bge · 56_II_183 · 1926-02-03 · it
BGE 56 II 183
Zivilrecht


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Sachenrecht. N0 29. 
eni l'usueapione erasi avverata gia da qualehe tempo), 
il territorio in questione spettava all'Italia. Donde una 
doppia illazione :anzitutto, ehe l'istanza cantonale JIa 
rettamente giudicato applicando i1 diritto italiano: in 
secondo luogo, ehe la questione di sapere, se quel diritto 
essa ha rettamente interpretato, sfugge, oome diritto 
estero, all'indagine di questa Corte (art. 56 e 57 00). 
3. -
L'esito. deUa causa non sarebbe deI resto diverso. 
ove nella questione dell'usucapione (prescrizione acquisi-
tiva, secondo il CCS), si faoosse capa al diritto svizzero. 
Infatti, a' sensi dell'art. 19 titolo finale ces, dal 1912 
in avanti, la prescrizione acquisitiva e sottoposta alla 
nuova legge, eine al ce unificato. (I Se peru, aggiunge 
detto disposto, una prescrizione acquisitiva ammessa. dalla 
nuova legge, era gia eominciata sotto la legge anteriore 
(nella specie ; la legge tieinese), il tempo trasoorso fino 
all'entrata in vigore di questo codiee e eomputato neI 
termine della legge nuova. » Ora, l'istanza eontonale con-
stata in fatto ehe la eonvenuta ha posseduto il fondo su 
cui sono erette le baracche per trent'anni senz'interruzione 
e pacificamente. Siffatto possesso e eostiiiUtivo di pre-
serizione acquisitiva tanto a' sensi delI'art. 928 dell'antioo 
codiee eivile tieinese ehe dell'arl. 662 CCS (p:rescrizione 
acquisitiva straordinaria). Invano, il ricorrente sostiene 
l'inapplicabilita di quest'ultimo disposto di legge, nel 
Ticino non essendo aneora .stato impiantato il registro 
fondiario definitivo. Il Tribunale federale ha recentemente 
dichiarato (v. sentenza Kaiser c. Landis deI 3 febbraio 
1926, RU Vol. 52 p. 16 e seg.), ehe l'introduzione deI 
registro fondiario federale non e condizione d'applieazione 
delI 'art. 661 ces concernente 181 prescrizione acquisitiva 
ordinaria. Ma se ciö vale per la prescrizione acquisitiva 
ordinaria, la quale suppone un'iserizione fondiaria, deve, 
a {ortiori, valere per la preserizione straordinaria (art. 662 
CC), ehe prescinde da qualsiasi intavolazione. 
4. -
Infine, dai eombinati disposti degli art. 663 ce 
e 134, eifra 6 CO, i1 ricorrente erede di poter dedurre ehe, 
Sachenrecht. N0 30. 
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ad ogni modo, a datare dal1912, il termine di preserizione 
non poteva pih eorrere neppure agli effetti degli art. 19 
e 49 ces, data l'impossibilita neUa quaIe, per l'ineertezza 
dei termini, il rieorrente si sarebbe trovato per proporre 
l'azione, di natura reale immobiliare. davanti i tribunali 
svizzeri. Ma ognuno vede ehe, cosi argomentando, il rieor-
rente rinnega la sua tesi fondamentale dell'appartenenza 
deI fondo al territorio svizzero. Se dunque, secondo la base 
dell'azione stessa, il terreno non divenne svizzero solo nel 
1926, ma 10 era gia dal trattato di Varese in poi, nulla 
era di ostacolo a ehe i1 rieorrente proponesse l' azione 
davanti al giudiee rei sitae. Indnbbiamente, la prova 
dell'affermazione, ehe gia prima deI 1926 la linea di confine 
assegnava il fondo al territorio svizzero, era difficile : ma 
la difficolta 0 anehe l'impossibilita di una prova non 
eqnivale all'impossibilita di promuovere l'azione a' sensi 
dell'art. 134 cüra 6 CO. DeI resto, 1a causa avrebbe potuto 
anche essere sospesa fino 81 definizione delle trattative 
italo-svizzere sulla determinazione deI confine. In realta, 
non questa pretesa impossibilita di agire fu causa della 
tardivita dell'a?;ione, sibbene il fatto, che solo la demar-
cazione deI 1926 indusse il Patriziato di Rovio a van-
tare delle pretese, ehe fino allora non aveva mai pen-
sato a sollevare. 
11 Tribunale jede'l'ale pronuncia : 
TI ricomo e respinto. 
30. Extrait de l'arrit de 1& IIe Section oivile du aa ma.i 1930 
dans 181 eause Kasse en faUlite da 1& Societe oooperative 
des vignerons et consommateurs aubergistea 
contre :Sucher-Guyer et Petrig. 
Parties integrantes d'un immeuble et accessoires dudit : Caracteres 
essentiels de ces notions (consid. 3). 
EI/eIs de la vente d'un immeuble sur leB droits d'un tiers demeure 
p1'(J'pI'ietaire de cerlains accessoires : Le transfert des a.ccessoires 
est subordonne a la bonne foi de l'a.cquereur (consid. 4). 
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Sachenrecht. N° 30. 
Notion de la bonne Im appliquee a la persO'itne monde: Pour que 
la personne morale puisse se prevaloir de sa bonne fai. il est 
necessaire que cette qualiM se retrouve chez chacun des 
membres qui composent I'organe competent (consid. 4.). 
Resume des !aits : 
La maison Bucher-Manz, actuellement Bucher-Guyer, 
a vendu, en date des 27 mars et 19 juillet 1918, a la 
sodete en nom collectif Rodolphe Hofstetter & elf' (oom-
posee de Rodolphe Hofstetter, Emile Kreuter et Otto 
Hofstetter) deuK pressoirs hydrauIiques, en s'en reservant 
la propriete jusqu'a complet payement du prix. Cette 
demiere stipulation a fait l'objet d'une inscription dans 
le registre ad Me. Les pressoirs ont ete installes dans les 
caves d'un immeuble appartenant a Rodolphe Hofstetter 
& Cie a Sion. 
La societe Rodolphe Hofstetter & Cle s'est transformoo 
par la suite en soci6te anonyme sous la raison Hofstetter 
& Cie. 
Par contrat du 1 er mai 1922, la socieM anonyme Hof-
stetter & Cie, representee par Otto Hofstetter, a vendu 
ledit immeuble a la Societe cooperative des vignerons et 
cönsommateurs aubergistes, laquelle etait representee 001-
lectivement par son vice-president Zublin et par le meme 
Otto Hofstetter en qualite de directeur .. 
La Societe cooperative des vignerons et consommateurs 
aubergistes et la societe Hofstetter & Cie ont ete d~clarOOs 
en failIite, la premiere le 8 octobre 1924, la' seconde le 
6 fev'der 1925. 
La maison Bucher-Guyer qui etait encore creanciere du 
chef de la vente des pressoirs est intervenue dans les deux 
faillites pour le solde de Ba creance, en revendiquant de 
part et d'autre la propriete desdits pressoirs. L'adminis-
tration de Ja failIite de la Societe cooperative des vigne-
rons et consQmmateurs aubergistes ayant conteste sa. 
revendication, elle a ouvert action en changement de 
l'etat de collocation. 
Sachenrecht. Xc 30. 
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Apre.s avoir souleve divers moyens tires de la pretendue 
nullire de la vente du ler mai 1922 (ce qui a occasionnc Ja 
deJlonciation du Jitige au notaire Petrig devant lequelle 
contrat avait ere passe) elle a soutenu que, meme vala?le, 
la vente ne pouvait lui etre opposee du moment que les 
acheteurs c01maissaient ou devaient en tout eas connaitre 
la reserve de propriete stipulee en sa faveur. 
La masse a conelu a liberation en pretendant que les 
p:ressoirs et&ient devenus des parties integrantes de l'im-
meuble lors de leur installation dans celui-ci et ne pou-
vaient des lors faire l'objet d'un droit de propriete 
distinct. Subsidiairement qu'ils devaient etre eonsideres 
. comme des accessoires et qu'elle en avait regulierement 
acquis la propriete eu egard a sa bonne foi, 
Le Tribunal cantonal du Valais a alloue a la demande-
resse ses conclusions. 
La defenderesse a recouru en refomle en reprenant ses 
conclusions Iiberatoires. 
Extrait des rnoti!s : 
1. -
C'est a ,tort que la defenderesse a pretendu que 
les pressoirs etaient devenus parties inregrantes de l'im-
meuble du fait de leur installation dans l'edifiee. Il ressort 
en effet du jugement attaque tout d'abord qu'il ne s'agis-
sait pas de machines specialement construites ou amena-
gees pour les caves de la societe Hofstetter & cte, ni de 
ma('hines si intimement fixees a l'edifice qu'on ne put 
les deplacer sans dommage pour celui-ci, mais an con-
traire de machines de serie pouvant s'adapter n'importe 
Oll et facilement demontables; qu'en outre il arrive 
trequemment dans la region que des machines de ce genre 
soient vendues separement, transportOOs d'un lieu a un 
autre et meme saisies et realisees en qualite de meubles. 
Devant ces constatations, qui lient le Tribunal federal, il 
ne saurait evidemment etre question d'attribuer aux 
p:ressoirs le caractere de panies integrantes de l'immeuble. 
Anssi bien, et eomme le fait justement observer l'instance 
l86 
Sachenrecht. N° 30. 
cantonale, teIle etait egalement l'opinion des parties au 
moment de la vente des pressoirs, puisqu'elles etaient 
• justement convenues que ceux-ci demeureraient la pro-
prieM de la venderesse. 
En revanche, il n'est pas douteux que ces pressoirs 
constituaient des accessoires de l'immeuble. Non seulement 
ils avaient ete installes dans !'idee de servir d'une maniere 
durable a l'utilisation de celui-ci, mais il resulte des cons-
tatations du jugement -
constatations qui lient egalement 
le Tribunal federal (cf. RO 45 II p. 268; 54 II p. 117) 
que cette intention correspondait a l'usage Ioeal. Quant a 
la reserve de propriete, elle n'excluait pas la possibilite 
de cett€ affeetation, car rien ne s'oppose en principe ace 
qu'un objet qui n'appartient pas au proprietaire de la 
chose principale ne devienne un accessoire de celle-ci. 
Faute de stipulation contraire, la vente du leI' mai 1922 
s'etendait donc de plein droit aux pressoirs (art. 644 
al. 1 Ce). Le contrat fait d'ailleurs mention de pressoirs 
et rien n'autorise a supposer qu'il ne s'agissait pas des 
pressoirs litigieux. 
2. -
Le fait que la vente aporte sur les pressoirs aussi 
bien que sur l'immeuble ne permet pourtant pas encore 
de dire que la demanderesse n'est plus fondee a en reclamer 
la restitution. TI en est en l'espece comme dans le cas d'une 
vente quelconque d'une chose mobiliere dont l'alienateur 
n'aurait pas qualiM pour disposer, c'est-a-dire qu'en 
application des art. 714 al. 2, 933 et 936 a1. 1 Cc, 
la solution du litige depend de la question de savoir si la 
dMenderesse etait ou non de bonne foi lors de la passation 
de l'acte du ler mai 1922. 
Sans doute ne suffirait-il pas pour conclure que la 
dMenderesse ne pouvait pas etre de bonne foi, de retenir 
le fait que les pactes de reserve de propriete avaient ete 
reguIierement inscrits dans le registread hoc, car, comme 
le Tribunal federall'a deja juge (cf. RO 42 II p. 582), les 
tiers n'ont pas l'obligation de consulter ce .registre. Il 
appartenait a la demanderesse de prouver que la deten-
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deresse savait ou devait tout au moins savoir que les 
pressoirs n'appartenaient pas a la venderesse . 
Lors meme que les premiers juges n'auraient pas admis 
en fait, d'une maniere qui lie le Tribunal federal, qu'Otto 
Hofstetter savait que les pressoirs avaient fait l'objet de 
pactes de reserve de propriete en faveur de la demande-
resse et que, faute de payement, ces pactes continuaient 
de deployer leurs effets, cette preuve ressortirait a l'evi-
dence des circonstances de la cause. Il est constant, d'une 
part, qu'Otto Hofstetter faisait deja partie, avec son pere 
et le nomme Kreuter, de la socieM en nom collectif 
Rodolphe Hofstetter & Cie lors de l'achat desdites ma-
chines. Etant presume avoir qualite pour representer cette 
societe et agir en son nom (art. 560 et 561 CO), il etait 
donc egalement cense connaitre les conditions de cet 
achat. D'autre part, lorsque la societe en nom collectif 
Rodolphe Hofstetter & Cie s' est transformee en sociE~te 
anonyme, Otto Hofstetter est non seulement reste dans 
la nouvelle societe, mais il en est meme devenu le direc-
teur, et c'est justement en cette qualite qu'illa represen-
tait lors de la vente du leI' mai 1922. Or il serait inadmis-
sible de venir pretendre que ce qu'il savait comme directeur 
de la sociE~te Hofstetter & Cie, i1 pouvait l'ignorer quand 
il traitait pour le compte de la Societe cooperative des 
vignerons et consommateurs aubergistes. 
Il est vrai qu'Otto Hofstetter n'etait pas seul alors a 
representer cette derniere societe et que Zublin, qui a 
signe avec lui, peut n'avoir pas su que les pressoirs n'ap-
partenaient pas a ]a socieM Hofstetter & Cie. Mais cela 
fUt-il meme le cas, le resultat n'en serait pas change. 
L'art. 55 Ce dispose, en effet, que la volonte de la personne 
morale s'exprime par ses organes et que ceux-ci l'obligent 
par leurs actes juridiques et par tous autres faits, ce qui 
revient a dire que la volonM exprimee par le ou les organes 
competents de la personne morale, agissant en cette 
qualite, est opposable a la personne morale elle-meme. 
Or s'il en est ainsi de la manifestation de la volonte, on 
AS 56 11 -- 1930 
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ne voit pas de raison pour qu'il n'en soit pas de meme 
de la connaissance que I'organe pourrait avoir de telou 
tel fait. Si cet organe est constitue par un seul individu 
. et que ce dernier ne puisse se pretendre de bonne foi a 
raison de la connaissance qu'il aurait de certain fait, il 
n'est pas douteux que cette connaissance serait opposable 
a la personne morale qu'll represente et que celle-ci ne 
pourrait non plus arguer de sa bonne foi. Mais la meJne 
solution s'impose dans le cas Oll l'organe est compose da 
plusieurs individus. La volonre de la personne morale ne 
pouvant, par le fait meme des choses, s'exprimer que par 
I'organe comme tel, c'est-a-dire etant necessairement une, 
sa bonne foi suppose la bonne foi de tous ceux qui sont 
censes vouloir pour elle. Il suffit donc que l'un des indivi-
dus qui composent l'organe de la personne morale ne 
puisse se prevaloir de sa bonne foi pour exclure la bonne 
foi de la personne morale elle-meme (cf. REICHEL, Gut-
gläubigkeit beim Fahrniserwerb ; Grünhut's Zeitschrift, 
Vo1. 42 p. 201). 
Du moment qu'Otto Hofstetter savait que les pressoirs 
n'appartenaient pas a la venderesse, la Sociere cooperative 
des vignerons et consommateurs aubergistes, qu'il repre-
sentait, n'etait plus en mesure d'invoquer son ignorance 
de ce fait, et il en resulte, comme on l'a dit, qu'elle n'a 
pu en acquerir la propriere. La demanderesse, qui en etait 
resree proprietaire, etait donc fondee a en reclamer la 
restitution. 
. 
ObIiga.tionenreeht. No 31. 
IV. OBLIGATIONENRECHT 
DROIT DES OBLIGATIONS 
31. A\1ang ao dem l1rteil deI' I. Zivilabteilung 
vom a. April19SO i. S. WettBt8ill gegen O. Bein-Sigg. 
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- Die Vereinbarung einer ewigen M i e t e ist ungültig, nicht aber 
diejenige einer Miete auf die Lebensdauer einer der beiden 
Vertragsgegner. Ein Vertrag im letztem Sinne liegt vor, wenn 
die Parteien bestimmen, dass dieser seitens des Vermieters 
dem Mieter gegenüber nicht kündbar sei. -
Auslegung dieser 
Klausel bei der Miete von Bureauräumliehkeiten. -
Wann 
ist eine Miete im Sinne von Art. 269 OR « auf bestimmte Zeit 
geschlossen» ! -
Clausula rebus sie stantibus. 
OR Art. 20, 21, 253, 269, 351, 546; ZGB Art. 2. 
Aus dem Tatbestand: 
Der Beklagte mietete im Jahre 1909, mit Wirkung ab 
l. Oktober 1911, vom Kläger eine Wohnung zum Zwecke, 
sie als Bureauräumlichkeiten für die Ausübung seiner 
Anwaltspraxis zu benützen. Im Vertrag wurde die Klausel 
aufgenommen, dass dieser seitens des Vermieters dem 
Beklagten gegenüber nicht kündbar sei, während der 
Beklagte berechtigt erklärt wurde, den Vertrag nach 
Ablauf der ersten zehnjährigen Mietsperiode auf gesetz-
liche Fristen zu künden. Als jährlicher Mietzins wurde ein 
Betrag von 1800 Fr. vereinbart, wobei der Vermieter 
berechtigt erklärt wurde, diesen nach Ablauf von zehn 
Jahren auf 2000 Fr. zu erhöhen. Ferner wurde dem 
Beklagten bewilligt, zur Herrichtung der Mieträumlich-
keiten zu dem vorgesehenen Zwecke :verschiedene bauliche 
Veränderungen vorzunehmen, die er aber aus der eigenen 
Tasche zu bezahlen hatte. In der Folge führte dann der 
Beklagte die vorgesehenen Bauten aus und benützte die 
Mieträume IUr seine Anwaltspraxis, wofür er dem Kläger 
für die ersten zehn Jahre 1800 Fr. und seither 2000 Fr. 
aIs jährliohen Mietzins bezahlte.