicht habe zugemutet werden können, wenigstens 2½ Monate
bis zur möglichen Instandstellung des Hotels zuzuwarten. Be¬
klagter habe sich sodann dem Kläger gegenüber unwahrer Angaben
über Frequenz und Rentabilität des Hotels schuldig gemacht, und

ihn diesbezüglich absichtlich in Irrtum geführt. Ein Recht zur
Vertragsauflösung liege für den Kläger auch darin, daß Beklagter
ihn bei Anlaß der ersten Expertenverhandlung am 17.Mai gröb¬
lich beschimpft und dadurch die Fortsetzung des Verhältnisses un¬
möglich gemacht habe, sowie daß er in dem Hotel den Betrieb
eines unsittlichen Gewerbes geduldet habe.
Der Beklagte machte demgegenüber geltend, Kläger sei ohne
Grund einseitig vom Vertrage zurückgetreten. Nach Art. 217 O.=R.
berechtige Übergabe der Mietsachen in nicht vertragsmäßigem
Zustand überhaupt nicht zum sofortigen Rücktritt, sondern nur
zum Vorgehen nach Art. 122 und 124 O.=R. Ein angeblicher
Betrug werde total bestritten. Im vorliegenden Falle sprechen
alle Verhältnisse gegen ein sofortiges Rücktrittsrecht. Gewisse
Mängel habe Kläger beim Antritt gekannt und übernommen;
derselbe habe am 30. April sehen müssen, daß einzelne Repara¬
turen bis 15. Mai nicht fertig sein werden, und sei deshalb selbst
früher eingezogen. Kläger habe tatsächlich angetreten und Repara¬
turen machen lassen. Die Mängel seien in 20 Tagen vor Beginn
der Saison gehoben gewesen. Kläger sei selbst nicht zum Betriebe
bereit gewesen und habe den Vertrag nicht erfüllt. Sei somit der
Rücktritt am 15. Mai als unstatthaft zu bezeichnen, so habe Klä¬
ger kein Entschädigungsrecht und sei gegenteils gemäß Art. 116
O.=R. wegen Vertragsbruch schadenersatzpflichtig.
3. Was nun die vom Kläger für sein Rücktrittsrecht ange¬
führten Gründe anbetrifft, so erscheint zunächst der Hinweis dar¬
auf, daß Beklagter ihm über das Pachtobjekt unwahre Angaben
gemacht habe, unstichhaltig. Die Vorinstanz hat allerdings ange¬
nommen, daß er von demselben schriftlich über den Umfang und
die Eigenschaften des Geschäftes in einer Weise getäuscht worden
sei, welche den jährlichen Pachtzins von 5000 Fr. als eine erheb¬
lich größere Leistung erscheinen lassen, als es bei voller Kenntnis
der Verhältnisse, der Wille des Klägers sein konnte, aber es sind
für diese Schlußfolgerungen keine Tatsachen namhaft gemacht
worden, gegenteils ist dem Briefe des Klägers vom 25. April,
worin gesagt ist, das Geschäft habe in den letzten Jahren gelitten,
und Kläger habe gewiß genug zu tun mit Reklamen u. s. w., zu
entnehmen, daß er für die erste Zeit auf keine besondere Renta¬
bilität rechnen mochte. Zu der klägerischen Behauptung, Beklagter
habe im Hotel ein unsittliches Gewerbe geduldet, ist zu bemerken,
daß nach einem Attestat des Bezirksammannamtes Rorschach im
November 1892 allerdings Mietsleute im Seehof wegen Kuppelei
und gewerbsmäßiger Unzucht bestraft wurden, daß aber Niemand
vom Dienstpersonal des Beklagten in die Untersuchung gezogen
wurde. Diese Tatsachen sind aber nicht genügend, um anzunehmen,
Beklagter habe ein unzüchtiges Gewerbe in seinem Hotel geduldet.
Auf die am 17. Mai vom Beklagten verübte Beschimpfung sodann
kann sich Kläger aus dem Grunde nicht berufen, weil diese erst
nach seiner Rücktrittserklärung erfolgte, also für dieselbe nicht hat
bestimmend sein können.
4. Dagegen ist nun des nähern einzutreten auf die Frage, ob
Kläger deswegen zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt gewesen
sei, weil Beklagter ihm beim Antritte den Pachtgegenstand in einem
zur vertragsgemäßen Benutzung und Bewirtschaftung durchaus un¬
geeigneten Zustand übergeben habe. Wie die am 17. Mai vorge¬
nommene amtliche Expertise zeigt, ist der Beklagte seiner vertrag¬
lichen und gesetzlichen Verpflichtung (Art. 300 O.=R.) nicht
nachgekommen; der größte Teil der Hotellokalitäten befand sich da¬
mals in einem derart defekten, bezw. unreinlichen, Zustande, daß
die berufenen Sachverständigen erklärten, um das Hotel wieder zum
Betriebe geeignet herzustellen, seien mindestens 2 bis 2½ Monate
nötig, sofern die Instandstellung nur einigermaßen ordentlich sein
solle, und unter der Voraussetzung, daß die Reparaturarbeiten ener¬
gisch an die Hand genommen und ununterbrochen fortgesetzt werden.
Der Verpächter befand sich also im Verzuge. Während nun z. B.
das gemeine Recht (s. Dernburg, Pandekten, II, 3. Aufl., § 111)
und das Allg. preußische Landrecht (I. Teil, 21. Titel, §§ 272 u. 273)
dem Mieter (bezw. Pächter) ohne weiteres das Recht zum Rück¬
tritte vom Vertrage einräumen, wenn ihm das Miet= bezw. Pacht¬
objekt nicht rechtzeitig gewährt wird, sind nach dem schweizerischen
Obligationenrecht auch hier die allgemeinen Vorschriften über die
Folgen der Nichterfüllung von Verträgen maßgebend, wonach der
sofortige Rücktritt beim Verzug des Schuldners nur beim Fixge¬
schäft und in dem Falle, wo in Folge des Verzuges die Leistung
für den Mieter geradezu nutzlos geworden ist (Art. 125 O.=R.),

eingeräumt wird, in allen andern Fällen aber der Gläubiger dem
säumigen Schuldner zunächst eine angemessene Frist zur nachträg¬
lichen Erfüllung ansetzen muß, bevor er zum Rücktritte berechtigt
ist. Der Haupteinwand des Beklagten geht nun in der Tat dahin,
es sei Kläger, auch wenn ihm das Hotel in vertragswidrigem
Zustande übergeben worden sei, unter keinen Umständen zum so¬
fortigen Rücktritt legitimiert gewesen, sondern er hätte jedenfalls
die Vorschrift des Art. 122 O.=N. befolgen und ihm vorerst eine
angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung ansetzen sollen,
unter der Androhung, daß dann mit fruchtlosem Ablauf dieser
rist der Vertrag aufgelöst sei. Die Vorinstanz ist dieser Auffas¬
sung nicht beigetreten und hat den Kläger zum sofortigen Rück¬
tritt nach Art. 123 berechtigt erklärt, davon ausgehend, daß hier
ein Fixgeschäft vorliege. Dieselbe führt richtig aus, daß auch bei
Pachtverhältnissen Fixgeschäfte nicht ausgeschlossen seien, indem
Art. 297 bezw. 217 O.=R., der von der Pacht handelt, ausdrück¬
lich den Bestimmungen der Art. 122—125, also auch des Art.
123 O.=R. ruft. Allein die Voraussetzungen eines Fixgeschäftes
sind im vorliegenden Falle nicht vorhanden. Dieselben bestehen
darin, daß nach der Absicht der Parteien die Leistung zu der be¬
stimmten Zeit, weder früher noch später, oder bis zu der bestimm¬
ten Zeit und nicht später erfolgen soll (Art. 123 O.=R.), in der
Meinung, daß eine spätere Leistung nicht mehr als Vertragser¬
füllung anzusehen ist (vergleiche Entscheidungen des Reichs=Ober¬
handelsgerichtes, VIII, S. 235; Schneider und Fick, Kommentar
zum Obligationenrecht, größere Ausgabe, Anmerkung 8 zu
Art. 123). Dieser Vertragswille muß sich mit Deutlichkeit entweder
aus den von den Parteien gewählten Bezeichnungen, wie „späte¬
stens", „präzis“ u. dgl. oder aus den Verumständungen ergeben. Im
Vertragsinstrument ist nun eine derartige, auf ein Fixgeschäft hin¬
weisende Ausdrucksweise nicht zu finden, und aus den Umständen
läßt sich der Wille der Parteien, daß der Vertrag mit der ge¬
nauen Innehaltung der Erfüllungszeit stehen und fallen solle,
ebenfalls nicht ableiten. Die bloße Festsetzung eines Antrittster¬
mines allein reicht zum Beweise dieses Vertragswillens nicht aus,
auch kann aus dem Umstand, daß nach kantonalgerichtlicher Fest¬
stellung Pacht eines Saisonhotels vorlag, und der Beginn der
Saison vor der Türe war oder bereits angefangen hatte, der
Schluß nicht gezogen werden, daß selbst eine geringe Verzögerung,
welch' letztere eben beim Fixgeschäft vertragsaufhebend wirkt, ohne
Weiteres zum Rücktritt berechtigen solle. Auf Art. 125 O.=R.
kann sich Kläger für den sofortigen Rücktritt deswegen nicht be¬
rufen, weil nicht vorliegt, daß die Pacht in Folge des Verzuges
des Verpächters für ihn geradezu nutzlos geworden sei. Es greift
also im vorliegenden Falle grundsätzlich die Vorschrift des Art. 122
O.=R. Platz, wonach der Rücktritt in Folge Verzuges des Schuld¬
ners erst dann gestattet ist, wenn der Gläubiger demselben vorerst
eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung angesetzt hat
und diese fruchtlos verstrichen ist. Freilich setzt diese Pflicht zur
Fristansetzung voraus, daß dem vertragswidrigen Zustand innerhalb
angemessener Zeit abgeholfen werden könne; der Art. 122 O.=R.
verlangt nicht schlechthin Fristansetzung, sondern er spricht von einer
angemessenen Frist; was aber angemessen sei, beurteilt sich nicht
bloß darnach, wie viel Zeit der Schuldner zur Erfüllung not¬
wendig braucht, sondern auch nach dem Interesse des Gläubigers;
ein übermäßig langes Hinausschieben der Erfüllung würde eine
unzulässige Schmälerung seiner Rechte enthalten. Die in diesem
Artikel vorgesehene Frist darf also nur eine kurze sein. Ist nun
mit Sicherheit vorauszusehen, daß innerhalb einer so verstandenen
angemessenen Frist die nachträgliche Erfüllung so wie so nicht
könnte bewerkstelligt werden, so hat die Ansetzung derselben keinen
Sinn und es darf der Gläubiger den Vertrag in diesem Falle
sofort gelöst betrachten, ähnlich wie dann, wenn der Schuldner
zum Voraus erklärt, den Vertrag nicht erfüllen zu wollen; auch
da haben die Gerichte mit Recht die Fristansetzung zur nachträg¬
lichen Erfüllung als überflüssig erklärt. (S. Schneider und Fick,
Kommentar zum Obligationenrecht, größere Ausgabe, An¬
merkung 8 zu Art. 122 und Anmerkung 16 zu Art. 277.)
Beim Antrittstermin, am 15. Mai 1893, war nun die Situa¬
tion die, daß nach der amtlichen Expertise die nachträgliche Er¬
füllung frühestens in 2 bis 2½ Monaten, also Mitte oder Ende
Juli, hätte bewerkstelligt werden können. Ein so langes Zuwarten
war aber dem Kläger billigerweise nicht zuzumuten. Nach der
Feststellung der Vorinstanz wäre zu dieser Zeit die Saison in

Korschach schon bis gegen den Schluß vorgerückt und gar nicht
mehr daran zu denken gewesen, mit dem Hotel ein Geschäft von
irgend welcher Bedeutung zu machen, um den Jahreszins von
5000 Fr. auch nur zum Teil wieder herauszuschlagen, geschweige
un irgend einen Nettoverdienst zu erzielen.
5. Beklagter hat nun allerdings eine Reihe von Einwendungen
erhoben, mit welchen er dartun wollte, daß Kläger das Rücktritts¬
recht verwirkt habe. Er hat in dieser Hinsicht geltend gemacht,
Kläger sei selbst nicht zum Betrieb des Hotels bereit gewesen,
allein dieser Einrede steht die tatsächliche Feststellung der Vor¬
instanz gegenüber, daß ein Beweis hiefür nicht erbracht ist. Fer¬
ner hat er behauptet, Kläger habe die Pacht tatsächlich angetreten;
diesbezüglich ist festgestellt, daß Kläger allerdings am 2. Mai mit
seinem Dienstpersonal im Hotel Logis bezog, daraus folgt aber
nicht, daß er auch wirklich die Pacht angetreten habe; dies wäre
ir der Fall, wenn Kläger mit dem Betriebe bereits begonnen
hätte, was jedoch nicht behauptet worden ist.
Dem erst heute vom Beklagten gestellten Begehren um Akten¬
vervollständigung ist keine Folge zu geben. Die Frage, ob Kläger
durch den Beklagten getäuscht worden sei, ist bereits gewürdigt
und was die übrigen Punkte anbetrifft, so bezweckt das Begehren
des Beklagten lediglich eine Abänderung des durch die kantonale
Instanz festgestellten Tatbestandes, an welchen das Bundesgericht
gemäß Art. 81 des Bundesgesetzes vom 22. März 1893 gebun¬
den ist; daß bei der kantonalrichterlichen Feststellung des Tatbe¬
bestandes etwa ein Rechtsirrtum mitgewirkt habe, ist nicht dargetan.
Dazu kommt, daß nach Art. 67 des citierten Bundesgesetzes der¬
artige Anträge schon in der schriftlichen Berufungserklärung ent¬
halten sein sollten, was hier nicht beachtet worden ist.
6. Ist nach dem Gesagten Kläger zum Rücktritt vom Pacht¬
rtrag grundsätzlich als berechtigt zu erklären, weil ihm das Pacht¬
objekt nicht rechtzeitig zum vertragsmäßigen Gebrauch überlassen
wurde, so ist damit sein Anspruch auf Rückerstattung des bereits
bezahlten halbjährlichen Pachtzinses von 2500 Fr. gegeben, und
muß die Widerklage gänzlich abgewiesen werden; ebenso ist Be¬
klagter zum Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages
verpflichtet, da ihm dabei ein Verschulden zur Last fällt. Den Be¬
trag des Schadenersatzes hat die Vorinstanz auf 500 Fr. an¬
gesetzt, unter Berücksichtigung, daß einerseits Kläger aus dem
Vertrage keine Verpflichtung hatte, schon am 2. Mai sein Dienst¬
personal einzustellen, und mit sich nach Rorschach zu nehmen,
daß ihm aber andrerseits durch beklagtisches Verschulden Unan¬
nehmlichkeiten und persönliche Auslagen für sich und die am
15. Mai entlassenen Bediensteten erwachsen sind. Diese Schadens¬
bemessung beruht nun keineswegs auf rechtsirrtümlicher Auf¬
fassung der in Betracht kommenden Faktoren, sondern erscheint
vielmehr durchaus den Verhältnissen entsprechend und ist daher zu
bestätigen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Weiterziehung der beiden Parteien wird als unbegründet
erklärt und das Urteil des Kantonsgerichtes des Kantons St.
Gallen in allen Teilen bestätigt.