be_zivilstraf · ZK 2017 586 · 2018-05-03 · de

Abtretbarkeit eines Vorkaufsrechts (Art. 681 aZGB) | Kaufvertrag Immobilie

Obergericht
des Kantons Bern
2. Zivilkammer
Cour suprême
du canton de Berne
2e Chambre civile
Entscheid
ZK 17 586
Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
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Fax +41 31 634 50 53
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Bern, 3. Mai 2018
Besetzung
Oberrichter D. Bähler (Referent), Oberrichterin Grütter und Ober-
richter Hurni
Gerichtsschreiberin Weingart
Verfahrensbeteiligte
A.________
Kläger/Berufungskläger 1
B.________
Kläger/Berufungskläger 2
beide vertreten durch Fürsprecher C.________
gegen
D.________ GmbH
Beklagte/Berufungsbeklagte 1
E.________
Beklagte/Berufungsbeklagte 2
F.________
Beklagte/Berufungsbeklagte 3
alle vertreten durch Rechtsanwalt G.________
Gegenstand
Vorkaufsrecht
Berufung gegen den Entscheid des Regionalgerichts Bern-
Mittelland vom 25. Oktober 2017 (CIV 16 5082)


2
Regeste:
Bejahung der Abtretbarkeit eines Vorkaufsrechts auf Rechnung zukünftiger Erbschaft auch 
ohne ausdrückliche Vereinbarung (E. 28-36).
Erwägungen:
I.
Prozessgeschichte
1.
Am 5. September 2016 erhoben A.________ und B.________ (nachfolgend: Klä-
ger/Berufungskläger 1 und 2) gegen die D.________ GmbH, E.________ und 
F.________ (nachfolgend: Beklagte/Berufungsbeklagte 1, 2 und 3) Klage beim Re-
gionalgericht Bern-Mittelland (nachfolgend: Vorinstanz) und stellten die folgenden 
Rechtsbegehren (pag. 5):
1.1. Die Beklagte 1 sei – unter Ansetzung einer gerichtlich zu bestimmenden Frist und Androhung 
der Folgen gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall – zu verurteilen, die Grundstücke 
________. Nrn. 3089 (ein Drittel Anteil) und 3526 den Klägern zu übertragen.
1.2. Eventualiter sei die Beklagte 1 zu verpflichten, den Klägern einen noch zu beziffernden, 
CHF 30‘000.00 übersteigenden Betrag nebst Zins zu 5% seit wann rechtens als Schadenersatz 
zu bezahlen.
2. 
Es seien die Beklagten 2 und 3 – unter solidarischer Haftbarkeit – zu verurteilen, den Klägern 
einen noch zu beziffernden, CHF 30‘000.00 übersteigenden Betrag nebst Zins zu 5% seit wann 
rechtens als Schadenersatz zu bezahlen.
- unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
2.
Die Beklagten ersuchten mit Klageantwort vom 8. Dezember 2016 um Abweisung 
der Klage und stellten den prozessualen Antrag, das Verfahren sei auf die Frage 
des Bestandes und der Gültigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu beschrän-
ken (pag. 63).
3.
Im Rahmen der Hauptverhandlung vom 7. März 2017 ergänzten die Kläger ihre 
Rechtsbegehren um den Antrag, es seien die Beklagten 2 und 3 zu verurteilen, den 
Klägern einen noch zu beziffernden CHF 30‘000.00 übersteigenden Betrag nebst 
Zins zu 5% seit wann rechtens je hälftig als Schadenersatz zu bezahlen. 
(pag. 121). Die Beklagten bestätigten ihre Rechtsbegehren (pag. 131).
4.
Mit Verfügung vom 3. April 2017 beschränkte die Vorinstanz das Verfahren auf die 
Frage der Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts gemäss Kaufvertrag mit Parzellierung 
vom 2. Mai 1985 (pag. 137) sowie mit Verfügung vom 16. Mai 2017 auf die Frage 
der Ausübung des Vorkaufsrechts durch I.________ und gültige Zession ihrer An-
sprüche an die Kläger (pag. 179). Diese Erweiterung des Streitgegenstands erfolg-
te aufgrund einer Eingabe der Kläger vom 1. Mai 2017 (pag. 151 f.).


3
5.
Am 25. Oktober 2017 entschied die Vorinstanz was folgt (pag. 265):
1. Die Klage vom 05. September 2016 (CIV 16 5082) wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestimmt auf CHF 17'000.00, werden den Klägern 1 und 2 je hälftig zur Be-
zahlung auferlegt und mit ihrem Gerichtskostenvorschuss von CHF 17‘000.00 verrechnet.
3. Der Kläger 1 und der Kläger 2 werden verurteilt, den Beklagten eine Parteientschädigung von je 
CHF 17‘074.50, total somit CHF 34‘149.00, zu bezahlen.
4. [Eröffnungsformel]
6.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Kläger 1 und 2 Berufung bei den Zivilkam-
mern des Obergerichts des Kantons Bern und beantragten Folgendes 
(pag. 307 ff.):
1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
2. Die Beklagte 1 sei – unter Ansetzung einer gerichtlich zu bestimmenden Frist und Androhung der 
Folgen gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall – zu verurteilen, die Grundstücke ________ 
Nrn. 3089 (ein Drittel Anteil) und 3526 den Klägern zu übertragen.
Eventualiter sei die Beklagte 1 zu verpflichten, den Klägern einen noch zu beziffernden, 
CHF 30'000.00 übersteigenden Betrag nebst Zins zu 5% seit wann rechtens als Schadenersatz zu 
bezahlen.
3. Es seien die Beklagten 2 und 3 – unter solidarischer Haftbarkeit – zu verurteilen, den Klägern ei-
nen noch zu beziffernden, CHF 30'000.00 übersteigenden Betrag nebst Zins zu 5% seit wann 
rechtens als Schadenersatz zu bezahlen.
Eventualiter seien die Beklagten 2 und 3 zu verurteilen, den Klägern einen noch zu beziffernden, 
CHF 30'000.00 übersteigenden Betrag nebst Zins zu 5% seit wann rechtens als Schadenersatz zu 
bezahlen.
- unter Kosten- und Entschädigungsfolgen -
7.
In ihrer Berufungsantwort vom 26. Januar 2018 beantragten die Berufungs-
beklagten, es sei die Berufung abzuweisen soweit darauf eingetreten werden 
könne und die Klage sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 
(pag. 373 ff.).
8.
Mit Verfügung vom 6. März 2018 schloss der Instruktionsrichter den Schriften-
wechsel und stellte einen schriftlichen Entscheid in Aussicht (pag. 421).
II.
Formelles
9.
Erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit 
Berufung anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Die Berufungskläger verlangen oberinstanz-
lich die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids, dem ein Streitwert von min-
destens CHF 300‘000.00 zugrunde lag (vgl. vorinstanzlicher Entscheid, E. 60; 


4
pag. 289). Der Streitwert übersteigt somit im vorliegenden Fall CHF 10'000.00, 
womit die Berufung zulässig ist. 
10.
Das Obergericht ist zuständig für die Beurteilung der mit Berufung weitergezoge-
nen Streitigkeiten (Art. 4 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 6 Abs. 1 des Einführungsgesetzes 
zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung und zur Jugendstrafprozessord-
nung [EG ZSJ; BSG 271.1] und Art. 28 Abs. 1 Bst. a des Organisationsreglements 
des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]).
11.
Die Berufung erfolgte form- und fristgerecht (Art. 130 f. ZPO und Art. 311 ZPO).
12.
Entgegen dem Vorbringen der Berufungsbeklagten, die Berufung genüge den An-
forderungen an die Rügepflicht nicht (pag. 381 ff.), sind die Berufungskläger der 
Rügeobliegenheit vorliegend ausreichend nachgekommen: Aus der Rechtsschrift 
lässt sich ohne weiteres ersehen, weshalb die Berufungskläger mit dem erstin-
stanzlichen Entscheid und insbesondere mit der rechtlichen Beurteilung durch die 
Vorinstanz nicht einverstanden sind. Die Rügeobliegenheit kann nicht so verstan-
den werden, dass sich die Berufungsinstanz zunächst akribisch mit der Frage aus-
einandersetzen muss, inwiefern die einzelnen Ausführungen in der Berufungs-
schrift ausreichende Rügen enthalten, bevor sie sich mit der Sache inhaltlich be-
fassen kann. Das Prozessrecht hat dienende Funktion und darf nicht derart restrik-
tiv ausgelegt werden, dass die Rechtsverfolgung über Gebühr erschwert wird. 
13.
Die Vorinstanz beschränkte das Verfahren auf die Fragen der Abtretbarkeit des 
Vorkaufsrechts gemäss Kaufvertrag mit Parzellierung vom 2. Mai 1985 sowie auf 
die Frage, ob Frau I.________ das Vorkaufsrecht selbst ausgeübt und ihre An-
sprüche gültig an die Berufungskläger zediert habe (siehe E. 4 oben). Der oberin-
stanzliche Streitgegenstand darf nicht über den vorinstanzlichen Streitgegenstand 
hinausgehen. Soweit die Berufungskläger in ihren reformatorischen Rechtsbegeh-
ren Ziffern 2 und 3 die Übertragung des Grundstücks bzw. die Leistung von Scha-
denersatz beantragen, gehen diese Begehren über den Streitgegenstand hinaus 
und es kann darauf nicht eingetreten werden. 
14.
Soweit mit der Berufung beantragt wird, es sei der vorinstanzliche Entscheid auf-
zuheben (Rechtsbegehren Ziffer 1), ist auf die Berufung einzutreten.
15.
Die Urteilsfindung erfolgt in Dreierbesetzung (Art. 3 ZPO i.V.m. Art. 45 Abs. 1 des 
Gesetzes über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]).
III.
Sachverhalt, vorinstanzlicher Entscheid und vorbringen der Parteien
16.
Der für das beschränkte Verfahren massgebliche Sachverhalt ist in den Ziffern 
19 – 30 des vorinstanzlichen Entscheids dargestellt. Er lässt sich wie folgt zusam-
menfassen:
16.1
Ausgangspunkt des Streits ist ein am 2. Mai 1985 zwischen H.________ der Mutter 
der Berufungsbeklagten 2 und 3, und I.________ der Mutter der Berufungskläger, 


5
abgeschlossener Kaufvertrag mit Parzellierung über ein Grundstück an privilegier-
ter Lage ________ in ________ (Klagebeilage [KB] 4). H.________ trennte von ih-
rem Grundstück Nr. 72 das neue Grundstück Nr. 3089 ab und verkaufte das Rest-
grundstück Nr. 72 mit dem Wohnhaus ________ für CHF 1‘615‘000.00 an 
I.________, welche das Wohnhaus bereits zuvor zur Miete bewohnt hatte 
(pag. 215). Das Grundstück Nr. 3089 (dem Restgrundstück Nr. 72 vorgelagertes 
Bauland mit Zugang) behielt sie für sich. Selbst bewohnte H.________ das be-
nachbarte Wohnhaus ________ auf ihrem Grundstück Nr. 1232. Der Kaufvertrag 
mit Parzellierung wurde durch Notar J.________, gemäss I.________ (pag. 215) 
einem Bekannten von H.________, aufgesetzt und verurkundet.
16.2
In Ziffer 13 dieses Kaufvertrags vereinbarten die Parteien ein gegenseitiges Vor-
kaufsrecht mit folgendem Wortlaut (KB 4):
Die Parteien räumen sich gegenseitig an ihren Grundstücken Nrn. 72 und 3089 ein Vorkaufsrecht im 
Sinne von Art. 681 ZGB ein.
Das Vorkaufsrecht soll bei jeder Handänderung der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Parzelle gel-
tend gemacht werden können.
Das Vorkaufsrecht wird für eine Dauer von 30 Jahren begründet und ist für die gesetzlich zulässige 
Maximaldauer von 10 Jahren im Grundbuch vorzumerken, wozu hiermit eingewilligt wird.
Die Einräumung dieser Vorkaufsrechte erfolgt unentgeltlich.
16.3
In Ziffer 15 wurde sodann unter dem Titel «Ueberbund» Folgendes vereinbart 
(KB 4):
Die Bestimmungen von Ziff. 12 und 13 dieses Vertrages, soweit sie nicht von Gesetzes wegen über-
gehen, sind von den Parteien auf ihre allfälligen Rechtsnachfolger zu übertragen, und diese sind zu 
weiterem Ueberbund zu verhalten, unter Schadenersatzfolge im Unterlassungsfall.
16.4
H.________ verstarb im Jahr 1990. Mit ihrem Tod ging das Eigentum am Grunds-
tück Nr. 3089 an ihre Töchter, die Berufungsbeklagten 2 und 3, als Erbengemein-
schaft zu Gesamteigentum über.
16.5
Als eine Planungsgemeinschaft ab 2003 aufgrund eines Vertrages mit den Beru-
fungsbeklagten 2 und 3 auf dem Grundstück Nr. 3089 eine Überbauung plante und 
I.________ dagegen Einsprache erhob, kam es zu baurechtlichen Streitigkeiten, 
die sich über Jahre hinzogen. Das Grundstück blieb in der Folge unüberbaut (Klage 
Ziffer III.a.5, pag. 9 ff.; Klageantwort Art. 6, pag. 73 ff.).
16.6
Mit Abtretungsvertrag auf Rechnung zukünftiger Erbschaft vom 6. Dezember 2011 
(Klageantwortbeilage [AB] 10) übertrug I.________ das Grundstück Nr. 72 an ihre 
beiden Söhne, die Berufungskläger 1 und 2, wobei sie sich ein unentgeltliches le-
benslängliches Nutzniessungsrecht vorbehielt. Die Berufungskläger übernahmen 
die Schuldpflicht aus den bestehenden Hypothekardarlehen von rund CHF 1.6 Mio. 
(AB 10, S. 5). In Ziffer 12 dieses Vertrags wurde festgehalten, dass die vorliegende 
Abtretung auf Rechnung zukünftiger Erbschaft an die Söhne der Erblasserin keinen 
Vorkaufsfall darstelle. Die Berufungsbeklagten 2 und 3 wurden denn auch nicht zu 
einer Verzichtserklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts aufgefordert. Ein Grund 


6
für die lebzeitige Übertragung waren offenbar die infolge einer Initiative drohenden 
Erbschaftssteuern (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 3, pag. 123).
16.7
Am 9. September 2013 liess Notar K.________ I.________ und den beiden Beru-
fungsklägern via ihren Anwalt in der Bausache, Fürsprecher L.________, einen 
Kaufvertragsentwurf und eine vorbereitete «Verzichtserklärung vertragliches Vor-
kaufsrecht» zukommen (KB 23). Danach sollten die Adressaten beim Verkauf des 
Grundstücks Nr. 3089 durch die Berufungsbeklagten 2 und 3 an M.________ (Ar-
chitekt und Eigentümer des anschliessenden Grundstücks Nr. 2184 mit dem 
Wohnhaus ________) bzw. eine von diesem neu gegründete GmbH (die Beklag-
te 1) auf die Ausübung des im Jahre 1985 vertraglich gegenseitig vereinbarten 
Vorkaufsrechts verzichten. Weiter sollte die Familie I.________ bzw. Fürsprecher 
L.________ zur Kenntnis nehmen, dass durch den Abschluss des Kaufvertrags ihr 
Vorkaufsrecht am Grundstück Nr. 3089 untergehe. Im Begleitschreiben teilte Notar 
K.________ mit, die Verurkundung finde am 20. September 2013 statt. Der Entwurf 
des Kaufvertrags wurde beigelegt (KB 8). Darin fand sich der folgende Passus (Zif-
fer V.3): 
Den Parteien ist bekannt, dass im Jahre 1985 mit den Eigentümern der Nachbarsparzelle (Familie 
I.________) ein vertragliches gegenseitiges Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch nicht vorgemerkt 
ist, vereinbart wurde. Die Begünstigten werden vor Abschluss dieses Kaufvertrags über den Inhalt in-
formiert (ev. Verzichtserklärungen).
16.8
Wie angekündigt wurde am 20. September 2013 der Kaufvertrag zwischen den 
Berufungsbeklagten 2 und 3 einerseits und der Berufungsbeklagten 1 und 
M.________ anderseits verurkundet. Demnach verkauften die Berufungsbeklagten 
2 und 3 das Grundstück Nr. 3089 der Berufungsbeklagten 1 zu einem Preis von 
CHF 4‘124‘000.00 zu Alleineigentum (KB 9). Der hiervor zitierte Passus betreffend 
Vorkaufsrecht fand sich im verurkundeten Vertrag nicht mehr. Gleichentags wurde 
der Vertrag dem Grundbuchamt zur Eintragung im Grundbuch eingereicht (KB 10).
16.9
Am 3. Oktober 2013 sandte Fürsprecher L.________ im Auftrag der Berufungs-
kläger den Berufungsbeklagten 2 und 3 ein Dokument folgenden Inhalts (KB 11):
-
I.________ überträgt soweit erforderlich ihr Vorkaufsrecht an die Kläger (Ziff. I);
-
die Berufungskläger üben das Vorkaufsrecht vorbehaltlos und bedingungslos 
aus (Ziff. II).
Unterzeichnet wurde das Dokument (am Schluss) von I.________ und den beiden 
Berufungsklägern. Beigelegt war eine vorbereitete Eintragungsbewilligung der Be-
rufungsbeklagten 2 und 3 zugunsten der Berufungskläger.
16.10 Die Berufungsbeklagten 2 und 3 reagierten auf dieses Schreiben nicht.
16.11 Mit Parzellierungsurkunde vom 20. Dezember 2013 (KB 16) wurde das Grundstück 
Nr. 3089 durch die Beklagte 1 so parzelliert, dass drei neue Baulandgrundstücke 
entstanden und das Grundstück Nr. 3089 auf die Zufahrt reduziert und zum An-
merkungsgrundstück wurde. Zwei dieser neuen Grundstücke wurden am 20. De-
zember 2013 bzw. am 22. August 2014 an Herrn N.________ von der Bauunter-
nehmung N.________ AG weiterverkauft (Klage S. 8, pag. 15).


7
17.
17.1
In der Klage vom 5. September 2016 (pag. 1 ff.) stellten sich die Kläger im Wesent-
lichen auf den Standpunkt, indem die Parteien bestimmt hätten, dass das Vorkaufs-
recht auch jeweils für die Rechtsnachfolger Geltung beanspruche, sei ein soge-
nanntes Realvorkaufsrecht begründet worden. Mit Abtretung auf Rechnung künfti-
ger Erbschaft vom 20. Dezember 2011 habe I.________ die Liegenschaft Nr. 72 
und damit gleichzeitig das mit der Liegenschaft verknüpfte Vorkaufsrecht an ihre 
beiden Söhne und Alleinerben abgetreten. Das Vorkaufsrecht werde im Kaufver-
trag vom 20. August 2013 (recte: September) nicht mehr erwähnt, geschweige 
denn die daraus fliessenden Verpflichtungen auf die Beklagte 1 als Rechtsnachfol-
gerin übertragen. Die Beklagten 2 und 3 seien somit vertragsbrüchig und das über-
tragene Grundstück an die Kläger zu übertragen. Sofern eine Rückübertragung des 
gesamten ursprünglichen Grundstücks Nr. 3089 wegen Weiterverkaufs nicht mehr 
möglich sei, würden die Beklagten wegen der Verletzung des Vorkaufsrechts für 
den entstandenen Schaden haften (pag. 21).
17.2
In der Klageantwort vom 8. Dezember 2016 (pag. 61 ff.) vertraten die Beklagten 
die Auffassung, der Abtretungsvertrag vom 20. Dezember 2011 habe ihr Vorkaufs-
recht ausgelöst und sie hätten es auch ausgeübt, wenn sie davon gewusst hätten. 
Die Kläger hätten in diesem Vertrag die Verpflichtung aus dem Vorkaufsrecht nicht 
übernommen. Den Beklagten 2 und 3 machten sie bezüglich des Geschäfts mit der 
Beklagten 1 nun aber entsprechende Vorwürfe. Sie handelten somit rechtsmiss-
bräuchlich (Art. 4, pag. 69 ff.). Das Vorkaufsrecht gemäss Vertrag von 1985 sei 
nicht abtretbar gewesen. Lediglich die Parteien aus dem Vertrag hätten sich ge-
genseitig ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Die Übertragbarkeit hätte im Vertrag gere-
gelt werden müssen (Art. 10, pag. 89). 
17.3
Im ersten Parteivortrag an der Hauptverhandlung vom 7. März 2017 (vgl. Proto-
koll der Hauptverhandlung, pag. 119 ff.) führte der Rechtsvertreter der Kläger aus, 
eine Übertragung unter blosser Übernahme der aufhaftenden Grundpfandschulden 
stelle eine Schenkung dar. Ein unlimitiertes Vorkaufsrecht sei unsinnig, wenn eine 
Übertragung gegen Übernahme der Hypothekarschulden einen Vorkaufsfall dar-
stelle, weil diesfalls vom Vorkaufsberechtigten bloss die Schulden übernommen 
werden müssten. Die Kläger seien berechtigterweise davon ausgegangen, dass die 
Abtretung des Grundstücks an sie keinen Vorkaufsfall darstelle. Dass nur die Ver-
pflichtung, nicht aber das Recht aus dem Vorkaufsrechtsvertrag abtretbar sei, gehe 
aus Art. 15 des Vertrags von 1985 nicht hervor. Das Grundstück Nr. 72 sei auf An-
rechnung künftiger Erbschaft (vorgezogene Erbschaft) an die Kläger übertragen 
worden, womit auch der Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Vorkaufs-
rechtsvertrag verbunden gewesen sei (pag. 129). So oder anders habe aber auch 
I.________ das Vorkaufsrecht gültig durch konkludentes Verhalten ausgeübt. Eine 
formfreie, auch konkludente Ausübung des Vorkaufsrechts sei zulässig. Zudem 
habe I.________ ihre Rechte im Dezember 2014 an die Kläger zediert, so dass 
diese in jedem Fall aktivlegitimiert seien (pag. 129). Die Kläger reichten diverse Un-
terlagen nach, darunter ein mit «Zession» betiteltes Dokument vom 3. Dezember 
2014, wonach I.________ sämtliche Ansprüche aus dem Vorkaufsrecht und des-
sen Missachtung durch die Beklagten an die Kläger abtrat (KB 25).


8
17.4
Die Beklagten bestritten im Rahmen der Hauptverhandlung vom 7. März 2017 die 
Echtheit und Relevanz der Zessionserklärung (KB 25) sowie, dass I.________ das 
Vorkaufsrecht je ausgeübt habe, in welcher Form auch immer (pag. 133). 
17.5
An der Fortsetzungsverhandlung vom 9. Juni 2017 (vgl. Protokoll der Fortset-
zungsverhandlung, pag. 209 ff.) wurde I.________ als Zeugin einvernommen. Sie 
führte aus, sie habe den letzten Kontakt mit einer der Schwestern E.________ bzw. 
F.________ um das Jahr 2010 gehabt, als sie die Berufungsbeklagte 3 bei Regen-
wetter mit dem Auto nach Hause gefahren habe (pag. 213). Sie [die Familie 
I.________] seien zuerst zur Miete im betreffenden Haus gewesen. Dann habe 
H.________ ihr angeboten, das Haus zu kaufen. Sie hätten ein sehr gutes Verhält-
nis zueinander gehabt. Sie hätten sich 30-jährige und unlimitierte gegenseitige 
Vorkaufsrechte eingeräumt. Dies sei der Vorschlag von H.________ gewesen. 
H.________ habe keine Wechsel in diesem Haus mehr gewollt. Weiter führt 
I.________ aus, sie habe gedacht, dass mit dem Abtretungsvertrag auch sämtliche 
Rechte und Pflichten aus dem Vorkaufsrechtsvertrag auf ihre Söhne übergingen 
(pag. 215).
18.
Ihren abweisenden Entscheid vom 25. Oktober 2017 begründete die Vorinstanz im 
Wesentlichen wie folgt (pag. 265 ff.):
18.1
Die Kläger seien nur dann aktivlegitimiert, wenn entweder das Vorkaufsrecht von 
Anfang an so ausgestaltet gewesen sei, dass es vom jeweiligen Eigentümer der 
Parzelle Nr. 72 habe ausgeübt werden können (sogenanntes Realvorkaufsrecht) 
oder aber als sogenanntes Personalvorkaufsrecht zu Gunsten ihrer Mutter begrün-
det und von dieser dann an sie abgetreten worden sei. Im ersten Fall sei das Vor-
kaufsrecht subjektiv-dinglich mit einem bestimmten Grundstück verbunden; im 
zweiten Fall sei es an eine bestimmte Person, den Vertragspartner, gebunden und 
könne, sofern die Abtretbarkeit vereinbart worden sei, gegebenenfalls auf Dritte 
übertragen werden. Sollten sowohl das Vorliegen eines Realvorkaufsrechts wie 
auch im Falle eines Personalvorkaufsrechts dessen Abtretbarkeit zu verneinen 
sein, fehle es den Klägern für die geltend gemachten Ansprüche an der Aktivlegiti-
mation. Falls es an der Abtretbarkeit fehle, sei zu prüfen, ob I.________ das Vor-
kaufsrecht selber fristgerecht ausgeübt und den Klägern alsdann die aus der Ver-
letzung des Vorkaufsrechts entstandenen Schadensersatzansprüche zediert habe 
(pag. 275 ff).
18.2
Rechtlich massgebend sei Art. 681 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches in sei-
ner früheren Fassung (aZGB; in Kraft bis 31. Dezember 1993). Diese Bestimmung 
befasse sich nach dem Wortlaut lediglich mit den im Grundbuch vorgemerkten Vor-
kaufsrechten an Grundstücken, habe aber in der Praxis die Bedeutung einer zen-
tralen Norm für alle rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechte an Grundstücken gehabt. 
Das rein vertragliche Vorkaufsrecht habe erst mit der Teilrevision des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) und des Schweizerischen Obligationen-
rechts (OR; SR 220; in Kraft ab 1. Januar 1994) eine explizite gesetzliche Grundla-
ge erhalten (Art. 216a ff. OR). Die neuen Bestimmungen entsprächen dabei gröss-
tenteils der zuvor geltenden gerichtlichen Praxis und der Lehre. Insoweit entschärfe 


9
sich die Frage nach dem anwendbaren Recht und brauche nicht allgemein beant-
wortet zu werden (pag. 277 ff.).
18.3
Die rechtsgeschäftliche Einräumung eines Vorkaufsrechts habe regelmässig einen 
vorwiegend persönlichen Charakter. Es bezwecke die Beschränkung der Übertrag-
barkeit eines Grundstückes an Dritte im Interesse einer bestimmten Person oder 
eines begrenzten Personenkreises. Für die Begründung eines Realvorkaufsrechts 
werde üblicherweise die Formulierung verwendet, dass der jeweilige Eigentümer 
vorkaufsberechtigt sei. Dies sei vorliegend nicht geschehen. Einen Zusatz, wonach 
dieses Recht auch den Rechtsnachfolgern der Parteien zustehen solle (wie dies 
etwa mit der Formulierung: «Die Parteien räumen sich und ihren Rechtsnachfol-
gern gegenseitig ein Vorkaufsrecht an ... ein» ohne weiteres möglich und bei einem 
entsprechenden Parteiwillen naheliegend gewesen sei), hätten die Vertragspartei-
en gerade nicht angebracht. Der Wortlaut des Vorkaufsrechts spreche daher eher 
für ein Personalvorkaufsrecht, ebenso der Umstand, dass einiges dafür spreche, 
dass es gerade die persönliche Beziehung zu I.________ gewesen sei, die 
H.________ zum teilweisen Verkauf ihres Grundstücks und zur Einräumung eines 
Vorkaufsrechts bewogen habe. Es werde deshalb davon ausgegangen, dass 
I.________ und H.________ dem Zweck des Vorkaufsrechts entsprechend sich le-
diglich gegenseitig berechtigen und verpflichten wollten und sich deshalb ein per-
sönliches Vorkaufsrecht eingeräumt hätten (pag. 279 ff.).
18.4
Vor der Revision des Immobiliarsachenrechts habe weder das ZGB noch das OR 
eine explizite Bestimmung zur Übertragbarkeit eines Vorkaufsrechts enthalten. 
Lehre und Rechtsprechung seien sich jedoch angesichts der Natur des Rechtsver-
hältnisses (Art. 164 OR) einig gewesen, dass ohne entsprechende Abrede unter 
den Parteien das Vorkaufsrecht zwar vererblich gewesen sei, aber nicht rechtsge-
schäftlich auf Dritte habe übertragen werden können (mit Hinweisen auf BGE 48 II 
465 ff., S. 469 und MEIER-HAYOZ, in: Berner Kommentar zum aZGB, Band IV, 
3. Teilband, Bern 1975, N. 97 zu Art. 681 aZGB). Ziffer 15 des Vertrags von 1985 
beziehe sich nach seinem Wortlaut («Ueberbund») auf Pflichten, nicht auf Rechte. 
Zudem seien die Rechtsprechung und die absolut herrschende Lehre zur Abtret-
barkeit von Vorkaufsrechten bekannt gewesen und hätten zu sprachlicher Klarheit 
führen müssen. Schliesslich mache eine mit Schadenersatzfolgen im Unterlas-
sungsfall verbundene Pflicht zur Übertragung eines Rechts keinen Sinn, da die 
durch die Pflicht begünstigte Partei nur noch länger eine Verfügungsbeschränkung 
gegen sich hätte gelten lassen müssen. Wenn I.________ ausführe, das Vorkaufs-
recht sei mit der Absicht vereinbart worden, das gut nachbarschaftliche, freund-
schaftliche Verhältnis beizubehalten, so hätte es diesem Ansinnen diametral wider-
sprochen, wenn im gleichen Vertrag durch eine Abtretbarkeitsklausel Tür und Tor 
geöffnet worden wären, dass jeder Zessionar sich in dieses gut nachbarschaftliche 
Verhältnis einmischen könne. Auch hieraus sei zu schliessen, dass die Parteien 
gerade nicht die Abtretbarkeit von Vorkaufsrechten vereinbaren wollten. Aus Zif-
fer 15 des Kaufvertrags könne nicht geschlossen werden, dass auch die Rechte 
aus dem Vorkaufsrechtsvertrag einseitig auf einen beliebigen Dritten hätten über-
tragbar sein sollen (pag. 283 ff.).


10
18.5
Für eine konkludente Willenserklärung von I.________ zur Ausübung des Vor-
kaufsrechts finde sich im Beweisverfahren keine Stütze. Konkludent sei eine Wil-
lenserklärung, wenn sie zwar nicht explizit, aber aus den Umständen für die Ge-
genseite erkennbar erfolge. In der kritischen Zeit habe es jedoch an jeglichen Kon-
takten zwischen den betreffenden Parteien gefehlt. Die konkludente Ausübung ei-
nes Rechts setze aus Sicht des Belasteten in aller Regel irgendeine Form von Kon-
takt voraus. Die Behauptung vom 11. Mai 2017, dass I.________ ihr Vorkaufsrecht 
mündlich oder dann gar schriftlich ausgeübt habe, sei verspätet. Dazu sei im Rah-
men des ersten Parteivortrages anlässlich der Hauptverhandlung letzte Gelegen-
heit gewesen. Zudem sei ein tatsächlicher Ausübungswille weder denkbar noch 
möglich, da I.________ ihrer eigenen Aussage zufolge der Ansicht gewesen sei, 
das Vorkaufsrecht an ihre Söhne abgetreten zu haben. Dem Schreiben von Für-
sprecher L.________ vom 3. Oktober 2013 (KB 11) lasse sich eine schriftliche 
Ausübung durch I.________ nicht entnehmen. Unter Ziff. I. dieser Erklärung habe 
I.________, soweit erforderlich, zuerst ihr vertragliches Vorkaufsrecht an ihre Söh-
ne übertragen. Unter Ziff. Il. hätten die explizit als Absender genannten Kläger – 
und eben nur diese – an die Adresse der Erbengemeinschaft, bestehend aus den 
Beklagten 2 und 3, sodann ihr behauptetes Vorkaufsrecht ausgeübt (pag. 285 ff.).
19.
In der Berufung vom 24. November 2017 (p. 307 ff.) führen die Berufungskläger 
im Wesentlichen Folgendes aus:
19.1
Aus dem Wortlaut des Vertrags von 1985 ergebe sich, dass ein Realvorkaufsrecht 
vereinbart worden sei. Da H.________ damals bereits 81-jährig gewesen sei, sei 
sie sich bewusst gewesen, dass sie nicht die gesamte Laufzeit des Vorkaufs-
rechtsvertrags erleben würde. Das gegenseitige Vorkaufsrecht könne somit nicht 
an ihre Person geknüpft gewesen sein. Aufgrund der Reziprozität der Rechte und 
Pflichten des gegenseitigen Vorkaufsrechts gelte dies auch für I.________. 
Gemäss dem Vertrag von 1985 könne das Vorkaufsrecht nicht nur beim Verkauf 
durch eine der beiden Vertragsparteien, sondern auch bei jedem späteren Weiter-
verkauf durch den Erwerber ausgeübt werden. Inhaltlich entspreche dies faktisch 
einem Realvorkaufsrecht. Schon allein die Tatsache, dass es sich um ein gegen-
seitiges Vorkaufsrecht an den beiden Grundstücken Nr. 72 und 3089 gehandelt 
habe, spreche dafür, dass es an das jeweils andere Grundstück und nicht an des-
sen Eigentümerin als Person geknüpft gewesen sei. Falls nun eine der beiden da-
maligen Vertragsparteien weggezogen wäre und ihr Grundstück verkauft hätte, 
würde es keinen Sinn ergeben, wenn die (möglicherweise in ein anderes Land) 
weggezogene Person weiterhin vorkaufsberechtigt an Nr. 3089 bzw. an Nr. 72 ge-
blieben wäre. Hingegen sei es sachgerecht und logisch, wenn der Erwerber des 
Grundstücks Nr. 72 oder 3089 vorkaufsberechtigt am jeweils anderen Grundstück 
werde. Durch das gegenseitige Vorkaufsrecht sei verhindert worden, dass ein be-
liebiger Dritter Eigentümer der jeweiligen Nachbarparzelle und damit Vorkaufsbe-
rechtigter an der eigenen Parzelle werde, so dass das Argument, das Vorkaufs-
recht habe nicht einem beliebigen Dritten offen stehen sollen, nicht stichhaltig sei. 
Auch Schadenersatz hätte nicht ein beliebiger Dritter fordern können, sondern nur 
ein Erwerber, welcher der anderen Partei immerhin soweit genehm gewesen wäre, 
dass sie ihn nicht durch Ausübung des Vorkaufsrechts verhindert hätte. Notar 


11
J.________ sei der Notar der Familie H.________ gewesen, weshalb unklare Be-
stimmungen zu Lasten der Berufungsbeklagten 2 und 3 auszulegen seien. Insge-
samt ergebe sich, dass nach übereinstimmendem Parteiwillen bzw. nach normati-
ver Auslegung ein Realvorkaufsrecht vereinbart worden sei, welches per definitio-
nem abtretbar und mit der Abtretung der Liegenschaft Nr. 72 an die Berufungs-
kläger übergegangen sei (pag. 323 ff.).
19.2
Falls es sich entgegen den vorstehenden Ausführungen um ein Personalvorkaufs-
recht handeln sollte, sei dieses abtretbar gewesen. Nach BGE 48 II 465 und herr-
schender Lehre könne sich die Abtretbarkeit auch aus den Umständen ergeben. 
Wenn gemäss Ziffer 15 des Vertrags die Pflichten aus dem Vorkaufsrecht auf einen 
Dritten übertragen würden, erscheine es logisch, dass mit den Pflichten gleichzeitig 
auch die Rechte an denselben Dritten übergingen, dass also bei diesem gegensei-
tigen Vorkaufsrecht Rechte und Pflichten aus dem Vertrag nicht auseinanderfielen. 
Es erscheine ausgesprochen unlogisch, dass nicht der neue Eigentümer der Nach-
barsparzelle, sondern die ursprüngliche Eigentümerin vorkaufsberechtigt bleiben 
solle, welche mit den fraglichen Grundstücken nicht mehr verbunden sei und an der 
Ausübung des Vorkaufsrechts kein persönliches Interesse mehr habe (pag. 
329 ff.).
19.3
Unbestrittenermassen sei das Vorkaufsrecht vererblich gewesen. Alle Werte, Rech-
te und Pflichten, welche vererblich seien, könnten auch Gegenstand von Erbvorbe-
zügen sein. Beim Abschluss des Abtretungsvertrags seien die Beteiligten der Mei-
nung gewesen, dass damit auch das Vorkaufsrecht am Grundstück Nr. 3089 abge-
treten worden sei. Für den Fall, dass dem nicht so gewesen sei, also «soweit erfor-
derlich», habe I.________ das Vorkaufsrecht in der Ausübungserklärung vom 
3. Oktober 2013 an ihre Söhne abgetreten. Es habe also eine vorgezogene Verer-
bung des Vorkaufsrechts durch diejenigen Personen stattgefunden, welche das 
Recht im Todesfall ohnehin durch Universalsukzession erworben hätten. Aus dem 
Umstand, dass die Gegenpartei der Familie I.________ eine Verzichtserklärung 
zustellte, mit welcher sowohl I.________ als auch ihre Söhne und heutigen Beru-
fungskläger auf die Ausübung verzichten sollten, sei zu schliessen, dass auch sie 
von der Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts ausgegangen sei bzw. ausgehen musste 
(pag. 333).
19.4
Im Umstand, dass I.________ das Dokument vom 3. Oktober 2013 (KB 11) mit 
dem Titel «Ausübung des vertraglichen Vorkaufsrechts» zusammen mit ihren bei-
den Söhnen unterschrieben habe, sei ein konkludentes Verhalten zu erblicken, 
womit sie für jedermann erkennbar zum Ausdruck gebracht habe, dass sie die 
Ausübung des Vorkaufsrechts gewollt habe. Sie sei auch zusammen mit ihren 
Söhnen vorher von den Berufungsbeklagten zum Verzicht auf das Vorkaufsrecht 
aufgefordert worden, was sie indessen nicht getan habe. Durch die gewählte For-
mulierung der Verzichtserklärung hätten die Berufungsbeklagten das schutzwürdi-
ge Vertrauen der Familie I.________ begründet, dass die in der Ausübungser-
klärung gewählte Formulierung akzeptiert würde (pag. 337 ff.).
19.5
Selbst wenn den Berufungsklägern keiner der von der Vorinstanz verlangten 
Nachweise gelänge, würde dies nicht bedeuten, dass die Klage deshalb abzuwei-
sen sei. Ein weiterer Haftungsgrund für den den Berufungsklägern entstandenen 


12
Schaden bestehe darin, dass die Berufungsbeklagten 2 und 3 die Verpflichtungen 
aus dem Vorkaufsvertrag nicht auf ihre Rechtsnachfolgerin, nämlich die Beru-
fungsbeklagte 1, übertragen bzw. dass ihnen die Berufungsbeklagte 1 ihre Weiter-
verkäufe nicht angezeigt habe. Somit hätten die Berufungskläger bei den Weiter-
verkäufen nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen können. Für einen dadurch 
entstandenen Schaden würden ihnen die Berufungsbeklagten haften (pag. 347 ff.).
20.
In der Berufungsantwort vom 26. Januar 2018 (pag. 373 ff.) begründen die Beru-
fungsbeklagten ihren Standpunkt im Wesentlichen wie folgt:
20.1
Die Berufungskläger würden bezüglich der Frage «Real- oder Personalvorkaufs-
recht» einen vom Wortlaut abweichenden Sinn des Vertrags behaupten. Die nor-
male Bedeutung des Textes von Ziffer 13 des Kaufvertrags sei klar die, dass ein 
persönliches Recht begründet werde. Dies zeige sich in den Begriffen «die Partei-
en», «sich» und «ihren». Es gehe um die Personen, die sich gegenseitig ein Recht 
eingeräumt hätten, und nicht um Grundstücke, an denen ein gegenseitiges Recht 
eingeräumt worden sei. Es sei H.________ darum gegangen, dass es in ihrer di-
rekten Nachbarschaft keine Wechsel mehr gebe. Es sollte für beide Frauen sicher-
gestellt werden, dass sie persönlich auf eine allenfalls künftige Nachbarschaft Ein-
fluss nehmen könnten. Die gegenseitige Einräumung des Vorkaufsrechts habe auf 
dem freundschaftlichen persönlichen Verhältnis zwischen den beiden Frauen ge-
gründet. Mit der langen Laufzeit sei durch die Parteien auf jeden Fall sichergestellt 
worden, dass die beiden Frauen bis zum Tod der Erstversterbenden ein gegensei-
tiges Vorkaufsrecht haben würden. Dass die Dauer von 30 Jahren dabei womöglich 
als sehr vorsichtig bewertet werden könne, erlaube dennoch keine Schlüsse in die 
Richtung, dass kein Personalvorkaufsrecht vereinbart worden sei. Das von den Be-
rufungsklägern angerufene Prinzip «in dubio contra stipulatorem» komme nicht zur 
Anwendung, da Ziffer 13 des Kaufvertrags keine unklare Bestimmung darstelle. 
Zudem sei der Notar aufgrund seiner Funktion beiden Parteien verpflichtet gewe-
sen (pag. 393 ff.).
20.2
Aus Ziffer 15 des Kaufvertrags, in der es um den Überbund von Pflichten gehe, 
könne nicht eine Vereinbarung konstruiert werden, wonach das Personalvorkaufs-
recht nach dem Willen der Parteien abtretbar sein solle. Aus dem Umstand, dass 
die Parteien jeweils einander ein Vorkaufsrecht eingeräumt hätten, könne nichts 
über die weitere Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses abgeleitet werden. Das 
gute nachbarschaftliche Verhältnis, wie es so auch von den Berufungsklägern be-
zeichnet werde, sei nicht nur Motiv für den Abschluss des Kaufvertrages, sondern 
auch für die Vereinbarung eines nicht abtretbaren Personalvorkaufsrechts gewe-
sen. In der Übertragung des Grundstücks Nr. 72 durch I.________ könne nicht 
auch eine gleichzeitige Übertragung des Vorkaufsrechts an die Berufungskläger 
erblickt werden. Denn dieses Vorkaufsrecht sei nicht an das Grundstück, sondern 
eben an I.________ gebunden gewesen (pag. 399 ff.).
20.3
Dass I.________ mit der Abtretungserklärung vom 3. Oktober 2013 das Vorkaufs-
recht an ihre Söhne «soweit erforderlich» abgetreten habe, werde bestritten. Den 
Berufungsklägern scheine zu entgehen, dass es sich bei der Abtretung um eine 
Verfügung handle, und man trete entweder ab oder eben nicht (pag. 401).


13
20.4
Es sei bestritten, dass mit dem Kaufvertrag die Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts 
vereinbart worden sei. Ohne eine Vereinbarung der Abtretbarkeit sei die Übertra-
gung des Vorkaufsrechts durch Rechtsgeschäft zu Lebzeiten entsprechend der 
Vermutung von Art. 216b Abs. 1 OR nicht möglich. Aus der Tatsache, dass ein 
Vorkaufsrecht vererblich sei und damit auch Gegenstand von Erbvorbezügen sein 
könne, zögen die Berufungskläger den falschen Schluss, dass die Abtretbarkeit 
des Vorkaufsrechts an die künftigen Erben unweigerlich im Sinne einer vorgezoge-
nen Vererbung vorliegend gegeben sei. Diese Behauptung erfolge zu spät und sei 
nicht zu hören. Art. 216b Abs. 1 OR stelle Vermutungen für den Fall auf, dass die 
Parteien keine spezielle Vereinbarung getroffen hätten. Es gelte die Vermutung der 
Vererblichkeit von Vorkaufsrechten. Mangels abweichender Vereinbarung gehe 
das Vorkaufsrecht also mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten ohne weiteres auf 
dessen Erben über, es sei aber nicht übertragbar. Vorliegend sei aber kein Erbfall 
gegeben, sondern es sei mit Vertrag vom 6. Dezember 2011 ein Erbvorbezug vor-
genommen worden. Auch wenn man annehmen würde, dass das Vorkaufsrecht 
gleichzeitig mit Abtretung des Grundstücks Nr. 72 auf die Berufungskläger überge-
gangen sei, was bestritten sei, stelle die Abtretung gleichwohl eine Verfügung zu 
Lebzeiten dar und keinen Erbfall. Die Zulässigkeit dieser Verfügungsmöglichkeit 
hätte damit zwischen den Parteien vereinbart werden müssen, was mit dem Kauf-
vertrag vom 2. Mai 1985 nicht geschehen sei (pag. 401 ff.).
20.5
Dass in der vorbereiteten Verzichtserklärung auch die Berufungskläger aufgeführt 
gewesen seien, erkläre sich aus notarieller Vorsicht, nachdem in den früheren 
Auseinandersetzungen immer die Familie I.________ als solche aufgetreten sei. 
Die Vorsicht des Notars könne Rechte, welche nicht bestünden, nicht begründen 
und auch nicht die Berufungsbeklagten als eine Vertragspartei binden, die bis da-
hin nie persönlichen Kontakt zum Notar gehabt habe (pag. 403).
20.6
Die Behauptung, dass I.________ das Vorkaufsrecht schriftlich ausgeübt habe, sei 
bestritten und verspätet. Eine mündliche Ausübung könne infolge fehlender Kon-
takte zum Vornherein ausgeschlossen werden. Bei der Behauptung, wonach 
I.________ mit der Unterzeichnung des Dokuments vom 3. Oktober 2013 (KB 11) 
konkludent ausgeübt habe, handle es sich um ein unzulässiges Novum. Zudem sei 
die Behauptung falsch. Aus dem Dokument gehe klar hervor, dass die Berufungs-
kläger die Absender der Ausübungserklärung seien. Dass die Unterschriften auf 
Seite 2 nicht spezifisch zu einem der beiden Teile auf Seite 1 in Bezug gebracht 
würden, sei unerheblich. Nach dem eigenen Verständnis der Familie I.________ 
sollte das Vorkaufsrecht zunächst abgetreten werden und die Zessionare hätten 
dieses dann ausüben sollen. So stehe es auch im Brief von Fürsprecher 
L.________ vom 3. Oktober 2013 (KB 11), als dessen Beilage die Ausübungser-
klärung versandt worden sei. Zudem habe entweder eine Abtretung des Vorkaufs-
rechts stattgefunden, was bestritten sei, dann komme eine Ausübung durch 
I.________ nicht mehr in Frage, oder diese habe ihr Vorkaufsrecht behalten und 
hätte es dann selbst geltend machen müssen. Zudem habe der Berufungskläger 2 
seine Unterschrift einen Tag früher als I.________ auf die Ausübungserklärung ge-
setzt. Die Ausübungserklärung erfülle die Anforderungen an eine wirksame Ausü-
bung nicht, da sie einen falschen Kaufpreis bezeichne. Der zusätzliche Kaufpreis 
gemäss Ziffer III/1 i.V.m. Ziffer III/7 des Kaufvertrags (positiver Saldo beim Weiter-


14
verkauf nach Abzug der Verkaufsaufwendungen stehe der Verkäuferschaft zu) sei 
in der Ausübungserklärung nicht enthalten. Die Berufungskläger würden sich also 
nicht bereit erklären, den Kaufvertrag wie abgeschlossen zu halten, sondern nur in 
reduziertem Mass. Zur Herausgabe des weiteren Gewinns seien die Berufungs-
kläger aber nicht bereit. Somit sei die Erklärung zum Vornherein wirkungslos ge-
wesen (pag. 407 ff.).
20.7
Nicht die Berufungsbeklagten, sondern die Berufungskläger hätten gegen Treu und 
Glauben gehandelt. Sie hätten bei der Handänderung von 2011 die Berufungsbe-
klagten 2 und 3 nicht informiert und die Verpflichtung aus dem Vorkaufsrecht nicht 
übernommen und forderten nun analoges Verhalten von der Berufungsbeklagten 1 
als Vertragsverletzung. Die Berufungskläger selbst hätten das Vorkaufsrecht, wel-
ches sie von den Berufungsbeklagten forderten, vorher selbst nicht beachtet. Zu-
dem wäre die Rechtsfolge von Handeln wider Treu und Glauben die Leistung von 
Schadenersatz, was aber über das vorliegende Prozessthema hinausgehe 
(pag. 413 ff.).
IV.
Materielles
21.
Strittig und zu prüfen ist, ob das Vorkaufsrecht gemäss Vertrag von 1985, welches 
unbestrittenermassen zunächst I.________ zustand, von ihr an ihre Söhne abge-
treten werden konnte.
22.
Das hier in Frage stehende Vorkaufsrecht wurde im Jahr 1985 begründet, als noch 
Art. 681 aZGB anwendbar war. Mit der Teilrevision des ZGB (Immobiliarsachen-
recht) und des Obligationenrechts (Grundstückkauf) vom 4. Oktober 1991, in Kraft 
seit 1. Januar 1994, hat das Vorkaufsrecht Änderungen erfahren: So wurden die 
Art. 216a bis 216e OR sowie Art. 681a und 681b ZGB neu in das Gesetz aufge-
nommen. Teilweise geändert wurden auch die Art. 216 OR und Art. 681 ZGB, wel-
che vor der Revision bereits in ihren Grundzügen bestanden (AS 1993 1404).
23.
Sowohl unter altem wie auch unter geltendem Recht wird das Vorkaufsrecht als 
Gestaltungsrecht verstanden, mit welchem dem Berechtigten bei Eintritt des soge-
nannten Vorkaufsfalls die Befugnis eingeräumt wird, einseitig durch entsprechende 
Willenserklärung eine Rechtsänderung (Übertragung einer bestimmten Sache zu 
Eigentum) zu erwirken (BGE 82 II 576 S. 585 E. 6; MEIER-HAYOZ, Vorkaufsrecht, in 
ZBJV 92/1956, S. 304 f., PFÄFFLI/WERMELINGER, Grundstückkauf, Kaufvorvertrag – 
Vorkaufsrecht, Kaufsrecht und Rückkaufsrecht, SJZ 113/2017 S. 513 ff., S. 518). 
Die Begründung eines Vorkaufsrechts bewirkt für den belasteten Grundeigentümer 
eine Eigentumsbeschränkung im Sinne einer Verfügungsbeschränkung (PFÄFF-
LI/WERMELINGER, a.a.O., S. 516). Es bezweckt die Beschränkung der Übertragbar-
keit eines Grundstücks an Dritte im Interesse einer bestimmten Person oder eines 
begrenzten Personenkreises (vgl. MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 97 zu Art. 681 aZGB).
24.
Zu unterscheiden ist zwischen vertraglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten, 
wobei das rein vertragliche Vorkaufsrecht erst mit der Teilrevision des ZGB und 
des OR eine explizite gesetzliche Grundlage erhielt. Die neuen Bestimmungen ent-


15
sprechen dabei grösstenteils der zuvor geltenden gerichtlichen Praxis und der Leh-
re (GIGER, in: Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Band VI, 2. Abteilung, 
1. Teilband, N. 1 zu Art. 216b OR). Die vertraglichen Vorkaufsrechte werden 
rechtsgeschäftlich begründet. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte sind demgegenüber 
im Gesetz vorgesehen und knüpfen regelmässig an der Eigentümerstellung an ei-
nem bestimmten Grundstück an, aus dem die Vorkaufsberechtigung gegenüber ei-
nem anderen Grundstück entspringt. Streitgegenstand ist vorliegend ein vertragli-
ches Vorkaufsrecht.
25.
Das vertragliche Vorkaufsrecht lässt sich wiederum unterscheiden in das Real- und 
das Personalvorkaufsrecht. Beim Realvorkaufsrecht wird der jeweilige Eigentümer 
eines bestimmten Grundstücks als Vorkaufsberechtigter bestimmt (PFÄFFLI/
WERMELINGER, a.a.O., S. 516; MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 103 zu Art. 681 aZGB). 
Lautet das Vorkaufsrecht zugunsten einer bestimmten Person, spricht man von ei-
nem Personalvorkaufsrecht (JONAS RÜEGG, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an 
Grundstücken, Zürich 2014, S. 31, Rz. 96).
26.
Die Kläger stellen sich auf den Standpunkt, dass im Vertrag von 1985 ein Realvor-
kaufsrecht vereinbart worden sei. Dies hätte zur Folge, dass mit der Übertragung 
des Grundstücks an eine beliebige Person das Vorkaufsrecht jeweils mitübertragen 
worden wäre.
27.
Gegen diese Ansicht spricht der Wortlaut von Ziffer 13 des Kaufvertrags vom 
2. Mai 1985 zwischen H.________ und I.________ (vgl. oben E. 16.2), der nicht 
auf ein Realvorkaufsrecht schliessen lässt: Die beiden Beteiligten räumen sich dar-
in «gegenseitig an ihren Grundstücken» ein Vorkaufsrecht ein. Dass dieses Vor-
kaufsrecht ohne weiteres auch ihren Rechtsnachfolgenden, unabhängig von deren 
Person und Erwerbsgrund zustehen soll, lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen. 
Grund für die Einräumung des gegenseitigen Vorkaufsrechts war, wie insbesonde-
re aus der Zeugenaussage von I.________ hervorgeht, das freundschaftliche und 
persönliche Verhältnis zwischen den Beteiligten. Trotz der Gegenseitigkeit des 
Vorkaufsrechts hätte der Fall eintreten können, dass ein aussenstehender und der 
verbleibenden Partei nicht genehmer Dritter in dessen Genuss gelangt, nämlich 
dann, wenn diese Partei finanziell nicht in der Lage gewesen wäre, ihr Vorkaufs-
recht auszuüben. Das mögliche Auseinanderfallen von Eigentum am Grundstück 
und Berechtigung am Vorkaufsrecht mag ein Schönheitsfehler sein, kann aber 
nicht zur Annahme eines Realvorkaufsrechts führen. Für die vorkaufsrechtsbelaste-
te Partei ist es ein Vorteil, wenn das Vorkaufsrecht bei der ursprünglichen Eigen-
schaft verbleibt, da die Wahrscheinlichkeit, dass dieses ausgeübt wird, sinkt und 
damit die vorkaufsrechtsbelastete Partei in ihren Dispositionsmöglichkeiten freier 
wird. Von einem Realvorkaufsrecht kann deshalb nicht die Rede sein.
28.
Ausgehend von einem vereinbarten Personalvorkaufsrecht ist weiter zu prüfen, ob 
dieses voraussetzungslos oder jedenfalls im Zusammenhang mit einer Abtretung 
auf Rechnung zukünftiger Erbschaft einseitig abtretbar war.


16
29.
Das bis zum 31. Dezember 1993 geltende Gesetzesrecht befasste sich – wie er-
wähnt (oben E. 24) – nur mit den im Grundbuch vorgemerkten Vorkaufsrechten. 
Eine explizite Regelung der vertraglichen Vorkaufsrechte, wie sie nun Art. 216a ff. 
OR vorsieht, fehlte. Die Abtretbarkeit war gesetzlich nicht geregelt. Dies hat der 
Gesetzgeber in Art. 216b OR nachgeholt. Die Bestimmung lautet wie folgt:
Art. 216b OR
1 
Ist nichts anderes vereinbart, so sind vertragliche Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte vererb-
lich, aber nicht abtretbar.
2 
Ist die Abtretung nach Vertrag zulässig, so bedarf sie der gleichen Form wie die Begründung.
30.
Entsprechend der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 138 III 659 E. 3 
S. 660 ff.) sind die heutigen Regelungen von Art. 216a ff. OR auf das vorliegende 
vor Inkrafttreten dieser Bestimmungen vereinbarte Vorkaufsrecht nicht anwendbar. 
Die neue Bestimmung von Art. 216b OR kann jedoch allenfalls analog herangezo-
gen werden, da mit dieser Gesetzesnovelle nicht eine umfassende Neuordnung 
des Rechts der Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte beabsichtigt war. Der Ge-
setzgeber wollte hauptsächlich dogmatische Fragen klären und Auseinandersetz-
ungen in der Lehre beseitigen (vgl. BGE 138 III 659 E. 3.4 S. 663). In der Botschaft 
zur Revision des Immobiliarsachenrechts wird bezüglich Art. 216b OR ausgeführt, 
inhaltlich werde im Wesentlichen die heutige Lehre und Rechtsprechung zum Vor-
kaufsrecht kodifiziert (BBl 1988 III 1070). Damit ist gleichzeitig gesagt, dass Lehre 
und Rechtsprechung zum früheren Recht unter dem revidierten Recht ihre Bedeu-
tung behalten. Umso mehr kann für den vorliegenden nach früherem Recht zu be-
urteilenden Fall diese Lehre und Rechtsprechung beigezogen werden.
31.
Auch besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass vertragliche Vorkaufs-
rechte zwar vererblich aber nicht einseitig abtretbar sind. Eine einseitige Abtretung 
ist nur dann möglich, wenn sie im Vertrag, in dem das Vorkaufsrecht errichtet wur-
de, vereinbart worden ist.
32.
Der hier in Frage stehende Kaufvertrag von 1985 enthält keine ausdrückliche Be-
stimmung, wonach das Vorkaufsrecht auf der Aktivseite abtretbar wäre. Die Kläger 
schliessen jedoch aus Ziffer 15 auf eine solche Abtretbarkeit.
Diese Ziffer verweist eingangs pauschal auf die Ziffern 12 und 13. Die Überschrift 
(«Überbund») und Fortsetzung des Satzes lassen jedoch darauf schliessen, dass 
die Passivseite, d.h. die Verpflichtung, im Falle des Verkaufs des eigenen Grunds-
tücks ein Vorkaufsrecht des Berechtigten zu beachten, gemeint ist. Aktiv- und Pas-
sivseite eines Vorkaufsrechts brauchen nicht zwingend kongruent geregelt zu sein. 
Die Interessenlage der Vertragsparteien war vorliegend so, dass das Vorkaufsrecht 
real ausgeübt werden kann und sie nicht auf einen Schadenersatzanspruch ver-
wiesen werden, sie aber anderseits in der Dispositionsfreiheit über ihr Grundstück 
nicht unnötig eingeschränkt werden sollten. Somit kann dem von den Klägern aus 
Ziffer 15 gezogenen Schluss nicht gefolgt werden. Anderseits schliesst der Wort-
laut von Ziffer 15 eine Abtretbarkeit aber auch nicht explizit aus, falls es nicht nötig 
wäre, eine solche ausdrücklich zu vereinbaren.


17
33.
Der Prüfungsfokus verengt sich somit auf die Frage, ob eine Abtretbarkeit auch 
dann vorliegen kann, wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurde.
34.
Der Lehre und Rechtsprechung ist diesbezüglich Folgendes zu entnehmen:
34.1
In der von der Vorinstanz zitierten Literatur zum alten Recht (MEIER-HAYOZ, a.a.O., 
N. 97 ff. zu Art. 681 aZGB) wird zunächst ausgeführt, das Vorkaufsrecht habe re-
gelmässig vorwiegend persönlichen Charakter. Es bezwecke die Beschränkung der 
freien Übertragung eines Grundstückes auf Dritte im Interesse einer bestimmten 
Person oder doch eines begrenzten Personenkreises, so dass angenommen wer-
den müsse, es hafte derart an dem oder der ursprünglich Berechtigten, dass es 
nicht einseitig veräussert werden könne. Die Vereinbarung müsse ausdrücklich er-
folgen und in schriftlicher Form festgehalten werden. Aus den Umständen dürfe 
nicht auf die Übertragbarkeit geschlossen werden. Es wird dazu ein Entscheid des 
Luzerner Obergerichts (publiziert in ZBJV 1922 449) zitiert. Als «im Gegensatz da-
zu» wird auf BGE 48 II 465, auf den Zürcher Kommentar HOMBERGER von 1938 
sowie auf einen Artikel von HOMBERGER und MARTI in der Schweizerischen Juristi-
schen Kartothek verwiesen (zu den erwähnten Urteilen siehe eingehend unten, 
E. 34.5 f.)
34.2
In dieselbe Richtung wie MEIER-HAYOZ zielen auch HAAB/SIMONIUS/SCHERRER/ 
ZOBL (in: Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Zürich 1977, 
N. 28 zu Art. 681/682 aZGB). Sie halten fest, dass die Übertragbarkeit des Vor-
kaufsrechts ausdrücklich verabredet sein müsse. Eine solche dürfe nicht aus den 
Umständen, wie namentlich aus dem Zweck gefolgert werden, zu dessen Verwirkli-
chung das Vorkaufsrecht eingeräumt worden sei. Es wird auch hier auf den Ent-
scheid des Luzerner Obergerichts und als «a.M.» auf BGE 48 II 465 verwiesen.
34.3
URS FASEL (in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht, 6. Auflage 2015, N. 4 f. 
zu Art. 216b OR) hält fest, die Parteien könnten die Abtretbarkeit vereinbaren. Ver-
einbarungen über den Ausschluss der Vererblichkeit und die Einräumung der Ab-
tretbarkeit seien an die gleichen Formvorschriften gebunden, die nach Art. 216 
Abs. 2 und 3 ZGB für die Begründung gälten. Er verweist hierzu auf BGE 111 II 
143.
34.4
In der Botschaft zur Teilrevision des Immobiliarsachenrechts (BBl 1988 III 1078) 
wird ausgeführt, den Parteien bleibe es vorbehalten, gegenteilige Abmachungen 
betreffend Vererblichkeit und Abtretbarkeit zu treffen. Zu einer allfälligen Herleitung 
aus den Umständen des Einzelfalls lässt sich hingegen nichts entnehmen.
34.5
In dem in den Kommentaren zitierten luzernischen Entscheid vom 2. März 1922 
(publiziert in: ZBJV 58 449 f.) verneinte das Obergericht in Abweichung des vor-
instanzlichen Entscheids die Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts durch die Berechtig-
te an ihre Söhne zur Sicherung deren Ansprüche. Es wird ausgeführt, der mit der 
Einräumung des Rechts verfolgte wirtschaftliche oder rechtliche Zweck könne für 
die Frage der Abtretbarkeit nicht massgebend sein. Denn sobald darauf abgestellt 
würde, müssten gleichartige Rechte bald als abtretbar, bald als nicht abtretbar er-
scheinen und das würde wohl zur Rechtsunsicherheit führen.


18
34.6
Am 30. November 1922 fällte das Bundesgericht den italienischsprachigen Ent-
scheid BGE 48 II 465 in Abweichung und ohne auf den kurz zuvor ergangenen Lu-
zerner Entscheid Bezug zu nehmen. Die Regeste des Entscheids lautet wie folgt: 
«Il diritto di prelazione e presunto non cedibile: vale a dire la sua cedibilità deve 
risultare dalla volontà delle parti o dalle speciali circonstanza [sic!] deI caso». Dar-
aus lässt sich entnehmen, dass das Vorkaufsrecht zwar vermutungsweise nicht ab-
tretbar ist, die Abtretbarkeit aber in gewissen Ausnahmefällen, namentlich, wenn es 
sich entweder aus dem Willen der Parteien oder aus den besonderen Umständen 
des Einzelfalls ergibt, dennoch möglich bleibt.
In der Entscheidbegründung führt das Bundesgericht aus, die bedingungslose Ab-
tretbarkeit der Befugnisse aus dem Vorkaufsrecht durch den mutmasslichen 
Parteiwillen, wie er sich aus dem von den Parteien verfolgten Zweck des Vertrages 
ergebe, erscheine als ausgeschlossen. Der mit der Bestellung des Vorkaufsrechts 
verfolgte Zweck möge zwar mitunter ein rein wirtschaftlicher sein und unabhängig 
von den Personen der Vertragsschliessenden. Im Übrigen aber überwiege beim 
Vorkaufsrecht die persönliche Natur des Vertrages, indem es regelmässig mit 
Rücksicht auf familiäre, nachbarliche und freundschaftliche Verhältnisse begründet 
werde: Das Grundstück solle in der Familie bleiben und nicht in die Hände uner-
wünschter Personen usw. gelangen. In allen diesen Fällen sei das Vorkaufsrecht 
so stark mit den beteiligten Personen verknüpft, dass eine Vermutung für den Aus-
schluss der Abtretbarkeit bestehe. Dies sei auch die einhellige Meinung der Kom-
mentatoren, während umgekehrt auch keine Stimme für die absolute Unabtretbar-
keit erhoben werde (BGE 48 II 465 S. 469 E. 4a; vgl. dazu die Übersetzung von 
WEISS, Sammlung eidgenössischer und kantonaler Entscheidungen zum schweize-
rischen Zivilgesetzbuch und Obligationenrecht, Band III, Zürich 1951, Art. 681 
aZGB, S. 121). 
In casu ging es um die Abtretung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten an 
einen aussenstehenden Dritten, was das Bundesgericht im Unterschied zur Vor-
instanz nicht schützte. Welcher Art die in der Regeste als Ausnahme genannten 
besonderen Umständen des Einzelfalls («speciali circonstanza deI caso») sein 
könnten, führte das Bundesgericht nicht aus; es war auch nicht entscheidwesent-
lich. Jedenfalls dürfen nach Ansicht des Bundesgerichts wohl nicht irgendwelche 
besonderen Umstände herangezogen werden, sondern nur solche, aus denen auf 
den Willen der Parteien geschlossen werden kann.
35.
Als Zwischenfazit lässt sich somit festhalten, dass die Tendenz in Lehre und 
Rechtsprechung dahingeht, dass für die Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts eine 
ausdrückliche Vereinbarung gefordert wird. Dass aber eine absolute Unabtretbar-
keit vorliegen würde, lässt sich weder der Literatur noch der Rechtsprechung ent-
nehmen. Vielmehr lässt das Bundesgericht die Möglichkeit offen, in Ausnahmefäl-
len, namentlich wenn sich dies aus dem Willen der Parteien oder den besonderen 
Umständen des Falles ergibt, von der Vermutung der Nichtabtretbarkeit abzuwei-
chen.
36.
Die Lehre und Rechtsprechung befasst sich nur allgemein mit der Abtretbarkeit 
eines Vorkaufsrechts und nicht speziell mit der Frage, wie es damit innerhalb des 


19
Personenkreises verhält, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht errichtet wurde. Im 
vorliegenden Fall ist klar, dass das Vorkaufsrecht nicht nur für die unmittelbar am 
Vertrag Beteiligten bestimmt war: Das Vorkaufsrecht wurde für die Dauer von 30 
Jahren 
vereinbart. 
H.________ 
war 
beim 
Vertragsabschluss 
bereits 
81-jährig, so dass von Anfang an klar war, dass auf ihrer Seite innerhalb der Dauer 
des Vorkaufsrechts der Erbfall eintreten würde.
36.1
Beim Abschluss des Vertrags von 1985 dachte wohl niemand an die (schon damals 
an sich vorhandene) Möglichkeit, dass eines der Grundstücke dereinst statt im To-
desfall vererbt, zu Lebzeiten auf Anrechnung zukünftiger Erbschaft und ohne Ge-
genleistung an die mutmasslichen Erben abgetreten werden könnte, wie dies mit 
Abtretungsvertrag vom 6. Dezember 2011 (AB 10) zwischen I.________ und ihren 
Söhnen dann tatsächlich geschehen ist. 
36.2
Hätten die Vertragsparteien die Möglichkeit der lebzeitigen Abtretung auf Anrech-
nung zukünftiger Erbschaft an die Nachkommen in ihre Überlegungen miteinbezo-
gen, so hätten sie mit grosser Wahrscheinlichkeit dafür die Abtretbarkeit des Vor-
kaufsrechts vereinbart. Der diesbezügliche subjektive Wille von I.________ lässt 
sich zweifelfrei aus ihren Aussagen vor Gericht, sie sei stets davon ausgegangen, 
dass sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Vorkaufsrecht auf ihre Söhne über-
gingen (pag. 215, Rz. 39 ff.; pag. 217, Rz. 16; vgl. oben E. 17.4), eruieren. Ebenso 
entspräche dies dem mutmasslichen Willen von H.________, hätte sie ansonsten 
in ihrem fortgeschrittenen Alter doch nicht ein 30-jähriges Vorkaufsrecht vereinba-
ren wollen.
36.3
Beim vorliegenden Abtretungsvertrag auf Rechnung zukünftiger Erbschaft zwi-
schen I.________ und ihren Söhnen handelte es sich denn auch weniger um eine 
Abtretung im eigentlichen Sinne, als eher um eine vorgezogene Erbschaft. Ob 
(mutmassliche gesetzliche) Erben das Vorkaufsrecht durch Universalsukzession 
oder durch lebzeitige Zuwendung erhalten, ist im Hinblick auf den Zweck des Vor-
kaufsrechts, den die Parteien der Vereinbarung zugrunde legten, einerlei. Anders 
als bei freier Übertragbarkeit besteht bei freier Vererblichkeit kaum eine Gefahr des 
Missbrauchs des Vorkaufsrechts für Spekulationszwecke (vgl. MEIER-HAYOZ, 
a.a.O., N. 105 zu Art. 681 aZGB).
36.4
Die Übernahme der auf dem Grundstück haftenden Schulden stellt dabei auch kei-
ne Gegenleistung dar, da diese Leistung weder aus dem Vermögen der Abtre-
tungsempfänger noch durch Einsatz von Arbeit erbracht wurde (vgl. STECK/FANK-
HAUSER, in: FamKommentar Scheidung, 3. Auflage 2017, N. 8 f. zu Art. 198 ZGB). 
Vielmehr ist bloss der Wert des Vorbezugs geringer, als wenn das Grundstück 
nicht mit einer Hypothek belastet wäre.
36.5
Vor diesem Hintergrund erscheint es als sachgerecht, für diesen zwischen Erbfall 
und Abtretung an Dritte, aber weit näher am Erbfall liegenden Fall der vorgezoge-
nen Erbschaft eine Lücke bzw. in den Worten des Bundesgerichts besondere Um-
stände des Einzelfalles («speciali circonstanza deI caso») anzunehmen und die 
Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts zu bejahen.
37.
Wenn schliesslich die Berufungsbeklagten ausführen, die entsprechende Behaup-
tung der Kläger sei zu spät erfolgt (pag. 401), ist dies nicht von Belang. Es handelt 


20
sich nicht um eine Tatsachenbehauptung, sondern um eine rechtliche Argumenta-
tion, für welche das Novenrecht nicht gilt. Wie alle anderen Beanstandungen am 
angefochtenen Entscheid können daher rechtliche Ausführungen grundsätzlich im 
ersten Schriftenwechsel und bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist vorgetragen wer-
den (BGE 108 II 69 E. 1 m.w.H. auf BGE 105 II 3 E. 1; BGE 94 II 5 und BGE 82 II 
245). Dies war vorliegend der Fall.
38.
Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass das Vorkaufsrecht gemäss Ziffer 13 des 
Kaufvertrags vom 2. Mai 1985 zu Gunsten der Kläger einseitig abtretbar war.
39.
Die Vorinstanz hat das Verfahren auf die Fragen der formgültigen Vereinbarung der 
Abtretbarkeit des Vorkaufsrechts und die konkludente Ausübung durch I.________ 
und die Abtretung der daraus resultierenden Ansprüche an die Kläger beschränkt 
(vgl. oben E. 4). Während ersteres aufgrund der obigen Ausführungen bejaht wer-
den kann, ist in Bezug auf die Frage der konkludenten Ausübung durch I.________ 
und die Abtretung der daraus resultierenden Ansprüche an die Kläger Folgendes 
festzuhalten:
39.1
Die Behauptung, wonach I.________ das Vorkaufsrecht schriftlich ausgeübt habe, 
erscheint soweit aus den Akten ersichtlich explizit erstmals im Schreiben von Für-
sprecher C.________ vom 11. Mai 2017 (pag. 167). Dort wird zwar ausgeführt, 
dies sei bereits im ersten Parteivortrag an der Hauptverhandlung vom 7. März 2017 
gesagt worden, doch lässt sich dies dem Protokoll (pag. 119 ff.) nicht entnehmen. 
Dort wird lediglich wiedergegeben, dass gemäss Fürsprecher C.________ 
I.________ das Vorkaufsrecht durch formfreie konkludente Handlungen ausgeübt 
habe. Die Behauptung, I.________ habe das Vorkaufsrecht schriftlich ausgeübt, ist 
somit verspätet erfolgt. Es kann diesbezüglich auf die korrekten Ausführungen in 
E. 55 des vorinstanzlichen Entscheids verwiesen werden.
39.2
Demgegenüber geht die fristgerecht erhobene Behauptung, das Vorkaufsrecht sei 
von I.________ durch formfreie konkludente Handlungen ausgeübt worden, ins 
Leere: Ausgeschlossen werden kann eine Ausübung in anderer Form als dem Do-
kument vom 3. Oktober 2013 (KB 11). Dazu fehlte es an Kontakten zwischen 
I.________ und den Beklagten.
40.
Nicht Gegenstand des beschränkten Verfahrens sind die sich nach der Bejahung 
der Abtretbarkeit stellenden Fragen, ob (1.) das Vorkaufsrecht rechtsgültig an die 
Kläger abgetreten wurde und (2.) dieses von den Klägern dann auch rechtsgültig 
ausgeübt wurde. Diese umstrittenen Punkte wird die Vorinstanz noch zu beurteilen 
haben.
41.
Die Berufung ist somit gutzuheissen und der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. 
Die Sache ist zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
V.
Kosten
42.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Berufungsbeklagten im 
Hauptpunkt, weshalb sie die Prozesskosten zu tragen haben (Art. 106 ZPO). Eine 


21
Ausscheidung von Kosten für die reformatorischen Rechtsbegehren der Beru-
fungskläger, auf welche nicht eingetreten werden kann, rechtfertigt sich vorliegend 
nicht.
43.
Die Höhe der Gerichtskosten ist vom Streitwert abhängig (Art. 95 Abs. 2 Bst. b 
ZPO i.V.m. Art. 96 ZPO i.V.m. Art. 21 EG ZSJ i.V.m. Art. 4 und 42 des Verfahrens-
kostendekrets [VKD; BSG 161.12]). Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren 
bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO) und beträgt vorliegend mindestens CHF 300‘000.00 
(vgl. oben E. 9). 
Für ein Berufungsverfahren mit einem Streitwert von CHF 100ꞌ000.00 bis 
CHF 500ꞌ000.00 beträgt die Entscheidgebühr zwischen CHF 6ꞌ000.00 bis 
CHF 40ꞌ000.00 (Art. 96 ZPO i.V.m. Art. 21 EG ZSJ i.V.m. Art. 5 und 44 Abs. 1 
Bst. c VKD). Unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Zeit- und Arbeitsauf-
wands (Beurteilung einer anspruchsvollen Rechtsfrage, keine Durchführung einer 
mündlichen Hauptverhandlung) sowie der durchschnittlichen Bedeutung des Ge-
schäfts und der überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Par-
teien werden die Gerichtskosten für das vorliegende Verfahren auf CHF 19‘000.00 
festgesetzt und dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss entnommen 
(Art. 111 Abs. 1 ZPO). 
Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder Nebenparteien beteiligt, so 
bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten. Es kann auf solidarische 
Haftung erkennen (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Gegen die Anordnung einer solchen 
spricht vorliegend nichts, kann doch die solidarische Haftung auch bei einfacher 
Streitgenossenschaft angeordnet werden (RÜEGG/RÜEGG, in: Basler Kommentar 
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage 2017, N. 10 zu Art. 106 
Abs. 3 ZPO). Die Berufungsbeklagten werden somit verpflichtet, die Gerichtskosten 
unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu je 1/3, ausmachend je 
CHF 6‘333.30, an die Berufungskläger zurückzuerstatten. 
44.
Ferner haben die Berufungsbeklagten den Berufungsklägern eine Parteientschädi-
gung zu bezahlen. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den kantona-
len Tarifen zu (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Bei einem Streit mit vermögensrechtlicher Na-
tur richtet sich die Bemessung der Parteientschädigung ebenfalls nach dem Streit-
wert.
44.1
Bei einem Streitwert von CHF 300‘000.00 bis 600‘000.00 beträgt das Honorar im 
erstinstanzlichen Verfahren gemäss Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Bemes-
sung des Parteikostenersatzes (PKV; BSG 168.811) CHF 11‘800.00 bis 
CHF 49‘200.00. In Rechtsmittelverfahren, soweit sie von der bisherigen Anwältin 
oder vom bisherigen Anwalt geführt werden, beträgt das Honorar bis zu 50 Prozent 
des Honorars gemäss Art. 5 PKV (Art. 7 PKV).
44.2
Fürsprecher C.________ macht in seiner Honorarnote vom 27. April 2018 bei ei-
nem Mindeststreitwert von CHF 300’000.00 ein Honorar von CHF 14‘460.00 zuzüg-
lich Auslagen von CHF 97.30 und MWST von CHF 1‘120.90, total CHF 15‘678.20, 
geltend. Was die MWST betrifft, so lässt sich der Kostennote nicht detailliert ent-


22
nehmen, welche Leistungen vor dem 1. Januar 2018 erbracht wurden und damit 
einem höheren als dem geltend gemachten MWST-Satz unterliegen würden. In 
Anwendung des Dispositionsgrundsatzes nach Art. 58 ZPO ist antragsgemäss der 
MWST-Satz von 7.7% auf sämtlichen erbrachten Leistungen zu berechnen.
44.3
Vor dem Hintergrund, dass die vorliegende Streitsache rechtlich anspruchsvoll ist 
und mit Blick darauf, dass der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten in seiner 
Honorarnote vom 19. April 2018 von einem Streitwert von CHF 746‘000.00 ausgeht 
und gestützt darauf ein Honorar inkl. Auslagen und MWST von CHF 19‘461.00 for-
dert, erscheint die von Fürsprecher C.________ geltend gemachte Parteientschä-
digung in der Höhe von CHF 15‘678.20 als angemessen.
44.4
Die Berufungsbeklagten sind somit unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 
ZPO) zur Bezahlung von je 1/3 der Parteientschädigung in der Höhe von gerundet 
CHF 15‘678.00 (inkl. Auslagen und MWST), ausmachend je CHF 5‘226.00, an die 
Berufungskläger zu verpflichten.


23
Die Kammer entscheidet:
1.
Die Berufung wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. 
2.
Der vorinstanzliche Entscheid wird aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung 
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
3.
Die oberinstanzlichen Gerichtskosten werden auf CHF 19‘000.00 festgesetzt und dem 
von den Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen. 
Die Berufungsbeklagten werden verurteilt, den Berufungsklägern unter solidarischer 
Haftbarkeit die Gerichtskosten zu je 1/3, ausmachend je CHF 6‘333.30, zurückzuer-
statten.
4.
Die Berufungsbeklagten werden verurteilt, den Berufungsklägern unter solidarischer 
Haftbarkeit eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 15‘678.00 (inkl. Auslagen 
und MWST) zu je 1/3, ausmachend je CHF 5‘226.00, zu bezahlen.
5.
Zu eröffnen:
-
den Berufungsklägern, vertreten durch Fürsprecher C.________
-
den Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt G.________
-
der Vorinstanz
Bern, 3. Mai 2018
(ausgefertigt am 15. Mai 2018)
Im Namen der 2. Zivilkammer
Der Referent:
Oberrichter D. Bähler
Die Gerichtsschreiberin:
Weingart
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim Bundesge-
richt, Av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 39 ff., 72 ff. und 
90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforde-
rungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert im Sinn von Art. 51 ff. BGG beträgt mehr als 
CHF 30'000.00. 
Hinweis: Dieser Entscheid ist rechtskräftig.