be_zivilstraf · SK 2022 336 · 2022-12-13 · de

Widerhandlungen gegen das Baugesetz und Widerhandlung gegen das Strassenverkehrsgesetz | Strafgesetz

Obergericht
des Kantons Bern
1. Strafkammer
Cour suprême
du canton de Berne
1re Chambre pénale
Urteil
SK 22 336
Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 08
Fax +41 31 634 50 54
obergericht-straf.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht
Bern, 13. Dezember 2022 
Besetzung
Oberrichter Gerber (Präsident i.V.), 
Oberrichter Vicari, Oberrichter Zbinden
Gerichtsschreiberin Ragonesi
Verfahrensbeteiligte
A.________
verteidigt durch Rechtsanwalt B.________
Beschuldigter/Berufungsführer
gegen
Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern, Nordring 8, 
Postfach, 3001 Bern
Gegenstand
Widerhandlungen gegen das Baugesetz und Widerhandlung ge-
gen das Strassenverkehrsgesetz
Berufung gegen das Urteil des Regionalgerichts Berner Jura-
Seeland (Einzelgericht) vom 2. November 2021 (PEN 2021 145)


2
Erwägungen:
I.
Formelles
1.
Kassation / Erstinstanzliches Urteil
Das erste Urteil im Verfahren PEN 18 545 des Regionalgerichts Berner Jura-
Seeland (nachfolgend Vorinstanz) vom 7. Juni 2019 wurde mit Beschluss der 
2. Strafkammer des Obergerichts des Kantons Bern vom 3. Juni 2020 kassiert 
(pag. 366). Daraufhin wies die Vorinstanz die Anklage zur Ergänzung/Berichtigung 
an die Staatsanwaltschaft Berner Jura-Seeland zurück (Art. 329 Abs. 2 der 
Schweizerischen Strafprozessordnung [StPO; SR 312.0]).
Mit Urteil vom 2. November 2021 erkannte die Vorinstanz schliesslich was folgt 
(pag. 439 ff.; Hervorhebungen im Original):
I.
A.________ wird freigesprochen:
1.
von der Anschuldigung der Widerhandlungen gegen das Baugesetz, angeblich mehrfach be-
gangen von Januar 2013 bis September 2017 in .________ C.________, D.________ (Weg) 
.________ (E.________), Parzelle Nr. .________,
1.1
durch Bauen ohne Baubewilligung, angeblich begangen durch 
Erstellen eines Studios anstelle eines bewilligten Büros im Zwischengeschoss 
(Ziff. 1.1. der Anklageschrift)
1.2
durch Missachtung von Auflagen, angeblich begangen durch
1.2.1
Vermietung einer bewilligten 5.5-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich an 
die Familie F.________. Dies in der Absicht, mit den erzielten Mieteinnahmen 
einen Gewinn zu erzielen (Ziff. 1.6. der Anklageschrift)
1.2.2
Vermietung des nicht bewilligten Zimmers 2 in der 3-Zimmerwohnung im ersten 
Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal 
– namentlich an G.________ (Ziff. 1.4.1. der Anklageschrift)
1.2.3
Vermietung des nicht bewilligten Fitnessraumes im ersten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich zur 
Benutzung aller Bewohner (Ziff. 1.4.4 der Anklageschrift)
1.2.4
Vermietung des Zimmers 2 einer nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung sowie des 
Büro-Empfangs im zweiten Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder 
standortgebundenes Personal, namentlich an H.________. Dies in der Absicht, 
mit den erzielten Mieteinnahmen einen Gewinn zu erzielen (Ziff. 1.7.2 der An-
klageschrift)
unter Ausrichtung einer Entschädigung an A.________ von CHF 1'621.45 für die angemessene 
Ausübung seiner Verfahrensrechte im Verfahren PEN 21 145,


3
unter Ausrichtung einer Entschädigung an A.________ von CHF 1'440.50 für die angemessene 
Ausübung seiner Verfahrensrechte im Verfahren PEN 18 545 (gemäss Beschluss SK 19 434),
unter Auferlegung der anteilsmässigen Verfahrenskosten (1/2), sich zusammensetzend aus Kosten 
der Untersuchung BJS 17 14027 von CHF 300.00 , Kosten des Verfahrens PEN 18 545 (gemäss Be-
schluss SK 19 434 vom 03.06.2020) von CHF 500.00 und Kosten des Gerichts (inkl. schriftliche Be-
gründung) von CHF 1’100.00, insgesamt bestimmt auf CHF 1'900.00, an den Kanton Bern.
Wird keine schriftliche Begründung verlangt, reduziert sich die Gebühr um CHF 500.00. Die reduzier-
ten Verfahrenskosten betragen damit CHF 1’400.00.
II.
A.________ wird schuldig erklärt:
1.
der Widerhandlungen gegen das Baugesetz, mehrfach begangen von Januar 2013 bis Sep-
tember 2017 in .________ C.________, D.________(Weg) .________ (E.________), Parzelle 
Nr. .________,
1.1 durch Bauen ohne Baubewilligung, mehrfach begangen, durch 
1.1.1
Erstellen einer 3-Zimmerwohnung, einer 2-Zimmerwohnung und 5 einzelner Zimmer 
mit je WC und Dusche sowie eines Fitnessraums anstelle der bewilligten Büros und 
Ausstellungsflächen im ersten Obergeschoss (Ziff. 1.2. der Anklageschrift)
1.1.2
Erstellen einer zusätzlichen, nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung nebst der bewillig-
ten 3.5 und 5.5-Zimmerwohnung sowie den bewilligten Büros im zweiten Oberge-
schoss (Ziff. 1.3. der Anklageschrift)
1.2 durch Missachtung von Auflagen, begangen durch 
1.2.1
Vermietung einer bewilligten 3.5-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich an die 
Familie I.________ als Hauswarte. Dies in der Absicht, mit den erzielten Mietein-
nahmen einen Gewinn zu erzielen (Anklageschrift Ziff. 1.5)
1.2.2
Vermietung der nicht bewilligten 2-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich an 
J.________ (Ziff. 1.4.2 der Anklageschrift)
1.2.3
Vermietung von 3 einzelnen Zimmern im ersten Obergeschoss an nicht betriebs-
notwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich an die K.________ 
GmbH (Ziff. 1.4.3 der Anklageschrift)
1.2.4
Vermietung des Zimmers 1 einer nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung im zweiten 
Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal, 
namentlich an L.________. Dies in der Absicht, mit den erzielten Mieteinnahmen ei-
nen Gewinn zu erzielen (Ziff. 1.7.1 der Anklageschrift)
2.
der Widerhandlungen gegen das Strassenverkehrsgesetz durch Fahren ohne Berechti-
gung, begangen am 11.12.2017, 11.40 Uhr in .________ C.________, D.________(Weg) 
.________, M.________ Tankstelle


4
und in Anwendung der 
Art. 21 Satz 2, 34, 42, 44, 47, 106 StGB
aArt. 50 Abs. 1, 3 (schwerer Fall) BauG
Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG
Art. 422, 426 Abs. 1 StPO
verurteilt:
1.
Zu einer Geldstrafe von 10 Tagessätzen zu CHF 150.00, ausmachend total CHF 1'500.00.
Der Vollzug der Geldstrafe wird aufgeschoben und die Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt.
2.
Zu einer Verbindungsbusse von CHF 600.00. Die Ersatzfreiheitsstrafe bei schuldhafter Nicht-
bezahlung wird auf 2 Tage festgesetzt.
3.
Zu einer Übertretungsbusse von CHF 26'000.00. Die Ersatzfreiheitsstrafe bei schuldhafter 
Nichtbezahlung wird auf 260 Tage festgesetzt.
4.
Zu den auf den Schuldspruch entfallenden Verfahrenskosten (1/2), sich zusammensetzend aus 
Kosten der Untersuchung BJS 17 14027 von CHF 300.00 , Kosten des Verfahrens PEN 18 545 
(gemäss Beschluss SK 19 434 vom 03.06.2020) von CHF 500.00 und Kosten des Gerichts (inkl. 
schriftliche Begründung) von CHF 1’100.00, insgesamt bestimmt auf CHF 1'900.00.
Wird keine schriftliche Begründung verlangt, reduziert sich die Gebühr um CHF 500.00. Die re-
duzierten Verfahrenskosten betragen damit CHF 1’400.00.
5.
[Eröffnungsformel]
2.
Berufung
Gegen dieses Urteil meldete A.________ (nachfolgend Beschuldigter), verteidigt 
durch Rechtsanwalt B.________, mit Schreiben vom 5. November 2021 form- und 
fristgerecht die Berufung an (pag. 446). Die erstinstanzliche Urteilsbegründung da-
tiert vom 13. Mai 2022 (pag. 451 ff.) und wurde den Parteien gleichentags mit Ver-
fügung zugestellt (pag. 505 f.).
Mit form- und fristgerechter Berufungserklärung vom 1. Juni 2022 (pag. 517 ff.) 
wurde die Berufung auf die Schuldsprüche der Widerhandlungen gegen das Bau-
gesetz (gesamte Ziff. II.1. des erstinstanzlichen Dispositivs) und der Widerhandlung 
gegen das Strassenverkehrsgesetz durch Fahren ohne Berechtigung (Ziff. II.2. des 
erstinstanzlichen Dispositivs), die gesamte Strafzumessung sowie den Kosten- und 
Entschädigungspunkt (soweit nicht auf die Freisprüche entfallend) beschränkt. Die 
Generalstaatsanwaltschaft verzichtete mit Eingabe vom 13. Juni 2022 auf eine 
Teilnahme am oberinstanzlichen Verfahren (pag. 525).
Mit Schreiben vom 22. Juni 2022 erklärte sich der Beschuldigte mit der Durch-
führung eines schriftlichen Berufungsverfahrens einverstanden (pag. 532). Mit Ver-
fügung vom 24. Juni 2022 wurde gestützt auf Art. 406 Abs. 2 StPO ein schriftliches 
Verfahren angeordnet. Gleichzeitig wurde dem Beschuldigten eine Frist zur schrift-
lichen Begründung seiner Berufung angesetzt (pag. 534 f.). Mit Eingabe vom 
22. August 2022 reichte die Verteidigung die Berufungsbegründung zu den Akten 
(pag. 551 ff.). Mit Verfügung vom 24. August 2022 erachtete die Verfahrensleitung 


5
den Schriftenwechsel als abgeschlossen und stellte den schriftlichen Entscheid der 
Kammer in Aussicht (pag. 568 f.). 
3.
Oberinstanzliche Beweisergänzungen
Im oberinstanzlichen Verfahren wurden von Amtes wegen ein aktueller Strafregis-
terauszug vom 14. Juli 2022 (pag. 543), ein ADMAS-Auszug vom 14. Juli 2022 
(neu: Auszug IVZ [Informationssystem Verkehrszulassung] pag. 544 f.) sowie ein 
aktueller Bericht vom 13. Juli 2022 über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Be-
schuldigten (pag. 538 ff.) eingeholt. Sodann wurden die Strafakten SK 21 377 der 
2. Strafkammer des Obergerichts des Kantons Bern ediert, was dem Beschuldigten 
mit Verfügung vom 24. November 2022 mitgeteilt wurde (pag. 572 f.).
4.
Oberinstanzliche Anträge der Verteidigung
Rechtsanwalt B.________ stellte im Rahmen seiner Berufungsbegründung vom 
22. August 2022 folgende Anträge (pag. 552 f.):
I.
Es sei die Rechtskraft betreffend die nicht angefochtenen Punkte des erstinstanzlichen Urteils, 
insbesondere betreffend den Freispruch wegen Widerhandlungen gegen das Baugesetz, 
angeblich mehrfach begangen durch Bauen ohne Baubewilligung und durch Missachtung von 
Auflagen, von Januar 2013 bis September 2017 in .________ C.________, D.________(Weg) 
.________ (E.________), Parzelle Nr. .________, festzustellen (Vorwürfe gemäss Ziffer 1 des 
Strafbefehls vom 11. April 2018 bzw. gemäss Ziffer 1.1 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 
2021, gemäss Ziffer 1.4.1 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021, gemäss Ziffer 1.4.4 der 
Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021, gemäss Ziffer 1.6 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 
2021 und Ziffer 1.7.2 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021).
II.
Das Verfahren gegen A.________ wegen Widerhandlungen gegen das Baugesetz, angeblich 
mehrfach begangen in der Zeit von Januar 2013 bis September 2017 auf der Parzelle Nr. 
.________ am D.________(Weg) .________ (E.________) in .________ C.________ gemäss 
Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. April 2018 bzw. gemäss Ziffer 1.2 der Anklageberichtigung 
vom 26. Mai 2021, gemäss Ziffer 1.3 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021, gemäss Ziffer 
1.4.2 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021, gemäss Ziffer 1.4.3 der Anklageberichtigung 
vom 26. Mai 2021, gemäss Ziffer 1.5 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021 sowie gemäss 
Ziffer 1.7.1. der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021 sei vollumfänglich einzustellen. 
III.
Eventualiter, falls keine Verfahrenseinstellung, sei Herr A.________ vollumfänglich frei zu 
sprechen von den Anschuldigungen

der Widerhandlungen gegen das Baugesetz, angeblich mehrfach begangen von Januar 
2013 bis September 2013 in .________ C.________, D.________(Weg) .________ 
(E.________), Parzelle Nr. .________,
o
durch Bauen ohne Baubewilligung, angeblich mehrfach begangen durch
▪
Erstellen einer 3-Zimmerwohnung, einer 2-Zimmerwohnung und 5 ein-
zelner Zimmer mit je WC und Dusche sowie eines Fitnessraums anstelle 
der bewilligten Büros und Ausstellungsflächen im ersten Obergeschoss 
(Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. April 2018 bzw. Ziffer 1.2 der Anklage-
berichtigung vom 26. Mai 2021) 


6
▪
Erstellen einer zusätzlichen, nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung nebst 
der bewilligten 3.5 und 5.5-Zimmerwohnung sowie den bewilligten Büros 
im zweiten Obergeschoss (Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. April 2018 
bzw. Ziffer 1.3 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021) 
o
durch Missachtung von Auflagen, angeblich mehrfach begangen durch
▪
Vermietung 
einer 
bewilligten 
3.5-Zimmerwohnung 
im 
zweiten 
Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes 
Personal — namentlich an die Familie I.________ als Hauswarte. Dies in 
der Absicht, mit den erzielten Mieteinnahmen einen Gewinn zu erzielen 
(Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. April 2018 bzw. Ziffer 1.5 der 
Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021)
▪
Vermietung 
der 
nicht 
bewilligten 
2-Zimmerwohnung 
im 
ersten 
Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes 
Personal — namentlich an J.________ (Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. 
April 2018 bzw. Ziffer 1.4.2 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021) 
▪
Vermietung von 3 einzelnen Zimmern im ersten Obergeschoss an nicht 
betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal - namentlich an 
die K.________ GmbH (Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. April 2018 bzw. 
Ziffer 1.4.3 der Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021) 
▪
Vermietung des Zimmers 1 einer nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung im 
zweiten 
Obergeschoss 
an 
nicht 
betriebsnotwendiges 
oder 
standortgebundenes Personal, namentlich an L.________. Dies in der 
Absicht, mit den erzielten Mehreinnahmen einen Gewinn zu erzielen 
(Ziffer 1 des Strafbefehls vom 11. April 2018 bzw. Ziffer 1.7.1 der 
Anklageberichtigung vom 26. Mai 2021).
IV.
Herr A.________ sei vollumfänglich frei zu sprechen von der Anschuldigung der Widerhandlung 
gegen das Strassenverkehrsgesetz durch Fahren ohne Berechtigung, angeblich begangen am 11. 
Dezember 2017, 11.40 Uhr in .________ C.________, D.________(Weg) .________, M.________ 
Tankstelle (Ziffer 2 des Strafbefehls vom 11. April 2018). 
V.
Herrn A.________ sei durch den Kanton Bern eine Entschädigung für die angemessene Ausübung 
seiner Verfahrensrechte im erstinstanzlichen Verfahren gemäss Honorarnote vom 02. November 
2021 auszurichten sowie 
es seien die Verfahrenskosten des erstinstanzlichen Verfahrens dem Kanton Bern aufzuerlegen. 
VI.
Herrn A.________ sei vom Kanton Bern eine angemessene Entschädigung im Umfang der 
Verteidigungskosten 
gemäss 
nachzureichender 
Honorarnote 
für 
das 
Berufungsverfahren 
auszurichten. 
VII.
Die Kosten des Berufungsverfahrens seien vollumfänglich dem Kanton Bern aufzuerlegen. 
VIII.
Herr A.________ sei vom Kanton Bern eine Entschädigung nach gerichtlichem Ermessen, 
mindestens CHF 250.00 für die wirtschaftlichen Einbussen zu bezahlen, die ihm aus der 
notwendigen Beteiligung am Strafverfahren entstanden sind.
IX.
Allfällige weitere Verfügungen seien von Amtes wegen zu erlassen.


7
5.
Verfahrensgegenstand und Kognition der Kammer
Das Berufungsgericht überprüft das erstinstanzliche Urteil nur in den angefochte-
nen Punkten (Art. 404 Abs. 1 StPO). Der Beschuldigte hat das erstinstanzliche Ur-
teil betreffend die ausgefällten Schuldsprüche (Ziff. II.1. und 2. des erstinstanzli-
chen Dispositivs), die gesamte Strafzumessung sowie (teilweise) den Kosten- und 
Entschädigungspunkt angefochten. Es kann mithin festgestellt werden, dass die 
Freisprüche von der Anschuldigung der Widerhandlungen gegen das Baugesetz 
durch Bauen ohne Baubewilligung und Missachtung von Auflagen (Ziff. I.1. des 
erstinstanzlichen Dispositivs) nicht mehr Gegenstand des oberinstanzlichen Ver-
fahrens sind. Über den Kosten- und Entschädigungspunkt ist praxisgemäss neu zu 
verfügen.
Die Kammer überprüft das Urteil mit voller Kognition (Art. 398 Abs. 2 StPO), ist al-
lerdings aufgrund der alleinigen Berufung des Beschuldigten an das Verschlechte-
rungsverbot (Verbot der sog. «reformatio in peius», Art. 391 Abs. 2 StPO) gebun-
den.
II.
Anklagegrundsatz
6.
Oberinstanzliche Vorbringen 
Seitens der Verteidigung wird im oberinstanzlichen Verfahren – wie bereits vor ers-
ter Instanz – eine Verletzung des Anklagegrundsatzes aufgrund ungenauer zeitli-
cher Angaben bzw. zu weit gefasstem angeblichen Tatzeitraum gerügt. Zur Be-
gründung wird kurz zusammengefasst und im Wesentlichen vorgebracht, dass für 
die Beurteilung der Vorwürfe betreffend die Widerhandlungen gegen das Bauge-
setz nach wie vor der Strafbefehl vom 11. April 2018 bzw. die Anklageberichtigung 
vom 26. Mai 2021 als Grundlage diene. Angeklagt sei weiterhin ein Tatzeitraum 
von knapp fünf Jahren. Die Staatsanwaltschaft habe es versäumt, die Tatzeit für 
die einzelnen gegen den Beschuldigten erhobenen Vorwürfe aufzuführen. Trotz 
oder gerade wegen der erfolgten Anklageberichtigung liege daher nach wie vor ei-
ne Verletzung des Anklagegrundsatzes vor. Zudem sei nach wie vor unklar, wes-
halb der Tatzeitraum von Januar 2013 an genannt werde, da die Baubewilligung 
vom 19. Juni 2013 datiert sei und erst nach Erhalt vorgenannter Bewilligung mit 
dem Bauvorhaben begonnen worden sei. Welche Vorwürfe die Staatsanwaltschaft 
an die Adresse des Beschuldigten betreffend Januar 2013 erhebe, gehe weder aus 
dem Strafbefehl noch aus der Anklageberichtigung hervor. Die von der Vorinstanz 
vorgebrachte Rechtsprechung sei schliesslich nicht einschlägig. Vorliegend gehe 
es um einen angeklagten Tatzeitraum von fünf Jahren und es werde dem Beschul-
digten kein gewerbsmässiges Handeln vorgeworfen. Die vorinstanzlichen Schuld-
sprüche würden nach dem Gesagten den Anklagegrundsatz verletzen, weshalb 
das Verfahren gegen den Beschuldigten wegen Widerhandlungen gegen das Bau-
gesetz, angeblich begangen in der Zeit von Januar 2013 bis September 2017, ein-
zustellen sei (pag. 554 ff.).


8
7.
Rechtliche Grundlagen
Nach dem Anklagegrundsatz bestimmt die Anklageschrift den Gegenstand des Ge-
richtsverfahrens (Umgrenzungsfunktion; Art. 9 und Art. 325 StPO, Art. 29 Abs. 2 
und Art. 32 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
[BV; SR 101], Art. 6 Ziff. 1 und Ziff. 3 Bst. a und b der Konvention zum Schutze der 
Menschenrechte und Grundfreiheiten [EMRK; SR 0.101]). Das Gericht ist an den in 
der Anklage wiedergegebenen Sachverhalt gebunden (Immutabilitätsprinzip), nicht 
aber an dessen rechtliche Würdigung durch die Anklagebehörde (vgl. Art. 350 
StPO). Die Anklage hat die der beschuldigten Person zur Last gelegten Delikte in 
ihrem Sachverhalt so präzise zu umschreiben, dass die Vorwürfe in objektiver und 
subjektiver Hinsicht genügend konkretisiert sind. Das Akkusationsprinzip bezweckt 
zugleich den Schutz der Verteidigungsrechte und dient dem Anspruch auf rechtli-
ches Gehör (Informationsfunktion; BGE 143 IV 63 E. 2.2 und BGE 141 IV 132 
E. 3.4.1, je mit Hinweisen). Die beschuldigte Person muss unter dem Gesichts-
punkt der Informationsfunktion aus der Anklage ersehen können, wessen sie ange-
klagt ist. Das bedingt eine zureichende Umschreibung der Tat. Entscheidend ist, 
dass die betroffene Person genau weiss, welcher konkreter Handlungen sie be-
schuldigt und wie ihr Verhalten rechtlich qualifiziert wird, damit sie sich in ihrer Ver-
teidigung richtig vorbereiten kann. Sie darf nicht Gefahr laufen, erst an der Ge-
richtsverhandlung mit neuen Anschuldigungen konfrontiert zu werden (BGE 143 IV 
63 E. 2.2 und BGE 103 Ia 6 E. 1b, Urteil des Bundesgerichts [BGer] 6B_1003/2020 
vom 21. April 2021 E. 1.2.1).
Die Angabe eines bestimmten Zeitraums genügt, wenn sich die zeitlichen Verhält-
nisse nicht exakt rekonstruieren lassen, solange für die beschuldigte Person kein 
Zweifel besteht, welches Verhalten ihr vorgeworfen wird. Das Gesetz verlangt nicht 
das präzise Datum, sondern die «Beschreibung von [...] Zeit», die üblicherweise in 
der Angabe eines Datums erfolgen kann. Die Zeitangabe ist indes nur eine der An-
gaben zur Umschreibung der Tatausführung. Es hängt wesentlich von der Beweis-
situation und der Gewährleistung effektiver Verteidigungsmöglichkeiten – mithin 
von der Verfahrensfairness – ab, ob ein längerer Zeitrahmen noch als im Sinne von 
Art. 325 Abs. 1 Bst. f StPO genügend bestimmt beurteilt werden kann. Mit anderen 
Worten bestimmt sich die (noch) zulässige Zeitangabe nach Massgabe des konkre-
ten Anklagesachverhalts (Urteil des BGer 6B_489/2018 vom 31. Oktober 2018 
E. 2.3, mit Hinweis). Ungenauigkeiten in den Zeitangaben sind solange nicht von 
entscheidender Bedeutung, als für die beschuldigte Person keine Zweifel darüber 
bestehen, welches Verhalten ihr vorgeworfen wird. Bei gehäuften und regelmässi-
gen Delikten wird dem Anklagegrundsatz Genüge getan, wenn die Handlungen in 
zeitlicher und örtlicher Hinsicht lediglich approximativ umschrieben werden. Der 
Zeitraum ist auf eine bestimmte Dauer einzugrenzen (Urteile des BGer 
6B_1003/2020 vom 21. April 2021 E. 1.2.1; 6B_619/2019 vom 11. März 2020 
E. 2.3 und 6B_907/2015 vom 7. Dezember 2015 E. 1.3).
Das Anklageprinzip ist indes verletzt, wenn die angeklagte Person für Taten verur-
teilt wird, bezüglich welcher die Anklageschrift den inhaltlichen Anforderungen nicht 
genügt, oder wenn das Gericht mit seinem Schuldspruch über den angeklagten 
Sachverhalt hinausgeht (Urteile des BGer 6B_1404/2022 vom 17. Januar 2022 


9
E. 1.3; 6B_63/2020 vom 10. März 2021 E. 2.2; 6B_120/2019 vom 17. September 
2019 E. 3.2; 6B_145/2019 vom 28. August 2019 E. 1.2; 6B_278/2018 vom 17. Mai 
2019 E. 2.3). 
8.
Erwägungen der Kammer
Bezüglich die oberinstanzlich wiederholten und einleitend zusammengefassten 
Einwände der Verteidigung betreffend Verletzung des Anklageprinzips zufolge va-
ger Zeitangaben wird vorab auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ver-
wiesen (S. 11 der erstinstanzlichen Urteilsbegründung; pag. 461).
Die vorliegende Anklage (Strafbefehl vom 11. April 2018 und Berichtigung vom 
26. Mai 2021) beschreibt zunächst in einem allgemeinen Teil die Ausgangslage 
und die vorgeworfene grundsätzliche Vorgehensweise des Beschuldigten bezüglich 
des Projekts Anbau und Aufstockung der bestehenden N.________-Ausstellhalle 
(E.________). Sie geht davon aus, dass sich die Geschehnisse zwischen Januar 
2013 und September 2017 ereignet haben und schränkt die angeklagte Zeitspanne 
somit auf rund viereinhalb Jahre ein. Anschliessend folgt gemäss berichtigter An-
klage eine separate Auflistung, in welcher die einzelnen Handlungen näher um-
schrieben werden.
Der Anklage ist effektiv eine eher vage Umschreibung der Zeitangaben zu entneh-
men. Als Deliktszeitraum werden – wie bereits erwähnt – rund viereinhalb Jahre 
angegeben (Januar 2013 bis September 2017). Allerdings ist unter dem Gesichts-
punkt der Informationsfunktion des Anklageprinzips massgebend, dass der Be-
schuldigte genau weiss, was ihm angelastet wird, damit er seine Verteidigungs-
rechte angemessen ausüben kann. Ungenauigkeiten in den Zeitangaben sind so-
lange nicht von entscheidender Bedeutung, als für ihn keine Zweifel darüber beste-
hen, welches Verhalten ihm vorgeworfen wird. Vorliegend handelt es sich um meh-
rere über einen längeren Zeitraum verübte und insoweit gehäufte Delikte im Sinne 
der bereits zitierten Rechtsprechung (vgl. oben E. 7.). Demzufolge wird dem Ankla-
gegrundsatz angesichts der übrigen individualisierenden, einzigartigen (u.a. sachli-
chen und örtlichen) Merkmale der angeklagten Geschehnisse Genüge getan, wenn 
die Handlungen in zeitlicher Hinsicht lediglich approximativ umschrieben werden. 
Dies gilt entgegen der Auffassung der Verteidigung ganz allgemein und nicht bloss 
für den Fall, dass es sich um «gewerbsmässige» Delikte handelt oder der Zeitraum 
etwa mit «Herbst 1998» oder «einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt innerhalb 
eines einzigen Monats» beschrieben wird (vgl. Urteil des BGer 6B_619/2019 vom 
11. März 2020 E. 2.3 betreffend mehrfachen Diebstahl). Dem Beschuldigten wer-
den zudem – wenn auch zeitlich nicht genauer eingeordnet – genaue und konkret 
umschriebene Tathandlungen vorgeworfen (z.B. Erstellung gewisser Räumlichkei-
ten, Vermietung an bestimmte Personen etc.). Diese detaillierte Umschreibung der 
übrigen Merkmale der Vorwürfe insbesondere in der Berichtigung des Strafbefehls 
vom 26. Mai 2021 vermag die vorliegende zeitliche Unbestimmtheit der Anklage 
aufzuwiegen (vgl. als Überblick über die bundesgerichtliche Rechtsprechung Urteil 
6B_432/2011 vom 26. Oktober 2011 E. 2.3 ff.; ferner Urteile des BGer 
6B_167/2014 vom 5. Januar 2015 E. 1; 6B_100/2014 vom 18. Dezember 2014 E. 
2.3; 6B_441/2013 vom 4. November 2013 E. 3). Inwiefern in diesem Zusammen-


10
hang eine wirksame Verteidigung erschwert oder gar verunmöglicht worden sein 
soll, ist schliesslich weder ersichtlich noch dargelegt. Der Beschuldigte äusserte 
sich wiederholt und ausführlich zu den angeklagten Vorwürfen (insb. pag. 105 ff. 
pag. 212 ff.).
Es ist der Vorinstanz somit in der Entscheidung zu folgen, dass es dem Beschul-
digten (trotz der wenig präzisen Zeitangaben in der Anklage) möglich war, sich ef-
fektiv zu verteidigen. Die angeklagten Vorwürfe können aufgrund des genau um-
schriebenen Sachverhalts gerichtlich beurteilt werden. Die Einwände der Verteidi-
gung erweisen sich demnach als unbegründet. Daran vermag auch der Umstand 
nichts zu ändern, dass die Baubewilligung erst per 19. Juni 2013 erfolgte (pag. 7 
ff.), zumal das Baugesuch bereits im Januar 2013 einging (pag. 4 ff.) und damit den 
angeklagten Zeitraum beschlägt. Ob sich vor der Baubewilligung strafbare Hand-
lungen zugetragen haben, wird nachfolgend aufzugreifen sein. Der Anklagegrund-
satz erweist sich in diesem Zusammenhang als nicht verletzt.
Die Vorinstanz wich allerdings insofern vom angeklagten Sachverhalt ab, als sie in 
Bezug auf die Anklageziffern 1.2, 1.3., 1.4.1 und 1.4.2 von einem schweren Fall 
(Gewinnstrebigkeit) ausging, ohne dass die entsprechenden Merkmale im Ankla-
gesachverhalt umschrieben sind. Sie verletzt damit den Anklagegrundsatz in seiner 
Umgrenzungsfunktion. Auf eine Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz kann (insb. auch aus prozessökonomischen Gründen) verzichtet wer-
den, zumal der tatsächlich angeklagte Sachverhalt – wie nachfolgend zu sehen 
sein wird – gestützt auf die vorliegenden Beweismittel grösstenteils erstellt werden 
kann. 
III.
Sachverhalt und Beweiswürdigung
9.
Allgemeine Grundlagen der Beweiswürdigung
Betreffend die Grundlagen der Beweiswürdigung im Allgemeinen und der Aussa-
genanalyse im Besonderen kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz 
verwiesen werden (S. 11 ff. der erstinstanzlichen Urteilsbegründung, pag. 461 ff.). 
10.
Vorwurf der Widerhandlungen gegen das Baugesetz
10.1
Angeklagter Sachverhalt
Dem Beschuldigten wird gemäss (berichtigtem) Strafbefehl vom 11. April 2018 
(pag. 147 f.) bzw. 26. Mai 2021 (pag. 372 f.) – welcher gemäss Art. 356 Abs. 1 
StPO als Anklageschrift gilt – folgender Sachverhalt vorgeworfen:
1.) Widerhandlungen gegen das Baugesetz (BauG), mehrfach
[…]
1.) von Januar 2013 bis September 2017
[…]
1.) .________ C.________, D.________(Weg) .________ (E.________), Parzelle Nr. .________


11
1.)
Der Beschuldigte, in seiner Funktion als Bauherr und Bauleiter für das Projekt Anbau und Aufsto-
ckung der bestehenden N.________-Ausstellhalle (E.________), baute das Projekt mit massiven Ab-
weichungen von der am 19. Juni 2013 erteilten Baubewilligung und vermietete die Räume unter Miss-
achtung der Auflage (gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2013), dass die beiden bewillig-
ten Wohnungen nur durch betriebsnotwendiges an den Standort gebundenes Personal, den Betriebs-
inhaber oder den Betriebsleiter bewohnt werden dürfen, so dass das ursprünglich bewilligte Projekt 
nicht mehr als solches erkennbar ist.
Konkret erstellte und vermietete der Beschuldigte Bauten und Räume wie folgt:
1.1.)
[…]
1.2.)
im ersten Obergeschoss anstelle der bewilligten Büros und Ausstellungsflächen eine 3-
Zimmerwohnung, eine 2-Zimmerwohnung, 5 einzelne Zimmer mit je WC und Dusche sowie ein Fit-
nessraum.
1.3.)
im zweiten Obergeschoss nebst den bewilligten 5.5-Zimmerwohnung und 3.5-Zimmerwohung sowie 
Büros eine zusätzliche nicht bewilligte 3-Zimmerwohnung. 
1.4.)
Der Beschuldigte vermietete die nicht bewilligten Zimmer im ersten Obergeschoss an nicht betriebs-
notwendiges oder standortgebundenes Personal. Namentlich vermietete er die Räume wie folgt:
1.4.1.) […]
1.4.2.) die 2-Zimmerwohnung an J.________
1.4.3.) 3 einzelne Zimmer an die Arbeiterinnen der gegenüberliegenden K.________
1.4.4.) […]
1.5.)
Der Beschuldigte vermietete die nicht bewilligte 3.5-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich an die Familie 
I.________ als Hauswarte. Dies in der Absicht mit den erzielten Mieteinnahmen einen Gewinn zu er-
zielen.
1.6.)
[…]
1.7.)
Der Beschuldigte vermietete, in der Absicht mit den erzielten Mieteinnahmen einen Gewinn zu erzie-
len, die nicht bewilligte 3-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges 
oder standortgebundenes Personal wie folgt:
1.7.1.) Zimmer 1 der Wohnung an L.________
1.7.2.) […]
10.2
Beweisergebnis der Vorinstanz
Die Vorinstanz wies kein Beweisfazit als solches aus. Sie gelangte im Rahmen ih-
rer Beweiswürdigung jedoch zu folgenden Ergebnissen (S. 27 ff. der erstinstanzli-
chen Urteilsbegründung, pag. 477):


12
Ziff. 1.2 der Anklage
Gestützt auf die objektiven und subjektiven Beweismittel ist weiter erstellt, dass der Beschuldigte im 1. 
Obergeschoss anstelle der bewilligten Büros und Ausstellungsflächen eine 3-Zimmerwohnung, eine 
2-Zimmerwohnung, 5 einzelne Zimmer mit je WC und Dusche sowie einen Fitnessraum erstellt hat. 
So bestreitet der Beschuldigte die Erstellung der obgenannten Räume bei seiner ersten Einvernahme 
auch nicht und gibt durch die Erläuterungen zur Art der Vermietung indirekt zu, die Räume als Woh-
nungen (wenn auch nur für Übernachtungen) vermietet zu haben. Erst anlässlich der Hautverhand-
lung hält er daran fest, dass es sich um Büroräumlichkeiten handeln soll. Diese Argumentation ver-
mag nicht zu überzeugen, zumal die Ausstattung der einzelnen Räume mit Dusche/WC sowie Wohn-, 
Koch-und Essbereich auf eine Wohnnutzung schliessen lässt. Vielmehr drängt die Annahme auf, dass 
der Beschuldigte aus verteidigungstaktischen Gründen nunmehr von Büroräumlichkeiten sprach, 
weshalb diese Aussage als Schutzbehauptung abzutun ist. Die Einwendung des Beschuldigten, wo-
nach die Räume durch standortgebundenes Personal bewohnt würden, ist vorliegend nicht relevant, 
da diesbezüglich die Erstellung bzw. der Bau der Räume angeklagt ist und nicht die Nutzung. Betref-
fend die Erstellung des Fitnessraumes kann gestützt auf die Feststellungen bei der Begehung vor Ort 
den Ausführungen des Beschuldigten gefolgt werden, wonach dieser Fitnessbereich lediglich durch 
eine zwei Meter hohe Sichtschutzwand vom Ausstellungsraum abgetrennt worden sei. Der angeklagte 
Sachverhalt gemäss Ziff. 1.2 des Strafbefehls hat folglich als erstellt zu gelten, soweit nicht von einem 
«Fitnessraum», sondern eher von einem durch eine Trennwand abgetrennten «Fitnessbereich» in-
nerhalb eines grossen Raumes auszugehen ist.
Ziff. 1.3 der Anklage
Weiter ist gestützt auf die objektiven und subjektiven Beweismittel erstellt, dass der Beschuldigte im 
Dachgeschoss anstelle der ursprünglich geplanten Büroräumlichkeiten eine zusätzliche, d.h. eine 
nicht im ursprünglichen Baugesuch aufgeführte Wohnung gebaut hat. Die 3-Zimmerwohnung verfügt 
mit einem Bad (inkl. Badewanne) sowie einer grosszügig gestalteten Küche über die Annehmlichkei-
ten einer voll ausgestatteten Wohnung. Dies, obwohl diese Wohnung nicht im ursprünglich bewilligten 
Bauprojekt aufgeführt war. Somit ist beweismässig erstellt, dass eine nicht bewilligte 3-
Zimmerwohnung anstelle eines Büros gebaut wurde. Der Sachverhalt gemäss Ziff. 1.3 der Anklage 
hat folglich ebenfalls als erstellt zu gelten.
Ziff. 1.4.2. der Anklage
J.________ schloss mit der E.________ einen Mietvertrag über die 2-Zimmerwohnung am 
D.________(Weg) .________, .________ C.________, ab (pag. 72). Der Beschuldigte behauptet in 
der ersten Einvernahme ganz allgemein und oberflächlich, J.________ sei für «Bauprojekte» verant-
wortlich. Seine Freundin O.________ sei ebenfalls eine Angestellte der E.________ (Reinigung) (pag. 
108 Z. 145 ff.; pag. 109 Z. 206 f.). Bei der zweiten Einvernahme gab der Beschuldigten an, dass 
J.________ «Mädchen für alles» sei, Abwart und Gärtner, und einen 50% Job habe. Diesbezüglich 
sind die Aussagen des Beschuldigten in sich widersprüchlich und infolgedessen nur wenig glaubhaft. 
Es ist auch nicht nachvollziehbar, inwiefern der Unterhalt des Gebäudes am D.________(Weg) 
.________ einen weiteren Abwart und Gärtner erforderlich machte, da I.________ P.________ diese 
Aufgaben innehatte. Möglich wäre, dass, J.________ – wenn er überhaupt für den Beschuldigten als 
Abwart tätig war – für die Liegenschaft am D.________(Weg) .________ zuständig war, zumal er 
auch dort schriftenpolizeilich gemeldet war. Der Sachverhalt gemäss Ziff. 1.4.2 der Anklageschrift ist 
folglich insofern erstellt, als der Beschuldigte die 2-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss an 
J.________ vermietete. Dabei ist davon auszugehen, dass J.________ nicht für die Liegenschaft am 


13
D.________(Weg) .________ als Hausmeister, Abwart oder Gärtner tätig war bzw. für Bauprojekte 
des Beschuldigten zuständig war.
Ziff. 1.4.3. der Anklage:
In Würdigung der objektiven und subjektiven Beweismittel, insbesondere gestützt auf den Mietvertrag 
vom 26.02.2017 (pag. 88 ff.), ist weiter erstellt, dass die E.________ sechs Zimmer an die 
K.________ GmbH unter dem Titel «Geschäftsräume» vermietete (pag. 88 ff.). Gemäss Begehungs-
bericht der Bauabteilung der Einwohnergemeinde C.________ wurden im Zeitpunkt der Begehung je-
doch drei Zimmer als Wohnraum durch Damen der K.________ genutzt (pag. 42; namentlich Büro 1, 
Zimmer 2 und Zimmer 3). Gestützt auf diesen Bericht der Einwohnergemeinde C.________, auf wel-
chen ohne weiteres abgestellt werden kann, ist beweismässig erstellt, dass (mindestens) die genann-
ten drei Zimmer vom Beschuldigten an die K.________ GmbH zur Nutzung als Wohnraum vermietet 
wurden. Dass es sich dabei lediglich um eine Büronutzung gehandelt haben soll, ist nicht nahelie-
gend. Vielmehr ist aufgrund der Beobachtungen der Baubehörde sowie der Ausstattung der Zimmer 
mit jeweils einem eigenen Bad davon auszugehen, dass die Räumlichkeiten von den Damen der 
K.________ als Wohnraum genutzt wurden. Auf die Bezeichnung als Geschäftsraummiete im Miet-
vertrag kann dabei nicht abgestellt werden, vielmehr ist hier die effektive Nutzung massgeblich. Dies 
deshalb, weil der Beschuldigte den Mietvertrag für beide Seiten persönlich unterzeichnet hat. Es han-
delt sich um eine Doppelvertretung, ein sogenanntes «Insichgeschäft» bzw. ein «Selbstkontrahieren». 
Dem Beschuldigten als einziger Gesellschafter der K.________ GmbH muss bekannt und bewusst 
gewesen sein, dass die Damen der K.________ GmbH die Räumlichkeiten als Wohnraum nutzten. 
Sich hinter einem Mietverhältnis mit seiner eigenen GmbH zu verstecken, ist rechtsmissbräuchlich 
und kann nicht geschützt werden. Der Sachverhalt betreffend Ziff. 1.4.3 der Anklageschrift hat somit 
insofern als erstellt zu gelten, als der Beschuldigte drei einzelne Zimmer im ersten Obergeschoss an 
die K.________ GmbH vermietete und die Zimmer im Wissen des Beschuldigten als Wohnraum von 
den Damen der K.________ benutzt wurden.
Ziff. 1.5 der Anklage:
Die Vermietung der bewilligten 3,5 Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an I.________ 
P.________ ist unbestritten und wird durch den Mietvertrag untermauert (pag. 84 ff.). Der Sachverhalt 
gemäss Ziff. 1.5 der Anklageschrift gilt vorliegend als erstellt. Zudem ist gestützt auf den Mietvertrag 
sowie die Aussagen des Beschuldigten davon auszugehen, dass I.________ P.________ allgemeine 
Abwartsarbeiten für die E.________ erledigte. So wurden ihm gemäss Mietvertrag für die allgemeinen 
Abwartsarbeiten, Kontrolle und Überwachung der Heizung, Solaranlage, Kontrolle des Ausstellplatzes 
von der Miete monatlich CHF 600.00 des Mietzinses erlassen. Der Mietzins betrug nach dem genann-
ten Abzug noch immer monatlich CHF 2'280.00 (pag. 84). Es ist zweifelsfrei davon auszugehen, dass 
die Vermietung der Wohnung mit dem Zweck erfolgte, daraus einen Mietgewinn zu erzielen.
Ziff. 1.7.1. der Anklage
Die Nutzung des Zimmers 1 der 3-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an L.________ ist un-
bestritten. Dies geht einerseits aus den Aussagen des Beschuldigten (pag. 216, Z. 12 ff.) sowie auch 
aus dem Begehungsbericht (pag. 43) sowie dem Auszug aus dem Einwohnerregister (pag 39 und 44) 
hervor. Es ist davon auszugehen, dass der Beschuldigte durch die Vermietung der Räumlichkeiten ei-
nen Gewinn erzielte, zumal er über das Sozialamt C.________ die Anfrage erhalten habe, ob er ihr 
übergangsmässig ein Zimmer vermieten könne (pag. 216, Z. 12 ff.). Es liegen keine Hinweise vor und 
es ist auch nicht naheliegend, dass der Beschuldigte L.________ kostenfrei in der Wohnung hätte 
wohnen lassen sollen. Vielmehr spricht er von einer Vermietung, welche grundsätzlich entgeltlich er-


14
folgt (Art. 253 OR). Der Sachverhalt gemäss Ziff. 1.7.1 der Anklageschrift hat folglich als erstellt zu 
gelten.
10.3
Oberinstanzliche Vorbringen der Verteidigung
Im Rahmen der Berufungsbegründung vom 22. August 2022 wurde kurz zusam-
mengefasst und im Wesentlichen Folgendes vorgebracht (pag. 551 ff.):
Ad Ziff. 1.2 und 1.3 der Anklage: Die ausgeführten Innenausbauten im ersten und 
zweiten Obergeschoss würden weder eine Büronutzung noch eine Nutzung als 
Ausstellungsfläche ausschliessen. Sie seien nicht bewilligungspflichtig. Sodann 
werde bestritten, dass die durchgeführten Bauten massiv vom geplanten Bauvor-
haben abweichen würden. Seitens des Beschuldigten sei mit den revidierten Plä-
nen bei der Bauverwaltung C.________ vorgesprochen worden, als der Gesamt-
bau noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Der Beschuldigte habe eine Projektände-
rung eingeben wollen. Ihm sei nicht bewusst gewesen, sich durch die nicht bewilli-
gungsgemäss ausgeführten Innenausbauten sowie durch sein Vorgehen strafbar 
gemacht zu haben. Aufgrund früherer Erlebnisse bzw. Erfahrungen, wonach er 
mehrmals bei Änderungen im Gebäudeinneren Planänderungen eingereicht habe 
und diese bewilligt worden seien, sei ihm zu keiner Zeit bewusst gewesen, sich an-
geblich strafbar gemacht zu haben. 
Ad Ziff. 1.4.2, 1.4.3, 1.5 und 1.7.1 der Anklage: Die Auflage gemäss Dienstbar-
keitsvertrag vom 22. August 2013 sei nicht Bestandteil der Baubewilligung vom 
19. Juni 2013. In der Baubewilligung werde keine Auflage genannt, wonach die 
Räume nur an betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal vermietet 
werden dürften. Sofern der Dienstbarkeitsvertrag aber als integrierender Bestand-
teil der Baubewilligung betrachtet werde, sei die Strafbarkeit des Beschuldigten zu 
verneinen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz habe die K.________ GmbH 
(und nicht die drei Arbeiterinnen der K.________) als Mieterin einen Mietvertrag für 
Geschäftsräume abgeschlossen. Als Verwendungszweck sei im Mietvertrag «Büro-
Verwaltung» angegeben. Eine allfällige vertragswidrige Nutzung könne nicht dem 
Beschuldigten angelastet werden (Ziff. 1.4.3 der Anklage). Die Vermietung der 
Wohnung im zweiten Obergeschoss an P.________ I.________ (nicht Familie) 
werde nicht bestritten. Es handle sich hierbei aber um standortgebundenes Perso-
nal. Das Vorortsein eines Hauswarts sei betreffend die streitgegenständliche Lie-
genschaft zwingend erforderlich (Ziff. 1.5 der Anklage).
Ad angebliche Gewinnstrebigkeit: Es sei nicht erstellt, dass der Beschuldigte mit 
den erzielten Mietzinseinnahmen einen Gewinn bzw. gar einen Mehrgewinn erzielt 
habe. Die Vorinstanz verkenne, dass auch die Vermietung von Gewerberäumen 
ein Entgelt des Mieters bedinge und dieses im Vergleich zu Wohnungsmieten deut-
lich höher ausfalle.
10.4
Unbestrittener/bestrittener Sachverhalt
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, ist vorliegend unbestritten, 
dass der Beschuldigte am 19. Juni 2013 die Baubewilligung für das am 7. Januar 
2013 eingelangte Bauvorhaben «Anbau und Aufstockung der bestehenden 
N.________-Ausstellhalle, Neubau von Büros und zwei Wohnungen» am 
D.________(Weg) .________ erhalten hat, er beim vorliegenden Projekt als Bau-


15
herr und Bauleiter fungierte und das Bauprojekt nicht gemäss den am 19. Juni 
2013 bewilligten Bauplänen ausführte, sondern gemäss den Bauplänen, welche er 
im Frühling 2017 der Bauverwaltung der Gemeinde C.________ vorlegte. Die Er-
stellung der in Ziff. 1.2 und 1.3 der berichtigten Anklage genannten Räumlichkeiten 
ist damit unbestritten (so aber nicht deren Nutzung/Zweck). Unbestritten ist ferner, 
dass der Beschuldigte bzw. die E.________ Räumlichkeiten an die K.________ 
GmbH, J.________, I.________ P.________ und L.________ vermietet hat.
Bestritten wird indes, dass der Beschuldigte das Projekt mit massiven Abweichun-
gen von der am 19. Juni 2013 erteilten Baubewilligung gebaut habe. Die Räumlich-
keiten im 1. Obergeschoss seien nicht als «Wohnungen» gebaut worden, er habe 
im 1. Obergeschoss keinen «Fitnessraum» und im 2. Obergeschoss keine zusätzli-
che 3-Zimmerwohnung erstellt. Im 2. Obergeschoss sei nur eine Wand verschoben 
worden und der Fitnessraum sei lediglich durch eine zwei Meter hohe Sichtschutz-
wand vom Ausstellungsraum abgetrennt. Der Beschuldigte bestreitet ferner, dass 
gemäss Baubewilligung eine Auflage betreffend Nutzung der Räumlichkeiten be-
standen habe und behauptet, dass es sich bei J.________ sowie I.________ 
P.________ ohnehin um standortgebundenes bzw. betriebsnotwendiges Personal 
handle und er drei Zimmer direkt an Mitarbeitende der K.________ GmbH vermie-
tet habe. 
10.5
Beweismittel
Als objektive und subjektive Beweismittel liegen der Kammer die Strafanzeige vom 
23. Mai 2017 (pag. 1 ff.), das Baugesuch vom 7. Januar 2013 (pag. 4 ff.), der Ge-
samtbauentscheid vom 19. Juni 2013 (pag. 7 ff.), die bewilligten Baupläne zum 
Baugesuch vom 7. Januar 2013 (pag. 12 ff.), die nicht genehmigten Baupläne (pag. 
30 ff.), der Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2018 (pag. 24 ff.), ein Auszug be-
treffend die am D.________(Weg) .________ gemeldeten Personen (pag. 39), ein 
Auszug aus dem Einwohnerregister der Gemeinde C.________ (pag. 44), der Be-
richt über die Begehung der Räumlichkeiten am D.________(Weg) .________ in 
C.________ vom 6. September 2017 (pag. 42 ff.), der Gesamtbauentscheid des 
Regierungsstatthalteramts Q.________ vom 23. Januar 2018 (pag. 56 ff.), diverse 
Mietverträge für Wohn- und Geschäftsräume (pag. 72 ff.) sowie die Aussagen von 
R.________ (pag. 95 ff.), S.________ (pag. 100 ff.), T.________ (pag. 217 ff.) und 
des Beschuldigten (pag. 105 ff., pag. 212 ff., pag. 223 ff., pag. 418 ff., pag. 422 f.) 
vor.
Die Vorinstanz hat die vorgenannten Beweismittel grundsätzlich zutreffend wieder-
gegeben und zusammengefasst, darauf kann vorab verwiesen werden (S. 16 ff. der 
erstinstanzlichen Urteilsbegründung, pag. 466 ff.). Die Aussagen des Zeugen 
T.________ wurden indes nicht aufgeführt bzw. zusammengefasst. Seine Aussa-
gen sowie die übrigen Beweismittel werden – soweit notwendig – direkt im Rahmen 
der nachfolgenden Beweiswürdigung aufgegriffen.
10.6
Erwägungen der Kammer
10.6.1 Allgemeine Würdigung der subjektiven Beweismittel
R.________ und S.________ wurden im vorliegenden Verfahren je einmal polizei-
lich einvernommen. Die Einvernahmen waren nicht parteiöffentlich, wobei 


16
S.________ dazumal als beschuldigte Person einvernommen wurde. Den Aussa-
gen der beiden Personen kommt – wie nachfolgend zu sehen sein wird – im vorlie-
genden Verfahren keine ausschlaggebende Bedeutung zu (vgl. etwa das Urteil des 
BGer 6B_699/2018 vom 7. Februar 2019 E. 1.3). R.________ schilderte den 
grundsätzlich unbestrittenen Ablauf bis zur Baubewilligung vom 19. Juni 2013 in 
sachlicher und nachvollziehbarer Weise, obwohl er und der Beschuldigte sich im 
Rahmen des Projekts zerstritten (pag. 96, Z. 22 und Z. 65; pag. 98, Z. 137 ff.). Auf 
seine Aussagen ist abzustellen, zumal sie auch mit den Schilderungen des Be-
schuldigten übereinstimmen. S.________ führte ebenfalls in sachlicher Weise aus, 
welche Rolle er im besagten Bauprojekt innehatte. Er gestand sich eigene Fehler 
ein, gab ferner zu, wenn er etwas nicht mehr wusste und äusserte sich auch kri-
tisch und reflektiert, ohne den Beschuldigten jedoch übermässig zu belasten. Seine 
Aussagen stimmen denn auch mit denjenigen des Beschuldigten überein.
T.________ schilderte seine Beobachtungen in sachlicher und nachvollziehbarer 
Weise. Er bestätigte die im Begehungsbericht dokumentierten Feststellungen (pag. 
218, Z. 30 f.), gab klar zu erkennen, wenn er seine persönliche Einschätzung wie-
dergab (pag. 218, Z. 3; pag. 219, Z. 16 und Z. 37) und belastete den Beschuldigten 
auch nicht übermässig. Auf Frage der Verteidigung, ob der Beschuldigte im Zu-
sammenhang mit dem Bau etwas habe verstecken wollen, antwortete er: «Ich 
möchte mich diesbezüglich nicht äussern. Ich kann das nicht abschätzen, ob das 
bewusst oder unbewusst war» pag. 220, Z. 34 f.). Auf seine Aussagen kann dem-
nach ebenfalls abgestellt werden.
Hinsichtlich der Aussagen des Beschuldigten fällt – wie bereits die Vorinstanz fest-
gestellt hat – im Allgemeinen auf, dass dieser im vorliegenden Verfahren teilweise 
versuchte, sich hinsichtlich des Bauprojekts in ein besseres Licht zu rücken und die 
Schuld von sich zu weisen. So gab er etwa zu Protokoll, es sei bisher immer so 
gewesen, dass er nach Bauabschluss die definitiven Pläne habe nachreichen kön-
nen (pag. 107, Z. 115 f.), ein Teil der Umgestaltung sei wegen der Auflagen in der 
Baubewilligung gewesen (pag. 107, Z. 118 f.; pag. 212, Z. 41 f.), bei den Mietern 
handle es sich entweder um standortgebundenes Personal (pag. 108, Z. 148 f.; 
pag. 109, Z. 190 ff. und Z. 197 f.) oder es seien Gewerberäumlichkeiten (pag. 107, 
Z. 98 ff.), da er eine Rechnung für die Wasseranschlüsse erhalten habe, sei er da-
von ausgegangen, es sei alles in Ordnung (pag. 110, Z. 240 ff.), er habe die zu-
sätzliche «Wohnung» im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss als Büroraum vermietet 
und wie dieser genutzt werde, müsse er nicht überprüfen (pag. 216, Z. 8 ff.). Die 
Aussagen des Beschuldigten sind nachfolgend unter ebendiesen Gesichtspunkten 
zu würdigen.
10.6.2 Erstellung der Räumlichkeiten
Ad Ziff. 1.2 der Anklage
Mit Gesamtbauentscheid vom 19. Juni 2013 des Regierungsstatthalteramtes 
Q.________ wurde das Bauvorhaben des Beschuldigten hinsichtlich des 1. Ober-
geschosses gemäss dem eingereichten Bauplan bewilligt. Gemäss diesem Bau-
plan sollte im 1. Obergeschoss eine Ausstellungsfläche sowie ein Büro für die An-
gestellten mit einem Büro Chef, einem Archiv, einem Balkon, einem Putz- und Ab-


17
stellraum, einer Toilette sowie einer Garderobe erstellt werden (pag. 16). Zuständig 
für die Projektplanung und das ursprüngliche Baugesuch war gemäss überein-
stimmenden Aussagen R.________. Dieser erklärte zwar, dass der Beschuldigte 
die Räumlichkeiten in Zukunft nicht anders habe nutzen wollen (pag. 97, Z. 74 f.), 
konnte aber zum effektiv getätigten Innenausbau nichts sagen, da es zuvor unbe-
strittenermassen zum Bruch zwischen ihm und dem Beschuldigten gekommen war 
(pag. 96, Z. 22 und Z. 65; pag. 98, Z. 137 ff.). Dass sich der Beschuldigte und 
R.________ verkracht haben, bestätigte auch S.________ (pag. 101, Z. 23). Letz-
terer gab an, das Bauprojekt im Frühling 2017 übernommen und «das neue Bau-
gesuch» bei der Bauverwaltung in C.________ eingereicht zu haben (pag. 101, Z. 
40 und 54). Gemäss diesem revidierten Bauplan war auf der Ostseite ein Fitness-
raum (welcher durch eine 2.1 Meter hohe Trennwand vom weiteren Ausstellungs-
raum getrennt ist), ein Invaliden WC, eine Wohnung mit zwei Zimmern, einem 
Küche-Essen-Wohnbereich und einem WC vorgesehen. Auf der Westseite hinge-
gen war eine Wohnung mit sieben Zimmern, wovon fünf Zimmer mit einem eigenen 
Bad ausgestattet sind, geplant. Weiter verfügt die Wohnung über eine Terrasse, ei-
nen Aufenthaltsraum, zwei Lagerräume sowie einen Waschraum. Zwei Zimmer 
werden durch eine Tür von den anderen Räumen abgegrenzt und verfügen über 
eine gemeinsame Toilette (pag. 34). Auf Frage, ob jemals die Absicht bestanden 
habe, die Räumlichkeiten wie ursprünglich bewilligt zu bauen, erklärte S.________: 
«Das müssen sie Herrn A.________ fragen. Mit dem hatte ich nichts zu tun, Herr 
A.________ baute so wie er wollte. Am Schluss muss jeder selbst für seine Taten 
gerade stehen. Ich habe ihn immer wieder darauf hingewiesen, dass es eine Pro-
jektänderung braucht […]» (pag. 102, Z. 113 ff.).
Aus dem Begehungsbericht vom 6. September 2017 geht hervor, dass die Räum-
lichkeiten im Begehungszeitpunkt bereits gemäss dem neuen Baugesuch vom 
11. Juli 2017 ausgeführt wurden (pag. 42). Dies wurde vom Zeugen T.________ 
anlässlich seiner Befragung am 6. Juni 2019 bestätigt. Letzterer ergänzte auf kon-
krete Nachfrage zum 1. Obergeschoss, dass er in der 3-Zimmerwohnung gewesen 
und diese zum «Wohnen eingerichtet» gewesen sei (pag. 218, Z. 46 f.). Die 2-
Zimmerwohnung werde seines Erachtens auch als Wohnraum benutzt (pag. 219, 
Z. 1 f.). Bei der 6-Zimmerwohnung seien teilweise Damen aus den Zimmern ge-
kommen. Er habe das als Wohnraum erfasst (pag. 219, Z. 10 ff.). 
Der Beschuldigte gab anlässlich seiner polizeilichen Einvernahme vom 1. Dezem-
ber 2017 zu Protokoll, er habe das Gebäude bis auf den ersten Stock Innenausbau 
gemäss Baubewilligung gebaut (pag. 106, Z. 26 f.; Hervorhebungen durch die 
Kammer). Auf Vorhalt der Abweichungen vom ursprünglichen bzw. bewilligten 
Bauplan erklärte er, es sei bis jetzt immer legal gewesen, dass man nach Bau-
schluss die definitiven Baupläne nachreiche. Dies, sofern an der Fassade nichts 
geändert, nur der Innenraum umgestaltet und im Anschluss eine Planänderung 
eingereicht werde. Ein Teil dieser Umgestaltung sei unter anderem wegen der Auf-
lage der behindertengerechten Toilette gewesen. Die abgeänderten Baupläne so-
wie die Änderung der Wasserverbrauchsanschlüsse seien bereits im Frühling 2017 
bei der Bauverwaltung eingereicht worden (pag. 107 f., Z. 115 ff.). Der Beschuldig-
te bestritt damit – zumindest in seiner ersten Einvernahme – die Erstellung der ge-
nannten Räumlichkeiten nicht. Er führte selber aus, dass er von geringfügigen Ab-


18
weichungen ausgegangen sei, welche nach Abschluss der Arbeiten mit dem Ein-
reichen einer Planänderung rechtens sein würden (pag. 109, Z. 218 f.). Hinsichtlich 
der Nutzung der besagten Räumlichkeiten erklärte der Beschuldigte, dass er das 
Gewerbelokal an die K.________ GmbH vermietet habe. Die anderen Räumlichkei-
ten nutze er selbst. Auf Frage, ob die Angestellten der K.________ in den genann-
ten Räumen arbeiten würden, entgegnete er: «Nein. Sie sind jedoch alle bei der 
Gemeinde C.________ ordnungsgemäss angemeldet. Sie Wohnen in den genann-
ten Räumen der K.________ GmbH». (pag. 108, Z. 130 ff.). Der Beschuldigte prä-
zisierte auf die Frage, welchem Gewerbe die Angestellten in den genannten Räu-
men nachgehen würden: «Keinem. Sie schlafen dort. Ausser die GmbH welche 
dort ihr Büro und die Organisation dort drin hat» (pag. 108, Z. 134 ff.). Wie bereits 
die Vorinstanz festgestellt hat, gab der Beschuldigte damit – nebst der Erstellung 
der fraglichen Räumlichkeiten – implizit auch die Art der Vermietung zu. 
Im Rahmen der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vom 6. Juni 2019 sprach der – 
nunmehr anwaltlich verteidigte – Beschuldigte nur noch von (Büro-)Räumlichkeiten. 
Es ist jedoch notorisch, dass die tatnächsten Aussagen regelmässig zuverlässiger 
sind als jene, welche in späteren Einvernahmen gemacht werden. So erklärte der 
Beschuldigte später etwa, dass die «Umnutzung der Büroräumlichkeiten» Teil der 
Anfrage bei Herrn T.________ gewesen sei (pag. 213, Z. 25 ff.). Im 1. Oberge-
schoss seien im Jahr 2013 Büroräume bewilligt worden. Diese habe er erweitert 
und Duschen eingebaut (pag. 214, Z. 30 f.). Auf Vorhalt des Berichts über die Be-
gehung, wonach drei Wohnungen bzw. zwei Wohnungen und fünf Zimmer mit WC 
und Bad gebaut worden seien, erklärte der Beschuldigte: «Es ist keine einzige 
Wohnung. Es sind nur ausgebaute Zimmer, welche eine Dusche haben. Aktuell hat 
es einfach Zimmer […]» (pag. 214, Z. 37 ff.). Der Beschuldigte bestätigte sodann 
auf Vorhalt des Plans gemäss pag. 52, dass er so gebaut habe. Es handle sich 
aber nicht um Wohnungen, sondern um einzelne Räume (pag. 214, Z. 44 f.). Diese 
doch sehr absoluten Aussagen erstaunen, wenn man demgegenüber die hiervor 
aufgeführten tatnächsten Aussagen des Beschuldigten berücksichtigt, wonach er 
dazumal im Wesentlichen ausführte, er sei davon ausgegangen, dass der vom ur-
sprünglichen (bewilligten) Bauplan abweichende Innenausbau mit dem Einreichen 
einer Planänderung «rechtens» sei. Insofern sind die diesbezüglichen Aussagen 
des Beschuldigten (insbesondere) mit Blick auf den revidierten Bauplan, dessen 
umschriebene Umsetzung im Begehungsbericht und die glaubhaft geschilderten 
persönlichen Eindrücke des Zeugen T.________ als Schutzbehauptungen zu wer-
ten. Im Rahmen seiner Berufungsbegründung ergänzte der Beschuldigte schliess-
lich, dass die ausgeführten Innenausbauten im ersten (und zweiten) Obergeschoss 
weder eine Büronutzung noch eine Nutzung als Ausstellungsfläche ausschliessen 
würden. Insofern wurden die zuvor gemachten absoluten Aussagen wiederum et-
was abgeschwächt. 
Hinsichtlich «Fitnessraum» kann sich die Kammer der Einschätzung der Vorinstanz 
anschliessen. Dieser wurde unbestrittenermassen erstellt, wird jedoch gemäss den 
Aussagen des Beschuldigten und dem revidierten Bauplan (pag. 33) «lediglich» 
durch eine zwei Meter hohe Trennwand vom Ausstellungsraum abgetrennt. 


19
Der angeklagte Sachverhalt gemäss Ziff. 1.2 des Strafbefehls hat folglich als er-
stellt zu gelten, wobei nicht von einem «Fitnessraum», sondern eher von einem 
durch eine Trennwand abgetrennten «Fitnessbereich» innerhalb eines grossen 
Raumes auszugehen ist. Aufgrund der vorliegenden Akten lässt sich sodann nicht 
erstellen, dass der Beschuldigte bereits vor der Baubewilligung vom 19. Juni 2013 
mit dem Bau begonnen hat.
Ad Ziff. 1.3 der Anklage
Mit Gesamtbauentscheid vom 19. Juni 2013 des Regierungsstatthalteramtes 
Q.________ wurde das Bauvorhaben des Beschuldigten hinsichtlich des 2. Ober-
geschosses/Dachgeschosses gemäss dem eingereichten Bauplan bewilligt. 
Gemäss 
diesem 
Bauplan 
sollten 
eine 
5.5-Zimmerwohnung, 
eine 
3.5-
Zimmerwohnung sowie Büroräumlichkeiten mit drei Einzelbüros, einer Rezeption, 
einer Toilette sowie einem Archiv erstellt werden (pag. 17). Am 2. Mai 2017 wurden 
der Gemeindeverwaltung – wie bereits erwähnt – revidierte Baupläne vorgelegt. 
Betroffen hiervon war auch das 2. Obergeschoss/Dachgeschoss. Gemäss dem re-
vidierten Bauplan sollten drei Wohnungen erstellt werden (im Nordosten eine Woh-
nung mit vier Zimmern, einem Wohn-Essbereich, einer Küche sowie einem Bad, 
einem separaten WC, einer Terrasse sowie einem Reduit / im Süden eine Woh-
nung mit drei Zimmern [wobei ein Zimmer über ein eigenes Bad verfügt], einem 
Küche-Essen-Wohnbereich, einer Terrasse, ein Bad, ein separates WC und ein 
Reduit / im Nordwesten eine Wohnung mit zwei Zimmern [wobei ein Zimmer über 
ein eigenes Bad verfügt] einem Wohn-Essbereich, eine separate Küche, ein Reduit 
sowie ein Bad und ein separates WC (pag. 33). Der Beschuldigte führte diesbezüg-
lich aus, er vermiete die «Wohnung einem Geschäft». Es seien Geschäftsräumlich-
keiten und nicht eine Wohnung. Gemäss Abklärungen mit seinem Anwalt habe der 
Geschäftsbesitzer das Recht, in seinen Geschäftsräumlichkeiten zu schlafen. Herr 
T.________ von der Bauverwaltung sei darüber informiert worden. Im Innenraum 
sei eine einzige Wand verschoben worden, der Rest sei wie auf der Baubewilligung 
ersichtlich gebaut worden (pag. 107, Z. 98 ff.). Auf Frage, was dort gebaut worden 
sei, erklärte der Beschuldigte bei der Vorinstanz: «Zwei Wohnungen und ein Büro 
gemäss der Baubewilligung 2013 (pag. 215, Z. 44 f.). Er habe dies rein als 
Büroraum vermietet und es handle sich um eine gewerbliche Nutzung. Wie was 
genutzt werde, müsse er nicht überprüfen (pag. 216, Z. 8 ff.). Im Rahmen der Beru-
fungserklärung wurde schliesslich ergänzt, dass der durchgeführte Innenausbau 
eine Büronutzung nicht ausschliesse. 
Dass im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss eine zusätzliche Wohnung (anstelle der 
bewilligten Büroräumlichkeiten) gebaut wurde, ergibt sich nach Ansicht der Kam-
mer bereits gestützt auf die vorliegenden Pläne. Die gebauten Räumlichkeiten ver-
fügen mit zwei Badzimmern (eines davon mit Badewanne), einem separaten WC 
sowie einer grosszügig gestalteten Küche und einem Wohn- und Essbereich über 
alle Annehmlichkeiten einer voll ausgestatteten Wohnung. Der Zeuge T.________, 
welcher anlässlich der Begehung vom 6. September 2017 in den fraglichen Räum-
lichkeiten zugegen war, erklärte bei der Vorinstanz sodann auch, dass es in der ei-
nen Wohnung (im 2. Obergeschoss) zwar noch ein Büro gegeben habe, es sei 
aber als Wohnung feststellbar gewesen. Erst im Rahmen der Überprüfung sei fest-


20
gestellt worden, dass dort jemand schlafe (pag. 219, Z. 25 f. und Z. 34). Unter den 
gegebenen Umständen sind die Aussagen des Beschuldigten, wonach es sich um 
Geschäftsräumlichkeiten handle, als reine Schutzbehauptungen abzutun. Für den 
vorliegenden Sachverhalt ist denn auch nicht relevant, dass die zusätzlich gebaute 
Wohnung (alternativ) auch als Büroräumlichkeit genutzt werden kann (und evtl. 
teilweise auch wird) bzw. eine solche Nutzung nicht ausgeschlossen wird. Gebaut 
wurde offensichtlich eine voll ausgestattete (zusätzliche) Wohneinheit, womit sich 
der angeklagte Sachverhalt gemäss Ziff. 1.3 der Anklage als erstellt erweist. Ge-
stützt auf die Akten lässt sich indessen nicht erstellen, dass der Beschuldigte be-
reits vor der Baubewilligung vom 19. Juni 2013 mit dem Bau begonnen hat.
10.6.3 Vermietung der Räumlichkeiten
Ad Ziff. 1.4.2 der Anklage
Aus den vorliegenden Akten ergibt sich, dass J.________ mit der E.________ ei-
nen Mietvertrag über eine 2-Zimmerwohnung am D.________(Weg) .________ in 
.________ C.________ abschloss (pag. 72). Anlässlich seiner ersten Einvernahme 
führte der Beschuldigte hierzu aus, dass J.________ für «Bauprojekte» verantwort-
lich sei und es sich bei dessen Freundin «O.________» ebenfalls um eine Reini-
gungsangestellte der E.________ handle (pag. 108 Z. 145 ff.; pag. 109 Z. 206 f.). 
Auf Nachfrage, inwiefern die Nutzung durch J.________ standortgebunden sei, er-
klärte der Beschuldigte bei der Vorinstanz, dass es sich um einen Anstellungsver-
trag handle. J.________ sei «Mädchen für alles». Er sei «Abwart und Gärtner» und 
habe einen «50% Job». Seine Freundin habe einen «50% Job als Putzfrau» (pag. 
215, Z. 26 ff.). Die diesbezüglichen Aussagen des Beschuldigten fielen nach dem 
Gesagten vage und widersprüchlich aus. Wie bereits die Vorinstanz festgestellt hat, 
ist denn auch nicht nachvollziehbar, inwiefern der Unterhalt des Gebäudes am 
D.________(Weg) .________ einen weiteren Abwart und Gärtner erforderlich 
machte, übte doch bereits I.________ P.________ – gemäss Aussagen des Be-
schuldigten und vorliegendem Mietvertrag – diese Funktionen aus (pag. 84; pag. 
109, Z. 210 f.). Dass J.________ auch in einer solchen Funktion angestellt war, er-
achtet die Kammer demnach als Schutzbehauptung. Im Berufungsverfahren wird 
denn auch nicht mehr explizit bestritten, dass es sich bei J.________ um nicht be-
triebsnotwendiges bzw. standortgebundenes Personal handelte. Der Sachverhalt 
gemäss Ziff. 1.4.2 der Anklage ist folglich insofern erstellt, als der Beschuldigte die 
2-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss an J.________ vermietete und Letzte-
rer nicht für die Liegenschaft am D.________(Weg) .________ bzw. für die 
E.________ als Hausmeister, Abwart oder Gärtner tätig war. 
Ad Ziff. 1.4.3 der Anklage
Gemäss vorliegendem Mietvertrag vermietete die E.________ sechs Zimmer an 
die K.________ GmbH mit angegebenem Verwendungszweck «Büro-Verwaltung» 
(pag. 88 ff.). Gemäss Begehungsbericht der Bauabteilung der Einwohnergemeinde 
C.________ wurden im Zeitpunkt der Begehung jedoch drei Zimmer als Wohnraum 
durch Mitarbeiterinnen der K.________ genutzt (pag. 42; namentlich Büro 1, Zim-
mer 2 und Zimmer 3). Dies wurde vom Zeugen T.________ im Rahmen seiner Ein-
vernahme bei der Vorinstanz bestätigt. Er ergänzte auf Vorhalt der Aussagen des 


21
Beschuldigten, wonach die Damen selbstständig erwerbend seien und dort einfach 
Büroräume genutzt hätten, dass er dies als «Wohnraum erfasst» habe (pag. 219, 
Z. 14 ff.). Auch S.________ erklärte diesbezüglich, dass in ein paar Zimmern die 
Frauen wohnen, welche in der K.________ arbeiten würden. Dies seien ihre priva-
ten Zimmer (pag. 103, Z. 131 f.). Auf diese Angaben und Aussagen kann die 
Kammer ohne Weiteres abstellen. Der Beschuldigte gab zunächst auch selber an, 
dass die Damen keinem Gewerbe nachgehen, sondern dort schlafen würden 
(pag. 108, Z. 134 ff.). Auf Frage, ob die Angestellten der K.________ GmbH in den 
genannten Räumen arbeiten würden, antwortete der Beschuldigte: «Nein. Sie sind 
jedoch alle bei der Gemeinde C.________ ordnungsgemäss angemeldet. Sie 
Wohnen in den genannten Räumen der K.________ GmbH» (pag. 108, Z. 130 ff.). 
Bei der Vorinstanz änderte er seine diesbezüglichen Aussagen dahingehend, dass 
er die Zimmer für gewerbliche Zwecke vermietet habe (pag. 215, Z. 2 f.). Er ge-
stand jedoch ein, dass er annehme, die Frauen würden gelegentlich in den Zim-
mern schlafen (pag. 215, Z. 9 f.). Dass es sich lediglich um eine beabsichtigte 
Büronutzung gehandelt haben soll, ist somit nicht naheliegend. Aufgrund der do-
kumentierten Beobachtungen der Baubehörde, der Ausstattung der Zimmer mit je-
weils einem eigenen Bad sowie der (teilweisen) Aussagen des Beschuldigten ist 
davon auszugehen, dass die entsprechenden Räumlichkeiten von den Mitarbeite-
rinnen der K.________ als Wohnraum genutzt wurden. Die Bezeichnung als Ge-
schäftsraummiete im Mietvertrag ist dabei unerheblich respektive von untergeord-
neter Bedeutung. Massgeblich ist die effektive Nutzung, welche dem Beschuldigten 
aufgrund der gegebenen Umstände bekannt gewesen sein musste: Er ist gemäss 
Auszug aus dem kantonalen Handelsregister vom 28. Juni 2017 einziger Gesell-
schafter der K.________ GmbH (pag. 69) und unterzeichnete den besagten Miet-
vertrag zwischen der E.________ und der K.________ GmbH für beide Seiten per-
sönlich (pag. 88 ff.). Es handelt sich demnach – wie die Vorinstanz zutreffend fest-
gestellt hat – um eine Doppelvertretung, ein sogenanntes «Insichgeschäft».
Der Sachverhalt betreffend Ziff. 1.4.3 der Anklageschrift hat damit insofern als er-
stellt zu gelten, als der Beschuldigte drei einzelne Zimmer im ersten Obergeschoss 
an die K.________ GmbH (und nicht direkt an deren drei Arbeiterinnen) vermietete 
und die Zimmer im Wissen des Beschuldigten als Wohnraum von den Mitarbeite-
rinnen der K.________ benutzt wurden.
Ad Ziff. 1.5 der Anklage
Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, ist die Vermietung der bewilligten (in 
der 
Anklage 
fälschlicherweise 
als 
«nicht 
bewilligt» 
bezeichnet») 
3.5-
Zimmerwohnung 
im 
zweiten 
Obergeschoss/Dachgeschoss 
an 
I.________ 
P.________ unbestritten und wird durch den Mietvertrag untermauert (pag. 84 ff.). 
Gemäss Mietvertrag und Aussagen des Beschuldigten erledigte I.________ 
P.________ Abwartsarbeiten für die E.________ («allgemeine Abwartsarbeiten, 
Kontrolle und Überwachung der Heizung, Solaranlage, Kontrolle des Ausstellplat-
zes»), wofür ihm ein Betrag von monatlich CHF 600.00 des Mietzinses erlassen 
wurde (pag. 84; pag. 109, Z. 210 ff.). Der Beschuldigte erzielte durch die besagte 
Vermietung Einkünfte in Höhe von monatlich CHF 2'280.00 (pag. 84). Auf diese 
Angaben zum Mietverhältnis sowie zur Tätigkeit von I.________ P.________ kann 


22
ohne Weiteres abgestellt werden. Den Akten sind darüber hinaus keine Hinweise 
zu entnehmen, wonach I.________ P.________ – nebst seiner Funktion als Haus-
wart – noch für spezielle Betriebsabläufe oder die Überwachung bzw. ständige 
Kontrolle von Maschinen etc. verantwortlich gewesen wäre. Solches wird denn 
auch nicht speziell geltend gemacht. Der Beschuldigte beschränkte sich im Rah-
men seiner Berufungsbegründung vom 22. August 2022 darauf, in allgemeiner 
Weise die Grösse der Liegenschaft, die Verantwortung des Hauswarts für deren 
Unterhalt sowie die Notwendigkeit des Vorortseins eines Hauswarts zu betonen 
(pag. 560), was – mit Blick auf seine früheren Aussagen sowie den vorliegenden 
Mietvertrag – als Schutzbehauptung zu werten ist. Unter den gegebenen Umstän-
den ist demnach davon auszugehen, dass I.________ P.________ eine «normale» 
Funktion als Hauswart innehatte («allgemeine Abwartsarbeiten, Kontrolle und 
Überwachung der Heizung, Solaranlage, Kontrolle des Ausstellplatzes») und nicht 
rund um die Uhr für die Überwachung betriebsnotwendiger Maschinen oder andere 
dringende Arbeiten (wie z.B. ein 24h Pannendienst) zuständig war. Mangels an-
derweitiger Anhaltspunkte ist indes davon auszugehen bzw. kann zumindest nicht 
ausgeschlossen werden, dass der Beschuldigte die bewilligte 3.5-Zimmerwohnung 
im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss auch anderweitig resp. an Personen hätte 
vermieten können, deren ständige Anwesenheit betriebsnotwendig gewesen wäre. 
Der Sachverhalt betreffend Ziff. 1.5 der Anklage hat somit insoweit als erstellt zu 
gelten, als der Beschuldigte die bewilligte 3.5-Zimmerwohnung im zweiten Oberge-
schoss an I.________ P.________ (und damit an die Familie I.________) als 
Hauswart vermietete und dieser «nur» für allgemeine bzw. die im Mietvertrag um-
schriebenen Hauswartarbeiten zuständig war. 
Ad Ziff. 1.7.1 der Anklage
Vorliegend ist unbestritten, dass L.________ ein Zimmer der 3-Zimmerwohnung im 
2. Obergeschoss nutzte. Der Beschuldigte gab diesbezüglich zu Protokoll, dass 
L.________ den Wohnsitz verloren habe und über das Sozialamt C.________ 
dann die Anfrage gekommen sei, ob ihr übergangsmässig ein Zimmer vermietet 
werden könne. Sie habe dort privat gewohnt und sei gegangen, als sie selbst wie-
der eine Wohnung gehabt habe (pag. 216, Z. 13 ff.). Dem Beschuldigten war be-
wusst, dass es sich um eine falsche Nutzung der Räumlichkeiten handelte («Ich bin 
der Meinung keine falsche Nutzung gemacht zu haben, bis auf die vier Monate als 
Frau L.________ in der Wohnung gelebt hat», pag. 216, Z. 31 f.). Wie die Vorin-
stanz zu Recht festgestellt hat, liegen keine Hinweise vor, wonach L.________ kos-
tenfrei in der Wohnung bzw. in diesem Zimmer gewohnt hat. So kam die Anfrage 
über das Sozialamt und auch der Beschuldigte sprach jeweils von einer überg-
angsmässigen Vermietung. Eine solche erfolgt bekanntermassen gegen ein Ent-
gelt. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte ist auf die Aussagen des Beschuldigten 
abzustellen und davon auszugehen, dass L.________ nur für eine kurze Zeit (vier 
Monate) im besagten Zimmer gewohnt hat. Der Sachverhalt betreffend Ziff. 1.7.1 
der Anklage hat somit als erstellt zu gelten.


23
11.
Vorwurf der Widerhandlung gegen das Strassenverkehrsgesetz
11.1
Angeklagter Sachverhalt
Dem Beschuldigten wird gemäss Ziff. 2 des Strafbefehls vom 11. April 2018 vorge-
worfen, am 11. Dezember 2017 um 11:40 Uhr bei der M.________ Tankstelle am 
D.________(Weg) 
.________ 
in 
.________ 
C.________ 
das 
Fahrzeug 
U.________ (.________) trotz Führerausweisentzugs geführt zu haben.
11.2
Beweismittel
Als Beweismittel liegen der Kammer der Anzeigerapport vom 21. Dezember 2017 
(pag. 93 f.), die Videoaufnahme der Überwachungskamera (pag. 92) sowie die 
Aussagen des Beschuldigten (pag. 112 ff., pag. 223 f.) vor. 
Die Vorinstanz hat die vorgenannten Beweismittel zutreffend wiedergegeben und 
zusammengefasst, darauf kann vorab verwiesen werden (S. 32 f. der erstinstanzli-
chen Urteilsbegründung, pag. 482 f.). Die vorliegenden Beweismittel werden – so-
weit notwendig – direkt im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen aufgegriffen.
11.3
Sachverhalt / Beweiswürdigung
Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz und damit der eigentliche Ablauf des 
angeklagten Vorfalls vom 11. Dezember 2017 werden durch den Beschuldigten 
nicht bestritten. Es wird einzig vorgebracht, dass sich der Beschuldigte keines 
Fehlverhaltens bewusst gewesen sei und ein Verbotsirrtum vorgelegen habe (pag. 
562 f.; für den Verbotsirrtum wird auf die nachfolgenden rechtlichen Erwägungen 
verwiesen). Es kann somit oberinstanzlich grundsätzlich von einem unbestrittenen 
bzw. von dem durch die Vorinstanz als erwiesen erachteten Sachverhalt ausge-
gangen werden (S. 33 f. der erstinstanzlichen Urteilsbegründung, pag. 483 f.). Die 
Kammer kann sich diesen Ausführungen vollumfänglich anschliessen:
Der Beschuldigte stieg am 11. Dezember 2017 in den parkierten Personenwagen 
U.________ und fuhr vom Parkplatz der M.________ Tankstelle zu einer Zapfsäule 
und betankte das Fahrzeug. Er verfügte im Tatzeitpunkt über keinen Führeraus-
weis (pag. 113, Z. 45 und 57 ff.). Der Beschuldigte betonte im vorliegenden Verfah-
ren mehrfach, nichts Falsches gemacht zu haben, da er davon überzeugt gewesen 
sei, dass es sich beim Tankstellenareal um ein Privatgelände handle und er das 
Fahrzeug demnach ohne strafrechtliche Konsequenzen lenken dürfe. Mangels an-
derweitiger Anhaltspunkte geht die Kammer – in Übereinstimmung mit der Vorin-
stanz – in Anwendung des Grundsatzes in dubio pro reo davon aus, dass der Be-
schuldigte tatsächlich meinte, er dürfe auf dem besagten Tankstellenareal auch 
ohne Führerausweis ein Fahrzeug lenken. Wie dieser Umstand rechtlich zu würdi-
gen ist, wird untenstehend näher ausgeführt (vgl. E. 13.3 hiernach).


24
IV.
Rechtliche Würdigung
12.
Widerhandlungen gegen das Baugesetz
12.1
Oberinstanzliche Vorbringen der Verteidigung
Seitens der Verteidigung wurde im Rahmen der Berufungsbegründung vom 
22. August 2022 hinsichtlich Ziff. 1.2 und 1.3 der Anklage vorgebracht, dass es sich 
hierbei um Innenausbauten handle und diese gestützt auf Art. 6 BewD schlichtweg 
nicht bewilligungspflichtig seien. Wenn die Kammer Art. 6 BewD als nicht anwend-
bar betrachte, sei die Strafbarkeit des Beschuldigten gestützt auf Art. 43 BewD 
ausgeschlossen. Der Beschuldigte habe bei der Bauverwaltung C.________ vor-
gesprochen, als der Gesamtbau noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Er habe 
demnach eine Projektänderung eingeben wollen und sei ordnungsgemäss nach 
Art. 43 BewD vorgegangen, weshalb eine Straffolge nach Art. 50 aBauG sinnwidrig 
sei. Der Beschuldigte habe keinerlei kriminelle Absichten gehabt. Folglich liege kein 
strafbares Handeln seinerseits vor. Wenn das Obergericht allerdings zum Schluss 
komme, dass der Tatbestand von Art. 50 aBauG erfüllt sei, so sei der Beschuldigte 
aufgrund eines Verbotsirrtums nach Art. 21 StGB freizusprechen.
Zu den Ziff. 1.4.2, 1.4.3, 1.5 und 1.7.1. der Anklage wurde im Wesentlichen vorge-
bracht, dass die Auflage gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2013 nicht 
Bestandteil der Baubewilligung vom 19. Juni 2013 sein könne, da die Baubewilli-
gung älter sei als der Dienstbarkeitsvertrag. Der Baubewilligung sei keine Auflage 
zu entnehmen, wonach Räume nur an betriebsnotwendiges oder standortgebun-
denes Personal vermietet werden dürften. Sodann handle es sich bei einem 
Dienstbarkeitsvertrag nicht um einen hoheitlichen Akt und eine Vertragsverletzung 
könne keine strafrechtlichen Folgen nach sich ziehen. Die Vorinstanz gehe sodann 
fehl in der Annahme, dass die drei in der Anklageschrift genannten Zimmer vom 
Beschuldigten an die K.________ GmbH vermietet und die Zimmer im Wissen des 
Beschuldigten als Wohnraum von den Mitarbeiterinnen der K.________ GmbH be-
nutzt worden seien. Als Verwendungszweck sei im Mietvertrag «Büro-Verwaltung» 
angegeben worden und eine allfällige vertragswidrige Nutzung der Räume dürfe 
bzw. könne dem Beschuldigten nicht angelastet werden.
Bei der Vermietung der Wohnung an P.________ I.________ handle es sich um 
eine Vermietung an standortgebundenes Personal. Die Hauswartstätigkeit schlies-
se den vollumfänglichen Unterhalt einer Liegenschaft sowie Einsätze zu beliebiger 
Zeit bei Bedarf mit ein. Das Vorortsein sei zwingend erforderlich. 
Der Vorwurf, der Beschuldigte habe die vorgeworfenen Taten in der Absicht be-
gangen, mit den erzielten Mietzinseinnahmen einen Gewinn zu erzielen, sei nicht 
erstellt. Das Bestehen von Mietverträgen bedeute noch in keiner Weise, dass des-
wegen schwarze Zahlen geschrieben würden. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern der 
Beschuldigte im Vergleich zu einer in den Augen der Staatsanwaltschaft und der 
Vorinstanz legalen Vorgehensweise einen Gewinn bzw. gar einen Mehrgewinn er-
zielt hätte. Auch die Vermietung eines Gewerberaums bedinge ein Entgelt des Mie-
ters, welches im Vergleich zu Wohnungsmieten deutlich höher ausfalle. Das Ge-
winnstreben bedinge sodann vorsätzliches Handeln, was vorliegend nicht gegeben 
sei (pag. 556 ff.).


25
12.2
Anwendbares Recht
Eine Tat ist grundsätzlich nach demjenigen Recht zu beurteilen, das im Zeitpunkt 
der Begehung in Kraft stand (Art. 2 Abs. 1 StGB). Neue Bestimmungen sind 
gemäss Art. 2 Abs. 2 StGB dann anzuwenden, wenn sie für den Täter milder sind. 
Dies gilt auch für Nebenstrafgesetze (TRECHSEL/VEST, in: Schweizerisches Straf-
gesetzbuch, Praxiskommentar, 4. Aufl. 2021, N 3 zu Art. 2). Ob das neue Recht im 
Vergleich zum alten Recht milder ist, beurteilt sich nicht nach einer abstrakten Be-
trachtungsweise, sondern in Bezug auf den konkreten Fall (vgl. BGE 134 IV 82 
E. 6.2.1). Ausschlaggebend ist, nach welchem Recht der Täter für die zu beurtei-
lende Tat besser wegkommt (vgl. BGE 126 IV 5 E. 2c mit Hinweisen).
Per 1. April 2017 wurde die hier massgebliche Strafnorm von Art. 50 Baugesetz 
(BauG; BSG 721.0) revidiert. Anlässlich dieser Revision wurde sowohl die Syste-
matik der Vorschrift (Art. 50 Abs. 3 aBauG wurde neu zu Art. 50 Abs. 4 BauG, wo-
bei Art. 50 Abs. 4 aBauG zum «leichten Fall» gestrichen wurde) abgeändert als 
auch der Strafrahmen tendenziell verschärft. Da das neue Gesetz vor diesem Hin-
tergrund für den Beschuldigten nicht milder ist, kommt gemäss Art. 2 Abs. 2 StGB 
vorliegend die Vorschrift des alten Baugesetzes (nachfolgend aBauG) zur Anwen-
dung.
12.3
Allgemeine rechtliche Ausführungen
Betreffend die allgemeinen rechtlichen Ausführungen kann vorab auf die zutreffen-
den Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (S. 35 f. der erstinstanzlichen 
Urteilsbegründung, pag. 485 f.). Der guten Ordnung halber sind nachfolgende Er-
gänzungen bzw. Wiederholungen angezeigt:
Gemäss Art. 50 Abs. 1 aBauG macht sich strafbar, wer als Verantwortlicher, insbe-
sondere als Bauherr, Architekt, Ingenieur, Bauleiter oder Bauunternehmer, ein 
Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Missachtung von Bedingungen, Aufla-
gen oder Vorschriften ausführt oder ausführen lässt, oder wer vollstreckbaren bau-
polizeilichen Anordnungen, die ihm gegenüber ergangen sind, nicht nachkommt. 
Ein «schwerer Fall» liegt insbesondere vor bei Ausführung von Bauvorhaben trotz 
rechtskräftigen Bauabschlags, bei Verletzung von Vorschriften aus Gewinnstreben 
sowie im Wiederholungsfall (Art. 50 Abs. 3 aBauG; ZAUGG/LUDWIG, in: Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl. 2020, N 4 zu Art. 50 m.w.H. 
[zit. ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, N zu Art.]). Gewinnstreben ist bei denjenigen 
Personen anzunehmen, welche die Vorschriften übertreten, weil sie sich davon 
einen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, N 4 zu 
Art. 50). Der «leichte Fall» (Art. 50 Abs. 4 aBauG) ist im Gesetz nicht näher 
umschrieben. Es sind darunter namentlich aus Unkenntnis (fahrlässig) begangene, 
materiell geringfügige Widerhandlungen zu verstehen, allenfalls auch vorsätzliche 
Widerhandlungen geringfügiger Art, die keine konkreten öffentlichen Interessen 
berühren (ZAUGG/LUDWIG, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band 
I, 4. Aufl. 2013, N 4 zu Art. 50 [zit. ZAUGG/LUDWIG, 4. Aufl. Band I, N zu Art.]).
Gemäss Art. 2 Abs. 1 aBauG sind Bauvorhaben zu bewilligen, wenn sie den bau- 
und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im 
Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen. Soweit eine 


26
Bewilligung für eine im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben stehende Tätigkeit 
im Baubewilligungsverfahren zu erteilen ist, erfüllt die Ausübung einer solchen 
Tätigkeit ohne die erforderliche Bewilligung somit den Tatbestand des Bauens 
ohne Baubewilligung. Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und 
auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die in 
fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungsordnung 
zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich verändern, 
die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (Art. 1a Abs. 1 
aBauG). Baubewilligungspflichtig sind auch die Zweckänderung und der Abbruch 
von Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie wesentliche Terrainveränderungen 
(Art. 1a Abs. 2 aBauG). Bewilligungsfrei sind demgegenüber gemäss Art. 1b Abs. 1 
aBauG insbesondere der Unterhalt von Bauten und Anlagen, für eine kurze Dauer 
erstellte Bauten und Anlagen sowie andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen 
bestimmt das Baubewilligungsdekret (BewD; BSG 725.1) die baubewilligungsfreien 
Bauvorhaben. Baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dürfen erst begonnen 
werden, wenn die Baubewilligung und die weiteren Bewilligungen oder die 
Gesamtbewilligung 
rechtskräftig 
erteilt 
sind. 
Vorbehalten 
bleiben 
die 
Bestimmungen über die vorsorglichen Massnahmen, insbesondere der vorzeitige 
Baubeginn (Art. 1a Abs. 3 aBauG).
Die Baueingabe bildet mit den zugehörigen Projektplänen die Grundlage für das 
Baubewilligungsverfahren. Änderungen am ursprünglichen Projekt sind unter den 
Voraussetzungen von Art. 43 BewD zulässig. Diese Bestimmung will verhindern, 
dass ein neues Baubewilligungsverfahren angehoben werden muss, wenn am 
ursprünglichen Projekt nur untergeordnete Änderungen vorgenommen werden 
(ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, N 12 zu Art. 32-32d). Nach Art. 43 Abs. 1 BewD 
liegt eine Projektänderung (und kein neues Projekt) vor, wenn das Bauvorhaben in 
seinen Grundzügen gleich bleibt. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn ein 
Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Ge-
schosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird, oder wenn ei-
ne Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem 
ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht (BVR 1989 S. 400 E. 2a; BVR 
1987 S. 260; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern Nr. 100.2015.348U 
vom 24. Juni 2016 E. 3.2; ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, Art. 32-32d N. 12a). In 
einem solchen Fall liegt ein neues Projekt vor, das die Einleitung eines neuen Bau-
bewilligungsverfahrens erfordert.
Die Gemeinden können die Bauzone entsprechend ihren Verhältnissen und Be-
dürfnissen in Zonen unterschiedlicher Nutzung einteilen (vgl. auch Art. 72 Abs. 4 
aBauG; ZAUGG/LUDWIG, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 
4. Aufl. 2017, N 28 zu Art. 72-74 [zit. ZAUGG/LUDWIG, Band II, N zu Art.]). Das Bau-
reglement der Einwohnergemeinde C.________ (GBR) gestattet Wohnungen in 
Gewerbezonen nur für das «betriebsnotwendig an den Standort gebundene Perso-
nal» (vgl. Art. 30 GBR). Dieser Begriff wurde so ausgelegt, dass ein funktionaler 
Zusammenhang mit dem Betrieb notwendig ist (vgl. VGE 2010/110 vom 14. De-
zember 2010 E. 5; ZAUGG/LUDWIG, Band II, N 32 zu Art. 72–74). Standortgebun-
denheit setzt eine zwingende Betriebsnotwendigkeit, wie z.B. spezielle Betriebsab-
läufe oder die Überwachung von Maschinen voraus. Die Wohnnutzung muss dem-


27
zufolge in einem funktionellen Zusammenhang mit dem Gewerbe- oder Industrie-
betrieb bestehen. Im Unterschied zum übrigen Personal müssen die Aufgaben, die 
sie für den Betrieb erledigen, folglich eine ständige Präsenz, namentlich auch aus-
serhalb der Arbeitszeiten erfordern. Der blosse Wunsch, in unmittelbarer Nähe des 
Betriebs zu wohnen, genügt hingegen nicht, um die Notwendigkeit der Standortge-
bundenheit zu begründen (Entscheid RA Nr. 110/2013/347 der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 13. März 2014 E. 2b, 2c).
Widerhandlungen gegen die Vorschriften des Bau- und Planungsrechts und die 
gestützt darauf erlassenen Verfügungen stellen Übertretungstatbestände des 
kantonalen Rechts im Sinne von Art. 103 ff. StGB dar. Strafbar ist, sofern nicht 
nach dem Sinne der Vorschrift nur die vorsätzliche Begehung mit Strafe bedroht ist, 
auch die fahrlässige Widerhandlung (Art. 2 des Gesetzes über das kantonale 
Strafrecht [KStrG; BSG 311.1]; ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, N 2 zu Art. 50). In 
subjektiver Hinsicht sind somit die vorsätzliche und die fahrlässige Begehung einer 
Straftat nach Art. 50 aBauG strafbar.
12.4
Subsumtion Bauen ohne Baubewilligung (Allgemeine Ausführungen)
Es ist beweismässig erstellt, dass der Beschuldigte als Bauherr das Bauvorhaben 
teilweise entgegen den ursprünglich bewilligten Bauplänen ausführte. Von unbe-
deutenden Abweichungen kann hierbei – entgegen der Auffassung der Verteidi-
gung – keinesfalls ausgegangen werden. 
Gemäss erstelltem Sachverhalt wurden im ersten Obergeschoss anstelle der bewil-
ligten 
Büros 
und 
Ausstellungsflächen 
eine 
3-Zimmerwohnung, 
eine 
2-Zimmerwohnung, fünf einzelne Zimmer mit je WC und Dusche sowie ein durch 
eine 2.1 Meter hohe Wand abgetrennter Fitnessraum/Fitnessbereich erstellt. Das 
Regierungsstatthalteramt hielt diesbezüglich fest, dass im 1. OG die «Grundriss-
pläne nahezu vollständig geändert» worden seien und «das 1. OG nicht mehr wie-
derzuerkennen» sei (pag. 59). Im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss erstellte der Be-
schuldigte nebst der bewilligten 5.5- und 3.5-Zimmerwohnung sowie Büros eine 
zusätzliche nicht bewilligte 3-Zimmerwohnung. Im Ausnahmekatalog von Art. 6 
BewD sind derartige Vorhaben nicht als baubewilligungsbefreit aufgeführt, sie 
benötigen daher grundsätzlich eine Baubewilligung. Wie die Vorinstanz zu Recht 
festgehalten hat, wurde mit den besagten Abweichungen (insbesondere im 1. 
Obergeschoss) sodann auch die Zweckbestimmung des gesamten Gebäudes 
nachhaltig verändert: Das Gewerbehaus in der Gewerbezone wurde weitestgehend 
in ein Wohnhaus umgewandelt. Dies erfolgte entgegen der ursprünglichen Um-
schreibung des Bauvorhabens und der vorgesehenen Nutzung im Baugesuch vom 
7. Januar 2013: «ANBAU UND AUFSTOCKUNG DER BESTEHENDEN 
N.________ – AUSSTELLUNGSHALLE. EG. – ZWISCHENGESCHOSS UND 1. 
OG. NUTZUNG ALS GEWERBEBAU (V.________). 2. OG.: BÜROS UND ZWEI 
WOHNUNGEN.» (pag. 4). Der Vorinstanz ist demnach zuzustimmen, dass dem 
Bau bzw. der Anlage aufgrund der Änderungen eine gegenüber dem ursprüngli-
chen Projekt gänzlich veränderte Identität verliehen wurde. Als unterordnete Ände-
rungen im Sinne von Art. 43 BewD können die durchgeführten Arbeiten deshalb 
nicht (mehr) betrachtet werden. Entsprechend lag ein neues und damit bewilli-


28
gungspflichtiges Bauprojekt vor (Art. 2 Abs. 1 aBauG). Der Beschuldigte führte 
demzufolge das neue Projekt ohne Baubewilligung aus. 
12.4.1 Ad Ziff. 1.2 der Anklage im Besonderen
Wie bereits erwähnt, wurden im 1. Obergeschoss anstelle der bewilligten Büros 
und Ausstellungsflächen eine 3-Zimmerwohnung, eine 2-Zimmerwohnung, fünf 
einzelne Zimmer mit je WC und Dusche sowie ein «Fitnessraum» erstellt. Gemäss 
den Ausführungen hiervor wurden die beiden Wohnungen ohne Baubewilligung 
und damit widerrechtlich gebaut. Dasselbe hat für den erstellten Fitnessraum zu 
gelten. Zwar handelt es sich hierbei eher um einen Fitnessbereich, welcher «ledig-
lich» durch eine 2.10 Meter hohe Wand vom übrigen Bereich abgetrennt ist, den-
noch war im ursprünglichen Bauplan kein solcher Bereich und demnach keine teil-
weise Abtrennung des ursprünglich gesamthaft als Ausstellungsraum geplanten 
Bereichs ausgeführt. Mit dem Bau besagter Räumlichkeiten (Wohnungen, einzelne 
Zimmer mit je WC/Dusche und Fitnessraum) hat der Beschuldigte damit den objek-
tiven Tatbestand des Bauens ohne Baubewilligung erfüllt.
Auch wenn der Vorinstanz zuzustimmen ist, dass gestützt auf die vorliegenden Ak-
ten die Annahme eines schweren Falls möglich wäre, so lässt der in der Anklage 
umschriebene Sachverhalt dies letztlich nicht zu (vgl. E. 8. hiervor). In objektiver 
Hinsicht ist von einem Regelfall nach Art. 50 Abs. 1 aBauG auszugehen.
In subjektiver Hinsicht geht auch die Kammer davon aus, dass der Beschuldigte 
aufgrund seiner Kenntnisse im Baubereich (er habe schon zehn Häuser gebaut) 
und der Hinweise von S.________, wonach eine Absprache mit den Baubehörden 
angezeigt gewesen sei, über die geltenden Bauvorschriften informiert war und be-
wusst, das heisst wissentlich und willentlich, von der Baubewilligung abwich. Er 
handelte somit direktvorsätzlich.
12.4.2 Ziff. 1.3 der Anklage im Besonderen
Wie bereits erwähnt, wurde im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss nebst den bewillig-
ten 5.5- und 3.5 Zimmerwohnungen sowie Büros eine zusätzliche nicht bewilligte 3-
Zimmerwohnung erstellt. Auch hier handelt es sich um eine erhebliche Abweichung 
vom ursprünglich bewilligten Bauplan. Der objektive und subjektive Tatbestand ist 
erfüllt. Ein schwerer Fall ist nicht angeklagt und entsprechend nicht zu prüfen 
(vgl. E. 8. und 12.4.1 hiervor).
12.5
Subsumtion Missachtung von Auflagen
12.5.1 Dienstbarkeitsvertrag als Bestandteil der Baubewilligung
Bereits in der Baubewilligung vom 19. Juni 2013 wurde festgehalten, dass Woh-
nungen in der Gewerbezone nur für betriebsnotwendiges an den Standort gebun-
denes Personal, den Betriebsinhaber oder Betriebsleiter zugelassen sind. Es wur-
de zudem explizit darauf hingewiesen, dass gemäss Bestätigung des Notariats 
W.________ ein entsprechender Dienstbarkeitsvertrag zur Sicherung der Zweck-
bestimmung bzw. Nutzungsbeschränkung in Auftrag gegeben worden sei und der 
Vertrag zwischen der Bauherrschaft und der Gemeinde C.________ demnächst in 
das Grundbuch eingetragen werde (pag. 8; Hervorhebungen durch die Kammer). 


29
Im Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2013 wurde in der Folge festgehalten, 
dass die Baubewilligung mit der Auflage erfolgt sei, dass die beiden bewilligten 
Wohnungen nur durch betriebsnotwendig an den Standort gebundenes Personal, 
den Betriebsinhaber oder den Betriebsleiter bewohnt werden dürften. Dies entspre-
che Art. 30 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde C.________ (pag. 25).
Es mag zwar sein, dass es sich bei einem Dienstbarkeitsvertrag nicht um einen 
hoheitlichen Akt handelt und eine Verletzung desselben keine strafrechtlichen Fol-
gen nach sich ziehen kann. Entgegen der Auffassung der Verteidigung wurde je-
doch bereits in der Baubewilligung auf die besagte Nutzungsbeschränkung (welche 
überdies auch im Gemeindebaureglement geregelt ist) hingewiesen und festgehal-
ten, dass in besagter Angelegenheit ein Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen wird 
bzw. kurz vor dem Abschluss steht. Der Dienstbarkeitsvertrag kann somit in Über-
einstimmung mit der Vorinstanz als (notwendiger) Bestandteil der Baubewilligung 
betrachtet werden. Insofern durften die vom Beschuldigten erstellten Wohnungen 
nur von betriebsnotwendigem, standortgebundenem Personal, dem Betriebsinha-
ber oder Betriebsleiter bewohnt werden. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, 
dass sich die hier in Frage stehende Auflage darüber hinaus bereits aus der Bau-
bewilligung unter Bezugnahme auf das Baureglement der Gemeinde C.________ 
ergibt (Ziff. 3.3 der Baubewilligung vom 19. Juni 2013 mit Verweis auf Art. 30.1 
GBR).
12.5.2 Ziff. 1.5 der Anklage
Gemäss erstelltem (und ohnehin unbestrittenem) Sachverhalt vermietete der Be-
schuldigte die bewilligte 3.5-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss an 
I.________ P.________ als Hauswart. Wie unter E. 12.3 hiervor bereits ausgeführt, 
setzt Standortgebundenheit eine zwingende Betriebsnotwendigkeit, wie z.B. spezi-
elle Betriebsabläufe oder die Überwachung von Maschinen voraus. Im Unterschied 
zum übrigen Personal müssen die für den Betrieb zu erledigenden Aufgaben eine 
ständige Präsenz, namentlich auch ausserhalb der Arbeitszeiten erfordern. Solches 
ist bei (allgemeinen) Abwartsarbeiten (im konkreten Fall: «allgemeine Abwartsar-
beiten, Kontrolle und Überwachung der Heizung, Solaranlage, Kontrolle des 
Ausstellplatzes», pag. 84) nicht zwingend notwendig. Wie die Vorinstanz zu Recht 
festgestellt hat, erforderten die Tätigkeiten von I.________ P.________ als Haus-
wart nicht dessen 24-stündige Anwesenheit. Damit handelt es sich nicht um eine 
Vermietung an betriebsnotwendiges bzw. standortgebundenes Personal. 
Mit der entsprechenden Vermietung verstiess der Beschuldigte somit gegen die 
Auflage gemäss Dienstbarkeitsvertrag und damit gegen die eigentliche Baubewilli-
gung, welche Wohnungen in der Gewerbezone in Bezug auf deren Nutzung bzw. 
Zweck einschränkte. Er missachtete die ihm bestens bekannte Auflage direktvor-
sätzlich, indem er sich wissentlich und willentlich darüber hinwegsetzte. Durch die 
Vermietung erzielte der Beschuldigte zwar einen wirtschaftlichen Vorteil (Mietzins 
inkl. Nebenkosten CHF 2'880.00, abzgl. Pauschale für Hauswartsarbeiten von 
CHF 600.00, ausmachend CHF 2'280.00), was mit der Vorinstanz als eigentliches 
Ziel seines Vorgehens zu bezeichnen ist. Allerdings liess sich nicht erstellen, dass 
der Beschuldigte die Wohnung stattdessen nicht an effektiv standortgebundenes 
bzw. betriebsnotwendiges Personal hätte vermieten und dadurch entsprechende 


30
Einkünfte hätte erzielen können. Gewinnstrebigkeit ist nach dem Gesagten nicht 
anzunehmen, womit kein schwerer Fall im Sinne von Art. 50 Abs. 3 aBauG vorliegt. 
Der objektive und subjektive Tatbestand ist hinsichtlich des Regelfalls von Art. 50 
Abs. 1 aBauG erfüllt.
12.5.3 Ziff. 1.4.2 der Anklage
Gemäss Beweisergebnis vermietete der Beschuldigte die (nicht bewilligte) 2-
Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss an J.________. Bei Letzterem handelte 
es sich zwar um einen Mitarbeiter der E.________, von Standortgebundenheit bzw. 
Betriebsnotwendigkeit im obgenannten Sinne ist indes auch bei ihm nicht auszuge-
hen, zumal er in keiner Funktion für die E.________ tätig war, die eine ständige 
Präsenz vor Ort erforderte. Im Berufungsverfahren wird denn auch nicht mehr ex-
plizit bestritten, dass es sich bei J.________ um nicht betriebsnotwendiges bzw. 
standortgebundenes Personal handelte. Der Vorinstanz ist sodann zuzustimmen, 
dass sich die geforderte Standortgebundenheit einzig und allein auf die in der glei-
chen Liegenschaft untergebrachte E.________ bezieht. Ob J.________ allenfalls 
im gegenüberliegenden Gebäude bzw. am D.________(Weg) .________ – wo er 
auch angemeldet war (pag. 42, pag. 44) – diese Voraussetzungen erfüllte, kann 
daher offenbleiben. Der Beschuldigte verstiess mit der besagten Vermietung gegen 
die Auflage gemäss Dienstbarkeitsvertrag und damit gegen die eigentliche Baube-
willigung, welche Wohnungen in der Gewerbezone in Bezug auf deren Nutzung 
bzw. Zweck einschränkte. Er missachtete die ihm bestens bekannte Auflage direkt-
vorsätzlich, indem er sich wissentlich und willentlich darüber hinwegsetzte. Durch 
die Vermietung erzielte der Beschuldigte zwar einen wirtschaftlichen Vorteil (Miet-
einnahmen), eine entsprechende Gewinnstrebigkeit wird im Anklagesachverhalt in-
des nicht umschrieben. Der objektive und subjektive Tatbestand des Regelfalls 
nach Art. 50 Abs. 1 aBauG ist damit erfüllt. 
12.5.4 Ziff. 1.4.3 der Anklage
Gemäss Beweisergebnis vermietete der Beschuldigte bzw. die E.________ die «6 
Zimmerwohnung 1. Stock SW» an die K.________ GmbH. Drei Mitarbeiterinnen, 
welche ihrem Gewerbe in der gegenüber liegenden K.________ nachgehen, nutz-
ten in der Folge drei dieser Zimmer als Wohnraum. Dass es sich hierbei nicht um 
betriebsnotwendiges bzw. standortgebundenes Personal der E.________ handelt, 
liegt auf der Hand und wird im oberinstanzlichen Verfahren auch nicht bestritten. 
Daran vermag die Tatsache nichts zu ändern, dass im besagten Mietvertrag als 
Verwendungszweck «Büro-Verwaltung» angegeben wurde, zumal es hier um die 
Frage der Betriebsnotwendigkeit bzw. Standortgebundenheit geht. Es ist der 
Vorinstanz ferner zuzustimmen, dass Mitarbeiter/innen einer Bar ohne Weiteres 
auch an einem anderen Ort als ihrem Arbeitsort wohnen können, und zwar auch 
dann, wenn ihr Feierabend in die späten Abend- oder Nachtstunden fällt. So kann 
ihnen auch zugemutet werden, sich mit einem Auto oder dem Fahrrad etc. an den 
Arbeitsort und wieder nach Hause zu begeben. Der Beschuldigte verstiess mit der 
besagten Vermietung gegen die Auflage gemäss Dienstbarkeitsvertrag und damit 
gegen die eigentliche Baubewilligung, welche Wohnungen in der Gewerbezone in 
Bezug auf deren Nutzung bzw. Zweck einschränkte. Er missachtete die ihm bes-
tens bekannte Auflage direktvorsätzlich, indem er sich wissentlich und willentlich 


31
darüber hinwegsetzte. Durch die Vermietung erzielte der Beschuldigte zwar einen 
wirtschaftlichen Vorteil (Mieteinnahmen), eine entsprechende Gewinnstrebigkeit 
wird im Anklagesachverhalt indes nicht umschrieben. Der objektive und subjektive 
Tatbestand ist damit im Sinne eines Regelfalls nach Art. 50 Abs. 1 aBauG erfüllt.
12.5.5 Ziff. 1.7.1 der Anklage
Gemäss erstelltem Sachverhalt ist schliesslich davon auszugehen, dass der Be-
schuldigte ein Zimmer der nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung im 2. Oberge-
schoss/Dachgeschoss an L.________ vermietete. Eine Tätigkeit der fraglichen 
Person für die E.________ und damit eine Betriebsnotwendigkeit resp. Standort-
gebundenheit ist nicht erstellt und im Übrigen auch nicht geltend gemacht. Mit der 
Vermietung des Zimmers verstiess der Beschuldigte vorsätzlich gegen die Auflage 
gemäss Dienstbarkeitsvertrag und damit gegen die eigentliche Baubewilligung, 
welche Wohnungen in der Gewerbezone in Bezug auf deren Nutzung bzw. Zweck 
einschränkte. Er missachtete die ihm bestens bekannte Auflage direktvorsätzlich, 
indem er sich wissentlich und willentlich darüber hinwegsetzte. Er erzielte aus der 
unzulässigen Vermietung bzw. Nutzung einen wirtschaftlichen Vorteil. Dessen ge-
naue Höhe ist mangels Vorliegens eines schriftlichen Mietvertrages zwar nicht be-
kannt, indessen hätte der Beschuldigte keine Einkünfte resp. keinen wirtschaftli-
chen Vorteil erzielt, wenn er sich an die bewilligten Baupläne gehalten und keine 
zusätzliche (nicht bewilligte) 3-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss/ Dachge-
schoss gebaut hätte. Der schwere Fall im Sinne von Art. 50 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 
aBauG ist damit gegeben. 
12.6
Rechtfertigungs- und Schuldausschlussgründe / Verbotsirrtum
12.6.1 Allgemeine Ausführungen
Wer bei Begehung der Tat nicht weiss und nicht wissen kann, dass er sich rechts-
widrig verhält, handelt nicht schuldhaft. War der Irrtum vermeidbar, so mildert das 
Gericht die Strafe (Art. 21 StGB). Ein Verbotsirrtum gilt nach der Rechtsprechung in 
der Regel als vermeidbar, wenn der Täter selbst an der Rechtmässigkeit seines 
Handelns zweifelte oder hätte zweifeln müssen oder wenn er weiss, dass eine 
rechtliche Regelung besteht, er sich über deren Inhalt und Reichweite aber nicht 
genügend informiert (BGE 129 IV 6 E. 4.1; BGE 120 IV 208 E. 5b; je mit Hinwei-
sen). Unvermeidbar ist der Verbotsirrtum, wenn der Täter nicht weiss und nicht 
wissen kann, dass er rechtswidrig handelt, oder wenn der Irrtum auf Tatsachen be-
ruht, durch die sich auch ein gewissenhafter Mensch hätte in die Irre führen lassen 
(BGE 104 IV 217 E. 3a mit Hinweis; siehe zum Ganzen auch Urteile des BGer 
6B_524/2016 vom 13. Februar 2017 E. 1.3.2; 6B_782/2016 vom 27. September 
2016 E. 3.1; je mit Hinweisen). Diese Regelung beruht auf dem Gedanken, dass 
sich der Rechtsunterworfene um die Kenntnis der Rechtslage zu bemühen hat und 
deren Unkenntnis nur in besonderen Fällen vor Strafe schützt (vgl. BGE 129 IV 238 
E. 3.1 mit Hinweisen).
12.6.2 Erwägungen der Kammer
Es sind keine Rechtfertigungsgründe ersichtlich oder geltend gemacht. Entgegen 
der Auffassung der Verteidigung sind sodann auch keine Anhaltspunkte auszuma-
chen, unter denen ein Verbotsirrtum näher zu prüfen wäre. Das Beweisergebnis 


32
hat klar ergeben, dass das Verhalten des Beschuldigten nicht auf einem Irrtum 
gründete, sondern er vielmehr um die Vorgaben/Auflagen und massgebenden ge-
setzlichen Bestimmungen wusste, sich aber darüber hinwegsetzte. Ohnehin kann 
sich nur auf einen Verbotsirrtum berufen und Straffreiheit beanspruchen, wer zurei-
chende Gründe zur Annahme hatte, er tue überhaupt nichts Unrechtes 
(ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, N 4a zu Art. 50). Davon ist nach dem Gesagten 
nicht auszugehen. Der Beschuldigte war sich der Unrechtmässigkeit seines Verhal-
tens bewusst.
12.7
Fazit
Der Beschuldigte hat sich damit gemäss Art. 50 Abs. 1 aBauG (Ziff. 1.2, 1.3, 1.4.2, 
1.4.3 und 1.5 der Anklage) bzw. Art. 50 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 aBauG (Ziff. 1.7.1 der 
Anklage) der Widerhandlungen gegen das Baugesetz durch Bauen ohne Baubewil-
ligung sowie Missachtung von Auflagen, begangen im Zeitraum vom 19. Juni 2013 
bis September 2017 strafbar gemacht.
13.
Widerhandlung gegen das Strassenverkehrsgesetz
13.1
Geltungsbereich des SVG
Das Strassenverkehrsgesetz ordnet unter anderem den Verkehr auf öffentlichen 
Strassen (Art. 1 Abs. 1 SVG). Strassen sind die von Motorfahrzeugen, motorlosen 
Fahrzeugen oder Fussgängern benutzten Verkehrsflächen. Damit die Schutzvor-
schriften ihren Zweck erfüllen, ist der Begriff der (öffentlichen) Strasse weit auszu-
legen, weshalb auch Plätze, Brücken, Unterführungen usw. dazugehören (vgl. 
WEISSENBERGER, Kommentar Strassenverkehrsgesetz und Ordnungsbussenge-
setz, 2. Aufl. 2015, N. 5 zu Art. 1 SVG mit Hinweisen). Öffentlich sind Strassen, die 
nicht ausschliesslich privatem Gebrauch dienen (Art. 1 Abs. 1 und 2 der Verkehrs-
regelnverordnung [VRV; SR 741.11]). Ob eine Strasse in privatem oder öffentli-
chem Eigentum steht, ist nicht entscheidend; ebenso wenig kommt es darauf an, 
ob eine Strasse dem Gemeingebrauch gewidmet ist (vgl. BGE 104 IV 105 E.3; Ur-
teile des BGer 6B_384/2020 vom 23. August 2021 E.1.4.2, 6B_673/2008 vom 
8. Oktober 2008 E.1.1; WALDMANN/KRAEMER, in: Basler Kommentar Strassenver-
kehrsgesetz, 2014, N 19 zu Art. 1). Massgebend ist vielmehr, ob sie einem unbe-
stimmbaren Personenkreis zur Verfügung steht, selbst wenn die Benutzung nach 
Art oder Zweck eingeschränkt ist (BGE 104 IV 105 E. 3; BGE 101 IV 173; Urteile 
des BGer 6B_384/2015 vom 7. Dezember 2015 E. 3.2, 6B_630/2015 vom 8. Fe-
bruar 2016 E. 2.2 und 6B_741/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 4.1, je mit Hinwei-
sen; vgl. zum Ganzen: GIGER, in: Kommentar Strassenverkehrsgesetz, 8. Aufl. 
2014, N. 7 f. zu Art. 1 SVG; WEISSENBERGER, a.a.O., N. 6 ff. zu Art. 1 SVG; WALD-
MANN/KRAEMER, a.a.O., N. 19 ff. zu Art. 1 SVG). Eine Strasse verliert ihren öffentli-
chen Charakter auch dann nicht, wenn sie nur unter gewissen Einschränkungen 
(z.B. als Fahrrad-, Fuss- oder Wanderweg) oder nur für bestimmte Zwecke (Kirch- 
oder Schulweg) benützt werden darf, in diesem Rahmen aber jedermann zur Ver-
fügung steht (WEISSENBERGER, a.a.O., N 7 zu Art. 1). Dass ein Grundstück mit ei-
nem Parkplatz in Privatbesitz ist, schliesst sodann nicht aus, dass es sich beim 
Parkplatz um eine öffentliche Verkehrsfläche im Sinne von Art. 1 Abs. 1 SVG i.V.m. 
Art. 1 Abs. 1 und 2 VRV handelt (Urteil des BGer 6B_1019/2016 vom 24. Mai 2017 


33
E. 2.3, nicht publ. in BGE 143 IV 425). Gemäss der Rechtsprechung des Bundes-
gerichts kann ein privater Vorplatz, wenn er einem unbestimmbaren Personenkreis 
zur Benützung offensteht, nur durch ein signalisiertes Verbot oder durch eine Ab-
schrankung dem öffentlichen Verkehr und damit der Herrschaft des SVG entzogen 
werden (vgl. u.a. Urteil des BGer 6B_258/2008 E. 4.1; BGE 101 IV 173, 175 f.; 
BGE 104 IV 105, 108). Einschränkungen der allgemeinen Benützungsbefugnis 
müssen für Dritte durch ein signalisiertes Verbot oder durch eine Abschrankung in 
eindeutiger Weise erkenntlich sein (WALDMANN/KRAEMER, a.a.O., N 21 zu Art. 1 
SVG; GIGER, a.a.O., N 4 zu Art. 90 SVG). 
13.2
Allgemeines zu Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG
Nach Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG macht sich schuldig, wer ein Motorfahrzeug führt, 
obwohl ihm der Lernfahr- oder Führerausweis verweigert, entzogen oder aberkannt 
wurde. 
In subjektiver Hinsicht ist Vorsatz dann anzunehmen, wenn der Täter willentlich ein 
Fahrzeug führt, obwohl er weiss, dass er den dafür erforderlichen Führerausweis 
nicht besitzt. Fahrlässigkeit ist ebenfalls strafbar (vgl. BUSSMANN, in: Basler Kom-
mentar Strassenverkehrsgesetz, N 29 f. zu Art. 95 SVG).
13.3
Subsumtion
Soweit der Beschuldigte vorab geltend macht, beim Areal der M.________ Tank-
stelle in C.________ handle es sich um ein Privatgrundstück und damit nicht um 
eine «öffentliche Strasse» im Sinne des Strassenverkehrsgesetzes (pag. 562 f.), ist 
sein Einwand nicht zu hören. Gemäss den zutreffenden vorinstanzlichen Feststel-
lungen dient eine Tankstelle dem Verkauf von Treibstoff und allenfalls Kioskarti-
keln. Das Areal einer Tankstelle steht naturgemäss einer unbestimmten Anzahl von 
Personen offen. Der Kreis der Berechtigten ist zwar nach Art und Zweck be-
schränkt (Kunden/Kundinnen, Verkauf von Treibstoff/Kioskartikeln), jedoch unbe-
stimmt (vgl. BGE 86 IV 29 E. 3; Urteil des BGer 6S.286/2003 vom 26. September 
2003 E. 3.2). Das fragliche Areal stellt damit – insbesondere mit Blick auf die 
Zweckbestimmung einer Tankstelle – eine insbesondere von Motorfahrzeugen be-
nutzte Verkehrsfläche dar. Da diese ohne Weiteres (und – wie bereits erwähnt – für 
einen unbestimmten Personenkreis) zugänglich ist bzw. war, hat das besagte Areal 
als öffentliche Strasse im Sinne des Strassenverkehrsgesetzes zu gelten. Das Ver-
halten des Beschuldigten als Motorfahrzeugführer ist somit gemäss Art. 1 SVG 
nach den Vorschriften dieses Gesetzes und dessen Ausführungsbestimmungen zu 
beurteilen (vgl. BGE 104 IV 105 E. 3; Urteil des BGer 6B_422/2018 vom 22. Fe-
bruar 2019 E. 2.1.3). Der Beschuldigte stieg am 11. Dezember 2017 in den parkier-
ten Personenwagen U.________ und fuhr vom Parkplatz der M.________ Tank-
stelle zu einer Zapfsäule, obwohl er wusste, dass ihm sein Führerausweis vom 24. 
November 2017 bis am 23. Dezember 2017 entzogen worden war. Der objektive 
und subjektive Tatbestand von Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG ist damit erfüllt. 
Gestützt auf das Beweisergebnis ist davon auszugehen, dass der Beschuldigte 
meinte, er sei berechtigt, auch ohne Führerausweis auf dem M.________ Tankstel-
lenareal ein Fahrzeug zu lenken. Er befand sich demnach in einem Irrtum darüber, 
dass seine Handlung verboten ist (sog. Verbotsirrtum gemäss Art. 21 StGB). 


34
Gemäss den Erwägungen der Vorinstanz war dieser Irrtum allerdings vermeidbar. 
Die Verteidigung wendet dagegen ein, dass der Beschuldigte von der Polizei be-
reits mehrfach die Auskunft erhalten habe, dass sie auf privaten Arealen (Gelände 
der Y.________ des Beschuldigten sowie X.________-Parkplatz) nicht intervenie-
ren könne bzw. nicht zuständig sei. Es habe für den Beschuldigten keinen Grund 
gegeben, an seiner unter anderem dadurch gefestigten Überzeugung zu zweifeln. 
Der Denner-Parkplatz sei notabene gleich gegenüber dem Gelände der 
M.________ Tankstelle und er sei deshalb davon ausgegangen, dass er auch auf 
diesem Areal ohne Führerausweis ein Fahrzeug führen dürfe (pag. 562 ff.).
Von Inhabern eines Führerausweises wird grundsätzlich erwartet, dass sie die Ver-
kehrsregeln kennen (Urteil des BGer 6B_1019/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.4.2). 
Nicht zu beanstanden ist daher, wenn die Vorinstanz davon ausgeht, der Beschul-
digte hätte an der Rechtmässigkeit seines Verhaltens zumindest zweifeln müssen. 
Dies gilt umso mehr, als er beruflich mit Fahrzeugen zu tun hatte und die 
E.________ in C.________ betreibt resp. dazumal betrieben hat. Aufgrund seiner 
beruflichen Erfahrung muss davon ausgegangen werden, dass er (noch mehr als 
andere Personen) mit den Bestimmungen des SVG vertraut war und insbesondere 
auch wusste, dass er ohne Führerausweis grundsätzlich kein Fahrzeug lenken 
durfte. Die Vorinstanz hat sodann zu Recht festgehalten, dass es sich bei der 
M.________ Tankstelle um ein relativ häufig befahrenes Areal handelt, was dem 
Beschuldigten aufgrund der Nähe zu seinem damaligen Arbeitsort ebenfalls be-
kannt sein musste. Dass auf einem solchen Areal keine Personen ohne bzw. mit 
entzogenem Führerausweis motorisiert verkehren dürfen, liegt mit Blick auf die zu 
wahrende Verkehrssicherheit auf der Hand. Sofern der Beschuldigte vor oberer In-
stanz erneut vorbringt, er habe auf die Auskünfte der Polizeibeamten vertrauen 
dürfen, ist auf die nach wie vor zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen zu ver-
weisen. Den Aussagen des Beschuldigten zufolge handelte es sich betreffend die 
X.________-Parkplätze offenbar um eine Auskunft im Zusammenhang mit der 
Verwertbarkeit einer Videoüberwachung und mithin um eine Thematik des Daten-
schutzes. Darüber hinaus hat die Polizei auch nie das konkrete Verhalten des Be-
schuldigten (namentlich das Fahren ohne Führerausweis auf dem Tankstellenare-
al) geduldet resp. ein solches für zulässig erklärt. Insofern lässt sich aus einer all-
fälligen Auskunft, wonach die Polizei betreffend parkierte Fahrzeuge auf dem 
Y.________-Areal des Beschuldigten nicht zuständig sei, nichts zu Gunsten des 
Beschuldigten bzw. des Fahrens auf dem besagten Tankstellenareal ableiten. Der 
Beschuldigte hätte – auch bei Vorliegen entsprechender Auskünfte – demnach 
nicht davon ausgehen dürfen, dass dies auch für das Areal der M.________ Tank-
stelle gilt. Anderweitige besondere Umstände oder Schuldausschliessungsgründe 
liegen nicht vor. Entsprechend den vorinstanzlichen Feststellungen war der Ver-
botsirrtum demnach vermeidbar und demzufolge nicht entschuldbar. 
13.4
Fazit
Der Beschuldigte ist demnach in Anwendung von Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG der 
Widerhandlung gegen das SVG durch Führen eines Motorfahrzeugs ohne Füh-
rerausweis schuldig zu sprechen.


35
V.
Strafzumessung
14.
Anwendbares Recht
Die vorliegend zu beurteilenden Delikte wurden allesamt vor dem 1. Januar 2018 
begangen, weshalb sich die Frage nach dem anwendbaren Recht stellt. Gemäss 
Art. 2 Abs. 2 StGB ist das neue Recht nur anzuwenden, wenn es für den Täter das 
mildere ist (sog. «lex mitior»). Die Kammer erkennt im neuen Recht bezüglich 
Sanktionierung der Schuldsprüche keinen Ansatz für eine mildere Bestrafung, 
weshalb das zum Tatzeitpunkt geltende alte Recht – das StGB in seiner bis am 
31. Dezember 2017 geltenden Fassung (aStGB) – anzuwenden ist.
15.
Allgemeine Grundlagen der Strafzumessung
Nach Art. 47 aStGB misst das Gericht die Strafe nach dem Verschulden des Täters 
zu. Es berücksichtigt das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse sowie die 
Wirkung der Strafe auf das Leben des Täters. Das Verschulden wird nach der 
Schwere der Verletzung oder Gefährdung des betroffenen Rechtsguts, nach der 
Verwerflichkeit des Handelns, den Beweggründen und Zielen des Täters sowie da-
nach bestimmt, wie weit der Täter nach den inneren und äusseren Umständen in 
der Lage war, die Gefährdung oder Verletzung zu vermeiden. Bei der Strafzumes-
sung ist zwischen Tat- und Täterkomponente zu unterscheiden. Die Tatkomponen-
te umfasst das Ausmass des verschuldeten Erfolges, die Art und Weise der Bege-
hung der Tat, die Willensrichtung und die Beweggründe des Täters. Zur Täterkom-
ponente sind die persönlichen Verhältnisse des Täters, das Vorleben und die Vor-
strafen, das Verhalten nach der Tat und im Strafverfahren, die Strafempfindlichkeit 
sowie weitere strafmindernde und straferhöhende Aspekte zu zählen (BGE 141 IV 
61 E. 6.1.1 mit Hinweisen).
Hat der Täter durch eine oder mehrere Handlungen die Voraussetzungen für meh-
rere gleichartige Strafen erfüllt, so verurteilt ihn das Gericht zu der Strafe der 
schwersten Straftat und erhöht sie angemessen. Es darf jedoch das Höchstmass 
der angedrohten Strafe nicht um mehr als die Hälfte erhöhen. Dabei ist es an das 
gesetzliche Höchstmass der Strafart gebunden (Art. 49 Abs. 1 StGB). Art. 49 StGB 
ist kraft Art. 104 StGB auch auf Übertretungsbussen anwendbar. 
Hat das Gericht sodann eine Tat zu beurteilen, die der Täter begangen hat, bevor 
er wegen einer andern Tat verurteilt worden ist, so hat es eine Zusatzstrafe auszu-
sprechen. Sind die neu zu beurteilenden Straftaten ausnahmslos vor dem Ersturteil 
begangen worden, spricht man von vollkommener retrospektiver Konkurrenz (MA-
THYS, Leitfaden Strafzumessung, 2. Aufl. 2019, Rz. 524). Ob eine Zusatzstrafe 
auszusprechen ist, entscheidet sich nach dem Datum der ersten Verurteilung im 
ersten Verfahren. Auf das Datum dieses Ersturteils ist auch abzustellen, wenn die-
ses später im Rechtsmittelverfahren reformiert wird. Demgegenüber ist für die Be-
messung bzw. die Höhe der Zusatzstrafe das rechtskräftige Urteil im ersten Verfah-
ren massgebend (BGE 138 IV 3.4.2 f.). Das zweitangerufene Gericht hat bei noch 
ausstehender Rechtskraft der ersten Verurteilung die Möglichkeit, die Rechtskraft 
des ersterfolgten Urteils abzuwarten und erst dann dazu eine Zusatzstrafe auszu-
sprechen oder aber es kann unabhängig vom Schicksal des ersten Urteils eine un-


36
abhängige Strafzumessung für die von ihm zu beurteilenden Delikte ausfällen. Im 
zweiten Fall muss – falls das Zweiturteil ohne oberinstanzliche Reformation in 
Rechtskraft erwächst – die Gesamtstrafenbildung später nachgeholt werden, ent-
weder durch die Rechtmittelinstanz des Erstgerichts oder – falls auch das Ersturteil 
ohne oberinstanzliche Reformation in Rechtskraft erwächst – mittels nachträglicher 
Gesamtstrafenbildung gemäss Art. 34 Abs. 3 StPO (zum Ganzen: MATHYS, a.a.O., 
Rz. 526). Das Zweitgericht bestimmt die Zusatzstrafe in der Weise, dass der Täter 
nicht schwerer bestraft wird, als wenn die strafbaren Handlungen gleichzeitig beur-
teilt worden wären (Art. 49 Abs. 2 aStGB). Diese Bestimmung will im Wesentlichen 
das in Art. 49 Abs. 1 aStGB verankerte Asperationsprinzip auch bei retrospektiver 
Konkurrenz gewährleisten (BGE 141 IV 61 E. 6.1.2.; BGE 138 IV 113 E. 3.4.1 mit 
Hinweis). Die Bildung einer Gesamtstrafe ist nur möglich, wenn das Gericht im 
konkreten Fall für jeden einzelnen Normverstoss gleichartige Strafen ausfällt (BGE 
144 IV 217). 
Um bei der Zusatzstrafenbildung dem Prinzip der Strafschärfung gemäss Art. 49 
Abs. 2 aStGB Rechnung zu tragen, hat das Zweitgericht die rechtskräftige Grunds-
trafe und die von ihm für die neu zu beurteilenden Taten auszusprechenden Stra-
fen nach den Grundsätzen von Art. 49 Abs. 1 aStGB zu schärfen. Dabei ist zu un-
terscheiden, ob die Grundstrafe oder die neu zu beurteilenden Delikte die schwers-
te Straftat enthalten. Im ersten Fall ist die Grundstrafe aufgrund der Einzelstrafen 
der neu zu beurteilenden Delikte angemessen zu erhöhen. Anschliessend ist von 
der (gedanklich) gebildeten Gesamtstrafe die Grundstrafe abzuziehen, was die Zu-
satzstrafe ergibt. Liegt umgekehrt der Einzel- oder Gesamtstrafe der neu zu beur-
teilenden Taten die schwerste Straftat zugrunde, ist diese um die Grundstrafe an-
gemessen zu erhöhen. Die infolge Asperation eintretende Reduzierung der rechts-
kräftigen Grundstrafe ist von der Strafe für die neu zu beurteilenden Delikte abzu-
ziehen und ergibt die Zusatzstrafe. Bilden die Grundstrafe und die Strafe für die 
neu zu beurteilenden Delikte ihrerseits Gesamtstrafen, kann das Zweitgericht der 
bereits im Rahmen der jeweiligen Gesamtstrafenbildung erfolgten Asperation durch 
eine gemässigte Berücksichtigung bei der Zusatzstrafenbildung Rechnung tragen 
(vgl. BGE 142 IV 265 E. 2.4.4). Im Falle retrospektiver Konkurrenz ist das Zweitge-
richt jedoch nicht befugt, ein rechtskräftiges Urteil bzw. eine seiner Ansicht nach zu 
milde oder zu harte Grundstrafe über die auszufällende Zusatzstrafe zu korrigieren, 
womit sich eine Strafzumessung in Bezug auf das rechtskräftig abgeurteilte Delikt 
erübrigt (vgl. BGE 142 IV 265 E. 2.4.2).
Die Richtlinien des Verbands Bernischer Richterinnen und Richter, Staatsanwältin-
nen und Staatsanwälte (VBRS) sehen für gewisse Deliktskategorien normierte 
Strafen vor. Die Kammer ist nicht an diese Richtlinien gebunden, sie können jedoch 
als Orientierungspunkte dienen (vgl. etwa Urteil des BGer 6B_510/2019 vom 
8. August 2019 E. 4.3.). 
16.
Methodik
Der Beschuldigte wurde seit der vorinstanzlichen Verurteilung vom 2. November 
2021 mit Urteil der 2. Strafkammer des Obergerichts des Kantons Bern vom 
12. September 2022 wegen Widerhandlungen gegen das Prostitutionsgewerbege-


37
setz (mehrfach), Widerhandlung gegen das Gastgewerbegesetz sowie Widerhand-
lungen gegen die Covid-19 Verordnung zu einer Übertretungsbusse von 
CHF 5'000.00 verurteilt (erstinstanzliches Urteil vom 31. Mai 2021 [PEN 20 410 / 
PEN 20 782 / PEN 21 91]). Diese neu hinzugetretene Verurteilung ist bei der Straf-
zumessung durch die Kammer zu berücksichtigen. Da für die vorliegenden Wider-
handlungen gegen das Baugesetz eine Busse auszusprechen ist, liegen in Bezug 
auf die rechtskräftigen Schuldsprüche gemäss Urteil im Verfahren SK 21 377 
gleichartige Strafen vor und es ist in Anwendung von Art. 49 Abs. 1 und 2 StGB ei-
ne Zusatzstrafe zu bilden. Die 2. Strafkammer hat im besagten Urteil darauf ver-
zichtet, die Rechtskraft des vorher gefällten Urteils der Vorinstanz abzuwarten. 
Nach dem Gesagtem ist daher die Gesamtstrafenbildung im vorliegenden oberin-
stanzlichen Verfahren nachzuholen (vgl. etwa die Urteile des Obergerichts des 
Kantons Bern SK 21 240 vom 17. März 2022 E. 17. und SK 21 142 vom 2. Dezem-
ber 2021 E. 20.).
Das schwerste Delikt findet sich – wie nachfolgend zu sehen sein wird – in den neu 
zu beurteilenden Delikten. Es ist demnach eine Gesamtbusse für die Widerhand-
lungen gegen das Baugesetz zu bilden, welche anschliessend um die rechtskräfti-
ge Grundstrafe angemessen zu erhöhen ist (vgl. E. 17. hiernach). Für die Wider-
handlung gegen das Strassenverkehrsgesetz ist demgegenüber eine Geldstrafe 
auszufällen (vgl. E. 18. hiernach).
17.
Widerhandlungen gegen das Baugesetz
17.1
Vorbemerkungen / Strafrahmen
Den vorinstanzlichen Überlegungen im Zusammenhang mit der Gesamtbusse und 
der diesbezüglichen Vorgehensweise kann grundsätzlich gefolgt werden. Gemäss 
Art. 50 Abs. 1 aBauG beträgt der abstrakte Strafrahmen für eine Widerhandlung 
gegen das Baugesetz Busse von CHF 1'000.00 bis CHF 40'000.00. In schweren 
Fällen kann die Busse gemäss Art. 50 Abs. 3 aBauG bis auf CHF 100'000.00 er-
höht werden. Beim eigentlichen Bauen bzw. der Erstellung der Räumlichkeiten 
handelt es sich um einen ganzheitlichen Lebenssachverhalt. Entsprechend er-
scheint es vorliegend angezeigt, diesbezüglich eine Einsatzstrafe auszufällen. 
Demgegenüber ist für die mehrfache Missachtung von Auflagen je einzeln eine 
Strafe auszufällen und asperierend zu berücksichtigen.
17.2
Erstellung der Räumlichkeiten
Die Strafbestimmung in Art. 50 aBauG dient – zusammen mit dem Erfordernis der 
Baubewilligung – der Durchsetzung des materiellen Baurechts und der Wahrung 
der öffentlichen Ordnung im Bauwesen (ZAUGG/LUDWIG, 5. Aufl. Band I, N 1 zu 
Vorb. Art. 45–52).
Die VBRS-Richtlinien sehen bei mittelschweren Übertretungen i.S.v. Art. 50 Abs. 1 
aBauG im ersten Referenzsachverhalt vor, dass der verantwortliche Bauherr bewil-
ligungspflichtige Bauarbeiten hat vornehmen lassen, ohne dass eine entsprechen-
de Baubewilligung zu diesem Zeitpunkt vorgelegen hätte. Gemäss den VBRS-
Richtlinien erscheint in diesem Fall eine Busse ab CHF 2‘000.00 als angemessen, 
wenn das Bauvorhaben nachträglich bewilligt wird bzw. bewilligungsfähig ist. Ist 


38
dies nicht der Fall, so wird eine Busse ab CHF 4'000.00 empfohlen (VBRS-
Richtlinien, S. 60). 
Vorliegend hat der Beschuldigte gegen das Baugesetz verstossen, indem er ent-
gegen den bewilligten Bauplänen im 1. Obergeschoss eine 3-Zimmerwohnung, ei-
ne 2-Zimmerwohnung, fünf einzelne Zimmer mit je WC und Dusche sowie einen 
durch eine 2.1 m hohe Wand abgetrennten Fitnessraum/Fitnessbereich anstelle 
der bewilligten Büros und Ausstellungsflächen sowie im 2. Obergeschoss/ Dachge-
schoss eine zusätzliche nicht bewilligte 3-Zimmerwohnung nebst der bewilligten 
3.5-Zimmerwohnung, 5.5-Zimmerwohnung und den bewilligten Büros gebaut hat. 
Der hier im Raum stehende Sachverhalt lässt sich mit dem sehr allgemein um-
schriebenen Referenzsachverhalt in den VBRS-Richtlinien zwar vergleichen, er-
schwerend ist indes zu berücksichtigen, dass der Beschuldigte grossflächige und 
erhebliche Änderungen bzw. Abweichungen von den ursprünglich bewilligten Bau-
plänen vorgenommen hat, welche die Zweckbestimmung des gesamten Gebäudes 
nachhaltig verändert haben. Das Gewerbehaus in der Gewerbezone wurde – wie 
bereits erwähnt – weitestgehend in ein Wohnhaus umgewandelt. Dieser Umstand 
und die Tatsache, dass das Bauvorhaben in dieser Form nicht bewilligungsfähig 
gewesen wäre, hat sich verschuldenserhöhend auszuwirken. Ein «schwerer Fall» 
liegt indes nicht vor bzw. war vorliegend nicht angeklagt. In Bezug auf das subjekti-
ve Tatverschulden ist zu berücksichtigen, dass der Beschuldigte als Bauherr mit 
entsprechender Erfahrung fungierte. Er war sich bewusst, dass er in der Gewerbe-
zone keine zusätzlichen Wohnungen bauen und vermieten durfte und seine revi-
dierten Baupläne nicht bewilligungsfähig gewesen wären. Der Beschuldigte handel-
te direktvorsätzlich, was indes neutral zu werten ist. Es wäre ihm ohne Weiteres 
möglich gewesen, sich – trotz seiner anderweitigen Zukunftspläne – an die gesetz-
lichen Regeln bzw. an die Vorgaben gemäss Baubewilligung vom 19. Juni 2013 zu 
halten. 
Im Vergleich zum Referenzsachverhalt wirkt sich das Tatverschulden vorliegend 
deutlich straferhöhend aus. Es ist innerhalb des relativ weiten Strafrahmens aber 
noch im leichten Bereich zu verorten. Eine Busse von CHF 10'000.00 erscheint der 
Kammer unter den gegebenen Umständen angemessen.
17.3
Asperation Missachtung von Auflagen (mehrfach)
In den VBRS-Richtlinien ist für das einmalige Missachten von Auflagen einer Bau-
bewilligung (Zweckänderungsverbot, z.B. Ausbauverbot eines Kellers) eine Busse 
ab CHF 2'000.00 vorgesehen.
Der Beschuldigte hat gemäss Beweisergebnis in insgesamt vier Fällen die Aufla-
gen gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2013 bzw. der Baubewilligung 
vom 19. Juni 2013 missachtet und (teilweise ohnehin nicht bewilligte) Räumlichkei-
ten an nicht standortgebundenes bzw. betriebsnotwendiges Personal vermietet 
(Vermietung der nicht bewilligten 2-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss an 
J.________, Vermietung von drei einzelnen [nicht bewilligten] Zimmern im 1. Ober-
geschoss an die K.________ GmbH, Vermietung einer bewilligten 3.5-
Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss an I.________ P.________ 
sowie Vermietung eines Zimmers einer nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung im 2. 


39
Obergeschoss/Dachgeschoss an L.________). Diese vier Fälle unterscheiden sich 
insofern, als es sich bei I.________ P.________ und J.________ um Personal der 
E.________ handelte, während dem die K.________ GmbH und L.________ – so-
weit aktenkundig – nichts mit dem eigentlichen Z.________ der E.________ zu tun 
hatten. Sodann ist in Bezug auf die Vermietung eines Zimmers der nicht bewilligten 
3-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss an L.________ Gewinn-
strebigkeit anzunehmen, was einen schweren Fall im Sinne von Art. 50 Abs. 3 
aBauG darstellt und – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht vom Refe-
renzsachverhalt der VBRS-Richtlinien umfasst ist. Der Beschuldigte handelte in al-
len vier Fällen direktvorsätzlich, was indes neutral zu werten ist. Er hätte sich ohne 
Weiteres an die ihm bekannten Auflagen halten können. 
Die Vermietung des Zimmers an L.________ stellt angesichts der Tatsache, dass 
der Beschuldigte mit Gewinnstrebigkeit handelte, die konkret schwerste Missach-
tung der Auflagen dar. Die Gewinnstrebigkeit wirkt sich – mit Blick auf den weiten 
Strafrahmen – leicht straferhöhend aus. Zu berücksichtigen ist indes auch, dass die 
besagte Vermietung des Zimmers und damit die Missachtung der Auflagen von re-
lativ kurzer Dauer war (vier Monate). Unter den gegebenen Umständen erachtet 
die Kammer eine Busse von CHF 3'000.00 (asperiert CHF 2'000.00) als angemes-
sen. Die drei verbleibenden Vermietungen (J.________, K.________ GmbH und 
I.________ P.________) bzw. Missachtungen der Auflagen weisen sodann einen 
ähnlichen Unrechtsgehalt auf. Hierfür ist eine Busse von je CHF 2'000.00 (asperiert 
jeweils CHF 1'350.00) auszufällen. 
17.4
Asperierte Tatkomponentenstrafe
Insgesamt ergibt sich nach dem Gesagten eine asperierte hypothetische Tatkom-
ponentenstrafe von CHF 16'050.00.
17.5
Täterkomponenten
Der geschiedene Beschuldigte arbeitet nicht mehr in der Y.________ und bezieht 
seit Mai 2021 eine Rente. Zudem erzielt er ein Einkommen durch die Vermietung 
diverser Immobilien (pag. 418, Z. 29 ff.; pag. 540 f.). Sein Vorleben und seine per-
sönlichen Verhältnisse scheinen – soweit in den Akten ersichtlich – «normal» und 
sind daher neutral zu gewichten. Der Beschuldigte weist keine einschlägigen Vor-
strafen auf. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass er nach den vorliegend zu beurtei-
lenden Delikten und während hängigen Strafverfahrens weiter delinquierte resp. 
wieder strafrechtlich in Erscheinung trat (vgl. Urteil der 2. Strafkammer des Oberge-
richts des Kantons Bern vom 12. September 2022 [SK 21 377]). Dies ist leicht 
straferhöhend zu berücksichtigen. Im Strafverfahren bzw. gegenüber den Behörden 
verhielt sich der Beschuldigte korrekt, was jedoch erwartet werden darf. Ein Ge-
ständnis liegt nicht vor, ebenso wenig Reue und Einsicht. Eine besondere Straf-
empfindlichkeit ist schliesslich nicht auszumachen. Zusammenfassend rechtfertigt 
sich aufgrund der Delinquenz während laufenden Verfahrens eine Erhöhung der 
gestützt auf die Tatkomponenten festgesetzten hypothetischen Busse um 
CHF 1’950.00, womit sich diese auf nunmehr CHF 18'000.00 beläuft.


40
17.6
Bestimmung der Zusatzstrafe
Mit Urteil vom 12. September 2022 der 2. Strafkammer des Obergerichts des Kan-
tons Bern wurde für die beurteilten Übertretungen eine Gesamtbusse von 
CHF 5'000.00 ausgefällt. Aufgrund der Unabänderlichkeit der rechtskräftigen 
Grundstrafe ist von diesem Betrag auszugehen, wobei aufgrund der zitierten bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. E. 15. hiervor) CHF 4’000.00 asperierend zu 
berücksichtigen sind. Damit erhöht sich die hypothetische Gesamtbusse auf 
CHF 22'000.00. Davon ist die rechtskräftig ausgesprochene Grundstrafe von 
CHF 5'000.00 wiederum abzuziehen, so dass eine auszufällende Gesamtbusse 
von CHF 17’000.00 resultiert.
17.7
Fazit Gesamtbusse / Ersatzfreiheitsstrafe
Nach dem Gesagten ist eine Übertretungsbusse von CHF 17'000.00 auszuspre-
chen, dies als Zusatzstrafe zum Urteil des Obergerichts des Kantons Bern vom 
12. September 2022. Die Ersatzfreiheitsstrafe bei schuldhafter Nichtbezahlung wird 
auf 90 Tage festgesetzt (Art. 1 Abs. 1 KStrG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 StGB).
18.
Widerhandlung gegen das SVG
18.1
Strafrahmen und Strafart
Das Führen eines Motorfahrzeuges trotz entzogenen Führerausweises wird 
gemäss Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Gelds-
trafe bedroht. Es liegen keine Gründe vor, den ordentlichen Strafrahmen zu verlas-
sen (BGE 136 IV 55 E. 5.8). Für den zu beurteilenden Fall kommt nur eine Gelds-
trafe als angemessene bzw. verhältnismässige Sanktion in Frage. Im Übrigen wäre 
ohnehin das Verschlechterungsverbot zu beachten.
18.2
Tatkomponenten
Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG schützt zum einen die Verkehrssicherheit bzw. Leib und 
Leben der Verkehrsteilnehmer vor einer abstrakten Gefahr und zum anderen den 
Gehorsam gegenüber amtlichen Anordnungen (BUSSMANN, a.a.O., N 4 f. zu Art. 95 
SVG). Wer trotz entzogenen Führerausweises bzw. trotz untersagter Fahrberechti-
gung ein Motorfahrzeug führt, ist nach den VBRS-Richtlinien mit einer Strafe ab 18 
Strafeinheiten und einer Verbindungsbusse von mindestens CHF 600.00 zu bestra-
fen (VBRS-Richtlinien, S. 10). 
Der Beschuldigte fuhr am 11. Dezember 2017 auf dem Areal der M.________ 
Tankstelle in C.________ ein Fahrzeug trotz entzogenen Führerausweises. Unter 
Berücksichtigung der zurückgelegten sehr kurzen Strecke (vom Parkplatz zur 
Tanksäule) und der geringen abstrakten Gefährdung anderer Verkehrsteilnehmer 
stuft die Kammer das objektive Tatverschulden als sehr leicht ein. In subjektiver 
Hinsicht ist sodann zu berücksichtigen, dass der Beschuldigte das Fahrzeug wis-
sentlich und willentlich lenkte. Er handelte allerdings in der irrigen Annahme, dass 
dies erlaubt sei, weil es sich beim Tankstellenareal nicht um eine öffentliche Stras-
se im Sinne des SVG handle. Dem vermeidbaren Verbotsirrtum (vgl. E. 13.3 hier-
vor) ist mit einer leichten Strafmilderung Rechnung zu tragen (Art. 21 aStGB). Un-


41
ter Berücksichtigung der gegebenen Umstände erachtet die Kammer eine Strafe 
von 10 Strafeinheiten als angemessen.
18.3
Täterkomponenten
Hinsichtlich Täterkomponenten kann auf E. 17.5 hiervor verwiesen werden. Ergän-
zend ist anzumerken, dass dem Beschuldigten gemäss IVZ-Auszug bereits zwei 
Mal der Führerausweis entzogen und er einmal verwarnt wurde (pag. 544 f.). An-
gesichts der Tatsache, dass der Beschuldigte während laufenden Strafverfahrens 
erneut – wenn auch nicht einschlägig – delinquiert hat, rechtfertigt sich auch in Be-
zug auf die Widerhandlung gegen das SVG eine leichte Erhöhung um 2 Strafein-
heiten.
18.4
Fazit Tat- und Täterkomponenten
Nach dem Gesagten erachtet die Kammer für die Widerhandlung gegen das Stras-
senverkehrsgesetz durch Führen eines Motorfahrzeugs trotz entzogenen Füh-
rerausweises eine Geldstrafe von 12 Tagessätzen als angemessen (zur Wahl der 
Strafart, vgl. E. 18.1 hiervor).
18.5
Tagessatzhöhe
Ein Tagessatz beträgt nach Art. 34 Abs. 2 aStGB höchstens CHF 3'000.00. Das 
Gericht bestimmt die Höhe des Tagessatzes nach den persönlichen und wirtschaft-
lichen Verhältnissen des Täters im Zeitpunkt des Urteils, namentlich nach Einkom-
men und Vermögen, Lebensaufwand, allfälligen Familien- und Unterstützungs-
pflichten sowie nach dem Existenzminimum (vgl. Urteil des BGer 6B_712/2017 
vom 23. Mai 2018 E. 5.). 
Unter Berücksichtigung der aktuellsten Angaben zu den wirtschaftlichen Verhält-
nissen geht die Kammer von einem monatlichen Einkommen des Beschuldigten 
von insgesamt CHF 3'841.00 aus (pag. 540 f.). Bei einem Einkommen dieser Höhe 
ist praxisgemäss ein Pauschalabzug von 20% vorzunehmen, womit sich ein mass-
gebender Tagessatz von CHF 100.00 ergibt. 
18.6
Vollzug der Geldstrafe und Verbindungsbusse
Erscheint eine unbedingte Strafe nicht notwendig, um den Täter von der Begehung 
weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten, so schiebt das Gericht in der Re-
gel den Vollzug einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jah-
ren auf (Art. 42 Abs. 1 aStGB). Schiebt das Gericht den Vollzug einer Strafe ganz 
oder teilweise auf, so bestimmt es dem Verurteilten eine Probezeit von zwei bis 
fünf Jahren (Art. 44 Abs. 1 aStGB). Eine bedingte Strafe kann mit einer Busse nach 
Art. 106 StGB verbunden werden (sog. «Verbindungsbusse», Art. 42 Abs. 4 
aStGB). Mit der sogenannten Verbindungsstrafe soll die Möglichkeit geschaffen 
werden, im Bereich der Massendelinquenz eine spürbare Sanktion zu verhängen 
(vgl. BGE 134 IV 60 E. 7.3.1). Um dem akzessorischen Charakter der Verbin-
dungsstrafe gerecht zu werden, erscheint es sachgerecht, ihre Obergrenze 
grundsätzlich auf einen Fünftel festzulegen. Abweichungen sind im Bereich tiefer 
Strafen denkbar, um sicherzustellen, dass der Verbindungsstrafe nicht eine ledig-
lich symbolische Bedeutung zukommt (vgl. BGE 135 IV 188 E. 3.4.4).


42
Bezüglich der Frage des Vollzugs der ausgefällten Strafe ist die Kammer an das 
Verschlechterungsverbot gebunden. Der guten Ordnung halber ist festzuhalten, 
dass die persönlichen Verhältnisse des Beschuldigten geordnet erscheinen. Eine 
ungünstige Prognose kann ihm – trotz der Delinquenz während hängigen Strafver-
fahrens und zweimaligen Entzugs des Führerausweises – noch gerade nicht ge-
stellt werden. Damit ist der Vollzug der Geldstrafe aufzuschieben und die Probezeit 
auf das gesetzliche Minimum von zwei Jahren festzusetzen.
Es erscheint der Kammer angebracht, einen Viertel der ausgefällten Geldstrafe als 
Verbindungsbusse auszusprechen. Die Verbindungsbusse ist vorliegend auf CHF 
300.00 (drei Tagessätze à CHF 100.00) festzusetzen. Die Ersatzfreiheitsstrafe bei 
schuldhafter Nichtbezahlung wird auf drei Tage festgelegt (Art. 106 Abs. 2 StGB).
18.7
Fazit Geldstrafe
Der Beschuldigte wird demnach zu einer Geldstrafe von 9 Tagessätzen à 
CHF 100.00, ausmachend total CHF 900.00, verurteilt, unter Gewährung des be-
dingten Strafvollzugs und einer Probezeit von zwei Jahren sowie zu einer Verbin-
dungsbusse von CHF 300.00, unter Festsetzung der Ersatzfreiheitsstrafe auf drei 
Tage bei schuldhafter Nichtbezahlung.
VI.
Kosten und Entschädigung
19.
Erste Instanz
19.1
Verfahrenskosten
Die beschuldigte Person trägt die Verfahrenskosten, wenn sie verurteilt wird (Art. 
426 Abs. 1 StPO). Wird sie bei einer Mehrzahl strafbarer Handlungen teilweise 
schuldig- und teilweise freigesprochen, so sind die Verfahrenskosten anteilsmässig 
der beschuldigten Person und dem Staat aufzuerlegen (DOMEISEN, in: Basler 
Kommentar zur Strafprozessordnung, 2. Aufl. 2014, N 6 zu Art. 426 StPO). Die von 
der Vorinstanz auf insgesamt CHF 3'800.00 festgesetzten erstinstanzlichen Verfah-
renskosten (bestehend aus Kosten der Untersuchung von insgesamt CHF 600.00, 
Kosten des Verfahrens PEN 18 545 gemäss Beschluss SK 19 434 vom 3. Juni 
2020 von CHF 1'000.00 sowie Kosten des Gerichts von CHF 2'200.00) sind nicht 
zu beanstanden. Aufgrund der rechtskräftigen Freisprüche von den Anschuldigun-
gen der Widerhandlungen gegen das Baugesetz durch Bauen ohne Baubewilligung 
und Missachtung von Auflagen (siehe E. 5. oben) sind 1/2 der erstinstanzlichen 
Verfahrenskosten, ausmachend CHF 1'900.00, auszuscheiden und vom Kanton 
Bern zu tragen. Die verbleibenden Verfahrenskosten von insgesamt CHF 1'900.00 
(1/2 von CHF 3'800.00) sind zufolge Bestätigung der erstinstanzlichen Schuld-
sprüche dem Beschuldigten zur Bezahlung aufzuerlegen.
19.2
Entschädigung
Wird die beschuldigte Person ganz oder teilweise freigesprochen oder wird das 
Verfahren gegen sie eingestellt, so hat sie gemäss Art. 429 Abs. 1 Bst. a StPO An-
spruch auf Entschädigung ihrer Aufwendungen für die angemessene Ausübung ih-
rer Verfahrensrechte. 


43
Das von Rechtsanwalt B.________ für das erstinstanzliche Verfahren PEN 21 145 
geltend gemachte Honorar von CHF 3'242.85 (inkl. Auslagen und MwSt.) ist ange-
messen (pag. 430). Verrechnet wurde – trotz abweichender Angabe – der praxis-
gemässe Stundenansatz von CHF 250.00. Sodann verbleibt gemäss Beschluss SK 
19 434 vom 3. Juni 2020 aus dem Verfahren PEN 18 545 eine Entschädigungsfor-
derung von CHF 2'880.95. Da die Kostenauflage die Entschädigungsfrage präjudi-
ziert (vgl. BGE 137 IV 352 E. 2.4.2), ist dem Beschuldigten für die angemessene 
Ausübung seiner Verfahrensrechte im erstinstanzlichen Verfahren eine Entschädi-
gung von insgesamt CHF 3'061.90 auszurichten (1/2 von CHF 6'123.80 
[CHF 2'880.95 + CHF 3'242.85]).
20.
Obere Instanz
20.1
Verfahrenskosten
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens tragen die Parteien nach Massgabe ihres 
Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). Ob bzw. inwieweit eine Partei 
im Sinne dieser Bestimmung obsiegt oder unterliegt, hängt davon ab, in welchem 
Ausmass ihre vor der zweiten Instanz gestellten Anträge gutgeheissen werden (Ur-
teil des BGer 6B_601/2019 vom 31. Oktober 2019 E. 2.2). Erwirkt eine Partei, die 
ein Rechtsmittel ergriffen hat, einen für sie günstigeren Entscheid, so können ihr 
die Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn der angefochtene Entscheid nur un-
wesentlich abgeändert wird (Art. 428 Abs. 2 Bst. b StPO).
Der Beschuldigte beantragte oberinstanzlich vergeblich die teilweise Einstellung 
des Verfahrens bzw. Freisprüche. Aufgrund der im Berufungsverfahren festgestell-
ten Verletzung des Anklageprinzips, des überwiegenden Wegfalls der Gewinnstre-
bigkeit bzw. des «schweren Falls» (diesbezüglich verbleibend Ziff. 1.7.1 der Ankla-
ge) sowie der damit einhergehenden Reduktion des Strafmasses rechtfertigt sich 
allerdings eine anteilsmässige Ausscheidung der oberinstanzlichen Verfahrenskos-
ten (1/10). Demnach werden die oberinstanzlichen Verfahrenskosten, insgesamt 
bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2'000.00 (Art. 24 Abs. 1 Bst. a des 
Verfahrenskostendekrets [VKD; BSG 161.12]), im Umfang von 9/10, ausmachend 
CHF 1'800.00, dem Beschuldigten zur Bezahlung auferlegt. Die verbleibenden obe-
rinstanzlichen Verfahrenskosten (1/10) von CHF 200.00 trägt der Kanton Bern.
20.2
Entschädigung
Ansprüche auf Entschädigung und Genugtuung im Rechtsmittelverfahren richten 
sich grundsätzlich nach den Art. 429 bis Art. 434 StPO (Art. 436 Abs. 1 StPO). Er-
folgt weder ein vollständiger Freispruch noch eine Einstellung des Verfahrens, so 
hat die beschuldigte Person gemäss Art. 436 Abs. 2 StPO Anspruch auf eine an-
gemessene Entschädigung für ihre Aufwendungen, wenn sie in anderen Punkten 
obsiegt. Die Entschädigung richtet sich nach dem Kantonalen Anwaltsgesetz (KAG; 
BSG 168.11) und der Parteikostenverordnung (PKV; BSG 168.811). Der Tarifrah-
men in Strafsachen in Verfahren vor dem Einzelgericht des Regionalgerichts be-
trägt CHF 500.00 bis 25‘000.00 (Art. 17 Bst. b PKV). Innerhalb des Rahmentarifs 
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 


44
Abs. 3 KAG). Das Honorar im Rechtsmittelverfahren beträgt 10 bis 50 Prozent des 
Honorars gemäss Art. 17 Abs. 1 Bst. b PKV (Art. 17 Abs. 1 Bst. f PKV).
Entsprechend den Ausführungen in E. 20.1 hiervor, hat der Beschuldigte Anspruch 
auf eine angemessene Entschädigung für seine private Verteidigung durch 
Rechtsanwalt B.________ im oberinstanzlichen Verfahren. Letzterer macht mit 
Kostennote vom 2. Dezember 2022 eine Entschädigung von insgesamt CHF 
4'450.00 geltend, ohne jedoch näher auf die Kriterien gemäss Art. 41 Abs. 3 KAG 
(gebotener Zeitaufwand, Bedeutung der Streitsache und Schwierigkeit des Prozes-
ses) einzugehen. Darüber hinaus wird zusätzlich «der in der Sache gebotene 
Stundenaufwand» mit rund 15 Stunden beziffert. Angesichts der Höhe der für das 
oberinstanzliche Verfahren auszurichtenden Entschädigung wird darauf verzichtet, 
den Beschuldigten bzw. Rechtsanwalt B.________ zur Konkretisierung der Kos-
tennote vom 2. Dezember 2022 aufzufordern.
Nach dem Gesagten hat der Kanton Bern dem Beschuldigten – analog E. 20.1 
hiervor – 1/10 der geltend gemachten Entschädigung, ausmachend CHF 445.00 
(inkl. Auslagen und MwSt.), zu vergüten. 
21.
Verrechnung
Die Entschädigung des Beschuldigten für die angemessene Ausübung seiner Ver-
fahrensrechte im erst- und oberinstanzlichen Verfahren (CHF 3’061.90 + 
CHF 445.00) wird mit den von ihm zu bezahlenden erst- und oberinstanzlichen Ver-
fahrenskosten von insgesamt CHF 3'700.00 (CHF 1'900.00 + CHF 1'800.00) ver-
rechnet (Art. 442 Abs. 4 StPO), womit vom Beschuldigten noch CHF 193.10 zu be-
zahlen sind.


45
VII.
Dispositiv
Die 1. Strafkammer erkennt:
A.
Es wird festgestellt, dass das Urteil des Regionalgerichts Berner Jura-Seeland vom 2. No-
vember 2021 insofern in Rechtskraft erwachsen ist, als:
A.________ freigesprochen wurde:
von der Anschuldigung der Widerhandlungen gegen das Baugesetz, angeblich mehr-
fach begangen von Januar 2013 bis September 2017 in .________ C.________, 
D.________(Weg) .________ (E.________), Parzelle Nr. .________,
1.
durch Bauen ohne Baubewilligung, angeblich begangen durch
Erstellen eines Studios anstelle eines bewilligten Büros im Zwischenge-
schoss (Ziff. 1.1 der Anklageschrift)
2.
durch Missachtung von Auflagen, angeblich begangen durch
2.1.
Vermietung einer bewilligten 5.5-Zimmerwohnung im zweiten Obergeschoss 
an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – nament-
lich an die Familie F.________. Dies in der Absicht, mit den erzielten Miet-
einnahmen einen Gewinn zu erzielen (Ziff. 1.6 der Anklageschrift)
2.2.
Vermietung des nicht bewilligten Zimmers 2 in der 3-Zimmerwohnung im 
ersten Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebunde-
nes Personal – namentlich an G.________ (Ziff. 1.4.1 der Anklageschrift)
2.3.
Vermietung des nicht bewilligten Firnessraumes im ersten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – namentlich 
zur Benutzung aller Bewohner (Ziff. 1.4.4 der Anklageschrift)
2.4.
Vermietung des Zimmers 2 einer nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung sowie 
des Büro-Empfangs im zweiten Obergeschoss an nicht betriebsnotwendi-
ges oder standortgebundenes Personal, namentlich an H.________. Dies in 
der Absicht, mit den erzielten Mieteinnahmen einen Gewinn zu erzielen 
(Ziff. 1.7.2 der Anklageschrift)


46
B.
 
A.________ wird schuldig erklärt:
1.
der Widerhandlungen gegen das Baugesetz, mehrfach begangen vom 19. Juni 
2013 bis September 2017 in .________ C.________, D.________(Weg) .________ 
(E.________), Parzelle Nr. .________,
1.1.
durch Bauen ohne Baubewilligung, mehrfach begangen durch
1.1.1.
Erstellen einer 3-Zimmerwohnung, einer 2-Zimmerwohnung und 5 
einzelner Zimmer mit je WC und Dusche sowie eines Fitness-
raums/Fitnessbereichs anstellte der bewilligten Büros und Ausstel-
lungsflächen im ersten Obergeschoss (Ziff. 1.2 der Anklageschrift)
1.1.2.
Erstellen einer zusätzlichen, nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung 
nebst der bewilligten 3.5 und 5.5-Zimmerwohnung sowie den bewil-
ligten Büros im zweiten Obergeschoss (Ziff. 1.3 der Anklageschrift)
1.2.
durch Missachtung von Auflagen, mehrfach begangen durch
1.2.1.
Vermietung der bewilligten 3.5-Zimmerwohnung im zweiten Oberge-
schoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Per-
sonal – namentlich an I.________ P.________ als Hauswart (Ziff. 
1.5 der Anklageschrift)
1.2.2.
Vermietung der nicht bewilligten 2-Zimmerwohnung im ersten Ober-
geschoss an nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes 
Personal – namentlich an J.________ (Ziff. 1.4.2 der Anklageschrift)
1.2.3.
Vermietung von 3 einzelnen Zimmern im ersten Obergeschoss an 
nicht betriebsnotwendiges oder standortgebundenes Personal – na-
mentlich an die K.________ GmbH (Ziff. 1.4.3 der Anklageschrift)
1.2.4.
Vermietung des Zimmers 1 einer nicht bewilligten 3-Zimmerwohnung 
im zweiten Obergeschoss an nicht betriebsnotwendiges oder stand-
ortgebundenes Personal – namentlich an L.________. Dies in der 
Absicht, mit den erzielten Mietzinseinnahmen einen Gewinn zu er-
zielen (Ziff. 1.7.1 der Anklageschrift)
2.
der Widerhandlung gegen das Strassenverkehrsgesetz durch Fahren ohne Be-
rechtigung, begangen am 11. Dezember 2017, 11.40 Uhr in .________ 
C.________, D.________(Weg) .________, M.________ Tankstelle


47
und gestützt darauf sowie in Anwendung der
Art. 21 Satz 2, 34, 42 Abs. 1 und 4, 44 Abs. 1, 47, 49 Abs. 1, 106 Abs. 2 aStGB
Art. 50 Abs. 1 und 3 aBauG
Art. 95 Abs. 1 Bst. b SVG
Art. 426 Abs. 1, 428 Abs. 1 und 3 StPO
verurteilt:
1.
Zu einer Geldstrafe von 9 Tagessätzen zu CHF 100.00, ausmachend total 
CHF 900.00.
Der Vollzug der Geldstrafe wird aufgeschoben und die Probezeit auf 2 Jahre festge-
setzt.
2.
Zu einer Verbindungsbusse von CHF 300.00. Die Ersatzfreiheitsstrafe bei schuld-
hafter Nichtbezahlung wird auf 3 Tage festgesetzt.
3.
Zu einer Übertretungsbusse von CHF 17'000.00, als Zusatzstrafe zum Urteil des 
Obergerichts des Kantons Bern vom 12. September 2022. Die Ersatzfreiheitsstrafe 
bei schuldhafter Nichtbezahlung wird auf 90 Tage festgesetzt.
4.
Zur Bezahlung der auf die Schuldsprüche entfallenden erstinstanzlichen Verfah-
renskosten (1/2 von CHF 3'800.00), bestimmt auf CHF 1'900.00.
5.
Zur Bezahlung der anteilsmässigen oberinstanzlichen Verfahrenskosten (9/10 der 
Pauschalgebühr von CHF 2'000.00), bestimmt auf CHF 1'800.00.
C.
1.
Die anteilsmässigen (auf die Freisprüche entfallenden) erstinstanzlichen Verfah-
renskosten von CHF 1'900.00 (1/2 von insgesamt CHF 3'800.00) werden vom Kan-
ton Bern getragen.
2.
Die anteilsmässigen oberinstanzlichen Verfahrenskosten von CHF 200.00 (1/10 
von CHF 2'000.00) werden vom Kanton Bern getragen.
3.
Der Kanton Bern entschädigt A.________ für die angemessene Ausübung seiner 
Verfahrensrechte im erstinstanzlichen Verfahren durch Rechtsanwalt B.________ 
mit CHF 3'061.90 (inkl. Auslagen und MwSt.).
4.
Der Kanton Bern entschädigt A.________ für die angemessene Ausübung seiner 
Verfahrensrechte im oberinstanzlichen Verfahren durch Rechtsanwalt B.________ 
mit CHF 445.00 (inkl. Auslagen und MwSt.).
5.
Die Entschädigungen gemäss Ziff. C.3./4. hiervor (insgesamt CHF 3'506.90) wer-
den mit den von A.________ zu bezahlenden erst- und oberinstanzlichen Verfah-
renskosten von insgesamt CHF 3'700.00 (CHF 1'900.00 + CHF 1'800.00) verrech-
net (Art. 442 Abs. 4 StPO).


48
D.
Schriftlich zu eröffnen:
-
dem Beschuldigten/Berufungsführer, v.d. Rechtsanwalt B.________
-
der Generalstaatsanwaltschaft
Mitzuteilen:
-
der Vorinstanz
-
der Koordinationsstelle Strafregister (nur Dispositiv; nach unbenutztem Ablauf der 
Rechtsmittelfrist bzw. nach Entscheid der Rechtsmittelbehörde)
-
dem Strassenverkehrs- und Schifffahrtsamt des Kantons Bern, Abteilung Administra-
tive Verkehrssicherheit (Urteil mit Begründung; innert 10 Tagen)
-
der Baubewilligungsbehörde, Einwohnergemeinde C.________
Bern, 13. Dezember 2022
Im Namen der 1. Strafkammer
Der Präsident i.V.:
Oberrichter Gerber
Die Gerichtsschreiberin:
Ragonesi
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim Bundesge-
richt, Av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 39 ff., 78 ff. und 
90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforde-
rungen von Art. 42 BGG entsprechen.