be_weitere · 2016.JGK.1502 · 2019-01-18 · de

Die Landkäuferin (Immobiliengesellschaft) übertrug ihrer zum gleichen Konzern gehörenden Schwestergesellschaft (Totalunternehmung) bereits vor dem Kauf des Landes die Realisierung der darauf geplanten Wohnüberbauung mit 46 Eigentumswohnungen. Es wurde vereinbart, dass die Werkherstellerin die Käufer der Eigentumswohnungen suchen und mit ihnen einen Werkvertrag abschliessen sollte, während die Immobiliengesellschaft ihnen das Land verkaufen wollte. Die Werkherstellerin verpflichtete sich, die Bauarbeiten sofort, d.h. unabhängig vom Verkauf der Stockwerkeinheiten, unter Einhaltung des kalkulierten Werkpreises aufzunehmen. Die Immobiliengesellschaft ihrerseits verpflichtete sich zur Leistung eines definierten Werkpreises, für den Fall, dass die Stockwerkeinheiten nicht verkauft werden sollten. Selbständige juristische Personen, die zum gleichen Konzern gehören (Schwestergesellschaften) sind in Bezug auf die Handänderungssteuer nicht als Einheit zu betrachten (E. 6.1). Der Abschluss eines Werkvertrages kann auch aus einer Vereinbarung hervorgehen, da dieser Vertrag formlos abgeschlossen werden kann (E. 6.2). Die Käuferin war im Zeitpunkt des Erwerbs des Landes nicht mehr frei, wie und wann sie es überbauen wollte. Damals war keine Eigentumswohnung verkauft. Ein späterer Verkauf einer Stockwerkeinheit hätte zu einer nachträglichen Sachverhaltsänderung geführt, die für die Veranlagung des ursprünglichen Landkaufs nicht relevant gewesen wäre. Infolge des engen Zusammenhangs zwischen dem Landkauf und dem Werkvertrag wurde die Handänderungssteuer zu recht sowohl auf dem Land- wie auch auf dem Werkpreis erhoben. (E. 6.3).
L'acquéreuse (société immobilière) a confié à sa société sœur (entreprise totale), qui appartient au même groupe, la réalisation du projet de bâtiment, comprenant 46 logements en propriété, déjà avant l'achat du terrain. Il a été convenu que la société réalisant l'ouvrage chercherait des acquéreurs pour les logements et conclurait directement avec eux un contrat d'entreprise, tandis que la société immobilière s'occuperait de leur vendre le terrain. La société réalisant l'ouvrage s'est engagée à commencer les travaux tout de suite, c'est-à-dire indépendamment de la vente des unités d'étage, et à respecter le prix convenu. La société immobilière, de son côté, a accepté de verser un montant défini à l'avance pour l'ouvrage, pour le cas où les unités d'étage ne seraient pas vendues. Les personnes morales autonomes qui appartiennent à un même groupe (sociétés sœurs) ne sont, pour ce qui concerne l'impôt sur les mutations, pas considérées comme une seule entité (c. 6.1). La conclusion d'un contrat d'entreprise peut notamment découler d'une convention, étant donné que ce type de contrat peut être passé de manière informelle (c. 6.2). L'acquéreuse n'était plus libre, au moment de l'acquisition, de choisir quand et comment elle voulait construire. A ce stade, aucun logement n'était vendu. La vente d'une unité d'étage dans un second temps aurait modifié les circonstances a posteriori, sans pour autant changer la manière dont l'achat initial devait être imposé. Du fait que le contrat de vente et le contrat d'entreprise sont étroitement liés, l'impôt sur les mutations devait, à juste titre, être calculé aussi bien sur le prix du terrain que sur le prix de l'ouvrage (c. 6.3).

Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 18.01.2019 2016.JGK.1502
Berne Autorités administratives Direction de l’intérieur et de la justice, Droit du registre foncier 18.01.2019 2016.JGK.1502

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