bge · 64_III_206 · 1935-06-21 · fr
BGE 64 III 206
Schuldbetreibung und Konkurs


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Pfandnachlassverfabren. N0 45. 
B. Pfandnachlassverfahren. 
Procedurede concordaL hypoLbecaire. 
ENTSCHEIDUNGEN DER SCHULD-
BETREIDUNGS- UND KONKURSKAMMER 
ARR:lTS DE LA CHAMBRE DES POURSUITES 
ET DES FAILLITES 
45. Arret du 31 d6cembre 1938 dans la cause Ehinpr 
contre Soci6t8 immobiliere rue du Mont-BlaDc, 13. 
.LU e8UTea iuridiques concernant l'indUIJtrie hOtelibe. 
Remise de loyers ou de fermages et sursis au payement d'iceux. 
Suspension de reffet de Ja sommation prevue aux an. 265 et 
293 CO. (Arrew federal du 21 juin 1935, Art. 60 et 62 al. 4). 
Le locataire ou le fermier qui a ew somma de payer clans le delai 
legal, sous menace de resiliation, n'est plus recevable 8. deman-
der la suspension de l'effet de cette sommation lorsqu'il a laisse 
passer le delai saus s'exoouter (consid. 2). 
Il ne saurait non plus, dans les memes conditions obtenir une 
reduction du loyer ou du fermage echus (consid. 3). 
Rechtliche Massnahmen zum Schutze der 
Hot e I i n d u s tri e. 
Erlru:s und S~undung von Miet- lUld Pachtzinsen. Aufschiebung 
e.~ner gemass Art. 265 oder 293 OR angedrohten Vertragsauf-
losung (Bundesbeschluss vom 21. Juni 1935, Art. 60 und 
Art. 62 Abs. 4) ~ 
Hat der Mieter oder Pächter die ihm angedrohte gesetzliche. Frist 
für die Auflösung des Vertrages tUlbenutzt verstreichen lassen 
so ist ein Begehren tun Aufschiebung der Wirkungen. de; 
Androhung nicht mehr zulässig (Erw. 2). 
In diesem Falle ist ihm auch keine Herabsetzung verfallener Miet-
oder Pachtzinsen mehr zuzubilligen (Erw. 3). 
PfandnachIassverfahren. N° 46. 
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Misure giuridiche a favore dell'indUIJtria degli alberghi. 
Condono e proroga dei pagamento di pigioni e fitti. Sospensione 
delI'efietto della comminatoria prevista dagli an. 265 e 293 CO. 
(Decreto federale 21 giugno 1935, an. 60 e 62 cp. 4.) 
Il Iocatario 0 l'affittuario diffidato a pagare entro il termine legale. 
sottominaccia di scioglimento dei contratto, non pub piu 
chiedere la soepensione deIl'effetto di quests. diffida, se ha la-
sciato passare i1 termine senza pagare (consid. 2). 
In We caso non potrebbe nemmeno oUenere una riduzione della 
pigione 0 dei fitto scaduti (consid. 3). 
Resume des faits .-
Les epoux Ehinger ont loue un imm.euble a Geneve en 
1913pour l'exploiter comme hotel. Le ball fut conclu 
pour vingt-quatre ans. En 1929, Sieur Ehinger etant 
deood6, saveuve a conclu avec le proprietaire de l'immeuble 
un avenant aux termes duquella duree du ball etait pro-
long6e jusqu'en 1949. Le loyer fut alors porte a 22 50.0. fr. 
du l er janvier 1930. au l er janvier 1937, a 250.0.0. fr. du 
l er janvier 1937 au l er janvier 1943 et a 260.0.0. fr. du 
l er janvier 1943 au l er janvier 1949. L'exploitation da 
l'hotel donna des resultats assez favorables jusqu'en 1931. 
Par suite de la crise economique et de l'ouverture, dans le 
quartier, de nouveaux hotels d'un amenagement plus 
moderne, les afiaires pericliterent. De 145 0.0.0. a 150. 000 fr. 
qu'iI etait en 1929/1930., le chiffre d'afiaires descendit jus-
qu'a 91 0.00 fr. en 1932. Des lors l'exploitation se solda 
tonjours en deficit. Depuis 1935, Dame Ehinger n'a plus 
paye qu'une partie du loyer convenu. En avril 1938, elle 
obtint un sursis concordataire. 
Par lettre du 2 mai 1938, la Societe immobiliere rue du 
Mont-Blanc, 13, qui etait alors proprietaire de l'immeuble, 
a somme Dame Ehinger da lui payer dans le delai d'un 
mois le loyer qu'elle lui devait, faute de quoi le bail serait 
resilie. 
Le II mai 1938, Dame Ehinger a adresse a la Cour de 
Justice civile de Geneva une requete tendant a la remise 
du solde duloyer arriere au 31 decembre 1937, par 12 100.fr. 
et a la roouction a 180.0.0. fr. du loyer des le l er janvier 
AB 64 III -
1938 
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Pfandnachlassverfahren. N0 45. 
1938 a la fin du ;'baiI. Subsidiairement, elle a demande une 
expertise, qui devait porter sur l'opportunite de la modi-
fication et de la: remise de loyer sollicitees. 
La societe proprietaire adepose sa reponse le 4 juin 1938. 
Elle 8'est opposee a la requete en excipant de la resiliation 
du bai!, Dame Ehinger ayant laisse s'ecouler le delai fixe 
dans la sommation du 2 mai 1938 sans s'executer. 
Par lettre du l er juillet 1938 au President de la Cour, 
Dame Ehinger a demande a la Cour de suspendre les effets 
de la sommation du 2 mai, en application de l'art. 62 al. 4 
de l'arrete fMeral du 21 juin 1935. 
Par une premiere decision du 8 juillet 1938, la Cour a 
prononce la suspension de l'effet de la sommation du 2 mai 
1938 et, preparatoirement, ordonne une expertise. 
Un recours forme contre cette decision par la Societe.a 
ete rejete prejudiciellement par la Chambre des poursuites 
et des Faillites du Tribunal federalle 11 aout 1938. 
. 
Par une seconde decision, rendue le 28 novembre 1938, la 
Cour a fait droit a la requete de Dame Ehinger en ce sens 
qu'elle a: 
fait remise a Dame Ehinger du loyer du par elle pour 
l'annee 1938, pour autant que ce loyer excede 18000 fr.; 
dit que pour les deux loyers annuels a echo ir a partir 
du 1 er janvier 1939; le loyer sera fixe a 18000 fr. par an, 
payable selon les conditions du bail ; 
condamne la Societe au payement des frais et debours, 
y compris le cout du rapport d'expertise ; fixe a 100 fr. 
l'emolument du a la Cour par Dame Ehinger, et, deboute 
les parties de toutes autres et plus amples conclusions. 
Les deux parties ont recouru contre cette decision. 
Dame Ehinger se plaint que la Cour n'ait pas statue, 
dans le dispositif, sur les conclusions tendantes a la remise 
du loyer arriere, et demande que remise lui soit faite 
dudit loyer au montant de 12000 Fr. 
La Societe, reprenant entre autres le moyen tire de la 
denonciation du bail, conclut au deboutement de Dame 
Ehinger et a sa condamnation a tous les frais. 
Pfandnachlassverfahrell. No 4.,. 
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Gonsiderant en droit : 
2. -
C'est avec raison que la Societe soutient qu'ilne 
pouvait etre question pour la Cour d'ordonner teIles ou 
telleR des mesures prevues a l'art. 60 de l'arrete federal 
du 21 juin 1931), du moment que le bail se trouvait deja 
resilie. L'art. 62 al. 4 de l'arrete autorise bien, il est vrai, 
l'autorite de concordat a suspendre reffet de la sommation 
prevue a l'art. 293 CO, et bien que le texte ne le dise paR 
expressement, la meme mesure peut etre prise lorsqu'il 
s'agit d'un bai! a loyel', relativement a la sommatIOn de 
l'art. 265 CO, car le henefice de l'arrete n'est pas reserve 
seulement aux fermiers, mais s'etend egalement, comme on 
l'a deja dit (RO 60 III p. 134), aux locataires. Mais, dans 
l'un et l'autre cas, il est clair aussi que la suspension des 
effets de la sommation n'est que provisoire. Elle ne rend 
pas nulle et inoperante une resiliation du contrat ante-
rieure a la decision de l'autorite. Cette derniere pourrait 
tout au plus suspendre l'effet de la resiliation pendant la 
dur6e de l'instance, mais une suspension temporaire ne 
servirait a rien si la proprietaire pouvait, des la fin de la 
procedure, se prevaloir a nouveau du retablissement de 
la situation anterieure. Pour etre reellement efficace, la 
suspension prevue a l'art. 62 doit par consequent neces-
sairement etre prise avant l'expiration du delai de resi-
liation. 01', en l'espece, il est constant que ce delai etait 
expire, non seulement avant que la Cour n'ait pris la 
decision de suspendre les effets de la sommation du 2 mai 
1938, mais avant meme que Dame Ehinger n'ait requis 
cette suspension. Il n'est pas douteux, en effet, a la lumiere 
des principes poses dans l'auet precite, que le cont.rat qui 
liait les parties etait un contrat de bail a loyer ei qu'ainsi 
seul entrait en ligne de compte le delai d'un mois prevu 
a I'art. 265 CO. 01' ce n'est que le 1 er iuillet 1938 que 
Dame Ehinger a requis pour la premiere fois Ia suspension 
210 
Pfandnachlasaverfahren. No <105. 
des effets de la sommation, qu'elle avait pourtant reljue 
le 3 mai au plus tard. Comme elle ne s'etait point executee, 
le contrat se trouvait done deja resilie a ce moment-la, 
et il est clair qu'on na pouvait plus le modifier. Cette 
solution peut paraitre rigoureuse, mais elle est la seule 
qui ne comporte pas une atteinte excessive aux principes 
du droit civil. Aussi bien ne tient-il qu'aux locataires et 
aux fermiers d'agir avec diligence et ce n'est pas trop leur 
demander que d'exiger que, s'Us entendent obtenir la sus-
pension des effets des sommatjons legales, ils procedent 
avant l'expiration du delai qui leur a ew fixe. 
3. ~ La seule question qui pourrait se poser est celle 
de savoir si, faute de pouvoir disposer pour l'avenir, la 
Cour de Justice ne restait pas tout au moins en droit d'or-
donner une remise des loyers ameres. Mais meme cette 
question doit etre tranchee par la negative. En effet, le but 
de l'arrew est d'emp&cher que le proprietaire d'un hOtel 
qui sans sa faute et par suite de la cme est dans l'impos-
sibiliw de payer les inwrets et les amortissements de ses 
dettes hypothecaires, ou le locataire d'un hötel qui est 
hors d'etat, pour les memes raisons, de s'acquitter du 
loyer convenu, se voient chasses de l'immeuble et prives 
de leur gagne-pain, alors du moins que l'immeuble conser-
v.erait la meme destination et ne pourrait etre rationnelle-
ment utiIise a d'autres fins. L'arrew s'inspire en cela da 
considerations touchant a l'ifiwret general. Or il est evi-
dent que ce privilege n'a plus aucune raison d'etre s'il est 
etabli que le locataire de l'hötel devra de toute f~on 
cesser son activiw du fait de la resiliation du baU. O'est 
du reste pour les memes raisons que la jurisprudence refuse 
le benefice du concordat a l'hötelier auquel cette mesure 
ne permettrait pas de se tirer d'affaires, sans faire a cet 
egard de distinction entre les inwrets echus et les jnwrets 
ameres. 
4. -
L'admission du recours de la Sociew entrame 
necessairement le rejet du recours da Dame Ehinger. 
Personenverzeichnis. 
La Chambre des poursuites et des faillit.es prononce " 
Le recours de Dame Ehinger est rejete. 
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Le recours de la Sociew immobiliere ruedu Mont-Blanc, 
13, est admis et la decision rendue entre les parties par .la 
C.our de Justice civile de Geneve le 28 novembre 1938 
est reformee en ce sens que les conclusions de la requete 
preselltee par Dame Ehinger sont rejetees.