be_zivilstraf · ZK 2012 157 · 2012-06-27 · de
Kostenentscheid

Mitverantwortung des Mieters für Schäden am Mietobjekt; Abgrenzung des \"kleinen Unterhalts\" von der Unterhaltspflicht des Vermieters und Zulässigkeit einer vertraglichen Pflicht, wonach die Mieter Serviceverträge abzuschliessen hat | Rückgabe Mietgegenstand

ZK 12 157, publiziert September 2012
Entscheid der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern
vom 27. Juni 2012
Besetzung
Oberrichterin Apolloni Meier (Referentin), Oberrichter Messer und Oberrichter Kiener
Gerichtsschreiber Erismann
Verfahrensbeteiligte
A.,
B.
Kläger/Beschwerdeführer
beide vertreten durch Rechtsanwalt U.
gegen
X.
Y.
Beklagte/Beschwerdegegner
beide vertreten durch Rechtsanwalt V.
Gegenstand
Miete
Beschwerde gegen den Entscheid des Regionalgerichts Bern-Mittelland, Gerichtspräsidentin
Grütter, vom 1. November 2011
Regeste:
-
Art. 256 OR, Mitverantwortung des Mieters für Schäden am Mietobjekt; Art. 259 OR,
Abgrenzung des „kleinen Unterhalts“ von der Unterhaltspflicht des Vermieters und
Zulässigkeit einer vertraglichen Verpflichtung, wonach die Mieter für technische
Geräte Serviceverträge abzuschliessen haben.
-
Nicht jede noch so geringe Mitverantwortung des Mieters führt zu einem Ausschluss
der
Mängelrechte.
Es
kann
von
den
Mietern
einer
gewöhnlichen
und
normalpreislichen Wohnung nicht verlangt werden, dass sie diese mehrmals täglich

querlüften und Möbel nur an bestimmten Stellen und weit weg von der Wand zu
platzieren.
-
Kriterium zur Abgrenzung des vom Mieter zu bestreitenden, kleinen Unterhalts von
der Unterhaltspflicht des Vermieters ist nicht eine betragsmässige Obergrenze,
sondern die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson. Überfordert die
vorzunehmende Reinigung oder Ausbesserung den Durchschnittsmieter in fachlicher
Hinsicht, so hat der Vermieter die Kosten derselben zu tragen.
-
Vereinbarungen, wonach der Mieter für technische Geräte Serviceverträge
abzuschliessen hat, sind unzulässig, sofern der Vermieter durch Verpflichtung zum
Beizug eines Fachmanns seine Unterhaltspflicht dem Mieter überbindet.
Auszug aus den Erwägungen:
(...)
III. Materielles
a) Streitgegenstand
1.
Die
Beschwerdegegner
mieteten
von
den
Beschwerdeführern
(...)
eine
3-
Zimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus (...). Wegen verschiedener angeblicher
Mängel am Mietobjekt, insbesondere wegen eines Grauschadens (Schimmelpilz) (...),
verlangten die Beschwerdegegner eine Mietzinsreduktion und hinterlegten schliesslich
Mietzinsen im Umfang von 3 Monatsmieten beim Mietamt. Sie beantragen im
vorliegenden Verfahren (widerklageweise) eine Mietzinsreduktion (...).
2.
Die Beschwerdeführer ihrerseits bestreiten das Vorliegen von zur Mietzinsreduktion
berechtigenden Mängeln an der Mietsache. Insbesondere stellen sie sich auf den
Standpunkt, der Grauschaden sei durch mangelnde Lüftung der Räumlichkeiten
entstanden
und
somit
von
den
Beschwerdegegnern
zu
verantworten.
Die
Beschwerdeführer beanspruchen daher klageweise den vollen hinterlegten Mietzins.
Weiter verlangen sie den Ersatz verschiedener Kosten:
-
Begutachtung des Grauschadens CHF 295.90;
-
Reparatur des Grauschadens CHF 600.00;
-
(...);
-
(...);
-
Reparatur einer Küchenschublade CHF 182.90;
-
Reparatur eines Kühlschrankgriffs und Kontrolle des Geschirrspülers CHF 179.75;
sowie
-
Wartung des Waschautomaten CHF 293.90.
(...)

c) Rügen der Beschwerdeführer und Erwägungen der Kammer
(...)
cc) Mietzinsreduktion bei Mitverantwortung der Mieter für die Grauschäden, Verletzung von
Art. 259a OR
12. Die Beschwerdeführer rügen weiter (p. 277), das Gutachten habe ergeben, dass
„geringfügig zu wenig gelüftet“ worden sei. Damit sei eine Mitverantwortung der
Beschwerdegegner für die entstandenen Grauschäden erstellt. Die Vorinstanz verletze
Art. 259a OR, wenn sie trotzdem eine Mietzinsreduktion gewähre.
13. Gemäss Art. 259a Abs. 1 OR besteht dann ein Anspruch auf Mietzinsreduktion, wenn an
der Sache nachträglich Mängel entstehen, welche die Mieterschaft nicht zu verantworten
hat. Gemäss BSK OR I-WEBER, N 2 zu Art. 259a OR, genüge bereits eine
Mitverantwortung des Mieters zum Ausschluss der Mängelrechte. Der zitierte Autor
verweist auf einen unveröffentlichten Bundesgerichtsentscheid, wonach ein Mieter, der
sich an wechselseitigen Provokationen beteiligt, Störungen und Belästigungen durch
andere Hausbewohner zu verantworten habe (BGer-Urteil 4C.106/2002 vom 18. Juni
2002, E. 3.2-4).
Dem Bundesgerichtsentscheid ist jedoch nicht zu entnehmen, dass auch eine wie auch
immer geartete und selbst geringe Mitverantwortung noch zu einem Ausschluss der
Mängelrechte führen würde. Vielmehr betraf jener Entscheid einen ganz anders
gelagerten Fall als den hier zu beurteilenden, indem nämlich der dortige Mieter die
Mängel geradezu provozierte.
Die Beschwerdegegner unterschlagen sodann bei ihrer Darstellung, dass der Gutacher
in casu nicht mit Sicherheit feststellte, es sei zu wenig gelüftet worden. Vielmehr hielt er
fest, es sei „wahrscheinlich“ geringfügig zu wenig gelüftet worden (p. 89). Damit erweist
sich der Einwand der Beschwerdeführer – bei dem es sich im Übrigen (soweit das
Bestehen einer Mitverantwortung betreffend) um eine Sachverhaltsrüge handelt – als
unberechtigt.
Selbst wenn im Übrigen von einer Mitverantwortung auszugehen wäre (namentlich auch
wegen der gemäss Gutachten nicht optimalen Möblierung, p. 89), erschiene diese
Verantwortlichkeit der Beschwerdegegner als derart untergeordnet, dass sie nicht zum
Verlust der Mängelrechte führen würden. Daraus ergibt sich nämlich auch noch kein
vertragswidriger Gebrauch der gemieteten Sache (vgl. BGer-Urteil 4C.106/2002 vom 18.
Juni 2002, E. 3.2). Es kann von den Mietern einer gewöhnlichen und normalpreislichen
Wohnung nicht verlangt werden, diese mehrmals täglich querlüften zu müssen und
Möbel nur an bestimmten Stellen und weit weg von der Wand zu platzieren.
Die Vorinstanz hat daher weder den Sachverhalt willkürlich festgestellt, noch Art. 259a
OR
verletzt,
indem
sie
aufgrund
des
Grauschadens
einen
Anspruch
der
Beschwerdegegner auf Mietzinsreduktion bejahte.
(...)

ee) „Kleiner Unterhalt“ und Pflicht der Mieter zum Abschluss von Serviceverträgen,
Verletzung von Art. 259 OR
17. Die Beschwerdeführer sind weiter den Ansicht (p. 273 f.), die Vorinstanz habe zu
Unrecht festgehalten, es verstosse gegen zwingendes Recht, wenn die betragsmässige
Grenze für den von der Mieterschaft zu bestreitenden kleinen Unterhalts vertraglich auf
CHF 200.00 festgelegt werde. Damit habe die Vorinstanz ihrerseits Art. 259 OR verletzt.
Sodann sei die getroffene vertragliche Abrede, wonach die Mieterschaft mit Bezug auf
Maschinen und Geräte ein Serviceabonnement abschliessen müsse, zulässig und
verstosse nicht gegen Art. 259 OR.
18. Nach Art. 259 OR muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen
Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können,
nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen (sog. „kleiner Unterhalt“).
Art. 256 Abs. 1 OR hält dagegen die (grundsätzliche) Pflicht des Vermieters fest, die
Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Abs. 2
lit. b bestimmt, dass zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarungen in
Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume nichtig sind.
Die Regelung von Art. 259 OR ist somit zugunsten des Mieters einseitig zwingend (BSK
OR I-WEBER, N 4 zu Art. 259 OR; AUBERT, in: Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer,
Commentaire pratique, Bâle 2010, N 4 zu Art. 259 OR; LACHAT/ROY, in: Lachat et al.
[Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 10/4.6). Als Ausnahme vom
Grundsatz, dass die Unterhaltspflicht den Vermieter trifft, ist Art. 259 OR sodann eng
auszulegen. Im Zweifel geht eine Ausbesserung zu Lasten des Vermieters
(LACHAT/ROY, a.a.O., N 10/4.5, m.w.H.).
19. Gemäss den Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz wurde der Maximalbetrag für
den kleinen Unterhalt im Mietvertrag mit CHF 200.00 angegeben. Im Vertrag wurde
zudem festgehalten, für Geschirrspüler, Waschmaschine und Tumbler seien durch den
Mieter Serviceabonnemente abzuschliessen. Gemäss den tatsächlichen Feststelllungen
der Vorinstanz handelte es sich sodann beim beschädigten Kühlschrankgriff um einen
vorbestehenden Mangel und waren weder der Geschirrspüler noch der Waschautomat
defekt.
20. Klar ist damit, dass die Vorinstanz zu Recht zum Schluss kam, die Reparatur des
Kühlschrankgriffs falle nicht unter den vom Mieter zu bestreitenden „kleinen Unterhalt“
(vgl. LACHAT/ROY, a.a.O., N 10/4.3; Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft –
SVIT [Hrsg.], Das Schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008 [zit. SVIT-
Kommentar], N 11 zu Art. 259 OR). Fraglich ist dagegen zweierlei: Erstens, ob
hinsichtlich der Reparatur der Küchenschublade sowie der Kontrolle bzw. Wartung von
Geschirrspüler und Waschautomat eine betragsmässige Obergrenze des „kleinen
Unterhalts“
von
CHF
150.00
Anwendung
findet,
und
zweitens,
ob
die
Beschwerdegegner
nicht
ohnehin
aufgrund
ihrer
vertraglichen
Verpflichtung,
Serviceverträge abzuschliessen, zur Übernahme der Kosten der Kontrolle bzw. Wartung
von Geschirrspüler und Waschautomat verpflichtet sind.

21. Das Gesetz nennt keine betragsmässige Obergrenze für den „kleinen Unterhalt“,
verweist jedoch auf den Ortsgebrauch.
Gemäss
dem
Merkblatt
„Mängel
an
der
Mietsache“
des
Schweizerischen
Mieterverbandes (abrufbar unter http://www.mieterverband.ch/fileadmin/alle/Dokumen-
te/Merkblaetter/maengel/mb_maengel_waehrend_mietdauer.pdf) wird in Mietverträgen
„oft eine Grenze – z.B. Fr. 100.– (Zürich) bis Fr. 150.– (Bern) – festgelegt, bis zu deren
Höhe die Mieterin die Behebung eines kleinen Mangels übernehmen muss“.
Die Lehre ist sich jedoch weitgehend einig, dass der gesetzliche Verweis auf den
Ortsgebrauch nicht praktikabel ist, da dieser nur in den Schranken von Art. 256 Abs. 2
und Art. 259 zur Anwendung kommen kann und ausserdem Formularverträge nicht per
se als Ortsgebrauch gelten können (LACHAT/ROY, a.a.O., N 10/4.4; BSK OR I-WEBER, N
3 zu Art. 259 OR; vgl. auch SVIT-Kommentar, N 14 zu Art. 259 OR; a.M., jedoch auch
dafürhaltend, dass der Ortsgebrauch ein zusätzlich einschränkendes Kriterium innerhalb
der gesetzlichen Schranken sei, ZK-HIGI N 24 ff. zu Art. 259 OR; dem folgend BG
Zürich, mp 2007, 221 ff., 221 f.).
22. Die sich aus Art. 259 OR ergebenden gesetzlichen Schranken sind (1.) die Kleinheit der
Reinigungen oder Ausbesserungen und (2.) deren Erforderlichkeit für den gewöhnlichen
Unterhalt.
23. Der gewöhnliche Unterhalt umfasst die sich aus dem gewöhnlichen, vertragsgemässen
Gebrauch der Mietsache laufend ergebenden Verunreinigungen, sowie die kleinen
Verschleisserscheinungen, die sich im unmittelbaren Sorgfalts- und Zugriffsbereich des
Mieters einstellen (ZK-HIGI, N 14 zu Art. 259 OR; SVIT-Kommentar, N 8 zu Art. 259 OR).
24. Die Kleinheit des Unterhalts beurteilt sich gemäss h.L. nach dem einem
durchschnittlichen Mieter anfallenden persönlichen und/oder finanziellen Aufwand (ZK-
HIGI, N 15 zu Art. 259 OR; BSK OR I- WEBER, N 2 zu Art. 259 OR; SVIT-Kommentar, N
13 zu Art. 259 OR).
Verschiedene Autoren halten dafür, als „Richtschnur“ (BSK OR I- WEBER, N 2 zu Art.
259 OR, m.w.H.) bzw. „ligne directive“ (AUBERT, a.a.O., N 4 zu Art. 259 OR) seien
Kosten von „bis Fr. 150.-„ (SVIT-Kommentar, ohne eigene Stellungnahme, N 20 zu Art.
259 OR) bzw. „ca. Fr. 150.- maximal pro Reparatur“ (LACHAT/ROY, a.a.O, N 10/4.4) noch
als kleiner Aufwand zu bezeichnen (ohne eigene Stellungnahme auch BLUMER, SPR
VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge, Basel 2012, N 688).
Während sodann die Meinung vertreten wird, eine betragsmässige Grenze der Kosten
sei das (einzig) klare Abgrenzungskriterium (PERMANN, Mietrecht Kommentar, 2.
Auflage, Zürich 2007, N 2 zu Art. 259 OR), lehnen andere Autoren die Bestimmung der
Kleinheit anhand einer starren Kostenlimite ab (ZK-HIGI, N 17 zu Art. 259 OR, vgl. auch
die Hinweise bei KUNZ/ZUCKER, Kleiner Unterhalt als Mieterpflicht – Inhalt und
Schranken, mp 2009 1 ff., 5 Fn. 17).
25. Nach wohl herrschender Lehre kann die Unterhaltspflicht des Mieters in jedem Fall nur
solche Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten umfassen, welche der durchschnittliche
Mieter ohne besonderes Fachwissen auszuführen fähig ist (ZK-HIGI, N 15, 20 und 32 zu

Art. 259 OR; LACHAT/ROY, a.a.O, N 10/4.3; AUBERT, a.a.O., N 13 zu Art. 259 OR;
Kunz/Zucker, a.a.O., 5; a.M. BARTELS, Aktuelles aus dem Mietrecht, Trex 2008, 298 ff.,
301; wohl auch PERMANN, a.a.O.).
Dieser Auffassung gefolgt ist auch die (kantonale) Rechtsprechung. In einem Entscheid
vom 30. Oktober 2006 hielt das Bezirksgericht Zürich fest, kleine Ausbesserungen
könnten nur solche sein, die kein Fachwissen voraussetzten, sondern mit einfachen
Handgriffen zu erledigen seien. Es qualifizierte daher die Reparatur der Oberheizung
eines Backofens sowie das Ersetzen einer Zündelektrode bei einer Heizungsanlage als
nicht mehr kleine, vom Mieter zu tragende Ausbesserungen (BG Zürich, mp 2007 S. 221
ff.). In einem anderen Entscheid vom 14. Mai 2007 stellte das Mietgericht Horgen fest,
die Reparatur eines Geschirrspülers sowie eines Keramikkochfeldes setzten besondere
Fachkenntnisse voraus. Die hierfür anfallenden Kosten wie auch diejenigen für den
Ersatz von Kühlschrankscharnieren würden deshalb nicht unter den „kleinen Unterhalt“
fallen. Dabei wies das Mietgericht insbesondere auf das erhebliche Schadenspotential
hin, wenn eine Geschirrspüler-Dichtung nicht fachgerecht montiert werde (Mietgericht
Horgen, mp 2007 S. 218 ff.).
26. Dieser Rechtsprechung wird vorgeworfen, sie verkenne, dass vor dem Hintergrund der
technischen und soziologischen Entwicklung das Kriterium der Notwendigkeit von
Fachkenntnissen bzw. des Beizugs eines Fachmanns zwangsläufig dazu führe, dass es
im Vergleich zu früher immer weniger Anwendungsfälle des kleinen Unterhalts geben
werde. Dadurch dürfe sich aber das Leistungsgleichgewicht zwischen Mieter und
Vermieter nicht verändern. Solange die in Folge der genannten Entwicklung neu den
Vermieter treffenden Kosten nicht im Mietzins einkalkuliert seien, erweise es sich als
folgerichtig, wenn Aufwendungen dieser Art Mietersache blieben und zwar unabhängig
davon, ob sie der Mieter eigenhändig erledige oder auf seine Kosten durch einen
Fachmann erledigen lasse. Es sei festzustellen, dass es heutzutage zumindest in
städtischen Gebieten ortsgebräuchlicher sei, für gewisse kleine Mängel, welche man
früher kurzerhand selbst repariert hätte, den Handwerker kommen zu lassen. Es sei
somit fair, zeitgemäss und auch besser justiziabel, die bewährte betragsmässige
Definition des kleinen Unterhalts durch die Parteien weiterhin zu unterstützen (BARTELS,
a.a.O. 301).
27. Diesem Einwand kann mit KUNZ/ZUCKER entgegnet werden, dass der Vermieterschaft
gesetzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, gestiegene Unterhaltskosten auf den
Mietzins zu überwälzen (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 12 Abs. 1 VMWG; KUNZ/ZUCKER,
a.a.O., 6).
28. Die Kammer schliesst sich daher der genannten Rechtsprechung und der
überzeugenden Auffassung von KUNZ/ZUCKER an. Das Kriterium zur Abgrenzung des
vom Mieter zu bestreitenden, kleinen Unterhalts von der Unterhaltspflicht des Vermieters
ist demnach die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson. Überfordert die
vorzunehmende Reinigung oder Ausbesserung den Durchschnittsmieter in fachlicher
Hinsicht, so hat der Vermieter die Kosten derselben zu tragen.
29. Vorliegend verlangen die Beschwerdeführer Ersatz für die im Zusammenhang mit der
Küchenschublade angefallenen Reparaturkosten.

(...)
30. Von einem durchschnittlichen Mieter kann nicht erwartet werden, dass er eine
Vollauszugsschublade reparieren kann. Hierfür müsste er die notwendigen Kenntnisse
über das erforderliche Ersatzmaterial haben. Dieses wird regelmässig nur im
Fachhandel oder gar nur beim Hersteller/Lieferanten erhältlich sein. Bezeichnend ist in
diesem Zusammenhang, dass der Beschwerdegegner gemäss seiner glaubwürdigen
Aussage nicht einmal wusste, was das ersetzte Teil war. Auch das Anbringen des
Auszugsmechanismus wird regelmässig Fachkunde erfordern. Daher fällt die Reparatur
der Küchenschublade nicht unter den „kleinen Unterhalt“ und sind deren Kosten folglich
von den Beschwerdeführern zu tragen.
31. Die Beschwerdeführer verlangen weiter Ersatz für die Kosten der Kontrolle des
Geschirrspülers und der Wartung des Waschautomaten. Sie machen geltend, die
Beschwerdegegner seien vertraglich zum Abschluss entsprechender Serviceverträge
verpflichtet gewesen.
32. Nach herrschender Lehre sind vertragliche Verpflichtungen, wonach der Mieter
Serviceverträge über technische Geräte abzuschliessen hat, nichtig, soweit diese
Serviceverträge mehr als kleine Instandstellungen und/oder periodische Kontrollen zu
umfassen haben (LACHAT/ROY, a.a.O, N 10/4.6; AUBERT, a.a.O., N 4 zu Art. 259 OR; ZK-
HIGI, N 30 zu Art. 259 OR; KUNZ/ZUCKER, a.a.O., 8; wohl gl. M., jedoch missverständlich
PERMANN, a.a.O., N 4 zu Art. 259 ZPO). Grund hierfür ist, dass der Vermieter dem
Mieter seine Unterhaltspflicht nicht durch die Verpflichtung zum Abschluss von
Serviceverträgen überbinden darf (KUNZ/ZUCKER, a.a.O., 8). Auch wird dafür gehalten,
dass separate Aufwendungen des Mieters aus Verpflichtungen im Zusammenhang mit
Service-Verträgen jedenfalls dann nicht zu beanstanden seien, wenn sie auch als
Nebenkosten i.S.v. Art. 257a und b OR belastet werden könnten (SVIT-Kommentar, N 4
zu Art. 259 OR). Nebenkostenfähig sind reine Wartungs- und Kontrollarbeiten, nicht
jedoch Unterhaltsarbeiten, wie etwa der Ersatz von Verschleissteilen an einer
Waschmaschine (SVIT-Kommentar, N 12 und 14 zu Art. 257 – 257b OR; Urteil des
Appellationshof des Kantons Bern vom 7. Oktober 1999, mp 1999, 186 ff.).
33. Gemäss den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen sah der Mietvertrag vor, dass
die
Beschwerdegegner
für
Geschirrspüler,
Waschmaschine
und
Tumbler
Serviceabonnemente abzuschliessen hätten. Aus dem Mietvertrag (KB 1) ist sodann
ersichtlich, dass diese Verpflichtung als Zusatz zu Art. 8 des Mietvertrages, welcher den
Titel „Unterhalt und Reparaturen“ trägt, festgeschrieben wurde, und unmittelbar nach
einem Satz betreffend den „kleinere[n] Unterhalt von Kochherd, Kühlschrank,
Geschirrspüler und Wascheinrichtungen“ steht (Art. 7 lit. b der besonderen
Bestimmungen zum Mietvertrag).
34. Die Vorinstanz traf keine Feststellungen über den genauen Inhalt dieser Abrede bzw.
den Parteiwillen hinsichtlich des Umfangs der abzuschliessenden Serviceverträge.
Da jedoch der „kleine Unterhalt“ die bei derartigen technischen Geräten von einem
Fachmann vorzunehmende Leistungen nicht umfasst, können Reparatur- und
Reinigungsarbeiten jedenfalls nicht zulässiger Inhalt einer solchen Vereinbarung sein.

Soll nämlich eine Umgehung des Zwecks der engen Umschreibung des „kleinen
Unterhalts“ nicht zugelassen, bzw. verhindert werden, dass der Vermieter seine
Unterhaltspflicht durch die Verpflichtung zum Abschluss von Serviceverträgen dem
Mieter überbindet, sind solche Verpflichtungen zum Beizug eines Fachmanns nach
Ansicht der Kammer unter dem Titel „kleiner Unterhalt“ in jedem Fall unzulässig. Der
„kleine Unterhalt“ soll nämlich, wie bereits mehrfach ausgeführt, nur solche Handlungen
umfassen, welche der nicht fachkundige Mieter selbst vornehmen kann (wobei es ihm
frei steht, einen Dritten damit zu beauftragen). Soweit die zitierte Lehre (vorstehend Rz.
32)
mit
den
Begriffen
der
„kleinen
Instandstellungen“
und
„Wartung“
also
Unterhaltsarbeiten meint, welche Fachwissen erfordern, ist ihr zu widersprechen. Der
Mieter kann nicht verpflichtet werden, für derartige Arbeiten einen Servicevertrag
abzuschliessen.
Eine solche Vereinbarung erwiese sich auch unter dem Titel Nebenkosten als
unzulässig, nachdem nur Betriebs- nicht aber Unterhaltskosten dem Mieter auferlegt
werden können.
Die Frage, ob die Serviceverträge nach Parteiwillen oder Vertrauensprinzip auch solche
Reparatur- und Reinigungsleistungen hätten umfassen sollen, kann daher vorliegend
offen gelassen werden.
35. Die Vorinstanz auch hat keine Feststellungen darüber getroffen, welche Arbeiten in casu
genau vorgenommen wurden. Auch hier ist der Sachverhalt jedoch genügend liquide.
Gemäss Rechnung der (...) wurde beim Geschirrspüler eine Funktionskontrolle
vorgenommen, welche jedoch in der Rechnung betragsmässig nicht gesondert
aufgeführt wurde. Beim Waschautomaten wurden gemäss Rechnung der (...) die Filter
und das Filtergehäuse gereinigt, der Reibungsdämpfer ausgewechselt, die Heizung
kontrolliert und ein Waschgang mit Reiniger durchgeführt. Auch hier wird jedoch
hinsichtlich der einzelnen Arbeiten in der Rechnung nicht differenziert.
36. Jedenfalls können die Kosten für den vom Fachmann vorgenommenen – und aus
Sicherheitsgründen
bzw.
aufgrund
des
Schadenpotentials
auch
von
diesem
vorzunehmenden
-
Ersatz
von
Verschleissteilen
(Reibungsdämpfer)
den
Beschwerdegegnern nach dem Gesagten nicht auferlegt werden.
37. Fraglich ist dagegen, ob man mit der herrschenden Lehre (vgl. vorstehend Rz. 32) die
vertragliche Vereinbarung einer Mieterpflicht zum Abschluss von Serviceverträgen zu
reinen Kontrollzwecken (der Begriff der Wartung erscheint vom Unterhalt kaum
abgrenzbar und ist daher zu vermeiden) zulassen will.
38. Genau besehen handelt es sich dabei nicht mehr um eine Frage des „kleinen
Unterhalts“, sondern um eine solche der Auferlegung von Nebenkosten.
Eine
solche
Verpflichtungen
erscheint
nicht
schon
deshalb
von
vornherein
ausgeschlossen, weil die Kosten nicht dem Vermieter, sondern beim Mieter direkt
anfallen. Solche Regelungen sind bei Betriebskosten, welche mit dem Gebrauch der
Mietsache durch bloss einen Mieter zusammenfallen, namentlich bei der Miete von
Einfamilienhäusern nicht unüblich und zulässig (LACHAT/BÉGUIN, in: in: Lachat et al.
[Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 14/2.3).

Hingegen müssen Nebenkosten - im Mietvertrag selbst – genau bezeichnet werden und
betragsmässig jedenfalls bestimmbar sein (SVIT-Kommentar, N 18 zu Art. 257 – 257b
OR; Art. 257a Abs. 2 OR; LACHAT/BÉGUIN, a.a.O., N 14/1.8).
Ob der Mietvertrag diesen Anforderungen in casu genügt, erscheint fraglich, nachdem
die Pflicht zum Abschluss der Serviceabonnements vorliegend als besondere
Bestimmung zur Regelung mit dem Titel „Unterhalt und Reparaturen“ bezeichnet und
aufgrund der Systematik offenbar mit dem „kleinere[n] Unterhalt von Kochherd,
Kühlschrank, Geschirrspüler und Wascheinrichtungen“ in Zusammenhang steht.
39. Letztlich kann diese Frage jedoch vorliegend offen gelassen werden. Die Kosten für die
fachmännische Funktionskontrolle von Geschirrspüler und Waschautomat sind nämlich
betragsmässig nicht ausgewiesen. Die Rechnungen (...) beziffern nur die Arbeitszeit und
die Kosten der Anfahrt, lassen hingegen eine genaue Bestimmung der rein aufgrund der
Funktionskontrollen
angefallenen
Kosten
nicht
zu.
Damit
gelingt
es
den
Beschwerdegegnern nicht, den aus der Verletzung der – allenfalls bestehenden –
vertraglichen Pflicht der Beschwerdegegner zum Abschluss von Serviceabonnements
entstandenen Schaden nachzuweisen.
40. Zusammenfassend sind somit weder die eingeklagten Kosten für die Reparatur der
Küchenschublade, noch diejenigen für die „Wartung“ des Waschautomaten und die
Kontrolle des Geschirrspülers von den Beschwerdegegnern zu tragen. Die Vorinstanz
hat somit im Ergebnis kein Recht verletzt.
(...)
Hinweis: Der Entscheid ist rechtskräftig.