be_zivilstraf · ZK 2020 404 · 2020-12-11 · de

Schiedsklausel in einem Benutzungs- und Verwaltungsreglement einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 61 ZPO) - Verbindlichkeit für Rechtsnachfolger | Stockwerkeigentum

Obergericht
des Kantons Bern
2. Zivilkammer
Cour suprême
du canton de Berne
2e Chambre civile
Entscheid
ZK 20 404
Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 02
Fax +41 31 634 50 53
obergericht-zivil.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht
Bern, 11. Dezember 2020
Besetzung
Oberrichter Hurni (Referent), Oberrichterin Grütter und 
Oberrichter Schlup
Gerichtsschreiberin Bank
Verfahrensbeteiligte
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________
Gesuchsteller/Beschwerdeführer
C.________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________
Gesuchstellerin/Beschwerdeführerin
gegen
Stockwerkeigentümerschaft D.________
vertreten durch Rechtsanwalt E.________
Gesuchsgegnerin/Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümergemein-
schaft
Beschwerde gegen den Entscheid des Regionalgerichts Oberland 
vom 3. September 2020 (CIV 20 468)
2
Regeste:
Schiedsklausel in einem Benutzungs- und Verwaltungsreglement einer Stockwerkei-
gentümergemeinschaft (Art. 61 ZPO) – Verbindlichkeit für Rechtsnachfolger
Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine im Benutzungs- und Verwaltungsre-
glement festgehaltene Schiedsklausel für den Rechtsnachfolger eines Stockwerkeigentü-
mers verbindlich, und zwar unabhängig davon, ob er von der Schiedsklausel Kenntnis hatte 
oder der Erwerbsakt darauf hinwies (E. 8.4 ff.).
Erwägungen:
I.
1.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________ (G.________-Grundbuchblatt 
Nr. ________; nachfolgend: StWEG D.________/Beschwerdegegnerin) besteht aus 
vier Stockwerkeinheiten. Die aktuellen Stockwerkeigentümer sind H.________ 
(G.________ Gbbl. Nr. ________; Wertquote 270/1'000), A.________ und 
C.________ (G.________ Gbbl. Nr. ________; Wertquote 230/1'000; nachfolgend: 
Beschwerdeführer), I.________ (G.________ Gbbl. Nr. ________; Wertquote 
270/1'000) sowie J.________ (G.________ Gbbl. Nr. ________; Wertquote 
230/1'000; Gesuchsbeilage [GB] 2). An der Stockwerkeigentümerversammlung vom 
22. Januar 2020 wurde der Antrag auf Abberufung des Verwalters I.________ bzw. 
auf externe Auslagerung der Verwaltung (Traktandum 7.3, GB 3) abgelehnt. 
I.________ wurde für die Dauer von zwei weiteren Jahren als Verwalter der StWEG 
D.________ gewählt (Traktandum 8.1.1; Gesuchsantwortbeilage [GAB] 7). 
2.
2.1
Mit Eingabe vom 19. Februar 2020 richteten die Beschwerdeführer, beide vertreten 
durch Rechtsanwalt Dr. B.________, ein Gesuch um Abberufung des Verwalters im 
Sinne von Art. 712r des Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) an das Regionalgericht 
Oberland (nachfolgend: Vorinstanz). Sie beantragten, Ziff. 7.3 des Beschlusses der 
Stockwerkeigentümerversammlung vom 22. Januar 2020 sei aufzuheben und 
I.________ sei als Verwalter der StWEG D.________ per sofort abzuberufen (pag. 1 
ff.).
2.2
Die Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt E.________, beantragte mit 
Stellungnahme vom 28. Mai 2020, auf das Gesuch sei zufolge fehlender Zuständig-
keit nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuweisen (pag. 79 ff.).
2.3
Nach Eingang einer freiwilligen Replik vom 23. Juni 2020 (pag. 133 ff.) und einer 
Duplik vom 3. Juli 2020 (pag. 173 ff.) erkannte die Vorinstanz mit Entscheid vom 
3. September 2020 Folgendes (pag. 227 ff.):
3
1.
Auf das Gesuch um Aufhebung des Beschlusses Nr. 7.3 der Stockwerkeigentümerversammlung 
vom 22. Januar 2020 und Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
D.________ (G.________-Gbbl. Nr. ________) wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten, bestimmt auf CHF 600.00, werden den Gesuchstellern auferlegt und mit dem 
von den Gesuchstellern geleisteten Vorschuss verrechnet.
3.
Die Gesuchsteller haben der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung in gerichtlich noch zu 
bestimmender Höhe zu bezahlen.
Rechtsanwalt E.________ wird aufgefordert, dem Gericht innert 10 Tagen seine Honorarnote ein-
zureichen.
Der Entscheid über die von den Beschwerdeführern an die Beschwerdegegnerin 
auszurichtende Parteientschädigung datiert vom 13. Oktober 2020 (pag. 305 ff.).
3.
3.1
Gegen den vorinstanzlichen Entscheid vom 3. September 2020 erhoben die Be-
schwerdeführer mit Eingabe vom 14. September 2020 (Postaufgabe gleichentags) 
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Bern. Sie beantragten Folgendes 
(pag. 253 ff.):
1.
Es sei der Entscheid des Regionalgerichts Oberland vom 3. September 2020 aufzuheben und die 
Klage gutzuheissen.
2.
Eventuell sei der Entscheid des Regionalgerichts Oberland vom 3. September 2020 aufzuheben 
und die Angelegenheit zur materiellen Beurteilung an das Regionalgericht Oberland zurückzuwei-
sen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. einer Auslagenpauschale von 3% sowie MwSt. vor 
allen Instanzen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
3.2
Mit Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2020 schloss die Beschwerdegegnerin zu-
folge mangelnder Zuständigkeit der Vorinstanz auf kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde (pag. 283 ff.).
3.3
Der Instruktionsrichter ordnete mit Verfügung vom 12. Oktober 2020 keinen weiteren 
Schriftenwechsel an und forderte die Parteien auf, ihre Kostennoten einzureichen 
(pag. 301 ff.).
3.4
Die Kostennote von Rechtsanwalt B.________ datiert vom 20. Oktober 2020 
(pag. 313 ff.) und jene von Rechtsanwalt E.________ vom 8. November 2020 
(pag. 321). Sie wurden den Parteien am 9. November 2020 wechselseitig zugestellt 
(pag. 323).
II.
4.
Das Obergericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel 
zulässig ist (Art. 60 der Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]).
5.
5.1
Mit Berufung anfechtbar sind u.a. erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtli-
chen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 (Art. 308 
4
Abs. 2 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so 
setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen 
oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO).
Angefochten ist ein verfahrensabschliessender Nichteintretensentscheid über die 
Abberufung der Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss 
Art. 712r Abs. 2 ZGB. Es handelt sich dabei um eine vermögensrechtliche Streitig-
keit (BGE 108 II 77 E. 1b S. 79 f.; Urteil des Bundesgerichts 5A_757/2019 vom 
10. März 2020 E. 1.1). Die jährliche Entschädigung des aktuellen Verwalters der Be-
schwerdegegnerin beträgt CHF 1'275.00 (GB 3; GAB 7). Weil der Verwalter, um des-
sen Abberufung es im vorliegenden Verfahren geht, für zwei weitere Jahre wieder-
gewählt wurde, ist von einem Streitwert in der Höhe von CHF 2'550.00 auszugehen. 
Die Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO wurde folglich nicht erreicht, weshalb 
sich die Beschwerde als das zulässige Rechtsmittel erweist.
5.2
Die Zivilkammern des Obergerichts des Kantons Bern sind zur Beurteilung der vor-
liegenden Streitigkeit zuständig (Art. 4 Abs. 1 i.V.m. Art. 6 Abs. 1 des Einführungs-
gesetzes zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung und zur Jugendstrafpro-
zessordnung [EG ZSJ; BSG 271.1] und Art. 28 Abs. 1 des Organisationsreglements 
des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Die Entscheidfindung erfolgt in Dreierbe-
setzung (Art. 3 ZPO i.V.m. Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Organisation der 
Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Zur Anwen-
dung gelangt das summarische Verfahren (Art. 249 Bst. d Ziff. 4 ZPO).
5.3
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. 
Auf die form- (Art. 321 Abs. 1 ZPO) und fristgerecht (Art. 321 Abs. 2 ZPO) einge-
reichte Beschwerde kann eingetreten werden.
6.
Mit Beschwerde können eine unrichtige Rechtsanwendung sowie eine offensichtlich 
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen oder neue Beweismittel sind ausge-
schlossen (Art. 326 ZPO).
III.
7.
7.1
Die Vorinstanz hielt fest, Ziff. 50 Abs. 1 und 2 i.V.m. Ziff. 39 Abs. 2 des Stockwerkei-
gentümerreglements vom 9. Juni 1977 beinhalte eine Schiedsvereinbarung betref-
fend die Abberufung eines Verwalters. Es sei unbestritten, dass die vorliegende 
Streitsache schiedsfähig sei (Art. 354 ZPO) und die Schiedsklausel den Formvor-
schriften von Art. 358 ZPO genüge. Es sei lediglich fraglich, ob die Schiedsverein-
barung auf allfällige Rechtsnachfolger ausgedehnt werden könne, denn die Be-
schwerdeführer seien zum Zeitpunkt des Erlasses des Benutzungs- und Verwal-
tungsreglements vom 9. Juni 1977 noch nicht Miteigentümer in der StWEG 
D.________ gewesen. Das Stockwerkeigentümerreglement entfalte eine verstärkte 
Rechtswirkung, sofern die Bestimmungen einen direkten Zusammenhang mit der 
Verwaltung oder der Benutzung des Stockwerkeigentums aufweisen würden. Es 
gelte damit auch gegenüber Rechtsnachfolgern eines Stockwerkeigentümers 
5
(Art. 649a ZGB). Ob eine Schiedsklausel in der Nutzungs- und Verwaltungsverord-
nung von der gesetzlichen Sukzessionswirkung des Art. 649a Abs. 1 ZGB erfasst 
werde, habe das Bundesgericht bisher offen gelassen. Nach neuerer Rechtspre-
chung sei die Gültigkeit von Schiedsklauseln für neue Miteigentümer jedoch nach 
den gleichen Massstäben zu beurteilen, die für Schiedsklauseln in Statuten juristi-
scher Personen hinsichtlich neu eintretender Mitglieder gelte. Es sei davon auszu-
gehen, dass das Bundesgericht der mehrheitlich vertretenen Ansicht den Vorzug 
gebe, wonach eine statutarische Schiedsklausel neu eintretende Mitglieder eo ipso 
mit dem Erwerb eines vorbestehenden Mitgliedschaftsanteils binde. Entsprechendes 
werde aller Voraussicht nach in Kürze auch eine klare gesetzliche Grundlage haben. 
Die im Stockwerkeigentümerreglement enthaltene Schiedsklausel binde mithin auch 
die Rechtsnachfolger der vormaligen, beim Erlass des Reglements beteiligten Stock-
werkeigentümer. Das Stockwerkeigentümerreglement sei ferner seit dem 25. 
April 1978 auf dem Grundstück der Beschwerdeführer (G.________-Gbbl. 
Nr. ________) angemerkt. Es liege keine Ausnahme im Sinne von Art. 61 Bst. a bis 
Bst. c ZPO vor, weshalb mangels Zuständigkeit nicht auf das Gesuch um Abberu-
fung des Verwalters der StWEG D.________ einzutreten sei (pag. 237 ff., S. 6 ff. der 
Entscheidbegründung).
7.2
Die Beschwerdeführer bringen demgegenüber vor, Ziff. 39 des Benutzungs- und 
Verwaltungsreglements der StWEG D.________ stelle eine Kann-Bestimmung dar. 
Sie hätte gestützt auf die Unklarheitsregel ein Wahlrecht gehabt, den Anspruch ent-
weder vor einem staatlichen oder vor einem Schiedsgericht beurteilen zu lassen. 
Das Bundesgericht habe zudem bisher offen gelassen, ob eine Schiedsklausel von 
Art. 649a Abs. 1 ZGB erfasst werde. Die früheren Entscheide seien jedoch so zu 
verstehen, dass die Schiedsklausel keine Anwendung finde. Die Schiedsklausel 
weise keinen unmittelbaren Bezug zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Nutzung 
der Sache auf, weshalb auch keine Sukzession der Rechte und Pflichten, die sich 
aus Nutzungs- und Verwaltungsordnungen ergeben würden, erfolge. Eine Schieds-
klausel könne nicht bereits gestützt auf Art. 649a Abs. 1 ZGB auf den Erwerber eines 
Miteigentumsanteils übergehen. Rechtsnachfolger seien an eine Schiedsklausel nur 
gebunden, wenn sie diese ausdrücklich anerkennen und unterschriftlich akzeptieren 
würden. Die Beschwerdeführer hätten die Schiedsklausel jedoch nie akzeptiert. So-
lange noch keine klare gesetzliche Grundlage im Bereich des Miteigentums bestehe, 
sei es aus Gründen der Rechtssicherheit stossend, die bisherige bundesgerichtliche 
Rechtsprechung zu ignorieren und Schiedsklauseln für später hinzutretende Par-
teien als anwendbar zu erklären. Dies würde eine unzulässige Vorwirkung der Be-
stimmungen aus der noch nicht in Kraft getretenen Aktienrechtsrevision darstellen. 
Die vorliegende Schiedsklausel sei mithin nicht anwendbar. Neu hinzutretende Ei-
gentümer würden eine umfangreiche Nutzungs- und Verwaltungsordnung ferner we-
der studieren noch müssten sie aufgrund der Ungewöhnlichkeitsregel damit rechnen, 
dass eine Schiedsklausel darin vorhanden sei. Dies gelte umso mehr, als ein 
Schiedsverfahren erhebliche Kosten mit sich bringe und dieses Kostenrisiko in An-
betracht der vorliegenden Streitigkeit für die Beschwerdeführer völlig unangemessen 
sei (pag. 257 ff.).
7.3
Die Beschwerdegegnerin entgegnet, das Stockwerkeigentümerreglement sehe die 
zwingende Zuständigkeit des Schiedsgerichts vor. Die Kann-Formulierung beziehe 
6
sich nur auf die Möglichkeit, die Abberufung zu verlangen, wenn dies von der Ver-
sammlung abgelehnt werde – nicht jedoch auf die Zuständigkeit des Schiedsge-
richts. Die Beschwerdeführer hätten beim Kauf ihres Stockwerkanteils das Regle-
ment vollständig erhalten. Gemäss Ziff. 44 Abs. 2 des Stockwerkeigentümerregle-
ments hätten sich alle Eigentümer verpflichtet, dieses Reglement den Rechtsnach-
folgern auszuhändigen. Das Reglement müsse anerkannt werden, damit ein Verkauf 
stattfinden könne. Mit dem Kauf der Stockwerkeinheit sei auch das dafür geltende 
Reglement Vertragsbestandteil geworden. Zudem sei es im Grundbuch angemerkt, 
womit dessen Inhalt als bekannt gelten müsse (Art. 970 Abs. 4 ZGB). Die Unge-
wöhnlichkeitsregel komme vorliegend nicht zur Anwendung. Bei der Schiedsklausel 
handle es sich um eine gängige Regelung bei Stockwerkeigentümergemeinschaften. 
Die Beschwerdeführer hätten sich bisher denn auch immer an das Reglement ge-
halten, u.a. Jahresbeiträge gemäss Reglement bezahlt. Das Reglement sei folglich 
unangefochten geblieben. Zwar habe das Bundesgericht die Frage, ob neue Mitglie-
der an ihre Statuten oder in Nutzungs- und Verwaltungsordnungen enthaltene statu-
tarische Schiedsklauseln gebunden seien, nicht abschliessend beurteilt. Der neuste 
bundesgerichtliche Entscheid lasse jedoch darauf schliessen, dass es der herr-
schenden Lehre den Vorzug zu geben scheine. Zudem werde es aller Voraussicht 
nach in Kürze eine klare gesetzliche Grundlage geben. Gemäss heutiger Lehre 
müsse im Erwerbsakt nicht explizit auf die Schiedsklausel verwiesen werden, damit 
die neuen Mitglieder an die statutarische Schiedsklausel gebunden seien. Die Recht-
sprechung des Bundesgerichts, welche auch auf die Aktienrechtsrevision Bezug ge-
nommen habe, stelle keine Vorwirkung, sondern eine «dynamische historische In-
terpretation» dar, was zulässig sei. Das Kostenrisiko der Beschwerdeführer ändere 
zudem nichts an der Unzuständigkeit der Vorinstanz. Die Zuständigkeit des Schieds-
gerichts sei mithin gegeben, weshalb der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz zu 
bestätigen sei (pag. 287 ff.).
8.
8.1
Das Benutzungs- und Verwaltungsreglement der StWEG D.________ hält in Ziff. 39 
Abs. 2 folgende Regelung fest (GB 4; Beschwerdebeilage [BB] 3):
Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung nicht zustande oder lehnt die Versamm-
lung die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Eigentümer 
binnen 30 Tagen die Ernennung oder Abberufung durch das Schiedsgericht verlangen.
In Ziff. 50 wird sodann darauf hingewiesen, dass alle Meinungsverschiedenheiten 
und Streitigkeiten, die zwischen den beteiligten Eigentümern aus der Gemein-
schaftsordnung entstehen können und die nicht gemäss dem vorliegenden Regle-
ment der Versammlung zum endgültigen Entscheid zugewiesen sind, «ausschliess-
lich und endgültig durch ein Schiedsgericht entschieden» werden sollen (Abs. 1; 
Abs. 2 beinhaltet eine detaillierte Regelung zur Bildung des Schiedsgerichts). Auch 
für die Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen sieht das Benutzungs- und Ver-
waltungsreglement die Anfechtung vor dem Schiedsgericht vor (Ziff. 38).
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer erweist sich die vorliegende 
Schiedsklausel im Benutzungs- und Verwaltungsreglement vom 9. Juni 1977 als 
klar. Es liegt keine Kann-Bestimmung im Zusammenhang mit der Anrufung des 
7
Schiedsgerichts vor. Vielmehr lässt sich dem Benutzungs- und Verwaltungsregle-
ment der StWEG D.________ in aller Deutlichkeit entnehmen, dass für Streitigkeiten 
im Zusammenhang mit der StWEG – insbesondere betreffend die Abberufung des 
Verwalters – ein Schiedsgericht anzurufen ist. Die Stockwerkeigentümer haben dies-
bezüglich keine Wahlmöglichkeit.
8.2
Im vorliegenden Verfahren blieb unbestritten, dass es sich um eine schiedsfähige 
Streitigkeit handelt und Ziff. 50 Abs. 1 und 2 i.V.m. Ziff. 39 Abs. 2 des Benutzungs- 
und Verwaltungsreglements der StWEG D.________ den Formvorschriften von 
Art. 358 ZPO genügt (vgl. pag. 237 ff., S. 6 f. der Entscheidbegründung). Ebenfalls 
unbestritten blieb die Tatsache, dass die Beschwerdeführer zum Zeitpunkt der Er-
richtung des Benutzungs- und Verwaltungsreglements noch nicht Eigentümer der 
StWEG D.________ waren und das Reglement seit dem 25. April 1978 im Grund-
buch auf dem Grundstück der Beschwerdeführer angemerkt ist (vgl. pag. 241, S. 8 
der Entscheidbegründung). 
8.3
Sodann kann hinsichtlich der Frage des anwendbaren Rechts, der Anwendbarkeit 
der Bestimmungen der ZPO, auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz ver-
wiesen werden (pag. 237, S. 6 der Entscheidbegründung; vgl. BGE 142 III 220 
E. 3.2; 140 III 367 E. 2.1).
8.4
8.4.1
Vorliegend zu beurteilen bleibt mithin einzig, inwieweit die Schiedsvereinbarung in 
der Benutzungs- und Verwaltungsordnung der StWEG D.________ vom 9. Juni 
1977 auf Rechtsnachfolger ausgedehnt werden kann. Was die Beschwerdeführer 
diesbezüglich gegen den vorinstanzlichen Entscheid vorbringen, vermag nicht zu 
überzeugen. Es kann vollumfänglich auf die korrekten Erwägungen der Vorinstanz 
verwiesen werden (pag. 239 ff., S. 7 ff. der Entscheidbegründung).
8.4.2
Nach der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichts war eine Schiedsklausel in 
der Verwaltungsordnung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für den Rechts-
nachfolger eines Stockwerkeigentümers nur verbindlich, wenn sie die Voraussetzun-
gen erfüllte, von denen das (damals noch) kantonale Prozessrecht ihre Gültigkeit 
abhängig gemacht hatte. Gemäss Art. 6 Abs. 2 des (damals geltenden) Konkordats 
vom 27. März 1969 über die Schiedsgerichtsbarkeit (SR 279; AS 1969 1093; gültig 
bis 31. Dezember 2004; Abs. 1: «Die Schiedsabrede bedarf der Schriftform»; Abs. 2: 
«Sie kann sich aus der schriftlichen Erklärung des Beitritts zu einer juristischen Per-
son ergeben, sofern diese Erklärung ausdrücklich auf die in den Statuten oder in 
einem sich darauf stützenden Reglement enthaltene Schiedsklausel Bezug nimmt») 
war für die Gültigkeit einer statutarischen Schiedsabrede nebst der schriftlichen Bei-
trittserklärung eine ausdrückliche Bezugnahme auf die Schiedsabrede vorausge-
setzt. Art. 6 Abs. 2 des Konkordats blieb gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung trotz der Regelung in Art. 649a ZGB anwendbar (BGE 110 Ia 106 E. 4).
8.4.3
Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass das Bundesgericht die Frage bisher 
grundsätzlich offen liess, ob eine Schiedsklausel in der Nutzungs- und Verwaltungs-
ordnung von der gesetzlichen Sukzessionswirkung in Art. 649a Abs. 1 ZGB erfasst 
wird (vgl. diesbezüglich ausführlich pag. 239, S. 7 der Entscheidbegründung). In 
Übereinstimmung mit den entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz liess das 
8
Bundesgericht im jüngeren Urteil BGE 142 III 220 allerdings eine klare Stossrichtung 
erblicken. 
In E. 3.3 gab das Bundesgericht zuerst den Entscheid des Schiedsrichters wieder. 
Dieser hielt fest, das Formerfordernis der Schriftlichkeit gemäss Art. 358 ZPO be-
treffe nur die Existenz der Schiedsvereinbarung, jedoch nicht das Thema der Aus-
dehnung auf Dritte (mit Verweis auf BGE 129 III 727 E. 5.3.1 betreffend Art. 178 
Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Internationale Privatrecht [IPRG; SR 291]). Die 
im Verwaltungsreglement enthaltene Schiedsklausel gelte bereits aufgrund von 
Art. 649a Abs. 1 ZGB, wonach die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- 
und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie 
die gerichtlichen Urteile und Verfügungen auch für den Rechtsnachfolger eines Mit-
eigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentums-
anteil verbindlich seien. Das Bundesgericht habe in BGE 110 Ia 106 die Verbindlich-
keit einer Schiedsklausel für Rechtsnachfolger eines Miteigentümers nämlich nicht 
grundsätzlich ausgeschlossen, sondern von der Erfüllung von Voraussetzungen ab-
hängig gemacht, die nach kantonalem Prozessrecht erfüllt sein mussten. Der An-
wendbarkeit der im Verwaltungsreglement enthaltenen Schiedsklausel auf die Par-
teien stünden nun aber keine (formellen) Bestimmungen der ZPO entgegen. Die 
Schiedsvereinbarung stehe zudem in einem direkten Zusammenhang mit der Ver-
waltung und Nutzung des Miteigentums. Es sei deshalb nicht ersichtlich, weshalb die 
im Verwaltungsreglement enthaltene Schiedsklausel nicht von Art. 649a Abs. 1 ZGB 
erfasst sein und automatisch auf die Rechtsnachfolgerin übergehen sollte. Schliess-
lich ergebe sich aus Ziff. V.3 des Verwaltungsreglements, dass jeder Miteigentümer 
verpflichtet sei, die sich aus daraus ergebenden Verpflichtungen einem Rechtsnach-
folger zu überbinden. Sämtliche Verpflichtungen inklusive die Schiedsvereinbarung 
sollten somit auch für allfällige Rechtsnachfolger gelten. Der Beschwerdeführer habe 
sich im Verwaltungsreglement ausdrücklich gegenüber allfälligen Rechtsnachfolgern 
verpflichtet und könne sich nun nicht im Nachhinein auf die Unverbindlichkeit der 
Schiedsvereinbarung gegenüber der Rechtsnachfolgerin berufen (BGE 142 III 220 
E. 3.3). 
Diese Erwägungen bezeichnete das Bundesgericht als im Ergebnis «nicht unrichtig» 
(BGE 142 III 220 E. 3.4). Entsprechend kann von der Richtigkeit der schiedsrichter-
lichen Ausführungen ausgegangen werden. Bereits dies lässt vermuten, dass das 
Bundesgericht unter dem Geltungsbereich der ZPO von der Verbindlichkeit statuta-
rischer Schiedsklauseln für Rechtsnachfolger ausgeht. Zwar sind sich Lehre und 
Rechtsprechung einig, dass der in Art. 649a ZGB niedergelegte Grundsatz nur auf 
diejenigen Bestimmungen des Reglements anwendbar ist, die in direktem Zusam-
menhang mit der Nutzung und Verwaltung des Miteigentums stehen (Urteil des Bun-
desgerichts 4P.113/2001 vom 11. September 2011 E. 3c/aa; BGE 123 III 53 E. 3a; 
110 Ia 106 E. 4c). Das Bundegericht korrigierte jedoch im neueren Entscheid 
BGE 142 III 220 die Ansicht, die Schiedsvereinbarung stehe in einem direkten Zu-
sammenhang mit der Verwaltung und Nutzung des Miteigentums, nicht. Eine 
Schiedsklausel – die in Zusammenhang mit der Abberufung des Verwalters steht – 
muss damit als mit der Verwaltung des Stockwerkeigentums in Zusammenhang ste-
hende Bestimmung angesehen werden.
9
8.4.4
Gemäss obgenanntem neueren Urteil des Bundesgerichts stellt die Nutzungs- und 
Verwaltungsordnung der Miteigentümer gemäss Art. 647 ZGB einen Vertrag mit ge-
sellschaftsrechtlichem Einschlag dar, der nach Art. 649a Abs. 1 ZGB für Rechts-
nachfolger des Miteigentümers kraft Gesetzes verbindlich ist, und zwar unabhängig 
davon, ob dieser den Inhalt des Reglements überhaupt kennt (BGE 142 III 220 
E. 3.4.1). Für die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 110 Ia 106 E. 4 
sowie Urteil des Bundesgerichts 4P.113/2001 vom 11. September 2001 E. 3c/aa), 
gemäss welcher eine Schiedsklausel nicht bereits kraft Art. 649a Abs. 1 ZGB auf ei-
nen Rechtsnachfolger übergehe, war die damals noch geltende konkordatsrechtliche 
Spezialregelung von Art. 6 Abs. 2 ausschlaggebend (BGE 142 III 220 E. 3.4.1). An-
ders als das frühere Konkordatsrecht enthält die ZPO nun jedoch keine ausdrückli-
che Bestimmung mehr zur Gültigkeit von Schiedsklauseln, die sich in den Statuten 
juristischer Personen befinden. Ausweislich der bundesrätlichen Botschaft soll sich 
die Gültigkeit statutarischer Schiedsklauseln nach der allgemeinen Norm von 
Art. 358 ZPO richten, wonach die Schiedsvereinbarung schriftlich oder in einer an-
deren Form zu erfolgen habe, die den Nachweis durch Text ermöglicht (BGE 142 III 
220 E. 3.4.2). 
Das Bundesgericht distanzierte sich folglich auch mit dieser Erwägung von seiner 
früheren Rechtsprechung. Dem Urteil lässt sich entnehmen, dass die ZPO – im Ge-
gensatz zu Art. 6 Abs. 2 des Konkordats über die Schiedsgerichtsbarkeit – keine Be-
stimmung betreffend die Verbindlichkeit statutarischer Schiedsklauseln nur mit aus-
drücklicher Anerkennung enthält. Die unter dem früher geltenden Art. 6 Abs. 2 des 
Konkordats über die Schiedsgerichtsbarkeit erfolgte Rechtsprechung behält damit 
keine Gültigkeit mehr.
8.4.5
In der Folge zitierte das Bundesgericht die heutige Lehre zur ZPO und zum IPRG 
(weil in der ZPO die gleichen Grundsätze wie für die internationale Schiedsgerichts-
barkeit nach Art. 178 Abs. 1 IPRG anwendbar sind, BGE 142 III 220 E. 3.4.2). 
Gemäss dieser sind Rechtsnachfolger mit dem Erwerb eines vorbestehenden Mit-
gliedschaftsanteils an eine statutarische Schiedsklausel gebunden, ohne dass im Er-
werbsakt in Textform ausdrücklich auf die Statuten geschweige denn die Schieds-
klausel verwiesen werden muss (BGE 142 III 220 E. 3.4.3). Das Bundesgericht an-
erkennt im Bereich des IPRG seit langem, dass unter gewissen Voraussetzungen 
wie etwa der Forderungsabtretung, der (einfachen oder kumulativen) Schuldüber-
nahme oder der Übertragung eines Vertragsverhältnisses eine Schiedsvereinbarung 
selbst Personen verpflichten kann, die sie nicht unterzeichnet haben und die darin 
nicht aufgeführt sind (BGE 129 III 727 E. 5.3.1; 128 III 50 E. 2b/aa; 120 II 155 
E. 3b/bb). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht insbesondere kein An-
lass, zu strenge Anforderungen hinsichtlich der formellen Gültigkeit der Ausdehnung 
einer Schiedsklausel auf einen Dritten zu stellen (BGE 129 III 727 E. 5.3.1). 
Ähnliches ergebe sich gemäss Bundesgericht bereits aus der älteren (teilweise um-
strittenen) aktienrechtlichen Lehre, die nun in der Revision zum Aktienrecht gesetz-
lich festgehalten werden solle. Dementsprechend seien statutarische Schiedsklau-
seln für neu hinzukommende Aktionärinnen und Aktionäre mit dem Erwerb der Akti-
onärsstellung ipso iure der Schiedsklausel unterliegend (BGE 142 III 220 E. 3.4.3). 
10
8.4.6
Die obigen bundesgerichtlichen Ausführungen zum Miteigentum können vorbehalt-
los auf das Stockwerkeigentum übertragen werden (vgl. Art. 712g ZGB). Auch die 
abschliessenden theoretischen Erwägungen des Bundesgerichts (BGE 142 III 220 
E. 3.4.2 f.) bestätigen die Annahme, dass von der Verbindlichkeit einer Schiedsklau-
sel in einem Benutzungs- und Verwaltungsreglements für Rechtnachfolger eines 
Stockwerkeigentümers auszugehen ist, auch wenn dieser der Schiedsklausel nicht 
ausdrücklich zustimmte. Eine entsprechende Interpretation des Bundesgerichtsur-
teils wird auch in der Lehre vertreten (FREY/CHRISTEN, statutarische Schiedsklauseln 
– Urteilsbesprechung 4A_492/2015, S. 240; BERGER, Die Rechtsprechung des Bun-
desgerichts zur ZPO im Jahr 2016, Schiedsgerichtsbarkeit, ZBJV 154/2018, S. 380; 
GÖKSU, Schiedsgerichtsbarkeit – Urteilsbesprechung BGE 142 III 220, BR 2016 
S. 375). Bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine im Benutzungs- und Ver-
waltungsreglement festgehaltene Schiedsklausel folglich für den Rechtsnachfolger 
eines Stockwerkeigentümers verbindlich, und zwar unabhängig davon, ob er von der 
Schiedsklausel Kenntnis hatte oder der Erwerbsakt darauf hinwies. So ist es nach 
Ansicht des Bundesgerichts «doch gerade die Eigenheit statutarischer Schiedsklau-
seln, dass diese nicht nur gegenüber den anderen Gründungsmitgliedern verbindlich 
sind, sondern auch gegenüber deren Rechtsnachfolgern» (BGE 142 III 220 E. 3.4.4). 
8.4.7
Hinzu kommt, dass in Ziff. 44 des Benutzungs- und Verwaltungsreglements der 
StWEG D.________ festgehalten ist, dass das Reglement, die Hausordnung, Ver-
waltungsbeschlüsse sowie richterliche Urteile und Verfügungen für alle Rechtsnach-
folger eines Eigentümers ohne weiteres verbindlich sind (Abs. 1). Entsprechend ist 
jeder Eigentümer gehalten, von den sich aus Reglement und Beschlüssen ergeben-
den Verpflichtungen einem Rechtsnachfolger Kenntnis zu geben. Das Reglement 
samt Plänen und allfälligen Nachträgen sind diesem auszuhändigen (Abs. 2). 
Die Rechtsbindung allfälliger Rechtsnachfolger der ursprünglichen Stockwerkei-
gentümer wurde folglich ausdrücklich im Benutzungs- und Verwaltungsreglement 
festgehalten. Dieses Reglement war zudem bereits seit dem 25. April 1978 im 
Grundbuch auf dem Grundstück G.________-Gbbl. Nr. ________ vorgemerkt. Die 
Beschwerdeführer hätten – für den wenig glaubhaften Fall, dass ihnen das Benut-
zungs- und Verwaltungsreglement beim Erwerb des Stockwerkanteils nicht vom Ver-
käufer oder Notar übergeben worden wäre – ohne weiteres Einsicht in das Regle-
ment nehmen können. Die Beschwerdeführer können sich unter Berücksichtigung 
dieser Tatsachen folglich nicht auf Unkenntnis des Reglements bzw. der Schieds-
klausel berufen. Dies gilt umso mehr, als mit Blick auf die obgenannte Rechtspre-
chung keineswegs davon ausgegangen werden kann, Schiedsklauseln in Stock-
werkeigentümerreglementen würden ungewöhnliche Regelungen darstellen. Im Üb-
rigen wurden die Beschwerdeführer zusätzlich und ausdrücklich mit der Einladung 
für die Versammlung vom 22. Januar 2020 unter dem Traktandum «Wahlen/Aemter 
2020», «Verwaltung 2020/2021» (Ziff. 8.1.1) auf Ziff. 39 des Benutzungs- und Ver-
waltungsreglement hingewiesen (GB 3).
9.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuwei-
sen.
11
IV.
10.
10.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gelten die Beschwerdeführer als vollumfänglich 
unterliegend und sie werden kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
10.2
Der Streitwert beträgt im oberinstanzlichen Verfahren mit Blick auf die beantragte 
Abberufung des für zwei Jahre gewählten Verwalters (jährliches Honorar von 
CHF 1'275.00, GB 3, GAB 7) CHF 2'550.00 (Art. 91 ZPO). 
10.3
Die Verfahrenskosten, bestimmt auf CHF 1'000.00 (Art. 46 Abs. 1 Verfahrenskost-
endekrets [VKD; BSG 161.12]), werden den Beschwerdeführern unter solidarischer 
Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zur Bezahlung auferlegt. Sie werden mit dem von 
ihnen geleisteten Gerichtskostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet (Art. 111 
Abs. 1 ZPO). 
11.
11.1
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 106 
Abs. 1 ZPO für das oberinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung auszurich-
ten.
11.2
Das Gericht spricht die Parteientschädigung nach den kantonalen Tarifen zu 
(Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 96 ZPO).
Ausgehend von einem Streitwert von CHF 2'550.00 ergibt sich für das vorliegende 
Verfahren ein erstinstanzlicher Honorarrahmen von CHF 100.00 bis CHF 3’000.00 
(Art. 5 Abs. 1 der Parteikostenverordnung [PKV; BSG 168.811]). Im summarischen 
Verfahren beträgt das Honorar nur 30 bis 60% von Art. 5 Abs. 1 PKV, mithin 
CHF 30.00 (30% von CHF 100.00) bis CHF 1'800.00 (60% von CHF 3’000.00; Art. 5 
Abs. 3 PKV). Im Rechtsmittelverfahren beträgt das Honorar höchstens 50% davon 
(Art. 7 PKV). Somit ergibt sich vorliegend eine Honorarspanne von CHF 15.00 bis 
CHF 900.00 (Tarifrahmen CHF 885.00). Für Verfahren, welche besonders viel Zeit 
und Arbeit beanspruchen, kann auf das Honorar ein Zuschlag von bis zu 100% ge-
währt werden (Art. 9 PKV).
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich das Honorar nach dem in der Sache gebo-
tenen Aufwand, der Bedeutung sowie der Schwierigkeit der Streitsache (Art. 41 
Abs. 3 des kantonalen Anwaltsgesetzes [KAG; BSG 168.11]). 
11.3
Für die Beschwerdegegnerin macht Rechtsanwalt E.________ in seiner Kostennote 
vom 8. November 2020 eine Parteientschädigung von CHF 1'978.75 geltend (Hono-
rar CHF 1'800.00, zzgl. Auslagen von CHF 37.30 und MwSt. von CHF 141.45; 
pag. 307).
Die Vorinstanz gewährte für das erstinstanzliche Verfahren einen Zuschlag von 
100% auf das Honorar gemäss Art. 5 PKV (Art. 9 PKV; pag. 309). Die Kammer kann 
sich diesen Ausführungen anschliessen. Es ist mithin auf das Maximalhonorar von 
CHF 900.00 ein Zuschlag von 100% zu gewähren, aufgrund des summarischen Ver-
fahrens und dem Umstand, dass vorliegend einzig die Frage der Zuständigkeit zu 
beurteilen war, ist jedoch eine Reduktion von 40% vorzunehmen (Zuschlag von 60%, 
12
ausmachend CHF 540.00). Damit resultiert ein maximales Honorar von 
CHF 1'440.00. Die geltend gemachten Auslagen geben zu keinen Bemerkungen An-
lass. Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin folglich unter solidari-
scher Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) eine Parteientschädigung in der Höhe von 
CHF 1'591.05 
(Honorar 
CHF 1'440.00, 
Auslagen 
CHF 37.30, 
MwSt. 
von 
CHF 113.75) auszurichten.
13
Die Kammer entscheidet:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 1'000.00, werden 
den Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt. Sie wer-
den mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit 
eine Parteientschädigung von CHF 1'591.05 (inkl. Auslagen und MwSt.) auszurichten.
4.
Zu eröffnen:
-
den Beschwerdeführern, v.d. Rechtsanwalt Dr. B.________
-
der Beschwerdegegnerin, v.d. Rechtsanwalt E.________
Mitzuteilen:
-
der Vorinstanz
Bern, 11. Dezember 2020
Im Namen der 2. Zivilkammer
Der Referent:
Oberrichter Hurni
Die Gerichtsschreiberin:
Bank
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 39 ff. und 113 ff. des Bundesgerichtsge-
setzes (BGG; SR 173.110) oder, falls sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, Beschwerde 
in Zivilsachen gemäss Art. 39 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG geführt werden. Beide Beschwerden müssen den Anfor-
derungen von Art. 42 BGG entsprechen. In der Verfassungsbeschwerde ist darzulegen, inwiefern verfassungs-
mässige Rechte verletzt sind (Art. 116 und 117 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Gegebenenfalls ist in der Begrün-
dung auszuführen, warum sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Wird sowohl ordentliche 
Beschwerde als auch Verfassungsbeschwerde geführt, sind die Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift ein-
zureichen (Art. 119 BGG). Der Streitwert im Sinn von Art. 51 ff. BGG beträgt weniger als CHF 30'000.00.
Hinweis: Dieser Entscheid ist rechtskräftig.