bge · 49_II_54 · 1919-03-19 · de
BGE 49 II 54
Zivilrecht


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Obligationenrecht. N° 9.
9. Urteil der I. Zivllabteilung vom ~7. Februar 19a5
i. S. Zügel' gegen S'I1lzer.
Art. 41 OR: Bei einem bloss schriftlich abgefassten Kauf-
vertrag über Grundstücke steht es dem Verkäufer jeder-
zeit frei, sich als nicht gebunden zu erklären.
Dagegen wird der Verkäufer dem Käufer aus unerlaubter
Handlung sChadenersatzpflichtig, wenn er in arglistiger
Weise in ihm das Vertrauen darauf erweckt oder unter-
ha~~en hat, dass er den an sich nicht rechtsgültigen Vertrag
erfüllen werde. Schadenssubstanzierung.
A. -
Der Kläger, Ingenieur Sulzer z. Heimenstein,
Seuzach, und der Beklagte Landwirt Züger in Zinzikon-
Oberwinterthur kauften im Jahre 1919 jeder eine.
Liegenschaft im Hof Bibern, welcher in der schaff-
hausischen Gemeinde Hemishofen am Rhein, bei der
Einmündung des Flüsschens Biber liegt. Die vom
Kläger erworbene Liegenschaft gehörte einem Graf
und die vom Beklagten gekaufte einem Götz. Dieses
Götz'sche Gut, an das auf der Westseite das Haus eineS
Gretener angebaut ist, liegt auf der östlichen Seite des
Hofes Bibern. Westlich an das Gretener'sche Haus
das keinen Umschwung besitzt, 'stösst ein zirka 8 Are~
haltendes Stück Land, die für den vorliegenden Prozess
wichtige Parzelle Nr. 1972, welche zum Götz'schen
Gute gehört. Diese
Parzell~ grenzt westlich an die
Liegenschaft Graf, einen ehemaligen Mühlengewerb
mit Landhaus, Ökonomiegebäuden und einem' Mühle-
!mnal; insbesondere befindet sich das Wohnhaus (Graf)
In unmittelbarer Nähe dieser Götz'schen Parzelle.
Über die beiden Liegenschaftskäufe und die Be-.
ziehungen, in welche die Prozessparteien bei Anlass
des Abschlusses derselben traten, ist den Akten und
den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz fol-
gendes zu entnehmen :
.
Am 19. März 1919 besichtigte der Beklagte auf ein
Inserat des Götz hin dessen Liegenschaft und scheint
1
I
ObUgaUonenrecht. . N° 9.
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bei dieser Gelegenheit erfahren zu haben, dass sich
auch der Nachbar Greten{lr dafür interessiere, dem jedoch
Götz nicht verkaufen wollte, da er mit ihm verfeindet
war. Am gleichen Tag anerbot sich der Beklagte dem
Gretener, das Götz'sche Gut für ihn zu kaufen.
Am folgenden Tage kam sodann der Kläger Sulzer.
ebenfalls nach Bibern, um seinerseits· die Liegenschaft
Grafs zu 'besichtigen, und bei dieser Gelegenheit bot
ihm auch Götz seinen Gewerb für 75,000 Fr. zum Kaufe
an. Sulzer ging jedoch auf dieses Angebot des Götz
nicht ein. Dagegen schloss nun Götz ebenfalls am 20.
März 1919 einen Kaufvertrag mit dem Beklagten um
70,000 Fr. ab-, wobei dieser sofort eine Anzahlung von
3000 Fr. leistete. Dieser Kaufvertrag wurde schrift-
lich, aber noch ohne öffentliche Beurkundung abge-
fasst. Letztere erfolgte erst am 17. April 1919.
Im Hinblick auf die Möglichkeit, dass der Kläger
Sulzer sich am Ende doch noch entschliessen würde,
die Götz'sche Liegenschaft zu erwerben, trafen Götz
als Verkäufer und der Beklagte als Käufer am 20. März
1919 folgende Vereinbarung:
« Es ist zwischen dem Käufer der Liegenschaft in
Bibern einerseits und dem Verkäufer anderseits ab-
geschlossen worden, dass dem Verkäufer das Recht
zusteht, dem Herrn Sulzer in Heimenstein mit Mehr-
erlös seine Li{lgenschaft zu kaufen geben kann mit der
Bedingung, dass die Liegenschaft mehr als 75,000 Fr.
zu verkaufen wäre, so hätte der jetzige Käufer der
Liegenschaft Thomas Züger von 70,000 Fr. an die
lIälfte zu beanspruchen. »
Am 10. April 1919, d. h. in einem Zeitpunkt, wo
der Kaufvertrag Götz-Züger noch nicht öffentlich be-
urkundetwar, schlossen der Kläger und der Beklagte
miteinandet folgenden Vertrag über eine eventuelle
Abtretung der Parzelle 1972 und andere Grundstücke
der Götz'schen. Liegenschaft ab:
.
« Herr Züger als Käufer, der Liegenschaft Götz in

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Obllgatlonenrecht. Ne 9.
Bibern. . . . .. verpflichtet sich, an Herrn Sulzer abzu-
treten, im Falle dieser die Liegenschaft Graf in Bibern
kaufen sollte :
1. Ein Stück Land, jetzt Reben zwischen dem Wohn-
haus Graf und Gretener gelegen (folgt Beschreibung
und Plan), d. h. die Parzelle 1972.
2. Ferner zirka 10 Jucharten Wies- und Ackerland ..
3. Die Rheinlande westlich der Liegenschaft Graf.
Für alle diese Ländereien darf nicht mehr als der
in jener Gegend übliche landwirtschaftliche Wert be-
rechnet werden.
Dagegen verpflichtet sich Herr Sulzer vom Ankauf
des ganzen Gutes' Götz zurückzutreten und dasselbe
Herrn Züger zu überlassen. Herr züger verpflichtet
sich, die Bedingungen dieses Vertrages einem even-
tuellen Käufer zu überbinden. »
Auch dieser Vertrag wurde nicht öffentlich beur-
kundet.
Am 15. April 1919 übersandte Gretener dem Kläger
«den von Züger unterschriebenen Vertrag» (Kauf-
vertrag Götz-Züger vom 20. März) und teilte ihm mit,
dass der Beklagte nun «das Verschreiben versuchen
werde», beifügend: «Es würde, vielleicht nichts scha-
den, wenn Sie dem Götz nochmals melden würden,
dass Sie vom Ankauf seines Gutes zurücktreten werden »,
woraufhin der Kläger dem Götz am 17. April 1919
unter Bezugnahme auf eine" mündliche Unterredung
mit ihm schrieb, dass es ihm nach reiflicher Über-
legung unmöglich sei, ein beide Teile befriedigendes
Abkommen betreffend den Kauf des Götz'schen Gutes
zu finden. Wörtlich heisst es weiter: «Ich glaube es
wird am besten sein, wenn Sie nun eben mit Ihrem
Käufer fertig machen, ich muss dann sehen, ob ich
mich für das mich interessierende Land mit ihm ab-
finden kann. » Nach seiner Darstellung hat der Kläger
dem Götz auch telegraphisch abgesagt.
Am gleichen Tage (17. April 1919) fand die öffentliche
ObUgationenreeht. N6 9.
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BeUrkundung des zwischen dem Beklagten und Götz.
abgeschlossenen Liegenschaftskaufes statt, . um eine
Summe von 70,000 Fr., jedoch mit folgenden Bedin-
gungen:
«3. Sollte zwischen dem heutigen Erwerber Züger
oder dessen Rechtsnachfolgern einerseits und Herrn
Sulzer. .. in den folgenden zehn Jahren über die heu-
tigen Kaufsobjekte ein Kaufsabschluss zustandekom'"
men, so hat Ersterer (Züger)... dem... Götz einen
Betrag von 10,000 Fr. in bar zu bezahlen.
8. Sollte Grundstück Nr. 1972 ... innert der nächsten
zehn Jahre an .•. Sulzer verkauft werden, so fällt vom
Erlös über 1000 Fr. die Hälfte dem heutigen Verkäufer
(Götz) ... zu.»
In einem spätem Schreiben vom 14. Juli 1919 gab
Götz dem Kläger Auskunft darüber, wieso die erwähn~e
Klausel 3 in den Kaufvertrag auf genommen worden seI :
«Herr Züger war ja damals gerade bei mir, als Sie
das erste Mal Bibern besuchten. Dieser hatte dann
ausgesprochen, ja wenn Herr Sulzer et~as gerne habe,
käme es ihm nicht auf 20,000 Fr. an. DIese Aussprache
nahm iCh dann ins Gedächtnis und brachte die genannte
Bedingung in den Kaufbrief. »
Mit Beschluss vom 24. April 1919 erteilte der Re-
gierungsrat des Kantons Scha!fhausen dem .. Be~a~en
die Bewilligung, die am 17. Apnl1919 von Gotz käuflich
erworbene Liegenschaft an Gretener weiter . zu :er-
äussern unter der Bedingung, dass er dabeI kemen
Hande';gewinn beanspruche. Am 26. April 1919 be-
nachrichtigte Züger den Gretener, dass er sich ~us
verschiedenen Gründen veranlasst sehe, den von Gotz
gekauften Gewerb den So~er hind?-rc~ noch selbst
zu bewirtschaften, dagegen' SeI er bereIt, Ihm denselben
sofort, oder auch erst im Herbst zuzufertigen. Als er
ohne Antwort blieb, fragte er ihn mit Schreiben vom
30. April 1919 an, ob er ihm die versprochenen 10,000 Fr.
die er (Züger) an Götz zu leisten habe, zahlen wolle

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ObUgatlonenrecht. Ne 9.
und am 4. Juni 1919 schrieb er ihm, ob es ihm eigentlieb
mit dem Erwerb der Liegenschaft ernst sei und setzte
ihm eine Frist von acht Tagen an, um sich darüber zu
erklären, ob er das Gut für 75,000 Fr. kaufen wolle,
ansonst er (Züger) sich nicht mehr als gebunden er-
achte. Gretener reagierte hierauf nicht, weil er nach
seiner Darstellung mit dem Beklagten einen Preis von
70,000 Fr. vereinbart hatte und die neue Forderung
Zügers . übersetzt fand.
Am 10. Juli 1919 kam sodann zwischen dem Klä-
ger und dem Beklagten ein neuer (schriftlicher) Ver-
trag zustande, der wiederum nicht öffentlich beurkundet
wurde: ·u Herr Züger ... verkauft heute ein Stück Land
zwischen dem Wohnhaus des Herrn Graf und dem-
jenigen von Herrn Gretener in Bibern nach Plan-
vertrag vom April 1919 im Flächenmass von zirka
600 m 2 zum Preise von 3 Fr. per m 2 an Herrn Sulzer.
(parzelle 1972).
Dieser Kauf gilt nur für den Fall, dass Herr Sulzer
das Anwesen des Herrn Graf kauft. »
Einige Tage nachher, am 18. Juli 1919, schloss der
Kläger mit Graf den Kaufvertrag ab, der am 31. Juli
öffentlich beurkundet wurde. Ebenfalls am 18. Juli
schickte. der Kläger dem Beklagten den Kaufvertrag
über zirka 6 Aren Land von Parzelle 1972 zum Preise
von 1000 Fr.zur Unterschrift. Im Begleitschreiben ver-
pflichtete er sich, nach der Fertigung noch weitere
500 Fr. zu bezahlen. Hierauf antwortete der Beklagte
am 4. August 1919, dass er auf den Verkauf der Par-
zelle verzichte und zwar einmal, weil der Vertrag einen
um 300 Fr. geringern Preis erwähne als vereinbart
worden sei, und sodann weil die Parzelle nicht nur 6.
sondern 7 % Aren gross sei. Wörtlich heisst es u. a. :
u Somit habe ich mich entschlossen. gar kein Land
von den Gebäulichkeiten wegzugeben. Wenn Sie Herr
Sulzer nicht ganz genau wüssten, wie teuer ich den
Gewerb erworben habe, so hätten wir nicht so lang-
ObHgatlonenrecht. N° 9.
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wellige Unterhandb.lngen und sie hätten mir den
Gewerb für 150,000 Fr. abgekauft und hätten einen
billigen Gewerb mit so viel Land. » Am 6. August 1919
schrieb der Kläger zurück, der Beklagte könne den
Verkauf der fraglichen Landparzelle nicht ohne weiteres
verweigern. Wenn dieselbe wirklich 7 1/2 Aren halte,
sei er bereit, hiefür 2000 Fr. zu bezahlen. Am Ankauf
der ganzen Liegenschaft liege ihm gar nichts und ins-
besondere nicht zu einem Preise. der den Wert der-
selben um das Doppelte übersteige. Um aber den ewigen
Unterhandlungen ein Ende zu machen, offeriere er
ci äusserst» 100,000 Fr. mit den Feldfrüchten und
zwar bei sofortigem Antritt. Der Bekla.gte gab aber auf
dieses Schreiben keine Antwort.
B. -
Am 12. September 1919 reichte Qer Kläger
bei der Bezirksanwaltschaft Winterthur gegen den
Beklagten Strafanzeige wegen Betrugs ein, darin liegend.
dass er von Züger getäuscht worden sei, indem er den
Graf'schen Gewerb nur in der bestimmten Erwartung,
das für die Arrondierung notwendige Land zu erhalten,
gekauft habe. Die daraufhin eingeleitete Strafunter-
suchung wurde jedoch durch Verfügung der. ~~ats-.
anwaltschaft Zürich vom 20. Oktober 1920 SIstIert,
da ein "Betrug in strafrechtlichem Sinne nicht vorliege.
Die Kosten wurden dem Angeschuldigten auferlegt.
Mit Entscheid vom 17. November 1920 hat das Be-
zirksgericht Winterthur diese Kostenauflage bestätigt,
da der Angeschuldigte die Strafuntersuchung . durch
sein verwerfliches oder zum mindesten leichtfertiges
Benehmen verschuldet habe.
C. -
Ebenfalls im Herbst 1919 erhob der Kläger
beim Bezirksgericht Winterthur die vorliegende Klage
mit dem Begehren, der Beklagte sei zu einer Entschä-
digung von 30,000 Fr. nebst 5 % Zins seit 18. August
1919 zu verurteilen.
Unter Berufung auf die bereits angeführten Tat-
sachen machte er im· wesentlichen folgendes geltend:

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Obligationenreeht. Ne 9.
Der Kläger und der Beklagte seien darüber im Klaren-
gewesen, dass ein Kaufvertrag über Grundstücke nur
auf Grund einer öffentlichen Beurkundung rechts-
wirksam werde. Diese sei deshalb unterblieben, weil
der Beklagte damals noch nicht Eigentümer gewesen
sei und weil beide der Auffassung gewesen seien, sie
bänden sich ohne solche. Ihr Vertrag sei nicht unter
eine bestimmte Form zu subsumieren; es sei ein Ver-
trag, den das Gesetz nicht als solchen bezeichne, der'
aber naturgernäss doch seine Geltung habe. Man könne
vielleicht auch einen Auftrag annehmen, dahingehend,
dass dem Kläger, das Land zu einem bestimmten Preis
verschafft werde; der Beklagte habe sich durch den
Vertrag verpflichtet, den Götz'schen Gewerb zu er-
werben und gewisse Stücke an den Kläger abzutreten.
Wenn aber mangels der öffentlichen Beurkundung
kein Vertrag vorliegen sollte, so hafte der Beklagte
aus unerlaubter Handlung. Er habe dem Kläger ein
bestimmtes, künftiges Verhalten vorgespiegelt, um ihn
zum Kauf des Graf'schen Gutes zu veranlassen und
nachher wolle
er sich seiner Pflichten entledigen.
Durch die Vorspiegelung, er werde dem Kläger die
Grundstücke zur Verfügung halten, verschaffe er sich
einen rechtswidrigen Vorteil (Art. 41 Abs. 2 OR). Even-
tuell sei der Kläger auch in seinen persönlichen Ver-
hältnissen verletzt, weil er nun durch einen Nach-
barn eingeengt sei, der ihn auf jede Weise ärgern und
schädigen werde.
Infolge des Verhaltens des Beklagten habe der Kläger
seine Baupläne ändern müssen und daraus seien ihm
verschiedene Nachteile erwachsen:
Das Turbinenhaus habe er auf die westliche Seite des
Landhauses verlegen müssen. Während dasselbe sonst
mit einer Rohrleitung von nur zirka 40 m mit dem
Mühlekanal hätte verbunden werden können, sei nun
eine solche von zirka 145 m erforderlich, wodurch Mehr-
kosten im Betrag von 9450 Fr. verursacht würden.
Obligationenrecht. N° 9.
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Die zwischen den Häusern gelegene Parzelle 1972 ent-
halte guten Kiesboden, sodass der Kläger allen Kies für
den Neubau direkt auf der Baustelle gehabt hätte.
Mehrkosten 9000 Fr. Die Verlegung des Turbinenhauses
habe eine längere Kabelleitung notwendig gemacht.
Mehrkosten 9000 bis 10,000 Fr. Weitere Mehrkosten
seien bei der Fundamentierung des Turbinenhauses an
seinem neuen Erstellungsort entstanden. Sodann werde
auch die umständlichere Bedienung der elektrischen
Anlagen, die ohne direkte Verbindung mit dem Hause
seien, Mehrauslagen mit sich bringen. Endlich liege
ein mit 10,000 Fr. zu bewertender Nachteil darin, dass
der Grund und Boden des Beklagten sich in unmittel-
barer Nähe des Wohnhauses befinde, sodass man Be-
lästigungen riskiere. Der Beklagte habe bereits erklärt,
er werde vor der Wohnung des Klägers einen Jauche-
auslauf anlegen.
D. -
Der Beklagte beantragte Abweisung der Klage.
Gretener habe immer behauptet, der Beklagte habe
den Gewerb des Götz im Grunde nur für ihn (Gretener)
gekauft und wolle ihn nun nachträglich nicht mehr
abtreten. Allein er habe das Gut dem Gretener ange- -
boten mit der Bedingung, dass in acht Tagen gefertigt
werde, worauf dieser aber nicht eingegangen sei. Weiter
führte er aus (prot. des Bez.-Ger. S. 8) : « Sulzer hatte
mir einmal auf dem Heimenstein 75,000 Fr. geboten,
ich verlangte 80,000 Fr., nur deshalb nicht eine höhere
Summe, weil Sulzer damals noch nicht gekauft hatte
(sc. von Graf). Ich dachte, wenn er erst gekauft haben
würde, würde ich mehr fordern können. Nachdem
Sulzer von Graf gekauft hatte, Iiess er mich auf den
Heimenstein kommen und bot mir die 80,000 Fr. Ich
hatte nun den, Vogel in den Fingern: ich dachte, ich
wolle es nun von einem Herrn haben und nicht von
einem armen Teufel und forderte 130,000 Fr. mit der
Erklärung, ich hätte mich anders besonnen und ver-
kaufe es nicht mehr zu 80,000 Fr. »

~
Obligationenrecbt. N° 9.
Zur Abtretung des Landes beim Hause (Parzelle 1972)
sei er gegen Bezahlung von 1800 Fr. bereit gewesen.
Im Vertragsen.twurf habe dann aber der Kläger 1500 Fr.
eingesetzt und dies sei ihm ein willkommener Anlass
gewesen~ dem Kläger zu erklären, dass er sich nicht mehr
gebunden erachte und ihm überhaupt kein Land mehr
verkaufe. Nachdem er (Züger) in der Folge eine weitere
Offerte des Klägers (100,000 Fr. für den ganzen Götz'-
sehen Gewerb) unbeantwortet gelassen, habe noch
der Anwalt des Klägers mit ihm über den Verkauf
der Parzelle 1972 unterhandelt, ohne dass indessen eine
Einigung hätte. erzielt werden können. Dass er dem
Kläger einen Schaden zugefügt habe, werde bestritten.
E. -
In der Replik machte der Kläger geltend, der
Beklagte habe ihm wider Treu und Glauben den Ver-
zicht auf den Ankauf der Götz'schen Liegenschaft
abgelockt und hierin liege der Rechtsgrund für die
Schadenersatzforderung.
F. -
Die erste Instanz, das Bezirksgericht Winter-
thur, hat die Klage nach durchgeführtem Beweisver-
fahren für den Betrag von 20,000 Fr. nebst 5% Zins
seit 18. August 1919 gutgeheissen, grundsätzlich davon
ausgehend, dass der Beklagte den Kläger in arglistiger
Absicht zum Kaufe der Graf'schen Besitzung veran-
. lasst lIabe und ihm daher für den durch diese unerlaubte
Handlung verursachten Schaden hafte (Art. 41 Abs. 1
--··"'OR).
•
Auf Appellation des Beklagten hin hat das Ober-
gericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 12. Oktober
1922 die Schadenersatzsumme auf 8400 Fr. nebst 5%
Zins seit 18. August 1919 reduziert und die Mehrfor-
derung des Klägers abgewiesen.
Das Obergericht erblickt grundsätzlich ein gegen
die guten Sitten verstossendes, den Kläger schädigendes
Verhalten des Beklagten (Art. 41 Abs. 2 OR) darin,
dass er den Kläger durch die Zusicherung des Weiter-
verkaufes der Parzelle 1972 zum Kaufe des Gewerbes
ObUgatlonenrecbt. Ne 9.
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Graf, -
wenn auch vielleicht nicht direkt veranlasste -
so-
doch mitbestimmte, « diese Zusicherungen» von
vorneherein aber nicht ernst nahm, sondern nachher
die Zwangslage, in welche der Kläger durch den Er-
werb der Graf'schen Besitzung geraten würde~ zu seinen
Gunsten auszunützen gedachte. Für den Umfang der
Ersatzpflicht hat die Vorinstanz im wesentlichen auf
die erhobene Expertise abgestellt.
G. -
Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die Be-
rufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Begehren
um gänzliche Abweisung der Klage ; eventuell beantragt,
er, die von der Vorinstanz dem Kläger zugesprochene
Entschädigung erheblich zu reduzieren.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
1. -
Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger
den Schaden geltend, welchen er dadurch erlitten hat,
dass ihm die Erwerbung der für ihn wertvollen Par-
zelle 1972
der Götz'schen Liegenschaft entgangen
ist. Er leitet die Schadenersatzpflicht des Beklagten
in erster Linie daraus ab, dass ihm der Beklagte die
käufliche Übertragung der Parzelle durch den Vor-
vertrag vom 10. April 1919 und sodann durch den
Kaufvertrag vom 10. Juli 1919 zugesagt habe. Da
es sieh um einen Kaufvertrag über ein Grundstück
handelt, so war zur Gültigkeit dieser beiden Verträge
die öffentliche Beurkundung erforderlich (Art. -216
und 22 Abs. 2 OR). Diese hat aber nicht stattgefunden,
und es ist daher der Beklagte aus den heiden Verträgen,
da sie nicht rechtsgültig zustande gekommen sind, zur
Übertragung der fraglichen Parzelle an den Kläger
nicht verpflichtet worden, woraus folgt,
da~ der
Kläger, wie auch die Vorinstanz mit Recht annnnmt,
gestützt auf diese Kaufverträge gegen den Beklagten
keine Schadenersatzforderung wegen Nichterfüllung der-
selben ableiten kann. Solange die gesetzliche Form
nicht erfüllt war, stand es dem Beklagten vielmehr

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ObligatlOnearecht. Ne 9.
jederzeit frei, sich als nicht geburiden zu erklären;
insbesondere erwuchs ihm nicht etwa aus' dem bloss
'schriftlich abgefassten Vertrag die Verpflichtung,. ihn
öffentlich beurkunden zu lassen und so die mangelnde
Form nachzuholen. Nach seinen eigenen Ausführun-
gen hat der Kläger gewusst, dass der Vertrag ohne
öffentliche Beurkundung der Rechtswirksamkeit ent-
behrt. Wenn er daher in der Erwartung, dass derselbe
gleichwohl gehalten werde, einen Schaden' erlitten hat,
So muss er ihn grundsätzlich an sich selbst tragen.
Um den Mangel hinsichtlich der Entstehung einer
rechtlichen Verpflichtung zu heilen, kann er sich weder
auf seinen guten Glauben, noch darauf berufen, dass
die Nichterfüllung einer solchen wegen eines Form-
mangels ungültigen Verpflichtung gegen die guten
Sitten verstosse, indem sonst die Formvorschrift in
ihrer praktischen Bedeutung illusorisch gemacht würde
(vgl. OSER, N. VII 4 b zu Art. 41 OR und VON TUHR,
Allg. T. d. deutsch. bürgl. R. Bd. 11 1. Hälfte S. 502).
2. -
Dagegen kann der Kläger den Beklagten auf
Schadenersatz wegen unerlaubter Handlung belangen,
wenn dieser in arglistiger Weise in ihm das Vertrauen
darauf erweckt oder unterhalten hat, dass er die an
sich nicht rechtsgültigen Verträge erfüllen werde. Als-
dann haftet der Beklagte gemäss Art. 41 OR dem Kläger
für den Schaden, welcher ihm infolge dieses Vertrauens
erwachsen ist.
.
Auf
Grund der eigenen
charakteristischen Dar-
stellung des Beklagten selbst muss nun wohl angenom-
men werden, dass er den Plan verfolgte, seinerseits
die Götz'sche Liegenschaft zu erwerben, um dann
vom Kläger nach Erwerbung des Graf'schen Gutes
durch diesen einen übermässig~n Preis für die Parzelle
1972, deren er als Eigentümer der Liegenschaft Graf
notwendig bedurfte, erpressen zu können; und es
kann auch nicht in Abrede gestellt werden, dass der
Beklagte zur Durchführung dieses Planes beim Kläger
ObHgattonemecht. N° 9.
65
den Glauben erweckt hat, er werde ihm die benötigte
Parzelle zu einem angemessenen Preise käuflich ab-
treten, während er von Anfang an beabsichtigte, nicht
Wort zu halten. Es kann in dieser Beziehung auf die
Ausführungen beider kantonalen. Instanzen verwiesen
werden.
Das Obergericht verneint zwar, dass der Beklagte
den Götz'schen Gewerb ausschliesslich zu dem Zwecke
erworben habe, um den Kläger in eine Zwangslage
zu bringen, weil im Zeitpunkte, als dieser Kauf Züger-
Götz beurkundet wurde (17. April 1919), noch ganz
ungewiss gewesen sei, ob der Kläger die Graf'sche
Besitzung kaufen werde. Allein hierauf kommt nichts
an, denn durch den Ankauf des Götz'schen Gutes
machte sich der Beklagte keiner unerlaubten Handlung
schuldig, zumal er nie versprochen hatte, dieselbe
nicht zu kaufen; wohl aber dadurch, dass er unter
Spekulation darauf, als Eigentümer dieser Götz'schen
Liegenschaft den Kläger für den Fall, dass er den Ge-
werb Graf kaufen sollte, « in die Finger zu bekommen »,
ihm über die eventuelle Abtretung der Parzelle 1972
Zusicherungen machte, in der von vorneherein beste-
henden Absicht, dieselben später nicht zu halten,
obwohl er genau wusste, dass der Kläger seinem Worte
vertraute, d. h. sich darauf verliess, der Beklagte werde
eben trotz mangelnder Verpflichtung die Verträge
gleichwohl erfüllen.
Dass der Beklagte den Kläger etwa zum Abschluss
der wegen Formmangels nichtigen Verträge vom 10.
April und 10. Juli 1919 durch die Vorspiegelung, sie
seien gültig, bestimmt hätte oder der Beklagte aus
den Umständen habe schliessen müssen, der Kläger
betrachte sie als gültig, behauptet der Kläger selbst
nicht; gegenteils gibt er ausdrücklich zu, dass er sich
der Bedeutung des Formmangels bewusst gewesen sei.
3. -
Als schädigende Folge dieses Vertrauens auf
das vom Beklagten gegebene Wort bezeichnet die Klage
AS 49 II -
1923
5

66
ObUgatlonemecbt. N° "9-
in erster Linie die Tatsache, dass der Kläger es unter-
liess, die fragliche Parzelle von Götz zu erwerben, durch
deren Ankauf er die Zwangslage vennieden haben
würde.
Als Ursache dieses Verzichts, die Parzelle von Götz
zu erwerben, fällt der erst im Juli 1919 zwischen den
Prozessparteien über dieses Grundstück 1972 abge-
schlossene Kaufvertrag ohne weiteres ausser Betracht,'
da Götz in diesem Zeitpunkte seine Liegenschaft längst
dem Beklagten zugefertigt hatte, und mithin keine
Möglichkeit mehr bestand, mit ihm zu kontrahieren.
Dagegen fmgt es sich, ob ein Kausalzusammenhang
zwischen dem Vorvertrag der Litiganten vom 10. April
1919 und einem Verzicht des Klägers auf den Abschluss
eines Kaufvertrages mit Götz anzunehmen sei. Hiebei
ist davon auszugehen, dass Götz damals mit dem Be-
klagten bereits einen schriftlichen Kaufvertrag ab-
geschlossen hatte, der aber erst am 17. April 1919 öffent-
lich beurkundet wurde, sodass Götz am 10. April noch
in der Lage war, dem Kläger die Parzelle 1972 oder auch
den ganzen Gewerb zu verkaufen. Nach der nicht akten-
widrigen Feststellung der Vorinstanz hätte er den
Gewerb in der Tat auch von Anfang an lieber dem
Kläger verkauft, und dass er dies zu tun bis zum 17.
April bereit gewesen wäre, ergibt sich aus seinen Aus-
sagen bei der Zeugeneinvernahme, wonach er dem
Kläger die Liegenschaft n~ch am 16. April, also am
Tage vor der Fertigung mit dem Beklagten, angeboten
hat, worauf ihm der Kläger jedoch erklärte, er wisse
jetzt noch nicht, ob er den Graf'schen Gewerb kaufen
werde. Schon anlässlich des Angebotes vom 20. März
1919 hatte er sich Götz gegenüber geäussert, er würde
sein Gut nur kaufen, wenn er die Liegenschaft Graf
kaufe. Allein schon damals hat sich Götz bei dieser
bedingten Erklärung nicht beruhigt, sondern eine be-
stimmte Antwort verlangt und als diese ausblieb, den
s.chriftlichen Vertrag mit dem Beklagten abgeschlossen.
Obligatlonenreebt. N° 9.
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Ohne diese Bedingung war der Kläger nicht gewillt, sich
Götz gegenüber zu binden und zwar im wesentlichen
aus dem Grunde, weil er zuerst sein eigenes Gut Heimen-
stein veräussern wollte, was ihm dann anfangs Juni
gelang. Davon, dass ihm Götz nur die Parzelle 1972
abtreten sollte, war nach den Akten bei den Kaufs-
verhandlungen nie die Rede. Unter diesen Umständen
ist denn auch nicht wahrscheinlich, dass der Kläger
auch für den Fall riskiert haben würde, den Götz'schen
Gewerb zu kaufen, dass der Kauf mit Graf nicht er-
folgen sollte; dies umsoweniger als er sich nachher
noch mit dem Projekt, eine Besitzung am Baldeggersee
zu erwerben, beschäftigte. Eine genügende Rechtferti-
gung dafür, dass der Kläger das Götz'sche Gut an
Stelle des Beklagten gekauft haben würde, wenn er
nicht auf dessen Versprechen, ihm die wertvolle Par-
zelle 1972 abzutreten, vertraut hätte, kann daher in
den Akten nicht gefunden werden und damit entfällt
auch jede Grundlage für die Annahme, der Beklagte
habe den Kläger dadurch geschädigt, dass er ihn zum
Verzicht auf den Ankauf des Gutes von Götz direkt
verleitet habe.
Dafür, dass der Beklagte dem Kläger zugesagt habe,
er werde den Götz'schen Gewerb für Gretener kaufen,
bezw. dem Gretener denselben abtreten, fehlen hin-
reichende Anhaltspunkte. Eine solche Zusage stände
übrigens mit dem Inhalt des Vorvertrages vom 10. April
1919 in Widerspruc'h. Es kann daher auch nicht gesagt
werden, der Beklagte habe den Kläger dadurch wider-
rechtlich geschädigt, dass er sein Versprechen gegen-
über Gretener nicht hielt.
4. -
Dagegen ist mit der Vorinstanz und aus den
von ihr angeführten Gründen anzunehmen, dass der
Beklagte den Kläger durch seine Zusicherung des Ver-
kaufes der Parzelle 1972 zum Kaufe des Gewerbes
Graf mitbestimmt hat. Der Kläger vertraute auf sein
Wort und es ist wahrscheinlich, dass er sich zu diesem

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ObligaUonenrecht. N° 9.
Kaufe nicht würde entsehlossen haben, wenn er geglaubt
hätte, riskieren zu müssen, der Beklagte würde es nicht
halten; jedenfalls würde er die Graf'sche Besitzung
vor Abschluss eines gültigen Kaufvertrages über die
fragliche Parzelle 1972 nicht gekauft haben.
Der vom Vertreter des Beklagten in der Berufungs-
instanz erneuerte Einwand, Züger habe vom Kauf-
vertrag mit dem Kläger vom 10. Juli mit gutem Recht
zurücktreten dürfen, nachdem der Kläger in dem ihm
(Züger) zur Unterschrift unterbreiteten Vertragsent-
wurf nur einen Preis von 1500 Fr., statt wie vereinbart
einen solchen· von 1800 Fr. eingesetzt habe, steht
mi t der eigenen Darstellung des Beklagten vor Bezirks-
gericht, dass ihm das « ganz recht war», da er sich
nun nicht mehr als gebunden erachtete, nicht im Ein-
klang. Abgesehen hievon hat der Kläger sofort mit
Schreiben vom 6. August einen dem angeblichen
grössern Flächeninhalt der Parzelle entsprechenden
Preis von 2000 Fr. offeriert, worauf Züger aber gar
nicht antwortete, sodass sich der Schluss nicht abweisen
lässt, dass er jenen Umstand nur als Vorwand benützte,
um sich des gegebenen Wortes zu entschlagen.
Gemäss Art. 41 OR ist er daher verpflichtet, dem
Kläger den Schaden zu ersetzen, den er diesem dadurch
zugefügt hat, dass er ihn zum Ankauf der Graf'schen
Liegenschaft verleitete und z.war hat er ihn so zu stellen
.
'
WIe wenn diese Verleitung nicht stattgefunden, also
der Kläger diesen Gewerb nicht gekauft hätte.
Dieser Schaden, den der Kläger durch den Ankauf
des Graf'schen Gutes erlitten hat, kann nun bestehen:
a) darin, dass er damit ein schlechtes Geschäft ge-
macht hat, indem das Gut für ihn nicht so viel wert
ist, als er dafür bezahlte, oder
b) darin, dass er an Stelle dieses Kaufes einen amlern
günstigeren, der sich ihm geboten hätte, unterwegen
liess.
Für diese letztere Annahme liegt in den Akten nichts
vor. Aber auch dafür, dass der Kläger dutch den An-
Obligationenreellt. N° 9.
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kauf der Graf'sehen Besitzung direkt geschädigt wor-
den sei, fehlen alle Anhaltspunkte. Über den Wert der
Liegenschaft Graf haben die Parteien keine Angaben
gemacht und auch die kantonalen Intanzen haben sich
darüber nicht ausgesprochen. Der Kläger hat seinen
Schadensnachweis auf die Darlegung bescluilnkt, um
wie viel diese Liegenschaft weniger wert für ihn sei,
weil er die Parzelle 1972 nicht dazu habe erwerben
können; an! die Feststellung dieser Differenz beschrän-
ken sich auch die Expertise und die Urteile der kanto-
nalen Instanzen, wobei das Obergericht diesen Minder-
wert auf 8400 Fr. bemisst. Diese Differenz stellt aber
zwar wohl den Schaden dar, welchen der Kläger dadurch
erlitten hat, dass ihm jene Parzelle entgangen ist,
nicht aber den Schaden, welcher ihm durch den An-
kauf der Liegenschaft Graf entstanden ist. Dass das
Gut ohne die Parzelle weniger wert ist, als wenn dieselbe
hätte dazu geschlagen werden können, kann wohl
keinem Zweifel unterliegen; allein dieser Minderwert
ist nicht als adäquate Folge der Verleitung zum An-
kauf der Graf'schen Liegenschaft zu betrachten. Ent-
scheidend ist vielmehr einzig, in welchem Verhältnis
der Wert dieser Liegenschaft, so wie sie der Kläger
erworben hat, zu dem Kaufpreis stehe, welchen er
dafür hat auslegen müssen. Nur wenn ihr Wert für ihn
geringer ist als der ausgelegte Kaufpreis, ist der Kläger
durch den Ankauf der Graf'schen Besitzung geschädigt.
Dies hat er aber weder behauptet, noch zu beweisen
versucht, sodass daher die Klage mangels eines in der
angegebenen Richtung relevanten Schadensnachweises
abgewiesen werden muss.
Demnach erkennt das Bundesgericht :
Die Berufung wird begründet erklärt und das Urteil
des Obergerichts des Kantons Zürich vom 12. Oktober
1922 in Dispositiv 1 dahin abgeändertf dass die Klage
in vollem Umfange abgewiesen wird.