bge · 79_II_382 · 1953-09-15 · de
BGE 79 II 382
Zivilrecht


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Obligationenrecht. No 65. 
la marchandise. En revanche, l'art. 208 al. 2, de meme que 
l'art. 195 al. 1 eh. 3 CO, ne concerne pas les frais du proces 
qui oppose le vendeur et l'acheteur. Comme dans tout autre 
litige, cette qllestion ressortit a la procedure cantonale. 
C'est donc en vertu de cette derniere que le juge doit sta-
tuer sur les frais d'avocats du proces en cours, meme si, 
formellement, ils ne sont pas consideres comme des depens, 
ainsi que c'est le cas a Geneve. 
Par ces motifs, le Tribunal f/,rUral prononce : 
Le recours est rejete et l'arret attaque est conmme. 
65. Auszug ans dem Urteil der I. Zivilabteilung 
vom 15. September 1953 i. S. Papierfabriken Landquart A.-G. 
gegen MenU. 
Art. 269 Abs. 1 OR. 
Abgrenzung von der Bestimmung in Abs. 2. 
Haftung des VerIP.ieters gegenüber dem Mieter nach Verkauf der 
Mietsache bei Uberbindung des Mietvertrages an den Dritten. 
Anspruch des Mieters an den übernehmenden Dritten. 
Art. 42 Abs. 2 OR. 
Mit Tatsachenwürdigung zusammenhängende Schadensabsghät-
zung durch den kantonalen Richter. Beschränkung der Über-
prüfung auf Ermessensüberschreitung. 
Art. 259 al. 1 00. 
Delimitation a l'egard de l'aJ. 2. 
ResponsabiliM du bailleur envers le preneur apres qu'il a vendu 
Ia chose louSe en imposant la continuation du bail au tiers 
acquereur. Droits du preneur envers le tiers qui assume la 
continuation du bail. 
Art. 42 al. 2 00. 
EvaJuation du dommage par le juge cantonaJ en correlation avec 
l'appreciation des faits. Le TribunaJ federaJ ne peut revoir 
cette evaJuation que si le juge cantonaJ adepasse les limites de 
son pouvoir d'appreciation. 
Art. 259 cp. 1 00. 
Delimitazione rispetto aJ cap. 2. 
Responsabiliti, dei locatore verso il locatario dopo aver venduto 
la cosa locata imponendo la continuazione della locazione al 
terzo compratore. Diritti deI locatario verso il terzo ehe assume 
Ia continuazione deI contratto di Iocazione. 
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Art. 42, cp. 2 00. 
VaJutazione deI danno ad opera deI giudice cantonale in corre-
~zione con l'apprezzame~to dei fatti. Il Tribunale federaJe puo 
smdacare quests. ,:"al~~z!one soltanto quando il giudice canto-
nale ha ecceduto 1 limitl deI suo potere di apprezzamento. 
Die Papierfabriken Landquart A.-G. vermietete mit 
Vertrag vom 27. Dezember 1946 für die Dauer vom 1. 
Februar 1947 bis 31. Dezember 1951 zum jährlichen Zins 
von Fr. 6000.- das erste Stockwerk und Nebenräumlich-
keiten der ihr gehörenden Liegenschaft « Bristol » in Bad 
Ragaz an Peter Meuli zum Betrieb einer Möbelwerkstätte. 
Dem Mieter wurde ein Vorkaufsrecht für die ganze lie-
genschaft eingeräumt. Er verzichtete auf dessen Aus-
übung, als ihm die Vermieterin am 22. Oktober 1947 mit-
teilte, dass sie einen Kaufsinteressenten habe. Daraufhin 
wurde die Liegenschaft, bei Überbindung des Mietver-
trages mit Meuli, an Karl Bründler in Zürich verkauft, 
der sie, aber ohne den Mietvertrag wiederum zu über-
binden, an die Maschinenfabrik und Fahrradwerke A.-G. 
Uster veräusserte. Jeweilen nachdem der Mieter von die-
sen Abschlüssen Kenntnis erlangt hatte, am 27. Novem-
ber und 1. Dezember 1947, erklärte er der Vermieterin, 
dass er sich an sie halten werde, wenn ihm aus den 
Handänderungen wesentliche Nachteile erwachsen sollten. 
Am 13. Dezember 1947 wurden dann sowohl der Kauf-
vertrag Papierfabriken Landquart A.-G./Bründler wie der-
jenige BründlerjMaschinenfabrik und Fahrradwerke A.-G. 
Uster öffentlich beurkundet und im Grundbuch einge-
tragen. Bereits am 16. Dezember 1947 kündigte die 
letztgenannte neue Eigentümerin dem Mieter die von ihm 
belegten Räume auf den 1. April 1948. Meuli fand andere 
Unterkunft in Arbon. 
Im Februar 1950 machte Meuli gegen Bründler eine 
Entschädigungsforderung von Fr. 90,000.- geltend, die 
er später auf Fr. 40,000.- herabsetzte. Während des Ver-
fahrens starb Bründler. Sein Nachlass wurde von den 
Erben ausgeschlagen und konkursamtlich liquidiert. Weder 
die Masse noch einzelne Gläubiger wollten den Prozess 
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fortführen. Er wurde daher als durch Klageanerkennung 
erledigt abgeschrieben. 
Schon vorher, im Juli 1948, hatte Meuli die Papier-
fabriken Landquart A.-G. auf Bezahlung von Fr. 90,000.-
nebst Zins als Schadenersatz belangt, welchen Anspruch 
er in der erstinstanzlichen 
Hauptverhandlung auf 
Fr. 37,324.85 ermässigte. Die Klage wurde vom Bezirks-
gericht Unterlandquart in diesem Umfange, vom Kantons-
gericht Graubünden durch Urteil vom 23./24. März 1953 
für Fr. 27,500.-, je mit 5 % Zins seit dem 1. April 1948, 
geschützt. 
Auf Berufung der Beklagten hin bestätigt das Bundes-
gericht den angefochtenen Entscheid. 
Aus den Erwägungen: 
1. -
Im Grundsätzlichen bringt die Berufung vor : 
Durch Unterlassung einer Kündigung beim Ankauf der 
Liegenschaft 
« Bristol» sei Bründler gemäss Art. 259 
Abs. 2 OR in das Mietverhältnis eingetreten. Diese Vor-
schrift könne, abweichend von der Ansicht des Kantons-
gerichtes und den von ihm zitierten Lehrmeinungen, nur 
bedeuten, dass vom Erwerber die Verpflichtungen des 
Vermieters vollständig übernommen worden seien. Für 
eine fortdauernde Haftung des ursprünglichen Vermieters 
bis zu einem Zeitpunkte, der völlig im Belieben des Mieters 
stände, sei weder Raum noch Bedürfnis. Billigerweise 
könne der Mieter nicht mehr erwarten, als die Belassung 
der Mietsache zu den vertraglichen Bedingungen. 
Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben. Art. 
259 Abs. 2 OR regelt den Fall, in welchem der Erwerber, 
ohne dass die Überbindung des Mietvertrages vereinbart 
war, durch Verzicht auf Kündigung in das Mietverhältnis 
eintritt. Darum geht es hier nicht. Bründler hat vielmehr 
den Mietvertrag mit dem Kläger übernommen, aber durch 
überbindungsfreie Weiterübertragung des Eigentums an 
der Liegenschaft « Bristol» am Tage des Erwerbs nicht 
nur sich ausserstande gesetzt, die Verpflichtung auf 
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Fortführung der Miete bis zum verabredeten Termin zu 
erfüllen, sondern gerade die Kündigung auf den nächsten 
gesetzlichen Termin erst ermöglicht. Genau genommen 
will die Beklagte wohl den Standpunkt verfechten, der 
Vermieter werde der Haftung für die Folgen vorzeitiger 
Auflösung des Mietverhältnisses nach Veräusserung des 
Grundstückes schon damit enthoben, dass er dem Erwerber 
den Mietvertrag überbindet. Das beurteilt sich aber nach 
Art. 259 Abs. 1 OR. 
Diese Bestimmung scheint nun die Beklagte dahin zu 
verstehen, dass der Vermieter zur Ersatzleistung ledig-
lich gehalten sei, sofern der Mieter die Fortsetzung des 
Vertrages vom Dritten nicht begehren könne. Solche 
Auslegung wäre vielleicht erlaubt, wenn das Gesetz sich 
mit einem bIossen Schadenersatzvorbehalt begnügen wür-
de. Es sieht indessen vor, dass der Vermieter « zur Er-
füllung des Vertrages oder zu Schadenersatz (sc. wegen 
Nichterfüllung) verpflichtet » bleibt. Damit ist gesagt, dass 
für den veräussernden Vermieter der Mietvertrag, un-
geachtet der Überbindung an den Erwerber, Geltung be-
hält. Das ist im Einklang mit der obligatorischen Natur 
des Mietverhältnisses, welches nicht durch einseitiges 
Vorgehen eines Vertragspartners soll aufgehoben werden 
können. Wird der Mieter kraft lJberbindung des Vertrages 
an den Erwerber im Genusse der Mietsache belassen, so 
liegt darin die Erfüllung von Seite des Vermieters. An-
dernfalls treffen den Vermieter die Folgen der Nichter-
füllung, d. h. die Schadenersatzpflicht gemäss Art. 97 OB. 
Sie setzt allerdings ein Verschulden voraus. Die Beklagte 
glaubt, dass davon nicht gesprochen werden könne, wenn 
der Vermieter dem Erwerber den Mietvertrag überbunden 
habe. Hiefür stützt sie sich auf BECKER (Kommentar 
zu Art. 259 OR N. 15) : « Das Verschulden besteht in der 
Nichtüberbindung des Mietvertrages an den Erwerber ». 
Das ist zwar richtig, aber nicht vollständig. Durch die 
Überbindung des Vertrages lässt der Vermieter die an 
sich nach wie vor ihm obliegende Erfüllung vom Erwerber 
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vornehmen. Er hat daher für das Verschulden seines Ver-
treters einzustehen, das ebenso wie in mangelhafter 
Erfüllung in der Nichtüberbindung des Vertrages bei 
Weiterverkauf der Mietsache liegen kann. Anders wäre 
ja der gesetzlich festgelegte Fortbestand des Vertrages 
zwischen Vermieter und Mieter wertlos. Er entfaltet Wirk-
samkeit nur, wenn der Vermieter das Verschulden jeden 
Erwerbers während der Dauer des Mietvertrages verant-
worten muss, solange ihn der Mieter nicht befreit, indem 
er den übernehmenden Erwerber als neuen Vermieter 
anerkennt. Vorliegend ist das Gegenteil geschehen, hat 
doch der Kläger die Beklagte wiederholt behaftet. 
Bleibt es für die Beklagte bei der gesetzlichen Ordnung, 
nach der sie als Vermieterin für das Verschulden des 
Erwerbers aufzukommen hat, so kann darin, dass sie 
selber durch Überbindung für die Fortsetzung des Miet-
vertrages besorgt war, nicht einmal ein Grund zur Ermäs-
sigung des geschuldeten Schadenersatzes erblickt werden. 
Auch sonstige Herabsetzungsgründe sind nicht zu finden. 
Namentlich dass der Kläger von der Absicht der Beklagten, 
die Liegenschaft « Bristol)) bei passender Gelegenheit zu 
veräussern, unterrichtet war und sich ein Vorkaufsrecht 
zusichern liess, drängt nicht zur Verminderung des Scha-
denersatzes. Denn das gewährte Vorkaufsrecht war eine 
Gunst, die auszunützen oder nicht dem Kläger frei stand. 
Darüber musste sich die Beklagte klar sein. Ging sie 
trotzdem einen langfristigen Mietvertrag ein, so hat sie die 
daraus fliessenden Verpflichtungen voll zu übernehmen. 
2. -
Den Erwerber Bründler zog der Kläger gesondert 
zur Rechenschaft. Dazu war er befugt, weil ihm Art. 259 
Abs. 1 OR gegen den übernehmenden Dritten einen 
eigenen Anspruch auf Fortführung des Mietvertrages und 
daher auch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung 
verleiht. Dieser steht mit dem Anspruch gegen den Ver-
mieter im Verhältnis der Solidarität. Die gerichtliche An-
erkennung der Ersatzforderung an Bründler hindert die 
Belangung der Beklagten nicht. Denn der Solidarschuldner 
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wird erst durch Zahlung seines Mitschuldners befreit, 
nicht schon durch Verurteilung desselben zur Zahlung. 
Dass der Kläger aus der Nachlassmasse Bründlers irgend-
welche Zuwendung empfangen habe, behauptet die Be-
klagte nicht. Seinerseits bietet der Kläger für Begleichung 
der urteilsmässigen Forderung die entsprechende Abtre-
tung der Forderung gegen Bründler an. 
3. -
Was die Höhe des Schadenersatzes betrifft, lehnt 
die Berufung den Fr. 6687.30 übersteigenden Posten von 
Fr. 20,000.- sowie die Aufrundung des Gesamtbetrages 
auf Fr. 27,500.- ab, und rügt den Zinsenlauf ab 1. April 
1948. 
a) Auf Fr. 20,000.- bestimmte die Vorinstanz den 
Ersatz für Schaden, welcher aus der wegen vorzeitiger 
Kündigung des Mietverhältnisses notwendig gewordenen 
geschäftlichen Umstellung entstand. 
Die Feststellung, dass die Verlegung des Unternehmens 
von Ragaz nach Arbon einen Schaden bewirkte, bindet 
das Bundesgericht. Und wenn die Vorinstanz, weil sie 
die Berechnungsgrundlagen als unsicher erachtete, zur 
Schätzung gemäss Art. 42 Abs. 2 OR anhand der von 
der Expertise gebotenen Anhaltspunkte griff, so ist das 
keineswegs zu beanstanden, da offenkundig die mit der 
geschäftlichen Übersiedelung verbundenen Nachteile nicht 
im einzelnen und ziffernmässig genau erfasst werden können. 
Das Schätzungsergebnis aber hängt mit der Würdigung 
tatsächlicher Gegebenheiten derart eng zusammen, dass 
der auf Überprüfung der Rechtsanwendung beschränkte 
Berufungsrichter es hinzunehmen hat, falls keine Über-
schreitung des Ermessens sichtbar wird. Die Berufungs-
kritik ist nicht geeignet, eine solche darzutun ...