be_zivilstraf · ZK 2019 139 · 2019-09-10 · de

Kündigung Geschäftsmietvertrag aus wichtigem Grund | Anfechtung Kündigung Miete/Pacht

Obergericht
des Kantons Bern
2. Zivilkammer
Cour suprême
du canton de Berne
2e Chambre civile
Entscheid
ZK 19 139
ZK 19 215 (uR)
Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 02
Fax +41 31 634 50 53
obergericht-zivil.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht
Bern, 10. September 2019
Besetzung
Oberrichter D. Bähler (Referent), Oberrichterin Grütter und Ober-
richter Hurni
Gerichtsschreiberin Brütsch
Verfahrensbeteiligte
A.________
Klägerin / Berufungsklägerin / Gesuchstellerin im uR-Verfahren
gegen
B.________
vertreten durch Rechtsanwalt C.________
Beklagter / Berufungsbeklagter / Gesuchsgegner im uR-Verfahren
Gegenstand
Anfechtung Kündigung Miete und Gesuch um unentgeltliche 
Rechtspflege
Berufung gegen den Entscheid des Regionalgerichts Bern-
Mittelland vom 7. Februar 2019 (CIV 16 5451)
Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege vom 9. April 2019


2
Regeste:
Kündigung Geschäftsmietvertrag aus wichtigem Grund
Klärung der Frage, ob die Mieterin eines Ladenlokals zur Montage einer Aussenvideoka-
mera bzw. ob der Vermieter zur Anordnung deren Demontage berechtigt war. Die Frage 
wurde vorliegend zugunsten des Vermieters beantwortet und die Kündigung als rechtmäs-
sig qualifiziert (E. 13). 
Insbesondere gibt ein Haftungsausschluss, wonach die Vermieterin keine Haftung für 
Schäden im Aussenbereich der Mietsache übernimmt und die Mieterin allein für die Si-
cherheit und Überwachung verantwortlich ist, der Mieterin keinen Freipass, im Aussenbe-
reich des Mietobjekts ohne Rücksicht auf entgegenstehende Interessen ihr angemessen 
scheinende Überwachungsmittel an einem von ihr ausgewählten Ort zu platzieren (E. 
13.4). Der Vorplatz des Ladenlokals ist frei zugänglich und kann von Personen betreten 
werden, die den Schaufenstern entlang spazieren und sich unwohl fühlen, wenn sie in den 
Aufnahmebereich einer Videokamera gelangen. Dass der Vorplatz in Privateigentum steht, 
spielt keine Rolle (E. 13.11).
Keine Erstreckung des Mietverhältnisses infolge hoher Investitionen der Mieterin sowie 
aufgrund der Bejahung der Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses (E. 
14.5 ff.).
Erwägungen:
I.
Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.
1.1
Die Parteien, d.h. A.________ als Mieterin (nachfolgend: Berufungsklägerin) und 
B.________, vertreten durch die Verwaltung F.________ als Vermieter (nachfol-
gend: Berufungsbeklagter), schlossen am 13. Mai 2011 einen Mietvertrag über Ge-
schäftsräumlichkeiten an der D.________-Strasse in Bern ab, mit Mietbeginn am 
1. Juli 2011 (Klagebeilage [KB] 1). Dabei handelt es sich um ein älteres Gebäude, 
bestehend aus einem zweigeschossigen Bau mit Restaurant mit einer daran an-
schliessenden Reihe aneinander gebauter eingeschossiger Ladenlokale mit Unter-
geschoss. Grund und Boden stehen im Eigentum der Burgergemeinde Bern 
(Grundstück Bern 5 Nr.________, KB 17). Dazu gehört auch ein Vorplatz vor der 
Schaufensterfront der Ladenlokale. Das Grundeigentum wird überlagert durch ein 
selbstständiges und dauerndes Baurecht im Alleineigentum des Berufungsbeklag-
ten (Grundstück Bern 5 Nr.________), welches die gesamte Fläche des Grunds-
tücks Nr.________ bedeckt.
1.2
Die Berufungsklägerin beabsichtigte, im Mietobjekt ein Geschäft (Internetdienstleis-
tungen, später der Betrieb einer Salzgrotte) zu eröffnen. Der genannte Mietvertrag 
über Geschäftsräumlichkeiten war ursprünglich befristet bis zum 30. Juni 2016. Mit 
Datum vom 4. /15. Mai 2015 haben ihn die Parteien um fünf Jahre verlängert, d.h. 
bis zum 30. Juni 2021 (KB 6). 


3
1.3
Im November 2015 hat die Berufungsklägerin auf dem neben der Türe ihres Lokals 
vorspringenden Schaufenster des angrenzenden, ebenfalls durch den Berufungs-
beklagten vermieteten Lokals «Tanzstudio E.________», eine Videoüberwa-
chungskamera montiert (Klageantwortbeilage [KAB] 5, Fotos in KB 11). Zwischen 
den Parteien kam es in der darauffolgenden Zeit diesbezüglich zu mehreren Un-
stimmigkeiten.
1.4
Nach dreimaliger Aufforderung zur Entfernung der Videokamera kündigte die 
F.________ am 21. März 2016 namens des Berufungsbeklagten den Mietvertrag 
per 30. September 2016 (KB 2). Die Begründung lautete wie folgt: «gemäss Art. 
266g OR (Videokamera wurde ohne Erlaubnis montiert – trotz zweimaliger Mah-
nung wurde diese nicht entfernt.)» 
1.5
Für den detaillierten Sachverhalt kann auf die Darstellung im angefochtenen Ent-
scheid (pag. 667 ff. bzw. pag. 685 ff.) verwiesen werden.
2.
Die Berufungsklägerin gelangte am 20. April 2016 an die Schlichtungsbehörde 
Bern-Mittelland. Sie beantragte, die Kündigung sei (mangels wichtigen Grundes) 
für unwirksam zu erklären, eventualiter (als missbräuchlich) aufzuheben. Subeven-
tualiter sei das Mietverhältnis für eine angemessene Dauer, jedoch für mindestens 
vier Jahre, zu erstrecken (KB 3).


4
3.
3.1
Nach dem Scheitern des Schlichtungsverfahrens reichte die Klägerin am 15. Sep-
tember 
2016 
Klage 
beim 
Regionalgericht 
Bern-Mittelland 
(nachfolgend: 
Vorinstanz; Verfahren CIV 16 5451) mit folgenden Rechtsbegehren ein (wörtlich, 
pag. 1 ff.):
I.
A) Die am 21. März 2016 ausgesprochene Kündigung per 30. September 2016 sei für unwirksam zu 
erklären. 
B) Eventualiter: Die am 21. März 2016 ausgesprochene Kündigung per 30. September 2016 sei auf-
zuheben.
C) Subeventualiter: Das Mietverhältnis sei um 6 Jahre ab der Gerichtsverhandlung unter Vorbehalt 
einer zweiten Erstreckung zu verlängern.
II.
Die Beklagte Partei sei zu verurteilen, mir einen Schadenersatz für den entgangenen Gewinn ab dem 
1. April 2016 zu bezahlen (Unmöglichkeit einer Geschäftstätigkeit und Unmöglichkeit der Untervermie-
tung von CHF 1'225 pro Monat). 
Ill.
Die Beklagte Partei sei zu verurteilen, mir einen Schadenersatz für die bisher anfallenden Kosten in 
der Sache der Kündigung zu bezahlen: 
–
Anwaltskosten Anwaltskanzlei G.________
–
meine Zeitaufwand für Klage zu schreiben und Beweisdokumentation zusammenzustellen.
IV.
In Falle einer Bestätigung der Kündigung wird die Geltendmachung eines Schadenersatzes in einem 
Nachklageverfahren vorbehalten.
- unter Kosten-und Entschädigungsfolge, zzgl. MWST -
3.2
Am 13. September 2017 fand vor der Vorinstanz die Hauptverhandlung statt 
(pag. 357 ff.). Dabei bestätigte die Berufungsklägerin ihre Rechtsbegehren I. A) 
und B). Das Rechtsbegehren I. C) formulierte sie wie folgt neu: «Das Mietverhältnis 
sei für eine angemessene Dauer von 6 Jahren zu erstrecken.». Mit Rechtsbegeh-
ren II. beantragte sie nunmehr, der Beklagte sei zu verurteilen, ihr einen Schaden-
ersatz in der Höhe von CHF 27‘861.00 zu bezahlen. Als Rechtsbegehren III. bean-
tragte sie, die Anträge des Beklagten seien abzuweisen. Rechtsbegehren IV. laute-
te neu wie folgt: «Unter Kosten- und Entschädigungsfolge unter Berücksichtigung 
einer Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO in der Höhe von 
Fr. 1‘032.00.» (pag. 359). Zudem stellte die Berufungsklägerin ein Gesuch um vor-
sorgliche Massnahmen, worin sie beantragte, sie sei zu berechtigen, die Mietzins-
zahlungen inkl. Nebenkosten in der Höhe von monatlich Fr. 1‘496.00 ab 1. Sep-
tember 2017 für die Dauer des Verfahrens zu sistieren, eventualiter sei sie zu be-
rechtigen, die Mietzinszahlungen inkl. Nebenkosten in der Höhe von monatlich 
Fr. 1‘496.00 ab 1. September 2017 für die Dauer des Verfahrens in richterlich zu 
bestimmender Höhe herabzusetzen (CIV 17 5711, pag. 361).
3.3
Die Vorinstanz wies das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen mit Entscheid vom 
26. September 2017 rechtskräftig ab (Akten des vorsorglichen Massnahmeverfah-
rens CIV 17 5722, pag. 65 ff.).


5
3.4
Mit Verfügung vom 29. November 2017 wies die Vorinstanz umfangreiche Beweis-
anträge der Berufungsklägerin ab und setzte Frist zur Einreichung von schriftlichen 
Schlussvorträgen (pag. 443 ff.).
3.5
Am 14. Dezember 2017 reichte die Berufungsklägerin einen schriftlichen Parteivor-
trag ein (pag. 453 ff.). Sie stellte darin keine expliziten Rechtsbegehren, sondern 
begründete diejenigen der Hauptverhandlung. Am Schluss der Rechtsschrift stellte 
die Berufungsklägerin in Aussicht, dass sie sich erlauben werde, innert Frist dem 
Gericht ein persönliches Schlusswort einzureichen, was sie dann auch tat 
(pag. 487 ff.).
3.6
Nach Fristverlängerungen reichte der Berufungsbeklagte am 5. Februar 2018 sei-
nen Schlussvortrag ein (pag. 523 ff.). Er beantragte, die Klage sei unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge abzuweisen, sofern überhaupt darauf eingetreten werden 
könne (pag. 525).
3.7
Die Parteien replizierten beide schriftlich zu den Parteivorträgen der Gegenpartei 
und hielten an ihren bisherigen Anträgen fest (Berufungsbeklagter: pag. 579 ff.; Be-
rufungsklägerin: pag. 597 ff.). 
3.8
Mit schriftlich begründetem Entscheid vom 7. Februar 2019 trat die Vorinstanz auf 
das Rechtsbegehren II. der Berufungsklägerin nicht ein und wies die Klage im Üb-
rigen und unter Auferlegung der Prozesskosten an die Berufungsklägerin ab (s. im 
Einzelnen pag. 751 f.).
4.
4.1
Gegen den Entscheid der Vorinstanz erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 
11. März 2019 (Postaufgabe gleichentags) beim Obergericht des Kantons Bern Be-
rufung. Dies mit den folgenden Rechtsbegehren (wörtlich, pag. 757 ff.): 
I.
A) Die am 21. März 2016 ausgesprochene Kündigung per 30. September 2016 sei für unwirksam zu 
erklären. 
B) Eventualiter: Die am 21. März 2016 ausgesprochene Kündigung per 30. September 2016 sei auf-
zuheben. 
C) Subeventualiter: Das Mietverhältnis sei bis Ende September 2024 unter Vorbehalt einer zweiten 
Erstreckung zu verlängern. 
II. 
Der Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin einen Schadenersatz in der Höhe von Fr. 27861 zu 
bezahlen. 
III.
Die Beklagte Partei sei zu verurteilen, der Klägerin einen Schadenersatz für die bisher anfallenden 
Kosten in der Sache der Kündigung zu bezahlen: 
–
Anwaltskosten Anwaltskanzlei G.________ 
–
meinen Zeitaufwand die Klage zu schreiben und Beweisdokumentation zusammenzustellen 
IV. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge unter Berücksichtigung einer Umtriebsentschädigung gemäss 
Art. 95 Abs. 3 lit. C ZPO in der Höhe von Fr. 1032 + neu angefallene Kosten für zwei Gutachten 
H.________ (die Rechnungen werden erst ausgestellt) 


6
Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen 
V. 
Die Klägerin sei zu berechtigen, die Mietzinszahlungen inkl. Nebenkosten in der Höhe von monatlich 
Fr. 1496 ab 1. September 2017 bis am 31. Januar 2018. (ab 1.2.2018 wurde ein von den zwei Mietlo-
kalen für Fr. 1410 vermietet). 
In Falle einer Bestätigung der Kündigung wird die Geltendmachung eines Schadenersatzes in einem 
Nachklageverfahren vorbehalten. 
- unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zzgl. MWST - 
4.2
Mit Eingabe vom 9. April 2019 und auf entsprechende Aufforderung des Instrukti-
onsrichters präzisierte die Berufungsklägerin ihr Rechtsbegehren V. dahingehend, 
als die genannten Mietzinszahlungen inkl. Nebenkosten bis am 31. Januar 2018 zu 
sistieren seien (pag. 815). Gleichzeitig reichte die Berufungsklägerin ein Gesuch 
um unentgeltliche Rechtspflege ein (Dossier ZK 19 215).
4.3
Der Berufungsbeklagte reichte am 15. Mai 2019 eine Berufungsantwort ein 
(pag. 827 ff.). Darin beantragte er, auf das Gesuch um Erlass vorsorglicher Mass-
nahmen sei nicht einzutreten. Eventualiter sei die Berufung samt Gesuch um Er-
lass vorsorglicher Massnahmen kostenfällig abzuweisen (pag. 829). In prozessua-
ler Hinsicht verlangte der Berufungsbeklagte, diverse Vorbringen und Beweismittel 
der Berufungsklägerin seien aus dem Recht zu weisen (im Einzelnen: pag. 829). 
Gleichzeitig reichte der Berufungsbeklagte eine Stellungnahme zum Gesuch um 
unentgeltliche Rechtspflege der Berufungsklägerin ein und verlangte dessen Ab-
weisung (pag. 877 ff.).
4.4
Mit Eingabe vom 12. Juni 2019 reichte die Berufungsklägerin eine Replik inkl. zu-
sätzlicher Beilagen ein und hielt sinngemäss an ihren bisherigen Anträgen fest 
(pag. 901 ff.). 
4.5
Mit Verfügung vom 26. Juli 2019 teilte der Instruktionsrichter den Parteien den Ab-
schluss der Prozessinstruktion mit und stellte einen schriftlichen Entscheid in Aus-
sicht (pag. 921 f.).
4.6
Mit Schreiben vom 23. August 2019 reichte die Berufungsklägerin ihre Kostennote 
sowie zusätzliche Beilagen ein und beantragte einen weiteren Schriftenwechsel 
(pag. 935 f.). 
4.7
Mit Verfügung vom 26. August 2019 wies der Instruktionsrichter den Antrag auf 
Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels mit einer kurzen Begründung ab 
(pag. 941 f.).
II.
Formelles
5.
Allgemeines
5.1
Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 der 
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). In vermögensrechtlichen 
Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-
rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 
2 ZPO).


7
5.2
Der Streitwert übersteigt die Grenze von CHF 10'000.00 (im Einzelnen unten, 
Ziff. V.23.4). Es liegt auch keine Ausnahme nach Art. 309 ZPO vor, womit sich die 
Berufung als das zulässige Rechtsmittel erweist.
5.3
Die 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern ist zur Behandlung der Be-
rufung zuständig (Art. 6 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung, 
zur 
Strafprozessordnung 
und 
zur 
Jugendstrafprozessordnung 
[EG 
ZSJ; 
BSG 271.1]). Die Urteilsfindung erfolgt in Dreierbesetzung (Art. 45 Abs. 1 des Ge-
setzes über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]).
5.4
Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und / oder eine unrichtige 
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru-
fung ist innert 30 Tagen seit Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und 
begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 ZPO). Die Begrün-
dung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz 
mühelos verstanden zu werden. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger die 
vorinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen bezeichnet, die er anficht, und die Ak-
tenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 138 III 374 E 4.3.1).
5.5
Die Anhebung der Berufung erfolgte fristgerecht (vgl. Art. 142 Abs. 1 und 3, Art. 
143 Abs. 1 ZPO). Es fragt sich hingegen, ob die Begründung der Berufung ausrei-
chend ist, um darauf eintreten zu können. Die Ausführungen der Berufungsklägerin 
erschöpfen sich zu einem wesentlichen Teil in einer Wiederholung der vor der 
Vorinstanz vorgetragenen Argumente, ohne eigentliche Auseinandersetzung mit 
dem angefochtenen Entscheid. Nachdem die Berufung ohnehin abgewiesen wer-
den muss, würde eine Prüfung, ob bzw. inwiefern die Begründung den Anforderun-
gen entspricht, bloss zu einem Zusatzaufwand ohne praktischen Nutzen führen, 
weshalb aus prozessökonomischen Gründen darauf verzichtet wird.
5.6
Auf die Berufung ist somit unter Vorbehalt der nachstehenden Ausführungen 
grundsätzlich einzutreten.
6.
Rechtsbegehren I.C. (Erstreckung)
6.1
Die Berufungsklägerin beantragt in der Berufung subeventualiter, das Mietverhält-
nis sei bis Ende September 2024 zu erstrecken (pag. 757). 
6.2
In der vorinstanzlichen Hauptverhandlung hatte sie eine Erstreckung um die ge-
setzliche Höchstdauer von sechs Jahren (Art. 272c OR), d.h. bis 30. September 
2022, verlangt (pag. 359). Im Berufungsverfahren kann sie nicht darüber hinausge-
hen. Soweit die Berufungsklägerin eine Erstreckung über den 30. September 2022 
hinaus verlangt, ist auf die Berufung nicht einzutreten.
7.
Rechtsbegehren IV. (Parteikosten)
Wie bereits die Vorinstanz (pag. 665) nimmt die Rechtsmittelinstanz das Rechtsbe-
gehren IV. grundsätzlich als Antrag auf Parteientschädigung entgegen. Anders als 
im Verfahren vor der Vorinstanz macht die Berufungsklägerin im Berufungsverfah-
ren jedoch zusätzlich «neu angefallene Kosten für zwei Gutachten» geltend 
(pag. 759). Dabei handelt es sich nicht um eine Parteientschädigung (kein von 


8
Rechtsvertretern oder persönlich generierter Aufwand) sondern um ein neues 
(Schadenersatz-)Begehren. Dadurch sollen wohl die durch die in Auftrag gegebe-
nen Gutachten (Berufungsbeilagen [BB] 79 und 80) entstandenen Aufwände abge-
golten werden. Die Berufungsklägerin bleibt jedoch eine nähere Begründung 
schuldig. Die Erweiterung des Rechtsbegehrens stellt eine Klageänderung dar, 
welche im Berufungsverfahren gemäss Art. 317 Abs. 2 ZPO nur noch zulässig ist, 
wenn zum Einen die Voraussetzungen nach Art. 227 Abs. 1 ZPO gegeben sind und 
sie zum Anderen auf neuen Tatsachen und Beweismitteln beruht. Dabei ist die No-
venschranke gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zu beachten (dazu unten, Ziff. II.10). 
Wie unten dargelegt (Ziff. II.10.3), sind die beiden Gutachten (BB 79 und 80) nicht 
zu den Akten zu erkennen. Neue Tatsachen und Beweismittel, welche zugelassen 
werden könnten, sind nicht ersichtlich, so dass der Klageänderung der Boden ent-
zogen ist. Im Übrigen unterlässt es die Berufungsklägerin, das Schadenersatzbe-
gehren zu beziffern bzw. einen Mindestwert anzugeben (Art. 85 Abs. 1 ZPO). Fehlt 
die Bezifferung, obwohl sie möglich oder zumutbar wäre, ist auf die Klage nicht 
einzutreten (BGE 140 III 409 E. 4.3.2 S. 417). Diese Argumentation führt damit zum 
gleichen Ergebnis. Auf die Ergänzung des Rechtsbegehrens IV. ist nicht einzutre-
ten.
8.
Rechtsbegehren V. (vorsorgliche Massnahmen)
8.1
Die Berufungsklägerin beantragt im Berufungsverfahren, als vorsorgliche Mass-
nahme sei sie zu berechtigen, die Mietzinszahlungen inkl. Nebenkosten in der 
Höhe von monatlich Fr. 1‘496.00 ab 1. September 2017 bis am 31. Januar 2018 zu 
sistieren (pag. 815).
8.2
Die Vorinstanz hat mit Entscheid vom 26. September 2017 im Verfahren CIV 17 
5711 bereits ein Gesuch der Berufungsklägerin um Erlass vorsorglicher Massnah-
men rechtskräftig abgewiesen. Das entsprechende Rechtsbegehren lautete wie 
folgt: «Die Klägerin sei zu berechtigen, die Mietzinszahlungen (inkl. Nebenkosten) 
in der Höhe von monatlich Fr. 1‘496.00 ab 1. September 2017 für die Dauer des 
Verfahrens zu sistieren.» (CIV 17 5711, pag. 361).
8.3
Die Zeitspanne, für welche die Berufungsklägerin nunmehr die Sistierung der Miet-
zinspflicht beantragt, ist in der vom Regionalgericht beurteilten enthalten. Es han-
delt sich somit um eine bereits abgeurteilte und rechtskräftige Sache, die nicht er-
neut zum Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens gemacht werden kann. Im 
Übrigen ist, wie schon die Vorinstanz festgestellt hat, nicht ersichtlich, auf welchen 
zivilrechtlichen Anspruch sich die Berufungsklägerin stützen könnte, um der Zah-
lungspflicht für Mietzinsen zu entgehen. Nachdem die Berufungsklägerin die Miet-
zinsen für die fragliche Periode bezahlt hat, würde die beantragte vorsorgliche 
Massnahme bedeuten, dass ihr der Berufungsbeklagte diese Mietzinsen zurücker-
statten müsste. Gemäss Art. 262 Bst. e ZPO kann die Leistung einer Geldzahlung 
nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen Gegenstand einer vorsorglichen Mass-
nahme sein. Eine entsprechende Gesetzesgrundlage ist nicht ersichtlich.
8.4
Auf das Rechtsbegehren V. wird nicht eingetreten.


9
9.
Im Ergebnis wird auf das Subeventualbegehren I.C) nicht eingetreten, soweit eine 
Erstreckung über September 2022 hinaus beantragt wird. Ebenfalls nicht eingetre-
ten wird auf die Modifikation in Rechtsbegehren IV sowie auf den Antrag auf vor-
sorgliche Massnahmen (Rechtsbegehren V.). Im Übrigen tritt das Gericht 
grundsätzlich auf die Berufung ein.
10.
Neue Tatsachen und Beweismittel
10.1
Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden im Berufungsverfahren neue Tatsachen und 
Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden 
und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden 
konnten. Dies gilt gemäss BGE 138 III 625 auch in Verfahren wie dem vorliegen-
den, in dem der Sachverhalt von Amtes wegen festgestellt wird (sozialer Untersu-
chungsgrundsatz, Art. 247 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 243 Abs. 1 Bst. c ZPO).
10.2
Die Berufungsklägerin hat im Berufungsverfahren zu verschiedenen Zeitpunkten 
insgesamt 24 neue Beilagen (ohne den angefochtenen Entscheid), zum Teil aus 
mehreren Schriftstücken bestehend, eingereicht.
10.3
Der Berufungsbeklagte hat diese Unterlagen (mit Ausnahme der neu eingereichten 
Berufungsbeilagen [BB] 98 ff., dazu sogleich, Ziff. II.10.6 f.) eingehend auf ihren 
Novencharakter und die unverzügliche Einreichung geprüft. Die entsprechenden 
Schlüsse können übernommen werden (pag. 831 ff.). Unterlagen, die zur Zeit der 
erstinstanzlichen Hauptverhandlung bereits bestanden oder hätten produziert wer-
den können, stellen unechte Noven dar und es bestehen keine Gründe, weshalb 
sie nicht schon der Vorinstanz eingereicht wurden. Beweismittel, die aus der Zeit 
vor der Hauptverhandlung datieren oder bereits vorher hätten produziert werden 
können, bleiben somit unberücksichtigt (so namentlich die Gutachten in BB 79 und 
80 inkl. der dazugehörigen Rechnung [BB 100] und die Beweismittel in BB 81-83 
[Belege 1-3, 7 und 8]; 86 [Beleg 1]; 89-91 sowie 95 und 97). Ergänzend sei Fol-
gendes festzuhalten:
BB 78: Die Bestätigung der stellvertretenden Domänenverwalterin der Burgerge-
meinde datiert zwar vom 7. März 2019, doch bezieht sie sich auf längst bekannte 
Sachverhalte und stellt deshalb ein unechtes Novum dar.
BB 86 Bel. 2 datiert ebenfalls vom März 2019, bezieht sich aber auf einen Sach-
verhalt aus dem Jahr 2012 und hätte im vorinstanzlichen Verfahren produziert wer-
den können.
BB 96 datiert vom 31. Mai 2019, betrifft aber das seit dem 1. Februar 2018 laufen-
de Untermietverhältnis und hätte noch im vorinstanzlichen Verfahren produziert 
werden können.
10.4
Unterlagen, die zwischen der erstinstanzlichen Hauptverhandlung am 13. Septem-
ber 2017 und der Eröffnung des Entscheids am 7. Februar 2019 entstanden, hätten 
je nach Zeitpunkt des Entstehens mit dem Schlussvortrag bzw. der Replik dazu 
(Art. 229 Abs. 3 ZPO) oder mit der Berufungsschrift eingereicht werden müssen, 
um die Voraussetzung «ohne Verzug» zu erfüllen. Daher sind Beweisanträge be-
treffend Urkunden, welche im genannten Zeitraum entstanden und damals nicht 


10
vorgebracht worden sind, abzuweisen (BB 81, 83 [Belege 4-6], 85, 87 sowie 92-
94).
10.5
BB 88 (Bescheinigung der Arbeitslosenversicherung [ALV]) stammt vom gleichen 
Tag wie die Berufungsschrift und hätte dieser nicht beigelegt werden können. Das 
Dokument kann allenfalls für die Frage der Erstreckung von Bedeutung sein und 
wird deshalb zu den Akten genommen. 
10.6
In BB 98 und 99 sind (zum Teil) die Aufwendungen der Berufungsklägerin enthal-
ten, weshalb sie im vorliegenden Verfahren zwecks Bestimmung einer allfälligen 
Parteientschädigung grundsätzlich zu berücksichtigen sind. Unbeachtlich ist hinge-
gen der Anhang mit E-Mails, die z.T. aus Zeiten vor der Berufungsanhebung 
stammen.
10.7
Die zuletzt eingereichten BB 101-105 (Fotos betreffend Vandalismus in der Liegen-
schaft) sind mit den Vermerken «ca. Mai» bzw. «ca. Juni» beschriftet. Sie betreffen 
zwar neu eingetretene Tatsachen, wurden von der Berufungsklägerin jedoch erst in 
ihrer Eingabe vom 23. August 2019 und daher nicht ohne Verzug eingereicht. Die 
Fotos werden nicht zu den Akten genommen. 
10.8
Auch die den zahlreichen Eingaben (bspw. derjenigen vom 18. März [pag. 803] 
oder vom 9. April 2019 [pag. 815]) angefügten, ergänzenden Bemerkungen der Be-
rufungsklägerin sind nicht zu beachten, da diese entweder bereits hinlänglich be-
kannte oder solche Tatsachen betreffen, welche die Berufungsklägerin bereits mit 
ihrer Berufungsschrift hätte geltend machen können (bspw. Vorkommnisse im Zeit-
raum vor der erstinstanzlichen Gerichtsverhandlung, Infos zur Ladenbesichtigung 
vom 14. September 2017 etc., vgl. pag. 817 f.). 
10.9
Zusammengefasst werden BB 84, 88, 98 und 99 zu den Akten erkannt. Dagegen 
werden die übrigen angebotenen Beweismittel sowie die soeben genannten Ergän-
zungen der Berufungsklägerin aus den Akten gewiesen. 
11.
Rechtliches Gehör
11.1
Die Berufungsklägerin macht unter verschiedenen Gesichtspunkten sinngemäss 
eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs geltend (Nichtberücksichtigung ihres 
Schlussvortrags sowie von diversen Vorbringen und Unterlagen; Ablehnung von 
Beweisanträgen [pag. 767] sowie insbesondere Umstände anlässlich der erstin-
stanzlichen Gerichtsverhandlung: Zeitdruck und Stress [pag. 787]; keine Aufmerk-
samkeit des [ausserordentlichen] Gerichtspräsidenten; zu lange Dauer und zu 
früher Abbruch der Verhandlung; fehlerhafte Protokollierung; Ungleichge-
wicht / Unfairness bei den Befragungen etc. [pag. 789 f.]).
11.2
Äusserungsmöglichkeit im erstinstanzlichen Verfahren
Die Berufungsklägerin anerkennt selber, dass sie an der Hauptverhandlung vom 
13. September 2018 während fünfeinhalb Stunden befragt wurde. Entsprechend 
umfangreich fiel das Protokoll aus (pag. 377 ff.). Sie war von einer Anwältin assis-
tiert, welche Zusatzfragen stellen konnte. Aus dem Protokoll geht hervor, dass die 
Berufungsklägerin ihre während des ganzen Verfahrens vorgebrachten Argumente 
auch an der Hauptverhandlung im Rahmen ihrer Befragung vortragen konnte.


11
Dass der Vorsitzende der Anwältin der Berufungsklägerin nicht zugehört bzw. sie 
unfair behandelt habe, ist eine subjektive Einschätzung der Berufungsklägerin, 
welche von keiner anderen Seite gestützt wird. Vielmehr hat er die Berufungskläge-
rin während mehreren Stunden ausreden und ihre Sicht der Dinge darstellen las-
sen. Die Aussagen der Berufungsklägerin wurden detailliert protokolliert. Zudem 
hatte die Berufungsklägerin nach Verlesen des Protokolls die Möglichkeit, Ergän-
zungen anzubringen (was sie auch tat, vgl. pag. 393). Nach Durchsicht des Proto-
kolls hat die Berufungsklägerin ihre Aussagen unterschriftlich bestätigt (pag. 395). 
Ihre jetzigen, diesbezüglichen Beanstandungen sind unbeachtlich. 
Zwar trifft zu, dass die Verhandlung nicht vor demjenigen Richter stattfand, der 
später den Entscheid erliess. Dies stellt jedoch keinen Verfahrensmangel dar. Die 
Parteien wurden mit Verfügung vom 4. Oktober 2017 über den Richterwechsel ori-
entiert (pag. 425). Der urteilende Gerichtspräsident Poggio brachte die Parteiver-
handlungen mit dem Entscheid über die Beweisanträge der Berufungsklägerin und 
der Durchführung des schriftlichen Verfahrens bezüglich Schlussvorträge zum Ab-
schluss, ohne dass seitens der Berufungsklägerin eine Wiederholung der Befra-
gungen verlangt worden wäre. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist 
es ausreichend, dass dem an der Beurteilung neu teilnehmenden Gerichtsmitglied 
der Prozessstoff durch Aktenstudium zugänglich gemacht werden kann (Urteil des 
Bundesgerichts 4A_271/2015 vom 29. September 2015 E. 6.1 f.).
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Berufungsklägerin ist damit nicht zu 
erblicken. Die Vorinstanz hat vielmehr die Argumente der Berufungsklägerin ge-
prüft und mit eingehender Begründung verworfen.
11.3
Persönlicher Schlussvortrag der Berufungsklägerin vor der Vorinstanz
Die Berufungsklägerin verlangt, ihr Schlusswort vom 15. Dezember 2017 sei zu 
den Akten zu erkennen. Sie habe das Recht, sich im Verfahren 2 Mal zu äussern. 
Ihr Schlusswort sei als Ergänzung zur Replik ihrer Rechtsvertreterin zu verstehen 
(pag. 763 f.).
Gemäss Art. 232 ZPO können die Parteien nach Abschluss der Beweisabnahme 
zum Beweisergebnis und zur Sache Stellung nehmen. Die klagende Partei plädiert 
zuerst. Das Gericht gibt Gelegenheit zu einem zweiten Vortrag (Abs. 1). Die Partei-
en können gemeinsam auf die mündlichen Schlussvorträge verzichten und bean-
tragen, schriftliche Parteivorträge einzureichen. Das Gericht setzt ihnen dazu eine 
Frist (Abs. 2).
Zivilprozesse sind strukturiert. Die Parteien können nicht nach Belieben Eingaben 
einreichen, sondern nur, wenn sie dazu aufgefordert werden (unter Vorbehalt des 
Replikrechts nach Art. 29 Abs. 1 und 2 BV sowie Art. 6 Ziff. 1 EMRK). Die Parteien 
haben sich so zu organisieren, dass sie die ihnen zustehenden Äusserungsmög-
lichkeiten auf einmal und mit einer Stimme und nicht aufgeteilt zwischen Rechtsver-
tretung und Partei selbst wahrnehmen (vgl. dazu die Vorschriften über den Schrif-
tenwechsel, Art. 221 f. ZPO). Wie die Vorinstanz zutreffend bemerkt, bestünde 
sonst die Gefahr widersprüchlicher Ausführungen.


12
Die Vorinstanz hat die von der Berufungsklägerin persönlich eingereichte Ergän-
zung zum Schlussvortrag ihrer Anwältin deshalb zu Recht aus den Akten gewie-
sen.
11.4
Abweisung von Beweisanträgen
Der Beweisführungsanspruch – der sich als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtli-
ches Gehör ergibt – verschafft der beweispflichtigen Partei grundsätzlich einen An-
spruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden 
(BGE 133 III 295 E. 7.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_370/2016 vom 13. Dezem-
ber 2016 E. 3.3 m.w.H.). Diese Bestimmungen schreiben jedoch dem Gericht nicht 
vor, mit welchen Mitteln es den Sachverhalt abzuklären hat (vgl. BGE 114 II 289 
E. 2a S. 291) und sie schliessen namentlich die antizipierte Beweiswürdigung nicht 
aus. Wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es 
aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und oh-
ne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine 
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde, ist der Be-
weisführungsanspruch nicht verletzt (BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; 130 II 
425 E. 2.1 mit Hinweisen). Im Zivilprozess geht es nicht darum, einen Sachver-
haltskomplex in seiner gesamten Breite und Tiefe zu erfassen. Vielmehr sind aus-
schliesslich die für die Beurteilung relevanten Sachverhaltselemente festzustellen. 
Anträge, die nicht auf den Beizug relevanter Beweismittel abzielen, können in anti-
zipierter Beweiswürdigung abgelehnt werden.
Die Vorinstanz hat die Beweisanträge der Berufungsklägerin in der Verfügung vom 
29. November 2017 mit detaillierter Begründung abgewiesen. Darauf kann verwie-
sen werden (pag. 443 ff.). Namentlich ist für die hier zu beurteilenden privat- bzw. 
mietrechtlichen Verhältnisse nicht von Bedeutung, ob die montierte Videokamera 
einer öffentlich-rechtlichen Bewilligungspflicht untersteht. Zudem sind die Eigen-
tumsverhältnisse am Vorplatz bekannt. Vorgänge, die nach der Kündigung stattge-
funden haben, sind bei der Beurteilung, ob diese gültig war, unbeachtlich.
Die örtlichen Verhältnisse lassen sich mit den bei den Akten liegenden Fotos und 
Plänen hinreichend erfassen. Ein Augenschein war – und ist – nicht notwendig. 
Dasselbe gilt für die beantragten Zeugenbefragungen.
Die Vorinstanz hat es als gerichtsnotorisch bezeichnet, dass allgemein dort, wo 
Gewerbe betrieben werden und täglich Geld umgesetzt wird, auch die Gefahr von 
Überfällen und Einbrüchen besteht (pag. 713). Mit dem Beizug von Polizeiberichten 
will die Berufungsklägerin diese Einschätzung bestätigt wissen. Dafür besteht kein 
Bedarf. Auch wenn davon ausgegangen wird, dass eine nicht zu vernachlässigen-
de Gefahr von Überfällen und Einbrüchen besteht, bedeutet dies nicht, dass die In-
stallation einer Überwachungskamera ohne weiteres zulässig ist (dazu unten, 
Ziff. III.13.12).
11.5
Nach dem Gesagten erweist sich die Abweisung der Beweisanträge durch die 
Vorinstanz als rechtmässig und auch die angerufene Rechtsmittelinstanz verzichtet 
in antizipierter Beweiswürdigung auf die Erhebung weiterer Beweise.


13
III.
Materielles
12.
Rechtsbegehren II. (Schadenersatzbegehren)
12.1
Die Vorinstanz ist auf das Schadenersatzbegehren der Berufungsklägerin nicht 
eingetreten (pag. 751). Die Berufungsklägerin stellt hierzu einen reformatorischen 
Antrag und will die erstinstanzlich geltend gemachte Schadenersatzforderung von 
der Berufungsinstanz zugesprochen erhalten (pag. 761 f.).
12.2
Der vorinstanzliche Nichteintretensentscheid stellt keine genügende Beurteilungs-
grundlage für einen reformatorischen Entscheid der Berufungsinstanz dar. Der An-
trag der Berufungsklägerin ist deshalb als kassatorischer Antrag zur Aufhebung 
des erstinstanzlichen Nichteintretensentscheids und Rückweisung an die 
Vorinstanz zur materiellen Beurteilung zu verstehen. Zu prüfen ist ausschliesslich, 
ob die Vorinstanz zu Recht auf das Schadenersatzbegehren nicht eingetreten ist.
12.3
Im Schlichtungsgesuch stellte die Berufungsklägerin kein Schadenersatzbegehren. 
Dieses war somit von der Klagebewilligung nicht erfasst. Die Vorinstanz ist deshalb 
zu Recht von einer Klageänderung ausgegangen (pag. 663 ff.). Eine solche ist 
gemäss Art. 227 ZPO zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der 
gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit dem bisherigen Anspruch in einem 
sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei zustimmt (s. für die Kla-
geänderung nach dem Schlichtungsverfahren auch das Urteil des Bundesgerichts 
5A_588/2015 vom 9. Februar 2016 E. 4.3.1).
12.4
Die Vorinstanz hat das Vorliegen der Voraussetzung der gleichen Verfahrensart 
verneint (pag. 665). Für den mietrechtlichen Kündigungsschutz ist unabhängig vom 
Streitwert das vereinfachte Verfahren anwendbar (Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO). Für 
das Schadenersatzbegehren kommt je nach Streitwert das vereinfachte Verfahren 
(bis zu einem Streitwert von CHF 30‘000.00, Art. 243 Abs. 1 ZPO) oder das ordent-
liche Verfahren (bei darüber liegendem Streitwert) zur Anwendung. Massgebend ist 
der Streitwert bei Einleitung des Verfahrens. Es kann nicht nachträglich ein Verfah-
renswechsel erfolgen.
12.5
In der Klage verlangte die Berufungsklägerin Schadenersatz von CHF 1‘225.00 pro 
Monat ab dem 1. April 2016 für Unmöglichkeit einer Geschäftstätigkeit und der Un-
tervermietung sowie den Ersatz der Kosten für ihre frühere Rechtsvertretung durch 
die Anwaltskanzlei G.________. Einen gesamthaften Streitwert gab sie nicht an. In 
der Begründung gab die Berufungsklägerin an, sie mache Kosten für die Mietzinse 
inkl. Nebenkosten von CHF 1‘496.00 pro Monat bis zum «Zeitpunkt Inkraftsetzung 
des definitiven Gerichtsentscheids» geltend (pag. 65). 
12.6
Die Vorinstanz rechnete mit einer voraussichtlichen Prozessdauer inkl. kantonaler 
Rechtsmittelinstanz von 24 Monaten zuzüglich 5.5 Monaten vom 1. April 2016 bis 
zur Klageeinreichung am 15. September 2016. Diese Zeitspanne erscheint realis-
tisch. Mit der Forderungssumme gemäss Begründung (monatlich CHF 1‘496.00) 
ergibt sich ein Streitwert von CHF 44‘132.00, noch ohne das Begehren um Ersatz 
der vorprozessualen Anwaltskosten.
12.7
Wird bei den vorprozessualen Anwaltskosten gemäss Kostennote vom 16. August 
2016 (KB 60) von CHF 3‘112.65 und bei der Forderung für Schadenersatz für Miet-


14
zinsen entsprechend dem Rechtsbegehren der Klage von monatlich CHF 1‘225.00 
ausgegangen, ist die Streitwertgrenze von CHF 30‘000.00 bei einer Prozessdauer 
von 16.5 Monaten (22 Monate abzüglich 5.5 Monate vor Einreichung der Klage) er-
reicht. Mit einer solchen Prozessdauer musste angesichts des Umstandes, dass 
die Berufungsklägerin den Prozess von Anfang an auf hohem Aufwandniveau führ-
te, bei einer Betrachtung ex ante schon nur für das erstinstanzliche Verfahren auf 
jeden Fall gerechnet werden. Zudem musste nach den Umständen davon ausge-
gangen werden, dass ein Rechtsmittelverfahren folgen würde. Tatsächlich dauerte 
das erstinstanzliche Verfahren allein fast 29 Monate. Die Reduktion des Schaden-
ersatzbegehrens in der Hauptverhandlung vom 13. September 2017 auf 
CHF 27‘861.00 beruhte darauf, dass nunmehr Schadenersatz für bezahlte Mietzin-
sen nur noch bis zum Monat vor der Verhandlung verlangt wurde, d.h. auf einer of-
fensichtlichen Reduktion des geforderten Betrags.
12.8
Somit war, wie die Vorinstanz zu Recht erkannte (pag. 665), für das Schadener-
satzbegehren das ordentliche Verfahren anwendbar und die Voraussetzung der 
gleichen Verfahrensart für die Klageänderung ist nicht erfüllt. Damit kann offen 
bleiben, ob wirklich entsprechend der Auffassung der Vorinstanz (pag. 665) auch 
die Voraussetzung des sachlichen Zusammenhangs nicht erfüllt gewesen wäre. 
12.9
Die Vorinstanz ist zu Recht nicht auf das Schadenersatzbegehren eingetreten. Die 
dagegen erhobene Berufung ist abzuweisen.
13.
Rechtsbegehren I.A) und I.B) (Gültigkeit der Kündigung)
13.1
Die Vorinstanz hat die Parteistandpunkte im angefochtenen Entscheid detailliert 
wiedergegeben. Diese präsentieren sich im Rechtsmittelverfahren grundsätzlich 
unverändert, weshalb darauf verwiesen werden kann (Berufungsklägerin: 
pag. 669 ff.; Berufungsbeklagter: pag. 675 ff.).
13.2
Zu prüfen ist, ob die Weigerung der Berufungsklägerin, die Aussenvideokamera zu 
demontieren, für den Berufungsbeklagten einen wichtigen Grund darstellte, welcher 
die Vertragserfüllung für ihn unzumutbar machte (Art. 266g OR). Für die rechtlichen 
Voraussetzungen kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwie-
sen werden (pag. 689 ff.).
13.3
Dazu ist in erster Linie zu prüfen, ob die Berufungsklägerin zur Montage der Kame-
ra berechtigt war bzw. ob der Berufungsbeklagte seine Zustimmung unberechtig-
terweise verweigerte. Träfe dies zu, hätte sie sich zu Recht geweigert, die Kamera 
zu demontieren und eine Weiterführung des Mietverhältnisses wäre für den Beru-
fungsbeklagten nicht unzumutbar.
13.4
Die Berufungsklägerin leitet ein solches Recht namentlich aus Ziffer 5.5.4 des 
Mietvertrags (KB 1, S. 7) ab, wonach die Vermieterin keine Haftung für Schäden im 
Aussenbereich der Mietsache übernimmt und die Mieterin allein für die Sicherheit 
(Einbruch, Diebstahl) und die Überwachung der gemieteten Räume verantwortlich 
ist (pag. 769). Dabei handelt es sich um einen allgemein gehaltenen, üblichen Haf-
tungsausschluss seitens der Vermieterschaft. Diese Bestimmung gibt der Mieterin 
keinen Freipass, im Aussenbereich des Mietobjekts ohne Rücksicht auf entgegen-
stehende Interessen ihr angemessen scheinende Überwachungsmittel an einem 


15
von ihr ausgewählten Ort zu platzieren (s. auch die Erwägungen der Vorinstanz, 
pag. 695, Ziff. D.6).
13.5
Weiter macht die Berufungsklägerin geltend, der Berufungsbeklagte bzw. die Lie-
genschaftsverwaltung habe der Installation der Kamera zugestimmt, weil aus ihrem 
Konzept und weiteren von ihr eingereichten Unterlagen ersichtlich gewesen sei, 
dass sie eine Kamera montieren werde (KB 8 bis 11). Insbesondere habe der Beru-
fungsbeklagte zwei Baugesuche mitunterzeichnet, aus denen ihr Vorhaben samt 
Videoüberwachung hervorgegangen sei (KB 12, 13). Die genannten Unterlagen 
sind, soweit darin Videoüberwachung erwähnt ist, unspezifisch gehalten. Es geht 
daraus nicht klipp und klar hervor, dass die Berufungsklägerin plant, den Aussen-
bereich ihres Eingangs mit einer Videokamera zu überwachen. Eine ausdrückliche 
Zustimmung des Berufungsbeklagten zu einer solchen Aussenüberwachung fehlt. 
Vielmehr verlangte der Berufungsbeklagte die Demontage der Kamera, sobald er 
davon erfahren hatte. Aus einem Stillschweigen zu einer Erklärung kann nur dann 
eine Zustimmung abgeleitet werden, wenn nach den Umständen eine ausdrückli-
che Annahme nicht zu erwarten war (vgl. Art. 6 OR) bzw. der Erklärende das Still-
schweigen nach Treu und Glauben als Zustimmung interpretieren durfte. Aus einer 
fehlenden Reaktion auf unspezifische Aussagen kann jedoch keine Zustimmung zu 
einem konkreten Vorhaben abgeleitet werden. 
13.6
Aus dem Umstand, dass der Berufungsbeklagte seinen im Prozess gestellten An-
trag, die Berufungsklägerin sei zur Entfernung der Videokamera zu verpflichten 
(pag. 217), später fallen liess, kann die Berufungsklägerin ebenfalls keine Zustim-
mung ableiten. Dies dürfte prozessuale Gründe haben, kann doch eine beklagte 
Partei im Prozess keine selbstständigen Anträge stellen, wenn sie nicht Widerklage 
erhebt. Im Übrigen hielt der Berufungsbeklagte während des ganzen Prozesses an 
der mit der Weigerung der Berufungsklägerin, die Kamera zu entfernen, begründe-
ten Kündigung fest.
13.7
Gemäss Ziffer 5.6.1 des Mietvertrags dürfen «Firmen- und Reklameschilder, Plaka-
te, Schaukästen usw.» nur mit Genehmigung der Vermieterin und nur an den von 
ihr bestimmten Stellen des Gebäudes angebracht werden (KB 1, S. 8). Zudem dür-
fen gemäss Ziffer 5.6.2 ausserhalb der gemieteten Räumlichkeiten ohne Bewilli-
gung der Vermieterin keine Radio-, Fernseh- und Lautsprecheranlagen installiert 
und benützt werden. Die Berufungsklägerin leitet aus der Nichterwähnung von Vi-
deokameras ab, dass das Anbringen von solchen erlaubt sei (pag. 769). Ein sol-
cher Umkehrschluss wäre jedoch nur dann zulässig, wenn nachgewiesen werden 
könnte, dass alle anderen Ausseninstallationen bewusst von der Bewilligungspflicht 
ausgenommen wurden, wofür keine Anzeichen bestehen. Es ist nicht von einer ab-
schliessenden Aufzählung auszugehen. Nicht jeder Umstand, der im Mietvertrag 
keine explizite Regelung erfuhr oder nicht explizit genannt worden ist, gilt automa-
tisch als erlaubt oder verboten. Zunächst kann das Gesetz (bzw. vorliegend das 
Mietrecht) einem bestimmten Vorhaben Schranken setzen. Sofern noch immer eine 
Lücke besteht, hat sich die Beantwortung der Frage am Denken und Handeln ver-
nünftiger und redlicher Vertragspartner sowie an Wesen und Zweck des Vertrages 
zu orientieren (vgl. BGE 115 II 484 S. 488 m.w.H.). Auch hier ist von einer Lücke 
auszugehen, die nach der ratio der genannten Bestimmungen, d.h. deren Haupt-


16
gedanken, zu füllen ist. Sinn und Zweck der Regelung dürfte darin bestehen, dass 
Installationen, an denen von Drittseite Anstoss genommen werden könnte, nicht 
ohne Zustimmung des Vermieters angebracht werden dürfen, da negative Auswir-
kungen auf ihn zurückfallen würden. Das Filmen von Aussenbereichen ist generell 
eine sensible Angelegenheit und im vorliegenden Fall wurde tatsächlich an der 
Kamera Anstoss genommen. Die Lücke ist demnach und nach Treu und Glauben 
so zu füllen, dass auch Aussenvideokameras vom Vermieter bewilligt werden müs-
sen. 
13.8
Die Vorinstanz legt weiter dar, dass die Montage der Kamera eine Änderung der 
Mietsache darstellt (pag. 719 ff.). Für Änderungen an einer Mietsache ist die schrift-
liche Zustimmung des Vermieters erforderlich (Art. 260a Abs. 1 ZGB). Zur Verbin-
dung der Kamera mit dem Ladenlokal durchbohrte die Berufungsklägerin die tra-
gende Aussenwand mit einer Dicke von 30 cm (pag. 383, Z. 42 ff.). Gemäss 
Vorinstanz handelt es sich dabei um einen wesentlichen Eingriff in die Substanz 
des Mietobjekts, weil die Aussenwand nach der Bohrung nicht mehr vollständig 
dicht ist. Die Berufungsklägerin führt dazu lediglich aus, die Vorinstanz habe die 
Montage der Videokamera fälschlicherweise als unerlaubten Eingriff in die Fassade 
eingestuft. Sie legt dar, dass falls dem tatsächlich so wäre, alle benachbarten Lä-
den in der gleichen Liegenschaft alle ihre Leuchtreklamen und Werbetafeln demon-
tieren müssten (pag. 773 ff.). Diese Argumentation geht an der Sache vorbei, ist 
doch das Anbringen von solchen Objekten mit Zustimmung des Vermieters ohne 
weiteres zulässig (vgl. Ziffer 5.6 des Mietvertrags [KB 1]). Dass andere Mieter keine 
Zustimmung eingehholt hätten, wird nicht behauptet. Das Bohren eines Lochs in 
die Aussenwand eines Gebäudes stellt zweifellos einen Eingriff in die Substanz 
dar, der von einer Mieterschaft nicht eigenmächtig vorgenommen werden darf (vgl. 
die Beispiele bei HIGI, Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zum 8. Titel [Art. 253-
273c OR], Art. 253-265 OR: die Miete, 5. Aufl., N 7 zu Art. 260a OR).
13.9
Die Berufungsklägerin hat die Videokamera auf dem nach aussen vorspringenden 
Schaufenster des angrenzenden Tanzstudios montiert (Fotos KB 42). Sie macht 
geltend, das Schaufenster rage in ihren Mietbereich hinein, und der Standort der 
Kamera gehöre zu ihrer Wandhälfte (pag. 767 und 775). Es mag sein, dass das 
Schaufenster des Tanzstudios die gesamte Wand zwischen dem von der Beru-
fungsklägerin gemieteten Lokal und dem Tanzstudio abdeckt. Daraus kann jedoch 
nicht abgeleitet werden, dass die Seitenwand des Schaufensters zum Mietobjekt 
der Berufungsklägerin gehört. Es geht hier nicht um die Abgrenzung von Grundei-
gentum, welche auf präziser Vermessung beruht, sondern um diejenige von Mie-
tobjekten. Für diese ist nicht die genaue Fläche, sondern die Funktion massge-
bend. Das Schaufenster gehört nach seiner Funktion und der äusseren Wahrneh-
mung offensichtlich zum Tanzstudio. Die von der Berufungsklägerin verspätet zu 
den Akten gegebenen Gutachten wären demzufolge nicht relevant gewesen. Die 
Berufungsklägerin war zum Vornherein nicht berechtigt, eine Einrichtung auf einem 
anderen Mietobjekt zu montieren.
13.10 Somit fehlten für die Installation der Aussenvideokamera notwendige Zustimmun-
gen des Berufungsbeklagten und allenfalls auch der Mieterinnen des Tanzstudios. 
Der Vermieter kann frei entscheiden, ob er eine Änderung der Mietsache durch den 


17
Mieter will und er kann diese nach eigenem Gutdünken – im Rahmen des Grund-
satzes von Treu und Glauben – bewilligen oder die Bewilligung verweigern (HIGI, 
Zürcher Kommentar, a.a.O., N 17 zu Art. 260a OR). Die Berufungsklägerin hat kei-
nen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung durch den Berufungsbeklagten, es sei 
denn, die Verweigerung wäre geradezu rechtsmissbräuchlich. Eine umfassende In-
teressenabwägung, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat (pag. 701 ff.) ist des-
halb grundsätzlich nicht erforderlich.
13.11 Die Aufforderung der Liegenschaftsverwaltung an die Berufungsklägerin zum Ent-
fernen der Kamera und schliesslich die Kündigung erfolgten, weil die Mieterinnen 
der angrenzenden Lokale sich gestört fühlten (Parteibefragung I.________, 
pag. 397 ff.). J.________ vom ________-Atelier nahm Anstoss daran, dass ihre 
Kunden beim Betrachten des Schaufensters und beim Ein- und Ausgehen ins 
________-Atelier gefilmt werden könnten (KAB 11). Zeitlich massgebend ist der 
Zeitpunkt der Kündigung vom 21. März 2016. Dass sich der Mieter, welcher nach 
Geschäftsaufgabe des ________-Ateliers diese Räumlichkeiten übernahm, angeb-
lich nicht gestört fühlt (pag. 775), ist nicht von Bedeutung. K.________ und 
L.________ vom Tanzstudio störten sich, weil es so aussieht, als wäre die Kamera 
von ihnen angebracht worden (KAB 8). Es besteht kein Anlass anzunehmen, diese 
Aussagen seien konstruiert worden, um die Berufungsklägerin als Mieterin loszu-
werden. Der Vorplatz vor den Ladenlokalen ist frei zugänglich und kann von Perso-
nen betreten werden, die den Schaufenstern entlang spazieren und sich unwohl 
fühlen, wenn sie in den Aufnahmebereich einer Videokamera gelangen. Dies gilt 
selbst dann, wenn die Kamera nicht in Betrieb ist, da dies von weitem nicht festge-
stellt werden kann und die hier streitige Kamera offenbar auch im angeblich ausge-
schalteten Zustand leuchtet (pag. 391, Z. 31 f.). Dass der Vorplatz im Privateigen-
tum steht und ein Teil davon zum Mietobjekt der Berufungsklägerin gehört, ist da-
bei nicht von Bedeutung (pag. 711), ebenso wenig die privaten Absichten der Beru-
fungsklägerin (pag. 385, Z. 20 ff.). Der Berufungsbeklagte hatte somit sachliche 
Gründe, die Demontage der Kamera zu verlangen. Es handelt sich nicht um eine 
Schikane gegenüber der Berufungsklägerin.
13.12 Die von der Berufungsklägerin für die Aufstellung der Kamera angeführten Gründe 
sind nicht von derartigem Gewicht, dass sie das Vorgehen des Berufungsbeklagten 
trotz sachlicher Gründe als rechtsmissbräuchlich erscheinen liessen. Zwar ist da-
von auszugehen, dass in der Gegend, wo sich die Lokalität befindet, immer wieder 
eingebrochen wird und auch Sprayereien vorkommen. Bis zur Eröffnung des Ge-
schäfts vermittelt das Lokal hinter der Türe jedoch nicht den Eindruck eines loh-
nenden Einbruchsziels. Nach der Eröffnung des Internet-Geschäfts soll dieses 24 
Stunden offen sein. Eine Aussenkamera schreckt diesfalls nicht vom Betreten ab 
und soll dies auch nicht. Allfälliges deliktisches Geschehen würde nicht im Einbre-
chen in das Lokal, sondern im Aufbrechen von Geräten in dessen Innerem nach 
ordnungsgemässem Betreten bestehen. Hiergegen wirkt eine Aussenkamera nicht 
(vgl. die Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid, pag. 713). Einzig gegen 
Sachbeschädigungen an der Türe könnte möglicherweise eine gewisse Wirkung 
erzielt werden. Dies reicht jedoch nicht aus, um eigenmächtiges Vorgehen einer 
Mieterin gegen den Willen des Vermieters zu legitimieren. Zudem ist darauf hinzu-


18
weisen, dass offenbar auch die installierte Kamera nicht vor erneutem Vandalismus 
schützen konnte (s. die jüngst eingereichten BB 101 ff.).
13.13 Mit ihrer Weigerung, die Kamera zu entfernen, hat sich die Berufungsklägerin über 
eine rechtmässige Anordnung des Berufungsbeklagten hinweggesetzt. Dieser hat 
die Anordnung dreimal ausgesprochen, die beiden letzten Male unter Androhung 
der Kündigung (KAB 4, 6 und 10). Gemäss Ziffer 3.4 des Mietvertrags ist der Ver-
mieter bei anhaltender Verletzung wichtiger Bestimmungen durch die Mieterin trotz 
zweimaliger schriftlicher Abmahnung innert 30 Tagen berechtigt, den Vertrag vor-
zeitig aufzulösen (KB 1, S. 4). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber 
einer derart renitenten Mieterin während fünf Jahren war für den Berufungsbeklag-
ten unzumutbar im Sinne von Art. 266g OR (vgl. den vorinstanzlichen Entscheid, 
pag. 725 f.). Die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses durch den Beklagten 
ist zu Recht erfolgt.
13.14 Im erstinstanzlichen Verfahren machte die Berufungsklägerin geltend, die Video-
kamera als Kündigungsgrund sei nur ein Vorwand, u.a. weil sie auf der Beseitigung 
von Schimmel bestanden habe (vgl. den angefochtenen Entscheid, pag 729 ff.) und 
leitete daraus ab, eventualiter sei die Kündigung wegen Verstosses gegen den 
Grundsatz von Treu und Glauben missbräuchlich im Sinne von Art. 271 OR. In der 
Berufung wirft die Berufungsklägerin diesen Aspekt nicht mehr auf, weshalb nicht 
darauf einzugehen ist (der Hinweis auf pag. 789 f. reicht nicht aus). Es ist auch im 
Bereich des Untersuchungsgrundsatzes bzw. der Sachverhaltsermittlung von Am-
tes wegen (Art. 55 Abs. 2 ZPO) nicht Sache der Berufungsinstanz, den erstinstanz-
lichen Entscheid auf nicht gerügte Mängel zu durchforsten.
14.
Rechtsbegehren I.C) (Erstreckung)
14.1
Der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann eine Erstreckung verlangen, 
wenn die Beendigung der Miete eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interes-
sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Massgebend 
sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids (WALTER, Kurz-
kommentar OR, Art. 1-529, N 5 zu Art. 272).
14.2
Auch aus wichtigen Gründen gültig gekündigte Mietverhältnisse sind erstreckbar. 
Spielraum für die Erstreckung kann im Lichte dessen, was Art. 266g OR voraus-
setzt und verwirklichen will, allerdings nur sehr beschränkt bestehen. Das muss 
namentlich da gelten, wo die «wichtigen Gründe» zur Kündigung in der Person des 
Mieters bzw. in seinem Verhalten und Verschulden liegen (HIGI, Zürcher Kommen-
tar, a.a.O., N 74 zu Art. 266g OR).
14.3
Die Berufungsklägerin macht in erster Linie geltend, sie habe hohe Investitionen in 
das Mietobjekt gesteckt, die sie bei einem erzwungenen Auszug verlieren würde 
(pag. 779 f). Diese Investitionen beziffert sie bis und mit der Hauptverhandlung vom 
13. September 2017 auf CHF 158‘683.40 (s. die Auflistung in KB 72). Der genannte 
Betrag besteht allerdings bei weitem nicht nur aus Investitionen, für die ein Gegen-
wert vorhanden ist, sondern zu einem wesentlichen Teil aus laufenden Ausgaben 
(Stromkosten, Ausgaben für Verbrauchsmaterial etc., s. bspw. KB 72, S. 15).


19
14.4
Die Berufungsklägerin mietete das Lokal seit 2011. Zum Zeitpunkt der ausseror-
dentlichen Kündigung im März 2016 war ihr Geschäft noch nicht eröffnet. Die Beru-
fungsklägerin macht für die Verzögerung zu einem wesentlichen Teil den Beru-
fungsbeklagten verantwortlich (pag. 777), ohne allerdings dafür handfeste Beweise 
vorzulegen. Viel eher dürfte sie auf mangelnde Geschäftserfahrung und Fehlpla-
nung zurückzuführen sein.
14.5
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, kann aus Investitionen im Mietobjekt und 
allfällig, in Zukunft erwarteten Gewinnen keine Härte abgeleitet werden, auch wenn 
die Investitionen im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht amortisiert sein 
sollten. Grundsätzlich erbringt der Mieter solche Investitionen, wenn er deren 
Amortisationen nicht durch eine Mindestvertragsdauer absichert, auf eigenes Risi-
ko (s. pag. 737 mit Hinweisen). Die Vorinstanz war daher nicht gehalten, die von 
der Berufungsklägerin eingereichten Kostenaufstellungen im Detail zu prüfen.
14.6
Bei Geschäftsraummieten soll durch die Erstreckung in erster Linie verhindert wer-
den, dass dem Mieter die Existenzgrundlage entzogen wird, bevor er Gelegenheit 
hat, sich eine neue aufzubauen. Dies setzt jedoch voraus, dass er sich ernsthaft 
um eine Ersatzlösung bemüht.
14.7
In casu hat die Berufungsklägerin auch acht Jahre nach Mietantritt (inkl. drei Jahre 
«kalter Erstreckung») und zwei Jahre vor der ordentlichen Beendigung des Miet-
vertrags Mitte 2021 im Mietobjekt kein Geschäft eröffnet. Vielmehr hat sie den 
grösseren Teil untervermietet. Einen Ertrag aus dem Mietobjekt erzielt die Beru-
fungsklägerin seit Jahren nicht. Die Argumentation, sich auf künftige und unsichere 
Gewinne von monatlich CHF 100‘000.00 (pag. 781) zu stützen und daraus eine 
Härte abzuleiten, geht somit klar fehl. Zur Annahme eines Härtefalls genügt diese 
Situation nicht, umso weniger als die Berufungsklägerin kaum ernsthafte Such-
bemühungen vorweist, sondern sich auf den Standpunkt stellt, es sei eine «Zumu-
tung», neu anzufangen und es gebe in der ganzen Stadt Bern kein verfügbares Lo-
kal, das ihren Bedürfnissen entspreche (pag. 787). Letztlich macht die Berufungs-
klägerin mit ihren Ausführungen zum gesundheitlichen Zustand einzig geltend, 
dass sie keinen anderen Beruf ausüben kann (pag. 781 f.). Inwiefern dies gegen 
Suchbemühungen eines Mietobjekts spricht bzw. eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses rechtfertigen soll, bleibt offen.
14.8
Hinzu kommt, dass bei der Prüfung des Kündigungsgrundes festgestellt wurde, die 
Weiterführung des Mietverhältnisses sei für den Berufungsbeklagten unzumutbar. 
Im Sinne einer kohärenten Beurteilung spielt dieser Aspekt auch bei der Interes-
senabwägung im Hinblick auf eine Erstreckung eine wesentliche Rolle (siehe HIGI, 
Zürcher Kommentar, a.a.O., N 74 zu Art. 266g OR, s. oben, Ziff. III.14.2).
14.9
Schliesslich ist die Berufungsklägerin bewusst ein hohes Risiko eingegangen, als 
sie sich entschloss, der unter Androhung der vorzeitigen Auflösung des Mietver-
trags erfolgten Aufforderung des Berufungsbeklagten zur Demontage der Video-
kamera nicht Folge zu leisten. Die Konsequenzen dieses eigenverantwortlichen 
Entscheids hat sie selber zu tragen und kann sie nicht auf den Berufungsbeklagten 
abwälzen.
14.10 Die Vorinstanz hat den Antrag auf Erstreckung somit zu Recht abgewiesen.


20
15.
Anfechtung des Kostenentscheids
In der Begründung der Berufungsschrift macht die Berufungsklägerin sinngemäss 
geltend, dass die Vorinstanz die Parteientschädigung des Rechtsvertreters des Be-
rufungsbeklagten zu hoch bemessen habe (pag. 787). Dass die Berufungsklägerin 
auch den Kostenentscheid anfechten wollte, geht aus ihren Anträgen jedoch nicht 
hervor und auch die Ausführungen auf pag. 787 sind nicht nachvollziehbar. Darü-
ber hinaus fehlt es an einer ausreichenden Substantiierung dessen, welche Dienst-
leistungen nicht hätten verrechnet werden dürfen. Eine pauschale Bestreitung 
reicht nicht aus. Aus den vorinstanzlichen Erwägungen ergibt sich, dass das Hono-
rar des Rechtsvertreters des Berufungsbeklagten bereits beträchtlich gekürzt wur-
de (pag. 553 sowie pag. 749). Angesichts dieser Kürzung können die Einwendun-
gen der Berufungsklägerin als mitberücksichtigt betrachtet werden, soweit diese 
überhaupt zu berücksichtigen sind.
16.
Die Berufung ist demzufolge abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten 
werden kann (s. oben, Ziff. II.9).
IV.
Unentgeltliche Rechtspflege
17.
Die Berufungsklägerin hat für das Berufungsverfahren um Gewährung der unent-
geltlichen Rechtspflege ersucht (Verfahren ZK 19 215).
18.
Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die 
erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint 
(Art. 117 ZPO). Massgebend sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Gesuchseinrei-
chung. 
19.
Die Berufungsklägerin ist arbeitslos und wird von der Arbeitslosenversicherung 
unterstützt. Im Gesuch gab die Berufungsklägerin an, im April 2019 Einnahmen von 
CHF 700.00 gehabt zu haben (pag. 3 der Verfahrensakten ZK 19 215). Die ausge-
richteten Beträge sind in den Beilagen zum Gesuch dokumentiert. Im Jahr 2019 
wurden ihr bisher CHF 1‘369.00 ausbezahlt (s. Beilagen zum uR-Gesuch vom 9. 
April 2019). Diesen Einnahmen stellt sie Auslagen von rund CHF 600.00 für Kran-
kenkasse, Mobilität, Arzt und Bürgschaft gegenüber. Die Wohnkosten würden von 
ihrem Freund bezahlt und es bestünden Schulden von rund CHF 70‘000.00. Die 
Einnahmen der Berufungsklägerin reichen nicht aus, um ihren Grundbedarf zu de-
cken. Sie kann damit ohne weiteres als mittellos qualifiziert werden. 
20.
20.1
Als aussichtslos sind Begehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten be-
trächtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft 
bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn 
sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene 
nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die 
nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entsch-
liessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und 


21
Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kos-
tet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund 
einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei die 
Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (BGE 
138 III 217 E. 2.2.4 S. 218; 133 III 614 E. 5 S. 616; siehe auch Botschaft vom 28. 
Juni 2008 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, BBl 2006 7221 ff., S. 7302).
20.2
Die Vorinstanz hat ihren Entscheid ausführlich und sorgfältig begründet. Die Beru-
fungsklägerin bringt im Berufungsverfahren im Wesentlichen die gleichen Argu-
mente vor wie schon vor der Vorinstanz und setzt sich mit deren Erwägungen 
kaum auseinander. Zwar gestaltete sich die Bearbeitung des Falles in oberer In-
stanz aufwändig, doch war dies nicht darauf zurückzuführen, dass der Entscheid in 
die eine oder andere Richtung hätte ausfallen können, sondern vielmehr auf die 
ausufernde Art der Prozessführung der Berufungsklägerin, was sich auch im Um-
fang der Eingaben des Berufungsbeklagten niederschlug. Die Berufung ist als zum 
vornherein aussichtslos zu bezeichnen, was sich auch darin zeigt, dass die Beru-
fungsklägerin keine Rechtsvertretung fand, welche bereit war, das Berufungsver-
fahren zu führen. In einem wesentlichen Punkt (Interessenabwägung statt nur 
Rechtsmissbrauchskontrolle, pag. 701 ff. sowie oben, Ziff. III.13.10) hat sich gar 
gezeigt, dass die Vorinstanz der Berufungsklägerin weiter entgegen gekommen ist, 
als geboten gewesen wäre.
20.3
Die Berufungsklägerin kann auch nichts aus dem Umstand ableiten, dass ihr im 
vorinstanzlichen Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege gewährt wurde. Die 
Voraussetzung der fehlenden Aussichtslosigkeit ist für jede Instanz und bei jeder 
Gesuchseinreichung separat zu beurteilen, da so veränderten Erfolgsaussichten 
Rechnung getragen werden kann. Für die Bejahung der Erfolgsaussichten ist allein 
entscheidend, ob das Rechtsmittel voraussichtlich gutgeheissen werden muss 
(s. RÜEGG / RÜEGG, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 
2. Aufl., N 9 zu Art. 119 m.w.H.). Zudem erfolgte die vorinstanzliche Beurteilung zu 
einem Zeitpunkt im Verfahren, wo noch nicht alle rechtlichen Fragen mit Sicherheit 
beantwortet werden konnten und sich der Sachverhalt noch nicht hinreichend liqui-
de präsentierte. Ferner bedeutet die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege 
nicht, dass die beurteilende Instanz die Gewinnchancen als hoch einschätzt. Als 
nicht aussichtslos sind maximal solche Verfahren zu beurteilen, wo sich Gewinn- 
und Verlustaussichten ungefähr die Waage halten. 
21.
Das Gesuch der Berufungsklägerin um unentgeltliche Rechtspflege ist zufolge 
Aussichtslosigkeit abzuweisen. 
V.
Kosten
22.
Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung 
(Art. 95 Abs. 1 ZPO).


22
23.
23.1
Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach 
dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). 
23.2
Die Berufungsklägerin ist mit ihren Begehren vollständig unterlegen. Die Gerichts-
kosten werden demzufolge ihr auferlegt.
23.3
Die Gerichtskosten beschränken sich im vorliegenden Fall auf die Pauschale für 
den Entscheid (Entscheidgebühr; Art. 95 Abs. 2 Bst. b ZPO). Diese bemisst sich 
anhand des Streitwerts und richtet sich nach den kantonalen Tarifen (Art. 91 Abs. 1 
ZPO, Art. 96 ZPO und Art. 42 Abs. 1 des Verfahrenskostendekrets [VKD; 
BSG 161.12]).
23.4
Die Vorinstanz hat den Streitwert zutreffend mit rund CHF 132‘000.00 beziffert 
(pag. 747 f.). Dieser Betrag ist für das Berufungsverfahren einerseits wegen der 
Reduktion des Schadenersatzbegehrens um ca. CHF 20‘000.00 zu vermindern, 
anderseits aber zu erhöhen, weil die Berufungsklägerin zusätzlich eine vorsorgliche 
Massnahme (Streitwert rund CHF 7‘500.00) sowie eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses um weitere zwei Jahre (Streitwert rund CHF 36‘000.00) beantragte. Dar-
aus resultiert ein Streitwert von rund CHF 155‘500.00.
23.5
Für vermögensrechtliche Streitigkeiten liegt die Entscheidgebühr bei einem Streit-
wert 
von 
CHF 100‘000.00 
bis 
500‘000.00 
zwischen 
CHF 6'000.00 
und 
CHF 40'000.00 (Art. 96 ZPO und Art. 44 Abs. 1 Bst. c VKD). Innerhalb dieses 
Rahmens bemisst sich die Entscheidgebühr nach dem gesamten Zeit- und Arbeits-
aufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähig-
keit der Kostenpflichtigen (Art. 5 VKD). 
23.6
Der Zeit- und Arbeitsaufwand waren im vorliegenden Verfahren klar überdurch-
schnittlich. Zwar bot das Verfahren grundsätzlich keine rechtlichen Schwierigkeiten. 
Dennoch hatte sich das Gericht mit vielen Ausführungen und diversen unaufgefor-
derten Eingaben der Berufungsklägerin inkl. Beweismitteln zu befassen. Die Be-
deutung des Geschäfts ist als durchschnittlich zu werten. Unter Berücksichtigung 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der mittellosen Berufungsklägerin wird die 
Entscheidgebühr auf CHF 14‘000.00 festgesetzt. Die Berufungsklägerin hat dem 
Gericht somit CHF 14‘000.00 für Gerichtskosten zu bezahlen. Der Betrag wird der 
Berufungsklägerin separat in Rechnung gestellt werden.
23.7
Für das Verfahren um unentgeltliche Rechtspflege werden keine separaten Kosten 
erhoben (Art. 119 Abs. 6 ZPO).
24.
24.1
Als Parteientschädigung gelten die Kosten einer berufsmässigen Vertretung 
(Art. 95 Abs. 3 Bst. b ZPO). Gemäss Art. 5 Abs. 1 der Parteikostenverordnung 
(PKV; BSG 168.811) beläuft sich der Honorarrahmen bei einer Streitigkeit mit ei-
nem Streitwert zwischen CHF 100‘000.00 und CHF 300‘000.00 zwischen 
CHF 7‘900.00 und CHF 35‘400.00. Damit beträgt das Honorar im Rechtsmittelver-
fahren maximal CHF 17‘700.00 (50 % der oberen Grenze des Rahmens; Art. 5 


23
Abs. 1 und Art. 7 PKV). Innerhalb des Rahmens bemisst sich der Parteikostener-
satz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsa-
che und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 des kantonalen Anwalts-
gesetzes [KAG; BSG 168.11]). Auslagen und Mehrwertsteuer werden separat ent-
schädigt (Art. 42 Abs. 1 KAG).
24.2
Die Bedeutung der Streitsache entspricht dem Streitwert. Der objektiv gebotene 
Zeit- und Arbeitsaufwand ist als überdurchschnittlich zu werten (analog der Fest-
setzung der Gerichtsgebühren, oben Ziff. V.23.6). Demgegenüber bewegen sich 
die Bedeutung der Sache sowie die Schwierigkeit des Prozesses im durchschnittli-
chen Bereich. 
24.3
Rechtsanwalt C.________ beantragt ein Honorar von CHF 12‘590.00, was einem 
Ausschöpfungsgrad des reduzierten Honorarrahmens von ca. 71 % entspricht. Der 
Ausschöpfungsgrad von 71 % erscheint dem Gericht angemessen, zumal der gel-
tende Tarif keine Untergrenze kennt und der Betrag von CHF 12‘500.00 wird an-
tragsgemäss zugesprochen. Der geltend gemachte Betrag für Auslagen 
(CHF 328.00) erscheint ebenfalls gerechtfertigt. Unter Berücksichtigung der MWST 
ergibt sich ein Totalbetrag von rund CHF 13‘912.70.
24.4
Die Berufungsklägerin wird daher verurteilt, Rechtsanwalt C.________ eine Partei-
entschädigung von insgesamt CHF 13‘912.70 zu bezahlen. 


24
Die Kammer entscheidet:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die oberinstanzlichen Gerichtskosten, bestimmt auf CHF 14‘000.00, werden der Beru-
fungsklägerin zur Bezahlung auferlegt. Der Betrag wird ihr separat in Rechnung ge-
stellt werden.
3.
Die Berufungsklägerin wird verurteilt, dem Berufungsbeklagten für das oberinstanzli-
che Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 13‘912.70 (inkl. MWST) zu bezah-
len. 
4.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege der Berufungsklägerin wird abgewiesen.
5.
Für das Verfahren um unentgeltliche Rechtspflege werden keine Kosten erhoben.
6.
Zu eröffnen:
-
den Parteien
Bern, 10. September 2019
Im Namen der 2. Zivilkammer
Der Referent:
Oberrichter D. Bähler
Die Gerichtsschreiberin:
Brütsch
(i.V. Knüsel)
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Erhalt beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen 
erhoben werden aus den in Art. 95 bis 97 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) 
genannten Gründen.Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen und ist an fol-
gende Adresse zu richten: Schweizerisches Bundesgericht, av. du Tribunal-Fédéral 29, 1000 Lausanne 14. 
Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15‘000.00 (Art. 74 Abs. 1 Bst. a BGG).
Hinweis: Das Bundesgericht hat die gegen den obergerichtlichen Entscheid angehobene Beschwerde mit 
Urteil vom 1. November 2019 (BGer 4A_511/2019) abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.