bge · 28_II_78 · 1902-01-20 · de
BGE 28 II 78
Zivilrecht


11. Arteil vom 1. März 1902
in Sachen Aktiengesellschaft „Bavaria“, Kl. u. Ber.=Kl.,
gegen Lüdin, Bekl. u. Ber.=Bekl.
Erwerbung einer vermietelen Liegenschaft im Konkurse des Vermie¬
ters. Art. 281 O.-R., « Kauf bricht Miete. » Wem steht während der
sogenannten Räumungsfrist der Anspruch auf den Mietzins zu,
dem (ursprünglichen) Vermieter und Veräusserer der Mietsache, oder
dem neuen Erwerber? — Behauptete Cession der Mietzinsforderung.
A. Durch Urteil vom 20. Januar 1902 hat das Appellations¬
gericht des Kantons Baselstadt das die Klage abweisende erstin¬
stanzliche Urteil bestätigt.
B. Gegen dieses Urteil hat die Klägerin rechtzeitig und in
richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht eingelegt, mit
dem Antrage, in Aufhebung des angefochtenen Urteils sei der
Beklagte zur Zahlung von 3000 Fr. nebst Zins zu 5% seit
Juli 1901 zu verurteilen.
C. Der Beklagte trägt auf Abweisung der Berufung an.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Mit Vertrag vom 30. Dezember 1899 hatte A. Meier¬
Gößel in Basel dem heutigen Beklagten Lüdin die Liegenschaft
Centralbahnplatz 10 für die Zeit vom 1. April 1900 bis 1. April
1905 vermietet, zu einem jährlichen, vierteljährlich mit 3000 Fr.
vorauszahlbaren Mietzinse von 12,000 Fr. Laut § 5 des Miet¬
vertrages hatte der Vermieter dem Mieter einen Schadenersatz
von 500 Fr. für jedes Quartal zu vergüten, wenn dieser vor dem
vertraglichen Ende des Mietvertrages ausziehen müßte. Der Be¬
klagte hatte eine Kaution von 3000 Fr., die zu 5 % zu ver¬
zinsen war, zu leisten; laut Nachtrag zum Mietvertrage vom
1. April 1900 „ist“ die vom Beklagten bezahlte Kaution „mit
dem letzten zu bezahlenden Mietzins zu verrechnen. Am 6. Fe¬
bruar 1904 wurde über den Vermieter Meier=Gößel der Konkurs
eröffnet. In diesem meldete der Beklagte am 16. Februar 1901
eine Schadenersatzforderung von 500 Fr. für jedes Quartal, bis
zum 1. April 1905, während dem ihm der Genuß der Miet¬
liegenschaft entgangen sein sollte, an, indem er ferner bemerkte,
einen Mietzins schulde er nur bei Fortdauer des Mietverhältnisses
über den 1. Juli 1901 hinaus, da er die bezahlte Kaution von
3000 Fr. mit dem Mietzins für das zweite Quartal 1901 ver¬
rechne. Im Einverständnisse mit der Konkursverwaltung wurde
der Entscheid über Zulassung dieser Forderung suspendiert bis
nach dem Verkaufe der Liegenschaft. Bei der Versteigerung vom
13. Juni 1901 wurde die Liegenschaft erworben von der heutigen
Klägerin; laut Aussage des damaligen Konkursbeamten „wurde
der Käufer darauf aufmerksam gemacht, er könne nicht mit Sicher¬
heit auf Bezahlung des dritten Quartalzinses rechnen, weil der
Beklagte Anspruch auf Verrechnung mit seiner Kaution stelle.“
Der Kaufpreis wurde von der Klägerin am 27. gl. Mts. bezahlt.
Unterm 29. gl. Mts. notifizierte der Anwalt der Klägerin dem
Beklagten, daß jene ihm die Miete gestützt auf Art. 281 O.=R.
auf 1. Oktober 1901 künde, und forderte ihn gleichzeitig auf, den
Mietzins für das III. Quartal 1901 an ihn zu Handen des
Eigentümers einzuzahlen. Der Vertreter des Beklagten erwiderte
hierauf, die beiden letzten Mietzinsraten seien bei der Gerichts¬
kasse deponiert; die, auf die Kündigung hin letzte, Rate, für das
III. Quartal 1901, verrechne der Beklagte gegen die von ihm
bezahlte Kaution von 3000 Fr. Gegen den Zahlungsbefehl für
den verlangten Quartalzins erhob der Beklagte Rechtsvorschlag.
Am 24. Juli 1901 meldete er sodann im Konkurse des Meier¬
Gößel folgende Forderungen an:
1. 500 Fr. Schadenersatz für 14 Quartale
﻿7000
Fr.
(1. Oktober 1901 bis 1. April 1905).
3000 —
2. Rückforderung der Kaution
Fr. 10,000
Übertrag:

Fr. 10,000 -
Übertrag:
3. Zins von der Kaution vom 1. April 1900
187 50
bis 1. Juli 1901
Total Fr. 10,187 50
Hievon brachte er in Abzug die Mietzinse pro
6000
1. April und 1. Juli 1901 mit
Fr. 4187 50
so daß seine Forderung sich noch auf
belief. In diesem Betrage wurde sie vom Konkursamt in V. Klasse
kolloziert.
2. Mit der vorliegenden Klage verlangt nun die Klägerin
Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 3000 Fr. nebst
5 % Zins seit 4. Juli 1901 (Datum der Betreibung). Sie
machte vor den kantonalen Instanzen in erster Linie geltend,
dem Erwerber einer Liegenschaft stehe gemäß Art. 281 O.=R.
ein eigenes Recht auf Einklagung des Mietzinses gegenüber dem
Mieter, dem er gekündigt habe, für die Zeit vom Erwerb der
Liegenschaft bis zur Räumung zu. Eventuell stützte sich die Klä¬
gerin darauf, durch die Gantbedingungen, wonach Nutzen und
Gefahr auf den Käufer übergehen, sei ihr der Anspruch auf den
Mietzins cediert worden. Ein Verrechnungsrecht des Beklagten
bestehe nicht, da seine Kautions= wie seine Schadenersatzforderungen
schon vor dem Konkurse entstanden seien, während seine Miet¬
zinsschuld erst nachher ins Leben getreten sei; zudem habe der
Beklagte durch sein Schreiben vom 16. Februar 1901 an das
Konkursamt bereits mit dem Mietzins für das II. Quartal ver¬
rechnet, so daß er nun nicht nachträglich eine Verrechnung mit
dem Mietzins für das III. Quartal geltend machen könne. Der
Beklagte hat geltend gemacht, die Klägerin sei zur Einklagung
des Mietzinses ihm gegenüber nicht berechtigt; er stehe in keinem
Rechtsverhältnis zu ihr. Auch von einer Cession der Mietzins¬
forderung durch den Gantkauf könne nicht gesprochen werden.
Eventuell sei die Mietzinsforderung durch des Beklagten Kautions¬
und Schadenersatzforderung getilgt, indem sämtliche Ansprüche erst
nach der Konkurseröffnung fällig geworden seien.
Beide kantonalen Instanzen haben, wie aus Fakt. A ersichtlich,
die Klage abgewiesen. Die erste Instanz führte im wesentlichen
aus: Von einer Forderung der Klägerin, als Erwerberin der
Liegenschaft, auf den Mietzins gegenüber dem Beklagten, aus
eigenem Rechte, könne keine Rede sein. Weder finde im Falle des
Erwerbes der Liegenschaft und der Kündigung für die sogenannte
Räumungszeit ein Übergang des Mietvertrages auf den Erwerber
statt, noch handle es sich um eine stillschweigende Eingehung eines
Mietvertrages für die Räumungszeit zwischen Erwerber und
Mieter. Vielmehr bleibe der Veräußerer Vermieter; der Mietver¬
trag bestehe als solcher auch nach dem Erwerb der Liegenschaft
zu Recht, die beidseitigen Rechte und Pflichten aus dem Miet¬
vertrag werden durch die Veräußerung der Liegenschaft an sich
nicht berührt. Nur dem Vermieter stehe daher das Recht auf den
Mietzins für die Zeit, während der er seine Gegenleistung zu
prästieren habe, zu. Auch eine Abtretung der Rechte aus dem
Mietvertrage von Seite der Konkursmasse an die Klägerin liege
nicht vor. Eventuell aber wäre die Kompensationseinrede des Be¬
klagten begründet: Die Kautionsforderung sei laut Mietvertrag
mit dem Mietzins des letzten, in casu des III. Quartals 1901
(für das der Mietzins eingeklagt wird) zu verrechnen; eventuell
stehe dem Beklagten gegenüber der Mietzinsforderung die Schaden¬
ersatzforderung zu.
Die zweite Instanz hat sich ebenfalls auf den Standpunkt
gestellt, ein Rechtsverhältnis zwischen dem Erwerber und dem
Mieter existiere im Falle des Art. 281 O.=R. nicht, und die
Miete, als rein persönliches Rechtsverhältnis, gehe nicht von
Rechtes wegen auf den neuen Erwerber der vermieteten Liegen¬
schaft über. Der ursprüngliche Vermieter bleibe also für Erfüllung
des Mietvertrages haftbar und demnach auch umgekehrt berechtigt
den Mietzins einzufordern, und der neue Erwerber, in casu die
Klägerin, sei als solcher nicht zur Klage legitimiert. Hieran werde
dadurch nichts geändert, daß das Gesetz dem Mieter einer unbe¬
weglichen Sache das unbedingte Recht zusichert, nicht vor dem
nächsten zulässigen Kündigungstermin aus dem Mietbesitze ver¬
trieben zu werden. Soweit aber die Klägerin als Cessionarin des
früheren Eigentümers auftrete, stehe ihr die Einrede entgegen,
daß der eingeklagte Zins bereits an den früheren Eigentümer be¬
zahlt bezw. verrechnet worden sei. Über das weitere, insonderheit

die Frage der Kompensation mit der Schadenersatzforderung des
Beklagten, zu entscheiden sei kein Anlaß.
3. Auch heute noch stellt sich die Klägerin in erster Linie auf
den Standpunkt, sie sei aus eigenem Recht zur Einklagung des
Mietzinses gegenüber dem Beklagten berechtigt. Allerdings werde
der Mietvertrag zwischen dem ursprünglichen Vermieter (dem
Veräußerer) und dem Mieter durch die Veräußerung nicht auf¬
gehoben. Dadurch sei aber ein neues Rechtsverhältnis zwischen
dem Erwerber und dem Mieter nicht ausgeschlossen, falls der
Veräußerer nicht prästiere. Ein solches könne geschaffen werden
durch direkte Abmachung, es könne aber auch stillschweigend ge¬
schaffen werden. Dies sei der Fall während der sogenannten
Räumungsfrist: Diese sei nur im Interesse des Mieters, nicht
im Interesse des Veräußerers aufgestellt. Nun erkläre der Mieter,
wenn er die Rechtswohltat der Räumungsfrist annehme, still¬
schweigend, er wolle beim Erwerber Mieter sein, und für den
Erwerber sei der Eintritt in diesen Mietvertrag gesetzlich vorge¬
schrieben; es werde also ein neuer stillschweigender Mietvertrag
zwischen Erwerber und Mieter geschlossen; dieser Mietvertrag sei
jedoch nur mit Bezug auf die essentialia mit dem früheren
identisch, während er die besonderen Abmachungen des letztern
nicht in sich schließen könne. Nur von diesem Standpunkte aus
erkläre sich, daß der Mieter ein Recht gegenüber dem Erwerber
auf die Fortdauer des Mietbesitzes habe; correspektiv diesem Rechte
des Mieters sei das Recht des Erwerbers auf den Mietzins.
Zu diesem Standpunkte der Klägerin ist zu bemerken:
Indem das schweizerische Obligationenrecht den Satz aufstellt,
Art. 281 Abs. 1 — bei Veräußerung der Mietsache oder
Entzug derselben durch Konkurs u. s. w. könne der Mieter die
Fortsetzung des Mietvertrages von dem Dritten (d. h. dem Er¬
werber) nur fordern, wenn dieser sie übernommen hat, dagegen
könne er vom Vermieter die Erfüllung des Vertrages oder
Schadenersatz verlangen, — hat es sich auf den Boden gestellt,
daß der Mietvertrag für den Mieter nur ein obligatorisches, dem
Vermieter gegenüber wirksames Recht, nicht aber ein dingliches
Recht, ein Recht auf die Sache, das auch dem dritten Erwerber
gegenüber wirksam wäre, schafft; es hat sich m. a. W. dem
Grundsatze „Kauf bricht Miete“ angeschlossen, der besagen will,
daß der neue Erwerber an den Mietvertrag nicht gebunden ist,
während allerdings gerade die Bestimmung, daß der Mieter vom
Vermieter Erfüllung oder Schadenersatz fordern kann, zeigt, daß
der Mietvertrag nicht aufgehoben wird, der Grundsatz „Kauf
bricht Miete“ also nicht wörtlich in diesem Sinne ausgelegt wer¬
den darf. (Vergl. Stobbe, Handbuch des deutschen Privat¬
rechts, III. Bd., S. 334, 3. Aufl.) Von dem hieraus sich er¬
gebenden Grundsatze, daß der Erwerber gar keine Rücksicht auf
den Mieter zu nehmen hat, schafft Abs. 2 des Art. 281 eine
Ausnahme für den Fall der Miete unbeweglicher Sachen: hier
hat der Erwerber dem Mieter unter Beobachtung der vertraglichen
oder gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Das will sagen,
daß der Erwerber den Mieter noch während der Kündigungsfrist
im Mietbesitze zu belassen, ihm eine Näumungsfrist zu gewähren
hat; diese Vorschrift enthält eine Abschwächung des Grundsatzes
„Kauf bricht Miete“ zu Gunsten des Mieters. Der Erwerber
hat also dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Sache
während der Räumungsfrist zu überlassen. Hierin, in dieser pas¬
siven Verpflichtung, erschöpft sich aber die Verpflichtung des Er¬
werbers — sofern nicht, was hier nicht der Fall ist, Übernahme
des Mietvertrages durch den Erwerber vorliegt — gegenüber dem
Mieter. Dagegen tritt hiedurch nicht etwa der Erwerber kraft
Gesetzes an Stelle des Veräußerers in den Mietvertrag ein; der
Grundsatz des Absatz 1, daß der Mieter die Fortsetzung des
Mietvertrages vom Dritten nur fordern könne, wenn dieser sie
übernommen hat, daß der Mietvertrag dagegen dem Veräußerer
gegenüber bestehen bleibe, ist durch die zu Gunsten des Mieters
aufgestellte Räumungsfrist bei der Miete unbeweglicher Sachen
nicht aufgehoben oder durchbrochen. Es kann seinerseits der Mieter
mangels einer dahinzielenden gesetzlichen Bestimmung, nicht ein¬
seitig vom Mietvertrage zurücktreten (a. A. allerdings Janggen,
Sachmiete, S. 53; für die hier vertretene Ansicht dagegen Heu¬
berger, Sachmiete, S. 92 § 36 sub 4); der Mietvertrag bleibt
eben zwischen den Vertragsparteien weiter bestehen und für beide
Teile verbindlich. Richtig ist sodann allerdings, daß das Recht
auf die Mietzinse erst durch die Bewirkung der Gegenleistung des

Vermieters erworben wird (vergl. Urteil des Bundesgerichtes vom
9. Februar 1901 in Sachen Konkursmasse Thommen gegen
Orell Füßli & Cie., Amtl. Samml., Bd. XXVII, II, S. 46 und
dort citierte). Allein daraus folgt nicht, daß im Falle der Ver¬
äußerung einer vermieteten Liegenschaft der Mieter während der
Räumungszeit nicht nach wie vor dem Vermieter (und Ver¬
äußerer) gegenüber zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet sei.
Denn der Grund, weshalb er im Mietbesitze bleibt, liegt immer
im (ursprünglichen) Mietvertrage, und der Vermieter übt seine
hieraus folgenden Verpflichtungen lediglich aus durch den Er¬
werber, nicht übernimmt dieser gesetzlich die vertraglichen Ver¬
pflichtungen des Veräußerers aus dem Mietvertrage. Daraus
folgt, daß der Erwerber auch nicht in die Rechte des Vermieters
eintritt, und daß er insbesondere auch dem Mieter gegenüber
keinen selbständigen Anspruch auf den Mietzins hat. (In diesem
Sinne auch Janggen, Sachmiete, S. 53; Hafner, Commen¬
tar, 2. Aufl., Art. 281, Anm. 11; Motive zum Entwurfe des
deutschen bürgerlichen Gesetzbuches, S. 389 f.; H. E. V, S. 308).
Der Mietzins für das III. Quartal blieb also der Konkursmasse
des (ursprünglichen) Vermieters geschuldet. Denn der Umstand,
daß die Klägerin nicht direkt mit dem Vermieter, sondern mit
dessen Konkursmasse den Kauf abgeschlossen hat, ändert am ge¬
wonnenen Resultate nichts. Nach Art. 281 O.=R. steht der Er¬
werb einer Sache im Konkursverfahren dem Erwerbe in frei¬
händigem Kauf völlig gleich; alle für diesen gefundenen Rechts¬
sätze finden daher auch auf jenen Anwendung (vergl. Janggen
a. a. O., S. 64).
4. Erweist sich sonach der Hauptstandpunkt der Klägerin als
unbegründet, so ist weiter auf die eventuelle Klagebegründung
einzutreten, die darauf beruht, gemäß den Gantbedingungen, wo¬
nach Nutzen und Gefahr der Kaufsache mit dem Abschlusse des
Kaufes (oder nach der Behauptung des Beklagten, mit der Zah¬
lung des Kaufpreifes) auf den Käufer übergehen, habe eine Cession
der Mietzinsforderung des Meier=Gößel bezw. der Konkursmasse
desselben an die Klägerin stattgefunden. Nun mag dahingestellt
bleiben, ob im Verkaufe der vermieteten Liegenschaften unter den
erwähnten Bedingungen wirklich eine Cession zu erblicken sei;
denn jedenfalls ist mindestens die Einrede der Kompensation mit
der Kautionsforderung bezw. die Einrede, der letzte Mietzins sei
schon durch die Kaution bezahlt, begründet. Falls eine Cession
wirklich vorliegt, konnte die Konkursmasse der Klägerin nicht
mehr Rechte abtreten, als sie selbst hatte, und nur abtreten mit
den Einreden, die ihr gegenüber zustanden. Nun hat die Konkurs¬
masse, der das Recht der Kündigung wohl zustand (vergl.
Hafner, Kommentar, 2. Aufl., Art. 281, Anm. 10 a), von
diesem Rechte keinen Gebrauch gemacht; nicht das II., sondern
das III. Quartal 1901 ist daher als das „letzte“ Quartal anzu¬
sehen. Für dieses Quartal aber war laut Vertrag die Kaution
des Beklagten mit dem Mietzins zu verrechnen, bezw. war der
Mietzins als vorausbezahlt anzusehen. Mit Unrecht wendet die
Klägerin ein, der Beklagte habe selber in seiner Eingabe vom
16. Februar 1901 an das Konkursamt die Verrechnung mit dem
Mietzins für das II. Quartal vorgenommen: Der Beklagte
glaubte damals offenbar, die Konkursmasse werde den Mietver¬
trag kündigen (auf 1. Juli 1901), und nahm die Verrechnung
nur in dieser Voraussetzung vor. Übrigens scheint der wirkliche
Sinn der sogenannten Verrechnungsklausel der zu sein, daß nach
dem Willen der Parteien die letzte Mietzinsrate, gleichviel ob die
Miete nach Ablauf der Vertragsdauer oder vorzeitig beendigt wer¬
den sollte, unter allen Umständen als durch die Kaution voraus¬
bezahlt angesehen werden sollte. Auf die Begründetheit der auf der
Schadenersatzforderung beruhenden Kompensationseinreden braucht
danach nicht eingetreten zu werden.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und somit das Urteil des Appel¬
lationsgerichts des Kantons Baselstadt vom 20. Januar 1902 in
allen Teilen bestätigt.