be_zivilstraf · BK 2026 262 · 2026-01-27 · de
Staatsanwaltschaft Bern-Mittelland


Obergericht
des Kantons Bern
Beschwerdekammer in
Strafsachen
Cour suprême
du canton de Berne
Chambre de recours pénale
Beschluss
BK 26 262
Hochschulstrasse 17
Postfach
3001 Bern
Telefon +41 31 635 48 09
obergericht-straf.bern@justice.be.ch
www.justice.be.ch/obergericht
Bern, 21. Mai 2026
Besetzung
Oberrichter Bähler (Präsident), Oberrichter Schmid,
Oberrichter Gerber
Gerichtsschreiber Rubli
Verfahrensbeteiligte
A.________
v.d. die Rechtsanwälte B.________
Beschuldigte/Beschwerdeführerin
Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern, Nordring 8,
Postfach, 3001 Bern
v.d. Staatsanwalt C.________
Gegenstand
Verlängerung der Ersatzmassnahmen
Strafverfahren wegen Veruntreuung und Widerhandlung gegen
das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonalen Zwangsmass-
nahmengerichts vom 27. April 2026 (KZM 26 770)

2
Erwägungen:
1.
1.1
Die Regionale Staatsanwaltschaft Berner Jura-Seeland (nachfolgend: Staatsan-
waltschaft) führt ein Strafverfahren (BJS 24 7859) gegen A.________ (nachfol-
gend: Beschwerdeführerin) und ihren Ehemann D.________ wegen Veruntreuung
und Widerhandlung gegen das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Am 1. November 2024 ordne-
te das regionale Zwangsmassnahmengericht Berner Jura-Seeland (nachfolgend:
regionales Zwangsmassnahmengericht) auf Antrag der Staatsanwaltschaft für die
Dauer von drei Monaten, d.h. bis am 29. Januar 2025, folgende Ersatzmassnah-
men an (ARR 24 167):
a. Die Beschuldigte hat gemäss Art. 237 Abs. 2 lit. a StPO mit beiliegendem Einzahlungsschein
umgehend eine Sicherheitsleistung in der Höhe von CHF 100'000.00 in die Gerichtskasse ein-
zubezahlen.
b. Im Sinne von Art. 237 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b StPO wird der Pass (Nummer noch bekannt zu
geben) der Beschuldigten, A.________, eingezogen. Es wird festgestellt, dass das genannte
Dokument bereits bei der Regionalen Staatsanwaltschaft Berner Jura-Seeland hinterlegt worden
ist. Die ausstellende kantonale Behörde wird gemäss Art. 13 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 13 Abs. 2
AwG (SR 143.1) angewiesen, die Ausweishinterlegung in das Informationssystem Ausweis-
schriften (ISA) einzutragen.
c. Im Sinne von Art. 237 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b StPO wird der Beschuldigten, A.________, eine
Schriftensperre auferlegt. Die ausstellende kantonale Behörde wird gemäss Art. 13 Abs. 1 lit. a
i.V.m. Art. 13 Abs. 2 AwG (SR 143.1) angewiesen, die Schriftensperre in das Informationssys-
tem Ausweisschriften (ISA) einzutragen.
d. Die Beschuldigte wird gemäss Art. 237 Abs. 2 lit. c StPO angewiesen, sich ausschliesslich in ih-
rer Wohnung an der E.________ (Strasse) in F.________ (Ortschaft) aufzuhalten.
Zur Überwachung der Ersatzmassnahme gemäss Ziff. 2 Bst. d. dieses Entscheids wird der Ein-
satz technischer Geräte und deren feste Verbindung mit der zu überwachenden Person angeord-
net (Art. 237 Abs. 3 StPO).
1.2
Mit Verfügung vom 22. November 2024 änderte die Staatsanwaltschaft auf Antrag
der Beschwerdeführerin die Ersatzmassnahmen insofern ab, als ihr erlaubt wurde,
sich täglich zwischen 11:30 Uhr und 13:00 Uhr in einem definierten Gebiet nahe ih-
rer Wohnung zu Fuss zu bewegen. Mit Entscheid vom 31. Januar 2025 (KZM 25
164) verlängerte das Kantonale Zwangsmassnahmengerichts (nachfolgend:
Zwangsmassnahmengericht/Vorinstanz) die Ersatzmassnahmen gemäss Ent-
scheid des regionalen Zwangsmassnahmengericht vom 1. November 2024 um drei
Monate, d.h. bis am 29. April 2025. Entsprechend wurden der Beschwerdeführerin
folgende – teilweise abgeänderte – Ersatzmassnahmen auferlegt:
-
Sicherheitsleistung: Die Sicherheitsleistung in der Höhe von CHF 100'000.00 gemäss Art. 237
Abs. 2 lit. a StPO wird aufrechterhalten;
-
Ausweis- und Schriftensperre: Die mit Entscheid vom 1. November 2024 angeordnete Aus-
weis- und Schriftensperre wird aufrechterhalten;

3
-
Überwachte Eingrenzung: Die Beschuldigte wird gemäss Art. 237 Abs. 2 lit. c StPO angewie-
sen, sich ausschliesslich innerhalb der Verwaltungsregion Seeland (gemäss Art. 39a Abs. 3 lit. b
OrG) aufzuhalten.
Die gegen diesen Entscheid geführte Beschwerde vom 13. Februar 2025 wies die
Beschwerdekammer in Strafsachen des Obergerichts des Kantons Bern (nachfol-
gend: Beschwerdekammer) mit Beschluss vom 28. Februar 2025 ab (BK 25 73).
Die gegen den Beschluss der Beschwerdekammer erhobene Beschwerde wies das
Bundesgericht mit Urteil vom 23. April 2025 ab, soweit es darauf eintrat (Urteil
7B_296/2025).
Mit Entscheid vom 29. April 2025 verlängerte das Zwangsmassnahmengericht die
Ersatzmassnahmen um drei Monate bis zum 29. Juli 2025 (KZM 25 923). Mit Ent-
scheid vom 8. Juli 2025 wies das Zwangsmassnahmengericht das Gesuch der Be-
schwerdeführerin um Entfernung der elektronischen Fussfessel ab und verlängerte
die Ersatzmassnahmen um weitere drei Monate bis zum 29. Oktober 2025 (KZM
25 1382). Mit Entscheiden vom 5. November 2025 und vom 30. Januar 2026 ver-
längerte das Zwangsmassnahmengericht die Ersatzmassnahmen jeweils um weite-
re drei Monate, letztmals bis am 29. April 2026 (KZM 25 2207 und KZM 26 138).
Mit Entscheid vom 27. April 2026 wies das Zwangsmassnahmengericht das Ge-
such um Aufhebung der Ersatzmassnahmen der Beschwerdeführerin ab und ver-
längerte gleichzeitig die Ersatzmassnahmen um weitere drei Monate, d.h. bis am
29. Juli 2026 (KZM 26 770).
1.3
Hiergegen erhob die Beschwerdeführerin, verteidigt durch die Rechtsanwälte
B.________, am 11. Mai 2026 Beschwerde und beantragte, der Entscheid der Vor-
instanz vom 27. April 2026 (Verfahren KZM 26 770) sei aufzuheben und der Antrag
der Staatsanwaltschaft vom 12. April 2026 auf Verlängerung der Ersatzmassnah-
men sei abzuweisen (unter Kosten- und Entschädigungsfolge). Mit Verfügung vom
12. Mai 2026 eröffnete die Verfahrensleitung ein Beschwerdeverfahren und gab
dem Zwangsmassnahmengericht sowie der Generalstaatsanwaltschaft Gelegen-
heit zur Stellungnahme. Mit Eingabe vom 13. Mai 2026 reichte das Zwangsmass-
nahmengericht unter Verzicht auf eine Stellungnahme die Haftakten inkl. Vorakten
ein. Mit delegierter Stellungnahme vom 18. Mai 2026 beantragte die Staatsanwalt-
schaft die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Von diesen Eingaben gab die
Verfahrensleitung den Parteien mit Verfügung vom 19. Mai 2026 Kenntnis, teilte
mit, dass auf die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels verzichtet werde und
gab Gelegenheit für allfällige abschliessende Bemerkungen. Mit Eingabe vom 20.
Mai 2026 reichte die Beschwerdeführerin abschliessende Bemerkungen ein und
hielt an den mit Beschwerde gestellten Rechtsbegehren fest.
2.
Gemäss Art. 237 Abs. 4 i.V.m. Art. 222, Art. 393 Abs. 1 Bst. c und Art. 396 Abs. 1
der Schweizerischen Strafprozessordnung (StPO; SR 312.0) können Entscheide
über die Anordnung, Verlängerung und Aufhebung von Ersatzmassnahmen durch
die beschuldigte Person innert zehn Tagen schriftlich und begründet mit Be-
schwerde angefochten werden. Zuständig ist die Beschwerdekammer in Strafsa-
chen (Art. 35 des Gesetzes über die Organisation der Gerichtsbehörden und der
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] i.V.m. Art. 29 Abs. 2 des Organisationsre-

4
glements des Obergerichts [OrR OG; BSG 162.11]). Die Beschwerdeführerin ist
durch die Abweisung ihres Gesuchs um Aufhebung der Ersatzmassnahmen und
die Verlängerung der Ersatzmassnahmen unmittelbar in ihren rechtlich geschützten
Interessen betroffen und somit zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 237 Abs. 4
i.V.m. Art. 222 und Art. 382 Abs. 1 StPO). Auf die frist- und formgerecht eingereich-
te Beschwerde ist damit einzutreten.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt vorab eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches
Gehör, namentlich eine Verletzung der gerichtlichen Begründungspflicht in mehrfa-
cher Hinsicht.
3.1
Zunächst bringt die Beschwerdeführerin vor, sie habe im Haftentlassungsgesuch
sowie in der Replik dargelegt, dass die Strafuntersuchung nicht in absehbarer Zeit
abgeschlossen werden könne, weil die Staatsanwaltschaft die zentrale Vorfrage,
ob der verfahrensgegenständliche Grundstückerwerb überhaupt der Bewilligungs-
pflicht nach BewG unterliege, bislang nicht durch das Regierungsstatthalteramt Bi-
el/Bienne habe abklären lassen. Indem sich die Vorinstanz nicht zu diesem Vor-
bringen äussere, sondern sich mit der pauschalen Festhaltung, die notwendigen
Ermittlungshandlungen seien zeitnah vorgenommen worden, begnüge, verletze sie
ihre Begründungspflicht. Zudem setze sich die Vorinstanz in ungenügender Weise
mit den Grundlagen der Bewilligungspflicht nach BewG auseinander, wenn sie oh-
ne nähere Ausführungen schlussfolgere, ihrer Ansicht nach sei erstellt, dass die
Beschuldigten die Wohnung nicht für sich, sondern für G.________ sel. zur Umge-
hung der Bewilligungspflicht erworben hätten und sich dabei einzig auf die (für die
Beurteilung irrelevanten) Dokumente «Agreement after the sale» und «What to say
to G.________ regarding of the buying of the property» berufe. Schliesslich argu-
mentiere die Vorinstanz widersprüchlich, wenn sie im angefochtenen Entscheid je
nach Begründungsbedarf an einer Stelle von einem Umgehungsgeschäft betref-
fend Bewilligungspflicht nach BewG und andernorts von einem rechtsgültigen Dar-
lehensgeschäft ausgehe. Diese beiden Sachverhaltsvarianten würden sich gegen-
seitig ausschliessen. Wenn also von einem Umgehungsgeschäft ausgegangen
werde, müsse damit die Darlehensvariante definitiv ausgeschlossen und könne zur
Begründung der Aufrechterhaltung der Zwangsmassnahme nicht herangezogen
werden.
3.2
Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] und Art. 107
StPO) verpflichtet die Behörden unter anderem, ihre Entscheide zu begründen. Im
Sinne einer Mindestanforderung müssen dabei wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörden haben leiten lassen und auf die sich
ihr Entscheid stützt (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1; 141 III 28 E. 3.2.4; 139 IV 179 E.
2.2; 138 I 232 E. 5.1; je mit Hinweisen). Entscheidend ist, dass die Begründung
dergestalt abgefasst ist, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Ent-
scheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere
Instanz weiterziehen kann (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Nicht erforder-
lich ist dabei, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich aus-
einandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann

5
sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 148 III
30 E. 3.1).
3.3
Die Beschwerdekammer erachtet die vorinstanzliche Entscheidbegründung unter
dem Gesichtspunkt der Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs auf recht-
liches Gehör als ausreichend. Das Zwangsmassnahmengericht setzt sich sowohl
einlässlich mit den gesetzlichen Voraussetzungen der verlängerten Ersatzmass-
nahmen als Haftsurrogate als auch mit den im vorinstanzlichen Verfahren seitens
der Beschwerdeführerin vorgebrachten Argumenten im Haftentlassungsgesuch
vom 8. April 2026 und in der Replik vom 20. April 2026 auseinander. Nach der
hiervor zitierten – und der Beschwerdeführerin bekannten (vgl. Rz. 13 der Be-
schwerde) – bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist gerade nicht erforderlich,
dass sich das Zwangsmassnahmengericht mit jedem einzelnen Vorbringen der Be-
schwerdeführerin einlässlich auseinandersetzt. Eine bloss abweichende Rechtsauf-
fassung der Beschwerdeführerin bzw. ihrer Verteidigung von derjenigen der Vor-
instanz vermag offensichtlich noch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu be-
gründen.
Zwar ist zutreffend, dass die Vorinstanz das Argument der Beschwerdeführerin, die
Staatsanwaltschaft habe eine Abklärung beim Regierungsstatthalteramt über das
Vorliegen einer Bewilligungspflicht des Grundstückkaufs nach dem BewG unterlas-
sen, im angefochtenen Entscheid nicht explizit thematisiert. Indem sie aber aus-
führt, es sei keine Verletzung des Beschleunigungsgebots erkennbar und die
Staatsanwaltschaft habe die notwendigen Ermittlungshandlungen zeitnah nach der
Anordnung der Ersatzmassnahmen in die Wege geleitet (E. 2.5. S. 14 des ange-
fochtenen Entscheids), erachtet sie implizit eine entsprechende Abklärung beim
Regierungsstatthalteramt nicht als notwendige Ermittlungshandlung. Dies ist als
Begründung ausreichend (zur materiellen Begründetheit dieser in der Beschwerde
wiederholten Argumentationslinie vgl. E. 7.3 hiernach). Gleich verhält es sich be-
treffend die angeblich ungenügende Begründung zum dringenden Tatverdacht der
Widerhandlung gegen das BewG. Dass sich das Zwangsmassnahmengericht aus-
führlich zum dringenden Tatverdacht betreffend Veruntreuung äussert und sich an-
schliessend nur vergleichsweise kurz mit der Widerhandlung gegen das BewG be-
fasst, ist bereits deshalb nicht zu beanstanden, da ein dringender Tatverdacht der
Veruntreuung für die Anordnung bzw. Verlängerung der Ersatzmassnahmen be-
reits ausreichen würde. Insofern hätte die Vorinstanz den dringenden Tatverdacht
betreffend Widerhandlung gegen das BewG auch offenlassen können, ohne damit
das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin zu verletzen. Eine nur kurze Begrün-
dung zu Delikten, welche nicht den strafrechtlichen Hauptvorwurf betreffen, ist ins-
besondere auch vor dem Hintergrund der kurzen Entscheidfristen im Verfahren um
Verlängerung bzw. Aufhebung von Ersatzmassnahmen nach Art. 237 Abs. 4 i.V.m.
Art. 227 und Art. 228 StPO angezeigt. Schliesslich erhellt nicht, inwiefern sich die
Begründungsstränge des Umgehungsgeschäfts und des Darlehensvertrages ge-
genseitig ausschliessen sollen, wie von der Beschwerdeführerin geltend gemacht.
Die Staatsanwaltschaft und die Vorinstanz gehen davon aus, dass zwischen der
Beschwerdeführerin bzw. ihrem Mann (nachfolgend: Beschuldigte) und dem ver-
storbenen G.________ ein Darlehensvertrag gerade zum Zweck abgeschlossen
wurde, dass die Beschuldigten mit den von G.________ sel. zur Verfügung gestell-

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ten Mitteln – in Umgehung der Bewilligungspflicht nach BewG – für Letzteren die
untersuchungsgegenständliche Wohnung erwerben. Ohnehin ist dies aber nicht ei-
ne Frage der Verletzung der Begründungspflicht.
4.
Die Anordnung bzw. Verlängerung von Ersatzmassnahmen richtet sich sinngemäss
nach den Vorschriften über die Untersuchungs- und die Sicherheitshaft (Art. 237
Abs. 4 StPO). Folglich können Ersatzmassnahmen nur angeordnet werden, wenn
die allgemeinen Haftvoraussetzungen gemäss Art. 221 StPO gegeben sind (MAN-
FRIN/VOGEL, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl.
2023, N. 4 zu Art. 237 StPO) und die Ersatzmassnahmen gegenüber der Haft als
mildere Massnahmen den gleichen Zweck erfüllen (Art. 237 Abs. 1 StPO). Nebst
dem allgemeinen Haftgrund des dringenden Tatverdachts muss somit mindestens
ein besonderer Haftgrund im Sinne von Flucht-, Kollusions-, Wiederholungs- oder
Ausführungsgefahr gegeben sein (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. a - c, Abs. 1bis sowie Abs.
2 StPO). Nachdem die Ersatzmassnahme «an die Stelle der Untersuchungs- oder
Sicherheitshaft» tritt, müsste an sich geschlossen werden, dass an die Anordnung
von Ersatzmassnahmen die gleichen Anforderungen wie an die Haft zu stellen sind
(vgl. insbesondere MANFRIN/VOGEL, a.a.O., N. 4 und 18 ff. zu Art. 237). Nach der
bundesgerichtlichen Praxis ist bei blossen Ersatzmassnahmen für Haft grundsätz-
lich ein weniger strenger Massstab an die erforderliche Intensität der Haftgründe
(sowohl an den dringenden Tatverdacht als auch an den besonderen Haftgrund)
anzulegen als bei strafprozessualem Freiheitsentzug, denn Untersuchungshaft
stellt eine deutlich schärfere Zwangsmassnahme dar (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 1B_555/2022 vom 25. November 2022 E. 7.4.).
5.
5.1
Die Anordnung resp. Verlängerung von Ersatzmassnahmen setzt – wie soeben
erörtert – zunächst voraus, dass im Sinne eines allgemeinen Haftgrundes ein drin-
gender Tatverdacht der Begehung eines Verbrechens oder Vergehens besteht.
5.2
Hinsichtlich des dringenden Tatverdachts der Begehung eines Verbrechens oder
Vergehens genügt im Haftprüfungsverfahren der Nachweis von konkreten Ver-
dachtsmomenten, wonach das inkriminierte Verhalten mit erheblicher Wahrschein-
lichkeit die fraglichen Tatbestandsmerkmale erfüllen könnte. Eine erschöpfende
Abwägung sämtlicher belastender und entlastender Beweisergebnisse ist nicht er-
forderlich. Zur Frage des dringenden Tatverdachts hat das Haftgericht weder ein
eigentliches Beweisverfahren durchzuführen, noch dem erkennenden Sachgericht
vorzugreifen. Es reicht aus, wenn die Strafverfolgungsbehörden mit vertretbaren
Gründen dessen Bestehen bejahen durften (BGE 143 IV 316 E. 3.1, 143 IV 330 E.
2.1 sowie 137 IV 122 E. 3.2, je mit Hinweisen). Zu Beginn der Strafuntersuchung
sind die Anforderungen an den dringenden Tatverdacht geringer als in späteren
Stadien. Im Laufe des Strafverfahrens ist ein immer strengerer Massstab an die
Erheblichkeit und Konkretheit des Tatverdachts zu stellen. Nach Durchführung der
in Betracht kommenden Untersuchungshandlungen muss eine Verurteilung wahr-
scheinlich sein (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 7B_485/2023 vom 11.
September 2023 E. 3.3 mit Hinweis auf BGE 143 IV 316 E. 3.2).

7
5.3
Den rechtserheblichen Sachverhalt der vorliegenden Strafuntersuchung hat die
Beschwerdekammer in ihrem Beschluss BK 25 73 vom 28. Februar 2025 wie folgt
zusammengefasst (E. 4.3):
Zum Sachverhalt ist den Akten und insbesondere der Strafanzeige vom 25. März 2024 inkl. Beilagen
zusammengefasst zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin und ihr Ehemann D.________ mit
Kaufvertrag vom 16. September 2022 gemeinsam die Wohnung an der E.________ (Strasse) in
F.________ (Ortschaft) kauften und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Der Kaufpreis
wurde vom gemeinsamen Freund G.________ sel. finanziert, welcher als US-amerikanischer Bürger
in den USA wohnhaft war. Dieser überwies am 6. September 2022 einen Betrag von insgesamt USD
1'740'000.00 (umgerechnet: CHF 1'677'569.26) mit dem Betreff «purchase real estate» an den Notar
H.________, welcher von D.________ für die Abwicklung des Kaufes beauftragt worden war. Am 27.
Oktober 2022 reiste G.________ sel. in die Schweiz. Während seines Aufenthalts bewohnte er die
neu gekaufte Wohnung an der E.________ (Strasse) in F.________ (Ortschaft), bis er am 6. Novem-
ber 2022 plötzlich und unerwartet verstarb. G.________ sel. verfügte in den USA über einen Trust
(«I.________»), welchen er an seine Stieftochter J.________ vererbte. Nach dem unerwarteten Tod
von G.________ sel. wandte sich diese an D.________ und forderte die Rückzahlung der gesamten
USD 1'740'000.00, für welche ein «Kredit gegen die Verpfändung von Aktien» («a loan out of stocks»;
Beilage 14 der Einvernahme der Beschwerdeführerin vom 16. Oktober 2024) aufgenommen worden
sein soll. Nachdem D.________ auf seinen Anwalt verwiesen und nicht weiter darauf reagiert hatte,
erstattete J.________ gegen ihn und die Beschwerdeführerin Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft
wegen Veruntreuung und Verstosses gegen die «Lex Koller».
5.4
Im angefochtenen Entscheid führt das Zwangsmassnahmengericht zum dringen-
den Tatverdacht Folgendes aus (KZM 26 770 E. 2.2 S. 8 ff.):
In Bezug auf den dringenden Tatverdacht kann neben den bisherigen Ausführungen des kantonalen
Zwangsmassnahmengerichts nach wie vor integral auf die ausführlichen Erwägungen des Beschlus-
ses des Obergerichts vom 28.02.2025 (BK 25 73 E. 4.5-4.7) sowie des Urteils des Bundesgerichts
vom 23.04.2025 (BGer 7B_296/2025 E. 4.3) verwiesen werden. Die Umstände haben sich seither
nach wie vor nicht zu Gunsten der Beschuldigten verändert. Die von der Verteidigung vorgebrachten
Einwände vermögen den dringenden Tatverdacht nicht zu entkräften, wobei das Haftgericht bei der
Überprüfung des dringenden Tatverdachts keine erschöpfende Abwägung sämtlicher belastender und
entlastender Beweisergebnisse vorzunehmen hat. Im Lichte der vorliegend ergangenen bundesge-
richtlichen Rechtsprechung reicht ein ausreichend hoch verbleibender dringender Tatverdacht im Ver-
lauf der Strafuntersuchung aus, um den allgemeinen Haftgrund im Sinne von Art. 221 Abs. 1 StPO zu
bejahen (vgl. u.a. BGer 7B_296/2025, E. 4.2) Eine abschliessende Abwägung der Beweisergebnisse
ist dem zuständigen Sachgericht zu überlassen, weshalb vorliegend darauf verzichtet wird eine er-
schöpfende Abwägung vorzunehmen. Das kantonale Zwangsmassnahmengericht, das Obergerichts
sowie auch das Bundesgericht haben sich ausführlich mit den Argumenten der Verteidigung grössten-
teils bereits auseinandergesetzt (u.a. fehlender Schaden/Nachteil Anzeigeerstatter, Schenkung der
Wohnung, auch keine Veruntreuung bei Annahme eines Darlehens, keine instruktionswidrige Ver-
wendung der Gelder, korrekte Verwendung des zur Verfügung gestellten Betrags, Rolle der Beschul-
digten im Verfahren, etc.). Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden werden u.a. die von den diver-
sen Instanzen bereits behandelten Argumente nicht erneut schriftlich wiederholt. Insbesondere ist
festzuhalten, dass die Frage, ob Veruntreuung von Darlehen möglich ist, grundsätzlich nicht über den
Begriff des «Anvertrauens» zu beantworten ist. Vielmehr ist diesbezüglich der Begriff der «Fremdheit»
der Vermögenswerte (d.h. wirtschaftlich fremde Vermögenswerte) heranzuziehen. Eine Fremdheit ist
grundsätzlich anzunehmen, wenn eine Werterhaltungspflicht (allenfalls stillschweigen) von Seiten des

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Brogers (recte: Borgers) besteht. Ob eine solche Werterhaltungspflicht vorliegt, ist im Einzelfall zu
prüfen (vgl. auch BGE 124 IV 9). Entsprechend ist zu prüfen, ob der Borger ständig über die empfan-
genen Vermögenswerte oder deren Surrogate verfügen muss. Sofern dies zutrifft, ist von einer Wert-
erhaltungspflicht des Borgers auszugehen. Darüber hinaus ist ein Darlehen vom Straftatbestand i.S.v.
Art. 138 StGB erfasst, wenn die empfangenen Vermögenswerte ständig zur Verfügung des Darle-
hensgebers zu halten sind. Unter Berücksichtigung der sämtlichen zur Verfügung stehenden Haftak-
ten sowie rechtskräftigen obergerichtlichen Erwägungen vom 28.02.2025 (BK 25 73; u.a. E. 4.5.2 bis
4.5.4) ist — ohne dem Sachgericht vorgreifen zu wollen — davon auszugehen, dass die Wohnung
durch die Beschuldigte und ihren Ehemann für G.________ sel. gekauft wurde, da dieser ohne ent-
sprechende Bewilligung nicht zum Kauf berechtigt war. Des Weiteren ist davon auszugehen, dass
G.________ sel. die besagte Wohnung für sich selbst nutzen wollte und der Kauf somit in dessen In-
teresse vorgenommen wurde. Eine finale, endgültig und nicht widerrufene Übertragung der Wohnung
an die Beschuldigte und deren Ehemann war mit erheblicher Wahrscheinlichkeit nicht im Interesse
des G.________ sel., was auch wenig erstaunt, da die Wohnung einen hohen Wert aufweist und nicht
davon auszugehen ist und es jeglichem gesunden Menschenverstand widersprechen würde, diese
rein aufgrund einer freundschaftlichen Beziehung auf die Beschuldigte und deren Ehemann übertra-
gen zu wollen. Insbesondere angesichts des gelöschten Dokuments «Agreement after the sale», ist
aus Sicht des kantonalen Zwangsmassnahmengerichts – wiederum ohne vorgreifen zu wollen – er-
stellt, dass angedacht war, dass der Ehemann der Beschuldigten die Wohnung während mindestens
zwei Jahren unter seinem Namen halten soll, um eine entsprechende Zahlung in der Höhe von CHF
126'000.00 zu vermeiden. Es wäre sinnwidrig, wenn die Beschuldigte aufgrund der obfestgehaltenen
Ausgangslage – wie von der Verteidigung ausgeführt – keiner Werterhaltungspflicht unterlag. Viel-
mehr ist davon auszugehen, dass die Beschuldigte (und deren Ehemann) stets über die Wohnung,
respektive über die in die Wohnung geflossenen Vermögenswerte, verfügen musste, da – wie darge-
legt – G.________ sel. die besagte Wohnung selbst nutzen wollte und das Darlehen folglich eine im-
manente Werterhaltungspflicht der Beschuldigten innehatte. Des Weiteren greifen die Ausführungen
der Verteidigung, wonach die Beschuldigte nicht direkt Vermögenswerte von G.________ sel. (d.h.
Aneignungshandlung von Seiten der Beschuldigten) erhalten habe zu kurz. Ein mittelbares Anver-
trauen, wie vorliegend durch die Wohnung, respektive die in die Wohnung geflossenen Vermögens-
werte, genügt, um eine anvertraute fremde bewegliche Sache im Sinne von Art. 138 Ziffer 1 StGB und
eine entsprechende Aneignungshandlung, durch die Benützung der Wohnung, sowie Behalten der
Wohnung – trotz gegenteiligem Willen des Darlehensgebers – zu bejahen. Darüber hinaus ist festzu-
halten, dass die Beschuldigte – wiederum ohne vorgreifen zu wollen – auch mit Aneignungswillen ge-
handelt, da die Beschuldigte durch ihr Handeln und ihre Aussagen – insb. Wohnung nach dem Tod
von G.________ sel. stillschweigend zu eigen machen; ausweisendes Verhalten auf entsprechende
Nachfrage von J.________; Löschung von Dokumenten (namentlich u.a. «Agreement after the sale»);
Erkenntnisse aus den Überwachungsmassnahmen (vgl. u.a. Nachtrag vom 31.03.2025; KZM 25 923);
etc. – zum Ausdruck brachte, dass sie den für die Wohnung verwendeten Vermögenswert in keinster
Weise an die Berechtigten (sei es J.________, Trust oder Erbengemeinschaft G.________ sel.) re-
tournieren will. Folglich wird der dringende Tatverdacht betreffend Veruntreuung von Seiten des kan-
tonalen Zwangsmassnahmengerichts nach wie vor – entgegen den Ausführungen der Verteidigung –
zu bejahen.
Im Sinne der vorstehenden Ausführungen ist auch betreffend einen strafrechtlich relevanten Verstoss
gegen das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (nament-
lich u.a.: Art. 28 BewG) ein dringender Tatverdacht zu bejahen, da insbesondere angesichts des wie-
derhergestellten Dokuments «Agreement after the sale» und dem Dokument «What to say to

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G.________ regarding of the buying of the property» aus Sicht des kantonalen Zwangsmassnahmen-
gerichts – ohne vorgreifen zu wollen – erstellt ist, dass die Beschuldigte und ihr Ehemann die Woh-
nung nicht für sich, sondern für G.________ sel. zur Umgehung der Bewilligungspflicht erworben ha-
ben. Der entsprechende dringende Tatverdacht ist – entgegen den Ausführungen der Verteidigung –
nach wie vor zu bejahen.
5.5
Die Beschwerdeführerin bestreitet zunächst das Vorliegen eines dringenden Tat-
verdachts auf Veruntreuung in mehrfacher Hinsicht. Sie bringt zusammengefasst
vor, es liege kein anvertrautes Tatobjekt vor, da eine Wohnung nicht Gegenstand
eines Anvertrauens i.S.v. Art. 138 Ziff. 1 des Schweizerischen Strafgesetzbuches
(StGB; SR 311.0) sein könne und die für den Erwerb der Grundstücke eingesetzten
Gelder nicht an die Beschwerdeführerin bzw. ihr Ehemann sondern an den Notar
H.________ geflossen seien. Des Weiteren existiere kein von der Vorinstanz ver-
wendetes Hilfskonstrukt des «mittelbaren Anvertrauens», was im Übrigen auch
dem im Veruntreuungsrecht etablierten Prinzip der Stoffgleichheit widerspreche.
Damit hätten die Beschuldigten auch nicht mit Bereicherungsabsicht handeln kön-
nen. Zudem sei nicht ersichtlich, wie die Beschuldigten durch die Benützung oder
das Behalten eines ihnen bereits gehörenden Grundstücks eine Aneignungshand-
lung i.S.v. Art. 138 StGB hätten vorgenommen haben können. Weiter sei zwischen
den Parteien kein Darlehensvertrag zustande gekommen, da das entsprechende
Dokument «Agreement after the sale» zum Zeitpunkt des Versterbens von
G.________ sel. erst im Entwurf vorgelegen habe und die blosse Absicht, einen
Vertrag abzuschliessen, noch keine Rechtsfolgen zeitige. Selbst wenn indes ein
Darlehensvertrag abgeschlossen worden wäre, ergäbe sich daraus grundsätzlich
keine Werterhaltungspflicht für die Beschuldigten, da unerheblich sei, wie der Bor-
ger die Vermögenswerte bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit verwende. Eine solche
Werterhaltungspflicht komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ein Darlehen
mit spezifischen Verwendungsvorgaben verbunden werde, was aus den vorliegen-
den Umständen nicht ersichtlich sei. Aber selbst wenn eine Werterhaltungspflicht
angenommen würde, so sei bei Vorliegen von Ersatzbereitschaft – was hier bei den
Beschuldigten der Fall sei – die Annahme einer unrechtmässigen Bereicherungs-
absicht ausgeschlossen.
Auch hinsichtlich der untersuchten Widerhandlung gegen des Bewilligungsgesetz
bestreitet die Beschwerdeführerin das Vorhandensein eines dringenden Tatver-
dachts. Im Kern macht sie geltend, der Kauf des Penthouses sei nicht bewilli-
gungspflichtig gewesen. G.________ sel. habe weder das Eigentum noch eine
Nutzniessung oder dergleichen am Penthouse erworben. Auch eine eigentumsähn-
liche Rechtsposition i.S.v. Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG habe G.________ sel. nicht
innegehabt, da keines der alternativen Kriterien gemäss Art. 1 Abs. 2 Bst. b der
Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Be-
wV; SR 211.412.411) – namentlich Abreden, Höhe der Kredite oder Vermögens-
verhältnisse des Schuldners – eine besondere Abhängigkeit zwischen den Be-
schuldigten und G.________ sel. kreiert habe.
5.6
Die Beschwerdekammer gelangt zum Schluss, dass der dringende Tatverdacht auf
die untersuchungsgegenständlichen Delikte von der Vorinstanz zu Recht bejaht
wurde. Vorab kann auf die zitierte – und gerade hinsichtlich des Tatverdachts der

10
Veruntreuung ausführliche – Begründung des Zwangsmassnahmengerichts im an-
gefochtenen Entscheid sowie auf die Beschlüsse des Obergerichts BK 25 73 vom
28. Februar 2025 (E. 4.5) und BK 25 209 vom 23. September 2025 (E. 5.3) verwie-
sen werden, in welchen der dringende Tatverdacht jeweils bejaht wurde. Inwiefern
sich an der Situation in tatsächlicher Hinsicht seit diesen Beschlüssen etwas geän-
dert haben soll, was einen anderen Schluss nahelegen würde, macht die Be-
schwerdeführerin zu Recht nicht geltend. Ergänzend dazu hält die Beschwerde-
kammer insbesondere zu den hier erstmals vorgebrachten rechtlichen Ausführun-
gen der Beschwerdeführerin fest, was folgt:
5.6.1
Vorab ist mit der Vorinstanz und dem Bundesgericht (vgl. Urteil 7B_296/2025 vom
23. April 2025 E. 4.3.1) daran zu erinnern, dass die abschliessende rechtliche
Würdigung der der Beschwerdeführerin zur Last gelegten Taten dem Sachgericht
vorbehalten ist und im Haft(beschwerde)verfahren lediglich zu prüfen ist, ob genü-
gend konkrete Anhaltspunkte für ein Verbrechen oder Vergehen und eine Beteili-
gung der beschuldigten Person an dieser Tat vorliegen, die Strafbehörden somit
das Bestehen eines dringenden Tatverdachtes mit vertretbaren Gründen bejahen
durften. Indem die Beschwerdeführerin praktisch ausschliesslich Argumente einer
alternativen rechtlichen Würdigung des weitgehend unbestrittenen Sachverhaltes
vorbringt, verkennt sie die Natur des dringenden Tatverdachts im Haftverfahren. Mit
anderen Worten ist zweifelhaft, ob die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten
Punkte (fehlendes anvertrautes Tatobjekt, fehlende unrechtmässige Bereiche-
rungsabsicht, fehlende Aneignungshandlung, fehlender Darlehensvertrag, fehlende
Werterhaltungspflicht, vorhandene Ersatzbereitschaft) überhaupt geeignet sind,
den dringenden Tatverdacht in Frage zu stellen. Der Vollständigkeit halber wird
nachfolgend dennoch auf einige von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Punk-
te eingegangen.
5.6.2
Wenn die Beschwerdeführerin zunächst geltend macht, eine Wohnung könne nicht
Gegenstand eines Anvertrauens im Sinne des Veruntreuungstatbestands sein, so
ist dem zwar zuzustimmen. Allerdings wurde bereits mehrfach erörtert, dass den
Beschuldigten nicht die Veruntreuung der Wohnung vorgeworfen wird, sondern
vielmehr der von G.________ sel. für den Kauf derselben zur Verfügung gestellten
Mittel (USD 1'740'000.00). Dass diese Mittel direkt an den den Kaufvertrag beur-
kundenden Notar überwiesen wurden, ohne je in der unmittelbaren Verfügbarkeit
der Beschuldigten gestanden zu haben, ist irrelevant, da offensichtlich ist, dass
damit die ins Eigentum der Beschuldigten überführte untersuchungsgegenständli-
che Wohnung finanziert wurde. Dementsprechend besteht die eigentliche den Be-
schuldigten zur Last gelegte Tathandlung – wie die Vorinstanz folgerichtig erkannt
hat – im Behalten der (mit fremden Mitteln finanzierten) Wohnung nach dem uner-
warteten Tod von G.________ sel. (KZM 26 770 E. 2.2. S. 10). Entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführerin kann darin sehr wohl eine Aneignungshandlung
erblickt werden, welche im Übrigen final mit der Bereicherungsabsicht, namentlich
die vom Verstorbenen mittels Darlehens finanzierte und für diesen erworbene
Wohnung fortan eigennützig zu verwenden, zusammenhängt. Des Weiteren ver-
kennt die Beschwerdeführerin offensichtlich, dass es sich beim «mittelbaren Anver-
trauen» nicht um ein von der Vorinstanz herbeigedichtetes Hilfskonstrukt handelt,
sondern in der Lehre und Rechtsprechung etabliert ist, dass Vermögenswerte der

11
Täterschaft mittelbar anvertraut werden können (vgl. NIGGLI/RIEDO, in: Basler
Kommentar, Schweizerisches Strafgesetzbuch, 4. Aufl. 2019, N. 77 und N. 91 zu
Art. 138 StGB m.w.H.; BGE 118 IV 32 E. 2a). Inwiefern eine solches «mittelbares
Anvertrauen» in der vorliegenden Dreieckskonstellation zwischen dem Verstorbe-
nen, welcher die Wohnung finanziert hat, den Beschuldigten als Erwerber und der
Verkäuferschaft nicht angenommen werden könnte, erhellt nicht. Im angefochtenen
Entscheid sowie in früheren Verfahren wurde bereits hinreichend erörtert, inwiefern
von einem Darlehen zwischen den Beschuldigten und G.________ sel. ausgegan-
gen werden kann und inwiefern aufgrund der konkreten Umstände eine Werterhal-
tungspflicht der Beschuldigten anzunehmen ist (vgl. angefochtener Entscheid E.
2.2. und Beschluss des Obergerichts BK 25 73 E. 4.6). Insofern fördern die ent-
sprechenden Rügen der Beschwerdeführerin nichts Neues zu Tage und brauchen
nicht erneut geprüft zu werden. Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin vor,
selbst bei Annahme einer Werterhaltungspflicht wäre jedenfalls von einer die Be-
reicherungsabsicht ausschliessenden Ersatzbereitschaft seitens der Beschuldigten
auszugehen. Auch dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Indem die Be-
schuldigten, nachdem sie von J.________ nach dem Tod von G.________ sel. be-
treffend Rückzahlung der überwiesenen Geldsumme kontaktiert worden waren,
sehr ausweichend antworteten und auf ihren Anwalt verwiesen (vgl. E-Mail von
D.________ an J.________ vom 8. März 2023), kann nicht von einem vorhande-
nen Ersatzwillen ausgegangen werden.
5.6.3
Auch zum Tatverdacht der Widerhandlung gegen das Bewilligungsgesetz kann den
Ausführungen der Beschwerdeführerin – insbesondere wenn sie die Bewilligungs-
pflicht des Kaufes der Wohnung bestreitet – nicht gefolgt werden. Zwar ist zutref-
fend, dass G.________ sel. weder das Eigentum noch eine Nutzniessung oder
dergleichen an der Wohnung erworben hat. Allerdings steht vorliegend eine ebenso
der Bewilligungspflicht unterliegende eigentumsähnliche Rechtsposition i.S.v. Art. 4
Abs. 1 Bst. g BewG von G.________ sel. in Frage. Dass keine schriftlichen Abre-
den bestehen, die G.________ sel. eine Nutzniessung oder einen anderen durch-
setzbaren Rechtsanspruch an der durch die Beschuldigten erworbenen Wohnung
zugestehen, ist insofern nicht weiter erstaunlich, als die Strafverfolgungsbehörden
davon ausgehen, dass das vorliegend von den Parteien gewählte Vorgehen gerade
deshalb gewählt wurde, um die Bewilligungspflicht zu umgehen. Bereits die Tatsa-
che, dass die untersuchungsgegenständliche Wohnung vom verstorbenen
G.________ sel. während seines Aufenthalts in der Schweiz vom 27. Oktober 2022
bis zu seinem Tod am 6. November 2022 bewohnt wurde, begründet – kombiniert
mit der Tatsache, dass er den Kaufpreis dafür finanziert hat – eine entsprechende
Vermutung der eigentümerähnlichen Stellung. Darüber hinaus ist zwar der Zeit-
punkt des Erwerbs des Grundstücks für die Bewilligungspflicht massgeblich, für die
Beurteilung der Intention der Parteien zu diesem Zeitpunkt kann aber sehr wohl auf
erst im Nachhinein erstellte Dokumentenentwürfe (wie bspw. die Dokumente
«Agreement after the sale» und «What to say to G.________ regarding of the buy-
ing of the property») abgestellt werden. Mit der Vorinstanz deuten insbesondere
diese Dokumente klar darauf hin, dass die Beschwerdeführerin und ihr Ehemann
die Wohnung nicht für sich, sondern für G.________ sel. erworben haben, womit

12
auch aus dieser Sicht eine eigentümerähnliche Rechtsposition des Letztgenannten
anzunehmen ist.
5.6.4
Zusammengefasst hat die Vorinstanz den dringenden Tatverdacht sowohl hinsicht-
lich der Veruntreuung als auch hinsichtlich der Widerhandlung gegen das BewG
(namentlich Umgehung der Bewilligungspflicht nach Art. 28 BewG) zu Recht be-
jaht.
6.
Neben dem dringenden Tatverdacht erfordert die Verlängerung von Ersatzmass-
nahmen einen besonderen Haftgrund im Sinne von Art. 221 Abs. 1 Bst. a-c oder
1bis StPO. Staatsanwaltschaft und Zwangsmassnahmengericht stützen sich nach
wie vor auf den Haftgrund der Fluchtgefahr.
6.1
Fluchtgefahr liegt gemäss Art. 221 Abs. 1 Bst. a StPO vor, wenn ernsthaft zu be-
fürchten ist, dass sich die beschuldigte Person durch Flucht der Strafverfolgung
oder der zu erwartenden Sanktion entzieht. Im Vordergrund steht dabei eine mögli-
che Flucht ins Ausland, denkbar ist aber auch ein Untertauchen im Inland (BGE
143 IV 160 E. 4.3; Urteile des Bundesgerichts 1B_379/2019 vom 15. August 2019
E. 6.1, 1B_387/2016 vom 17. November 2016 E. 5, auch zum Folgenden). Bei der
Bewertung, ob Fluchtgefahr besteht, sind die gesamten konkreten Verhältnisse zu
berücksichtigen. Es müssen Gründe vorliegen, die eine Flucht nicht nur als mög-
lich, sondern als wahrscheinlich erscheinen lassen. Die Schwere der drohenden
Strafe darf als Indiz für die Fluchtgefahr gewertet werden. Sie genügt jedoch für
sich allein nicht, um den Haftgrund zu bejahen (BGE 125 I 60 E. 3a; Urteile des
Bundesgerichts 1B_126/2012 und 1B_146/2012 vom 26. März 2012 E. 3.3.2).
Vielmehr müssen die konkreten Umstände, insbesondere die gesamten Lebens-
verhältnisse der beschuldigten Person, in Betracht gezogen werden (vgl. zum Gan-
zen: BGE 143 IV 160 E. 4.3 mit Hinweisen). So ist es zulässig, die familiären und
sozialen Bindungen der inhaftierten Person, deren berufliche Situation und Schul-
den sowie private und geschäftliche Kontakte ins Ausland und Ähnliches mit zu
berücksichtigen (vgl. FORSTER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafpro-
zessordnung, a.a.O., N. 5 zu Art. 221 StPO; Urteile des Bundesgerichts
1B_541/2017 vom 8. Januar 2018 E. 3.2, 1B_150/2015 vom 12. Mai 2015 E. 3.1,
1B_285/2014 vom 19. September 2014 E. 3.3). Ein gewichtiges Indiz für Fluchtge-
fahr stellen auch unklare Wohn- und Arbeitsverhältnisse – insbesondere unzutref-
fende Angaben der beschuldigten Person dazu – dar (vgl. FREI/ZUBERBÜHLER
ELSÄSSER, in: Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2020,
N. 17 zu Art. 221 StPO mit Hinweisen). Zwar sind Ersatzmassnahmen bei ausge-
prägter Fluchtgefahr regelmässig nicht ausreichend. Sie können aber geeignet
sein, einer gewissen (niederschwelligen) Fluchtneigung ausreichend Rechnung zu
tragen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1B_103/2018 vom 20. März 2018 E. 2.4 mit
Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist bei blossen Ersatzmassnah-
men für Haft grundsätzlich ein weniger strenger Massstab an die erforderliche In-
tensität des besonderen Haftgrunds der Fluchtgefahr anzulegen als bei strafpro-
zessualem Freiheitsentzug (BGE 133 I 27 E. 3.3; Urteil des Bundesgerichts
1B_5/2023 vom 23. März 2023 E. 2.4 mit Hinweisen).

13
6.2
Das Zwangsmassnahmengericht erwog zur Fluchtgefahr im angefochtenen Ent-
scheid unter anderem Folgendes (E. 2.4. S. 10 ff.):
Die der Fluchtgefahr zugrundeliegenden Verhältnisse haben sich seit dem letzten Entscheid des kan-
tonalen Zwangsmassnahmengerichts wiederum nicht verändert und es kann vollumfänglich auf die
hiervor zitierten Ausführungen verwiesen werden, zumal auch das Bundesgericht von (ausgeprägter)
Fluchtgefahr ausgeht (vgl. BGer 7B_296/2025 vom 23.04.2025 E. 5.3). Das Zwangsmassnahmenge-
richt verweist zudem auf den Nachtrag der Kantonspolizei vom 31.03.2025 (vgl. KZM 25 923), wobei
betreffend die Auswertungen der Übererwachungsmassnahmen konkrete Fluchtpläne der Beschuldig-
ten und deren Ehemann nicht von der Hand zu weisen sind (vgl. u.a. Nachtrag vom 31.03.2025, Ziffer
2.14, Seite 29). Auch anlässlich der Verhandlung vom 27. April 2026 hat weder die Beschuldigte noch
die Verteidigung keine neuen Vorbringungen gemacht, welche die Fluchtgefahr zu relativieren vermö-
gen. Somit besteht nach dem Gesagten weiterhin die Gefahr, dass die Beschuldigte sich dem Straf-
verfahren und schliesslich der zu erwartenden Sanktion durch Flucht aus der Schweiz oder durch Un-
tertauchen entzieht. Die appellatorisch vorgebrachten Verbindungen der Beschuldigten zur Schweiz
sowie weiteren Ausführungen vermögen die Fluchtgefahr wiederum nicht zu relativieren. Demnach
liegt weiterhin Fluchtgefahr vor, wobei diese mit Verweis auf den Beschluss des Obergerichts sowie
auf das Urteil des Bundesgerichts als ausgeprägt anzusehen ist.
6.3
Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren tätigt die Beschwerdeführerin auch im
Beschwerdeverfahren keine Ausführungen zur Fluchtgefahr, weshalb mit Blick auf
Art. 385 Abs. 1 StPO davon auszugehen ist, dass sie diese im Rahmen des Be-
schwerdeverfahrens anerkennt, andernfalls die Beschwerde insoweit die Former-
fordernisse nicht erfüllt. Praxisgemäss beschränkt sich die Kammer daher auf eine
summarische Prüfung.
6.4
Die Beschwerdekammer teilt die Auffassung des Zwangsmassnahmengerichts,
dass der besondere Haftgrund der Fluchtgefahr zu bejahen ist. Es kann vollum-
fänglich auf die Begründungen im angefochtenen Entscheid sowie in den diesem
vorangegangenen Entscheiden des Zwangsmassnahmengerichts verwiesen wer-
den. Das Zwangsmassnahmengericht bringt insbesondere zu Recht vor, dass die
bisher zur Annahme der Fluchtgefahr führenden Umstände unverändert vorliegen
und verweist zudem insbesondere auf den Nachtrag der Kantonspolizei vom
31. März 2025, aus welchem sich anlässlich der Überwachung der Beschuldigten
festgestellte konkrete Fluchtpläne derselben ergeben. Es muss weiterhin damit ge-
rechnet werden, dass sich die Beschwerdeführerin bei Aufhebung der Ersatzmass-
nahmen der Strafuntersuchung durch Flucht ins Ausland entziehen könnte. Dies
gilt umso mehr, als die Beschwerdeführerin einen durch das Strafverfahren und die
Ersatzmassnahmen verursachten zusätzlichen Leidensdruck behauptet (vgl. dazu
E. 7.2 hiernach).
7.
7.1
Gemäss Art. 237 Abs. 1 StPO ordnet das zuständige Gericht anstelle von Untersu-
chungs- oder Sicherheitshaft eine oder mehrere mildere Massnahmen an, wenn sie
den gleichen Zweck wie die Haft erfüllen. Untersuchungshaft ist somit «ultima ra-
tio» (BGE 135 I 71 E. 2.3). Kann der damit verfolgte Zweck – die Verhinderung von
Flucht-, Kollusions-, Wiederholungs- oder Ausführungsgefahr – mit milderen Mitteln
erreicht werden, sind diese anzuordnen (Art. 212 Abs. 2 Bst. c StPO). Dies gebietet

14
der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]; Art. 197 Abs. 1 Bst. a und d
StPO). Die Ersatzmassnahmen müssen ihrerseits verhältnismässig sein. Dies gilt
insbesondere in zeitlicher Hinsicht (BGE 140 IV 74 E. 2.2).
7.2
7.2.1
Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren macht die Beschwerdeführerin im Be-
schwerdeverfahren erneut geltend, die Weiterführung der aktuell bestehenden Er-
satzmassnahmen sei mit Blick auf ihren Gesundheitszustand unzumutbar. Insbe-
sondere sei die lange Dauer der Ersatzmassnahmen (rund 1.5 Jahre) besonders
zu berücksichtigen, zumal sich die gesundheitlichen Beeinträchtigungen im Zeitver-
lauf deutlich verstärkt hätten. Mit Verweis auf die erneut eingereichten ärztlichen
Einschätzungen (Beschwerdebeilage 4 und 5) ergebe sich, dass die Beschwerde-
führerin an einer schweren depressiven Störung mit Anhedonie, Antriebslosigkeit,
Hoffnungslosigkeit, Konzentrationsstörungen und zunehmender Vergesslichkeit
sowie an einer ausgeprägten Angsterkrankung mit Hypervigilanz und sozialem
Rückzug leide. Hinzu kämen Insomnie, chronische Erschöpfung und somatische
Beschwerden (Schwindel, Kopfschmerzen, Palpitationen), was insgesamt auf eine
erhebliche psychosomatische Belastung hindeute. Die behandelnden Fachperso-
nen bestätigten übereinstimmend, dass die fortdauernden Ersatzmassnahmen ei-
nen wesentlichen Stressfaktor darstellten, der die Symptome verstärke, die Be-
handlung erschwere und das Risiko einer Chronifizierung erheblich erhöhe. Da die
gesundheitlichen Probleme der Beschwerdeführerin in engem Zusammenhang mit
den Ersatzmassnahmen stünden und die belastungsverursachenden Umstände
fortbestünden, vermöge die blosse Möglichkeit medizinischer Behandlung an der
Unzumutbarkeit der Massnahmen nichts zu ändern.
7.2.2
Zur im Wesentlichen identischen Begründung der Unverhältnismässigkeit der Ver-
längerung der Ersatzmassnahmen durch die Beschwerdeführerin erwog das
Zwangsmassnahmengericht im angefochtenen Entscheid Folgendes (E. 2.5.):
Der Argumentation der Verteidigung kann nicht gefolgt werden. Dass Ersatzmassnahmen (anstelle
von Haft) einschränkend auf das Leben und den Alltag der Betroffenen wirken, liegt in ihrer Natur und
ihrem Sinn, als Zwangsmassnahmen bestimmte Haftgründe, wie vorliegend die Fluchtgefahr, zu ban-
nen. Der Beschuldigten ist es im Setting der angeordneten Ersatzmassnahmen ohne Weiteres mög-
lich, die medizinische Unterstützung zu erhalten, die ihr aktueller Gesundheitszustand erfordert. Die
von der Verteidigung eingereichten Unterlagen zeigen dazu auf, dass die Beschuldige ihre Behand-
lung fortsetzt und sich ärztlich und psychologisch behandeln lässt. Die effektive medizinische Betreu-
ung der Beschuldigten kann daher entgegen der Verteidigung nicht als «erheblich erschwert» oder
«gar unmöglich» bezeichnet werden. Die konkrete Belastungswirkung dieser Ersatzmassnahmen ist
im Vergleich zu einer potenziell möglichen Untersuchungshaft als um ein Vielfaches geringer und we-
niger einschneidend zu werten. Die angeordneten Ersatzmassnahmen sind nach wie vor geeignet die
bestehende Fluchtgefahr zu bannen und sie sind unter den gegebenen Umständen ohne Weiteres als
verhältnismässig zu werten.
7.2.3
Auch in dieser Hinsicht ist nach dem Dafürhalten der Beschwerdekammer die vor-
instanzliche Entscheidbegründung nicht zu beanstanden. Zwar kann die Be-
schwerdeführerin die Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes ausreichend
dokumentieren. Dem Bericht der behandelnden Psychologin vom 30. März 2026

15
(Beschwerdebeilage 5) lässt sich aber entnehmen, dass aus ihrer Sicht eine re-
gelmässige psychologische Behandlung (sowie eine rasche Veränderung der Le-
bensumstände) eine Stabilisierung und Linderung der akuten Symptome bewirken
könne. Damit ist anzunehmen, dass sich bei einer adäquaten psychologischen Be-
treuung der Beschwerdeführerin, die der Beschwerdeführerin auch bei einer Wei-
terführung der Ersatzmassnahmen ohne Weiteres offensteht, die primär psycho-
somatischen Symptome behandeln lassen. Den Arztberichten lässt sich weiter ent-
nehmen, dass vor allem die elektronische Überwachung eine erhebliche Belastung
für die Beschwerdeführerin darstellt. Vor dem Hintergrund, dass aufgrund der vor-
liegend ausgeprägten Fluchtgefahr (vgl. Urteil des Bundesgerichts 7B_296/2025
vom 23. April 2025 E. 5.3) an sich Ersatzmassnahmen zur Eindämmung der
Fluchtgefahr gar nicht ausreichen und insofern eigentlich Untersuchungshaft anzu-
ordnen wäre und bereits nur mit Rücksicht auf den Gesundheitszustand der Be-
schwerdeführerin überhaupt Ersatzmassnahmen angeordnet wurden, kann insbe-
sondere auf eine elektronische Überwachung nicht verzichtet werden, da die restli-
chen Ersatzmassnahmen nur unzureichend Gewähr dafür bieten, dass sich die Be-
schwerdeführerin dem Strafverfahren nicht durch Flucht zu entziehen versucht. Die
Beschwerdeführerin ist zudem erneut darauf hinzuweisen, dass sie sich für den
Fall einer spezialärztlichen Abklärung ausserhalb des verfügten Perimeters jeder-
zeit an die Staatsanwaltschaft zwecks Zusicherung freien Geleits wenden kann.
Nach dem Gesagten sind für die Beschwerdeführerin die mit den Ersatzmassnah-
men verbundenen Einschränkungen ihrer persönlichen Freiheit hinzunehmen und
eine Verlängerung der derzeit bestehenden Ersatzmassnahmen erweist sich als
verhältnismässig.
7.3
7.3.1
Schliesslich behauptet die Beschwerdeführerin eine (schwere) Verletzung des Be-
schleunigungsgebots durch die Staatsanwaltschaft. Diese bestehe darin, dass es
die Staatsanwaltschaft bisher unterlassen habe, beim hierfür zuständigen Regie-
rungsstatthalteramt vorfrageweise die Frage der Bewilligungspflicht des untersu-
chungsgegenständlichen Grundstückserwerbs abklären zu lassen. Die Bejahung
dieser Bewilligungspflicht stelle eine notwendige Prozessvoraussetzung für eine
darauf gestützte strafrechtliche Verurteilung wegen Widerhandlungen gegen das
Bewilligungsgesetz dar. Dass die Staatsanwaltschaft trotz entsprechender Hinwei-
se ohne Einbezug des Regierungsstatthalteramtes Anklage erheben wolle, sei
nicht nachvollziehbar. Damit lasse sie erkennen, dass sie nicht gewillt sei, das Ver-
fahren unter Beachtung der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung voranzutreiben.
7.3.2
Eine Haftentlassung als Folge einer Verletzung des Beschleunigungsgebots kommt
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur in Frage, wenn die Verfahrens-
verzögerung geeignet ist, die Rechtmässigkeit der Untersuchungshaft gesamthaft
in Frage zu stellen. Dies ist nur der Fall, wenn sie besonders schwer wiegt und die
Strafverfolgungsbehörden erkennen lassen, dass sie nicht gewillt oder in der Lage
sind, das Verfahren mit der für Haftfälle verfassungs- und konventionsrechtlich ge-
botenen Beschleunigung voranzutreiben (BGE 140 IV 74 E. 3.2). Im Fall, dass kei-
ne besonders schwerwiegende Verletzung des Beschleunigungsgebots vorliegt,
genügt – sofern die materiellen Haftgründe gegeben sind und die Haftdauer ver-

16
hältnismässig erscheint – die förmliche Feststellung der Verletzung des Beschleu-
nigungsgebots im Dispositiv des Haftentscheids. Zudem ist der festgestellten
Grundrechtsverletzung im Rahmen der Kostenfolge angemessen Rechnung zu tra-
gen (BGE 137 IV 118 [= Pra 2011 Nr. 122] E. 2.2, 137 IV 92 E. 3.2.3; Urteil des
Bundesgerichts 1B_138/2021 vom 9. April 2021 E. 2.3; ferner Urteile des Bundes-
gerichts 1B_299/2015 vom 28. September 2015 E. 3.2 und 1B_203/2015 vom 1.
Juli 2015 E. 5.2, 5.4 und 5.5).
7.3.3
Vorab stellt sich die Frage, ob sich die soeben zitierte Rechtsprechung zur Haftent-
lassung als Folge einer schwerwiegenden Verletzung des Beschleunigungsgebots
überhaupt analog auf die Aufhebung von Ersatzmassnahmen anwenden lässt. Das
Bundesgericht scheint dies zu verneinen, hat es doch bereits in zwei Entscheiden,
in welchen es jeweils aufgrund einer schwerwiegenden Verletzung des Beschleu-
nigungsgebots eine Haftentlassung veranlasste, dabei gleichzeitig festgehalten,
dass die sofortige Haftentlassung allenfalls gegen angemessene Ersatzmassnah-
men zu erfolgen habe bzw. nötigenfalls mit geeigneten Ersatzmassnahmen ver-
knüpft werden könne (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1B_299/2015 vom 28. Sep-
tember 2015 E. 5; 1B_41/2013 vom 27. Februar 2013 E. 3.6). Damit erscheint
höchst zweifelhaft, ob das besondere Beschleunigungsgebot in Haftsachen bei an-
geordneten Ersatzmassnahmen überhaupt angerufen werden bzw. ob eine
schwerwiegende Verletzung des Beschleunigungsgebots überhaupt zur Aufhebung
der Ersatzmassnahmen führen kann. Ungeachtet dessen ist vorliegend keine – und
schon gar keine schwerwiegende – Verletzung des Beschleunigungsgebots er-
kennbar. Es ist nicht einzusehen, weshalb die Staatsanwaltschaft die Frage der
Bewilligungspflicht – soweit diese für das Strafverfahren überhaupt relevant ist –
nicht selber abklären können sollte, so hält doch das kantonale Einführungsgesetz
zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-
land (EG BewG; BSG 215.126.1) fest, dass zwar das Regierungsstatthalteramt
Bewilligungsbehörde i.S.v. Art. 15 Abs. 1 Bst. a BewG ist (Art. 1 Abs. 1 EG BewG),
dass die Zuständigkeit des Strafrichters zur Beurteilung von Widerhandlungen
i.S.v. Art. 28 ff. BewG jedoch vorbehalten bleibt (Art. 5 EG BewG). Damit haben die
Strafbehörden eine gesetzliche Kompetenz, im Zusammenhang mit Widerhandlun-
gen gegen das BewG eigene Abklärungen zu treffen. Insofern kann der Staatsan-
waltschaft aus der unterlassenen Anrufung des Regierungsstatthalteramtes keine
mangelhafte Verfahrensführung und insbesondere keine Verletzung des Beschleu-
nigungsgebots vorgeworfen werden.
7.4
Die Weiterführung und Verlängerung der angeordneten Ersatzmassnahmen er-
weist sich damit als verhältnismässig.
8.
Gestützt auf das Ausgeführte ist festzuhalten, dass sämtliche Voraussetzungen zur
Weiterführung der Ersatzmassnahmen erfüllt sind. Es ist demnach nicht zu bean-
standen, dass das Zwangsmassnahmengericht mit Entscheid vom 27. April 2026
das Gesuch der Beschwerdeführerin um Aufhebung der angeordneten Ersatz-
massnahmen abgewiesen und die Ersatzmassnahmen um drei Monate, d.h. bis
zum 29. Juli 2026 verlängert hat. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und
ist abzuweisen.

17
9.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Verfahrenskosten, be-
stimmt auf CHF 2’000.00 (Art. 28 Abs. 1 Verfahrenskostendekret [VKD; BSG
161.12]), der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1
StPO). Zufolge ihres Unterliegens hat die privat verteidigte Beschwerdeführerin von
vornherein keinen Anspruch auf eine Entschädigung.

18
Die Beschwerdekammer in Strafsachen beschliesst:
1.
Von den abschliessenden Bemerkungen der Beschwerdeführerin vom 20. Mai 2026
wird Kenntnis genommen und gegeben.
2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestimmt auf CHF 2’000.00, werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt.
4.
Es wird keine Entschädigung gesprochen.
5.
Zu eröffnen:
-
der Beschuldigten/Beschwerdeführerin, v.d. Rechtsanwälte B.________ (per Ein-
schreiben)
-
Staatsanwalt C.________, Regionale Staatsanwaltschaft Berner Jura-Seeland
(per Einschreiben)
Mitzuteilen:
-
dem Kantonalen Zwangsmassnahmengericht, Gerichtspräsident K.________
(mit den Akten – per Einschreiben)
-
der Generalstaatsanwaltschaft (per Kurier)
Bern, 21. Mai 2026
Im Namen der Beschwerdekammer
in Strafsachen
Der Präsident:
Oberrichter Bähler
Der Gerichtsschreiber:
Rubli
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden durch die Beschwerdekammer in Strafsachen in Rechnung
gestellt.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht, Av. du Tribunal fédéral 29,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Strafsachen gemäss Art. 39 ff., 78 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgeset-
zes (BGG; SR 173.110) geführt werden. Die Beschwerde muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entspre-
chen.