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be_weitere · 2016.JGK.6543 · 2022-04-26 · de

a Wird ein Grundstück durch Ausübung eines Kaufsrechts erworben, werden Kaufpreis und Werkvertragspreis zusammengerechnet, wenn sich der Käufer vor diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufsrecht am Grundstück einräumen liess und er bereits einen Werkvertrag abschloss und die Baubewilligung einholte.
b Massgebend zur Beurteilung der Frage der Zusammenrechnung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Kaufsrechts und nicht der Zeitpunkt von dessen Einräumung.
c Die noch nicht in Kraft getretene Änderung von Art. 6a HG (vom Grossen Rat am 16. September 2021 beschlossen) hat keine Vorwirkung auf den vorliegenden Fall.
Eine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hat das Verwaltungsgericht am 23. April 2024 abgewiesen (VGE 100.2022.149).
a Lorsqu’un immeuble est acquis par l’exercice du droit d’emption, le prix de vente et le prix fixé dans le contrat d’entreprise sont additionnés si un droit d’emption portant sur l’immeuble avait déjà été octroyé au vendeur avant cette date et que ce dernier a déjà conclu un contrat d’entreprise et demandé un permis de construire. 
b Pour déterminer si les prix doivent être additionnés, c’est la date d’exercice du droit d’emption qui est déterminante, et non la date d’octroi dudit droit.
c La modification de l’article 6a LIMu (approuvée par le Grand Conseil en date du 16 septembre 2021), lequel n’est pas encore entré en vigueur dans sa nouvelle teneur, n’influe en rien sur la présente affaire. 
Le 23 avril 2024, le Tribunal administratif a rejeté un recours de droit administratif formé contre cette décision sur recours (ATA 100.2022.149).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 26.04.2022 2016.JGK.6543
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 26.04.2022 2016.JGK.6543

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier
Berna Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter
be_weitere · 2016.JGK.693 · 2019-01-29 · de

a Wird ein Grundstück durch Ausübung eines Kaufsrechts erworben, werden Kaufpreis und Werkvertragspreis zusammengerechnet, wenn sich der Käufer vor diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufsrecht am Grundstück einräumen liess und er bereits einen Werkvertrag abschloss und die Baubewilligung einholte. b Massgebend zur Beurteilung der Frage der Zusammenrechnung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Kaufsrechts und nicht der Zeitpunkt von dessen Einräumung. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hat das Verwaltungsgericht am 17. August 2020 abgewiesen (VGE 100.2019.83)
a Lorsqu'un immeuble est acquis par l'exercice du droit d'emption, le prix de vente et le prix fixé dans le contrat d'entreprise sont additionnés si un droit d'emption portant sur l'immeuble avait déjà été octroyé au vendeur avant cette date et que ce dernier a déjà conclu un contrat d'entreprise et demandé un permis de construire. b Pour déterminer si les prix doivent être additionnés, c'est la date d'exercice du droit d'emption qui est déterminante, et non la date d'octroi dudit droit. Le 17 août 2020, le Tribunal administratif a rejeté un recours de droit administratif formé contre cette décision sur recours (ATA 100.2019.83).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 29.01.2019 2016.JGK.693
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 29.01.2019 2016.JGK.693

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier
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be_weitere · 2017.JGK.1365 · 2019-02-15 · de

Als die Beschwerdeführerin das Baugrundstück erwarb, lag für dessen Überbauung bereits eine Gesamtbaubewilligung für ein Mehrfamilienhaus vor. Für die Realisierung dieses Projektes räumte der Verkäufer als Eigentümer der benachbarten Parzelle der Käuferin ein Näherbaurecht ein. Zudem schloss die Käuferin mit ihrer Schwestergesellschaft einen TU-Vertrag für dieses Projekt ab. Einen Monat nach dem Kaufvertrag schloss diese ihrerseits einen Sub-TU-Vertrag mit der Projektverfasserin ab, welcher die Erstellung einer schlüsselfertigen Baute gemäss deren Projekt zu einem Pauschalpreis von rund 6.5 Mio. Franken umfasste. Der zeitnahe Abschluss des Kauf- und Werkvertrages sowie verschiedene andere Indizien zeigen auf, dass die Käuferin bereits beim Kauf des Grundstücks nicht mehr frei war, wie und wann sie das Grundstück überbauen wollte. Eine Gesamtwürdigung ergibt, dass die beiden von der Beschwerdeführerin abgeschlossenen Verträge derart eng miteinander verbunden sind, dass sie aus wirtschaftlicher Sicht nicht nur das Grundstück, sondern auch die fertige Baute erworben hat. Deshalb hat die Vorinstanz zu recht sowohl den Landkaufpreis als auch den Werklohn in die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer einbezogen (E. 5-8)
Au moment où la recourante a fait l'acquisition du terrain à bâtir, une autorisation globale avait déjà été délivrée pour y construire un immeuble à plusieurs logements. Pour la réalisation de ce projet, le vendeur, en tant que propriétaire de la parcelle voisine, a accordé à l'acquéreuse le droit de construire en-deçà de la limite légale. L'acquéreuse a en outre conclu un contrat d'entreprise totale avec sa société sœur pour ce projet. Un mois après la conclusion du contrat de vente, celle-ci a, à son tour, conclu un sous-contrat d'entreprise totale avec l'auteure du projet, lequel prévoit la réalisation de la construction vendue clé en mains selon le projet initial pour un prix forfaitaire de 6,5 millions de francs environ. La conclusion des contrats de vente et d'entreprise dans un laps de temps court ainsi que divers autres indices montrent que l'acquéreuse n'était déjà plus libre, au moment de l'acquisition du terrain, de choisir quand et comment elle ferait construire ce dernier. Une appréciation globale de la situation révèle que les deux contrats conclus par la recourante sont étroitement liés et que celle-ci, d'un point de vue économique, n'a pas acquis seulement un terrain, mais une construction prête à voir le jour. C'est pourquoi l'instance précédente a considéré à juste titre que l'impôt sur les mutations devait être calculé aussi bien sur le prix du terrain que sur celui de l'ouvrage (c. 5 à 8).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 15.02.2019 2017.JGK.1365
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 15.02.2019 2017.JGK.1365

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be_weitere · 2017.JGK.4767 · 2019-08-26 · de

a Die Verfügung über die Stundung (Art. 11a Abs. 2 und 3 des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuern) ist eine Zwischenverfügung. Sie ist anfechtbar, weil sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil i.S.v. Art. 61 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege bewirken kann. b Berechnung der zu stundenden Steuer, wenn ein Miteigentumsanteil dazugekauft wird. Die Weisung der Grundbuchämter ist gesetzeskonform, die vorsieht, dass der Freibetrag von 800'000 Franken im Verhältnis des erworbenen Miteigentumsanteils gekürzt wird.
a La décision sur le sursis au paiement (art. 11a, al. 2 et 3 de la loi concernant les impôts sur les mutations) est une décision incidente susceptible de recours car elle peut causer un préjudice irréparable au sens de l'article 61, alinéa 3 de la loi sur la procédure et la juridiction administratives. b Calcul de l'impôt devant faire l'objet d'un sursis lors de l'acquisition d'une part de copropriété supplémentaire. L'instruction des bureaux du registre foncier, prévoyant que le montant de 800 000 francs sur lequel porte l'exonération est réduit proportionnellement à la part de copropriété acquise, est conforme à la loi.

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 26.08.2019 2017.JGK.4767
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 26.08.2019 2017.JGK.4767

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be_weitere · 2017.JGK.4770 · 2019-02-18 · de

a Das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung (Art. 11a Abs. 1 HG) ist bei der Grundbuchanmeldung zu stellen. Ein späteres Gesuch ist nicht möglich, auch wenn die materiellen Voraussetzungen für die Stundung gegeben wären. Die Abweisung eines solchen Gesuchs ist kein überspitzter Formalismus. b Allgemeines zum Unterschied zwischen Veranlagungs- und Steuerbefreiungsverfahren.
a La demande d'exonération fiscale a posteriori (art. 11a, al. 1 LIMu) doit être déposée lors de la réquisition d'inscription au registre foncier. Il n'est pas possible de faire une demande ultérieure, même si les conditions matérielles d'un sursis sont réunies. Le rejet d'une telle demande ne peut être qualifié de formalisme excessif. b Généralités au sujet de la différence entre la procédure de taxation et la procédure d'exonération fiscale.

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 18.02.2019 2017.JGK.4770
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 18.02.2019 2017.JGK.4770

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be_weitere · 2017.JGK.6694 · 2019-08-05 · de

a Sowohl das Hauptbuch (Papier-Grundbuch, Grundbuch i.e.S.) wie auch die Grundbuchbelege sind Teile des Grundbuches (Grundbuch i.w.S.), wobei im Falle einer Einsichtnahme das Hauptbuch das notwendige Findmittel für die Belege darstellt. Die beiden Grundbuchteile werden daher zur Beurteilung der Qualifizierung als Archivgut als Einheit behandelt. (E. 2) b Wenn das Papier-Grundbuch zur Archivierung an ein Privatunternehmen ausgelagert wurde – und damit als «an ein Archiv übergeben» im Sinne von Art. 3 Abs. 3 ArchG gilt –, so sind auch die zur Einsichtnahme erfragten Grundbuchbelege als «an ein Archiv übergeben» anzusehen, selbst wenn diese sich in den Räumlichkeiten des Grundbuchamtes befinden. Die Einsichtnahme in die Grundbuchbelege als Archivgut ist daher nach Art. 22 Abs. 1 ArchG unentgeltlich. (E. 3)
a Le grand livre (registre foncier sur papier, registre foncier au sens strict) tout comme les pièces justificatives font partie du registre foncier (au sens large). Dans le cas d'une consultation, le grand livre est l'instrument de recherche nécessaire pour les pièces justificatives. Les deux parties du registre foncier sont donc considérées comme un ensemble lorsqu'il s'agit de déterminer si elles peuvent être qualifiées d'archives (c. 2). b Lorsque l'archivage du registre foncier sur papier a été confié à une entreprise privée et que le document a ainsi été pris en charge par des Archives au sens de l'article 3, alinéa 3 LArch, les pièces justificatives faisant l'objet d'une demande de consultation doivent aussi être considérées comme des documents pris en charge par des Archives, même si elles se trouvent dans les locaux du bureau du registre foncier. La consultation des pièces justificatives, considérées comme des archives, est par conséquent gratuite en application de l'article 22, alinéa 1 LArch (c. 3).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 05.08.2019 2017.JGK.6694
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 05.08.2019 2017.JGK.6694

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter
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be_weitere · 2017.JGK.6695 · 2019-03-04 · de

a Veräussert die Erwerberin oder der Erwerber während der gesetzlich vorgeschriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm erworbenen Grundeigentums, so entfällt die Befreiung von der Handänderungssteuer, die sich auf den veräusserten Teil bezieht, weil sie oder er diesen nicht mehr persönlich als Eigentümerin oder Eigentümer bewohnt. b Dies gilt auch, wenn es sich bei der Veräusserung um eine Änderung der internen Beteiligung der Ehegatten am Wohneigentum handelt. Der veräussernde Ehegatte erfüllt damit die Voraussetzungen nach Art. 11b Abs. 1 HG für den veräusserten Eigentumsanteil nicht mehr.
a En cas d'aliénation partielle ou totale, avant l'expiration du délai légal pendant lequel l'usage personnel est prescrit, de la propriété acquise, l'exonération de l'impôt sur les mutations devient caduque pour l'objet de l'aliénation, puisqu'il n'a plus servi de domicile personnel au propriétaire ou à la propriétaire. b La règle s'applique aussi lorsque l'aliénation consiste en un transfert de parts de propriété du logement entre époux. L'aliénateur ou l'aliénatrice ne remplit donc plus les conditions de l'article 11b, alinéa 1 LIMu pour la partie concernée.

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 04.03.2019 2017.JGK.6695
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 04.03.2019 2017.JGK.6695

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be_weitere · 2017.JGK.6696 · 2019-08-05 · de

a Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach Art. 11b HG sind nicht erfüllt, wenn Teile der selbstbewohnten Liegenschaft an Drittpersonen vermietet werden, die nicht zum Haushalt der Erwerberin oder des Erwerbers gehören. Massgebend für die Steuerbefreiung ist nicht die überwiegende, sondern die ausschliessliche Nutzung zu Wohnzwecken durch die Erwerberin oder den Erwerber (Erw. 4). b die Präponderanzmethode ist zwar unbestrittenermassen ausschlaggebend bei der Beurteilung der Frage, ob eine Liegenschaft dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen anzurechnen ist. Eine andere Frage ist indessen, ob eine Liegenschaft auch ausschliesslich der Wohnnutzung dient und damit die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach Art. 11b HG erfüllt sind (Erw. 5.2).
a Les conditions de l'exonération fiscale au sens de l'article 11b LIMu ne sont pas remplies lorsque l'immeuble servant d'habitation à l'acquéreur ou l'acquéreuse est loué pour partie à des tiers n'appartenant pas à son ménage. L'utilisation exclusive (et non seulement principale) de l'immeuble par l'acquéreur ou l'acquéreuse pour y habiter est un critère décisif en vue de l'exonération (c. 4). b Il est indiscutable que la méthode de la prépondérance est déterminante pour juger si un immeuble relève de la fortune privée ou de la fortune commerciale. La question de savoir si un immeuble sert exclusivement au logement – et que, partant, les conditions de l'exonération au sens de l'article 11b LIMu sont remplies (c. 5.2) – est différente.

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 05.08.2019 2017.JGK.6696
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 05.08.2019 2017.JGK.6696

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be_weitere · 2017.JGK.7104 · 2018-11-30 · de

Veräussert die Erwerberin oder der Erwerber während der vorgeschriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm erworbenen Grundeigentums, so entfällt die Befreiung von der Handänderungssteuer, die sich auf den veräusserten Teil des Grundstücks bezieht, weil sie oder er diesen nicht mehr als Eigentümerin oder Eigentümer bewohnt. Dies gilt auch, wenn der Käufer eines Grundstücks, das er zu Alleineigentum erworben hat, während der vorgeschriebenen Wohnsitzdauer mit seiner Ehefrau ehevertraglich den Güterstand der allgemeinen Gütergemeinschaft rückwirkend auf den Zeitpunkt der Eheschliessung vereinbart.
Si la partie acquéreuse aliène durant la période prescrite pour l'occupation de son propre logement une partie de la propriété foncière qu'elle a acquise, la part aliénée de l'immeuble n'est plus exonérée de l'impôt sur les mutations, puisque la partie acquéreuse n'y vit plus en qualité de propriétaire. Le même principe s'applique lorsque l'acheteur d'un immeuble, qu'il a acquis en tant qu'unique propriétaire, opte par contrat de mariage conclu avec son épouse, pendant la période prescrite pour l'occupation du logement, pour le régime de la communauté universelle des biens rétroactivement à la date du mariage

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 30.11.2018 2017.JGK.7104
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 30.11.2018 2017.JGK.7104

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be_weitere · 2017.JGK.7382 · 2021-02-01 · de

a Ein Miteigentumsanteil an einem selbstständigen und dauernden Baurecht, das zudem mit einer ebenfalls erworbenen Stockwerkeinheit verknüpft ist, teilt das rechtliche Schicksal des Hauptgrundstücks und kann nicht gesondert veräussert, verpfändet oder belastet werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümerinnen und Miteigentümer kann bei dieser Konstellation nicht geltend gemacht werden. Folglich besteht beim Erwerb des Miteigentumsanteils keine Anzeigepflicht der Grundbuchverwalterin oder des Grundbuchverwalters gemäss Art. 969 Abs. 1 ZGB (E. 3.3). b Bei dieser Konstellation ist die Käuferschaft gleichzeitig Baurechtsgeberin und -nehmerin. Daher besteht auch in dieser Hinsicht keine Anzeigepflicht der Grundbuchverwalterin oder des Grundbuchverwalters (E. 3.4).
a Une part de copropriété sur un droit de superficie distinct et permanent, par ailleurs lié à une unité d'étage qui vient également d'être acquise, partage le sort de l'immeuble principal et ne peut être ni aliénée, ni mise en gage, ni grevée d'un autre droit réel séparément. Dans une telle situation, le droit de préemption légal des copropriétaires ne peut être invoqué. Partant, le conservateur ou la conservatrice du registre foncier n'a pas d'obligation d'aviser de l'acquisition de la part de copropriété en application de l'article 969, alinéa 1 CC (c. 3.3). b Dans cette situation, l'acquéreur est simultanément propriétaire et détenteur du droit de superficie. Dès lors, à cet égard non plus, aucune d'obligation d'aviser n'incombe au conservateur ou à la conservatrice du registre foncier (c. 3.4).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 01.02.2021 2017.JGK.7382
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 01.02.2021 2017.JGK.7382

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be_weitere · 2018.JGK.1099 · 2019-01-04 · de

a Vermietet die Erwerberin oder der Erwerber während der nach Art. 11b Abs. 1 HG vorgeschriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm erworbenen Grundeigentums, so entfällt die Befreiung von der Handänderungssteuer, weil sie oder er als Eigentümerin oder Eigentümer das Grundeigentum nicht ausschliesslich selbst bewohnt (E. 3). b Die Stundungsverfügung nach Art. 11a Abs. 3 HG stellt keinen für eine nachträgliche Steuerbefreiung verbindlichen Vorentscheid dar. Eine verbindliche Beurteilung der Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nach Art. 11b HG findet in Anwendung von Art. 17a HG erst nach Ablauf der Stundung statt (E. 4)
a Lorsque la propriété acquise est louée en partie ou dans son intégralité au cours du délai prescrit par l'article 11b, alinéa 1 LIMu, l'exonération de l'impôt sur les mutations devient caduque puisque l'immeuble n'a pas servi de domicile personnel (seulement) au propriétaire ou à la propriétaire (c. 3). b La décision de sursis au sens de l'article 11a, alinéa 3 LIMu ne constitue nullement une décision contraignante préalable concernant l'exonération fiscale a posteriori. Un examen contraignant des conditions posées à l'exonération fiscale au sens de l'article 11b LIMu n'a lieu qu'après l'expiration du sursis en application de l'article 17a LIMu (c. 4).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 04.01.2019 2018.JGK.1099
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 04.01.2019 2018.JGK.1099

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be_weitere · 2018.JGK.1608 · 2019-06-18 · de

Sind die steuerlichen Folgen eines unbestrittenermassen korrekt verurkundeten Rechtsgeschäfts umstritten, stehen nicht Aspekte der notariellen Berufstätigkeit in Frage, die mit der spezifischen Funktion des Notars oder der Notarin als Urkundsperson zusammenhängen. Die Beschwerdebefugnis der Notare und Notarinnen ist in solchen Fällen nicht gegeben (E. 2).
Lorsque la contestation porte sur les conséquences fiscales d'un acte juridique instrumenté de manière indéniablement correcte, les aspects de l'activité professionnelle liés à la fonction spécifique que le ou la notaire exerce en sa qualité de personne appelée à authentifier des actes ne sont pas mis en cause. Le ou la notaire n'a donc pas qualité pour recourir dans ce cas (c. 2).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 18.06.2019 2018.JGK.1608
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 18.06.2019 2018.JGK.1608

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Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier
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