bge · BGE 151 III 16 · 2024-07-30 · fr

Regeste
 Art. 269b, 269a lit. b OR und Art. 14 Abs. 1 und 4 VMWG; Indexmietverträge; Mietzinserhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters; umfassende Überholungen; Rendite von wertvermehrenden Investitionen. Der zulässige Renditesatz für wertvermehrende Investitionen beträgt 2 % über dem Referenzzinssatz, sofern dieser 2 % oder weniger beträgt. Er entspricht dem als angemessen erachteten Satz zur Entgeltung der teuerungsangepassten Eigenmittel bei der Berechnung der Nettorendite gemäss Art. 269 OR (E. 4). Ein Indexmietvertrag kann ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, den Mietzins während der Indexierungsperiode aufgrund von Mehrleistungen zu erhöhen. Macht der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch, kann der Mieter nicht im Gegenzug eine Senkung des Referenzzinssatzes geltend machen, um eine Mietzinsreduktion zu verlangen (E. 5).
Regeste
 Art. 269b, 269a let. b CO et art. 14 al. 1 et 4 OBLF; bail à loyers indexés; hausse de loyer en raison de prestations supplémentaires du bailleur; importantes réparations; taux de rendement de l'investissement à plus-value. Le taux de rendement admissible en matière d'investissements créant des plus-values est de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %. Il correspond à celui jugé convenable pour rémunérer les fonds propres réévalués dans le calcul du rendement net au sens de l'art. 269 CO (consid. 4). Un bail à loyers indexés peut réserver expressément la possibilité d'augmenter le loyer pendant la période d'indexation en raison de prestations supplémentaires. Si le bailleur use de cette faculté, le locataire ne peut pas invoquer en réaction une baisse du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer (consid. 5).
Regesto
 Art. 269b, 269a lett. b CO e art. 14 cpv. 1 e 4 OLAL; contratto di locazione con pigioni indicizzate; aumento della pigione in ragione di prestazioni suppletive del locatore; revisioni importanti; tasso di reddito degli investimenti di valorizzazione. Il tasso di reddito ammissibile in materia di investimenti di valorizzazione è del 2 % superiore al tasso d'interesse di riferimento se questo è uguale o inferiore a 2 %. Esso corrisponde a quello ritenuto appropriato per rimunerare i fondi propri rivalutati nel calcolo del reddito netto nel senso dell'art. 269 CO (consid. 4). Un contratto di locazione con pigioni indicizzate può riservare espressamente la possibilità di aumentare la pigione durante il periodo di indicizzazione in ragione di prestazioni suppletive. Se il locatore si avvale di questa facoltà, il conduttore non può reagire invocando una diminuzione del tasso d'interesse di riferimento per chiedere una riduzione della pigione (consid. 5).

Bundesgericht (BGE) Band III 30.07.2024 BGE 151 III 16 (4A_75/2022)
Tribunal fédéral (ATF) Volume III 30.07.2024 BGE 151 III 16 (4A_75/2022)
Tribunale federale (DTF) Volume III 30.07.2024 BGE 151 III 16 (4A_75/2022)

Urteilskopf
151 III 16
3. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. AG contre B. et C. (recours en matière civile)
4A_75/2022 du 30 juillet 2024
Regeste
Art. 269b, 269a lit. b OR
und
Art. 14 Abs. 1 und 4 VMWG
; Indexmietverträge; Mietzinserhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters; umfassende Überholungen; Rendite von wertvermehrenden Investitionen.
Der zulässige Renditesatz für wertvermehrende Investitionen beträgt 2 % über dem Referenzzinssatz, sofern dieser 2 % oder weniger beträgt. Er entspricht dem als angemessen erachteten Satz zur Entgeltung der teuerungsangepassten Eigenmittel bei der Berechnung der Nettorendite gemäss
Art. 269 OR
(E. 4).
Ein Indexmietvertrag kann ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, den Mietzins während der Indexierungsperiode aufgrund von Mehrleistungen zu erhöhen. Macht der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch, kann der Mieter nicht im Gegenzug eine Senkung des Referenzzinssatzes geltend machen, um eine Mietzinsreduktion zu verlangen (E. 5).
Sachverhalt
ab Seite 17
BGE 151 III 16 S. 17
A.
A.a
A. AG (la bailleresse) loue à B. et C. (les locataires) un appartement de cinq pièces dans un immeuble sis à Genève, construit en 1920 et comprenant vingt-quatre appartements.
Par avis du 22 février 2012, la bailleresse a augmenté le loyer annuel à 10'860 fr., charges non comprises, dès le 1
er
octobre 2012; par ailleurs, elle a proposé aux locataires un nouveau bail de cinq ans avec une clause d'indexation, renouvelable de cinq ans en cinq ans, et s'est réservé expressément le droit de majorer le loyer en cours de bail - en sus d'une adaptation à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) - en cas de prestations supplémentaires au sens de l'
art. 269a let. b CO
.
Cette hausse de loyer n'a pas été contestée.
A.b
L'état locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015 se montait à 349'920 fr.
D'août 2015 à novembre 2016, de gros travaux ont été entrepris dans l'immeuble, consistant en particulier dans la rénovation des cuisines, des salles d'eau et des colonnes sanitaires.
Le coût des travaux de rénovation s'est élevé à 2'449'069 fr.40.
A.c
Le 1
er
juin 2018, puis le 29 janvier 2019, la bailleresse a adressé deux avis de majoration du loyer, le premier à un locataire et le second
BGE 151 III 16 S. 18
aux deux locataires. Elle y déclarait porter le loyer à 17'025 fr. par année, charges en sus, à compter du 1
er
octobre 2018, respectivement du 1
er
octobre 2019; la hausse de loyer était motivée par les prestations supplémentaires de la bailleresse.
B.
B.a
Les locataires ont contesté les deux hausses de loyer. Devant la commission de conciliation, ils ont sollicité en outre une réduction du loyer à 9'960 fr. par an, charges en sus, dès le 1
er
octobre 2018, respectivement dès le 1
er
octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence de 2,25 % à 1,5 % depuis la dernière fixation du loyer en octobre 2012.
Non conciliées, les deux causes ont été portées devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, qui les a jointes.
En dernier lieu, la bailleresse a conclu à la fixation du loyer annuel de l'appartement à 14'052 fr., charges non comprises, dès le 1
er
octobre 2019.
Par jugement du 12 février 2021, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 13'404 fr., charges en sus, le loyer annuel dès le 1
er
octobre 2019.
B.b
Statuant le 17 janvier 2022 sur appel des locataires et appel joint de la bailleresse, la Chambre des baux et loyers du canton de Genève a fixé le loyer annuel de l'appartement à 11'820 fr., charges en sus, dès le 1
er
octobre 2019.
C.
La bailleresse a interjeté un recours en matière civile, concluant à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 13'404 fr., charges en sus, dès le 1
er
octobre 2019.
Les locataires ont conclu au rejet du recours, subsidiairement à ce que le loyer soit ramené à 12'199 fr.20 par année, charges en sus, dès le 1
er
octobre 2019.
Le Tribunal fédéral a admis entièrement le recours.
(résumé)
Erwägungen
Extrait des considérants:
4.
4.1
Aux termes de l'
art. 269a let. b CO
, les loyers qui sont justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs. D'après l'
art. 14 al. 1, 1
re
phrase, de l'ordonnance du
BGE 151 III 16 S. 19
9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values sont réputés prestations supplémentaires au sens de l'
art. 269a let. b CO
. L'
art. 14 al. 3 OBLF
précise par ailleurs que seule la part d'un investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée est considérée comme prestation supplémentaire.
Le bailleur peut donc majorer le loyer lorsqu'il procède à des travaux de rénovation (cf.
art. 260 al. 1 CO
) qui améliorent la qualité de la chose louée et en accroissent la valeur (cf. arrêt 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1), au contraire des travaux d'entretien qui ne visent qu'à maintenir la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (cf.
art. 256 al. 1 CO
).
Lorsque de gros travaux de rénovation sont entrepris dans un immeuble, il est souvent difficile de distinguer entre les travaux d'entretien couverts par le loyer actuel et les améliorations à plus-value justifiant une hausse de loyer (cf.
ATF 118 II 415
consid. 3a). L'art. 14 al. 1, 2
e
phrase, OBLF dispose qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Les importantes réparations tendent à prolonger la durée de vie de l'immeuble et à le moderniser. Elles consistent en travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif; elles se caractérisent par le fait qu'elles touchent plusieurs parties essentielles de l'immeuble et génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif (arrêts 4A_531/2016 précité consid. 3.1; 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.3; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.1).
Aux termes de l'
art. 14 al. 4 OBLF
, les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
4.2
Il n'est pas contesté que les travaux ici en cause constituent d'importantes réparations, ni que la part de leur coût total fixée forfaitairement à 50 % représente un investissement à plus-value au sens de l'
art. 14 al. 1 et 4 OBLF
. Parmi les trois éléments de calcul de la majoration non abusive du loyer selon l'
art. 14 al. 4 OBLF
,
BGE 151 III 16 S. 20
l'amortissement sur 23 ans du capital investi ainsi que l'entretien à venir à hauteur de 10 % des intérêts et de l'amortissement ne sont pas non plus remis en cause. Seule la répercussion sur le loyer des intérêts du capital créateur de plus-value doit être examinée par la Cour de céans.
Selon la jurisprudence, le taux de rendement admissible correspond au taux hypothécaire de référence en vigueur au moment de la notification de la hausse de loyer, augmenté d'un certain pourcentage; jusqu'à présent et de longue date, le Tribunal fédéral a jugé admissible un supplément de 0,5 %. Tout le capital investi est pris en compte, sans distinction entre fonds propres et fonds étrangers. Mais seule la part non amortie de l'investissement doit être rémunérée; pour ce faire, il est possible d'appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value ou, ce qui conduit au même résultat, de prendre en considération la totalité du capital à rémunérer, mais seulement la moitié du taux (
ATF 118 II 415
consid. 3c/aa).
4.3
Est litigieux le pourcentage en sus du taux hypothécaire de référence.
La cour cantonale s'est référée au supplément de 0,5 % ressortant de l'
ATF 118 II 415
susmentionné, qui arrêtait finalement le taux d'intérêt applicable à (la moitié de) l'investissement à plus-value à 6,5 % (taux hypothécaire de référence de 6 % + 0,5 %) (consid. 3c/aa). Alors que le taux hypothécaire de référence à la date déterminante est de 1,5 % en l'espèce, les juges précédents ont refusé d'appliquer la nouvelle jurisprudence - soit 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % - fixant le rendement admissible des fonds propres réévalués lors d'un calcul du rendement net opéré dans le contexte d'une contestation du loyer initial (
ATF 147 III 14
consid. 8.4).
4.3.1
Ce dernier arrêt, rendu en 2020, modifie une jurisprudence remontant à 1986. À cette époque-là, un taux de 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence s'élevant alors à 5,5 % avait été jugé admissible pour le rendement des fonds propres (
ATF 112 II 149
), soit un supplément identique à celui appliqué en 1992 dans l'
ATF 118 II 415
en matière d'investissements créateurs de plus-value, durant une période où le taux hypothécaire de référence était encore plus élevé. Plus de trente ans plus tard, pour justifier le taux de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %, le Tribunal fédéral a relevé que ce dernier taux avait
BGE 151 III 16 S. 21
continuellement baissé depuis 1995 jusqu'à atteindre 1,25 % à la date de son arrêt, de sorte que le rendement, calculé en ajoutant 0,5 % audit taux, aboutissait à un loyer qui n'était plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui se révélait insuffisant pour les caisses de pension devant servir des rentes à leurs assurés ainsi que pour les propriétaires immobiliers exposés aussi à des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.) (
ATF 147 III 14
consid. 8.4). Dans l'affaire en question, le taux hypothécaire de référence était de 1,5 % à la date déterminante, de sorte que le rendement admissible des fonds propres investis était de 3,5 % (consid. 8.5).
4.3.2
À la suite de cet arrêt, la doctrine s'est demandé si la nouvelle jurisprudence devait être transposée au rendement du capital créateur de plus-value dans le calcul prescrit à l'
art. 14 al. 4 OBLF
.
Certains auteurs ont répondu par la négative. MONTALTO et RUBLI relèvent que, dans ce cas-là, le taux d'intérêt s'applique à l'intégralité du capital investi, sans distinction suivant qu'il s'agit de fonds propres ou de fonds étrangers, au contraire de ce qui se passe dans le calcul du rendement net où seuls les fonds propres sont rémunérés en ajoutant un pourcentage au taux hypothécaire de référence. Ils estiment également que le revirement de jurisprudence opéré par le Tribunal fédéral tend à éviter la fixation de loyers extrêmement bas et, partant, à aider les propriétaires institutionnels qui financent leurs biens uniquement en fonds propres, et non à favoriser encore davantage les investissements créant des plus-values (MONTALTO/RUBLI, Loyers abusifs et rendement net, Revue de l'Avocat 2/2021 p. 59 ss). Un commentaire publié dans mp-flash 7/2020 (p. 3) souligne que l'intérêt sur le capital créateur de plus-value est fixé sur la (longue) période de l'amortissement dans le cadre de travaux de rénovation, ce qui serait incompatible avec le revirement de jurisprudence opéré dans l'
ATF 147 III 14
lequel serait fondé sur de pures raisons conjoncturelles (période de taux bas). Pour sa part, STASTNY évoque, outre les motifs précités, encore d'autres arguments qui militeraient contre la transposition de l'
ATF 147 III 14
aux rénovations. Cet auteur insiste notamment sur les différences entre les modes de calcul considérés, lesquelles justifieraient des taux de rendement distincts: le calcul de rendement net est actuel et concret en ce qu'il tend à définir la rentabilité de fonds propres effectivement investis, réévalués à un moment donné, et comporte ainsi une dimension conjoncturelle, alors que le calcul de répercussion sur le loyer de l'investissement à
BGE 151 III 16 S. 22
plus-value vise à fixer un taux de refinancement pour une dépense préfinancée par le bailleur et prend en compte des éléments standardisés (part des frais arrêtée dans la fourchette de l'
art. 14 al. 1 OBLF
, amortissement selon des tabelles de longévité, entretien futur capturé à un taux standard), que la conjoncture ne saurait influencer (PIERRE STASTNY, Travaux de rénovation de la chose louée; quel taux d'intérêt pour le capital créateur de plus-value? plaidoyer 4/2022 p. 36 s.;
le même
, Jurisprudence fédérale relative au rendement net de la chose louée, plaidoyer 1/2021 p. 26 s.)
À l'inverse, d'autres auteurs se sont prononcés en faveur d'une transposition de l'
ATF 147 III 14
aux investissements créateurs de plus-values, soutenant pour l'essentiel qu'il n'y avait aucune raison d'avoir deux taux de rendement admissibles, l'un dans le cadre d'un calcul de rendement net des fonds propres et l'autre dans le cadre de travaux à plus-value (NICOLAS DAÏNA, La détermination du loyer admissible, 2023, p. 39 n. 211 [même si cet auteur prône une méthode fondée sur la valeur réelle des immeubles]; HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5
e
éd. 2022, n° 379 ad
art. 269a CO
note de pied 374; PHILIPPE CONOD, Protection contre les loyers abusifs, Droit du bail N° 33/2021 note 63 p. 48;
le même
, Rendement net
art. 269 CO
; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, Newsletter Bail.ch décembre 2020 p. 7; BEAT ROHRER, Konsequenzen aus der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichts betreffend die zulässige Nettorendite, MRA 3/21 p. 113 ss, spéc. p. 122 [traduction en français CdB 2022 p. 34 ss, spéc. p. 42];
le même
, Zulässige Nettorendite, MRA 4/20 p. 181; nuancé, EMMANUEL PIAGET, Le rendement net de la chose louée, 22
e
Séminaire sur le droit du bail, 2022, p. 119 s. n. 62-64).
Selon l'arrêt attaqué, faute d'une volonté claire du Tribunal fédéral, l'
ATF 147 III 14
n'a pas vocation à émettre une règle générale déterminant également le taux d'intérêt applicable en matière de prestations supplémentaires du bailleur, mais se limite à arrêter le rendement admissible des fonds propres dans le cadre de la fixation du loyer initial. Au demeurant, la cour cantonale est d'avis que, en cas d'investissements à plus-value, l'absence de clarté quant aux fonds visés (fonds propres ou non) ou l'existence d'une longue période d'amortissement possible s'opposent à la reprise de la nouvelle jurisprudence.
4.3.3
Dans l'
ATF 147 III 14
(consid. 8.4), le Tribunal fédéral s'est prononcé sur le taux de rendement admissible d'un capital investi
BGE 151 III 16 S. 23
par le bailleur en portant de 0,5 à 2 le point de pourcentage en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %.
A priori rien ne justifie de ne pas appliquer cette nouvelle jurisprudence - sur laquelle il n'y a pas lieu de revenir ici - au rendement du capital créateur de plus-value lors du calcul de la majoration non abusive du loyer selon l'
art. 14 al. 4 OBLF
. En effet, qu'il s'agisse de la rémunération des fonds propres lors de la fixation du loyer selon la méthode absolue ou de celle de l'investissement à plus-value (à hauteur de la moitié) dans le cadre de la méthode relative, le Tribunal fédéral avait jugé admissible un taux de 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence à une période où celui-ci était élevé, ce qui correspondait alors à un rendement de 6 %, respectivement 6,5 % (consid. 4.3 et 4.3.1 supra). Or, à cette époque-là, les deux calculs de rendement se distinguaient déjà par leurs méthodes et comportaient les mêmes différences qu'aujourd'hui dans les critères à prendre en compte (origine du montant à renter déterminante ou non, amortissement ou non). C'est dire que le parallélisme qui prévalait alors en matière de majoration du taux hypothécaire de référence reste logiquement valable après le changement de jurisprudence consacré à l'
ATF 147 III 14
.
Cette conclusion est confortée par le fait que ce même taux de rendement avait été appliqué précédemment, dans le cadre d'un calcul de rendement net, y compris aux fonds propres affectés à des travaux à plus-value (cf.
ATF 147 III 14
consid. 7.2.1;
ATF 141 III 245
consid. 6.5 in initio).
À cet égard, il convient de souligner que, depuis la première définition donnée à la notion de loyer admissible, dans l'arrêté du Conseil fédéral du 9 avril 1920 concernant les baux à loyer et la pénurie des logements, le législateur n'a jamais opéré de distinction entre, d'une part, le capital utilisé pour le fonds et pour la construction, ou pour l'achat du bâtiment et, d'autre part, les sommes affectées aux transformations et rénovations (cf. rapport du Conseil fédéral du 18 mai 1920 à l'Assemblée fédérale sur l'arrêté en question, FF 1920 III 357 ss, 367), ce qui plaide contre un taux d'intérêt différencié selon le type d'investissement réalisé (DAÏNA, op. cit., p. 39 n. 211; PIAGET, op. cit., p. 120 n. 62).
Sur le fond, il convient de se demander si un taux augmenté de 0,5 % à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est
BGE 151 III 16 S. 24
égal ou inférieur à 2 % se justifie également pour le rendement du capital créateur de plus-value.
L'
art. 269a let. b CO
et l'
art. 14 OBLF
tendent à favoriser les prestations supplémentaires du bailleur et singulièrement les améliorations créant des plus-values. Plus spécifiquement, par son caractère à la fois simplificateur et incitatif, la règle de l'art. 14 al. 1, 2
e
phrase, OBLF, applicable en cas d'importantes réparations, vise à encourager les bailleurs à rénover les anciens bâtiments, ou du moins à ne pas les en dissuader. En arrêtant la part d'investissement à plus-value entre 50 % et 70 % du coût total des travaux, cette présomption (certes réfragable) évite au bailleur d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value, ce qui lui sera souvent favorable, et l'encourage à entreprendre des travaux allant au-delà de l'entretien strictement nécessaire (
ATF 118 II 415
consid. 3a et 3b; arrêts précités 4A_531/2016 consid. 3.1; 4A_102/2012 consid. 2.3; 4A_495/2010 consid. 6.1). C'est le lieu de souligner que l'idée à la base de l'
art. 14 OBLF
est d'inciter les bailleurs à réaliser régulièrement les travaux d'entretien intervenant selon des cycles longs et à procéder en même temps à des rénovations, les économies de coûts réalisées grâce aux synergies ainsi créées bénéficiant du reste également aux locataires (arrêt 4A_409/2022 du 19 septembre 2023 consid. 7.3.2).
Dans cette perspective, une augmentation du rendement possible en cas de travaux à plus-value est assurément de nature à inciter davantage les propriétaires bailleurs à entretenir leurs immeubles et à effectuer des travaux de rénovation. Elle apparaît ainsi conforme au but visé par le législateur. Par ailleurs, cette augmentation reste modérée si l'on admet un supplément de 2 % plutôt que de 0,5 % au taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %, dès lors notamment que l'intérêt du capital investi pour les travaux à plus-value est divisé par deux dans le calcul fondé sur l'
art. 14 al. 4 OBLF
.
Il s'ensuit que le taux de rendement jugé admissible dans l'
ATF 147 III 14
dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires.
4.4
Fondé sur un taux de rendement de 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence, le calcul de la cour cantonale aboutissant à une hausse de loyer maximale de 20,59 % (après correction; cf. consid. 3.1 non publié) ne peut être confirmé. Le recours doit être admis sur ce point.
BGE 151 III 16 S. 25
Il y a lieu de se référer au calcul que le Tribunal des baux et loyers a effectué sur la base d'un rendement de 3,5 % (supplément de 2 % au taux hypothécaire de référence de 1,5 % en vigueur lors de la notification de la hausse de loyer), soit :
Intérêt du capital
(1'224'534 fr.70 x 3,5 %) / 2
21'429 fr.35
Amortissement
1'224'534 fr.70 / 23
53'240 fr.60
Entretien
(21'429 fr.35 + 53'240 fr.60) x 10 %
7'467 fr.
Total annuel arrondi
82'137 fr.
Le rapport entre ce montant et l'état locatif de l'immeuble avant travaux (82'137 fr. / 349'920 fr.) autorise une hausse de loyer maximale de 23,5 % au titre des travaux de rénovation entrepris par la bailleresse.
5.
Le second grief soulevé par la recourante pose la question de savoir si, en cours d'un bail à loyers indexés, lorsque le bailleur procède de manière autorisée à une hausse du loyer liée à des prestations supplémentaires, le locataire peut invoquer une baisse du taux hypothécaire de référence, c'est-à-dire un autre facteur relatif, pour réclamer une réduction de loyer.
5.1
Conformément à l'
art. 269b CO
, les parties peuvent conclure un bail à loyers indexés, en convenant d'une clause d'indexation, à deux conditions: a) le bail est conclu pour cinq ans au moins; b) la référence est l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité (
ATF 147 III 32
consid. 3.1;
ATF 124 III 57
consid. 3a;
ATF 123 III 76
consid. 4c).
Durant la durée fixe (d'au moins cinq ans) d'un bail à loyers indexés ("période d'indexation"), le loyer ne dépend, sous réserve d'une contestation du loyer initial, que de la variation de l'ISPC (
art. 270c CO
); en particulier, l'évolution du taux hypothécaire de référence ne peut donner lieu à aucune adaptation du loyer (
ATF 150 III 71
consid. 3.1;
ATF 147 III 32
consid. 3.2. et 3.3).
À l'expiration de la durée initiale (d'au moins cinq ans) d'un bail indexé, que celui-ci prévoie une reconduction tacite pour cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, demander une adaptation du loyer en invoquant la
BGE 151 III 16 S. 26
méthode relative, en particulier une réduction (
art. 270a CO
) ou une augmentation (
art. 269d CO
) fondées sur la variation du taux hypothécaire de référence (
ATF 150 III 71
consid. 3.2;
ATF 147 III 32
consid. 3.4 et 3.4.1).
5.2
Pour trancher la question spécifique posée dans le présent cas, il faut bien se représenter que, en cours d'un bail à loyers indexés, l'indexation à l'ISPC est un mode exclusif de fixation du loyer. Les parties renoncent donc à se prévaloir d'autres facteurs, tels que l'évolution des charges, notamment financières, pendant toute la durée du bail. Ceci vaut autant pour le bailleur que pour le locataire. Il y a une exception dégagée par la jurisprudence: dans la mesure où les parties ont expressément prévu cette possibilité, le loyer peut être augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (
art. 269a let. b CO
); tel est le cas de travaux à plus-value (
art. 14 al. 1 OBLF
). Cette exception n'équivaut toutefois pas à une brèche. Elle ne permet pas à tous les facteurs relatifs de s'engouffrer dans un système que le législateur a voulu calqué sur l'ISPC seul (cf.
art. 270c CO
). En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties. La doctrine ne semble d'ailleurs guère envisager les choses autrement, même si c'est plutôt le silence sur la possibilité querellée qui est éloquent (cf. entre autres LACHAT/BOHNET, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 3
e
éd. 2021, n° 1 ad
art. 269b CO
; LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 644 ch. 2.1.4.).
5.3
En l'espèce, la bailleresse a notifié l'avis de majoration de loyer motivé par les travaux à plus-value en janvier 2019 avec effet au 1
er
octobre 2019, soit pendant la deuxième période d'indexation du bail à loyers indexés reconduit pour cinq ans en octobre 2017. En réaction à cette hausse de loyer, les locataires ont invoqué la
BGE 151 III 16 S. 27
diminution du taux hypothécaire de référence depuis le 1
er
octobre 2012 pour obtenir une baisse de loyer à partir du 1
er
octobre 2019. Conformément aux principes rappelés plus haut, cette possibilité ne leur était alors pas ouverte. Ce n'est, le cas échéant, qu'au terme de la période d'indexation qu'ils disposeront de la faculté d'invoquer ce facteur relatif.
Mis en avant par la cour cantonale, l'argument pris de l'égalité des parties n'est guère de nature à dicter une autre solution. Pas plus que les situations dépeintes par les locataires dans leur mémoire de réponse, notamment les baux de longue durée et la baisse du taux hypothécaire durant le bail indexé suivie d'une hausse à son terme. La situation contraire est tout aussi envisageable. L'injustice qu'ils décrivent n'a rien d'évident et, contrairement à ce qu'ils affirment, ils ne sont pas privés de tout argument face à une hausse de loyer motivée par des travaux à plus-value.
C'est donc à tort que la cour cantonale a compensé en partie la hausse de loyer justifiée par les travaux à plus-value entrepris par la bailleresse avec la baisse liée à la diminution du taux hypothécaire de référence. Le recours est fondé également sur ce point.