bge · 36_II_48 · 1909-10-06 · de
BGE 36 II 48
Zivilrecht


8. Arteil vom 4. März 1910 in Sachen
Schwyzer-Honegger, Bekl. u. Hauptber.=Kl., gegen
Widmer, Kl. u. Anschl.=Ber.=Kl.
Auflösung des Mietvertrages wegen Rückstandes der Mietzinszahlung
(Art. 287 OR)? - wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache
(Art. 283 Abs. 2 OR)? Ein gegen Vorschriften öffentlich-rechtlicher
Natur — insbesondere polizeiliche Ordnungsvorschriften — verstos¬
sender und in diesem Sinne rechtswidriger Gebrauch erscheint des
wegen nicht schlechthin, sondern nur dunn auch als vertragswidrig,
wenn er der spezielten Zweckbestimmung des Mietvertrages zuwider¬
läuft, insbesondere die ökonomischen Interessen des Vermieters als
solchen, d. h. Bestand und Wert der Mietsache, beeinträchtigt. (Ver¬
mietung der Brandmauer eines Hauses zu Reklamezwecken, wobel
die darauf angebrachten Reklamen polizeilich beanstandet werden.)
Entschädigungsanspruch wegen Verunmöglichung des Gebrauchs
der Mietsache (Art. 277 OR)? Mangelndes Verschulden des Ver¬
mieters.
Das Bundesgericht hat
auf Grund folgender Prozeßlage:
A. — Durch Urteil vom 6. Oktober 1909 hat die I. Appel¬
lationskammer des Obergerichts des Kantons Zürich über die gänz¬
lich bestrittenen Rechtsbegehren des Klägers:
1. Es sei gerichtlich zu erkennen, daß der Mietvertrag der Par¬
teien vom 16. März 1901 in Rechtskraft und die Auflösung des¬
selben laut Erklärung des Beklagten vom 19. August 1908 nicht
zulässig sei.
2. Der Beklagte sei pflichtig zu erklären, dem Kläger eine jähr¬
liche Entschädigung von 1500 Fr. zu bezahlen, beginnend mit dem
17. Oktober 1908 und dauernd bis zur endgültigen Auflösung
des Vertrages vom 16. März 1901, solange dem Kläger die Über¬
malung der Brandmauer des Hauses Theaterstraße Nr. 20 in Zürich
mit Reklamebildern auf Grund des Verbotes der Stadt Zürich
vom 30. Juli 1908 nicht gestattet sei;
erkannt
„Der Mietvertrag vom 16. März 1901 wird als in Rechts¬
„kraft bestehend erklärt; im übrigen wird die Klage abgewiesen.
B. — Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig und form¬
richtig die Berufung an das Bundesgericht erklärt und beantragt:
Es sei die Klage in Aufhebung des angefochtenen Urteiles gänz¬
lich abzuweisen.
C. — Dieser Berufung des Beklagten hat sich der Kläger innert
nützlicher Frist angeschlossen, mit dem Abänderungsantrage, es sei
auch das vorstehend unter Ziffer 2 aufgeführte Klagebegehren gut¬
zuheißen.
D.
In der heutigen Verhandlung haben die Parteivertreter
je auf Gutheißung der eigenen und Abweisung der gegnerischen
Berufung angetragen; der Vertreter des Klägers hat seine Beru¬
fungsbegehren dahin präzisiert, es sei der Schadenersatzanspruch
nur grundsätzlich gutzuheißen und die Sache zur Festsetzung des
Quantitativs der Entschädigung an den kantonalen Richter zurück¬
zuweisen:
in Erwägung:
1.
Mit Vertrag vom 16. März 1901 mietete der Kläger
Vidmer, Dekorationsmaler und Inhaber eines Reklameinstitutes,
in Zürich, von der Rechtsvorgängerin des Beklagten Schwyzer¬
Honegger, einer Frau Schwyzer=Körner, eine Brandmauer an deren
Haus, Theaterstraße Nr. 20, in Zürich, „für Reklamezwecke“
gegen einen vorausbezahlbaren jährlichen Mietzins von 200 Fr.
Der Vertrag trat auf den 15. April 1901 in Kraft, zunächst für
vier Jahre, mit Vorbehalt der Fortsetzung „bis zur späteren Über¬
bauung der Brandmauer“. In einer Zuschrift vom 24. Juli 1901
bestätigte der Kläger der Frau Schwyzer=Körner ihr gütigst erklärtes
Einverständnis damit, daß er die Zahlung des Mietzinses jeweils
AS 36 II — 1910

bis 15. November leiste, und unbestrittenermaßen bezahlte der Kläger
den am 15. April verfallenen Zins tatsächlich jeweilen erst im
November. — Im Juli 1908 ließ der Beklagte, welcher inzwischen
das Haus Theaterstraße Nr. 20 durch Erbgang von Frau Schwy¬
zer=Körner erworben hatte, den Kläger auffordern, den per 15. April
1908 fälligen Mietzins innert 30 Tagen zu bezahlen, unter An¬
drohung der Vertragsauflösung gemäß Art. 287 OR für den Fall
der Nichteinhaltung dieser Zahlungsfrist, und bezeichnete in der
Folge die vom Kläger dieser Aufforderung entgegengehaltene Ver¬
schiebung des vertragsgemäßen Fälligkeitstermins bis zum November
als auf bloßem rechtlich nicht verbindlichem Entgegenkommen seiner
Rechtsvorgängerin beruhend. Um die gleiche Zeit, mit Verfügung
vom 7. Juli 1908, befahl die erste Abteilung des Bauwesens der
Stadt Zürich dem Kläger, welcher damals im Begriffe war, die
seiner Zeit an der fraglichen Brandmauer angebrachten Reklame¬
schilder aufzufrischen, diese Arbeit einzustellen, mit der Eröffnung,
daß Reklameaufschriften in grellen schreienden Farben gemäß § 56
des kantonalen Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verwal¬
tungen, vom 23. April 1893, welcher einen „gefälligen“ Anstrich
vorschreibe, nicht geduldet werden könnten, und mit der Auffor¬
derung, der Baupolizei bis zum 15. Juli eine Vorlage für den
Anstrich der Brandmauer zu machen. Der Kläger weigerte sich
jedoch, dieser Verfügung nachzukommen. Deshalb erließ das städtische
Bauwesen am 30. Juli 1908 eine weitere Verfügung, wonach es
den Erben der Frau Schwyzer=Körner als Eigentümern des Hauses
Theaterstraße Nr. 20 gestützt auf § 56 des Baugesetzes eine Frist
bis zum 31. August 1908 ansetzte, um die Brandmauer ihres
Hauses mit einem gefälligen Anstrich zu versehen — ansonst die
Übermalung des bestehenden Anstrichs auf dem Zwangswege auf
ihre Kosten erfolgen würde —, und sie gleichzeitig aufforderte, der
Bausektion I bis zum 15. August über den zu wählenden Anstrich
eine Vorlage zu machen. Der Verfügung, welche auch dem Kläger
zugestellt wurde, war die Bemerkung beigefügt, daß gegen den er¬
wähnten Befehl innert 8 Tagen beim Stadtrate Einsprache erhoben
werden könne. Auf diese Verfügung hin ließ der Beklagte durch
seinen Vertreter dem Kläger am 5. August 1908 schreiben: „Es
„ist nun selbstverständlich, daß Sie nach dem Vertrage verpflichtet
„sind, von ihrem Mietrecht bezüglich der Brandmauer nur gemäß
„den bestehenden Gesetzen und Verordnungen Gebrauch zu machen,
„so daß dem Vermieter nicht Unannehmlichkeiten aus Ihrem gesetz¬
„widrigen Gebrauch entstehen. Sie sind also nur berechtigt, die
„Brandmauer so zu bemalen, wie es das Baugesetz gestattet. Ihre
„Bemalung der Brandmauer wird nun vom Bauwesen als gesetz¬
„widrig betrachtet, und deshalb wird Herr Schwyzer als Haus¬
„eigentümer gezwungen, den Anstrich zu ändern. Wir sind nun
„bereit, einen Entscheid des Stadtrates darüber herbeizuführen, ob
„der Anstrich wirklich ein gesetzwidriger und also die Verfügung
„unanfechtbar ist, wenn Sie sich verpflichten, die Kosten des Re¬
„kurses zu tragen. Sollten wir bis morgen Donnerstag, den
„6. dies, Abends 6 Uhr, nicht im Besitze einer solchen Erklärung
„sein, so nehmen wir an, daß Sie die Berechtigung der Verfügung
„des Bauwesens anerkennen. In diesem Falle fordern wir Sie
„auf, uns vor dem 15. August die durch die Verfügung gefor¬
rten Pläne für einen andern Anstrich zu übermitteln, damit
„wir dieselben dem Bauwesen einreichen können. Sollten Sie dieser
„Aufforderung nicht nachkommen und sich damit weigern, den ge¬
„setz= und somit vertragswidrigen Zustand der Mietsache zu ändern,
„so betrachtet Herr Schwyzer=Honegger den Vertrag gemäß Art. 28.
für die Kosten der zwangsweisen
„OR als aufgelöst und wird Sie
„Übermalung durch die Stadt belasten.“ Hierauf antwortete der
Kläger direkt nicht, dagegen richtete er am 7. August 1908 ein
Schreiben an den Sekretär des Bauwesens I, wonach er unter
Hinweis auf seine Verträge mit den Bestellern der bestehenden
Reklamen einfach auf seinem Widerstande gegenüber den behörd¬
lichen Abänderungsbegehren beharrte. Mit Zuschrift vom 19. August
1908 ließ der Beklagte durch seinen Vertreter dem Kläger mit¬
teilen: „Nachdem Sie unserer Fristansetzung vom 11. Juli a. c.
„zur Bezahlung des fälligen Mietzinses innert 30 Tagen nicht
„nachgekommen sind, und nachdem sie ferner unserer weiteren Auf¬
„forderung vom 5. August, uns die vom Bauwesen der Stadt
„Zürich geforderten Pläne für Übermalung der Brandmauer des
„Hauses Theaterstraße Nr. 20 einzureichen, ebenfalls keine Folge
„geleistet haben, betrachten wir den Vertrag, den Sie seiner Zeit
„mit Frau Schwyzer=Körner über die Miete der Brandmauer ab¬

„geschlossen haben, gemäß unserer Androhung als aufgelöst.“ Gleich¬
zeitig wurde dem Kläger angekündigt, daß der Beklagte nun die
gesetzwidrige Bemalung der Brandmauer durch Übermalung mit
einer einheitlichen Farbe durch die Stadt auf seine (des Klägers)
Kosten werde beseitigen lassen, und in der Tat erklärte sich der
Beklagte mit Zuschriften an die städtische Bausektion I vom
27. August und 2. September 1908 damit einverstanden, daß die
Brandmauer durch die Stadt auf dem Zwangswege mit einer ein¬
heitlichen Farbe, deren Wahl er der Behörde überlasse, übermalt
werde. Diese Übermalung wurde auch, trotz Protest des Klägers,
ausgeführt und dem Beklagten hiefür Rechnung gestellt im Betrage
von 429 Fr.
In der Folge setzte nun der Kläger gegen den Beklagten die
aus Fakt. A oben ersichtlichen Klagebegehren aus Recht. Der Be¬
klagte trug auf Abweisung der Klage an unter Berufung auf seine
Erklärung der Vertragsauflösung vom 19. August 1908, zu deren
Rechtfertigung er wesentlich geltend machte, der Kläger habe einer¬
seits den Mietzins nicht rechtzeitig nach Vertrag bezahlt (Art. 287
OR) und anderseits durch die Nichtbeachtung der von ihm nicht
weiter gezogenen und damit anerkannten behördlichen Weisung, die
Brandmauer in den verlangten Zustand zu versetzen, einen ver¬
tragswidrigen Gebrauch von der Mietsache gemacht (Art. 283 OR).
Eventuell bestritt der Beklagte die Höhe der Entschädigungsforderung
des Klägers und erhob seinerseits eine Widerklage, u. a. auf Er¬
stattung seiner Auslagen für die zwangsweise Übermalung der
Brandmauer, welche Klage jedoch in ein besonderes Verfahren ver¬
wiesen worden ist.
2. — Was die in erster Linie streitige Frage betrifft, ob der
Beklagte zu der am 19. August 1908 erklärten Auflösung des
Mietvertrages vom 16. März 1901 berechtigt gewesen sei, muß
die Begründung dieser Vertragsauflösung aus Art. 287 OR, mit
dem angeblichen Rückstande der Mietzinszahlung des Klägers, in
Zustimmung zum kantonalen Richter ohne weiteres als unzutreffend
bezeichnet werden. Die Vorinstanzen haben nach der gegebenen
Aktenlage mit Recht den Beweis einer Vereinbarung des Klägers
mit der Rechtsvorgängerin des Beklagten über die Verschiebung des
ursprünglich vorgesehenen Zahlungstermins vom Monat April auf
den Monat November als erbracht erklärt. Einläßlicherer Erör¬
terung bedarf nur das weitere Argument des Beklagten, welches
dahingeht, der Kläger habe sich durch die Nichtbeachtung der be¬
hördlichen Weisung betreffend die Abänderung des Bemalungszu¬
standes der gemieteten Brandmauer eines vertragswidrigen Ge¬
brauchs der Mietsache im Sinne von Art. 283 Abs. 2 OR schuldig
gemacht. Nun ist mit dem Obergericht davon auszugehen, daß ein
gegen Vorschriften öffentlich=rechtlicher Natur, insbesondere gegen
polizeiliche Ordnungsvorschriften, verstoßender und in diesem Sinne
rechtswidriger Gebrauch einer Mietsache des wegen nicht notwendig
auch einen vertragswidrigen Gebrauch derselben darstellt. (So auch
Niendorff, Mietrecht nach dem deutschen BGB, 8. Aufl., § 2
Ziffer 4 in fine, S. 189.) Hievon kann in der Tat dann nicht
die Rede sein, wenn ein die öffentliche Rechtsordnung verletzender
Gebrauch der Mietsache der Zweckbestimmung des Mietvertrages
an sich nicht zuwiderläuft und die ökonomischen Interessen des Ver¬
mieters als solchen, d. h. den Bestand und Wert der Mietsache,
nicht beeinträchtigt. Ein derartiger Fall aber liegt hier vor. Der
Beklagte erblickt die Vertragswidrigkeit des Gebrauchs der dem
Kläger für Reklamezwecke vermieteten Brandmauer nicht schon
darin, daß der Kläger die Mauer in der behördlich beanstandeten
Art und Weise mit Reklameschildern bemalt hat (da er ja von sich
aus gegen diese Bemalung keine Einsprache erhob und sich sogar
bereit erklärte, die Einsprache des städtischen Bauamts auf Kosten
des Klägers im Beschwerdewege anzufechten), sondern vielmehr,
wie bereits erwähnt, lediglich in der Nichtbeachtung der gegen die
Bemalung erlassenen amtlichen Verfügung vom 30. Juli 1908
seitens des Klägers. Durch diese Verfügung wurde nun allerdings
der Beklagte insofern ökonomisch berührt, als sie gegen ihn als
Eigentümer der Brandmauer gerichtet war und er deshalb der ver¬
fügenden Behörde gegenüber die Schadensfolge ihrer Nichtbeachtung
zu tragen hatte. Allein diese Schadensfolge — die zwangsweise
Übermalung der beanstandeten Reklameschilder auf seine Kosten —
betraf nicht den Bestand oder Wert der Mietsache selbst, sondern
eben deren, dem Kläger als Mieter anheimgegebene Benutzung.
Folglich berechtigte die Verfügung den Beklagten in seiner Siel¬
lung als Vermieter zwar zu dem Verlangen, daß der Kläger de

eigene Beachtung derselben die angedrohte Schadensfolge von ihm
abwende oder aber diesen Schaden auf sich nehme; sie gab ihm
jedoch nicht das Recht, vom Verhalten des Klägers diesem Ver¬
langen gegenüber den Fortbestand des Mietvertrages nach Maß¬
gabe des Art. 283 Abs. 2 OR abhängig zu machen. Die streitige
Vertragsauflösung muß daher mit dem Obergericht als rechtlich
nicht begründet erklärt und demgemäß das erste Klagebegehren gut¬
geheißen werden. Daß die Erklärung der Vertragsauflösung vom
19. August 1908 auch nicht, wie der Beklagte eventuell geltend
gemacht hat, als Kündigung des Vertrages auf den nächsten ge¬
setzlich zulässigen Termin aufgefaßt werden kann, bedarf keiner wei¬
teren Ausführung.
3. — Die Entschädigungsforderung des Klägers dagegen ist,
ebenfalls in Zustimmung zur Vorinstanz, zu verwerfen. Es han¬
delt sich dabei um einen Schadenersatzanspruch wegen Verunmög¬
lichung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, und dieser
Anspruch setzt gemäß Art. 277 Abs. 3 OR ein Verschulden des
Vermieters voraus. Die Verhinderung des Klägers, die gemietete
Brandmauer vertragsgemäß für Reklamezwecke zu benützen, hat
aber ihren Grund in erster Linie in der behördlichen Verfügung
vom 30. Juli 1908, für welche der Beklagte natürlich nicht ver¬
antwortlich gemacht werden kann. Es könnte sich höchstens fragen,
ob dem Beklagten nicht deswegen ein relevantes Verschulden beizu¬
messen sei, weil die zürcherischen Baupolizeibehörden, wie aus den
Akten ersichtlich ist, auf eine spätere Vorlage des Klägers für die
Neubemalung der Mauer (nach Erlaß des Urteils der ersten In¬
stanz, welche den Fortbestand des Mietvertrages verneint hatte)
wegen mangelnden Rechtsausweises nicht eintraten. Doch kann diese
Tatsache nach dem Entscheide der Vorinstanz im vorliegenden Pro¬
zesse nicht mehr berücksichtigt werden, und es muß daher die recht¬
liche Bedeutung derselben zur Zeit dahingestellt bleiben; —
erkannt:
Haupt= und Anschlußberufung werden abgewiesen, und es wird
damit das Urteil des zürcherischen Obergerichts vom 6. Oktober
1909 in allen Teilen bestätigt.