bge · 27_II_475 · 1901-10-11 · de
BGE 27 II 475
Zivilrecht


50. Urteil vom 11. Oktober 1901 in Sachen Schmid
gegen Rittmann.
Miete (unbeweglicher Sachen). — Gerichtliche Auflösung der Miete au
Begehren des Mieters nach Art. 277 O.-R.; Verbleiben des Mieters
im Mietobjekte. Klage (des Cessionars des Vernieters) auf Zahlung
des Mietzinses. Fortsetzung des atten Mietvertrages, oder still¬
schweigende Eingehung eines neuen Mietvertrages? Art. 290 O.-R.
Dauer der neuen Miete.
A. Durch Urteil vom 1. Juli 1901 hat das Appellations¬
gericht des Kantons Baselstadt erkannt:
Beklagter wird zur Bezahlung von 1250 Fr. nebst 5 % Zins
seit 31. März 1901 an Kläger verurteilt.
B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig und in
richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht eingelegt mit
dem Antrage auf Abweisung der Klage.
C. Der Vertreter des Klägers stellt in seiner Rekursbeantwor¬
tung keinen Antrag, verweist indessen auf die Rechtsschriften vor
den kantonalen Instanzen und die Protokolle dieser Instanzen und
bestreitet die Behauptungen des Berufungsklägers.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Der Kläger Rittmann hatte einen Teil der Liegenschaft
Leonhardsgraben Nr. 8 in Basel, deren Eigentümer er ist, an
einen Steinthal vermietet, dieser an Grisard, und dieser zuletzt an

den gegenwärtigen Beklagten (der darin ein Möbellager unter¬
brachte), und zwar zum Preise von 5000 Fr. jährlich, vom
16. Februar 1899 bis 1. April 1901. Nachdem der Beklagte
sich im August und September 1899 bei Grisard mehrfach dar¬
über beschwert hatte, daß seine Möbel von Mäusen zernagt
werden, die wahrscheinlich vom Nachbarhause, in dem sich ein
Getreidelager befand, herkommen, und der Kläger (an den sich
Steinthal auf Verlangen Grisards gewendet hatte) alsdann Ende
September 1899 die Scheidemauer hatte versetzen lassen, erklärte
der heutige Beklagte am 30. September 1899, er trete unter
Vorbehalt seiner Schadenersatzansprüche von der Miete auf
1. Januar 1900 zurück, weil der Mäuseplage innert der ange¬
setzten Frist kein Ende gemacht worden sei. Am 10. Oktober 1899
erhob er sodann gegen seinen Vermieter Grisard Klage mit dem
Begehren, es sei der Mietvertrag gemäß Art. 277 O.=R. als
aufgelöst zu erklären, unter Reduktion des Mietzinses für das
3. und 4. Quartal 1899. Grisard anerkannte grundsätzlich das
Begehren des heutigen Beklagten und verlangte nur Reduktion
des von letzterm beanspruchten Schadenersatzes. Er verkündete
dem Steinthal den Streit; das gleiche that letzterer gegenüber dem
heutigen Kläger Rittmann. Dieser trug in einer besondern Ver¬
nehmlassung auf gänzliche Abweisung der Klage an. Durch Urteil
vom 12. Dezember 1899 erklärte das Civilgericht Baselstadt den
zwischen den Parteien (Schmid und Grifard) abgeschlossenen Miet¬
vertrag als aufgelöst. Dieses Urteil ging davon aus, das Begeh¬
ren um Auflösung des Mietvertrages sei von Grisard anerkannt
und der Streitberufene Rittmann habe keine weiteren Begehren
stellen können, als Grisard selbst. Gegen dieses Urteil ergriff nur
der gegenwärtige Beklagte, dessen Schadenersatzforderung nicht im
vollen Betrage gutgeheißen worden war, mit Bezug auf diese die
Appellation an das Appellationsgericht des Kantons Baselstadt.
Dieses hat indes am 22. Januar 1900 das erstinstanzliche Ur¬
teil bestätigt.
Inzwischen hatte der Beklagte das Mietobjekt nicht verlassen,
sondern er blieb bis Mitte Februar 1900 darin. Am 5. Februar
1900 schrieb er an Grisard: Nachdem die Unterhandlungen betref¬
fend weitere Benützung der Räumlichkeiten bis zum 1. April
1900 sowohl mit ihm, Grisard, als mit Steinthal und Rittmann
an der allseitigen Erklärung gescheitert seien, daß weder der eine
noch der andere über die Lokalitäten zu verfügen habe, die von
ihm (dem Beklagten) angestrebte Verständigung sich auch als un¬
möglich herausgestellt habe, so habe er seine Dispositionen dahin
getroffen, daß „bis nächsten Mittwoch Abend“ die Räumlichkeiten
geräumt sein werden, mit Ausnahme einiger Gegenstände, welche
dem Steinthal gehören und deren Verbleib sich dieser bis zum
Ablauf seines Vertrages vorbehalten habe. Er lehne die Verant¬
wortlichkeit ab, wenn „am nächsten Donnerstag“ der Laden ge¬
schlossen bleibe, nachdem weder von Grisard noch von Steinthal
oder Rittmann irgend eine Mitteilung betreffend Übernahme des
Ladens durch einen neuen Mieter an ihn, Schmidt, gelangt sei.
Diese Anzeige des Beklagten führte zu Unterhandlungen zwischen
dem Kläger und Grifard, scheint aber dem Beklagten gegenüber
nicht beantwortet worden zu sein.
Laut Cession vom 14. Januar 1901 trat Grisard die Forde¬
rung in unbestimmtem Betrage, die ihm gegenüber dem Beklagten
aus Mietverhältnis für die Zeit nach dem 1. Januar 1900 noch
zustehe, an den Kläger ab. Gestützt hierauf hat letzterer gegen den
Beklagten Klage eingereicht mit dem Rechtsbegehren: Der Beklagte
sei zur Zahlung von 2500 Fr. nebst 5 % Zins seit 17. Ja¬
nuar 1901 an den Kläger zu verurteilen; eventuell sei vom
Gericht eine ihm angemessen scheinende Zinsentschädigung festzu¬
setzen. Zur Begründung dieser Klage machte der Kläger im we¬
sentlichen geltend, der Beklagte habe das Mietverhältnis nach dem
1. Januar 1900 stillschweigend fortgesetzt, nachdem der Zustand,
der den Beklagten zu seiner Klage gegen Grisard veranlaßt gehabt
habe, durch Errichtung einer Mauer vor dem 12. Dezember 1899
beseitigt gewesen sei. Infolge Fortsetzung der Miete nach der ge¬
richtlichen Aufhebung des Mietvertrages habe der Beklagte das
Recht zur Aufhebung verwirkt; der Mietvertrag vom 16. Februar
1899 sei wieder in Kraft getreten, und das Aufgeben der Miete
im Februar 1900 durch den Beklagten qualifiziere sich als Ver¬
tragsbruch. Der Beklagte habe somit auf Grund des Art. 292
O.=R. einen halben Jahreszins zu vergüten. Aber auch bei An¬
nahme des definitiven Unterganges des alten Mietvertrages schulde

der Beklagte den Mietzins für zwei Quartale gemäß Art. 290
Abs. 1 O.=R.
Der Beklagte hat vor erster Instanz auf Abweisung der Klage
angetragen, unter folgender Begründung: Am 1. Januar 1900
sei das Urteil des Civilgerichts vom 12. Dezember 1899 noch
nicht rechtskräftig, und sei noch ungewiß gewesen, wie viel der
Beklagte an Grisard zu zahlen habe, um ungehindert ausziehen
zu können. Ungewiß sei auch gewesen, an wen der Beklagte die
Mietlokalitäten abzutreten und wem er die Schlüssel zu über¬
geben habe, da unentschieden gewesen sei, ob auch die Mietver¬
träge Grisard=Steinthal und Steinthal=Rittmann am 1. Januar
1900 ihr Ende erreicht haben. Der Übelstand, wegen dessen ge¬
kündigt worden, sei leidlich gehoben gewesen, und endlich hätte
ein Auszug am Neujahr Unannehmlichkeiten mit sich gebracht,
zumal damals die Witterung schlecht gewesen sei. Auch haben
weder Grisard noch Steinthal, noch der Kläger Schritte zur Wie¬
dervermietung gethanz der Beklagte habe daher keinen Grund
gehabt, seinen Auszug zu beschleunigen. Seine Bemühungen um
Abschluß eines neuen Mietvertrages zu günstigeren Bedingungen
seien vergeblich gewesen, da ihn immer einer an den andern ge¬
wiesen habe; vom Scheitern der Unterhandlungen habe er nicht
nur dem Grisard (mit der Anzeige vom 5. Februar 1900) son¬
dern auch dem Dr. Feigenwinter, als Vertreter von Steinthal
und Rittmann, Mitteilung gemacht. Es habe sich nicht um Fort¬
setzung des Mietvertrages gehandelt, sondern um eine, unter den
obwaltenden Umständen erklärliche, Langsamkeit und Bequemlichkeit
des Auszuges. Gegen den Auszug sei von keiner Seite Einsprache
erhoben worden, ebensowenig gegen die Anzeige vom 5. Februar
1900. Von einem Vertragsbruch sei daher keine Rede. Ebenso¬
wenig erscheine die Klage gerechtfertigt aus dem Gesichtspunkte
der Bereicherung.
2. Die erste Instanz hieß die Klage im Betrage von 625 Fr.
nebst Zins zu 5% seit 17. Januar 1901 gut, indem sie davon
ausging, daß vom 1. Januar 1900 an eine neue Miete auf
unbestimmte Zeit, aber precario auflösbar, abgeschlossen worden
sei, der Beklagte überdies auch vom Gesichtspunkte der Bereiche¬
rung aus zur Zahlung eines halben Quartalzinses verpflichtet
erscheine. Gegen dieses Urteil ergriff nur der Kläger die Appella¬
tion an das Appellationsgericht, mit dem Antrage auf
sprechung der Klage im vollen Umfange; der Beklagte trug
Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils an. Das eingangs mit¬
geteilte Urteil des Appellationsgerichts faßte das Verbleiben des
Beklagten in den Mieträumlichkeiten nach dem 1. Januar 1900
dahin auf, daß stillschweigend ein neues Mietverhältnis zu gleichen
Bedingungen wie das alte begründet worden sei, aber in der
Meinung, daß es als sofort gekündigt zu gelten habe, wenn das
Appellationsgericht das erstinstanzliche Urteil (zwischen dem Be¬
klagten und Grisard) bestätige und zwar naturgemäß auf das erste
ortsübliche Ziel, also auf 1. April 1900.
3. Der in der Berufungsschrift des Beklagten gestellte Antrag,
die Klage sei gänzlich abzuweisen, ist unzulässig, da er sich, nach¬
dem der Beklagte vor zweiter Instanz nur Bestätigung des erst¬
instanzlichen Urteils (das ihn zur Zahlung von 625 Fr. verur¬
teilt hatte) beantragt hat, als neues Begehren darstellt und somit
gemäß Art. 80 Organis.=Ges. vor Bundesgericht ausgeschlossen
ist. Es kann sich daher für das Bundesgericht nur fragen, ob
das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen, oder das erstinstanzliche
Urteil wiederherzustellen sei. Damit entfällt auch die Frage, ob
eine ungerechtfertigte Bereicherung des Beklagten vorliege; denn
von diesem Standpunkte aus könnte die Klage nur in dem von
der ersten Instanz geschützten Betrage von 625 Fr. gutgeheißen
d. h. der Beklagte nur zur Zahlung des Mietzinses für die Dauer
der thatsächlichen Fortsetzung der Miete verurteilt werden, wäh¬
rend die Forderung auf weitere 625 Fr., welche dem Kläger von
der Appellationsinstanz zugesprochen worden sind und nach dem
Gesagten vor Bundesgericht einzig noch im Streite liegen, nur
vom Gesichtspunkte des stillschweigenden Abschlusses eines Miet¬
vertrages bis zum nächsten Ziele gutgeheißen werden kann. Das
Bundesgericht hat also zu untersuchen, ob vom 1. Januar 1900
an stillschweigend ein neues Mietverhältnis zwischen dem Beklagten
und Grifard begründet worden und wenn ja, ob dies gemäß der
Annahme der ersten Instanz nur für die Dauer, während welcher
der Gebrauch des Miekobjekts vom Beklagten wirklich fortgesetzt
worden ist, oder bis zum nächsten Ziele, wie die Vorinstanz an¬
nimmt, geschehen sei.
4. Nun ist ohne weiteres klar, daß Art. 291 O.=R. hier keine

Anwendung findet. Zwar ist der Mietvertrag auf bestimmte Zeit
abgeschlossen, jedoch vor Ablauf der vereinbarten Zeit das Miet¬
verhältnis gerichtlich aufgehoben worden, und auf diesen Fall
bezieht sich Art. 291 O.=R. nicht. Der Kläger hat denn auch
den Standpunkt mit Recht nicht mehr festgehalten, der alte Miet¬
vertrag sei einfach nach dem 1. Januar 1900 erneuert und fort¬
gesetzt worden, und sich auch auf Art. 292 O.=R. nicht weiter
berufen, sondern er scheint den Standpunkt der Vorinstanz accep¬
tiert zu haben.
5. Den beiden kantonalen Instanzen ist nun darin beizustim¬
men, daß vom 1. Januar 1900 ab stillschweigend ein neuer
Mietvertrag zwischen dem Beklagten und Grifard vereinbart wor¬
den sei. Das Urteil vom 12. Dezember 1899 in Sachen Schmid
gegen Grisard berührte das Mietverhältnis zwischen Grisard und
Steinthal und dasjenige zwischen letzterm und dem Kläger Ritt¬
mann in keiner Weise, da ja Grisard weder gegen den einen
noch gegen den andern klagend aufgetreten ist und ein Begehren
auf Auflösung des Mietvertrages gestellt hat. Das Mietverhältnis
zwischen Grisard und Steinthal dauerte also fort und es war
nur Grisard zur weitern Vermietung der fraglichen Lokalitäten
befugt. Wie der Beklagte selbst betont, hat Grisard schon vor
erster Instanz sich mit dem Begehren des (gegenwärtigen) Be¬
klagten um Auflösung des Vertrages einverstanden erklärt, und
beide Parteien gehen ausdrücklich darin einig, daß nur der Be¬
klagte selbst und — wie selbstverständlich, da ja das Hauptbegeh¬
ren gutgeheißen war — nur bezüglich der Entschädigungsfrage
die Appellation gegen das civilgerichtliche Urteil vom 12. Dezem¬
ber 1899 ergriffen habe, so daß dieses Urteil bezüglich der Auf¬
lösung des Mietvertrages in Rechtskraft erwachsen war und vom
Appellationsgericht nicht mehr abgeändert werden konnte. Ob noch
ein Verzicht auf die Auflösung seitens des Beklagten ohne Zustim¬
mung der Gegenpartei möglich gewesen wäre, kann dahingestellt
bleiben, da ein solcher Verzicht vom Beklagten niemals ausge¬
sprochen worden ist, wie denn auch keine Partei einen solchen
behauptet. Der Beklagte war also durch die von ihm ergriffene
Appellation am Auszuge nicht gehindert; sein längeres Verbleiben
konnte daher nur als Antrag zu einem neuen Mietvertrag auf¬
gefaßt werden, zumal die Mängel der Mietsache, derentwegen der
Vertrag gerichtlich aufgelöst worden war, inzwischen gehoben
worden waren. Der Beklagte hat denn auch in der That den
Willen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, ausdrücklich be¬
kundet, sowohl gegenüber Grisard, wie gegenüber Steinthal und
gegenüber dem Kläger. Daß die Neujahrszeit und die damalige
Witterung für den Umzug nicht geeignet waren, könnte nur gegen¬
über einem Verbleiben von wenigen Tagen in Betracht kommen,
nicht dagegen gegenüber einem so langen Aufschub. Ganz uner¬
heblich ist endlich die Behauptung, der Beklagte habe nicht ge¬
wußt, wem er die Schlüssel zu übergeben habe, da er sie ja in
diesem Falle gemäß Art. 107 O.=R. gerichtlich hätte deponieren
können, um sich von jeder Verantwortlichkeit zu befreien.
6. Ist sonach mit den Vorinstanzen davon auszugehen, daß
in stillschweigender Abschluß eines neuen Mietvertrages erfolgt
sei, so kann dagegen, gestützt auf die vorliegenden Akten, der An¬
sicht des Appellationsgerichts über die Dauer dieses Mietvertrages
nicht beigestimmt werden. Der Beklagte hat behauptet, er habe
seinem Vermieter Grisard die Fortsetzung des Mietverhältnisses
für ein Vierteljahr vorgeschlagen, und diese Behauptung ist un¬
bestritten geblieben. Ebenso unbestritten ist aber auch, daß weder
Grisard noch Steinthal noch der Kläger auf diesen Vorschlag
eingegangen sind, sondern jeder sich auf den Standpunkt gestellt
hat, die Sache gehe ihn nichts an. Dadurch haben sie offenbar
den Beklagten veranlaßt, sich sofort um eine neue Lokalität um¬
zusehen, indem er sonst befürchten mußte, vor dem 1. April 1900
aus den von Grisard gemieteten Lokalitäten ausgewiesen zu wer¬
den. Ferner steht fest, daß der Beklagte am 5. Februar 1900 so¬
wohl an Grisard als an Dr. Feigenwinter, als Vertreter des
Steinthal und des Klägers, die in Erwägung 1 mitgeteilte An¬
zeige, daß er infolge Scheiterns der Unterhandlungen betreffend
Fortsetzung der Miete bis 1. April 1900 das Mietobjekt nächstens
verlassen werde, erlassen hat, und daß diese Anzeige von keiner
Seite irgendwie beanstandet worden ist, während doch Grisard,
wäre er mit derselben nicht einverstanden gewesen, nach dem
Grundsatze von Treu und Glauben zu einer Gegenäußerung ver¬
pflichtet gewesen wäre. Und endlich ist unbestritten, daß Grifard

ohne irgend welchen Einspruch oder Vorbehalt den thatsächlichen
Auszug Mitte Februar 1900 hat geschehen lassen, die Schlüssel
in Empfang genommen, sein Guthaben einkassiert und sich mit
dem Beklagten über die Instandstellung der Mietlokalitäten ver¬
ständigt hat. Unter solchen Umständen kann unmöglich angenom¬
men werden, daß die Willensmeinung der Parteien eine andere
gewesen sei, als die, das Mietverhältnis auf die Dauer der that¬
sächlichen Fortsetzung des Gebrauches der Mietlokalitäten durch
den Beklagten auszudehnen. Das Mietverhältnis gestaltete sich
also bezüglich der Dauer so, daß jede Partei jederzeit davon
rücktreten, der Beklagte somit zu jeder Zeit die Miete künden,
das Mietobjekt verlassen konnte, und anderseits Grifard jederzeit
berechtigt war, Räumung des Mietlokals zu verlangen. Aus die¬
sen Gründen ist das vorinstanzliche Urteil als rechtsirrtümlich
aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil wieder herzustellen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Berufung wird in dem Sinne als begründet erklärt, daß
das Urteil des Civilgerichts von Baselstadt wiederhergestellt wird.
Der Beklagie ist somit zur Zahlung von 625 Fr. nebst 5 %
Zins seit 17. Januar 1901 an den Kläger verurteilt.