bge · 56_II_189 · 1911-10-01 · de
BGE 56 II 189
Zivilrecht


188 
Sachenrecht. N° 30. 
ne voit pas de raison pour qu'll n'en soit pas de meme 
de la connaissance que l'organe pourrait avoir de telou 
tel fait. Si cet organe est constitue par un seul individu 
. et que ce dernier ne puisse se pretendre de bonne foi a. 
raison de la connaissance qu'il aurait de certain fait, il 
n'est pas douteux que cette connaissance serait opposable 
a la personne morale qu'il represente et que celle-ci ne 
pourrait non plus arguer de sa bonne foi. Mais la. mem.e 
solution s'impose dans le cas Oll l'organe est compose da 
plusieurs individus. La volonw de la personne morale ne 
pouvant, par le fait meme des choses, s'exprimer que par 
l'organe comme tel, c'est-a.-dire etant necessairement une, 
sa bonne foi suppose la bonne foi de tous ceux qui sont 
censes vouloir pour elle. Il suffit donc que l'un des indivi-
dus qui composent l'organe de la personne morale ne 
puisse se prevaloir de sa bonne foi pour exclure la bonne 
foi de la personne morale elle-meme (cf. REICHEL, Gut-
gläubigkeit beim Fahrniserwerb ; Grünhut's Zeitschrift, 
Vol. 42 p. 201). 
Du moment qu'Otto Hofstetter savait que les pressoirs 
n'appartenaient pas a la venderesse, la Socü~w cooperative 
des vignerons et consommateurs aubergistes, qu'il repre-
sentait, n'etait plus en mesure d'invoquer son ignorance 
de ce fait, et il en resulte, comme on l'a dit, qu'elle n'a 
pu en acquerir la propriete. La demanderesse, qui en etait 
reswe proprietaire, etait donc ~ondee a. en reclamer la 
restitution. 
Ohligationenrecht. N° 31. 
IV. OBLIGATIONENRECHT 
DROIT DES OBLIGATIONS 
31. Auszug au dem Urteil der I. Zivllabteihmg 
TOm 8. April 1830 i. S. Wettatein gegen C. Bein-Bigg. 
189 
. Die Ve:reinbtmmg einer ewigen Mi e t e ist ungültig, nicht aber 
diejenige einer Miete auf die Lebensdauer einer der heiden 
Vertragsgegner. Ein Vertrag im letztem Sinne liegt vor, wenn 
die Parteien bestimmen. dass dieser seitens des Vermieters 
dem Mieter gegenüber nicht kündbar sei. -
Auslegung dieser 
Klausel bei der Miete von Bureauräumlichkeiten. -
Wann 
ist eine Miete im Sinne von Art. 269 OR « auf bestimmte Zeit 
geschlossen l) Y -
Clausula rebus sic stantibus. 
OR Art. 20. 21, 253, 269, 351, 546; ZGB Art. 2. 
.A 'U8 dem Tatbestand : 
Der Beklagte mietete im Jahre 1909, mit Wirkung ab 
1. Oktober 1911, vom Kläger eine Wohnung zum Zwecke, 
sie als Bureauräumlichkeiten für die Ausübung seiner 
Anwaltspraxis zu benützen. Im Vertrag wurde die Klausel 
aufgenommen, dass dieser seitens des Vermieters dem 
Beklagten gegenüber nicht kündbar sei, während der 
Beklagte berechtigt erklärt wurde, den Vertrag nach 
Ablauf der ersten zehnjährigen Mietsperiode auf gesetz-
liche Fristen zu künden. Als jährlicher Mietzins wurde ein 
Betrag von 1800 Fr. vereinbart, wobei der Vermieter 
bereohtigt erklärt wurde, diesen nach Ablauf von zehn 
Jahren auf 2000 Fr. zu erhöhen. Ferner wurde dem 
Beklagten bewilligt, zur Herriohtung der Mieträumlich-
keiten zu dem vorgesehenen Zwecke verschiedene bauliche 
Veränderungen vorzunehmen, die er aber aus der eigenen 
Tasche zu bezahlen hatte. In der Folge führte dann der 
Beklagte die vorgesehenen Bauten aus und benützte die 
Mieträume für seine Anwaltspraxis, wofür er dem Kläger 
für die ersten zehn Jahre 1800 Fr. und seither 2000 Fr. 
aIs jährlichen Mietzins bezahlte. 
190 
Obligationenrecht. N" 31. 
Mit der vorwürfigen Klage verlangt der Kläger die 
Nichtigerklärung des fraglichen Mietvertrages, da der 
, Ausschluss des Kündigungsrechtes des Vermieters gegen 
die guten Sitten verstosse. 
Die kantonalen Instanzen haben die Klage dahin teil-
weise gutgeheissen, dass sie beide Kontrahenten als 
berechtigt erklärten, den Vertrag nach Ablauf der ersten 
zehnjährigen Mietsperiode auf gesetzliche Fristen zu 
künden. Das Bundesgericht hat die Klage im vollen 
Umfange abgewiesen. 
A U8 den Erwägungen : 
. . . . . Wie ist nun bei dieser Sachlage die von den 
Parteien in ihre Vereinbarung aufgenommene Klausel, dass 
der Vertrag seitens des Vermieters dem Beklagten gegen-
über nicht kündbar sei, zu beurteilen 1 Die Vorinstanzen 
erblicken darin eine auf unbeschränkte Zeit geschlossene, 
ewige :Miete, welche Vereinbarung als sittenwidrig aufge-
hoben werden müsse. Dieser Auffassung kann nicht bei-
getreten werden. Das Recht des Vermieters zur Kündigung 
"\\-'lude nur dem Beklagten, nicht aber auch seinem 
Rechtsnachfolger gegenüber ausgeschlossen. Daraus ergibt 
sich notwendig, dass der Vertrag maximal auf die Lebens-
dauer des Beklagten bezw., da es sich um die Miete von 
Bureauräumlichkeiten handelt, auf die Zeit, da der Be-
klagte diese zur persönlichen. Ausübung seiner Praxis 
bedarf, beschränkt ist. Der Beklagte beansprucht denn 
auch ausdrücklich selber keine längere Dauer. Bei dieser 
Sachlage kann aber von einer «( ewigen )} Miete nicht die 
Rede sein; auch liegt kein auf {( unbestimmte Dauer ~ 
abgeschlossener Mietvertrag vor, der die Parteien berech-
tigen würde, das Mietverhältnis gemäss Art. 267 OR zu 
kündigen ; denn im Sinne der vorerwähnten Gesetzesvor-
schrift ist eine Miete nicht nur in den Fällen als auf eine 
{( bestimmte Dauer)) abgeschlossen zu erachten, wenn 
diese zum vornherein nach Zeiteinheiten bemessen werden 
kann, sondern auch dann, wenn als Zeitpunkt ihrer 
Obligationenrecht. N° 31. 
191 
Beendigung der Eintritt eines bestimmten Ereignisses 
vereinbart wurde, sofern dieses nur mit Sicherheit und 
nicht erst in völlig unabsehbarer Zeit erwartet werden 
kann. Das trifft aber hier zweifelsohne zu. 
Es bleibt nun aber zu untersuchen, ob nicht auch schon 
eine derartige das Kündigungsrecht des Vermieters zwar 
nicht ewig, wohl aber auf voraussichtlich lange Dauer 
ausschliessende Vereinbarung als unzulässig erachtet 
werden muss. 
Das Gesetz enthält keine Bestimmung 
darüber, auf wie lange Zeit ein Mietvertrag eingegangen 
bezw. das Kündigungsrecht einer oder beider Parteien 
ausgeschlossen werden kann. Nun liegt es zwar im Wesen 
des Mietvertrages als eines obligatorischen Vertrages auf 
Gebrauchsüberlassung, dass er nicht auf ewige Zeiten 
vereinbart werden kann; denn nur dingliche Rechte 
sind geeignet und bestimmt, dauernd den Gebrauch einer 
Sache zu verschaffen (vgl. auch MITTELS TEIN , Die Miete 
nach dem Rechte des deutschen Reiches S. 10). Haben 
aber die Parteien eine -
wenn auch hohe -
Maximaldauer 
vereinbart, dann kann grundsätzlich von einer Wider-
rechtlichkeit nicht die Rede sein. Es fragt sich jedoch, 
ob eine solche Vereinbarung nicht allenfalls gegen die 
guten Sitten verstosse und deshalb für nichtig zu erklären 
sei. Das ist mit Bezug auf Mietverträge, die auf Lebzeiten 
eines der beiden Vertragsgegner abgeschlossen worden 
sind, zu verneinen. Allerdings ist nach Art. 351 OR 
der Dienstpflichtige berechtigt, einen Dienstvertrag, der 
auf Lebenszeit einer Partei oder für länger als zehn Jahre 
eingegangen worden ist, nach Ablauf von zehn Jahren 
jederzeit und ohne Entschädigung unter Beobachtung 
einer sechsmonatlichen Kündigungsfrist aufzulösen ; auch 
kann ein Gesellschafter nach Art. 546 OR einen auf 
unbestimmte Dauer oder auf Lebenszeit abgeschlossenen 
Gesellschaftsvertrag jederzeit unter Beobachtung der in 
diesem Artikel genannten Vorschriften auf sechs Monate 
kündigen. Daraus darf indessen nicht der Schluss gezogen 
werden, dass der Gesetzgeber eine vertragliche Bindung 
192 
Obliga.tionenrecht. N° 31. 
auf Lebenszeit eines Vertragskontrahenten allgemein als 
unsittlich erachte; denn sonst wäre nicht erfindli.eh, 
warum· er dies nicht durch eine bezügliche allgemeine 
Bestimmung zum Ausdruck brachte und warum er in 
Art. 351 OR ausdrücklich nur dem Dienstpflichtigen, 
nicht aber auch dem Dienstherrn ein solches vorzeitiges 
Kündigungsrecht zuerkannte. Das beweist doch gerade, 
dass er den Abschluss von Vorträgen auf Lebenszeit grund-
sätzlich für zulässig erachtet und dass die Vorschriften 
der Art. 351 und 546 OR Ausnahmebestimmungen dar-
stellen, die in der besondern Natur der zwischen Gesell-
schaftern bezw. zwischen dem Dienstnehmer und dem 
Dienstherrn bestehenden Rechtsverhältnisse begründet 
sind. In beiden Fällen liegt eine Beschränkung der freien 
Lebensbetätigung der betreffenden Vertragskontrahenten 
vor, deren Tragweite und Auswirkungen bei Vertrags-
abschluss in der Regel nicht auf alle Zeiten hinaus voraus-
sehbar sind und bei denen die (im Laufe der Zeit wandel-
baren) gegenseitigen persönlichen Beziehungen der Par-
teien eine grosse Rolle spielen. Das trifft bei Mietverträgen 
nicht zu. Diese berühren nur die Vermögenssphäre des 
Vermieters, seine wirtschaftliche Freiheit, deren Beschrän-
kung in der Regel erst dann zu einer unsittlichen wird, 
wenn sie die Grundlage der wirtschaftlichen Existenz der 
betreffenden Vertragsparteien gefährdet (vgl. auch BGE 
40 Ir S. 224 ff. ; 53 II S. 320). Hiefür genügt aber die 
biosse Tatsache, dass ein Mietvertrag auf die Lebenszeit 
des Mieters abgeschlossen wurde, noch nicht. So aner-
kennen denn auch alle umliegenden Staaten die Zuläs-
sigkeit des Abschlusses solcher Mietverträge (vgL für 
Deutschland: BGB § 567; NIENDORF, Mietrecht nach 
BGB S. 280; für Frankreich : P ANDECTES FRANQAISES 
Bd. 11 S. 722 Nr. 120; für Italien: Art. 1571 C. c.; VENZI. 
Manuale deI diritto civile italiano S. 495; für Österreich: 
EHRENZWEIG, System des österreichischen allgemeinen 
Privatrechts Bd. 2, 1. Hälfte S. 436 IV). Der eidgenössische 
Gesetzgeber hätte daher um so eher Anlass gehabt, eine 
Obligationenrecht. No 31. 
193 
ausdrückliche Vorschrift zu erlassen, wenn er derartige 
Verträge für das eidgenössische Recht hätte ausschliessen 
wollen. Wenn er dies nicht getan, so geschah dies somit 
zweifellos deshalb, weil er auch seinerseits keinen Anlass 
zu einer derartigen Schranke sah und nicht, weil er eine 
solche, im Gegensatz zum Rechtsempfinden aller mnlie-
genden Staaten, als selbstverständlich erachtet hätte 
(vgl. auch JANGGEN, Darstellung und Kritik der Bestim-
mungen des schweizerischen Obligationenrechtes über 
die Sachmiete S.148 ; O~ER, Kommentar zu Art. 267 OR 
Note 1 Abs. 3 am Ende S. 588). Träfe letzteres zu, so 
wäre auch nicht einzusehen, wie der Gesetzgeber dazu 
gelangte, die Begründung eines Wohnrechtes bezw. einer 
Nutzniessung auf die Lebenszeit des betreffenden Berech-
tigten ausdrücklich für zulässig zu erklären ; denn wenn 
es sich hiebei auch wohl um die Schaffung dinglicher 
Rechtsverhältnisse handelt, so wird dadurch doch der 
betreffende EigentÜMer in der Verfügungsmacht über 
sein Eigentum faktisch in gleicher Weise beschränkt, wie 
beim Abschluss eines Mietvertrages. 
Es könnte s~ch nur noch fragen, ob hier allenfalls 
spezielle, in den konkreten Umständen des gegebenen 
Falles liegende Gründe die streitige Klausel als unsittlich 
erscheinen lassen. Auch das trifft jedoch nicht zu. Gegen-
teils hatte der Beklagte vorliegend besondern Anlass, 
den Mietvertrag auf möglichst lange Zeit zu vereinbaren, 
weil die Herrichtung der fraglichen Räumlichkeiten zu 
dem von ihm in Aussicht genommenen Zweck teure 
bauliche Veränderungen erforderte, die er aus der eigenen 
Tasche zu bezahlen hatte. Auch der Umstand, dass er 
diese Räume nicht zum wohnen, sondern zur Ausübung 
seines Anwaltsberufes, d. h. als Bureaux, benützt, schloss 
den Abschluss des Vertrages auf Lebenszeit nicht aus. 
Allerdings ist nach dem italienischen Recht (Art. 1571 
Abs. 2 C. c.) ein derartiger Vertrag nur mit Bezug auf 
die Miete von Wohnhäusern möglich. Eine solche Ein-
schränkung erscheint jedoch nicht gerechtfertigt; denn 
194 
ein Mieter hat gerade bei der Miete von Räumlichkeiten, 
deren er zur Ausübung seines Berufes bedarf, in der Regel 
ein besonders grosses Interesse an einer möglichst langen 
• Dauer des Mietvertrages, weil die Verlegung eines· Ge-
schäftes fast immer nachteilige Folgen hat und für den 
betreffenden Geschäftsinhaber meist viel schwerer wiegt 
als eine blosse Wohnungsänderung. &dann ist hervor-
zuheben, dass, wie ein Vergleich mit den bei den Akten 
liegenden Verträgen über ähnliche Mietobjekte zeigt, der 
hier vereinbarte Mietzins nach den im Zeitpunkt des 
Vertragsabschlusses {1909) bestehenden Verhältnissen be-
messen eher als hoch bezeichnet werden muss. Es kann 
also auch nicht von einer geschäftlichen übervorteilung 
durch den Beklagten, die übrigens unter die Sonderbe-
stimmung des Art. 21 OR fallen würde (vgl. BGE 53 II 
S. 319 und die daselbst angeführten früheren Ent-
scheide), die Rede sein. Erst die infolge des Weltkrieges 
eingetretene, seinerzeit von niemandem voraussehebare 
allgemeine Geldentwertung bewirkte, dass der Vertrag 
heute nicht mehr als für den Kläger günstig bezeichnet 
werden kann. Das genügt jedoch nicht, um ihn nunmehr 
als unsittlich aufzuheben. Hätte die Geldentwertung 
derart nachhaltig auf das vorwürfige Vertragsverhältnis 
eingewirkt, dass dessen Fortsetzung für den Kläger eine 
ruinöse Last bedeuten würde, dann hätte dieser allenfalls 
unter Anrufung der clausula rebus sie stantibus die 
Auflösung des Vertrages anbegehren können (vgl. BGE 
50 II S. 264 und die daselbst angeführten früheren Ent-
scheide). Das hat er jedoch nicht getan, und es kann hier 
auch von einer so einschneidenden Wirkung nicht die 
Rede sein. 
Aus all diesen Gründen ist somit die Klage abzuweisen, 
wobei aber ausdrücklich davon ausgegangen wird, dass 
es sich vorliegend um ein auf bestimmte Dauer a.bge-
schlossenes Mietverhältnis handelt, das in dem Zeitpunkt 
sein Ende nimmt, wo der Beklagte die Mieträmne nicht 
mehr persönlich zur Ausübung seines· Berufes benötigt. 
32. Aftii da 1a Ire Sann eiviie 4u 90 mai 1930 
dans Ja cause lloirs ae J. da L. eontre T~ 
Cession in fmudam legis: fiullite d'uile eeliSion de droits faite 
par un elient a son avocat dans le seul but da permettre· a 
celui-ci, snspendu dan.s l'exeroica da sa profession par une 
masure disciplinaire, de QOßtmuer a plaider pour lui. 
A. -
A la. requisition de M. T.et de son para, crean-
ciers de Louis Nicollier, l' office des poursuites saisit, les 
H. 12 et 14 septembre 1908, quelques meubles et des 
immeubles appartenant an debiteur. La proces verbal de 
saisie mentionne 50 paroelles, dont 38 sont grevees d 'une 
hypotheque de 18000 fr. au profit de dame C. T. 
La 27 mai 1909, M. T. A. 80 intenre action a dame C. T. 
en contesta.nt la validite de la creance de 18000 fr. et de 
l'hypotheque. 
Le Tribunal de premiere instance a ooarte les conclu-
sions de la demande. Ce jugement a ete confirme, le 6 no-
vembre 1916, par le Tribunal eantonal valaisan. Celui-ei 
a juge que l'action introduite par le demandenr ne pouvait 
etre consideroo que comme une action revocatoire et 
qu'elle ~tait des lors irrecevable, M. T. n'etant pas porteur 
d'un acte de defaut de biens contre Louis Nieollier. 
M. T. ayant recouru en reforme, 1e Tribunal federal 
80, par arret du 2 avril 1917, juge que le demandeur oppose 
a 180 validite de la charge hypothecaire grevant une partie 
des immeubles saisis deux moyens, le premier tire de la 
simulation, le second de l'action revooatoire et qu'il est 
legitime ales faire valoir. En consequence, il a annule le 
jugement attaque et renvoye la cause aux juges ~ntonaux 
pour exa.men du fond, le moyen tire de la simulation 
devant etre juge a la lumiere du droit va.laisan et celui 
tire de l'action revooatoire a celle du droit federn!. 
B. -
A Ia. suite d'incidents divers, le Tribunal eantonal 
du Valais, autorite de surveiIlance des membres du bar-
rea,u, pronon93, par dooision du I er /5 mars 1920, la. sus-