be_zivilstraf · ZK 2024 106 · 2026-04-30 · de
Einstellung / Nichtanhandnahme / Rechtsverzögerung, Strafverfahren wegen fahrlässiger schwerer Körperverletzung, Verletzung der heilmittelrechtlichen Sorgfaltspflichten etc.


Obergericht
des Kantons Bern
1. Zivilkammer
Cour suprême
du canton de Berne
1re Chambre civile
Entscheid
ZK 24 106
Hochschulstrasse 17
Postfach
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 02
Fax +41 31 634 50 53
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www.justice.be.ch/obergericht
Bern, 5. Mai 2025
Besetzung
Oberrichter Bettler (Referent), Oberrichter Wuillemin und
Oberrichterin Sanwald
Gerichtsschreiber Balmer
Verfahrensbeteiligte
A.________
vertreten durch Rechtsanwalt B.________
Kläger/Berufungskläger
gegen
C.________
vertreten durch Fürsprecher D.________
Beklagter/Berufungsbeklagter
Gegenstand
Forderung / Grundlast
Berufung gegen den Entscheid des Regionalgerichts Oberland
vom 8. Februar 2024 (CIV 22 1771)

2
Regeste:
Art. 88 ZPO; Feststellung betreffend Drittrechtsverhältnisse
Betreffend Drittrechtsverhältnisse ist die Feststellungsklage nur ausnahmsweise zuzulas-
sen (E. 6.2 f.). Ist sie zulässig, weil ein Feststellungsinteresse besteht, lässt sich die Fest-
stellungsklage nicht abweisen, weil der Feststellungskläger allein – ohne die anderen not-
wendigen Streitgenossen – geklagt hat. Besteht zwischen den Parteien ein Feststellungsin-
teresse, so ist die Sachlegitimation – im Sinne eines Anspruchs auf die Feststellung – stets
zu bejahen (E. 7.2.1).
Art. 786 Abs. 2 ZGB; Untergang und Verzicht auf die Grundlast
Der Belastete erhält aus Verzicht auf die Grundlast nur einen Anspruch auf Löschung des
Grundbucheintrags. Die Löschung wirkt konstitutiv. Dieser müssen alle aus dem Grund-
bucheintrag berechtigten Personen zustimmen. Bei einer Realgrundlast ist auch die Zustim-
mung aller am herrschenden Grundstück dinglich berechtigten Personen einzuholen, sofern
ihr Recht nach dem Grundbucheintrag entstanden ist (E. 8.2 f.).
Art. 19 Abs. 1 OR; Vertragsfreiheit
Wer sich obligatorisch verpflichtet, für eine Leistung zu bezahlen, die ihm dank einer Grund-
last auch unentgeltlich zusteht, geht dennoch eine gültige Verpflichtung ein. Das gilt jeden-
falls dort, wo der sich Verpflichtende um den Bestand der Grundlast wusste oder hätte wis-
sen müssen (E. 8.2.3 ff.).
Erwägungen:
I.
1.
1.1
A.________ (nachfolgend Berufungskläger) erwarb vor rund zehn Jahren, am
19. April 2013, die Stockwerkeinheit F.________.-Gbbl. Nr. E.________ zu Eigen-
tum. Mit Blick auf die Energielieferung für Heizung und Warmwasser ist dem öffent-
lich beurkundeten Kaufvertrag zu entnehmen, dass die Energielieferung durch die
Fernheizwerk F.________. AG (nachfolgend F.________) erfolgt und durch
C.________ (nachfolgend Berufungsbeklagter) in Rechnung gestellt wird (Ziff. 12.5
des Kaufvertrags, Klagebeilage [KB] 5). Auch das Nutzungs- und Verwaltungsregle-
ment der Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» sieht vor, dass die ein-
zelnen Stockwerkeinheiten an die F.________ angeschlossen sind, Energiekosten
für Heizung und Warmwasser aber durch den Berufungsbeklagten in Rechnung ge-
stellt und diesem bezahlt werden (Ziff. 18 Abs. 2 des Stockwerkeigentümerregle-
ments, KB 1). Demgegenüber geht aus dem Grundbuch hervor, dass zugunsten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» – als Recht auf der Stammpar-
zelle F.________.-Gbbl. Nr. J.________ ruhend – eine Grundlast mit der Leistungs-
pflicht, bis zum Jahr 2072 Gratisenergie zu liefern, besteht (Klageantwortbeilage
[KAB] 9a).

3
1.2
Der Berufungskläger bezahlte dem Berufungsbeklagten für die Jahre 2013 bis 2020
CHF 9'910.65 an Heiz- und Warmwasserkosten (KB 10).
2.
2.1
Mit Klage vom 11. Juli 2022 gegen den Berufungsbeklagten gelangte der Berufungs-
kläger an das Regionalgericht Oberland. Er verlangte einerseits, es sei festzustellen,
dass Ziff. 18 Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft «G.________» und Ziff. 12.5 des öffentlich beurkundeten
Kaufvertrags vom 19. April 2013 nichtig seien. Anderseits beantragte er, der Beru-
fungsbeklagte sei zu verurteilen, ihm CHF 9'910.65 zuzüglich Zins zu bezahlen (pag.
1 ff.).
2.2
In seiner Klageantwort vom 14. November 2022 beantragte der Berufungsbeklagte
die Abweisung der Klage (pag. 53 ff.).
2.3
Am 24. März 2023 fand die Hauptverhandlung im vereinfachten Verfahren vor dem
Regionalgericht statt (pag. 109 ff.). Die Verhandlung musste abgebrochen werden
(pag. 112).
2.4
Der Berufungskläger reichte am 9. November 2023 unaufgefordert eine Replik ein
(pag. 215 ff.). In der Folge wies ihn das Regionalgericht daraufhin, dass kein zweiter
Schriftenwechsel angeordnet sei (pag. 231 f.).
2.5
Die Fortsetzungsverhandlung fand am 12. Dezember 2023 statt (pag. 237 ff.).
2.6
Mit Entscheid vom 8. Februar 2024 wies das Regionalgericht die Klage des Beru-
fungsklägers ab. Die Gerichtskosten von CHF 4'100.00 auferlegte es dem Beru-
fungskläger und verpflichtete ihn zu einer Parteientschädigung von CHF 14'040.05
an den Berufungsbeklagten (pag. 297 ff.).
3.
3.1
Gegen diesen Entscheid hat der Berufungskläger am 11. März 2024 Berufung beim
Obergericht des Kantons Bern erhoben. In der Sache beantragt er Folgendes
(pag. 335 ff.):
1.
Die Berufung sei gutzuheissen und der Entscheid der Vorinstanz vom 8. Februar 2024 sei aufzu-
heben.
2.
Die Klage vom 11. Juli 2022 sei gutzuheissen.
3.2
In seiner Berufungsantwort vom 19. April 2024 verlangt der Berufungsbeklagte, auf
die Berufung sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen (pag. 363 ff.).
II.
4.
4.1
Die Berufung erweist sich vorliegend als das zulässige Rechtsmittel (Art. 308 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]).
4.2
Die Zivilkammern des Obergerichts des Kantons Bern sind für die Beurteilung des
mit Berufung weitergezogenen Entscheids zuständig (Art. 4 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 6

4
Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung, zur Strafprozessordnung
und zur Jugendstrafprozessordnung [EG ZSJ; BSG 271.1] und Art. 28 Abs. 1 Bst. a
des Organisationsreglements des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Die Ent-
scheidfindung erfolgt in Dreierbesetzung (Art. 3 ZPO i.V.m. Art. 45 Abs. 1 des Ge-
setzes über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft
[GSOG; BSG 161.1]).
4.3
Die Berufung muss Rechtsbegehren (Anträge) enthalten, aus denen hervorgeht,
dass der Berufungskläger den Entscheid anficht und inwieweit dieser geändert oder
aufgehoben werden soll. Der Berufungskläger darf nicht nur die Aufhebung des an-
gefochtenen Entscheids beantragen, sondern er muss auch einen Antrag in der Sa-
che stellen, der so bestimmt sein muss, dass er unverändert zum Urteil erhoben
werden kann. Dieses Bestimmtheitsgebot steht jedoch unter dem Vorbehalt des
überspitzten Formalismus. Denn Anträge sind nach Treu und Glauben und im Lichte
der Begründung auszulegen (BGE 137 III 617 E. 4.3 und E. 6.2; Urteil des BGer
4A_555/2022 vom 11. April 2023 E. 2.4 ff.; Urteil des OGer/BE ZK 22 229 vom 7. Juni
2023 E. 6.1).
Der Berufungskläger verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die
Gutheissung seiner Klage (pag. 337). Dieser reformatorische Antrag auf Gutheis-
sung der Klage ist an sich ungenügend. Im Lichte der Begründung bestehen aber
keine Zweifel darüber, dass der Berufungskläger einerseits die Feststellung der
Nichtigkeit von Ziff. 12.5 des Kaufvertrags vom 19. April 2013 beziehungsweise von
Ziff. 18 Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft «G.________» (nachfolgend Berufungsantrag 1) sowie anderseits
CHF 9'910.65 nebst Zins vom Berufungsbeklagten verlangt (nachfolgend Berufungs-
antrag 2; vgl. die Rechtsbegehren in der Klage und im angefochtenen Entscheid:
pag. 3, 298). Unter diesen Umständen wäre es überspitzt formalistisch, auf die Be-
rufung nicht einzutreten mit der Begründung, die Anträge des Berufungsklägers
seien zu unbestimmt formuliert (gleich auch Urteil des BGer 4A_555/2022 vom
11. April 2023 E. 2.9 f.). Ob der Berufungsantrag 1, der auf Feststellung der Nichtig-
keit lautet, aber zulässig ist, stellt eine doppelrelevante Tatsache dar, auf die im ma-
teriellen Teil näher einzugehen ist (vgl. E. 6 unten).
4.4
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf
die Berufung ist einzutreten.
4.5
Sowohl der Berufungskläger (pag. 337, 349) als auch der Berufungsbeklagte
(pag. 367, 371, 385) beantragen die Edition der amtlichen Akten. Diesem Antrag ist
das Obergericht nachgekommen. Noch offen ist der Antrag des Berufungsbeklagten
auf Parteibefragung (pag. 371, 385). Für das Obergericht ist nicht ersichtlich, welche
neuen Erkenntnisse von einer Parteibefragung zu erwarten sind. Vielmehr lassen
sich die für die Beurteilung der Streitsache notwendigen Elemente hinreichend auf-
grund der Akten feststellen, zumal oberinstanzlich nur noch Rechtsfragen zu beur-
teilen sind. Damit ist der Beweisantrag des Berufungsbeklagten auf Parteibefragung
abzuweisen.

5
III.
5.
Anlass für die zu beurteilende Streitigkeit hat die etwas widersprüchliche Konstella-
tion gegeben, dass der Berufungskläger gemäss Kaufvertrag vom 19. April 2013 so-
wie gemäss Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft «G.________» für Energie bezahlen muss, die gemäss einer zugunsten
der Stammparzelle der Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» beste-
henden Grundlast gratis zu liefern ist. Dieser Widerspruch hat den Berufungskläger
bewogen, die Nichtigkeit von Ziff. 12.5 des Kaufvertrags und von Ziff. 18 Abs. 2 des
Stockwerkeigentümerreglements feststellen zu lassen (Rechtsbegehren 1) und die
von ihm bezahlten Beträge für Energie als ungerechtfertigt bezahlt zurückzufordern
(Rechtsbegehren 2). Das Regionalgericht hat diese Klage abgewiesen, und zwar
aus zweifachem Grund: Einerseits hat es die Aktivlegitimation des Berufungsklä-
gers verneint (vgl. E. 7 unten), anderseits die Klage mit der Begründung abgewiesen,
dass die Grundlast modifiziert worden sei (vgl. E. 8 unten). Auf die Klage – insbe-
sondere auf Rechtsbegehren 1, lautend auf Feststellung – ist das Regionalgericht
vollumfänglich eingetreten (vgl. E. 6 unten).
6.
6.1
6.1.1
Das Regionalgericht hat erwogen, der Berufungskläger beantrage mit Rechtsbe-
gehren 1 die Feststellung der Nichtigkeit von Ziff. 18 Abs. 2 des Nutzungs- und Ver-
waltungsreglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» sowie
von Ziff. 12.5 des Kaufvertrags vom 19. April 2013. Damit verlange der Berufungs-
kläger die gerichtliche Feststellung, dass ein Rechtsverhältnis zumindest teilweise
nicht bestehe. Folglich liege eine Feststellungsklage im Sinne von Art. 88 ZPO vor.
Diese sei nur bei einem Feststellungsinteresse zuzulassen. Zudem verlange der Be-
rufungskläger die Feststellung betreffend ein Rechtsverhältnis mit Dritten. Denn die
Nichtigkeit von Ziff. 12.5 des Kaufvertrags würde auch die Verkäufer H.________
und I.________ betreffen, die Nichtigkeit von Ziff. 18 Abs. 2 des Stockwerkeigentü-
merreglements auch die übrigen Stockwerkeigentümer «G.________». Die übrigen
Stockwerkeigentümer und die Verkäufer seien am vorliegenden Verfahren aber nicht
beteiligt. Ein Teil der Lehre lasse Feststellungen jedoch auch gegenüber unbeteilig-
ten Dritten zu. Auch das Bundesgericht habe in besonderen Konstellationen solche
Feststellungen zugelassen. Vorliegend sei die Feststellung zulässig, zumal der Be-
rufungskläger die Rückforderung seiner geleisteten Beträge für Energie darauf
stütze, dass Ziff. 12.5 des Kaufvertrags sowie Ziff. 18 Abs. 2 des Stockwerkeigentü-
merreglements nichtig seien. Neben der Rückforderung gehe es aber auch um künf-
tige Forderungen aus Energielieferung. Im Verhältnis zwischen dem Berufungsklä-
ger und dem Berufungsbeklagten sei daher das Feststellungsinteresse gegeben.
Schliesslich entstehe den Verkäufern H.________ und I.________ sowie den ande-
ren Stockwerkeigentümern kein Nachteil aus der Feststellung, zumal sich ihnen das
Prozessergebnis ohnehin nicht entgegenhalten lasse (pag. 302 ff.).
6.1.2
Der Berufungskläger äussert sich in seiner Berufung nicht zur Zulässigkeit seines
Rechtsbegehrens 1 (beziehungsweise seines Berufungsantrags 1).

6
6.1.3
Der Berufungsbeklagte macht demgegenüber geltend, Rechtsbegehren 1 der
Klage sei unzulässig, zumal das Feststellungsinteresse nicht gegeben sei. Es liege
keine Konstellation vor, in welcher die Feststellung ausnahmsweise gegenüber Drit-
ten möglich sei. Die Feststellung der Nichtigkeit würde nämlich den Bestand des
Kaufvertrags vom 19. April 2013 nicht tangieren. Gestützt auf diesen Vertrag wären
ihm die Beträge für Energie weiterhin zu bezahlen, weshalb das Feststellungsinter-
esse zu verneinen sei (pag. 369).
6.2
6.2.1
Das Gericht hat von Amtes wegen zu prüfen, ob die Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind (Art. 60 ZPO). Das gilt auch noch im Rechtsmittelverfahren (Urteil des OGer/BE
ZK 23 498 vom 20. Februar 2024 E. 6.1). Eine Prozessvoraussetzung bildet insbe-
sondere das schutzwürdige Interesse des Berufungsklägers (Art. 59 Abs. 2 Bst. a
ZPO).
6.2.2
Gemäss Art. 88 ZPO kann der Berufungskläger mit der Feststellungsklage die ge-
richtliche Feststellung, dass ein Recht oder Rechtsverhältnis besteht oder nicht be-
steht, verlangen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine Feststel-
lungsklage zuzulassen, wenn der Kläger an der sofortigen Feststellung ein erhebli-
ches schutzwürdiges Interesse hat (sog. Feststellungsinteresse; vgl. Art. 59 Abs. 2
Bst. a ZPO). Diese Voraussetzung ist namentlich gegeben, wenn die Rechtsbezie-
hungen der Parteien ungewiss sind und die Ungewissheit durch die gerichtliche Fest-
stellung behoben werden kann (BGE 144 III 175 E. 5; 141 III 68 E. 2.3). Gegenüber
Dritten lässt sich diese Ungewissheit in aller Regel nicht beheben, zumal sich die
Rechtskraft des Urteils nur auf die am Prozess beteiligten Personen erstreckt. Für
die nicht am Prozess beteiligten Personen ist das Urteil unverbindlich, weshalb ihnen
gegenüber die Ungewissheit nicht behoben und das Feststellungsinteresse nicht be-
jaht werden kann (BGE 137 III 293 E. 4.2; Urteil des BGer 4C.147/2004 vom 17. Au-
gust 2004 E. 2; siehe ferner FÜLLEMANN, in: Dike-Kommentar ZPO, 3. Aufl. 2025, N.
6 zu Art. 88 ZPO; HEINZMANN, in: Petit commentaire CPC, 2020, N. 7 zu Art. 88 ZPO;
BOHNET, in: Commentaire romand CPC, 2. Aufl. 2019, N. 18 zu Art. 88 ZPO; MAR-
KUS, in: Berner Kommentar ZPO, 2012, N. 31 zu Art. 88 ZPO; ein anderer Teil der
Lehre scheint das Feststellungsinteresse rascher anzuerkennen: BOPP, in: Schulthess-
Kommentar ZPO, 4. Aufl. 2025, N. 7 zu Art. 88 ZPO; WEBER, in: Basler Kommentar
ZPO, 4. Aufl. 2024, N. 12 zu Art. 88 ZPO; ZOGG/ANGSTMANN, in: Orell Füssli-Kom-
mentar ZPO, 3. Aufl. 2023, N. 2 und 6 zu Art. 88 ZPO; OBERHAMMER/WEBER, in:
Kurzkommentar ZPO, 3. Aufl. 2021, N. 8 zu Art. 88 ZPO). Nur ganz ausnahmsweise
hat das Bundesgericht anders entschieden. Beide Ausnahmen betrafen die Feststel-
lung, ob der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer gültig
ausgeübt hat, obwohl nicht dieser, sondern nur der Käufer am Prozess beteiligt war.
Einmal argumentierte das Bundesgericht mit den Besonderheiten des bäuerlichen
Bodenrechts (BGE 109 II 51 E. 2). Ein anderes Mal mit dem Umstand, dass Verkäu-
fer und Käufer eine Vereinbarung abgeschlossen haben, die dazu führte, dass sich
die gerichtliche Feststellung dem Verkäufer entgegenhalten liess (BGE 137 III 293
E. 4.3). Jedoch wollte das Bundesgericht das Ergebnis, dass die Feststellungsklage
auch gegenüber Dritten offensteht, nicht verallgemeinert wissen (BGE 137 III 293 E.
4.3).

7
6.3
6.3.1
Das Obergericht hat von Amtes wegen zu prüfen, ob Rechtsbegehren 1 der Klage
zulässig war, das heisst, ob das Regionalgericht – mit Blick auf die Nichtigkeit von
Ziff. 12.5 des Kaufvertrags und von Ziff. 18 Abs. 2 des Stockwerkeigentümerregle-
ments – zu Recht ein Feststellungsinteresse angenommen hat. Das gilt umso mehr,
als der Berufungsbeklagte diesen Punkt in seiner Berufungsantwort aufgreift und das
Feststellungsinteresse verneint.
6.3.2
Der Berufungskläger hat in seiner Klage die Feststellung beantragt, dass Ziff. 18
Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft «G.________» und Ziff. 12.5 des Kaufvertrags vom 19. April 2013 nichtig
seien (Berufungsantrag 1). Die Feststellung, dass das Nutzungs- und Verwaltungs-
reglement nichtig sei, betrifft das Rechtsverhältnis zur Stockwerkeigentümergemein-
schaft «G.________». Und die Feststellung, dass der Kaufvertrag nichtig sei, betrifft
das Rechtsverhältnis zu den Verkäufern H.________ und I.________. Weder die
Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» noch die Verkäufer H.________
und I.________ sind aber am vorliegenden Verfahren beteiligt. Gegenüber Dritten
ist die Feststellung nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nur in be-
sonderen Konstellationen zulässig (Vorkaufsrecht). Eine solche Konstellation ist vor-
liegend nicht gegeben. Mit Blick auf Rechtsbegehren 1 hätte das Regionalgericht –
wie der Berufungsbeklagte zutreffend ausführt (pag. 369) – das Feststellungsinter-
esse verneinen müssen und auf die Klage nicht eintreten sollen. Die Berufung ist
insoweit gutzuheissen und das angefochtene Urteil in diesem Sinne abzuändern. Die
nachfolgenden Ausführungen betreffen somit nur Rechtsbegehren 2 der Klage (das
heisst Berufungsantrag 2). Mit Blick auf Rechtsbegehren 1 der Klage (und Beru-
fungsantrag 1) dienen sie als Eventualbegründung.
7.
7.1
7.1.1
Bezüglich der Aktivlegitimation des Berufungsklägers hielt das Regionalgericht fest,
dass der Berufungskläger in seinem Kaufvertrag vom 19. April 2013 und im Nut-
zungs-
und
Verwaltungsreglement
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft
«G.________» eine Regelung übernommen habe, wonach die Energielieferung für
Heizung und Warmwasser durch die F.________, die Rechnungsstellung aber durch
den Berufungsbeklagten erfolge. Gleichzeitig bestehe aber zugunsten der Stamm-
parzelle der Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» eine Grundlast mit
der Leistungspflicht, Gratisenergie zu liefern. Zwar berechtige diese Grundlast alle
Stockwerkeigentümer und damit auch den Berufungskläger. Eine «Klage aus der
Grundlast» könne ein Stockwerkeigentümer allein, unabhängig von den anderen
Stockwerkeigentümern, jedoch nicht anstrengen. Somit sei die Klage des Berufungs-
klägers mangels Aktivlegitimation abzuweisen (pag. 309 ff.).
7.1.2
Der Berufungskläger hält sich demgegenüber für aktivlegitimiert. Der vom Regio-
nalgericht zitierte BGE 142 III 551 beziehe sich auf eine nachbarrechtliche Ausein-
andersetzung und lasse sich auf den vorliegenden Fall der unentgeltlichen Energie-
lieferung kraft Grundlast nicht übertragen. Wären die Aussagen des erwähnten BGE
jedoch analog anzuwenden, hätten sie zur Folge, dass er die «alleinige Prozess-

8
Ausübungsbefugnis besitze, denn er habe aufgrund seiner Wertquote am Stamm-
grundstück Anspruch auf Lieferung von Gratisenergie». Ausserdem habe sich das
Regionalgericht zu wenig mit dem Einzelfall auseinandergesetzt. Er mache geltend,
dass er – mit Blick auf den Grundlastvertrag vom 9. Februar 2005 und die Vereinba-
rung über die Gratisenergielieferung vom 19. Juli 2002 – zu Unrecht Energiekosten
bezahlen musste. Es handle sich dabei nicht um Ansprüche, die in funktionellem
Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Nutzung oder Verwaltung stehen und
nur von der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingeklagt werden können. Deshalb
sei er als «Stockwerkeigentümer, aus eigenem Recht bezüglich der seiner Eigen-
tumsquote betreffenden Heizkosten, aktivlegitimiert diese Klage einzureichen. Eine
notwendige Streitgenossenschaft nach Art. 70 ZPO [liege] nicht vor» (pag. 339 ff.).
7.2
7.2.1
Eine Klage kann nur dort Erfolg haben, wo derjenige, der sie anhebt, Inhaber des
eingeklagten Rechts, und derjenige, gegen den sie sich richtet, Adressat ebendieses
Rechts ist. Ist der Berufungskläger Inhaber des Rechts, ist er aktivlegitimiert. Ist der
Berufungsbeklagte Adressat des Rechts, ist er passivlegitimiert. Fehlt entweder die
Aktiv- oder die Passivlegitimation, fehlt es an der Sachlegitimation (KUMMER,
Grundriss des Zivilprozessrechts, 4. Aufl. 1984, S. 66 f.; GULDENER, Schweizerisches
Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 1979, S. 139 f.). Die Sachlegitimation ist keine Prozess-
voraussetzung, sondern ergibt sich aus dem materiellen Recht. Ihr Nichtvorhanden-
sein führt zur Abweisung der Klage, nicht zu einem Nichteintreten (BGE 139 III 504
E. 1.2; 138 III 213 E. 2.3; 118 Ia 129 E. 1). Anders liegen die Dinge bei der Feststel-
lungsklage. Bei dieser ergibt sich die Sachlegitimation unmittelbar aus dem Feststel-
lungsinteresse. Besteht zwischen den Parteien ein Feststellungsinteresse, so ist die
Sachlegitimation zu bejahen. Diese ist hier eine Frage des Prozess- und nicht des
Bundesprivatrechts (OBERHAMMER/WEBER, a.a.O., N. 3 und 8 zu Art. 88 ZPO).
7.2.2
Das Schweizerische Obligationenrecht (OR; SR 220) behandelt in Art. 62 ff. OR die
Entstehung der Obligation aus ungerechtfertigter Bereicherung. Gemäss Art. 62
Abs. 1 OR hat derjenige, welcher in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen
eines anderen bereichert worden ist, die Bereicherung zurückzuerstatten. Insbeson-
dere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund
oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zu-
wendung erhalten hat (Art. 62 Abs. 2 OR). Bei der ungerechtfertigten Bereicherung
geht es folglich um Situationen, in denen eine Vermögensverschiebung ohne
Rechtsgrund, sprich grundlos erfolgt. Sie hat zum Ziel, «ungerechtfertigtes Haben»
auszugleichen (BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil,
2. Aufl. 1988, S. 656).
7.3
Mit Berufungsantrag 2 fordert der Berufungskläger die von ihm bezahlten Beträge
für
Energie
zurück.
Zugunsten
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft
«G.________» bestehe eine Grundlast mit der Leistungspflicht, Gratisenergie zu lie-
fern. Daher würden sich Ziff. 12.5 des Kaufvertrags vom 19. April 2013 sowie Ziff. 18
Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümergemein-
schaft «G.________» als nichtig erweisen. Mit dieser Argumentation macht der Be-
rufungskläger letzten Endes geltend, dass der Berufungsbeklagte über keinen
«Rechtstitel» verfügt, um die erhaltenen Beträge für Energie behalten zu können.

9
Die Klage, die er führt, ist damit eine Klage aus ungerechtfertigter Bereicherung. Da-
bei ist – wenn man dem Berufungskläger folgt – der Berufungsbeklagte ungerecht-
fertigt bereichert, er selbst entreichert. Bei Annahme dieses Sachverhalts klagt der
materiellrechtlich Berechtigte gegen den materiellrechtlich Verpflichteten. Die Aktiv-
beziehungsweise Passivlegitimation der Parteien bereitet – anders als das Regio-
nalgericht (pag. 310 ff.) und der Berufungsbeklagte (pag. 371 ff.) ausführen – keine
Schwierigkeiten. Insbesondere handelt es sich nicht um eine «Klage aus der Grund-
last». Denn der Berufungskläger will nicht den aktuellen Eigentümer des grundlast-
belasteten Grundstücks zur Lieferung von Gratisenergie anhalten, sondern vom Be-
rufungsbeklagten – der die Grundlast nicht erfüllen muss – die geleisteten Beträge
als grundlos zurückfordern. Die eingereichte Klage stellt sich damit nicht als Klage
aus der Grundlast dar. Vielmehr spielt das Bestehen oder Nichtbestehen der Grund-
last nur eine Rolle bei der Frage, ob die an den Berufungsbeklagten geleisteten Be-
träge «gerechtfertigt» oder «ungerechtfertigt» sind. Diese Klage aus ungerechtfer-
tigter Bereicherung kann der Berufungskläger aber allein, ohne die anderen Stock-
werkeigentümer beziehungsweise die Stockwerkeigentümergemeinschaft, einrei-
chen. Im Ergebnis ist dem Regionalgericht und dem Berufungsbeklagten nicht zu
folgen, wenn sie den Berufungskläger für nicht aktivlegitimiert halten. Vielmehr ist
die Aktivlegitimation gegeben. Das würde übrigens auch für Rechtsbegehren 1 der
Klage gelten, wenn man – wie das Regionalgericht – (zu Unrecht) ein Feststellungs-
interesse annimmt. Denn mit Bejahung des Feststellungsinteresses ist immer auch
die Sachlegitimation erfüllt (vgl. E. 7.2.1 oben am Ende).
8.
8.1
8.1.1
Das Regionalgericht hat die Klage des Berufungsklägers aber nicht nur wegen feh-
lender Aktivlegitimation abgewiesen. Es hat zusätzlich erkannt, dass die bezahlten
Beträge für Energie tatsächlich geschuldet seien. Denn Grundlasten würden sich
durch Vereinbarung der Parteien modifizieren, namentlich entgeltlich machen las-
sen. Eine öffentliche Urkunde und einen Eintrag im Grundbuch brauche es dazu nur,
soweit die Leistungspflicht vergrössert oder in einer Weise abgeändert werde, dass
neue oder andere Lasten entstünden. Würden dagegen lediglich die Rechte des
Grundlastgläubigers herabgesetzt, reiche eine schriftliche «Zustimmung». Vorlie-
gend sei die Pflicht der F.________ zur Energielieferung trotz der entsprechenden
Klauseln im Kaufvertrag beziehungsweise Nutzungs- und Verwaltungsreglement un-
verändert geblieben. Es habe keine Mehrbelastung gegeben, weshalb von der
F.________ keine entsprechende Erklärung und Abänderung des Grundbuchs
vonnöten gewesen sei. Es seien «die Stockwerkeigentümer der Grundstücke
F.________.-Gbbl. Nrn. E.1_______ bis E.5_______, welche sich in Abänderung
der dinglichen Vereinbarung und zugleich in Ausübung ihrer Privatautonomie zu
Gunsten des Beklagten obligatorisch zur Vergütung der Energielieferung verpflichtet
haben, und dies nota bene mittels eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrages». Die
Abrede, welche die Grundlast neu entgeltlich mache, sei weder formungültig, wider-
rechtlich, unmöglich noch sittenwidrig, folglich gültig (pag. 317 ff.). Eine Simulation
sei ebenso wenig gegeben, zumal die Weiterverrechnung der gelieferten Energie
klarerweise auf einer Wertermittlung der F.________ beruhe (pag. 320 f.). Weiter

10
stelle der Umstand, dass sich die Energiekosten am Verbrauch und nicht an den
Wertquoten orientieren, keinen Verstoss gegen die Vorschriften des Mit- oder Stock-
werkeigentums dar. Die entsprechenden Vorschriften seien dispositiver Natur (pag.
321 f.). Schliesslich könne der Berufungskläger auch keinen Grundlagenirrtum vor-
bringen. Einerseits liege keine rechtserhebliche Irrtumskonstellation vor. Anderseits
sei die Frist zur Geltendmachung des Grundlagenirrtums verwirkt. All das führe zum
Schluss, dass der Berufungskläger die geleisteten Beträge für Energie nicht zurück-
fordern könne, da die Grundlast modifiziert und nicht länger unentgeltlich sei (pag.
322 ff.).
8.1.2
Der Berufungskläger hält Ziff. 12.5 seines Kaufvertrags vom 19. April 2013 sowie
Ziff. 18 Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft «G.________» dagegen für nichtig. Diese Nichtigkeit rühre daher,
dass er – der Berufungskläger – Kosten für Energie zu bezahlen habe, die gemäss
Grundlastvertrag vom 9. Februar 2005 beziehungsweise der Vereinbarung vom
19. Juli 2002 gratis zu liefern sei. Weder Ziff. 12.5 seines Kaufvertrags noch Ziff. 18
Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements hätten den bestehenden Grund-
lastvertrag abgeändert. Denn es liege keine zweiseitige schriftliche Zustimmung un-
ter den Grundlastvertragsparteien vor; auch die Vorschriften über die «Abänderung
des Grundlastvertrags» seien nicht eingehalten worden. Die F.________ und die
RH._______ AG hätten mit den grundlastberechtigten Stockwerkeigentümern keine
Vereinbarung abgeschlossen. Es fehle folglich am zweiseitigen Rechtsgeschäft.
«Vielmehr [habe] sich der Berufungsbeklagte einseitig zu seinen Gunsten, mittels
der von ihm [dem Berufungskläger] als nichtig angefochtenen Klauseln, ausbedun-
gen, unentgeltlich von der F.________ zu liefernde Energie als Kosten der Stock-
werkeigentümergemeinschaft in Rechnung stellen zu können, dies gestützt auf han-
delsrechtswidrige ‹Pro-Forma-Rechnungen›. Eine solche Regelung [erscheine]
rechtsmissbräuchlich und verletze Art. 20 Abs. 2 OR, weil der Grundlastvertrag sowie
die nach wie vor rechtsgültige Vereinbarung […] vom 19. Juli 2002 verletzt werden».
Hinzu komme, dass der Tatbestand der Simulation erfüllt sei. Die Simulation mani-
festiere sich dadurch, dass in seinem Kaufvertrag und im Nutzungs- und Verwal-
tungsreglement Gratisenergie als kostenpflichtig deklariert werde. Kosten für Ener-
gie, die gratis zu liefern sei, würden als echt simuliert. Ausserdem habe die
F.________ nie eine Entschädigung für die gelieferte Energie erhalten. In deren
Buchhaltung würden sich keine Erträge oder Belege für die Lieferung von Energie
an die Stockwerkeigentümergemeinschaft «G.________» vorfinden. Das beweise,
dass die Kosten für die gelieferte Energie simuliert seien. Die fingierten Pro-Forma-
Rechnungen dienten einzig dazu, eine nicht geschuldete Forderung des Berufungs-
beklagten zu rechtfertigen. Der Berufungsbeklagte verfüge in Wahrheit über keinerlei
Rechtstitel und damit Anspruchsgrundlage für gelieferte Energie. Vielmehr hätten die
Stockwerkeigentümer – und damit auch er, der Berufungskläger – ein Anrecht auf
Gratisenergie, das sich unmittelbar aus dem Grundlastvertrag ergebe. Im Übrigen
seien die Pro-Forma-Rechnungen handelsrechtswidrig und buchhalterisch unzuläs-
sig. Er habe im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in guten Treuen davon ausgehen
müssen, dass die fingierten Energiekosten tatsächlich anfallen. Das Regionalgericht
habe zu Unrecht angenommen, dass die «obligatorische Verpflichtung zur Lieferung
von Gratisenergie rechtmässig und einvernehmlich (im Sinne eines zweiseitigen Ver-

11
trags zwischen den belasteten und begünstigten Parteien) modifiziert worden» sei
(pag. 343 ff.).
8.2
8.2.1
Durch die Grundlast wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks zu einer Leis-
tung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück
haftet (Art. 782 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]). Als
Berechtigter kann auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks be-
zeichnet sein (sog. Realgrundlast; Art. 782 Abs. 2 ZGB). Die Grundlast kann nur eine
Leistung zum Inhalt haben, die sich aus der wirtschaftlichen Natur des belasteten
Grundstücks ergibt oder die für die wirtschaftlichen Bedürfnisse eines berechtigten
Grundstücks bestimmt ist (Art. 782 Abs. 3 ZGB). Die Grundlast bedarf zu ihrer Er-
richtung der Eintragung in das Grundbuch (Art. 783 ZGB). Im Übrigen gelten für Er-
werb und Eintragung, wo es nicht anders geordnet ist, die Bestimmungen über das
Grundeigentum (Art. 783 Abs. 3 ZGB). Für die rechtsgeschäftliche Errichtung der
Grundlast bedeutet das, dass das Rechtsgrundgeschäft öffentlich zu beurkunden
und anschliessend beim Grundbuchamt anzumelden ist (PIOTET, in: Schweizeri-
sches Privatrecht, Die beschränkten dinglichen Rechte im Allgemeinen, die Dienst-
barkeiten und Grundlasten, 2022, Rz. 793; STEINAUER, Les droits réels, Bd. III,
5. Aufl. 2021, Rz. 3639; SIMONIUS/SUTTER, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht,
Bd. II, 1990, Rz. 17 f. zu § 11; LEEMANN, in: Berner Kommentar zum ZGB, Sachen-
recht, Art. 730–918 ZGB, 1925, N. 7 ff. zu Art. 783 ZGB; WIELAND, in: Zürcher Kom-
mentar zum Sachenrecht, Art. 641–977 ZGB, 1909, N. 2 zu Art. 783 ZGB).
Wie die Errichtung ist auch die Abänderung der Grundlast öffentlich zu beurkunden
und im Grundbuch einzutragen (SIMONIUS/SUTTER, a.a.O., Rz. 22 zu § 11; LEEMANN,
a.a.O., N. 35 zu Art. 783 ZGB). In Bezug auf den Untergang der Grundlast bestimmt
Art. 786 Abs. 2 ZGB, dass der Belastete aus Verzicht, Ablösung oder aus anderen
Untergangsgründen nur einen Anspruch auf Löschung des Eintrags erhält (Art. 786
Abs. 2 ZGB). Erst mit Erfüllung dieses Anspruchs, das heisst mit der Löschung – die
hier konstitutiv wirkt – geht die Grundlast unter (vgl. JENNY, in: Balser Kommentar
zum ZGB, 3. Aufl. 2023, N. 2 zu Art. 786 ZGB; SIMONIUS/SUTTER, a.a.O., Rz. 32 zu
§ 11; WIELAND, a.a.O., N. 1 zu Art. 786 ZGB; a.M. PIOTET, a.a.O., Rz. 810; STEIN-
AUER, a.a.O., Rz. 3957). Sowohl zur Löschung als auch zur Abänderung von Grund-
bucheinträgen bedarf es einer schriftlichen Erklärung der aus dem Eintrag berech-
tigten Personen (Art. 964 Abs. 1 ZGB). Damit ist in erster Linie der Grundlastgläubi-
ger angesprochen. Im Falle von Realgrundlasten müssen der Löschung aber auch
alle am herrschenden Grundstück dinglich berechtigten Personen zustimmen, sofern
ihre Berechtigung nach der Realgrundlast entstanden ist (etwa Pfandgläubiger und
Nutzniesser: LEEMANN, a.a.O., N. 4 zu Art. 786 ZGB).
8.2.2
Bei der Beurteilung eines Vertrags sowohl nach Form als nach Inhalt ist der überein-
stimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucks-
weise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht
wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrags zu verbergen. So lautet Art. 18 Abs. 1
OR, der von der Auslegung der Verträge und der Simulation handelt. Die Simula-
tion, auch Scheingeschäft genannt, kennzeichnet sich somit dadurch, dass die Par-
teien übereinstimmend wollen, dass der erklärte Vertrag zwischen ihnen nicht gelten,

12
Dritten gegenüber aber der entsprechende Anschein entstehen soll. Zumeist schlies-
sen die Parteien neben dem erklärten einen ernstgemeinten Vertrag ab (BUCHER,
a.a.O., S. 146 f.; VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligatio-
nenrechts, Bd. I/2, 3. Aufl. 1979, N. III zu § 35). Die Simulation ist also die gemein-
same Täuschung von Dritten. Täuscht jemand dagegen seinen eigenen Vertrags-
partner, steht eine absichtliche Täuschung zur Diskussion. Hierzu hält das Obligati-
onenrecht fest, dass für den Vertragsschliessenden, der zum Vertragsabschluss ver-
leitet worden ist, der Vertrag auch dann nicht verbindlich ist, wenn der erregte Irrtum
kein wesentlicher war (Art. 28 Abs. 1 ZGB). Das täuschende Verhalten, das die Täu-
schung charakterisiert, kann entweder in der Vorspiegelung falscher Tatsachen oder
in der Unterdrückung von Tatsachen liegen (BUCHER, a.a.O., S. 219 f.; VON TUHR/PE-
TER, a.a.O., N. II 4 zu § 38).
8.2.3
Das schweizerische Obligationenrecht beruht auf dem Grundsatz der Vertragsfrei-
heit. Grundsätzlich sind die Vertragsparteien in der Gestaltung ihrer Rechtsverhält-
nisse frei. Diese Freiheit will das Obligationenrecht möglichst umfassend gewähren
(BUCHER, a.a.O., S. 87). Ausdruck findet dieses Bestreben in Art. 19 Abs. 1 OR,
wonach der Inhalt des Vertrags innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig fest-
gestellt werden kann. Dagegen ist ein Vertrag, der einen unmöglichen oder wider-
rechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, nichtig (Art. 20 Abs. 1
OR).
Das schweizerische Obligationenrecht regelt in Art. 112 f. OR die Verträge zuguns-
ten Dritter (Art. 112 f. OR). Hat sich jemand, der auf eigenen Namen handelt, eine
Leistung an einen Dritten zu dessen Gunsten versprechen lassen, so ist er berech-
tigt, zu fordern, dass an den Dritten geleistet werde (Art. 112 Abs. 1 OR). Der Dritte
jedoch kann selbständig die Erfüllung nur fordern, wenn es die Willensmeinung der
beiden andern war, oder wenn es der Übung entspricht (Art. 112 Abs. 2 OR). Je
nachdem, ob der Dritte – das heisst der Begünstigte – ein selbständiges Forderungs-
recht hat (Art. 112 Abs. 2 OR) oder nicht (Art. 112 Abs. 1 OR), spricht man vom
echten oder unechten Vertrag zugunsten Dritter (BUCHER, a.a.O., S. 474; VON
TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. II, 3.
Aufl. 1984, N. I zu § 82).
8.3
8.3.1
Vorliegend besteht gemäss Grundbuch zugunsten der Stammparzelle F.________.-
Gbbl. Nr. J.________ eine Grundlast, die durch das Stichwort «Energielieferungs-
pflicht» umschrieben ist (KAB 9a). Weil keine bestimmte Person, sondern die jewei-
ligen Eigentümer der Stammparzelle F.________.-Gbbl. Nr. J.________ grundlast-
berechtigt sind, handelt es sich um eine Realgrundlast. Diese Realgrundlast gründet
auf dem öffentlich beurkundeten Grundlastvertrag vom 9. Februar 2005 (KB 4; trotz
Parzellierung und Begründung von Stockwerkeigentum: KAB 3, 5). Gemäss Ziff. II
dieses Vertrags liegt die Leistungspflicht in der «Gratislieferung von Fernwärme».
Die zu erbringende Leistung – Lieferung von Energie – hat somit «gratis», das heisst
ohne Gegenleistung zu erfolgen. Das Regionalgericht hat im angefochtenen Ent-
scheid angenommen, diese Leistungspflicht sei «modifiziert» und neu entgeltlich ge-
macht worden. Weil hierbei lediglich die Rechte der Grundlastgläubiger (sprich der

13
Stockwerkeigentümer) herabgesetzt worden seien – mit anderen Worten ein Teilver-
zicht vorliege – genüge «schriftliche Zustimmung».
Diese Betrachtungsweise überzeugt indessen nicht. Denn ein Verzicht der Grund-
lastgläubiger bedeutet, dass sie die Grundlast ganz preisgeben. Ein Teilverzicht
wäre folglich dort anzunehmen, wo sie nicht ganz, sondern nur auf einen Teil der zu
erbringenden Leistung verzichten; auf den vorliegenden Fall übertragen etwa, wenn
nicht mehr unbeschränkt (ungemessen), sondern nur noch beschränkt (gemessen)
Gratisenergie zu liefern wäre (wobei sich der Verzicht als einseitiges Rechtsgeschäft
nur auf das dingliche Verwertungsrecht, nicht auf die Leistungspflicht als solche be-
ziehen kann). Soll die Leistungspflicht neu – wie vom Regionalgericht erwogen –
unter dem Vorbehalt stehen, dass die zu erbringende Leistung zu vergüten ist, liegt
kein Teilverzicht, sondern eine Abänderung der Grundlast vor. Diese Abänderung
bedarf der öffentlichen Beurkundung, zumal sie den ursprünglichen Grundlastvertrag
verändert. Vorliegend existiert aber keine öffentlich beurkundete Abänderung der
Grundlast, womit die Leistungspflicht schon aus diesem Grund weiterhin «gratis»,
das heisst unentgeltlich zu erbringen ist (dabei kann offenbleiben, ob für die Abän-
derung auch ein neuer Eintrag im Grundbuch erforderlich wäre, zumal das «Stich-
wort» gleichbliebe). An diesem Fazit wäre selbst dann festzuhalten, wenn von einem
Teilverzicht auszugehen wäre. Denn der Teilverzicht wirkt – so die herrschende
Lehre – erst mit der schriftlichen Löschung – hier Anmeldung der Unentgeltlichkeit –
im Grundbuch. Eine solche Anmeldung hat vorliegend aber ebenso wenig stattge-
funden, weshalb auch ein Teilverzicht nicht infrage kommen kann. Einem Teilver-
zicht müssten schliesslich alle am herrschenden Grundstück dinglich berechtigten
Personen, insbesondere die Pfandgläubiger, zustimmen. Eine solche Zustimmung
hat das Regionalgericht nicht unterstellt und ist auch aus den Akten nicht ersichtlich.
Damit haben die Stockwerkeigentümer «G.________» – entgegen den Erwägungen
des Regionalgerichts – die Grundlast weder modifiziert noch teilweise auf sie ver-
zichtet.
8.3.2
Doch auch die Kritik des Berufungsklägers ist nicht stichhaltig. Dieser macht geltend,
Ziff. 12.5 des Kaufvertrags vom 19. April 2013 beziehungsweise Ziff. 18 Abs. 2 des
Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft
«G.________» seien nichtig. Die Nichtigkeit beruhe auf der Simulation, dass man
kostenlose Energie für kostenpflichtig ausgegeben habe. Definitionsgemäss kenn-
zeichnet sich die Simulation aber dadurch, dass die Vertragsparteien gemeinsam
einen Dritten täuschen wollen. Der Berufungskläger ist aber nicht ein Dritter, sondern
selbst Vertragspartei (beim Kaufvertrag). Eine Simulation scheidet von vornherein
aus. Der Berufungskläger, der sich als «Opfer» einer Simulation sieht, macht viel-
mehr eine absichtliche Täuschung geltend. Indessen ist im Kaufvertrag vom 19. April
2013 auch eine Beschreibung der Stammparzelle F.________.-Gbbl. Nr.
J.________ integriert. Aus dieser Beschreibung ist ohne Weiteres ersichtlich, dass
zugunsten der Stammparzelle eine Grundlast mit dem Stichwort «Energielieferungs-
pflicht» besteht. Es ist davon auszugehen, dass der beurkundende Notar den Beru-
fungskläger über den Inhalt dieser Grundlast informierte. Falls nicht, hätte der Beru-
fungskläger nachfragen können (und müssen), was der genaue Inhalt dieser Grund-
last sei. Hat er das unterlassen, müsste er sich den Vorwurf gefallen lassen, dass
ihm der Inhalt dieser Grundlast nicht wichtig war. Überdies deutet auch die Formu-

14
lierung in Ziff. 12.5 des Kaufvertrags darauf hin, dass für die Energielieferung ein
spezielles Regime besteht. Der Umstand, dass die Grundlast im Kaufvertrag erwähnt
beziehungsweise angedeutet wird und aus dem Grundbuch ersichtlich ist, schliesst
eine absichtliche Täuschung aus.
8.3.3
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass zugunsten der Stammparzelle F.________.-
Gbbl. Nr. J.________ eine Grundlast mit der Leistungspflicht, Gratisenergie zu lie-
fern, besteht. In Abweichung davon hat sich der Berufungskläger in Ziff. 12.5 des
Kaufvertrags vom 19. April 2013 aber verpflichtet, für diese Energie zu bezahlen,
wobei die Rechnungsstellung durch den Berufungsbeklagten erfolgt. Auch Ziff. 18
Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft «G.________» sieht vor, dass die Energie zu bezahlen und die Bezah-
lung an den Berufungsbeklagten auszurichten ist. Dieses Reglement war im Zeit-
punkt, da der Berufungskläger seine Stockwerkeinheit erwarb, im Grundbuch ange-
merkt und damit für den Berufungskläger verbindlich. Kommt hinzu, dass der Beru-
fungskläger das Reglement in Ziff. 12.2 seines Kaufvertrags auch explizit anerkannt
hat. Allein der Umstand, dass ein Vertrag oder ein Reglement gegen eine beste-
hende Grundlast «verstösst», zieht weder Nichtig-, Widerrechtlich- noch Sittenwid-
rigkeit nach sich. Vielmehr hat sich der Berufungskläger – in voller Kenntnis der
Grundlast – vertraglich und reglementarisch verpflichtet, die von der F.________ ge-
lieferte Energie zu bezahlen, und zwar in die Hände des Berufungsbeklagten. Ein
solcher Vertrag beziehungsweise ein solches Reglement ist im schweizerischen Pri-
vatrecht zulässig und bindend. Die Zahlung an den Berufungsbeklagten ist damit
nicht grundlos, sondern vertraglich und reglementarisch vorgesehen. Dieser Vertrag
zugunsten Dritter bildet für den Berufungsbeklagten denn auch den Rechtsgrund,
um die Beträge für gelieferte Energie zu empfangen und zu behalten. Eine unge-
rechtfertigte Bereicherung des Berufungsbeklagten liegt damit nicht vor. Der Beru-
fungsbeklagte ist denn auch nicht verpflichtet, dem Berufungskläger CHF 9'910.65
nebst Zins zurückzuerstatten.
9.
Nach dem Gesagten wird die Berufung teilweise gutgeheissen und Dispositivziffer 1
des angefochtenen Entscheids angepasst. Das ändert aber nichts daran, dass der
angefochtene Entscheid mit Blick auf Rechtsbegehren 2 zu bestätigen ist und hin-
sichtlich Rechtsbegehren 1 nur ein Nichteintreten statt einer Abweisung erfolgt (für
eine ausführliche Begründung, weshalb die Berufung in solchen Konstellationen teil-
weise gutzuheissen ist, publ. Urteil des OGer/BE ZK 18 289 vom 5. Februar 2019
E. 48).
Abschliessend sei aber bemerkt, dass das Obergericht für den Berufungskläger auch
Verständnis aufbringen kann. Die Widersprüche, die zwischen Kaufvertrag/Regle-
ment einerseits und Grundlast anderseits bestehen, sollten bereinigt und klare Ver-
hältnisse geschaffen werden. Ausserdem scheint es steuer- und gesellschaftsrecht-
lich unüblich, wenn eine Aktiengesellschaft «gratis» eine Leistung erbringt, die dann
doch einer Privatperson zu vergüten ist. Diese Fragen sind aber nicht Gegenstand
des Berufungsverfahrens und können nicht abschliessend beurteilt werden.

15
IV.
10.
10.1
Auch wenn die Berufung teilweise gutgeheissen wird, so unterliegt der Berufungs-
kläger dennoch vollumfänglich, weshalb er die Gerichtskosten des Berufungsverfah-
rens zu tragen hat (Art. 95 i.V.m. Art. 106 Abs. 1 ZPO; siehe dazu auch publ. Urteil
des OGer/BE ZK 18 289 vom 5. Februar 2019 E. 48).
10.2
10.2.1 Das Regionalgericht hat den Streitwert des Verfahrens auf CHF 24'000.00 bestimmt
(pag. 30 f., 326). Der Berufungskläger äussert sich in der Berufung nicht zum Streit-
wert. Der Berufungsbeklagte macht geltend, «dass der Streitwert wegen des Nich-
tigkeitsantrages die Summe der jährlichen Zahlungen bis zum Jahr 2072 umfasst,
eventualiter mindestens die zeitlich gemäss Art. 788 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB geschuldete
Summe, beides über CHF 30'000.00 ausmachend» (pag. 369).
10.2.2 Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet
das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den
Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben of-
fensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Als Wert wiederkehrender Nutzungen
oder Leistungen gilt der Kapitalwert (Art. 92 Abs. 1 ZPO). Bei ungewisser oder un-
beschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nut-
zung oder Leistung (Art. 92 Abs. 2 ZPO). Bei einfacher Streitgenossenschaft und
Klagenhäufung werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, so-
fern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO).
10.2.3 Vorliegend konnten sich die Parteien über den Streitwert nicht einigen. Das Regio-
nalgericht hat den Streitwert von Rechtsbegehren 1 auf CHF 24'000.00 festgelegt,
zumal der Berufungskläger – bei Gutheissung – jährlich gerundet CHF 1'200.00 an
Energiekosten einspart, und das auf ungewisse Dauer. Der Berufungsbeklagte geht
demgegenüber nicht von einer ungewissen Dauer, sondern von Einsparungen bis
maximal in das Jahr 2072 aus (Befristung der Grundlast: KB 4). Aus dem Umstand,
dass Einsparungen bis maximal in das Jahr 2072 möglich sind, folgt jedoch nicht,
dass die jährlichen Einsparungen bis dahin zu kapitalisieren sind. Zu beurteilen ist
nämlich nicht der Bestand oder Nichtbestand der Grundlast, sondern die Feststel-
lung, dass keine Beträge für Energie geschuldet sind. Welche Beträge der Beru-
fungskläger letzten Endes einspart, hängt davon ab, wie lange er seine Stockwerk-
einheit besitzt. Diese Dauer ist ungewiss, weshalb der zwanzigfache Betrag der jähr-
lichen Einsparungen massgebend ist. Der Streitwert von Berufungsantrag 1 liegt da-
mit – wie vom Regionalgericht festgesetzt (pag. 30 f., 326) – bei CHF 24'000.00.
Dazu kommt aber der Streitwert von Berufungsantrag 2, der sich auf CHF 9'910.65
beläuft. Weil in den Berufungsanträgen 1 und 2 eine objektive Klagenhäufung zu
erblicken ist, sind die beiden Ansprüche zusammenzurechnen. Der (erst- und obe-
rinstanzliche) Streitwert beträgt CHF 33'910.65. Damit ist zugleich gesagt, dass das
Regionalgericht das ordentliche Verfahren hätte durchführen müssen. Den Parteien
ist aber aus dem Umstand, dass fälschlicherweise das vereinfachte Verfahren zur
Anwendung gelangt ist, kein Nachteil entstanden.

16
10.3
Bei diesem Streitwert werden die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren, be-
stimmt auf CHF 4'450.00 (Art. 44 Abs. 1 Bst. b des Dekrets betreffend die Verfah-
renskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsan-
waltschaft [VKD; BSG 161.12]), dem Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm
oberinstanzlich in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111
Abs. 1 ZPO).
11.
11.1
Der Berufungskläger ist antragsgemäss zu verurteilen, dem Berufungsbeklagten für
das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen.
11.2
Die Höhe dieser Parteientschädigung richtet sich nach den Bestimmungen der Par-
teikostenverordnung (PKV; BSG 168.811). Ausgehend von einer vermögensrechtli-
chen Angelegenheit mit einem Streitwert von CHF 33'910.65 ergibt sich für das erst-
instanzliche Verfahren ein Honorarrahmen von CHF 3'200.00 bis CHF 15'700.00
(Art. 5 Abs. 1 und 3 PKV). Gemäss Art. 7 PKV beträgt das Honorar vor oberer Instanz
bis zu 50% des Honorars gemäss Art. 5 PKV. Im vorliegenden Berufungsverfahren
kann folglich ein Honorar bis CHF 7'850.00 zugesprochen werden. Innerhalb des
Rahmentarifs bemisst sich die Parteientschädigung nach dem in der Sache gebote-
nen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozes-
ses (Art. 41 Abs. 3 des kantonalen Anwaltsgesetzes [KAG; BSG 168.11]).
11.3
Der Berufungsbeklagte hat keine Kostennote eingereicht (vgl. Art. 105 Abs. 2 ZPO).
Vorliegend scheint der gebotene Zeitaufwand leicht unterdurchschnittlich, die Be-
deutung der Streitsache durchschnittlich und die Schwierigkeit des Prozesses leicht
überdurchschnittlich. Das Obergericht erachtet eine Parteientschädigung von pau-
schal CHF 3'500.00 (inklusive Mehrwertsteuer und Auslagen) als angemessen.

17
Die Kammer entscheidet:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen. Dispositivziffer 1 des Entscheids des Regio-
nalgerichts Oberland vom 8. Februar 2024 (CIV 22 1771) wird aufgehoben und lautet
neu wie folgt:
1.
Die Klage vom 11.07.2022 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren, bestimmt auf CHF 4'450.00, werden
dem Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kos-
tenvorschuss verrechnet.
3.
Der Berufungskläger wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten für das Berufungsver-
fahren eine Parteientschädigung von CHF 3'500.00 zu bezahlen.
4.
Zu eröffnen:
-
dem Berufungskläger
-
dem Berufungsbeklagten
Mitzuteilen:
-
dem Regionalgericht Oberland, Gerichtspräsident K.________
Bern, 5. Mai 2025
Im Namen der 1. Zivilkammer
Der Referent:
Oberrichter Bettler
Der Gerichtsschreiber:
Balmer
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 39 ff., 72 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert im Sinn von Art. 51 ff. BGG beträgt mehr als CHF 30'000.00.
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.