bge · 53_II_382 · 1927-01-01 · de
BGE 53 II 382
Zivilrecht


382 
Sachenrecht. N0 66. 
66. Urteil der Il Zivila.bteüung vom a. November 1927 
i. S. Ba.'L1lDgartner gegen Ortsgemeinde Ba.den. 
G run dIa s t. 
Das Bundesgericht ist nicht zuständig zur Auslegung von 
vor dem 1. Januar 1912 abgeschlossenen Verträgen auf 
Errichtung von Grundlasten, wohl aber zur B ewe r tun g 
einer solchen Grundlast, sofern diese auch nach dem neuen 
Recht hätte begründet werden können (Erw. 1 und 2). 
Auch Gel dIe ist u n gen können 
Gegenstand einer 
Grundlast sein (i. c. Belastung einer Hotelliegenschaft mit 
der Pflicht zur Leistung der Kurtaxe) (Erw. 2 und 3). 
Grundsätze für die B ewe r tun g von Grundlasten, die 
Geldleistungen zum Gegenstande haben (Erw. 4). 
OG Art. 56; SchI T zum ZGB Art. 17; ZGB Art. 782 Abs. 3, 
783, 785, 847, 848. 
A. -
Die Klägerin, Frau Bertha Baumgartner-Schult-
hess, ist EigentÜIllerin des Hotels Schweizerhof in 
Baden und die Beklagte, die Ortsgemeinde Baden, Eigen-
tÜIllerin des Kurhauses (Kasino) von Baden. Am 17. 
März 1875 schloss ein Rechtsvorgänger der Klägerin 
gemeinsam mit den übrigen Gasthofbesitzern von Baden 
mit der Kurhausgesellschaft Baden, der Rechtsvor-
gängerin der Beklagten, einen Vertrag ab, durch welchen 
sich die einzelnen Gasthofbesitzer u. a. verpflichteten: 
« für sich und ihre künftigen Gasthofnachfolger alle ihre 
Gäste täglich in das Fremdenblatt-Badeblatt oder Kur-
liste der Kurgesellschaft einzutragen, von diesen eine je 
nach dem Range des Gasthofes festgesetzte Kurtaxe in 
der bisherigen Weise zu beziehen und monatlich auf eine 
gehörige Rechnung der Kurhausgesellschaft an diese 
abzuliefern.» Die Höhe der Kurtaxe wurde für jeden 
einzelnen Gasthof nach seinem Range bestimmt und 
demgemäss für den Schweizerhof auf 30 Rp. festgesetzt. 
Dieser Betrag wurde anlässlich einer Vertragsabänderung 
am 28. April 1881 auf 40 Rappen und seither auf 60 Rp. 
erhöht. Doch ist aus den Akten nicht ersichtlich, wie 
diese letzte Erhöhung zustande kam. 
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AnlässJich der Grundbuchbereinigung meldete die 
Beklagte ihr Recht auf die Kurtaxe als Grundlastbe-
rechtigung zu Lasten der einzelnen Gasthofgrundstücke 
an, worauf bezüglich der Gasthofliegenschaft der Klägerin 
folgender Eintrag erfolgte: « Grundlast Kurtaxe 50 Cts. 
pro Kurtag und Kurgast, Gesamtwert 59,750 Fr.» Die 
Klägerin widersetzte sich jedoch diesem Eintrag, worauf 
die Grundlast als streitig vorgemerkt und der Klägerin 
Frist zur Klage angesetzt wurde. 
B. -
Innert dieser Frist verlangte die Klägerin mit 
der vorliegenden Klage : die angemeldete Grundlast sei 
als nicht bestehend zu erklären und das Grundbuchamt 
Baden anzuweisen, die betreffende Anmeldung abzu-
weisen. 
Eventuell sei der Wert der Grundlast auf 
33,472 Fr. anzusetzen. 
C. -
Mit Urteil vom 16. September 1926 hat das 
Bezirksgericht Baden die Klage in dem Sinne abgewiesen, 
dass es die streitige Grundlast als zu Recht bestehend 
erklärte, deren Gesamtwert aber auf 59,724 Fr. redu-
zierte. 
D. -
Dieser Entscheid wurde vom Obergericht des 
Kantons Aargau mit Urteil vom 20 Juni 1927 -
den 
Parteien zugestellt am 2. Juli 1927 -
bestätigt. 
E. -
Hiegegen hat die Klägerin am 12. Juli 1927 die 
Berufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Be-
gehren, es sei in Aufhebung des angefochtenen Urteiles 
die Klage unter Kostenfolge für die Gegenpartei gut-
zuheissen. 
F. -
Die Beklagte hat beantragt, es sei auf die Beru-
fung nicht einzutreten, eventuell sei diese abzuweisen. 
Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 
1. -
Gemäss Art. 17 SchlT zum ZGB bleiben die 
beim Inkrafttreten des ZGB bereits bestehenden ding-
lichen Rechte unter Vorbehalt der Vorschriften über das 
Grundbuch auch unter dem neuen Rechte anerkannt. 
Dabei bleiben diejenigen Rechte, deren Errichtung nach 
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dem ZGB nicht mehr möglich wäre, gemäss Absatz 3 
dieser Vorschrift vollständig unter dem bisherigen Recht, 
. während gemäss Absatz 2 Eigentum und beschränkt 
dingliche Rechte, die auch nach dem neuen Rechte 
hätten begründet werden können, in Bezug auf ihren 
Inhalt nach dem Inkrafttreten des ZGB, soweit dieses 
.eine Ausnahme nicht vorsieht, dem neuen Rechte unter-
stellt sind. 
Doch gilt diese letztgenannte Vorschrift 
nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtes 
nur insofern, als das ZGB den Inhalt der betreffenden 
Rechte unabhängig vom Willen der Beteiligten um-
schreibt. Soweit solche zwingende Normen nicht beste-
hen, sondern die nähere Bestimmung des Inhaltes des 
zu· begründenden Rechtes der Vereinbarung zwischen 
den Parteien überlassen ist, bleibt letztere für die gegen-
seitigen Rechte und Pflichten auch nach dem 1. Januar 
1912 mit den Wirkungen, die sie bis dahin hatte, mass-
gebend. Es untersteht deshalb auch die Auslegung der-
artiger altrechtlicher Vorträge auf Bestellung einer 
Grundlast, die nichts anderes als ein Teil der Feststellung 
ihrer Wirkungen ist, gemäss den erwähnten intertempo-
ralen Regeln nach wie vor dem beim Abschluss geltenden, 
also dem kantonalen Rechte und entzieht sich daher der 
Kognition des Bundesgerichtes, das nach Art. 56 OG nur 
die Anwendung eidgenössischer Gesetze zu überprüfen 
hat (vgl. statt vieler BGE 45' II S. 392 und die daselbst 
angeführten früheren Entscheide). Nun hat aber die 
Vorinstanz im vorliegenden Falle festgestellt, dass die 
Begründung von Grundlasten nach dem alten aargau-
ischen Rechte grundsätzlich möglich gewesen und dass 
durch den von den Rechtsvorgängern der heutigen 
Prozessparteien am 17. März 1875 abgeschlossenen Ver-
trag eine solche Grundlast rechtsgültig zustande gekom-
men sei und zwar des Inhaltes, dass der jeweilige Eigen-
tümer des Gasthofes zum Schweizerhof dem jeweiligen 
Eigentümer des Kurhauses zur Leistung der näher 
bestimmten Kurtaxe (nicht nur zu deren Einziehung 
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und nachherigen Ablieferung) verpflichtet sei. Ferner 
stellte die Vorinstanz fest, dass diese Grundlast, entgegen 
der Auffassung der Klägerin, nie aufgehoben worden 
bezw. untergegangen sei. Damit ist aber im Hinblick 
auf die vorangegangenen Ausführungen, gemäss Art. 17 
SchlT zum ZGB in Verbindung mit Art. 56 OG für das 
Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass die fragliche 
Grundlast heute noch mit dem von der Vorinstanz 
angegebenen Inhalt zu Recht besteht und zwar unbe-
kümmert darum, ob diese auch nach dem neuen Recht 
hätte begründet werden können oder nicht, so sehr auch 
dieser Inhalt mit dem Wortlaute der Vereinbarung vom 
Jahre 1875 in Widerspruch steht. Für eine Überprüfung 
desklägerischen Hauptbegehrens durch das Bundesgericht 
bleibt daher kein Raum. 
2. -
Damit ist indessen die Frage, ob, wie die Beklagte 
glaubt, auch mit Bezug auf das Eventualbegehren (betr. 
Herabsetzung der Grundlastwertangabe) auf die Berufung 
nicht eingetreten werden könne, noch nicht entschieden. 
Die Vorinstanz hat, indem sie sich in dieser Beziehung 
stillschweigend den Erwägungen der ersten Instanz 
angeschlossen hat, den Gesamtwert der streitigen Grund-
last auf Grund von Art. 783 ZGB angegeben, welche 
Bestimmung in erster Linie vorschreibt, dass bei der 
Eintragung der Grundlast (welche ein Konstitutiv-
erfordernis für ihre Entstehung darstellt) ein bestimmter 
Betrag als ihr Gesamtwert in Landesmünze anzugeben 
sei, und sodann bestimmt, dass hiefür bei zeitlich wieder-
kehrenden Leistungen mangels anderer Abrede der 
zwanzigfache Betrag der Jahresleistung eingetragen 
werden müsse. Diese Vorschrift ist selbstverständlich 
nur für neurechtliche Grundlasten, sowie für solche, die 
nach dem neuen Recht hätten begründet werden können, 
aufgestellt und verbindlich. Eine Überprüfung der von 
der Vorinstanz vorgenommenen Wertberechnung durch 
das Bundesgericht ist daher nur möglich, wenn die 
hier streitige altrechtliche Grundlast auch nach ZGB 
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hätte begründet werden können. Das wird nun aber 
gerade von der Klägerin selber bestritten, indem sie 
Grundlasten, die eine Geldleistung zum Gegenstande 
haben, für unvereinbar hält mit dem in Art. 782 Abs. 3 
ZGB umschriebenen Grundlastinhalt. Dieser Auffassung 
kann indessen nicht beigetreten werden. Wenn in dieser 
Vorschrift bei der Bestimmung des zulässigen Inhaltes 
der Grundlast die Gült ausdrücklich vorbehalten wird 
so darf hieraus nicht geschlossen werden, dass die Grund~ 
last nur in der Gestalt der Gült auf eine GeldleistiIng 
gerichtet sein könne, sondern der Sinn dieses Vorbehaltes 
ist lediglich der, dass auf die Gült als Grundlast nicht 
die Inhaltsbestimmung von Art. 782 Abs. 3 ZGB, sondern 
die speziellen Vorschriften von Art. 847 und 848 ZGB 
Anwendung finden, und dass bei der Gült nur Geld, 
bei den gewöhnlichen Grundlasten dagegen (ausser 
Geld) auch andere Objekte Leistungsgegenstand sein 
können. Nur muss bei den gewöhnlichen Grundlasten 
die Geldleistung wie jede andere Leistung sich aus der 
wirtschaftlichen Natur (d. h. hier aus dem Ertrag) des 
belasteten Grundstückes ergeben; oder für die wirt-
schaftlichen Bedürfnisse eines berechtigten Grund-
stückes bestimmt sein, und es darf ihr nicht eine bereits 
bestehende Kapitalforderung zugrunde liegen, sonst 
kommen nach Art. 785 ZGB die Bestimmungen über die 
Gült zur Anwendung. Die .Richtigkeit dieser Ansicht 
wird evident durch Art. 785 ZGB bestätigt; denn wenn 
Art. 782 Abs. 3 ZGB auf Geldleistungen gerichtete 
Grundlasten schlechthin ausschlösse, so wäre die Vor-
schrift des Art. 785 überflüssig, weil dann eine Umgehung 
der Grundpfandbestimmungen überhaupt nicht möglich 
wäre, m. a. W. das Nebeneinanderbestehen dieser beiden 
Vorschriften beweist, dass, wenn Art. 785 ZGB die « zum 
Zwecke der Sicherung einer Geldforderung » zu begrün-
denden Grundlasten den Bestimmungen über die Gült 
unterstellt, damit lediglich die Umwandlung einer bereits 
bestehenden Geldforderung in eine gewöhnliche Grund-
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lastberechtigung als unzulässig erklärt werden wollte, 
während dadurch die Grundbelastung mit einer erst 
entstehenden Geldforderung, unter der Voraussetzung, 
dass diese mit der wirtschaftlichen Natur des belasteten 
oder dem wirtschaftlichen Bedürfnis des berechtigten 
Grundstückes im Zusammenhange steht, nicht aus-
geschlossen werden soll (vgl. auch BGE 52 II S. 43/4 ; 
LEHMANN, Kommentar zu Art. 785 ZGB S.638 ff· 
WIELAND, Kommentar zu Art. 785 S. 279; TUOR, Da~ 
neue Recht S. 445; a. A. RossEL-MENTHA, Manuel Bd. 2 
S.172 und 174/5). Dass dies der Wille des Gesetzgebers 
gewesen war, ergibt sich übrigens auch aus den bei der 
Gesetzesberatung gefallenen Voten. 
So erklärte der 
Gesetzesredaktor anlässlich der Beratung über den 
bezüglichen Art. 779 des damaligen Entwurfes in der 
Expertenkommission : {( Es handle sich um das Verhältnis 
zwischen der Grundlast und der Causa, aus der sie 
errichtet wurde. 
Wenn eine persönliche Forderung 
bestehe und die Parteien zu ihrer Sicherung eine Grund-
last errichten wollen, dann werde die persönliche Forde-
rung durch die Errichtung der Grundlast noviert. Es 
verhalte sich diesbezüglich gleich wie bei Art. 836 
(heute Art. 855). Wenn nun zur Erreichung des Siche-
rungszweckes eine Grundlast errichtet werden solle, so 
könne dies gemäss Art. 779 (heute Art. 785) nicht anders 
geschehen als durch das Mittel der Gült. Das wolle 
Art. 779 aussprechen» (vgl. Protokoll der Experten-
kommission Bd. 3 S. 163). Daraus ist klar ersichtlich, 
dass· schon der Gesetzesredaktor selbst nicht daran 
dachte, die Errichtung von Geldgrundlasten als gewöhn-
liche Grundlasten allgemein auszuschliessen, und es 
wurde dann auch in der Folge bei der Beratung in den 
eidgen. Räten deren Zulässigkeit von verschiedenen 
Rednern ohne weiteres vorausgesetzt, ohne dass hie-
gegen eine Einsprache erfolgt wäre (vgl. Amt!. Steno 
Bull.16. Jahrgang 1906, NR S. 590 Spalte links Al. 2, StR 
S. 1377 Spalte links Al. 1 und S. 1382 Spalte links i. F.). 
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3. -
Steht somit fest, dass auch nach ZGB die Begrün-
dung von Grundlasten, die eine Geldleistung zum Inhalte 
haben, unter den vorerwähnten Voraussetzungen zu-
lässig ist, so ist kein Zweifel, dass auch der hier streitigen 
Grundlast, so wie sie von der Vorinstanz in für das 
Bundesgericht verbindlicher Weise umschrieben worden 
ist, nach dem neuen Recht hätte begründet werden 
können. 
Denn die fraglichen Geldleistungen ergeben 
sich unzweifelhaft aus der wirtschaftlichen Natur des 
belasteten Gasthofgrundstückes. 
Der Betrieb dieses 
Grundstückes wirft sie ab ; wird ja doch die Kurtaxe 
nach Gästen und Logiertagen berechnet und praktiscn 
bekanntlich auch auf die Gäste abgewälzt. Es handelt 
sich also um einen spezifischen Ertrag der Gasthof-
liegenschaft. Übrigens. wird diese Kurtaxe nach der 
Feststellung der Vorinstanz auch für die spezifischen 
Kurhausbedürfnisse verwendet, sodass auch die andere 
von Art. 782 Abs. 3 ZGB für die Begründung einer 
Grundlast alternativ verlangte Voraussetzung -
wonach 
eine Grundlast begründet werden kann, wenn die betref-
fende Leistung für die wirtschaftlichen Bedürfnisse eines 
berechtigten Grundstückes bestimmt ist -
vorläge. 
4. -
Muss somit als feststehend erachtet werden, 
dass die hier streitige Grundlast auch nach neuem 
Rechte hätte begründet werd.en können, SO hat das 
Bundesgericht darauf einzutreten, ob die auf Grund von 
Art. 783 Abs. 2 ZGB erfolgte- Angabe des Gesamtwertes 
mit 59,724 Fr. richtig sei, oder ob sie gemäss dem Antrag 
der Klägerin auf 33,472 Fr. herabgesetzt werden müsse. 
Die Parteien sind darin einig, dass, da von keiner Seite 
eine besondere Vereinbarung behauptet wird, als Gesamt-
wert gemäss Art. 783 Abs. 2 ZGB der 20-fache Betrag 
der durchschnittlichen aus Kurtaxen herrührenden Jah-
reseinnahmen anzugeben sei, wobei sie z~r Festsetzung 
dieser Jahreseinnahmen das Jahresmittel der Kurtage 
mit dem Kurtaxenansatz multiplizieren. Hiebei berech-
net aber die Klägerin dieses Jahresmittel der Kurtage 
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lediglich auf Grund der Frequenz in den Jahren 1922-
1924, während die Beklagte ihrer Berechnung diejenige 
der Jahre 1908-1924 zu Grunde legt, und sodalln berech-
net die Klägerin die Kurtaxe mit 40 Rp. pro Kurgast und 
Kurtag, entsprechend dem Vertrag vom 28. April 1881, 
die Beklagte aber mit 60 Rp. entsprechend dem zur 
Zeit der Klageeinleitung gültigen Ansatz. Die untere 
kantonale Instanz hat sich der Auffassung der Beklagten 
angeschlossen und deshalb den Gesamtwert der streitigen 
Grundlast, da die Gesamtzahl der Kurtage in den Jahren 
1908-1924 unbestrittenermassen 84,616 Fr., das Jahres-
mittel also 4977 Fr. betrug, auf 59,724 Fr. (4977 X 0,6 
X 20) festgesetzt. 
Diese Berechnungsart ist richtig; 
denn einmal ist selbstverständlich, dass bei der heutigen 
Bemessung des Gesamtwertes der gegenwärtig für 
die Parteien verbindliche Kurtaxenansatz zu Grunde zu 
legen ist. Dieser beträgt aber 60 Rp. Die Vereinbarung 
betreffend die Erhöhung auf diesen Betrag liegt aller-
dings nicht bei den Akten, doch hat die Klägerin diese 
Tatsache nicht in Abrede gestellt. Was aber das Jahres-
rnittel betreffend die Kurtage anbelangt, so ist klar, 
dass für eine auf lange Dauer angelegte Leistung der 
Durchschnitt auch aus einer möglichst langen Zeit-
spanne berechnet worden muss und dass es insb~sondere 
nicht angeht, lediglich einige Krisenjahre, dIe heute 
überwunden sind, zu berücksichtigen, dies umso weniger, 
als der gegenwärtige Stand der Hotelerie in der Schwe~ 
eine Wiederkehr der Konjunkturverhältnisse, wie SIe 
vor dem Kriege bestanden haben, erwarten}ässt. Natür-
lich steht es den Parteien anheim, eine Änderung der 
Wertangabe zu erwirken, wenn in Zukunft durch eine 
neue Vereinbarung der Kurtaxenansatz, sei es im Sinne 
einer Erhöhung oder einer Reduktion, verändert werden 
sollte, oder auch falls eine derart nachhaltige Änderung 
der Konjunktur eintreten sollte, dass das he~te .fest-
gestellte Jahresmittel nicht mehr als den Verhaltmssen 
entsprechend erachtet werden könnte. 
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Demnach erkennt das Bundesgericht: 
Die Berufung wird, soweit auf diese eingetreten werden 
kann, abgewiesen und demgemäss das Urteil des Ober-
gerichtes des Kantons Aargau vom 20. Juni 1927 bestätigt. 
67. AUSJUB aus dem Urteil der II. Zlvilabteilung 
vom 4. November 1927 
i. S. Schweizerische ImmobLliengenossenschaft « Confidentia • 
gegen :Baugenossenschaft «Utoquai ». 
Art. 684 ZGB : Ver bot von Ein wi r k 11 n gen a 11 f 
fremde Grundstücke. Autogaragen im 
Hof ein e s W 0 h n hau s bIo c k es: die Einwir-
kungen, die ihr Betrieb für die Nachbarn mit sich bringt, 
sind nicht notwendig übermässig; erst wenn der Betrieb 
nicht in üblicher Weise und nicht mit der möglichen ange-
messenen Rücksicht auf die Umgebung vor sich geht, kann 
er untersagt werden. Seine Einwirkungen können je nach 
den Örtlichkeiten auch dann übermässig sein, wenn mehr 
Einstellräume errichtet werden, als das Bedürfnis der 
Wohnhäuser erheischt. 
Aus dem Tatbestand: 
Die beklagte Baugenossenschaft « Utoquai» beab-
sichtigte, auf der Hofseite . ihres Neubaues von vier 
zusammenhängenden Doppelwohnhäusern, Ecke See-
rosen-Dufourstrasse, in Zürich, sechs Einstellräume für 
je einen Kraftwagen zu errichten. Die Schweizerische 
Immobiliengenossenschaft « Confidentia» erhob hier-
gegen Einsprache als Eigentümerin eines anstossenden 
Wohnhauses, mit dem Begehren, der Bau der Auto-
schuppen sei zu verbieten, da deren Betrieb für ihr 
Wohnhaus unerträglich und daher gemäss Art. 684 ZGB 
unerlaubt sei. Das Bundesgericht hat mit dem Ober-
gericht des Kantons Zürich die Klage als unbegründet 
abgewiesen. 
Sachenrecht. N" 67. 
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Aus den Erwägungen: 
Nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz 
ist zwar vorauszusehen, dass die Geräusche, welche die 
in den Autoständen unterzubringenden Kraftwagen bei 
der Hin- und Wegfahrt verursachen, und die Verbren-
nungsgase ihrer Triebwerke der Klägerin lästig fallen 
werden, umsomehr, als der Hof, in den die Einstellräume 
sich öffnen, von hohen Häusern umgeben ist, so dass 
darin Rauch und Lärm stärker wirken als auf einem 
offenen Platze. Auch ist richtig, dass das in Betracht 
kommende Stadtgebiet vorwiegend für Wohnzwecke 
benützt wird; es gehört jedoch nach der Feststellung 
der Vorinstanz wegen des starken Strassenverkehrs und 
der Durchsetzung mit gewerblichen Betrieben nicht zu 
den ruhigen Stadtvierteln, so dass die Liegenschaft der 
Klägerin keinen Anspruch auf ein Mindestmass von 
Einwirkungen der Nachbargrundstücke hat. Geräusche, 
Rauch und lästige Dünste, die der Betrieb von Auto-
schuppen für die Nachbarn mit sich bringt, sind aber 
nicht notwendig übermässig: solange die Einstellung 
der 'Vagen in üblicher Weise und mit der möglichen 
angemessenen Rücksicht auf die Umgebung vor sich geht, 
übersteigen ihre Einwirkungen auf die Nachbargrund-
stücke nicht das Mass dessen, was angesichts der Bedürf-
nisse des menschlichen Zusammenlebens einem Nachbarn 
zugemutet werden darf, namentlich in Zürich, wo der 
Kraftwagen zum unentbehrlichen Verkehrsmittel ge-
worden ist, und nach der Feststellung der Vorinstanz 
auch in den ruhigsten Villenvierteln bald jedes Haus 
seinen Autostand besitzt. Nur wenn das mit dem 
Garagenbetrieb unvermeidliche Mass von Einwirkungen 
überschritten wird, z. B. durch unnötiges Benützen der 
Auspuffer oder durch Motorproben zur Unzeit und der-
gleichen, läge ein Missbrauch vor, der untersagt werden 
müsste; doch wird erst die Zukunft zeigen, ob solche 
Übelstände, wie die Klägerin befürchtet, in den Auto-