be_zivilstraf · ZK 2018 527 · 2019-03-27 · de

Arresteinsprache: Noven, Behauptungslast, Substantiierung, Beweislast und Rügepflicht | Einsprache gegen Arrestbefehl

Obergericht
des Kantons Bern
2. Zivilkammer
Cour suprême
du canton de Berne
2e Chambre civile
Entscheid
ZK 18 527
Hochschulstrasse 17
Postfach 
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 02
Fax +41 31 634 50 53
obergericht-zivil.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht
Bern, 27. März 2019
Besetzung
Oberrichter D. Bähler (Referent), Oberrichter Hurni und Oberrich-
terin Grütter
Gerichtsschreiber Knecht
Verfahrensbeteiligte
A.________ S.A.
vertreten durch Rechtsanwalt B.________
Gesuchstellerin/Beschwerdeführerin
gegen
C.________ AG
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. D.________
Gesuchsgegnerin/Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Einsprache gegen Arrestbefehle
Beschwerde gegen den Entscheid des Regionalgerichts Bern-
Mittelland vom 23. Oktober 2018 (CIV 18 3236)


2
Regeste:
Arresteinspracheverfahren: Noven, Behauptungslast, Substantiierung, Beweislast 
und Rügepflicht
-
Im erstinstanzlichen Arresteinspracheverfahren ist das Nachreichen von neuen Tatsa-
chen und Beweismitteln bis zur Urteilsberatung möglich (E. 6.4.4).
-
Wer weitschweifige, redundante Rechtsschriften verfasst, darf nicht erwarten, dass die 
Gegenpartei zu sämtlichen Ausführungen Punkt für Punkt Stellung nimmt und, soweit 
dies nicht geschieht, der Gegenpartei Anerkennung ihrer Behauptungen unterstellen 
(E. 10.4).
-
Wird Schlechterfüllung behauptet, gehört zur Substantiierung auch die Angabe von An-
haltspunkten, wie sich diese finanziell auswirken soll (E. 10.5).
-
Wurden Leistungen entgegengenommen, hat grundsätzlich nicht der Leistungserbrin-
ger die richtige Erfüllung, sondern der Leistungsempfänger die Minderungsansprüche 
zu beweisen (E. 11.3 und 11.4).
-
Die Rüge der falschen Anwendung eines Beweismasses stellt inhaltlich eine Sachver-
haltsrüge dar und ist von der Rüge der Anwendung eines falschen Beweismasses als 
Rechtsrüge zu unterscheiden (E. 12.2).
Erwägungen:
I.
1.
1.1
Die A.________ S.A. (nachfolgend: Beschwerdeführerin) ist die Eigentümerin der 
Liegenschaften 
E.________strasse 
249-251 
(«F.________», 
ehemaliges 
G.________-Gebäude, mit Personalrestaurant), H.________strasse 70 und 
I.________weg 70, alle in J.________ (Ortschaft) gelegen. Die Beschwerdeführerin 
hat ihren Sitz in Panama und wird vor Ort vertreten durch die K.________ AG. Bei 
der C.________ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin) handelt es sich um eine 
Schweizer Aktiengesellschaft mit Sitz in Bern. Die Beschwerdegegnerin ist eine 
Tochtergesellschaft der deutschen L.________ GmbH und erbringt Dienstleistun-
gen im Zusammenhang mit der Betreuung von Liegenschaften aller Art.
1.2
Am 27. Juni 2014 schlossen die Parteien mit Wirkung ab 1. Juli 2014 einen Ge-
bäudemanagementvertrag (GMV; Gesuchsbeilage [GB] 6) betreffend die obge-
nannten Liegenschaften ab, wobei die Beschwerdegegnerin zuvor bereits «mehre-
re Jahre» für das Facility Management dieser Vertragsobjekte zuständig war (vgl. 
GB 6, S. 2 Ziff. 2; Beilage zur Stellungnahme der Beschwerdegegnerin [SB] 15). 
Der GMV umfasst das gesamte Facility Management (FM) der Vertragsobjekte, 
das in diversen Anhängen umschrieben ist (vgl. zum Leistungsumfang FM: Anhän-
ge I bis Va, GB 6), die Liegenschaftsversorgung/OPEX (Operational Expenses, 
Anhang VII, GB 6) und die Instandsetzungsmassnahmen/CAPEX (Capital Expendi-


3
tures, Anhang VIII, GB 6). Vereinbart wurde eine Pauschalvergütung von jährlich 
CHF 3.47 Mio. (indexiert) für Gebäudemanagementleistungen inkl. Management-
leistungen für die Liegenschaftsversorgung/OPEX (vgl. Aufschlüsselung nach Teil-
bereichen im Anhang VI zum GMV, GB 6).
1.3
2016 und 2017 folgten drei Nachträge zum GMV mit Reduktion von Leistungen und 
Vergütung (vgl. GB 7‒9). Namentlich wurde die jährliche Pauschalvergütung per 
1. Januar 2017 auf CHF 2‘392‘500 reduziert (vgl. Nachtrag 3, GB 9). Abzüglich des 
Betrags von jährlich CHF 3‘470.00 für die Gebäudebewachung ergibt dies eine 
monatliche Pauschalvergütung von CHF 214‘415.51 (inkl. MWST).
1.4
Am 15. November 2017 kündigte die Beschwerdeführerin den GMV per 30. Juni 
2018 ausserordentlich wegen angeblicher mangelnder Qualität der Dienstleistun-
gen der Beschwerdegegnerin (vgl. GB 33). Die Beschwerdegegnerin kündigte ih-
rerseits am 13. März 2018 mit sofortiger Wirkung den Vertrag infolge ausstehender 
Zahlungen der Beschwerdeführerin (vgl. GB 4). Die Pauschalvergütung wurde von 
der Beschwerdeführerin bis und mit Dezember 2017 geleistet; für die Monate Ja-
nuar, Februar und März 2018 (pro rata) erfolgte keine Zahlung mehr.
2.
2.1
Am 16. März 2018 stellte die Beschwerdegegnerin beim Regionalgericht Bern-
Mittelland (nachfolgend: Vorinstanz) drei Arrestgesuche gegen die Beschwerdefüh-
rerin. Aufgrund von Hinweisen der Vorinstanz reichte sie diese am 23. März 2018 
in verbesserter Form ein und zwar über folgende Forderungsbeträge:
CIV 18 1592: 3 Forderungen von je CHF 214‘415.51 (Pauschalvergütung Januar 
bis März 2018) zzgl. Verzugszinse (ab 3. Tag des jeweiligen Monats)
CIV 18 1598: 7 Forderungen von total CHF 112‘377.82 (zusätzlich abzurechnende 
Leistungen) zzgl. Verzugszinse (gestaffelt nach Forderung zwischen 
31. Oktober 2017 und 30. Januar 2018)
CIV 18 1602: 2 Forderungen von total CHF 17‘963.00 (Verzugszinse 2017)
Es wird diesbezüglich auf die dem Entscheid beiliegende tabellarische Übersicht 
der (Gegen-)Forderungen beider Parteien verwiesen, die als Anhang integraler Be-
standteil des Beschwerdeentscheids bildet (nachfolgend: Tabelle, Pos. __ ).
2.2
Noch am gleichen Tag hiess die Vorinstanz die drei Arrestgesuche gut, soweit sie 
auf diese eintrat, und wies das Betreibungsamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittel-
land, an, die Liegenschaft Bern-Gbbl. ________ sowie die damit verbundenen mo-
natlichen Mietzinseingänge im beantragten Umfang zu verarrestieren.
3.
3.1
Noch vor der Zustellung der Arresturkunden reichte die Beschwerdeführerin am 
31. Mai 2018 drei Arresteinsprachen bei der Vorinstanz ein und beantragte die 
Aufhebung der Arrestbefehle und die Entlassung der verarrestierten Gegenstände 
und Vermögenswerte aus dem Arrest. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen 
aus, es lägen keine schlüssigen bzw. substantiierten Behauptungen der Beschwer-
degegnerin zu den angeblichen Arrestforderungen vor. Die Behauptungen würden 


4
zudem bestritten und seien nicht glaubhaft gemacht. So habe die Beschwerdegeg-
nerin betreffend die Pauschalvergütung ihre Leistungen unter dem Gebäudemana-
gementvertrag «nicht bzw. wenn überhaupt, dann nur schlecht erfüllt». Betreffend 
die zusätzlichen Leistungen fehlten Ausführungen der Beschwerdegegnerin zur 
Rechtsgrundlage der geforderten Beträge, und betreffend die Verzugszinse habe 
die Beschwerdegegnerin keine Angaben dazu gemacht, für welche angeblichen 
Forderungen der Verzug eingetreten sein solle. Eventualiter werde die Tilgung 
durch Verrechnung mit ihrem Anspruch auf Honorarminderung bzw. Rückforderung 
von total CHF 1‘750‘653.63 und ihren Schadenersatzansprüchen von total 
CHF 1‘228‘328.25 gegenüber der Beschwerdegegnerin geltend gemacht (vgl. je-
weils pag. 1 ff. der Verfahren CIV 18 3236, CIV 18 3239 und CIV 18 3241).
3.2
Auf Antrag der Beschwerdeführerin vereinigte die Vorinstanz am 4. Juni 2018 die 
drei Arresteinspracheverfahren CIV 18 3236, CIV 18 3239 und CIV 18 3241 unter 
der Verfahrens-Nr. CIV 18 3236 (CIV 18 3236, pag. 129; nachfolgend: pag. __ ).
3.3
Mit Stellungnahme vom 9. Juli 2018 reduzierte die Beschwerdegegnerin im vor-
instanzlichen Einspracheverfahren ihre Forderung auf Pauschalvergütung für den 
Monat März 2018 auf CHF 89‘916.21 (pro rata bis 13. März 2018), schränkte die 
Verzugszinsforderung für zusätzlich abzurechnende Leistungen auf die Zeit ab 
30. Januar 2018 ein (Datum Mahnung) und reduzierte die Forderung für Verzugs-
zinsen 2017 auf CHF 16‘699.22 (gemäss Tabelle, Zinsjahr 360 Tage). Gleichzeitig 
bestritt sie die Gegenforderungen der Beschwerdeführerin und brachte diesbezüg-
lich vor, dass die Beschwerdeführerin die Vergütungen über Jahre hinweg vorbe-
haltlos bezahlt habe und die Behauptung absurd sei, wonach ihre Leistung 
vollständig ausgeblieben bzw. unbrauchbar gewesen sei. Die Mieter, an welche die 
geleisteten Vergütungen überwälzt worden seien, seien mit den Leistungen zufrie-
den gewesen. Bei den Schadenersatzansprüchen handle es sich sodann um den 
Versuch der Beschwerdeführerin, unter dem Vorwand angeblicher Pflichtverletzun-
gen verschiedene ohnehin anstehende Instandsetzungsmassnahmen von der Be-
schwerdegegnerin finanzieren zu lassen (vgl. pag. 137 ff.).
3.4
In ihrer Replik vom 23. Juli 2018 vor der Vorinstanz brachte die Beschwerdeführe-
rin vor, ihr wesentlicher Sachverhaltsvortrag sei von der Beschwerdegegnerin un-
bestritten geblieben. Damit seien die erfolgte Abmahnung und die entsprechenden 
Nicht- bzw. Schlechtleistungen anerkannt und führten zur Honorarreduktion. Die 
Beschwerdegegnerin habe in ihrer Stellungnahme ausdrücklich darauf verzichtet, 
sich zu den Rz 21 bis 65 der Arresteinsprachen zu äussern. Die grosse Zahl an 
dokumentierten Reklamationen, Abmahnungen und belegten Nicht- bzw. Schlech-
terfüllungen sprächen eine klare Sprache. Im Bericht der M.________ Partners AG 
(nachfolgend: Bericht M.________; GB 32), der im Einvernehmen und unter Mitwir-
kung der Beschwerdegegnerin erstellt worden sei, sei ein Erfüllungsgrad von ledig-
lich 60 % festgestellt worden (vgl. pag. 261 ff.).
3.5
Die Beschwerdegegnerin nahm mit Eingabe vom 3. August 2018 Stellung zur Re-
plik der Beschwerdeführerin (pag. 327 ff.). Am 20. August 2018 folgte eine Stel-
lungnahme der Beschwerdeführerin zur Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 
(pag. 355 f.). 


5
3.6
Mit Entscheid vom 23. Oktober 2018 bestätigte die Vorinstanz den Arrest betref-
fend die Pauschalvergütungen im Umfang gemäss Stellungnahme der Beschwer-
degegnerin vom 9. Juli 2018, mit Verzugszinsbeginn jeweils ab dem 4. Tag des je-
weiligen Monats. Ferner bestätigte sie den Arrest betreffend die zusätzlich abzu-
rechnenden Leistungen, mit Verzugsbeginn ab dem 10. Mai 2018, und dem Grund-
satz nach den Arrest betreffend Verzugszins 2017 im Umfang von CHF 16‘355.25 
(vgl. Anhang I des angefochtenen Entscheids). Auf der anderen Seite erachtete sie 
eine Gegenforderung von CHF 8‘166.30 (Schadenersatz Sofortmassnahmen 
Dächer) als glaubhaft gemacht und brachte den entsprechenden Betrag von der 
Arrestforderung Verzugszins 2017 in Abzug, so dass diesbezüglich eine Arrestfor-
derung von CHF 8‘188.95 verblieb (CHF 16‘355.25 - CHF 8‘166.30). Die Gerichts-
kosten von CHF 2‘500.00 auferlegte die Vorinstanz der Beschwerdeführerin, und 
verurteilte diese, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung in der Höhe 
von CHF 11‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen (pag. 365 ff.).
4.
4.1
Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 5. No-
vember 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) Beschwerde beim Obergericht des 
Kantons Bern und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie 
die Aufhebung der Arreste auf der Liegenschaft Bern-Gbbl. ________ und den da-
mit verbundenen monatlichen Mietzinseingängen. Eventualiter beantragte sie die 
Aufhebung des angefochtenen Entscheids unter Rückweisung der Sache zur Neu-
beurteilung an die Vorinstanz. Dies jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegnerin (pag. 441 ff.).
4.2
Die Beschwerdegegnerin schloss in ihrer Beschwerdeantwort vom 26. November 
2018 auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten 
sei. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführe-
rin (pag. 567 ff.). 
4.3
Mit Verfügung vom 28. November 2018 brachte der Instruktionsrichter der Be-
schwerdeführerin ein Doppel der Beschwerdeantwort zur Kenntnis, stellte den Par-
teien einen schriftlichen Entscheid ohne weiteren Schriftenwechsel in Aussicht und 
forderte beide Parteien auf, ihre Kostennoten einzureichen (pag. 625 f.). 
4.4
Am 7. Dezember 2018 ging die Kostennote der Beschwerdegegnerin und am 
11. Dezember 2018 diejenige der Beschwerdeführerin beim Obergericht ein (pag. 
629 ff. und 637 ff.). Mit Schreiben vom 11. Dezember 2018 wurden die Kostenno-
ten den Parteien wechselseitig zur Kenntnis gebracht (pag. 643).
II.
5.
5.1
Ein Arresteinspracheentscheid kann mit Beschwerde nach der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) angefochten werden (Art. 278 Abs. 3 Satz 1 
des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG; SR 281.1]). Die 


6
Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid ist damit statthaft (Art. 319 Bst. b 
Ziff. 1 ZPO).
5.2
Die Zivilkammern des Obergerichts des Kantons Bern sind für die Beurteilung der 
mit Beschwerde weitergezogenen Streitigkeit in jeder Hinsicht zuständig (Art. 6 
Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung 
und zur Jugendstrafprozessordnung [EG ZSJ; BSG 271.1] und Art. 28 Abs. 1 Bst. a 
des Organisationsreglements des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Die Ent-
scheidfindung erfolgt in Dreierbesetzung (Art. 3 ZPO i.V.m. Art. 45 Abs. 1 des Ge-
setzes über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]).
5.3
Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
6.
Die Beschwerdeführerin rügt in formeller Hinsicht vorab eine Verletzung des recht-
lichen Gehörs. 
6.1
Zur Begründung bringt die Beschwerdeführerin zusammengefasst vor, die Vorin-
stanz habe in ihrem Entscheid selbst zugegeben, nur gewisse Passagen der Arre-
steinsprachen (AE) berücksichtigt und den restlichen Sachverhaltsvortrag ausser 
Acht gelassen zu haben (unter Hinweis auf die Vorbemerkungen der Vorinstanz auf 
S. 14 des angefochtenen Entscheids). Namentlich habe die Vorinstanz die Rz 21 
bis 65 der AE sowie die Replik ausser Acht gelassen. Die Ausführungen in der Re-
plik habe die Vorinstanz dabei unter Berufung auf den Aktenschluss unberücksich-
tigt gelassen. Ohne die Möglichkeit zur Replik könnte sich die Arrestschuldnerin im 
Gegensatz zur Arrestgläubigerin, die sich zwei Mal mit einem unbeschränkten Tat-
sachenvortrag äussern könne (Arrestgesuch und Stellungnahme zur Arresteinspra-
che), nur ein Mal äussern (Arresteinsprache). Auch Art. 278 Abs. 3 SchKG bzw. die 
Möglichkeit der Geltendmachung neuer Tatsachen vor der Rechtsmittelinstanz 
zeuge davon, dass die Novenschranke im Arrestverfahren anders zu handhaben 
sei. Komme hinzu, dass die Äusserungen in der Replik Reaktionen seien auf die 
von der Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme zur Arresteinsprache erstmals 
erhobenen Behauptungen. Insbesondere die Ausführungen in den Rz 150, 156 und 
160 der Replik wären zu hören gewesen, da der Bericht M.________ die Nicht- 
bzw. Schlechterfüllung in den Bereichen Energiemanagement, Planmanagement 
und Leerstandsmanagement aufzeige. Wegen der formellen Natur des verletzten 
Gehörsanspruchs und der beschränkten Kognition der Beschwerdeinstanz sei der 
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Die Gehörsverletzung sei für den Ausgang 
des Verfahrens relevant gewesen, habe die Vorinstanz doch festgehalten, dass 
keine schriftlichen Rügen betreffend Ausbleiben bzw. Unbrauchbarkeit von Leis-
tungen der Beschwerdegegnerin im Jahr 2018 vorlägen, obwohl die Rügen in den 
AE Rz 51 ff. und den entsprechenden Beilagen dokumentiert seien (vgl. Anhang 4 
zur Beschwerde, pag. 545 ff.). Sie habe in den AE zudem unmissverständlich dar-
gelegt, dass in jedem Fall Schlechterfüllung vorgelegen habe und entsprechend 
kein Honoraranspruch entstanden sei. Die Vorinstanz habe eine solche Schlechter-
füllung nicht geprüft, obwohl diese glaubhaft gemacht sei.
6.2
Die Beschwerdegegnerin wendet dagegen ein, die Beschwerdeführerin habe in 
ihrer Tabelle AE Rz 22 für ihre Gegenforderungen explizit auf die Rz 68 bis 125 


7
verwiesen. Deshalb könne sie der Vorinstanz nun nicht den Vorwurf machen, 
primär auf diese Ausführungen abgestellt zu haben. Die Vorinstanz habe sodann 
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch andere in den Rechtsschriften der Be-
schwerdeführerin dargelegte Sachverhaltsdarstellungen berücksichtigt würden, so-
weit die Beschwerdeführerin in den oben erwähnten Ziffern darauf Bezug nehme 
(unter Hinweis auf S. 14 f. des angefochtenen Entscheids). Im Entscheid fänden 
sich denn auch Verweise auf die Ausführungen in den AE Rz 21 bis 65. Die von 
der Vorinstanz zurückgewiesenen Ausführungen in der Replik betreffend den Be-
richt M.________ (Rz 150, 156, 160) hätten sich nicht auf den Entscheid ausge-
wirkt. Selbst bei gegebener Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör sei 
von einer Aufhebung des angefochtenen Entscheids abzusehen, wenn nicht er-
sichtlich sei, dass das Verfahren, wäre es verfassungskonform durchgeführt wor-
den, eine andere Wende genommen hätte, was von der beschwerdeführenden 
Partei zu begründen sei (unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 
4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 E. 4.2.3). Bei den genannten Ausführungen 
handle es sich um blosse Verweise auf den Bericht M.________. Die Vorinstanz 
habe sich eingehend mit dem Bericht M.________ auseinandergesetzt und sei zum 
Schluss gelangt, dass eine Schlecht- oder Nichterfüllung des GMV gestützt darauf 
nicht glaubhaft gemacht werden könne. Eine Rekapitulation der genannten Rand-
ziffern hätte daran nichts geändert.
6.3
Der Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 53 Abs. 1 ZPO und Art. 29 
Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 
101) verlangt, dass das Gericht die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechts-
stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung 
berücksichtigt. Damit sich die Parteien und die Rechtsmittelinstanz über die Trag-
weite des Entscheids ein Bild machen können, hat das Gericht seinen Entscheid zu 
begründen. Die Begründung muss kurz die Überlegungen nennen, von denen sich 
das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforder-
lich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich 
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; es genügt, 
wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (vgl. 
statt vieler: Urteil des Bundesgerichts 5A_398/2018 vom 11. Dezember 2018 E. 5.2 
mit Hinweisen).
6.4
6.4.1
Die Rüge der Beschwerdeführerin bezieht sich zum einen auf die folgende Passa-
ge im vorinstanzlichen Entscheid (S. 14): 
«In Ziffer 22 der Arresteinsprache vom 31.05.2018 (S. 12) fasst die Gesuchstellerin ihre Forderungen 
betreffend Honorarminderung/Rückforderung sowie betreffend Schadenersatz tabellarisch zusam-
men, wobei sie für die jeweiligen Forderungen auf die dazugehörigen Randziffern in ihrer Arrestein-
sprache verweist. Entsprechend werden nachfolgend grundsätzlich nur die Ausführungen in diesen 
Randziffern beachtet, da nur in diesen Darstellungen die gesuchstellerischen Ansprüche geltend ge-
macht und begründet werden [...]. Soweit die Gesuchstellerin in diesen Ausführungen Bezug auf an-
dere in ihren Rechtsschriften dargelegte Sachverhaltsdarstellungen nimmt, wird dies selbst-
verständlich auch berücksichtigt.» 


8
Die Beschwerdeführerin leitet daraus ab, die Vorinstanz habe ‒ wie sie darin selbst 
eingestehe ‒ nicht alle Ausführungen in den AE berücksichtigt und insbesondere 
die Rz 21 bis 65 der AE ausser Acht gelassen. 
6.4.2
Gemäss der zuvor zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung braucht sich ein 
Entscheid jedoch nicht mit allen Parteistandpunkten auseinanderzusetzen. Ange-
sichts der weitschweifigen Ausführungen in den AE kann der Vorinstanz nicht vor-
geworfen werden, dass sie sich bei ihrer Entscheidbegründung auf diejenigen Pas-
sagen konzentrierte, welche die Beschwerdeführerin selbst als Grundlage ihrer Ar-
gumentation bezeichnete. Zudem finden sich, wie die Beschwerdegegnerin zu 
Recht ausführt (vgl. Beschwerdeantwort Rz 21), in der vorinstanzlichen Entscheid-
begründung auch Hinweise auf Ausführungen in den genannten Randziffern der 
AE. Dies zeigt, dass die Vorinstanz die gesamten AE gelesen und in die Entscheid-
findung mit einbezogen hat. Aus der Entscheidbegründung gehen denn auch die 
Überlegungen der Vorinstanz mit hinreichender Deutlichkeit hervor. Die Rechtsmit-
telinstanz kann diese jedenfalls ohne Schwierigkeiten in jedem Punkt nachvollzie-
hen und das Gleiche durfte auch von der Beschwerdeführerin bzw. deren anwaltli-
cher Vertretung erwartet werden.
6.4.3
Zum anderen führt die Vorinstanz auf S. 20 ihres Entscheids das Folgende aus: 
«Dass sich die Gesuchstellerin in ihrer Replik (Replik vom 23.07.2018, S. 24, Rz. 160) zur Begrün-
dung ihres Anspruchs zusätzlich auf GB 32 [Bericht M.________] bezieht, hilft ihr aufgrund der Even-
tualmaxime nicht weiter. Gemäss Art. 229 ZPO ist diese Behauptung zu spät erfolgt bzw. hätte bereits 
mit der Arresteinsprache geltend gemacht werden müssen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
4A_557/2017 vom 21.02.2018 [= BGE 144 III 117], E. 2.2). Dies gilt umso mehr, als dass sie quasi 
„unabhängig“ von den Vorbringen der Gesuchsgegnerin eine Gegenforderung aus GB 32 ableiten 
möchte (vgl. MORET, a.a.O., S. 125 f.). Ein Nachreichen von Unterlagen ist – abgesehen von gerichtli-
cher Aufforderungen – nur dann möglich, wenn die entsprechende Urkunde zur Widerlegung eines 
nicht zu erwartenden Vorbringens des Schuldners dient (vgl. Entscheid des Obergerichts des Kantons 
Bern, ZK 12 217, vom 21.09.2012; vgl. im Übrigen auch Entscheid des Obergerichts des Kantons 
Bern, ZK 15 206, vom 15.07.2015). Der Sinn des verfassungs- bzw. konventionsmässigen Replik-
rechts ist nicht darin zu sehen, dass es den Parteien ermöglicht werden soll, bereits ursprünglich in-
haltlich mangelhafte Eingaben zu verbessern. Vielmehr soll es der Gegenpartei ermöglicht werden, zu 
neuen Vorbringen der anderen Partei Stellung nehmen zu können (vgl. Entscheid des Obergerichts 
des Kantons Bern, ZK 12 217, vom 21.09.2012; vgl. im Übrigen auch Entscheid des Obergerichts des 
Kantons Bern, ZK 15 206, vom 15.07.2015).» 
Weitgehend gleichlautende Passagen finden sich auf S. 23 und S. 29 des ange-
fochtenen Entscheids (bzgl. Rz 150 resp. Rz 156 der Replik vom 23. Juli 2018).
6.4.4
Die von der Vorinstanz zitierten Entscheide des Obergerichts des Kantons Bern 
beziehen sich allesamt auf «gewöhnliche» Summarverfahren, nicht jedoch auf das 
Arresteinspracheverfahren. Im Arresteinspracheverfahren sieht Art. 278 Abs. 3 
Satz 2 SchKG abweichend zu den «gewöhnlichen» Summarverfahren vor, dass vor 
der (mit Beschwerde angerufenen) Rechtsmittelinstanz neue Tatsachen geltend 
gemacht werden können. Konsequenterweise muss deshalb auch im erstinstanzli-
chen Arresteinspracheverfahren das Nachreichen von Noven möglich sein und 
zwar in analoger Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO bis zur «Urteilsberatung» 
bzw. bis zum Eintritt des Verfahrens in das Stadium der Entscheidfindung. Ansons-


9
ten müsste zum Einbringen von Noven Beschwerde erhoben werden, obwohl 
grundsätzlich die Möglichkeit bestanden hätte, die Noven dem erstinstanzlichen 
Gericht vorzutragen (vgl. hierzu auch: WEINGART, Arrestabwehr ‒ Die Stellung des 
Schuldners und des Dritten im Arrestverfahren, Diss. Bern 2015, Rz 477 f. mit Hin-
weis auf Rechtsprechung und Lehre). Art. 229 Abs. 1 ZPO verlangt jedoch, dass 
die Noven ohne Verzug vorgebracht werden.
6.4.5
Nachdem die Arrestgesuche durch die damals noch nicht anwaltlich vertretene 
Beschwerdegegnerin nur knapp (auf Formular) begründet worden waren, reichte 
sie auf die umfangreichen Arresteinsprachen der Beschwerdeführerin (je 67 bzw. 
68 Seiten) am 9. Juli 2018 ebenfalls eine ausführliche Stellungnahme ein (50 Sei-
ten). Nach deren Eingang verfügte die Vorinstanz am 11. Juli 2018, es werde kein 
weiterer Schriftenwechsel angeordnet (pag. 247). Am 23. Juli 2018 reichte die Be-
schwerdeführerin sodann unaufgefordert eine Replik zur Stellungnahme der Be-
schwerdegegnerin ein. Ungeachtet der Frage, inwiefern die Stellungnahme der Be-
schwerdegegnerin Noven enthielt, erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführe-
rin, eine Replik nachzureichen, nach dem soeben Ausgeführten als legitim und 
zeitgerecht, so dass die Vorinstanz grundsätzlich gehalten war, auf allfällige neue, 
entscheidwesentliche Vorbringen in der Replik einzugehen. Indem sie dies unter-
liess, hat sie den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt.
6.5
6.5.1
Zwar ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Anspruch auf rechtli-
ches Gehör formeller Natur und führt eine Verletzung desselben grundsätzlich zur 
Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Dies darf gemäss Bundesgericht je-
doch nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch die Wahrung des rechtlichen 
Gehörs keinen Selbstzweck darstellt. Ungeachtet der formellen Natur des Gehör-
sanspruchs besteht nämlich dann kein schützenswertes Interesse an der Aufhe-
bung des angefochtenen Entscheids, wenn nicht bestritten ist, dass eine allfällige 
Verletzung des rechtlichen Gehörs keinen Einfluss auf den Verfahrensausgang ge-
habt hätte. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Rückweisung der Sache an die 
Vorinstanz allein wegen der festgestellten Gehörsverletzung zu einem Leerlauf und 
einer unnötigen Verzögerung führt. Es wird deshalb für eine erfolgreiche Rüge der 
Verweigerung des rechtlichen Gehörs grundsätzlich vorausgesetzt, dass die be-
schwerdeführende Partei in der Begründung des Rechtsmittels angibt, welche Vor-
bringen sie in das kantonale Verfahren bei Gewährung des rechtlichen Gehörs ein-
geführt hätte und inwiefern diese hätten erheblich sein können (Urteil des Bundes-
gerichts 5A_561/2018 vom 14. Dezember 2018 E. 2.3 mit Hinweisen). Ist nicht er-
sichtlich, inwiefern das Verfahren, wäre es verfassungskonform durchgeführt wor-
den, eine andere Wende genommen hätte, kann nach dieser Rechtsprechung von 
einer Aufhebung des angefochtenen Entscheids abgesehen werden (Urteil des 
Bundesgerichts 4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 E. 4.2.3 mit Hinweisen).
6.5.2
Die Beschwerdeführerin hat bereits in AE Rz 47 den Bericht M.________ erwähnt 
und darauf hingewiesen, dass sich zum Zeitpunkt des Audits ein Erfüllungsgrad 
von nur 60 % habe erstellen lassen. In den Rz 150 (recte 151), 156 und 160 der 
Replik werden die Erfüllungsgrade in den Bereichen Energiemanagement (Tabelle, 
Pos. 231), Planmanagement (Tabelle, Pos. 271) und Leerstandsmanagement (Ta-


10
belle, Pos. 221) näher dargelegt und daraus Begründungen für die entsprechenden 
Honorarminderungsansprüche abgeleitet. Diese Ansprüche berechnete die Be-
schwerdeführerin aufgrund des gesamten Honorars für die entsprechenden Teilbe-
reiche (gemäss Anhang VI zum GMV, GB 6) während der gesamten Vertragsdauer 
bzw. beim Planmanagement während 18 Monaten. Die Beschwerdeführerin mach-
te somit in der Replik geltend, die Beschwerdegegnerin habe in diesen Bereichen 
während diesen Zeiträumen gar keine Leistungen erbracht. 
6.5.3
Wie nachfolgend dargelegt wird, sind die Anforderungen an die Substantiierung 
von Forderungen wegen Schlechterfüllung nicht eingehalten, wenn ausschliesslich 
Nichterfüllung geltend gemacht wird (vgl. E. 10.5 unten). In den genannten Ziffern 
der Replik werden die geltend gemachten Beträge bestätigt, obwohl die 
M.________ Partners AG Erfüllungsgrade von mehr als 0 festgestellt hatte (beim 
Energiemanagement allerdings bloss 0.41, entsprechend 20 % bei einem Maxi-
mum von 2 und mit der Bemerkung, das Energiemanagement sei grösstenteils 
nicht vorhanden). Die Vorinstanz, welche sich mit dem Bericht M.________ (bloss) 
generell befasste, hielt fest, dieser komme zum Schluss, dass der derzeitige Erfül-
lungsgrad bei 60 % liege, wobei bei 75 % der Vertrag als erfüllt gelte (vgl. Bericht 
M.________, S. 3: «Eine durchgängig hundertprozentige Erfüllung ist aus Erfah-
rung nicht zu erwarten oder realistisch. Grundsätzlich ist jedoch ein Wert von min-
destens 75 % oder höher anzustreben.»). Zudem weise der Bericht M.________ 
auch darauf hin, dass das (von der Beschwerdeführerin beigezogene) Unterneh-
men K.________ ebenso Teil der Problematik sei, indem dieses Aufgaben ver-
stärkt selbst wahrgenommen habe und daraus Überschneidungen mit den Aufga-
ben der Beschwerdegegnerin entstanden seien (vgl. S. 31 des angefochtenen Ent-
scheids).
6.5.4
Aus den Hinweisen in der Replik auf die tiefen Erfüllungsgrade kann somit nicht 
direkt auf den Umfang einer allfälligen Honorarminderung wegen Schlechterfüllung 
geschlossen werden. Entsprechende substantiierte Behauptungen finden sich auch 
nicht in der Replik. Die Berücksichtigung der (neuen) Hinweise in der Replik hätte 
deshalb ‒ mangels substantiierter Behauptung des Umfang einer allfälligen Honor-
arminderung wegen Schlechterfüllung (vgl. E. 10.5 unten) ‒ keine Auswirkungen 
auf den Ausgang des Verfahrens gehabt. Von einer Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids infolge Verletzung des rechtlichen Gehörs ist folglich abzusehen.
III.
7.
Erwägungen der Vorinstanz
7.1
Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, der Arrestgrund und der Ar-
restgegenstand seien unbestritten. Strittig seien demgegenüber hauptsächlich der 
Bestand, die Höhe und die Fälligkeit der Arrestforderungen sowie die von der Be-
schwerdeführerin geltend gemachten Gegenforderungen.
7.2
Betreffend die Pauschalvergütung (vgl. Tabelle, Pos. 111-114) vermöge die Be-
schwerdeführerin nicht glaubhaft zu machen, dass die Beschwerdegegnerin 2018 
keine Leistungen erbracht habe bzw. diese vollständig unbrauchbar gewesen sei-


11
en. Es fehlten entsprechende schriftliche Rügen für diesen Zeitraum. Die GB 34 
und 36 belegten lediglich die Beanstandungen einzelner Leistungen. Bei der An-
nahme der Schlechterfüllung entfalle nicht der gesamte Honoraranspruch. Die Be-
schwerdeführerin müsste diesfalls die aus der Schlechterfüllung resultierende Re-
duktion des Honorars glaubhaft machen, was ihr nicht gelinge.
7.3
Betreffend die Forderungen aufgrund erbrachter Zusatzleistungen (CAPEX, vgl. 
Tabelle Pos. 121-128) habe die Beschwerdegegnerin jeweils detaillierte Unterlagen 
vorgelegt (u.a. Rechnungen der Beschwerdegegnerin, Arbeitsrapporte, Drittrech-
nungen, Sicherheitsnachweise, eine Offerte, eine Auftragsbestätigung), welche den 
Bestand der Forderungen ausreichend glaubhaft machten. Die Beschwerdeführerin 
beschränke sich dagegen darauf, die Leistungen und deren Glaubhaftmachung 
pauschal zu bestreiten, was nicht genüge. Die Behauptung, dass sie die Rechnun-
gen nie erhalten habe, sei ebenfalls nicht glaubhaft, habe die Beschwerdegegnerin 
doch ein wirtschaftliches Interesse daran gehabt, ihre erbrachten Leistungen zu 
verrechnen.
7.4
Betreffend die Verzugszinse 2017 (vgl. Tabelle, Pos. 131) seien die zugrundelie-
genden monatlichen Forderungen für die Pauschalvergütung glaubhaft gemacht. 
Die Vertragsleistungen und der Verfalltag seien zudem klar bestimmt und die Zins-
berechnung in den Beilagen zum Arrestgesuch und zur Stellungnahme enthalten, 
was nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genüge (unter Hinweis auf das 
Urteil des Bundesgerichts 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5.3). Die Be-
schwerdeführerin behaupte und belege demgegenüber keine pünktlichen Zahlun-
gen.
7.5
Die Beurteilung der Gegenforderungen der Beschwerdeführerin stütze sich auf die 
tabellarische Zusammenstellung in Rz 22 der Arresteinsprache und damit 
grundsätzlich auf die dort genannten Randziffern sowie die in diesen Ausführungen 
wiederum erwähnten weiteren Sachverhaltsdarstellungen.
7.5.1
Gebäude, Dach und Fach (Tabelle, Pos. 211-214)
Soweit die geltend gemachte Honorarminderung bzw. Rückforderung betreffend 
(Tabelle, Pos. 211) sei es zwar möglich, dass einzelne Leistungen zum Teil 
schlecht erbracht worden seien. Es sei aber nicht glaubhaft gemacht, dass die Be-
schwerdegegnerin während der gesamten Vertragsdauer sämtliche Leistungen für 
den gesamten Anlagebestand nicht erbracht habe bzw. diese Leistungen allesamt 
völlig unbrauchbar gewesen seien. Es fehlten denn auch entsprechende Behaup-
tungen oder Belege (z.B. Abmahnungen).
Betreffend den geltend gemachten Schadenersatz Aussenflächen/Parkfeld (Tabel-
le, Pos. 212) sei der Kausalzusammenhang nicht glaubhaft gemacht. Das Alter der 
Parkfelder und Aussenflächen spiele eine Rolle für deren Zustand (GB 63 ff.). Glei-
ches gelte für den geltend gemachten Schadenersatz Zaunanlage (Tabelle, Pos. 
213), könnten doch ebenso gut das Alter, die Witterung oder Dritteinwirkungen für 
die Löcher in der Zaunanlage verantwortlich sein.
Betreffend den Schadenersatz Dächer (Tabelle, Pos. 214) handle es sich nicht um 
Auftragsrecht, sondern um eine werkvertragliche Abrede betreffend Werterhaltung 
und Schadensvermeidung. Die (rechtzeitige) Mängelrügen seien ebenso wie der 


12
Minderwert im Umfang der Verbesserungskosten von CHF 8‘166.30 glaubhaft ge-
macht (Tabelle, Pos. 2141). Bei den Schadenersatzansprüchen Totalsanierung 
Dach, Wasserschäden und Schäden an Elektroanlagen (Tabelle, Pos. 2142 und 
2143) sei der Kausalzusammenhang alleine mit der Kostenschätzung nicht glaub-
haft gemacht. Diese sage nichts über den Grund bzw. den «Auslöser» der Totalsa-
nierung aus.
7.5.2
Leerstandsmanagement H.________strasse 70 (Tabelle, Pos. 221-224)
Soweit die geltend gemachte Honorarminderung bzw. Rückforderung betreffend 
(Tabelle, Pos. 221) sei nicht glaubhaft gemacht, dass die Beschwerdegegnerin 
während der gesamten Vertragsdauer sämtliche Leistungen in diesem Bereich 
nicht erbracht habe bzw. diese Leistungen allesamt völlig unbrauchbar gewesen 
seien. Die belegte Rüge betreffe nur einzelne Teilbereiche. Die Berufung auf GB 32 
(Bericht M.________) in der Replik sei zu spät erfolgt. Das Replikrecht beziehe 
sich auf neue Vorbringen der Gegenpartei und solle nicht ermöglichen, bereits ur-
sprünglich inhaltlich mangelhafte Eingaben zu verbessern.
Betreffend den Schadenersatz Heizventile (Tabelle, Pos. 222) sei nicht glaubhaft 
gemacht, dass sämtliche Heizungsventile schlecht unterhalten worden seien. 
Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, sei nicht glaubhaft gemacht, dass dieser 
Schaden alleine von der Beschwerdegegnerin zu verantworten sei. Es lägen keine 
Beweismittel vor. Der Grund für die Defekte könne auch im Alter der Ventile liegen.
Betreffend den Schadenersatz Heizung und Sanitär (Tabelle, Pos. 223) sei eben-
falls nicht glaubhaft gemacht, dass die Beschwerdegegnerin für den angeblichen 
Schaden im Sinne der Reparaturkosten allein verantwortlich sei. Die GB 91 liefere 
keine Anhaltspunkte bezüglich der Kausalität, handle es sich dabei doch lediglich 
um eine Offerte bzw. um einen Kostenvoranschlag. Aufgrund der Marge lasse sich 
zudem nicht einmal der Schaden exakt beziffern.
Betreffend den Schadenersatz Generalspülung (Tabelle, Pos. 224) sei nicht glaub-
haft gemacht, dass die Beschwerdegegnerin die Leitungen nicht gespült habe. In 
GB 92 werde jedenfalls nicht festgestellt, dass die Beschwerdegegnerin für die 
Verunreinigung des Wassers wegen Nichtspülens der Leitungen verantwortlich sei. 
Die Verunreinigungen könnten zudem auch auf das Alter oder die Beschaffenheit 
der Leitungen zurückzuführen sein. Der geltend gemachte Schadensbetrag sei 
nicht nachvollziehbar. Jedenfalls könne dieser aus GB 91 prima vista nicht ent-
nommen werden. Der Schaden lasse sich gestützt auf den Kostenvoranschlag mit 
Marge nicht exakt beziffern.
7.5.3
Energiemanagement (Tabelle, Pos. 231)
Die Beschwerdeführerin behaupte nicht, dass die Beschwerdegegnerin sämtliche 
der definierten Leistungen über die gesamte Vertragsdauer nicht erbracht habe, 
sondern bringe als einzigen Punkt vor, dass die Beschwerdegegnerin die Hei-
zungsventile nicht betätigt bzw. die Wartungsarbeiten nicht erledigt bzw. die Tem-
peratur nicht gehörig reguliert habe. Damit sei nicht glaubhaft gemacht, dass die 
Beschwerdegegnerin sämtliche übrigen Leistungen auch nicht erbracht habe. Zu 
den erwähnten Beilagen würden in den AE keine konkreten Behauptungen aufge-


13
stellt, womit die Beschwerdeführerin ihrer Behauptungslast nicht nachkomme. Die 
Berufung in ihrer Replik auf einen Passus in der GB 32 sei zudem verspätet erfolgt.
7.5.4
Zutrittsmanagement (Tabelle, Pos. 241-243)
Soweit die geltend gemachte Honorarminderung bzw. Rückforderung betreffend 
(Tabelle, Pos. 241) sei nicht substantiiert behauptet, geschweige denn glaubhaft 
gemacht, dass die Beschwerdegegnerin während der gesamten Vertragsdauer 
sämtliche Leistungen in diesem Bereich nicht erbracht habe bzw. diese Leistungen 
allesamt völlig unbrauchbar gewesen seien. Die Beschwerdeführerin berufe sich 
nur auf einzelne Punkte, die bloss einen Teilbereich des Leistungsumfangs aus-
machten und erläutere nicht, weshalb der fast 100-seitige Schliessplan (GB 96) 
unbrauchbar und nicht aktuell sein solle. Betreffend die GB 32 sei nicht klar, was 
für diesen Bereich relevant sein solle.
Betreffend den Schadenersatz Schliesssystem BIXI (Tabelle, Pos. 242) sei nicht 
nachgewiesen, dass die Installation auf das System der Beschwerdegegnerin ver-
tragswidrig gewesen sei. Ein Fehlverhalten der Beschwerdegegnerin sei damit 
nicht glaubhaft gemacht. Im Übrigen erläutere die Beschwerdeführerin nicht näher, 
inwiefern der Ausbau des Netzwerks und die damit zusammenhängenden Kosten 
mit der angeblichen vertragswidrigen Installation zusammenhingen und weshalb 
dieser Schaden der Beschwerdegegnerin zuzurechnen sei.
Betreffend den Schadenersatz mechanische Schliessanlagen (Tabelle, Pos. 243) 
sage der vorgelegte Beleg (GB 103) nichts darüber aus, weshalb der Ersatz sämtli-
cher Schliessanlagen auf ein Fehlverhalten der Beschwerdegegnerin zurückzu-
führen sei. Die Kausalität sei damit nicht glaubhaft gemacht.
7.5.5
Ölbrenner (Tabelle, Pos. 251)
Gemäss Offerte sei der Ölbrenner 22 Jahre alt und betrage das Durchschnittsalter 
15 Jahre. Der Schaden könne deshalb nicht mit den Anschaffungskosten gleichge-
setzt werden. Der Zeitwert sei wiederum nicht beziffert bzw. glaubhaft gemacht. Es 
sei anzunehmen, dass der Ölbrenner kaum noch einen Zeitwert gehabt habe. Der 
Wert der Liegenschaft hätte sich zudem nicht nur bei einem defekten, sondern 
auch bei einem 22 Jahre alten, bald zu ersetzenden Brenner reduziert.
7.5.6
Kühlturm (Tabelle, Pos. 261)
Gemäss Offerte sei der Kühlturm 24 Jahre alt und betrage die übliche Lebenser-
wartung 20 Jahre. Es sei deshalb nicht glaubhaft gemacht, dass die Korrosion al-
leine der fehlenden Wartung durch die Beschwerdegegnerin zugerechnet werden 
könne. Damit sei die Kausalität nicht glaubhaft gemacht.
7.5.7
Planmanagement (Tabelle, Pos. 271)
Die Beschwerdeführerin mache geltend, dass lediglich eine Einzelleistung (von 18 
gemäss Leistungsbeschrieb) das Planmanagement umfasse, begründe dies aber 
nicht näher. Unabhängig von der angeblich unterlassenen Leistungserbringung der 
Beschwerdegegnerin sei auch der geltend gemachte Umfang der Vergütung für 
das Planmanagement nicht glaubhaft gemacht. Mit den vorgelegten Unterlagen sei 
nicht glaubhaft gemacht, dass die Beschwerdegegnerin in den letzten 18 Monaten 


14
vor Vertragsbeendigung keine Leistungen im Bereich Planmanagement erbracht 
habe. Die Berufung auf die GB 32 sei verspätet erfolgt.
7.5.8
Hochregallager (Tabelle, Pos. 281)
Aus der eingereichten Beilage (GB 107) gehe nicht konkret hervor, dass die Be-
schwerdegegnerin eine Reduktion der Gesamtkosten für das Hochregallager um 
CHF 20‘000 pro Jahr bestätigt habe. Damit handle es sich lediglich um Vorschläge 
für eine Vertragsanpassung für 2018. Ein Akzept werde weder behauptet noch 
glaubhaft gemacht.
7.5.9
Vertragsaudit M.________ Partners AG (Tabelle, Pos. 291)
Der Bericht M.________ (GB 32) komme zum Schluss, dass der Erfüllungsgrad bei 
60 % liege, wobei bei 75 % der Vertrag als erfüllt gelte, und die K.________ AG 
ebenso Teil der Problematik sei. Die Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten zu 
15 % sei deshalb nicht nur der Beschwerdegegnerin, sondern auch der 
K.________ AG anzulasten. Damit sei nicht glaubhaft gemacht, dass das alleinige 
Verhalten bzw. Unterlassen der Beschwerdegegnerin kausal für die Vertragsverlet-
zung im Umfang der geltend gemachten Honorarreduktion gewesen sei.
7.6
Betreffend die Kosten des Verfahrens sei auf den Streitwert der drei einzelnen Ar-
resteinspracheverfahren abzustellen, wobei diese der grösstenteils unterliegenden 
Beschwerdeführerin aufzuerlegen seien.
8.
Vorbringen der Beschwerdeführerin
8.1
Fehlerhafte Behauptungs- und Beweislastverteilung
8.1.1
Die Beschwerdegegnerin habe die Leistungserbringung unter dem GMV weder im 
Arrestgesuch noch in der Stellungnahme zu den AE substantiiert behauptet, ob-
wohl sie dies in den AE bestritten und die entsprechende Behauptungs- und Be-
weislast bei der Beschwerdegegnerin liege. Indem die Vorinstanz trotzdem die 
Forderung auf Pauschalentschädigung als glaubhaft gemacht erachtet habe, habe 
sie die Verhandlungsmaxime und die Beweislastverteilung missachtet.
8.1.2
Betreffend die von der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Zusatzleistungen 
seien keine bzw. keine substantiierten Behauptungen dazu erhoben worden, wes-
halb diese Beträge von ihr geschuldet sein sollten. Sie habe die Leistungserbrin-
gung und eventualiter die Notwendigkeit der Arbeiten rechtsgenüglich bestritten. 
Obwohl zentrale Informationen fehlten bzw. sich auch aus den Behauptungen der 
Beschwerdegegnerin nicht schlüssig erstellen liessen, komme die Vorinstanz in of-
fensichtlicher Willkür zum Ergebnis, dass die Forderungen geschuldet seien. Die 
Vorinstanz habe die Regeln zur Behauptungs- und Beweislast falsch angewandt, 
indem sie von ihr den Nachweis der Nichterbringung von Leistungen gefordert ha-
be.
8.1.3
Betreffend die Verzugszinsforderung habe die Beschwerdegegnerin im Arrestge-
such keine substantiierten Ausführungen erhoben, sondern erstmals in der Stel-
lungnahme zur AE. Sie [die Beschwerdeführerin] habe diese Ausführungen mit 
Verweis auf die AE und die eingereichten Belege betreffend Nicht- bzw. Schlech-
terfüllung bestritten. Die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob der Verzug aufgrund der 


15
Schlechterfüllung überhaupt habe eintreten können. Es liege eine fehlerhafte 
Rechtsanwendung vor, weil die Vorinstanz trotz glaubhaft gemachter Nicht- bzw. 
Schlechterfüllungen des GMV durch die Beschwerdegegnerin von der Leistungs-
pflicht mit Verzugsfolgen ausgegangen sei. Indem die Vorinstanz zudem die Aus-
führungen der Beschwerdegegnerin zu den Verzugszinsforderungen nachgebes-
sert habe (unter Hinweis auf Anhang I des angefochtenen Entscheids), sei die Vor-
instanz (wie auch andernorts) einseitig zugunsten der Beschwerdegegnerin vorge-
gangen. 
8.2
Fehlende Beurteilung der Schlechterfüllung und der darauf abstützenden Honorar-
minderung
8.2.1
Die Vorinstanz habe lediglich die vollständige Nichterfüllung bzw. Unbrauchbarkeit 
der Leistungen der Beschwerdegegnerin geprüft und verneint. Dabei habe sie in ih-
ren AE eine Vielzahl an Nicht- bzw. Schlechtleistungen und die von der Beschwer-
degegnerin verursachten Schäden aufgezeigt und gestützt darauf neben Schaden-
ersatzforderungen eventualiter Anspruch auf Honorarminderung bzw. Rückforde-
rung für die gesamte Vertragsdauer geltend gemacht und diesen Anspruch eventu-
aliter gemeinsam mit Schadenersatzforderungen gegenüber den angeblichen Ar-
restforderungen zur Verrechnung gebracht. Den Honorarminderungs- bzw. Rück-
forderungsbetrag habe sie durch Bezugnahme auf einzelne im GMV mit bestimm-
tem Wert ausgewiesene Teilbereiche der von der Beschwerdegegnerin zu erbrin-
genden Leistungen wertmässig plausibilisiert. Sie habe zudem auf das von der 
M.________ Partners AG im Einvernehmen mit der Beschwerdegegnerin durchge-
führte Audit und den entsprechenden Bericht M.________ (GB 32) verwiesen, 
worin die Nicht- und Schlechtleistungen der Beschwerdegegnerin dokumentiert 
seien. Trotzdem habe die Vorinstanz den Anspruch auf Herabsetzung des Hono-
rars und den daraus resultierenden Rückforderungsanspruch gar nicht geprüft, 
sondern bloss die Nichtleistung bzw. vollkommene Unbrauchbarkeit als nicht 
glaubhaft gemacht qualifiziert. Die in den AE substantiiert behaupteten und glaub-
haft gemachten Schlechtleistungen seien nicht geprüft worden.
8.2.2
Die Vorinstanz sei sodann fälschlicherweise davon ausgegangen, dass eine Re-
duktion des Honorars infolge Schlechtleistungen nur erfolgen könne, wenn in ei-
nem Teilbereich sämtliche Leistungen nicht erbracht worden bzw. unbrauchbar 
gewesen seien. Damit verkenne die Vorinstanz, dass bei Schlechtleistungen von 
Gesetzes wegen eine Honorarminderung geboten sei. Die Vorinstanz hätte viel-
mehr in Anwendung richterlichen Ermessens diesen Anspruch der Beschwerdefüh-
rerin prüfen müssen.
8.3
Unrichtige Rechtsanwendung betreffend Honorarminderung bzw. Rückforderung
8.3.1
Die Vorinstanz habe im Rahmen der Verneinung der Nichtleistung bzw. der Un-
brauchbarkeit implizit Schlechtleistungen der Beschwerdegegnerin erkannt und 
diese keineswegs als geringfügig erachtet. Bei der Beurteilung der Honorarminde-
rung bzw. des Rückforderungsanspruchs habe sie diese Schlechtleistungen aber 
dann gänzlich unberücksichtigt gelassen (vgl. detaillierte Aufstellung im Anhang 2 
zur Beschwerde).


16
8.3.2
Die Vorinstanz habe weitere von ihr vorgetragene Nicht- bzw. Schlechterfüllungen 
durch die Beschwerdegegnerin nicht berücksichtigt (vgl. detaillierte Aufstellung im 
Anhang 4 zur Beschwerde). Die Vorinstanz hätte den im Bericht M.________ fest-
gestellte Erfüllungsgrad von lediglich 60 % berücksichtigen und eine entsprechen-
de Honorarminderung bzw. Rückforderung gutheissen müssen. Den Bericht 
M.________ habe die Vorinstanz einseitig und falsch so gewürdigt, dass damit le-
diglich eine Schlechterfüllung von 15 % erstellt sei. Aber auch diese nach ihrem 
Verständnis des Berichts relevante Schlechterfüllung habe die Vorinstanz inhaltlich 
nicht in Zweifel gezogen. Für ein angebliches Verschulden der K.________ AG lä-
gen keine substantiierten Behauptungen bzw. Beweise vor. Damit habe die Vor-
instanz das Recht falsch angewandt. Die Beschwerdegegnerin habe ihrerseits kei-
ne substantiierten Behauptungen betreffend die angeblich korrekte Leistungser-
bringung erhoben und ganze Sachverhaltskomplexe unbestritten gelassen.
8.3.3
Bei richtiger Rechtsanwendung hätte die Vorinstanz ihren Anspruch auf Honorar-
minderung bzw. Rückforderung beurteilen und als glaubhaft gemacht erachten 
müssen. Stattdessen habe die Vorinstanz zu ihren Ungunsten einen «Alles- oder 
Nichts-Ansatz» zur Anwendung gebracht, der im Bundesrecht keine Stütze finde. 
Sie habe aber nicht nur die Schlechtleistungen glaubhaft gemacht, sondern auch 
eine grosse Zahl von Anhaltspunkten für die Höhe der Honorarreduktion geliefert, 
wobei neben den Detailausführungen zum Wert der erbrachten Leistungen insbe-
sondere auch auf den Bericht M.________ hinzuweisen sei.
8.3.4
Die Vorinstanz habe auch insofern das Recht falsch angewandt, als sie die Vorga-
ben zur Honorarminderung bei Schlechtleistungen (gemäss Auftragsrecht und Be-
weislastverteilung) nicht angewandt bzw. gar nicht berücksichtigt habe. Die Vor-
instanz habe darüber hinaus die Regeln zur Behauptungs- und Beweislast sowie 
das rechtliche Gehör bzw. das Rechtsverweigerungsverbot verletzt, indem sie die 
rechtzeitig behauptete und belegte Schlechterfüllung und die darauf abstützende, 
geltend gemachte Honorarminderung gar nicht beurteilt habe.
8.4
Nichtbeurteilung der Schadenersatzansprüche bzw. die ungerechtfertigte Vernei-
nung einer Ersatzpflicht
8.4.1
Die Vorinstanz habe für die Glaubhaftmachung der Schadenersatzansprüche einen 
zu strengen Massstab angewandt und hätte einen gleichen Massstab wie bei der 
Beurteilung der angeblichen Arrestforderungen anwenden müssen. Insbesondere 
habe die Vorinstanz übersetzte Anforderungen an die Glaubhaftmachung des Kau-
salzusammenhangs gestellt. Diese falsche Anwendung der Regeln zum Beweis-
mass bei der Arresteinsprache stelle eine Rechtsverletzung dar.
8.4.2
Beim unterlassenen Leerstandsmanagement (Tabelle, Pos. 22; Schäden Heizung 
und Sanitär) habe sie gemäss Vorinstanz nicht glaubhaft gemacht, dass die Be-
schwerdegegnerin alleine für die Schäden verantwortlich sei. Die Vorinstanz habe 
aber an den bei der Beschwerdegegnerin liegenden Teil der Verantwortung keine 
Konsequenzen geknüpft. Damit habe die Vorinstanz das Recht nicht bzw. falsch 
angewandt und das Willkürverbot verletzt (unter Hinweis auf Art. 9 und 29 Abs. 2 
BV i.V.m. Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 


17
[ZGB; SR 210] i.V.m. Art. 272 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung 
und Konkurs [SchKG; SR 281.1] und Art. 55 Abs. 1 ZPO).
8.4.3
Beim unterlassenen Schliessmanagement (Tabelle, Pos. 24) sei nicht ersichtlich, 
wie die Vorinstanz zum Schluss habe kommen können, eine Auswechslung der 
Schliessanlage sei nicht erforderlich bzw. der Kausalzusammenhang sei nicht ge-
geben, nachdem sie [die Beschwerdeführerin] glaubhaft gemacht habe, dass die 
Schliesssicherheit nicht mehr gewährleistet gewesen sei. Damit habe die Vor-
instanz überzogene Anforderungen an die Glaubhaftmachung gestellt und das 
Recht falsch angewandt. Die Beschwerdegegnerin hätte ohne weiteres einen aktu-
ellen Schliessplan vorlegen können.
8.4.4
Betreffend die zugestandene Beschädigung des Ölbrenners (Tabelle, Pos. 25) ha-
be die Vorinstanz ‒ ohne konkrete Einwendungen der Beschwerdegegnerin zum 
Zeitwert und ohne Anhaltspunkte ‒ dem Ölbrenner einen Zeitwert von CHF 0.00 
zugewiesen und so in falscher Rechtsanwendung jeglichen Schadenersatzan-
spruch ausgeschlossen.
8.4.5
Betreffend die unterlassene Wartung des Kühlturms (Tabelle, Pos. 26) habe sich 
die Vorinstanz mit Ausführungen zum angeblich überschrittenen Lebenshorizont 
begnügt und damit wesentliche Ausführungen der Beschwerdeführerin unbeurteilt 
gelassen. Gleichzeitig habe die Vorinstanz abermals überhöhte Anforderungen an 
die Glaubhaftmachung der Gegenforderungen gestellt.
8.5
Verweigerung von Schadenersatz trotz nicht erfüllter Pflichten der Beschwerde-
gegnerin zum Tätigwerden und erstellten Schäden im Pflichtenbereich der Be-
schwerdegegnerin
8.5.1
Das aufgezeigte Schadensbild würde nicht vorliegen, wenn die Beschwerdegegne-
rin ihren Verpflichtungen unter dem GMV nachgekommen wäre. Die Vorinstanz 
hätte deshalb bei Anwendung des richtigen Beweismasses zum Ergebnis gelangen 
müssen, dass die Schadenersatzansprüche mit grösserer Wahrscheinlichkeit 
bestünden als nicht.
8.5.2
Im Zusammenhang mit den Parkfeldern (Tabelle, Pos. 212) habe die Vorinstanz 
den Kausalzusammenhang nur insoweit verneint, als der Beschwerdegegnerin 
nicht sämtliche Schäden an den Parkfeldern zuzuschreiben seien. Damit habe die 
Vorinstanz entweder den Kausalzusammenhang nicht für sämtliche geltend ge-
machten Schäden oder trotz erstelltem Kausalzusammenhang eine Schadener-
satzpflicht nicht weiter geprüft. Beides stelle eine Rechtsverletzung dar. Zudem hät-
te die Beschwerdegegnerin im Rahmen ihrer Verpflichtung zur Leistung von In-
standsetzungsarbeiten die angeblich altersbedingten Schäden ausbessern müs-
sen, dies aber offensichtlich nicht getan. Gleiches gelte für die Schäden an der 
Zaunanlage (Tabelle, Pos. 213) und den Dächern (Tabelle, Pos. 214). 
8.5.3
Die Vorinstanz hätte den von ihr erstellten Sachverhalt somit zumindest im Rah-
men der Honorarminderung berücksichtigen müssen, da die Beschwerdegegnerin 
trotz bestehender Pflicht zum Tätigwerden offensichtlich nicht oder nur schlecht 
gearbeitet habe.


18
8.6
Einseitige Beweiswürdigung
8.6.1
Die Vorinstanz habe die Unterlagen einseitig und ausschliesslich zu Ungunsten der 
Beschwerdeführerin und zu Gunsten der Beschwerdegegnerin gewertet. Damit ha-
be die Vorinstanz den Sachverhalt entsprechend willkürlich ermittelt.
8.6.2
Trotz einer Vielzahl von Schlechtleistungen der Beschwerdegegnerin habe die Vor-
instanz den im Bericht M.________ (GB 32) festgestellten Erfüllungsgrad von ledig-
lich 60 % nicht berücksichtigt. Die Vorinstanz habe sich einzig auf das angebliche 
Mitverschulden der K.________ AG fokussiert, ohne die Schlechtleistung der Be-
schwerdegegnerin zu würdigen. Zudem ergebe sich entgegen den Feststellungen 
der Vorinstanz aus dem Bericht M.________ nicht, dass bei einem Erfüllungsgrad 
von 75 % der Vertrag erfüllt wäre. Gemäss dem Bericht M.________ habe die Be-
schwerdegegnerin nur in zwei Bereichen einen Wert von über 75 % erzielt. In Be-
zug auf 90 % der von der Beschwerdegegnerin zu erbringenden Leistungen sei ei-
ne Nicht- bzw. Schlechtleistung vorgelegen. Der Bericht M.________ halte nicht 
fest, dass die K.________ AG Teil der Problematik sei. Vielmehr sei die Schnittstel-
lenproblematik Teil der Gesamtproblematik gewesen. Ein Dienstleister wie die Be-
schwerdegegnerin habe stets Schnittstellen zu anderen Leistungserbringern oder 
zum Auftraggeber bzw. seinem Vertreter. Es sei seine Aufgabe, diese richtig zu 
konzipieren und zu bearbeiten. Die Vorinstanz habe den Bericht M.________ ins-
gesamt willkürlich gewürdigt. Bei korrekter Würdigung hätte sie darin einen zusätz-
lichen Beleg für die glaubhaft gemachten Nicht- bzw. Schlechterfüllung des GMV 
durch die Beschwerdegegnerin erkennen müssen.
8.6.3
Betreffend die Nicht- bzw. Schlechtleistung habe die Vorinstanz die substantiierten 
Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht gewürdigt und einseitig auf die nicht 
substantiierten Behauptungen der Beschwerdegegnerin betreffend die angebliche 
Erfüllung des GMV im Jahr 2018 abgestellt. Auch bei den von der Beschwerde-
gegnerin zusätzlich geltend gemachten Leistungen (Tabelle, Pos. 12) habe die Vor-
instanz trotz bestrittener Leistungserbringung einseitig auf die nicht substantiierten 
Vorbringen der Beschwerdegegnerin abgestellt. Bei der Verzugszinsforderung 
2017 (Tabelle, Pos. 13) habe die Vorinstanz die von ihr geltend gemachten Nicht- 
bzw. Schlechtleistungen einseitig ausser Acht gelassen.
8.6.4
Trotz implizit erstellter Schlechtleistungen habe die Vorinstanz in einseitiger Be-
weiswürdigung jegliche Honorarminderung ausgeschlossen und trotz erkannter 
Pflicht der Beschwerdegegnerin zum Tätigwerden und erkannten Schäden im 
Pflichtenbereich der Beschwerdegegnerin diese Umstände gänzlich ausser Acht 
gelassen.
8.7
Fehlende Berücksichtigung des massgeblichen Unterliegens der Beschwerdegeg-
nerin bei der Kostenverteilung
8.7.1
Die Beschwerdegegnerin habe die angeblichen Arrestforderungen nach Erhebung 
der Arresteinsprache im Verfahren CIV 18 1592 (ordentliche Vergütungen 2018; 
Tabelle, Pos. 11) um CHF 124‘499.30 und im Verfahren CIV 18 1598 (zusätzlich 
erbrachte Leistungen; Tabelle, Pos. 12) um CHF 1‘263.78 reduziert und sei im Ar-
resteinspracheverfahren mit CHF 8‘166.30 unterlegen, was insgesamt einem Un-
terliegen um mehr als 17 % entspreche. Bei Einzelbetrachtung betrage das Unter-


19
liegen im Verfahren CIV 18 1592 beinahe 20 % und im Verfahren CIV 18 1602 
(Verzugszinsen 2017; Tabelle, Pos. 13) mehr als 50 %.
8.7.2
Indem die Vorinstanz diesem Unterliegen der Beschwerdegegnerin nicht Rechnung 
getragen habe, habe sie Art. 106 Abs. 2 ZPO verletzt.
9.
Entgegnungen der Beschwerdegegnerin
9.1
Die Beschwerdegegnerin wendet hiergegen einleitend ein, es erstaune, dass sich 
die Beschwerdeführerin mit derart grosser Vehemenz gegen die Arrestierung zur 
Wehr setze, schränke diese sie doch in ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit 
kaum ein. Nachdem die Beschwerdeführerin zuvor die Vergütungen bis Ende 2017 
bezahlt und die Leistungen im Jahr 2018 nie formell beanstandet habe, mache sie 
nun geltend, dass die Beschwerdegegnerin in den Leistungsbereichen Dach und 
Fach, Leerstandsmanagement, Energiemanagement und Zutrittsmanagement 
während der gesamten Vertragsdauer gar keine oder nur völlig unbrauchbare Leis-
tungen erbracht habe und stelle sich nach Jahr und Tag auf den Standpunkt, die 
Beschwerdegegnerin habe ihr im Zuge mangelhafter Erfüllung des GMV einen 
Schaden von über CHF 1.2 Mio verursacht. Die Vorinstanz habe zu Recht erkannt, 
dass die entsprechenden Forderungen aus der Luft gegriffen seien. Die Beschwer-
deführerin versuche nun mit allerlei formaljuristischen Argumenten, den Eindruck 
zu erwecken, dass sich die Vorinstanz ungenügend mit ihrem Standpunkt ausein-
andergesetzt habe.
9.2
Ad Rüge der fehlerhaften Behauptungs- und Beweislastverteilung
9.2.1
Zur Rüge der Beschwerdeführerin, wonach die Vorinstanz eine fehlerhafte Behaup-
tungs- und Beweislastverteilung vorgenommen habe, wendet die Beschwerdegeg-
nerin ein, beim GMV handle es sich nicht um einen Auftrag, sondern um einen In-
nominatvertrag (unter Hinweis auf S. 6 Rz 2 des angefochtenen Entscheids) bei 
dem die werkvertraglichen Komponenten überwiegten. Etwaige auftragsrechtliche 
Regeln spielten deshalb keine Rolle bei der Beweislastverteilung. Zudem trage im 
Auftragsrecht der Beauftragte die Beweislast für die Auftragserfüllung höchstens 
dann, wenn der Auftraggeber Leistungen des Beauftragten von Anfang an unter 
Hinweis auf eine Vertragswidrigkeit zurückweise (unter Hinweis auf FELLMANN, in: 
Berner Kommentar, Bern 1992, N. 541 ff. zu Art. 394 OR). Das Risiko für einen all-
fälligen Misserfolg liege beim Auftraggeber. Solle der Beauftragte verantwortlich 
dafür sein, sei der Auftraggeber diesbezüglich beweispflichtig. Nachdem die Be-
schwerdeführerin im Jahr 2018 Leistungen der Beschwerdegegnerin entgegenge-
nommen und gemäss Vorinstanz betreffend die Leistungserbringung im Jahr 2018 
keine Rügen erhoben habe (unter Hinweis auf S. 8 Rz 4 des angefochtenen Ent-
scheids), trage die Beschwerdeführerin auch nach auftragsrechtlichen Grundsätzen 
die Behauptungs- und Beweislast für die nicht korrekte Leistungserbringung. Das-
selbe gelte (erst recht) für die Zeit davor, für welche die Vergütung geleistet worden 
sei.
9.2.2
Die Prüfung einer Arrestforderung erfolge lediglich summarisch. Glaubhaftmachung 
liege deshalb bereits vor, wenn für den Bestand der Arrestforderung gewisse Ele-
mente sprächen, selbst wenn mit der Möglichkeit gerechnet werden müsse, dass 
sich diese nicht verwirklicht haben könnten (unter Hinweis auf S. 4 Rz 2 des ange-


20
fochtenen Entscheids). Die Anforderungen dürften nicht überhöht werden. Es sei 
nicht Sinn und Zweck des Arrestverfahrens, Anspruchsgrundlagen in dem von der 
Beschwerdeführerin geforderten Detaillierungsgrad zu behaupten, geschweige 
denn zu prüfen. Für die Glaubhaftmachung der Arrestforderung sei sodann einzig 
relevant, ob vorprozessual Beanstandungen vorgebracht worden seien. Erst in der 
Arresteinsprache vorgebrachte Rügen könnten keine Rolle spielen. Nicht zu bean-
standen sei schliesslich, dass die Vorinstanz von der Beschwerdeführerin verlangt 
habe, etwaige Schlechtleistungen glaubhaft zu machen und zum Schluss gelangt 
sei, dass der Anspruch auf Vergütung von Leistungen im Jahr 2018 glaubhaft ge-
macht sei.
9.3
Ad Honorarminderungsansprüche der Beschwerdeführerin
9.3.1
Betreffend die Honorarminderungsansprüche der Beschwerdeführerin bringt die 
Beschwerdegegnerin vor, die Beschwerde vermöge den zivilprozessualen Begrün-
dungserfordernissen nicht zu genügen, da nicht ausgeführt werde, welche Aspekte 
der zahlreichen genannten Gesetzes- und Verfassungsbestimmungen durch die 
Vorinstanz jeweils verletzt worden sein sollten. 
9.3.2
Die Beschwerdeführerin habe vorinstanzlich lediglich die komplette Nichtleistung 
bzw. die völlig unbrauchbare Leistungserbringung behauptet. Dies bezüglich ver-
schiedener Leistungsbereiche, deren wertmässiger Anteil im Anhang VI des GMV 
betragsmässig festgelegt sei. Die Beschwerdeführerin habe folgerichtig in diesen 
Bereichen die gesamte Vergütung für die gesamte Laufzeit des GMV berechnet 
und als Honorarminderung bzw. Rückforderung geltend gemacht. Dabei habe sie 
sich damit begnügt, ein paar Beispiele angeblicher Schlechtleistungen des GMV in 
den Raum zu stellen. Die Vorinstanz habe daraus richtigerweise geschlossen, dass 
aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht eine Nichtleistung oder völlige 
Unbrauchbarkeit der Leistungen hervorgehe. 
9.3.3
Die Beschwerdeführerin habe vor der Vorinstanz nicht behauptet, dass die Leis-
tungen lediglich in Bezug auf die beispielhaften Vorfälle schlecht erfüllt worden sei-
en und auch nicht dargelegt, in welchem Betrag die Vergütung aufgrund dieser 
Vorfälle hätte reduziert werden sollen. Es könne nicht die Aufgabe der Vorinstanz 
sein, sich von sich aus Gedanken zur Bewertung angeblicher Schlechtleistungen 
oder Teilreduktionen von Vergütungsansprüchen zu machen, nachdem eine solche 
Teilreduktion weder geltend gemacht noch begründet worden sei. In den Anhängen 
2 bis 4 zur Beschwerde würden angebliche Schlechtleistungen aufgeführt, ohne 
dass jedoch Anhaltspunkte zu deren Bewertung geliefert würden. In den im Anhang 
2 zitierten Stellen habe die Vorinstanz mitnichten das Vorliegen irgendwelcher 
Schlechtleistungen festgestellt. Sie habe lediglich diese Möglichkeit nicht katego-
risch ausgeschlossen. Die Beschwerdeführerin habe im vorinstanzlichen Verfahren 
die Schlechtleistungen nur pauschal jeweils mit einem einzigen Halbsatz behauptet 
(«nicht bzw. wenn überhaupt dann nur schlecht erbracht»), weshalb sich die Vor-
instanz nicht eingehend mit diesen angeblichen Schlechtleistungen habe zu befas-
sen brauchen.


21
9.4
Ad Schadenersatzansprüche der Beschwerdeführerin
9.4.1
Betreffend die Schadenersatzansprüche der Beschwerdeführerin wendet die Be-
schwerdegegnerin ein, dass derjenige, der Schadenersatzansprüche im Arrestver-
fahren verrechnungsweise geltend machen wolle, sämtliche Tatbestandsvoraus-
setzungen solcher Schadenersatzforderungen mindestens glaubhaft machen müs-
se, d.h. die angebliche Pflichtverletzung, Existenz und Umfang eines Schadens, 
das Verschulden und die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden. Die 
Beschwerdeführerin habe im vorinstanzlichen Verfahren bei sämtlichen geltend 
gemachten Schadenersatzansprüchen jeweils mehrere dieser Elemente völlig un-
begründet gelassen. Insbesondere sei regelmässig nicht einmal ansatzweise 
glaubhaft gemacht worden, inwiefern behauptete Mängel und Schäden auf das an-
geblich pflichtwidrige Verhalten der Beschwerdegegnerin zurückzuführen seien.
9.4.2
Betreffend das Leerstandsmanagement (Tabelle, Pos. 222 bis 224) habe die Be-
schwerdeführerin nicht einmal die Höhe des Schadens glaubhaft machen können 
(unter Hinweis auf S. 21 Rz 8 bis 10 des angefochtenen Entscheids). Die Be-
schwerdeführerin trage in der Beschwerde keine entsprechenden Rügen vor. Die 
Prüfung der weiteren Tatbestandsvoraussetzungen erübrige sich daher. Diese ha-
be die Beschwerdeführerin indessen in keiner Weise glaubhaft gemacht. Es sei 
nicht nachvollziehbar, weshalb eine Pflichtverletzung der Beschwerdegegnerin 
glaubhaft gemacht sein solle und weshalb die behaupteten Schäden auf eine sol-
che angebliche Pflichtverletzung und nicht auf das Alter der Liegenschaft zurückzu-
führen sein sollten.
9.4.3
Betreffend das Schliessmanagement (Tabelle, Pos. 242, 243) rüge die Beschwer-
deführerin eine unrichtige Anwendung des Beweismasses durch die Vorinstanz, in-
dem diese den ursächlichen Zusammenhang zwischen den Pflichtverletzungen der 
Beschwerdegegnerin und den Kosten für den Ersatz der gesamten Schliessanlage 
der Liegenschaft als nicht glaubhaft erachtet habe. Anhand der vorinstanzlichen 
Ausführungen der Beschwerdeführerin könne nicht nachvollzogen werden, inwie-
fern der Schliessplan unbrauchbar gewesen sein solle und weshalb infolgedessen 
die gesamte Schliessanlage ersetzt werden müsse (unter Hinweis auf S. 15 Rz 5, 7 
des angefochtenen Entscheids). In der Beschwerde wiederhole die Beschwerde-
führerin im Wesentlichen ihre vorinstanzlichen Ausführungen.
9.4.4
Betreffend den Ölbrenner (Tabelle, Pos. 251) habe die Beschwerdeführerin vor der 
Vorinstanz lediglich den Ersatz zum Neuwert verlangt. Die Vorinstanz habe bloss 
festgehalten, dass ein entsprechender Anspruch (Ersatz zum Neuwert) nicht be-
stehe, nicht jedoch, dass der Zeitwert CHF 0.00 betrage. Die Beschwerdeführerin 
habe keine Grundlagen für eine Einschätzung des Zeitwerts geliefert.
9.4.5
Betreffend den Kühlturm (Tabelle, Pos. 261) habe es die Beschwerdeführerin un-
terlassen, auch nur ansatzweise glaubhaft zu machen, dass zwischen der Korrosi-
on des Kühlturms und dem Verhalten der Beschwerdegegnerin ein Kausalzusam-
menhang bestehe.
9.5
Ad Rüge der nicht erfolgten Honorarminderung trotz bestehender Schäden
9.5.1
Soweit die nicht erfolgte Honorarminderung trotz bestehender Schäden gerügt 
werde, bringe die Beschwerdeführerin lediglich vor, dass aus Schäden an Parkfel-


22
dern, Dächern und Zaunanlage logisch zwingend auf mangelhafte Erbringung der 
Leistungen der Beschwerdegegnerin im Bereich Dach und Fach zu schliessen sei. 
Die Beschwerdeführerin lege aber nicht dar, in welchem Umfang aus den angeblich 
bestehenden Schäden auf mangelhafte Erbringung der Leistungen zu schliessen 
und die entsprechende Vergütung demnach zu reduzieren wäre. Aus dem Auftre-
ten von Schäden könne nicht ohne weiteres auf mangelhafte Erfüllung des GMV 
geschlossen werden.
9.5.2
Die Pauschalvergütung gemäss Ziff. 27 des GMV decke zudem nur die OPEX-, 
nicht jedoch die CAPEX-Massnahmen ab. Die Beschwerdeführerin lege nicht dar, 
inwiefern die Schäden auf mangelhaften Unterhalt zurückzuführen seien. Gestützt 
auf den GMV dürfe schliesslich nicht erwartet werden, dass die Liegenschaften in 
einen besseren Zustand versetzt würden als bei Vertragsbeginn am 1. Juli 2014. 
Die Bauten gingen bis in die 1960er Jahre zurück.
9.6
Ad Rüge der willkürlichen Sachverhaltsermittlung
9.6.1
Eine willkürliche Sachverhaltsermittlung liege nur dann vor, wenn sie geradezu 
offensichtlich unrichtig bzw. aktenwidrig sei. Sei das Beweisergebnis interpretati-
onsbedürftig, könne von Willkür nur die Rede sein, wenn die Schlussfolgerung 
schlechtweg nicht vertretbar erscheine. Willkürliche Sachverhaltsfeststellungen 
müssten sich zudem auf den Entscheid auswirken. 
9.6.2
Bei der Würdigung des Berichts M.________ sei die Vorinstanz zum Schluss ge-
langt, dass daraus nicht auf einen ursächlichen Zusammenhang zwischen etwaiger 
Vertragsverletzung durch die Beschwerdegegnerin und allenfalls mangelndem Er-
füllungsgrad geschlossen werden könne und dass die Schnittstellenproblematik 
wesentlicher Teil der Gesamtproblematik gewesen sei. Diese Schlussfolgerung sei 
nicht einmal ansatzweise willkürlich. Zudem habe es die Beschwerdeführerin unter-
lassen, Anhaltspunkte für eine daraus abzuleitende Reduktion der Vergütung zu 
liefern. Die weiteren Willkürrügen der Beschwerdeführerin seien lediglich appellato-
rischer Natur.
IV.
10.
Ad Behauptungslast und Substantiierung
10.1
Die Beschwerdeführerin ist zusammengefasst der Auffassung, die Beschwerde-
gegnerin habe die Erfüllung ihrer ordentlichen Leistungen unter dem GMV (Tabelle, 
Pos. 11) nicht substantiiert behauptet, nachdem sie von ihr bestritten worden seien. 
Bei den Zusatzleistungen (Tabelle, Pos. 12) fehlten substantiierte Behauptungen 
darüber, weshalb die entsprechenden Beträge zu vergüten seien. Zudem seien die 
Leistungserbringung und eventualiter die Notwendigkeit der Arbeiten bestritten wor-
den. Betreffend die Verzugszinsforderungen habe die Beschwerdegegnerin erst-
mals in der Stellungnahme zu den AE substantiierte Behauptungen erhoben. 
Schliesslich habe die Beschwerdegegnerin ganze Sachverhaltskomplexe aus den 
AE unbestritten gelassen. Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz vertreten 
hingegen die Auffassung, dass die Beschwerdeführerin die Schlechterfüllungen 


23
seitens der Beschwerdegegnerin nicht genügend substantiiert behauptet hat, 
nachdem sie ausschliesslich (vollständige) Nichterfüllung geltend gemacht habe.
10.2
10.2.1 Das Bundesgericht führt in einem neueren Entscheid zur Substantiierung von Be-
hauptungen das Folgende aus (Urteil 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2):
« 2. Inwieweit unter Geltung der Verhandlungsmaxime Tatsachen zu behaupten und zu substanziie-
ren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Norm und anderseits 
aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368; Urteil des Bundes-
gerichts 4A_57/2014 vom 8. Mai 2014 E. 1.3.3). 
2.1. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es genügt, wenn die Tatsa-
chen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnhei-
ten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden 
(BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; Urteil des Bundesgerichts 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 
2.1). Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Un-
terstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (Urteil des Bundesge-
richts 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2b S. 368 und zum Gan-
zen: Urteile 4A_453/2017 vom 12. Juli 2018 E. 2.2.1, nicht publ. in: BGE 144 III 319; 4A_281/2017 
vom 22. Januar 2018 E. 4.1).
2.2. Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete Partei nicht, sämtliche 
möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu entkräften (zit. Urteil 4A_591/2012 E. 3.2 mit Hin-
weisen). Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelaste-
ten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die 
Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so um-
fassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis 
angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368 mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen zur Publikati-
on bestimmtes Urteil des Bundesgerichts 4A_11/2018 vom 8. Oktober 2018 E. 5.2.1.1; zit. Urteil 
4A_281/2017 E. 4.2).
2.3. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behaup-
tungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so kon-
kret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. 
Der Grad der Substanziierung einer Behauptung beeinflusst insofern den erforderlichen Grad an Sub-
stanziierung einer Bestreitung; je detaillierter einzelne Tatsachen eines gesamten Sachverhalts be-
hauptet werden, desto konkreter muss die Gegenpartei erklären, welche dieser einzelnen Tatsachen 
sie bestreitet (BGE 141 III 433 E. 2.6 zit. Urteil 4A_11/2018 E. 5.2.2.3; je mit Hinweisen). Eine hinrei-
chende Bestreitung lässt die behauptungsbelastete Partei erkennen, welche ihrer Behauptungen sie 
weiter zu substanziieren und welche Behauptungen sie schliesslich zu beweisen hat (Urteil 
4A_225/2011 vom 15. Juli 2011 E. 2.3 mit Hinweis; vgl. zum Ganzen zit. Urteile 4A_453/2017 E. 
2.2.2; 4A_281/2017 E. 4.3).
10.2.2 Im oben zitierten und zur Publikation vorgesehenen Urteil 4A_11/2018 vom 8. Ok-
tober 2018 äussert sich das Bundesgericht in E. 5.2.1.1 zur Behauptungs- und 
Substantiierungslast sodann wie folgt:
« Les faits pertinents allégués doivent être suffisamment motivés (charge de la motivation des 
allégués; Substanziierungslast der Tatsachenbehauptungen; onere di sostanziare le allegazioni) pour 
que, d'une part, le défendeur puisse dire clairement quels faits allégués dans la demande il admet ou 
conteste et que, d'autre part, le juge puisse, en partant des allégués de fait figurant dans la demande 
et de la détermination du défendeur dans la réponse, dresser le tableau exact des faits admis par les 
deux parties ou contestés par le défendeur, pour lesquels il devra procéder à l'administration de 


24
moyens de preuve (art. 150 al. 1 CPC; ATF 144 III 67 consid. 2.1 p. 68 s.), et ensuite appliquer la 
règle de droit matériel déterminante.
Les exigences quant au contenu des allégués et à leur précision dépendent, d'une part, du droit 
matériel, soit des faits constitutifs de la norme invoquée et, d'autre part, de la façon dont la partie 
adverse s'est déterminée en procédure: dans un premier temps, le demandeur doit énoncer les faits 
concrets justifiant sa prétention de manière suffisamment précise pour que la partie adverse puisse 
indiquer lesquels elle conteste, voire présenter déjà ses contre-preuves; dans un second temps, si la 
partie adverse a contesté des faits (cf. infra consid. 5.2.2.3), le demandeur est contraint d'exposer de 
manière plus détaillée le contenu de l'allégation de chacun des faits contestés, de façon à permettre 
au juge d'administrer les preuves nécessaires pour les élucider et appliquer la règle de droit matériel 
au cas particulier (ATF 127 III 365 consid. 2b p. 368).»
10.2.3 Im selben Urteil behandelt das Bundesgericht in E. 5.2.1.2 auch die Frage, wie 
Behauptungen in den Prozess einzubringen sind:
« Plusieurs éléments de fait concrets distincts, comme les différents postes du dommage, doivent être 
présentés sous plusieurs numéros, car cela est nécessaire pour permettre au défendeur de se 
déterminer clairement (ATF 144 III 54 consid. 4.1.3.5 p. 64; sur l'allégation du dommage total, cf. arrêt 
4A_261/2017 du 30 octobre 2017 consid. 4.3 et 4.4; sur l'allégation du dommage qui doit être estimé 
selon l'art. 42 al. 2 CO, cf. ATF 136 III 322 consid. 3; arrêts 4A_431/2015 du 19 avril 2016 consid. 
5.1.2; 4A_651/2015 du 19 avril 2016 consid. 4.4). 
En ce qui concerne l'allégation d'une facture (ou d'un compte), il arrive que le demandeur allègue 
dans sa demande (voire dans sa réplique) le montant total de celle-ci et qu'il renvoie pour le détail à la 
pièce qu'il produit. Dans un tel cas, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal obtiennent ainsi 
les informations qui leur sont nécessaires, au point que l'exigence de la reprise du détail de la facture 
dans l'allégué n'aurait pas de sens, ou si le renvoi est insuffisant parce que les informations figurant 
dans la pièce produite ne sont pas claires et complètes ou que ces informations doivent encore y être 
recherchées. Il ne suffit en effet pas que la pièce produite contienne, sous une forme ou sous une 
autre, lesdites informations. Leur accès doit être aisé et aucune marge d'interprétation ne doit 
subsister. Le renvoi figurant dans l'allégué doit désigner spécifiquement la pièce qui est visée et 
permettre de comprendre clairement quelle partie de celle-ci est considérée comme alléguée. L'accès 
aisé n'est assuré que lorsque la pièce en question est explicite ("selbsterklärend") et qu'elle contient 
les informations nécessaires. Si tel n'est pas le cas, le renvoi ne peut être considéré comme suffisant 
que si la pièce produite est concrétisée et commentée dans l'allégué lui-même de telle manière que 
les informations deviennent compréhensibles sans difficulté, sans avoir à être interprétées ou 
recherchées (arrêts 4A_281/2017 du 22 janvier 2018 consid. 5.3; 4A_155/2014 du 5 août 2014 
consid. 7.4; cf. aussi sur l'interdiction du formalisme excessif, les arrêts 4A_566/2015 consid. 4.2; ATF 
127 III 365 consid. 2b; 123 III 183 consid. 3e; 108 II 337 consid. 2 et les arrêts cités).
Les moyens de preuve proposés (art. 221 al. 1 let. e CPC) doivent être indiqués à l'appui de chaque 
allégué de fait (Beweisführungslast; onere di deduzione delle prove).
10.2.4 In E. 5.2.2 und 5.2.2.3 desselben Urteils folgen schliesslich Erwägungen zur Sub-
stantiierung von Bestreitungen:
« 5.2.2. La partie adverse peut en principe se contenter de contester les faits allégués (ATF 115 II 1 
consid. 4), puisqu'elle n'est pas chargée du fardeau de la preuve (Beweislast) et n'a donc en principe 
pas le devoir de collaborer à l'administration des preuves (ATF 117 II 113 consid. 2).
5.2.2.3. Dans certaines circonstances exceptionnelles, il est toutefois possible d'exiger d'elle qu'elle 
concrétise sa contestation (charge de la motivation de la contestation; Substanziierung der 
Bestreitungen; onere di sostanziare la contestazione), de façon que le demandeur puisse savoir quels 
allégués précis sont contestés et, partant, puisse faire administrer la preuve dont le fardeau lui 


25
incombe; plus les allégués du demandeur sont motivés, plus les exigences de contestation de ceux-ci 
par la partie adverse sont élevées (ATF 141 III 433 consid. 2.6; arrêt 4A_261/2017 précité consid. 4.3 
in fine).
Ainsi, lorsque le demandeur allègue dans ses écritures un montant dû en produisant une facture ou 
un compte détaillés, qui contient les informations nécessaires de manière explicite (cf. supra consid. 
5.2.1.2), on peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de la facture ou les 
articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la facture ou le compte est censé admis et n'aura 
donc pas à être prouvé (art. 150 al. 1 CPC; cf. ATF 117 II 113 consid. 2).»
10.2.5 Bei der Beurteilung, ob die genannten Erfordernisse erfüllt sind oder nicht, ist die 
dienende Funktion des Prozessrechts zu beachten. Dieses soll das materielle 
Recht verwirklichen und durchsetzen (Botschaft ZPO, BBl 2006 7230). Die prozes-
sualen Formen sind nicht Selbstzweck oder Mittel zur Verhinderung der Durchset-
zung von Ansprüchen. Es dürfen deshalb nicht überhöhte und realitätsferne Anfor-
derungen an deren Erfüllung gestellt werden.
10.3
10.3.1 Die Basis der Arrestforderung betreffend die ordentliche Vergütung gemäss GMV 
(Tabelle, Pos. 11) bilden die drei Rechnungen der Beschwerdegegnerin betitelt mit 
«Leistungsverrechnung gemäss Vertrag» in der Höhe der im GMV (inkl. Nachtrag 
Nr. 3) stipulierten Pauschalsumme ‒ im Detail aufgeschlüsselt nach den einzelnen 
Teilbereichen (vgl. Beilagen 1‒5 zum Arrestgesuch CIV 18 1592). Damit behauptet 
die Beschwerdegegnerin offensichtlich, ihre im GMV festgehaltenen Leistungen für 
die die Rechnung betreffenden Monate Januar bis März 2018 erbracht zu haben. 
Mehr ist ‒ jedenfalls in einer ersten Phase ‒ nicht erforderlich.
10.3.2 Die Forderungen betreffend die zusätzlich abzurechnenden Leistungen (Tabelle, 
Pos. 12) beruhen auf diversen Rechnungen (teilweise von Drittfirmen) und Arbeits-
rapporten, aus denen detailliert hervorgeht, wer wo welche Arbeiten verrichtet hat. 
Teilweise sind auch CAPEX-Positionen erwähnt. In der Stellungnahme zu den AE 
werden die Rechnungen eingehend erläutert, was novenrechtlich zulässig ist (vgl. 
E. 6.4.4 oben). Damit liegen auch betreffend diese Leistungen ausreichend sub-
stantiierte Behauptungen der Beschwerdegegnerin vor.
10.3.3 Die Verzugszinsforderung (Tabelle, Pos. 13) betrifft Pauschalentschädigungszah-
lungen, die im Jahr 2017 zu spät geleistet wurden. Die Stellungnahme zu den AE 
enthält dazu in Rz 100 eine detaillierte tabellarische Aufstellung. Auch im Arrest-
bewilligungsverfahren wurde bereits eine solche eingereicht (vgl. Beilage 2 zum Ar-
restgesuch CIV 18 3241). Zu verlangen, dass diese Tabellen in den Rechtsschrif-
ten selbst enthalten sein müssen, wäre überspitzer Formalismus.
10.3.4 Die Beschwerdeführerin war somit gestützt auf die von der Beschwerdegegnerin 
vorgelegten Unterlagen ohne weiteres in der Lage, zu erkennen, worauf die Be-
schwerdegegnerin ihre Forderungen stützt. Weitergehende Anforderungen hätten 
bloss den Prozess (noch weiter) aufgebläht.
10.4
Was die angeblich fehlenden Bestreitungen von Behauptungen der Beschwerde-
führerin durch die Beschwerdegegnerin anbelangt, gelten die gleichen Überlegun-
gen wie betreffend den Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die 
Vorinstanz (vgl. E. 6.4.2 oben). Wer weitschweifige, redundante Rechtsschriften 


26
verfasst, darf nicht erwarten, dass die Gegenpartei zu sämtlichen Ausführungen 
Punkt für Punkt Stellung nimmt und, soweit dies nicht geschieht, der Gegenpartei 
Anerkennung ihrer Behauptungen unterstellen. Eine solche Art des Prozessierens 
widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 52 ZPO). Aus der Stel-
lungnahme der Beschwerdegegnerin zu den AE geht mit aller Deutlichkeit hervor, 
dass sie sämtliche von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Ansprüche und 
deren sachverhaltliche Grundlagen bestreitet.
10.5
Wird Schlechterfüllung behauptet, gehört zur Substantiierung auch die Angabe von 
Anhaltspunkten, wie sich diese finanziell auswirken soll. In Bezug auf den Disposi-
tionsgrundsatz (Art. 58 Abs. 1 ZPO) ist zwar in einem sich auf vollständige Nichter-
füllung beziehenden Antrag ein sich auf Schlechterfüllung beziehender enthalten 
(a maiore ad minus). Angesichts der Vielzahl von Möglichkeiten der Schlechterfül-
lung und der daraus fliessenden finanziellen Folgen muss die behauptende Partei 
jedoch darlegen, in welcher Weise ein Vertrag schlecht erfüllt wurde und welche 
Gesichtspunkte für die daraus fliessenden Ansprüche massgebend sind. Es ist 
nicht Sache des Gerichts, allfällige Schlechterfüllungen zu prüfen und nach Ermes-
sen die gegebenenfalls daraus fliessenden Konsequenzen festzulegen, wenn eine 
Partei ausschliesslich Nichterfüllung und vollständigen Wegfall des Honoraran-
spruchs geltend macht und Schlechterfüllung bloss en passant erwähnt. Da sich 
die Gesamtpauschale aus der Summe von Teilpauschalen für einzelne Bereiche 
ergibt, trifft die von der Beschwerdeführerin in Rz 66 der Beschwerde geäusserte 
Auffassung nicht zu, wonach die zur Plausibilisierung verwendeten Werte zur Be-
messung der von der Beschwerdegegnerin eigentlich zu erbringenden Teilleistun-
gen nicht als Teilhonorare zu verstehen seien. Die geltend gemachte Nichterfüllung 
in Teilbereichen kann nicht als substantiierte Behauptung von Schlechterfüllung in 
Bezug auf das Ganze gewertet werden. Vielmehr müsste die Behauptung von 
Schlechterfüllung in jedem einzelnen Teilbereich substantiiert vorgebracht werden, 
um dem Risiko zu entgehen, dass mangels Nachweises der Nichterfüllung eine 
weitere Prüfung unterbleibt. Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht nicht geprüft, ob 
und inwiefern die Beschwerdegegnerin den GMV allenfalls (bloss) schlecht erfüllt 
hat.
11.
Ad Beweismass und Beweislast
11.1
Die Vorinstanz hat ihrer Beweiswürdigung richtigerweise das Beweismass des 
Glaubhaftmachens zugrunde gelegt, und zwar sowohl für die Forderungen der Be-
schwerdegegnerin als auch für die Gegenforderungen der Beschwerdeführerin. 
Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache, wenn für deren Vorhandensein gewisse Ele-
mente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass 
sie sich nicht verwirklicht haben könnte (BGE 130 III 321 E. 3.3). Dieses Beweis-
mass ist bei einem Schwellenwert von 51 Prozent erreicht (vgl. die anschauliche 
Darstellung von ISABELLE BERGER-STEINER, Beweismass und Privatrecht, in: ZBJV 
144/2008 269 ff., 301). Es muss somit etwas mehr für als gegen das Vorliegen der 
vorgebrachten Tatsache sprechen. Blosse Behauptungen genügen nicht. Jede Par-
tei trägt dabei die Beweislast für die tatsächlichen Grundlagen der von ihnen vor-
gebrachten Forderungen.


27
11.2
Die Vorinstanz hat den GMV als Innominatvertrag mit auftragsrechtlichen und 
werkvertraglichen Elementen qualifiziert, wobei sie für Letztere auf die Pflicht zur 
Ausführung von Instandsetzungsmassnahmen an Gebäude, Dach und Fach (An-
hang III GMV, S. 17, Ziff. 2.10) hinwies. Entgegen der Auffassung der Beschwer-
degegnerin dürften die auftragsrechtlichen Komponenten beim GMV überwiegen. 
Auch bei einem blossen Tätigwerden entstehen Arbeitsergebnisse, ohne dass die-
se als Erfolg im Sinne des Werkvertragsrechts qualifiziert werden können.
11.3
Gemäss FELLMANN hat grundsätzlich der Beauftragte, der ein Honorar fordert, den 
Beweis der richtigen Erfüllung des Vertrags zu beweisen. Die Beweislast wird je-
doch umgekehrt, wenn der Auftraggeber die Leistung vorbehaltlos entgegen ge-
nommen hat. Eine Annahme als Erfüllung liegt dabei in aller Regel dann vor, wenn 
das Verhalten des Auftraggebers bei und nach Entgegennahme der Leistung er-
kennen lässt, dass er sie als eine im wesentlichen ordnungsgemässe Erfüllung gel-
ten lassen will. Dabei schliesst auch die Rüge einzelner Mängel die Annahme als 
Erfüllung nicht aus. Das gleiche gilt für einen allgemeinen Vorbehalt, dass die Ver-
tragsmässigkeit der Leistung nicht anerkannt werde (FELLMANN, in: Berner Kom-
mentar, Bern 1992, N. 488 ff. zu Art. 394 OR).
11.4
Die Beschwerdeführerin hat bis Ende 2017 trotz Beanstandungen die vollen Hono-
rarbeträge gemäss GMV (inkl. Nachträge) bezahlt. Dies ist als Entgegennahme der 
Leistungen der Beschwerdegegnerin zu werten. Im Jahr 2018 wurden gemäss dem 
Entscheid der Vorinstanz zudem nur einzelne Leistungen beanstandet (vgl. S. 8 
des angefochtenen Entscheids unter Hinweis auf GB 34 ff.). Somit hat nicht die 
Beschwerdegegnerin die richtige Erfüllung, sondern die Beschwerdeführerin die 
Grundlagen von Honorarminderungsansprüchen zu beweisen. Soweit die Be-
schwerdeführerin bereits bezahlte Honorare zurückfordert, gilt Bereicherungsrecht 
(vgl. WEBER, in: Basler Kommentar, 6. Aufl. 2015, N. 44 zu Art. 394 OR mit Hinwei-
sen). Damit muss auch bewiesen werden, dass die Leistung im Irrtum über die 
Schuldpflicht erfolgte (Art. 63 Abs. 1 OR).
12.
Ad Kognition und Rügepflicht im Beschwerdeverfahren
12.1
Gegen Entscheide in Arrestsachen ist die Berufung unzulässig (Art. 309 Bst. b Ziff. 
5 ZPO). Sie sind hingegen mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 Bst. a ZPO). Mit 
der Beschwerde kann unrichtige Rechtsanwendung und/oder offensichtlich unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
12.1.1 Die Kognition der Beschwerdeinstanz in Sachverhaltsfragen ist somit einge-
schränkt. Sie deckt sich mit derjenigen des Bundesgerichts gemäss Art. 97 Abs. 1 
des Bundesgerichtsgesetzes (BGG; SR 173.110; STAUBER, in: ZPO-Rechtsmittel 
Berufung und Beschwerde, Basel 2013, N. 14 zu Art. 320 ZPO). «Offensichtlich un-
richtig» bei Art. 320 Bst. b ZPO bedeutet dasselbe wie «willkürlich» (BGE 138 III 
232 E. 4.1.2).
12.1.2 Das Bundesgericht hat in seinem Urteil BGE 144 V 50 zum Erfordernis der offen-
sichtlichen Unrichtigkeit das Folgende festgehalten (E. 4.2): 
«Eine Sachverhaltsfeststellung ist nicht schon dann offensichtlich unrichtig, wenn sich Zweifel anmel-
den, sondern erst, wenn sie eindeutig und augenfällig unzutreffend ist (BGE 132 I 42 E. 3.1 S. 44). Es 
liegt noch keine offensichtliche Unrichtigkeit vor, nur weil eine andere Lösung ebenfalls in Betracht 


28
fällt, selbst wenn diese als die plausiblere erscheint (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; Urteil 9C_838/2016 
vom 3. März 2017 E. 5.1). Diese Grundsätze gelten auch in Bezug auf die konkrete Beweiswürdigung 
(Urteil 9C_222/2016 vom 19. Dezember 2016 E. 1.2 mit Hinweis); in diese greift das Bundesgericht 
auf Beschwerde hin nur bei Willkür (zu diesem Begriff BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5 mit Hinweisen) ein, 
insbesondere wenn die Vorinstanz offensichtlich unhaltbare Schlüsse zieht, erhebliche Beweise über-
sieht oder solche grundlos ausser Acht lässt (BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211).»
12.1.3 Dabei gilt auch für die Beschwerde nach ZPO eine strenge Rügepflicht. In der Be-
schwerdebegründung ist klar und substantiiert aufzuzeigen, inwiefern eine willkürli-
che Sachverhaltsfeststellung vorliegt. Dieser Begründungsanforderung genügt der 
Rechtsmittelkläger nicht, wenn er lediglich einzelne Beweismittel anführt, die er an-
ders als im angefochtenen Entscheid gewichtet haben möchte (HURNI, Zum 
Rechtsmittelgegenstand im Schweizerischen Zivilprozessrecht, Bern 2018, Rz 
552). Die Rüge des fehlerhaft festgestellten Sachverhalts bedarf einer qualifizierten 
Begründung. Es reicht nicht aus, in allgemeiner Form Kritik daran zu üben oder ei-
nen von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachver-
halt zu behaupten oder die eigene Beweiswürdigung zu erläutern (Urteil des Bun-
desgerichts 9C_222/2016 vom 19. Dezember 2016 E. 1.2).
12.2
Die Beschwerdeführerin erhebt kaum solche qualifizierten Rügen. Entweder wird 
die eigene Sachverhaltsdarstellung im vorinstanzlichen Verfahren wiederholt und 
die abweichende Auffassung der Vorinstanz als willkürlich bezeichnet, ohne dass 
dargelegt wird, dass und weshalb deren Unrichtigkeit geradezu «in die Augen 
springt», oder der Vorinstanz wird Rechtsverletzung vorgeworfen, indem sie das 
Beweismass des Glaubhaftmachens unrichtig angewandt haben soll. Eine solche 
Rüge (falsche Anwendung des Beweismasses) stellt jedoch inhaltlich eine Sach-
verhaltsrüge dar. Ist eine Partei der Meinung, eine Vorinstanz habe den Sachver-
halt unrichtig festgestellt, kann sie nämlich stets vorbringen, die Vorinstanz habe 
die Regeln zum Beweismass falsch angewandt, indem zu hohe oder zu geringe 
Anforderungen an das Gelingen des Beweises gestellt worden seien. Mit dieser 
Argumentation wird eine Sachverhaltsrüge in das Kleid einer Rechtsrüge gesteckt, 
mit dem Ziel, die gesetzliche Kognitionsbeschränkung auszuhebeln. Etwas anderes 
als eine falsche Anwendung des Beweismasses ist die Anwendung eines falschen 
Beweismasses (z.B. überwiegende Wahrscheinlichkeit statt Glaubhaftmachen), 
worum es vorliegend aber nicht geht. Auch der Umstand, dass die Beschwerdefüh-
rerin mit ihrer Argumentation vor der Vorinstanz beinahe vollständig unterlegen ist, 
vermag keine Willkür zu begründen. Ein solches Resultat kann sich auch schlicht 
dadurch ergeben, dass die betroffene Partei durchwegs nicht ausreichend stichhal-
tige Argumente vorgebracht hat.
13.
Ad Forderungen der Beschwerdegegnerin und Honorarminderungs- bzw. Rückfor-
derungsansprüche der Beschwerdeführerin
13.1
Die Honoraransprüche der Beschwerdegegnerin stützen sich auf den GMV und 
dessen Nachträge und entsprechen genau den dort stipulierten Beträgen. Infolge 
der Entgegennahme der Leistungen hat gemäss den obigen Ausführungen nicht 
die Beschwerdegegnerin die Erfüllung des Vertrags, sondern die Beschwerdeführe-
rin die Nicht- oder Schlechtleistung zu beweisen (vgl. E. 11.4 oben). Für eine allfäl-
lige Schlechtleistung bzw. deren Folgen fehlen substantiierte Behauptungen (vgl. 


29
E. 10.5 oben). Dass die Beschwerdegegnerin gar nichts geleistet hätte, trifft offen-
sichtlich nicht zu (vgl. E. 11.4 oben). Somit ist mit der Vorinstanz davon auszuge-
hen, dass die Honoraransprüche der Beschwerdegegnerin glaubhaft gemacht sind. 
Die Beschwerdeführerin kann sie nur zu Fall bringen, wenn sie entsprechende Ge-
genforderungen glaubhaft macht.
13.2
Die Honorarminderungs- bzw. Rückforderungsansprüche der Beschwerdeführerin 
(vgl. Tabelle, Pos. 211, 221, 231, 241, 271 und 281) scheitern daran, dass die Be-
schwerdeführerin die Schlechtleistungen bzw. deren Folgen nicht substantiiert be-
hauptet hat (vgl. E. 10.5 oben). Auch dass die Beschwerdegegnerin bloss in Teilbe-
reichen gar keine Leistungen erbracht hätte, ist nicht glaubhaft gemacht. Der Be-
richt M.________ (GB 32) weist nirgends einen Nullwert aus (vgl. auch E. 6.5.2. 
oben). Ob die Vorinstanz, wie von der Beschwerdeführerin behauptet, implizit 
Schlechtleistungen der Beschwerdegegnerin festgestellt hat, ist nach dem oben 
Gesagten ohne Belang. Immerhin ist aber festzuhalten, dass aus den in Anhang 2 
zur Beschwerde wiedergegebenen Formulierungen keine impliziten Feststellungen 
der Vorinstanz abgeleitet werden können. Vielmehr hat die Vorinstanz festgestellt, 
dass keine alleinige Verantwortlichkeit der Beschwerdegegnerin besteht, alles an-
dere aber offen gelassen.
13.3
Nachdem es der Beschwerdeführerin nicht gelingt, Honorarminderungen glaubhaft 
zu machen, die Zahlungszeitpunkte nicht substantiiert bestritten sind und der GMV 
eine Verfalltagsregelung enthält, schuldet sie Verzugszinsen sowohl für die nicht 
geleisteten Zahlungen im Jahr 2018 als auch für die verspätet geleisteten im Jahr 
2017. Mit ihrer eigenen Berechnung der Verzugszinse 2017 ist die Vorinstanz von 
derjenigen der Beschwerdegegnerin leicht zu Gunsten der Beschwerdeführerin ab-
gewichen. Inwiefern der Vorinstanz daraus seitens der Beschwerdeführerin ein 
Vorwurf gemacht werden könnte, ist nicht ersichtlich.
13.4
Die Vorinstanz hat sodann aus den vorgelegten detaillierten Rechnungen und Ar-
beitsrapporten abgeleitet, dass die entsprechenden Arbeiten tatsächlich geleistet 
worden sind. Es geht durchwegs um Arbeiten an den Gebäuden der Beschwerde-
führerin. Dass solche Arbeiten ohne vertragliche Grundlagen und nicht im Interesse 
der Eigentümerin ausgeführt werden, wäre unüblich. Die Beschwerdegegnerin hat-
te sich denn auch im GMV zur Ausführung von CAPEX-Massnahmen im Interesse 
und auf Kosten der Beschwerdeführerin verpflichtet. Rechnungen und Arbeitsrap-
porte werden in der Schweiz in der Regel wahrheitsgetreu erstellt. Anhaltspunkte 
dafür, dass dies hier nicht zuträfe, bestehen keine. Die Annahme der Vorinstanz, 
dass die geltend gemachten Arbeiten tatsächlich und im Interesse der Beschwer-
deführerin ausgeführt wurden, ist deshalb keinesfalls willkürlich.
14.
Ad Schadenersatzansprüche der Beschwerdeführerin
14.1
Bei Schadenersatzforderungen müssen sämtliche Elemente (u.a. Kausalität und 
Schaden) kumulativ vorliegen. Ist auch nur ein einziges Element nicht glaubhaft 
gemacht, wirkt sich dies auf die gesamte Forderung aus.
14.1.1 Die Beschwerdeführerin verlangt von der Beschwerdegegnerin jeweils den Ersatz 
der vollständigen Kosten der angeblich erforderlichen Massnahmen (vgl. Tabelle, 


30
Pos. 212‒2143, 222‒224, 242, 243, 251 und 261). Die Vorinstanz hat davon einzig 
die Position 2141 anerkannt (vgl. S. 18, Ziff. 13 des angefochtenen Entscheids).
14.1.2 Die betroffenen Gebäude sind einige Jahrzehnte alt. Der Kühlturm ist 24 Jahre alt 
bei einer üblichen Lebensdauer von 20 Jahren. Der GMV trat wiederum erst am 
1. Juli 2014 in Kraft und galt somit nur während weniger als vier Jahren. Dass die 
festgestellten Schäden allein auf mangelnden Unterhalt während dieser kurzen 
Vertragszeit zurückzuführen sind, erachtete die Vorinstanz als nicht glaubhaft ge-
macht. Anhaltspunkte für die Feststellung, inwiefern die geltend gemachten Schä-
den (in reduziertem Umfang) tatsächlich Folgen von mangelhaftem Unterhalt sind, 
lieferte die Beschwerdeführerin keine. Aus dem GMV kann sodann keine Pflicht der 
Beschwerdegegnerin abgeleitet werden, im Rahmen ihrer Unterhalts- und Instand-
setzungsarbeiten jegliche Folgen von Alter und äusseren Einflüssen bei den Ge-
bäuden zu beseitigen. Kommt hinzu, dass die Beschwerdeführerin für allfällige In-
standsetzungsmassnahmen (CAPEX) kostenpflichtig gewesen wäre. Die Sachver-
haltsfeststellungen der Vorinstanz, wonach es betreffend die Positionen 212, 213, 
2142, 2143, 222, 223, 224 und 261 (vgl. Tabelle im Anhang) an der erforderlichen 
Kausalität fehle, sind unter diesen Umständen keinesfalls willkürlich.
14.1.3 Beim Ölbrenner (Tabelle, Pos. 251), der das Durchschnittalter um die Hälfte über-
schritten hat, verlangte die Beschwerdeführerin den Ersatz des Neuwerts; Anhalts-
punkte für den Zeitwert lieferte sie keine. Inwiefern es augenfällig falsch sein soll, 
wenn bei dieser Sachlage der Schaden als nicht glaubhaft gemacht erachtet wird, 
ist nicht nachvollziehbar. Bei den Positionen 222 bis 224 beruhen die Ansprüche 
der Beschwerdeführerin auf Kostenvoranschlägen mit einer Marge von +/- 15 %, 
was die Vorinstanz für das Glaubhaftmachen der Schadenshöhe als nicht ausrei-
chend erachtete. Da es in diesen Fällen bereits am genügenden Nachweis der 
Kausalität fehlt (vgl. E. 14.1.2 oben), kann offen bleiben, ob der Schaden allenfalls 
im Umfang der unteren Grenze der Kostenvoranschläge glaubhaft gemacht wäre. 
14.1.4 Betreffend den Schadenersatz Schliesssystem BIXI (Tabelle, Pos. 242) erachtete 
die Vorinstanz die Vertragswidrigkeit der Installation des Schliesssystems auf dem 
System/Netzwerk der Beschwerdegegnerin als nicht glaubhaft gemacht. Zudem sei 
der Zusammenhang des geltend gemachten Schadens mit der angeblich vertrags-
widrigen Installation nicht dargetan worden. Im einschlägigen Anhang 5 des GMV 
(Ziffer 3) ist nicht geregelt, auf welchem System/Netzwerk die EDV-mässige Instal-
lation des Schliesssystems zu erfolgen hat. Somit ist es nicht willkürlich anzuneh-
men, dass eine Installation auf dem System der Beschwerdegegnerin durch den 
Vertrag nicht ausgeschlossen war. 
14.1.5 Betreffend den Schadenersatz für die Auswechslung der gesamten mechanischen 
Schliessanlagen (Tabelle, Pos. 243) erachtete es die Vorinstanz bereits als nicht 
substantiiert behauptet, dass der Schliessplan unbrauchbar sei. Zudem enthalte 
das Dokument, auf das sich die Beschwerdeführerin stütze, um geltend zu ma-
chen, dass sämtliche mechanischen Schliessanlagen ersetzt werden müssten (GB 
103), keine entsprechende Aussage. Die Kritik der Beschwerdeführerin an diesem 
Beweisergebnis der Vorinstanz (vgl. Beschwerde Rz 87) ist rein appellatorisch und 
vermag keine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung darzutun. Die Beru-
fung auf eine unrichtige Anwendung des Beweismasses (vgl. Beschwerde Rz 86 


31
und 88) hilft der Beschwerdeführerin ebenfalls nicht weiter (vgl. E. 12.2 oben). Ab-
gesehen davon liegt es nicht auf der Hand, dass eine behauptete Tatsache glaub-
haft gemacht ist, wenn das wesentliche Beweismittel die angeblich dort verbriefte 
Aussage gar nicht enthält (vgl. GB 103).
14.1.6 Insgesamt vermag die Beschwerdeführerin keine offensichtlich unrichtige Sachver-
haltsfeststellung der Vorinstanz hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin gel-
tend gemachten Schadenersatzansprüche aufzuzeigen.
15.
Ad vorinstanzliche Kostenverlegung 
15.1
Die Beschwerdeführerin macht im Eventualstandpunkt geltend, infolge teilweisen 
Unterliegens hätte die Vorinstanz der Beschwerdegegnerin einen Teil der Kosten 
auferlegen müssen.
15.2
Gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO werden die Kosten nach dem Ausgang des Verfah-
rens verteilt, wenn keine Partei vollständig obsiegt. Das Gericht kann indessen von 
den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Parteikosten nach Ermessen ver-
teilen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Aus-
gang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen (Art. 107 Abs. 1 Bst. f ZPO).
15.3
Die Beschwerdegegnerin reduzierte im vorinstanzlichen Verfahren CIV 18 1592 
ihre Arrestforderung um den Anteil der Pauschalvergütung ab dem 14. März 2018, 
ausmachend CHF 124‘499.30 bei einem ursprünglichen Forderungsbetrag von 
CHF 643‘246.53, d.h. um rund 19 %. Im vorinstanzlichen Verfahren CIV 18 1602 
reduzierte sich der Betrag der Arrestforderung von CHF 16‘355.25 infolge Anrech-
nung der (einzigen) von der Vorinstanz anerkannten Gegenforderung um einen Be-
trag von CHF 8‘166.30 auf CHF 8‘188.95, d.h. um ca. 50 %.
15.4
Während die Forderungen der Beschwerdegegnerin überblickbar waren, brachte 
die Beschwerdeführerin eine Vielzahl von Gegenforderungen ein, die den Umfang 
der Arrestforderungen betragsmässig weit übersteigen, von der Vorinstanz einzeln 
geprüft werden mussten und sich fast ausnahmslos als nicht stichhaltig erwiesen. 
Es wäre deshalb unbillig, bei der Kostenliquidation ausschliesslich auf den be-
tragsmässigen Umfang des Obsiegens und Unterliegens der Beschwerdegegnerin 
abzustellen und das Unterliegen der Beschwerdeführerin mit Gegenforderungen im 
mehr als 20-fachen Umfang der Reduktion der Forderungen der Beschwerdegeg-
nerin auszublenden. Die vollumfängliche Auferlegung der Kosten des Arrestein-
spracheverfahrens an die Beschwerdeführerin ist deshalb nicht zu beanstanden. 
15.5
Die Gerichtskosten sind durch Art. 48 GebV SchKG beschränkt. Demnach beträgt 
die Spruchgebühr für einen erstinstanzlichen gerichtlichen Entscheid in 
betreibungsrechtlichen Summarsachen bei einem Streitwert über 10‘000.00 bis 
CHF 100‘000.00 maximal CHF 500.00 und bei einem Streitwert über 100‘000.00 
bis CHF 1‘000‘000.00 maximal CHF 1‘000.00.
15.6
Die Vorinstanz legte die Gerichtskosten jeweils auf den Maximalbetrag fest, d.h. für 
die Arresteinsprachen CIV 18 1592 und CIV 18 1598 je auf CHF 1‘000.00 und für 
das Arresteinspracheverfahren CIV 18 1602 auf CHF 500.00, ausmachend total 
CHF 2‘500.00. Die Anwendung des jeweils maximalen Tarifbetrags ist unter 
Berücksichtigung des Aktenumfangs ohne weiteres angebracht. Damit einherge-


32
hend nahm die Vorinstanz bei der Parteientschädigung ebenfalls eine getrennte 
Berücksichtigung der drei Arresteinsprachen vor, wobei sie die jeweiligen Maximal-
ansätze gemäss Kreisschreiben Nr. 7 des Obergerichts des Kantons Bern (Partei-
entschädigungen in Rechtsöffnungssachen; abrufbar unter: www.justice.be.ch > 
Zivilverfahren > Kreisschreiben) analog zur Anwendung brachte. Dieses Vorgehen 
blieb von beiden Parteien unbestritten und ist folglich nicht näher zu prüfen.
16.
Insgesamt erweisen sich die Vorbringen der Beschwerdeführerin als unbegründet. 
Die Vorinstanz hat ‒ soweit oberinstanzlich gerügt ‒ weder den Sachverhalt offen-
sichtlich unrichtig festgestellt noch das Recht unrichtig angewandt. Die Beschwerde 
ist folglich abzuweisen.
V.
17.
Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die Prozesskosten nach dem 
Unterliegerprinzip (Art. 106 Abs. 1 ZPO) vollumfänglich der Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen.
18.
Für die Höhe der Gerichtskosten gilt die Begrenzung gemäss Art. 61 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 48 GebV SchKG. Die Maximalgebühr bei den Arresteinsprachen CIV 18 1592 
und CIV 18 1598 beträgt somit je CHF 1‘500.00 und diejenige bei der Arrestein-
sprache CIV 18 1602 CHF 750.00, ausmachend total CHF 3‘750.00. 
18.1
Angesichts des aussergewöhnlichen Umfangs des Verfahrens sind die Gerichts-
kosten auf dieses (bei weitem nicht kostendeckende) Maximum von CHF 3‘750.00 
festzulegen. Die Spruchgebühr ist nicht gesamtheitlich festzusetzen, da sowohl 
dem angefochtenen Entscheid als auch dem Beschwerdeentscheid ‒ ungeachtet 
der erfolgten Verfahrensvereinigung ‒ schuldbetreibungs- und konkursrechtlich drei 
Arrestgesuche und -einsprachen zugrunde liegen und die GebV SchKG (als lex 
specialis im Anwendungsbereich des SchKG) auf dieser schuldbetreibungs- und 
konkursrechtlichen Betrachtungsweise beruht (ein Arrestgesuch = ein Arrestverfah-
ren = eine Spruchgebühr). Die Zusammenfassung der drei Arresteinsprachen in ei-
nem einzigen Entscheid ändert daran nichts.
18.2
Die Gerichtskosten von CHF 3‘750.00 sind mit dem von der Beschwerdeführerin 
geleisteten Gerichtskostenvorschuss von CHF 1‘500.00 zu verrechnen. Die Be-
schwerdeführerin hat dem Gericht demzufolge noch CHF 2‘250.00 nachzuzahlen. 
Der Beschwerdeführerin ist hierfür noch separat Rechnung zu stellen.
19.
Die Beschwerdeführerin hat zudem der Beschwerdegegnerin für das oberinstanzli-
che Verfahren antragsgemäss eine Parteientschädigung auszurichten.
19.1
Die Beschwerdegegnerin verlangt gemäss Kostennote vom 6. Dezember 2018 
ohne Bezugnahme auf die Bestimmungen der Parteikostenverordnung (PKV; BSG 
168.811) als Parteientschädigung ein Honorar von CHF 37‘252.00 zuzüglich 3 % 
Kleinkostenpauschale von CHF 1‘117.55 und 7.7 % MWST von CHF 2‘954.45, 
ausmachend total CHF 41‘324.00 (pag. 631 f.).


33
19.2
Bei analoger Anwendung des Kreisschreibens Nr. 7 des Obergerichts des Kantons 
Bern ergäbe sich für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von ma-
ximal CHF 5‘500.00 (CHF 11‘000.00 : 2), was den vorliegenden Verhältnissen of-
fensichtlich nicht angemessen wäre. Das Maximalhonorar gemäss Art. 7 Abs. 1 
i.V.m. Art. 5 Abs. 1 und 3 PKV beträgt bei weiterhin getrennter Betrachtung der Ar-
resteinsprachen CHF 27‘250.00 (CHF 7‘900.00 + CHF 35‘400.00 + CHF 49‘200.00 
= CHF 92‘500.00, davon 60 % = CHF 55‘500.00, davon 50 %). Erfolgte hingegen 
eine gesamtheitliche Betrachtung (ein angefochtener Entscheid, ein Beschwerde-
verfahren), wovon offenbar auch die Beschwerdeführerin in ihrer Kostennote aus-
geht (vgl. pag. 637), beträgt die Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren 
‒ ohne Berücksichtigung der Ausnahmeregelung von Art. 9 PKV ‒ maximal 
CHF 17‘700.00 (CHF 49‘200.00, davon 60 % = CHF 35‘400.00, davon 50 %).
19.3
Die Literatur ist sich in der Frage uneinig, inwiefern sich eine Verfahrensvereini-
gung auf die Prozesskosten auswirkt. Gemäss FREI, der von der Vorinstanz zitiert 
wird, führt eine Verfahrensvereinigung zu keiner Zusammenrechnung des Streit-
werts (FREI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, 
N. 19 f. zu Art. 125 ZPO; ferner: STAEHELIN, in: Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung 
[ZPO], 
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 
[Hrsg.], 
3. Aufl. 2016, N. 6 zu Art. 125 ZPO). Gemäss WEBER hingegen sind die Streitwerte 
bei richterlicher Zusammenfassung gleichgerichteter Klagen zusammenzurechnen, 
soweit es um die Bestimmung der Prozesskosten geht, da die Parteien so von den 
degressiv ausgestalteten Gebührentarifen profitierten (WEBER, in: Kurzkommentar 
ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 7 zu Art. 125 ZPO; gl.M.: KAUFMANN, in: DIKE-Kommentar 
ZPO, 2. Aufl. 2016, N. 6 zu Art. 125 ZPO; GSCHWEND, in: Basler Kommentar, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 19 zu Art. 125 ZPO).
19.4
Geht es wie im vorliegenden Fall um die Anfechtung eines Entscheids der Vor-
instanz in einem bereits (von der Vorinstanz) vereinigten Verfahren, erscheint die 
Zusammenrechnung der Streitwerte sachgerechter als eine weiterhin getrennte Be-
trachtungsweise. Angefochten ist ein einzelner vorinstanzlicher Entscheid (Anfech-
tungsobjekt) mit einer einzelnen Beschwerde. Anders als bei der GebV SchKG liegt 
der PKV auch keine schuldbetreibungs- und konkursrechtliche Betrachtungsweise 
zugrunde und sieht die PKV die Möglichkeit eines Zuschlags vor (Art. 9 PKV). Dem 
durch die verschiedenen (vereinigten) Sachverhalte allenfalls entstehenden Mehr-
aufwand kann somit mittels eines Zuschlags Rechnung getragen werden, sofern 
ein solcher von der Partei beantragt und begründet wird und sich der anzuwenden-
de Tarifrahmen im konkreten Fall als zu tief erweist.
19.5
Die Beschwerdegegnerin nimmt in ihrer Kostennote keinen Bezug auf die PKV und 
begründet namentlich das allfällige Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 9 PKV 
nicht. Die Parteientschädigung ist demzufolge auf das ordentliche Maximum von 
CHF 17‘700.00 gemäss Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 und 3 PKV festzusetzen. 
19.6
Für die Auslagen kann praxisgemäss die beanspruchte Pauschale von 3 % zuge-
sprochen werden.
19.7
Nicht berücksichtigt werden kann hingegen die geltend gemachte Entschädigung 
für die Mehrwertsteuer, da die Beschwerdegegnerin gemäss Unternehmens-


34
Identifikations-Register (www.uid.admin.ch) mehrwertsteuerpflichtig ist und damit 
die von ihrer Rechtsvertretung auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen 
Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen kann (vgl. Art. 28 Mehrwert-
steuergesetz [MWSTG; SR 641.20]; Praxisfestlegung gemäss Beschluss der Zi-
vilabteilung des Obergerichts Bern vom 13. November 2014; vgl. ferner: Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Bern 100.2013.137U vom 26. Mai 2014 E. 6.2 ff., 
publ. in: BVR 2014, 484 ff.; Urteil des Bundesgerichts 4A_552/2015 vom 25. Mai 
2016 E. 4.5).
19.8
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin folglich eine Parteientschä-
digung von CHF 18‘231.00 (inkl. Auslagen, ohne MWST) zu bezahlen.


35
Die Kammer entscheidet:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren, bestimmt auf CHF 3‘750.00, wer-
den der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt und mit dem von ihr geleisteten 
Gerichtskostenvorschuss von CHF 1‘500.00 verrechnet. Die Beschwerdeführerin hat 
dem Gericht CHF 2‘250.00 nachzuzahlen. Es erfolgt eine separate Rechnungsstel-
lung.
3.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von 
CHF 18‘231.00 (inkl. Auslagen ohne MWST) auszurichten.
4.
Zu eröffnen:
-
den Parteien
Mitzuteilen:
-
der Vorinstanz
Bern, 27. März 2019
Im Namen der 2. Zivilkammer
Der Referent:
Oberrichter D. Bähler
Der Gerichtsschreiber:
Knecht
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 39 ff., 72 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes 
(BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. 
Der Streitwert im Sinn von Art. 51 ff. BGG beträgt mehr als CHF 30'000.00.
Hinweis: Der Entscheid ist rechtskräftig.


36
Anhang: Tabelle
Pos.
 Entscheid
 Vorinstanz (Ziff.)
Sachverhalt
Forderungen
1
 Forderungen Beschwerdegegnerin
11
 Ordentliche Vergütungen GMV (Arrest CIV 18 1592)
111
 III./C./c)
ordentliche Vergütung GMV Januar 2018, inkl. MWST
214'415.51
112
ordentliche Vergütung GMV Februar 2018, inkl. MWST
214'415.51
113
ordentliche Vergütung GMV Teil März 2018, inkl. MWST
89'916.21
114
Verzugszinsen
p.m.
Total
518'747.23
12
 Zusätzlich abzurechnende Leistungen (Arrest CIV 18 1598)
121
 III./C./d)/3
Energiemesseinrichtung (Rg. 90591540, SB 23)
30'024.54
122
 III./C./d)/4
Sanierung Umverteilung (UV; Rg. 90594922, SB 38)
54'825.50
123
 III./C./d)/5
Umbau Kommissionierplätze Retofit (Rg. 90596218, SB 71)
4'938.57
124
 III./C./d)/6
Reparatur falscher Rückbau Ericsson (Rg. 90596352, SB 74)
4'815.72
125
 III./C./d)/7
Beschwerdeführerin Lager räumen (Rg. 90596575, SB 76)
1'580.58
126
 III./C./d)/8
Aufträge DUKAB (Rg. 90599874, SB 79)
5'503.68
127
 III./C./d)/9
Türausführung "basefit", Rg. 90611601, SB 83)
10'689.23
128
 III./C./d)/13
Verzugszinsen
p.m.
Total
112'377.82
13
 Verzugszinsen 2017 (Arrest CIV 18 1602)
131
 III./C./e); Anhang I
Total gemäss Anhang Entscheid Vorinstanz 
16'355.25
214
 III./D./b)/4, 13; III/F
Verrechnung Schadenersatz Sofortmassnahmen Dächer
-8'166.30
Total
8'188.95
 Forderungen Beschwerdegegnerin total 
 (ohne Verzugszinsen) gem. Vorinstanz 
639'314.00


37
Pos.
 Entscheid
 Vorinstanz (Ziff.)
Sachverhalt
Forderungen
2
 Gegenforderungen Beschwerdeführerin
21
 Gebäude, Dach und Fach (GB 6)
211
 III./D./b)/1 ff., 6 f.
Minderung/Rückforderung Honorar Beschwerdegegnerin 
01.07.2014 bis 13.03.2018 (Arresteinsprache Rz 91)
1'318'840.21
212
 III./D./b)/2, 8
Schadenersatz Aussenflächen und Parkfeld (GB 61 ff.)
401'891.00
213
 III./D./b)/3, 9
Schadenersatz Zaunanlage (Arresteinsprache Rz 85)
9'932.75
214
 III./D./b)/4, 10 ff.
Schadenersatz Dächer 
---
2141
 III./D./b)/4, 13
Sofortmassnahmen
p.m.
2142
 III./D./b)/4, 14
Totalsanierung Dach (GB 89)
120'341.15
2143
 III./D./b)/4, 14
Ersatz Elektroanlagen
61'250.00
Total
1'912'255.11
22
 Leerstandsmanagement H.________strasse 70
221
 III./D./c)/1, 6 f.
Minderung/Rückforderung Honorar Beschwerdegegnerin 
01.07.2014 bis 13.03.2018 (Arresteinsprache Rz 107)
65'317.00
222
 III./D./c)/2, 8
Schadenersatz Heizungsventile (GB 93)
13'590.00
223
 III./D./c)/3, 9
Schadenersatz Heizung und Sanitär (GB 91)
81'650.00
224
 III./D./c)/4, 10
Schadenersatz Generalspülung (GB 92)
17'500.00
Total
178'057.00
23
 Energiemanagement
231
 III./D./d)
Minderung/Rückforderung Honorar Beschwerdegegnerin 
01.07.2014 bis 13.03.2018 (Arresteinsprache Rz 107)
30'212.74
Total
30'212.74
24
 Zutrittsmanagement
241
 III./D./e)
Minderung/Rückforderung Honorar Beschwerdegegnerin 
01.07.2014 bis 13.03.2018 (Arresteinsprache Rz 120)
284'914.72
242
 III./D./e)
Schadenersatz Schliesssystem BIXI (GB 100 ff.)
30'123.65
243
 III./D./e)
Schadenersatz mechanische Schliessanlagen (GB 103)
420'000.00
Total
735'038.37
25
 Ölbrenner
251
 III./D./f)
Schadenersatz Beschädigung Ölbrenner
35'783.60
Total
35'783.60


38
26
 Kühlturm
261
 III./D./g)
Reparaturkosten (Arresteinsprache Rz 124)
28'099.80
Total
28'099.80
27
 Planmanagement
271
 III./D./h)
Minderung/Rückforderung Honorar Beschwerdegegnerin für 
18 Monate
30'000.00
Total
30'000.00
28
 Hochregallager
281
 III./D./i)
Minderung/Rückforderung Honorar Beschwerdegegnerin 
01.08.2017 bis 13.03.2018 (GB 107)
21'368.96
Total
21'368.96
29
 Vertragsaudit
291
 III./D./j)
Kontrollrechnung: Minderung/Rückforderung Honorar Be-
schwerdegegnerin 40 % = 957'000.00/Jahr, total für Vertrags-
dauer 3'543'292.59
p.m.
 Minderung/Rückforderung Honorar total
1'750'653.63
 Schadenersatzforderungen total (ohne von Vorinstanz anerkannte)
1'220'161.95
 Gegenforderungen Beschwerdeführerin total 
 (ohne von Vorinstanz anerkannte)
2'970'815.58
 Zusammenzug
 Forderungen Beschwerdegegnerin total (ohne Verzugszinsen) gem. Vorinstanz 
639'314.00
 Gegenforderungen Beschwerdeführerin total (ohne von Vorinstanz anerkannte)
-2'970'815.58
 Differenz
-2'331'501.58