bge · 30_II_239 · 1904-05-06 · de
BGE 30 II 239
Zivilrecht


31. Urteil vom 6. Mai 1904 in Sachen
Hoch, Kl., Wbekl. u. Hauptberkl.,
gegen Heer-Müller, Bekl., Wkl. u. Anschlußberkl.
Mietvertrag, Pflicht des Vermieters zur Belassung der Mietsache in
vertragsgemässem Zustande. Recht des Mieters auf verhältnismässige
Herabsetzung des Mietzinses — Art. 277 Abs. 2 OR — u. auf
Schadenersatz —. Abs. 3 eod.
A. Durch Urteil vom 14. März 1904 hat das Appellations¬
gericht des Kantons Baselstadt erkannt:
Der vom Kläger für die Zeit vom 1. August 1900 bis 15. Fe¬
bruar 1901 dem Beklagten geschuldete Mietzins von 3250 Fr.
wird in vollem Betrage als der dem Kläger vom Beklagten zu
ersetzende Schaden festgestellt und demgemäß Kläger berechtigt er¬
klärt, den Betrag von 3250 Fr. von der widerklageweise gefor¬
derten, grundsätzlich nicht bestrittenen Summe von 6000 Fr. Miet¬
zins abzuziehen.
Kläger wird demgemäß verurteilt, dem Beklagten 2750 Fr.
nebst Zins seit 1. April 1901 ab 1250 Fr. und seit 1. Juli
1901 ab dem Reste zu bezahlen.
Der Streitberufene wird verurteilt, dem Beklagten 3250 Fr.

samt 5
Zins, ab 1500 Fr. seit 1. Oktober 1900, ab 1500 Fr.
seit 1. Januar 1901 und ab dem Reste seit 1. April 1901 zu
bezahlen.
B. Gegen dieses Urteil hat einerseits der Kläger, anderseits
der Litisdenunziat rechtzeitig und in richtiger Form die Berufung
an das Bundesgericht erklärt.
Der Kläger stellt die Begehren, es sei der Beklagte zur Zah¬
lung von 8930 Fr. 40 Cts. zu verurteilen und mit seiner Wider¬
klage gänzlich abzuweisen.
Der Litisdenunziat beantragt:
1. Es sei der vom Kläger für die Zeit vom 1. August 1900
bis 15. Februar 1901 dem Beklagten geschuldete Mietzins von
3250 Fr. um 812 Fr. 50 Cts. zu reduzieren und somit auf
2437 Fr. 50 Cts. festzusetzen.
2. Es sei der Kläger mit allen seinen weitergehenden Klage¬
ansprüchen bezüglich Mietzinsreduktion und Schadenersatz voll¬
ständig abzuweisen.
3. Es sei der Kläger als Widerbeklagter demgemäß zu verur¬
teilen, dem Beklagten und Widerkläger den Betrag von (6000 Fr.
— 812 Fr. 50 Cts.) — Fr. 5187 Fr. 50 Cts. samt 5 % Zins,
ab 1500 Fr. seit 1. Oktober 1900, ab 1500 Fr. seit 1. Januar
1901, ab 1500 Fr. seit 1. April 1901 und ab 687 Fr. 50 Cts.
seit 1. Juli 1901 zu bezahlen.
4. (Kosten.)
5. Die Regreßforderung des Litisdenunzianten Heer gegen den
Litisdenunziaten Strübin sei festzustellen auf 812 Fr. 50 Cts.
samt 5 % Zins hievon seit 1. Juli 1901, unter Ablehnung
aller weitergehenden Ansprüche.
Innert nützlicher Frist hat sich der Beklagte der Berufung des
Klägers angeschlossen und mit den Berufungsbegehren Nr. 1—4
des Litisdenunziaten übereinstimmende Anträge gestellt.
C. In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter des Klägers
dessen Berufungsbegehren wie folgt reduziert:
Es sei der Beklagte unter Abweisung der Widerklage zur Zah¬
lung von 8350 Fr. 6 Cts. (in welchem Betrage die als Miet¬
zins für die streitige Zeit anerkannten 1245 Fr. 80 Cts. ver¬
rechnet seien) zu verurteilen;
eventuell sei das angefochtene Urteil zu bestätigen, mit der
Modifikation, daß dem Kläger noch ein Betrag von 306 Fr. 80 Cts.
für notwendige Auslagen zugesprochen werde;
ganz eventuell sei die Mietzinsforderung des Widerklägers
für die streitige Zeit auf 1245 Fr. festzusetzen, und es seien
davon die 306 Fr. 80 Cts. für notwendige Auslagen in Abzug
zu bringen.
Der Vertreter des Litisdenunziaten hat an den schriftlich ge¬
stellten Berufungsanträgen festgehalten.
Der Beklagte ist nicht vertreten.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Der Kläger Hoch ist Inhaber eines Geschäfts für den
Detailverkauf von Seidenstoffen, dessen Räumlichkeiten sich im
Hause des Beklagten Heer=Müller, Gerbergasse Nr. 27 in Basel,
befinden. Er war hier in das Mietverhältnis seiner Rechtsvor¬
gängerin, der Firma „Seidenhaus Hoch & Cie." eingetreten,
welche, laut Vertrag vom 3. Februar 1900 mit dem Beklagten,
den jährlichen Mietzins der gesamten Laden= und Magazinräume,
in Erhöhung seines bisherigen Betrages von 4600 Fr., mit Wirk¬
samkeit vom 1. Juli 1900 an auf 6000 Fr. bestimmt hatte.
Sommer 1900 nun wurde das an jenes Haus des Beklagten
anstoßende Gebäude, welches der heutige Litisdenunziat Strübin
zu dem Zwecke erworben hatte, es durch einen, den infolge Kor¬
rektion der Gerbergasse und Falkenstraße veränderten Bauverhält¬
nissen entsprechenden Neubau zu ersetzen, bis auf die mit dem
Hause des Beklagten gemeinsame Giebelmauer niedergerissen.
Diese letztere aber wurde als für den Neubau ungenügend bau¬
polizeilich beanstandet und mußte deshalb nachträglich ebenfalls
beseitigt werden. Dabei wurden auch die Mieträume des Klägers
teilweise in Anspruch genommen. Anfangs August 1900 wurden
in seinem Verkaufsladen sogenannte „Sprießen“ zum Stützen der
Decke aufgestellt und gegen die Giebelmauer zu mit einer Bretter¬
wand verschalt, die einen Raum von zirka 4 Quadratmetern des
Ladens absperrte. Ferner wurde durch einen solchen „Sprieß der
direkte Ladeneingang von der Straße her gesperrt und so der Ver¬
kehr mit dem Laden auf eine Türe nach dem Hausgange zu be¬
schränkt. Im September 1900 mußte der Laden für einige Tage

ganz geschlossen bleiben, während die neuerstellte Giebelmauer,
nach Entfernung von „Sprießen“ und Schutzwand, vergipst und
dem Lokal angepaßt wurde. Anfangs Oktober machte sich in den
an der neuen Mauer angebrachten Warenschäften Feuchtigkeit be¬
merkbar und es wurden die Schäfte auf fachmännische Anord¬
nung von der Mauer abgerückt; auch wurde der Laden tüchtig
geheizt und gelüstet. Als jedoch die Feuchtigkeit nicht nachließ,
wurden weiterhin (im Dezember 1900), wiederum auf Weisung
eines Sachverständigen, einerseits Tapeten und Asphaltpapier von
der Wand entfernt, anderseits die Schäfte auf ihrer Rückseite mit
Makulatur und Asphaltpapier überzogen und endlich (im Januar
1901) wurde ein Ofen zwischen den Schäften und der Mauer
aufgestellt und längere Zeit ununterbrochen geheizt. Erst am
6. oder 8. Februar 1901 war die Mauer trocken und wurde am
15. Februar neu tapeziert.
Gestützt auf die genannten Tatsachen, über die er verschiedene
vorsorgliche Beweisaufnahmen erwirkt hatte, erhob Hoch im Juli
1901 gegen seinen Vermieter Heer=Müller die vorliegende Klage.
Er verlangte vorab, es sei für die Zeit vom 1. August 1900 bis
zum 15. Februar 1901 der vertragsmäßige Mietzins von 3250 Fr.
auf 1245 Fr. 80 Cts. — die Hälfte der jener Zeit entsprechenden
Quote (2491 Fr. 60 Cts.) des früheren Jahreszinses von
4600 Fr. — zu reduzieren wegen der Störungen und Beschrän¬
kungen in der Benützung des Mietsobjekts. Ferner forderte er für
den ihm hieraus erwachsenen geschäftlichen Schaden eine Summe
von total 11,801 Fr. 8 Cts., die er wie folgt spezialisierte:
für direkte Auslagen zur Herrichtung der Schäfte, Malerei,
Putzerei, Ofenreparatur, etc.
Fr. 246 70
für den Mehrverbrauch an Kohlen
120
für beschädigte Waren
„ 2,434 38
für Einbuße an den Geschäftseinnahmen während
den Störungen (unter Annahme eines Ge¬
winnes von 40 % der Brutiveinnahmen)
5,000
für Wertverminderung der nicht abgesetzten Waren „ 2,000
für Kunden verlust und dagegen erforderliche inten¬
sive Reklame
2,000
Der Beklagte trug auf Abweisung der Klage an und stellte
widerklageweise das Rechtsbegehren, der Kläger habe ihm als
Mietzins für die Zeit vom 1. Juli 1900 bis zum 1. Juli 1901,
den er zurückbehalten habe, 6000 Fr. zu bezahlen mit Zins ab
je 1500 Fr., seit 1. Oktober 1900, 1. Januar, 1. April und
1. Juli 1901. Er bestritt, daß der Kläger wesentlich, in dem
behaupteten Maße, in der Benützung des Mietsobjekts gehindert
gewesen sei und lehnte die Schadensersatzforderung ab, weil ihn,
den Beklagten, kein Verschulden treffe; eventuell beanstandete er
das Maß der geforderten Entschädigung. Gleichzeitig verkündete
er dem bauenden Nachbar Strübin den Streit, indem er ihn, ge¬
stützt auf das kantonale Nachbarrechtsgesetz für den ihm, dem Be¬
klagten, infolge des Giebelumbaues erwachsenden Schaden verant¬
wortlich erklärte und beantragte, er sei zum Ersatze alles dessen
zu verurteilen, womit der Kläger ihm, dem Beklagten, gegenüber
obsiege. In der Folge trat der Streitberufene dem Prozesse bei
und unterstützte (soweit heute noch in Betracht fällt die Rechts¬
begehren des Beklagten gegenüber dem Kläger.
Das Civilgericht des Kantons Basel-Stadt hieß einerseits eine
Reduktion des vertraglichen Mietzinses für die streitige Zeit um
¼ (812 Fr. 50 Cts.), somit auf 2437 Fr. 50 Cts., gemäß
Art. 277 Al. 2 OR, gut und anerkannte anderseits von den
Schadensersatzansprüchen des Klägers einen Gesamtbetrag von
2127 Fr. 36 Cts., nämlich außer 217 Fr. 80 Cts. für nach¬
gewiesene direkte Auslagen: 100 Fr. für Mehrverbrauch an
Kohlen, 809 Fr. 56 für beschädigte Waren und endlich 1000 Fr.
für Störungen des Geschäftsbetriebes, und zwar diese letzteren
drei Posten gestützt auf Art. 277 Al. 3 ibidem, weil ein für
die betreffenden Schädigungen kausales Verschulden des Beklagten
darin liege, daß er die Folgen des eine Schadenersatzpflicht für ihn
als Vermieter allerdings an sich nicht begründenden Baueingriffs
des Nachbars gegenüber seinem Mieter nicht tunlichst abgewendet
habe, indem er die zur rechtzeitigen Austrocknung der neuen
Mauer erforderlichen Maßnahmen zu treffen unterlassen habe.
Demnach sprach es dem Beklagten seine Widerklageforderung
zufolge Kompensation des zugelassenen Mietzinsabzuges und
Schadensersatzes, nur im Betrage von 3060 Fr. 14 Cts. nebst
Zins zu, unter Verlegung der ordentlichen Prozeßkosten mit Ein¬

schluß der Kosten der vorsorglichen Expertise zu gleichen Teilen
auf beide Parteien, und verurteilte den Streitberufenen, dem Be¬
klagten den Betrag jener zwei Kompensationsposten mit total
2939 Fr. 86 Cts. samt Zins, sowie der ihm auferlegten Prozeß¬
kosten zu ersetzen.
Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt hat diesen
Entscheid insoweit abgeändert, als es — wie aus seinem eingangs
aufgeführten Urteil ersichtlich ist — dem Kläger als Gesamtent¬
schädigung den Erlaß des ganzen Mietzinses für die streitige Zeit
von 3250 Fr. zuerkannt, somit die Wiederklageforderung des Be¬
klagten um diesen Betrag reduziert und den Streitberufenen zum
Ersatz desselben an den Beklagten verurteilt hat. Es führt in
seinen Motiven, abweichend von der ersten Instanz, wesentlich
aus: Ein Verschulden des Beklagten als Vermieters im Sinne
des Art. 277 Al. 3 OR sei zwar nicht dargetan; denn jener
habe sich redlich bemüht, seinem Mieter durch möglichste Beseiti¬
gung der eingetretenen Übelstände gerecht zu werden und habe, so
gut er es verstanden, seine Anordnungen getroffen. Allein der
Kläger habe als Mieter gemäß Al. 2 des cit. Artikels ohne
weiteres, d. h. ohne Nachweis eines Verschuldens, Anspruch auf
Schadenersatz in Form der Reduktion des Mietzinses, also im
Maximum bis zur Erschöpfung desselben. Und vorliegend sei
dieses Maximum zuzulassen; denn abgesehen von der durch Exper¬
tise festgestellten Schädigung seines Warenlagers durch Staub und
Feuchtigkeit, habe der Kläger naturgemäß im Betrieb des Ge¬
schäfts eine „außerordentliche erhebliche Störung erlitten, insbe¬
sondere weil das Publikum heutzutage viel Gewicht auf hübsche
Ausstattung der Läden und bequeme Besichtigung der Waren lege
und nach diesen Requisiten seine Wahl im Besuch der Geschäfte
treffe.
2. In rechtlicher Hinsicht ist davon auszugehen, daß zwischen
den Hauptparteien des Prozesses ein Mietvertragsverhältnis besteht
laut welchem an sich der Kläger dem Beklagten für die Zeit vom
1. Juli 1900 bis zum 1. Juli 1901 den vom Beklagten wider¬
klageweise, ursprünglich im vollen Betrage, geforderten, unbestrit¬
tenermaßen noch ausstehenden Mietzins von 6000 Fr. zu be¬
zahlen hätte. Der Kläger macht nun, ebenfalls gestützt auf dieses
Vertragsverhältnis, vorliegend zwei Gegenansprüche geltend:
verlangt einerseits Herabsetzung des vertraglichen Mietzinses
die Zeit vom 1. August 1900 bis zum 15. Februar 1901 von
3250 Fr. auf 1245 Fr. 80 Cts. wegen vertragswidriger Be¬
schränkung im Gebrauch der Mietobjekte; anderseits Ersatz
ihm durch die jene bewirkenden Vorgänge in seinem Geschäft
gefügten Schadens, den er heute noch — unter Verrechnung mit
jenen 1245 Fr. 80 Cts. anerkannten Mietzinses — auf total
8350 Fr. 6 Cts. bemißt, während der Beklagte dem gegenüber
nur eine Herabsetzung des Mietzinses um 812 Fr. 50 Cts. heute
anerkennt.
3. Der erste Klageanspruch auf Herabsetzung des Mietzinses
über den nach der angegebenen Prozeßlage nur noch mit Bezug
auf das Quantitativ Streit herrscht, ist mit den Vorinstanzen
gemäß Art. 277 Al. 2 OR zu beurteilen. Nach dessen unzwei¬
deutigem Wortlaut nun wird die Herabsetzung lediglich bedingt
durch die Schmälerung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Miet¬
sache, und zwar soll sie eine „verhältnismäßige sein, d. h. sie
hat proportional zu gehen dem Umfang der Schmälerung in
zeitlicher und sachlicher Hinsicht, in dem Sinne also, daß der
Mietzins um diejenige Quote zu reduzieren ist, welche der Diffe¬
renz zwischen dem durch den vereinbarten Zins ausgedrückten
Wert der vollen vertragsmäßigen Benützung und dem nach jenem
berechneten Wert des tatsächlich ermöglichten beschränkten Gebrauchs
entspricht. Hat aber demnach die Herabsetzung des Mietzinses
offenbar nur den Charakter eines Entgelt für den Mindermie¬
wert des lediglich beschränkt gebrauchsfähigen Mietobjekts, so darf
für ihre Bemessung natürlich nur diese Gebrauchsbeschränkung
selbst in Betracht gezogen werden; d. h. es sind allfällige weitere
aus den dieselbe begründenden Verhältnissen entstandene Schädi¬
gungen des Mieters nicht zu berücksichtigen. Daher geht die Ar¬
ab¬
gumentation des Appellationsrichters, wenn er vorliegend -
weichend von der ersten Instanz — die Bestimmung des Art. 277
Al. 2 OR auch auf den dem Kläger erwachsenen Geschäfts¬
Frage
schaden anwendet und deshalb den vollen Mietzins der
fehl. Es
kommenden Zeit zur Verrechnung bringt, grundsätzlich
hat vielmehr bei der gegebenen Sachlage — da die festgestellten

Beschränkungen des Klägers in seinem Mietsgebrauch vorab nur
einen Teil der Mietsräumlichkeiten, wenn auch den wichtigsten,
das Verkaufsmagazin, betrafen und überdies weder während der
Mietsperiode, auf die sie sich erstreckten, ununterbrochen bestanden,
noch, abgesehen von wenigen Tagen, den speziell betroffenen Raum
vollständig der Benutzung entzogen — nach dem entwickelten Pro¬
portionalitätsgrundsatz nur eine eigentliche Herabsetzung, d. h. eine
bloß teilweise Kompensation des Mietzinses der fraglichen Zeit¬
periode einzutreten. Dabei erscheint der Ansatz der ersten Instanz
von desselben im Betrage von 812 Fr. 50 Cts., den der Be¬
klagte und der Streitberufene selbst heute anerkennen, jedenfalls
als hoch genug gegriffen.
4. Der weitere Anspruch des Klägers auf Ersatz des ihm durch
die erwähnten vertragswidrigen Einwirkungen auf das Mietobjekt
(abgesehen von der Beschränkung des vertragsgemäßen Mietge¬
brauchs) verursachten Schadens setzt, gemäß Art. 277 Al. 3 OR,
auf welche Bestimmung die erste Instanz zutreffend abstellt, außer
dem Nachweis des Schadens selbst, den Nachweis eines Ver¬
schuldens des beklagten Vermieters voraus. Was nun diese Ver¬
schuldensfrage betrifft, so haben die beiden kantonalen Gerichte
mit Recht ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters schon beim
Abschluß des vorliegenden Mietvertrages nicht angenommen; denn
die vom Kläger in dieser Hinsicht erhobenen Vorwürfe, der Be¬
klagte hätte damals die später beanstandete Giebelmauer unter¬
suchen sollen, oder wegen der bevorstehenden Korrektion der Gerber¬
gasse jenen Mietvertrag überhaupt nicht abschließen dürfen, gehen
offensichtlich zu weit und entbehren jeder rechtlichen Begründung.
Dagegen ist mit der ersten Instanz zu sagen, daß der Beklagte
als Vermieter seiner Verpflichtung zur Erhaltung des Miet¬
objektes während der Mietzeit in dem zur vertragsmäßigen Be¬
nutzung erforderlichen Zustand (Art. 276 ON) nicht in vollem
Maße nachgekommen ist. Denn danach war er gehalten, die durch
den Umbau der Giebelmauer verursachten Störungen seines
Mieters, des Klägers, wenn auch nicht völlig zu verhindern
da er hiezu offenbar rechtlich nicht in der Lage war —, so doch
tunlichst zu vermindern und zu beseitigen. Dies hat er jedoch nicht
getan. Durch Expertise ist festgestellt, daß die rechtzeitige Aus¬
trocknung der Mauer unterlassen wurde und daß hierauf sowohl
der Schaden an den Waren des Klägers, als auch ein Schaden
im Betriebe seines Geschäftes insofern zurückzuführen ist, als die
Austrocknungsvorkehren nachträglich in der Hochsaison getroffen
werden mußten, während die Austrocknung rechtzeitig in der stillen
Geschäftszeit hätte bewirkt werden können. Und zwar bezeichnet die
Expertise als Fehler, daß die neue Mauer sofort verputzt und mit
Asphaltpapier und Tapeten verkleidet wurde, während sie vorerst
schon im September 1900, durch Heizung hätte ausgetrocknet
werden sollen. Da nun die Anordnung dieses richtigen Vorgehens
dem Beklagten als Vermieter im Sinne der erwähnten Verpflich¬
tung obgelegen hätte, und da ihm in seiner Eigenschaft als Haus¬
besitzer und Vermieter gewiß auch als Laien zugemutet werden
darf, zu wissen, daß eine neuerbaute Mauer Feuchtigkeit abgibt
und daher bei sofortiger Benutzung in Geschäftsräumlichkeiten vor¬
liegender Art leicht Schaden stiften kann, so muß seine Unter¬
lassung ihm zum Verschulden angerechnet und er für den tat¬
sächlich eingetretenen Schaden verantwortlich erklärt werden.
Was die Höhe dieses Schadens betrifft, so ist der Waren¬
schaden durch Expertise auf 809 Fr. 50 Cts. beziffert worden,
und steht ferner der Betrag von direkten Auslagen des
Klägers, deren Vergütung die Vorinstanzen diesem — ausdrücklich
wenigstens das Civilgericht — mit Recht ebenfalls zugesprochen
haben, mit 306 Fr. 80 Cts. (nach der vom Kläger vor Bundes¬
gericht aufrechterhaltenen Forderung) fest. Dagegen fehlen für den
Geschäftsschaden bestimmte konkrete Anhaltspunkte, und es ist der
Richter für dessen Bezifferung völlig auf sein freies Ermessen
angewiesen. Wird nun in Betracht gezogen, daß die mit den tat¬
sächlichen Verhältnissen bestens vertraute erste Instanz hiefür eine
Summe von 1000 Fr. eingesetzt hat und daß von der Gesamt¬
entschädigung von 3250 Fr., welche das Appellationsgericht, aller¬
dings auf teilweise unrichtiger rechtlicher Basis, dem Kläger zu¬
gesprochen hat, bei Abrechnung der darin inbegriffenen bestimmt
ermittelten Posten (nämlich 812 Fr. 50 Cts. als Mietzinsabzug
laut Erw. 3 oben plus, zusammen 1116 Fr. 36 Cts. für die
vorstehend genannten, ziffermäßig festgestellten Schadensbeträge
der von jener erstinstanzlichen Schätzung nur unbedeutend abwei¬

chende Betrag von (rund) 1300 Fr. hierauf entfällt, so liegt
für den Berufungsrichter kein Grund vor, diese letztere Summe
abzuändern. Folglich gelangt er dazu, den Entscheid des Appel¬
lationsgerichts im Dispositiv ohne weiteres zu bestätigen.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Die Hauptberufungen des Klägers und des Streitberufenen,
sowie die Anschlußberufung des Beklagten werden abgewiesen und
es wird damit das Urteil des Appellationsgerichtes des Kantons
Baselstadt vom 14. März 1904, soweit es angefochten ist, in
allen Teilen bestätigt.