bge · 47_II_314 · 1991-07-14 · de
BGE 47 II 314
Zivilrecht


314 
Obligationenreeht. N° 54. 
54. Urteil der I. ZivilabteUung vom 14. Juli 1991 
i. S. HiiDi & Cie gegen Baugenossenschaft Stampfenbach. 
M i e t e: Langfristiger· Vertrag, durch den der Vermieter 
auch die Heizungspßicht gegen einen pauschal vereinbarten 
Mietzins übernommen hat. Verändernngen der Vertrags-
leistung des Vermieters durch die infolge des Krieges ein-
getretene wirtschaftliche Umwälzung. Lücke im Vertrag. -
Analoge Anwendung von Art. 373, Abs. 2, OR. 
A. -
Mit Vertrag vom 28. Oktober 1913 vermie-
tete die Klägerin der Beklagten ca. 487 m l Parterre-
und Souterrain räumlichkeiten im sog. Kaspar-Escher-
haus (Mühlequai Nr. 10 und 12) in Zürich für die Zeit 
vom 1. Januar 1914 bis 1. Januar 1923, und zwar zu 
einem jährlichen Mietzins von 22,000 Fr. für die ersten 
vier und 24,000 Fr für die weitem fünf Jahre. Ge-
mäss § 3 der Vertragsbestimmungen ist in diesem Miet-
zinse die Heizung inbegriffen. 
B. -
Mit der vorliegenden Klage verlangte die Klä-
gerin vom 1. Oktober 1918 hinweg für die noch aus-
stehende Vertragsdauer einen jährlichen Mietzins zu-
schlag von 4000 Fr. für die in nicht vorausseh-
barer Weise gesteigerten Kosten der Heizung. In der 
Begründung stellte sie sich auf verschiedene Rechts-
standpunkte. So berief sie sich allgemein darauf, dass 
die Mietzinserhöhung einem Gebot der Billigkeit ent-
spreche, weiter, dass der Vertrag unter der stillschwei-
genden Bedingung abgeschlossen worden sei, dass die 
Kohlenpreise verhältnhmässig stabil bleiben würden, 
ferner auf eine Lücke im Gesetz, eventuell Vertrag, 
die vom Richter in Anwendung der Art. 1 und 2 ZGB 
auszufüllen sei, auf Rechtsmissbrauch der Beklagten, 
auf Irrtum im Sinne von Art. 24, Ziff. 4, OR, auf wich-
tige Gründe zur Vertragsauflösung im Sinne VOll Art. 
269 OR und auf analoge Anwendung von Art. 287 OR. 
Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage im 
wesentlichen mit der Begründung, dass der MietzinS 
Obligationenrecht. N° 54. 
31:> 
in für beide Parteien verbindlicher \Veise im schrift-
lichen Vertrage festgesetzt sei. 
Eine nachträgliche 
Abänderung des Vertragsinhaltes im Sinne einer Er-
schwerung der Verpflichtungen der Beklagten wider-
spreche dem Grundsatze der Vertragsfreiheit. 
C. -
Mit Urteil vom 25. Februar 1921 hat das Ober-
gericht des Kantons Zürich in Abänderung des die 
Klage abweisenden Entscheides der ersten Instanz 
die Beklagte verurteilt zur Zahlung eines jährlichen 
Zuschlages VOll 4000 Fr. für die ersten zwei Jahre vom 
1. Oktober 1918 an, und für den Rest der Mietsdauer 
zur Zahlung eines jährJichen Zuschlages, welcher drei-
mal soviel beträgt, als die Kohlenpreise im Herbst 
der jeweiligen Jahre den Ansatz von 640 Fr. pro 10,000 
Kg. übersteigen, immerhin in der Meinung, dass der 
Zuschlag den Betrag von 4000 Fr. nicht übersteigen soll. 
D. -
Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die Be-
rufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Antrag 
auf Abweisung der Klage in vollem Umfange. 
E. -
In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter 
der Beklagten dieses Begehren erneuert. Der Vertre-
tel' der Klägerin hat auf Abweisung der Berufung und 
Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen. 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 
1. -
Die Vorinstanz begründet die grundsätzliche Gut-
heissung der Klage im wesentlichen mit Art. 24 Ziff. 4 
OR ; sie geht davon aus, die Annahme, dass der Sach-
verhalt so, Wie er beim Vertragsschluss bestand, an-
dauere oder nur in dem damals voraussehbaren Um-
fange sich ändere, sei auch dann eine irrtümliche, wenn 
die Abweichung von dieser Annahme erst im Verlaufe 
der Vertragsdauer eintrete; nach den Umständen des 
Falles müsse dieser zukünftige Sachverhalt nach Treu 
und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige 
Grundlage des Vertrages betrachtet werden. 'Vollte 
man aber die Irrtumsbestimmungen zur Beurteilung 
316 
Obligationenrecht. N° 54. 
des vorliegenden Falles heranziehen, so würde es sich 
jedenfalls nur um einen Irrtum im Beweggrund handeln, 
da er sich nicht auf den nach Art. 24 OR wesentlichen 
Inhalt des im abgeschlossenen Vertrage Erklärten, 
sondern einzig auf Vorstellungen über die zukünftige 
Marktlage beziehen könnte. Abgesehen hievon würde 
die Rechtsfolge wesentlichen Irrtums eines. Kontra-
henten gemäss Art. 23 OR in der Unverbindlichkeit 
des Vertrages von Anfang an bestehen, und wäre daher 
die Möglichkeit einer teilweisen Aenderung des Ver-
trages, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat, aus-
ges.chlos.sen (vergl. AS 39 II S. 244). 
. 
2: -
Frägt es sich daher, ob eine gesetzliche Aende-
rung des Vertragsinhaltes im Sinne des angefochtenen 
Urteils aus andern Gründen zulässig sei, so ist von der 
Natur und dem Zwecke des abgeschlossenen Vertrages 
auszugehen. Danach ist die Klägerin mit der Ueber-
lassung des Mietobjektes zum vertragsmässigen Ge-
brauche an die Beklagte auch zur Heizung der Miet-
räumlichkeiten verpflichtet, wogegen ihr ein Anspruch 
auf den pauschal vereinbarten Mietzins zusteht. Wie 
die Vorinstanz mit Recht betont, bildete dabei die Hei-
zungspflicht im Zeitpunkte des Veltragsschlusses nur 
einen nebensächlichen Bestandteil ihrer Vertragslei-
stung, weshalb denn wohl -auch eine Ausscheidung 
der Heizungsentschädigung unterblieben ist. Im Vor-
dergrunde der beidseitigen' Interessen stand der Miet-
gegenstand als solcher ; dieser war in erster Linie mass-
gebend für die \V ürdigung der wirtschaftlichen Be-
deutung von Leistung und Gegenleistung auf Grund 
der damaligen übersehbaren und übersehenen tat-
sächlichen Verhältnisse. Wenn daher die Klägerin 
auch die an sich dem Mietvertrage nicht anhaftende 
Heizungspflicht übernahm, so konnte nach der Sach-
lage die hiefür in die Preisfestsetzung einberechnete 
Entschädigung nicht anders, als im Sinne ei,ues Er-
satzes der durch die Erfüllung dieser Verpflichtung 
1 
J 
1 
i 
I 
l' 
Obligationenrecht. N0 54. 
317 
bedingten effektiven Aufwendungen verstanden sein. 
Spekulationsabsichten des einen oder andern Vertrags-
teiles sind umso unwahrscheinlicher, als im damaligen 
Zeitpunkte mit wesentlichen Konjunkturschwankun-
gen in den Brennmaterialpreisen in keiner 'V eise zu 
rechnen war; jedenfalls kann aus der vereinbarten 
langen Mietsdauer hiefür nichts hergeleitet werdcn, 
bdem diese unzweifelhaft lediglich im Hinblick auf 
eine vorteilhaftere Ausnützung der Geschäftslage VOll 
der Beklagten eingegangen wurde. Trug daher auch 
die Klägerin das Risiko für Preisschwankungen im Rah-
men der normalen Marktlage, so war doch, wie die 
Vorinstanz zutreffend annimmt, eine gewisse Stetig-
keit der Preise die Grundlage ihrer Nebenverpflichtung. 
Auf die Annahme des 'Veiterbestehens der beim Ver-
tragsschluss gegebenen Verhältnisse gründete sich die 
Uebernahme der Heizungspflicht, und es war damit 
auch der VertragswiHe der Parteien entsprechend be-
schränkt. 
3. -
Die Erreichung dieses dermassen begrenzten 
Vertragszweckes wurde indessen durch die infolge des 
Krieges eingetretene Umwälzung aller wirtschaftlichen 
Verhältnisse verunmöglicht, indem durch diesen Vor-
gang die Leistung der Klägerin im Sinne einer Erschwe-
• rung der Erfüllung derart verändert wordert ist, dass 
sie nicht mehr als die beim Vertragsschluss nach 
der übereinstimmenden Parteiabsicht gewollte erschei-
nen kann; denn während, wie die Vorinstanz auf Grund 
einer Expertise feststellt, ursprünglich nur etwa der 
14. Teil des Mietzinses für die Kosten des Brennmate-
rials aufgewendet werden musste, erforderte die Hei-
zung 1918-19 einen Aufwand von mehr als 1/4 und 
1919-20 gegen 1/3 des Mietzinses. Die durch diese 
Umwälzung geschaffenen völlig neuen Umstände wa~ 
ren für die Kontrahenden nicht voraussehbar, handelt 
es sich doch um ausserhalb jeder menschlichen Erkennt-
nis liegende Ereignisse. Umsomehr muss daher auch 
318 
ObligaUonenreeht. N° 54. 
als ausgeschlossen gelten, dass sich ihr Wille auf diese 
\Virkungen, an die sie gar nicht denken konnten, be-
zogen hätte, und es weist mithin der Vertrag insofern 
eine Lücke auf, als er für diese ausserordentJichen Ver-
hältnisse eine Normierung nicht vorsieht. Diese nicht 
getroffene Regelung ist daher aus dem Zweck und In-
halt des Erklärten im Sinne bei der Vertragsteile so zu 
ergänzen, wie diese sie getroffen haben würden, wenn 
sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht 
gezogen hätten (vergl. SEUFFERTS Archiv, 3. Folge, 
Bd. 17 S. 250; RG Bd. 100 S. 132). Die Anknüpfung 
an das positiv:e Gesetzesrecht bietet hiefür der auch 
von der Klägerin heute angerufene Art. 373, Abs. 2, 
OR; denn wie der Vorderrichter zutreffend annimmt, 
handelt es sich bei der in Frage stehenden Vertrags-
leistung der Klägerin um eine dem Werkvertrag analoge 
Verpflichtung, um (in werkvertragsähnliches Verhältnis, 
indem· auch hier die Herstellung eines näher bestimm-
ten Arbeitsproduktes gegen Lohn den Inhalt der von 
der Klägerin übernommenen Heizungspflicht bildet. 
Dieser Annahme steht nicht entgegen, dass die Ver-
gütung nicht besonders vereinbart, bezw. vom Miet-
preise nicht ausgeschieden worden ist, da im Zweifel 
ein angemessener Lohn als .stillschweigend vereinbart 
gilt (AS 18 S. 763). Angesichts dieser wesentlichen 
Gleichheit des vom Gesetze entschiedenen Falles mit 
dem vorliegenden ist daher nicht einzusehen, weshalb 
nicht auch der gleiche gesetzgeberische Gedanke, wie 
er in Art. 373 Abs. 2 OR, dahingehend zum Ausdruck 
kommt, dass ausserordentlichen, die Sachlage gegen-
über dem Vertragsschluss verschiebenden Umständen 
vom Richter nach seinem Ermessen Rechnung zu tra-
gen ist, im vorliegenden Falle Anwendung finden soll. 
Liegt diese Regelung auch nur in einer Einzelanwen-
dung vor, so verkörpert sie doch ein allgemeines Prin-
zip, und es drängt sich die Analogie umsomehr auf, 
als das Gesetz dessen Anwendbarkeit auch anderwei-
ObligaUonenrecht. N0 54. 
319 
tig ausdrücklich vorsieht (Art. 83, 352, 545 OR usw.). 
Wenn es sich daher bei der nachträglichen Steiger-
ung der Brennmaterialienpreise um ganz ausserordent-
liche 
Verhältnis~e handelt, die beim Vertragsschluss 
nicht vorausgesehen worden sind und -auch nicht vor~ 
auszusehen waren, so muss der Tatbestand der genann-
ten Gesetzesbestimmung in diesem Sinne als erfüllt 
erachtet werden. Danach besteht für den Richter die 
Möglichkeit der Erhöhung des Preises oder der Auf-
lösung des Vertrages. Diese letztere Massnahme fällt 
angesichts des Umstandes, dass heide Parteien den 
Vt;rtrag mit ihrem Willen fortgesetzt haben und noch 
fortsetzen, und dass der Fortbestand durchaus im In-
teresse der Beklagten liegt, ausser Betracht, und es 
frägt sich somit nur noch, in welchem Umfange aus-
gleichende Zuschläge zum vereinbarten Mietzinse ge...; 
rechtfertigt sind. Da für deren Bemessung wesentlich 
Gegenstand tatsächlicher Feststellung bildende Momente 
ausschlaggebend ·sind, die zu beurteilen der kantonale 
Richter besser in der Lage ist als das Bundesgericht, 
ist in diesem Punkte ohne weiteres auf die auf sach-
verständiger Würdigung beruhenden Berechnungen der 
Vorinstanz abzustellen. 
Demnach erkennt das Bundesgericht: 
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des 
Obergerichts des Kantons Zürich vom 25. Februar 
1921 bestätigt. 
AS 47 11 -
HI2!