be_zivilstraf · ZK 2009 24 · 2009-06-17 · de

Art. 14 LPG Passivlegitimation bei Veräusserung Pachtobjekt | Sachenrecht übriges

APH-09 24, publiziert Juli 2009
Urteil der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern,
unter Mitwirkung von Oberrichterin Apolloni Meier (Referentin), Oberrichter Messer und 
Oberrichterin Pfister Hadorn sowie Kammerschreiber Weder
vom 17. Juni 2009
in der Streitsache zwischen
A.
vertreten durch Fürsprecher C.
Nichtigkeitskläger
und
B.
vertreten durch Fürsprecher D.
Nichtigkeitsbeklagter
Regeste:
1) Art. 14 LPG stipuliert analog zum Mietrecht den Grundsatz „Kauf bricht Miete [Pacht] 
nicht“. Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag gehen grundsätzlich auf den Erwerber 
über. Der Erwerber tritt in den Pachtvertrag ein. Wird nach der Einleitung eines 
Erstreckungsverfahrens durch den Pächter das Pachtobjekt veräussert, so wird der in 
Grundbuch eingetragene Erwerber während des laufenden Verfahrens anstelle des 
ausscheidenden 
Verpächters 
ohne 
weiteres 
passivlegitimiert. 
Für 
Fragen 
der 
Erstreckung sind alsdann ausschliesslich die Interessen des neuen Eigentümers zu 
berücksichtigen.
2) Die Nichtberücksichtigung des Parteiwechsels gemäss Art. 14 LPG stellt eine Verletzung 
klaren Rechts im Sinne von Art. 360 Ziff. 2 ZPO dar.
Redaktionelle Vorbemerkungen:
Der Nichtigkeitsbeklagte verlangte im Verfahren nach Art. 294 ff. ZPO die Erstreckung des 
Pachtverhältnisses zwischen den Parteien um sechs Jahre. Mit Entscheid der Vorinstanz 
wurde die Klage gutgeheissen bzw. das Pachtverhältnis um sechs Jahre erstreckt. Während 
des Verfahrens ist eine Neuparzellierung und ein Eigentümerwechsel hinsichtlich des 
Pachtobjekts erfolgt. Die Vorinstanz hat das Urteil gefällt, ohne den Eigentümerwechsel, von 
welchem 
sie 
anlässlich 
der 
Fortsetzungsverhandlung 
Kenntnis 
erlangt 
hat, 
zu 
berücksichtigen.


Auszug aus den Erwägungen: 
I.
(...) 
II. 
(...)
4.
Urteile in der endgültigen Zuständigkeit des Gerichtspräsidenten (d.h. Urteile im sog. 
Kompetenzverfahren nach Art. 294 ff. ZPO) unterliegen sowohl der Nichtigkeitsklage nach 
Art. 359 Ziff. 1 - 6 ZPO als auch der Nichtigkeitsklage gemäss Art. 360 Ziff. 1 und 2 ZPO 
(LEUCH/MARBACH/KELLERHALS/STERCHI, 
Die 
Zivilprozessordnung 
für 
den 
A.________, 5. Aufl., Bern 2000, N 1a ad Bem. vor Art. 359 ZPO, N 1a zu Art. 359 ZPO, 
N 1a zu Art. 360 ZPO).
Der Nichtigkeitskläger hat vorliegend den Nichtigkeitsgrund gemäss Art. 360 Ziff. 2 ZPO 
geltend gemacht. Die weiteren Nichtigkeitsgründe wurden nicht angerufen bzw. fallen 
von vornherein ausser Betracht.
Gemäss der angerufenen Gesetzesbestimmung kann ein Urteil als nichtig angefochten 
werden, 
wenn 
es 
klares 
Recht 
verletzt, 
indem 
es 
mit 
einer 
bestimmten 
Gesetzesvorschrift des Zivil- oder Prozessrechtes in Widerspruch steht oder auf einer 
offenbar unrichtigen Akten- oder Beweiswürdigung gründet (Art. 360 Ziff. 2 ZPO). 
Massgebend ist, ob der angefochtene Entscheid nach objektiven Kriterien manifest 
unrichtig ist. Klares Recht ist die Norm, die nicht verschieden ausgelegt werden kann. 
Sind bei sorgfältiger Prüfung verschiedene Auslegungen nach Wortlaut und Sinn 
möglich, 
versagt 
die 
Anfechtung 
durch 
Nichtigkeitsklage 
(LEUCH/MARBACH/KELLERHALS/STERCHI, a.a.O., N. 3.b. zu Art. 360 ZPO).
5.
Vorab ist festzuhalten, dass für das landwirtschaftliche Pachtrecht die Veräusserung des 
Pachtgegenstandes in Art. 14 und 15 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche 
Pacht vom 4. Oktober 1985 (nachfolgend: LPG) geregelt ist und daher Art. 290 lit. a OR 
auf die landwirtschaftliche Pacht keine Anwendung findet (STUDER/HOFER et al., Das 
landwirtschaftliche 
Pachtrecht, 
Kommentar 
zum 
Bundesgesetz 
über 
die 
landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985, Vorabdruck 2007 der 2. Aufl., Brugg 2007, 
N 99 ad Art. 1 LPG).
6.
Art. 14 LPG stipuliert analog zum Mietrecht den Grundsatz „Kauf bricht Miete [Pacht] 
nicht“. Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag gehen grundsätzlich auf den Erwerber 
über. Der Erwerber tritt in den Pachtvertrag ein. Es liegt eine gesetzliche Realobligation 
vor, weil die Verpflichtungen aus dem landwirtschaftlichen Pachtvertrag mit dem Eigentum 
an einem Grundstück verbunden sind (STUDER/HOFER et al., a.a.O., N 296 ad Art. 14 
LPG, mit weiteren Hinweisen). Das Bundesgericht führt im Mietrecht dazu aus, dass das 
Recht des Mieters, einen Mietvertrag erstrecken zu lassen, eine Beschränkung des 
Verfügungsrechts über das Eigentum mit sich bringe und sich deshalb immer gegen den 
Eigentümer richte. Die Rechte eines Dritten, der nicht mehr Eigentümer sei, werden in 


keiner Weise mehr betroffen (Vgl. BGE 98 II 294, 297, mit weiteren Hinweisen).
Wird nach der Einleitung eines Erstreckungsverfahrens durch den Pächter das 
Pachtobjekt veräussert, so wird der im Grundbuch eingetragene Erwerber während des 
laufenden Verfahrens anstelle des ausscheidenden Verpächters ohne weiteres analog 
zum Mietrecht 
passivlegitimiert. 
Somit 
erfolgt 
auch 
nach 
Klageanhebung 
von 
Gesetzes wegen (ipso iure) ein Parteiwechsel. Für Fragen der Erstreckung sind alsdann 
ausschliesslich die 
Interessen des neuen Eigentümers zu berücksichtigen (HIGI, 
Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Die 
Miete, Vierte Lieferung, Art. 271 – 274g OR; HRSG.: GAUCH/SCHMID, 4. Aufl., Zürich 
1996, N 35 ad Art. 273 OR).
7.
Gemäss dem Grundsatz „iura novit curia“ hat das Gericht das Recht von Amtes wegen zu 
ermitteln. Das ermittelte Recht muss danach von Amtes wegen angewendet werden. 
Während der Richter, aufgrund der im Zivilverfahren herrschenden Dispositionsmaxime, in 
Bezug auf die Tatsachen an die von den Parteien in den Prozess eingeführten Umstände 
gebunden ist, wird er hinsichtlich der Rechtsanwendung verpflichtet, das gesamte ihm 
bekannte Recht anzuwenden. Er ist dabei weder an die Auffassung der Parteien noch 
an deren Vorstellungen gebunden (WIEGAND, Iura novit curia vs. ne ultra petita, Die 
Anfechtbarkeit von Schiedsgerichtsurteilen im Lichte der jüngsten Rechtssprechung des 
Bundesgerichts, in: Festschrift für Franz Kellerhals, Bern 2005, S. 131 ff.).
8.
Vorliegend hat die Vorrichterin entgegen dem klaren Wortlaut des Gesetzes (Art. 14 LPG) 
und den einschlägigen Lehre keinen Parteiwechsel vorgenommen, als sie anlässlich der 
Fortsetzungsverhandlung vom (...) vom Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt hat. Die 
Vorrichterin hat demnach klares Recht im Sinne von Art. 360 Ziff. 2 ZPO verletzt, da Art. 
14 LPG sowie auch Art. 261 OR und Art. 273 OR klares Bundes-(Recht) darstellen, 
welches zweifelsfrei stipuliert, dass bei Veräusserung des Pachtgegenstandes von 
Gesetzes wegen (ipso iure) ein Parteiwechsel erfolgt.
Nach dem Gesagten steht fest, dass die Voraussetzungen gemäss Art. 360 Ziff. 2 ZPO 
erfüllt sind und die Nichtigkeitsklage gutzuheissen ist.
9.
Wird das Urteil nichtig erklärt, so wird der Streit in die gleiche Lage zurückversetzt, in 
welcher er sich vor dem nichtigen Urteil befand (Art. 364 ZPO). Die Nichtigerklärung 
macht den Weg für eine neue Beurteilung des Rechtsstreites frei, sei es durch den 
Appellationshof selber, sei es durch die untere Instanz. Aus der Zurückversetzung des 
Rechtsstreites in die Lage, in der er sich vor dem nichtigen Urteil befand, ergibt sich, 
dass er auch ohne ausdrückliche Rückweisung wiederum bei der unteren Instanz 
rechtshängig 
wird, 
sofern 
der 
Appellationshof 
nicht 
selbst 
urteilt 
(LEUCH/MARBACH/KELLERHALS/STERCHI, a.a.O., N 2 ad Art. 364 ZPO). Die 
Vorrichterin hat demnach den Parteiwechsel vorzunehmen und danach dem neuen 
Eigentümer Gelegenheit zu geben, sich zur Nichtigkeitsklage vernehmen zu lassen (365 
ZPO, 2. Satz).
10. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass Grundbedingung für eine Heilung bzw. für 
eine Neubeurteilung durch den Appellationshof ist, dass die Rechtsmittelinstanz im 
Streitpunkt über dieselbe Kognition in Sachverhalts- und Rechtsfragen verfügt wie die 
Vorinstanz (Vgl. SCHINDLER in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und 


Verwaltungsrecht [ZBl], 04/2005, S. 175, mit Verweis auf BGE 127 V 431 E. 3d/aa, BGE 
126 I 68 E.2, BGE 1P.544/2003 E. 21; vgl. Kiener/Kälin, Grundrechte, S. 409).
Der Appellationshof verfügt indes im Vergleich zur ersten Instanz im Nichtigkeits- 
klageverfahren 
über 
eine 
eingeschränkte 
Kognition 
(LEUCH/MARBACH/KELLERHALS/STERCHI, a.a.O., N 1a ad Bem. vor Art. 359 ZPO), 
weshalb zum vornherein eine Heilung durch den Appellationshof ausscheidet. Auch 
würde der neue Eigentümer durch die Heilung eine Instanz verlieren, was im Hinblick auf 
den im Bundesgerichtsgesetz neu geregelten Grundsatz der „double instance“ 
(SARBACH, BGG und Zivilverfahren, in: Jusletter vom 18. Dezember 2006 N 20) 
unzulässig wäre (Art. 75 Abs. 1 und Art. 144 BGG).
Auch ist 
nach dem Gesagten der Einwand der 
Vorinstanz wie auch des 
Nichtigkeitsbeklagten, der Nichtigkeitskläger handle rechtsmissbräuchlich, unbeachtlich, 
da es keinen 
Rechtsmissbrauch darstellt, wenn die korrekte Anwendung von 
materiellem (Bundes-)- Recht verlangt wird.
(...)
Hinweis:
Der Entscheid ist rechtskräftig.