bge · 33_II_574 · 1907-07-09 · de
BGE 33 II 574
Zivilrecht


86. Arteil vom 23. November 1907
in Sachen Hersperger, Bekl. u. Ber.=Kl., gegen
Jäggy & Cie., Kl. u. Ber.=Bekl.
Mietvertrag. Vorzeitige Auflösung aus wichtigen Gründen, Art. 292
OR. (Miete einer Fabrik ; Fehlen der Wasserkraft.)
A. Durch Urteil vom 9. Juli 1907 hat das Obergericht des
Kantons Aargau unter Gutheißung der Klage erkannt:
1. Der Mietvertrag zwischen den Parteien über die Bleiche in
trengelbach vom 2. Dezember 1903 besteht noch und wird, den
Fall des Art. 292 OR später vorbehalten, bis 31. Dezember
1907 bestehen.
2. Der Beklagte ist deshalb schuldig, die vertraglich verein¬
barten Mietzinse an die Klägerin weiter zu bezahlen und zwar:
a) per 1. April, 1. Juli, 1. Oktober 1905 je 400 Fr.
b) per 1. Januar, 1. April, 1. Juli, 1. Oktober 1906 und
per 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober 1907 je
437 Fr. 50 Cts.
B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig und form¬
richtig die Berufung an das Bundesgericht ergriffen, mit dem
Antrag:
In Abänderung des obergerichtlichen Entscheides sei die Klage
der Firma Jäggy & Cie., insoweit sie bestritten ist, abzuweisen.
Eventuell
Es sei das obergerichtliche Urteil aufzuheben und die Sache an
die zuständige kantonale Instanz zurückzuweisen zum Zwecke einer
Expertise über die Frage, ob die Tatsachen, auf die sich der Mie¬
ter zur Rechtfertigung der Kündigung beruft, als wichtige Gründe,
welche ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unerträglich
machten, zu betrachten seien.
C. Die Klägerin hat Abweisung der Berufung und Bestätigung
des angefochtenen Urteils beantragt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Die Klage geht auf Erfüllung eines am 2. Dezember 1903
für die Jahre 1904 bis (inkl.) 1907 von der Klägerin als
Vermieterin und dem Beklagten als Mieter abgeschlossenen Miet¬
vertrages. Der Beklagte anerkennt den Abschluß des Vertrages,
behauptet aber, er habe denselben Ende 1904, durch eine Kündi¬
gung im Sinne von Art. 292 OR, unter Anbietung der für
diesen Fall im Vertrag selber vorgesehenen Entschädigung (gleich
dem Betrag einer Jahresmiete) aufgelöst. Eventuell ist die Höhe
der eingeklagten Mietzinsquoten nicht bestritten.
Gegenstand der Miete war laut obgenanntem Vertrag „das
r sogenannten „Bleiche“ gehörende, in der Gemeinde Strengel¬
bach liegende Gebäude Nr. 183 mit Anbau Nr. 186 zum Betrieb
einer Färberei, sowie Nr. 182 als Magazin“. Dabei war aber
noch folgendes bestimmt worden: „Die Vermieter verpflichten sich,
im Maximum fünf Pferdekräfte (5 HP) an der Transmission
im Gebäude Nr. 183 gemessen während elf Stunden pro Tag
abzugeben, elementare Ereignisse vorbehalten. Die Transmission
im Gebäude Nr. 183, so auch das Drahtseil, das die Verbindung
mit der Turbine herstellt, stehen dem Mieter zur Verfügung, je¬

doch sind Unterhalt, Reparaturen bezw. Erneuerungen seine Sache.
Die Besorgung der Turbine geschieht auf Rechnung der Ver¬
mieter. . .... Für erwähnte Objekte inkl. Wasserkraft vergütet
Herr Hersperger einen Mietzins von (folgt die Angabe des an
sich unbestrittenen, nach Jahren abgestuften Mietzinses)
Sollte infolge Wassermangels die vorhandene Kraft nicht mehr
genügen, so wird der vorhandene Petrolmotor, der als Reserve¬
Kraft dient, in Betrieb gesetzt. Der Verbrauch von Petroleum
wird unter alle Mieter und den Herren Jäggy & Cie. gleich¬
mäßig nach Kraftbezug verteilt und vierteljährlich verrechnet.
Falls von einer Partei eine frühere Kündigung erfolgen sollte
im Sinne des § 292 des Schweiz. Obligationen=Rechtes, so
soll die Entschädigungssumme gleich dem Betrage einer Jahres¬
miete sein."
Die Anrufung des Art. 292 OR wird vom Beklagten im
gegenwärtigen Stadium des Prozesses nur noch damit motiviert,
daß die ihm von der Klägerin zur Verfügung gestellte Kraft
seine gewerblichen Bedürfnisse durchaus ungenügend sei, sowie daß
es auch an dem zum Färben notwendigen Wasser fehle, da der
auf dem Mietobjekte befindliche Sodbrunnen zeitweise gänzlich
versage.
Über die Ursachen dieser beiden Übelstände hat die Vorinstanz
eine Expertise angeordnet. Die Experten sind zu dem in Erwä¬
gung 3 hienach zusammengefaßten Resultate gelangt.
2. Bei der Prüfung der Frage, ob die Voraussetzungen des
t. 292 OR im vorliegenden Falle gegeben seien, sind die kan¬
tonalen Instanzen und zum Teil auch die Parteien, namentlich
der Beklagte in seiner Berufungsschrift, von einer irrtümlichen
Auffassung der zitierten Gesetzesbestimmung ausgegangen. Die
Ausnahmebestimmung des Art. 292 ist in das Gesetz aufgenom¬
men worden für die Fälle, in denen beide Kontrahenten ihr
Verpflichtungen erfüllt haben, dem einen aber infolge Eintretens
besonderer Verhältnisse aus Gründen der Billigkeit nicht zuge¬
mutet werden kann, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.
Darnach ist im vorliegenden Falle die Abweisung der auf
Art. 292 gegründeten Einrede des Beklagten bezüglich des Wasser¬
mangels zu Unrecht damit motiviert worden, daß die Klägerin
kommt es an, ob die Klägerin verpflichtet war, für das Vor¬
handensein einer bestimmten Wassermenge Sorge zu tragen, son¬
dern darauf, ob der allerdings konstatierte Wassermangel an sich
geeignet war, dem Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses
unerträglich zu machen.
Anderseits ist nun aber klar, daß die Bestimmung des Art. 292
OR sowohl dann zessiert, wenn der die Auflösung des Vertrages
verlangende Teil die Übelstände, auf welche er sich beruft, selber
verschuldet hat, als auch dann, wenn dieselben beim Abschluß des
Vertrages bekannt oder voraussehbar waren. Ersteres schon des¬
halb, weil nach feststehenden Rechtsgrundsätzen niemand sich auf
sein eigenes Verschulden berufen kann, und letzteres deshalb, weil
aus dem Umstande, daß jemand einen Mietvertrag abschließt
trotzdem ihm gewisse dem Mietobjekte anhaftende Übelstände be¬
kannt sind oder bekannt sein müssen, der Schluß zu ziehen ist,
daß er diese Übelstände nicht als „unerträgliche“ betrachtet.
3. Im vorliegenden Falle ergibt sich nun allerdings aus den
Zugeständnissen der Klägerin sowohl als aus dem Gutachten der
vom Obergericht ernannten Experten, daß die einen Teil des
Mietobjektes bildende Kraftlieferung für die gewerblichen Bedürf¬
nisse des Beklagten zeitweise nicht ausreichte, und daß diesem
Übelstande bei gänzlichem Wassermangel auch durch den für diesen
Fall zur Verfügung stehenden Petroleummotor nicht vollständig
abgeholfen werden konnte. Festgestellt ist auch, daß das Quantum
des zum Färben nötigen, in der Hauptsache einem Sodbrunnen
zu entnehmenden Wassers ein ungenügendes war. Allein, was
zunächst die Kraftlieferung betrifft, so ergibt sich aus dem bereits
erwähnten Gutachten der gerichtlichen Experten, daß der vom Be¬
klagten gerügte Kraftmangel hauptsächlich auf Fehler in der
Transmission und diese wiederum auf Überlastung, unregelmäßigen
Betrieb und nachlässige Behandlung seitens des Beklagten, also
auf ein Verschulden dieses letztern zurückzuführen sind. Auf
eigenes Verschulden kann sich aber, wie bereits ausgeführt, der¬
jenige, welcher die Auflösung eines Mietvertrages gemäß Art. 292
OR verlangt, nicht berufen.
4. Was den Mangel an Wasser im Sodbrunnen betrifft, so

hat die Vorinstanz zunächst mit Recht darauf hingewiesen, daß
der Beklagte sich vor Beginn des Prozesses, wie sich insbesondere
aus der bei den Akten liegenden Korrespondenz ergibt, über diesen
Punkt niemals beklagt hat. Es ist daher schon aus diesem Grunde
kaum anzunehmen, daß es sich hiebei um einen „unerträglichen“
Übelstand gehandelt habe, wie doch Art. 292 ausdrücklich voraus¬
setzt. Daß bezüglich der Anwendbarkeit dieses Artikels auf die
Nichterwähnung des Sodbrunnens im Mietvertrag sowie auf das
Fehlen einer mündlichen oder schriftlichen Garantie eines bestimm¬
ten Wasserquantums nichts ankommt, ist bereits bemerkt worden.
Dagegen ist noch zu konstatieren, einmal, daß weder dargetan
noch auch nur behauptet worden ist, es sei dem Wassermangel
nicht abzuhelfen gewesen, und sodann namentlich, daß es sich bei
dem gerügten Wassermangel zweifellos um einen voraussehbaren
Übelstand handelt. Denn selbst wenn feststünde, daß bei der Be¬
sichtigung des Mietobjektes vor Vertragsabschluß genügend Wasser
vorhanden war, so lag es doch in der Natur der Sache, daß das
Wasserquantum nicht stets das gleiche bleiben, sondern je nach
der Jahreszeit und den Witterungsverhältnissen bedeutend variieren
werde. Insofern ist richtig, was die Vorinstanz andeutet, daß
der Beklagte, wenn dieser Punkt wirklich von so großer Wichtig¬
keit für ihn war, wie er es im Prozesse behauptet, die Aufnahme
einer bezüglichen Garantie in den Vertrag hätte verlangen
müssen. Alsdann wäre er gegebenen Falles in der Lage gewesen,
auf Grund von Art. 277 OR vorzugehen. Daß er es nun aber
unterlassen hat, sich in dieser Weise zu sichern, berechtigt ihn
selbstverständlich nicht zur Anrufung von Art. 292, dessen Vor¬
aussetzungen, wie dargetan, im vorliegenden Falle nicht erfüllt sind.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und damit das Urteil des
Obergerichts des Kantons Aargau vom 9. Juli 1907 bestätigt.