bge · 47_I_232 · 1921-10-04 · de
BGE 47 I 232
Öffentliches Recht


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Staatsrecht. 
tonsverfassung enthaltenen Grundsatz der Gewalten-
trennung, indem es in das Gebiet der kantonalen gesetz-
gebenden Gewalt eingriff, die insbesondere auch allein 
zur authentischen Auslegung der kantonalen Gesetze 
befugt ist (vgl. Art. 45 und 51 KV). 
Das angefochtene Urteil muss somit aufgehoben 
werden, ohne dass es noch nötig wäre, sich mit der 
am Schluss der Beschwerdeschrift enthaltenen -
aber 
. nicht näher motivierten -
Bemängelung des Unter-
suchungsverfahrens zu befassen. 
. Diese Aufhebung hat zur Folge, dass das Obergericht 
nunmehr die Strafsache neu behandeln muss. Sie kann 
nicht vom Bundesgericht unmittelbar an 9as Amtsge-
richt zurückgewiesen werden. 
Demnach erkennt das Bundesgericht : 
. Der Reknrs wird gutgeheissen. das Urteil der H. Kam-
mer des Obergerichts des Kantons Luzern vom 1. Fe-
bruar 1921 aufgehoben und demgemäss die Sache zu 
neuer Beurteilung an dieses Gericht zurückgewiesen. 
35. Urteil vom ~4. Oktober 1921 
. S. Erben Xeller und Biiegg gegen Elsau. 
Art. 4 BV. Berechnnng der Grnndstückgewinnstener, wenn 
eine Liegenschaft mit Wald gekanft, dieser geschlagen, 
das Holz veränssert nnd nachher die Liegenschaft wieder 
verkanft wird. Keine Willkür, wenn hei der Stenerberechnnng 
zum Verkanfspreis der Liegenschaft der Erlös ans dem 
Holz hinzngerechnet wird. 
A. -
Das zürcherische Gesetz betreffend die direkt~n 
Steuern räumt in § 113 den politischen Gemeinden 
das Recht ein, ausser den in § 102 genannten ordent-
lichen Steuern und Abgaben als ausserordentliche Steuern 
Gleichheit vor dem Gesetz. N° 35. 
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eine Liegenschaftensteuer, eine Grundstückgewinnsteuer 
und eine Handänderungssteuer zu erheben, worüber 
dann das Gesetz in den §§ 114 bis 137 und die Voll-
ziehungsverordnung dazu in den §§ 153 H. nähere Be-
stimmungen enthalten. § 1 \ 9 des Gesetzes bestimmt 
über die Grundstückgewinnsteuer, dass sie bei allen 
Handänderungen von Grundstücken im Gemeindegebiet 
von dem Gewinne zu erheben sei, der sich gegenüber 
dem letzten Eigentumswechsel ergibt. § 159 Abs. 1 
der Vollziehungsverordnung wiederholt den Grundsatz, 
indem danach dieser Steuer jeder nicht ausdrücklich 
al~ steuerfrei erklärte Gewinn bei Eigentumswechsel 
von Liegenschaften im Gemeindegebiet unterliegt, gleich-
gültig welcher Art das der Eigentumsübertragung zu 
Grunde liegende Rechtsgeschäft ist, mit dem Zusatz 
in Abs. 2, dass die Steuerpflicht auch dann besteht, 
wenn ein nach den Bestimmungen der Verordnung 
und der massgebenden Gemeindesteuerordnung steuer-
pflichtiges Rechtsgeschäft durch eine nicht steuerbare 
Form der Eigentumsübertragung verdeckt wild, oder 
wenn an Stelle der förmlichen Eigentumsübertragung 
einer Drittperson auf andere Weise ermöglicht wird, 
über eine Liegenschaft wie ein Eigentümer zu verfügen. 
§ 176 VV bestimmt gemeinsam für alle ausserordent-
lichen Gemeindesteuern: «Als Liegenschaften im Sinne 
der §§ 114-137 des Steuergesetzes und 140-175 
dieser Verordnung gelten: 
1. Die Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und 
Zugehör nach Art. 642 bis 644 des ZGB und §§ 135 und 136 
des zürcherischen Einführungsgesetzes; 
2. Die in das Grundbuch aufgenommenen selbstän-
digen und dauernden Rechte, sowie die Bergwerke nach 
Art. 655 ZGB.» 
Die Gemeinde Elsau hat am 13. Juli 1919 einen vom 
Regierungsrat genehmigten Beschluss betreffend die 
Erhebung von ausserordentlichen Steuern gefasst, wa-
nach in der Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer 
Staatsrecht. 
und eine Handänderungssteuer zu erheben sind. § 2 des 
Beschlusses umschreibt den Begriff der Liegenschaften, 
die diesen Steuern unterworfen sind, wie § 176 der 
kantonalen VV zum Steuergesetz, durch Verweisung 
auf die Art. 642 bis 644 Z(iB und §§ 135 u. 136 des zür-
cherischen Einführungsgesetzes, sowie Art. 655 ZGB. 
Und § 11 wiederholt die wiedergegebenen Bestimmungen 
von § 159 VV. § 19 des Gemeindebeschlusses lautet: 
(I Bei Bestimmung des Gewinnes sind vom Verkaufs-
» preis in Abzug zu bringen : 
.) 1. Der Erwerbspreis ; 
» 2. Die nac'hgewiesenen Aufwendungen für Bauten 
!l und dauernde Verbesserungen des Grundstückes seit 
J) der letzten Handänderung, soweit sie nicht durch 
.) Einnahmen gedeckt -worden sind ; 
» 3. Die in dieser Periode bezahlten Liegenschaften-
J) steuern und die Mehrwertsbeiträge an den Bau von 
» Strassen, Trottoirs, Kanalisationen, usw. ; 
» 4. Ein Mehrbetrag von Ausgaben über die Ein-
» nahmen seit dem Erwerb der Liegensc}laft. 
» Unter die Ausgaben fallen: Kapitalzinse, Zinse 
» des eigenen investierten Kapi~als, Unterhaltungskosten, 
}) Gebühren. Unter die Einnahmen sind zu rechnen: 
») Mietzinse, Pachtzinse, Mietwert der eigenen Wohnung, 
1) Erträgnisse aus dem Land. (§ 121 G. § 165 V.). » 
Die Kaufleute Heinrich- Rüegg und Jakob Keller 
in Seen bei Winterthur haben im Herbst 1918 von 
Rudolf KappeIer in Rümikon-Elsau sein-e Liegenschaften, 
nebst landwirtschaftlicher Fahrhabe und VorrJten ge-
ka~ft. Sie kamen bald nachher um die Bewilligung zur 
\Vlederveräusserung ein und brachten die Liegenschaf-
ten, als sie dieselbe erhalten hatten, im Herbst 1919 an 
eine öffentliche Steigerung, nachdem sie vorher den auf 
den Grundstücken stehenden Wald geschlagen und das 
Holz veräussert und auch die Fahrhabe verkauft hatten. 
Die Liegenschaften waren um 112,000 Fr. gekauft 
worden, der Steigerungserlös betrug 109,800 Fr., der 
Gleichheit vor dem Gesetz. No. 35. 
2:i5 
Bruttoerlös des geschlagenen -Waldes 34,000 Fr. In 
ihPer Erklärung für die Grundstiickgewinnsteuer gingen 
die Verkäufer von dem Yerkaufspreis von 109,800 Fr. 
aus, wozu sie den 
(I Ertrag geschlagener "'aldung» 
mit 15,000 Fr. hinzurechneten ; davon zogen sie als 
Erwerbspreis 118,500 Fr. und 3000 Fr. für verschiedene 
Kosten ab, sodass sich ein Grundstückgewinn von 
3300 Fr. ergab. Die Gemeinde Elsau berechnete einen 
Veriiusserungswert (Verkaufspreis) von 143,200 Fr .• 
wovon sie als Anlagewert (Erwerbspreis und Aufwen-
dungen) 11~,2oo Fr. abzog, und kam so auf einen steuer-
pflichtigcn Grund~tückgcwinn von 25,000 Fr. und eine 
Steuer von 5500 Fr. 
Gegen die Steuerauflage rekurrierten Rüegg und 
Keller an die kantonale Finanzdirektion. Sie machten 
in erster Linie geltend, dass der Ellös aus Holz, weil 
er aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft herrühre 
und nicht einen Erlös aus der letztem darstelle, nicht 
zum Verkaufspreis derselben hinzugerechnet werden 
dürfc, sodass ein Grundstückgewinn überhaupt nicht 
vorhanden sei, unter Berücksichtigung des Erlöses aus 
dem Holz wiire der Gewinn auf 20,201 Fr. zu berechnen. 
Die Gemeindebehörde von Elsau hielt an ihrer Steuer-
~erechnung fest, insbesondere daran, dass der Erlös 
aus dem geschlagenen Holz zum Verkaufspreis der 
Liegenschaft hinzuzurechnell sei. Die Finanzdirektion 
.hiess den Rekurs gut und hob die angefochtene Steuer-
auflage auf, da das geschlagene Holz weder Bestand-
teil noch Zugehör der Liegenschaft (Art. 642 und 644 
ZGB) gewesen, sondern mit der Trennung eine selb-
stündige Sache geworden sei (Art. 643 ZGB) und da 
nach den Bestimmungen des Steuergesetzes und der 
Vollziehungsverordnung (§§ 114 bis 137 StG und § 176 
VV), sowie nach § 2 der Gemeindesteuerordnung nur der 
Erlös yon Liegenschaften für die Grulldstückgewinn-
steuer in Betracht falle; es handle sich um eine Betriebs-
einnahme, die nach § 19 Ziff. 4 der Gemeindesteuer-
236 
Staatsrecht. 
ordnung mit den Betriebsausgaben zu verrechnen sei. 
aber nicht zum Verkaufspreis der Liegenschaft hinzu~ 
rechnet werden dürfe. 
Die Gemeinde Elsau rekurrierte gegen diesen Ent-
scheid an die Ober-Rekurskommission des' Kantons 
Zürich, die mit Entscheid vom 4. Mai den Rekurs schützte 
und die Rekursgegner verpflichtete. der Gemeinde Elsau 
die geforderte Grundstückgewinnsteuer zu :Dezahlen. 
Die Ober-Rekurskommission berechnete die Grundstück-
gewinnsteuer in folgender Weise : 
Verkaufspreis : Erlös für den Boden. . . Fr. 109,800 
Reinerlös aus Holz . 
» 
28,623 
Total 
Anlagewert : Erwerbspreis . . . . 
Steuerpflichtiger GrundStückgewinn 
Fr. 138,423 
» 112.000 
Fr. 26,423 
Da die Gemeinde die Steuer von einem niedrigem 
Betrag berechnet habe, sei ihre Forderung .gutzuheissen. 
Über die Hauptstreitfrage, ob der Ellös aus dem ge-
schlagenen Holz zu dem Verkaufspreis der Li~genschaft 
hinzuzurechnen sei bei der Berechnung des Grund-
stückgewinns. führt der oberinstanzliche Entscheid aus: 
Der gekaufte Wald habe einen wesentlichen Bestal'd-
teil der gekauften Waldgrundstücke gebildet und ihren 
Wert bestimmt; mit dem Fällen und Verkaufen des 
. Holzes hätten die Rekursgegner in der Hauptsache 
nicht die seit dem Erwerb der Liegenschaften ent-. 
standenen Erzeugnisse oder F. üchte des Bodens ab-
getrennt und verwertet; der Holzerlös gehöre daher 
nicht in die Rechnung über die Einnahmen und Aus-
gaben seit dem Erwerb im Sinne von § 19 Ziff. 4 GV. 
Vielmehr sei im Wald ein Teil des Kapitalwertes der 
Grundstücke verkörpert, weshalb er Gegenstand einer 
dauernden Nutzniessung sei und gegen den Willen 
eines allfälligen Grundpfandgläubigers nicht geschlagen 
werden könne (Art. 770, 808 ZGB). Das Schlagen und 
der Verkauf des Holzes und der nachherige Verkauf 
l 
J 
Gleichheit vor dem Gesetz. N° 35. 
'237 
des Bodens seien Teile einer einheitlichen Liquidation, 
durch die der in den Liegenschaften steckende Wert 
flüssig gemacht werden sollte. Bei der Frage, ob ein 
Liquidationsgewinn erzielt worden sei, müsse daher 
zum Verkaufspreis der Liegenschaften der Erlös ,aus 
dem Holze hinzugerechnet werden. Von diesem Liqui-
dationsgewinn werde die Grundstückgewinllsteuer ge-
schul~et: « Nach § 19 GV sind bei der Berechnung des 
» Ge,,?nns vom Verkaufspreis der Erwerbspreis und 
J) geWJsse ausdrücklich geuannte Posten abzuziehen, 
»wobei nicht gesagt ist, dass bei der Berechnung nur 
»vom Verkaufspreis der Liegenschaften auszugehen 
»sei. Das ist auch in § 18 GV nicht gesagt. Es steht 
» deshalb nichts entgegen, dass neben dem Verkaufs-
» preis der Liegenschaften auch der Erlös von Bestand-
»teilen in Anschlag gebracht wird, die von ·ihr abge-
» trennt und selbständig veräussert werden, wenn die 
» Bestandteile schon beim Erwerb der Liegenschaften 
» vorhanden waren und daher im Ankaufspreis mitbe-
» zahlt wurden. Man darf, um zu einem dem Sinn und 
» Zweck der Verordnung entsprechenden Ergebnis zu 
» kommen, nicht dem Verkaufspreis für den abgeholzten 
» Boden den Erwerbspreis für Boden und stehenden 
» Wald gegenüberstellen. Der nackte Boden und die 
». Grundstücke mit dem stehenden Wald sind in der 
» Tat weder natürlich noch wirtschaftlich die gleichen 
I) Sachen. Um für die Berechnung der Grundstückgewinn-
)l steuer vergleichbare Verhältnisse bei Kauf und Ver-
» kauf herzustellen, muss man also die Verkaufspreise 
» für den Boden und für das Holz zusammenzählen 
)l und ihre Summe dem Erwerbspreis der Grundstücke 
" gegenüberstellen. Wenn die Rekursgegner für den 
») Boden und den Wald, dessen Holz einen Reinerlös 
)j von 28,623 Fr. ergab, im ganzen 112,000 Fr. aus-
j} legten, so kann nicht gesagt werden, dass sie für den 
» Boden allein 112,000 Fr. bezahlten und bei einem 
)} Verkaufspreis von 109,800 Fr. für den nackten Boden 
AS ~7 I -
19":tl 
238 
Staatsrecht. 
» an diesem 2200 Fr. verloren haben. Richtig ist viel-
» mehr, dass sie für den Boden und Wald 112,000 Fr. 
) auslegten und 138,423 Fr. erlösten, also aus Kauf 
» und Vt>rkauf dieser Liegenschaften 26,423 Fr. Gewinn 
» zogen. Dass das Holz, als es verkauft wurde, bereits 
» geschlagen, also nicht mehr wie zur Zeit des Ankaufes 
» der Liegenschaften Teil derselben, sondern bewegliche 
» Sache war, ist steuelTechtlich ohne Bedeutung, denn 
» es ist zweifellos gerade deshalb geschlagen worden, 
» um den durch Kauf und Verkauf dieser Liegenschaften 
» möglichen Gewinn auf beste Weise zu verwirklichen. 
» Das Steuergesetz und die Gemeindeverordnung wollen 
) jeden Gewinn aus Grundstücken, der nicht ein blosser 
» Betriebsgewinn ist, erfassen.» 
B. -
Diesen Entscheid haben Jakob Kellers Erben 
und H.· Rüegg rechtzeitig mitte1st staatsrechtlicher 
Beschwerde beim Bundesgericht angefochten. Sie bean-
tragen, es sei derselbe aufzuheben, weil er den Art. 4 BV 
durch willkürliche und offenbar unrichtige Gesetzes-
auslegung und -anwendung verletze, und es sei fest-
zustellen, dass die Beschwerdeführer aus dem Kauf 
und Verkauf des Kappelerschen Heimwesens eine Grund-
stückgewinnsteuer nicht zu bezahlen haben. Die Be-
gründung fassen die Rekurrenten selbst dahin zusammen: 
« 1. Nach § 119 Steuergesetz und § 159 VVO ist 
» der Gewinn aus Eigentumswechsel VOll Liegenschaften 
» steuerpflichtig. 
» 2. § 176 VVO Ulllschreibt den Begriff der Liegen-
» schaften für das zürcherische SteuelTecht nach den 
» Grundsätzen des Zivilgesetzbuches (Art. 642 und 644). 
» 3. Das Holz ist circa 3/4. Jahre vor Verkauf der 
» Liegenschaften geschlagen uud verkauft worden. 
» 4. Darnach war das Holz im Zeitpunkt des Ver-
» kaufes der Liegenschaften längst nicht mehr Bestand-
» teil oder Zugehör der Liegenschaften (Art. 642 bis 644 
»ZGB). 
» 5. Mit dem Schlagen wurde das Holz eine beweg-
1 
[ 
Gleichheit vor dem Gesetz. N° 35. 
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» liehe Sache und der Erlös aus demselben nicht ein 
» solcher aus Liegenschaftenverkauf, sondern aus dem 
» Verkauf einer beweglichen Sache. 
»6. Nach § 119 Steuerges., § 159 und 176 VVO 
» kann daher der Verkaufspreis für das Holz nicht zum 
» Verkaufspreis für die Liegenschaften hinzugerechnet 
» werden. Der Erlös für das Holz kanu daher der Grund-
» stückgewinnsteuer lucht unterworfen werden. 
» 7. Die Oberrekurskommission erklärt, die Tatsache, 
I) dass das Holz beim Verkauf der Liegenschaft lüngst 
» geschlagen und als bewegliche Sache verkauft war, 
» sei steuerrechtlich ohne Belang. Die Oberrekurskom-
) mission ist daher über die Bestimmungen des Art. 176 
» VVO § 119 Steuerges. und § 159 VVO hinwegge-
» gangeil. Sie hat dieselben willkürlich ausseI' Acht ge-
» lassen oder offensichtlich falsch ausgelegt. » 
C. -
Die Gemeinde Elsau hat Abweisung der Be-
schwerde beantragt. 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 
Die Grundstückgewinnsteuer, wie sie von der Ge-
meinde Eisau gemäss ihrem Beschluss vom 13. Juli 1919 
auf Grund der Bestimmungen des kantonalen Steuer-
~esetzes und der Vollziehungsverordnung dazu erhoben 
wird, trifft den Gewinn, der vom Eigentümer bei der 
Veräusserung einer Liegenschaft auf dem Verkaufs-
preis verglichen mit dem Erwerbspreis erzielt wird. 
Es wird nur der wirkliche Gewinn besteuert, weshalb 
ein allfälliges Betriebsdefizit vom Verkaufspreis ab-
gerechnet wird (§ 19 Ziff. 4 des Gemeil1debeschlusses). 
Um festzustellen, ob und welcher Gewinn bei der Ver-
äusserung einer Liegenschaft erzielt worden sei, muss 
der Verkaufspreis mit dem Erwerbspreis des nämlichen 
Objekts verglichen werden. Hat sich dieses in der Zwi-
schenzeit in einer seinen Wert beeinflussenden Weise 
geändert, so ist entweder der Erwerbs- oder der Ver-
kaufspreis in einer die Veränderung ausschaltenden 
240 
Staatsrecht 
·Weise ZU berichtigen, bevor bestimmt werden kann. 
ob auf der Liegenschaft ein Gewinn erzielt worden sei. 
So sind nach ausdrücklicher Bestimmung Aufwendungen 
für Bauten und dauernde Verbesserungen· vom Ver-
kaufspreis abzuziehen (§ 19 Zift 2 des Gemeindebe-
schlusses). Hat umgekehrt der Eigentümer Bestandteile 
des Grundstücks in einer seinen 'Vert dauernd ver-
mindernden Weise, veräussert, so muss, um die Gleich-
heit des Objekts herzustellen, der Gegenwert einer 
solchen Veräusserung zum Verkaufspreis der übrigen 
Liegenschaft hinzugerechnet werden, oder es ist, was 
auf dasselbe herauskommt, jener Gegenwert vom Er-
werbspreis in Abzug zu bringen. So liegen aber die 
Dinge, wenn ein Waldgrundstück mit dem Holze ge-
kauft und ohne dasselbe verkauft wird. Das Objekt 
der Verü usserung ist' in diesem Falle nicht identisch 
mit demjenigen des Erwerbs, da beim Verkauf ein Be-
standteil des erworbenen Grundstücks fehlt. Es muss 
deshalb, um zu bestimmen, ob ein Gewinn auf dfm 
Liegenschaftskauf erzielt worden sei, entweder der 
Erwerbspreis des biossen Bodens mit dem Verkaufs-
preis desselben verglichen oder der ErwerbsJ,reis des 
bestandenen dem Verkaufspreis des biossen Bodens 
unter Hillzurechnung des aus dem [" bgetrennten Be-
standteil erzielten Erlöses gegenübergestellt 
w~rden. 
Von solchen Erwägungen li~ss sich die Ober-Rekurs-
kommission leiten, wenn sie im vorliegenden Falle zu 
dl m Verkaufspreis der Liegenschaft den Erlös aus dem 
geschlagenen Wald hinzurechnete, und es erscheint 
deshalb ihr Entscheid, sobald Wesen und Zweck der 
Grnndstückgewinnsteuer in Betracht gezogen werden, 
keineswegs als willkürlich. Eine solche Berücksichtigung 
von Wesen und Zweck einer Steuer ist aber neben der 
'Vortinterpretation der die Steuerpflicht umschreibenden 
Bestimmungen ein durchaus zulässiges und allgemein 
<1ebräuchliches Hilfsmittel der Rechtsprechung, wes-
halb der Ober-Rekurskommission daraus, dass sie nicht 
4. 
Gleichheit vor dem Gesetz. No 35. 
241 
allein den Wortlaut der einschlägigen Bestimmungen 
berücksichtigte, der Vorwurf der Rechtsverweigerung 
nicht gemacht werden kanu. 'Venn übrigens auch die 
§§ 119 des Steuergesetzes und 159 der Vollzie~llngs­
verordnung dazu nur Veräusserungen von LIegen-
schaften der Grundstückgewinllsteuer unterwerfen und 
in § 176 der Vollziehungsverordnung für den Begriff 
der Liegenschaft auf das Zivilrecht verwiesen wird, so 
ist doch zu beachten, dass bei der Erwerhung das Holz 
ein Bestandteil der Liegenschaft war, der einen erheb-
lichen Teil ihres 'Vertes ausmachte, und dass ein Holz-
schlag, der das Mass des normalen Wirtschaftsbetriebes 
übersteigt, nicht dem periodischen Bezug von Früchten 
<1leichgestellt werden kann. Bei der Lösung der Frage, 
~b man es bei dem Erlös aus dem Holz mit einem Teil 
des Liegellschaftserlöses im Sinne der Steuervorschriftcll 
zu tun habe, durften daher auch aus diesem Grunde 
sehr wohl allgemeine, insbesondere steuerrechtliche Er-
wägungen zur Entscheidung beigezogen werden, zumal 
da auch privatrechtlieh der Kauf von stehendem Holz 
zum Zwecke des Schlagens und der Verkauf solchen 
Holzes Besonderheitel1 aufweist und jedenfalls nicht 
in allen Beziehungen dem Kauf und Verkauf gewöhn-
licher Erträgnisse einer Liegenschaft gleichsteht. 
Demnach erkennt das Bundesgericht: 
Der Rekurs wird abgewiesen. 
v gl. auch NI'. 39, 44 und 46. -
Voir aussi n° 39, 44 ct 46.